Kantorenmarkt Rotterdam Central District Definitieve rapportage

RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR

Kantorenmarkt Rotterdam Central District Definitieve rapportage Update marktprognose en ontwikkelingscondities 21 april 2011

Kantorenmarkt Rotterdam Central District April 2011

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Management samenvatting................................................................................................................................... 3 Huidige dynamiek in de Rotterdamse kantorenmarkt .............................................................................................. 3 Achtergronden van de dynamiek en (beleids-)implicaties voor het Rotterdam Central District................................ 3 Marktprognoses 2012-2022 ..................................................................................................................................... 4 Nieuwbouwbehoefte en opwaardering bestaand aanbod ........................................................................................ 4 Effect op de stedelijke werkgelegenheid.................................................................................................................. 5

2 2.1 2.2

Inleiding .................................................................................................................................................................. 6 Vraagstelling voor onderzoek .................................................................................................................................. 6 Leeswijzer................................................................................................................................................................ 6

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Dynamiek kantorenmarkt Rotterdam ................................................................................................................... 7 Kantorenvoorraad .................................................................................................................................................... 7 Marktaanbod............................................................................................................................................................ 7 Plannen en opleveringen ......................................................................................................................................... 8 Opname ................................................................................................................................................................. 10 Huurprijsniveau...................................................................................................................................................... 12

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Effect van trends en beleid voor het Rotterdam Central District..................................................................... 13 Marktdynamiek in breder perspectief..................................................................................................................... 13 Toekomst van kantoorwerk: effecten van het ‘Nieuwe Werken’ e.a. trends........................................................... 13 Gevolgen en beleidsimplicaties voor het Rotterdam Central District ..................................................................... 14 Beleidsstrategische context: metropoolregio ......................................................................................................... 16

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Prognose kantorenvraag Rotterdam Central District, 2012-2022 .................................................................... 17 ‘XYZ’ prognosemodel............................................................................................................................................. 17 Factor X: doelgroepen voor het Rotterdam Central District ................................................................................... 18 Factor Y: kwaliteitsniveau ...................................................................................................................................... 20 Factor Z: concurrentiepositie Rotterdam Central District ....................................................................................... 20 Beleidsvarianten .................................................................................................................................................... 21 Kantorenvraag uit overig Nederland en het buitenland.......................................................................................... 22 Resultaten prognose.............................................................................................................................................. 22 Nieuwbouwbehoefte Rotterdam Central District .................................................................................................... 23

6

Effecten op de stedelijke werkgelegenheid....................................................................................................... 25

Bijlage 1: Definities ......................................................................................................................................................... 27 Bijlage 2: Voorbeeld scenario........................................................................................................................................ 28 Bijlage 3: Vergelijkingstabel 2007 vs 2010.................................................................................................................... 29 Bijlage 4: Voorbeelden gebruikerstransacties CDR .................................................................................................... 30 Bijlage 5: Geraadpleegde bronnen en informanten ..................................................................................................... 31

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved

2


1 Management samenvatting Gemeente Rotterdam heeft Jones Lang LaSalle en Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir gevraagd de gevolgen van ontwikkelingen in de kantorenmarkt voor het Rotterdam Central District (hierna te noemen RCD) te onderzoeken en de toekomstige kantorenvraag voor deze locatie te verkennen. Het onderzoek richt zich ook op de nieuwbouwbehoefte en de beleidsmatige ontwikkelingscondities voor het gebied, en geeft tenslotte een inschatting van de effecten van de ontwikkeling op de Rotterdamse werkgelegenheid. Het onderzoek is een update van het marktonderzoek dat Jones Lang LaSalle en Ruimtelijk Economisch Bureau Atelier in 2008 hebben uitgebracht. 1 1.1

Huidige dynamiek in de Rotterdamse kantorenmarkt Zoals overal elders is de Rotterdamse kantorenmarkt sinds 2008 in mineur. De stedelijke leegstand ligt wel onder het nationale gemiddelde. Binnen de stad bestaan verschillen in leegstand en marktaanbod naar locatie, als gevolg van verschillen in kantooropleveringen en verschuivende locatievoorkeuren. Het RCD kent daarbij een relatief hoge leegstand van 20% (meetpunt 3e kwartaal 2010). Onder dit cijfer schuilt een grote dynamiek. Bedrijven vertrekken vooral vanwege het te wensen overlatende verblijfsklimaat, maar na een zware terugval in 2009 is de vraag van nieuwkomers naar het RCD in 2010 desondanks weer bijna terug op het hoge niveau van 2007. Als deze trend doorzet zal de leegstand in het RCD dalen omdat in de komende jaren slechts weinig nieuw aanbod beschikbaar komt.

1.2

Achtergronden van de dynamiek en (beleids-)implicaties voor het Rotterdam Central District Naast de conjunctuur spelen structurele ontwikkelingen in de kantorenmarkt. De werkgelegenheidsgroei in de kantorensectoren zwakt structureel af. De dynamiek in de kantorenmarkt blijft echter ook op langere termijn groot omdat gebouwen locatievoorkeuren verschuiven. Verschillende trends, die kunnen worden samengevat met het ‘Nieuwe Werken’, zorgen dat centraal gelegen, multimodaal ontsloten en functiegemengde locaties extra wind in de zeilen krijgen. Locaties met alleen (snel-)wegontsluiting en een monofunctionele samenstelling krijgen daarentegen te maken met terugval in de vraag. Het RCD zal, als centraalstedelijke en internationaal ontsloten toplocatie, goed kunnen profiteren van de trend mits de kwaliteit van het verblijfsklimaat verbetert en de locatie naast haar excellente OV-ontsluiting voldoende bereikbaar blijft voor de auto, inclusief voldoende parkeergelegenheid. Functiemenging, een levendige invulling van plinten en een bijpassende, kwalitatief hoogwaardige publieke ruimte zijn essentieel om de potentie ten volle te kunnen benutten. Een functiegemengde en hoogwaardige invulling van het plangebied rondom het nieuwe centraal station is daarbij een sleutel. Naast het scheppen van een goed verblijfsklimaat en voorzieningen in het RCD is het in de perken houden van nieuwbouw op concurrerende locaties en stimulering van OV-ontsloten locaties elders in de regio gunstig voor de ontwikkelkansen. Gemeente en provincie hebben zo’n beleid al in gang gezet, reden waarom de marktprognose voor het RCD, niettegenstaande lagere economische groeiverwachtingen, in 2011 wat beter uitpakt dan in onze eerdere prognose uit 2008 werd verwacht.

1

Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir (2008), Economische Verkenning Centraal District Rotterdam


3


1.3

Marktprognoses 2012-2022 Het hier gehanteerde prognosemodel geeft rekenschap van de groeiverwachting van doelgroepen en verschuivingen in locatievoorkeuren binnen de stedelijke, regionale, nationale en internationale markten waarop het RCD is gericht. Er is daarbij gerekend met verschillende economische scenario’s en beleidsvarianten. Alleen de hoogwaardige vraag (naar zogenaamde A-kwaliteit) die past bij de ontwikkelambitie is meegenomen. De uitkomsten van de vraagverkenning zijn als volgt, gerekend in gevraagde kantoormeters per jaar. Gemiddelde jaarlijkse vraag naar hoogwaardige kantoorruimte in het Rotterdam Central District, periode 2012-2022, m² vvo/jaar Beleidsscenario

Laag Groeiscenario

Hoog

Passief

Actief

Rotterdam

12.850

19.800

Regio

4.000

6.400

Overig Nederland

3.200

3.200

Internationaal

2.150

2.900

Totaal

22.200

32.300

Rotterdam

13.400

20.650

Regio

4.200

6.650

Overig Nederland

3.900

3.900

Internationaal

2.400

3.200

Totaal

23.900

34.400

De uitkomsten van de prognose in 2011 liggen dicht bij de in 2008 opgestelde prognose. De algemene marktverwachtingen zijn in de prognose van 2011 weliswaar een stuk minder gunstig, maar dit wordt gecompenseerd door een verbeterde concurrentiepositie van het RCD. Gevolg is dat het RCD ondanks de afzwakkende ontwikkeling van de kantorensector een forse vraag ondervindt. Het effect van stimulerend beleid is daarbij relatief sterk. De prognose reikt tot 2022. Het is aannemelijk dat ook na 2022 het RCD een kantorenvraag blijft ondervinden. 1.4

Nieuwbouwbehoefte en opwaardering bestaand aanbod De marktvraag voor het RCD leidt niet één op één tot een nieuwbouwbehoefte. Bestaande kantoren worden ook opgewaardeerd, gezien de vraag naar het kwaliteitssegment. Bovendien zal er altijd een zekere vertrekstroom zijn. Tenslotte moet rekening worden gehouden met een gezond leegstandspercentage (5%) en wordt een deel van bestaande kantoorruimte herbestemd naar o.a. horecafuncties. Afhankelijk van al deze variabelen vertaalt zich circa 45% tot 70% van de kantorenvraag naar een netto behoefte aan toegevoegde nieuwbouw. Deze behoefte beweegt zich over de gehele periode 2012-2022 tussen 125.000 en 250.000 m² vvo, afhankelijk van het economisch groeiscenario, de beleidsvarianten, en opwaarderingen en herbestemmingen van het bestaande aanbod.


4


1.5

Effect op de stedelijke werkgelegenheid Het RCD zorgt met name vanwege de excellente ontsluiting, waaronder de HSL, voor aantrekkingskracht op (hoofd-)kantoren van buiten de stad en vormt daarmee een motor voor netto werkgelegenheidsgroei in de stad. Bepaald zijn de structurele effecten op de werkgelegenheid ten gevolge van de extra aantrekkingskracht van het gebied op kantooractiviteiten, uitgedrukt in de gemiddelde jaarlijkse netto banengroei tussen 2012 en 2022. Structureel effect van de ontwikkeling van het Rotterdam Central District op de stedelijke werkgelegenheid: nieuwe banen (fte’s) per jaar, gemiddeld in de periode 2012-2022 Beleidsscenario

Laag Groeiscenario Hoog

Passief

Actief

Direct

545

775

Indirect

165

230

Totaal

710

1.005

Direct

820

1070

Indirect

245

320

Totaal

1.065

1.390

De bovenstaande effecten op de groei van de werkgelegenheid vormen nadrukkelijk slechts een deel van de totale effecten van de ontwikkeling van het RCD op de werkgelegenheid en economie in Rotterdam. Tijdelijke effecten op de werkgelegenheid tengevolge van nieuwbouw- en verbouwactiviteit in het gebied zijn niet meegerekend. De tijdelijke effecten kunnen, rekening houdend met regelingen tussen gemeente en ondernemers, aanzienlijk zijn. Niet meegenomen is ook is de groei van de werkgelegenheid tengevolge van consumentenbestedingen in het gebied, anders dan bestedingen van kantoorgebruikers. Tenslotte zijn de effecten van hogere OZB- en andere opbrengsten voor de gemeente op de stedelijke werkgelegenheid en economie niet meegerekend. Het totale effect van de ontwikkeling van het RCD voor de stedelijke werkgelegenheid is daarom een stuk groter dan alleen het hier bepaalde effect van de extra kantoorwerkgelegenheid.


