Příloha k usnesení Zastupitelstva městské části Praha 4 č. 5Z-18/2007, ze dne 1. 11. 2007 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Koncepce bytové politiky městské části Praha 4 pro rok 2007 a navazující období Znění schválené Zastupitelstvem městské části Praha 4
Obsah I.
ANALYTICKÁ ČÁST.................................................................................................... 2 1.
Úvod............................................................................................................................... 2
2.
Současný bytový fond městské části Praha 4............................................................. 2
3.
Privatizace bytového fondu ......................................................................................... 4
II.
ZÁVĚRY VYCHÁZEJÍCÍ Z ANALYTICKÉ ČÁSTI ................................................ 7
1.
Dostupnost bydlení a bytová výstavba ....................................................................... 7
2.
Hospodaření s bytovým fondem svěřeným městské části Praha 4 .......................... 8
3.
Legislativní změny v oblasti nájemného..................................................................... 9
4.
Stávající postup při privatizaci bytového fondu...................................................... 10
5.
A
Ukončené vlny privatizace bytového fondu:............................................................ 10
B
Probíhající vlny privatizace bytového fondu: .......................................................... 11
C
Připravovaná vlna privatizace bytového fondu:....................................................... 13 Cílový stav bytů po ukončení schválené privatizace ............................................... 13
III. NÁVRH KONKRÉTNÍCH KRÁTKODOBÝCH AŽ STŘEDNĚDOBÝCH OPATŘENÍ.................................................................................................................... 14 1.
Cíle bytové politiky městské části Praha 4............................................................... 14
2.
Úprava a urychlení privatizace obecního bytového fondu ..................................... 15
3.
Předpokládaný prodej domů a bytů v letech 2008 až 2010 .................................... 16
4.
Návrh dokončení privatizace bytového fondu městské části Praha 4 ................... 17
1
I.
ANALYTICKÁ ČÁST 1. Úvod
Bydlení patří nepochybně k základním potřebám člověka. Proto je pro každou městskou část vždy velmi citlivou a více či méně problémovou oblastí obvykle podle toho, jaká pozornost a péče je jí věnována. Významnou roli v bytové politice městské části Praha 4 sehrál vedle uplatňování tržních principů i systém regulace nájemného. Na základě nové legislativy – zákon č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a změna zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (s platností od 1.1.2007 do 31.12.2010) - umožňuje jednostranné zvyšování nájemného u bytů s regulovaným nájemným, tj. umožňuje dočasně, jednostranně a pouze limitovaně zasáhnout ze strany pronajímatele do nájemního vztahu. Z tohoto důvodu je nutno velmi precizně zpracovat zejména návrh konkrétních krátkodobých a střednědobých opatření v této oblasti.
2. Současný bytový fond městské části Praha 4 Základním cílem koncepce bytové politiky městské části Praha 4 je vytvoření zcela nového systému, který na jedné straně rozšíří možnost občanů postarat se o své bydlení vlastními silami a na druhé straně podstatně zvýší možnost lépe a efektivněji než dosud zajišťovat bydlení pro občany, kteří pomoc města v této komoditě skutečně potřebují. Z hlediska sociální situace je bydlení v obecních bytech určeno pro občany, kteří nejsou schopni dosáhnout prostřednictvím svých finančních prostředků na vlastnické nebo nájemní bydlení, tak jak jej nabízí trh. Nová koncepce bytové politiky městské části Praha 4 předpokládá zásadní optimalizaci rozsahu a skladby obecního bytového fondu tak, aby odpovídal výše uvedeným požadavkům. Předpokládá rovněž, že bydlení v obecních bytech na základě sociálních důvodů je poskytováno pouze po dobu sociální potřebnosti, a to za nákladové nebo i dotované nájemné. V pravidelných intervalech je povinností nájemníka, tak jako při podání žádosti o byt, dokladovat, že důvody k podání žádosti o nájem obecního bytu přetrvávají. V případě, že dojde k takovým změnám, které znamenají překročení parametrů pro nájem obecního bytu (změna sociálního, ekonomického postavení) je nájem ukončen. Údaje, týkající se počtu bytů a nájemců bytů Počet bytů ve Počet bytů ve vlastnictví vlastnictví (spoluvlastnictví) (spoluvlastnictví MČ Praha 4 ) MČ Praha 4 s regulovaným se smluvním nájemným nájemným 3 233
Celkový počet bytů MČ Praha 4
Počet osob evidovaných v obecních bytech
3 868
7 273
635
2
(nájemci + spoluuživatelé)
Charakteristika městské části, velikost bytové fondu Městská část Praha 4 má 127.183 obyvatel na rozloze 2.677 ha a počtem obyvatel a rozlohou se řadí mezi velké městské části. Městskou část Praha 4 tvoří lokality Nusle, Braník, Michle, Krč, Lhotka, Hodkovičky, Podolí , části Záběhlic a Vinohrad. Na území městské části Praha 4 jsou různorodé formy bytové zástavby, a to od původních historických domů, přes rodinné domky a vily až po sídlištní výstavbu.
