Jaarverslag Suggesties voor verbetering kunt u en naar

Jaarverslag 2009

Suggesties voor verbetering kunt u e-mailen naar [email protected]

Inhoud 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9. 1.10. 1.11. 1.12. 1.13. 1.14. 1.15.

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14. 2.15. 2.16.

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4. 4.1 4.2

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG............................................................................... 3 Inleiding ...................................................................................................................................... 3 Internationale en nationale ontwikkelingen ................................................................................ 3 Regio Utrecht.............................................................................................................................. 7 Gemeente Wijk bij Duurstede..................................................................................................... 8 Volksbelang in bedrijf – de mensen ......................................................................................... 11 Volksbelang in bedrijf – de bedrijfsvoering............................................................................... 14 Onze bouwopgaaf .................................................................................................................... 16 Onze beheeropgaaf.................................................................................................................. 25 Resultaten verhuur ................................................................................................................... 29 De relatie met onze huurders ................................................................................................... 35 Het financiële perspectief van Volksbelang ............................................................................. 40 Volksbelang Wijk bij Duurstede BV .......................................................................................... 50 Oordeelsbrief van de minister voor WWI.................................................................................. 50 Corporatie in Perspectief .......................................................................................................... 51 Bestuursverklaring.................................................................................................................... 51

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN.................................................52 Statuten, reglementen, profielschetsen en cultuurcode Volksbelang ...................................... 52 AedesCode............................................................................................................................... 52 Governancecode Woningcorporaties ....................................................................................... 52 Samenstelling van de raad van commissarissen ..................................................................... 52 Bestuur ..................................................................................................................................... 54 Externe accountant................................................................................................................... 55 Tegenstrijdige belangen ........................................................................................................... 56 Externe relaties......................................................................................................................... 56 Horizontale dialoog................................................................................................................... 56 Visitatie ..................................................................................................................................... 56 De drie rollen van de RvC ........................................................................................................ 56 Intern toezicht ........................................................................................................................... 57 Werkgever en klankbord........................................................................................................... 58 Ontwikkeling naar visiecoöperatie............................................................................................ 59 Visietafels 2009 ........................................................................................................................ 61 Beloningen in 2009................................................................................................................... 61

JAARREKENING .........................................................................................................63 Balans per 31 december 2009, na resultaatbestemming (bedragen in euro’s) ....................... 64 Winst- en verliesrekening 2009 (bedragen in euro’s)............................................................... 66 Kasstroomoverzicht 2009 (directe methode) (bedragen in euro’s) .......................................... 67 Realisatie versus begroting (bedragen x € 1.000,--) ............................................................... 68 Toelichting op de balans en winsten verliesrekening............................................................. 70

OVERIGE GEGEVENS ................................................................................................86 Voorstel resultaatbestemming.................................................................................................. 86 Accountantsverklaring .............................................................................................................. 87

Volksbelang / Jaarverslag 2009 2 - 87

1. Volkshuisvestingsverslag

1.1.

Inleiding

Dit verslag is in de eerste plaats geschreven voor onze belanghebbenden en de externe toezichthouders. Centraal staat de vraag, of Volksbelang de goede dingen doet en of ze die goed doet. Volksbelang is een dynamische club, die in een open relatie staat met een turbulente omgeving. Daarom moet de omgeving in beschouwing worden genomen bij de beantwoording van deze vraag en beginnen we met de wereldwijde economische crisis waarin we verzeild zijn geraakt. We kijken naar de gevolgen van de crisis voor ons werk. Vervolgens gaan we in op de versobering van de Nederlandse verzorgingsstaat en de gevolgen daarvan voor onze doelgroep en onze corporatie. Deze internationale en nationale ontwikkelingen overkomen ons en we kunnen niet veel anders doen dan anticiperen of reageren. Maar hoe dichter we bij huis komen, wordt ook de wisselwerking met onze omgeving sterker. In Wijk bij Duurstede tenslotte kunnen wij echt het verschil maken. Met name daarover gaat dit verslag. De rode draad van dit verslag is dat de lokale woningmarkt op slot zit, waardoor ook de doorstroming binnen de sociale huursector stagneert. Daardoor wordt het extra moeilijk voor ons om de noodzakelijke vervanging van zo’n 150 verouderde woningen door nultreden woningen, uit te voeren. En zodoende in de buurten adequaat in te spelen op de vergrijzing. Zo komt de markt helemaal vast te zitten. Daarbij komt dat de rijksoverheid van plan is de middeninkomens uit de sociale huursector te weren en een deel van de € 29 miljard, die zij meent te moeten bezuinigen, via de corporaties bij deze middeninkomens weg te halen. Voor ons als corporatie met een brede taakopvatting vormt dit voornemen de uitdaging om voor deze groep een kostendekkend alternatief te bedenken. Economische crisis, hoge grondprijzen, vennootschapsbelasting, huurbevriezing en Vogelaarheffing zorgen er voor een belangrijk deel voor dat onze solvabiliteit daalt tot de minimumgrens van 15%. Wij nemen in 2010 uiteraard ook ons eigen uitgavenpatroon en in het bijzonder de organisatie van het technisch beheer kritisch onder de loep, maar meer grote tegenvallers betekent in de eerste plaats minder bouwen. Samen met de gemeente, de bewoners en andere belanghebbenden, willen wij de in ontwikkeling zijnde projecten efficiënt en effectief ontwikkelen. Ook bij het beheer van onze woningen en buurten zoeken wij samen met onze maatschappelijke partners naar duurzame oplossingen. Verbinden is voor ons geen loze kreet; met het project Gouden Buur(t) proberen wij het initiatief weer zoveel mogelijk terug te geven aan de buurt en met onze nieuwe bestuursvorm zit de lokale gemeenschap achter het stuur van de corporatie. Dit alles met maar één doel: iedereen een thuis!

1.2.

Internationale en nationale ontwikkelingen

Wereldwijde economische crisis De kredietcrisis in de Verenigde Staten verbreedde zich in 2009 tot een mondiale economische crisis. Ook in Nederland was het marktdenken te ver doorgeschoten. De marktwaarde van een nieuwe koopwoning, bijvoorbeeld, lag fors boven de kostprijs. De hele bouwkolom pikte daar een graantje van mee: grondbezitters, projectontwikkelaars en woningcorporaties, bouwbedrijven, makelaars en de fiscus.

Volksbelang jaarverslag 2009 3 - 87

Om de crisis effectief te lijf te gaan, zal dit ongebreidelde marktdenken een halt moeten worden toegeroepen en zullen ondernemingen genoegen moeten nemen met lagere rendementen. Maar dat gebeurt nog onvoldoende. Zo waren de kavelprijzen van nieuw te bouwen woningen eind 2009 nog onverminderd hoog. Amputatie van de sociale huursector Op 1 december 2008 bracht de Stuurgroep WWI-Aedes (de Stuurgroep Meijerink) advies uit over de herijking van de relatie tussen overheid, corporatie en burger aan de minister voor Wonen, Wijken en Integratie en de voorzitter van Aedes. De Stuurgroep Meijerink onderscheidt binnen het werkdomein van de corporaties drie deeldomeinen, met bijbehorende rollen: 1 Bouwen en verhuren c.q. verkopen van woningen, primair om te voorzien in de huisvesting van mensen met een lager inkomen, de rol die ‘moet’. Secundair om te investeren in duurdere huur- en koopwoningen voor andere doelgroepen, afhankelijk van de lokale context. De woning is de primaire drager voor het handelen van de corporatie; er is sprake van een 1 op 1 relatie met de huurder of koper. 2 Investeren in de woonomgeving en in maatschappelijk vastgoed, wanneer dat belangrijk is voor de klanten en de woningen van de corporatie. Op dit deeldomein ‘kan’ de corporatie actief zijn. Dat hangt af van de context en betreft een lokale afweging. Belangrijk is de wederkerigheid, doordat de gemeente of andere instellingen er ook iets tegenover stellen. 3 De wijken buurtaanpak. De relatie met het wonen is meestal ‘dun’ en het credo is daarom ‘nee, tenzij’. Als de corporatie in dit deeldomein toch prestaties levert is een adequate verantwoording nodig van het waarom en de omvang van de inzet. De ledenraad van Aedes ging op 8 januari 2009 akkoord met het advies, minister Van der Laan niet. In plaats daarvan stuurde hij op 12 juni een brief naar de Tweede Kamer met voorstellen over het corporatiestelsel, die op belangrijke punten afweken van het advies van de stuurgroep. Zijn voorstellen zouden moeten leiden tot een gewijzigde Woningwet per 1 januari 2011. Al sinds het midden van de jaren zeventig is de rijksoverheid bezig met de afbouw van de volkshuisvesting zoals die zich sinds de invoering van de Woningwet in 1901 had ontwikkeld en vandaag de dag wereldwijd wordt geprezen. Deze ontwikkeling staat niet op zichzelf; de verzorgingsstaat bleek onbetaalbaar en de inkomensherverdeling via belastingen verloor zienderogen draagvlak. De huurprijs van een woning moet volgens een meerderheid in het parlement gelijk zijn aan de marktwaarde en de laagste inkomens zouden door middel van inkomensondersteuning in staat moeten worden gesteld deze markthuur op te brengen. Om die reden werden de objectsubsidies geleidelijk afgeschaft en werd de subjectsubsidie (individuele huursubsidie/huurtoeslag) opgevoerd. Een aantal woningcorporaties stond achter deze ontwikkeling. Via De Grote Beweging (2004) wilden zij bereiken dat “eerlijke”, lees marktconforme, huren konden worden gevraagd. Volksbelang sloot zich aan bij De Andere Beweging van de corporaties die juist gingen voor het behoud van de brede sociale huursector en kostendekkende huurprijzen. De Grote Beweging strandde. In 2007 kwam de sector met het Antwoord aan de samenleving. Om de huren betaalbaar te houden zou de sector zelf extra gaan investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en de buurten. In ruil daarvoor werd van de rijksoverheid een brede heroverweging gevraagd van de totale woningmarkt. Maar in plaats daarvan besloot het kabinet Balkenende IV met ingang van 2008 tot de invoering van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Om de particuliere belastingbetaler te ontzien wordt jaarlijks € 500 miljoen bij de corporaties weggehaald en toegevoegd aan de algemene middelen. Dat geld wordt voornamelijk opgebracht door de huurders en zou anders door de corporaties worden bestemd voor de volkshuisvesting.


Daarnaast wordt nog eens € 75 miljoen per jaar bij de corporaties weggehaald en gestoken in de veertig zogenoemde Vogelaarwijken. Bovendien zijn de huren bevroren op inflatieniveau. Als gevolg van deze maatregelen en de economische crisis, zijn de solvabiliteit en de liquiditeit van corporaties zienderogen afgenomen. Zo ook bij Volksbelang. De koopsector werd intussen ongemoeid gelaten en de koopprijzen bleven stijgen. De kloof tussen huren en kopen werd daardoor steeds groter. Al in 2005 beklaagde de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) zich bij de Europese Commissie (EC), over de vermeende oneerlijke concurrentie met de corporaties. Woningcorporaties konden voor dezelfde huurwoningen een lagere huurprijs vragen dan zij, omdat zij goedkoper aan grond en kapitaal (staatsteun) konden komen. Bovendien werden corporaties door gemeentebesturen voorgetrokken bij bouwprojecten. Tegen deze achtergrond maakte minister Van der Laan in zijn junibrief een scherp onderscheid tussen de sociale huursector en de vrije markt: 80% van met staatssteun gefinancierde woningen, met een huurprijs tot € 648, moest voortaan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 28.400. Corporaties moesten op zijn minst een administratieve scheiding gaan aanbrengen in de exploitatie van deze en hun overige woningen. Er kwam veel kritiek op de grens die minister Van der Laan voor de sociale huursector had bepaald. Hij bleek daar gevoelig voor. De Beschikking staatssteun C (2009) 9963, die de Europese Commissie op 15 december na overleg met de Nederlandse regering afkondigde, regelt dat met ingang van 1 januari 2010 tenminste 90% van de huurwoningen die met staatssteun zijn gefinancierd, moeten worden toegewezen aan de laagste inkomens (huurprijs tot € 648, inkomen maximaal € 33.000). ‘Den Haag’ en ‘Brussel’ vinden dus dat iemand met een inkomen vanaf € 33.000 zich prima op de vrije markt in Nederland moet kunnen redden en dat de sociale huursector niet voor hen bedoeld is. Ook op deze grens is veel kritiek, zowel van corporaties (Aedes) als van huurders (de Woonbond stelt een grens van € 38.000 voor) en de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten). Wij delen die kritiek, want in Wijk bij Duurstede is momenteel nauwelijks een woning te koop voor minder dan € 200.000 en om deze fatsoenlijk te kunnen financieren moet het jaarinkomen minstens € 45.000 bedragen. Dit betekent dat de inkomensgroep € 33.000 t/m € 45.000 in het vervolg is aangewezen op het vrijkomende aanbod van de ongeveer 150 huurwoningen in de vrije sector. Volksbelang rekent deze groep huishoudens nog altijd tot haar doelgroep, ook al gaat onze eerste zorg uit naar huishoudens uit de laagste inkomenscategorie. In 2009 verhuurden wij 26% van het vrijgekomen aanbod aan de middeninkomens en behoorde 23% van de lokale woningzoekenden tot deze groep. Daarom maakt Volksbelang samen met zo’n honderddertig andere corporaties bezwaar tegen de Beschikking staatssteun. Intussen is het kabinet Balkenende IV demissionair en moeten wij afwachten wat deze of een nieuwe regering met de junibrief van Van der Laan gaat doen. De lobby van Aedes in Den Haag voor een brede sociale huursector gaat onverminderd door en Volksbelang levert hieraan actief haar bijdrage. Bezuinigingen Nederland staat aan de vooravond van een bezuinigingsoperatie die zijn weerga niet kent. Maar liefst twintig werkgroepen hebben intussen advies uitgebracht om uiteindelijk € 29 miljard te bezuinigen op de overheidsuitgaven. Werkgroep 4 richtte zich op de Nederlandse woningmarkt: (fiscale)subsidies, belastingen, regels en instituties rond wonen: (ver)bouwen, (ver)kopen, (ver)huren, verhuizen. Koop- en huurmarkt werden in samenhang beschouwd. Daarbij golden geen taboes, noch op de huurtoeslag, noch op de hypotheekrenteaftrek.


Helaas koppelen de vijf beleidsvarianten, die de werkgroep Wonen hals over kop op tafel legde, zonder uitzondering de huurprijs aan de marktwaarde van de woning, namelijk WOZwaarde. In het ene geval door deze te integreren in het woningwaarderingssysteem, in het andere door het woningwaarderingssysteem overboord te zetten en in plaats daarvan de maximale huur te stellen op 4,5% van de WOZ-waarde van de woning, de netto commerciële rendementseis. Zonder enige motivatie wordt de marktwaarde van een huurwoning door de werkgroep gelijkgesteld aan die van een koopwoning. Maar de verhuurwaarde van een woning is niet hetzelfde als de verkoopwaarde! In het ene geval worden de huren van de huurders met een inkomen boven € 33.000 versneld verhoogd, jaarlijks met 6% boven inflatie. In het andere wordt de huurtoeslag hervormd. In alle varianten vloeien de extra huuropbrengsten via een nieuw in te voeren bezitsbelasting rechtstreeks van de verhuurder naar de schatkist. De middeninkomens betalen dus het gelag. Bij het eigenwoningbezit wordt in vier van de vijf varianten geleidelijk een einde gemaakt aan de fiscale vrijstelling voor de kapitaalverzekering eigen woning (aflossingsvrije hypotheek) en wordt fiscaal een annuïtair aflossingsschema ingevoerd. Daarnaast wordt de overdrachtsbelasting omgevormd tot de al eerdergenoemde bezitsbelasting. In twee varianten wordt de woning als vermogen (bron van inkomsten) gezien, waarbij maxima worden gesteld aan de aftrekbaarheid in relatie tot het inkomen (42%) en de hoogte van de eigenwoningschuld (€ 500.000). In twee andere varianten wordt de woning als bezit aangemerkt dat ook wordt gebruikt, namelijk om in te wonen. De eerste € 150.000 van de WOZ-waarde wordt daarom fiscaal vrijgesteld plus 50% van het meerdere. In een vijfde variant wordt het eigenwoningbezit volledig gedefiscaliseerd, terwijl de huurprijs van een huurwoning wordt gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde. Wooncoöperatie voor de middeninkomens Waarom heeft de werkgroep eigenlijk niet een zesde variant uitgewerkt, waarbij ook de huurwoning volledig wordt gedefiscaliseerd? In dat geval zou immers voor alle mensen in Nederland de kostprijs van het wonen het vertrekpunt worden bij de keuze van de woning, de woonomgeving en de eigendomsvorm. En zouden alleen de laagste inkomens een vorm van woonlastenondersteuning moeten krijgen in het geval het inkomen te laag is om in een geschikte, goed onderhouden woning te kunnen wonen. De corporatiesector heeft in het verleden voldoende aangetoond dat de kostprijs van het wonen veel – in ons geval 30% lager is dan 4,5% van de WOZ-waarde. Wij zien desondanks in de vijfde variant een mogelijkheid voor coöperatief woningbezit, waarin de voordelen van huren en kopen worden gecombineerd. Daarom onderzoeken wij in 2010 de mogelijkheden voor het oprichten van een wooncoöperatie voor de middeninkomens. Relatie overheid, corporatie en burger Naast ons bezwaar tegen de marginalisering van de sociale huursector maken wij ook bezwaar tegen de bevoegdheid die de Woon Autoriteit in het voorstel van de minister krijgt om, naast het heffen van projectsteun, deze onder zijn leiding ook te verdelen. Volksbelang pleit met Aedes voor een onafhankelijke Autoriteit en een strikte scheiding tussen heffen en verdelen. Ons derde en laatste bezwaar richt zich op de verplichtstelling van de modaliteit MO (maatschappelijk ondernemen) uit de wet MO die momenteel in voorbereiding is. De regels met betrekking tot de belanghebbenvertegenwoordiging, zoals die in deze wet worden voorgeschreven, gaan ons namelijk niet ver genoeg en werken bovendien nog meer bureaucratische rompslomp in de hand. Wij hebben deze bezwaren via verschillende kanalen geuit.


Branchevereniging Aedes Volksbelang is een betrokken en actief lid van Aedes. Het congres van Aedes ging op 21 januari 2009 akkoord met de nieuwe structuur van de branchevereniging. Op 23 april 2009 koos het congres een nieuw bestuur en een nieuwe voorzitter. Ook besloot het congres tot de evaluatie en herijking van de beloningsregeling (Izeboud) van corporatiebestuurders. Het nieuwe bestuur onder voorzitterschap van Mark Calon haalt de strategische agenda op bij de leden. Er worden met Den Haag geen afspraken meer gemaakt namens de corporaties. Daarover besluiten zij voortaan zelf. Net als onder het voorzitterschap van Willem van Leeuwen zijn de lijnen tussen bestuur en leden kort. Volksbelang is tevreden met de ingezette cultuuromslag. Maar de verdeeldheid binnen de sector is er niet kleiner door geworden. Ook binnen Aedes kiezen leden voor de markt of juist voor de staat, die het wonen moet reguleren. Het hybride karakter van de corporatie lijkt voor steeds minder leden een groot goed te zijn. Vandaar ook de verdeelde reacties op de Beschikking staatssteun en de junibrief van Van der Laan. De corporatiesector zit bovendien in de spagaat van volledige concurrentie enerzijds en onderlinge solidariteit anderzijds. Om de belangen van de kleine en middelgrote corporaties zowel binnen Aedes als in den Haag scherp te houden, is tien jaar geleden het MKW, platform voor de kleine en middelgrote woningcorporaties, opgericht. Volksbelang is sinds april 2009 vertegenwoordigd in het bestuur van MKW. Voor de kleinere corporaties heeft de Beschikking staatssteun grote organisatorische gevolgen. Het MKW-bestuur zal daar ook in 2010 alert op zijn. Er is in 2009 veel te doen geweest over de beloning van bestuurders van corporaties en Aedes en over het wanbeleid bij enkele corporaties. Met name op het punt van het toezicht op en bij corporaties heeft minister Van der Laan in zijn junibrief nadere regelgeving aangekondigd. Volksbelang meent met het SEV-experiment Corporate Board op dit punt een adequate borging van goed bestuur te hebben gevonden (zie hoofdstuk 2). 1.3.

Regio Utrecht

Provincie Utrecht Volksbelang is zeer te spreken over de bijdrage die het aanjaagteam woningbouw van de provincie Utrecht in 2009 in Wijk bij Duurstede heeft geleverd. Volksbelang nam een derde van de kosten van twee door het aanjaagteam geleverde projectmanagers voor haar rekening. Een investering die wat ons betreft zeer de moeite waard is. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht-midden (RWU) Volksbelang heeft zich in 2008 aangesloten bij het RWU. Dit omdat de regio’s midden, west en zuidoost Utrecht al sinds enkele jaren één woningmarktgebied vormen. De twee belangrijkste thema’s voor het RWU in 2009 waren de overstap naar een nieuw geautomatiseerd aanbodsysteem bij WoningNet (Fleximatch) en de bouwopgaaf UTRECHTBOUWT.NU. Volksbelang heeft zich via deelname aan de Commissie van Afnemers van WoningNet ingezet voor een goede overgang naar Fleximatch en de oprichting van de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU), die voortaan als opdrachtgever optreedt naar WoningNet. Het totale vrijgekomen aanbod van sociale huurwoningen in de regio Utrecht bedroeg in 2009 5.173 woningen. Een afname ten opzichte van 2008 van 12% (zuidoost Utrecht zelfs 20%) en het laagste aanbod sinds 2002. Deze afname verklaart de toename van het aantal reacties per aangeboden woning: van 109 in 2008 naar 118 in 2009. Er stonden eind 2009 bijna 185.000 woningzoekenden ingeschreven, 16.000 meer dan eind 2008. Hiervan was 31% doorstromer en 69% overig woningzoekende (voor het grootste deel starters).


Van alle verhuringen ging 35% naar doorstromers en 65% naar overig woningzoekenden. Het aandeel actief woningzoekenden nam af van 22 naar 20% en het aandeel urgenten nam af naar 1,4%. In absolute aantallen waren er 2.945 urgenten, het hoogste aantal ooit. Het aantal verhuringen aan urgenten steeg naar 1.304, is 26% van het totaal aantal verhuringen. De slaagkans van een actief woningzoekende was met 12% de laagste ooit. De gemiddelde wachttijd van een normale woning daalde voor een doorstromer van 8,1 jaar in 2008 naar 7 jaar in 2009 en voor een overig woningzoekende van 6 naar 5,9 jaar. Het aanbiedingsresultaat schommelt al jaren rond de 3,2. Dat betekent dat een aanbod gemiddeld 2,2 keer wordt geweigerd eer deze wordt geaccepteerd. In zuidoost Utrecht loopt het aanbiedingsresultaat de laatste jaren geleidelijk op, van 2,2 in 2005 naar 2,9 in 2009. Er is dus naast een oplopend woningtekort ook een tekort aan gewilde woningen. Niet voor niets dus dat het RWU ook in 2009 veel aandacht besteedde aan de al jaren achterblijvende bouwproductie, nog eens versterkt door de recessie. In 2007 spraken de gemeenten in het BRU (De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist) af dat zij tot 2015 52.500 nieuwe woningen zouden bouwen en dat de voorraad sociale huurwoningen in 2015 tenminste 30% van het totaal zou bedragen. Deze doelstellingen worden niet gehaald. In november werd hieraan een werkconferentie gewijd. De conclusie was dat de ‘mammoettanker van de sociale woningbouw’ weliswaar vaart mindert, maar nog wel op koers ligt. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting liet zien dat de regiocorporaties ten aanzien van de financiële risico’s met hun bouwopgaaf scherp aan de wind varen. Verkoop van bestaande sociale huurwoningen zou soelaas kunnen bieden, maar is lastig als er een tekort aan is en de koopmarkt stagneert. Daarnaast zijn er veel problemen bij binnenstedelijk bouwen (parkeren, verwerving, herhuisvesting, bezwaarprocedures etc.) en belemmert het provinciaal beleid (‘rode contouren’) de productie. Het verleggen van de tijdshorizon naar 2020 en het verbeteren van de samenwerking tussen regiobestuur, gemeenten, corporaties en ontwikkelaars werden als de belangrijkste remedies gezien. De wil daartoe is beslist aanwezig. Zuidoost Utrecht In ons vorig jaarverslag vermeldden wij al dat het Bestuurlijk Platform Zuidoost Utrecht (gemeenten Renswoude, Rhenen, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Wijk bij Duurstede en Zeist) in hun gebiedsvisie uitgaan van een woningbehoefte van 100.319 woningen in 2025. Alle bestaande woningen en bouwplannen in 2008 bij elkaar opgeteld kwam met tot een plantekort van 1.500 woningen, is 50 tot 60 hectare aan bouwcapaciteit. Wijk bij Duurstede laat zelfs bij een verwachte uitbreiding van 190 woningen per jaar in de periode 2007-2015 en 82 in 2015-2025 nog een tekort zien van 1.043 woningen. Verderop in dit hoofdstuk (‘Onze bouwopgaaf’) laten wij zien dat een jaarlijkse aanwas van 90 woningen toereikend is om in de groeiende eigen woningbehoefte te voorzien. Alle woningen die wij er extra bij bouwen zijn volgens onze verwachting voor instroom van buiten onze gemeente. De redelijk geïsoleerde ligging van en de beperkte werkgelegenheid in Wijk bij Duurstede, plus het gegeven dat de Nederlandse bevolking krimpt, maakt dat Volksbelang sceptisch is over de verwachte instroom.

