A. változat Jogi ismeretek Jelölje meg a helyes válaszokat!
1.
Az embernek, az államnak és a jogi személynek azon képessége, hogy polgári jogviszonyok alanya lehessen. (1 pont)
2.
Jogképesség Szerzıképesség
Az a kiskorú, aki 14. életévét betöltötte és nem cselekvıképtelen. (1 pont)
3.
Cselekvıképesség
Cselekvıképes Korlátozottan cselekvıképes Ha házasságot köt, korlátozottan cselekvıképessé válik
Közös tulajdon esetén kivel szemben van a tulajdonostársnak elıvásárlási joga? (1 pont)
a harmadik személlyel a másik tulajdonostárssal nincs elıvásárlási joga
Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! (Minden helyes válasz 1 pont)
4.
5. 6.
Ha a pince a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletrıl nyílik, akkor önálló ingatlanként telekkönyvezhetı. Minden olyan kár a tulajdonost terheli, aminek megtérítésére senki sem kötelezhetı. Az elbirtoklás származékos tulajdonszerzési mód.
Igaz
Hamis
A. változat Mőszaki ismeretek
7.
Mi alapján végezhetı építési munka?
8.
elvi építési engedély jogerıs és végrehajtható építési engedély mindkettı
Mi okozhatja a lapostetı képen látható meghibásodását?
(1 pont)
(1 pont)
helytelen ragasztóhasználat a szerkezetben rekedt páramennyiség nem megfelelı lejtési viszonyok
2
A. változat 9.
Milyen stílusú épület látható az alábbi ábrán?
(1 pont)
gótikus reneszánsz barokk
Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! (Minden helyes válasz 1 pont)
10. 11. 12.
A tömörfalú téglaszerkezetes építmények várható élettartama hosszabb, mint a panelépületeké. A faszerkezet korróziája általában a védelem hiányára vezethetı vissza. Az építmények átlagos élettartama feltételezi az üzemeltetés körében szükségessé váló és rendszeres javítások megtörténtét.
Igaz
Hamis
3
A. változat Gazdasági ismeretek
Jelölje meg a helyes válaszokat!
13.
A bevételek és a ráfordítások, ill. a követelések és a kötelezettségek egymással szemben nem számolhatók el. (1 pont)
14.
bruttó elszámolás elve költség-haszon összevetésének elve Idıbeli elhatárolás elve
Jelölje meg, hogy mely eszközök tartoznak az immateriális javak közé! (1 pont)
ingatlanok szoftverek cégérték alapítás-átszervezés aktivált értéke ingatlanokhoz kapcsolódó vagyonértékő jogok immateriális javakra adott elılegek
(Figyelem, több helyes válasz is lehetséges!)
15.
Az üzleti terv idıhorizontját tekintve
(1 pont)
rövid távú középtávú hosszútávú
4
A. változat Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! (Minden helyes válasz 1 pont)
16.
A személyi jövedelemadó ún. közvetlen adó.
17.
Az ingatlan bérbeadás jövedelme a külön adózó jövedelmek közé tartozik. Telekadó csak beépítetlen belterületi földrészlet után szabható ki.
18.
Igaz
Hamis
Gyakorlati-technikai ismeretek Jelölje meg a helyes válaszokat!
19.
Milyen jellegő statisztikai sorokat tartalmaz az alábbi táblázat?
(1 pont)
Az építıipari termelés értéke1 (folyó áron, millió Ft) Ebbıl Idıszak
Építıipar
Kód 2002. 2003. 2004. 2005.
1
45 1 412 738 1 526 043 1 685 410 2 048 628
Szerkezetkész épület(rész), egyéb építmény építése 45.2 916 462 884 172 1 037 286 1 341 269
Épületgépészeti szerelés 45.3 303 707 376 816 393 094 435 518
Befejezı építés 45.4 141 149 179 322 168 000 173 890
leíró sorokat területi sorokat idısorokat mennyiségi sorokat minıségi sorokat
Forrás: http://portal.ksh.hu
5
A. változat 20.
A fenti táblázat alapján számítsa ki, hogy a 2002-es bázishoz képest hány százalékkal nıtt az építıipari termelés értéke 2005-ben! (3 pont)
21.
Milyen viszonyszámot határozott meg az elızı feladatban?
22.
