Jongerenhuisvesting in beeld

Gemeente 's-Gravenhage Jongerenhuisvesting in beeld

18 september 2002

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem

Projectnr. 518.74

Telefoon Telefax

(026) 3512532 (026) 4458702

E-mail Internet

[email protected] www.companen.nl

Gemeente 's-Gravenhage Jongerenhuisvesting in beeld

18 september 2002

INHOUD

1. SAMENVATTING EN CONCLUSIES

1

2. INLEIDING 2.1. Aanleiding 2.2. Onderzoeksvragen: in dit onderzoeksdeel staat de kwantiteit centraal 2.3. Uitvoering van het onderzoek 2.4. Begeleidingscommissie 2.5. Leeswijzer

9 9 9 10 12 12

3. JONGERENHUISVESTING: DE SITUATIE OP DIT MOMENT 3.1. Segmentering van de markt 3.2. Beschikbare woonruimte voor jongeren 3.3. Huidige woonsituatie jongeren

13 13 18 25

4. TOEKOMSTIGE VRAAG NAAR JONGERENHUISVESTING 4.1. Ontwikkeling van de groep jongeren 4.2. Toekomstige vraag naar jongerenhuisvesting 4.3. Woningtekort aan jongerenhuisvesting

29 29 31 34

5. UITKOMSTEN INTERNETENQUÊTE

39

BIJLAGE

1. SAMENVATTING EN CONCLUSIES

Opdracht 1. Den Haag is een aantrekkelijke woonstad voor grote groepen jongeren. Er is een groot aantal onderwijsinstellingen die vooral uit de regio maar ook daarbuiten studenten aantrekken. Maar naast studenten zijn er ook andere groepen jongeren die passende huisvesting in Den Haag zoeken, namelijk jongeren die "uitgestudeerd" zijn en werken of (nog) op zoek zijn naar een baan. Ook voor deze groepen jongeren wil Den Haag een aantrekkelijke woongemeente zijn. 2. Het is dan van belang om ook voldoende en goede huisvestingsmogelijkheden voor jongeren te bieden, nu en in de toekomst. Om vast te stellen in welke mate dit lukt, hebben de gemeente, Stichting DUWO, de Haagse corporaties, JIP en IKW opdracht gegeven om nader onderzoek te doen naar de huisvesting van jongeren. De gemeente heeft besloten in de tweede helft van 2002 een Symposium te organiseren over de jongerenhuisvesting in Den Haag. Ook de uitkomsten van dit onderzoek zullen op dit Symposium worden bediscussieerd. 3. In het voorliggende rapport staat de volgende kernvraag centraal: “In hoeverre is er in Den Haag nu en in de komende jaren voldoende passend aanbod van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte voor jongeren.” Hiernaast voert de gemeente nog een onderzoek uit met een meer kwalitatieve insteek. Daarin worden onder meer de knelpunten in beeld gebracht die de verschillende partijen ervaren als het gaat om de huisvesting van jongeren met een bredere hulpvraag. 4. Dit onderzoeksrapport bevat een kwantitatieve analyse van de woningmarktsituatie voor jongeren in de gemeente Den Haag. Deze analyse is gebaseerd op bestaande gegevensbronnen, waarbij moet worden aangetekend dat deze niet altijd één-op-één op elkaar aansluiten. Om deze reden kan niet altijd voorkomen worden dat een interpretatie van gegevens noodzakelijk is. Als dit het geval is, is dit beredeneerd en controleerbaar gebeurd. Het combineren van gegevensbronnen heeft consequenties voor de nauwkeurigheid van de uitkomsten. De uitkomsten dienen, zeker waar het de toekomstige vraag naar huisvesting betreft, als richtinggevend te worden beschouwd. 5. Het onderzoek is uitgevoerd door Companen en begeleid door een commissie waarin de volgende instanties waren vertegenwoordigd: gemeente Den Haag, Vestia, Staedion, DUWO, Haagse Jongerenraad en IKW. Segmentering van de markt 6. Het aantal jongere huishoudens (in de leeftijdscategorie van 18 t/m 26 jaar) in Den Haag ligt op bijna 26.000. Daaronder bevinden zich 7.300 studenten (28%), 12.900 jongere huishoudens waarvan tenminste 1 persoon een arbeidsinkomen heeft (50%) en 5.700 huishoudens die geen werk hebben (22%).

-1-

7. Al enige tijd is in ook in Den Haag het proces van ontgroening aan de gang. Aan het eind van de jaren zestig waren in Den Haag ongeveer 80.000 jongeren woonachtig; inmiddels is dat aantal afgenomen tot onder de 55.000 jongeren. Inmiddels is dit proces van ontgroening gekeerd. In de komende vijf jaar zal het aantal jongeren weer toenemen. Het aantal 18 tot en met 26-jarigen zal toenemen van 54.400 personen in 2002 naar 62.000 personen in 2012. Dit betekent ook dat de behoefte aan huisvesting voor jongeren in de komende jaren nog zal toenemen. 8. Er zijn in Den Haag vier HBO-opleidingen, waarbij in het studiejaar 2001/2002 ruim 15.000 studenten stonden ingeschreven. Ongeveer 4.900 studenten die een HBOopleiding in Den Haag volgen en in Den Haag wonen zijn uitwonend en ongeveer 1.600 zijn inwonend1. Dit betekent dat 32% van de Haagse HBO-studenten uitwonend is. De verhouding inwonend-uitwonend verschilt enigszins van opleiding tot opleiding. Dit is uiteraard afhankelijk van het recruteringsgebied van de opleidingen. Figuur 1: Woonplaats van de studenten op een HBO-opleiding in Den Haag.

Herkomst HBO-studenten 0 tot 50 50 tot 100 100 tot 200 200 tot 500 500 en meer

Bron: IBG.

De HBO-opleidingen in Den Haag vervullen met name een regionale functie. Het aantal uitwonende studenten dat in Den Haag woont en elders (Leiden of Delft) studeert, is redelijk beperkt. Aangenomen mag worden dat dit veelal Hagenaren zijn. Er zijn geen aanwijzingen dat studenten door gebrek aan huisvestingsmogelijkheden in nabijgelegen universiteitssteden op grote schaal uitwijken naar Den Haag. Bij de HBO-opleidingen is nagegaan of zij een beeld hebben hoe het studentenaantal zich in de komende jaren zal ontwikkelen. Op grond daarvan mag worden aangenomen dat het aantal studenten met bijna 15% zal groeien. Die groei doet zich 1

Inwonende studenten zijn studenten die bij hun ouders inwonen. Uitwonende studenten bewonen een onzelfstandige of zelfstandige woning of wooneenheid en wonen niet meer bij hun ouders.

-2-

vooral voor bij de Ichthus Hogeschool, als gevolg van een flinke uitbreiding van het aantal studierichtingen. Beschikbare woonruimte voor jongeren 9. De woningcorporaties bezitten ongeveer 80.000 huurwoningen in Den Haag. Dit is ca 38% van de Haagse woningvoorraad. De laatste jaren komen jaarlijks zo'n 6.000 tot 7.000 huurwoningen door verhuizing, sterfte, etc. vrij voor mutatie. In 2001 is ongeveer 28% van de toegewezen huurwoningen terecht gekomen bij jongeren. Als in aanmerking wordt genomen dat van alle ingeschreven woningzoekenden er 46% jonger is dan 30 jaar, kan worden geconcludeerd dat jongeren een veel kleinere kans hebben op het verwerven van een huurwoning dan de andere woningzoekenden. Recent is het verdeelsysteem aangepast. Tot voor kort was voor starters de leeftijd bepalend om in aanmerking te komen voor een woning. Dit is gewijzigd in de reactieduur. De reden hiervoor was dat woningzoekenden het rechtvaardiger vinden dat lang zoeken meer recht geeft op woonruimte. Voorwaarde voor het opbouwen van reactieduur is dat minstens elk halfjaar op een woning wordt gereageerd. 10. De laatste jaren is de doorstroming gestagneerd, vooral door de sterke stijging van de prijs van koopwoningen. De druk op de huursector is toegenomen. Hierdoor is het aantal jonge woningzoekenden in de afgelopen jaren in Den Haag fors toegenomen. Figuur 2: Ingeschreven, jongere woningzoekenden in Den Haag naar leeftijdsklasse en onderscheid starter/doorstromer, 1998-2001

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0 1998

1999

starters 18-22 jaar doorstromers 18-22 jaar

1)

2000

2001


Bron: aanbodbestanden Den Haag; bewerking DSO / Beleid / Onderzoek.

Tussen 1998 en 2002 is het aantal ingeschreven, jonge woningzoekenden met 65% toegenomen. Deze toename heeft zich geheel onder starters voorgedaan, zowel in

-3-

de leeftijdsklasse van 18-22 jaar als de leeftijdsklasse van 23-29 jaar. Aangetekend moet worden dat de toename van de vraag sinds 1999 in elk geval deels wordt verklaard door een verruiming van de mogelijkheden om te reageren op woningen. Sinds 1999 is onder andere een regionale woonkrant in het leven geroepen en is het mogelijk via internet en interactieve teletekst op woningen te reageren. Daarbij is veel publiciteit gegeven aan deze nieuwe reactiemogelijkheden. Een deel van de extra vraag is dus als het ware opgeroepen. In 2001 waren er zo’n 21.000 starters in de leeftijd tot 29 jaar die woonruimte in Den Haag zoeken. Bijna 60% van hen is al woonachtig in Den Haag. Ongeveer 20% is woonachtig in andere gemeenten in het gebied Haaglanden en eveneens 20% komt uit gemeenten buiten Haaglanden. 11. Door de informatie uit verschillende gegevensbronnen te combineren, is het mogelijk geweest om vast te stellen hoe de jongere huishoudens in Den Haag zijn gehuisvest.

Totaal

Koopwoning

Huurwoning, eengezins

vanaf € 307,=

Huurwoning, meergezins,

tot € 307,=


Zelfstandige wooneenheid

wooneenheid

Onzelfstandige

Tabel 1: Huidige huisvestingssituatie van Haagse jongeren, 2001

eenpersoons, werkend, tot minimuminkomen

300

200

1.500

700

300

200

3.200

eenpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen

500

300

1.200

1.700

200

600

4.500

1.400

800

2.000

800

0

0

5.000

0

100

0

100

0

200

400

1.200

300

1.700

500

600

200

4.500

100

0

0

0

0

0

100

0

0

200

200

100

100

600

meerpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen

700

500

1.800

900

100

600

4.600

meerpersoons, studerend, tot minimuminkomen

200

200

200

200

0

0

800

meerpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen

800

100

100

100

0

0

1.100

meerpersoons, werkloos, tot minimuminkomen

100

0

200

200

0

0

500

0

0

400

200

0

0

600

totaal 5.300 2.500 9.300 5.600 Bron: Bewerking Companen aan de hand van diverse gegevensbronnen (zie Bijlage 1).

1.300

1.900

25.900

eenpersoons, studerend, tot minimuminkomen eenpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen eenpersoons, werkloos, tot minimuminkomen eenpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen meerpersoons, werkend, tot minimuminkomen

meerpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen

Uit tabel 2.10. blijkt dat zo'n 20% van de jongere huishoudens in een onzelfstandige wooneenheid woont. Het gaat dan om kamers in studentenhuizen (kamergewijze verhuur in woningen) of om kamers bij een hospita. Ongeveer 70% van de jongere huishoudens bewoont een zelfstandige woning. Zeer overwegend gaat het dan om huurwoningen en daarbinnen weer, gaat het zeer overwegend om meergezinswoningen. Huidig woningtekort 12. In Den Haag is op dit moment sprake van een aanzienlijk tekort aan onzelfstandige woonruimte en woningen. Jongeren ervaren dit nadrukkelijk als zij op de woning-

-4-

markt willen toetreden. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is hoog. Momenteel staan 25.000 jongeren voor een huurwoning ingeschreven. Het woningtekort wordt geraamd op 2.000 jongeren die vooral een beroep zullen doen op onzelfstandige woonruimte (1.000 personen) en zelfstandige wooneenheden (1.000 personen). Toekomstige vraag naar jongerenhuisvesting 13. De toekomstige samenstelling van de woningvraag naar jongerenhuisvesting is uitgewerkt aan de hand van twee scenario's. In het historische scenario wordt de samenstelling van de huisvestingsvraag van jongeren gebaseerd op de huidige verhoudingen. Dit is een tamelijk conservatieve benadering, omdat impliciet wordt aangenomen dat de kwaliteitsslag die zich op de woningmarkt voltrekt, aan de jongeren voorbij gaat. In het marktscenario wordt de samenstelling van de woningvraag gebaseerd op de huidige woonsituatie van jongere huishoudens die tevreden zijn met hun huidige woonsituatie en de gewenste woonsituatie van jongeren die niet meer tevreden zijn over hun huidige woonsituatie. Dit is een (te) optimistisch scenario omdat de jongere maximale doorstromingsmogelijkheden krijgt. 14. Uit de confrontatie van het huidige woningaanbod met de toekomstige woningvraag kan worden afgeleid in welke segmenten sprake is van een woningoverschot of een woningtekort. Dit levert voor de periode 2002-2011 het volgende beeld op. Figuur 3: Woningtekort aan jongerenhuisvesting in Den Haag periode 2002-2011, volgens historisch scenario

5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 -4000

overschot

-5-

tekort

koop

huur eengezins

huur meergezins vanaf € 307,=

huur meergezins tot € 307,=

zelfstandige wooneenheid

onzelfstandige wooneenheid

-5000

Figuur 4: Woningtekort aan jongerenhuisvesting in Den Haag periode 2002-2011, volgens marktscenario

5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 -4000

overschot

koop

huur eengezins

huur meergezins vanaf € 307,=

huur meergezins tot € 307,=

zelfstandige wooneenheid

onzelfstandige wooneenheid

-5000

tekort

Conclusies 15. Het historische scenario is erg defensief en geeft onvoldoende antwoord op de ook onder jongeren te verwachten behoefte aan een hogere woonkwaliteit in de toekomst. Anderzijds is het marktscenario onvoldoende realistisch, omdat naar verwachting moeilijk voorzien kan worden in de behoefte aan betaalbare koopwoningen, gelet op de huidige prijsverhoudingen op de woningmarkt. Voor een toekomstgerichte benadering gaan wij uit van een scenario dat ergens ligt tussen het historische en het marktscenario. Dan kunnen de volgende conclusies worden getrokken, waarbij moet worden aangetekend dat de gepresenteerde cijfers als richtinggevend moeten worden beschouwd. • Uitgaande van WBO-gegevens is er momenteel sprake van een woningtekort van ongeveer 2.000 wooneenheden in Den Haag. • Op grond van de uitgevoerde berekeningen zou er ook in de toekomst behoefte bestaan aan onzelfstandige wooneenheden. De vraag moet echter worden gesteld of het raadzaam is om aanvullend onzelfstandige wooneenheden te realiseren. Mogelijk moet uit het oogpunt van toekomstwaarde de voorkeur worden gegeven aan het realiseren van zelfstandige wooneenheden. In aanmerking moet namelijk worden genomen dat ook onder jongeren in de toekomst behoefte bestaat aan een kwalitatieve verbetering van de woonsituatie. Daar staat tegenover dat verhuurders van studenteneenheden aangeven dat met name startende studenten wel degelijk belangstelling hebben voor onzelfstandige eenheden als zij in een groep kunnen wonen. Als besloten wordt tot het realiseren van onzelfstandige wooneenheden is het van belang oog te hebben voor voldoende kwaliteit van deze eenheden. • In 2012 zullen 5.000 wooneenheden en woningen méér beschikbaar moeten zijn voor jongeren dan nu het geval is. • Uitgaande van het midden van het historische scenario en het marktscenario dienen er minimaal 2.100 zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden aan

-6-

•

•

•

de voorraad te worden toegevoegd. Dit kan door het verbouwen van bestaande panden/woningen of door het realiseren van nieuwbouw. Dit is aan te merken als een lage raming. In deze behoefteraming is namelijk nog geen rekening gehouden met de latente vraag. Op het moment dat de tekorten teruglopen is het aannemelijk dat een deel van jongeren (vooral de studenten) die nu nog in of buiten Den Haag inwonen bij hun ouders zich op de woningmarkt meldt. Daarnaast wordt er een tekort voorzien van ongeveer 3.000 zelfstandige huur- en koopwoningen voor jongeren. Aanvullende maatregelen zijn noodzakelijk om de afname van het aanbod van particuliere kamers te keren. Lukt dat niet, dan bestaat aanvullend nog behoefte aan mogelijk 500 eenheden (10% van het huidige aanbod van onzelfstandige wooneenheden). Het woningsegment van wooneenheden is de onderkant van de woningmarkt. De uitbreiding in dit segment moet beoordeeld worden binnen het totale woonbeleid. Alle partijen die een rol spelen op de woningmarkt moeten daarbij worden betrokken. Het belang hiervan blijkt uit het volgende. Als corporaties een proactieve opstelling kiezen bij de herstructurering van hun woningvoorraad is het aannemelijk dat het aantal goedkope huurwoningen zal afnemen. De druk op de wooneenheden blijft dan bestaan. Immers, er zijn dan minder goedkope huurwoningen beschikbaar die jongeren zich kunnen veroorloven. Kiezen de corporaties voor een reactieve opstelling, waarbij goedkope huurwoningen zo lang mogelijk worden doorverhuurd dan blijven deze woningen langer beschikbaar voor jongeren. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat een reactieve houding van corporaties bij herstructureringsprojecten ook kan leiden tot enige stagnatie in de doorstroming van zittende huurders. Van groot belang bij het aanbieden van woonruimte aan jongeren is de betaalbaarheid van de woonruimte. Het inzetten van instrumenten als huursubsidie kan hierbij (bij zelfstandige woningen en wooneenheden) een belangrijke rol spelen.