Rozložení bytového fondu na území městské části Praha 4 DOMOVNÍ A BYTOVÝ FOND MČ Praha 4 Trvale obydlené domy MČ Praha 4
8 598
z toho rodinné domy
4 808
postavené od trvale roku 1991 obydlené byty
533
60 606
z toho v rodinných domech
v bytových domech
6 471
53 873
neobydlené byty
6 926
pramen: ČSÚ
Vlastnictví bytových domů přešlo na městskou část Praha 4 z převážné většiny zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, v platném znění, který nabyl účinnosti dne 24.5.1991, dále zákonem č. 418/1990 Sb., o hlavním městě Praze, v platném znění. Zejména § 8 zákona č. 418/1990 Sb., dává městské části Praha 4 pravomoc : „schvalovat program rozvoje svého území, přijímat opatření k jeho plnění a provádět kontrolu“. Část bytového fondu městské části Praha 4 byla a stále je v podílovém spoluvlastnictví s fyzickými osobami. Městská část Praha 4 v současné době má ve vlastnictví 248 bytových domů, což představuje 3868 bytů, které jsou spravovány správními firmami. Správní firmy vykonávají správu na základě mandátních smluv. V případě městské části Praha 4 se jedná o firmy NAVATYP a.s., AUSTIS a.s. a PROSTOR. Stav pohledávek městské části Praha 4 Městská část Praha 4 v r. 2007 eviduje pohledávky na nájemném a službách v celkové výši cca 17.262.000,-Kč. Od r. 1999 se výše pohledávek snížila o více než 20 milionů Kč.
3
3. Privatizace bytového fondu V souladu s koncepcí bytové politiky městské části Praha 4 pro rok 2001 a navazující období, která navazovala na Koncepci bytové politiky hl. m. Prahy pro rok 2000 a navazující období se velmi podstatně upravil a urychlil proces privatizace obecního bytového fondu. Od roku 2001 došlo k velmi významným změnám v postupu při schvalování nových privatizačních záměrů a v posuzování dostatečného rozsahu obecního bytového fondu na území hl. města Prahy. Do 31. 12. 2001 probíhal proces privatizace bytového fondu dle „Zásad postupu při prodeji bytových domů ve vlastnictví hl. m. Prahy“ (dále jen „Zásady“) – následně již dle Statutu hl. m. Prahy a příslušných „Prováděcích předpisů městské části Praha 4. Nejvýznamnější změnou přímo související s bytovou politikou města bylo nestanovení pevné hranice minimálního množství bytového fondu ve vlastnictví hl.m. Prahy z celkového bytového fondu na území Prahy a shora uvedená změna. Při schvalování privatizačních záměrů Zastupitelstvo hl.m. Prahy posuzovalo a vydávalo stanovisko k záměrům městské části Praha 4 v kontextu s Bytovou politikou městské části pro rok 2001 a navazující období, která musela obsahovat zejména: Vymezení svěřeného obecního bytového fondu, který bude ponechán v majetku hl. m. Prahy, kvalifikovaný odhad celkového bytového fondu na území spravovaném městskou částí, vymezení úkolů v oblasti bydlení, které městská část v rámci své působnosti a povinností bude zabezpečovat a uvedení postupu při jejich zabezpečování. Bez souhlasu Zastupitelstva hl. m. Prahy nemohla městská část záměry prodeje uskutečňovat a to ani u privatizačních vln, které již byly v nabídce (opakované schvalování proběhlo v roce 2003 – tzv. schválení duplicitních záměrů). Z výše uvedeného jednoznačně vyplývá, že vypracování Koncepce bytové politiky městské části Praha 4 pro rok 2001 a navazující období bylo nezbytné i v souvislosti s pokračováním privatizace. Bytový odbor Magistrátu hlavního města Praha průběžně sleduje postup privatizace obecního bytového fondu a do roku 2003 požadoval zpracovávat čtvrtletní přehledy aktuálního stavu, které jako informace předkládal Zastupitelstvu hl. m. Prahy. Při dokončování privatizace se bylo třeba zaměřit především na výběr bytových domů, jejichž prodej byl pro městskou část důvodně důležitý a žádoucí. Jednalo se převážně o bytový fond, který byl převážně v nedobrém technickém stavu po mnohaleté zanedbávané údržbě. Převážná část panelové výstavby z šedesátých až osmdesátých let již vykazovala časté opakující se závady v obvodovém plášti, zatékání do spár, pokročilé poruchy lodžií, střech apod. Odstranění závažných závad panelových domů spolu s odstraněním celkové zanedbanosti bytového fondu je velmi nákladná a dlouhodobá záležitost, z tohoto důvodu poskytovala městská část Praha 4 při prodeji maximální slevy z odhadních cen v souladu se „Zásadami hl. m. Prahy“. K prodeji byly vybírány především domy majetkově a technicky problémové, které si i přes složitější podmínky prodeje městská část nehodlala ve svém majetku ponechat. Současně probíhal i proces dovyjasňování majetkoprávních vztahů k domům již vybraným k privatizaci a zejména k pozemkům tvořícím s nimi funkční celky. Na základě získaných zkušeností se optimalizoval a zrychlit postup při privatizaci vybraných domů.
