PEMBERIAN HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN DIATAS BEBERAPA HAK GUNA BANGUNAN PERORANGAN

Masrofah : Pemberian Hak Milik Satuan Rumah Susun…..101

PEMBERIAN HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN DIATAS BEBERAPA HAK GUNA BANGUNAN PERORANGAN Masrofah [email protected]

Abstract : The objectives of this research are: (1) to study and analyze the status of ownership of a modern shopping center or mall upon some tenure individual rights. (2) to study and analyze the process of granting ownership rights for apartment unit. The method used in this research was normative, that is, a legal research which was based on legal materials obtained from literature that examined legal norms related to the issue of providing ownership rights for apartment units upon some building rights. Based on the results of research and discussion, it can be concluded as follows: (1) PT. G.U. that wanted to have its apartment units certified for ownership had constraints by the absence of implementation guidelines of Law No. 16 of 1985 (now Act No. 20 of 2011). (2) The principle of horizontal separation is the opposite of attachment principle which states that buildings and plants are integrated to land. (3) In planning the development of apartment, developers of the construction should first pay attention to the layout of the area of city/ county. (4) The construction of a housing project must meet some requirements, they are: administrative requirements, technical requirements and ecological requirements. (5) Prior to certificate of ownership registration upon an apartment unit, certificate of land rights either in the form of property rights, the right to use the land for building and the right to use and manage the land. (6) In the Act of Apartment, if it does not meet the provisions of these rules, there are some sanctions to be given. These may be in the form of administrative sanctions or criminal verdicts such as fines and imprisonment. Keywords : Granting Rights, Certificate of Ownership Rights Unit of the Flats, Broking, Transitional sale, Land Consolidation.

Abstrak : Kata kunci :

pemecahan masalah kebutuhan perumahan,

PENDAHULUAN Sejalan dengan populasi masyarakat

pemukiman dan pusat perbelanjaan modern-

yang terus bertambah di lahan kehidupan

nya, terutama di perkotaan yang padat dan

perkotaan yang terbatas ketersediaan luasan

terus

tanah untuk perumahan dan pemukimannya

dengan pemanfaatan ketersediaan luas tanah

dan

yang sangat terbatas.

juga

untuk

pembangunan

pusat

perbelanjaan modernnya, maka pembangunan

perumahan,

pemukiman

dan

bertambah

jumlah

penduduknya,

Berdasarkan Undang-Undang Nomor

pusat

20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

perbelanjaan modernnya mengarah pada

(selanjutnya disebut UU Rumah Susun),

pembangunan rumah susun. Pembangunan

mengenal beberapa jenis Rumah Susun,

rumah susun menjadi salah satu alternatif

yaitu : 1) Rumah Susun Umum, adalah

102 Badamai Law Journal, Vol. 1, Issues 1, April 2016

rumah susun yang diselenggarakan untuk

dan sebagian lagi berfungsi sebagai tempat

memenuhi kebutuhan rumah bagi masya-

usaha.1

rakat berpenghasilan rendah. Rumah Susun

Menurut Pasal 45 UU Rumah Susun,

Umum inilah yang kemudian berkembang

penguasaan satuan rumah susun (selanjutnya

menjadi Rusunami dan Rusunawa. Rusuna-

disebut sebagai “sarusun”) dapat dilakukan

mi adalah akronim dari Rumah Susun

dengan berbagai cara. Untuk sarusun umum

Umum Milik, sedangkan Rusunawa adalah

dan sarusun komersial, penguasaan dapat

akronim dari Rumah Susun Umum Sewa; 2)

dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.

Rumah Susun Khusus, merupakan rumah

Penguasaan sarusun dengan cara-cara ter-

susun yang diselenggarakan untuk meme-

sebut dapat dilakukan dengan perjanjian

nuhi kebutuhan khusus; 3) Rumah Susun

tertulis yang dibuat di hadapan pejabat yang

Negara, yaitu rumah susun yang dimiliki

berwenang. Perjanjian tertulis tersebut harus

oleh negara yang menjadi tempat tinggal,

didaftarkan pada perhimpunan pemilik dan

sarana pembinaan dan penunjang pelak-

penghuni sarusun (PPPSRS), yaitu badan

sanaan tugas pejabat dan pegawai negeri; 4)

hukum yang beranggotakan para pemilik

Rumah Susun Komersial adalah rumah

atau penghuni sarusun.

susun yang diselenggarakan untuk men-

Dan salah satu jenis bangunan yang

dapatkan keuntungan. Rumah Susun Komer-

dapat dikategorikan sebagai rumah susun

sial oleh pengembang sering disebut apar-

adalah gedung pusat perbelanjaan. Pusat

temen, flat atau kondominium.

perbelanjaan modern dikatakan sebagai

Adapun berdasarkan penggunaannya,

Rumah Susun apabila dalam suatu pusat

Rumah Susun kemudian dapat dikelompok-

perbelanjaan

itu

terdapat

kepemilikan

kan menjadi: 1) Rumah susun hunian, yaitu

masing-masing unit atas nama perorangan

rumah susun yang seluruhnya berfungsi

maupun badan hukum yang penggunaannya

sebagai tempat tinggal; 2) Rumah susun

untuk komersial dan bukan hunian (mall

bukan hunian, adalah rumah susun yang

saja) maupun sebagian hunian seperti

seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha

apartemen yang gabung gedungnya dengan

dan atau kegiatan social; 3) Rumah susun

mall. Kepemilikan atas unit pusat per-

campuran, merupakan rumah susun yang

belanjaan modern dibuktikan dengan adanya

sebagian berfungsi sebagai tempat tinggal 1

Imam Koeswahyono, 2004. Hukum Rumah Susun: Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Malang, Bayumedia, hlm. 13-14.


Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah

Berdasarkan uraian di atas, maka

Susun (SHM Sarusun) jika konsep pusat

yang menjadi permasalahan adalah apakah

perbelanjaan modern itu berupa rumah

status kepemilikan tanah pada bangunan

susun tersebut didirikan di atas tanah dengan

lantai 1 dan seterusnya dapat diberikan Hak

hak milik, hak guna bangunan, atau hak

Milik Sarusun? Dan bagaimanakah proses

pakai. Sedangkan untuk rumah susun yang

pemberian Hak Milik Sarusun sesuai dengan

dibangun di atas barang milik negara/daerah

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011?

berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa dibuktikan dengan Sertifikat Ke-

PEMBAHASAN

pemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah

Status Kepemilikan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Diatas Beberapa Hak Guna Bangunan Perorangan

Susun (SKBG Sarusun). Untuk melakukan pembelian unit pusat perbelanjaan modern, para pembeli dapat melakukan pengikatan terlebih dahulu dengan pihak penjual. Hal ini dapat dilakukan dengan cara membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB tentang rumah susun diatur di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

 Kronologi dan problema hukum terkait kepemilikan rumah susun atas Nama PT. G.U Dilihat dari kronologi,2 komplek pertokoan atau mall Banjarmasin yang dikelola oleh PT. G.U adalah sebuah gedung pusat perbelanjaan dengan konsep mall, gaya modern, memiliki desain grafika

11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan

dengan lingkungan untuk suatu konsep ‘life

Jual Beli Satuan Rumah Susun (Kemenpera

syle’ bagi masyarakat, berlantai 4 (empat),

No.11/1994).