-7-

-8-

2. INLEIDING

2.1.

Aanleiding

Den Haag is een gemeente met een woonomgeving die onder meer aantrekkelijk is voor grote groepen jongeren. Er is een groot aantal onderwijsinstellingen die uit de regio maar ook daarbuiten studenten aantrekken. Soms blijven die studenten buiten Den Haag wonen, bij hun ouders, op kamers of in een zelfstandige woning in een andere gemeente. Maar een groot aantal gaat, als zij niet meer bij hun ouders willen wonen, op zoek naar huisvesting in Den Haag. Uiteraard wonen er ook veel jongeren in Den Haag die daar blijven studeren en bijna vanzelfsprekend ook in Den Haag op kamers of in een zelfstandige woning willen wonen. Maar naast studenten zijn er ook andere groepen jongeren die passende huisvesting in Den Haag zoeken, namelijk jongeren die "uitgestudeerd" zijn en werken of (nog) op zoek zijn naar een baan. Ook voor deze groepen jongeren wil Den Haag een aantrekkelijke woongemeente zijn. De gemeente wil zich daarvoor wel inzetten, met de andere partijen die verantwoordelijk zijn voor huisvestingsvoorzieningen in Den Haag, zoals corporaties, particuliere verhuurders, individuele personen die een kamer verhuren, etc. Om vast te stellen in welke mate dit lukt, doet de gemeente op gezette tijden een onderzoek naar de huisvesting van jongeren. Dit is voor het laatst in 1995 gebeurd, in de vorm van een schets van de jongerenhuisvesting2. Sindsdien is fors ingegrepen in de Haagse woningmarkt. Begonnen is met de start van een grote woningbouwproductie op de VINEXlocaties. Hier worden voornamelijk grondgebonden woningen gerealiseerd, waardoor de doorstroming zal worden bevorderd. Voorts is begonnen met de eerste grootschalige uitvoering van herstructureringsprojecten in de bestaande stad en het inrichten van een Quartier Latin in de stationsbuurt. Ook staat in de stationsbuurt en nabij de Haagse Hogeschool forse nieuwbouw voor studenten op stapel. Inmiddels is de behoefte ontstaan om een actueel beeld te krijgen van de huisvestingsmogelijkheden voor jongeren. Naar aanleiding van vragen van de commissie ROSV en de behoefte aan inzicht in de woningmarkt voor jongeren die bestaat bij de Haagse corporaties is door de wethouder de toezegging gedaan om nader onderzoek te doen naar de huisvesting van jongeren. Hierop hebben de gemeente, Stichting DUWO, de Haagse corporaties, JIP en IKW opdracht gegeven voor de uitvoering van dit onderzoek. De gemeente heeft besloten in de tweede helft van 2002 een Symposium te organiseren over de jongerenhuisvesting in Den Haag. Ook de uitkomsten van dit onderzoek zullen op dat Symposium worden bediscussieerd.

2.2.

Onderzoeksvragen: in dit onderzoeksdeel staat de kwantiteit centraal

De gemeente heeft besloten een breed onderzoek uit te voeren naar de jongerenhuisvesting. Dit omvat een onderzoeksdeel met een kwalitatieve insteek, waarin wordt nagegaan of er specifieke groepen jongeren zijn met een heel eigen huisvestings-

2

Rapport "Jongeren- en studentenhuisvesting in Den Haag", juni 1995.

-9-

problematiek. Hierbij kan gedacht worden aan de huisvesting van zwerfjongeren, drugsverslaafden, jonge moeders in crisissituatie, jongeren met een lichamelijke, verstandelijke of geestelijke handicap, AMA's, etc. In deze rapportage worden de uitkomsten van het kwantitatieve onderzoeksdeel gepresenteerd, waarbij de volgende kernvraag centraal staat: “In hoeverre is er in Den Haag nu en in de komende jaren voldoende passend aanbod van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte voor jongeren.” Dit is uitgewerkt in de volgende onderzoeksvragen. 1. Wat is de omvang van de groep jongeren in Den Haag en hoeveel jongeren komen er daar in de toekomst door studie, werk, etc. bij? 2. Zijn er binnen de groep jongeren relevante categorieën te onderscheiden met specifieke wensen en strategieën? 3. Wat is de huidige woonsituatie van die groepen jongeren? 4. Is de woningvoorraad voor de specifieke groepen jongeren te specificeren, naar prijs, locatie, grootte en (on)zelfstandigheid? 5. Welke sociale huurwoningen hebben Haagse jongeren in 1998, 1999, 2000 en 2001 via het aanbodmodel kunnen krijgen en wat was hun slaagkans? 6. Welke woningen zijn in de afgelopen jaren via de DUWO-kamerwinkel verhuurd en welke jongeren hebben deze woning kunnen huren? 7. Op welke manier is in de afgelopen jaren in de woningvraag van studenten voorzien door de Haagse corporaties en DUWO? 8. In welke aantallen zullen de specifieke groepen jongeren zich de komende jaren op de Haagse markt begeven? 9. Wat is de omvang van het aanbod dat geschikt is voor jongeren en studenten, nu en in de komende jaren?

2.3.

Uitvoering van het onderzoek

Dit onderzoeksrapport bevat een kwantitatieve analyse van de woningmarktsituatie voor jongeren in de gemeente Den Haag. De uitvoering van het onderzoek is op de volgende wijze gebeurd. Inventarisatie beschikbare gegevensbronnen Ingestoken is op het uitvoeren van een kwantitatieve analyse op basis van beschikbare gegevensbronnen. Op basis van een inventarisatie is de bruikbaarheid van een aantal gegevensbronnen beoordeeld. De volgende gegevensbronnen zijn gebruikt: • WBO-oversampling Den Haag 1998; • GBA-registratie, 2001; • Gemeentelijke bevolkings- en woningbehoefteprognoses, 2002 – 2015; • Gegevensbestand van de afdeling VerblijfsInrichtingen, 2001; • WOZ-woonruimtenregistratie, 2001; • CBS-gegevens over de migratie naar leeftijd, 1995 - 2001; • RIO-statistiek met inkomensgegevens 1998 (bron CBS); • Gegevens uit het aanbodsysteem van de corporaties en de DUWO-toewijzingen, 1998 - 2001;

- 10 -

• Gegevens over woningzoekenden van de corporaties en DUWO, 1998 - 2001; • Inschrijving studenten (bron Informatie Beheer Groep), studiejaar 2001/2002. Aanvullend is bij onderwijsinstellingen in Den Haag nadere informatie verzameld over de verwachtingen die de opleidingen hebben over de toekomstige omvang van de studentenpopulatie. Immers dat bepaalt in belangrijke mate hoe groot in de toekomst de behoefte zal zijn aan jongerenhuisvesting. Segmentering van de markt In overleg met de begeleidingscommissie is nagegaan hoe de markt van jongerenhuisvesting kan worden gesegmenteerd. Welke groepen jongeren met verschillende huisvestingswensen kunnen worden onderscheiden? Vraag naar en aanbod van jongerenhuisvesting nu en in de toekomst Helaas is er niet een centrale informatiebron beschikbaar die inzicht biedt in hoe jongeren in Den Haag zijn gehuisvest. Dit beeld moet samengesteld worden op basis van verschillende gegevensbronnen. Dit onderzoekswerk is op een transparante manier gepresenteerd in de bijlagen bij dit rapport, zodat de berekeningen en daarbij gehanteerde veronderstellingen controleerbaar zijn. Dit biedt tevens de mogelijkheid om de ontwikkelingen in de komende jaren te monitoren. Op basis van deze rekenexercities is een beeld verkregen van de omvang van de verschillende vragersgroepen jongeren op dit moment en in de toekomst (2012) en het huidige aanbod aan huisvestingsvormen voor jongeren. Zodoende is ook in beeld gebracht of er in de komende jaren nog rekening gehouden moet worden met een groeiende behoefte die om aanvullend woningaanbod vraagt.

Eigentijdse, digitale reactiemogelijkheid Naast het gebruik van de meer traditionele informatiebronnen is ook informatie verzameld met behulp van Internet. Jongeren zijn in de gelegenheid gesteld om hun ervaringen met betrekking tot het vinden van woonruimte in Den Haag kenbaar te maken. Daartoe is op de website van de gemeente een beknopte vragenlijst geplaatst die door jongeren kon worden ingevuld. De resultaten hiervan worden ook in deze rapportage beschreven.

- 11 -

2.4.

Begeleidingscommissie

Het onderzoek is uitgevoerd door Companen. De uitvoering is begeleid door een commissie waarin de volgende instanties waren vertegenwoordigd: • Gemeente Den Haag: mevrouw H. van der Heijdt en de heer P. Elsinga; • Vestia: de heer S. Vrouwenfelder; • Staedion: mevrouw M. van Es; • DUWO: de heer F. van der Zon; • Haagse Jongerenraad: de heer N. Vogels; • IKW: mevrouw J. van Holstein.

2.5.

Leeswijzer

De opzet van het rapport is als volgt. • Hoofdstuk 2: Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de huidige situatie op het gebied van jongerenhuisvesting in Den Haag. • Hoofdstuk 3: Daarin wordt de toekomstige vraag naar verschillende vormen van jongerenhuisvesting in beeld gebracht. • Hoofdstuk 4: In dit hoofdstuk worden de resultaten van de internetenquête onder jongeren gepresenteerd. Voorin de rapportage is een samenvatting opgenomen.

- 12 -

3. JONGERENHUISVESTING: DE SITUATIE OP DIT MOMENT

Definities • Jongere: persoon van 18-26 jaar (grenzen gekozen op basis van leeftijdsgrenzen studiefinanciering). • Huishouden gevormd door jongere(n): huishouden waarvan het hoofd 18-26 jaar is, niet inwonend bij ouders. • Student: persoon met een voltijdstudie die bij de IBG is ingeschreven bij een HBO-opleiding of WO-opleiding. • Inkomen: onderscheid tussen laag en hoog inkomen is gebaseerd op de grens van het minimum inkomen. • Onzelfstandige woonruimte: woonruimte zonder eigen voordeur bij een kamerverhuurbedrijf, corporatie of hospita. • Zelfstandige wooneenheid: wooneenheid met eigen voordeur, bedoeld voor alleenstaanden en/of studenten. • Zelfstandige woning: "gewone woning". • Jongerenhuisvesting: totaal aan zelfstandige woningen, zelfstandige wooneenheden en onzelfstandige woonruimte.

3.1.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie op het gebied van jongerenhuisvesting in Den Haag. De volgende aspecten worden uitgediept. In de eerste plaats wordt de groep jongeren onderscheiden naar verschillende doelgroepen. Er wordt een raming gepresenteerd van de omvang van de doelgroepen. Vervolgens wordt nader ingegaan op de aanbodzijde. Onder meer wordt de slaagkans van jongeren op een sociale huurwoning weergegeven. Tenslotte wordt de woningvraag in beeld gebracht. Inzicht wordt geboden in de wijze waarop de verschillende doelgroepen nu wonen of hoe ze liever zouden willen wonen. Ook de omvang van het woningtekort wordt in beeld gebracht.

Segmentering van de markt

Totaalbeeld Bij de segmentering van de markt bestond de behoefte om een zo uitgebreid mogelijk onderscheid aan te brengen tussen de verschillende vragersgroepen met hun expliciete woonwensen. Al snel werd echter duidelijk dat de beschikbare gegevensbronnen geen informatie bevatten voor die vragersgroepen. Noodgedwongen moest het aantal vragersgroepen worden ingeperkt. Uiteindelijk is in overleg met de begeleidingscommissie besloten om 12 vragersgroepen te onderscheiden. De verschillende vragersgroepen en de omvang daarvan worden in tabel 3.1. gepresenteerd. Tabel 3.1: Omvang van de verschillende vragersgroepen jongeren in Den Haag, 2001 Vragersgroepen Aantal eenpersoons, werkend, tot minimuminkomen 3.200 eenpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen 4.500 eenpersoons, studerend, tot minimuminkomen 5.000 eenpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen 400 eenpersoons, werkloos, tot minimuminkomen 4.500 eenpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen 100 meerpersoons, werkend, tot minimuminkomen 600 meerpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen 4.600 meerpersoons, studerend, tot minimuminkomen 800 meerpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen 1.100 meerpersoons, werkloos, tot minimuminkomen 500 meerpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen 600 totaal 25.900 Bron: GBA, WBO, bewerking Companen.

- 13 -

% 12% 17% 20% 2% 17% 0% 2% 18% 3% 4% 2% 2% 100%

Het aantal jongere huishoudens in Den Haag ligt op bijna 26.000. Daaronder bevinden zich 7.300 studenten (28%), 12.900 jongere huishoudens waarvan tenminste 1 persoon een arbeidsinkomen heeft (50%) en 5.700 huishoudens die geen werk hebben (22%). Leeftijdsopbouw jongeren Al enige tijd is in Nederland het proces van ontgroening aan de gang. Dit betekent dat het aantal jeugdigen (leeftijd 12-17 jaar) afneemt. Dit proces is ook in de gemeente Den Haag aan de orde. De omvang van het aantal jeugdigen neemt in Den Haag af. De afname van het aantal jeugdigen heeft tot gevolg dat ook het aantal jongeren afneemt. Deze tendens doet zich al sinds de eind jaren zestig voor. In Den Haag waren toen ongeveer 80.000 jongeren woonachtig; inmiddels is dat aantal afgenomen tot onder de 55.000 jongeren3. Figuur 3.1: Ontwikkeling van het aantal jongeren uitgesplitst naar 18-22 jaar (vijf jaar) en 23-26 jaar (4 jaar) in Den Haag, 1998-2001

60.000

50.000

40.000

29.844

28.434

27.223

26.845

26.441

26.898

27.505

27.605

1998

1999

2000

2001

30.000

20.000

10.000

0

18-22 jaar

23-26 jaar

Bron: CBS/GBA.

