TISKOVÉ INFORMACE Praha, 16. 4. 2014
Trend Report 2014 – Přehled českého nemovitostního trhu
Kam bude směřovat trh nemovitostí v dalších letech, bude záviset především na ekonomickém vývoji Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) dnes zveřejnila svou pravidelnou odbornou zprávu Trend Report 2014, která nabízí objektivní a komplexní přehled o stavu trhu nemovitostí v České republice. Letošní v pořadí již 7. edice nabízí zájemcům o český realitní trh pohled na aktuální problémy a směřování trhu napříč všemi segmenty a je založena nejen na zkušenostech a stanoviscích kolektivu autorů, ale opírá se také o výsledky vlastního lednového průzkumu. Nový Trend Report přináší řadu pozitivních signálů a potvrzuje, že mírně optimistické predikce korespondují s popisovanými trendy. Stanovisko centrální autority zaujímá v kapitole Makroekonomický vývoj a ceny nemovitostí v ČR a ve světě prof. Jan Frait a Michal Hlaváček z České národní banky. Podle nich bude pro vývoj české ekonomiky určující kromě domácích hospodářských politik další vývoj v eurozóně a v externím okolí obecně. Výhledy globální ekonomické aktivity z počátku roku 2014 počítají s pokračováním dynamického růstu v rozvíjejících se ekonomikách a pozvolným oživením ve vyspělých zemích. Reprezentativní výhledy obsažené v Consensus Forecast, ze kterých vycházejí prognózy ČNB, předpokládají, že tempo ekonomického růstu v eurozóně se bude v letošním i příštím roce postupně zrychlovat. Výhledy HDP pro rok 2014 počítají s mírným oživením eurozóny, kdy růst by v tomto roce měl dosáhnout přibližně 1 %. V roce 2015 by pak oživení mělo zrychlit, a to o necelých 0,5 procentního bodu. Přesto podle profesora Fraita nelze ignorovat rizika, která mohou ekonomickou aktivitu opět oslabit či dokonce vyvolat výkyvy na finančních trzích. Rezidenční trh v České republice doznal oproti roku 2012 řady změn. Nejdůležitější události na bytovém trhu nastaly v ukončené regulaci nájmů bytů a v platnosti nového Občanského zákoníku, a to jak v ustanoveních o nájmu, tak o bytovém spoluvlastnictví. Ceny bytů skutečně stagnovaly, někde i klesaly. Obdobně dopadla výstavba nových bytů či další parcelace pozemků pro výstavbu domků. První ohlasy aktuálních prodejů, stále výhodné úrokové sazby hypoték a zájem o investiční nákupy bytů by mohly v Praze v roce 2014 přinést podobné prodeje jako v roce předcházejícím. „Odhadujeme, že se prodá zhruba 4 800 – 5 200 bytů. Na druhé straně očekáváme, že nevýrazné prodeje nových bytů v regionech budou i nadále pokračovat a situace se zlepší až po zotavení ekonomiky,“ komentuje čísla Jiří Pácal, autor této kapitoly. Ceny nově stavěných bytů by se měly ještě nějakou dobu udržet na stávající úrovni. Zatížení prodávaných pozemků sazbou DPH účinné od 1. 1. 2014 sice jednorázově zvedlo náklady developerů o cca 2 %, ale v kombinaci se stále nízkou cenou stavebních prací, minimální marží developerů a jejich konkurenčním bojem by se neměly ceny bytů v dohledné době výrazně zvyšovat. Výstavba rodinných domů v souladu s předchozími prognózami pokračovala ve slušných číslech i nadále. Pozemků pro další výstavbu je také na trhu dostatek, jakkoliv jejich cena postupně roste. Kancelářský trh sice na konci roku 2013 zaznamenal 15% nárůst oproti roku 2012 v celkovém objemu uzavřených transakcí, ale rovněž vzrostla míra neobsazenosti na 13,2 %. Přesto je pro letošní rok 2 predikováno dokončení zhruba 144 799 m nových kancelářských ploch a pro rok 2015 je objem nových 2 kanceláří zatím odhadován na 181 103 m . Díky sílící konkurenci došlo poprvé po téměř tříletém období stability k poklesu nejvyššího měsíčního dosahovaného nájemného v centru hlavního města, tzv. prime rent, 2 na úroveň 19,5 – 20,5 EUR/m . Další mírný pokles lze podle autora Jiřího Linharta i podle výsledků průzkumu ARTN očekávat již v průběhu letošního roku. Standardně uzavíraná délka nájemních smluv na období 5 let, případně s možností předčasného ukončení po 3 letech u starších projektů, zůstane beze -1-
