Kwalificatievragen 10 december 2015
[email protected] 1
Vergelijkbare gevallen, ook juridisch? • Huur van woonruimte met inpandige garage • Huur van woonruimte met parkeerplaats voor de deur • Huur van woonruimte met garagebox op loopafstand
• Idem zonder reële tegenprestatie • Vaste parkeerplaats in parkeergarage • Wisselende parkeerplaats in parkeergarage
2
• Wanneer is sprake van een huurovereenkomst en waarin onderscheidt een dergelijke overeenkomst zich van andere overeenkomsten?
3
• art. 7:201 lid BW: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. • lid 2: huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben • lid 3: de pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt 4
Is sprake van een huurovereenkomst? • • • •
•
• • •
bejaardenwoning serviceflat verzorgingstehuis huur op medisch-sociale indicatie/hulpverlening huis-opproef met gedwongen psychische hulpverlening en periodieke keuring ter beschikking stellen woning i.v.m. alimentatie sloopwoning studentenuitwisseling anti-kraakbewoning
• recht van gebruik en bewoning • koop met uitgestelde levering met rentevergoeding over nog niet betaalde koopprijs • ingebruikgeving tegen betaling van niet-rentedragende waarborgsom • huisbewaringsovereenkomst • appartementenhotel, waarbij men zelf voor ontbijt, handdoeken, etc. moet zorgen • plaats in parkeerplaats in parkeergarage met bewaking 5
• Programma: – benoemen van de overeenkomst (huur ↔ bruikleen, bewaarneming, zorg, etc.) – samenloop tussen twee overeenkomsten – samenloop tussen twee huurovereenkomsten
6
De aard van de overeenkomst • • • • • •
benoemd ↔ onbenoemd al dan niet een reële, bepaalbare tegenprestatie al dan niet bepaalde tijd al dan niet exclusief recht voor huurder bescherming `zwakkere’ partij privaatrecht ↔ publiekrecht 7
• • • • • • • •
anti-kraak begeleid wonen bewaarneming (art. 7:600 BW) bruikleen (art. 7a:1777 BW) erfpacht (art. 5:85 BW) exploitatie-overeenkomst franchise-overeenkomst huisbewaringsovereenkomst
• • • • • • • • •
koop (art. 7:1 BW) lease pacht (art. 7:311 BW pensionovereenkomst recht van gebruik en bewoning (art. 3:226 BW) time-share (art. 7:50a BW) vervoersovereenkomst (bk 8 BW) vruchtgebruik (art. 3:201) Benoemd zorg 8
• HR 6 maart 1964, NJ 1964/215 (Dorvo/Herngreen): de naam die partijen aan de overeenkomst geven is niet bepalend voor de kwalificatie huur, maar de inhoud van die overeenkomst, ook al hebben partijen dit karakter van de overeenkomst niet onderkend • → geen etikettenschwindel 9
Hof ‘s-Gravenhage 7 februari 2012, WR 2012/59 (Vito-Markt/Staat) •
•
Eiser gebruikt een ruimte vanwaar hij zaken verkocht aan de gedetineerden in een penitentiaire inrichting. Er is geen sprake van huur. Er is geen sprake van een tegenprestatie gerelateerd aan het gebruik van de ruimte. Eiser betaalde een vergoeding voor de afschrijvingskosten van de aan hem beschikbaar gestelde en in de ruimte aanwezige inventaris. Hij heeft een vergoeding betaald voor het gebruik van de inventaris. Van een opslag voor het gebruik van de ruimte was geen sprake. Ook de verplichting diensten te verrichten kan niet als een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte worden aangemerkt. Ook geeft de overeenkomst eiser niet het recht op het genot van een bepaalde ruimte, maar van een ruimte door de PI aan te geven. De ruimte is in die overeenkomst echter niet nader omschreven. Niet de aangewezen ruimte staat centraal, maar de door eiser te verrichten diensten.
