Autoři: Miroslav Baše a Václav Cílek
Krajina domova v době rozpadu města a přeměny venkova Veřejná správa, vyšlo v čísle 19/2006
Výklad základních pojmů a přehled starších výzkumů Urbanizace - proces formování a rozvoje městského způsobu ţivota, růst úlohy měst ve vývoji společnosti a pronikání městských prvků do celého osídlení. V tomto procesu dochází k přesunu dosud venkovského obyvatelstva do měst. Stupeň urbanizace, tj. podíl obyvatel, ţijících ve městech, nepřímo určuje stupeň ekonomického rozvoje jednotlivých zemí. V zemích EU ţije ve městech 62 % obyvatel, ale v městských typech zástavby aţ 82 procent. V roce 1900 tento podíl činil jen šest procent. Rychlý růst měst přináší značné problémy: dostupnost vody a čištění odpadních vod, ztráta tradiční krajiny, zhoršená dopravní situace, moţnost krátkodobých kolapsů třeba následkem výpadků elektřiny, vody, plynu. Vysoká koncentrace lidí ve městech přináší také jejich větší ohroţení při epidemii nebo pandemii. Suburbanizace - proces rozvolňování měst, růst zástavby s nízkou hustotou na okrajových předměstích a mimo katastrální území měst. Způsobuje odliv bohatších a aktivnějších obyvatel z kompaktnějších, ovšem často chátrajících městských čtvrtí. Suburbanizace ohroţuje volnou krajinu, ale zapříčiňuje rovněţ postupný úpadek klasického města, protoţe degraduje principy, na nichţ město dosud stálo (mnoţství interakcí, dostupnost velkého počtu sluţeb, motivace k soutěţivosti). Navíc vylidňuje nebo oslabuje jeho centra. V poválečných létech se v USA, kolébce suburbanizace, spojily dva důleţité faktory: 1. stát, který v průběhu války začal éru “bohaté” společnosti, v níţ se uskutečňuje “americký sen”, rodinný dům mimo město, 2. do kompaktních měst se za atraktivním výdělkem stěhuje mnoho sociálně slabých obyvatel z venkova, včetně skupin, odmítajících sociální integraci. Kompaktní město začalo být hrozbou rostoucí úrovní kriminality a šířením drog. Suburbanizace byla v jistém slova smyslu “útěkem” před řešením problémů města jako takového za cenu rostoucí dezintegrace společnosti. Federální politika USA podporovala dlouhodobě chybnou koncepci nové rodinné výstavby, protoţe ekonomické lobby nechtělo řešit mnohem sloţitější problémy reinvestic ve městech a sloţité sociální problémy městské integrované společnosti. Urban sprawl (rozptyl) - téměř nekontrolované rozpínání měst do podoby tzv. suburbií, jejímiţ základními jednotkami jsou rodinné domy na parcelách o rostoucích výměrách. Míru současného rozptylu umoţnilo aţ všeobecné uţívání automobilu jako prostředku, který nahradil pěší pohyb, hromadnou dopravu a všechny dosavadní prostorové limity dostupnosti. Suburbie - vznikají obvykle nahodile (podle výhodných příleţitostí koupě a prodeje pozemků) v rámci nekoordinovaných developerských záměrů. V důsledku toho se jedná se o nejrůznější velikosti “seskupení nemovitostí”. Nemají obchod, hospodu či veřejný prostor. Jejich obyvatelé jsou závislí na automobilech, za prací musejí dojíţdět denně většinou do značných vzdáleností. Proto ale nejsou zárukou, ţe své trţby budou realizovat v místě svého bydliště. Nevytvářejí soudrţnou komunitu schopnou starat se společně o okolní svět. Urban sprawl je rozptylem, často 1
rozkladem koncentrovaných městských, dostupných funkcí a vzájemných interakcí na velká území. Ukazuje se, ţe tak velká míra rozptylu celou řadu interakcí dokonce likviduje. Není k nim příleţitost, schází potřebná soudrţnost a koncentrace zástavby. U nás jsme zatím ve stadiu rozptylu nekomplexních obytných souborů, které navíc parazitují na venkovských sídlech a problematizují jejich moţnou obnovu. V USA jiţ léta existuje i sprawl pracovních příleţitostí. Chudá část městské společnosti, která si nemohla dovolit města opustit, dnes paradoxně dojíţdí za prací na okraje metropolitních regionů. Brownfields - doslova hnědá pole, území s rozpadajícími se stavbami a celými areály budov a různých zařízení v bývalých, dnes většinou nefunkčních industriálních zónách (např. areál Vojtěšské hutě na Kladně). “Brownfields” se objevila jako protipól ke “greenfields”, výstavbě na zelené louce. Reurbanizace - obnovení městských funkcí centra. Reurbanizace je reakcí na postupující likvidaci základních vlastností měst: koncentraci příleţitostí a osob, moţnosti volby, diverzitu a variabilitu městského ţivota. Reurbanizovat znamená vracet se k hodnotám kompaktního města v evropském pojetí. Evropa (zatím) nedospěla k tak drastickému zředění potenciálu měst, či k jeho likvidaci, jako USA. V Evropě města dlouho nebyla obdobnou hrozbou a tak vypjatým sociálním problémem jako v USA. Pokud taková situace nastává, hledají se i jiné cesty, neţ vyúsťující ve sprawl. Lepší alternativou je idea satelitních měst, jeţ kladou důraz na komplexnost svých center, vyšší hustoty zástavby a nejsou tudíţ pouhým výsledkem spekulací. Sídelní kaše, sídelní mlhovina, meziměstí - amorfní plochy s velmi nízkými hustotami zástavby, které svým charakterem nejsou plnohodnotným sídlem - ani městem, ani vesnicí. Lidem, kteří jsou plně závislí na automobilové dopravě, dovolují pobyt na venkově, ale existenčně jsou vázáni na okolní města. Tento typ osídlení začíná být neúnosný i pro USA s obrovskou rozlohou volných ploch. V 70. letech začal být problémem v bohatých státech západní Evropy, například v Německu a v Nizozemsku, počátkem 90. let dorazil i k nám. Jako určité synonymum pro předmětná seskupení nemovitostí se někdy nepřesně pouţívají výrazy satelitní městečko, satelitní čtvrť. Neprávem, protoţe v původním slova smyslu se satelity snaţí být koncepčně samostatnými městskými sídly co do vybavení a zejména co do pracovních příleţitostí. Exurbie - suburbie vzdálená od jádrového města a oddělená od něj prostorem volné krajiny. Lépe, můţe-li mít statut samostatného města. (Pojmu exurbie by ve Středočeském kraji částečně odpovídala sídla jako jsou Milovice nebo Kladno, i kdyţ odtud téměř třetina práceschopného obyvatelstva dojíţdí do Prahy.) Přehled starších výzkumů Zástavba v krajině byla promýšlena jiţ v období mezi válkami, u nás například v Ţákově Obytné krajině (vydané aţ 1947) nebo v monografii L. Hrušky Krajina a její soudobá urbanizace (1946). V období socialismu byla velká pozornost věnována hlavně centrálnímu plánování sídlišť s ideou volné zástavby, raţenou Le Corbusierem.
