PERENCANAAN PELAKSANAAN KONSTRUKSI TOWER 3 DAN 4 GEDUNG RUSUNAWA ITB JATINANGOR Construction Method And Planning Of Tower 3 dan 4 Rusunawa ITB Jatinangor Building Yusuf Bachtiar Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB, Bandung Surel:
[email protected] ABSTRACT Construction project “Tower 3 and 4” is needed to build a new building. PU as owner wants earned value of construction project. Whish is need a good planning to gain it. construction planning and method is necessary One of them is construction planning. It has done before the construction begin,. The purpose of this thesis is to re-planning of the construction of Rusunawa ITB Jatinangor building, consisting of analysis of existing construction methods then plan the latest construction methods also create scheduling of construction activities and cash flow.This thesis is done using RKS documents, bill of quantity, a bar chart of the implementing agency, as well as documentation of construction by the implementing agency. Scheduling is done with the help of software Microsoft Project 2010 and determination of resource requirements such as manpower and equipment, is using SNI (Indonesian’s National Standards). Those scenario done by replacing the construction method of foundation with a single acting hammer to vibratory pile driven, use of pre-cast components for the superstructure, and the placement of existing resources without overalocation based on job requirements. Keywords : implementation method, schedulling, overdraft PENDAHULUAN Proyek Konstruksi yang dilakukan oleh kontraktor banyak dilakukan beberapa dekade terakhir ini. Hal ini terjadi karena peningkatan kebutuhan akan infrastruktur. Salah satu tahapan di dalam proyek konstruksi adalah konstruksi itu sendiri. Dalam melakukan konstruksi tentunya diperlukan perencanaan yang matang. Begitu pula dengan proyek konstruksi “gedung asrama menara 3 dan 4” yang berlangsung PU sebagai pemilik proyek menginginkan adanya ketercapaian nilai dalam kontruksi. Dan pencapaian nilai yang diinginkan oleh PU tentunya diperlukan perencanaan yang matang. pada proyek konstruksi kampus ITB Jatinangor. Salah satu bagiannya adalah perencanaan pelaksanaan konstruksi. Perencanaan pelaksanaan konstruksi merupakan bagian yang diperlukan dalam pelaksanaan konstruksi. Dan mutlak harus ada sebelum konstruksi mulai dilakukan.
PROYEK KONSTRUKSI Dalam pengerjaannya di lapangan, proyek konstruksi memiliki siklusnya tersendiri .siklus dimulai dari awal kejadian proyek hingga proyek tersebut selesai, dibawah ini terdapat contoh siklus proyek konstruksi. Dan dapat dilihat salah satu komponen siklus (construction process) yang diberi kotak merah merupakan fokus dalam pengerjaan Tugas Akhir ini di dalamnya terdapat perencanaan pelaksanaan konstruksi
Gambar 1 Siklus Hidup Proyek dan Fokus Tugas Akhir
PENJADWALAN Penjadwalan merupakan urutan logis dari program kerja yang berdasarkan satuan waktu kalendar (KK
Chitkara,1998,p180). Penyusunan Schedulling perlu memperhatikan waktu waktu krusial. Saat pekerjaan sama sekali tidak dapat dilakukan dapat menghambat produktivitas konstruksi. Metode konstruksi merupakan gambaran bagaimana cara melaksanakan suatu pekerjaan (Asiyanto,2005). Metode konstruksi sendiri memiliki peran yang vital dalam melaksanakan proyek yang berskala besar sehingga sangat erat kaitannya dengan : Biaya Waktu Mutu Safety Metode konstruksi terkadang akan menjadi salah satu syarat yang dipentingkan dalam proses tender. Cara penentuan metode konstruksi dipengaruhi oleh faktor berikut: Desain bangunan Kondisi lingkungan Waktu pelaksanaan yang tersedia Peralatan yang dapat diadakan Keterampilan pekerja