Akan

tetapi

di

wilayah

Provinsi Kalimantan Selatan khususnya Kota Banjarmasin belum pernah terbit Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HM Sarusun) maupun SKBG Sarusun, ini dapat dilihat pada bangunan-bangunan Rumah Susun yang ada khususnya mall atau pusat perbelanjaan yang merupakan Rumah Susun Komersial. Sebagai contoh adalah pusat perbelanjaan modern atau mall yang konsep penerbitan Hak Guna Bangunannya adalah

terletak Jl. Simpang Ulin I, Kelurahan Melayu Kecamatan Banjarmasin Tengah, Kalimantan Selatan, dan didirikan menurut Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang tertanggal

27

Mei

2004

Nomor

01/

DITAKOT/2004. Di atas mall tersebut terdapat 275 sertifikat dengan rincian sebagai berikut : Pertama, SHGB No. 655 s/d 928/Melayu (274 serti-fikat HGB), yaitu sertifikat hak

pecahan dari sertifikat induk untuk lantai 2

bawah (lantai 1) saja.

Wawancara dengan Robensjah Sjachran, Notaris – PPAT Kota Banjarmasin pada tanggal


atas tanah untuk Kios/Unit-Unit di Trade

usaha lain yang umumnya berada dalam

Center

pusat perbelanjaan.

pada

Lantai

1

Duta

Mall

Banjarmasin yang akan dialihkan kepada

Setelah diterbitkannya Sertifikat Hak

user dengan luas total 5.316,47 m2. Kedua,

Guna Bangunan Nomor 655 sampai dengan

SHGB No. 929/Melayu, yaitu sertifikat hak

929 Kelurahan Melayu atas nama PT. G.U.

atas tanah untuk tanah pekarangan, halaman,

pada tahun 2007, maka saat itu yang berlaku

area parkir, dan lahan yang direncanakan

untuk pendaftaran kepemilikan sertifikat

akan dibangun bangunan hotel bertingkat

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah

dengan luas total 33.074 m2.

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985

Kemudian dari 274 sertifikat Hak

tentang Rumah Susun yang diikuti dengan

Guna Bangunan untuk kios sejumlah 132

peraturan pelaksanaanya yaitu Peraturan

sertifikat Hak Guna Bangunan telah dijual/

Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang

dialihkan kepada user dan sisanya sejumlah

Rumah Susun. Peraturan Pemerintah ini

142 sertifikat Hak Guna Bangunan masih

masih berlaku walaupun Undang-Undang

ada pada PT. Govindo Utama yang berakhir

Nomor 16 tahun 1985 ini telah dicabut.

haknya tanggal 10 Juli 2033.

Rumah Susun harus memenuhi persyaratan-

Apabila kita lihat pada kronologis

persyaratan diantaranya adalah persyaratan

kasus PT G.U. dimana pihak PT. G. U.

administratif yang termuat dalam Pasal 30

menjual kepada pihak lain sebagian dari

ayat 1 dan 2 Peraturan Pemerintah Nomor 4

sertifikat-sertifikat di atas mall tersebut.

Tahun 1988 yaitu : Pertama, rumah susun

Yang pada perkembangannya pihak lain

dan lingkungannya harus dibangun dan di-

sebagai pemegang terakhir dari sertifikat-

laksanakan berdasarkan perizinan yang di-

sertifikat tersebut mengikatkannya dengan

berikan oleh Pemerintah Daerah sesuai

pembebanan

dengan peruntukannya. Kedua, perizinan se-

Hak

Tanggungan.

Untuk

mengembalikan ke posisi awal menjadi

bagaimana

sertifikat induk tentu saja menjadi persoalan

diajukan oleh penyelenggara pembangunan

besar karena melibatkan banyak pihak yang

kepada Pemerintah Daerah dengan me-

berkepentingan

perencanaan

lampirkan persyaratan-persyaratan : a) ser-

sertifikat tersebut untuk menjadi rumah

tifikat hak atas tanah; b) fatwa peruntukan

susun non hunian yang pada saat sekarang

tanah; c) rencana tapak; d) gambar rencana

satuan rumah susun tersebut dimanfaatkan

arsitektur yang memuat denah dan potongan

untuk usaha pertokoan/supermarket/depar-

beserta pertelaannya yang menunjukkan

temen store/food court/cinema dan bidang

dengan jelas batasan secara vertical dan

terhadap

dimaksud

dalam

ayat

(1)

horizontal dari satuah rumah susun; e)


gambar

rencana

struktur

beserta

per-

uraian, dan batas-batasnya dalam arah

hitungannya; f) gambar rencana menunjuk-

vertikal

kan dengan jelas bagian bersama, benda

dimaksud dalam Pasal 31, dengan penye-

bersama, dan tanah bersama; g) gambar

suaian seperlunya sesuai kenyataan yang

rencana

beserta

dilakukan dengan pembuatan akta pemisah-

perlengkapannya. Kemudian pada Pasal 31

an. Sedangkan pada ayat 3 dan 4 nya

disebutkan

pem-

disebutkan bahwa akta pemisahan sebagai-

bangunan wajib meminta pengesahan dari

mana dimaksud dalam ayat (1) disahkan

Pemerintah Daerah atas pertelaan yang

oleh Pemerintah Daerah dilampiri gambar,

menunjukkan batas yang jelas dari masing-

uraian, dan batas-batas sebagaimana di-

masing

bagian

maksud dalam Pasal 30 dan Pasal 31. Dan

bersama, benda bersama, dan tanah bersama

pada ayat (4) disebutkan bahwa akta pe-

beserta uraian nilai perbandingan pro-

misahan sebagaimana dimaksud dalam ayat

porsionalnya,

(3) harus didaftarkan oleh penyelenggara

jaringan

dan

bahwa

satuan

instalasi

penyelenggara

rumah

setelah

susun;

memperoleh

izin

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30.

dan

horizontal

sebagaimana

pembangunan pada Kantor Agraria Ka-

Pada Pasal-Pasal inilah PT. G.U.

bupaten atau Kotamadya dengan melampir-

tidak bisa melanjutkan rencananya untuk

kan sertifikat hak atas tanah, izin layak huni,

menjadikan area rumah susun non hunian ini

beserta warkah-warkah lainnya.

dengan mendaftarkannya pada Kantor Per-

Maka

wajib bagi

penyelenggara

tanahan. Hal ini disebabkan karena belum

pembangunan untuk minta pengesahan atas

adanya Peraturan Daerah (Perda) Kota

akta

Banjarmasin yang mengatur tentang rumah

Pemerintah Daerah tidak dapat memberikan

susun, dimana di dalam Perdalah diatur

pengesahan

persyaratan penyelenggara pembangunan

hukumnya yaitu Perda yang dimana pada

untuk meminta pengesahan atas pertelaan-

saat PT. G.U. ingin mendaftarkan sertifikat

nya.

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Pada Pasal 39 ayat (1) Peraturan


pemisahan

apabila

rumah

belum

susunnya.

ada

dasar

terkendala oleh belum terbitnya Perda dimaksud.

