Kijkproject. 5. Ontwikkeling van een project: vijf ankerpunten

1 GROEP HUYZENTRUYT dé f 1. GROEP HUYZENTRUYT : dé referentie willen zijn in betaalbaar wonen (jan. 2007) i ill ij i b lb (j 2007)

2 MODUS 2. MODUS ontwikkeling ikk li

3 G d en pandenbeleid (01/09/2009) + reparaties 3. Grond‐ d b l id (01/09/2009) i

4. Uitbreiding naar MODUS ontwikkeling VMSW / Kijkproject

5. Ontwikkeling van een project: vijf ankerpunten 6. Sociaal aspect (GPD): resultaat + aanbevelingen 6 Sociaal aspect (GPD): resultaat + aanbevelingen 32

5. Ontwikkeling van een project: vijf ankerpunten

1. Kwaliteit en duurzaamheid

2. Betaalbaarheid

3. Ligging en leefomgeving

4. Eigentijds / marktconform

5. Integratie sociaal aspect (belang van de sociale mix)

33


1. Kwaliteit en duurzaamheid •

Strenge EPB‐normen en bijkomende inspanningen: →l → lagere energiefactuur i f t → ecologische voetafdruk → gezondere leefomgeving

•

Hoogwaardig lastenboek

•

Comfortniveau van de woning

34


2. Betaalbaarheid

35


2. Betaalbaarheid

Renovatie en afbraak kosten: Renovatie en afbraak kosten:

FORFAITAIR

Isolatie dak + buitenmuren Buitenschrijnwerk +dubbel dubbel glas Centrale verwarming op gas Modern comfort: Keuken Badkamer

€ 8.000 € 10.000 € 10.000

Subtotaal + 21% btw

€ 42.000 € 8.820

TOTAAL

€ 50.820

€ 8.000 € 6.000

36


2. Betaalbaarheid

50 820 € 50.820

37


2. Betaalbaarheid

38


3. Ligging en leefomgeving Een aangename leefomgeving:

•

Verhouding: ruimte voor leef‐ woonkwaliteit t.o.v. ruimte voor verkeer: Æ autoluw door straatinrichting en waar mogelijk gegroepeerd parkeren

•

•

Zoektocht naar een maatschappelijk evenwicht: •

herstel van de woon‐ en leefstraat, sociaal contact en veiligheid g

•

privacy en rust in eigen tuin

•

ruimte voor gemeenschappelijke groene ruimtes

•

gereduceerde lotgroottes krijgen waar mogelijk verlenging/uitbreiding in woonerf/speelstraat/parkomgeving

Ligging : bij of in kern van gemeente of stad 39


4. Eigentijds / marktconform

•

•

Verantwoorde en compacte architectuur: •

Strak en eigentijds

•

Rationele vorm → ruimte voor hoogwaardige materiaalkeuze

Flexibiliteit op termijn: Flexibiliteit op termijn: •

Geoptimaliseerde overspanning om zonder steunmuren vrije invulling toe te laten

•

g Uitbreidbaarheid volgens vast stramien

•

Ligging dicht bij of in woonkern

•

Bergruimtes in en buiten woning met bereikbaarheid voor fiets

•

Auto niet opgenomen in het woonvolume

40


5. Integratie sociaal aspect

Projectmatig Projectmatig aftoetsen aan GPD

Sociale last van toepassing: Minimum 10 % Maximum 20 %

41


5. Integratie sociaal aspect Uitvoeringswijze Algemeen Wat?

Huur

In Natura Koop

Kavel

Bouwheer bouwt zelf sociale huur‐ of koop woningen. OF Verkavelaar realiseert sociale kavels die verkocht worden aan een sociale woonorganisatie. SHM verkoop aan gerechtigde kandidaat‐kopers.

Verkoop van grond

Verhuring aan Sociaal Verhuurkantoor (SVK)

Sociale woonorganisatie Bouwheer bouwt en koopt vooropgestelde verhuurt voor minstens gronden voor sociaal 27 jaar aan SVK woonaanbod van bouwheer of verkavelaar.