Bij een nauwkeurige blik op de cijfers uit figuur 3.1. kan worden opgemaakt dat het aantal jongeren in de leeftijdsklasse van 18 tot en met 22 jaar in de afgelopen jaren licht is toegenomen met iets meer dan 4%. Dit is tegen de landelijke tendens in. Verschillende factoren kunnen hiervoor verantwoordelijk zijn, waarbij gedacht kan worden aan het volgende: • er blijven meer Haagse jongeren in Den Haag een studie volgen en er vertrekken er minder naar andere steden; • er komen meer jongeren van buiten de gemeente in Den Haag studeren; • de huisvestingsmogelijkheden voor jongeren zijn in Den Haag de afgelopen jaren toegenomen, waardoor meer jongeren in Den Haag zijn blijven of gaan wonen. 3

Mogelijk is hier sprake van een (kleine) onderschatting. Het aantal jongeren is afgeleid uit de GBA-registratie. De ervaring bij de gemeente leert dat niet alle jongeren zich inschrijven in de gemeente waar zij wonen.

- 14 -

Al deze factoren kunnen een rol spelen. Het is niet exact bekend in welke mate dit het geval is. Het aantal jongeren in de leeftijdsklasse van 23 tot en met 26 jaar is in Den Haag wel afgenomen in de afgelopen jaren. In vier jaar tijds is dit een afname geweest van ruim 10%, die niet geheel toegeschreven kan worden aan de demografische ontwikkeling. De jongeren in deze leeftijdsklasse nemen vaker geen genoegen meer met onzelfstandige woonruimte en zoeken vaker een gewone woning. Schaarste in Den Haag naar passende zelfstandige woonruimte kan een verklaring zijn en zou betekenen dat jongeren in deze leeftijdsklasse in de afgelopen jaren vaker uit Den Haag zijn vertrokken naar passende woonruimte elders in de regio. Migratiegegevens onderschrijven dit. Voor jongeren vanaf 25 jaar is sprake van een binnenlands vertrekoverschot. Meer in detail kan de ontwikkeling van de leeftijdsopbouw in de afgelopen jaren worden beoordeeld aan de hand van de cijfers uit tabel 3.2. Tabel 3.2: Ontwikkeling van het aantal jongeren naar éénjarige leeftijdsklasse in Den Haag, 1998-2002 1998 1999 2000 2001

2002

18 jaar

4.825

5.032

5.212

4.918

5.147

19 jaar

5.098

5.202

5.341

5.441

5.310

20 jaar

5.178

5.466

5.474

5.577

5.778

21 jaar

5.465

5.448

5.721

5.706

5.915

22 jaar

5.875

5.750

5.757

5.963

6.030

23 jaar

6.626

6.227

5.943

6.020

6.317

24 jaar

6.973

6.975

6.554

6.331

6.530

25 jaar

7.846

7.219

7.253

6.934

6.839

26 jaar

8.399

8.013

7.473

7.560

7.272

56.285

55.332

54.728

54.450

55.138

Totaal Bron: CBS.

Huishoudenstype Het aantal jongere huishoudens in Den Haag ligt naar schatting bijna op 26.000 huishoudens4. De samenstelling van die huishoudens wordt in tabel 3.3. weergegeven. Tabel 3.3: Aantal jongere huishoudens in Den Haag uitgesplitst naar huishoudenstype, 2001 Huishoudenstype Aantal Echtpaar Echtpaar met kinderen

%

700

3%

700

3%

Eenoudergezin

1.300

5%

Alleenstaanden

5.900

22%

Samenwonenden

4.600

18%

Samenwonenden met kinderen

800

3%

Andere samenlevingsvorm

11.900

46%

Totaal

25.900

100%

Bron: GBA, WBO, bewerking Companen.

Onder de jongere huishoudens is de gezinsvorming nog maar beperkt aan de orde. Bij bijna de helft van de gezinnen gaat het om een éénoudergezin. Ongeveer 22% van de jongere huishoudens is alleenstaand en 21% woont samen. Voorts is er een grote groep

4

Het aantal huishoudens en de huishoudenssamenstelling moeten worden afgeleid uit het GBA. Het GBA is een bestand op persoonsniveau. Bij het omrekenen van personen naar huishoudens kan niet voorkomen worden dat bepaalde aannames gedaan moeten worden. Het aantal huishoudens is daarom een benadering (zie ook bijlage 1).

- 15 -

huishoudens (46%) met een andere samenlevingsvorm. Hierbij moet vooral gedacht worden aan jongeren die met meer dan twee personen op één adres wonen in een studentenhuis, inwonend bij een hospita, etc. Studenten Er zijn in Den Haag vier HBOopleidingen, waarbij in het studiejaar 2001/2002 ruim 15.000 studenten stonden ingeschreven. • Haagse Hogeschool 12.069 • Hotelschool Den Haag 1.216 Veruit de grootste opleiding is de • Ichthus Hogeschool 1.197 Haagse Hogeschool die in de • Koninklijke Academie voor afgelopen jaren ontstaan is uit een Beeldende Kunsten 821 fusie van verschillende instellingen. Naast de vier genoemde opleidingen is in Den Haag nog het Institute of Social Studies gevestigd. Deze onderwijsinstelling wordt bezocht door buitenlandse studenten die vaak al ouder dan 27 jaar zijn. Ook heeft de universiteit van Leiden een vestiging in Den Haag. Deze vestiging richt zich op werkenden die een aanvullende studie of cursus willen volgen. Studerenden aan deze instelling vallen buiten de doelgroep van dit onderzoek. Ter oriëntatie zijn in het naastHBO- en WO-opleidingen in omliggende liggende overzicht ook enige cijfers gemeenten, studiejaar 2001/2002 opgenomen van de studentenaantallen op HBO- en WO-opleiRK Techn. Hogeschool Rijswijk 1.386 dingen in omliggende gemeenten. Hogeschool Delft 715 TU Delft 10.743 Daaruit kan worden afgeleid dat het Universiteit Leiden 10.536 aantal studenten in de steden Delft en Leiden verhoudingsgewijs hoger ligt dan in Den Haag. De gepresenteerde aantallen hebben betrekking op studenten die volgens de opgave van de IBG voltijd studeren en studiefinanciering ontvangen. Aangetekend moet worden dat het werkelijke aantal studenten wellicht iets hoger ligt omdat een klein deel van de studenten geen studiefinanciering meer ontvangt, maar nog wel studeert. In tabel 3.4. wordt weergegeven of de studenten op een HBO-opleiding in Den Haag uitwonend zijn of nog bij de ouders inwonen in Den Haag of daarbuiten. HBO-opleidingen 2001/2002

in

Den

Haag,

studiejaar

Tabel 3.4: Woonsituatie van ingeschreven voltijdstudenten bij Haagse HBO-opleidingen, studiejaar 2001/2002 Opleiding Den Haag / Woonplaats: Nederland Inwonende studenten Uitwonende studenten Totaal Haagse Hogeschool 6.700 5.400 12.100 Hotelschool Den Haag 100 1.100 1.200 Ichthus Hogeschool 800 400 1.200 Koninklijke Academie 200 600 800 voor Beeldende Kunsten Totaal 7.800 7.500 15.300 Bron: IBG.

Ruim 51% van de studenten die een HBO-opleiding in Den Haag volgen is inwonend en 49% is uitwonend. Deze verhouding inwonend-uitwonend verschilt enigszins van opleiding tot opleiding. Dit is uiteraard afhankelijk van het recruteringsgebied van de

- 16 -

opleidingen. Bij de Hotelschool en de Koninklijke Academie voor Beeldende Kunst komen meer studenten van ver en zullen dus vaker uitwonend zijn. Uit tabel 3.5. blijkt dat van de ruim 15.000 HBO-studenten, er 6.500 in Den Haag wonen. De HBO-opleidingen in Den Haag vervullen in belangrijke mate een functie voor de inwoners uit omliggende gemeenten. Dit kan onder meer worden afgeleid uit het feit dat maar weinig studenten die in Den Haag wonen bij hun ouders inwonen. Ruim 75% van de studenten die in Den Haag wonen, is uitwonend. Dit beeld wordt bevestigd in figuur 3.2. Tabel 3.5: Woonsituatie van ingeschreven studenten bij Haagse opleidingen voor HBO of WO die ook in Den Haag wonen, studiejaar 2001/2002 Opleiding Den Haag / Woonplaats Den Haag Inwonende studenten Uitwonende studenten Totaal Haagse Hogeschool 1.400 3.100 4.500 Hotelschool Den Haag . 1.000 1.000 Ichthus Hogeschool 200 400 600 Koninklijke Academie voor Beeldende Kunsten . 400 400 Totaal 1.600 4.900 6.500 Bron: IBG.

. = zeer beperkt

Figuur 3.2: Woonplaats van de studenten op een HBO-opleiding in Den Haag

Herkomst HBO-studenten 0 tot 50 50 tot 100 100 tot 200 200 tot 500 500 en meer

Bron: IBG.

De HBO-opleidingen in Den Haag vervullen met name een regionale functie. De meeste studenten komen uit gemeenten die deel uitmaken van het Stadsgewest Haaglanden. Verder is een flink aantal studenten afkomstig uit de Regio Rotterdam. In tabel 3.6. wordt in beeld gebracht hoeveel Hagenaren bij HBO- en WO-opleidingen in de regio zijn ingeschreven.

- 17 -

Tabel 3.6: Woonsituatie van ingeschreven studenten bij HBO- en WO-opleidingen rond Den Haag die in Den Haag wonen, studiejaar 2001/2002 Opleiding rond Den Haag/ Woonplaats: Den Haag

Inwonende studenten

Uitwonende studenten

Totaal

100

100

200

50

50

100

Technische Universiteit Delft

150

400

550

Universiteit Leiden

350

550

900

Totaal

650

1.100

1.750

R.K. Technische Hogeschool Rijswijk Hogeschool Delft

Bron: IBG.

Ongeveer 1.750 studenten wonen in Den Haag en studeren bij HBO- of WO-opleidingen in omliggende gemeenten. Blijkbaar vinden zij de afstand wonen-studeren geen bezwaar. Ongeveer 650 daarvan wonen bij hun ouders in. Verder zijn er 1.100 uitwonend, zo’n 10% à 15% van de studenten die uitwonend zijn, wonen in Den Haag. Het is aannemelijk dat dit veelal studenten zijn die vóór de studie ook al in Den Haag woonden of die eerst een HBO-opleiding in Den Haag hebben gevolgd en nu elders verder studeren of een opleiding aan verschillende onderwijsinstellingen volgen. Het is denkbaar dat een groep studenten uit Leiden en Delft die daar geen woonruimte kunnen vinden, uitwijken naar Den Haag, maar dit gebeurt niet op grote schaal.

3.2.

Beschikbare woonruimte voor jongeren

Woningbezit corporaties: jaarlijks beschikbaar aanbod De woningcorporaties bezitten ongeveer 80.000 huurwoningen in Den Haag. Dit is ca 38% van de Haagse woningvoorraad. De laatste jaren komen jaarlijks zo'n 6.000 tot 7.000 huurwoningen vrij voor mutatie door verhuizing, sterfte, etc. Deze woningen worden verhuurd volgens het aanbodmodel, hetgeen betekent dat deze worden aangeboden via de krant Beter Wonen/Internet/Teletekst, etc. Een deel van deze woningen wordt soms aangeboden aan een specifieke doelgroep zoals jongeren tot 23 jaar, senioren van 55 jaar en ouder, etc. Op de overige woningen, die niet aan een specifieke doelgroep worden aangeboden, kunnen jongeren ook reageren waarbij de kans dat zij in aanmerking komen afhankelijk is van de reactieduur (bij woningen voor starters) of woonduur (bij woningen voor doorstromers). In tabel 3.7. is weergegeven hoeveel van de aangeboden corporatie-huurwoningen in 2001 terecht is gekomen bij jongeren.

- 18 -

1)

Tabel 3.7.: Woonprofiel van de toegewezen corporatiehuurwoningen in Den Haag, 2001 Woonprofiel totaal toegewezen

Huurprijs

5)

toege-

wezen huurwoningen

43%

71%

49%

26%

8%

3%

100%

100%

1-3 kamers

76%

86%

4-5 kamers

24%

14%

0%

0%

100%

100%

2)

tot kortingsgrens

tot aftoppingsgrens

boven aftoppingsgrens totaal

6 kamers of meer totaal

Woningtype

jongeren

huurwoningen

3)

Woninggrootte

Woonprofiel aan

4)

eengezins

9%

4%

boven-/benedenwoning

10%

12%

portiekwoning

49%

60%

flat zonder lift

2%

2%

13%

5%

flat met lift overig (incl. onbekend) totaal

17%

17%

100%

100%

Aantal verhuringen N=6.128 N=1.718 1) Bron: aanbodbestanden Den Haag; bewerking DSO / Beleid / Onderzoek. 2) Kortingsgrens € 298,59 3) Aftoppingsgrenzen: € 427,46 voor 1- en 2-persoonshuishoudens, € 458,32 voor 3- en meerpersoonshuishoudens. 4) Inclusief maisonnette. 5) Jongeren: tussen de 18 en 29 jaar.

Nadrukkelijk zij aangetekend dat de gegevens in tabel 3.7 over de toewijzing van huurwoningen aan jongeren betrekking heeft op de leeftijdsklasse 18 tot en met 29 jaar. In 2001 is ongeveer 28% van de toegewezen huurwoningen terechtgekomen bij jongeren. Als in aanmerking wordt genomen dat van alle ingeschreven woningzoekenden 46% jonger is dan 30 jaar, kan worden geconcludeerd dat jongeren een veel kleinere kans hebben op het verwerven van een huurwoning dan de andere woningzoekenden. Recent is het verdeelsysteem aangepast. Tot voor kort was voor starters de leeftijd bepalend om in aanmerking te komen voor een woning. Dit is gewijzigd in de reactieduur. De reden hiervoor was dat woningzoekenden het rechtvaardiger vinden dat lang zoeken meer recht geeft op woonruimte. Voorwaarde voor het opbouwen van reactieduur is dat minstens elk halfjaar op een woning wordt gereageerd. Uit tabel 3.7. blijkt dat de jongeren verhoudingsgewijs wat vaker terecht komen in een goedkope, kleine, portiek-huurwoning.

- 19 -

1)

Tabel 3.8: Gemiddeld aantal reacties per toegewezen corporatiehuurwoning in Den Haag, 2001 Gemiddeld aantal Gemiddeld aantal reacties

Huurprijs

2)

tot kortingsgrens

Woningtype

5)

totaal toegewezen

toegewezen

huurwoningen

huurwoningen

127

187

tot aftoppingsgrens

94

236

boven aftoppingsgrens

70

165

1-3 kamers

109

201

4-5 kamers

97

185

6 kamers of meer

98

147

eengezins

111

248


140

219

portiekwoning

134

226

flat zonder lift

128

238

flat met lift

74

258

overig (incl. onbekend)

26

60

106

199

3)

Woninggrootte

reacties aan jongeren

4)

Totaal

Aantal verhuringen N=6.128 N=1.718 1) Bron: aanbodbestanden Den Haag; bewerking DSO / Beleid / Onderzoek. 2) Kortingsgrens € 298,59 3) Aftoppingsgrenzen: € 427,46 voor 1- en 2-persoonshuishoudens, € 458,32 voor 3- en meerpersoonshuishoudens. 4) Inclusief maisonnette. 5) Jongeren: tussen de 18 en 29 jaar.

