Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2013 - 2014
KWALITEITSVEREISTEN M.B.T. HET GEHUURDE GOED: VERHOUDING TUSSEN DE FEDERALE, GEWESTELIJKE EN GEMEENTELIJKE REGELGEVING
Masterproef van de opleiding! ‘Master in de rechten’ Ingediend door
Eva Van Hauwermeiren (studentennr. 20055539)
Promotor: Prof. Dambre Commissaris: Mevrouw Callebout
Dankwoord! Deze masterpoef vormt het slotstuk van mijn opleiding tot master in de rechten. Zonder de hulp en de morele steun van een aantal personen zou dit werk niet tot stand zijn gekomen. In de eerste plaats wil ik mijn promotor, professor Maarten Dambre, bedanken voor de kans die hij me gaf om van dit onderwerp mijn masterproef te maken en voor de grote zelfstandigheid die ik kreeg bij het onderzoek. Verder wil ik ook mijn commissaris, mevrouw Jennifer Callebaut, bedanken. Bij haar kon ik steeds terecht voor allerlei praktische vragen en zij was steeds bereid om teksten na te lezen. Graag wil ik mijn moeder, advocaat Karin Maryns, en mijn vriend, Laurens Brantegem, bedanken voor het nalezen van mijn masterproef. Speciale dank gaat uit naar mijn beide ouders en mijn vriend. Zonder hun onvoorwaardelijke steun was het niet mogelijk geweest om deze studies te starten en af te ronden.
INHOUDSTABEL! 1! INLEIDING!
1!
2! GRONDRECHT!OP!WONEN!
3!
3! VEREISTEN!OP!FEDERAAL!VLAK!
5!
3.1! INLEIDING!
5!
3.2! HET!GEMENE!HUURRECHT!
6!
3.2.1! ALGEMEEN!
6!
3.2.2! DE!LEVERING!IN!GOEDE!STAAT!
6!
3.2.3! ONDERHOUD!IN!GOEDE!STAAT!
7!
3.2.4! VRIJWARING!VOOR!VERBORGEN!GEBREKEN!
9!
3.3! WONINGHUURWET!
11!
3.3.1! TOEPASSINGSGEBIED:!ARTIKEL!1!WONINGHUURWET!
11!
3.3.2! DE!STAAT!VAN!HET!GEHUURDE!GOED:!ARTIKEL!2!WONINGHUURWET!
15!
3.3.2.1! Artikel!2!Woninghuurwet!anno!1991!
15!
3.3.2.1.1! Elementaire!vereisten!van!gezondheid,!veiligheid!en!bewoonbaarheid!
15!
3.3.2.1.2! Sanctie!bij!miskenning!van!de!bepaling!
19!
3.3.2.1.3! Tijdstip!van!beoordeling!
21!
3.3.2.2! Artikel!2!Woninghuurwet!na!1997!
22!
3.3.2.2.1! Koninklijk!Besluit!van!8!juli!1997!
23!
3.3.2.2.2! Keuzerecht!voor!de!huurder!
23!
3.3.2.3! Artikel!2!Woninghuurwet!na!2007!
31!
3.3.3! DE!RENOVATIEHUUROVEREENKOMST:!ARTIKEL!8!WONINGHUURWET!
32!
3.3.3.1! Artikel!8!Woninghuurwet!anno!1991!
32!
3.3.3.2! Artikel!8!Woninghuurwet!na!1997!
34!
3.3.3.2.1! Algemeen!
34!
3.3.3.2.2! Twee!types!van!renovatiehuurovereenkomsten!
35!
3.3.3.2.3! Sanctie!bij!miskenning!
37!
3.3.3.2.4! En!wat!met!de!meerwaarde!van!de!woning!na!de!werken?!
38!
3.3.3.2.5! Overgangsbepaling!
39!
4! VEREISTEN!OP!GEWESTELIJK!VLAK!
40!
4.1! BEVOEGDHEIDSVERDELING!INZAKE!HUISVESTING!EN!WONINGHUURRECHT!
40!
4.2! ALGEMEEN!
41!
I
4.3! DOELSTELLINGEN!
42!
4.3.1! ALGEMENE!DOELSTELLINGEN!
42!
4.3.2! BIJZONDERE!DOELSTELLINGEN!
43!
4.4! KWALITEITSBEWAKING!
44!
4.4.1! DE!VEILIGHEIDS\,!GEZONDHEIDS\!EN!WONINGKWALITEITSNORMEN!
44!
4.4.1.1! De!normen!
44!
4.4.1.2! Toepassingsgebied!
49!
4.4.1.2.1! Toepassingsgebied!ratione!materiae!
49!
4.4.1.2.2! Toepassingsgebied!ratione!temporis!
53!
4.4.2! DE!ADMINISTRATIEVE!HANDHAVING!
54!
4.4.2.1! Het!conformiteitsattest!
54!
4.4.2.1.1! Omschrijving!en!doelstelling!
54!
4.4.2.1.2! Toepassingsgebied!
55!
4.4.2.1.3! Aanvraag\!en!beroepsprocedure!
56!
4.4.2.1.4! Conformiteitsonderzoek!
58!
4.4.2.1.5! Geldigheidsduur!
59!
4.4.2.2! Ongeschikt\!en!onbewoonbaarverklaring!
61!
4.4.2.2.1! Omschrijving!en!doelstelling!
61!
4.4.2.2.2! Procedure!
62!
4.4.2.2.3! Procedure!in!beroep!
63!
4.4.2.2.4! Snelrecht!
64!
4.4.2.2.5! Opheffing!van!het!besluit!tot!ongeschikt\!of!onbewoonbaarverklaring!
65!
4.4.2.2.6! Ontvoogding!van!de!gemeenten!
66!
4.4.2.3! Gevolgen!besluit!tot!ongeschiktheid!of!onbewoonbaarheid!en!weigering! conformiteitsattest!
67!
4.4.2.3.1! De!woning!is!vatbaar!voor!renovatie,!verbetering!of!aanpassing!
67!
4.4.2.3.2! De!woning!is!niet!vatbaar!voor!renovatie,!verbetering!of!aanpassing.!
68!
4.4.2.4! Overbewoonde!woningen!
68!
4.4.2.5! Herhuisvesting!
69!
4.4.2.5.1! Algemeen!
69!
4.4.2.5.2! Van!een!inspannings\!naar!een!resultaatsverbintenis?!
72!
4.4.3! STRAFRECHTELIJKE!HANDHAVING!
74!
4.4.3.1! Misdrijf!krotverhuur!
74!
4.4.3.2! Materieel!element!
75!
4.4.3.2.1! Artikel!20,!§!1,!eerste!lid!Vlaamse!Wooncode!
75!
4.4.3.2.2! Artikel!20,!§!1,!tweede!lid!Vlaamse!Wooncode!
77!
II
4.4.3.3! Moreel!element!
78!
4.4.3.4! De!strafmaat!
80!
4.4.3.5! Vaststelling!van!misdrijven!
81!
4.4.3.6! Visitatierecht!en!verzegeling!
82!
4.4.3.6.1! Visitatierecht!
82!
4.4.3.6.2! Verzegeling!
83!
4.4.3.7! Herstelvordering!
84!
4.4.3.7.1! Algemeen!
84!
4.4.3.7.2! Inleiden!van!de!herstelvordering!
85!
4.4.3.7.3! Het!voorwerp!van!de!herstelvordering!
88!
4.4.3.7.4! Tegen!wie!kan!de!vordering!worden!ingesteld?!
90!
4.4.3.7.5! Redelijkheid!van!de!herstelvordering!
93!
4.4.3.7.6! Wat!indien!herstel!niet!mogelijk!is?!
96!
4.4.3.7.7! Hersteltermijn!
97!
4.4.4! PRIVAATRECHTELIJKE!HANDHAVING:!NIETIGHEID!VAN!DE!HUUROVEREENKOMST!
99!
5! VEREISTEN!OP!GEMEENTELIJK!VLAK!
102!
5.1! ALGEMEEN!
102!
5.2! BEVOEGDHEID!VOOR!DE!BURGEMEESTER!
103!
5.3! BEVOEGDHEID!VAN!DE!BURGEMEESTER!
105!
5.4! GEVOLGEN!VAN!HET!BESLUIT!TOT!ONBEWOONBAARHEID!VOOR!DE!HUUROVEREENKOMST!
108!
5.5! HERHUISVESTING!
109!
6! TOEKOMST:!DE!ZESDE!STAATSHERVORMING!REGIONALISEERT!DE!HUURWETGEVING !
110!
6.1! BEVOEGDHEIDSOVERDRACHT!
110!
6.2! MOGELIJKE!WIJZE!VAN!INTEGRATIE!VAN!DE!WONINGHUUR!IN!DE!VLAAMSE!REGELGEVING!
111!
6.2.1! AANPASSING!IN!HET!BURGERLIJK!WETBOEK!
111!
6.2.2! OPNAME!IN!DE!WOONCODES!
112!
6.2.3! HUURDECRETEN!
112!
6.3! OVERGANGSRECHT!
112!
6.4! EERBIED!VOOR!HET!BESTAANDE!BESCHERMINGSNIVEAU!
113!
7! RECHTSVERGELIJKING!
114!
7.1! BRUSSELS!HOOFDSTEDELIJK!GEWEST!
114!
7.1.1! INLEIDING!
114!
III
7.1.2! ALGEMEEN!
114!
7.1.3! VERPLICHTINGEN!INZAKE!VEILIGHEID,!GEZONDHEID!EN!UITRUSTING!VAN!DE!WONING!
116!
7.1.4! CONFORMITEITSATTEST!
117!
7.1.5! SANCTIES!
118!
7.1.6! HERHUISVESTING!
119!
7.1.7! GEVOLGEN!VOOR!DE!HUUROVEREENKOMST!BIJ!NIET\CONFORMITEIT!
120!
7.2! WAALSE!GEWEST!
120!
7.2.1! INLEIDING!
120!
7.2.2! VERPLICHTINGEN!
121!
7.2.3! VERHUURVERGUNNING!
122!
7.2.4! SANCTIES!
123!
7.2.5! BURGERRECHTELIJKE!GEVOLGEN!
124!
7.2.5.1! Er!is!geen!verhuurvergunning!vereist!
124!
7.2.5.2! Er!is!een!verhuurvergunning!vereist!
125!
7.2.6! HERHUISVESTING!
126!
8! CONCLUSIE!
128!
BIBLIOGRAFIE!
130!
IV
1 Inleiding) 1.
Om tot een grondig overzicht te komen van de dynamiek tussen de federale,
gewestelijke en gemeentelijke regelgeving inzake de kwaliteitsvereisten met betrekking tot het onroerend goed, moet het onderzoek beginnen bij het grondrecht op wonen. Sinds 1994 heeft eenieder immers het recht op een behoorlijke huisvesting. Er wordt kort stilgestaan bij de waarde van deze grondwettelijke verankering. 2.
Op federaal niveau moet er rekening gehouden worden met het algemene huurrecht dat
te vinden is in het Burgerlijk Wetboek. Er wordt getracht een antwoord te geven op de vraag welke de verplichtingen van de verhuurder zijn. Vervolgens wordt uitgebreid onderzocht wat de Woninghuurwet te betekenen heeft inzake de kwaliteit van een onroerend goed. Enkele vragen die hier aan bod komen zijn: Wat is een woning? Wat bedoelt men met de “staat van het gehuurde goed”? Wat gebeurt er ingeval van niet-naleving van de regels en welke gevolgen brengt dit teweeg? En tot slot, welke invloed heeft de renovatieovereenkomst op het verhaal van de kwaliteitsvereisten? 3.
Alvorens aan te vatten met de kwaliteitsvereisten op Vlaams niveau wordt onderzocht
of en op welke grond het Vlaams Gewest bevoegd is om wetgeving uit te vaardigen in verband met de kwaliteit van de onroerende goederen. Vervolgens worden kort de normen op het niveau van het Vlaams Gewest beschreven, en daarna wordt onderzocht op welke goederen deze van toepassing zijn. Vervolgens wordt er stilgestaan bij de wijze waarop deze normen worden gehandhaafd. Met andere woorden, wat gebeurt er wanneer een woning niet voldoet aan de normen? Hoe komt men te weten dat een woning niet voldoet aan de vereisten? Wie is aansprakelijk voor de gebreken? Mag of moet men de gebreken herstellen? Wat gebeurt er met de bewoners van de woning? Kan de overeenkomst blijven bestaan? 4.
Als hoofd van zijn gemeente heeft de burgemeester de plicht om de openbare veiligheid
en gezondheid te waarborgen. Er wordt nagegaan in welke mate de bevoegdheid van de burgemeester op gemeentelijk vlak verschilt van zijn bevoegdheid op gewestelijk vlak.
1
5.
De Zesde Staatshervorming zorgt ervoor dat de gewesten nog meer bevoegdheden
krijgen. Zo ook de bevoegdheid “huisvesting”. Er wordt getracht een antwoord te geven op de vraag wat deze bevoegdheidsoverdracht nu werkelijk inhoudt. Er worden verder ook kort enkele manieren aangehaald om de nieuwe bevoegdheid te integreren in de Vlaamse regelgeving. 6.
Als laatste punt mocht een zekere rechtsvergelijking niet ontbreken. Waar men hiervoor
normaal gezien buiten de landsgrenzen dient te gaan is dit op vlak van de kwaliteitsvereisten niet nodig. Er wordt een vergelijking gemaakt met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest.
2
2 Grondrecht)op)wonen) 7.
Artikel 23 van de Belgische Grondwet bepaalt dat “ieder het recht heeft een
menswaardig leven te leiden. Daartoe waarborgen de wet, het decreet of de in artikel 134 bedoelde regel, rekening houdend met de overeenkomstige plichten, de economische, sociale en culturele rechten, waarvan ze de voorwaarden voor de uitoefening bepalen. Die rechten omvatten inzonderheid: … 3° het recht op een behoorlijke huisvesting”. 8.
Huisvesting behoort, naast voedsel en kleding, tot de meest elementaire levensbehoeften
van de mens. De overheid heeft de taak om te bevorderen dat iedereen in deze levensbehoeften kan voorzien. Het recht op menswaardig wonen is meer dan alleen maar een dak boven het hoofd. De overheid moet ernaar streven dat elkeen gehuisvest is in een woning die in verband met veiligheid, kwaliteit en omvang aangepast is aan de sociale en economische toestand van de maatschappij.1 Uit deze bewoordingen valt af te leiden dat het recht op een behoorlijke huisvesting geen statisch gegeven is. Wanneer de maatschappij vooruitgaat en een positieve evolutie meemaakt moet de kwaliteit van de woning er mee op verbeteren.2 De verankering van het recht op een behoorlijke huisvesting wil niet automatisch zeggen dat er een directe werking aan wordt gegeven. De grondwetgever heeft willen vermijden dat elke burger een subjectief recht op wonen heeft.3 Uit de tweede bepaling van artikel 23 Grondwet, waarin het waarborgen van de bedoelde grondrechten toevertrouwd wordt aan de bevoegde wetgever, volgt dat artikel 23 Grondwet geen directe werking heeft. Particulieren kunnen er geen rechten uit putten, niet ten aanzien van de overheid, noch ten aanzien van derden.4 9.
Aan artikel 23 Grondwet wordt wel het standstill-beginsel toegekend. Door dit principe
hebben de burgers de zekerheid dat het bestaande niveau van bescherming behouden blijft. De wetgever kan de rechten niet aanzienlijk verminderen zonder dat dit een schending van de Grondwet inhoudt. De vooruitgang van de (sociale) grondrechten wordt zo op een bijzondere 1
Parl.St. Senaat, B.Z. 1991-92, nr. 100-2/3, 19. T. VANDROMME, “Een aanzet tot een concrete invulling van het grondrecht op wonen als resultaatsverbintenis” in N. BERNARD en B. HUBEAU (eds.), Recht op wonen: naar een resultaatsverbintenis, Brugge, die Keure, 2013,158. 3 Parl.St. Senaat, B.Z. 1991-92, nr. 100-2/4, 63. 4 RvS 24 maart 2005, nr. 142.620, Van Goethem. 2
3
wijze gegarandeerd. De overheid wordt niet verplicht om het beschermingsniveau te verhogen maar het standstill-beginsel vermijdt dat het bereikte niveau wordt gereduceerd.5
5
G. MAES, “Het standstillbeginsel in verdragsbepalingen en in artikel 23 G.W.: progressieve (sociale) grondrechtenbescherming”, RW 2005-06, afl. 28, 1081-1882.
4
3 Vereisten)op)federaal)vlak) 3.1 Inleiding) 10.
De kwaliteit van het gehuurde goed wordt in het gemeen recht gewaarborgd door het
Burgerlijk Wetboek. Op grond van de artikelen 1719, 1720 en 1721 BW heeft de verhuurder drie verplichtingen. Ten eerste moet de verhuurder het goed aan de huurder leveren in een goede staat van onderhoud. Vervolgens moet hij het goed in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Tot slot moet de verhuurder het rustig genot van de huurder respecteren. 11.
De wetgever wilde in 1991 een einde stellen aan de toen geldende tijdelijke wetten, die
geleidelijk werden ingevoerd vanaf het einde van de eerste wereldoorlog. Om goed te functioneren heeft de immobiliënmarkt immers een sereen kader nodig. De uitzonderlijke, voortdurend vernieuwde bepalingen die overmatig de contractuele relaties verstoren moeten verdwijnen. In de plaats daarvan was een fundamentele hervorming inzake de huurovereenkomsten gewenst. Het nieuw recht moet voor stabiliteit, duurzaamheid en evenwicht zorgen.6 12.
Daarnaast wilde de regering een nieuw evenwicht tussen de noodzakelijke bescherming
van de huisvesting (een bepaalde woonzekerheid) van de huurder en zijn gezin, en het rekening houden met de gewettigde belangen (een redelijk rendement en een behoorlijk onderhoud van het verhuurde goed) van de verhuurder.7 13.
Op 20 februari 1991 heeft de wetgever voor woninghuur aldus de Woninghuurwet
ingevoerd. 14.
De Woninghuurwet is een bijzondere regeling die de huurovereenkomsten met
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder regelt. Er zijn echter ook tal van voorbeelden waarbij onroerende goederen worden verhuurd zonder dat er sprake is van de hoofdverblijfplaats van de huurder. Als voorbeeld kunnen korte professionele verblijven, 6
Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 2-3 (hierna verkort: Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1). 7 Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 3-4.
5
vakantieverblijven, tweede verblijven,… worden aangehaald. In dergelijke gevallen zal de Woninghuur meestal niet van toepassing zijn maar gelden de regels van het gemene huurrecht.8
3.2 Het)gemene)huurrecht)
3.2.1 Algemeen) 15.
Er is sprake van huur van goederen wanneer in een overeenkomst de ene partij zich
verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen (artikel 1709 Burgerlijk Wetboek). 16.
Het gemene huurrecht heeft een aantal bepalingen opgenomen inzake de kwaliteit van
het gehuurde goed. De verhuurder is verplicht om het goed in goede staat van onderhoud te leveren en om het goed zodanig te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is (artikel 1719, 1° en 2° en artikel 1720, eerste lid BW). De verhuurder is vrijwaring verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen (artikel 21, eerste lid BW).
3.2.2 De)levering)in)goede)staat) 17.
Artikel 1720, eerste lid BW verplicht de verhuurder om het goed in alle opzichten in
goede staat van onderhoud te leveren. Indien nodig moet de verhuurder, voor hij het goed overhandigt aan de huurder, de noodzakelijke onderhouds- en herstellingswerken uitvoeren (of laten uitvoeren) zodat het goed in een goede staat kan geleverd worden.9 18.
Wanneer de overheid in de loop van de huurovereenkomst bepaalde regels oplegt
waardoor veranderings- of aanpassingswerken nodig zijn, dan behoort dit niet tot de 8
A. CLABOTS, “Verhuring van gemeubelde onroerende goederen onder het gemeen huurrecht”, T. Huur 2004, afl. 2, 35. 9 A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1404.
6
leveringsplicht. Het goed moet worden geleverd zoals het gekend is op het moment van sluiting van de overeenkomst.10 19.
De verplichting om het goed in goede staat te leveren is niet van openbare orde, noch
van dwingend recht. Dit heeft tot gevolg dat partijen vrij afwijkende bepalingen kunnen overeenkomen. De verhuurder kan zo zijn plicht tot levering in goede staat contractueel uitsluiten.11 Zulke clausules zijn geldig wanneer ze restrictief worden geïnterpreteerd12 en ze dekken uitsluitend de zichtbare gebreken13.
3.2.3 Onderhoud)in)goede)staat) 20.
Tijdens de gehele looptijd van de huurovereenkomst is de verhuurder verplicht tot een
onderhoudsplicht. De verhuurder moet erover waken dat de huurder het gehuurde goed kan blijven gebruiken volgens zijn bestemming.14 Voorbeelden van de onderhoudsplicht van de verhuurder zijn: behangen en uitvoeren van schilderwerken die moeten worden vervangen als gevolg van een normaal gebruik15, onderhouden van water-, gas- en elektriciteitsleidingen16, ruimen van putten en sekreten (artikel 1756 BW: indien het tegendeel niet is bedongen). 21.
Het kan ook zijn dat het goed in de loop van de overeenkomst wordt beschadigd. In dit
geval heeft de verhuurder een herstellingsplicht voor zover het geen herstelling is die ten laste van de huurder valt (art. 1720, tweede lid BW). Het gaat om alle herstellingen die nodig zijn als gevolg van het normale gebruik van het gehuurde goed door de huurder, slijtage, gebrek aan onderhoud, toeval en overmacht.17 Uit de opsomming wordt dus al snel duidelijk dat het ook gaat om schade waarvoor de verhuurder niet aansprakelijk is. Het kan zijn dat de schade
10
K. CREYF, “De omvang van de leveringsplicht van de verhuurder met betrekking tot de aanvraag van bouw- en exploitatievergunningen (noot onder Rb. Brussel 15 september 1995), TROS 1996, afl. 3, 180. 11 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten – syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 176. 12 Y. MERCHIERS, Le bail en général in Répertoire Notarial, VIII, les baux I, Brussel, Larcier, 1997, 169; A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1406. 13 Cass. 26 juni 1953, Arr. Cass. 1953, 749. 14 Art. 1719, 2° Burgerlijk Wetboek. 15 X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 275. M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Le louage des choses, I, Les baux en général in Novelles, Brussel, Larcier, 2000, 432. 16 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten – syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 179. 17 Y. MERCHIERS, Le bail en général in Répertoire Notarial, VIII, les baux I, Brussel, Larcier, 1997, 172.
7
werd veroorzaakt door onbekende derden (bijvoorbeeld vandalen) of als gevolg van overmacht (stormschade of blikseminslag).18 22.
Zowel de dringende als niet-dringende herstellingen vallen onder de verplichting. De
huurder moet de dringende herstellingen gedogen en de ongemakken ervan aanvaarden (artikel 1724 BW). De niet-dringende herstellingen kunnen daarentegen niet tegen de wil van de huurder worden uitgevoerd.19 23.
De huurder heeft in dit kader een verplichting tot verwittiging van de verhuurder. De
verhuurder dient namelijk te weten dat het goed moet worden hersteld. De huurder is van zijn informatieverplichting ontslaan wanneer de verhuurder wist of moest weten, bijvoorbeeld omdat de slechte toestand uiterlijk waarneembaar is, dat er een gebrek voorhanden was.20 Bij niet-naleving van zijn plicht tot verwittiging kan dit voor de huurder leiden tot een verlies van zijn recht op schadevergoeding van de verhuurder wegens verminderd huurgenot21 en riskeert de huurder zelf een schadevergoeding te moeten betalen wegens de door zijn tekortkoming veroorzaakte schade(vermeerdering).22 24.
De huurder die door zijn eigen fout schade toebrengt aan het gehuurde goed moet ook
zelf instaan voor de herstellingen. Ook wanneer hij het goed wil verbeteren en verfraaiingswerken wil uitvoeren moet hij hier zelf voor zorgen.23 25.
Wanneer het goed geheel teniet gaat door toeval dan is de verhuurder niet verplicht tot
de wederopbouw. De huurovereenkomst wordt in dit geval van rechtswege ontbonden. Gaat
18
M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Le louage des choses, I, Les baux en général in Novelles, Brussel, Larcier,1964, 259; X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 19992000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 275. 19 Y. MERCHIERS, Le bail en général in Répertoire Notarial, VIII, les baux I, Brussel, Larcier, 1997, 172; X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 274-275. 20 Y. MERCHIERS, Le bail en général in Répertoire Notarial, VIII, les baux I, Brussel, Larcier, 1997, 191; X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 278. 21 Vred. Roeselare 30 maart 1993, T.Vred. 1994, 323, noot B. HUBEAU. 22 A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1406. 23 A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1406.
8
het goed slechts voor een deel teniet dan heeft de huurder de keuze uit de vermindering van huurprijs of de ontbinding van de overeenkomst.24 26.
Net zoals de leveringsplicht zijn de plicht tot onderhoud en herstelling niet van
openbare orde, noch van dwingend recht. Partijen kunnen contractueel afwijken, wat zeer regelmatig gebeurt, voornamelijk in het nadeel van de huurder.25
3.2.4 Vrijwaring)voor)verborgen)gebreken) 27.
Artikel 1721 BW bepaalt dat de verhuurder vrijwaring is verschuldigd ten opzichte van
de huurder voor alle gebreken, ook al zijn de gebreken bij aanvang van de huur hem niet gekend. 28.
Een gebrek is elk ongemak of elke tekortkoming dat uit het verhuurde goed zelf
voortkomt waardoor dit goed niet meer kan worden gebruikt voor de door de overeenkomst beoogde bestemming.26 Het gebrek moet niet het gebruik van de volledige zaak verhinderen, het is voldoende dat de huurder door het gebrek niet meer het normale en volledige gebruik, dat hij redelijkerwijze kon verwachten, van het gehuurde goed heeft. In tegenstelling tot de onderhouds- en herstellingsplicht, is de verhuurder niet aansprakelijk voor een gebrek dat ontstaat door toeval, overmacht of wanneer dit gebrek werd veroorzaakt door derden.27 29.
Indien het gebrek zichtbaar was bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en de
huurder kon of moest weten dat er een gebrek aanwezig was dan is er geen toepassing van de vrijwaringsplicht van de verhuurder. De huurder wordt geacht het gehuurde goed te hebben aanvaard in de staat waarin het zich bevindt.28
24
X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 275; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Le louage des choses, I, Les baux en général in Novelles, Brussel, Larcier, 2000, 434. 25 A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1407. 26 Rb. Brussel 8 mei 2006, TBBR 2008, afl. 1, 40. 27 X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 276. 28 Cass. 4 februari 1960, Arr. Cass. 1960, 507; Cass. 25 maart 2010, Arr. Cass., 906.
9
30.
Het is niet vereist dat het verborgen gebrek reeds aanwezig was op het moment van de
totstandkoming van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is een overeenkomst met doorlopende prestaties. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder ook vrijwaring verschuldigd is voor de verborgen gebreken die ontstaan in de loop van de huurovereenkomst, althans voor zover deze niet het resultaat zijn van een fout van de huurder.29 31.
Voorbeelden van verborgen gebreken waarvoor de verhuurder aansprakelijk is:
infiltratie van regenwater30, een abnormale vochtigheid31 koolstofmonoxidevergiftiging als gevolg van de slechte verluchting van een schoorsteen32, intoxicatie wegens een gebrek aan een boiler in de badkamer33 Artikel 1721 BW sluit de vrijwaring door de verhuurder niet uit wanneer het gebrek het gevolg is van ouderdom van het goed.34 32.
De vrijwaring voor verborgen gebreken is bovendien een resultaatsverbintenis en geen
inspanningsverbintenis.35 33.
De huurder die een verborgen gebrek ontdekt moet de verhuurder hiervan onmiddellijk
op de hoogte brengen. Als de huurder voldoet aan deze verplichting dan kan hij toepassing vragen van de gemeenrechtelijke sancties. Op basis van artikel 1184 BW kan de huurder de exceptio non adimpleti contractus inroepen en de ontbinding van de overeenkomst vragen, eventueel met schadevergoeding, waarbij de rechter soeverein oordeelt over de eis. Hij kan ook een huurprijsvermindering vragen. De huurder kan ook opteren om op basis van 1144 BW gemachtigd te worden om zelf het verhuurde goed te herstellen, weliswaar op kosten van de verhuurder. Er kan ook een schadevergoeding gevraagd worden door de huurder.36 De huurder die zijn informatieplicht niet naleeft kan geen rechtsvordering instellen inzake de schade die voortvloeit na het ontdekken van het gebrek (dat niet aan de verhuurder werd gemeld).37
29
A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1407. 30 Vred. Etterbeek 27 oktober 1981, T. Vred. 1982, 43. 31 Vred. Namer 27 oktober 1984, T. Vred. 1985, 266. 32 Vred. Jumet 20 december 1995, T. Vred. 1996, 82; JLMB 1996, 1130. 33 Luik 15 maart 1999, TBBR 2000, afl. 6, 356. 34 Rb. Brussel 8 mei 2006, TBBR 2008, afl. 1, 40. 35 Luik 15 maart 1999, TBBR 2000, afl. 6, 356; Rb. Brussel 8 mei 2006, TBBR 2008, afl. 1, 40. 36 M. DAMBRE, Bijzondere overeenkomsten – syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 191-192. 37 A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1408.
10
34.
Opnieuw is bovenvermelde vrijwaringsplicht van aanvullend recht waardoor het
partijen vrij staat om in de overeenkomst afwijkende bedingen op te nemen. Het is daarbij niet toegelaten dat de verhuurder zich ontdoet van zijn aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken waarvan hij op de hoogte is. Dergelijke bedingen zijn in strijd met de openbare orde en goede zeden. Het vermoeden van kennis van de gebreken van het verhuurde goed geldt niet voor de professionele verhuurder. De rechtsleer en rechtspraak pleiten echter voor een gelijkschakeling met de professionele verkoper, waar wel een vermoeden van kennis van de gebreken heerst.38
3.3 Woninghuurwet)
3.3.1 Toepassingsgebied:)artikel)1)Woninghuurwet) 35.
Artikel 1, § 1 Woninghuurwet bepaalt dat de Woninghuurwet van toepassing is op
huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder vanaf de ingenottreding, of met schriftelijke toestemming in de loop van de huurovereenkomst, tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat de huurder tot hoofdverblijfplaats heeft. 36.
In het kader van deze uiteenzetting is het van belang om even stil te staan bij de
toepassingsvoorwaarden. In de meeste rechtsleer is er sprake van drie voorwaarden: a) het moet gaan om een huurovereenkomst, b) bestemming tot hoofdverblijfplaats met c) toestemming van de verhuurder. MEULEMANS heeft het dan weer over 4 cumulatieve voorwaarden, de drie opgesomde voorwaarden en als vierde voorwaarde stelt hij dat het moet gaan om een woning.39 Deze voorwaarden dienen hoe dan ook cumulatief te zijn voldaan. Indien ook maar één ervan niet is vervuld dan zal de Woninghuurwet niet van toepassing zijn40
38
X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 281. 39 D. MEULEMANS, “Twee belangrijke nieuwigheden inzake Woninghuur”, Huur 2004, afl. 3, 73. D. MEULEMANS, “Woninghuur”, in Het onroerend goed in de praktijk, 2006, afl. 86, 3. 40 Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale in Répertoire Notarial VIII, Les baux III, Brussel, Larcier, 1998, 74, M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 120; K. VANHOVE, “Het
11
37.
Deze voorwaarden zullen hierna kort worden toegelicht.
Huurovereenkomst 38.
Als eerste voorwaarde is vereist dat het gaat om een huurovereenkomst. Als gevolg
hiervan worden onmiddellijk een aantal andere overeenkomst uit het toepassingsgebied uitgesloten. Het gaat onder meer om overeenkomsten op grond waarvan een genotsrecht wordt gegeven, zoals vruchtgebruik, erfpacht, recht van opstal, of bruikleen, dat overeenkomsten zijn waarbij een goed kosteloos ter beschikking wordt gesteld. 41 Deze overeenkomsten hebben een eigen reden van bestaan en hebben hun eigen kenmerken.42 Het is niet vereist dat het om een schriftelijke huurovereenkomst gaat. De Woninghuurwet is van toepassing op schriftelijke en mondelingen contracten.43 Woning 39.
Het begrip “woning” werd in de oorspronkelijke wettekst van 1991 niet verder
omschreven. Hierdoor was het niet altijd duidelijk welke goederen hiertoe behoorden. Het normale spraakgebruik leidt er immers toe dat het enkel kon gaan om verhuur van onroerende goederen. Als gevolg hiervan vielen een aantal specifieke woonvormen uit de boot. Het gaat bijvoorbeeld om verhuur van caravans of een standplaats, een woonwagen en een woonboot. Dit zijn geen woonvormen die worden gebruikt door een beperkte elite maar wel door de zwakste groep van huurders.44 40.
Om deze zwakste groep van huurders ook bescherming te kunnen bieden werd artikel 1,
§ 1 Woninghuurwet aangevuld met de omschrijving van het begrip “woning”. Een woning is toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 53.; Y. NINANE en C. EYBEN, “ Le champ d’application de la loi: panorama et incertitudes” in G. Benoit en N. Bernard, Le bail de résidence principale, Brugge, die Keure, 2006, 43. 41 Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale in Répertoire Notarial VIII, Les baux III, Brussel, Larcier, 1998, 74; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 122; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 54. 42 D. MEULEMANS, “Woninghuur”, in Het onroerend goed in de praktijk, 2006, afl. 86, 3. 43 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 123; D. MEULEMANS, “Woninghuur”, in Het onroerend goed in de praktijk, 2006, afl. 86, 3. 44 M. DAMBRE, “Knelpunten Woninghuur” in A. Verbeke, Knelpunten Huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 21; D. MEULEMANS, “Twee belangrijke nieuwigheden inzake Woninghuur”, Huur 2004, afl. 3, 73
12
elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat de huurder tot hoofdverblijfplaats heeft (artikel 1, § 1, eerste lid, tweede zin Woninghuurwet).45 Met deze invoeging wordt elke twijfel in de rechtspraak weggenomen. 46 Voortaan zijn ook huurders van caravans, woonwagens of woonboten ook beschermd.47 41.
Bovendien bevordert de uitbreiding van het toepassingsgebied van de Woninghuurwet
de verwezenlijking van het grondrecht op behoorlijke huisvesting.48 42.
In het kader van de kwaliteitsvereisten met betrekking tot de roerende goederen is er
echter nog een kink in de kabel. Het uitvoeringsbesluit van 8 juli 1997 die de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid vaststelt heeft “woning” gedefinieerd als “een verhuurd gebouwd onroerend goed of gedeelte van onroerend goed, bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder”.49 Hoofdverblijfplaats 43.
Waarschijnlijk het meest bepalende criterium om uit maken of de Woninghuurwet van
toepassing is of niet, is de bestemming van het gehuurde goed tot hoofdverblijfplaats. 44.
Opnieuw wordt dit begrip niet gedefinieerd door de Woninghuurwet. Of een gehuurd
goed al dan niet de bestemming tot hoofdverblijfplaats heeft is een feitenkwestie. Men zal telkens geval per geval moeten nagaan of er sprake is van hoofdverblijf.50 45.
HERBOTS omschrijft de hoofdverblijfplaats als de plaats waar men “zijn hond, zijn
pantoffels en zijn pijp heeft”.51 Het begrip kan worden omschreven als de plaats waar iemand het centrum van zijn persoonlijke, familiale en vermogensrechtelijke belangen heeft. Het moet dus gaan om een reëel verblijf. Het is de plaats waar men het grootste gedeelte van zijn 45
Ingevoerd bij art. 377 Programmawet van 24 december 2002, BS 31 december 2002, 58686. B. HUBEAU, “Woninghuurwet ook van toepassing op woonwagens en woonboten”, De Juristenkrant 12 maart 2003, afl. 65, 5. 47 M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, NjW 2003, afl. 27, 406; M. Dambre, “Knelpunten Woninghuur” in A. Verbeke, Knelpunten Huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 23. 48 D. MEULEMANS, “Twee belangrijke nieuwigheden inzake Woninghuur”, Huur 2004, afl. 3, 74. 49 D. MEULEMANS, “Twee belangrijke nieuwigheden inzake Woninghuur”, Huur 2004, afl. 3, 74; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 56. 50 D. MEULEMANS, “Woninghuur”, in Het onroerend goed in de praktijk, 2006, afl. 86, 5. 51 J. HERBOTS, “Algemeenheden” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 23. 46
13
tijd effectief met zijn gezin verblijft. Een gezin kan bestaan uit verschillende personen of het kan ook een persoon alleen zijn. In die plaats heeft men zijn meubelen en huishoudelijke comfort. Men verblijft er daadwerkelijk en gewoonlijk.52 46.
De huurder is niet verplicht om in de gehuurde woning een permanent en bestendig
verblijf te houden. Wanneer men tijdelijk afwezig is, bijvoorbeeld ingevolge hospitalisatie, studies of werkgelegenheid in het buitenland, vakantie, enz., dan zal er nog steeds sprake zijn van hoofdverblijf.53 47.
De feitenkwestie kan bewezen worden met alle wettelijke middelen, inclusief,
vermoedens en getuigen. Zo kan men zich onder meer baseren op het bedrag van de factuur voor water- en energieverbruik, geregelde correspondentie, de plaats waar de kinderen school lopen. De inschrijving in het bevolkingsregister kan een hulp zijn bij de beoordeling van de feiten maar het is niet vereist dat de huurder is ingeschreven in het bevolkingsregister om te kunnen spreken van hoofdverblijfplaats. Het staat de rechter vrij om er zelf zijn oordeel over te vellen. 54 48.
Een aantal huurovereenkomsten vallen, als gevolg van dit criterium, automatisch buiten
de toepassing van de Woninghuurwet: tweede verblijven, studentenkamers (niet altijd), vakantiewoningen.55 Met toestemming van de verhuurder 49.
Tot slot is de toestemming van de verhuurder nodig dat de huurder het gehuurde goed
tot zijn hoofdverblijfplaats zal betrekken. Deze toestemming kan uitdrukkelijk of stilzwijgende worden gegeven bij de ingenottreding van de huurder of in de loop van de
52
M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 124; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 57. 53 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 59. 54 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 129; K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 58. 55 K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 59.
14
huurovereenkomst, op schriftelijke wijze (artikel 1, § 1, eerste lid Woninghuurwet). Het is aan de huurder om te bewijzen dat de verhuurder zijn toestemming heeft gegeven.56 50.
Het gehuurde goed dat oorspronkelijk niet diende tot hoofdverblijfplaats maar in de
loop van de huurovereenkomst toch de hoofdverblijfplaats van de huurder wordt heeft dus een schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. 51.
Omgekeerd, wanneer een gehuurd goed tot hoofdverblijfplaats diende en in de loop van
de huurovereenkomst niet meer de hoofdverblijfplaats is van de huurder dan zal de Woninghuurwet niet langer van toepassing zijn (artikel 1, § 3 Woninghuurwet).
3.3.2 De)staat)van)het)gehuurde)goed:)artikel)2)Woninghuurwet) 3.3.2.1 Artikel,2,Woninghuurwet,anno,1991,
3.3.2.1.1 Elementaire!vereisten!van!gezondheid,!veiligheid!en!bewoonbaarheid! 52.
Sinds de wet van 20 februari 1991 heeft de wetgever in artikel 2 de verplichting
ingevoerd dat het gehuurde goed moet voldoen aan de elementaire vereisten van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid. 53.
Deze verplichting bestaat naast de gemeenrechtelijke verplichtingen van artikel 1719 tot
1721 BW, die niet voldoende bleken om de woningkwaliteit te garanderen. Men kan immers de verplichtingen van de verhuurder contractueel beperken of uitschakelen.57 54.
Artikel 2 Woninghuurwet strekt ertoe minimumcriteria vast te leggen welke de
verplichting opleggen dat een gehuurd goed moet voldoen aan de vereisten van menselijke
56
K. VANHOVE, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 61. 57 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 177.
15
waardigheid.58 Het is immers denkbaar dat het verhuurde goed objectief gezien in goede staat is maar niet geschikt of zelfs totaal ongeschikt is voor menselijke bewoning.59 55.
