Jak koupit bydlení Pomocník portálu ESTAV.cz
Jak koupit bydlení Chystáte se koupit si vlastní bydlení? Chcete si pořídit dům, či byt, nový nebo starší rekonstruovat? Potom je tato publikace právě pro Vás. Chystáte se na jednu z největších investic Vašeho života, nepodceňujte ji. Portál ESTAV.cz společně s odborníky připravil pro Vás, kteří chcete ke koupi přistoupit odpovědně, brožuru Jak koupit bydlení. Příručka obsahuje praktické rady a komentáře a také část zápisník, kde jsou seznamy otázek na technické kvality nemovitosti. Dostáváte do ruky silný nástroj ke skutečnému porovnání kvality domu nebo bytu. Zjištěné odpovědi Vám mohou sloužit k odbornějšímu porovnání nabídek a ujasnění vlastních priorit.
Oceněno hlavní cenou GRAND PRIX FOR ARCH 2015 Řekli o publikaci prof. Ing. Karel Kabele, CSc., vedoucí katedry TZB na stavební fakultě ČVUT „Pečlivě zpracovaná příručka formou laikovi srozumitelnou zajisté přispěje k předcházení nespokojenosti s nemovitostí a umožní kontrolu technických zařízení nemovitosti.“
Ing. Jakub Benda, Marketing and Communication, Saint-Gobain Czech Republic and Slovakia „Váš projekt je velmi chvályhodný a i my se setkáváme s dotazy od investorů, které směřují právě k zjištění informací typu „na co nezapomenout.”
Mgr. Jana Hrabětová, šéfredaktorka portálu Kde Chci Bydlet.cz, ředitelka soutěže Best of Realty – Nejlepší z realit „Kupující jsou dnes mnohem poučenější a náročnější. Na přejímku bytu přicházejí dobře připraveni, často v doprovodu inspektora nemovitostí, který včas odhalí případné chyby a nedostatky.“
Ing. Radim Veselý, Sales Director, IKA BUILDOG s. r. o. „Z pohledu inspektora nemovitostí takovouto pomůcku vnímáme pozitivně. Díky příručce investor lépe porozumí protokolu z naší inspekce a bude jej umět ve všech souvislostech využít pro svůj případ.“
2 / 56
Martin František Přívětivý, ředitel obchodního týmu veletrhu For Arch „Bohužel výrazná většina koncových zákazníků pořád dává větší význam ceně, oproti kvalitnější či komfortnější, dražší alternativě.“
Václav Soukup, ředitel divize FM3 ATALIAN „Myšlenka vytvořit a publikovat zdarma příručku, která pomůže méně technicky zkušeným klientům při nákupu nemovitosti, se mi zdá, jako vynikající a rozhodně přínosný nápad.“
Ing. Igor Štverka, MBA, výkonný ředitel HDL Automation s.r.o. „Moderní řešení automatizace domácnosti již není nedosažitelný luxus. Stává se standardem, který přináší kromě pohodlí a praktičnosti také zhodnocení investice do bydlení, a je vhodné je zvažovat při nákupu nemovitosti.“
Ing. Martin Chrt, MBA, obchodní ředitel a jednatel REHAU, s.r.o. „Díky vývoji nových materiálů a technologií poskytujeme našim zákazníkům značný potenciál úspor a šetření zdrojů. Stavět energeticky efektivně jsou nejlépe uložené investice, které Vás zbaví starostí s neustálým kolísáním cen energií.”
Slavomír Michalík, Marketing Coordinator DAIKIN AIRCONDITIONING CENTRAL EUROPE - CZECH REPUBLIC, spol. s r.o. „Moc oceňuji podrobnost a strukturu příručky. Věřím, že pomůže lidem při koupi.”
Tomáš Pospíšil, manažer marketingu a PR, ANVI TRADE s.r.o., stavební chemie a podlahové krytiny „Příručka je vhodná zejména v případech koupě za účelem rekonstrukce, která s sebou vždy nese nutnost sanovat někde nějakou vlhkost, mnohdy také vyspravit podklady a zdivo, položit nové podlahy, keramické obklady atd. S tím vším by měl zájemce počítat v dostatečně reálné finanční hladině a požadovat kvalitní řešení. Nic podezřele levného zkrátka a jednoduše nefunguje.”
Ing. Jiří Rak, ředitel prodeje společnosti ELEKTRODESIGN ventilátory spol. s r.o. „Převážná většina stavebníků stále podceňuje zdravotní hledisko bydlení. Volba prostředí, ve kterém trávíme velkou část života a především vzduch, který dýcháme, by měly být významným faktorem při stavbě, či nákupu nemovitosti. Jsem přesvědčen, že vydání příručky přispěje i v této oblasti a investoři budou zvažovat zodpovědně cenu zdraví, která je nepoměrně vysoká v porovnání s náklady na nucené větrání.”
David Procházka, vedoucí prodeje - topná technika CZ/SK Kermi s.r.o. „Většina lidí se nevyzná v prostředí stavebnictví tak, aby odhalili všechny problematické aspekty stavby. Dále i samotné navazující technologie či zařízení ve výstavbě umístěné neustále prochází vývojem. Pomoci ukázat Vám správnou cestu k Vašemu domovu by měla tato komplexní a zcela nezávislá příručka.”
3 / 56
Obsah Jak financovat nemovitost
5
Kde vzít peníze na financování nemovitosti
6
Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
7
Běžné podmínky pro získání hypotéky
9
Slovníček pojmů o financování nemovitostí
10
Co si zkontrolovat před koupí domu či bytu?
13
Právní ochrana při koupi nemovitosti
14
Pozemek a okolí domu
22
Architektura domu a bytu
26
Stavebně technické vlastnosti stavby
30
Technická zařízení voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
38
Vytápění a energetická náročnost
46
Autoři projektu
53
4 / 56
Jak financovat nemovitost? 1
Kde vzít peníze na financování nemovitosti
2
Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
3
Běžné podmínky pro získání hypotéky
4
Slovníček pojmů o financování nemovitostí
5 / 56
01
Kde vzít peníze na financování nemovitosti Peníze mohou být z různých zdrojů, jsou různě drahé a také různě rizikové. Banka je z tohoto pohledu nejméně riziková možnost. Nepustí klienta do nebezpečného obchodu, jistí se a posuzuje hodnotu kupované nemovitosti.
Bankovní hypotéka Úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je jištěný kupovanou nemovitostí. Pokud nemovitost placená poskytnutým úvěrem není dostatečně vhodná jako zástava, je potřeba jistit rizika jinou nemovitostí ve vlastnictví kupujícího. Hypotéku lze částečně splatit nebo předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové smlouvě. Většinou ke konci fixace úrokové sazby bezplatně. Mimo toto smluvně dohodnuté období to je možné za poplatek – penále. Nejlepší, nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování. Fixace – určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace se podmínky sjednávají znovu. Je možné se znovu domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit anebo ji refinancovat u jiné banky. Splátka mimo dobu sjednané fixace podléhá penále. Penále – pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Tato pokuta bývá dost vysoká, až 5 % za každý rok sjednané doby. Pozor! Tato povinnost vzniká již ve chvíli podpisu úvěrové smlouvy. Je povinnost hypotéku vyčerpat. Pokud z nějakého důvodu nedojde k uzavření obchodu a hypotéka se nevyčerpá, vztahuje se na tuto událost penále za nedodržení podmínek smlouvy. Nejlépe je podepsat kupní smlouvu ještě před podepsáním smlouvy úvěrové, za ideálních podmínek až po podpisu zástavy podané na katastru nemovitostí.
Stavební spoření Ze spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zastavení nemovitosti. Jde o dražší úvěr, než je hypotéka. Snahou spořitelny je nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil na dlouhou dobu a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. Jde tedy o závazek, který nelze běžně jen tak zrušit.
Spotřební úvěr Peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok, a tím vysoké měsíční splátky.
Nebankovní hypotéka, úvěr Půjčované peníze pochází ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo společnost, o které klient neví, nakolik je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde velké riziko, chybí součinnost s bankou, snaha vyhnout se bezpečnostním prvkům (například odborný odhad ceny kupované nemovitosti) není tedy záruka, že se dluh v případě neschopnosti úvěr splácet pokryje prodejem dotčené nemovitosti.
6 / 56
02
Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem 1
Výběr vhodné nemovitosti.
2
Sepsání rezervační smlouvy, ve které je závazek o zaplacení rezervační zálohy. Po dobu rezervace je záruka, že nemovitost nebude nabízena jiným případným zájemcům. Smlouvu podepisujte nejlépe s osobou či firmou, která je ověřená - v realitní kanceláři nebo u právníka či notáře.
3
Následuje návrh kupní smlouvy a její podpis.
4
Zajištění způsobu financování. Vždy myslet na dostatečnou časovou rezervu. Ideálně ještě před výběrem nemovitosti.
5
Žádost o hypotéku adresovaná bance v dostatečném časovém předstihu, aby se stihly vyřídit veškeré náležitosti. Banka si vyžádá od klienta podklady a sama provádí šetření pro zjištění bonity a ověření v registrech.
Podklady, které banka vyžaduje k vyřízení hypotéky: odhad nemovitosti, doklady o potvrzení příjmů, návrh kupní smlouvy, výpisy z katastru nemovitosti pro doložení vlastnictví, osobní doklady, podepsaná rezervační smlouva.
6
Odhad nemovitosti a případně rozpočty na plánovanou rekonstrukci mohou trvat až měsíc. Způsob odhadu je možný zjištěním ceny z cenové mapy, dle obvyklé ceny v dané lokalitě nebo se odhadce osobně dostaví na místo, kde provede odhad (například u rodinných domů). Pokud je zároveň v plánu provést rekonstrukci objektu, je lépe nechat udělat celkový odhad najednou. Vždy je výhoda mít konkrétní odhad k dispozici u sebe. Vlastní odhad je možný pro orientaci, nicméně banka vždy požaduje odhad od svých vlastních smluvních odhadců – soudních znalců, většinou v režii klienta. Někdy tuto službu vezme banka na sebe jako případný bonus.
7
Po sesbírání a předložení všech požadovaných podkladů, které může trvat poměrně dlouho, a při splnění metodiky konkrétní banky je obvykle hypotéka schválena. Schvalování probíhá již rychle, v řádu několika dní. Pokud je úvěr schválen, banka sdělí, kolik půjčí a za jakých podmínek, nabídne konkrétní výši úroků a vyžádá si kroky vedoucí ke splnění podmínek, za jakých úvěr poskytne.
7 / 56
8
Podepíše se úvěrová a zástavní smlouva, obě vyhotoví banka, specifikuje v ní své požadavky. Zástavní smlouva pak putuje na katastr nemovitostí k zápisu. Je to nutný krok k čerpání peněz, kdy banka postupuje podle podmínek uvedených v kupní smlouvě. Ta se také musí podat na katastr nemovitostí jako podklad pro převod vlastnictví.
9
Při uskutečnění prodeje se často využívá takzvané úschovy peněz, které platí kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření a jedné nebo druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené a po zápisu žádosti o převod nemovitosti na katastru nemovitostí jsou zaslány na účty specifikované v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo v realitní kanceláři.
10
Po dokončení prodeje následuje fyzické předání nemovitosti. V kupní smlouvě se specifikuje termín, do kterého je prodávající povinen nemovitost osobně předat novému majiteli. Vyklidí ji, umožní převedení energií u stávajících dodavatelů služeb a osobně ji předá společně s klíčem.
Shrnutí: Když kupuji nemovitost… •
výběr nemovitosti
•
sepsání rezervační smlouvy
•
kupní smlouva
•
zajistit způsob financování
•
žádost o hypotéku
•
odhad nemovitosti a zjištění její ceny
•
schválení úvěru
•
podepsání úvěrové a zástavní smlouvy
•
předání nemovitosti
8 / 56
03
Běžné podmínky pro získání hypotéky Získat hypotéku od banky není složité, ale vzít si ji nemůže každý. Každá banka klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií. Na konkrétní podmínky je potřeba se přesně informovat, nicméně hodí se znát a připravit se na určité procedury, podle kterých banky postupují. Úvěr je většinově nastaven do výšky 70 – 80 % ceny nemovitosti. Zbylá procenta kryjí rizika banky. Převážně platí, že čerpání úvěru u novostavby je možné až po zjištění, že klient má zhotovenou základovou desku a případně, mimo své bonity, vlastní zbylé finance až do výše 100 % ceny stavby.
Kontrola finančních registrů Při žádosti o hypotéku může klientovi způsobit problém uvedený v registrech. Např. opožděná splátka, neuhrazená splátka, dluh delší než 3 měsíce, jakýkoli aktuální dluh, který snižuje bonitu. Informace v registrech jsou viditelné 5 let. Banka tyto informace vyhodnocuje obvykle 1 až 2 roky zpětně. Každý problém v registru je řešitelný, jen vyžaduje čas. Časová prodleva může být až 5 let. Český bankovní registr dlužníků – zde jsou vedené veškeré závazky, banky mohou nahlédnout do úvěrové historie klienta. Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se schopnost splácet, jakým způsobem tomu bylo (pravidelnost, plnění termínu, spolehlivost). Nebankovní registr dlužníků – zde jsou závazky klientů u úvěrových společností (Home Credit, Cetelem, …). SOLUS – zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (platby faktur telefonním operátorům nebo dodavatelům energií).
