1
KOPERSWIJZER STRANDHUISJES JULIANADORP AAN ZEE 16 september 2015 INTRODUCTIE Het project met Strandhuisjes te Julianadorp aan Zee is een initiatief van Pieter Olthof en Emile Zonneveld. Twee succesvolle ondernemers die al sinds de vroege jaren ’90 compagnons zijn en verantwoordelijk zijn voor de opzet van succesvolle business in binnen- en buitenland. Enkele jaren geleden hebben zij een uniek concept ontwikkeld met Strandhuisjes voor de locatie Julianadorp aan Zee, waar één van de zeer schaarse contingenten langs de Nederlandse kust beschikbaar was. Zij hebben op deze locatie in een periode van 4 jaar inmiddels 80 Strandhuisjes gerealiseerd en hebben alles uitstekend georganiseerd op het gebied van beheer, exploitatie, onderhoud, transport, opslag, verhuur etc. Er ligt formeel nog een toekomstige uitbreidingsmogelijkheid met 10 strandhuisjes tot een maximum quotum van 90. Na een succesvolle verkoop van het najaar van 2014 en in het voorjaar van 2015 hebben de initiatiefnemers besloten om einde seizoen 2015 nog eenmalig een cluster Strandhuisjes beschikbaar te stellen waarvan er nu nog slechts enkele te koop zijn. Wij verwijzen u voor de goede orde naar de projectdocumentatie met bijlagen om een goed beeld te krijgen van het project.
LANDAL GREENPARKS Landal GreenParks is de exclusieve verhuurorganisatie van de Strandhuisjes (in 2014 en 2015 is door Landal GreenParks een bezettingsgraad van ruim 95% gerealiseerd!). Als eigenaar van een Strandhuisje sluit u rechtstreeks met Landal GreenParks de verhuurbemiddelingsovereenkomst inzake verhuur en periodieke afrekening van de huurpenningen. Via Landal GreenParks heeft het project van de Strandhuisjes ook haar connectie met het succesvolle aansluitend gelegen Landal Golf & Beachresort Ooghduyne met al haar comfortabele faciliteiten. Zie: www.landal.nl Zie: www.landal.nl/Strandhuisjes Zie: www.landal.nl/Ooghduyne GOOIBERG JULIANADORP BV De heren Olthof en Zonneveld hebben de vergunningen en huurovereenkomst met de gemeente Den Helder met betrekking tot het project ondergebracht in een specifieke vennootschap, Gooiberg Juliandorp BV. Op grond van deze vergunning en langjarige overeenkomst mogen de Strandhuisjes op het fantastische strand van Julianadorp aan Zee staan tussen 1 april en 1 oktober; ieder jaar. Naast de aankoop van een Strandhuisje met toebehoren, koopt men ook een aandeel (in casu 100 aandelen) in Gooiberg Julianadorp BV, waardoor u - samen met de overige eigenaren - eigenaar bent van de relevante vergunningen en overeenkomsten die van groot belang zijn. Wel zo’n veilig gevoel. Tevens kunnen de aandeelhouders vergaderen, overleggen en zelfs een Raad van Advies samenstellen / benoemen die de aandeelhouders vertegenwoordigt en om het bestuur van de vennootschap te adviseren m.b.t. relevante aangelegenheden (gevraagd en ongevraagd advies).
