1
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN PURIMAS SURABAYA Christy Gery Buyang, Farida Rachmawati, ST. MT Jurusan Teknik Sipil, , FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 E-mail:
[email protected] Abstrak Sebuah rencana pembangunan proyek perlu dilakukan studi kelayakan untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal. Studi kelayakan juga dilakukan pada proyek pembangunan Apartemen Purimas. Dengan biaya investasi pembangunan proyek yang besar, maka perlu diketahui apakah proyek ini layak dilihat dari beberapa aspek yang akan dianalisa. Tugas akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Purimas terhadap aspek teknis dan finansial. Metode yang dipakai dalam tugas akhir ini adalah dengan mengumpulkan data primer dan sekunder. Setelah data dikumpulkan, dilakukan analisa aspek teknis yang meliputi tiga perode masa konstruksi. Dan untuk aspek finansial dilakukan perkiraan pendapatan dan pengeluaran serta penilaian investasi baru kemudian dilakukan analisa sensitivitas. Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi dan masa konstruksi, pembangunan Apartemen Purimas telah layak karena sesuai dengan standar zoning dan peraturan yang berlaku yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Akan tetapi pada masa pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00 dihasilkan NPV sebesar Rp. 27.711.299.139,00 dengan tingkat penjualan 80%. Dari analisa sensitivitas, Apartemen Purimas akan menjadi tidak layak jika tingkat penjualan dibawah 67%. Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen
I PENDAHULUAN APARTEMEN Purimas diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Timur untuk tinggal di apartemen, karena apartemen ini berusaha menghadirkan konsep yang minimalis. Rencana pembangunan apartemen ini juga akan dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Dengan melihat tingkat okupansi sebuah apartemen, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang nilainya lebih berat daripada investasi perumahan, maka sangat penting untuk dilakukan sebuah analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor yang cukup besar. Tugas Akhir ini melaporkan persyaratan proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi teknis dan kelayakan proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi finansial. II METODE A. Tahap Telaah Langkah awal dalam menyusun Tugas Akhir ini, yaitu dilakukan pengumpulan data-data finansial pembangunan proyek yang dibuat pihak owner, kemudian direkapitulasi sesuai kebutuhan penelitian. Setelah itu dilakukan analisa data yang dibagi menjadi dua bagian. Segi Teknis dilakukan perhitungan menyangkut luasan bangunan dan penunjangnya yang hasilnya digunakan untuk perbandingan dengan standar yang disyaratkan. Sedangkan dari Segi Finansial dilakukan pengolahan data keuangan dalam bentuk aliran kas masuk, serta perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama masa investasi, kemudian dilakukan analisa kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Setelah mengetahui NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan perubahan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan variabel analisa investasi.
III HASIL DAN PEMBAHASAN A
Gambaran Umum Proyek
Proyek Apartemen Purimas dibangun di atas lahan yang terletak di Jl. I Gusti Ngurah Rai No 44 Surabaya. Terdiri dari 624 unit apartemen yang tersebar pada 14 lantai dalam satu tower. Lahan pembanguan Apartemen Purimas ini
berada pada kawasan purimas yang memang diperuntukan sebagai pemukiman. Berdampingan dengan kawasan perumahan dan terletak tepat di depan akses masuk kawasan purimas, apartemen ini diharapkan dapat menarik berbagai peminat. Dengan luas lahan 3802 m2 dan dasar bangunan 2 seluas 1520,25 m .