Zjištění bonity Bonita říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil, kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií. Zjišťuje příjmy, které je potřeba doložit. Někdy je příjmy složité prokázat a finanční poradce si s tímto problémem nedokáže poradit. Například další jiné existující úvěry klienta. Způsoby řešení ale vždy jsou! Je nutné počítat s časovou prodlevou, minimálně několik měsíců.
Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota Za půjčené peníze je potřeba něčím ručit. Pokud není možné ručit kupovanou nemovitostí, lze ručení zajistit nezajištěným úvěrem na překlenutí nějakého období, případně zastavit jinou dostupnou nemovitost. Další způsob je vytvořit hodnotu nemovitosti v budoucnu, například zhodnocením prostřednictvím její rekonstrukce. Na to je potřeba myslet již při nákupu! Zajistit odhad ceny kupované nemovitosti na její stávající hodnotu a zároveň na její budoucí hodnotu. Banka je schopna poskytnout finance i na tuto plánovanou rekonstrukci. Cena nemovitosti se v čase postupně navyšuje a banka následně uvolňuje další prostředky podle toho, jak ji rekonstrukce zhodnocuje.
Účel – účelovost půjčených peněz Při žádosti o hypotéku je nutno dokázat, že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně o její rekonstrukci. Účel rekonstrukce se potvrzuje fakturami od dodavatelů služeb a za nákup materiálu nebo její průběh kontroluje odhadce. Zkontroluje postup stavby, zdokumentuje stav a doloží bance.
9 / 56
04
Slovníček pojmů o financování nemovitostí Jak si rozumět s lidmi pracujícími ve finančnictví? Jaké pojmy se používají při financování nemovitostí? A co přesně znamenají? Bankovní hypotéka – úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je jištěný kupovanou nemovitostí. Pokud nemovitost placená poskytnutým úvěrem není dostatečně vhodná jako zástava, je potřeba jistit rizika jinou nemovitostí ve vlastnictví kupujícího. Hypotéku lze částečně splatit nebo předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové smlouvě (většinou ke konci fixace úrokové sazby bezplatně). Mimo toto smluvně dohodnuté období to je možné za poplatek neboli penále. Nejlepší, nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování. Bonita – říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil, kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií. Zjišťuje příjmy, které je potřeba doložit. Český bankovní registr dlužníků – zde jsou vedené veškeré závazky fyzických osob. Banky mohou nahlédnout do úvěrové historie klienta. Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se schopnost splácet a jakým způsobem tomu bylo v minulosti (pravidelnost, plnění termínu, spolehlivost). Finanční poradce – osoba, která prodává finanční produkty. Má přehled o nabídkách produktů banky, se kterou spolupracuje, a na základě analýzy potřeb klienta vyhodnotí a doporučí pro něj tu nejlepší možnost s ohledem na interní nastavení banky. Fixace – určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace se podmínky sjednávají znovu. Je možné se znovu domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit anebo ji refinancovat u jiné banky. Splátka mimo dobu sjednané fixace podléhá penále. Kupní smlouva – smlouva mezi prodávajícím a kupujícím. Nebankovní hypotéka, úvěr – půjčované peníze pochází ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo společnost, o které klient neví, nakolik je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde velké riziko, chybí součinnost s bankou, snaha vyhnout se bezpečnostním prvkům (například odborný odhad ceny kupované nemovitosti). Nebankovní registr dlužníků – zde jsou závazky klientů u různých společností poskytujících úvěry (Home Credit, Cetelem, ….). Penále – pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Tato pokuta bývá dost vysoká, až 5 % za každý rok sjednané doby. Předání nemovitosti – v kupní smlouvě je uvedený termín, do kterého je povinnost prodanou nemovitost předat novému majiteli. Tzn. vyklidit ji, umožnit převedení energií a předat klíče. SOLUS – zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (např. platby faktur telefonním operátorům nebo dodavatelům energií). Spotřební úvěr – peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok, a tím vysoké měsíční splátky. Stavební spoření – z tohoto spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zastavení nemovitosti. Jde o dražší úvěr, než je hypotéka. Snaha spořitelny nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil nadlouho a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. Jde tedy o závazek, který nelze jen tak zrušit.
10 / 56
Účel – účelovost půjčených peněz je při žádosti o hypotéku nutno prokázat, doložit, že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně o její rekonstrukci. Úrok a RPSN – peníze, které si půjčujeme, jsou „zboží“, za které platíme. Úrok v podstatě říká, kolik musíme vrátit navíc za každý rok, kdy máme půjčeno. Vyjadřuje se většinou v „p.a.“ neboli „ročně“. To platí především v bankovním prostředí. U lichvářů se také setkáte s úrokem za měsíc nebo týden nebo i den. Pokud si tedy půjčíme 1000,- Kč na 1 rok s úrokem 10 % p.a. (ročně), pak bychom na konci roku měli vrátit o 100,- Kč více, tedy celkem 1100,- Kč. Ale často zaplatíme ještě více. Pokud bychom například platili za vedení úvěrového účtu 50,- Kč měsíčně, pak za rok zaplatíme dalších 600,- Kč. Tedy celkem 1700,- Kč. A to už není 10 % z původní částky, nýbrž 70 % z ní. A k tomu mohou být poplatky za sjednání půjčky, za povinné pojištění atd. To všechno dohromady – úrok a další poplatky – se nazývá RPSN (roční procentuální sazba nákladů). Banky mají povinnost ji zveřejňovat u každého úvěru a zahrnout do ní veškeré náklady (poplatky), které s úvěrem budete mít. A jak jsme si ukázali, nízký úrok ještě neznamená, že zaplatíme opravdu málo. Úschova peněz – jedná se o úschovu peněz, které platí kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření a jedné nebo druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené a po zápisu žádosti o převod nemovitosti na katastru nemovitostí jsou zaslány na účty specifikované v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo v realitní kanceláři. Úvěrová smlouva – tuto smlouvu vyhotoví banka. Sjednává podmínky úvěru, práva a povinnosti dlužníka, specifikuje, jakým způsobem budou finanční prostředky čerpány. Banka postupuje podle podmínek kupní smlouvy. Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota – za půjčené peníze je potřeba něčím ručit. Pokud není možné ručit kupovanou nemovitostí, lze zajistit nezajištěným úvěrem na překlenutí nějakého období, případně zajistit jinou dostupnou nemovitost. Zástavní smlouva – vyhotoví banka, specifikuje v ní své požadavky týkající se zástavy. Podpis této smlouvy a její předání k zápisu na katastr nemovitostí je nutným krokem k čerpání peněz. Banka dříve finanční prostředky neuvolní.
11 / 56
Plyn levnější v rámci neregulované složky jeho ceny až o 30 %* s naším novým tarifem Rodina+. K tomu navíc asistenční služby AXA ASSISTANCE zdarma.** 840 555 333 |
[email protected]
www.ppas.cz
*Kalkulovaná cenová úspora z neregulované složky ceny plynu dle pásma spotřeby v porovnání oproti ceníku 1/2016/ZP/MODOM. ** „Pojištění asistenčních služeb v domácnosti“ Pojistný program Základ PP-D-PP-ZÁKLAD ze dne 1. 7. 2014 poskytované za podmínek uvedených na www.ppas.cz.
12 / 56
Co si zkontrolovat před koupí domu či bytu? 1
Právní ochrana při koupi nemovitosti
2
Pozemek a okolí domu
3
Architektura domu a bytu
4
Stavebně–technické vlastnosti stavby
5
Technická zařízení voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
6
Vytápění a energetická náročnost
13 / 56
01
Právní ochrana při koupi nemovitosti V souvislosti s koupí nemovitosti doporučujeme spojit se s právní kanceláří a nechat si zkontrolovat všechny dokumenty připravené k podpisu (zprostředkovatelská smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva) včetně obsahu smlouvy – zejména zda je správně vymezen předmět koupě, způsob úhrady ceny, možnosti odstoupení, smluvní pokuty a podobně. Nikdy nehraďte kupní cenu předem na účet či při podpisu kupní smlouvy, ale peníze po dobu vkladového řízení, dokud nepřejde vlastnické právo k nemovitosti na vás, vložte do advokátní nebo notářské úschovy s jasnými pravidly pro vyplacení. Nedoporučujeme skládat finance na účet zprostředkovatele.
Souhlasí prodávaný stav s údaji na listu vlastnictví v katastru nemovitostí? Požádejte prodávajícího o poskytnutí aktuálního úplného výpisu z LV (pozor nestačí orientační výpis dostupný bezplatně z webu www. cuzk.cz) nebo si sami pořiďte úplný výpis z LV (investice 100 Kč). Úplný výpis z LV si pořiďte těsně před podpisem smlouvy znovu a ověřte stav zápisu. Zkontrolujte si také, zda souhlasí parcelní čísla z katastru s těmi uvedenými ve smlouvě.
Poznámky
Kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti? Skutečným vlastníkem je ta osoba, která je zapsána v katastru nemovitostí. Pokud je více spoluvlastníků, doporučujeme zjistit rozsah majetkových poměrů a zda existuje dohoda mezi spoluvlastníky o užívání a správě nemovitosti, budete-li kupovat pouze ideální podíl na nemovitosti. Je dobré si ověřit, že všichni spoluvlastníci s prodejem za sjednaných podmínek souhlasí. Pokud v jednání zastupuje všechny spoluvlastníky pouze jedna osoba, musí být plná moc úředně ověřena. Budete-li kupovat pouze ideální podíl na nemovitosti, pozor na možná předkupní práva zbylých vlastníků. Je lépe si je osobně ověřit.
Poznámky
Není k nemovitosti zřízeno předkupní právo pro ostatní spoluvlastníky? Pokud ano, je potřeba nejprve nabídnout k prodeji podíl tomu, komu svědčí předkupní právo. Doporučujeme písemné prohlášení spoluvlastníka, že mu byl prodej nabídnut a že svého předkupního práva nevyužil.
Poznámky
14 / 56
Je nemovitost ve společném jmění manželů? Pokud je nemovitost v společném jmění manželů (SJM), pak musí smlouvu podepisovat oba manželé, nestačí jen jeden. Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů, není součástí SJM, ale manželé měli v prodávané nemovitosti společnou domácnost, je vhodné zajistit si písemný souhlas druhého manžela, že s prodejem souhlasí.
Poznámky
Není prodávající předlužen? Popřípadě zda prodávající nemá vážné finanční problémy, pro které mu hrozí bezprostředně exekuce. Jedinou možností, jak zjistit, zda není na prodávajícího navržena exekuce, je dotázat se na to příslušného soudu, v jehož obvodě má prodávající bydliště nebo sídlo. K ověření potřebujete ale získat plnou moc od prodávajícího. Usnesení o nařízení exekuce se zapisuje do katastru nemovitostí formou poznámky stejně jako exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Poznámky
Není v katastru nemovitostí záznam o nařízené exekuci? Zkontrolujte vždy před podpisem smlouvy, jestli není v katastru u dané nemovitosti poznámka o nařízení exekuce či dražbě nemovitosti – katastr podchycuje veškeré exekuce (soudní i správní finanční úřady, zdravotní pojišťovny, obce). Centrální evidenci exekucí spravuje Exekutorská komora ČR. V případě pochybností si můžete ověřit, zda na danou nemovitost byla nařízena dražba – veřejný portál dražeb, který je součástí centrální evidence exekucí.
Poznámky
Jaké pozemky vám budou patřit? Co bude patřit k nemovitosti, zda to jsou pozemky jen pod nemovitostí, či pozemky náležící k nemovitosti a v jakém rozsahu. Tyto informace musí být uvedeny v kupní smlouvě. Prodávající vám informace musí sdělit dopředu. Ne vždy má realitní makléř přesné informace. Údaje si lze ověřit v katastru nemovitostí. Při podpisu smlouvy si údaje opět zkontrolujte. Pokud vám bude náležet méně, než bylo původně slíbeno, je možné žádat snížení kupní ceny.
Poznámky
Kdo odpovídá za reklamace na objektu (developer nebo jednotliví dodavatelé prací)? Kde, jak a do kdy se uplatňují? S možností reklamace se seznamte raději předem. Reklamace skrytých vad je nutno dodávat písemně a ve stanoveném termínu. Nepodceňujte ani zdánlivě nevýrazné vady - například vodu stojící na parapetu. Zejména vliv vody je v čase stále výraznější a opravy mohou být nákladné. V případě nejasností pozvěte odborníka na inspekce nemovitostí.
