korporátní reality
y b v a t s a
Téma: parametrická architektura
přílohu připravil Petr Dašek
obsah >
Počítače mění architekturu už i u nás >
Psát o parametricismu pro laiky, jimž jsou cizí pojmy jako skriptová-
ní, algoritmy, softwarové techniky CAD/CAM, není jednoduché. Je to ale jeden z možných směrů, jímž se může architektura vydat, takže stojí za to, se o to pokusit. Zatím nejsou konečným výstupem parametrického navrho-
II–IV Parametrická architektura V–VI Rozhovor se zakládající partnerkou advokátní kanceláře Giese & Partner Janou Payne VII Trh s kancelářskými prostory ožívá spekulativní výstavbou se zeleným nádechem
vání ucelené stavby, jež by se zapsaly do obecného povědomí. Nicméně první skromné realizace už v ČR existují.
Vizualizace cubespace
P
očítače vtrhly do architektonických studií podobně jako do jiných kanceláří. V ateliérech nahradily rýsovací prkna, počítače provázejí projekt od prvních skic až po finální prezentaci architektonických návrhů a vizí. Podle některých architektů ale aktuálně komputery způsobily malou revoluci, když umožnily parametrické navrhování staveb. „Použití počítačových technologií už nefunguje pouze jako pracovní nástroj, ale jako inovativní zařízení, které je
schopno vytvářet nové překvapivé ideje, formy a přístupy. Z rukou architektů nyní pomocí těchto technologií vycházejí zcela neočekávané formy pro svět staveb, jejich konstrukcí a koncepcí veřejného prostoru,“ soudí Nina Hedwic Housková. „Digitální architektura je další etapa. Vynález kola či ohně... Skok od fotografie k filmu... Filmy před Matrixem a po něm,“ říká doktorandka na Fakultě architektury ČVUT. Radek Brunecký žije a pracuje v ateliérech v Nizozemsku a Švýcarsku,
kde mají s parametricismem už jisté zkušenosti. Tento architekt vidí velké nebezpečí v tom, že mnozí nazývají výsledky parametrického programování automaticky architekturou. Parametrické programování je pouze nástroj, nikoliv architektura samotná. „V současné době experimentuje architektura pouze s parametry, jež matematicky popisují formu a výsledkem jsou ‚pouze’ zajímavé, geometricky expresivní objekty. Chybí vize, jak tento nástroj opravdu naplno využít. Máme hračku,
ale nevíme, k čemu je vlastně potřeba. Gotické síťové klenby byly postaveny bez čtyřjádrového procesoru a uchvacují dodnes, a olympijský stadion v Mnichově postavil Frei Otto s pomocí logaritmického pravítka,“ říká Brunecký.
Architekt/programátor >
Parametricismus má své kořeny v digitálních animačních technikách v polovině devadesátých let 20. století, v plné síle se rozvinul až během posledních několika let v souvislosti s vývojem pokročilých parametrických systémů. „Jedná se o sloh, který je založen na aplikaci digitálních technik obohacených jak o pokročilé animace, simulace a nástroje pro plánování formy, tak i o parametrické projektové systémy a skriptovací metody,“ vysvětluje učitel na FA ČVUT Miloš Florián. Parametrické navrhování lze také definovat jako metodu práce, při níž je použito digitálních technologií a softwaru, jenž pomocí vstupních dat a parametrů generuje možné podoby návrhu. >>>
První v Uherském Hradišti