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
B ο
Analisa Teknis Masa Pra Konstruksi ο Zoning Mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang diperuntukkan untuk kawasan Jl. I Gusti Ngurah Rai Unit Pengembangan I, dimana lahan diperuntukan sebagai permukiman, maka proyek pembangunan Apartemen Purimas lulus uji kriteria ini. ο Koefisien Dasar Bangunan Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan proyek pembangunan Apartemen Purimas: Luas area proyek = 3802 m2 Luas Dasar Bangunan (Fasilitas gedung dan pelengkap) = 1520,25 m2 KDB = ο
1520,25 π2 3802 π2
= 0,399 β 39,9% < 60%
Koefisien Lantai Bangunan Di bawah ini adalah perhitungan Bangunan, Luas Lantai Bangunan : Hunian = Fasilitas gedung dan pelengkap = Total = KLB = ο
24934,5 π2 3802 π2
Koefisien Lantai 16458 m2 8476,5 m2 + 24934,5m2
= 6,55 β 655% < 1500%
Ruang Terbuka Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Purimas sebesar 39,9% artinya bahwa Purimas telah menyisakan lahan terbuka seluas 60,1%. ο Masa Konstruksi Dalam masa konstruksi ditinjau faktor-faktor yang sangat berpengaruh terhadap pelaksanaan suatu pembangunan sesuai yang tertera pada Permen PU No.45/2007 tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara.. Disini dipertimbangkan garis besar faktor-faktor seperti ketersediaan lahan, ketersediaan material, tenaga kerja, alat berat dan metode konstruksi. a) Luas lahan pada proyek ini adalah 3802 m2 dan luas 2 lahan yang dipakai untuk pembangunan 1520,25 m , dimana masih tersedia lahan kosong yang bisa dipakai untuk proses bongkat muat material dan lainnya. Kontur pada proyek pembangunan Apartemen Purimas cukup baik sehingga proses konstruksi dapat dengan mudah dilaksanakan. b) Ketersediaan material pada proyek pembangunan Apartemen Purimas ini didapat dari daerah sekitar Surabaya. Jika terjadi kekurangan pasokan dari Surabaya, kontraktor biasanya memesan dari Jakarta. Jumlah volume ready mix yang didatangkan mencapai 80 m3/minggu. Jumlah ini didatangkan dari 3 supplier yaitu surya mix, surya beton dan holcim. Letak material dari proses bongkar muat berada pada salah satu sisi jalan yang tadinya merupakan jalur untuk kendaraan
2 keluar dari kawasan Purimas. Tenaga kerja yang dipekerjakan pada proyek ini didatangkan dari daerah Surabaya dan Jawa Tengah. Jumlahnya 219 orang, sudah termasuk mandor, operator alat, tenaga ahli dan tenaga kasar. Pekerja ini berasal dari 8 sub kontraktor. Para pekerja dibagi untuk shif pagi dan shif malam. Dapat disimpulkan bahwa Apartemen Purimas telah memenuhi syarat dari sisi ketersediaan dan supply tenaga kerja d) Alat berat yang dipakai pada proyek ini adalah 2 tower crane yang berasal dari kontraktor PT. Nusa Raya Cipta. Tower crane ini didatangkan dari Jakarta dan kemudian dirakit di Surabaya. e) Proyek pembangunan Apartemen Purimas ini menggunakan metode konstruksi konvensional. Kolom dan balok merupakan tulangan yang dipasang pada struktur bangunan yang kemudian dipasang bekisting baru dilakukan pengecoran. Untuk komponen dinding memakai bata ringan guna memperkecil beban strukturnya. Dari beberapa aspek pada proses konstruksi tersebut, proyek pembangunan Apartemen Purimas Surabaya telah sesuai dengan Permen PU No.45/2007, tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara. c)
ο