Poznámky
15 / 56
Co všechno vyčtete a nevyčtete z listu vlastnictví katastru nemovitostí? Z úplného výpisu listu vlastnictví (LV) zjistíte všechna omezení vztahující se k osobě vlastníka i k předmětu prodeje. Pokud si údaje neověříte, a následně po vkladu vlastnického práva zjistíte, že byla v katastru zapsána poznámka způsobující různá omezení v užívání nebo v dispozici (zákaz zřízení zástavního práva a pod.), jde to k vaší tíži. Nikdo se nemůže vymlouvat, že neznal údaje zapsané v katastru. Stav se posuzuje ke dni podání návrhu na vklad – proto po podpisu smlouvy s vkladem neotálejte – nejlépe ihned. Z LV zjišťujeme zejména, zda nejsou nemovitosti zatíženy exekucí, věcným břemenem, zástavou či jiným právem třetích osob, případně jiným omezením. Na listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současné době probíhá nějaké další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit. Z katastru nemovitostí můžeme, ale nemusíme zjistit, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo (zápis není povinný) či jiné smlouvy o užívacích právech třetích osob k nemovitosti. Z katastru nezjistíme, zda a kdo má k nemovitosti hlášen trvalý pobyt či zda tam není sídlo právnické osoby. Na tato práva je nutné se informovat u prodávajícího.
Je jednotka zapsána v katastru nemovitostí jako byt? Pozor nesmí být zapsána jako ateliér, ubytovací jednotka apod. Pokud tomu tak je, je to zřejmě z důvodů, že prostor neodpovídá parametrům bytu například kvůli hluku či oslunění, což může často znemožnit spokojené bydlení a případný budoucí prodej.
Poznámky
Jak bude vypadat správa nemovitostí? Chtějte k nahlédnutí Stanovy společenství vlastníků jednotek (zajímejte se zejména o usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věcech týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce). Budou orgány tvořit vlastníci jednotek nebo správcovská společnost?
Poznámky
Co vše je příslušenstvím bytu? Přesné stanovení součástí a příslušenství jednotky je popsáno v Prohlášení vlastníka.
Poznámky
Jaký je plán budoucí výstavby v okolí? Jak dlouho výstavba potrvá? Poznámky
16 / 56
Jak je zajištěna přístupová cesta? Pozemek by měl ideálně sousedit s obecní komunikací, nebo mít na ni přímé napojení vlastní cestou (pozemkem). Ověřte si na dopravním inspektorátu, zda vám povolí sjezd a výjezd na komunikaci v zamýšleném místě. Ne vždy je to možné z důvodů rozhledových poměrů, blízkosti křižovatky, stupně komunikace apod. Pokud je zajištěn přístup komunikací přes cizí pozemek, dobře si zkontrolujte zápis věcného břemene v katastru nemovitostí. Žádejte o zřízení věcného břemene cesty přes sousedův pozemek ještě před uzavřením kupní smlouvy! V tomto případě nedejte na dobré sousedské vztahy – ty se mohou rychle měnit.
Poznámky
Jaká je věrohodnost developerské skupiny? Prověřte si developerskou skupinu, pokud je vytvořena pouze k jednomu projektu a nemá za sebou žádnou historii, může při neúspěchu dojít k likvidaci firmy a následně nebudete moci úspěšně uplatnit případné reklamace. Zjistěte způsob financování stavby ze strany developera (může jít o vlastní zdroje, úvěr banky či peníze klientů – ten je nejrizikovější). Zajímejte se v okolí, jestli byl jen jeden developer na stavbě/jestli stavba probíhala dle harmonogramu/jestli se nestřídali dodavatelé jednotlivých prací. Sousedé vám řeknou reálné informace.
Poznámky
Nemovitost: Obecně Jak budou/byly řešeny investice do objektu? U starších objektů se informujte, jaké investice byly realizovány a v jakém rozsahu (izolace, střecha, rozvody/stoupačky, měřáky). S tím je spojen i fond oprav. Informujte se, kolik je prostředků na účtu.
Poznámky
Jaké je pojištění objektu a co všechno je v něm zahrnuto? Do kdy je pojištění platné, kolik stojí a jak a kdy jej lze vypovědět? Nechte si předložit od družstva či společenstva vlastníků jednotek pojistné smlouvy. V případě bytového domu s byty v osobním vlastnictví bývá standardně pojištěn objekt (proti relevantním rizikům), ale domácnost a její vybavení si musíte pojistit sami.
Poznámky
Je prodáván pozemek, jehož součástí je stavba či jsou samostatnou věcí? Informace najdete na výpise listu vlastnictví. V případě, že je prodávána pouze stavba bez pozemku, pozor na zákonná předkupní práva pro vlastníky pozemku, stejně jako při prodeji pouze pozemku bez stavby.
Poznámky
17 / 56
Není zřízeno zástavní právo? To znamená, že se touto nemovitostí ručí za úvěry. Zástavní právo, pokud není před koupí vymazáno, se převodem vlastnického práva (prodejem) neruší a v případě, že dlužník nebude plnit, bude se banka hojit prodejem zástavou zatížené nemovitosti.
Poznámky
Nejsou zřízena věcná břemena či předkupní práva? Ta mohou omezit rozsah a způsob užívání a nakládání s nemovitostí. Podle zatížení – např. právo cesty, průjezdu, průchodu, doživotní užívání nemovitosti třetí osobou, zvažte, zda vám omezení pro váš záměr vadí či nikoliv. Věcné břemeno k nemovitosti vám může výrazně pomoci. Stejně tak vás ale může věcné břemeno poškodit. Je to častým předmětem obrovských peripetií a soudních tahanic. Můžete se nacházet ve dvou základních pozicích. 1. Jste majitelem nemovitosti – pozemku, domu, bytu – a musíte strpět věcné břemeno 2. Jste oprávněným z věcného břemene vůči cizí nemovitosti
Poznámky
Nejčastějším věcným břemenem je právo vstupu na cizí pozemek nebo právo jeho přechodu. Dalším velmi častým věcným břemenem je právo užívání nemovitosti. Tento institut je praktický například pro dárce nemovitosti. Bytový dům, který má třeba v nebytových prostorách technologické zařízení teplárny, může být zatížen taktéž věcným břemenem.
Jsou uvedeny poznámky ohledně nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí? Například zákaz zřídit zástavní právo, odklad zrušení spoluvlastnictví, výhrada souhlasu se zatížením práva stavby… (cca 27 možností § 23 zák. č. 256/2013 katastrální zákon).
Poznámky
Nemovitost: Byt v osobním vlastnictví Jaké jsou stanovy společenstva vlastníků jednotek či družstva? Stanovy řeší usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věcech týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce apod.
Poznámky
18 / 56
Jací jsou ostatní obyvatelé domu? Není nad osobní pozorování a setkání. Využijte setkání s potenciálními sousedy při zjišťování informací o objektu, jeho historii a místních poměrech.
Poznámky
Nemá prodávající závazky vůči společenství vlastníků jednotek? Pokud prodávající například neplatil do fondu oprav bytového domu a vy byt koupíte i s dluhy vůči SVJ či družstvu, budete je muset uhradit za původního vlastníka bytu. Nechte si vystavit písemné potvrzení.
Poznámky
Jak společenství vlastníků jednotek (SVJ) hospodaří? Informujte se o hospodaření SVJ – nákladech – požadujte k nahlédnutí aktuální evidenční list případně přehled záloh. Informujte se na výši úvěrů a jejich splatnost. Informujte se, kolik se platí do fondu oprav, na správu, odměny výboru apod. Informujte se na plánované opravy domu na další roky a s tím spojené navýšení fondu.
Poznámky
Co k bytu vše náleží? Jaké jsou podíly na dalších částech domu? Doporučujeme nahlédnout i do Prohlášení vlastníka – obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu či prostory, které jsou určeny k výhradnímu užívání k určitému bytu (balkon, terasa). Zkontrolujte podíl na společných částech domu a pozemku, zkontrolujte, zda neexistuje podíl na jiné funkčně související stavbě.
Poznámky
Kdy bude byt k nastěhování? Pozor na dojednání zásadních termínů a sankcí za jejich nedodržení ve smlouvě. Smlouvu nutně konzultujte s právníkem. Při nedodržení můžete narazit na nutnost vystěhování ze současného bydlení a zároveň znemožnění nastěhování se do kupovaného, jelikož ten nebude ještě připraven (vystěhován, dostavěn, zkolaudován).
Poznámky
K jakému účelu jsou zkolaudovány nebytové prostory v domě? Abyste nebyli překvapeni, že přímo pod vašimi okny bude provozovna baru či diskotéka.
Poznámky
19 / 56
Nemovitost: Dům K jakému účelu byla stavba kolaudována? Zjistěte, k jakému účelu byla stavba zkolaudována, resp. povolena do užívání. V případě, že budete požadovat změnu užívání, informujte se ještě před prodejem na stavebním úřadě, zda změna bude možná (soulad s územním plánem).
Poznámky
Je k objektu dostupná stavební dokumentace? Požadujte předání stavební dokumentace. Každý vlastník je povinen tuto archivovat po celou dobu životnosti stavby. Vlastník si může obstarat kopii na stavebním úřadě či může před prodejem vypracovat pasport stavby (zjednodušenou dokumentaci). Dokumentaci srovnejte se skutečným stavem a se stavem zapsaným v katastru nemovitostí, pokud je nesoulad, musí si prodávající před prodejem stav zaktualizovat.
Poznámky
Jací jsou sousedé na okolních pozemcích? Poznámky
Pozor: Prodávající může mít omezená práva disponovat s nemovitostí! Je nutné si zkontrolovat, zda prodávající může s prodávanou nemovitostí disponovat bez omezení. K omezení dispozičních práv dochází např. kvůli prohlášení o konkurzu či opatření soudu, nařízené exekuci nebo pokud je u nemovitosti věcné předkupní právo či jiné omezení z práva odpovídajícího věcnému břemenu. Součástí omezení dispozičních práv jsou vždy listinné doklady, do kterých je možné za poplatek nahlédnout a vyžádat si jejich kopii přímo na katastrálním úřadě. V případě, že si toto nezkontrolujete a na problém narazíte po zaplacení zálohy nebo celé částky, soud může při nároku třetí strany celý obchod prohlásit neplatným a vy se budete mnoho let a často i bez výsledku domáhat vrácení zaplacené částky. Nebudete tak mít ani peníze ani nemovitost.
20 / 56
HELUZ FAMILY 2in1 – nejlepší tepelněizolační vlastnosti na trhu.
NENECHÁME VÁS V TOM SAMOTNÉ HELUZ. Špičkový ve všech disciplínách
Komplexní cihelný systém HELUZ řeší celou hrubou stavbu. A nebudete muset zateplovat. Už nikdy.
Závodím a stavím s HELUZEM
www.heluz.cz
Plánujete koupi domu? Chcete ušetřit na ohřevu vody? Pořiďte si solární systém, instalace je jednoduchá. Úspora 50 - 65% ročních nákladů Dlouhá životnost Dotace pro rekonstrukce i novostavby
pro ohřev vody i přitápění
solární systémy
Vyplňte dotazník na www.regulus.cz/cz/dotaznik a získejte nezávaznou nabídku na míru Vašim potřebám. S dotací Vám pomůžeme.
Úsporné řešení pro Vaše topení www.regulus.cz 21 / 56
02
Pozemek a okolí domu Při výběru nemovitosti se málokdo zajímá o to, co se v okolí dané nemovitosti plánuje za výstavbu nebo jaké jsou v dané oblasti možnosti stavebních úprav. Je důležité se podívat na aktuální územní plán obce, který je až na výjimky veřejně dostupný a často je i přímo on-line. Pokud si územní plán nezkontrolujete, může se vám stát, že za dva tři roky ze svého pozemku s krásným výhledem budete koukat přímo do oken kancelářské budovy či na plot průmyslového areálu a nic s tím nenaděláte. Je dobré sledovat nemovitost za různých situací – rozdílná denní či roční doba, prudký déšť…
Jaké funkce jsou vymezeny pro váš a okolní pozemky? Poznámky
Existují omezení pro výstavbu na vašem pozemku? Omezení mohou vyplývat například z místního územního či regulačního plánu. Ten vám může ovlivnit nejen výšku zástavby, dokonce i předepsat sklon střechy, orientaci hřebene sedlové střechy apod. Další omezení mohou vycházet z věcných břemen. Ta byla popsána v části Právní ochrana (výše).
Poznámky
Jsou zavedené nebo dostupné inženýrské sítě? V ideálním případě by měly být všechny zkolaudovány a vyvedeny na pozemek. Pokud nejsou zkolaudovány, nemusí vám být vydáno stavební povolení na stavbu domu. Nedejte na řeči prodávajícího či realitní kanceláře a tyto informace si vždy ověřte na stavebním úřadě. Pokud sítě jsou v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, je nezbytné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést (počítejte s časovou náročností a finanční stránkou) – pozor, stavební úřad nemusí dát souhlas k připojení kvůli nedostatečné kapacitě a pak by po vás mohl žádat např. vybudovat novou trafostanici. Pokud chcete mít jistotu, že na pozemku můžete postavit vámi vybranou stavbu, můžete podat žádost o územně plánovací informaci, kam přiložíte jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek.