In tabel 3.8 wordt een vergelijking gemaakt tussen het gemiddeld aantal reacties per toegewezen corporatiehuurwoning voor jongeren en de totale groep huurders. Het blijkt dat (potentiële) huurders gemiddeld 106 keer reageren per verhuurde woning. Jongeren reageren bijna twee keer zo veel (gemiddeld 199 keer). Dit betekent dat jongeren gemiddeld een kans hebben van 0,5% dat zij de woning waarop zij reageren krijgen toegewezen. Deze uitkomst behoeft enige nuancering. Verderop in dit hoofdstuk zal blijken dat jongeren een woning waarvoor zij in aanmerking komen geregeld weigeren. In 2001 werden ruim 6.100 vrijgekomen huurwoningen toegewezen. In 1998 lag dat nog op bijna 7.100 huurwoningen. Deze afname van de doorstroming doet zich landelijk voor en hangt onder meer samen met de sterke stijging van de koopprijzen waardoor het voor huurders en met name jongeren steeds moeilijker wordt om van een huurwoning naar een koopwoning te verhuizen; jongeren die een koopwoning wensen, zijn hierdoor aangewezen op een langer verblijf in een huurwoning of in onzelfstandige woonruimte. Hierdoor is het aantal jonge woningzoekenden in de huursector in de afgelopen jaren in Den Haag fors toegenomen, zoals uit figuur 3.3. blijkt.

- 20 -

Figuur 3.3: Jongere woningzoekenden in Den Haag naar leeftijdsklasse en onderscheid starter/doorstromer, 1998-2001

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0 1998

1999


2000

2001



Tussen 1998 en 2002 is het aantal jonge woningzoekenden met 65% toegenomen. Deze toename heeft zich geheel onder starters voorgedaan, zowel in de leeftijdsklasse van 1822 jaar als de leeftijdsklasse van 23-29 jaar. De jongere doorstromers zijn er in de afgelopen jaren blijkbaar beter in geslaagd om andere woonruimte te krijgen dan de jongere starters. Aangetekend moet worden dat de toename van de vraag sinds 1999 in elk geval deels wordt verklaard door een verruiming van de mogelijkheden om te reageren op woningen. Sinds 1999 is onder andere een regionale woonkrant in het leven geroepen en is het mogelijk via internet en interactieve teletekst op woningen te reageren. Daarbij is veel publiciteit gegeven aan deze nieuwe reactiemogelijkheden. Een deel van de extra vraag is dus als het ware opgeroepen. De prijsstijgingen in de koopsector zullen eveneens een rol spelen bij de toename van het aantal woningzoekenden in de huursector. In 2001 waren er zo’n 21.000 starters in de leeftijd tot 29 jaar die woonruimte in Den Haag zoeken. Bijna 60% van hen is al woonachtig in Den Haag. Ongeveer 20% is woonachtig in andere gemeenten in het gebied Haaglanden en eveneens 20% komt uit gemeenten buiten Haaglanden.

- 21 -

1)

Tabel 3.9: Woonprofiel van reacties van en aanbiedingen

aan jongeren van corporatiehuurwoningen in

Den Haag, 2001 Woonprofiel van reacties Woonprofiel van aan 5)

Huurprijs

2)

tot kortingsgrens

3)

tot aftoppingsgrens

boven aftoppingsgrens totaal

Woninggrootte

1-3 kamers 4-5 kamers

Woningtype

van jongeren op

jongeren aangeboden

vrijkomende

huurwoningen

huurwoningen

63%

66%

32%

32%

5%

2%

100%

100%

84%

87%

15%

13%

6 kamers of meer

< 1%

< 1%

totaal

100%

100%

4)

eengezins

5%

5%


11%

13%

portiekwoning

65%

69%

flat zonder lift

2%

2%

flat met lift

7%

6%

overig (incl. onbekend) totaal

10%

5%

100%

100%

Aantal N=4.953 N=342.250 1) Bron: aanbodbestanden Den Haag; bewerking DSO / Beleid / Onderzoek. 2) Kortingsgrens: € 298,59 3) Aftoppingsgrenzen: € 427,46 voor 1- en 2-persoonshuishoudens, € 458,32 voor 3- en meerpersoonshuishoudens. 4) Inclusief maisonnette. 5) Jongeren: tussen de 18 en 29 jaar.

Uit tabel 3.9. blijkt dat het woonprofiel van aan jongeren aangeboden huurwoningen goed aansluit op het profiel van de reacties. Dit duidt erop dat de belangstellingsgraad van jongeren voor de verschillende huursegmenten redelijk evenwichtig is verspreid; gemiddeld komen er per aangeboden woning ongeveer 70 reacties van jongeren. Dit betekent tevens dat ook voor de zwakkere woonsegmenten, zoals de portiekwoningen of de flats zonder lift, nog een grote belangstelling bestaat. Deze evenwichtige spreiding van de belangstellingsgraad zou erop wijzen dat de druk op de woningmarkt voor jongeren nog hoog is. Immers, bij een afnemende druk op de woningmarkt voor jongeren zal naar verwachting de belangstelling voor minder gewilde woonvormen ook afnemen. Toch wordt jaarlijks een flink aantal aangeboden huurwoningen door jongeren geweigerd, zoals blijkt uit figuur 3.4.

- 22 -

Figuur 3.4: Ontwikkeling van het aantal aanbiedingen aan jongeren, weigeringen door huurder en weigeringen door verhuurder in Den Haag, 1998-2001

6.000

5.000

aanbieding 4.000

3.000

2.000

1.000

0 1998

1999 weigeringen huurder

1)

2000 weigeringen verhuurder

2001 toewijzingen


In 2001 werd (zie tabel 3.9.) bijna 5.000 keer een huurwoning aan jongeren aangeboden. Hiervan hebben bijna 1.400 jongeren de woning uiteindelijk geweigerd. Hierbij zijn persoonlijke redenen de belangrijkste (bijna 50%) om de aangeboden woning uiteindelijk toch niet te accepteren. Men zou veronderstellen dat dit weigeren vooral gebeurt onder doorstromende jongeren van 23 jaar en ouder met een kwaliteitswens, doch dit is maar ten dele aan de orde. Onder deze categorie weigert zo'n 28% de aangeboden woning, terwijl 24% van de jongeren tussen de 18 en 23 jaar de woning weigert. Voor startende studenten kan de locatie van de aangeboden woning een reden zijn om de woning te weigeren. Studenten die deel willen uitmaken van het “studentenleven” zoeken woonruimte op een locatie die gunstig ligt ten opzichte van het centrum en de onderwijsinstelling waar zij studeren. Ook dit kan als een kwaliteitseis worden aangemerkt. De Haagse corporaties herkennen een zekere mate van “shopgedrag” onder kandidaathuurders die hoog op de lijst staan om een woning toegewezen te krijgen. Zij weigeren de woning omdat zij de inschatting maken een nog betere woning te kunnen krijgen. Opmerkelijk is voorts dat 1.800 keer de aangeboden huurwoning uiteindelijk door de verhuurder niet is toegewezen. In 83% van de gevallen gebeurt dit omdat de kandidaathuurder uiteindelijk niet reageert op de aangeboden woning! Het blijkt dat aan deze hoge weigeringsgraad waarschijnlijk een administratieve reden ten grondslag ligt. Uit efficiëntieoverwegingen hanteren woningcorporaties in Den Haag geregeld het principe van zogenoemde groepsaanbiedingen. Dit principe bestaat eruit dat een aantal kandidaten tegelijk wordt uitgenodigd om een woning te bezichtigen. Als een woning door vijf mensen wordt bezichtigd en één van de kandidaten accepteert de woning, worden vier weigeringen geregistreerd. Als reden voor de weigering wordt dan “niet gereageerd”

- 23 -

genoteerd. Het spreekt voor zich dat deze werkwijze het aantal echte weigeringen vertekent. De omvang van deze vertekening is onbekend. Ook komt een deel van de weigeringen voort uit het feit dat tot voor kort de leeftijd van starters bepalend was bij de woonruimteverdeling. In de week dat men jarig werd nam de kans om een woning toegewezen te krijgen sterk toe. Omdat men op 2 woningen kon reageren leverde dit geregeld een “weigering” op voor een van de twee woningen waarvoor men in aanmerking kwam. Vastgesteld moet worden dat door deze administratieve “vervuiling” op grond van het geregistreerde aantal weigeringen geen conclusies kunnen worden getrokken ten aanzien van de kwaliteitsvraag van huurders. Aanbod zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden en sloopwoningen De Haagse woningcorporaties verhuren woonruimte die expliciet is aangewezen voor de huisvesting van jongeren. Het beheer van een deel van deze woningen is ondergebracht bij de Stichting DUWO. Deze stichting is sinds enkele jaren in Den Haag de corporatie die zich specifiek richt op de huisvesting van jongeren en studenten. Tabel 3.10: Specifiek voor jongeren bestemde woonruimte van Haagse corporaties Onzelfstandig Zelfstandig Sloopwoningen Haagwonen

381

200

Staedion

267

633

Vestia

399

1.150

Totaal

1.047

1.983

Totaal 581 909

1)

2)

1.729

180

3.219

180

1) Van 9 woningen is niet bekend of het om zelfstandige of onzelfstandige woonruimte gaat. 2) Deze 180 sloopwoningen bevinden zich in Duindorp en worden door Vestia Den Haag Scheveningen tijdelijk aan studenten verhuurd.

In totaal hebben de Haagse corporaties 3.219 woningen en wooneenheden die specifiek bestemd zijn voor jongeren. Het grootste deel van de ruim 1.000 onzelfstandige wooneenheden wordt momenteel door jongeren bewoond. Van de zelfstandige woningen en wooneenheden is niet precies bekend in hoeverre ze momenteel door jongeren worden bewoond. De inschatting is dat bij de zelfstandige woningen en wooneenheden een groter deel bewoond wordt door mensen die buiten de doelgroep vallen. Voor een deel van de beschikbare jongerenwoningen zijn afspraken gemaakt met enkele onderwijsinstellingen. Deze woningen zijn exclusief beschikbaar voor kandidaten die door deze instellingen worden voorgedragen. Het betreft 93 zelfstandige wooneenheden (80 van Vestia en 13 van Staedion) en 217 onzelfstandige wooneenheden (Vestia). Ongeveer 800 van specifiek voor jongeren bestemde woningen en wooneenheden worden beheerd door DUWO. Daarnaast wordt voor een deel van het bezit door DUWO bemiddeld. Dit betekent dat kandidaat-huurders reageren op deze woningen via de DUWO kamerwinkel. Van de woonruimte die via de DUWO kamerwinkel wordt verhuurd ligt de mutatiegraad rond de 40% en 45%. In deze mutatiegraad zijn de mutaties van onzelfstandige eenheden meegenomen. De mutatiegraad is in de loop der jaren vrij stabiel geweest. De laatste jaren lijkt de mutatiegraad wat af te nemen. Dit hangt samen met het feit dat afgestudeerden, door de stijging van de druk op de huurmarkt, minder kansen hebben om door te stromen. Zij blijven dus langer hangen in de studenteneenheden. De leeftijdsopbouw van de bewoners van DUWO-wooneenheden is als volgt: 54% is 1823 jaar, 34% is 24-27 jaar en 12% is 28 jaar of ouder. Met name de bewoners van 28 jaar

- 24 -

of ouder "horen niet meer thuis" in een wooneenheid; zij blijven in hun wooneenheid hangen omdat zij door gebrek aan huisvestingsmogelijkheden niet kunnen doorstromen. Nieuw aanbod van jongerenhuisvesting In de komende jaren wil de gemeente samen met de volgende partijen woonprojecten voor jongeren realiseren: Vestia: • 200 zelfstandige wooneenheden op het Rijswijkseplein. • 28 zelfstandige wooneenheden Huize Helena. • 13 onzelfstandige wooneenheden Obrechtstraat. DUWO: • 309 zelfstandige eenheden in een woontoren bij de Haagse Hogeschool. • Ongeveer 50 voornamelijk onzelfstandige eenheden in diverse projecten in losse panden.

3.3.

Huidige woonsituatie jongeren

Huidige woonsituatie Door de informatie uit verschillende gegevensbronnen te combineren, is het mogelijk geweest om vast te stellen hoe de jongere huishoudens in Den Haag zijn gehuisvest. De wijze waarop dit is afgeleid is uitgebreid beschreven in Bijlage 1. Het resultaat van deze exercitie wordt in tabel 3.11. weergegeven.

1)

eenpersoons, werkend, tot minimuminkomen 300 200 1.500 eenpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen 500 300 1.200 eenpersoons, studerend, tot minimuminkomen 1.400 800 2.000 eenpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen 0 100 0 eenpersoons, werkloos, tot minimuminkomen 1.200 300 1.700 eenpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen 100 0 0 meerpersoons, werkend, tot minimuminkomen 0 0 200 meerpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen 700 500 1.800 meerpersoons, studerend, tot minimuminkomen 200 200 200 meerpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen 800 100 100 meerpersoons, werkloos, tot minimuminkomen 100 0 200 meerpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen 0 0 400 Totaal 5.300 2.500 9.300 1) Voor werknemers vanaf 23 jaar geldt het minimumloon. Dit bedraagt per 1 juli maand. Voor werknemers onder de 23 jaar geldt het minimumjeugdloon. Dit € 560,45 (18 jaar) op tot €1047,05 (22 jaar) bruto per maand.

Totaal

Koopwoning

700 300 200 3.200 1.700 200 600 4.500 800 0 0 5.000 100 0 200 400 500 600 200 4.500 0 0 0 100 200 100 100 600 900 100 600 4.600 200 0 0 800 100 0 0 1.100 200 0 0 500 200 0 0 600 5.600 1.300 1.900 25.900 2002 € 1231,80 bruto per loopt per 1 juli 2002 van

Bron: Bewerking Companen aan de hand van diverse gegevensbronnen (zie Bijlage 1).