4
Privatizace bytového fondu městské části Praha 4 je svým rozsahem naprosto ojedinělá jak v hl. m. Praze, tak i v ostatních městech. Čísla hovoří zcela jasně: Počet domů určených k privatizaci: ...............1 065 Počet bytů v těchto domech:..........................19 988 *** Počet prodaných domů: .....................................915 Počet bytů v těchto domech: .........................17 731 (stav k 30.6.2007) Počet prodaných bytů od počátku privatizace do konce Přehled privatizace na MČ Praha 4 18000 17567
17500
17707
17190 17000 16803 Po čet 16500 byt ů pr 16000 od an ýc 15500 h cel ke 15000 m
15798 počet bytů celkem
15338 14848
14500 14000 13500 13000
2000
2001
2002
2003 Roky
2004
*** Počet prodaných pozemků: ................................553 Počet pronajatých pozemků: ..............................338 (stav k 30.6.2007)
5
2005
2006
Prodané a pronajaté
pozemky
600 548 511 500
470
400 Po čet poz em ků 300
350
367
444
432
424
420
406
423
412
405
381
374 343 prodané pronajaté
200
100
0 l 1999
l 2000
l 2001
l 2002
Roky
l 2003
l 2004
l 2005
l 2006
*** Součet kupních cen..........................................2 067.687,00 Kč (v tis. Kč) Součet odhadních cen: ....................................3 504.117,00 Kč (v tis. Kč) *** Od roku 2001 došlo k nabídce dalších pěti nových vln privatizace bytového fondu – viz následně podrobně v závěrech vycházejících z analytické části – stávající postup při privatizaci bytového fondu. Tímto velkým rozsahem privatizace bytového fondu se velmi zefektivnila kvalita hospodaření s bytovým (i nebytovým) fondem městské části Praha 4. Před každým prodejem vždy dochází k prověřování obsazení bytů (i nebytových prostor) – např. je tedy téměř na 100% odstraněno: zneužívání obecních bytů, které jsou pronajímány bez souhlasu obce, zneužívání ustanovení o přechodu nájmu bytu, fiktivní výměny bytů. Městská část Praha 4 s velkým procentem úspěšnosti uplatňuje platnou právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku v ustanovení § 710 a § 711 – zánik nájmu bytu. Nárůst počtu volných obecních bytů a nebytových prostor jsou výsledkem této kvalitní práce. V neposlední řadě dochází i k podstatnému úbytku dluhů za neplacení nájmu a služeb s tím spojených. Při privatizaci bytového fondu jsou tyto dluhy hrazeny kupujícími. Závěrem je třeba zdůraznit, že privatizací obecního bytového fondu dosaženo optimálního rozsahu a skladby bytů, aby mohla městská část plně a co nejefektivnějším způsobem zabezpečovat své úkoly, povinnosti a potřeby v oblasti bydlení. Finanční prostředky získané z privatizace obecního bytového fondu jsou využívány pro investice do rozvoje městské části, zlepšování podmínek bydlení občanů, zajištění „sociálních“ a bezbariérových bytů.
6
II. ZÁVĚRY VYCHÁZEJÍCÍ Z ANALYTICKÉ ČÁSTI 1. Dostupnost bydlení a bytová výstavba Volný trh s byty v Praze je dosud nedostatečně rozvinutý a značně deformovaný tristní situací v oblasti nájemného. Neefektivní využívání bytového fondu zvyšuje převis na straně poptávky zejména po cenově přijatelném nájemním bydlení a vytváří dojem nedostatku desetitisíců bytů. Možnosti při řešení bytové situace občanů jsou různé a závisejí na jejich výchozí ekonomické situaci a předpokládaném vývoji jejich příjmů. Objektivně jsou ovlivňovány především relativně vysokou cenou vlastnického bydlení a vysokými cenami nájmů bytů na volném trhu. Poptávku dostatečně solventních zájemců po vlastnickém bydlení je současný trh s byty schopen pokrýt. Nabídky seriozních investorů zabývajících se výstavbou bytů jsou dostatečně zveřejňovány a lze si z nich vybrat. Sektor vlastnického bydlení se s ohledem na nízké úrokové sazby a výhodnou úroveň DPH vyvíjí velmi dynamicky. Také nabídka bytů za relativně vysoké nájemné se zdá být dostatečná. Taková řešení si však vzhledem k vysokým cenám bytů může dovolit jen část pražské populace. Pro občany, kteří patří do skupiny obyvatel s nižšími středními příjmy, a kteří nejsou schopni uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru na pořízení nového bytu, je v současné době vyřešení bytové situace
7
