JAARVERSLAG 2012 Bo-Ex

JAARVERSLAG 2012 Bo-Ex

Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 11 juni 2013

Jaarverslag 2012 INHOUDSOPGAVE

BLADZIJDE

1. 2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3 4.4

Algemene gegevens Voorwoord directie Verslag van de raad van commissarissen Jaar- en volkshuisvestingsverslag Bo-Ex en haar omgeving Ondernemingsplan 2012-2016 Visitatie Beschikbaarheid van de voorraad

2 3 5 8 8 15 19 23

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 5.

Markt en huur Klant- en bewonersparticipatie Woningkwaliteit Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid Financiën Organisatie Kwaliteit van dienstverlening Personalia en bezoldiging

29 34 38 48 57 71 77 78

6. 7. 8. 9.

Jaarrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Overzicht kerngegevens

Bijlage: BBSH E-tabel

80 156 157 159 163

1

1 ALGEMENE GEGEVENS

Naam

: Stichting Bo-Ex ‘91

Gevestigd

: Utrecht

Kantooradres

: Jan Cornelisz Maylaan 18 3526 GV Utrecht

Postadres

: Postbus 3151 3502 GD Utrecht

E-mailadres Website

: [email protected] www.boex.nl

Datum oprichting

: 28 juni 1907

Koninklijk Besluit toelating

: nr. 501 d.d. 25 juli 1907

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht Stichtingsregister Handelsregister

: S 181828 : H 30002710

Statuten d.d.

: 22 augustus 2003

2

2 VOORWOORD DIRECTIE Algemeen Voor u ligt het jaarverslag van Bo-Ex over 2012. Voor Bo-Ex was het in vele opzichten in heel mooi jaar. De visitatiecommissie bracht haar rapport uit met daarin goede cijfers en lovende woorden van belanghouders. Tevens werd een nieuwe koers vastgelegd in het Ondernemingsplan 2012 – 2016, werden maar liefst 335 nieuwe en 83 gerenoveerde sociale huurwoningen opgeleverd, kregen wij een hogere waardering voor onze dienstverlening en zijn we financieel gezond volgens onze toezichthouders. Dat stemt tot tevredenheid. Een bittere pil was er echter ook: 60 koopappartementen in wooncentrum Parc Transwijk moesten, wegens gebrek aan verkoopmogelijkheden, worden omgezet in sociale huurwoningen. De omstandigheden waarin wij opereerden waren buitengewoon hectisch. Nederland kwam opnieuw in een recessie terecht door met name de schuldencrisis en het teruglopen van het consumentenvertrouwen. De woningmarkt zat volkomen op slot, de verkoop van woningen stagneerde in ernstige mate en de doorstroming stokte nog verder. Tegelijkertijd waren en blijven de economische vooruitzichten verre van rooskleurig: economische groei blijft uit, de werkeloosheid stijgt en de koopkracht daalt. Tot overmaat van ramp was 2012 een jaar met vele negatieve berichten waarin woningcorporaties de hoofdrol speelden. De Vestia-affaire over de onverantwoorde speculatieve handel in derivaten, met in het kielzog nog andere woningcorporaties die soortgelijke “exotische” financiële producten aanschaften, deed de hele sector op zijn grondvesten trillen. Het was de bekende druppel die de emmer deed overlopen. Van vele kanten daalde de kritiek op de sector neer. Het resultaat is een Parlementaire Enquête naar het functioneren van woningcorporaties, een verscherpte discussie over vorm en inhoud van het toezicht op de woningcorporaties en veel meer (aangekondigde) regelgeving. Nederland kreeg, weer, een nieuw Kabinet. Nu van een liberale en sociaal democratische kleur. Lastenverzwaringen en bezuinigingen vormen de kern van het Regeerakkoord. De inhoud van dit akkoord op het terrein van het wonen is visieloos en daarmee ronduit teleurstellend. Echte hervormingen vinden niet plaats. De woningmarkt zal verder vastlopen, de (financiële) gevolgen voor de woningcorporaties zijn desastreus, de huurders is een stevige woonlastenverhoging in het vooruitzicht gesteld en de bouwproductie zal dramatisch verminderen. Mooie rapportcijfers In 2012 hebben wij, voor de tweede keer, opdracht gegeven om een visitatie uit te laten voeren. Over het resultaat ben ik bijzonder tevreden. Bo-Ex werd namelijk gewaardeerd met het eindcijfer 7,3. Twee tiende punt hoger dan het gemiddelde in de benchmark. Het “presteren naar opgaven” werd zelfs met een 7,6 gewaardeerd. Slechts één punt, externe legitimatie, heeft nog aandacht nodig. Dit wordt uiteraard in 2013 opgepakt. De recensie van de visitatiecommissie, met formuleringen als: ”Bo-Ex heeft een heldere focus op haar kerntaak”, “Klanten tevreden stellen zit in de genen van de organisatie” en “Bo-Ex toont zich een betrouwbare en professionele partner voor bewoners en andere belanghebbenden”, was een prachtige opsteker in moeilijke tijden. Met genoegen kan ik vast stellen dat de uitgezette koers, mede dankzij de tomeloze inzet van alle medewerkers, succesvol is gebleken. Het is nu zaak om dit niveau vast te houden. Nieuwe koers In de beleidscyclus was 2012 het jaar om de koers voor de komende jaren vast te leggen. Een complexe opgave gezien de snel wijzigende en turbulente context. Naast politieke, economische en maatschappelijke invloeden hebben de steeds scherper wordende financiële condities van het Centraal Fonds en het Waarborgfonds hun uitwerking op de koers. De in het Woonakkoord aangekondigde sterke lastenverzwaring voor woningcorporaties en de daar aan gekoppelde grotere huurverhoging voor de huurders zijn daarbij in zeer hoge mate bepalend voor de financiële ruimte en dan met name voor investeringen. 3

Dit laat onverlet dat Bo-Ex vindt dat zij een maatschappelijke onderneming is die haar bestaansrecht ontleent aan het dienen van een maatschappelijk belang namelijk het voorzien in betaalbaar en goed wonen in een leefbare en prettige woonomgeving voor mensen met een bescheiden inkomen of voor mensen die om andere redenen zijn aangewezen op de sociale huursector. In het Ondernemingsplan 2012 – 2016 hebben wij onze doelen duidelijk vastgelegd. Belangrijk is dat onze belanghouders (kunnen) weten wat zij van ons mogen verwachten. Gezien de mensen waar Bo-Ex zich voor inzet zijn betaalbaarheid en beschikbaarheid van onze woningvoorraad belangrijke speerpunten. Zo geven wij onder andere een garantie op de omvang van de sociale woningvoorraad en de bereikbaarheid voor mensen met de laagste inkomens. Ondanks de moeilijke financiële condities streven we naar een (beperkte) uitbreiding van ons bezit en gaan we activiteiten ontplooien om de doorstroming te bevorderen. In het beheer van ons bezit, dat de hoogste prioriteit kent, zetten we stevig in op het kwalitatieve behoud ervan en het uitvoeren van een zeer fors renovatieprogramma. Het herstructureringsprogramma door middel van sloop gevolgd door nieuwbouw is verkleind. Onze ambitie om het woningbezit verder te verduurzamen naar gemiddeld het energielabel B is onverminderd prioriteit. Bij het beheer gaan we ons in het bijzonder inspannen om de bewoners meer invloed op hun woning, de directe woonomgeving en onze dienstverlening te geven. Wij zijn er van overtuigd dat dit zal leiden tot een grotere betrokkenheid en inzet van de bewoners. Wij verwachten dat dit een positief effect zal hebben op de leefbaarheid in onze complexen. Als onderdeel van dit Ondernemingsplan is tevens een nieuw strategisch voorraad-, huur- en verkoopbeleid vastgesteld. Gezond Zoals ook de visitatiecommissie heeft vastgesteld zal Bo-Ex in de komende jaren “financieel scherp aan de wind zeilen”. Maatschappelijk is het natuurlijk gewenst dat Bo-Ex zich volledig inzet voor de huisvesting van zwakkere groepen in Utrecht. Dit kan alleen slagen als dit gebeurt met een degelijk en scherp financieel beleid en beheer. Het financiële kader is in het hiervoor genoemde Ondernemingsplan duidelijk vastgelegd. Door het uitwerken van diverse scenario’s zijn de effecten van verschillende risicofactoren in beeld gebracht. De financiële marges zijn daarmee tevens aangeduid. Extra zekerheden zijn ingebouwd door het vastleggen van eigen, zogenaamde, signaleringsgrenzen. Deze grenzen fungeren daarmee als een “early warning system”. Financiële continuïteit is dus een voorwaarde om de doelen, die we ons gesteld hebben, te bereiken. Ook in 2012 voldeed Bo-Ex aan de criteria die onze financiële toezichthouders stellen. Zo is Bo-Ex op basis van de jaarrekening en de meerjarenprognose in 2012 door het Centraal Fonds gekwalificeerd als A1- corporatie met voldoende solvabiliteit. Het Waarborgfonds heeft Bo-Ex eind 2012 als kredietwaardig bestempeld en heeft een faciliteringsvolume vrij gegeven om het investeringsprogramma in 2013 te financieren. Spannend Dat is in mijn ogen nog het beste woord om 2013 te betitelen. Alle ingrediënten zijn aanwezig: een Parlementaire Enquête die het nodige stof zal doen opwaaien en die ons niet onberoerd zal laten, nieuwe wetgeving die onze positie fundamenteel gaat wijzigen, lastenverzwaringen die onze huurders verder in hun koopkracht zullen raken en die de investeringskracht van de woningcorporaties sterk zullen limiteren en de verwachting dat de woningmarkt zeker niet zal aantrekken. Onze (woningcorporatie) wereld gaat er blijvend anders uitzien. Is dat een reden om angstig te worden? Misschien wel, maar dat doet Bo-Ex niet. Het is ook spannend om voor een grote opgave te staan: onze missie waar maken in een “nieuwe wereld” en onder ander condities. Zoeken naar nieuwe wegen en oplossingen om onze doelen te bereiken. Dat kan alleen door de schouders er onder te zetten. Voor onze huidige en toekomstige bewoners en voor de stad Utrecht ! Utrecht, 11 juni 2013. Johan Klinkenberg

4

3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Jaarrekening De directie heeft de jaarrekening 2012 opgesteld, evenals het jaarverslag inclusief het volkshuisvestingsverslag over 2012, in overeenstemming met artikel 15, lid 3 van de statuten. De jaarrekening is daarna aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring voorgelegd. Conform artikel 27 van het Besluit beheer sociale huursector is door de Raad aan de accountant, KPMG Accountants nv, opdracht verstrekt de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag te onderzoeken. Deze heeft zijn bevindingen aan de Raad gerapporteerd. De verklaring van getrouwheid van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex ’91 per 31 december 2012, gedateerd 11 juni 2013, is opgenomen in dit jaarverslag in hoofdstuk 8, Controleverklaring. Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de directie en op de algemene gang van zaken in de organisatie en de eventueel met haar verbonden ondernemingen. Hij staat de directie met raad ter zijde. Bij de vervulling van zijn taak richt de Raad zich naar het belang van de organisatie. Hij weegt daartoe de relevante belangen af van de belanghouders van de organisatie. De Raad richt zich bij zijn toezichthoudende taak specifiek op: De realisatie van de doelstellingen van de organisatie; -

De strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de organisatie; De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; Het kwaliteitsbeleid; De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; Het financiële verslagleggingsproces; Het risicomanagement en de interne beheersing van de diverse verbindingen.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in de statuten van de stichting. De werkwijze van de Raad is nader uitgewerkt in het Reglement van de Raad van Commissarissen. Afgesproken is om dit reglement in 2013 te evalueren en zonodig aan te passen. Het toetsingskader van de Raad omvat onder andere de Aedes- en Governancecode, het Ondernemingsplan 2012 – 2016, het Jaarplan 2012 en de daarbij behorende meerjarenprognose 2012 – 2020. Statutaire en majeure besluiten van de directie worden ter goedkeuring aan de Raad voorgelegd. Raad van Commissarissen De Raad wordt gevormd door vijf leden. Twee leden in de Raad worden benoemd op voordracht van de bewonersorganisatie STOK. Eind 2011 is één van deze leden afgetreden wegens het bereiken van de maximale zittingstermijn. Hierop is, op basis van een opgestelde profielschets, aan de STOK gevraagd met een voordracht te komen. Na overleg met Bo-Ex heeft de STOK besloten om de werving niet op openbare wijze te doen. In het eigen netwerk van de STOK beschikten zij over meerdere kandidaten die aan de eisen, gesteld in de profielschets, voldeden. De STOK heeft mevrouw Y. Koster – Dreese voorgedragen. Na een uitgebreid kennismakingsgesprek met de voorzitter van de Raad en de directie, is zij in de vergadering van 27 maart 2012 benoemd. Mevrouw Y. Tümer is het tweede lid van de Raad dat op voordracht van de STOK is benoemd. Tevens is de heer B. Groenhof herbenoemd als lid van de Raad. Hij beschikt, met de heer P. van Gool, over de financiële expertise. De heer B. Groenhof is op eigen verzoek afgetreden per 30 april 2013. In de vergadering van 27 december 2012 is de heer L. Markensteyn met ingang van 1 januari 2013 herbenoemd als voorzitter van de Raad. De heren Markensteyn en Van Gool zijn de leden van de Raad met ervaring in volkshuisvestingsaangelegenheden.

5

De samenstelling van de Raad en het rooster van aftreden is als volgt:

Naam

Datum benoeming

Datum herbenoeming

Datum einde zittingstermijn

Markensteyn L. drs.

01-01-2009

27-12-2012

01-01-2017

Gool, P. van, prof. dr.

27-03-2007

06-12-2011

27-03-2015

Groenhof, B.K.J.

27-03-2007

27-03-2012

30-04-2013

Tümer, Y., mevr. drs.

28-03-2006

21-06-2010

28-03-2014

Koster – Dreese, Y., mevr. drs.

27-03-2012

-

27-03-2020

Verdere gegevens over de individuele leden van de Raad zijn opgenomen in hoofdstuk 5, Personalia en bezoldiging, van het jaarverslag. De Raad kent geen commissies voor specifieke onderwerpen, zoals een audit- of remuneratiecommissie. De twee leden van de Raad, die zijn benoemd op voordracht van de STOK, wonen regelmatig de algemene ledenvergadering van de bewonersorganisatie bij. De voorzitter woont twee maal per jaar de Overlegvergadering bij tussen Ondernemingsraad en de directie. Voor zover van belang doen zij hierover verslag aan de Raad. De beoordeling van de directie is gemandateerd aan de voorzitter die hierover rapporteert aan de Raad. Onafhankelijkheid In de vergadering met betrekking tot de zelfevaluatie heeft de Raad vastgesteld dat hij bestaat uit leden die onafhankelijk zijn in de zin van de criteria zoals opgenomen in bepaling III 2.2 van de Governance Code Woningcorporaties. Eveneens is geconstateerd dat in 2012 geen sprake is geweest van transacties of besluiten, waarbij leden van de Raad en/of de directie met tegengestelde belangen betrokken waren. Vastgesteld is verder dat er in het kader van de interne integriteitscode en klokkenluidersregeling geen melding is gemaakt van onregelmatigheden. Vergaderingen en besluiten In 2012 is de Raad zes maal bijeen geweest. Dit betroffen vier reguliere vergaderingen en twee vergaderingen waar een thema centraal stond. De Raad heeft één vergadering specifiek gewijd aan de zelfevaluatie. Deze evaluatie is gehouden aan de hand van een, door een adviseur opgestelde, vragenlijst. In deze vergadering zijn onder andere samenstelling, profiel, de besluitvorming, het toezichtsproces, communicatie en informatie en de relatie met de directie aan de orde gekomen. Eén andere vergadering was gewijd aan de toekomst van de woningcorporatie en de sociale huursector en de herziening van de Woningwet. Een aantal elementen uit een mogelijke ontwikkelingsrichting, zoals meer marktconforme huren, afroming van middelen, focus op kernactiviteiten en een zwaardere rol van de gemeenten bleek een half jaar later zeer actueel bij het verschijnen van het Regeerakkoord van het nieuwe kabinet. De directie was bij iedere vergadering aanwezig en in de regel ook de leden van het Managementteam. In 2012 heeft Bo-Ex zich, conform de Governance code, laten visiteren. Twee leden van de Raad hebben deelgenomen aan het introductiegesprek met de visitatiecommissie. Voorafgaand aan een reguliere vergadering heeft de voltallige Raad een uitgebreid gesprek gevoerd met de visitatiecommissie. Het besprokene is door deze commissie verwerkt in het visitatierapport. De visitatiecommissie was opnieuw te gast bij de vergadering van de Raad in december. Toen is het concept-rapport uitgebreid besproken. De gemiddelde eindscore in het visitatierapport is 7,3. De Raad is zeer te spreken over deze uitkomst. De koers van de afgelopen jaren heeft zeker zijn vruchten afgeworpen. De Raad heeft dan ook de medewerkers, het management en de directie gecomplimenteerd met dit resultaat. 6

Ook is in twee vergaderingen het Ondernemingsplan 2012 – 2016 aan de orde gekomen en tot slot vastgesteld. In dit plan is de koers van Bo-Ex uitgezet. Duidelijk is vastgelegd hoe de organisatie zich positioneert, wat er in deze periode bereikt moet worden en welke stappen daarvoor gezet moeten worden. De financiële haalbaarheid van deze nieuwe koers is onderbouwd en in perspectief geplaatst door de uitwerking van meerdere financiële scenario’s. In zijn vergaderingen heeft de Raad de volgende besluiten genomen: •

Goedkeuring jaarverslag 2011 en het verlenen van decharge aan het bestuur voor het gevoerde beleid over 2011;

•

Vaststelling prestatie-indicatoren 2012 voor het bestuur;

•

Goedkeuring van de investeringsbeslissing betreffende de renovatie van 59 woningen van een complex gelegen aan de Surinamestraat, waarvan de investeringskosten € 5,84 miljoen bedragen;

•

Goedkeuring van het Ondernemingsplan 2012-2016;

•

Opdracht tot het verrichten van een visitatie door Raeflex;

•

Goedkeuring van het besluit tot de opheffing van de vennootschap Wonen boven winkels waar Bo-Ex één van de aandeelhouders van is;

•

Goedkeuring van het Jaarplan 2013;

•

Goedkeuring van het besluit tot het renoveren van 96 woningen aan de Livingstonelaan, waarvan de investeringskosten € 4,4 miljoen bedragen;

•

Goedkeuring van het Verbindingenstatuut;

•

Goedkeuring deelneming in de WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok BV;

•

Benoeming nieuwe accountant binnen KPMG;

•

Vaststelling honorering leden van de Raad van Commissarissen.

Naast deze besluiten zijn tal van onderwerpen in de Raad besproken zoals het accountsverslag en de managementletter, de kwartaalcijfers, de voortgang van projecten, de oordelen van de Minister, het CFV en het WSW, de omzetting van koop naar huur in project Parc Transwijk, de wet Bestuur en Toezicht en de ontwikkelingen op landelijk niveau in de sociale huursector en dan met name het Regeerakkoord. Honorering In 2012 heeft de Raad besloten tot aanpassing van de honorering van de leden van de Raad conform de door de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) vastgestelde en verplicht toepasbaar verklaarde code. Door een wijziging van de regelgeving omtrent de BTW is de honorering per 1 januari 2013 voor alle leden exclusief BTW. Eind 2012 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden. De uitwerking en toepassing op de honorering van de leden van de Raad bevat nog een aantal onduidelijkheden. Zodra hierover helderheid is verkregen zullen de consequenties hiervan worden bepaald en de honorering, indien nodig, aangepast. De honorering van de leden van de Raad over 2012 is opgenomen in hoofdstuk 5, Personalia. Ook de onderdelen waar Bo-Ex afwijkt van de Governance code, volgens het principe “Pas toe of leg uit”, zijn daar opgenomen. Utrecht, 11 juni 2013 De Raad van Commissarissen: Drs. L. Markensteyn - voorzitter Prof. dr. P. van Gool Mevrouw drs. Y. Tümer Mevrouw drs. Y. Koster – Dreese

7

4 JAAR- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4.1 Bo-Ex en haar omgeving 4.1.1 Ontwikkelingen Sinds 2008 bevindt Nederland zich in een economische crisis. Een crisis die buitengewoon hardnekkig blijkt te zijn. Voor de komende jaren wordt slechts een geringe verbetering verwacht. Voor 2013 wordt een minimale economische groei voorzien van 0,75%. Ook het begrotingstekort dreigde in 2012 ver uit te komen boven de Europese norm van 3%. Het vorige kabinet wist met een aantal partijen het zogenaamde Lente-akkoord te sluiten. In dit akkoord zijn nieuwe bezuinigingsplannen opgenomen zodat het overheidstekort binnen de norm kan blijven. In dit akkoord werden overigens bescheiden maatregelen aangekondigd om de woningmarkt beter te laten functioneren. In september 2012 werden (weer) verkiezingen gehouden voor de Tweede Kamer. Begin november is een nieuwe regering geïnstalleerd. Het beleid dat het nieuwe Kabinet, onder leiding van minister-president Rutte, wil voeren in haar regeringsperiode is vastgelegd in het regeerakkoord “Bruggen slaan”. Het akkoord is er op gericht om Nederland weer uit de crisis te halen. Het financieel en sociaal-economisch beleid vormt hierin de kern en kent drie pijlers: “de schatkist op orde brengen, eerlijk delen en werken aan duurzame groei”. Het nieuwe kabinet constateert dat de offers die de komende jaren gevraagd worden groot zijn en deze komen bovenop eerder beleid dat ook al tot forse offers van burgers en bedrijven leidt. Het rekent op maatschappelijk draagvlak door rechtvaardige keuzes te maken en door perspectief te bieden op houdbare overheidsfinanciën en een duurzame, gezonde economie. In het Regeerakkoord “Bruggen slaan” wordt gesteld dat “de woningmarkt op slot zit en dat dit slecht is voor de economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen, huren of verhuizen”. Om de woningmarkt weer in beweging te krijgen zijn in het zogenaamde Lenteakkoord de eerste belangrijke stappen gezet. Als sluitstuk wil dit Kabinet nu een helder en houdbaar kader voor de koop- en huurmarkt scheppen. Men wil een einde maken aan de heersende onzekerheid en “een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik brengen”. Op het departement van Binnenlandse Zaken is een nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst belast met het woondossier. In het Regeerakkoord worden de volgende maatregelen aangekondigd: Huurmarkt De huurtoeslag blijft intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden; De huurverhoging wordt voor huurders met een huishoudinkomen: a. Tot € 33.000,-: inflatie plus 1,5%;

-

b. Tussen € 33.000,- en € 43.000,-: inflatie plus 2,5%; c. Boven € 43.000,-: inflatie plus 6,5%. Verhuurders mogen werken met een huursombenadering en de systematiek van een liberalisatiegrens blijft intact; Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5% van de WOZwaarde; Voor huurders met een huishoudinkomen boven € 43.000,- wordt de maximale huurprijs tijdelijk buiten werking gesteld tot vertrek van de zittende huurder.

Woningcorporaties Woningcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied; Hun taak wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en daaraan ondergeschikt direct verbonden maatschappelijk vastgoed; Woningcorporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden; 8

-

De schaal van een woningcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale

-

woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak; De extra huuropbrengsten van woningcorporaties worden via een heffing afgeroomd; De beloning van bestuurders wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens.

De heffing waar in het Regeerakkoord sprake van is wordt de verhuurderheffing genoemd. Deze heffing moet reeds in 2013 een bedrag van € 50 miljoen opleveren voor de schatkist. In de jaren hierna loopt de heffing zeer sterk op. De heffing is per 1 januari 2013 ingevoerd nadat de Eerste Kamer hier in december 2012 mee heeft ingestemd. Door een aangenomen motie in deze Kamer en een toezegging van het Kabinet, is de wet uitsluitend in het jaar 2013 van toepassing. Hij wordt geheven op alle gereguleerde huurwoningen (huurprijs tot € 681,02, prijspeil 2013) bij eigenaren met een bezit van meer dan 10 woningen. Dit houdt in dat circa 80% van de heffing moet worden opgebracht door de woningcorporaties. Bij de behandeling in de Eerste Kamer bleek dat het Kabinet geen meerderheid voor haar woningmarktbeleid zou verkrijgen. Het Kabinet moest dus op zoek naar een gelegenheidscoalitie. Deze is in de Tweede Kamer, na onderhandelingen met diverse partijen, ook gevonden. Het Kabinet heeft bij drie partijen steun gevonden voor een (nieuw) Woonakkoord. De gezamenlijke partijen hebben ook een meerderheid in de Eerste Kamer. In dit akkoord zijn tal van maatregelen uit het Regeerakkoord weer aangepast. Na ruim drie maanden is het woningmarktbeleid van het Kabinet dus alweer veranderd. De belangrijkste maatregelen uit dit Woonakkoord zijn: -

De jaarlijkse huurverhoging per inkomensgroep is verlaagd ten opzichte van het Regeerakkoord. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.000,- en € 43.000,- bedraagt deze 4,5% en voor huishoudens boven € 43.000,- 6,5%. Met ingang van 2015 wordt dit systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursom;

-

De verhuurderheffing is iets verlaagd en loopt op van € 50 miljoen in 2013 tot € 1,7 miljard in 2017; Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij 5.000 woningen per jaar meer verkopen en dat zij in de periode 2014 - 2017 hun bedrijfskosten met gemiddeld 10% terugbrengen; Een Energiebesparingsfonds wordt opgericht van € 150 miljoen, aan te vullen met middelen vanuit de markt, zodat een totale investeringsimpuls van € 600 miljoen wordt bereikt; De BTW op verbouwingen en renovatiewerken wordt per 1 maart 2013 voor één jaar verlaagd naar 6%; De maximale huur blijft gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel tot een vereenvoudiging ervan is doorgevoerd in 2014. De bovengrens van 4,5% van de WOZ-waarde uit het Regeerakkoord is hiermee losgelaten;

-

-

De hypotheekregels worden aangepast waardoor de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen maar over de hele periode de kosten echter hoger zijn voor de consument; De randvoorwaarden om corporatiewoningen te verkopen worden versoepeld.

De inhoud van het Woonakkoord is een lichte verbetering ten opzichte van het Regeerakkoord. Opnieuw is echter van vele kanten gewezen op de zeer ernstige implicaties van de verhuurderheffing en de extra huurverhoging. Woningcorporaties kunnen in financiële problemen komen en de investeringen van de woningcorporaties zullen snel naar een (ongekend) minimum dalen terwijl de woonlasten voor huurders fors zullen stijgen. 4.1.2. Lokale ontwikkelingen In december 2011 werden de (nieuwe) samenwerkingsafspraken, vastgelegd in de overeenkomst “Bouwen aan de stad”, tussen de Utrechtse woningcorporaties en de gemeente Utrecht getekend. In deze afspraken zijn de volgende prioriteiten gesteld: de woningproductie op peil houden, de Krachtwijken verbeteren, de participatie verbeteren en fors investeren op het gebied van duurzaamheid. Het totaalpakket aan afspraken bestaat uit een productieprogramma met voorgenomen projecten op het gebied van nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop en beleidsmatige afspraken over bijvoorbeeld duurzaamheid en 9

participatie. Om de gewenste productie te stimuleren zijn in de afspraken ook financiële afspraken gemaakt tussen partijen. Al met al is het een omvangrijk pakket aan afspraken die een stevig fundament leggen voor de verbetering van het wonen in Utrecht. Met de uitvoering is in 2012 begonnen en ook 2013 zal in het licht van deze uitvoering staan. Inmiddels zijn wel de omstandigheden waaronder woningcorporaties dienen te functioneren aan heftige veranderingen onderhevig. Met name de verhuurdersheffing die door het kabinet in het vooruitzicht is gesteld, heeft een bijzonder grote invloed op de uitvoering van de afspraken. Gevreesd moet worden dat een (zeer) belangrijk deel van de samenwerkingsafspraken niet door de woningcorporaties gerealiseerd kan worden. Met de gemeente is afgesproken dat in 2013 een herijking van de samenwerkingsafspraken zal plaatsvinden. 4.1.3 Samenwerking en verbindingen Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De STUW is het overlegplatform van de Utrechtse woningcorporaties. De agenda van dit overleg wordt bepaald door de onderwerpen die in Utrecht op het terrein van de sociale huisvesting aan de orde zijn. Het zijn niet alleen de onderwerpen die de woningcorporaties van belang achten maar zeker ook de onderwerpen die de gemeente en de overkoepelende bewonersorganisatie De Bundeling inbrengen. Nadat eind 2011 de overeenkomst Bouwen aan de Stad is getekend door de gemeente en de Utrechtse woningcorporaties, heeft 2012 in het licht gestaan van de implementatie van de nieuwe samenwerkingsafspraken. Deze afspraken hebben betrekking op negen thema’s die door de ondertekenaars van strategisch belang zijn geacht voor de kwaliteit van het wonen in de stad. Een belangrijk onderdeel van de overeenkomst bestaat uit de productieprogramma’s van de woningcorporaties met betrekking tot nieuwbouw, renovatie en duurzaamheid. Gezien de omstandigheden op de woningmarkt, de economische crisis, het regeringsbeleid en de financiële mogelijkheden van de woningcorporaties, zijn -in overleg met de gemeente- de productieprogramma’s in het najaar aangepast aan de actuele situatie. De aanpassing van deze programma’s is met de raadscommissie besproken in een zogenaamde raadsinformatieavond. In het voorjaar van 2013 zullen de consequenties van de uitvoering van het Regeerakkoord op de productieprogramma’s worden uitgewerkt. Ook zullen deze uitgebreid met het gemeentebestuur en de raadscommissie worden besproken. Daarnaast is een aantal discussiebijeenkomsten gehouden met de verantwoordelijke wethouder(s). Een drietal van deze bijeenkomsten was gewijd aan de ontwikkelingen op het gebied van de woningcorporaties en het wonen, waarbij ook uitgebreid is stilgestaan bij de verwachte effecten van het Regeerakkoord van het nieuwe Kabinet. Eén bijeenkomst had als onderwerp de woonruimteverdeling en in het bijzonder de doorstroming, wat uitmondde in een aantal experimenten zoals beschreven in hoofdstuk 4.5.2 van dit verslag. In een andere bijeenkomst stond duurzaamheid en een mogelijke versnelling van de energiebesparingsprogramma’s van de woningcorporaties centraal. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) Het regioplatform is het overlegorgaan van de woningcorporaties die gevestigd zijn in het gebied van het Bestuur Regio Utrecht (BRU), Woerden en Wijk bij Duurstede. Met elkaar zetten zij zich in om tot gezamenlijke standpunten of inzichten te komen op onderwerpen die, op het terrein van het wonen, in regionaal verband spelen. De onderwerpen die aan de orde kwamen waren zeer divers. Van doorstroming van psychiatrische patiënten naar de reguliere woningmarkt, tot de consequenties van het nieuwe Regeerakkoord. Tevens is een bijeenkomst besteedt aan overleg met de nieuwe gedeputeerde van de Provincie Utrecht. Hoofdmoot van dit overleg was de mogelijke samenwerking tussen de Provincie Utrecht en het RWU op het terrein van het wonen. Tot een concrete conclusie heeft dit overleg niet geleid. Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) In deze stichting werken de woningcorporaties, 26 in totaal, die werkzaam zijn in de regio’s Utrecht -West, -Midden en -Zuidoost samen op het terrein van de woonruimteverdeling. De SWRU treedt op als centrale opdrachtgever in de richting van WoningNet en is verantwoordelijk voor alle financiën rond het gemeenschappelijk deel van de woonruimteverdeling in de hiervoor genoemde gebieden. Het Algemeen Bestuur wordt gevormd door de 26 deelnemende woningcorporaties. Dit bestuur stelt het beleid vast, evenals de 10

