Kosten en kwal iteit

Kosten en kwal iteit Ir.

c. Gerritse ,f1.3130 .

1400 4200 700

12 .,

980 12600 16

I Ic:

18 I I

I

Delft University Press

UDJ

199

Kosten en kwaliteit

TU Delft Library Prometheusplein 1 2628 ze Delft ---_._-- ._--"

,- - - - - - - " ,

I j

!

;1

1 Bibliotheek TU Delft

1111111111111111111111111111111111

C

0005020864

Kosten en kwaliteit Sturing van de relatie kosten / kwaliteit in de vroege fasen van het huisvestingsproces. Ir. C. Gerritse

...:.' "

Delftse Universitaire Pers I 1999

Uitgegeven en gedistribueerd door: Delft University Press Postbus 98 2600 MG Delft tel: 015-2783254 fax: 015-2781661 E-mail: [email protected]

In opdracht van: Werkverband Bouwmanagement en Vastgoedbeheer Faculteit der Bouwkunde Technische Universiteit Delft Berlageweg 1 2628 CR Delft tel: 015-2784159 fax: 015-2783171

De foto's zijn gemaakt door de Fotografische Dienst van de Faculteit der Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft

ISBN 90-407-1936-5 Auteursrecht © 1999 bij Werkverband Bouwmanagement en Vastgoedbeheer All rights reserved. No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any form or by any means, electron ic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, without written permission from the publisher: Delft University Press. Printed in The Netherlands

Voorwoord In 1983 startte een onderzoeksgroep van de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft onder leiding van ir. H. de Jonge een onderzoek naar de relatie tussen kosten en kwaliteit van VWO scholen. Het onderzoek werd gedaan in opdracht van en in samenwerking met de Rijksgebouwendienst. Snel daarop volgden onderzoeken naar de kosten / kwaliteitsrelaties van gezondheidscentra, penitentiaire inrichtingen en kantoren. Er ontstond rond het thema kosten / kwaliteit een structureel samenwerkingsverband tussen de Rijksgebouwendienst en de Technische Universiteit Delft. Omdat de belangrijkste besluiten met betrekking tot de relatie kosten en kwaliteit in de vroege fasen van het huisvestingsproces genomen worden en kennis om goede instrumenten te ontwikkelen voor de onderbouwing van deze besluiten ontbrak, werd bij het onderzoek de nadruk gelegd op de sturing van kosten en kwaliteit in de fasen van initiatief, programma van eisen, structuurplan en voorlopig ontwerp. De onderzoeksresultaten moesten leiden tot een goede onderbouwing van budgetten en tot sturingsinstrumenten tijdens het proces van initiatief tot ontwerp. In dit boek worden algemeen bruikbare elementen uit kosten / kwaliteitsonderzoeken met elkaar in verband gebracht en toegankelijk gemaakt voor een breder publiek. juni 1999 Ir. C. Gerritse

6

Inhoudsopgave Inleiding

8

2

Kosten en kwaliteit

9

3

De beheersing van de relatie kosten / kwaliteit

13

4

Samenvatting van kosten / kwaliteitsonderzoeken van het samenwerkingsverband RgdITUDelft

17

4.1 Inleiding 4.2 Programma en het ruimte gebruik per werkplek 4.3 Programma en inrichtingssystemen 4.4 Programma en stramienkeuze 4.5 Stapeling 4.6 Inpandigheid 4.7 Relatie investeringskosten / exploitatiekosten 4.8 Korrelgrootte

17 18 22 26 30 34 39 42

5

Modelstudie 'Stapeling en inpandigheid'

45

6

Literatuur

89

7

om onderlinge verbanden aan te tonen of om trends te zoeken. Omdat dit boek niet bedoeld is om kostendata te leveren, is informatie over peildata en dergelijke weggelaten.

1 Inleiding In dit boek stellen we ons de volgende vragen: - Welke beslissingen die genomen worden in de fase van het programma van eisen zijn bepalend voor de kosten en hoe kan men daarop sturen? - Welke beslissingen die genomen worden bij de vormgeving hebben grote invloed op de kosten en hoe krijg ik daar inzicht in ? In hoofdstuk 2, 'Kosten en kwaliteit' wordt ingegaan op de problemen bij het communiceren over kosten en kwaliteit en de definities die daarbij gehanteerd worden. In het volgende hoofdstuk 'De beheersing van de relatie kosten / kwaliteit' wordt aandacht geschonken aan de sturing op kosten en kwaliteit in de diverse procesfasen en staan we stil bij de kostendragers die in elke fase anders blijken te zijn. Er wordt nagegaan waar de belangrijkste kostengeneratoren zitten en hoe kosten / kwaliteitssturing zich juist op die belangrijke kostengeneratoren kan richten. Om in de vroege procesfasen een goed inzicht te kunnen krijgen in de te verwachten kosten en op basis van dat inzicht goede aannamen te kunnen doen, is in de afgelopen 15 jaar in een samenwerkingsverband van Rijksgebouwendienst en TU Delft veel onderzoek gedaan. In hoofdstuk 4 worden korte samenvattingen gegeven van belangwekkende resultaten van deze onderzoeken. Ze betreffen een serie model onderzoeken met behulp van computersimulaties waarbij de volgende thema's onderzocht zijn: Programma en het ruimtegebruik per werkplek Programma en inrichtingssystemen Programma en stramienkeuze Stapeling Inpandigheid Uit een onderzoek waarbij 15 schoolgebouwen diepgaand geanalyseerd zijn en waarbij het besluitvormingsproces met behulp van een computermodel is gesimuleerd, worden een aantal interessante conclusies getrokken. Bij datzelfde onderzoek is de invloed van de 'korrelgrootte '- de verdeling van de vertrekken naar grootte - geanalyseerd en een korte samenvatting van de resultaten van dat deel van het onderzoek is eveneens in dit hoofdstuk opgenomen. Steeds meer wordt kennis opgebouwd en worden besluiten onderbouwd door naast analyse van gerealiseerde projecten, modelonderzoek te doen. In hoofdstuk 5 wordt als illustratie van een modelonderzoek een deel van een onderzoeksrapport gepresenteerd. Het betreft een onderzoek waar, op basis van eenzelfde programma van eisen een groot aantal gebouwvarianten is ontworpen, die onderling verschillen op de thema's stapeling en inpandigheid. De bedragen die in dit boek genoemd worden, zijn ontleend aan onderzoeken die in de periode van 1983 tot 1996 gedaan zijn. Ze zijn in de onderzoeken gebruikt

I I

11'

hflN

iiidlNiHih.: GiMi;;;"WOii. Mi

i r t 11 ,', 1 '

q

"

,

! r

•

ft 'M MIII IM' Mij. MHP!

i

.r

i

... 1P

I

I li

d l !!

W · · 'i

ft

bi.

. 14 "

I

« ,

\ .

!

,

!

I • 11.1

.... -

•• _

11

_el

."M'

M'._

WW"

U"..

.. ... '

2 Kosten en Kwaliteit Bij de productie van gebruiksgoederen zoals auto's en wasmachines wordt over het algemeen veel aandacht besteed aan productieverbetering. Door prototype ontwikke
ing wordt er getracht de prijs-prestatie verhoudingen te verbeteren en daarbij worden gebruikservaringen uitvoerig benut. De bouwproduktie heeft een aantal kenmerkende verschillen met het industriële produktieproces: De scheiding tussen ontwerp en productie. De geringe seriematigheid in het eindprodukt. Het veelvuldig ontbreken van systematische gegevens over het gebruik van de produkten. De lange gebruiksduur en de grote invloed van gebouwen op gebruikers en omgeving maken van het bouwen een productieproces waarin politieke en stedebouwkundige overwegingen een "produktiebenadering" doorkruisen. Door de relatieve geldschaarste en de toename van uitgaven voor exploitatie is de laatste jaren meer belangstelling ontstaan voor kostenkwaliteitsvraagstukken, teneinde beleidsontwikkelingen gefundeerd te kunnen maken. Omdat de kosten kwaliteitsvraagstukken veel gaan over meten en vergelijken is een minimale uiteenzetting van begrippen noodzakelijk. De spraakverwarringen met betrekking tot de verschillende kostenbegrippen zijn enorm. Voor de investingskosten is IQ tot 15 jaar discussie over kostencIassificatie blijkbaar nodig om enige helderheid te krijgen. Bij de exploitatiekosten ligt dat nog moeilijker: is een verbouwing instandhouding, onderhoud, investering? Het kwaliteitsbegrip laat zich nog moeilijker grijpen omdat veel kwalitatieve aspecten van een gebouw niet in objectieve maatstaven zijn vast te leggen. De betekenis die men aan het begrip kwaliteit toekent, leidt nogal eens tot verwarring. Volgens de ISO-norm is kwaliteit de mate waarin iets voldoet aan de gestelde eis. Kwaliteit geeft in die betekenis het oordeel weer dat men velt over een eigenschap of over een verzameling van eigenschappen. Eigenschappen op zich lenen zich ervoor eenduidig beschreven te worden waardoor men erover kan communiceren. Een lengte van I m is in Frankrijk net zo groot als in Nederland en was in 1960 net zo groot als nu. In een kelder in Parijs ligt een standaard-meter veilig opgeborgen. We hebben met z'n allen de afspraak gemaakt: als we het over de lengte van een meter hebben,is dat die standaard-meter. De warmtedoorgang drukken we uit in Watt per m 2 per graad Kelvin en ook de Watt en de graad Kelvin zijn ondubbelzinnig gedefmieerd. Met kwaliteit, het oordeel over eigenschappen, is het anders gesteld. We spreken daarbij over goed en slecht ofwe spreken over klasse 1,2 en 3. Dat oordeel is tijd-, plaats- en cultuurgebonden. In de jaren 60 werd de isolatiewaarde van een ongeïsoleerde spouwmuur als klasse goed beoordeeld, terwijl dezelfde constructie met dezelfde eigenschappen nu in de meeste gevallen niet meer toegepast mag worden. De detaillering van een onderdorpel van een schuifdeur die in Zuid-Spanje

Bofill woningbouw Parijs

Bofill Saint-Germain-en-Yvelines overal wordt toegepast, kan in ons koude natte landje geen goedkeuring verkrijgen en men waardeert een bèpaalde woningplattegrond per regio verschillend. En toch spreken we over kwaliteit en we denken daarover te kunnen communiceren. Wat het communiceren over kwaliteit ook zo moeilijk maakt, is het feit dat men het meestal impliciet over een grote verzameling van eigenschappen heeft. Voor de één scoren bepaalde eigenschappen uit die verzameling hoog terwijl de ander juist stil blijft staan bij die eigenschappen uit die verzameling, die voor hem afkeurenswaardig zijn. Het oordeel zegt vaak meer over diegene die het oordeel velt, dan over het te beoordelen object.

9

_'-1 __ ." ,

11'._ "

__

,

_.-it'· .' ,

'

.... ' """--_ __

u...-.----.....i.;... ~'

Bofill Saint-Germain-en-Yvelines

Serre VROM-gebouw

VROM-gebouw

Lifthal met koffieautomaat

Als eerste voorbeeld de foto's van een paar woningbouwprojecten van de Spanjaard Ricardo Bofill in Parijs en in Staint-Quentin-en-Yvelines, een voorstad van Parijs. Het meest in het oog springend is het grote, bijna theatrale stedebouwkundige gebaar. Het is dan ook vooral vanwege de kwaliteiten op het schaalniveau van de stad, dat men vanuit de hele wereld naar deze projecten komt kijken. Beoordeelt men deze plannen met het oog van een op woningkwaliteiten gerichte Vrouwen Advies Commissie - waar men onder andere kijkt naar de eigen buitenruimte, de mogelijkheid om de was op te hangen, de stalling van de fiets en het opbergen van de vuilnisemmer - dan komt men wellicht tot een heel ander oordeel. Woningplattegronden van deze projecten komt men dan ook niet tegen in de architectuurbladen.

Als tweede voorbeeld de foto's van het door Jan Hoogstad ontworpen gebouw voor het ministerie van VROM in Den Haag. Bij de ontwikkeling van dit gebouw heeft de Rijksgebouwendienst getracht door een strakke ruimtenormering een bezuiniging ten opzichte van de voorgaande nieuw gebouwde ministeriekemen te realiseren. De op zich goed geklimatiseerde kantoorvertrekken hebben krappe maten en kijken uitsluitend uit op serre's, inpandige ruimten die slechts aan één zijde licht van de gevel krijgen. De gangen zijn smal en de ruimten bij de koffieautomaten zijn zo klein, dat voor informele ontmoeting eigenlijk geen plaats meer is. Hier staat dan weer tegenover dat het uiterlijk van het gebouwen ook de grote semi-openbare ruimten, zoals de hal en de serre's, door velen hoog gewaardeerd worden. Ook hier weer afhankelijk van de beschouwer

10

VROM

invenerings konen O'rGnOoRen toRen yoor Obo1l1rtu4iC werll: Ow.bmallul•• 0 •. bldallaÜ•• Oo.lutallBlu

ruimtelijk visuele kwaliteit

o vorm

O.wal Otlnr Ol1cht Ot.mllr 0 Onlmt...rll:bl,

OiJarlcJltlJaPkoR'D

o blJlI:omtlldt lI:o"ln

exploitatie kosten Onm lI:o.'.n ttclndldl oadtrJaD1ld 01Nrntudl, Wtrll: Ow. blmllBl. OI.IDRaUaU•• Oo.lutallaUt. O.cIloonmllkoDdtrJand OI."i.lI:oaun adm. btJattl'ÜOÀtll

o o .pec.1It4rlJfall:olttD

funktionele kwaliteit Oopptnlatt.,.1tnit OlMnanorm Oplanor,anllBl. Ototll:outwau4e

technische kwaliteit 01lcnnrll:1llUll, ..ril: Ow. blltaUaUI. 0 •• blItallulu Oo.iDltalla'lt. bo1lwfJlilc:h

o

Figuur 1. Kosten en kwaliteit positief- en negatief-beoordeelde aspecten. Het dualisme zit bij de kwaliteitsbeoordeling tot op het detailniveau. Een grote glazen wand kan vanuit de relatie binnenbuiten zeer positief beoordeeld worden en vanuit bouwfysische overwegingen een crime zijn. In figuur 1 wordt een beeld gegeven van de velden waarin de relatie tussen kosten en kwaliteit zich afspelen. De opdeling in drie kwaliteiten komt van prof.. ir H. de Jonge. Hij treedt daarbij in het voetspoor van Vitruvius die kwaliteit al onderverdeelde in venus/as bekoorlijkheid, commoditas - functionaliteit enjirmitas - van voldoende sterkte. De ruimtelijk-visuele kwaliteit omvat het terrein van de esthetica. Begrippen als vorm, kleur, textuur, schaal en licht zijn hier aan de orde, waarbij de beleving van het gebouwen zijn ruimtewerking centraal staan . De functionele kwaliteit omvat eigenschappen van het gebouw die het functioneren van een in het gebouw gehuisveste organisatie of proces mogelijk maken. Begrippen als beschikbare m 2, bouwvorm, planorganisatie, overzichtelijkheid en oriëntatie zijn hier aan de

orde. Het gaat ook over flexibiliteit en de mogelijkheid om gebouwdelen toe te voegen of afte splitsen. De technische kwaliteit omvat de bouwconstructieve eigenschappen van gebouwen installaties. Het gaat hierbij over materiaalkeuze en detaillering, over sterkte en bouwfysische eigenschappen. Bij deze opsomming van eigenschappen die bij kwaliteitsoverwegingen aan de orde zijn, belanden we op een volgend probleem dat rond kwaliteit speelt; de meetbaarheid van de eigenschappen. Bij de technische kwaliteit komen we vrij veel eigenschappen tegen die te meten zijn. Te denken valt aan maximum temperatuur, overschrijdingsuren, Kilowatts, decibels etc. Bij de functionele kwaliteit wordt het al moeilijker. Oppervlakten zijn te meten en over verdiepingshoogte en het aantal liften kan gecommuniceerd worden.Maar met een begrip als flexibiliteit wordt het al een stuk moeilijker. De Stichting REN heeft een normenstelsel ontwikkeld waarbij op basis van referenties een aantal eigenschappen in een vijftal klassen zijn ondergebracht.

11

Ze zijn ten minste benoemd. Over de gehanteerde 'duimstokken' bestaat hier en daar verschil van mening. Veel moeilijker is het gesteld met de meetbaarheid van de ruimtelijk-visuele kwaliteit. Hier bestaan helemaal geen eenduidige meetlatten en de geschiedenis laat zien dat de waardering voor bepaalde architectonische oplossingen in de tijd sterk varieert. Kwaliteit is niet goed te ontleden: door het ontledingsproces gaan eigenschappen verloren. De wijze waarop de verschillende eigenschappen samenhangen en manier waarop dit in één concept is gegoten is een kwaliteit op zich. Het geheel is meer dan de som der delen. In het spanningsveld tussen kwaliteit en kosten lijkt de meetbaarheid van de kosten geen probleem. We meten in guldens en de kosten zijn gedefmieerd in de normbladen NEN 2631- 2632. Toch is deze eenvoud ook maar schijn. De problemen komen alom de hoek kijken als we het moeten hebben over guldens die in het verleden zijn uitgegeven of over uitgaven die we in de toekomst zullen moeten doen. De het normblad 2631 gedefinieerde bouwkosten zijn opgebouwd uit de directe kosten en de staart. Het blijkt bij de communicatie over kosten nogal eens mis te gaan met de begrippen en definities. Hebben we het over de directe kosten of over de bouwkosten? Of praten we eigenlijk over de bouwkosten inclusief de bijkomende kosten? investeringskosten NEN 2631 grondkosten bouwkosten -- - - bouwkundig werk w-installaties e-installaties bijz. installaties vaste inrichting

directe kosten bouwplaatskosten 10% 6% alg .kosten winst en risico 3%

1 00% 11 0% 117%

120%

inrichtingskosten meubilair bedrijfsinstallaties

f / m2 element

bijkomende kosten - - - 25 - 30 % - - - - advies heffingen verzekeringen financiering aanloopkosten risicoverrekening onvoorzien

162%

beeldende kunst -----

1-5% -----

164%

BTW

17,5 % - - - - - -

193%

gevel m.w. /beton vliesgevel high -tach

-800 800 -1300 1300 -1500

400

f/m2BVO 2)()

700

afwerking normaal representatief

2)()

500

-300 -800

2)()

800

installaties

Onduidelijkheid kan tot begripsverwarring van bijna het dubbele van het bedrag leiden.De onroerend-goed-bezitter die vanwege de nieuwe belastingwetgeving moet overgaan tot waardebepaling van zijn bezit, wordt heen en weer geslingerd tussen indexering van de historische kostprijs en inschatting van 'wat de gek er voor geeft'. Met de begrippen 'goedkoop' en 'duur' geven we aan of we waar voor ons geld krijgen of niet . Ze dienen niet verward te worden met lage- en hoge kosten. Een aantal gebouwen op rij kan vari~ren van lage kosten tot hoge kosten. Het gebouw met de hoogste kosten kan toch goedkoop zijn!

12

We zien bij de partners in het bouwproces een hang om deze moeizame overwegingen uit de weg te gaan. Het liefst praat men maar eenvoudig over: een kantoor met een redelijke kwaliteit; bouwkosten fl.2000,- / m2 BVO, een goede kwaliteit fl.3000,- een uitstekende kwaliteit fl.4000,- en voor fl.1500,- kan je niet al te veel verwachten. Zo'n benadering onderbouwen we dan met grove kengetallen zoals bijvoorbeeld in figuur 2. is aangegeven. Een dergelijke benadering heeft weliswaar de charme van de eenvoud, maar leidt gemakkelijk tot ontsporing. Een paar voorbeelden om dit toe te lichten: Impliciet uitgangspunt bij de kosten van de gevel per m 2 BVO in bovenstaande tabel is een gevel / BVOverhouding van 0,5. Bij kantoorgebouwen ligt deze verhouding, afhankelijk van de grootte, het aantal verdiepingen en de gebouwvorm, tussen de 0,4 en 0,8. Een ongunstige gevel / BVO-verhouding leidt dus sowieso al tot bijna een dubbele waarde voor de kosten van de gevel per m 2 BVO! De keuze van de klimaatinstallatie is niet zomaar vrij. Die heeft naast gebouwparameters vooral te maken met het gebruik. Past men veel computers toe in kleine ruimten waarbij veel glas in de gevel is ontworpen, zoals tegenwoordig nogal eens voorkomt in de toplaag van een kantoorgebouw, dan kan men zelfs de keuze van een c.v. + mechanische ventilatie en topkoeling wel vergeten! Het belangrijkste gevaar dat bij de charme van de eenvoud op de loer ligt, is het probleem van de moeilijk meetbare eigenschappen. Men komt gauw in de verleiding om besluiten alleen te onderbouwen op basis van kwaliteiten die goed meetbaar zijn. De zogenaamde harde kwaliteiten. Ze staan bijna altijd voor het minst belangrijke deel van het totaal. In het leven gaat het meestal juist om de zachte kwaliteiten. Beschrijf dat wat u dierbaar is maar eens in termen van meters en graden Kelvin!

c.v. + nat. vent. c.v. + mach. vent. c.v. + m.v. + topk. airco

170

100

-120 -200

Z70 350

-350 -450

100

400

Figuur 2. Kwaliteitskeuze en eenheidsprijzen.

3

De beheersing van de relatie kosten / kwaliteit

Wanneer men het heeft over kostenbeheersing, zal men het automatisch ook moeten hebben over kwaliteit. Sturen op kosten heeft zo zijn gevolgen voor de kwaliteit. Net zoals sturen op kwaliteit gevolgen heeft voor de kosten. De besluitvorming vindt altijd plaats in het spanningsveld van kosten, prijzen en kwaliteit. De kosten voor de afnemer van een produkt zijn een afgeleide van de prijs die de aanbieder vraagt en een eventuele prijsonderhandeling die daarop volgt. Om te kunnen sturen heeft men inzicht nodig in de hoogte van de kosten bij bepaalde kwaliteiten en in die aspecten, die bepalend zijn voor de hoogte van de kosten; de zogenaamdekostengeneratoren. De opbouw van de kosten heeft meestal een zelfde karakteristiek. De kostencomponenten bestaan uit het produkt van een hoeveelheid en de prijs per eenheid. De prijs per eenheid kan afhankelijk zijn van de hoeveelheid, bijvoorbeeld vanwege quantumkorting of repetitieeffect. Er is altijd weer sprake van prijsvorming in een markt. Een kostencomponent is bijvoorbeeld het aantal uren vermenigvuldigd met een uurloon of het aantal stenen vermenigvuldigd met de prijs van een steen. Kosten

= hoeveelheid x eenheidsprijs

Sturen op kosten betekent dus sturen op de hoeveelheid én sturen op de eenheidsprijs. Het aspect waarop men het best kan sturen hangt sterk afvan de fase waarin het bouwproces zich bevindt. Is het project al in de uitvoeringsfase dan zal men bij bezuiniging op de plafonds niet zoveel meer kunnen doen aan de hoeveelheid. Men kan echter nog wel proberen via het marktmechanisme te komen tot een lagere prijs of kiezen voor een plafond met een lagere m2-prijs, wat in veel gevallen tot een lagere kwaliteit leidt. In de initiatieffase waar het programma van eisen wordt vastgesteld en in de fasen van massastudie en voorlopig ontwerp liggen de sturingsmogelijkheden vooral bij de hoeveelheidscomponent.

