Kostverloren, deelplan 2

Bankras/Kostverloren, deelplan 2 Programma van Eisen Ruimtelijke Ordening en Projecten, december 2006

Programma van Eisen Bankras/Kostverloren deelplan 2

Documentgegevens Versie: 17-01-07

Ruimtelijke Ordening en Projecten Projectmanager: Bram van Rossum Projectassistent: Ingrid van Leeningen

2


Bankras/Kostverloren deelplan 2 Programma van Eisen Bram van Rossum Ingrid van Leeningen December 2006

Projectgroep Bram van Rossum Ingrid van Leeningen Gauke Adamse Saskia Gerrits Paul van den Bergh Peter Snoeren/Peter van Halteren Wilko Wieffering Cees Beets

[email protected] [email protected] Laan Nieuwer Amstel 1 Postbus 4, 1180 BA Amstelveen www.amstelveen.nl

3


Inhoudsopgave 1

Inleiding...................................................................................5 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Ruimtelijke opzet .....................................................................7 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

3

Het proces tot nu toe .................................................................. 5 Plangebied................................................................................. 5 Opbouw van het Programma van Eisen ......................................... 6 Proces na het Programma van Eisen ............................................. 6

Inpassing in het plangebied ......................................................... 7 Stedenbouwkundige opzet........................................................... 8 Architectuur..............................................................................12 Groen ......................................................................................16 Water ......................................................................................16 Ondergrondse infrastructuur .......................................................17 Verkeer (zie ook bijlage 1) .........................................................17 Openbaar vervoer .....................................................................18 Woningtypen ............................................................................18

Programma ............................................................................19 3.1 3.2

Woningbouw .............................................................................19 Kantoren ..................................................................................19

4

Planeconomie en financiën.......................................................20

5

Veiligheid ..............................................................................21

6

Milieu-aspecten.......................................................................22 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8

Lucht .......................................................................................22 Geluid ......................................................................................22 Geur ........................................................................................22 Bodem .....................................................................................23 Water ......................................................................................23 Duurzaam bouwen en energie.....................................................23 Milieuwetgeving ........................................................................24 Flora en fauna...........................................................................24

7

Communicatie ........................................................................25

8

Planning en planologische procedure ........................................26 8.1 8.2

Planning ...................................................................................26 Planologische procedure .............................................................26

Bijlagen.........................................................................................27 Bijlage 1 Verkeersaspecten ....................................................................27

4


1 Inleiding 1.1

Het proces tot nu toe Op 30 oktober 2001 en 21 november 2001 zijn achtereenvolgens het college van B&W en de gemeenteraad akkoord gegaan met de realisatie van een centrum voor (door)startende ondernemers (in zone 4 van het Luchthavenindelingsbesluit) èn twaalf woon-werkwoningen en een kinderdagverblijf met daar bovenop vier appartementen (ten zuiden van zone 4). Deze plannen zijn door de ontwikkelaar/risicodrager Rabo Vastgoed uit Utrecht volledig uitgewerkt. Hierop startte de verhuur van de 8.000 m² kantoorruimte alsmede de verkoop van de woon-werkwoningen en de appartementen. Langdurig is getracht de kantoren te verhuren en de woon-werkwoningen te verkopen. De plannen bleken niet afzetbaar in de markt mede ten gevolge van de tegenvallende economische omstandigheden c.q. ontwikkelingen. Uiteindelijk is na uitvoerig markttechnisch onderzoek gebleken dat de plannen niet haalbaar waren en is besloten tot herontwikkeling over te gaan. In nauw overleg met de inspectie VROM is het huidige plan van vier kantoorvilla’s en 48 woningen (twee-onder-één-kap en vrijstaand) tot stand gekomen. Bij de VROM-inspectie is een verklaring van geen bezwaar aangevraagd ten behoeve van het oprichten van 24 woningen in zone 4 van het Luchthavenindelingsbesluit als onderdeel van een totaal plan van 48 woningen. Het verzoek is positief gehonoreerd. De plannen zijn na akkoord van de VROM-inspectie verder uitgewerkt. Dit Programma van Eisen en de verkavelingsopzet zijn daarvan het resultaat.

1.2

Plangebied Het plangebied Bankras/Kostverloren deelplan 2 is gelegen in de Bankrasstrook aan de oostkant van Amstelveen op de plek waar een reservering lag voor de aanleg van de autosnelweg A3. De gemeente Amstelveen heeft de gronden in dit gebied ten behoeve van de aanleg van de A3 in bezit. De afgelopen jaren zijn verschillende projecten in de Bankrasstrook tot uitvoering gebracht of Figuur 1 Het plangebied nog in uitvoering. In de strook is in het zuiden onder andere de nieuwe brandweerkazerne gerealiseerd. Deelplan 2 in het noorden is het laatste project dat de invulling van deze strook moet completeren.

5


1.3

Opbouw van het Programma van Eisen Het programma van eisen beschrijft en geeft invulling aan specifieke eisen en randvoorwaarden. In hoofdstuk 2 worden alle aspecten van de ruimtelijke opzet beschreven. Hoofdstuk 3 handelt over het woningbouwprogramma. Hoofdstuk 4 beschrijft de planeconomie en financiën. In hoofdstuk 5 komt de veiligheid aan bod en in hoofdstuk 6 de milieu-aspecten. Hoofdstuk 7 beschrijft de communicatie. Tenslotte behandelt hoofdstuk 8 de planning en de planologische procedure.

