KLEISSEN EN PARTNERS. Opdrachtgever: Gemeente Borne Afdeling Onderwijs, Kunst 8. Cultu De heer V. Kuipers Postbus AE Borne

KLEISSEN EN P A R T N E R S

K l e i s s e n 8i P a r t n e r s O o s t bv Postbus 1271 7550 BG Hengelo

Rapportage technische toets in relatie tot investering

Revitalisering Twickel locatie Stichting Carmelcollege Oude Hengeloseweg 123 te Borne Versie 1.0

Opdrachtgever: Gemeente Borne Afdeling Onderwijs, Kunst 8. Cultu De heer V. Kuipers Postbus 200 7620 AE Borne Opgesteld door: Michel Vos Paul Verbeek D e l d e n e r s t r a a t 61 7551 A C Hengelo

Gecontroleerd door: Karst Rook

t ( 0 7 4 ) 2 6 7 01 11 f ( 0 7 4 ) 2 6 7 0 6 67 e [email protected]

Datum: 5 maart 2014

i www.kleissen.nl

Hengelo - Naarden - Zwolle

Ruimte ín ontwikkeling

Inhoudsopgave 1

Inleiding en vraagstelling

3

1.1 1.2

Algemeen Vraagstelling en doel van deze rapportage

3 3

2

Uitgangspunten en werkwijze

4

2.1 2.2

Uitgangspunten Werkwijze

4 4

3

Beoordeling van het Structuur Ontwerp

5

3.1 3.2 3.3 3.3.1

Kwaliteit Tijd Geld Beoordeling investeringskostenoverzicht SBM

5 7 8 8

3.3.2

Recapitulatie

13

4

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

14

4.1 4.2 4.3

Samenvatting Conclusies Aanbevelingen

14 14 14

Bijlagen: 1. 2.

Overzicht aanwezige tekeningen en documenten d.d. 28-02-2014 Foto's bestaande situatie d.d. 28-02-2014

© Kleissen en Partners 2014 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

p a g i n a 2 v a n 14

B o g e v o O l - 1 4 0 3 0 5 - PV - r a p p o r t a g e r e v i t a l i s e r i n g C a r m e l C o l l e g e B o r n e

1

Inleiding en vraagstelling

1.1

Algemeen De gemeente Borne heeft met Stichting Carmelcollege op 6 juli 2012 een intentieovereenkomst gesloten inzake de revitalisering van het schoolgebouw aan de Oude Hengeloseweg 123 te Borne. De huidige gebruiker van het schoolgebouw VMBO de Spindel, een combinatie van scholengemeenschappen de Grundel uit Borne en de Bataafse Kamp uit Hengelo worden in 2015 ondergebracht in een nieuwe unielocatie aan de Europalaan te Hengelo. Het schoolgebouw aan de Oude Hengeloseweg 123 te Borne komt daarmee vrij en zal ingericht worden voor een brede instroomlocatie voor Voortgezet Onderwijs. Het plan bestaat uit het revitaliseren en aanpassen van de bestaande huisvesting tot een toekomstbestendig en duurzaam gebouw. HetTwickel College zal gebruik gaan maken van het gebouw, waarin de onderbouw (leerjaar 1 en 2) van alle VMBO stromingen gehuisvest gaan worden. Ten behoeve van de huisvestingsaanvraag is er een structuur ontwerp gemaakt door Te Kiefte Architecten. Dit SO is met een financiële onderbouwing en de huisvestingsaanvraag ingediend bij de gemeente Borne. Op 25 juni 2013 heeft de gemeenteraad besloten akkoord te gaan met de huisvestingsaanvraag.

1.2

Vraagstelling en doel van deze rapportage U heeft ons verzocht om de huidige planvorming technisch te toetsen met als doel duidelijkheid geven of de investering van de gemeente Borne voor de revitalisering van het gebouw, past bij het voorliggende structuur ontwerp. We hebben gemeend om tevens een doorkijk te geven in het investeringskostenoverzicht en hebben de stand van zaken ten opzichte van de overall planning beoordeeld. Daarmee worden van de 5 gebruikelijke beheersaspecten, er 3: Kwaliteit, Tijd en Geld behandeld. Per beheersaspect zijn tevens diverse risico's van het project benoemd.


B o g e v o O l - 1 4 0 3 0 5 - P V - r a p p o r t a g e revitalisering C a r m e l C o l l e g e B o r n e

2

Uitgangspunten en werkwijze

2.1

Uitgangspunten Om de toetsing van het voorliggende structuur ontwerp mogelijk te maken zijn aan ons diverse stukken verstrekt, welke wij hebben opgenomen op de bijgevoegde tekeningen en documentenlijst (zie bijlage 1). Het huidige schoolgebouw is gebouwd in de jaren '70- 80 en bestaat uit verschillende bouwdelen, welke in diverse perioden (aan elkaar) gebouwd zijn. Het voorliggende structuur ontwerp voorziet erin dat van bouwdeel A ongeveer de helft wordt gesloopt. Bouwdelen D, F en G worden in zijn geheel gesloopt. Bij de overige bouwdelen worden kleinere aanpassingen aan het bruto vloer oppervlak (bvo) gerealiseerd. Uiteindelijk blijft er van de oorspronkelijke 6.080 m2 bvo nog ruim 4.072 m2 bvo over van het bestaande gebouw en wordt er 70 m2 bvo bij aangebouwd. De huidige indelingen, vloer - e n plafondafwerkingen en installaties worden volledig gesloopt, waarna uiteindelijk alleen het ruwe casco van het gebouw over blijft, derhalve de fundatie, de begane grondvloer, de hoofddraagconstructie, de binnenspouwbladen en de verdieping - e n dakvloeren. x