- 25 -


Huurwoning, meergezins, vanaf € 307,=

Huurwoning, meergezins, tot € 307,=


Onzelfstandige wooneenheid

Tabel 3.11: Huidige huisvestingssituatie van Haagse jongeren, 2001

Uit tabel 3.11. blijkt dat zo'n 20% van de jongere huishoudens in een onzelfstandige wooneenheid woont. Het gaat dan om kamers in studentenhuizen (kamergewijze verhuur in woningen) of om kamers bij een hospita. Uit onderzoek5 dat door de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Universiteit van Utrecht is uitgevoerd, blijkt dat het aanbod van kamers op de particuliere markt afneemt. Hospita's stoppen met de verhuur van kamers vooral om redenen van privacy en ruimte. Daarnaast worden redenen genoemd als de administratieve rompslomp en de belastingmaatregelen. Hospita's vrezen, gezien hun inkomen, voor een korting op hun uitkering of huursubsidie. Voor zowel kleine als grotere verhuurders blijkt vooral het matige rendement de belangrijkste reden voor de afname van kamerverhuur. Vermoedelijk spelen ook de zwaardere eisen die tegenwoordig aan de brandveiligheid worden gesteld, en de bijkomende benodigde investeringen, een rol. Bovendien zijn de woningprijzen in de afgelopen jaren sterk gestegen en is het nu een aantrekkelijk moment om te cashen. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat de hospitakamer minder populair wordt onder jongeren. Ook zij zoeken privacy en/of contact met leeftijdsgenoten. Aan die wensen wordt beter tegemoet gekomen door een kamer in een studentenhuis. De laatste jaren is landelijk de trend zichtbaar geworden dat vooral ouders van studenten een woning kopen en deze verhuren aan zoon/dochter (of deze mede-eigenaar maken). Het is aannemelijk dat dit ook in Den Haag gebeurde. Ongeveer 10% van de jongere huishoudens bewoont een zelfstandige wooneenheid. Dit zijn eenheden die eigendom zijn van de Haagse corporaties of particuliere verhuurders. Deze eenheden hebben een oppervlak van ongeveer 25 m2 en zijn voorzien van een kookgelegenheid en een natte cel. Sommige zelfstandige eenheden zijn als een volwaardige woning aan te merken met over het algemeen 1 slaapkamer. Deze eenheden hebben een oppervlakte van ongeveer 35 m2 tot 50 m2.. Ook kan uit tabel 3.11. worden afgeleid dat 70% van de jongere huishoudens in een zelfstandige woning woont. Zeer overwegend gaat het dan om huurwoningen en daarbinnen weer gaat het zeer overwegend om meergezinswoningen. Dit betekent dat een grote groep jongeren op de huurmarkt mee-concurreert met andere oudere woningzoekenden. Tenslotte blijkt uit tabel 3.11. dat met het stijgen van het inkomen ook de kwaliteitseisen op het woongebied omhoog gaan. Met andere woorden: ook de groep jongeren, die over het algemeen een hoge verhuisfrequentie heeft, doorloopt een wooncarrière. In een relatief korte tijdsspanne brengen zij verbetering aan in hun woonsituatie. Die wooncarrière start bij een kleine kamer (al of niet bij een hospita) en strekt zich uit tot het bewonen van een zelfstandige koopwoning. De wens tot verbetering van de woonsituatie De wens om verbetering te brengen in de huisvestingssituatie wordt ook goed zichtbaar in figuur 3.6. Daarin wordt voor verhuisgeneigden die in Den Haag willen blijven wonen, de huidige woonsituatie weergegeven en vergeleken met de gewenste woonsituatie. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat ongeveer 50% van de jongere huishoudens tevreden was en 20% niet tevreden was met de huidige woonsituatie. De overige 30% was niet uitgesproken tevreden, maar ook niet ontevreden.

5

Bron: De particuliere kamermarkt in beeld, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Universiteit van Utrecht, 2002.

- 26 -

Figuur 3.6: Huidige en gewenste woonsituatie door jongeren met verhuisplannen die in Den Haag willen blijven wonen, 1998

Huidige situatie

Gewenste situatie 3%

11%

19%

6%

4%

18% 40% 9% 23%

20% 34%

13%

Onzelfstandige wooneenheid


Huurwoning, meergezins, tot € 272,= Huurwoning,eengezins

Huurwoning, meergezins, vanaf € 272,= Koopwoning

Bron: WBO 1998.

Uit figuur 3.6. kan worden afgeleid dat de wens tot verbetering in de woonsituatie fors is. Van de verhuisgeneigden wil nog maar 3% naar een andere kamer (onzelfstandige woonruimte). Verder wil een grote groep jongeren (50%) doorstromen naar een zelfstandige huurwoning, waarvan een flink deel met een huurprijs van meer dan € 272,= (prijspeil 1998). Ook de belangstelling voor een koopwoning is groot. Overwegend betreft dit tweeverdieners die nu al zelfstandig wonen en graag zouden willen doorstromen naar een betaalbare koopwoning in Den Haag. Woningtekort Op dit moment is er in Den Haag sprake van een aanzienlijk tekort aan onzelfstandige woonruimte en woningen. Jongeren ervaren dit nadrukkelijk als zij op de woningmarkt willen toetreden. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is hoog. Momenteel staan 25.000 jongeren voor een huurwoning ingeschreven, grotendeels starters die nog niet beschikken over zelfstandige woonruimte. Het grote woningtekort belemmert jongeren, die nu nog bij hun ouders inwonen, om zelfstandig te gaan wonen. Om hoeveel personen het daarbij gaat, is moeilijk aan te geven. Uit het WBO van 1998 kan een indicatie worden afgeleid. Daaruit zou blijken dat er ongeveer 2.000 inwonende starters zijn die zelfstandig willen gaan wonen. Aangenomen mag worden dat deze vooral een beroep zullen doen op onzelfstandige woonruimte (1.000 personen) en zelfstandige wooneenheden (1.000 personen). Gewenste woonsituatie De huidige woningvraag van jongeren moet feitelijk gebaseerd worden op enerzijds de woningvraag van jongeren die tevreden zijn over hun huidige woonsituatie en anderzijds op het wensbeeld van jongeren die op zoek zijn naar andere huisvesting. Op basis hiervan is de gewenste huishoudens-wonen-matrix samengesteld die laat zien hoe jongeren

- 27 -

in Den Haag idealiter zouden willen wonen. Hieraan is ook het woningtekort toegevoegd van 2.000 personen die nu nog noodgedwongen inwonen bij hun ouders en graag op kamers willen gaan wonen (1.000 personen) of in een zelfstandige wooneenheid willen wonen (1.000 personen). Omdat dit beeld een afspiegeling is van de markt, wordt dit het marktscenario genoemd. Tabel 3.12: Woningvraag volgens marktscenario: huidige en gewenste woonsituatie voor jongeren in Den Haag


Koopwoning

Totaal

1.300

700

300

500

3.200

eenpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen

600

300

1.100

1.500

100

1.200

4.500

1.600

900

1.900

600

300

300

5.000

0

200

0

100

0

200

400

1.600

500

1.900

600

100

300

4.500

100

0

0

0

0

0

100

0

0

100

100

300

100

600

meerpersoons, werkend, vanaf minimuminkomen

200

300

700

300

100

3.100

4.600

meerpersoons, studerend, tot minimuminkomen

300

300

100

100

200

0

800

meerpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen

700

100

100

100

100

200

1.100

meerpersoons, werkloos, tot minimuminkomen

100

0

200

100

100

0

500

0

0

300

200

0

100

600

Totaal 5.300 2.900 7.700 4.400 Bron: Bewerking Companen aan de hand van diverse gegevensbronnen (zie Bijlage 1).

1.600

6.000

27.900

eenpersoons, studerend, tot minimuminkomen

wooneenheid

eenpersoons, studerend, vanaf minimuminkomen eenpersoons, werkloos, tot minimuminkomen eenpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen meerpersoons, werkend, tot minimuminkomen

meerpersoons, werkloos, vanaf minimuminkomen

vanaf € 307,=

230


100

tot € 307,=


eenpersoons, werkend, tot minimuminkomen

Onzelfstandige


met verhuisplannen, 2001

Uit de vergelijking van de tabellen 3.11. en 3.12. kan worden afgeleid dat een grote groep jongeren graag zou willen verhuizen naar een passende koopwoning in Den Haag. Als aan die woonwens tegemoet zou kunnen worden gekomen, neemt de druk op alle andere woonvormen voor jongeren af. Ook de behoefte aan zelfstandige wooneenheden en kamers (onzelfstandige woonruimte) zal dan flink afnemen. Dit marktscenario kan in de praktijk maar lastig werkelijkheid worden. Door de sterke stijging van de koopprijzen, ook na 1998, is de koopsector inmiddels voor jongeren nog maar bereikbaar voor een kleine groep tweeverdieners. Veel jongeren zullen er dus niet op korte termijn in slagen om hun woonwens te vervullen. Zij zullen dus langer in hun huidige woonruimte blijven wonen of genoegen moeten nemen met een minder grote kwaliteitssprong in hun woonsituatie. Hierdoor zal de druk op de goedkope huursector, op de zelfstandige wooneenheden en de kamers nog groot blijven in de komende jaren.

- 28 -

4. TOEKOMSTIGE VRAAG NAAR JONGERENHUISVESTING

In dit hoofdstuk wordt inzicht geboden in de toekomstige vraag naar jongerenhuisvesting. De woningvraag wordt geprognosticeerd voor de jaren 2007 en 2012. Dit wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s. De uitkomsten zijn richtinggevend voor de beleidsmatige invulling van de jongerenhuisvesting in Den Haag.

4.1.

Ontwikkeling van de groep jongeren

Leeftijdsopbouw gemeente De gemeente heeft voor de komende jaren zowel binnen bestaand stedelijk gebied als op de nieuwe VINEX uitleglocatie een ambitieus bouwprogramma voor ogen. Ingezet wordt op een toename van de woningvoorraad met ongeveer 23.000 woningen in de periode 2002-2011. Hiermee wil de gemeente de stad versterken en de bevolkingsafname ombuigen. Met dit bouwprogramma zal de bevolking naar verwachting toenemen van 441.000 in 2002 naar 491.000 in 2012. Overigens wordt de grootste toename van de woningvoorraad gerealiseerd in het nieuwe achtste stadsdeel. Voor het realiseren van de toename van de woningvoorraad is het dus van belang dat de VINEX-opgave wordt gehaald. Als de groei van de woningvoorraad in het achtste stadsdeel buiten beschouwing wordt gelaten neemt de voorraad tot 2012 toe met ongeveer 7.400 woningen. Een omvangrijk nieuwbouwprogramma als de gemeente voorstaat heeft ook zijn effecten op de samenstelling van de bevolking. Met de nieuwbouw zal Den Haag er beter in slagen om de eigen inwoners vast te houden en ook migranten van buiten de gemeente aan te trekken. De effecten op de leeftijdsopbouw worden zichtbaar in figuur 4.1. 1)

Figuur 4.1: Ontwikkeling van de leeftijdsopbouw in Den Haag, periode 2002-2011 .

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 t/m 17

18-26

27-54 2002

55+

2012

1) De cijfers voor 2002 hebben betrekking op de oude gemeentegrens, dus exclusief het achtste stadsdeel. In de cijfers voor 2012 zijn de ontwikkelingen in het achtste stadsdeel meegenomen. Bron: GBA en bevolkingsprognose van de gemeente Den Haag.

- 29 -

De nieuwbouw heeft tot gevolg dat huishoudens in de leeftijdsklasse tussen de 35 en 55 jaar beter dan voorheen aan Den Haag kunnen worden gebonden. Dit betekent tevens dat het aantal jongeren niet zal afnemen maar zal toenemen in de komende jaren. Met andere woorden: het proces van ontgroening wordt in de komende tien jaar omgebogen. Het aantal 18 tot en met 26-jarigen zal toenemen van 54.400 personen in 2002 naar 62.000 personen in 2012. Dit betekent ook dat de behoefte aan huisvesting voor jongeren in de komende jaren nog zal toenemen. Overigens komt een belangrijk deel van de toename van het aantal jongeren voort uit de ontwikkeling van het achtste stadsdeel. Ontwikkeling aantal jongere huishoudens De uitkomsten van de gemeentelijke bevolkingsprognose zijn vertaald naar een huishoudensprognose. Dan blijkt dat het aantal jongere huishoudens dat zelfstandig wil gaan wonen zal toenemen van 27.900 in 2002 (inclusief het woningtekort van 2.000 huishoudens) tot 32.400 in 2007. Daarna zal het aantal jongere huishoudens weer wat afnemen tot 30.900 in 2012. Als er in 2012 daadwerkelijk 30.900 kamers of zelfstandige woonruimten beschikbaar zijn voor jongeren, is het huidige woningtekort ook ingelopen. Ontwikkeling studentenpopulatie Bij de HBO-opleidingen is nagegaan of zij een beeld hebben hoe het studentenaantal zich in de komende jaren zal ontwikkelen. Voor deze ontwikkeling zijn twee componenten van belang. In de eerste plaats is de ontwikkeling van het aantal jongeren van belang; dit is de demografische ontwikkeling. In de tweede plaats is de toekomstige concurrentiepositie van de HBO-opleidingen in Den Haag van belang: is de kwaliteit van het onderwijs van zodanig niveau dat dit aantrekkelijk blijft voor jongeren. Uit de gevoerde gesprekken is het volgende beeld naar voren gekomen. Tabel 4.1: Verwachte ontwikkeling van het aantal studenten bij Haagse HBO-opleidingen 2002 2007 Haagse Hogeschool

1)

2012

12.500

11.600

12.000

Hotelschool Den Haag

1.200

1.200

1.300

Ichthus Hogeschool

1.200

3.600

3.700

Koninklijke Academie voor Beeldende Kunsten Totaal

800

900

1.000

15.700

17.300

18.000

1)

De opleidingen hebben niet altijd gedetailleerde prognoses voor het bepalen van leerlingenaantallen in de toekomst. De Haagse Hogeschool heeft momenteel ongeveer 12.500 voltijdstudenten in de leeftijd tot 27 jaar. In totaal staan 16.000 studenten bij de Haagse Hogeschool ingeschreven. Men gaat uit van een afname tot 14.000 a 15.000 studenten in 2007. Deze inschatting is gebaseerd op ontwikkelingen die men momenteel ziet in de aanmeldingen. De Hotelschool heeft 1.200 leerlingen en gaat er van uit dat dit aantal in de nabije toekomst gelijk blijft. Aan de Haagse vestiging van de Ichthus Hogeschool studeren momenteel ongeveer 1.200 studenten. Dit aantal zal fors hoger worden in verband met een grote uitbreiding van het aantal opleidingen. In het studiejaar 2004/2005 zullen er ongeveer 2.850 studenten aan de Haagse Vestiging van de Ichthus Hogeschool studeren. In 2007 gaat men uit van 3.500 studenten. De Koninklijke Academie voor Beeldende Kunsten (inclusief het Koninklijk Conservatorium) heeft nu 800 voltijdstudenten. Men gaat uit van een groei van ongeveer 10% in de periode tot 2007 en een groei van ongeveer 20% in de periode tot 2012. Omdat de opleidingen bij het bepalen van het aantal leerlingen in de toekomst geen rekening houden met demografische ontwikkelingen zijn de aantallen gecorrigeerd voor een verwachte toename van het aantal jongeren met 6% in de periode 2002-2011. Bron: de HBO-instellingen hebben een opgave verstrekt van het aantal studenten, rekening houdend met de ontwikkeling van het aantal studierichtingen; deze opgave is gecorrigeerd voor de verwachte groei van het aantal jongeren in Den Haag met 6% in de periode 2002-2011.

Naar verwachting zal het aantal studenten met bijna 15% groeien. Die groei doet zich vooral voor bij de Ichthus Hogeschool, als gevolg van een flinke uitbreiding van het aantal studierichtingen. Ook de Koninklijke Academie voor Beeldende Kunsten houdt rekening

- 30 -

met enige groei. Aan de Haagse Hogeschool zal het aantal studenten naar verwachting afnemen.

4.2.

Toekomstige vraag naar jongerenhuisvesting

Het bepalen van de toekomstige samenstelling van de woningvraag naar jongerenhuisvesting is niet eenvoudig. Er zijn vele onzekere ontwikkelingen die een rol spelen. Daarom wordt de vraag uitgewerkt in de vorm van twee scenario's. De twee scenario's verschillen uitsluitend in de samenstelling van de woningvraag. De kwantitatieve groei van de woningvraag is voor de twee scenario's gelijk en is gebaseerd op de gemeentelijke bevolkingsprognose. 1. Historisch scenario In dit scenario wordt de samenstelling van de huisvestingsvraag van jongeren gebaseerd op de huidige verhoudingen. Dit betekent dat het huidige woonprofiel van jongeren ook voor de toekomst wordt aangehouden. Dit is een tamelijk conservatieve benadering, omdat impliciet wordt aangenomen dat de kwaliteitsslag die zich op de woningmarkt voltrekt, aan de jongeren voorbij gaat. 2. Marktscenario In dit scenario wordt de samenstelling van de woningvraag gebaseerd op de huidige woonsituatie van jongere huishoudens die tevreden zijn met hun huidige woonsituatie en de gewenste woonsituatie van jongeren die niet meer tevreden zijn over hun huidige woonsituatie. De woningvraag op basis van het historisch scenario en het marktscenario wordt respectievelijk in de tabellen 4.2. en 4.3. weergegeven.