Masa Pasca Konstruksi ο Aksesibilitas Dan Fasilitas Pendukung Ada banyak akses untuk menuju ke Apartemen Purimas. Salah satunya melewati jalan rungkut madya jika berasal dari Surabaya bagian selatan atau barat. Banyak pengendara dari bandara juanda yang ingin menuju ke Surabaya bagian timur memilih jalan ini, dan secara tidak langsung akan melewati Apartemen Purimas. Disamping itu, dengan selesai dibangunnya proyek jalan MERR, maka semakin mudah pula akses untuk menuju Apartemen Purimas. Demi kepuasan dan kenyamanan penghuninya, Apartemen Purimas menyediakan berbagai fasilitas pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain taman, parkir ground dan basement, area belanja, area makan, fitness center, tempat bermain anak, spa dan sauna, cafΓ© dan restoran, kolam renang, perpustakaan, jasa laundry, 24 jam pengamanan, dan wifi area. Dengan akses dan fasilitas pendukung yang disediakan oleh pengelola, maka apartemen ini layak dijadikan salah satu tempat hunian yang prestisius. ο Analisa Luasan Area Parkir Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, 2 Unit dengan luas > 90 m = 1 parkir R4 untuk 1 unit 2 Unit dengan luas70-90 m = 1 parkir R4 untuk 2 unit 2 Unit dengan luas < 70 m = 1 parkir R4 untuk 5 unit Dimana R2 = kendaraan roda dua; R4 = kendaraan roda empat; SRP = Satuan Ruang Parkir Berdasarkan perhitungan kebutuhan tempat parkir
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
3
tersebut di atas, total kebutuhan parkir yang harus disediakan adalah sebesar 153 SRP kendaraan roda empat. Total tempat parkir yang disediakan oleh Purimas sebesar 128 SRP mobil / R4. Dari 128 SRP tersebut, 115 SRP untuk R4 dan 66 SRP R2 yang dikonversi ke R4 menjadi 13 SRP R4. Dengan demikian berdasarkan tempat yang disediakan, untuk ruas parkir pada Apartemen Purimas tidak memenuhi syarat. C. Analisa Finansial Tabel 4.1 Biaya Investasi Apartemen Purimas No Uraian Pekerjaan Perhitungan 1 Pengadaan Lahan 3.000.000 x 3802 m2 2 Biaya Perizinan 2,5 % x 129.381.300.000 3 Biaya Perencanaan 10% x 129.381.300.000 4 Biaya Konstruksi 5.400.0000 x 23959 m2 5 Biaya Furniture 27.040.000.000 6 Pengembangan Fasilitas 50% x 12.938.130.000 Total
Jumlah 11.406.000.000 3.234.532.500 12.938.130.000 129.381.300.000 27.040.000.000 6.469.065.000 190.469.027.500
Sumber : Hasil Perhitungan ο
Pendapatan Penjualan Unit Apartemen Apartemen Purimas memiliki 624 unit (terdiri dari 13 lantai tipikal). Pendapatan apartemen ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan service charge.
A.
B.
Service Charge Pada Apartemen Purimas dikenakan service charge 2 sebesar Rp.18,000.00/m . Service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi ini diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak manajemen Purimas. C.
Rekapitulasi Pendapatan Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan service charge per tahunnya diperoleh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen. Selengkapnya mengenai rekapitulasi pendapatan dari Apartemen Purimas dapat dilihat pada tabel 4.2. Tabel 4.2 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen
Tahun ke- Tahun Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp) 1 2012 69.790.956.218 69.790.956.218 2 2013 78.701.889.164 78.701.889.164 3 2014 88.601.669.236 3.554.928.000 92.156.597.236 4 2015 18.810.713.018 3.554.928.000 22.365.641.018 5 2016 9.899.780.073 3.554.928.000 13.454.708.073 6 2017 3.554.928.000 3.554.928.000 7 2018 3.554.928.000 3.554.928.000 8 2019 3.910.420.800 3.910.420.800 9 2020 3.910.420.800 3.910.420.800 10 2021 3.910.420.800 3.910.420.800 Sumber : Hasil Perhitungan
a. Pencahayaan Ruang Koridor Tabel 4.3 Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Nama Lantai Lantai 2 Lantai 3 Lantai 5 Lantai 6 Lantai 7 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 11 Lantai 12 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 17
Daya (kwh) 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25
t (jam) 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24
n2 (hari) 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
P total (kwh/bulan) 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 11700
Sumber : Hasil Perhitungan Keterangan:
