Kortrijk hanteert als eerste Vlaamse stad een ‘woningtypetoets’ Kortrijk is de eerste Vlaamse stad die bouwaanvragen voor woningen beoordeelt aan de hand van een speciaal toetsingskader. Eengezinswoningen worden daarbij de norm, appartementen liever de uitzondering. In het verleden zijn al te veel appartementen gebouwd waar ze eigenlijk niet thuishoren. Dit staat haaks op goede ruimtelijke ordening. En er is absoluut nood aan (rij) huizen met tuin voor jonge gezinnen.
Kortrijk steekt zijn ambitie als aantrekkelijke woonstad niet onder stoelen of banken. De stad wil daarbij op de eerste plaats weer jonge gezinnen aantrekken die zich nu nog veelal in buurgemeenten vestigen. De keuze van hun woonplek is afhankelijk van diverse factoren, maar een cruciale vraag is daarbij: ‘vinden we er een geschikte woning, liefst geen appartement maar een (rij)huis met een tuin?’. In de stad is dit nog te weinig het geval. Oprukkende appartementen, Jan Breydellaan
Jan Breydellaan
‘Atlantikwall’ aan de Leieboorden
Een aantrekkelijke stad betekent ook een goed ogende stad, met een kwalitatieve publieke ruimte, met een evenwichtig straatbeeld. Vooral dat straatbeeld is de afgelopen decennia aangetast, ook in Kortrijk, doordat appartementsgebouwen eender waar zijn neergepoot. De ‘verappartementisering’ zeg maar.
1
De woningtypetoets die door de gemeenteraad op 13 september 2010 werd goedgekeurd, heeft niet de ambitie dé allesomvattende oplossing te zijn. Het is wel een instrument dat een tweeledig doel wil dienen: het aanbod van kwaliteitsvolle grondgebonden woningen op peil houden, en de verappartementisering van het straatbeeld afremmen.
Tegengestelde bewegingen op de residentiële markt Ook in Kortrijk zijn er twee tegengestelde bewegingen op de residentiële markt. Veel woningzoekers blijven voorkeur hebben voor de eengezinswoning, het huis met een tuin(tje). Ontwikkelaars blijven echter –vanuit gewoonte of een beperkte visie op densiteit- veel appartementen plannen, niet zelden (te) kleine en weinig comfortabele flats of (te) grote luxueuze appartementen. Waar een huis in de straat wordt afgebroken, wordt veelal een appartementsgebouw in diezelfde ruimte gepropt.
“in Kortrijk zullen nog appartementen worden gebouwd, maar niet om het even waar”
Leeuw van Vlaanderenlaan
Het appartement als schijnbare evidentie, als zogezegde norm, maar vooral als makkelijkheidsoplossing. Terwijl er met de nodige creativiteit betere oplossingen mogelijk zijn die beantwoorden aan de vraag naar grondgebonden woningen. In Kortrijk vormt het aandeel appartementen in de nieuwbouw zowat 60% tegenover 40% huizen, en zelfs een verhouding 70/30 in de kernstad. De verhouding mag gerust omkeren… zodat de jonge gezinnen kunnen terugkeren. Let wel, het appartement als woningtype wordt uiteraard niet in vraag gesteld. Het is beslist een kans voor jongeren die de eerste stappen op de woningmarkt zetten. Het horizontaal wonen is een oplossing voor wie bij het ouder worden het te grote huis met trappen verlaat. Het biedt een antwoord op de gezinsverdunning. Uiteraard biedt het gestapeld wonen ook voordelen bij grondschaarste. Het is echter niet hét antwoord op de vraag naar betaalbaar wonen, noch het sluitend alibi voor de verdichting.
2
Aantasting van het klassieke straatbeeld De nadruk op appartementen leidt tot een aantasting van het straatbeeld. De klassieke huistraveemaat, zowat 5 tot 8 meter breed, en de herkenbare voordeur van het huis langs de straat verdwijnen. Vertikaal georganiseerde woningen worden vervangen door horizontale lagen van appartementen. Het evenwichtig straatbeeld gaat verloren. Horizontale appartementen, vertikale huizen
“de woningtypetoets geeft een antwoord op de verappartementisering”
Handelskaai
Te hoge appartementsgebouwen duwden de bestaande rijhuizen letterlijk in de schaduw. Met het gabarietenplan dat sinds 1999 gehanteerd wordt voor de Kortrijkse binnenstad kon dat euvel sindsdien gestuit worden. Maar de verappartementisering teistert niet enkel de stedelijke korrel, stilaan raakt ook het karakter van de dorpskernen aangetast.