změny. Mezi nejčastějšími aspekty, které jsou rozhodující pro nájemce při výběru kancelářských prostor, jsou na prvním místě lokalita a cena, následovány kvalitou. Maloobchodní trh pociťoval v posledním období nepříznivý vývoj spotřebitelské poptávky. Ovlivnily jej i změny v nákupních zvyklostech, zejména zvýšená cenová citlivost, zkracování vzdálenosti, kterou jsou lidé ochotni cestovat za nákupem či rostoucí vliv fenoménu „on-line“. I při stagnaci poptávky nicméně přibyly 2 další stovky tisíc m nových obchodních ploch (zejména v nových nákupních centrech), byť nabídka již pochopitelně posilovala nižším tempem než v konjunkturálním období předchozí dekády. Stále významnější podíl na investicích do obchodních ploch představují modernizace a přestavby komplexů vybudovaných v počátečních vlnách expanze. Průměrná produktivita prodejní plochy s růstem kapacit pochopitelně klesá, což má pro některá centra velmi nepříznivé dopady - patrné je to zejména v místech s vyšší úrovní saturace trhu, kde vhodná lokalita s dostatečným spádovým územím a atraktivní nájemní mix představují naprosto nezbytné předpoklady. „Klasický „kamenný“ obchod“ hledá způsoby, jak zvládnout složité období. Zapojování on-line platformy a multi-channel retailing může být jednou z cest, ale nelze ji aplikovat všude,“ říká autor kapitoly Maloobchodní trh, Tomáš Drtina. Rozevírání nůžek mezi úspěšnými a neúspěšnými se odráží i v rostoucí diferenciaci výše nájmů. Nové obchodní plochy budou přibývat již jen pomalejším tempem – dále poroste význam vnitroměstských nákupních center, v řadě měst se ještě mají šanci prosadit retail parky. Především v rámci větších nákupních komplexů, bude patrná snaha učinit z řady center destinaci plnící i jiné funkce než jen nákupní. Trh průmyslových nemovitostí byl svědkem oživení čisté poptávky po pronájmu moderních skladových a výrobních prostor. Poskytovatelé logistických služeb se v uplynulém roce zaměřili především na prodlužování platnosti svých stávajících nájemních smluv a velkým dílem (56 %) tak přispěli k celkovému 2 objemu renegociací, který dosáhl rekordních 551 000 m . Některé průmyslové parky však již naplnily svou maximální kapacitu, a developeři proto dále hledají vhodné pozemky pro další růst svých portfolií. Navzdory stávající úrovni konkurence čítající 34 existujících parků a samostatně stojících průmyslových nemovitostí, zůstává podle Lenky Oleksiakové, autorky kapitoly, pro většinu průmyslových developerů atraktivní Praha. Určitá míra pozornosti je směřována také na Brno a západní Čechy, hlavně na pozemky přímo přiléhající k dálnici D5. Poptávka po průmyslových prostorách přicházející od výrobních firem však v letech 2014 až 2015 pravděpodobně poklesne. Může to být důsledek restrikcí EU na poskytování vládních pobídek, které vstoupí v platnost v červenci 2014 a které sníží hranici finančních pobídek ze stávajících 40 % na 25 % z celkového množství investic. Po propadech výkonnosti odvětví spojených s finanční a následně ekonomickou krizí byla i v roce 2013 cítit na hotelovém trhu stagnace. Potvrdily se tak předpoklady, že boom poloviny první dekády, provázený obrovským nárůstem kapacity ubytovacích zařízení a vysokými ukazateli výkonnosti, se opakovat nebude. Z hlediska počtu návštěvníků v ubytovacích zařízeních ČR došlo v roce 2013 k meziročnímu nárůstu, nicméně průměrný počet přenocování se v roce 2013 snížil na 2,8, což potvrzuje setrvávající trend zkracování doby pobytu, který se nedaří zvrátit ani rozsáhlými PR aktivitami. Rozvoj cestovního ruchu stále zůstává více záležitostí kreativity a nadšení jednotlivců, než koncepční aktivitou, a to na všech úrovních – celostátní, krajské i municipální. Přestože infrastruktura pro cestovní ruch a volnočasové aktivity v posledních letech zaznamenala nárůst z hlediska kapacity a v mnoha případech také kvality, v kvalitě produktu a poskytovaných služeb stále zaostáváme. Vzory, kterými by