1.4.

Gemeente Wijk bij Duurstede

Overleg met de gemeente en Woningbouwstichting Cothen In 2009 werd tweemaal breed bestuurlijk overlegd met de gemeente en Woningbouwstichting Cothen over het thema wonen. Met de gemeente vond daarnaast veelvuldig bestuurlijk overleg plaats over de onderlinge afstemming van de projectenplanningen en concrete (vervangende) nieuwbouwprojecten.


Woningbouwstichting Cothen organiseerde op 25 september een feestelijke kookavond voor burgemeester en wethouders en de plaatselijke corporatiebestuurders, waarbij onderlinge samenwerking centraal stond. Gemeente Wijk bij Duurstede Onze projectenplanning en die van de gemeente worden momenteel op elkaar afgestemd. Die afstemming is vooral nodig om de bewoners van de af te breken woningen een duidelijk perspectief te kunnen bieden. De meesten van hen verkeren in toenemende onzekerheid. Hoe sneller zij – al dan niet tijdelijk - geherhuisvest kunnen worden, des te sneller kan ook de vervangende nieuwbouw plaatsvinden. In het afgelopen jaar heeft de gemeente de vacatures op de afdeling ruimte ingevuld en een start gemaakt met de verdere professionalisering van het projectmanagement. Dit met ondersteuning van de provincie Utrecht. Wij hebben goede hoop dat Volksbelang en de gemeente in de loop van 2010 concrete projectafspraken kunnen maken. Omdat er maar weinig woningen voor verhuur vrijkomen is het van groot belang dat wij op nog onbebouwde locaties woningen bouwen ten behoeve van de huishoudens die moeten worden geherhuisvest en in onze gemeente willen blijven wonen. Ook daarbij hebben wij de medewerking van de gemeente nodig, want het gaat in veel gevallen om gemeentegrond. In combinatie met de projectafspraken zullen ook afspraken moeten worden gemaakt over grondprijzen. De gemeente Wijk bij Duurstede beschikt nog niet over een grondprijzenbeleid en wij achten het van groot belang dat dit er wel komt, opdat wij de haalbaarheid van onze projecten beter kunnen inschatten. Bij verschillende gelegenheden heeft Volksbelang in 2009 een bijdrage geleverd: - Tijdens een bijeenkomst van de gemeenteraad over de gevolgen van de economische crisis, - tijdens een bijeenkomst van de plaatselijke afdeling van de PvdA over de achterblijvende bouwproductie, - tijdens een brainstormsessie met de gemeente over de gewenste bouwprogramma’s voor Cothen en Langbroek, - aan de evaluatie van de WMO, - aan de ontwikkeling van het Integraal Veiligheids Plan, - aan de totstandkoming van de nota Wonen en Zorg, en - aan de totstandkoming en presentatie van de Ontwikkelingsvisie Hoogstraat. Verder hebben wij: - Het college van burgemeester en wethouders onze zienswijze gegeven op het gebied Singel Noord en geïnformeerd over onze projecten Gouden Buur en Corporate Board, - de WMO-adviesraad geïnformeerd over de resultaten van ons woonwensenonderzoek, - een intentieovereenkomst gesloten met Abrona en QuaRijn met betrekking tot de bouw en exploitatie van een zorgboerderij, - een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente en Kwintes met betrekking tot de bouw en exploitatie van tenminste 24 zorgappartementen voor mensen met schizofrenie. In samenhang hiermee bezocht een groep medewerkers en bestuurders van de gemeente en Volksbelang een reeds bestaand project in Maarssen. - met de gemeente en de huurdersbelangenvereniging een door ons opgesteld sociaal statuut ondertekend voor herstructurering en renovatie, - tijdens een bijeenkomst van de plaatselijke Rotary onze betrokkenheid bij het project Droomhuis toegelicht en de visie van Volksbelang op wonen en zorg, - met de initiatiefnemers van een Wijks hospice overlegd over de ondersteuning die Volksbelang zal bieden,


-

met de gemeente overlegd over een te houden haalbaarheidsonderzoek met betrekking tot een thuishuisproject (apart en toch samenwonen van kleine groepjes ouderen).

Er viel ook het nodige te vieren: - Op 25 november vond de feestelijke eerste oplevering plaats in het project Veilingpark van Bouwfonds. - Met groot enthousiasme en veel plezier bouwden wij samen met de medewerkers van Boerderij Langbroek van Bartiméus een nieuwe kippenren. Dit ter gelegenheid van ons 90-jarig bestaan. Aannemersbedrijf Van Dillen uit Culemborg stond ons daarin bij. - Het lokale Signaleringsnetwerk werd landelijk onderscheiden als effectieve en efficiënte innovatie bij de toepassing van de WMO. Wij zijn dankbaar en trots dat medewerkers van Volksbelang aan dit succes een belangrijke bijdrage mochten leveren.


1.5.

Volksbelang in bedrijf – de mensen

Organogram Volksbelang Op 31 december 2009 zag onze organisatiestructuur er als volgt uit: raad van commissarissen statutair directeur

ICT

managementassistent

HRM-adviseur

beleidsadviseur

Allround oproepkracht

communicatieadviseur

Hoofd Financiën en Controlling

Hoofd Klantencontacten

Hoofd Vastgoed a.i.

1e medewerker f&c

coördinator dagelijks onderhoud

projectleider vastgoedbeheer

2 administratief medewerkers

2 consulenten sociaal beheer

projectleider vastgoedontwikkeling

2 consulenten sociaal beheer

projectleider planmatig onderhoud

2 consulenten verhuur

projectleider onderhoud en renovatie

2 consulenten woningbeheer

2 consulenten wijkbeheer

2 medewerkers vastgoed

trainee/ stageplaats

2 receptionistes

trainee/stageplaats

Figuur 1: Organigram Volksbelang per 31-12-2009

De organisatie telde eind 2009 20,4 voltijds formatieplaatsen (10,2 per 1.000 woningen) verdeeld over 19 functies. De afdeling Klantencontacten telde 10,4 formatieplaatsen en 13 medewerkers, Bedrijfsondersteuning telde 6,6 formatieplaatsen en 7 medewerkers en de staf telde 2,44 formatieplaatsen en 3 medewerkers. Tweederde van het personeel is een vrouw. De afdelingshoofden zijn ook vrouwen. Specialistische inzet op terreinen als personeelszorg, treasury, ICT, proces- en projectmanagement vond van buitenaf plaats. Woonbedrijf Ieder1 uit Deventer detacheerde twee projectmanagers bij Volksbelang.


Personeelsuitbreiding Per 1 augustus werd een junior projectleider planmatig onderhoud aangetrokken op Bedrijfsondersteuning. Eind 2009 werd bij Klantencontacten. Wilfred van ’t Veen per 4 januari 2010 als consulent woningbeheer aangetrokken. Dit met het oog op het pensioen van Ben Kuster, dat begin 2011 ingaat. Traineeprogramma Volksbelang doet als de kleinste van elf corporaties mee met het programma Talent in huis van Aedes en Plateau Opleidingen, dat gericht is op het aantrekken en klaarstomen van jong talent in de corporatiesector. Vanaf september 2009 werken drie elkaar opvolgende trainees een half jaar aan een thema dat in het verlengde ligt van hun opleiding. Janneke Timmerman beet het spits af. Zij onderzocht de wenselijkheid en voorwaarden van een sociaal hotel voor daklozen in (de omgeving van) Wijk bij Duurstede. Daarnaast formuleerde zij onder meer het agressiebeleid. Personeelszorg Emmy Noordstrand, hoofd Klantencontacten, was in 2009 25 jaar in dienst van Volksbelang. Dit jubileum werd gevierd met een High Tea op Abrona boerderij De Bossewaard in Cothen. Willemijn Tepper, beleidsadviseur, ging in december met bevallingsverlof. Het ziekteverzuim bedroeg in 2009 4,52% (2008 1,77%). Joke van Nobelen, hoofd Bedrijfsondersteuning, werd in 2009 getroffen door de ziekte van Wegener. Het duurde enige tijd voordat de medicatie aansloeg en zij weer volledig arbeidsgeschikt werd. Ondergetekende werd medio oktober getroffen door een bijna-hartinfarct. Met Kerst was ik weer volledig arbeidsgeschikt. Risico-inventarisatie en –evaluatie arbeidsomstandigheden De aanbevelingen uit de periodieke inventarisatie en evaluatie in 2009 zijn vertaald in een actieplan en in uitvoering genomen. De preventiemedewerker coördineert en bewaakt de uitvoering. Bedrijfshulpverlening (bhv) Volksbelang houdt zich met de bhv aan de voorschriften uit de Arbeidsomstandighedenwet (Arbo). Er zijn vijf gecertificeerde hulpverleners, drie van Klantencontacten en twee van Bedrijfsondersteuning. In 2009 werd een ontruimingsoefening gehouden. De leerpunten hieruit werden verwerkt in het protocol. Personeelsactiviteiten In april nam het personeel deel aan de visietafels met belanghebbenden (zie het Governance jaarverslag, hoofdstuk 2) en in november besteedden de medewerkers een dag aan het ontwikkelen van buurtvisies, als vervolg op de visietafels. Deze buurtvisies maken vanaf 2010 deel uit van het Voorraadbeheerplan. Het Kerstdiner van commissarissen, medewerkers en partners werd dit jaar gehouden in het FILOSOFIE|HOTEL van ISVN in Leusden. De personeelsvereniging, waarvan iedereen lid is, besloot in 2009 om dat jaar niets te organiseren, maar in 2010 een bezoek te brengen aan Barcelona. CAO woondiensten Volksbelang past de CAO woondiensten toe. Alle functies zijn ingedeeld volgens het Handboek functie-indeling woondiensten.


Competentiemanagement Volksbelang maakt veel werk van de ontwikkeling van medewerkers. Aan de hand van psychodynamische competentieonderzoeken worden jaarlijks tijdens planningsgesprekken tussen leidinggevenden en medewerkers ontwikkelen resultaatafspraken gemaakt. De voortgang wordt tijdens functioneringsgesprekken bewaakt en de resultaten tijdens beoordelingsgesprekken. Eind 2009 werd ook de inzet van de medewerkers van Ieder1 geëvalueerd. In 2009 volgden de leidinggevenden een verdiepingstraining competentiemanagement. Personeelsoverleg en Ondernemingsraad Elke maand is er een lunchbijeenkomst met het personeel. Daarin worden actuele thema’s behandeld en staat het eenieder vrij vragen te stellen en voorstellen te doen met betrekking tot het algemene beleid en de bedrijfsvoering. Daarnaast voeren de leidinggevenden maandelijks afdelingsoverleg. Tijdens de lunchbijeenkomsten werden de volgende onderwerpen besproken: - Uitkomsten Risico Inventarisatie en Evaluatie (wet ARBO); - voorlichting en advies beeldschermwerk; - het SEV-experiment Corporate Board; - collectieve ontwikkelafspraak 2009 (procesgericht werken); - Transparantiemethode; - bedrijfshulpverlening; - invoering nieuwe huisstijl; - voortgang nieuwbouwprojecten; - vervolg imagospel 2008; - nulmeting KWH; - cultuurcode; - het functioneren van de OR. Ondernemingsraad Met de Ondernemingsraad werd in 2009 overlegd over: - het SEV-experiment Corporate Board; - de slepende CAO-onderhandelingen; - deelname aan het KWH; - informatievoorziening van de OR; - de aanpak van de werkdruk door het MT; - de bezetting van de OR. Er worden in 2010 verkiezingen georganiseerd om de OR weer voltallig te krijgen. Die zal een passieve rol gaan vervullen, omdat geen van de medewerkers in de attitude van de werkgever aanleiding ziet tot een actievere rol. Met betrekking tot de nieuwe CAO zal een groepje geïnteresseerde medewerkers de komende maanden met de HRM-functionaris en de directeur overleggen over de te maken keuzes. Overige kwesties in de relatie werknemers/werkgever worden plenair tijdens de lunchbijeenkomsten besproken. Integriteit Onze gedragscode is te lezen op onze website, achter het tabblad Over Volksbelang, algemeen. Deze code werd in 2009 aangescherpt en door alle commissarissen, directeur, leidinggevenden en medewerkers ondertekend. In 2009 werd geen vermoeden van een misstand met betrekking tot integriteit bij de vertrouwenspersoon, directeur of raad van commissarissen gemeld.


1.6.

Volksbelang in bedrijf – de bedrijfsvoering

Strikter scheiding tussen strategie en beleid In de loop van 2010 wordt een strikter scheiding doorgevoerd tussen strategie en beleid (zie paragraaf 2.14). Vanaf medio 2010 gaan de beleids- en uitvoerende taken van de directeur over naar de leidinggevenden. De directeur gaat zich in een halftijds dienstverband concentreren op strategische thema’s. De afdeling Bedrijfsondersteuning wordt gesplitst in een afdeling Financien & Controlling en een afdeling Vastgoed. Het management wordt uitgebreid met een hoofd Vastgoed. Deze verandering werd in 2009 voorbereid. Managementteam (MT) Volksbelang kent een smal en een breed MT. Het smalle MT wordt gevormd door de directeur en de afdelingshoofden. Van het brede MT maken naast de leidinggevenden ook de staffunctionarissen deel uit. Het brede MT komt elke maandagochtend kort bijeen om de weekagenda door te nemen en maandelijks besluiten te nemen over beleidszaken, begroting en jaarplan. De Balanced Scorecard Volksbelang werkt organisatiebreed al tien jaar met de Balanced Scorecard. Uitgaande van onze visie, missie en strategie, worden onze veranderdoelstellingen telkens op vijf terreinen concreet uitgewerkt en gekoppeld aan indicatoren en normen. De vijf velden inclusief hoofden subdoelstellingen voor de periode 2009-2011 zijn: -

Groei en vernieuwing: investeren in relaties o Volksbelang naar vanzelfsprekende (h)erkenning o Bevorderen zelfredzaamheid bewoners en buurten o Vernieuwend beheren

-

Efficiente bedrijfsvoering: procesgericht organiseren o Resultaatafspraken met belanghebbenden o Rechtsvorm, passend bij onze visie, missie en strategie o Verkennen woonwinkelconcept o Evenwichtige leeftijdsopbouw van de vastgoedportefeuille o Bouwen aan een procesgerichte organisatie o Doorontwikkelen woningcartotheek o Toepassen van de Transparantiemethode o Verbeteren inkoop- en contractmanagement

-

Waarde voor de klant en de markt: maat-werk in wonen o Versterken toegankelijkheid Volksbelang o Bewoners coproducent van het wonen o Talenten van bewoners benutten bij buurtontwikkeling o Toegankelijkheid woningen voor specifieke doelgroepen in kaart brengen o Verhogen klanttevredenheid door betere interne samenwerking

-

Waarde voor de maatschappij: duurzaam vitale buurten o Bevorderen sociale cohesie binnen buurten o Versterken diversiteit tussen buurten o Versterken diversiteit binnen buurten o Werken aan leefbare buurten o Reduceren CO2-uitstoot woningen o Invoeren energielabel


-

Winst en kapitaal: transparant presteren o Positief resultaat uit de normale bedrijfsvoering o Optimaliseren bedrijfskosten

Door te investeren in relaties met de belanghebbenden, onze bedrijfsvoering te verbeteren, de bewoners meer als partners in wonen te behandelen en te werken aan duurzaam vitale buurten, verwachten wij de best mogelijke financiële resultaten te behalen. Die kunnen we dan weer inzetten voor verdere groei en ontwikkeling. Relaties met de belanghebbenden Volksbelang onderscheidt vijf hoofdgroepen belanghebbenden: onze huurders (vertegenwoordigd door de Huurdersbelangenvereniging “Krommerijn”, onze medewerkers, de lokale samenleving (vertegenwoordigd door de gemeenteraad), de lokaal werkzame aanbieders van welzijnsactiviteiten en zorgdiensten en onze kapitaalverschaffers. Wij streven ernaar om met deze partijen tot concrete samenwerkingsafspraken te komen. Communicatie De communicatiestrategie van Volksbelang is gebaseerd op vier imagopijlers: een gewilde co-producent, altijd in de buurt, vanzelfsprekend in Wijk bij Duurstede en een club waar je bij wilt horen. Wij trachten deze boodschappen uit te dragen in al onze uitingen. Deze zijn 2009 aangepast. Daarnaast droegen de medewerkers tijdens een imagospel ideeën aan die vervolgens in de afdelingsplannen zijn opgenomen. Kwaliteitszorg Wij streven er al lange tijd naar dat wij van onze bewoners tenminste het rapportcijfer 7 krijgen voor onze producten en diensten. In 2009 hebben de medewerkers zich ingespannen om de op de dienstverlening aan de bewoners gerichte bedrijfsprocessen te verbeteren. Hoewel er mooie resultaten zijn geboekt, hebben we besloten dat deze collectieve ontwikkelafspraak ook voor 2010 zal gelden. In 2009 heeft Volksbelang besloten haar dienstverlening op een aantal aspecten te laten toetsen door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). In 2010 zal dit aantal worden uitgebreid. Voorraadbeheer Het kernproces bij het beheren van onze woningvoorraad heet strategisch voorraadbeheer. Volksbelang beheert de woningen al tien jaar op deze manier. In 2009 hebben wij het proces verbeterd. Jaarlijks doorlopen we in vier fasen. In 2009 is besloten dat de analyses weliswaar jaarlijks worden gemaakt, maar het voorraadbeheerplan in het vervolg tweejaarlijks wordt aangepast. Fase 1:

Analyse van de bevolkingsontwikkeling, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de verhuurbaarheid van ons bezit. We kijken daarbij telkens twintig jaar vooruit. Vertalen van de input van de belanghebbenden in beleidsvraagstukken.

Fase 2:

Herijken van het algemene beleid op de drie hoofdvelden (financiële) continuïteit (verhuurbaarheid, bedrijfswaarde en streefhuur), de kwaliteit van onze woningen (uitrustingsniveau, energieprestatie en technische slijtage) en onze maatschappelijke prestaties (bereikbaarheid van de woningen voor de laagste inkomens, toegankelijkheid van de woningen voor rolstoelers en andere doelgroepen en leefbaarheid).

Fase 3:

Confrontatie tussen beleid en werkelijkheid op buurten clusterniveau en benoemen gewenste beheermaatregelen.


Fase 4:

Toetsen haalbaarheid gewenste maatregelen, eventueel bijstellen en vervolgens vaststellen van het beheerplan.

Treasury en risicomanagement De treasury commissie, bestaande uit de directeur, het hoofd bedrijfsondersteuning en een externe adviseur, komt minimaal elk kwartaal bijeen om de risico’s verbonden aan de kasstromen op korte, middellange en lange termijn te bespreken. Tijdens iedere bijeenkomst wordt de actuele situatie op de gelden kapitaalmarkt beoordeeld in het licht van onze kasstromen en financieringen. Risicomanagement volgens de Risman-methode maakt deel uit van het projectmanagement. In 2009 is het risicomanagement bij nieuwbouwprojecten geoptimaliseerd. In 2010 zal de methode ook bij grotere onderhoudsprojecten worden toegepast.

1.7.

Onze bouwopgaaf

Gewenste samenstelling van het programma Volksbelang inventariseerde in 2008 de woonwensen van de huishoudens in de gemeente Wijk bij Duurstede. Uit ervaring weten we dat de mensen die van plan zijn om binnen vijf jaar te verhuizen, daarvan vaak om welke reden ook afzien. Ook weten we dat wanneer zij wel verhuizen, dat vaak niet is naar de woning van hun dromen, maar ietsje minder. Dat geldt zeker in deze tijd van economische crisis. Ook al werd het onderzoek vlak voor de crisis afgerond, de informatie blijft belangrijk. We leggen deze naast voorspellingen over de bevolkings- en de inkomensontwikkeling. Ook daarvan weten we dat die lang niet altijd uitkomen. Maar ze geven wel trends te zien en daar gaat het ons om. Met gezond verstand en periodiek onderzoek houden we goed zicht op de bouwopgaaf en ons aandeel daarin. Voor meer informatie over het woningmarktonderzoek verwijzen we naar onze website. Wij beperken ons hier tot het meest optimale bouwprogramma, dat als vertrekpunt dient voor de planontwikkeling in de periode 2009 t/m 2012. Wij hebben daarbij niet alleen gekeken naar de woonwensen van de potentiële verhuizers, maar ook naar de woningen die zij zullen achterlaten. Per 100 woningen ziet dat er als volgt uit: Type woning Huur Koop 2/1 kap 1 17 Vrijstaand 1 21 Flat met lift* 12 3 Benedenwoning* 11 1 Ouderenwoning 18 1 Jongerenwoning 4 3 Kamer (onzelfstandig) 1 1 Overig 1 4 Totaal 49 51 * benedenwoningen kunnen het best worden gecombineerd met flatwoningen met lift. Figuur 2: verhouding huur- en koopwoningen in het nieuwbouwprogramma (Bron: “De woningmarkt in Wijk bij Duurstede”, Volksbelang/De Hoop Advies, 17-09-2008)

In dit programma komen zoals u ziet geen eengezins-rijtjeswoningen voor. De vraag naar dit woningtype neemt af, met name in de koopsector. De vraag naar gelijkvloerse huurwoningen neemt daarentegen fors toe.


Noodzakelijke omvang van het programma Bevolkingskrimp ligt ook voor ons deel van de regio op de loer. De bevolkingsafname was in de afgelopen jaren vooral het gevolg van de achterblijvende bouwproductie. Maar Wijk bij Duurstede is zoals gezegd vooral een interne markt en als we met het nieuwe aanbod onvoldoende inspelen op de veranderende vraag, zal het vertrek groter blijven dan de instroom. Handhaving van het inwonertal op ongeveer 24.000 is in onze visie vooralsnog het hoogst haalbare. Tegelijkertijd is handhaving van het inwonertal van groot belang voor het financiële draagvlak onder veel voorzieningen. Als gevolg van de voortgaande gezinsverdunning, door met name individualisering en vergrijzing, zullen er gemiddeld per jaar ongeveer 90 woningen in onze gemeente moeten worden bijgebouwd. Volgens de uitkomsten van het woonwensenonderzoek dient circa 40% daarvan te worden gerealiseerd in de sociale huursector. Verdichting noodzakelijk Onze gemeente heeft maar beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Volgens het vigerende provinciale Streekplan is er uitbreidingsruimte voor 280 woningen. Dat betekent dat er daar waar mogelijk verdichting van het woningenbestand zal moeten plaatsvinden. Wij zijn daar dan ook druk mee doende (zie ons bouwprogramma hierna). Meer nultreden woningen nodig Volgens de PRIMOS prognose van ABF voor de periode 2009-2019 groeit het aandeel eenpersoonshuishoudens in onze gemeente van 26 naar 33% en krimpt het aandeel gezinnen (meerpersoonshuishoudens) van 44 naar 37%. Het aandeel tweepersoonshuishoudens blijft gelijk. Deze verschuiving is vooral het gevolg van de vergrijzing: het aandeel 65plussers groeit in deze periode van 19 naar 36%. Het aandeel 75plussers groeit van 8 naar 17%. Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig en in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. Maar met de ouderdom komen ook de gebreken en groeit de behoefte aan thuiszorg. Daarom moeten er meer nultreden woningen worden gebouwd. Dat dit nu al moet gebeuren blijkt uit het woonwensenonderzoek en de nota Wonen en Zorg, die onlangs door de gemeenteraad werd vastgesteld. Bouwplannen Volksbelang Eind 2009 zag ons bouwprogramma in de sociale sector er als volgt uit: Bouwprogramma sociale sector Volksbelang (indicatief) Buurt / project

Te slopen

Te bouwen

Typen

Start bouw

Oplevering

Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat 9-33 Hoogstraat 75-85 Hoogstraat 117-143

13 6 14

10 9 32

appartementen Appartementen Appartementen en zorgeenheden

2016 2011 2011

2017 2012 2012

De Engk Steenstraat 15-85 Dirk Fockstraat 2-84 Brederodestraat

36 42 30

57 42 48

Appartementen Appartementen 24 zorgeenheden en 24 appartementen

2011 2014 2011

2014 2015 2012

Start bouw

Oplevering

Buurt / project

Te slopen

Te bouwen

Typen

Frankenhof


Bouwprogramma sociale sector Volksbelang (indicatief) Veilingmeester 2-8 0 9 Steenstraat 14 1 26 Karel de Grotestraat 65

1

16

De Heul Witlaststraat De Geer

0

25

De Geer 2

0

56

Droomhuis Cothen Zorgboerderij

0

12

0

32

0

40

142

414

Appartementen Appartementen appartementen en multifunctionele accommodatie

2008 2010

2010 2011

2013

2014

Zorgeenheden

2011

2012

2011

2013

2010

2011

11 appartementen en 21 zorgeenheden

2011

2011

Appartementen en multifunctionele accomodatie

2010

2012

Woningen en appartementen Zorgeenheden

Langbroek MFA Totaal

Figuur 3: Bouwprogramma sociale sector

In onze bestaande voorraad willen wij 78 portiekflats en 63 eengezinswoningen vervangen door nultreden woningen en op uitbreidings- en verdichtingslocaties willen wij eveneens nultreden woningen bouwen, in een aantal gevallen in combinatie met zorgvoorzieningen. Dit programma sluit goed aan bij de veranderende behoefte. Het gaat om een investering van in totaal € 78 miljoen, waarvan € 26 naar verwachting niet via huuropbrengsten zal worden gedekt (de zogenoemde onrendabele top). In het afgelopen jaar hebben wij de volgende resultaten geboekt. Zandweg/Hoogstraat In deze buurt gaat Volksbelang op drie locaties in totaal 33 vroegnaoorlogse arbeiderswoningen vervangen. De eerste plannen dateren al uit 1999. Tegen het nieuwbouwplan voor één van deze locaties werd in 2005 door omwonenden bezwaar gemaakt. Daarop is besloten om in samenwerking met de buurt kaders te stellen voor toekomstige ontwikkelingen. Na een intensief en tijdrovend samenwerkingstraject tussen de omwonenden, gemeente Wijk bij Duurstede en Volksbelang, is in maart 2009 de ‘Stedenbouwkundige visie op de Hoogstraat’ in procedure gebracht. Dit stuk is uiteindelijk in december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze stedenbouwkundige visie geeft de kaders voor de planvorming van de drie locaties. -

Hoogstraat 9 t/m 33 De plannen voor Hoogstraat 9 t/m 33 hebben een duidelijke relatie met functies en ontwikkelingen in de directe omgeving (Singel Noord). Denk aan de benzinepomp, het garagebedrijf en de supermarkt. Wij werken bij dit project samen met de gemeente en AM Wonen. De gemeente moet nog aangeven, welke prioriteit zij aan deze ontwikkeling geeft. Onze woningen zullen hoe dan ook binnen afzienbare tijd moeten worden afgebroken.