Burg. Felix de Bethunelaan
3
Omgeven door rijwoningen, schuilt een appartementsgebouw binnen het gabariet. Mgr. de Haernelaan
... en omgekeerd Jan Breydellaan
Ook de dorpskernen worden aangetast... Izegemsestraat, Heule Watermolen
4
De ‘cohabitation’ weegt op de sociale ordening Meer nog, de ‘cohabitation’ tussen huizen en appartementsgebouwen creëert nieuwe problemen door het verhoogde risico op inkijk, overlast, privacybedreiging, …. Waar in een huis overdag op het gelijkvloers wordt gewoond en op de verdiepingen de nacht wordt doorgebracht, wordt in een appartementsgebouw op elke bouwlaag dag en nacht geleefd. Ruimtelijke ordening met overwicht voor appartementen zorgt voor spanning in de bestaande sociale ordening. ... en de privacy
Hetzelfde geldt voor de opsplitsing van eengezinswoningen in appartementen, studentenkoten en kamers.(*)
Het opsplisten van de eengezinswoning
* het ontwerp van nieuwe stedenbouwkundige verordening in Kortrijk bepaalt: ”Een eengezinswoning, die een bruto-vloeroppervlakte heeft van meer dan 90 m² en minder dan 250 m² én die beschikt over een tuin of een potentiële tuin, mag niet gebruikt worden als of omgevormd worden tot meergezinswoning of kamerwoning.”
5
Daarom is het belangrijk dat de stad in zijn motivatie bij een bouwaanvraag kan oordelen over het al dan niet gewenst zijn van een bepaald woningtype op een bepaalde plaats. Eengezinswoningen, meergezinswoningen, kamerwoningen? Hoe krijgen we ‘het juiste woningtype op de juiste plaats’? Welk instrument kan ons daarbij helpen?
Een toetsingsinstrument: wat kan op die bepaalde plaats? Tot dusver had de stad Kortrijk daar geen adequate regelgeving voor. In vele stadsdelen geldt er geen plan van aanleg (bpa), geen ruimtelijk uitvoeringsplan (rup) of verkavelingsplan waaraan bouwaanvragen kunnen getoetst worden. Daarom werd nu een nieuwe ‘woningtypetoets’ ontworpen, een motivatie-instrument voor de behandeling van residentiële bouwvergunningen of verkavelingvergunningen.
“de eengezinswoning is de norm, het appartement de uitzondering”
Er werd een jaar proef gedraaid met een zogenaamde ‘appartemententoets’. Na de nodige verfijning is dit nu de ‘woningtypetoets’ geworden. De toets gaat niet zozeer om het woningtype op zich, maar wel om de vraag of dat type wel past op die plaats, op die ligging. De woningtypetoets vertrekt vanuit een duidelijke voorkeur voor huizen, maar hij is niet tégen appartementen, tenminste als ze op een geschikte plaats worden gebouwd.
De woningtypetoets is essentieel een vragenlijst. Wat is de woningtypologie van de buren, van de straat, van de wijk? Is dit perceel geschikt voor eengezinswoningen of eerder voor een appartementsgebouw? Kan men op het eigen perceel parkeren? Is er een aantoonbare doelgroep voor een appartementsgebouw op die plaats? Ligt het perceel langs een invalsweg, langs de Leie of het kanaal? Aan elk antwoord wordt een bepaald ‘gewicht’ toegekend.
6
Een toetsingskader, geen ijzeren wet In functie van de antwoorden op de vragenlijst, positief of negatief, kan de woningtypetoets een drietal uitspraken motiveren. Ofwel is op die plaats een eengezinswoning verplicht, ofwel is het bouwen van appartementen er gewenst, ofwel worden de beide mogelijkheden open gelaten. De toets is een hulpinstrument voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening, het is dus géén absoluut antwoord op alle vragen en alle situaties. Invuloefening volgens de woningtypetoets, Graaf Gewijde van Namenstraat, appartement gewenst?
“de toets is een hulpinstrument voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening”
Invuloefening volgens de woningtypetoets, Gillonlaan, eengezinswoning gewenst?