1.4

Proces na het Programma van Eisen Het Programma van Eisen is tot stand gekomen in samenwerking met en is afgestemd met de vakspecialisten en het management van de afdelingen Ruimtelijke Ordening en Projecten en het Ingenieursbureau. Het college van B&W besluit over het Programma van Eisen. Na vaststelling door het college wordt het Programma van Eisen ter kennisname gestuurd aan de commissie Ruimte, Wonen en Natuur. Dit Programma van Eisen kan beschouwd worden als richtinggevend voor de verdere ontwikkeling en daadwerkelijke realisatie van deelplan 2.

6


2 Ruimtelijke opzet 2.1

Inpassing in het plangebied De Bankrasstrook De Bankrasstrook is gelegen op de rand van stad en landschap. Gekozen is voor een opbouw die aansluit op de bestaande wijk Bankras/Kostverloren en de recreatieve inrichting van het landschap. In de bestaande wijk Bankras/ Kostverloren is sprake van een duidelijk onderscheid tussen open en besloten gedeelten. Het buitengebied dringt de stad binnen op de open stukken tussen de verschillende buurten. Deze opzet in buurten met daartussen open groene gebieden is ook doorgezet in de Bankrasstrook. De strook is opgebouwd uit drie delen die door de groene doorsteken worden gescheiden. Elk deel bestaat uit een “normale bouwsteen” en een “uitzon-dering”. De bouwsteen is een verkavelingspatroon dat in alle delen terugkomt. De uitzondering is een uniek verkavelingspatroon binnen de Bankrasstrook en is in elk deel anders. Verder is er een grote ruimtelijke verwevenheid tussen stad en landschap binnen de deelgebieden van de Bankrasstrook nagestreefd. Dit is tot stand gebracht door ondermeer zichtlijnen, positionering van gebouwen, het binnenhalen van water in het gebied en het netwerk van loop en fietsverbindingen in relatie met de inrichting van Amstelgroen. Deelplan 2 Samen met deelplan 1 vormt dit deelgebied één van de drie delen van de Bankrasstrook. Binnen dit deel vormt deelplan 1 de bouwsteen en deelplan 2 de uitzondering. Dit vraagt om een vrijere en losse verkaveling van dit deelplan. Dit deelplan ligt ingeklemd tussen woningbouw (deelplan 1) en een kantorengebied (Kronenburg). Om een overgang te maken is er in deelplan 2 een onderscheid gemaakt van twee gebieden namelijk de woningbouw in een losse vrije verkaveling die aansluit op deelplan 1, met aan de noordkant van deelplan 2 kantoren die de overgang naar de naastgelegen kantorenlocatie (Kronenburg) vormgeven. Doordat deelplan 2 de kop vormt van de Bankrasstrook is bijzondere aandacht voor dit deel gewenst. Tevens vraagt de nabijheid van Kronenburg om een bijzondere uitwerking van de kantoren.

7


2.2

Stedenbouwkundige opzet Verkaveling De woningbouw in deelplan 2 wordt gevormd door 48 woningen. In het midden van het plan ligt een groene middenscheg die een relatie legt tussen het woongebied en het landschap. De woningen zijn verdeeld in geschakelde woningen in het middengebied en vrijstaande woningen aan de west- en oostrand (naar de weg en naar het landschap). De vrijstaande woningen staan op grote kavels aan de randen omdat hier een bepaalde openheid naar het achtergelegen gebied wenselijk is. De woningen in het middengebied bereiken dit niet omdat ze geschakeld zijn en juist aan de straat en de middenscheg liggen. De woningen staan in een vrije verkaveling waarbij de rooilijn verspringt zodat een afwisselend beeld ontstaat. De variatie wordt versterkt doordat in het midden van het gebied zowel vrijstaande als tweeonder-één-kapwoningen geschakeld zijn. De kantoren liggen aan de noordkant van deelplan 2. Dit wordt van de woningbouw gescheiden door water. De kantoren bestaan uit vier aparte gebouwen. Drie gebouwen die samen de uitstraling van een groter kantoor geven Figuur 2 Opbouw Bankrasstrook aansluitend op de schaal van Kronenburg en een kantoor in de vorm van een kantoorvilla. De verkaveling en de positionering van de kantoorgebouwen staan in relatie met het naastgelegen landschap. Deze hangen samen met de kavelmaat en het slotenpatroon. De kantoorvilla ligt nabij de verbreding van het water en krijgt een zichtlijn over de watergang in het naastgelegen landschap, zoals bij de urban villa’s in de Bankrasstrook.

8


Figuur 3 Landschappelijk inrichting

De twee deelgebieden worden verbonden door een langzaam verkeersroute die door de gehele Bankrasstrook loopt.

9


Verkaveling

Figuur 4 Stedenbouwkundig plan met profielaanduiding

In de verkavelingstekening zijn bij een aantal woningen twee garages getekend. Elke woning beschikt over één garage. De andere uitbouw is een tuinkamer. In overleg tussen gemeente, architecten en ontwikkelaar zijn modificaties van de verkaveling mogelijk.