t = waktu pemakaian n2 = jumlah hari dalam 1 bulan Ptotal = daya x t x n2 b. Pencahayaan Ruang Kantor Manajemen Kantor manajemen apartemen berada di ruangan 2 seluas 110 m dimana tiap meter perseginya memerlukan daya 0.03 kWh. Selengkapnya dapat dilihat pada tabel 4.4. Tabel 4.4 Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor
No Luas (m2) 1
Daya (kwh) 110
0.03
t (jam) n2 (hari) 10
30
P total (kwh/bulan) 990
Sumber : Hasil Perhitungan 2. Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih Tabel 4.5 Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih
Tipe Tipikal
Tipikal
Keterangan SWP Tipe1 SWP Tipe2 SWP Tipe3 SWP Tipe4 SWP Tipe5 SWP Tipe6
Daya (kwh) 5.32 5.32 5.32 4.2 4.2 4.2
t (jam) 5 5 5 5 5 5
n2 (hari) 30 30 30 30 30 30
P total (kwh/bulan) 798 798 798 630 630 630 4284
Sumber : Hasil Perhitungan Keterangan:
t = waktu pemakaian n2 = jumlah hari dalam 1 bulan Ptotal = daya x t x n2
3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator Tabel 4.6 Total Daya Listrik Untuk Elevator
No Keterangan Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) 1 Elevator (3buah) 6.5 24
P total (kwh/bulan) 30 14040
Sumber : Hasil Perhitungan ο Pengeluaran ο Biaya Operasional Apartemen Purimas A. Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Purimas 1. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan
Keterangan:
t = waktu pemakaian n2 = jumlah hari dalam 1 bulan Ptotal = daya x t x n2
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
4
4. Kebutuhan Daya Untuk Air Conditioner (AC) Tabel 4.7 Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner No Luas Daya t n2 P total (m2) (kwh) (jam) (hari) (kwh/bulan) 1 110 0.05 10 30 1650 Sumber : Hasil Perhitungan Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya listrik total untuk operasional apartemen sebesar 32664 kWh. Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp.1,600.00/kwh, maka biaya listrik per bulan untuk operasional apartemen sebesar Rp.52.262.400,00. B. No 1 2
7.170.251
Total
150.575.261
Sumber : Hasil Perhitungan Tabel 4.11 Rekap Biaya Operasional Kantor Apartemen Per Tahun Biaya/Bulan (Rp)
Biaya/Tahun (Rp)
No
Tahun
1
2014
150.575.261
2
2015
150.575.261
1.806.903.126
3
2016
158.104.024
1.897.248.282
4
2017
158.104.024
1.897.248.282
5
2018
166.009.225
1.992.110.696
6
2019
166.009.225
1.992.110.696
7
2020
174.309.686
2.091.716.231
1.806.903.126
Toilet
39.9
9500
379050
8
2021
174.309.686
2.091.716.231
4
Kolam Renang Taman
1.14
6000
6840
9
2022
183.025.170
2.196.302.043
6000
3420
10 2023 183.025.170 Sumber : Hasil Perhitungan
2.196.302.043
0.57 41.61
Total/bul an Total/tah un
392610 ο
471132 0
C. Perhitungan Gaji Karyawan Pengelola Apartemen Tabel 4.9 Gaji Karyawan Pengelola Apartemen No Keterangan Juml Harga Total Gaji ah Satuan (Rp) per Bulan (Rp) 1 General 1 4.500.000 4.500.000 Manager 2 Manager 1 3.250.000 3.250.000 3
Staf
5
2.000.000
10.000.000
4
Security
5
1.250.000
6.250.000
5
Cleaning Srvice kantor Pelaksana
3
1.250.000
6.250.000
5
1.250.000
6.250.000
Operasional kantor
5
1.250.000
6.250.000
Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan per tahun dialokasikan sebesar 5% dari service charge apartemen (Poerbo, 1998). Tabel 4.12 Biaya Pemeliharaan Apartemen Gedung 97.760.520 Fasilitas Umum
42.750.000
Sumber : Hasil Perhitungan Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Tabel 4.10 Biaya Operasional Apartemen Purimas
No
Keterangan
Jumlah
1
Utilitas (Listrik, Air, Telepon)
53.155.010
2
Gaji Pegawai
40.250.000
3
Marketing (media iklan)
50.000.000
Total
143.405.010
97.760.520 195.521.040
Sumber : Hasil Perhitungan ο
Biaya Penggantian Apartemen Biaya penggantian dalam Apartemen Purimas meliputi penggantian komponen pintu, penggantian komponen mekanikal, penggantian komponen elektrikal dan pengecatan bangunan. Biaya penggantian tersebut dikeluarkan pada saat usia komponen gedung yang harus diganti. Tabel 4.13 Biaya Penggantian Komponen Gedung No
Total
D.