Rumah Susun dengan tegas dinyatakan

Baru pada tahun 2010, Peraturan

bahwa penyelengara pembangunan wajib

Daerah Kota Banjarmasin terbit dengan

memisahkan rumah susun atas satuan satuan

Nomor 8 tahun 2010 tentang Rumah Susun.

rumah susun meliputi bagian bersama,

Dimana dalam rentang waktu 3 tahun,

benda bersama dan tanah bersama dengan

terhadap sertifikat Hak Guna Bangunan

pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar,

Nomor 655 sampai dengan 929 kelurahan


Melayu itu telah dijual PT. G.U. kepada

dalam sertifikatnya yang menjadikan proses

pihak lain sebanyak 132 sertifikat dan

kasus ini jadi berlarut larut.

sisanya sebanyak 143 sertifikat masih atas

Pendaftaran Hak Milik Sarusun atas

nama PT. G.U. Sehingga ketika keinginan

nama PT. G.U. dilakukan terhadap HGB

PT. G.U. untuk minta diterbitkan sertifikat

atas nama PT. G.U. yang telah dijual ke

Lantai II, III, dan IV pada mall yang

perorangan karena telah dilakukan pem-

dikelola PT. G.U. dan telah dikonsultasikan

bebanan dengan Hak Tanggungan maka

dengan bagian hukum Badan Pertanahan

persetujuan bank merupakan kewajiban

Nasional Republik Indonesia dengan jawab-

yang harus dilakukan. Semua sertifikat yang

an bahwa split/penerbitan sertifikat untuk

ada pembebanannya harus dilakukan roya

Lantai II, III, dan IV hanya dimungkinkan

karena tidak semua sertifikat diagunkan

apabila tanah yang menjadi Tanah bersama

pada bank yang sama dan tidak semua

yang melandasi bangunan mall tersebut

sertifikat

sepenuhnya dikuasai oleh PT. G.U.

sehingga semua harus bersih. Pihak bank

dibebankan

Hak

Tanggungan

tentunya sangat sulit memberikan ijin untuk  Pendaftaran hak milik atas satuan rumah susun PT. G.U.

roya (penghapusan hutang) karena pada

Di dalam proses kepemilikan rumah

Tanggungan ini belum menyelesaikan ke-

susun diharuskan adanya sertifikat induk

wajibannya secara menyeluruh (lunas). Se-

sebagai hak atas tanah bersama yang

hingga dapat dianalisa untuk dilakukan

tentunya mempunyai satu nama sebagai

perjanjian tertulis di hadapan notaris tentang

pemegang haknya. Sedangkan pada kasus

hak dan kewajiban pemegang hak maupun

PT. G.U. ini, tanah tempat berdirinya mall

pihak bank dalam proses penerbitan SHM

tersebut terdiri dari 275 sertifikat Hak Guna

Sarusun ini. Perjanjian juga memuat apabila

bangunan dan sebagian dijual kepada pihak

terjadi wanprestasi dalam proses pen-

lain dan diagunkan ke bank. Tentunya Bank

sertifikatannya.

tidak akan mudah mengizinkan sertifikat yang dibebani

kepada PT. G.U. dari pemegang hak yang

sementara

sudah membeli dan membalik nama menjadi

dalam proses penerbitan SHM Sarusun,

namanya (mengembalikan ke posisi awal).

begitu pula pemegang terakhir yang tidak

Hal ini menjadi kendala kembali ketika

dibebani Hak Tanggungan. Tidak adanya

dilakukan akad dengan pembuatan akta jual

jaminan kepastian bahwa pemegang terakhir

beli, karena sebelumnya harus ada pajak-

akan kembali menjadi nama yang tertera

pajak yang harus dibayar baik itu Pajak

untuk

Tanggungan

Langkah selanjutnya adalah jual beli

pada

Banknya

Hak

kenyataannya sertifikat yang dibebani hak

dipinjamkan


Penghasilan maupun Bea Perolehan Hak

bersama untuk membangun lingkungan yang

Tanah dan Bangunan (BPHTB), siapa yang

siap bangun dan menyiapkan kapling tanah

menanggung biaya peralihan jual beli ini,

matang sesuai dengan rencana tata ruang

apakah

(PT.G.U.)

yang berlaku.3 Oleh karena itu konsolidasi

ataukah pemegang yang dengan itikad baik

tanah adalah salah satu jalan keluar bagi

mau melaksanakan proses penerbitan SHM

penye-diaan tanah di daerah perkotaan.4

pemegang hak

asal

Sarusun ini. Untuk itu penulis menganalisa

Konsolidasi tanah dapat dilakukan

perlunya perjanjian tertulis antara pemegang

dengan dua cara, yaitu : a) konsolidasi

hak asal dan pemegang hak baru mengenai

Tanah Horisontal; dan b) konsolidasi Tanah

hak dan kewajiban serta wanprestasi dalam

Vertikal. Namun demikian konsolidasi tanah

proses penerbitan SHM Sarusun ini.

bagi pembangunan rumah susun belumlah

Apabila sudah dilakukan pendaftaran

popular,

ditambah

landasan

hukumnya

peralihan jual beli yang mengakibatkan

sangat lemah, belum adanya pengaturan

pemegang hak beralih ke PT. G.U., langkah

dasar, serta belum adanya petunjuk pe-

selanjutnya adalah melakukan proses peng-

laksanaannya.

gabungan. Sertifikat-sertifikat yang sudah

Untuk

kawasan

perumahan

dan

beralih nama menjadi PT. G.U. digabung

pemukiman, konsolidasi tanah dapat mem-

menjadi satu dengan syarat batas batasnya

beri manfaat berupa : 1) Kesempatan kepada

berhimpitan, sehingga kalau ada salah satu

pemilik tanah untuk menikmati secara

dari sertifikat itu ada yang menolak untuk

langsung keuntungan dari konsolidasi tanah;

dilakukan penggabungan yang mengakibat-

2) Terhindar dari ekses-ekses yang sering

kan tidak berhimpitnya batas batasnya maka

timbul dalam penyediaan tanah secara kon-

penggabungan sertifikat tidak dapat di-

vensional;

lakukan.

pembangunan wilayah pemukiman; 4) Ter-

3)

Adanya

percepatan

laju

Pendaftaran Hak Milik Sarusun juga

tib administrasi pertanahan. Sedangkan prin-

dapat dilakukan dengan penataan kembali

sip dasar konsolidasi tanah adalah : 1) Mem-

dengan prosedur konsolidasi tanah. Kon-

bangun tanpa menggusur; 2) Kegiatan pem-

solidasi Tanah merupakan salah satu sarana

bangunan dari rakyat, oleh rakyat dan untuk

untuk mewujudkan ruang yang aman,

rakyat; 3) Dilaksanakan berdasarkan ke-

nyaman, produktif dan berkelanjutan. Pada

sepakatan bersama (musyawarah); 4) Penye-

konsep teorinya, konsolidasi lahan merupa-

diaan tanah melalui STUP (Sumbangan

kan suatu upaya penataan kembali penguasaan, pengadaan, kepemilikan lahan oleh masyarakat pemilik lahan melalui usaha

3

www.penataanruang.net diakses tgl 21 Juli

4

Ibid

2014.


Tanah Untuk Pembangunan); 5) Trans-

rumah susun atas sarusun, bagian bersama,

paransi; 6) Keadilan; 7) Kepastian hak atas

benda bersama, dan tanah bersama. 2)

tanah dengan lingkungan yang tertata.