In de latere procesfasen liggen de sturingsmogelijkheden vooral bij de eenheidsprijs die het directe gevolg is van materiaalkeuze en detaillering. Om greep te krijgen op de kostengeneratoren, kunnen we deze op de volgende manier indelen: - Ruimtegebruik - Bouwvorm met de belangrijke aspecten -stapeling -korrelgrootte - inpandigheid - Technisch kwaliteitsniveau Onder het ruimtegebruik wordt de totale gerealiseerde vloeroppervlakte verstaan. Deze vloeroppervlakte wordt de Bruto Vloeroppervlakte genoemd (BVO). In de fase van het programma van eisen wordt per te huisvesten functie de oppervlakte vastgesteld die nodig is. Voor een organisatie met administratieve functies gaat het dan bijvoorbeeld over ruimten voor werkplekken en bijkomende ruimten zoals vergaderkamers archieven restauratieve voorzieningen en dergelijke. Men noemt de som van deze oppervlakten de Functioneel Nuttige Vloeroppervlakte (FNO). Naast de behoefte aan bijkomende ruimten die voor elke organisatie uiteraard anders is, blijkt de keuze voor het aantal éénpersoonskamers bepalend te zijn voor het ruimtegebruik per werkplek. Voor kantoororganisaties kan de functioneel nuttige vloeroppervlakte per werkplek variëren van 13 tot 20 m2. Tijdens het ontwerp worden de in het programma gevraagde ruimten geplaatst in een ontworpen bouwkundige structuur. Omdat nooit alles precies past, is een marge nodig. De ruimte die door deze marges wordt ingenomen noemt men indelingsverlies of ontwerpverlies. Het indelingsverlies bedraagt al gauw zo'n 10%. Moet men bestaande gebouwen inrichten, dan kan deze waarde nog fors hoger zijn.

iet-dragende binnenwanden kolommen kleiner dan 0,5 m2 glaslijncorrectie

vertikaal verkeersgebied installatieoppervlak horizontaal verkeersgebied

Ruimtegebruik Aan de in het programma van eisen gevraagde m2 functioneel nuttig oppervlak wordt het indelingverlies, het horizontaal verkeersgebied, hetvertikaal verkeersgebied, de installatieruimten en het constructieoppervlak toegevoegd om tot het bruto vloeroppervlak te komen.