(1 pont)
megoszlási viszonyszám koordinációs viszonyszám dinamikus viszonyszám
A fenti táblázat alapján számítsa ki az építıipari termelés átlagos értékét a 2002-2005 közötti idıszakban! (3 pont)
6
A. változat 23.
Melyik görbe reprezentálja a rövid távú ingatlanpiaci kínálatot?
P [Ft]
(1 pont)
B A C
Q [m2]
24.
A B C
140 mFt-ért megvásárolunk egy ingatlant, mely a következı években várhatóan az alábbi nettó mőködési bevételeket fogja termelni: Év 1. 2. 3. 4. 5.
NOI 8 mFt 10 mFt 11 mFt 12 mFt 12,1 mFt
Az ingatlan jövedelme várhatóan a 4. évben stabilizálódik majd. A hasonló kockázatú befektetések megtérülési rátája 10%. A hasonló ingatlanok tıkésítési rátája 8%. Mennyi a befektetés nettó jelenértéke? Megéri-e a feladatban megadott áron megvásárolni az ingatlant?
(3 pont)
7
A. változat
Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! (Minden helyes válasz 1 pont)
25.
26.
Piaci összehasonlításnál minél nagyobb az értékmódosító tényezık együttes hatása, annál jobban hasonlít az összehasonlító ingatlan a vizsgált ingatlanra. A bruttó összes terület a burkolt falsíkok között mérjük.
27.
Az alaphalmaz szőkítése azért szükséges, mert kevesebb összehasonlító ingatlannal könnyebb elvégezni az értékelést.
28.
Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazság tartalmát!
Igaz
Hamis
(2 pont)
Az ingatlanpiaci kínálat rövid távon rugalmatlan (merev), mivel az ingatlanok helyhez kötöttek, mennyiségük korlátozott, ill. egy új ingatlan felépítése mindig hosszabb idıt vesz igénybe.
Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.
Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.
8
A. változat 29.
Csoportosítsa a következı kockázatokat a szerint, hogy melyiket hogyan vesszük figyelembe a hitelbiztosítéki érték megállapításánál: (5 × 1 pont) a.) b.) c.) d.)
Az ingatlan hosszútávú értékállósága A piaci adatok megbízhatatlansága A hitellel finanszírozott tevékenység kockázata A követelés jogi úton történı behajtásával kapcsolatos hatások (pl.: állagmegóvás, ırzés, stb.) e.) A hitelfelvevı személyének kockázata Az alábbi táblázat megfelelı oszlopába írja be az adott tényezı betüjelét! A hitelbiztosítéki értékben figyelembe nem vesszük vesszük figyelembe
30.
Egy telken vezetékátvezetési szolgalmat alapítanak, ezért azon az építkezés mintegy 4%-kal magasabb költségen valósítható csak meg. Így az építkezés teljes költsége 36 mFt. Legfeljebb mennyivel csökkenti a szolgalmi jog a telek értékét? (5 pont)
1,44 mFt 1,5 mFt 1,38 mFt
9
A. változat 31.
Határozza meg annak a teleknek a mardványértékét, amelyre egy irodaházat terveznek, melynek a várható értéke (hozamszámítással meghatározva) 1.350 mFt. A fejlesztés során az alábbi költségekkel kell kalkulálni: Megnevezés Tervezés, engedélyezés Telek rendezés Épület kivitelezési költsége Tartalék (nem várt kiadásokra) Finanszírozás költsége Marketing költségek Fejlesztı nyeresége
Költség 160 mFt 16 mFt 483 mFt 21 mFt 189 mFt 63 mFt 284 mFt (5 pont)
134 mFt 120 mFt 216 mFt
10
A. változat 32.
Egy Budapest környéki közkedvelt város kedvelt területén az önkormányzat pályázatot hirdet egy ingatlan megvásárlására. Az ingatlan telkén egy raktárépület három igen rossz állapotban lévı családi ház, melyek évek óta üresen állnak és egy irodaépület áll. Az ingatlan elhelyezkedése alapján lakások és iroda kialakítása kecsegtet sikerrel. Amennyiben a külföldi pénzügyi befektetı az ingatlant megvásárolja, akkor kétféle hasznosítási lehetısége adódik.