Daarenboven moet er in welbepaalde omstandigheden kunnen worden afgeweken van de ‘verplichte eengezinswoning’. De toets is immers geen ijzeren wet, ook dat is onvermijdelijk. Daarom zijn er afwijkingscriteria. Op een bijzonder moeilijk perceel kan de bouwkost onredelijk hoog oplopen. Of het kan technisch onmogelijk zijn om een eengezinswoning te integreren in een bestaand gebouw. Een meergezinswoning van uitstekende architecturale kwaliteit kan dan het beste alternatief zijn.
Er stond al een appartement… Voor pure nieuwbouw, op een perceel waar nog niet eerder was gebouwd, volstaan in principe de basisvragen van de woningtypetoets. Anders is het voor de ‘herinvulling’ van een bestaande toestand. Wat als er bv. al altijd een winkel met bovenliggend appartement stond op een plek waar normaal een eengezinswoning ‘verplicht’ zou zijn? Het is niet meer dan redelijk dat daar na afbraak een nieuwe winkel met appartement kan komen. De toets reikt voor dergelijke gevallen een bijkomend motivatiekader aan dat rekening houdt met de bestaande realiteit.
7
… uit de schaduw van het appartement Tussen de bouw van het eerste appartementsgebouw “White Residence” in 1939 en de witte woontoren van K in Kortrijk in 2009 is het straatbeeld grondig veranderd. De appartementen rukken op en omhoog. De uitzondering uit de jaren dertig dreigt zowaar het heersende woningtype te worden 70 jaar later. Deze trend op zijn beloop laten is gemakkelijk.
De kentering inluiden of gewoon al de verappartementisering minstens in vraag stellen daarentegen, vergt een mentale omslag bij zowel de overheid als de particuliere bouwer of professionele residentiële ontwikkelaar.
White Residence, architect P. Ongenae
“de appartementen rukken op en omhoog, deze trend op zijn beloop laten is gemakkelijk”
De woningtypetoets ondersteunt, motiveert en onderbouwt de stedelijke beleidslijn die net hierin de verandering wil brengen en de eengezinswoning uit de schaduw van het appartement moet halen. Wie dit iets te bruusk zou vinden, kan ik geruststellen. In Kortrijk zullen heus nog appartementen worden gebouwd, maar niet om het even waar.
Witte woontoren aan K, architecten Robbrecht en Daem
Wout Maddens Schepen van ruimtelijke ordening en stedenbouw van de stad Kortrijk 14 september 2010 8
Evaluatiekader woningtype 1 woontypologie straat/wijk egw mgw gemengd 2 woontypologie buren egw mgw gemengd 3 perceel geschikt voor individuele kavels en egw met tuin ja neen 4 perceel geschikt voor mgw met collectieve buitenruimte (tuin) ja neen 5 parkeren bewoners op perceel of in gebouw mogelijk ja neen 6 mgw te verantwoorden vanuit aantoonbare doelgroep ja neen 7 perceel langs invalsweg, ringweg, snelweg, Leie, kanaal, stationsomgeving, mgw-locatie volgens BPA-RUP-verkavelingsplan, … ja neen
EGW
MGW
++ 0 +
-+ 0
++ 0 +
-++ 0
++ -
-0
0 +
+ --
++ 0
+ --
0 +
++ -
0 ++
++ --
EGW (eengezinswoning) MGW (meergezinswoning)
Resultaat van de toetsing • Eengezinswoning verplicht minstens 3++ voor EGW of minstens 4-- voor MGW
• Meergezinswoning gewenst minstens 3++ voor MGW of als 2++ met 2+ zonder -- voor MGW
Alle andere scores = geen voorkeur voor EGW of MGW
Afwijkingscriteria •
ofwel onbetaalbaarheid = onmogelijkheid tot redelijke beperking bouwkosten om op perceel of in bestaand gebouw EGW te construeren
•
ofwel onverbouwbaarheid = technische onmogelijkheid tot integreren EGW binnen bestaand gebouw
•
ofwel kwaliteit architecturale oplossing = ontegensprekelijke meerwaarde van het voorgestelde ontwerpconcept voor MGW 9
Bijkomend motivatiekader bij herinvullingen Wat als er op die (bouw)plaats al een EGW of WW = winkel + eigen woning WA = winkel + appartement of MGW APP = appartement of MGW bestaat / bestond?
bestaande bestemming egw
ww
wa
app
egw, ww, wa, app
egw
egw
egw
egw
mgw
egw ww
egw ww
egw ww
egw ww
egw ww
wa app
wa app
wa app
egw ww
egw ww
egw ww wa app
uistpraak woningtypetoets
herinvulling bestaande volume
afbraak + nieuwbouw
egw ww
egw ww
10
