KADASTER TIGA DIMENSI (3D) UNTUK KEPENTINGAN PENDAFTARAN TANAH TERHADAP HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (HMASRS)
TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung
Oleh
NUR CHOLIS NIM : 25106308
Program Studi Magister Teknik Geodesi dan Geomatika Bidang Pengutamaan Administrasi Pertanahan
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008
LEMBAR PENGESAHAN TESIS KADASTER TIGA DIMENSI (3D) UNTUK KEPENTINGAN PENDAFTARAN TANAH TERHADAP HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (HMASRS) Adalah benar dibuat oleh saya sendiri dan belum pernah dibuat dan diserahkan sebelumnya, baik sebagian ataupun seluruhnya, baik oleh saya maupun orang lain, baik di ITB maupun institusi pendidikan lainnya.
Bandung, Penulis,
Mei 2008
NUR CHOLIS NIM : 25106308
Bandung,
Mei 2008
Pembimbing, Pembimbing I
(Dr. Ir. Bambang Edhi Leksono, MSc.) NIP. 131 414 794
Pembimbing II
(Ir. Agoes S. Soedomo, MS.) NIP. 130 890 239
Mengetahui, Program Studi Magister dan Doktor Teknik Goedesi dan Goematika Ketua,
(Dr. Ir. Agung Budi Harto, M.Eng.) NIP. 132 052 382
i
ABSTRAK KADASTER TIGA DIMENSI (3D) UNTUK KEPENTINGAN PENDAFTARAN TANAH TERHADAP HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN ( HMASRS ) Oleh : Nur Cholis NIM : 25106308
Kegiatan Pembangunan yang terus meningkat khususnya di wilayah perkotaan menyebabkan semakin terbatasnya ruang tanah untuk dapat memenuhi segala kebutuhan masyarakat yang beraneka ragam. Hal ini menyebabkan orientasi pembangunan mengarah secara vertikal pada pemanfaatan ruang baik diatas maupun dibawah permukaan tanah. Atas hal tersebut di beberapa negara telah mulai dikembangkan kadaster 3 Dimensi, dimana pendekatan secara tiga dimensi diperlukan untuk dapat menggambarkan keadaan sebenarnya secara lengkap terhadap status bidang tanah termasuk hak-hak lain yang ada di atas atau di bawah bidang tanah tersebut, sehingga dapat mempermudah dalam memberikan status hukum dan memberikan informasi yang lengkap terhadap bidang tanah termasuk pemanfaatan ruang di atas maupun dibawahnya. Pendekatan Kadaster 3 Dimensi di Indonesia telah dimulai sejak dikeluarkannya Undang-undang No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, dimana undang-undang ini mulai mengatur kepemilikan bukan hanya pada bidang tanah semata tapi juga kepemilikan atas ruang dengan adanya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS). HMASRS merupakan salah satu obyek Pendaftaran Tanah sesuai PP No.24 tahun 1997, namun pada saat ini kegiatan pendaftaran tanah terhadap HMASRS masih dilakukan dengan pendekatan secara 2 dimensi dengan informasi yang terbatas (aspek ruang belum dapat terakomodasi). Sehingga pembentukan kadaster tiga Dimensi (3D) untuk kepentingan Pendaftaran Tanah sangat tepat dalam upaya memberikan kepastian hukum dan menyediakan informasi yang lengkap atas obyek HMASRS. Key Word : Kadaster 3 Dimensi, Pendaftaran Tanah, HMASRS.
ii
ABSTRACT THREE – DIMENSION (3D) CADASTRE FOR THE SAKE OF LAND REGISTRY ON PROPRIETARY RIGHT OF STACK HOUSES UNIT (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun /HMASRS) by: Nur Cholis NIM : 25106308
The development activity which keeps increasing, particularly in the urban areas causes the land to be more limited to be able to fulfill all varieties of the society needs. This causes the development orientation to focus vertically on the use of the space either above or under the land surface. Therefore, some countries have developed threedimension cadastre by which it is needed to depict the real condition completely of the land status including the other rights of above or under the land, so that it makes giving the law status easily and giving information completely on the land including the use of the spaces both above and under it. The Three-Dimension Cadastre Approach in Indonesia has begun since the law number 16 year 1985 was issued about the stack houses, by which the laws began regulating the proprietary not only of the land but also the proprietary of the space by having proprietary right of stack houses unit (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun/HMASRS). HMASRS is one of the objects of land registry which is relevant to Government Rule number 24 year 1997, but presently the activity of land registry to HMASRS is still carried out with two-dimensions (2D) with limited information (space aspect hasn’t been accommodated yet), in order that the formation of three-dimension (3D) cadastre for the sake of the land registry is very appropriate in the effort of ascertaining the law and providing the complete information of HMASRS object.