měly být ve středoevropském kontextu především německy hovořící země (Německo, Rakousko, Švýcarsko), zůstávají nedostižné. Od roku 2012 se ale dle všeho investorům i developerům vrátila chuť do realizace hotelových projektů. Čerstvě otevřených (Pentahotel, B&B, UNIC nebo Emblem) či záměrů nových hotelů v metropoli najdeme na dvě desítky, včetně dlouho odkládaného dokončení hotelového komplexu U Hájků Na Poříčí. Přibývá rovněž rekonstrukcí a remodelingů hotelových zařízení. Kapitola Financování nemovitostí se pro účely Trend Reportu 2014 poprvé rozdělila na dva samostatné celky – Hypoteční financování a Financování právnických osob a nemovitostí. Celkovými výsledky se rok 2013 zapsal jako rekordní a historicky vůbec nejlepší rok českého hypotečního financování. Podle Ministerstva pro místní rozvoj ČR bylo poskytnuto přes 92 tisíc nových účelových hypotečních úvěrů pro fyzické osoby v objemu 149,3 miliard korun. Trh tak v celkovém objemu vyprodukoval na hypotečních úvěrech o šest miliard korun více než v doposud nejúspěšnějším roce 2007 a o 22 % více než v roce 2012. Podle autora Jana Sadila z Hypoteční banky, lze do budoucna u úrokových sazeb očekávat stagnaci nebo mírný růst. Ovšem za předpokladu, že do ekonomického vývoje nevstoupí inflační faktor, který by zvýšil tlak na růst sazeb. Odhad vývoje cen nemovitostí se nese v duchu pokračující stabilizace. Mírné zvýšení cen může nastat pouze u výstavby nových nemovitostí, a to kvůli vládnímu opatření, které -2-
vešlo v platnost 1. 1. 2014 a jehož záměrem bylo zrušení osvobození stavebních pozemků od platby DPH. Developerský trh však již podle Sadila na tuto situaci zareagoval a ceny u nových nemovitostí mírně zvýšil už na konci loňského roku. Krize na trhu nemovitostí v ČR odeznívá a podmínky financování nemovitostí by se neměly v letech 20142015 utužovat. Pro český trh na začátku roku 2014 platí, že financování, ať již formou klasického úvěru či bondy, je dostupné pro kvalitní projekty a zkušené hráče. „U kvalitních projektů a zkušenostmi a kapitálem vybavených developerů a investorů lze očekávat stabilitu podmínek financování či dokonce částečné uvolnění,“ uvádí v této podkapitole Lenka Kostrounová. Z pohledu financování má podstatný vliv na realitní trh zavedení nového občanského zákoníku, dále meziroční nárůst investic o 103 % a s tím spojený nárůst apetitu financujících bank na poskytnutí úvěru. Financování na českém trhu je dále ovlivňováno aktivitou nových financiérů na Evropském trhu, jako jsou pojišťovny a penzijní fondy, kteří cílí na „prime aktiva“, čímž dochází k tomu, že se banky ze Západní Evropy, zejména z Německa začínají prosazovat na českém trhu. Příkladem je aktivita Helabank a Deutsche Pfandbriefbank AG u profinancování projektu The Park. Novým fenoménem je též etablování movité skupiny lokálních investorů soustředěných na nákup nemovitostí generující cash flow. Bankami jsou investiční transakce preferovány před financováním developmentu, především s ohledem na možnost detailně prozkoumat technickou a právní stránku samotné nemovitosti, bonitu nájemců, kvalitu nájemních smluv, vlastnické vztahy, cash flow, atd. Trend orientace bank na financování investičních transakcí je logickým důsledkem zavedení kritérií Basel III s platností od roku 2013. Tato kritéria výrazně zvýšila požadavek regulátorů na banky v oblasti jejich likvidity a kapitálového krytí. Situace na investičním trhu v České republice se v roce 2013 výrazně zlepšila a objem transakcí překročil 1,4 miliardy eur. V přepočtu to znamenalo více než 100% meziroční nárůst, nejvyšší v regionu CEE. Celkem bylo v roce 2013 uzavřeno přes 30 registrovaných transakcí s průměrnou velikostí 42 milionů eur. Výsledný průměr ovšem výrazně ovlivnilo několik velkých obchodů nad 100 milionů eur (zejména The Park na Praze 4), které představovaly téměř 60 % celkového objemu. Jinak šlo převážně o transakce středního až malého rozsahu. Česká republika a Polsko si zachovávají