v Praze vlastními silami velmi složité. Řešení bytové situace občanů s nižšími příjmy, občanů zdravotně postižených a některých skupin seniorů patří do oblasti, kterou musí zajistit město. Bydlení těchto občanů však je smysluplné zajišťovat jen v období, kdy pomoc potřebují. Městská část Praha 4 má k dispozici ročně v průměru 100 bytů, které od roku 1996 přiděluje podle Závazného postupu při pronajímaní bytů v domech ve vlastnictví (spoluvlastnictví) hl.m. Prahy svěřených městské části Praha 4. Městská část Praha 4 s ohledem na svou geografickou polohu na území Prahy nemá možnost stavět nové byty a disponuje tedy pouze starou zástavbou. Množství uvolňovaných bytů v této staré zástavbě je ovlivňováno i probíhající privatizací. Volné byty tedy městská část Praha 4 získává především uvolněním bytu po úmrtí oprávněného nájemce, popř. neuznaným přechodem nájmu s následným vyklizením a dále pak výpovědí z nájmu obecního bytu, z důvodu vlastnictví bytu nebo domu v osobním vlastnictví či pro neplacení nájemného. Počet potřebných bytů pro městskou část Praha 4 nelze stanovit, neboť od přijetí Závazného postupu při pronajímaní bytů v domech ve vlastnictví (spoluvlastnictví) hl.m. Prahy svěřených městské části Praha 4 v roce 1996 skončila evidence žádostí o pronájem obecních bytů. V současné době je vedena pouze evidence žádostí o pronájem bytů pro sociálně potřebné občany a evidence žádostí o pronájem bytů nesvěřených městské části, tzv. „magistrátních bytů“. Z této evidence však nelze zmapovat celkový počet potřebných bytů, protože u těchto žádostí se posuzuje splnění příslušných kritérií. Jen ve velmi omezeném počtu dochází k získání nových bytových jednotek přestavbou a rekolaudací např. půdních prostor .
2. Hospodaření s bytovým fondem svěřeným městské části Praha 4 Většina obecního bytového fondu byla na základě zákona o hl. m. Praze a statutu hl. m. Prahy svěřena městské části Praha 4. Pronájem uvolněných obecních bytů v tomto bytovém fondu je plně v kompetenci městské část Praha 4 a je prováděn v souladu s bytovou politikou městské části Praha 4. Výběr nájemců probíhá dle Závazného postupu při pronajímání bytů v domech ve vlastnictví (spoluvlastnictví) hlavního města Prahy svěřených městské části Praha 4 schváleným usnesením Rady městské části Praha 4. Výběrovým řízením se posuzují pouze nabídky, které na základě zveřejněného záměru na pronájem bytu, obsahující veškeré náležitosti v souladu se zveřejněným záměrem. Zájemci nabízejí výši nájemného za první měsíc, jež jsou ochotni uhradit. V každém případě rozhodne o uzavření nájemní smlouvy Rada městské části Praha 4 na základě podkladů zpracovaných OBYP, jejichž úplnost a správnost vždy před předložením Radě městské části Praha 4 k rozhodnutí překontroluje určená komise Rady městské části Praha 4 .
8
3. Legislativní změny v oblasti nájemného Dne 14.3. 2006 schválila Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR Zákon č. 107/2006 Sb,.o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který nabývá účinnosti dnem 31. března 2006. Nový zákon umožňuje jednostranné zvyšování nájemného u bytů s regulovaným nájemným (s platností od 1.1. 2007 do 31.12. 2010), tj. umožňuje dočasně – jen čtyřikrát – jednostranně a pouze limitovaně zasáhnout ze strany pronajímatele do nájemního vztahu. Jednostranné zvyšování nájemného v tomto „přechodném“ čtyřletém období směřuje k dosažení cílové hodnoty nájemného (zhruba odpovídá dolní hladině smluvního nájemného). Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu je úroveň nájemného, které může být během čtyř let dosaženo prostřednictvím jednostranného zvyšování, tj. nejdříve k 1. lednu 2010. Pro dosažení cílového nájemného není nezbytně nutné uplatňovat zvýšení nájemného v každém roce čtyřletého období. Pokud chce pronajímatel dosáhnout této cílové hodnoty do konce roku 2010 (a není na této hodnotě dohodnut s nájemcem), může jednostranné zvýšení nájemného uplatnit nejpozději v posledním roce čtyřletého období. Poté již zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu pozbude účinnosti. U bytového fondu svěřeného Statutem hl. m. Prahy městským částem rozhodne o případném využití možnosti jednostranného zvyšování nájemného podle výše uvedeného zákona Rada městské části Praha 4.
Domy svěřené městské části Praha 4 jsou, tak jako v uplynulém období, zařazeny ve dvou katastrálních skupinách. V níže uvedené tabulce je přehled výše původně regulovaného nájemného, dosavadního nájemného a maximální výše nájemného, kterou lze uplatnit od 1.1.2008, pro jednotlivé kategorie bytů.
Katastrální skupina
4
10
Katastr
Braník, Krč, Hodkovičky, Lhotka, Nusle, Michle, Podolí Záběhlice 4 obecní domy (z toho 1 DPS) – byty jen I. kat.