Key Word : Three-Dimension Cadastre, Land Registry, HMASRS.
iii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS
Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung.
Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau
peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya.
Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.
iv
Subhanallah ..... Alhamdulillah ...... Allahuakbar ....... Tidak ada kata yang pantas selain puja dan puji kehadirat Allah SWT Atas kehendak-Nyalah seluruh peristiwa bisa terjadi
Kupersembahkan Karya Sederhana ini Kepada : Istriku tercinta, Meli Resmini, S.Si. Buah hatiku tersayang, Hanifa “Ninif” Hanan dan Ahmad ”Iyas” Yasin Kedua Orang Tua, Ayahanda Hasyim Arsyad (Alm) dan Ibunda Hasanah Kedua Mertua, Ayahanda Dr.Ir. Kudus Danasasmita, MSc. dan Ibunda Nani Kartini Saudara dan Saudariku tersayang
v
KATA PENGANTAR
Puji syukur saya ucapkan kepada Allah SWT yang telah memberikan kekuatan dan kemampuan kepada penulis untuk dapat menyelesaikan tugas akhir berupa Tesis dengan judul “Kadaster Tiga Dimensi (3D) Untuk Kepentingan Pendaftaran Tanah Terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Tesis ini merupakan karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar magister dari Institut Teknologi Bandung.
Penulis menyadari bahwa dalam proses pendidikan pada Program Magister Administrasi Pertanahan (MAP) – ITB dan penyelesaian penulisan tesis ini tidak terlepas dari batuan, arahan dan dorongan dari banyak pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya kepada pihak-pihak di bawah ini. 1. Seluruh keluarga besar penulis, khususnya istri dan anak-anakku, atas dukungan dan pengorbanan yang telah diberikan kepada penulis selama menjalankan tugas belajar pada Program MAP – ITB. 2. Bapak Dr. Ir. Bambang Edhi Leksono, MSc., selaku Ketua Program MAP – ITB dan pembimbing I, atas bimbingan dan arahan yang diberikan kepada penulis selama menempuh pendidikan di Program MAP – ITB. 3. Bapak Ir. Agoes S. Soedomo, MS., selaku Dosen Wali dan Pembimbing II, atas bimbingan dan arahan yang diberikan kepada penulis selama menempuh pendidikan di Program MAP – ITB. 4. Bapak Ir. Didik Wihardi, MS., selaku dosen penguji, atas bimbingan dan arahan yang diberikan kepada penulis selama menempuh pendidikan di Program MAP – ITB. 5. Bapak Ir. Andri Hernandi, MSP., selaku dosen penguji, atas arahan yang diberikan sekaligus sebagai teman diskusi yang mencerahkan bagi penulis. 6. Seluruh Dosen pada Program MAP – ITB, atas segala ilmu yang bermanfaat yang telah diberikan kepada penulis selama mengikuti tugas belajar di Program MAP – ITB.
vi
7. Rekan-rekan seperjuangan “Sindikat 12” angkatan I BPN di MAP – ITB, atas segala bantuan dan kebersamaan dalam suka dan duka selama mengikuti tugas belajar di Program MAP – ITB. 8. Bapak Ir. Tjahyo Widianto, M.Sc. MH., selaku Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bandung, atas ijin yang telah diberikan kepada penulis untuk dapat mengikuti tugas belajar di Program MAP – ITB. 9. Bapak Ir. Sudarmanto, MM., selaku Kepala Bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kanwil BPN Prop. Jabar, atas bantuan dan arahan yang diberikan kepada penulis. 10. Bapak Ir. Cecep Yayan Suryana, selaku Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan Dasar Kanwil BPN Prop. Jabar, atas bantuan dan arahan yang diberikan kepada penulis. 11. Bapak Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung beserta staf, Khususnya kepada Lukmanul Hakim, S.Sit, Dede Sumarna S.Sit, Rina, ST., atas bantuan dalam pengumpulan data untuk penulisan tesis ini. 12. Ibu Elli Julianingsih, S.Ip. dan rekan-rekan di Kepegawaian Kanwil BPN Prop. Jawa Barat, atas bantuan dan motivasi yang diberikan kepada penulis. 13. Seluruh pegawai dan staf pada program MAP – ITB khususnya pak Hendry dan Reni, atas segala bantuan yang diberikan kepada penulis selama mengikuti tugas belajar di Program MAP – ITB. 14. Semua pihak yang tidak dapat disebut satu per satu yang telah memberikan bantuan kepada penulis selama ini.
Penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu kritik, saran dan masukan yang membangun sangat diharapkan untuk kesempurnaan karya berikutnya di waktu mendatang. Akhirnya penulis berharap kiranya tesis ini dapat bermanfaat bagi berbagai pihak dan berguna bagi pengembangan penelitian selanjutnya, khususnya pengembangan kadaster di Indonesia.
Bandung,
Mei 2008.
NUR CHOLIS NIM. 25106308
vii DAFTAR ISI
ABSTRAK …………………………………………………………………….
i
ABSTRACT …………………………………………………………………….
ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS …………………………………………
iii
HALAMAN PERSEMBAHAN .………………………………………………
iv
KATA PENGANTAR ..........…………………………………………………..
v
DAFTAR ISI …………………………………………………………………..
vii
DAFTAR GAMBAR DAN ILUSTRASI ….…………………………………..
ix
DAFTAR TABEL …………………………………………………………….
xi
DAFTAR LAMPIRAN ………………………………………………………..
xii
DAFTAR ISTILAH ……………………………………………………………
xiii
Bab
Bab
I Pendahuluan ……………………………………………………….
1
I.1 Latar Belakang ……………………………………………………...
1
I.2 Identifikasi dan Perumusan Masalah ……………………………….
6
I.3 Maksud, Tujuan dan Manfaat Penelitian ...........................................
7
I.4 Metodologi Penelitian ........................................................................
7
I.5 Ruang Lingkup Penelitian ………………………………………….
8
I.6 Sistematika Penulisan ........................................................................
9
II Kajian Teoritis Kadaster 3D untuk Kepentingan Pendaftaran Tanah Terhadap HMASRS ...........................................................................
11
II.1 Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS)..
11
II.2 Pendaftaran Tanah di Indonesia ........................................................
18
II.3 Sistem Kadaster dan Kadaster 3 Dimensi .........................................
21
Bab III Pembentukan Kadaster Tiga Dimensi (3D) untuk Kepentingan Pendaftaran Tanah Terhadap HMASRS ............................................
29
III.1 Tahapan Pelaksanaan Penelitian ........................................................
29
III.2 Wilayah, Bahan dan Alat Penelitian ..................................................
32
III.3 Pendekatan Konsep Model Kadaster 3D ditinjau dari Aspek Legal dan Aspek Teknis .............................................................................
36
viii
III.4 Pembentukan Data Spasial 3D ...........................................................
37
III.5 Pembentukan Data Atribut .................................................................
42
III.6 Pembuatan Relation/Link antara Data Spasial dan Data Atribut dalam Upaya menyajikan Informasi yang Lengkap dan Terpadu ................ Bab IV Analisis Hasil Penelitian ...................................................................
44 46
IV.1 Analisis Pendekatan Konsep Model Kadaster 3D ditinjau dari Aspek Legal dan Aspek Teknis ..................................................................
46
IV.2 Analisis Pembentukan Data Spasial 3D ...........................................
48
IV.3 Analisis Pembuatan Relation/Link antara Data Spasial dan Data Atribut dalam upaya menyajikan informasi yang lengkap dan Terpadu .............................................................................................
51
Bab V Kesimpulan dan Saran ......................................................................
53
V.1 Kesimpulan .......................................................................................
53
V.2 Saran ................................................................................................
53
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................
55
ix
DAFTAR GAMBAR DAN ILUSTRASI
Gambar
I. 1. Gedung Pertokoaan yang melewati persil jalan ………..
2
Gambar
I. 2 Ilustrasi situasi yang memerlukan Kadaster 3D ………..
3
Gambar
I. 3 Peta Pendaftaran Tanah di Kelurahan Braga …………..
5
Gambar
I. 4 Diagram Alir Metodologi Penelitian ............…………..
8
Gambar
II. 1 Sistem Rumah Susun sesuai UURS ................................
11
Gambar
II. 2 Diagram Prosedur Penerbitan HMASRS ........................
17
Gambar
II. 3 Diagram Model Kadaster 2D yang diberi tambahan
25
situasi 3D ........................................................................ Gambar
II. 4 Diagram Model Kadaster 3D dengan Model Hybrid .....
26
Gambar III. 1 Diagram Tahapan Pelaksanaan Penelitian ............……..
30
Gambar III. 2 Braga City Walk …………………………............……..
32
Gambar III. 3 Peta Pendaftaran Tanah Obyek Penelitian .............……..
33
Gambar III. 4 Denah Lantai Dasar (Ground Floor) ......................……..
33
Gambar III. 5 Denah Lantai Basement 1 ......................................……..
33
Gambar III. 6 Denah Lantai 1 …………………….......................……..
34
Gambar III. 7 Denah Lantai 5 pada Tower B ...............................……..
34
Gambar III. 8 Denah Lantai 6 pada Tower B ...............................……..