pozici nejatraktivnějších trhů ve střední Evropě. Na českém trhu je nadále registrován zájem převážně o kvalitní výnosové nemovitosti, nejlépe s existujícím dlouhodobým bankovním financováním, a to jak ze strany institucionálních, tak privátních investorů. „Investičnímu trhu v posledních dvou letech dominoval sektor kancelářských prostor, bude tomu tak i v letech 2014 – 2015, kdy však odhadujeme výraznou aktivitu také v sektoru průmyslových a skladových prostor,“ komentuje celkový objem transakcí Kamil Kosman. Na trhu se pohybovali také privátní investoři se zájmem o regionální nemovitosti, sloužící jako vhodná aktiva pro uložení kapitálu, či o sekundární nemovitosti s nevyužitým potenciálem. Jejich poptávka může být překvapivě silná, což by se v dalším období projevilo ve zvýšeném počtu transakcí v těchto kvalitativních třídách. Stále roste význam spolehlivého a proaktivního asset a property managementu. Zajištění výnosu z nemovitosti ve stávající konkurenci vytváří tlak na majitele provozovat budovu co nejefektivněji, což se pro investory v nejvyšší kvalitativní třídě stává klíčovým kritériem výběru. To je také důvod, proč byla do Trend Reportu 2014 nově zařazena kapitola Property Management spoluautorů Jana Kotašky a Jana Kocura, která se mimo jiné věnuje vymezení rolí property/asset/facility manažera na českém nemovitostním trnu. Stále se zvyšující tlak na cenu vede k výrazně vyššímu zájmu vlastníků a nájemců o provoz objektů a nabízené služby, což vyžaduje pravidelný kontakt obou stran – dohled klienta, zájem o fungování nájemce, jeho stabilitu a možné problémy, pravidelný průzkum spokojenosti mezi nájemci, benefity a pobídky k udržení silných nájemců, to jsou nástroje, které se na českém realitním trhu stávají standardem. S tím jsou spojeny i zvýšené nároky na reporting a provozní data objektů ze strany vlastníků a financujících institucí a s tím spojené dlouhodobé plánování a tvoření provozních rezerv. V oblasti práva se legislativní rámec České republiky od posledního vydání Trend Reportu v roce 2012 zcela zásadně změnil. Nový občanský zákoník (dále jen NOZ), který vstoupil v účinnost k 1. 1. 2014, vedle řady souvisejících a doprovodných právních norem (např. také zcela nový zákon o obchodních korporacích) komplexně mění úpravu soukromoprávních vztahů a má velmi podstatné dopady na právní aspekty nemovitostních transakcí. V kapitole Právo odborníci napříč trhem uvádějí za největší přínos rekodifikace flexibilnější právní úpravu. NOZ zavádí prioritu výkladu smluvních ujednání, který vede k platnosti. Opouští se tak dosud často preferovaný formalistický výklad, který spíše směřoval k neplatnosti smluv a jiných jednání. Nová právní úprava především ponechává na vůli stran upravit si své poměry odchylně od znění NOZ, pokud to zákon výslovně nezakazuje. Nejdůležitější změnou nové právní úpravy je pak skutečnost, že stavba se stává součástí pozemku, dochází k znovuobnovení institutu práva stavby, zápis v katastru nemovitostí má přednost před skutečným stavem věcí a zcela nově je upraven nájem. NOZ přináší také -3-
celou řadu nových právních institutů, například zásadu materiální publicity zápisů v katastru nemovitostí, možnost zřízení zákazu zcizení a zatížení nemovitostí jako práva věcného, možnost postoupení celé smlouvy, pacht, přídatné spoluvlastnictví, výměnek, rozhrady, výprosu, služebnosti, výhradu přednostního pořadí atd. Podle JUDr. Gabriela Achoura povede posílení zásady dispozitivnosti právních jednání pravděpodobně k výraznější potřebě smluvních stran upravit si svá práva a povinnosti přímo ve smlouvě a nespoléhat se na znění zákona, které je mnohdy nejasné nebo umožňující široký výklad. Zároveň s tím bude také nezbytné vylučovat řadu ustanovení NOZ jinak aplikovatelných na vznikající právní vztahy, což povede k dalším a dalším smluvním ujednáním, jejichž smysl může mít dramatický dopad do právního a ekonomického postavení smluvních stran. Nelze také nezmínit negativní