Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
3 / 2011
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel aukce
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 939/1, LV č. 8465, s podílem na společných částech domu a pozemku 397/11786 na pozemcích: pozemek parc.č. 1981/4, LV č. 6945 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území
Holešovice
Statutární PRAHA město Ulice Letohradská
Počet obyvatel 1233211 č.p.
Objednatel Jaroslav Hlaváček Jeseniova č.p. 582 č.o. 97 130 00 Praha 3
Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail
Hlaváček Jaroslav - Praha 3, Jeseniova 582/97
Zpracováno pro
pana Jaroslava Hlaváčka
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 email:
[email protected]
0604
939
Počet stran textu 10
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 602 335251 272915014 Počet stran příloh
7.2.2011 1.2.2011 1.2.2011
3
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Sklepy a komory
42 m2 3.5 m2
55 000 Kč/m2 30 000 Kč/m2
2 310 000 Kč 105 000 Kč
2 400 000 Kč Dva miliony čtyřista tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahové plochy místností byly předloženy objednatelem posudku. Jedná se o atypický byt 1+1 s příslušenstvím vyššího standardu v domě zděné technologie kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost stanice metra, zeleně - všechny inženýrské sítě - možnost parkování ve vnitrobloku - jednotka po celkové rekonstrukci záporné faktory: - poloha zvýšené přízemí - bez kuchyňské linky Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem pana Jaroslava Hlaváčka
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 15.7.2010
-2-
NE
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6945. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8465, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 7.2.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešovice. Snímek kat.mapy pro k.ú.Holešovice. Datum předání kompletních podkladů 7.2.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8465, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 17.2.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešovice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Holešovice jsou katastrální území a městská čtvrť v Praze, severně od širšího centra, zasahující do městské části Praha 7, malá část do Prahy 1. Jedná se o známou lokalitu s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností, velmi dobře dostupnou prostředky MHD. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 7. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Nemovitost tvoří samostatně stojící bytový dům s jedním vchodem čp.939/7b, obdélníkového půdorysu, postavený na pozemku p.č.1981/4, ve vnitrobloku mezi ulicemi Letohradská, Kamenická, Kostelní a Františka Křížka. Je přístupný z ulice Letohradská, průjezdem a vchodem domu čp.366. Jedná se o stabilizovanou lokalitu bytových domů z počátku 20.století, s velkými zelenými vnitrobloky. Nemovitost je dobře dosažitelná MHD, představovanou tramvají (dvě stanice) ke stanici metra C Vltavská, s pěšky dostupnou základní občanskou a obchodní vybaveností. V obci Praha jsou veškeré funkce a služby v časovém dosažení cca 30 minut. Dům je přístupný po zpevněné obecní komunikaci s možností parkování. Rezidenční zóna ulehčuje parkování pouze obyvatelům s trvalým bydlištěm v Praze 7. Výhodou je možnost parkování ve vnitrobloku před domem. Informace o nemovitosti Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Má jedno podzemní podlaží, dále tři nadzemní podlaží. Bytový dům je zděný masivní stěnový, se sedlovou střechou, s pálenou krytinou. Fasády jsou štukové. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.939/1 s příslušenstvím o velikosti 1+1. Nachází se v 1.NP (zvýšené přízemí). Je orientovaný dvoustranně. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.939 a pozemku p.č.1981 ve výši 397/11786. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice : Pokoj je průchozí do kuchyně. Koupelna je společná s WC. V kuchyni je pouze příprava pro linku a zařizovací předměty, bez obkladů. K dispozici je kolna na dvoře. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 1981/3 Hlavní město Praha parc.č. 1981/1 soukromí vlastníci
Způsob využití pozemku ostatní plocha jiná plocha zastavěná plocha a nádvoří domem čp.366
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. průchod a průjezd ošetřen věcným břemenem zapsaným v KN LV č.8465, V-33836/2010, V-13658/2006 Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 1+1
Počet NP domu celkem Výtah
3 Ne
Počet podlaží bytu Orientace oken
Počet koupelen 1 Vybavení koupelny sprchový kout, umývadlo,WC