Artikel 2 Woninghuurwet houdt een beginselverklaring in. Het moet gezien worden als
een eerste stap in de richting van de verbetering van de kwaliteit van de woningen.60 De concrete invulling van de vereisten werd oorspronkelijk overgelaten aan de beoordeling door de rechters die over een ruime beoordelingsmacht beschikken. De Minister verklaart immers dat het, wegens de grote verscheidenheid van woningen, praktisch onhaalbaar is om in een uitvoeringsbesluit minimumnormen vast te leggen. Bovendien werd geoordeeld dat niet de nationale wetgever bevoegd is om de normen vast te leggen. Op grond van artikel 6, § IV van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen zijn immers de gewesten bevoegd inzake deze aangelegenheid.61 56.
VANKERCKHOVE en ROMMEL hebben geprobeerd om een invulling te geven aan de
begrippen veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Veiligheid impliceert onder meer deuren met behoorlijke sloten, een stabiele en verlichte trappenhal, een verlichte en ongevaarlijke toegang naar de kelder en de meters, afwezigheid van houtrot, een elektriciteitsnetwerk in overeenstemming met de regels, een geveegde schoorsteen met voldoende schoorsteentrek,…62 Gezondheid vereist de afwezigheid van ongedierte, de aanwezigheid van een redelijke luchtvochtigheid, droge, nette kelders en onderhouden gemeenschappelijke ruimten.63 Bewoonbaarheid vraagt elementaire hygiënische bepalingen, afwezigheid van infiltratie, ramen die kunnen worden gebruikt, verluchte kamers, voldoende punten met drinkbaar water, 58
Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 12. Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heren Majeur en Hermans (hierna verkort: Verslag MAYEUR en HERMANS), Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 48. 60 Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer Van Rompaey (hierna verkort: Verslag VAN ROMPAEY), Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 56-57. 61 Verslag MAYEUR en HERMANS, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 47; Verslag VAN ROMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 68 en 70. 62 J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, afl. 57, 326. 63 J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, afl. 57, 326. 59
16
een gootsteen, de nodige energiepunten om te kunnen koken, om een koelkast te kunnen gebruiken, om te kunnen strijken, om een wasmachine te kunnen plaatsen, om te beschikken over warm water,…64 57.
LOUVEAUX haalde zijn inspiratie uit andere bronnen zoals de regionale reglementen, en,
in het bijzonder, de Ordonnantie betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen van gemeubelde woningen voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest65 en een Frans decreet tot vaststelling van de minimumvoorwaarden van comfort en bewoonbaarheid waaraan gehuurde goederen moeten voldoen66. Hij maant hierbij aan tot enige voorzichtigheid en vraagt een beoordeling per concreet geval.67 58.
De rechters hebben dus een grote appreciatiebevoegdheid bij de beoordeling van de
elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Zo kunnen zij aldus rekening houden met o.m. de huurprijs, de ligging en de ouderdom van de woning.68 Er is echter rechtspraak die stelt dat de ouderdom van de woning en het niveau van de huurprijs irrelevant zijn bij deze beoordeling.69 De vrederechter te Charleroi oordeelde in zijn vonnis dat de in artikel 2 Woninghuurwet gestelde vereisten onder meer impliceren dat er geschikte sloten voor de toegangsdeuren, afgesloten toiletten en een elektriciteitsnet conform de reglementen moeten zijn. Verder dient er een redelijke luchtvochtigheid, bruikbare vensters, droge kelders, verluchte kamers, afwezigheid van infiltratie, voldoende tappunten voor drinkbaar water en energiebronnen met voldoende vermogen te zijn.70
64
J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, afl. 57, 326. 65 Ordonnantie van 15 juli 1993 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor gemeubelde woningen, dat de Brusselse Hoofdstedelijke Raad in zijn vergadering van maandag 12 juli 1993 aangenomen heeft, BS 2 september 1993, 10307, errata BS 9 februari 1994, 3116. 66 Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location, www.legifrance.gouv.fr. 67 B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, Brussel, De Boeck-Wesmael, 1995, 95-97. 68 J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, afl. 57, 326; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 36. 69 Vred. Wolvertem 28 maart 1996, AJT 1996-97, 98, noot P. DE SMEDT. 70 Vred. Charleroi 13 januari 1994, JLMB 1995, 634. Voor een geschil in verband met de wateraansluiting: Vred. Luik 13 februari 1995, JLMB 1996, 1127.
17
Tot de elementaire vereisten van bewoonbaarheid tot hoofdverblijfplaats behoren verwarming en warm water, zeker wanneer de woning in de kelderverdieping is gelegen, waar het doorgaans minder zonnig, vochtiger en killer is.71 Een gasinstallatie met onvoldoende afvoermogelijkheid wordt beschouwd als een onveilige situatie. De woning voldoet niet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals bepaald in artikel 2 Woninghuurwet.72 Wanneer de vensters van de slaapkamers gedurende twee uur per dag moeten openstaan en de vensters van de keuken, niettegenstaande de aanwezigheid van een dampkap, na iedere kookbeurt moeten geopend worden, teneinde condensatie en schimmelvorming te vermijden, dan is niet voldaan aan de vereisten van artikel 2 Woninghuurwet.73 Huurders klagen over het binnen regenen, het niet werken van de verwarmingsinstallatie, de aanwezigheid van wankele trappen en een elektrische installatie die niet onder spanning zou mogen staan. Deze factoren hebben betrekking op de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid bedoeld in art. 2 Woninghuurwet.74 Het feit alleen dat de huurder de gehuurde woning slechts sporadisch gebruikt is onvoldoende om te besluiten tot een contractuele tekortkoming. Het belet evenmin dat de uitvoering van herstellings- en onderhoudswerken aan de verhuurder kan worden opgelegd. In casu diende het pand niet tot hoofdverblijfplaats en om die reden kan de uitvoering van werken om de woning te laten voldoen aan de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet niet worden gevorderd.75 59.
In tegenstelling tot het gemeen recht waar afwijkende bedingen inzake de verplichting
om het gehuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren mogelijk zijn, is dit niet het
71
Vred. Brugge 13 januari 1995, RW 1995-96, 957. Vred. Brugge 11 september 1998, T. Huur 1997-98, 37. 73 Vred. Wervik 22 oktober 1991, T. Vred. 1996, 323. 74 Vred. Gent 11 augustus 1995, T. Huur 1997-98, 19, noot P. DE SMEDT. 75 Vred. Roeselare 30 maart 1993, T. Vred. 1994, 323, noot B. HUBEAU, 72
18
geval voor artikel 2 Woninghuurwet. Artikel 2 Woninghuurwet is, krachtens artikel 12 van dezelfde wet, van dwingend recht. 76 De minimumnormen gelden te allen tijden en er is geen verzaking mogelijk. Bedingen over de ontvangst van het gehuurde goed in goede staat of in de staat waarin het goed zich bevindt, zijn aldus strijdig. 77 Contractuele bedingen die in strijd zijn met artikel 2 Woninghuurwet worden gesanctioneerd met de relatieve nietigheid. 78 Dit geldt ook wanneer de huurder vooraf, uitdrukkelijk of stilzwijgend, zou afzien van het recht te eisen dat de gehuurde woning aan de minimumnormen voldoet.79 Er is slechts één uitzondering waarbij partijen rechtsgeldig kunnen afwijken van artikel 2 Woninghuurwet: de renovatiehuurovereenkomst, gesloten door de verhuurder en de huurder waarbij de huurder zich ertoe verbindt om op zijn kosten werken uit te voeren aan het gehuurde goed en op voorwaarde dat deze werken ertoe strekken om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (artikel 8, tweede lid Woninghuurwet).
3.3.2.1.2 Sanctie!bij!miskenning!van!de!bepaling! 60.
Opdat de bepaling geen dode letter zou blijven is het nodig om de niet-naleving ervan te
sanctioneren. Wanneer de woning bij ingenottreding niet aan de minimale vereisten voldeed voorzag de wet van 1991 echter geen sanctie. Dit leidde in de rechtsleer en de rechtspraak tot contradictie en onenigheid. Er konden een aantal opvattingen worden onderscheiden: a) De niet-naleving van de minimumnormen zou afbreuk doen aan het voorwerp zelf van de huurovereenkomst, aangezien artikel 2 Woninghuurwet de wezenlijke elementen
76
J. HERBOTS, “ De levering in goede staat” in J. HERBOTS en Y MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 42. 77 Verslag VAN ROMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 70. 78 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 38. 79 J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, afl. 57, 326.
19
van de overeenkomst raakt. De sanctie is bijgevolg de ontbinding van de overeenkomst.80 b) Aangezien de wet de mogelijkheid niet bepaalt om de verhuurder te dwingen tot de naleving van de elementaire vereisten, heeft ook de huurder deze mogelijkheid niet.81 c) Het kan ook zijn dat het niet beantwoorden aan de minimale vereisten een verborgen gebrek inhoudt. In dit geval moet men teruggrijpen naar de gemeenrechtelijke vrijwaringsplicht, met als gevolg de schadeloosstelling van het door de huurder geleden verlies.82 d) HERBOTS stelt dat artikel 2 Woninghuurwet twee luiken omvat en met betrekking tot de sanctie een ontdubbeling wenselijk is. Ten eerste is er sprake van de dwingende regel die stelt dat het gehuurde goed in goede staat van onderhoud m.b.t. alle herstellingen met het oog op de minimale vereisten moet geleverd worden. De naleving hiervan kan worden afgedwongen in natura. Ten tweede is er een nieuwe regel volgens welke het gehuurde goed aan de minimale vereisten moet voldoen. Aangezien hier sprake is van een geldigheidsvoorwaarde kan de huurder de relatieve nietigheid van de overeenkomst inroepen.83 e) VAN OEVELEN redeneert aan de hand van de leer van de precontractuele aansprakelijkheid. In het geval dat een woning niet voldoet aan de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet, dan kan dit te wijten zijn aan de foutieve nalatigheid van de verhuurder om de nodige werken uit te voeren. De verhuurder begaat een precontractuele fout wanneer hem geen verwijt treft maar toch een woning te huur aanbiedt die, als voorwerp van de huurovereenkomst, niet beantwoordt aan de wettelijke geldigheidsvereisten van de overeenkomst. De rechter kan, aangezien op deze precontractuele fout de regels van de buitencontractuele aansprakelijkheid van toepassing zijn, de meest passende vorm van schadeherstel kiezen. De rechter heeft zo 80
Verslag MAYEUR en HERMANS, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 45-47; Rb. Brugge 13 januari 1995, RW 1995-96, 957 en T. Not. 1996, 305. 81 Verslag VAN ROMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 42. 82 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 196; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 39. 83 J. HERBOTS, “ De levering in goede staat” in J. HERBOTS en Y MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 46.
20
de mogelijkheid om, afhankelijk van het voorwerp van de rechtsvordering van de huurder, hetzij de verhuurder veroordelen tot schadevergoeding, hetzij hem, eventueel met dwangsom, de nodige werken te laten uitvoeren zodat de woning voldoet aan de vereisten gesteld in artikel 2 Woninghuurwet.84 Wanneer de huurders gedurende een aantal maanden de huurprijs niet betalen en deze nietbetaling voor een procedure voor de Vrederechter wensen te verschonen op basis van een gebrek aan bewoonbaarheid van het pand, dan kan hier geen rekening mee gehouden worden.85 Wanneer wordt vastgesteld dat een woning niet voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van artikel 2 Woninghuurwet dan dient de huurovereenkomst te worden vernietigd en dient hetgeen in uitvoering daarvan door de huurder werd betaald te worden teruggegeven.86 De sanctie op de niet-naleving van artikel 2 Woninghuurwet bestaat uit de relatieve nietigheid van de huurovereenkomst. Deze nietigheid wordt uitgesproken op verzoek van de huurder, die evenwel de verhuurder niet kan dwingen om aan het gehuurde goed de nodige werken uit te voeren.87 Wanneer de woning niet voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van artikel 2 Woninghuurwet (van 1991), dan kan de huurder zich beroepen op de nietigheidssanctie. Hierbij dienen alle huurgelden terug betaald te worden en kan de huurder aanspraak maken op een schadevergoeding wegens verhuiskosten.88
3.3.2.1.3 Tijdstip!van!beoordeling! 61.
De staat van het gehuurde goed op het moment van ingenottreding van het gehuurde
goed door de huurder geldt als referentiepunt voor de beoordeling van voldoening van dat
84
A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 38-39. Vred. Sint-Truiden 3 oktober 1996, T.Huur 1997-98; 111, noot J. VANBELLE. 86 Vred. Stin-Niklaas 20 mei 1996, T.Huur 1997-98, 228, noot J. VANBELLE. 87 Vred. Gent 11 augustus 1995, T. Huur 1997-98, 19, noot P. DE SMEDT. 88 Rb. Brugge 11 september 1998, T.Huur 1998-99, 37. 85
21
gehuurde goed aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (artikel 2, tweede lid, Woninghuurwet). Zo wordt vermeden dat de verslechtering door toedoen van de huurder in aanmerking kan worden genomen voor de beoordeling. Gebreken die pas later aan het licht komen, maar waarvan de huurder kan bewijzen dat zij reeds bestonden op het ogenblik van ingenottreding, zijn vatbaar voor sanctionering.89 Wanneer de huurovereenkomst is ingegaan voor de inwerkingtreding van artikel 2 Woninghuurwet, dit is voor april 1989, dan kent de bepaling geen toepassing.90 Ook DAMBRE en HUBEAU zijn van mening dat dit een correcte benadering is.91 De vrederechter te Gent oordeelde dat wanneer de woning als gevolg van gezinsuitbreiding te eng en ongeschikt is geworden de verhuurder op basis van artikel 2 Woninghuurwet niet kan worden aangesproken wanneer het goed bij aanvang van de huurovereenkomst in correcte en aanvaardbare staat is afgeleverd. De staat van de woning dient immers te worden beoordeeld op het moment van inhuurneming.92
3.3.2.2 Artikel,2,Woninghuurwet,na,1997, 62.
De wet van 13 april 1997 “tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de
huurovereenkomsten”
93
brengt met betrekking tot artikel 2 Woninghuurwet twee
nieuwigheden. Ten eerste wordt aan de Koning de bevoegdheid gegeven om bepaalde minimumvereisten vast te stellen. Ten tweede wordt een keuzerecht ingevoerd voor de huurder indien de woning niet voldoet aan deze minimumvereisten. De huurder heeft de keuze tussen het eisen van de uitvoering van de noodzakelijke werken of het vragen van de ontbinding van de huurovereenkomst eventueel met schadevergoeding. Wat volgt is een korte bespreking van deze wijzigingen aan de Woninghuurwet.
89
Verslag MAYEUR en HERMANS, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, p. 48. Vred. Charleroi 13 januari 1994, JLMB 1995, 634; Rb. Gent 21 juni 1996, T. Huur 1996, 131, noot K. DU BOIS. 91 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 197. 92 Vred. Gent 15 juni 1994, T.Vred. 1997, 125, noot B. HUBEAU. 93 Wet van 13 april tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997, 12667. 90
22
3.3.2.2.1 Koninklijk!Besluit!van!8!juli!1997! 63.
De wetgever achtte het onder meer in het kader van de volksgezondheid belangrijk dat
woningen aan bepaalde elementaire vereisten beantwoorden en gaf de Koning de bevoegdheid om bepaalde minimumvereisten te preciseren.94 De Koning maakte van zijn bevoegdheid gebruik en vaardigde het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, uit. Hierdoor zijn de elementaire vereisten niet meer louter relatief maar dwingende, geobjectiveerde normen, die door elke verhuurder van een onroerend goed, dat tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd, moeten gerespecteerd worden.95 Kort samengevat heeft het koninklijk besluit betrekking op de lokalen die al dan niet voor woningdoeleinden zijn bestemd (art. 2), de structurele of stabiliteitsvereisten (art. 3), het ontbreken van vochtinfiltratie (art. 4), de natuurlijke lichtbronnen en de verluchting van de woning (art. 5), de minimumuitrusting van een woning op het stuk van toegang tot drinkbaar water, een afvoersysteem, sanitaire, elektrische en verwarmingsinstallaties (art. 6), de toegankelijkheid van de woning tot de openbare weg en verkeer binnen het gebouw (art. 7).
3.3.2.2.2 Keuzerecht!voor!de!huurder! 64.
Om aan de rechtsonzekerheid met betrekking tot de sanctie als gevolg van de
miskenning van artikel 2 Woninghuurwet een einde te stellen heeft de wetgever geopteerd om een keuzerecht in te voeren voor de huurder. Artikel 2, lid vier, Woninghuurwet voorziet in de keuze voor de huurder tussen het eisen van de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid ofwel om de ontbinding te vragen van de huurovereenkomst, met schadevergoeding.
94 95
Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 4. M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 185-186.
23
65.
Bovendien wordt in de parlementaire voorbereiding expliciet verwezen naar artikel
1184 van het Burgerlijk Wetboek96, wat de grondregel van de contractuele aansprakelijkheid in het gemeen recht inhoudt. Hierdoor wordt het sanctiemechanisme van artikel 2 Woninghuurwet in overeenstemming gebracht met het sanctiemechanisme van de gemeenrechtelijke plicht van de verhuurder tot levering. De sancties van artikel 2 Woninghuurwet beschermen echter wel een regel van dwingend recht.97 Absoluut keuzerecht? 66.
Het keuzerecht wordt aldus expliciet gegeven aan de huurder waarbij de verhuurder in
geen geval een keuze mag opleggen aan de huurder.98 De vraag bij dit keuzerecht wierp zich op of de rechter al dan niet gebonden is door de keuze van de huurder of dat hij nog enige appreciatiebevoegdheid bezit? Met andere woorden zijn er beperkingen aan de uitoefening van het keuzerecht van de huurder of beschikt de huurder over een absoluut recht? In de parlementaire voorbereidingen bevestigt de Minister dat de vrederechter gebonden is door de keuze van de huurder tenzij het onmogelijk is om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet of tenzij er sprake is van rechtsmisbruik.99 De rechter zal moeten controleren of er sprake is van rechtsmisbruik waarbij deze controle neerkomt op een belangenafweging. Daarbij mag het voordeel van de schuldeiser (de huurder) niet buiten proportie zijn met het nadeel dat de schuldenaar (de verhuurder) door de keuze van de schuldeiser kent. Wanneer er sprake is van misbruik dan kan de rechter een aangepaste sanctie uitspreken.100
96
Verslag namen de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer Landuyt, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7, 23 (Verslag LANDUYT). 97 P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 47-48. 98 Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale in Répertoire Notarial VIII, Les baux III, Brussel, Larcier, 1998, 66. 99 Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door mevrouw Delcourt-Pêtre, Parl.St. Senaat, 1996-97, nr. 1-505/3, 23 (hierna verkort: . Parl.St. Senaat, 1996-97, nr. 1-505/3). 100 P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 57-58.
24
Het Hof van Cassatie oordeelde dat de huurder, wanneer de gehuurde woning niet voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van artikel 2 Woninghuurwet, de keuze heeft, onder voorbehoud van de beoordeling van de ernst van de tekortkoming door de rechter, tussen de uitvoering in natura of de ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding.101 Indien de uitvoering in natura nog mogelijk is en de huurder kiest voor de gedwongen uitvoering dan krijgt deze voorrang. In dit geval moet de rechter nagaan of de huurder geen misbruik maakt van zijn recht om de gedwongen uitvoering te eisen en of het principe van de goede trouw wordt nageleefd. Zo zal de rechter toch de niet gevraagde ontbinding bevelen wanneer de uitvoering in natura kennelijk onredelijk is.102 Het is ook mogelijk dat de uitvoering in natura niet meer mogelijk is. In de zin van artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek kan het gehuurde goed, door het niet-naleven van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, materieel of juridisch verloren zijn gegaan. De huurder dient schadeloos gesteld te worden aangezien de teloorgang werd veroorzaakt door de foutieve niet-uitvoering van de verhuurder. De uitvoering in natura is bijvoorbeeld niet meer mogelijk wanneer met betrekking tot het gehuurde goed een bevel tot sloping, een bevel tot ontruiming of een verbod van verhuring of bewoning is uitgevaardigd als gevolg van een procedure tot onbewoonbaarverklaring.103 67.
Wanneer de huurder kiest voor de ontbinding van de overeenkomst dan heeft de rechter
op basis van het gemeen recht een ruime, soevereine beoordelingsbevoegdheid en kan hij de ernst van de tekortkoming afwegen tegen de zwaarte van de sanctie van ontbinding. Enige terughoudendheid van de rechter is aan te raden aangezien de dwingende vereisten van artikel 2 Woninghuurwet absolute minimumvoorwaarden zijn waardoor elke schending ervan een ernstige fout van de leveringsplicht van de verhuurder betekent.104 Enkel wanneer het gaat om kleine gebreken, die de fysieke integriteit van de huurder niet aantasten en deze gebreken
101
Cass. 31 maart 2006, TBO 2006, afl. 4, 171, noot M. DAMBRE. P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 57-58; M. DAMBRE EN B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 208. 103 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 207. 104 M. DAMBRE, “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 174. 102
25
kunnen weggewerkt worden door kleine ingrepen van de verhuurder zonder al te grove genotsderving voor de huurder dan zou de rechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen bestempelen als rechtsmisbruik.105 Vordering binnen een redelijke termijn? 68.
Ondanks het feit dat de nieuwe huurwet geen dwingende termijn oplegt waarbinnen de
huurder zijn vordering moet instellen is het van belang om deze vordering binnen een redelijke termijn in te stellen. Wanneer de vordering laattijdig komt dan is de bewijslast een stuk moeilijker en de rechter kan oordelen dat het niet reageren in feite een stilzwijgende afstand van de door de Woninghuurwet geboden bescherming inhoudt.106 Door het dwingend karakter van artikel 2 Woninghuurwet is, ook al heeft de huurder de woning bezocht alvorens over te gaan tot huur en zodus de slechte staat zelf heeft kunnen zien, de verhuurder niet ontslaan van zijn verplichting om de woning te leveren conform de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.107 De stilzwijgende afstand van recht moet restrictief worden geïnterpreteerd wanneer het gaat om een eenzijdige wilsverklaring van de houder van het recht. Deze afstand kan slechts worden afgeleid uit feiten die voor geen andere uitleg vatbaar zijn.108 69.
De huurder die nalaat om zijn vordering binnen een redelijke termijn in te stellen
schendt zijn eigen schadebeperkingsplicht wanneer de schade hierdoor groter is geworden of wanneer de verhuurder zo niet op een gepaste wijze kon reageren. De huurder wordt aansprakelijk gesteld voor de schade die hieruit voortvloeit. Hij zal zelf moeten instaan voor de genotsderving en/of alle andere schade die men had kunnen voorkomen door het tijdig
105
P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 60. 106 Vred. Charleroi 13 januari 1994, JLMB 1995, 634; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, Brussel, De Boeck-Wesmael, 1995, 99-100; P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 60-64. 107 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 211. 108 Cass. 15 juni 1990, RW 1990-91, 1197; Cass. 20 november 1987, RW 1987-88, 1099.
26
instellen van de vordering.109 De rechtsvordering die pas wordt ingesteld zes maanden na het vertrek van de huurders uit de gehuurde woning overschrijdt de redelijke termijn.110 Uitvoering in natura 70.
Wanneer de schuldenaar zijn verbintenis niet nakomt dan is het normale rechtsmiddel
dat ter beschikking staat voor de schuldeiser het vragen van de uitvoering in natura van de overeenkomst. Aldus is het in deze context logisch dat de verhuurder veroordeeld wordt tot het uitvoeren van de werken die nodig zijn zodat wordt voldaan aan artikel 2 Woninghuurwet. Als drukkingsmiddel kan de rechter, op basis van artikel 1385bis van het Gerechtelijk Wetboek, op vordering van de huurder, een dwangsom opleggen in het geval de verhuurder nog steeds zou nalaten de werken uit te voeren. 71.
De huurder kan zich, op basis van artikelen 1143 en 1144 van het Burgerlijk Wetboek,
laten machtigen door de rechter om zelf de nodige werken uit te voeren, of door een derde te laten uitvoeren, op kosten van de verhuurder. Behalve wanneer is voldaan aan de voorwaarden van schadebeperkingsplicht of zaakwaarneming is de tussenkomst van de rechter vereist en kan de huurder niet zelf overgaan tot het spontaan uitvoeren van de werken. 111 Wanneer de huurder echter wel zonder voorafgaande machtiging overgaat tot het uitvoeren van de werken dan is een a posteriori controle door de rechter steeds mogelijk. De rechter zal als doorslaggevende criteria de hoogdringendheid van de werken en de klaarblijkelijke onwilligheid van de verhuurder om de werken uit te voeren hanteren.112 72.
Alvorens over te gaan tot een vordering bij de rechter kan huurder ook opteren om
gebruik te maken van het algemeen rechtsbeginsel exceptio non adempleti contractus. Aangezien er sprake is van een wederkerige overeenkomst waarbij een partij het nalaat zijn
109
Vred. Halle 7 januari 2004, T.Vred. 2005, 146; P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 64. 110 Vred. Halle 7 januari 2004, T.Vred. 2005, 146. 111 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 200. 112 P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 49.
27
verbintenissen na te komen (de verhuurder laat na het goed in goede staat af te leveren) kan de wederpartij zijn verbintenissen opschorten (vb. de huurder kan staken de huurgelden te betalen). De huurder moet hierbij steeds te goeder trouw te werk gaan en de verhuurder vooraf in gebreke stellen om de nodige werken uit te voeren113. Ook moet er een evenwicht zijn tussen het nadeel voor de huurder (het niet in orde zijn van de woning) en het nadeel van de verhuurder (ontvangt tijdelijk geen huurgelden meer).114 We herinneren eraan dat artikel 2 Woninghuurwet van dwingend recht is waardoor de exceptie van niet-uitvoering niet contractueel buiten spel kan gezet worden.115 73.
Artikel 2, laatste lid Woninghuurwet geeft aan de rechter de mogelijkheid om, in
afwachting van de uitvoering van de werken, de huurprijs te verminderen. Aangezien de werken een genotsderving voor de huurder inhouden is dit een logisch gevolg. Deze vermindering van huurprijs geldt niet enkel in de periode van de werken maar ook daarvoor wanneer de niet-conforme woning voor genotsderving of andere schade voor de huurder zorgde.116 Hierbij beschikt de rechter over een ruime beleidsbevoegdheid.117 Aangezien het niet vanzelfsprekend is om een juiste inschatting te maken van de gerechtvaardigde huurprijsvermindering is het aan te raden dat de vrederechter bij tussenvonnis een voorlopige huurprijsvermindering toekent. Zo is het nog steeds mogelijk om deze vermindering te herzien in verhouding tot de werkelijke genotsderving van de huurder als gevolg van de uitgevoerde werken.118 Het recht op huurprijsvermindering kan, ingevolge het dwingend karakter van artikel 2 Woninghuurwet, niet contractueel worden uitgesloten. 74.
Artikel 7, § 1, derde lid Woninghuurwet verhindert dat de verhuurder kan overgaan tot
een huurprijsherziening nadat de waarde van de woning is gestegen als gevolg van de uitgevoerde werken die nodig waren om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Wanneer de waarde van 113
Vred. Zottegem-Herzele 3 november 2010, RW 2012-13, afl.36, 1427. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 55. 115 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 201. 116 M. VANWIJCK-ALEXANDRE, “l’état du bien loué à la délivrance et le bail de rénovation”, in G. BENOIT, P. JADOUL en I. DURANT, Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 21. 117 Parl.St. Senaat, 1996-97, nr. 1-505/3, 15 en 22. 118 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 202. 114
28
het goed stijgt als gevolg van andere werken dan kan men wel overgaan tot een huurprijsherziening.119 Ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding 75.
Ook bij de ontbinding van de huurovereenkomst is de voorafgaande tussenkomst van de
rechter vereist.120 76.
Huurovereenkomsten zijn overeenkomsten met opeenvolgende prestaties. Het Hof van
Cassatie oordeelde dat voor dergelijke overeenkomsten het ex-tunc-karakter niet geldt en dat de terugwerkende kracht slechts werkt tot op het moment van instellen van de vordering tot ontbinding.121 In latere rechtspraak stelde het Hof van Cassatie haar mening bij. In een arrest van 31 januari 1991 oordeelde het Hof dat de terugwerkende kracht een vroeger of later tijdstip dan de vordering tot ontbinding kan inhouden indien de verbintenissen van de overeenkomst niet meer kunnen teruggegeven worden.122 Wanneer er sprake is van een dermate erge overtreding van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid lijkt een ontbinding ex tunc mogelijk. Het verweer dat de verhuurder het verschaffen van huurgenot heeft uitgevoerd, wat iets is dat niet meer kan teruggegeven worden, lijkt onhoudbaar. Naast een schadevergoeding kan de huurder ook aanspraak maken op de terugbetaling, geheel of gedeeltelijk, van de door hem betaalde huurgelden.123 77.
Aangezien geen forfaitaire schadevergoeding werd voorzien in de wet is het aan de
huurder om te bewijzen wat de samenstelling en de omvang van zijn geleden schade is. Dit is geen gemakkelijke opgave voor de huurder. Naast de door de huurder geleden schade wegens genotsderving kan ook alle andere schade worden vergoed zoals bijvoorbeeld de verhuis- en
119
Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 4 en 11. Art. 1184, derde lid Burgerlijk Wetboek; Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale in Répertoire Notarial VIII, Les baux III, Brussel, Larcier, 1998, 82. 121 Cass. 29 mei 1980, RW 1980-81, 2627. 122 Cass. 31 januari 1991, RW 1991-92, 774; T.Not. 1991, 444; A. VAN OEVELEN, “Kroniek van het huurrecht (1990-1995): gemeenrechtelijke huur, woninghuur en handelshuur”, RW 1996-97, afl. 33, 1114. 123 P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 54 120
29
installatiekosten.124 De kosten van alternatieve huisvesting, vb. hotelkosten, alsook de schade als gevolg van de handelsstoornis. Het is immers toegelaten dat een woning gedeeltelijk wordt gebruikt voor de uitoefening van een beroep.125 78.
Om
dergelijke
bewijsproblemen
te
vermijden
kunnen
partijen
ook
in
de
huurovereenkomst bepalen wat de schadevergoeding bij ontbinding zal zijn. Het dwingende karakter van artikel 2 Woninghuurwet belet dit niet aangezien dit enkel beschermt dat de huurder recht heeft op een schadevergoeding. Enige voorzichtigheid is echter wel geboden. Een schadevergoeding die dermate hoog wordt bedongen kan door de rechter, aan de hand van de werking van de goede trouw, worden gematigd. Wanneer een heel lage schadevergoeding is overeengekomen is er in principe geen probleem tenzij er sprake is van verborgen bevrijdingsbeding. Hierdoor wordt in feit de aansprakelijkheid van de verhuurder uitgesloten wat wel in strijd is met het imperatief karakter van artikel 2 Woninghuurwet.126 Nietigverklaring van de huurovereenkomst 79.
De huurder beschikt enkel over de keuzemogelijkheden die hem werden gegeven in de
wet, voor zover men zich baseert op de niet-naleving van de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet. 80.
Ingeval van huurders die meer dan acht jaar het genot hebben gehad van een gehuurde
woning en pas dan voor het eerst hun klacht uiten over de staat van de woning, moet men ervan uitgaan dat de woning bij het begin van de huur en minstens in de eerstvolgende jaren in een aanvaardbare staat verkeerde. Wanneer de woning in de loop van de huurovereenkomst door contractuele tekortkomingen van de verhuurder en de huurder niet meer voldoet aan de federale (en de gewestelijke) kwaliteitsvereisten dan is de toe te passen sanctie niet de nietigheid maar de ontbinding van de overeenkomst.127 81.
De vordering tot nietigverklaring van de huurovereenkomst wegens ongeoorloofd
voorwerp zou, zelfs ambtshalve door de rechter, wel kunnen worden uitgesproken wanneer de 124
Vred. Sint-Joost-ten-Node 29 mei 1996, JLMB 1997, 70. Vred. Gent 11 augustus 1995, T. Huur 1997-98, 19, noot P. DE SMEDT. 126 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 206. 127 Vred. Herzele 2 januari 2013, RW 2013-14, afl. 13, 511, in casu ging het over een huurovereenkomst die was onderworpen aan de Woninghuurwet voor de wijziging ervan bij de wet van 13 april 1997. 125
30
gewestelijke of de gemeentelijke bepalingen inzake huisvesting niet worden gerespecteerd. Deze bepalingen zijn immers van openbare orde.128 Zo werd geoordeeld dat wanneer het gehuurde goed fundamentele en ernstige gebreken kent, de huurovereenkomst geen rechtsgeldig voorwerp heeft en ab initio nietig is. Het ter beschikking stellen van een woning die niet voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid is strijdig met de openbare orde en de menselijke waardigheid (artikel 23 Grondwet).129
3.3.2.3 Artikel,2,Woninghuurwet,na,2007, 82.
Artikel 101 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV)130 voerde
een aantal wijzigingen in met betrekking tot artikel 2 Woninghuurwet. 83.
Voorheen bepaalde artikel 2 Woninghuurwet dat het gehuurde goed moet beantwoorden
aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Door artikel 101, eerste lid, van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) wordt in artikel 2, § 2, eerste lid Woninghuurwet de link gecreëerd naar de gewestelijke normen. Het stelt immers dat onverminderd de gewestelijke normen het gehuurde goed moet beantwoorden aan de federale vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Zoals voorheen ook al van toepassing was maar nu expliciet vermeld wordt in artikel 2 Woninghuurwet moet de beoordeling van de staat van het gehuurde goed gebeuren op het moment van ingenottreding van het pand door de huurder. 84.
De concrete invulling van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid gebeurde bij Koninklijk Besluit van 8 juli 1997. Artikel 101, tweede lid, van de reeds genoemde wet van 25 april 2007 bepaalt dat deze minimumvoorwaarden, die van dwingend recht zijn, voortaan bij de huurovereenkomst moeten worden gevoegd (nieuw artikel 2, §1, vierde lid Woninghuurwet). De Koning zal hiertoe drie bijlagen opstellen, een voor elk gewest, waarin Hij onder meer uitleg geeft over de normen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid die door het betrokken gewest werden goedgekeurd (nieuw 128
P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 57. 129 Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, T.Vred. 2003, 86; Rb. Gent 13 juni 2008, T.Vred. 2010, 338; Vred. Zomergem 30 september 2011, Huur 2011, 180. 130 Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), BS 8 mei 2007, 25103.
31
artikel 11bis, § 1 Woninghuurwet). Alle woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 18 mei 2007, de inwerkingtreding van deze bepaling, moeten voortaan ook deze bijlage bevatten (nieuw artikel 11bis, § 2 Woninghuurwet). 85.
Als laatste wijziging aan artikel 2 Woninghuurwet voert artikel 101, § 2 van de wet van
25 april 2007 houdende diverse bepalingen het volgende in. De verhuurder is, met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek, verplicht tot alle herstellingen andere dan huurherstellingen. Deze herstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit, vastgelegd na overleg in de Ministerraad. Bovendien zijn deze bepalingen van dwingend recht voor huurovereenkomsten afgesloten vanaf 18 mei 2007. Met deze bepaling komt dus voor de woninghuurovereenkomsten een einde aan het suppletieve karakter dat tot dan van toepassing was voor de regelen met betrekking tot de herstellingsverplichtingen van de huurder.131 Hierbij valt op te merken dat deze regeling geen afbreuk doet aan de regeling van de renovatieovereenkomsten. Dergelijke overeenkomsten kunnen immers op grond van de gemeenrechtelijke regels van het Burgerlijk Wetboek gesloten worden.132
3.3.3 De)renovatiehuurovereenkomst:)artikel)8)Woninghuurwet)
3.3.3.1 Artikel,8,Woninghuurwet,anno,1991, 86.
Met artikel 8 Woninghuurwet heeft de wetgever in 1991 beoogd om de initiatieven aan
te moedigen van sommige huurders die in het gehuurde goed op hun kosten werken uitvoeren. De renovatiehuurovereenkomst werd een feit. Het is de overeenkomst waarbij de huurder zich ertoe verbindt om op zijn kosten bepaalde werken uit te voeren en waarbij de verhuurder als tegenprestatie, tijdens een bepaalde periode die meer dan negen jaar kan zijn, afziet van zijn mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen of van zijn recht afziet om over te gaan tot een huurprijsherziening of waarbij hij er zich toe verbindt om de huurprijs te verlagen (artikel 8, eerste en derde lid Woninghuurwet).
131
A. VAN OEVELEN, “Wijzigingen in het (woning)huurrecht”, RW 2007-08, afl. 8, 302. Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door mevrouw LAHAYE – BATHEU, Parl.St. Kamer, 2006-07, nr. 2873/020, 29. 132
32
87.
Het kan hierbij gaan om vergrotings-, verfraaiings- of verbeteringswerken die niet strikt
noodzakelijk zijn.133 Deze overeenkomst kan ook gebruikt worden om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, zoals bepaald in artikel 2 Woninghuurwet. Het is dan en alleen dan dat er in het kader van de renovatiehuurovereenkomst kan worden afgeweken van de dwingende voorschriften van artikel 2 Woninghuurwet (artikel 8, tweede lid Woninghuurwet). 88.
Het is voldoende dat de verhuurder slechts één van de drie voorgestelde tegenprestaties
levert. Wanneer hij opteert om af te zien van zijn recht om de overeenkomst te beëindigen, geldt dit echter zowel voor de opzegging voor eigen gebruik als voor de opzegging wegens grote verbouwingswerken als voor de niet-gemotiveerde opzegging. 134 Wanneer de verhuurder kiest voor een huurprijsverlaging mag hij zelfs overgaan tot een kwijtschelding van de huurprijs maar er moet nog steeds sprake zijn van een huurovereenkomst.135 Indien de verhuurder nalaat om de tegenprestatie te leveren dan is de overeenkomst tussen de partijen nietig en dan is de verhuurder ertoe gehouden om het goed af te leveren conform artikel 2 Woninghuurwet.136 Het is de verhuurder wel toegelaten om meer dan één van de opgesomde tegenprestaties te leveren, bijvoorbeeld zowel het toestaan van een vermindering in huurprijs als afzien van de opzegging van de huurovereenkomst.137 Wanneer de huurder de overeenkomst opzegt moet hij de werken waartoe hij zich verbonden had maar die hij door de opzegging niet heeft uitgevoerd, toch nog uitvoeren. Zo niet is er sprake van een contractuele wanprestatie en is hij de verhuurder een schadevergoeding verschuldigd.138
133
J. HERBOTS, “ De levering in goede staat” in J. HERBOTS en Y MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 50. 134 Verslag VAN ROMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 129. 135 B. HUBEAU, “De staat van de gehuurde woning en de renovatiehuurovereenkomst”, in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, 29. 136 Rb. Hoei 31 mei 2000, T. Vred. 2001, afl. 2, 87. 137 Vred. Sint-Gillis 22 januari 2003, T.Vred. 2005, afl. 7, 398. 138 Verslag VAN ROMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 129.
33
89.
De periode waarvoor de verhuurder zich moet verbinden mag meer dan negen jaar zijn.
Ze mag ook minder dan drie jaar zijn, in toepassing van artikel 3, § 6 Woninghuurwet.139 90.
Verder moeten de werken precies zijn omschreven. HERBOTS gaf reeds in 1991 de
aanbeveling de werken te beschrijven, met de plannen, de voorwaarden, een programmatie en voorafgaande bestekken, en indien van toepassing, de nodige vergunningen.140
3.3.3.2 Artikel,8,Woninghuurwet,na,1997,
3.3.3.2.1 Algemeen! 91.
Wat werd gevreesd werd ook werkelijkheid. De redactie van artikel 8 inzake
renovatiehuurovereenkomsten bracht heel wat problemen teweeg. De tekst was te beknopt en onvolledig en liet veel ruimte voor misbruiken en fraude.141 Verder was er ook geen enkel geschrift vereist inzake de renovatiehuurovereenkomst zodat het achteraf moeilijk te bepalen was wat nu juist de inhoud van de overeenkomst was.142 92.
Om deze geschillen, en in het bijzonder wanneer één partij zijn verbintenis niet nakomt,
te snel af te willen zijn wordt voortaan geëist dat de renovatiehuurovereenkomsten schriftelijk gebeuren. Partijen leggen schriftelijk vast dat de huurder zich engageert om binnen een welbepaalde termijn werken uit te voeren die eigenlijk voor de verhuurder zijn. De verhuurder van zijn kant moet de tegenprestatie, een van de drie mogelijkheden opgesomd in artikel 8 Woninghuurwet, ook schriftelijk optekenen.143 93.