10
Hof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013/103 (Kitseroo/Rochdale) • •
•
Rochdale heeft de bruikleenovereenkomst van de woning opgezegd en vordert ontruiming nu bewoonster zonder recht of titel in de woning verblijft. Bewoonster stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Hof: bij de kwalificatie van de overeenkomst is niet bepalend wat voor soort overeenkomst partijen beoogden aan te gaan, maar hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse rechten en verplichtingen voor ogen stond. Dat neemt echter niet weg dat bij de kwalificatie de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol speelt. Alvast BV heeft als bemiddelaar opgetreden voor het aangaan van de bruikleenovereenkomst. Daarbij is tevens een ‘Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening’ gesloten waarbij de kandidaat (bewoonster) een maandelijkse vergoeding aan Alvast verschuldigd is voor de tijd dat de bruikleenovereenkomst duurt (en die niet werd doorbetaald aan Rochdale). 11
• Voorts is de hoogte van het bedongen maandbedrag (€ 115) niet zodanig dat die kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat Alvast ook tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst als tussenpersoon tussen bewoner en Rochdale optrad. • In dit geval zijn geen contractuele constructies opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te komen. • Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de woning, wilde die echter niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn aan een huurovereenkomst en heeft daarom Alvast ingeschakeld om gebruikers van de woningen te zoeken en met hen namens haar ruikleenovereenkomsten om niet aan te gaan. 12
Rb. Utrecht 11 maart 2009, WR 2009/69 (Generali/St. Zwembad Driebergen-Rijsenburg) Omdat het element toevertrouwen ontbreekt, is er geen sprake van bewaarneming. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat er geen sprake is van het vereiste toevertrouwen indien de ene partij een zaak mag plaatsen in een ruimte (i.c. het zwembadkluisje) die hem door de andere partij ter beschikking wordt gesteld en die hij door een aan hem overhandigde sleutel kan afsluiten. Aan de essentialia van huur is voldaan nu vaststaat dat het zwembadkluisje tegen een tegenprestatie van € 0,20 in gebruik is verstrekt. Noch de duur van de overeenkomst noch de vraag of een bezoeker steeds een vast kluisje gebruikt, is relevant voor de kwalificatie van huur. 13
Hof Amsterdam 3 november 2015, GHAMS:2015:4513 (X/AMC) • De verplichting voor appellant om als goed huisvader voor het stuk grond te zorgen waarover appellant mocht beschikken geldt op grond van artikel 7A:1781 Burgerlijk Wetboek ook voor degene die iets in bruikleen ontvangt, maar volstaat niet als tegenprestatie in het kader van een huurovereenkomst. Door gras te maaien en onkruid te weren heeft appellant niet meer gedaan dan als goed huisvader voor het stuk grond te zorgen. 14
Vzr. Amsterdam 17 maart 2015, TvHB 2015/12; WR 2015/150 Gem. Amsterdam/T-Mobile)
• De gemeente Amsterdam heeft aan T-Mobile het recht verleend om in, aan, op of boven het Floraparkbad (een zwembad) in Amsterdam-Noord apparatuur te installeren en te exploiteren. TMobile heeft aan een schoorsteen op het dak een antenne geplaatst en op de begane grond onder een luifel naast het zwembad enkele kastjes met apparatuur. Vanaf die kastjes lopen, buiten langs de gevel van het gebouw, kabels naar de antenne. De gemeente wenst het Floraparkbad te slopen en heeft daarom de huurovereenkomst met T-Mobile opgezegd. T-Mobile weigert de apparatuur te verwijderen zolang zij geen alternatieve locatie heeft gevonden en beroept zich op ontruimingsbescherming zoals bedoeld in art. 7:230a BW. 15
•
De ontruimingsbescherming van 7:230a BW wijkt niet af van de regeling in art. 28c-h Hw. Art 1 lid 3 sub c Hw kende als definitie van ‘gebouwde onroerende zaak’: "een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden." Blijkens deze definitie is de gedachte geweest om bescherming te bieden aan de huurder van een zelfstandige bedrijfsruimte en dat is niet wat T-Mobile van de Gemeente huurt. Voor zover al gezegd kan worden dat T-Mobile een deel van het gebouw huurt (ze heeft het recht om daarop aan de buitenkant de door haar gewenste voorzieningen aan te brengen) geldt dat gebruik van het gebouw (als gebouw) volledig irrelevant is voor T-Mobile: zij heeft alleen een hoog punt nodig om haar voorzieningen op aan te brengen, maar zou die hoogte ook kunnen bereiken door een langere mast op de grond te plaatsen. Verder hoeft zij voor het plegen van onderhoud het gebouw niet te betreden. Zij kan de kastjes en de antenne vanaf de buitenkant van het gebouw bereiken en de mast met toebehoren zelf is geen gebouwde onroerende zaak is in de zin die daaraan door de Hoge Raad (HR 11 april 2014, NJ 2014/438; TvHB 2014/16; WR 2014/84 KNVvL/Staat) wordt toegekend. 16
Ktr. Amsterdam 6 maart 2015, WR 2015/151 (Chabab/gem. Amsterdam) •
•
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW. Het betekent dat de huurovereenkomst m.b.t. twee sportvelden waarop een lichtinstallatie staat niet als gebouwde onroerende zaak kan worden aangemerkt. Dat de gemeente daarnaast het verenigingsgebouw en twee portacabins aan huurster/voetbalvereniging in bruikleen heeft gegeven, maakt dit niet anders. De voetbalvereniging kan geen beroep doen op ontruimingsbescherming.