2
Po roce 1989 se česká architektura snaţila absorbovat obrovský příliv nových technologických moţností a investic. Problému suburbanizace si začala všímat aţ v posledních několika letech, kdy rozvoj suburbií a logistických parků začal být nepřehlédnutelným, velmi vtíravým fenoménem. V řadě článků byl zdůrazňován zejména fenomén zelených vdov, mladých ţen, které zůstávají doma s dětmi a většinou neopouštějí ohrazenou parcelu. V zásadě se vůči suburbiím začínají objevovat negativní reakce ve smyslu zbytečné ztráty půdy a nedostatků sociálního prostoru. Tradiční obec má kromě bydlení některá zařízení pro veřejnost, hospodu či koloniál jako ţivé centrum sociálního ţivota, obecní úřad jako sídlo samosprávy a kostel nebo kapli jako někdejší centrum duchovního ţivota. Nechybí veřejný prostor: náves či náměstí. Suburbie mají (zatím?) jen funkci noclehárny. Další negativní reakce se týkají motivace jejich vzniku: ekonomickému zisku. I v chudé rusínské obci první republiky šlo o další sloţky lidského ţivota, o péči při uspořádání komunity a o určitý projev duchovna. Zatímco jistý majitel domu v současné suburbii řekl, ţe se mu zde celkem líbí, ale ţe si občas musí pročistit hlavu na výletu do Himalájí. Ukazují se trendy, které postihují nebo v blízké budoucnosti postihnou kromě středních Čech i další regiony: -Větší středočeská města (Brandýs, Český Brod, Kostelec, Kralupy, Mělník, Kladno, Slaný a Beroun) populačně stagnují a okrajově, nicméně dlouhodobě ztrácejí obyvatele. -Naproti tomu Milovice prudce rostou následkem regenerace vojenských bytů. Tento netypický vývoj je však jiţ pravděpodobně u konce. Oblast Jesenice se svým rozvojem nejen obytné funkce vymyká běţným příkladům, protoţe zde došlo od roku 1991 ke skutečnému zdvojnásobení počtu obyvatel a další rozsáhlé plochy jsou určeny k nové zástavbě (v mnoha dalších obcích byl takový rozvoj zahrnut v územních plánech). -Z hlediska počtu obyvatel by se jiţ brzy mohly stát městy obec Jesenice s 3680 obyvateli, obec Kamenice s 3032 obyvateli, obec Dobřichovice s 2986 obyvateli. Jesenice a Vestec vytvářejí v podstatě jednu propojenou suburbanizovanou plochu s 5000 obyvateli. Skutečnému městu se zatím nejvíce podobají Průhonice s více neţ 2000 obyvateli. -Pozitivním jevem je růst počtu obyvatel malých měst, která mají svá obchodní, rekreační a kulturní zázemí. Neuspokojivý je naopak plánovitý velký nárůst obyvatel v malých obcích, ve kterých ani dříve ţádné vybavení nebylo. -U řady sídel (Neratovice, Odolena Voda, Roztoky a Stochov) pozorujeme, ţe na nový byt připadá méně neţ jeden obyvatel. Starostové zjišťují, ţe byty jsou sice obývány, ale uţivatelé nejsou přihlášeni k trvalému pobytu. V případě Hostivice se počet nových, ale nepřihlášených obyvatel můţe pohybovat kolem tisíce, u výše uvedených obcí (a rovněţ v Říčanech) se jedná pravděpodobně o více neţ 500 obyvatel. Jinde, třeba v Černošicích, se zřejmě jedná o stovky nepřihlášených osob. V Hostivici přibylo v letech 1991-2004 na 941 nových, obvykle velkých bytů jen 1137 obyvatel (v průměru 1,2 obyvatele na byt).
3
-V rámci celé středočeské oblasti vyniká neobvykle silná pracovní vazba na dvě města – Prahu a Mladou Boleslav, do kterých směřuje velký počet dojíţdějících. Vazba na Prahu je rok od roku silnější, počet dojíţdějících roste s posilováním suburbií, tím rostou dopravní zátěţe i nároky na dopravní obsluţnost. Historický pohled V průběhu posledních skoro dvou staletí proběhlo na českém území několik suburbanizačních vln, s nimiţ si příměstský prostor a krajina obecně dokázaly víceméně poradit. Dřívější suburbanizační vlny se odehrály v návaznosti na ţelezniční trasy. V poslední době byly suburbanizační vlny doprovázeny argumentací o ničení rázu krajiny a zastavování orné půdy. Současné suburbie vyrůstají také v polích u důleţitých silnic, přesto mohou být časem včleněny do struktury krajiny. To je pravděpodobné zejména u menších obytných souborů, ale příklady ze západní Evropy ukazují, ţe mnohé suburbánní areály (zejména komerční celky) nesplynuly s okolím ani po desítkách let. Jaké historické poučení můţeme hledat v dřívějších vlnách plošně rozsáhlé zástavby, ať jiţ se jedná o koncepci zahradních měst, vilových čtvrtí nebo nedávné suburbanizace? Urbanistický plán Nového Boru v severních Čechách z poloviny 18. století ukazuje město sloţené z dřevěných unifikovaných domů na kamenných podezdívkách umístěných na pravidelných parcelách zahrad. Nařízení z roku 1785 dokonce přímo stanovilo, ţe mezi domy musí zůstat proluky. Nový Bor, které bývá někdy označován jako první evropské zahradní město, si tento ráz zachoval aţ do roku 1960. Ve skutečnosti se tu protnuly dva důleţité faktory – vysoký výskyt manufakturní výroby foukaného skla a zrcadel a četné poţáry mající svůj původ v provozu sklářských pecí. Stavba zahradního města tedy nebyla počátečním impulsem. Suburbanizace měla malý rozsah a dnes je víceméně zastřena novější zástavbou, která místy zbytečně zničila moderní, byť z konce 18. století pocházející charakter města a většinou byla dokonce krokem zpět. Kořeny průmyslové revoluce můţeme hledat hluboko v 18. století nebo dokonce v renesanci, ale hlavní fáze industriální přeměny proběhla aţ ve druhé polovině 19. století. Ve Středočeském kraji je většinou vázána na hornické a hutní provozy. Charakteristickým areálem je zejména Kladensko. Kladno samotné mělo v roce 1835 jen 1570 obyvatel, v roce 1890 to bylo jiţ 18 572 obyvatel a v celé kladenské aglomeraci ţilo kolem 50 000 obyvatel. Horníci v dolech si v roce 1895 vydělávali 87148 krejcarů za den, zatímco zemědělští nádeníci jen 20-30 krejcarů. Dobré výdělky přiváděly do Kladna tisíce lidí. Z kombinace těţních šachet, kolonií, dopravních spojů, vleček, průmyslových závodů, energetických celků, novějších souborů rodinných domů, panelových sídlišť a zbytků původních vesnic vzniká koláţ, která z původní krajiny neponechává takřka nic. Typické jsou smíšené industriálnězemědělské kolonie kovorolníků v hornických domcích s menšími zahrádkami a malými políčky. Většina horníků v těchto koloniích měla alespoň kozu, slepice a králíky. Tento vývoj pokračoval aţ někdy do roku 1930. Výsledky jsou dosud dobře patrné zejména v okolních vesnicích rozrostlých podél silnic a mezi zarostlými haldami. Běţná je řadová obytná zástavba. Hornické kolonie dnes dýchají spíš jakousi chudobou a nostalgií a krajinu ruší méně neţ poválečné industriální stavby. Nejenţe jsme si na ně zvykli, ale některé celky by měly být zachráněny pro budoucnost.