De complexiteit van de renovatieovereenkomst vereist dat partijen in de overeenkomst
aandacht schenken aan een nauwkeurige beschrijving van de werken met plannen, voorwaarden, bestekken en desgevallend vergunningen, dat beschreven wordt welke
139
A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, B. HUBEAU, “De staat van de gehuurde woning en de renovatiehuurovereenkomst”, in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, 29. 140 J. HERBOTS, “ De levering in goede staat” in J. HERBOTS en Y MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 51. 141 Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 12. 142 Vred. Boom 24 juni 1993, T. Vred. 1994, 332, noot B. HUBEAU. 143 Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 12.
34
verzekeringen dienen voorzien te worden door de huurder die de werf dient te bewaken en er verantwoordelijk voor is, dat criteria inzake kwaliteit en materiaalkeuze worden vermeld, dat de afspraken bij onvoorziene omstandigheden beschreven worden.144
3.3.3.2.2 Twee!types!van!renovatiehuurovereenkomsten! 94.
De wetswijziging van 1997 roept twee types van renovatiehuurovereenkomsten in het
leven. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de overeenkomsten die tot doel hebben om werken uit te voeren en de overeenkomsten die tot doel hebben om de werken uit te voeren die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaar van artikel 2 Woninghuurwet. Renovatiewerken andere dan nodig om te voldoen aan de elementaire vereisten 95.
Wanneer partijen dergelijke overeenkomst sluiten dan gaat het over werken die in
principe door de verhuurder op basis van de artikelen 1719 tot 1721 van het Burgerlijk Wetboek, zijnde de gemeenrechtelijke onderhouds- en/of leveringsplicht, dient uit te voeren. De werken die noodzakelijk zijn om te voldoen aan artikel 2 Woninghuurwet worden hier uitgesloten. De minister verduidelijkt in de parlementaire voorbereidingen dat het gaat over alle eigenaarsherstellingen, ongeacht het een huis, een villa of zelfs een kasteel betreft.145 In de rechtsleer stelde men zich de vraag of er nog sprake was van een renovatiehuurovereenkomst indien de voorwaarden, bij voorbeeld het ontbreken van een geschrift of de tegenprestatie is niet bepaald, van artikel 8 Woninghuurwet niet worden gerespecteerd.146 Immers artikel 8 Woninghuurwet legt de voorwaarden op dwingende wijze op voor de werken die overeenkomstig het gemeen huurrecht ten laste van de verhuurder zijn maar die contractueel voor rekening van de huurder kunnen worden genomen. Wanneer het gaat over het verhuur van woningen als hoofdverblijfplaats heeft dit verstrekkende gevolgen voor het gemeenrechtelijke regime van de artikelen 1719 en 1720 Burgerlijk Wetboek.
144
J. HERBOTS, Y. MERCHIERS, Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 59-60 Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/3, 16. 146 B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, Brussel, De Boeck-Wesmael, 1995, 106. 145
35
Wanneer niet tegelijk werd voorzien in minstens één van de in artikel 8, derde lid Woninghuurwet bedoelde tegenprestaties, dan is het beding op basis waarvan bepaalde verhuurdersherstellingen contactueel ten laste worden gelegd van de huurder (relatief) nietig. In dit geval kan de verhuurder voor de herstellingen toch nog tot gedwongen uitvoering gehouden zijn, ook al werden deze herstellingen via een renovatieovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.147 Renovatiewerken noodzakelijk om te voldoen aan de elementaire vereisten 96.
Omdat voor sommige mensen de enige mogelijkheid om een woning aan zeer
voordelige voorwaarden te kunnen huren, het omzetten van de huurprijs in te leveren arbeid is, werd toch geopteerd om ook renovatiehuurovereenkomsten voor onbewoonbare woningen mogelijk te maken.148 97.
Gezien de kwetsbare positie van de huurder en om elk misbruik of omzeiling te
voorkomen worden voor dergelijke renovatiehuurovereenkomsten bijkomstige voorwaarden opgelegd bovenop de algemene voorwaarden. Er moet bijkomend voldaan zijn aan de volgende cumulatieve voorwaarden149: a) de werken moeten ertoe strekken om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten b) de werken moeten precies worden omschreven c) de aanvang van de werken moet binnen een redelijk tijdstip worden bepaald d) gedurende de overeengekomen termijn om de werken uit te voeren zijn geen huurgelden verschuldigd. De duur van de werken mag niet korter zijn dan de termijn die redelijkerwijze noodzakelijk is om die werken uit te voeren. e) de oplevering van de werken gebeurt op tegenspraak en vindt plaats in aanwezigheid van de twee partijen, teneinde vast te stellen of de huurder zijn contractuele verbintenissen is nagekomen.150
147
P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 83-84; M. DAMBRE EN B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 275-276. 148 Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/3, 13-14 149 Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 12-13. 150 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS, Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 59: “De oplevering is de rechtshandeling die in beginsel door de bouwheer t.a.v. de aannemer, maar in dit geval de
36
98.
Wanneer partijen een woninghuurovereenkomst sluiten maar als in werkelijkheid uit de
omvang van de werken blijkt dat de huurder de taak op zich heeft genomen om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals bepaald in artikel 2 Woninghuurwet, dan dient de kwalificatie “renovatiehuurovereenkomst” voorrang te krijgen.151
3.3.3.2.3 Sanctie!bij!miskenning! 99.
Men kan de huurder niet dwingen om in het gehuurde goed te blijven. De huurder
behoudt aldus, ook na het sluiten van een renovatiehuurovereenkomst, te allen tijde zijn recht om de huurovereenkomst op te zeggen. Hiervoor dient hij de wettelijk voorgeschreven opzeggingstermijn van drie maanden te respecteren (art. 3, § 5 Woninghuurwet). Wanneer de huurder, die zich verbonden heeft om bepaalde werken uit te voeren in het gehuurde goed, overgaat tot opzegging van de huur is hij gehouden tot betaling van schadevergoeding indien hij de overeengekomen werken niet heeft uitgevoerd. Er is immers sprake van een contractuele wanprestatie.152 100. De huurder die nalaat te voldoen aan de overeengekomen verbintenissen is aansprakelijk op basis van het gemeen recht. De verhuurder kan op basis van artikel 1184 BW de gedwongen uitvoering vragen dan wel de ontbinding van de overeenkomst, met schadevergoeding.
Als
de
tegenprestatie
van
de
verhuurder
bestaat
uit
een
huurprijsvermindering dan wel een kwijtschelding van de huurprijs dan heeft de verhuurder in dit geval recht op een bijkomende vergoeding. Het Vredegerecht te Doornik oordeelde dat wanneer de huurder zich ertoe verbindt om herstellingswerken uit te voeren in ruil voor de kwijtschelding van drie maanden huurprijs en hij voert deze werken niet uit dan is hij alsnog gehouden om deze huurprijs te betalen.153
verhuurder t.a.v. de huurder wordt gesteld, waarin de correcte uitvoering van de werken erkend wordt en aanvaard wordt dat de medecontract zijn verbintenissen heeft uitgevoerd.”. 151 Vred. Sint-Gilles 22 januari 2003, T.Vred. 2005, afl. 7, 398. 152 J. HERBOTS, Y. MERCHIERS, Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 59. 153 Vred. Doornik 18 april 2000, Act. jur. baux 2000, 104.
37
101. Wanneer de verhuurder overgaat tot opzeg van de overeenkomst dan blijft deze zonder gevolg, ook al is deze opzegging niet per se uitgesloten na de wetswijziging. Als tegenprestatie is de verhuurder namelijk niet verplicht om af te zien van zijn recht om de overeenkomst op te zeggen. Wanneer partijen een termijn zijn overeengekomen voor de werken, dan kunnen we ervan uitgaan dat de verhuurder zich engageert om geen einde te stellen aan de overeenkomst voor het verstrijken van de overeengekomen termijn. In het algemeen is hij die verantwoordelijk is voor de beëindiging van de overeenkomst voor het einde van de uitvoeringstermijn van de werken, degene die de gevolgen daarvan moet dragen.154
3.3.3.2.4 En!wat!met!de!meerwaarde!van!de!woning!na!de!werken?! 102. Aangezien de huurder werken uitvoert die het gehuurde goed herstellen, verbeteren of zelfs in overeenstemming brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid is het duidelijk dat deze voor een meerwaarde van de woning zorgen. De vraag die zich hier stelt is of de verhuurder deze meerwaarde kan doorrekenen door een verhoging van de huurprijs. 103. HERBOTS stelt dat er drie periodes kunnen worden onderscheiden: de periode sinds het sluiten van de huur en het begin van de werken, de periode van uitvoering van de werken en de periode van huur na de uitvoering van de werken.155 Wanneer het gaat om werken die nodig zijn om het goed in overeenstemming te brengen met artikel 2 Woninghuurwet dan kan de rechter, in afwachting van die werken, een huurprijsvermindering toestaan. De dwingende tekst van artikel 8 Woninghuurwet belet dat tijdens de duur van de werken er huurgelden verschuldigd zijn. Wanneer de werken zijn voltooid dan kan er op basis van artikel 7 Woninghuurwet geen huurprijsherziening gevraagd worden wanneer het gaat om werken nodig om het goed in overeenstemming te brengen met artikel 2 Woninghuurwet. Wanneer er echter bijkomende verbeteringswerken werden aangebracht dan staat het de verhuurder vrij om over te gaan tot een huurprijsherziening.156 154
B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, Brussel, De Boeck-Wesmael, 1995, 111. J. HERBOTS, Y. MERCHIERS, Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 60. 156 M. VANWIJCK-ALEXANDRE, “l’état du bien loué à la délivrance et le bail de rénovation”, in G. BENOIT, P. JADOUL en I. DURANT, Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 33. 155
38
104. Aangezien de wet, zowel deze van 1991 als die van 1997, niks bepaalt met betrekking tot het lot van de uitgevoerde werken is het gemeen recht van toepassing. Maar het is logisch dat de verhuurder de huurder er niet toe kan verplichten om bij het einde van de huurovereenkomst het goed te herstellen in de oorspronkelijke staat gezien deze werken contractueel werden bedongen. Evenmin kan de huurder voor de werken een vergoeding vragen. Deze vergoeding werd reeds bekomen als tegenprestatie van de verhuurder. Het staat de partijen evenwel vrij om in het renovatiehuurovereenkomst anders overeen te komen.157 Het is aan de rechterlijke macht om achteraf te oordelen over het bestaan van de tegenprestatie.158
3.3.3.2.5 Overgangsbepaling!! 105. Artikel 8 Woninghuurwet is van toepassing op huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van de Wijzigingswet van 13 april 1997.159 Ten aanzien van de lopende huurovereenkomsten heeft de wet een eerbiedigende werking. De huurovereenkomsten die uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn verlengd, blijven onder toepassing van de vroegere wetgeving.160
157
M. DAMBRE EN B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 279. M. VANWIJCK-ALEXANDRE, “l’état du bien loué à la délivrance et le bail de rénovation”, in G. BENOIT, P. JADOUL en I. DURANT, Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 34. 159 Art. 15, eerste lid Wet 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten. 160 M. VANWIJCK-ALEXANDRE, “l’état du bien loué à la délivrance et le bail de rénovation”, in G. BENOIT, P. JADOUL en I. DURANT, Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 35; P. DE SMEDT, “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 86. 158
39
4 Vereisten)op)gewestelijk)vlak)
4.1 Bevoegdheidsverdeling)inzake)huisvesting)en)woninghuurrecht) 106. De gewesten zijn krachtens artikel 6, §1, IV Bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen
161
bevoegd inzake “de huisvesting en de politie van
woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare reinheid en gezondheid”. 107. Het Arbitragehof (thans Grondwettelijk Hof) heeft in verschillende arresten geoordeeld dat voor zover zij er niet anders over hebben beschikt, de grondwetgever en de bijzondere wetgever aan de gemeenschappen en gewesten de volledige bevoegdheid hebben toegekend tot het uitvaardigen van de regels die eigen zijn aan de hun toegewezen aangelegenheden.162 108. Om een einde te stellen aan de twijfel aangaande de federale bevoegdheid om met betrekking tot huisvesting kwaliteitsnormen uit te vaardigen werd door de Minister van Justitie aan de Raad van State afdeling wetgeving advies gevraagd. 109. Uit het advies van de Raad van State163 afdeling wetgeving bij het voorontwerp van wet tot wijziging van de Woninghuurwet volgt dat de gewestbevoegdheid inzake huisvesting geen afbreuk doet aan de federale bevoegdheid om de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en huurder te regelen. De huurovereenkomsten behoren namelijk tot de residuaire bevoegdheden van de federale overheid. Hieruit volgt dat de federale overheid bevoegd is om de verhuurder verplichtingen op te leggen die verband houden met de staat van het gehuurde goed, d.i. de leveringsverplichting, en inzonderheid om enerzijds de in artikel 2 Woninghuurwet bepaalde regel vast te stellen en anderzijds om de bevoegdheid van de rechter te beperken om de inhoud van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid te beoordelen door de minimumvoorwaarden van overeenstemming van een goed met die vereisten te bepalen. De federale overheid bemoeilijkt verder ook niet de
161
BS 15 augustus 1980, 9434. Arbitragehof, nr. 49, 10 maart 1988, BS 29 maart 1988; Arbitragehof, nr. 49/94, 22 juni 1994, BS 6 juli 1994; Arbitragehof, nr. 36/95, 25 april 1995, BS 17 mei 1995; Arbitragehof, nr. 73/88, 17 juni 1998, BS 27 juni 1998 en RW 1998-99, nr. 17, 562, noot B. HUBEAU. 163 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 24-25 (Adv. RvS afdeling Wetg.) (hierna verkort: Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1). 162
40
uitoefening van de gewestbevoegdheden inzake huisvesting door zich enerzijds te beperken tot het opleggen van elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van de gehuurde goederen en slechts minimumnormen van overeenstemming van een goed met die vereisten vast te stellen en anderzijds door niet te raken aan de regeling inzake de straffen die worden gesteld ingeval van overtreding van de gewestbepalingen, in het bijzonder de straffen van burgerrechtelijke aard die overeenkomstig het gemene recht door de rechter moeten worden uitgesproken indien die bepalingen worden geschonden. 110. De federale overheid en de gewesten hebben met betrekking tot het vaststellen van minimumnormen inzake woningkwaliteit een concurrerende bevoegdheid. De federale wetgever blijft bevoegd om de contractuele verhoudingen tussen huurder en verhuurder vast te leggen en dus ook om minimale vereisten van woningkwaliteit te bepalen.164
4.2 Algemeen) 111. Om de kwaliteit van de woningen te verbeteren werd door het Vlaamse Gewest in 1997 de Vlaamse Wooncode165 in het leven geroepen. 112. Het recht op menswaardig wonen behelst niet louter het recht op een dak boven het hoofd. De overheid moet zich ook inspannen om iedereen woonzekerheid te garanderen in een woning van goede kwaliteit, die aangepast is aan zijn persoonlijke situatie en die van zijn gezin. De woning moet gelegen zijn in een behoorlijke woonomgeving en betaalbaar zijn voor iedereen.166 113. Omdat de middelen voor wonen en woonbeleid beperkt zijn werd er in 1997 geopteerd om drie vormen van selectiviteit te concretiseren: categoriaal, sectorieel en territoriaal.167
164
A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl.36, 404. 165 Decreet 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, BS 19 augustus 1997, 21110 (hierna verkort: Vlaamse Wooncode). 166 Memorie van toelichting, Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 4 (hierna verkort: Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1). 167 Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 4.
41
Het woonbeleid moet gericht zijn op iedereen die het moeilijk heeft op de woningmarkt waarbij bijzondere aandacht uitgaat naar de meest behoeftigen, kansarmen en kwetsbaren. Dit is de categoriale selectiviteit.168 De sectoriële selectiviteit houdt in dat er wordt gestreefd naar een uitbreiding van het aantal huurwoningen, beschikbaar aan sociale voorwaarden.169 Tot slot voorziet de territoriale selectiviteit dat er prioriteit gegeven moet worden aan bepaalde gebieden.170
4.3 Doelstellingen) 114. De doelstelling van de Vlaamse Wooncode zijn opgesplitst in de algemene doelstelling in artikel 3 en de bijzondere doelstellingen in artikel 4 van de Vlaamse Wooncode.
4.3.1 Algemene)doelstellingen) 115. Artikel 3 Vlaamse Wooncode bepaalt dat iedereen recht heeft op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. In feite zijn er 6 doelstellingen opgesomd: recht op menswaardig wonen (1), daartoe moet men beschikken over een aangepaste woning (2), van goede kwaliteit (3), in een behoorlijke woonomgeving (4), tegen een betaalbare prijs (5), en met woonzekerheid (6). 116. Artikel 3 is aldus de basis van de Vlaamse Wooncode. De memorie van toelichting stelt dat het hierbij niet gaat om een resultaatsverbintenis maar om een inspanningsverbintenis. De overheid moet het recht op wonen proberen te realiseren maar kan, onder meer door de beperkte middelen (zowel materiële als immateriële), niet waarborgen in absolute termen.171
168
Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 4. Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 5. 170 Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 5. 171 Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 12. 169
42
117. Burgers beschikken enkel over subjectieve rechten voor zover de decreetgever ze hen toekent. De subjectieve rechten vloeien niet voort uit artikel 23 van de Grondwet of uit artikel 3 van de Vlaamse Wooncode.172 Aan deze basisdoelstelling werd er sinds het ontstaan van de Vlaamse Wooncode nog geen enkele wijziging aangebracht.
4.3.2 Bijzondere)doelstellingen) 118. De bijzondere doelstellingen zijn terug te vinden in artikel 4 Vlaamse Wooncode. 119. Artikel 4 § 1 van de Vlaamse Wooncode creëert de voorwaarden voor de verwezenlijking van het recht op een menswaardig wonen door 1° huur- en koopwoningen beschikbaar te stellen tegen sociale voorwaarden; 2° de renovatie, verbetering of aanpassing van het woningbestand te bevorderen en zo nodig over te gaan tot vervanging ervan; 3° huisvestingsondersteuning te bieden aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden; 4° initiatieven te ontwikkelen om a) de prijzen te beheersen van gronden, bestemd voor woningbouw, en van panden, bestemd voor bewoning; b) groepen van woningen functioneel in te richten. c) de woonsituatie te verbeteren van bewoners die gehuisvest zijn in een woonwagen. Het Vlaams woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. 120. Artikel 4, § 2 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het woonbeleid gericht is op : 1° de realisatie van optimale ontwikkelingskansen voor iedereen; 2° een optimale leefbaarheid van de wijken; 3° het bevorderen van de integratie van bewoners in de samenleving; 4° het bevorderen van gelijke kansen voor iedereen. Ter uitvoering van de doelstellingen, bepaald in § 2, kan de Vlaamse Regering bij de concretisering van de haar bij andere bepalingen uit dit decreet toegestane delegaties, maatregelen nemen die gericht zijn op : 1° de kwaliteit van de woningen; 2° de kwaliteit van de woonomgeving; 3° het samenleven van de bewoners in de wijk; 4° de betaalbaarheid; 5° de participatie van de betrokken bewonersgroepen. Bij projecten van nieuwbouw of renovatie
172
T. VANDROMME, “Het Grondrecht op Wonen – Stand van zaken”, B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, Die Keure, 2013, 19.
43
wordt gestreefd naar een vermenging van soorten woningen en woningtypes en naar een goede integratie van nieuwe projecten in de bestaande omgeving (Artikel 4, § 3 van de Vlaamse Wooncode). 121. Tot slot bepaalt artikel 4, § 4 van de Vlaamse Wooncode dat het Vlaams woonbeleid bij de bouw, aanpassing, verbetering of renovatie van woningen, waarvoor krachtens de Vlaamse Wooncode subsidies of tegemoetkomingen worden verleend, het prijsbewuste gebruik van ecologisch verantwoorde bouwmaterialen en bouwwijzen aanmoedigt.
4.4 Kwaliteitsbewaking) 122. De kwaliteitsbewaking (Titel III van de Vlaamse Wooncode) bestaat uit 3 hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk handelt over de veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen. Het volgende hoofdstuk geeft de bepalingen met betrekking tot het conformiteitsattest weer en tot slot handelt het derde hoofdstuk over de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring.
4.4.1 De)veiligheidsK,)gezondheidsK)en)woningkwaliteitsnormen)
4.4.1.1 De,normen, 123. De Vlaamse Wooncode voorziet in artikel 5, § 1, eerste lid dat elke woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten. 124. Deze normen hebben betrekking op de oppervlakte van het woongedeelte, de sanitaire voorzieningen, de verwarmingsmogelijkheden, de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheid, de aanwezigheid van voldoende en veilige elektronische installaties voor de verlichting, de gasinstallaties, de stabiliteit en de bouwfysica en de toegankelijkheid en respect voor de persoonlijke levenssfeer.
44
125. Het decreet van 29 april 2011173 voert een negende punt toe aan artikel 5, § 1, eerste lid van de Vlaamse Wooncode. Het betreft de minimale energetische prestaties waaraan een woning moet voldoen.174 De minimale energieprestaties is het geheel van prestaties op vlak van thermische isolatie, binnenklimaat en ventilatie waaraan een woning dient te voldoen.175 De wetgever wilde deze norm invoeren ter bescherming van de huurder aangezien het energieverbruik, dat gepaard gaat met een woning, meestal ten laste komt van de huurder. “Hoe slechter de energieprestaties, hoe hoger de woonkosten, waarbij in bepaalde gevallen de energiekosten zelfs de woonkosten kunnen overtreffen. Een verbetering van de energieprestaties van de woning komt de huurder ten goede omdat de energiefactuur om de woning te verwarmen, koelen, verlichten en ventileren kan worden verminderd, maar ook omdat het gebruiks- en gevoelscomfort van de woning verbetert, omdat de kans op negatieve gezondheidsimpact vermindert enz. Voor de eigenaar betekent een verbetering van de energieprestaties een waardevermeerdering van het patrimonium. Op maatschappelijk vlak komt een verminderd energieverbruik in de woning ook de lokale milieusituatie (fijn stof, NOX, SO2) en de globale uitstoot van broeikasgassen (CO2) ten goede”.176 Het is noodzakelijk dat een woning moet verwarmd kunnen worden en bovendien moet dit mogelijk zijn tegen een schappelijke energiekost. Bovendien moet, wanneer de woning in de warme zomermaanden te lijden heeft aan oververhitting, het mogelijk zijn om de woning te koelen, zonder buitensporige energiekosten voor het gebruik van airconditioning.177 Naast het invoeren van de nieuwe bepaling in een negende punt, werd aan het derde punt van artikel 5 het begrip ‘thermische isolatie’ toegevoegd. Dit is van belang om een redelijke energiekost voor verwarming, dan wel koeling, van de woning te bereiken. Condens en schimmelvorming zorgen voor een negatieve invloed op de gezondheid. Om deze problemen te voorkomen werd in het vierde punt de term ‘ventilatie’ ingebracht.
173
Decreet 29 april 2011 houdende wijziging diverse decreten met betrekking tot wonen, BS 4 mei 2011, 26248 (hierna verkort: Decreet 29 april 2011). 174 Art. 32; 3° Decreet 29 april 2011. 175 Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2010-11, nr. 854/1, 17 (hierna verkort: Parl.St. Vl.Parl. 2010-11, nr. 854/1). 176 Parl.St. Vl.Parl. 2010-11, nr. 854/1, 16. 177 Parl.St. Vl.Parl. 2010-11, nr. 854/1, 16-17.
45
Alvorens een woning kan voldoen aan de minimale energetische prestaties moet de Vlaamse Regering de normen uitwerken in een besluit. Een eerste, weliswaar minimale, stap daartoe werd genomen met het besluit van 28 oktober 2011178, dat in werking is getreden op 1 januari 2013. Om te vermijden dat het aantal huurwoningen zou dalen als gevolg van de nieuwe normen is gekozen voor een langzame, geleidelijke en gefaseerde invoering. De eerste fase is het voldoen aan de eis inzake dakisolatie. De norm is echter opgelegd voor zelfstandige woningen en niet voor kamers. En dat terwijl de kamers worden bewoond door alleenstaanden met een lager inkomen die net het meeste baat hebben bij een lagere energiefactuur. Vanaf 1 januari 2015 riskeert men slechts enkele strafpunten wanneer men niet beschikt over de correcte dakisolatie. Vanaf 1 januari 2020 zal de woning, bij het ontbreken van de dakisolatie, ongeschikt kunnen verklaard worden.179 126. Met het decreet van 29 maart 2013180 wordt ten slotte een vereiste over de aanwezigheid van drinkbaar water toegevoegd. Die lijkt evident, maar moet op termijn ook de rechtsgrond bieden om in het uitvoeringsbesluit ook bepalingen over de kwaliteit van het drinkwater (bijvoorbeeld wat de lood- problematiek betreft) op te nemen. 181 Het is een positieve gedachte dat ook binnen het beleidsdomein wonen aandacht gaat naar het recht op (drinkbaar) water maar men kan zich de vraag stellen of het huisvestingsrecht hier niet buiten de grenzen van de eigen (sectorale) bevoegdheid wordt getreden aangezien de regeling van de kwaliteit van het drinkwater traditioneel binnen het milieurecht wordt geregeld.182 127. Het decreet van 1 juni 2012183 verplicht dat alle woningen en kamers worden uitgerust met een optische rookmelder. Dit decreet werd door de Vlaamse Regering uitgewerkt in het
178
B.Vl.Reg. 28 oktober 2011 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen en van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en tot vaststelling van de inwerkingtreding van artikel 32,3°, van het decreet van 29 april 2011 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, BS 5 december 2011, 71586. 179 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, Die Keure, 2013, 50. 180 Decreet 23 maart 2013 houdende wijziging van diverse decreten wat de woningkwaliteitsbewaking betreft, BS 1 augustus 2013, 48102 (hierna verkort: Integratiedecreet 29 maart 2013). 181 Memorie van toelicthing, Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 6 (hierna verkort: Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1). 182 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, Die Keure, 2013, 51. 183 Decreet 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders, BS 13 juli 2012, 38717.
46
besluit van 6 juli 2012.184 Elke huurwoning waarvoor een huurovereenkomst werd afgesloten vanaf 1 januari 2013 moet op elke bouwlaag een optische rookmelder hebben. Voor de bestaande huurovereenkomsten is voorzien in een gefaseerde invoering van de verplichting, waarbij het bouwjaar van de woning de inwerkingtreding bepaalt. Op 26 maart 2014 heeft het Vlaams Parlement de verplichting om voldoende optische rookmelders te voorzien uitgebreid naar de bestaande huurcontracten voor wat betreft de zelfstandige woning of kamer die studenten huisvesten. Dergelijke woningen moeten uiterlijk op 1 oktober 2014 uitgerust zijn met optische rookmelders.185 Wanneer de woning of kamer niet voldoet aan de verplichting leidt dit niet tot de ongeschiktof onbewoonbaarheid ervan. Er zal er in het technische verslag enkel een opmerking worden gemaakt maar er wordt niet gequoteerd. Het gevolg is dat de woning niet conform de vereisten is en er zal geen conformiteitsattest kunnen worden afgeleverd.186 128. Artikel 5, § 1 van de Vlaamse Wooncode luidt aldus als volgt: “Elke woning moet op de volgende vlakken voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, die door de Vlaamse Regering nader bepaald worden : 1° de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; 2° de sanitaire voorzieningen, vooral de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, beide aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder; 3° de winddichtheid, de thermische isolatie en de verwarmingsmogelijkheden, vooral de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen en, indien nodig, te kunnen koelen tegen redelijke energiekosten of de mogelijkheid om die middelen op een veilige manier aan te sluiten; 184
B.Vl.Reg. 6 juli 2012 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen en van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers wat betreft de uitrusting met rookmelders, BS 6 augustus 2012, 46128. (hierna vekort: Besluit Vlaamse Regering 6 juli 2012. 185 Voorstel van decreet, Parl.St. Vl. Parl. 2013-14, nr. 2477/4, 1-2. 186 Art. 5 Besluit Vlaamse Regering 6 juli 2012.
47
4°
de
ventilatie-,
verluchtings-
en
verlichtingsmogelijkheden,
waarbij
de
verlichtingsmogelijkheid van de woongedeelten wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte ervan, en de ventilatie- en verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en tot de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; 5° de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en voor het veilige gebruik van elektrische apparaten; 6° de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en de aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; 7° de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buitenen binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; 8° de toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer; 9° de minimale energetische prestaties; 10° de aanwezigheid van drinkbaar water. Elke woning moet voldoen aan de vereisten van brandveiligheid, met inbegrip van de specifieke en aanvullende veiligheidsnormen die de Vlaamse Regering vaststelt. De omvang van de woning moet minstens beantwoorden aan de woningbezetting. De Vlaamse Regering stelt de normen voor de vereiste minimale omvang van de woning vast in relatie tot de gezinssamenstelling.” 129. De Vlaamse Wooncode geeft aan de gemeenten de mogelijkheid om aan de hand van een verordening strengere veiligheids- en kwaliteitsnormen voor kamers op te leggen. Voor zo een gemeentelijke verordening in werking treedt moet ze eerst ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Vlaamse Regering. De bestaande strengere gemeentelijke reglementering zijn, ingevolge artikel 35, tweede lid van het Integratiedecreet van 29 maart 2013, slechts geldig tot 31 december 2014. Wil de gemeente na deze datum nog steeds voorzien in een strengere aanpak, dan moet het reglement, na aanpassing aan de nieuwe reglementering, opnieuw ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister van wonen.
48
4.4.1.2 Toepassingsgebied, 130. Het is van belang om het toepassingsgebied duidelijk af te bakenen zodat men weet voor welke woningen de bepalingen gelden. Zowel het toepassingsgebied ratione materiae als ratione temporis worden kort besproken.
4.4.1.2.1 Toepassingsgebied!ratione!materiae! 131. Wat betreft het materiële toepassingsgebied bepaalt artikel 5 van de Vlaamse Wooncode dat elke woning moet voldoen aan de vereisten inzake kwaliteit en bewoonbaarheid. Het gaat hierbij zowel om eigendoms- als huurwoningen die aan de criteria worden onderworpen.187 132. Een “woning” wordt in de Vlaamse Wooncode gedefinieerd als: “elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande”.188 Er zijn drie onderscheiden elementen: een onroerend goed of een deel ervan, hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting en gezin. Elk van deze drie begrippen worden hierna besproken. Een onroerend goed of een deel ervan 133. De woning betreft dus een onroerend goed. Dit wil zeggen dat in principe caravans, woonwagens en woonboten uitgesloten zijn. Er is echter rechtsleer die pleit om de notie “onroerende goederen” ruim te interpreteren zodat ook de permanente campingbewoner onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode zou vallen.189 Het gaat om een onroerend goed of een deel ervan. Wanneer er meerdere woningen in een gebouw aanwezig zijn - al dan niet zelfstandig in de zin dat alle functies in de woning zelf aanwezig zijn, dan wel omstandig, dit wil zeggen dat men voor bepaalde functies een beroep
187
Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 14. Art. 2, § 1, 31° Vlaamse Wooncode. 189 P. DE SMEDT, “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. HUBEAU, De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 80-81. 188
49
moet doen op gemeenschappelijke voorzieningen - dan moeten alle woningen afzonderlijk aan de normen beantwoorden. 190 134. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en niet-zelfstandige woningen. Voor het Integratiedecreet van 29 maart 2013 was voor de zelfstandige woningen de Vlaamse Wooncode van toepassing terwijl voor kamers (niet-zelfstandige woningen) sinds 1997 het Kamerdecreet moest worden toegepast. Het Integratiedecreet van 29 maart 2013 voert de definitie van kamer in de Vlaamse Wooncode in. Voortaan bepaalt artikel 2, § 1, eerste lid, 10°bis Vlaamse Wooncode dat: “ een kamer is een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt”. Voor één of meer functies moeten de bewoners van niet-zelfstandige woonentiteiten gebruik maken van gemeenschappelijke en dus gedeelde ruimtes. Stel dat in een woning de opgesomde functies afwezig zijn en er is evenmin voorzien in een gemeenschappelijke ruimte, dan is er sprake van een gebrekkige zelfstandige woning.191 135. De elementaire veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsvereisten zoals bepaald in artikel 5, § 1 Vlaamse Wooncode, zijn van toepassing op de kamers. Er kunnen aanvullende vereisten en normen worden uitgevaardigd door de Vlaamse Regering (Artikel 5, § 2 Vlaamse Wooncode). Het onderscheid tussen de zelfstandige en niet-zelfstandige woningen moet echter, ondanks de integratie, behouden blijven. De Vlaamse Regering die aanvullende vereisten en normen vaststelt moet steeds voor ogen houden dat artikel 23 van de Grondwet een standstill-beginsel inhoudt. Bij de uitwerking van de normen moet men het kwaliteitsniveau, zoals bepaald in de huidige technische verslagen, behouden.192 136. De Vlaamse regering houdt ook rekening met specifieke woonvormen en met de situatie van
woonwagenbewoners
en
andere
kwetsbare
bewonersgroepen
en
kan
het
toepassingsgebied van de paragrafen 1 en 2 uitbreiden tot roerende woonwagens. Er zijn
190
Verslag namens de Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Stadsvernieuwing en Huisvesting uitgebracht door mevrouw Heeren, Parl.St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/6, 24 (hierna Verslag HEEREN, Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/6). 191 T. VANDROMME, ‘De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013’, RW 2013-14, afl. 13, 484. 192 Parl.St. Vl.Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 7.
50
verder ook afwijkingen mogelijk voor tijdelijke huisvesting van gezinnen of alleenstaanden die dakloos zijn of dreigen te worden en voor de huisvesting van bewoners van sociale huurwoningen die tijdelijk worden ontruimd wegens renovatiewerken (artikel 5, § 3, Vlaamse Wooncode). Voor seizoensarbeiders die een kamer huren geldt dan weer een afwijkende regeling. 137. Reeds bij het Ontwerp van Decreet kwam kritiek op deze gedifferentieerde aanpak. De Vlaamse Woonraad vreest conflicten met woonnormen die in andere beleidsdomeinen worden geregeld.193 Ook in de rechtsleer stuit deze aanpak op kritiek. Er is sprake van een mix tussen een objectgebonden (dit is op basis van een object zoals bijvoorbeeld een zelfstandige woning of een kamer) en de moeilijker te hanteren subjectgebonden aanpak (dit is volgens het statuut van de bewoner zoals bijvoorbeeld een seizoensarbeider). 194 Wanneer men steeds meer woonvormen en woonnormen zal afzonderen dan is het niet uitgesloten dat het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel (de artikelen 10 en 11 van de Grondwet) in samenhang met artikel 23 van de Grondwet wordt geschonden.195 De woningkwaliteitsbewaking moet zich toespitsen op de reguliere markt terwijl voor specifieke woonvormen de bevoegde overheid voldoende kwaliteitswaarborgen kan stellen die daarenboven zijn aangepast aan die specifieke situatie.196 Hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting 138. Het onroerend goed moet hoofdzakelijk bestemd zijn voor huisvesting. Ondanks het feit dat het begrip hoofdverblijfplaats wel wordt gedefinieerd in de Vlaamse Wooncode werd het begrip huisvesting door de decreetgever niet gedefinieerd. De woning waar een gezin of een alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft is volgens artikel 2, § 1, eerste lid, 9° Vlaamse Wooncode een hoofdverblijfplaats. Huisvesting zou een neutraler karakter hebben en kan worden opgevat als de plaats waar men (gewoonlijk) verblijft. Daar het goed hoofdzakelijk bestemd moet zijn voor huisvesting vallen de onroerende goederen of delen ervan met occasioneel verblijf, zoals bijvoorbeeld hotels, vakantieverblijven of tweede verblijven, niet
193
Parl.St. Vl.Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 50-51 (advies Vlaamse Woonraad). T. VANDROMME, ‘De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013’, RW 2013-14, afl. 13, 485. 195 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, Die Keure, 2013, 54. 196 Parl.St. Vl.Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 51 (advies Vlaamse Woonraad). 194
51
onder het toepassingsgebied.197 De beoordeling of een onroerend goed of een deel ervan hoofdzakelijk is bestemd tot huisvesting is een feitenkwestie. Bij de beoordeling ervan wordt geen rekening gehouden met de contractuele of zakenrechtelijke grondslag op basis waarvan men het onroerend goed gebruikt. Het onroerend goed waarvan uit de feiten blijkt dat het wordt gebruikt voor de uitoefening van een activiteit, los van elke bewoning, zoals kantoorruimte of opslagruimte, is uitgesloten uit het toepassingsgebied van art. 5 van de Vlaamse Wooncode.198 139. Men kan zich de vraag stellen hoe het dan zit met de onroerende goederen met een gemengde bestemming, met name een bewoning en een beroeps- of bedrijfsmatige exploitatie. De regel accessorium sequitur principale is niet van toepassing op gemengde onroerende goederen, zoals dat wel het geval is bij de vraag naar het toepasselijk huurregime bij een gemende bestemming.199 Vanuit het opzet van de Vlaamse Wooncode kan gepleit worden voor een ruime interpretatie. De bepalingen van de Vlaamse Wooncode zijn van toepassing op alle woningen van het Vlaamse Gewest, van zodra zij hoofdzakelijk worden bestemd voor huisvesting. Bij gemengd gebruik van een onroerend goed, zoals bij handelshuur en bewoning, is de Vlaamse Wooncode wel van toepassing op het voor bewoning bestemde gedeelte van dat goed.200 Wanneer een onroerend goed wordt verhuurd met bestemming van zowel kleinhandel als bewoning, en de huurovereenkomst, voor wat het woongedeelte betreft, nietig wordt verklaard wegens niet-naleving van de door de Vlaamse Wooncode opgelegde woningkwaliteitsnormen, dan strekt deze nietigheid zich uit tot de hele huurovereenkomst indien de verbintenissen die uit deze overeenkomst voortvloeien als ondeelbaar moeten worden beschouwd.201 Gezin
197
P. DE SMEDT, “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. HUBEAU, De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 83. 198 P. DE SMEDT, “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. HUBEAU, De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 82- 83. 199 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 81. 200 Vred. Veurne 20 juni 2002, RW 2004-05, afl. 12, 473; Vred. Sint- Truiden 31 januari 2012, RW 2012-13, afl. 13, 513. 201 Vred. Sint- Truiden 31 januari 2012, RW 2012-13, afl. 13, 513
52
140. Het begrip gezin is gedefinieerd als meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben (artikel 2, § 1, eerste lid, 8° Vlaamse Wooncode).
4.4.1.2.2 Toepassingsgebied!ratione!temporis! 141. Bij de inwerkingtreding van de Vlaamse Wooncode werd voor de bestaande woningen voorzien in een gefaseerde implementatie. Deze fasering verliep volgens de ouderdom van de woning. Aangezien de laatste fase inging op 1 november 2007 is de Wooncode van toepassing op alle woningen. Woningen die werden gebouwd na de inwerkingtreding vielen en vallen immers rechtstreeks onder het toepassingsgebied.202 142. Verder moeten de aangehaalde normen worden gerespecteerd van zodra een woning bestemd is voor huisvesting. Het geven van een bepaalde bestemming aan een woning valt niet noodzakelijk samen met het ogenblik van contracteren of effectieve ingebruikneming. Ook een gebouw te huur stellen voor huisvesting lijkt reeds onder het toepassingsgebied te vallen.203 143. Van zodra een woning de bestemming huisvesting bekomt moet er voldaan zijn aan de kwaliteitsvereisten. De normen moeten daarenboven gerespecteerd blijven tot het moment waarop de woning de bestemming van huisvesting verliest. Het is bijgevolg niet voldoende dat de woningkwaliteitsvereisten zijn nageleefd op het moment van de oorspronkelijke bestemming of de ingenottreding. Dit staat in fel contrast met artikel 2 Woninghuurwet waarbij de overtreding wordt beoordeeld op het moment van de ingenottreding.204
202
M. DAMBRE EN B. HUBEAU, Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 238-239. P. DE SMEDT, “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. HUBEAU (ed.), De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, die Keure, 1999, 86. 204 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 82. 203
53
4.4.2 De)administratieve)handhaving) 144. De administratieve handhaving van de kwaliteitsvereisten gebeurt enerzijds aan de hand van de regeling met betrekking tot het conformiteitsattest en anderzijds aan de hand van de procedure tot ongeschiktheid en onbewoonbaarheid. Beide regelingen worden hierna uitgelegd. Daarna wordt er stilgestaan bij de problematiek rond de herhuisvesting van bewoners als gevolg van een besluit tot ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning.