Benda bersama sebagaimana dimaksud pada

Untuk kasus PT. G.U., proses kon-

ayat (1) menjadi bagian bersama jika di-

solidasi tanah adalah dengan melakukan

bangun sebagai bagian bangunan rumah

pelepasan hak atas tanah oleh peserta

susun. 3) Pemisahan sebagaimana dimaksud

konsolidasi yaitu pemegang hak atas tanah

pada ayat (1) memberikan kejelasan atas: a)

yang sertifikatnya merupakan hasil pe-

batas sarusun yang dapat digunakan secara

mecahan dari PT. G.U. Sebelum pelepasan,

terpisah untuk setiap pemilik; b) batas dan

harus proses roya bagi sertifikat-sertifikat

uraian atas bagian bersama dan benda

yang dibebani hak tanggungan yang diiringi

bersama yang menjadi hak setiap sarusun;

dengan

bank

dan c) batas dan uraian tanah bersama dan

tentang hak dan kewajiban serta wan-

besarnya bagian yang menjadi hak setiap

prestasinya. Pelepasan dimaksudkan untuk

sarusun.

perjanjian

dengan

pihak

memenuhi syarat legalitas agar menjadikan

Setelah akta pemisahan disahkan

status tanah sebagai tanah yang langsung

oleh pemerintah daerah, langkah selanjutnya

dikuasai oleh Negara yang diwujudkan

adalah mendaftarkan ke Kantor Pertanahan

dalam bentuk Surat Pernyataan. Setelah

Kota Banjarmasin untuk penerbitan SHM

pelepasan hak, tanah tersebut ditegaskan

Sarusun atas nama PT. G.U. Setelah

sebagai obyek Konsolidasi Tanah. Penegas-

sertifikat-sertifikat itu terbit maka untuk

an tanah obyek konsolidasi tanah ini diusul-

mengembalikan ke pemegang hak asal yang

kan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota

merupakan peserta konsolidasi dilakukan

Banjarmasin yang dimuat dalam Surat

dengan cara melakukan akad jual beli dan

Keputusan Penegasan Tanah Obyek Kon-

membuat akta jual beli. Akta jual beli ini

solidasi Tanah.

kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan

Proses selanjutnya adalah pelepasan

Kota Banjarmasin untuk peralihan jual

hak tersebut yang sudah ditegaskan dalam

belinya ke atas nama pemegang hak asal

Surat Keputusan dimohonkan oleh PT. G.U.

yang

untuk diterbitkan Sertifikat Hak Guna

Sehingga pe-serta konsolidasi memiliki

Bangunan. Kemudian PT. G.U. membuat

masing-masing SHM Sarusunnya.

pertelaan dan akta pemisahan. Berdasarkan

me-rupakan

Apabila

peserta

pendaftaran

konsolidasi.

Hak

Milik

Pasal 25 UU Rumah Susun disebutkan

Sarusun tersebut tetap tidak dapat dilaksana-

bahwa : 1) Dalam membangun rumah susun,

kan dengan segala kendala yang ada, maka

pelaku pembangunan wajib memisahkan

pihak yang berkepentingan dalam hal ini PT.


G.U. membuat surat permohonan untuk

Banjarmasin yang baru karena perputaran

minta dicatatkan dalam Buku Tanah semua

mutasi yang tidak mengetahui permasalahan

sertifikat hasil pemecahan yang seharusnya

PT. G.U. untuk berhati-hati dalam me-

merupakan HM Sarusun dengan alasan-

mproses ataupun tidak memproses per-

alasan yang tepat agar selama batas waktu

mohonan

sertifikat-sertifikat

baharuannya.

tersebut

yaitu

tahun

perpanjangan

maupun

pem-

2033, tidak ada satupun sertifikat-sertifikat hasil pemecahan itu memohon perpanjangan atau pembaharuan. Hal ini dimaksudkan

Tata Ruang Dalam Perencanaan Pembangunan Rumah Susun

agar pada saat masa berlakunya habis, maka proses

permohonan

penerbitan

Arah kebijaksanaan rumah susun di

SHM

Indonesia berisi 3 (tiga) unsur pokok, yaitu:

Sarusun lebih mudah karena kalau sudah

1) Konsep tata ruang dan pembangunan

habis berarti sudah menjadi tanah Negara

perkotaan, dengan mendayagunakan tanah

walaupun hak keperdataan masih diutama-

secara optimal dan mewujudkan pemukiman

kan kepada pemegang haknya, maka dapat

dengan kepadatan penduduk; 2) Konsep

dimohonkan Sertifikat Hak Guna Bangunan

pembangunan hukum, dengan menciptakan

atas nama PT. G.U. dan selanjutnya untuk

hak kebendaan baru yaitu satuan rumah

proses penerbitan SHM Sarusunnya. Per-

susun

mohonan dapat juga di-lakukan ke Badan

perseorangan dengan pemilikan bersama

Pertanahan Nasional Republik Indonesia

atas

karena PT. G.U. sudah pernah konsultasi

menciptakan badan hukum baru yaitu

sehingga dimungkinkan untuk memohon

Perhimpunan

melalui BPNRI agar dicatatkan di Buku

anggaran

Tanah.

tangganya dapat bertindak ke luar dan ke

yang

benda,

dapat

bagian

dimiliki

dan

Penghuni,

dasar

dan

secara

tanah

yang anggaran

dan

dengan rumah

Walaupun dalam Peraturan Pemerin-

dalam atas nama pemilik satuan rumah

tah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pen-

susun, berwenang mewujudkan ketertiban

daftaran Tanah jo. Peraturan Menteri Negara

dan ketenteraman dalam kehidupan rumah

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional

susun; 3) Konsep pembangunan ekonomi

Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan

dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkan-

Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor

nya kredit konstruksi dengan pembebanan

24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,

hipotik atau fidusia atas tanah beserta

pencatatan hanya berlaku 30 hari tetapi

gedung yang masih dibangun.

paling tidak akan mengingatkan pejabatpejabat

Kantor

Pertanahan

Kota

Berdasarkan arah kebijaksanaan tersebut, maka tujuan pembanguan rumah


susun adalah : 1) Untuk pemenuhan ke-

ingat bahwa dalam kenyataannya terdapat

butuhan perumahan yang layak dalam ling-

kebutuhan akan rumah susun yang bukan

kungan yang sehat; 2) Untuk mewujudkan

untuk hunian tetapi mendukung fungsi

pemukiman yang serasi, selaras dan se-

pemukiman dalam rangka menunjang ke-

imbang; 3) Untuk meremajakan daerah-

hidupan masyarakat.6

daerah kumuh; 4) Untuk mengoptimalkan

Secara lebih lanjut dalam Peraturan

sumber daya tanah perkotaan; 5) Untuk


mendorong pemukiman yang berkepadatan

Rumah Susun disebutkan bahwa pem-

penduduk.5

bangunan rumah susun disertai dengan

Beberapa

tujuan

tersebut

harus

pengaturan dan pembinaan terhadap rumah

menjadi pedoman bagi pengusaha jasa

susun

pembangunan (developer) rumah susun. Di

meningkatkan

dalam Penjelasan Umum UURS ditegaskan

rumahan dan pemukiman yang fungsional

bahwa pembangunan rumah susun ditujukan

bagi kepentingan rakyat banyak. Pengaturan

terutama untuk tempat hunian. Namun

dan

demikian pem-bangunan rumah susun harus

dimasukkan untuk : 1) Mendukung konsepsi

dapat

yang

tata ruang yang dikaitkan dengan pengem-

lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan

bangan pembangunan daerah per-kotaan

adanya bangunan bertingkat lainnya untuk

kearah vertical dan untuk me-remajakan

ke-perluan bukan hunian. Oleh karena itu,

daerah daerah kumuh. 2) Meningkatkan

ada

yang

optimasi penggunaan sumber daya tanah

digunakan bukan untuk hunian melainkan

perkotaan. 3) Mendorong penbangunan pe-

fungsinya memberikan lapangan kehidupan

mukiman berkepadatan tinggi.