begroting, het jaarplan en de jaarrekening. Het Dagelijks Bestuur is belast met de uitvoering en de voorbereiding van de vergaderingen van het Algemeen Bestuur. Het Algemeen Bestuur kwam in 2012 twee keer bijeen, waarbij naast de formele besluitvorming veel aandacht werd besteed aan de voortgang van de activiteiten uit het jaarplan. De jaarrekening over 2011 werd goedgekeurd en vastgesteld. Het jaarresultaat was nihil. Het over de jaren opgebouwde exploitatieoverschot van € 839.781,-, dat aan de deelnemers ten goede komt, wordt in rekening courant met de deelnemers aangehouden. Het wordt gereserveerd voor eventuele investeringen of als buffer indien bijdragen van overheden mogelijk stoppen. Inhoudelijk is in beide bestuursorganen veel aandacht geweest voor de projecten “Dagelijks aanbieden” en “Het woningvolgsysteem”. Het “Dagelijks aanbieden” is inmiddels met ingang van januari 2013 operationeel. Het andere project volgt in het voorjaar van 2013. Een nadere toelichting op beide projecten wordt gegeven in hoofdstuk 4 van dit jaarverslag. WoningNet N.V. WoningNet is een door woningcorporaties opgerichte vennootschap als dienstverlenende organisatie ten behoeve van woningcorporaties. De missie van de vennootschap luidt: “WoningNet levert en innoveert woonbemiddeling voor en met woningcorporaties”. De primaire focus ligt op woonruimtebemiddeling en woningmarktinformatie in al zijn aspecten. In opdracht van onder andere de Utrechtse woningcorporaties geeft WoningNet voorlichting aan woningzoekenden en werft en selecteert het kandidaten voor leegkomende huurwoningen. Het maatschappelijk kapitaal van WoningNet bedroeg eind 2011 € 10.755.000,- verdeeld in 900.000 gewone aandelen, elk € 11,95. Het geplaatste aandelenkapitaal was op die datum € 5.932.350,- verdeeld in 498.831 gewone aandelen, alle van € 11,95 nominaal. Het geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. In 2011 vonden geen mutaties plaats in het aandelenkapitaal. Bo-Ex bezat aan het einde van het boekjaar 2011 7.146 aandelen. Om te voldoen aan de statutaire bepalingen is in de aandeelhoudersvergadering besloten geen dividend uit te keren maar het jaarresultaat ad € 137.000,- toe te voegen aan de algemene reserve. De omzet over 2011 bedroeg € 15,8 miljoen. Het eigen vermogen bedroeg volgens de jaarrekening 2011 € 7,2 miljoen. Bo-Ex verstrekte geen leningen of garanties aan WoningNet en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Ook is er geen bestuurlijke betrokkenheid in enigerlei vorm. Door de zeer geringe deelname van Bo-Ex in de vennootschap voert Bo-Ex geen specifiek beleid om eventuele risico’s van haar deelname te beperken. BV Woonwagenexploitatie Vier Utrechtse woningcorporaties, waaronder Bo-Ex, hebben voor de exploitatie van woonwagens en woonwagenstandplaatsen een besloten vennootschap opgericht. Deze vennootschap heeft een maatschappelijk kapitaal van € 90.000,- verdeeld in 500 aandelen. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,- bestaande uit 100 aandelen, elk van € 180,- nominaal. Alle aandelen zijn uitgegeven aan de vier aandeelhouders naar rato van hun woningbezit in de gemeente Utrecht op het moment van overname van de woonwagens en –standplaatsen van de gemeente Utrecht. Bo-Ex is eind 2012 in bezit van 16% van de aandelen. Over 2011 is uitsluitend een concept-jaarrekening beschikbaar. De aandeelhouders hebben besloten om de jaarrekening niet definitief vast te stellen. Dit vond zijn oorzaak in de eis van de controlerend accountant om te verklaren dat de aandeelhouders het voortbestaan van de vennootschap voor ten minste één jaar zouden garanderen. Gezien de slechte financiële situatie bij de vennootschap én het feit dat de gemeente nog steeds geen goedkeuring had gegeven om standplaatsen te verkopen, waren de aandeelhouders hier niet toe bereid. De Raad van Commissarissen van Bo-Ex en de gemeente Utrecht zijn hierover geïnformeerd. Wegens het uitblijven van deze goedkeuring van de gemeente, heeft de vennootschap zich genoodzaakt gezien om op 21 november 2012 een “gepeperde” brief aan de gemeente te schrijven over de noodzaak van de goedkeuring. Zonder de verkoopmogelijkheden zou de vennootschap in ernstige financiële problemen komen met vergaande consequenties. De brief is in een persoonlijk overleg met de betrokken wethouder nader toegelicht. Deze heeft hierop actie ondernomen, wat heeft geresulteerd in de schriftelijke toestemming van de gemeente kort voor het einde van 2012. Hierop is door de directie van de vennootschap de voorbereiding van de verkoop gestart. Hopelijk zal het de vennootschap lukken om voldoende standplaatsen te verkopen om zo de financiële

11

positie weer op orde te brengen. Intussen worden de uitgaven zo laag mogelijk gehouden, wat resulteert in minimale onderhoudsinspanningen. In de hiervoor genoemde concept-jaarrekening bedroeg het jaarresultaat € 140.119,- negatief inclusief een exploitatiebijdrage ad € 78.331,- uit de egalisatiereserve. De jaaromzet bedroeg € 460.101,-. Het eigen vermogen bedroeg op 31 december 2011 € 1.347.120,- negatief en de egalisatierekening € 1.412.841,-. CV De Witte Vrouwe Om huisvesting en opvang van zwerfjongeren te realiseren, hebben zeven woningcorporaties uit Utrecht en omgeving, waaronder Bo-Ex, de CV De Witte Vrouwe opgericht. Deze vennootschap heeft het monumentale pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht gekocht en verbouwd. Stichting Studentenhuisvesting Utrecht (SSH) treedt op als beherend vennoot, de overige aandeelhouders als commanditaire vennoten. De totaal gestorte kapitaalinbreng bedraagt € 2,1 miljoen. Bo-Ex neemt hierin deel voor 7,14% wat overeenkomt met € 150.000,-. Bo-Ex heeft geen leningen of garanties verstrekt en er vindt ook geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. De jaaromzet van de vennootschap bedroeg in 2011 € 76.915,-. Het resultaat over dat boekjaar bedroeg € 15.511,-. Dit resultaat werd naar rato van de kapitaalinbreng onder de vennoten verdeeld. Het eigen vermogen bedroeg op balansdatum € 2.087.765,-. Op basis van de begroting is voor 2013 een klein verlies berekend. Vanaf 2014 wordt weer een positief resultaat verwacht. Aangezien het pand volledig op lange termijn is verhuurd aan de Stichting Singelzicht zijn vooralsnog geen extra maatregelen nodig om eventuele risico’s te beperken. Daarbij komt dat het pand, zonder aanpassingen, geschikt is voor de verhuur aan andere doelgroepen, zoals studenten. Wonen boven Winkels Utrecht NV De Utrechtse binnenstad is rijk aan prachtige, historische panden. In veel van deze panden zijn winkels gevestigd. Veel van de ruimten boven de winkels staan leeg of worden als opslagruimte gebruikt. Mogelijkheden om in de binnenstad tot een prettiger leefklimaat te komen, blijven zo onbenut. Deze constatering bracht de gemeente Utrecht, de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel en Bo-Ex ertoe om in 2007 Wonen boven Winkels Utrecht NV op te richten. Deze vennootschap heeft tot doel het wonen in de binnenstad te bevorderen door boven winkels, horecagelegenheden en aanverwante bedrijfsruimten (bij voorkeur) huurwoningen te realiseren. Het doel is om jaarlijks circa 20 appartementen te doen realiseren door de eigenaren van het winkelvastgoed. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 375.000,-, verdeeld in 375.000 aandelen van ieder € 1,- nominaal. Het gestorte kapitaal bedraagt € 75.000,- gelijk verdeeld over de drie aandeelhouders. De bestuurder van Bo-Ex is bestuurder van de vennootschap. Bo-Ex heeft verder geen leningen of garanties verstrekt aan de vennootschap en er vindt ook geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Door de economische crisis zijn echter de realisatiekansen aanzienlijk verkleind. De productie van appartementen is de afgelopen jaren dan ook sterk terug gelopen. Het ligt evenwel niet in de verwachting dat deze situatie zich in de komende jaren zal verbeteren. Daarbij komt dat het eigen vermogen van de vennootschap inmiddels vrijwel volledig is gebruikt en er geen uitzichten zijn op nieuwe inkomsten. Dit plaatste de aandeelhouders voor de vraag: hoe nu verder? De drie aandeelhouders hebben zich hierover gebogen en zijn unaniem tot de conclusie gekomen dat het geen meerwaarde bevat om de vennootschap te laten voortbestaan en van nieuw kapitaal te voorzien. Voor Bo-Ex is er geen specifiek belang om betrokken te blijven bij de doelstelling. In het Ondernemingsplan 2012 – 2016 is vastgelegd dat Bo-Ex zich focust op die wijken waar zij een omvangrijk bezit heeft en waar zich leefbaarheidsproblemen voordoen. De binnenstad en daarmee Wonen boven Winkels behoort daar niet toe. De doelstelling van de vennootschap zal voortgezet worden in een nieuw op te richten stichting. De vennootschap zal begin 2013 worden beëindigd. Door de drie aandeelhouders is verder besloten om het resterende vermogen (circa € 8.500,-) en het resterende adviesbudget, verkregen door een subsidie van de gemeente (circa € 36.500,-), over te dragen aan de op te richten stichting. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV Eind 1999 is de Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV opgericht. Initiatiefnemer was de gemeente Utrecht. Zij constateerde dat er op een actieve wijze aan de verbetering van de wijk moest worden gewerkt. Dit werd toen 12

mede mogelijk gemaakt door subsidies van de Europese Gemeenschap, het zogenaamde Urban-programma. Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht en in het bijzonder van de wijk Lombok. Dit gebeurt door het participeren in (de ontwikkeling van) vastgoedprojecten, het al dan niet verkrijgen van (mede)eigendom van projecten of vastgoed, alsmede het participeren in ondernemingen die van belang zijn voor de bedoelde sociaal-economische ontwikkeling. Het doel wordt in de praktijk vormgegeven door panden aan te kopen en te verbouwen. Meestal met winkels op de begane grond en (onzelfstandige) wooneenheden op de overige verdiepingen. Het bezit ultimo 2012 omvatte 11 winkels en 32 wooneenheden. Naast de gemeente (95%) zijn ook Rabobank Utrecht, aannemingsbedrijf Plegt Vos, makelaar van Rossum Beheer en collega-woningcorporatie Mitros (de laatsten ieder voor één procent) aandeelhouder. Ook collegawoningcorporatie SSH was aandeelhouder (één procent). Deze heeft echter in de loop van 2011 te kennen gegeven haar aandelen te willen afstoten. Hierop heeft de WOM Lombok aan Bo-Ex gevraagd of zij deze aandelen wilde overnemen en daarmee aandeelhouder te worden van de vennootschap. Bo-Ex heeft hierop positief gereageerd en heeft in 2012 de aandelen tegen de nominale waarde van € 22.734,40 overgenomen. Met deze overname van aandelen laat Bo-Ex niet alleen haar betrokkenheid bij de wijk Lombok zien, maar ook dat zij bereid is zich actief in te zetten voor de verbetering van de wijk. Bo-Ex is met circa 900 woningen en wooneenheden de grootste (woning)eigenaar in Lombok. De overname is door de overige aandeelhouders en met name de gemeente Utrecht erg gewaardeerd. De vennootschap kent een maatschappelijk kapitaal van € 4.537.800,- verdeeld over 10.018 aandelen. Het geplaatste en volgestorte kapitaal bedraagt € 2.382.664,-. De waarde van het materieel vast actief bedroeg ultimo 2011 € 4.297.697,-. De omzet in 2011 bedroeg € 387.733,-. Deze komt voor driekwart uit de exploitatie van winkels en voor één kwart uit wooneenheden. Het exploitatieresultaat over 2011 bedroeg € 35.668,-. Ook voor de komende jaren worden, op basis van een meerjarenbegroting, positieve resultaten verwacht. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en er vindt ook geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Bo-Ex Holding BV Deze vennootschap is, een aantal jaren geleden, opgericht toen woningcorporaties belastingplichtig werden in het kader van de vennootschapsbelasting. De Holding kent tevens een drietal dochtermaatschappijen. Doordat woningcorporaties inmiddels integraal belastingplichtig zijn geworden voor de vennootschapsbelasting heeft het nog maar een beperkt nut om activiteiten in deze Holdingstructuur te plaatsen. Slechts één activiteit is thans ondergebracht in deze structuur. In de dochtermaatschappij Bo-Ex Dienstverlening BV is het eigendom en de exploitatie ondergebracht van de WKO-installatie (warmte-koude opslag) van het in 2012 gereedgekomen complex Parc Transwijk. Vereniging van Eigenaren Bo-Ex verzorgt voor 40 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) de beheer- en/of de bestuursfunctie. Dit betekent in voorkomende gevallen het verzorgen van de financiële administratie, de bestuurlijke begeleiding, het complex- en het technisch beheer. Over 2012 ontving Bo-Ex hiervoor een vergoeding van € 130.932,-. Bo-Ex is lid van 21 VvE’s waar huurappartementen zijn verkocht en van 15 VvE’s waar nog geen huurappartementen zijn verkocht. Voorts zijn er vijf VvE’s waarvan Bo-Ex geen lid is, maar wel de financiële en technische administratie voert. 4.1.4 Verslaglegging over verantwoordingsvelden Het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) onderscheidt ten aanzien van de werkzaamheden van de toegelaten instellingen in het kader van de Woningwet zes verantwoordingsvelden waarop de woningcorporaties hun inspanningen in het bijzonder moeten richten en verantwoorden. Dit zijn: de kwaliteit van de woongelegenheden; de bijdrage aan de leefbaarheid; wonen en zorg; het toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen; het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; 13

-

de financiële continuïteit.

In de hierna volgende hoofdstukken doet Bo-Ex verslag van de wijze waarop zij in 2012 haar activiteiten in het kader van deze verantwoordingsvelden vorm en inhoud heeft gegeven. Ook verklaart het bestuur van Bo-Ex dat zij de middelen in het verslagjaar uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent dat geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03. Er hebben geen sponsoractiviteiten plaatsgevonden. Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor projecten in de gemeente Léon in Nicaragua. Deze garantiestelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en Léon. De restant hoofdsom per 31 december 2012 bedraagt € 97.700,-.

14

4.2 Ondernemingsplan 2012 – 2016 Het vorige beleidsplan beschreef de ambities voor de periode 2006 tot en met 2010. De totstandkoming van het nieuwe ondernemingsplan 2012 - 2016 startte eind 2009. Door ’s Rijks visies op volkshuisvestelijk terrein, mede veroorzaakt door de bancaire crisis, betrachtte Bo-Ex het zorgvuldigheidsprincipe en wachtte op meer duidelijkheid van de wetgever en zicht op resultaten van tal van ontwikkelingen: de regering wisselde van samenstelling in 2010, de Herzieningswet (nieuwe Woningwet) zat er aan te komen, nieuwe wetgeving voor de huurprijsbepaling en huurinning was in ontwikkeling met als uiteindelijk resultaat dat het verdienmodel van de corporaties onder druk wordt gezet. Op lokaal niveau werden de prestatieafspraken herijkt en in 2011 opnieuw vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken. Het ambitieniveau van de corporaties daarin is bijgesteld van ‘wij zullen’ naar ‘wij trachten’, gegeven de verslechterende financiële ruimte waarin de corporaties moeten opereren. Voorzien van deze kennis bepaalde Bo-Ex welk beleidsprogramma zij moet waarmaken en welk programma zij kán waarmaken om de komende vijf jaar aan haar missie te voldoen. Deze missie houdt in: “Bo-Ex biedt als Utrechtse woningcorporatie betaalbaar en goed wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Dit doen we vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen en huishoudens die om andere redenen aangewezen zijn op de sociale huursector. Dat doen we in nauwe samenwerking met onze huurders en de gemeente”. In juni 2012 is het concept ondernemingsplan voor advies aan STOK voorgelegd, die het gekwalificeerd adviesrecht hanteerde. STOK ondersteunt de missie van Bo-Ex en de uitwerking daarvan in het ondernemingsplan, maar maakt zich, gelet op ’s Rijks visies, zorgen over de betaalbaarheid, toegankelijkheid en beschikbaarheid van het woningbezit en vermoedt een toenemende segregatie. In de vergadering van de Raad van Commissarissen van 25 september 2012 is het ondernemingsplan 2012 - 2016 goedgekeurd. De resultaten zullen in het jaarverslag over 2013 worden opgenomen. In het ondernemingsplan zijn de ondernemingsthema’s en de doelen beschreven. De doelen zijn uitgewerkt in zoveel als mogelijk meetbare doelstellingen. In een apart document zijn de doelstellingen uitgewerkt in meetbare strategische stappen: het activiteitenplan 2012 - 2016. Deze wijze van vastlegging legt de basis voor de monitoring voor de komende vijf jaar. Het ondernemingsplan is beschikbaar op de website. Het ondernemingsplan vermeldt de volgende ambities.

15

Thema: Bedienen van de primaire doelgroep. Doel 1

Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen.

Doelstelling

Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex 7.317 zelfstandige woningen beschikbaar met een prijs beneden € 664,66 (prijspeil 2012)

Doelstelling

Op 31 december 2015 heeft minimaal 70% van de voorraad zelfstandige woningen van Bo-Ex een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn – als het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent – volledig huurtoeslagtoegankelijk.

Doelstelling

Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs.

Doelstelling

Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de woning eventueel te accepteren.

Doelstelling

Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in overeenstemming te brengen met hun inkomen.

Doelstelling

Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot energiezuiniger- en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee de woonlasten, te beperken.

Thema: Bedienen van de primaire doelgroep. Doel 2

Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen.

Doelstelling

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 370 nieuwbouw woningen te hebben gebouwd.

Doelstelling

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht.

Doelstelling

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2013 in samenwerking met de regionale partners tot een nieuw woonruimteverdelingssysteem te zijn gekomen, gericht op het bevorderen van doorstroming.

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 1

Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad.

Doelstelling

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 533 woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart, of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht.

Doelstelling

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 81 woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.

Doelstelling

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen.

16

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 2

Bo-Ex realiseert haar energiebesparingsprogramma. In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld energielabel B gebracht. En minimaal label C voor afzonderlijke complexen.

Doelstelling

Tot 2020 ondergaan per jaar gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energieindex wordt verlaagd.

Doelstelling

Tot 2020 realiseert Bo-Ex jaarlijks gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen.

Doelstelling

Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit, zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid.

Doelstelling

Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West.

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 3

Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen.

Doelstelling

Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) vastgelegd waaraan alle woningen en complexen moeten voldoen.

Doelstelling

Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma.

Thema: Invloed van bewoners. Doel

Bewoners zijn tevreden met hun invloed op de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en dienstverlening.

Doelstelling

Eind 2013 kent Bo-Ex de behoeften die leven onder haar huurders.

Doelstelling

Vanaf half 2013 optimaliseert Bo-Ex de betrokkenheid en inzet van huurders.

Doelstelling

Medio 2014 gebruikt Bo-Ex een bedieningsmodel dat aansluit op de wensen van de huurders en dat past binnen een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering.

Doelstelling

In 2015 heeft Bo-Ex op basis van de wensen en behoeften van huurders een bijdrage geleverd aan een schone, hele en veilige woonomgeving.

Doelstelling

Bo-Ex continueert haar voornemens in de Krachtwijkenaanpak volgens de vastgestelde Wijkactieprogramma’s.

17

Thema: Financiële continuïteit Doel

Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming.

Doelstelling

Om haar activiteiten te kunnen verwezenlijken zorgt Bo-Ex ervoor dat zij voldoende financiële middelen beschikbaar heeft. Zij hanteert daarvoor de volgende normen*):

Doelstelling

-

Solvabiliteit ≥20% ICR ≥ 1,5

-

DSCR ≥ 1,1 De bruto bedrijfslasten op het niveau van het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid.

Om toegang tot de kapitaal- en geldmarkt te waarborgen voldoet Bo-Ex minimaal aan de normen van WSW en CFV: -

Doelstelling

CFV verleent Bo-Ex de A1-status Bo-Ex voldoet minimaal aan monitorprofiel 2 van het WSW

Bo-Ex hanteert een risicomanagement systeem om de risico’s te beheersen: -

Strategische en algemene risico’s Operationele risico’s Projectrisico’s Financieringsrisico’s

Thema: Organisatie Doel

Bo-Ex beschikt over een organisatie die ervoor zorgt dat haar doelen kunnen worden gerealiseerd.

Doelstelling

Bo-Ex heeft eind eerste kwartaal 2013 een integraal personeelsbeleidsplan opgesteld op basis waarvan gericht zal worden gewerkt aan de vier onderdelen Mensen, Cultuur, Systemen en Structuren.

Doelstelling

Eind 2012 is een op onze kernwaarden gebaseerde communicatiebeleidsplan gereed.

Doelstelling

Eind 2013 heeft Bo-Ex een op de uit het ondernemingsplan blijkende ontwikkelingen afgestemd ICT-beleidsplan.

Doelstelling

Medio 2014 zijn alle kernprocessen in het kader van efficiënte en doelmatige organisatie doorgenomen en waar nodig aangepast.

Doelstelling

Uiterlijk in 2014 zal Bo-Ex haar belanghouders bevragen op een (h)erkenning van onze kernwaarden ‘SPORT’.

Doelstelling

Eind 2013 zijn bij com-bo alle interne processen gereed alsmede alle processen en procedures tussen com-bo en de Bo-Ex-afdelingen waardoor een efficiënte en doelmatige uitvoering van de Bo-Ex processen blijvend mogelijk is.

*) in het hoofdstuk Financiën worden de begrippen nader toegelicht.

18

4.3 Visitatie In juni 2012 heeft Bo-Ex opdracht gegeven om een visitatie te laten uitvoeren. Na de eerste visitatie in 2008 is deze visitatie door Raeflex uitgevoerd op basis van de verplichte 4.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, december 2010) en vond plaats tussen augustus en december 2012. De beschouwde visitatieperiode betrof 2008 tot en met 2011, met een doorkijk naar 2012. Stichting Bo-Ex ’91 wordt gewaardeerd met het eindcijfer 7,3. Totale beoordeling Cijfer Presteren naar Ambities Presteren naar Opgaven

7,4 7,6

Presteren volgens Belanghouders Presteren naar Vermogen

7,4 7,1

Governance

6,9

Gemiddelde score

7,3

De commissie komt tot de conclusie dat Stichting Bo-Ex meer dan ruim voldoende presteert in het licht van de eisen die vanuit de maatschappelijke visitatiemethodiek aan de corporaties worden gesteld. De onderdelen Presteren naar Ambities, Presteren naar Opgaven, Presteren volgens Belanghouders en Presteren naar Vermogen scoren boven de gestelde norm voor een 7. De commissie vindt dat Bo-Ex zowel wat betreft haar prestaties naar eigen ambities als naar opgaven op onderdelen meer realiseert dan beloofd of afgesproken. Het aspect Governance zit net onder de norm. Binnen Governance heeft het onderdeel ‘externe legitimatie’ nog aandacht nodig. Daarbij valt op dat de corporatie haar belanghouders wel betrekt, maar dat er nog geen sprake is van een structurele en zichtbare manier van invloed geven op het beleid van de corporatie. Per prestatieveld volgt hieronder een korte samenvatting van de belangrijkste bevindingen. Presteren naar Ambities De commissie beoordeelt het Presteren naar Ambities met een 7,4 als ruim voldoende. Zij beargumenteerd haar oordeel als volgt: Bo-Ex heeft haar ambities duidelijk vastgelegd in beleidsplannen en uitgewerkt in ondernemingsplannen. Bo-Ex voldoet aan de ambitie om de afspraken uit ‘Utrecht Vernieuwt’ te realiseren. Op het terrein van de kwaliteit van woningen en woningbeheer heeft Bo-Ex de eigen ambities in overleg met de huurders concreet uitgewerkt en succesvol ingevoerd. Met betrekking tot de huisvesting van doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen, oversteeg Bo-Ex haar eigen ambities. Ze bediende ruim acht instellingen voor zorg en maatschappelijke opvang. Bijna een derde van de gerealiseerde nieuwbouw is gerealiseerd voor deze doelgroepen. Bo-Ex heeft haar ambitie om 1.250 (1.000 plus 25% extra) woningen te realiseren met 1.309 woningen ruimschoots gehaald. Dat is zeker gezien de economische omstandigheden een prestatie van formaat. Het feit dat Bo-Ex die productie minder dan gewenst realiseert in nieuwe gebieden en dat de planning voor de periode na 2011 achterblijft bij de ambities (uit 2006, bijgesteld in 2008), doet daar wat de commissie betreft niets aan af. Op het gebied van investeren in de kwaliteit van wijken en buurten heeft Bo-Ex haar eigen ambities gerealiseerd. Op sommige punten komt ze boven de eigen norm uit, op een aantal andere scoort ze onder haar eigen norm. Presteren naar Opgaven De commissie beoordeelt het Presteren naar Opgaven met een 7,6 als goed. Haar argumenten verwoordt zij als volgt:

19

Bo-Ex is een standvastige partner voor de gemeente en andere partners in het realiseren van de opgaven in de wijken waar zij actief is. Als Bo-Ex belooft om iets te doen, dan doet zij dat ook. Zelden moet achteraf worden teruggekomen op eerder gemaakte afspraken. Bo-Ex focust hierbij vooral op de primaire doelgroep en op haar bouw- en beheertaken. Met betrekking tot de beschikbaarheid van geschikte woningen voor de primaire doelgroep, stelt de commissie vast dat ondanks forse investeringen in nieuwbouw, de doorstroming stokt en de slaagkans voor nieuwkomers lager wordt. Bo-Ex investeert veel in de kwaliteit van haar woningen en het woningbeheer. Hierbij wordt planmatig en gestructureerd aandacht besteed aan energiebesparing en veiligheid. De commissie vindt Bo-Ex zeer actief op het terrein van de huisvesting van doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen. Het project Parc Transwijk noemt de commissie hier apart. Bo-Ex realiseert hier een bijzonder en groot woningbouwproject in een woningmarkt die stagneert. Op een totale nieuwbouwproductie van ruim 1.300 woningen realiseerde Bo-Ex 380 eenheden voor de speciale doelgroepen. Dat is bijna 30%. Bo-Ex heeft haar sloop- en nieuwbouwprogramma zo goed als volledig volbracht tegen het economische tij in. Als het gaat om investeringen in het verbeteren van wijken en buurten, constateert de commissie dat Bo-Ex doet wat ze belooft. Bij de onderhandelingen over de inspanningen van Bo-Ex, focust ze vooral op het belang van de eigen huurders als uitgangspunt voor het belang van de hele wijk of buurt. Presteren volgens Belanghouders Gemiddeld scoort Bo-Ex een 7,4 op het Presteren volgens Belanghouders. De belanghouders zijn tevreden over Bo-Ex. De woorden ‘degelijk’ en ‘betrouwbaar’ vielen in vrijwel elk gesprek, vaak gekoppeld aan ‘en dat moet vooral zo blijven’. De belanghouders beoordelen Bo-Ex niet als ‘avontuurlijk’ en vinden dat in de meeste gevallen niet erg. De belanghouders vinden – in de woorden van een van hen – ‘Bo-Ex erg goed in gewone dingen goed doen’. Daarbij springen de prestaties op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het oog. Het valt de commissie op dat de professionele partners van Bo-Ex – de gemeente voorop – de corporatie hoger waarderen dan de bewoners dat doen. De bewoners komen op een kleine 7, terwijl de collega-corporaties en de zorg- en welzijnsinstelling Bo-Ex een 7,5 geven; de gemeente geeft de corporatie zelfs een 8. Presteren naar Vermogen Gemiddeld scoort Bo-Ex een 7,1 op het Presteren naar Vermogen. Hierbij beoordeelt de commissie de prestaties van de corporatie met betrekking tot ‘financiële continuïteit’, ‘financieel beheer’, ‘doelmatigheid’ en ‘vermogensinzet’. De financiële continuïteit van de corporatie is gewaarborgd, zo blijkt ondermeer uit de oordelen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Een aandachtspunt betreft de kasstroompositie. De netto kasstroom is laag. Het financiële beheer beoordeelt de commissie als ruim voldoende. De corporatie heeft haar plannen financieel goed doorgerekend en checkt deze planning regelmatig en stelt deze waar nodig bij. Bo-Ex is in staat om snel in te springen op onvoorziene opgaven, omdat er goed inzicht is in de latente marktvraag bij onder andere ketenpartners en hoe de corporatie er zelf financieel voor staat. De doelmatigheid beoordeelt de commissie als goed. Per saldo scoort Bo-Ex op een aantal doelmatigheidscijfers boven de norm. De commissie beoordeelt de prestaties van de corporatie boven de norm, omdat Bo-Ex zelden meer belooft dan ze waar kan maken en de zaken die ze belooft, ook doet. Deze werkwijze vindt de commissie uitermate doelmatig. Als het gaat om de vermogensinzet tenslotte, vindt de commissie dat Bo-Ex extra aandacht kan geven aan het stellen van expliciete rendementseisen aan verschillende typen vastgoed. Het valt de commissie verder op dat Bo-Ex van alle sturingsmogelijkheden vooral kiest voor het bijlenen van geld, tegen overigens gunstige voorwaarden. Er wordt weinig gestuurd op het verhogen van de opbrengsten. Governance De Governance beoordeelt de commissie in zijn geheel met 6,9 als voldoende. De besturing van de corporatie beoordeelt de commissie als ruim voldoende. De corporatie beschikt over goed gedocumenteerde plannen waarin de opgaven die voortvloeien uit afspraken met derden helder en duidelijk zijn beschreven.