vloeroppervlak vloeroppervlak I~~-I

__I-_-I-_"",,_I'unl:tio,neel nuttig oppervlak

NEN2580

13

I

1,400 1,300 I 1,200 1,100 1,000 900

- - Mediaan vulling

800 700 600 500 400 300 200

~ Kosten

T

~~~~~~~-.~~~~~~

+

j

-

omhulling / m2BVO Mediaan omhulling

100

J1\ "

I I I I I I I I I I I I I O~-r~--r-~-+--r-+--+~--+-~~--r--r-+--r--+-~~~~

fl./BVO

~~

oq-_

0)

M

co oq0)

..,f

C\I

C\I

r-.

,..:

C\I ..... C\I

ex)

0)

0

co LO ~ è co C\I

C\I

0)

.....

oqC\I

0)

0

r-.

co

oqoq-

C\Ï

M

r-.

r-.

oq-

0)

C\I ..... ..... LO 0

M

r-.

LO

cti ex)

0)

co

m

r-.

0)

M C\I

M 0

C\I

C\I

C\I

r-. ..... ..... co LO M r-. ~ è C\Ï cti m~ C\I

BVO

M

kostenprofiel 20 rechtbanken De FNO vonnt samen met het indelingsverlies de Nuttige Vloeroppervlakte (NO). In de ontwerpfase bepaalt men ook het aantal verdiepingen en het ontsluitingssysteem. De ruimte die hierbij ingenomen wordt door gangen, trappen en liften noemt men het verkeersgebied (VO).Het verkeersgebied kan zo'n 20-40% van het BVO uitmaken. De ruimten die ingenomen worden door liftmachinekamers, verwarmingsruimten, meterkasten en dergelijke worden de Installatieoppervlakte genoemd (10). Materiaalkeuze en detaillering van gevels en binnenwanden leidt tot dikte van die wanden en dus tot m2 vloeroppervlakte die deze wanden innemen. Deze oppervlakte wordt de Constructieoppervlakte genoemd (CO). Constructieoppervlakte samen met installatieoppervlakte maken zo'n 10% uit van het BVO. Nuttige oppervlakte, verkeersoppervlakte, installatieopperv lakte en constructieoppervlakte vonnen samen de bruto vloeroppervlakte. Sturing op het ruimtegebruik blijkt dus vooral plaats te vinden in de vroege fasen van programma van eisen en ontwerp. De bouwvonn wordt uiteraard in de ontwerpfase vastgesteld. De in de initiatieffase gekozen lokatie met zijn stedebouwkundige randvoorwaarden kan echter bepalend zijn voor de bouwvonn. De kosteneffecten die samenhangen met een ongunstige vonn die door de lokatie afgedwongen wordt, moeten bij de lokatiekeuze in overweging genomen worden. Dit geldt uiteraard ook voor specifieke parkeereisen en effecten veroorzaakt door bodemgesteldheid, geluidsbelasting en dergelijke. Ter illustratie worden de kostenprofielen getoond van 20 rechtbanken die binnen eenzelfde budgetteringsmethode en in een strak gestuurd proces gebouwd worden. De kosten van die elementen die sterk door de bouwvonn bepaald worden blijken de grootste spreiding te hebben.

14

Een belangrijk aspect bij de keuze van de bouwvonn is de stapeling. Het aantal verdiepingen dat men wil maken is bepalend voor de hoeveelheid dakoppervlakte, funderingsoppervlakte, en geveloppervlakte. Bovendien hangt de grootte van het verkeersgebied sterk afvan het aantal bouwlagen. Het aantal liften dat nodig is en hun capaciteit wordt mede door het aantal verdiepingen bepaald. De kosten van de liften hangen bovendien af van het aantal stopplaatsen. De keuze voor een hoger aantal bouwlagen leidt daarom tot onevenredig hogere kosten voor de liften. In figuur 3 wordt de BVa / Naverhouding gegeven in relatie met de grootte van de nuttige vloeroppervlakte en de keuze van het aantal bouwlagen.

1,70

BVO/NO

1,60 1,50 1,40 1,30

12 10 8 6 4 n=2

1,20 1,10

1.400

nuttige oppervlakte

16.800

Figuur 3. Stapeling en de BVa / NO verhouding.

1,60 1,40

12 10 8 6 4 n=2

1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 1.400

nuttige oppervlakte

16.800

Figuur 4. Stapeling en de G / NO verhouding. Te hoog stapelen bij een bepaalde grootte van een programma leidt tot een exponentiële vergroting van de bruto vloeroppervlakte.ln figuur 4 waarin de hoeveelheid geveloppervlakte per m2 nuttige oppervlakte is uitgezet tegen de nuttige vloeroppervlakte en het aantal bouwlagen, is eenzelfde trend waarneembaar.

De mogelijkheid om kosten te beïnvloeden is in de vroege procesfasen dus het grootst en neemt afnaarmate het proces vordert. Een belangrijk aspect bij de sturing is de raming van de kosten. Deze kan alleen maar plaatsvinden op basis van gegevens over het project die op dat moment voorhanden zijn. In de fase van de aanbesteding zijn van het project veel gedetailleerde gegevens bekend. Men kan een kostenraming maken op basis van de produktiemiddelen materiaal,arbeid, materieel en onderaanneming. Men raamt de bouwtijd en bepaalt de bouwplaatskosten op basis daarvan. Kijkt men vervolgens naar de prijsvorming die bij een aanbesteding hierop volgt, dan kunnen prijsverschillen in de orde van grootte van 10% tussen de aanbiedingen onderling mogelijk zijn. De belangrijkste vraag bij de raming is dan ook ofhet project voor de geraamde kosten gerealiseerd kan worden. Verkeert het proj ect in een vroegere fase waarin er nog een grote hoeveelheid gedetailleerde informatie ontbreekt, dan zal men op basis van kennis van gerealiseerde projecten aannamen moeten doen om tot een kostenraming te komen. Men kan het proces van ramen weergeven als een piramide. Aan de basis ligt de gedetailleerde informatie en middels kennis wordt de informatie getransformeerd naar een hoger abstractieniveau, naar een hogere laag in de piramide.

Bij de korrelgrootte komt het fenomeen aan de orde dat kleine ruimten per m2 oppervlak meer wand voor de omsluiting nodig hebben dan grote ruimten. Bij een onderzoek naar de kostenlkwaliteitsverhoudingen van scholen voor het voortgezet onderwijs bleek een variatie van de gemiddelde vertrekgrootte van 22 m2 tot 34 m2 een bandbreedte in de kosten van 10% te veroorzaken. Bij de inpandigheid komt het gerealiseerde geveloppervlak in relatie met de vloeroppervlakte aan de orde. Programma's van eisen doen een uitspraak over het feit of een vertrek aan de gevel moet liggen of niet. De ARBO-wet stelt eisen met betrekking tot uitzicht en daglicht voor ruimten waar mensen gedurende lange tijd werken. Een programma waarin relatief veel m2 inpandig geplaatst mogen worden, uitgevoerd in een ontwerp waarin aan de gevel alleen die vertrekken liggen, die aan de gevel moeten liggen, leidt tot een gebouw met een relatief klein geveloppervlak. Omdat gevels zeer dure elementen zijn in een gebouwen omdat ze een belangrijk aandeel hebben in onderhoud en energiegebruik, is inpandigheid een belangrijk aspect bij de sturing op kosten in de vroege fasen. Het technisch kwaliteitsniveau komt vooral tot uiting in materiaalkeuze en detaillering en heeft een directe relatie met de eenheidsprijs. Een programma van eisen kent een ruimtelijk deel waarin het vooral gaat om afmetingen van ruimten en hun relaties onderling en een technisch deel waarin de verlangde prestaties van gematerialiseerde oplossingen zijn vastgesteld. De beoogde kwaliteit wordt hierin vastgelegd. Bij de uitwerking in de latere procesfasen is een sturing op kosten mogelijk, zij het dat de mate waarin de kosten dan nog beïnvloed kunnen worden, gering is.

informatie

gebruik

Ic.._....1 f. / cel, bed

~

'NO> BVO > 1./ m2

~

"''''' > _ _ > l.I . . .""

Materiaal Arbeid Materieel Onderaanneming

Figuur 5. Procesfasen en kostendragers.

15

In figuur 5 wordt het mechanisme van ramingen in de diverse procesfasen weergegeven Nadat de fase van bestek en tekeningen is afgerond, kan een kostenraming op basis van produktiemiddelen plaatsvinden. De hoeveelheidscomponent is dan bijvoorbeeld het aantal manuren of m3 beton. Deze hoeveelheid wordt vermenigvuldigd met een prijs per eenheid. De hoeveelheidscomponent noemen we de kostendrager. In de ontwerpfase zijn de hoeveelheden produktiemiddelen nog niet te ramen. Daarvoor ontbreekt de informatie. Wel bekend zijn de hoeveelheden waarmee de vormgever op dat moment manipuleert. Het zijn hoeveelheden die vanaf de schetsen op te meten zijn. Het gaat dan over op te meten m2 vloeroppervlakte, dakoppervlakte en de oppervlakte van de gevels, de gevelopeningen, de binnenwanden etc. Het gaat over aantallen bouwlagen en trappen. Men is niet bezig met hoeveelheden produktiemiddelen, maar met hoeveelheden elementen en elementclusters. Er is dan inmiddels een heel ander type kostendrager aan de orde. Het vaststellen van de eenheidsprijzen die bij de elementen horen, gebeurt op basis van gedetailleerde kennis over gerealiseerde oplossingen in projecten. De elementprijs wordt gerelateerd aan een bepaalde oplossing, aan een referentie. In wezen budgetteert men een bedrag waarvoor dat bepaalde element gemaakt moet kunnen worden. De gedetailleerde kennis wordt vertaald naar een hoger niveau in de piramide. In de fase van het vaststellen van het programma van eisen is nog geen bouwvorm bekend. Men manipuleert met m2 functioneel nuttige vloeroppervlakte. Is men bijvoorbeeld bezig met een programma van eisen voor een gevangenis van 250 cellen, dan gaat het over de hoeveelheid en grootte van de werkplaatsen en of er al of niet een wasserij moet worden opgenomen. De kostendragers zijn niet de elementen of elementclusters, maar zijn m2 vloeroppervlakte van cellen, werkplaatsen en bijvoorbeeld kantoren geworden. Als eenheidsprijs worden weer prijzen van referentieprojekten gehanteerd. Omdat van gerealiseerde projecten vaak de m2 FNO waarop ze werden gebaseerd niet te achterhalen zijn, wordt als kostendrager meestal de bruto vloeroppervlakte gehanteerd. Daartoe moet een aanname gedaan worden voor de BVO / FNO-verhouding. De kostenraming resulteert weer in een bedrag waarvoor het project gemaakt moet kunnen worden.

Naarmate het proces zich verder voltrekt en er steeds meer zaken vastgelegd worden, neemt de bandbreedte af. Deze bandbreedte wordt nogal eens verward met de nauwkeurigheid van de kostenraming. Die zou dan in de vroege fasen gering zijn en in de latere fasen zeer nauwkeurig. Bij een juiste keuze van de referentie en een goede vertaling van de afwijking van de referentie middels kengetallen en operationeel gemaakte kennis, hangt afwijking van het budget af van de kwaliteit van de kostenlkwaliteitssturing en niet van de begrotingsmethodiek. In figuur 6 zien we voor en kantoorgebouw uitgevoerd als een enkelcorridoroplossing in een schijfvormig gebouw, de relatie van de bouwkosten met de grootte van het programma en het aantal bouwlagen. We zien dat de kosten per m2 voor kleine programma's hoger zijn dan voor grote. Het kengetal is dus geen vaste waarde. Verder valt op dat afhankelijk van de grootte van het programma er stapelingskeuzes zijn die tot gunstige kosten kunnen leiden, maar ook tot zeer ongunstige. Toepassing van kennis, zoals getoond in figuur 6, door toepassing van algoritmen in rekenprogramma' s geeft de mogelijkheid om in de vroege fasen goed onderbouwde beslissingen te nemen. In het PARAP-model dat in een samenwerking van de TIJ-Delft, de Rijksgebouwendienst, TNO-Bouwen Willem Meijer ontwikkeld is, wordt met dit soort kennis gewerkt. Zijn er verbanden waarbij minimumdomeinen ontstaan zoals in het voorbeeld van figuur 6 het geval is, dan worden deze domeinen in het model vastgesteld en ten behoeve van de besluitvorming getoond.

11.3130

11.2360

1.400

Is er in de initiatieffase nog geen programma van eisen bekend, dan zal men nog hoger in de ''top van de piramide" moeten klimmen. In het voorbeeld van de gevangenis gaat het dan misschien om besluitvorming in het kabinet en praat men bijvoorbeeld over een prijs van f1. 250.000 per celplaats en besluit men op die basis er in de komende vijf jaar nog 1800 cellen bij te bouwen. Het gebudgetteerde bedrag is dan ook weer taakstellend voor de groep van gevangenissen waarin deze 1800 cellen ondergebracht moeten worden. De kostendragers blijken dus door de procesfasen heen te veranderen. Het type referentie waarop de eenheidsprijzen gebaseerd zijn, verandert daarmee ook. De bandbreedte in mogelijke oplossingen waaruit de referenties gekozen worden, is in het begin van de initiatieffase zeer groot.

16

12

4.200 7.000 9.800

12.600 N0=16.8oo m2

Figuur 6. De bouwkosten / m2 NO.

4

Samenvatting van kosten / kwaliteitsonderzoeken samenwerking Rgd / TU Delft

4.1 Inleiding

1 I

In een samenwerkingsverband van de Rijksgebouwendienst en de Technische Universiteit Delft wordt een serie onderzoeken verricht naar kosten, kwaliteit en hun samenhang. De onderzoeken beogen kennis te ontwikkelen waarmee in de vroege fasen van het huisvestingsproces besluitvorming onderbouwd kan worden. In de fase van de strategie, waarin initiatief en programma van eisen ontwikkeld worden en in de fase van het structuurplan en het voorlopig ontwerp, worden besluiten genomen die grote invloed hebben op de kosten. Op het moment dat die besluiten genomen moeten worden, is er nog zeer weinig informatie voorhanden om de kosten die daarmee samenhangen te kunnen bepalen. Gebrek aan informatie vult men dan aan met aannamen. Goed onderbouwde kennis kan het risico dat samenhangt met deze aannamen verminderen. Het kosten / kwaliteitsonderzoek tracht in dit soort kennis te voorzien. Inmiddels zijn van een aantal onderzoeken, die gericht zijn op huisvesting van administratieve functies van organisaties, de rapportages gereed: Van een onderzoek waarbij 15 schoolgebouwen diepgaand geanalyseerd zijn op investerings- en exploitatiekosten en waarbij het besluitvormingsproces met behulp van een computermodel is gesimuleerd, worden in een aantal interessante conclusies getoond. Bij datzelfde onderzoek is de invloed van de "korrelgrootte ", de verdeling van de vertrekken naar grootte, geanalyseerd. In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens korte samenvattingen gegeven van deze onderzoeken. 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Programma en het ruimtegebruik per werkplek Programma en inrichtingssystemen Programma en stramienkeuze Stapeling Inpandigheid Relatie investeringskosten / exploitatiekosten Korrelgrootte

17

4.2 Programma en het ruimtegebruik per werkplek Het aantal m2 dat men in een programma van eisen opstelt, is bepalend voor de grootte van het te realiseren gebouwen daarmee ook voor de kosten. Het is dan ook zinvol om bij het vaststellen van de functionele ruimtebehoefte zo bewust mogelijk om te gaan met die m2. De Rijksgebouwendienst heeft daarom voor de huisvesting van administratieve functies een normering ontwikkeld die tot een minimaal ruimtebudget leidt. In dit ruimtebudget wordt de functionele ruimtebehoefte opgebouwd uit basiswerkplekken, werkplekondersteunende ruimte en bijkomende ruimte. De basiswerkplek wordt gevormd door de opstelling van de inventaris en door de circulatieruimte. De inventaris bestaat uit een werktafel, een beeldschermopsteltafel, een ladenblok, een stoel en een opbergkast. Per medewerker budgetteert men 8 m2. De werkplekondersteunende ruimte is de extra ruimte bij een werkplek voor ondersteunende functies zoals overleg en dynamisch archief. Onder de bijkomende ruimten vallen vergaderkamers, archieven, bibliotheek, restauratieve -, sanitaire - en schoonmaakruimten. Organisaties met grote aantallen medewerkers kunnen meestal efficiënter met de bijkomende ruimten omgaan dan organisaties met weinig medewerkers. De budgettering van werkplekondersteunende - en bijkomende ruimte gaat om die reden via een schijvenmethode. De schijven lopen van 9 m2 per formatieplaats voor organisaties met maximaal 50 formatieplaatsen, tot 7 m2 bij organisaties met meer dan

500 formatieplaatsen. Bij kantoorwerkplekken kan men denken aan werkplekken, gegroepeerd in ruimten voor meerdere personen of aan vergroting van de werkplekken tot éénpersoonskamers voor mensen met een bijzondere functie. Kijken we naar gangbare maatvoeringen van kantoorgebouwen, dan zien we éénpersoonskamers die gebaseerd zijn op afgeleiden van een gevelstramien van 1,20 m, 1,80 m en 2,70 m bij gebruikszones van 4,50 - 5,40 m diep. Dit leidt bij een stramien van 1,20 tot een kamer van 2,40 m breed en een oppervlakte van 10-12 m 2. Deze kamer kan uitsluitend als éénpersoonskamer gebruikt worden. Het leidt bij een stramien van 1,80 m tot een kamer van 3,60 m breed met een oppervlakte van 15-18 m 2 . Deze kamer kan als éénpersoons- en als tweepersoonskamer gebruikt worden. Bij een stramien van 2,70 m (of een combinatie van 0,90 en 1,80) leidt het tot een kamer van 2,70 m breed met een oppervlakte van 11-14 m2. In deze kamer kunnen twee werkplekken gerealiseerd worden, waarvan er één niet aan de Arboeisen voldoet. Bij meerpersoonskamers blijkt in de praktijk dat, mede onder de invloed van de Arbowet, een werkplek ongeveer 1,80 m evenwijdig aan de gevel vraagt, wat resulteert in een ruimtegebruik van 8-10 m2 nuttige oppervlakte per persoon. Uit oogpunt van ruimtegebruik lijkt het interessant zo min mogelijk éénpersoonskamers te maken. Men kan de volgende vraag stellen: "Wat levert het verminderen van het aantal éénpersoonskamers tot een minimum op?" i

L

basiswerkplek werkplekondersteunende ruimte bijkomende ruimte Het aantal personen dat gehuisvest wordt, is bepalend voor de hoeveelheid toiletten, de grootte van de restauratieve voorzieningen en de liftcapaciteit. Het bepaalt mede de interne warmtebelasting en daarmee speelt het een rol bij de keuze en dimensionering van de klimaatinstallatie, de telefooninstallatie en de gebruiksinventaris. Per type organisatie kan de functioneel nuttige oppervlakte per medewerker enorm verschillen als gevolg van de bijkomende ruimten.

18

1. De opbouw van de functionele ruimtebehoefte die bij de Rijksgebouwendienst ten grondslag ligt aan de programma's van eisen voor de huisvesting van adminstratieve functies. Voor de basiswerkplek wordt per medewerker 8 m2 genormeerd, mits het aantal medewerkers niet groter is dan 1,25x het aantal formatieplaatsen. Voor werkplekondersteunende- en bijkomende ruimten wordt 7 tot 9 m2 per formatieplaats genormeerd, afhankelijk van het aantal formatieplaatsen.

Om een ander gebruik van een gebouw in de toekomst mogelijk te maken kan het zinvol zijn de voorzieningen af te stemmen op een maximaal mogelijk toekomstig aantal werkplekken in een gebouw. Men kan nagaan wat het maximum aantal kantoorwerkplekken is dat men kan maken bij een enkelcorridoroplossing in een 5,40 -1,80 -5,40 zonering en 1,80 m gevellengte per werkplek. Omdat trappen, liften, toiletgroepen e.d. bij een enkelcorridor ook aan de gevel geplaatst moeten worden,

blijkt uit modelstudies dat maximaal ongeveer 75% van de langsgevels beschikbaar is voor werkplekken. Bij een zonering van 5,40 - 1,80 - 5,40 resulteert dit in een minimummaat van 16-18 m2 bruto vloeroppervlakte per werkplek. Voor een aantal verschillende organisaties binnen de rijksoverheid is bij een zoneringskeuze van 5,40 - 1,80 5,40 gekeken naar het aantal basiskantoorwerkplekken ten opzichte van het hiervoor genoemde theoretisch maximum aantal werkplekken. We noemen deze verhouding de 'werkplekdichtheid' .

werkplekken

Belastingkantoren hebben één van de hoogste waarden voor de werkplekdichtheid die bij overheidskantoren voorkomen. Deze waarde is ongeveer 75%. Het programma van het kantorendeel, inclusief de kantoorondersteunende functies van een gebouw voor de gerechtelijke macht leidt tot een lage werkplekdichtheid van ongeveer 50%. Uit het oogpunt van flexibiliteit kan men de vraag stellen: "Wat kost het om bij een bepaald programma het gebouw afte stemmen op een maximale werkplekdichtheid Of op een binnen de rijksoverheid veel voorkomende hoge waarde voor de werkplekdichtheid?"

werkplekken

< ) theoretisch maximum aantal werkplekken 2. Het theoretisch maximaal aantal werkplekken wordt bepaald door 75% van de langsgevellengte bij een enkelcorridoroplossing te delen door 1,BOm. Het blijkt dat zo'n 25% van de langsgevellengte ingenomen wordt door bijkomende ruimten die in gebouwen met administratieve functies sowieso aanwezig moeten zijn. Te denken valt aan trappenhuizen, liften, toiletten met voorruimten, werkkasten schachten en technische ruimten.

WerkwijzfOoderzoek. Bij de Rgd/TUD-onderzoeken worden organisaties vertaald in m2 functioneel nuttige oppervlakte (FNO). Deze m2 zijn gekoppeld aan gebruiksfuncties met hun specifieke technische eisen en worden ondergebracht in gebouwmodellen. De gebouwmodellen verschillen onderling alleen op het thema dat onderzocht wordt. In dit geval dus uitgangspunten in het programma van eisen betreffende het aantal éénpersoonskamers en het aantal werkplekken. Uitgangspunten betreffende gebouwvorm, materiaalkeuze, constructiewijze, stramienmaten e.d. worden constant gehouden. De gebouwmodellen analyseert men vervolgens op oppervlaktegebruik, vormeigenschappen, investeringskosten en exploitatiekosten. De modelstudies zijn verricht aan de hand van twee verschillende programma's van eisen. Het eerste programma is er een met relatief veel personen per m 2 . Het betreft een belastingkantoor met een functioneel nuttig vloeroppervlakte van 12.000 m 2 en 842 basiskantoorwerkplekken. Het tweede programma heeft daarentegen relatiefweinig personen per m2. Het betreft het kantorengedeelte inclusiefde kantoorondersteunende functies van een gebouw voor de gerechtelijke macht met een functioneel

nuttig vloeroppervlakte van 5.000 m 2 en 224 basiskantoorwerkplekken. Van elk programma van eisen zijn twee varianten gemaakt. Bij de eerste variant worden zo min mogelijk éénpersoonskamers gevraagd. Ze worden alleen toegekend aan staffunctionarissen met een representatieve functie en aan personen die uit hoofde van hun functie vertrouwelijke gesprekken voeren. De overige werknemers zijn geplaatst in twee- of meerpersoonskamers. Deze variant noemen we "Indikken". Bij de tweede variant worden in alle vertrekken die in het basisprogramma van eisen benoemd zijn een maximaal aantal basiskantoorwerkplekken geplaatst. We noemen dit "volbezetten". Zowel de basismodellen als de varianten erop zijn met behulp van het levensduurkostenmodel van de Rijksgebouwendienst doorgerekend. Het levensduurkostenmodel heeft als invoer het ruimtelijk en het technisch programma van eisen. In het model kan men een groot aantal aannamen doen op basis waarvan oplossingen gegenereerd worden. De output bestaat uit oppervlakte- en vormgegevens en uit een analyse van investeringskosten, exploitatiekosten en levensduurkosten.

19

In deze studie is voor alle modellen en schijfvormig gebouw gekozen met een enkelcorridorsysteem in de maatvoering 5,40 - 1,80 - 5,40 en een stapeling in 4 bouwlagen. In het levensduurkostenmodel zijn bij de berekening van de modellen de volgende uitgangspunten gehanteerd: Per bouwlaag is minimaal één toilet per stijgpunt aanwezig en er is per 15 personen minimaal één toilet nodig;

1P 1

4P

1P

I

archief

1

2P 1P 1

vergader kamer

3P

1

Per 3 personen wordt de oppervlakte van de kantine vastgesteld op 1,70 m2 en de oppervlakte van de keuken op 0,75 m2; De grootte van de centrale hal is vastgesteld op 25 m2 met een toeslag van 12,5 m2 per 300 personen; De onderlinge afstand van de stijgpunten is maximaal 40 m; Het aantal liften en hun grootte wordt berekend, afhankelijk van het aantal personen en het aantal bouwlagen.

het "indikken"

I

1P

V

I@I® 1 4P archief

vergader kamer

!2P !lP ! 3P

1P

het "volbezetten"

4P

archief

vergader kamer

3P

1P

!@!@ !4P !2P 101

I® I® 20

3. Bij het indikken wordt het aantal éénpersoonskamers teruggebracht tot een minimum. Ze worden alleen toegekend aan staffunctionarissen met een representatieve functie en aan personen die uit hoofde van hun functie vertrouwelijke gesprekken voeren.

3P

1

I®I

4. Bij het vol bezetten wordt in elk vertrek, of het nu een kantoorkamer, een archief of een vergaderkamer is, een maximum aantal werkplekken die aan de Arbowet voldoen gesitueerd. Het groter aantal personen dat hierdoor gehuisvest wordt, vereist uitbreiding van de voorzieningen ten behoeve van die personen zoals toilet- en liftcapaciteit.

Resultaten van het modelonderzoek. Bij het indikken treedt een winst op in het ruimtegebruik. Bij een gerechtskantoor met zijn relatief groot aantal grote éénpersoonskamers is dit effect groter dan bij een belastingkantoor. De winst in de bruto vloeroppervlakte bedraagt 8% bij het belastingkantoor en 11% bij het gerechtskantoor. De gevolgen voor de investeringskosten zijn voor het belastingkantoor een vermindering van 6% en voor het gerechtskantoor een vermindering van 9%. Indikken leidt tot een vermindering van de bouwkosten per werkplek van 7 % voor het belastingkantoor en 11 % voor het gerechtskantoor. Ook bij het volbezetten nemen de kosten per werkplek af. Het programma van eisen van het belastingkantoor leidt tot de zeer hoge werkplekdichtheid van 75%. Bij het gerechtskantoor is de werkplekdichtheid 50% wat een lage waarde is.

Er is nagegaan wat verhoging van de werkplekdichtheid tot die van het belastingkantoor tot gevolg heeft. Bij toename van het aantal personen ontstaat er een extra ruimtebehoefte die veroorzaakt wordt door meer toiletten, meer liften en een vergroting van de restauratieve voorzieningen. Dit leidt tot een vergroting van de bruto vloeroppervlakte van ongeveer 3%. De toename van de voorzieningen veroorzaakt een verhoging van de investeringskosten van 9%. Deze verhoging wordt voor de helft veroorzaakt door de inventariskosten. Richt men zich alleen op de bouwkundige en de installatietechnische voorzieningen dan betreft de toename van de kosten ongeveer 3%. Aanpassing van de voorzieningen om in de toekomst een ander gebruik mogelijk te maken, waarbij meer personen in het gebouw gehuisvest worden, veroorzaakt slechts een kostenverhoging van een paar procent.

INDIKKEN Belastingkant. 12.000 m2

Gerechtskant. 5.000m2

VOLBEZETIEN van 50% -> 75% Gerechtskant. 5.000 m2

bruto vloeroppervlakte

-8%

-11%

+3%

investeringskosten excl. grond en terrein

-6%

-9%

+9%

kosten bouwkundig werk kosten werktuigb. installaties kosten elektrotechn. installaties bijkomende kosten kosten inrichting

-3% -1% -1% -1%

-5% -1% -1% -2%

+1% +1% +1% +2% +4%

kosten per werkplek

-7%

-11%

-22%

21

-

- ----

- - - - - - - -- - - - - - --

- -- --

----

- - _._ -

-

4.3 Programma en inrichtingssystemen Als men in de vroege fasen van het bouwproces op kosten wil sturen, is het ruimtegebruik een belangrijk aspect. Het ruimtegebruik leidt tot m2 vloeroppervlakte die bepalend zijn voor de hoeveelheden toe te passen materiaal. Door in plaats van kamers te maken, over te gaan op grote ruimten waarin inrichtingssystemen zijn toegepast, kan men flink op ruimte en dus op m2 besparen. Deze inrichtingssystemen bestaan in het algemeen uit kantoormeubilair waarin halfhoge wanden, wandkastjes, verlichting, databekabeling en telefoon geïntegreerd zijn. Organisaties die in kantoren gehuisvest worden, zijn in toenemende mate aan verandering onderhevig. Flexibele inrichtingssystemen waarmee men op eenvoudige manier met de huisvesting op die veranderingen kan reageren, komen steeds meer in de belangstelling te staan. In plaats van slopen of verplaatsen van binnenwanden, verplaatst en rangschikt men meubilair. Het werken in een kantoorlandschap eist van de kantoorwerknemers een andere attitude dan wanneer ze in een cellenkantoor werken. De akoestische privacy is gering. Het geloop van collega's brengt onrust met zich mee wat ten koste kan gaan van de concentratie. Past men inrichtingssystemen toe, dan zal men om aan deze problemen het hoofd te bieden extra spreekkamers moeten maken. Bovendien is het raadzaam om ook een aantal kleine ruimten te maken waarin men zich kan terugtrekken als men zeer geconcentreerd moet werken. Uiteraard moet gezorgd worden voor zoveel mogelijk akoestische absorptie. Toepassing van akoestische

plafonds en tapijt is daarom een noodzaak. Het is mogelijk opstellingen te verzinnen die leiden tot een minimum m2-gebruik per werkplek. Dwingende posities van scheidingswanden gekoppeld aan indelingsstramienen en aansluitmogelijkheden van wanden aan de gevel zijn niet aan de orde, en dus ook niet de indelingsverliezen die met die stramienen samenhangen. Omzetting van een bestaand cellenkantoor in een kantoor met grote ruimten waarin met behulp van een inrichtingssysteem werkplekken zijn geformeerd, kan in principe een uitbreiding van het personeelsbestand opvangen. Oplossingen voor de gebouwvorm met een inpandige zone voor de noodzakelijke spreekkamers, concentratieruimten, archiefruimte e.d. kunnen vanwege het relatief geringe geveloppervlak voor de kosten interessant zijn. De ventilatie van de ruimte dient afgestemd te zijn op het maximum aantal werkplekken dat er met het inrichtingssysteem gerealiseerd kan worden. De hoge werkplekdichtheid leidt tot een grote interne wamteproduktie. Vergelijken we huisvestingsoplossingen waarbij in grote ruimten inrichtingssystemen toegepast zijn met een gangbaar cellenkantoor, dan zien we verschillen in kwaliteiten. Aan de ene kant zien we een verhoging van de flexibiliteit en aan de andere kant vraagt de werkplek een speciale attitude vanwege de mogelijke geluidshinder en concentratieverlies. Kijken we naar de kosten dan zien we factoren die de kosten gunstig beïnvloeden en factoren die de kosten ongunstig beïnvloeden.

:::-

Factoren die de kosten gunstig beïnvloeden zijn: een relatief gering m2-gebruik weinig binnenwanden de mogelijkheid van een inpandige middenzone waardoor het geveloppervlak relatief gering kan zijn

22

i i

i

i I

1

i

1W

•

1. Een voorbeeld van een inrichtingssysteem

Kostenverhogende faktoren zijn: Hoge kosten voor het meubilair; Het inrichtingssysteem kost per werkplek meer dan het gangbare kantoormeubilair de toepassing van akoestische plafonds een grote interne warmteproduktie waardoor aan de klimaatinstallatie hoge eisen gesteld worden

-

~

Welke factoren wegen nu het zwaarst? Om een antwoord op deze vraag te krijgen, is in het samenwerkingsverband RgdffUD modelonderzoek gedaan. Bij dit soort onderzoek wordt voor een bepaald programma van eisen één ofmeerdere gebouwmodellen ontworpen die vervolgens geanalyseerd worden op kosten en kwaliteit. De modellen verschillen onderling alleen op het thema dat onderzocht wordt. De vorm is een rechthoekige schijf in 4 bouwlagen. De maximale afstand van de stijgpunten bedraagt 40 m. Materiaalkeuze, constructiewijze en dergelijke variëren niet. Voor het onderzoek zijn twee verschillende programma's van eisen als uitgangspunt gekozen. Deze programma's verschillen onderling in grootte, in het ruimtegebuik per werkplek en in de gemiddelde vertrekgrootte. Het eerste programma betreft een belastinggebouw met een functioneel nuttige vloeroppervlakte van 12000 m2. Het wordt gekarakteriseerd door veel relatiefkleine vertrekken in combinatie met weinig bijkomende ruimten zoals archieven en vergaderruimten. waardoor er per werkplek slechts 14 m2 functioneel nuttige vloeroppervlakte (FNO) is. De gemiddelde vertrekgrootte is 22 m2 FNO.Het tweede programma is dat van een kantoor voor de huisvesting van de gerechtelijke macht met een functioneel nuttige vloeroppervlakte van 5000 m2. Per werkplek heeft dit programma 22 m2 FNO. Dit wordt veroorzaakt doordat er veel ruime werkplekken en er bovendien relatief veel bijkomende ruimten zijn. De gemiddelde vertrekgrootte is 27 m2 FNO. Toepassing van inrichtingssystemen kan tot gebouwoplossingen leiden waarbij de werkplekken aan de gevel liggen en waarbij in een middengebied spreekkamers, werkcellen, vergaderruimten, archieven en dergelijke geplaatst zijn. Om deze oplossingen te kunnen relateren

~~WIWI

aan kamerkantoren met standaardmeubilair, zijn voor de kamerkantoren twee modellen ontwikkeld. Te weten een model waarin het kantoor uitgevoerd is als een enkelcorridorgebouw waarin alle vertrekken aan de gevel liggen en een model waarin het kantoor uitgevoerd is als een dubbelcorridor-gebouw. Bij de dubbelcorridoroplossing zijn de kamers met de werkplekken aan de gevel gesitueerd en alle overige ruimten zoals spreekkamers, archieven, toiletten, trappen en dergelijke in de middenzone. Voor twee verschillende opstellingsmogelijkheden van het inrichtingssysteem zijn modellen ontwikkeld die gebaseerd zijn op twee verschillende uitgangspunten. Het eerste uitgangspunt is een enkelcorridor-zonering waarbij slechts 50% van de werkplekken in een inrichtingssysteem is opgelost. De overige werkplekken zijn geplaatst in standaardmeubilair op kantoorkamers. Het tweede uitgangspunt is een dubbelcorridor-zonering waarbij in de zones langs de gevels alle werkplekken in een inrichtingssysteem geplaatst zijn en alle overige vertrekken in de middenzone. Bij de modellen wordt in de gevels waarlangs een inrichtingssysteem geplaatst is, het glaspercentage gewijzigd van 30% naar 40%. Toepassing van het inrichtingssysteem gekoppeld aan een hoger glaspercentage, leidt tot wijziging van het type klimaatinstallatie. Bij de stap van kamerkantoor naar een 50o/o-inrichtingssysteem verandert het installatietype van radiatoren met mechanische ventilatie naar ventilatie met topkoeling. Wanneer alle werkplekken in een inrichtingssysteem worden geplaatst, moet vanwege de verhoogde warmtebelasting volledige koeling worden toegepast. Voor de kosten van standaard-kantoormeubilair is per werkplek ft.5.000 exclusief BTW aangenomen en voor een werkplek in een inrichtingssysteem ft. 10.000.