me-wujudkan

pembangunan

pemukiman

rumah

susun

yang

diarahkan usaha

pembinaan

untuk

dapat

pembangunan

rumah

susun

pe-

tersebut

masyarakat, misalnya untuk tempat usaha, pertokoan, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan sebagainya. Hal ini diatur dalam Pasal 24

UURS

yang

me-negaskan

bahwa

Persyaratan Administrasi, Teknis Dan Ekologis Pembangunan Rumah Susun Persyaratan

pembangunan

rumah

ketentuan-ketentuan dalam UURS berlaku

susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal

dengan

menurut

24 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011,

kepentingannya terhadap rumah susun yang

meliputi: a) persyaratan administratif; b)

dipergunakan untuk keperluan lain, meng-

persyaratan teknis; dan c) persyaratan

penyesuaian

6

5

Hutagalung, Arie S., Condominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002, hlm. 21.

Leks and Co Lawyers. 2009. kebijakanpembangunan-rumah-susun http://www.hukumproperti.com/2009/09/24/ diakses pada tgl 17 Agustus 2014, hlm. 1.


ekologis. Didalam penjelasannya disebutkan

lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4

bahwa yang dimaksud dengan persyaratan

Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

administratif adalah perizinan yang di-

Pada Pasal 8, 9 dan 10 Peraturan

perlukan sebagai syarat untuk melakukan


pembangunan rumah susun. Sedangkan per-

Rumah Susun dinyatakan bahwa di dalam

syaratan teknis adalah persyaratan yang

perencanaan pembangunan rumah susun

berkaitan dengan struktur bangunan, ke-

harus dapat dengan jelas ditentukan dan

amanan dan keselamatan bangunan, ke-

dipisahkan masing-masing satuan rumah

sehatan lingkungan, kenyamanan, dan lain-

susun serta nilai perbandingan propor-

lain yang berhubungan dengan rancang

sionalnya antara hak satuan rumah susun

bangun, termasuk kelengkapan prasarana

terhadap hak bersama atas bagian bersama,

dan fasilitas lingkungan. Kemudian yang

benda bersama dan tanah bersama.7 Rencana

dimaksud dengan persyaratan ekologis ada-

yang menunjukkan satuan rumah susun

lah persyaratan yang memenuhi analisis

harus berisi rencana tapak, yaitu rencana

dampak lingkungan dalam hal pembangunan

yang menunjukkan tata letak dari rumah

rumah susun.

susun dalam kaitannya dengan batas tanah

Dalam Pasal 28 UU Rumah Susun

dimana rumah yang bersangkutan berdiri,

dinyatakan bahwa dalam melakukan pem-

serta denah dan potongan yang menunjuk-

bangunan rumah susun, pelaku pembangun-

kan dengan jelas batasan secara vertikal dan

an harus memenuhi ketentuan administratif

horizontal dari satuan tumah susun yang

yang meliputi: a) status hak atas tanah; dan

dimaksud.8 Batas pemilikan bersama harus

b)

(IMB).

digambarkan secara jelas dan mudah di-

Sedangkan Pasal 35 menyebutkan bahwa

mengerti oleh semua pihak dan ditunjukkan

persyaratan teknis pembangunan rumah

dengan gambar dan uraian tertulis yang

susun terdiri atas : a) tata bangunan yang

terperinci.

izin

mendirikan

bangunan

meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta

Sedangkan

mengenai

persyaratan

intensitas dan arsitektur bangunan; dan b)

administrasi sebagaimana Pasal 30 Peraturan

keandalan bangunan yang meliputi per-


syaratan keselamatan, kesehatan, kenyaman-

Rumah Susun disebutkan bahwa setelah

an, dan kemudahan.

tanahnya diperoleh dengan status tanah

Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan administrasi, teknis dan ekologis

yang

lebih.

Persyaratan

administrasi dan teknis ini tetap diatur lebih

sesuai

dengan 7

status

penyelenggara

Adrian Sutedi. 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Sinar Grafika. Jakarta. hlm. 200. 8

Ibid


pembangunan, maka langkah selanjutnya

G.U. dengan skala/besaran berupa luas lahan

adalah dengan mengajukan ijin mendirikan

4 Ha dan bangunan 4 (empat) lantai seluas

bangunan

Daerah

50.000 m2 menimbulkan dampak besar dan

dengan melampirkan : 1) Sertifikat Hak Atas

penting, sehingga dalam pembangunan dan

Tanah; 2) Fatwa peruntukan tanah; 3) Ren-

kegiatannya

cana Tapak; 4) Gambar rencana arsitektur

dokumen Analisis Mengenai Dampak Ling-

yang memuat denah dan potongan beserta

kungan (AMDAL).9

kepada

Pemerintah

wajib

dilengkapi

dengan

pertelaannya yang menunjukkan dengan

Adapun alasan ilmiah khusus adalah

jelas batasan secara vertikal dan horizontal

(i) konflik sosial akibat pembebasan lahan

dari satuan rumah susun; 5) Gambar rencana

karena berlokasi dekat pusat kota yang

struktur beserta perhitungannya; 6) Gambar

memiliki kepadatan tinggi, (ii) struktur

rencana menunjukkan dengan jelas bagian

bangunan bertingkat tinggi (4 lantai) dan

bersama, benda bersama dan tanah bersama;

basement menyebabkan masalah dewa-

7) Gambar rencana jaringan dan instalasi

tering, (iii) kebutuhan akan tenaga kerja

beserta kelengkapannya.

yang besar, (iv) berkaitan dengan per-

Mengenai persyaratan teknis diatur

gerakan lalulintas, (v) kebutuhan parkir

dalam Pasal 11 sampai dengan 29 Peraturan

pengunjung, dan (vi) produk sampah yang


relatif besar.10

Rumah Susun. Persyaratan teknis ini sifat-

Penyusunan

Dokumen

Analisis

nya berhubungan dengan rancang bangun

Dampak Lingkungan (ANDAL) mengacu

yang ketentuan-ketentuan teknisnya diatur

kepada Keputusan Kepala Badan Pengen-

oleh Menteri Pekerjaan Umum. Dan untuk

dalian Dampak Lingkungan Nomor 9 Tahun

persyaratan ekologis, lebih kepada dampak

2000 tentang Pedoman Penyusunan Analisis

lingkungan, oleh karena itu ketentuan-

Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.

ketentuannya diatur oleh Pemerintah Daerah yang berhubungan langsung dengan pengelolaan lingkungan hidup. Berdasarkan

Keputusan

Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Aspek Hukumnya

Menteri Hak

Negara Lingkungan Hidup Nomor 17 Tahun 2001 tanggal 22 Mei 2001 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan Yang Wajib Dilengkapi dengan Analisis Dampak Lingkungan, kegiatan Pembangunan

Ge-

dung mall di Banjarmasin yang dikelola PT.