Počet kuchyní Vybavení kuchyně bez vybavení
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
1 východ, západ 1
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
0
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
-3-
Chybí kuchyňská linka
Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání na počátku 20.století. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky výborný - velmi dobrý Bytová jednotka je po kompletní rekonstrukci ve vyšším standardu. V kuchyni je příprava pro linku. Minulé rekonstrukce Konstrukce Vnitřní omítky Okna Dveře Podlahy
Rozsah stěrková omítka plastová s izolačním dvojsklem dřevěné s obložkovými zárubněmi v obývacím pokoji dubové parkety, v kuchyni plovoucí podlaha, v koupelně mramor, v chodbě dlažba nové rozvody ZTI, elektřiny kotel Junkers, ústřední vytápění, v koupelně žebříkový radiátor skleněná mozaika v koupelně sprchový kout, umývadlo, kombi WC
Instalace Vytápění Obklad Zařizovací předměty
Rok provedení 9-12/2010 9-12/2010 9-12/2010 9-12/2010 9-12/2010 9-12/2010 9-12/2010 9-12/2010
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
Provedení
základy
z armovaného betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn
zděné
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
sedlový cihelného zdiva vápenná omítka
100 100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště
% dokonč
pravděpodobně bez izolací
100
dřevěné trámové bez podhledu pálená tašková omítka vápenná hladká standardní
100 100 100 100
Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
plastová s dvojsklem prkenné
100 100
ústřední s plynovým kombi kotlem studené a teplé kotel ÚT
100 100 100
Provedení
% dokonč
dveře podlahy nebytových místn. elektro
z masivního dřeva mramorová dlažba, keramická dlažba, plovoucí světelný rozvod
100 100 100
rozvod plynu
je proveden
100
1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně chodby
13.0 m2 pokoj 4.5 koupelna s WC
Sklepy / komory kolna na dvoře Podlahové plochy
21.0 m2 3.5
3.5 m2 42.0 m
2
Ostatní plochy
-4-
m2 0.0 m
2
Sklepy a komory
3.5 m2
Odhad Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 24.2.2011, datum změny inzerátu 28.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 39.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 900 000 Kč 20 % 2 320 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.Dobrovského, v širší lokalitě, po rekonstrukci, 31 m2 plocha bytu+8 m2 terasa+ 2 m2 sklep
-5-
m2
74 400 Kč/m2 59 500 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 10.11.2010, datum změny inzerátu 27.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
4 600 000 Kč 20 % 3 680 000 Kč
79 300 Kč/m2 63 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.Ovenecká, v širší lokalitě, po rekonstrukci, vyšší standard vybavení
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 1.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1+1 Výtah Ne Podlahová plocha 53.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 390 000 Kč 20 % 2 712 000 Kč
m2 64 000 Kč/m2 51 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.Jirečkova, v širší lokalitě, dobrý technický stav, sklep 6 m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 25.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1+1 Výtah Ano Podlahová plocha 39.0
-6-
m2
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
62 300 Kč/m2
2 430 000 Kč 20 % 1 944 000 Kč
49 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.Heřmanova, v širší lokalitě, po rekonstrukci
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
49 800 - 63 400 Kč/m2
1 944 000 - 3 680 000 Kč 55 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V širší lokalitě je k předmětnému datu průměrně rozvinutý trh menších bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,30-3,60 mil.Kč tj.62 000-79 000 Kč/m2, podle lokality, polohy v domě, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 50 000-64 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti se pohybuje vzhledem k umístění ve zvýšeném přízemí ve spodní polovině rozpětí. Cenu ovlivňuje možnost parkování ve vnitrobloku. Cena za m2 podlahové plochy bytu
Vypracoval Licence číslo
55 000,- Kč/m2
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Odhad proveden na základě koncesní listiny pro předmět podnikání Oceňování majetku pro věci nemovité, vydané Živnostenským odborem MČ Praha 9 12.6.2001 pod č.j.ŽO/00001530/01/Sp. Absolvent studia Oceňování majetku pro(tržní) obvyklou cenou BIVŠ a.s..
-7-
Fotodokumentace
pokoj
pokoj
koupelna
WC
chodba
chodba
-8-
Fotodokumentace
kuchyň s přípraveností pro kuch. linku
schodiště
-9-
Fotodokumentace - mapy
- 10 -