4
Ještě před I. světovou válkou docházelo k zastavování do té doby volných praţských svahů, kde bylo obtíţné postavit činţáky ţiţkovského nebo karlínského typu. Lokality vhodnějšího typu zástavby nalezneme například v okolí Hradešínské ulice na Vinohradech, ve svazích Na Hřebenkách a Smíchova, ale i na vhodných místech v Libni nebo Dejvicích. V první fázi se jednalo o historizující či secesní vily podobné hradům a zámkům, které byly individuálně projektovány podle vkusu zákazníků. Stály ve velkých zahradách. S malým zpoţděním docházelo ke stavbám letovisek zbohatlíků a intelektuálů podél ţeleznice na Benešov a Beroun. Zejména dostupné Řevnice, Černošice i posázavské vesnice brzy ztratily svůj venkovský ráz a utopily se v plošně rozsáhlé zástavbě, která silně omezila zemědělské vyuţívání krajiny. Tento proces byl moţný zejména díky růstu měst. Lidé z venkova prodávali své pozemky, stěhovali za prací do Prahy a kupovali si byty na předměstí. Malé a izolované obce se postupně slévaly do souvislejších suburbanizovaných ploch větších, letně i celoročně obývaných vil i nově vznikajících chatových kolonií. V polovině 30. let docházelo k zakládání či k rozvoji českých Beverly Hills typu Barrandova, Baby, Hanspaulky a řady dalších lokalit. Dnešní pohled na tuto výstavbu je rozdvojený. U urbanisticky hodnotných celků jako je Baba máme pocit, ţe kvalitní architektura představuje větší hodnotu neţ průměrná, přírodní krajina. U průměrných či špatných zástaveb máme právě naopak pocit, ţe zbytečně došlo k ničení krajiny. V poválečném období byl ve městech rozvoj uskutečňován většinou formou činţovních (nájemních) domů. Ţivot v nahuštěné výstavbě sídlišť hledal kompenzace v prostředí venkova, zejména zvelebováním chalup a budováním chat. To v mnoha případech vedlo k útěku z města nevlídných bytových domů do města stísněných chat. Koncem socialistického období se začínají stavět rodinné domy, zejména svépomocí, za relativně výhodných podmínek (bezúročné půjčky na 30 let). Svépomocná výstavba zanechává dodnes svou málo přijatelnou stopu tohoto období. Socialistický stát proklamoval ochranu zemědělského fondu (formálně lépe neţ dnes). Proto se pozemky na rodinnou výstavbu postupně zmenšovaly aţ na nedostatečných 400 m˛. Dodnes přeţívá zvláštní postoj k velikostem pozemků. Lidé často nechtějí pozemky větší, neţ je dovolené minimum. Stát ovlivňoval zástavbu na venkově tím, ţe vydával katalogy rodinných domů a speciální ústav (Drupos) projektoval rodinné domy pro řadovou výstavbu. Projíţdíme-li dnes z centra Prahy Jiţním Městem a Chodovem směrem k moderním suburbiím, můţeme pozorovat kontrast husté zástavby vysokých panelových domů a navazujících rozvolněných suburbií, které jsou nejen výsledkem kopírování západoevropského vývoje, ale také reakcí na uniformní prostředí panelových souborů. V místech, kde oba typy zástavby spolu sousedí (aniţ by na sebe mohly nějak urbanisticky navazovat), máme pocit, ţe oba tyto světy, čím dále více i sociálně odlišné, mají společnou příčinu: centralizované socialistické plánování. Územní plány pro rozvoj suburbánních lokalit jsou většinou nápadné značným rozsahem plánované zástavby (zdá se, ţe ke vzájemné koordinaci vůbec nedochází). Jejich společným rysem je schematičnost a nenápaditost, lze říci aţ sterilita. Nezdá se, ţe by jejich součástí byly estetické komponenty. Novou parazitující (protoţe nekomplexní) suburbánní zástavbou trpí zejména malé venkovské obce. Povaţujeme za důleţité zdůraznit velký mentální posun, ke kterému došlo v západních městech v posledních dvou desetiletích. V 50.- 80. letech chtěla
5
města především expandovat, hlavním heslem byl “další růst”. Počátkem 90. let ţilo v suburbiích, na venkově aţ 40 procent Němců. Tento přesun způsobil mnoho zprvu neviděných nebo podceňovaných problémů. V současné době se většina západních (evropských) měst na další růst dívá jinak. Hlavním cílem se stává udrţitelný rozvoj a v jeho rámci uchování kvality kompaktního města a zlepšení často degradovaných ţivotních podmínek. Mnoho současných českých starostů a obecních zastupitelstev stále ještě ţije idejemi expanze, dalšího růstu. Jejich snahy, zejména v případě malých obcí, lze pochopit alarmující situací struktury venkovského obyvatelstva, poznamenaného dlouhotrvající depopulací, stárnutím, totálním nedostatkem pracovních příleţitostí. Protoţe pro nápravu nejsou vytvořeny přesvědčivé podmínky, lze hovořit o růstu virtuálním, který řada urbanistů ochotně připraví, i kdyţ je zjevné, ţe motivace většinou končí u spekulativních transakcí. Současný stav a další výhled Sen o vlastním domě Zhruba 55 procent evropského obyvatelstva má svůj sen o bydlení, obdobný americkému. Chce ţít ve vlastním domě na vlastní půdě. Podle výsledků Výzkumu SC&C pro MF Dnes z 12.5. 2005 si v malém městě přeje ţít 33 % a na vesnici 27 % Čechů. Z toho vyplývá, ţe 60 % Čechů by podle svých vlastních slov mohlo jako svůj vysněný ţivotní prostor volit vesnici, malé město či suburbii, protoţe se buduje na venkově. České preference tak odpovídají celkem přesně pocitům průměrného Francouze, Němce či Holanďana. Dá se proto očekávat, ţe pokud bude vcelku příznivá ekonomická situace trvat, budeme nadále kopírovat vývoj, kterým západní Evropa procházela v posledních desetiletích a který se často snaţíme překotně dohnat během několika let. Okolí Prahy můţe očekávat situaci severního Německa nebo Nizozemska, kde je jiţ i na venkově z jednoho domu vidět řady dalších domů. Proti trendu směřujícímu k bydlení ve vlastním stojí kromě ekonomické situace čtyři závaţné faktory: -Při posledním sčítání lidu napočítal Český statistický úřad téměř 4,4 milionu bytů. Do tohoto počtu nejsou zahrnuty chaty a často ani tzv. druhé bydlení, chalupy. Přesto připadlo na 1000 obyvatel 427 bytů, coţ je víc neţ ve vyspělých evropských státech. Na jeden byt připadají v průměru 2,3 obyvatele. Ještě větší počet bytů na 1000 obyvatel mají překvapivě Španělsko, Portugalsko a Řecko. Důvodů je pravděpodobně několik: lidé mají víc bytů, protoţe je schraňují pro děti a legálně či načerno je pronajímají, ve středozemní oblasti pravděpodobně hlavně jako letní byty pro cizince. U nás (ve městech) také zejména pro cizince a studenty vysokých i středních škol, v určitých regionech pro zahraniční i tuzemské dělníky. -Úroveň rozvodovosti je vysoká a stále více lidí ţije mimo uzavřená manţelství. Tím roste i počet domácností, které představuje zvyšující se podíl jednotlivců nebo neúplných rodin. Nárůst jednočlenných domácností, zejména mladých lidí, odcházejících od rodiny dříve, neţ bylo dlouhodobě zvykem, je všeobecným trendem v bohatých státech, kde se však tento trend v posledních letech zastavuje. Lidé ţijí déle, průměrný věk se prodluţuje a u ţen je v průměru o 3-5 let delší neţ u muţů. Je proto mnoho bytů, ve kterých ţijí samotní staří lidé, častěji vdovy. Celkově je nadbytek větších bytů a nedostatek malých (startovacích) bytů, jaké suburbie neposkytují.