První využití parametrického designu byste marně hledali v Praze. Vypravit se za ním je nutné do Starého Města u Uherského Hradiště, kde tvoří Michal Kutálek. Pomocí parametricismu vytvořil s kolegou Viktorem Johanisem působivý interiér Cafébaru. „Přesvědčit tehdy klienty o realizovatelnosti zvlněné plochy bylo velice náročné. Proto si do poslední chvíle nechávali v záloze sádrokartonáře, kteří v případě parametrického selhání strop zachrání,“ vzpomíná na první „parametrickou“ zakázku před dvěma lety. Majitelům menšího penzionu se tehdy podařilo získat sousední objekt staršího rodinného domu venkovského typu. Rozhodli se v prvním nadzemním podlaží vybudovat kavárnu. Zadáním pro architekta bylo navrhnout kavárnu s barem „v moderním duchu“ ve velice krátkém čase a bez možnosti radikálních stavebních úprav již přestavovaného objektu. Nedostatek jiných vizuálních podnětů vyřešil Kutálek originálním podhledem navrženým metodou parametrického designu, jenž zároveň zakryl vzduchotechniku a část betonového schodiště. Architekt vytvořil speciální program, jehož základem je aktivní databáze všech prvků, které jsou v konstrukci použity. Software nazval „Wooden Waves“ a později mu posloužil i pro další projekty. Na strop v Cafébaru nakonec Kutálek použil 452 lineárních prvků vyrobených z dřevotřískového lamina, jež byly uspořádány do 65 rámů. Lamely byly na základě vygenerovaných číselných hodnot nařezány v dílně a převezeny na místo určení. Na základě šablon
Foto na titulní straně Martin Kocich, foto Martin Kocich
korporátní reality a stavby >
v měřítku jedna ku jedné přátelé odvážného architekta sestavili jednotlivé rámy a zavěsili je. Sádrokartonáři nakonec povoláni být nemuseli a majitelé baru byli nadmíru spokojeni. Od té doby Kutálek vytvořil pomocí parametricismu strop ve vile v Uherském Hradišti (viz titulní strana) a mobilní objekt pro prezentaci světelných systémů Philips. Parametricismem se zabývá i ateliér Cubespace. Pokud se podaří architektům propasírovat přes úředníky jejich návrh několika výškových budov a investora neopustí odvaha, mohli bychom v budoucnu obdivovat výplod parametrických návrhů u Vltavy (foto vlevo). S digitální architekturou a parametricismem se potkávají i studenti na ČVUT. Její příští průkopníci by mohli vzejít z okolí Miloše Floriána, jenž kolem sebe soustředí „nekonformní lidi s cílem zvládat i netradiční úkoly“.
i n ze rce
100050419
Anketa: Parametrická architektura z pohledu českých odborníků >
výsledku více úsilí a času. Je to náročnější cesta, ale cíl je stejný – vytvářet dokonale funkční a přitom estetickou architekturu.
a efektivnější, než představuje proces plánování a výsledné realizace založené na klasickém principu.
Prodej komerĀních nemovitostí Brno – ġeĀkovice
I. Myslíte si, že se v Česku může parametrická architektura prosadit? II. Nestane se z architekta programátor a z architektury stroj?
za hranice naší republiky a inspirovat se „současným“ děním ve světě.
Nina Hedwic Housková, architektka, doktorandka FA ČVUT
I. Myslím, že ano. Naději vidím hlavně v mladých architektech, či dokonce studentech architektury, kteří se nebojí navzdory nalinkovanému školnímu rozvrhu podívat
II. Na samotném principu architekta se nic nemění, jestli kreslí tužkou, rýsuje tuší či píše skript (počítačový program). Jsou to nástroje, jež využívá ke své tvorbě. Architekt parametrické architektury navrhuje koncept, hlavní myšlenku, jádro celého projektu. On jako člověk – ne jako stroj – rozhoduje, jakou cestou se celý projekt bude ubírat. Díky počítačovému programu je jeho práce efektivnější, pracuje s větším
počtem proměnných, jeho návrh je optimalizovaný, a tím ekonomičtější, výroba je přesnější a ekologičtější. Architektura v tomto procesu není strojem, ale stále architekturou.