17
Hof Amsterdam 19 mei 2015, WR 2015/137 (Skandalaki/Scholten vastgoed) • Het enkele feit dat een student een woonruimte huurt, maakt niet dat het gaat om een gebruik naar zijn aard van korte duur. Bij woonruimte die aan studenten wordt verhuurd past temeer terughoudendheid om naar zijn aard tijdelijk gebruik aan te nemen omdat in art. 7:274 lid 4 BW feitelijk een bijzondere beëindigingsgrond is gecreëerd om de verhuurder van woonruimte aan studenten de mogelijkheid te bieden, nadat een student zijn studie heeft beëindigd, ook de huurovereenkomst te beëindigen en de woonruimte aan een andere student in gebruik te geven. Het feit dat deze mogelijkheid aan art. 7:274 BW is toegevoegd, betekent al dat ervan moet worden uitgegaan dat bij de verhuur van dit soort woonruimte aan studenten geen sprake is van een gebruik naar zijn aard van korte duur.
18
•
Dat de huurovereenkomst is gesloten voor de periode van een jaar, wijst op zichzelf beschouwd al niet op een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Het hof oordeelt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een reguliere huurovereenkomst betreft met huur(prijs)bescherming. Dat verhuurder extra diensten levert, zoals het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en het leveren van toiletpapier en zeep maakt dit niet anders. Evenmin is voldoende komen vast te staan dat de woonruimten in het pand uitsluitend zijn bestemd voor (buitenlandse) studenten. Ook is niet gebleken dat het ter beschikking stellen van kamers aan buitenlandse studenten is gedaan in het kader van een noodoplossing, die rechtvaardigt dat de huur(prijs)bescherming buiten toepassing zou moeten blijven. Dat dit volgens de schriftelijke huurovereenkomst wel het geval is, leidt niet tot een ander oordeel.
19
Kwalificatieproblemen • HvJ EG 13 oktober 2005, NJ 2006/285 (Klein/Rhodos Management): valt een geschil inzake een bepaalde overeenkomst van timeshare (periode-eigendom) van een appartement in een hotelcomplex in Rhodos onder art. 16 sub 1(a) EEX-Verdrag = art. 24 sub 1 EEX-vo
20
• feiten: – van 1992-2031 iedere 13e kalenderweek recht van gebruik van een naar type en ligging aangewezen appartement in een hotelcomplex in Griekenland – gebruiksrecht appartement ± DM 2.000 voor bijna 40 jaar – lidmaatschapsgeld: DM 10.153 – toetreding tot uitwisselingsorganisatie: DM 350 voor drie jaar
21
• AG: niet van belang dat de overeenkomst gegoten is in de vorm van een deelneming aan een club; enige doel van de overeenkomst is het recht van deeltijds gebruik van een vakantieappartement → huur
• Hof: band tussen de lidmaatschapsovereenkomst en het onroerend goed niet nauw genoeg → geen huur (waarde
gebruiksrecht appartement van ondergeschikt economisch belang t.o.v. lidmaatschapsbijdrage; appartement slechts naar type en ligging aangeduid, maar niet specifiek aangewezen en kan van jaar tot jaar variëren; ruilmogelijkheid via de `cluborganisatie’) 22
• Onderscheid: – Huur plus andere overeenkomst → art. 6:215 BW (huur + arbeid/verzorging/franchise/… of lease)
– Twee huurovereenkomsten van diverse soort (combinatie van
huur woonruimte/middenstandsbedrijfsruimte/ overige bedrijfsruimte) → rechtspraak HR: Amsem/Geelhoed werkatelier, Fuks/Recourt, Wildevuur/Bremer NB art. 7:290 lid 3: onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond en afhankelijke woning (HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558, Tokkie/Michael en HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478 Van Oest/Redevco)
23
Samenloop tussen twee overeenkomsten • Art. 6:215 BW: Voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, dan zijn de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. 24
Voorbeelden van samenloop • pensionovereenkomst: elementen van huur (genot woonruimte), koop (levering voedsel) en opdracht (bedden verschonen, stofzuigen, etc.) • `pacht’ café: huur plus geldlening plus inboedel ter beschikking stellen • dienstwoning: huur plus arbeid • huur plus winkelformule (= franchising) • exploitatie benzinetankstation • verhuur ruimten plus verpachting buffetrechten (kasteel Hoensbroek) • pacht: huur gebouw plus grond bestemd voor de landbouw (vgl. titel 7.5 BW) 25
Drie theorieën • Absorptietheorie: één contractstype overheerst (maar dat is lang niet altijd duidelijk)
• Cumulatie- of combinatietheorie: in beginsel naast elkaar toepassen; kan leiden tot met elkaar onverenigbare rechtsgevolgen (bijv. welke rechter bevoegd is); echter uitgangspunt wetgever: art. 6:215 BW (echter slechts vuistregel); zie ook art. 7:610 lid 2, 7:424 lid 1 • Sui generis-theorie: wordt onbenoemde overeenkomst, waarbij de voor de benoemde overeenkomst geldende wetsbepalingen hoogstens naar analogie toepassing kunnen vinden 26