r:1fÇW

ID n- ID lIJ ~ JIJ

c·lc. sprk. sprk.

2. De vergelijking van een cellenkantoor met standaardmeubilair met een kantoor waarin in een kantoortuin inrichtingssystemen zijn toegepast. Er kunnen grote verschillen zijn in de hoeveelheid binnenwand en in het m2-gebruik per werkplek. Aan het programma van eisen worden bij het gebruik van een inrichtingssysteem extra spreekkamers en extra werkcellen toegevoegd.

I~I~I~I~

kantoor meubilair

inrichtigssysteem

23

----

-------------------~--

Het ruimtegebruik. Een 100%-inrichtingssysteem leidt bij het voorbeeldprogramma van een belastingkantoor tot 9% à 15% vermindering van de nuttige vloeroppervlakte, afhankelijk van de opstelling van het meubilair. Omdat bij een gerechtskantoor normaliter veel werkplekken in ruimere kamers gerealiseerd worden dan bij een belastingkantoor, is de ruimtebesparing bij het voorbeeldprogramma van een gerechtskantoor nog groter: 15% à 19%. Debouwvorm Bij toepassing van inrichtingssystemen in grote ruimten vervallen gangwanden en kamerscheidingen. Bij realisatie van alle werkplekken in een inrichtingssysteem neemt, afhankelijk van de opstelling, de hoeveelheid binnenwand afmet 30% à 39%. Het geveloppervlak neemt bij toepassing van inrichtingssystemen af. Dit heeft twee oorzaken. Ten eerste leidt toepassing van een inrichtingssysteem tot een geringer m2-gebruik. Het gebouw wordt kleiner en daarmee ook de hoeveelheid gevel. Een tweede oorzaak ligt in de grotere dieptemaat. Overgaan op een inrichtingssysteem leidt tot een groter aantal spreekkamers en additionele werkcellen. Wanneer men deze ruimten samen met de andere bijkomende ruimten, trappen, liften en dergelijke in een middengebied plaatst, leidt dit tot een grotere gebouwdiepte en dientengevolge tot een relatief geringer geveloppervlak. Bij het voorbeeld van het belastingkantoor is de vermindering van het geveloppervlak 32% als men alle werkplekken onderbrengt in een inrichtingssysteem en men het vergelijkt met een kamerkantoor in een enkelcorridorontsluiting. Vergelijkt men het met een kamerkantoor in een dubbeIcorridor-ontsluiting, dan is de vermindering van het geveloppervlak altijd nog 25%. Bij het voorbeeldprogramma van het gerechtskantoor zijn deze waarden respectievelijk 39% en 24%.

De investeringskosten De vermindering van het aantal m2 bruto vloeroppervlakte en van de hoeveelheid binnenwand en gevel, leidt tot een flinke kostendaling. Omdat toepassing van een inrichtingssysteem een uitbreiding van de klimaatinstallatie vraagt ontstaat er ook een kostenverhogende factor. Het feit dat het gebouw kleiner wordt, heeft hierop een nivellerende werking. Bij vergelijking van de kostenverschillen tussen een kantoorinrichtingssysteem en een inrichting met standaard-kantoormeubilair blijken de inrichtingskosten bij het inrichtingssysteem hoger te zijn. Per saldo worden de investeringskosten exclusief grond van het belastingkantoor 4% hoger bij 100%toepassing van een inrichtingssysteem en bij het gerechtskantoor 10% lager. Vergelijkt men de kosten van de gunstigste inrichtingsvariant van het gerechtskantoor met de kamerkantoorvariant in een dubbelcorridorontsluiting, dan is de kostenverlaging slechts 4%. Bij de levensduurkosten met een beschouwingsperiode van 14 jaar en reële rentepercentages van 1 en 4% blijken de kostenverschillen tussen de modellen te worden afgevlakt. Bij een beschouwingsperiode van 80 jaar worden de ongunstige kosteneffecten die veroorzaakt worden door de kosten van het inrichtingssysteem, doorslaggevend. Veranderingen die door wijzigingen in de gehuisveste organisatie veroorzaakt worden, leiden tot het verplaatsen van binnenwanden of, in het geval van een inrichtingssysteem, tot het anders rangschikken en aanpassen van het systeem. Zowel voor het verplaatsen van de binnenwanden als voor het veranderen van de opstelling van een inrichtingssysteem zijn deskundigen nodig. Veelal is dan ook nog een advies nodig van een (interieur)architect; zeker bij de opstelling van het inrichtingssysteem met zijn vele mogelijkheden. De kosten die bij de veranderingen optreden, zijn voor de binnenwanden en het inrichtingssysteem van vergelijkbare orde van grootte.

00 "1 I I 00"1 I I I IIIIII

1. enkelcorridor

3. 50% inrichtings systeem

I III I 00 1 I I 00"1 H I I II II

3. De onderzochte modellen. Zowel bij een 50%- als bij een 100%inrichtingssysteem zijn opstelling A en opstelling B geanalyseerd. Bij opstelling A is de oppervlakte per werkplek 6,19 m2. Per 8 werkplekken is een spreekkamer van 18m2 en een werkcel van 3 m2 toegevoegd. Bij opstelling B is de oppervlakte 7,33 m2 en wordt er per 9 werkplekken een spreekkamer en een werkcel toegevoegd.

11

2. dubbelcorridor

24

4. 100% inrichtings systeem

de verschillende opstellingen van het inrichtingssysteem

IA

bijkomende kosten

IA

inrichtings kosten

"v

~

i~

::

IA

"" -

~11

~

2 3 4 belastingkantoor

bouw kosten

:: :~ ::::

"v 1 2

3 4

-

4. De opbouw van de investeringskosten exclusief grond. In de grafiek zijn de waarden van de bouwkosten, de inrichtingskosten en de bijkomende kosten van vier modellen voor de programma's van een belastingkantoor en een gerechtskantoor uitgezet. Model 1 is een oplossing van een cellenkantoor in een enkel-corridorzonering. Model 2 is een oplossing van een cellen kantoor in een dubbel-corridorzonering. Model 3 is een oplossing waarin 50% van de werkplekken in de voor de kosten meest gunstige opstelling van een inrichtingssysteem geplaatst zijn in een enkelcorridor- zonering. Model 4 is een oplossing met alle werkplekken in de meest gunstige opstelling van het inrichtingssysteem in een dubbelcorridor-zonering. Bij het belastingkantoor leidt het inrichtingssysteem tot een kostenverhoging van 4%. Bij het gerechtskantoor tot een verlaging van 4% t.o.v. een cellenkantoor in een dubbelcorridorzonering.

gerechtskantoor

Conclusie Bij de overwegingen om een inrichtingssysteem toe te passen zijn voor de kosten twee factoren van groot belang. De eerste factor is de besparing van vierkante meters. Bij organisaties waar mensen in kamers met veel ruimte ondergebracht worden, omdat ze bijvoorbeeld ook besprekingen op hun kamer voeren, kan overstappen op werkplekken in inrichtingssystemen in grote ruimten veel m2 besparen. Tegelijkertijd is er sprake van een cultuuromslag. Besprekingen worden niet meer bij de eigen werkplek gehouden, maar in een spreekkamer of vergaderkamer die men daartoe moet reserveren. De mate waarin men inrichtingssystemen kan toepassen verschilt uiteraard per organisatie. Een 100% optie voor een inrichtingssysteem zal niet veel voorkomen. Vertrouwelijke gesprekken, ook per telefoon, eisen nu eenmaal privacy die in een werkplek in een kantoortuin met een inrichtingssysteem nauwelijks aanwezig is. De tweede factor is de mogelijkheid om inpandigheid uit te buiten. Het plaatsen van de werkplekken langs de gevel en van alle overige bijkomende ruimten, inclusief vergaderruimten, spreekkamers en werkcellen in een middenzone, leidt tot gebouwen met een grote diepte en een relatief gering geveloppervlak. Bij een ontwikkeling waarin het vergaderen een steeds belangrijkere rol speelt, bijvoorbeeld als gevolg van thuiswerken, kan men zich overigens afvragen of het verstandig is de vergaderruimten inpandig te leggen. Wanneer beide factoren worden uitgebuit, zoals in het hypothetische voorbeeld van het

gerechtskantoor met 100% inrichtingssysteem onderzocht is, kan men spreken van een kostenvoordeel van 4% ten opzichte van een kamerkantoor met dubbelcorridorontsluiting. Heeft men een programma waarin het gros van de werknemers met minder m2 genoegen moet nemen, zoals in het voorbeeldprogramma van het belastingkantoor, dan levert een 100% toepassing van een inrichtingssysteem zelfs een kostenvermeerdering op van ca 4% ten opzichte van een kamerkantoor met dubbelcorridor-ontsluiting. Worden ook de exploitatiekosten in overweging genomen, waarbij de relatief geringe levensduur van het inrichtingssysteem een rol speelt, dan zien we dat bij een korte beschouwingsperiode van 14 jaar de kostenverschillen nog minder worden. Kijkt men naar de levensduurkosten bij langere perioden, dan wordt een oplossing met een inrichtingssysteem door de relatief korte levensduur ervan ongunstiger. Men dient bij deze geringe kostenverschillen wel in overweging te nemen dat het totale aantal m2 nuttig vloeroppervlak bij de kamerkantoor-varianten 10 tot 20% groter is dan bij de varianten met een inrichtingssysteem. De echte voordelen van herrangschikking van het inrichtingssysteem bij verandering van de organisatie ten opzichte van het verwijderen, nieuw plaatsen of verplaatsen van binnenwanden zitten niet in de kosten. Die moeten komen uit de vele mogelijkheden in het gebruik, in het primaire proces.

25

--_._------------------~"'-----

4.4 Programma en stramienkeuze Bouwkosten worden beïnvloed door beslissingen die te maken hebben met het bouwproces en door beslissingen die te maken hebben met het produkt gebouw. Bij de procesbeslissingen kunnen we denken aan aanbestedingsvormen, uitvoeringsmethoden, prefabricage e.d. De produktbeslissingen zijn te onderscheiden in: Het ruimtegebruik dat resulteert in de grootte van het gebouw. De bouwvorm die bepalend is voor de hoeveelheid toe te passen produktiemiddelen. Het technisch kwaliteitsniveau waaraan de eenheidsprijzen van de toegepaste materialen en constructies gekoppeld zijn. Uitgangspunt bij het ruimtegebruik is het programma van eisen. In het programma van eisen worden de m2 vastgesteld die nodig zijn voor het functioneren van de organisatie. Deze m2 worden de functioneel nuttige oppervlakte (FNO) genoemd. De buitenwerks gemeten oppervlakte als maat voor de grootte van het gebouw wordt uitgedrukt in de bruto vloeroppervlakte (BVO). Voor de kostenbeheersing is het belangrijk dat de stap van FNO naar BVO zo efficiënt mogelijk gedaan wordt en hierin speelt de stramienkeuze een belangrijke rol. Volgens het normblad NEN 2580 "Oppervlakten en inhouden van gebouwen" is de bruto vloeroppervlakte samengesteld uit de nuttige vloeroppervlakte, de verkeersoppervlakte, de constructieoppervlakte en de installatieoppervlakte. De installatieoppervlakte omvat installatieruimten, meterkasten, schachten e.d. De constructieoppervlakte bestaat in hoofdzaak uit de ruimte die ingenomen wordt door gevels en binnenwanden. De verkeersoppervlakte wordt bepaald door gangen, trappenhuizen en liften. De nuttige oppervlakte

(NO) bestaat uit de in het gebouw aangeboden oppervlakte voor de in het programma gevraagde functioneel nuttige oppervlakte. In de praktijk blijkt er een verschil te zijn tussen de gevraagde m2 FNO en de aangeboden m2 NO. De overmaat aan m2 NO noemen we het indelingsverlies ofhet ontwerpverlies. Het ontwerpverlies kent drie oorzaken: 1. Vanuit de te huisvesten organisatie zijn dwingende eisen betreffende de nabijheid van vertrekken onderling. Zo zal men meestal personen van een zelfde afdeling bij elkaar in de buurt willen huisvesten, waardoor er nogal eens restruimten kunnen ontstaan die dan als "reserve" aangemerkt worden. 2. Het gebouw kent een dwingende structuur. Gangen zijn niet eindeloos lang, en vertrekken moeten geplaatst worden tussen gevels en / of trappenhuizen, kernen of andere vaste elementen in een gebouwstructuur. 3. De vertrekafmeting is meestal afhankelijk van een in de gebouwstructuur vastgelegd indeingsstramien, waardoor wanden niet op elke willekeurige positie geplaatst kunnen worden. De keuze van het indelingsstramien kan oorzaak zijn van een forse overmaat in m2 vloeroppervlakte.

Indelingsstramien en vertrekdiepte. Om huisvesting te kunnen bieden aan verschillende organisaties of aan organisaties die in de tijd veranderen, moet aan gebouwen een zekere flexibiliteit meegegeven worden. Een aspect dat met flexibiliteit te maken heeft, is de plaatsingsmogelijkheid van

HiJ

U

vertrekzone

gangzone

gebouwstructuu r

1. Het indelings- of ontwerpverlies is een overmaat in m2 die veroorzaakt wordt doordat de in het programma van eisen gevraagde vertrekken niet precies passen in de aangeboden of ontworpen gebouwstructuur. Drie aspecten spelen hierbij een rol:

26

E 1 0 C C A ~:i:~:~· B

li ~i;l

In de doorsnede is aangegeven hoe de afdelingen A tlm E over de verschillende verdiepingen verdeeld zijn.

indelingsstramienen

stramienmaten

E

c

organisatie

- De vertrekafmetingen worden afgestemd op de indelingsstramienen en op de ruimtezonering. - De vertrekken met hun onderlinge relaties moeten tussen trappenhuizen, gevels e.d. ingepast worden. - De relaties van vertrekken onderling mogen door hun plaatsing in het gebouw niet verstoord worden.

wanden haaks op de gevel. Dit komt voor bij kantoorconcepten waarbij de vertrekken aan de gevel liggen en vanuit een gang ontsloten worden. De plaats van de wanden ligt vast in het indelingsstramien. Een stramienmaat van 1,80 m maakt dus vertrekken mogelijk met een breedte van 1,80 m, 3,60 m, 5,40 m etc. De keuze van de diepte van de vertrekzone en die van het indelingsstramien leggen dus de mogelijke vertrekafmetingen vast. Wordt een vertrek van 22 m2 gevraagd bij een zonemaat van 5,40 en een indelingsstramien van 1,80, dan leidt dit tot vertrekafinetingen van 5,40 x 5,40 m. Bij een wanddikte van 10 cm is de nuttige oppervlakte van het vertrek 28 m2. De aldus ontstane overmaat van 6 m2 noemen we het ontwerpverlies. Fijnmazige indelingsmogelijkheden leiden meestal tot kleine ontwerpverliezen en dus tot een gering oppervlaktegebruik waardoor de kosten gunstig beïnvloed worden. Voor het plaatsen van scheidingswanden zijn

Ir'

l l

®,

,®

voorzieningen nodig. De wanden moeten kunnen aansluiten tegen het plafond, de gevel en de gangwand. Afmetingen en aantal eindtoestellen van de klimaatinstallatie zoals radiatoren, inblaasroosters e.d., moeten afgestemd worden op de mogelijke plaatsing van de wanden. Een kleine maat van het indelingsstramien leidt daarbij tot een groot aantal voorzieningen en dus tot hoge kosten. Er is dus een spanningsveld rond de keuze van indelingsstramien en vertrekdiepte. Kleine maten leiden vaak tot een gering ontwerpverlies en dus tot weinig m2 nuttige vloeroppervlakte, maar veroorzaken vooral bij de installaties hogere kosten. De vraag is dan ook hoe die kosten verhoudingen liggen. Om inzicht te krijgen in de consequenties van de stramienkeuze voor het ruimtegebruik en de kosten is in het samenwerkingsverband Rgd / TUD modelonderzoek verricht.

I I

®,

dE?3!' rie--3!P::::::::J ~ c::::J 1c::::J 11c::::J ~

rit

I~ I~ I~I~

I

I

2. Voorzieningen die gekoppeld zijn aan de indelingsstramienen. te openen Naast de aansluitingen aan gevel, gangwand en plafond en naast de doorvoer van eventuele ramen leidingen, neemt bij een afnemende stramienradiator maat het aantal te openen ramen, radiatoren, inblaasroosters en afzuigvoorzieningen toe wat inblaas mech. kostenverhogend werkt. ventilatie

c::Jic::Jc::Jjc::JC1(

1l8!1® l8!1® ®f--

· .[DJ ·W Jj I !lU !UU mJ ....

:

.

..

: :

.

. . . ..

.... .

.....

.....

::::

..

....

.

...... .... .. .... .... .. . .... . . .... . . .

.

:

..

:

.

!

..

:

I b~ r:nJ I 1,80

1,20

F .

5,40

....

.... .... .[illrJ]. ....... ......... ..... .... . . .. .... .... .

3. De zes combinaties van indelingsstramien en vertrekdiepte waarop de gebouwmodellen gebaseerd zijn.

:

..

~

}

4,80

Een vertrek met een FNO van 22 m2 past precies in de combinatie 4,80 / 1,20 en krijgt bij 5,40 / 1,80 een overmaat van 6 m2. Modellen met een vertrekdiepte van 4,80 hebben ten opzichte van modellen met een diepte van 5,40 meestal meer gevellengte nodig .

..

0,90

27

Werkwijze van het onderzoek.

Resultaten van het onderzoek.

Bij het Rgd / TUD-onderzoek zijn organisaties vertaald in m2 functioneel nuttige oppervlakte. Deze m2 zijn gekoppeld aan gebruiksfuncties en ondergebracht in gebouwmodellen. De gebouwmodellen zijn ontwikkeld op basis van twee verschillende programma's van eisen, te weten een belastingkantoor met een FNO van 12.000 m2 en een kantoor voor de huisvesting van de gerechtelijke macht met een FNO van 5.000 m2. Ze verschillen onderling alleen op het thema dat onderzocht wordt. Dus uitgangspunten betreffende stapeling, ontsluitingsprincipe, materiaalkeuze, constructiewijze e.d. zijn constant gehouden. De gebouwmodellen zijn schijfvormig met een enkelcorridorzonering waarbij de maximale afstand van de stijgpunten onderling 40 m is. Materiaalkeuze en constructiewijze zijn afgestemd op gangbare oplossingen voor kantoorgebouwen. De modellen zijn geanalyseerd op oppervlakte, vorm, investeringskosten en exploitatiekosten. Voor elk programma van eisen zijn zes gebouwmodellen ontwikkeld. De modellen verschillen onderling door de keuze van de vertrekdiepte (5,40 m en 4,80 m) en door de stramienkeuze (1 ,80 m, 1,20 men 0,90 m). Alle vertrekken uit he ~ programm:> van eisen zijn vertaald in vertrekken met afinetingen die afgeleid zijn van het gekozen uitgangspunt. Afwijkingen in oppervlakte ten opzichte van de functionele oppervlakte tot -10% zijn geaccepteerd. Voor de installaties is als uitgangspunt gekozen een verwarming met radiatoren en een mechanisch afzuigsysteem waarbij in elk stramien een eindtoestel is opgenomen. Het hoofdverdeelsysteem is in de gangen geprojecteerd en de eindtoestellen zijn nabij de gevel geplaatst. De dimensionering van leidingen en kanalen is hierop afgestemd en doorgerekend. De bouwkundige voorzieningen voor de aansluitingen van de wanden aan gevel, plafond en gangwand zijn in de elementprijzen van de betreffende elementen verwerkt.

De stramienkeuze waarbij het indelingsverlies het kleinst is, verschilt per programma van eisen. Voor het gerechtskantoor is de vertrekdiepte van 4,80 m gecombineerd met een indelingsstramien van 1,20 m het meest gunstig. Het belastingkantoor heeft het kleinste indelingsverlies bij een vertrekdiepte van 5,40 m en een indelingsstramien van 0,90 m. De waarden voor het indelingsverlies verschillen enorm. Bij het gerechtskantoor varieert de waarde van 3% bij de combinatie 4,80 / 1,20 tot II % bij 5,40 / 1,80. Bij het belastingkantoor is de bandbreedte nog groter. Hier ligt de laagste waarde op 4% bij de combinatie 5,40 / 0,90 tot 18% bij 5,40/ 1,80. Kijken we naar de kosten van het bouwkundig werk, dan zien we bij het belastingkantoor dat de variant met het kleinste indelingsverlies ook de laagste kosten heeft. Bij het gerechtskantoor ligt dat anders. De laagste kosten liggen daar bij de variant 5,40 / 0,90 en niet bij de variant 4,80 / 1,20 die het laagste indelingsverlies had. De oorzaak hiervan ligt in het feit dat de variant met de 4,80 m zonering voor de vertrekdiepte relatief meer geveloppervlakte vraagt waardoor de kosten ongunstig beïnvloed worden. De variatie in de kosten van het bouwkundig werk bedraagt voor het gerecJ.Hskantoor 5% en voor het belastingkantoor 11 %. De kosten van de installaties per m2 FNO vertonen een heel ander verloop. Er spelen hier gelijktijdig twee factoren een rol. Ten eerste leidt een programma met een groot indelingsverlies tot meer m2. Deze extra m2 eisen hun eigen installatievoorzieningen op. Vervolgens speelt het feit dat een klein indelingsstramien relatief veel eindtoestellen, leidingen en kanalen tot gevolg heeft. Bij het gerechtskantoor liggen de laagste kosten voor de installaties bij de combinatie 5,40 / 1,80 en de hoogste kosten bij 4,80 / 0,90. De bandbreedte is 11 %.

GERECHTSKANTOOR

--...... r-r--

BELASTINGKANTOOR

~ N~IFNO 103 % - 118

r- -

r--r-

..t

l1li1

28

o/:S: --.......

kosten installaties per m2 FNO ~

r-

-

1,81 ,20,9 1,81,20,9

1,8 1,2 0,9 1,8 1,2 0,9

~~

~~

4. De invloed van de keuze van stramien en vertrekdiepte op het ruimtegebruik en de kosten. Het ontwerpverlies varieert bij het gerechtskantoor van 7 - 11 % bij een vertrekdiepte van 5,40m en van 3 - 6% bij een vertrekdiepte van 4,80m. Bij het belastingkantoor varieert het ontwerpverlies van 4 - 18% bij een vertrekdiepte van 5,40m en van 8 - 10% bij een vertrekdiepte van 4,80m. Voor het gerechtsgebouw liggen de hoogste kosten bij 4,80 / 0,90. Ze zijn 5% hoger dan die van de laagste variant bij 5,40/ 1,20. Voor het belastingkantoor liggen de hoogste kosten bij 4,80/ 90. Ze zijn 8% hoger dan die van de laagste variant bij 5,40/0,90.

variant 4,80 / 1,80 en de hoogste bij de variant 4,80/ 0,90. De bandbreedte in deze kosten is 9%. De bouwkosten bestaan uit de som van de kosten van het bouwkundig werk, de installaties en de vaste inrichting. Per saldo zien we dat bij het gerechtskantoor de laagste kosten liggen bij de combinatie 5,40/ 1,20. Dus niet bij 4,80 / 1,20, de combinatie met het kleinste indelingsverlies Ook niet bij 5,40/0,90 waar de kosten van het bouwkundig werk het laagst zijn. De bandbreedte in de bouwkosten is 5%. Bij het belastingkantoor met zijn extreme waarde voor het indelingsverlies heeft de variant 5,40 / 0,90 de laagste waarde voor het indelingsverlies. Deze variant heeft ook de laagste waarde voor de kosten van het bouwkundig werk en voor de bouwkosten. De bandbreedte in de bouwkosten is 8%.

Conclusie. Wat allereerst opvalt is dat waarden voor het ontwerp- of indelingsverlies van 5%, die nogal eens gebruikt worden, te laag zijn. Het onderzoek toont aan dat elk programma zijn eigen meest gunstige en zijn eigen meest ongunstige combinaties kent van indelingsstramien en vertrekdiepte. Bij de onderzochte voorbeeldprogramma's blijkt dat bij de meest gunstige stramienkeuze het indelingsverlies alleen al door de stramienkeuze 3% en 4% bedraagt. Daarbij moeten dus ook nog de overige

aspecten die indelingsverliezen veroorzaken in beschouwing genomen worden. De combinatie 5,40 / 1,80, die tegenwoordig als "marktconform" aangemerkt wordt, leidt tot veel grotere indelingsverliezen. Voor de twee voorbeeldprogramma's is het indelingsverlies alleen al door de stramienkeuze 11 % en 18%. Als we kijken naar de effecten op de bouwkosten dan blijkt dat de keuze van de 4,80 vertrekdiepte meestal tot minder gunstige waarden leidt dan de 5,40 dieptemaat. Dit effect wordt veroorzaakt doordat de modellen met een kleine gebouwdiepte meer gevel vragen. Ze worden lang en smal. Daar waar de indelingsverliezen groot zijn, wordt het effect van de hogere installatiekosten bij fijnmazige stramienkeuze overschaduwd door de toename van de te bouwen m2. Het verschil in kosten door voorzieningen die gekoppeld zijn aan de stramienmaten, zoals aantallen te openen ramen, eindtoestellen e.d., is niet gering. Het toepassen van wisselstramienen en het bij kleine stramienmaten om het andere stramien aanbieden van te openen ramen en eindtoestellen, kan kostentechnisch zeer interessant zijn. Er is een tendens waarneembaar waarbij organisaties vanwege hun dynamiek besluiten in hoofdzaak kamers te maken die zowel l-persoonskamer als 2-persoonskamer kunnen zijn, b.V. 5,40 x 3,60 m. Het indelingsverlies wordt dan op de koop toe genomen.

5. Het toepassen van wisselstramienen en het niet in elk stramien aanbieden van voorzieningen kan ontwerpverlies en kosten aanmerkelijk beperken. In het getekende voorbeeld is bij een 1,80 m indelingsstramien om de 5,40 meen wisselstramien toegepast en zijn in twee van de drie stramienen te openen ramen en eindtoestellen geplaatst. Zowel kamers met een breedyte van 2,70 m als met een breedte van 3,60 m kunnen gemaakt worden.

29

4.5 Stapeling Wanneer men voor een bepaald programma van eisen een keuze maakt voor het aantal bouwlagen komen de volgende aspecten aan de orde: Grootte van het beschikbare terrein gekoppeld aan uitgangspunten over mogelijke uitbreiding in de toekomst. De kosten van de grond. Op zeer hoogwaardige lokaties, die bijvoorbeeld voorkomen in de binnensteden van grote metropolen, zal men trachten de grond zo intensief mogelijk te gebruiken. Dit leidt bijna altijd tot hoge stapeling. De eisen uit een bestemmingsplan limiteren vaak de hoogte van het gebouw. In sommige gevallen wordt een aanpassing aan de hoogte van de belendende bebouwing verlangd. Organisatorisch-functionele aspecten vanuit de te huisvesten organisatie kunnen beperkingen opleggen voor de minimale oppervlakte van een verdieping. V ormoverwegingen vanuit het architectonisch concept en de stedebouwkundige inpassing. Al deze aspecten betreffen besluiten die genomen worden in de vroege fasen van het huisvestingsproces. De keuze van de stapeling is van groot belang voor de hoeveelheden van een aantal belangrijke elementen. Verdubbeling van de stapeling reduceert de hoeveelheid dak, beganegrondvloer en fundering tot ongeveer de helft. Verhoging van de stapeling doet de hoeveelheid gevel toenemen. Vergroting van het aantal bouwlagen leidt meestal tot meer verkeersgebied terwijl ook de constructieoppervlakte toeneemt. Vaak worden, om veel trap lopen te voorkomen, in kantoorgebouwen op elke verdieping toiletgroepen, werkkasten en dergelijke geprojecteerd. Het benodigde aantal toiletten is gerelateerd aan het aantal personen dat gelijktijdig aanwezig is. Wanneer men als minimumeis één toilet per verdieping stelt, loopt men bij hoge stapeling de kans relatief te veel toiletten te moeten maken waardoor de nuttige oppervlakte toeneemt. Hoe kleiner het oppervlak van een verdieping, hoe moeilijker het is om de gevraagde vertrekken met hun onderlinge relaties er precies in te

passen. Hierdoor ontstaat er vaak een groot indelingsverlies wat leidt tot relatief te veel m2 nuttige oppervlakte (NO) oftot te veel verkeersgebied. Een hogere stapeling veroorzaakt dus meestal een vergroting van de bruto vloeroppervlakte (BVD). Toename van het aantal bouwlagen leidt tot verschillen in de hoeveelheden toe te passen elementen en veroorzaakt daardoorkostenverhogende en kostenverlagende effecten. Dakoppervlak en funderingsoppervlak nemen af, geveloppervlak en bruto vloeroppervlak nemen toe. De vraag is welke posten per saldo de doorslag geven en of men in een vroeg stadium een indicatie kan geven over een mogelijke optimale stapelingskeuze. Wanneer men een gegeven bruto vloeroppervlak plaatst in een schijfvormig gebouwvolume met een constante gebouwdiepte die bijvoorbeeld afgestemd is op een gangbare kantoormaatvoering kan men het aantal bouwlagen op "n" stellen. De oppervlakten van dak, fundering en gevel kunnen dan in n uitgedrukt worden. Koppelt men vervolgens aan deze elementen een prijs per m2 element, dan kan men de som van de kosten van gevel, dak en fundering weergeven als een functie van n. Deze functie heeft de volgende karakteristiek: k = A.n + BIn + C De constante factor A wordt bepaald door de gebouwdiepte, de verdiepingshoogte en de elementprijs van de kopgevel. B wordt bepaald door de elementprijzen van dak en fundering en door het bruto vloeroppervlak. C wordt bepaald door de elementprijs van de langsgevel , door de gebouwdiepte, de verdiepingshoogte en het bruto vloeroppervlak. De waarde van n waarbij k minimaal is, wordt gevonden door de eerste afgeleide dkIdn op nul te stellen. De invloed van de constante factor C vervalt dan en daarmee dus ook het belang van de elementprijs van de langs gevel. Het minimumdomein voor de stapeling is kennelijk onafhankelijk van de materiaalkeuze van de langsgevel! In "Het boek Chi, de architectuur van het minimum domein" laat W.Meijer zien hoe men met dit soort wiskundige benaderingen tot vormoplossingen kan komen waarbij de kosten of bijvoorbeeld het energiegebruik minimaal zijn.

1.Bij verhoging van de stapeling bij een gelijkblijvende nuttige oppervlakte neemt de hoeveelheid dak en fundering af, en neemt de hoeveelheid gevel en de bruto vloeroppervlakte toe. Wat betekent dit voor de kosten en bestaat er een stapeling waarbij er een kostenminimum is?

30

k

2. De som van de kosten van dak, fundering en gevel als functie van het aantal bouwlagen n bij een constant bruto vloeroppervlak kan weergegeven worden als de wiskundige relatie k = A.n + BIn + C Door eenmaal te differentie ren wordt die waarde van n vastgesteld waarbij de kosten minimaal zijn.

i n = aantal bouwlagen

-~>n

Aanname bij deze wiskundige benadering was dat de bruto vloeroppervlakte onafhankelijk van de stapelingskeuze is. De bruto vloeroppervlakte is echter geen constante. Hij blijkt juist te variëren met de stapelingskeuze en wel volgens heel ingewikkelde, moeilijk in wiskundige relaties vast te leggen mechanismen. Bij de Rgd/TUD-onderzoeken worden daarom modelstudies gedaan waarin organisaties vertaald worden in m2 functioneel nuttige oppervlakte. Deze m2 zijn gekoppeld aan gebruiksfuncties en worden ondergebracht in gebouwmodellen. De modellen worden vervolgens doorgerekend op investeringskosten en exploitatiekosten.

De gebouwmodellen zijn schijfvormig met een enkelcorridorzonering in de maatvoering 5,40 - 1,80 - 5,40. De maximale afstand van de stijgpunten onderling is 40 m. De materiaalkeuze is afgestemd op gangbare oplossingen voor kantoorgebouwen. Deze modellen zijn geanalyseerd op oppervlakte, vorm, investeringskosten en exploitatiekosten.

Resultaten. Stapelen kost in principe vierkante meters. Dit effect speelt bij kleine gebouwen sterker dan bij grote. In het domein van programma's, die een nuttig oppervlak hebben van 1.400 m2 tot 16.800 m2 bij stapelingen van 2 tot 12 bouwlagen, treedt voor de BVOINO verhouding een bandbreedte op van 1,31 tot 1,68. Het geveloppervlak is afhankelijk van stapeling en grootte. Het kengetal "Geveloppervlak per m2 NO" varieert van 0,70 bij 16.800 m2 in 2 bouwlagen tot 1,58 bij 1.400 m2 in 12 lagen. Het in de literatuur veelgebruikte kengetal "Geveloppervlak per m2 BVO" varieert van 0,53 tot 0,94. Gevels en binnenwanden samen zorgen voor de omsluiting van vertrekken met wanden. Toename van het geveloppervlak kan daarom leiden tot afname van het binnenwandoppervlak. Hoog stapelen introduceert daarentegen extra wanden voor trappenhuizen, liften e.d..

Werkwijz.stapelingsonderzoek. Op basis van een fictieve organisatie zijn programma' s van eisen ontwikkeld in een, met stappen van 1.400 m2 opklimmende grootte. De grootte varieert van 1.400 m2 tot 16.800 m2 nuttige oppervlakte. Voor elk programma zijn gebouwmodellen ontwikkeld in 2, 3,4,6,8, 10 en 12 bouwlagen. Hetzelfde is gedaan voor een zestal verschillende organisaties van de rijksoverheid. De gebouwmodellen verschillen onderling op het thema dat onderzocht wordt. Dus uitgangspunten betreffende materiaalkeuze, constructiewijze, stramienmaten, zonering, ontsluitingsprincipe e.d. zijn constant gehouden.

1.70 1.65 1.60

n=12 10 8 6

1.55 1.50 1.45

4 3

1.40 1.35 1.30 1.25 1.20 1,4 2,8 4,2 5,6 7,0 8,4 9,8

---1

12,6

16,8

3. De verhouding bruto vloeropprvlakte / nuttige oppervlakte als functie van de nuttige oppervlakte en de stapeling. Het feit dat de lijnen niet vloeiend verlopen wordt veroorzaakt door sprongen in het aantal stijgpunten dat men op basis van minimum toelaatbare loopafstanden kiest. Het programma van 9.800 m2 heeft bij 12 bouwlagen 2 stijgpunten nodig en bij 10 bouwlagen 3. Dit resulteert bij 12 bouwlagen in 2 x 12 = 24 stijgpunteenheden op de verdiepingen en bij 10 lagen in 3 x 10 = 30, waardoor de BVD/NO verhouding bij 10 lagen ongunstiger is.

Nuttige oppervlakte x 1000

31

,.

3,500

--- -_I

.

-

Dbouwkundig werk

Dwerktuigbouwkundige installaties

Dbijzondere installaties

.vaste inrichting

Delektrotechnische installaties

3,r:IXJ

2,500 2,r:IXJ 1,500

l,r:IXJ 500

o

bouwlagen 2 4 8 12 nuttig opp. 1.400

2.800

4.200

5.600

9.800 12.600 16.800 8.400 De kosten per m2 NO van kleine programmas zijn lager dan die van grote. Voor de grote programmas ligt het minimumdomein bij hogere stapeling dan bij kleine .

7.r:IXJ

4. De opbouw van de bouwkosten per m2 nuttige oppervlakte als functie van de nuttige oppervlakte en de stapeling.Het aantal bouwlagen loopt steeds op van 2,3,4,6,8, 10 tot 12.

200

Dtechnisch onderhoud

• schoonmaakonderhoud

• energiegebruik voor klimaat en verlichting

100

140 120 100 00

40 20

o lagen 2 4 8 12 nutt.opp. 1.400

2.800

4.200

5.600