Michal Kutálek, architekt, Next Level Studio
I. Nejen že může, ale musí. Ale tak
Farmaceutický areál Lachema
jako obvykle to v této konzervativní zemi bude trvat ještě dlouho. Vždy jsme několik kroků za světem. II. Pro generaci současných studentů architektury není skriptování v daném softwaru problém. Vždy se to ale odráží na směrování svými profesory již na škole a také na jejich vlastním zájmu o tento nastupující trend. Parametrické navrhování je poměrně nový nástroj, jenž je architektům darován, a záleží na nich, jestli ho chtějí využít. Znamená to občas objevovat neprobádané a také obětovat dokonalému
Miloš Florián, učitel FA ČVUT, Ateliér Florián
I. Určitým omezením prosazení může být stereotypní myšlení plánovatelů staveb a rutinní orientace na klasické realizační stavební společnosti, jak je patrno z dosavadní tuzemské praxe. Parametricismus vyžaduje naproti tomu invenční myšlení a plánování prostřednictvím on-line flexibilních automatizovaných firem. II. Z architekta se nestane „stroj“, protože parametricismus díky používaným programovacím nástrojům je ve fázi plánování a ve výsledných realizacích mnohem kreativnější
Jaroslav Hulín, architekt a designér, Echorost
I. Určitě se prosadí. Nepůjde ale o univerzální styl nebo návod, jak navrhovat dům. Dnešní architektura nemá jeden styl. Co má ale společného, je snaha o pravdivost, vhodnost a autentičnost. Stejná věc může působit v jiném kontextu naprosto jinak. Existují situace, kdy je návrh řešený parametricky skvělou odpovědí na zadání, ale také situace, kdy je parametrické řešení zbytečné. II. Profese architekta z nezbytnosti integruje řadu těžko spojitelných disciplín: design, management, matematiku, grafiku, fyziku, >>>
K dispozici jsou objekty a pozemky pro: ŏ logistiku vþetnČ manipulaþních a odstavných ploch ŏ další development a rekonstrukce ŏ zajištČní energetických služeb v areálu ŏ skladování Nabídky možno podávat na jednotlivé funkþní þásti areálu i na vČtší celky. Více informací na:
www.prodej-lachema.cz
[email protected]
www.naxos.cz
www.cbre.cz
Architektovi umožňuje pracovat v podstatě s nekonečným množstvím parametrů, jako například s parametry klimatických podmínek, vlastností materiálů a možnostmi výrobních a stavebních procesů. Tak jako živé organismy jsou odrazem informace obsažené v DNA, stávají se budovy odrazem dat obsažených ve skriptu.
Skrytý potenciál >
Aplikace parametrických technik lze uplatnit od navrhování interiérů přes architekturu staveb až po projekty plánování měst. Realita je ale zatím zřejmě chudší. „Pod pojmem parametrická architektura si většina asi představí expresivní komplikované struktury, které byste jen těžko nazvali domem. Jsou to formy generované počítačem, více či spíše méně řízené programátorem. Většinou je známe v podobě renderů nebo modelů vytištěných v 3D tiskárnách. Již v menší míře známe opravdu postavené parametricky navržené stavby
15
Zhruba před tolika lety se začala psát historie parametrické architektury natolik komplexní, že je nebylo možné realizovat bez přímého digitálního propojení procesu návrhu a výroby. Ale právě v tomto propojení je skrytý obrovský potenciál, který zatím není plně využit,“ podotýká Brunecký.
Přízemní investoři >
Nejvíce realizací digitální architektury je v Nizozemsku a Anglii. Američané se, trochu překvapivě, zabývají digitální architekturou více než Japonci. A Češi? Příkladů je jen pár. Prosadí se u nás parametrické navrhování? „Realizovat lze cokoliv, co si jen architekt představí, investor vstřebá a úředník schválí. Parametricismus