In de planvorming is voorzien dat de entreerouting in de school wijzigt. De hoofdentree is nu opgenomen in bouwdeel B, terwijl deze na de revitalisering op de kop van bouwdeel A is voorzien. De leerlingen komen dan binnen aan de noordzijde van het gebouw. In bouwdeel A bevinden zich de lockers en 6 grote praktijklokalen. In bouwdeel B is de aula ondergebracht, welke gecombineerd wordt met een podium en een muzieklokaal in bouwdeel C. Bouwdeel C is een reeds bestaande vleugel van 3 verdiepingen, hierin bevinden zich de theorielokalen. Op de kop van bouwdeel C zit nog de bestaande gymzaal, welke tevens volledig wordt gerevitaliseerd. In de nieuwbouw worden ca. 350 leerlingen gehuisvest. Het structuur ontwerp geeft een overmaat aan m2 bvo t.o.v. de norm, hetgeen wordt veroorzaakt door de ongunstige bvo/gvo verhouding in het bestaande gebouw (vermoedelijk bouwdeel C). De investering voor de revitalisering van het schoolgebouw wordt gefinancierd door 2 partijen: De gemeente Borne investeert C4.200.000,- (incl. BTW) De Stichting Carmel College investeert C2.090.000,- (incl. BTW) (dit is exclusief de kosten voor tijdelijke huisvesting, verhuizing en schoolgebonden installaties en inrichtingen)

2.2

Werkwijze Om ons een beeld te vormen van het project hebben we de aanwezige stukken uitgebreid doorgenomen. Tevens is een oriënterend bezoek aan de school gebracht, zie de foto impressie in bijlage 2. Op basis van onze ervaringen en kengetallen van vergelijkbare schoolprojecten is de projectinformatie op de beheersaspecten Kwaliteit, Tijd en Geld beoordeeld. Daarnaast zijn de risico's per item benoemd en zijn eventuele verbeterpunten benoemd. Overigens daar waar in deze rapportage bedragen worden genoemd zijn die altijd exclusief BTW, behoudens daar waar dit expliciet staat omschreven.


B o g e v o O l - 140305 - PV - rapportage revitalisering Carmel College Borne

3

Beoordeling van het Structuur Ontwerp

3.1

Kwaliteit Als uitgangspunt voor de beoogde bouwkundige kwaliteit van het gebouw na de revitalisering zijn de volgende stukken beoordeeld: Bouwkundig: Keuzematrix kwaliteitsklasse van SBM d.d. 3 0 - 0 5 - 2 0 1 3 ; » Kwaliteitskaders bouwkundige materialisatie gebouwniveau d.d. 3 0 - 0 5 - 2 0 1 3 ; » Kwaliteitskaders bouwkundige materialisatie ruimteniveau d.d. 3 0 - 0 5 - 2 0 1 3 ; Installaties: De keuzematrix installaties is, voor zover wij aan stukken hebben ontvangen, niet ingevuld en vastgesteld. Uitgaande van een vergelijkbaar niveau als de bouwkundige omschrijving, klasse B, hebben wij de standaard kwaliteitskaders installaties van Dijkoraad, laatst gewijzigd d.d. 12-05-2013 doorgenomen. Volgens de startnotitie van SBM is voor het kwaliteitsniveau van het project gekozen voor een gemiddeld niveau B, dit komt overeen met een niveau getypeerd zeer goed. Plaatselijk en bij enkele onderdelen wordt goed als gewenste klasse omschreven, tevens worden bestaande onderdelen met een X als zijnde bestaand aangegeven. Wij hebben de volgende opmerkingen op deze stukken:

/VÍA.

^SU\A-

V

ļ

-

Ŵ & X

Op gebouwniveau: 1. Terreinwerken staan als bestaand omschreven, in het stichtingskostenoverzicht staan echter wel posten omschreven voor fietsenstalling, terreinverlichting en aanpassingen hekwerk; 2. Dekvloeren staan als bestaand omschreven, waarschijnlijk is het echter noodzakelijk dat na de sloop volledig herstel nodig zal zijn. Plaatselijk zal kunnen volstaan met het egaliseren van de bestaande dekvloeren, doch bij constructief sloop - e n aanheelwerk en t.p.v. installatieonderdelen zal een nieuwe dekvloer nodig zijn. 3. Trappen, balustraden en leuningen staan tevens als bestaand omschreven. De trappen, met name in bouwdeel C, zullen constructief gehandhaafd blijven, doch zullen ons inziens moeten worden voorzien van een bekleding of coating. Ook lijkt het logisch om balustraden en leuningen te vervangen, de huidige voldoen mogelijk niet meer aan de eisen van het Bouwbesluit, zijn beschadigd en gedateerd. 4. Voor de buitenwandopeningen van de hoofdentree worden aluminium draaideurstellen omschreven. Wij zouden willen voorstellen om automatische deuren toe te passen, uit onze ervaring is gebleken dat draaideuren t.p.v. de hoofdentree's in VO scholen veel onderhoud nodig hebben en relatief snel kapot gaan als gevolg van het veelvuldige en soms grove gebruik ervan. 5. Voor de beglazing in de buitenwandopeningen wordt HR++ beglazing omschreven met een lichttoetreding factor (LTA) van 75 zb. Gezien de ligging van bouwdeel C pal op het zuiden willen we er op wijzen dat daar een hele lage zontoetreding factor (ZTA) zou moeten worden toegepast, teneinde de opwarming van de achtergelegen ruimten tegen te gaan. 6. De hoofddraagconstructie is bestaand en bestaat uit stalen kolommen en liggers alsmede gelamineerd houten liggers. Voor beide onderdelen geldt dat deze, waarschijnlijk 60 min, brandwerendheid moeten krijgen. De staalconstructie zal volledig gecoat en/of bekleed met brandwerend materiaal moeten worden, terwijl voor de houten liggers deze berekend moeten worden en/of voorzien moeten worden van een brandwerende coating. 0


B o g e v o O l - 1 4 0 3 0 5 - PV - r a p p o r t a g e revitalisering C a r m e l C o l l e g e B o r n e

7.