-

Hoogstraat 75 t/m 85 De woningen Hoogstraat 75 t/m 85 worden begin 2010 gesloopt. Deze 6 woningen werden al geruime tijd bewoond door cliënten van Interim Vastgoedbeheer. Na de sloop zal een archeologisch onderzoek plaatsvinden. Aangezien nabij deze plek ooit


de haven van Dorestad moet hebben gelegen, is de kans op archeologische vondsten groot. In 2010 wordt in samenspraak met de buurt een nieuw ontwerp gemaakt en in procedure gebracht. De bouw vindt naar verwachting in 2011 plaats.

Figuur 4: Hoogstraat 75-85, bestaande situatie.

-

Hoogstraat 117 t/m 143 Voor Hoogstraat 117 t/m 143 moet de planvorming nog beginnen. Leidend bij de planning is het tempo waarin de herhuisvesting van de bewoners kan plaatsvinden.

De Engk In oktober 2002 heeft Volksbelang tijdens een informatieavond voor de Wijkse bevolking haar visie gegeven op De Engk. Volksbelang stond toen aan de vooravond van een grootscheepse renovatie in deze buurt, tevens de eerste stadsuitbreiding van Wijk bij Duurstede. Wij voorzagen de vergrijzing die nu optreedt en om die reden hebben wij toen in goed overleg met de gemeente besloten een deel van de gezinswoningen niet te renoveren, maar op termijn te vervangen door nultreden woningen. De Engk zou namelijk de eerste woonzorg zone van onze gemeente worden, met in het hart het Ewoud en Elisabeth Gasthuis als zorgkruispunt. Sindsdien zijn de bus en het busstation uit de buurt verdwenen, hebben wij De Ruisdaelhof gebouwd en werd de verbouwing van het E&E voorbereid. Dit alles binnen een totaalplan dat de gemeente gaandeweg voor De Engk ontwikkelt. Onze vernieuwbouwplannen passen binnen dit totaalplan. -

Steenstraat 15-85 De 36 maisonnettes Steenstraat 15-85 worden naar verwachting in twee fasen vervangen door tenminste hetzelfde aantal levensloopbestendige appartementen. De eerste fase start naar verwachting in 2011/2012. In 2009 werden alle bewoners bezocht. Daarbij zijn hun woonwensen geïnventariseerd met het oog op hun herhuisvesting. Verder hebben wij studie verricht naar de stedenbouwkundige mogelijkheden. Wij verwachten dat de gemeente de stedenbouwkundige visie Steenstraat begin 2010 vaststelt, waarna het ontwerp kan worden gemaakt.

Figuur 5: Steenstraat 15-85, schets uit volumestudie.


-

Van Brederodestraat / dr. Cuyperstraat In samenspraak met QuaRijn is in 2009 een programma uitgewerkt dat onder meer voorziet in de bouw van een woonvoorziening voor mensen met dementie en hun partner, op de plek waar nu nog 30 eengezinswoningen staan. In 2010 gaan wij hierover in gesprek met de zittende bewoners en omwonenden. Ook hier geldt dat de voortgang wordt bepaald door het tempo waarin de herhuisvesting van de zittende bewoners kan plaatsvinden.

Figuur 6: Van Brederodestraat, impressie.

-

Dirk Fockstraat 2 t/ 84 Volksbelang en de gemeente zijn het er wel over eens dat deze 42 portiekflats uiterlijk in 2013 wordt afgebroken, maar nog niet over het programma voor de vervangende nieuwbouw. Concrete voorstellen van onze kant werden zonder motivatie door de gemeente afgewezen. Wij willen op die plek tenminste hetzelfde aantal sociale huurwoningen terugbouwen, in combinatie met duurdere huurappartementen en zorgvoorzieningen. De gemeente denkt aan duurdere koopappartementen. Daarvoor is echter geen markt. Intussen neemt de onzekerheid onder de zittende bewoners toe. Wij hopen dat de gemeente begin 2010 met ons in gesprek wil, anders zullen wij op de footprint van het huidige gebouw een nieuw gebouw ontwerpen met nultreden woningen.

Frankenhof - Veilingmeester 2 t/m 18 Bouwfonds heeft in december 2009 9 beneden/bovenwoningen in het project Veilingpark opgeleverd aan Volksbelang. Drie van deze woningen zijn begin 2010 verhuurd aan cliënten van Abrona. Van de andere zes woningen is er één verhuurd aan een woningzoekende uit Utrecht, één uit Zeist en zijn er vier verhuurd aan woningzoekenden uit Wijk bij Duurstede.


Figuur 7: Veilingmeester, gerealiseerde nieuwbouw.

-

Steenstraat 14 Op de locatie Steenstraat 14 (tussen het gemeentehuis en de begraafplaats) starten we in 2010 met de bouw van 26 appartementen voor (koop)starters. De oplevering vindt naar verwachting plaats in de eerste helft van 2011. We gebruiken daarbij de formule Koopgarant, waarbij kopers al naar gelang hun inkomen een korting tussen 10 en 25% ontvangen op de vrij-op-naam-prijs. Voor nadere informatie verwijzen we naar onze website. In 2009 werd het ontwerp aangepast dat in 2008 in samenspraak met de omwonenden was gemaakt, maar niet kon rekenen op een positief welstandsadvies. Daarna werd de procedure voor het verkrijgen van een bouwvergunning voortgezet. Het budget inzake planschade is in goed overleg met de gedupeerden ingezet voor een goede aansluiting en inrichting van het terrein dat aan hun erven grenst. Eind 2009 was de bouwvoorbereiding in volle gang en startte het verkooptraject. Er meldden zich 150 belangstellenden. Er wordt pas met de bouw gestart nadat 70 procent van de woningen is verkocht.

Figuur 8: Almandijn (Steenstraat 14), bouw gestart.

-

Karel de Grotestraat 65 Dit project wordt ontwikkeld door Volksbelang Wijk bij Duurstede BV. De BV en de gemeente Wijk bij Duurstede zijn elk voor de onverdeelde helft eigenaar van het perceel en de opstal. In 2009 zijn de gemeente en Volksbelang met steun van de provincie Utrecht begonnen met de ideevorming voor het gebied. Het is de bedoeling dat in 2013 wordt begonnen met de bouw van een nieuw dienstencentrum, in combinatie met woningbouw.


De Heul - Witlastraat Volksbelang, Kwintes en de gemeente hebben in 2009 een intentieovereenkomst gesloten, met als doel een aanbouw tegen de bestaande Witlaflat van een beschermde woonvoorziening voor 24 mensen met schizofrenie. Tijdens de presentatie van dit voornemen ontstond veel commotie in de buurt. Hierover is met kleine groepen omwonenden verder gepraat. In februari 2010 nemen de initiatiefnemers een heroverwegingsbesluit. De Geer - De Geer II In 2009 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig ontwerp voor de Geer II vastgesteld. Bouwfonds en Volksbelang hebben vervolgens een architect geselecteerd. Deze heeft intussen een voorlopig ontwerp gemaakt. Het plan omvat in totaal 226 woningen Volksbelang is opdrachtgever voor 56 woningen in de sociale sector, plus het Droomhuis (zie hierna). 38 van de 56 woningen sociale huurwoningen. De 18 resterende woningen zullen volgens de Koopgarant-formule worden verkocht. De gemeenteraad stelt naar verwachting begin 2010 het bestemmingsplan vast. Eind 2010 kan dan met de bouw worden begonnen, die ongeveer een jaar zal duren. -

Droomhuis Het Droomhuis komt definitief in de Geer II. Dit is een thuis-dichtbij-huis-initiatief van ouders van meervoudig gehandicapte kinderen (zie www.stichtingdroomhuis.nl). Het initiatief heeft de steun van alle lagen uit de Wijkse samenleving. Er komen in totaal 12 zorgappartementen in het Droomhuis. De ouders van de toekomstige bewoners zitten samen met de door hen gekozen architect aan de ontwerptafel. Bouwfonds verkoopt de benodigde kavel aan Volksbelang en Volksbelang zorgt voor de begeleiding, bouw en exploitatie van het Droomhuis. Wij hopen het gebouw in 2011 op te kunnen leveren.

Figuur 9: Droomhuis, ontwerp.

Cothen - Zorgboerderij Groenewoudseweg 8: In 2009 hebben Volksbelang, Abrona en QuaRijn een intentieovereenkomst gesloten. Samen willen wij een boerderij realiseren met daarop 32 appartementen voor gepensioneerde boeren en cliënten van Abrona en Quarijn. Daartoe hebben wij vervolgens de boerderij Groenewoudseweg 8 aangekocht. Dit is een boerderij die over genoeg bouwrechten en niet overdreven veel grond beschikt.


Ook de gemeente vindt dit een geschikte locatie voor een zorgboerderij. In het eerste kwartaal wordt de belangstelling voor dit zorgconcept gepeild onder de potentiële bewoners. Daarna start het ontwerpproces. Wij verwachten in 2011 te kunnen starten met de realisatie. Langbroek - MFA Oranjehof: De plannen voor het woon-zorgcomplex (40 huurappartementen) in combinatie met de multifunctionele accommodatie in de nieuwe wijk Oranjehof in Langbroek worden steeds concreter. De gemeente en Volksbelang zijn het in 2009 eens geworden over de grondprijs en in maart 2010 zal het grondcontract worden getekend. Het bestemmingsplan heeft alle procedures doorlopen en zal januari 2010 door de raad worden vastgesteld. De toekomstige gebruikers hebben samen met Volksbelang en de architect een voorlopig ontwerp gemaakt. Alle betrokkenen zijn enthousiast over de plannen en het proces. Verwacht wordt dat de realisatie van het MFA plaatsvindt in 2011. Eind 2009 stemden B&W er alsnog mee in om de haalbaarheid van de integratie van de Piet de Springer school in het MFA te onderzoeken. Hoewel dit onderzoek het ontwerpproces met enkele maanden vertraagt, zijn alle betrokkenen blij met dit besluit. -

Locatie Van Uem & Wennekes: Volksbelang heeft in 2009 samen met ontwikkelaar Hogenboom studie verricht naar de financiële haalbaarheid van 6 sociale huurappartementen op de locatie Van Uem & Wennekes in Langbroek. Het verwachte exploitatieverlies was voor Volksbelang te groot om hiermee verder te gaan.

Vervangingsopgaaf In de vorige paragraaf kwam de vervangende nieuwbouw al ter sprake. In de volgende grafiek tonen wij het exploitatieperspectief van ons hele bezit. Dit is onze potentiële vervangingsopgaaf, die nauw verband houdt met de leeftijdsopbouw van ons bezit.

Figuur 10: Exploitatieperspectief.


Een woning gaat volgens onze huidige exploitatie-uitgangspunten in het algemeen vijftig jaar mee. Of deze daarna ook daadwerkelijk wordt gesloopt en vervangen, hangt af van de vraag ernaar en of de opbrengsten van levensduurverlenging opwegen tegen de kosten. In termen van kwaliteit en geld en in termen van exploitatielasten en woonlasten. In de zeventiger en tachtiger jaren heeft Volksbelang relatief veel woningen gebouwd (in De Heul, De Noorderwaard en De Horden). Het is onmogelijk om deze vijftig jaar later in korte tijd te vervangen. Het belang van de zittende bewoners is ons vertrekpunt en de snelheid waarmee hun herhuisvesting kan plaatsvinden wordt bepaald door het vrijkomende aanbod (nieuwbouw en doorstroming). Daarom maken wij ruim voor het einde van de exploitatie de afweging tussen verlenging van de levensduur of vervanging van de woningen. Vervolgens treden wij in een zo vroeg mogelijk stadium met de gemeente, de huurdersbelangenvereniging en de betrokken bewoners, om duidelijkheid te scheppen en plannen af te stemmen. Wij vertrouwen erop dat dit in de toekomst beter zal gaan dan in het verleden. Bouwplannen gemeente In de volgende grafiek wordt het gemeentelijke bouwen sloopprogramma getoond dat is ingevoerd in het PRIMOS-model (Wijk bij Duurstede; in aantal woningen, bron: ABF Research, december 2009). Onze projecten maken daar deel van uit. 180 160 140 120 100 80 60

sloop 2009 sloop 2007 nieuwbouw 2009 nieuwbouw 2007

40 20 0

Figuur 11: Gemeentelijk bouwen sloopprogramma.

Tot 2014 worden er jaarlijks gemiddeld 46 woningen aan de lokale voorraad toegevoegd, van 2015 t/m 2019 126 en van 2020 t/m 2029 156. Gedurende de hele periode bedraagt de gemiddelde toename 117 woningen per jaar. Bij dit programma en de autonome bevolkingsontwikkeling ziet de loop van de bevolking er de komende twintig jaar als volgt uit.


350 300 250 200 150 100 50 0 -50 Nat. aanwas

-100

Binnenl. migratiesaldo Buitenl. migratiesaldo

-150

Totale groei

-200 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Figuur 12: Ontwikkeling van de natuurlijke groei, het migratiesaldo en de totale groei in de periode 2009-2029 in Wijk bij Duurstede (bron: ABF Research, december 2009)

Bovenstaande grafieken tonen de directe invloed van het bouwprogramma op de bevolkingsontwikkeling: hoe meer woningen er worden gebouwd, des te groter de instroom van buiten onze gemeente (binnenlands migratiesaldo). Volksbelang trekt de verwachte instroom in twijfel, omdat de lokale woningmarkt vooral een interne markt is. Verder moet worden opgemerkt dat het in de PRIMOS prognose verwerkte bouwprogramma sterk achterblijft bij het programma dat de gemeenteraad eind 2009 heeft vastgesteld: gemiddeld 135 woningen per jaar erbij gedurende de periode t/m 2025. Volksbelang blijft er hoe dan ook naar streven dat 40% van de nieuw te bouwen woningen in de sociale sector wordt gerealiseerd. 1.8.

Onze beheeropgaaf

Mutaties in het bezit Aantal woningen per 1 januari Aangekocht Verkocht Aan de exploitatie onttrokken Aantal woningen per 31 december

2009 1.983 5 1 0 1987

2008 1.965 18 0 0 1.983

2007 1.975

2006 1.976

2005 1.983

10 0 1.965.

1 0 1.975

7 0 1.976

Figuur 13: Mutaties in het woningbezit.

In 2009 werden vier koopappartementen in De Ruisdaelhof aangekocht van de aannemer en omgezet in vrije sector huurwoningen. De koopappartementen bleken onverkoopbaar en Volksbelang en de overige bewoners wilden niet dat de woningen nog langer leeg stonden. De aanschafkosten van deze vier woningen bedragen € 1.080.000. In totaal bedragen de gemiddelde stichtingskosten van alle (22) woningen in de Ruisdaelhof € 165.000. Twee ervan werden in 2009 verhuurd en de overige twee begin 2010. De 4 aangekochte woningen zullen bij mutatie te koop worden aangeboden. Dit resulteert naar verwachting in een positief exploitatieresultaat. Daarnaast werd een destijds met een terugkoopregeling verkochte woning teruggekocht en weer met een terugkoopregeling doorverkocht, aan een doorstromer uit een van onze huurwoningen. Het pand Steenstraat 14, dat in 2008 werd aangekocht, is meteen na aankoop bestemd voor sloop.


Naast de woningen in de Ruisdaelhof zijn nog 6 woningen beschikbaar voor verkoop. Bij mutatie zullen deze woningen te koop worden aangeboden. 1.8.1 Grootonderhoud Anskarstraat Rond de bouwvakantie 2009 werd het grootonderhoud aan de 42 eengezinswoningen Anskarstraat 1 t/m 42 (cluster 16) afgerond. De woningen dateren uit 1971 en waren niet meer van deze tijd. Tijdens het grootonderhoud is de complete buitenschil aangepakt. Daarbij zijn de kozijnen vervangen en de gevels in twee kleuren gekeimd (geschilderd met een speciale verf). Boven de voordeuren werden luifels met verlichting aangebracht. Verder zijn de woningen geheel geïsoleerd en voorzien van mechanische ventilatie. In de woningen zijn ondermeer de keuken, badkamer en het toilet vernieuwd. Samen met de bewoners en de aannemer hebben we het project met een zeer geslaagde barbecue in de straat afgesloten. Uit de evaluatie bleek dat de bewoners het project gemiddeld met een 8 waardeerden. Met name het nieuwe aanzicht van de woningen werd positief gewaardeerd.

Figuur 14: Anskarstraat voor en na de renovatie.

Figuur 15: Feestelijke afsluiting groot onderhoud Anskarstraat.

Karolingersweg, Dr. Holwerdastraat en Lodewijk de Vromestraat Dit project (cluster 17) is half oktober van start gegaan en wordt voor de bouwvakantie in 2010 opgeleverd. Eind 2009 waren bij 12 van de 22 woningen de binnenwerkzaamheden aangepakt en opgeleverd. Door de slechte weersomstandigheden is enige vertraging ontstaan bij het buitenstucwerk van de nieuw geplaatste voorzetwanden, deze worden afgerond wanneer de weersomstandigheden dit toelaten.

Figuur 16: Cluster 17 voor en na de renovatie.


Achterstraat e.a. De voorbereiding van dit project (20 woningen, cluster 28) verliep zeer traag. Oorzaak was de onervarenheid van zowel onze junior projectmanager als de werkvoorbereider van de aannemer. Alle kozijnen en dakkapellen zijn vervangen en de gevel is gereinigd en opnieuw gevoegd. De kosten bedroegen in 2009 € 359.591,50. In 2010 volgt nog de slottermijn van € 23.500. Deze kosten worden gedeeltelijk geactiveerd omdat er een (kleine) huurverhoging is gevraagd. De levensduur van het cluster is overigens niet verlengd. Nieuweweg De aanbesteding van het project Nieuweweg (12 woningen, cluster 27) is vertraagd en vindt in 2010 plaats. 1.8.1.

Regulier onderhoud

Soort onderhoud

Uitgaven t.l.v. resultaat

Uitgaven Oorspronkelijke Werkzaamheden Gewijzigde doorberekend begroting doorgeschoven begroting

Resultaat

Resultaat

A

B

A-C

A-E

C

D

E

Service

246.299

7.888

234.014

234.014

12.285

12.285

Mutatie Dynamisch mutatie Planmatig (incl. incidenteel)

102.646

11.347

61.538

61.538

41.108

41.108

1.317.589

Totaal

2.145.131

478.597

19.235

434.602

10.618

445.220

43.995

33.377

2.592.185

1.017.137

3.902.661

-1.274.596

-2.585.072

4.643.433

-1.177.208

-2.498.302

3.322.339

Figuur 17: Regulier onderhoud.

gemiddelde kosten voor onderhoud

euro's per verhuureenheid

1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Service

Mutatie

Dynamisch

Planmatig

Totale kosten

Gemiddelde kosten per VHE 2007

Landelijk gemiddelde kosten 2007





Figuur 18: Gemiddelde kosten voor onderhoud.

1.8.2.

Serviceonderhoud

Er is in 2009 € 246.299 uitgegeven aan 1.630 reparaties. Dat is gemiddeld € 151 per reparatie en € 124 per woning. Het aantal reparatieverzoeken nam ten opzichte van 2008 toe met ongeveer 10% en de uitgaven per reparatie eveneens met 10%. De begroting ging uit van 1983 reparaties en € 118 per woning. Er is geen aanwijsbare reden voor de geringe overschrijding.


1.8.3.

Mutatieonderhoud

Er is in totaal € 102.646 uitgegeven aan mutatieonderhoud in 108 woningen. Dat is gemiddeld € 950 per mutatie en € 52 per woning, tegen € 825 en € 58 in 2008. De begroting ging uit van 100 mutaties en € 615 per mutatie. Er zijn meerdere oorzaken voor deze overschrijding. De belangrijkste zijn de hoge kosten voor stucwerk van binnenwanden en het schilderen en het reinigen van de woningen. Verder is er een groot bedrag uitgegeven aan hang en sluitwerk. In totaal is aan deze werkzaamheden € 33.000 uitgegeven. 1.8.4.

Dynamisch mutatieonderhoud

Wanneer iemand verhuist wordt nagegaan of er voor de desbetreffende woning binnen afzienbare termijn opknapplannen bestaan. In dat geval worden deze plannen in de tijd naar voren gehaald. We noemen dat dynamisch mutatieonderhoud. In 2009 is € 478.597 uitgegeven voor het opknappen van 34 woningen. Dat is gemiddeld € 14.076 per mutatie en € 242 per woning, tegen € 14.896 en € 233 in 2008. De begroting ging uit van 45 woningen en een gemiddeld bedrag van € 9.658 per woning. De aanname in de begroting was onjuist en is in de begroting 2010 aangepast. Indien een woning aan de binnenzijde wordt gerenoveerd (keuken, douche en toilet) worden vaak ook de wanden, plafonds en het hang en sluitwerk meegenomen. Mede daardoor zijn de gerealiseerde kosten hoger dan begroot. De kosten voor het installatiewerk zijn de laatste jaren ook sterk toegenomen. Een stelpost van € 8.000 voor installatiewerk is geen uitzondering. 1.8.5.

Planmatig onderhoud

Door tegenvallers, onder andere problemen met de installaties in de pas opgeleverde Ruisdaelhof en de conditiemeting van het bezit, moest in 2009 opnieuw een deel van het planmatig onderhoud (€ 1,2 miljoen) worden uitgesteld. Belangrijke werken waren: - schilderwerk en aanbrengen dubbel glas in De Heul (€ 535.000). Dit werk is gestart in december en afgerond in het eerste kwartaal van 2010; - aanbrengen van dubbelglas in de Dukdalf en Warande (€ 190.000); - schilderwerk en energiebesparende maatregelen in diverse clusters (€ 178.000); - dakwerkzaamheden in diverse cluster (€ 95.000); - diverse werkzaamheden in de Klein Jagersteinstraat (€ 190.000). Ook is voor € 578.067 aan schilderwerk geschrapt, omdat bleek dat het om kunststof kozijnen ging. In 2010 wordt de organisatie van het planmatig onderhoud verbeterd en wordt de achterstand ingelopen. Medio 2009 werd hiertoe een junior projectleider aangenomen. De in 2009 uitgevoerde werkzaamheden bestonden voornamelijk uit het schilderen van de kozijnen en het verbeteren van de thermische isolatie. Waar nodig werden de woningen voorzien van veilig hang- en sluitwerk. In totaal zijn 247 woningen geschilderd, van 64 woningen is de gevel gereinigd en bij 26 woningen is de dakbedekking vervangen. 1.8.6.

Contractonderhoud

Er is in totaal € 339.001 geboekt op contractonderhoud. Contract onderhoud bestaat voornamelijk uit cv-onderhoud aan individuele installaties (€ 300.795, gemiddeld € 205,60 per installatie). Het betreft een all-in contract van de cv en de mv (mechanische ventilatie), dus inclusief ketelvervanging.


De overige kosten betreffen ongediertebestrijding (€ 19.000), het onderhoud aan de algemene verlichting en de APK keuringen (algemene periodieke keuring van de elektrische en gasinstallatie van de woningen waarvan de huurders verhuizen). Het overige contractonderhoud is in 2009 geboekt onder planmatig onderhoud en heeft betrekking op het onderhoud aan collectieve cv-installaties, liftinstallaties, automatische deuren, hydrofoorinstallaties en gemeenschappelijke tuinen. 1.8.7.

Incidenteel onderhoud

Incidenteel onderhoud is planmatig onderhoud dat eerder of later dan oorspronkelijk gepland wordt uitgevoerd. De werkzaamheden bestaan in hoofdzaak uit het opknappen van keukens en badkamers. De verbeteringen bestaan vooral uit het op verzoek van de bewoners aanleggen van cv-installaties en het koppelen van de warmwaterleiding met de cv-ketel. Er is in totaal € 189.019 uitgegeven, tegen € 313.356 in 2008. “APK keuring” woningen We hebben in 2009 van alle woningen die van huurder verwisseld zijn, de gas-, water- en elektrische huisinstallaties laten keuren op veiligheid. De keuring wordt uitgevoerd nadat alle werkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd. Indien de woning wordt goedgekeurd ontvangen wij een certificaat. Dit wordt door ons aan de huurder verstrekt. Indien de woning wordt afgekeurd, worden er opdrachten verstrekt aan de installateur om een en ander in orde te maken. Dit wordt in ieder geval gedaan in die gevallen waarbij de woning niet voldoet aan de wettelijke eisen. 1.9.