4.4.2.1 Het,conformiteitsattest,
4.4.2.1.1 Omschrijving!en!doelstelling! 145. Een conformiteitsattest is een officieel document waaruit blijkt dat de woning conform de opgelegde minimale kwaliteitsvereisten is en het geeft tevens aan wat de maximaal toegestane woningbezetting is. 146. De bepalingen met betrekking tot het attestensysteem zijn opgenomen in de artikelen 7 tot en met 11 van de Vlaamse Wooncode. 147. In het Vlaams Gewest is het niet verplicht voor de verhuurder om een conformiteitsattest aan te vragen wil hij zijn woning of kamer verhuren.
205
Het
conformiteitsattest is geen verhuurvergunning. Wanneer je een conformiteitsattest uitgereikt krijgt dan wil dit wel zeggen dat de woning voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.206 148. Wanneer er een conformiteitsattest wordt aangevraagd dan zijn de gemeentelijke en gewestelijke ambtenaren verplicht om gebruik te maken van de door het ministerieel besluit van 29 juli 2013 opgestelde modellen van conformiteit.207
205
Vred. Zottegem-Herzele 3 november 2010, RW 2012-13, afl. 36, 1427. M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, J. VANDENBERGHE, T. VANDROMME, Huurzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2013, 354. 207 Ministerieel besluit 29 juli 2013 tot vaststelling van de modellen van conformiteitsattesten voor woningen en kamerwoningen, BS 1 augustus 2013, 48217. 206
54
4.4.2.1.2 Toepassingsgebied! 149. Oorspronkelijk was het conformiteitsattest enkel van toepassing voor woningen in het Vlaamse Gewest die reeds werden verhuurd als hoofdverblijfplaats (oorspronkelijk art. 7, lid een van de Vlaamse Wooncode). Met het decreet van 29 april 2011 werd het toepassingsgebied van het conformiteitsattest aanzienlijk uitgebreid. Niet enkel kan een conformiteitsattest worden aangevraagd voor woning die reeds verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats maar ook voor deze woningen die te huur worden gesteld of ter beschikking worden gesteld als hoofdverblijfplaats. Het Integratiedecreet van 29 maart 2013 integreert de woningen die worden verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op de huisvesting van een of meer studenten. (Artikel 7, § 1, eerste lid Vlaamse Wooncode). Met de term ‘verhuring’ wordt verwezen naar de verhuring van onroerende goederen zelf, in de zin van het Burgerlijk Wetboek. Met de term ‘terbeschikkingstelling’ worden alle mogelijke manieren waarop iemand het genot over een kamer of studentenkamer verkrijgt en er bijgevolg woont, gevat. Zodra er bewoning is, is er immers terbeschikkingstelling. Zelfs het gedogen van krakers kan onder de term ‘terbeschikkingstelling’ worden gebracht.208 150. Door het Integratiedecreet van 29 maart 2013 wordt aan de gemeenten de mogelijkheid gegeven om via een gemeentelijke verordening het conformiteitsattest verplicht te stellen voor alle woningen. De gemeenten hadden deze mogelijkheid reeds voor kamers. Dergelijke verordeningen moeten door de Vlaamse Regering worden goedgekeurd voor ze in werking kunnen worden gesteld (artikel 6 Vlaamse Wooncode). 151. Een parlementaire vraag aan de toenmalige minister van wonen Freya Van Den Bossche peilde naar het aantal gemeenten die een conformiteitsattest verplicht stelden voor kamers.209 In haar antwoord, waarbij de minister zich baseerde op resultaten als gevolg van een enquête van Wonen-Vlaanderen (waarbij in 2012 70% van de gemeenten deelnam), heeft de minister slechts 6 keer een gemeentelijke verordening die het conformiteitsattest verplicht stellen voor kamers ter goedkeuring voorgelegd gekregen. De gemeenten waar het conformiteitsattest is
208 209
Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 10. Schriftelijke vraag Vl.Parl., 2013-14, vraag 55: “Conformiteitsattest – Stand van zaken” (Griet Coppé).
55
verplicht voor kamers zijn: Beerse, Diepenbeek, Kortrijk, Riemst, Sint-Katelijne-Waver en Turnhout.210 4.4.2.1.3 AanvraagK!en!beroepsprocedure! 152. Waar voorheen het conformiteitsattest diende aangevraagd te worden bij het college van burgemeester en schepenen is sinds het Integratiedecreet van 29 maart 2013 deze bevoegdheid bij de burgemeester gekomen. 153. De bevoegdheidsverschuiving is het gevolg van de beoogde koppeling tussen de administratieve
procedure
tot
ongeschikt-
en
onbewoonbaarverklaring
en
het
conformiteitsattest. Het is de burgemeester die beslist over de opheffing van de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en dus is het evident dat hij zelf ook kan overgaan tot afgifte dan wel weigering van het conformiteitsattest. Door deze beide bevoegdheden aan de burgemeester toe te kennen kunnen deze handelingen opmerkelijk vlugger gebeuren. Dit kan voor de rechtszekerheid in het algemeen en voor de verhuurder/eigenaar in het bijzonder belangrijk zijn.211 Het is niet enkel de burgemeester die het conformiteitsattest op gemeentelijk niveau kan afleveren maar ook de gewestelijk ambtenaar kan een attest afleveren. Dit is het geval wanneer men een tegemoetkoming in de huurprijs wil bekomen zoals vermeld in art. 82 van de Vlaamse Wooncode. De gewestelijk ambtenaar kan ook een conformiteitsattest afgeven na onderzoek van een woning door Wonen-Vlaanderen in verband met het huursubsidiestelsel.212 Het Integratiedecreet van 29 maart 2013 breidt dit uit tot woningen die te huur worden aangeboden via een sociaal huurkantoor (artikel 7, § 2, 2°, b) Vlaamse wooncode). 154. Om de last voor de eigenaar/verhuurder te beperken werd bepaald dat het procesverbaal van uitvoering, vermeld in artikel 20bis, § 6, derde lid, als conformiteitsattest geldt. Er wordt voorgesteld om af te stappen van deze gelijkstelling en te kiezen voor een
210
Antwoord Freya Van den Bossche, Schriftelijke vraag Vl.Parl., 2013-14, vraag 55: “Conformiteitsattest – Stand van zaken” (Griet Coppé). 211 Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 13-14. 212 B.Vl.Reg. 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders, BS 9 maart 2007, 12321.
56
gelijktijdige afgifte van een conformiteitsattest wanneer de wooninspecteur een positief proces-verbaal opstelt.213 155. Voor het bekomen van een conformiteitsattest moet er een aanvraag gericht worden aan de burgemeester van de gemeente waarin het onroerend goed ligt. Dit gebeurt door de natuurlijke persoon of rechtspersoon die de woning als hoofdverblijfplaats of met het oog op huisvesting van een of meer studenten verhuurt, te huur stelt of ter beschikking stelt.214 156. Een aantal steden en gemeenten doen al geruime tijd proactief onderzoek naar de kwaliteit van woningen. De decreetgever heeft voor de gemeenten en steden met het decreet van 29 april 2011 de mogelijkheid gecreëerd om op eigen initiatief (= ambtshalve) een conformiteitsattest af te leveren wanneer ze vaststellen dat de woning voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer deze woningen dan voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten kan voortaan ambtshalve een conformiteitsattest worden afgeleverd.215 157. Na de indiening van de aanvraag heeft de burgemeester zestig dagen de tijd om een beslissing te nemen. Hij kan het conformiteitsattest afleveren, weigeren of stilzitten en geen beslissing nemen. Tegen de weigering of het stilzitten van de burgemeester staat de verzoeker niet machteloos. Binnen de dertig na ontvangst van de weigering, of na het verstrijken van de termijn van zestig dagen kan men een conformiteitsattest aanvragen bij de gewestelijk ambtenaar.216 Dit is geen administratieve beroepsprocedure zoals die voorheen moest worden ingesteld bij de deputatie maar de gewestelijk ambtenaar zal overgaan tot een tweede beoordeling.217 158. Zo komt er ook een einde aan de techniek van de impliciete inwilliging. Wanneer de burgemeester niet tijdig een beslissing had genomen werd een conformiteitsattest afgeleverd
213
P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 62: het is immers niet duidelijk of het proces-verbaal als een administratieve rechtshandeling moet worden gezien waartegen beroep bij de Raad van State mogelijk is, of die vatbaar is voor een exceptie van onwettigheid. 214 Art. 8, § 1, eerste lid Vlaamse Wooncode: de natuurlijke persoon of rechtspersoon die als eigenaar, medeeigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of onderverhuurder handelt. 215 Parl. St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1, 17-18. 216 Art. 8, § 2 Vlaamse Wooncode. 217 Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 14: de vroegere beroepsprocedure bij de deputatie werd niet toegepast en werd bovendien strijdig bevonden met het principe dat maximaal twee bestuursniveaus mogen betrokken zijn bij het gebruik van een instrument voor het overheidsbeleid.
57
zonder een onderzoek ter plaatse.218 Eerder werd door het decreet van 29 april 2011 het conformiteitsattest na een verklaring op eer al afgevoerd.219 De aflevering van dergelijke attesten stuitte in de rechtsleer op kritiek.220 159. Voor de tweede beoordeling door de gewestelijk ambtenaar werd niet voorzien in een beslissingstermijn. Hierdoor zou een verzoeker eindeloos kunnen wachten op de heroverweging. De verzoeker kan dan desgevallend gebruik maken van artikel 14, § 3 Gecoördineerde Wetten Raad van State221. Aangezien er ook niet wordt voorzien in een beroepsprocedure tegen de beslissing van de gewestelijk ambtenaar staat uitsluitend een beroep bij de Raad van State open.222
4.4.2.1.4 Conformiteitsonderzoek! 160. Wanneer een aanvraag is ingediend dan volgt er een onderzoek ter plaatse naar de conformiteit. In het besluit van 12 juli 2013 heeft de Vlaamse Regering de procedure en de criteria bepaald. 161. Voortaan kunnen de gewestelijk ambtenaar, de wooncontroleurs van de burgemeester en de wooninspecteur of ambtenaren met opsporings- en vaststellingsbevoegdheid van het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie RWO de conformiteit vaststellen.223 162. Het onderzoek gebeurt aan de hand van technische verslagen. Zowel voor zelfstandige woningen als voor de niet-zelfstandige woningen als voor niet-zelfstandige woningen die worden verhuurd aan seizoenarbeiders bestaat er een afzonderlijk technisch verslag. Dit verslag vermeldt enkel de zichtbare gebreken ondanks het feit dat de kwaliteitsvereisten
218
T. VANDROMME, ‘De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013’, RW 2013-14, afl. 13, 487-488. 219 Dit is een attest voor woningen van minder dan twintig jaar oud die werden afgeleverd na een loutere verklaring en zonder conformiteitsonderzoek. 220 T. VANDROMME, “De verdere optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 169; T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 88. 221 Gecoördineerde wetten van 12 januari 1973 op de Raad van State, BS 21 maart 1973, 3461. 222 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 64. 223 Art. 3, eerste lid B.Vl.Reg. van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, BS 1 augustus 2013, 48138 (hierna afgekort: B.Vl.Reg 12 juli 2013).
58
mogelijks worden geschonden door niet zichtbare gebreken zoals bijvoorbeeld vocht. Het gaat om gebreken die de onderzoeker objectief en visueel kan waarnemen. Hij kan hierbij wel gebruik maken van meetapparatuur, zoals vochtmeters.224 163. De gebreken worden ingedeeld in vier categorieën. Een licht gebrek, zoals bijvoorbeeld, niet algemeen insijpelend vocht, wordt bestraft met 1 strafpunt. Is er sprake van een meer algemeen probleem van insijpelend vocht dan zal dit behoren tot categorie II en zal dit aanleiding geven tot 3 strafpunten. Een ernstig gebrek uit categorie III, bijvoorbeeld het ontbreken van een gootsteen (met warm en koud water) in de keuken wordt gesanctioneerd met 9 strafpunten. De vierde en laatste categorie zijn gebreken die dermate ernstig zijn, bijvoorbeeld er is indicatie van een risico op CO-vergiftiging, dat ze onmiddellijk aanleiding geven tot 15 strafpunten, waardoor voor de woning geen conformiteitsattest kan worden afgeleverd.
4.4.2.1.5 Geldigheidsduur! 164. Het conformiteitsattest wordt in principe afgeleverd voor een periode van tien jaar. Het attest kleeft daarbij niet aan de huurovereenkomst maar aan de woning. Zo kan een attest geldig zijn voor meerdere kortere huurperiodes of huurovereenkomsten.225 Een attest verleent zowel aan de hoofdverhuurder als aan de onderverhuurder bescherming tegen bestraffing. Wanneer er sprake is van een eigendomsoverdracht kan het attest bovendien zonder formaliteiten mee worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Het attest wordt niet intuitu personae verleend.226 165. Op dit principe bestaan twee uitzonderingen, vermeld in artikel 10 Vlaamse Wooncode. Ten eerste is het conformiteitsattest vatbaar voor verval van rechtswege wanneer: a) er grondige renovatiewerkzaamheden 227 worden uitgevoerd in de woning, b) de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard op basis van de Vlaamse Wooncode228, c) de
224
Wonen Vlaanderen, “Technische richtlijnen voor een woningkwaliteitsonderzoek – handleiding bij de technische verslagen” uitgave 2014, 14. www.wonenvlaanderen.be. 225 Parl. St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1, 16. 226 P. DE SMEDT, “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. HUBEAU, De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 97. 227 Art. 3, § 3 Woninghuurwet: dit zijn werken waarvoor de verhuurder de verhuurovereenkomst kan opzeggen. 228 Infra nr. 167 e.v..
59
woning onbewoonbaar wordt verklaard op basis van de Nieuwe Gemeentewet229, d) er voor de woning een proces-verbaal van krotverhuur wordt opgesteld230. DE SMEDT uit kritiek op het verval van rechtswege nadat een proces-verbaal is opgesteld. Terecht haalt hij aan dat uit het opstellen van een proces-verbaal niet noodzakelijk volgt dat de kwaliteitsvereisten niet zijn nageleefd. Het is immers aan de feitenrechter om daarover te oordelen. Het lijkt mij opportuun dat de wetgever de suggestie die hij maakt om het verval van conformiteitsattest te koppelen aan de rechtelijke eindbeslissing die een schending van de kwaliteitsvereisten vaststelt ten harte neemt.231 166. Als tweede uitzondering wordt aan de Vlaamse Regering de bevoegdheid gegeven om de termijn van tien jaar te beperken indien bij een conformiteitsonderzoek bepaalde gebreken worden vastgesteld. Zo kan men optreden tegen kleine gebreken die geen ongeschiktheid verantwoorden maar die toch een verdere opvolging vragen.232 De Vlaamse Regering kan bijvoorbeeld bepalen dat het conformiteitsattest voor woningen met tien strafpunten slechts vijf jaar geldig blijft. Ook gemeenten kunnen via een gemeenteraadsbesluit de geldigheidsduur van een conformiteitsattest beperken. Ze mogen hierbij evenwel niet toegeeflijker zijn dan de Vlaamse Regering.233 167. Voor het Integratiedecreet van 29 maart 2013 bestond ook de mogelijkheid dat het attest werd ingetrokken. Artikel 11 en 12 van de vorige Vlaamse Wooncode bepaalden dat het attest kon worden ingetrokken indien de woning niet langer conform is met de veiligheids-, gezondheids- of woonkwaliteitsnormen. De decreetgever besliste om ze op te heffen daar ze in de praktijk nooit werden toegepast. De, door het Integratiedecreet aangepaste, situaties waarin het conformiteitsattest vervalt van rechtswege, moeten voldoende zijn.234
229
Infra nr. 286 e.v.. Infra nr. 214 e.v.. 231 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 60. 232 Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 15. 233 T. VANDROMME, ‘De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013’, RW 2013-14, afl. 13, 488. 234 Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 16. 230
60
4.4.2.2 OngeschiktE,en,onbewoonbaarverklaring,
4.4.2.2.1 Omschrijving!en!doelstelling! 168. De ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring heeft als doel om verkrotte woningen ongeschikt of onbewoonbaar te laten verklaren door de burgemeester. De procedure wil de houders van het zakelijk recht motiveren om hun verkrotte woning, indien ze daarvoor nog in aanmerking komt te renoveren, te verbeteren of aan te passen (artikel 15 juncto artikel 18 Vlaamse Wooncode). Het besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid is zowel van toepassing op huurwoningen als elke woning die wordt bewoond of voor bewoning wordt aangeboden. 169. Een woning is ongeschikt wanneer deze niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid of kwaliteit zoals bepaald in artikel 5 Vlaamse Wooncode (artikel 2, § 1, 14° Vlaamse Wooncode). 170. Een woning is onbewoonbaar wanneer deze gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden (artikel 2, § 1, 12° Vlaamse Wooncode). 171. De gebreken worden vastgesteld aan de hand van de technische verslagen die werden besproken bij het conformiteitsonderzoek.235 172. Wanneer een woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard dan wordt daarvan melding gemaakt op de gewestelijke inventarislijst van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen. De burgemeester moet hiervoor geen afzonderlijk attest versturen daar zijn besluit als registratieattest wordt gezien. Wanneer het pand een periode van twaalf opeenvolgende maanden op de lijst staat dan is er een heffing verschuldigd.236
235
Supra nr. 162. Art. 28 en 34bis Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30 december 1995, 36108. (hierna verkort: Heffingsdecreet) 236
61
4.4.2.2.2 Procedure! 173. De burgemeester kan, naast de bevoegdheid die hem toekomt op grond van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet237, een niet-conforme woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren. Hij kan dit doen op eigen initiatief of op verzoek 238 na advies tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de gewestelijk ambtenaar. De burgemeester moet voorafgaand aan zijn beslissing de eigenaar en de bewoner gehoord hebben.239 174. Als gevolg van de praktijk van enkele gemeenten die na het advies van de gewestelijk ambtenaar zelf nog een onderzoek ter plaatse uitvoeren werd de bevoegdheid van de burgemeester nog uitgebreid. De uitbreiding wil een antwoord vormen op de problematiek die ontstond wanneer bij de hercontrole werd vastgesteld dat de situatie in de woning verschillend is van deze waarop de gewestelijke ambtenaar zijn advies steunt. Zo werden de door de gewestelijk ambtenaar vastgestelde gebreken weggewerkt maar bij de hercontrole door de gemeenten kwamen nieuwe gebreken aan het licht die eveneens aanleiding geven tot een ongeschikt- of onbewoonbaaarverklaring.240 In dergelijke gevallen kan de burgemeester zelf het besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid nemen zonder opnieuw advies te moeten vragen aan de gewestelijk ambtenaar (artikel 15, § 1, tweede lid Vlaamse Wooncode). 175. Daarnaast hoeft de burgemeester het advies van de gewestelijk ambtenaar niet langer af te wachten wanneer deze laatste geen advies heeft uitgebracht binnen de 75 dagen na de ontvangst van de adviesaanvraag en zolang de burgemeester niet in kennis is gesteld van een advies dat na die termijn is uitgebracht (artikel 16, § 1, tweede lid). Dit artikel geldt voor alle gemeenten, de ontvoogde en eveneens de niet-ontvoogde gemeenten. 176. De hoorplicht houdt onder meer in dat de burgemeester een afschrift van het advies van de gewestelijk ambtenaar naar de verzoeker, de bewoner en de houder van het zakelijk recht
237
Infra nr. 286 e.v.. Art. 16, § 1, eerste lid Vlaamse Wooncode bepaalt dat het verzoek kan worden ingediend door het gemeentebestuur, de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, de gewestelijk ambtenaar, een sociale woonorganisatie, de gezondheidsinspecteur van het ambtsgebied waarin de woning ligt, de wooninspecteur of iedereen die blijkt geeft van een belang. 239 Art. 15, § 1, eerste lid Vlaamse Wooncode 240 Parl.St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 16-17. 238
62
zendt. Hij moet de bewoner en de houder van het zakelijk recht ook uitnodigen om hun argumenten schriftelijk of mondeling bekend te maken.241 177. De burgemeester moet binnen de drie maanden na ontvangst van het verzoek een beslissing nemen (artikel 16, § 2 Vlaamse Wooncode). Daar deze termijn een termijn van orde is kan de burgemeester ook na het verstrijken van de termijn nog steeds rechtsgeldig een beslissing nemen en dit tot zolang de gewestelijke ambtenaar of een andere belanghebbende beroep aantekent tegen het stilzitten van de burgemeester.242
4.4.2.2.3 Procedure!in!beroep! 178. De procedure in beroep is uitgewerkt in artikel 16, §§ 2 en 3 Vlaamse Wooncode. Er wordt een onderscheid gemaakt ingeval de burgemeester een beslissing neemt dan wel geen beslissing neemt over het verzoek. De burgemeester heeft een beslissing genomen 179. Het beroep moet in dit geval worden aangetekend bij de minister bevoegd voor het woonbeleid binnen de dertig dagen na betekening van de beslissing. In dit geval is er sprake van een dwingende beroepstermijn.243 De burgemeester neemt geen beslissing 180. Het beroep moet eveneens worden aangetekend bij de Vlaamse Regering. De termijn voor het aanteken van beroep indien de burgemeester geen beslissing heeft genomen is twaalf maanden. Deze termijn moet worden beschouwd als een vervaltermijn. Beslissing in beroep door Vlaamse Regering
241
Art. 14 en 15 B.Vl.Reg. 12 juli 2013. T. VANDROMME, “De verdere optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 168. 243 Parl.St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1, 20. 242
63
181. Binnen de drie maanden na ontvangst van het beroep dient de Vlaamse Regering een beslissing te nemen. Wanneer de Vlaamse Regering geen beslissing neemt binnen deze termijn dan wordt het beroep geacht te zijn afgewezen. 182. Het voorheen geldende principe “zwijgen is goedkeuren” stuitte op bezwaar van de Raad van State. Het ontwerp van Integratiedecreet stelde daarom voor om in de plaats van de stilzwijgende inwilliging te kiezen voor een stilzwijgende afwijzing (naar analogie met de regeling van art. 4.7.23, § 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening), waartegen effectief andere middelen (bijvoorbeeld een procedure bij de Raad van State) openstaan. Ook tegen dit voorstel had de Raad van State bezwaren maar er werd geen enkel alternatief voorgesteld. De stilzwijgende afwijzing werd behouden in het decreet.244 Er kunnen ondanks de nieuwe regeling nog steeds verschillende, mogelijks tegenstrijdige, beroepen worden ingesteld, die bij afwijzing door stilzwijgen tot onverenigbare gevolgen kunnen leiden. Ook het probleem van de afwezigheid van een formele motivering is nog niet van de baan.245
4.4.2.2.4 Snelrecht! 183. In juli 2006 voerde de decreetgever een snelrechtprocedure in. Een klacht die regelmatig terugkwam was dat de burgemeester, in het kader van de toenmalige procedure van artikel 15 Vlaamse Wooncode, weinig ruimte had om herstelmaatregelen op te leggen. Bepaalde gebreken kunnen voor de huurders een ernstig veiligheids- en gezondheidsrisico impliceren, bijvoorbeeld een CO-risico door een gebrek aan een warmwatertoestel en het elektrocutiegevaar door partiële gebreken aan de elektriciteitsvoorziening. Om te vermijden dat men moest overgaan tot een herhuisvesting van de bewoners kreeg de burgemeester de bevoegdheid om na advies van de gewestelijk ambtenaar te bevelen dat bepaalde werken binnen een termijn van maximaal vijftien dagen moesten worden uitgevoerd. 246 184. Het snelrecht werd door het Integratiedecreet van 29 maart 2013 op enkele punten aangepast. De burgemeester hoeft niet langer het advies van de gewestelijk ambtenaar tot
244
Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 18. P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, Die Keure, 2013, 69. 246 Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1, 4 (hierna verkort: Parl.St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1). 245
64
opleggen van snelrecht meer nodig. Hij kan voortaan zelf bepalen of hij het snelrecht al dan niet oplegt. De controle na de herstellingen gebeurt eveneens door de burgemeester. Indien de dringende herstellingen niet vrijwillig worden uitgevoerd binnen de door de burgemeester opgelegde termijn, dan kan de burgemeester overgaan tot het uitvoeren van de werken, weliswaar op kosten van de eigenaar.247 185. Door de aanpassingen in de wet kan de burgemeester nu zeer snel het herstel bevelen van de acute veiligheidsrisico’s, waarna de gewone termijnen, vastgelegd met toepassing van artikel 18 Vlaamse Wooncode, gelden voor het herstellen van de andere gebreken. Een voorbeeld hiervan is een woning waar er enerzijds een acuut CO-gevaar is wegens een slecht aangesloten kachel en anderzijds verweerde ramen en een vochtproblematiek. Enkel het COgevaar is acuut, terwijl de andere problemen ook hersteld moeten worden maar men beschikt hiervoor over een langere termijn.248
4.4.2.2.5 Opheffing!van!het!besluit!tot!ongeschiktK!of!onbewoonbaarverklaring! 186. Door het ontbreken van regels met betrekking tot de opheffing van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring waren er verscheidene problemen. Men ging te snel over tot het opheffen van besluiten, bijvoorbeeld zonder een nieuw onderzoek ter plaatse uit te voeren. Of er was soms sprake van het omgekeerde: er werd vergeten om een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring formeel op te heffen, terwijl de woning opnieuw conform de bepalingen is en geschrapt werd uit de gewestelijke inventarislijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen.249 187. Om te vermijden dat dergelijke problemen zich in de toekomst nog voordoen werd door het Integratiedecreet van 29 maart 2013 een nieuw artikel 9 ingevoerd in de Vlaamse Wooncode. Voortaan wordt het verzoek tot opheffing van het besluit van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring als een verzoek tot conformiteitsattest behandeld. Wie dacht om snel een besluit tot opheffing te bekomen door het aantal woningen binnen hetzelfde gebouw te wijzigen of de zelfstandige woning om te vormen tot kamers (of omgekeerd) is eraan voor de 247
Art. 15, § 2 Vlaamse Wooncode T. VANDROMME, ‘De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013’, RW 2013-14, afl. 13, 490. 249 Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 14. 248
de
Vlaamse
65
moeite. Artikel 16ter Vlaamse Wooncode bepaalt immers dat voor de nieuwe situatie een conformiteitsattest nodig is. Tevens is ook een stedenbouwkundige vergunning vereist wanneer het aantal woonentiteiten in een gebouw wordt gewijzigd.250 188. Met behoud van de toepassing van artikel 16ter, tweede lid, wordt een besluit als vermeld in het eerste lid, dat dateert van voor de afgifte van het conformiteitsattest door de burgemeester of door de gewestelijk ambtenaar, geacht opgeheven te zijn met ingang van de datum van het conformiteitsattest. Hetzelfde geldt voor het besluit dat dateert van voor het proces-verbaal van uitvoering, vermeld in artikel 20bis, § 6, derde lid, met ingang van de datum van het proces-verbaal (artikel 9, derde lid Vlaamse Wooncode). 189. Wanneer de woning weer voldoet aan de kwaliteitsnormen dan zal ze worden geschrapt van de gewestelijke inventarislijst.251
4.4.2.2.6 Ontvoogding!van!de!gemeenten! 190. Het Integratiedecreet van 29 maart 2013 maakt het mogelijk voor de gemeenten om vrijgesteld te worden van het advies van de gewestelijk ambtenaar betreffende de ongeschiktof onbewoonbaarverklaring. De gemeenteraad moet daartoe een verzoek richten aan de Vlaamse Regering. Van zodra de Vlaamse Regering haar goedkeuring geeft is de gemeente vrijgesteld van het advies. Dit betekent echter niet dat er geen technisch verslag en eventueel een omstandig verslag zal moeten opgemaakt worden, in dit geval door een gemeentelijk ambtenaar. De Vlaamse Regering legt de voorwaarden vast waaraan de gemeenten moeten voldoen om ontvoogd te kunnen worden.252 Wanneer de gemeente niet meer voldoet aan de voorwaarden dan kan de verkregen vrijstelling op elk moment weer worden ingetrokken.253
250
Art. 4.2.1, 7° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Art. 35 Heffingsdecreet 252 Deze voorwaarden zijn vastgelegd in het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 betreffende de vrijstelling van de adviesverplichting in de procedures ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoondverklaring van een woning, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2012 houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van sociale verhuurkantoren en tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, BS 11 juli 2014, 53272. Het besluit treedt in werking op 1 september 2014. 253 Art. 15, § 3 Vlaamse Wooncode. 251
66
191. De aandacht dient erop gevestigd te worden dat deze ontvoogding van gemeenten enkel de vrijstelling betekent van de plicht om aan de gewestelijke ambtenaar advies te vragen. Hierbij verliest laatstgenoemd zijn bevoegdheid niet om ambtshalve of op verzoek een advies tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid te richten aan de burgemeester. Hij kan nog steeds zelf de administratieve procedure starten of beroep aantekenen tegen besluiten of het stilzwijgen van de burgemeester.254
4.4.2.3 Gevolgen, besluit, tot, ongeschiktheid, of, onbewoonbaarheid, en, weigering, conformiteitsattest, 192. Wanneer de woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard of er wordt geweigerd om een conformiteitsattest af te leveren, na een conformiteitsattest conform de procedure vermeld in artikel 5, § 4 (Vlaamse Wooncode), dan wordt gekeken of de woning al dan vatbaar is voor renovatie, verbetering of aanpassing.
4.4.2.3.1 De!woning!is!vatbaar!voor!renovatie,!verbetering!of!aanpassing! 193. Wanneer de woning in aanmerking komt voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden dan kan de eigenaar overgaan tot vrijwillige uitvoering van deze werken (artikel 18, § 1, eerste lid Vlaamse Wooncode). De Vlaamse Regering bepaalt dat de termijn waarbinnen deze werken moeten zijn voltooid 36 maanden is wanneer er een stedenbouwkundige vergunning is vereist. De termijn wordt teruggebracht tot 12 maanden wanneer er geen stedenbouwkundige vergunning is vereist. In buitengewone omstandigheden kan verlenging worden verkregen.255 Wanneer men voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 83 Vlaamse Wooncode256, kan men een tegemoetkoming verkrijgen voor de renovatie, verbetering of aanpassing van de woning (artikel 18, § 1, tweede lid Vlaamse Wooncode). 194. Wanneer de werken niet (kunnen) worden uitgevoerd dan kan de eigenaar een overeenkomst sluiten met de gemeente, het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn 254
T. VANDROMME, ‘De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013’, RW 2013-14, afl. 13, 491. 255 Art. 18, eerste en derde lid B.Vl.Reg 12 juli 2013. 256 Het gaat dan vooral om woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden, woonbehoeftige bejaarden en personen met een handicap.
67
of een sociale woonorganisatie. In ruil voor het verkrijgen van het zakelijk recht op de woning of in ruil voor een huurrecht van minstens negen jaar worden de werken uitgevoerd door de partij die het recht in handen krijgt. Ingeval het gaat om het huurrecht dan wordt er een maximale huurprijs, die wordt berekend op grond van objectieve criteria257, vastgesteld (artikel 18, § 2 Vlaamse Wooncode). Dergelijke woningen worden bezwaard met een recht van voorkoop (artikel 85 Vlaamse Wooncode).
4.4.2.3.2 De!woning!is!niet!vatbaar!voor!renovatie,!verbetering!of!aanpassing.! 195. Het is ook mogelijk dat de woning in een dergelijk slechte staat is dat het niet meer mogelijk is om renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken uit te voeren. De eigenaar moet de eigenaar de woning hetzij een andere bestemming geven, hetzij overgaan tot de sloop ervan, tenzij de sloop verboden is op grond van wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen (artikel 19 Vlaamse Wooncode). Dit moet eveneens gebeuren binnen de 36 maanden, indien een stedenbouwkundige vergunning is vereist, of 12 maanden, indien geen stedenbouwkundige vergunning is vereist.258
4.4.2.4 Overbewoonde,woningen, 196. Een overbewoonde woning is een woning die door de woningbezetting onaangepast is. Het aantal bewoners van de woning is zo talrijk dat er veiligheids- of gezondheidsrisico is (artikel 2, § 1, 16° Vlaamse Wooncode). 197. Zoals reeds vermeld verloopt de procedure tot het overbewoond verklaren analoog aan de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring en verwijs ik hiervoor naar bovenvermelde uiteenzetting. Er zijn echter toch een klein aantal verschillen.
257
Art. 21, § 1 B.Vl.Reg 12 juli 2013: de objectieve criteria zijn: het geïndexeerd kadastraal inkomen (op ogenblik van onderzoek), de geraamde kostprijs van de nodige werkzaamheden, de geraamde einddatum van de werkzaamheden en de einddatum van de hoofdhuurovereenkomst. 258 Art. 18, eerste en derde lid B.Vl.Reg 12 juli 2013.
68
198. Zo zijn er minder personen bevoegd voor het instellen van een verzoek. Sociale woonorganisaties en belanghebbenden worden uitgesloten van de mogelijkheid om een verzoek verklaring van overbewoning in te dienen. 199. In tegenstelling tot de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring is voor de procedure tot verklaring van overbewoning geen uitdrukkelijke hoorplicht opgenomen. Het Grondwettelijk Hof oordeelde hierover dat er wel degelijk een hoorplicht is ten aanzien van de eigenaar en de bewoner. Het Hof komt tot deze conclusie als gevolg van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Vervolgens bepaalt artikel 17 Vlaamse Wooncode zelf expliciet dat de verklaring van overbewoning kan worden uitgesproken na “onderzoek”259. En als laatste bepaalt de memorie van toelichting260 uitdrukkelijk dat de procedure van artikel 17 identiek is aan de procedure voor de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring.261
4.4.2.5 Herhuisvesting,
4.4.2.5.1 Algemeen! 200. Wanneer de burgemeester een besluit tot ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning heeft genomen dan moet hij daarbij ook alle maatregelen nemen die nodig zijn ter uitvoering van het besluit. Afhankelijk van de situatie kan het zijn dat de woning moet worden ontruimd. Om de meest kwetsbaren te beschermen werd de plicht tot herhuisvesting van deze bewoners ingevoerd. 201. De bepalingen inzake herhuisvesting hebben betrekking op zowel de administratieve als de strafrechtelijke procedure.262 Het is echter sedert lange tijd een zwakke schakel in de beide procedures.263
259
Het onderzoek impliceert dat de betrokken personen op de hoogte moeten worden gebracht en dat zij hun bezwaren daaromtrent kunnen bekendmaken. 260 Parl.St. Vl.Parl., 1996-97, nr. 654/1, 17. 261 Arbitragehof 30 maart 1999, nr. 40/99, BS 28 april 1999. 262 Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 20. 263 B. HUBEAU, “De uithuiszetting en de herhuisvesting, de Achilleshiel in het sociaal woonbeleid, ook in het Vlaamse Gewest”, CDPK 2010, 43.
69
202. Herhuisvesting is en blijft een zorg van de burgemeester. Sommige auteurs interpreteerden de regeling als een cascadesysteem waarbij eerst de woningen van de gemeente of het OCMW dienen worden aangesproken en pas nadien kan er een beroep gedaan worden op sociale woonorganisaties. Deze opvatting wordt uitdrukkelijk verlaten. De burgemeester is gehouden tot de herhuisvestingsplicht maar hij mag daarbij een beroep doen op alle instanties die daarbij kunnen helpen.264 203. De onzekerheid met betrekking tot het regres van de kosten als gevolg van de herhuisvesting, bleek in de praktijk soms een hinderpaal. Na suggestie door de rechtsleer265, heeft de decreetgever met de decreetwijziging van 7 juli 2006 het regresrecht expliciet ingevoerd. De terug te vorderen kosten zijn: 1) de kosten om de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te ontruimen, 2) de kosten voor het vervoer en de opslag van het meubilair en de goederen van de bewoners, 3) de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning, 4) het verschil tussen de kosten per maand van de nieuwe woning, of van het verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, en 20% van het maandelijks beschikbare inkomen van de bewoner. In dit laatste geval zijn de kosten slechts één jaar recupereerbaar.266 204. In 2010 werd het duidelijk dat de mogelijkheid om de herhuisvestingskosten te verhalen op de eigenaar wel soelaas kon brengen, doch het verhaalsrecht werd zelden of nooit toegepast. De belangrijkste reden hiervoor is dat de gemeenten onvoldoende garantie hebben dat ze de gemaakte kosten ook effectief kunnen verhalen op de eigenaar.267 205. De lijst met recupereerbare kosten is vatbaar voor een ruime interpretatie. Dit brengt een aantal onduidelijkheden en onzekerheden met zich mee. Kunnen de kosten van een maatschappelijk assistent die tijdens de ontruiming de bewoners bijstaat gerecupereerd worden? En wat met de kosten die worden gemaakt wanneer de woning wordt vergrendeld door een gespecialiseerde firma? Of de klusjesman die de nieuwe woning instapklaar maakt? Ook hoe het inkomen, waarvan sprake in de lijst, moet worden berekend is niet duidelijk. Om 264
Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 20: De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn uiteraard steeds van toepassing. Uit het zorgvuldigheidsbeginsel vloeit voort dat de burgemeester bij de herhuisvesting de goedkoopste herhuisvestingsmogelijkheid moet kiezen (indien beschikbaar zal dit waarschijnlijk in eigen opvang zijn). 265 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 102. 266 Art. 17bis, § 2 Vlaamse Wooncode. 267 Parl. St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1, 19.
70
deze problemen te minimaliseren wordt aan de Vlaamse Regering de bevoegdheid gegeven om de lijst met recuperaarbare kosten uit te diepen. Daarnaast lijkt het ook aangewezen om formele richtlijnen in te voeren over de manier waarop de gemeenten te werk moeten gaan om de gemaakte kosten te recupereren.268 206. In 2013 bepaalt de decreetgever dat de mogelijkheden met betrekking tot het recupereren van herhuisvestingskosten beperkt blijven tot de herhuisvesting van bewoners van ongeschikte en onbewoonbare woningen. De Raad van State stelde immers in haar advies de vraag of de aanvankelijk opgenomen uitbreiding naar overbewoonde woningen niet disproportioneel is omdat overbewoning dikwijls ontstaat zonder dat de eigenaar dat wist, kon weten of zelfs maar kan verhelpen. Verder is er ook bepaald dat het niet vereist is dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard moet zijn om de herhuisvestingskosten te kunnen recupereren. Het is voldoende dat de burgemeester heeft geoordeeld dat het verder bewonen van de woning te risicovol is.269 207. Ook het Hof van Cassatie oordeelde in dezelfde zin. Wanneer de gemeente op basis van de Vlaamse Wooncode beslist tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid dan kunnen de kosten, die nodig zijn om de woning te ontruimen, verhaald worden op de eigenaar. Het is hiervoor niet vereist dat de bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning daadwerkelijk werden geherhuisvest. Wanneer men is overgaan tot de ontruiming van de bedoelde woning en men heeft de bewoners de herhuisvesting aangeboden dan is dit voldoende.270 208. In dit verband dient er nog op gewezen te worden dat de gemaakte kosten inzake herhuisvesting enkel kunnen worden gerecupereerd van de verhuurder of de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld. Wanneer de eigenaar zelf de woning, die ongeschikt dan wel onbewoonbaar werd verklaard, bewoonde, wordt de regressanctie niet toegepast.271
268
Parl. St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1, 19. Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 20. 270 Cass. 23 oktober 2012, RW 2013-14, nr. 12, 495, noot T. VANDROMME. 271 Parl. St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1, 20. 269
71
4.4.2.5.2 Van!een!inspanningsK!naar!een!resultaatsverbintenis?! 209. De federale en deelstatelijke wetgever hebben duidelijk aangegeven dat er inzake huisvesting geen sprake is van een resultaatsverbintenis. Maar op sommige vlakken kan er toch al sprake zijn van een resultaatsverbintenis.272 210. Zo oordeelde de vrederechter te Grâce-Hollogne dat de verhuurder tekort komt in zijn resultaatsverbintenis om de huurder het rustig genot te verschaffen tijdens de huur omdat er geen verwarming noch warm water in het pand is, terwijl dit wordt bewoond door een zeer jong kind.273 211. Ook inzake de herhuisvestingsplicht zijn er voorbeelden waar de overheid een resultaatsverbintenis heeft. De overheid is verplicht om bij de uitzetting de personen met een maatschappelijk zwak profiel, die niet kunnen zorgen voor hun eigen huisvesting, te (helpen bij het) herhuisvesten.274 Wanneer de overheid bewoners van een pand wil uitzetten dan moeten deze bewoners geherhuisvest worden.275 De woonwagenbewoners die illegaal een (privaat) terrein bezetten moeten dit slechts verlaten wanneer de gemeente (in casu Verviers) heeft voorzien in een geschikt terrein.276 Wanneer de huurovereenkomst wordt opgezegd wegens renovatiewerken dan mag de uitzetting niet onmiddellijk plaatsvinden, als gevolg van art. 23 Grondwet. De sociale verhuurder kan maar overgaan tot uithuiszetting wanneer de kwetsbare huurders zijn geherhuisvest.277
272
N. MOONS, “ De complexiteit van inspannings- en resultaatsverbintenissen in de context van fundamentele rechten”, TBP 2014, alf. 4-5, 257. 273 Vred. Grâce-Hollogne 25 mei 2012, JLMB 2012, afl. 40, 1917. 274 T. VANDROMME, “Een aanzet tot een concrete invulling van het grondrecht op wonen als resultaatsverbintenis” in N. BERNARD en B. HUBEAU (eds.), Recht op wonen: naar een resultaatsverbintenis, Brugge, die Keure, 2013, 165. 275 Vred. Ukkel 16 april 2007, JLMB 2007, afl. 24, 1003, noot N. BERNARD. 276 Vred. Verviers 30 juni 2000, Echos Log. 2000, afl. 4, 119, noot L. THOLOMÉ. 277 Vred. Brussel 26 mei 2009, TBBR 2009, afl. 10, 508, noot N. BERNARD.