Atas

Tanah

dari

suatu

lingkungan dimana rumah susun akan dibangun dapat berstatus Hak Milik, Hak 9

PT. G.U. 2004. Analisis Dampak Lingkungan Pembangunan dan Operasional. Banjarmasin. hlm. I-2. 10 Ibid


Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah

Sedangkan cara menurut UU Sarusun

Negara atau Hak Pengelolaan. Dalam hal

adalah : a) pemberian hak atas tanah

rumah susun yang bersangkutan dibangun di

terhadap tanah yang langsung dikuasai

atas suatu lingkungan dimana tanah yang

negara; b) konsolidasi tanah oleh pemilik

dikuasai tersebut berstatus Hak Pengelolaan,

tanah; c) peralihan atau pelepasan hak atas

penyelenggara pembangunan wajib menye-

tanah oleh pemegang hak atas tanah; d)

lesaikan status Hak Guna Bangunan di atas

pemanfaatan barang milik negara atau

Hak Pengelolaan sesuai yang diperjanjikan

barang milik daerah berupa tanah; e)

dengan pihak pemegang Hak Pengelolaan

pendayagunaan tanah wakaf; f) pendaya-

baik sebagian maupun keseluruhannya untuk

gunaan sebagian tanah negara bekas tanah

menentukan batas-batas tanah bersama,

terlantar; dan/atau g) pengadaan tanah untuk

yang dilaksanakan sebelum satuan-satuan

pembangunan bagi kepentingan umum.

rumah susun yang bersangkutan dijual.

Cara mana yang harus digunakan

Dalam kepemilikan SHM Sarusun,

tergantung pada : a) status hukum tanah

hak pemilik Sarusun meliputi juga hak atas

yang diperlukan; dan b) kesediaan yang

tanah bersama, maka Sarusun hanya dapat

empunya

dimiliki perorangan/Badan Hukum yang

kepada pihak yang memerlukan. Adapun

memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas

tanah yang diperlukan itu status hukumnya

tanah bersama. Hak atas tanah bersama ini

bisa sebagai : a) tanah Negara, yaitu tanah

sangat menentukan dapat tidaknya se-

yang dikuasai langsung oleh Negara (belum

seorang/badan hukum memiliki Sarusun.

dihaki perorangan/badan hukum); b) tanah

Sehingga pemegang SHM Sarusun harus

hak ulayat masyarakat hukum adat; c) tanah

memenuhi persyaratan sebagai pemegang

hak, yaitu tanah yang sudah dihaki oleh

ha-k atas tanahnya seperti diatur dalam

perorangan atau badan hukum dengan hak

UUPA.

milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,

Ada empat cara yang dapat ditempuh

tanah

untuk

menyerahkannya

hak pakai, dan hak pengelolaan.11

untuk memperoleh tanah yang diperlukan

Penyelenggara

pembangunan

se-

untuk membangun rumah susun : a) cara

belum dapat menjual sarusun-sarusun yang

permohonan hak (baru) atas tanah; b) cara

telah selesai dibangun dan telah memperoleh

jual beli tanah; c) cara pembebasan (hak

ijin

atas) tanah, yang wajib diikuti dengan

pensertifikatan HM Sarusun yang ber-

permohonan hak baru; d) cara pencabutan hak, yang juga wajib diikuti dengan permohonan hak baru.

layak

11

huni,

harus

menyelesaikan

Adrian Sutedi. 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Sinar Grafika. Jakarta. hlm. 207.


sangkutan yaitu dengan melakukan pemisah-

Setelah disahkannya akta pemisahan,

an rumah susun atau satuan-satuan rumah

harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan

susun. Akta pemisahan yang merupakan

setempat, dengan melampirkan : 1) Sertifi-

tanda bukti pemisahan rumah susun atas

kat hak atas tanah; 2) Warkah-warkah

satuan-satuan rumah susun, bagian bersama,

lainnya yang diperlukan (Pasal 4 ayat (2)

benda bersama dan tanah bersama dengan

Peraturan

pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar,

Nasional Nomor 2 Tahun 1989) yaitu : a)

uraian dan batas-batasnya

arah

gambar Pertelaan yang telah ditandatangani

vertical dan horizontal yang mengandung

oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/

Nilai Perbandingan Propor-sional (NPP) dan

Kota atau Kepala Kanwil BPN DKI Jakarta

wajib meminta pengesahannya dari pemerin-

c.q. Kepala Bidang Survey Pengukuran dan

tah daerah. Bentuk dan tata cara pengisian

Pemetaan

dan pendaftaran akta pemisahan diatur

pertelaan dan Akta Pemisahan yang telah

dalam Peraturan Kepala badan Pertanahan

disahkan oleh Kepala Daerah setempat; c)

Nasional Nomor 2 Tahun 1989. Akta

SK Pengesahan Pertelaan dan Akta Pe-

pemisahan dibuat dan diisi sendiri oleh

misahan; d) Ijin Lokasi; e) site Plan/Block

penyelenggara pembangunan rumah susun

Plan; f) Keterangan Rencana Kota (KRT); g)

dan tidak diharuskan dibuat secara notariel.

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB); h) Ijin

Dan akta pemisahan ini wajib disahkan oleh

Layak Huni (ILH)/Ijin Penggunaan Bangun-

Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota se-

an (IPB); j) Identitas Pemohon/pemegang

tempat atau Pemerintah Daerah Khusus

hak; k) Akta Pendirian Perusahaan/Badan

Ibukota Jakarta.

Hukum

dalam

Kepala

untuk

Badan

diketahui;

Pertanahan

b)

uraian

NPP mempunyai pengertian yaitu :

Sejak didaftarkan akta pemisahan,

1) Hak, yaitu kepemilikan perorangan

maka terjadi pemisahan atas satuan-satuan

terhadap hak milik atas satuan rumah susun

yang dapat dimiliki secara individual dan

dan hak kebersamaan terhadap hak atas

terpisah yang disebut hak milik atas satuan

tanah, benda dan bagian bersama. 2)

rumah susun dengan dibuatkannya buku

Kewajiban, yaitu beban biaya pemeliharaan

tanah untuk setiap satuan rumah susun yang

dan perbaikan kepemilikan bersama (tanah,

bersangkutan (Pasal 9 ayat (4) Peraturan

benda dan bagian). 3) Nilai, yaitu dasar


penentuan

Hak

Rumah Susun). Terhadap HM Sarusun yang

Tanggungan terhadap sertifikat Hak Milik

telah dibukukan dapat diterbitkan SHM

Atas Satuan Rumah Susun dan roya

Sarusun. Bentuk dan tata cara pembuatan

parsialnya.

buku tanah serta penerbitan sertifikat hak

nilai/besarnya

beban


milik atas satuan rumah susun diatur dalam

Bangunan) berdiri diatas Hak Pengelolaan

Peraturan

Nomor :…......./(Desa/Kelurahan) a.n. ....…

Kepala

Badan

Pertanahan

Nasional Nomor 4 Tahun 1989.

(Pemerintah/BUMN/BUMD).