6
-Většina nových nebo zmodernizovaných bytů je v takových cenových hladinách, ţe rodinná domácnost s průměrným příjmem je nucena hledat menší byt, aby jej byla schopna finančně unést. -Lidé deklarují, ţe jsou spokojení (z 84 %) se svým bydlením. Pojem spokojenost však pravděpodobně obsahuje zamlčený předpoklad “za daných okolností”. Znamená to, ţe při vyšších výdělcích se budou snaţit vyměnit dosavadní bydlení za lepší, tedy pravděpodobně za vlastní rodinný dům. -Trvale rostoucí ceny energie způsobují opatrnější volbu budoucího bydlení zejména u domácností, které bez úvěrů nebo hypoték nový byt nepořídí. Situace je dosud zlehčována absencí povinnosti oznamovat při nabídkách domů provozní náklady, zejména na vytápění a teplou vodu. Od roku 2006 se tato situace zákonnou normou má zlepšit. Zhruba třetina existujících bytů v Česku je postavena v panelových domech. Těch je zhruba 80 tisíc, v nich je celkem 1,2 milionu bytů a ţijí v nich skoro tři miliony obyvatel. Většina domů byla postavena v letech 1970-1981 (468 tisíc bytů ve 33 tisících domů). Další rozvoj suburbií bude do značné míry záviset na volném trhu s byty. Je důleţité, aby se mladí lidé mohli stěhovat do cenově optimálních, to znamená malých bytů a tím uvolňovali větší byty pro úplné rodiny. Pravděpodobně největší změny nastanou během příštích 10-20 let u panelových domů. Celkově můţeme pozorovat, ţe paneláky ze 70. a 80. let jsou stavebně méně kvalitní neţ podobné domy z 60. let a ty jsou opět méně kvalitní neţ cihlové domy postavené v 50. letech. Zhruba můţeme odhadnout, ţe třetina aţ dvě třetiny paneláků je málo kvalitních. Navíc se často jedná o velké domy běţně s 9-14 podlaţími a tudíţ s velkým mnoţstvím bytů. Na proseckém či kobyliském sídlišti a na dalších podobných praţských lokalitách je patrné, ţe kvalita prostředí se různí. Příčinou vyšší kvality bydlení u paneláků z 60. let je mimo jiné niţší výšková hladina (mají maximálně 4-6 podlaţí). Navíc jsou dnes obklopeny vzrostlými stromy, které zástavbu opticky sniţují a vytvářejí vhodné mikroklima. Očekáváme, ţe během dalších deseti aţ dvaceti let se některé paneláky, zejména vysoké domy ze 70. let, ocitnou v situaci, kdy do nich bude nutné investovat desítky milionů korun (odhady hovoří o 300-400 miliardách pro celou ČR, kolem 100-150 miliard by snad mohlo přitéci z evropských zdrojů). Část bytových druţstev nebude schopná pokrýt ceny oprav, například ani výměnu výtahů. Stavební stav domů se bude dále zhoršovat a lidé se je budou snaţit opouštět. Nedostatečné tepelné izolace a neschopnost prokázat rychlou návratnost prostředků při stále vyšších cenách energií nedovolí sníţit náklady na bydlení i za zhoršujícího se stavu těchto domů. Ve Francii a Anglii se do těchto předměstských souborů obvykle stěhují přistěhovalci z Afriky či Asie. Výsledky jsou dobře známé: zvýšení kriminality, vandalismus aţ etnické bouře. U nás pravděpodobně nedojde ke vzniku ghet, ale podobně jako v bývalé NDR k bourání domů. Německo mělo prostředky na vysoké náklady s tím spojené, Česko nemá prostředky ani prozíravou perspektivní politiku regenerace. Suburbanizace v Čechách a na Moravě tak do značné míry závisí na schopnostech vedení hlavního města a dalších větších měst poradit si se svými bytovými problémy.
7
Přitom je nutné zdůraznit, ţe základní situace je relativně dobrá. Bytů je dost a jsou v průměru v relativně dobrém stavu díky poměrně rozsáhlé modernizaci, která byla vynucena špatným stavem domovního a bytového fondu a proběhla počátkem 80. let. Byty však vyţadují průběţné investice na údrţbu a opravy, soukromé vlastnictví a dobře fungující management. Česká sídliště jsou v lepším stavu neţ třeba mnohá francouzská a na mnohem vyšší úrovni neţ většina podobných (sociálních) projektů v USA. Sídliště v Česku byla navrhována pro sociální mix, pro celý rozsah sociálního spektra společnosti. Proto zde ţijí vcelku spořádaní lidé zvyklí na určitý standard čistoty a dobrého chování. Bohatší se odstěhovali a na jejich místa přicházejí sociálně slabší, často z třetího světa, a starší. U západních sousedů se sídliště stavěla jako sociální bydlení s nízkým standardem co do plochy i vybavení. Je v zájmu samotné Prahy a dalších měst, aby si udrţela své obyvatele, kteří platí daně a udrţují město při ţivotě. Naopak nezvládnutí bytové politiky v rámci všech potřeb regenerace bude znamenat vývoz městských problémů za hranice města. Byt, nebo dům? Masivnější nástup suburbanizace můţeme pozorovat v okolí v Prahy zhruba od poloviny 90. let a v okolí dalších měst o dva tří roky později. Abychom porozuměli fenoménu suburbanizace je nutné zmínit kategorii, která se běţně pouţívá v kulturní antropologii: prestiţ. Prestiţní věc můţe být dokonale provedená zbraň, například rituální zdobený kyj, nebo část vybavení domu, ale i zvířata či osoby (sluţebnictvo, otroci, manţelka). Primární funkcí prestiţní věci je informace o sociálním statutu nositele a nikoli uţitečnost. Přestoţe prestiţní věc nemusí být praktická, můţe být nesmírně nákladná. V evropské kultuře bývají prestiţní věcí zbraně, uniformy, nábytek, obrazy, domy a zmíněné automobily. Tyto komodity mívají často symbolickou funkci. V polovině 90. let byl pro bohatší lidi symbolem nový, obvykle něčím nápadný dům. Důleţité bylo, aby stál na vlastním pozemku, aby byl nový, neobvyklý, vypadal honosně a měl bazén, případně další atributy nadstandardního bydlení. Místo nebylo tak důleţité, mohla to být monotónní rovinatá krajina někde u Průhonic. Situace se během několika let změnila způsobem, který opět připomíná vývoj v západní Evropě. Mít nový dům s popsanými atributy je dnes pro vyšší střední třídy stále častěji méně důleţité, neţ místo, kde je postaven. Bohatší lidé tedy pečlivě sledují obě věci: dobrou adresu a pěkný dům. Nedávno postavené, monotónní suburbánní soubory jsou bohatšími lidmi v poslední době opouštěny. Ceny několik let starých domů v průměrných lokalitách spíš stagnují nebo se mírně sniţují, naopak rostou ceny kvalitních atypických, třeba starších staveb v dobrých lokalitách a dobrých segmentech středních Čech. Velice ţádaná je oblast na jih od hlavního města třeba v okolí Jílového u Prahy. Je to pravděpodobně způsobeno tím, ţe je čistá, krajinářsky poměrně výrazná (kopcovitá) a má dostatek lesů. Záporným protipólem je většina území na Kladensku a Slánsku s výjimkou lokalit jako Lány, kterým blízkost křivoklátských lesů a existence prezidentského zámku dodává na lesku. Obyvatelé Prahy a dalších měst začínají objevovat kouzlo bytů. Byty jsou v průměru třikrát lacinější a mají zpravidla podstatně niţší provozní a udrţovací náklady. Pokud jsou ve výjimečné lokalitě jako je Malá Strana, ale i v některých částech Vinohrad a
8
dalších čtvrtí s dobrou tradicí (mnohé oblasti teprve čekají na své objevení), jsou srovnatelné s domem v suburbii nebo dokonce prestiţnější. Zajímavá je situace u bytů s výhledem na město a historické dominanty, které rostou v ceně, a rovněţ u bytů na nábřeţích s výhledem na Vltavu. Pokud by v těchto místech došlo ke zklidnění dopravy, mohly by právě tu vzniknout ulice boháčů. Ve Francii a Německu byly luxusní byty objeveny jiţ koncem 60. let. Obdobně dosud neobjevené jsou tzv. penthousy, obytné nástavby na střechách polyfunkčních domů v centru města. Nabízejí vysoký komfort pro určitou počtem omezenou klientelu, pro lidi, kteří potřebují být trvale v pěším kontaktu se specifickými zařízeními v centru města (umělci, reţiséři, novináři, svobodná povolání, manaţeři). Mít moţnost bydlet nedaleko centra nebo přímo v centru obvykle znamená ţít jinak, zejména více společensky. Není zde problém zajít na večeři nebo do klubu a rovněţ (coţ je podstatné) se očekává pořádání obchodních večeří a různých firemních setkání blízko bydliště a nikoliv v místech vzdálených 40 minut jízdy automobilem. Tyto informace uvádíme hlavně z toho důvodu, aby starostové menších, zejména neměstských obcí nepodléhali iluzím, ţe do svých lokalit nalákají bohaté lidi. Na druhé straně chceme upozornit, aby se zbytečně nezbavovali zajímavých nemovitostí a pozemků, zejména ne pod cenou. Dochází k diverzifikace trhu, kdy běţné věci či domy cenově stagnují nebo ztrácejí hodnotu a zajímavé věci či domy cenově rostou, a to někdy výrazným způsobem. Rozhodnutí významného jedince často můţe mít za následek rozhodnutí dalších a v důsledku toho nečekanou změnu cen v předmětné lokalitě. Role architektonických návrhů, urbanistické tvorby a územního plánování Vkus se poměrně rychle mění. Je to dobře viditelné na průčelích bank. Honosná a nápadná, nevkusná mnohomluvná průčelí (a zejména partery) z počátku 90. let byly v mnoha případech přepracovány. Dnes by byla čtena spíš jako výraz zpupnosti nebo demonstrace nějakého typu nelegálních aktivit. Dnešní bankovní domy se snaţí působit spíše střízlivě a solidně. Něco podobného můţeme pozorovat i u nově stavěných rodinných domů, pro které se vţil název “podnikatelské baroko”. Přehnaně honosné, nápadné fasády jsou okolím přijímány s nedůvěrou, často s podtextem “kdo ví, kde to nakradli”. Rovněţ druhá generace podnikatelů je obvykle kultivovanější neţ generace první, která často zbohatla při privatizacích a aktivitách, kterým se novely zákonů jiţ snaţí zabránit. Z tohoto pohledu se vlastnictví “barokní” novostavby stává spíše společensky deklasující. Nejdraţší domy či vily dnes nalezneme mezi kvalitními funkcionalistickými domy ze 30. let umístěnými v klasických předválečných koloniích na Barrandově či Babě v Praze nebo v Masarykově čtvrti v Brně. Těchto lokalit je sice malé mnoţství, ale řada kvalitních domů z této (i dřívější) doby existuje rozptýlená po všech praţských obvodech (Winternitzova vila na Smíchově, ale i některé domy ve Vysočanech, Vršovicích, na Pankráci). Začíná se projevovat trend, kdy lidé odmítají rychlé bohatství a naopak se snaţí zpětně vybudovat nějakou, třeba falešnou rodinnou tradici. Kupují pak nejenom ony zmíněné funkcionalistické vily, ale také rodinné portréty, které s nimi nemají nic společného.