Beperkingen vanuit ● Niet mogelijk bij Geen beperkingen ● Niet mogelijk bij Geen beperkingen reglement SW sociale last van 1 of 2 sociale last van 3 of entiteiten meer entiteiten meer entiteiten ● Niet mogelijk bij meergezinswoningen waarbij sociale en privatieve entiteiten gemengd worden gemengd worden

Geen beperkingen

Lokaal woonoverleg Project in natura → verhouding sociale huur / koop i.f.v. reële n.v.t. woonbehoefte (= onderdeel van aanvraag financiering bij de VMSW).

n.v.t.

Projectmatig aftoetsen aan GPD 42

5. Ontwikkeling van een project: vijf ankerpunten 5. Integratie sociaal aspect Toepassing : 4 mogelijkheden 1. Uitvoering in natura: procedure aankoop goede woning / sociale kavels 1. Eigenaar neemt volledige uitrusting verkaveling op zich 2. Eigenaar bouwt al dan niet de woningen 3 Eigenaar presenteert afgewerkte woningen aan de sociale bouwmaatschappij 3. Eigenaar presenteert afgewerkte woningen aan de sociale bouwmaatschappij KENMERKEN: •

Aftoetsen constructie à normen (in overleg met VMSW)

•

Aftoetsen prijszetting à NFS2‐tabel, simulatietabel, schattingsverslag

•

Aanvraag deelattesten

•

Afgewerkte woning volgens normen met parkeergelegenheid

•

VMSW verleent NFS2‐lening à SHM

43

5. Ontwikkeling van een project: vijf ankerpunten 5. Integratie sociaal aspect Toepassing : 4 mogelijkheden 2 Verkoop niet itger ste grond à SHM 2. Verkoop niet‐uitgeruste grond à SHM • Evaluatie op basis van SCHATTINGSVERSLAG g / , • Via registratiekantoor/landmeters,… → prijzen gebaseerd op verleden (2‐tal jaar) = niet marktconform

3. Verhuring aan SVK 3. Verhuring aan SVK • Geen optie

4. Twee uitzonderingen → akkoord van de gemeente is noodzakelijk • Verleggen van de sociale last naar ander gebied in de gemeente (gelijkwaardig terrein) • Uitzonderlijke bijdrage regeling 44

1 GROEP HUYZENTRUYT dé f 1. GROEP HUYZENTRUYT : dé referentie willen zijn in betaalbaar wonen (jan. 2007) i ill ij i b lb (j 2007)

2 MODUS 2. MODUS ontwikkeling ikk li

3 G d en pandenbeleid (01/09/2009) + reparaties 3. Grond‐ d b l id (01/09/2009) i

4. Uitbreiding naar MODUS ontwikkeling VMSW / Kijkproject

5. Ontwikkeling van een project: vijf ankerpunten 6. Sociaal aspect (GPD): resultaat + aanbevelingen 6 Sociaal aspect (GPD): resultaat + aanbevelingen 45

6. Sociaal aspect (GPD): resultaat + aanbevelingen

Sociale invulling (koop & huur)

Vrije bebouwing Vrije bebouwing Bescheiden wonen

Meergezinswonen g

Klassieke ééngezinswoningen

46


47


48


P ktijk Praktijk 1. CBO‐procedure • 2 gegunde en uitgevoerde CBO‐projecten: • Harelbeke • Meulebeke • 5 niet weerhouden projecten tijdens onderhandelingsprocedure: Fase 1: ligging onvoldoende centraal • Fase 1: ligging onvoldoende centraal • Fase 2: prijszetting / bodemgesteldheid … Niet alle SHM’s nemen deel aan CBO