5


2 Inleiding Rotterdam is naast havenstad ook een belangrijk zakencentrum met connecties over de gehele wereld. Het RCD functioneert nu reeds als belangrijk zakencentrum met een cluster van (inter)nationale hoofdkantoren en geavanceerde zakelijke diensten. De gebiedskarakteristieken gaan het komende decennium echter veranderen. Na 2012 is het RCD naast Schiphol en de Zuidas één van de drie best bereikbare locaties van Nederland. Met een nieuw stationsgebouw en verbeterde openbare ruimte krijgt het gebied vanaf 2014 een hogere verblijfskwaliteit. Eén van de ambities is om hoogwaardige kantoorgebruikers in het gebied te behouden en nieuwe gebruikers in de toekomst te huisvesten in het RCD. Dit onderzoek is gericht op de toekomstige vraag naar kantoren in het gebied en de betekenis van het gebied voor de economie van Rotterdam. Het onderzoek geeft een vraagprognose voor de periode 2012-2022, waarbij wordt aangegeven hoe met beleid de marktkansen voor en de economische betekenis van het RCD kunnen worden geoptimaliseerd, rekening houdend met trends in de markt zoals het ‘nieuwe werken’. 2.1

Vraagstelling voor onderzoek

Het onderzoek geeft antwoord op de volgende vragen: 1. Wat is, met de kennis van nu, de marktprognose voor het RCD voor de periode 2012-2022, en (hoe) wijkt deze af van de in 2008 door Jones Lang LaSalle en Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir uitgebrachte prognose? 2. Wat moet er beleidsmatig worden gedaan om de marktkansen voor en de economische betekenis van het RCD te optimaliseren, en wat is de betekenis van het huidige beleid? 3. Wat is de betekenis van de ontwikkeling van het RCD voor de economie en werkgelegenheid van Rotterdam in de periode 2012-2022? 4. Wat is de nieuwbouwbehoefte voor de planperiode 2012 tot 2022, en hoe is deze gerelateerd aan het bestaande en het leegstaande kantoorvolume in het gebied?

2.2

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk is een cijfermatige update gegeven van de huidige kantorenmarktontwikkelingen in Rotterdam en Rotterdam Centrum. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve achtergronden van de structurele dynamiek in de kantorenmarkt, zoals het ‘Nieuwe Werken’, en de gevolgen daarvan voor de positie van het RCD. Aan de orde is ook hoe die positie met beleid kan worden geoptimaliseerd. Hoofdstuk 5 geeft de marktprognoses voor het RCD in de ontwikkelperiode 2012-2022, bepaald volgens het XYZ model, waarbij verschillende groei- en beleidscenario’s zijn uitgewerkt. De prognoses worden vervolgens vertaald naar de nieuwbouwbehoefte in het RCD. In hoofdstuk 6 worden de verschillende scenario’s doorgerekend op effecten voor de stedelijke werkgelegenheid. In bijlagen worden de gehanteerde definities verklaard en worden verschillen tussen de marktverkenning uit 2008 en de onderhavige herijking van die verkenning gepreciseerd.


6


3 Dynamiek kantorenmarkt Rotterdam 3.1

Kantorenvoorraad Rotterdam is, met een voorraad van 3.568.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo), de derde kantorenmarkt van Nederland. De belangrijkste kantorenlocaties in Rotterdam, gemeten naar de kantorenvoorraad, zijn Centrum (904.900 m² vvo), Aangrenzend Centrum (473.700 m² vvo), Kop van Zuid (307.300 m² vvo) en Modern Scheepvaartkwartier (268.100 m² vvo). Figuur 3.1: Overzicht deellocaties in Rotterdam Deellocaties Rotterdam 1 2 3 4 5 6 7

Rotterdam Centrum Rotterdam Aangrenzend Centrum Rotterdam Modern Scheepvaartkwartier Rotterdam Traditioneel Scheepvaartkwartier Rotterdam Kop van Zuid Rotterdam Brainpark e.o. Rotterdam Alexanderpolder / Oosterhof

Regiosteden 8

Capelle aan den IJssel

Bron: Jones Lang LaSalle (2010)

Rotterdam Central District De gebiedsontwikkeling RCD is gelegen binnen de deellocatie Rotterdam Centrum. De deellocatie Centrum is met een kantorenvoorraad van 904.900 m² vvo de grootste deellocatie van Rotterdam. Het RCD heeft binnen deze locatie een omvang van 463.000 m² vvo (zie afbakening bijlage 1). Voorbeelden van kantoorgebruikers in Rotterdam Centrum betreffen Unilever, ING, Nauta Dutilh en Loyens & Loeff. 3.2

Marktaanbod Rotterdam Het gemiddelde jaarlijkse marktaanbod, het volume dat in de markt wordt aangeboden (niet te verwarren met leegstand) bedroeg in Rotterdam in de periode 2005 - 2009 bedroeg 321.500 m² vvo. Het aanbod daalde van circa 300.000 m² vvo in 2005 naar 249.200 m² vvo in 2008. Echter, door de verslechterde marktdynamiek steeg het aanbod fors naar een niveau van 453.000 m² vvo ultimo 2009. In de eerste drie kwartalen van 2010 is het aanbod wederom gestegen en bedroeg ultimo Q3 2010 circa 504.000 m² vvo. Het huidige aanbod (peildatum Q3 2010) correspondeert met een aanbodpercentage van 14,1%.


7


Rotterdam Centrum In de deellocatie Rotterdam Centrum bedroeg het gemiddelde jaarlijkse aanbod in de periode 2005 - 2009 circa 90.000 m² vvo. In deze periode daalde het aanbod van 79.300 m² vvo in 2005 naar 64.100 m² vvo ultimo 2008. Echter, in 2009 vond een forse stijging van het aanbod plaats tot een niveau van 158.200 m² vvo eind 2009. De forse toename van het aanbod werd onder meer verklaard door een verruiming van het aanbod in het Weena Plaza en het Westblaak gebouw. Bovendien is destijds ruimte vrijgekomen in een aantal grootschalige bestaande- en onlangs opgeleverde kantoorgebouwen. Het ging hierbij onder andere om Coolse Poort, Central Post en Weena 455. Het aanbod ultimo het derde kwartaal van 2010 bedroeg 156.300 m² vvo en is daarmee licht gedaald vergeleken met ultimo 2009. Het aanbod correspondeert met een aanbodpercentage van 17,3% en bestaat voor 76% uit bestaand aanbod (ouder dan 5 jaar) en voor 24% uit nieuw aanbod. Van het aanbod is 49% van A-kwaliteit, ruim 69.000 m² vvo, het overige deel betreft hoofdzakelijk B-kwaliteit kantoorruimte. Objecten die worden gekwalificeerd als A-kwaliteit aanbod zijn onder andere: Central Post, Blaak 8 en Millenniumtoren. Concurrerend hoogwaardig aanbod voor het Central DIistrict concentreert zich voornamelijk op de deellocatie Kop van Zuid. Rotterdam Central District Binnen het RCD is het aanbod circa 93.000 m² vvo ultimo Q3 2010. Dit komt overeen met een aanbodpercentage van ruim 20%. Van dit aanbod betreft 43% (39.800 m² vvo) aanbod van A-kwaliteit en het overige deel, 57% betreft B-kwaliteit. Figuur 3.2: Aanbodontwikkeling (ultimo jaar) Rotterdam

Rotterdam Centrum

'000 m² vvo

'000 m² vvo 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

600 500 400 300 200 100 0 2005

2006 Aanbod

2007

2008 2009 Vijfjaarlijks gemiddelde

Q3 2010

2005

2006 Aanbod

2007

2008 2009 Vijfjarig gemiddelde

Q3 2010


3.3

Plannen en opleveringen Rotterdam In de periode 2007-2010 is ruim 300.000 m² vvo aan kantoorruimte opgeleverd in Rotterdam. De grootste planvolumes werden opgeleverd in de jaren 2008 en 2009 met respectievelijk 99.300 m² vvo en 88.100 m² vvo. In 2007 werd 54.700 m² vvo toegevoegd aan de voorraad. In 2010 kwam het opleveringsvolume iets hoger uit op 58.700 m² vvo. Omvangrijke opleveringen in deze periode betroffen onder andere Central Post (40.000 m² vvo), Lotus fase 1 (39.300 m² vvo), de Maastoren (38.000 m² vvo) en het UWV gebouw (23.800 m² vvo). Van de ruim 300.000 m² vvo aan opgeleverde kantoorruimte in Rotterdam in de periode 2007-2010, is circa 87% buiten het RCD ontwikkeld. Circa een derde van het opleveringsvolume heeft betrekking op de kantorenlocatie


8


Kop van Zuid. Bijna 90.000 m² vvo aan kantoorruimte is op deze locatie aan de voorraad toegevoegd, verdeeld over de grootschalige gebouwen Las Palmas, UWV, Vancouver en Maastoren. Ook ontwikkelingen in de haven zijn goed voor een aanzienlijk marktaandeel van het totale stedelijke opleveringsvolume in de afgelopen jaren. De ontwikkelingen Dockworks en Port City hebben in totaal een volume van bijna 44.000 m² vvo. De kantorenlocaties Alexanderpolder/Oosterhof en Brainpark hebben gezamenlijk een aandeel van 25% met een volume van 76.600 m² vvo. Tabel 3.1: Opleveringen kantoorruimte (2007-2010) Kantorenlocatie Aangrenzend Centrum Alexanderpolder/Oosterhof Brainpark e.o./Erasmus Centrum /RCD Kop van Zuid Overig Overig Noord Overig Zuid Totaal

2007 5.900 16.000 21.500 3.300 8.000 54.700

2008 39.300 25.200 23.800 11.000 99.300

2009 3.900 6.200 40.000 38.000 88.100

2010 23.000 12.000 23.650 58.650

Totaal 26.900 39.300 37.400 40.000 89.800 56.200 3.300 8.000 300.900

% 9% 13% 12% 13% 30% 19% 1% 3% 100%


Voor de periode 2011 - 2014 zit 210.000 m² vvo in de Rotterdamse pijplijn. Een aantal gebouwen is in aanbouw en kent beoogde gebruikers. Een groot deel van de harde planvoorraad betreft de Kop van Zuid, Alexanderpolder / Oosterhof en Aangrenzend Centrum (Blaak 8, Stadskantoor). De deellocaties Aangrenzend Centrum en Kop van Zuid hebben ieder een aandeel van ca. 30% in de komende jaren. Opvallend is het kleine aandeel van het RCD in de periode t/m 2014. Het betreft hier alleen gebouw Calypso van circa 4.000 m² vvo kantoorruimte. Tabel 3.2: Verwachte opleveringen (2011-2014) 2011

2012

2013

2014

Totaal

%

13.500

-

-

48.000

61.500

29%

Zacht plan 131.000

Mod. Scheepvaartkwartier

-

-

-

-

-

-

10.000

Alexanderpolder/Oosterhof

25.000

15.000

-

-

40.000

19%

122.000

Brainpark e.o./Erasmus

-

-

-

-

-

-

128.460

Centrum /RCD

4.000

-

-

-

4.000

2%

365.000

Kop van Zuid

-

-

60.000

-

60.000

28%

50.800

Overig

-

19.230

-

-

19.230

9%

8.000

Overig Noord

-

26.000

-

-

26.000

12%

95.200

Overig Zuid

-

-

-

-

-

-

112.500

Trad. Scheepvaartkwartier

-

-

-

-

-

-

51.000

42.500

60.230

60.000

48.000

210.700

100%

1.073.960

Kantorenlocatie Aangrenzend Centrum

Totaal Bron: Jones Lang LaSalle (2010)

Aan zachte plannen zit daarnaast nog circa 1,1 miljoen m² vvo in de pijplijn. De daadwerkelijke uitvoering en planning van de zachte plannen is echter nog onzeker, een gebrek aan gebruikers is een voorname reden.