HR 4 juni 1976, NJ 1977/40 (Neervoort/Hokatex) Hokatex heeft de litigieuze woning aan Neervoort aangewezen met het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid en het bewonen daarvan behoorde dus tot de voor hem uit zijn dienstverband voortvloeiende verplichtingen. Al kunnen in een dergelijk geval in de overeenkomst tussen partijen naast de kenmerken van een arbeidsovereenkomst ook die van een huurovereenkomst aanwezig zijn, de aard en de strekking van zulk een overeenkomst brengen met zich dat naast de wettelijke bepalingen inzake de beëindiging der arbeidsovereenkomst geen plaats is voor toepassing van die inzake de beëindiging der huurovereenkomst en de huurbescherming. .. terecht beslist dat Neervoort … geen beroep toekwam op de wettelijke bepalingen inzake huurbescherming. Dit wordt niet anders indien de werknemer reeds voordat de woning hem met het oog op de aard van de te verrichten arbeid werd aangewezen, in dienst van de werkgever was en ook al arbeid van bedoelde aard had te verrichten. 27
HR 29 juni 1979, NJ 1979, 12 (Vink/Schaap) •
Het Hof heeft geoordeeld dat het bewonen van de litigieuze woning bijdroeg c.q. kon bijdragen tot een goede taakvervulling door eiser uit hoofde van zijn inmiddels geëindigd dienstverband. Tot zijn beslissing dat de beëindiging van de arbeidsovereenkomst met zich bracht dat daarmede eisers recht van bewoning van het huis in kwestie verviel, is het Hof gekomen door o.m. vast te stellen dat het huis aan eiser in gebruik is gegeven met het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid en dat het bewonen van die woning behoorde tot de voor hem met zijn dienstverband voortvloeiende verplichtingen. Aldus heeft het Hof tot uiting gebracht dat in de overeenkomst tussen pp., voor zover zij op voormelde woning betrekking had, niet de kenmerken van een huurovereenkomst aanwezig waren. Het Hof heeft hierbij niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, ook niet door tot zijn oordeel te komen zonder te hebben vastgesteld dat de bewoning voor een goede taakvervulling essentieel was. 28
HR 19 juni 1987, NJ 1988, 72 (Esso/Pols) • Exploitatieovereenkomst met betrekking tot benzinestation. Toepasselijkheid van wettelijke bepalingen omtrent huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte op het gehele samenstel van afnamecontracten, smeeroliecontract en exploitatiecontract.
Zie ook HR 10 november 1989, NJ 1990, 273 Bakaryildiz/BP 29
HR 9 februari 1993, NJ 1993/247 (Wereldhave/Groffie) • Bij beantwoording van de vraag of op deze overeenkomst (huur serviceflat) de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing is, heeft de rechtbank als maatstaf aangelegd dat die wet slechts dan niet van toepassing is, indien het verzorgingselement in de overeenkomst duidelijk overheerst. Uitgaande van deze maatstaf heeft de rechtbank geoordeeld dat in het onderhavige geval niet kan worden gezegd dat de omvang van de i.c. bestaande (facultatieve) rechten (service) van dien aard is dat deze op zichzelf en in samenhang met elkaar zijn aan te merken als verzorgingselementen die in de overeenkomst duidelijk overheersen. HR: Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting,met name niet ten aanzien van de aard van overeenkomsten als onderhavige Zie ook HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38 (‘t Velthuys/Koopmans) 30
HR 26 februari 1993, NJ 1993/581 (Moonen/Gem. Heerlen) •
Van het gebouwencomplex kasteel Hoensbroek verhuurt de gemeente sommige ruimten en verpacht de buffetrechten in andere ruimten. De rechtbank heeft geoordeeld dat sprake is "van twee als afzonderlijk te beschouwen soorten van overeenkomsten" en dat de bepalingen van art. 7A:1624 e.v. BW slechts betrekking hebben op de huurovereenkomst. Op die grond heeft zij de gemeente niet-ontvankelijk geacht in haar op art. 7A:1631 gebaseerde verzoek voor zover het de verpachting van de buffetrechten betreft.
• HR: de rechtbank is niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd in appel getreden: in het licht van de grief die gericht was tegen het resultaat van de belangenafweging van de kantonrechter op grond van art. 7A:1631a, te weten: beëindiging van de overeenkomst, was de rechtbank, in verband met art. 48 Rv, in appel gehouden te onderzoeken of de ingeroepen art. 7A:1624 e.v. wel op de (gehele) rechtsverhouding tussen partijen van toepassing waren. 31
HR 22 oktober 1999, NJ 2000/209 (Theole/ABN Amro) • In kader van de beantwoording van de vraag of de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als huur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW, heeft rechtbank juiste maatstaf aangelegd met haar overweging dat verhuurd terrein in overwegende mate wordt gebruikt voor ander doel dan voor uitoefening bedrijf. • Niet blijk van onjuiste rechtsopvatting geeft oordeel rechtbank dat niet-inachtneming van de in art. 7:230a BW voor de aanzegging van de ontruiming voorgeschreven vorm niet leidt tot nietigheid van de aanzegging nu deze de huurder zo tijdig heeft bereikt dat zij gedurende de volle in art. 7:230a lid 1 BW vermelde termijn gebruik heeft kunnen maken van de bevoegdheid verlenging van de schorsing van de ontruimingsverplichting te verzoeken.