je novým nástrojem, který umožňuje architektům realizovat daleko rozmanitější budovy, výtvarné objekty nebo drobnější design. Architektura se tím vymaní ze stereotypu a klient může získat zcela originální řešení standardního úkolu,“ odpovídá Michal Kutálek, jenž jako jeden z mála dokázal přesvědčit investora, aby jeho parametrický návrh zhmotnil. Další architekt soudí, že poptávka po parametrické architektuře odráží změnu ve společnosti, jež klade čím dál tím větší důraz na jedinečnost. „Ne každému vyhovuje stejný byt a ne každá místnost potřebuje stejná okna,“ říká Jaroslav Hulín, architekt a designér studia Echorost. Obecné povědomí o parametrické architektuře ovšem není zatím příliš velké. Je také otázkou, zda jedinečnost je právě to, co klienti architektonických kanceláří požadují. Překážkou tedy může být vůbec poptávka po takovémto typu architektury. Kutálek soudí, že prosazení parametrické ar-
chitektury brání nejen nedůvěra investorů v realizovatelnost, ale také jejich přízemnost. „Není zas tolik odvážných investorů, kteří by požadovali tvarově ‚odvážnější’ návrhy. Dále finanční náročnost, ale to nemusí vůbec platit. Například náš Cafébar – organicky tvarovaná stropní struktura – byl díky rozložení na lineární prvky různých délek poměrně laciná záležitost. Bez užití algoritmů parametrickéko designu by se pro vznik podobného účinku muselo zvolit technologicky a finančně daleko náročnější řešení,“ dodává Kutálek. Podobný názor prezentuje i Hulín. Ten ovšem pálí i do vlastních řad: „Parametrické architektuře mohou stát v cestě stejné překážky, jež brání vzniku kvalitní architektury. Jak malé procento nových staveb za něco opravdu stojí. Důvodem je velmi nízko nastavená laťka, kterou drží dole nekompetentnost mnohých architektů, nevzdělaní klienti, nízké rozpočty a honoráře nebo vysoké provize a strnulost stavebních firem.“ <
Jana Payne: Pozor na právní kličky >
Právníci jsou v době globální krize ještě potřebnější. Investoři sice spíše sondují než
nakupují, právní rady jsou ale žádanější v oblasti insolvenčního práva, roste i význam precizního zpracování nájemních smluv právními odborníky, říká partnerka v mezinárodní advokátní kanceláři Giese & Partner. E15: Jak byste obecně zhodnotila právní prostředí v oblasti nemovitostí v Česku? Jako stabilní. Pro zahraniční investory má však řadu specifik, na která nejsou ze zemí západní Evropy či USA zvyklí. E15: Pokud bych se na vás obrátil jako zahraniční investor, který uvažuje o tom, že utratí dost milionů eur za nemovitosti v Česku, co byste mi poradila? Investorům při koupi nemovitosti doporučujeme zejména důkladnou due diligence veškerých právních titulů 100008502
právo, geologii, sociologii… proč ne programování? A proč bychom se na architekturu nemohli dívat jako na stroj? Ostatně to není nová myšlenka.
Ondřej Otýpka, architekt, Cubespace
I. Těžiště parametrické architektury je v procesu navrhování, kdy výsledná forma budovy nemusí nutně vyžadovat náročné technologické procesy výstavby. V takovém smyslu neexistuje žádná bariéra, která by neumožnila dovést tyto projekty k realizaci. Vyšší náročnost při tvorbě návrhu naopak přispívá ke snížení nákladů na výstavbu a zvýšení efektivity provozu takového díla.
II. Jde o přirozený vývoj. Je to jako plakat nad tím, že se z psacího stroje stal počítač.
Lukáš Kurilla, programátor a architekt Federika Díaze I. Myslím si, že určitá forma parametrické architektury už v Čechách je. Zejména ve školách je vidět, jak studenti parametrický způsob práce po menších částech přenášejí do ateliérů. Tam se potkávají s podporou zaměstnavatelů.
II. V minulosti jsme se s termínem „stroj na bydlení“ už setkali, a to ve spojení s ideologicky dokonalou architekturou. Náš každodenní dopravní prostředek je také stroj, který nám dává komfort, a to díky technologii dokonce kvalitativně vyšší než některé současné stavby.
Cíl parametrizace nevidím prioritně ve snaze o vytvoření plně interaktivní architektury i stavby. Ale v dokonalejším projektování s ohledem na lidské potřeby a ducha místa. Výsledek přitom může být statický, například optimalizace tvaru pevných stínicích prvků na fasádě. Momentálně je parametrická architektura spojena s uměním programování. Znalost programování znamená větší svobodu. Architekt by se neměl stát programátorem. Programování mu pomáhá ovládnout virtuální pracovní prostředí, jež mu umožní řešit konkrétní problémy, a to od podstaty věci.