2
Middels uw aandeelhouderschap bent u dus mede-eigenaar van de vitale onderdelen rondom het project. Uiteraard is er ook een aandeelhoudersovereenkomst waarin de verhoudingen tussen de aandeelhouders onderling (de eigenaars) uitstekend geregeld zijn. Daarnaast schrijft de aandeelhoudersovereenkomst een huishoudelijk parkreglement voor waarin alle praktische zaken zijn uitgewerkt met betrekking tot een vlekkeloos verloop van zaken op de locatie van het project. Zodat iedereen maximaal kan genieten van zijn of haar bezit. Alle contractvorming met betrekking tot bovenstaande is zorgvuldig opgesteld door Nijland Notaris uit Bennekom, welk kantoor veel ervaring heeft met recreatieve projecten en juridische constructies zoals de onderhavige. Nijland Notaris is ook zeer nauw betrokken bij de uitwerking en afhandeling van iedere transactie. GOOIBERG STRANDHUIZEN BV Gooiberg Strandhuizen BV is de vennootschap welke verantwoordelijk is voor de levering van het Strandhuisje, de inventaris en alle overige toebehoren, zoals omschreven in de technische omschrijving en de omschrijving van het inventarispakket. Deze vennootschap verkoopt en levert u het uiterst luxe en goed geoutilleerde Strandhuisje. Alle overeenkomsten met betrekking tot de koop en levering van het Strandhuisje zijn zorgvuldig opgesteld door Nijland Notaris uit Bennekom. STRANDHUIS BEHEER JULIANADORP BV (SBJ) SBJ is de vennootschap welke alle activiteiten uitvoert (of laat uitvoeren) op het gebied van park- en strandexploitatie en het beheer (zoals transport, plaatsing, opslag, onderhoud, afval parkmanagement, de aanstelling van het beheerdersechtpaar etc.). SBJ heeft met elke eigenaar van een Strandhuisje rechtstreeks een exclusieve Beheer- en Exploitatieovereenkomst. Iedere eigenaar draagt pro-rata bij aan de Beheer en Exploitatie kosten, een voorschot van deze kosten wordt maandelijks ingehouden op de huurafrekening van Landal. Jaarlijks wordt de eindafrekening opgemaakt en worden eventuele meer- of minderkosten verrekend met de Eigenaar. Voor een kostenoverzicht verwijzen wij naar “inkomsten en kosten”. GOLF & BEACHRESORT OOGHDUYNE BV Deze vennootschap is verantwoordelijk voor zaken als receptie, zwembad, hospitality, schoonmaak, en overige services ten behoeve van de Strandhuisjes. De kosten voor deze services zijn verwerkt in de Park- en Exploitatiekosten welke via SBJ verrekend worden met de eigenaar van het Strandhuisje. De gebruikers van de Strandhuisjes (eigenaars en huurders) kunnen gebruik van diverse faciliteiten van het aangrenzende Landal Beach Resort Ooghduyne. Vanzelfsprekend worden dit park en haar faciliteiten uitstekend onderhouden en voldoet deze accommodatie aan de hoge eisen die daaraan gesteld mogen worden.
3
VERHUUR EN /OF EIGEN GEBRUIK Natuurlijk bepaalt u zelf wanneer u verhuurt en wanneer u het Strandhuisje zelf gebruikt. U kunt contractueel zelfs tot 4 weken tijdens schoolvakanties en 4 weken buiten schoolvakanties – in totaal dus maar liefst 8 weken – zelf gebruik maken van uw Strandhuisje. Vanzelfsprekend binnen de periode dat de Strandhuisjes op het strand van Julianadorp aan Zee geplaatst zijn. De overige tijd staat de woning onder professioneel toezicht van Landal GreenParks, welke al 4 jaar een uitstekende verhuurperformance levert. Indien u gedurende een verhuurseizoen aankoopt en geleverd krijgt, dient u zich te beseffen dat de mogelijkheden van eigen gebruik beperkt zijn omdat er reeds verhuurboekingen zijn gemaakt en de bezettingsgraad heel hoog ligt. Een voordeel van verhuur is dat de BTW op de koopsom van het Strandhuisje verrekenbaar is indien u verhuurt. Indien u niet of minder zelf gebruikt, heeft dit natuurlijk nog een extra gunstig effect op uw rendement. Sociaal of financieel rendement, danwel een combinatie van beiden; aan u de keuze... INKOMSTEN EN KOSTEN Om het u gemakkelijk te maken is met Landal GreenParks overeengekomen dat zij alle kosten met betrekking tot uw Strandhuisje, die verschuldigd zijn aan voornoemde partijen, verrekenen met de inkomsten uit verhuur. U ontvangt per maand dus een overzichtelijke netto-afrekening en Landal rekent af met ‘derden’. Dat is wel zo gemakkelijk. Het project is zo opgebouwd dat u nergens omkijken naar heeft, alles geregeld wordt en u maakt ook nog een meer dan uitstekend rendement. Onderstaand overzicht geeft u heel transparant inzicht in de inkomsten en kosten die gemoeid zijn met het hebben en houden van een Strandhuisje in Julianadorp aan Zee. Dit is gebaseerd op de werkelijke performance van de afgelopen jaren. Natuurlijk zijn de afspraken goed vastgelegd in de diverse overeenkomsten. Kosten worden jaarlijks geïndexeerd met het prijsindexcijfer. Overigens worden de huren ook ieder jaar door Landal GreenParks gecorrigeerd voor inflatie. De kosten en baten met betrekking tot de Strandhuisjes zijn op basis van volledige verhuur (op basis van het verhuurjaar 2014) als volgt: 1.