32
`huurelement overheerst’ (1) • Dienstwoning: art. 7:610 lid 2 BW – eigenlijke – oneigenlijke – pastorie?
• Pension – enkel ter beschikking stellen kamer – gebruiksrecht slaapplaats plus nutsvoorzieningen en schoonmaak, maar zelf maaltijden bereiden – beperkte verzorging: slaapplaats plus eten, wekelijks schoon beddegoed, schoonmaak, gebruik van recreatieruimte en wasmachine – zeggenschap omtrent slaapplaats 33
`huurelement overheerst’ (2) • Verzorging – – – – –
ziekenhuis bejaardenwoning met maaltijd bejaardenwoning met … incidentele verpleging, recreatiezaal, bewaking, etc. verpleegtehuis als tegenprestatie (HR 16 mei 1975, NJ 1975/437, Drost-van der Putten/Van Donselaar) → verzorgingsovereenkomst? – bij butler/dienstmeisje: arbeidsovereenkomst?
34
`huurelement overheerst’ (3) Benzinetankstation: • combinatie – ter beschikking stellen grond voor luttel bedrag onder verplichting bouw tankstation – bruikleenovereenkomst betreffende benzinepompen – exploitatieovereenkomst: verplichting tot afname benzine met betaling/vergoeding € 0,0x per liter – afnameverplichting smeerolie – afnameovereenkomst etenswaren
35
`huurelement overheerst’ (4) Hoe te denken over: • • • • • • • • • •
Bejaardenwoning Serviceflat Verzorgingstehuis Huur op medisch-sociale indicatie/hulpverlening huis-op-proef met gedwongen psychische hulpverlening en periodieke keuring Ter beschikking stellen i.v.m. alimentatie Sloopwoning Studentenuitwisseling Anti-kraakbewoning Recht van gebruik en bewoning Koop met uitgestelde levering met rente vergoeding over nog niet betaalde koopprijs 36
`huurelement overheerst’ (5) en hoe te denken over:
• Ingebruikgeving tegen betaling van niet-rentedragende waarborgsom • Huisbewaringsovereenkomst • Appartementenhotel, waarbij men zelf voor ontbijt, handdoeken, etc. moet zorgen • Kamerverhuurbedrijf • Parkeerplaats in parkeergarage met bewaking • Opslagruimte plus verkoop • Huur woonruimte plus huur garage • Woonruimte plus atelier/tandartspraktijk/fysiotherapiepraktijk • Ruimte voor jongerenopvang • Exploitatie stationsrestauratie • Kampwinkel 37
Vzr. Maastricht 21 januari 2015, RBLIM:2015:458 • De woonruimte is ter beschikking gesteld uitsluitend met het doel om de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren ten behoeve van een zorgovereenkomst. Het zorgreglement vormt de overheersende factor en is de essentie van de rechtsverhouding tussen partijen. In verband met de beëindiging van de begeleiding is er tevens een einde gekomen aan de in dat kader ter beschikking gestelde woonruimte en mist de zorgbehoevende in casu de bescherming die wordt geboden door de wettelijke huurbepalingen.
38
Ktr. Eindhoven 15 januari 2015, RBOBR:2015:97; WR 2015/68 (wbv Compaen/Gijsberts)
• De huurovereenkomst tussen huurster en verhuurster is aangegaan in het kader van een tussen huurster en de zorginstelling gesloten woonbegeleidingsovereenkomst, zoals blijkt uit de ‘tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere doelgroepen’. Op grond van uitleg van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval zijn de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst zo nauw met elkaar zijn verbonden dat het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst evenmin in stand kan blijven.