9


3.4

Opname Rotterdam Het gemiddelde jaarlijkse opnamevolume in de periode 2005 - 2009 in Rotterdam bedroeg 144.900 m² vvo. Het opnamevolume steeg sterk in 2006 naar een volume van 194.300 m² vvo. Dit werd hoofdzakelijk veroorzaakt door een aantal grootschalige transacties in de deellocaties Kop van Zuid en Alexanderpolder / Oosterhof. Na een lichte daling in 2007 was het opnamevolume in 2008 wederom sterk en bedroeg destijds 183.700 m² vvo. Het transactievolume is vervolgens meer dan gehalveerd in 2009 en kwam uit op 79.500 m² vvo. In de eerste drie kwartalen van 2010 is 78.900 m² vvo aan kantoorruimte verhuurd. Grootste transacties betroffen de huur van 12.000 m² vvo aan het Weena door Shell Downstream Nederland en eveneens 12.000 m² vvo in het Vancouver gebouw op de Kop van Zuid door RET. Bovendien huurde bijvoorbeeld de Dura Vermeer Groep circa 6.000 m² vvo aan het Rotterdam Airportplein. Rotterdam Centrum Het gemiddelde jaarlijkse opnamevolume in de periode 2005 - 2009 in Rotterdam Centrum bedroeg 37.800 m² vvo. Het opnamevolume steeg in deze periode sterk van 11.900 m² vvo in 2005 naar een bovengemiddeld sterk niveau in 2007 en 2008. Vervolgens zakte de vraag naar kantoorruimte in het centrum van Rotterdam in. In 2009 werd 16.300 m² vvo opgenomen. Echter, in de eerst drie kwartalen van 2010 is reeds 35.400 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen door de markt. De al eerder besproken transactie van Shell Downstream Nederland heeft hier een groot aandeel in. Figuur 3.3: Opnameontwikkeling (ultimo jaar) Rotterdam

Rotterdam Centrum

'000 m² vvo 250

'000 m² vvo 80 70

200

60 50

150

40

100

30

50

20 10 0

0 2005

2006 2007 Opname

2008 2009 Vijfjarig gemiddelde

Q3 2010

2005

2006 Opname

2007

2008

2009

Q3 2010

Vijfjarig gemiddelde


Rotterdam Central District Het merendeel van de transacties in het totale centrumgebied vindt plaats in het RCD. In de periode 2005- 2010 (Q3) is in totaal circa 150.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen, overeenkomstig met circa 60 transacties met een omvang groter dan 500 m² vvo. De transacties die in het RCD vanaf 2005 hebben plaatsgevonden zijn voornamelijk te omschrijven als klein- en middelgroot (figuur 3.4). Ruim 40% van het aantal transacties valt in de categorie 500 – 1.000 m² vvo. Gemeten naar volume is het aandeel van deze kleine transacties slechts 12%. Grootschalige transacties (groter dan 5.000 m² vvo) hebben zowel naar het aantal transacties als naar het totale opnamevolume een grooit aandeel. Slechts vier transacties


10


zijn echter groter dan 10.000 m² vvo in de periode vanaf 2005. In onderstaand figuur is een volledige onderverdeling gemaakt. Figuur 3.4: Transacties Rotterdam Central District naar grootte categorie (2005-2010 Q3) Naar metrage (m² vvo)

Naar aantal transacties 12% 21%

12%

41%

16%

19% 0-500

1.000-2.500

5.000-10.000

10.000-20.000

7%

7%

32%

33%

2.500-5.000

0-500

1.000-2.500

5.000-10.000

10.000-20.000

2.500-5.000


In de afgelopen jaren zijn voornamelijk zakelijke dienstverleners neergestreken in het RCD. Circa eenderde van de dynamiek in het gebied komt voor rekening van partijen binnen deze sector. Andere actieve sectoren betreffen transport, opslag & post, banken & verzekeraars en publieke dienstverlening. Bij de onderstaande onderverdeling naar sectoren in figuur 3.5 is gekeken naar de kernactiviteit van het bedrijf / business unit. In bijlage 4 is tevens een overzicht gegeven van een aantal gebruikerstransacties (groter dan 1.500 m² vvo). Figuur 3.5: Transacties Rotterdam Central District naar sector (2005-2010 Q3) Naar metrage (m² vvo) 10%

Naar aantal transacties

7%

8%

8%

19%

15%

1% 2%

1%

6%

2%

7% 3%

10%

7% 3%

30% Banken en v erzekeraars Onderw ijs, gezondheids- en w elzijnszorg Verv aardiging Ov erige zakelijke dienstv erlening Ov erig / onbekend Transport, opslag en post

10%

12%

1%

2% 36%

Bouw nijv erheid ICT Media Ov erige sociale- en persoonlijke dienstv erlening Publieke dienstv erlening

Banken en v erzekeraars Onderw ijs, gezondheids- en w elzijnszorg Verv aardiging Ov erige zakelijke dienstv erlening Ov erig / onbekend Transport, opslag en post

Bouw nijv erheid ICT Media Ov erige sociale- en persoonlijke dienstv erlening Publieke dienstv erlening


De sectorale samenstelling van de opname in de afgelopen jaren is relevant voor de afbakening van interessante marktsegmenten in de komende tien jaar. Bij de vraagprognose (hoofdstuk 5) is hiermee rekening gehouden.


11


3.5

Huurprijsniveau Rotterdam De tophuur van Rotterdam bedraagt momenteel € 195,- per m² vvo per jaar en wordt gerealiseerd op de deellocaties Kop van Zuid en Rotterdam Centrum. Door de oplevering van een aantal hoogwaardige kantoorgebouwen binnen deze locaties is de tophuur in het eerste kwartaal van 2010 gestegen. De gemiddelde huurprijs in Rotterdam is echter licht gedaald in de afgelopen periode en bedroeg ultimo het derde kwartaal van 2010 € 151,- per m² vvo per jaar. Rotterdam Centrum De tophuur binnen deellocatie Rotterdam Centrum is in het vierde kwartaal van 2008 gestegen van € 180,- naar € 185,- per m² vvo per jaar. In het tweede kwartaal van 2010 vond wederom een stijging plaats naar het huidige niveau van € 195,- per m² vvo per jaar. Echter, incidenteel worden er hogere huren gerealiseerd welke boven de € 200 per m² vvo liggen. Recentelijk concentreerden deze transacties zich op de gebouwen Blaak 31, Maastoren en Central Post. De hoogwaardige kwaliteit van deze gebouwen vormt geleidelijk aan een nieuwe standaard voor de Rotterdamse tophuur. De verwachting is dat de komende periode de tophuur licht stijgt tot een niveau tot boven de € 200,- per m² vvo per jaar. Figuur 3.6 maakt een vergelijking met de huurniveaus in 2008 ten opzichte van Q3 2010 en zet Rotterdam Centrum in perspectief van de overige drie grote steden. Figuur 3.6 Huurprijs Rotterdam Centrum in perspectief Rotterdam Centrum €/m_ vvo per jaar 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Amsterdam Zuidas

Amsterdam Centrum

Rotterdam Centrum 2008

Utrecht Centrum

Den Haag Nieuw Centrum

Q3 2010



12


4 Effect van trends en beleid voor het Rotterdam Central District 4.1

Marktdynamiek in breder perspectief De kantorenleegstand van de laatste jaren is grotendeels een gevolg van de economische crisis, maar daar bovenop spelen structurele ontwikkelingen op langere termijn, zoals de opkomst van het ‘Nieuwe Werken’, een belangrijke rol. Voor de middellange termijn waarop onze prognose voor het RCD is gericht zijn structurele trends belangrijker dan de crisis, die inmiddels het hoogtepunt is gepasseerd. De crisis maakt de gevolgen van structurele trends wel extra zichtbaar. Zo is de huidige leegstand zeer hoog op snelweglocaties die slecht bereikbaar zijn met openbaar vervoer, maar veel minder hoog op kantorenlocaties die zowel over de weg als met het OV goed bereikbaar zijn (Remoy 2010; DTZ Zadelhoff 2011, BHH 2010). De leegstand is ook hoog op monofunctionele locaties met veel oudere kantoren. Op locaties met veel leegstand is een groot deel daarvan structureel. Bij een aantrekkende markt zullen veel kantoren daar niet meer in gebruik worden genomen. De eisen van de markt aan de kwaliteit van gebouwen, locaties en bereikbaarheid veranderen (Zuidema & van Elp, 2010a, 2010b, PBL 2009, Frisblik 2009, Twynstra Gudde 2010, Maas e.a. 2010). Ook de samenleving stelt andere eisen, zoals goed openbaar vervoer. Gaandeweg kantelt de kantorenmarkt van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt. Binnen die vervangingsmarkt spelen vernieuwing van kantoorruimtes en veranderende eisen ten aanzien van locatie en locale functiemix een cruciale rol. Grote steden die meegaan in die vernieuwing versterken hun aantrekkingskracht voor kantoorhoudende, kennisintensieve bedrijvigheid. Steden die daar niet in meegaan verliezen marktaandeel. Bedrijven zullen in die steden bij een aantrekkende economie niet de verouderde leegstaande kantoren vullen maar zich verplaatsen naar betere locaties buiten de stad en in concurrerende steden. Het RCD vervult een cruciale rol in de vernieuwingstrend. Centraalstedelijke locaties met een sterk gemengde invulling, sfeer, goede autobereikbaarheid en excellente OV-bereikbaarheid ondervinden een structureel toenemende vraag. Het RCD profiteert van de trend maar verliest tegelijkertijd ook nog bedrijvigheid omdat het verblijfsklimaat, vanwege de werkzaamheden op en rond het station, momenteel nog te wensen overlaat. Als de openbare ruimte op orde komt kan de vraag verder aantrekken. De kracht van die vraag hangt wel af van de kwaliteit van de openbare ruimte en voorzieningen en van de functiemix van de locatie. In dit hoofdstuk worden de consequenties van de trend en de beleidsvoorwaarden voor de vraag naar kantoren in het RCD nader analyseerd. In hoofdstuk vijf volgt een kwantitatieve uitwerking.