20

Bij Bo-Ex is kwaliteitszorg goed ontwikkeld. Hoewel geen sprake is van jaarlijkse bijeenkomsten, zijn de belanghouders wel betrokken bij het opstellen van het beleidsplan 2006-2010, een midtermreview in 2008 en voorbereidingen van het Ondernemingsplan 2012-2016. De beleidscyclus is in managementinformatie zichtbaar, en daarmee ook voor de Raad van Commissarissen, die bij de grote planningen en investeringen daadwerkelijk wordt betrokken. De corporatie beschikt over een managementinformatiesysteem dat aansluit op haar visie en planning en dat de voortgang daarvan periodiek inzichtelijk maakt. Bijsturing gebeurt tijdig, ook als er een pas op de plaats geboden is. Het intern toezicht is op orde en functioneert volgens de normen die daaraan worden gesteld. De raad van commissarissen functioneert in de praktijk zoals van hem verwacht mag worden. Uit de verslagen van de vergaderingen van de raad blijkt dat er sprake is van een open cultuur, waarin afwijkende meningen gehoord worden. De raad houdt elke twee jaar een zelfevaluatie. De integriteit wordt voldoende bewaakt, blijkend uit agenda’s en verslagen van de vergaderingen van de raad; er is geen risico van enige belangenverstrengeling aangetroffen. De corporatie beschikt over een managementinformatiesysteem dat aansluit op haar visie en planning en dat de voortgang daarvan periodiek inzichtelijk maakt. Bijsturing gebeurt tijdig, ook als er een pas op de plaats geboden is. De raad hanteert een actueel toetsingskader en spreekt de bestuurder aan op de mate waarin aan de veronderstelde eisen daarvan wordt voldaan. De raad past de code voor goed bestuur toe. Op een aantal punten wijkt Bo-Ex af van de Governancecode. Deze afwijkingen van de code worden over het algemeen voldoende gemotiveerd in het jaarverslag. Binnen Governance heeft het onderdeel ‘externe legitimatie’ nog aandacht nodig. De commissie ziet enerzijds veel goede voorbeelden van afstemming en overleg. Met de gemeente en de collega-corporaties is dit in heldere structuren gegoten. Dat geldt ook voor het overleg met de huurdersbelangenvereniging STOK en de bewonerscommissies. Anderzijds valt op dat de corporatie niet op gezette tijden gezamenlijk met haar belanghebbenden om tafel gaat zitten, om de positie en het beleid van de corporatie te bespreken. Zo bezien is er nog geen sprake van een structurele manier van invloed geven op het beleid van de corporatie. De invloed van huurdersvereniging STOK op het beleid van de corporatie is voor de commissie onvoldoende zichtbaar geworden in de loop van het visitatietraject. Het maatschappelijk presteren op de visitatievelden in onderlinge samenhang en in tijdsperspectief. De visitatiecommissie schijft: Degelijk, oplossingsgericht en betrouwbaar Bo-Ex vult haar taak in Utrecht op een degelijke, oplossingsgerichte manier in met kwalitatief goede producten. De corporatie toont zich een betrouwbare en professionele partner voor de bewoners en andere belanghouders in de stad. Uit bewonersonderzoek komt ‘betrouwbaar’ als belangrijkste typering naar boven. Bo-Ex is zorgvuldig en denkt van te voren goed na over haar opdracht. De belanghouders noemen de corporatie ook wel voorzichtig. Voordeel hiervan is dat afspraak bij Bo-Ex ook echt afspraak is. ‘Ze maken alles netjes af’ vertelde een belanghouder in een van de gesprekken die de commissie voerde. De corporatie legt in haar werk een grote betrokkenheid aan de dag, van het niveau van de directie tot de medewerkers op de werkvloer. ‘Als je bij Bo-Ex aanklopt, kom je nooit voor niks’ gaf een belanghouder aan. De huurdersbelangenvereniging noemt Bo-Ex de ‘Albert Heijn onder de Utrechtse corporaties’. Een andere belanghouder noemde Bo-Ex ‘een baken van rust en stabiliteit’. De corporatie heeft al vele jaren een duidelijke visie op haar eigen rol in de volkshuisvesting in Utrecht en volgt die koers standvastig met een stabiel team van medewerkers. Heldere focus op de kerntaak Bo-Ex heeft een heldere focus op haar kerntaak, namelijk het zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep die daar niet zelf in kan voorzien en het goed beheren van de woningen. Bo-Ex heeft vanaf het begin duidelijkheid geschapen over wat zij als haar kerntaken ziet en de redenen hiervoor helder gemaakt. De corporatie hanteert het adagium: ‘schoenmaker, blijf bij je leest’. Bo-Ex vindt zichzelf geen onderwijs-, zorg-, welzijn- of veiligheidsinstelling. Bo-Ex functioneert als een ‘goede huisbaas’. 21

Hier is de corporatie naar belanghouders heel duidelijk in. Bo-Ex is volgens een belanghouder ‘erg goed in gewone dingen goed doen’. Deze heldere keuze heeft een prijs: Bo-Ex wordt niet als erg avontuurlijk ervaren en gaat niet graag experimenten aan buiten de kerntaak. Anderzijds heeft de corporatie een goed oog voor de doelgroepen die specifieke aanpassingen nodig hebben. Op dat terrein steekt Bo-Ex haar nek uit. Verder wordt ze in Utrecht gezien als voorloper op het terrein van energiebesparing. Stabiele en verbindende factor in Utrecht In de stad Utrecht speelt Bo-Ex een constructieve en verbindende rol. Dat komt ondermeer doordat de directeurbestuurder al gedurende een lange reeks van jaren verbonden is aan de Utrechtse volkshuisvesting en daarom goed weet wat er speelt en speelde. Ook vanwege de stabiele visie op haar rol, speelt Bo-Ex een verbindende rol binnen de STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties). Vanwege de heldere focus op de duidelijk omschreven kerntaak, doet Bo-Ex niet met alle experimenten mee. De onderdelen waar zij wel verantwoordelijkheid voor neemt binnen de STUW, pakt zij gedegen en loyaal op. Klanten tevreden stellen zit in de genen van de organisatie Bo-Ex is in de Utrechtse context een middelgrote, wendbare, toegankelijke corporatie met korte lijnen. Het zit volgens de belanghouders ‘in de genen’ van de organisatie om klanten tevreden te stellen. Bo-Ex heeft in de hele organisatie een oplossingsgerichte cultuur. Medewerkers van Bo-Ex luisteren goed naar de klant en kunnen in hoge mate zelfstandig opereren zonder telkens terug te hoeven naar ‘de baas’. De corporatie investeert in haar relatie met belanghouders. Die horen zelden klachten of negatieve publiciteit over Bo-Ex. De communicatie met bewoners kan volgens een belanghouder ‘een beetje minder ouderwets en stroef’. Bo-Ex investeert volgens een andere belanghouder in de ‘opvoeding’ van haar huurders. In de ogen van de commissie zijn dit twee kanten van dezelfde medaille. Baken van rust en stabiliteit De besturing van Bo-Ex is op orde. De corporatie is ‘in control’. De belanghouders beoordelen de rust in het bestuur, in de leiding en de koers van de corporatie als zeer positief. Zeker in een tijd dat de woningmarkt stagneert en de corporatiesector het in financieel opzicht lastiger krijgt. Zoals eerder gezegd, beoordelen belanghouders Bo-Ex bestuurlijk als een ‘baken van rust en stabiliteit’. Bo-Ex doet gewoon, ze houden maat. Deze houding wordt zeer gewaardeerd. Bo-Ex laat haar vermogen werken voor de stad Bo-Ex zet haar financiële middelen naar vermogen in, maar heeft over het algemeen goed in de gaten wat wel en niet mogelijk is. De corporatie is financieel robuust. Ze pot haar vermogen niet op, maar zet dit op een verantwoorde manier in voor de Utrechtse volkshuisvesting. Wat Bo-Ex nog beter zou kunnen doen is het transparanter en duidelijker sturen op het rendement van haar vermogensinzet. Bo-Ex is op financieel terrein een degelijke organisatie. Er zijn geen onbezonnen avonturen met derivaten aangegaan. Verkoopopbrengsten worden niet meegerekend als dekking voor uitgaven op de begroting. Als die verkoopopbrengsten er wel zijn – en die zijn beperkt geweest de afgelopen vier jaar – dan gelden ze als extra, waarmee zaken kunnen worden gefinancierd die wellicht iets verder van de kerntaak liggen. Bo-Ex heeft een beperkt aantal nieuwbouwprojecten waar door veranderde marktomstandigheden financiële risico’s worden gelopen. De corporatie is actief bezig om deze projecten sluitend te maken en af te ronden. De organisatie is kostenbewust en loopt op dit terrein in de pas met de rest van de sector. Scherp aan de wind zeilen Bo-Ex heeft voor de komende jaren een visie op tafel gelegd en uitgewerkt in een nieuw ondernemingsplan. BoEx staat er om bekend dat afspraken die in het verleden met de gemeente en andere partijen zijn gemaakt, gewoon worden uitgevoerd. Vanwege de marktomstandigheden en andere ontwikkelingen in de sector zijn er noodzakelijke bijstellingen in vooral het nieuwbouwprogramma gemaakt. Het programma voor herstructurering en renovatie is vrijwel volledig intact gebleven. Binnen de Utrechtse context is dit uitzonderlijk. Voor de komende jaren geldt dat financieel scherp aan de wind gevaren wordt, maar de onderliggende meerjarenbegroting is degelijk. De organisatie heeft soms te kampen met een beperkte capaciteit om de vele en vaak complexe trajecten te bemensen. Dat vindt de commissie een aandachtspunt.

22

4.4 Beschikbaarheid van de voorraad 4.4.1 Risicoparagraaf in de bilaterale afspraken Voor de planperiode 2011-2015 (vastgesteld december 2011) heeft Bo-Ex bilaterale afspraken gemaakt met de gemeente Utrecht ten aanzien van nieuwbouwproductie en renovaties. De concrete afspraken werden voorafgegaan door een risico paragraaf, waarin de voor de productie relevante risico’s werden benoemd. In het verslagjaar zijn meer risico’s bewaarheid geworden, of hebben zich in een heftiger mate voorgedaan, dan wij voor mogelijk hadden gehouden. Als eerste risico werd het Rijksbeleid genoemd, met name het fiscaal beleid. Aangegeven werd, dat het Rijk voornemens was grote bedragen te innen bij corporaties, waarbij een relatie met de huurtoeslag zou worden gelegd. Er werd een schatting gemaakt dat het om € 2,2 miljoen per jaar zou kunnen gaan. Inmiddels heeft het kabinet een verhuurderheffing aangekondigd, die moet oplopen naar € 9 miljoen voor Bo-Ex in 2017. Deze vooraankondiging werkt nu al door in het bepalen van de investeringsruimte die CFV en WSW Bo-Ex denken te kunnen geven. De investeringsruimte wordt er flink door beperkt. Het tweede risico dat werd genoemd betreft het huurbeleid van de Rijksoverheid. Dat beleid met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging was tot dat moment inflatievolgend, bij een historisch lage inflatie. Inmiddels is dat beleid losgelaten en hebben we te maken met inflatievolgend + 1,5%, waarbij hogere inkomens (‘scheefwoners’) nog een extra huurverhoging krijgen. Dit weegt overigens niet op tegen de verhuurdersheffing, althans niet binnen de looptijd van deze afspraken. Ten tijde van het opstellen van de risico paragraaf, was er sprake van een kooprecht voor huurders. Corporaties zouden 75% van hun bezit te koop moeten aanbieden aan hun huurders. Van dit kooprecht is na de val van het kabinet Rutte I niets meer vernomen. De voorwaarden voor hypotheekverstrekking werden genoemd als een risico, vooral die voor starters. Die voorwaarden voor hypotheekverstrekking zijn niet versoepeld, wel is de overdrachtsbelasting verlaagd. De situatie is voor starters nog aanzienlijk verslechterd, doordat zij met aangescherpte fiscale eisen te maken krijgen, waarbij ze alleen nog hypotheken mogen nemen die in 30 jaar volledig moeten worden afgelost. Deze maatregel geldt niet voor bestaande gevallen. Daarmee is de woningmarkt nog verder in het slop geholpen. Dit tast ook het verdienend vermogen van corporaties aan. Aanscherping van regels in het verleden ten aanzien van beleid over bouwkwaliteit, CO² emissie e.d. leidden tot hogere stichtingskosten en daardoor minder te realiseren eenheden bij dezelfde investeringsruimte. Op dit punt is geen aanscherping van eisen geweest, maar ook geen versoepeling. Een volgend risico betreft de bijzondere projectsteun. Deze is inmiddels verdwenen, maar de gemeente vraagt nog wel bijzondere inspanningen in de zogenoemde Vogelaarwijken. In de risicoparagraaf wordt het verdwijnen van de projectsteun benoemd als risico voor het woonklimaat in de betreffende wijken, dat mogelijk ook de verkoop ambitie aldaar zou kunnen frustreren. Het heeft niet direct met het verdwijnen van de bijzondere projectsteun te maken, maar onze verkoopambities in Overvecht en Kanaleneiland hebben we los moeten laten. De markt is in die wijken te slecht. Dat brengt ons op het volgende risico: de woningmarkt. De markt voor koopwoningen is aanhoudend slecht. Dit betekent dat financiering van projecten uit de verkoop van woningen in het verslagjaar in feite niet mogelijk bleek. Ook de verkoop uit bestaand bezit bleef achter bij de doelstellingen. Het volgende risico betreft financiering en kredietwaardigheid. Daarbij gaat het met name om de financierbaarheid van het niet-DAEB bezit. Die financiering is nog steeds zeer onzeker. Mede om die reden worden huren in voorkomende gevallen afgetopt op de DAEB-grens. Om dezelfde reden worden ‘gemengde projecten’ met niet-DAEB vastgoed er in, bijvoorbeeld een winkelruimte of praktijkruimte, aanzienlijk moeilijker. Dit risico is dus nog even groot gebleven en min of meer bevestigd in het regeerakkoord Rutte II. Eisen gesteld door CFV en WSW Als risico werd hier benoemd het verder aanscherpen van de eisen aan solvabiliteit en kasstromen. Dat is op zich nog niet gebeurd, in de zin dat normen scherper werden gesteld. Wel heeft het CFV aangegeven dat de verhuurdersheffing het zekerheidsstelsel rond de financiering van de sociale huursector een grote klap toebrengt. Het WSW heeft, mede op grond van de analyse van het CFV, aangegeven per 1 januari 2014 tijdelijk geen nieuwe borgingsruimte meer te verstrekken, tot er meer duidelijkheid is. 23

Daarmee is er geen zicht op de financierbaarheid van de investeringen van corporaties voor de periode binnen de planperiode van BAS (Bouwen aan de Stad) per 1 januari 2014. Zonder nadere maatregelen, of beperking van aangekondigde maatregelen, komt er een einde aan de investeringen. Bo-Ex heeft zichzelf als eis opgelegd een A1 corporatie te blijven. Vóór de aankondiging van de verhoging van de verhuurdersheffing in het nieuwste regeerakkoord, lukte dat nog net: in 2016 kwam het geprognotiseerde volkshuisvestelijk vermogen exact uit op de eis. Met de verhoging van de heffing kan Bo-Ex dat alleen nog halen door in het investeringsprogramma te schrappen én de mogelijkheden voor huurverhoging, bij mutatie en jaarlijks, volledig te benutten. 4.4.2 Kenmerken van de voorraad Het woningaanbod van Bo-Ex, uitgedrukt in aantal verhuureenheden, bestond op 31 december 2012 uit 9.085 woningen. Dit aantal is inclusief 501 woningen aan de Cambridgelaan (Uithof), het in 2009 opgeleverde complex MAX (363 woningen) en woonruimte in centra voor bijzondere doelgroepen, zoals de hostels aan de Kögllaan en de Jaap Edendreef. De studenteneenheden op de Uithof en in het complex MAX worden op basis van een samenwerkingsovereenkomst beheerd door de Stichting Studenten Huisvesting in Utrecht (SSH). Daadwerkelijk in eigen beheer zijn 7.690 zelfstandige woningen en 531 onzelfstandige woningen. Daarnaast zijn er nog andere ruimten als garages, bedrijfsruimten enz. in beheer. De toename ten opzichte van 2011 is te danken aan de opleveringen van Grauwaart, Parc Transwijk en Figaro. Het bezit bestaat voor 13% uit eengezinswoningen en voor 12% uit onzelfstandige eenheden (inclusief de Uithof). Van de woningen in beheer bestaat 7% uit onzelfstandige eenheden. DAEB/niet-DAEB Van de woningen hebben er 237 (2,6%) een netto (kale) huur boven de DAEB-grens. Dit aantal is afgelopen jaar licht toegenomen. Door de toevoeging van de schaarstepunten aan het woningwaarderingsstelsel, hebben aanmerkelijk meer woningen een maximale huur die boven de DAEB-grens ligt. Bo-Ex heeft daar vooralsnog beperkt gebruik van gemaakt. Daarvoor zijn drie redenen aan te wijzen: Ten eerste de verplichting jegens de gemeente om tenminste 7.317 woningen aan te houden met een netto huur beneden de DAEB-grens. Ten tweede de afspraak met onze bewonerskoepel STOK, om de streefhuren uitgedrukt als percentage van de maximale huur ongeveer gelijk te houden bij de nieuwe punten. Effectief wordt hierdoor voor ongeveer 85% gebruik gemaakt van de verruiming van de maximale huren. Ten derde het gegeven dat de toekomstige financiering van het niet-DAEB bezit een onzekere zaak is. Om deze redenen worden woningen waarvan de huur volgens het streefhuur beleid boven de DAEB-grens zou uitkomen, veelal afgetopt tot op of net onder de DAEB-grens (de exacte bepaling hangt mede af van de hoogte van de servicekosten en de resulterende rekenhuur). Gevolg hiervan is, dat een groeiend aantal woningen een huur heeft op of zeer dicht tegen de DAEB-grens aan. Een situatie die af en toe tot absurditeiten leidt en niet heel lang meer door kan groeien zonder negatieve effecten voor de woningmarkt. Ook bij onze collega corporaties is deze trend namelijk waarneembaar, om grotendeels dezelfde redenen. Bo-Ex heeft bezit in alle wijken van Utrecht, met uitzondering van Noordwest (Zuilen en Ondiep) en Vleuten - De Meern. Een relatief groot deel van het bezit ligt in Zuidwest (Kanaleneiland, Transwijk en Rivierenwijk) en Zuid (Hoograven en Lunetten). Ten opzichte van andere corporaties in Utrecht is Bo-Ex relatief sterk vertegenwoordigd in Oost en West. Buiten Utrecht beheert Bo-Ex 54 woningen in de gemeente Nieuwegein. Verkoop van huurwoningen Bo-Ex heeft het afgelopen jaar een principe besluit genomen over de uitbreiding van de te verkopen woningvoorraad. De in 2010 aangewezen complexen in Overvecht en Kanaleneiland zijn door de marktomstandigheden nu niet geschikt om te verkopen, daar naar deze woningen in de huidige woningmarkt geen tot weinig vraag is. 24

Om deze redenen en vanwege de voorzienbaar toenemende financiële druk, werd de uitbreiding van de te verkopen voorraad noodzakelijk geacht. Om tot daadwerkelijke verkoop over te gaan, is nog een aanvullend besluit nodig. Dat besluit wordt alleen genomen, wanneer de omstandigheden enerzijds verkoop nodig maken en anderzijds (relatief) gunstig zijn voor dat specifieke complex. In het verslagjaar zijn acht woningen verkocht (in 2011 waren dit 15 woningen). De gemiddelde verkoopprijs, op basis van kosten koper, bedroeg in 2012 € 172.062,- (2011 € 181.966,- in 2010: € 191.812,- en in 2009: € 204.714,-). Van de verkochte woningen waren er 7 gelegen in de wijk Lunetten en één in de wijk Overvecht. Het potentieel te verkopen woningen ligt nog steeds voornamelijk in de wijk Lunetten. De in het voorgaande jaarverslag aangekondigde uitbreiding naar complexen in Overvecht en Kanaleneiland is dus, zoals hiervoor toegelicht, ingetrokken. 4.4.3 Nieuwbouwontwikkelingen Nieuwbouw bij herstructurering Rivierenwijk, Reitdiepstraat (complex 108) In deze buurt staan 81 woningen die in de jaren ‘50 zijn gebouwd. Bo-Ex heeft het complex in 2005 aangemeld voor het DUO-II-contract en de bewoners meegedeeld dat zij het complex wil slopen. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn toen al met de gemeente overeengekomen. In 2009 is een schetsontwerp gemaakt aan de hand waarvan in september 2009 een draagvlakmeting plaatsvond. Hierbij stemde 82% van de huurders in met de sloop van het complex. Daarna hebben we de planontwikkeling verder opgepakt. Dit plan betreft naast het terrein van de te slopen woningen ook het terrein waarop de onderhoudsdienst van Bo-Ex was gevestigd. De onderhoudsdienst nam in november 2011 het nieuwe pand aan de Tennesseedreef in gebruik. Het project dat in 2011 ontwikkeld was, bestaat uit 105 eenheden: 56 koopappartementen; onder de appartementen een stallingsgarage met 56 plaatsen; 37 eengezinswoningen (huur); 11 huurappartementen ten behoeve van Stichting Beschermde Woonvormen Utrecht (SBWU); 1 huiskamer ten behoeve van SBWU. In 2011 is reeds besloten, gezien de zwakke markt voor koopwoningen, voorlopig niet met dit plan door te gaan. In 2012 zijn nog wel studies verricht naar alternatieven, maar de omstandigheden voor verkoopwoningen werden steeds slechter. Dit gegeven en de onzekerheden met betrekking tot het kabinetsbeleid heeft ertoe geleid de ontwikkeling van dit project voorlopig stil te leggen. Deze vertraging zorgde voor de nodige ruimte om de te slopen woningen nog te gebruiken voor tijdelijke huisvesting van bewoners van twee complexen (402, J.D. van den Doemstraat en 503, Groeneweg) die in 2012 ingrijpend zijn gerenoveerd. In 2013 zullen de woningen ingezet worden als wisselwoning voor de renovatie van complex 501, Surinamestraat. Transwijk, Woonzorgcomplex Parc Transwijk In oktober 2012 is het woonzorgcomplex “Parc Transwijk” opgeleverd. De Stichting Vecht en IJssel heeft eind november 2012 de voor haar bestemde ruimten in het pand betrokken. Dit betreft: 75 appartementen voor lichte extramurale zorg; 36 intramurale verpleeghuisbedden (zware zorg psychogeriatrisch (PG)); 10 plaatsen dagverzorging; 695 m² kantoor voor het stafbureau van Vecht en IJssel. 25

Verder bevinden zich in het pand de volgende eenheden die door Bo-Ex rechtstreeks worden verhuurd. 96 huurappartementen; 473 m² commerciële ruimten; 77 gebouwde parkeerplaatsen en 36 parkeerplaatsen op het maaiveld. De appartementen zijn allemaal geschikt voor het leveren van extramurale zorg. Deze zorg zal Vecht en IJssel gezien de afspraken met het zorgkantoor ook kunnen leveren aan de huurders van Bo-Ex in de 96 huur-appartementen. Dit betekent dat deze bewoners niet hoeven te verhuizen wanneer zij een indicatie voor een verzorgingshuis krijgen en van de organisatie zorg gaan ontvangen. De realisatie van de wooneenheden in het woonzorgcomplex Parc Transwijk vormt een bijdrage aan het tot stand brengen van huisvesting als bedoeld in artikel 2, lid 26, sub 2.c van het BBSH. De gemiddelde stichtingskosten bedragen € 214.270,-. Het gaat in dit programma niet om een traditioneel verzorgingshuis, maar om een flexibel woonzorggebouw “nieuwe stijl”. Hierin kan, naargelang de vraag, verzorgings- en verpleeghuiszorg worden geleverd. Alleen de verpleeghuiszorg ten behoeve van de 36 intramurale PG-plaatsen behoudt de oorspronkelijke kenmerken. In Parc Transwijk wordt nu al rekening gehouden met nieuwe ontwikkelingen (duurzaamheid, domotica, zorginfrastructuur, voedingsconcepten etc.) en zijn bouwkundige aanpassingen eenvoudig uit te voeren. Verder is het project voorzien van een warmte-/koudeopslag. Deze WKO-installatie zorgt voor de verwarming en koeling van het gehele woonzorggebouw. De exploitatie van deze energievoorziening vindt plaats in een aparte dochtervennootschap. In Parc Transwijk waren 60 woningen bestemd voor de verkoop. Bij de start van de bouw waren de verwachtingen voor deze verkoop nog positief. Een uitgebreid marktonderzoek bevestigde deze stelling. In de loop van 2012 bleek dat vele kopers bij de bank geen overbruggingskrediet konden krijgen en/of hun bestaande woning niet konden verkopen. Dit heeft geleid tot het besluit de koopwoningen om te zetten in huurwoningen, en de reeds verkochte woningen terug te kopen. Dankzij het gegeven dat de kopers op één na hun koopcontract wilden omzetten naar een huurovereenkomst konden deze transacties tegen relatief lage kosten plaatsvinden. De koper die niet is gaan huren heeft ingestemd met ontbinding van de koopovereenkomst tegen vergoeding van gemaakte kosten. Nieuwbouw “Krachtwijken” Overvecht, Ivoordreef. In 2010 is gestart met de planontwikkeling van dit sloopnieuwbouwproject. In de nieuwbouw zijn 32 huurwoningen en 108 koopwoningen gepland. In 2011 is gezien de onzekere koopmarkt reeds besloten voorlopig niet met de daadwerkelijke projectontwikkeling te starten. De situatie is in 2012 nog verder verslechterd. Daarbovenop komt de onzekerheid met betrekking tot het kabinetsbeleid. De ontwikkeling van dit project is dus ook in 2012 nog niet gestart. Wel wordt gewerkt aan mogelijke (stedenbouwkundige) scenario’s. Overvecht, woningen op uitbreiding Groot Winkelcentrum. In 2003 heeft Bo-Ex, in samenwerking met Johan Matser en Amvest, meegedaan aan de prijsvraag voor de uitbreiding en herstructurering van het Groot Winkelcentrum in Overvecht. In 2004 is bekend gemaakt dat deze combinatie de prijsvraag heeft gewonnen. De samenwerking is zodanig vormgegeven dat Bo-Ex wel kan meepraten over de totale ontwikkeling, maar financieel alleen betrokken is bij de afname van 50 huurappartementen.

26

In 2005 zijn nadere afspraken gemaakt tussen gemeente en de ontwikkelcombinatie. De verwachting was dat de daadwerkelijke planontwikkeling in 2006 zou starten. Helaas bleek dit niet het geval. In 2007 is met de gemeente overeenstemming bereikt. Pas medio 2008 zijn deze afspraken ook schriftelijk vastgelegd. Eind 2008 is het stedenbouwkundig plan afgerond en is de locatie van de Bo-Ex woningen aangegeven. Met deze locatie heeft Bo-Ex ingestemd. In 2012 werd duidelijk dat de plannen in de hiervoor bedoelde vorm niet meer gerealiseerd zullen worden. Dit heeft geleid tot het besluit dat Bo-Ex stopt met deze ontwikkeling. Nieuwbouw in bestaande stad. Veemarktterrein, blok J Door de gemeente Utrecht is Bo-Ex verzocht deel te nemen aan de ontwikkeling van blok J. In dit bouwblok worden circa 50 woningen ontwikkeld met als randvoorwaarde dat de toekomstige kopers en huurders mede worden betrokken bij de ontwikkeling in de vorm van “medeopdrachtgeverschap”. Een projectontwikkelaar neemt 37 grondgebonden koopwoningen voor haar rekening en Bo-Ex 12 eengezinswoningen waarvan 4 in de sector “goedkope koop”. In 2012 is een poging ondernomen deze 12 woningen om te zetten in een klein appartementengebouw voor groepswonen voor ouderen. Voor deze doelgroep wilde de gemeente al enkele jaren graag een of meer projecten realiseren en bij het mede opdrachtgeverschap leek dit ook een dankbare en zekere groep. Helaas bleek eind 2012 dat er nog geen daadwerkelijk initiatief voor een woongroep van ouderen in Utrecht aanwezig was. In 2013 wordt verder gegaan met de ontwikkeling van de eengezinswoningen. Nieuwbouw Leidsche Rijn Deelgebied Terwijde-Zuid in Leidsche Rijn Blok 7 In november 2012 is dit gebouw, bestaande uit 104 sociale huurwoningen, 470 m² commerciële ruimten en 104 parkeerplaatsen in een stallingsgarage, opgeleverd. In het gebouw zijn vijf woningen voor de stichting Fokus gerealiseerd. Deze woningen worden gehuurd door mensen met een zwaar lichamelijke handicap of beperking. Dit is het vijfde appartementengebouw dat Bo-Ex in dit deelgebied heeft gerealiseerd. Blokken 5 en 6 In dit deelgebied heeft Bo-Ex nog twee bouwblokken ontwikkeld waarvan de bouwvergunning wordt afgegeven. De appartementen en eengezinswoningen in deze gebouwen waren bestemd voor de verkoop. Gezien de moeilijke markt zijn de woningen niet in de verkoop gegaan. Voor één gebouw (blok 5) heeft intensief overleg plaats gevonden met een institutionele belegger om deze woningen aan hem te verkopen. Binnen de bestaande massa zijn op basis van het programma van eisen van deze belegger nu 74 woningen te realiseren. In het oorspronkelijke plan waren dit 66 woningen. Eind 2012 deelde de belegger aan Bo-Ex en de gemeente mee dat hij geen interesse meer heeft in dit project. In 2013 zullen andere mogelijkheden worden onderzocht voor zowel blok 5 als blok 6. Terwijde-Zuidoost In Terwijde-Zuidoost stelde de gemeente in samenspraak met Bo-Ex en de andere geselecteerde ontwikkelaars het stedenbouwkundig plan voor dit deelgebied vast. Bo-Ex kan hier twee woongebouwen ontwikkelen in de huursector categorie H3 (huurprijs tot € 664,66 prijspeil 1-1-2012). Per woongebouw betreft het ongeveer 100 woningen met mogelijk enkele bedrijfsruimten en gebouwde parkeerplaatsen. In 2012 is gestart met de studies naar de mogelijkheden van één blok. Dit betreft een woontoren die grenst aan Leidsche Rijn Centrum. Voor het tweede blok is alleen een studie gedaan om in te brengen in het stedenbouwkundig plan.