72
De erkende huurdienst die overgaat tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling van de huurders, en waarbij het pand wordt ontruimd, moet de bewoners herhuisvesten. Ze moet bovendien het bewijs leveren dat de voorwaarden van de Vlaamse Wooncode zijn vervuld.278 212. Men kan zich afvragen of de herhuisvestingplicht ook bestaat ten aanzien van personen die een pand bezetten zonder daartoe enige titel of recht te hebben, kort gezegd, in geval van krakers. Het antwoord hierop lijkt negatief. Wanneer een herhuisvestingplicht geldt ten aanzien van dergelijke personen zou dit kunnen leiden tot een golf van gekraakte panden. Dit zou een afbreuk doen aan de brave maar woonbehoeftige burger die via de legale weg de hulp van de overheid afwacht. Dergelijke handeling zou indruisen tegen de zorg voor het algemeen belang.279 De vrederechter te Brussel oordeelde dat er geen reden is voor de overheid om krakers te herhuisvesten zonder dat deze de reguliere procedure volgen. Zo niet zou men een sociale woning bekomen door het bezetten van een pand zonder titel of recht.280 213. De herhuisvestingsverplichting die voor (semi)publieke overheden wel bestaat kan niet worden verlengd naar de private verhuurders. Dit zou een te grove inbreuk van het eigendomsrecht van deze particulieren betekenen. De mogelijkheid van de burgemeester om, in het kader van het besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid, de kosten van de herhuisvesting te verhalen op de verhuurder is geen zuivere herhuisvestingsverplichting voor de private verhuurder. Ze kan immers slechts worden toegepast bij verkrotte woningen. VANDROMME bekijkt het echter positief en ziet dit toch als een belangrijk middel in de realisatie van het grondrecht op wonen. Dit draagt ertoe bij dat de bewoners van verkrotte woningen doorschuiven naar conforme woningen.281
278
Vred. Kortrijk 2 januari 2001, TBBR 2003, afl. 6, 424, noot B. HUBEAU. T. VANDROMME, “Een aanzet tot een concrete invulling van het grondrecht op wonen als resultaatsverbintenis” in N. BERNARD en B. HUBEAU (eds.), Recht op wonen: naar een resultaatsverbintenis, Brugge, die Keure, 2013, 165. 280 Vred. Brussel 14 november 2006, TBBR 2008, afl. 8, 482, noot A. VANDEBURIE. 281 T. VANDROMME, “Een aanzet tot een concrete invulling van het grondrecht op wonen als resultaatsverbintenis” in N. BERNARD en B. HUBEAU (eds.), Recht op wonen: naar een resultaatsverbintenis, Brugge, die Keure, 2013, 168-169. 279
73
4.4.3 Strafrechtelijke)handhaving)
4.4.3.1 Misdrijf,krotverhuur, 214. Er dient een onderscheid te worden gemaakt tussen het misdrijf verhuur van krotwoningen en het misdrijf huisjesmelkerij. 215. Het misdrijf huisjesmelkerij, dat strafbaar is gesteld in artikel 433decies van het Strafwetboek, houdt in dat men rechtstreeks of via een tussenpersoon misbruik maakt van de kwetsbare toestand waarin een persoon verkeert als gevolg van zijn onwettige of precaire administratieve toestand, zijn precaire sociale toestand, zijn leeftijd, zwangerschap, een ziekte zowel een lichamelijk of een geestelijk gebrek of onvolwaardigheid, door, met als doel een abnormaal profijt te realiseren, een (deel van een) roerend goed, een onroerend goed, een kamer of een andere in artikel 479 van het Strafwetboek282 bedoelde ruimte, te verkopen, te verhuren of ter beschikking te stellen in omstandigheden die strijdig zijn met de menselijke waardigheid. Aangezien er meer constitutieve elementen zijn heeft de vervolgende partij een zwaardere bewijslast. 216. Het misdrijf krotverhuur wordt bepaald door artikel 20, § 1 Vlaamse Wooncode. Het bestaat uit twee onderdelen. Ten eerste is het strafbaar om een woning of een specifieke woonvorm die niet voldoet aan de elementaire kwaliteitsvereisten, rechtstreeks of via een tussenpersoon te verhuren, te huur te stellen of ter beschikking te stellen. Ten tweede is het strafbaar om een roerend goed of een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk tot woning is bestemd rechtstreeks of via een tussenpersoon te verhuren, te huur te stellen of ter beschikking te stellen met het oog op bewoning wanneer dit goed gebreken vertoont die veiligheids- of gezondheidsrisico’s inhouden of in dit goed geen of slecht werkende basisnutsvoorzieningen aanwezig zijn.
282
Als bewoond huis wordt beschouwd elk gebouw, appartement, verblijf, loods, elke zelfs verplaatsbare hut of elke andere gelegenheid die tot woning dient.
74
217. In tegenstelling tot de administratieve procedure waar alle woningen worden geviseerd, dus ook deze bewoond door de eigenaar, laat de strafrechtelijke procedure de eigenaar die zijn eigen verkrotte woning bewoond met rust. Dit is immers geen misdrijf.283
4.4.3.2 Materieel,element,
4.4.3.2.1 Artikel!20,!§!1,!eerste!lid!Vlaamse!Wooncode! 218. Artikel 20, § 1, eerste lid Vlaamse Wooncode bepaalt dat het strafbaar is om een woning of een specifieke woonvorm die niet voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen zoals bepaald in artikel 5, rechtstreeks of via een tussenpersoon te verhuren, te huur stellen of ter beschikking te stellen met het oog op bewoning. Er zijn bijgevolg drie constitutieve elementen: a) een woning, b) niet voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten en c) verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen met het oog op bewoning. a) We herhalen dat een woning “elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk is bestemd voor huisvesting van een gezin of alleenstaande” is.284 b) Het oorspronkelijke artikel 20 Vlaamse Wooncode bepaalde dat: “Wanneer een woning die niet beantwoordt aan de vereisten van artikel 5, als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd zonder geldig conformiteitsattest, wordt de verhuurder of de eventuele onderverhuurder van die woning gestraft met een geldboete van 100 euro tot 10.000 euro.” Voor de verhuurder was het van cruciaal belang om een conformiteitsattest in zijn bezit te hebben. Het stuk had immers een bevrijdende werking. Van zodra men over een geldig attest beschikte kon men niet strafrechtelijk worden veroordeeld. De enige taak van de rechter bestond er dus in de geldigheid van het conformiteitsattest na te gaan. Met de decreetswijziging van 7 mei 2004 en 7 juli 2006 werd koppeling met het conformiteitsattest verlaten. De koppeling werd als artificieel en onrealistisch beschouwd.285
283
T. VANDROMME, “Verhuur van krotwoningen (inbreuken op de Vlaamse Wooncode)” in X, Postal Memorialis, Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, Antwerpen, Kluwer, 2014, K 100/6. 284 Supra nr. 132 e.v.. 285 Parl. St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1, 5: In de 1216 processen-verbaal die werden opgesteld tijdens de drie voorgaande werkjaren is geen enkele maal vastgesteld dat de verhuurder over een geldig conformiteitsattest beschikte.
75
Voortaan is de overtreding van de minimale kwaliteitsvereisten een autonoom misdrijf. Hierbij moeten alle minimale vereisten van artikel 5 Vlaamse Wooncode worden nageleefd zo niet is er sprake van een misdrijf. Er wordt niet gewerkt met een puntensysteem zoals bij de administratieve procedure waarin de gewestelijke ambtenaar de opheffing van het ongeschiktheidsbesluit adviseert zodra minder dan 15 strafpunten worden gehaald. Van zodra er ook maar één enkele schending van de veiligheids- of kwaliteitsvereisten wordt vastgesteld is men strafbaar.286 De rechter kan zich bij het bepalen van de strafmaat echter wel laten leiden door het aantal strafpunten.287 Bovendien is het ook niet nodig dat de woning vooraf ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard door de burgemeester.288 c) De strafbaarstelling werd op dit punt uitgebreid omdat men tot de vaststelling kwam dat tal van wantoestanden ontsnapten aan de toepassing van de strafbepalingen uit de Vlaamse Wooncode. Regelmatig werd immers een verblijf, zonder enige vorm van overeenkomst, gekoppeld aan andere aspecten zoals bijvoorbeeld illegale tewerkstelling. Men stapt dus af van de koppeling tussen de burgerrechtelijke begrippen verhuur en hoofdverblijfplaats, waarop het misdrijf tot dan was geënt.289 Opmerkelijk is dat de woning of kamer effectief verhuurd of ter beschikking gesteld (waardoor ze bewoond is) diende te zijn voor de woninginspecteur kon optreden en een herstelvordering kon worden ingeleid. De eigenaar die enkel een woning of kamer te huur stelt kruipt dus door de mazen van het net. Aan deze lacune werd met de decreetwijziging van 29 april 2011 een einde gesteld. De strafbaarstelling wordt aangevuld met het ‘te huur stellen’ van een verkrotte woning. De rechter bepaalt soeverein of de eigenaar de woning effectief te huur stelt. Voorbeelden van het te huur stellen zijn: een bordje ‘te huur’, een berichtje in de plaatselijke krant of op een website, verklaringen van getuigen enzovoort. 290 Ook immobiliënmakelaars en andere tussenpersonen kunnen strafrechtelijk beteugeld worden bij het te huur stellen van gebrekkige
286
T. VANDROMME, “De woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest bij het begin van 2011: een stand van zaken”, TBO 2011, afl. 1, 19. 287 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 73. 288 T. VANDROMME, “ Verhuur van krotwoningen: opzet, verbeurdverklaring en nietigheid van de huurovereenkomst” (noot onder Corr. Gent 24 juni 2008), RW 2008-09, afl. 40, 1701. 289 Parl.St. Vl.Parl., 2005-06, nr. 672/1, 5. 290 Parl. St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1, 21.
76
woningen of kamers. Zij hebben een onderzoeksplicht om na te gaan of de woonentiteiten voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten. Is dit niet het geval dan moeten zij de opdrachtgever voorstellen om het pand niet te huur te stellen. Geeft de vastgoedmakelaar toch toe en stelt hij het pand te huur dan kan hij zelf strafrechtelijk (en/of civielrechtelijk en/of tuchtrechtelijk) aansprakelijk gesteld worden.291 Het is niet voldoende dat er een louter voornemen is maar om als materieel element van het misdrijf in aanmerking te komen moet het te huur of het ter beschikking stellen voldoende veruitwendigd worden.292 Of een eigenaar een kamer of een woning effectief te huur stelt is een feitenkwestie waarover de feitenrechter zich op soevereine wijze dient uit te spreken.293
4.4.3.2.2 Artikel!20,!§!1,!tweede!lid!Vlaamse!Wooncode! 219. Er is sprake van een misdrijf volgens artikel 20, § 1, tweede lid Vlaamse Wooncode wanneer een roerend of een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk voor wonen is bestemd, rechtstreeks of via een tussenpersoon wordt verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning terwijl dit goed gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of terwijl in dit goed de basisnutsvoorzieningen zoals elektriciteit, sanitair, kookgelegenheid en verwarmingsmogelijkheid ontbreken of niet behoorlijk functioneren. Ook hier kunnen we drie constitutieve elementen onderscheiden: a) een roerend of een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk voor wonen is bestemd, b) verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen met het oog op bewoning en c) met gebreken die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of waarbij basisnutsvoorzieningen ontbreken of niet behoorlijk functioneren. a) Het gaat hierbij dus in principe om roerende of onroerende goederen die fysiek gezien niet zijn ingericht om er in te wonen. Deze uitbreiding kwam er na constatatie van de Vlaamse Wooninspectie dat seizoenarbeiders worden gehuisvest in loodsen, hangars, (werf)containers,
291
R. TIMMERMANS, “De precontractuele onderzoeksplicht van de vastgoedmakelaar naar de woningkwaliteit bij het te huur stellen van een huurwoning”, Huur 2010, 154; T. VANDROMME, “ De verdere optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 170. 292 C. VAN DEN WYNGAERT, Strafrecht en strafprocesrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2009, 188. 293 T. VANDROMME, “De verdere optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 170.
77
caravans en zelfs autowrakken.294 In het tweede lid van artikel 20, § 1 Vlaamse Wooncode wordt geen melding gemaakt van minimale kwaliteitsvereisten zoals bepaald in artikel 5 van diezelfde Wooncode. Deze slaan immers op woningen en artikel 2, 31° Vlaamse Wooncode bepaalt dat de woning een onroerend goed is. De vereisten waar een roerend of onroerend goed waarvan sprake in artikel 20, § 1, tweede lid Vlaamse Wooncode zijn minder streng. Zo zal bijvoorbeeld een caravan of een woonwagen die niet als onroerend door incorporatie kan worden gekwalificeerd niet moeten voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten.295 b) Met de term ‘met het oog op bewoning’ wordt duidelijk gemaakt dat het roerend of onroerend goed dat niet hoofdzakelijk tot bewoning is bestemd moet worden verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning om strafbaar gesteld te kunnen worden. Hierbij heeft de feitenrechter de bevoegdheid om te oordelen of er werd gehandeld met het oog op bewoning. Gebruik maken van een standaardformulering ‘het gehuurde goed mag niet worden bewoond’ of ‘niet geschikt voor bewoning’ is hierbij geen gegarandeerde vrijspraak. De rechter moet rekening houden met alle feitelijke omstandigheden zoals bijvoorbeeld de huurovereenkomst, de huurprijs, kon de verhuurder weten dat de huurder er woonde,…296 c) Zoals reeds gezegd geldt bij deze beoordeling niet het al dan niet voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten zoals bepaald in artikel 5 Vlaamse Wooncode. Er is slechts sprake van een misdrijf wanneer er gebreken zijn die een gevaar betekenen voor de veiligheid of de gezondheid of wanneer niet alle basisvoorzieningen aanwezig zijn of wanneer deze wel aanwezig zijn maar wanneer ze niet naar behoren werken.
4.4.3.3 Moreel,element, 220. Naast het materieel element vereist het Belgische strafrecht ook een intentioneel of moreel element. Er moet sprake zijn van opzet of fout. Wanneer er sprake is van een misdrijf uit het bijzonder strafrecht is als schuldbestanddeel minstens de onachtzaamheid of
294
Parl.St. Vl.Parl., 2005-06, nr. 672/1, 5-6. VANDROMME T., “Verhuur van krotwoningen (inbreuken op de Vlaamse Wooncode)” in X, Postal Memorialis, Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, Antwerpen, Kluwer, 2014, K 100/14. 296 VANDROMME T., “Verhuur van krotwoningen (inbreuken op de Vlaamse Wooncode)” in X, Postal Memorialis, Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, Antwerpen, Kluwer, 2014, K 100/14-15. 295
78
onzorgvuldigheid vereist. Volgens de klassieke leer is voor wanbedrijven die in bijzondere wetgeving zijn opgenomen deze onachtzaamheid voldoende.297 221. Wanneer we het moreel element toepassen op de misdrijven uit de Vlaamse Wooncode dan betekent dit dat aan de verhuurder een gebrek aan voorzorg of voorzichtigheid kan worden verweten. De verhuurder heeft aldus onvoldoende gecontroleerd of de gewestelijke kwaliteitsnormen met betrekking tot de verhuurde woning zijn gerespecteerd. Het is niet vereist dat de verhuurder de gebrekkige woning wetens en willens heeft verhuurd.298 222. Wanneer de verhuurder bewust een woning, die niet voldoet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode, verhuurt, te huur stelt of ter beschikking stelt is het algemeen opzet bewezen. 223. Wanneer de verhuurder niet wist of niet kon weten dat de woning niet (meer) voldoet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode dan heeft hij hierbij nog geen vrijgeleide. Zijn gedrag wordt getoetst aan dat van de normaal zorgvuldige en omzichtige verhuurder die zich in dezelfde omstandigheden bevindt. Zo is men geen redelijk en voorzichtig verhuurder wanneer men drie jaar na de aankoop wacht om de aangekochte (en verhuurde) woning te bezichtigen.299 224. De correctionele rechtbank te Gent stelt in haar vonnis dat de verhuurder niet alleen de plicht heeft om bij aanvang van de huur of van de ter beschikkingstelling van de woning of kamer te voldoen aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode maar hij is tevens ook verantwoordelijk voor het behoud van de woning in een correcte toestand. Er wordt geen onderscheid gemaakt in functie van de oorsprong van de schade. Bij toevallige schade zou kunnen worden aangenomen dat de verhuurder daar niet op de hoogte van kon zijn. In casu was dit niet het geval aangezien bijna al de onroerende goederen van beklaagden schade vertonen die door de huurders zou kunnen veroorzaakt zijn. De verhuurders wilden niet weten hoe het met hun eigendommen ging. De verhuurders waren nalatig omdat zij nalieten de
297
Verslag HEEREN, Parl.St. Vl.Parl., 1996-97, nr. 654/6,26; N. VAN DAMME, “De herstelvordering in de Vlaamse Wooncode: een vordering in personam, een maatregel in rem”, TBO 2014, afl. 1, 4. 298 T. VANDROMME, “Verhuur van kortwoningen: opzet, verbeurdverklaring en nietigheid van de huurovereenkomst” (noot onder Corr. Gent 24 juni 2008), RW 2008-09, afl. 40, 1700. 299 Corr. Gent 24 juni 2008, RW 2008-09, 1697, noot T. VANDROMME.
79
werken uit te voeren die zij als eigenaar moesten uitvoeren maar ook omdat zij er niet op toezagen dat de werken waarvoor de huurders aansprakelijk zijn, werden uitgevoerd.300 225. In dit opzicht heeft de verhuurder twee verplichtingen: de herstelplicht en de opvolgingsplicht. De verhuurder is verplicht om over te gaan tot het herstel van de gebreken die hem ten laste vallen, nadat de huurder hem daarvan op de hoogte heeft gebracht. De huurder heeft dus een waarschuwingsplicht naar de verhuurder toe. De opvolgingsplicht bestaat erin dat de verhuurder, ook zonder waarschuwing van de huurder, enige zorg voorlegt met betrekking tot zijn onroerend goed. De verhuurder kan het gebrek aan verwittiging vanwege de huurder niet inroepen indien hij zelf op de hoogte is of moest zijn van de gebreken, bijvoorbeeld omwille van het feit dat de slechte toestand van het gebouw uiterlijk waarneembaar is.301 Zelfs wanneer de huurder schade toebracht aan het onroerend goed sluit dit de verantwoordelijkheid van de eigenaar niet uit.302 226. Om later bewijsproblemen te vermijden heeft de verhuurder alle belang om bij aanvang van de huur een uitgebreide plaatsbeschrijving op te maken. Op basis van artikel 1730 BW zijn partijen daartoe bovendien verplicht. Wanneer de plaatsbeschrijving te eng of te algemeen is opgesteld dan zal de verhuurder echter niet kunnen bewijzen dat de woning bij aanvang van de huur in overeenstemming was met de elementaire kwaliteitsvereisten.303
4.4.3.4 De,strafmaat, 227. De strafmaat werd aanvankelijk vastgesteld op een geldboete van 100 tot 10.000 euro maar werd door verschillende wijzigingen aangepast. 228. Door de goedkeuring van de wet aangaande de strijd tegen mensenhandel en huisjesmelkerij werden een aantal artikelen toegevoegd aan het Strafwetboek (onder meer artikel 433decies aangaande huisjesmelkerij). Voor deze misdrijven geldt als strafmaat een boete van 500 tot 25.000 euro en/of een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar. Met 300
Corr. Gent 4 oktober 2010, TBO 2011, afl. 1, 34. T. VANDROMME, “De woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest bij het begin van 2011: een stand van zaken”, TBO 2011, afl. 1, 20. 302 Corr. Gent 1 december 2009, TBO 2011, afl. 1, 42. 303 Corr. Leuven 18 mei 2010, onuitg., aangehaald door T. VANDROMME, “De woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest bij het begin van 2011: een stand van zaken”, TBO 2011, afl. 1, 20. 301
80
het decreet van 7 juli 2006 werd het wenselijk geacht om een gelijkschakeling te voorzien in de strafmaat en zodoende de strafmaat van artikel 20 Vlaamse Wooncode op te trekken. 304. Ook het opnemen van een gevangenisstraf werd wenselijk geacht.305 229. Verder wordt in hetzelfde decreet voorzien in verzwarende omstandigheden waarbij eveneens wordt gekozen om de strafmaat gelijklopend te maken met de verzwarende omstandigheden zoals bepaald in de federale strafwetsbepaling inzake huisjesmelkerij. Het gaat om de omstandigheden wanneer van de activiteit een gewoonte wordt gemaakt of wanneer de activiteit uitgeoefend wordt door een criminele organisatie.306 De strenge strafmaat zorgt in de praktijk voor minder strenge straffen. De rechter is immers verplicht om de geldboete en de gevangenisstraf samen op te leggen. Hiertoe spreken sommige rechters opschorting van de straf uit. Het decreet van 29 maart 2013 wijzigt daarom de verplichting om de geldboete en gevangenisstraf samen op te leggen en voorziet voor de rechter de mogelijkheid om ofwel een geldboete, ofwel een gevangenisstraf of de combinatie van beide uit te spreken. Op dezelfde manier wordt de strafmaat ingeval van aanneming van verzwarende omstandigheden gewijzigd.307
4.4.3.5 Vaststelling,van,misdrijven, 230. Initieel hadden enkel de wooninspecteurs de bevoegdheid om wanbedrijven in het kader van de woningkwaliteitsbewaking op te sporen en vast te stellen in een proces-verbaal. Deze inspecteurs worden echter ook door technici vergezeld. Door de uitbreiding van het takenpakket van de wooninspecteurs (de introductie van de herstelvordering), en aldus de toegenomen werklast, was een scheiding van de functies onvermijdelijk.308 De wooninspecteurs blijven als enige bevoegd om herstelvorderingen uit te brengen, een proces-verbaal van uitvoering op te stellen en het uitoefenen van de bevoegdheden verbonden 304
Parl. St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1, 6: De praktijk heeft immers uitgewezen dat huisjesmelkers die hun uitgeleefde woningen opdelen in kleine kamers jaarlijks al snel meer dan 25.000 euro kunnen opstrijken. 305 Parl. St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1, 6: De onderzoeksrechter kan slechts overgaan tot aanhouding als een gevangenisstraf van één jaar mogelijk is. In een aantal gevallen waar de Vlaamse Wooninspectie is opgetreden, is de onderzoeksrechter overgegaan tot aanhouding omdat er eveneens sprake was van andere misdrijven. 306 Parl. St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1, 6. 307 Parl. St. Vl. Parl. 2012-2013, nr. 1861/1, 21-22. 308 Parl. St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1, 14.
81
aan hun hoedanigheid van officier van gerechtelijke politie. De bevoegdheid om feitelijke vaststellingen in een proces-verbaal op te nemen wordt door het decreet van 29 april 2011 ook toegekend aan andere ambtenaren, met name de technici van de Wooninspectie.309 Artikel 20, § 2 Vlaamse Wooncode bepaalt: “Onverminderd de bevoegdheden van de agenten en de officieren van gerechtelijke politie zijn de ambtenaren van het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie RWO die aangewezen
zijn
als
wooninspecteur
of
als
ambtenaar
met
opsporings-
en
vaststellingsbevoegdheid, bevoegd om de wanbedrijven, vermeld in dit artikel, op te sporen en vast te stellen in een proces-verbaal. De wooninspecteurs krijgen voor de uitoefening van die bevoegdheid de hoedanigheid van officier van gerechtelijke politie en hulpofficier van de procureur des Konings.”
4.4.3.6 Visitatierecht,en,verzegeling,
4.4.3.6.1 Visitatierecht! 231. Om vaststellingen te kunnen doen moet de woning normaal gezien betreden worden. Deze betreding raakt aan de onschendbaarheid van de woning. Echter, de onschendbaarheid van de woning verhindert niet dat woningonderzoeken kunnen worden uitgevoerd met voorafgaande en schriftelijke toestemming van de bewoner, of met een huiszoekingsbevel dat wordt afgeleverd door een onderzoeksrechter. Wanneer er sprake is van betrapping op heterdaad, bijvoorbeeld wanneer de wooninspecteur al gebreken in de gemeenschappelijke delen van het pand heeft vastgesteld, dan kan de wooninspecteur als officier van de gerechtelijke politie, hulpofficier van de procureur des Konings een woning betreden.310 Door het Integratiedecreet van 29 maart 2013 wordt een nieuw artikel 20, § 3 ingevoegd in de Vlaamse Wooncode. Hierdoor wordt aan de politierechter de bevoegdheid gegeven om machtiging tot visitatie te verlenen. Deze visitatiebevoegdheid houdt in dat de wooninspecteur
309 310
82
Parl. St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1, 21. Parl. St. Vl. Parl. 2012-2013, nr. 1861/1, 22.
de woning mag betreden en daar vaststellingen mag verrichten. Dit is geen huiszoekingsbevoegdheid aangezien men daar ook de machtiging heeft tot het zoeken in kasten, kluizen, enzovoort.311 Hoewel bovenvermelde machtiging een federale bevoegdheid inhoudt oordeelt de Raad van State dat de decreetgever zich voor de huiszoekingsmachtiging door de politierechter op de impliciete bevoegdheden, bepaald in artikel 10 van de bijzondere wet tot hervorming der instellingen, kan beroepen. Op grond van artikel 11 van de bijzondere wet tot hervorming der instellingen kunnen de gewesten de gevallen bepalen waarin een huiszoeking kan plaatsvinden. Zij kunnen daarenboven door een beroep te doen op hun impliciete bevoegdheden ook de vorm van de huiszoeking bepalen.312
4.4.3.6.2 Verzegeling! 232. De verzegeling werd niet voorzien in de Vlaamse Wooncode. De bepaling in het Kamerdecreet waarbij de burgemeester en de wooninspecteur kunnen overgaan tot verzegeling wordt met het Integratiedecreet van 29 maart 2013 overgeheveld naar de Vlaamse Wooncode. Het wordt ook uitgebreid tot de te huur gestelde, ter beschikking gestelde of verhuurde woningen die niet beantwoorden aan de vereisten vastgesteld door of krachtens artikel 5. Ze kunnen ook overgaan tot verzegeling van de specifieke woonvormen vermeld in artikel 5, §3, eerste lid (artikel 20, §4, eerste lid Vlaamse Wooncode). Het Grondwettelijk Hof oordeelde dat de verzegeling een veiligheidsmaatregel is van administratieve aard die geen enkel verband houdt met de gerechtelijke organisatie.313 Wanneer de verzegeling gepaard gaat met gedwongen uitdrijving neemt de burgemeester de nodige initiatieven met het oog op de herhuisvesting van de bewoners in kwestie, zoals bepaald in artikel 17bis (artikel 20, § 4, tweede lid Vlaamse Wooncode). De verzegeling kan dus worden ingezet als vastgesteld wordt dat verkrotte woningen te huur worden gesteld. Zo wordt vermeden dat nieuwe bewoners hun intrek nemen in verkrotte woningen en dat zij nadien moeten geherhuisvest worden.314 311
Parl. St. Vl. Parl. 2012-2013, nr. 1861/1, 22. Parl. St. Vl. Parl. 2012-2013, nr. 1861/1, 22-23. 313 Arbitragehof 17 juni 1998, nr. 73/98, www.cons-court.be. 314 Parl. St. Vl. Parl. 2012-2013, nr. 1861/1, 24. 312
83
233. De Vlaamse Regering wordt aangeduid als beroepsinstantie (in plaats van de deputatie).315 Zowel de verhuurder, de volle eigenaar, de houder van het recht van opstal of erfpacht, de vruchtgebruiker als de bewoner kunnen beroep instellen tegen de verzegeling. Het beroep moet worden ingesteld binnen een termijn van tien dagen nadat de verzegeling aan hem werd bekendgemaakt. Het beroep werkt niet opschortend.316 Het doorbreken van het zegel wordt gelijkgesteld met een misdrijf in de zin van artikel 283 tot en met 288 van het Strafwetboek (artikel 20, § 4, vierde lid Vlaamse Wooncode). De wooninspecteurs zijn eveneens bevoegd om de zegelverbreking in een proces-verbaal op te stellen.317
4.4.3.7 Herstelvordering,
4.4.3.7.1 Algemeen! 234. Vanuit beleidsmatig oogpunt is het herstel van de woning erg belangrijk. In de strafprocedure moest dan ook meer aandacht worden verleend aan het herstel van de woning. Daarom werd met het decreet van 7 juli 2006 aan de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen de bevoegdheid gegeven om de herstelvordering in te leiden bij het parket of voor de burgerlijke rechtbank. De herstelvordering is een juridisch instrument waarmee de rechter naast de straf een rechterlijke beslissing kan nemen die de verbetering en het herstel van de woning moet versnellen.318 Het algemeen belang is immers gebaat met een verbetering van de woningkwaliteit . Door het pand, na een veroordeling op grond van het verhuren van verkrotte panden, in deze verkrotte toestand te laten wordt het algemene belang allerminst gediend.319
315
Parl. St. Vl. Parl. 2012-2013, nr. 1861/1, 24: zo wil men tegemoetgekomen aan het principe om maximaal twee bestuursniveaus met een materie te belasten. Dit moet de uniformiteit ten goede komen. 316 Artikel 20, § 4, derde lid Vlaamse Wooncode 317 Parl. St. Vl. Parl. 2012-2013, nr. 1861/1, 24: Artikel 20, §2, van de Vlaamse Wooncode (met betrekking tot de bevoegdheid van de wooninspecteurs) verwijst immers naar de in artikel 20 van de Vlaamse Wooncode vermelde wanbedrijven. 318 Parl. St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1, 6-7. 319 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 173.
84
235. De herstelvordering behoort tot de strafvordering in ruime zin, maar is als bijzondere vorm van teruggave een maatregel van burgerlijke aard.320 Het Hof van Cassatie bevestigde dit voor wat betreft de ruimtelijke ordening reeds in 1989 waarbij het de herstelvordering omschrijft als “een bijzondere vorm van vergoeding of teruggave ertoe strekkende een einde te maken aan de met de wet strijdige toestand die uit het misdrijf is ontstaan en waardoor het openbaar belang wordt geschaad”.321 Het Hof van Cassatie bevestigde recent haar uitspraak voor wat betreft de Vlaamse Wooncode, waarbij het stelt dat de herstelvordering tot de strafvordering in ruime zin behoort maar dat zij als bijzondere vorm van teruggave toch een maatregel van burgerlijke aard is. De herstelvordering bestaat van zodra ze door de bevoegde overheid is ingesteld en blijft bestaan zolang de strafrechter er geen uitspraak over gedaan heeft. De strafrechter moet over de vordering uitspraak doen, zelfs als de bevoegde overheid zich niet als procespartij manifesteert. De herstelvordering strekt niet tot de vergoeding van schade aan particuliere belangen, maar wel tot het ongedaan maken van de gevolgen van het misdrijf in het algemeen.322 Het is immers de bedoeling dat na het herstel de woning voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten. 236. Het bijzondere karakter van de herstelvordering brengt een aantal gevolgen met zich mee. Wanneer de herstelvordering tijdig werd ingesteld dan zal de rechter deze toch moeten beoordelen, zelfs wanneer de strafvordering reeds is verjaard. Deze tijdig ingestelde herstelvordering is tevens onafhankelijk van het lot van de straf.323 De rechter kan tevens de onmiddellijke tenuitvoerlegging bevelen.324
4.4.3.7.2 Inleiden!van!de!herstelvordering! 237. De herstelmaatregel wordt ambtshalve door de rechter opgelegd of gebeurt op vordering van de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen van de
320
Cass. 9 september 2004, RAGB 2005, afl. 13, 1191, noot F. VAN VOLSEM. Cass. 19 september 1989, Arr.Cass. 1989-90, 80. 322 Cass. 3 september 2013, RW 2013-14, afl. 13, 502; T. VANDROMME, ‘De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013’, RW 201314, afl. 13, 492. 323 VANDROMME T., “Verhuur van krotwoningen (inbreuken op de Vlaamse Wooncode)” in X, Postal Memorialis, Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, Antwerpen, Kluwer, 2014, K 100/37. 324 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007,116. 321
85
gemeente waar de woning, het pand of het goed ligt (artikel 20bis, § 1, eerste lid Vlaamse Wooncode). 238. Door het toekennen van een herstelvorderende bevoegdheid worden de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen “eiser tot herstel”, naar analogie met de stedenbouwkundige herstelvordering 325 waarbij het Hof van Cassatie besliste dat de herstelvorderende overheid haar vordering niet aanhangig kan maken via burgerlijke partijstelling als zij met de vordering geen ander belang dan het algemeen belang nastreeft.326 Het Grondwettelijk Hof heeft in 2008 benadrukt dat de hoedanigheid van eiser tot herstel verschilt van die van de burgerlijke partij en van de vrijwillig tussenkomende partij.327 De wooninspecteurs en het college van burgemeester en schepenen kunnen aldus vrijwillig tussenkomen als procespartij, rechtstreeks dagvaarden, indien nodig rechtsmiddelen aanwenden en zelfs voor de eerste maal tussenkomen in hoger beroep.328 239. De vorderingen worden bij het parket ingeleid bij gewone brief in naam van het Vlaamse Gewest of het college van burgemeester en schepenen, door de wooninspecteurs en de aangestelden van het college van burgemeester en schepenen (artikel 20bis §2, eerste lid Vlaamse Wooncode). De wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen stuurt een afschrift van de vordering, vermeld in paragraaf 1, naar de overtreder en naar de eigenaar van de woning, het pand of het goed waarvoor de vordering werd ingeleid (artikel 20bis, §2, tweede lid Vlaamse Wooncode). De woningen, panden en goederen waarop een vordering als vermeld in paragraaf 1 rust, worden opgenomen op een lijst die actief openbaar gemaakt kan worden (artikel 20bis, §2, derde lid Vlaamse Wooncode).
325
Cass. 24 februari 2004, Arr. Cass. 2004, 289. Cass. 20 januari 1993, Arr. Cass. 1993, 74. 327 GwH 19 maart 2008, nr. 59/2008, www.const-court.be. 328 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 174. 326
86
240. Na het inleiden van de herstelvordering bij het parket, wordt de vordering door het Openbaar Ministerie uitgeoefend. Het Openbaar Ministerie heeft slechts een afhankelijke en volgende rol die erin bestaat de visie van de herstelvorderende overheid te verwoorden.329 Het Openbaar Ministerie behoudt daarbij wel de autonomie om een beslissing te nemen over de strafvordering en kan dus beslissen tot seponering of het voorstellen van een minnelijke schikking op grond van art. 216bis of ter van het Wetboek van Strafvordering. De herstelvorderende overheid kan de zaak dan enkel nog voor de strafrechter brengen na een rechtstreekse dagvaarding (enkel indien het parket heeft geseponeerd) of moet de herstelvordering voor de burgerlijke rechter aanhangig maken.330 241. Artikel 20bis §5 Vlaamse Wooncode bepaalt dat de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen ook voor de rechtbank van eerste aanleg, zetelend in burgerlijke aangelegenheden, in het gerechtelijk arrondissement waar de woning, het pand, de specifieke woonvorm of het goed, vermeld in art. 20, § 1, zich bevindt, de uitvoering van de herstelmaatregelen kan vorderen zoals omschreven in § 1. 242. Wanneer de herstelvordering voor de burgerlijke rechtbank wordt ingeleid dan moeten de gemeenrechtelijke regels van het burgerlijk procesrecht worden gevolgd. De zaak zal aanhangig gemaakt worden met gerechtsdeurwaardersexploot houdende dagvaarding van de overtreder. De overtreder kan ook vrijwillig verschijnen maar dit zal eerder uitzonderlijk zijn.331 Er dient ook te worden aangenomen dat deze dagvaarding de gegevens moet bevatten die opgesomd zijn in art. 20bis §3 en 4 Vlaamse Wooncode.332 Een dagvaarding die deze gegevens niet bevat heeft tot gevolg dat de vordering als onontvankelijk of als ongegrond moet worden afgewezen.333
329
P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, die Keure, 2007, 117. 330 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 175-176. 331 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 176. 332 Art. 20bis § 3 Vlaamse Wooncode: De vordering wordt uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit het oogpunt van de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, vermeld in artikel 5. Art. 20bis § 4. De vordering vermeldt minstens de gebreken op basis waarvan het herstel wordt gevorderd. 333 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, die Keure, 2007, 118.
87
243. Het adagium le criminel tient le civil en état impliceert dat de burgerlijke rechter zich niet zou mogen uitspreken over de burgerrechtelijke gevolgen van een misdrijf zolang de strafrechter zich niet heeft uitgesproken over het voorhanden zijn van het misdrijf. Dit geldt enkel wanneer de strafvordering effectief werd ingesteld, wat in het geval van seponering niet het geval is. Indien de strafrechter niet is gevat dan zal de burgerlijke rechter zich effectief moeten uitspreken over de schuldvraag. Het is dan ook belangrijk om de constitutieve bestanddelen van het misdrijf krotverhuring te kennen.334 244. Aangezien het Openbaar Ministerie niet zal optreden tijdens de burgerlijke procedure, ligt de volledige bewijslast van het bestaan van de inbreuk bij de herstelvorderende overheid.335 245. Om ontvankelijk te zijn moet de dagvaarding voor de correctionele rechtbank op grond van artikel 20 Vlaamse Wooncode of het gedinginleidend exploot van artikel 20bis, § 5 Vlaamse Wooncode worden overgeschreven in het hypotheekkantoor van het gebied waar de goederen gelegen zijn (artikel 20ter, eerste lid Vlaamse Wooncode). Deze verplichting betreft een opschortende exceptie van onontvankelijkheid, die eventueel na de inleiding van het geding nog kan worden rechtgezet. De exceptie van niet-inschrijven raakt echter de openbare orde waardoor de rechter deze, indien nodig, ambtshalve dient op te werpen. Terecht merkt De SMEDT op dat deze verplichting voor roerende goederen niet zonder probleem is aangezien voor dergelijke goederen een hypothecaire overschrijving of kantmelding niet mogelijk is.336 4.4.3.7.3 Het!voorwerp!van!de!herstelvordering! 246. Het voorwerp van de herstelvordering houdt het wegwerken van alle gebreken aan het pand in. Na uitvoering van de werken dient de woning of kamer te voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten.337 Deze doelstelling werd uitdrukkelijk bevestigd door de memorie van toelichting bij het Integratiedecreet.338
334
N. VAN DAMME, “De herstelvordering in de Vlaamse Wooncode: een vordering in personam, een maatregel in rem”, TBO 2014, afl. 1, 4. 335 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 181. 336 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 118-119. 337 Parl.St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1, p. 7. 338 Parl.St. Vl. Parl 2012-13, nr. 1861/1, p. 25.