Dělení bytů dle dřívějších kategorií
Původně Nájemné Nájemné v r. 2007 v r. 2008 regulované nájemné (max. výše) (max. výše) (max. výše) v Kč/m2/měs. v Kč/m2/měs
I. II. III. IV.
37,07 27,79 21,60 15,44 +
45,37 36,57 29,48 22,91
57,80 50,10 41,89 35,39
Procento růstu nájemnéh o pro rok 2008 27,4 % 37 % 42,1 % 54,5 %
I.
37,07
46,23
59,50
28,7 %
v Kč/m2/měs.
9
Tabulka maximálního možného jednostranného zvýšení nájemného na 1m2 podlahové plochy bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. v Praze (k 1.7.2006) Nájemné je vypočteno z cen bytů, které zveřejnilo Ministerstvo pro místní rozvoj formou sdělení ve Sbírce zákonů (vždy s účinností od 1.7. kalendářního roku). Výše nájmu v letech 2008 – 2010 může být ovlivněna v návaznosti na nově vydané ceny. nájemné Dělení bytů dle Katastrální 2010 Katastr dřívějších současné skupina 2007 2008 2009 cílové kategorií (max. výše) nájemné Braník, I. 37,07 45,37 57,80 68,02 93,89 Hodkovičky, II. 27,79 36,57 50,10 63,29 93,89 4 Krč, Lhotka, III. 21,60 29,48 41,89 54,91 84,50 Michle, Nusle, IV. 15,44 22,91 35,39 50,50 84,50 Podolí I. 37,07 46,23 59,50 71,91 96,64 II. 27,79 37,24 49,93 66,92 96,64 10 Záběhlice III. 21,60 30,02 41,75 58,05 86,97 IV. 15,44 23,35 35,31 53,39 86,97 jedná se o maximální ceny, pronajímatel nemusí využít maximálního zvýšení nájemného
4. Stávající postup při privatizaci bytového fondu Privatizace domů nabídnutých v níže uvedených vlnách proběhla a dosud probíhá za podmínek, které všichni oprávnění nájemci bytů obdrželi v oficiální nabídce od městské části Praha 4. Dosavadní průběh privatizace bytového fondu městské části Praha 4: •
•
A Ukončené vlny privatizace bytového fondu: 1. vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 1992 a poslední dům byl prodán vkladem do katastru nemovitostí v roce 1997. Domy byly prodány jako celek právnickým osobám (společnosti s.r.o.; družstva). Kupujícím bylo poskytováno „zpětné čerpání“ ve výši 80% ze zaplacené kupní ceny domu. U této vlny se dořešují prodeje, kde byl dům prodán bez pozemku (převažovaly nájemní smlouvy), vč. pozemků souvisejících (předzahrádky, zahrady apod.) V této vlně byly prodány celkem 142 domy. 2. vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 1993 a poslední dům byl prodán vkladem do katastru nemovitostí v roce 1999. Domy byly prodány jako celek právnickým osobám (společnosti s.r.o.; družstva). Kupujícím bylo poskytováno „zpětné čerpání“ ve výši 40% ze zaplacené kupní ceny domu. U této vlny se dořešují prodeje, kde byl dům prodán bez pozemku (převažovaly nájemní smlouvy), vč. pozemků souvisejících (předzahrádky, zahrady apod.) V této vlně bylo prodáno celkem 416 domů.
V minulých letech (i v současnosti) prodávala městská část Praha 4 především domy jako celek, nikoliv po jednotlivých bytech, i když výjimky určitě budou. Realizace těchto prodejů je rychlejší, jak pro městskou část Praha 4, tak i pro občany (mj. nevznikají nežádoucí spoluvlastnické domy). Prodeje domů po jednotlivých bytech jsou nesmírně zdlouhavé.