Poznámky
22 / 56
Nevedou pod pozemkem technické sítě? Pod pozemkem mohou vést i sítě, které nejsou zanesené v katastru nemovitostí. Ověřte si informaci u správce místních sítí a na stavebním úřadě. Může se jednat o plynovod, vodovod, kanalizaci, teplovod či parovod, telefonní sítě. Každé vedení má předepsané odstupové vzdálenosti. Pokud je bude nutné přesunout, přeložku budete hradit vy.
Poznámky
Je váš pozemek skutečně stavební? Doporučujeme nahlédnout do platného územního plánu, který mají na stavebním úřadě, zda tento umožňuje vámi plánovanou výstavbu. V územním plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti, limity pozemku, plánovanou veřejnou infrastrukturu. Pokud je na listu vlastnictví uvedeno „orná půda“ neznamená to, že pozemek nemůže být zastavěn. List vlastnictví dostanete od předchozího majitele nebo je orientační k nahlédnutí online v katastru nemovitostí www.cuzk.cz (viz infobox). Vyjmutí z půdního fondu se dělá až v rámci vyřizování stavebního povolení.
Poznámky
Je okolí uvažované nemovitosti stabilizované, nebo se zde dá předpokládat další výstavba? Poznámky
ADMD_bulletin_02_2016_Inzerce_210x130_Zehnder.indd 1
11.7.2016 18:38:52
23 / 56
Souhlasí skutečná výměra prodávaného pozemku s údaji v katastru nemovitostí? Ověřte si před podpisem smlouvy skutečný stav plochy pozemku (m2). Výměra v katastru je pouze orientační, není závazným údajem, mnohdy nejsou mapy v souladu s tím, co je oploceno a prodáváno. Pokud je nesoulad, žádejte nejprve nápravu stavu, abyste se vyvarovali do budoucna problémům se sousedy. Obecně se považuje za platné to, co je v katastru nemovitostí, pokud není uplatněn institut vydržení.
Poznámky
Jak nahlížet do katastru nemovitostí Do katastru nemovitostí můžete nahlížet pomocí internetových stránek www.nahlizenidokn.cuzk.cz Pozor, jedná se pouze o náhledové informace, sloužící k prvotnímu zjištění stavu věci. Informace na webu mohou být neúplné. Přesný a jediný platný výpis získáte na katastrálním úřadě! Hledání na webu se dělá podle adresy (katastrálního území a čísla popisného nebo parcelního) popřípadě podle čísla Listu vlastnictví. Pokud ani jeden z údajů o hledané nemovitosti nemáte, doporučujeme nahlédnout do mapy, tam nemovitost vyhledat, opsat si identifikaci (číslo popisné či parcelní) a tyto údaje zapsat do příslušného vyhledávání.
Můžete u nemovitosti pohodlně zaparkovat vy, případně vaše návštěva? Informujte se, zda se v okolí plánuje výstavba parkovacích stání, placená stání apod. Má bytový dům své vyhrazené parkování? V případě blízkosti firmy či kanceláří zdánlivě volná ale nerezervovaná místa mohou zahlcovat v pracovních dnech zaměstnanci okolních firem.
Poznámky
V jakém stavu jsou okolní pozemky, komu patří a dají se využít například pro rekreaci? (například městská zeleň) Komu okolní pozemky patří, vám může napovědět o tom, co se na nich bude v budoucnu odehrávat. Základní informací zůstává územní plán, nepodceňujte jeho prostudování.
Poznámky
Nezastiňují nebo hlukem neobtěžují okolní domy vaši nemovitost? Poznámky
Kde jsou umístěny popelnice a další technické a skladovací prostory? Ověřte si, zda přímo pod vaším oknem není výdech kotelny či stání pro popelnice v těsné blízkosti vaší terasy.
Poznámky
24 / 56
inzerce_RED Piano_A4_tisk.pdf 1 15.2.2016 16:51:53
KNAUF RED Piano Vaše vstupenka na koncert ticha Inovativní sádrokartonová deska KNAUF RED Piano chrání nejen před požárem, ale i výrazně tlumí hluk.
LUKU H M U L ÚT 2 dB R w až 7 HOTLINE 844 8 600 600 www.knauf.cz
25 / 56
03
Architektura domu a bytu Architektonická hlediska nezahrnují jen to, jestli je dům „hezký“ či nikoli. Jedná se především o to, jak byt či dům využívá denní světlo a slunce, jaké jsou dispozice domu, zda mají místnosti minimální požadované rozměry, zda dispozice, co se tváří jako 4+1, není ve skutečnosti jen 2+1 a podobně. U bytů může být vhodné sledovat jejich polohu vůči ostatním místnostem v domě.
Jakou má dům/byt orientaci ke světovým stranám? Je výhodné, pokud je byt orientován na více světových stran. Nabízí pak prosvětlení po větší část dne a také nabízí efektivní přirozené provětrání bytu. Standardně se uvažuje za výhodné mít obytné místnosti orientovány na jih, východ či západ. Pozor ale na dobré zastínění. Zvláště západní nízké slunce interiéry navečer často v létě přehřívá. Proti běžným pravidlům orientace ke světovým stranám mohou hovořit výhody vnitřního uspořádání (např. v případě rekonstruovaného bytu), výhledu do krajiny či místní podmínky (např. hlučná komunikace, zastínění okolními budovami). Vždy by měla být dodržena minimální hygienická norma na proslunění bytu/domu.
Poznámky
Jakou má byt polohu vůči ostatním bytům v domě? Různá umístění bytu v bytovém domě mají svá pro a proti. Byt v přízemí – lehce přístupný, může být i propojen se zahradou. Nevýhodou je i lehčí přístupnost pro možné zloděje zvenčí, případný hluk z ulice a o něco méně světla a slunce. V případně nezatepleného suterénu vám bude utíkat teplo do sklepa. Byt uprostřed – kompromisní poloha. Bývá energeticky úspornější. Byt na kraji – často nabízí okna do více světových stran a tím i možnost lepšího provětrání a více výhledů. Nevýhodou je, že má více ochlazovaných stěn, a proto budete mít větší výdaje za topení. Byt pod střechou – nejromantičtější varianta, často s krásným výhledem. Nevýhodou je ale horší přístupnost, zejména pokud nemá dům výtah a také přehřívání bytu v letních měsících, pokud není kvalitně provedená tepelná izolace střechy.
Poznámky
Není byt v sousedství rušivých provozů? Někdy jsou prodávány byty, které nesplňují požadavky na hlukový útlum od okolních provozů, například pokud byt sousedí se skladem obchodu, restaurací, dílnou apod. Pozor, takové prostory se pak někdy neprávem prodávají jako byty, ale kolaudovány byly například jako ateliér či kancelář! Takový rozhodně nekupujte! Dobré je si také ohlídat, že v blízkosti vašeho okna není vyveden například komín sousedního domu či umístěna poplachová siréna.
Poznámky
26 / 56
Je v domě/bytě dostatečné denní světlo? Prosklená plocha oken by měla mít minimálně 1/10 půdorysné plochy místnosti. V případě domu lze někdy nová okna vybourat, ale naráží to na problematiku požární bezpečnosti, odstupu domu na pozemku, statiku atd.
Poznámky
Jsou místnosti logicky uspořádány? Vnitřní uspořádání místností, takzvaná dispozice, by měla co nejlépe odpovídat konkrétnímu provozu v bytě. Je proto žádoucí, aby místnosti na sebe funkčně navazovaly (například větší byt či dům aby byl rozdělen na denní a noční část). Pozor na průchozí místnosti, jejich využití bývá často složitější. Poraďte se raději s architektem.
Poznámky
Nemá byt zbytečné prostory? Důležité také je, aby v bytě nebyly nevyužité prostory (např. zbytečně velké nebo dlouhé chodby), za které budete při koupi bytu zbytečně utrácet peníze.
Poznámky
Mají obytné místnosti alespoň minimální rozměry? Podle normy „ČSN 734301 – Obytné budovy“ je minimální rozměr jednolůžkového obytného pokoje 8 m2 (v případě garsonky to je 16 m2), dvoulůžkového pokoje 12 m2 a obývacího pokoje 16 m2. Normou jsou také stanoveny nejmenší šířky těchto pokojů. Jednolůžkový nesmí být užší než 1,95 m, dvoulůžkový 2,4 m a obytný pokoj 3,3 m. Prostor pro WC nesmí být užší než 90 cm. Nejmenší přípustná výška obytné místnosti v rodinném domě je 2,5 m a v bytovém domě 2,6 m. Výjimkou u obytných místností je podkroví, kde je minimální normová výška 2,3 m, přičemž alespoň polovina místnosti se zkosenými stropy musí mít výšku nejméně 1,3 m. Ve starších bytech (zvláště družstevních z 60. či 70. let minulého století) se můžeme setkat i s nižšími stropy. U nové výstavby na kompromisy ale nepřistupujte.
Poznámky
Logická návaznost kuchyně a dostatečně velkého prostoru pro jídelní stůl s denním světlem je mnohdy důležitější než velký obývací pokoj.
27 / 56
Pro Váš domov jen to nejlepší Dopřejte mu nové dveře a skříně od českého výrobce. Zajistíme pro Vás: • interiérové dveře a obložkové zárubně • vestavěné skříně a šatny na míru • atypická řešení včetně zkosení pro podkroví • realizaci od zaměření prostoru až po montáž • nadstandardní služby a odborné poradenství
Sledujte nás na
Facebooku CAG_inzerce_TZB info_184x122_5_TISK.indd 1
Systém Easy Door
Nízký únik formaldehydu
31/08/16 15:35
Vodou ředitelné barvy
Kalené sklo
Lepené bezpečnostní sklo
Zdravé dveře
28 / 56
Odpovídá dispozice bytu vašim současným i budoucím potřebám? Pro zodpovězení této otázky doporučujeme konzultaci s architektem. Pokud bude dispozice potřebovat úpravy tak, aby vyhovovala vašim požadavkům, je dobré si ověřit, zda je možné předpokládané úpravy provádět (statika, družstevní vlastnictví apod.). Myslete i do budoucna na bezpečnost dětí, bezpečnost seniorů, samostatné pokoje pro starší děti, prostor pro uložení potřeb na koníčky a sport, prostor pro úklidové prostředky, pro skladování potravin. Důležitý je počet WC. Pokud se nejedná o garsonku (pouze byt 1+1), musí mít byt alespoň jedno WC samostatně oddělené.
Poznámky
Odpovídají udávané rozměry rozměrům skutečným? Není to příliš časté, ale stává se, že udávané rozměry bytu neodpovídají rozměrům skutečným. Je proto optimální si byt přeměřit a porovnat s poskytnutými půdorysy.
Poznámky
Lze místnosti dobře vybavit nábytkem? Pokud jsou místnosti příliš členité, nebo mají špatně umístěné dveře, vstupy na balkon či okna, může být jejich zařízení a vybavení nábytkem problém. Pokud jsou výklenky a členitosti místnosti využity na vestavěné skříně, může to být naopak výhoda. Pokud kupujete byt ve fázi projektu, ověřte si, zda dispozice mají navržené rozmístění nábytku a zda tento nábytek je nakreslen ve skutečných rozměrech a zda vám to tak vyhovuje. Smutným ale ne neobvyklým trikem developerů je nakreslit malou postel či pohovku, aby místnosti vypadaly na papíře větší.
Poznámky
Je místo pro pračku a podobná zařízení dostatečně široké? Místo pro pračku či sušičku musí mít minimálně 62 cm, které nesmí být zmenšeny ani obkladem nebo vodovodním kohoutkem! Při rozměru menším sem klasickou pračku neumístíte a budete na ni muset velmi složitě hledat jiné místo.
Poznámky
Jak se počítá podlahová plocha? Podlahová plocha se na základě nového občanského zákoníku (a na něj navazujícího nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) počítá jako plocha vymezená vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt. Započítává se tedy i půdorysná plocha pod všemi vnitřními konstrukcemi (dříve se půdorysné plochy vnitřních stěn nezapočítávaly), včetně vestavěného vybavení (vana, kuchyňská linka, vestavěné skříně). Do podlahové plochy se započítávají i místnosti tvořící příslušenství bytu. Zákonem však není stanoveno, co se rozumí termínem „místnost“. Obecně se ale má za to, že to je prostor uzavřený ze všech stran obvodovou zdí, podlahou a stropem. Do plochy bytu by se tedy neměly započítávat balkóny, lodžie ani sklepní kóje (uzavřené sklepní místnosti však ano).
29 / 56
04
Stavebně–technické vlastnosti stavby Stavebně technickým vlastnostem domu věnujte pozornost i v případě koupě bytu. Pokud bude stav domu vyžadovat opravy, budete je platit v rámci fondu společně s ostatními vlastníky bytů v domě (což může mít za následek v brzké době zvýšení příspěvků). Pokud je dům dlouho neopravován, může se jednat o známku toho, že ve společenství vlastníků nefunguje vše, jak má, a že nejsou schopni se dohodnout na nutných investicích. Pro kompletní posouzení vyžadujte předložení technické dokumentace objektu (projekt, správně by měl být ověřen stavebním úřadem). Podle stavebního zákona je majitel objektu povinen tyto dokumenty mít, v případě neexistence je povinen dle tohoto zákona pořídit pasport objektu a nechat jej ověřit na stavebním úřadě.