88
247. Voor de strafbaarstelling wordt er niet voorzien in een minimaal te behalen aantal strafpunten. Elke schending van de veiligheids- en kwaliteitsnormen is strafbaar. Zodra er ook maar één gebrek wordt vastgesteld, is er sprake van een misdrijf.339 Dit in tegenstelling tot de administratieve procedure waarin de gewestelijke ambtenaar de opheffing van het ongeschiktheidsbesluit adviseert zodra minder dan 15 strafpunten worden gehaald.340 Dit heeft gevolgen voor de herstelvorderende overheid die het herstel van alle gebreken dient te vorderen, dus tot op nul strafpunten. Gelet op de bijzondere kwalificatie van de herstelvordering als bijzondere vorm van teruggave, moeten de gevolgen van het misdrijf weggewerkt worden. Het gaat dan ook om alle gevolgen.341 248. De vordering dient uitdrukkelijk gemotiveerd te worden vanuit het oogpunt van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit en moet minstens de gebreken vermelden op basis waarvan het herstel gevorderd wordt (artikel 20bis, §§ 3 en 4 Vlaamse Wooncode). 249. De rechter hoeft niet te specifiëren welke werken precies door de veroordeelde moeten worden uitgevoerd. De toekenning van de herstelvordering houdt in dat de veroordeelde de woning of kamer moet laten voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten.342 250. Evenmin is de herstelvorderende overheid verplicht om aan te geven hoe de vastgestelde gebreken moeten worden hersteld. De overtreder heeft de vrije keuze over de manier waarop een bepaald gebrek wordt hersteld.343 251. Welke gebreken er precies hersteld moeten worden, vloeit voort uit het technisch verslag. Ook kleinere gebreken dienen weggewerkt te worden wanneer zij volgens het technisch verslag een gebrek uitmaken.344
339
T. VANDROMME, “De woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest bij het begin van 2011: een stand van zaken”, TBO 2011, 1, 21. 340 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, J. VANDENBERGHE, T. VANDROMME, Huurzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2013, 391. 341 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 177. 342 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, J. VANDENBERGHE, T. VANDROMME, Huurzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2013, 391. 343 Parl.St. Vl.Parl. 2010-11, nr. 854/6, p. 17. 344 Corr. Gent 4 oktober 2010, TBO 2010-11, 41-42.
89
252. De veroordeling tot herstel is geen straf met een vergeldingsfunctie maar beoogt de verbetering van de woonkwaliteit. De rechter kan dus enkel het herstel bevelen voor deze gebreken die nog niet werden hersteld. Wanneer in de loop van het geding alle gebreken in de woning zijn hersteld dan valt de herstelvordering zonder voorwerp.345 Het is daarbij irrelevant of deze herstellingen werden uitgevoerd op vrijwillige basis door de verhuurder of huurder dan wel als gevolg van het snelherstelrecht in het kader van een ongeschikt- of onbewoorbaarverklaring of zelfs na een rechterlijk bevel in het kader van artikel 2 Woninghuurwet.346
4.4.3.7.4 Tegen!wie!kan!de!vordering!worden!ingesteld?! De herstelvordering wordt ingeleid tegen de overtreder, degene die het strafbaar feit heeft gepleegd. Het is aan de rechter om te bepalen wie hij schuldig acht en waarbij alle veroordeelden moeten worden veroordeeld tot het herstel. 347 Ook rechtspersonen kunnen worden veroordeeld tot het herstel van gebreken.348 De veroordeelde is niet noodzakelijk de eigenaar van het pand.349 Het is strikt genomen niet vereist dat de herstelvordering vermeldt tegen wie ze wordt ingesteld. Het herstel wordt immers opgelegd aan elke wegens het misdrijf veroordeelde persoon. 350 253. Ook wanneer de veroordeelde het pand niet langer verhuurt en zelf de woning zou bewonen dan nog dient de woningkwaliteit nog steeds te worden hersteld. De
345
VANDROMME T., “Verhuur van krotwoningen (inbreuken op de Vlaamse Wooncode)” in X, Postal Memorialis, Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, Antwerpen, Kluwer, 2014, K 100/40. 346 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 116. 347 Art. 50, eerste lid Sw. bepaalt dat alle wegens eenzelfde misdrijf veroordeelde personen hoofdelijk gehouden zijn tot teruggave. De hoofdelijkheid werkt van rechtswege en moet niet door de rechter worden uitgesproken. 348 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 181. 349 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, die Keure, 2007, 117. 350 Cass. 29 oktober 1996, Arr. Cass. 1996, 971.
90
herstelmaatregel heeft namelijk tot doel ervoor te zorgen dat de woning op een rechtmatige wijze op de woonmarkt ter beschikking is.351 254. De vraag die zich hier stelt is of men als eigenaar, die zich schuldig heeft gemaakt aan het misdrijf van krotverhuring, kan ontkomen aan een herstelvordering door het onroerend goed te verkopen aan een derde. Het hof van beroep te Antwerpen oordeelde dat het feit dat het pand ondertussen verkocht is geen afbreuk doet aan de mogelijkheid tot het opleggen van een herstelverplichting omdat de vordering daartoe in rem werkt.352 Ook al is het resultaat van het Hof correct, toch is er begripsverwarring. Het is namelijk zo dat de herstelvordering gericht is op een persoon en dat de maatregel (dit is hetgeen gevorderd wordt) in rem werkt.353 Met andere woorden, de herstelvordering hangt vast aan de overtreder terwijl de herstelmaatregel aan het betrokken pand vasthangt. De herstelplicht rust op de overtreder. Het feit dat het goed werd verkocht doet geen onmogelijkheid ontstaan om gevolg te geven aan de verplichting tot herstel. De nieuwe eigenaar moet het opgelegde herstel ondergaan. De eigendomsoverdracht verhindert niet dat de veroordeelde tot herstel zou overgaan. Herstellingen die zijn uitgevoerd door de nieuwe eigenaar werken evenwel bevrijdend.354 255. Op basis van artikel 1743 BW is het mogelijk dat de nieuwe eigenaar van het onroerend goed waarop een herstelmaatregel is uitgesproken zich ook schuldig maakt aan het misdrijf krotverhuur. Dit artikel bepaalt immers dat wanneer er sprake is van een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening, en de verhuurder verkoopt het verhuurde goed dan kan de nieuwe eigenaar de huurder niet uit het goed zetten, tenzij de verhuurder zich dit recht heeft voorbehouden in het huurcontract.
351
Corr. Gent 27 juni 2011, nr. 2011/2909, X, Vlaamse Wooninspectie Jaarverslag 2011, 10 jaar bouwen aan een betere woningkwaliteit in Vlaanderen, Brussel, Agentschap RWO, 2012, 16. 352 Antwerpen 26 juni 2013, RW 2013-14, afl. 13, 504. 353 N. VAN DAMME, “De herstelvordering in de Vlaamse Wooncode: een vordering in personam, een maatregel in rem”, TBO 2014, afl. 1, 5. 354 Rb. Gent 1 december 2009, TBO 2011, afl. 1, 42; Antwerpen 6 december 2006, RW 2009-10, afl. 6, 241.
91
256. En brengt het opnemen van een clausule in de verkoopovereenkomst dan enige soelaas? De vraag die zich dan stelt is of de clausule waarin staat dat “de kopers verklaren het goed te kopen in de toestand waarin het zich bevond bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst en verklaren volledig in kennis te zijn van de gebreken aan het gebouw en de door de kopers verplichte uit te voeren werken, teneinde de woning te laten voldoen aan de vereisten gesteld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode” kan gelden ten aanzien van de herstelvorderende overheid.355 Verkoper en koper kunnen afspraken maken over wie de gebreken zal wegwerken maar deze afspraken gelden als gevolg van de relativiteit van overeenkomsten (art. 1165 BW) slechts inter partes en ze zijn niet tegenstelbaar aan de herstelvorderende overheid. Wanneer de verkoper de koper bij wijze van vordering in gedwongen tussenkomst in vrijwaring (voor de burgerlijke rechter) oproept wordt art. 1165 BW “buitenspel” gezet. De contractvrijheid geldt en men kan daarom bij overeenkomst de verbintenis tot herstel overhevelen aan de overnemer-koper.356 Vanaf 14 mei 2011 wordt naast de authentieke akte van overdracht van een woning waarop de definitieve rechterlijke beslissing rust om herstelmaatregelen uit te voeren, in een afzonderlijke akte vermeld dat er een verplichting rust op herstelmaatregelen en dat de nieuwe houder van het zakelijk recht de verbintenis aangaat om, met behoud van de verplichting voor de overtreder, de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren en de eventuele uitvoeringskosten te vergoeden. De instrumenterende notaris bezorgt een afschrift van de afzonderlijke akte aan de wooninspecteur. (Art. 20quater Vlaamse Wooncode). Wanneer de veroordeelde en de nieuwe eigenaar van het pand verzaken over te gaan tot herstel dan kan de herstelvorderende overheid overgaan tot ambtshalve uitvoering op kosten van beide partijen. Beide partijen zijn hoofdelijk aansprakelijk om de uitvoeringskosten terug
355
N. VAN DAMME, “De herstelvordering in de Vlaamse Wooncode: een vordering in personam, een maatregel in rem”, TBO 2014, afl. 1, 7. 356 Rb. Gent 20 april 2010 RW 2010-11, afl. 33, 1398; P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 87; T. VANDROMME, “De verdere optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 174.
92
te betalen. Een wettelijke hypotheek waarborgt de schuldvordering op zowel de veroordeelde als de nieuwe houder van het zakelijk recht.357 257. Verder zijn er ook informatieverplichtingen en publiciteitsverplichtingen waaraan moet zijn voldaan in het kader van een overdracht van een pand bezwaard met een herstelvordering. 258. Er is de precontractuele informatieplicht waarbij de overtreder voor het afsluiten van de overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte brengt dat op het goed een herstelvordering of veroordeling tot herstel rust. (Art. 20quinquies, eerste lid Vlaamse Wooncode). Belangrijk hierbij is dat wanneer er niet voldaan is aan de precontractuele informatieplicht de rechtbank, op vordering van de nieuwe houder van het zakelijk recht, de overeenkomst kan nietig verklaren (artikel 20quinquies, tweede lid Vlaamse Wooncode). Deze nietigheid zal niet kunnen worden ingeroepen wanneer de bedoelde informatie bij het verlijden van de authentieke akte wordt meegedeeld of wanneer de nieuwe houder van het zakelijk recht overgaat tot afstand van zijn vordering tot vernietiging (artikel 20quinquies, derde lid Vlaamse Wooncode). 259. Verder kan ook de kandidaat-koper of -huurder zelf actief nagaan of er voor de woning waarvoor zij een koop- dan wel een huurovereenkomst wensen af te sluiten geen herstelvordering is afgesloten. Immers art. 20bis § 2, derde lid Vlaamse Wooncode voorziet dat de woningen, panden en goederen waarop een herstelvordering rust, worden opgenomen op een lijst die actief openbaar gemaakt kan worden.
4.4.3.7.5 Redelijkheid!van!de!herstelvordering! 260. De herstelvordering is opgesteld naar voorbeeld van de herstelvordering op vlak van ruimtelijke ordening. De principes zijn duidelijk: het herstel is een bijzondere vorm van teruggave. De rechter mag de teruggave slechts bevelen wanneer hij het bestaan van een wetsovertreding heeft vastgesteld. Echter, wanneer de overtreding vaststaat dan is hij evenwel verplicht om het herstel te bevelen.
357
P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 87.
93
Een herstelmaatregel in de zin van de Vlaamse Wooncode is het logische burgerrechtelijke gevolg van het vaststaande misdrijf. Het beoogde herstel moet worden beschouwd als een bijzondere vorm van teruggave waardoor het zelfs een rechterlijke doelgebonden verplichting impliceert die strekt tot verbetering van de woningkwaliteit.358 Zoals eerder reeds vermeld wordt de herstelvordering ingeleid door de Wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen. De rechter heeft echter, bij gebrek aan een vordering, ook de mogelijkheid om het herstel ambtshalve op te leggen (art. 20bis §1, eerste lid Vlaamse Wooncode). Dit maakt van de herstelvordering potentieel een krachtig instrument.359 261. De herstelvorderende overheid heeft geen beleids- of appreciatiebevoegdheid maar slechts een gebonden bevoegdheid. Lange tijd werd het dan ook logisch geacht dat de rechter evenmin kan nagaan of het gevorderde herstel kennelijk onredelijk is. De rechter kan bijgevolg geen redelijkheids- of evenredigheidstoets uitvoeren waarbij het voordeel voor de woningkwaliteit wordt afgewogen tegenover het nadeel voor de overtreder van een herstel van de vastgestelde gebreken. Wanneer hij dit wel zou doen dan zou hij niet de herstelvordering beoordelen maar wel de minimale kwaliteitsvereisten die door de decreetgever zijn vastgelegd en krachtens de Vlaamse Regering zijn uitgewerkt.360 262. In een recent arrest oordeelde het Hof van Cassatie dat “de rechter die oordeelt over een herstelmaatregel zoals bepaald in art. 20bis van de Vlaamse Wooncode, de wettigheid ervan moet onderzoeken en in het bijzonder moet nagaan of die maatregel verzoenbaar is met de dwingende eisen van internationale verdragen en van het interne recht, met inbegrip van algemene rechtsbeginselen. De toetsing houdt in het bijzonder in dat de rechter moet nagaan of de herstelmaatregel niet onevenredig is in verhouding tot de beoogde elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, vermeld in artikel 5 Vlaamse Wooncode en de rechter mag daarbij onderzoeken of het bestuur in redelijkheid kon overgaan tot het vorderen van dat herstel”.361
358
Rb. Gent 20 april 2010, RW 2010-11, afl. 33, 1398. P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 77. 360 T. VANDROMME, “Noot – De beoordeling door de rechter van een herstelvordering met het oog op de verbetering van de woningkwaliteit: analogie met de principes inzake de herstelvordering ruimtelijke ordening of toch niet?” (noot onder Cass. 4 oktober 2011), T. Strafr 2012, afl. 2, 93. 361 Cass. 4 oktober 2011, T. Strafr. 2012, 90, noot T. VANDROMME. 359
94
263. Er is daarbij voor de rechter enkel ruimte om te handelen wanneer er een kennelijke wanverhouding bestaat tussen de herstelmaatregel en de doelstelling van algemeen belang. 264. De rechter moet bij de beoordeling van de voordelen van de herstelmaatregel voor het algemeen belang de aard van het beschermde belang voor ogen houden: de verbetering van de woningkwaliteit en het daarmee gekoppelde grondrecht op wonen. Wanneer de woning van slechte kwaliteit is, is er geen sprake van een behoorlijke huisvesting. De belangen van de overtreder kunnen nooit de bovenhand krijgen wanneer de kwaliteit van de woning, bezwaard met een herstelvordering, zodanig slecht is dat er voor de eventuele bewoners een veiligheidsof gezondheidsrisico aanwezig is. Voorbeelden hiervan zijn stabiliteitsproblemen, elektrocutiegevaar, ontploffingsgevaar, gevaar voor CO)vergiftiging, vochtproblematieken, onvoldoende basisnutsvoorzieningen zoals een gootsteen, douche, toilet. Het voordeel voor de minimale woningkwaliteit blijft steeds voorrang hebben op de belangen van de overtreder, ook al kunnen geringe gebreken hersteld worden met beperkte middelen. 362 Als gevolg van deze rechtspraak moet de rechter dus telkens nagaan of de herstelvordering niet kennelijk onredelijk is. Dit vraagt een afweging van het voordeel dat door de uitvoering van de gevorderde werken ontstaat voor de woningkwaliteit tegenover het nadeel dat daaruit voor de overtreder voortvloeit. Enige terughoudendheid van de rechter is noodzakelijk aangezien zijn beoordelingsbevoegdheid slechts een marginale toetsingsbevoegdheid blijft. Zo niet begeeft hij zich namelijk in de bevoegdheid van de herstelvorderende overheid, hetgeen strijdig is met het beginsel van de scheiding der machten.363 Echter, ook wanneer de rechter de herstelvordering (gedeeltelijk) heeft afgewezen als kennelijk onredelijk blijft de woning niet voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten. Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van die woning blijft aldus een misdrijf en kan het nog steeds geverbaliseerd worden aangezien de eigenaar de keuze heeft tussen verhuren of het niet verhuren.364 Een gewaarschuwd eigenaar is er twee waard.
362
T. VANDROMME, “Noot – De beoordeling door de rechter van een herstelvordering met het oog op de verbetering van de woningkwaliteit: analogie met de principes inzake de herstelvordering ruimtelijke ordening of toch niet?” (noot onder Cass. 4 oktober 2011), T. Strafr 2012, afl. 2, 95-96. 363 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 78. 364 T. VANDROMME, “Noot – De beoordeling door de rechter van een herstelvordering met het oog op de verbetering van de woningkwaliteit: analogie met de principes inzake de herstelvordering ruimtelijke ordening of toch niet?” (noot onder Cass. 4 oktober 2011), T. Strafr 2012, afl. 2, 97.
95
4.4.3.7.6 Wat!indien!herstel!niet!mogelijk!is?! 265. In een aantal gevallen is de verplichting om renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden uit te voeren onmogelijk omdat het pand nooit aan de minimale normen kan voldoen.365 Dit is het geval wanneer nooit aan de minimale kwaliteitsvereisten kan worden voldaan; er is dan sprake van een materieel beletsel, bv. het gaat om een woning die is ingesloten en waar nooit voldoende natuurlijke verlichting zal zijn. Een ander geval is wanneer er geen woonbestemming aan het pand mag gegeven worden. Er kan ook sprake zijn van een juridisch beletsel wanneer er op het pand een stedenbouwkundige inbreuk rust of zou ontstaan door het uitvoeren van de herstelvordering.366 266. Omwille van de doelstellingen van de herstelvordering (verbetering van de woningkwaliteit en het vermijden van bewoning in het verkrotte pand) heeft de rechter voor dit soort situaties sinds het decreet van 29 april 2011 de mogelijkheid om andere herstelmaatregelen op te leggen: de herbestemming en de sloop. 267. Enkel indien de rechter vaststelt dat het integrale herstel niet mogelijk is, en alleen dan, zal hij de alternatieve herstelmaatregelen moeten bevelen. 367 Zo oordeelde het Hof van Beroep te Brussel dat de beklaagde niet vervolgd werd voor een stedenbouwkundige inbreuk. Echter er moet wel rekening mee gehouden worden voor het bepalen van de op te leggen herstelvordering nu deze in zekere mate beperkt wordt door een stedenbouwkundige inbreuk vermits het hof, indien op het gebrekkige pand een stedenbouwkundige inbreuk rust, door het opleggen van een herstelvordering zoals het herstel van de gebreken aldus de beklaagde ertoe zou verplichten de bestaande, stedenbouwkundige inbreuk te bestendigen of verder te zetten.368 268. De alternatieve herstelmaatregelen doen echter geen afbreuk aan de principiële verplichting voor een overtreder van een verkrotte woning om de gebreken volledig te herstellen. Er is voor de rechter geen keuzemogelijkheid om de ene of de andere
365
T. VANDROMME, “De verdere optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 171. 366 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 81-82. 367 Parl.St. Vl.Parl. 2010-11, nr. 854/1, 11 en 22. 368 Brussel 15 oktober 2012, De Juristenkrant 19 december 2012, 7.
96
herstelmaatregel op te leggen of vrij te beoordelen welke herstelmaatregel het meest opportuun is. Pas wanneer uit het dossier afgeleid kan worden dat integraal herstel niet mogelijk is dient de alternatieve herstelmaatregelen van herbestemming of sloop opgelegd te worden.369 269. De veroordeelde behoudt de keuze om binnen het wettelijke kader 370 naar eigen goeddunken te kiezen voor de herbestemming of de sloop. Wanneer het bijvoorbeeld toch mogelijk is om een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen en te bekomen voor het betrokken pand dan mag de veroordeelde de verkrotte woonentiteiten toch herstellen.371
4.4.3.7.7 Hersteltermijn! 270. Art. 20bis §1, tweede lid Vlaamse Wooncode stelt dat de rechtbank de termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen bepaalt. Deze termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen bedraagt maximaal twee jaar. De hersteltermijn moet de veroordeelde(n) toelaten om alle gebreken weg te werken. Het is geen toelating om het gebrekkige pand gedurende deze termijn te blijven verhuren.372 271. De hersteltermijn wordt door de rechter bepaald en moet in verhouding staan tot de geschatte duurtijd van de opgelegde werken.373 272. Wanneer het herstel werd bevolen door een burgerlijke rechter, dan begint de termijn voor vrijwillig herstel onmiddellijk na het vonnis te lopen, onder voorbehoud van het instellen van een rechtsmiddel of andersluidende bepalingen in het vonnis.374 Het is aan te bevelen dat de burgerlijke rechter het beginpunt van de hersteltermijn expliciet bepaalt.375 Wanneer de
369
T. VANDROMME, “De verdere optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 171-172. 370 Het is mogelijk dat de sloop verboden is op grond van wettelijk, decretale of reglementaire bepalingen. 371 Parl.St. Vl.Parl. 2010-11, nr. 854/1, 11 en 22. 372 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 181. 373 T. VANDROMME, “Een grotere slagkracht voor de Wooninspectie dankzij wijzigingen aan de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet”, RW 2007-08, afl.16, 639. 374 P. VANSANT, “ Uitvoering van gerechtelijke uitspraken” in G. VAN HOORICK (ed.), Handhavingszakboekje Ruimtelijke Ordening 2005, Mechelen, Kluwer, 2004, 152. 375 T. VANDROMME, “Een grotere slagkracht voor de Wooninspectie dankzij wijzigingen aan de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet”, RW 2007-08, afl. 16, 639.
97
rechter de uitvoerbaarheid bij voorraad beveelt dan kan de rechterlijke beslissing onmiddellijk ten uitvoer worden gebracht, niettegenstaande een eventueel rechtsmiddel van de tegenpartij.376 Het is ook aan te bevelen dat de herstelvorderende overheid in haar vordering een voorstel van hersteltermijn doet, echter de rechter is niet verplicht om dit voorstel te volgen.377 273. De rechter kan ook een dwangsom bepalen per dag vertraging in de tenuitvoerlegging van de herstelmaatregelen (art. 20bis §1, tweede lid Vlaamse Wooncode). Dit gebeurt eveneens op vordering van de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen. Net zoals bij het bepalen van de hersteltermijn kan de herstelvorderende overheid in de herstelvordering een voorstel van dwangsom doen. Ook hier is de rechter niet door het voorstel gebonden.378 274. Wanneer de veroordeelde de werken vrijwillig heeft uitgevoerd dan moet hij de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen hiervan onmiddellijk op de hoogte stellen. Deze kennisgeving gebeurt aan de hand van een aangetekend schrijven of wordt afgegeven tegen ontvangstbewijs (Artikel 20bis § 6, eerste lid Vlaamse Wooncode). De controle ter plaatse van de uitgevoerde werken gebeurt pas na ontvangst van een vergoeding. De ambtenaar stelt van de controle ter plaatse een proces-verbaal van vaststelling op (artikel 20 §6, eerste lid Vlaamse Wooncode). De eerste hercontrole is gratis, voor alle bijkomende controles dient er een vergoeding betaald te worden. Wanneer de gebreken zijn weggewerkt dan zal de wooninspecteur een proces-verbaal van uitvoering opstellen dat geldt als bewijs van het herstel en van de datum van het herstel waarbij tegenbewijs steeds mogelijk is (artikel 20bis § 6, derde lid Vlaamse Wooncode). 275. Het is ook mogelijk dat de veroordeelde niet overgaat tot vrijwillige uitvoering van de werken. De Vlaamse Wooncode voorziet hierbij in de mogelijkheid tot ambtshalve uitvoering. In het vonnis van dezelfde rechtbank beveelt de rechter dat de wooninspecteur, het 376
T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 183. Zinnen controleren 377 T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 181. 378 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, J. VANDENBERGHE, T. VANDROMME, Huurzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2013, 393.
98
college van burgemeester en schepenen of zelfs eventueel de burgerlijke partij ambtshalve in de uitvoering ervan kan voorzien (artikel 20bis § 7, eerste lid Vlaamse Wooncode). Deze machtiging betekent echter niet dat de overheid zelf verplicht wordt om tot het herstel over te gaan. Zij kan er ook voor opteren om de uitvoering van het herstel op een andere wijze te bereiken, bijvoorbeeld door het opeisen van verbeurde dwangsommen.379 276. Wanneer de overheid overgaat tot de ambtshalve uitvoering van het herstel dan is de overtreder die in gebreke blijft verplicht om de uitvoeringskosten te betalen. Dit gebeurt op vertoon van een staat die is opgesteld door de overheid of die is begroot en uitvoerbaar verklaard door de beslagrechter (in de burgerlijke rechtbank) (artikel 20bis § 7, tweede lid Vlaamse Wooncode).
4.4.4 Privaatrechtelijke)handhaving:)nietigheid)van)de)huurovereenkomst) 277. De Vlaamse Wooncode bepaalt een strafrechtelijke sanctie en geen burgerlijke sanctie bij overtreding van de woningkwaliteitsnormen. De beoordeling van de rechtsgevolgen van de overtreding van de normen gebeurt via het gemeen recht.380 278. In de rechtsleer wordt vrij algemeen aanvaard dat de gewestelijke woonnormen die de naleving van het grondrecht op behoorlijk wonen (artikel 23 Grondwet) helpen realiseren, van openbare orde zijn omdat ze het gemeenschapsbelang betreffen. Wanneer de bepalingen van openbare orde bij contractsluiting worden geschonden dan is de sanctie, volgens de klassieke leer, de absolutie nietigheid. En dus is ook bij verhuring van niet-conforme woningen is deze regeling van toepassing.381 Deze zienswijze is bevestigd in tal van rechtspraak.382 279. Bovendien heeft ook het Grondwettelijk Hof geoordeeld dat art. 5 § 1 van de Vlaamse Wooncode de bevoegdheidsverdelende regels niet schendt in zoverre dat die bepaling met 379
T. VANDROMME, “Een grotere slagkracht voor de Wooninspectie dankzij wijzigingen aan de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet”, RW 2007-08, afl. 16, 640. 380 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, die Keure, 2007, 125-126. 381 P. DE SMEDT, “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.), in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2013, 87. 382 Rb. Brussel 12 januari 2010, Res Jur.Imm. 2010, 107; Rb. Brussel 17 januari 2008, Res Jur.Imm. 2008, 207; Vred. Zomergem 30 september 2011, Huur 2011, 180; Vred. St.-Truiden 25 mei 2010, RW 2011-12, 411; Vred. Westerlo 14 september 2009, T. Vred. 2011, 364; Vred. Halle 21 mei 2008, Huur 2010, 105.
99
zich meebrengt dat een huurovereenkomst met betrekking tot een woning die niet voldoet aan de erin vervatte elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, nietig is.383 280. Echter zou een automatische toepassing van de nietigheidssanctie te ver leiden en kan deze sanctie buiten verhouding tot de inbreuk staan. Wanneer er enkel minieme overtredingen zijn van de gewestelijk kwaliteitsvereisten (bijvoorbeeld het ontbreken van een stopcontact in een slaapkamer), dan komen net de belangen van de te beschermen partij, de huurder, in gevaar. Wanneer de huurovereenkomst nietig wordt verklaard dan staat de huurder op straat en moet hij op zoek naar een nieuwe woonst.384 De bodemrechter zal bijgevolg op onaantastbare wijze bij elk concreet geval moeten onderzoeken of de overeenkomst tussen de partijen werkelijk afbreuk doet aan de wetten van openbare orde (artikel 6 BW), dan wel of de verbintenissen van partijen een ongeoorloofde oorzaak of een ongeoorloofd voorwerp hebben (artikel 1131 en 1133 BW).385 281. Om verhuurders te goeder trouw te beschermen tegen eigen onachtzaamheid of tegen een vernielzuchtige huurder, werd ook voorgesteld om de nietigheid niet uit te spreken wanneer het morele element van het misdrijf bij de verhuurder ontbreekt.386 282. Wat belangrijk is op dit vlak zijn de gevolgen van de nietigheid van de huurovereenkomst. Wanneer een overeenkomst wordt vernietigd dan zijn de partijen in principe gehouden tot restitutie van alle prestaties die zij in uitvoering van die overeenkomst hebben ontvangen.387 Wanneer we dit toepassen op de huurovereenkomst die wordt vernietigd moet de verhuurder de ontvangen huurgelden teruggeven en de huurder is gehouden tot teruggave van het genot dat hij van het gehuurde goed heeft gehad.388
383
GwH 11 maart 2009, nr. 47/2009, www.cons-court.be. M. DAMBRE, “Hoe nuttig is nietig? Bedenkingen bij de nietigverklaring van een huurcontract wegens een inbreuk op gewestelijke kwaliteitsnormen”, T. Vred. 2008, afl. 3, 122. 385 Cass. 3 februari 1898, Pas. 1898, I, 79. 386 T. VANDROMME, “De gevolgen voor de huurovereenkomst bij inbreuken op de gewestelijke woningkwaliteitsnormen: botst de Vlaamse Wooncode met het gemene huurrecht?”, Huur 2009, afl. 2, 106. 387 Cass. 21 mei 2004, RW 2006-07, 1082; Cass. 24 september 2009, Not.Fisc.M. 2011,57, noot A. RENIERS; T.App. 2010, 24; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 2010, nr. 816; P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, II, Sources des obligations (deuxième partie), Brussel, Bruylant, 2010, nr. 673. 388 J. BAECK, “Restitutie na vernietiging van de woninghuurovereenkomst wegens overtreding van gewestelijke woonkwaliteitsnormen” (noot onder Cass. 10 mei 2012), TBO 2013, afl. 3, 109. 384
100
283. Het Hof van Cassatie oordeelde op 10 mei 2012 dat de nietigheid van de woninghuurovereenkomst niet verhindert dat de eigenaar die tot restitutie van het huurgeld is gehouden, op grond van ongegronde verrijking aanspraak kan maken op een vergoeding voor de bezetting van het gehuurde goed. De omstandigheid dat de nietigheid van de overeenkomst het gevolg is van de overtreding van de woonkwaliteitsnormen neergelegd in de Vlaamse Wooncode die de openbare orde raken, sluit niet uit dat de rechter kan oordelen dat de bezetting
van
het
onroerend
goed
een
ongegronde
verrijking
oplevert.
Een
vermogensverschuiving is zonder oorzaak wanneer er geen rechtsgrond is voor de verarming van de ene partij en de verrijking van de andere.389 284. Wanneer de woninghuurovereenkomst nietig wordt verklaard dan geldt als regel dat de huurder een restitutieverbintenis heeft voor het genot dat hij van de woning heeft gehad, net zoals de verhuurder een restitutieverbintenis heeft voor de huurgelden die hij heeft ontvangen. 285. De restitutieverbintenis van de huurder houdt in dat de huurder aan de verhuurder een vergoeding moet betalen, gelijk aan de objectieve waarde van het genot dat hij van de woning heeft gehad. De objectieve waarde van het genot hangt af van de gebreken van de woning. Wanneer de gebreken zodanig ernstig zijn, vb. in geval van krotverhuur, dan zal de waarde tot nul herleid moeten worden. De huurder is in dit geval geen vergoeding verschuldigd aan de verhuurder.390 Indien de tekortkomingen van het gehuurde goed van die aard zijn dat er toch een normale huurwaarde kan worden bepaald rekening houdend met de (slechte) staat van de woning dan lijkt het toekennen van een bezettingsvergoeding acceptabel.391
389
Cass. 10 mei 2012, NjW 2013, 29; TBO 2013, 115, noot J. BAECK. J. BAECK, “Restitutie na vernietiging van de woninghuurovereenkomst wegens overtreding van gewestelijke woonkwaliteitsnormen” (noot onder Cass. 10 mei 2012), TBO 2013, afl. 3, 114. 391 M. DAMBRE, “Bezettingsvergoeding na nietigverklaring woninghuurcontract”, NjW 2013, afl. 274, 30. 390
101
5 Vereisten)op)gemeentelijk)vlak)
5.1 Algemeen) 286. Op basis van de Nieuwe Gemeentewet van 24 juni 1988392 hebben de gemeenten de plicht om te voorzien in een goede politie met betrekking tot de zindelijkheid, de gezondheid, de veiligheid en de rust op openbare wegen en plaatsen en in openbare gebouwen (artikel 135, § 2, eerste lid N.Gem.W.). In het tweede lid van hetzelfde artikel worden een aantal aangelegenheden opgesomd die worden toevertrouwd aan de gemeenten. Het gaat hierbij onder andere over het nemen van passende maatregelen om rampen en plagen, zoals brand, epidemieën en epizoötieën te voorkomen en de nodige hulp te verstrekken om dergelijke gevallen te doen ophouden (artikel 135, § 2, tweede lid, 5° N.Gem.W.). Kort gezegd heeft dit te maken met de openbare gezondheid. Wanneer er sprake is van bouwvallige en afgeleefde vervallen en verkrotte woningen die een gevaar inhouden voor de openbare veiligheid of de openbare gezondheid dan kan en moet de gemeente hiertegen optreden. 287. De openbare veiligheid houdt in dat een pand in zijn geheel of slechts voor een deel bouwvallig is en er bestaat een risico op het geheel of gedeeltelijk (bijvoorbeeld loskomende dakpannen, scheuren in de muur) instorten.393 288. De openbare gezondheid komt in het gedrang door elke verblijfplaats die een ernstig gevaar doet ontstaan voor het opkomen van besmettelijke ziekten en daarom een bedreiging vormt voor de gezondheid van de mogelijke bewoners zelf maar ook voor de openbare gezondheid in het algemeen.394
392
Wet van 26 mei 1989 tot bekrachtiging van het koninklijk besluit van 24 juni 1988 tot codificatie van de gemeentewet onder opschrift “Nieuwe Gemeentewet”, BS 30 mei 1989, 9305, err. BS 30 augustus 1989, 14900 hierna afgekort als N.Gem.W.. 393 T. VANDROMME, “ De bevoegdheden van de burgemeester in de strijd tegen vervallen en verkrotte woningen: artikel 135, § 2 N.Gem. onderzocht”, RW 2011-12, afl. 14, 640. 394 J. DUJARDIN en W. SOMERS (eds.), Burgemeester – Bevoegdheden, Brugge, die Keure, 2013, 77.
102
5.2 Bevoegdheid)voor)de)burgemeester) 289. Wanneer we artikel 135, § 2, tweede lid N.Gem.W. samen lezen met artikel 133, tweede lid N.Gem.W. dan kunnen we afleiden dat de burgemeester, als hoofd van de administratieve politie in het bijzonder belast is met de uitvoering van politiewetten, politiedecreten, de politieordonnanties, de politieverordeningen en de politiebesluiten. Louter op basis van de artikelen 133 en 135, § 2, twee de lid N.Gem.W. is het de burgemeester toegestaan om alle maatregelen te nemen met zowel een individuele als een bijzondere draagwijdte die tot doel hebben om binnen zijn gemeente de openbare veiligheid, rust of gezondheid te waarborgen. Dit is een uitoefening van zijn algemene administratieve bevoegdheid en is om die reden niet afhankelijk van het voorhanden zijn van een voorafgaand federaal, regionaal, provinciaal of gemeentelijk reglement.395 290. De burgemeester kan dus, naast zijn bevoegdheden die hij heeft verkregen in de Vlaamse Wooncode, op basis van artikel 135, § 2, tweede lid N.Gem.W. de woning onbewoonbaar verklaren en/of het bevel geven aan de eigenaar om de woning te slopen of er werken in uit te voeren. Bovendien kan hij daarbij ook een bevel tot ontruiming en/of een verbod tot bewoning en verhuring opleggen.396 291. Ondanks de gelijkenissen tussen de bevoegdheden van de burgemeester op basis van de Nieuwe Gemeentewet en deze uit de Vlaamse Wooncode dient de aandacht te worden gevestigd op het feit dat het wel degelijk twee afzonderlijk verkregen bevoegdheden zijn. Beide hebben immers een andere rechtsgrond. Wanneer de burgemeester in het kader van artikel 135, § 2 N.Gem.W. overgaat tot de verklaring van onbewoonbaarheid dan is dit omdat er een acuut gevaar dreigt voor de openbare veiligheid of de openbare gezondheid. Het doel is dan ook de openbare veiligheid en de openbare gezondheid beschermen. Het doel van de Vlaamse Wooncode daarentegen is de woningen die ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard te verbeteren, aan te passen of te renoveren. Hiervoor is helemaal geen acuut gevaar vereist.397
395
A. MAST, J. DUJARDIN, M. VAN DAMME en J. VANDE LANOTTE, Overzicht van het Belgisch Administratief Recht, Mechelen, Kluwer, 2009, 594. 396 . DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 397 Parl.St. Vl.Parl. 1996-97, nr. 654/1, 17.