10


Profielen

Figuur 5 Profielen

11


Architectenverdeling De architecten Jan Aantjes van Architektenbureau Aantjes BV en Jeroen Frerichs van BAG Architecten zijn benaderd om deelplan 2 te ontwerpen. Jan Aantjes zal onder andere de kantoorvilla’s ontwerpen en is aangeduid als architect 1. Jeroen Frerichs is aangeduid als architect 2.

Figuur 6 Architectenverdeling

2.3

Architectuur De drie delen in de Bankrasstrook zijn als architectonische eenheden te herkennen. Binnen de delen zorgen de bouwstenen voor regelmaat en herkenbaarheid de uitzonderingen geven hierop variatie. De bouwregels zijn richtinggevend en laten de architect vrij in het bereiken van openheid en variatie. De uitwerking van de bouwregels voor de woningen en de kantoren zal in nader overleg met de architecten moeten plaatsvinden.

Figuur 8 Architectonische eenheden

12


Bouwregels woningen Deelplan 2 moet een architectonische eenheid vormen met deelplan 1. Om dit te bereiken wordt een aantal vormkenmerken van deelplan 1 ook in 2 toegepast. Deelplan 2 vormt van dit deel echter wel de uitzondering. Dit houdt in dat het een vrijere verkaveling en uitstraling heeft dan deelplan 1 (de bouwsteen). In deelplan 2 wordt een intieme en speelse uitstraling als tegenstelling tot deelplan 1 nagestreefd. Aansluiten bij deelplan 1 Om deelplan 1 en 2 tot één deelgebied te maken is het nodig de architectuur aan te laten sluiten bij enkele vormkenmerken van de architectuur van deelplan 1. Deze vormkenmerken zijn bijvoorbeeld de vormgeving van de glazen aanbouwen en de hoekramen.

Figuur 9 Deelplan 1

Asymmetrie De variatie wordt onder andere gevormd door een asymmetrische opbouw van de gevel. Dit zorgt voor een intieme, speelse en gevarieerde invulling. De gewenste asymmetrie kan bereikt worden door het toepassen van onderstaande voorbeelden: Entree De entree kan bij de twee-onder-één-kap woningen aan de ene kant in de voorgevel en aan de andere kant in de zijgevel ontworpen worden. Vlakken op gevel Door het toevoegen van vlakken van een ander kleur materiaal krijgt de woning een asymmetrische opbouw. Uitbouw Een asymmetrische gevelopbouw met daarin één glazen uitbouw (serre, entree of raampartij) in de voorgevel en mogelijk één in de zijgevel. Bij vrijstaande woningen kunnen Figuur 10 Asymmetrie hoekoplossingen de asymmetrie van de voorgevel versterken. Hoekoplossing Ten behoeve van de uitstraling van de kopse kanten en hoeken is aandacht nodig voor hoekoplossingen, zorgvuldige gevelopbouw en vormgeving van de kopgevels.

Figuur 11 Hoekoplossing

13


Openheid In de verkaveling is een bepaalde openheid gewenst. Door de woningen in de lengte op de kavel te zetten krijg je zoveel mogelijk openheid naast de woning. De nok staat dan ook loodrecht op de weg om de richting te benadrukken. Vooral bij de woningen die tegen het landschap aanliggen is dit belangrijk. Omwille van het bereiken van symmetrie, openheid en variatie kunnen de nokrichtingen variëren. Opbouw woning Een speelse en gevarieerde uitstraling kan mede bereikt worden door het toepassen van een grote kap met een overstek van circa 1 meter op de woning. Dit geeft een intieme en speelse sfeer. Een afwijkende dakopbouw van de twee-onderéén-kapwoningen kan variatie geven. Figuur 12 Openheid

Materiaalgebruik Om dit deel in de Bankrasstrook als architectonische eenheid te herkennen is het van belang om dezelfde materialen te gebruiken als in deelplan 1. In dat deelplan wordt baksteen toegepast in de kleuren wit en bruin met een oranje element. In deelplan 2 moeten deze kleuren ook gebruikt worden, alleen moet het accent hier anders gelegd worden. Witte bakstenen kunnen in detail voorkomen. Voor de daken worden donkere matte pannen voorgesteld en de kozijnen zijn in aansluiting op deelplan 1 wit.

Bouwregels kantoren De kantoren vormen de kop van de Bankrasstrook en dit vraagt om een bijzondere vormgeving. Tevens moet het de overgang vormen naar het kantorengebied Kronenburg. Om dit samen vorm te geven is een aantal bouwregels opgesteld. De kantoorvilla’s Het kantorendeel bestaat uit vier kantoorvilla’s. Om de overgang naar Kronenburg te maken naar een grotere schaal is het van belang om drie van de vier kantoorvilla’s de visuele uitstraling van één gebouw te geven. De in werkelijkheid afzonderlijke gebouwen blijven hierbij herkenbaar. Om de eenheid van de

Figuur 13 Uitstraling van één gebouw

gebouwen te onderstrepen is horizontale geleding gewenst. De kop van de Bankrasstrook kan meer accent krijgen door meer expressie te geven. De vrijstaande kantoorvilla ligt nabij de oeverwoningen. Het kantoorgebouw dient een gelede uitstraling te krijgen richting de woningen, zodat het kantoor kleiner lijkt. De hoofdvorm krijgt geleding door horizontale vlakken en door het verschuiven van volumes Figuur 14 Gelede uitstraling

14


uit de hoofdvorm (in het grondvlak en in de hoogte). Ook kunnen elementen die door de gevel uitsteken (vergelijkbaar met de serres van de oeverwoningen) bijdragen aan kleinschaligheid. Hoogte kantoren De hoogte van de bebouwing is circa 3 bouwlagen, waarvan de meest oostelijke mogelijk iets hoger mag (tot 4 bouwlagen). Ook is de vrijstaande kantoorvilla hoger namelijk 4 bouwlagen zoals de reeds gerealiseerde urban villa’s in de andere deelplannen.