Resultaten verhuur

Aanbodgestuurde verhuur Onze verhuurprestaties zijn sterk afhankelijk van het aanbod dat vrijkomt, doordat huurders gaan verhuizen of omdat er nieuwe woningen bijkomen. Met uitbreiding van het aanbod kunnen wij de doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad enigszins beïnvloeden. En bij vervangende nieuwbouw maken woningtypen waar een overschot aan ontstaat, plaats voor woningen waar een tekort aan ontstaat. Voor het overige wordt de doorstroming vooral bepaald door de keuzen van de woningzoekenden en de spelregels waaraan zij zich te houden hebben. De gemeente Wijk bij Duurstede maakt voor wat betreft de sociale huursector deel uit van het woningmarktgebied Utrecht. De spelregels voor de woonruimteverdeling liggen vast in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Gemeenten die hun eigen inwoners onvoldoende huisvestingsmogelijkheden kunnen bieden kunnen gebruik maken van lokaal maatwerk, waarbij 30% van het vrijkomende aanbod bij voorrang aan huishoudens met een lokale binding wordt toegewezen. Deze mogelijkheid geldt ook voor bepaalde groepen huishoudens en woningtypen. Voor de overige 70% van het vrijkomende aanbod geldt dat ieder huishouden dat in deze regio toegelaten is, zich overal in de regio kan vestigen. De reistijd tussen de woonplaats en de dichtstbijzijnde grote stad bepaalt in hoge mate de verhuisbewegingen tussen beiden (natuurlijke gravitatie). Deze zijn niet sterk tussen Wijk bij Duurstede en Utrecht/Zeist. Dat komt door de naar verhouding redelijk geïsoleerde ligging van onze gemeente. De uitwisseling met Doorn is nog het sterkst, maar Wijk bij Duurstede is toch vooral een lokale markt.


Als de doorstroming stagneert, lopen de wachttijden vanzelf op. Zowel van mensen die op zichzelf willen gaan wonen (jongeren en mensen die gaan scheiden) als van huishoudens die willen verhuizen naar een meer geschikte woning. Wanneer de doorstroming regionaal stagneert, gaan woningzoekenden vaker op aanbod elders in de regio reageren. Maar als puntje bij paaltje komt, zien de meesten toch af van verhuizen. Ons aanbod in 2009 Er werden in 2009 opnieuw minder woningen verhuurd dan in voorgaande jaren.

Huuropzeggingen Verhuurd Verhuurd via WoningNet

2009

2008

2007

2006

2005

103 97 88

141 138 105

120 128 111

149 137 131

145 148 142

Figuur 19: Woningaanbod.

De mutatiegraad (aantal huuropzeggingen per 100 woningen) bedroeg in 2009 5,2%, tegen 7,1% in 2008 en 6,1% in 2007. Tegenover 97 verhuringen in 2009 stonden 308 – driemaal zoveel - woningzoekenden uit onze gemeente, die eind 2009 actief op ons aanbod reageerden. Wijk bij Duurstede heeft een fors tekort heeft aan sociale huurwoningen. 9 woningen zijn in 2009 buiten de woonkrant om verhuurd, tegen 33 in 2008: 2 van koop naar huur omgezette appartementen in De Ruisdaelhof werden verhuurd aan leden van de vereniging Groepswonen van Ouderen De Ruisdaelhof, 1 appartement in de Pepijnhof werd verhuurd aan een lid van de vereniging Groepswonen van Ouderen in de Pepijnhof, 5 woningen werden toegewezen aan vluchtelingen, 1 aangepaste woning werd rechtstreeks toegewezen aan een gehandicapte (WMO). 23 woningen werden binnen het regionale aanbodmodel toegewezen urgent woningzoekenden (16 maal in verband met een relatieverbreking, 2 maal in het kader van vrouwenopvang, 1 maal op medische gronden, 1 maal begeleid wonen, 1 maal financiële urgentie en 2 maal op grond van hardheid). Kritische grens aanbodmodel Urgent woningzoekenden en vluchtelingen krijgen altijd voorrang. In een stagnerende markt neemt deze groep in omvang toe, maar ook in verhouding tot de gewone woningzoekenden. Daardoor de loopt vrije verhuisbeweging via het aanbodmodel vast. Daarvan is in onze ogen sprake als structureel minder dan tweederde van het vrijkomende aanbod via het aanbodmodel wordt verhuurd. In die situatie valt het te overwegen om te zoeken naar een ander model, dat een snellere doorstroming bevordert. Per saldo werd nog net tweederde van het aanbod verhuurd aan gewone woningzoekenden vergelijkbaar met de percentages in 2008 en 2007. Het percentage bedroeg toen respectievelijk 68 en 69,5%. Dat is net boven de kritische grens. 1.9.1.

Huisvestingstaak vluchtelingen uitgevoerd

In 2009 verhuurde Volksbelang vijf woningen aan vluchtelingen. Per saldo huisvestten we één persoon meer dan de gemeente door de ministeries (Justitie en WWI) in de reguliere taakstelling voor 2009 was opgelegd.


De gemeente moest volgens de taakstelling op 31 december 2009 nog 15 personen huisvesten die vallen onder generaal pardon. Wij verwachten met de gemeente dat deze taakstelling wordt kwijtgescholden, omdat deze groep vluchtelingen overwegend bestaat uit alleenstaanden en veel van deze mensen liever in een grote stad wonen, bij elkaar in de buurt. Volksbelang dringt er stelselmatig bij de gemeente op aan dat zij ook andere lokale verhuurders oproept vluchtelingen te huisvesten. In de volgende tabel is het aanbod in 2009 uitgesplitst naar buurt, woningtype en prijsklasse volgens het Bbsh (Besluit beheer sociale huursector). Een pluswoning is bereikbaar zonder trap en heeft ook alle woonfuncties op het niveau van de entree. Lokaal Maatwerk Volksbelang heeft in 2009 gebruik gemaakt van de mogelijkheden die het lokaal maatwerk biedt. Met de gemeente werden twee overeenkomsten gesloten, één voor de 23 sociale huurappartementen van de Willem van Abcoude Stichting op het Veilingpark en één voor de 26 sociale koopappartementen Steenstraat 14. Woningen verhuurd In de volgende tabel is het aanbod in 2009 uitgesplitst naar buurt, woningtype en prijsklasse volgens het Bbsh. Een pluswoning is bereikbaar zonder trap en heeft ook alle woonfuncties op het niveau van de entree. Buurt

Woningtype

Binnenstad Binnenstad Binnenstad Zandweg/Hoogstraat Zandweg/Hoogstraat De Engk De Engk De Engk Frankenhof De Heul De Heul De Heul De Noorderwaard De Horden De Horden De Horden De Horden De Geer De Geer Langbroek Langbroek Totaal

eengezinswoning meergezinswoning meergezins plus eengezinswoning meergezins plus eengezinswoning meergezinswoning meergezins plus meergezins plus eengezinswoning meergezinswoning meergezins plus eengezinswoning eengezinswoning meergezinswoning eergezins plus meergezins plus meergezinswoning eergezins plus eengezinswoning eergezins plus

Aanbod

<= 357

2 2 1 1 1 9 19 5 1 1 1 16 2 12 7 6 4 1 1 3 1 96

. . 1 . . . . . . . 1 . . . 5 . 2 . . . . 9

357 - 511 511 - 548 1 2 . . 1 2 19 3 1 . . 5 . 3 2 3 2 . . 2 . 46

1 . . . . 6 . . . . . 7 . 2 . 1 . . 1 1 1 20

>= 548 . . . 1 . 1 . 2 . 1 . 4 2 7 . 2 . 1 . . . 21

Figuur 20: Verhuurde woningen.

De mutatiegraad bij eengezinswoningen bedroeg slechts 2,4% en bij meergezinswoningen 9,3%. Bij de eengezinswoningen plus 3,95% en de meergezinswoning en plus 5,95%. De stagnerende doorstroming vanuit de eengezinswoningen vormt de grootste bottleneck.


Alle woningen werden passend toegewezen; dat wil zeggen, conform de huur/inkomenstabel in de Huisvestingsverordening. 51% van de vrijgekomen woningen is verhuurd aan de primaire doelgroep (volgens de definitie in het Besluit beheer sociale huursector) en 49% aan de secundaire doelgroep. Dit terwijl de primaire doelgroep aan de vraagzijde in omvang toenam naar 54%. De laatste jaren worden beide groepen ongeveer gelijk bedeeld. Kijken we sec naar de inwoners van onze gemeente, dan is 52% van de vrijgekomen woningen verhuurd aan de primaire doelgroep en 48 aan de secundaire. Voor huishoudens van buiten onze gemeente was de verhouding 50/50. 26% van de huishoudens die in 2009 een woning toegewezen hebben gekregen, had een (belastbaar) inkomen vanaf € 33.000. Ongeveer 23% van de woningzoekenden heeft een inkomen vanaf € 33.000. Op grond van de Beschikking Staatssteun van de Europese Commissie zou Volksbelang aan deze huishoudens vanaf 2010 in beginsel geen huurwoning mogen toewijzen die met staatssteun wordt geëxploiteerd. 66% van onze woningen werd in 2009 toegewezen aan inwoners van de gemeente Wijk bij Duurstede. In 2008 was dit aandeel nog 73%. De nieuwe huurders van buiten onze gemeente waren vooral afkomstig uit de omliggende gemeenten: Utrecht (8%), Zeist (4%) en Utrechtse Heuvelrug (3%). Gevolgen van de gewijzigde spelregels bij toewijzing De spelregels bij de toewijzing zijn eind 2006 veranderd. Het volgordecriterium woonduur voor doorstromers is eind 2006 komen te vervallen; vanaf dat moment geldt nog slechts de inschrijvingsduur. Bewoners van huurwoningen hadden tot eind 2006 de gelegenheid om hun woonduur gedeeltelijk om te zetten in inschrijftijd. Om de gevolgen van deze beleidsverandering te kunnen zien maken wij nog steeds een onderscheid naar inschrijftijd en woonduur. Hieruit blijkt dat de slaagkans van doorstromers sinds de afschaffing van woonduur lager is dan die van starters. Daarvoor gold het omgekeerde (zie onderstaande figuur). In 2009 bedroeg de slaagkans van een doorstromer 3,2% en de slaagkans van een overige woningzoekende 4,4%. Let wel, het gaat hier om alle woningzoekenden van binnen en buiten onze gemeente, die op ons aanbod reageerden. 25,0

20,0

15,0

Doorstromer

10,0

Overige woningzoekende

5,0

0,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Figuur 21: Ontwikkeling slaagkans van doorstromers en overige woningzoekenden (in percentages).


Het aantal toewijzingen aan doorstromers daarentegen is in 2009 zowel in absolute zin (van 22 naar 25) als in relatieve zin (van 17% naar 28%) gestegen. Dit is gunstig voor de doorstroming, want uiteindelijk zijn ook de overige woningzoekenden hierbij gebaat. Ook wordt sinds de invoering van de nieuwe spelregels geen rekening meer gehouden met de huishoudensamenstelling in relatie tot de woninggrootte. Daardoor kunnen meer typen huishoudens aanspraak maken op de ruimere woningen. Als gevolg van deze beleidswijziging is de slaagkans van meerpersoonshuishoudens gedaald, van 11,7% in 2006 naar 3,9% in 2009. Ter vergelijking: de slaagkans alle woningzoekenden was in 2006 9,4% en in 2009 4,2%. Wij zullen in 2010 samen met de gemeente nagaan of deze ongewenste ontwikkeling kan worden tegengegaan met het oormerken van vrijkomende eengezinswoningen voor gezinnen. De verwachting was dat vooral jongere woningzoekenden van de nieuwe spelregels zouden gaan profiteren. Die verwachting is niet uitgekomen; de slaagkansen voor huishoudens onder 23 jaar lag in 2009 ver onder het gemiddelde. Dit gold zowel voor de eenpersoons(0,5%) als voor tweepersoonshuishoudens (1%). De slaagkans van de leeftijdsgroep 23-34 jaar is al beter. Dit komt ook door de langere opgebouwde inschrijvingsduur. Het sterkst komt dat naar voren bij de 65-plussers. Hun slaagkans nog steeds het hoogst (12,7%). De tweepersoonshuishoudens 65plussers hebben met 16% meer kans dan de alleenstaande 65plussers (11,8%). Ook hier kan het oormerken van vrijkomende woningen voor jongeren soelaas bieden. Wij gaan hierover in 2010 met de gemeente in gesprek. Inschrijftijd en zoekduur Wijkse woningzoekenden De gemiddelde doorstromer die vanuit een huurwoning binnen onze gemeente in 2009 een woning van Volksbelang aanvaardde, woonde 92 maanden op het oude adres, stond 62 maanden ingeschreven en reageerde voor het eerst 41 maanden voordat het tot een deal kwam, op aanbod van Volksbelang. De meeste woningzoekenden schrijven zich in op een moment waarop zij nog niet om een (andere) woning verlegen zitten, omdat de inschrijvingsduur het selectiecriterium is bij de toewijzing. Woningzoekenden van buiten onze gemeente zochten vaak eerst in hun eigen woonplaats of elders naar een geschikte woning voordat zij op ons aanbod begonnen te reageren. Woonduur (doorstromers) Toewijzing 2006 -Totaal 108 -Uit Wijk bij Duurstede 116 -Niet uit Wijk bij Duurstede 95 Toewijzing 2007 -Totaal 59 -Uit Wijk bij Duurstede 55 -Niet uit Wijk bij Duurstede 63 Toewijzing 2008 -Totaal 91 -Uit Wijk bij Duurstede 80 -Niet uit Wijk bij Duurstede 112 Toewijzing 2009 -Totaal 88 -Uit Wijk bij Duurstede 92 -Niet uit Wijk bij Duurstede 82 Figuur 22: Gemiddelde woonduur in maanden.

Inschrijvingsduur (overige woningzoekenden)

Zoekduur (iedereen, vanaf eerste reactie)

51 52 48

42 44 37

59 52 75

41 44 36

57 53 67

21 21 21

60 62 55

33 41 11


Op zoek naar een woning buiten de gemeentegrenzen Ten opzichte van 2008 is de vraag van Wijkenaren specifiek naar een sociale huurwoning in de eigen gemeente in 2009 iets afgenomen. Eind 2008 waren er nog 345 actief woningzoekenden, eind 2009 308. Nog meer dan in voorgaande jaren zoeken jongeren tot 23 jaar een woning ook buiten onze gemeente. Een deel wegens de kleine kans die ze op de lokale markt maken. 400 350 300 250

Wil uit gemeente

200

Wenst in gemeente te blijven

150 100 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Figuur 23: De vraag van actieve Wijkse woningzoekenden (in absolute aantallen).

De Wijkse woningzoekenden die een woning buiten Wijk bij Duurstede zochten waren net als in 2008 vooral gericht op de directe omgeving van Wijk bij Duurstede: de gemeenten Utrecht, Utrechtse Heuvelrug (kern Doorn) en Zeist. Woningzoekenden Uit het woningmarktonderzoek 2008 blijkt dat 52% van alle huishoudens die nu zelfstandig in onze gemeente wonen, in een eigen of een huurwoning, voornemens is om binnen vijf jaar te verhuizen. Tweederde van de lokale starters en driekwart van de lokale doorstromers het liefst in onze gemeente wil blijven wonen. De Wijkse woningmarkt is dus vooral een interne markt. Bijna een derde van de potentiële doorstromers verhuist liefst naar een nieuwbouwwoning. Dat is goed voor de zo noodzakelijke doorstroming in de bestaande voorraad. Maar hoe zit het met de verhouding tussen aanbod en vraag in de verschillende sectoren (koop en huur)? Kijken we eerst naar de effecten van de nieuwbouw. Van de 26 koopwoningen die Bouwfonds in 2009 in het Veilingpark opleverde werden er 24 (92%) betrokken door Wijkenaren. En van de 24 woningen die DPP in 2009 in Rijnweide verkocht werden er 19 (79%) betrokkenen door inwoners van onze gemeente. Dat zijn op zichzelf mooie resultaten, want dat betekent dat het nieuwe aanbod grotendeels voorzag in de lokale vraag. Tegelijkertijd moeten we vaststellen dat de verkoop traag verloopt en er dus een overaanbod dreigt. Zo kreeg De Veluwezoom de laatste vier appartementen in De Ruisdaelhof in 2009 niet verkocht, reden waarom Volksbelang ze heeft aangekocht en in de vrije sector verhuurd. En worden Zowel het Veilingpark als Rijnweide gefaseerd ontwikkeld. In 2009 werden in onze gemeente geen nieuwe sociale huurwoningen in de verhuur gebracht. In de kern Wijk bij Duurstede 2010 worden in Wijk bij Duurstede 32 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd op het Veilingpark (23 van de Willem van Abcoude Stichting en 9 van Volksbelang) en in 2012 levert Volksbelang 26 sociale koopwoningen op.


De bestaande voorraad toont een vergelijkbaar beeld. Eind 2009 stonden er in onze gemeente ongeveer 570 woningen te koop, terwijl er in 2009 ongeveer 80 waren verkocht. Sinds 2000 (140 tegen 120) is dit verschil jaar in jaar uit groter geworden. Ook in de bestaande voorraad koopwoningen zien we dus tekenen van verzadiging, die niet alleen het gevolg is van de economische crisis. De sociale huursector daarentegen kent geen leegstand wegens vraaguitval. Tegenover elke in 2009 vrijgekomen huurwoning stonden eind 2009 drie actieve lokale woningzoekenden. Op een sociale huurwoning die in 2009 in onze gemeente te huur werd aangeboden, kwamen gemiddeld 88 reacties. Zelfs bij een aanbiedingsresultaat van 3,5 betekent dat nog steeds dat er voor elke vrijgekomen huurwoning 25 serieuze gegadigden in de rij stonden. Terwijl het aanbod in de koopsector dus groter is dan de vraag, zien we in de sociale huursector precies het tegenovergestelde. Wij telden sinds 2002 niet meer zo weinig verhuizingen en zoveel reacties op ons aanbod. Naarmate het aantal verhuizingen daalt, stijgt het aantal reacties per aangeboden woning. In 1997 bijvoorbeeld bedroeg de mutatiegraad bijna 9% en reageerden 12 woningzoekenden per aangeboden woning! De harde vraag is redelijk stabiel, jaarlijks reageren gemiddeld 350 huishoudens uit onze gemeente op ons aanbod. En bij een almaar dalend aanbod blijft er sprake van een forse stagnatie op de markt van sociale huurwoningen. Wij kunnen niet genoeg benadrukken dat de vraag van doorstromers vooral een kwalitatieve vraag is. Voordat men tot verhuizen besluit, moet letterlijk alles omtrent de nieuwe woning kloppen: omgeving, buren, woonvorm, indeling, oppervlakte van de vertrekken, bezonning, buitenruimte, woonlasten, ga zo maar door. Anders gaat de verhuizing niet door. Want wat men achter laat is zo slecht nog niet: volgens het woonwensenonderzoek 2008 waarderen de bewoners hun buurt met gemiddeld een 7,7. De woning is weliswaar de belangrijkste reden om te verhuizen, gevolgd door persoonlijke redenen en de woonomgeving. Maar verhuizen kost veel geld en als je eenmaal verhuisd bent kun je als woningzoekende achter aansluiten in de lange rij. Men bedenkt zich wel drie keer eer men verhuist, want stel dat de nieuwe woning en woonomgeving toch niet bevallen? Volksbelang zal deze kwestie in 2010 aan de orde stellen in het regionale Platform Woonruimteverdeling. Zaken als woonduur en verhuiskostengarantie zijn wat ons betreft bespreekbaar. Maar voor alles geldt dat we het tekort aan gelijkvloerse huurwoningen moeten opheffen middels vraag gestuurd bouwen; dat wil zeggen, met inspraak van de toekomstige bewoners. Onze bouwplannen sluiten hier naadloos op aan.

1.10.

De relatie met onze huurders

Ons motto is Iedereen een thuis! Daar is alles wat wij ondernemen dan ook op gericht. Volksbelang bestaat 90 jaar en zal ook de komende decennia in de buurt blijven. Van midden jaren negentig tot een paar jaar geleden ging onze corporatie door een diep dal. Zware renteverliezen gingen gepaard met een steeds groter wordende onderhoudsopgaaf. Maar het is ons gelukt om het bedrijf weer gezond te maken en de laatste jaren gaan wij vol voor de verbinding met onze huurders en de lokale samenleving. Wij beperken ons daarbij niet alleen tot het hier en nu, maar richten ons ook op de komende generaties. We gaan voor duurzaam goede resultaten. Soms moeten we voor zittende huurders pijnlijke beslissingen nemen om de volkshuisvesting ook in de toekomst op orde te houden. Denk aan het vervangen van woningen, waarin sommigen al vijftig jaar wonen. Dat doet zeer. En daar scoren wij op korte termijn niet mee, ook al proberen wij het leed zoveel mogelijk te verzachten. Toch hopen wij door alles heen toch herkend en erkend te worden als partner in wonen.


Goede samenwerking met de Huurdersbelangenvereniging De samenwerking tussen Volksbelang en de Huurders Belangen Vereniging “Krommerijn” (Hbv) is ronduit goed. Dit blijkt onder meer uit de transparante, constructieve en open communicatie over en weer. In 2009 kwamen Volksbelang en de Hbv formeel vijf keer voor overleg bij elkaar. Belangrijke onderwerpen waren: Gouden Buur(t) Sociaal statuut voor sloop en renovatie Evaluatie/aanpassing van de samenwerkingsovereenkomst tussen de Hbv/Volksbelang De huurverhoging per 1 juli 2009 Strategisch voorraadbeheer Streefhuur bij woningruil Korting op mutatiekosten bij verhuizing Introductie/implementatie Fleximatch van Woningnet De voortgang prestatieafspraken gemeente/woningcorporaties De jaarrekening 2008 SEV experiment Corporate Board GBA rapportage huidige bewoning in Wijk bij Duurstede De begroting 2010 Bespreken resultaat onderzoek herhuisvestingsopgave te slopen woningen Voortgang projecten Over al deze onderwerpen bestond overeenstemming, met inachtneming van de aard van het inspraakrecht. De werving van een van de nieuwe huurderscommissaris, mevrouw Driessens, verliep ook in goede harmonie. Het bestuur van de Hbv was vertegenwoordigd bij de visitetafels op 24 april. In 2009 overlegden bestuurders van de Hbv, Woningbouwstichting Cothen en Volksbelang over de eventuele oprichting van een huurdersbelangenvereniging in Cothen. De Hbv toonde zich bereid om dit initiatief te ondersteunen. Later dat jaar bleek dat de huurders van Wbs. Cothen content geen behoefte hebben aan uitbreiding van de bestaande participatiestructuur. Op 12 december 2009 ondertekenden de bestuurders van de Hbv, de gemeente en Volksbelang het Sociaal Statuut waarin de rechten van de huurders zijn vastgelegd bij renovatie op sloop van hun woning. De Hbv had zich hierbij laten bijstaan door de Nederlandse Woonbond. Volksbelang stelde de Hbv in 2009 een overeengekomen budget van € 10.000 ter beschikking. Overleg met andere huurdersorganisaties staat op dit moment op een laag pitje. Overleg vindt alleen op afroep plaats. In het kantoor van de HBV worden behalve spreekuren, ook bijeenkomsten van bewonerscommissies of buurtpanels gehouden. Een blijvend punt van zorg is het geringe aantal leden van de Hbv en het aantal bezoekers van de jaarvergadering, respectievelijk 95 en 11. Om het lidmaatschap aan te moedigen, werden door Volksbelang bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging 1.000 folders van de Hbv verspreid en ontvingen ook de nieuwe huurders deze folder. Ook op de website van Volksbelang wordt het belang van de Hbv onderstreept. Prettige samenwerking met bewonerscommissies De samenwerking met de bewonerscommissies in de renovatiecomplexen was goed. De communicatielijnen waren kort en de bewonersvertegenwoordiging en leidinggevenden op de bouwplaats wisten elkaar goed te vinden. Bij renovatieprojecten speelt de consulent sociaal beheer nadrukkelijk een rol bij de begeleiding van de bewoners.


Signaleringsnetwerk In maart 2008 is het Signaleringsnetwerk opgezet, dat zich in eerste instantie richtte op mensen die zorg mijden terwijl er toch sprake is van een zorgbehoefte. Volksbelang participeert vanaf de start in dit netwerk en leverde ook in 2009 een bijdrage aan het initiëren van de hulpvraag van de cliënt. De samenwerking binnen het netwerk is goed en gericht op een adequate aanpak van de gesignaleerde problemen. Vluchtelingenwerk Ook met Vluchtelingenwerk is regelmatig en goed contact. Website Volksbelang beschikt sinds 2007 over een website. Op deze site kunnen huurders en belangstellenden 24 uur per dag informatie opzoeken en reparatieverzoeken doorgeven. Ook is het mogelijk om voor verhuur vrijkomende woningen te bekijken. Per maand bezochten 983 de site, tegen 795 in 2008. De webpagina’s waarop een teller is aangebracht werden per maand 1.478 keer bezocht, tegen 1.181 in 2008). Onze nieuwbouwprojecten verklaren de toename van het aantal bezoekers en bezoekjes. In 2009 werden de interactiewensen en –mogelijkheden voor de website onderzocht. In 2010 wordt aanvullend onderzoek verricht. De aanbevelingen uit beide onderzoeken worden in 2011 ten uitvoer gebracht. Bezoekersaantallen per webpagina in 2009

27% homepage nieuw s reparatieverzoek actueel w oningaanbod 3% 61% 9%

Figuur 24: Bezoeken aan de verschillende webpagina’s van de website van Volksbelang.