In de plattegronden van Te Kiefte Architecten missen we nog de opdeling in brandcompartimenten. Volgens het Bouwbesluit mag een brandcompartiment maximaal 1.000 m2 bvo groot zijn. Voor de bouwdelen C en E lijkt het erop dat deze compartimentering op een logische plaats t.p.v. scheidingswanden en toegangsdeuren gevonden kan worden. Voor de bouwdelen A en B ligt dat was gecompliceerder. Dat brandveiligheidsadviseur zal in overleg met de architect voorstellen hiervoor moeten uitwerken. 8. De lift wordt aangegeven als bestaand. Op de plattegronden hebben we de lift echter niet gevonden. Een mogelijke positie zou het oostelijke trappenhuis van bouwdeel C kunnen zijn. In geval van een bestaande lift zal deze ons inziens in ieder geval gerevitaliseerd moeten worden. In geval van een nieuwe lift zal een bouwkundige schacht en een geheel nieuwe liftinstallatie aangebracht moeten worden. 9. De binnenindelingen van het gebouw worden middels metal stud wanden gerealiseerd. Deze zijn licht van gewicht, eenvoudig te plaatsen en eventueel weer te verwijderen in geval van herindelingen en verbouwingen. De daarbij vrijkomende materialen zijn herbruikbaar en/of volledig recyclebaar. 10. Stichting Carmel College hanteert een standaard GPR score van 7,5 voor alle categorieën, met uitzondering van de duurzaamheidambitie "milieu" waarvoor een 7 wordt aangehouden. De specifieke GPR score voor het onderhavige project zal nog berekend moeten worden, doch de standaard waarden worden vaker gehanteerd bij vergelijkbare projecten. Op ruimteniveau: 1. Wandafwerkingen van glasweefsel behang in technieklokalen zijn gevoelig voor beschadigingen gezien het gebruik van die lokalen. De lambrisering tot 1200 mm-H vloer verkleint overigens al een deel van dat risico. 2. De praktijk lokalen beeldende vorming en natuurwetenschappen worden voorzien van geluidisolerende plafond - e n wandsystemen volgens een box-in-box principe. Dit is een zeer goed principe, doch ook zeer kostbaar. We zouden willen adviseren om voor lokalen met een hoge geluidsproductie een separaat akoestisch advies te laten maken om de noodzaak ervan te beoordelen. In een VO school wordt enig geluid vanuit omliggende lokalen vaak niet als storend ervaren, tenzij hier specifieke eisen aan worden gesteld. 3. Een specifiek akoestisch advies voor de sport/gymzaal zouden wij tevens willen adviseren. Lange nagalmtijden in een dergelijke grote ruimte is zeer hinderlijk voor de LO docenten, die een groot deel van de dag in die ruimte aan het werk zijn. Overigens is voor ons onduidelijk of de sporthalinrichting en toestellen nog in goede staat en functioneel zijn. Een aparte investering in een geheel nieuwe inrichting is niet separaat omschreven. 4. We missen overigens nog wel enige ruimten die mogelijk een andere ruimteafwerking behoeven: De garderobe - lockerruimte, levering en omschrijving type lockers; Het muzieklokaal in combinatie met het podium en de oefenruimten, specifieke aandacht voor akoestiek, geluid en vloerafwerking; « De personeelskamer in combinatie met het buitenterras; 1

1

Installaties: Zoals al eerder gememoreerd is het gewenste kwaliteitsniveau voor de installaties (nog) niet uitgewerkt. De standaard kwaliteitskaders van Dijkoraad op niveau B hebben wij doorgenomen. Deze geven een helder en goed beeld wat de gebruiker in het algemeen en per lokaal, kantoor en in de overige ruimten in het bijzonder aan installaties krijgt. We zouden de volgende opmerkingen willen plaatsen: 1. Rc waarde gevels minimaal 3,5 W/ITI2K komt overeen met de minimumeis van het Bouwbesluit. Door verhoging ervan zal het gebouw energiezuiniger en duurzamer worden uitgevoerd.



2. .

0

fy*yTT*^ »tL».í ç x ^ - v / u * 3.

4.

5.

3.2

ÌI,

ÍİÍLC

Er wordt voorzien in een gebalanceerde mechanische ventilatie met een rendement van 75 Zo. Vanuit duurzaamheidgedachte wordt in principe geen koeling toegepast, áoctn waar dit noodzakelijk is, zal plaatselijk gekoeld moeten worden. We zouden willen adviseren om in het voorlopig ontwerp al een Temperatuursoverschrijding berekening (TOB) uit te laten voeren, waarbij met name het op het Zuiden gerichte bouwdeel C gecontroleerd moet worden. In vergelijkbare schoolcomplexen wordt de verlichting in de lokalen veelal met daglicht afhankelijke regeling en op basis van aanwezigheidsdetectie geschakeld. Tevens dient bij de toepassing van digi-borden de verlichting handmatig schakelbaar te zijn. Naast toepassing van traditionele verlichting zouden wij willen voorstellen dat opties voor LED verlichting in een vroegtijdig stadium worden beoordeeld. De ontwikkeling ervan gaat steeds sneller en LED verlichting wordt steeds vaker toegepast. De extra investering is vaak binnen een zeer acceptabele tijd terug te verdienen. Er wordt omschreven dat de plafondhoogte minimaal 3,2 m l zou moeten zijn. Uit de tekeningen van Te Kiefte Architecten herleiden wij v o o r d e leslokalen van bouwdeel C echter een maximale plafondhoogte van ca. 3,0 m l .