Figuur 15 Expressieve kop

Ligging in het water Om accent te geven aan de entree van de Bankrasstrook liggen aan de noordzijde de kantoren in het water. Dit gebeurt ook bij de kantoorlocatie Kronenburg en de bestaande stadsvilla’s in deelplan 1. De positionering van de kantoor villa maakt min of meer Figuur 16 Zicht op het landschap onderdeel uit van het landschap door een relatie met de verkaveling en zichtlijnen van het landschap aan te gaan. Dit gebeurt in de gehele Bankrasstrook. Materiaalgebruik Ook voor de kantoren geldt dat hier dezelfde materialen moeten worden toegepast als in deelplan 1. Bij de kantoren kan echter nog een extra materiaal toegevoegd worden. Dit gebeurt ook bij bijvoorbeeld de brandweerlocatie. Naast de kleuren en materialen van het deelplan 1 wordt nog een extra lichtgetint materiaal toegevoegd.

Bij dit deelgebied wordt hierop aangesloten. Voor de kantoren kan dus een extra materiaal toegepast worden die reeds in de omgeving (Kronenburg) voorkomt zoals melkglas, aluminium, beton of een ander materiaal met een lichte grijsachtige tint.

Figuur 17 Materiaalgebruik kantoren

15


2.4

Groen Het plan grenst aan het groene buitengebied in de Middenpolder. Dit gebied is ingericht voor natuur en extensieve recreatie, en wordt beheerd door Groengebied Amstelland. Het plangebied wordt hiervan gescheiden door een brede sloot met rietlanden. Vanuit het plangebied zijn enkele doorzichten gemaakt die uitkijken op het buitengebied. Daarnaast zijn in het plan enkele elementen opgenomen die het landschap als het ware het plan in trekken. Dit zijn twee elzensingels, twee sloten en een groene middenscheg. De elzensingels staan langs de noordzijde van de Piet de Winterlaan en langs de zuidzijde van het kantoreneiland, en worden aangelegd conform vergelijkbare singels in deelplan 1. De sloten die vanuit het buitengebied het plan insteken lopen rond het kantoreneiland. De groene middenscheg loopt in het midden van het woongebied van deelplan 2. Deze maatregelen zorgen voor de relatie tussen de woonwijk en het landschap die in de uitgangspunten voor de bebouwing op het A3-tracee is genoemd. In het verlengde van de Piet de Winterlaan ligt een voetbrug waarover men vanuit de woonbuurt het buitengebied kan bereiken. Aan de westzijde van het plan loopt de wijkontsluitingsweg Frits Mullerlaan. Deze weg wordt begeleid door ruime en open groenvoorzieningen. De inrichting bestaat vooral uit gazon met verspreid staande wilgen en een slingerend wandelpad. Dit beeld zal langs deelplan 2 worden voortgezet. Langs de tuinen zal een afschermende heesterrand worden aangelegd. In de westelijke berm van deze weg loopt een ruiterpad. De groene middenscheg sluit qua inrichting aan op de groenzone langs de Frits Mullerlaan, dus bestaat uit vooral gazon, enkele verspreide bomen en een vrijliggend wandelpad. Langs de tuingrenzen zal een smalle heesterrand worden aangebracht. Belangrijk van deze strook is het verkrijgen van het bovengenoemde doorzicht naar de polder, en het bieden van een groene woonomgeving met wandelmogelijkheden. De sloten rondom het kantoreneiland zorgen voor een natuurlijke scheiding tussen dit gebied en de omgeving. Het water in deze sloten maakt deel uit van het stelsel van waterlopen in de polder, en de openbare oevers worden landschappelijk ingericht. Aan de noordzijde van het plan loopt een fietsroute en een smalle ontsluitingsweg naar het groengebied en de begraafplaats, alsmede een parkeerterrein. Langs deze smalle weg zijn knotwilgen geplant om de landschappelijke sfeer te benadrukken. Ook de openbare oever aan de zuidzijde van de zuidelijke sloot wordt natuurlijk ingericht. Aan de oostzijde is een ruimte gereserveerd voor een kleine zitplek met uitzicht op het water en het buitengebied. De woonstraatjes in het plan worden ongeveer hetzelfde ingericht als de smalle dwarsstraatjes in het aangrenzende plandeel 1, en bevatten geen openbare groenvoorzieningen. Het groene straatbeeld ontstaat door het particuliere groen in de tuinen en het zicht op de bovenbeschreven groenvoorzieningen.

2.5

Water Het water in het plangebied heeft een open verbinding met het water in de aangrenzende polder en kent daarmee hetzelfde zomer- en winterpeil. De vijver langs de Frits Mullerlaan is onderdeel van het stedelijk waterstelsel. Het plangebied watert af naar deze laatste vijver.