Gouden buur(t) Eind 2008 hebben wij onze Gouden Buur Spaarpas ingevoerd. Wij sloten daarbij aan bij de al bestaande Hart van Wijk spaarpas. Huurders sparen punten zolang zij zich houden aan de huurovereenkomst, dus de huur op tijd betalen, geen overlast veroorzaken en hun tuin en woning netjes onderhouden. Daarnaast sparen ze extra punten door deelname aan sociale activiteiten zoals meedoen met een buurtpanel. De punten kunnen worden verzilverd bij de deelnemende winkeliers. Elke punt staat voor een eurocent. Eind 2009 hadden ruim 1.150 huurders hun pas opgehaald. Een gelijk aantal punten/eurocenten dat de huurders voor zichzelf sparen wordt door Volksbelang in een buurtbudget gestopt en door de buurtbewoners zelf besteed aan projecten ter bevordering van de leefbaarheid.


In 2009 kwamen de buurtpanels met uiteenlopende ideeën: pannaveldje (omheind voetbalveldje), buurtbabecue, wildrooster bij speelveldje voor kinderen, kast met daarin een AED (automatische externe defibrillator), bloembakken, borden ter markering van de buurt en nieuwsbrieven voor de hele buurt (huurders en eigenaarbewoners). Een deel van deze ideeën werd nog in 2009 uitgevoerd; de rest gebeurt in 2010. In 2009 hebben acht buurtpanels samen met onze consulenten sociaal beheer en de coördinator wijkgericht werken van de gemeente gewerkt aan buurtactieplannen. Afspraken over wie wat doet en wanneer werden vastgelegd in buurtpamfletten. Vervolgens is men aan de slag gegaan met de uitvoering. De buurt speelt ook een rol bij het strategisch voorraadbeleid van Volksbelang. In onze buurtvisies benoemen wij maatregelen die de kwaliteit van de buurt verhogen. De agenda halen wij op bij de buurtpanels en de visietafels (zie paragraaf 2.15). Klanttevredenheid Het blijft lastig om de tevredenheid van onze bewoners te meten. Wij doen dat op een aantal manieren. 1.10.1. Het klantenpanel Wij werken sinds 2007 met een klantenpanel. Alle huurders zijn toen uitgenodigd om daaraan deel te nemen. Het panel is in eerste instantie opgericht om schriftelijk te kunnen klankborden over het project Gouden Buur(t). Later hebben wij het panel ook vragen voorgelegd over andere actuele onderwerpen, zoals de website en de verspreiding van het jaarverslag onder alle huurders. In totaal neemt bijna 13% van de huurders deel aan het panel. Na afloop van elke raadpleging ontvangen de panelleden een samenvatting van de resultaten. 1.10.2. Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) In 2009 hebben wij besloten op te gaan voor het KWH-huurlabel. Ongeveer de helft van alle Nederlandse corporaties is lid van deze coöperatie, dus kan met recht gesproken worden van een kwaliteitskeurmerk van de sector. Via de KWH-meting willen wij te weten komen hoe onze huurders en woningzoekenden denken over onze dienstverlening en hoe onze dienstverlening zich verhoudt tot die van onze collegae. Label Wijze van meten 1 Corporatie bezoeken Vragenlijst algemeen, Mystery Guest 3 Woning zoeken Mystery Guest 4 Woning betrekken Vragenlijst woning betrekken 6 Huur betalen Vragenlijst algemeen, beoordelen informatiemateriaal 7 Reparatie uitvoeren Vragenlijst reparatie, beoordelen informatiemateriaal Figuur 25: Labels gemeten in de periode september tot en met december 2009. eindcijfer 1 Corporatie bezoeken 7,7 3 Woning zoeken 8,0 4 Woning betrekken 8,3 6 Huur betalen 7,8 7 Reparatie uitvoeren 7,6 Figuur 26: Resultaten van het eerste meetblok.


Huurder enquête 8,0 8,3 8,2 8,1

Mystery guest KWH 7,5 8,0 7,8 7,0

Landelijk KWH gemiddelde 7,8 7,6 8,0 8,0 7,8

Uit de cijfers blijkt dat onze huurders onze dienstverlening hoger waarderen dan het KWH. Maar ook volgens het KWH zitten we ruim boven de minimum score van een 7 (Reparatie uitvoeren 6,5). Opvallend is de hoge waardering van het onderdeel Woning zoeken. Op dit label scoren wij 1e in de grootteklasse 1.800-4.000 woningen en 3e van alle KWHcorporaties. Op de andere labels scoren wij rond het landelijk gemiddelde. Verbeterpunten zijn: - Ruimere openingstijden - Sneller optreden bij reparatieverzoeken - Hogere kwaliteit van reparaties Jaarlijks wordt opgegaan voor één meetblok. Het volgende start in augustus 2010. 1.10.3. Klachten -

-

Er werd in 2009 geen klacht ingediend op grond van de regeling in de Huisvestingswet Er is een reglement betreffende de behandeling en afdoening van geschillen met huurders conform artikel 16 van het Bbsh. Er is ook een klachtencommissie conform eerdergenoemd artikel. Er werd in 2009 geen klacht ingediend op grond van de regeling in het Bbsh Eén huurder maakte bezwaar tegen de huurverhoging van 1 juli 2009, maar trok dit bezwaar later weer in Er werd in 2009 geen klacht ingediend op grond van gebreken aan de woning

Overlast Bij overlastkwesties worden wij dikwijls bijgestaan door de politie. De wijkagenten zijn altijd bereid om als het kan aanwezig te zijn bij overlastgesprekken. In 2009 ontvingen wij van 44 huurders, is 2% van al onze huurders, een klacht over overlast. In zes gevallen ging het om ernstige overlast. Vijf klachten werden tot tevredenheid van de klager aangepakt. Eén klager konden wij helaas niet geheel tevreden stellen. Huurachterstanden Volksbelang voert een strak maar sociaal incassobeleid (zie onze folder Huur betalen, te lezen op onze website achter het tabblad huurdersinformatie). Bij huurachterstanden en schuldsanering wordt nauw samengewerkt met de RSD (Regionale Sociale Dienst), de Schuldhulpverlening en het Bureau Sociaal Raadslieden. Eind 2009 telden we 138 huurachterstanden, is 7% van alle huurders. De helft ervan had betrekking op één maand achterstand en een kwart op twee maanden. Het resterende kwart was uit handen gegeven aan de deurwaarder. Huurtoeslag In totaal ontvingen in december 2009 356 huishoudens huurtoeslag (18 procent) via Volksbelang, tegen 20 procent in 2008. Steeds meer huurders ontvangen hun huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingdienst. Ontruimingen In 2009 vond gelukkig geen gedwongen ontruiming plaats.


1.11.

Het financiële perspectief van Volksbelang

Onzekere algemene economische situatie De kredietcrisis van 2008 heeft in 2009 volgens verwachting een economische recessie veroorzaakt in met name de westerse wereld. Ons Kabinet komt in het voorjaar van 2010 met een herstelplan dat € 29 miljard moet opleveren. De sociale huursector zal daar naar verwachting een belangrijk deel van moeten ophoesten. Zonder ingrijpende compenserende maatregelen neemt onze investeringscapaciteit af. De mogelijkheden om de huren op korte termijn te verhogen zijn gering. Gelukkig bleven de effecten van de crisis voor Volksbelang in 2009 relatief beperkt: - de hoge renteopslagen op de langlopende leningen leverden ons geen nadeel op omdat de rente van (toekomstige) leningen al in 2008 waren vastgelegd in zogenaamde Swap-overeenkomsten; - de huurachterstand is niet verder opgelopen; - Volksbelang heeft 4 nog onverkochte woningen aangekocht en in de vrije sector verhuurd. Wet- en regelgeving Vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De belastingplicht geldt voor alle activiteiten binnen de Toegelaten Instelling (TI). Met ingang van 2008 hebben wij ook een fiscale balans en winsten verliesrekening opgesteld. De fiscale balans over 2009 toont een fiscale winst van € 755.650 en een belastbare winst van € 752.000. Het berekende resultaat zal niet leiden tot een te betalen bedrag aan Vennootschapsbelasting (Vpb) omdat er uit 2008 nog een compensabel verlies resteert. Er is reeds een voorlopige aanslag ontvangen van € 350.000. De voorlopige aanslag is gebaseerd op een geschatte winst van ruim € 1,5 miljoen en een te verrekenen verlies van € 0,2 miljoen. Beperking jaarlijkse huurverhoging De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli is maximaal inflatievolgend. De inflatie over 2008 bedroeg 2,5% en met dat percentage is de huur per 1 juli 2009 verhoogd. Over 2009 is de inflatie slechts 1,2%. Daarmee komt de huurverhoging per 1 juli 2010 uit op 1,2%. Dat ligt ver onder het eerder verwachte percentage van 2,25%. Om die reden is bij de waardebepaling van het bezit rekening gehouden met een lagere inflatie in de komende jaren. Over de komende jaren wordt gerekend met achtereenvolgens 1,2%, 1,31%, 1.63% en 1,94%. Vanaf 2014 wordt weer gerekend met 2,25%. Bijdrage bijzondere projectsteun wijkaanpak (Vogelaarheffing) Om de door het kabinet genoemde 40 aandachtswijken op te knappen is de Vogelaarheffing ingevoerd. Voor ons gaat het om een bedrag van € 114.000. Volksbelang heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze heffing. Deze last mag niet worden toegerekend aan onze woningen en is dus apart zichtbaar in de resultatenrekening. Fiscaal gezien is deze post geen last. Financieel beleid Tot en met 2008 was Volksbelang een financieel zeer gezonde corporatie. De verkopen in het verleden hebben gezorgd voor een goede solvabiliteit en gezonde kasstromen. Mede door de invoering van de vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing is onze financiële


positie verslechterd. Maar ook door de gestegen beheerskosten (projecten in ontwikkeling en het SEV-experiment Corporate Board). Na het opstellen van de begroting 2010 is gebleken dat de kasstromen onvoldoende zijn om aan de door het WSW vereiste aflossingsfictie van 2% te voldoen. Om die reden zal in 2010 aanvullend financieel beleid worden vastgesteld. Daarbij zal gekeken worden naar de gewenste rentedekking, het directe en indirecte rendement en de verhouding tussen de leningen en de waarde van de activa. Er zullen normen worden vastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen.

Rentedekking Loan to Value (bedrijfswaarde) Loan to Value (WOZ waarde) Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement Vermogenskostenvoet

2009

2010

2011

2012

2013

2014

0,75 0,67 0,16 2,05% -11,87% -9,82% 4,50%

0,69 0,66 0,17 2,07% -6,95% -4,88% 4,52%

1,27 0,65 0,18 4,17% -13,09% -8,92% 4,64%

1,24 0,72 0,24 4,80% 2,78% 7,58% 4,57%

1,33 0,82 0,29 5,17% 1,01% 6,18% 4,60%

1,22 0,83 0,30 4,62% -0,76% 3,86% 4,57%

Figuur 27: Ultimo 2009 gelden deze waarden.

kengetallen transparantie Rentedekking

Loan to Value (bedrijfswaarde)

Loan to Value (WOZ waarde)

Direct rendement

Indirect rendement

Totaal rendement

1,50

15,00%

1,25 1,00

10,00%

0,75 5,00%

0,25 0,00 -0,25

0,00% 2009

2010

2011

2012

2013

2014 -5,00%

-0,50

percentages

0,50

-0,75 -1,00

-10,00%

-1,25 -1,50

jaren

-15,00%

Figuur 28: Kengetallen transparantie.

Rentedekking:

De gewenste rentedekking is minimaal 1,25. In 2009 een 2010 wordt deze norm niet gehaald. Vanaf 2011 wel. Loan to value (BW): Een verhouding van 0,75 voor leningen ten opzichte van de vaste activa is acceptabel. Vanaf 2013 wordt deze norm overschreden. Direct rendement: Het direct rendement dient minimaal gelijk te zijn aan de gemiddelde vermogenskostenvoet. Bij uitzondering (investeringen in sociale woningbouw voor zwakke doelgroep) mag hiervan afgeweken worden. Vanaf 2012 wordt aan deze eis voldaan. Indirect rendement: Dit is de waardeontwikkeling van de vaste activa. Deze is sterk negatief door de voorgenomen (onrendabele) investeringen. Totaal rendement: Dit is een optelsom van het directe en indirecte rendement. Vermogenskostenvoet: Dit is de gemiddelde rente op de leningen. Voor de komende jaren zijn veel onrendabele investeringen ingerekend, waardoor het eigen vermogen afneemt. Deze afname is acceptabel omdat het weerstandsvermogen voldoende


blijft. Wel moet worden opgemerkt dat de minimaal gewenste solvabiliteit in 2009 is teruggebracht van 30% naar 15%. Eigen vermogen begroting 2010 Solvabiliteit begroting 2010

Eigen vermogen begroting 2009 Solvabiliteit begroting 2009

Eigen vermogen jaarrekening 2009 Solvabiliteit jaarrekening 2009

35.000

35%

30.000

30%

25.000

25%

20.000

20%

15.000

15%

10.000

10%

5.000

5%

0

0% 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Figuur 29: Verloop eigen vermogen en solvabiliteit.

In 2012 komt de solvabiliteit volgens de begroting 2010 onder de 15%. In de loop van 2010 worden maatregelen voorgesteld om deze daling onder het gewenste niveau te voorkomen. Volksbelang is oor wat betreft de voortgang van de projecten sterk afhankelijk van de gemeente. Omdat de planningen van de gemeente en Volksbelang nog niet konden worden afgestemd , is het allerminst zeker of wij de begrote investeringen daadwerkelijk zullen realiseren. De beheerkosten worden in 2010 geanalyseerd op mogelijke besparingen. Transparantiemethode De Transparantiemethode beoogt de mogelijkheden én beperkingen zichtbaar te maken van de maatschappelijke inzet van middelen. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: scheiding tussen de bedrijfsmatige en de maatschappelijke rol van een woningcorporatie; scheiding tussen de bedrijfsmatige kasstromen en de maatschappelijke kasstromen; de waardering van de woningen op basis van bedrijfswaarde; de waardering van de leningen op basis van de rentabiliteitswaarde; visie op de gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen. Bij de bedrijfsmatige activiteiten wordt ervan uitgegaan dat deze zullen renderen en bij de maatschappelijke (sociale) activiteiten dat zij lager of niet zullen renderen. Denk aan de inzet van buurtbeheerders: wij weten wel wat de kosten zijn maar niet tot welke besparingen hun inzet leidt. Zij voorkomen graffiti en zorgen voor schonere buurten, betere verlichting en daardoor voor een gevoel van veiligheid op straat. Maar deze gevoelswaarde laat zich moeilijk in geld vertalen. Dat geldt ook voor de inzet van de consulenten sociaal beheer. Zij maken afspraken met huurders bij betalingsproblemen, bemiddelen bij burenruzies en werken aan het project Gouden Buur(t). Ook de opbrengsten van deze activiteiten zijn moeilijk is geld uit te drukken. Volksbelang voerde in 2009 het SEV-experiment Corporate Board uit. Deze nieuwe bestuursvorm stelt de wensen van de belanghebbenden centraal bij de strategieformulering. Daarbij wordt ook gelet worden op de maatschappelijke meerwaarde, namelijk de wensen van onze belanghouders. Een commerciële vastgoedbeheerder piekert niet over dit soort activiteiten. Als financieel instrument geeft de Transparantiemethode inzicht in de bestedingsruimte. Niet in de maatschappelijke meerwaarde van de activiteiten.


Herkomst budget

Besteding budget

Rendement over (weerstands)vermogen Rentabiliteitswaardevoordeel nieuwe lening Winst verkoop huurwoningen Winst bouw koopwoningen Huurpotentie (verschil markthuur en feitelijke huur)

Feitelijke/gewenste mutatie eigen vermogen Onrendabele top huurwoningen Leefbaarheid en duurzaamheid Betrekken huurders bij beleid Huurafslag (niet gerealiseerde deel huurpotentie) Korting bij verkoop Onrendabele top wonen en zorg

Saldo (extra mutatie eigen vermogen)

Figuur 30: voorbeeld volledig transparantieschema (financiële deel).

Aan de linkerkant van het schema staat de herkomst van het budget van de woningcorporatie, onderverdeeld naar de bronnen van de beschikbare middelen. Aan de rechterkant staat de (voorgenomen) besteding van het budget, uitgesplitst naar afzonderlijke bestedingscategorieën. Op deze manier maakt de corporatie inzichtelijk maken, wat haar financiële mogelijkheden zijn en hoe zij deze inzet voor maatschappelijke activiteiten. Wij hebben het schema nog niet volledig ingevuld. Het rentabiliteitsvoordeel van de nieuwe leningen is buiten beschouwing gelaten omdat in de meerjarenbegroting is verondersteld dat de rente van de nieuwe lening gelijk is aan de discontovoet (6%). Er is (negatieve) winst op de bouw van koopwoningen ingerekend omdat er in de beschouwde periode naar verwachting geen winstgevende koopwoningen worden gebouwd. De huurpotentie is de mogelijke markthuur (maximale huur) minus de huur volgens het doelgroepenbeleid. De door Volksbelang gevraagde huur is 70% van de maximale huur. Dat wil zeggen dat bij de vooronderstelling dat de maximale huur gelijk is aan de markthuur de huurpotentie in ons geval € 3 miljoen bedraagt. Dit bedrag is gelijk aan de huurafslag (het gedeelte van de huur dat wij niet in rekening brengen). Overigens kan de markthuur lager zijn dan de maximale huur, omdat er boven een bepaalde huurprijs geen vraag meer is naar een huurwoning. Functie Buurtbeheerders Consulenten Technische voorzieningen Leefbaarheid algemeen Klantwaardering (Gouden Buur) Totaal

Kosten 79.836 38.214 8.978 26.981 94.159 € 248.168

Aantal fte (1,5 FTE) (0,5 FTE)

Figuur 31: uitgaven voor leefbaarheid in 2009. 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Herkomst 6% over (Bedrijfswaarde MVA – Leningen) Netto opbrengst verkoop

1.841 -1

1.734 -647

1.025 0

1.202 0

1.361 0

1.356 0

Totaal

1.840

1.087

1.025

1.202

1.361

1.356

Besteding Gewenste groei eigen vermogen Leefbaarheid Onrendabele toppen

0 248 5.864

0 281 2.942

1.689 280 9.411

3.108 279 1.532

814 278 167

-418 277 559

-2.136 -10.355

-3.717

102

938

1.202

1.361

1.356

Te veel besteed saldo

-4.272

Totaal 1.840 1.087 minimaal vereist vermogen is € 20 miljoen (of 15% van het balanstotaal) Figuur 32: transparantieschema voor 2009-2014.

1.025


Het transparantieschema laat zien dat er de komende jaren meer aan onrendabele investeringen wordt uitgegeven dan de financiële ruimte toelaat. Dat betekent dat Volksbelang inteert op het eigen vermogen. Treasurycommissie De treasurycommissie kwam in 2009 viermaal bijeen. Eind 2009 werd vastgesteld dat er nog steeds (geborgd) geld beschikbaar is, maar dat het aantal partijen beperkt blijft tot BNG en NWB. De renteopslagen waren op dat moment weer enigszins genormaliseerd. De treasurycommissie was in 2009 vooral gericht op de beheersing van renterisico’s en op het waar mogelijk gebruik maken van de lage rentestand. In 2009 zijn 3 leningen opgenomen: - Een lening van 4 miljoen met een rente van 4,305% bij de NWB; - Een lening van 5 miljoen met een rente van 3-maands Euribor met een opslag van 5 basispunten bij de Rabo - Een lening van 5 miljoen met een rente van 4,342% bij de BNG De roll-over leningen zijn voor 100% opgenomen, met uitzondering van de lening bij de NWB. Van de lening van 5 miljoen is 4 miljoen teruggeplaatst bij de bank. De gemiddelde rente op de leningenportefeuille inclusief de roll-over lening bedroeg eind 2009 4,51%, tegen 4,66% eind 2008. De omvang van de leningenportefeuille is € 61,1 miljoen. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 68,2 miljoen. Het treasurystatuut dateert uit 2005 en wordt in het tweede kwartaal van 2010 geactualiseerd. Financieringsruimte Voor toekomstige investeringen moeten leningen worden aangetrokken. De leningen kunnen aangetrokken worden tot 50% van de WOZ-waarde. De financieringsruimte wordt jaarlijks beoordeeld na het inleveren van de Dpi (De prognose informatie) bij Corpodata. Daarbij wordt gekeken naar de financieringsbehoefte en de ruimte in de kasstromen. Een belangrijk criterium is de aflossingscapaciteit. Het WSW eist een aflossingscapaciteit van 2% van de uitstaande leningen. Uit onderstaande grafiek blijkt dat Volksbelang niet voldoet aan deze eis. De komende jaren is het resultaat uit exploitatie onvoldoende om 2% af te kunnen lossen. Dekking rente en normatieve aflossing

x € 1.000

Totale kasstroom

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000

Betaling rente

2010

2011

Normatieve af lossing 2%

2012

Tekort/overschot

2013

jaar

Figuur 33: ontwikkeling financieringsruimte (prognose ultimo 2009).


2014

Risicomanagement Uit de volgende grafiek blijkt dat Volksbelang de komende jaren bovenmatig risico loopt. De oorzaak is de grote hoeveelheid investeringen en dus ook veel leningen. Een gedeelte van het risico is weggenomen door het aangaan van Swaps. Dit is een instrument waarbij de rente voor een langere periode wordt vastgelegd.

Figuur 34: renterisico (prognose maart 2010).

Borgingsruimte De financierbaarheid van de corporatie wordt in belangrijke mate bepaald door de zogenoemde borgingsruimte van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Op basis hiervan kan de corporatie financieringsmiddelen aantrekken. Per 30 oktober 2009 heeft het WSW deze ruimte berekend op € 28,5 miljoen voor nog aan te trekken leningen, rekening houdend met de minimum waarderingsregel. Het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) eist een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen van 7,4% van het balanstotaal. In het geval van Volksbelang komt dat overeen met ongeveer € 7,5 miljoen van het balanstotaal. Het eigen vermogen bedraagt ruim € 27 miljoen. Daarmee is Volksbelang voldoende solvabel volgens het CFV.


Balans 2009 – 2014 Balans (bedragen x € 1.000) Vaste Activa MVA in exploitatie MVA in ontwikkeling MVA ten dienste van exploitatie MVA verkocht onder voorwaarden

Te vorderen BWS subsidie Latente belastingvordering Aandelen Voorraden nieuwbouw koop Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa Passiva Overige reserves Voorzieningen verlieslatende contracten Leningen o/g nominaal Verplichting verkocht onder voorwaarden Langlopende schulden Vlottende passiva Rekening courant bank Schulden leveranciers Belastingen & Sociale verzekeringen Voorziening latente belasting Overlopende passiva Opgelopen rente leningen o/g Kortlopende schulden Totaal passiva

2009

2010

2011

2012

2013

2014

91.774 95.578 105.402 129.643 137.682 142.304 239 7.773 17.311 3.458 -358 1.892 865 865 807 716 700 700 1.733 1.733 1.756 1.785 1.819 1.860 94.611 105.949 125.276 135.602 139.843 146.756 105 82 599 550 1.336

85 13 590 0 688

65 13 590 0 668

45 13 590 0 648

35 13 590 0 638

25 13 590 0 628

99 51 403 480 1.033

80 51 22 0 153

80 51 22 0 153

80 51 22 0 153

80 51 22 0 153

80 51 22 0 153

96.980 106.790 126.097 136.403 140.634 147.537

27.784 2.900

23.961 6.457

15.251 12.520

61.089 1.687 62.776

67.652 1.688 69.340

89.081 109.308 114.345 118.881 1.710 1.737 1.771 1.811 90.791 111.045 116.116 120.692

0 1.525 49 58 463 1.424 3.519

4.000 1.024 47 0 461 1.500 7.032

4.000 1.024 47 0 461 2.003 7.535

13.774 3.568

4.000 1.024 47 0 461 2.484 8.016

16.009 485

4.000 1.024 47 0 461 2.492 8.024

17.180 1.517

4.000 1.024 47 0 461 2.617 8.149

96.980 106.790 126.097 136.403 140.634 147.538

Toelichting op de balans De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op bedrijfswaarde; dat wil zeggen, de verdiencapaciteit. Alle toekomstige kasstromen, zowel inkomend als uitgaand, zijn contant gemaakt met een rekenrente van 6%. Het eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde bedroeg eind 2009 ruim 27% van het balanstotaal. De historische kostprijs (onder aftrek van afschrijvingen) bedraagt ultimo 2009 € 72.872.326. Het eigen vermogen op basis van de historische kostprijs bedraagt € 11.378.290 of 14,4% van het balanstotaal.