34
Gambar III. 9 Denah Lantai 18 pada Tower A .............................……..
35
Gambar III.10 Denah Lantai 19 pada Tower B .............................……..
35
Gambar III.11 Data Denah Bangunan (2D) ...................................……..
39
Gambar III.12 Hasil Ekstrusi Denah Bangunan (3D) ....................……..
39
Gambar III.13 Bagian SRS secara terpisah ...................................……..
40
Gambar III.14 Bagian Bersama secara terpisah ..............................……..
40
Gambar
41
III.15 Bagian SRS yang telah diberikan No. Hak sebagai id/key..
Gambar III.16 Visualisasi 3D Bangunan secara utuh ...............................
41
Gambar III.17 Data Spasial 3D terhubung dengan Data Atribut ....……..
45
x
Gambar IV. 1 Tampilan 2D dan 3D Lantai Dasar (Ground Floor) ....…..
48
Gambar IV. 2 SRS dan Bagian Bersama secara terpisah ...................…..
49
Gambar IV. 3 Posisi SRS dengan sistem koordinat TM-3° ...............…..
50
Gambar IV. 4 Tampilan 4 Viewport Rumah Susun Braga City Walk ......
51
xi
DAFTAR TABEL
Tabel
Tabel
I.1 Rumah Susun yang terdaftar pada Kantor Pertanahan Kota Bandung sampai Maret 2008 ……………………………..
5
III.1 Hasil Pembentukan Data Atribut ………………………….
43
xii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran
1 Foto Copy Sertipikat HGB No. 676/Kel. Braga …….…....
57
Lampiran
2 Foto Copy Surat Ijin Mendirikan Bangunan .….…….…....
64
Lampiran
3 Foto Copy Surat Keterangan Layak Huni ……..…….…....
65
Lampiran
4 Foto Copy Pertelaan dan Akta Pemisahan ………………..
67
Lampiran
4 Foto Copy Sertipikat HMASRS ……………………...…....
91
Lampiran
5 Gambar Denah Lantai Dasar (Ground Floor) dalam 2D dan
Lampiran
3D …………………………………………………………
97
6 Gambar Bangunan Braga City Walk Secara Keseluruhan dalam Visualisasi 3D ……………………………………...
98
xiii
DAFTAR ISTILAH
Badan Pertanahan Nasional (BPN), adalah Lembaga Pemerintah Non-Departemen yang bidang tugasnya meliputi bidang pertanahan. Bagian Bersama, adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan SRS. Benda Bersama, adalah benda-benda yang tidak terpisahkan dari rumah susun yang dapat dimanfaatkan secara bersama-sama oleh para pemilik SRS. Buku Tanah, adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. Data Fisik, adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data Yuridis, adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta bebanbeban lain yang membebaninya. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS), adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Selain itu meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan. Kadaster, adalah hal ihwal atas bidang tanah, dan merupakan sistem informasi pertanahan yang mutakhir yang berisi suatu catatan tentang kepentingankepentingan atas tanah (misalnya : Hak (right), batasan-batasan (restrictions) dan tanggungjawab (responsibilities)). Kadaster Legal/Hukum (Legal Cadastre/juridical Cadastre), adalah sistem kadaster yang memiliki fungsi utama untuk memberikan jaminan kepastian hukum atas bidang tanah. Kadaster Fiskal, adalah sistem kadaster yang melakukan inventarisasi bidang tanah untuk dapat memberikan informasi besarnya nilai tanah untuk kepentingan perpajakan. Kadaster Multiguna (Multipurpose Cadastre), adalah sebuah konsep kadaster yang berfungsi dan dapat digunakan untuk berbagai kepentingan.
xiv Kadaster 3D, adalah suatu sistem kadaster yang melakukan pendaftaran (register) dan memberikan gambaran terhadap Hak, batasan-batasan dan tanggungjawab, tidak hanya pada persil tanah semata, tetapi juga pada unit property 3D, yang merupakan ruang terbatas (memiliki batas-batas yang jelas) yang dapat dimiliki oleh seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak sesuai ketentuan. Nomor Induk Bidang (NIB), adalah tanda pengenal khusus yang diberikan untuk bidang tanah yang bersifat uniq atau tunggal untuk setiap bidang tanah di seluruh Indonesia. Pendaftaran Tanah, adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya Peta Pendaftaran Tanah, adalah peta yang menggambarkan bidang atau bidangbidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah. Rumah Susun, adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Satuan Rumah Susun (SRS), adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Sertipikat, adalah surat tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Tanah Bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara terpisah, yang di atasnya berdiri Rumah Susun dan ditetapkan batasbatasnya dengan persyaratan ijin bangunan.