I. változat A telken található valamennyi építményt lebontja és egy lakóparkot épít. Ezzel 50 lakást 40 garázst és 15 beálló helyet tud kialakítani. A fejlesztés várható,- 0. évre diszkontált költségei
Tervezési munka engedélyezési eljárás Bontási költségek Építési költségek Marketing kiadások Finanszírozási költségek Tartalék Nyereség
22 millió Ft 55 millió Ft 1250 millió Ft 45 millió Ft 28 millió Ft 20 millió Ft 140 millió Ft
Hasznos alapterület és bérleti díj adatok az elkészülés évében (0. év): Az elkészült lakások adatai
3,5 szobás teraszos lakás 5 db 2,5 szobás erkélyes lakás 20 db 2, szobás erkélyes lakás 20 db 3,5 szobás elıkertes lakás 5 db
120 m2 –es 80 m2 –es 60 m2 –es 120 m2 –es
250.000.- Ft/hó 160.000.- Ft/hó 130.000.- Ft/hó 230.000.- Ft/hó
Parkolóhelyek adatai:
garázs beálló helyek
40 db 15 db
20.000.- Ft/hó 9.000.- Ft/hó
Mőködési költségek:
bérbe adott lakásokra üres lakásokra garázsokra és beálló helyekre kihasználtságtól függetlenül
24.000 Ft/lakás/hó 18.000 Ft/lakás/hó 150.000 Ft/hó
11
A. változat Az ingatlan adatai a következı években az alábbiak szerint alakulnak.
Lakások kihasználtsága egységesen Garázsok kihasználtsága Beálló helyek kihasználtsága Lakások bérleti díj indexei Garázsok, beálló helyek bérleti díj indexei Mőködési költségek indexei
0.év 25 25 25 -
1. év 50 60 40 0 0
2. év 90 80 60 3 3
3. év 95 85 80 3 3
(%) 4.év 95 85 80 3 3
-
5
4
3
3
A 0. év a használatba vétel éve. A környéken napjainkban a lakások átlagos értékesítési ára: 450.000.- Ft/m2 a garázsok átlagos eladási ára: 2.700.000.- Ft/ garázs a beálló helyek átlagos értékesítési ára: 1.10í.000.- Ft/ beálló hely. Az ingatlan teljes kalkulált éves nettó mőködési eredménye (NOI): 99 millió Ft. A befektetı a hasonló kockázatú befektetéseknél 8% megtérülést várnak el a saját tıkéjük után (MARR).
II. változat A telken található három családi házat lebontja és az irodaépületet bıvíti. Ezzel 4500 m2 kiadható területő irodát, 100 garázst és 55 beálló helyet tud kialakítani. A fejlesztés várható,- 0. évre diszkontált költségei
Tervezési munka engedélyezési eljárás Bontási költségek Építési költségek Marketing kiadások Finanszírozási költségek Tartalék Nyereség
26 millió Ft 35 millió Ft 1120 millió Ft 32 millió Ft 24 millió Ft 30 millió Ft 150 millió Ft
Hasznos alapterület és bérleti díj adatok az elkészülés évében (0. év): Az elkészült iroda adatai
Bérbeadható terület
4500 m2
2.000.- Ft/m2/hó
Parkolóhelyek adatai:
garázs beálló helyek
100 db 55 db
22.000.- Ft/hó 10.000.- Ft/hó
12
A. változat Mőködési költségek:
Teljes iroda hasznos területre a kihasználtságtól függetlenül 340 Ft/m2/hó garázsokra , beálló helyekre a kihasználtságtól függetlenül összesen 180.000 Ft /hó
Az ingatlan adatai a következı években az alábbiak szerint alakulnak.
Lakások kihasználtsága egységesen Garázsok kihasználtsága Beálló helyek kihasználtsága Bérleti díj indexei egységesen Mőködési költségek indexei
0.év 25 25 25 -
1. év 75 75 75 0 5
2. év 90 100 90 4 5
3. év 95 100 90 4 4
(%) 4.év 95 100 90 4 4
A 0. év a használatba vétel éve. A hasonló ingatlanok tıkésítési rátája: 8 % , A befektetı a hasonló kockázatú befektetéseknél 10 % megtérülést várnak el saját tıkéjük után (MARR). Kérdések: 1. Mennyi a két változatban a kialakított ingatlan jelenlegi piaci értéke? (7 pont) 2. Melyik változat megvalósítását javasoljuk? (2 pont) 3. Ha az ingatlan vételára 80 millió Ft, javasoljuk-e megvételre azt? (1 pont)
13