Prohlídka zvenku Je patrný výskyt vlhkosti od země? Jsou to nažloutlé mapy s bílými okraji na omítce, většinou jsou taková místa mokrá, ale ne vždycky. Fasáda objektu by neměla být z větší části obložena neprodyšnými obklady. Pokud jsou použity například keramické obklady, věnujte výrazně zvýšenou pozornost projevům jakékoli vlhkosti – obecně platí, že obložení fasády bez vyřešení souvisejících detailů způsobuje vlhnutí zdiva.
Poznámky
Je patrný výskyt vlhkosti od střechy? Vlhkostní mapy pod římsami střech mohou indikovat porušené okapní žlaby a svody nebo zatékání do střechy např. prasklou taškou. Nemusí to nutně znamenat, že porucha stále trvá, střecha či svody mohly být v minulosti již opraveny, v takových místech se ale doporučuje věnovat pozornost krovu. U toho se mohla vnikem vlhkosti nastartovat degradace plísněmi.
Poznámky
Omítka na soklu opadaná v důsledku vzlínání vlhkosti. Hydroizolace již neplní svůj účel, bude nutné ji vyměnit. Budova má vlivem nadměrné vlhkosti i statické problémy, jak ukazuje trhlina ve zdivu.
30 / 56
Jsou patrné statické poruchy na stěnách? Drobné vlásečnicové a nepravidelné trhlinky zpravidla nebývají problém statiky domu ale spíše omítky. Větší a delší trhliny zvláště v okolí oken, dveří a trhliny nápadně orientované stejným směrem již vyžadují důkladné posouzení statika. Ten může diagnostikovat trhlinu jako neměnnou (objekt se již nehýbe) či jako aktivní (v takovém případě může být odstranění příčiny velmi drahé).
Poznámky
Je hřeben šikmé střechy v rovině? Zvenku ještě prohlédněte šikmou střechu, konkrétně horní hranu (tzv. hřeben), zda je v rovině. Pokud je zvlněný, poukazuje to na sednutí krovu a je potřeba mu věnovat pozornost důslednou prohlídkou zevnitř.
Poznámky
Je spád balkónů směrem od budovy? Spád by měl být minimálně 2 % směrem od budovy. Pokud je na spádové vrstvě položena nezávislá rovná vrstva pochozí (dřevěná prkna či betonové dlaždice), měla by být propustná pro vodu a být uložena ideálně na plastových roštech. Rošty nesmí zamezovat odtoku vody! Podívejte se na rošty, zda se mezi nimi nedrží nečistoty či nejsou znatelné mapy od stojící vody.
Poznámky
Je na střeše azbestocementová krytina? Z azbestu může být například střešní krytina z čtverců šedé barvy nebo vlnitých desek. Z azbestu se uvolňují vlákna, která se usazují v plicích a způsobují dýchací potíže a rakovinu. Počítejte se zvýšenými náklady, pokud budete chtít krytinu vyměnit. Demontáž je třeba nechat provést odbornou firmou a počítat s likvidací nebezpečného odpadu.
Poznámky
Suterén a podezdívka Je na stěnách v suterénu znát výskyt vlhkosti? V suterénu je třeba věnovat pozornost především výskytu vlhkosti. Nedoporučujeme akceptovat sklepy kompletně upravené dlažbou a obklady stěn dlaždicemi. Vede to ke vzlínání vlhkosti do nadzemních podlaží.
Poznámky
31 / 56
Místnosti, stěny, stropy a podlahy Vyskytuje se někde na objektu/v bytě vlhkost příp. plísně? Soustředit se především na kouty u podlah, všude, kde se stýkají plošné konstrukce třísměrně orientované (horní kouty místností, ostění a parapety u oken).
Poznámky
Jaký je materiál obvodových stěn? Pokud jde o zeď z plných cihel nebo ekvivalentní, je třeba počítat s pravděpodobným zateplením, jinak bude vytápění velmi nákladné. Plné pálené cihly jsou nejlepší stavební materiál, pokud plánujete dům radikálně přestavět, protože mají velkou únosnost. Vyhýbejte se domům z nepálených cihel a ručně vyráběných škvárových tvárnic.
Poznámky
Jaký je materiál stěn mezi byty? Proměřením, sondou, ze stavební dokumentace nebo alespoň poptáním se u sousedů zjistit především akustické vlastnosti stěn mezi byty. Pokud se dozvíte, že příčka je 10 cm silná a ještě z dutých cihel, věřte, že uslyšíte každé slovo (a nejen to) od sousedů. Počítejte ideálně s doplněním sádrokartonové předstěny s minerální vlnou.
Připravte to!
Poznámky
Vinylové podlahy v dílcích
Brilantní kvalita a skvělá cenová dostupnost Nejširší nabídka dekorů, tvarů a kolekcí na trhu Zašleme vám vybraný vzorek zdarma
Prémiová stavební chemie Bostik pro kompletní řešení přípravy podkladu a sanace vlhkosti ANVI TRADE, s.r.o., Bečovská 1273/1, 104 00 Praha 10, Tel. +420 271 096 610,
[email protected], www.anvitrade.cz
V–spára, vysoká odolnost, ostrá kresba dekorů
ANVI TRADE, s.r.o., Bečovská 1273/1, 104 00 Praha 10, Tel. +420 271 096 610,
[email protected], www.anvitrade.cz
32 / 56
Je tepelně izolován strop či střecha? (především v případě bytu v nejvyšším podlaží) Nedostatečná nebo zcela chybějící izolace se může projevit nejen nadměrnými tepelnými ztrátami ale také (někdy velmi masivní) kondenzací vlhkosti (srážení vody) a rychlým nástupem plísní. Správné umístění izolace ve střeše dokáže odhalit inspekce nemovitostí sondou či termokamerou.
Poznámky
Jsou podlahy v rovině a neporušené? Podlaha, která není v rovině, znamená problémy při montáži vestavěného nábytku, velké rozdíly v úrovni podlah mezi jednotlivými místnostmi mohou tvořit problémy s instalací dveřních křídel i při procházení. Uvolněné vlysy, fošny či zvlněné lino může svědčit o špatném stavu hydroizolace podlahy nebo nedostatečné tepelné izolaci a kondenzaci vlhkosti v podlahovém souvrství. Posouzení podlahy, její rovinnosti a stavu se provádí speciálními měřicími klínky, opět se vyplatí povolat odborníka.
Poznámky
Je omítka spojena s podkladem? Lze to ověřit poklepem, pokud je slyšet dutý zvuk, může se jednat o problémy s vlhkostí či jiné.
Poznámky
Není v objektu nadměrná vzdušná vlhkost? Na prohlídku je vhodné vzít s sebou vlhkoměr, aby se dalo ověřit, zda v prostorách není nadměrná vzdušná vlhkost. I když bývají prostory déle nevětrány, je-li vnitřní relativní vlhkost výrazně nad 60 %, pak bude při bydlení s tímto zřejmě problém. Samozřejmě vlhkost může být způsobena více faktory.
Poznámky
Nejsou v objektu nebezpečné koncentrace radonu? Radon je rakovinotvorný plyn, který se uvolňuje ze země a hromadí se v místnostech. Zjistíte ho orientačně ze specializovaných map a přesněji z měření odbornou firmou. Hodnota by neměla překročit 400 Bq/m3.
Poznámky
33 / 56
Okna a dveře Jsou na objektu nová okna/dveře? Pokud jsou v objektu původní dřevěná zdvojená nebo špaletová okna, je třeba počítat s jejich pozdější výměnou – z pohledu nákladů na vytápění nejsou tyto typy dlouhodobě udržitelné.
Poznámky
Jsou případná nová okna/dveře kvalitně osazena a zabudována do stavby? Pokud máte možnost ohlídat si okna ve fázi realizace, pozvěte k montáži a kvalitě jejího posouzení stavaře, nezávislého na montážní firmě. Zabudování oken není jen o uchycení šrouby a vypěnění. Pokud kupujete již hotové dílo s novými okny, lze jen s pomocí diagnostické techniky (termokamery, blower door test) zjistit, zda je okno zabudované správně. Pokud není, může to v budoucnu generovat problémy s chladným ostěním a plísněmi.
Poznámky
Jsou případná nová okna/dveře kvalitním výrobkem? To, že je okno plastové, neznamená, že je vyhráno. Okno by mělo splňovat určité parametry a být funkční – to je potřeba vyzkoušet!
Poznámky
FTT U8 Thermo
OKNO S BUDOUCNOSTÍ
NE JTEPLE
A TRHU ON
J
STŘEŠNÍ OKN ŠÍ
U 8 T h e r mÍM LE N
S JE
o
TT
F
Střešní okno FTT U8 Thermo:
DINÝM ZASK
již nyní rozhodně převyšuje požadavky energetické účinnosti, která bude pro střešní okna závazná od r. 2021, zaručuje vysokou úsporu tepelné energie a nižší náklady na vytápění - energeticky úsporná konstrukce okna, je nejvíce energeticky úsporným střešním oknem na trhu s jediným zasklením, představuje energeticky úspornou montáž - okno s izolační sadou a těsnícím lemováním Thermo.
www.fakro.cz
myslím,
že se mi to
vyplatí 34 / 56
Jak poznat kvalitní okno? •
• • •
• •
•
•
Informaci na distančním rámečku izolačních skel, výrobce tam většinou uvádí hodnotu součinitele prostupu tepla zasklení Ug, měla by tam být uvedena hodnota alespoň 1,1 (W/[m2.K]), distanční rámeček by neměl být hliníkový, ale z ušlechtilého materiálu (plast, nerez ocel) – doporučujeme poradu s odborníkem. Spočítejte počet těsnění mezi křídlem a rámem – měla by být tři – dvě na okrajích (dorazová) a jedno středové. Pouze dorazová těsnění bez středového svědčí o méně kvalitním výrobku. Není důležitý údaj o počtu komor plastového okna, změřte metrem tloušťku (hloubku) rámu okna tzn. části, která je kotvena do zdi; doporučujeme tloušťku alespoň 70 mm, vyhněte se hloubce 62 mm u plastových oken – jde o zastaralé a nevyhovující profily. Zaměřte se na vizuální kontrolu napojení špalety (ostění okna) a rámu okna. Pokud je po délce patrné, že jsou zde praskliny nebo i vlasové trhliny, podívejte se i zvenku. Pokud je i zde patrná obdobná porucha, pak nebude připojení rámu okna do stěny těsné a bude zdrojem pozdějších poruch. Zkontrolujte sklon parapetního plechu směrem od okna a těsnost v připojeních parapetu na krajích u stěn. Musí být vyřešen speciální lištou a přetaženou omítkou. Pouhé zatmelení silikonem nestačí! Podívejte se na celkovou velikost pohyblivých částí oken – jejich křídel. Pokud je velikost větší než cca 1,60 m2 (odpovídá to balkonovému křídlu 80 x 200 cm), pak lze očekávat, že při otevírání křídel budou nastávat problémy s poklesem křídla – týká se to obzvláště výrobků plastových. Věnujte pozornost přechodu zasklívací lišty do skleněné výplně – podélný vnitřní roh, hlavně ve vodorovné dolní části. Pokud někde kondenzuje vzdušná vlhkost a vzniká plíseň, bývá právě v tomto detailu. Zkontrolujte funkčnost otevírání a zavírání oken ve všech dovolených polohách.
Půda (nezateplené, neobytné podkroví) Je podlaha na půdě stabilní? Podlaha na půdě musí být stabilní, při chůzi se nesmí prohýbat nebo rozkmitávat. Tyto jevy ukazují na poruchy v nosném trámoví stropu nebo jejich nedostatečnou dimenzi. Stropní trámy na půdách byly dříve dimenzovány na nižší zatížení než v ostatních podlažích, proto je třeba pečlivě prověřit jejich kvalitu a nosnost.
Poznámky
Je půda větratelná okny nebo vikýřem? Poznámky
Střecha šikmá Je krov střechy bez škůdců a hniloby? Největší problémy především vlivem zatékání bývají u pozednice (v dolní části střechy) okolo komína a dalších prostupů střechou případně v rozích. Vlhkost se do krovu může dostat i vlivem kondenzace vlhkosti z interiéru. Kritická místa pomůže odhalit odborník s termokamerou.
Poznámky
35 / 56
Je krov staticky v pořádku? Některé trámy mohou mít podélné praskliny. Nesmí se však vyskytovat praskliny kolmo na trámy. Šikmé krokve ani vaznice (vodorovné trámy) nesmí být prohnuté. Zda je krov správně uspořádán a zda mají prvky dobrou dimenzi, ověří statik.
Poznámky
Střecha plochá Je celá střecha správně spádovaná? Pokud střecha není správně spádovaná, jsou vidět znatelné stopy po loužích. Kaluže drobného rozsahu nevadí. Voda se na střeše nesmí držet trvale a ve velkém rozsahu. V žádném případě se nesmí soustředit v detailech (v okolí komína, spoje plechové střechy, u atiky atd.)
