Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2254 / 83-01 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení
Předmět ocenění Budova RD č.p. 218, LV č. 68 na pozemku parc.č. St. 227 pozemek parc.č. St. 227, LV č. 68 (273 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 288/3, LV č. 68 (147 m2, ostatní plocha, manipulační plocha) včetně příslušenství Adresa Kraj Ústecký kraj Kat. území Výsluní Část obce dle LV Výsluní
Město Ulice
Výsluní
Počet obyvatel 373 č.p. 218
Objednatel odhadu Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova č.p. 1716 č.o. 2b 140 78 Praha 4 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Tel. E-mail IČ DIČ
Choulíková Klára
Zpracováno pro
Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 email:
[email protected]
0604
29414873 CZ29414873
Počet stran textu 9
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet stran příloh
4.9.2016 7.8.2016 7.8.2016
10
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
116.17 m2
4 500 Kč/m2
522 800 Kč
520 000 Kč Pětsetdvacet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Komentář k ceně Místní šetření bylo provedeno dne 7.8.2016 za přítomnosti insolvenčního dlužníka paní K.Choulíkové. Nemovitost byla celá zpřístupněná. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o menší zděný rodinný dům ve stabilizované rezidenční lokalitě Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory - stabilizovaná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny - možnost vjezdu na pozemek záporné faktory - technický stav podkroví a vnějších konstrukcí - omezená možnost dalšího rozšíření - menší pozemek Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
Věcná hodnota (stavba po opotřebení) - současný stav
Vyhodnocení rizik ANO NE
2 184 000 Kč Dva miliony stoosmdesátčtyři tisíc Kč 764 000 Kč Sedmsetšedesátčtyři tisíc Kč REET
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) -zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu -zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu -nařízení exekuce -exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
NE
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
NE
Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno
ANO ANO
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV - zástavní právo smluvní
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena -2-
ANO
NE NE NE ANO
Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. -zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu -nařízení exekuce -exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní smlouva Vyhodnocení kupní smlouva uzavřená dne 6.8.2001 Komentář k vadám
Kupní cena
-3-
0
Datum
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 68. Snímek kat. mapy pro k.ú. Výsluní. Fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů 7.8.2016 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 68. Snímek kat. mapy pro k.ú. Výsluní. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Výsluní se nachází v okrese Chomutov, kraji Ústeckém. Je situovaná na náhorní planině Krušných hor, cca 10 km západně od města Chomutov, cca 30 km jihovýchodně od města Litvínov. Podle Lexikonu měst a obcí má Výsluní 373 obyvatel. Jedná se o město místního významu. Nedaleko je hraniční přejezd Boží Dar. Je zde základní občanská vybavenost (městský úřad, pošta, ordinace, obchody a pohostinství). Ostatní vybavenost je ve městě Chomutov. Městem prochází komunikace nižší třídy. Je dostupné místními linkovými autobusy z Chomutova, Jirkova, Božího Daru a lokální železnicí z Chomutova a Vejprt. Ve městě jsou vybudované veřejné rozvody vody, kanalizace, elektřiny. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětná nemovitost je situována na severním okraji města, ve stabilizované lokalitě rodinných domů situovaných kolem silnice vedoucí k železniční stanici. Je přístupná úzkou zpevněnou komunikací z hlavní průjezdní komunikace. Centrum a zastávka autobusu jsou vzdálené cca 250 m, železniční stanice cca 2,5 km. Pozemky jsou jihovýchodně skloněné, pozemek p.č.st.227 s domem oplocený. Parkování je možné podél úzké přístupové obousměrné komunikaci. Je možnost vjezdu na pozemek. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 90 Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ne
Km
Informace o nemovitosti Rodinný dům č.p.218 je samostatně stojící, zděný, obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou, s předsazeným dřevěným zádveřím. Dům má malý sklep, jedno nadzemní podlaží a podkroví v sedlové střeše. Podzemní podlaží je kamenné, s klenbovým stropem. Vyvěrá zde pramen s užitkovou vodou. Dům je přístupný z nádvoří přes zádveří do protáhlé chodby, z které jsou přístupné všechny místnosti a betonové schodiště do podkroví a kamenné do sklepa. Z kotelny s dílnou vedou dveře do kolny. Kolna je přistavěna k JZ štítu domu. Není udržovaná. Dům obsahuje jednotku 3+1. Orientace oken obytných místností je převážně JV směrem do zahrady a dále SV a JZ směrem. Dům byl dán do užívání dle sdělení při místním šetření před cca 100 lety. Během užívání byly prováděny průběžné stavební úpravy a modernizace. Není dokončeno sociální zařízení v podkroví (zateplení stěn, povrchy podlah). Fasáda a výplně otvorů jsou původní. Konstrukce a vybavení jsou opotřebované běžným užíváním. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných výrazných poškození, opotřebované běžným užíváním. Venkovní úpravy tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, včetně pilířů, oplocení s vjezdovými vraty a vrátky, zpevněné přístupové plochy zápraží. Zahrada je trojúhelníková. Obsahuje záhony a skleník. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 905/1 ve vlastnictví Ústecký kraj Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
1
Počet podkroví
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba kůlna
Ne
Ano
Popis Dřevěná a zděna obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou. Zavedena elektřina. Slouží jako sklad. Průměrný technický stav, omezená běžná údržba.