16


2.6

Ondergrondse infrastructuur In Bankras deelplan 2 wordt, zoals in de reeds gebouwde deelplannen in Bankras een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Het hemelwater van de dakvlakken en de bestrating wordt afgevoerd naar het oppervlakte water aan de stadskant van het plan. Het vuilwater wordt afgevoerd via het rioolstelsel in deelplan 1 naar het daar gesitueerde rioolgemaal en doorgepompt naar de rioolwaterzuivering aan de Machineweg. Langs de oostkant van de Frits Mullerlaan en de zuidkant van de Saskia van Uylenburgweg moeten respectievelijk een strook van 10,00 m en 8,00 m vrijgehouden worden voor een tracé voor bestaande en te leggen kabels en leidingen. In het bouwterrein liggen in noord-zuid richting een gas- en waterleiding welke opgeruimd moeten worden voor aanvang het bouwrijpmaken. Het ingenieursbureau zal nog via een clickmelding opvragen wat de precieze ligging van deze leidingen is. Er moet tevens ruimte zijn voor ondergrondse vuilcontainers die toegepast worden.

2.7

Verkeer (zie ook bijlage 1) Gezien de realisatie van het beperkte aantal woningen is een separate ontsluiting op de Frits Mullerlaan niet nodig. Vanuit verkeersveiligheid is een extra aansluiting zelfs ongewenst. De noordelijke bestaande aansluiting van de Piet de Winterlaan fungeert als ontsluiting van dit deel van het plangebied. Het kantorendeel van het plangebied krijgt één (gezamenlijke) aansluiting op de Frits Mullerlaan. De noodzaak van een calamiteitenontsluiting van het kantorendeel zal in overleg met de brandweer onderzocht worden. De Parkeernota 2005 - 2010 schrijft voor dat bij nieuwbouw, verbouw of functiewijziging parkeren op eigen terrein dient te worden gerealiseerd; Parkeerkencijfers conform de Parkeernota Amstelveen 2005 – 2010; Woningen prijscategorie Woningen duur > € 350.000 (2005) Garage met enkele oprit Garage met lange oprit

Kencijfer 1,7-2,0 1,0 1,3

Rekening houdende met de maximum parkeernorm, betekent dit in dat voor het parkeren bij de woningen 96 parkeerplaatsen benodigd zijn. Elke woning heeft de beschikking over één garage (de tweede uitbouw is een tuinkamer o.i.d.). Omdat er in het plan sprake is van garages met 8 zogenaamde enkele opritten en 40 lange opritten, moeten er 60 parkeerplaatsen op eigen terrein opgelost worden. Het bezoekersparkeren, de overige 36 benodigde parkeerplaatsen, dient plaats te vinden in de openbare ruimte. Hiervoor worden parkeervakken gerealiseerd. Langs de Piet de Winterlaan ligt nu een parkeerstrook, waarvan 18 parkeerplaatsen bedoeld zijn voor de huidige bewoners van deze straat (parkeernorm 1:1,5). Deze parkeerplaatsen moeten behouden blijven in de nieuwe situatie.

17


Kantoorvoorzieningen Kantoor met baliefunctie (per 100 m2 bvo) Eén arbeidsplaats is 35 m2 bvo.

Kencijfer 2,5 - 3,0

Rekening houdende met de minimum parkeernorm, betekent dit in dat voor het parkeren bij de kantoren 100 parkeerplaatsen benodigd zijn. Er is gekozen de minimum parkeernorm te hanteren omdat in de directe nabijheid van het plangebied een grote parkeerplaats ligt die voldoende capaciteit herbergt. Voor de ontsluiting van het plangebied wordt aangesloten op de reeds bestaande ontsluitingssysteem van ontsluitingslussen vanuit de hoofdas van de Bankrasstrook. De ontsluitingslussen liggen rondom de ruggen, met een stadsvilla aan het einde van deze ontsluitingsstaat. De lus van het plangebied wordt aangesloten op de Piet de Winterlaan. Voor dit plangebied is gekozen een nieuwe lus aan te sluiten aan de Piet de Winterlaan vanwege verkeersveilige motieven. Deze lus is bij voorkeur een eenrichtingsweg. Het parkeren liggen bij voorkeur nabij de ontsluitingslussen en niet in de erven. Ook in de noordelijke buitenrand van een vlek zijn mogelijkheden voor het realiseren van parkeerplaatsen. Bij de kantoorvilla’s moet ruimte zijn voor de stalling van fietsen. 2.8

Openbaar vervoer Deelplan 2 kent een OV bediening door een lokale buslijn die de gehele week van 's morgens vroeg tot 's avonds laat (2 keer per uur) heen en weer rijdt tussen Amstelveen Busstation en Amsterdam Zuid/WTC (NS station). De buslijn rijdt ook langs Ziekenhuis Amstelland. Op grotere afstand ligt de Beneluxbaan alwaar bij de halte Kronenburg de metro (lijn 51) en tramlijn 5 hoogfrequent rijden. Een overstap van de buslijn op de metro/tram is mogelijk bij Kronenburg en/of Oranjebaan (of Ouderkerkerlaan als de buslijn via het ziekenhuis gaat lopen).