103
292. Wanneer de burgemeester optreedt in het kader van de artikelen 15 en 17 van de Vlaamse Wooncode dan is dit als een orgaan van het Vlaams Gewest. Het is dan de aansprakelijkheid van het gewest die eventueel in vraag kan gesteld worden. Bij de onbewoonbaarverklaring op grond van de artikelen 135, § 2 juncto 133 van de Nieuwe Gemeentewet handelt de burgemeester als een orgaan van de gemeente. In dit laatste geval kan het zijn dat de aansprakelijkheid van de gemeente in gevaar komt.398 293. Een ander verschil tussen beide procedures ligt in de mogelijkheid om beroep in te stellen tegen de beslissing van de burgemeester. In de Vlaamse Wooncode is een georganiseerd administratief beroep opgenomen dat moet worden ingesteld tegen de Vlaamse Regering, in de persoon van de minister bevoegd voor huisvesting. De Nieuwe Gemeentewet daarentegen voorziet niet in een bijzonder beroep. Een beslissing tot onbewoonbaarheid van de burgemeester op basis van artikel 135, § 2 juncto artikel 133 N.Gem.W. is rechtstreeks vatbaar voor vernietiging door de Raad van State. Een schorsing is slechts mogelijk wanneer er ernstige middelen worden aangevoerd en wanneer de onmiddellijke tenuitvoerlegging een moeilijk te herstellen ernstig nadeel kan berokkenen aan de verzoeker. Zo werd geoordeeld dat de beslissing van de burgemeester werd geschorst omdat de bewoonster werd blootgesteld aan het risico van ernstige en moeilijk te herstellen schade. Ze bevond zich in een precaire situatie, had een gebrek aan financiële middelen en was in de onmogelijkheid om een nieuwe woonst te vinden gezien de korte tijdspanne die de burgemeester haar gaf.399 294. Ondanks het feit dat de beide procedures desgevallend in één en hetzelfde geval tegelijk toegepast kunnen worden is het van groot belang om de juiste procedure te volgen.400 Indien de burgemeester een beslissing neemt op basis van de verkeerde grond dan is deze beslissing aangetast met een onwettigheid en kan de Raad van State overgaan tot vernietiging van het besluit van de burgemeester.401
398
A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 101. RvS 16 juli 2009, nr. 195.360, Peluso. 400 S. LIERMAN (ed.), Actualia Gemeenterecht, Brugge, die Keure, 139. 401 RvS 21 februari 2002, nr. 103.845, Dejardin; RvS 27 oktober 2005, nr. 150.866, Lambin; RvS 7 april 2006, nr. 157.426, Van Rossem. 399
104
5.3 Bevoegdheid)van)de)burgemeester) 295. Zoals reeds gezegd wordt op basis van artikel 135, § 2, tweede lid, 5° N.Gem.W. aan de burgemeester de mogelijkheid gegeven om alle passende maatregelen te nemen om de openbare veiligheid en de openbare gezondheid te beschermen. Hierbij is zijn bevoegdheid niet enkel beperkt tot de openbare gebouwen en goederen maar kan hij ook maatregelen nemen tegen de oorzaken die hun oorsprong vinden in private goederen die door hun verspreiding de openbare gezondheid bedreigen.402 296. De burgemeester heeft verschillende opties wanneer hij overgaat tot het nemen van een besluit. Wanneer de woning niet hopeloos verloren is en het gebrek aan veiligheid of ongezondheid kan nog worden weggewerkt dan kan de burgemeester overgaan tot het bevelen van herstellingswerken of verbeteringswerken, eventueel met een verbod van verhuring of de tijdelijke ontruiming van de woning gedurende de werken. In dit geval is er sprake van een voorlopige of tijdelijke onbewoonbaarverklaring. 403 De burgemeester kan opteren om de uitvoering van de werken op te leggen en wanneer deze niet worden uitgevoerd als volgende stap de woning onbewoonbaar te verklaren en de ontruiming te bevelen.404 297. Wanneer hij daarentegen te maken krijgt met een bouwvallige woning dan kan de burgemeester overgaan tot het bevel van sloping van het gebouw. De definitieve onbewoonbaarverklaring is voorbehouden voor ongezonde woningen.405 298. Op dit vlak is het interessant om de bevoegdheid van de burgemeester inzake huiszoeking kort aan te halen. Er is immers meestal een plaatsbezoek nodig om de ongezondheid of onveiligheid vast te stellen. De rechtsleer aanvaardt unaniem dat de burgemeester wel degelijk de bevoegdheid heeft om de woning te onderzoeken en dit op grond van artikel 135, § 2 N.Gem.W.. De burgemeester moet in staat zijn om zijn politiemacht uit te oefenen. Behalve in geval van hoogdringendheid kan de burgemeester pas
402
Cass. 20 juni 2008, RW 2010-11, nr. 39, 1644. J. DUJARDIN en W. SOMERS (eds.), Burgemeester – Bevoegdheden, Brugge, die Keure, 2013, 84. 404 RvS 31 januari 1992, nr. 38.623, Marchiafava. 405 J. DUJARDIN en W. SOMERS (eds.), Burgemeester – Bevoegdheden, Brugge, die Keure, 2013, 84. 403
105
optreden na een verslag van de politie of na een technisch verslag, door een klacht van de bewoners of de buren.406 299. Bij het nemen van de maatregelen moet de burgemeester er telkens op letten dat de beginselen van behoorlijk bestuur worden gerespecteerd. Er moet een voldoende feitelijke grondslag zijn voor het nemen van het besluit, de hoorplicht moet worden nageleefd en men mag het proportionaliteitsbeginsel niet uit het oog verliezen. Feitelijke grondslag 300. In tegenstelling tot de Vlaamse Wooncode waar aan de hand van technische verslagen op een objectieve manier wordt gecontroleerd of een woning of een deel ervan voldoet aan de kwaliteitsvereisten, zijn er op gemeentelijk vlak enkel de begrippen openbare veiligheid en gezondheid voorhanden. 301. Aan de hand van concrete elementen en feitelijke vaststellingen moet duidelijk blijken dat er een gevaar is voor de openbare veiligheid of gezondheid.407 De burgemeester moet zijn vaststellingen neerschrijven in één of meer verslagen waar de onveiligheid of ongezondheid van de woning moet blijken.408 302. De Raad van State kan bij de beoordeling slechts nagaan of de door de burgemeester bevolen maatregel op correcte en pertinente feitelijke gegevens is gesteund. Ze kan hierbij pas dan optreden indien de burgemeester zijn beoordelingsbevoegdheid op een kennelijk onredelijke wijze heeft uitgeoefend.409 Het besluit tot onbewoonbaarheid moet aldus op een formele wijze worden gemotiveerd waarbij zowel de motieven in rechte als de motieven in feite moeten worden opgenomen in het besluit zelf.410
406
J. DUJARDIN en W. SOMERS (eds.), Burgemeester – Bevoegdheden, Brugge, die Keure, 2013, 84. RvS 25 april 2002, nr. 106.093, Catteau, TROS 2003, afl. 30, 125, noot B. HUBEAU. 408 RvS 12 februari 2003, nr. 115.808, Leroy en Postiau. 409 RvS 12 januari 1998, nr. 70.627, Bekaoui; RvS 21 januari 2004, nr. 127.292, Quievy. 410 RvS 28 maart 2006, nr. 156.997 Zomer. 407
106
Hoorplicht 303. Binnen de Vlaamse Wooncode werd de hoorplicht letterlijk opgenomen in artikel 15 van de wet. De burgemeester moet vooraf de eigenaar en de bewoner hebben gehoord. Een dergelijke wettelijke verplichting geldt niet bij toepassing van de Nieuwe Gemeentewet. 304. Dit wil niet zeggen dat de hoorplicht niet zou gelden wanneer de burgemeester een beslissing neemt op basis van artikel 135, § 2, tweede lid N.Gem.W.. De constante rechtspraak van de Raad van State zorgt ervoor dat er wel degelijk een hoorplicht is. Audi alterem partem houdt in dat de belanghebbende moet worden ingelicht over de gebreken die zijn vastgesteld en over de gevolgen ervan zodat de betrokkene in staat is om zijn zaak zo goed mogelijk te verdedigen.411 De burgemeester is niet van zijn hoorplicht ontslaan wanneer de betrokkene wel is gehoord met betrekking tot de ontruiming van de woning maar niet met betrekking tot de onbewoonbaarverklaring.412 Aan het beginsel om vooraf de betrokkene te horen is evenmin voldaan wanneer men twee dagen na het nemen van het kwestieus besluit overgaat tot het horen van de betrokkene.413 305. Er mag worden afgeweken van de hoorplicht in geval van hoogdringendheid. In dergelijke urgente situaties kan men onmiddellijk, zonder het horen van de belanghebbende, overgaan tot het nemen van een besluit. De elementen van hoogdringendheid moeten dan worden opgenomen in het besluit van onbewoonbaarheid. 414 Er is geen sprake van hoogdringendheid wanneer de termijn tussen de vaststellingen ter plaatse en het nemen van de politiemaatregel te groot is.415 Ook wanneer de bewoners een te grote termijn krijgen om het pand te verlaten of te ontruimen 416 of aan de hand van de termijn die men krijgt om herstellingswerken417 uit te voeren of om het gebouw te slopen418 kan de Raad van State beslissen dat de zaak zijn urgentie verliest.
411
Voor een aantal toepassingen: RvS 22 juni 1995, nr. 54.001, Scholl; RvS 23 oktober 1997, nr. 68.974, Coppens en Deneve; RvS 21 oktober 1998, nr. 76.577, Persyn; RvS 18 mei 2000, nr. 87.377, Janssens; RvS 2 mei 2002, nr. 106.297, Roelants; RvS 7 april 2006, nr. 157.426, Van Rossem; RvS 31 januari 2008, nr. 179.171, Ruet; RvS 5 januari 2010, nr. 199.338, Espace Falstaff; RvS 24 maart 2011, nr. 212.226, Hittelet. 412 RvS 20 mei 2010, nr. 204.173, Vandewalle. 413 RvS 24 maart 2011, nr. 212.226, Hittelet. 414 RvS 28 maart 2006, nr. 156.997, Zomer. 415 RvS 12 september 1996, nr. 61.709, BVBA Viverly en Verdeyen; RvS 2 mei 2002, nr. 106.297, Roelants; RvS 12 februari 2003, nr. 115.808, Leroy en Postiau; RvS 30 december 2004, nr. 138.907, Lambin. 416 RvS 21 januari 2004, nr. 127.292, Quievy. 417 RvS 17 mei 1995, nr. 53.327, Lakaye. 418 RvS 18 mei 2000, nr. 87.377, Janssens; RvS 11 maart 2003, nr. 116.901, Dessoy.
107
Het is bovendien niet noodzakelijk om de betrokkene te horen wanneer de feiten dermate duidelijk zijn dat de hoorplicht niets zou bijbrengen aan de vaststellingen en aan de door de burgemeester voorgenomen maatregel.
419
VANDROMME wijst er terecht op dat de
burgemeester er goed aan doet om de belanghebbende steeds te horen.420 Het behoort immers niet aan de administratieve overheid om op voorhand te oordelen over het nut van de uitleg die de betrokkenen zouden kunnen verschaffen.421 Proportionaliteit 306. Bij het opleggen van de passende maatregelen heeft de burgemeester een ruime appreciatiebevoegdheid. Hierbij moet de burgemeester er steeds op letten dat het beginsel inzake proportionaliteit wordt gerespecteerd. De maatregel die wordt genomen moet noodzakelijk zijn voor de openbare veiligheid en gezondheid en bij keuze moet men die maatregel kiezen die de belangen van de eigenaar en/of bewoner het minst schaden.422 De particulieren bevelen tot een zwaardere maatregel dan noodzakelijk om het algemeen belang, zijnde de openbare veiligheid en gezondheid, te waarborgen is niet toegelaten.423
5.4 Gevolgen)van)het)besluit)tot)onbewoonbaarheid)voor)de)huurovereenkomst) 307. Wanneer van de burgemeester de ontruiming, onmiddellijk of op een later tijdstip, van de huurwoning heeft bevolen dan wordt de lopende huurovereenkomst van rechtswege ontbonden. Het tijdstip van de ontbinding is gelijk aan het tijdstip van de ontruiming. De vrederechter is bevoegd om te oordelen over de ontbinding maar wanneer de wettelijke voorwaarden zijn vervuld dan is hij verplicht om de ontbinding uit te spreken. De huurovereenkomst zal moeten worden vernieuwd wanneer het besluit van de burgemeester ongedaan wordt gemaakt. De huurder maakt recht op een schadevergoeding van de verhuurder wanneer laatstgenoemde een fout heeft begaan in de wettelijke en/of contractuele
419
RvS 12 december 1996, nr. 63.556, Erto; RvS 16 maart 2004, nr. 129.355, Jacobs. T. VANDROMME, “ De bevoegdheden van de burgemeester in de strijd tegen vervallen en verkrotte woningen: artikel 135, § 2 N.Gem. onderzocht”, RW 2011-12, afl. 14, 643. 421 RvS 2 mei 2002, nr. 106.297, Roelants; RvS 21 januari 2004, nr. 127.292, Quievy; RvS 5 januari 2010, nr. 199.338, Espace Falstaff; RvS 24 maart 2011, nr. 212.226, Hittelet. 422 T. VANDROMME, “ De bevoegdheden van de burgemeester in de strijd tegen vervallen en verkrotte woningen: artikel 135, § 2 N.Gem. onderzocht”, RW 2011-12, afl. 14, 641. 423 RvS 21 januari 2004, nr. 127.292, Quievy ; RvS 27 juni 2007, nr. 172.788, Atasever; RvS 16 juli 2009, nr. 195.360, Peluso; RvS 5 januari 2010, nr. 199.338, Espace Falstaff. 420
108
onderhouds- en herstelplicht. Bij een gedeeltelijke onbewoonbaarverklaring, dit is wanneer slechts een deel van de woning onbewoonbaar wordt verklaard, kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel een huurprijsvermindering vragen.424
5.5 Herhuisvesting) 308. In tegenstelling tot de herhuisvestingsplicht op Vlaams niveau is de burgemeester die op basis van art. 135, § 2 N.Gem.W. een besluit neemt tot onbewoonbaarheid niet verplicht om de bewoners te herhuisvesten indien het pand ontruimd moet worden. Dit besluit is immers ingegeven om het algemeen belang te dienen. De volksgezondheid en de openbare veiligheid wegen zwaarder door dan de belangen van de bewoners wanneer ze tegenover elkaar worden geplaatst. De burgemeester kan echter wel rekening houden met de belangen van de bewoners en bijvoorbeeld beslissen dat het door hem genomen besluit pas in werking treedt wanneer de huurder een andere woning heeft gevonden of heeft aangeboden gekregen.425 309. Op gemeentelijk vlak wordt niks bepaald in verband met het regres voor de herhuisvestingskosten. Net zoals bij de herhuisvesting als gevolg van een besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de Vlaamse Wooncode bestaan ook hier de verschillende wettelijke bepalingen. Het blijft immers een fout of een nalatigheid van de eigenaar om een verkrotte woning in bezit te hebben. Men moet er voor zorgen dat men geen risico voor de openbare veiligheid of gezondheid creëert. Het kan daarom niet de bedoeling geweest zijn van de wetgever dat deze kosten definitief door de gemeente (of een andere overheid) dienen te worden gedragen.426
424
M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, J. VANDENBERGHE, T. VANDROMME, Huurzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2013, 375-376. 425 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, J. VANDENBERGHE, T. VANDROMME, Huurzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2013, 376. 426 T. VANDROMME, “De mogelijkheid tot terugvordering van herhuisvestingskosten bij vaststelling van krotverhuur: eindelijk wat meer duidelijkheid?” (noot onder Cass. 4 mei 2012), RW 2013-14, afl. 12, 465.
109
6 Toekomst:) De) zesde) staatshervorming) regionaliseert) de) huurwetgeving)
6.1 Bevoegdheidsoverdracht) 310. De zesde staatshervorming wil een nog efficiëntere federale staat creëren waarbij de deelstaten een nog grotere autonomie krijgen. Om dit te bereiken worden een aantal bevoegdheden die nu tot de federale staat behoren overgedragen aan de gewesten en gemeenschappen. Als gevolg hiervan krijgen de gewesten onder meer, naast hun bevoegdheid voor de sociale woninghuur en hun bevoegdheid voor de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid waaraan het gehuurde goed moet beantwoorden, de bevoegdheid betreffende de specifieke regels met betrekking tot de huur van goederen die voor bewoning zijn bestemd.427 311. De goederen die hier worden bedoeld zijn zowel de goederen die dienen tot hoofdverblijfplaats als studentenwoningen of studentenkamers, de tweede verblijven en vakantiewoningen. Men maakt hierbij geen onderscheid tussen de roerende of onroerende goederen.428 Woningen die worden verhuurd aan een rechtspersoon maar die feitelijk bestemd zijn voor bewoning vallen onder de bevoegdheid van de gewesten. De gewesten kunnen ook regels uitvaardigen met betrekking tot tijdelijke opvang, bijvoorbeeld transitwoningen. Wanneer er sprake is van een gemend gebruik dan moet worden nagegaan welke de hoofdbestemming van het pand is. Zo is het mogelijk dat een woonfunctie wordt gecombineerd met een economische functie. Aangezien dezelfde wet ook voorziet in de overdracht van de bevoegdheid inzake pacht429 en handelshuur430 zal het veelal ook tot de gewestelijke bevoegdheid behoren.431
427
Parl.St. Senaat 2012-13, nr. 5-2232/1, 1 en 16. Voorstel tot bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl.St. Senaat 2012-13, nr. 52232/1, 82 (hierna verkort: Parl.St. Senaat 2012-13, nr. 5-2232/1). 429 Artikel 16 Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641 (hierna verkort: Bijzondere wet 6 januari 2014). 430 Artikel 17 Bijzondere wet 6 januari 2014. 431 B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 4. 428
110
312. De federale overheid blijft evenwel bevoegd voor het algemeen verbintenissenrecht, de gewesten kunnen enkel de specifieke regels van het contractenrecht vastleggen. Het Latijns adagium lex specialis derogat legi generali zorgt ervoor dat de specifieke regels van de gewesten voorrang krijgen op de algemene regels van de federale overheid. Indien nodig zorgen de federale regels voor aanvulling. De federale overheid heeft nog steeds de bevoegdheid om de interpretatieregels betreffende overeenkomsten te wijzigen wanneer ze overgaat tot amendering van de artikelen 1156 tot 1164 van het Burgerlijk Wetboek. Behalve wanneer de bevoegde wetgever specifieke regels heeft bepaald heeft de amendering betrekking op alle overeenkomsten, met inbegrip van de huurovereenkomsten.432
6.2 Mogelijke)wijze)van)integratie)van)de)woninghuur)in)de)Vlaamse)regelgeving) 313. HUBEAU en VERMEIR geven drie mogelijke alternatieven om de regels met betrekking tot woninghuur in de bestaande Vlaamse bepalingen te integreren. Men kan als eerste opteren om de bestaande federale bepalingen van het Burgerlijk Wetboek aan te passen in het Burgerlijk Wetboek zelf. Daarnaast kan men er ook voor kiezen om de reglementering op te nemen in de bestaande gewestelijke Wooncodes. Al laatste alternatief voorzien zij in een afzonderlijk huurdecreet, los van de Wooncodes of het Burgerlijk Wetboek.433
6.2.1 Aanpassing)in)het)Burgerlijk)Wetboek) 314. Wanneer de decreetgever voor een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek kiest kan hij zich laten leiden door het Wetboek der Registratierechten. De federale regels blijven bestaan en er komen per gewest afwijkende versies van de regels die dan in het desbetreffende gewest zullen gelden. Een dergelijke integratie creëert continuïteit en garandeert de vindbaarheid van de bepalingen.434 315. Enige vorm van overleg met de sector heeft een gunstig effect heeft op de transparantie bij de verwezenlijking van de bepalingen maar het neemt een zekere tijdspanne in beslag. 432
Parl.St. Senaat 2012-13, nr. 5-2232/1, 82. B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 593-595. 434 B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 593. 433
111
Men kan de meest dringende obstakels tackelen in het Burgerlijk Wetboek en later overgaan tot het nuttig geachte overleg met de sector.435 316. Vermits de integratie van de reeds aanwezige regels van de gewestelijke overheden in het Burgerlijk Wetboek niet mogelijk is zal de wetgeving zich verder verspreiden over de verscheidene rechtsbronnen.436
6.2.2 Opname)in)de)Wooncodes) 317. Door de bepalingen inzake woninghuur te integreren in de Wooncodes krijgt men een verzameling van zowel regels van publiekrecht als van privaatrecht. Aan de hand van de integratie kan men de particuliere huurmarkt sturen en kan het huurrecht als middel worden gebruikt bij de verwezenlijking van het grondrecht op wonen. Bij dergelijke aanpak is er gevaar voor gebrek aan coherentie met het Burgerlijk Wetboek.437
6.2.3 Huurdecreten) 318. Afzonderlijke decreten zorgen voor een verregaande integratie waarbij men zich zou kunnen beperken tot de contractuele verhouding tussen burgers. De huurdecreten vormen zo een eenvoudig en toegankelijk kader. Nadeel hierbij is dat men de coherentie met het Burgerlijk Wetboek kwijtraakt.438
6.3 Overgangsrecht) 319. Ingeval de overheid geen specifieke overgangsbepalingen voorziet dan geldt de algemene regel dat het nieuwe recht onmiddellijk van toepassing is. Voor het huurrecht geldt als onderdeel van het overeenkomstenrecht evenwel een alternatief regime. De oude wet blijft 435
B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 594. 436 B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl.10, 594. 437 B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 594-595. 438 B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 595.
112
van toepassing behalve indien de nieuwe regel raakt aan de openbare orde of indien de regel zelf uitdrukkelijk de toepassing ervan oplegt op de lopende overeenkomsten.439 Wanneer er sprake is van een nieuwe overeenkomst dan gelden uiteraard de nieuwe regels. 320. Een goed uitgewerkt overgangsrecht is noodzakelijk aangezien in het huurrecht verscheidene types zijn van huurcontracten voorhanden zijn.440
6.4 Eerbied)voor)het)bestaande)beschermingsniveau) 321. We herinneren eraan dat als gevolg van het standstill-beginsel en de uitspraak van het Grondwettelijk Hof441 er enige voorzichtigheid geboden is bij de regionalisering van de huurwetgeving. De erkende rechten op dergelijke beduidende wijze verminderen kan een schending van artikel 23 van de Grondwet inhouden. 442 Wanneer men overgaat tot het afbouwen van het verworven niveau van bescherming dan zal men dit steeds moeten kunnen verantwoorden vanuit het algemeen belang.443
439
Cass. 28 februari 2003, RW 2004-05, afl. 37, 1462. B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 596. 441 GwH 10 juli 2008, nr. 101/2008, RW 2008-09, afl. 27, 1123, noot B. HUBEAU. 442 P. DE SMEDT, “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 66. 443 B. HUBEAU en T. VANDROMME, “Kroniek van de sociale huisvesting (2003-2009), RW 2010-2011, afl. 16, 645. 440
113
7 Rechtsvergelijking) 7.1 Brussels)Hoofdstedelijk)Gewest) 7.1.1 Inleiding) 322. Als laatste leerling van de klas heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, zes jaar na het Vlaamse Gewest en vijf jaar na het Waalse Gewest, uiteindelijk ook een juridisch kader uitgewerkt inzake een huisvestingscode. Deze huisvestingscode heeft een tweeledige ambitie. Ten eerste wil ze de kwaliteit van de verhuurde gebouwen controleren en ten tweede wil ze de leegstaande gebouwen terug op de markt brengen.444 323. Naar aanleiding van het tienjarig bestaan van de Brusselse Huisvestingscode werd door de Brusselse wetgever een grondige en algemene evaluatie van deze code doorgevoerd. De hervorming heeft een drievoudig doel. Als eerste wil men de coherentie van de tekst verbeteren. Vervolgens zijn een aantal aanpassingen nodig in functie van de toepassingsmogelijkheden in de praktijk. Als laatste wenst men een aantal innovatieve voorzieningen en concepten operationaliseren. De memorie van toelichting wijst ook meteen op de bevoegdheidsoverdracht naar aanleiding van de zesde staatshervorming. Het is daarom van fundamenteel belang dat, voor wat betreft de huisvesting, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest over een vernieuwd wettelijk kader beschikt.445
7.1.2 Algemeen) 324. Artikel 3 Brusselse Huisvestingscode 446 bepaalt dat iedereen recht heeft op een behoorlijke woning. De terbeschikkingstelling van een woning die conform de kwaliteitsregels (veiligheid, gezondheid en uitrusting) is dient te worden bevorderd. De woning moet betaalbaar zijn, woonzekerheid bieden, aangepast zijn aan een handicap, een gezond binnenklimaat hebben, beschikken over een goede energieprestatie, aangesloten zijn 444
N. BERNARD, “Le Code Bruxellois du logement”, T. Vred. 2004, afl. 1, 22. Memorie van toelichting, Parl.St. Br.H.Parl. 2012-13, A-355/1, 1-4 (hierna verkort: Parl.St. Br.H.Parl. 201213, A-355/1). 446 Ordonnantie van 11 juli 2013 tot wijziging van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, BS 18 juli 2013, 45239, erratum BS 30 augustus 2013, 60174 (hierna verkort: Brusselse Huisvestingscode). 445
114
op collectieve uitrustingen en in de buurt liggen van andere voorzieningen van algemeen belang (zoals scholen, crèches, culturele centra, handelszaken en recreatiedomeinen). Om dit fundamentele recht te verwezenlijken is het is aan de overheid om te zorgen voor de noodzakelijke omstandigheden. 325. In de Huisvestingscode van 2003 werd verwonderlijk genoeg het begrip “woning” niet gedefinieerd. De nieuwe Brusselse Huisvestingscode definieert het begrip woning als “het gebouw of bouwgedeelte dat gebruikt of bestemd is om bewoond te worden door één of verscheidende gezinnen”. Een gezin is dan weer “de persoon die alleen woont of de al dan niet verwante personen die onder hetzelfde dak plegen te wonen en hun huishoudelijke aangelegenheden hoofdzakelijk gemeenschappelijk regelen”.447 Het begrip “woning” werd bewust ruim gedefinieerd, en omvat meer dan de Vlaamse Wooncode en de Waalse Huisvestingscode. Het gaat om alle gebouwen of delen daarvan die zijn bestemd om te wonen of die worden gebruikt als woning. Hiermee wil men de wanpraktijken die men nog regelmatig aantreft ook kunnen aanpakken. Zo worden personen nog steeds gehuisvest in kelders of garages. Ook het nieuwe fenomeen waarbij personen worden
gehuisvest
in
een
leegstaand
gebouw
(bijvoorbeeld
bureaus,
ateliers,
appartementsgebouwen) en als een soort van “conciërge” moeten voorkomen dat het gebouw in een kraakpand veranderd. Dankzij de nieuwe definitie van “woning” worden kunnen ook deze mensen onder het beschermingsregime vallen.448 326. De geviseerde activiteit van de Code is zonder twijfel de verhuring. Hieruit volgt dat ze niet van toepassing is op goederen waarbij de bewoner niet gebonden is door een huurovereenkomst. Ook de woning die wordt bewoond door de eigenaar of een woning die gratis wordt bewoond vallen buiten het toepassingsgebied. Wanneer de rechter echter vaststelt dat de partijen tot doel hadden om te ontsnappen aan de regels van de Brusselse Huisvestingscode dan zal hij overgaan tot het herkwalificeren van de overeenkomst.449
447
Art. 2 § 1, 3° en 6° Brusselse Huisvestingscode. W. VAN MIEGHEM, “La nomenclature des dispositifs de logement et les nouvelles définitions” in N. BERNARD en A. MAHOUX (eds.), Le nouveau Code Bruxellois du logement en débat(s), Brussel, Larcier, 2014, 113-114. 449 B. LOUVEAUX, “Le Code bruxellois du logement”, Immobilier 2003, afl. 22 (spécial), 5. 448
115
7.1.3 Verplichtingen)inzake)veiligheid,)gezondheid)en)uitrusting)van)de)woning) 327. De kwaliteitsvereisten die in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van kracht zijn worden bepaald door artikel 4 Brusselse Huisvestingscode. De inhoud ervan werd ingevuld door de Brusselse Hoofdstedelijke regering.450 328. De regels die zijn vastgelegd in artikel 4 Brusselse Huisvestingscode gelden onverminderd de federale regels inzake de staat van het gehuurde goed en de uitvoeringsbesluiten ervan. 329. De verplichte elementaire veiligheid heeft betrekking op de stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, de gas en de verwarming. De verplichte elementaire gezondheid zijn de normen betreffende de vochtigheid, de giftigheid van de materialen, de parasieten, de verlichting, de verluchting, de riolering, de vorm van het gebouw inzake minimale oppervlakte, de hoogte van de vertrekken en de toegang tot het gebouw. De verplichte elementaire uitrusting tot slot heeft betrekking tot het koud en warm water, de sanitaire installaties, de elektrische installaties, de verwarming en de vereiste vooruitrusting waarop kookuitrustingen kunnen worden aangesloten.451 330. De regering krijgt de bevoegdheid om aanvullende of specifieke verplichtingen te bepalen voor sommige categorieën van woningen (artikel 4, § 2 Brusselse Huisvestingscode). 331. In tegenstelling tot het Vlaamse Gewest waar de kwaliteitsvereisten moeten worden nageleefd voor een onroerend goed (of een deel ervan) dat hoofdzakelijk bestemd is tot huisvesting zijn de Brusselse normen van toepassing op alle woningen. Door geen gebruik te maken van termen zoals ‘hoofdzakelijk’ en ‘huisvesting’ is het toepassingsgebied veel ruimer. Zowel private als publieke woningen en zowel hoofdverblijfplaatsen als tweede verblijven moeten voldoen aan de opgelegde normen.452
450
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen, BS 19 september 2003, 46530, gewijzigd door het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 9 maart 2006, BS 3 april 2006, 18600 (hierna verkort: BBR 4 september 2003). 451 Art. 4, § 1 Brusselse Huisvestingscode. 452 F. LAMBOTTE, “Les communes et le Code Bruxellois du logement” in T. BILLIET, F. DEGIVES, P. DE SMEDT, F. LAMBOTTE, S. LEPRINCE, J. SOHIER, Woonnormen: vlaanderen, Brussel – Normes d’habitation: Wallonie, Bruxelles, Brugge, die Keure, 2008, 60.
116
332. Het is verboden om een woning, die niet voldoet aan de verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting (bepaald in artikel 4), te huur te stellen of te verhuren (artikel 5, § 1 Brusselse Huisvestingcode). Hierop bestaat een uitzondering in geval de huurder een renovatiehuurovereenkomst heeft gesloten op grond van artikel 8 Woninghuurwet, met een maximum van 12 maanden. De datum van het sluiten van de renovatiehuurovereenkomst en de voorziene termijn van uitvoeren van de werken moeten worden medegedeeld aan de Gewestelijke Inspectiedienst (artikel 5, § 2 Brusselse Huisvestingscode). 333. Het is de Gewestelijke Inspectiedienst die instaat voor de controle op naleving van de vereisten betreffende veiligheid, gezondheid en uitrusting. Ze staat bovendien ook in voor de aflevering van de conformiteitsattesten.453
7.1.4 Conformiteitsattest) 334. Voor de wijziging van 11 juli 2013 was er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sprake van twee conformiteitsdocumenten: het conformiteitsbewijs en het conformiteitsattest. Conformiteitsbewijs 335. Het conformiteitsbewijs kon vrijwillig worden aangevraagd. Indien na een onderzoek van de Gewestelijke Inspectiedienst bleek dat het goed in overeenstemming was met de vereisten vastgelegd in de Brusselse Huisvestingcode kreeg men een conformiteitsbewijs. Aangezien het voor niemand toegelaten was (en is) om een goed te verhuren dat niet voldoet aan de opgelegde kwaliteitsnormen deden ook deze verhuurders er goed aan om steeds een bewijs van conformiteit aan te vragen. Zo waren ze beschermd tegen mogelijke sancties uit de Brusselse Huisvestingscode.454
453 454
Art. 6 Brusselse Huisvestingscode. A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 96-97.
117
Conformiteitsattest 336. Het
conformiteitsattest
daarentegen
moest
verplicht,
voorafgaand
aan
een
huurovereenkomst, worden verkregen voor gemeubelde kamers en kleine woningen (dit zijn woningen kleiner of gelijk aan 28m2). Aan de hand van het attest kan worden aangetoond dat het verhuurde goed voldoet aan de vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting. Het attest kon evenwel verkregen worden op loutere verklaring van de huurder.455 337. Op basis van een onderzoek van de Directie Gewestelijke Huisvesting is men tot de vaststelling gekomen dat beide procedures nauwelijks voor verbetering van de kwaliteit van de gebouwen zorgen. Men heeft dan ook beslist om ze allebei op te heffen.456
7.1.5 Sancties) 338. Wanneer, na onderzoek, blijkt dat de woning niet voldoet aan de vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting dan wordt de verhuurder in gebreke gesteld. De verhuurder krijgt dan zestig dagen de tijd om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten. De ingebrekestelling vermeldt de werken en verbouwingen die dienen te worden uitgevoerd alsook de termijn waarbinnen de werken moeten zijn afgerond. Indien deze werken niet worden uitgevoerd (binnen de bepaalde termijn) dan kan er een verhuurverbod worden uitgevaardigd. Het is ook mogelijk dat de tekortkomingen van dergelijk klein belang zijn en dat de werken om het gebrek te verhelpen niet in verhouding staan tot de te bereiken doelstelling. De overheid kan in dergelijke gevallen beslissen dat het goed toch in overeenstemming is met de vereisten.457 339. Indien de overtredingen een gevaar inhoudt voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners dan kan er onmiddellijk een verhuurverbod worden opgelegd.458 340. Wanneer er een verhuurverbod is uitgevaardigd voor een woning459 dan moet er een conformiteitscontroleattest worden verkregen vooraleer men de woning opnieuw mag 455
Memeorie van toelichting Parl.St. Br.H.Parl. 2002-03, A-416/1, 10 (hierna verkort: Parl.St. Br.H.Parl. 200203, A-416/1). 456 Parl.St. Br.H.Parl. 2012-13, A-355/1, 10. 457 Art. 7, § 3 Brusselse Huisvestingscode. 458 Art. 7, § 5 Brusselse Huisvestingscode.
118
verhuren of te huur stellen. Een conformiteitscontroleattest is een attest dat de verhuurder verkrijgt en waaruit blijkt dat de woning, die niet conform de reglementering was en waarvoor regularisatiewerken werden opgelegd, vanaf nu wel aan de vereisten voldoet.460 Dergelijk attest kan enkel worden verkregen na een onderzoek door de Gewestelijke Inspectiedienst.461 341. De Brusselse Huisvestingscode is de enige van de drie gewesten die enkel voorziet in administratieve sancties en dus bijgevolg niet in strafrechtelijke sancties. 342. De administratieve boetes kunnen worden opgelegd aan de verhuurder op basis van artikel 10 Brusselse Huisvestingscode. De opbrengst hiervan en de administratieve kosten komen toe aan het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit. Dit is een fonds dat wordt opgericht om huurders te helpen die hun woning dienen te verlaten. De voorwaarden waaraan personen moeten voldoen om hiervoor in aanmerking te komen, worden bepaald door de Regering. Dit Fonds kan tussenkomen voor de nieuwe huurprijs en voor de verhuis- en installatiekosten.462
7.1.6 Herhuisvesting) 343. Wanneer de huurder wordt geconfronteerd met een woning die niet (of niet meer) voldoet aan de verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting en als gevolg hiervan de woning dient te verlaten, krijgt een prioritair toegangsrecht tot de woningen in beheer van de overheid. Dit prioritair recht geldt niet voor de huurder die zelf de nietconformiteit in de hand heeft gewerkt.463 344. De
burgemeester
die
een
verhuurverbod
ten
uitvoer
legt
moet
een
herhuisvestingsvoorstel doen aan de huurder. Deze verplichting rust in de eerste plaats op de burgemeester die moet controleren of er op zijn grondgebied nog beschikbare woningen zijn.
459
Art. 8 Brusselse Huisvestingscode: het gaat om een verbod opgelegd wanneer de woning niet kan worden betreden als gevolg van het gedrag van de verhuurder, wanneer de opgelegde werken niet zijn uitgevoerd, en in geval van een onmiddellijk verbod wegens gevaar voor de veiligheid en gezondheid van de huurder. 460 Art. 2, § 1, 7° Brusselse Huisvestingscode. 461 Art. 8 Brusselse Huisvestingscode. 462 Art. 11 Brusselse Huisvestingscode. 463 Art. 12, eerste lid Brusselse Huisvestingscode: het is aan de Regering om de regels uit te vaardigen.
119
Is dit niet het geval dan moet de Brusselse Gewestelijke Huisvestingmaatschappij overgaan tot een onderzoek naar een beschikbare woning op gewestelijk grondgebied.464 345. Er is niks bepaald in verband met de gemaakte kosten inzake herhuisvesting en er is dus ook niet voorzien in een verhaalsrecht van de kosten ten aanzien van de verhuurder.
7.1.7 Gevolgen)voor)de)huurovereenkomst)bij)nietKconformiteit) 346. Het verbod om een niet-conforme woning te verhuren is algemeen en raakt aan de openbare orde. Wanneer de normen niet worden nageleefd dan is de huurovereenkomst absoluut nietig.465 347. Omdat er een onmiddellijk verbod werd uitgevaardigd kan er niet betwist worden dat het gehuurde goed niet conform de kwaliteitsnormen van de Huisvestingscode is. Een tegensprekelijk onderzoek zou geen enkel nieuw element toevoegen. Er is geen bekrachtiging van de huur mogelijk door de huurder daar de huurovereenkomst nietig is. Er zijn bijgevolg geen huurgelden verschuldigd.466
7.2 Waalse)Gewest) 7.2.1 Inleiding) 348. Ook Wallonië heeft gewestelijke regels met betrekking tot de kwaliteit van woningen. De Waalse Huisvestingscode is sinds 1 maart 1999 in werking en werd recent in 2012 nog grondig gewijzigd.467 349. De Code stelt dat het gewest en de andere overheidsorganen, elk binnen zijn eigen bevoegdheden, het recht op menswaardig wonen toepassen. Hierbij is de woning een omgeving waarin personen en gezinnen wonen, zelfstandig leven en tot ontplooiing komen. 464
Art. 12, tweede lid Brusselse Huisvestingscode. N. BERNARD, “L’incidence des normes régionales de salubrité sur le contrat de bail de résidence principale” (noot onder Vred. Brussel 19 november 2009), TBBR 2010, afl. 9, 465. 466 Vred. Brussel 19 november 2009, TBBR 2010, afl. 9, 463, noot N. BERNARD. 467 Decreet 29 oktober 1998 instituant le Code Wallon du logement et de l’habitat durable, BS 4 december 1998, 38965 (hierna verkort: Waalse Huisvestingscode). 465
120
Het Gewest en de overheidsorganen dienen alle nuttige maatregelen te nemen zodat het duurzame wonen, door een gezonde woning na te streven die toegankelijk is voor iedereen en die weinig energie gebruikt, kan ontwikkeld worden. Met de Huisvestingscode wil het Waalse Gewest voorzien in gezonde woningen. Gezinnen met een bescheiden inkomen en gezinnen die zich in een precaire toestand bevinden moeten bij voorrang een woning ter beschikking gesteld worden.468 350. Een woning wordt gedefinieerd als “een gebouw of gebouwdeelte dat structureel bestemd is om bewoond te worden door één of verscheidene gezinnen”. Een gezonde woningen is dan weer de woning die voldoet aan de minimale gezondheidsnormen die door de Regering worden opgesteld.
7.2.2 Verplichtingen) 351. De vereisten die moeten worden nageleefd worden opgedeeld in minimale gezondheidsnormen en normen inzake veiligheid tegen brandrisico’s in woningen en tegen vergiftiging door koolstofmonoxide. 352. De criteria inzake gezondheid waaraan woningen moeten voldoen hebben betrekking op de stabiliteit, de waterdichtheid, de elektriciteits- en gasinstallatie, de verluchting, de natuurlijke verlichting, de sanitaire voorzieningen en de verwarmingsinstallatie en het risico in verband met de aanwezigheid van koolstofmonoxide. De Regering legt deze normen verder vast.469 353. Met betrekking tot de overbevolkte woningen zijn er criteria betreffende de structuur en de afmetingen van de woning rekening houdend met de samenstelling van het gezin dat er woont. Het is hier ook aan de Regering om de minimale normen te bepalen.470 354. Vervolgens zijn er ook regels die de veiligheid tegen brandrisico’s in woningen en vergiftiging door koolstofmonoxide moeten beperken. Sinds 2003 is het verplicht om in elke
468
Art. 2, §§ 1 en 2 Waalse Huisvestingscode. Art. 1, 3° en 6° Waalse Huisvestingscode. 470 Art. 3bis Waalse Huisvestingscode. 469
121
individuele of collectieve woning over minstens één perfect werkenden brandmelder te beschikken.471
7.2.3 Verhuurvergunning) 355. In tegenstelling tot de Vlaamse Wooncode heeft men in Wallonië wel geopteerd om een verhuurvergunning in te voeren. Deze vergunning dient vooraf te worden aangevraagd voor gemeenschappelijke
woningen
472
en
voor
kleine
eengezinswoningen
473
die
als
hoofdverblijfplaats worden verhuurd of die hoofdzakelijk zijn bestemd voor de huisvesting van studenten. 356. Voor deze specifieke woningen werden nog bijkomende vereisten opgelegd. Deze woningen moeten voldoen aan de criteria die zijn vastgelegd door de Regering (op basis van artikel 3). Er moeten branddetectors worden geplaatst. De gemeentelijke verordeningen inzake gezondheid en de verordeningen inzak brandveiligheid moeten gerespecteerd worden. De onschendbaarheid van de woning en de bescherming van het privéleven moet worden gewaarborgd. De regels inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw moeten zijn nageleefd. En indien dit is vereist door de toepasselijke wetgeving moet men beschikken over het energieprestatiecertificaat
en
over
het
bewijs
van
de
controle
van
de
verwarmingsinstallaties.474 357. De verhuurvergunning heeft een geldigheidsduur van maximum vijf jaar. 475 Ter herinnering, het conformiteitsattest afgeleverd op basis van de Vlaamse Wooncode heeft een geldigheidsduur die dubbel zo lang is, namelijk 10 jaar.