Radek Brunecký, architekt, e2a
I. Věřím, že se u nás pár paramet-
k nemovitosti za posledních deset let. Až po uplynutí této lhůty dochází za předpokladu dobré víry k vydržení nemovitosti. Pouhý zápis prodávajícího jakožto vlastníka v katastru nemovitostí není při mnohamilionové investici dostačující, neboť oprávněný vlastník se může domoci svého vlastnictví určovací žalobou a toto riziko lze odhalit pouze důkladnou předchozí právní analýzou. Stejně tak je třeba prozkoumat veškerou veřejnoprávní dokumentaci. E15: Na co bych si ještě měl dát jako investor pozor?
Častou formou investice do nemovitosti je koupě projektové společnosti, jež požadovanou nemovitost vlastní. Zde je třeba podrobně prozkoumat i společensko-právní dokumentaci a veškeré závazky kupované firmy. E15: Řekla byste, že se investiční trh začíná opět probouzet? Pozorujeme, že se začíná probouzet jak trh s nemovitostmi, tak akviziční trh firem. Často probíhají jednání a due diligence, avšak v menším procentu případů k uzavření obchodu skutečně dojde. Investoři spíše „sondují“ možnosti.
Foto E15 Robert Zlatohlávek
korporátní reality a stavby >
E15: O jaké typy nemovitostí mají aktuálně investoři zájem? Nyní ještě více než dříve platí – lokalita, lokalita, lokalita. E15: Zdá se, že domácí investoři začínají v objemu a počtu transakcí na realitním trhu zdatně sekundovat zahraničním. Čím to? Zahraniční investoři, i když často finanční prostředky k dispozici mají, se obávají neznalosti místního trhu a jeho hospodářských rizik, proto vyčkávají dalšího vývoje, respektive zotavení ekonomiky. >>> i n ze rce
ricky navržených staveb objeví (už jich dokonce pár máme), ale nemyslím si, že by se v blízké budoucnosti parametrická architektura mohla výrazněji prosadit. Pokud ano, tak jedině ve zcela jiné podobě, než ji známe dnes. Změnu můžou přinést naši studenti, kteří dnes studují například v ateliéru parametrického navrhování Zahy Hadid nebo Grega Lynna na vídeňské Universität für angewandte Kunst či na londýnských AA a Bartlett School, na holandské TU Delft, v rakouském Grazu nebo na konzervativní curyšské ETH. II. Architekt má na výběr. Buď se stane programátorem architektury, specialistou experimentujícím s parametry generujícími architekturu, anebo nadále zůstane architektem a programování přenechá programátorovi – specialistovi, který jeho vizi naprogramuje. Nebojím se, že by se architektura stala strojem. Už jím dávno je – stačí se podívat do jakékoliv technické místnosti s centrálou vzduchotechniky. < Eiffage_Construction_212x136.indd 1
22.2.2010 12:40:37
korporátní reality a stavby >
> Současná podoba
Domácí investoři jsou schopni tyto faktory u konkrétního projektu lépe posoudit, a proto využívají přechodné výhody snížení cen k nákupům.
insolvenčního zákona i s některými drobnými dětskými nemocemi slouží k rychlejšímu a vyššímu uspokojení věřitelů
E15: V médiích se stále objevují zprávy, že obří stavební koncern je v insolvenčním řízení, kam jej poslala malá neznámá firmička. Na druhé straně je obecně známé, že platební morálka velkých firem k dodavatelům nebyla právě příkladná. Je podle vás současná podoba insolvenčního zákona využívána jako vyděračský prostředek, nebo jako nástroj, jak se efektivněji domoci práva? Mohu potvrdit, že jsou vámi zmiňované praktiky v praxi rozšířené. Pokud se však dodavatel chce domoci úhrady své pohledávky neodůvodněným podáním insolvenčního návrhu, čímž samozřejmě i poškodí dobré jméno společnosti, na niž insolvenční návrh podá, vystavuje se velkému riziku právního postihu. V souladu s § 147 InsZ má taková společnost v případě zastavení řízení nárok na náhradu škody a jiné újmy vůči insolvenčnímu navrhovateli. Z tohoto důvodu insolvenční zákon jako prostředek vymáhání jednotlivé pohledávky důrazně nedoporučuji. Naproti tomu musím uvést, že současná podoba insolvenčního zákona i s některými drobnými dětskými nemocemi slouží k rychlejšímu a vyššímu uspokojení věřitelů výrazně lépe než předchozí zákon o konkurzu a vyrovnání. Zejména nově zavedenou profesní zkouškou insolvenčních správců došlo k zajištění jejich vyšší kompetentnosti
Foto E15 Robert Zlatohlávek
E15: Předpokládáte, že by se na trhu mohly objevit projekty v problémech? Naše kancelář zastupuje celou řadu bank, jež se věnují financování nemovitostních projektů. Doposud se developer a financující banka vždy snažili najít jiné řešení než nucený prodej. Často se jedná o restrukturalizaci závazků, částečné splacení úvěru při znaleckém zjištění nižší hodnoty nemovitosti, prodloužení doby splatnosti úvěrů či dodatečná zajištění. Vzhledem k pomalému nastupování ekonomického oživení se domníváme, že nějaké projekty v problémech se ještě na trhu objeví.