39
•
•
•
Het maakt geen verschil of er sprake is van één (meerpartijen-)akte of, zoals hier, van een combinatie van met elkaar samenhangende tweepartijen-akten. Huurster was ermee bekend, althans had kunnen en moeten begrijpen, dat verhuurster de woning niet aan haar verhuurde als reguliere woonconsument, maar in haar hoedanigheid van cliënt van de zorginstelling. Van de twee samenhangende overeenkomsten is de woonbegeleidingsovereenkomst tussen de zorginstelling en de persoon ‘huurster’ de overheersende die prevaleert boven de huurovereenkomst tussen verhuurster en huurster. Het moet voor huurster duidelijk zijn geweest dat de woonbegeleidingsovereenkomst met de zorginstelling onlosmakelijk was verbonden met en onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst met verhuurster en dat zij de door verhuurster ter beschikking gestelde woning zou dienen te verlaten indien de woonbegeleiding door de zorginstelling zou worden beëindigd als zij niet zou voldoen aan de gestelde voorwaarden. 40
• In de huurovereenkomst staat uitdrukkelijk vermeld dat de huur van de woning afhankelijk is van de woonbegeleiding door de zorginstelling. Uitsluitend om de tussen de zorginstelling en huurster overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren is verhuurster de woning tegen betaling ter beschikking blijven stellen, d.w.z. om te leren (zelfstandig te) wonen, en niet alleen of primair om te wonen. Huurster was op de hoogte van de gevolgen van het eindigen van een woonbegeleidingsovereenkomst. • Met de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst is tevens een einde gekomen aan de huurovereenkomst.
41
Huur en franchise •
Ktr. Zwolle 20 juni 2007, WR 2007/100 (CoopCodis/CoopCompact Kampen) - Van art. 7:231 lid 1 BW kan niet worden afgeweken omdat art. 7:291 lid 2 BW bepaalt dat de bevoegdheid tot goedkeuring beperkt wordt tot die bedingen die afwijken van de bepalingen in afdeling 7.4.6 BW. - De maatschappelijke positie van onderhuurder ten opzichte van onderverhuurder is zodanig dat hij de bescherming van de wettelijke bepalingen van afdeling 7.4.6 BW behoeft. Onderhuurder is niet door een professionele adviseur bijgestaan, is 27 jaar en beginnend ondernemer. - Door bij opzegging tegen het einde van de samenwerkingsovereenkomst ook de huurovereenkomst te laten eindigen zonder de mogelijkheid tot rechterlijke toetsing wordt afbreuk gedaan aan de bescherming van de (onder)huurder bij opzeggingen tegen het einde van de tweede huurtermijn. Toetsing kan van belang zijn nu onderhuurder investeringen heeft gedaan en de bestemming supermarkt niet aan een bepaalde formule is gebonden. 42
Ktr. Amsterdam 11 december 2006, WR 2007/35 (Bruna/Dales)
Voor zover het de (enkele) koppeling van de huurovereenkomst aan de franchiseovereenkomst betreft, worden de rechten van de huurder niet wezenlijk aangetast gelet op de contractuele bestemming van het gehuurde en het in de franchiseovereenkomst opgenomen beding van non-concurrentie, en tevens gelet op de getroffen regeling ter bescherming van investeringen van de huurder. Niet goedgekeurd echter wordt het beding voor zover het de strekking heeft de wettelijke bepalingen omtrent opzegging en rechterlijke toetsing buiten werking te stellen. Dat is een wezenlijke aantasting van het recht op rechtszekerheid van de huurder. Bovendien is sprake van strijd met artikel 7:231 lid 1 BW; goedkeuring van afwijking van die bepaling is niet mogelijk omdat deze niet behoort tot afdeling 6 van titel 7.4 BW.
43
Ktr. Haarlem 25 mei 2006, WR 2007/9 (Schiphol/Compass Group) Kon met betrekking tot winkelruimte op Schiphol de huurovereenkomst aan een concessie-overeenkomst worden gekoppeld? Ja, want de huurder is een grote onderneming (die in 90 landen actief is met een jaaromzet van ₤ 12 miljard en 400.000 werknemers; in Nederland zijn 5.800 personeelsleden werkzaam, verspreid over 1.500 locaties; de jaaromzet bedroeg € 372 miljoen), die reeds jaren zaken doet met verhuurder. Afgezien van de vraag of de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast, is de maatschappelijke positie van huurder zodanig, dat deze de bescherming die de huurders van middenstandsbedrijfsruimte normaal wordt geboden in redelijkheid niet behoeft.
44
• Ktr Dordrecht 1 maart 2008, WR 2008/104 (V&D/Cortefiel)
Goedkeuring voor de mogelijkheid van onderverhuurster tot verplaatsing van de ondergehuurde shop-in-shop in het warenhuis en tot opzegging van de huur op een kortere dan de wettelijke termijn. Partijen zijn zich bewust van het feit dat ze de verregaande bescherming van huurster m.b.t. de looptijd en de mogelijkheden van verhuurster om de huurovereenkomst op te zeggen niet van toepassing willen doen zijn. Onderhuurster heeft juridisch advies ingewonnen en is op de risico's gewezen en heeft deze aanvaard. Onderhuurster is een omvangrijke onderneming waardoor haar maatschappelijke positie zodanig is dat zij de huurbescherming niet behoeft. Tevens heeft onderhuurster geen substantiële investeringen gedaan voor de winkel in het warenhuis zodat zij een beperkt financieel risico loopt als de huur na twee jaar zou worden beëindigd en is zij ook gebaat bij de geboden flexibiliteit.