- 31 -

Totaal

Koopwoning


vanaf fl 600,=


tot fl 600,=



wooneenheid

Historisch scenario 2007

Onzelfstandige

Tabel 4.2: Woningvraag naar jongerenhuisvesting in Den Haag 2007 en 2012, volgens historisch scenario

Eenpersoons, werkend, tot minimum inkomen

500

300

1.800

800

300

200

3.900

Eenpersoons, werkend, vanaf minimum inkomen

700

500

1.400

2.100

200

700

5.600

2.100

1.300

2.400

900

0

0

6.700

0

200

0

100

0

200

500

1.800

500

2.100

600

700

200

5.900

Eenpersoons, studerend, tot minimum inkomen Eenpersoons, studerend, vanaf minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, tot minimum inkomen

0

0

0

0

100

0

200

200

100

100

600

Meerpers. werkend, vanaf minimum inkomen

900

800

2.200

1.000

100

700

5.700

Meerpers. studerend, tot minimum inkomen

200

300

200

200

0

0

900

1.000

100

100

100

0

0

1.300

100

0

200

200

0

0

500

0

0

500

200

0

0

700

7.400

4.000

11.100

6.400

1.400

2.100

32.400

Totaal

Koopwoning

vanaf fl 600,=

Historisch scenario 2012

wooneenheid

Totaal

Onzelfstandige

Meerpers. werkloos, vanaf minimum inkomen

tot fl 600,=

Meerpers. werkloos, tot minimum inkomen


Meerpers. studerend, vanaf minimum inkomen


0

0


100

Meerpers. werkend, tot minimum inkomen


Eenpersoons, werkloos, vanaf minimum inkomen


400

300

1.700

800

300

200

3.700


700

400

1.300

1.900

200

700

5.200

1.900

1.200

2.300

900

0

0

6.300

0

200

0

100

0

200

500

1.700

400

2.000

600

700

200

5.600

100

0

0

0

0

0

100

0

0

200

200

100

100

600


900

800

2.100

1.000

100

700

5.600


200

300

200

200

0

0

900

1.000

100

100

100

0

0

1.300

100

0

200

200

0

0

500

0

0

400

200

0

0

600

7.000

3.700

10.500

6.200

1.400

2.100

30.900

Eenpersoons, studerend, tot minimum inkomen Eenpersoons, studerend, vanaf minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, tot minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, vanaf minimum inkomen Meerpers. werkend, tot minimum inkomen

Meerpers. studerend, vanaf minimum inkomen Meerpers. werkloos, tot minimum inkomen Meerpers. werkloos, vanaf minimum inkomen Totaal


- 32 -

Totaal

Koopwoning


vanaf ƒ600,=


tot ƒ600,=



wooneenheid

Marktscenario 2007

Onzelfstandige

Tabel 4.3: Woningvraag naar jongerenhuisvesting in Den Haag 2007 en 2012, volgens marktscenario.

1.500

800

400

600

3.700

300

1.300

1.800

100

1.500

5.700

1.900

1.100

2.200

800

300

300

6.600

0

200

0

100

0

200

500

1.900

700

2.300

700

100

300

6.000

100

0

0

0

0

0

100

0

0

100

100

400

100

700


300

300

800

300

100

3.700

5.500


300

400

100

100

200

0

1.100


800

100

100

100

100

200

1.400


100

0

200

100

100

0

500

0

0

300

200

0

100

600

6.200

3.400

8.900

5.100

1.800

7.000

32.400

Marktscenario 2012

wooneenheid

Totaal

Onzelfstandige


Totaal


Koopwoning


vanaf ƒ600,=

Eenpersoons, werkloos, tot minimum inkomen

tot ƒ600,=

Eenpersoons, studerend, vanaf minimum inkomen


Eenpersoons, studerend, tot minimum inkomen


300

700


100





100

300

1.400

800

300

600

3.500


700

300

1.200

1.700

100

1.300

5.300

1.800

1.100

2.200

700

300

300

6.400

0

200

0

100

0

200

500

1.800

600

2.200

700

100

300

5.700

100

0

0

0

0

0

100

0

0

100

100

400

100

700

200

300

800

300

100

3.500

5.200

Eenpersoons, studerend, tot minimum inkomen Eenpersoons, studerend, vanaf minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, tot minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, vanaf minimum inkomen Meerpers. werkend, tot minimum inkomen Meerpers. werkend, vanaf minimum inkomen Meerpers. studerend, tot minimum inkomen

300

300

100

100

200

0

1.000


800

100

100

100

100

200

1.400


100

0

200

100

100

0

500

0

0

300

200

0

100

600

5.900

3.200

8.600

4.900

1.700

6.600

30.900

Meerpers. werkloos, vanaf minimum inkomen Totaal


Uit de tabellen 4.2. en 4.3. blijkt dat er sprake is van een groeiende behoefte aan huisvestingsmogelijkheden voor jongeren. Tot 2007 zal de woningvraag nog wat toenemen maar vervolgens weer licht afnemen. In het historisch scenario is de woningvraag naar koopwoningen onder jongeren veel lager dan in het marktscenario. In het historische scenario ligt deze vraag op zo'n 6% en in het marktscenario ligt dit bijna 22%. De contramal hiervan is dat in het historische scenario de behoefte aan de verschillende vormen van huurwoningen veel hoger is dan in het marktscenario. In het historische

- 33 -

scenario wordt namelijk aangenomen dat de positie van de jongeren op de markt van zelfstandige woningen in Den Haag niet zodanig substantieel zal verbeteren dat de jongere, meer dan nu, kan doorstromen naar kwalitatief betere woonruimte. Hierdoor blijft de behoefte aan onzelfstandige woonruimte (kamers) nog toenemen. Ook de behoefte aan zelfstandige wooneenheden en goedkope huurwoningen neemt dan nog toe. In het marktscenario, waarin de doorstroming van jongeren maximaal is, is naast een grote vraag naar koopwoningen een eengezins huurwoningen ook nog een groeiende vraag naar de laagste kwaliteitssegmenten, te weten: onzelfstandige en zelfstandige wooneenheden. Die nog toenemende vraag naar wooneenheden in het marktscenario is een gevolg van het toetreden van jongeren op de woningmarkt die nu nog inwonend zijn (oplossen van het nu bestaande woningtekort). Voorts neemt de vraag naar huurwoningen in het goedkope en dure prijssegment af.

4.3.

Woningtekort aan jongerenhuisvesting

Uit de confrontatie van het huidige woningaanbod met de woningvraag kan worden afgeleid in welke segmenten sprake is van een woningoverschot of een woningtekort. Periode 2002-2006 Tabel 4.4: Woningtekort aan jongerenhuisvesting in Den Haag periode 2002-2006, volgens historisch scenario

Aanbod 2002

1)

Woningvraag 2007 Woningtekort / -overschot 2002-2006 Aanbod 2002

1)

Woningvraag 2007 Woningtekort / -overschot 2002-2006

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Woningtekort historisch scenario 2002-2006

Onzelfstandige

en marktscenario

5.300

2.500

9.300

5.600

1.300

1.900

25.900

7.400

4.000

11.100

6.400

1.400

2.100

32.400

-2.100

-1.500

-1.800

-800

-100

-200

-6.500

5.300

2.500

9.300

5.600

1.300

1.900

25.900

6.200

3.400

8.900

5.100

1.800

7.000

32.400

-900

-900

+400

+500

-500

-5.100

-6.500

1) Raming op basis van WBO, WOZ en GBA.

Onzelfstandige wooneenheden Uit de confrontatie van vraag en aanbod blijkt dat in het historische model sprake is van een flink tekort aan onzelfstandige wooneenheden (tekort van 2.100) en aan zelfstandige wooneenheden. In de behoefte aan meer onzelfstandige wooneenheden kan vrijwel zeker niet worden voldaan. Het aanbod van particuliere kamers (bij hospita en commerciële kamerverhuurders) neemt landelijk af en het zal al een hele kunst zijn om de afname te keren, laat staan het aanbod te laten toenemen. Het verdient aanbeveling dat

- 34 -

de gemeente zich samen met de andere partijen op de woningmarkt bezint op maatregelen om het aanbod van particuliere kamers niet te laten afnemen6. Als het lukt om het aanbod van particuliere kamers op niveau te houden, blijft er in het historische model een tekort bestaan van 2.100 onzelfstandige wooneenheden. Hierin kan worden voorzien door nieuwbouw. De vraag moet dan wel worden gesteld of het raadzaam is om nieuwe, onzelfstandige wooneenheden te realiseren. Mogelijk moet uit het oogpunt van toekomstwaarde de voorkeur worden gegeven aan het realiseren van zelfstandige wooneenheden. In aanmerking moet namelijk worden genomen dat ook onder jongeren in de toekomst behoefte bestaat aan een kwalitatieve verbetering van de woonsituatie. De jongeren van de toekomst zijn nu jeugdigen die in hun ouderlijke woning gemiddeld al een slaap- en leefkamer hebben die groter is dan de slaapkamer van de huidige jongere. Daar staat tegenover dat verhuurders van studenteneenheden aangeven dat met name startende studenten wel degelijk belangstelling hebben voor onzelfstandige eenheden als zij in een groep kunnen wonen. Deze woonvorm is voor hen aantrekkelijk omdat het leggen van sociale contacten vergemakkelijkt. Als besloten wordt tot het realiseren van onzelfstandige wooneenheden is het van belang oog te hebben voor voldoende kwaliteit van deze eenheden. Bij de afweging om onzelfstandige wooneenheden of zelfstandige wooneenheden te bouwen, zijn ook de volgende financiële afwegingen van belang. Onzelfstandige eenheden: kamers 14/16 m2; keuken, douche, toilet delen met 4-8 personen € 204,= huur -€ 0,= huursubsidie € 204,= netto prijs

Zelfstandige één-kamerappartementen: 28m2; inclusief eigen keuken, douche en toilet € 261,= huur -€ 95,= huursubsidie € 166,= netto prijs

1) Bron: Studeren op kamers in Utrecht; knelpunten en oplossingen voor de kamernood in studentensteden, april 2002.

Voor de jongere zijn de woonlasten voor een onzelfstandige wooneenheid hoger dan voor een zelfstandige wooneenheid. Dit is een gevolg van het feit dat geen huursubsidie wordt ontvangen bij bewoning van een onzelfstandige wooneenheid. Daar staat tegenover dat voor het bouwen van zelfstandige eenheden door corporaties een grotere onrendabele investering nodig is. Dit vertaalt zich in een hogere aanvangshuur voor de bewoner. Samen met de kosten voor huursubsidie leidt het bouwen van zelfstandige eenheden tot aanzienlijk hogere maatschappelijke kosten dan het realiseren van onzelfstandige eenheden. Voor een project in Utrecht is berekend dat als de huursubsidie voor de bewoning van onzelfstandige eenheden opnieuw zou worden ingevoerd, de bouw van onzelfstandige wooneenheden nog steeds tot aanmerkelijk lagere maatschappelijke kosten leidt dan de bouw van zelfstandige wooneenheden7. Zelfstandige wooneenheden Naast het tekort aan 2.100 onzelfstandige wooneenheden is er in de komende jaren in Den Haag nog een tekort aan 1.500 zelfstandige wooneenheden. Als besloten wordt om het tekort aan onzelfstandige wooneenheden op te lossen door het bouwen van zelf6

Zie ook “Studeren op kamers in Utrecht; knelpunten en oplossingen voor de kamernood in studentensteden”, april 2002

7

Bron: Huursubsidie onzelfstandige eenheden, Gijsbert Mul, Kences in Aedes Magazine 13-14, 10 juli 2002.

- 35 -

standige wooneenheden, dan bedraagt het totale tekort 3.600 zelfstandige wooneenheden. Dit is aan te merken als een lage raming. In deze behoefteraming is namelijk nog geen rekening gehouden met de latente vraag. Op het moment dat de tekorten teruglopen is het aannemelijk dat een deel van jongeren (vooral de studenten) die nu nog in of buiten Den Haag inwonen bij hun ouders zich op de woningmarkt meldt. Overige woningtekorten Ook is nog sprake van een tekort aan huurwoningen, waaronder 1.800 goedkope huurwoningen. In die sector moeten jongeren concurreren met andere groepen woningzoekenden. Uit onderzoek in de regio Haaglanden blijkt dat over de gehele linie bezien per saldo sprake is van een afname van de aandachtsgroep (huishoudens met een laag inkomen) en daardoor een afname van de behoefte aan goedkope huurwoningen. Het is dus zaak dat de corporaties bij de herstructurering van de woningvoorraad afdoende rekening houden met de nog toenemende behoefte aan goedkope huurwoningen onder jongeren. Als het marktscenario als uitgangspunt wordt genomen, is het tekort aan onzelfstandige wooneenheden en zelfstandige wooneenheden minder groot. In totaal bedraagt dat tekort 1.800 wooneenheden. Omdat in het marktscenario uitgegaan wordt van een optimale doorstroming, is er voorts sprake van een overschot aan huurwoningen. De jongeren verlaten die huurwoningen voor een betaalbare koopwoning die dan wel beschikbaar moet zijn op de woningmarkt. In vergelijking tot andere grote steden is in Den Haag verhoudingsgewijs sprake van een groter aanbod aan betaalbare koopwoningen. Dit betreft echter appartementen en jongeren wensen ook te verhuizen naar betaalbare eengezinswoningen. Het aanbod in dat segment kan door nieuwbouw maar moeilijk worden vergroot. Dit betekent dat het in de praktijk slechts mogelijk zal zijn om een deel van het marktscenario te realiseren. Periode 2002-2011 Tabel 4.5: Woningtekort aan jongerenhuisvesting in Den Haag periode 2002-2011, volgens historisch scenario

Aanbod 2002

1)

Woningvraag 2012 Woningtekort / -overschot 2002-2011 Aanbod 2002

1)

Woningvraag 2012 Woningtekort / -overschot 2002-2011

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Woningtekort historisch scenario 2002-2011

Onzelfstandige

en marktscenario

5.300

2.500

9.300

5.600

1.300

1.900

25.900

7.000

3.700

10.500

6.200

1.400

2.100

30.900

-1.700

-1.200

-1.200

-600

-100

-200

-5.000

5.300

2.500

9.300

5.600

1.300

1.900

25.900

5.900

3.200

8.600

4.900

1.700

6.600

30.900

-600

-700

+700

+700

-400

-4.700

-5.000

1) Raming op basis van WBO, WOZ en GBA

Voor de tien-jaarsperiode van 2002-2011 zijn de tekorten wat minder groot. Dit is een gevolg van het feit dat het aantal jongeren vanaf 2007 licht zal afnemen. Overigens, als