Jana Payne
Vystudovala Právnickou fakultu Univerzity Karlovy. Zároveň absolvovala studium německého práva na univerzitě v Hamburku, kde poté pracovala pro Deutsche Bank. V letech 1995 a 1996 absolvovala dvouleté postgraduální studium na Rheinische Friedrich-Wilhelms-Universität v Bonnu, kde se zaměřila na německé obchodní právo, evropské právo a právo obchodních společností. V roce 1996 pracovala jako vědecká spolupracovnice v Německém spolkovém sněmu (Bundestag) pro předsedu zahraničního výboru. Od roku 1997 pracuje jako partnerka v mezinárodní advokátní kanceláři Giese & Partner v Praze. Od loňského roku je zapsána v seznamu insolvenčních správců.
a odbornosti jak v oblasti právní, tak v oblasti ekonomické. E15: V nedávné době byl často medializován spor společností Europolis a Unicorn s tím, že výsledek sporu ukáže, jak se budou vyvíjet nájemní vztahy a právní jistota dál. Přiznám se, že jsem příliš nepochopila proč. Zajímá vás tento spor? Medializovaný postup společnosti Unicorn vůči Europolis byl značně nestandardní a vývoj sporu je samozřejmě zahraničními investory pečlivě sledován. Zjednodušeně řečeno využila
firma Unicorn dříve běžného ustanovení v nájemní smlouvě o možnosti převodu pronájmu na společnosti v rámci holdingu k vyvázání se z nájemní smlouvy s vyšším nájemným. Tento postup byl pravděpodobně formálně právně legální, pokud by se však na trhu rozšířil, znamenal by pro pronajímatele a financující banky značné riziko. E15: Stává se často, že nájemní vztahy končí takto? V současné době globální krize vzrůstá význam precizního zpracování nájemních smluv právními odborníky, neboť nedostatek likvidity a nabídky kvalitních
nájemních prostor s nižším nájemným samozřejmě lákají nájemce zavázané na dobu určitou k hledání „právních kliček“ k možnosti ukončení stávajících smluv. Jestliže je nyní na trhu nabídka kvalitních nájemních prostor za ceny nižší než v letech 2007–2008 a zároveň se i většině nájemců zhoršila v důsledku krize jejich vlastní ekonomická situace, nelze obdobné konce nájemních vztahů do budoucna vyloučit. E15: Proč jste se rozhodla specializovat právě na nemovitosti? Naše advokátní kancelář, jejíž jsem zakládající partnerkou, vznikla již v roce 1997 a od počátku jsme se zaměřili na právní poradenství zahraničním investorům, zejména v oblasti investic do nemovitostí a jejich financování. V současné době, vzhledem k vývoji trhu, poskytujeme klientům více právního poradenství i z oblasti pracovního práva, veřejných zakázek a především z oblasti práva insolvenčního. E15: V tomto oboru se ženy neprosazují jednoduše. Myslíte si, že je tvrdší než třeba finančnictví? I když je samozřejmě pro ženu obecně těžší skloubit pracovní a rodinný život než pro muže, domnívám se, že jsou v tomto oboru ženy a muži přijímáni rovnocenně. V naší advokátní kanceláři například ženy-právničky nad muži výrazně převažují. Vysvětluji si to jednak nutností aktivní znalosti několika světových jazyků při poradenství zahraničním investorům. Dále je při zpracování velkých projektů nutná schopnost pracovat v týmu, což opět dělá ženám často menší potíže než mužům. <
Spekulativně a na zeleno >
Trhu s kancelářskými prostory se údajně vrací
důvěra. Developeři se pouštějí do díla i bez kontraktů.