45
Ktr ’s-Gravenhage 4 september 2007, TvHB 2008/16, WR 2008/61 (De Bijenkorf/Cosmo Hairstyling) Huurder en verhuurder verzoeken gezamenlijk goedkeuring van bedingen waarbij de opzeggingstermijn wordt verkort van 12 naar 6 maanden en waarbij tevens alle bepalingen met betrekking tot opzegging, beëindiging en ontruiming ex artikel 7:290 e.v. BW expliciet buiten werking worden gesteld. De goedkeuring wordt geweigerd omdat de afwijkende bedingen de toets van art. 7:291 lid 3 BW niet kunnen doorstaan. Met name is van belang dat huurster een overkoepelende franchiseorganisatie is, die op haar beurt contracteert met individuele franchisenemers. Huurster mag volgens de voorgelegde overeenkomst in beginsel het gehuurde onderverhuren maar mag daarbij geen looptijd contracteren die langer is dan de resterende duur van de overeenkomst tussen verhuurster en huurster. Niet is gebleken dat huurster de complicaties van de bepalingen heeft overzien ten aanzien van bijvoorbeeld het (niet) ter goedkeuring aan de kantonrechter voorleggen van de onderhuurovereenkomst met een franchisenemer.
46
•
Ktr. Utrecht 11 oktober 2007, WR 2008/73 (NS, Bruna) Voor alle betreffende locaties op NS-stations in Nederland wordt goedkeuring van de afwijkende bedingen in de raamhuurovereenkomst gevraagd bij één kantonrechter. Omdat partijen uitdrukkelijk hebben aangegeven dat zij geen verwijzing wensen, blijft verwijzing uit. De maatschappelijke positie van huurster, Bruna, ten opzichte van die van verhuurster, NS Stations, is zodanig dat zij de bescherming die huurders van bedrijfsruimte geboden wordt in redelijkheid niet behoeft. Bruna is een landelijk opererende onderneming, met een groot aantal vestigingen, zij is deskundig op het gebied van de huur en verhuur van bedrijfsruimten en zij kan worden geacht financieel over voldoende incasseringsvermogen te beschikken om de door haar in de gehuurde zaken gedane investeringen te kunnen dragen. Bruna heeft aangegeven zich er bewust van te zijn dat zij een risico op schadeplichtigheid loopt indien de afwijkende bedingen in de hoofdhuurovereenkomst tussen haar en NS Stations worden goedgekeurd en het verzoek tot goedkeuring van soortgelijke bedingen in een door haar af te sluiten onderhuurovereenkomst wordt afgewezen. 47
Samenloop tussen twee huurovereenkomsten • overige bedrijfsruimte + middenstands-bedrijfsruimte • overige bedrijfsruimte + woonruimte • woonruimte + middenstandsbedrijfsruimte
48
HR 24 december 1993, NJ 1994/215 (Amsem/Geelhoed; werkatelier) Huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte? Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. In de omstandigheden van het onderhavige geval is de juiste maatstaf toegepast en komt geen betekenis toe aan het gebruik in het huurcontract van de woorden "bedrijfsruimte", "werkatelier" of "werkstudio". 49
HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt) Toepasselijkheid HPW; bij één overeenkomst gehuurde onroerende zaak deels als woonruimte en deels als praktijkruimte in gebruik. Het ligt voor de hand en strookt met een wetstoepassing die recht doet wedervaren aan het dwingende karakter van de HPW (nu: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) en van de regeling vervat in de art. 7A:1623a-1623o (nu: art. 7:232 e.v.) BW, om het gehuurde slechts dan niet geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is; bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. 50
HR 3 oktober 2003, NJ 2003/720 (Wildevuur/Bremer) Gemengde huurovereenkomst die gedeeltelijk betrekking heeft op woonruimte en gedeeltelijk op bedrijfsruimte; verschillende maatstaf al naar gelang de bedrijfsruimte onder art. 7:290 BW BW valt of niet. Bij een overeenkomst die de kenmerken heeft van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast van niet onder het regime van art. 7:290 BW vallende huur en verhuur van bedrijfsruimte dient het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlakte en het aantal vertrekken. Bij een overeenkomst die gedeeltelijk betrekking heeft op woonruimte en gedeeltelijk op bedrijfsruimte die wèl valt onder art. 7:290 BW geldt een andere maatstaf: beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
51
Hoofdregels • overige bedrijfsruimte + middenstands-bedrijfsruimte (art. 230a + art. 290) → regeling middenstandsbedrijfsruimte prevaleert
• overige bedrijfsruimte + woonruimte (art. 230a + art. 232) → regeling woonruimte prevaleert • woonruimte + middenstandsbedrijfsruimte (art. 232 + art. 290) → varieert; hangt af van o.a. bedoeling partijen, inrichting, ligging, vloeroppervlakte, etc. 52
woonruimte plus 290 – HR 24 december 1993, NJ 1994, 215 (Semarang/Geelhoed; werkatelier) – HR 28 januari 1994, NJ 1994, 421 (AHAM/Malherbe) – HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 (Tokkie/Michael) – HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478 (Van Oest/Redevco) woonruimte plus 230a – HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt) – HR 3 oktober 2003, NJ 2003, 720 (Wildevuur/Bremer) 290 plus 230a – HR 24 november 1972, NJ 1973, 93 (Kampermann/Heerlen) – HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 (Theole) – Hof Den Haag 7 maart 2003, WR 2003, 57 Kurhaus/Pronk: garderobe plus verkoop kranten etc. 230a plus 290 plus woonruimte – HR 16 december 1994, NJ 1995, 185 (Huting/Peters) 53
HR 10 augustus 2012, NJ 2014/141; WR 2012/114 (Utopia)
• Het gebouwencomplex wordt aan huurster verhuurd als woon- en werkruimte voor haar leden. In de verschillende gebouwen is (sedertdien) zowel woonruimte(57,2%) als 290-bedrijfsruimte (5%) en 230a-bedrijfsruimte (29,2%) gerealiseerd. • Is splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk? • Welke maatstaf moet daarbij worden gehanteerd?