ATK, Transportasi, dll
Perhitungan Biaya Air Apartemen Purimas Tabel 4.8 Kebutuhan Air Keterangan Pemakaia Tarif air Total n (m3) (Rp/m3) (Rp) Pemeliharaa 3000 n Meteran PPN 10% 300
Sumber : Hasil Perhitungan
7
Manajemen lain (5% dari Total)
3
5
6
4
I 1 2 II 1 2 3 III 1 2 IV 1 2 3
Jenis Pekerjaan
Sat
Pengecatan Dinding dan Kolom m2 Balok dan Plat m2 Penggantian Komponen Pintu Assesoris Pintu dan Kusen bh Kunci Pintu bh Engsel Pintu bh Penggantian Komponen Mekanikal Pompa Air bh Kran Air bh Penggantian Komponen Elektrikal Saklar Tunggal bh Saklar Ganda bh Kotak Kontak bh
Vol
Usia (Tahun)
Harga Satuan
% Pengganti
Total
10.554 3.220
6 6
10.378 10.954
100
109.531.488 35.271.880
69 69 69
20 20 20
885.393 44.900 70.320
100
61.092.117 3.098.100 4.852.080
6 49
15 21.031.000 15 46.050
100
126.186.000 2.256.450
41 20 61
20 20 20
100
1.643.690 962.800 12.388.490
40.090 48.140 203.090
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
5
Tabel 4.14 Biaya Penggantian pada Tahun ke-n Penggantian Tahun ke-n 6 15 20
Total Biaya 144.803.368 128.442.450 84.037.277
Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas dengan merubah tingkat penjualan diatas, dibuatlah grafik untuk mengetahui bagaimana pola perubahan NPV dengan tingkat penjualan dan IRR dengan tingkat penjualan. Selengkapnya dapat dilihat pada grafik sensitifitas gambar 4.1 dan 4.2.
ο
Analisa Aliran Kas Penilaian investasi diketahui dengan menghitung aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung kemudian digunakan untuk membuat cash flow proyek. Suku bunga didapat dari rata-rata suku bunga tiga bank terbesar di Indonesia. Perhitungan MARR Equity : Safe Rate + 5,75% Resiko Investasi + 5,75% + Total = + 11,5 % MARREquity MARRInvestasi = MARREquity + Loan = ( 0.3 x 11,5%) + (0.7 x 12%) = 3,83% + 8% = 11,83% β 12%
Gambar 4.5 Hubungan NPV dengan tingkat penjualan
Perhitungan cash flow tersebut menggunakan besaran Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 12%, serta penilaian investasi selama 10 tahun. Kriteria yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi proyek Apartemen Purimas dengan menggunakan metode NPV, IRR, dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas. Tabel cashflow dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1. Dalam pembangunan Apartemen Purimas menghabiskan dana investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00, dengan masa investasi 10 tahun. Dengan mengurangkan biaya pengeluaran (investasi, operasional) terhadap pemasukan (penjualan unit apartemen), investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar Rp.27.711.299.139,00 Tabel 4.15 Penilaian Kelayakan Investasi
NPV IRR MARR
Rp.27.711.299.139,00 39% 12%
ο
Analisa Sensitivitas Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat penjualan apartemen dengan presentase yang berbeda, selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya. Perhitungan analisa sensitivitas dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1-3. Selebihnya hasil dari perhitungan analisa sensitivitas dapat dilihat pada tabel 4.17. Tabel 4.17 Analisa Sensitivitas Terhadap Penjualan Okupansi NPV IRR Apartemen 65% Rp. (4.209.639.799,00) 7% 75%
Rp.17.070.986.159,00.