27

Uit het onderzoek is gebleken dat de kosten van de woontoren niet meer passen bij de financiële mogelijkheden die de corporaties nog hebben. Dit geldt eveneens voor de bedrijfsruimte en het parkeren in de voorgestelde vorm. Met het projectbureau is over deze aspecten een constructief overleg gevoerd dat heeft geleid tot aangepaste uitgangspunten. Deze nieuwe uitgangspunten en het aangepaste woonprogramma hebben geleid tot een nieuw ontwerp dat de architect eind 2012 heeft gepresenteerd. In 2013 zal besloten worden of op basis van dit ontwerp het project verder ontwikkeld kan worden. Deelgebied G in Leidsche Rijn Grauwaart Eind 2012 is het tweede woongebouw in Grauwaart opgeleverd. Dit gebouw bestaat uit 24 sociale huurwoningen en een stallingsgarage voor 21 auto’s. Op eigen terrein zijn nog drie parkeerplaatsen beschikbaar. De ontwikkeling van het derde project in Grauwaart is vertraagd. De andere ontwikkelaars (koop en vrije sector huur) zijn nog niet met de projectontwikkeling gestart. Oorspronkelijk kwam Bo-Ex hier in aanmerking voor 30 appartementen in de koopsector. Deze zijn nu omgezet in 13 eengezinswoningen in de sociale huur. Hoge Weide In 2011 is het stedenbouwkundig plan voor het deelgebied Hoge Weide afgerond. De betrokken corporaties hebben kunnen meedenken bij dit proces. Voor Bo-Ex zijn in dit gebied 173 huurwoningen (118 eengezinswoningen en 55 appartementen) te realiseren. Het deelgebied Hoge Weide grenst aan de zuidkant van het in ontwikkeling zijnde nieuwe centrumgebied van Leidsche Rijn en ligt tegen de Rijksweg A2 aan, die ter plaatse is overkapt. De projectontwikkeling van de eerste fase voor de Bo-Ex-woningen, bestaande uit 46 eengezinswoningen in de huurcategorie H3, heeft eind 2012 geleid tot een voorlopig ontwerp dat past binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden. Rijnvliet In 2010 is gestart met het stedenbouwkundig plan voor het deelgebied Rijnvliet. In dit gebied gaat Bo-Ex 83 eengezinswoningen in de huursector realiseren. In 2011 is het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen afgerond. De projectontwikkeling begint in 2012. Na een ruil met SSH, 51 eengezinswoningen in Rijnvliet tegen 71 appartementen in Leidsche Rijn Centrum, kan Bo-Ex 134 eengezinswoningen in Rijnvliet realiseren. De andere circa 800 woningen zullen door een marktpartij worden ontwikkeld. Echter, door een geschil tussen die marktpartij en de Gemeente Utrecht is besloten dat Rijnvliet vooralsnog niet bouwrijp gemaakt zal worden. In de rechtszaak over deze kwestie is de gemeente in het gelijk gesteld. Dit betekent dat Bo-Ex wacht met de start van de projectontwikkeling totdat er weer overeenstemming tussen partijen is en de Gemeente Utrecht overgaat tot bouwrijp maken van deze wijk.

28

4.5 Markt en huur 4.5.1 Verhuringen In 2012 zijn in totaal 1.582 eenheden verhuurd, inclusief nieuwbouw, tijdelijke verhuur en de complexen in beheer bij de SSH: Verhuringen 2012 Benedenwoning

87

Bovenwoning

51

Eengezinswoning

37

Flats

616

Overig

72

Onzelfstandig

147 Subtotaal woningen Bo-Ex

Bergingen

1.010 3

Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten en garages

165 37 Subtotaal niet-woningen Bo-Ex

205

SSH-eenheden

367

Totaal aantal verhuringen

1.582

Door de oplevering van veel nieuwbouwprojecten is het aantal verhuringen van Bo-Ex eenheden in 2012 hoger dan in 2011 (respectievelijk 1.215 en 950) Bij woningen worden de verhuringen onderverdeeld in ‘mutatieverhuur’ en ‘renovatie/nieuwbouwverhuur’. Bij mutatieverhuur zijn kosten te verwachten om de woning voor de opvolgende huurder op peil te brengen. Bij renovatie- of nieuwbouwwoningen zijn deze kosten niet aanwezig. Voor de SSH-eenheden is een beheervergoeding afgesproken. In het verslagjaar ging het om de volgende aantallen: Mutatie / verhuur

669

Nieuwbouw / verhuur

249

Renovatie / verhuur Totaal

92 1.010

4.5.2 Woonruimteverdeling De vrijkomende zelfstandige woningen worden aangeboden in de Woningkrant en op internet. Op 1 april 2012 is de Woningkrant afgeschaft en kan men nog uitsluitend via internet reageren. Om deze overgang mogelijk te maken is door de SWRU een werkgroep samengesteld waarin drie medewerkers van Bo-Ex participeerden. Deze werkgroep heeft veel werk verzet om de verschillende implementaties te realiseren. Om te voorkomen dat de afschaffing van de Woningkrant problemen bij de woningzoekenden zou opleveren is onderzoek gedaan naar de gebruikers van de krant.

29

Er is een alternatief ontwikkeld waarbij woningzoekenden bij de corporatie een print konden opvragen van de aangeboden woningen. In de loop van het jaar werd duidelijk dat hiervan slechts sporadisch gebruik werd gemaakt. Op 1 oktober is de nieuwe website van WoningNet ‘live’ gegaan. Er kan meer informatie over de aangeboden woning verstrekt worden en er is een DigiZine gerealiseerd; de woningzoekende geeft in zijn persoonlijke account een aantal woonwensen aan. Op basis van zijn wensprofiel ontvangt hij tweewekelijks per e-mail een overzicht van woningen die daaraan voldoen. De aanpassingen bij WoningNet betekenden ook aanpassingen in de interne werkprocessen. Reageren meer kandidaten op een woning dan wordt op basis van inschrijfduur bepaald wie de woning krijgt aangeboden. Kandidaten kunnen via een voice-response-systeem horen wat hun rangnummer geworden is voor de betreffende woning. Ze kunnen de gegevens ook via internet raadplegen. In het verslagjaar is het project afgerond waarbij de woningzoekende direct inzage krijgt in zijn slaagkans voor de woning. Tegelijkertijd worden alternatieven aangeboden van woningen die dicht bij zijn zoekprofiel liggen en waar zijn slaagkans hoger ligt. Dit geeft de klant de mogelijkheid zijn keuze bij te stellen. In het verslagjaar zijn door de werkgroep van de SWRU voorbereidingen getroffen om op 1 januari 2013 over te gaan op het dagelijks aanbieden. Hiermee wordt het mogelijk om, in plaats van een aanbiedingscyclus van 14 dagen, dagelijks leegkomende woningen te publiceren op de website. De woningzoekende krijgt dan maximaal acht dagen de tijd om te reageren op een woning, tenzij de reactietermijn door de corporatie wordt verlengd. Zo ziet een woningzoekende die wekelijks naar nieuw aanbod kijkt, altijd alle nieuwe woningen. De omslag naar het dagelijks aanbieden van woningen heeft ook gevolgen gehad voor de werkprocessen. Deze zijn aangepast aan de wijzigingen van WoningNet. Naast de wijzigingen bij het aanbiedingsproces is in het verslagjaar door Gemeente en STUW besloten een aantal experimenten in de woonruimteverdeling nader te onderzoeken en zo mogelijk in 2013 te realiseren. Het gaat hierbij om: 1.

Gerichte doorstroming van ouderen uit grote woningen.

Het vrijkomen van deze woningen levert naar verwachting meer doorstroming op (lange verhuisketens). Veel eengezinswoningen en grote appartementen worden bewoond door senioren, die wellicht toe zijn aan een kleinere en meer geschikte (toegankelijke) woning. 2 Als schaarse woningen tellen eengezinswoningen en appartementen van minimaal 80 m (volgens het woningwaarderingsstelsel) met minimaal vijf kamers gehuurd van een corporatie. Senioren die een dergelijke woning achterlaten komen in aanmerking voor de gerichte doorstroming. Zij krijgen op basis van deze achter te laten woning voorrang bij de toewijzing. Het verleiden van ouderen tot verhuizing lukt alleen als er voldoende geschikt aanbod is waar zij ook op korte termijn in terecht kunnen. Het actief benaderen/informeren van ouderen over geschikt aanbod en over het principe van de ‘gerichte doorstroming ouderen’ is de belangrijkste pijler voor het laten slagen van het experiment. Ouderen moeten er zich bewust van worden dat er mogelijkheden bestaan. Dit is stap 1. Vervolgens moeten zij interesse krijgen in het idee, stap 2. Daarna volgt pas stap 3, het daadwerkelijk reageren op aanbod dat met het label ‘gerichte doorstroming ouderen’ wordt aangeboden. Hier ligt een duidelijke communicatie-, informatie- en begeleidingsopgave. Naar verwachting zullen er op jaarbasis binnen Utrecht niet meer dan 150 tot 250 woningen worden toegewezen via het principe van de ‘gerichte doorstroming ouderen’. Dit komt overeen met zo’n zes tot 10% van het jaarlijkse aanbod. 2.

Wijziging in bezettingsnormen.

Corporaties merken dat het lastig is bij herhuisvesting om voor (grote) gezinnen geschikte woningen te vinden in de stad. Dit leidt tot vertraging van projecten. 30

De huidige Huisvestingsverordening kent slechts één bezettingsnorm: een alleenstaande mag niet in een woning met vijf of meer kamers. Grote gezinnen ondervinden dus veel concurrentie van kleine huishoudens die veel talrijker zijn. Het voorstel heeft betrekking op alle eengezinswoningen en op grote appartementen. Van een groot appartement 2 2 is sprake als er minimaal vijf kamers zijn én een oppervlakte van tenminste 80 m volgens het WWS (circa 100 m Gebruiksoppervlak (GO)). Als uitgangspunt voor het voorstel wordt een minimale bezettingsnorm gehanteerd. Dit betekent dat bij een bepaald aantal kamers een minimum aantal personen geldt. 3.

Loting.

Binnen het huidige verdeelsysteem waarin inschrijfduur centraal staat, komt één groep met name in de knel. Deze groep wordt ‘doorzetters’ of ‘spoedzoekers’ genoemd. Deze mensen hebben haast, geen hoge eisen, reageren vaak, maar maken weinig kans. Het voorstel is om loting te introduceren voor minder populaire woningen (woningen met minder kwaliteit). Met de loting wordt een woningaanbod gecreëerd voor de woningzoekenden met weinig inschrijftijd. Iedereen die ingeschreven staat bij WoningNet mag meedoen en iedereen maakt evenveel kans. Het inventariseren en labelen van geschikt aanbod voor de loting wordt dan ook door elke corporatie zelf gedaan. Elke corporatie labelt minimaal 10% van zijn woningbezit voor de loting. 4.

Pilot Flexibele huren.

De positie van de middeninkomensgroepen op de woningmarkt in Utrecht is verslechterd door de marktontwikkelingen, de beperkte bereikbaarheid van koopwoningen en door regelgeving. Het gaat om de groep huishoudens met een inkomen tussen de € 34.000,- en de € 43.600,-. In Utrecht wonen ongeveer 10.000 huishoudens met een dergelijk inkomen in een sociale huurwoning, terwijl sociale huurwoningen eigenlijk bedoeld zijn voor huishoudens met een lager inkomen. Het feit dat deze groep in een sociale huurwoning woont en er steeds minder vaak in slaagt door te stromen naar een duurdere huurwoning of een koopwoning, leidt er toe dat er minder woningen voor de lage inkomens beschikbaar komen. Deze problematiek doet zich met name in deze regio voor door de grote druk op de woningmarkt waardoor de koop- en vrijesectorhuurmarkt beperkt alternatief bieden voor de middeninkomensgroepen. Daarnaast rijst de vraag of we de steeds schaarser wordende volkshuisvestelijke middelen goed besteden door hogere inkomens in de sociale huurwoningen te laten wonen waarbij ze een relatief lage huur betalen, terwijl zij ook meer zouden kunnen betalen. Deze middelen kunnen beter worden ingezet voor het betaalbaar houden van woningen voor de lagere inkomensgroepen. Op dit moment matigen de woningcorporaties de huur, maar deze matiging wordt niet afgestemd op het inkomen. De regio Utrecht heeft begin 2011 een maatregel genomen om de instroom van huishoudens met een inkomen boven de € 45.000,- in een sociale huurwoning te voorkomen. Daarnaast zorgt de staatssteunregeling (90%regeling) er voor dat ook de instroom van middeninkomens wordt beperkt tot maximaal 10% van het totale aantal toewijzingen. Het experiment betreft het aanbieden van huurwoningen aan de groep huishoudens met inkomen vanaf de Huurtoeslaggrens tot € 43.000,-. In dit experiment wordt de huurprijs vastgesteld op basis van een huurquote gekoppeld aan het inkomen. In het huurcontract wordt de mogelijkheid opgenomen om de huurprijs aan te passen aan veranderingen in het inkomen. In feite wordt een markthuur gevraagd en daarop een korting op basis van de woonquote toegekend. Het inkomen wordt jaarlijks getoetst en op basis daarvan kan in stappen de korting worden aangepast. Het experiment heeft betrekking op huurwoningen met meer dan 142 WWS-punten (potentieel vrije sector huur). Inmiddels is duidelijk geworden dat de huidige wet- en regelgeving een invulling van dit experiment in de weg staat. Het experiment is om die reden gestopt. 4.5.3 Volledig rolstoelgeschikte woningen Begin 2012 was er in Utrecht een wachtlijst van 70 huishoudens die op zoek zijn naar een woning die rolstoelgeschikt is.

31

Bo-Ex participeert in een werkgroep samen met de gemeente, Het Vierde Huis, de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling en de andere Utrechtse corporaties. De werkgroep zoekt gezamenlijk oplossingen om de wachtlijst te verkorten. Er worden niet alleen rolstoelgeschikte woningen aangeboden, maar er worden ook woningen aangepast. Voor zogenoemde schrijnende gevallen wordt extra inspanning geleverd om een geschikte woning aan te bieden. In het verslagjaar hielp Bo-Ex zeven huishoudens, die op de wachtlijst stonden, aan een rolstoelgeschikte woning. De Utrechtse corporaties hebben gezamenlijk 45 huishoudens aan een rolstoelgeschikte woning geholpen. Daarnaast zijn er om diverse redenen 13 huishoudens van de lijst gegaan (bijvoorbeeld verhuisd naar een woning buiten de regio of verpleeghuis). In het afgelopen jaar hebben 49 huishoudens zich voor de lijst aangemeld. Eind 2012 stonden nog 61 huishoudens op de wachtlijst. 4.5.4 Huurbeleid Huurverhoging In het regeerakkoord van het vorige Kabinet is afgesproken dat de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld wordt aan de inflatie van het voorgaande jaar. De inflatie over 2011 was 2,3%. Daarnaast was afgesproken dat huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000,- nog eens 5% extra huurverhoging zouden krijgen. Op basis van deze gegevens is in het verslagjaar uitgegaan van een gedifferentieerde huurverhoging. Hiervoor zijn, conform de procedure van het ministerie, gegevens bij de Belastingdienst opgevraagd. Gedurende het proces werd de regelgeving gewijzigd. Zo besloot de Tweede Kamer dat het inkomen van kinderen niet meegerekend mocht worden. Ook werd de motie Lucassen aangenomen waardoor huurders met succes bezwaar konden aantekenen tegen de extra huurverhoging als zij konden aantonen dat zij een lager inkomen hadden. Mede door onduidelijkheid over de uitwerking van de extra huurverhoging is op het laatste moment door Bo-Ex besloten de extra huurverhoging niet door te laten gaan. Dit besluit werd gesteund door een uitspraak van de rechter waarbij geoordeeld werd dat het verstrekken van informatie door de Belastingdienst vooruitlopend op wetgeving niet toelaatbaar was. Bo-Ex heeft daarom de ontvangen informatie vernietigd. Voor 2012 is een huurverhogingspercentage van 2,3% gerealiseerd. Evenals voorgaande jaren is met de bewonersorganisatie STOK gesproken over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Zij heeft het voorstel van Bo-Ex voor kennisgeving aangenomen. STOK had bezwaar gemaakt tegen de extra huurverhoging van 5% die Bo-Ex wilde doorvoeren als de wetgeving was doorgegaan. Naast de reguliere huurverhoging wordt bij mutatie de huur opgetrokken naar het streefhuurniveau. De huurprijsaanpassing bij renovaties is afhankelijk van de ingreep. Rappelprocedure Huurcommissie Als de huurder het niet eens is met de aangezegde huurverhoging moet hij het initiatief nemen om het bezwaarschrift binnen de geldende termijnen in te dienen bij de Huurcommissie. Voor 2012 zijn, evenals in de vijf voorgaande jaren, geen bezwaarschriften ingediend. 4.5.5 Verhuur volgens EU-regels Sinds 1 januari 2011 zijn woningcorporaties gehouden bij de verhuur van woningen te voldoen aan de EU-regels. Deze regels zijn vastgelegd in de Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB). Deze regeling bevat de condities waaronder staatssteun voor woningcorporaties (onder meer borging van leningen door het WSW) is toegestaan. De regeling bepaalt onder andere dat de woningcorporaties 90% van hun sociale-huurwoningen (met een huurprijs van maximaal € 664,66 waardoor sprake is van een DAEB-object) moeten toewijzen aan huishoudens 32

met een belastbaar huishoudjaarinkomen van maximaal € 34.085,- (prijspeil 2012). Daarbij geldt de regel dat het inkomen van inwonende kinderen niet wordt meegerekend. Door deze maatregel moest in het verslagjaar bij alle nieuwe verhuringen een inkomenstoets plaatsvinden volgens een vaststaande inkomensregistratiemodule. Alleen voor de student met studiefinanciering geldt dat de corporatie op grond van het bewijs van studiefinanciering kan concluderen dat de student een lager huishoudinkomen heeft dan € 34.085,-. Het gaat hierbij niet alleen om de reguliere woningen maar ook voor de te slopen woningen die op basis van de Leegstandswet tijdelijk worden verhuurd. Ook bij woningruil geldt de inkomenstoets omdat sprake is van een of twee nieuwe huurcontracten. Een bijzondere situatie betreft de verhuur van parkeerplaatsen/-garages gekoppeld aan een woning. Door de koppeling bestaat de mogelijkheid dat de totale huurprijs boven de € 664,66 uitkomt en het geheel als niet-DAEB wordt beschouwd. Dit heeft mogelijk (her)financieringsgevolgen. Bij het adverteren van woningen is aangegeven of de woning uitsluitend bestemd is voor huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.085,- of dat ook huishoudens met een inkomen tot € 45.630,- (de zogenoemde lage middeninkomens) op de woning kunnen reageren. Om de 90%-regel te monitoren, is maandelijks een overzicht gemaakt van de actuele stand van zaken. De maatregel geldt voor alle zelfstandige en onzelfstandige woningen in het bezit van de corporatie die onder het DAEB-regime vallen. De zelfstandige woningen van de Cambridgelaan en MAX zijn van Bo-Ex en SSH. Ze worden volledig door laatstgenoemde beheerd. Deze twee complexen zijn in ongedeeld eigendom. Om die reden zijn er afspraken met de SSH over verantwoording van de nieuwe verhuringen voor het aandeel van Bo-Ex. Deze afspraken zijn in het verslagjaar geactualiseerd in een beheerovereenkomst. Onderstaande tabel geeft de gerealiseerde procentuele verdeling (inclusief SSH) weer van het aantal verhuringen van DAEB-eenheden en het huishoudinkomensklasse van de nieuwe huurder. percentage toegewezen Verhuur aan huishoudens met een inkomen < € 34.085,Verhuur aan huishoudens met een inkomen > € 34.085,Totaal

totaal aantal verhuurde DAEB-eenheden

94,3%

1.496

5,7%

90

100,0%

1.586

Niet DAEB-eenheden

106

Hiermee is voldaan aan de betreffende regeling.

33

4.6 Klant- en bewonersparticipatie 4.6.1 Samenwerkingsovereenkomst met STOK en bewonerscommissies Bewonerskoepel STOK, bewonerscommissies en Bo-Ex hebben begin 2012 een hernieuwde samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Deze overeenkomst is aangepast aan vernieuwde wet- en regelgeving. In de samenwerkingsovereenkomst staan afspraken vermeld die voor alle partijen gelden. Naast de algemene afspraken staat in de overeenkomst de mate van invloed van STOK en bewonerscommissies op de verschillende onderwerpen van beheer en beleid aangegeven. De overeenkomst versterkt de positie en invloed van STOK en bewonerscommissies. In een zeggenschapsmatrix staat aangegeven of bij het onderwerp sprake is van adviesrecht, gekwalificeerd adviesrecht of instemmingsrecht. Onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst is een financieringsovereenkomst. De bijdragen aan bewonerscommissies en STOK zijn hierin geregeld. De financiële bijdrage aan STOK is opgebouwd uit vier elementen: een bedrag per aangesloten bewonerscommissie, een bedrag per verhuureenheid ter dekking van het lidmaatschap van het Regionaal Huurdersberaad, een bedrag ter dekking van het lidmaatschap van de Woonbond en een bedrag ten behoeve van inhoudelijke advisering en secretariële en financiële dienstverlening van Stade voor STOK. Daarnaast kan STOK voor bijzondere activiteiten en projecten een financiële bijdrage vragen. Ook heeft Bo-Ex in het kader van de herstructurering vijf bewonerscommissies extra gesubsidieerd. Bewonerscommissies krijgen vanaf 2012 een financiële bijdrage die stijgt naarmate de commissie meer actief is en activiteiten ontplooit. 4.6.2 Bewonersorganisatie STOK In 2012 is vijf keer bestuurlijk overleg gevoerd met STOK. Daarnaast is tweemaandelijks agendaoverleg gevoerd tussen vertegenwoordigers van het STOK-bestuur en Bo-Ex. In dit overleg worden de voortgang en de actiepunten van de bestuurlijke onderwerpen besproken. Ook is tijdens de Algemene Ledenvergadering van STOK een toelichting gegeven op het Ondernemingsplan. In samenwerking met STOK is een themabijeenkomst over nieuwe participatievormen gerealiseerd. Hiervoor is De Woonbond uitgenodigd. De Woonbond heeft een groot aantal ideeën verzameld die handig zijn om vrijwilligers te betrekken bij het werk van de huurdersorganisatie. Deze zijn in de vorm van een 'Toolkit Participatie' beschikbaar. De Toolkit bestaat uit 20 'inspiratiekaarten' waarop in 5 stappen wordt uitgelegd hoe je een activiteit kunt uitvoeren; een 1001 ideeënblad (met nog meer participatie ideeën); een informatieblad met tips voor het werven van vrijwilligers; voorbeeldenquêtes en voorbeeldvacatureteksten. De Toolkit Participatie is aan alle bewonerscommissies verstrekt. In ieder bestuurlijk overleg met STOK worden de knelpunten uit de algemene ledenvergadering van STOK doorgenomen en zo nodig van acties voorzien. In het verslagjaar stond het onderwerp Ondernemingsplan 2012-2016 meerdere keren op de bestuursagenda. Het betrof hier een uitwisseling van standpunten op de verschillende onderdelen om in de laatste vergadering van het verslagjaar, na een gekwalificeerd advies van STOK, tot overeenstemming te komen. In het advies van STOK werd aandacht gevraagd voor de effecten op de doorstroming bij het stapelen van ingrepen op de huurprijs. Om die reden stelde STOK voor om te kijken naar een doorstroomregeling, bijvoorbeeld voor ouderen. Hiermee zou de beweging in de woningmarkt blijven. Dit voorstel heeft Bo-Ex overgenomen. Ook vroeg STOK aandacht voor de effecten van de EU-inkomenstoets. Hiermee zijn, volgens STOK, de kansen voor de middeninkomens op de woningmarkt afgenomen. Aan Bo-Ex is gevraagd na te denken over alternatieven voor deze groep. De geformuleerde doelstellingen op het terrein van duurzaamheid werd door STOK positief ontvangen. Ten aanzien van de kwaliteit van woning en leefomgeving had men de wens dit gezamenlijk verder uit te werken. Dit is door Bo-Ex onderschreven en er wordt een werkgroep opgericht. 34

Naast het Ondernemingsplan zijn ook de volgende documenten besproken en vastgesteld: Strategisch Voorraadbeleid 2012 – 2016 Huurbeleid 2012 – 2016 Verkoopbeleid 2012 – 2016 Activiteitenplan 2012 - 2016 In het bestuurlijk overleg zijn daarnaast de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: werkplan/begroting/jaarplanning 2012 van STOK, de Samenwerkingsafspraken tussen gemeente en Bo-Ex (Bouwen aan de Stad), het jaarverslag 2011 en het jaarplan 2012 van Bo-Ex, de klachtenregistratie en de huurverhoging 2012. 4.6.3.1 Werkgroepen Naast het overleg met het bestuur van STOK is een aantal werkgroepen ingesteld. Deze werkgroepen bereiden de besluitvorming op een specifiek terrein voor. In de werkgroep zitten vertegenwoordigers van STOK, bewonerscommissies, bewoners en medewerkers van Bo-Ex. Werkgroep Energiebesparing In 2012 kwam de werkgroep Energiebesparing een aantal malen bijeen waarvan tweemaal met een afvaardiging van het STOK. Met deze afvaardiging besprak de werkgroep het lopende energiebesparingsprogramma. Tijdens deze overleggen is aandacht besteed aan het totale energetische programma van Bo-Ex tot 2020 waarbij de lopende projecten eruit gelicht werden en uitvoerig werden toegelicht. Ook de beïnvloeding van het bewonersgedrag vormden in de overleggen het onderwerp van een levendige discussie. Werkgroep Strategisch Voorraadbeleid De werkgroep Strategisch Voorraadbeleid is in het verslagjaar intensief bijeen geweest om te komen tot een herzien van het strategisch voorraadbeleid. Dit heeft geresulteerd in een vaststelling van het strategisch voorraadbeleid voor de periode 2012 – 2016. Werkgroep Participatie en Communicatie De werkgroep Participatie en Communicatie heeft in het verslagjaar het onderzoek naar de evaluatie van de leefbaarheidsbudgetten voorbereid, uitgevoerd en afgerond. Het onderzoek moest antwoord geven op de vraag of de leefbaarheidsbudgetten een gunstig woonklimaat en de betrokkenheid en verantwoordelijkheid van de bewoners heeft bevorderd. Een extern onderzoeksbureau heeft middels bureauonderzoek, een enquête onder 1.400 huurders en 13 interviews een rapport opgesteld en aanbevelingen gedaan. Dit rapport is eind december door de werkgroep vastgesteld en wordt in 2013 verder besproken. 4.6.3.2 Bewonerscommissies In 2012 waren er 31 bewonerscommissies actief binnen het bezit van Bo-Ex. Deze vertegenwoordigen 3.467 eenheden. Dit is een kleine stijging van 188 (2011: 3.279) eenheden ten opzichte van 2011. Er zijn in het verslagjaar vier commissies opgeheven en vier commissies opgericht. Evenals in 2011 zijn in 2012 rondgangen georganiseerd in alle complexen, ook waar geen bewonerscommissie actief is. Het gaat daarbij om 65 rondgangen, waarvan 27 in samenwerking met de bewonerscommissie van het complex. Om zoveel mogelijk huurders bij de rondgangen te betrekken, zijn een aantal rondgangen aan het begin van de avond. Daarnaast zijn in een aantal complexen posters opgehangen en zijn ansichtkaarten verstuurd om de deelname aan de rondgangen te verhogen. Er hebben in totaal 244 bewoners meegelopen en bij 27 rondgangen waren één of meer externe professionals aanwezig, zoals veiligheidscoördinatoren of de politie. Tijdens de rondgangen wordt voornamelijk gekeken naar de algemene ruimtes en de directe leefomgeving rondom het complex. Wanneer gebreken worden geconstateerd in de openbare ruimten wordt dit aan de Gemeente doorgegeven. 35

4.6.4 Bijzondere aandachtsgroepen In 2011 is het convenant Stedelijk Kompas 2.0 mede ondertekend. Dit is het vervolg op de overeenkomst Het Stedelijk Kompas, Plan van Aanpak Maatschappelijke Opvang uit 2007 dat als fase 1 werd aangeduid. In het Stedelijk Kompas 2.0 wordt de aanpak om het aantal mensen dat dakloos raakt tot een minimum te beperken concreet vormgegeven. Waar mensen toch dakloos raken bieden de betrokken partijen snel en slagvaardig opvang, ondersteuning en zorg. Het uiteindelijk doel is om de mensen naar vormen van zelfstandig(er) wonen te begeleiden. In het Stedelijk Kompas 2.0 is het ambitieniveau verbreed van het verbeteren van de leefsituatie van daklozen naar het structureel tegengaan van dakloosheid. Dit is verwoord in drie hoofddoelstellingen: 1. het voorkomen van dakloosheid door te investeren in preventie van uitval en op het voorkomen van terugval; 2. in zorg en opvang brengen van mensen die nu nog dakloos zijn en verbeteren van de doorstroom; 3. bevorderen dat mensen die in zorg en opvang zitten uitstromen en re-integreren en participeren in de samenleving (blijvend herstel). De SBWU is gespecialiseerd in beschermende woonvormen. Zij huurt in verschillende wijken woonruimte van Bo-Ex voor de huisvesting van mensen die begeleiding nodig hebben. Dit zijn de zogenoemde instellingswoningen. Ten opzichte van voorgaande jaren is in 2012 geen extra woonruimte toegevoegd aan het bestand instellingswoningen van SBWU. Het totale bestand van gehuurde instellingswoningen, zelfstandig en onzelfstandig, is in 2012 154 verhuureenheden. In 2012 is een aanzet gemaakt om te gaan voorsorteren op de toekomstige ontwikkelingen in het “zorgland” namelijk ontwikkelingen op het gebied van “scheiden van wonen en zorg”. De groep dak- en thuislozen wordt gehuisvest door Centrum Vaartserijn. Jaarlijks worden aan hen woningen beschikbaar gesteld voor het project “Gespikkeld Wonen”. In dit project worden cliënten in zelfstandige woningen gehuisvest op loopafstand van de centrale opvang of een maatschappelijk steunpunt. De woningen worden als instellingswoningen aan Centrum Vaartserijn verhuurd. In 2012 zijn drie woningen aan het bestand van instellingswoningen toegevoegd. Voor de huisvesting van psychogeriatrische cliënten en zorgbehoevende met een Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) indicatie is in het vierde kwartaal van 2012 het nieuwe woon-zorgcomplex Parc Transwijk opgeleverd. De woon- zorgvoorziening wordt deels verhuurd aan Stichting Vecht en IJssel. Naast deze groep bewoners zijn er ook 96 reguliere huurwoningen gerealiseerd. Op stedelijk niveau zijn afspraken gemaakt voor het leveren van woningen aan de Vereniging Beter Wonen. Deze vereniging stelt de woningen beschikbaar aan de aangesloten instellingen op het gebied van begeleid wonen. Deelnemende instellingen kunnen cliënten voordragen voor een urgentie, een eenmalige aanbieding of een verzoek doen voor een instellingswoning. Er zijn in 2012 in het kader van Beter Wonen aan verschillende doelgroepen in totaal 25 woningen beschikbaar gesteld. Volgens afspraak lag er een taakstelling om 35 woningen te leveren. Door de specifieke woonwens van de kandidaten in combinatie met de daarop niet aansluitende leeggekomen woningen is de taakstelling niet gehaald. Het tekort wat hierdoor is veroorzaakt zal in 2013 worden ingelopen. In Bouwen aan de Stad wordt meer rekening gehouden met fluctuaties in de doorstroming op de woningmarkt. In plaats van een afgesproken contingent woningen wordt een procentueel deel van de vrijkomende, voor verhuur bestemde, woningen gelabeld voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. In 2012 zijn 25 woningen aangeboden aan statushouders. In de 25 geaccepteerde woningen zijn 36 statushouders gehuisvest. Hiermee is voldaan aan de taakstelling. 36

Vanaf juli 2012 is de toewijzing van statushouders door de Rijksoverheid aangepast. In de oude werkwijze werd een passende woning aangeboden om vervolgens er (landelijk) een kandidaat bij te zoeken. In de nieuwe werkwijze wordt een lijst met statushouders aangeleverd vanuit de Rijksoverheid die in de gemeente Utrecht gehuisvest moeten worden. Vervolgens moet er een woning bij een kandidaat worden gezocht. Hierbij zijn tijdslimieten aangegeven zodat er bij de diverse partijen meer duidelijkheid ontstaat. In 2013 zal deze werkwijze worden geëvalueerd.