49


P ktijk Praktijk 2. Aankoop goede woning • 6 woningen Torhout: reeds uitgevoerd en verkocht • 8 woningen Oostnieuwkerke: reeds uitgevoerd en verkocht • 5 woningen Tielt: vernietiging aankoopbeslissing door agentschap Inspectie RWO 5 i Ti lt i ti i k b li i d t h I ti RWO

3. Verkoop niet‐uitgeruste grond 3. Verkoop niet uitgeruste grond • Deerlijk: reeds geakteerd • Brugge: reeds geakteerd

50


P ktijk Praktijk 4. Verkoop uitgeruste grond / sociale kavels 4. Verkoop uitgeruste grond / sociale kavels • Anzegem: reeds geakteerd • Brugge: reeds geakteerd

5. Lopende procedures • Deinze: intentieovereenkomst afgesloten • Kontich: uitvoering in natura Kontich: uitvoering in natura Æ deelattest 1 geweigerd Æ deelattest 1 geweigerd Æ in herwerking in herwerking • Kuurne: uitvoering in natura Æ in onderhandeling • Kortrijk: uitvoering in natura Æ in onderhandeling • Merelbeke: verkoop uitgeruste grond Æ in onderhandeling 51


Aanbevelingen / vragen Risico’s & issues • Gedeelde verantwoordelijkheid (bv. mogelijkheid om grond te ruilen met SHM/Kerkfabrieken/OCMW’s/ lokale besturen zo levert iedereen een bijdrage) lokale besturen… zo levert iedereen een bijdrage) • SHM gaat op voorhand geen engagementen aan: GARANTIES • Bouwheer van een niet‐sociale kavel/woning draagt de meerkosten • Aanvraag deelattesten: objectieve beoordelingscriteria • Snelheid van beslissing (doorlooptijd ontwikkelingen) • Besturen vragen borgstelling •…

Inspanningen die geleverd worden door middel van contacten met: • Woonbeleidscoördinatoren W b l id ö di t • Lokaal en regionaal woonoverleg • SHM

Nood aan duidelijke uitvoerbare regelgeving

52


Aanbevelingen / vragen

WONEN ANDERS BEKEKEN: een steeds evoluerende zoektocht: in dialoog sociaal maatschappelijk vraagstuk oplossen

53

Dank voor uw aandacht !

54

Betaalbaar en sociaal wonen Een reflectie op het gronden pandendecreet

M i c h e l Ve r h o e v e n

Woonforum 2012

Ontwikkeling van: 1. Verkavelingen ‐ gronduitgifte 2. Nieuwbouwwoningen – sleutel op de deur 3. Stedelijke gemengde projecten en perifere winkelprojecten d l k d f k l Verkoopskantoor Havermarkt te Hasselt, www.kolmont.com K l Kolmont t woonprojecten NV behoort tot de Tansgroup, www.tansgroup.be j t NV b h t t t d T t b

Residentieel vastgoed: Betaalbaar wonen voor jonge gezinnen is onze prioritaire R id ti l t d B t lb j i i i it i doelmarkt

Enkele reflecties op CBO en het grond‐ en pandendecreet (GPD) Kolmont woonprojecten neemt een constructieve en proactieve houding aan ten aanzien van de maatschappelijk wenselijke inhaalbeweging voor sociaal en betaalbaar wonen en betaalbaar wonen

• Welke Welke elementen elementen beïnvloeden de betaalbaarheid op planniveau? • Bestaat er een alternatief voor het grond‐ h t d en pandendecreet?

• Enkele Enkele concrete concrete Limburgse ervaringen • Hoe kan de inhaalbeweging op de sociale huisvesting versneld worden zonder ld d d bijkomende planlasten voor de private voor de private ontwikkelaar?

Betaalbaar wonen op planniveau Betaalbaar wonen op planniveau 1. 2. 3. 4 4. 5. 6.

Aankoop gronden; a oop g o de ; Vergunning (doorlooptijd tot verkoop); Stedenbouwkundige lasten = kostprijs infrastructuur; % Uitgeefbare oppervlakte; % Uitgeefbare oppervlakte; % Sociale lasten; Woondichtheid.

Herk‐de‐Stad Herckerveld 1. Gemeente / OCMW / Jessa ziekenhuis 2. PRIAK fase 1 (40% sociaal) 3. Verkavelings‐ aanvraag (bijkomende eisen)

Statuut OCMW vs. sociale last?

Conclusies betaalbaar wonen op planniveau: Herk‐de‐Stad, kwalitatieve verkaveling met een hoge infrakost en een laag percentage uitgeefbare opp. maar wordt gecompenseerd door een hogere fb d dd h woondichtheid (25 we/ha); kl i k l ( idd ld 300 ² k l) b t lb kleine kavels (gemiddeld 300m² per kavel) = betaalbaar wonen; Sommige buitengebied gemeenten willen een grootstedelijke infra. met een lage woondichtheid = onbetaalbaar wonen; woondichtheid = onbetaalbaar wonen; Discussie inzake woondichtheid ten gevolge GPD versus algehele woondichtheid.

Het grond‐ en pandendecreet “Avant la lettre” Ontwikkeling van: 1. 250 grondgebonden woningen 2. 250 gestapelde woningen ld 3. Verkoop van gronden stad Hasselt met verplichting van sociale huisvesting (15%) op vooraf bepaalde locaties in de verkaveling Conclusie: Er is een alternatief waarbij de overheid middels verkoop van haar gronden en een RUP/BPA/verkavelingsvergunning kan ingrijpen op de ontwikkeling

G GROEN F FRAME

Hasselt, WUG BPA Ekkelgarden

Enkele ervaringen CBO Enkele ervaringen CBO • CBO 2008 ‐ project van 2 sociale huurwoningen (doorlooptijd 3 Y) p j g ( p j ) • 9 CB0‐procedures stopgezet ingevolge grond‐ en pandendecreet • Hoeselt: CBO–procedure sociale koop‐ en huurappartementen: – schattingsverslag venale grondwaarde met 25% correctie voor g g g koopappartementen (economisch niet te verantwoorden); – NU NU: GPD uitvoering in natura voor sociale huurapp. en GPD it i i t i l h – verkoop van gronden aan venale waarde voor sociale koopapp. (wijziging decreet: schattingsverslag door erkend schatter) – BPA voorziet in ondergronds parkeren. Sociale koopmaatschappij wenst geen parkings af te nemen – SHM koop legt het risico bij de private verkavelaar en neemt nog een SHM k l t h t i i bij d i t k l t makelaarsfee

Enkele ervaringen gemend project (infrastructuursubsidie) • SSamenwerking met VMSW – ki S gemeente – SHM’s S ’ en private ontwikkelaar • Volgende problemen worden ervaren: g p – VMSW stelt extra waarborg – verkavelaar moet al een waarborg stellen i.f.v. verkopen op plan; – VMSW vraagt management fee; – VMSW draagt niet bij in de historische kost (doorlooptijd van 12 Y) van 12 Y) – Wetgeving overheidsopdrachten is van toepassing ( (duurder) ) – Programmering op Vlaamse begroting

Enkele ervaringen grond‐ en pandendecreet (GPD) • D Deelattest 1 bekomen voor 2 projecten middels vlotte l tt t 1 b k 2 j t idd l l tt samenwerking met sectorarchitecten van VMSW Deelattest 1 geweigerd voor 1 project • Deelattest 1 geweigerd voor 1 project • Deelattest 1 in aanvraag/opmaak voor 3 andere p j projecten

• Tongeren en Bilzen de sociale lasten werden verlegd naar een ander terrein (art. 4.1.18) – In andere gemeentes werd dit geweigerd prerogatief van de gemeentes werd dit geweigerd ‐ prerogatief van de gemeente

Enkele besluiten Enkele besluiten • Vastgoed = waardering van locatie / locatie / locatie g g • Betaalbaar wonen op planniveau = respecteren van de economische logica = hoe hoger de planlasten hoe moeilijker de economische logica = hoe hoger de planlasten, hoe moeilijker de betaalbaarheid wordt • Infrastructuursubsidies bij gemengde projecten in vraag stellen: Infrastructuursubsidies bij gemengde projecten in vraag stellen: – Alternatief: bouwheerschap bij privé met forfaitaire vergoeding (forfaitsysteem @ 20900 euro per perceel);

• Procedures en wetgeving zijn complex: – Instrument van lokaal woonoverleg kent weinig dynamiek (onevenwicht tussen privé en overheid); – Tegengestelde belangen van sociale koop‐ / huurmaatschappijen; – Tegengestelde belangen van sociale koopmaatschappij en private verkavelaar (ligging / risico‐overdracht bij uitvoering in natura / / /…)

Enkele besluiten Enkele besluiten • GPD stimuleert de sociale huursector. GPD ti l t d i l h t – De prijsplafonds NFS2‐tabel liggen meestal iets hoger dan bij de simulatietabel (op voorwaarde dat er geen speciale funderingen of grote omgevingswerken zijn,…) – NFS2‐tabel in die zin aanpassen; b l d – Een forfaitair grondaandeel – blijft dit behouden ????;

• Ingevolge het GPD zijn de doorlooptijden verhoogd, ondertussen verstrengen de EPB‐normen, dus probleem i k b t lb h id inzake betaalbaarheid van wonen; • Het Het GPD activeert onvoldoende de beschikbare GPD activeert onvoldoende de beschikbare overheidsgronden.

Enkele aanbevelingen voor een versnelde inhaalbeweging • Door activeren van de beschikbare overheidsgronden D ti d b hikb h id d – Alle gronden van SHM’s, OCMW’s, gemeenten, kerkfabrieken, … in woongebied in kaart brengen; – Gronden die door de overheden of semipublieke instellingen niet worden vrijgegeven maar wel juridisch aansnijdbaar zijn, verplichten tot verkoop van de gronden aan de private markt met een verplichting tot verkoop van de gronden aan de private markt met een verplichting tot realisatie van sociale woningen (afspraken inzake tijd en aantal); – Overheden Overheden of semipublieke instellingen mogen bij eigen of semipublieke instellingen mogen bij eigen woonontwikkeling enkel sociale woningen/sociale appartementen en/of sociale kavels op de markt brengen – geen commercieel en bescheiden woonaanbod (geen concurrentie); – Geen nieuwe grondverwervingen door overheden alvorens de eigen beschikbare gronden gerealiseerd worden.

Enkele aanbevelingen voor versnelde inhaalbeweging • D Door activeren van het lokaal woonoverleg (evenwicht ti h tl k l l ( i ht tussen privé en overheid) – Private Private partij bepaalt de zone voor sociale huisvesting en partij bepaalt de zone voor sociale huisvesting en bescheiden woonaanbod i.f.v. waardering van de grond; – Ui Uitvoering in natura i i (d l (deelattesten): Voorafgaand akkoord ) V f d kk d over correcte prijs voor de grond‐ en constructiewaarde (NFS2‐tabel); – Als de private verkavelaar sociale koopwoningen opgelegd krijgt dan zou de sociale koopmaatschappij een gelijk deel krijgt dan zou de sociale koopmaatschappij een gelijk deel private woningen moeten afstaan.

Slotconclusie • GPD en administratieve uitvoering werkt • Gevaar voor ambtelijke procedures die de private dynamiek belemmeren • Doorlooptijden zijn verhoogd en er is een hoge onzekerheid inzake de vele aangekondigde wijzigingen van het decreet inzake de vele aangekondigde wijzigingen van het decreet • Planlasten in relatie tot betaalbaarheid? Pl l t i l ti t t b t lb h id?

Kijkproject. 5. Ontwikkeling van een project: vijf ankerpunten

Recommend Documents