Resultatenrekening 2009 – 2014 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Huren Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten

11.076 -1 707

11.439 -647 0

11.540 0 0

11.815 0 0

13.072 0 0

13.743 0 0

Totaal bedrijfsopbrengsten

11.782

10.792

11.540

11.815

13.072

13.743

Afschrijving activa ten dienste van Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Leefbaarheid Overige directe lasten Indirecte lasten

-178 -349 -1.796 -172 -2.613 -1.514

0 -246 -4.836 -281 -2.390 -899

0 -372 -4.069 -280 -1.605 -906

0 -372 -3.543 -279 -1.648 -791

0 -371 -2.484 -278 -2.175 -840

0 -400 -3.391 -277 -2.321 -875

Totaal bedrijfslasten

-6.622

-8.652

-7.232

-6.633

-6.148

-7.264

5.160

2.140

4.308

5.182

6.924

6.479

Rentebaten

13

19

5

4

3

2

Rentelasten

-2.536

-2.836

-3.642

-4.550

-5.036

-5.349

Renteresultaat

-2.523

-2.817

-3.637

-4.546

-5.033

-5.347

Activering grondwaarde Waardeveranderingen (Autonome) mutatie BW VPB belasting Resultaat deelneming

-5.864 -10.830 19 9

180 989 -4.330 0 0

108 -114 -9.020 -355 0

-1552 3.740 -4.147 -154 0

370 1.545 -1.344 -236 0

558 2.033 -2.425 -134 0

Jaarresultaat

-14.029

-3.838

-8.710

-1.477

2.226

1.164

Bedrijfsresultaat

Toelichting op de winsten verliesrekening Het resultaat over 2009 is sterk beïnvloed door de (autonome) mutatie en waardeveranderingen in de bedrijfswaarde. Deze mutatie is het gevolg van de volgende factoren:

-

-

-

De woningen aan de Anskarstraat zijn gerenoveerd en daardoor is de levensduur met 11 jaar toegenomen. De bedrijfswaarde stijgt hierdoor met ruim € 1miljoen; er zijn nog 4 woningen van de Ruisdaelhof bijgekocht. Dit leidt tot een toename van de bedrijfswaarde met € 1,1 miljoen; de bedrijfswaarde is met € 5 miljoen gestegen als gevolg van parameterwijzigingen, de berekening per medio (in plaats van ultimo) boekjaar en door de verschuiving met één jaar; de huuropbrengsten nemen af omdat de huurverhoging in de komende jaren omlaag gaat van 2,25% naar 1,2% in 2010, 1,31% in 2011, 1,63% in 2012, 1,94% in 2013 en vanaf 2014 weer 2,25%. Dit heeft een nadelig effect van ruim € 4,3 miljoen; de onderhoudslasten nemen wederom sterk toe. De uitgaven voor onderhoud zijn geactualiseerd. Daardoor is er een toename van de onderhoudskosten met ruim € 9,2 miljoen;

Per saldo nam de bedrijfswaarde ten opzichte van 2008 af met € 7,1 miljoen na investeringen. Vóór investeringen bedraagt de vermindering € 10,9 miljoen.


Naast deze wijziging zijn er meerdere onrendabele investeringen in de nieuwbouw en bestaande bouw in 2009 ten laste van het resultaat gebracht. De plannen zijn extern gecommuniceerd en intern geformaliseerd. Het afgeboekte bedrag is € 5,8 miljoen. Het betreft de volgende projecten: Alle nieuwbouwprojecten in ontwikkeling welke in de toekomst onrendabel zullen zijn: Nieuwbouw verkoopwoningen Woonzorgcomplex Langbroek Renovatie en groot onderhoud, diverse clusters Nieuwbouw Veilingpark en aankoop Ruisdaelhof Totaal onrendabel 2009:


€ 725.000 € 725.000 € 2.900.000 € 1.400.000 € 113.000 € 5.863.000

Kengetallen Boekjaar

2009

2008

2007

2006

2005

Aantal verhuurdereenheden - In exploitatie a. woningen en woongebouwen b. garages/bedrijfspanden

1987 23

1983 23

1965 23

1975 23

1976 23

2010

2006

1998 1

1999 7

9

4

1988 10 18

175.000

175.000

175.000

171.828

159.920

13.983 13.983 1.080 845 1.319 5.575 316 -7.070

20.844 20.844 1.578 725 1.267 5.383 326 -2.107

7.768 23.145 780 708 1.107 5.318 306 1.694

6.841 22.543 1.005 617 1.011 5.189 317 1.600

2.455 17.626 1.016 767 962 5.075 307 3.008

3.036 97 356 18 280 1.267 440 11 59 26 89 1,00 1,23

2.237 138 393 4 288 1.269 426 7 78 53 72 1,21 0,98

2.604 128 434 5 291 1.271 403 25 78 25 50 1,12 0,81

2.401 137 454 8 317 1265 393 11 78 48 38 1,09 1,03

1.957 148 560 12 247 1.126 603 16 87 45 40 1,22 1,05

20,4 24 1,0

18,5 22 0,0

16,7 20 0,0

17,5 21 1,0

15,9 19 2,0

0,46 28,65% 14,40% -11,61% -0,68% 4,15% 7,40%

0,1 39,83% 18,12% 2,23% 3,46% 4,71% 9,00%

0,1 44,37% 14,89% 7,32% 5,87% 4,90% 10,50%

0,1 42,67% 12,95% 7,10% 5,64% 4,69% 9,20%

0,1 35,93% 5,00% 17,06% 8,92% 4,60% 15,00%

Totaal - Verkocht - In aanbouw Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,=) Balans en winsten verliesrekening per V.H.E. Eigen vermogen excl. herwaarderingsreserve Eigen vermogen incl. herwaarderingsreserve Lasten onderhoud Salarissen en sociale lasten Andere Bedrijfslasten Huren Vergoedingen Jaarresultaat Verhuur en incasso Woningzoekenden Verhuringen Aantal huurders met HT (via Volksbelang) Leegstaande woningen (> 3mnd) Goedkope woningen < € 357 Betaalbare woningen > € 357 en < € 548 Dure woningen > € 548 Toewijzingen < € 357 Toewijzingen > € 357 en < € 512 (of € 548) Toewijzingen > € 512 (of € 548) Aantal goede reacties per advertentie Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Personeelsformatie Aantal voltijds formatieplaatsen Aantal personeelsleden Inclusief vacatures op balansdatum Continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. actuele waarde) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. historische kostprijs) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) Gecorrigeerd weerstandsvermogen CFV


1.12.

Volksbelang Wijk bij Duurstede BV

Deze BV, opgericht in 2008, heeft als doel de locatie Karel de Grotestraat 65 (het voormalige postkantoor) samen met de gemeente te ontwikkelen. De ontwikkeling bestaat uit investering in maatschappelijk vastgoed en een aantal koopappartementen. De daarmee gepaard gaande risico’s worden zodoende buiten de corporatie gehouden. De gemeente en de BV zijn elk voor de onverdeelde helft eigenaar van deze locatie. De gemeente zou in 2009 toetreden tot de BV, maar dat is helaas niet gebeurd. Om die reden is er geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld. Na deelname door de gemeente is er geen sprake meer van een meerderheidsbelang. Tot die tijd is de BV een 100% deelneming van Volksbelang. Op dit moment bestaat de activiteit van de BV uit het verhuren van het aangekochte pand. Het jaarresultaat is positief. De BV is gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Bestuurlijke betrokkenheid van de stichting in de BV in de persoon van de directeur van Volksbelang, deze is tevens directeur van de BV. Over het door Woningstichting Volksbelang ingebrachte kapitaal wordt geen rente in rekening gebracht. De inkomsten van de BV bestaan uit huurpenningen van Stichting Binding. Over 2009 is een klein positief resultaat behaald. 1.13.

Oordeelsbrief van de minister voor WWI

In zijn jaarlijkse oordeelsbrief - over het verslagjaar 2008 - behandelde de minister voor WWI drie onderwerpen: • De financiële positie van Volksbelang; • De mate waarin Volksbelang de wetten en relevante regels heeft nageleefd; • De interne organisatie en governance van Volksbelang. Financiële positie De minister oordeelde dat de voorgenomen activiteiten in de periode 2009 tot en met 2013 passend waren bij de financiële mogelijkheden van Volksbelang. Hij oordeelde verder dat Volksbelang een zodanig financieel beleid en beheer heeft gevoerd dat haar voortbestaan, zonder rekening te houden met de effecten van de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht is gewaarborgd. De verantwoordingscijfers met betrekking tot de netto bedrijfslasten gaven de minister geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van weten regelgeving door Volksbelang in 2008 (op basis van het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de accountantsverklaringen bij de verantwoordingsstukken) had de minister geen opmerkingen. Governance Over de mate waarin Volksbelang er in slaagt haar prognoses ook daadwerkelijk te realiseren, merkte de minister op dat onze corporatie dat de geprognosticeerde aantallen voor een deel ook daadwerkelijk realiseert. Wel verzocht hij Volksbelang, haar voorspelkracht te verbeteren. Volksbelang heeft in 2009 meegewerkt aan de Nulmeting integer handelen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De uitslag daarvan stond in de bijlage bij de oordeelsbrief. Zowel het reeds bij Volksbelang ontwikkelde instrumentarium om integer handelen binnen de organisatie te bevorderen, als het toezicht vanuit de RvC daarop, gaven de minister het vertrouwen dat Volksbelang daar waar eventueel nodig, één en ander nog verder zal optimaliseren.


De minister wees er verder op dat de Verantwoordingsinformatie in 2009 niet tijdig was ingediend en net als in 2008 veel tekortkomingen kende, waardoor hij de bestuursverklaring van beperkte waarde achtte. Wij hebben de minister begin 2010 op de hoogte gebracht van de maatregelen die zijn getroffen om de kwaliteit en de betrouwbaarheid van de informatievoorziening te waarborgen.

1.14.

Corporatie in Perspectief

Het CFV heeft in 2006 de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief (CIP) gelanceerd. Hiermee werd voorzien in de behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen in de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties en de daarmee samenhangende bedrijfsvoering. In CIP worden de historische ontwikkelingen over de laatste vier jaar zichtbaar gemaakt. Bij de vergelijkingen wordt vaak gebruik gemaakt van referentiegroepen. Een referentiegroep is opgebouwd uit het gemiddelde van een groep corporaties die qua kenmerken een vergelijkbare achtergrond heeft. Waar mogelijk worden de cijfers ook nog in een regionaal en landelijk perspectief geplaatst. De bedrijfsvergelijking doet geen uitspraken over goed of slecht presteren, maar biedt de corporatie en haar belanghebbenden aanknopingspunten bij het beantwoorden van vragen over het functioneren van de corporatie. Op de website www.cfv.nl treft u alle informatie over Woningstichting Volksbelang aan. Ons corporatienummer is L0672. Uit deze bedrijfsvergelijking blijkt dat Volksbelang een verhoudingsgewijs jong bezit heeft en daarmee samenhangend ook relatief grotere en duurdere woningen. (De prijs/kwaliteitsverhouding komt wel overeen met de referentiegroep.) Volksbelang verhuurt daarom ook bovengemiddeld veel woningen aan de middeninkomens. De betaalbare woningen echter worden strikt toegewezen aan de laagste inkomens. Volksbelang moet de ontwikkeling van onze netto-bedrijfslasten goed in de gaten houden. Deze scoren ruim boven het gemiddelde. Om die reden heeft Volksbelang zich in 2009 gespiegeld aan de Rhenense Woningstichting, die op dit vlak veel lager uitkomt. Het onderzoek wordt in 2010 voortgezet.

1.15.

Bestuursverklaring

In het kader van artikel 16.2.g van het BBSH verklaar ik dat de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Wijk bij Duurstede, mei 2010,

Gerrit Nellestein, directeur


2. Verslag van de raad van commissarissen

2.1.

Statuten, reglementen, profielschetsen en cultuurcode Volksbelang

Alle formele interne afspraken aan met betrekking tot het interne toezicht, het bestuur en de integriteit bij Volksbelang treft u aan op onze website www.volksbelangwbd.nl achter het tabblad Over Volksbelang.

2.2.

AedesCode

Volksbelang onderschrijft de AedesCode (zie www.aedes.nl achter het tabblad Publicaties).

2.3.

Governancecode Woningcorporaties

De Governancecode Woningcorporaties is te downloaden via www.aedes.nl bij het trefwoord Governancecode. Volksbelang onderschrijft deze code met uitzondering van de volgende punten: II.2.1 De huidige bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Het profiel wordt jaarlijks getoetst en de geschiktheid van de bestuurder wordt jaarlijks beoordeeld. II.2.5 Op de website wordt voor wat betreft de beloning van de bestuurder verwezen naar het jaarverslag. III.1.8 De raad van commissarissen zal alleen met medeweten van de bestuurder informatie inwinnen van functionarissen en externe adviseurs van de corporatie. III.2.2 De onafhankelijkheid van een lid van de raad van commissaris strekt zich uit tot in de eerste graad. III.5 Gelet op de omvang van de raad – 5 commissarissen – worden binnen de raad geen aparte commissies gevormd. Overleg van de raad met de externe accountant (III.5.9) vindt alleen plaats in aanwezigheid van de bestuurder. III.6.5 De raad past dit artikel (delegatie lid van de raad van commissarissen) niet toe. V.2.3 Het staat de leden van de raad vrij om als toehoorder aanwezig te zijn bij het overleg van de corporatie met de belanghouders.

2.4.

Samenstelling van de raad van commissarissen

Woningstichting Volksbelang heeft een raad van commissarissen die bestaat uit vijf natuurlijke personen. De heer E.G.J.H. Trapman, voorzitter Geboortedatum: 06-01-1964 Huidige professie: zelfstandig ondernemer, interim manager bij financiële instellingen Nevenfunctie: visitator voor Raeflex Specifieke deskundigheid in de RvC: financiën


Sinds mei 1997 lid van het Intern Toezichthoudend Orgaan van Volksbelang. Per 1 oktober 2008 benoemd tot voorzitter. Per 1 juni 2009 met een positief advies van de huurdersbelangenvereniging herbenoemd tot 31 december 2009. Dit in verband met het SEV-experiment Corporate Board. De heer H.A. van Leeuwen Geboortedatum: 17-02-1945 Huidige professie: programmamanager bij het Projectmanagementbureau van de gemeente Zeist Specifieke deskundigheid in de RvC: projectontwikkeling Als kandidaat voorgedragen door de Huurdersbelangenvereniging De heer Van Leeuwen is sinds 1 januari 2003 lid van de RvC en in mei 2007 herbenoemd tot juni 2011. De heer C.R.W. Mulder, vicevoorzitter Geboortedatum: 10-02-1959 Huidige professie: regiomanager V&V WWZ-Mariënstaete-Valent Specifieke deskundigheid in de RvC: zorg en welzijn De heer Mulder is sinds 1 april 2004 lid van de RvC en per 1 juni 2009 herbenoemd tot juni 2013. De heer Mulder is in februari 2008 benoemd tot vicevoorzitter. De heer A. Mellink Geboortedatum: 15-10-1957 Huidige professie: sociaal architect bij mellinksocialeveiligheid Nevenfuncties: Voorzitter stichting De Kamers - huis voor cultuur en ontmoeting - in Amersfoort, lid van de Raad voor de Journalistiek Specifieke deskundigheid in de RvC: public relations, communicatie en sociale veiligheid De heer Mellink is sinds 1 oktober 2007 lid van de RvC. Mevrouw A.M.J. Driessens-Kuijpers Geboortedatum: 10-07-1961 Huidige professie: zelfstandig advocaat Nevenfuncties: voorzitter Klachtencommissie Ongewenst gedrag Stichting Reclassering Nederland, lid van de raad van commissarissen van de Rabobank Kromme Rijnstreek en lid van de raad van toezicht van de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht Specifieke deskundigheid in de RvC: huurrecht Als kandidaat voorgedragen door de Huurdersbelangenvereniging Mevrouw Driessens is sinds 1 december 2008 lid van de RvC. Afscheid van de heer Trapman en werving nieuwe commissaris De heer Trapman heeft op 18 december 2009 tijdens het kerstdiner van Volksbelang afscheid genomen en het voorzitterschap overgedragen aan de heer Mellink. Hij werd bedankt voor zijn grote betrokkenheid bij het wel en wee van de organisatie, met name voor de inzet van zijn expertise op financieel/economisch terrein. Mede dankzij die inzet is Volksbelang nu financieel gezond. In het eerste kwartaal van 2010 start de werving van een commissaris met financiën als specifieke deskundigheid.


2.5.

Bestuur

Woningstichting Volksbelang wordt bestuurd door een directie die bestaat uit één natuurlijk persoon, de directeur. De heer G.E. Nellestein (geboren op 14 april 1951 in Ede) werd per 1 april 1998 benoemd tot directeur. Hij is belast met het besturen van de corporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor: - de realisatie van de doelstellingen van Woningstichting Volksbelang; - de strategie; - de financiering; - het beleid; - de resultatenontwikkeling; - het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn omschreven in de statuten. De directeur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. De directeur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de corporatie betrokkenen af. De directeur verschaft de raad tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. De directeur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. De directeur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. De belangrijkste risico’s waarmee Volksbelang momenteel te maken heeft zijn: maatschappelijke risico’s De op handen zijnde veranderingen in weten regelgeving als gevolg van de junibrief van minister Van der Laan en de Beschikking staatssteun, alsook de effecten van de economische crisis voor de sociale huursector vormen risico’s die op dit moment niet kunnen worden ingeschat. In paragraaf 1.2 geven wij aan, welke maatregelen wij in dezen treffen. Daarnaast is de gemeente Wijk bij Duurstede nog niet in staat om met Volksbelang concrete prestatieafspraken te maken. Dit wordt in paragraaf 1.4 toegelicht. Hierdoor kunnen wij ook geen concrete afspraken maken met de bewoners van de te vervangen woningen. Wij hopen en verwachten dat de gemeente hiertoe in de loop 2010 wel in staat zal zijn. operationele risico’s Volksbelang past risicoanalyse (Risman methode) toe bij alle (vervangende) nieuwbouwprojecten (paragraaf 1.7). Eind 2009 werd het totale risico geschat op € 619.870, ervan uitgaande dat alle risico’s tegelijkertijd optreden. De laatste jaren hebben wij een deel van het planmatig onderhoud uit moeten stellen omdat we de werkvoorbereiding onvoldoende in de greep hadden. Ook de onderhoudsbehoefte van het bezit op lange termijn hadden wij minder scherp in beeld, waardoor ook de bedrijfswaarde te positief werd ingeschat Zie de paragraf 1.8.6 en 1.12. Intussen zijn maatregelen getroffen om de organisatie van het planmatig onderhoud te verbeteren. financiële risico’s Als gevolg van met name rijksbeleid (huurbeleid en vennootschapsbelasting) en oplopende onrendabele toppen bij nieuwbouw zijn het eigen vermogen en de financieringsruimte van Volksbelang onder druk komen te staan. In 2010 zullen wij ten aanzien van de bedrijfslasten en investeringen ombuigingsmaatregelen treffen. De directeur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen,


taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. In 2009 hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals de risico’s waaraan Volksbelang is blootgesteld. Wij hebben besloten dat in 2010 ook bij grotere onderhoudsprojecten de Risman methode zal worden ingevoerd. Ook is de interne gedragscode (integriteitcode en klokkenluidersregeling) aangescherpt. En er is een start gemaakt met integraal procesgericht en projectgericht werken. Dit traject wordt in 2010 afgerond. De eerste medewerker Financiën & Controlling is hierbij aangewezen als projectleider. 2.6.

Externe accountant

De externe accountant is benoemd door de raad van commissarissen. Hij rapporteert tevens zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening aan het bestuur en de raad van commissarissen. Met ingang van 2009 neemt Deloitte de taak over van Ernst&Young. Jaarlijks beoordeelt de Raad van Commissarissen het werk van de accountant en éénmaal per vier jaar volgt er een offertetraject. Interim-controle en controle van de jaarrekening In verband met de belangrijke financiële en operationele ontwikkelingen, heeft de accountant bij de controles in 2008 bijzondere aandacht besteed aan de invloed hiervan op het risicoprofiel van Volksbelang en de daarop gebaseerde beheersingsmaatregelen die intern zijn getroffen om de risico’s te matigen. De opzet en werking van de interne beheersingsmaatregelen werden tijdens de interimcontrole onderzocht voor zover noodzakelijk in het kader van de jaarrekening. Daarbij richtte de accountant zich in het bijzonder op de processen rond de verantwoording van de huuropbrengsten, de personeelslasten en personeelsverplichtingen, de inkopen (investeringen en kosten) en het proces betalingsverkeer. De in zijn managementletter van 18 december 2008 gedane aanbevelingen zijn of worden opgevolgd. In het kader van de afsluitende jaarrekeningcontrole over 2008 heeft de accountant zich gericht op de waardering, volledigheid en presentatie van de jaarrekeningposten. Hierbij werd in het bijzonder aandacht besteed aan de waardering van projecten in ontwikkeling, de toepassing van de bedrijfswaarde waaronder de bedrijfswaardeparameters en de verwerking van de acute en latente vennootschapsbelasting. Evenals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) adviseerde de accountant om de levensduur van de te slopen clusters tenminste op 10 jaar te stellen zolang daarvoor nog geen concrete bestemming is. Deze aanbeveling is in 2009 opgevolgd.


Integriteit Volgens goed gebruik stelde de accountant tijdens de bespreking van de controle van de jaarrekening de leden van de raad van commissarissen en de directeur persoonlijk de vraag of zij enig vermoeden hebben van fraude of illegaal handelen bij de corporatie. Geen van hen had een dergelijk vermoeden.

2.7.

Tegenstrijdige belangen

In 2009 was er sprake van één potentieel tegenstrijdig belang zoals bedoeld in de principes II.3 en III.6 van de Governancecode Woningcorporaties. Volksbelang ontwikkelt plannen voor de vervanging van haar woningen Hoogstraat 9 t/m 33. Commissaris Driessens woont daartegenover en heeft dus een persoonlijk belang bij het programma dat Volksbelang daar uiteindelijk gaat realiseren. Om die reden heeft de RvC besloten dat mevrouw Driessens uitgesloten is van besluitvorming over de toekomst van Hoogstraat 9 t/m 33.

2.8.

Externe relaties

De commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), maken deel uit van het Netwerk van Toezichthouders van Atrivé en zijn ingeschreven bij het Nationaal Register voor commissarissen en toezichthouders.

2.9.

Horizontale dialoog

Overleg met de huurdersbelangenvereniging (Hbv) De huurderscommissarissen wonen regelmatig de bestuursvergaderingen van de Huurdersbelangenvereniging “Krommerijn” bij. De directeur woont tenminste tweemaal per jaar het formele overleg tussen de Hbv en Volksbelang bij, om de begroting en het jaarverslag toe te lichten. Visietafels In het kader van het SEV-experiment Corporate Board werden op 24 april 2009 voor het eerst de visietafels georganiseerd, waarvoor alle lokaal actieve externe relaties van Volksbelang waren uitgenodigd. Meer hierover in paragraaf 2.15.

2.10.

Visitatie

Volksbelang laat zich in 2010 visiteren door een onafhankelijke geaccrediteerde visitatiecommissie. Vooruitlopend hierop werd in 2007 een visitatiescan gemaakt.

2.11.

De drie rollen van de RvC

Vanaf 2009 vervult de RvC, naast de traditionele rollen van toezichthouder en werkgever van en klankbord voor de directeur, ook die van Corporate Board samen met de directeur. In de volgende paragrafen doen wij verslag van de manier waarop wij deze rollen in 2009 hebben ingevuld.


2.12.

Intern toezicht

De RvC benoemt, schorst en ontslaat de directeur. De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie en de met haar verbonden onderneming en staat tevens het bestuur met raad terzijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten en het reglement voor de raad van commissarissen omschreven. De raad maakt bij haar toezicht en voortgangsbewaking gebruik van een toetsingskader. Dit kader bestaat uit de visie, missie en strategie van Volksbelang, de Balanced Scorecard, het treasurybeleid, het strategisch voorraadbeleid en het personeelsbeleid, alsook de jaarplannen en begrotingen ter realisering van de uitgezette koers binnen de gestelde beleidskaders. De kwartaalrapportages van het management en de treasury commissie informeren de raad over de voortgang van de doelrealisatie en actuele in- en externe ontwikkelingen en de manier waarop de organisatie daarop inspeelt. Aldus heeft de raad zicht op de maatschappelijke en de financiële prestaties en op de risicobeheersing van de corporatie en de vennootschap. Ook overlegt de raad jaarlijks met de externe accountant over de opzet en de werking van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. De raad verklaart dat zij bezien vanuit het perspectief van de Governancecode woningcorporaties en gegeven de bij Volksbelang aanwezige interne risicobeheersings- en controlesystemen en de interne informatievoorziening “in control” is. Werkzaamheden in 2009 De RvC kwam in 2009 negen maal in vergadering bijeen. De vergaderingen werden door alle leden frequent bezocht. Belangrijke besluiten in 2009 voor zover niet elders in dit verslag gemeld: - herbenoeming commissaris Mulder; - herbenoeming commissaris Mulder tot vicevoorzitter voor een periode van vier jaar; - terugtreden van commissaris Trapman; - benoeming commissaris Mellink tot voorzitter; - vaststelling van de beloning van de commissarissen en de directeur; - vaststellen beoordeling door de RvC van de directeur; - verlengen van het SEV-experiment Corporate Board met vier jaar; - goedkeuren cultuurcode en signaleringsregeling Volksbelang; - vaststellen visieverklaring Volksbelang; - vaststellen jaarverslag 2008; - goedkeuren begroting 2010; - goedkeuren begrotingsoverschrijding ten behoeve van de aanschaf en inrichting van een extranet; - goedkeuren oprichting en statuten Volksbelang Wijk bij Duurstede BV; - goedkeuren aankoop 4 appartementen in De Ruisdaelhof; - goedkeuren aankoop 1.000 aandelen WoningNet voor maximaal € 15 per aandeel; - goedkeuren aankoop Groenewoudseweg 8; - goedkeuren aankoop grond voor de MFA in Langbroek. Genoemde besluiten werden met volledig consent van de raad genomen (zie ook paragraaf 2.14). De RvC stond telkens uitvoerig stil bij de juridische en financiële risico’s, verbonden met de aankoopbeslissingen. Themabijeenkomst 2009 De jaarlijkse themabijeenkomst van de RvC was gewijd aan treasury en risicomanagement. Naast de directeur en het hoofd van de afdeling Bedrijfsondersteuning waren daarbij de externe treasury-adviseur en de externe accountant aanwezig.