37

4.7 Woningkwaliteit 4.7.1 Onderhoud In de onderstaande tabel is een specificatie van de lasten opgenomen naar het soort onderhoud. Soort onderhoud

totaal (x € 1.000,-)

per woning (x € 1,-)

2012

2011

2012

2011

103

240

11

26

mutatieonderhoud

1.101

902

118

99

serviceonderhoud

2.062

1.989

220

218

62

54

7

6

contractonderhoud

1.182

1.005

126

110

planmatig onderhoud

3.736

6.911

399

757

asbest

372

308

40

34

bijdrage onderhoudsfonds vve

463

909

49

99

overig

177

168

19

18

Totaal

9.258

12.486

990

1.367

schades en vandalisme

serviceabonnement

In 2012 is voor serviceonderhoud in 4.100 woningen een grotere of een kleinere reparatie verricht. Schades en vandalisme De posten schades en vandalisme zijn niet of nauwelijks te beïnvloeden door Bo-Ex. In totaal zijn er door de gemeente Utrecht 139 inbraken geregistreerd in woningen van Bo-Ex. Het was niet noodzakelijk om in alle woningen herstelwerkzaamheden te verrichten. De wijken Hoograven, Kanaleneiland en Overvecht waren het meest inbraakgevoelig. De complexbeheerders bezoeken de huurders bij wie is ingebroken en geven tips ter voorkoming van inbraak. Daarnaast wordt bij diverse gelegenheden voorlichting gegeven om inbraken te voorkomen, bijvoorbeeld bij het afsluiten van de huurovereenkomst of bij de jaarlijkse schouw van een complex. Bo-Ex werkt samen met de andere woningcorporaties en de gemeente in de werkgroep Task Force Veilig Wonen. Jaarlijks worden er aparte schouwen georganiseerd. Samen met de gemeente, politie en een Bo-Exmedewerker met deskundigheid op het terrein van Politiekeurmerk Veilig Wonen worden de complexen in een zogenoemde hotspot beoordeeld. Op basis van deze beoordeling worden maatregelen uitgevoerd om het aantal inbraken te beperken. Voor een aantal complexen is een apart contract afgesloten om periodiek de graffiti te verwijderen. Hiermee wordt voorkomen dat graffiti de overhand krijgt. Het snel verwijderen van graffiti moet de daders ontmoedigen. In 2012 is het contract uitgebreid. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud wordt verstaan al het onderhoud dat uitgevoerd wordt vanaf de opzegging door de vertrekkende huurder tot een maand na de nieuwe verhuring. Bij een mutatie vertrekt de huurder uit een wooneenheid en betrekt een nieuwe huurder dezelfde wooneenheid. In het verslagjaar ging het om 669 Bo-Ex eenheden. Het betreft uitsluitend de werkzaamheden die voor rekening van Bo-Ex komen. 38

De gemiddelde kosten per mutatie zijn in het verslagjaar met € 320,- gestegen ten opzichte van 2011. In het derde kwartaal 2012 is een interne projectgroep gestart om het mutatieproces te evalueren en te verbeteren naar een meer effectieve en efficiëntere werkwijze. Serviceonderhoud Serviceonderhoud is dagelijks onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is. Het gaat daarbij om reparaties naar aanleiding van standaardmeldingen of vervangingswerkzaamheden, gebaseerd op de folder “Reparaties en onderhoud” van Bo-Ex. In het verslagjaar is in 4.100 woningen van Bo-Ex een grote of kleine reparatie verricht. Serviceabonnement Er is een wettelijke verdeling tussen huurder en verhuurder voor onderhoudswerkzaamheden. Bepaalde werkzaamheden moet de verhuurder uitvoeren en voor sommige werkzaamheden zijn bewoners zelf verantwoordelijk. In het laatste geval gaat het om klein dagelijks onderhoud. Bo-Ex biedt haar huurders de mogelijkheid om een serviceabonnement af te sluiten. In dat geval neemt Bo-Ex een groot gedeelte van de onderhoudsverplichting van de huurder over. De kosten voor een serviceabonnement zijn al een aantal jaren € 5,- per maand. In een aantal ouderencomplexen neemt Bo-Ex de kosten voor haar rekening. In totaal hebben ruim 1.850 huurders een serviceabonnement afgesloten. Asbestsanering Bo-Ex onderschrijft het asbestprotocol. Dat betekent dat woningen die we opnieuw verhuren asbestvrij zijn. In 261 woningen hebben we asbest verdacht materiaal aangetroffen en in die woningen is door een gecertificeerd bedrijf een asbestinventarisatie uitgevoerd, In 2012 hebben we in 159 woningen, in bewoonde en onbewoonde staat, asbest verwijderd. Daarnaast wordt planmatig asbest verwijderd. 4.7.2 Herstructurering van de voorraad De opgave voor Bo-Ex Bo-Ex is op verschillende plaatsen in de stad bezig met herstructurering van de woningvoorraad. Het gaat om twee complexen in de wijk West, een complex in de wijk Zuidwest, een complex in Noordoost en twee complexen in Overvecht. Gebiedsplan Overvecht - De Gagel Kwango-, Zebra- en Gambiadreef Het complex Kwango-, Zebra- en Gambiadreef, bestaande uit 348 appartementen, wordt in twee fasen gerenoveerd. In de eerste fase werd het interieur van deze appartementen gerenoveerd. De voorbereiding van de tweede fase, het vernieuwen van de gevels en trappenhuizen en liften, is eind 2012 technisch afgerond. De aanpak zorgt ervoor dat alle woningen energielabel B krijgen en een aanmerkelijke verbetering van de uitstraling van de gebouwen. De afvalinzameling zal niet meer plaatsvinden middels stortkokers, maar door middel van ondergrondse verzamelplaatsen voor de flats. De woningen en het complex voldoen na de renovatie aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. In 2013 wordt bezien in hoeverre deze aanpak binnen de door het kabinet nog te formuleren randvoorwaarden is te realiseren. Ivoordreef Bij de Ivoordreef is het overleg met bewoners voortgezet. Bo-Ex heeft zich vanwege de scherp gewijzigde marktomstandigheden beraden op de vraag of de sloop van de Ivoordreef zou moeten worden doorgezet, of

39

althans het proces dat tot sloop zou kunnen leiden. Bo-Ex heeft besloten verder te gaan op de weg naar sloop. Wel is de voorgenomen sloopdatum naar achteren geschoven, gelet op de marktomstandigheden. Belangrijke overweging bij het continueren van de ingeslagen weg was de overweging dat bewoners al sinds 2006 in afwachting zijn van de sloop, er hier een draagvlak voor sloop lijkt te bestaan en het alternatief, renovatie, voor deze flat weinig aantrekkelijk is. De flat kent al beheerproblemen sinds de oplevering, hetgeen vermoedelijk toegeschreven moet worden aan de bijzondere differentiatie van het gebouw. In de flat komen zowel veel éénkamerwoningen, als vijfkamerwoningen voor, terwijl onze andere tien-hoog flats alleen twee-, drie- en vierkamer flats kennen. Daarnaast geldt nog steeds de oude afweging dat vervanging van deze flat een belangrijke stedenbouwkundige opwaardering voor Overvecht en de Einsteindreef zou betekenen. Om bewoners de gelegenheid te geven op een gunstig moment te vertrekken, is in het verslagjaar aan bewoners de tegemoetkoming in de verhuiskosten vervroegd ter beschikking gesteld, uiteraard bij verlaten van de woning. Daar staat tegenover dat Bo-Ex deze vertrekkers als voorstanders van de sloop mag meerekenen. Deze afspraak is mogelijk op grond van het nieuwe Algemeen Sociaal Plan, dat deel uitmaakt van de nieuwe prestatie afspraken Bouwen aan de Stad. Vooraf is over dit voornemen met de bewonerscommissie gesproken. De commissie heeft hiermee ingestemd. Aanpak Kanaleneiland-Zuid In september 2012 is gestart met de renovatie van de eerste twee flats aan de Livingstonelaan. Door de asbestproblematiek in de naastgelegen flats van een collega corporatie is de aanpak van de asbest in deze twee flats met extra veel zorg aangepakt. De renovatie in deze flats betreft naast vernieuwing van keuken, badkamer en toilet, ook het vernieuwen van alle huisinstallaties, met uitzondering van de reeds eerder aangebrachte videofooninstallatie. Verder worden de woningen voorzien van een mechanische ventilatie. De woningen worden in ieder geval gebracht op energielabel B. Verder wordt een GSO installatie aangebracht zodat de schotelantennes van de gevel gaan. Ook gaan de woningen voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Tijdens de renovatie krijgen de bewoners gedurende een kleine twee weken de beschikking over een zogenaamde logeerwoning. De tien logeerwoningen zijn geheel ingericht zodat de bewoners alleen hun kleding, toiletgerei en de inhoud van koel- en vrieskast hoeven mee te nemen. Het eerste blok van 48 woningen is eind 2012 opgeleverd. De woningen die nu aangepakt worden, zijn destijds door Bredero B.V. gebouwd en van een ander type dan de overige flats, de zogenaamde Intervamflats. De asbestproblemen hebben zich voorgedaan bij de Intervamflats. Om deze reden zal bij de voorbereiding van de volgende renovaties wederom extra zorgvuldig worden omgegaan met de asbestsanering en gebruik worden gemaakt van de ervaringen en evaluaties. Lombok, Surinamestraat (complex 501) Dit complex bestaat uit 59 woningen, gebouwd in 1907. De woningen zijn gelegen aan de Surinamestraat, Parimaribostraat en Bataviastraat in de wijk Lombok. Sinds 2004 is Bo-Ex met de bewoners in gesprek over een aanpak. Aanvankelijk koerste Bo-Ex aan op sloop, vanwege de technische staat enerzijds en de zeer krappe benedenwoningen anderzijds. Voor sloop bleek echter geen draagvlak te zijn. Sinds 2007 wordt over renovatie gesproken. In 2010 werd een eerste goede voortgang geboekt met het vaststellen van het Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp. In het afgelopen jaar kwam de doorbraak, toen we overeenstemming bereikten over de huurverhoging en het sociaal plan. Volgens het plan gaan de woningen van energielabel F naar energielabel B. Daartoe wordt het casco van de woningen geïsoleerd en worden daarmee samenhangende ventilatiemaatregelen getroffen. Ook komen er geluidwerende voorzieningen. Het sanitair wordt vernieuwd. Na de ingreep voldoen de woningen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De renovatie is zodanig ingrijpend dat de bewoners tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning. De uitvoering van de werkzaamheden start in januari 2013. Lombok, Groeneweg, (complex 503) Voor dit complex bereikten we in 2011 overeenstemming over de huurverhoging na renovatie met bijbehorend sociaal plan. In 2012 zijn de renovatiewerkzaamheden gestart, nadat de aandachtspunten betreffende de flora40

en faunawet waren opgelost. Op het laatste moment bleken er toch nog vogels onder de dakpannen te overwinteren. De woningen zijn in 2012 opgeleverd. In 2013 worden nog werkzaamheden verricht aan bergingen en de gemeenschappelijke tuin. De oplevering van het gehele project zal plaatsvinden in februari 2013. Bij dit complex ligt de nadruk sterk op het aanbrengen van isolatie voor warmte (energie label B) en geluid. Daarmee samenhangend is de ventilatie aangepast aan de nieuwe situatie, zodat een gezond binnenklimaat gehandhaafd blijft. Ook zijn de keuken, badkamer en toilet vernieuwd. Na de ingreep heeft elke woning energielabel B en voldoen de woningen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Bijzonder aan dit complex is de grote verscheidenheid aan woningtypen. Mede daarom heeft elke bewoner met de architect kunnen spreken over aanpassing van de eigen woningplattegrond. Van deze mogelijkheid is veel gebruik gemaakt. Door deze grote verscheidenheid was bijna alles in de woning maatwerk. Tuinwijk-Oost, Jan van den Doemstraat (complex 402) De renovatie van deze 24 woningen is in oktober 2012 opgeleverd. Deze relatief kleine woningen zijn zeer ingrijpend gerenoveerd. Naast de verbetering van de woningindeling zijn de woningen geïsoleerd voor warmte (energielabel B) en geluid. De woningen zijn voorzien van een CV-installatie, mechanische ventilatie en vernieuwing van de overige installaties. De keuken, douche en toilet zijn vernieuwd en de woningen voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Tijdelijke huisvesting Reitdiepstraat (complex 108) De hiervoor genoemde drie complexen worden in onbewoonde staat ingrijpend gerenoveerd. De bewoners krijgen de gelegenheid om met een urgentie definitief naar een andere woning te vertrekken. Als ze dat niet willen of kunnen, dan kunnen ze een beroep doen op Bo-Ex voor een wisselwoning. De bewonerscommissie en vervolgens de bewoners, zijn ervan op de hoogte gesteld dat Bo-Ex van plan is de meeste bewoners die een dergelijk beroep doen, tijdelijk te huisvesten in de Reitdiepstraat. Op dit voornemen werd positief gereageerd. Dit complex wordt verhuurd op basis van tijdelijke contracten, in afwachting van sloop. De tijdelijke contracten zijn opgezegd om de woningen als wisselwoning te kunnen aanbieden. Hoograven Zuid, Rijnesteinhof en Tjepmahof (complex 109/404) Sinds begin 2011 is Bo-Ex in overleg met de bewoners en haar bewonerscommissie over de aanpak van dit complex. Bewoners is toegezegd dat de aanpak uiterlijk in 2013 zal starten. In het verslagjaar is verder gewerkt aan de uitwerking van een bouwplan. Het basisplan voorziet in het wegwerken van achterstallig onderhoud, het opwaarderen van de energetische kwaliteit van de gebouwen naar energie label B en maatregelen om de ventilatie op peil te brengen bij wat nodig is voor een beter geïsoleerd gebouw. Voor het basisplan wordt geen huurverhoging gevraagd. Uitgangspunt is dat de aanpak in bewoonde staat plaatsvindt. Over de exacte maatregelen in het basisplan vindt in 2013 verder overleg plaats. Bewoners zijn in oktober 2012, tijdens twee bewonersavonden, geïnformeerd over dit basisplan. De opkomst was beide avonden uitstekend. Eind vorig jaar is ook een enquête onder bewoners gehouden. De respons was met 64% zonder meer hoog te noemen. De resultaten van die enquête zullen begin 2013 met de bewonerscommissie en bewoners gedeeld worden. Van Humboldtstraat/J.D. van der Waalsstraat Deze 32 woningen maken deel uit van complex 402. Bouwkundig gezien gaat het om twee zeer verschillende woningtypes, maar wel uit dezelfde vooroorlogse periode. Het hofje met woningen met zadeldak bestaat uit negen woningen. De 23 andere woningen zijn gelegen in gebouwen met plat dak. Begin 2012 is gestart met overleg met de bewoners en bewonerscommissie van dit complex. Vanuit de bewonerscommissie werd contact opgenomen met Bo-Ex met een door een ruime meerderheid van de bewoners gedragen verzoek om de toestand van de woningen flink op te waarderen. Met name ten aanzien van vocht en tocht en warmte en geluidsisolatie verzochten de bewoners om een ingreep.

41

Met de bewonerscommissie is een begindocument opgesteld en een proces afgesproken om te komen tot een plan voor een waarschijnlijk ingrijpende renovatie. Bewoners zijn over het proces geïnformeerd middels nieuwsbrieven en een bewonersavond. In het verslagjaar is ook al een eerste stap gemaakt in de vorm van de uitvoering van een technisch onderzoek door Arcadis. Een eerste rapportage daarvan is inmiddels voorgelegd. Planmatig onderhoud De werkzaamheden, die in het kader van het planmatige onderhoud in het verslagjaar zijn uitgevoerd, worden onderverdeeld in categorieën. In onderstaande tabel zijn de werkelijke lasten per categorie voor het jaar 2012 en 2011 weergegeven. x € 1.000 categorieën

2012

2011

casco

50

311

gevels

32

25

372

283

1.069

620

daken installaties liften

281

347

interieur

534

3.275

schilder- en timmerwerk

871

854

0

193

pre planmatig

419

391

planmatig Uithof/Max

108

344

0

268

3.736

6.911

exterieur

projectmatig klachtenonderhoud totaal planmatig onderhoud

In 2012 heeft er onderhoud plaatsgevonden aan het monumentale pand aan de Kromme Nieuwegracht 56, complex 182. In goed overleg met de bewoners en de gemeente Utrecht is de bestaande dakbedekking vervangen door een zinken dakbedekking en zijn enkele oorspronkelijke details hersteld. Daarnaast is het houtwerk geschilderd en het enkele glas in de ramen vervangen door “monumentenglas”. Dit is enkel glas maar dan met een hogere isolatiewaarde. Contractonderhoud In het contractonderhoud maakt Bo-Ex onderscheid tussen contracten die gebonden zijn aan de complexen en contracten die aan de huurders zijn gebonden. Van deze laatste vindt een rechtstreekse doorbelasting plaats van de kosten aan de huurders in de servicekosten. Dit geldt bijvoorbeeld voor het schoonmaken van trappenhuizen. Als complexgebonden onderhoudscontracten technisch van aard zijn, worden deze beheerd door de afdeling Vastgoed & Ontwikkeling.

42

In onderstaande tabel staan de complexgebonden contracten voor 2012 en 2011. x € 1.000 categorieën dakveiligheidsvoorzieningen centrale verwarming afleverstations stadsverwarming geisers

2012

2011

9

14

533

557

16

16

0

6

hydrofoor

26

18

luchtbehandeling

20

32

3

3

GSO-systeem brandmeldinstallaties

71

69

208

133

liften – contractbeheer

48

45

automatische deuren

18

12

antigraffiti

12

12

zonwering

6

6

212

82

1.182

1.005

liftinstallaties

legionella totaal contract onderhoud

4.7.3 Milieubeheer en veiligheid Op het gebied van milieubeheer en veiligheid heeft Bo-Ex vijf aandachtsgebieden: a. Energiereductie en duurzaamheid b. c. d. e.

Binnenmilieu Buitenmilieu Veiligheid Liften

In 2012 heeft Bo-Ex haar lopende programma op het gebied van milieubeheer en veiligheid onverminderd voortgezet en, waar nodig, geactualiseerd. a. Energiereductie en duurzaamheid Beleid Het energiebeleid van Bo-Ex is opgebouwd uit vier pijlers, te weten: nieuwbouw, bestaande bouw, bewonersgedrag en specials. Het energiebeleid is vastgelegd tot 2020. Communicatie energiebeleid fungeert als drager van de vier pijlers en verbindt deze in- en extern met elkaar. Voor alle deelgebieden zijn ambities geformuleerd en plannen gemaakt. Met STOK is in 2010 overeenstemming bereikt over de verdeling van de kosten om de bestaande bouw van BoEx op een vastgestelde energetische basiskwaliteit te brengen (minimaal label C). Een hierbij behorend investeringsprogramma is in de tijd uitgezet (2011 - 2020). Bij 100% uitvoering van dit programma wordt een energiereductie binnen de bestaande voorraad bereikt van ruim 20%. Dit is overeenkomstig het Aedes-convenant, waaraan Bo-Ex zich geconformeerd heeft, en de nieuwe Samenwerkingsafspraken met de gemeente Utrecht. Omdat deze energetische basismaatregelen zonder huurverhoging worden uitgevoerd, is het behalen van deze doelstelling realistisch.

43

Verder heeft Bo-Ex zich het doel gesteld haar bestaande voorraad in 2020 gemiddeld op een label B te brengen. De bijdrage om te komen tot een dergelijke extra labelverbetering zal voornamelijk door de grootschalige renovatieprojecten worden verwezenlijkt. Communicatie Interne en externe communicatie zijn van groot belang voor de reputatie van Bo-Ex als duurzame corporatie en daarmee een kritische succesfactor bij het behalen van onze doelstellingen. Communicatie heeft een prominentere rol binnen het energiebeleid van Bo-Ex gekregen. Enerzijds maakt Bo-Ex haar woningen duurzamer en energiezuiniger. Het betrekken van bewoners bij duurzame woningverbetering is essentieel en vraagt om relatief veel communicatie-inspanning. Anderzijds staat het gedrag van bewoners bij het besparen van energie centraal. Het gedrag van de gebruiker bepaalt of daadwerkelijk energiebesparing plaatsvindt. De communicatiestrategie is erop gericht om bewoners te stimuleren energiezuinig gedrag te vertonen. In externe en eigen media laat Bo-Ex zien waar zij voor staat en waar zij naar toe wil. Zo heeft Bo-Ex ook in 2012 een Klimaatkrant uitgebracht. Deze Klimaatkrant is een laagdrempelige manier om de bewoners enthousiast te maken voor energiebesparing in de woning. Certificering Bo-Ex Vanaf 1 januari 2011 heeft Bo-Ex het zogenoemde BRL 9500-certificaat. Dit certificaat stelt Bo-Ex in staat om, onafhankelijk van derden, voor haar eigen woningen energielabels te maken. In 2012 is een nieuw werkproces t.b.v. de energielabeling ingevoerd. Dit werkproces verbetert de informatie uitwisseling en kwaliteitscontrole tussen afdelingen. Verder is de certificaathouder beter in staat nauwkeurige analyses van de voortgang van het energieprogramma uit te voeren. Om het certificaat te behouden, vindt jaarlijks een audit plaats. In 2012 heeft Bo-Ex deze audit met succes afgerond zodat het certificaat met een jaar verlengd is. Energetische projecten In 2012 zijn enkele energetische projecten gestart waarvan sommige ook in 2012 zijn afgerond en andere in 2013 doorlopen: Goedestraat: Aan de Goedestraat (complex 161) zijn de voorbereidende werkzaamheden afgerond voor het nemen van energiebesparende maatregelen in 30 monumentale woningen. In het eerste kwartaal van 2013 worden maatregelen zoals warmte-isolatie en speciale radiatoren aangebracht. Nadat alle werkzaamheden zijn afgerond in deze 30 monumentale woningen is de energetische waarde van het complex met 64 labelstappen verbeterd. Steven Butendiekplateau e.o. (complex 171): in de woningen zijn de bestaande 93 VR-verwarmingsketels en ventilatievoorziening vervangen door HR-verwarmingsketels en zogenaamde warmte terugwin ventilatiesystemen (wtw). Daarnaast zijn alle toe- en afvoerkanalen in schachten vervangen. Tijdens de werkzaamheden is er incidenteel asbesthoudende materiaal geconstateerd in de bouwkundige constructie van het gebouw. Dit asbest is gesaneerd. De energetische waarde van het complex is fors verbeterd. Van een gemiddeld D label wordt het gemiddeld label nu A. De laatste woningen worden in januari 2013 afgemeld. Groeneweg: Het voormalige Jaffa complex met 54 woningen aan de Groeneweg e.o, (complex 503) is in 2012 gerenoveerd en opgeleverd. Bij de renovatie is veel aandacht geschonken aan het energetisch opwaarderen van de woningen. Na renovatie heeft elke woning label B, wat voor dat complex in totaal 191 labelstappen oplevert. Jan van der Doemstraat: De 24 woningen aan de Jan van der Doemstraat (complex 402) zijn gerenoveerd. Door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen zijn er 70 labelstappen gemaakt. Hiermee voldoen de woningen aan één van de doelstellingen van Bo-Ex bij renovaties, namelijk minimaal label B.

44

Roerstraat: Door in een deel van Roerstraat e.o. (complex 434) 40 individuele HR-ketels te plaatsen vindt er een substantiële energetische verbetering plaats. In 2012 is een begin gemaakt met het vervangen van de ketels. Deze werkzaamheden worden naar verwachting medio maart 2013 afgerond. Surinamestraat: In de 48 woningen van de Surinamestraat (complex 508) is het nog aanwezige enkelglas vervangen door HR++ glas. Gepland was om de begane grondvloeren te isoleren. Dit bleek in verband met de geringe kruiphoogte echter niet uitvoerbaar te zijn. Daarom is besloten de nieuw te plaatsen voordeuren te voorzien van HR++ glas. Hiervoor is in 2012 opdracht verstrekt. Uitvoering daarvan vindt plaats in het eerste kwartaal van 2013. Cremerstraat: Het realiseren van de geplande energiebesparende maatregelen voor 15 woningen aan de Cremerstraat (complex 512) is met een aantal jaren uitgesteld. Bij de voorbereiding van dit energetische project bleek het noodzakelijk om een integraal renovatieplan te ontwikkelen. Dit plan moet verder gaan dan alleen het verbeteren van de energetische kwaliteit, maar brengt de kwaliteit van de gehele woning op een hoger niveau. Nieuwe labels en labelstappen Gerealiseerde labelstappen in 2012 Renovatie Van der Doemstraat

105

Renovatie Groeneweg

195

Dakisolatie Veeartsenijstraat (PO)

29

Diverse mutaties en herijking complex 405

274

Totaal

603

Daarmee blijft Bo-Ex voor 2012 onder het gemiddelde van de 700 labelstappen per jaar die in haar samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Utrecht is vastgelegd. Gezien echter het aantal labelstappen dat in 2011 gerealiseerd is, namelijk 1.130, komt het gemiddelde over de afgelopen twee jaar uit op 866 labelstappen per jaar. HR-ketels In 2012 zijn in de complexen 171(Steven Butendiekplateau e.o.) en 432 (Admiraal Helfrichlaan) planmatig 133 VR-ketels vervangen door HR-ketels (zie bij Projecten 2012). Daarnaast zijn er ook incidenteel in diverse complexen HR-ketels geplaatst. Dit betreft noodzakelijke vervangingen in complexen waarvoor sloop- of renovatieplannen bestaan. Binnen het energetische programma worden de komende jaren nog 542 VR-ketels vervangen door HR-ketels, zo’n 12% van het individuele cv- ketelbezit in de Bo-Ex woningen. Specials Het complex aan de Goedestraat (bouwjaar 1854) is een beeldbepalend wooncomplex met enkele authentieke details. Dit maakte het moeilijk om energetische voorzieningen te treffen die een goede balans garanderen tussen enerzijds een substantiële reductie van het energieverbruik en anderzijds het bereiken van een optimaal binnenklimaat. In dit complex is daarom gekozen om een innovatief ventilatie- en verwarmingssysteem toe te passen, de zogenaamde Climarad. De Climarad is een combinatie van een verwarmingselement (radiator) en een warmte terugwin unit. Deze wordt in de woonkamer geplaatst. In samenspraak met het nieuwe ventilatiesysteem van de woning zorgt de Climarad er tevens voor dat het CO2 gehalte in de woning niet te hoog wordt.

45

Overige innovaties Het in 2012 opgeleverd woongebouw “Parc Transwijk” is voorzien van een WKO. Het binnenklimaat wordt hierbij geregeld door middel van een warmtepompsysteem. Hiermee wordt een 25% lager energieverbruik gerealiseerd dan wettelijk is vereist. Ook wordt voor 20% gebruikgemaakt van duurzame energie. Daarnaast is er veel aandacht gegeven aan de verlichting in algemene ruimten. De verlichting is door middel van een gebouw beheersysteem centraal geregeld en voorzien van speciale lampen. De lampen genereren voldoende lichtopbrengst, maar verbruiken significant minder stroom. Daar waar het mogelijk is brandt de verlichting alleen indien er personen aanwezig zijn. Tevens is er een proef gestart in een gedeelte van het woongebouw waarbij de verlichting op de dag feller kleurt en in de avonduren meer gedempt is. Dit geldt voornamelijk in gedeelten van het woongebouw waar minder lichttoetreding van buiten aanwezig is. b. Binnenmilieu Mechanische ventilatie In 2004 heeft Bo-Ex een onderhoudsplan opgezet voor het periodiek reinigen van zowel de collectieve als de individuele mechanische ventilatiesystemen in haar woningen. Jaarlijks wordt dit plan geactualiseerd en dienovereenkomstig aangepast in de meerjarenonderhoudsbegroting. In renovatie- en grootonderhoudprojecten worden woningen, voor zover dit nog niet het geval is en het technisch mogelijk is, voorzien van een mechanisch ventilatiesysteem. Binnen het reguliere onderhoudsprogramma reinigde Bo-Ex in 2012 in ruim 1.320 woningen het mechanische ventilatiesysteem. Asbestsanering Vanaf 2007 heeft Bo-Ex een asbestsaneringsprogramma voor al haar woningen waarin, op welke wijze dan ook, asbesthoudende bouwdelen zijn verwerkt. Dit programma omvat in totaal 4.000 woningen. Uitgangspunt van het asbestbeleid is om op een vooraf vastgestelde termijn de woningen asbestvrij te krijgen. In 2012 is een asbestsaneringsproject in 48 woningen in de wijk Kanaleneiland afgerond waarbij asbesthoudende onderdelen in cv- kasten deels zijn gesaneerd en deels zijn afgeschermd met een speciale coating. Daarnaast zijn in twee complexen asbesthoudende vloerluiken en asbesthoudende panelen gesaneerd. Bo-Ex heeft nu een groot deel van haar saneringsprogramma gerealiseerd. Voor 2013 staat nog een aantal saneringen op de begroting die in combinatie met renovatieprojecten worden uitgevoerd. Asbesthoudende delen die geen direct gevaar opleveren, zoals vloerzeil, ventilatiekanalen en geschilderde gevelpanelen, worden gesaneerd bij mutatie, sloop of renovatie. Bedoelde onderdelen zijn, voor zover dit mogelijk is, voorzien van een waarschuwingssticker. Legionellapreventie Bo-Ex verhuurt woningen aan zorginstanties en is eigenaar van zorgcomplexen. Om de kans op overmatige legionellawaarden in drinkwater te beperken, stelt de wetgever bij deze zorgwoningen en zorgcomplexen specifieke eisen aan het beheer van de drinkwaterinstallatie. Naast deze specifieke beheertaken neemt Bo-Ex ook haar maatschappelijke verantwoordelijkheid door periodieke controle van de drinkwaterinstallaties van haar zorgpartners. In 2012 omvatte het beheer 155 zorgwoningen, 12 seniorencomplexen en vier zorglocaties, waarbij elk type zorg zijn eigen specifieke beheermaatregelen kent. Open geisers Eind 2012 heeft Bo-Ex in haar woningen nog zo’n 650 open geisers. Het merendeel wordt de komende jaren vervangen in sloop- en renovatieprogramma’s. Voor het restant wordt nagedacht over een duurzaam alternatief. Veiligheidshalve zijn alle open gastoestellen al voorzien van CO-melders.