5. De opbouw van de exploitatiekosten per m2 nuttige oppervlakte als functie van de nuttige oppervlakte en de stapeling. Het aantal bouwlagen loopt steeds op van 2, 3, 4, 6, 8, 10 tot 12.

Per saldo neemt de hoeveelheid binnenwand af. Het binnenwandoppervlak per m2 NO neemt voor het kleinste programma af van 1,20 bij 2 lagen tot 1,00 bij 12 lagen. De veronderstelling dat er voor de bouwkosten een minimumdomein voor de stapeling kan zijn, is door de modelstudie aangetoond. Als gevolg van grootte en stapeling ontstaat er voor de modellen een bandbreedte in de bouwkosten per m2 nuttige oppervlakte van ft. 1790 voor het grootste programma, uitgevoerd in 12 bouwlagen tot ft. 3130 voor het kleinste programma,

32

12.600 16.800 9.800 Bij programma's tot 4.200 m2 leidt hoog stapelen tot hoge kosten voor het technisch onderhoud, vooral als gevolg van het liftonderhoud en tot hoge kosten voor het schoonmaken van de trappen.

7.r:IXJ

8.400

uitgevoerd in 2 bouwlagen. De kosten van het bouwkundig werk per m2 NO bedragen ft. 1090 - ft. 1750, de kosten van de werktuigbouwkundige installaties per m2 NO bedragen ft. 350 - ft. 610 en de kosten van de elektrotechnische installaties per m2 NO bedragen f1. 250 ft. 300. Hoog stapelen heeft consequenties voor het aantal en de capaciteit van de liften. Het blijkt dat vooral voor de kleine programma' s bij hoge stapeling de liften een behoorlijke invloed hebben op het kostenverloop. Er ontstaat een bandbreedte voor de kosten per

m 2 NO van de bijzondere installaties (liften en glazenwasinstallatie) van fl 14 bij het grootste programma in 2 bouwlagen tot fl 474 bij het kleinste programma in 12 bouwlagen. De trends zijn bepaald aan de hand van modelstudies van fictieve programma's van eisen. Het onderzoek op basis van de programma's van de zes andere organisaties van de rijksoverheid leidt tot vergelijkbare conclusies. Uiteraard zitten er verschillen in de nominale waarden van de kosten. Dit komt omdat een programma met veel kleine ruimten meer wandoppervlak nodig heeft dan een programma met relatief veel grote vertrekken en omdat een programma met veel personen per m2 meer voorzieningen vergt dan een programma met weinig personen per m2. Bij het stapelen zijn de hoeveelheid dak en gevel in het geding. De geveltoename bij hogere stapeling bestaat uit kopgevels die in dit onderzoek als gesloten gevels uitgevoerd zijn. Aan zo'n gevel wordt relatief weinig onderhoud gepleegd. Het dak behoeft wel onderhoud. De grootste variatie in het technisch onderhoud blijkt veroorzaakt te worden door het onderhoud aan de liftinstallatie.Het liftonderhoud bedraagt per m 2 NO per jaar ft . 1 bij het grootste programma in 2 bouwlagen tot ft. 30 bij het kleinste programma in 12 bouwlagen. Dit terwijl totale kosten voor het technisch onderhoud per m 2 NO per jaar een bandbreedte vertonen van ft. 50 tot ft. 98. De grootste variatie in de kosten van het schoonmaakonderhoud zit in het schoonmaken van de trappen. Dit bedraagt per m2 NO per jaar ft . 2 voor het grootste programma in 12 bouwlagen tot ft. 13 voor het kleinste programma in 12 bouwlagen. De kosten voor het schoonmaken van de vloerafwerking bedragen ft. 22 tot ft. 29 per m2 NO per jaar. Dit terwijl de totale kosten voor het schoonmaakonderhoud per m2 NO per jaar variëren van ft. 44 tot ft. 73. De verschillen in de energiekosten worden veroorzaakt door de klimaatinstallaties. De invloed van de omhulling is hier doorslaggevend

waardoor stapelingen lager dan 4 bouwlagen ongunstig scoren. Hoge stapelingen bij kleine programma's scoren eveneens ongunstig vanwege het grote geveloppervlak. De variatie in de energiekosten per m2 NO per jaar bedraagt ft. 11 bij het grootste model in 12 bouwlagen, tot ft. 18 bij het kleinste model in 2 en in 12 bouwlagen.

Conclusie. Bij kostenramingen in de fase waarin alleen nog maar een programma van eisen bekend is, worden de kosten in de meeste gevallen afgeleid van referentieprojekten. Men vergelijkt op basis van de kosten per m2 bruto vloeroppervlakte. Men maakt dan de stap van nuttige oppervlakte, die uit het programma van eisen afte leiden is, naar bruto vloeroppervlakte via de omrekeningsfactor BVO/NO. In de praktijk wordt hiervoor meestal een constante factor gebruikt die bepaald is op basis van het referentieprojekt of die een gemiddelde is van een aantal referentieprojekten. Het onderzoek heeft echter aangetoond dat de BVO/NO-factor juist sterk afhankelijk is van de grootte van de nuttige oppervlakte en van het aantal bouwlagen. Hetzelfde geldt voor de kengetallen Geveloppervlak/BVO en GeveloppervlaklNO. Vergelijking van varianten op basis van waarden per bruto vloeroppervlakte geeft dus altijd een vertekend beeld. In het onderzoek zijn daarom de varianten vergeleken op basis van de nuttige oppervlakte. Via een aanname voor het aantal bouwlagen kan men op basis van relaties, die afgeleid kunnen worden uit modelstudies, komen tot betrouwbare aannamen voor de BVO/NO-factor. Stapelingskeuze beïnvloedt zowel de bouwkosten als de exploitatiekosten. Men kan al in een vroege fase van het huisvestingsproces voor een bepaald programma vaststellen wat het domein van de optimale keuze zal zijn. Kennis van de kosteneffecten van de stapelingskeuze kan helpen bij het haalbaarheidsonderzoek en de lokatiekeuze en bij de ontwikkeling van architectonische concepten.

6. De bouwkosten als functie van de nuttige oppervlakte en het aantal bouwlagen. Afhankelijk van de grootte van de nuttige oppervlakte is er een domein voor de stapelingskeuze aan te wijzen waarbij de kosten minimaal zijn.

33

4.6 Inpandigheid Degeometrie. Een veelgebruikt kengetal is de "Geveloppervlakte per m2 bruto vloeroppervlakte" (GIBVO). In dit kengetal wordt echter naast inpandigheid ook de verdiepingshoogte meegewogen. Een maat waarin men de inpandigheid kan uitdrukken, is het verhoudingsgetal "Gevellengte per m2 bruto vloeroppervlakte" (GlIBVO). De gevellengte is hier gedefmieerd als de som van de op elke verdieping gemeten gevelomtrekken.

Inpandig gelegen ruimten in een gebouw liggen niet aan de gevel, hebben geen visueel contact met buiten en kunnen niet geventileerd worden door eenvoudig een raam open te zetten. Deze beperkingen betekenen dat voor huisvesting van een organisatie niet elke functie inpandig gesitueerd kan worden. De Arbowet eist voor ruimten waarin men langdurig verblijft daglicht en uitzicht. Voor een aantal functies zoals toiletten, verkeersgebied en bergruimten wordt inpandigheid meestal wel geaccepteerd. In de meeste programma's van eisen komen ruimten voor waarin mensen niet langdurig verblijven zoals archieven, reproruimten, computerruimten e.d. Bij dit soort ruimten accepteert men nogal eens dat ze inpandig liggen. Spreekkamers, vergaderruimten, kantine en bibliotheek worden eveneens incidenteel gebruikt en ook voor deze ruimten kan men besluiten ze inpandig te plaatsen. Dat heeft uiteraard een geheel andere kwaliteit van ruimtelijke beleving tot gevolg.Bij programma's van eisen waarin veel functies inpandig gesitueerd kunnen worden, kan men plattegronden ontwikkelen met een hoge mate van inpandigheid, waardoor men per m2 vloeroppervlakte weinig gevel hoeft te maken. En dat is interessant want gevels kosten veel geld. Grofweg kan men stellen dat voor gangbare kantoorgebouwen ongeveer een derde deel van de bouwkosten door de gevel veroorzaakt wordt. Is men in staat de hoeveelheid gevel te verkleinen dan levert dat geld op. Besluitvorming over inpandigheid heeft te maken met het functioneren van een organisatie in een gebouwen de vertaling ervan in een programma van eisen en in een gebouwconcept. Het heeft ook te maken met geometrie. Beide aspecten komen in de vroege fasen van het huisvestingsproces aan de orde. Het is dus noodzakelijk kennis en inzicht over de effecten van inpandigheid te vergaren om de besluiten in de vroege fasen goed te kunnen onderbouwen.

De omsluitende wanden van een vertrek kunnen binnenwanden zijn of gevels. Een binnenwand vormt aan beide zijden de scheiding van een vertrek. Hij is dubbel zo effectief als een gevel die maar aan één zijde de scheiding van een vertrek vormt. Ironisch genoeg kosten de binnenwanden meestal ook nog veel minder dan de gevels. De prijzen van afgewerkte binnenwanden variëren van ft. 100 per m2 voor eenvoudig gesloten wanden tot fl 300 per m2 voor wanden waarin veel glas is opgenomen of die aan hoge eisen moeten voldoen. Dit terwijl de kosten van gevels variëren van ft. 250 per m2 voor gemetselde wanden met weinig glas tot fl 800 en meer per m2 voor vliesgevels. Uit het oogpunt van kostenefficiëntie is het dus zinnig om de scheidende functie zoveel mogelijk door binnenwanden te laten vervullen en niet door gevels. Hier staat tegenover dat de gevel een bepalende factor is voor het contact binnen/buiten en voor de ruimtelijk visuele beleving van het gebouw. De vorm van een verdieping is bepalend voor de hoeveelheid gevel die men toe moet passen. Uit de wiskunde weten we dat de cirkel de kleinste omtrek geeft bij een bepaalde oppervlakte. Past men orthogonale vormen toe, dan is het vierkant de meest gunstige vorm. Men moet hierbij echter wel bedenken dat de verhouding omtrek/oppervlak bij kleine vierkanten ongunstiger is dan bij grote. Het kan dan ook heel goed voorkomen dat een grote rechthoek minder omtrek per m2 vloeroppervlakte heeft dan een klein vierkant.

bouwkosten installaties

overig bouw kundig werk

gevel

geveloppervlakte

34

1.De kosten van de gevel maken bij kantoren grofweg een derde deel van de bouwkosten uit. Beslissingen die de inpandigheid beïnvloeden, kunnen bepalend zijn voor de hoeveelheid gevel en dus ook voor de bouwkosten.

specifieke technische eisen en worden ondergebracht in gebouwmodellen. De gebouwmodellen verschillen onderling alleen op het thema dat onderzocht wordt. In dit geval dus de inpandigheid.Uitgangspunten betreffende materiaalkeuze, constructiewijze, stramienmaten e.d. worden constant gehouden. De gebouwmodellen analyseert men vervolgens op oppervlaktegebruik, vormeigenschappen, investeringskosten en exploitatiekosten. Er zijn een viertal modelseries ontwikkeld. In deze series zijn de gebouwmodellen schijfvormig waarbij de stijgpunten een maximale onderlinge afstand hebben van 40 m. De materiaalkeuze is afgestemd op gangbare oplossingen voor kantoorgebouwen met een redelijke kosten / kwaliteitsverhouding. In de eerste serie zijn voor de huisvesting van een belastingkantoor van 12.000 m2 FNO en van een kantorendeel van een rechtbank van 5.000 m2 FNO een drietal verschillende gebouwmodellen ontwikkeld. Het eerste model heeft een gangbare enkelcorridorzonering van 5,40 - 1,80 - 5,40 in een gebouwdiepte van 13,20 m. In het tweede model is de gangbreedte vergroot tot 3,60 m waardoor de gebouwdiepte 15,00 m wordt. Het derde model is opgezet als een coconkantoor in een zonering van 4,30 - 5,80 - 4,30 waarbij de wanden tussen de kantoorvertrekken en het middengebied transparant zijn uitgevoerd. De stapeling is voor alle modellen vier bouwlagen. In de tweede serie zijn beide organisaties ondergebracht in een enkelcorridorsysteem van 5,40 -1,80 - 5,40 en in een dubbelcorridorsysteem van 5,40 - 1,80 - middenzone - 1,80 -5,40. De diepte van de middenzone is het gevolg van de hoeveelheid inpandig te plaatsen ruimten uit het programma van eisen en van de keuze van het aantal bouwlagen. De modellen zijn doorgerekend in 2, 4,6, 10 en 12 bouwlagen.In de derde serie zijn bij de dubbelcorridormodellen van de 2e serie de gangwanden van de middezone uitgevoerd als transparante wanden. In de vierde serie zijn voor de huisvesting van een zestal organisaties gebouwmodellen ontwikkeld in 4 bouwlagen met een enkelcorridorsysteem van 5,40 - 1,80 -5,40 en met een dubbelcorridor-'systeem van 5,40 - 1,80-

5,40 1,80 5,40

EJ gq

I II

~

middenzone - 1,80 -5,40. De organisaties verschillen onderling in grootte en in het percentage inpandig te plaatsen functies. Resultaten. De eerste modelstudie betreft de vergroting van de gebouwdiepte om een verschillend gebruik mogelijk te kunnen maken. Het "marktconforme" kantoortype is getransformeerd tot een dieptemaat van 15 m die een minimale maat is om groepskantoren zoals het coconkantoor te kunnen huisvesten. Verbreding door alleen het breder maken van de gang leidt in het modelonderzoek tot een vergroting van de bruto vloeroppervlakte met 13% en een verhoging van de bouwkosten met 5 6%. Er zijn relatief goedkope m2 bijgekomen. Er is los van het feit of de organisatie er aan toe is om in een groepskantoor gehuisvest te zijn, gekeken naar transformatie van een kamerkantoor in een coconkantoor. Het blijkt dat de kosten afhangen van de hoeveelheid bijkomende ruimten die toegevoegd zijn aan de gewone werkplekken.Naast de coconzones kan men nevenzones indelen die de inpandigheid kunnen uitbuiten. Dat gaat vooral goed als er relatief veel bijkomende ruimten zijn, waarvan een deel ook nog inpandig gesitueerd kan worden. Het gerechtskantoor is gebaseerd op zo'n programma.De stap naar de coconoplossing levert voor dit programma een verhoging van de bruto vloeroppervlakte van slechts 4% en een verhoging van de bouwkosten van 1%. Het transparant uitvoeren van de gangwanden in de coconzone verhoogt de bouwkosten met 2% waardoor de totale toename 3% wordt.Het programma van een belastingkantoor kent maar weinig bijkomende ruimten. Voor dit programma is de stap naar coconkantoor dan ook ongunstiger. De bruto vloeroppervlakte stijgt met 12% en de bouwkosten met lO%.Bij de keuze van enkel- of dubbelcorridorsystemen worden de kosteneffecten mede veroorzaakt door het aantal bouwlagen. Hoog stapelen kan de dubbelcorridoroplossing ongunstig maken. Dit effect speelt vooral bij programma's met weinig inpandige functies.

4,30 5,80

WWWL..L.....L.--1_WW_1.......L...J....J.iWWW

V 5,40 3,60 5,40

EJ

+ "" +

+

coconzone -1' '--- nevenzone - . /

I

[g I I

4,30

+

5. De stap van enkelcorridor - 5,40 - 1,80 - 5,40 naar 5,40 - 3,60 - 5,40 levert een vergroting van de bruto vloeroppervlakte van 13% en een verhoging van de bouwkosten van 5 - 6%. De stap naar een coconkantoor in een maatvoering 4,30 - 5,80 - 4,30 levert een vergroting van de bruto vloeroppervlakte van 4 - 12% en een verhoging van de bouwkosten van 3 - 10%, afhankelijk van het programma van eisen.

37

, ... 1

i

.,

Uil •

• j"

UlUI:

- - - - --

2,050

PIl "1

I I IIIIII

2,000 . 1,950 1,900 1,850 1,800

V

r-

1,750 1,700 1,650

EO 2

EO EO 4 6

EO EO zone 10 12 lagen

belastingkantoor

I I

EO EO 4 6

EO EO 10 12

gerechtskantoor

6. Oe stap van enkelcorridor 5,40 - 1,80 - 5,40 naar dubbelcorridor 5,40 1,80 - middenzone - 1,80 - 5,40 bij stapeling van 2, 4, 6, 10 en 12 bouwlagen. Oe grootste winst in de bouwkosten bedraagt 2% bij het belastingkantoor dat maar weinig inpandig te plaatsen functies heeft en 6% bij het gerechtskantoor dat veel inpandige functies heeft.

Bij het programma van een gerechtskantoor dat in het onderzoek gebruikt is, kon 37% van de nuttige oppervlakte inpandig geplaatst worden. Bij het programma van het belastingkantoor was dit maar 15%. De verlaging van de bouwkosten per m2 nuttige oppervlakte bij de stap van enkel- naar dubbelcorridor is bij de meest gunstige stapeling voor het gerechtskantoor 6% en voor het belastingkantoor 2%. De modelserie met de programma's van 6 verschillende organisaties leverde vergelijkbare conclusies. Het viel hierbij op dat vooral bij kleine programma's van 2.500 m2 FNO en minder de stapeling van 4 lagen al te hoog was om inpandigheid te kunnen uitbuiten. Conclusie. Voor een geringe meerinvestering kan men gebouwen een grotere diepte geven dan die welke volgt uit de

38

EO 2

ruimtematen 5,40 - 1,80 - 5,40 waar de huidige kantorenmarkt in verzeild geraakt is. Deze maatvoering maakt een ander kantoorgebruik en een andere ruimtelijke beleving dan de weinig inspirerende middengang van netto 1,70 breed niet mogelijk. Dubbelcorridorzoneringen hebben het voordeel van een efficiënt gevelgebruik. De beleving van het middengebied kan nog te wensen overlaten. Toepassing van transparante gangwanden betekent een verhoging van de bouwkosten met ruwweg 2%. Het overgaan uit overwegingen van kostenefficiëntie van enkel- op dubbelcorridoroplossingen heeft pas zin als in het programma van eisen 20% van de nuttige oppervlakte uit inpandig plaatsbare functies bestaat. In dat geval dient men zich ervan bewust te zijn dat de keuze van het aantal bouwlagen bepalend is voor het succes

,

4.7 Relatie investeringskosten exploitatiekosten In het samenwerkingsverband Rijksgebouwendienst / Technische Universiteit Delft is in de 80-er jaren onderzoek gedaan naar de relatie kosten / kwaliteit bij schoolgebouwen voor het voortgezet onderwijs. Één van de doelstellingen was inzicht te krijgen in de relatie tussen de investeringskosten en de exploitatiekosten. Bij het zoeken naar relaties tussen kosten en kwaliteit is gekozen voor de volgende aanpak: Op grond van contractstukken van gerealiseerde projecten via herbegroting komen tot systematische evaluatie; De uit de analyse verkregen kennis gebruiken om te zoeken naar oplossingen met goede prijs / prestatie verhoudingen en op grond daarvan ontwerprichtlijnen opstellen. Doordat betrouwbare en op onderdelen vergelijkbare cijfers ontbreken, is de keuze gemaakt om op basis van bestedingstukken te komen tot herbegroting. Empirische gegevens hebben het nadeel te zeer beïnvloed te zijn door factoren waarvan de draagwijdte niet kan worden vastgesteld. Te denken valt aan marktinvloeden, locatieomstandigheden, uitvoeringstechniek, etc. Aangezien het onderzoek inzicht verschaft in onderlinge verbanden, is in eerste instantie de vergelijkbaarheid van belang en niet zozeer de nominale hoogte van bedragen. Voor de bepaling van de exploitatiekosten is gewerkt met normatieve rekenmodellen. Hierbij prognotiseert men kosten bij een verondersteld onderhouds- en energiebeleid. Doordat de fmanciële basis voor alle plannen dezelfde is en volgens strakke classificatie is opgezet, kan onderling en op onderdelen worden vergeleken. Hetzelfde geldt voor de oppervlakte- en vormgegevens die via een uniform meetsysteem zijn verzameld. De bouwtechnische kwaliteit is bepaald door de projecten op elementniveau te beoordelen aan de hand van vooraf opgestelde prestatie-eisen. De bouwfysische prestaties komen voor een deel neer op energieverbruik., terwijl de onderhoudsprestaties rechtstreeks gekoppeld zijn aan de geprognotiseerde bedragen. In alle gevallen wordt uitstralingseffect van elementen meegenomen. De op deze wijze verkregen informatie is opgeslagen in een databestand zodat alle denkbare verbanden onderzocht konden worden. Het onderzoek is verricht op basis van een selectie van vijftien gebouwen, waarbij gezocht is naar een zo groot mogelijke diversiteit in bouwvorm, technische uitvoering, omvang en gevolgde procedure. De leeftijd van de projecten varieerde van twee tot tien jaar.

Resultaten Van de vele verbanden die zijn onderzocht worden in dit hoofdstuk een paar voorbeelden getoond. In figuur 7 zijn tegen elkaar uitgezet de vergelijkbaar bouwkundige kosten per m2 bruto vloeroppervlak op jaarbasis en de exploitatie kosten per m2 bruto vloeroppervlak. De vijftien projecten zijn gerangschikt naar opklimmende bouwkundige kosten. De veronderstelling dat projecten met lage investeringskosten hogere exploitatiekosten hebben, wordt hier ontkracht: er zijn projecten met zowel lage investeringskosten en hoge exploitatiekosten,

terwijl ook projecten met hoge investeringen en hoge exploitatiekosten worden aangetroffen. In deze laatste gevallen is blijkbaar niet geïnvesteerd in voorzieningen die de exploitatiekosten verlagen. In figuur 8 zijn de vergelijkbare investeringskosten en van de exploitatiekosten het energiegebruik, het technisch onderhoud en het schoonmaakonderhoud samengenomen door deze laatste kosten bij verschillende rentevoeten bij een beschouwingsperiode van 50 jaar contant te maken. De drie bovenstaande lijnen geven vergelijkbare totaalbedragen per m2 bruto vloeroppervlak. Projecten met relatieflage exploitatiekosten tekenen zich het meeste gunstig afbij een lage rentevoet. Vergelijkt men bijvoorbeeld het project met laagste investeringniveau met een project met het op één na hoogste investeringsniveau, dan blijkt in de totale kosten het project met de lage investeringskosten door de invloed van hoge exploitatie al bij een reële rentevoet van 5% duurder uit te vallen Interessant zijn natuurlijk de projecten waar lage investeringskosten gepaard gaan met relatieflage exploitatiekosten. Over het algemeen blijken grote verschillen in investeringskosten pas bij lange beschouwingstermijn en relatief lage rentevoet terug te verdienen. Wordt de bouwtechnische kwaliteit in de beoordeling betrokken, dan blijkt dat er projecten zijn met een matige kwaliteit en relatief hoge totaalkosten, terwijl bij een project met uitgesproken lage totaalkosten een goede bouwtechnische kwaliteit is aangetroffen.

700

Dinvestering bouwkundig werk

600

-exploitatie:energie, technisch + schoonmaakonderhoud

120

100

500 80 400 60 300 40

200 20

100

o 5 4 6 148 13 9 12153 1110 1 7 2

Figuur 7. Relatie investering en exploitatie.

39

-

-,_.V_ -

2400

...

./n' '"

~n,

"", ''''''Juu,

no,

OIO

""u

"",

rn;

11

rOJ

vVJ~~'

v 'u

.vv

- - - -- - - - - -

-

rn'

vVJ~~'

~Ol

v IV

2200 2000 1800 1600

~

_

..

t-----'

1400 ~

1200 1000

~

800

,

600 400 200

,,,

..

o 5

6

14

4

8

9

13

12

15

3

11

7

10

1

2

Figuur 8. Investering, exploitatie en levensduurkosten. Het voorgaande betekent niet dat er geen eenduidige relaties te vinden zijn tussen kosten en kwaliteit en investerings- en exploitatiekosten. Analyses op onderdelen hebben veel geleerd over verbanden waarvan het belang wordt overschat of onderschat. Bij deze analyses werden kosten en vonneigenschappen, kosten onderling en vonn-, en installatie-eigenschappen gerelateerd. Intuïtie blijkt bij deze analyse vaak afgestraft te worden. Projecten blijken bijna altijd samengesteld uit goede en slechte oplossingen. Zijn er weinig bouwtechnische gebreken dan is er in de vonneigenschappen wel iets fout gegaan. Het gaat dus om het vinden van combinaties van oplossingen die leiden tot gebouwen met gunstige prijs / prestatieverhoudingen. Cruciaal daarbij is dat er een goede afstemming plaatsvindt van de gemaakte functionele levensduur en de bouwtechnische levensduur. Gebouwen als geheel krijgen automatisch een lange bouwtechnische levensduur (50 tot 100 jaar). Meestal is de functionele levensduur nier langer dan circa 20 jaar.

Rekenmodel Met behulp van de opgedane kennis werd een rekenmodel opgesteld waannee in de vroege fasen van het ontwerpproces prognoses met betrekking tot de kosten / kwaliteit verhouding kunnen worden gemaakt. Op basis van een ruimtelijk programma van eisen, waarbij per vertrek aangegeven is ofhet aan de gevel moet liggen, doet het rekenmodel aannamen voor vloeroppervlakten en hoeveelheden elementen. Aan de elementen kunnen kwaliteiten worden toegekend zodat een elementenraming gemaakt kan worden. Basis van de aannamen in

40

het rekenmodel is kennis van referentieprojecten en modelmatige rekenaannamen. Een voorbeeld van zo'n modelmatige rekenaanname is de bepaling van het geveloppervlak. Hierbij wordt voor de schoolgebouwen aangenomen dat alle vertrekken vierkant zijn. Van de vertrekken die aan de gevel liggen, wordt de aanname gedaan dat ze met één zijde aan de gevel liggen. Door van alle vertrekken, die aan de gevel moeten liggen de lengten van die ene zijde bij elkaar op te tellen ontstaat een "minimaal theoretische gevellengte" (MTG). Van een groot aantal scholen is deze MTG vergeleken met de gerealiseerdegevellengtewaardooreencorrectiefactor bepaald kon worden. Vennenigvuldigt men de MTG met deze correctiefactor, die afhankelijk is van het aantal bouwlagen, dan krijgt men de gevellengete. Eenzelfde soort procedure is gevolgd voor het bepalen van de binnenwandlengte. In figuur 9 is een voorbeeld opgenomen van de rekenresultaten van het model. In feite wordt hier het beslissingsproces in grote stappen gesimuleerd, waarbij steeds meer aannamen uit het model worden vervangen door infonnatie verkregen uit ontwerpbeslissingen:

Stap 1 In het model wordt uitsluitend het ruimteprogramma ingevoerd; het aantal bouwlagen wordt aangenomen op twee. Met de impliciete aannamen van het model wordt verder gerekend tot totaalbedragen. De aannamen zijn gebaseerd op oplossingen met goede prijs / prestatieverhoudingen.

Stap 2

In de figuur zijn in kolom 5 ter vergelijking de overeenkomstige begrotingscij fers afgedrukt van het project dat als voorbeeld heeft gediend. Op deze wijze kan in feite worden geconstrueerd in welke fasen het meeste geld besteed is en waaraan.Bij de drie projecten die hier als voorbeeld zijn afgedrukt ligt het beslissingsprofiel totaal verschillend. Bij het eerste project is blijkbaar fors geïnvesteerd in beslissingen met betrekking tot de materiaalkeuze. Bij het tweede project is het geld gelijkmatiger verdeeld over vorm, constructie en materiaalkeuze. Het derde project laat een grote investering in vorm en draagstructuur zien, waardoor in de fase van materiaalkeuze flink gas teruggenomen moest worden ..

De werkelijke geometrie neemt de plaats in van de aangenomen vorm eigenschappen.

Stap 3 Het type draagconstructie en de pakketdikten van vloeren en daken worden vastgesteld.

Stap 4 Voor de belangrijke elementen worden de types bepaald (buitenwand open, buitenwand dicht, binnenwand dicht, binnenwanden, etc.).

• kosten bouwkundig werk

2

3

4

project 1

5

III w - installaties

234

project 2

C e - installaties

5

2

3

4

5

project 3

Figuur 9. De opbouw van de vergelijkbare bouwkosten per procesfase.

41

4.8 Korrelgrootte In de fase van het ruimte-programma worden vertrekgrootten vastgesteld. De verdeling van vertrekken naar grootte noemen we 'korrelgrootte' . We meten de korrelgrootte middels de gemiddelde vertrekgrootte die gedefinieerd is als het in het programma van eisen gevraagde nuttig oppervlak (functioneel nuttig oppervlak) gedeeld door het aantal vertrekken. Omdat de wandhoeveelheid afhangt van de vertrekgrootten is onderzoek gedaan naar de relatie gemiddelde vertrekgrootte en kosten. Daartoe is het nuttig oppervlak van 15 verschillende programma's die ontleend zijn aan de IS geanalyseerde scholen in het rekenmodel ingevoerd. De stapeling varieerde van 1 tot 4 bouwlagen. Door zoveel mogelijk overige variabelen constant te houden en alleen het programma te variëren is de invloed van het programma onderzocht. Er is in eerste instantie naar de vergelijkbare bouwkosten gekeken. In deze kosten blijven de kosten tengevolge van situatiegebonden en specifieke programmatische eisen buiten beschouwing. Het gaat dan om de kosten van diepfundering, terreinaankleding, fietsenberging, transport-, bedrijfs-, communicatie-, en beveiligingsinstallaties en de bouwkundige voorzieningen ten behoeve van de installaties De vergelijkbare bouwkosten vormen in dit geval zo'n 80 tot 90 % van de bouwkosten. Het blijkt nu dat de vergelijkbare bouwkosten sterk variëren. Per m2 nuttig vloeroppervlak 38 % van de gemiddelde waarde. Wanneer men de kosten per m2 uitzet tegen de grootte van de school (het programma), ontstaat een puntenwolk waarin geen enkel verband te ontdekken is. Hoe inzicht te krijgen in deze grote spreiding? Van de volgende variabelen weten we dat ze belangrijk zijn: Stapeling: het aantal bouwlagen Korrelgrootte: de verdeling van het aantal vertrekken naar grootte Inpandigheid: de verhouding in vloeroppervlak van de ruimten die geen uitzichtcondities hebben ten opzichte van het gevraagde vloeroppervlak. De invloed van korrelgrootte en inpandigheid tezamen is nagegaan door de stapeling constant te houden op 2 bouwlagen. Voor de onderzochte programma's is dat een redelijk gemiddelde waarde. Relateren we de vergelijkbare bouwkosten per m2 nuttig vloeroppervlak van de 15 onderzochte programma's aan de grootte van de programma's dan ontstaat, wanneer we dit in een grafiek uitzetten, een puntenwolk met een bandbreedte van 16 % van de gemiddelde waarde. Hierin is geen relatie te ontdekken. Relateren we de vergelijkbare bouwkosten daarentegen aan de gemiddelde vertrekgrootte, dan blijken de punten zich te groeperen rond een bepaalde lijn. Deze lijn geeft de relatie aan van de bouwkosten en de korrelgrootte waardoor het mogelijk is geworden om in de programma van eisenfase de invloed van de korrelgrootte op de bouwkosten in beeld te brengen. Voor de geanalyseerde programma's blijken de verschillen in korrelgrootte een bandbreedte in de kosten te veroorzaken van meer dan 10%. De afwijking van een bepaald punt ten opzichte van deze regressielijn is volledig te verklaren vanuit

42

t 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100

vergelijkbare bouwkosten

per m2 NO

bandbreedte 38 % bij 1 tot 4 bouwlagen

o +--r----------------------~ 1500 nuttig vloeroppervlak NO

6000

---7

bandbreedte 16 % bij 2 bouwlagen 500 400 300 200 100

o +-~--------------------~ 1500 nuttig vloeroppervlak NO

6000

---7

de inpandigheidseisen vertaald in de benodigde gevellengte. Bij de keuze van de gemiddelde vertrekgrootte als variabele voor de korrelgrootte en als maat voor de benodigde hoeveelheid wand, wordt voorbijgegaan aan het feit dat een bepaalde gemiddelde vertrekgrootte door verschillende combinaties van kleine en grote vertrekken

."' ......, ...

kan ontstaan. Omdat kleine vertrekken per m2 meer wand vragen dan grote, zit een onnauwkeurigheid in de aangenomen relatie tussen wandbehoefte en gemiddelde vertrekgrootte. Voor de onderzochte programma's blijkt deze onnauwkeurigheid 2 tot 3 % te zijn.

Bij gangbare vertrekafmetingen in cellenkantoren is de invloed 3%. Kantoorgebouwen hebben meestal hogere kwaliteitsniveau's voor de bouwkundige elementen en de technische installaties.

Conclusie Een variatie over vier bouw lagen bij de onderzochte programma's heeft een bandbreedte in de vergelijkbare bouwkosten ten gevolg van 21 % van de gemiddelde waarde. De korrelgrootte opgevat als de verdeling van het aantal vertrekken naar grootte bepaalt in hoofdzaak de variatie in de benodigde hoeveelheid wand ( gevels + binnenwanden). De variatie in de vertrekafmetingen van de onderzochte programma' s van eisen veroorzaakt een bandbreedte in de vergelijkbare bouwkosten van meer dan 10 %. Vertrekken die geen uitzichtcondities hebben, kunnen inpandig liggen. De benodigde hoeveelheid gevel wordt voor een deel door deze uitzichteis bepaald. De uitzichtcondities vertaald in benodigde hoeveelheid geveloppervlak veroorzaken voor de onderzochte programma's een bandbreedte in de bouwkosten van 8 %. Is het aandeel van de kosten van de wanden in de totale bouwkosten groot, dan zal het belang van de korrelgrootte als gevolg van de keuze van de vertrekafmetingen in het programma van eisen, relatief groot zijn. Bij schoolgebouwen is dat het geval. Materiaalkeuze, afwerking en installaties zijn over het algemeen sober. Een onderzoek in het samenwerkingsverband van Rgd en TU Delft naar de invloed van de korrelgrootte bij kantoorgebouwen laat zien dat het relatieve belang van de korrelgrootte bij kantoren kleiner is dan bij scholen.

1500 1400 1300

t

vergelijkbare bouwkosten perm2 ON

1200 1100 1000 900

1160

980 invloed inpandigheid 8%

800 700 600 500 400 300 200 100 0 20

22

24

26

28

30 32 gemiddelde vertrekgrootte

34

-7

36

l' minimaal theoretische wandlengte I per m2 nuttig oppervlak 0.900 0 .800

o 196 m2

0 .700 0.600 0 .500

0.300 0.200 0 .100 0.000.&.--_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ ~

~

~

~

~

~

gemiddelde vertrekgrootte

~

----7

AL.--_ _----'

Bll~ IIl~ I

wand lengte 64 m

wandlengte 80 m

De gemiddelde vertrekgrootte is zowel bij A als bij B 100m2. De combinatie van verschillende vertrekafmetingen, het 'profiel' kan bij eenzelfde gemiddelde vertrekgrootte leiden tot verschillende wandhoeveelheden en dus tot verschillende kosten. Bij het scholenonderzoek bleek de invloed van de onderling verschillende 'profielen' op de wandhoevellheden een afwijking van niet meer dan 2 a 3 % ten opzichte van een via de gemiddelde vertrekgrootte bepaalde waarde te bedragen.

0.400

~

4m2

~

43

44

