Gemeente Amersfoort
RAADSINFORMATIEBRIEF Van Aan Portefeuillehouder
: Burgemeester en Wethouders : Gemeenteraad Wethouder P. van den Berg : Wethouder G.J. van der Werff
Reg.nr. Datum
: 4375297 : 1 juli 2013
Programma
: 10. Economie en wonen
TITEL Gemeentebeleid leegstand van kantoren
KENNISNEMEN VAN Onze gemeentelijke inzet ter stimulering van de economische ontwikkeling en herinvulling of transformatie van kantoorpanden.
AANLEIDING In december 2011 hebben wij u geïnformeerd over de situatie op de Amersfoortse kantorenmarkt en onze aanpak van de kantorenproblematiek (raadsinformatiebrief 2011-137). In De Ronde van 12 maart 2013 hebben we tijdens het agendapunt “vragen van raadsleden” toegezegd u te informeren over de huidige stand van zaken. Daarnaast zien wij deze raadsinformatiebrief als invulling van de toezegging van juli vorig jaar om een reactie te geven op de uitkomsten van het onderzoek “oriëntatie leegstand kantoren Amersfoort” van uw rekenkamer.
KERNBOODSCHAP De leegstand van kantoren neemt nog steeds toe, zowel landelijk als in Amersfoort. Inmiddels kent Amersfoort een kantorenleegstand van circa 20%. Dit heeft te maken met de nog steeds tegenvallende economische ontwikkeling en het minder kantoorgebonden werken. Deze combinatie leidt tot een afname van de ruimtevraag van bedrijven. Vanuit het oogpunt van economische aantrekkelijkheid en leefbaarheid is deze leegstand ongewenst. We zien dat partijen bij leegstand moeite hebben om tot nieuwe kantoorinvulling te komen, de vraag vanuit de markt is schaars. Het alternatief, transformatie van leegstaande kantoorpanden komt niet of moeizaam tot stand, vanwege onder meer financiële en bouwtechnische knelpunten. Logischerwijs zijn de eigenaren van de panden primair aan zet om deze opnieuw in te vullen of te transformeren. Onze rol en meerwaarde als gemeente liggen vooral in het stimuleren en faciliteren van de economische ontwikkeling. Dit beleid geven wij vorm via de Economische Agenda. Een gunstige economische ontwikkeling heeft in brede zin positieve effecten op het functioneren van onze stad en regio. Dit levert bijvoorbeeld groei van werkgelegenheid op. De realisatie hiervan komt niet van ons, maar moet van het bedrijfsleven komen. Een gunstige economische ontwikkeling kan ook tot herinvulling van leegstaande kantoorpanden leiden, eveneens te realiseren door het bedrijfsleven. Aanvullend op onze bredere inzet om de economische ontwikkeling te stimuleren, proberen we herinvulling of transformatie van leegstaande kantoren op pand- of gebiedsniveau te bevorderen. Daarbij zetten we in op verleiden en faciliteren, zoals de meeste gemeenten in Nederland. Het alternatief is dat we dwingende maatregelen opleggen, maar tot op heden hebben we geen geslaagde voorbeelden (bijvoorbeeld via een leegstandsverordening) gezien die we kunnen toepassen. We volgen de landelijke ontwikkelingen en zullen bij succesvolle voorbeelden bekijken of we die ook in Amersfoort kunnen toepassen.