-4-
78.5 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Výměra [m2] Stáří [roků] 24.0
skleník
Nosný rám z dřevěné konstrukce, na podezdívce. Zhoršený technický stav.
6.8
Technický stav Budova RD
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vlhkost základového zdiva v 1.PP, nedokončený obklad podkroví, stav krytiny
odhadem 100 65 % vykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti dobrý technický stav Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy průměrný technický stav, krytina před výměnou Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Instalace rekonstrukce koupelen Ostatní kuchyňská linka ÚT koterl na pevná paliva, rozvody, desková tělesa
Rok provedení 2005 2005 2005
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 412 m3 Cena
5 300 Kč/m3
Cena celkem
2 184 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 420 m2 Cena pozemků
300 Kč/m2
Cena celkem
126 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní proložemné kamenem práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem, nad konstrukce, stropy suterénem klenba krytina střech eternitové šablony úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
vápenná omítka štuková obklad keramický vnitřní dřevěné do truhlářských zárubní, vrata dřevěná oplech. keramická dlažba, plovoucí, betonová světelný a motorový rozvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem
Počet koupelen 2 Vybavení koupelny vana, umyvadlo, sprchový kout, WC kombi sprchový kout, umyvadlo, WC kombi
napojeno napojeno není není není
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tl.60-80cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna
pozinkované
vytápění
ústřední s kotlem na pevná paliva, tělesa desková rozvod studené a teplé
vnitřní vodovod vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
omítka vápenná hladká betonové s PVC, do sklepa kamenné dřevěná zdvojená, dvojitá
PB
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, , sporák na PB,digestoř
-5-
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
0
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.PP - výčet místností sklep
plocha koeficient KZp započit. plocha 10.80 m2 0.5 5.40 m2 10.80 m2
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností zádveří chodba obytná kuchyně koupelna s WC předsíň pokoj kotelna s dílnou
plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 3.20 m2 1.0 7.90 m2 1.0 18.30 m2 1.0 5.20 m2 1.0 4.60 m2 1.0 11.10 m2 0.5 4.92 m2
60.14 m2
55.22 m2
3.20 7.90 18.30 5.20 4.60 11.10 9.84
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností pokoj pokoj koupelna s WC
5.40 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 47.80 m2 1.0 47.80 m2 2 9.50 m 0.5 4.75 m2 2 6.00 m 0.5 3.00 m2 63.30 m2
Součet ploch za podlaží
-6-
55.55 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.5.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 143.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 299 000 Kč 30 % 909 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1 Lokalita : Výsluní Ing sítě : vodovod, kanalizace, elektřina Vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva, tělesa ÚT Technický stav : průměrný, po částečné rekonstrukci obdobná lokalita obdobně velký pozemek obdobný technický stav možnost dalšího rozšíření
-7-
89.0 m2 450.0 m2 9 100 Kč/m2 6 400 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 29.8.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 350.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 199 000 Kč 10 % 1 079 000 Kč
200.0 m2 859.0 m2 3 400 Kč/m2 3 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Objekt bydlení+garáž Lokalita : Výsluní Ing sítě : vodovod, kanalizace, elektřina Vytápění : lokální Technický stav : původní, výměna krovu a krytiny méně atraktivní lokalita, větší pozemek obdobný technický stav garáž, možnost rozšíření
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.4.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 616.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 718 000 Kč 10 % 1 546 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
-8-
215.0 m2 3840.0 m2 2 800 Kč/m2 2 500 Kč/m2
RD 8+1, garáž+dílna Lokalita : Výsluní Ing sítě : kanalizace, elektřina, voda ze studny Vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva, krbová kamna Technický stav : průměrný, po částečné rekonstrukci Obdobná lokalita velký pozemek větší nemovitost, obdobný technický stav možnost dalšího rozšíření garáž
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
2 500 - 6 400 Kč/m2
909 000 - 1 546 000 Kč 4 500 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu omezeně rozvinutý trh velkých rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 1,00-2,00 mil.Kč tj. 3 000-10 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 2 500-6 500 Kč/m2. Nabídka pozemků v lokalitě je omezená. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 250-330 Kč/m2. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2254-01 znaleckého deníku.
-9-
Fotodokumentace
pohled od J z ulice
pohled od SV z ulice
pohled od S na pozemek p.č.288/3
pohled od SZ na kolnu
pohled od JZ na kolnu
pohled ze zahrady
- 10 -
Fotodokumentace
obývací pokoj s kk a jídelním koutem 1.NP
kuchyňský kout
pokoj 1.NP
podkrovní místnost
ložnice v podkroví
schodiště do podkroví
- 11 -
Fotodokumentace
vyústění schodiště v podkroví
chodba 1.NP
koupelna 1.NP
koupelna podkroví - nedokončená
koupelna podkroví - nedokončené konstrukce
sklep - studánka s užitkovou vodou
- 12 -
Fotodokumentace
kotelna - kotel na pevná paliva
kolna
zahrada
zahrada
- 13 -
Fotodokumentace - mapy
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