471
Art. 4bis Waalse Huisvestingscode. Art. 1, 6° Waalse Huisvestingscode: een gemeenschappelijke woning is een woning waarvan ten minste één woonvertrek of één sanitaire ruimte door verscheidene gezinnen wordt gebruikt. 473 Art. 1, 4° en 5° Waalse Huisvestingscode: een kleine eengezinswoning is woning waarvan de woonvertrekken en de sanitaire ruimten bestemd zijn voor één enkel gezin en waarbij de bewoonbare oppervlakte niet meer bedraagt dan 28m2. 474 Art. 10 Waalse Huisvestingscode. 475 Art. 11, vierde lid Waalse Huisvestingscode. 472
122
7.2.4 Sancties) 358. De Waalse Huisvestingscode voorziet in zowel administratieve sancties als strafrechtelijke sancties. 359. Een administratieve geldboete van 500 tot 12.500 euro per woning kan worden opgelegd: aan de houder van het zakelijk recht op de woning, hetzij wanneer de woning wordt verhuurd, de verhuurder en de eventuele bewoner, die toelaat dat er gewoond wordt in een woning met een toegangs- of woonverbod opgelegd door de burgemeester of door de Regering; elke persoon die belet dat de ambtenaren hun opdrachten uitvoeren; de verhuurder die een woning verhuurt zonder dat hij daarvoor een verhuurvergunning heeft of wanneer hij een verhuurvergunning heeft maar er een overtreding wordt vastgesteld.476 360. In deze gevallen is een combinatie van een administratieve en strafrechtelijke sanctie niet mogelijk daar dit uitdrukkelijk wordt uitgesloten door de Waalse Huisvestingscode. Wanneer de openbare aanklager van oordeel is dat de overtredingen dermate ernstig zijn kan hij overgaan tot voortzetting van de gerechtelijke vervolging. Op dat moment is het niet meer mogelijk om een administratieve boete op te leggen, zelfs niet wanneer er sprake zou zijn van een vrijspraak.477 361. Met betrekking tot de strafrechtelijke sanctie is zowel voorzien in een geldboete als in een gevangenisstraf. 362. De houder van het zakelijk recht op een woning of wanneer het gaat om een verhuurde woning, de verhuurder en de eventuele bewoner die toelaat dat de woning, die door de burgemeester of de Regering werd onbewoonbaar verklaard of waar de toegang werd ontzegd, wordt bewoond kan een strafboete krijgen. De strafboete wordt ook opgelegd aan elke verhuurder die een woning verhuurt of te huur aanbiedt zonder in het bezit te zijn van een verhuurvergunning. Ook aan de verhuurder, die zich schuldig maakt aan een overtreding van de bepalingen in artikel 10 (en volgende) nadat een verhuurvergunning werd bekomen,
476 477
Art. 200bis, §§ 1 en 2 Waalse Huisvestingscode. Art. 200bis, § 4 Waalse Huisvestingscode.
123
kan een strafboete worden opgelegd. Tot slot wordt een strafboete opgelegd aan elke persoon die het onmogelijk maakt dat de ambtenaren hun opdrachten uitvoeren.478 363. De persoon die een bovenvermelde veroordeling oploopt en zich schuldig maakt aan recidivisme binnen de vijf jaar na de veroordeling wordt bestraft met een gevangenisstraf (van 8 dagen tot één jaar) en een geldboete (van 50 tot 1250 euro). Een zelfde straf wordt opgelegd aan de verhuurder die een woning te huur stelt of verhuurd wanneer de verhuurvergunning werd geweigerd of ingetrokken.479
7.2.5 Burgerrechtelijke)gevolgen) 364. De gevolgen voor de huurovereenkomst zijn afhankelijk naargelang we te maken hebben met een woning waarvoor geen verhuurvergunning vereist is of met een woning waarvoor wel een verhuurvergunning is vereist.
7.2.5.1 Er,is,geen,verhuurvergunning,vereist, 365. Wanneer het gaat om een schending van de kwaliteitsnormen van een woning die niet onderworpen is aan de verplichting van verhuurvergunning dan raken de regels niet aan de openbare orde.480 366. De beoordeling van het bestaan van de ongezonde toestand gebeurt tijdens de duur van de huurovereenkomst en niet op het moment van het sluiten van de overeenkomst zoals bij de Woninghuurwet. De rechter kan bovendien ook oordelen, aan de hand van de ernst van de gebreken, of de woning nog verbeterbaar is of niet. Hieruit volgt dat indien de woning niet meer voor verbetering vatbaar is dat de rechter de huurovereenkomst beëindigt vanaf het moment van het ontstaan van de gebreken en zij kunnen vastgesteld worden. De meerderheid van de rechtspraak oordeelt dat, vanaf de vaststelling van de schending van de gezondheidscriteria,
het
goed
juridisch
verloren
gaat
als
gevolg
van
een
onbewoonbaarverklaring van de burgemeester of als gevolg van het niet-verbeterbare karakter
478
Art. 201, § 1 Waalse Huisvestingscode. Art. 201, § 2 Waalse Huisvestingscode. 480 Vred. Heist-op-den-Berg 24 juni 2011, T. Vred. 2013, afl. 5, 235 (237). 479
124
van de woning, of zelfs indien de woning nog voor verbetering vatbaar is maar de houder van het zakelijk recht de nodige werken niet kan uitvoeren.481 367. Indien het gaat om een verbeterbare woning die niet getroffen is door een besluit van onbewoonbaarheid maar waarvoor verbeteringswerken moeten worden uitgevoerd lijkt de huurder de keuze te hebben om de uitvoering van de werken of de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. In Wallonië wordt een schending van de gezondheidsnormen die niet leiden tot een besluit van onbewoonbaarheid of een toegangsverbod door de burgemeester niet strafrechtelijk gestraft. Hieruit volgt niet noodzakelijkerwijze het karakter van openbare orde. Het is aan de rechter om geval per geval te oordelen over de ernst van de gebreken.482
7.2.5.2 Er,is,een,verhuurvergunning,vereist, 368. Op vlak van de verplichte verhuurvergunning heeft de rechtspraak zich sterker ontwikkeld. De regels betreffende de verhuurvergunning raken aan de openbare orde omdat ze de bescherming van het algemeen belang voor ogen hebben.483 369. Het Arbitragehof (thans Grondwettelijk Hof) heeft zich op dit vlak in 2003 uitgesproken over de vermeende schending van de federale normen en over de burgerrechtelijke gevolgen van de verhuurvergunning. Aangezien de artikelen 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode enkel voorzien in administratieve en strafrechtelijke sancties in geval dat een verhuurvergunning niet voorhanden is voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst regelt het decreet uitsluitend de relatie tussen de verhuurder en de overheid. De Waalse Huisvestingscode wijzigt aldus artikel 2, vierde lid Woninghuurwet niet. Het is dan aan de vrederechter om te oordelen of het ontbreken van de verhuurvergunning van die aard is dat ze hetzij leidt tot de nietigheid van de huurovereenkomst, hetzij de geldigheid
481
S. LEPRINCE, “Le juge de paix face aux normes de qualité des logements en Région wallone” in T. BILLIET, F. DEGIVES, P. DE SMEDT, F. LAMBOTTE, S. LEPRINCE, J. SOHIER, Woonnormen: vlaanderen, Brussel – Normes d’habitation: Wallonie, Bruxelles, Brugge, die Keure, 2008, 145. 482 S. LEPRINCE, “Le juge de paix face aux normes de qualité des logements en Région wallone” in T. BILLIET, F. DEGIVES, P. DE SMEDT, F. LAMBOTTE, S. LEPRINCE, J. SOHIER, Woonnormen: vlaanderen, Brussel – Normes d’habitation: Wallonie, Bruxelles, Brugge, die Keure, 2008, 146. 483 S. LEPRINCE, “Le juge de paix face aux normes de qualité des logements en Région wallone” in T. BILLIET, F. DEGIVES, P. DE SMEDT, F. LAMBOTTE, S. LEPRINCE, J. SOHIER, Woonnormen: vlaanderen, Brussel – Normes d’habitation: Wallonie, Bruxelles, Brugge, die Keure, 2008, 137.
125
van de instemming van de huurder aantast, hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg heeft, of nog als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen om te voldoen aan de vereisten van de Waalse Huisvestingscode. Dit is een toepassing van de regelen van het verbintenissenrecht en van de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en geen toepassing van het decreet.484 370. Wanneer de gewestelijke regels betreffende de verhuurvergunning worden geschonden dan heeft dit de absolute nietigheid van de huurovereenkomst tot gevolg. De rechter kan de nietigheid ambtshalve opwerpen. Zelfs indien partijen akkoord gaan dan nog verhindert het absolute karakter van de nietigheid elke bevestiging van de rechtshandeling. De rechtshandeling wordt geacht nooit te hebben bestaan en partijen moeten terug in hun oorspronkelijke positie worden geplaatst, de betaalde huurgelden moeten aldus worden terugbetaald aan de huurder.485 De vrederechter te Namen oordeelt dat de teruggave van de betaalde
huurgelden
aan
de
huurder
moeten
worden
gecompenseerd
met
een
bezettingsvergoeding gelijk aan de normale huurwaarde van het goed voor de verhuurder.486
7.2.6 Herhuisvesting) 371. Op vlak van herhuisvesting voorziet de Waalse Huisvestingscode dat de burgemeester een voorstel tot herhuisvesting moet richten aan de bewoners. Hij heeft daarbij de keuze uit transitwoningen, woningen die worden verhuurd aan het OCMW of aan een andere instelling met sociale doeleinden, woningen die door een sociaal vastgoedagentschap worden beheerd of woonstructuren die door erkende instellingen worden vervuld. Wanneer op zijn grondgebied geen enkele woning beschikbaar is dan maakt de burgemeester dit over aan de Waalse Huisvestingsmaatschappij. Zij zal op haar beurt onderzoeken of er een van de vermelde woningen beschikbaar is op het grondgebied van de provincie. De Waalse Huisvestingsmaatschappij kan ook nagaan of er woningen beschikbaar zijn uit de privéhuursector indien het Gewestelijk herhuisvestingsfonds een deel van de financiering van de verhuur mogelijk maakt.487
484
Arbitragehof 14 mei 2003, nr. 67/2003, T. Vred. 2003, afl. 32, 681; RW 2004-05, afl. 4, 133, noot B. HUBEAU. B. HUBEAU, “De bevoegdheidsverdeling tussen gewesten en federale overheid inzake de woningkwaliteit” (noot onder Arbitragehof 14 mei 2003), RW 2004-05, afl. 4, 136 486 Vred. Namen 4 september 2009, JLMB 2010, afl. 39, 1870. 487 Art. 7 Waalse huisvestingscode. 485
126
Het Gewestelijk herhuisvestingsfonds wordt gespijsd door de opbrengst van boetes. Onder andere de administratieve boete die de verhuurder oploopt indien hij een woning verhuurt, waarvoor een bewoningsverbod is opgelegd door de burgemeester, moet worden gestort aan het herhuisvestingsfonds.488
488
Art. 13ter Waalse huisvestingscode.
127
8 Conclusie) Het is een nobele zaak van de grondwetgever om het recht op een behoorlijke huisvesting te verankeren in de Grondwet. Echter, door het feit dat er geen directe werking wordt toegekend aan het artikel kan men zich de vraag stellen wat de waarde ervan is. Een troost, zij het een magere, kan gevonden worden in het standstill-beginsel dat er voor zorgt dat het behaalde niveau van bescherming stand houdt. Om te weten welke wetgeving er kan worden toegepast is het van groot belang om het toepassingsgebied te kennen. Zo is een woning in de Woninghuurwet zowel een roerend als onroerend goed terwijl in de Vlaamse Wooncode er slechts sprake is van onroerende goederen. In beide regelgevingen zullen de tweede verblijven, vakantiewoningen,… niet onder de bescherming vallen. De Woninghuurwet vraagt dat er een huurovereenkomst is terwijl de regelgeving van de Vlaamse Wooncode ook van toepassing is op de woningen van eigenaren. Het verschillend karakter van beide wetgevingen zorgt voor uiteenlopende burgerrechtelijke gevolgen. Immers, de Woninghuurwet is van dwingend recht en kent bijgevolg de relatieve nietigheid. De Vlaamse Wooncode raakt de openbare orde en heeft de absolute nietigheid van de huurovereenkomst als sanctie. De burgemeester moet bij zijn optreden in ieder geval steeds bij de pinken blijven en zijn bevoegdheden goed onderscheiden van elkaar. Bij zijn optreden op grond van de Vlaamse Wooncode, en aldus een besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid neemt, is hij een orgaan van het Vlaams Gewest. Wil hij de openbare veiligheid of openbare gezondheid waarborgen dan is dit als een orgaan van de gemeente, op basis van zijn algemene administratieve bevoegdheid. Het is begrijpelijk dat men stelt dat een gedifferentieerde aanpak per gewest gewenst is. Men weet immers in eigen huis het beste waar de problemen en pijnpunten zijn. Toch zou het niet slecht zijn moesten de gewesten wat meer naar elkaar kijken en eventueel zelfs van elkaar leren. De gewestelijke codes hebben om te beginnen een ander toepassingsgebied. Vervolgens is in het Vlaamse Gewest een conformiteitsattest niet verplicht maar de gemeenten hebben
128
sinds 2013 de mogelijkheid om het attest toch verplicht te stellen voor alle woningen. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was er sprake van een verplicht conformiteitsattest maar dit werd in 2013 afgeschaft. In het Waalse Gewest is dan weer een verhuurvergunning vereist voor bepaalde woningen. Ook op vlak van sancties, waar de Brussels Huisvestingscode, in tegenstelling tot de Waalse Huisvestingscode en de Vlaamse Wooncode, niet voorziet in strafsancties, zijn er verschillen. Zelfs de gevolgen voor de huurovereenkomst zijn door het verschillend karakter van de gewestelijke regelgevingen niet gelijk. Men kan zich de vraag stellen of een verhuurder, die woningen verhuurd in alle drie de gewesten, het bos nog door de bomen ziet. Of de eigenaar-verhuurder, die bijvoorbeeld een gebouw heeft over de gewestgrenzen heen. Deze moet dan voor de ene woning voldoen aan andere normen dan voor de woning die er naast ligt. Een beetje eenvormigheid lijkt derhalve wel gewenst in ons kleine landje.
129
Bibliografie) Wetgeving( Belgische(Wetgeving( -
Grondwet.
-
Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980, 9434.
-
Bijzondere wet 6 januari 2014 met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, BS 31 januari 2014, 8641.
-
Burgerlijk Wetboek.
-
Gerechtelijk Wetboek.
-
Gecoördineerde wetten van 12 januari 1973 op de Raad van State, BS 21 maart 1973, 3461.
-
Wet van 26 mei 1989 tot bekrachtiging van het koninklijk besluit van 24 juni 1988 tot codificatie van de gemeentewet onder opschrift “Nieuwe Gemeentewet”, BS 30 mei 1989, 9305, erratum BS 30 augustus 1989, 14900.
-
Wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997, 12667.
-
Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), BS 8 mei 2007, 25103.
-
Programmawet van 24 december 2002, BS 31 december 2002, 58686.
-
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
-
Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30 december 1995, 36108.
-
Decreet 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, BS 19 augustus 1997, 21110.
-
Decreet 29 oktober 1998 instituant le Code Wallon du logement et de l’habitat durable, BS 4 december 1998, 38965.
-
Decreet 29 april 2011 houdende wijziging diverse decreten met betrekking tot wonen, BS 4 mei 2011, 26248.
-
Decreet 29 maart 2013 houdende wijziging van diverse decreten wat de woningkwaliteitsbewaking betreft, BS 1 augustus 2013, 4810.
-
Ordonnantie van 15 juli 1993 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor gemeubelde woningen, dat de Brusselse Hoofdstedelijke Raad in zijn vergadering van
130
maandag 12 juli 1993 aangenomen heeft, BS 2 september 1993, 10307, erratum BS 9 februari 1994, 3116 -
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen, BS 19 september 2003, 46530, gewijzigd door het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 9 maart 2006, BS 3 april 2006, 18600.
-
Besluit van de Vlaamse Regering 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders, BS 9 maart 2007, 12321.
-
Besluit van de Vlaamse Regering 28 oktober 2011 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen en van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en tot vaststelling van de inwerkingtreding van artikel 32,3°, van het decreet van 29 april 2011 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, BS 5 december 2011, 71586.
-
Besluit van de Vlaamse Regering 6 juli 2012 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen en van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers wat betreft de uitrusting met rookmelders, BS 6 augustus 2012, 46128.
-
Besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, BS 1 augustus 2013, 48138.
-
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 betreffende de vrijstelling van de adviesverplichting in de procedures ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoondverklaring van een woning, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2012 houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van sociale verhuurkantoren en tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, BS 11 juli 2014, 53272.
131
-
Ordonnantie van 11 juli 2013 tot wijziging van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, BS 18 juli 2013, 45239, erratum BS 30 augustus 2013, 60174.
-
Ministerieel besluit 29 juli 2013 tot vaststelling van de modellen van conformiteitsattesten voor woningen en kamerwoningen, BS 1 augustus 2013, 48217.
-
Parlementaire Stukken van de Senaat, B.Z. 1991-92, nr. 100-2/3.
-
Parlementaire Stukken van de Senaat, B.Z. 1991-92, nr. 100-2/4.
-
Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1.
-
Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1.
-
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/1.
-
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2005-06, nr. 672/1.
-
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2010-11, nr. 854/1.
-
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2012-13, nr. 1861/1.
-
Memorie van toelichting Parl.St. Br.H.Parl. 2002-03, A-416/1.
-
Memorie van toelichting, Parl.St. Br.H.Parl. 2012-13, A-355/1.
-
Voorstel tot bijzondere wet met betrekking tot de Zesde Staatshervorming, Parl.St. Senaat 2012-13, nr. 5-2232/1.
-
Voorstel van decreet, Parl.St. Vl. Parl. 2013-14, nr. 2477/4.
-
Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heren Majeur en Hermans, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10.
-
Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer Van Rompaey over, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2.
-
Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door mevrouw DelcourtPêtre, Parl.St. Senaat, 1996-97, nr. 1-505/3.
-
Verslag namen de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer Landuyt, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7.
-
Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door mevrouw LAHAYE – BATHEU, Parl.St. Kamer, 2006-07, nr. 2873/020.
-
Verslag namens de Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Stadsvernieuwing en Huisvesting uitgebracht door mevrouw Heeren, Parl.St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 654/6.
-
Schriftelijke vraag Vl.Parl., 2013-14, vraag 55: “Conformiteitsattest – Stand van zaken” (Griet Coppé).
132
-
Antwoord Freya Van den Bossche, Schriftelijke vraag Vl.Parl., 2013-14, vraag 55: “Conformiteitsattest – Stand van zaken” (Griet Coppé).
Franstalige(wetgeving( - Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location, www.legifrance.gouv.fr.
Rechtsleer( ( -
BAECK J., “Restitutie na vernietiging van de woninghuurovereenkomst wegens overtreding van gewestelijke woonkwaliteitsnormen” (noot onder Cass. 10 mei 2012), TBO 2013, afl. 3, 108-114.
-
BERNARD N., “Le Code Bruxellois du logement”, T. Vred. 2004, afl. 1, 22-32.
-
BERNARD N., “L’incidence des normes régionales de salubrité sur le contrat de bail de résidence principale” (noot onder Vred. Brussel 19 november 2009), TBBR 2010, afl. 9, 465-468.
-
CLABOTS A., “Verhuring van gemeubelde onroerende goederen onder het gemeen huurrecht”, T. Huur 2004, afl. 2, 35-42.
-
CREYF K., “De omvang van de leveringsplicht van de verhuurder met betrekking tot de aanvraag van bouw- en exploitatievergunningen (noot onder Rb. Brussel 15 september 1995), TROS 1996, afl. 3, 180.
-
DAMBRE M., “Bezettingsvergoeding na nietigverklaring woninghuurcontract”, NjW 2013, afl. 274, 30-31.
-
DAMBRE M., Bijzondere overeenkomsten – syllabus, Brugge, die Keure, 2012, 487 p.
-
DAMBRE M., “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, afl. 4, 171-176.
-
DAMBRE M., “Hoe nuttig is nietig? Bedenkingen bij de nietigverklaring van een huurcontract wegens een inbreuk op gewestelijke kwaliteitsnormen”, T. Vred. 2008, afl. 3, 114-122.
-
DAMBRE M., “Knelpunten Woninghuur” in A. Verbeke, Knelpunten Huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 51-52.
133
-
DAMBRE M., DEBRUYNE E., VANDENBERGHE J., VANDROMME T., Huurzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2013, 642 p.
-
DAMBRE M. en HUBEAU B., “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, NjW 2003, afl. 27, 402-410.
-
DAMBRE M. en HUBEAU B., Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, 2002, 563 p.
-
DE PAGE H., Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 2010.
-
DE SMEDT P., “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in Het gewijzigde woninghuurrecht, M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten – Grondige Studies, 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 38-77.
-
DE SMEDT P., “De Vlaamse Wooncode anno 2013 – Kwaliteitsbewaking” in B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.),
in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus
(on)gelukkig?, Brugge, Die Keure, 2013, 41-90. -
DE SMEDT P., “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. HUBEAU, De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 57-141.
-
DE SMEDT P., “Versterking van de kwaliteitsbewaking. In de laatste rechte lijn in de strijd tegen de huisjesmelkerij?” in P. DE SMEDT, H. HUBEAU en E. JANSSENS (eds.), Omzien in verwondering – Terugblik op tien jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 320 p.
-
DUJARDIN J. en SOMERS W. (eds.), Burgemeester – Bevoegdheden, Brugge, die Keure, 2013, 225 p.
-
HERBOTS J., “Algemeenheden” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 208 p.
-
HERBOTS J., “ De levering in goede staat” in J. HERBOTS en Y MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 208 p.
-
HERBOTS J. en MERCHIERS Y., Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 317 p.
-
HUBEAU B., “De bevoegdheidsverdeling tussen gewesten en federale overheid inzake de woningkwaliteit” (noot onder Arbitragehof 14 mei 2003), RW 2004-05, afl. 4, 134136.
-
HUBEAU B., “De staat van de gehuurde woning en de renovatiehuurovereenkomst”, in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, 17-31.
134
-
HUBEAU B., “De uithuiszetting en de herhuisvesting, de Achilleshiel in het sociaal woonbeleid, ook in het Vlaamse Gewest”, CDPK 2010, 43-54.
-
HUBEAU B., “Woninghuurwet ook van toepassing op woonwagens en woonboten”, De Juristenkrant 12 maart 2003, afl. 65, 5.
-
HUBEAU B. en VANDROMME T., “Kroniek van de sociale huisvesting (2003-2009), RW 2010-2011, afl. 16, 642-664.
-
HUBEAU B. en VERMEIR D., “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, afl. 10, 584-597.
-
HUBEAU B. en VERMEIR D., “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, afl. 1, 3-6.
-
LA HAYE M. en VANKERCKHOVE J., Le louage des choses, I, Les baux en général in Novelles, Brussel, Larcier, 2000, 858 p.
-
LA HAYE M. en VANKERCKHOVE J., Le louage des choses, I, Les baux en général in Novelles, Brussel, Larcier, 1964, 858 p.
-
LAMBOTTE F., “Les communes et le Code Bruxellois du logement” in T. BILLIET, F. DEGIVES, P. DE SMEDT, F. LAMBOTTE, S. LEPRINCE, J. SOHIER, Woonnormen: vlaanderen, Brussel – Normes d’habitation: Wallonie, Bruxelles, Brugge, die Keure, 2008, 57-84.
-
LEPRINCE S., “Le juge de paix face aux normes de qualité des logements en Région wallone” in T. BILLIET, F. DEGIVES, P. DE SMEDT, F. LAMBOTTE, S. LEPRINCE, J. SOHIER, Woonnormen: vlaanderen, Brussel – Normes d’habitation: Wallonie, Bruxelles, Brugge, die Keure, 2008, 113-147.
-
LIERMAN S. (ed.), Actualia Gemeenterecht, Brugge, die Keure, 2013, 141 p.
-
LOUVEAUX B., “Le Code bruxellois du logement”, Immobilier 2003, afl. 22 (spécial),16 p.
-
LOUVEAUX B., Le droit du bail de résidence principale, Brussel, De Boeck-Wesemael, 1995, 480 p.
-
MAES G., “Het standstillbeginsel in verdragsbepalingen en in artikel 23 G.W.: progressieve (sociale) grondrechtenbescherming”, RW 2005-06, afl. 28, 1081-1094.
-
MAST A., DUJARDIN J., VAN DAMME M. en VANDE LANOTTE J., Overzicht van het Belgisch Administratief Recht, Mechelen, Kluwer, 2009, 1277 p.
-
MERCHIERS Y., Le bail de résidence principale in Répertoire Notarial VIII, Les baux III, Brussel, Larcier, 1998, 238 p.
135
-
MERCHIERS Y., Le bail en général in Répertoire Notarial, VIII, Les baux I, Brussel, Larcier, 1997, 394 p.
-
MEULEMANS D., “Twee belangrijke nieuwigheden inzake Woninghuur”, Huur 2004, afl. 3, 73-78.
-
MEULEMANS D., “Woninghuur”, in Het onroerend goed in de praktijk, 2006, afl. 86, 1-45.
-
MOONS N., “ De complexiteit van inspannings- en resultaatsverbintenissen in de context van fundamentele rechten”, TBP 2014, alf. 4-5, 247-260.
-
NINANE Y. en EYBEN C., “ Le champ d’application de la loi: panorama et incertitudes” in G. Benoit en N. Bernard, Le bail de résidence principale, Brugge, die Keure, 2006, 41-110.
-
TIMMERMANS R., “De precontractuele onderzoeksplicht van de vastgoedmakelaar naar de woningkwaliteit bij het te huur stellen van een huurwoning”, Huur 2010, 147-154.
-
VAN DAMME N., “De herstelvordering in de Vlaamse Wooncode: een vordering in personam, een maatregel in rem”, TBO 2014, afl. 1, 3-9.
-
VAN DEN WYNGAERT C., Strafrecht en strafprocesrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2009, 1286 p.
-
VAN MIEGHEM W., “La nomenclature des dispositifs de logement et les nouvelles définitions” in N. BERNARD en A. MAHOUX (eds.), Le nouveau Code Bruxellois du logement en débat(s), Brussel, Larcier, 2014, 113-118.
-
VAN OEVELEN A., “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 1401-1419.
-
VAN OEVELEN A., Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 85 p.
-
VAN OEVELEN A., “Kroniek van het huurrecht (1990-1995): gemeenrechtelijke huur, woninghuur en handelshuur”, RW 1996-97, afl. 33, 1105-1132.
-
VAN OEVELEN A., “Wijzigingen in het (woning)huurrecht”, RW 2007-08, afl. 8, 298306.
-
VAN OMMESLAGHE P., Droit des obligations, II, Sources des obligations (deuxième partie), Brussel, Bruylant, 2010.
-
VANDROMME T., “ De bevoegdheden van de burgemeester in de strijd tegen vervallen en verkrotte woningen: artikel 135, § 2 N.Gem. onderzocht”, RW 2011-12, afl. 14, 638-645.
136
-
VANDROMME T., “De gevolgen voor de huurovereenkomst bij inbreuken op de gewestelijke woningkwaliteitsnormen: botst de Vlaamse Wooncode met het gemene huurrecht?”, Huur 2009, afl. 2, 104-108.
-
VANDROMME T., “De mogelijkheid tot terugvordering van herhuisvestingskosten bij vaststelling van krotverhuur: eindelijk wat meer duidelijkheid?” (noot onder Cass. 23 oktober 2012), RW 2013-14, afl. 12, 462-465.
-
VANDROMME
T.,
“De
verdere
optimalisering
van
de
Vlaamse
woningkwaliteitsbewaking: het decreet van 29 april 2011”, RW 2011-12, afl. 3, 166176. -
VANDROMME T., “De (voorlopig) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking: het Integratiedecreet van 29 maart 2013”, RW 2013-14, afl. 13, 483-494.
-
VANDROMME T., “De woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest bij het begin van 2011: een stand van zaken”, TBO 2011, 1, 15-21.
-
VANDROMME T., “Een aanzet tot een concrete invulling van het grondrecht op wonen als resultaatsverbintenis” in N. BERNARD en B. HUBEAU (eds.), Recht op wonen: naar een resultaatsverbintenis, Brugge, die Keure, 2013, 287 p.
-
VANDROMME T., “Een grotere slagkracht voor de Wooninspectie dankzij wijzigingen aan de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet”, RW 2007-08, afl.16, 634-641.
-
VANDROMME T., “Het Grondrecht op Wonen – Stand van zaken”, B. HUBEAU, T. VANDROMME (eds.),
in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode, Sisyphus (on)gelukkig?,
Brugge, Die Keure, 2013, 17-40. -
VANDROMME T., “Noot – De beoordeling door de rechter van een herstelvordering met het oog op de verbetering van de woningkwaliteit: analogie met de principes inzake de herstelvordering ruimtelijke ordening of toch niet?” (noot onder Cass. 4 oktober 2011), T. Strafr 2012, afl. 2, 91-97.
-
VANDROMME T., “Verhuur van krotwoningen (inbreuken op de Vlaamse Wooncode)” in X, Postal Memorialis, Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, Antwerpen, Kluwer, 2014, K 100, 50 p.
-
VANDROMME T., “ Verhuur van krotwoningen: opzet, verbeurdverklaring en nietigheid van de huurovereenkomst” (noot onder Rb. Gent 24 juni 2008), RW 200809, afl. 40, 1697-1702.
-
VANDROMME T., Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, 256 p.
137
-
VANHOVE K., “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in A. VAN OEVELEN, Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, 53-72.
-
VANKERCKHOVE J. en ROMMEL G., “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, afl. 57, 325-339.
-
VANSANT P., “ Uitvoering van gerechtelijke uitspraken” in G. VAN HOORICK (ed.), Handhavingszakboekje Ruimtelijke Ordening 2005, Mechelen, Kluwer, 2004, 784 p.
-
VANWIJCK-ALEXANDRE M., “l’état du bien loué à la délivrance et le bail de rénovation”, in G. BENOIT, P. JADOUL en I. DURANT, Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 3-37.
-
Wonen Vlaanderen, “Technische richtlijnen voor een woningkwaliteitsonderzoek – handleiding bij de technische verslagen” uitgave 2014, 14. www.wonenvlaanderen.be
-
X, Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 269-333.
-
X, Vlaamse Wooninspectie Jaarverslag 2011, 10 jaar bouwen aan een betere woningkwaliteit in Vlaanderen, Brussel, Agentschap RWO, 2012, 80 p.
Rechtspraak( Grondwettelijk(Hof( \
Arbitragehof, 10 maart 1988, nr. 49, BS 29 maart 1988.
\
Arbitragehof, 22 juni 1994, nr. 49/94, BS 6 juli 1994.
\
Arbitragehof, 25 april 1995, nr. 36/95, BS 17 mei 1995.
\
Arbitragehof, 17 juni 1998, nr. 73/88, BS 27 juni 1998 en RW 1998-99, afl. 17, 562, noot B. HUBEAU.
\
Arbitragehof 17 juni 1998, nr. 73/98, www.cons-court.be.
\
Arbitragehof 30 maart 1999, nr. 40/99, BS 28 april 1999.
\
Arbitragehof 14 mei 2003, nr. 67/2003, T. Vred. 2003, afl. 32, 681; RW 2004-05, afl. 4, 133, noot B. HUBEAU. GwH 19 maart 2008, nr. 59/2008, www.const-court.be.
\
GwH 10 juli 2008, nr. 101/2008, RW 2008-09, afl. 27, 1123, noot B. HUBEAU.
\
GwH 11 maart 2009, nr. 47/2009, www.cons-court.be.
138
\
Hof(van(Cassatie( \
Cass. 3 februari 1898, Pas. 1898, I, 79.
\
Cass. 26 juni 1953, Arr. Cass. 1953, 749.
\
Cass. 4 februari 1960, Arr. Cass. 1960, 507.
\
Cass. 29 mei 1980, RW 1980-81, 2627.
\
Cass. 20 november 1987, RW 1987-88, 1099.
\
Cass. 19 september 1989, Arr.Cass. 1989-90, 80.
\
Cass. 15 juni 1990, RW 1990-91, 1197.
\
Cass. 31 januari 1991, RW 1991-92, 774; T.Not. 1991, 444.
\
Cass. 20 januari 1993, Arr. Cass. 1993, 74.
\
Cass. 29 oktober 1996, Arr. Cass. 1996, 971.
\
Cass. 24 februari 2004, Arr. Cass. 2004, 289.
\
Cass. 21 mei 2004, RW 2006-07, 1082.
\
Cass. 9 september 2004, RAGB 2005, afl. 13, 1191, noot F. VAN VOLSEM.
\
Cass. 31 maart 2006, TBO 2006, afl. 4, 171, noot M. DAMBRE.
\
Cass. 20 juni 2008, RW 2010-11, nr. 39, 1644.
\
Cass. 24 september 2009, Not.Fisc.M. 2011,57, noot A. RENIERS; T.App. 2010, 24.
\
Cass. 25 maart 2010, Arr. Cass., 906.
\
Cass. 4 oktober 2011, T. Strafr. 2012, 90, noot T. VANDROMME.
\
Cass. 10 mei 2012, NjW 2013, 29; TBO 2013, 115, noot J. BAECK.
\
Cass. 23 oktober 2012, RW 2013-14, nr. 12, 495, noot T. VANDROMME.
\
Cass. 3 september 2013, RW 2013-14, afl. 13, 502.
Raad(van(State( \
RvS 31 januari 1992, nr. 38.623, Marchiafava.
\
RvS 17 mei 1995, nr. 53.327, Lakaye.
\
RvS 22 juni 1995, nr. 54.001, Scholl.
\
RvS 12 september 1996, nr. 61.709, BVBA Viverly en Verdeyen.
\
RvS 12 december 1996, nr. 63.556, Erto.
\
RvS 23 oktober 1997, nr. 68.974, Coppens en Deneve.
139
\
RvS 12 januari 1998, nr. 70.627, Bekaoui.
\
RvS 21 oktober 1998, nr. 76.577, Persyn.
\
RvS 18 mei 2000, nr. 87.377, Janssens.
\
RvS 21 februari 2002, nr. 103.845, Dejardin.
\
RvS 25 april 2002, nr. 106.093, Catteau, TROS 2003, afl. 30, 125, noot B. HUBEAU.
\
RvS 2 mei 2002, nr. 106.297, Roelants.
\
RvS 12 februari 2003, nr. 115.808, Leroy en Postiau.
\
RvS 11 maart 2003, nr. 116.901, Dessoy.
\
RvS 21 januari 2004, nr. 127.292, Quievy.
\
RvS 16 maart 2004, nr. 129.355, Jacobs.
\
RvS 30 december 2004, nr. 138.907, Lambin.
\
RvS 24 maart 2005, nr. 142.620, Van Goethem.
\
RvS 27 oktober 2005, nr. 150.866,Lambin.
\
RvS 28 maart 2006, nr. 156.997 Zomer.
\
RvS 7 april 2006, nr. 157.426, Van Rossem.
\
RvS 27 juni 2007, nr. 172.788, Atasever.
\
RvS 31 januari 2008, nr. 179.171, Ruet.
\
RvS 16 juli 2009, nr. 195.360, Peluso.
\
RvS 5 januari 2010, nr. 199.338, Espace Falstaff.
\
RvS 20 mei 2010, nr. 204.173, Vandewalle.
\
RvS 24 maart 2011, nr. 212.226, Hittelet.
Hof(van(Beroep( \
Luik 15 maart 1999, TBBR 2000, afl. 6, 356.
\
Antwerpen 6 december 2006, RW 2009-10, afl. 6, 241.
\
Brussel 15 oktober 2012, De Juristenkrant 19 december 2012, 7.
\
Antwerpen 26 juni 2013, RW 2013-14, afl. 13, 504.
Rechtbank(van(Eerste(Aanleg( Burgerlijke Rechtbank \
140
Rb. Gent 21 juni 1996, T. Huur 1996, 131, noot K. DU BOIS.
\
Rb. Hoei 31 mei 2000, T. Vred. 2001, afl. 2, 87.
\
Rb. Brussel 8 mei 2006, TBBR 2008, afl. 1, 40.
\
Rb. Brussel 17 januari 2008, Res Jur.Imm. 2008, 207.
\
Rb. Gent 13 juni 2008, T.Vred. 2010, 338.
\
Rb. Gent 1 december 2009, TBO 2011, afl. 1, 42.
\
Rb. Brussel 12 januari 2010, Res Jur.Imm. 2010, 107.
\
Rb. Gent 20 april 2010 RW 2010-11, afl. 33, 1398
Correctionele Rechtbank \
Corr. Gent 24 juni 2008, RW 2008-09, 1697, noot T. VANDROMME.
\
Corr. Gent 1 december 2009, TBO 2011, afl. 1, 42.
\
Corr. Leuven 18 mei 2010, onuitg., aangehaald door T. VANDROMME, “De woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest bij het begin van 2011: een stand van zaken”, TBO 2011, afl. 1, 20.
\
Corr. Gent 4 oktober 2010, TBO 2011, afl. 1, 34.
\
Corr. Gent 27 juni 2011, nr. 2011/2909, X, Vlaamse Wooninspectie Jaarverslag 2011, 10 jaar bouwen aan een betere woningkwaliteit in Vlaanderen, Brussel, Agentschap RWO, 2012, 16.
Vredegerecht( \
Vred. Etterbeek 27 oktober 1981, T. Vred. 1982, 43.
\
Vred. Namer 27 oktober 1984, T. Vred. 1985, 266.
\
Vred. Wervik 22 oktober 1991, T. Vred. 1996, 323.
\
Vred. Roeselare 30 maart 1993, T.Vred. 1994, 323, noot B. HUBEAU.
\
Vred. Boom 24 juni 1993, T. Vred. 1994, 332, noot B. HUBEAU.
\
Vred. Charleroi 13 januari 1994, JLMB 1995, 634.
\
Vred. Gent 15 juni 1994, T.Vred. 1997, 125, noot B. HUBEAU.
\
Vred. Brugge 13 januari 1995, RW 1995-96, 957.
\
Vred. Luik 13 februari 1995, JLMB 1996, 1127.
\
Vred. Gent 11 augustus 1995, T. Huur 1997-98, 19, noot P. DE SMEDT.
\
Vred. Jumet 20 december 1995, T. Vred. 1996, 82; JLMB 1996, 1130.
141
Vred. Wolvertem 28 maart 1996, AJT 1996-97, 98, noot P. DE SMEDT.
\
Vred. Stin-Niklaas 20 mei 1996, T.Huur 1997-98, 228, noot J. VANBELLE.
\
Vred. Sint-Joost-ten-Node 29 mei 1996, JLMB 1997, 70.
\
Vred. Sint-Truiden 3 oktober 1996, T.Huur 1997-98; 111, noot J. VANBELLE.
\
Vred. Brugge 11 september 1998, T. Huur 1997-98, 37.
\
Vred. Doornik 18 april 2000, Act. jur. baux 2000, 104.
\
Vred. Verviers 30 juni 2000, Echos Log. 2000, afl. 4, 119, noot L. THOLOMÉ.
\
Vred. Kortrijk 2 januari 2001, TBBR 2003, afl. 6, 424, noot B. HUBEAU.
\
Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, T.Vred. 2003, 86.
\
Vred. Veurne 20 juni 2002, RW 2004-05, afl. 12, 473.
\
Vred. Sint-Gillis 22 januari 2003, T.Vred. 2005, afl. 7, 398.
\
Vred. Halle 7 januari 2004, T.Vred. 2005, 146.
\
Vred. Brussel 14 november 2006, TBBR 2008, afl. 8, 482, noot A. VANDEBURIE.
\
Vred. Ukkel 16 april 2007, JLMB 2007, afl. 24, 1003, noot N. BERNARD.
\
Vred. Halle 21 mei 2008, Huur 2010, 105.
\
Vred. Brussel 26 mei 2009, TBBR 2009, afl. 10, 508, noot N. BERNARD.
\
Vred. Namen 4 september 2009, JLMB 2010, afl. 39, 1870.
\
Vred. Westerlo 14 september 2009, T. Vred. 2011, 364.
\
Vred. Brussel 19 november 2009, TBBR 2010, afl. 9, 463, noot N. BERNARD.
\
Vred. St.-Truiden 25 mei 2010, RW 2011-12, 411.
\
Vred. Zottegem-Herzele 3 november 2010, RW 2012-13, afl. 36, 1427.
\
Vred. Heist-op-den-Berg 24 juni 2011, T. Vred. 2013, afl. 5, 235.
\
Vred. Zomergem 30 september 2011, Huur 2011, 180.
\
Vred. Sint- Truiden 31 januari 2012, RW 2012-13, afl. 13, 513.
\
Vred. Grâce-Hollogne 25 mei 2012, JLMB 2012, afl. 40, 1917.
\
Vred. Herzele 2 januari 2013, RW 2013-14, afl. 13, 511.
142
\