54
• Voor de beantwoording van de vraag of ingeval partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. 55
• Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. • Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst is in hoge mate feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar. 56
•
•
Ktr. Rotterdam 17 januari 2014, WR 2014/51 (Zwaan/NS Fiets)
Servex exploiteerde voor de NS in de oorspronkelijke ruimten van het stationsgebouw, die bij NS in eigendom waren, de fietsenstalling en heeft die taak aan Zwaan toevertrouwd. Het ging alleen om het gebruik van de door Servex ingerichte ruimte voor het uitvoeren van de (fietsen)stallingactiviteiten van Servex, waarbij Zwaan aanwijzingen van Servex nauwgezet diende op te volgen en dit alles binnen de door Servex vastgestelde openingstijden. Voor dit gebruiksrecht was er geen tegenprestatie van exploitant-gebruiker. Zwaan is voor zijn stallingactiviteiten door Servex betaald, met een jaarlijkse kostendekkende vergoeding van de personeels- en beheerkosten, welke niet afhing van de gerealiseerde omzetten. Servex heeft haar eigen verantwoordelijkheid voor de exploitatie als zodanig niet uit handen gegeven. Voor het stallingdeel van de ruimten is niet voldaan aan de in artikel 7:201 BW opgenomen vereisten voor een huurovereenkomst. Voor Zwaan moet duidelijk zijn geweest dat Servex voor dit deel van de ruimten geen huurovereenkomst wilde sluiten.
57
• Aan Zwaan is bij de overeenkomst voor het deel winkel/werkplaats het volledige gebruik verstrekt. Zijn tegenprestatie bestond uit het betalen van een concessievergoeding voor het recht om vanuit de ruimte fietsen te repareren, verhuren en verkopen (de exploitatie van de fietswinkel), hetgeen het karakter heeft van een huurprijs. Dit deel van de ruimte voldoet aan de omschrijving van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. • De nieuwe ruimte is eigendom van de gemeente Rotterdam. Het beheer van de gehele ondergrondse stalling inclusief de bijbehorende technische ruimten is ondergebracht bij NS Fiets. NS Fiets is ook voor de nieuwe ruimte volledig verantwoordelijk voor de exploitatie in economische en juridische zin. De oppervlakte voor de fietswinkel in de nieuwe ruimte is ongeveer even groot als in de oude ruimte. 58
• De overeenkomst met Zwaan kent dus elementen van opdracht en van huur. Voor de kwalificatie is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en de strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. • In de situatie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bedroeg de oppervlakte van de fietsenstalling 1.460 m2 en die van de winkel/werkplaats circa 200 m2. Het gebruik van de winkel/werkplaats vindt plaats ten behoeve van de exploitatie van de stationsfietsenstalling. De commerciële activiteiten zijn bedoeld als ondersteuning van de stalling. 59
• In financieel opzicht gingen bij aanvang van de overeenkomst de geldstromen rond de elementen ‘opdracht’ verre uit boven die rond de elementen ‘huur’. Over 2012 is de door NS Fiets aan Zwaan in de zin van de overeenkomst betaalde vergoeding vele malen hoger dan de concessievergoeding. Het exploiteren van de fietswinkel/werkplaats in de overeenkomst moet worden bestempeld als een nevenactiviteit bij het verrichten van de stallingactiviteiten, als extra service aan het reizende publiek. De overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee soorten van overeenkomsten waarbij de niet tot huur en verhuur te rekenen elementen (namelijk de stallingactiviteiten) overheersend zijn. De overeenkomst is dus geen huurovereenkomst, maar een overeenkomst van opdracht. Er is geen sprake van een opzegging behorend bij een huurovereenkomst. 60