9
Pokud nedojde k ekonomickým výkyvům, můţeme očekávat vývoj podobný západní Evropě. Skutečně kvalitní byty, vily a domy budou jiţ brzy v pevných rukách a obchody s nimi budou velice omezené. Bohatší lidé si pak budou hledat jiné, zajímavé náhradní lokality a hlavně nadále vyţadovat kvalitně navrţené domy. Kultivace českého prostředí si však zřejmě ještě vyţádá nějakou dobu. Kvalita architektonického návrhu se musí ještě ustálit. Zatím udávají tón kreativní architekti (většinou novofunkcionalisté) a klienti se podřizují jejich vkusu. Teprve vzdělaní klienti, znalí architektury na mezinárodním poli, mohou zlomit místní ješitnost a přinést opravdu vysokou úroveň. Zatím stačí nápad, pokud moţno neotřelý, který se (zde) ještě nekonal. Role a význam místa a kvality architektonického návrhu poroste. Naopak strategií většiny developerských firem zůstane i nadále rychle postavit, prodat a zmizet. Jejich komerční cíle jsou často naplněny jiţ prodejem parcely. Obchodují s okamţitým zboţím, jehoţ vzhled můţe zastarávat podobně rychle jako design automobilu či televize. Často nejrychleji zastarávají právě ty “nejmodernější” věci. Nevhodně navrţený dům však bude stát, i kdyţ se mezitím změní vkus, bude klesat na ceně a začne lákat chudší kupce. Lokalita bude postupně upadat na významu i mírou údrţby. To ještě není ţádná tragédie (i chudší lidé musí bydlet), pokud obec či sdruţení majitelů bude mít dost prostředků na údrţbu a provoz technických sítí a komunikací zejména u těch suburbií, které jsou více vzdálené od centra dané lokality. Americké zkušenosti ukazují narůstající trend stěhování za vyšší kvalitou místa, která spočívá také v bezprostředním kontaktu s kvalitním přírodním okolím. Jakmile kolem původních suburbánních domů vyroste záplava nových staveb, nejbohatší začnou opakovaně hledat nejen tento vztah, ale po dosavadní zkušenosti budou vyţadovat i větší pozemky, které jim zaručí onen propagovaný nerušený pobyt v přírodě. Kvalita staveb v suburbiích V suburbiích převládají typizované, katalogové domy, z nichţ mnohé byly vymyšleny architekty z jiných kontinentů a klimatických pásem, někdy pro jiné kontinenty a jiná klimatická pásma, neţ je to naše. Dům z Nového Zélandu bude dobře fungovat v teplé polovině roku, ale hůře za holomrazů. Teprve od roku 2006 platí zákon, podle kterého nabídka domu musí obsahovat nejen pořizovací náklady, ale také náklady provozní, zejména na tepelný a světelný komfort (energetický audit). Obecně bohuţel platí, ţe domy jsou atraktivní tím, jak vypadají, neţ zda jsou funkčně vyřešeny. Trvale jsou nabízeny velké, nečleněné plochy skleněných “výkladních skříní”, ačkoliv stát se hlásí k trvalé udrţitelnosti. Jedním z důsledků suburbanizace je rozsáhlé plýtvání: počínaje územím, přes energetické nároky a konče obrovskými ztrátami času při denních přesunech. Jde o prokazatelné ztráty ve všech směrech a zároveň výhodné podnikání s lidskou neinformovaností. Odhadnout přesný vývoj cen energií je nemoţné, ale nikdo nemůţe počítat s tím, ţe by ceny ropy, zemního plynu a dodávky elektřiny dlouhodobě klesaly. Energetická náročnost dvojdomku je podstatně niţší neţ u samostatně stojícího domu. Vůbec nejlepší je u bytů, které sdílejí všechny omezující plochy s jinými byty. Zahřívají se navzájem. Takto pojímaná ekonomie naráţí na jiné pojetí: developeři logicky podporují ekonomii velkého výběru univerzálně pouţitelných domů, bez komplikací plynoucích z místních kontextů. Lidé v rolích klientů volí díky panující
10
individualizaci neotřelost, neobvyklost přínosů. Proto mohou některé lokality připomínat spíše světové výstavy neţ tradiční zástavbu, adekvátní místu a času. Čím rozsáhlejší jsou technické sítě, tím vyšší jsou ztráty a současně nároky na jejich provoz a údrţbu (vedle nákladů na energetická média). Jiţ dnes pozorujeme návrat k vytápění dřevem a hnědým uhlím, coţ se při geochemickém monitoringu projevuje zhoršováním kvality místního ovzduší zejména v zastíněných údolích a v místech častějších inverzí. Vnitřní dispozice rodinných domů jsou často nevyhovující. Domy bývají stavěny s ohledem na mladé zákazníky, kteří snadno akceptují bydlení ve více podlaţích. Takto uspořádané domy bývají méně vhodné aţ nevhodné pro starší lidi. Jen obtíţně se dají dodatečně adaptovat na dvougenerační domy. Zpočátku to příliš nevadí, ale právě v suburbiích hrozí moţnost náhlé kumulace problémů podobných jako u současně obsazovaných panelových sídlišť. Dochází k souběţnému stárnutí domů a lidí. Z hlediska dlouhodobého výhledu je nejvíc znepokojivá situace u rozsáhlých komunikací a inţenýrských sítí. Z hlediska obcí povaţujeme za největší riziko výši nákladů, které jsou a zejména budou nutné na údrţbu a opravy. Domy v suburbiích jsou nové a obtíţně se posuzuje, jak rychle budou stárnout. Vzhledem k pouţitým materiálům (sendvičové panely, lepenky, sádrokarton, plasty) existuje obava, ţe ţivotnost materiálů a konstrukcí se cílevědomě zkracuje (taková je cesta stavění v USA). Další obava spočívá v kvalitě provedení staveb. Trend přejít na krátkodobou ţivotnost u komerčních a výrobních staveb je do jisté míry oprávněn vzhledem k rychlým změnám předmětných technologií. Zda existuje stejné oprávnění u obytných domů, které ve svém uspořádání neprokazují ţádné objevné a náročné proměny, je otázkou udrţitelnosti evropských tradic. Stará dobrá Anglie v tomto ohledu pochybnosti nemá. Výstavbu suburbií je nutné posuzovat z dlouhodobého hlediska. Množství projektů, jejich rozmístění, developerská strategie Střední Čechy jsou zejména v okolí velkých měst stále více rozčleňovány