T
rh kancelářských prostor letos obohatil jen jeden přírůstek. Budova Filadelfia společnosti Passer Invest s 28 tisíci metry čtverečními zdaleka není obsazena. Míra neobsazenosti olizuje 14 procent. V současné době je na pražském trhu více než 300 tisíc metrů čtverečních volných kancelářských prostor. „Nová poptávka, která by je absorbovala, přibývá jen zřídka. Většina transakcí jsou přejednání stávajících smluv, kdy nájemce zůstává ve stejných prostorách, a relokace, kdy se nájemce přestěhuje z jedné do jiné budovy bez vlivu na celkovou neobsazenost,“ konstatuje Soňa Volfová z oddělení kancelářských prostor Colliers International. Tato nijak povzbudivá fakta ovšem nezabránila developerům ve „zmrtvýchvstání“. Po dvou letech prázdnin začínají zase stavět na spekulativní bázi. A poradci jsou – jak jinak – většinou optimističtí. Trh údajně nové volné administrativní metry vstřebá, možná na úkor starších objektů. Nájemci prý dají přednost kvalitním „zeleným“ kancelářím.
S nájemníkem i bez >
V prvních měsících roku se developeři pustili do díla na základě předem podepsaných nájemních smluv. Budoucí nájemníky už zná Main Point a Keystone v Karlíně i City Deco a City Element na Pankráci. V druhé polovině tohoto roku ovšem začali někteří investoři stavět spekulativně. Bez známého nájemce vyrůstá Rohan Business Centre (Karimpol) a River Garden West (HB Reavis) v Karlíně, Lyra Office Building (Immorent) na Smíchově – zde se již jedná o pronájmu více než poloviny kancelářské plochy budovy – a City Green Court (Skanska Property) na Pankráci. Tyto developery nespojuje jen nezávislost
>
Uvidí se. Karlínský projekt společnosti Karimpol pod názvem Rohan Business Centre patří ke stavbám, jež vznikají na spekulativní bázi
na bankovních zdrojích (banky stále požadují pro úvěrování projektů zhruba 40 procent předpronájmů) a odvaha pustit se do díla bez předem sjednaného hlavního nájemce. Nové budovy by měly mít mezinárodně uznávané certifikáty – LEED, BREEAM nebo Green Building Certificate, které garantují šetrnost k životnímu prostředí. Zdá se tedy, že krize podpořila zelené trendy a o úsporných budovách se přestává pouze psát.
Zelená konkurence >
„Developeři chystaných kancelářských budov jako Skanska, HB Reavis, Karimpol či Immorent představují na trhu nový fenomén – zvyšující se důvěru. Ještě před pár měsíci by bylo zahájení výstavby bez předpronájmů takřka nemyslitelné,“ konstatuje Bert Hesselink, vedoucí oddělení Office & Industrial Agency v pražské kanceláři mezinárodní poradenské společnosti DTZ. Risk se prý developerům těchto projektů i bez podepsaných předpronájmů vyplatí. I mezi nájemci totiž stoupá poptávka po „zelených budovách“ – provozní náklady jsou důležitým kritériem pro velké firmy, jakou je například UniCredit Bank. Pro developery může být důležité získat certifikaci také s ohledem na odprodej objektu institucionálním investorům. Ti z dlouhodobého hlediska požadují
udržitelné budovy a právě objekty, které dosáhly určitého certifikátu, nabízejí investorům srovnání. Na druhé straně ačkoliv jsou chystané projekty, často s „ekologickým certifikátem“, na výborných místech a připravené etablovanými developery, mohou si i kvůli podobné době dokončení konkurovat. „Navzdory tomu předpovídáme jejich relativně úspěšné obsazení nájemci. Stane se tak na úkor starších kancelářských objektů, v nichž bude rovněž prostor pro snižování nájemného,“ soudí Hesselink.