10
Počty prodaných domů v rámci jednotlivých vln privatizace ( k 30.6.2007) 450
416 400
350
300 Počet domů
265 250
200
142
150
100
50
32
40 18
0 1. vlna
2. vlna
3. vlna
4a) vlna
4b) vlna
4b)1. vlna
Název vlny privatizace
B
Probíhající vlny privatizace bytového fondu:
•
III. vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 1996 (+ v roce 2001 problémové domy). Domy jsou prodávány jako celek právnickým osobám (společnosti s.r.o.; družstva). Kupujícím je poskytováno „zpětné čerpání“ ve výši 40% ze zaplacené kupní ceny domu. U této vlny se dořešují prodeje, kde byl dům prodán bez pozemku (převažovaly nájemní smlouvy), vč. pozemků souvisejících (předzahrádky, zahrady apod.) V této vlně je zařazeno celkem .............. 268 domů podepsáno celkem ................................... 268 kupních smluv (k 30.6.2007) prodáno celkem ....................................... 265 domů (vkladem do KN – k 30.6.2007)
•
4a) vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 1999. Jedná se o tzv. „opakovanou vlnu“ – kde nabídky již probíhaly ve vlnách předchozích. Občané těchto nabídek nevyužili a z důvodu již velmi dobré informovanosti projevili o privatizaci opět zájem. Domy jsou prodávány jako celek právnickým osobám (družstva). Kupujícím není již poskytováno „zpětné čerpání“. U této vlny jsou již prodávány zastavěné i související pozemky, které jsou svěřeny MČ Praha 4. V této vlně jsou zařazeny celkem ............ 34 domy podepsány celkem ...................................... 32 kupní smlouvy (k 30.6.2007) prodány celkem .......................................... 32 domy(vkladem do KN – k 30.6.2007)
•
4b) vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 2001. U této vlny byl odsouhlasen posun termínu na založení právnické osoby až do března 2003 – z důvodů velkých problémů při ocenění nemovitostí dle oceňovací vyhlášky platné v době nabídky. Probíhala řada jednání na Ministerstvu financí ČR a se zástupci kupujících. Domy jsou prodávány jako celek právnickým osobám (družstva). Kupujícím není již poskytováno „zpětné čerpání“. U této vlny jsou již prodávány zastavěné i související pozemky, které jsou svěřeny MČ Praha 4. V této vlně je zařazeno celkem ................. 59 domů podepsáno celkem ...................................... 40 kupních smluv (k 30.6.2007) prodáno celkem .......................................... 40 domů (vkladem do KN – k 30.6.2007) 11
•
4b)1. vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 2003. Jedná se o první soubor domů, který byl přeřazen ze 4c) vlny privatizace bytového fondu (prodej po jednotkách dle zák. č. 72/1994 Sb.) – z důvodu opakovaných požadavků občanů. Domy jsou prodávány jako celek právnickým osobám (družstva). Kupujícím není již poskytováno „zpětné čerpání“ a kupní cena je shodná s cenou odhadní. U této vlny jsou již prodávány zastavěné i související pozemky, které jsou svěřeny MČ Praha 4. V této vlně je zařazeno celkem ................. 28 domů podepsáno celkem ...................................... 20 kupních smluv (k 30.6.2007) prodáno celkem .......................................... 18 domů (vkladem do KN – k 30.6.2007)
•
4b)2. vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 2006 – nabídka probíhá – termín na založení právnické osoby je do 30.9.2007. Jedná se o druhý soubor domů, který byl přeřazen ze 4c) vlny privatizace bytového fondu (prodej po jednotkách dle zák. č. 72/1994 Sb.) – z důvodu opakovaných požadavků občanů. V domech se nacházejí půdní nástavby. Domy se nabízejí jako celek právnickým osobám (družstva). Kupujícím není již poskytováno „zpětné čerpání“ a kupní cena je shodná s cenou odhadní. U této vlny jsou již nabízeny k prodeji zastavěné i související pozemky, které jsou svěřeny MČ Praha 4. V této vlně je zařazeno celkem ................. 15 domů nabídka do 30.11.2006 .............................. 15 domů
•
4b)3. vlna privatizace bytového fondu byla zahájena v roce 2007 – nabídka probíhá – podílový prodej termín na projevení zájmu je do 31.12.2007. Jedná se o třetí soubor domů, který byl přeřazen ze 4c) vlny privatizace bytového fondu (prodej po jednotkách dle zák. č. 72/1994 Sb.) – z důvodu opakovaných požadavků občanů. Ve všech domech se nacházejí nové půdní nástavby. Domy jsou nabízeny jako celky do podílového prodeje. Kupujícím není již poskytováno „zpětné čerpání“ a kupní cena je shodná s cenou odhadní. U této vlny jsou již nabízeny k prodeji zastavěné i související pozemky, které jsou svěřeny MČ Praha 4. V této vlně jsou zařazeny celkem ................. 4 domy nabídka do 30.6.2007 .................................... 2 domy = 19 podílů Počty domů a bytů prodaných v privatizaci v letech 2000 až 2006 10000
1005
1000 490
466
460
387
377
140 počet domů počet bytů
100 35
30 17
19
18
25
8
10
1
2000
2001
2002
2003
Roky
12
2004
2005
2006
C
Připravovaná vlna privatizace bytového fondu:
•
4c) vlna privatizace bytového fondu. Jedná se o soubor domů, který je určen k prodeji po jednotkách dle zák. č. 72/1994 Sb.. U této vlny budou již prodávány zastavěné i související pozemky, které jsou svěřeny MČ Praha 4. V této vlně je zařazeno celkem ................. 60 domů = 840 bytových jednotek
5. Cílový stav bytů po ukončení schválené privatizace domy nezařazené do žádné vlny privatizace celkem 134 domů z toho je 7 Domů s pečovatelskou službou z toho je 18 domů spoluvlastnických z toho 9 domů ve správě SF a 9 domů ve správě spoluvlastníků SF
počet domů
počet bytů
NAVATYP a.s.
59
847
AUSTIS a.s.