Pekerjaan Persiapan
Pekerjaan Struktur Bawah
Pekerjaan Struktur Atas
Pekerjaan Arsitektural
Pekerjaan Finishing
Gambar 2 Urutan Pelakasanaan Konstruksi
SUMBER DAYA KONSTRUKSI Untuk menjamin proyek berjalan sesuai rencana diperlukan analisis kebutuhan dan jadwal sumber daya proyek konstruksi, meliputi : Sumber daya tenaga kerja Sumber daya alat Sumber daya material\ Menurut Dewan Produktivitas Nasional (Husein, 1999) produktivitas adalah perbandingan dari hasil yang dicapai (output) dengan keseluruhan sumber daya yang digunakan (input). Produktivitas digambarkan secara rumus sebagai berikut
ARUS KAS Dalam penentuan arus Kas yang pertama perlu diketahui adalah Cash in (uang masuk) dan Cash Out (Uang keluar). Cash flow adalah perbandingan antara cash in dan cash out pada suatu waktu. Jika bernilai positif berarti bahwa pada saat tersebut kontraktor menerima lebih dari pengeluaran. Negatif jika sebaliknya. (Muhammad Abduh, 2011). Berikut ini merupakan beberapa komponen penyusunnya. Earning, total nilai kerja yang telah dilaksanakan termasuk keuntungan Receipt, uang yang diterima oleh kontraktor Expense, biaya yang berasal dari kontraktor Disbursement, expenses yang telah dibayarkan PENJADWALAN Berikut paket pekerjaan dalam proses konstruksi rusunawa ITB Jatinangor. 1. Pekerjaan Persiapan 2. Pekerjaan Fabrikasi Komponen Pre-Cast 3. Pekerjaan Struktur Bawah 4. Pekerjaan Struktur Atas 5. Pekerjaan Aristektural 6. Pekerjaan Mechanical & Electrical 7. Pekerjaan Finishing
Setelah dilakukan input durasi dan penggunaan tenaga kerja serta peralatan pada microsoft project 2010, didapatkan durasi total konstruksi Gedung Rusunawa ITB Jatinangor tower 3 & tower 4 adalah 253.8 hari (Start time : 8 Agustus 2012, End Time : 10 April 2013) dengan rincian durasi untuk paket pekerjaan :
Tabel 1 Kebutuhan Material Tahap Persiaapan PEKERJAAN Pengukuran dan Pemasangan Bouwplank Direksi Keet Papan Nama Proyek Foto Proyek 3 Fase (warna) Air Kerja Listrik Kerja Pagar Seng Keliling Proyek
Pekerjaan Persiapan Tower 3 : 16.93 hari Pekerjaan Stuktur Bawah Tower 3: 96.67 hari Pekerjaan Struktur Lantai 1 Tower 3: 119.27 hari Pekerjaan Struktur Lantai 2 Tower 3: 92.04 hari Pekerjaan Struktur Lantai 3 Tower 3: 106.65 hari Pekerjaan Struktur Lantai 4 Tower 3: 97.13 hari Pekerjaan Struktur Lantai 5 Tower 3: 98.23 hari Pekerjaan Struktur Lantai Atap Tower 3: 44.56 hari Pekerjaan Stuktur Bawah Tower 4: 96.67 hari Pekerjaan Struktur Lantai 1 Tower 4: 113.96 hari Pekerjaan Struktur Lantai 2 Tower 4: 95.78 hari Pekerjaan Struktur Lantai 3 Tower 4: 105.89 hari Pekerjaan Struktur Lantai 4 Tower 4: 97.13 hari Pekerjaan Struktur Lantai 5 Tower 4: 98.23 hari Pekerjaan Struktur Lantai Atap Tower 4 : 60.71 hari
ARUS KAS Beberapa komponen yang perlu diperhatikan dalam membuat arus kas konstruksi. Biaya Langsung (Direct Cost) Menggunakan Jurnal Harga Satuan Bahan Bangunan, Konstruksi dan Interior Kabupaten Bandung Edisi Tahun XIX 2013
UNIT HARGA SATUAN M' 22000 M2 43000 Buah 675217 Set 223237 LS 6352500 LS 16000000 23000 M'
Tabel 2 UpahTenaga Kerja Tenaga Kerja
VOLUME 341,20 36,00 1,00 3,00 1,00 1,00 284,00
Pekerja Tukang Batu Tukang Kayu Tukang Besi Tukang Vibrator Kepala Tukang Mandor Operator Dozer Operator Excavator Operator Crane Pembantu Operator Crane Pengawas Tukang Cat Pekerja Struktural
Harga Satuan per hari (8 jam) (Rp) 50600 58300 59400 59400 59400 70400 80300 85800 85800 85800 48400 0 57200 60500
per jam (Rp) 6325 7287,5 7425 7425 7425 8800 10037,5 10725 10725 10725 6050 0 7150 7562,5