Poznámky
Je funkční odvětrání prostoru dvouplášťové ploché střechy? Pokud jde o dvouplášťové střechy, které se poznají podle otvorů v atikovém zdivu nebo komínky vyčnívajícími ze střešního pláště, pak musí tyto prvky (slouží k odvětrání střešní dutiny) být čisté, bez nánosu např. fasádní barvy, omítky a podobně. Jinak může docházet ke kondenzaci uvnitř konstrukce. Jistý stav střechy lze zjistit sondou (diagnostickou kamerou) skrze větrací otvory.
Poznámky
Chybným napojením střech a okapových žlabů dochází k dlouhodobému zatékání, což má za následek degradaci omítky a zdiva římsy.
Při inspekci stávající nemovitosti se používají vždy neinvazivní metody průzkumu. Pokud je jakékoliv podezření na vážnější poruchy konstrukcí, je dobré (i za cenu zvýšených nákladů) využít invazivní metody, sondy aj., s případnou spoluprací odborníků včetně statika. Odborníci na inspekce nemovitostí (při prohlídce stávající nemovitosti) přesně vědí, kam zaměřit svoji pozornost. Indikátorem možných problémů a závad nemusí být vždy zcela zjevné symptomy, jako je opadaná omítka, mapy vlhkosti, rez, plíseň, hniloba, dřevokazné houby aj. Jedním z možných problémů může být např. nenápadný zaprášený kout u stropu nebo kolem osazení stavebních otvorů, za kterým se skrývá tepelný most a ten svým chováním na sebe váže nečistoty. Naopak nově vymalované plochy nemusí znamenat dobrou údržbu předešlým majitelem, ale taky třeba snahu o zamaskování problémových míst, zapravených závad a prasklin.
36 / 56
Jsou čisté a funkční odtokové vpusti ze střechy? U plochých střech je třeba dbát na střešní vtok s izolační přírubou, se záchytným košem. U šikmých střech jsou třeba pravidelné údržby okapů a svodů včetně lapače listí v kotlíku, to vše zakončené lapačem střešních splavenin zvaným Geiger. Kvalitu a stáří kanalizace lze posoudit nahlédnutím do čisticího nebo revizního kusu u jednotlivých stupaček kanalizace a u ležatých částí v přízemí objektu. Usazeniny a vodní kámen jsou jasným dokladem stavu odpadního potrubí.
Poznámky
Je v pořádku střešní krytina a její napojení na konstrukce? Je nutné kontrolovat nejen v ploše ale především v detailech, jako je úžlabí, nároží, hřeben střechy a napojení na okolní konstrukce. Přiléhající zdivo, komín a podobně musí být napojeny tak, aby neumožňovaly zatékání - nejčastěji oplechováním. Tmelům a silikonu na střeše nevěřte! Nevydrží dlouho!
Poznámky
Pokud bude střešní prostor částí obytnou, je třeba nejenom kvalitní krytina, ale i správná skladba konstrukcí a dobré zateplení. To již ale rozpozná jen odborník s příslušnými znalostmi a termokamerou.
37 / 56
05
Technická zařízení voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro Trubky často nejsou vidět, ale mohou přinést spousty nepříjemností. Zvláště v nové neodzkoušené nemovitosti se může stát, že vana je nesprávně zaústěna do kanalizace, rozvody nejsou správně izolovány atd. Mokré skvrny na stěnách či vytopení sousedé nejsou příjemné zkušenosti. Pokud jsou rozvody staré 30 a více let, tam hrozí zase častěji havárie, počítejte s kompletní výměnou při rekonstrukci, nejlépe dříve než se nastěhujete.
Vodovod Je byt (dům) napojen na vodovod nebo má studnu? Jaká je kvalita a cena vody? Pokud je připojen objekt na vodovod – čí je přípojka a v jaké délce a kde je vaše? Zajímejte se, kde je uzávěr vody a požadujte dokumenty k vlastnictví vodovodní přípojky. Ten, kdo je vlastníkem přípojky, se také o ní bude starat, tj. bude financovat příp. opravy atd.
Poznámky
Kde je vodoměr? Pokud se jedná o byt – je vodoměr na studenou a teplou vodu v bytě? Jak je přístupný? Je možný dálkový odečet? Kdo jej dělá a kdo má přístupná data o bytech. On-line data o spotřebách jsou citlivý osobní údaj. Monitoring spotřeb tepla, vody, elektřiny atd. je užitečný, ale je třeba vědět, kdo a k jakým datům má přístup.
Poznámky
Kdo provádí rozúčtování spotřeby vody v bytovém domě? Jsou nasmlouvány zálohy a v jaké výši? Zajímejte se nejen o svůj byt, ale i jak se rozpočítává voda například na zalévání společné zahrady, mytí aut, kol apod. Fakturační vodoměr je na patě objektu a součet poměrových měřidel u jednotlivých bytů se bude určitě lišit. Jak se řeší rozdíl?
Poznámky
38 / 56
Odkud je teplá voda? Jaká je její cena a další příp. poplatky? Jaká je garance teploty teplé vody, pokud je z kotelny? Pokud je ohřev vody lokální, jaká záruka je na zařízení? Pokud se voda ohřívá centrálně v kotelně nebo v předávací stanici – ptejte se ostatních uživatelů, zda je dostatečná teplota vody, jak dlouhé jsou letní odstávky. Pokud je zdroj na teplou vodu váš, jak je starý? Je-li nový, jaká je na něj záruka? Kde je uzávěr teplé vody a kde je pojistný ventil?
Poznámky
Jaké jsou baterie – kolik je na ně záruka? Jsou baterie termostatické, které spoří vodu a chrání proti opaření? Pokud ne, jsou alespoň úsporné? Některé baterie mají perlátory, které promísí vodu se vzduchem a spotřeba vody je tak menší, některé baterie mají dva stupně intenzity proudu – pro maximální proud je potřeba překonat lehký tlak, drobnou zarážku apod.
Poznámky
Je připraveno napojení na pračku a myčku? Je na pračku a myčku dostatečný prostor (šířka 620 mm nesmí být ničím zúžena)! Pračka i myčka by měly mít samostatný přístupný uzavírací ventil.
Poznámky
Z jakého materiálu je vodovodní potrubí? Jaká je na ně záruka? Jaká je záruka, je-li potrubí nové? Pokud není, jak je staré a z jakého materiálu je? Pokud bude potrubí z oceli starší než 10 let, počítejte s jeho výměnou. Pokud bude potrubí z mědi, musí tomu odpovídat kvalita vody, u starých potrubí z olova je výměna nutná a jsou na to každoročně i dotace. V každém případě chtějte zakreslení skutečného vedení potrubí. V případě poruchy budete vědět, kde kopat. V případě rekonstrukce by mohl původní majitel mít i fotodokumentaci z průběhu prací.
Poznámky
Pokud je potrubí někde viditelné, je izolováno po celé trase? Izolace by měla být i na odbočkách a všech armaturách potrubí – pokud není, dochází na teplé vodě k tepelným ztrátám a na studené ke kondenzaci na povrchu potrubí. Důkazem správného provedení může být fotodokumentace přiložená ve stavebním deníku.
Poznámky
39 / 56
Kanalizace Je byt/dům napojen na kanalizaci nebo má žumpu, čistírnu odpadních vod nebo jiné řešení likvidace odpadních vod? Jaké budou provozní náklady? Jaké je stočné při napojení na kanalizaci? Nechte si spočítat náklady na provoz žumpy a ČOV, abyste věděli, s kolika penězi za rok musíte počítat. Jak je stará kanalizační přípojka a kdo ji vlastní, tj. kdo bude platit příp. opravy. Kde je revizní šachta a kudy vede přípojka?
Poznámky
Kam je vedena dešťová voda? Pokud je vsakování - kolik bude stát údržba zařízení a je na vašem pozemku? Pokud ne, jak je to ošetřeno? Objekty pro vsakování dešťových vod se musí udržovat, minimálně v nich sekat zeleň. Pokud není vsakování na vašem pozemku, je třeba se připravit na roční poplatky a pokud je navrženo pro více domů najednou, pak je nutné se s ostatními uživateli dohodnout.
Poznámky
Je správná výška WC mísy a umyvadel? Nejlepší je si výšku osazení osobně vyzkoušet. Nebojte si stoupnout k umyvadlu a představit si, jak si myjete ruce (nebo si je hned umýt) či si sednout na mísu. Lépe tak poznáte, zda je vyhovující prostor pro užívání těchto předmětů.
Poznámky
Je připraven odpad na pračku, myčku a příp. odvod kondenzátu z kondenzačního plynového kotle? Odpadní potrubí musí být vždy ukončeno zápachovou závěrkou, do které se pak napojuje pračka a myčka. Produkce kondenzátu z plynového kondenzačního kotle je značná (v litrech za den), a proto je nutné trvalé připojení do kanalizace, nenechte se uspokojit kbelíkem pod kotlem. Pokud je v objektu starý kotel, pak je třeba pamatovat na to, že nové jsou jen kondenzační, tj. vždy je nutné připojení na kanalizaci vyřešit.
Poznámky
40 / 56
Jsou přístupné zápachové uzavírky u vany a sprchy (revizní dvířka či shora čistitelný „sifon“)? Je přístup k čerpadlu, pokud máte hydromasážní vanu? Zápachové uzávěrky jsou jedním z míst, kudy lze kanalizaci v případě potřeby čistit. Proto musí být přístupné. Dalším místem jsou tzv. čisticí tvarovky, které jsou dále na potrubí. Vzdálenost mezi čistícími místy odpovídá délce nástrojů na čištění kanalizace.
Poznámky
Jak je vyřešeno odhlučnění potrubí – neslyšíte odpad a hluk z potrubí od sousedů? Pokud je hluk slyšet, moc se s tím nenadělá. Pokud plánujete rekonstrukci, pak zvolte nové potrubí určitě odhlučněné. Plastové potrubí a tvarovky jsou z jiných materiálů a výrazně umí tlumit hluk. Stejně tak lze použít odhlučnění sprchových vaniček a van. Vždy je to ovšem spojeno se stavebními úpravami.
Poznámky
Je správně vyvedeno horní odvětrání kanalizačního potrubí? Každé kanalizační potrubí musí být v horní části otevřené, odvětrané, aby nevytvářelo podtlak. Nechte si ukázat, kde je odvětrání vašeho potrubí na střechu. Pozor, pokud vede pouze do půdního prostoru, může způsobit brzký výskyt plísní a degradaci konstrukce střechy!
Poznámky
Podívejte se, jak je vyřešena kanalizace kolem domu. Zkontrolujte si (buď poptáním u sousedů, nebo nejlépe se zajít na objekt podívat při přívalových deštích), zda nemůže dojít k zatopení objektu při přívalových deštích, jak vsakuje dešťovou vodu soused apod.
Poznámky
Je u domu zahrada a je možné využívat studnu či dešťovou vodu? Pokud je u domu zahrada a není studna ani možnost využít dešťovou vodu – spočítejte si, kolik vás bude stát zalévání a odkud budete zalévat. Pokud je zahradní ventil, musí být s ochranou proti zpětnému nasátí. Podívejte se také, jak budete vodu před zimou z této části potrubí vypouštět.
Poznámky
41 / 56
V jakém stavu je odvod vody ze střechy a jeho zaústění do kanalizace/nádrže? Svislé dešťové potrubí by mělo nad zemí končit lapačem střešních splavenin, který musí zůstat přístupný pro čištění. Pokud je na dešťovém potrubí umístěna nádrž na dešťovou vodu, musí mít bezpečnostní přeliv. Také zkontrolujte, zda voda nezatéká k domu.
Poznámky
Plynovod Má objekt přípojku na plyn? Pokud ne, je plynovod v dosahu? Pokud ano, kde je plynoměr a hlavní uzávěr plynu? Poznámky
Z jakého materiálu je vnitřní plynovod? Jaká je na ně záruka? Chtějte výkresy skutečného provedení včetně místa, kde je možno uzavřít plyn pro bytovou jednotku. Plynovod je potřeba zvážit i z pohledu původních šroubovaných spojů, které se u stávajících staveb tolerují , ale při rekonstrukci musí být spoje pouze svařované.
Poznámky
Je na plynovod revize? Pokud jsou již namontovány spotřebiče, pak i připojení musel zkontrolovat revizní technik. Chtějte doklady s uvedeným datem revize.
Poznámky
Je zajištěn dostatečný přívod spalovacího vzduchu pro plynové spotřebiče? Přívod vzduchu pro plynové spotřebiče a odvod spalin musí být proveden tak, aby nebyl závislý na chování obyvatel a zajistil bezpečný provoz spotřebičů. Chtějte protokol o zkoušce. Přívod vzduchu může být řešen nezávisle na vnitřním prostoru (komínem nebo samostatným potrubím), nebo může být vzduch z vnitřního prostoru odebírán, pak musí být zajištěn potřebný přívod vzduchu z místnosti, kde nesmí vznikat podtlak (například silnou digestoří v sousední kuchyni).