Competentiemanagement Op 8 december vond de jaarlijkse evaluatie plaats van het functioneren van de commissarissen en de directeur. Aan de orde kwamen de mate van collectiviteit in het team, de vacature die vrijkomt door het vertrek van commissaris Trapman, het reglement voor de raad van commissarissen, de kwetsbaarheid van de heer Nellestein, de begroting 2010 en het SEV-experiment Corporate Board (waarover in paragraaf 2.14 meer). Met betrekking tot de kwaliteit van het functioneren van de commissarissen en de directeur werd geconstateerd dat dit niet beperkt moet blijven tot de gebruikelijke evaluatie na afloop van de vergadering en een jaarlijkse evaluatie. Onderzocht gaat worden hoe het team in een continuüm de kwaliteit op een hoger plan kan brengen. Daarnaast kunnen de vergaderingen op inhoud efficiënter, door deze bewuster vanuit de eigen expertise voor te bereiden en strakker voor te zitten. Besluiten met visionair consent wordt de standaard. De verslaglegging wordt daarop afgestemd. De commissarissen willen beter zicht krijgen op de mogelijke risico’s die Volksbelang loopt en de manier waarop daarmee door de directeur en zijn organisatie wordt omgegaan. Dit thema staat prominent op de agenda van 2010. Commissarissen verdiepen zich persoonlijk in het thema en de directeur werkt het risicomanagement verder uit met de organisatie. Andere thema’s waar commissarissen persoonlijk aan de slag gaan zijn zorg en welzijn in Wijk bij Duurstede en toezicht in de maatschappelijke context. De werving van de nieuwe commissaris werd besproken. Het moet iemand zijn met een financiële achtergrond, thuis in de wereld van de kapitaalverschaffers. De wethouder financiën wordt uitgenodigd zitting te nemen in de wervingscommissie. Mevrouw Driessens bezocht de VTW-dag, een bijeenkomst van de VTW met als thema Stakeholders en visitatie en de bijeenkomst voor interne toezichthouders van het CFV. De heer Van Leeuwen nam deel aan de workshop “Toezicht op financiën en jaarverslaglegging” van het Nationaal Register Commisarissen en toezichthouders. De heer Mellink bezocht bijeenkomsten van de VTW en participeert in een periodiek “ronde tafel toezichtoverleg” van de VTW. Daarnaast bezocht hij het jaarcongres van Aedes en woonde hij de jaarlijkse Heermalezing van de Alliantie bij. De kwetsbaarheid van één bestuurder kwam versterkt tot uiting toen deze in oktober getroffen werd door een bijna-hartinfarct. Gesproken werd over de persoonlijke deskundigheid en inhoudelijke en bestuurlijke betekenis van de directeur in relatie tot de kwaliteit van het management, de scheiding tussen bestuur en management en verbreding van het bestuur met belanghebbenden uit de samenleving. Nadat de begroting voor 2010 door de RvC was goedgekeurd, bleek tijdens een bijeenkomst van de treasury commissie dat de kasstroomprognose moest worden bijgesteld. In afwachting daarvan trok de RvC de goedkeuring van de begroting in. (In maart 2010 werd de gewijzigde begroting alsnog goedgekeurd.)

2.13.

Werkgever en klankbord

Van het jaarlijkse beoordelingsgesprek met de directeur (zie paragraaf 2.12) werd een verslag gemaakt. Op verzoek van de directeur voerden drie commissarissen begin 2009 een klankbordgesprek met hem over de relatie tussen Volksbelang en de gemeente. De gemeente was op dat moment nog niet in staat en bereid om prestatieafspraken met de corporaties te maken. Om


concrete afspraken te kunnen maken, wilde men eerst de gemeentelijke Structuurvisie, het grondprijzenbeleid en de projectenorganisatie afronden. Vanaf 2009 vindt over de voortgang hiervan elk kwartaal overleg plaats tussen de gemeentesecretaris en de directeur van Volksbelang. De directeur werd geadviseerd de voortgang te bewaken en desnoods de gemeenteraadsleden aan te spreken die het lokale aanjaagteam woningbouw vormen.

2.14.

Ontwikkeling naar visiecoöperatie

Volksbelang beschouwt zichzelf als een maatschappelijke onderneming van en voor de lokale samenleving. De corporatie wil die samenleving actief betrekken bij het maatschappelijk en integer ondernemen. Om die ambitie vorm, structuur en inhoud te kunnen geven, neemt Volksbelang deel aan een SEV-experiment met de werktitel Corporate Board. Dit SEV-experiment beoogt de ontwikkeling van Volksbelang tot een visiecoöperatie met een andere zeggenschap van belanghebbenden uit de samenleving. Een brede vertegenwoordiging vanuit de binnen- en buitenwereld neemt daarbij plaats aan de bestuurstafel. Daardoor verbindt Volksbelang zich met die samenleving. Tot die lokale samenleving rekenen we onze klanten (huurders, woningzoekenden), werknemers, de gemeente Wijk bij Duurstede, de kapitaalverschaffers en – vooral in deze tijd– onze ketenpartners (aanbieders van welzijn en zorg). Deze groepen dragen leden voor om in het bestuur zitting te nemen. De twee huurderscommissarissen zijn in het verleden al benoemd op basis van een bindende voordracht van de huurdersbelangenvereniging. In de toekomst zullen ook de overige leden van het bestuur worden benoemd op basis van een bindende voordracht van de belanghebbende; eveneens twee namens de werknemers, één namens de gemeente, één namens de kapitaalverschaffers en één namens de zorgaanbieders. Dit gebeurt op basis van een profiel dat door het bestuur wordt vastgesteld. Een van de leden namens de werknemers is directeurbestuurder. Een van de overige leden is voorzitter. De leden zitten zonder last en met ruggespraak in het bestuur. Zowel de (her)benoeming als de - bij uitstek strategische - besluitvorming door het bestuur gebeurt volgens de methode van visionair consent (zie hierna) Visietafels De ruggespraak met de achterban vindt plaats aan visietafels. Daar wisselen relaties van de belanghebbenden uit wat er speelt en leeft bij verschillende thema’s. In 2009 zijn we gestart met de eerste visietafels.. Scheiding visie, beleid en uitvoering De visiecoöperatie wordt bestuurd door een brede vertegenwoordiging van belanghebbenden. Het bestuur heeft de verantwoordelijkheid om te komen tot een gedeelde visie, missie en strategie. Het stuurt zo op de koers en functie van de organisatie. Het bestuur stelt maatschappelijke doelen voor de lange termijn vast te stellen, brengt de risico´s in beeld en formuleert prestaties. Het management vertaalt deze visie in beleid voor de middellange termijn; de weg waarlangs, de middelen waarmee, het tijdpad waarbinnen en de omgeving waarin de visie wordt uitgewerkt en gerealiseerd. Het management kan met de rust van een gedragen visie zijn verantwoordelijkheid hiervoor nemen. Op deze manier vormt het management de verbinding tussen de sturing en de uitvoering van de organisatie.


De medewerkers in de uitvoeringsorganisatie zorgen voor handelen en gedrag opdat projecten (doelen) worden gerealiseerd. Medewerkers van verschillende afdelingen werken samen bij projecten en processen. Onder hen worden projectleiders en proceseigenaren aangewezen, die namens hun team inhoudelijke verantwoording afleggen aan het management. Er is dus een strikte scheiding tussen bestuur en management, tussen strategie en beleid. De directeurbestuurder vormt de verbindende schakel tussen bestuur en management. Visionair consent Kenmerkend voor de besluiten van het bestuur is dat deze worden genomen op basis van visionair consent (sociocratisch principe). In een protocol is geregeld dat de maximale dialoog wordt gezocht op basis van uitwisseling van argumenten. Als één van de deelnemers een overwegend bezwaar heeft, wordt het voorgestelde besluit niet genomen. Daarom is het zo belangrijk dat de dialoog wordt gezocht en het consent (geen overwegend bezwaar) gewonnen. Redelijke argumentatie op basis van maatschappelijke belangen, ondernemerschap en professionaliteit vormt de basis voor besluiten, niet vertegenwoordiging of macht uit het publieke domein. Evenmin financiële belangen van eigenaar of aandeelhouder uit de markt. Visiecoöperatie als wensbeeld Voor Volksbelang is de visiecoöperatie (het begin van) de vormgeving van haar ‘droom’1: gezamenlijk en gedeeld zeggenschap, rechten & plichten en voordelen van burgers en belanghebbenden via een coöperatieve organisatievorm. Volksbelang hoopt dat het in de toekomst mogelijk wordt dat huurders mede-eigenaars kunnen worden, evenals andere kapitaalverschaffers zoals pensioenfondsen, en dat er zodoende ook een sterker zakelijk belang over en weer ontstaat tussen de huurder en de coöperatie. Via organisaties als Aedes en EMCEO pleiten wij ervoor dat er ruimte ontstaat voor deze manier van maatschappelijk ondernemen. Onze ervaringen in 2009 Begin februari 2009 vond de aftrap van het experiment plaats. De RvC, de directeurbestuurder en het management kwamen met vertegenwoordigers van EMCEO bijeen om de opzet nog eens goed met elkaar door te nemen en te oefenen met visionair consent. In de loop van het jaar werd het concept verder uitgewerkt in notities en vonden er gesprekken plaats met het personeel, het managementteam, de directeurbestuurder en de RvC. Op 24 april werden de eerste visietafels georganiseerd. De weerslag daarvan vindt u terug in de visieverklaring en de managementverklaring die eind 2009 door RvC en bestuurder werden goedgekeurd. Het hele jaar door werden de strategische besluiten genomen op basis van visionair consent. Zo ook de besluiten over de (her)benoeming van commissarissen. In december besloot de RvC tot een verlenging van het experiment met vier jaar. Aan de ene kant omdat het bestuursmodel nog niet voldoende doorleefd was om tot definitieve conclusies naar buiten te kunnen komen. Aan de andere kant omdat de leden van het toekomstige bestuur er stuk voor stuk vertrouwen in hebben dat deze bestuursvorm uitstekend geschikt is voor een maatschappelijke onderneming. Het ministerie van VROM ging in oktober enthousiast akkoord met verlenging en een (tussen)evaluatie medio 2010.

1

Bron: ‘Wensbeeld Volksbelang in 2011’, RvC, bestuurder en MT, november 2006.


Begin 2010 wordt de huurdersbelangenvereniging gevraagd haar consent te geven aan voortzetting van het experiment. De eerste vacature die moet worden ingevuld betreft de belanghebbende kapitaal. Omdat Volksbelang nog geen coöperatie is en er in die zin ook nog geen kapitaalverschaffers zijn, is de wethouder met de portefeuille financiën gevraagd en bereid gevonden zitting te nemen in de wervingscommissie. Op onze website www.volksbelangwbd.nl kunt u achter het label Visiecoöperatie meer lezen over dit experiment.

2.15.

Visietafels 2009

Op 24 april 2009 organiseerde Volksbelang haar eerste visietafels, in de Grote Kerk aan de Markt van Wijk bij Duurstede. Centraal stonden de buurten van de stad en het dorp Langbroek, en de rol van Volksbelang daarin te vervullen heeft. Alle medewerkers, leidinggevenden en bestuurders hadden hun externe relaties in de buurten uitgenodigd om met hen rond de tafel te gaan. Een bont gezelschap van bewoners, wijkagenten, aannemer, schilder, loodgieter, ambtenaren, politici, wethouders, notaris, deurwaarder, welzijnswerkers, vrijwilligers, maatschappelijk werkers en zorgverleners. Zo’n 70 personen schikten zich rond de negen buurttafels en vormden zich eerst een beeld van de buurt in 2025 en schetsten vervolgens de opgaaf voor Volksbelang. De breed gedragen wens van de visietafels is dat de Wijkse samenleving meer trekken gaat vertonen van ontmoeten, herkennen en erkennen. Dat er hernieuwde aandacht komt voor kwaliteit, diepgang en eigenheid. Voor het zoeken naar waarden en normen, voor een gezamenlijke verantwoordelijkheid en voor meedoen en medezeggenschap van iedereen die dat wil. En dat Volksbelang daaraan bijdraagt, in nauwe samenwerking met haar partners in de buurten. Er werden tal van suggesties aangedragen om buurt, dorp en stad op deze punten in fysieke zin te versterken. De ‘oogst’ van de visietafels is verwerkt in de visieverklaring en managementverklaring van Volksbelang, die te lezen zijn op onze website www.volksbelangwbd.nl achter het tabblad Visiecoöperatie. Daar wordt ook verwezen naar een video-impressie op You Tube van de bijeenkomst in de Grote Kerk. In 2010 worden opnieuw visietafels georganiseerd, maar dan met de belanghebbenden die vertegenwoordigd zijn in het toekomstige bestuur. Terugkijkend op de visietafels 2009 wordt verkend hoe de partners in de buurten ieder voor zich een specifieke bijdrage kunnen leveren aan de buurtontwikkeling en welke rol daarbij in het bijzonder voor Volksbelang is weggelegd. 2.16.

Beloningen in 2009

Beloning commissarissen Commissaris

beloning

Mevrouw Driessens De heer Van Leeuwen De heer Mellink De heer Mulder

€ € € €

8.294,39 8.294,39 8.294,39 8.294,39


Commissaris

beloning

De heer Trapman

€ 11.079,00

Totaal € 44.256,56 Figuur 35: Beloningen raad van commissarissen.

Ten opzichte van 2008 is de beloning van de commissarissen verdubbeld en geïndexeerd conform de CAO Woningcorporaties. De verdubbeling is het gevolg van de extra inzet van de commissarissen in het experiment Corporate Board. Beloning directeur Vast loon Pensioenpremie Totaal Figuur 36: Beloning directeur/bestuurder.

€ 125.532,00 € 33.591,60 € 159.123,60

Van toepassing is het “Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties” (regeling Izeboud). De functie is in 2008 na een herijking ingeschaald in schaal D. In het verlengde van de bij diens aanstelling in 1998 gemaakte afspraken is de heer Nellestein ingeschaald in schaal F. Het variabel inkomen, dat maximaal 15% van het totaal vast inkomen in het voorafgaande jaar bedroeg, is op voorstel van de heer Nellestein in 2009 afgeschaft. De directeur neemt deel aan de bij de corporatie geldende pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Van de maandelijkse premie voor deze voorziening houdt Volksbelang sinds 1 januari 2006 geen bijdrage meer in op het maandloon van de directeur. Op dat moment kwam een premievrij pensioen in de plaats van de bij het aantreden gemaakte afspraken over het vroegpensioen. In het geval dat de directeur gebruik maakt van levensloopverlof, wordt de pensioenpremie tijdens dat verlof door de werkgever doorbetaald aan het pensioenfonds. De heer Nellestein was voornemens om zijn functie eind 2010 neer te leggen en volledig gebruik te maken van het levensloopverlof. In verband met de voorzetting van het experiment Corporate Board heeft hij op verzoek van de raad van commissarissen besloten dit twee jaar later te doen en vanaf mei 2010 gedeeltelijk gebruik te maken van het levensloopverlof.

Goedgekeurd d.d. 31 mei 2010 A. Mellink, voorzitter


3. Jaarrekening


3.1

Balans per 31 december 2009, na resultaatbestemming (bedragen in euro’s)

ACTIVA

31-12-2009

31-12-2008

91.773.788 239.161 864.839 1.733.256

98.830.185 1.315.102 974.623 1.708.730

94.611.044

102.828.640

105.302 587.457 11.629 81762

193.389 577.972 0 13.311

786.150

784.672

95.397.194

103.613.312

549.934

1.198.935

549.934

1.198.935

98.670 20.286 31.043 349.316 53.725

80.115 19.798 25.543 0 21.208

553.040

146.664

480.003

32.183

480.003

32.183

1.582.977

1.377.782

96.980.171

104.991.094

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Deelneming groepsmaatschappij Effecten Latente belastingvordering

Subtotaal VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Onderhanden werk

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa

Liquide middelen

Subtotaal

Totaal


vervolg : 3.1 Balans per 31 december 2009 na resultaatbestemming

PASSIVA

31-12-2009

31-12-2008

27.783.935

41.812.385

27.783.935

41.812.385

2.900.000

0

57.776

8.665

2.957.776

8.665

4.416.959

4.470.845

56.671.685

52.797.725

Eigen vermogen Overige reserves

Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw Latente vennootschapsbelasting

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting verkoop onder voorwaarden

1.687.504

1.664.279

62.776.148

58.932.849

0

1.460.882

1.525.359

1.024.344

48.877

47.351

1.888.076

1.704.618

3.462.312

4.237.195

96.980.171

104.991.094

VLOTTENDE PASSIVA Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

Totaal


3.2

Winst- en verliesrekening 2009 (bedragen in euro’s)

2009

2008

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

11.076.613 627.790 1.315 -774 38.306 40.284

10.797.517 654.125 19.972 -610 0 50.019

Som der bedrijfsopbrengsten

11.783.534

11.521.023

177.746 5.864.377 1.365.132 313.906 2.145.131 2.620.921

163.744 607.467 1.174.043 279.625 3.166.249 2.542.577

12.487.213

7.933.705

-703.679

3.587.318

7.147 6.099 2.536.257

12.348 34.433 2.700.209

Financieel resultaat

-2.523.011

-2.653.428

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-3.226.690

933.890

19.340 9.485

4.646 0

-3.197.865

938.536

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

-10.830.584

-5.164.241

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa

-14.028.449

-4.225.705

Resultaat na belasting na mutatie actuele waarde

-14.028.449

-4.225.705

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Pensioen en Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

BEDRIJFSRESULTAAT

Financiële baten en lasten Opbrengst financiële vaste activa Rentebaten Rentelasten

Belastingen Resultaat deelneming Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen


3.3

Kasstroomoverzicht 2009 (directe methode) (bedragen in euro’s)

2009

2008

11.255.408 801.570 101.333 -774 1.315

10.909.368 671.890 70.093 -610 19.972

12.158.852

11.670.713

955.602 312.380 293.044 2.024.811 702.463 942.127 2.752.381

854.728 275.545 305.087 2.594.027 580.408 895.774 2.700.210

7.982.808

8.205.779

Kasstroom operationele activiteiten

4.176.044

3.464.934

Investeringen Nieuwbouw koop Nieuwbouw huur Groot onderhoud Deelneming Overige investeringen Aktiva ten dienste van exploitatie

69.617 1.611.909 1.781.991 0 25.924 58.859

1.196.185 1.700.334 2.231.803 577.972 0 19.831

Kasstroom (des)investeringen

3.548.299

5.726.126

14.000.000 4.000.000 10.179.924

12.000.000 0 9.796.138

-179.924

2.203.862

447.820

-57.330

Operationele activiteiten Ontvangsten Huurontvangsten Vergoedingen Rentebaten Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten Uitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Uitzendkrachten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Exploitatielasten Rentelasten Totaal uitgaven

Financiering Nieuwe leningen Terugplaatsen roll over Aflossingen leningen Kasstroom financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen

*in verband met een stelselwijziging inzake opstelling kasstroomoverzicht van indirecte naar directe methode zijn de vergelijkende cijfers van 2008 aangepast.

Saldo liquide middelen 31 december 2009 Saldo liquide middelen 1 januari 2009 Toename liquide middelen

2009

2008

480.003 32.183 447.820

32.183 89.513 -57.330


3.4

Realisatie versus begroting (bedragen x € 1.000,--) Realisatie 2009

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Begroting 2009

Verschil 2009

Werkelijk 2008

11.077 628 1 -1 79 11.784

11.018 0 0 0 0 11.018

59 628 1 -1 79 766

10.798 654 20 -1 50 11.521

Bedrijfslasten Afschrijvingen Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

178 1.679 2.145 2.621 6.623

133 1.549 3.340 2.772 7.794

45 130 -1.195 -151 -1.171

164 1.454 3.166 2.542 7.326

Bedrijfsresultaat

5.161

3.224

1.937

4.195

7 6 0 2.536 -2.523

14 0 764 2.412 -3.162

-7 6 -764 124 -641

12 34 2.700 -2.654

2.638

62

2.576

1.541

Waardemutatie bedrijfswaarde Afboeking investering Belastingen Resultaat deelneming

-10.831 -5.864 19 9

437 -2.308 0 0

-11.268 -3.556 19 9

-5.164 -607 5 0

Resultaat na mutatie actuele waarde na belastingen

-14.029

-1.809

-12.220

-4.225

Financiele baten en lasten Rentebaten BWS Rentebaten R/C Rentelasten R/C Rentelasten leningen o/g Financieel resultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Verklaring van de verschillen De opbrengsten en kosten voor vergoedingen (servicekosten) worden nooit begroot omdat deze bedragen even groot zijn. Het verschil wordt afgerekend met de huurders. In de jaarrekening worden deze opbrengsten en kosten wel verantwoord. De overschrijding op personeelskosten is veroorzaakt door het aannemen van tijdelijke medewerkers op de afdeling Vastgoed. De uitbreiding is het gevolg van het grote aantal projecten in voorbereiding.


De lasten onderhoud zijn lager dan begroot wegens het doorschuiven van werkzaamheden naar 2010 (ruim 1,2 miljoen) en het niet doorgaan van diverse werken wegens het ontbreken van de noodzaak. De rentelasten R/C zijn lager dan begroot. Er is gebruik gemaakt van de Payers swaps waarbij renteafspraken zijn gemaakt. Deze renteafspraken hebben gezorgd voor een lagere rentelast. Ook is er minder geld geleend dan gedacht. De waardemutatie van de bedrijfswaarde wordt toegelicht bij de winsten verliesrekening De afboekingen van de investeringen zijn veel hoger dan begroot. De onrendabele top om het MFA te Langbroek (€ 2,9 miljoen) is reeds in 2009 genomen omdat het plan extern is gecommuniceerd en intern geformaliseerd. Voor alle projecten in ontwikkeling, waarvan nu reeds zeker is dat deze niet winstgevend zullen zijn, is een voorziening getroffen ter grootte van de reeds geactiveerde kosten. Deze voorziening is opgenomen onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. Totale afboeking is € 0,725 miljoen Het verkoopproject aan de Steenstraat 14 is onrendabel omdat er aan de kopers een korting verleend wordt. Totale afboeking is € 0,724 miljoen. Alle groot onderhoudsprojecten zijn onrendabel. Deze kosten zijn ook ten laste van het resultaat gebracht. In totaal ongeveer € 1,16 miljoen. In de toelichting op de resultatenrekening staan de exacte bedragen.


3.5

Toelichting op de balans en winsten verliesrekening

Grondslagen van de balanswaardering Algemeen De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Bbsh (Besluit beheer sociale huursector). Dit houdt onder andere in dat dit gebeurd is overeenkomstig de voorschriften en bepalingen inzake de verslaggeving zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving 645 “Toegelaten instellingen”. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Woningstichting Volksbelang, statutair gevestigd te Wijk bij Duurstede en met adres: Karel de Grotestraat 59, 3962 CK Wijk bij Duurstede, vanaf 24 juni 1918 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken onder nummer 30038724. De Stichting – voorheen vereniging – is op 2 juli 1948 bij Koninklijk besluit nummer 24 toegelaten als instelling, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Stelselwijziging Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is gewijzigd. De indirecte methode verschafte minder duidelijkheid over de kasstromen. Om die reden is er voor gekozen om de directe methode toe te passen. Deze werkwijze sluit meer aan bij de verantwoording naar het WSW. Voor de vergelijking is het kasstroomoverzicht 2008 aangepast. Onderhanden projecten Volgens de nieuwe richtlijn voor de jaarverslaggeving dient de post onderhanden werk te worden gewaardeerd volgens de ‘percentage of completion’ methode. Het onderhanden werk bestaat uit woningen die in aanbouw en al verkocht zijn. Voor woningen die nog niet verkocht zijn, geldt dat deze worden opgenomen onder voorraden. Deze wijziging leidt dit jaar nog niet tot een aanpassing. Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde inclusief restwaarde van de grond. De restwaarde van de grond bestaat uit de verwachte opbrengst van de grond verminderd met de verwachte uitgaven voor uitplaatsing, slopen en bouwrijp maken. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij de waardering van deze activa wordt het woningbezit op clusterniveau beschouwd. Een cluster is een verzameling woningen die in één bouwstroom is gerealiseerd. Bij de clusterindeling is ook rekening gehouden met de verwachte einde levensduur en het technisch onderhoud aan de woningen. In de bedrijfswaarde is rente tijdens de bouwperiode begrepen, voor zover de betreffende activa met vreemd vermogen zijn gefinancierd.


Bij na-investeringen wordt een onderscheid gemaakt tussen investeringen met of zonder een toename van toekomstige inkomsten. Indien geen sprake is van toekomstige inkomsten, worden deze investeringen direct ten laste van de winsten verliesrekening gebracht onder de post onderhoudslasten. Indien sprake is van toekomstige inkomsten wordt deze investering geactiveerd voor het bedrag van de toename van de bedrijfswaarde. De kosten van groot planmatig onderhoud worden ten laste van het resultaat gebracht in het jaar van uitvoering. - Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Bij de materiële vaste activa in ontwikkeling wordt daarbij rekening gehouden met een lagere bedrijfswaarde. - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie (het kantoor en de inventaris) zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Op de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden afschrijvingen in mindering gebracht. - Onroerende zaken verkocht onder Voorwaarden. De woningen verkocht onder voorwaarden zijn gewaardeerd tegen de taxatiewaarde uit 2007 en deze waarde wordt jaarlijks geïndexeerd met het stijgingspercentage van de WOZ-waarde in de gemeente Wijk bij Duurstede. Financiële vaste activa - Te vorderen BWS-subsidies Bij BWS-complexen (Besluit Woninggebonden Subsidies) vergoedt het ministerie de exploitatietekorten uitgaande van een zogenoemde referentiewoning. Deze tekorten worden contant gemaakt en uitbetaald over een reeks van jaren. Nacalculatie vindt niet plaats. Onder deze post is verantwoord de vordering op lange termijn op de budgethouder. Jaarlijks wordt aan deze vordering rente toegevoegd op basis van het subsidierendement en worden ontvangen bedragen hieraan onttrokken. - Effecten De aandelen Woningnet zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs. Dit is 75% van de waarde van de aandelen. Op verzoek van Woningnet moet het restant worden bijgestort. Hiervoor is geen verplichting opgenomen in de balans. - Deelneming In groepsmaatschappij Volksbelang Wijk bij Duurstede B.V. De waardering van de BV is tegen netto vermogenswaarde (= het saldo van de bezittingen en schulden). Deze deelneming heeft als doel het ontwikkelen en exploiteren van een of meer woningen en/of andere gebouwen op het terrein van het voormalig postkantoor te Wijk bij Duurstede, alsmede - eventueel - daaraan belendende of in de buurt gelegen percelen. - Latente belastingvordering Toegelaten instellingen zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Volksbelang een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering op de commerciële balans dient een belastinglatentie te worden gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Dit betreft bij Volksbelang met name de materiële vaste activa, de woningen verkocht onder voorwaarden en de leningenportefeuille.