5 Modelstudie 'Stapeling en inpandigheid Inleiding De modelstudie 'Stapeling en inpandigheid' is verricht in het samenwerkingsverband Rijksgebouwendienst / Technische Universiteit Delft, Faculteit der Bouwkunde, vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer. In dit kosten / kwaJiteitsonderzoek is de invloed op de kosten nagegaan van eisen met betrekking tot uitzicht en daglicht en de keuze van het aantal bouwlagen. Daartoe zijn voor een bepaald programma van eisen gebouwmodellen ontworpen waarbij een aantal ruimten uit het programma in het ene geval inpandig gesitueerd zijn (de inpandige modellen) en in het andere geval aan de gevel geplaatst zijn (de perifere modellen). De modellen zijn ontworpen in 2, 4 en 8 bouwlagen. Voor elke optie zijn 3 varianten ontworpen. De ontwerpen zijn door bouwkunde studenten gemaakt in het kader van een vakoefening 'Kosten / kwaliteit' . De keuze van het aantal bouwlagen hangt ondermeer sterk af van de locatiekeuze in de initiatieffase van het bouwproces en is één van de eerste keuzen die gedaan wordt bij het ontwerp van het gebouw. De keuze van de stapeling is bepalend voor de hoeveelheid dak en fundering en beïnvloedt het geveloppervlak en het bruto v loeroppervlak. In het programma van eisen wordt voor een ruimte aangegeven ofhij om reden van uitzicht, daglichttoetreding of toegankelijkheid aan de gevel moet liggen. Bij het gebouwontwerp worden soms ruimten aan de gevel gelegd die er niet per sé aan hoeven te liggen, Wanneer van een programma relatief veel ruimten inpandig mogen liggen, kent het programma een hoge mate van inpandigheid. De hoeveelheid gevel die in het ontwerp gerealiseerd zal worden hangt hier nauw mee samen. De doelstelling van het onderzoek was inzicht te krijgen in de invloed op de kosten en de kwaliteit van - de keuze van het aantal bouw lagen - de toegestane inpandigheid in een programma van eisen. Uit de rapportage van het onderzoek is in dit hoofdstuk de volgende selectie opgenomen: -

Werkwijze ModelontwikkeJing Deperiferemodellen De inpandige modellen Oppervlakteanalyse Vormanalyse Kostenanalyse Conclusies en aanbevelingen Beperkingen

blad 41

48 50 56

62 64

70

78 82

45

2C-1

2C-2

2C-3

4C-1

4C-2

4C-3

8C-1

8C-2

8C-3

2P-1

2P-2

2P-3

4P-1

4P-2

4P-3

8P-1

8P-2

8P-3

Figuur 1. De achttien modellen

46

4. WERKWIJZE modelontwikkeling

Voor een zuiver modelonderzoek is het van belang varianten te ontwikkelen die onderling alleen verschillen vertonen als gevolg van de uitgangspunten. De verschillen in de uitgangspunten van dit onderzoek betreffen de stapeling en de toegestane inpandigheid in een programma van eisen. De modellen zijn ontwikkeld op basis van een nauwkeurig omschreven ruimtelijk programma van eisen van een kantoorgebouw (zie bijlage 1). De modellen zijn qua materiaalgebruik zo efficiënt mogelijk opgezet. Zo komen enkel-corridortypen met een eenzijdige ontsluiting (zie figuur 5) niet voor, net zo min als luchtbruggen en vrijstaande trappenhuizen. Vluchtmogelijkheid aan het eind van een gang vindt plaats via een ·open· buitentrap.

ontwerpverlies

Wanneer men de stap maakt van ruimtelijk programma van eisen naar een ruimtelijk ontwerp, blijkt het dat men meestal niet alle ruimten exact in de gevraagde afmetingen kan realiseren. In het algemeen kunnen de wanden niet op elke willekeurige plaats gezet worden terwijl de vertrekken in veel gevallen in gebouwzones met een vaste maatvoering geplaatst worden. Men heeft te maken met een bepaalde lengte van een zone, met een voorkeursvolgorde van vertrekken die vanuit de te huisvesten organisatie verlangd wordt en met hoeken, gevelsprongen en dergelijke. De afwijking van het gestelde in het programma (het Functioneel Nuttig Oppervlak FNO) en het in het ontwerp gerealiseerde oppervlak (het Nuttig Oppervlak NO) noemen we het ontwerpverlies. In de praktijk van de kantorenbouw is het ontwerpverlies 5% - 7%, het kan oplopen tot 10% - 15% bij zeer onvoordelige stramienkeuze. Bij renovatie I hergebruikprojecten komen nog grotere waarden voor. Bij de in dit onderzoek ontwikkelde modellen wordt het ontwerpverlies eveneens bepaald door het feit dat het programma in 18 verschillende structuren moet passen. Voor de kantoorvertrekken varieert het ontwerpverlies van +2% tot -2%. Voor de overige gevraagde vertrekken is in alle modellen exact het functioneel nuttig oppervlak gerealiseerd. Het ontwerpverlies is zo klein mogelijk gehouden. Dit heeft tot gevolg gehad dat bij inpassing in de structuur van de verdiepingen de noodzakelijke overmaat in sommige gevallen niet aan het nuttig oppervlak is toebedeeld maar aan het verkeersgebied.

liften

Voor de loopafstand tot de liften is één en dezelfde maximumwaarde aangehouden voor alle stapelingsvarianten ondanks het feit dat men in de praktijk voor een 2laags gebouw meestal met meer "trappen lopen" genoegen neemt dan voor een 8-laags gebouw.

47

stapeling

Voor de stapeling is als uitgangspunt gekozen dat in principe alle verdiepingen dezelfde buitenomtrek hebben en recht boven elkaar liggen (dus geen terrasbouw of schuine gevels). Bij een paar modellen is bewust van deze uitgangspunten afgeweken. Er zijn modellen ontwikkeld in 2, 4 en 8 bouwlagen.

inpandigheid

Met betrekking tot de inpandigheid is als uitgangspunt gekozen dat alle nuttige ruimten waarin mensen langdurig verblijven aan de gevel moeten liggen. Voor de expositieruimte, vergaderruimten, bibliotheek, reproruimte, kantine en archief wordt met deze eis gevarieerd. Bij de -inpandigemodellen liggen deze ruimten in principe inpandig - dus niet aan de gevel. Voor alle modellen geldt dat verkeersgebieden, toiletruimten, schachten, kasten e.d. niet aan de gevel hoeven te liggen.

de modellen

De verschillende uitgangspunten voor stapeling en inpandigheid hebben geleid tot een zestal verschillende uitgangspunten voor de modellen: - perifeer in 2 lagen - perifeer in 4 lagen - perifeer in 8 lagen en - inpandig in 2 lagen - inpandig in 4 lagen - inpandig in 8 lagen Bij elk uitgangspunt zijn drie varianten ontworpen, gebaseerd op de typologieën die bij de vakoefeningen aan de TUD ontdekt zijn, zodat in totaal 18 modellen ontwikkeld en geanalyseerd werden.

48

bepaling van hoeveelheden en kosten

Het vaststellen van Vloeroppervlakten en hoeveelheden is gebeurd op basis van NEN 2580. -Vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen" aangevuld met definities RGD (zie bijlage 1). De kosten zijn gedefinieerd volgens NEN 2631. De kosten zijn geraamd middels de elementen-methode. Aan elementenclusters zijn eenheidsprijzen gekoppeld die op de volgende uitgangspunten gebaseerd zijn:

fundering

De fundering is op staal uitgevoerd met een vorstrand rondom en balken h.o.h. 5,40 m in één richting.

draagconstructie

De draagconstructie bestaat uit een skelet met balken h.o.h. 5,40 m en in de gevel balken rondom. De kolommen staan gemiddeld h.o.h. 6,60m.

"

. ;i .:'. ..~ : .::- :

'< " :. ',: '("

.

-

,,· ' ,1 '"

"

-,:.-

Dubbelconidor

Enkelconidor tweezijdig

Enkelcorridor éénzijdig

Figuur 5. Kantoorzöneringen

~__________N_O_RMTE ____KS_T_N_E_N_~ ____________~IIr~~~_BU-sLAi:G;E~B_N_E_N_~-.~;;;;~ 0=,.,1\

t-- 1r"- 11--- 11-"- 1=I--=-=--"""

. I:..-..:=.".2.3

U4)

..

,~=:.I;;:;~

4.304>

.

,~..::.I;;.) u~

11_12.1.3) ,_, !=12.1_10) I 1= r=-: I 11L2-1) -

• r---

~=-talll

oe

, :;:_:::;::;======:

~12.1_11)

F~;au

...............

1--_(4.12)

_.........

1--_1U.2l

-

1

•(4-U1

~;;~~P=,)=~

r.1=-iii,;; '

-(1.3)

I~

F-ii;i;~;;;;;;=ll

F,) --

1

F-~1)

~~==i

---------------

----

-

_ _ (4.12)

.......

_C4.5)

OF

I 1-- 11-- I Ir--u. I , _ _ _ u ..

Figuur 6. Relatie vloeroppervlakken NEN 2580

49

50

vloeren en daken

De begane grondvloer bestaat uit een geïsoleerde systeemvloer, de verdiepingsvloer uit voorgespannen kanaalplaatvloeren op betonnen balken. De vloeroverspanning is max. 7.20 m, balkoverspanning max. 6,50 m. De dakvloer bestaat uit een voorgespannen kanaalplaatvloer met afschot, isolatie en een éénlaagse kunststofbedekking. Voor de pakketdikte van de begane grondvloer is 25 cm aangehouden. De pakketdikte van verdiepingsvloer inclusief plafond is 90 cm waardoor bij een vrije hoogte van 2,70 m een verdiepingshoogte van 3,60 m ontstaat. De netto hoogte van 3,00 m bij de grote nevenruimten wordt gerealiseerd bij een bruto verdiepinghoogte van 3,60 m door uit te gaan van een zonering van de luchtkanalen in de verkeersgebieden die naast deze vertrekken geprojecteerd zijn. De dikte van het totale dakpakket inclusief plafond is 115 cm.

gevels

De gevels bestaan in principe uit prefab betonnen sandwichpanelen die aan de binnenzijde afgewerkt zijn met spuitwerk. Pakketdikte 30 cm. Daar waar een vertrek aan de gevel moet liggen is een glaspercentage van 30% in de gevel aangebracht (raamstrook 120 cm hoog). De ramen bestaan uit gemoffeld geïsoleerde aluminium kozijnen met dubbel glas. Per 3,60 m is één bewegend deel. Over 50% van de gevellengte is een buitenzonwering toegepast. Daar waar bijzondere ruimten aan de gevel geplaatst zijn (centrale hal, expo-ruimte, kantine e.d.) is met een vliesgevel gewerkt.

binnenwanden

De scheidingswanden tussen de kantoorvertrekken en de gangen en de kantoorseparaties haaks op de gevel bestaan uit een 10 cm dikke systeemwand van stijl- en regelwerk met beplating. Deze wand is niet verplaatsbaar. Rondom toiletten, werkkasten e.d. komen 10 cm dikke gasbetonwanden voor. Bij de hoeveelheidsbepaling van de binnenwanden is als hoogte aangehouden de netto hoogte vermeerderd met de helft van de pakketdikte van de verdiepingvloer (3,15 m). Per vertrek is standaard gerekend op een deurkozijn met boven- en zijlicht totaal 4 m2. In de grote algemene ruimten van de inpandige varianten is een aanname gedaan van 50% glas in de binnenwanden die aan de gangen grenzen. De wanden rondom de trappenhuizen en liften zijn van 20 cm beton.

afwerking binnenwanden

De afwerking van de binnenwanden bestaat in principe uit vinylbehang. In de toiletten worden wandtegels tot aan het plafond toegepast.

afwerking vloeren

De afwerking van de vloeren bestaat in principe in de kantoorvertrekken e.d. uit projecftapijt, in de kantine uit linoleum, in de centrale hal en in de expositieruimte uit natuursteen en in toiletten en voorruimten uit d.h.g.-tegels.

afwerking plafonds

In principe in de kantoorvertrekken e.d. een akoestisch bandrasterplafond, in de centrale hal en in de expositieruimte een lamellenplafond.

trappen

De trappen zijn uitgevoerd in prefabbeton met een eenvoudige afwerking. Leuningen en aftimmering van de plafondaansluiting zijn inbegrepen in de eenheidsprijs van f 4.500,- per stuk.

liften

De liften hebben als uitgangspunt een belasting van 630 kg

gevelreiniging

Voor de modellen in 4 en in 8 bouwlagen wordt gerekend op een gevelreinigingsinstallatie bestaande uit eendakwagen met gondel.

installaties

De kosten van de werktuigbouwkundige installaties en van de elektrotechnische installaties zijn bepaald met behulp van het Levensduurkostenmodel van de Rijksgebouwendienst. Uitgangspunt is een ventilatievoud, van 40 m3/uur in alle vertrekken, één p.c. per persoon, gebruikstijd van 8 - 18 uur, een temperatuur in de verblijfsruimten van 21 0 C en een verlichtingsniveau van 500 lux in de werkvertrekken en 250 lux in de verkeersgebieden. Voor de klimaatbehandeling is in principe gekozen voor mechanische ventilatie in combinatie met een e.v.-systeem met radiatoren. In de inpandige verblijfsruimten wordt een apart luchtsysteem toegepast.

algemene kosten, winst risico

In de gehanteerde elementprijzen is het aandeel van de bouwplaatskosten, de algemene kosten, winst en risico als een toeslag opgenomen. Deze toeslag is voor de elementen van het bouwkundig werk 25%. Voor de werktuigbouwkundige installaties bedraagt deze toeslag 11 % en voor de elektrotechnische installaties 4,5%.

kwaliteit

De modellen hebben vanwege hun aard onderling een groot kwaliteitsverschil. De visuele beleving van de ruimten die al of niet inpandig gelegd zijn, verschilt in grote mate en ten aanzien van het gebruik is er een groot verschil tussen een oplossing in twee en een oplossing in acht bouwlagen. Bij de geanalyseerde modellen wordt een oordeel gegeven over de volgende aspecten:

I

-

\

I

uitzicht overzichtelijkheid loopafstanden afsplitsbaarheid indeelbaarheid

I

)

I

I

I

51

j

\

I

_____

\ ~~.----~--~~fi~'.~.j~_m

••

__

n E~I~ITlt,rTj-r.lirr r~r. i ~il~lln j i~.mire~irl~i~ . . . . .~.~_r.:r=~-----------=~--~~~MdD~fi~!ri

52

uitzicht

Op het gebied van de ruimtelijk visuele kwaliteit leiden de diverse oplossingen van de uitgangspunten tot modellen met verschillen in de kwaliteit van uitzicht en daglichttoetreding. Oplossingen met kleine patio's bij een hoge stapeling leiden tot een geringere hemelfactor en minder vrijheid met betrekking tot inkijk dan oplossingen met grote patio's bij een lage stapeling. De oplossing van het lineaire blok met vrij uitzicht geeft nog weer meer mogelijkheden. Uiteraard is één en ander afhankelijk van de lokatie waar belendingen, geluidsproduktie door verkeer e.d. eveneens aan de orde kunnen zijn. Dit onderzoek richt zich op beperkingen die door het gebouw zelf veroorzaakt worden. Zie figuur 7.

overzichtelijkheid

Eén van de eigenschappen die zowel met het functioneren als met de beleving van het gebouw te maken heeft, is de overzichtelijkheid, de mogelijk tot oriëntatie in het gebouw. Waar is de uitgang? Waar zijn de liften, de toiletten? Waar bevindt zich een bepaalde afdeling? Een in een stervorm ontworpen gebouw biedt een betere overzichtelijkheid dan wanneer het gebouw in een gesloten carrée-vorm ontworpen is. Zie figuur 8.

loopafstanden

Schakeling en stapeling beïnvloeden de nabijheid van vertrekken onderling. Bij een stervorm of een T-kruising hebben we met kortere onderlinge afstanden te maken dan in een lineair bouwblok. Zie figuur 8.

afsplitsbaarheid

Onder afsplitsbaarheid wordt verstaan de mogelijkheid om een gebouw op te kunnen splitsen in onafhankelijk van elkaar functionerende delen. In de kantoorbouw is dit met name voor de verhuurkantoren een essentieel aspect. In veel gevallen worden de entree en de stijgpunten gezamenlijk gebruikt. Soms geldt dit ook voor de toiletten en voorzieningen als receptie, kantine e.d. Een stervorm of een T-kruising leveren in verband met de vereiste vluchtwegen betere mogelijkheden voor afsplitsbaarheid en deelverhuurbaarheid dan een lineair bouwblok of een carreevorm.

indeelbaarheid

Bij de indeling van plattegronden hebben we te maken met eisen betreffende de relaties van ruimten onderling - de directeur naast zijn secretaresse en het afdelingshoofd bij zijn afdeling. Een zekere opeenvolging van vertrekken met een bepaalde afmeting moet mogelijk zijn. Een lineair bouwblok levert meer mogelijkheden dan een ster-vorm met "korte punten" (bijvoorbeeld als gevolg van hoge stapeling). Zie figuur 8.

Figuur 7. Uitzicht en daglicht in patio's

,

...••..

"

..

: .~

.. ,

'.

"

..:~-

.

""

;" ;:- ' ,

,

.~ .

"

'. . '

"

..:, ..... ;<:: . ...... . ....... ",', ':" ..,',"

· · · ~,I

Uneair

T

canee Figuur 8. Basisschakelingen

53

ilW

"'H

~_

C ·!!I '

fa- . . . . . •

11 '

_,

I.'

•

IJ!

I

5. MODELONTWIKKELING 5.1 Uitgangspunten Bij de ontwikkeling van de modellen wordt in principe alleen gevarieerd op stapeling en inpandigheid. Bij de stapelingskeuze wordt gevarieerd op 2,4 en 8 bouwlagen. De veronderstelling is dat bij een toenemend aantal bouwlagen de hoeveelheden dak en fundering zullen afnemen en de hoeveelheid gevel juist zal toenemen. Zie figuur 9.0e uitwerking van een stapelingskeuze wordt zoveel mogelijk ·zuiver- gehouden. De vorm van de omtrek van een verdieping is voor alle verdiepingen gelijk en de verdiepingen liggen in projectie recht boven elkaar. De studie met betrekking tot de inpandigheid heeft vooral te maken met de eisen die in een programma gesteld worden. Voor een bepaalde groep vertrekken kan gekozen worden voor een ligging al of niet aan de gevel. Het betreft hier: - kantine met inbegrip van keuken - expositieruimte - bibliotheek - grote vergaderzaal - vergaderkamers - reproductieruimte - archiefruimte Van het totale functioneel nuttig oppervlak van 5000 m2 maakt dit, ten aanzien van de inpandigheid, variabele deel 825 m2 uit. De veronderstelling is dat een model met een inpandig uitgangspunt tot minder gevel zal leiden dan een model met een perifeer uitgangspunt. Bij de vertaling in een architectonisch concept komen ruimtelijk-visuele en functionele kwaliteiten aan de orde. Per concept zullen deze kwaliteiten verschillend scoren. Om grote variaties in hoeveelheid bruto vloeroppervlak en gevel, die veroorzaakt worden door andere factoren dan de uitgangspunten van stapeling en inpandigheid, te vermijden zijn de volgende eisen gesteld aan de modelontwikkeling: - efficiëntie ten aanzien van de hoeveelheid gevel - efficiëntie ten aanzien van het oppervlakte-gebruik - verkeersgebied en toiletten zoveel mogelijk inpandig geplaatst - vluchttrappen uitvoeren als open buitentrappen, dus niet omsloten door gevel en dak. Zie als illustratie figuur 10. Voor zowel de inpandige modellen als de perifere modellen zijn de stapelingsvarianten van 2, 4 en 8 bouwlagen ontwikkeld, zodat er totaal 18 modellen geanalyseerd zijn. Bij de modellen in 8 bouwlagen is de afmeting van de plattegrond op één bouwlaag zo klein geworden dat ruimten die inpandig

54

mogen liggen in sommige gevallen toch aan de gevel zijn terechtgekomen. Bij de modellen 8C-3 en 4C-3 is aan de eis van stapeling met gelijke verdiepingen afgeweken om tot een grotere mate van inpandigheid te kunnen komen.

Figuur 9. Effecten van stapeling

Model A

Model B

geveloppervlak A = 2 x geveloppervlak B

verkeersgebied A = 2 x verkeersgebied B

Figuur 10. Efficiënt gevel- en oppervlaktegebruik

55

_ _ _ 1_ _ . ' . ,

A

NI

11.

i

5.1 DE PERIFERE MODELLEN Model2P-1

Principe van de gecombineerde kruisvorm. Er zijn slechts twee stijgpunten nodig. In het gebied tussen beide stijgpunten liggen de algemene voorzieningen. De inpandigheid die in de kruisingen ontstaat. is gebruikt voor inpandige functies zoals toiletten en een vergroting van het verkeersgebied waarin zelfs nog een vide te plaatsen is. Functionele kwaliteit: -

Model2P-2

korte loopafstanden goede afsplitsbaarheid I deelverhuurbaarheid redelijke overzichtelijkheid I oriëntatie goede indeelbaarheid

Principe van de enkel carré-vorm. De afmetingen van de patio zijn zodanig dat het uitzicht goed is. De gangen zijn lang en eentonig. Ter plaatse van de stijgpunten is een verruiming van het verkeersgebied aangebracht. Functionele kwaliteit: -

Model2P-3

lange loopafstanden slechte afsplitsbaarheid I deelverhuurbaarheid slechte overzichtelijkheid I oriëntatie goede indeelbaarheid

Principe van de dubbel carré-vorm. Er zijn stijgpunten op vier plaatsen noodzakelijk. Voor de inpandige functies zijn inpandige ruimten beschikbaar. In het gebied tussen beide carrées zijn de algemene voorzieningen geplaatst. De afmetingen van de patio's zijn zodanig dat het uitzicht redelijk is. Ter plaatse van de entrees is een orientatie op de patio in de hal gerealiseerd. Functionele kwaliteit: -

56

gemiddelde loopafstanden matige afsplitsbaarheid I deelverhuurbaarheid matige overzichtelijkheid I oriëntatie matige indeelbaarheid

PERIFEER IN TWEE BOUWLAGEN

Figuur 11. Model2P-1

,e_ Figuur 12. Model 2P-2

-

. 11

J

Figuur 13. Model 2P-3

-

RH

ModeI4P-'

Principe van het ongelede bouwblok (de schoenendoos). Er zijn twee stijgpunten nodig. Voor de inpandige functies moeten gevelposities aangesproken worden. De gangen zijn lang en eentonig. Functionele kwaliteit: -

Model4P-2

korte loopafstanden goede afsplitsbaarheidldeelverhuurbaarheid redelijke overzichtelijkheid/oriëntatie goede indeelbaarheid

Principe van de carré-vorm. Er zijn twee stijgpunten geplaatst waartussen de algemene voorzieningen geprojecteerd zijn. Voor de inpandige functies zijn inpandige ruimten beschikbaar. De grote uitbreiding van het verkeersgebied ter plaatse van de entree biedt op elke verdieping mogelijkheid tot het creeren van een vide langs de patio. Vanwege de afmetingen van de patio is het uitzicht slecht. Functionele kwaliteit: -

Model4P-3

redelijke loopafstanden slechte afsplitsbaarheid/deelverhuurbaarheid matige overzichtelijkheid/oriëntatie matige indeelbaarheid

Principe van de bajonet-vorm. Er zijn twee stijgpunten in de buurt van de bajonet. In de knik van de bajonet zijn de algemene voorzieningen geplaatst waardoor een kleine concessie gedaan moet worden aan het uitgangspunt van de zuivere stapeling. Voor de inpandige functies zijn inpandige ruimten beschikbaar. In de knik is voor de goede orientatie een verbreding van het verkeersgebied gemaakt. Functionele kwaliteit: -

redelijke loopafstanden goede afsplitsbaarheid/deelverhuurbaarheid goede overzichtelijkheid/oriëntatie goede indeelbaarheid

I~

58

.

I I

&

ii

, •

, ,

i

i

PERIFEER IN VIER BOUWLAGEN Figuur 14. Model 4P-1

Figuur 15. Model 4P-2

..

'

-

~

.

..... . ...... '..., " , ..

.. ,

/ ':

.

.

'

.

Figuur 16. Model 4P-3

-

I

Fttf? 59

Model8P-1

Principe van het ongelede bouwblok. Er is gekozen voor één stijgpunt en één vluchttrap. Voor de inpandige functies zijn geen inpandige ruimten beschikbaar. De grote ruimten van de voorzieningen zijn op de kop van het gebouw geprojecteerd. Er ontstaan oninteressante lange gangen. Functionele kwaliteit: - korte loopafstanden - matige afsplitsbaarheid/deelverhuurbaarheid (per verdieping) - goede overzichtelijkheid/oriëntatie - goede indeelbaarheid

Model8P-2

Principe van de bajonet. Er is gekozen voor twee stijgpunten. Voor de inpandige functies zijn onvoldoende inpandige ruimten aanwezig. De gehele begane grond wordt ingenomen door de algemene voorzieningen. Functionele kwaliteit: -

Model8P-3

korte loopafstanden goede afsplitsbaarheid/deelverhuurbaarheid goede overzichtelijkheidlorientatie slechte indeelbaarheid

Principe van de ongelede bouwmassa met uitbreiding op de begane grond (breedvoet). Aan het uitgangspunt van de ·zuivere stapeling- wordt een geringe concessie gedaan. Voor de inpandige functies zijn geen inpandige ruimten beschikbaar. Er ontstaan lange eentonige gangen. Functionele kwaliteit: -

60

korte loopafstanden matige afsplitsbaarheidldeelverhuurbaarheid goede overzichtelijkheidlorientatie goede indeelbaarheid

~--~---- -- -----------------------

PERIFEER IN ACHT BOUWLAGEN Figuur 17. Model 8P-1

Figuur 18. Model 8P-2

-

---1rml

7.-

Figuur 19. Model 8P-3

-

'I,---",,-,--,-ff_ -, ----,I·

61

5.2 DE INPANDIGE MODELLEN Model2C-1

Principe van de swastica. Alle inpandige gebruiksruimten en twee stijgpunten zijn in de kern van de swastica geplaatst. Functionele kwaliteit: -

Model2C-2

korte loopafstanden goede afsplitsbaarheid I deelverhuurbaarheid redelijke overzichtelijkheid I oriëntatie goede indeelbaarheid

Principe van de dubbelcarré-vorm. De inpandige gebruiksruimten zijn geplaatst in het tussendeel. De overige inpandige functies zijn geplaatst in de inpandige ruimten die ontstaan bij de inwendige hoeken. De afmetingen van de patio's zijn zodanig dat het uitzicht matig is. Functionele kwaliteit: - gem iddelde loopafstanden matige afsplitsbaarheid I deelverhuurbaarheid - matige overzichtelijkheid/oriëntatie - matige indeelbaarheid

Model2C-3

Principe van de carré-vorm. De inpandige gebruiksruimten zijn in een aparte vleugel geplaatst. De overige inpandige functies zijn geplaatst in de inwendige hoeken. De afmetingen van de patio is zodanig dat het uitzicht goed is. Functionele kwaliteit: -

gemiddelde loopafstanden slechte afsplitsbaarheid I deelverhuurbaarheid matige overzichtelijkheid I oriëntatie goede indeelbaarheid

INPANDIG IN TWEE BOUWLAGEN Figuur 20. Model 2C-1

1';-] ,I ,'I

-

1I

Figuur 21 . Model 2C-2

I 11 I

-

11

11

11

I

--

Á

...

Figuur 22. Model 2C-3

-

I 11

11

11 I

- - ' - - -_ _.....J

63

Model4C-1

Principe van de carré-vorm. De inpandige gebruiksruimten zijn in een dubbelcorridorgedeelte opgenomen.De overige inpandige functies zijn geplaatst in de inwendige hoeken. De afmeting van de patio in combinatie met de stapeling is zodanig dat uitzicht endaglichttoetreding slecht zijn. De uitbreiding van het verkeersgebied ter plaatse van de entree biedt op elke verdieping de mogelijkheid tot het creeren van een vide langs de patio. Functionele kwaliteit: -

Model4C-2

redelijke loopafstanden slechte afsplitsbaarheid / deelverhuurbaarheid matige overzichtelijkheid I oriëntatie redelijke indeelbaarheid

Principe van de bajonet. De inpandige gebruiksruimten zijn in de knik van de bajonet geprojecteerd. De overige inpandige functies zijn geplaatst in de inwendige hoeken. De vide op de 3e verdieping ligt boven de expositieruimte. Functionele kwaliteit: -

Model4C-3

redelijke loopafstanden slechte afsplitsbaarheid / deelverhuurbaarheid redelijke overzichtelijkheid / oriëntatie goede indeelbaarheid

Principe van de carré-vorm die over de onderste twee lagen is ·vol gebouwd n • Aan het principe van de stapeling is hier geweld gedaan omdat de indruk bestaat dat hiermee een zeer compacte oplossing te maken is. Uitzicht en daglichttoetreding in de bovenste twee lagen zijn redelijk te noemen. De inpandige functies zijn in de eerste ·twee lagen van de patio geprojecteerd. De overige inpandige functies bevinden zich in de inpandige hoeken. Functionele kwaliteit: -

korte looplijnen slechte afsplitsbaarheid / deelverhuurbaarheid slechte overzichtelijkheid / oriëntatie goede indeelbaarheid

64

•

-==a::c _

i

..I

INPANDIG IN VIER BOUWLAGEN Figuur 23. Model 4C-1

--

-Figuur 24. Model 4C-2

Ilij·17ft Figuur 25. Model 4C-3

--

--

'"65

,

i

!

Model8C-1

Principe van de dubbelcorridor. De grote inpandige gebruiksruimten kunnen niet in het middengebied opgenomen worden. Ze zijn op de begane grond geprojecteerd en liggen aan de gevel. De vide op de 1e verdieping ligt boven de expositieruimte. Functionele kwaliteit: -

Model8C-2

korte loopafstanden afsplitsbaarheid / deelverhuurbaarheid per verdieping matige overzichtelijkheid / oriëntatie goede indeelbaarheid

Principe van het vol gebouwde carré. In dit model is gezocht naar een minimale omsluiting. Daartoe is op de eerste en tweede bouwlaag een kleine uitbouw toegepast waardoor aan de stapeling een geringe concessie gedaan wordt. De vide op de 2e verdieping ligt boven de expositieruimte. Functionele kwaliteit: -

Model8C-3

korte loopafstanden afsplitsbaarheid / deelverhuurbaarheid per verdieping redelijke overzichtelijkheid / oriëntatie matige indeelbaarheid

Principe van het vol gebouwde carré. Met vergelijkbare hoeveelheid gevel en bruto vloeroppervlak als in model 8C-1 is getracht een zeer goede overzichtelijkheid en oriëntatie te krijgen en bovendien middels vides een daglichttoetreding in het middengebied te bewerkstelligen. Rond de vides is relatief veel verkeersgebied benodigd. Functionele kwaliteit: - korte loopafstanden - afsplitsbaarheidldeelverhuurbaarheid per verdieping - goede overzichtelijkheid/oriëntatie - redelijke indeelbaarheid

66

INPANDIG IN ACHT BOUWLAGEN Figuur 26. Model 8C-1

-

..

-

Figuur 27. Model 8C-2

--

-

..

-

Figuur 28. Model 8C-3

I

i

I I

II

67

)

I

III,IIIJI. '.iallill

I

I ..

"

I

6.0PPERVLAKTEANALYSE nuttig oppervlak

4%

In de figuren 29,30 en 31 wordt een beeld gegeven van het oppervlaktegebruik van de diverse modellen. De vertaling van het functioneel nuttig oppervlak uit het programma van eisen in gerealiseerde nuttige m2 (NO) vertoont een bandbreedte van 4%. De verschillen worden veroorzaakt door het feit dat de kantorenstrook niet precies ·past· in elk van de 18 modelstructuren; er is altijd een zeker ontwerpverlies. Het verdelen van toiletten en bergruimten over de verdiepingen leidt voor sommige modellen eveneens tot geringe verschillen in het oppervlak van deze ruimten.

installatieoppervlak en constructie oppervlak 11-15%

Het installatieoppervlak varieert van 50 m2 bij twee bouwlagen tot 90 m2 bij 8 bouwlagen. Het constructieoppervlak varieert van 500 m2 bij de compacte modellen in 2 bouwlagen tot 650 m2 bij de perifere modellen in 8 bouwlagen, vooral als gevolg van het verschil in de hoeveelheid gevel. Installatieoppervlak en constructieoppervlak vormen samen 11 % tot 15% van het nuttig oppervlak.

verkeersgebied. 26-51%

De grote verschillen zitten in het verkeersoppervlak. Waarden varieren van 26% tot 51% van het nuttig oppervlak. Uiteraard spelen de verschillende ontsluitingsprincipes bij de vormtypologieen hierbij een rol. In het algemeen kan men stellen dat voor de perifere modellen de verschillen met name veroorzaakt worden door de gekozen vormtypologie. Voor de compacte modellen is de keuze van de stapeling eveneens een belangrijke oorzaak. De stapeling in 2 bouwlagen levert bij de compacte modellen de gunstigste waarden, gunstiger zelfs dan bij de perifere modellen. Hoe hoger de stapeling des te meer verkeersgebied. Dit fenomeen is te verklaren uit het feit dat bij een lage stapeling de dieptemaat van het inpandige gebied veel groter kan zijn dan bij een hoge stapeling. Bij de 2C-modellen is de dieptemaat van de inpandige zone 20 m, de dwarskoppelingen liggen 28 m uit elkaar. Bij de 4C-modellen is de dieptemaat 14 m en liggen de dwarskoppelingen 20 muit elkaar. Bij de aC-modellen ontstaat door het verdelen van het programma over de dwingende structuur van a bouwlagen op sommige verdiepingen een overmaat aan verkeersgebied die plaatselijk nuttig gebruikt zou kunnen worden. Er komen in principe kleine, door verkeersgebieden omsloten tussengebieden voor waardoor relatief veel verkeersgebied nodig is. Per saldo komen Bruto/Nuttigverhoudingen voor van 1,39 tot 1,65, zie figuur 31. Om van nuttig vloeroppervlak naar bruto vloeroppervlak te komen dient men 39% tot 65% toe te voegen. Bij compacte modellen is de grootte van het percentage vooral afhankelijk van de stapeling, bij de perifere modellen schommelt de waarde rond de 44%, afhankelijk van de vormtypologie.

68

BVO <7003 , 8529>

o IO+CO

<544,750>

III

Dvo <1275 , 2570>

.NO <5074,52n> Opbouw bruID vloeroppervlak

IiI

Figuur 29

.IO+CO

j

<544,750>

Dvo <1275 , 2570>

.NO <5074,52n>

Figuur 30

~N(,)

Hypothese

ci.ci.ci. NNN

•

BVOINO <1.361,1.621>

Verhouding bruto vloeroppervlak en nuttig oppervlak _("'tM

..-Nt"">

('\,INN

"'q""Cf'q'

_NM

UUU UUU CDCZ)CO UUU

Figuur 31

69

i ••

:tW _

_ _ nlai .

7. VORMANALYSE de gevel

In de figuren 32,33 en 34 wordt een beeld gegeven van de in de modellen gerealiseerde hoeveelheid gevel. De totale hoeveelheid varieert van 3397 m2 tot 4903 m2. Een bandbreedte van 36% van de gemiddelde waarde. In figuur 33 is duidelijk te zien dat perifere uitgangspunten in het programma van eisen leiden tot meer gevel en tevens dat het geveloppervlak toeneemt bij verhoging van het aantal bouwlagen.

stapeling

De keuze van de stapeling leidt bij de perifere modellen tot waarden voor het geveloppervlak van 3958 m2 (2P-2) tot 4903 m2 (8P). Een bandbreedte van 23%. Bij de compacte modellen varieren deze waarden van 3397 m2 (2C-2) tot 4059 m2 (8C-3). Een bandbreedte van 16%. In figuur 34 is te zien dat de waarde van het kengetal GeveVBrutovloeroppervlak varieert van 44% bij de compacte varianten tot 68% bij de perifere varianten in 8 bouwlagen. De lage waarden bij de varianten 8C worden vooral veroorzaakt door de relatief hoge waarde voor het bruto vloeroppervlak in dit kengetal!

open/dicht

70

Daar waar het verkeersgebied aan de gevel ligt (entree, wachtplekken voor de liften, toegang buitentrappen) en daar waar bijzondere ruimten (kantine, expo e.d.) aan de gevel liggen is voor een vliesgevel gekozen. In de kantoren is over de breedte van de vertrekken gerekend op een raam st rook van 1,20 m hoog. Per model is bij deze uitgangspunten gezocht naar een evenwichtig gevelbeeld. Bij de kostenanalyse in hoofdstuk 8 wordt op de invloed van de keuze voor open, dicht of vliesgevel en de relatie met het gestelde in het programma van eisen teruggekomen.

~-_ __

I

_ _---------------I~

......................................... _........................................................ •

Geveloppervlak

<3397 • 4903>

.............................................................~.~• •..................

••1• •····_·_·_·······

• 11 • • ~...1• • 1. . . .1• •~.1

.I. .

..

I.I• •~.·.II.·.~

I• •······__ ·········

.11.·.1.11. . . . . . . 1. . . . . .1• • • • ··········_······· GeveIoppeNIak Figuur 32

o Gevel cfJCht

<2249 , 3623>

~: ~ :-~""~:.---: ..

.. :: ..; .......... __.......................__ ...

DVliesgeveldicht <141 . 201>

• V1iesgevel open <24.204>

-

•

Gevel open <m,1110>

Opbouw geveloppervlak Hypothese

_NC'?

Figuur 33

.-Nt')

_Ne?

0:.0:.0:. .........