Inlichtingen bij:
M. Dee, SOB/EW, (033) 469 45 39
Gemeente Amersfoort raadsinformatiebrief 4375297 pagina 2
Situatieschets De komende tijd zal de leegstand ook in Amersfoort mogelijk verder oplopen, er zijn bedrijven waarvan we al weten dat zij onze stad zullen verlaten. Dit gebeurt vaak vanuit financiële overwegingen: bedrijven krimpen in en maken keuzes tussen de al beschikbare locaties. Het centrum en het stationsgebied van Amersfoort kennen een redelijk goede verhuurdynamiek, meer monofunctionele gebieden verder van het centrum gelegen krijgen het lastiger om nieuwe huurders te vinden. De (landelijk) beschikbaarheid van kantoorruimte is groter dan de behoefte. Als gemeente hebben we een beperkte directe invloed op het oplossen van de leegstand, de eigenaren van de panden zijn primair aan zet om deze opnieuw in te vullen of te transformeren. Boekwaarden zullen naar beneden bijgesteld moeten worden om initiatieven mogelijk te maken. Er zijn eigenaren die nog geen noodzaak zien om af te boeken, zij hebben een grote (internationale) portefeuille en zien een deel leegstand als een ondernemersrisico. Andere eigenaren zien het probleem wel, maar hebben financieel geen mogelijkheden om af te boeken. Financiers voeren de druk op om te komen tot realistische boekwaarden, maar zijn niet gebaat bij een faillissement waarbij het onderpand hetzelfde vastgoed met de te hoge boekwaarde is. Indien een eigenaar wel bereid is om af te boeken, dan moet nog blijken of het pand en de locatie geschikt zijn voor een andere functie en of er vanuit potentiële gebruikers wel behoefte aan is. Een en ander blijkt ook uit onze ervaringen wat betreft het meedenken van pandeigenaren op De Hoef. Er is geen blauwdruk voor een succesvolle transformatie. Economische ontwikkeling stimuleren We hebben u onlangs met raadsinformatiebrief 2013-72 geïnformeerd over de actualisatie van onze Economische Agenda. Deze bevat drie invalshoeken waarlangs we met het bedrijfsleven aanvalsplannen hebben benoemd:
1. Smoel: be good and tell it: Het bedrijfsleven ziet economisch veel kansen, die beter benut kunnen worden als we dit beter voor het voetlicht brengen en zo meer partijen in beweging brengen. We willen onderscheidend zijn ten opzichte van andere gemeenten. 2. Rode Loper: warm welkom en prettig verblijf: Als nieuwe bedrijven zich willen vestigen of als gevestigde bedrijven plannen hebben, leggen we de rode loper voor ze uit. Acquisitie, accountmanagement en dienstverlening zijn van groot belang om kansen die zich aandienen ook daadwerkelijk te benutten. Ook flexibilisering van ons vestigingsbeleid is daar onderdeel van. 3. Economische pijlers: stimuleren en groeien: Voor een duurzame economische groei worden het innovatieklimaat en de arbeidsmarkt steeds belangrijker. Samenwerking tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen, onderwijs en overheid is van belang. Herinvulling en transformatie faciliteren Herinvulling en transformatie van leegstaande kantoren willen we met name via de tweede invalshoek van onze Economische Agenda (de Rode Loper) faciliteren. Specifiek voeren we gesprekken met (markt-)partijen (kansenkaart), willen we ons vestigingsbeleid flexibiliseren, proberen we eigenaren op De Hoef te activeren en ondersteunen we de ontwikkeling van SOMT. Gesprekken met (markt-)partijen We voeren gesprekken met andere gemeenten en ook in G32 verband wisselen we ervaringen uit over mogelijke oplossingen voor leegstand. We praten regelmatig met partijen die kansen zien in het transformeren van gebouwen. Deze initiatieven vanuit de stad (niet zijnde vastgoedeigenaren) hebben helaas ook nog niet geleid tot transformaties. Partijen willen wel iets met leegstaand vastgoed, maar ook hierbij geldt dat er een doelgroep nodig is, de constructie van een pand geschikt moet zijn voor een andere functie en de waarde van een gebouw passend moet zijn bij de nieuwe invulling. U heeft waarschijnlijk gehoord over het voornemen van het Rijk om de Rijksgebouwendienst te gaan verkleinen en te clusteren. Het is de bedoeling dat er op termijn 59 clusters overblijven waarin de rijkskantoren zich bevinden. Hiermee wil het Rijk een miljoenen besparing realiseren. Dit betekent op
Gemeente Amersfoort raadsinformatiebrief 4375297 pagina 3