zahušťovanou sítí dálnic a silnic. Ubývání prostoru nenarušené krajiny je významné a pokud ekonomický růst bude další desetiletí pokračovat, reálně nám hrozí přeměna středních Čech na nepravidelně rozprostřené plochy ”sídelní kaše”. Střední vzdálenost mezi tradičními středočeskými sídly je asi 1,8 kilometru. Při dalším rozrůstání zejména podél komunikací hrozí jejich propojování do nekonečné pásové zástavby o délce desítek kilometrů. Přes velké politické a sociální změny, které proběhly po roce 1990, nedošlo aţ na některé významné výjimky (Sudety) k významným změnám historického osídlení. Po fázi centrálního, socialistického plánování, které vypracovalo odstupňovaný systém městských a venkovských center, usilují někteří současní ekonomové a politici o integraci obcí, která mnoha venkovským samosprávám připadá jako trojský kůň střediskových obcí. Středisková struktura osídlení nastolila mimo některá pozitiva i plánovitou likvidaci celé řady dalších, “neperspektivních” sídel, které se nevyplácelo
11
dále udrţovat při ţivotě. Obdobné úsilí, které chce i dnes likvidovat malé, tradiční celky zástavby, nebrání na druhé straně vzniku podobných suburbánních seskupení, která navíc vznikají bez zjevných prostorových a historických kontextů. Větší evropská města včetně českých vykazují za období 1991-2001 mírný úbytek obyvatel. Prognóza pro střední Evropu (s výjimkou bývalé NDR, kde je opuštěno přes milion bytů a úbytek měst dosahuje aţ 20 procent) je vcelku stejná: populační růst se zastavil. Vnitřní přesuny obyvatel ani imigrace z jiných států není v příštích několika letech schopná nějak podstatně zvrátit proces stagnace měst. Podstatně odlišný obraz poskytne město, sledujeme-li jeho rostoucí prostorové nároky. Ve všech evropských státech, jeţ dosáhly vysokého stupně urbanizace, dochází k růstu monofunkčních suburbánních souborů rodinných domů, komerčních a výrobních areálů. Podle výsledků terénního průzkumu a podle dalších údajů, jejichţ neúplnost a neaktuálnost je dána rychle probíhajícími změnami, se výstavba suburbánních celků či fragmentů na území Středočeského kraje odehrává asi v 60 lokalitách, z nichţ 35 leţí v blízkém okolí (do 30 kilometrů) od hranic hlavního města. Tyto lokality se nalézají v různém stupni rozpracování, často se jedná jenom o dvě, tři řady realizovaných domů a o plánovaný soubor parcel určených k pozdější zástavbě. Zhruba na polovině lokalit jiţ došlo ke vzniku větších souborů. Zatímco jednotlivé nové domy bývají stavěny také v rámci původní zástavby (v prolukách) nebo na jejím okraji a většinou tím záměrně či neúmyslně likvidují tradiční charakter sídel, situace celých nových čtvrtí je nápadně odlišná. Developeři volí obvykle ekonomicky nejdostupnější pozemky (součásti zemědělského půdního fondu), protoţe zde mohou při stávajících cenách půdy získat co nejrychleji nejvyšší zisk. Rozdíl v ceně pozemku o výměře tisíc čtverečních metrů koupeného za 50 Kč za čtvereční metr a prodaného za 2000 Kč je téměř dva miliony korun. Je otázkou, do jaké míry je developer ochoten nebo nucen podílet se na zainvestování území sítěmi. Většinou se jedná o celé soustavy pozemků. Neuvaţujeme přitom o ziscích při stavbě domů. Z ekonomického hlediska platí, ţe spekulací s pozemkem se dá docílit vyššího zisku neţ při samotné stavbě domu. Jsme dnes častými svědky mnoha případů spekulativních změn vlastnictví. Z toho vyplývá důleţitý závěr: developerská firma nasadí všechny moţné prostředky, aby se dostala k laciným pozemkům a následně je pomohla proměnit v pozemky stavební. Kdyţ ponecháme stranou moţné nelegální cesty, zbývají dvě základní strategie: 1) koupit pozemky, které jsou laciné, protoţe jsou jinak málo atraktivní. To je jeden z důvodů, proč se tak často staví podél silnic a to někdy v jejich nejbliţší moţné vzdálenosti. Takový je bohuţel i zájem obecních samospráv. Pokud někde mají k dispozici inţenýrské sítě, je to především v existující hlavní ulici. Všude jinde by se musely (na dluh) pořizovat. Zároveň se minimalizují náklady na dopravní infrastrukturu, ale často za cenu horšího bydlení (lidé utíkají z města také kvůli koncentraci automobilů a pak je mají i v suburbiích). Reálný příklad: nová výstavba proběhla na laciných pozemcích v obci Chomutovice na Říčansku v blízkosti lomu, ve kterém byla na nějaký čas utlumena těţba. Dnes je o kámen znovu zájem, takţe noví občané si oprávněně stěţují na obtíţe, spojené s
12
provozem lomu. Primární příčinou sporů je volba laciných, ale nevhodných pozemků. Developerská firma odešla dříve neţ problém, jeţ ale byl patrný od samého začátku. Uspokojivé řešení se nyní hledá obtíţně. 2) slíbit rozvoj obce s tím, ţe developerská firma například na vlastní náklady postaví technické sítě (poté jsou převedeny na obec včetně břemen další údrţby), které zahrne do ceny prodávaných pozemků. Novousedlíci si však v mnohých případech ponechají trvalé bydliště nebo sídla svých firem ve městě a tím obec nejenom přijde o výběr daní, ale získá břemeno údrţby dalších komunikací a nových sítí. Starostové a zastupitelstva obcí by si měli být dobře vědomi toho, ţe firmy mají propracovanou strategii slibů a zároveň umí zamlčovat či bagatelizovat budoucí problémy. U pokročilejších západních sousedů je známý “začarovaný dopravní kruh”. Provedení kapacitní komunikace znamená, ţe brzy nasaje další dopravu z okolí. A naopak, pořízení nové silnice skoro vţdy znamená potenciální novou zástavbu. Slévání proudů vozidel ze suburbií vede ke kongescím na existujících silnicích a někdy opět k poţadavku na zvyšování jejich kapacit. Problém se můţe opakovat.