Dengan demikian sebagai bukti ke-

2)

Apabila

terhadap tanah bersamanya masih terpasang

pemilikan sarusun adalah SHM Sarusun,

Hak

Tanggungan

maka

seluruh

SHM

yang terdiri atas : 1) Salinan Buku Tanah

Sarusun harus juga tercatat Hak Tang-

dan Surat Atas Hak Tanah Bersama menurut

gungannya. Penjualan sarusun harus di-

ketentuan. Peraturan Pemerintah sebagai-

lakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta

mana dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. 2)

Tanah yang wilayah kerjanya meliputi

Gambar denah tingkat rumah susun yang

tempat letak rumah susun yang ber-

bersangkutan yang menunjukkan satuan

sangkutan (Pasal 12 ayat (1) Peraturan

rumah susun yang dimiliki. 3) Peta Pertelaan


mengenai besarnya bagian hak atas bagian

Rumah Susun.

bersama, benda bersama dan tanah bersama

Kemudian pemindahan hak tersebut

yang bersangkutan kesemuanya merupakan

merupakan perbuatan hukum yang sifatnya

satu kesatuan yang tidak dipisahkan.

tunai, maka HM Sarusun yang bersangkutan

SHM Sarusun pertama kali diterbit-

berpindah kepada pihak pembeli pada saat

kan atas nama penyelenggara pembangunan

selesai dibuat akta jual beli oleh PPAT.

rumah susun/pengembang. Apabila unit

Selanjutnya dilakukan pendaftaran peralihan

sarusun telah dijual oleh pengembang

hak milik atas satuan rumah susun itu ke

kepada

perorangan/badan

hukum

dapat

kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setem-

peralihan

dari

pat, berupa pencatatan dalam buku tanah

pengembang ke atas nama perorangan/badan

dan sertifikat hak milik atas satuan rumah

hukum sesuai ketentuan yang berlaku.12

susunnya.

dilakukan

pendaftaran

Hal-hal yang perlu diperhatikan : 1)

SHM Sarusun juga dapat beralih

Apabila Hak Atas Tanah merupakan Hak

karena pewarisan. Karena merupakan peris-

Guna Bangunan sebagai tanah bersama

tiwa hukum bukan merupakan perbuatan

berasal atau berdiri di atas Hak Pengelolaan,

hukum maka pewarisan tidak perlu adanya

maka setiap SHM Sarusun di beri catatan :

akta PPAT, cukup dengan surat kematian,

Hak Atas Tanah bersama (Hak Guna

fatwa waris/surat pernyataan kewarisan yang dilengkapi dengan Kartu Tanda Penduduk,

12

Direktorat Pendaftaran Hak tanah Dan Guna Ruang Deputi Bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. 2009. Panduan Pendaftaran Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Jakarta.hlm. 12.

Kartu Keluarga seluruh ahli waris. Dalam hal terjadi pembebanan atas rumah susun, maka SHM Sarusun dapat


djadikan jaminan utang dengan dibebani hak

Sarusun harus didaftarkan kembali. Apabila

tanggungan

ketentuan

Hak Atas Tanah Bersama berasal dari

peraturan perundang-undangan yang berlaku

pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak

yaitu Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

Pengelolaan maka diperlukan rekomendasi/

tentang Hak

persetujuan pemegang Hak Pengelolaan

Berserta

sesuai

dengan

Tanggungan

Benda-benda

Atas

Yang

Tanah

Berkaitan

Dengan Tanah.

untuk

penerbitan,

perpanjangan/pemba-

haruan hak atas tanah bersama, pembeban-

Demikian pula untuk pencatatan

an, peralihan, pemisahan, penggabungan

Roya, HM Sarusun yang telah lunas

HM Sarusun sesuai ketentuan peraturan

terhadap pembebanan hak tanggungan dapat

perundang-undangan yang berlaku.

dan

bahkan

harus

segera

dilakukan

Dalam UU Rumah Susun disebutkan

pencatatan roya dengan melampirkan : a)

adanya sanksi administratif bagi setiap

Kartu Identitas pemegang HM Sarusun; b)

orang yang menyelenggarakan rumah susun

Sertifikat Hak Tanggungan; c) Sertifikat

tapi tidak memenuhi ketentuan pada : a)

HM Sarusun; d) Surat permohonan roya

Pasal 16 ayat (2); b) Pasal 22 ayat (3); c)

(penghapusan hutang) ; e) Surat Keterangan

Pasal 25 ayat (1); d) Pasal 26 ayat (1); e)

Lunas Hutang dari kreditur; f) Biaya

Pasal 30; f) Pasal 39 ayat (1); g) Pasal 40

pendaftaran sesuai PP No. 13 tahun 2010

ayat (1); h) Pasal 51 ayat (3); i) Pasal 52; j)

HM sarusun juga dapat diperpanjang dengan melakukan permohonan perpanjangan

hak

atas

tanah

bersama

Pasal 59 ayat (1); k) Pasal 61 ayat (1); l) Pasal 66; m) Pasal 74 ayat (1)

dengan

Adapun sanksi administratif yang

melampirkan : a) Identitas pemohon yang

dikenakan adalah : a) Peringatan tertulis; b)

mewakili PPRS; b) Seluruh SHM Sarusun

Pembatasan kegiatan pembangunan dan/atau

apabila memungkinkan; c) SPPT PBB tahun

kegiatan usaha; c) Penghentian sementara

berjalan; d) AD/ART PPRS; e) Persetujuan

pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;

kreditur apabila dalam pembebanan hak

d) Penghentian sementara atau penghentian

tanggungan; f) Biaya sesuai PP No. 13 tahun

tetap pada pengelolaan rumah susun; e)

2010.

Pengenaan denda administratif; f) PenYang perlu menjadi perhatian bahwa

cabutan IMB; g) Pencabutan sertifikat laik

Surat Keputusan perpanjangan diterbitkan

fungsi; h) Pencabutan Sertifikat hak milik

untuk semua pemilik sesuai SHM Sarusun,

atas satuan rumah susun atau Sertifikat

dan perpanjangan tanah bersama dicatatkan

kepemilikan bangunan gedung satuan rumah

juga pada Buku Tanah dan sertifikat

susun; i) Perintah pembongkaran bangunan

tanahnya

rumah susun; atau k) Pencabutan izin usaha.

dan

kemudian

semua

SHM


Selain sanksi

administratif, juga

terdapat sanksi pidana yang termuat dalam

pendaftaran HM Sarusun disyaratkan adanya induk hak atas tanahnya.


Untuk dapat mendaftarkan sertifikat

tentang Rumah Susun dari Pasal 109 sampai

hak milik atas satuan rumah susun harus ada

dengan Pasal 117. Sanksi pidana ini variatif

dulu sertifikat hak atas tanahnya baik berupa

dari sanksi denda paling banyak 20 (dua

hak milik, hak guna bangunan maupun hak

puluh) milyar rupiah sampai dengan sanksi

pakai dan hak pengelolaan. Khusus menge-

penjara paling lama 5 (lima) tahun.

nai hak pengelolaan, harus diselesaikan dulu status hak atas tanah diatasnya yaitu hak guna bangunan di atas tanah hak penge-

PENUTUP Selama ini pembuatan Sertifikat Hak

lolaan. Hal-hal yang harus dipenuhi adalah

Milik Atas Satuan Rumah Susun terkendala

harus adanya akta pemisahan yang di-

belum adanya peraturan pelaksana dari

dalamnya juga ada nilai perbandingan


proporsionalnya. Akta ini harus mendapa-

(sekarang Undang-Undang Nomor 20 Tahun

tkan pengesahan dari pemerintah daerah.