46

c. Buitenmilieu Duurzaam vastgoedonderhoud Het landelijk opgezet project Duurzaam onderhouden vastgoed, waarbij Bo-Ex in 2009 aanhaakte, had ook in 2012 zijn vervolg. Dit project, waarin 25 woningcorporaties en evenveel onderhoudsbedrijven participeren, onderzoekt de toepassing van duurzame materialen (cradle to cradle) in het (gevel)onderhoud van vastgoed. Bij het de Busken Huetstraat (complex 438), waarmee Bo-Ex meedoet met het landelijke project “duurzaam vastgoed onderhoud” wordt jaarlijks bekeken hoe de toegepaste innovatieve materialen zich gedragen in de praktijk. Hierover wordt een rapport uitgebracht met conclusies en aanbevelingen. d. Veiligheid Brandpreventieve maatregelen in onzelfstandige woningen en woongroepen In 2011 hebben de gemeente Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) controles uitgevoerd in het kader van het Besluit brandveiligheid bouwwerken (gebruiksbesluit). Het gaat hierbij alleen om woningen waar meer dan vier personen staan ingeschreven. Deze brandpreventieve maatregelen bestaan hoofdzakelijk uit het aanbrengen van gekoppelde rookmelders en brandblussers. In 2012 is het aanbrengen van genoemde brandpreventieve maatregelen voortgezet en zijn alle onzelfstandige woningen en woongroepen bezocht. Inmiddels zijn er ongeveer 600 gekoppelde rookmelders en 120 brandblussers aangebracht. Eind 2013 zijn alle brandpreventieve maatregelen in onzelfstandige woningen en woongroepen aangebracht. e. Liften Vanwege de extra onderhoudskosten en de toenemende storingsgraad is voor het senioren complex aan de Sumatrastraat (complex 511) het besluit genomen de lift in 2012 te vervangen. Om te voorkomen dat tijdens het vervangen van de lift bewoners, die daarvan afhankelijk zijn, geïsoleerd raken, zijn er maatregelen getroffen waarmee de mobiliteit van de bewoners gewaarborgd werd.

47

4.8 Maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid 4.8.1 Maatschappelijk vastgoed Com-bo Vastgoedbeheer, afdeling van Bo-Ex, beheert een tiental panden die bestemd zijn voor het huisvesten van bedrijven of instellingen. In de bedrijfsruimten wordt veelal een bedrijf gehuisvest dat een maatschappelijk doel en/of een maatschappelijke functie heeft. Op een nieuwbouwlocatie in Leidsche Rijn is ruimte verhuurd aan de Buitenschoolse Opvang Evita en een andere ruimte aan een maatschap voor verloskundigen. In het verslagjaar en het daaraan voorafgaande jaar is veel energie gestoken in het verhuren van de multifunctionele ruimte aan de Fletcher Hendersonstraat.

-

Hoewel niet binnen de kring van huurders met een maatschappelijke of religieuze grondslag, heeft dit uiteindelijk geleid tot een succesvolle afronding. In de tweede helft van 2012 heeft een potentiële huurder zich aangemeld voor het vestigen van een Fitnesscentrum met ontmoetingsruimte voor bewoners uit de buurt. Op 1 december 2012 is de huurovereenkomst tot stand gekomen. Enkele jaren geleden besloot Bo-Ex tot de aankoop van het buurthuis De Nieuwe Jutter in de Rivierenwijk. Dit buurthuis wordt in zelfbeheer geëxploiteerd. Een dergelijke zelfbeheerconstructie is uniek en wordt om die reden met interesse gevolgd door de gemeente Utrecht. De gemeente ziet deze zelfbeheerconstructie als voorbeeld voor meer buurthuizen in Utrecht. Het buurthuis is er “voor en door de buurt”. De dagelijkse gang van zaken is in handen van een beheergroep die bestaat uit bewoners en buurtcomités in de Rivierenwijk. De beheergroep wordt professioneel ondersteund door de buurtpastor. Bo-Ex ondersteunt het project door het beschikbaar stellen van een ambtelijk secretariaat. Het buurthuis is een waardevolle aanvulling in de buurt. In praktische zin wordt uitvoering gegeven aan de visie van Duurzame Ontmoetingen: oud ontmoet jong, ziek ontmoet gezond.

Naast de kaders van beheer en bestuur is het waardevol om te vermelden dat er bijzondere activiteiten zijn ontwikkeld in 2012, met als doel om een financiële onafhankelijke exploitatie van het buurthuis te realiseren, bijvoorbeeld een werkgroep “energiebesparing”. Hierin participeert Bo-Ex met kennis en personele inzet. Doel van de werkgroep is te onderzoeken waar energie kan worden bespaard, het bewust worden van energiegebruik en het coachen van buurtbewoners om de kennis thuis toe te passen. Heel bijzonder is de ontwikkeling van een ZZP netwerk. Het buurthuis biedt hiervoor de mogelijkheid in de vorm van flexplekken. Buiten de cliënten van de SBWU die hun dagbesteding vinden binnen het buurthuis nemen sinds 2012 ook de cliënten van Stichting Exodus deel aan de dagbesteding en vinden hun weg naar het buurthuis. -

Aan de Meerkoethof 48 is een tandartspraktijk gehuisvest met speciale aandacht voor de sociaal zwakkeren uit de Utrechtse samenleving, zoals dak- en thuislozen.

-

Het pand aan de Gansstraat 110 is verhuurd aan een tandarts die uitsluitend gericht is op kindertandheelkunde. In deze praktijk worden kinderen behandeld die om welke reden dan ook van een reguliere tandarts niet de zorg kunnen krijgen of deze juist mijden als gevolg van extreme angsten. Sinds het voornemen van de gemeente Utrecht om geen bijdrage meer beschikbaar te stellen voor de opvang van dak- en thuislozen zijn SBWU en Centrum Vaartserijn met elkaar in gesprek een mogelijke fusie. Uiteindelijk is op 1 januari 2013 de fusie tussen Centrum Vaartserijn en SBWU een feit geworden. Gelet op alle bestuurlijke wijzigingen is in 2012 geen vervolg meer gegeven aan de technische ontwikkeling van het pand aan de Vaartserijnstraat. Het voornemen is om in 2013 met de SBWU als nieuwe huurder in gesprek te gaan over te toekomst van het pand. Het reeds in 2011 ingezette dak- en

-

-

thuislozenbeleid van de gemeente Utrecht heeft ertoe geleid dat in 2012 de locatie van Centrum Vaartserijn aan de Vaartserijnstraat 51 is gesloten. Hiermee is een einde gekomen aan ruim 40 jaar maatschappelijke opvang op deze locatie. De kantoorpanden aan de Meerkoethof 6 en 50 en aan de Krommerijn 101-109 zijn verhuurd aan Centrum Vaartserijn. Per 1 januari 2013 is de huurovereenkomst voortgezet door de SBWU.

48

-

-

-

-

Op experimentele basis ontwikkelde de SBWU enkele jaren geleden aan de Vleutenseweg een winkel annex activiteitencentrum. Door omstandigheden legde de SBWU deze activiteit tijdelijk stil. In 2012 zijn de activiteiten hier weer opgestart. De voedsel- en kledingbank is gratis gehuisvest in een pand in de Rivierenwijk. Tijdens het verslagjaar is deze voorziening uitgebreid met extra opslagruimte en bereikt ze inmiddels circa 200 gezinnen. Dit is een stijging van ruim 8% ten opzichte van 2011. Het aantal van 200 cliënten is voor de afdeling Rivierenwijk het maximaal haalbare. Stichting Emmaus Domstad (Emmaus) is gehuisvest in het complex aan de Gloriantdreef. De Stichting wil graag op de bestaande locatie uitbreiden. Er zit nu een verzamelpunt voor tweedehands goederen. De Stichting wil dit punt uitbreiden met een verkooppunt. Het realiseren van de wens van de Stichting wordt in goed overleg en in samenwerking met de Gemeente Utrecht en Bo-Ex uitgevoerd. In 2012 is de gemeente gestart met een procedure om deze uitbreiding mogelijk te maken. Inmiddels heeft het College van Burgemeester en Wethouders ingestemd. De procedure voorziet erin dat er een inloopavond wordt georganiseerd om de huurders van Bo-Ex en omwonenden te informeren over de plannen. Gezien het verloop van de procedure zal de inloopavond begin 2013 worden georganiseerd. Bo-Ex draagt op verschillende manieren uit dat zij een maatschappelijk onderneming wil zijn. Er wordt deelgenomen aan het project Wijk in Bedrijf. Dit project heeft tot doel om bij te dragen aan het herstel van de economie van een wijk. De rol van Bo-Ex hierin is het meedenken en/of beschikbaar stellen van

-

-

-

middelen en/of gebouwen. De Kamer van Koophandel Midden-Nederland begeleidt het project. In Lombok, complex 507, worden de opstallen tussen de Van Heutszstraat en de Bandoengstraat beheerd. Het voormalige schoolgebouw was door de vorige eigenaar verhuurd aan de Stichting SWK Kunsthuisvesting Utrecht. Dit is een non-profitorganisatie met als doelstelling professionele kunstenaars, kunstinstellingen en bedrijven in de creatieve sector een betaalbaar onderkomen in de gemeente Utrecht te bieden. Daarmee zet zij het werk voort dat de toenmalige Stichting Werkruimten Kunstenaars in 1965 begon. Bo-Ex heeft de bestaande huurovereenkomst met de SWK overgenomen en voortgezet. De voormalige ruimte van de onderhoudsdienst van Bo-Ex aan de Jutfaseweg, wordt eveneens verhuurd aan Stichting SWK. Het is een tijdelijke verhuur in afwachting van de uitvoering van de voorgenomen sloopplannen van het complex. In Hof van Transwijk nummer 2, 4 en 6 wordt Stichting Het Inloophuis Utrecht gehuisvest. Hiertoe zijn de gesprekken in 2012 afgerond. Vanwege het maatschappelijk karakter van Het Inloophuis zorgt Bo-Ex voor de afbouw van deze ruimten. Ook de huurprijs heeft een maatschappelijk karakter.

4.8.2 Leefbaarheid in sociale krachtwijken en overige wijken In de zomer van 2007 stelden gemeente en woningcorporaties, samen met bewoners, een plan op voor een aantal wijken met daarin een beschrijving van extra maatregelen en projecten die het wonen, leven en werken in die wijken duurzaam moeten verbeteren. Deze gezamenlijke aanpak ging vanaf dat moment verder onder de noemer Krachtwijkenprogramma. Voor Bo-Ex betreft het de wijken Kanaleneiland en Overvecht. De gemeente voegde hieraan de wijk Hoograven toe. In alle krachtwijken is een programmateam ingesteld dat bestaat uit vertegenwoordigers van gemeente en de betrokken corporaties. Bo-Ex participeert in de drie programmateams. De programmateams beslissen over de inzet en samenhang van de ingediende projecten. De aanpak geschiedt dus in nauwe samenwerking. Om het behalen van doelstellingen goed te kunnen bewaken, is een aantal indicatoren en streefwaarden per wijk vastgesteld. Na vier jaren zijn deze kritisch bekeken en waar nodig aangepast en uniform gemaakt. Door voor alle krachtwijken eenzelfde set van indicatoren te hanteren, verbetert de onderlinge vergelijkbaarheid. In het verslagjaar waren de gevolgen van de verhuurdersheffing en de economische omstandigheden voor corporaties op de programmering op lange termijn veelvuldig onderwerp van gesprek. De discussie ging vooral over de vraag hoe met minder financiële middelen de inzet optimaal kan zijn.

49

Basis voor de keuze van de projecten is de rapportage uit 2011 van adviesbureau Berenschot. In dit rapport is de inzet in de krachtwijken van Utrecht geëvalueerd. Uit het rapport blijkt dat de meerwaarde van het krachtwijkenbeleid vooral gelegen is in het “richten” (bijvoorbeeld met specifieke wijkkennis) en “verbinden” (bijvoorbeeld door maatregelen uit verschillende domeinen samen te brengen) van reguliere maatregelen in de wijk. De financieringsstroom van de verschillende projecten verloopt langs twee lijnen: het flexibel deel en het belegd deel. Het flexibel deel betreft een bijdrage van gemeente en corporaties in een budget dat gebruikt wordt voor projecten die meerdere partijen en/of opdrachtgevers kent. Het belegd deel betreft een budget waarvoor de afzonderlijke corporatie zelf projecten aanstuurt, opdracht geeft en afrekent. Voor het flexibel deel gaat het voor Bo-Ex om een bedrag van € 75.000,- per jaar. De adoptieprojecten hebben de volgende kenmerken: veiligheidsprojecten, waaronder de inzet van toezichthouders om woninginbraken terug te dringen; het bevorderen van werkgelegenheid van kansarmen; leefbaarheidsprojecten, waaronder het bestrijden van overlast van criminele jeugd en gezinnen. Daarnaast ontwikkelt Bo-Ex sociale projecten. Deze worden gefinancierd vanuit het belegde deel. In totaal ging het hierbij in 2012 om € 425.000,-. De projectthema’s in het belegde deel zijn: Overvecht Aanpak schuldenproblematiek

€ 25.000,-

Politiekeurmerk Veilig Wonen

€ 26.000,-

Leefbaarheidsprojecten

€ 15.000,-

Programma buurtflats

€

Intensief buurtbeheer

€ 60.000,-

Aanpak woonfraude

€ 25.000,-

Kanaleneiland

€ 10.000,-

9.000,-

Aanpak woonoverlast

€ 10.000,-

Intensief beheer in en onder complexen

€ 20.000,-

Verbetering complexen met video-intercoms

€ 20.000,-

Energie

€ 20.000,-

€ 30.000,-

Extra inzet buurt/sociaal beheer

€

€ 100.000,-

5.000,-

Uitvoering gebiedsplan Kanaleneiland-Zuid

€ 50.000,-

Totaal

€ 215.000,-

€ 210.000,-

4.8.2.1 Intensief beheer en extra inzet sociaal beheer in en rond complexen in alle wijken Op Kanaleneiland zijn twee tuinenprojecten opgestart waarbij de aandacht uitging naar de aanpak van de eigen tuinen. In de Wijk Leidsche Rijn heeft het wijkteam, samen met de gemeente, hulpverlenende instanties en onze huisadvocaat een einde gemaakt aan een jarenlang voortdurende overlastsituatie in een straat. Ook zijn in deze wijk voor drie parkeergarages contracten afgesloten om verkeerd geparkeerde auto’s te voorzien van een wielklem. Hierdoor is het illegaal parkeren drastisch afgenomen.

50

In de nieuwbouwcomplexen van Bo-Ex is er actief toezicht op de afspraken die gemaakt zijn met de huurders om de complexen schotelvrij te houden. In een viertal gevallen is met succes hiertoe een juridische procedure gevoerd. In Overvecht is intensief ingezet op het handhaven van de schuttingen welke grenzen aan het openbaar gebied. De uitstraling hiervan gaf aanleiding om met bewoners in gesprek te gaan. Na een aantal aanpassingen door bewoners of door Bo-Ex is het resultaat tijdens een fietstocht met de wijkwethouder, mevrouw Den Besten, getoond. Na de renovatie van complex 503 (Lombok) wordt een binnentuin aangelegd die de bewoners onder begeleiding van een architect zelf hebben ontworpen. In Hoograven is een tuinproject opgestart. In 2012 heeft het project zich gericht op de privé tuinen van de IJsselsteinlaan en de Montfoortlaan. In 2013 worden de resterende tuinen aangepakt. Verder werd er intensief gecontroleerd op het schoon en fietsvrij houden van de algemene ruimtes van complexen. Samen met de Gemeente heeft Bo-Ex ervoor gezorgd dat er fietsrekken werden geplaatst bij alle portieken de complexen in Hoograven-Zuid. 4.8.2.2 Uitbreiden aanpak woonoverlast Met behulp van wijkwelzijnsorganisatie Portes worden woonoverlastsituaties met alle betrokkenen besproken. De goede samenwerking met de casemanagers van project Woonoverlast zorgt voor goede resultaten bij de aanpak van de woonoverlast. Zo nodig wordt verdere hulpverlening ingeschakeld. De manager Wonen neemt deel aan de Stuurgroep Aanpak Woonoverlast. Deze stuurgroep heeft in het verslagjaar meerdere keren overleg gevoerd over voortzetting van het project. Gestart is met het beschrijven van een visie op een ketenaanpak (woon)overlast. Ook zijn er onderhandelingen gevoerd met Portes over voortzetting van het project in 2013. Dit heeft geresulteerd in een nieuw contract tot 1 augustus 2013. In het verslagjaar is vanuit de Gemeente de aanbesteding gestart voor het Vernieuwend Welzijn. Deze start in augustus 2013. Eind 2012 is duidelijk geworden dat Portes vanaf augustus 2013 het project Woonoverlast niet meer uitvoert. Wat hiervan de gevolgen zijn, is nog niet duidelijk en zal onderwerp van gesprek zijn binnen de Stuurgroep. In het verslagjaar is meegewerkt aan een onderzoek van de Universiteit van Utrecht naar de wijze waarop toezicht wordt gehouden bij zedendelinquenten. Dit naar aanleiding van de ervaringen van Bo-Ex op dit onderwerp. Ten aanzien van de stedelijke aanpak van jeugdgroepen is een samenwerkingsconvenant tussen Gemeente en corporaties opgesteld. Doel van de aanpak is het effectief aanpakken van jeugdoverlast en het verminderen van criminaliteit van jeugdgroepen. Het convenant regelt de mogelijkheid om onderling informatie uit te wisselen op dit onderwerp. 4.8.2.3 Veiligheid Vanuit het wijkactieplan heeft Bo-Ex toegezegd te investeren in cameratoezicht in Overvecht. Doel van dit project is om de leefbaarheid in de complexen voor de bewoners te bevorderen. Daarnaast wil Bo-Ex vervuiling, vernieling, vandalisme, et cetera te lijf gaan. Alle tien-hoogflats van Bo-Ex zijn nu voorzien van een camerabewakingssysteem. Door middel van borden wordt iedereen hierop geattendeerd. De complexbeheerder reageert direct op geconstateerde onrechtmatigheden. Bewoners beleven hierdoor een groter veiligheidsgevoel en de algemene ruimten zien er verzorgder uit. Het project is aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens.

51

In Kanaleneiland en Transwijk is een mobiel systeem voor cameratoezicht. Voordeel hiervan is, dat de aanschafkosten aanzienlijk lager zijn. De camera wordt ingezet als tijdelijke maatregel wanneer ernstige overlast in een portiek wordt geconstateerd. Zodra de overlast is opgelost kan de camera op een nieuwe locatie worden ingezet. De resultaten van de camerabewaking zijn zeer positief. Bo-Ex ontving geen PKVW-certificaten in het verslagjaar ondanks het opleveren van 224 nieuwbouwwoningen. Oorzaak hiervan is de tijd die ligt tussen de aanvraag en de verstrekking van het certificaat. De certificaten van deze nieuwbouwwoningen worden in 2013 afgegeven. Een afgegeven certificaat is tien jaar geldig. In nauwe samenwerking met politie en gemeente worden zogenoemde hotspots vastgesteld. Dit zijn plekken waar veel/geregeld woninginbraken plaatsvinden. Afhankelijk van de situatie en de manier waarop is ingebroken, worden passende maatregelen getroffen. Daarmee wordt (nog) niet voldaan aan de vereisten uit het PKVWcertificaat maar wordt wel een barrière opgeworpen om herhaling te voorkomen. Na een melding van een woninginbraak bezoekt de complexbeheerder de gedupeerde. Op stedelijk niveau is een coördinatiegroep Veilig Wonen ingesteld. Deze groep, die op directieniveau wordt ingevuld en onder leiding staat van de burgemeester, bespreekt knelpunten en oplossingen voor een veiligere stad. De coördinatiegroep kwam een aantal malen bijeen en concludeerde dat de groep een meerwaarde heeft voor een integrale aanpak. 4.8.2.4 Communicatie In het verslagjaar is voor de twee krachtwijken fors geïnvesteerd in het ontwikkelen van een communicatieplan om de negatieve beeldvorming van deze wijken om te buigen. In Overvecht is het project Echt Overvecht verder uitgebouwd. Met dit project worden zogenoemde “lichtpunten” van de wijk zichtbaar; dat wat goed gaat en wat gezien mag worden. Daarnaast wordt met verhalen van buurtbewoners een realistisch beeld van de wijk geschetst. Ook in Kanaleneiland is een communicatietraject om de beeldvorming van de wijk positief te beïnvloeden. Hierbij wordt gekeken naar de streefbeelden van de wijk. Streefbeelden tonen wat de wijk wil en kan uitstralen. Door de asbestaffaire in de zomer is dit traject vertraagd. 4.8.3 Buurtbeheer Bo-Ex vindt de aanwezigheid van complexbeheerders in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat belangrijk. Er zijn drie complexbeheerders actief. Daarnaast wordt in vier seniorencomplexen spreekuur door hen gehouden. De complexbeheerders zijn aanspreekpunt voor de bewoners. Zij proberen proactief de leefbaarheid te verbeteren. Dagelijkse rondes en direct reageren op bijvoorbeeld vandalisme is onderdeel van hun takenpakket. De kosten van de complexbeheerders worden niet doorberekend aan de huurders, maar komen volledig ten laste van Bo-Ex. Hiermee laat Bo-Ex zien dat de aanpak van leefbaarheid een hoge prioriteit heeft en dat zij bereid is hierin te investeren. Naast de krachtwijken worden de complexbeheerders ingezet in Hoograven, Sterrenwijk en Leidsche Rijn. In het kader van een betere bereikbaarheid houden de complexbeheerders naast de dagelijkse spreekuren overdag ook op donderdagavond spreekuur. 4.8.4 Leefbaarheid bij herstructurering Met de bewonerscommissies van herstructureringsprojecten wordt regelmatig een beheeroverleg gehouden. Tijdens dit overleg wordt vooral de leefbaarheid in het complex besproken. Ook houdt de bewonerscommissie toezicht op het nakomen van de met Bo-Ex gemaakte afspraken, zoals die in het sociaal plan zijn vastgelegd. Met name de oudere bewoners in deze complexen worden intensief begeleid. Er wordt spreekuur gehouden en bewoners worden regelmatig bezocht. De inhoud van de begeleiding is divers: het aannemen van klachten, het 52

uitleg geven over de procedures, het invullen van formulieren, het slechten van taalbarrières en zo nodig het ondersteunen bij het zoeken naar andere huisvesting. Medewerkers zorgen er in sommige gevallen voor dat ook familie van de oudere bewoners betrokken wordt bij het gehele proces. 4.8.5 Leefbaarheidsbudgetten Sinds 2008 kent Bo-Ex twee leefbaarheidsbudgetten: het budget Kleine initiatieven en het Groot Leefbaarheidsbudget. Budget Kleine initiatieven Uit het budget Kleine initiatieven kunnen bewoners van een complex jaarlijks aanspraak maken op een bedrag van (in beginsel) € 20,- per woning om de leefbaarheid in het complex te verbeteren. De beoordeling van de aanvragen gebeurt op de afdeling Wonen en kent een korte procedure. De aanvragers kunnen hun initiatief zodoende snel uitvoeren. De aanvragen kennen een grote diversiteit: van het organiseren van buurtbarbecues tot het inzetten van een bus voor een dagje uit met bewoners. Maar ook een kerstboom voor een centrale hal, planten voor balkons of een nieuwjaarsreceptie van een bewonerscommissie worden gehonoreerd. In zijn algemeenheid betreft het activiteiten die de onderlinge contacten in het complex of de buurt versterken. Er wordt veel aandacht besteed aan het enthousiasmeren en activeren van huurders om gebruik te maken van dit budget. Daarom attenderen we nieuwe huurders bij het afsluiten van het huurcontract op dit budget en krijgen ze hiervan de brochure. Groot Leefbaarheidsbudget Sinds 2008 opereert de commissie Budget Grote Initiatieven zelfstandig onder voorzitterschap van Hans Spekman, partijvoorzitter van de PvdA. De commissie bestaat verder uit vijf leden, huurders van Bo-Ex behoudens de voorzitter, aangevuld met de coördinator kwaliteitszorg namens Bo-Ex en als secretaris van de commissie. De commissie kan jaarlijks € 150.000,- besteden, aangevuld met het niet besteedde budget uit het voorgaande jaar. Voor 2012 had zij zodoende € 220.000,- beschikbaar. In 2012 is de commissie eenmaal bijeen geweest. Het reguliere aantal is twee. Bij gebrek aan valide aanvragen is de tweede bijeenkomst, die van het najaar, vervallen. Evaluatie Voor beide budgetten is een evaluatie opgesteld. De rapportage was eind december 2012 gereed. Van 2008 tot en met 2012 zijn er 99 aanvragen ingediend voor het budget Kleine initiatieven. Deze aanvragen kwamen uit 40 van de 110 complexe. Al deze aanvragen zijn goedgekeurd. In diezelfde periode zijn er 50 aanvragen ingediend voor het Groot Leefbaarheidsbudget. Uit de evaluatie blijkt dat de leefbaarheidsbudgetten bijdragen aan de doelstelling: het versterken van het woonklimaat en het versterken van de zelfwerkzaamheid van bewoners voor het woonklimaat. Wel blijkt dat meer bekendheid en toegankelijkheid van de budgetten noodzakelijk is. De conclusies en aanbevelingen uit de evaluatie worden in 2013 verder uitgewerkt. 4.8.6 Woonfraude Onrechtmatige bewoning Bo-Ex handelt bij de woningtoewijzing op een transparante wijze. Dat houdt in dat de vrijkomende woningen via het geldende aanbodsysteem opnieuw worden verhuurd. Helaas gebeurt het in de praktijk dat woningen illegaal onderverhuurd worden. Dat doorkruist de transparantie van het geldende woningtoewijzingsbeleid. Deze handelwijze dupeert de woningzoekenden. Zij moeten langer wachten om in aanmerking te komen voor woonruimte en soms veroorzaakt de onderverhuur overlast in de woonomgeving. Door de illegale onderverhuur

53

leidt Bo-Ex financiële schade. Immers, bij mutatie van een woning is het niet mogelijk de voorgestane huurharmonisatie te realiseren. Bo-Ex ontvangt meldingen van onrechtmatige bewoning van bewonerscommissies, buurtbewoners en de gemeente Utrecht. Alle meldingen worden serieus onderzocht. Na het onderzoek krijgen de gemeente Utrecht en de Belastingdienst, afdeling Toeslagen, bericht van Bo-Ex. Bijzondere projecten In 2012 zijn in nauwe samenwerking met de gemeente Utrecht, afdeling Bijzondere Handhaving, twee zogenoemde gebiedsonderzoeken naar verschillende vormen van fraude in de vorm van een huis-aan-huisactie uitgevoerd. Het gebiedsonderzoek is gehouden in een complex in Lunetten en Overvecht. Daarbij zijn 123 woningen in Lunetten en 240 woningen in Overvecht onderzocht. De coördinatie is in handen van de gemeente Utrecht. De gebiedsonderzoeken lopen door in 2013. Op verzoek van het Regionaal Coördinatiepunt Fraudebestrijding (RCF) leverde Bo-Ex in het kader van de aanpak woonfraudebestrijding wooninformatie aan. In het kader van de Wet op de privacy ontvangt Bo-Ex geen rechtstreekse terugkoppeling van het RCF. Daar waar onrechtmatige bewoning wordt geconstateerd, wordt Bo-Ex bij het onderzoek betrokken door de gemeente Utrecht afdeling StadsOntwikkeling, team Handhaving. In het verslagjaar is experimenteel gestart met de deelname van Bo-Ex als enige woningcorporatie aan het RCF overleg. Doel van de deelname is het geven van toelichting op rapportages van Bo-Ex en het bespreken van casussen. Aan het einde van het experiment wordt gekeken of de deelname een nuttige aanvulling is op het RCF overleg. Hiervoor zal dan een stedelijk convenant opgesteld moeten worden. Individuele meldingen Naast de projectmatige aanpak worden alle individuele meldingen nagelopen. In 2012 zijn 107 meldingen ontvangen en waren er 38 dossiers uit voorgaande jaren. Het aantal nieuwe meldingen is in het verslagjaar met 63% toegenomen ten opzichte van 2011. Van de gemelde adressen is bij 17 situaties de huurovereenkomst vrijwillig beëindigd. Dit is één adres meer dan in 2011. Op 31 december 2012 zijn nog 38 dossiers in onderzoek. Van de in 2012 ontruimde adressen is het standaardbeleid bij huurmutatie toegepast. Van de 17 adressen is bij 15 adressen de huurprijs conform het huurbeleid aangepast; dat is 88% van de ontruimde woningen. De overige woningen hadden een huurprijs conform de geldende streefhuren. De totale meeropbrengst bedraagt € 1.390,per maand.

jaar 2008

aantal onderzochte woningen

aantal ontruimingen vrijwillig 34

10

aantal ontruimingen door gemeente of deurwaarder 1

2009

83

8

1

2010

183

13

4

2011

110

16

0

2012

145

17

0

Hennep Bo-Ex neemt deel aan het Hennepconvenant. In 2011 is een nieuw regionaal convenant afgesloten. Dit is een overeenkomst tussen de politie, de gemeenten, het energiebedrijf, de Belastingdienst, de uitkeringsinstanties, institutionele beleggers en de woningcorporaties. Het convenant geeft de partijen meer mogelijkheden om samen te werken, om op deze manier bedrijfsmatige hennepteelt een halt toe te roepen. Hennepplantages geven overlast en kunnen leiden tot gevaarlijke situaties

54

voor omwonenden. Bo-Ex heeft zich ingezet voor een goede informatieoverdracht tussen de verschillende partijen, zodat het mogelijk is voor corporaties om de huur te beëindigen in een juridische procedure.

In 2012 zijn drie hennepplantages in woningen van Bo-Ex ontdekt. Conform de afspraken is de huurovereenkomst van deze bewoners beëindigd. In één geval loopt de juridische procedure nog. Ook is er nog een nasleep uit 2011; hiervan is één huurovereenkomst beëindigd en loopt nog één bodemprocedure. Bo-Ex participeert in de stuurgroep en de projectgroep Aanpak hennep namens alle STUW-corporaties. 4.8.7 Aanpak woonoverlast en Laatste-Kansbeleid Bo-Ex leverde een actieve bijdrage aan de reorganisatie van het stedelijk project Extreme woonoverlast. Daarnaast is binnen Utrecht een aanpak waarbij het Laatste-Kansbeleid het sluitstuk vormt bij de gehele ketenaanpak van overlast veroorzakende huurders. Bo-Ex heeft zitting in de stuurgroep. In 2012 is het project gecontinueerd en is een convenant ondertekend waarmee de informatie-uitwisseling formeel geregeld is. In het project Extreme woonoverlast participeren onder andere de woonconsulenten. Tussen de huurder, de woonconsulenten en andere (zorg)partijen worden afspraken gemaakt om de overlast op klantniveau aan te pakken. In samenwerking met Het Vierde Huis voert Bo-Ex het Laatste-Kansbeleid uit. Dit is bedoeld voor personen die zich geen goed huurder tonen en/of overlast veroorzaken. Het kan gaan om bijvoorbeeld geluidsoverlast, vernieling, vervuiling of wangedrag. Met het Laatste-Kansbeleid kan huisuitzetting voorkomen worden. Het traject neemt twee jaar in beslag. De huurder krijgt een andere woning met een aangepast huurcontract. Indien de huurder voor de periode van twee jaar de afspraken goed nakomt en geen overlast meer veroorzaakt wordt het contract omgezet naar een regulier huurcontract. Bo-Ex heeft in 2012 voor drie situaties gebruikgemaakt van het Laatste-Kansbeleid en één zaak is afgesloten in 2012. Een bijzondere situatie deed zich in het verslagjaar voor. Bewoners uit een buurt die jarenlang ernstige overlast en bedreiging ondervonden hebben zich ingezet om samen met Bo-Ex een dossier op te bouwen. Dit heeft er toe geleid dat via een procedure van een kort geding de huurovereenkomst van de overlastveroorzaker door de rechter is ontbonden. Gelet op de ernst van de zaak en het feit dat de overlastveroorzaker meerdere kansen al had gekregen, was de rechtbank van mening dat omwonenden dermate in hun woongenot waren geschaad dat een ontbinding terecht was. 4.8.8 Preventie huisuitzettingen en schuldhulpverlening Samenwerking Bo-Ex met budgetcoach Steeds vaker komt het voor dat huurders problemen hebben met het tijdig betalen van de huur. Wanneer ze eenmaal een huurachterstand hebben, blijkt het moeilijk voor ze om de financiën weer op orde te krijgen. Het meest ingrijpende, het ontruimen van de woning na uitspraak door de rechtbank, is een maatregel die voorkomen moet worden. Om die reden is eind 2009 gestart met een pilot waarbij huurders gedurende 12 weken begeleiding krijgen van een budgetcoach. Samen met de huurder zet de budgetcoach de inkomsten en uitgaven op een rij. Samen bekijken ze of ze het uitgavenpatroon kunnen aanpassen en welke acties ze kunnen ondernemen bij openstaande betalingen. Ze maken en volgen een stappenplan met als doel dat de huurder na de begeleiding de financiën zelfstandig regelt. De huurders met een huurachterstand van een of twee maanden worden telefonisch benaderd of krijgen schriftelijk het aanbod tot begeleiding. Wanneer de huurder interesse heeft, vindt een eerste gesprek bij Bo-Ex plaats. In 2012 is de samenwerking met de budgetcoach voortgezet. Dit resulteerde in een totaal van 12 aanmeldingen bij de budgetcoach. Daarnaast is aan drie huurders voorgesteld een budgetcoach in te zetten maar deze hebben ze geweigerd.