Výhled do budoucnosti V mnoha lokalitách proběhly nebo probíhají transakce s prodejem a koupí zemědělských pozemků s cílem proměnit je v pozemky stavební v takovém rozsahu, který v uvaţovaných časových horizontech nebude potřebný pro pokrytí poţadované výstavby. Na takto transformovaných plochách nemusí z důvodů spekulace nebo přeceněné poptávky docházet k výstavbě vůbec. Mohou se vyskytnout negativní jevy v důsledku špatného managementu nebo špatného územního plánu, třeba můţe dojít k neuváţenému rozestavění většího mnoţství lokalit, kdy znásobená povinnost zajistit jejich komunikační připojení a inţenýrské sítě přesahuje finanční moţnosti obce. Běţně dochází jen k okrajovému mnoţství realizací z celkového nadsazeného záměru. Po odchodu či kolapsu investorů nebo spekulantů dochází k dlouhodobému zablokování rozsáhlých volných ploch v krajině, koupených a/nebo územním plánem určených k zástavbě. Obce nemohou s těmito plochami nakládat dle veřejného zájmu (nemají prostředky na odkoupení) a vzhledem k ochraně soukromého vlastnictví mohou jen obtíţně měnit zafixované nereálné záměry. Území zůstává nadále buď v problematickém vlastnictví, nebo v zástavě u finančních ústavů a jeho vykoupení je zpravidla pro obce nedostupné. Od roku 2008 by se měla daň z přidané hodnoty ve stavebnictví zvýšit z dosavadních pěti na 19 procent. Výstavba nového bydlení pak podraţí nejméně o rozdíl daně. Protoţe stavba nového domu trvá kolem jednoho roku (se schvalovacím a projekčním řízením ještě déle), řada lidí se rozhodla nečekat. Výsledkem je rekordní počet nových stavebních povolení. Stavební úřady povolily v září 2005 výstavbu
13
4719 bytů, coţ je nejvíc od července 1999. Rovněţ rekordně stoupá objem hypoték (o 40 procent oproti roku 2004 a očekává se dalších 30 procent v roce 2006 za předpokladu, ţe nebude uskutečněno chystané zvýšení úročení hypoték a úvěrů). Jakýkoli odhad časově vzdálenějšího vývoje je velice obtíţný a závisí například na změně vkusu, regulaci nájemného, výši disponibilních prostředků ve fondu oprav panelových domů a celkové ekonomické situaci. Očekáváme zesílenou diverzifikaci poptávky. O dobré lokality bude zájem spíš růst, u průměrných lokalit spíše klesat. Rovněţ pojem “dobrá lokalita” se postupně mění. Ještě před několika lety by to byla lokalita v nějakém zajímavém či prestiţním místě, dnes to je stále častěji obec, která má dobrou školu, zdravotní středisko, nízkou nezaměstnanost a obecně přijatelný standard občanské vybavenosti. Nejméně od roku 2004 pozorujeme útlum zájmu o bydlení v průměrných suburbiích a zároveň zvýšení počtu pozemků připravených k nové výstavbě nebo rozestavěných staveb. Nabídka a poptávka tak začínají jít proti sobě. Je moţné, ţe se ve skutečnosti blíţíme okamţiku saturace, protoţe v poslední době začíná být stále obtíţnější (jak je patrné z inzerátů, které na domech často visí rok či déle) naplnit zejména novou městskou výstavbu nájemníky. Hovoří se o úrovni saturace, uspokojení skupiny asi 4-5 procent obyvatel, kteří mají na nové bydlení bez půjček, tedy jsou v přebytcích. Další příjmové skupiny obyvatel jsou závislé na podmínkách půjček a na ţivotních nákladech. Významnější výkyv můţe znamenat podstatnou změnu v trendech. Domníváme se, ţe moţná aţ 50 procent suburbanizačních projektů nebude nikdy, nebo minimálně v příštích pěti aţ deseti letech realizováno. Za této situace by vedení obcí mělo dbát na to, aby výstavba začala v místech, kde je nejvýhodnější komunikační a technické napojení na stávající sítě v obci. Na různých lokalitách se dá pozorovat, ţe někde daleko od vsi, v polích, jsou postaveny dva, tři domy a ţe se očekává, ţe další zástavba bude pokračovat směrem k obci. K tomu však nemusí vůbec dojít. Po několika desítkách let experimentování se "svobodou” se většina amerických a západoevropských států vrátila k myšlence regionálních plánů (plánů vyšších územních celků). Jsme přesvědčeni, ţe ani u nás neexistuje ţádná jiná cesta. Jak zmírnit negativní dopady suburbanizace na sociální prostředí a krajinu? Modelové situace Podle zpráv úředníků různých odborů Krajského úřadu Středočeského kraje nemine týden, kdy by nebylo nutné řešit záleţitosti související s rychlým rozvojem příměstských obcí. V mnoha případech se jedná o problémy, kterým je moţné předejít. Uveďme alespoň stručně některé běţné situace: - Firma slíbí obci výměnou za laciné pozemky vybudování nákupního střediska či zavedení vodovodu. Sliby nesplní a smlouvy jsou formulovány tak dobře, ţe se obec nedočká ţádné kompenzace.
14
- Firma slíbí výměnou za laciné pozemky podobně jako v prvním případě rozvoj obce, zanikne a nástupnická firma se necítí být vázána předchozími sliby. - Firma zkrachuje a pozemky se na celé roky ocitají v rukou banky, která firmě půjčila peníze. Lidé hledí na “své” domy, které se rozpadají, obec je bezbranná a s pozemky nemůţe nakládat. - Firma sice investuje do rozvoje obce, ale postaví něco, co se obci vůbec nehodí: místo obchodu se smíšeným zboţím fitcentrum. Obec pak má půjčovnu kanoí, ale ne pekaře. - Novousedlíků začíná být víc neţ starousedlíků. Jsou aktivnější, snáze se semknou k prosazování zájmů své čtvrti. Aktivněji vystupují ve volbách a snaţí se o zvolení svých zastupitelů či starosty. - Novousedlíci si ponechají trvalé bydliště na staré, dobré adrese. Tam plynou i daňové odvody. Chudí starousedlíci pak z výnosů svých daní subvencují zázemí bohatých novousedlíků. - Novousedlíci se dokáţí prosadit, jsou drsnější a nectí místní zvykové právo. Vědomě se izolují od “chudších” starousedlíků. Obec se rozhádá a rozdělí. - Obec se dobře neorientuje na trhu a pozemky prodá pod cenou. - Obec prodá pozemky jako ornou půdu, vznikne na nich zástavba rodinných domků, ale daně se platí jako z pole. Tím obci klesají daňové příjmy. - Stará čistírna odpadních vod, vodárna, rozvodna proudu atd. nestačí kapacitě rozrůstající se obce, ale novousedlíky to nezajímá, protoţe obec má svůj rozpočet. - Obec je povinna starat se o sjízdnost komunikací a provoz inţenýrských sítí, kterých je najednou třikrát tolik, ale rozpočet se zvýšil jen nepatrně. - Novousedlíci nechtějí své děti posílat do místní školy a ţádají na obci školní autobus. Je to drahé a zbytku obce dávají najevo, ţe jsou něco více. Obec musí platit příspěvky na školu mimo svůj katastr. - Rozrůstající se obce tlačí na výstavbu nových silnic, protoţe staré jiţ nestačí. Všichni pak zjišťují, ţe dostat se ze suburbie do středu města je například směrem od Brna, Jesenice a Vestce jednou či dvakrát týdně problematické. - V jiných případech však dochází k sociálnímu smíru a někteří z novousedlíků berou obec za svou a snaţí se ji změnit i přes odpor místních konzervativců. - Řadu problémů se vůbec nedozvíme, protoţe vedení obce o nich nemluví, aby nevypadali jako hlupáci, kteří si nevědí rady. Zásada: dva domy ročně
15
Z výše uvedeného přehledu je patrné, ţe rychlý růst s sebou vţdycky přináší problémy, a to i v případě, kdy se obě strany snaţí dohodnout. V Rakousku a v Německu si po letech experimentování s novousedlíky zvolily některé menší a střední obce zásadu, ţe je moţné postavit jen dva nové domy ročně. Tím je do určité míry zajištěno, ţe většina obce snadněji asimiluje novousedlíky a ti se začlení do jejího chodu. Sociální a přírodní prostředí Kaţdé evropské město či vesnice má svůj sociální charakter daný tisíc let trvajícím vývojem, který je v podstatě daný, nedá se s ním příliš experimentovat a je obtíţné prosadit nějaké nové cesty. Sídla, která mají tradiční sociální charakter, jsou sídla víceméně stabilní. Je moţné udrţovat umělá sociální seskupení, ale ta vţdy budou mít samoorganizující tendenci buď k nějaké formě návratu k tradiční formě (dané uţ tím, ţe páry ţijí spolu a mají děti) nebo bude zdrojem problémů. Základem evropského sídla je navzájem se doplňující vztah soukromých a veřejných prostorů. V 16.-19. století, kdy města zůstávala v rámci vymezeném hradbami města, došlo ke zdvojnásobení aţ čtyřnásobení městské populace. Stále více výrobních a směnných aktivit se odehrávalo na veřejném prostranství, náměstí, chodníku či komunikaci. Člověk neustále musel vyvaţovat polohu soukromého a veřejného. Dodnes jsme neobyčejně citliví na jakýkoliv pokus přivlastnit si část veřejného prostoru, protoţe jej potřebujeme k udrţení určité sociální stability. Sociální fenomén evropského města je zaloţen na doplňujícím se prolínání veřejného a soukromého. Veřejný prostor tradičního sídla vytvářejí ulice a místa sociálních aktivit jako jsou nákupy či rozhovor se sousedy, posezení v kavárně (většinou náměstí a pěší zóny), místa zábavy a odpočinku jako jsou parky, hospody, zahradní restaurace. Moderní suburbie však sestává jenom ze soukromých prostorů, propojených místními komunikacemi, které málokdy mají jinou funkci neţ je automobilový provoz (proto někdy nemívají chodníky). V této podobě nelákají ani k vycházkám, ani k dětským hrám, ani k rozhovorům. Nedá se zde postavit kavárna, hřiště nebo zřídit nějaké místo k setkávání a často není ani kde zasadit strom. Ryze soukromá sociální struktura suburbií funguje dobře u mladých lidí a bezdětných párů, ve středním věku je méně vyhovující a ke stáru se (jak ukazují západní analogie) často stává pastí. Developer většinou nemá zájem koupit větší pozemek nebo investovat do kvalitního urbanistického plánu. V suburbiích pak schází: 1.prostor setkávání jako je náměstí, náves, klub 2.funkční návaznost na starší nástavbu 3.cesty, pěšiny, cyklostezky, které spojují suburbii s okolní krajinou 4.nějaký určující (identifikační) prvek. Suburbie jsou si navzájem podobné, rozprostírají se všemi směry, jakoby neměly ţádný střed. Střed, pokud existuje, určuje vazbu na okolí. Dřív jím býval hrad, radnice, kostel nebo alespoň kaplička a památný strom. V suburbii se jím můţe stát parčík s jezírkem, několik stromů, nějaký pomník, třeba jen velký přírodní kámen, dřevěná plastika, po které mohou lézt děti.