Tijd De overall planning van SBM d.d. 24-10-2013 is hierbij als uitgangspunt gehanteerd. Het project bevindt zich aan het einde van de fase Structuurontwerp. Volgens de planning zou die medio november 2013 moeten worden afgesloten. Het project zou daarmee een achterstand op de planning hebben van ca. 3 maanden. In de komende periode zal deze achterstand naar onze mening niet meer kunnen worden ingelopen, de overallplanning heeft niet voldoende reserveruimte. We adviseren om de overallplanning te herzien en deze als nieuw uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling vast te stellen.

V

Één van de voorwaarde van de gemeente Borne bij de goedkeuring van de huisvestingsaanvraag op 25-06-2013 is een start van de bouw (start uitvoering) in 2014. Volgens de oorspronkelijke planning was de start gepland direct na de zomervakantie 2014, derhalve eind augustus. Met de huidige vertraging van ca. 3 maanden wordt de start in 2014 erg kritisch. De geplande uitvoeringstermijn van 10 kalendermaanden voor zowel de asbestsanering, de sloopwerkzaamheden en de revitalisering van het gebouw lijkt ons erg krap, ruimte voor eventuele tegenvallers is niet aanwezig. Daarnaast valt het op dat er geen voorbereidingstijd voor de uitvoerende partijen is opgenomen in de planning, de uitvoering dient te starten direct na de gunning. Gezien de korte uitvoeringsperiode is een werkvoorbereidingsperiode van enkele maanden bij vergelijkbare projecten gebruikelijk. Bij nieuwbouw projecten wordt de uitvoeringstermijn van de fundatie en de ruwbouw vaak benut als werkvoorbereidingsperiode voor gevels, installaties en afbouw. Bij de revitalisering van het Twickel College in Borne is dat niet van toepassing, de ruwbouw is immers al direct aanwezig, het is immers het gestripte gebouw. De planning voorziet verder in een inrichting en ingebruikname van het schoolgebouw na de zomervakantieperiode 2015. Door de huidige planningsachterstand van ca. 3 maanden, welke naar onze mening niet meer in te halen is, zal de ingebruikname pas aan het einde 2015 kunnen plaatsvinden. We vragen ons af of een kerstvakantieperiode van 2 weken geschikt is voor een dergelijke inrichting en het inhuizen. In de planning zijn diverse risico's te benoemen: 1. De verschillende perioden voor de komende ontwerpfasen dienen strak te worden gehanteerd en nagekomen ter voorkoming van verdere stagnatie. Hierbij dienen



2.

3.

4.

5.

6.

7.

ontwerpers en toekomstige gebruikers goed en vruchtbaar samen te werken aan de verdere uitwerking van de planvorming. Na het Voorlopig Ontwerp, het Definitief Ontwerp en de Technisch Ontwerpfase zal de omgevingsvergunning aangevraagd worden. Hierbij komen risico's van bezwaren en eventuele procedures. Door tijdig betrokkenen te informeren over de planvorming zou dat (mogelijk)voorkomen kunnen worden. Als alternatief en om enige tijd te winnen, zou de omgevingsvergunning al na het Definitief Ontwerp aangevraagd kunnen worden. Dit gebeurt overigens regelmatig bij vergelijkbare projecten. In de planning staat tevens een periode voor planologische vrijstelling aangegeven, uit de stukken kunnen we niet herleiden op basis waarvan die procedure doorlopen zou moeten worden. Risico's bij planologische procedures zijn legio en zouden tot extra vertraging kunnen leiden. Op basis van het Definitief Ontwerp wordt de niet-openbare aanbesteding opgestart. Aan het begin van de gunningsfase van de aanbesteding zal het Technisch Ontwerp (bestek en tekeningen) gereed moeten zijn. Bij de aanbesteding ontstaan aanbesteding risico's, onder andere vertraging als gevolg van procedures. De aanbestedingsprocedure dient, gezien de overspannen markt, meer dan ooit zorgvuldig worden doorlopen. Tijdens de asbestsanering en ontmanteling/sloopwerkzaamheden ontstaan risico's van asbestvervuiling, meer te saneren asbest en onvoorziene omstandigheden. Een complete asbestinventarisatie (type B), plan van aanpak asbestsanering en een constructief sloopplan zijn onmisbaar bij dergelijke projecten. Tijdens de uitvoering zijn de gebruikelijke uitvoeringsrisico's te benoemen, zoals onwerkbaar weer, kwaliteitsaspecten en economische -en leveringsproblemen bij maatgevende (onder) aannemers en leveranciers.

3.3

Geld

3.3.1

Beoordeling investeringskostenoverzicht SBM Het investeringskostenoverzicht van SBM d.d. 03-05-2013 op basis van het structuurontwerp is als uitgangspunt gehanteerd. Overigens zijn de tekeningen van het Structuur Ontwerp van een latere datum, namelijk laatst gewijzigd d.d. 17-01-2014. Voor ons is het onduidelijk of er een gewijzigd investeringskostenoverzicht is opgesteld op basis van deze tekeningen of dat de wijzigingen op de tekeningen marginaal zijn. Op het investeringskostenoverzicht zouden we de volgende opmerkingen willen geven, waarbij tevens diverse risico's zijn vermeld: A.

Grondkosten

1.

Inbreng van grond (verwervingskosten) inclusief bijkomende kosten als belastingen, vergoedingen, e.d. is niet opgenomen, wij gaan er vanuit dat in een eerder stadium van het ontwikkelproces al tussen partijen is vastgelegd of dat dit überhaupt niet aan de orde is, er wijzigt immers niets aan het terreinoppervlak. Asbestsanering wordt als stelpost van C50.000,- omschreven. Uit de verstrekte gegevens wordt duidelijk dat met name in de gevels asbest aanwezig is. In de project startnotie van SBM wordt verwezen naar de asbestinventarisatie type A van Bestvision nr. 12BV9751 d.d. 28-02-2012, deze is bij ons echter niet aanwezig. Uit een uitgebreidere asbestinventarisatie zal meer duidelijkheid komen, het is te adviseren om die inventarisatie, type B, zo spoedig mogelijk uit te voeren, zodat dit risico wordt verkleind. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat dit een destructief onderzoek betreft, het schoolgebouw kan hierna dan ook waarschijnlijk niet meer in gebruik zijn.