66
1108
spoluvlastnické
9
122
celkem
134
2077
SF
velikost bytů a jejich počet
NAVATYP a.s. AUSTIS a.s. spoluvlastnické celkem
celkem
0+1 139
1+1 339
2+1 272
3+1 85
4+1 12
847
175
625
230
57
21
1108
38
52
21
9
2
122
352
1016
523
151
35
2077
13
III. NÁVRH KONKRÉTNÍCH KRÁTKODOBÝCH AŽ STŘEDNĚDOBÝCH OPATŘENÍ 1. Cíle bytové politiky městské části Praha 4 •
Jedním z hlavních cílů bytové politiky MČ Praha 4 – maximálně do 1 roku - je stanovit podmínky pro zajištění odpovídajícího ubytování občanů v nepříznivé sociální situaci formou krátkodobého ubytování, výjimečně pak dlouhodobého nájmu bytu. Toto lze považovat za prioritní i v případě zdravotně handicapovaných spoluobčanů, u kterých chce MČ pomáhat nájemním bydlením v odpovídající kvalitě i ceně.
•
Rozjíždíme nový program: „ Nabídka městské části Praha 4 – za větší byt MČ Praha 4 byt menší“. Dle vývoje výše nájmu (deregulace nájemného) umožnit osamělým, starším, sociálně slabším nájemců bytů v majetku MČ Praha 4, výměnu dosud užívaného bytu velkých rozměrů za byt menších rozměrů – od r. 2007a průběžně.
•
Městská část Praha 4 musí připravit a opravit 3 tzv. záložní byty, které zůstanou ve vlastnictví MČ P4 tak, aby mohly být použity v případě havárie, požáru, živelné pohromy, pro umístění postižených – r. 2007.
•
Městská část Praha 4 zváží možnost rozšíření bytového fondu v Praze 4 cestou vestaveb půdních bytů (tento způsob nové bytové výstavby je občany velmi žádaný a osvědčuje se) – do r. 2008.
•
Z důvodu dostatečné kapacity domů a bytů s pečovatelskou službou MČ Praha 4 sníží množství těchto bytů a rozšíří tímto počet bytů nájemních. Proto bude vytipován vhodný objekt – do r. 2008.
•
V důsledku výše dluhů za nájemné v bytech je nutno již v tomto roce počítat s nárůstem žalob na vyklizení bytu. Soudní rozhodnutí zní často na poskytnutí náhradního ubytování nebo přístřeší. Je nutno zbudovat vhodnou a hlavně odpovídající ubytovnu („buňky“) pro neplatiče, která bude ve vlastnictví MČ P4 – do r. 2009.
•
Zbudovat na území MČ P4 ubytovnu nebo vytipovat a udržovat určitý počet bytů pro řešení naléhavých sociálních případů, kde by žadatelé mohli být umístěni na dobu určitou do vyřešení či zlepšení jejich situace - do r. 2010.
•
Zvážit potřeby osamělých matek s malými dětmi v krizových situacích, zejména pomoc obětem domácího násilí. S ohledem na jejich začlenění mezi dobré a zodpovědné rodiče vytipovat vhodný objekt v majetku MČ Praha 4 k rekonstrukci pro ubytování matek s dětmi (azylový dům) - do r. 2010.
•
Městská část bude pokračovat v pronájmu uvolněných bytů v majetku MČ za tržní nájemné ve veřejné soutěži - průběžně.
14
•
Dle kvality bytů a vývoje výše nájmu využívat možnosti uzavírat smlouvy na dobu určitou v bytech (obdobně jako byty pronajímá MHMP), které zůstanou v majetku MČ P4 - průběžně.
•
Při modernizaci bytového fondu a pro zlepšení imisní situace na Praze 4 bude preferováno zateplování budov a přechod od zastaralých způsobů vytápění budov a bytů k ekologičtějším variantám - průběžně.
•
Pohledávky budou vymáhány, tak jako dosud, především soudní cestou, kdy je dbáno, aby jednotlivá pohledávka byla uplatněna u příslušného soudu včas, aby nedošlo k jejímu promlčení. V odůvodněných případech (např. s ohledem na tíživou zdravotní či sociální situaci) budou uzavírány s dlužníky splátkové kalendáře, za podmínky uznání dluhu co do důvodu i výše, a pod ztrátou výhody splátek při nezaplacení jediné ze splátek tak, jak bylo sjednáno. Dlužníkům, kteří nepřistoupí aktivně k řešení svých dluhů vůči městské části Praha 4, a svým jednáním naplní výpovědní důvod dle příslušných ustanovení zákona, bude dávána výpověď z nájmu bytů či nebytových prostor. Tento postup ostatně již městská část Praha 4 poměrně úspěšně praktikujeprůběžně.