~~~ ~~~

................................................................_.....................-...... •

BVO <7003 , 8529>

o Geveloppervlak I BVO <0.441 ,0.681>

Relatie geveloppervlak I BVO met het BVO .-N(")

_N(")

_C""IC">

0:.0:.0:.

0:.0:.0:. V'VV

ci.ci.ci. CDCOCD

NNN

Figuur 34

71

ij

1I1 111iJO I

binnenwand

72

In de figuren 35, 36 en 37 wordt een beeld gegeven van de in de modellen gerealiseerde hoeveelheid binnenwand. De totale hoeveelheid varieert van 7034 m2 tot 8459 m2. Een bandbreedte van '8% van de gemiddelde waarde. Om een vertrek te kunnen omsluiten heeft men wanden nodig, dit kunnen binnenwanden zijn of gevels. Een binnenwand vormt aan beide zijden een scheiding voor een ruimte. De ruimten kunnen vertrekken zijn uit het programma van eisen of een vertrek en een deel van het verkeersgebied. Wordt er relatief weinig binnenwand gebruikt, dan kan een reden zjjn dat de scheidende funktie door de gevel wordt overgenomen of dat er relatief veel vertrekken uit het programma tegen elkaar aan liggen en er relatief weinig lengte van de vertrekken tegen een verkeersgebied aan ligt. Dit laatste leidt tot de veronderstelling dat veel verkeersgebied veel binnenwand impliceert bij een aanname dat de breedte van de gangen in principe constant gehouden wordt. In figuur 35 wordt verkeergebied en binnenwandoppervlak aan elkaar gerelateerd. Zowel bij de perifere oplossingen als bij de compacte varianten is duidelijk een tendens waar te nemen. Zie figuur 36. Bij toename van het aantal bouwlagen neemt de hoeveelheid binnenwand toe. Dit wordt vooral veroorzaakt door de wanden in de kernen en de toiletten en bergingen. Bij de compacte varianten komt meer binnenwand voor dan bij de perifere. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat de hier inpandig geplaatste ruimten voor hun begrenzing alleen binnenwanden ter beschikking staan en niet ook gevels zoals bij de perifere modellen. Bij de hogere compacte stapelingen speelt bovendien het feit dat hier meer gang lengte begrenst moet worden. Zie figuur 37. Voor de binnenwanden geldt het uitgangspunt dat rondom trappen en liften 20 cm dikke dragende betonwanden toegepast worden. De gangwanden en de tussenwanden van de kantoren worden uitgevoerd als montagewanden. De bijzondere ruimten, toiletten e.d. worden omsloten door blokkenwanden. Voor de bijzondere ruimten (kantine, expositieruimten, vergaderruimten e.d.) wordt als uitgangspunt aangehouden dat 50% van de wanden die aan gangen grenzen, is ingevuld met puien en deuren. Voor de overige vertrekken is gerekend op één deur met boven- en zijlicht totaal 4 m2 per vertrek. Bij de kostenanalyse in hoofdstuk 8 wordt op de invloed van de keuze voor open of dicht en de relatie met het gestelde in het programma van eisen teruggekomen.

....................................

• Verkeersoppervlak <1275, 2570>

._ ...... '., ...... r:I~

o Binnenwandoppervk <7034 , 8459>

BinnenwandoppeNlak Figuur 35

................................................................................. - ................. •

....................

"

.. ,

Systeemwand <3973 , 4476>

..... _................................

o Bimenwand open <1120,1491>

o Binnenwand dicht <1156 , 1829>

Binnenwand dragend <259,1037>

•

Opbouw binnenwandoppervlak ,...NM ci..ci..ci.. NNN

Hypothese

Figuur 36

.... NC") ci..ci..ci.. -.:r~
•

Binnenwandoppervlak <7034 , 8459>

o Geveloppervlak <m7 ,4903>

Relatie binnenwandopperVlak met .... Ntn

.... NC") ci..ci..ci..

.... NM

~~~ ~~~

"If"lfV

.... NcrJ ci..ci..ci..

Figuur 37

CDCDCD,\

73

I

'IWWE

ii

,_

Lii.

ij_ I

i lf

_ _

dak, fundering

_

~_ .~

_

~A~I I~,

_ .aL.-.._~

~.

___

In de figuren 38, 39 en 40 wordt een beeld gegeven van de in de modellen gerealiseerde hoeveelheid dakoppervlak C.q. funderingsoppervlak c.q. oppervlakte begane grondvloer. De gevolgen van de keuze voor de stapeling komen hier uiteraard rechtstreeks in beeld. In figuur 39 wordt de zogenaamde stapelfactor (BVOIBBO) weergegeven. Afwijkingen van het als uitgangspunt gekozen aantal bouwlagen (2, 4 of 8) worden veroorzaakt door de kleine aanbouwen (4P-3, 8P-3, 4C-3 en 8C-2) en de vides (4C-1, 4C-2, 8C-2 en 8C-3). Bij deze studie wordt op aspecten zoals beschikbare grond, grondkosten, grondgesteldheid en bebouwingsvoorschriften in geringe mate ingegaan. Het spreekt voor zich dat overwegingen vanuit deze aspecten sturend kunnen zijn voor de keuze van de stapeling. Bij de kostenanalyse in hoofdstuk 8 wordt op de invloed van grondgebruik en grondkosten nader ingegaan. In figuur 40 is de hoeveelheid omhulling van de modellen weergegeven. De omhulling speelt een grote rol in de exploitatie van een gebouw. Gevel en dak zijn in het algemeen onderhoudsgevoelige elementen. Het transmissieverlies en daarmee samenhangend het energiegebruik hangt nauw samen met de omhulling. Bij toenemende stapeling neemt de hoeveelheid gevel toe en de hoeveelheden dak en fundering af. Het zal van de weging van deze elementen onderling in kosten, onderhoudskosten en warmtedoorgang afhangen wie wint. Voor de (investerings)kosten zullen deze effecten in hoofdstuk 8 aan de orde komen.

74

~

.................................................................................................... •

Oakoppervlak <903 , 3745>

..........

....................

I.

II

III III

II

U

Dakcppervtak

"'<"0'"

Hypothese

Figuur 38

ÓÓÓ .........

•

BVOIBBO <2,8>

Vertloucling BVO I BBO -Ne")

~NC")

~~~ ~~~

"'.., ci.ci.ci. ............

...