2.9

Woningtypen In deelplan 2 zullen veertig ruime twee-onder-één-kapwoningen, vier vrijstaande (nabij het water) en vier patioachtige woningen (langs de Frits Mullerlaan) gerealiseerd worden.

18


3 Programma 3.1

Woningbouw In het gebied zijn 48 woningen gepland met een gemiddelde verkoopprijs van € 590.000,- vrij op naam. Dit zijn veertig twee-onder-één-kapwoningen ofwel geschakeld middels een garage en/of tuinkamer en acht vrijstaande woningen.

3.2

Kantoren In het gebied zijn vier kantoorvilla’s gepland van totaal 4.000 m BVO. Nader bezien kan worden of één kantoorvilla speciaal voor startende ondernemers ingericht kan worden. Een en ander in nauw overleg tussen ontwikkelaar/ risicodrager en gemeente.

19


4 Planeconomie en financiën De ontwikkeling van de 48 woningen en vier kantoorvilla’s gebeurt op grond van de gemeente. Gezien het feit dat de opdrachtgever/risicodrager Rabo Vastgoed onder de huidige economische omstandigheden geen probleem ziet in het in de markt zetten van de 48 woningen en de vier kantoorvilla’s van elk 1.000 m BVO, zal dit resulteren in de volgende grondopbrengst: ·

48 grondgebonden vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen met garage en/of tuinkamer;

·

4 kantoorvilla’s totaal 4.000 m BVO kantooroppervlak, in units vanaf 100 m bestemd voor het midden- en kleinbedrijf in de dienstverlenende sector.

4.000 m BVO à € 420,-/m 48 woningen gem. € 590.000,- v.o.n. = 48 x € 238.827,Totaal grondopbrengst, excl. BTW

€ 1.680.000,€ 11.463.696,€ 13.143.696,-

Prijzen o.b.v. huidige grondprijzen en programma

Kosten bouwen woonrijp maken, incl. openbare verlichting en nutsvoorzieningen, excl. BTW

€ 2.200.000,-

Prijzen o.b.v. huidig prijsniveau

Bovenstaande opbrengsten en kosten resulteren in een positief resultaat van € 10.943.696,-, excl. BTW.

20


5 Veiligheid De woningen dienen te voldoen aan de eisen van het “politiekeurmerk veilig wonen”. Het plangebied dient goed aan te sluiten op het omringende gebied. De routes voor fietsers en voetgangers zijn sociaal veilig. Het gebied is bij duisternis helder, niet verblindend en gelijkmatig verlicht. Er dient een primaire bluswatervoorziening te zijn. Er is parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers in de nabijheid van de woningen en woongebouwen. De inrichting van een binnenterrein, een openbare ontmoetingsruimte voor omwonenden, is niet kwetsbaar voor vandalisme en buurtoverlast en maakt evenmin de omliggende woningen kwetsbaar voor inbraak. Het straatmeubilair geeft geen aanleiding tot vandalisme, graffiti of buurtoverlast. Graffiti op muren, vlakken en wanden van het gebouw wordt zoveel mogelijk voorkomen.

21


6 Milieu-aspecten 6.1

Lucht Ten aanzien van de luchtkwaliteit zijn er, vanwege de relatief lage verkeersintensiteit, geen knelpunten te verwachten. Een eerste controle hierop zal uitgevoerd moeten worden met CAR II (versie 5.0). Hierbij is het van belang om de functionaliteit van de kantoorpanden scherp in beeld te krijgen, in verband met de verkeersaantrekkende werking van de kantoren! De wijziging van de bestemming trekt meer verkeer aan dan in de huidige situatie het geval is. Een rapportage wordt nog opgesteld door adviesbureau M+P.

6.2

Geluid Wegverkeerslawaai Het deelplan ligt ver buiten de zone van de A9. Om te kunnen bekijken of er een procedure gestart moet worden voor hogere grenswaarde zal er een akoestisch onderzoek uitgevoerd moeten worden. Omdat de wegen in het plangebied een 30 km zone zijn, hoeft dit deel niet meegenomen te worden in het akoestisch onderzoek. Industrielawaai Voor het deelplan is industrielawaai niet van toepassing. Verder ligt er op meer dan 50 meter een sportcomplex, wat verder geen belemmering oplevert voor de woningbouw. Vliegtuiglawaai Het plan valt voor een gedeelte binnen het beperkingengebied volgens het Luchthaven-indelingsbesluit. Verklaring van geen bezwaar is op 22 februari 2006 ingediend bij VROM. Op 21 maart 2006 is de ontheffing verkregen.

6.3

Geur Het zuidelijke deel van het plan ligt op 375 meter van de rioolwaterzuiveringsinrichting aan de Machineweg. Volgens de milieureeks “bedrijven en milieuzonering” van de VNG tweede druk gelden de volgende afstanden: rioolwaterzuivering < 100.000 i.e. 100.000 – 300.000 i.e. > 300.000 i.e.

Afstand tot woningbouw 200 300 500

Volgens de Wet milieubeheer vergunning blijkt dat de rioolwaterzuivering vergund is voor 97.500 i.e. Conclusie: Het bouwplan valt buiten de geurzone.