4.2

Toekomst van kantoorwerk: effecten van het ‘Nieuwe Werken’ e.a. trends De werkgelegenheidsgroei in de kantorensector zwakt, los van de crisisdip, structureel langzaam af. In de grote steden blijft die afzwakking echter beperkt, omdat die steden iets minder met arbeidsschaarste te maken krijgen dan elders het geval is. Bovendien speelt de trend naar het ‘Nieuwe Werken’ de grote steden, en daarbinnen de best ontsloten locaties, in de kaart. Ten behoeve van het onderhavige onderzoek is recente literatuur over deze trend geanalyseerd en zijn een reeks van sleutelinformanten benaderd (zie bijlage 5). Daaruit komt het vogende beeld naar voren. Het ‘Nieuwe Werken’ staat voor organisatorische en technologische veranderingen die gaande zijn in de kantorensectoren. Daardoor verandert ook de functie van het kantoor. Mensen werken niet alleen op kantoor maar ook thuis en op andere plekken, zoals vergadercentra. Kantoorstoelen worden door meerdere werknemers gebruikt en de ruimte per werknemer neemt dus af. Het kantoor krijgt echter ook een nieuwe functie als ontmoetingsplek voor mensen van binnen en van buiten. Deze ‘bijenkorffunctie’ vraagt weer extra faciliteiten, waaronder ontvangst-, vergader- en ontspanningsruimte. De krimp in kantoorgebruik blijft daarom beperkt, maar


13


het kantoor wordt wel anders ingericht: grotere ruimtes en vloeren, meer interactie in het kantoor en tussen kantoor en omgeving. Samenvattend zijn de gevolgen: • Volume van de kantorenvraag: de trend zorgt voor een beperkte krimp in het totale kantoorgebruik (dus los van locatie) van jaarlijks ca 0,5%. De krimp is groter bij laagconjunctuur dan bij hoogconjunctuur. • Gebouwkwaliteiten: horizontal georganiseerde kantooreenheden (grote vloeren), met een eigen ‘smoel’ en ontvangstruimte en eenvoudige herindelingsmogelijkheden hebben de voorkeur boven vertikaal georganiseerde en moeilijk ombouwbare ruimte. • Omgevingskwaliteiten: kantoren in een levendige en functiegemengde omgeving, met horeca, persoonlijke en facilitaire diensten in de directe nabijheid en een goede kwaliteit en veiligheid van de openbare ruimte, hebben de voorkeur boven monofunctionele (‘doodse’) kantorenlocaties. • Locatiebereikbaarheid: locaties die goed bereikbaar zijn per auto en zeer goed per OV hebben de voorkeur boven locaties die alleen per auto goed bereikbaar zijn. Locaties die alleen per OV goed bereikbaar zijn trekken wel non-profit activiteiten maar minder de zakelijke markt. • Kantoor(-locatie)verspreiding: niet alleen winnen multimodaal bereikbare en functiegemengde kantorenlocaties, het aantal locaties dat bedrijven in gebruik hebben neemt ook af. Vestigingen worden geconcentreerd op de beste locaties. Op die locaties concentreren zich ook aanbieders van tijdelijke kantooren vergaderfaciliteiten, waar zowel grote als kleine bedrijven en ZZP’ers in toenemende mate gebruik van maken. • Nieuwbouw en vervangingsvraag: de trend versnelt kantoorveroudering en stimuleert dus de vervangingsvraag, waarbij nieuwbouw een grote rol blijft spelen omdat veel verouderde kantoren niet kosteneffectief kunnen worden vernieuwd en locatievoorkeuren bovendien veranderen. 4.3

Gevolgen en beleidsimplicaties voor het Rotterdam Central District De trend geeft aan dat het kantoor meer een ‘bijenkorffunctie’ krijgt en dat ook de locatie als geheel zo’n functie krijgt. Op papier is het RCD bij uitstek zo’n bijenkorf. In de praktijk op het moment van schrijven ontbreekt nog de benodigde functiemenging en verblijfskwaliteit en is bovendien op andere goede locaties in de stad concurrerende nieuwbouw beschikbaar, met gevolgen voor de huidige concurrentiepositie van het RCD. De concurrentiepositie van binnenstedelijke locaties, waaronder het RCD maar ook de Kop van Zuid, is de laatste jaren wel gestaag aan het verbeteren ten opzichte van stadsrandlocaties en verspreide locaties in andere delen van de stad. Verbetering van de openbare ruimte en andere maatregelen zullen de concurrentiepositie van het RCD verder versterken. Bij de prognose (zie hoofdstuk 4) zijn effecten van verbeteringen op dit gebied ingecalculeerd. We zetten de gevolgen van de trend voor het RCD op een rij en geven de implicaties van beleid en beleidsalternatieven aan. • Bereikbaarheid van het plangebied: de centraliteitswaarde van het Cetral District is hoog en neemt toe als gevolg van het nieuwe werken. Die waarde van, nadrukkelijk multimodale, centraliteit kan daarom nu hoger worden ingeschat dan het geval was in onze rapportage uit 2008. De aantrekkingskracht van de locatie op bedrijven van buiten de stad, uit de regio, het land en het buitenland, is ook wat sterker waardoor de waarde van de locatie voor de economie en werkgelegenheid van de gehele stad ook iets hoger is dan eerder verwacht. • Beleid t.a.v. bereikbaarheid: hier speelt op korte en middellange termijn niet zozeer de OV-bereikbaarheid van het RCD (die is al uitstekend) maar wel de autobereikbaarheid en vooral de parkeermogelijkheden. De primaire markt voor de kantoren zijn zakelijke gebruikers, dit i.t.t. de centra van Den Haag en Utrecht, waar non-profit gebruikers overheersen. Zakelijke gebruikers hechten sterk aan voldoende parkeermogelijkheden. Vanwege de bijenkorffunctie van de locatie zal er ook voor bezoekers voldoende ruimte moeten zijn. Een parkeernorm van 1:125 m2, zoals die in feite ook voor de Zuidas geldt, is goed. Strengere normen schrikken


14


een deel van de doelgroepen voor het RCD af. Op langere termijn zijn verbeteringen nodig van de stedelijke toegangswegen tot de ring en zal de toenemende fileproblematiek op de Rotterdamse Ruit voldoende moeten worden bestreden. De concurrentiepositie van het RCD kan op langere termijn tenslotte een verdere impuls krijgen als een hoogwaardige nieuwe OV-lijn kan worden gerealiseerd tussen het RCD, Rotterdam-The Hague Airport, Technologiepark Delft en de Haagse binnenstad (NB: hier wordt niet de reeds bestaande Randstadrail bedoeld maar een directe verbinding tussen Rotterdam, Delft en Den Haag). • Kwaliteit en functiemenging in het plangebied: de ligging van het RCD als poort naar het stadscentrum is een grote kwaliteit. Van groot belang is dat ook het gebied zelf een hoogstedelijk gemengd karakter krijgt, met veel horeca (met vergader- en werkmogelijkheden), aantrekkelijke retail en een levendig programma voor groot- en kleinschalige evenementen, zodat het gebied zelf ook als stadscentrum wordt gepercipieerd. Deze voorzieningen moeten de plinten vullen en zorgen voor aantrekkelijke en levendige looproutes door het RCD en verder naar bestemmingen elders in het centrum, zoals de Coolsingel. • Beleid t.a.v. kwaliteit en functiemenging: het verdient aanbeveling om de menging met publieksfuncties (horeca, retail etc.) vooral stevig aan te zetten in de directe omgeving van het station. Naarmate kavels verder van het station liggen kan menging worden beperkt tot kantoren en wonen, hoewel ook daar de plinten voor publieksfuncties beschikbaar moeten kunnen zijn. Het verdient aanbeveling om, naast hoogwaardige en dus dure ruimte, ook ruimte beschikbaar te houden voor minder draagkrachtige functies die bijdragen aan de kwaliteit en levendigheid van het gebied en daarmee indirect de commerciële waarde van het gehele gebied ondersteunen. Creatieve en culturele activiteiten passen in deze categorie. • Beleid t.a.v. de ontwikkelfasering van het gebied: het verblijfsklimaat in de directe omgeving van het station is essentieel voor het gehele gebied en zal daarom als eerste ‘stepping stone’ op orde moeten komen. Hier zullen de publieke ruimte en de plinten dan ook als eerste voldoende moeten zijn ontwikkeld om te zorgen voor een aantrekkelijke, levendige en veilige omgeving en looproutes. Wat betreft de kwaliteit van het verblijfsklimaat in het gebied zal derhalve van binnen (directe omgeving CS) naar buiten moeten worden gewerkt. Zo niet, dan neemt het risico voor de gehele planontwikkeling toe en zullen de beoogde hoogwaardige gebruikers en huurniveaus onvoldoende worden bereikt. • Concurrerende kantoorlocaties: het RCD ondervindt momenteel vooral concurrentie van kantoorlocaties elders in het centrum en de Kop van Zuid. Beide gebieden zijn minder goed ontsloten maar geven veel sfeer en verblijfskwaliteit. Met de verbetering van de verblijfskwaliteit in het RCD wordt dit punt minder onderscheidend en belangrijk. De andere binnenstedelijke locaties behouden overigens een goede concurrentiepositie jegens ringlocaties en verspreide locaties in de stad. Op middellange termijn wordt alleen nog in het RCD een significante hoeveelheid nieuwbouw toegevoegd, zodat de locatie ook om die reden marktaandeel wint. Concurrentie op een hoger schaalniveau zal vooral komen van de Haagse CSontwikkeling. Door verdere ontwikkeling van de Stedenbaan en, op termijn, een nieuwe HOV-verbinding Rotterdam CS-Den Haag CS via het vliegveld zullen beide locaties winnen en elkaar versterken.


15


• Beleid t.a.v. concurrerende kantorenlocaties: ten opzichte van de situatie in 2008 is het stedelijke beleid gekanteld, waarbij de kantorennieuwbouw na 2014 meer dan voorheen wordt geconcentreerd in het RCD. Bovendien heeft ook de provincie in haar nieuwe Structuurvisie bepaald dat nieuwe kantoren, uitzonderingen daargelaten, alleen rond OV-locaties kunnen worden ontwikkeld. Dit geeft het RCD, als belangrijkste spin in het OV-net, extra wind in de zeilen. Dit zijn redenen waarom de marktprognose nu iets gunstiger uitvalt dan de prognose uit 2008. Een nieuw beleidselement, dat minder meespeelde in de prognose uit 2008, is de (her)bestemming van verouderde kantoren. Indien de gemeente omwille van terugkeer van kantooractiviteit op leegstaande locaties nieuwbouw op gewilde locaties afremt treden twee effecten op. Bedrijven zullen de stad uittrekken waardoor het aandeel van de stad in de regionale markt afneemt. Ten tweede wordt het aandeel van het RCD in de stedelijke markt minder dan anders het geval zou zijn. Het verdient daarom aanbeveling om verouderde kantoorgebieden zoveel als mogelijk is naar nieuwe functies te herbestemmen. Dat lukt beter bij afwaardering. Ontwikkeling van het RCD stimuleert afwaardering en herbestemming van verouderde kantoren.