Opatrně s optimismem >
Ve světle letošních událostí by se mohlo zdát, že krize odeznívá. Nastal už ale opravdu čas pro obnovení spekulativní výstavby? Analytici DTZ soudí, že ano. „Nárůst neobsazenosti u nových, kvalitních projektů nepředpokládáme – už proto, že ještě nedávno trh bez problémů absorboval přes 200 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří ročně. Již na konci roku 2011 může na pražském trhu nastat nedostatek kvalitních kancelářských ploch,” domnívá se Hesselink. Mluvit o obnovení spekulativního developmentu je ale podle Soni Volfové z konkurenční kanceláře Colliers International vzhledem k omezené poptávce a velké nabídce, předčasné. <
Varšava vede
Globální finanční a ekonomická krize se na kancelářských trzích visegrádských zemí projevila sice se zpožděním (naplno v roce 2009, v západní Evropě už v roce 2008), ale srovnatelně citelně. Ve všech hlavních městech visegrádských zemích došlo k poklesu poptávky, snížení nájemného, omezení výstavby nových kancelářských projektů, zvýšení míry neobsazenosti. Zatímco trhy administrativních prostor v Praze a Bratislavě procházejí fází stabilizace, Varšava hlásí prudké oživení poptávky. Může se pochlubit ve sledovaném regionu nejrozsáhlejším kancelářským trhem – 3,38 milionu metrů čtverečních; nejvyšším nájemným – 23 eur za metr čtvereční a měsíc; a nejnižší mírou neobsazenosti – osm procent. Působivá poptávka ve Varšavě je dána především tím, že Polsko jako jediná země EU 27 neupadla do recese a pro letošní rok se očekává zhruba tříprocentní růst HDP. Stabilní visegrádskou dvojkou je kancelářský trh v Praze o rozloze 2,7 milionu metrů čtverečních, nájemným 21 eur za metr čtvereční a měsíc a aktuální neobsazeností 13,8 procenta. O třetí a čtvrté místo se dělí Budapešť (rozloha 2,5 milionu metrů čtverečních kanceláří, nájemném 18 eur za metr čtvereční a měsíc, avšak vysokou neobsazeností – téměř 25 procent) a Bratislava (kde je 1,35 milionu metrů čtverečních kanceláří, nájemné 16 eur za metr čtvereční a měsíc a míra neobsazenosti 11,5 procenta). Ve všech zemích tvoří renegociace (přejednávání stávajících nájemních smluv) významnou část nájemních transakcí. Trhy střední a východní Evropy zažily období růstu trvající nejméně dekádu před vypuknutím globální krize a ještě v roce 2008 zde poptávka významně rostla. V roce 2009 pak tyto trhy v jednotlivých zemích zaznamenaly strmý propad zájmu o pronájem administrativních prostor. Pozitivní zprávy o nárůstu poptávky jsou slyšet v polovině roku 2010 z Varšavy a Moskvy. Zlepšení do konce roku se očekává v Bratislavě, Bukurešti a Praze. Od roku 2011 v Budapešti. Pramen King Sturge 100052802
ÐÞéÞëð ¿õßðâäíðÃöáãêêãìáã
¾ñÐÞéÞëðôâðââæëâóâïöàåÞééâëäâÞëìííìïñòëæñöãìïðòààâðð« ÔâéæèâäìæëäßâöìëáßìòëáÞïæâð« ÑåÞñ¤ðôåöôâ¤óâßââëëÞêâáÂòïìíâÞëÉÞôÃæïêìãñåâÖâÞï ßöÑåâÉÞôöâï« Ìòïáæããâïâëàâéæâðæëåìôàéìðâéöôâäâññìèëìôöìò«Ôâ òëáâïðñÞëáöìòïßòðæëâððÞëááâéæóâïðìéòñæìëðôåæàåâêßïÞàâ öìòïóæðæìë« ÑßêßìñČ¿âçääãðãìòßîîðíßáæ