55

Onderstaande tabel laat het resultaat van de interventie zien:

succesvol afgesloten niet succesvol afgesloten afgesloten en voor verdere hulpverlening doorverwezen

2012

2011

16

18

0

4

16

8

afgesloten omdat huurder medewerking weigert

3

3

nog lopende dossiers

0

4

Preventie huisuitzettingen In 2008 is het convenant Voorkomen Huisuitzettingen Utrecht ondertekend. Daarna startte de stedelijke uitrol van het project Voorkom Huisuitzettingen Utrecht. In het convenant staan de afspraken van alle partijen rondom de aanpak van problematische schulden bij huurders. Corporatie, Sociale Zaken en Werkgelegenheid (Kredietbank), GG&GD en diverse afdelingen van de gemeente werken hierin samen. Bo-Ex werkt mee aan dit project. Het doel ervan is het terugdringen van het aantal huisuitzettingen. In de eerste jaren kon Bo-Ex per maand drie huurders aanmelden bij de GG&GD. Inmiddels is de capaciteit teruggebracht en mogen er twee huurders per maand worden aangemeld. Deze huurders worden intensief begeleid voor een periode van twee jaar door onder andere de Kredietbank, in combinatie met woonbegeleiding. Hiermee krijgen deze huurders de mogelijkheid om hun financiële zaken weer op orde te krijgen. Zodra een huurder is aangemeld, stoppen de verdere incassomaatregelen onder de voorwaarde dat de lopende huur wordt betaald. Bo-Ex neemt deel in de stuurgroep, de projectgroep en de begeleidingsgroep die in het kader van het convenant zijn ingesteld. Ook zijn er maandelijkse evaluatiebijeenkomsten waarin de aangemelde klanten worden besproken om de hulpverlening zoveel mogelijk af te stemmen op de individuele behoeften van de specifieke huurder. In 2012 zijn 11 huurders aangemeld.

56

4.9 Financiën Een goede financiële basis en gedegen financieel beleid is een voorwaarde om nu en in de toekomst onze doelen als maatschappelijke onderneming te kunnen realiseren. 4.9.1 Algemeen Het op 29 oktober 2012 gepresenteerde regeerakkoord VVD-PvdA “Bruggen slaan”, omvat een aantal maatregelen die de corporatie financieel sterk onder druk zetten. Met name de verhuurdersheffing heeft een forse negatieve invloed op de kasstromen en op onze investeringsruimte. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft een verhoging van de saneringsbijdrage aangekondigd, welke voor 2013 4% zal bedragen. Ook de al vanaf 2008 heersende economische crisis heeft een negatieve invloed op ons financieel fundament. In het op 25 september 2012 door de Raad van Commissarissen vastgestelde ondernemingsplan 2012-2016 is het volgende met betrekking tot financiën opgenomen: Een financieel gezonde basis is een randvoorwaarde om onze doelen als maatschappelijke onderneming te kunnen realiseren. De druk van de markt en politiek zorgt ervoor dat de komende beleidsperiode financiën meer dan in het verleden een belangrijke rol heeft en dat de financiële huishouding op orde is en blijft. Bo-Ex heeft altijd een gedegen, risicomijdend financieel beleid gevoerd en zal dat ook in de toekomst blijven voortzetten. Bo-Ex zal geen activiteiten verrichten die niet tot de kerntaak behoren. Investeringen zullen voor een belangrijk deel extern gefinancierd moeten worden. Toegang tot de geld- en kapitaalmarkt is verzekerd als er voldaan wordt aan de criteria van het CFV en het WSW voor geborgde financiering. Bo-Ex stelt zich normen welke zijn getoetst aan wat in de markt en specifiek de corporatiesector als wenselijk wordt geacht. Daarnaast hebben wij ons in een aantal gevallen een extra marge opgelegd als signaleringsgrens. Deze signaleringsgrens geeft de mogelijkheid om tijdig te kunnen (bij) sturen, zodat voorkomen wordt dat niet wordt voldaan aan de eisen van de externe toezichthouders. Tevens zorgt dit voor een extra buffer voor het opvangen van calamiteiten. Bo-Ex monitort haar normen in de planning en controlcyclus. 4.9.2 Financieel beleid Het financieel beleid van Bo-Ex heeft als doelstelling de continuïteit van de organisatie te waarborgen en optimale randvoorwaarden te creëren voor het realiseren van de missie en de doelstellingen. Om de continuïteit te waarborgen, is voldoende solvabiliteit en liquiditeit vereist. Bij Bo-Ex is het financieel beleid erop gericht de A1-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te behouden en te voldoen aan de normen voor borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het CFV stelde in 2012 op basis van de financiële vertaling van toekomstig beleid van Bo-Ex vast dat zij in staat is aan haar financiële verplichtingen te voldoen en kende Bo-Ex wederom de A1-status toe. Dit betekent dat Bo-Ex voldoende solvabel is en dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de corporatie. Het CFV heeft het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2011 vastgesteld op 26,0% van het balanstotaal. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geeft in haar oordeelsbrief van 30 november 2012 over verslagjaar 2011 aan dat de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Het WSW heeft in haar brief van 31 december 2012, op basis van een integrale beoordeling van het jaarverslag 2011 en de prognosegegevens 2012 tot en met 2014, aangegeven dat Bo-Ex onveranderd kredietwaardig is en, als aan de voorwaarden van borging wordt voldaan, gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. De Interest Coverage Rate (ICR) ligt boven de door het WSW gestelde norm van minimaal 1,3 en komt voor 2012 uit op 1,9 (2011: 1,8). Bo-Ex zet haar middelen uitsluitend in ten behoeve van de volkshuisvesting.

57

4.9.3 Financieel beheer Het financieel beheer bestaat uit maatregelen, voorzieningen en regels voor het opstellen, verwerken, vastleggen en controleren van de uitgaven, de verplichtingen en de ontvangsten. Een belangrijk aspect van de financiële beheersingsmaatregelen betreft de planning-en-controlcyclus. Deze bestaat uit de volgende onderdelen: meerjarenprognose; jaarprognose/jaarbegroting/ondernemingsplan; liquiditeitsprognose; maandrapportage; kwartaalrapportage; -

jaarrekening.

In 2012 is het sturen op kasstromen, voor zowel de korte als de lange termijn, verder geïntensiveerd en is nadrukkelijk aandacht geschonken aan kostenbeheersing en begrotingsdiscipline. 4.9.4 Risicomanagement In de Governancecode Woningcorporaties staat: “Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de raad van commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld.” De risico’s zijn te verdelen in een aantal aandachtsgebieden/onderdelen: •

risico’s op het terrein van strategie en algemene risico’s;

•

operationele risico’s;

•

projectrisico’s;

•

financieringsrisico’s;

•

fiscale risico’s;

•

personeel.

Strategische en algemene risico’s Hier liggen de risico’s voornamelijk op het terrein van de landelijke en lokale politiek. De nieuwe ordening van de sector heeft grote invloed op de koers die Bo-Ex vaart. Bo-Ex laat zich in een vroegtijdig stadium informeren over de impact van wijzigende wet- en regelgeving op allerlei terreinen. Daarnaast streeft Bo-Ex naar het minimaliseren van de afhankelijkheid van externe omstandigheden. In het intern managementoverleg en in de vergaderingen met de Raad van Commissarissen worden regelmatig de relevante ontwikkeling in de politieke besluitvorming besproken en wordt afgestemd welke gevolgen dit voor Bo-Ex kan hebben. In het ondernemingsplan van Bo-Ex zijn visie, missie en doelstelling helder en concreet weergegeven voor een periode van vijf jaar. In dit ondernemingsplan zijn de activiteiten financieel vertaald en zijn scenario’s aan de hand van gevoeligheden (inflatie, rente en mutatiegraad) uitgewerkt. De monitoring hiervan zal worden geïntegreerd in de planning en controlcyclus. Bo-Ex heeft maatregelen genomen om het fraude risico en integriteitsproblemen zoveel als mogelijk te beperken. Bo-Ex heeft een verbindingenstatuut. Ten behoeve van het afdekken van risico’s worden diverse verzekeringen gesloten. Minimaal eenmaal per jaar wordt de portefeuille intern beoordeeld. Daarnaast vinden er regelmatig gesprekken plaats met de verzekeraars. Operationele risico’s De operationele risico’s betreffen het verhuurrisico, debiteurenrisico, exploitatierisico en automatiseringsrisico.

58

Het verhuurrisico is beperkt gezien de grote vraag naar betaalbare huurwoningen in het werkgebied van Bo-Ex. Maatregelen ter beperking van het debiteurenrisico bestaan uit een vaste systematiek van herinneren, aanmanen en vervolgens naar de deurwaarder sturen aan de hand van een signaleringsmethodiek van betalingsachterstanden. Uiteraard houdt Bo-Ex ook zoveel mogelijk rekening met bijzondere omstandigheden van de huurder. Hierover rapporteren we per kwartaal op hoofdlijnen aan de Raad van Commissarissen. De beheersing van het exploitatierisico begint bij het jaarlijks vaststellen van een begroting. Per kwartaal rapporteren we vervolgens aan de Raad van Commissarissen over de ontwikkelingen in de baten en lasten en de verwachting van de invloed daarvan op het jaarresultaat. Een continue beschikbaarheid van de geautomatiseerde informatieverwerking en daarmee adequate verslaggeving over de ontwikkelingen is van cruciaal belang voor een organisatie. Dit automatiseringsrisico wordt beheerst door een systeem van beveiligingsmaatregelen, zoals periodieke back-ups en de verbetering daarin, het testen van de programmatuur en beschikbaarheid van ondersteuning door derden. Bo-Ex stelt per jaar een auditplan op, waarin een aantal processen worden opgenomen. Hiermee toetsen we de werking van beheer- en controlesystemen. Naar aanleiding van de audits wordt gerapporteerd. De manager Financiën ziet toe op de bewaking van de interne beheersmaatregelen. Projectrisico’s De grootste risico’s voor de organisatie liggen in de investeringen in nieuwbouw van koop- en huurwoningen en herstructurering. Investeringen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten vormen een groot deel van de uitgaande kasstromen. Gedurende een project zijn er verschillende besluitvormingsmomenten. Vooral in de initiatieffase en ontwerpfase ligt er veel nadruk op multidisciplinaire aanpak van een project. In een vroeg stadium worden zo de diverse risico’s onderkend en beheersbaar gemaakt. Vanaf 2013 zullen projecten aan het investeringsstatuut worden getoetst en vormt een risicoparagraaf onderdeel van een investeringsbeslissing. Periodiek vindt er financiële en inhoudelijke projectrapportage plaats aan management en toezichthouders. Indien een projectresultaat deels afhankelijk is van de te realiseren verkopen wordt dit vroegtijdig gemonitord. Eventuele nadelige gevolgen van latere danwel niet gerealiseerde verkopen worden vroegtijdig zichtbaar gemaakt en gerapporteerd. De projecten gaan gepaard met een onrendabele top, die het vermogen van de organisatie verlaagt en daarmee de financiële weerstand. Daarnaast is beschikbaarheid van middelen van belang. De financiële risico’s die hiermee samenhangen, worden beheerst door het expliciet goedkeuren van de investeringen door de Raad van Commissarissen. In de voorfase vindt overleg plaats tussen de directie en betrokken managers. Per kwartaal wordt gerapporteerd over de planning en voortgang van projecten aan de Raad van Commissarissen, zowel in financieel als in technisch opzicht. Bij nieuwbouw van koopwoningen wordt een voorverkoopdrempel van 75% gehanteerd. Financieringsrisico’s Het treasurybeleid is gericht op beschikbaarheid van voldoende financieringsmiddelen tegen een zo laag mogelijke prijs voor de korte alswel de lange termijn. Daarnaast wordt rekening gehouden met het renterisico. Het renterisico is gedefinieerd als de jaarlijkse aflossing van leningen, vermeerderd met de renteherzieningen in enig jaar, verminderd met de geoormerkte beleggingen en reeds geborgde nieuwe aangetrokken financiering. Hierbij wordt de WSW norm gehanteerd. Dit betekent dat het renterisico in enig jaar niet hoger mag zijn dan 15% van de leningportefeuille. Bo-Ex financiert haar activiteiten met gebruikmaking van de borging door het WSW. Een belangrijke voorwaarde hiervoor is een positieve kasstroomontwikkeling. Bo-Ex stuurt nadrukkelijk op deze positieve kasstromen.

59

Het WSW heeft in haar brief van 31 december 2012 aangegeven dat Bo-Ex onveranderd kredietwaardig is en, als aan de voorwaarden van borging wordt voldaan, gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Indien er sprake is van (tijdelijke) beleggingen wordt een sterk conservatief profiel aangenomen. Het beleggen vindt slechts plaats in euro’s en bij Nederlandse financiële instellingen die tenminste een A (single) rating hebben (overeenkomstig WSW-eisen), de Nederlandse overheid, Nederlandse lagere overheden en toegelaten instellingen. Bo-Ex beschikt niet over derivaten en loopt derhalve hierover geen risico. De interne financiering door middel van het verkopen van huurwoningen is afhankelijk van economische omstandigheden. Bo-Ex is beperkt afhankelijk van deze financieringsbron. Over de voortgang van geplande verkopen rapporteren we per kwartaal aan de Raad van Commissarissen. Bo-Ex moet voldoende liquide middelen hebben om aan de lopende betalingsverplichtingen te voldoen. De ontwikkeling van de liquiditeiten geven we jaarlijks in de liquiditeitsbegroting weer. Per kwartaal wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen in het lang vreemd vermogen, de gemiddelde rente en de liquide middelen. De norm voor toewijzing aan de doelgroep is van belang voor het geborgd kunnen financieren. Deze toewijzingskaders worden strikt in acht genomen en nauwkeurig gemonitord. Een financieringsparagraaf vormt onderdeel van een investeringsbeslissing. Daar waar noodzakelijk laat Bo-Ex zich informeren door externe deskundigen op het gebied van treasury. Fiscale risico’s Fiscale risico’s ontstaan door onjuiste of onvolledige aangifte, waardoor er naast eventuele boetes ook het risico bestaat om onvoldoende gebruik te maken van fiscale voordelen. Aandacht wordt besteed aan het vergroten van de fiscale kennis binnen de afdeling financiën en het verspreiden daarvan binnen de organisatie. Daarnaast laat Bo-Ex zich adviseren op het gebied van fiscale wet- en regelgeving. In 2012 is een aanzet gegeven voor het opstellen van een fiscale planning voor het zo optimaal benutten van de fiscale mogelijkheden. Deze planning zal ook in 2013 in overleg met de fiscaal adviseur verder worden uitgewerkt om de fiscale positie te optimaliseren. In het kader van het beperken van de fiscale risico’s wordt een Tax Control Framework opgesteld. Een en ander moet leiden tot een fiscale “in control” verklaring. Een fiscale paragraaf vormt onderdeel van een investeringsbeslissing. Personeel De kwaliteit van de medewerkers bewaken we met een systeem van functionerings- en beoordelingsgesprekken. Daarnaast streeft Bo-Ex met competentiemanagement een zo adequaat mogelijke inzet van personeel na. 4.9.5 Fiscaliteiten Vanaf 2008 bestaat er een integrale belastingplicht voor de Vennootschapsbelasting (Vpb). De met de fiscus afgesloten vaststellingsovereenkomst (VSO-2) loopt 31 december 2012 af. De belastingdienst heeft aangegeven VSO-2 dit jaar niet te zullen opzeggen. In deze VSO-2 zijn een aantal praktische afspraken gemaakt, met name op het gebied van ontwikkeling van combinatieprojecten en de fiscale verwerking daarvan.

60

Met ingang van 1 januari 2010 is mededeling 26 afgeschaft. Deze mededeling bestaat uit het achterwege laten van de zogenoemde integratieheffing voor de Belasting Toegevoegde Waarde (BTW). Er bestaat een overgangsregeling tot 1 januari 2014 voor projecten welke zijn opgestart voor 1 januari 2010 en in gebruik worden genomen voor 1 januari 2014. Per 1 januari 2012 is de fiscale positie van woningcorporaties ingrijpend gewijzigd. Door de uitspraak van de Hoge Raad van 13 januari 2012 kunnen woningcorporaties zich met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2012 kwalificeren als Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Vanaf deze datum hebben woningcorporaties onder andere geen toegang tot de (her)bestedingsreserve. Het wordt op grond van het Belastingplan 2013 in beginsel weer mogelijk dat woningcorporaties zich kwalificeren als ANBI. Dat kan met terugwerkende kracht tot 1 januari 2012. Daarmee wordt in feite gevolg gegeven aan het arrest van de Hoge Raad van 13 januari 2012. Brancheorganisatie Aedes heeft afgesproken met de Belastingdienst dat een collectief verzoek volstaat om de ingangsdatum van 1 januari 2012 veilig te stellen. Bo-Ex heeft deelgenomen aan dit collectief verzoek. Deelname aan het collectieve verzoek schept geen onafwendbare verplichtingen voor een individuele corporatie.

61

4.9.6 Ontwikkeling resultaat 2012 De onderstaande tabel toont de resultaten over 2012 en geeft de vergelijkende cijfers over 2011 weer. Voorts zijn de cijfers volgens de begroting 2012 weergegeven. (x € 1,0 miljoen) jaar 2012

begroting

jaar 2011

2012 huuropbrengsten opbrengsten servicecontracten netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille geactiveerde productie eigen bedrijf overige opbrengsten

46,9

46,4

44,4

2,9

3,2

2,8

- 1,0

0,1

0,3

0,6

-

0,2 0,3

0,3

0,3

0,4

totaal exploitatieopbrengsten

49,4

50,6

47,7

afschrijvingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

16,5

16,5

14,2

- 1,2

9,2

3,3

personeelslasten

6,2

6,4

6,1

onderhoudslasten

8,3

7,0

11,6

leefbaarheid

0,3

0,8

0,5

heffingen

0,0

0,0

0,2

bedrijfslasten en erfpacht

4,2

4,1

4,1

lasten servicecontracten

3,3

3,1

2,8

overige waardeverandering materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

beheerlasten totaal exploitatielasten Exploitatieresultaat voor rente

3,2

3,1

3,1

40,8

50,2

45,9

8,6

0,4

1,8

0,5

1,4

- 14,6

- 15,2

- 13,5

2,1

0,8

1,1

totaal financiële baten en lasten

- 12,5

- 14,4

- 12,4

resultaat voor belastingen

-

4,4

- 14,5

-

belastingen

1,7

0,0

-

resultaat deelnemingen

0,0

0,0

0,0

6,1

- 14,5

- 7,1

niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

-

rentelasten rentebaten

jaarresultaat na belastingen

-

0,5

-

Op hoofdlijnen In vergelijking met het jaar 2011 is het jaarresultaat na belastingen met € 1,0 miljoen gestegen. In vergelijking met de begroting van 2012 is het jaarresultaat na belastingen € 8,4 miljoen hoger uitgekomen. Op onderdelen De totale huuropbrengsten na aftrek van de derving nemen in vergelijking tot het voorgaande jaar toe met € 2,5 miljoen. De jaarlijkse huurstijging over het totale bezit per 1 juli 2012 bedroeg 2,3% (vorig jaar 1,3%). Dit ligt op het inflatieniveau van het jaar 2011. In het coalitieakkoord van het kabinet is vastgesteld dat de stijging van de huren in 2012 gekoppeld is aan de inflatie van het voorgaande jaar, waardoor een hogere huurverhoging is uitgesloten. In 2012 is voor € 0,9 miljoen voor de nieuw opgeleverde projecten (Grauwaart fase 2, Figaro en Transwijk) in de huuropbrengsten begrepen. De huurderving daalde ten opzichte van vorig jaar met € 0,1 miljoen.

62

9,1 2,0

De afschrijvingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille zijn ten opzichte van het vorig boekjaar met € 2,3 miljoen toegenomen. De post overige waardeveranderingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille bedraagt € 1,2 miljoen positief en heeft betrekking op een aantal projecten. In 2012 is het besluit tot renovatie van het complex aan de Surinamestraat (complex 501) voor 59 woningen genomen. Naast deze projecten zijn er voorbereidingskosten en nagekomen kosten voor al afgesloten en geactiveerde projecten in de resultatenrekening verantwoord. Tevens is het resultaat tussen eerder verwerkte waardeverandering bij het besluit tot investering en de gerealiseerde waardeverandering bij oplevering van projecten en terugname waardevermindering hier verwerkt. De personeelslasten stijgen licht met € 0,1 miljoen ten opzichte van het voorgaand boekjaar, voornamelijk veroorzaakt door hogere sociale lasten en pensioenpremies. Ten opzichte van de begroting zijn de personeelslasten, ondanks de stijgingen conform de cao en de functionele loonstijgingen € 0,2 miljoen lager uitgekomen. De gemiddelde personeelsbezetting in fte’s is 89,4 in 2012 en is daarmee gelijk aan voorgaand jaar (89,4 fte). In de begroting was een bezetting voorzien van 91,3 fte. In de personeelslasten in 2012 is 1,3 fte opgenomen aan oproepkrachten en 0,7 fte aan uitzendkrachten. De onderhoudslasten nemen in vergelijking met 2011 af met een bedrag van € 3,3 miljoen. De belangrijkste post daarin is het planmatig en projectmatig onderhoud, dat € 3,2 miljoen lager uitkomt ten opzichte van het voorgaand boekjaar. Het service- en mutatieonderhoud zijn licht gestegen ten opzichte van vorig boekjaar. De totale onderhoudslasten komen ten opzichte van de begroting € 1,3 miljoen hoger uit door overschrijdingen op serviceen mutatieonderhoud. De kosten in het kader van leefbaarheid zijn ten opzichte van het vorig boekjaar € 0,2 miljoen gedaald en betreft het saldo van uitgegeven bedragen en ontvangen subsidies. Ten opzichte van de begroting zijn deze € 0,5 miljoen lager. Voor een uitgebreide verantwoording van de leefbaarheidsactiviteiten wordt verwezen naar hoofdstuk 4.8 Maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. De post heffingen betreft de saneringsbijdrage welke is betaald aan het CFV. In 2012 is geen heffing betaald. De post bedrijfslasten en erfpacht is in 2012 € 0,1 miljoen hoger dan het vorig boekjaar en de begroting. De beheerlasten zijn € 0,1 miljoen hoger dan de begroting en het vorig boekjaar. Het saldo van de rentelasten en -baten is op een nagenoeg gelijk niveau gebleven ten opzichte van 2011. Binnen deze categorie wordt de stijging van de rentelasten op leningen gecompenseerd door aan projecten toegerekende financieringslasten. Ten opzichte van de begroting komen de financieringslasten € 1,9 miljoen lager uit. De verkopen zijn in 2012 wederom negatief beïnvloed door de crisis. In 2012 verkocht Bo-Ex 8 huurwoningen (2011: 15). In de begroting was de verkoop van 19 huurwoningen opgenomen. In 2012 was de gemiddelde verkoopprijs lager dan in het voorgaande jaar: € 172.062,-, ten opzichte van € 181.996,- in 2011. Bij het opstellen van de begroting wordt bij belastingen uitgegaan van een belastingdruk van nihil in verband met verrekenpotentie van eventueel te betalen vennootschapsbelasting. De verwerking van de mutatie in actieve en passieve latenties leidt tot een resultaat van € 1,6 miljoen negatief in 2012. 4.9.7 Financiering Het effect van de mutaties in de leningportefeuille is zichtbaar in de onderstaande tabel. Hierin is de leningportefeuille verdeeld naar rentepercentages. Het aandeel van de leningen onder de 4,0% bedraagt eind 2012 80,2%. Dit aandeel neemt ten opzichte van 2011 toe als gevolg van het aantrekken van een nieuwe lening 63

die onder dit percentage ligt. De gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt 10,6 jaar. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraag 3,97% (2011: 4,02%). Op 31 december 2012 is de flexibele roll-over lening van € 30,0 miljoen afgelost. Op deze datum is een nieuwe flexibele roll-over lening aangetrokken van € 28,0 miljoen. Verdeling in % van leningportefeuille naar rentepercentage rentepercentage

2012

2011

2010

2009

2008

2007

< 4,0

80,2

76,3

64,0

59,8

57,9

62,4

4,0 – 4,99

15,4

18,4

27,6

29,8

29,9

32,2

5,0 – 5,99

4,4

5.3

8,4

9,5

9,9

1,8

6,0 – 6,99

0,0

0,0

0,0

0,9

2,3

3,6

Beleggingen Per ultimo 2012 beschikt Bo-Ex over € 7,5 miljoen aan tijdelijk overtollige middelen. Deze zijn voor € 2,5 miljoen gedeponeerd op een BedrijfsSpaarRekening en voor € 5,0 miljoen op een BedrijfsBonusRekening bij de huisbankier. Deze middelen zullen worden ingezet voor de investeringen in de geplande renovatie- en herstructureringsprojecten welke vertraging hebben opgelopen. Liquiditeit De current ratio geeft een indicatie van de liquiditeitspositie van de organisatie. Dit kengetal is gedefinieerd als de verhouding tussen de vlottende activa en vlottende passiva op balansdatum. In vergelijking tot het voorgaande jaar blijft de current ratio gelijk (- 0,3). Op de balansdatum is een rekening-courantkrediet van € 5,0 miljoen beschikbaar bij de huisbankier en is er per eind 2012 een kredietruimte betreffende de flexibele roll-over-lening van € 28,0 miljoen, welk bedrag eind 2012 geheel is opgenomen. De tijdelijke kredietfaciliteit ten behoeve van de voorfinanciering van de koopappartementen van Parc Transwijk bij de huisbankier van € 5,0 miljoen is in november 2012 opgezegd. Bo-Ex stuurt actief op kasstromen om over voldoende liquiditeiten te beschikken om geplande activiteiten te kunnen realiseren. Solvabiliteit Voor elke organisatie is het van belang dat het weerstandsvermogen voldoende is om tegenvallers te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen en de voorzieningen. Elke organisatie kent dan ook haar eigen eisen met betrekking tot dit weerstandsvermogen, wat samenhangt met de perceptie van het risicoprofiel van de organisatie. Naarmate de organisatie hogere risico's in haar beleid heeft verdisconteerd, worden ook aan dat weerstandsvermogen hogere eisen gesteld. Het CFV houdt bij zijn jaarlijkse beoordeling rekening met het risicoprofiel en beoordeelt de organisatie ook op die manier. Jaarlijks bepaalt het CFV of het volkshuisvestelijke vermogen van de corporatie groter is dan het voor de corporatie vastgestelde risicobedrag. In zijn brief van 1 oktober 2012 gaf het CFV zijn solvabiliteitsoordeel 2012 (verslagjaar 2011) weer. Het CFV geeft aan Bo-Ex het oordeel “voldoende solvabiliteit”. Eind 2012 bedraagt de solvabiliteit 25,7% (2011: 21,5%). 4.9.8 Incasso Huurachterstand De huurachterstand exclusief de vooruit ontvangen huur in procenten van de jaarhuur, bedraagt eind 2012 2,0% (2011: 1,9%). Het saldo huurdebiteuren, gecorrigeerd met vorderingen op vertrokken bewoners, bedraagt eind 2012 1,3% van de jaarhuur (2011: 1,1%).

64

In het verslagjaar zijn in totaal 295 (2011: 405) nieuwe betalingsregelingen afgesproken. Dit is een daling van 27%. Deze daling is veroorzaakt doordat Bo-Ex de klant actiever en sneller benadert om een oplossing te zoeken voor een ontstane huurachterstand.