Poznámky
42 / 56
Jsou namontována a funkční čidla CO? Jde o ochranu před otravou, havarijní únik spalin do prostoru bytu je životu nebezpečný.
Poznámky
Větrání Jsou prostory dobře větratelné? Větrání může být v bytě přirozené (tedy otvíravými okny) nebo nuceným odtahem (tzn. ventilátorem, například WC, koupelna). Další luxusnější možností je osazení centrálního větracího systému s rekuperací. Ten vypadá tak, že jsou rozvody vzduchu vedeny v podlahách či podhledech nebo i viditelně, svedeny jsou do výměníku tepla, nasávání a výfuk vzduchu je potrubím vyvedeným do exteriéru.
Poznámky
Jsou ventilátory a další větrací systémy funkční? Stačí vyzkoušet nebo i pohledem se ujistit, zda nejsou nepřiměřeně zanešené mřížky, zda funguje digestoř. Zeptejte se i u sousedních bytů, zda a jak v domě větrání funguje. Ověřte si, zda jsou větrání vyvedena do exteriéru (např. nad střechu). Může se vám totiž stát, že když si soused zapne odtah z WC, vy to ucítíte v kuchyni.
Poznámky
Elektroinstalace Z jakého materiálu jsou rozvody elektřiny? Dříve se rozvody elektřiny tahaly hliníkové. Ty mají tu nevýhodu, že v současné době jsou již dožilé, hliník praská a může to způsobovat zkraty, jiskření zásuvek a následný požár celého objektu. Modernější rozvody jsou měděné. Materiál rozvodů poznáte, pokud si necháte rozmontovat např. dvě zásuvky a nějaký vypínač či světlo. Pokud naleznete hliník, počítejte s brzkou obnovou z důvodů vlastní bezpečnosti.
Poznámky
Je doložena dokumentace k elektroinstalaci? Tak jako každý technický „prvek“, tak i elektroinstalace (a to v jakémkoli objektu z jakékoli doby 20. i 21. století) by měla být „zanesena“ v dokumentaci. U bytových domů se v oblasti elektroinstalací předpokládá dostupnost výkresové dokumentace a revizní zprávy elektro. Revizní zpráva mimo jiné potvrzuje bezpečnost instalace pro uživatele a je nezbytná jen pro to, že při té další, periodické, budete tu výchozí potřebovat. A význam dokumentace, v tomto případě myšleno půdorysné zakreslení rozvodů doplněné o blokové schéma, vám dává možnost zorientovat se ve stávajícím objektu. To, že je revize platná a dokumentace dostupná, ale bohužel neznamená, že vše bude fungovat tak, jak vy si představujete.
Poznámky
43 / 56
Spolehlivost Design Funkcionalita
Vytápění
Žaluzie
Čerstvá šťáva v automatizaci bydlení
Osvětlení www.hdl-automation.cz
HDL_184x122_7.indd 1
16.08.16 11:34
Company of Soler&Palau Ventilation Group
ŘÍZENÉ VĚTRÁNÍ S REKUPERACÍ TEPLA
DOMEO 210
větrací jednotka s rekuperací
rekuperační jednotka pro byty a malé rodinné domy účinnost rekuperace až 92 % maximální větrací výkon 230 m3/h účinné EC elektromotory ventilátorů digitální regulace, jednoduché drátové ovládání automatický obtok výměníků
www.elektrodesign.cz
44 / 56
Je možné navýšit proudovou hodnotu hlavního jističe? Pokud vám dimenze hlavního jističe nedostačuje, bude potřeba ji navýšit. K tomu budete potřebovat souhlas správce sítě. Většinou to nebývá problém technický, někdy to může být problém časový, procedura může být zdlouhavá. Za vyšší jistič se také platí vyšší poplatky. Pokud ale rekonstruujete celé rozvody, určitě si nechte jistič navýšit na komfortní hodnoty spočítané elektrikářem.
Poznámky
Jak velký je (jak je dimenzován) hlavní jistič? Starý dům či byt znamenal málo spotřebičů a tedy malou proudovou hodnotu (obvykle 3x 25A, v bytech někdy jen 1x 25A, někdy i jen 1x 15A – tuto hodnotu naleznete v hlavní rozvodné skříni či v rozvaděči na patře bytu). Nízká hodnota jističe bude znamenat, že vaše rozvody neutáhnou tak velký odběr, jaký byste možná potřebovali pro indukční varnou desku či klimatizaci, a budou vypínat. Pokud je dimenze malá, bude nutné se smířit s nižším komfortem nebo rozvody rekonstruovat. Standardem pro byt či dům by dnes mělo být cca 3x35.
Poznámky
Kolik elektrických okruhů je v bytě (domě) na vnitřní elektroinstalaci? Počet okruhů poznáte jednoduše, podívejte se do bytové rozvodné skříně a spočítejte počet samostatných páček. V bytech se dříve dělali jen tři, tento počet je dnes naprosto nedostačující a bude nutná výměna. Při rekonstrukci bytu se počet okruhů vyšplhá běžně na 12 a více okruhů, nové jističe by měly být přesně popsané.
Poznámky
Je osazen proudový chránič? Všechny zásuvkové okruhy (vyjma zásuvky pro lednici) a světelné okruhy koupelny by měly být zapojeny přes proudový chránič. Ten opět naleznete v rozvodné skříni, měl by být popsaný. Proudový chránič vám může zachránit život. V případě, že bude vadný spotřebič pouštět proud mimo síť (např. do vás), okruhy odpojí.
Poznámky
Pohled do bytové rozvodné skříně. 1. řádek zleva: Hlavní vypínač bytový třífázový (3x 32A), třífázový jistič pro varnou desku, jistič na zásuvku lednice a dva světelné okruhy. 2. řádek zleva: Proudový chránič, 8 zásuvkových okruhů (pro každou místnost zvlášť – obývací pokoj, 2x ložnice, koupelna zásuvky, koupelna světla, tři okruhy pro kuchyň). Skříň má revizní štítek o tom, že byla odborně sestavena.
45 / 56
06
Vytápění a energetická náročnost Zdroj tepla (a stáří technologie) v souvislosti s druhem objektu může mít zásadní vliv na vaši peněženku. Stejně tak důležitý je výběr dodavatele energií. Životnost zařízení na vytápění je s výjimkou velmi starých zařízení (klasické dřívější prohořívací na uhlí apod.) uváděna max. 20 roků. Zjistěte si stáří (podle štítku nebo dokumentace) a je-li zdroj vytápění starší než cca 12 – 15 roků, počítejte s pravděpodobnou brzkou výměnou.
Co je zdrojem tepla pro nemovitost? Objekt může mít vlastní zdroj tepla nebo může být připojen na společnou kotelnu (CZT). Pokud je zdroj vlastní, je třeba posoudit jeho perspektivu z pohledu životnosti, úspornosti a souladu s platnou a plánovanou legislativou. Je třeba si uvědomit, že například dosluhující starý kotel na uhlí nebo plyn již převážně nebude možné vyměnit za kotel stejné konstrukce, a nové zdroje splňující legislativní požadavky jsou a budou cenově daleko dražší, než kotle doposud instalované. Náhrada elektrického zdroje kotlem na tuhá či plynná paliva zase vyžaduje komín a u tuhých paliv i prostor pro skladování uhlí, pelet či dřeva. Podobné aspekty je třeba zohlednit i v případě, kdy je objekt napojen na CZT a do budoucna plánujeme jeho odpojení a vytápění pomocí vlastního zdroje.
Poznámky
Jaký je použitý druh paliva? Použitý druh paliva má vliv nejen na provozní náklady objektu, ale i na komfort bydlení. Uhlí a dřevo jsou v současné době relativně levné, ale vytápění těmito palivy vyžaduje od uživatele i určité fyzické výkony spojené s dodávkou, uskladněním a manipulací s palivem. Naproti tomu vytápění elektřinou nebo plynem je v tomto směru velice pohodlné, ale cena je vyšší. Elektrický a plynový zdroj tepla by měl být v zásadě i lépe regulovatelný, což má vliv na komfort vnitřního prostředí, ale neplatí to univerzálně, a proto je třeba tuto otázku posuzovat i podle následujících bodů.
Poznámky
Kdo je dodavatelem energií? Ověřte si ze stávajících smluv, kdo je dodavatelem energií pro danou nemovitost a jak jsou nastavené platby a výpovědní lhůty. Změna podle vašich představ totiž nemusí být hned tak jednoduchá. Lepšího dodavatele energií můžete najít na nezávislém porovnávači cen www.kalkulator.tzb-info.cz. Pokud řešíte vytápění a nákup paliv samostatně, můžete využít pomůcku Porovnání nákladů na vytápění na portále TZB-info.cz.
Poznámky
46 / 56
Plánujete koupi domu a změnu zdroje tepla? Změna na tepelné čerpadlo je jednoduchá! Pořiďte si tepelné čerpadlo Regulus CTC. Vysoká úspora energie
opravdu tichá
Velmi tichý chod tepelného čerpadla
tepelná čerpadla
Dlouhodobá péče o zákazníka
Vyplňte dotazník na www.regulus.cz/cz/dotaznik a získejte nezávaznou nabídku na míru Vašim potřebám. A třeba i s dotací.
Úsporné řešení pro Vaše topení www.regulus.cz
Prime Kondenzační plynový kotel – ideální varianta pro výměnu za váš starý atmosférický kotel. BDR Thermea (Czech republic) s.r.o. Jeseniova 2770/56, 130 00 Praha 3 e-mail:
[email protected] tel.: +420 -271 001 627 www.baxi.cz
47 / 56
Jak je navržená otopná soustava? Otopná soustava se sestává z rozvodů, otopných těles nebo registru podlahového topení. Ty je třeba posoudit z hlediska jejich předpokládané životnosti a rovněž z hlediska jejich využití při plánované změně zdroje tepla. Pokud například počítáme s náhradou stávajícího plynového kotle tepelným čerpadlem, je pravděpodobné, že otopná tělesa nebudou schopna zajistit požadovaný tepelný výkon. Řešením je buďto úprava otopné soustavy, anebo snížení potřeby tepla dodatečným zateplením objektu, což v obou případech představuje nemalou investici, se kterou je třeba kalkulovat.
Poznámky
Jak je otopná soustava regulovatelná? Abychom objekt vytápěli efektivně, potřebujeme, aby dodávané teplo odpovídalo skutečné potřebě tepla. Za tímto účelem jsou otopné soustavy vybaveny regulační technikou a případně akumulačními nádržemi. Při koupi domu je dobré zajímat se o princip využitého systému regulace a akumulace a rovněž o to, jaké prvky soustava obsahuje a kdy, a na základě čeho, byly instalovány.
Poznámky
Kde a jak je umožněno skladovat tuhá paliva? Pokud kupujeme dům vytápěný pevnými palivy, nebo se chystáme tento druh paliva v budoucnu využívat, budeme potřebovat dostatečně velký a dobře přístupný sklad paliva, nejlépe v bezprostřední blízkosti zdroje tepla. Pokud dům sklad nemá, nebo tento uvedené podmínky nesplňuje, nemusí být uskladňování paliva a jeho následný transport ke zdroji z pohledu obsluhy komfortní a jeho doplnění nebo stavební úprava si vyžádá investici, případně i určité zásahy do stávající dispozice domu.
Poznámky
V jakém stavu je odvod spalin (komín)? Některé varianty vytápění se neobejdou bez komína. Zejména u starších domů ale nemusí být jeho stav optimální. Kupující by proto měl po prodávajícím vyžadovat provedení kontroly spalinových cest oprávněnou osobou. Pokud počítáme s dodatečným vybavením obytného prostoru krbem, je dobré si ověřit, že je zde reálné pro tento spotřebič komínové těleso doplnit.
Poznámky
Na první pohled nesoudržné zdivo komínového tělesa jistě neodpovídá současným požadavkům na napojení jakéhokoli kotle či krbu. Bude potřeba důkladná oprava nebo výměna komína.
48 / 56
Jaký je stav topného zařízení? Při převzetí bytu si připravte předávací protokol pro zaznamenání popisu stavu měřidel a ověření funkčnosti zařízení, které tvoří vybavení bytu – topení, bojler. Zkontrolujte také stav a stáří zdroje vytápění. V případě kotlů na tuhá paliva se po roce 2022 nebudou smět používat kotle 1. a 2. třídy. Informaci o třídě kotle (nejhorší = 1 až po nejlepší = 5) najdete na štítku spotřebiče. Pamatujte, že čím vyšší třída, tím lepší a novější spotřebič je. Má to přímý vliv na čistotu, bezpečnost a účinnost provozu, tedy i na finanční úsporu za palivo.