29.00%
80%
Rp.27.711.299.139,00
39.00%
Sumber : Hasil Perhitungan
penjualan
Penjualan
Gambar 4.6 Hubungan IRR dengan tingkat penjualan Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat penjualan 80% menunjukkan hasil NPV positif, maka dilakukan asumsi pengurangan tingkat penjualan 5% menjadi 75% sehingga menghasilkan NPV sebesar Rp.17.070.986.159,00. Saat dilakukan pengurangan penjualan sebesar 10% lagi menjadi 65%, NPV yang dihasilkan negatif sebesar Rp. 4.209.639.799,00 dan IRR yang dihasilkan 7% lebih kecil dari MARR yang ditentukan berarti tidak layak. Tampak disini bahwa ketika tingkat penjualan 65%, proyek Apartemen Purimas tidak layak dalam hal finansial. Dari hasil perhitungan diatas, kemudian dilakukan interpolasi untuk mencari NPV=0. Dan didapatkan hasil yaitu dengan tingkat penjualan 67%. Dengan demikian Apartemen Purimas akan mendapat impas pada saat tingkat penjualan mencapai 67%. IV KESIMPULAN DAN SARAN ο Kesimpulan Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan pada Bab IV, maka dapat
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
ditarik kesimpulan sebagai berikut : 1. Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi, perencanaan pembangunan Apartemen Purimas telah sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Dari masa konstruksi, pelaksanaan bangunan telah sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dari kedua tinjauan ini, Apartemen Purimas dikatakan layak. Akan tetapi pada masa pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Untuk itu diperlukan tambahan lahan untuk menyediakan lahan parkir bagi penghuni. 2. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00, dihasilkan NPV sebesar Rp.27.711.299.139,00 dengan tingkat penjualan 80%. 3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek Apartemen Purimas akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika tingkat penjualan dibawah 67%. ο
Saran Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada proyekApartemen Purimas adalah : 1. Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.
1.
2.
3.
V. UCAPAN TERIMA KASIH Kedua orang tua dan keluarga kami yang telah memberikan motivasi dan dukungan baik moril maupun materi. Ibu Farida Rachmawati yang telah meluangkan waktu, tenaga dan berbagi pengalaman dengan ketulusan dalam penyusunan tugas akhir ini. Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi yang telah membantu dalam penyelesaian tugas akhir ini yang tidak bisa disebutkan satu persatu.
VI. DAFTAR PUSTAKA Aurora, R. P. 2011. Analisa Teknis dan Finansial Proyek Pembangunan Apartemen Ciputra World Surabaya. Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya Abel, P. 2006. Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung Pertemuan Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas Kabupaten Kalimantan Tengah. Tesis Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya Cleland. 1987. Konsep Dasar Proyek, www.nuyos.wordpress .com/2010/05/04/p-i-kosep-dasar-proyek, diakses Juni 2012 Fuadiyah, N. 2009. Analisa Teknis dan Finansial Proyek Trillium Office and Residence Surabaya. Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
6 Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta : Unit Penerbit dan Percetakan. Kirk, SJ dan Alphonse J. DellβIsola. 1995. Life Cycle Costing for Design Professionals. New York: Mc Graw Hill. Inc Kodoatie. 1995. Ekonomi Teknik. Yogyakarta. Penerbit Andi Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property Management. Edisi ke-5. Amerika Serikat : Real Estate Education Company. Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor 272/HK.105/DRJD/96 Tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir. M. F. Zahedi. 2007. Analisa Teknis dan Finansial Pembangunan Depo Peti Kemas Di Kota Banjarbaru. Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya Novianto A. 2007. Analisa Teknis dan Finansial Swastanisasi Proyek Pembangunan Perkantoran (Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas). Tesis Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 Tentang Perdoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta : Djambatan. Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta : Djambatan. Poerwadarminta, 1991. Apartemen, www.ml.scribd.com/doc/ 592 15188/tugas-apartemen, diakses Juni 2012 Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek. Yogyakarta:Liberty. Pudjawan. 2007. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan ke-3. Surabaya : Guna Widya. Ramadan R. 2010. Analisa Teknis dan Finansial Proyek Gedung Mitra Surabaya. Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya Sutojo, S. 1996. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta : PT.Sapdodadi.54 Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga Stein.1967.Apartemen,www.ml.scribd.com/doc/ 59215188/tugas -apartemen, diakses Juni 2012 Thuesen dan Fabrycky 2002. Ekonomi Teknik,
