[email protected]
Nieuwsflits 16 september 2015
Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen ontwikkeling van) de woningmarkt door het Ministerie van VVD-minister Stef Blok het volgende opgenomen: “Borgen van betaalbaarheid, toegankelijkheid en flexibiliteit in de toekomst Het kabinet wil de woningmarkt niet alleen op orde brengen, maar ook op orde houden. De komende jaren wordt een toenemende woningbehoefte verwacht als gevolg van de voorziene groei van het aantal huishoudens. Een betaalbare en toegankelijke woningmarkt, met voldoende keuzemogelijkheden voor verschillende woonconsumenten nu en in de toekomst, is het doel. Sociale huurwoningen moeten voldoende beschikbaar zijn voor de lagere inkomens. Woningcorporaties moeten bij de toewijzing meer rekening houden met wat huishoudens daadwerkelijk kunnen betalen. In de Woningwet is opgenomen dat ten minste 95% van de woningen die worden toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag een huur moet hebben onder de zogenaamde aftoppingsgrens. In 2016 rapporteren de woningcorporaties over de toewijzing. In juni 2015 sloten Aedes en de Woonbond een «Sociaal Huurakkoord»2. In lijn met dit akkoord wordt per 1 juli 2016 een huursombenadering ingevoerd, ter vervanging van het inkomensafhankelijke huurbeleid. Hierbij mag de totale huurstijging van de huurvoorraad per corporatie niet hoger zijn dan 1% boven inflatie. Binnen de huurvoorraad mag de huurstijging per individuele woning maximaal 2,5% boven inflatie bedragen. Corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties krijgen de ruimte om binnen deze grenzen afspraken te maken over een zogenaamde staffel (waarbij de toegestane huurverhoging afhankelijk is van de afstand tussen feitelijke huur en maximale huur). Daarnaast wordt een voorstel voor een vijfjaarlijkse inkomenstoets voor huurders voorbereid. Voor huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens blijft een maximale huurverhoging van inflatie plus 4% van kracht. Deze stappen dragen bij aan een betere vertaling van de woningkwaliteit in de huurprijzen en de borging van betaalbare huren, tegelijk blijven er prikkels om doorstroming te bevorderen. Tevens wordt een Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) uitgevoerd naar algehele werking van de sociale huurmarkt, waarin ook de werking en de uitvoering van de Huurtoeslag worden onderzocht. Meer keuzevrijheid voor huishoudens en meer mogelijkheden voor woonconsumenten om zelf invulling te geven aan hun woonsituatie is gewenst. De nieuwe Woningwet maakt daartoe ondermeer het oprichten van wooncoöperaties mogelijk. Ook krijgen verhuurders in 2016 Nieuwsflits 16 september 2015
HBV Z-flats
1
wettelijke mogelijkheden om onder andere jongeren en grote gezinnen een tijdelijk huurcontract aan te bieden. Door een toenemende vraag naar tijdelijke huisvesting in het goedkope huursegment ontstaat er een toenemende kans op verdringing op stedelijke woningmarkten. Starters, studenten, herstructureringsurgenten, woningzoekenden met een zorgbehoefte, EU-arbeidsmigranten en statushouders doen in toenemende mate een beroep op dit deel van de stedelijke woningmarkt. Met de modernisering en flexibilisering van het huurbeleid moet op deze ontwikkeling worden ingespeeld. De vraag naar huurwoningen in de vrije sector neemt toe, mede door de toenemende flexibilisering van de arbeidsmarkt. Door de heroriëntatie van woningcorporaties op hun kerntaak, het voorzien in de woningbehoefte van de lagere inkomens, komt er meer ruimte voor marktpartijen voor particuliere investeringen in de vrije huur. Met ingang van 2016 wordt de grens waarboven een huurwoning mag worden geliberaliseerd1 voor drie jaar bevroren. Deze maatregel kan de ruimte voor de vrijehuursector vergroten en bijdragen aan verbetering van de betaalbaarheid in de sociale huursector. Met het herstel op de woningmarkt worden verschillen tussen regio’s en groepen sterker zichtbaar. Het herstel is niet overal in dezelfde mate voelbaar, en de economische verschillen leggen mogelijke knelpunten in specifieke gebieden en voor specifieke groepen bloot”. Kort samengevat: “In lijn met het Sociaal Huurakkoord dat Aedes en Woonbond in juli 2015 overeengekomen zijn2, streeft het kabinet naar invoering van een huursombenadering met ingang van 1 juli 2016. Het gaat dan om de volgende maatregelen: De gemiddelde huurstijging per woningcorporatie mag niet hoger zijn dan de inflatie plus 1 procent (inclusief harmonisatie); Binnen deze huursom zijn op individueel niveau huurstijgingen mogelijk tot maximaal 2,5 procent bovenop de inflatie3; Het kabinet biedt op lokaal niveau ruimte aan woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om binnen deze grenzen afspraken te maken over een zogenaamde staffel (waarbij de toegestane huurverhoging afhankelijk is van de afstand tussen feitelijke huur en maximale huur). Voor zittende huurders van corporatiewoningen heeft dit op jaarbasis vanaf 1 juli 2016 een positief inkomenseffect van gemiddeld 0,1% voor huurtoeslagontvangers, oplopend tot 0,4% voor huishoudens zonder huurtoeslag met een inkomen onder de € 38.950. Voor ouderenhuishoudens is ook bij een hoger inkomen sprake van een positief inkomenseffect. Om te voorkomen dat de doorstroming in de gereguleerde huur stilvalt als gevolg van het vervallen van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, bereidt het kabinet wetgeving voor een vijfjaarlijkse inkomenstoets voor. Daarnaast worden de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten verruimd. Zo komen er, analoog aan de campuscontracten, meer mogelijkheden om doorstroming te bevorderen bij woningen voor bepaalde doelgroepen. Daarnaast komt er een huurovereenkomst voor korte tijd, waarmee het makkelijker wordt om woningen voor korte tijd te verhuren”. Ligt per 1 januari 2015 op € 710,68. En dat dus niet geldt voor de (gereguleerde) huurwoningen van onze belegger Vesteda. 3 Kan wel gelden voor onze gereguleerde huurwoningen (parlementaire behandeling in september 2015). 1 2
Nieuwsflits 16 september 2015
HBV Z-flats
2
Vele (soms moeilijk te begrijpen) woorden, die door het Algemeen Dagblad als volgt werden vertaald:
Nieuwsflits 16 september 2015
HBV Z-flats
3
Nieuwsflits 16 september 2015
HBV Z-flats
4
De Woonbond meldt:
Kortom: inderdaad zorgelijk! Nieuwsflits 16 september 2015
HBV Z-flats
5
Maar … er is ook positief (?) nieuws. Onze verhuurder meldde op zijn website dat nieuwe huurders één maand huur gratis krijgen.
Let wel, alleen voor nieuwe huurders! De reden voor deze “gift” is ons onbekend, maar laat zich raden. Veel leegstaande woningen en tegenvallende verhuurbaarheid? Het resultaat van de maatregelen tegen “scheefwonen”, na doorgevoerde excessieve huurverhogingen? Overigens, het bestuur wil nieuwe bestuursleden graag verwelkomen. Wij zijn onderbezet. Dit kan en mag niet voortduren! Dus … meldt u aan! HL 3122VM234 0619448648
Nieuwsflits 16 september 2015
HBV Z-flats
6