22


6.4

Bodem In mei 2001 is er een bodemonderzoek uitgevoerd voor de toekomstige woningbouw. De houdbaarheid van het bodemonderzoek is 5 jaar. Mede gelet op het feit dat het niet geheel duidelijk is wanneer de grondoverdracht gaat plaatsvinden en welke activiteiten er hebben plaatsgevonden in de tussenliggende periode en de vernieuwde inzichten (asbestonderzoek is niet uitgevoerd) is het advies om een verificatie onderzoek te laten uitvoeren.

6.5

Water Indien de bebouwing meer dan 1.000 m2 bedraagt dan moet minimaal 10% van de oppervlakte worden gecompenseerd in oppervlaktewater. Bij deelplan 2 wordt het water gecompenseerd in het omliggende gebied. Hier is voldoende water aanwezig (zie ook 2.5 Water). Er zal ook een gescheiden rioolstelsel aangelegd moeten worden.

6.6

Duurzaam bouwen en energie Omdat het Nationale Pakket voor Duurzaam Bouwen verouderd is en de stichting Sureac waar het pakket vandaan komt dat niet meer uitgeeft, is in 2006 een nieuw dubo-pakket aangeschaft: het prestatiegerichte instrument GPR-gebouw dat ontwikkeld is door W/E adviseurs. Dit pakket combineert alle milieu-aspecten: duurzaamheid en energiezuinigheid. GPR-gebouw zet ontwerp-gegevens om in scores voor 6 thema's van duurzaamheid: Energie, Materialen, Afval, Water, Gezondheid en Woonkwaliteit. De scores liggen op een schaal van 5 tot 10. Hoe hoger de score hoe lager de milieubelasting. Bij een score van 5 wordt voldaan aan de minimum eisen vanuit het Bouwbesluit. Omdat met GPR-gebouw nog geen ervaring is opgedaan, zal deelplan 2 als een van de pilots dienen, met als uitgangspunt om op alle thema's een score van 7 te halen. In het energiebeleidsplan 2003-2007 staat aangegeven dat Amstelveen een Energie Prestatiecoëfficiënt (EPC) hanteert die 20% lager is dan de wettelijke norm. Dit beleid is vastgesteld toen de EPC landelijk op 1,0 lag. Per 1 augustus 2006 is deze EPC eis landelijk op 0,8 komen te liggen. Voor het project als geheel zal in nauw overleg met de risicodrager/opdrachtgever gestreefd worden naar een reductie van de EPC met 20% tot een EPC van ca. 0,64. Daarnaast beoogt het energiebeleidsplan de uitstoot van schadelijke broeikasgassen met 25% te verlagen. In overleg met de ontwikkelaar is besloten om niet de middelen om dit te bereiken maar het beoogde doel zelf, tenminste 25% minder CO2-uitstoot als volgens de thans landelijk geldende Bouwbesluit-eisen, voor deelplan 2 verplicht te stellen. De gedachten gaan uit naar een reductie van de CO2-uitstoot met 50%. Of dit in de praktijk haalbaar blijkt, zal de toekomst leren. W/E-adviseurs, de adviseur van de gemeente Amstelveen, zal de bouwplannen hieraan toetsen. Op die manier kan dan ook het gemeentelijk beleid in daartoe tenminste te halen GPR-gebouw-scores worden vertaald. Stadsverwarming is voor deelplan 2 niet verplicht. Overige Amstelveense uitgangspunten/aandachtspunten zijn : · Openbare verlichting door de nieuwe energiezuinige lantaarns;

23


·

·

6.7

Geen toepassing van lood, koper of onbehandeld zink, tenzij gemotiveerd wordt onderbouwd dat daarvoor geen geschikte vervanger is; Alleen gebruik van duurzaam geproduceerd tropisch hardhout (FSCkeurmerk).

Milieuwetgeving De kantoorgebouwen zullen naar alle waarschijnlijkheid onder de Wet milieubeheer vallen. Hiervoor dient (indien van toepassing) vier weken voor de aanvang van de bouw een melding gedaan te worden bij de afdeling Vergunningen en Ontheffingen van de gemeente Amstelveen. Het gaat hier om het Besluit Woon- en verblijfsgebouwen milieubeheer.

6.8

Flora en fauna Het terrein zal in het voorjaar van 2007 onderzocht moeten worden op de Flora en Fauna wetgeving.

24


7 Communicatie De verantwoordelijkheid voor de communicatie over privaatrechtelijke zaken ligt bij de ontwikkelaar Rabo Vastgoed. De gemeente is verantwoordelijk voor de communicatie over publiekrechtelijke aangelegenheden. Het Programma van Eisen is het beslisdocument in de definitiefase. Het accent van participatie in de definitiefase ligt op meeweten (informeren). Dit programma beschrijft het eisenpakket dat nodig is voor een optimale ontwikkeling van Bankras/Kostverloren deelplan 2. De gemeente houdt omwonenden op de hoogte van deze volgende ontwikkelingsstap. Belangstellenden kunnen informatie vinden op internet. Ook informeert de projectmanager/projectassistent het wijkplatform Bankras/Kostverloren. Omwonenden worden geïnformeerd middels een huis-aan-huis brief. Er moet naar nieuwe bewoners toe speciale aandacht zijn voor de ligging van het plangebied in zone 4 van het Luchthavenindelingsbesluit. De gemeente moet in dit daglicht de nieuwe bewoners op tijd over te verwachten geluidsoverlast informeren. Deze informatie zal onderdeel worden van de verkoopinformatie.