2.



3.

4.

5.

6.

De overige eenheidsprijzen voor het slopen en verwijderen (delen) van de opstallen zijn reëel. We adviseren echter wel een post tijdelijke ondersteuningen, noodafdichtingen en constructie aanpassingen van C20.000,- op te nemen. Gegevens omtrent de draagconstructie zijn niet aan ons beschikbaar gesteld. We missen in de raming de sloopkosten ter plaatse van de te handhaven bouwdelen. Uit de verstrekte tekeningen en andere gegevens begrijpen wij dat de huidige school in zijn geheel wordt gestript, zowel gevels, dakafwerkingen, installaties, binnenindelingen en overige afwerkingen zullen worden verwijderd en volledig vernieuwd. We ramen deze kosten op C 2 5 , 7 m 2 bvo x 4.072 m2 = O O I . 8 0 0 , - . Post grondwerk ter plaatse van gesloopte bouwdelen is niet separaat opgenomen, met name ter plaatse van de gesloopte bouwdelen D, F en G zullen de gesloopte fundaties aangevuld moeten worden. Hiervoor een aanvullende post van 1.881 m2 x CIO,- = C18.800,- te budgetteren. De m2 verhardingen, tuinaarde en speelterrein lijken niet in overeenstemming met de tekeningen te zijn. Als het uitgangspunt van de hele revitalisering is dat het terreinoppervlak niet wijzigt is de volgende rekensom te maken, aan de hand van de opgenomen m27budgetten: Sloopwerk opstallen A (deels) Idem deel F en D Idem deel G Opbreken bestaande verharding Totaal verwijderd

1.126 m2 771 m2 111 m2 4.400 m2

Nieuwe terreinverharding Aanleg groen Speelterrein Totaal nieuw

1.470 m2 1.840 m2 1.500 m2

6.408 m2

4.810 m2 1.598 m2

Tekort terreinoppervlak

8.

Dit oppervlak 1598 m2 x gemiddelde eenheidsprijs voor terreinverharding (bestrating, groenvakken en gras) x C25,- / m 2 = C 40.000,- wat toegevoegd zou moeten worden aan het investeringskostenoverzicht. De post aanleg speelterrein, 1500 m2 x O 0 , 7 m 2 geeft geen ruimte voor een bijzonder speelveld en/of inrichting. De uitvoering ervan blijft beperkt tot bijvoorbeeld een speel-grasveld. De posten inrichting, hekwerken, terreinverlichting e.d. zijn vrij laag opgenomen en geven geen ruimte voor bijzondere zaken. De bestaande hekwerken zijn oud en slecht en dienen ons inziens bij de revitalisering vervangen te worden. Hier wordt ons inziens niet in voorzien.

B.

Bouwkosten

1.

De bouw - e n installatiekosten v o o r d e revitalisering zijn opgenomen als 4.072 m2 x C985,-Zm2 bvo. Overigens wordt op de tekeningen van Te Kiefte Architecten melding gemaakt van 4.331 m2 bvo. We hebben de m2 bvo vanuit het investeringskostenoverzicht aangehouden als uitgangspunt. Deze bouw - e n installatiekosten zijn als volgt gesplitst: Bouwkosten W-installaties E-installaties Vaste inrichting Totaal


70 o/o 20 Va 9 "Vb 1 Zo 0

6690,-/1712 bvo 097,-/1712

bvo

6 8 8 , - / 1 7 1 2 bvo

O 0 , - Z m 2 bvo 6985,-/1112 bvo


2. 3.

In de bvo prijs zijn tevens de Algemene Bouwplaatskosten, Algemene kosten en Winst&Risico percentages van de aannemer inbegrepen. Aangezien de ruwbouw van het gebouw (fundatie, vloeren en draagconstructie) gehandhaafd blijft zouden de bouwkosten naar onze mening verlaagd kunnen worden, naar ca. C540,7m2 o . De installatiekosten voor de W-installaties van C197,7m2 bvo achten wij zeer reëel voor het gewenste kwaliteitsniveau. Onduidelijk is echter nog of en welke specifieke duurzaamheidtoepassingen gewenst zijn. Vanuit die gedachte en vanuit maatschappelijk verantwoord ondernemen zou hiervoor nog een separaat budget van e30,7m2 bvo beschikbaar kunnen worden gesteld. Het percentage van de E-installaties vinden wij aan de lage kant gebudgetteerd. Ervan uitgaande dat de gehele installatie nieuw moet worden aangelegd zou ca. 6115,-/(112 bvo een reëler beeld geven. De toeslag van l Zo voor de vaste inrichting is ons inziens slechts toereikend voor summiere vaste inrichting. Specifieke schoolgebonden inrichtingen en installaties (bijvoorbeeld leerkeukens, werkplaatsen, BiNaSk inrichtingen) behoren hier niet toe. De gebruiker dient zich bewust te zijn dat hiervoor nog een aanzienlijke eigen investering nodig zal zijn. We zouden willen adviseren om het budget voor de vaste inrichting te verhogen naar 620,-/1712 bvo. D V

4.

5.

6.

0

De bouw - e n installatiekosten zouden naar onze mening dan neerkomen op: Bouwkosten W-installaties Budget toepassing duurzaamheid E-installaties Vaste inrichting Totaal

60 o/o 22 Vo 3 «Vo 13 " / O 2 o/o

6540,-/(112 6197,-/1X12 630,-/m2 6115,-/m2 620,-/m2

bvo bvo bvo bvo bvo

e902,-7m2 bvo

Dit komt neer op een verlaging van 4072 m2 bvo x (6985 -C902) = - / - 6 3 3 8 . 0 0 0 , 7.

We vermoeden dat de kleine uitbreiding van 70 m2 onder de luifel van bouwdeel B (tussen bouwdeel A en E in) en aan de zuidvleugel van bouwdeel C komt. Ervan uitgaande dat deze kleine uitbreidingen een eenvoudige constructieve opbouw krijgt en dezelfde afwerking als het hele schoolgebouw is het bedrag van 6 7 5 0 , - / m 2 bvo reëel te noemen.

C.

Inrichtingskosten

1.

Zoals hierboven al gememoreerd zijn er geen budgetten voor de schoolgebonden inrichtingen en installaties opgenomen in het investeringskostenoverzicht van S B M . In de projectstartnotitie van SBM d.d. 27-11-2013 wordt een bedrag genoemd voor de inrichting na de revitalisatie van 6700.000,-. Daarnaast wordt een bedrag genoemd van 6300.000,- voor tijdelijke huisvesting en de verhuiskosten. Het is aan te bevelen om in de Voorlopig Ontwerpfase een goede demarcatie op te stellen welke onderdelen tot deze budgetten behoren. Daarbij ook eventueel benodigde bouwkundige en installatietechnische voorzieningen welke tijdens de revitalisering van het gebouw meegenomen moeten worden.

2.

p a g i n a 10 v a n 14

D.

Bijkomende kosten

1.

Er zijn geen kosten opgenomen voor de begeleiding vanuit de opdrachtgever, de scholenorganisatie en de gebruiker van het gebouw. Het is overigens ook niet


gebruikelijk dat deze uren vallen onder de huisvestingsnormen van gemeenten voor VO onderwijs. 2. Uit de zgn. kruisjeslijst valt niet duidelijk op te maken welke partij verantwoordelijk is voor welke taak. Het komt regelmatig voor dat per taak er meerdere partijen verantwoordelijk zijn voor het realiseren van die taak. Het is aan te bevelen om de lijst aan te passen naar de gebruikelijke onderverdeling : X hoofdverantwoordelijke, b - bijdrage, Noodzakelijke taken, Multitaken en Clustertaken. Hiermee zullen misverstanden worden voorkomen en kunnen betrokken adviseurs scherpere offertes uitbrengen. 3. Ervan uitgaand dat de gebruikelijke taakverdeling voor een traditioneel bouworganisatiemodel v o o r d e betrokken partijen, opdrachtgever, bouwmanagementbureau, architect en adviseurs, e.d. van toepassing is, zijn de opgenomen budgetten reëel. Wij gaan ervan uit dat er reeds offertes/opdrachten verstrekt zijn aan Te Kiefte Architecten, Dijkoraad E/W adviseur en S B M . Het is gebruikelijk en ook wenselijk om in dit stadium van het project opdrachten te verstrekken aan de Constructeuren de bouwfysisch/brandveiligheidsadviseur, voor zover dit nog niet gedaan is. 4. Aangezien het project een revitalisering betreft van een bestaand schoolgebouw zouden wij willen adviseren om het gehele gebouw volledig digitaal in te laten meten. Dit ter voorkoming van faalkosten tijdens de uitvoering. Hiervoor een post op te nemen van 67.500,-. 5. Voor het adviseurswerk Brandveiligheid en Duurzaam Bouwen zijn geen budgetten gereserveerd. Wij adviseren om voor beide posten een bedrag groot 65.000,- mee te nemen. 6. Er is geen separaat budget opgenomen om een exploitatiebegroting/MJOP op te stellen. Input vanuit een dergelijke begroting kan echter sturend werken in het ontwerpproces, derhalve zouden wij een bedrag groot 67.500,- hiervoor willen adviseren. 7. Er is alleen een asbestinventarisatie type A opgenomen. Een verdere inventarisatie type B en begeleiding/controle bij de uitvoering is niet opgenomen. Hiervoor een post opnemen van 620.000,-. 8. Ten aanzien van de overige niet opgenomen adviseursposten, o.a. bouwkostendeskundige, aanbestedingskosten, tuinarchitect, gaan wij ervan uit dat hierover tussen de reeds betrokken partijen afspraken zijn gemaakt en die onderdelen of reeds zijn ondergebracht bij de betrokken partijen of als niet nodig/wenselijk zijn beschouwd. 9. De opgenomen post voor toezicht, groot 642.500,- komt ongeveer overeen met 3-4 dagdelen per week, hetgeen voor dergelijke projecten gebruikelijk is om de kwaliteit op de bouwplaats te bewaken. De post directievoering, 6 4 5 . 0 0 0 , - , komt ongeveer overeen met 1,5 dag per week begeleiding, hetgeen wij aan de krappe kant vinden. Overigens is dat wel afhankelijk van de nog vast te leggen kruisjeslijst waarin de taken en verantwoordelijkheden van alle betrokken partijen wordt vastgelegd. 10. Het opgenomen budget van 610.000,- voor de NUTS aansluitingen is te laag. Wij gaan er vanuit dat er geheel nieuwe en/of te revitaliseren NUTS aansluitingen nodig zijn en zouden de volgende posten willen voorstellen: Elektra aansluiting - revitalisering trafo ruimte Gas aansluiting - groot verbruik Wateraansluiting Telefonie aansluiting Glasvezel VWA en HWA rioolaansluitingen

630 kVa G65 Q25

635.000,610.000,65.000,65.000,onbekend 610.000,-

11. De legeskosten voor de omgevingsvergunning zijn gebudgetteerd als 2 Zo van de totale bouw - e n installatiekosten (incl. BTW). Uit de legesverordening van de gemeente Borne blijkt echter dat 2,4 7o aangehouden dient te worden op basis van de bouw - e n installatiekosten, zijnde de inhoud van het gebouw x 6 2 5 8 , - / m 3 . 0

0

p a g i n a 11 v a n 14

B o g e v o O l - 1 4 0 3 0 5 - PV - r a p p o r t a g e r e v i t a l i s e r i n g C a r m e l C o l l e g e Borne

Uitgaande van de oppervlakken en verdiepingshoogten genoemd in tekeningen van Te Kiefte Architecten nrs. S09 en S10 komen wij op een inhoud van 19.317 m3. De grondslag voor de legeskosten bedraagt derhalve 64.984.000,-. Als legeskosten dient dan aangehouden te worden x 2,4Vo = 6119.600,- in plaats van 698.819,- , derhalve dient hiervoor 621.000,- worden bijgeteld. 12. Overige bijkomende kosten, voor ondermeer inrichting, bestuurskosten, verhuizing, openingskosten e.d. zijn niet opgenomen in het stichtingskosten overzicht. Indien van toepassing komen deze kosten ten laste van andere budgetten van de betrokken partijen.

E.

Belastingen

1.

Behoudens de 2170 BTW zijn geen bedragen voor belastingen meegenomen. Derhalve geen O Z B , geen overdrachtskosten, e.d. Wij gaan ervan uit dat dit in een eerder stadium tussen de betrokken partijen is afgesproken en vastgelegd. Voor ons is het onbekend of opties op het gebied van subsidies en duurzame investeringen in het voortraject onderzocht zijn. Er zijn nog diverse mogelijkheden daartoe, die nader onderzocht zouden kunnen worden.

2.

F.

Financiering

1.

Voor de financieringskosten en rente over de grond en over de bouw - e n ontwikkelkosten zijn geen budgetten meegenomen. Wij gaan ervan uit dat dit in een eerder stadium tussen de betrokken partijen is afgesproken.

G.

Risicoverrekening en afronding

1.

Er is voor de post onvoorzien gerekend met 4 Zo voor de bouw - e n installatiekosten (hoofdgroepen A en B) en 3 7o over de bijkomende kosten (hoofdgroep D). Wij achten dit aan de lage kant. Het ontwerp bevindt zich nog in een pril stadium en er kleven behoorlijke risico's aan de revitalisering van het schoolgebouw. Wij zouden willen adviseren om voor het geheel minimaal 5 Zo aan te houden voor de post onvoorzien. Rekenkundig dient er dan een bedrag van 6 5 5 . 0 0 0 , - bijgeteld te worden. De post inflatie/prijsstijgingen van l , 5 Z o tot start bouw vinden we daarentegen weer aan de ruime kant. Door in de verdere ontwikkelingen uit te gaan van het prijsniveau 2 0 1 4 zou ons inziens deze post kunnen vervallen, ervan uitgaande dat eind 2 0 1 4 nog gestart wordt met de revitalisering. Hiermee komt derhalve een bedrag van 6 3 7 . 3 0 0 , - te vervallen. 0

0

0

2.

p a g i n a 12 v a n 14

0


3.3.2

Recapitulatie Onderstaand treft u ons overzicht van de hierboven vermelde opmerkingen. Opmerkingen Kleissen en Partners Al A2

A3 A4 B C D

Inbreng grond Sloopwerk - milieukosten Tijdelijke ondersteuning Sloopwerken te handhaven bouwdelen Grondwerk gesloopte delen Infrastructurele voorzieningen Oppervlakte terreinverhardingen Bovenplanse verevening Bouwkosten Correctie bouwkosten I m2 bvo Inrichtingskosten Bijkomende kosten Inmeting bestaand gebouw Adviseur brandveiligheid Adviseur duurzaamheid Exploitatiebegroting/advies Asbestinventarisatie en begeleiding Aanvulling Nuts aansluitingen Legeskosten omgevingsvergunning Belastingen Financiering Sub totaal Reservering inflatie Post onvoorzien {A k en 3 zb) Aanvullend onvoorzien (5 7o) a

BTW)

gebudgetteerd CO C119.725

eioi.800 C18.800

C190.675

C40.000

eo

-I- 6338.000

C4.083.420

67.500 65.000 65.000 67.500 620.000 655.000 621.000

CO C587.819

eo eo -/- 636.400 - / - 637.300

64.981.639 6234.512

0

0

Totaal (ex.

620.000

Totaal

655.000

- / - C18.700

C5.216.150

Het saldo van onze opmerkingen is op het gehele budget verwaarloosbaar, echter treedt er wel een verschuiving op van budgetten van directe bouwkosten naar terrein - e n sloopwerken, bijkomende en onvoorziene kosten.

p a g i n a 13 v a n 14

B o g e v o O l - 1 4 0 3 0 5 - PV - r a p p o r t a g e revitalisering C a r m e l C o l l e g e Borne

4

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

4.1

Samenvatting In opdracht van de gemeente Borne is de planvorming voor de revitalisering van het schoolgebouw aan de Oude Hengeloseweg 123 te Borne technisch getoetst met als doel duidelijkheid te geven of de investering van de gemeente Borne past bij het structuur ontwerp. Naast de toetsing op kwaliteitsgebied is hierbij tevens gekeken naar de beheersaspecten tijd (overall planning) en geld (investeringskostenoverzicht)

4.2

Conclusies Wij kunnen concluderen dat de beoogde kwaliteit van het gebouw, na de revitalisering, van een goed tot zeer goed niveau zal zijn. De levensduur van het gebouw zal bij oplevering vergelijkbaar zijn als ware het een nieuwbouw project. De uitwerking van de installaties behoeft nog wel extra aandacht met name het vaststellen van het kwaliteitsniveau klasse B. Daarnaast zal in het voorlopig ontwerp het leidingverloop - e n tracés, de input vanuit de schoolgebonden installaties en inrichtingen en de afstemming met de bestaande constructie en beoogde gevels moeten worden uitgewerkt. De ontwikkeling van het project kent met het afronden van het structuur ontwerp een achterstand van ca. 3 maanden op de huidige planning. Deze achterstand is ons inziens niet meer in te halen. In de stuurgroep, belast met de revitalisering van het gebouw, zullen de consequenties hiervan beoordeeld moeten worden. Het beschikbare budget achten wij, met in acht name van het gewenste kwaliteitsniveau en onze opmerkingen, als toereikend om het gebouw te revitaliseren. Onze opmerkingen geven echter wel een verschuiving van een deel van het budget van de bouw - e n installatiekosten naar terrein - e n sloopwerken, honoraria, bijkomende en onvoorziene kosten. Bij de revitalisering van een dergelijk gebouw komen veel risico's kijken. Deze dienen gedurende de verdere ontwerpfasen nauwgezet beoordeeld te worden, zodat deze ingekaderd en weloverwogen worden afgehandeld.

4.3

Aanbevelingen We zouden willen adviseren dat onze bevindingen en conclusies in deze rapportage worden ingebracht in het ontwerpteam/stuurgroep belast met de revitalisering van het Twickel College in Borne. Voor een verdere, goede sturing van het ontwerpproces is het daarnaast wenselijk dat elke fase wordt afgesloten met een fase overgangsdocument, welke de instemming van alle betrokken partijen krijgt. Door het project op deze wijze procesmatig van grof naar fijn uit te werken ontstaat een breed gedragen ontwerp, wat uiteindelijk zal leiden tot een geheel gerevitaliseerd gebouw, wat voldoet aan de gewenste uitgangspunten.

p a g i n a 14 v a n 14


Project B o g e v o O l te Borne datum 28-02-2014

K L E I S S E N EN P A R T N E R S

Revitalisering Twickel locatie Borne - Stichting Carmelcollege datum :

28-2-2014

ĮTĒKENINGEN- EN DOCUMENTEN LIJST Teknr. Getekend TEKENINGEN

Omschrijving

Status

Datum

versie 2.0 versie 2.0 versie 2.0

26-08-13 30-05-13 30-05-13 04-09-13 03-09-12

|

Gewijzigd

|

Stichting Carmelc ollege Structuur

keuzematrix kwaliteitsklasse kwaliteitskaders bouwkundige materialisering gebouwniveau kwaliteitskaders bouwkundige materialisatie ruimteniveau uniforme structuur webbased projectomgeving kruisjeslijst huisvestingsfonds

TB-1 TB-2 TB-3 1-3 Fi-l A-1 A-2

Ontwerp

E.Jonkers CCV

januari 2012 maart 2010

presentatie ADMS handboek veiligheid rond en in de school

Te Kiefte Arc hitec ten project nr. 11036 Structuur

Ontwerp

S01 S02 S03 S04

W. Geerdink W. Geerdink W. Geerdink W. Geerdink

begane grond bestaand Ie verdieping bestaand 2e verdieping bestaand Gevels bestaand

28-02-13 28-02-13 28-02-13 28-02-13

S05 S06 S07 S08 S09 S10 Sll

W. Geerdink W. Geerdink W. Geerdink W. Geerdink W. Geerdink W. Geerdink W. Geerdink

oppervlakte analyse bestaand Begane grond nieuw Ie verdieping nieuw 2e verdieping nieuw oppervlakte analyse nieuw Gevels nieuw vlekkenplan

04-04-13 28-02-13 28-02-13 28-02-13 17-01-14 28-02-13 17-01-14

Sb.09 t/m Sb. 16

W. Geerdink

Artist Impressions (8 st)

17-01-14

08-04-13 08-04-13 08-04-13 08-04-13 17-01-14 17-01-14 17-01-14 17-01-14

SBM , projec t nr. 1P130200 Structuur

v01

JH

PvE deel A PvE deel B JH

Ontwerp

onderzoek investeringskosten o.b.v NEN2699 overall planning investeringskostenoverzicht modelovereenkomst economisch claimrecht kadastraal bericht object Borne Programma van Eisen deel A : procesinformatie Programma van Eisen deel B : objectinformatie startnotitie demarcatielijst (kruisjeslijst) betrokken partijen

SO

03-05-13 24-10-13 04-03-13

03-05-13

31-01-14 22-11-13 22-11-13 concept

27-11-13 19-09-13

versie 6.0 versie 5.0 versie 6.0 versie 5.0 versie 6.0

12-05-13 10-08-12 12-05-13 10-08-12 12-05-13

Dijkoraad Structuur

TI-I n-2 n-3 TI-4 n-5

Dijkoraad Dijkoraad Dijkoraad Dijkoraad Dijkoraad

Ontwerp

programma van eisen Installaties keuzematrix installaties (leeg) kwaliteitskaders installaties Technische omschrijving materialen en activiteiten (TOMA) principeschema installaties

B o g e v o O l - 140228 - PV - overzic ht tekeningen en doc umenten2.xls printdatum 28-2-2014 Ruimte in o n t w i k k e l i n g

versie 0.1 pagina 1 v a n 1

V

í V' . !

i ^\ ì

ï

I I I

I í I

-

7

Í

i

1

3*

1

I

r

ĩ*

«. i.

s

W

r

„JJGr

i

i

I

i

Å

Hl

;

I

z

•Sir*t ijl

PT

?5

I

1 1 i

I

ï

ft 1

I

i

-

I -

i

r: * »F

I to.

I

:

Í

i

KLEISSEN EN PARTNERS. Opdrachtgever: Gemeente Borne Afdeling Onderwijs, Kunst 8. Cultu De heer V. Kuipers Postbus AE Borne

Recommend Documents