- 36 -

er dan ruimte ontstaat op de markt van jongerenhuisvesting kan de latente vraag (nu nog inwonende jongeren) manifest worden en kan de behoefte aan wooneenheden en goedkope huurwoningen toch weer toenemen. Conclusie Gelet op de afname van het aantal jongeren na 2007, moet de conclusie worden getrokken dat het beleid op het gebied van de jongerenhuisvesting voor de komende jaren gebaseerd moet worden op de vraag-aanbod-balans voor de periode 2002-2011. Idealiter zullen de berekende woningtekorten echter niet in 10 jaar maar al in 5 jaar moeten worden ingelopen. De behoefte aan jongerenhuisvesting is uitgewerkt in de vorm van twee scenario's. Het historische scenario is erg defensief en geeft onvoldoende antwoord op de ook onder jongeren te verwachten behoefte aan een hogere woonkwaliteit in de toekomst. Anderzijds is het marktscenario onvoldoende realistisch, omdat naar verwachting moeilijk voorzien kan worden in de behoefte aan betaalbare koopwoningen, gelet op de huidige prijsverhoudingen op de woningmarkt. Voor een toekomstgerichte benadering gaan wij uit van een scenario dat ergens ligt tussen het historische en het markt-scenario. Dan kunnen de volgende conclusies worden getrokken, waarbij moet worden aangetekend dat de gepresenteerde cijfers als richtinggevend moeten worden beschouwd. • Uitgaande van WBO-gegevens is er momenteel sprake van een woningtekort van ongeveer 2.000 wooneenheden in Den Haag. • In 2012 zullen 5.000 wooneenheden en woningen méér beschikbaar moeten zijn voor jongeren dan nu het geval is. • Uitgaande van het midden van het historische scenario en het marktscenario dienen er minimaal 2.100 zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden aan de voorraad te worden toegevoegd. Dit kan door het verbouwen van bestaande panden/woningen of door het realiseren van nieuwbouw. Daarnaast wordt er een tekort voorzien van ongeveer 3.000 zelfstandige huur- en koopwoningen voor jongeren. • Aanvullende maatregelen zijn noodzakelijk om de afname van het aanbod van particuliere kamers te keren. Lukt dat niet, dan bestaat aanvullend nog behoefte aan mogelijk 500 eenheden (10% van het huidige aanbod van onzelfstandige wooneenheden). • Het woningsegment van wooneenheden is de onderkant van de woningmarkt. De uitbreiding in dit segment moet beoordeeld worden binnen het totale woonbeleid. Alle partijen die een rol spelen op de woningmarkt moeten daarbij worden betrokken. Het belang hiervan blijkt uit het volgende. Als corporaties een proactieve opstelling kiezen bij de herstructurering van hun woningvoorraad is het aannemelijk dat het aantal goedkope huurwoningen zal afnemen. De druk op de wooneenheden blijft dan bestaan. Immers, er zijn dan minder goedkope huurwoningen beschikbaar die jongeren zich kunnen veroorloven. Kiezen de corporaties voor een reactieve opstelling, waarbij goedkope huurwoningen zo lang mogelijk worden doorverhuurd dan blijven deze woningen langer beschikbaar voor jongeren. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat een reactieve houding van corporaties bij herstructureringsprojecten ook kan leiden tot enige stagnatie in de doorstroming van zittende huurders. • Van groot belang bij het aanbieden van woonruimte aan jongeren is de betaalbaarheid van de woonruimte. Het inzetten van instrumenten als huursubsidie kan hierbij (bij zelfstandige woningen en wooneenheden) een belangrijke rol spelen.

- 37 -

- 38 -

5. UITKOMSTEN INTERNETENQUÊTE

PERSBERICHT Den Haag, 3 juni 2002

GEMEENTE HOUDT DIGITALE ENQUÊTE OVER JONGERENHUISVESTING Speciaal voor jongeren in de leeftijd van 18 t/m 26 jaar houdt de gemeente Den Haag op haar website een digitale enquête over jongerenhuisvesting. Aanleiding is het onderzoek naar jongeren op de woningmarkt, waaraan de gemeente momenteel werkt. Voor het in beeld brengen van vraag, aanbod en prognoses gaat het daarbij om een kwantitatief onderzoek. Het onderzoek richt zich op de vraag in hoeverre er in Den Haag nu en in de toekomst voldoende passend aanbod is van (on)zelfstandige woonruimte voor jongeren. Daarnaast wordt ook gekeken naar specifieke vragerscategorieën en verschuivingen in woonwensen van deze kwetsbare groep. Het onderzoek wordt begeleid door een commissie die bestaat uit: gemeente, Haagse corporaties, DUWO, JIP, IKW en Haagse Jongerenraad. Oplossingen Om de problemen op de woningmarkt voor jongeren op te lossen, wil wethouder Hilhorst (Ruimtelijke Ordening, Stedelijke ontwikkeling en Wonen) op een eigentijdse en aansprekende manier ook de jongeren betrekken bij dit onderwerp. Op de internetsite van de gemeente Den Haag -www.denhaag.nl en dan bij de rubriek klachten/ideeënis daarom een eenvoudig in te vullen enquête opgenomen. De enquête bevat een aantal open vragen waarin jongeren de gelegenheid krijgen om knelpunten te signaleren, oplossingen aan te dragen en ideeën te beschrijven. Richtinggevend De digitale enquête geeft de jongeren de kans hun wensen duidelijk te maken en zo zelf richting te geven aan het gemeentelijke beleid. Tezamen met het kwantitatieve onderzoek vormt dit de basis voor het te ontwikkelen beleid. Aan de digitale enquête kan vanaf 3 juni t/m 31 juli worden meegedaan. In de maand augustus worden de resultaten van het gehele onderzoek verzameld en geanalyseerd. Vervolgens wordt in september een werkconferentie gehouden die als start dient voor de ontwikkeling van nieuw gemeentelijk beleid.

Op de website van de gemeente is een beknopte internetenquête geplaatst die door jongeren ingevuld kon worden. Deelname aan deze enquête was mogelijk van 1 juni t/m 6 augustus 2002. De enquête is door ruim 160 jongeren ingevuld. Ofschoon de uitkomsten geen representatief beeld geven (met name “probleemjongeren” hebben over

- 39 -

het algemeen geen toegang tot het internet), kunnen hieraan toch wel indicaties worden ontleend. Interessant zijn voorts de knelpunten die door jongeren gesignaleerd worden op het vlak van de huisvesting en de verbeteringssuggesties die gedaan worden.

Wachttijd Aan de jongeren is de vraag voorgelegd hoe lang zij hebben gezocht naar woonruimte om op zichzelf te gaan wonen. De uitkomsten worden in tabel 5.1. weergegeven. Tabel 5.1: Zoektijd van jongeren die woonruimte zochten om op zichzelf te gaan wonen.

Zoektijd

< 1 jaar 1-2 jaar 2-3 jaar >=3 jaar Totaal

studenten kamers/studenteneenheid 66% 22% 6% 6% 100%

zelfstandige woning 44% 44% 6% 6% 100%

werkenden kamers/studentenzelfstandige eenheid woning 43% 52% 49% 24% 4% 11% 4% 13% 100% 100%

1) Het aantal respondenten onder werkloze en werkzoekende jongeren was te beperkt.

Studenten slagen er meestal in om binnen twee jaar huisvesting te vinden. De gemiddelde wachttijd voor het vinden van een kamer of een studenteneenheid bedraagt zo’n anderhalf jaar. Ruwweg is dit ook de tijd voor het vinden van een zelfstandige

- 40 -

woning. Werkenden hebben gemiddeld een wat langere wachttijd. Het is aannemelijk dat werkenden vaak al zullen beschikken over woonruimte en dus minder urgent zijn. Door het stellen van hogere kwaliteitseisen kan het even duren dat de gewenste woonruimte wordt gevonden. Knelpunten Door jongeren zijn de volgende knelpunten naar voren gebracht. Knelpunten

Aantal

Door lange wachttijd en leeftijd als criterium voor wachtlijst te hebben loopt de klant het risico na lang

32

wachten alsnog buiten de boot te vallen omdat de leeftijdsgrens is overschreden. Na het overschrijden van de leeftijdsgrens kom je op een nieuwe wachtlijst te staan Huren zijn te hoog

29

Lange wachtlijsten en wachttijden. Bij woningstichting en makelaars

22

Zeer hoge huren in de commerciële huur

18

Onmogelijk om (als starter) een woning te krijgen via woonkrant

13

Bemiddelingskosten bij commerciële huur zijn te hoog

10

Kan geen betaalbare (huur)woning vinden

11

Te weinig aanbod van huurwoningen voor starters

13

Een betaalbare woning staat in een vieze / slechte buurt

9

Hoge huizen prijzen

9

Klanten weten niet waar ze moeten beginnen met zoeken naar woning, wie de aanspreekpunten zijn

8

Te weinig aanbod van huurwoningen voor starters

7

Via sociale netwerk heb je meer kans om een woning te vinden

6

Te weinig aanbod huurwoningen voor (werkende) alleenstaanden

6

Te weinig aanbod huurwoningen voor studenten

4

In geval van acute woningnood kan door lange wachttijden geen (passende) woning worden

4

gevonden Door lange wachttijden verdient iemand intussen te veel om in aanmerking voor een woning te

4

komen Type woning waar je voor in aanmerking komt is gebonden aan leeftijd. Zo kan een 20 jarige bijna

3

niet in aanmerking komen voor een woning met meer dan twee kamers, terwijl er wel mensen van 20 zijn met een gezin. Huren voor jongeren bij woningstichting is moeilijk Slechte kwaliteit van de woningen

3

Er vind geen doorstroming plaats

2

Geen passende woning voor mensen met een lichamelijke handicap

2

Aangeboden woning te duur voor budget klant

1

Systeem van de woonkrant is niet optimaal

1

Geen plaatsing in woonwagenkamp

1

Persoon studeert in Leiden en komt daarom niet in aanmerking voor studentenwoning in Den haag,

1

terwijl het een geboren Hagenees is Geen aanvaardbaar aanbod voor midden categorie

1

Omdat in Scheveningen huizen worden platgegooid, hebben die mensen voorrang, zodat anderen

1

nog langer moeten wachten op een betaalbare woning. Kan niet aan een koopwoning komen

1

Student komt niet in aanmerking voor zelfstandige woonruimte

1

- 41 -

Suggesties voor gemeentebestuur Aan de jongeren is de vraag voorgelegd hoe zij de knelpunten zouden oplossen als zij wethouder zouden zijn van Den Haag. Hierop zijn aan het gemeentebestuur de volgende verbetersuggesties gedaan. Verbetersuggesties

Aantal

Complexen voor jongeren en studenten bouwen/ creëren, liefst in een fatsoenlijke wijk.

44

Gevarieerde woningen, niet alleen flats Toepassing van leeftijdscategorieën afschaffen. En vervangen door inschrijfduur/zoekduur-

15

selectie Optreden tegen huisjesmelkers

14

Meer goedkope huur- en koopwoningen

14

Betere informatievoorziening over waar huizen te vinden zijn en hoeveel ze mogen kosten.

12

folders, internet(woonnet-Haaglanden), hulplijn Ander /soepeler toewijzingensysteem; bijvoorbeeld loting

8

Afschaffing van leeftijdcriterium

7

Minder slopen. Bijvoorbeeld panden als anti-kraak verhuren

7

Doorstroming bevorderen

6

Meer appartementen, en geen eenkamerflatje

5

Kopen voor jongeren aantrekkelijker maken

4

Apart woonbureau gericht op mensen die langer dan een jaar in Den Haag wonen en

4

studenten. Het bureau moet woningen verstrekken aan deze doelgroep Huursubsidie voor jongeren

3

Voorrang geven aan mensen die willen gaan samenwonen

2

Voorrang aan urgente gevallen; jongeren met een kind(eren)

2

Hogere studiefinanciering

2

Huurwetgeving die huurprijzen redelijk houdt

2

Illegalen houden woningen ‘bezet’, ze zitten in onderhuur

2

Zorg voor voldoende aanbod in een redelijke prijs

2

Huren vaststellen naar inkomen

1

Betere controle urgentie

1

Gevallen meer individueel bekijken

1

‘Quartier Latin’ van Regentesse- en Zeeheldenkwartier maken, zodat er een studentenbuurt

1

ontstaat Bouw een paar flats net als in Wageningen die beheerd worden door stichting studenten huis-

1

vesting Woongemeenschappen bouwen waar jongeren en ouderen samenwonen

1

Ander huurbeleid

1

Stimuleren van creatieve woonvormen gericht op jongeren, kunstenaars en startende bedrijfjes

1

- 42 -

BIJLAGE: 1 AFLEIDING VAN DE HUISHOUDENS-WONEN-MATRIX 1998, 2001, 2007, 2012 Een essentieel onderdeel van dit onderzoek betreft het in beeld brengen van de huisvestingsvraag van de verschillende vragersgroepen jongeren. Concreet komt dit neer op het bepalen van de gewenste huishoudens-wonen-matrix nu en over 10 jaar. De wijze waarop deze matrix is afgeleid, wordt hier stap voor stap beschreven. Stap 1: samenstellen van de huishoudens-wonen-matrix voor jongeren in 1998. Uit het WBO 1998 is de huishoudens-wonen-matrix bepaald. De gemeente Den Haag heeft in 1998 oversampeld. Hierdoor kan de huishoudens-wonen-matrix ingevuld worden op basis van ruim 400 jonge respondenten (leeftijdklasse 18-26 jaar). Dit levert het volgende resultaat op.

Totaal

Koopwoning

Huurwoning,eengezins

vanaf € 272,=


tot € 272,=



wooneenheid

Onzelfstandige

Huishoudens-wonen-matrix voor Haagse jongeren op basis van het WBO, 1998


400

200

1.300

500

100

300

2.800


600

300

1.000

1.100

100

400

3.500

1.800

900

1.700

600

0

100

5.100

100

100

0

100

0

200

500

1.500

400

1.400

400

200

200

4.100

Eenpersoons, studerend, tot minimum inkomen Eenpersoons, studerend, vanaf minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, tot minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, vanaf minimum inkomen Meerpers. werkend, tot minimum inkomen Meerpers. werkend, vanaf minimum inkomen

200

0

0

0

0

0

200

0

0

200

300

200

100

800

100

100

1.500

1.300

100

2.400

5.500


0

100

200

200

100

300

900


0

0

100

100

100

0

300


0

0

200

200

100

100

600


0

0

400

200

0

100

700

4.700

2.100

8.000

5.000

1.000

4.200

25.000

Totaal

N=408

Stap 2: Updaten van de werkelijke huishoudens-wonen-matrix naar 2001 De huishoudens-wonen-matrix op basis van het WBO 1998 is vervolgens omgerekend naar de situatie in 2001. Dit is gedaan aan de hand van GBA-gegevens van de gemeente (voor de vraagzijde) en gegevens uit het WOZ-bestand van de gemeente (voor de aanbodzijde). Hiervoor zijn de voor dit onderzoek relevante gegevens uit het WOZbestand gecombineerd met de gegevens uit het GBA bestand. De GBA-gegevens zijn gebaseerd op personen. Om de vraagzijde van de huishoudenswonen-matrix om te kunnen rekenen naar 2001 moeten de GBA-gegevens omgezet worden naar huishoudens. Dit is gebeurd aan de hand van de burgerlijke staat van de in Den Haag ingeschreven jongeren, hun positie in het huishouden en het aantal personen dat op een adres woont.

-1-

In de volgende tabel wordt de positie in het huishouden van in Den Haag woonachtige jongeren weergegeven: Positie in het huishoudens van jongeren, 2001 18 - 23 jaar

24 - 26 jaar

Totaal

Gezinshoofd + partner

100

600

700

Gezinshoofd + partner + kinderen

100

600

700

Gezinshoofd + kinderen

700

1.400

2.100

12.500

17.400

29.900

1.100

2.700

3.800

12.600

4.000

16.600

Alleenstaande Echtgenote Kind Stiefkind Totaal Bron: GBA

500

100

600

27.600

26.800

54.400

Vertaling naar huishoudens levert de volgende verdeling op: Huishoudens van jongeren naar huishoudenstype (afgerond op honderdtallen), 2001 Huishoudenstype Echtpaar

Aantal 700

Echtpaar met kinderen

700

Eenoudergezin

1.300

Alleenstaanden

5.900

Samenwonenden

4.600

Samenwonenden met kinderen

800

Andere samenlevingsvorm

11.900

Totaal Bron: GBA.