Voor materiële vaste activa in exploitatie waarvoor geen verkoop- of sloopbesluiten zijn genomen, wordt de hierop rustende actieve belastinglatentie geacht eerst op lange termijn bij beëindiging van de exploitatie te worden afgewikkeld, zodat over een dergelijke termijn de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tendeert. De latentie is derhalve niet in de jaarrekening opgenomen. Bij waardering tegen nominale waarde bedraagt deze latentie ultimo 2009 naar schatting € 44 miljoen, zijnde het vigerende belastingtarief van 25,5% over het verschil tussen de fiscale boekwaarde (€ 264,7 miljoen) en de boekwaarde in de jaarrekening (€ 91,8 miljoen). Voor de woningen verkocht onder voorwaarden is geen belastinglatentie opgenomen aangezien de winst in een herinvesteringsreserve zal worden opgenomen en de naar verwachting lange termijn waarop de latentie bij terugkoop wordt afgewikkeld. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd indien sprake is van beschikbare voorwaartse verliescompensatie. Latente belastingvorderingen worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In de loop van 2009 is er onzekerheid ontstaan over de onderhoudskosten aan woningen welke hoger zijn dan 20% van de WOZ waarde van de woning. Het gaat om het “bodemplaatarrest” waarbij de fiscus zich op het standpunt stelt dat onderhoudsuitgaven, hoger dan 20% van de WOZ waarde, geactiveerd moeten worden. Daardoor wordt het fiscale resultaat hoger en daardoor ook de af te dragen vennootschapsbelasting. Deze onzekerheid is nog niet verwerkt in de meerjarenprognose en de jaarrekening. Vlottende activa Voorraad - Onderhanden werk Dit betreft woningen die verkocht worden. De onderhanden werken worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs, verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De vervaardigingsprijs omvat het directe materiaalverbruik, de directe loon- en materiaalkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend en een opslag voor indirecte kosten. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Lliquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Eigen vermogen Hieronder wordt begrepen het verschil tussen de activa en passiva inclusief winstbestemming. Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het cluster. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende cluster overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. De voorziening is gewaardeerd tegen nominale waarde.


- Voorziening latente vennootschapsbelasting Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale waarde en de fiscale waarde van de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende looptijd per lening. Hierbij is ervan uitgegaan dat amortisatie van het fiscale agio en disagio lineair plaatsvindt. Langlopende schulden - Leningen De langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde - Verplichtingen verkoop onder Voorwaarden De terugkoopverplichting is gewaardeerd tegen de taxatiewaarde uit 2007 en deze waarde wordt jaarlijks geïndexeerd met het stijgingspercentage van de WOZ-waarde in de gemeente Wijk bij Duurstede. Vlottende passiva Schulden aan kredietinstellingen, leveranciers, belastingen en premies sociale verzekeringen en overlopende passiva Hieronder wordt begrepen de schulden op balansdatum. De schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Grondslagen van de resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt waar mogelijk de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden in het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Bedrijfsopbrengsten Huren Deze opbrengsten betreffen de te ontvangen netto huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit van huurders (boven de netto huurprijs) ontvangen vergoedingen voor de levering van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen.


Overheidsbijdragen Hieronder worden zowel de toerekening van overheidsbijdragen op basis van de egalisatierekening BWS als de overheidsbijdragen uit hoofde van andere subsidieregelingen verantwoord. Verkoopopbrengsten De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de bedrijfswaarde (bestaand bezit) of de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De hier verantwoorde opbrengsten zijn kosten gemaakt ten behoeve van projectleiders bij diverse nieuwbouwprojecten. Deze kosten zullen in de investering worden opgenomen. Dat wil zeggen: geactiveerd. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening aan derden verantwoord. Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde afschrijvingskosten op basis van verkrijging- of vervaardigingprijs verantwoord. De afschrijvingskosten worden uitsluitend bepaald over de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie (het kantoor en de inventaris). Overige waardeverandering materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de overige activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking of een terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde op basis van de boekwaarde. Lonen en salarissen Hieronder zijn de lonen en salarissen van de in het boekjaar in dienst zijnde werknemers opgenomen, alsmede de kosten van de ingehuurde krachten. Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.


Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winsten verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Het pensioenfonds heeft in 2008 geen verzoek tot het storten van aanvullende premies gedaan. Ultimo 2009 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2008: 95%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Het SPW heeft een herstelplan ingeleverd en voorziet binnen 5 jaar een dekkingsgraad van 105% en binnen 15 jaar een dekkingsgraad van 117% (bron: website van SPW). Sociale lasten Hieronder zijn de sociale lasten van de in het boekjaar in dienst zijnde werknemers opgenomen. Lasten onderhoud Hieronder zijn de uitgaven voor het technisch onderhoud opgenomen. Overige bedrijfslasten Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten verantwoord. Financiële baten en lasten Opbrengst financiële vaste activa Deze post betreft (te) ontvangen rentevergoedingen op financiële vaste activa (BWSsubsidies). Rentebaten Als rentebaten worden (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Rentelasten Onder deze post worden de rentelasten met betrekking tot de schulden opgenomen. Hierop wordt de, tijdens de bouwperiode, geactiveerde rente met betrekking tot de materiële vaste activa in mindering gebracht. Belastingen Zie vennootschapsbelasting


3.5.1 Toelichting op de balans ( bedragen in euro’s) VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld: Onroerende en roerende zaken in exploitatie o.b.v. bedrijfswaarde Onroerende zaken in ontwikkeling o.b.v. historische kostprijs Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie o.b.v. historische kostprijs Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

31-12-2009

31-12-2008

91.773.788

98.830.185

239.161

1.315.102

864.839

974.623

1.733.257 94.611.044

1.708.730 102.828.640

Het verloop van deze posten in 2009 is als volgt: Onroerende zaken in exploitatie Saldo per 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen Bedrijfswaarde resp. boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Investeringen (tegen historische kostprijs) Investeringen in cluster 16 (Anskarstraat) Aankoop nieuwbouw Ruisdaelhof 4 appartementen Afboeking onrendabel renovatie en nieuwbouw Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling Afschrijvingen

Overige mutaties bedrijfswaarde:

Saldo per 31 december 2009: Bedrijfswaarde resp. aanschaffingswaarde Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen Bedrijfswaarde resp. boekwaarde

Onroerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

98.830.185 98.830.185

1.315.102 1.315.102

1.646.803 -672.180 974.623

162.055 2.595.132 1.080.000 -63.000 3.774.187

3.680.668

67.962 -

-2.161.477 -2.595.132 -1.075.941

-177.746 -109.784

-10.830.584 -10.830.584

91.773.788 91.773.788

2.400.638 -2.161.477 239.161

1.714.765 -849.926 864.839

Onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde Van het bezit van Volksbelang zijn per cluster bedrijfswaardeberekeningen gemaakt. Looptijd van de clusters is restant afschrijvingstijd. Indien de restant levensduur korter is dan 10 jaar, zonder dat er plannen zijn, wordt de levensduur op 10 jaar gezet. Na groot onderhoud kan de levensduur met maximaal 25 jaar verlengd worden. De volgende uitgangspunten (cf. eigen uitgangspunten en die van het WSW) zijn gehanteerd:


2009 1,20% 1,31% 1,63% 1,94% 2,25% 1,00% divers 1,50% 1,94% 2,38% 2,81% 3,25% 6,00% cf onderhouds begroting € 1.222,-€ 347,--

2008 2,50% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 1,00% 2,25% 3,25% 3,25% 3,25% 3,25% 3,25% 6,00% cf onderhouds begroting € 1.244,-€ 362,--

31-12-2009 98.830 91.774 -7.056

31-12-2008 100.220 98.830 -1.390

1.078

712

Voorraadmutaties verslagjaar: Verbetering Anskarstraat Oplevering nieuwbouw Ruisdaelhof Overige mutaties (beginstand huur)

1.121 1.017 -2.521

201 2.032

Parameterwijzigingen: Contant maken van ultimo naar medio Indexatie van lasten en restwaarde Levensduur Mutatiegraad Huurstijging

2.198 2.034 154 86 -4.313

859 409

Niveauwijzigingen: Huur Onderhoudsuitgaven Overige exploitatie uitgaven

-9.268 -77

3.034 -5.298 -3.656

1.435 -7.056

317 -1.390

Huurverhoging 2010 Huurverhoging 2011 Huurverhoging 2012 Huurverhoging 2013 Huurverhoging 2014 en verder Huurderving Lastenstijging algemeen zie stijging huur Lastenstijging onderhoud 2010 Lastenstijging onderhoud 2011 Lastenstijging onderhoud 2012 Lastenstijging onderhoud 2013 Lastenstijging onderhoud 2014 en verder Disconteringsvoet Lasten onderhoud p/w Kosten algemeen beheer/adm. kst p/w Zakelijke lasten per woning

Actuele waarde begin verslagjaar Actuele waarde einde verslagjaar Mutatie materiële vaste activa incl. restwaarde Verklaring van de mutatie: Autonome ontwikkeling (1 jaar opschuiven)

Rentabiliteitswaardecorrectie

Korte toelichting op de bedrijfswaarde: - De voorraadmutaties betreffen m.n. de renovatie van cluster 16 (Anskarstraat 1 t/m 42 in 2009 en de aankoop van 4 woningen in de Ruisdaelhof. - Het effect van de lagere huurverhoging per 1 juli 2010 is meegenomen in de bedrijfswaarde. Er is gerekend met een huurverhoging van 1,2% per 1 juli. - De verhoging van de onderhoudsuitgaven wordt veroorzaakt door hogere onderhoudsuitgaven in de toekomst. - De WOZ-waarde bedraagt € 381.750.000 per peildatum 1 januari 2009.


De verzekerde waarde is ca. € 175.000.000. De verzekering dekt de schade van brand, storm en vliegtuigschade. - De bedrijfswaarde van het bezit bedraagt bij bovenstaande uitgangspunten ca. € 74,7 miljoen (2008: € 81 miljoen). - De bedrijfswaarde van het bezit inclusief restwaarde grond bedraagt ca. € 92 miljoen (2008: € 99 miljoen). Bij de restwaarde van de grond is uitgegaan van een opbrengst van € 30.000 verminderd met € 15.000 kosten uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken en een waardestijging met de onderhoudskosten index. -

Er zijn 10 woningen gelabeld voor verkoop. Deze verkoop zal plaatsvinden na mutatie. De woningen zullen zonder korting verkocht worden. De kosten planmatig onderhoud zijn gebaseerd op onze meerjarenonderhoudsbegroting over de periode van de resterende levensduur van alle woningen in exploitatie. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo 1-1 bij : waardeverandering Saldo per 31 december

31-12-2009 1.708.730 24.527 1.733.257

31-12-2008 1.654.144 54.586 1.708.730

De verkoop aan bewoners kwalificeert naar de mening van de Raad voor de Jaarverslaggeving niet als een verkooptransactie omdat bij een terugkoopplicht niet alle belangrijke rechten op economische voordelingen en alle belangrijke risico’s zijn overgedragen aan de koper, zoals genoemd in RJ 270.110. De stijging (of daling) van de waarde van de VoV- woningen worden ten gunste (of ten laste) van waardeverandering gebracht. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Ontvangen subsidies Rente Saldo per 31 december

31-12-2009

31-12-2008

193.389 -95.235 7.148 105.302

216.699 -35.658 12.348 193.389

577.972 9.485 587.457

577.972

Effecten Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Aankoop aandelen Woningnet (75% volgestort) Saldo per 31 december

11.629 11.629

-

Latente belastingvordering Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Bij:Correctie als gevolg van aangifte over 2008 Af: Verrekening voorwaarts verlies 2009 Saldo per 31 december

13.311 260.207 -191.756 81.762

-

Deelneming groepsmaatschappij Volksbelang Wijk bij Duurstede B.V. Aandeel in de winst na belasting (50%) Totaal


577.972

13.311 13.311

VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Onderhanden werk Koopwoningen Steenstraat 14 Verwacht verlies op verkopen Totaal

31-12-2009

31-12-2008

1.274.052 -/- 724.118 549.934

1.198.935 1.198.935

bedrag 51.018 19.919 3.285 44.043 -19.594 98.670

bedrag 46.844 13.272 3.453 74.546 -58.000 80.115

20.286 20.286

19.798 19.798

31-12-2009

31-12-2008

31.043 31.043

680 24.863 25.543

349.316 349.316

-

43.752 1.272 8.701 53.725

20.364 644 200 21.208

1.686 78.118 400.199 480.003

1.833 30.350 32.183

Vorderingen Huurdebiteuren = 0 maand t/m 1 maand > 1 maand t/m 2 maanden > 2 maand t/m 3 maanden > 3 maanden Af: voorziening oninbaar Totaal

aantal 143 34 5 50

De achterstand bedraagt 1,00% (2008: 1,21%) van de bruto jaarhuur. Gemeente WMO aanpassingen Totaal

Overige vorderingen Pensioenpremie en soc. verzekeringen Overige vorderingen Totaal Belastingen en premies sociale verzekeringen Voorlopige aanslag Vpb 2009 Totaal Overlopende activa Te vorderen en vooruitbetaalde kosten Kruisposten Belastingen (BTW) Totaal Liquide middelen Kas Postbank BNG Totaal


PASSIVA

31-12-2009

31-12-2008

Eigen vermogen Overige reserves Saldo per 1 januari Winstbestemming: resultaat

41.812.385 -14.028.450

46.038.090 -4.225.705

27.783.935

41.812.385

2.900.000 2.900.000

-

8.665 49.111 57.776

8.665 8.665

Saldo per 31 december Voorzieningen Onrendabele top Onrendabele investering Oranjehof (Langbroek) Totaal Latente vennootschapsbelasting Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari bij: latentie over leningen 2009 Saldo per 31 december Langlopende schulden Leningen overheid Krediet instellingen

Looptijd 31-12-2009 Looptijd 31-12-2008 > 5 jaar > 5 jaar 3.480.541 4.416.959 3.523.330 4.470.845 24.321.685 56.671.685 23.659.756 52.797.725 27.802.226 61.088.644 25.564.731 57.268.570

Rente en kasstroomrisico: Onderstaand de leningportefeuille uitgesplitst naar resterende looptijd en naar rentepercentage Resterende looptijd Leningen met een looptijd < 1jaar Leningen met een looptijd < 5 jaar Leningen met een looptijd > 5 jaar Leningen met een looptijd > 10 jaar Renteherzieningsperiode 1 tot 3 maanden 3 tot 6 maanden 1 jaar 1 – 5 jaar 5 – 10 jaar > 10 jaar

€ 3,5 miljoen € 33 miljoen € 28 miljoen € 10 miljoen Bedrag € 9,0 miljoen € 4,0 miljoen € 1,8 miljoen € 3,1 miljoen € 0,4 miljoen €19,0 miljoen

Rente percentage 0 – 2% 2 – 3% 3 – 4% 4 – 5% 5 – 6% > 6%

Bedrag € 13 miljoen € 0 miljoen € 5 miljoen € 34 miljoen € 7 miljoen € 2 miljoen

Specificatie leningen Saldo per 1 januari 2009 Bij: nieuwe leningen Af: afgeloste leningen Saldo per 31 december 2009

Overheid Kredietinstellingen 52.797.725 4.470.845 0 14.000.000 53.886 10.126.041 4.416.959

56.671.684

De overheidsleningen betreffen uitsluitend gemeentelijke leningen. De gemiddelde rentevoet bedraagt 4,5% (2008: 4,7%). De marktwaarde van de leningen bedraagt € 68,2 miljoen (2008: 60,6 miljoen) (disconto 6%).


Aflossing De aflossingsverplichting in 2010 bedraagt € 4,4 miljoen. Zekerheden T.a.v. het WSW dient er een obligo te worden aangehouden in verband met overdracht directe overheidsrisico's van € 2,4 miljoen. Hedge accounting Woningstichting Volksbelang heeft een 5-tal payer swaps afgesloten ter afdekking van de renterisico’s op afgesloten leningen ter grootte van € 20 miljoen nominaal. De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van banken, is per ultimo 2009 € 1,3 miljoen negatief. Ultimo 2008 bedroeg de marktwaarde € 1,2 miljoen negatief. De resterende looptijd van de Interest rate swaps zijn als volgt tussen de 1 en 5 jaar: € 4 miljoen Tussen de 5 en 10 jaar: € 16 miljoen. Alle swaps hebben een onderliggende waarde vanaf 2010. Indien de lening eerder afgelost wordt dan de looptijd van de swap, wordt er weer een lening aangetrokken. Deze leningen zijn nodig voor de herfinanciering. Er gelden geen marginverplichtingen voor de payer swaps. 31-12-2009

31-12-2008

Verplichting verkoop onder voorwaarden Saldo per 1 januari Waarde verandering

1.664.279 23.225

1.627.887 52.512

Saldo per 31 december

1.687.504

1.664.279

-

1.460.882 1.460.882

1.525.359 1.525.359

1.024.344 1.024.344

48.877

47.351

48.877

47.351

1.320.643 158.944 108.692 299.798

1.270.295 131.886 150.868 14.228 225.894

1.888.076

1.704.619

VLOTTENDE PASSIVA Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Rekening courant BNG Totaal Schulden aan leveranciers Crediteuren Totaal Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing en sociale premies

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huren Huurders wegens levering goederen en diensten Nog te betalen personeelskosten Overige nog te betalen kosten


3.5.2 Toelichting Winst- en verliesrekening 2009 ( bedragen in euro’s) Operationele activiteiten Ontvangsten Huren Te ontvangen netto huur woningen en woongebouwen onroerende zaken niet zijnde woningen subtotaal Af: huurderving wegens leegstand subtotaal Totaal

2009

2008

11.143.607 71.186 11.214.793

10.835.352 69.551 10.904.903

138.180 138.180

107.386 107.386

11.076.613

10.797.517

De huurderving over 2009 bedraagt 1,23% van de netto huur (2008: 098%). Toename van de huurinkomsten door: - jaarlijkse huurverhoging - harmonisatie, verkoop en renovatie - oplevering nieuwbouw Totaal

240.000 37.000 32.000 309.000

146.000 5.400 63.632 215.032

Vergoedingen Vergoedingen levering en diensten Af: huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal

628.455 665 627.790

657.110 2.985 654.125

1.315 1.315

19.972 19.972

-774 -774 1

-610 -610 0

Geactiveerde productie ten behoeven van het eigen bedrijf Projectleiders t.b.v. nieuwbouwprojecten Totaal

38.306 38.306

-

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen inschrijfgelden woningzoekenden Doorberekende kosten warmtemeters Vergoeding eigen dienst Vergoedingen inzake administratie servicekosten Totaal

10.557 11.606 6.476 11.645 40.284

18.835 11.606 9.131 10.447 50.019

Overheidsbijdragen Bijdrage woningaanpassingen Totaal Verkoopopbrengsten Resultaat op verkopen Totaal Aantal verkochte woningen onder voorwaarden


vervolg Toelichting Winst- en verliesrekening 2009 Bedrijfslasten

2009

2008

177.746 177.746

163.744 163.744

42.575 63.000 2.900.000 724.118 725.363 640.983 406.674 345.882 15.782 5.864.377

625.662

954.720 423.758 1.378.478

878.939 305.087 1.184.026

13.346 1.365.132

9.983 1.174.043

24 19,42 1,00 2,00 10,42 6,00

22 18,40 1,00 1,55 10,34 5,51

Pensioen en Sociale lasten Sociale lasten bedrijfsvereniging Pensioenpremie Totaal

117.569 196.338 313.906

110.159 169.466 279.625

Lasten onderhoud Klachten- en mutatie onderhoud Overige onderhoudskosten Totaal

348.945 1.796.186 2.145.131

311.439 2.854.810 3.166.249

Overige bedrijfslasten Overige personeelkosten Huisvestingkosten Bestuurkosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Contributie brancheorganisatie Vogelaarbijdrage Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Overige directe exploitatiekosten Lasten leveringen goederen en diensten Totaal

166.343 56.837 52.058 779.100 752.925 23.220 21.020 114.347 30.615 624.457 2.620.921

112.285 61.283 31.802 789.531 676.498 34.192 19.095 117.549 12.159 36.280 651.903 2.542.577

Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende zaken t.d.v. exploitatie Totaal Overige waardeveranderingen Afboeking onrendabele top Veilingterrein Afboeking onrendabele top Ruisdaelhof Afboeking Oranjehof Langbroek Afboeking Steenstraat koopwoningen Afboeking div. nieuwbouwprojecten in ontwikkeling Afboeking cluster 17, L. de Vromestraat e.o. Afboeking cluster 27, Nieuweweg Afboeking cluster 28, Achterstraat Waardeverandering verkoop onder voorwaarden Totaal Lonen en salarissen Salarissen Uitzendkrachten/detachering Af: ontvangen ziekengelden Totaal Het aantal personeelsleden per ultimo boekjaar: Gemiddeld aantal FTE's 2009 Directie Staf Klantencontacten Bedrijfsondersteuning Er werken 15 vrouwen en 9 mannen

-18.195 607.467


vervolg Toelichting Winst- en verliesrekening 2009 De bezoldiging in 2009 aan de leden van de raad van commissarissen bedroeg € 44.257 (2008 € 20.002,52). De specificatie van de beloning bestuurder en de bezoldiging commissarissen is opgenomen op pagina 57 van het Jaarverslag van de raad van commissarissen. 2009 Deloitte/E&Y 18.878 5.700 6.500 6.300 37.378

2008 Ernst & 35.246 10.882 2.900 4.700 53.728

Opbrengst financiële vaste activa Rente BWS subsidies Totaal

7.147 7.147

12.348 12.348

Rentebaten Rekening-courant banken Totaal

6.099 6.099

34.433 34.433

5.763 240.350 2.290.144 2.536.257

29.464 243.262 2.427.483 2.700.209

Toelichting op de accountantskosten Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal

Financiële baten en lasten

Rentelasten Rekening-courant banken en overig te betalen rente Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal

Mutatie actuele waarde De mutatie in de actuele waarde is nader verklaard op blz. 72 van de jaarrekening. Belastingen De belasting op de winst kan als volgt worden gespecificeerd Actute belasting Correctie 2008 Verliescompensatie 2008 Dotatie latentie leningenportefeuille Totaal Resultaat deelneming Winstuitkering van Volksbelang Wijk bij duurstede B.V. Totaal


13.311 260.207 -191.756 -49.111 19.340

-8.665 4.646

9.485 9.485

-

2009 Commercieel resultaat na belastingen Bij: Mutatie actuele waarde Af: Vennootschapsbelasting volgens commerciële W&V Af: Resultaat deelneming Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Af: Fiscaal onderhoud in plaats van verbetering Af: Fiscaal vrijval waarderingsverschil leningen o/g en swaps Af: Fiscaal hogere afschrijving onroerende zaken ten dienste van exploitatie Bij: Fiscaal lagere afschrijving roerende zaken ten dienste van exploitatie Bij: Fiscaal correctie afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Bij: Vogelaarheffing (fiscaal geen kosten) Fiscale winst

-14.028.449 10.830.584 19.340 9.485 -3.226.690 -1.870.400 -158.613 -36.702 69.331 5.864.377 114.347

Bij: Beperkt aftrekbare kosten Af: Investeringsaftrek Belastbare winst Af: te verrekenen verlies 2008 Belastbaar bedrag

3.982.340 755.650 4.200 -7.865 751.985 -751.985 0

Niet uit de balans blijkende verplichtingen: • Ten behoeve van het onderhoud en vervanging van de CV-ketels en mechanische ventilatie is een contract aangegaan met Feenstra. Dit contract heeft een looptijd van 3 jaar. in 2010 vindt er een evaluatie plaats. Het contract kost jaarlijks ca. € 300.000. • Voor het groot onderhoud aan cluster 17 (L. de Vromestraat en omgeving) is een overeenkomst gesloten met de aannemer van Dillen. De aangegane verplichting bedraagt € 1.260.000 • Voor het schilderwerk aan cluster 18 en 19 (Romeinenbaanflats) is een overeenkomst gesloten met Weyman en Rutges. De aangegane verplichting bedraagt € 821.000

Ondertekening Goedgekeurd; Naam

Wijk bij Duurstede, 22 juni 2010

G.E. Nellestein Directeur/bestuurder


3. Overige gegevens

4.1

Voorstel resultaatbestemming

Het resultaat ad € 14.028.449 zal in mindering worden gebracht van de overige reserves.


4.2

Accountantsverklaring


Jaarverslag Suggesties voor verbetering kunt u en naar

Recommend Documents