€
31.220,--
2.
Bruto geraliseerde omzet 2014 (inclusief: huuromzet, bedlinnen, diversen) Bemiddelingsprovisie Landal
€
6.635,--
3.
Netto omzet
€
24.585,--
4. 5. 6. 7.
Park- en Strandexploitatie Onderhoud, inventaris en infrastructuur Huur, belastingen, nutsvoorzieningen Verzekeringen Exploitatiekosten
€
12.835,--
Exploitatie resulaat 2014
€
11.750,--
8.
€ € € €
8.625,-1.540,-1.985,-685,--
4
Het jaar 2015 kent volgens de voorlopige cijfers eenzelfde performance als het jaar 2014. Indien u nu een Strandhuisje aankoopt doet u direct mee in het rendement (huurinkomsten minus kosten) vanaf het seizoen 2016, dat start in de loop van de maand maart 2016. KOOPSOM VAN UW STRANDHUISJE De samengestelde koopsom van het Strandhuisje (inclusief inventaris), en het aandeel in de vennootschap Gooiberg Julianadorp BV, bedraagt € 171.500,-- (exclusief BTW VON/Vrij Op Naam). Over het deel dat betrekking heeft op het aandeel in de vennootschap is geen BTW verschuldigd. Over het deel dat betrekking heeft op de aankoopsom van het Strandhuisje zelf en de inventaris is 21% BTW verschuldigd, echter dat kunt u weer terugvorderen in verband met het feit dat u verhuurt. Hiervoor verwijzen wij naar het fiscaal memo. TOEKOMSTIGE VERKOOP Ofschoon wij het ons niet kunnen voorstellen, kan er onverhoopt een situatie ontstaan waarbij u uw Strandhuisje wenst te verkopen. Ook daarin is voorzien. Vanwege de uitstekende rendementen zal er zeker belangstelling zijn vanuit collega-eigenaren. Via de vennootschap Gooiberg Juliandorp BV zal er een systeem worden opgezet waarbij u uw aandeel via het bestuur van deze vennootschap kan aanbieden aan collega-eigenaren. Daarnaast zal er een overeenkomst gesloten worden met een professionele makelaarsorganisatie die de verkoop en marketing op uniforme wijze verzorgt, voor het geval collega-eigenaren niet tot aankoop overgaan. Zo blijven kwaliteit en prijsstelling van het project optimaal gewaarborgd en marktconform! HOE NU VERDER? U hebt kennis genomen van : Brochure. Onderhavige koperswijzer. Fiscaal memo. Plan- / kaveloverzicht. Technische omschrijving van de Strandhuisjes. Plattegronden Strandhuisjes. Omschrijving inventarispakket Strandhuisjes. Model koopovereenkomst En u bent natuurlijk ontzettend enthousiast om verder te gaan met dit project. Naast bovengenoemde stukken ontvangt u vóór ondertekening van de koopovereenkomst de zogenaamde kopersmap. De kopersmap bestaat uit alle onderliggende documenten op basis waarvan u o.a. hierboven geïnformeerd bent. Tussen 15 februari en 1 maart 2016 vindt de formele overdracht bij de notaris plaats en kunt u genieten van uw Strandhuisje. Indien u ervoor kiest om via de notaris het aandeel en het strandhuisje te laten leveren op uiterlijk 15 november 2015, zal koper in dat geval een eenmalige additionele netto rendementsuitkering ontvangen van € 2.000,-- (excl. eventuele BTW) vanuit Dumasco BV, welke netto rendementsuitkering gestort zal worden binnen 14 dagen na levering van strandhuisje en aandeel via de voornoemde notaris.
5
U kunt tegen betaling van € 750,- optievergoeding en het ondertekenen van een optieovereenkomst een optie verkrijgen op een Strandhuisje voor de periode van 14 dagen. Informeert hiervoor bij de verkoopadviseurs. Informeert u bij onze verkoopadviseurs naar de mogelijkheden en beschikbaarheid. Genoemde prognoses zijn gebaseerd op gerealiseerde resultaten en verwachtingen voor de toekomst. Hoewel de inhoud van de verkoopdocumentatie met de grootste zorg is samengesteld, is het niet uitgesloten dat bepaalde informatie onvolledig is of afwijkt. Aan de verkoopdocumentatie kunnen geen rechten worden ontleend. De aanbieder en intermediair(s) zijn met betrekking tot deze aanbieding niet vergunningplichtig conform de WFT en AFM en staan dientengevolge niet onder toezicht van de AFM.