Figuur 39

•

BVO BG.-vIoer <903,3745>

o Dakoppervtak <903.3745> •

Geveloppervlak <3397 , 4903>

Omhulling ~"'..,

c.iÓó

"'''''''

...ci.ci.ci. "'.., ... "'.., ci.ci.ci. ............

CD

Figuur 40

ti) Cl)

75

a.KOSTENANALYSE In figuur 41 en 42 wordt een beeld gegeven van de bouwkosten. De bouwkosten zijn opgebouwd uit de kosten van het bouwkundig werk en de kosten van de installaties. De kosten voor diepfundering zijn buiten beschouwing gelaten. De onderdelen van de installaties zijn begroot met behulp van het levensduurkostenmodel van de Rijksgebouwendienst. De Bijzondere Installaties omvatten de liften en de gevelreinigingsinstallatie. Verschillen in kosten worden uiteraard veroorzaakt door de keuze van het aantal bouwlagen. De Elektrische Installaties betreffen: - de verlichtingsinstallatie - de communicatieinstallatie - de beveiligingsinstallatie - de centrale voorziening Verschillen in de kosten van de Elektrische Installaties worden voor een groot deel veroorzaakt door verschillen in het bruto vloeroppervlak. De Werktuigbouwkundige Installaties betreffen: - de klimaatinstallaties - de waterinstallaties - de afvoerinstallaties Verschillen in de kosten van de Werktuigbouwkundige Installaties worden veroorzaakt door stapeling, verschil in inpandigheid en het verschil in het brutovloeroppervlak. Bij de klimaatinstallaties wordt in de inpandige gebieden een aangepaste verwarming, koeling en ventilatie gekozen afhankelijk van de bezetting door personen en de warmtebelasting door apparatuur. Het transmissieverlies is afhankelijk van gevel en dakoppervlak en de open/dicht verhouding. Hetzelfde geldt voor de zontoetreding. Het is duidelijk dat tussen de kosten van het bouwkundig werk en die van de installaties geen rechtstreeks verband te zien zal zijn zie figuur 41. Op de kosten van het bouwkundig werk zal dieper ingegaan worden.

bruto vloeroppervlak

76

Bij de oppervlakte- en vormanalyse zijn de volgende tendenzen geconstateerd: De compacte varianten hebben, met uitzondering voor de tweelaagse varianten, meer m2 BVO nodig dan de perifere varianten. ' Bij de perifere varianten is het BVD niet afhankelijk van de keuze van de stapeling terwijl bij de compacte varianten geldt: hoe hoger de stapeling, hoe meer m2 BVO.

-----------------------------------.-------------------------------

............................................................................................... • 80uwkcsten <11071 .12218>

o l

Relatie bouwkosten en kosten bouwkunálQ werk (x1000)

Figuur 41

Hypothese

.................................................................................................... •

Bijzondere installaties <320.768>

o Electrische installaties <1352.1578>

o Werktuigbouwk. installaties <2057 .

2466>

Figuur 42

o Kosten Inbouw ............................... ••• ••

·.C

<1998 . 2240>

"'-:':;:.:-;:;:;';.

.•.;-

'.',':

:~ .~0;:i;:;,~C;;;cê>~1~:\

•

Kosten Casco <4631 .5514>

Opbouw kosten bouwkundig werk (x1000) Hypothese

Figuur 43

77

gevel dak + fundering binnenwand

Perifere modellen hebben meer gevel dan compacte modellen, en hoe hoger de stapeling hoe meer gevel. Een hogere stapeling betekent uiteraard een grote vermindering van dakoppervlak en funderingsoppervlak. Hoe hoger de stapeling. hoe meer binnenwand. Compacte varianten hebben meer binnenwand dan perifere. Resumerend kunnen we het volgende stellen: 1. Toename van het aantal bouwlagen leidt voor de compacte varianten tot toename van het evo, leidt tot toename van het geveloppervlak en leidt tot afname van het dak- en funderingsoppervlak. 2. De stap van perifere oplossing naar inpandige oplossing leidt tot een afname van het geveloppervlak, leidt voor de oplossingen, in 4 en 8 bouwlagen tot een toename van het evo en, tot een toename van de hoeveelheid binnenwand.

casco

78

Er zijn dus altijd krachten die tegen elkaar inwerken. Het hangt van de weging in eenheidsprijs van de hoeveelheden af wie wint. Uit figuur 42 zou men kunnen konstateren dat de oplossingen in 8 lagen Compact en die in 2 lagen Perifeer ongunstig zijn. Het inzicht kan verschaft worden door af te dalen tot het niveau van de elementen. De elementen zijn gegroepeerd volgens casco en inbouw. Onder het casco vallen het skelet (balken en kolommen) de dragende wanden, de vloeren, de trappen, de gevels en de daken inclusief de dakafwerking. Onder de inbouw vallen de niet dragende binnenwanden en de afwerking van wanden, vloeren en plafonds In figuur 43 wordt de verdeling van de kosten van het bouwkundig werk over casco en inbouw getoond. De kosten van het bouwkundig werk variëren van f. 6.796.000 tot f. 7.581.000. Een bandbreedte van f. 785.000,- ruim 11 % van de gemiddelde waarde. De kosten van het casco variëren van 1. 4.631.000 tot 1. 5.514.000. Een bandbreedte van f. 883.000,-. Kennelijk worden deze grote verschillen in het casco iets afgevlakt door de inbouw (883.000 -> 760.000). In figuur 44 en 45 wordt inzicht gegeven in de opbouw van het casco. De bij toenemende stapeling elkaar tegenwerkende effecten van gevel en de combinatie dak/fundering zijn goed te zien. In figuur 45 zijn deze elementen er nader uitgelicht. Bij een toename van het aantal bouwlagen stijgen de gevelkosten en dalen de kosten van dak + fundering. Bij de perifere modellen is de daling t.g.v. dak + fundering groter dan de stijging t.g.v. de gevel. Het effect is het grootst bij de stap naar van 2 naar 4 bouwlagen.

• 11'1-.'-.1.11 • • ....i.I.I...···················

III

Kosten Vloeren +

Trappen <869, 1100>

EI Kosten Skelet + Dragende Binnenw. <543,870>

o Kosten Fundering +

I .....

Dak <360 , 1448>

w ••····_·····_······

.........'.· _· _·. _. .

I.f.~••• j ~ .........

_1••••••,.,••••1. _I.~

• <2118,2900> Kosten Gevels . I• •~.~• •I • •I • •I.I. . . . . .I• •~.··_·_·_· ..····.. Opbouw kosten casco (x1000) Figwr44

•

Kosten Dak <226,936>

o Kosten Fundering <134,512>

• Kosten Gevel

<211 e , 2900>

Opbouw kosten omhulling (x1000) Hypothese

_Nt")

ci.ci.ci.

("\!INN

Nr?

'I""("It(")

...

ci.ci.ci.

ci.ci.ci. comco

'V
Figuur 45

.................................................................................................... •

·. . . . ·. . . ·. . . . ·. . ·,_·. . . . . . ·. . ·,· · · . . ·. ·.f=,.·. · •

Kosten Vliesgevel <238 . 430>

o Kosten GeIl8l Open <806.1160>

•

Kosten Gevel Dicht <900.1449>

Opbouw kosten gewis (x1 000) Hypothese

~N'"

ci.ci.ci. ..........

~N'"

ci.ci.ci.

Figuur 46

"'''''''

79

Bij de compacte modellen wint dak en fundering het bij de stap van 2 naar 4 bouwlagen, bij de tap van 4 naar 8 zijn dak + fundering in evenwicht met de gevel en het ligt voor de hand dat bij nog hogere stapeling de gevel het gaat winnen. Model onderzoek dat in het samenwerkingsverband RGDITUD is verricht heeft dit ook aangetoond. Kennelijk ligt tussen de 4 en de 8 bouwlagen het optimum. Ook bij de perifere modellen zal bij hogere stapelingen de invloed van gevel groter worden dan die van dak en fundering. Het verschil in de kosten van de vloeren wordt uiteraard vooral veroorzaakt door het verschil in BVO. In deze studie is voor begane grondvloer en verdiepingvloer een gelijke elementprijs aangehouden. De kosten van het skelet variëren als gevolg van het BVO (veldbalken, veldkolommen), de stapeling (gevelbalken, gevelkolommen) en de inpandigheid (gevelbalken, gevelkolommen). Figuur 46 laat de invloed zien van de verdeling open/dicht! vliesgevel voor de kosten van de gevel. Vanwege de relatieve hoge elementprijs neemt het belang van gevel-open toe. Zie ook figuur 33. inbouw

In figuur 47 wordt de opbouw van de kosten van de inbouw in kosten afwerking, de kosten van de vaste inrichting en kosten niet-dragende binnenwanden getoond. Bij de inbouw hebben we voor de elementen te maken met parallelle effecten. Zowel voor de kosten van de afwerking van vloeren en plafonds, als voor de kosten van de binnenwanden en hun afwerking, geldt dat de compacte modellen hogere kosten hebben dan de perifere (meer BVO, meer binnenwand). Bij compacte modellen geld dat een hogere stapeling meer BVO dus meer vloeren plafond vraagt en in zekere zin ook meer binnenwand (en dus meer wandafwerking). Deze parallelliteit is in figuur 47 goed te zien. In figuur 48 is op de achtergrond het BVO afgedrukt. De relatie met de kosten voor de afwerking van vloeren en plafonds is goed te zien. Figuur 49 geeft de opbouw van de wanden en hun financiële gevolgen. Net als bij de gevels is ook hier de invloed van binnenwand-open te zien. Ook hier speelt de hoge elementprijs voor de deuren en puien een grote rol.

invloed open-dichtverhoudingen

80

In de fase van het programma van eisen kan men aannamen doen voor de open-dichtverhoudingen van gevels en binnenwanden op basis van eisen uit het programma. Bij de uitwerking van de concepten blijkt in de praktijk dat de hoeveelheden open gevel en open binnenwand flink kunnen afwijken.

.................................................................................................... •

.................................................. _......... ".;..,'" . . :·:·:.:;i~~Ä't:~f.

...............

III

Kosten Afwerking <1053 1195>

.

o Kosten Binnenwanden (niet dragend) <936 • 1057> •

Kosten Vaste

Inrichting <70. 70>

Opbouw kosten inbouw (x1000) Figuur 47

-•. BVO <7003 • 8529>

• Kosten Mw. Wanden <433.474>

o Kosten Mw. Plafonds <254.307>

• Kosten Mw. Vloeren <348.419>

Opbouw kosten afwerking (x1 000)

Figuur 48

d:~2

Cl"" a:>

..................................................................................................... •

Kosten Systeemwand <338.381>

[] Kosten Binnenwand Open <449 . 560>

o Kosten Binnenwand Dicht <98 • 155>

•

Kosten Binnenwand Dragend <78 • 311 >

Opbouw kosten

binnenwanden (x1ooo) ~N'"

UUU a:> a:> a:>

~N'"

ci.ci.ci. .........

Figuur 49

81

82

gevel-open

Om inzicht in dit effect te krijgen zijn bij de modellen gevels ontworpen waarbij als uitgangspunt diende dat vertrekken met de eis van gevelligging minimaal langs één zijde 30% glas in de gevel moeten hebben. Expressie van de structuur van het ontwerp, hoekvertrekken en de benadrukking van bijzondere ruimten, entree's e.d. hebben geleid tot toepassing van extra gevel-open en vliesgevel. In figuur 50 is aangegeven de vergelijking van de minimale hoeveelheid gevel-open die men zou krijgen puur als gevolg van de programmatische eis, met de in de ontworpen modellen toegepaste hoeveelheid gevel. Het blijkt dat een deel van de extra hoeveelheid gevel die nodig is als gevolg van de stapelingstoename van 2 naar 4 naar 8 bouwlagen, als ramen of puien is uitgevoerd, b.v. als gevolg van doorlopende vertikale raamstroken. De -extra- hoeveelheid gevel-open bedraagt 250-500 m2. Bij een verschil in eenheidsprijs tussen gevel-open en gevel-dicht van f. 600,-/m2 gaat het in dit geval dus om bedragen tussen de 1. 150.000,- en f. 300,000,-. De kosten van de gevel vertonen als gevolg van dit effect een bandbreedte van 10%. Voor de bouwkosten betekent dit een aandeel van 2%.

binnenwand

Voor de hoeveelheid binnenwand is als uitgangspunt gekozen 4 m2 per vertrek (deur + bovenlicht + zijlicht) en in de wanden tussen de bijzondere ruimten (bibliotheek, expo etc.) en de gangen 50% glas. In figuur 51 wordt het verschil getoond tussen deze aanname en de aanname van alleen 4 m2 binnenwand-open per vertrek. Het verschil bedraag 300-550 m2. Wanneer men genoegen neemt met alleen een deur en dus geen boven- of zijlicht, dan kan de hoeveelheid nog eens met 450 m2 verminderd worden. Een bandbreedte dus van 450-1000 m2. Bij een verschil in eenheidsprijs tussen binnenwand-dicht met afwerking en puien van f. 165,-/m2 gaat het dus om bedragen tussen de 1. 75.000,- en f. 165.000,-. De kosten van de binnenwanden kunnen als gevolg van dit effect een bandbreedte vertonen van 15%. Voor de bouwkosten betekent dit een aandeel van 1,5%

• Gevel Open <1053 • 1423>

o Geile! Open Minimaal <794.923>

Relatie geveloppervlak open en geveloppervlak open minimaal

~

.... ..,

FiguurSO

ci.ci.ci. ..........

•

o

Binnenwand Open <1120. 1491> Binnenw. Open Min. <824.922>

Relatie binnenwand open en binnenwand open minimaal

... .., ci.ci.ci. ......... ~

..,

... ci.ci.ci.

~

Figuur 51

"'''''''

•

BruID Vloeroppervlak <7003 , 8529>

o Bouwkosten <11071,12218>

Bruto Vloeroppervlak to.v. bouwkostsn Figuur 52

83

9. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN In figuur 53 zijn de effecten van stapeling en inpandigheid zoals ze in deze studie onderzocht zijn bij elkaar gezet. Bij toename van het aantal bouwlagen kan men het volgende stellen: Het dakoppervlak en het funderingsoppervlak nemen af. Deze invloed is bij stappen van 1 naar 2 naar 3 bouwlagen uiteraard veel groter dan bij de stap van bijvoorbeeld 9 naar 10 naar 11 bouwlagen. Het geveloppervlak neemt toe. Het binnenwandoppervlak neemt toe. Het brutovloeroppervlak neemt voor de compacte modellen toe en blijft voor de perifere modellen nagenoeg gelijk. De toename bij de compacte modellen, wordt vooral door het verkeersgebied veroorzaakt als gevolg van een zönering waarbij het door verkeersgebied omsloten inpandige gebied op een verdieping steeds kleiner wordt. Bij de stap van perifere uitganspunten naar inpandige kan men het volgende stellen: Het geveloppervlak neemt af. Het binnenwandoppervlak neemt toe; dit effect is bij hoge stapeling sterker dan bij lage. Vanaf een bepaalde stapeling neemt bij een bepaald programma het bruto vloeroppervlak toe. Bij de onderzochte modellen speelt dit effect vanaf 4 bouwlagen. Bij 2 bouwlagen kan met de gegeven verhouding tussen inpandige ruimten en ruimten die aan de gevel moeten liggen, een gunstiger BVO bereikt worden. Zowel bij de toename van de stapeling als bij toename van de inpandigheid hebben we dus te maken met kostenverhogende en kostenverlagende factoren. Bij een zuiver theoretische benadering kan men langs wiskundige weg tot de meest optimale stapelingskeuze komen (Zie W. Meyer: De natuur van vorm en prijs). Wanneer men met ontworpen concepten werkt waarin allerlei kwalitatieve overwegingen ook meespelen wordt het complexer en zal men de oplossingen moeten analyseren om een indruk te krijgen van bandbreedte in kosten die zich voordoen. Bij elk uitgangspunt zijn in deze studie drie modellen ontworpen. Uiteraard verschillen deze modellen onderling in kwaliteit en kosten. In veel gevallen is er onderling een verschil in de hoeveelheid verkeersgebied. In sommigge gevallen is er sprake van een overmaat die zelfs een andere functie zou kunnen krijgen (4P-2, 4C-1, aC-1, aC-3 ). Toch blijken, wat de hoeveelheden betreft, de verschillen binnen de groep van drie in veel gevallen ondergeschikt aan de verschillen ten gevolge van de uitgangspunten betreffende stapeling en inpandigheid.

84

,41

!

1

+

Dak Fundering .. Gevel; BVO';

i· -

+

Gevel BVO; (4,8) Binnenwand .; (4,8) _Nf")

_N.,

_Nt"')

~~~ ~~~ ~~~

_NP')

p;.p;.p;. Bruto vloeroppervlak

-----~_.;----"

-

...0 N

• Bruto Vloeroppervlak <7003 • 8529>

o 80tMkDsten

<11071 .12218>

Relatie bruto vloeroppervlak en bouwkosten

~

-

~ 0

N

;[ G)

--

--

~

.

...ei.. ~

, ,

-------

--:;-.

-

~

~~ ~ C? 0 0

Q..O G)~

~

G)

~

C? C? Q.. Q..

"'"

G)

• Bouwkosten I • Bouwkosten I WO FNO <1551 • 1737> <21 08 • 2326>

-:-- -;' -

--

~

~ ~

Q..

N

Q..

"'"

~

.. . ,

_.

~

.-

ei..

N

~

N

"ï C? 0 0 G) G)

o Bouwkosten I BVO <1433 • 1587>

Bouwkosten per m2 FNO, WO, en BVO

85

Bij de compacte varianten zien we dat per saldo de bouwkosten bij de stap van 2 naar 4 naar 8 bouwlagen toenemen. Het lijkt moeilijk om bij 8 bouwlagen-compact, vooral vanwege het grote BVD, tot efficiente ontwerpen te komen. Bij de perifere modellen vallen de kosten bij 2 bouwlagen hoger uit dan bij 4 of bij 8. Kijken we naar de bouwkosten per m2 Funktioneel Nuttig Oppervlak (FNO), per m2 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO), en per m2 Brutto Vloeroppervlak, dan kunnen we het volgende stellen: Aangezien het FNO voor elk model nagenoeg hetzelfde is, geeft de grafiek tevens het beeld van de nom in ale bouwkosten weer. Het verloop van de bouwkosten per m2 BVD wijkt sterk af van het verloop per m2 FNO, wat gelijk het probleem aangeeft om met dit kengetal te werken bij het vergelijken met in de literatuur gepresenteerde projecten. Omdat het horizontale verkeersgebied tot het WO gerekend wordt, volgen de bouwkosten per m2 WO in grote lijn het beeld van de bouwkosten per m2 BVD. Daar waar we met een groot BVO te maken hebben wordt het kengetal kosten/BVD naar beneden gedrukt. Hetzelfde geldt voor kosten per m2 WO. De duurste modellen vanuit de optiek van het gevraagde FNO blijken de goedkoopste modellen te zijn vanuit de optiek van de aan te bieden m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Vanuit de beleggersoptiek - het verhuren van m2 VVO - zijn de modellen 8C-1 en 8C-3 het gunstigst. Vanuit de gebruiker - dé benodigde m2 FNO - zijn de modellen 8C-1 en 8C-3 het ongunstigst. Modellen 4C-1 en 4C-3 geven vanuit beide optieken een redelijk resultaat. Het gaat in dit geval dus om de kwaliteit van de m2 VVO in relatie met zijn kosten. Bij het vaststellen van de open/dicht verhouding van de binnenwanden heeft een variatie van één deur per vertrek tot oplossingen met één deur met boven- en zijlicht totaal 4m2 en 50% van de wanden tussen de bijzondere ruimten en de gang als puien uitgevoerd, een bandbreedte van 1,5% van de bouwkosten tot gevolg. Het uitwerken van een gevelbeeld door middel van expressie van de structuur, entrees, vertikale raam stroken e.d. leidt bij de modellen tot een vergroting van het gevel-open oppervlak t.O.v. de uitgangspunten, met een bandbreedte van 2% van de bouwkosten tot gevolg. De bandbreedte in de bouwkosten van de geanalyseerde 18 modellen is 11 %.

86

.'

................................................................................._-_........... 0 •

Grondkosten (naar BBO) <542 , 2247> Bouwkosten <11071 ,12218>

GroncIkosten, naar BBO boUwkosten (f 200,- f m2 BBO)

t.O.V.

.................................................................................................. 0

GroncIkosten (naar BeO)

•

","'M

...... C')

ci.ci.ci. ",,,,r.

ci.ci.ci.

..,..,..,

"''''

<542 , 2247>

Bouwkosten <11071 , 12218>

Figuur 55

... ci.ci.ci.

""""'"

o Grondkosten (naar BVO) <2101 ,2559> •

Bouwkosten <11071 ,12218>

Grondkosten, naar BVO to.v. bouwkosten 300,-1 m2 BVO) T""'C'\IC">

ÜÜÜ

NNN

..-N(")

~("t((")

üüü 'q''Q''Q'

COCDCO

ÜÜÜ

Figuur 56

87

In de figuren 54 tlm 56 wordt de invloed nagegaan van de grondkosten. Bij een aanname van een benodigd terreinoppervlak van 3 maal het bruto bebouwde terreinoppervlak zijn een tweetal mogelijkheden bekeken: 1. Grondkosten f. 200,-/m2 terrein 2. Grondkosten f. 300,-/m2 BVO. In het eerste geval blijken de variabelen ten gevolge van de grondkosten belangrijker te zijn dan die ten gevolge van de bouwvorm. In het tweede geval blijven de overwegingen op basis van de bouwvorm redelijk overeind, zij het dat de invloed van de variaties in het BVO uiteraard iets zwaarder meetellen. 10. BEPERKINGEN Het onderzoek is ingestoken vanuit een produktbenadering en niet vanuit een procesbenadering. Verschillen vanuit fabrikage en uitvoering zijn niet gehonoreerd. Voor de Bouwplaatskosten, Algemene kosten, Winst en Risisco is voor alle modellen eenzelfde percentage aangehouden. Bij de bepaling van de W- en de E-installaties is gebruik gemaakt van het Levensduurkostenmodel van de Rijksgebouwendienst. Elke variant is daartoe vertaald in een -meest passend model- waardoor b.v. een onderlinge beschaduwing van geveldelen niet gehonoreerd is. Er is niet gekeken naar de invloed van de diepfundering. In de kosten zitten alleen vorstranden en funderingsbalken. Resultaten zijn niet zonder meer te extrapoleren naar hogere stapelingen. Bij de vaststelling van de hoeveelheid en afmeting van de dragende wanden en de zwaarte van kolommen en balken is niet apart aan de stabiliteit gerekend. Bij hogere stapelingen zijn de standaard kernen en schachtafmetingen zoals ze in het onderzoek gehanteerd zijn onvoldoende. De kosten per m2 van de gevel zijn voor de twee-laagste en de 8-laagse bouw gelijk gehouden. Hetzelfde geldt voor de overige elementen.

I

J

:;

I

I \

{

j 88

1

II

-*

'r

')

11

In,I,,!"

_"",, '1

!

"11

"I [!!!' ll1'

Cl"'"

P'IIPJII l i l

InWlI'II"!!'I"'!J

'U ! '

"]1

I ]'

1

I

!

6 Literatuur Gerritse, ir. C. (1995): Programma en het ruimtegebruik per werkplek. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde; Gerritse, ir. C. (1996): Programma en inrichtingssystemen. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde; Gerritse, ir. C. (1995): Programma en stramienkeuze. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde; Gerritse, ir. C. (1995): Stapeling. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde; Gerritse, ir. C. (1995): Inpandigheid. Delft, Publicatiebureau Bouwkunde;

89

I

.

::..;1 ""

' t J'

•

, I

I

.

I

·,.

In 1983 startte een onderzoeksgroep van de Fgculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft onder leiding van prof. ir. H. de Jonge een enderzoek naar de relatie tussen kosten en kwaliteit voor VWO scholen. Het onderzoek werd gedaan in opdracht van en in samenwerking met de Rijksgebouwendienst. Snel daarop volgden onderzoeken naar de kosten / kwaliteitsrelaties van gezondheidscentra, penitentiaire inrichtingen en kantoren. Er ontstond rond het thema kosten / kwaliteit een structureel samenwerkingsverband tussen de Rijksgebouwendienst en de Technische Universiteit Delft. Omdat de belangrijkste besluiten met betrekking tot de relatie kosten en kwaliteit in de vroege fasen van het huisvestingsproces genomen worden en kennis om goede instrumenten te ontwikkelen voor de onderbouwing van deze besluiten ontbrak, werd bij het onderzoek de nadruk gelegd op de sturing van kosten en kwaliteit in de fasen van initiatief, programma van eisen, structuurplan en voorlopig ontwerp. De onderzoeksresultaten moesten leiden tot een goede onderbouwing van budgetten en tot sturingsinstrumenten tijdens het proces van initiatief tot ontwerp. In dit boek worden algemeen bruikbare elementen uit kosten / kwaliteitsonderzoeken met elkaar in verband gebracht en toegankelijk gemaakt voor een breder publiek.

De auteur. Ir. C. Gerritse is universitair hoofddocent Kostensturing bij het werkverband Bouwmanagement en Vastgoedbeheer van de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft

Bouwmanagement & Vastgoedbeheer

ISBN 90-407-1936-5

Technische Universiteit Delft

. 9 789040 719363

.

Faculteit Bouwkunde Berlageweg I .2628 CR Delft tel : 015-2781958