termijn wel een mogelijke verschuiving van werkgelegenheid in het land en het vooruitzicht dat er in veel gebieden meer kantoren in aanbod komen te staan. We zijn onder meer met de provincie in gesprek om de in Amersfoort aanwezige diensten te behouden en Amersfoort beter op de kaart te zetten. Samen met de provincie Utrecht, de Alliantie en Agnova-architecten werken we aan een kansenkaart voor transformatie. Dat houdt in dat we iedere werklocatie op een aantal vooraf gekozen criteria beoordelen op transformatiemogelijkheden en -kansen. Het doel is te komen tot een hanteerbaar aantal kansrijke locaties voor een transformatie tot woningbouw. Binnen één van deze gebieden zullen we inzoomen op de aanwezige leegstand en mogelijkheden verkennen om een transformatieproject te realiseren. Het streven is om ook investeringen in de leegstand rondom het betreffende gebouw uit te lokken (gebiedsgericht). Flexibeler vestigingsbeleid Met het nieuwe bestemmingsplan “Bedrijventerreinen en snelwegen” hebben we een aanzet gegeven voor ruimere bestemmingsmogelijkheden. We willen de komende periode een vervolg geven aan het flexibiliseren van ons vestigingsbeleid (Visie Werklocaties), opdat we de vestiging van bedrijven en transformatie gemakkelijker maken en ondertussen ook voldoende oog houden voor onder meer belanghebbenden in de omgeving, milieu-eisen en bereikbaarheid. De Hoef In raadsinformatiebrief 2011-137 hebben we u geïnformeerd over de pilot De Hoef. We zien De Hoef als het meest urgente gebied om te transformeren. De pilot had twee verschillende doelen: 1) met een taakgroep komen tot een transformatie (pandgericht), 2) eigenaren activeren (gebiedsgericht). De taakgroep is voortgekomen uit een initiatief van marktpartijen om te bekijken of ketenintegratie een oplossing kan bieden voor het vereenvoudigen van transformatiemogelijkheden. Door kennisdeling en transparantie kan een kostenbesparing gerealiseerd worden. De doelstelling was te komen tot in ieder geval de transformatie van één gebouw in De Hoef. Ondanks dat marktpartijen met elkaar een samenwerkingsverband aan zijn gegaan, is het tot op heden niet gelukt om een transformatie te realiseren. Er is geen gebouw gevonden, waarbij de eigenaar bereid was de financiële consequenties te aanvaarden (afboeking) om te komen tot een transformatie. Op gebiedsniveau hebben we geprobeerd eigenaren te activeren. We hebben gezamenlijk met de provincie Utrecht onderzoek uit laten voeren naar de kansen en bedreigingen voor De Hoef. Hiervoor zijn onder anderen eigenaren in het gebied geïnterviewd en is een bijeenkomst voor eigenaren georganiseerd. Ondanks dat partijen weten dat er veel structurele leegstand aanwezig is in De Hoef en de toekomstverwachting qua leegstand niet erg goed zijn, kwamen slechts 8 van de circa 55 eigenaren naar de bijeenkomst. Een aantal eigenaren had van te voren al aangegeven niets te voelen voor een gebiedsgerichte aanpak. Tijdens de bijeenkomst werd bevestigd dat niet iedereen dezelfde urgentie voelt. Slechts met vier eigenaren zijn we nog in gesprek over de mogelijkheden in De Hoef. Tot dusver is de bereidheid van eigenaren om mee te denken over oplossingen voor leegstand dus zeer beperkt. Zij vormen wel de sleutel voor concrete vervolgstappen. SOMT Wij zien SOMT (de Stichting Opleidingen Musculoskeletale Therapie) als kans voor nieuwe ontwikkeling op De Hoef. Op 26 februari 2013 heeft uw Raad besloten om voor SOMT een garantstelling af te geven. SOMT wil een internationaal Center of Excellence in Human Movement ontwikkelen in De Hoef. Een onderdeel daarvan zal het aanbieden van een geaccrediteerde universitaire opleiding zijn. We bekijken hoe we deze ontwikkeling verder kunnen ondersteunen. Enerzijds omdat wij de realisatie van een universiteit een maatschappelijk zeer waardevolle voorziening voor Amersfoort vinden, anderzijds omdat deze ontwikkeling kansen voor de Hoef biedt. Dit kan leiden tot een ruimtevraag, door de ontwikkeling zelf, maar ook doordat aanverwante bedrijven zich rondom de Center of Excellence willen vestigen, waardoor mogelijk leegstaande
Gemeente Amersfoort raadsinformatiebrief 4375297 pagina 4
kantoren gevuld kunnen worden. Ook kan deze ontwikkeling direct en indirect zorgen voor de realisatie van extra arbeidsplaatsen.
DUURZAAMHEID Met ons economische beleid en de ingezette acties hopen wij dat er nieuwe invulling gegeven wordt aan leegstaande kantoorpanden, waarmee bestaand vastgoed en beschikbare ruimte weer worden benut.
CONSEQUENTIES Geen.
BETROKKEN PARTIJEN De Alliantie Provincie Utrecht SOMT Diverse marktpartijen Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,
de burgemeester,