Tabel 3 Kebutuhan Material Tahap Struktural Bawah MATERIAL Tiang pancang uk. 25 x 25 cm, pjg. 18 M Vibro Test PDA Tulangan Pile Cap dan Tie beam Bekisting Pile Cap & Tie Beam Readymix K-350
VOLUME 241,0 4.554,00 2,00 17474 510,99 111,47
Pasir Urug
13,57
UNIT HARGA SATUAN titik 145000 hari 242550 Titik 4500000 kg 11550 m2 230547 m3 800400 M3
103950
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) Berdasarkan Analisis Variasi Sistem Pembayaran Terhadap Keuntungan Kontraktor (Renardi Widhiawati dan Frederika, 2013) indirect cost dapat diasumsikan sebesar 5% dari total direct cost Keuntungan Berdasarkan hasil wawancara, diketahui besarnya keuntungan yang diperoeh kontraktor sebesar 10% dati total Direct cost dan indirect cost. Pajak Berikut aturan dari Pajak Penghasilan (PPh) LPJK tentang pajak.
Tabel 4 Kualifikasi Pelaksanan Jasa Konstruksi
Berdasarkan data yang telah diketahui dapat membuat kurva terhadap persentase pekerjaan. Berikut tabel berisi persentase pekerjaan konstruksi. Tabel 5 Tabel Persentase Pekerjaan Year
PT Wika Realty sudah mempunyai sertifikasi kualifikasi usaha dan proyek berada pada grade menengah. Jadi, berdasarkan keterangan di atas, dapat diketahui tarif pajak PPh adalah 3%. Sedangkan PPN diketahui di lapangan dari hasil wawancara dengan PT Wika Realty dan referensi dari nilai kontrak, diperoleh PPN sebesar 10%. Pembayaran pajak oleh ontraktoe dilakukan ketika mendapat pembayaran dengan pemilik. Berikut ini total pajak yang harus dibayarkan
2012
Nilai Kontrak Nilai Kontrak (plus keuntungan) merupakan total dari direct cost, indirect cost, keuntungan, dan pajak. Uang Muka Dalam Pelaksanaan konstruksi kasus ini, Pihak kontraktor memperoleh uang muka sebesar 10% dari total nilai kontrak. 2013
Pembayaran Pembayaran yang dilakukan owner kepada PT Wika Realty. Pembayaran diberikan kepada PT Wika Rdalty ketika pekerjaan mencapai 20%, 40%, 60%, 80%, 90%, 100%. Untuk setiap pembayaran ketika 20%, 40%, 60%, 80% pekerjaan dibayarkan sebesar 20% nilai kontrak. Sementara untuk 90% dan 100% adalah 10 % nilai kontrak. Untuk lebih memudahkan dalam menjelaskan dan perhitungan Penulis menggunakan Software MS Project dan MS Excel. Setelah mendapat besarnya direct cost dengan MS Proect, kemudian pilih view task Usage untuk melihat pemakaian hari kerja dan uang tiap satuan waktu. Menggunakan pilihan “cost” dan “cumulative work”
Week 12-Agust 19-Agust 26-Agust 02-Sep 09-Sep 16-Sep 23-Sep 30-Sep 07-Okt 14-Okt 21-Okt 28-Okt 04-Nop 11-Nop 18-Nop 25-Nop 02-Des 09-Des 16-Des 23-Des 30-Des 06-Jan 13-Jan 20-Jan 27-Jan 03-Feb 10-Feb 17-Feb 24-Feb 03-Mar 10-Mar 17-Mar 24-Mar 31-Mar 07-Apr 14-Apr
Cumulative Work Percentage (%) (Hour) 962 0,40 1.724,95 0,72 2.752,30 1,15 5.188,30 2,17 7.624,30 3,18 10.060,30 4,20 12.496,30 5,21 14.389,58 6,00 14.872,92 6,21 15.356,25 6,41 15.839,58 6,61 16.322,92 6,81 18.593,87 7,76 21.351,47 8,91 25.063,47 10,46 28.049,13 11,71 33.239,53 13,87 40.463,30 16,89 47.812,87 19,95 55.257,72 23,06 64.513,08 26,92 75.601,30 31,55 87.105,30 36,35 100.897,75 42,11 120.982,62 50,49 142.677,15 59,54 163.676,52 68,30 182.888,07 76,32 196.541,67 82,02 206.798,08 86,30 216.772,97 90,46 228.258,20 95,25 234.402,32 97,82 238.698,40 99,61 239.573,57 99,98 239630,52 100,00
Berdasarkan Tabel di atas dapat diketahui waktu pembayaran. Jadi, waktu pembayaran di lakukan pada 23 Desember, 20 Januari, 10 Februari, 24 Februari, 10 Maret, dan 14 April. Kurva S pelaksanaan kontruksi sesuai dengan metode konstruksi dan penjadwalan yang udah dijelaskan pada bab sebelumnya.