Poznámky
Energetickou náročnost domu máte právo znát! Již při prohlídce inzerované nemovitosti je majitel podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ve znění pozdějších změn povinen předložit vám zpracovaný Průkaz energetické náročnosti předmětné nemovitosti. Jde o certifikát, který řadí nemovitost do příslušné kategorie energetické náročnosti tak, že ji porovnává s tzv. referenční budovou. Vyhovující jsou kategorie A, B a C, kategorie D až G jsou nevyhovující až mimořádně nehospodárné. Pokud bude kategorie energetické náročnosti E, F nebo G, počítejte, že bude třeba dům zateplit, jinak se nedoplatíte na spotřebě paliva na vytopení domu. Dle výše zmíněného zákona č. 406/2000 Sb. v platném znění je majitel či stavebník povinen při jakékoli tzv. větší změně dokončené budovy postupovat v souladu s legislativou a dodržovat předpisy o hospodárném využití energie. Prakticky to znamená, že při větším stavebním zásahu do budovy si musí stavebník nechat ověřit to, že jedná v souladu s požadavky zákona vystavením Průkazu energetické náročnosti a to i v případě, kdy není vyžadováno stavební povolení. Jinak se vystavuje možnému postihu ze strany Státní energetické inspekce (SEI). Je tedy vhodné řídit se výše uvedenými zásadami, aby se eliminovala nutnost pozdějších zásahů do budovy. Pokud ovšem chcete vědět reálnou spotřebu energií, požádejte prodávajícího o faktury za předešlé období a promyslete, jak se bude lišit Váš provoz od toho původního a jak se to asi projeví na účtech za teplo, plyn, elektřinu, uhlí nebo dřevo.
Příklad vzhledu Průkazu energetické náročnosti budovy.
49 / 56
chytrá volba
pro vytápění a přípravu teplé vody
HRE KOMBI KOMPAKT
Nástěnné provedení kondenzačních kotlů vynikají kompaktními rozměry, promyšlenou konstrukcí, snadnou montáží i údržbou, tichým a úsporným provozem.
www.kondenzacni-kotle.cz
XL
5
LET
záruka na výměník
PŘEDNOSTI
ORIGINÁLNÍ VÝMĚNÍK
REGULACE
Využijte energii země a vody
NOVINKA
TEPELNÁ ČERPADL A ZEMĚ – VODA
Celoroční komfort: získáte řešení, které díky své reverzibilní funkci produkuje teplo v zimě a chladí v létě. Zdroj energetických úspor: náklady na vytápění snížíte až o 80 %! Respekt k přírodě: tepelné čerpadlo neprodukuje do atmosféry žádné CO2! BDR Thermea (Czech republic) s.r.o. Jeseniova 2770/56, 130 00 Praha 3 Tel.: +420 -271 001 627, www.dedietrich.cz
Ušetřete až 11 % nákladů na vytápění s energeticky úspornými radiátory Kermi therm-x2. Více o Kermi technologii therm-x2 naleznete na www.kermi.cz nebo více infomací Vám podají naši odborníci a specialisté.
Čechy: Vladimír Houdek +420602610707
Morava: Kermi s. r. o. Jaroslav Kopeček Dukelská 1427 +420737224897 349 01 Stříbro
50 / 56
ADMD je odborný partner příručky Jak koupit bydlení. Doporučení odborného partnera příručky Asociace dodavatelů montovaných domů (ADMD) pro stavby ze dřeva:
Na co se zaměřit při výběru zhotovitele kvalitní dřevostavby? Pokud si chcete nechat postavit kvalitní dřevostavbu, kde budete mít jistotu, že budete spokojeni, obraťte se na některého ze členů ADMD, protože tyto firmy jsou certifikované podle Dokumentu národní kvality. Při řešení sporů můžete využít Smírčího orgánu ADMD pro oblast dřevostaveb. Ten nabízí transparentní vícestupňové jednání za účelem nalezení smírčího řešení. Jeho smyslem je objektivně analyzovat situaci, posoudit a navrhnout její rychlé nebyrokratické a mimosoudní řešení.
Jak dlouho je firma na trhu a kolik již postavila domů? Doporučujeme, aby měla firma úspěšně realizováno 10 – 20 domů. Současně si prověřte historii firmy např. tak, že se podíváte na její zápis v obchodním rejstříku.
Poznámky
Jaké má firma reference? Nechejte si od budoucího zhotovitele předložit seznam a kontakty na min. 5 – 10 zákazníků, kterým firma dům již postavila a zeptejte se jich, jak byli s dodavatelem spokojeni. Ideální je sehnat si i reference nevytipované firmou. Nikdo vám totiž dobrovolně nedoporučí nespokojené zákazníky.
Poznámky
Má firma příslušné certifikáty? Může vám předložit statické posouzení, tepelně-technické posouzení, prokázání požární odolnosti apod.?
Poznámky
Jak bude řešena akustika (kročejová a zvuková neprůzvučnost)? Akustické řešení může být při nedotaženém projektu či nesprávné realizaci slabinou dřevostavby. Vše jde ale technicky vyřešit. Doporučujeme posouzení odborníka.
Poznámky
51 / 56
S jakými dodavateli firma spolupracuje? Odkud bere konstrukční dřevo, tepelné izolace, desky na opláštění stěn, okna, dveře, topení atd. Podle toho jaké firma používá materiály, se dá odhadnout kvalita budoucího domu.
Poznámky
Jakou skladbu mají obvodové stěny? Zjistěte sílu dřevěné rámové konstrukce, sílu tepelné izolace, zda je tam parozábrana (fólie) či parobrzda (OSB či podobná deska), jaký má stěna jako celek koeficient prostupu tepla.
Poznámky
Bude firma váš dům i vyrábět nebo jen montovat? Kvalita montáže, zejména zvládnutí detailů, je u dřevostavby snad ještě důležitější než výroba konstrukce nebo stavebních dílců.
Poznámky
Bude v rámci dodávky stavby proveden Blower door test? Blower door test je test neprůvzdušnosti obálky budovy, kdy se zjišťují netěsnosti v obvodovém plášti. Takové netěsnosti nejen, že způsobují tepelné ztráty, ale jsou nebezpečné pro dřevěnou konstrukci, jelikož tudy uniká do konstrukce vlhkost! Nenechte se ošálit větou typu: „To nemusí být zcela těsné – alespoň to větrá.“ To u moderních dřevostaveb NEPLATÍ a profesionální firma to nikdy nevyřkne.
Poznámky
Jaké další zkoušky firma na domě provádí? S tím souvisí i to, jakou garanci kvality vám firma na dům dá. Renomované firmy poskytují záruku na nosnou konstrukci domu až 30 let.
Poznámky
Důrazně nedoporučujeme, abyste při výběru dodavatele měli jako hlavní rozhodovací kritérium na prvním místě pouze nejnižší cenu! Příliš nízká cena znamená nízkou až nedostatečnou kvalitu. Navíc se můžete setkat i s klamavými praktikami, kdy nízká cena v průběhu výstavby je navyšována o například nezapočítané parapety v cenové nabídce, navýšení ceny izolací apod. Vzor Smlouvy o dílo si nechte předložit před podepsáním k důkladnému prostudování a nechte ji posoudit právníkem. Záruky na nosnou konstrukci a ostatní výkony by měly být součástí smlouvy.
52 / 56
Autoři projektu Ing. arch. Tomáš Horalík Je zakladatelem webového projektu www.najdiarchitekta.cz, jehož cílem je pomoci najít zájemcům vhodného architekta, odpovědět na nejčastější otázky týkající se procesu návrhu a realizace stavby a dát prostor těm, kteří zkušenosti s kvalitními architekty už mají.
Ing. Zdeněk Petrtyl Autorizovaný inženýr a energetický specialista (www.inkapo.cz), jehož hlavním zaměřením je snižování energetické náročnosti všech typů budov – od bytových domů po průmyslové objekty. Kromě toho se věnuje i optimalizaci projektů novostaveb do pasivního standardu. Je také spoluautorem odborných monografií zaměřených na výplně stavebních otvorů.
JUDr. Petra Adámková, Ph.D. Právnička, lektorka, konzultantka. Dříve působila v advokacii. V současné době se věnuje lektorské a pedagogické činnosti, pořádá firemní školení na klíč a poskytuje jako nezávislá konzultantka poradenskou a konzultační činnost s orientací na stavební právo a reality. V průběhu let 2013 a 2014 vedla vzdělávací akce členů ČKAIT ve vazbě na nový občanský zákoník, povolování staveb a nové smluvní vztahy ve výstavbě.
Ing. Martin Perlík Je stavební inženýr, zaměřuje se především na rekonstrukce starých rodinných domů. Napsal knihu Rekonstrukce rodinných domů, 100 tipů a vede blog o rekonstrukcích www.perlikprojekce.cz/blog.
Jakub Hermánek Zakladatel projektu www.hypotex.cz. K hypotékám se dostal jako každý člověk - koupil postupně několik nemovitostí. Když se začal zajímat o to, jak se hypotéky nabízejí lidem, pochopil, že je tu mnoho neúplných a zavádějících informací. Má zkušenosti jako konzultant s mnoha firmami a projekty.
Ing. Dagmar Kopačková, Ph. D. Je ředitelkou portálů TZB-info a ESTAV.cz a předsedkyní sekce Zdravotní a průmyslové instalace Společnosti pro techniku prostředí. V minulosti byla u počátku potrubí z plastů v ČR, věnovala se i vlastní projekční praxi a působila na fakultě architektury a fakultě stavební ČVUT. Je autorkou publikací „Potrubí z plastů“ a sešitu projektanta „Opatření pro zajištění hygieny vnitřních vodovodů“. Je členkou komisí pro tvorbu technických norem Vodovody, Kanalizace a Plastové potrubní systémy.
Ing. Jan Blažíček Vystudoval ČVUT, stavební fakultu, zaměření TZB. Zabývá se především oblastí úspor tepla při vytápění bytových domů, kde v důsledku žádného nebo špatného seřízení otopných soustav po zateplení domů nebylo zdaleka dosaženo výsledků, které lze právem očekávat. Je zastáncem návrhu otopných soustav na principech termohydrauliky. Je členem redakce TZB-info.cz.
53 / 56
Petra Gütterová Vystudovala maturitní obor Technicko-hospodářské a správní činnosti. V oboru Facility management se pohybuje od roku 2009. Působila ve společnostech Alstanet s.r.o., TESCO SW a.s. a Topinfo s.r.o. (www.tzb-info.cz), kde je od roku 2013 odborným garantem oblasti Facility management. V současné době spolupracuje s jedním z předních poskytovatelů Facility managementu. Publikuje odborné články do TZB-info, E15, Realit nebo IT Systems. Od 2011 je členkou představenstva IFMA CZ.
Ing. arch. Oldřich Rejl Vystudoval architekturu a stavitelství na ČVUT v Praze. Od roku 2009 spolupracuje s redakcí TZB-info.cz, od roku 2014 je vedoucím redaktorem portálu ESTAV.cz. Z architektonické činnosti se zaměřuje především na drobné grafické práce, návrhy interiérů bytů i komerčních prostor a staveb pro bydlení.
Michal Randa Od roku 1989 působí v oblasti technické bezpečnosti. Specializuje se na oblasti poplachových systémů (I&HAS ; ACS ; CCTV), elektrické požární signalizace (EPS) a inteligentních budov (IB). V těchto oborech se věnuje poradenství, vzdělávaní a odborné publikační činnosti. Je členem TNK-124 a TNK-148 při ÚNMZ a zakladatelem bezpečnostního portálu ORSEC a vydavatelem odborného časopisu ALARM FOCUS.
Příručku dále připomínkovali: Ing. Vladimír Stupavský (vytápění a energie), Ing. arch. Petr Brandejský (inspekce nemovitostí, technické posouzení), Ing. Petr Bohuslávek (stavební část).
Každý uživatel užívá publikaci „Jak koupit bydlení“ na vlastní riziko. Společnost Topinfo s. r. o. ani jednotliví autoři neodpovídají za jakékoliv přímé nebo nepřímé škody vzniklé v souvislosti s užíváním této publikace. Veškeré údaje uvedené v brožuře musí být posuzovány jako aktuální k datu vydání.
54 / 56
sedací soupravy
jídelní stoly a židle
knihovny a komody
křesla a stolky
postele
skříně a šatny
Casamoderna — postel CORONA, která na první pohled upoutá svým monumentálním čelem, vnese do vaší ložnice romantický pocit a dodá interiéru nový rozměr. Důkazem velké popularity je ocenění za nejlepší postelový nábytek na výstavě interiérů v makedonském Skopje.
www.casamoderna.cz tzb info 184x122,5 ned QR:Sestava 1
12.8.2016
Showroom: Vídeňská 573, Praha–Vestec
12:06
Stránka 1
www.f enixgroup.cz
>> chytré vytápění <<
Nejekonomičtější vytápění pro váš nízkoenergetický dům – elektrické topné systémy FENIX
Topné folie ECOFILM, topné kabely a rohože ECOFLOOR nebo sálavé panely ECOSUN, GR a MR nabízí vytápění zcela dle potřeb investora. Nízké pořizovací a provozní náklady, vysoká flexibilita a maximální tepelný komfort jsou spolu s příjemným sálavým teplem zárukou spokojeného a zdravého bydlení.
55 / 56
Hledáte odpovědi na otázky? Podívejte se na ESTAV.cz! Elektronickou verzi příručky, cenové mapy nemovitostí a další informace naleznete na www.ESTAV.cz