Totaal sado betalingsregelingen

2012

2011

Verschil in %

€ 197.591,-

€ 228.995,-

- 13

Gemiddeld bedrag per regeling

€

670,-

€

565,-

+ 18

Gemiddelde aflossingscapaciteit per maand

€

105,-

€

112,-

-

6

Op 31 december 2012 waren er nog 120 betalingsregelingen actief (2011: 184). Het aantal WSNP-dossiers (Wet sanering natuurlijke personen) in 2012 bedroeg 16 (2011: 13). Een stijging van 23%. In 2012 zijn er 3 nieuwe WSNP-zaken bij gekomen. Een verklaring voor deze stijging is waarschijnlijk te vinden in de huidige economische omstandigheden. In het verslagjaar zijn 8 WSNP-dossiers afgewikkeld (2011: 9). Van deze dossiers zijn er 7 afgewikkeld met een “schone lei” waarbij de huurder schuldenvrij wordt verklaard. In 100% van de afgewikkelde dossiers ontving Bo-Ex een slotuitkering (2011: 70%). Gemiddeld bedroeg de slotuitkering bijna 22,69 % van de totale vordering (2011: 32%). In 2012 is € 10.856,- afgeboekt op WSNP-dossiers (2011: € 14.846,-). In totaal is de openstaande vordering op WSNP-dossiers ultimo 2012 € 25.748,- (2011: € 25.681,-). Deurwaarder Eind 2012 waren 200 dossiers in behandeling bij de deurwaarder van huidige huurders en 68 dossiers van vertrokken huurders. In totaal 268 dossiers (2011: 244) In het gehele jaar zijn 146 dossiers afgehandeld van huidige huurders en 27 dossiers van vertrokken huurders. Totaal 173 dossiers (2011: 225). De gemiddelde hoofdsom van de dossiers was bij de lopende dossiers van huidige huurders € 2.076,- (2011: € 2.160,-) en bij de dossiers van de vertrokken huurders € 1.629,- (2011: € 1.933,-). De totale vordering van de dossiers steeg met 2,09% en bedroeg eind 2012 € 519.618,- (2011: € 508.932,-). Ontruimingen Bij de aanpak van schuldenproblematiek zijn alle activiteiten erop gericht om de huurschuld in een zo vroeg mogelijk stadium bespreekbaar te maken en aan te pakken. Wanneer de aanpak geweigerd wordt of niet succesvol is, wordt tot ontruiming overgegaan. In 2012 zijn 46 ontruimingsvonnissen met betrekking tot huurachterstand uitgesproken (2011: 64). Dit betekent een daling van 28%. Met de daling van het aantal vonnissen daalde ook het aantal uitgevoerde ontruimingen. In het verslagjaar gaat het om 7 gerealiseerde ontruimingen als gevolg van huurschuld (2011: 9). Onderstaand overzicht geeft de historie weer: jaar

vonnissen

ontruimingen als gevolg van huurschuld

% ontruimd

2009

42

13

31

2010

57

12

21

2011

64

9

14

2012

46

7

15

65

Daarnaast zijn er in het verslagjaar twee ontruimingen als gevolg van woonoverlast uitgevoerd (2011: 5). 4.9.9 Benchmark en prestatieoordeel van de minister Benchmark Het CFV heeft in haar uitgave Corporatie in Perspectief 2012 aangegeven hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van Bo-Ex zich verhouden tot die van collega-corporaties. De gegevens in deze Corporatie in Perspectief 2012 zijn gebaseerd op binnen het Fonds gecontroleerde data van 386 corporaties over begrotingsjaar 2012 met prognoses voor de periode tot 2016 en over verslagjaar 2011. Bij de vergelijkingen wordt gebruikgemaakt van de referentiegroepen. Een referentiegroep is opgebouwd uit het gemiddelde van een groep corporaties die qua kenmerken een vergelijkbare achtergrond hebben (middelgrote en kleine herstructureringscorporaties). Enkele belangrijke kengetallen zijn hieronder weergegeven:

Volkshuisvestelijk Gemiddelde huurprijs ontwikkeling (in € per maand per huurwoning)

Bo-Ex Referentie Landelijk

2009

2010

2011

392 399 411

408 415 422

416 426 433

Gemiddeld aantal punten woningwaardering huurwoningen 2009

2010

2011

125 126 130

125 127 131

130 131 137

2009

2010

2011

Bo-Ex

75,3

76,4

74,0

Referentie Landelijk

71,6 71,5

72,5 72,0

70,6 70,2

Bo-Ex Referentie Landelijk

Benutting potentiële huurprijsruimte huurwoningen (huurprijs in % van maximaal toegestane huur)

66

Klachten onderhoud (x 1€ per gewogen verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

2009

2010

2011

190 356 325

204 358 306

223 361 325

2009

2010

2011

82 279 205

86 239 195

98 202 186

2009

2010

2011

683 815 915

778 725 821

754 774 832

Mutatie onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Planmatig onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Uitgaven leefbaarheid 2009

Fysiek

Sociaal

Totaal

(in € per woongelegenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk

Uitgaven leefbaarheid 2010

29 59 54

227 84 69

Fysiek

Sociaal

256 143 124

Totaal

(in € per woongelegenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk Uitgaven leefbaarheid 2011

119 51 54

266 96 67

Fysiek

Sociaal

384 146 120 Totaal

(in € per woongelegenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk

200 45 50

233 94 65

67

433 139 115

Bedrijfsvoering Ontwikkeling bruto bedrijfslasten (x € 1 per verhuureenheid) 2009

2010

2011

1.675 1.973 1.880

1.698 1.952 1.860

1.643 1.936 1.889

2009

2010

2011

696 741 705

681 771 725

664 795 733

2009

2010

2011

2.142 1.672 2.017

2.037 2.163 2.350

2.115 2.220 2.410

2009

2010

2011

96 85 88

102 79 87

102 79 88

2009

2010

2011

103.454 172.283 174.866

178.581 194.805 182.421

168.426 181.183 180.094

2009

2010

2011

1,6 1,5 1,6

1,4 1,9 1,8

1,5 1,9 1,8

Bo-Ex Referentie Landelijk

Personeelslasten lonen en salarissen (per verhuureenheid x € 1)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Netto kasstroom (per verhuureenheid x € 1)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Aantal Verhuureenheden per FTE

Bo-Ex Referentie Landelijk

Bruto stichtingskosten nieuwbouw (x € 1 per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Rentedekkingsgraad

Bo-Ex Referentie Landelijk

68

Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (x € 1 per verhuureenheid) 2009

2010

2011

38.390 33.667 37.884

40.710 34.872 40.171

43.544 38.019 42.511

2009

2010

2011

24,4 26,7 29,2

24,5 24,6 27,2

26,0 26,5 27,7

Leningen, schulden en rentelasten 2009

Bo-Ex

Referentie

Landelijk

Nominale waarde langlopende leningen per verhuureenheid (x € 1) Kortlopende schulden per verhuureenheid (x € 1) Rentelast per verhuureenheid (x € 1) Rentelast op leningportefeuille (x 1%)

33.503 138 1.423 4,24

27.471 1.200 1.228 4,35

30.995 1.942 1.416 4,47

Leningen, schulden en rentelasten 2010

Bo-Ex

Referentie

Landelijk

Nominale waarde langlopende leningen per verhuureenheid (x € 1) Kortlopende schulden per verhuureenheid (x € 1) Rentelast per verhuureenheid (x € 1) Rentelast op leningportefeuille (x 1%)

34.919 37 1.346 4,00

29.908 1.148 1.330 4,40

32.459 1.909 1.450 4,32

Leningen, schulden en rentelasten 2011

Bo-Ex

Referentie

Landelijk

Nominale waarde langlopende leningen per verhuureenheid (x € 1) Kortlopende schulden per verhuureenheid (x € 1) Rentelast per verhuureenheid (x € 1) Rentelast op leningportefeuille (x 1%)

37.266 583 1.470 4,06

30.154 1.231 1.313 4,26

31.673 1.833 1.426 4,17

Bo-Ex Referentie Landelijk

Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1 per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

69

Prestatieoordeel van de minister Jaarlijks geeft de minister op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) een oordeel over de werkzaamheden van een woningcorporatie in het voorafgaande verslagjaar (2011). Dit oordeel heeft betrekking op de mate waarin de woningcorporatie wetten en andere relevante regels heeft nageleefd en de financiële positie van de woningcorporatie. De minister komt tot de volgende opmerkingen: “Rechtmatigheid In zijn algemeenheid is over verslagjaar 2011 geconstateerd dat veel corporaties een onjuiste en/of onvolledige administratie hebben gevoerd op het gebied van toewijzing in het kader van de staatssteunregeling. Dit heeft geleid tot veel assurance-rapporten met oordeelsonthouding of een afkeurend oordeel hierover van de accountants. Omdat er sprake is van een aanloopjaar acht ik onthouding van staatssteun in 2013 nog niet op zijn plaats. Uit uw verantwoordingsstukken over verslagjaar 2011 maak ik op dat de accountant de juistheid en volledigheid van uw opgave inzake de toewijzingsgegevens in onvoldoende mate heeft kunnen vaststellen (er is sprake van een assurance-rapport met oordeelsonthouding). Voor de feiten die aan deze onthouding ten grondslag liggen verwijs ik u naar betreffend assurance-rapport. Uit uw eigen opgave over de toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot € 652,52 over verslagjaar 2011 (dVi) blijkt dat zij volgens u voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 33.614,-. Daarmee zou u wat betreft de toewijzing aan de regelgeving voldoen, maar dit kan niet worden bevestigd door het Assurancerapport van uw accountant. Hiermee voldoet u niet aan de staatssteunregeling. Gelet op bovengenoemde aanloopproblemen acht ik een sanctie nu nog niet op zijn plaats. Ik verwacht echter wel dat uw administratie rond de toewijzingen over verslagjaar 2012 op orde is, leidend tot een positieve beoordeling van de accountant. Anders zal hierdoor in 2013 mogelijk staatssteun moeten worden onthouden, ook al voldoet u volgens eigen opgave aan de toewijzingsnormen. Financiële positie Uit het door het CFV in dit jaar uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie blijkt dat, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen.” 4.9.10 Toekomstperspectief De corporatiesector wordt geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen. Deze maatregelen betreffen, voor de gereguleerde huursector, onder andere de verhuurderheffing en de verruiming van het huurbeleid. Tevens wordt er door het Centraal Fonds Volkshuisvesting saneringssteun gevraagd voor collegacorporaties welke in de problemen zijn gekomen. De verhuurdersheffing is voor de totale sector vastgesteld op € 50 miljoen voor 2013 en loopt op tot € 1,7 miljard in 2017 en volgende jaren. Voor Bo-Ex komt dit neer op een bedrag van € 202.000,- voor 2013, wat oploopt tot € 7,2 miljoen per jaar in 2017 en volgende jaren. Voor 2013 is rekening gehouden met € 1,8 miljoen saneringssteun. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 is in de kasstroomprognoses rekening gehouden met € 5,0 miljoen saneringssteun. Deze heffingen hebben een grote invloed op de operationele kasstromen. Bo-Ex zal door aangepast eigen (streef) huurbeleid; uitbreiding van het verkoopprogramma; -

gebruikmaking van verdere verruiming van het huurbeleid van de overheid;

70

-

temporisering van voorgenomen investeringen;

-

aanpassing van de bedrijfsvoering door te anticiperen op verloop in de bezetting en het verder stroomlijnen van processen; beperking van de onderhoudslasten zonder aan kwaliteit in te boeten, deze extra heffingen trachten te compenseren. Uit eerste berekeningen blijkt dat Bo-Ex aan de gestelde normen voor de ICR, DSCR, Loan to Value en solvabiliteitseisen kan voldoen in de jaren tot en met 2017. De hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden leiden niet tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. De omvang van de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 tot en met 2017 nog niet definitief vastgesteld. Hetzelfde geldt voor de te betalen saneringsbijdrage. Ook de huuropbrengsten zijn onzeker voor wat betreft het huurbeleid van de overheid, de mutatiegraad en de mogelijkheid tot harmoniseren van de huren. De invloed van het Woonakkoord op de operationele kasstromen van Bo-Ex met betrekking tot de periode tot en met 2017, met als basis de meerjarenbegroting 2013-2017 (exclusief Regeerakkoord), kunnen als volgt worden weergegeven (x € 1.000,-): 2013

2014

2015

2016

2017

14.489

17.352

16.367

16.369

19.168

Verhuurdersheffing Saneringsbijdrage Huuraanpassing Aanpassing financiering

- 202 - 1.829 396 29

- 4.880 - 1.585 1.205 - 157

- 5.739 - 1.663 2.063 - 418

- 6.434 - 1.176 2.927 - 734

- 7.205 - 612 3.833 - 1.088

Totaal effecten van het Woonakkoord

- 1.664

- 5.417

- 5.757

- 5.417

- 5.072

12.825

11.935

10.610

10.952

14.096

Netto operationele kasstromen voor het Regeerakkoord

Netto operationele kasstromen na het Woonakkoord

Op basis van de meerjarenprognose 2013-2017 zien de belangrijkste kengetallen, rekening houdend met de invloed van het Woonakkoord, er als volgt uit: 2013 1,84 1,26 72,1% 24,3%

ICR DSCR LtV Solvabiliteit

71

2014 1,63 1,13 74,1% 21,8%

2015 1,57 1,13 75,7% 21,6%

2016 1,55 1,14 76,8% 21,5%

2017 1,55 1,17 77,0% 20,7%

4.10 Organisatiestructuur In 2012 is de organisatiestructuur van Bo-Ex niet gewijzigd. Bo-Ex is een stichting met een statutair bestuur en een Raad van Commissarissen. Onder de stichting vallen tevens een viertal BV’s. Eén hiervan is een holding met drie dochters.

Bo-Ex

Bo-Ex Holding BV

Bo-Ex Dienstverlening BV

Bo-Ex Projectontwikkeling BV

Bo-Ex Verhuur BV

Stichting Bo-Ex bezit alle aandelen van Bo-Ex Holding BV en de laatste op haar beurt bezit alle aandelen van de afzonderlijke dochters. Momenteel worden alleen in de Bo-Ex Dienstverlening BV activiteiten uitgeoefend en wel ten behoeve van het project Parc Transwijk. Hierbij gaat het om de exploitatie van een warmte-/ koude opslagsysteem. Bestuur Het bestuur bestond op 31 december 2012 uit de heer J.J.G.M. Klinkenberg. De heer J. Timmer is plaatsvervangend bestuurder. Het bestuur en het managementteam vormen samen het directieoverleg waarin wekelijks overleg wordt gevoerd over de beleids- en uitvoeringszaken van de organisatie. Governancecode Bo-Ex onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. Niet alleen de organisatie maar ook de belanghouders hebben belang bij het intern vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie in het handelen, een goede externe verantwoording en een deugdelijke financiële beheersing. Toch wijkt Bo-Ex op een aantal punten af van de Governancecode Woningcorporaties: - er geldt geen benoemingsbeleid voor telkens maximaal vier jaar (II 2.1 Code) op grond van het feit dat het bestuur een arbeidsovereenkomst kent voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van het bestuur; - er wordt geen remuneratierapport opgesteld omdat het bezoldigingsbeleid al in de arbeidsovereenkomst van de bestuurder is vastgelegd (artikel II 2.3 en II 2.4 Code); - op grond van het feit dat er geen remuneratierapport wordt opgesteld, wordt deze ook niet op de website van Bo-Ex geplaatst (artikel II 2.5 Code); - de Raad van Commissarissen is een voorstander van het evalueren van het eigen functioneren van de leden van de raad. De Raad van Commissarissen is echter van mening dat, op grond van de eerder opgedane ervaringen hierin, een jaarlijkse evaluatie niet opportuun is. Een tweejaarlijkse evaluatie geschiedt grondiger en voorkomt mede dat het evalueren tot een ritueel verwordt. In de vergadering van de Raad met 1 betrekking tot de zelfevaluatie is de directie eveneens aanwezig (artikel III 4.1 sub d Code); - de Raad van Commissarissen kent geen kerncommissies, behalve een ad hoc commissie indien er nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen worden gezocht (Artikel III 5 Code); - Bo-Ex kent, gezien haar omvang, geen eigen interne accountant. De financieel verantwoordelijke manager treedt hiervoor in de plaats. Aangezien Bo-Ex ook geen auditcommissie kent, welke normaliter bij het werkplan betrokken wordt, zou de Raad van Commissarissen erbij betrokken moeten worden.

72

-

Hiervoor is niet gekozen omdat de Raad voldoende over de werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem door de externe accountant wordt ingelicht. (artikel IV 3.1 Code); de Raad van Commissarissen neemt geen deel aan het overleg dat de directie met de belanghebbenden voert. Praktisch is dit niet of nauwelijks haalbaar en via een uitgebreide rapportage wordt de Raad voldoende door de directie van de gesprekken op de hoogte gebracht (artikel V 2 Code). 1

In 2012 heeft de evaluatie van de Raad van Commissarissen alsmede het bestuur plaatsgevonden.

Tenslotte kan worden meegedeeld dat aan het bestuur geen persoonlijke leningen, garanties of dergelijke zijn verstrekt (II 2.2 Code), dat er geen transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en de Raad van Commissarissen aan de orde zijn geweest (II 3.4 Code). Werkorganisatie De organisatie van Bo-Ex is opgebouwd uit vier afdelingen. Dat zijn ultimo 2012 de afdelingen Algemene Zaken, Financiën, Vastgoed & Ontwikkeling en de afdeling Wonen. Verder kent de organisatie nog een stafafdeling Strategie & Beleid welke direct onder de directie valt.

Directie

Strategie & Beleid

Algemene Zaken

Vastgoed & Ontwikkeling

Financien

Wonen

Het managementteam bestond per 31 december 2012 uit: Braan, C.M., drs.

manager Wonen

Kerlien, H., mr.

manager Algemene Zaken

1

Timmer, J.

manager Vastgoed & Ontwikkeling

Ven, J.T.R.M, van der, QC

manager Financiën

In de opzet van de werkorganisatie als boven omschreven is gedurende 2012 geen wijzing opgetreden. Automatisering Gedurende 2012 heeft ICT in samenwerking met de desbetreffende afdelingen gewerkt aan de invoering van twee nieuwe onderdelen. Om huurders meer inzicht te geven in hun eigen gegevens is Bo-Ex gestart met de bouw van ‘Mijn Pagina’. Dit is een zogenaamd huurdersportaal waarop huurders hun eigen gegevens met betrekking tot het gehuurde kunnen opzoeken, maar ook andere zaken kunnen regelen, zoals het opzeggen van de huur. Begin 2013 zal deze pagina operationeel zijn. Daarnaast is gestart met de invoering van VIM. VIM staat voor ‘Vastgoed Informatie Model’.

1

De vaste arbeidsovereenkomst van de heer Timmer is, wegens het bereiken van zijn pensioengerechtigde leeftijd, omgezet in een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd.

73

Met deze software kan de volledige beleidscyclus van de vastgoedstrategie geheel worden doorlopen. Eind 2012 is VIM reeds werkende maar gezien de benodigde data, alsmede het opschonen daarvan, zal VIM medio 2013 volledig operationeel zijn. Tenslotte is gestart met de invoering van een softwarepakket specifiek voor de (administratieve) afhandeling van de werkzaamheden betreffende de VvE’s. In het zogenaamde ‘Functioneel ICT-overleg’, waarin alle afdelingen participeren wordt gezamenlijk de stand van zaken rondom ICT doorgenomen evenals de te verwachten ontwikkelingen. Daarbij is het doel dat de kennis op de afdelingen op een voldoende hoog peil blijft en de afdelingen vanuit ICT voldoende ondersteund worden. Over het afgelopen jaar kan worden geconstateerd dat het overleg goed en constructief is verlopen en met name heeft bijgedragen aan het verbeteren van de interne processen en efficiënter gebruiken van ICT. Wel vormt de kennisoverdracht naar de desbetreffende afdelingen nog een aandachtspunt. Daarbij gaat het vooral om de kennis van de onderliggende inhoudelijke processen. Personeel en Organisatie Eind 2012 bedroeg het aantal medewerkers in voltijdseenheden 88,26. Er is een aantal medewerkers dat gebruik maakt van ouderschapsverlof. Het totaal aantal voltijdseenheden komt hiermee op 87,6. Dit komt overeen met 96 medewerkers in dienst. Dit is een daling van twee medewerkers ten opzichte van 2011. Hiervan zijn er 33 vrouwelijke en 63 mannelijke medewerkers. De personele bezetting over de afdelingen laat het volgende beeld zien:

70 60 50 40 30 20 10 0

63

33 23 10 12

7

6 0

Algemene Zaken

Financien

Onderhoudsdienst

4

8

Vastgoed & ontwikkeling

11 14

Vrouwen Mannen

Wonen

Bo-Ex Totaal

Met 96 medewerkers, waarvan 23 medewerkers bij de Onderhoudsdienst werkzaam zijn, voldoet Bo-Ex ruim aan de gangbare norm van maximaal één medewerker per 100 verhuureenheden. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2012 bedroeg 4,75%. Daarmee is het ziekteverzuim over 2012 ten opzichte van 2011 (7,09%) flink gedaald. Deze daling werd bijna volledig veroorzaakt door een flinke daling van het langdurig verzuim. Het langdurig verzuim bedroeg 3,08% in 2012 ten opzichte van 5,28% in 2011. Bij het langdurig verzuim is ook voor 2012 geen relatie met het werk als zodanig gevonden. Het kort verzuim is ten opzichte van 2011 zeer licht toegenomen. Daarentegen is het middellang verzuim licht afgenomen. Verzuim 2012 4,75%

Verzuim 2011 7,09%

0,84%

kort verzuim 0,89% 0,78% 3,08%

kort verzuim

0,97%

middellang verzuim 5,28%

lang verzuim

middellang verzuim lang verzuim

Het lang verzuim is ook voor 2012 de hoofdoorzaak van het totale verzuimcijfer gebleken. Uiteraard probeert de organisatie, binnen de grenzen van hetgeen mogelijk is, dit zo veel mogelijk terug te dringen. Helaas is dat gezien

74

het ziektebeeld van de betreffende medewerkers niet altijd mogelijk. Competentiemanagement In 2010 is Bo-Ex gestart met het in 2009 opgestelde competentiemanagement. In 2010 en daaropvolgend 2011 hebben de functionerings- en beoordelingsgesprekken in de nieuwe stijl plaatsgevonden. Omdat Bo-Ex zo veel mogelijk wilde aansluiten bij de interne werkwijze, zijn de competenties verweven in de bestaande functioneringsen beoordelingsformulieren. Begin 2011 heeft een evaluatie plaatsgevonden. Gedurende 2012 is gewerkt aan de aanbevelingen uit de evaluatie op te pakken en in praktijk tot uitvoer te brengen. Dat is over de gehele linie goed gelukt. S.P.O.R.T.-dag S.P.O.R.T zit in de genen van Bo-Ex. En daarmee bedoelt de organisatie niet de fysieke vaardigheden van het personeel, maar wel het kennen, herkennen en het handelen van de medewerkers naar de kernwaarden Sociaal, Persoonlijk, Oplossingsgericht, Realistisch en Transparant. Op grond van uitspraken van derden, zoals die uit de vierjaarlijkse visitatie - welke eind 2012 is afgerond - naar voren is gekomen, mag de organisatie vaststellen dat deze als zodanig wordt herkend. Wel moet op grond van de visitatie worden geconcludeerd dat derden de kernwaarde ‘Sociaal’ moeilijk te duiden vinden, terwijl de overige vier kernwaarden direct als zodanig worden herkend. Dit brengt de vraag naar een eventuele herwaardering van deze kernwaarde aan de orde. Dit alles gezegd hebbende, neemt niet weg dat het werken aan en het behouden van kernwaarden een continu proces is. Op grond daarvan is in de tweede helft van het jaar een personeelsdag gehouden over de kernwaarden van Bo-Ex. Deze dag werd door enkele medewerkers van Bo-Ex georganiseerd. Het thema daarbij was het onderling samenwerken, één van de onderdelen die op de vorige S.P.O.R.T.-dag als aandachtspunt aan de orde is gekomen. Wel blijkt dat de terugkoppeling intern nog de nodige aandacht vraagt. De kernwaarden vragen, zeker in de dagelijkse praktijk, een goede uitleg. Ondernemingsraad De ondernemingsraad en het bestuur zijn drie maal in een overlegvergadering bijeen geweest. Bij twee vergaderingen was eveneens de voorzitter van de Raad van Commissarissen aanwezig. Het overleg kan worden omschreven als open en constructief. In de overlegvergadering zijn diverse zaken aan de orde gekomen en besproken. Hieronder worden de belangrijkste onderwerpen kort aangeduid: o o o o o o o o

Het jaarverslag en sociaal jaarverslag over 2011; Het algemene ondernemersbeleid; De cao 2012; Bespreking van het jaarplan 2013; Het personeelsbeleid in de volle breedte; Het ziekteverzuimbeleid; De werkkostenregeling; Het competentiemanagement.

Advies en / of instemmingspichtige besluiten In het kader van artikel 25 en 27 WOR zijn de volgende besluiten aan de orde gekomen: o Busregeling vaklieden; o Ziekteverzuimbeleid; o Werkkostenregeling. GeschillenAdviesCommissie De leden worden voorgedragen door enerzijds de overkoepelende bewonersorganisatie STOK - en anderzijds door BO-EX. Deze dragen gezamenlijk een onafhankelijke voorzitter voor.

75

In 2012 zijn vijf zaken in behandeling genomen. Hiervan is één zaak overlopend uit 2011. Twee zaken zullen in 2013 worden afgerond. Ten opzichte van 2011 en de voorgaande jaren is het aantal zaken veel te noemen. Gemiddeld ligt het aantal verzoeken over de afgelopen acht jaar op circa tweeënhalve zaak per jaar. Dit is een relatief gering consistent aantal. Hierop vormt het jaar 2012, met vijf zaken, een uitzondering. Com-bo Als subafdeling van de afdeling Algemene Zaken verricht Com-bo op een drietal gebieden werkzaamheden. Dit betreft het beheer van het maatschappelijk- en commercieel vastgoed, de beheerdiensten voor VvE’s in het bezit, alsmede het beheer van Transwijk Energie. In het kader van het beheer van VvE’s is veel tijd en aandacht gestoken in het opschonen en aanpassen van de dossiers van de desbetreffende VvE’s. In het kader daarvan zijn, daar waar nodig, met een aantal VvE’s nieuwe contracten afgesloten. Verder zijn er voorbereidende werkzaamheden verricht voor eventueel noodzakelijke aanpassingen in de meerjarenonderhoudsbegrotingen van de VvE’s.

76

4.11 Kwaliteit van Dienstverlening De kwaliteit van dienstverlening wordt gemeten door KWH, Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH is een coöperatieve vereniging opgericht door 200 corporaties. Tot 2012 hanteerde KWH proces- en productgerelateerde eisen. In 15 jaar tijd leidde dat tot uniformiteit van dienstverlening bij minstens 200 corporaties. In 2010 en 2011 deed KWH uitgebreid onderzoek naar de meetsystematiek en naar de eisen die hurend Nederland stelt, na 13 jaar van KWH-eisen. Daaruit bleek dat de proces- en productkant van de dienstverlening zo goed op orde is dat hurend Nederland dat inmiddels als standaard beschouwt. In 2011 is de meetsystematiek rigoureus aangepast naar de wens van het huidig hurend Nederland. Niet de aanwezigheid van gestroomlijnde processen of de aanwezigheid van uitgebreide folder- en informatiemateriaal vindt de huurder van belang, want dat hoort er gewoon te zijn, maar wel de ervaring en de beleving die hij heeft in zijn contacten met zijn verhuurder. De focus van de meetsystematiek verlegde zich van processen naar effecten. Per 2012 zijn zodoende de kwaliteitseisen fors aangepast, overigens zonder geweld te doen aan de oorspronkelijke bedoeling (het meten van de dienstverlening), aan de benchbaarheid van de resultaten en aan de vergelijkbaarheid met in het verleden behaalde resultaten. Hoewel een één-op-één vergelijking met verleden resultaten niet opgaat, geeft het beeld een positief resultaat. In 2011 ‘zakten’ we voor het onderdeel Telefonische Bereikbaarheid en werd verlenging van het Huurlabel aangehouden. In 2012 behaalden we een positieve score, het Huurlabel zal weer verstrekt worden. Onderdeel Contact Bereikbaarheid Communicatie en informatie Woning zoeken Nieuwe woning betrekken Huur opzeggen Reparaties Planmatig onderhoud Klachten behandelen

Waardering 2012

Waardering 2011

7,2 7,3 8,6 7,6 8,0 7,9 7,5 7,9 6,7

7,7 6,6 nvt 7,5 7,7 7,7 7,7 7,4 6,9

Het onderdeel Klachten Behandelen mag nog onder de 7,0 scoren. In 2012 leverden wij KWH maandelijks adresgegevens van huurders die een bepaald onderdeel, bijvoorbeeld een reparatie of een huuropzegging, ervaren hebben. Dit principe van continu meten zorgt ervoor dat de ervaring met Bo-Ex nog niet is weggeëbd zodra de vragenlijst aangeboden wordt. In voorgaande jaren werden onze huurders eenmaal per jaar benaderd over een gebeurtenis dat drie maanden geleden plaatsvond. Door het continu meten is de respons hoger en wordt alert gereageerd op resultaten en op ‘ik ben boos’-signalen.

77

5 PERSONALIA EN BEZOLDIGING RAAD VAN COMMISSARISSEN Drs. L. Markensteyn (1947)

voorzitter

Directeur Markensteyn bv Advies en Interim-management Relevante nevenfuncties: Voorzitter bestuur Zuidelijke Rekenkamer (Noord-Brabant en Limburg) Voorzitter Nederlandse Vereniging van Rekenkamers en Rekenkamercommissies (NVRR) Vicevoorzitter raad van toezicht Signum, stichting voor primair onderwijs Voorzitter Raad van Commissarissen FC Den Bosch N.V. Voorzitter City Change Center ‘s Hertogenbosch Prof. dr. P. van Gool (1954)

lid

Hoofd vastgoed bij SPF beheer Hoogleraar vastgoedeconomie aan de Amsterdamse School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam Relevante nevenfuncties: Lid van de beleggingsadviescommissie van het pensioenfonds PNO Media Voorzitter van de beleggingscommissie van de NV Stedenfonds Bestuurslid van de Stichting Blindenpenning en van de Stichting Werkverschaffing voor hulpbehoevende blinden Bestuurslid van de Stichting Vastgoeddata (Stivad) B.K.J. Groenhof (1960)

lid

Relevante nevenfuncties: Associé Boer & Croon Executive Managers bv in Amsterdam Commissaris Trustus Vermogensbeheer bv in Joure Commissaris Westplan Investors in Lisse Lid van de raad van toezicht Ziekenhuis Boven-IJ in Amsterdam Diverse advies- en consultancyfuncties in het bedrijfsleven, m.n. in financiële dienstverlening en onroerend goed Mevrouw drs. Y. Tümer (1955)

lid

Directeur-eigenaar RYT Holding bv Relevante nevenfuncties: Lid van raad van commissarissen Holding Nationale Loterijen Voorzitter stichting leerstoel Diversiteitsmanagement Management van Diversiteit en Integratie aan de VU Amsterdam Lid raad van commissarissen UW Holding Voorzitter stichting Centrale Programma Organisatie (Cenpro) Mevrouw drs. Y. Koster - Dreese (1952)

lid

Wethouder Woerden Relevante nevenfuncties: Lid van raad van toezicht Instituut Verantwoord Medicijngebruik Utrecht Lid raad van commissarissen zorggroep Elzha

78

DIRECTIE EN MANAGEMENT Ir. J.J.G.M. Klinkenberg (1952)

statutair directeur

J. Timmer (1947)

Vastgoed & Ontwikkeling plaatsvervangend directeur

Drs. C. M. Braan (1964)

Wonen

Mr. H. Kerlien (1962)

Algemene Zaken

J.T.R.M. van der Ven QC (1957)

Financiën

Bezoldiging raad van commissarissen en directie Bezoldiging raad van commissarissen Drs. L. Markensteyn (voorzitter) € 10.745,Prof. dr. P. van Gool € 8.436,B.K.J. Groenhof € 8.305,Mevrouw drs. Y. Tümer € 8.436,Mevrouw drs. Y. Koster – Dreese € 8.436,De bezoldiging voor de raad van commissarissen is gebaseerd op de bestaande bezoldiging 2011, verhoogd met de stijging van de lonen conform de cao voor woningcorporaties. Voor zover van toepassing zijn de vermelde bedragen exclusief BTW. Bezoldiging directie Ir. J.J.G.M. Klinkenberg (in dienst sinds 1 januari 1984, deeltijdfactor 1) Totaal vast inkomen (inclusief fiscale bijtelling auto) Pensioenlasten Vergoedingen en werkgeverslasten

€ 191.465,€ 41.321,€ 13.370,-

(2011: € 187.514,-) (2011: € 40.812,-) (2011: € 11.381,-)

In het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) bedraagt het belastbaar loon inclusief fiscale bijtelling auto € 182.727,- en de totale pensioenafdracht € 57.368,(2011: respectievelijk € 173.770,- en € 56.661,-). Er zijn geen overige voorzieningen betaalbaar op termijn. Er is geen sprake van een variabel inkomen. De beloning van de directie is vastgesteld door de raad van commissarissen op basis van functioneren en de bestaande arbeidsovereenkomst.

79

JAARREKENING 2012 Stichting Bo-Ex ