Kleine stapjes zijn onvoldoende om de markt echt in beweging te brengen

Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 7 • nr 4 • juli 2013 • zie ook: www.nvm.nl

Taco van Hoek:

‘Vooruitzichten voor woningmarkt zijn goed’

2

Elco Brinkman:

‘Bouw wordt een onderdeel van je leven’

6

Het ‘college’ van Ger Hukker in de media

7

Voormalig VROM-minister Pieter Winsemius:

‘Kleine stapjes zijn onvoldoende om de markt echt in beweging te brengen’ Oud VROM-minister Pieter Winsemius vindt de maatregelen van het kabinet ten aanzien van de woningmarkt onvoldoende krachtig om die echt in beweging te krijgen. “Op deze manier gaat het niet werken. Het zijn op zichzelf zinvolle stapjes die het kabinet zet, maar ze zijn te klein om de kloof tussen de sociale woningbouw, sociale huur, en de vrije huursector te dichten.” Winsemius was minister van VROM van 1982-1986 en kortstondig van 2006 t/m 2007. Hij ziet langzaam beweging op de woningmarkt.“Heel voorzichtig, als parende egeltjes, wordt een diepgeworteld taboe tot op zekere hoogte doorbroken. Dat taboe heeft twee kanten. Van de linkerhoek van de politiek mocht je nooit aan de huren van de sociale woningbouwkant komen. De rechterhoek beschermde hevig en kunstmatig de hypotheekrenteaftrek. In dat laatste zie je nu wel wat beweging komen. Maar ik vind dat er aan beide kanten nog te weinig gebeurt om deze taboes echt grondig aan te pakken.”

Meer dynamiek

netto huren in de sociale huursector. Terwijl die vaak lager zijn dan de energielasten. Men bijt zich vast in de huren, terwijl je natuurlijk eigenlijk naar de woonlasten moet kijken. Het stijgen van de huren is ‘taboe’, maar het probleem van hoge energielasten wordt niet aangepakt. En juist daar is een enorme winst te behalen. Daarop zou ook het kabinetsbeleid nu gericht moeten zijn.” Alleen een serieus nationaal energiebesparingprogramma kan daarin verandering brengen, meent Winsemius. “Want daarmee zou je de kosten voor woonlasten voor grote delen van de bevolking fors naar beneden kunnen brengen. En dat resulteert in meer dynamiek op de woningmarkt.”

Winsemius: “De linkerhoek staart zich nog steeds – ik begrijp niet waarom ze dat niet in de gaten hebben – blind op de

Lees verder op pagina 3

Rubrieken Makelen in een moeilijke markt

4

Faits divers

5

De eerste woning van Wouke van Scherrenburg

10

In de kantlijn: de prijsvechters in de hypotheekmarkt

10

VOORWOORD

Taco van Hoek (EIB) verwacht verbetering woningmarkt

Herstel in zicht voor woningmarkt? De vraag is of de zon nu definitief gaat doorbreken op de woningmarkt. Soms lijkt het erop, zeker wanneer trends daarop duiden. Natuurlijk zijn er nog wel wolkjes aan de lucht, maar de zomerse omstandigheden zullen blijven overheersen. Het negatieve sentiment van de afgelopen jaren zal langzaam afnemen.

‘De onderliggende vraag naar woningen zal zich uiteindelijk krachtig manifesteren’ ‘Er is te veel nadruk op hervormingen op de woningmarkt gelegd’

Zoals ik al eerder meldde, zijn die omstandigheden nog niet van toepassing op het lopende jaar. 2013 is en blijft een omslagjaar. Dit wordt ook bevestigd door de Woningmarktmonitor van het Economisch Bureau van ABN Amro. In de loop van 2014 zal er zich een bodem vormen. De combinatie van een betere betaalbaarheid, lage rente en huurstijging maakt de aanschaf van een koopwoning langzaam weer interessant, zo stelt ABN Amro. Een andere bank, de Rabobank, stelde in zijn kwartaalbericht over de woningmarkt dat de huizenprijzen in 2014 zich zullen stabiliseren. De Marktindicator van Vereniging Eigen Huis, die de stemming onder consumenten weergeeft, steeg recent met 6 punten naar een stand van 63. Er was daarmee sprake van een trendbreuk. Ten opzichte van de neutraalwaarde van 100 is de situatie op de woningmarkt nog altijd moeizaam, maar de negatieve spiraal is hiermee doorbroken. Het was de grootste stijging sinds het begin van de metingen in april 2004. Wolkjes aan de lucht zijn de komende zware bezuinigingen van het kabinet, die consumenten mogelijk zwaar in hun portemonnee zullen treffen. Het consumentenvertrouwen zal daardoor opnieuw een knauw krijgen, waardoor ook de woningmarkt getroffen wordt. Andere wolken aan de lucht betreffen het nog altijd selectieve hypotheekbeleid van de banken en de restschuldproblematiek. Er staan heel veel huizen ‘onder water’ en dat tast de verhuisbereidheid van veel woningbezitters aan. Maar al met al kun je van een keerpunt spreken. De positieve signalen gaan overheersen en zorgen ervoor dat we steeds meer de negativiteit achter ons kunnen laten. We kunnen uitkijken naar een blijvend herstel van de woningmarkt met stabiele prijzen. Ger Hukker, voorzitter NVM

Taco van Hoek: “De groei van de woningvoorraad blijft achter bij de structurele behoefte.”

Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), voorziet dat de woningmarkt zich zal stabiliseren. “De vooruitzichten voor de woningmarkt zijn structureel goed. Er is een onderliggende vraag die zich linksom of rechtsom zal gaan manifesteren.” Van Hoek: “Als je op dit moment naar de woningmarkt kijkt, dan is de vraag naar woningen enorm teruggevallen. Ook zie je dat de woningproductie flink achterblijft bij de huishoudensontwikkeling de structurele groei van het huishoudensontwikkeling, aantal huishoudens in ons land. Om die groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen, zouden we jaarlijks ongeveer 70.000 woningen moeten bouwen.” Dat is een vrij simpele rekensom, zegt Van Hoek. “De uitbreidingsbehoefte kun je bepalen aan de hand van het aantal huishoudens dat er bij komt. Momenteel bouwen we er nog geen 50.000 woningen per jaar. De groei van de woningvoorraad blijft, zelfs al jaren, achter bij de structurele behoefte. Dat betekent – dat zie je ook in het WoonOnderzoek 2012 dat onlangs is gepubliceerd – dat de bezettingsgraad van woningen stijgt. Anders gezegd: er wonen meer mensen in een woning. Dat komt bijvoorbeeld doordat mensen langer in de sociale huursector blijven zitten en dus niet doorstromen. En dat betekent weer dat er minder ruimte komt voor jonge mensen om in de sociale huursector in te stromen. Die mensen blijven langer thuis wonen, delen een woning, of blijven in studentenhuisvesting zitten.”

Hypotheekrenteaftrek De kern van de zaak is dat er op dit moment een feitelijke vraag naar woningen is en een onderliggende vraag, meent Van Hoek. “Die feitelijke vraag is nu heel laag. Dat heeft een aantal oorzaken. De economische crisis is daar één van. Het heeft ook te maken met restricties die er in de loop van de tijd zijn opgelegd rondom de hypothecaire financiering. Die is aanmerkelijk aangescherpt. En dan is er ook nog de beperkte hypotheekrenteaftrek.” Het is uiteindelijk die onderliggende vraag die zich zal manifesteren en gaat zorgen voor een structurele verbetering op

2

de woningmarkt, voorziet Van Hoek. “Dat moet ook wel, want de groeiende bezettingsgraad van woningen kan zich niet eindeloos voortzetten. Die onderliggende vraag naar woningen dwingt zich met andere woorden naar boven boven.” Als tweede argument voor een structureel herstel van de woningmarkt noemt hij – en dat is met name voor starters van belang – dat de woningprijzen inmiddels behoorlijk zijn gedaald. “Zij gaan op een gegeven moment profiteren van de veel lagere woningprijzen.” Hierbij, zegt Van Hoek, is het van groot belang dat er rust komt op de markt en het woningmarktbeleid niet opnieuw wordt aangescherpt. “Dan komt de bodem van de huizenprijzen in zicht en zal die onderliggende vraag van zich doen spreken.”

Woningbouwproductie Van Hoek: “Er komt een moment dat we toch weer naar een woningbouwproductie moeten die de trendmatige groei van het aantal huishoudens kan opvangen. Het is zelfs niet uitgesloten dat je tijdelijk een inhaalvraag naar woningen zal krijgen. Maar alleen al het toegroeien naar de structurele huishoudensgroei betekent een fors hoger aantal woningen die je moet bouwen in vergelijking met de huidige situatie.” Er is de afgelopen jaren te veel nadruk op de hervormingen van de woningmarkt gelegd en een zeer overtrokken beeld opgeroepen van betalingsproblemen, schuldenbergen en een luchtbel in de prijzen, aldus de directeur van het EIB. “Vanuit het oogpunt van de crisis is dat contraproductief geweest. Door midden in de crisis het mes in de hypotheekrenteaftrek te zetten, hebben we olie op het vuur gegooid. De vraag is al zwak, die wordt daardoor nog zwakker. De steeds strengere normen ten aanzien van hypotheken heeft opnieuw voor vraaguitval gezorgd. En die zorgt weer voor dalende prijzen. Daarom zeg ik: stop met nieuwe ingrepen in het woningmarktbeleid die de vraag verder onder druk zetten en geef het herstel nu eindelijk de ruimte.”

INTERVIEW

‘Kleine stapjes zijn onvoldoende om de markt echt in beweging te brengen’ had moeten zijn. Er moet iets gebeuren dat verder gaat dan het huidige woningmarktbeleid van het kabinet. “Toen ik onze minister-president een tijdje terug hoorde zeggen dat we met z’n allen weer dingen moeten gaan kopen, omdat het goed is voor de economie, moest ik glimlachen. Want als je werkelijk gelooft dat we zo snel uit het dal komen, dan moet je als Rijk nu ook gaan investeren in infrastructurele projecten als woningbouw en wegenbouw. Dat leerde de oude Keynes ons al.” Welke maatregelen moeten volgens u worden genomen om de woningbouw in beweging te zetten? “Een grootschalig energiebesparingprogramma is één. Dat kun je verspreid over het hele land realiseren. Het is geen besluit zoals het aanleggen van een hogesnelheidslijn. Daar wordt eindeloos over gediscussieerd en het levert op korte termijn geen effect of resultaat op. Ik denk ook dat je op dit moment opnieuw moet kijken naar het terugploegen van uitkeringen. Indien je dat beperkt tot het realiseren van maatschappelijk vastgoed, is het binnen een vastomkaderd plan in de hand te houden en kun je verspreid over het land bouwen. Ook dat heeft een direct effect op de werkgelegenheid in de bouwnijverheid. Je zult je moeten concentreren op kleinschalige projecten, geen grote objecten, want dat is veel ingewikkelder.” Vervolg van pagina 1

moeten worden, zegt hij. “Het zou een krachtig effect hebben op de bouwnijverheid. Voordeel van zo’n programma is dat je

Nog even terug naar energiebesparing. Waarom zet het kabinet daar geen grootschalig en serieus programma op?

Sociale sector

het heel snel kunt uitvoeren. Het wordt niet vertraagd door vergunningenprocedures. Daardoor ben je in staat om het heel snel te kunnen opschalen.”

“Het blijkt op de een of andere manier onmogelijk voor de verschillende ministeries om gezamenlijk zo’n programma op te tuigen. Er is klaarblijkelijk onvoldoende onderlinge communicatie tussen departementen. Ministeries communiceren lastig. En je moet ook samenwerken met de wooncorporaties. Die verhoudingen zijn op dit moment ook veel te ver verziekt. ‘Den Haag’ ziet niet voldoende de noodzaak van gezamenlijkheid en is kennelijk bereid een hoge prijs te betalen om in het volle licht van de schijnwerpers publiekelijk de corporaties op de poef te zetten. Dat is bijzonder spijtig, we hebben ze nodig.”

Een nationaal energiebesparingprogramma is bitter noodzakelijk, vindt Winsemius. Het komt de sociaal zwakkeren in onze samenleving te goede, is goed voor het milieu en geeft een impuls aan de economie, zegt de voormalig VROM-minister. “De sociale sector – vooral de inkomens net beneden modaal – is gebaat bij zo’n programma. Door woningrenovatie en energiebesparing kunnen de woonlasten van een modaal gezin met zo’n 500 euro per jaar dalen. Daar zijn echt grote klappen mee te maken met op termijn alleen maar winnaars. Het besef dat daarmee winst valt te behalen ontbreekt bij politici.” Dat energiebesparingprogramma zou grootschalig geïntroduceerd

Is het niet heel complex om zo’n nationaal energiebesparingprogramma te realiseren? Winsemius: “Het is zeker niet makkelijk om zoiets grootschalig neer te zetten. En het vraagt om een goede onderlinge afstemming en coördinatie. Maar ik zou niet weten waarom het niet mogelijk zou zijn. Ik vind ook dat zo’n programma er al lang

‘Een nationaal energiebesparingprogramma is bitter noodzakelijk’

BOUWSECTOR IN BUITENGEBIED BOUWT RUSTIG DOOR De bouw in de agrarische sector heeft de laatste jaren niet stilgelegen. Dit in tegenstelling tot de publieke bouwmarkt die in de laatste jaren wel flink inzakte. In 2012 werden volgens cijfers van het CBS 2497 vergunningen afgegeven voor nieuwbouw en andere verbouwingen in het buitengebied. Dat verschilt niet veel van de cijfers van de jaren daarvoor en daardoor lijkt het platteland ‘crisis-proof’. Wetgeving en schaalvergroting zijn hiervan de oorzaak. “Het verschilt heel erg per sector en het is geen hausse, maar het klopt wel dat de bouw in de agrarische sector zich heeft voorgezet”, stelt Joost Overbeek, directeur van ingenieursbureau Rombou. Dit bureau is vorig jaar ontstaan door een bundeling van activiteiten van Bouwadvies en Architectuur van LTO Vastgoed en Ruimtelijke Ordening en Milieuadvies van LTO Noord Advies. Het bureau biedt een integrale aanpak voor schaalvergroting en specialisatie in de agrarische sector. Volgens Overbeek is er wel ‘zware concurrentie’ binnen de bouwsector in het buitengebied. “Maar dat houdt voornamelijk verband met het feit dat er ander werk voor aannemers is weggevallen. Ze pakken al het werk aan, dat er nu binnenkomt.”

Milieueisen Het bureau van Overbeek is vooral actief in de veehouderij en daar merkt hij dat ‘de markt goed is doorgelopen’. “Bij de intensieve veehouderij, varkens en pluimvee, heeft dit deels te maken met schaalvergroting en ook een stuk met

Juli 2013

En daarom gaat het bouwen in deze sector ook gestaag door. Maar er zijn ook heel veel stallen, die hier gewoon aan vervanging toe zijn.”

wetgeving. De intensieve veehouderij moest de laatste jaren anticiperen op nieuwe wetgeving op het gebied van dierenwelzijn en milieueisen. Er zijn nogal veel eisen geweest, zoals op het gebied van ammoniakuitstoot. Via een combinatie van uitbreiding en schaalvergroting konden boeren hun emissierechten vasthouden. Ze konden hun kosten over meer dieren spreiden door een extra stal naast de bestaande stal te laten plaatsen. Dat is veel gebeurd, waardoor er ook veel uitbreiding heeft plaatsgevonden.” Bij de melkveehouderij heeft de bouwlust te maken met het feit dat het melkquotum er in 2015 afgaat. De boeren anticiperen hierop en zijn al bezig met het vergroten van hun stallen. Overbeek: “Ze zijn bezig met ruimte creëren, zodat ze kunnen uitbreiden op het moment dat het quotum vervalt.

‘Er is zware concurrentie binnen de bouwsector in het buitengebied’ 3

SERIE

MAKELEN IN EEN MOEILIJKE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit vierde deel een gesprek met Daniëlle Leerkes, makelaar Buitenwonen bij en mededirecteur van Vrielink Makelaars in Schalkhaar. De vijf makelaars van dit kantoor zijn allemaal aandeelhouder-eigenaar en bedienen samen een groot werkgebied tegen lage kosten. Met het door haar opgerichte label Buitenwonen richt Leerkes zich op wonen in het landelijk gebied.

Het werk toen en nu “Wat erg veranderd is in het werk van de makelaar, is de manier waarop je de klanten bereikt. Voorheen was alles verkopersgericht; je agenda was met name gevuld met enorm veel bezichtigingen. Als je voor een woning meer dan vijf bezichtigingen kon inplannen, dan zette je andere gegadigden op een lijstje, omdat je wist dat je de woning eigenlijk al verkocht had. Voor de bezichtigingen die je nu in je agenda hebt staan, moet je heel veel moeite doen. Daarnaast is er een enorme stap gemaakt in de automatisering en de communicatie naar klanten toe. We proberen als kantoor dan ook in te spelen op nieuwe ontwikkelingen, daarin voorop te lopen. Zo hebben we in december bij heel veel verkopers elke zaterdag open huis gehouden, omdat het voor veel mensen aantrekkelijk was om te kopen voor de wijziging van de hypotheekregels. Daarnaast hebben we dit jaar op de beurs Eigen Huis (Ver)Bouwen en Inrichten gestaan om in contact te komen met kandidaat-kopers voor onze bouwkavels. Voor mensen die geïnteresseerd zijn in nieuwbouw, organiseren we regelmatig nieuwbouwdagen hier op kantoor. En een avond per week bellen we de mensen na die een brochure hebben aangevraagd of een pand hebben bezichtigd.

De markt toen en nu Waar we in de huidige markt tegenaan lopen, is dat heel veel mensen wel willen kopen, maar worden teruggefloten door hun bank. Die willen eerst een getekende koopakte van de eigen woning zien, voordat ze praten over het verstrekken van een hypotheek voor een nieuwe woning. Kopers hebben dus veel onzekerheden. Dit ontbreken van consumentenvertrouwen zorgt ook voor een stilstand in de woningmarkt. Al merken wij dat de starters best wel kunnen financieren. Zo heeft ons kantoor op het moment een project van 35 starterswoningen in Olst waarvan we er binnen drie weken al dertig verkocht hebben. Dus ik denk dat starters veel meer kunnen dan ze zelf beseffen. Ik ben ook blij dat er nu wat meer duidelijkheid is gekomen over de hypotheekrenteaftrek. Want er moet iets gebeuren om het Nederlandse stelsel weer gezond te krijgen. Wel merken we de laatste maanden dat klanten zelf reëler worden. De meeste mensen beseffen nu wel dat ze de hoofdprijs niet gaan ontvangen, al is dat besef helaas nog lang niet bij iedereen aanwezig.

4

Daniëlle Leerkes, makelaar Buitenwonen: “Iedereen zou kopersgericht moeten gaan denken.”

‘Veel mensen worden teruggefloten door hun bank’ Ondernemen met nieuwe diensten Wat Vrielink Makelaars heel bijzonder maakt, is dat wij met vijf makelaars een kantoor hebben waarvan we allemaal aandeelhouder-eigenaar zijn. Ons concept is een kostengestuurde organisatie waarbij iedereen zijn eigen werkgebied heeft. Als makelaar Buitenwonen, een label dat ik zes jaar geleden heb opgericht en dat ook landelijk wordt gevoerd, houd ik me bezig met landelijk wonen. Je kunt daarbij denken aan woonboerderijen, maar ook aan boerderijen waarvan de grond al is afgekocht en die een functieverandering krijgen. Als kantoor overlappen we een heel groot werkgebied, terwijl wij daar weinig kosten voor hoeven te maken. We kunnen dan ook veel doen aan acties en advertenties, omdat we veel mensen tot onze beschikking hebben. Daarnaast laten wij al onze panden fotograferen door een professionele fotograaf en gaat er altijd een stylist mee, die de woning enigszins restylet. Maar we werken bijvoorbeeld ook samen met mensen die 3D-visualisaties maken en bedrijven die (gedeeltelijk) renoveren. Dit alles om mogelijkheden die panden hebben, inzichtelijk te maken voor kandidaat-kopers.

Visie op de toekomst Qua huizenprijzen zijn we inmiddels op een heel behoorlijk niveau gekomen. Er staan natuurlijk nog steeds panden te koop waarbij verkopers met hun prijzen niet willen of kunnen zakken. Die gaan voor dat geld ook niet meer verkocht worden en vervuilen eigenlijk een beetje de markt. Wel merken we de afgelopen maanden dat er weer wat meer vertrouwen komt en dat er weer wat gebeurt. Ik hoop dat de woningmarkt volgend jaar weer aantrekt. Wat daaraan zou kunnen bijdragen, is een overheid die wat meer vertrouwen uitstraalt. Er zijn nu voorstellen gedaan die zo ingewikkeld zijn, dat niemand meer door de bomen het bos kan zien. Ik denk daarbij aan de Blok-hypotheek. Daarvan geven banken aan dat ze die helemaal niet gaan verstrekken. Banken zouden samen moeten kijken naar producten die ze kunnen ontwikkelen. Maar ook huizenpresentatiesites zouden beter op kopers afgestemd kunnen worden, want die zijn nog redelijk verkopersgericht. Als je precies weet wat kopers willen, dan kun je daar op vele manieren op inspelen. Dan kun je alle signalen uit de markt doorgeven aan belanghebbende partijen en aan gemeenten. Dan kan er ook weer gebouwd gaan worden wat kopers willen. Kortom, iedereen zou kopersgericht moeten gaan denken.”

Het was een opmerkelijk succes dat vier partijen op de woningmarkt de handen ineen konden slaan over de hervorming van de woningmarkt. Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de makelaars onder aanvoering van de NVM hebben hun tegenstellingen overbrugd en kwamen een paar maanden voor de verkiezingen vorig jaar met WONEN 4.0. politiek dat de woningmarkt moet worden hervormd. Zo is een bijdrage geleverd aan het feit dat de politieke patstelling over de noodzaak de aftrekbaarheid van de rente af te bouwen, nu is doorbroken.

WONEN5.0?

Belangrijke en moedige bouwstenen in dat plan zijn onder meer dat op termijn marktconforme huren en volledige afschaffing van aftrekbaarheid van de rente gerealiseerd zouden moeten worden. Er is al het nodige over geschreven dat WONEN 4.0 geen resultaat zou hebben opgeleverd. Dat is ten onrechte. Zeker, in het regeerakkoord is er weinig van terug te vinden. Het succes van WONEN 4.0 was vooral de totstandkoming ervan. Daarmee werd een luid signaal afgegeven aan de

Helemaal verwonderlijk is het niet dat WONEN 4.0 bij de kabinetsformatie niet de basis heeft gevormd voor het regeerakkoord over de woningmarkt. Er moest fors bezuinigd worden; dat was iedereen bekend. Waarom zou de woningmarkt in tegenstelling tot andere sectoren buiten de bezuinigingen moeten blijven? Al eerder had de Heroverwegingswerkgroep in 2010 aangegeven dat hervormingen op de woningmarkt goed gecombineerd kunnen worden met bezuinigingen om het overheidstekort te verminderen. Die werkgroep heeft daartoe ook concrete voorstellen op de korte termijn geformuleerd die voor een deel wel hun weg naar het regeerakkoord hebben gevonden. WONEN 4.0 schetste vooral een punt op de horizon waar de woningmarkt naar toe zou moeten gaan. Het plan van de vier partijen op de woningmarkt wilde expliciet geen bijdrage aan de bezuinigingen leveren. Als ingangsjaar voor de hervorming werd 2015 gekozen, als de woningmarkt naar verwachting weer hersteld zou zijn. De opstellers van WONEN 4.0 stelden zich op deze wijze in feite buiten de politieke realiteit en bleven zo met lege handen achter.

COLUMN

TIJD VOOR WONEN 5.0

staat er in de huursector een verhuurdersheffing op stapel en staan ingrijpende aanpassingen van het corporatiebestel in de steigers. Afwijzing van deze maatregelen door alleen te verwijzen naar WONEN 4.0 heeft niet zo veel zin. WONEN 4.0 biedt immers geen alternatief voor de vraagstukken waar het kabinet voor staat. Het is tijd voor WONEN 5.0. Een nieuw plan, deels gebaseerd op de doelstellingen van WONEN 4.0, maar ook op de nieuwe realiteit. Als de vier partijen invloed willen hebben op het rijksbeleid zullen ze niet om de harde noodzaak van bezuinigingen heen kunnen. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate

Het heeft geen zin om steeds maar weer naar WONEN 4.0 te verwijzen. Het heeft zijn nut gehad, maar is aan herziening toe. Sinds medio 2012 is er al weer veel veranderd. De crisis op de koopwoningmarkt heeft zich verder verdiept met nog steeds dalende prijzen. De doorstroming stagneert vooral vanwege de restschuldproblematiek. Ondertussen heeft het kabinet de eerste stappen gezet om de woningmarkt te hervormen, zoals koopstarters die alleen nog een dertigjarige annuïteit kunnen krijgen en boveninflatoire huurverhogingen. Verder

FAITS DIVERS

‘Het heeft geen zin om steeds weer naar WONEN 4.0 te verwijzen’

DE RACE OM ’S WERELDS LANGSTE GEBOUW De duurste woning ter wereld (37.000 m2) kost 775 miljoen euro, zo hebben we u eerder in deze rubriek gemeld. Het staat in Mumbai (het voormalige Bombay) en de eigenaar is de Indiase zakenman Mukesh Ambani.

Maar deze peperdure wolkenkrabber van 27 verdiepingen is verbazingwekkend genoeg niet het hoogste gebouw ter wereld. Dat is de Burj Khalifa, die met haar 162 verdiepingen welgeteld 828 meter hoog is. De toren in Dubai fungeert onder meer als kantoor en hotel. Hij heeft een zwembad (op de 78e verdieping), een observatiedek (op de 124e), een nachtclub (’s werelds hoogste, op de 143e) en een moskee (ook ’s werelds hoogste, op de 158e). Daarnaast bestaan de etages 37 tot en met 108 uit appartementen. Naar verluidt waren al deze woningen in slechts acht uur tijd verkocht. Voor een appartement van 152 m2 in ’s werelds hoogste, met twee slaapkamers en twee badkamers, betaalt u circa één miljoen euro. De Burj Khalifa zal echter niet lang meer ’s werelds grootste blijven. In de Chinese sta die tien meter langer is d verdiepingen moet in 90 De toren krijgt de naam Sky City mee en moet 17.000 mensen huisvesten. Ook is ruimte voorzien voor bedrijven, winkels, ziekenhuiz

haalbaarheid van dit project. Mocht de bouw wel slagen, dan zal nog eind dit jaar de opening plaatsvinden. Met minder dan een half miljard euro aan kosten is de toren dan relatief goedkoop. o.

FAITS FA TS DIVERS D VE DIV ER ERS

De project flat van dertig verdiepingen. Toch bestaan er twijfels over de

Juli 2013

ijzen? Het kan nog gekker. De Marina Bay Sands, het duurste gebouw ter wereld, kostte 4,5 miljard euro. De prijzen voor een overnachting zijn u in dit ouw eerste ge c j

5

INTERVIEW

Elco Brinkman, voormalig voorzitter Bouwend Nederland:

‘Bouw wordt een onderdeel van je leven’ Liefst achttien jaar is Elco Brinkman voorzitter geweest van Bouwend Nederland, de belangenorganisatie voor de bouwsector. Eind juni nam hij afscheid. De sector verkeert nog altijd in zwaar weer, waardoor het afscheid wat minder feestelijk werd dan voorzien. Brinkman is achttien jaar verknocht geweest aan Bouwend Nederland en heeft daarvoor zelfs twee vooraanstaande burgemeesterschappen afgewezen. Zelfs ‘jongensdroom Rotterdam’ heeft hij laten schieten, geeft Brinkman toe.

Elco Brinkman: “De verandering van tijdsgeest is ook aan de NVM niet voorbij gegaan.”

Brinkman kreeg in 1995 bij Bouwend Nederland als belangrijke ‘taak’ mee om ‘als boegbeeld’ van de organisatie te fungeren. “Het is een heel grote bedrijfstak met heel veel vertakkingen naar de maatschappij en overheden. Men zocht iemand die als het ware ‘op de uitkijk kon zitten’ en natuurlijk ook de belangen kon verdedigen. Tegelijkertijd moest ik het gesprek in de vereniging op gang houden en van nieuwe impulsen voorzien. Maar gaandeweg is er meer een verschuiving gekomen van het idee van een

boegbeeld naar een meer interne dimensie. Ik moest me meer bezighouden met een aantal interne zaken dan ik had verwacht.”

Puzzel Dat de bouwsector momenteel nog geen duidelijke signalen van herstel laat zien, zit Brinkman duidelijk dwars. “Het feit dat de bouwsector 60.000 mensen kwijt is, is niet alleen dramatisch, maar zorgt ook voor een enorme puzzel. We weten allemaal

dat we straks weer heel veel mensen nodig hebben voor het komende grootonderhoud van een groot aantal woningen, bruggen en kanalen. Er is aanbod genoeg, maar het probleem is nu de financiering. De vraag is nu hoe je de kennis voor de sector behoudt, want die kennis heb je binnenkort weer nodig.” Maar Brinkman wil niet te veel ‘somberen’ en ziet ook een positieve verschuiving in de houding tegenover steun aan de bouw. “Iedereen ziet in dat de Nederlandse economie zo afhankelijk is van de bouw, dat daar iets moet gebeuren.” Brinkman is inmiddels opgevolgd door zijn CDA-partijgenoot Maxime Verhagen. “Die kun je wel om een boodschap sturen”, meent hij. Brinkman zal zich de komende tijd meer gaan toeleggen op zijn talrijke andere functies. Een burgemeesterschap ambieert hij niet meer, zoals hij voorheen wel deed. “Ik ben tijdens mijn Bouwend Nederlandvoorzitterschap benaderd voor zowel Den Haag als Rotterdam. Maar op een gegeven moment heb ik echt bewust gekozen voor de bouw. Dat wordt een onderdeel van je leven. Rotterdam was wel een jongensdroom, maar dan ben je ook weer zeven dagen in de week bezig. Dat zag ik niet zo zitten. Maar ik heb heus niets te klagen gehad in mijn leven.”

NVM Brinkman heeft met grote regelmaat tijdens zijn voorzitterschap contact gehad met de NVM. “We zitten allemaal in deze keten. Iedereen natuurlijk met zijn eigen insteek, maar eigenlijk zijn we met hetzelfde soort product bezig. In allerlei grotere en kleinere groepen zijn we elkaar tegengekomen.” Brinkman heeft ook bij de NVM een soort verschuiving geconstateerd van een intern gerichte organisatie naar een organisatie die meer in het maatschappelijke veld staat. “Bij alle organisaties die ik in de lange bouwketen meemaak, valt op dat zij eerst vooral intern georiënteerd waren. Maar door de veranderende tijdsgeest, zoals de toenemende macht van consumenten, is de blik meer naar buiten gericht. Consumentenvoorkeuren spelen veel meer een rol dan vroeger. Dat vind ik een goede ontwikkeling, omdat bijvoorbeeld woonvoorkeuren vaak heel verschillend zijn. Deze verandering van tijdsgeest is ook aan de NVM niet voorbij gegaan.”

‘De NVM is veranderd van een intern gerichte organisatie naar een organisatie die midden in het maatschappelijke veld staat’

Marc de Moor, directievoorzitter Argenta Nederland:

‘ER ZIT EEN GROTERE SPANNING OP ONZE HUIZENMARKT’ De afgelopen jaren is het Belgische Argenta aan een opmerkelijke opmars bezig op de Nederlandse hypotheekmarkt. Volgens bureau IG&H, dat elk kwartaal de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt peilt, is Argenta nu qua marktaandeel gestegen naar de zevende plaats in de top-10 van hypotheekverstrekkers. Het heeft meer dan 140.000 hypotheekklanten in ons land. Argenta bewijst dat een van oorsprong buitenlandse speler ook voor continuïteit kan zorgen.

aan gedaan, ook omdat wij vonden dat de markt wat oververhit raakte. In 2011 zijn we weer helemaal terug gekomen en stijgt ons marktaandeel weer gestaag. Dit heeft ook te maken met het feit dat de totale markt krimpt.” Volgens De Moor is de rente van Argenta ‘interessant voor de klanten’. “Maar wij hebben ook eenvoudige en transparante producten, die ook aanslaan bij de adviseurs. Argenta is een eenvoudige bank, die erg op de kosten let. Ik kan ons niet omschrijven als een prijsvechter, maar wij proberen wel aantrekkelijke tarieven te bieden.” Marc de Moor, directievoorzitter van Argenta Nederland: “We hebben eenvoudige en transparante producten.”

Spanning

hypotheekmarkt actief. Marc de Moor, directievoorzitter van Argenta Nederland, vindt daarom de betiteling ‘buitenlandse speler’ niet meer van toepassing. “Als je al vijftien jaar actief bent in een land, dan kun je niet meer van een ‘buitenlandse speler’ spreken. In België hebben we ook de ING Bank, maar er is geen enkele Belgische consument die de ING een buitenlandse bank vindt.”

De Moor meent dat de hogere rentetarieven in Nederland, in vergelijking met Duitsland en België, verband houden met het feit dat ‘er een grotere spanning op de huizenmarkt in ons land zit’. “De banken hebben portefeuilles die voor een groot deel bestaan uit aflossingsvrije hypotheken, waardoor het terugbetalen van de hoofdsom door de consument langer wordt uitgesteld. Dat betekent

Het marktaandeel van Argenta bedraagt momenteel tussen de 4 en 5 procent. De Moor: “Vooral tussen 2002 en 2006 zijn wij heel sterk gegroeid. Wij hebben het in de periode 2007-2010 wat rustiger

dat die hoofdsom ook meer aangetast kan worden door inflatie, waardoor de banken daar ook meer rente voor moeten vragen. In het verleden hebben banken hoge verstrekkingen gedaan en daar is uiteraard ook meer risico aan verbonden. Dat wordt in de tarieven doorberekend. Daarnaast houden de hogere tarieven verband met het feit dat banken de hypotheken op de kapitaalmarkt financieren, in plaats van met spaargeld. Dat laatste gebeurt wel veel meer in Duitsland en België.”

‘Je kunt ons geen buitenlandse speler meer noemen’ 6

Voor de NVM is een goede verstandhouding met de media van wezenlijk belang. Via de dagbladen, televisie en radio kunnen de standpunten en ideeën van de NVM over het voetlicht worden gebracht. Maar hoe vinden de media de manier waarop de NVM zich profileert en met de media omgaat? NVMagazine maakte een rondgang bij een aantal dagbladjournalisten, die de woningmarkt in hun portefeuille hebben. Vier belangrijke ‘persmomenten’ van de NVM zijn de persconferenties, waarop in het Amsterdamse Hilton Hotel de kwartaalcijfers worden belicht. De NVM geeft geen maand- of weekcijfers, omdat die vaak bepaald worden door ‘de waan van de dag’. Ook de halfjaarlijkse Open Huizen Dag, in het voorjaar en in het najaar, is een ander persmoment. “Ik heb regelmatig contact met de NVM rond bijvoorbeeld de kwartaalcijfers en de Open Huizen Dag. Ik gebruik ook vaak de NVM als vraagbaak rond de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Dan bel ik spontaan met vooral Roeland Kimman. Ze hebben veel kennis in huis en los hiervan hebben ze ook vaak een onderzoekje of nieuwsfeit dat ze met de pers willen delen”, zegt journalist Joris Polman van De Telegraaf. Polman is positief over de presentatie van de NVM in de media. “Daarin profileren ze zich heel professioneel. Het komt heel geolied over, zelfbewust. Ze zijn over het algemeen goed bereikbaar. Zowel Kimman als Hukker is in staat om zijn boodschap over het voetlicht te brengen. Ze worden blijkbaar ondersteund door mensen die heel goed in staat zijn om de bijbehorende persberichten en presentaties op een professionele manier in elkaar te draaien.”

bron. Ik heb het altijd over het college van Ger Hukker, waar ik bijna altijd iets van opsteek. Daar ben ik heel positief over. Ik heb begrepen dat de kwartaalcijfers vroeger vooral een enorm lobbyverhaal waren en dat is nu echt verbeterd.” Volgens Gualthérie van Weezel maakt hij vaak dankbaar gebruik van het ‘grote makelaarsnetwerk’ van de NVM, als hij voorbeelden voor artikelen zoekt.

MEDIA

Het ‘college’ van Ger Hukker in de media

‘De NVM heeft in de loop der jaren een prachtige database opgebouwd’ kan daardoor uitspraken doen over de woningmarkt, die gestaafd kunnen worden met cijfers. Daardoor zie je ook dat er heel veel media aanwezig zijn bij de presentatie van de kwartaalresultaten. Dat hebben ze op een goede manier afgedwongen.”

“Ger Hukker behandelt de zaken altijd heel uitgebreid.”

Uitgebreid Ook Hans Verbraeken van Het Financieele Dagblad noemt Ger Hukker, ‘een docent’, die de kwartaalcijfers met veel kennis van zaken presenteert. “Hij behandelt de zaken altijd heel uitgebreid en dat doet hij heel goed. En hij is ook reëel, ik vind niet dat hij een veel te optimistisch verhaal afsteekt. Vooral de laatste twee jaar komt hij met een reëel verhaal naar buiten. In de persberichten worden de zaken vaak wel wat mooier voorgesteld dan ze in werkelijkheid zijn, maar daar moet je doorheen kijken.”

Inzichtelijk Tjerk Gualthérie van Weezel van de Volkskrant is zeer te spreken over de manier waarop de NVM de kwartaalcijfers publiek maakt. “Daar heb ik een goede indruk van. Dat is voor journalisten inzichtelijk en ik vind Ger Hukker hierbij een goede docent. Hij maakt goed duidelijk hoe de verschillende woningmarktgebieden er in ons land bij staan. En als dat niet florissant is, schroomt hij niet om dat te zeggen en toe te lichten. Dus dat vind ik prettig. Het is een waardevolle

Sef Heldens van makelaarsmagazine Vastgoed: “De NVM heeft door de jaren heen een prachtige database van woningmarktgegevens opgebouwd waar het ook nog eens goede en relevante analyses op loslaat. Dat heeft ervoor gezorgd dat de vereniging een autoriteit is geworden. De NVM

VERPLICHTE OVERSTROMINGSVERZEKERING V VAN DE BAAN Huiseigenaren moeten zelf kunnen kiezen of zij bij de verplichte brandverzekering ook een verzekering tegen overstromingsrisico’s willen afsluiten. Dat liet de Autoriteit Consument en Markt (ACM) onlangs weten, in reactie op de verplichte overstromingsdekking die het Verbond van Verzekeraars in 2014 wil introduceren. Het verbond vindt dat een verplichte collectieve dekking kan voorkomen dat burgers en bedrijven na een waterramp financieel in de problemen raken. Recente overstromingen in Duitsland en Tsjechië hebben veel schade aangericht bij huishoudens.

‘Voor huishoudens en bedrijven betekent dit een extra lastenverzwaring’

Mededingingsrecht ACM zegt daarentegen dat een collectieve verzekering via de verplichte dekking op opstal- en inboedelverzekeringen in strijd is met het mededingingsrecht. “Door een verplichte verzekering wordt de keuzevrijheid van consumenten en bedrijven beperkt en worden zij ongevraagd met een lastenverzwaring geconfronteerd, terwijl de voorgestelde verzekeringsconstructie niet in een behoefte voorziet”, zegt Chris Fonteijn, bestuursvoorzitter van ACM. De NVM is tevreden met het bericht dat ACM een verplichte overstromingsverzekering afwijst. Huiseigenaren moeten zelf kunnen bepalen of zij hun woning tegen waterschade

willen verzekeren. De NVM is gekant tegen een opgelegde verzekering die de helft van de Nederlandse woningeigenaren niet nodig heeft en niet wenst. “Het Verbond van Verzekeraars wil een gedwongen verzekering tegen overstromingsschade invoeren voor eigenaren van woningen en gebouwen, terwijl burgers nu al via de inkomstenbelasting en waterschapslasten betalen voor veilige dijken en droge voeten. De premie van de verplichte verzekering moet worden betaald via een opslag op de inboedel- en opstalverzekering. Voor huishoudens en bedrijven betekent dit een extra en onnodige lastenverzwaring”, stelt de NVM.

Wie nu overstromingsschade heeft, kan een beroep doen op een regeling van de overheid. Met een verzekering weten particulieren en bedrijven vooraf precies waarvoor ze verzekerd zijn, stellen de verzekeraars. Het verbond vond dat iedereen moest meedoen met het betalen van de extra premie, ook mensen die niet in risicogebieden van watersnood zitten. “Dat is noodzakelijk, anders wordt zo’n verzekering onbetaalbaar. Solidariteit en betaalbaarheid gaan hier hand in hand”, stelde een woordvoerder.

Juli 2013

7

PRIKBORD

Duitse banken broodje aap-verhaal? van de Volkskrant: een consortium van Duitse banken wil de Nederlandse hypotheekmarkt bestormen! Een heuse prijzenoorlog zou hierdoor ontketend worden. De oorlogskas van de Duitse banken zou liefst 200 miljard euro bedragen. De hypotheekrente zou ook heel aantrekkelijk worden. Hypotheekrentes van 2,8 procent voor tien jaar vast zijn voor Duitse klanten op dit moment gebruikelijk en dat is 2 procent lager dan het Nederlandse rentetarief. Maar al snel kwam er twijfel over het goede nieuws voor de consument. Uit een rondvraag bij hypotheekverstrekkers als Allianz en Deutsche

Bank bleek dat zij ‘van niets wisten’. Het spoor rond het bericht leidde naar financieel adviseur Hanny Mons. Deze Nederlandse woont al een aantal jaren in Duitsland en verkoopt onder meer hypotheken en verzekeringen voor Duitse banken. In de Volksrant zegt ze dat “het lijstje slechts een voorbeeld was van banken die in het consortium zouden kúnnen zitten. Ik heb nooit gezegd dat het ook echt deze banken zijn”. In de Volkskrant wil ze vervolgens niet zeggen welke Duitse banken wel in Nederland willen gaan investeren. “Dat gaat journalisten niets aan.” Duitse prijsvechters op de Nederlandse hypotheekmarkt, het had zo mooi kunnen zijn. Helaas lijkt hier een broodje aapverhaal geboren.

Veel ouderen met aflossingsvrije hypotheek

mee aan NVM werkt or totaalindicat

Zestigplussers met een hypotheek in 2012 hebben veel vaker dan jongere huiseigenaren een aflossingsvrije hypotheek, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Ruim een derde van de woningeigenaren van 60 jaar en ouder heeft geen hypotheek meer op de woning.

, partijen (CBS aantal andere n ee e et m t. en t sam opgeze Dez De NVM heef ktrapportage ar m n ee ) N D trum R, WEW, H t Expertisecen Kadaster, BK steld door he ge en m n sa dt or informatie va rapportage w op basis van ) ft el d D U (T e OTB g positief beel Woningwaard een voorzichti d er w ei m nt t het aa al rtijen. Eind oor wat betref genoemde pa (v kt ar m de toekomst van van de nabije schetst. transacties) ge k de RTL Z werking is oo en m sa ze de van positief beeld Een resultaat hter niet zo’n ec ei m 31 op van 46 Die liet dex kelderde Huizenindex. al 2013. De in ta ar kw index al te de rs ee taal stond zien van het t vierde kwar he In . ijging en nt 38 pu s de flinke st naar slechts n 50, ondank va au ve ni le artaal. t neutra n het derde kw licht onder he va te ch zi op n hter 10 punten te index staat ec destijds van ggevallen. De ru te x de in en de huiz . Inmiddels is rde kwartaal r dan in het de ge nog licht ho wbouw, , minder nieu ht oc rk ve n ge onin r bestaande w r hypotheken “Er zijn minde jn fors minde zi er en d al len”, geda s is teruggeval de prijzen zijn verstrekt; alle elhouwer, aldus Peter Bo Delft. oningmarkt TU hoogleraar w

Ruim de helft van de huishoudens heeft een aflossingsvrije hypotheek, eventueel in combinatie met een andere hypotheekvorm. Jongeren tot 30 jaar hebben vooral enkelvoudige, niet aflossingsvrije hypotheken. De spaarhypotheek is de meest voorkomende vorm. Met de leeftijd neemt het aandeel aflossingsvrije hypotheken flink toe. Van de jongere woningeigenaren heeft 10 procent alleen een aflossingsvrije hypotheek, van de 60-plussers 43 procent. Mogelijk hebben veel 60-plussers een nieuwe hypotheek afgesloten om bijvoorbeeld de overwaarde van hun huis te verzilveren, waarbij zij vooral voor een aflossingsvrije hypotheek hebben gekozen. Zestigplussers bezitten de duurste woningen en hebben het laagste afgesloten hypotheekbedrag. De gemiddelde woningwaarde is ruim 300 duizend euro, het gemiddelde afgesloten hypotheekbedrag is 137 duizend euro. Zij kunnen eventuele openstaande hypotheekschulden bij verkoop van de woning eenvoudig aflossen.

Wat gebeurde er op Twitter? Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Daan Keij@daankeij 10 jun NVM voorzitter Hukker bij @BN NRzaken: fe fel el tegen stapelen van belastingen op ennergiegeebruik br woningen. Beter om energiebessparingg te stimuleren. Huizenmarkt Nieuws@_huizenmarkt 10 jun ‘Nederlandse huizenprijs stabiliseert in 2014’:#NVM ziet krapte op de woningmarkt ma ontstaan bit.ly/14NUBLN #huizenmarkkt Eigenhuis@eigenhuis 9 Junn In mei staat de Eigen Huis Marktindicaator t op 63. Dat is 6 punten meer dan april. Vertrouw uwen we in wen #woningmarkt stijgt! http://ow w.ly/lLK4P Anneluijten@Anneluijten 4 jun Mark Frequin Min BZK: alles is liefde, relaties maken de woningmarkt. #Provada

8

Hanvanderhorst@Hanvanderhorst 4 jun De Rijn in actie. e. Hoeve Hoevee Ho eel huizen met een te hoge hypotheek komen nu ook o eecht on onder water te staan? En betekent datt no noog mee meer waardedaling? NVM@nvmog 3 jun NVM-voorzitteer Ger Hukke ukker 18e van Nederland in de Top 100 netwerke werkers 20 2 13: vasstgoedjournaal.nl/ news/7252/577 FritsMarkus@FritsMarkus 3 jun Vanochtend in @FD Nieuw Van euws nog eens gepleit om systeem #executieveilinge ingen wonningen ingrijpend te wijzigen.#woningmarkt markt ht http://t.c http://t.co/difRQz8UxA

INTERVIEW

Jelle Vreman, eigenaar Huisover:

Rabobank

‘Makelaar de ruimte geven bij tijdelijke verhuur’

Huisover en de NVM zijn in februari jl. gestart met het Verhuurplatform. Bij de hypotheekverstrekkers ontbreekt nog de grootste hypotheekverstrekker, de Rabobank. Vreman: “De Rabobank is een lastig verhaal. Deze bank heeft 137 autonome vestigingen, die hun eigen beleid kunnen bepalen. We zijn nu bezig om te kijken of het centraal via Rabobank Nederland geregeld kan worden.”

Controle Bij het dit jaar gelanceerde NVM Verhuurplatform werkt de NVM samen met het bedrijf Huisover, dat de ICT-applicatie voor dit platform beheert. “Wij zijn het aanspreekpunt voor deze website”, stelt Huisover-eigenaar Jelle Vreman. Hij meent dat een NVMmakelaar de gelegenheid moet hebben om zijn of haar klant zelf te begeleiden bij tijdelijke verhuur met toestemming van de hypotheekverstrekker. Het NVM Verhuurplatform biedt hiervoor de mogelijkheden. Huisover bestaat sinds 2009. Samen met mede-eigenaar Rutger van Hulzen en een medewerker wordt het Huisoverteam gevormd. In eerste instantie was Huisover erop gericht om de consument te helpen. Daarin kwam twee jaar geleden verandering. “Toen ontstond er de behoefte om de makelaar zelf woningen te laten verhuren, met toestemming van de hypotheekverstrekker. Ons concept is vervolgens veranderd. We zijn naar de achtergrond getreden om de makelaar de ruimte te geven om de klant zelf te begeleiden. We vinden ook dat de verkoopmakelaar, die de woning al in zijn portefeuille heeft, eigenlijk de aangewezen persoon is om de woning te verhuren”, zegt Jelle Vreman.

Laagdrempelig In samenwerking met de NVM heeft Huisover vervolgens het NVM Verhuurplatform opgezet. ‘Laagdrempelig en eenvoudig’ zijn de woorden die het Verhuurplatform typeren, meent Vreman. Een makelaar kan in drie stappen het proces doorlopen en beschikt over de documenten die een hypotheekbank voorschrijft. Huiseigenaren kunnen hiermee hun woning via een NVM-makelaar eenvoudig tijdelijk verhuren. De banken waren ook verheugd over dit initiatief, omdat het voor hen procesmatig gezien heel lastig was om alle NVM-kantoren af te handelen. Inmiddels zijn onder andere ING, ABN Amro en SNS aangesloten. Huisover fungeert nu voor de banken als aanspreekpunt bij het NVM Verhuurplatform. “Als dingen mis gaan, of als documenten niet in orde zijn, nemen ze daarover contact met ons op. Als het nodig is leggen wij het voor aan de makelaar”, aldus Vreman.

Per 1 juli zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur via de Leegstandwet verruimd. Vreman vindt dat het vinden van de ‘juiste huurder’ het grootste obstakel is in het verhuurproces. “Controle is buitengewoon belangrijk om problemen te voorkomen. De NVM Woontoets is hiervoor een mooi middel, waarbij een huurder wordt gecontroleerd op zijn identiteit en betalingsgedrag in het verleden. Wij adviseren makelaars altijd gebruik te maken van deze check.” Jelle Vreman (rechts) en zijn mede-eigenaar Rutger van Hulzen: “De Rabobank is een lastig verhaal.”

De markt In 2008 voorzag Vreman dat de verhuur van te koop staande woningen zou gaan groeien. “Een klant zit natuurlijk in een moeilijke positie, tijdelijke verhuur kan een oplossing zijn om betalingsproblemen te voorkomen. Daarnaast kan het een makelaar helpen om een treintje op gang te krijgen.” Inmiddels staat de teller op ruim 200 dossiers die behandeld zijn binnen het NVM Verhuurplatform. “Nu we wekelijks nieuwe hypotheekbanken toevoegen, groeit ook het aantal aanvragen gestaag.”

‘Het vinden van ‘de juiste huurder’ is het grootste obstakel in het verhuurproces’ COLOFON NVMagazine is een periodieke uitgave van de

NVM Business prominent aanwezig op Provada

Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten

In de Amsterdamse RAI is van 4 t/m 6 juni de Provada gehouden. Dit driedaagse evenement wordt aangeduid als ‘hét jaarlijks ontmoetingspunt van de vastgoedbranche’. De Provada trok deze keer ruim 21.000 bezoekers. Tijdens de Provada konden de deelnemers een groot aantal debatten, presentaties en workshops volgen. Ook kon er, zoals gebruikelijk, veel aan ‘netwerken’ tijdens het evenement worden gedaan. NVM Business was prominent aanwezig met een representatieve stand. Voor het eerst had ook het Taxatie Management Instituut (TMI) een eigen gedeelte van de stand tot haar beschikking. De stand werd druk bezocht. Het congres dat NVM Business samen met PropertyNL organiseerde, ‘Hoe organiseren wij de taxatiemarkt in Nederland?’, was eveneens ‘uitverkocht’. De netwerkborrel, die gezamenlijk door de drie vakgroepen van de NVM was georganiseerd, was ook een ‘hit’. Die trok 400 personen, veelal uit de top van de Nederlandse

Juli 2013

vastgoedwereld. Mede dankzij het zomerse weer was de borrel op Strand Zuid een groot succes.

wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein,

Positief

T: 030 608 5185

“Wij kijken heel positief op de Provada terug”, zegt Liesbeth Kramer, woordvoerster van NVM Business. “Het delen van de stand met TMI was een succes en er waren veel mensen bij de netwerkborrel aanwezig, waaronder alle banken, ontwikkelaars, bouwers, aannemers en adviseurs. Dus heel Vastgoed Nederland was te gast op de NVM-borrel.” Tijdens de Provada werd door NVM Business het rapport ‘Kantoren in Cijfers’ gepresenteerd. Dit verschaft actuele statistische informatie over bijna alle aspecten van de Nederlandse kantorenmarkt, zoals de voorraad kantoorruimte, vraag en aanbod, de beleggingsmarkt, bouwkosten van kantoren, huurprijzen en rendementen. Het

‘Heel Vastgoed Nederland was te gast op de NVM-borrel’

rapport vond gretig aftrek. “Het is een soort traditie dat we dit uitreiken op de Provada”, zegt Liesbeth Kramer. “Overigens krijgen de leden dit rapport per post toegestuurd.” Naast NVM Business waren er meerdere NVM-makelaars op de Provada aanwezig met een eigen stand.

Hoofdredactie Roeland Kimman ([email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Anneke Bisschops, Alexander Haje, Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie ANP, Sicco van Grieken, Hollandse Hoogte, PACT, NVM Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.

9

SERIE

Journaliste Wouke van Scherrenburg

‘Nu kopen, mits je financiële zekerheid hebt’ Wouke van Scherrenburg: “Wij kochten onze eerste woning vlak voor de crisis van 1980. Het was een ruime eengezinswoning aan het Grietjeshof in Bennekom. Ik werkte destijds voor De Gelderlander in die omgeving. Bovendien woonden mijn ouders in Ede en zij hadden behoefte aan zorg. Dus de woning had een prima strategische ligging. Over de koop hebben we niet lang getwijfeld, we waren eigenlijk meteen weg van het huis. We kochten de woning voor 220.000 gulden, een flink bedrag voor die tijd. Maar op dat moment waren alle huizenprijzen hoog. Bovendien was volgens onze makelaar Adriaan Hartman van Hartman Makelaars uit Bennekom het huis bijzonder courant. Bennekom was in die tijd namelijk erg geliefd. Wageningen had te weinig woningen, dus iedereen die te maken had met de Landbouwuniversiteit trok naar Bennekom.

huren in de vrije sector of sociale woningbouw, en daar kwamen we niet voor in aanmerking. Het huis was gebouwd in de jaren zeventig en de kwaliteit ervan zou aan de huidige eisen beslist niet voldoen. Zo liet de isolatie nogal te wensen over. Ook was het erg gehorig. Als de buren op zondagmorgen verhaaltjes voorlazen aan de kinderen, konden wij alles letterlijk volgen.

Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit vierde deel het verhaal van journaliste Wouke van Scherrenburg, die haar eerste woning ooit in Bennekom heeft gekocht.

Wouke van Scherrenburg: “We hebben zeker een jaar of tien met een flinke restschuld gezeten”.

Kantje boord De financiering was kantje boord. Bang dat we het huis niet zouden kunnen afbetalen zijn we echter nooit geweest. Je wist dat je salaris in de komende jaren nog zou stijgen. Een koophuis zag je bovendien als een goede investering. Huren was op dat moment voor ons geen optie. Je had de keuze uit heel hoge

Restschuld Op het hoogtepunt van de crisis hebben we het huis verkocht met een restschuld. Ik kon in Den Haag gaan werken, dus stonden we voor de keuze: met een restschuld weg of mijn carrière niet voortzetten vanwege een huis. Toen hebben we dus toch gekozen voor die restschuld. En die was best fors. We hebben het huis uiteindelijk verkocht voor 165.000 gulden. Onze hypotheekverstrekker, de WestlandUtrecht Bank, deed daar niet eens zo moeilijk over. We konden die restschuld eenvoudig meenemen naar een veel goedkopere woning in Den Haag. We waren pas van die restschuld af, toen we het huis in Den Haag verkochten. Maar we hebben dus bij elkaar zeker een jaar of tien met een flinke restschuld gezeten. Tegenwoordig wonen we weer in het oosten van land: in Doetinchem. Deze vrijstaande woning ligt vrij landelijk, maar toch dicht genoeg bij het centrum.

Financiële situatie

IN DE KANTLIJN

Aan mensen die nu op het punt staan om hun eerste woning te kopen, zou ik het advies willen geven om eerst goed te kijken naar de eigen financiële situatie. Als die stabiel is en dat de komende tijd waarschijnlijk ook zal blijven, is het nu een goede tijd om te kopen. De prijzen zijn immers laag en er staat genoeg te koop. Een goede makelaar kan je daar prima bij helpen.”

HET AVONTUUR VAN DE BUITENLANDSE PRIJSVECHTERS Het is bijna niet meer voor te stellen, maar nog maar enkele jaren geleden waren buitenlandse prijsvechters heel actief op de Nederlandse hypotheekmarkt. Door een overmaat aan geld konden deze stuntbanken de concurrentie pijnigen, tot groot genoegen van de consument. Het ging dan om prijsvechters als BNP Paribas, Royal Bank of Scotland (RBS), het Belgische Argenta en het Amerikaanse GMAC. Alleen Argenta (zie pagina 6) is hiervan overgebleven, maar dat wil zich geen prijsvechter meer noemen.

prijsvechter, ELQ Hypotheken, op de Nederlandse markt actief. Deze dochteronderneming richtte zich op een ‘gat in de markt’: mensen zonder vast inkomen, kleine zelfstandigen en mensen met een BKR-notering. Een groot deel van de hypotheken die ELQ aanbood, had een variabele rente. ELQ Hypotheken stopte als gevolg van de kredietcrisis in 2008 met het verstrekken van nieuwe hypotheken. Al snel kwam een donkere kant van deze prijsvechter

10

naar boven. In een uitzending van Zembla bleek dat verschillende cliënten door de tussenpersonen niet goed waren voorgelicht over de risico’s van de variabele rente. Daarnaast sloten tussenpersonen tegelijkertijd verzekeringen met hoge kosten af, waarover geen duidelijke afspraken waren gemaakt. Het gevolg was dat veel huizenbezitters met een ELQ-hypotheek in 2008 in de financiële problemen kwamen. Ook GMAC trok zich, vanwege de kredietcris, in 2008 van de Nederlandse hypotheekmarkt terug. GMAC, een dochter van autobedrijf General Motors, onderscheidde zich in de markt door het aanbieden van hypotheken tegen zeer scherpe tarieven en hypotheken aan mensen op basis van afwijkende acceptatienormen. De hypotheken die GMAC aanbood, werden vervolgens in bundeltjes aangeboden aan (internationale) beleggers. Door de internationale hypotheekcrisis droogde de vraag naar deze hypotheekbundeltjes nagenoeg op, met als gevolg dat GMAC niet meer in staat was om nieuw geld aan te trekken. In 2011 werd

‘De ligging van de woning was voor ons ideaal’

de naam GMAC Hypotheken bijna geruisloos gewijzigd in CMIS Nederland en daarmee kwam ook definitief een eind aan het hypotheekavontuur van GMAC in ons land. De hypotheekmarkt in ons land heeft nu dringend behoefte aan buitenlandse prijsvechters. Zij kunnen de consument lagere rentetarieven bieden, wat positief is voor de gehele woningmarkt. Een impuls vanuit bijvoorbeeld Duitsland, waar men meer werkt met gedifferentieerde rentes, (zie ook pagina 8) zou meer dan welkom zijn. Belangrijk is wel dat deze prijsvechters voor continuïteit zorgen en op een faire manier klanten hypotheken aanbieden.