2011) tentang Rumah Susun, yakni belum

Selain itu juga harus menyertakan ijin layak

adanya Peraturan Daerah Kota Banjarmasin

huni, gambar pertelaan, uraian pertelaan, SK

yang menjadi dasar dalam Pemerintah

pengesahan pertelaan dan Akta Pemisahan.

Daerah

yang

Ijin Lokasi, site plan, Keterangan Rencana

menunjukkan batas yang jelas dari masing-

Kota. IMB, identitas pemohon, dan akta

masing

pendirian perusahaan/badan hukum.

mengesahkan

satuan

pertelaan

rumah

susun,

bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama beserta

uraian

nilai

Penerapan asas pemisahan horizontal

perbandingan

dalam rangka hukum sekarang tidak se-

proporsionalnya. Begitu pula halnya dengan

harusnya diterapkan secara mutlak terhadap

akta pemisahan, akan tetapi pemerintah

setiap kasus yang dihadapi. Dalam hal ini

daerah belum punya dasar hukum untuk

kasus demi kasus perlu mendapat per-

melakukan pengesahan karena tidak adanya

timbangan

Peraturan daerah tentang Rumah Susun.

apakah ketentuan hukum yang berlaku

Setelah Peraturan Daerah Kota Banjarmasin

terhadap tanah berlaku pula pada bangunan

Nomor 8 Tahun 2010 terbit, pendaftaran

diatasnya. Untuk itu disarankan kepada

HM Sarusun tetap masih belum dapat

semua

dilakukan. Hal ini karena masih terpisah-

kepentingan baik PT. G.U., pemilik per-

pisahnya

kepemilikan

Guna

orangan, pihak Bank maupun instansi yang

Bangunan

tersebut,

untuk

terkait yaitu Pemerintah Kota dan Badan

dari

Hak

sedangkan

khusus,

pihak

yang

untuk

terlibat

menentukan

dan

ber-


Pertanahan Nasional baik tingkat kota dalam

------------------. 1991. Masalah Pencabutan

hal ini Kantor Pertanahan Kota Banjarmasin,

Hak-hak

tingkat wilayah yaitu Kantor Wilayah Badan

Pembebasan Tanah Di Indonesia,

Pertanahan Nasional Provinsi Kalimantan

Jakarta : Citra Aditya Bakti.

Selatan maupun tingkat nasional, yaitu Badan

Pertanahan

Nasional

Republik

dan

Ditama

Binbangkum. Pengadaan

Tanah

Sie

Infokum

UntukKepentingan Umum

kan kasus yang terjadi dengan melahirkan peraturan pelaksanaan yang khusus terhadap

Tanah

–

Anonim.

Indonesia untuk duduk bersama menyelesai-

Atas

Ata Ujan, Andre. 1999. Keadilan dan

kasus ini dengan tetap memperhatikan

Demokrasi

semua pihak agar tidak ada yang merasa

Politik John Rawls. Seri Filsafat

dirugikan. Peraturan pelaksana ini dapat

Atmajaya: 23. Yogyakarta: Penerbit

berupa Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Kanisius.

Nasional Republik Indonesia, Surat Ke-

Nasional,

Republik Indonesia ataupun hanya berupa

Margaretha

semua pihak untuk menyelesaikan permasalahan yang terjadi.

dan

Filsafat

Bernhard Limbong, 2012. Hukum Agraria

putusan Kepala Badan Pertanahan Nasional

Surat Edaran, yang dapat menjadikan dasar

Telaah

Emmy

Mustafa,

Jakarta:

Marni.

Pustaka

Penawaran

Pembayaran Tunai dan Konsinyasi di Pengadilan Untuk Pengadaan

Pada prinsipnya Pertelaan dan Akta pemisahan dibuat dan ditetapkan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun,

Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan

Umum.

Sumatera

Utara.

namun demikian agar tidak menimbulkan permasalahan disarankan agar petugas Kan-

Fajar, Mukti dan Yulianto Achmad. 2009.

tor Pertanahan memberikan arahan dalam

Dualisme

Penelitian

Hukum

pembuatannya.

Normatif dan Empiris. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.

DAFTAR PUSTAKA

Fitria. E.Y, Rahmani. 2009. “Pelaksanaan

Abdurrahman. 1979. Ketentuan-ketentuan Pokok Tentang Masalah Agraria, Kehutanan,

Pertambangan,

Transmigrasi dan Pengairan (Seri Hukum Agraria III). Bandung : Alumni.

Pemberian Ganti Kerugian Tahap IIII dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Jalan Tol SemarangSolo (Studi di kota Semarang)”. Tesis. Semarang: Program Studi


Magister

Kenotariatan

Pasca

Sarjana

Program Universitas

Diponegoro.

Kerugian kepada Bekas Pemegang Guna

Pengadaan

Bangunan

Dalam

Tanah

Untuk

Kepentingan Umum, Tesis, Program Studi Ilmu Hukum, Banjarmasin : Program Pascasarjana Universitas Lambung Mangkurat. Harsono,

Budi.

Indonesia.

:

Perpustakaan

Program

studi

magister kenotariatan Program pasca

Fakhruddin, Adi 2008, Pemberian Ganti

Hak

kantor pemerintah). 2010. Semarang

Ismail, Nurhasan. 2007. Perkembangan Hukum

Pertanahan,

Pendekatan

Ekonomi Politik. Yogyakarta: Huma dan Magister Hukum UGM. Iskandar Syah, Mudakir. 2007. Dasar-dasar Pembebasan

Tanah

Untuk

Kepentingan Umum. Jakarta: Jala

1995.Hukum

Agraria

Permata.

Pembentukan

Januar Habibi, Tatit. 2007. Pelaksanaan

UUPA, isi dan Pelaksanaanya. Jilid

penetapan ganti rugi dan bentuk

I: Hukum Tanah Nasional. Jakarta:

Pengawasan

Djambatan.

tanah pada Proyek pembangunan

Hartono,

Sejarah

sarjana Universitas diponegoro.

Sunarjati.

Pemikiran

1978.

Kearah

Beberapa

Pembaharuan

Tanah. Bandung: Alumni.

Nasional Dalam Perspektif Negara Kesatuan (Hukum Tanah: Antara Teori Dengan

dan

Kenyataan

Berkaitan

Kesejahteraan

dan

Universitas Diponegoro. Majid.1999.

Limbong,

Bernhard.

Tanah

umum

Yang dilakukan secara langsung melalui jual beli

(studi kasus

pembelian tanah hm oleh pemkab sambas untuk pembangunan gedung

2011.

Pengadaan

Pembangunan

(Regulasi Kompensasi Penegakan

Margaretha.

kepentingan

Islam. Surabaya:

Untuk

Media Abadi.

untuk

Keadilan

Risalah Gusti.

Hukum).

tanah

Teori

Dalam Persfektif

Persatuan Bangsa), Yogyakarta :

Imamuddin, Urai. Akibat hukum pengadaan

pengadaan

terminal bumiayu. Tesis. Semarang:

Khadduri,

Hatta, Mohammad. 2005. Hukum Tanah

panitia

Jakarta

:

Pustaka

Liang Gie, The. 1979. Teori-teori Keadilan. Yogyakarta: Penerbit Super

PEMBERIAN HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN DIATAS BEBERAPA HAK GUNA BANGUNAN PERORANGAN

Recommend Documents