konstruksi dapat dibentuk kedalam grafik pengeluaran dan pemasukan, serta overdraft. Grafik tersebut dapat dilihat di grafik berikut ini.
Kurva S 100,00 90,00 80,00 70,00
60,00 50,00
Kurva S
Rp14.000.000.000
40,00 30,00
Rp12.000.000.000
20,00
Rp10.000.000.000
10,00 0,00 25-Jun
14-Agust
03-Okt
22-Nop
11-Jan
02-Mar
21-Apr
10-Jun
Gambar 3 Kurva S Persentase Pekerjaan
Rp8.000.000.000
Total Cost to Date
Rp6.000.000.000
Total Paid to Date Overdraft
Rp4.000.000.000
Rp2.000.000.000
Setiap kali pembayaran, payment terdiri dari 20% nilai kontrak, dikurangi 10% dari 20% nilai kontrak (untuk mencicil uang muka), dan dikurangi 5% dari 20% nilai kontrak (untuk retainage, akan dilunasi owner setelah masa pemeliharaan selesai). Overdraft Selisih pengeluaran kontraktor dengan pembayaran yang dilakukan owner. Jika pada pembayaran sebelumnya tidak terjadi overdraft dan masih ada sisa dari payment, sejumlah uang tersebut dapat digunakan untuk menutupi overdraft di bulan berikutnya. Interest Pada proyek ini, diasumsikan overdraft dikenakan interest sebesar 1% setiap minggunya. Untuk menghitungnya, diambil nilai overdraft setiap bulan, kemudian dikalikan 1%. Total Financed Sejumlah uang jaminan yang harus diajukan kontraktor ke penjamin. Besar Total Financed adalah overdraft bulanan + interest. Pembayaran di Akhir Masa Pemeliharaan potongan retainage yang dibayarkan kembali oleh owner kepada kontraktor di akhir masa pemeliharaan. Pada perhitungan ini digunakan retainage sebesar 5% nilai kontrak ANALISIS ARUS KAS Dengan bantuan MS. Excel, perhitungan keseluruhan pelaksanaan
Rp0 25-Jun
14-Agust
03-Okt
22-Nop
11-Jan
02-Mar
21-Apr
10-Jun
(Rp2.000.000.000)
(Rp4.000.000.000)
Gambar 4 Cash Flow Pelaksanaan Konstruksi
Dari hasil analisis yang dilakukan, penulis dapat melihat terjadinya overdraft minus bagi kontraktor. Hal ini menandakan arus kas yang bernilai negatif (overdraft). Kontraktor mengalami kekurangan uang untuk dapat melakukan pekerjaan sebagaimana mestinya ketika overdraft terjadi. Oleh karena itu pihak kontraktor, dalam hal ini PT Wika Realty perlu melakukan beberapa tindakan preventif untuk mencegah hal tersebut dapat terjadi. Diantaranya adalah sebagai berikut. Peminjaman uang Investasi Dengan melakukan peminjaman, terbukti bahwa Penulis dapat membuat overdraft yang besar menjadi cukup kecil dan memberikan perubahan signifikan kepada arus kas pelaksanaan konstruksi. Penulis memperoleh grafik sebagai berikut. Rp25.000.000.000
Rp20.000.000.000
Rp15.000.000.000
Total Cost to Date Rp10.000.000.000
Total Paid to Date
Overdraft Akhir
Rp5.000.000.000
Rp0 25-Jun
14-Agust
03-Okt
22-Nop
11-Jan
02-Mar
21-Apr
10-Jun
(Rp5.000.000.000)
Gambar 5 Cash Flow dengan Peminjaman
SIMPULAN Penulis mengetahui komponen perencanaan pelaksanaan yang tepat terhadap konstruksi gedung rusunawa. Terbukti dengan metode yang dibuat penulis dan dilaksanakan kontraktor, gedung rusunawa berhasil diknstruksi. Penulis memperoleh rencana metode pelaksanaan konstruksi yang digunakan dalam melakukan konstruksi gedung rusunawa ITB Jatinangor. Konstruksi Gedung Rusunawa ITB Jatinangor dengan metode konstruksi paralel antara tower 3 dan tower 4 dapat diselesaikan dalam waktu 253.8 Hari. Berikut runtutan pekerjaan yang dilakukan dalam melakukan konstruksi gedung rusunawa: o Pekerjaan persiapan o Pekerjaan struktur bawah tower 3 o Pekerjaan struktur bawah tower 4 o Pekerjaan struktur atas tower 3 o Pekerjaan struktur atas tower 4 o Pekerjaan arsitektural tower 3 o Pekerjaan arsitektural tower 4 Pekerjaan yang menjadi jalur kritis menggunakan bantuan software: o Pekerjaan Persiapan o Pekerjaan Struktural Bawah o Pekerjaan Lantai 1 Tower 4 o Pekerjaan Lantai 2 Tower 4 o Pekerjaan Lantai 3 Tower 4 o Pekerjaan Lantai 4 Tower 4 o Pekerjaan Lantai 5 Tower 4 Untuk memenuhi durasi kontrak 240 Hari kerja dan penyelesain permasalahan overalokasi, dilakukan upaya sebagai berikut : o Penggunaan Tools leveling dari microsoft project 2010 o Menambah kebutuhan sumber daya yang tidak berpengaruh terhadap durasi pekerjaan. o Memecah sumber daya sesuai dengan pekerjaan yang membutuhkan dan memberlakukan shift malam.
Terdapat hasil perolehan jadwal penggunaan sumber daya tenaga kerja dan peralatan selama masa konstruksi. Terdapat hasil perolehan cash flow/ arus kas rencana dalam perencanaan konstruksi sesuai dengan metode dan penjadwalan yang sudah dibuat Pengetahuan terhadap overdraft pelaksanaan konstruksi sangat diperlukan dalam merencanakan keuangan.Perencanaan pencarian sumber dana ketika overdraft bernilai negatif. DAFTAR PUSTAKA Asiyanto. 2005. Manajemen Produksi untuk Jasa Konstruksi. Jakarta. PT Pradnya Paramita Chitkara,KK. 1998. Construction Project Management-Planning, Schedulling and Controlling. New Delhi. Tata Mcgraw-Hill, Inc. Ervianto, Wulfram I (2011), Pengukuran Produktivitas Kelompok Pekerja Bangunan Dalam Konstruksi Bangunan Bertingkat, Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Atmajawa. Gould, E Frederick. 2002. Construction Management, Singapore : Mcgraw-Hill, inc. Kurnia Asih,Dewi dan Kurniawan, Ronny (2009), Penyiapan Sarana untuk Kemajuan Proyek Konstruksi, Skripsi Program Sarjana Sipil, Universitas Kristen Petra. Peurefoy, Robert L. Schexnayder, Clifford J., Shapira,Aviad. 2006. Construction Planning, Equipment, and Method. Singapore : McGraw-Hill, Inc. Project Management Institute. 2008. A Guide to The Project Management Body Of Knowledge 4th Edition. ISBN 978-1933890-51-7 Referensi Metode Kerja Struktur Bawah, http://www.ilmusipil.com/ diakses pada 22 April 2013 Stukhart, G (1995). Construction Materials Management, New York, Marcel Dekker, Inc