16
Pro mnoho lidí představuje suburbie sen o ţivotě na venkově. Lokalita se jim líbí, kdyţ není zastavěna, mají radost, ţe ze svého okna vidí na louku, pole nebo les. Pak dojde k situaci, ţe před jejich parcelou vznikne další řada domů, vysoké ploty nebo ohradní zdi. V urbanistických plánech je zapotřebí věnovat pozornost dostupnosti a prostupnosti okolní krajiny například formou pěšin a cyklostezek. V zásadě platí, ţe pokud plán suburbie nepočítá s výše uvedenými zásadami, je méně kvalitní a v delších časových horizontech pravděpodobně přinese obyvatelům problémy. Pro samotnou Prahu bylo jiţ od 30. let navrţeno několik řešení “zeleného okruhu” města. Při práci na strategii ochrany přírody a krajiny Středočeského kraje jsme konstatovali, ţe následkem záměrů suburbanizace je myšlenka zeleného kruhu neudrţitelná a navrhli jsme koncepci “zelených, radiálních klínů”, tedy prostorů zeleně, které umoţňují například od stanic metra pěší či cyklistický vstup do krajiny. Regionální územní plány Z výše uvedeného textu vyplývá celkem jasná a všude ve světě ověřená zásada, ţe ţivelně vyrostlé, neregulované suburbie jsou zdrojem problémů a ţe i tak liberální státy jako USA se vracejí k základním principům územního plánování, zejména na úrovni regionů. U nás se důleţitá rozhodnutí často odehrávají aţ na úrovni plánů obcí a v důsledku toho není řada místních samospráv usměrněna k mírnějším, reálnějším odhadům zástavby.
Limity využívání území Stanovení limitů vyuţitelnosti území je základním nástrojem územního plánování, základním vymezením moţností vyuţití území. V případě Prahy a Středočeského kraje je výhodné rozdělit praţské okolí do výše uvedených zón, kde nejblíţe hlavnímu městu bude největší tlak na zastavění volných ploch s nebezpečím, ţe se neponechají dostatečně prostory volné krajiny. Určité rozdíly musí panovat i v rámci jednotlivých zón, protoţe některé lokality mají díky utváření terénu či vedení komunikací lepší podmínky k atraktivní zástavbě. V období růstu průmyslu se obytná zástavba odehrávala většinou v okolí průmyslových podniků nebo obecně v blízkosti míst, která poskytovala pracovní příleţitosti. Jeden ze silně negativních aspektů následné doby (vytváření monofunkčních zón) je téměř úplné odtrţení místa bydliště od místa práce. Intravilán a extravilán, hustota osídlení V místech, kde je hustota obyvatel niţší neţ 50-60 obyvatel na hektar se nevyplácí zavádět městskou hromadnou dopravu, protoţe na zastávkách nenastupuje dostatečný počet lidí nebo autobusy mají velké intervaly a proto nejsou vyuţívány. Při hustotě 100 obyvatel na hektar a dostatečném spádovém okruhu jiţ mohou fungovat základní obchody, pošta a restaurace, prostě zařízení v pěší dostupnosti. Malé hustoty zástavby předurčují nutnost pouţívat jednoznačně osobní automobily, protoţe téměř ţádná veřejná zařízení nemohou být v dostupnosti chodců. Znamená to další problémy spojené s automobilovým provozem (například pohyb nemotoristů, dětí a starých lidí) a rizika v okamţiku ekonomického propadu nebo většího zdraţení
17
benzínu. Z důvodů těchto váţných hrozeb je v řadě obcí v Rakousku, Švýcarsku nebo Slovinsku předepsána zásada, ţe nová výstavba je moţná jen v zastavěné části obce, zatímco v nezastavěných částech platí stavební uzávěra. Rozvoj železniční dopravy Největším problémem většiny evropských měst je doprava na rostoucí vzdálenosti, nezbytná, ale zároveň obtěţující. Tato situace se řeší ochranou zastavěných území pomocí obchvatů, záchytných parkovišť, rozšiřováním komunikací, vybíráním mýtného a podobnými prostředky. Týkají se výlučně automobilové dopravy. Je pravděpodobné, ţe během dalších 10-15 let dojde k novému rozvoji ţelezniční dopravy například formou příměstských a meziměstských rychlovlaků jako ve Francii, Japonsku nebo v Anglii. Dnes se často tvrdí, ţe ţelezniční doprava je zastaralá, ale přitom šlo spíše o omezení nebezpečné konkurence. Vzhledem k prokazatelným střetům individuální a těţké nákladové dopravy bude ţeleznice představovat významné spojení v budoucnosti. Je proto důleţité, aby sídla zachovala dobrou dostupnost nádraţí a zodpovědně je regenerovala. Celkový pohled Dosavadní plánování suburbií naprosto opomíjí sociální a většinou i přírodní aspekty sídla. Domy na vymezených parcelách jsou vnímány izolovaně jako jakési konečné instance, samostatné soukromé jednotky bez vazeb mezi sebou navzájem a k sídlu jako skutečnému celku. Neexistují v nich veřejné prostory, ať ve formě míst k setkávání nebo jen v podobě volného prostranství, tradičního “common", symbolu funkční komunity. Opomíjena je někdejší přístupnost krajiny, dnes často i její dostatečná blízkost pro pěší. Zcela schází jakýkoliv náznak výhledu do budoucnosti. Starostové a zastupitelé obcí by si měli být vědomi jednoho zásadního parametru, který byl jiţ zmíněn: je jím limit hustoty osídlení. Měli by nadále odmítat projekty s niţší hustotou neţ je 50-60 obyvatel na hektar. Tato rada by ovšem neměla ústit v minimalizaci pozemků. Suburbie by se měly inspirovat v řadě pokusů o tzv. nový urbanismus (USA, Německo) se snahami o urbanistickou kompozici, o souvislejší zástavbu, kompaktnější sídla. Pokud chceme v suburbiích vytvářet městský či poloměstský typ osídlení, dovolující hromadnou dopravu a ţádoucí sluţby, potom by hustota osídlení neměla klesnout pod 100 obyvatel na hektar. Britský princ Charles propaguje myšlenku sloučené výhod malého města a soudrţnosti venkovských komunit. Svůj typ sídla nazývá “Urban Village” (městská vesnice).
18