4.4

Beleidsstrategische context: metropoolregio De ontwikkeling van het RCD past in de stedelijke en regionale ambitie om Rotterdam en de metropoolregio Rotterdam-Den Haag verder te ontwikkelen als internationaal geprofileerd en kennisintensief economisch centrumgebied. Er is een wisselwerking: het RCD als internationaal zakencentrum voedt het succes van de bredere metropoolontwikkeling maar is tegelijkertijd afhankelijk van het succes van die bredere ontwikkeling. Hoe meer de ontwikkeling van en acquisitie voor het RCD is opgenomen in een bredere metropolitaanse ontwikkelingsstrategie, hoe beter. Voor succesvolle ontwikkeling van het RCD is het nodig om de aantrekkingskracht van de metropoolregio op kenniswerkers en internationaal georiënteerde activiteit te vergroten. De metropoolregio heeft daarin nog een achterstand ten opzichte van de Noordvleugel van de Randstad. Belangrijke flankerende onderdelen van zo’n metropolitaanse strategie voor de gehele regio Rotterdam-Haaglanden zijn: • versterking van de synergetische as tussen de Rotterdamse binnenstad, het groene Hof van Delfland, Delft technologiecentrum en de Haagse binnenstad, met uitlopers naar de kenniscentra EUR en de Universiteit van Leiden. Deze as herbergt een keur aan internationale voorzieningen en woonmilieu’s die kunnen worden versterkt en in synergetisch verband gebracht door verbeterde ontsluiting via de weg en het OV; • versterking van de internationale ontsluiting van de metropoolregio en het RCD door realisatie van een oostelijke HSL-verbinding en verdere vergroting van de rol van Rotterdam-The Hague Airport voor zakenvluchten op de middellange afstand; • versterking van de kracht van de metropoolregio op het gebied van hoogwaardige engineering (energie, proces- en constructietechniek), de mondiale handels-en draaischijffunctie, de zakelijke functie, de versterking van topvoorzieningen (w.o. de medische sector) en functie op het gebied van internationale (non)gouvernementele instellingen. Voor dit functiepalet en voor wisselwerking tussen economische functies vormt het RCD een hoeksteen.


16


5 Prognose kantorenvraag Rotterdam Central District, 2012-2022 5.1

‘XYZ’ prognosemodel De prognose van de kantorenvraag voor het RCD is gebaseerd op een door Jones Lang LaSalle en Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir in 2008 ontwikkeld rekenmodel. Dit ‘XYZ ‘ model brengt relevante variabelen in overzichtelijk onderling verband, waarbij effecten van verschillende aannames voor o.a. economische groei en beleidsmaatregelen in beeld komen. Het model is eerder gedraaid voor de RCD prognose in 2008. Op basis van herijkte inzichten zijn parameters aangepast t.a.v.: • Potentiële doelgroepen: welk type partijen is geïnteresseerd in dit type locatie; hoe ontwikkelen deze partijen zich naar werkgelegenheid, kantoorgebruik en locatiegedrag? • Kwaliteit / huurprijsniveau: welke partijen zijn op zoek naar dit kwaliteitsniveau met bijbehorende huurprijsniveau? • Concurrentiepositie: welk deel van de geïnteresseerde partijen kiest naar verwachting voor het RCD, gezien concurrerend (nieuw) aanbod? Welke invloed hebben beleidsmaatregelen daarbij? Figuur 5.1: Schematisch weergave ‘XYZ model’ Jaarlijkse verwachte vraag (m² vvo)

Vraagzijde

Groeiscenario’s (ontwikkeling branche, gebied, ruimtegebruik, internationalisering, etc.)

Aanbodzijde

Historische jaarlijkse vraag (5 / 10-jarig gemiddelde)

Concurrerend Bestaand Aanbod

Geschatte jaarlijkse vraag naar kantoorruimte vanuit: Lokaal

Regionaal/Nationaal

Voorraad (omvang)

Internationaal

Factor X

Concurrerende plannen Regionaal / (Inter)nationaal

Welk deel (sectoren/doelgroepen) sluit aan op locatie kenmerken?

Factor Y Welk deel van de doelgroep wil naar dit kwaliteits/prijsniveau?

Factor Z Welk deel kiest voor de betreffende ontwikkeling?



17


Factor X: potentiële doelgroepen De eerste filter (factor X) brengt de verwachte vraag van potentiële doelgroepen in kaart. Omgevings- en locatiekwaliteiten van het gebied worden hierbij in ogenschouw genomen. Specifieke locatiewensen van kantoorgebruikers spelen een rol bij het definiëren van de doelgroepen. ICT organisaties hechten bijvoorbeeld meer waarde aan een goede autobereikbaarheid dan overheidsorganisaties voor wie bereikbaarheid per openbaar vervoer belangrijker is. Langjarige historische opnamereeksen worden gebruikt om in te schatten welk deel van de vraag uit welke sector komt. Deze historische cijfers worden niet simpelweg doorgetrokken naar de toekomst, maar gekalibreerd voor actuele ontwikkelingen, voor werkgelegenheidsprognoses volgens verschillende scenario’s en voor trends en verwachtingen ten aanzien van kantoorgebruik en locatievoorkeuren. Factor Y: kwaliteitsniveau De vraag naar het voor het RCD beoogde kwaliteitsniveau is de tweede filter (factor Y). De huurprijs speelt hierbij een rol omdat slechts een deel van de markt bereid is het beoogde (top-)huurniveau te betalen. De betreffende modelparameters zijn gebaseerd op data uit de actuele transactiedatabase van Jones Lang LaSalle gecombineerd met kennis over de kwalitatieve overwegingen die kantoorgebruikers (corporates) maken bij huisvestingsvraagstukken (vanuit de eigen divisie Corporate Solutions). Factor Z: concurrentiepositie De derde filter (factor Z) betreft het deel van de potentiële doelgroep dat zal kiezen voor het RCD. De concurrentiepositie van het RCD wordt bepaald door enerzijds de kwantiteit en kwaliteit van het huidig en toekomstig kantorenaanbod en de omgevingskwaliteiten van de locatie zelf en anderzijds door de kwantiteit en de kwaliteit van bestaand en toekomstig aanbod op concurrerende locaties. Daarbij onderscheiden we specifieke vraagsegmenten, waaronder kleinschalige versus grootschalige ontwikkelingen. Het beleid van de overheid en de strategie van ontwikkelaars speelt hierbij een belangrijke rol, leidend tot verschillende scenario’s. 5.2

Factor X: doelgroepen voor het Rotterdam Central District Voor de prognose uit 2008 zijn de volgende doelgroepen voor het RCD geselecteerd: • Zakelijke diensten, excl. ICT diensten • Financiële diensten, incl. verzekeringen en pensioenfondsen • Media en uitgeverijen • Groothandel • Overheid en (semi-)publieke instellingen, excl. onderwijs, welzijn en zorg Deze doelgroepen zijn in de afgelopen zes jaren verantwoordelijk geweest voor ca. 50% van de opname in het RCD (zie figuur 3.5). Kantoren van bedrijven die actief zijn in de industrie, bouw, transport en communicatie en de overige commerciële sectoren zijn daarnaast verantwoordelijk voor ca 30% van de opname. De rest van de opname komt van niet-commerciele diensten in de sfeer van onderwijs en zorg. De laatste groep blijft voor de prognose buiten beeld, omdat ze minder past bij de ambitie als zakencentrum. De groep (hoofd-)kantoren uit de sectoren industrie (waaronder de energiesector en nutsbedrijven), bouw, transport en communicatie en overige commerciële activiteit nemen we vanwege getoonde interesse voor het RCD dit keer wel mee voor de vraagprognose, maar slechts voor 50%, omdat we geïnteresseerd zijn in het zakelijke topsegment binnen deze groep.


18


Allereerst is gekeken hoeveel m² kantoorruimte deze groepen de afgelopen periode gemiddeld per jaar hebben opgenomen in de stad en regio2 Rotterdam. Hierbij is gebruik gemaakt van de (gebruikers)transactie database van Jones Lang LaSalle. Alle verhuisbewegingen in de periode 2002-Q3 2010 zijn meegenomen in de analyse. Onderstaand de belangrijkste bevindingen: • De totale gemiddelde jaarlijkse opname van kantoormeters van deze doelgroepen bedroeg in Rotterdam circa 61.000 m² en in de Regio (Randstad Zuidvleugel excl. Rotterdam) circa 110.000 m² vvo. • De doelgroepen zorgden in de volledige periode voor circa 50% van de totale kantooropname in Rotterdam (factor X Rotterdam) en voor 42% van de opname in de regio (factor X regio). Een extra correctie is gemaakt voor de verhuisgeneigdheid van overheidspartijen in de Regio. De doelgroepen zorgen eigenlijk voor 56% van het totale opnamevolume, overeenkomstig met een volume van 145.000 m² vvo. Echter, de aanname is gemaakt dat de helft van de overheidspartijen de huidige gemeente niet zal verlaten in de Regio (bijv. de ministeries, gemeenten etc) en daardoor niet kansrijk is voor het RCD.

5.2.1 Groeiscenario’s doelgroepen De opnamecijfers uit het verleden worden gekoppeld aan de verwachte groei van de doelgroepen, vanwege de sterke relatie tussen verhuisdynamiek en werkgelegenheidsgroei. De relatie kent wel een vertraging van 1 tot 2 jaar, aangezien ontwikkelingen doorgaans eerst opgevangen worden in de bestaande huisvesting. Dit aspect is echter in de analyse buiten beschouwing gelaten gezien de lange ontwikkelingsperiode van het RCD. Voor de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling is uitgegaan van een laag en een hoog economisch groeiscenario, gebruik makend van prognoses van het Centraal Planbureau, Experian Economics en de Rotterdamse Economische Verkenningen, die zijn gekalibreerd voor recente ontwikkelingen door Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir (tabel 5.1). Ten opzichte van de prognose uit 2008 zijn voor de stad en de regio geen aparte groeiprognoses gegeven, omdat uit recente ontwikkelingen blijkt dat de stad en regio vrijwel gelijke economische groeicijfers laten zien. Nog niet lang geleden groeide de regio harder dan de stad. Onder meer vanwege de in het vorige hoofdstuk geschetste trends verdampt dit groeiverschil. Bij de vertaling van werkgelegenheidsgroei naar gevraagde extra kantoorruimte is rekening gehouden met een krimp van de kantoorruimte per werkzame persoon van jaarlijks 0,5%, ten gevolge van het ‘nieuwe werken’.

2

Alphen aan den Rijn, Bodegraven, Capelle aan den IJssel, Delft, Den Haag, Dordrecht, Gouda, Leiden, Leiderdorp, Leidschendam, Nootdorp, Papendrecht, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Schiedam, Sliedrecht, Voorburg, Zoetermeer en Zwijndrecht.


19


Tabel 5.1: Groeiscenario’s doelgroepen Rotterdam Central District, 2012-2022: banengroei gemiddeld per jaar3 Laag economisch groeiscenario

Hoog economsch groeiscenario

0,75%

1,50%

0%

0,5%

Financiële diensten, incl. verzekeringen en pensioenfondsen

0,25%

0,75%

Media en uitgeverijen

-0,5%

0,25%

Groothandel

0,25%

1,00%

Kantoorhoudende functies in de industrie, bouw, transport, communicatie en nutsfuncties

0,35%

1,00%

Groeipercentages Rotterdam en Regio Zakelijke diensten, excl. ICT diensten Overheid en (semi-)publieke instellingen, excl. onderwijs, welzijn en zorg

Bronnen: CPB 2010, CPB e.a. 2006a, 2006b, Experian 2009, Gemeente Roterdam 2011, bewerking REAT

5.3

Factor Y: kwaliteitsniveau Vervolgens is de vraag naar A-kwaliteit4 kantoorruimte (hoogwaardige kantoorruimte) nader uitgelicht, omdat alleen deze vraag past bij de ambitie voor het RCD. In de historische transactiedatabase van Jones Lang LaSalle is bijgehouden welke transacties plaatsvonden in dit segment. De toekenning van A-kwaliteit betreft een inschatting van de Rotterdamse vestiging van Jones Lang LaSalle, gebaseerd op een combinatie van locatie- en gebouwspecifieke kenmerken. Binnen de geselecteerde bedrijfstakken bedraagt de vraag naar A-kwaliteit kantoorruimte voor Rotterdam 46% van de totale kantorenvraag (factor Y Rotterdam) en voor de Regio 35% van de totale kantorenvraag (factor Y Regio). Rekening houdend met de vernieuwingsvraag vanwege het ‘nieuwe werken’ is met name in de stedelijke markt in de toekomst een (kleine) opslag van het gevraagde kwaliteitsniveau aannemelijk. Het prognosemodel rekent daarom met een aandeel van A-kwaliteit van 50% in de stedelijke vraagmarkt in de periode 2012-2022.

5.4

Factor Z: concurrentiepositie Rotterdam Central District Op de korte termijn komt de concurrentie voor het RCD voornamelijk uit het bestaande aanbod van A-kwaliteit en nieuwbouwontwikkelingen die de komende jaren worden opgeleverd. Op de middellange en lange termijn komt de concurrentie voornamelijk van andere nieuwbouwontwikkelingen. Afhankelijk van het zoekgebied van kantoorgebruikers, kan een geografische onderverdeling gemaakt worden. Onderstaand een aantal voorbeelden van concurrerend bestaand en toekomstig aanbod, aansluitend op het zoekgebied van de gebruiker: • Rotterdam: Kop van Zuid, Rotterdam Airport Business Park, overige nieuwbouw buiten het stationsgebied; • Regio: Den Haag (Centrum en Beatrixkwartier), in mindere mate de stationsgebieden van Delft, Leiden, Rijswijk en Zoetermeer; • Overig Nederland: Amsterdam (Centrum, Zuidas, Omval), Schiphol Centrum, Utrecht (Centrum, Papendorp); • Internationaal: Hamburg, Antwerpen, Londen etc.

3

Groeiprognoses gebaseerd op WLO scenario’s (CPB e.a. 2006), die zijn herijkt op basis van recente nationale economische verkenningen (CPB 2011) en regionale en stedelijke verkenningen (Experian 2009, Gemeente Rotterdam 2011)

4 Voor de definitie zie bijlage 1


20


Binnen de vraag naar A-kwaliteit is vervolgens het te verwachten marktaandeel van het RCD bepaald. Dit toekomstige marktaandeel is groter dan het huidige vanwege de verbetering van de centraliteit van de locatie, gepaard aan een groeiende voorkeur voor multimodaal goed bereikbare locaties vanwege o.a. het ‘nieuwe werken’ (zoals uiteengelegd in het voorgaande hoofdstuk). 5.5

Beleidsvarianten Anderzijds hangt het toekomstige marktaandeel ook af van flankerend beleid door de gemeente Rotterdam, de provincie en de rijksoverheid. Er zijn twee varianten opgesteld: • Passief beleid: een beleidsarme variant waarbij in de beschouwde periode geen extra rem staat op de ontwikkeling van concurrerende grote kantorenlocaties in de stad en de bestaande plancapaciteit, zoals bekend per begin 2011 althans tot 2022 op die locaties behouden blijft en wordt benut. De variant gaat daarmee uit van de planaanbodcijfers voor verschillende locaties in Rotterdam zoals gegeven in tabel 3.2 (blz. 9 van dit rapport). In deze variant wordt tevens uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit van de openbare ruimte en publieke voorzieningen in het RCD. Tenslotte is uitgegaan van de vastgestelde nieuwe Structuurvisie van provincie Zuid-Holland. • Actief beleid: een beleidsrijke variant waarbij in de plancapaciteit van concurrerende locaties wordt gesnoeid en de ontwikkeling van kantoorlocaties en een belangrijk deel van de woningbouw wordt geconcentreerd in stedelijk gebied dat wordt ontsloten binnen de zogenaamde Stedenbaan. In deze variant wordt verder uitgegaan van een bovengemiddelde kwaliteit van de openbare ruimte en publieksvoorzieningen in het RCD, waarbij die kwaliteit allereerst in de directe omgeving van het station tot stand komt. Het feitelijke huidige beleid van gemeente Rotterdam beweegt zich duidelijk aan de actieve kant van de hierboven beschreven beleidsvarianten. De gemeente geeft prioriteit aan het RCD en is van plan een deel van de zachte plannen op concurrerende locaties te schrappen (zie tabel 3.2, blz 9, voor een overzicht van de zachte plannen). Bovendien is gemeente Rotterdam van plan extra middelen in te zetten voor de verblijfskwaliteit en de kwaliteit van de openbare ruimte in het RCD. Deze beleidsinzet zal de concurrentiepositie voor de in dit rapport beschouwde hoogwaardige kantoorgebruikers, die toch al gunstig is vanwege de excellente ontsluiting en hoogstedelijke setting, verder versterken. Gegeven de verwachte ontwikkelingen en de effecten van de verschillende beleidsmaatregelen en beleidsvarianten kunnen voor het RCD vanaf 2012 de volgende aandelen in de stedelijke en regionale markt voor A-kwaliteit kantoorruimte binnen de geselecteerde bedrijfstakken worden verwacht: Tabel 5.2: Concurrentiepositie Rotterdam Central District in Rotterdam en regio (factor Z)

Passief beleid Actief beleid

Aandeel RCD in de stedelijke vraag

Aandeel RCD in de regionale vraag

32,5%

8,5%

50%

13,5%



21


De geprognosticeerde marktaandelen van het RCD liggen iets hoger dan verwacht in 2008. Dat komt vooral vanwege enerzijds het reeds ingezette beleid van gemeente en provincie en anderzijds de in het voorgaande hoofdstuk besproken trends in de markt. De opgaande lijn ten aanzien van het marktaandeel is overigens al ingezet in de opnames van de laatste jaren, met dien verstande dat vanwege de momenteel nog lage verblijfskwaliteit in het gebied bedrijven het gebied ook hebben verlaten. 5.6

Kantorenvraag uit overig Nederland en het buitenland Ten slotte is de toekomstige kantorenvraag in het RCD vanuit overig Nederland en vanuit het buitenland geprognosticeerd. Daarbij zijn de volgende veronderstellingen gehanteerd: • Kantorenvraag vanuit overig Nederland (exclusief de Randstad Zuidvleugel): het aandeel van het RCD in de Randstedelijke kantorenmarkt neemt door komst van de HSL toe. Dit leidt tot een jaarlijkse verwachte kantorenvraag vanuit overig Nederland van jaarlijks 3.200 m² vvo tot 3.900 m² vvo, afhankelijk van het groeiscenario en de beleidsvariant5; • Kantorenvraag vanuit het buitenland: het RCD neemt, door de komst van de HSL en de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling/kantoorruimte, een aandeel van 7,5% tot 10% in de nationale markt voor hoogwaardige kantoorruimte vanwege de instroom van buitenlandse bedrijven in Nederland. Dit leidt tot een kantorenvraag van jaarlijks 2.100 m² tot 3.200 m² vvo, afhankelijk van het economisch groeiscenario en de beleidsvariant.

5.7

Resultaten prognose Op grond van de bovenstaande aannames en inzichten kan vervolgens de toekomstige jaarlijkse vraag naar hoogwaardige kantoorruimte in het RCD, uitgesplitst naar herkomst van de vragende partijen en naar de groeiscenario’s en beleidsvarianten, in beeld worden gebracht. De belangrijkste verschillen met het onderzoek uit 2008 zijn uiteengezet in bijlage 2. Tabel 5.3: Gemiddelde jaarlijkse vraag (m² vvo) naar A-kwaliteit kantoren in het Rotterdam Central District, 20122022 Beleidsscenario

Laag Groeiscenario

Hoog

Passief

Actief

Rotterdam

12.850

19.800

Regio

4.000

6.400

Overig Nederland

3.200

3.200

Internationaal

2.150

2.900

Totaal

22.200

32.300

Rotterdam

13.400

20.650

Regio

4.200

6.650

Overig Nederland

3.900

3.900

Internationaal

2.400

3.200

Totaal

23.900

34.400

5 De effecten van de verbeterde bereikbaarheid en de komst van de HSL zijn mede gebaseerd op het onderzoek van Willigers (2006)


22


De gemiddelde jaarlijkse vraag naar hoogwaardige nieuwe kantoorruimte in het RCD beweegt zich in de periode 2012-2022 tussen de 22.200 m² en 34.400 m² vvo per jaar, afhankelijk van de economische groeiverwachting en het door de overheid gevoerde flankerende beleid. De totale marktvraag in die periode beweegt zich derhalve tussen 220.000 en 345.000 m² vvo. Overheidsbeleid heeft voor die variatie meer effect dan het economisch groeiscenario vanwege het grote, vooral door het beleid bepaalde, gewicht van het marktaandeel van het plangebied. De verwachtingen ten aanzien van de kantorenvraag in het RCD volgens deze herijkte prognose verschillen als volgt van de prognoses die in 2008 door de auteurs zijn opgesteld (voor de precieze verschillen, zie bijlage 2 bij dit rapport). Beide prognoses liggen dicht bij elkaar, waarbij drie van de vier scenario’s nu wat hoger uitvallen dan de scenario’s uit 2008. De economische condities zijn in de afgelopen drie jaar weliswaar flink veranderd en de groeiprognoses naar beneden bijgesteld ten gevolge van (de nasleep van) de crisis, maar recentelijk versterkte locationele trends in de kantorensector (zie hoofdstuk 4), de verbrede definitie van kansrijke marktsegmenten op basis van recente opnamecijfers (zie hoofdstuk 3) en tenslotte het reeds ingezette beleid van de gemeente zorgen voor een groter marktaandeel van het RCD dan in 2008 werd verwacht. Om deze redenen komt het minst gunstige vraagscenario (lage groei, passief beleid) nu 15% hoger uit dan werd verwacht voor een passief beleidsscenario bij lage economische groei in 2008. Alleen het meest gunstige vraagscenario (hoge groei, actief beleid) komt nu een fractie lager (3%) uit dan werd verwacht in 2008. Dit is vooral een gevolg van naar beneden bijgestelde economische groeiverwachtingen. Ook na 2022 zal er een vraag naar kantoren in het RCD blijven bestaan, waarbij de bovenbeschreven beleidsimplicaties van kracht blijven. Op langere termijn kan de jaarlijkse kantorenvraag wel langzaam (verder) afzwakken, vooral vanwege de afnemende groei van de kantorensectoren in de economie als geheel. Het RCD behoudt echter binnen die afzwakkende markt wel een hoog marktaandeel. 5.8

Nieuwbouwbehoefte Rotterdam Central District De netto nieuwbouwbehoefte wordt afgeleid van de totale marktvraag naar hoogwaardige kantoorruimte in het RCD. De totale marktvraag kan als de bruto behoefte worden beschouwd. Deze bruto behoefte kan naast nieuwbouw ook worden vervuld door opwaardering en sloop-nieuwbouw van bestaande B- en C-kwaliteit kantoorruimte naar A-kwaliteit kantoorruimte. Bovendien is er reeds marktaanbod in het gebied en komt er door verhuizende kantoorgebruikers in het plangebied ook in de toekomst bestaande kantoorruimte vrij. Tenslotte moet er rekening worden gehouden met onttrekking en herbestemming van bestaande kantoorruimte en is bovendien een gezonde frictieleegstand nodig. Rekening houdend met al deze aspecten kan de netto nieuwbouwbehoefte voor het RCD in de periode 2012-2022 als volgt worden ingeschat (tabel 5.4.). Belangrijk hierbij is dat het om een richtlijn gaat waarop gestuurd kan worden door betrokken marktpartijen. Tabel 5.4: Berekening totale kwalitatieve nieuwbouwbehoefte Rotterdam Central District (2012-2022) Volume (m² vvo) Totale vraag naar kantoorruimte A-kwaliteit (2012-2022) -/- Bestaand aanbod A-kwaliteit (Q3 2010)

220.000 - 345.000 40.000

-/- Opwaardering B/C-kwaliteit gebouwen naar A-kwaliteit

45.000 - 65.000

-/- Extern/intern verhuizende kantoorgebruikers (2012-2022)

40.000 - 70.000

+/+ Onttrekkingen: sloop / herbestemming

25.000 – 45.000

+/+ Frictieaanbod - max. 5% v/d voorraad

25.000

Totale nieuwbouwbehoefte Bron: Jones Lang LaSalle (2010)


Opmerkingen

125.000 – 250.000

O.a. Weenaplaza, Shell Weena huis

O.a. Schiekadeblok, Weenapoint Gerekend met het middelste van de bandbreedte

23


• De totale nieuwbouwbehoefte aan hoogwaardige kantoorruimte in het RCD beweegt zich in de periode 20122022 tussen 145.000 m² en 240.000 m² vvo, afhankelijk van de algemene groeiverwachting voor de economie en (vooral) het door de overheid gevoerde beleid. • In een deel van de bruto behoefte aan A-kwaliteit kantoorruimte wordt reeds voorzien. Het bestaande aanbod hoogwaardige kantoorruimte in het RCD bedraagt nu (Q3 2010) circa 40.000 m² vvo. • Bestaande gebouwen worden opgewaardeerd naar A-kwaliteit in de ontwikkelperiode. Circa 45.000 - 65.000 m² vvo betreft het geschatte volume aan bestaande B- en C-kwaliteit gebouwen die grondig worden gerenoveerd, dit afhankelijk van de economische en beleidsmatige scenario’s. • Een aantal partijen zal in de ontwikkelperiode het RCD verlaten, danwel binnen het gebied een verhuisbeweging maken naar beter aansluitende kantoorruimte. Het daarmee gemoeide kantoorvolume is geschat op 40.000 tot 70.000 m² vvo in de periode 2012-2022. • Een aantal gebouwen wordt gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling Schiekadeblok (LSI), in totaal circa 24.000 m² vvo. Daarnaast is een aantal gebouwen geschikt voor herbestemming naar bijvoorbeeld hotels of eventuele andere voorzieningen. Dit geeft in totaal een bandbreedte van 25.000 tot 45.000 m² vvo aan onttrekkingen in de ontwikkelperiode. • Aangenomen is een frictieaanbod van circa 25.000 m² vvo, ofwel 5% van de voorraad van, gemiddeld over de ontwikkelperiode, circa 500.000 m². Dit frictieaanbod kan als ‘gezonde’ marktsituatie worden beschouwd. • Belangrijk te melden aangaande deze analyse een inschatting betreft op basis van onze marktexpertise. Deze is sterk afhankelijk van de economische en beleidsmatige scenario’s en de besluitvorming van betrokken marktpartijen.


24


6 Effecten op de stedelijke werkgelegenheid De ontwikkeling van het RCD leidt langs verschillende wegen tot nieuwe werkgelegenheid voor Rotterdam. Allereerst trekt het RCD kantooractiviteiten van buiten de stad aan, die niet alleen direct tot exta werkgelegenheid leiden maar ook indirect, via toeleveringen en uitgaven aan locale en stedelijke detailhandel en voorzieningen. Daarnaast zorgt de ontwikkeling van de zogenaamde Mixone in het gebied ook tot extra consumentenuitgaven en daarmee tot werkgelegenheid. Ook de nieuwbouw en verbouw in het gebied heeft een fors, maar wel tijdelijk, effect op de werkgelegenheid. Uiteindelijk zorgt de ontwikkeling van het gebied tenslotte voor extra belastinginkomsten die ook een effect hebben op de economie en werkgelegenheid in de stad. Dit hoofdstuk is nadrukkelijk beperkt tot de directe en indirecte werkgelegenheidseffecten van de aantrekkingskracht van het RCD op hoogwaardige kantoorgebruikers, afkomstig van buiten de stad. Het gaat hier derhalve slechts om een deel van de totale extra werkgelegenheid die met de gehele ontwikkeling van het gebied is gemoeid. Bij de bepaling van de effecten op de stedelijke werkgelegenheid is de methode gehanteerd die ook voor de marktverkenning van Jones Lang LaSalle en Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir uit 2008 is toegepast. De verandering als gevolg van de herijking is derhalve een resultaat van de verandering in de verwachte kantorenvraag, en daarbinnen van de vraag van partijen die van buiten de stad naar het RCD verhuizen. Voor de bepaling van het effect op de werkgelegenheid in Rotterdam is allereerst de verwachte uitbreidingvraag in het RCD gesplitst van de vervangingsvraag. Alleen de uitbreidingsvraag die voortkomt uit de groei van de werkgelegenheid in de relevante kantoorvragende bedrijfstakken voegt immers iets toe aan welvaart en werkgelegenheid. Vervolgens is onderscheid gemaakt tussen de directe werkgelegenheid tengevolge van de nieuwe kantooractiviteiten en de indirecte werkgelegenheid bij toeleverende en verzorgende bedrijven. De directe werkgelegenheidseffecten van de ontwikkeling van het RCD zijn langs twee onafhankelijke wegen bepaald: allereerst via een inschatting van de uitbreidingscomponent van de kantorenvraagprognose, op grond van bekende cijfers over de uitbreidingscomponent uit het recente verleden, en ten tweede via prognoses voor de relevante bedrijfstakken. De uitkomsten die langs beide wegen onafhankelijk zijn verkregen blijken dicht bij elkaar te liggen. Dit komt de betrouwbaarheid van de uitkomsten ten goede. De indirecte werkgelegenheidseffecten zijn bepaald op grond van werkgelegenheidsmultipliers zoals die door het Centraal Planbureau voor Nederland zijn berekend en door INRO TNO nader zijn onderzocht voor de regio Rijnmond6. De multipliers van de voor het Centraal District relevante marktsegmenten zijn in het kader van deze marktverkenning voorzien van een opslag: 5% voor Nederlandse activiteiten en 10% voor buitenlandse activiteiten. Dit is om twee redenen gedaan. Te eerste gaat het in het Centraal District om het topsegment van de betreffende activiteiten. Door de relatief hoge loonvoeten en uitgavenniveaus in deze segmenten worden ook meer toeleveringen gebruikt. Ten tweede zullen door ook door lokale clustervorming en de concentratie van zakelijke en persoonlijke diensten in het gebied relatief meer toeleveringen worden gebruikt dan het geval is in minder grote en gediversifieerde kantoorgebieden. Uit de berekeningen van de directe en indirecte effecten blijkt een flinke werkgelegenheidsimpuls vanwege de ontwikkeling van het RCD (tabel 6.1).

6 Multipliergegevens zijn gebruikt uit de publicate: W.J.J. Manshanden, A.C. Muskens, P. de Bruyn & P. Louter (2002), Zo werkt Rotterdam: een vergelijking van de ruimtelijk-economische structuur van de regio’s Rotterdam en Amsterdam. INRO-TNO, Delft


25


Tabel 6.1. Nieuwe directe en indirecte werkgelegenheid in Rotterdam vanwege nieuwe kantoorontwikkeling in het Stationskwartier (arbeidsplaatsen/ jaar, periode 2012-2022) Beleidsscenario Passief Laag Groeiscenario Hoog

Actief

Direct

545

775

Indirect

165

230

Totaal

710

1.005

Direct

820

1070

Indirect

245

320

Totaal

1.065

1.390

De van buiten komende kantooractiviteiten in het RCD leveren in de periode 2012-2022 circa 7.000 tot maximaal circa 14.000 nieuwe en structurele arbeidsplaatsen voor de stad op, afhankelijk van de algemene groeiverwachting voor de economie en van het door de overheid gevoerde flankerende beleid. Deze effecten moeten op het conto worden geschreven van de bereikbaarheidswaarde van het gebied en de kwaliteit van de ontwikkeling. De toenemende consumentenuitgaven in het gebied rond het Centraal Station (de Mixone), de bouwactiviteiten en de extra belastinginkomsten ten gevolge van de ontwikkeling leveren daarnaast ook extra arbeidsplaatsen op die niet zijn meegenomen in de onderhavige prognose. Deze effecten vergen nader onderzoek, maar kunnen gemakkelijk vele duizenden, deels tijdelijke, arbeidsplaatsen met zich meebrengen. Daarbij hebben de extra arbeidsplaatsen in de bouw uiteraard een tijdelijk karakter, maar omdat de bouw en verbouw in het gebied de komende tientallen jaren belangrijk blijft (ook na 2022 gaat de ontwikkeling immers door) gaat het desalniettemin om een significant effect. Afhankelijk van het ontwikkelingsscenario zal de bouw in het gebied tussen de 2.500 en 4.000 mensen werk kunnen verschaffen. Een belangrijk deel van deze werkgelegenheid komt ten goede aan werkzoekenden in de Rotterdamse bevolking, zeker als publieke en private opdrachtgevers bij aanbestedingen de zogenaamde 5% regeling in acht nemen. De ontwikkeling van nieuwe arbeidsplaatsen zal naar verwachting ook na 2022 verder doorzetten, want het RCD zal ook op de langere termijn bedrijvigheid van buiten de stad blijven aantrekken. De resultaten van de herijkte verkenning liggen dicht bij de verkenning uit 2008. Het minimum van 710 nieuwe arbeidsplaatsen per jaar ligt iets hoger dan verwacht in 2008, dit vanwege de gebleken goede concurrentiepositie van het RCD. Het maximum van 1.390 arbeidsplaatsen per jaar ligt iets lager dan verwacht in 2008, dit vanwege de lagere economische groeiverwachtingen.


26


Bijlage 1: Definities Voorraad: kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Opname: Elke transactie waarbij een huurder meer dan 500 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen, met als doel daadwerkelijke ingebruikname van de kantoorruimte. Het moment van de intentieovereenkomst danwel contractvorming is als peildatum beschouwd. Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 500 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Aanbod A-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs boven gemiddeld is voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen dienen te beschikken over een hoogwaardige afwerking, goede systemen en een goede bereikbaarheid. Aanbod B-kwaliteit: Vertegenwoordig aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs op een gemiddeld niveau ligt voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen beschikken over een redelijk tot goede afwerking en zo ook de interne systemen. Echter, deze gebouwen zijn niet langer competitief met A-kwaliteit kantoorruimte. Aanbod C-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs aanzienlijk benden het gemiddelde voor de betreffende locatie ligt. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Huurprijs: De huurprijzen in deze notitie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. Afbakening RCD

Bron: www.rotterdam-centraldistrict.nl


27


Bijlage 2: Voorbeeld scenario Voorbeeld: het scenario lage werkgelegenheidsgroei en passief beleid door de gemeente Rotterdam is bijgevoegd als afzonderlijk PDF-bestand.


28

Bijlage 3: Vergelijkingstabel 2007 vs 2010 Een overzicht van de verschillen tussen het onderzoek uit 2007 en 2010 zijn in onderstaande tabel weergegeven. De belangrijkste conclusies betreffen: • Factor X, de vraag van potentiële doelgroepen, in Rotterdam is afgenomen, door het updaten van de historische datareeks. Deze percentages zijn afgeleid uit de historische transactiedatabase. Met name de zakelijke dienstverleners waren relatief minder actief in de afgelopen jaren. In de Regio is factor X stabiel gebleven. • Factor Y, de vraag naar het hoogwaardige kwaliteitsniveau, is licht gedaald in Rotterdam na verlenging van de tijdsreeks. De huidige economische situatie is een mogelijke verklaring. • Groeivarianten: gedetailleerde werkgelegenheidscijfers van Experian zijn gebruikt voor de regio GrootRijnmond. • Het resultaat komt lager uit. De verwachte gemiddelde jaarlijkse vraag naar kantoorruimte valt in 2010 binnen een bandbreedte van 16.000-25.900 m² vvo, in plaats van 19.200-35.400 m² vvo in 2007.

2007

2010

Parameters

Rotterdam

Rotterdam Centrum

Rotterdam

Rotterdam Centrum

Voorraad

3.304.000

848.777

3.586.000

905.000

Aanbod

308.000

68.000

504.000

156.000

9,3%

8,0%

14,1%

17,3%

Opname

158.000

64.000

79.000

35.000

Tophuur

€ 195,-

€ 180,-

€ 195,-

€ 195,-

Leegstandspercentage

Factor X

55%

Regio (incl. overig NL) 42% (59%)

Factor Y

50%

Factor Z

29% - 49%

Input

Groeivarianten

Rotterdam

50%

Regio (incl. overig NL) 42% (56%)

35%

46%

35%

7,5% - 12,5%

26% - 45%

7,5% - 12,5%

Groeiscenario’s ‘Regional Communities’ (laag) en ‘Global Economy (hoog) - CPB

Rotterdam

Groeiscenario’s werkgelegenheid - Experian Economics (gebruikmakend van cijfers van Eurostat, CBS, CPB) voor Corop-gebied Groot Rijnmond

Resultaten

Passief

Actief

Passief

Actief

Scenario-

19.200

29,400

16.000

24.300

Scenario+

22.400

35.400

17.300

25.900

Bijlage 4: Voorbeelden gebruikerstransacties CDR Een overzicht van gebruikerstransacties in de periode 2005-2010 met een metrage groter dan 1.500 m² vvo zijn in onderstaande tabel weergegeven. Adres

Naam gebouw

Blaak 31

Blaak 31 (Cebecogebouw)

Metrage (m² vvo)

Gebruiker

Sector

Periode

13.700

Loyens & Loeff

Overige zakelijke dienstverl.

2008 Q2

Hofplein 19

12.605

ROC Zadkine

Onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg

2007 Q3

Weena 70

12.000

Shell Downstream Nederland

Overig / onbekend

2010 Q2

Blaak 34

10.754

Gemeente Rotterdam

Publieke dienstverlening

2007 Q1

9.600

Stichting Bureau Jeugdzorg Stadsregio Rotterdam


2008 Q4

6.900

Lyondell Chemie Nederland

Vervaardiging

2006 Q4

6.100

Marsh en Mercer Human Resource Consulting


2007 Q3

Delftseplein 31-33 Stationsplein 45 Stationsplein 45

Central Post Office Groot Handelsgebouw Groot Handelsgebouw

Delftseplein 31-33

Central Post Office

5.534

Marlies Dekkers (lingerie)

Overig / onbekend

2008 Q1

Delftseplein 31-33

Central Post Office

4.000

Achmea Arbo


2007 Q4

Delftseplein 31-33

Central Post Office

3.760

Achmea Health, Achmea Arbo (uitbreiding)

Banken en verzekeraars

2008 Q1

Delftseplein 31-33

Central Post Office

3.700

ProRail

Transport, opslag en post

2007 Q4

3.300

Glencore Grain

Overig / onbekend

2010 Q1

Blaak 31 Weena 455-457

Unilever-gebouw

3.200

The Royal Bank of Scotland


2010 Q2

Stationsplein 45

Groot Handelsgebouw

3.200

Lyondell Basell Industries (uitbreiding op L.Chemie)


2008 Q2

Delftseplein 31-33

Central Post Office

2.500

TNT


2008 Q1

Weena 457

laagbouw Unilever

2.429

Hogeschool voor Toerisme en Hospitality TIO


2008 Q3

Delftseplein 31-33

Central Post Office

2.247

RBOI


2009 Q4

Weena 760

Weena Point D

2.027

Regardz Meeting Center Weena Point Rotterdam


2008 Q2

2.000

Vereniging Delftsestraat 33

Overige sociale- en persoonlijke dienstverlening

2006 Q2

1.809

Cosco Containerlines


2006 Q3

1.769

vermogensbeheerder en Jomec International Lawyers


2006 Q2

1.721

Stichting Bouwresearch

Bouwnijverheid

2006 Q4

1.625

Fortis Facility Management Nederland


2007 Q1

1.500

LSI project investment


2010 Q3

Delftsestraat 33 Weena 200-342 Stationsplein 45 Stationsplein 45 Weena 200-342 Delftseplein 31-33

200 Weena, geb. A, B, C Groot Handelsgebouw Groot Handelsgebouw 200 Weena, geb. A, B, C Central Post Office

Bijlage 5: Geraadpleegde bronnen en informanten BHH & Gemeente Amsterdam (2010), We’re Amsterdam. Kantoorruimte metropoolregio Amsterdam 2010. Boer Hartog Hooft, Amsterdam CPB (2010), Centraal Economisch Plan. Centraal Planbureau, Den Haag CPB e.a. (2006), Welvaart en Leefomgeving. Centraal Planbureau, Ruimtelijk Planbureau en Natuur- en Milieuplanbureau, Den Haag DTZ Zadelhoff (2011), Nederland Compleet. Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt DTZ Zadelhoff (2011), Van veel te veel. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed Frisblik (2009), Onderzoek naar de succesfactoren van open Flexkantoren in Nederland. Maas, G., E. van Cappeleveen, R. Kor & J. van der Meer, White Paper – Het Nieuwe Werken. Twynstra Gudde, Amersfoort Manshanden, W.J.J., A.C. Muskens, P. de Bruyn & P. Louter (2002), Zo werkt Rotterdam: een vergelijking van de ruimtelijkeconomische structuur van de regio’s Rotterdam en Amsterdam. INRO-TNO, Delft PBL (2009), De waarde van de kantooromgeving. Effecten van omgevingskenmerken op de huurprijzen van kantoorpanden. Ruimtelijk Planbureau, Den Haag Remoy. H. (2010). Out of office. Proefschrift, TuDelft, Delft Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir (2008), Economische Verkenning Centraal District Rotterdam Twynstra Gudde (2010), Nationaal kantorenmarktonderzoek 2010 Zuidema, M. van & M. van Elp (2010a), Kantorenleegstand. Probleemanalyse en oplossingsrichtingen. Economisch Instituut vor de Bouw, Amsteardam Zuidema, M. van & M. van Elp (2010b), Kantorenleegstand, analyse van de marktwerking. Economisch Instituut vor de Bouw, Amsterdam Willigers, J. (2006) Impact of high speed railway accessibility on the location choices of office establishments. Proefschrift Universiteit Utrecht. Geraadpeegde informanten: Hamith Breedveld, Loyens Loeff Ruud Doggen, Regus NL Mario Genot, Movares Jolande Huijers, WTC Rotterdam Marius Meurs, Groothandelsgebouwen N.V. Yvonne Rijpers, Vereniging Deltametropool Lara Simons, La Tutti Dick van der Stouw, Prorail

Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir Gustav Mahlerplein 223 [email protected]

Pieter Tordoir Michiel van Meeteren

1082 MS Amsterdam 020-6383883

owner reseracher

Contacten Jones Lang LaSalle Ruben Langbroek Head of Research Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam

Sven Bertens Medior Consultant Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam

+ 31 (0)20 5 405 405 [email protected]

+ 31 (0)20 5 405 405 [email protected]

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this

Kantorenmarkt Rotterdam Central District Definitieve rapportage

Recommend Documents