2. Úprava a urychlení privatizace obecního bytového fondu V souladu s KONCEPCÍ BYTOVÉ POLITIKY HLAVNÍHO MĚSTA PRAHY PRO ROK 2004 A NAVAZUJÍCÍ OBDOBÍ, bodu III., 2., Cesty k dosažení dlouhodobých cílů – mj. je nutno: •
pokračovat v transformaci obecního bytového fondu tak, aby výsledkem byl obecní bytový fond nejen potřebného rozsahu a skladby, ale i optimálně využívaný v souladu se svým určením; • stimulovat nabídkou dostupných finančních produktů prodej obecních bytů; • po ukončení transformace stávajícího bytového fondu udržovat tento v rozsahu a skladbě odpovídající dlouhodobě ověřované potřebě;
15
Rozložení bytového fondu k 30.6.2007 na MČ Praha 4 121 62 Počet domů prodaných v privatizaci BF
49
Počet domů u nichž probíhá prodej v rámci PBF Počet domů, které jsou schváleny k prodeji v PBF Počet domů, které zůstávají po privatizaci ve správě MČ Praha 4
913
Při prodeji bytů a nebytových prostor v obecních domech podle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je nutné v rámci podrobných podmínek prodeje zajistit, aby docházelo co nejméně ke vzniku nežádoucích forem spoluvlastnictví a byla zabezpečena vymahatelnost smluvních závazků. Uvedená forma prodeje je potřebná zejména proto, že takto lze v rámci dokončení privatizace obecního bytového fondu dořešit specifické případy, ve kterých není možné nebo vhodné prodat celé domy. Takovými případy jsou například domy, v nichž byly již některé byty prodány podle v minulosti platného zákona č.52/1966 Sb., ve znění pozdějších předpisů, domy, v nichž se nacházejí družstevní nástavbové byty a případně domy, v nichž si obec chce ponechat ve vlastnictví pouze nebytové prostory.
3. Předpokládaný prodej domů a bytů v letech 2008 až 2010 Při předpokládaném výhledu prodeje v letech 2008 až 2009 – je nutno dokončit prodeje domů zařazených v právě probíhajících vlnách privatizace bytového fondu a zároveň urychleně zahájit prodej domů po jednotkách. Předpokládaný výhled prodeje v roce 2010 – je již po ukončení prodeje v právě probíhajících vlnách privatizace bytového fondu a v plném rozsahu předpokládá prodej po jednotkách. Předpoklad: rok 2008
cca prodej 23 domů ..... cca 410 bytů ...tzn. 4a); 4b); 4b)1.; 4b)2. a 4b)3. vlna nabídka cca 800 jednotek ..... ve 43 domech ..... tzn. 4c) vlna
rok 2009
cca prodej 25 domů ..... cca 420 bytů ...tzn. 4b)1.; 4b)2. a 4b)3. vlna cca prodej 300 jednotek ..... (ve 43 domech) ..... tzn. 4c) vlna
rok 2010
cca prodej 500 jednotek ..... (ve 43 domech) ..... tzn. 4c) vlna
16
V roce 2008 je možno prodat 23 domů, tj. cca 410 bytů. Domy jsou oceněny a nabídnuty. Zatím nedošlo k prodeji z důvodů soudních sporů apod. V tomto roce je předpoklad ukončení prodeje 4a) a 4b) vlny privatizace bytového fondu a v co největším rozsahu prodej domů ve 4b)1., 4b)2. a 4b)3. vlně privatizace bytového fondu. V tomto roce bude nabídnuto cca 800 jednotek ve 43 domech (4 domy 42 bytů přeřazeny do 4b)3. vlny a budou nabízeny po ocenění a kolaudaci půdních bytů). V roce 2009 je možno prodat 25 domů, tj. cca 420 bytů, tzn. ukončit prodej ve 4b)l., 4b)2. a 4b)3. vlně privatizace bytového fondu. V tomto roce bude zahájen prodej jednotek. Všechny byty jsou obsazené s nájemní smlouvou na dobu neurčitou, proto bude záležet na tom za jakou cenu budou byty nabízeny. Odhadní ceny dle platných vyhlášek se pohybují od 15 do 30 tis. Kč/m2. V případě zájmu je možno prodat cca 300 bytů/rok. V roce 2010 je předpoklad prodeje již pouze jednotek.
4. Návrh dokončení privatizace bytového fondu městské části Praha 4 •
Je třeba urychlit a dokončit proces privatizace u probíhajících vln privatizace:
-
III. vlna privatizace bytového fondu – do r. 2007;
-
4a) a 4b) vlna privatizace bytového fondu – do r. 2008;
-
4b)1. a 4b)2. vlna privatizace bytového fondu – r. 2008 – 1. pol. r. 2009;
-
4b)3. vlnu privatizace bytového fondu – r. 2008 – 1. pol. r. 2009;
-
dořešit majetkoprávní vztahy u domů a pozemků, které s nimi tvoří funkční celky – r. 2008 – 1. pol. r. 2009;
•
Zahájit proces privatizace u zbývajících domů určených k privatizaci (4c) vlna); dořešit majetkoprávní vztahy u domů a pozemků, které s nimi tvoří funkční celky :
-
zaměření a ocenění jednotek – r. 2007;
-
nabídka prodeje – 1. pol. r. 2008
•
Prodávat vždy současně dům i se zastavěným (souvisejícím) pozemkem - průběžně
•
Dořešit prodeje u „ukončených vln“, kde byl prodán dům bez pozemku (zastavěného, souvisejícího) - průběžně
•
Při prodeji bytů a nebytových prostor je nutné zamezit vzniku nežádoucích forem spoluvlastnictví - průběžně
17