25.900

Bij het omrekenen van personen naar huishoudens zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd en aannamen gedaan: • • •

• • •

Een gezinshoofd met partner vormt een echtpaar (het GBA gaat uit van de burgerlijke staat van personen). Een gezinshoofd met partner en kinderen vormt een echtpaar met kinderen. Een gezinshoofd met kinderen vormt een eenoudergezin. Hierbij is gecheckt of er op hetzelfde adres nog een volwassene woont. Als dit het geval is, is het gezinshoofd met kinderen niet opgenomen als eenoudergezin maar als samenwonende met kinderen. Alleenstaanden zijn mensen die alleen op een adres wonen. Samenwonenden zijn mensen die volgens de burgerlijke stand niet getrouwd zijn, maar met twee volwassenen een adres bewonen. Onder andere samenlevingsvorm vallen mensen die niet getrouwd zijn en met meer dan twee personen hetzelfde adres bewonen. Hieronder vallen jongeren in studentencomplexen, jongeren in studentenpanden, jongeren die gezamenlijk een woning huren etc.

Op basis van de WOZ-gegevens is bepaald hoe de huishoudens zijn gehuisvest naar huur-koop-verhouding en woonvorm (eengezins of meergezins).

-2-

De indeling die kan worden samengesteld op basis van de GBA-gegevens en het WOZbestand is minder verfijnd dan de indeling uit het WBO. Om deze reden zijn bij het omrekenen van de huishoudens-wonen-matrix naar 2001 de volgende uitgangspunten gehanteerd: Vraagzijde: • Op basis van het GBA bestand is geen onderscheid te maken naar werksituatie (werkend, studerend of werkloos). Hiervoor zijn de verhoudingen uit het WBO aangehouden. • Op basis van het GBA bestand is geen onderscheid te maken naar inkomen. Ook hiervoor zijn de verhoudingen uit het WBO aangehouden. Aanbodzijde: • Op basis van het WOZ-bestand is geen onderscheid te maken naar huurprijs. Hiervoor zijn de verhoudingen uit het WBO aangehouden. • Op basis van het WOZ bestand is niet goed te bepalen welke woningen zelfstandige eenheden en onzelfstandige eenheden zijn. Ook hiervoor zijn de verhoudingen uit het WBO aangehouden. De huishoudens-wonen-matrix 2001 ziet er als volgt uit:

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Onzelfstandige

Huishoudens-wonen-matrix voor Haagse jongeren, 2001


300

200

1.500

700

300

200

3.200


500

300

1.200

1.700

200

600

4.500

1.400

800

2.000

800

0

0

5.000

0

100

0

100

0

200

400

1.200

300

1.700

500

600

200

4.500 100

Eenpersoons, studerend, tot minimum inkomen Eenpersoons, studerend, vanaf minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, tot minimum inkomen Eenpersoons, werkloos, vanaf minimum inkomen

100

0

0

0

0

0

0

0

200

200

100

100

600


700

500

1.800

900

100

600

4.600


200

200

200

200

0

0

800


800

100

100

100

0

0

1.100


100

0

200

200

0

0

500

0

0

400

200

0

0

600

5.300

2.500

9.300

5.600

1.300

1.900

25.900



Stap 3: Opstellen gewenste huishoudens-wonen-matrix 2001 In stap 2 is de werkelijke huisvestingssituatie van dit moment in beeld gebracht. Er zijn echter momenteel fricties aanwezig. Enerzijds raakt dit de woningvraag. Er zijn jongeren die nu nog niet in Den Haag wonen, maar dat welk graag zouden willen. Dit zijn bijvoorbeeld Haagse studenten die nu nog bij ouders buiten Den Haag wonen of studenten die in Delft/Leiden studeren maar daar geen passende huisvesting kunnen vinden en daarom in Den Haag willen wonen. Anderzijds heeft de frictie betrekking op de

-3-

huisvestingssituatie. Er zijn jongeren die niet tevreden zijn over hun huidige woonsituatie en een andere woonsituatie wensen. Meestal komt dit neer op een kwaliteitsslag. Op basis van het WBO is de gewenste woonsituatie afgeleid van Haagse jongeren die zouden willen verhuizen binnen de stad. Daarnaast is nagegaan hoe Haagse jongeren die niet willen verhuizen momenteel wonen. Zij wonen kennelijk naar tevredenheid of zien geen mogelijkheden een stap in hun wooncarrière te maken. Tenslotte is de gewenste huisvestingssituatie van verhuisgeneigde jongeren van buiten Den Haag die in Den Haag willen wonen afgeleid. Hiervoor zijn de landelijke WBO-gegevens gebruikt. Door deze drie groepen bij elkaar te tellen ontstaat een beeld van de gewenste huisvestingssituatie van jongeren in Den Haag. Deze uitkomsten zijn vervolgens doorgerekend naar de situatie in 2001.

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Onzelfstandige

Gewenste huishoudens-wonen-matrix voor Haagse jongeren, 2001


200

200

1.300

700

300

500

3.200


400

200

1.100

1.500

100

1.200

4.500

1.300

600

1.900

600

300

300

5.000

0

100

0

100

0

200

400

1.300

300

1.900

600

100

300

4.500

100

0

0

0

0

0

100


0

0

100

100

300

100

600


200

200

700

300

100

3.100

4.600


200

200

100

100

200

0

800


500

100

100

100

100

200

1.100


100

0

200

100

100

0

500

0

0

300

200

0

100

600

4.300

1.900

7.700

4.400

1.600

6.000

25.900


Stap 4: Toevoegen woningbehoefte thuiswonende jongeren die op zichzelf willen wonen In de bovenstaande gewenste huishoudens-wonen-matrix ontbreken nog de thuiswonende starters die op korte termijn op zichzelf zouden willen gaan wonen. Uit het WBO 1998 kan worden afgeleid dat deze groep bestaat uit ongeveer 2.000 jongeren. Aangenomen mag worden dat zij voornamelijk een beroep zullen doen op onzelfstandige en zelfstandige wooneenheden. Als deze groep jongeren wordt toegevoegd ontstaat de definitieve versie van de gewenste huishoudens-wonen-matrix:

-4-

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Onzelfstandige

Gewenste huishoudens-wonen-matrix voor Haagse jongeren, 2001


100

300

1.300

700

300

500

3.200


600

300

1.100

1.500

100

1.200

4.800

1.600

900

1.900

600

300

300

5.600

0

200

0

100

0

200

500

1.600

500

1.900

600

100

300

5.000

100

0

0

0

0

0

100

0

0

100

100

300

100

600


200

300

700

300

100

3.100

4.700


300

300

100

100

200

0

1.000


700

100

100

100

100

200

1.300


100

0

200

100

100

0

500

0

0

300

200

0

100

600

5.300

2.900

7.700

4.400

1.600

6.000

27.900



Aan deze matrix zijn 1.000 onzelfstandige wooneenheden en 1.000 zelfstandige toegevoegd. Deze wooneenheden zijn over de vragerscategorieën verdeeld naar de verhouding uit de vorige matrix. Stap 5: Fricties in aanbod anno 2001 Door de huishoudens-wonen-matrix (de huidige huisvestingssituatie van jongeren in Den Haag) af te zetten tegen de gewenste huishoudens-wonen-matrix (de gewenste woonsituatie van jongeren in Den Haag) wordt duidelijk of en in welke woonvormen het woningaanbod te kort schiet:

2.900

0

-400

vanaf € 307,=


tot € 307,=

5.600

7.700

4.400

+1.600

+1.200

Totaal

5.300

9.300

Koopwoning

2.500



5.300


Huishoudens-wonen-matrix 2001 (aanbod)

wooneenheid

Onzelfstandige

Fricties tussen de huishoudens-wonen-matrix en de gewenste huishoudens-wonen-matrix, 2001

1.300

1.900

25.900

1.600

6.000

27.900

-300

-4.100

-2.000

Gewenste huishoudens-wonen-matrix 2001 (vraag) Woningtekort/overschot

Het blijkt dat er in kwantitatieve zin een tekort is van 2.000 woningen/wooneenheden in Den Haag. Dit komt overeen met het latente woningtekort van 2.000 wooneenheden voor thuiswonende jongeren die op zichzelf zouden willen gaan wonen. Er blijken aanzienlijke fricties te bestaan tussen de huidige woonsituatie van jongeren en de gewenste woonsituatie van jongeren. In kwalitatieve zin is er een tekort van ongeveer 400 zelfstandige

-5-

wooneenheden, 300 eengezins huurwoningen en 4.100 koopwoningen. Daarnaast is er een potentieel overschot van 2.800 meergezinswoningen in de huursector. Stap 6: Bepaling toekomstige omvang van het aantal door jongeren gevormde huishoudens Voor het bepalen van de toekomstige woningvraag van jongeren in Den Haag moet de toekomstige omvang van de verschillende vragerscategorieën berekend worden. Om dit te kunnen bepalen moet de gemeentelijke bevolkingsprognose omgerekend worden naar huishoudens. Voor deze berekening is gebruik gemaakt van de Primos bevolkings- en huishoudensprognoses voor de gemeente Den Haag. Op basis van deze prognoses is naar leeftijdsklasse de verhouding tussen personen en huishoudens berekend. De gevonden verhouding is gebruikt om de gemeentelijke bevolkingsprognose om te rekenen naar huishoudens. Hieruit volgt het aantal huishoudens dat gevormd wordt door jongeren in 2005, 2010 en 2015. Om het aantal huishoudens in 2007 en 2012 te berekenen is gebruik gemaakt van lineaire interpolatie. Een voorbeeld verduidelijkt dit. Volgens de naar huishoudens omgerekende gemeentelijke prognose zijn er in 2005 14.701 huishoudens die gevormd worden door 20-24 jarige jongeren. In 2010 zijn dit er 13.689. Om het aantal huishoudens in 2007 te bepalen is tweevijfde van het verschil tussen 2005 en 2015 opgeteld bij het aantal huishoudens in 2005. Het verschil tussen 2005 en 2010 is –1.012 huishoudens (13.689 – 14.701). Tweevijfde hiervan is –405 huishoudens. Het aantal huishoudens in 2007 is dus 14.701 + –405 = 14.296 huishoudens. Volgens deze berekeningswijze zijn er 2007 30.400 Haagse huishoudens die gevormd worden door 18-26 jarigen. In 2012 zijn dit er 28.900. De omvang van de verschillende vragerscategorieën in de toekomst bepaalt de toekomstige samenstelling van de woningvraag. Deze omvang is afhankelijk van een aantal factoren. Van invloed zijn onder andere de toekomstige omvang van de studentenpopulatie en de mogelijkheden die jongeren hebben op de Haagse woningmarkt. De toekomstige samenstelling van de woningvraag is uitgewerkt in twee scenario’s, het historisch scenario en het marktscenario. De berekeningswijze wordt uitgelegd in stap 7. Stap 7: Te verwachten verschuivingen in woonwensen van jongeren Het bepalen van de toekomstige samenstelling van de woningvraag van jongeren gebeurt op basis van het profiel dat volgt uit de huishoudens-wonen-matrix 2001 (historisch scenario) en de gewenste huishoudens-wonen-matrix 2001 (marktscenario). Als voorbeeld wordt hier uitgegaan van het marktscenario.

-6-

Uit de gewenste huishoudens-wonen-matrix 2001 is het volgende profiel af te leiden:

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Onzelfstandige

Profiel gewenste huishoudens-wonen-matrix 2001


0,4%

1,1%

4,7%

2,5%

1,1%

1,8%

11,5%


2,2%

1,1%

3,9%

5,4%

0,4%

4,3%

17,2%

Eenpersoons, studerend, tot minimum inkomen

5,7%

3,2%

6,8%

2,2%

1,1%

1,1%

20,1%

Eenpersoons, studerend, vanaf minimum inkomen

0,0%

0,7%

0,0%

0,4%

0,0%

0,7%

1,8%

Eenpersoons, werkloos, tot minimum inkomen

5,7%

1,8%

6,8%

2,2%

0,4%

1,1%

17,9%


0,4%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,4%


0,0%

0,0%

0,4%

0,4%

1,1%

0,4%

2,2%


0,7%

1,1%

2,5%

1,1%

0,4%

11,1%

16,8%


1,1%

1,1%

0,4%

0,4%

0,7%

0,0%

3,6%


2,5%

0,4%

0,4%

0,4%

0,4%

0,7%

4,7%


0,4%

0,0%

0,7%

0,4%

0,4%

0,0%

1,8%


0,0%

0,0%

1,1%

0,7%

0,0%

0,4%

2,2%

19,0%

10,4%

27,6%

15,8%

5,7%

21,5%

100,0%

Door dit profiel te confronteren met het aantal door jongeren gevormde huishoudens in 2007 respectievelijk 2012 kan de toekomstige omvang van de woningvraag worden berekend. Dit levert de volgende samenstelling van de woningvraag op:

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Marktscenario 2007

Onzelfstandige

Woningvraag naar jongerenhuisvesting in Den Haag 2007 en 2012, volgens marktscenario


100

300

1.500

800

400

600

3.700


700

300

1.300

1.800

100

1.500

5.700

1.900

1.100

2.200

800

300

300

6.600

0

200

0

100

0

200

500

1.900

700

2.300

700

100

300

6.000 100


100

0

0

0

0

0

0

0

100

100

400

100

700


300

300

800

300

100

3.700

5.500


300

400

100

100

200

0

1.100


800

100

100

100

100

200

1.400


100

0

200

100

100

0

500

0

0

300

200

0

100

600

6.200

3.400

8.900

5.100

1.800

7.000

32.400



-7-

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Onzelfstandige

Marktscenario 2012


100

300

1.400

800

300

600

3.500


700

300

1.200

1.700

100

1.300

5.300

1.800

1.100

2.200

700

300

300

6.400

0

200

0

100

0

200

500

1.800

600

2.200

700

100

300

5.700


100

0

0

0

0

0

100

0

0

100

100

400

100

700


200

300

800

300

100

3.500

5.200


300

300

100

100

200

0

1.000


800

100

100

100

100

200

1.400


100

0

200

100

100

0

500

0

0

300

200

0

100

600

5.900

3.200

8.600

4.900

1.700

6.600

30.900



In dit scenario is er van uitgegaan dat het latente woningtekort van 2.000 thuiswonende jongeren die zelfstandig zouden willen wonen is ingelopen. De toename van het aantal studenten is een demografisch gegeven dat is verdisconteerd in de reguliere toename van het aantal huishoudens dat door jongeren wordt gevormd. Stap 8: Fricties in aanbod anno 2007 en 2012 Door het aanbod in 2001 (de huidige huisvestingssituatie volgens de huishoudenswonen-matrix) te vergelijken met de woningvraag in 2007 en 2012 volgens beide scenario’s ontstaat inzicht in het woningtekort in de perioden 2001 – 2007 en 2001 – 2012 volgens de scenario’s. Als voorbeeld is hier het marktscenario genomen over de periode 2001 – 2007.

Aanbod 2002

1)

Woningvraag 2007 Woningtekort / -overschot 2002-2006 1) Raming op basis van WBO, WOZ en GBA

Totaal

Koopwoning


vanaf € 307,=


tot € 307,=



wooneenheid

Woningtekort marktscenario 2002-2006

Onzelfstandige

Fricties in het woningaanbod voor jongeren 2001-2007 volgens het marktscenario

5.300

2.500

9.300

5.600

1.300

1.900

25.900

6.200

3.400

8.900

5.100

1.800

7.000

32.400

-900

-900

+400

+500

-500

-5.100

-6.500

Dezelfde exercitie is uitgevoerd voor de periode 2002 – 2011 volgens het marktscenario en de perioden 2002 – 2006 en 2002 – 2011 volgens het historisch scenario.

-8-

Jongerenhuisvesting in beeld

Recommend Documents