25


8 Planning en planologische procedure 8.1

Planning Na vaststelling van dit Programma van Eisen zal de ontwerpfase aanvangen waarin de stedenbouwkundige ondergrond uitgewerkt zal worden op architectonisch gebied. Hierop start de voorbereidingsfase, waarop de realisatiefase zal volgen (verwachting start bouw eerste kwartaal 2009). Een gedetailleerde planning zal nog opgesteld moeten worden.

8.2

Planologische procedure Vanwege de gedeeltelijke ligging van deelplan 2 in zone 4 van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB), is ontheffing aangevraagd bij de VROM-inspectie om in de 24 woningen en vier kantoorvilla’s te bouwen te mogen bouwen. Deze ontheffing is verkregen op 21 maart 2006. Tevens zal een artikel 19 lid 1 procedure gevoerd moeten worden vanwege de gedeeltelijke ligging van het plan in zone 4 van het LIB.

26


Bijlagen Bijlage 1 Verkeersaspecten Bij de verkeersaspecten wordt rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Verkeersveiligheid: · Duurzaam veilige (verkeers-) inrichting; · Het deelplan is een 30 km/u gebied. De Frits Mullerweg is gecategoriseerd als wijkontsluitingsweg en heeft een snelheidslimiet van 50 km/u. De overgang van 50 naar 30 km/u wordt ondersteund door een inritconstructie; · Kruispunten van 30 km/u straten onderling worden in beginsel gelijkwaardig vormgegeven; · Binnen het verblijfsgebied geen verkeerslichten toepassen; · Het fietspad dat het noordelijk deel van het plangebied doorsnijdt heeft voorrang op het autoverkeer. Dit wordt vormgegeven door een drempelconstructie. Ontsluitingsstructuur · Streven naar zo min mogelijk autoverkeer in de het plangebied; · Het aantal aansluitpunten van het plangebied wonen op de Piet de Winterlaan voor autoverkeer is tenminste twee en maximaal drie; · De kantoren ontsluiten gezamenlijk via één aansluiting op de Frits Mullerlaan. Fietsverkeer: · Daar waar mogelijk fietsontsluiting van de nieuwbouw apart van de auto-ontsluiting; · Hoogteverschillen ontwerpen volgens de richtlijnen CROW; · Minimale breedte eenrichtingsfietspad: 2.50 meter; · Minimale breedte tweerichtingenfietspad: 3.50 meter; · Streven naar gesloten verharding, bij voorkeur rood; · Uitgangspunt is dat brommers op de rijbaan rijden; · Veilige, comfortabele en directe fietsroutes aantakken op bestaand netwerk. Voetgangers (inclusief mindervaliden / visueel gehandicapten): · verlaagde banden, of oprit, bij tenminste elke trottoirhoek; · Veilige, comfortabele en directe wandelroutes; · Ingestoken wordt op een hoog ambitieniveau voor toegankelijkheid ten behoeve van mindervaliden; · Alle hoogteverschillen ontwerpen volgens de richtlijnen CROW; · Minimale breedte trottoir 1.80 meter, exclusief overstek haaks parkeren; · Puntvernauwing 1.20 meter; · Onderscheid tussen voetpad en rijbaan kenbaar maken door hoogteverschil. Parkeren: · De Parkeernota 2005 - 2010 schrijft voor dat bij nieuwbouw, verbouw of functiewijziging parkeren op eigen terrein dient te worden gerealiseerd;

27


·

Parkeerkencijfers conform de Parkeernota Amstelveen 2005 – 2010;

Woningen prijscategorie Woningen duur > € 350.000 (2005) Woningen midden € 225.000 - € 350.000 (2005) Woningen goedkoop < 225.000 (2005) Kantoorvoorzieningen Kantoor met baliefunctie (per 100 m2 bvo) Kantoren zonder baliefunctie (per 100 m2 bvo) Eén arbeidsplaats is 35 m2 bvo. ·

· · · · · · ·

kencijfer 2,0 1,8 1,6 kencijfer 3,0 1,9

Parkeervak voor haaks parkeren: minimale lengte 5.00 meter zonder overstek, minimaal 4.50 bij 0.50 m overstek, (let op minimale breedte voetpad), minimale breedte 2.35; Invalidenparkeervakken bij haaks parkeren minimaal 3.50 meter zonder uitstapmogelijkheid, met uitstapmogelijkheid 3.00 meter breed; Invalidenparkeervakken bij langsparkeren minimaal 6.50 meter lang, m.u.v. hoekparkeerplaats, die minimaal 7.00 meter; Daar waar nodig de langs-invalidenparkeerplaats voorzien van verlaagde band of invalide-oprit; Parkeervak voor langs parkeren: minimale lengte 5.50 meter, hoekparkeervak 6.30 meter, breedte 2.00 meter inclusief molgoot; Bij aan weerszijden haaks parkeren is de parkeerstraat tenminste 6.00 meter; Fietsparkeren bij woning logisch situeren; Voldoende stallingsplaatsen voor fietsen.

Verlichting: · Voldoen aan de verlichtingsnormen voor de verschillende soorten verkeersontsluitingen; · Voldoen aan het politiekeurmerk.

28

Kostverloren, deelplan 2

Recommend Documents