dopady nové úpravy okamžitě aplikovatelné na stávající nájemní smlouvy, které výrazným způsobem již nyní zasahují do původních smluv mezi nájemcem a pronajímatelem. Zprvu lze proto spíše očekávat mírně negativní dopady nové právní úpravy v podobě vyšší právní nejistoty. V dlouhodobějším horizontu (po odstranění nejasností a některých legislativních chyb nové právní úpravy) lze očekávat naopak dopady pozitivní. Jedním z hlavních témat let 2014-2015 však zcela bezpochyby budou daňové otázky spojené s nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, kterým se samostatně věnuje kapitola Daně v oblasti nemovitostí autorsky zpracovaná Petrem Tomanem. V době, kdy došlo ke schválení nového občanského zákoníku, se také začaly připravovat novely jednotlivých daňových zákonů, které měly reagovat na změněnou právní situaci. Zdanění v oblasti nemovitostí s novými instituty i novým pojetím staveb jako součásti pozemku nemohlo zůstat stranou. Kapitola Daně se proto detailně věnuje široce diskutovaným protichůdným výkladům například u různého uplatnění sazby DPH u převodu nemovitých věcí, novému institutu přídatného spoluvlastnictví či daňové zatížení u daní z nabytí nemovitých věcí. Zejména v oblasti DPH nová úprava zdanění pozemků přináší růst daňového zatížení transakcí s pozemky (v mnoha případech je nově uplatňováno zdanění základní či sníženo sazbou, zatímco v loňském roce byly tyto transakce od DPH osvobozeny). Také v oblasti daní z příjmů, je evidentní, že přestože i zde mělo být základní snahou při novelizaci zejména udržení existujícího stavu pod novou terminologií, není úspěšnost stoprocentní. Jako příklad lze uvést ustanovení týkající převodu bytových jednotek od daně z příjmů fyzických osob, kdy aplikované osvobození bylo v některých případech zúženo. Z pozitivních změn, které novela zákona o daních z příjmů přinesla, se sluší uvést zejména možnost daňového uplatnění ztráty z prodeje pozemků u právnických osob. Podařilo se tak naplnit dlouhodobou snahu ARTN o změnu v této oblasti. Bohužel další situace, které jsou z hlediska členů ARTN vnímány jako problémové (technické zhodnocení při ukončení nájmu či možnost odpisování technického zhodnocení podnájemcem), zůstávají beze změny. Lze očekávat, že problematika DPH u nemovitostí bude v tomto roce v centru pozornosti jak odborné veřejnosti, tak i Generálního finančního ředitelství. Změny a nové výklady v této oblasti tak nelze vyloučit a nejistota bude přetrvávat zřejmě až do prvních soudních rozhodnutí. O Asociaci pro rozvoj trhu nemovitostí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je dobrovolným neziskovým občanským sdružením, které bylo založeno v roce 2001 a jehož členy jsou přední osobnosti z nejrůznějších oblastí trhu nemovitostí. Základními cíli sdružení jsou zejména zvýšení kvality, stability a transparentnosti českého trhu nemovitostí, standardizace postupů a procesů na českém trhu nemovitostí, zvýšení kvality vzdělávání, informovanosti a zlepšení vzdělanosti odborné i laické veřejnosti v oboru nemovitostí, propagace českého trhu s nemovitostmi v tuzemsku i zahraničí a zdokonalování právního prostředí pomocí návrhů legislativních změn. Asociace v rámci své propagační a popularizační činnosti pravidelně vydává zprávu o stavu trhu nemovitostí Trend Report, pořádá diskusní setkání a kulaté stoly za účasti předních odborníků a zajišťuje jejich medializaci. Asociace zašťituje prestižní soutěž Nejlepší z realit/Best of Realty a uděluje zvláštní cenu ARTN „Award of Excellence“ za zvláštní přínos rozvoji českému trhu nemovitostí. Členové ARTN jsou aktivní v přednáškové činnosti a spolupracují s veřejným sektorem a státními institucemi. Více o aktivitách a členství v ARTN na http://www.artn.cz.
Kontakt pro média: Monika Kofroňová výkonná manažerka, tisková mluvčí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Ječná 39a 120 00 Praha 2 – Nové Město Tel:+420 774 272 393 E-mail:
[email protected] -4-
www.artn.cz
-5-
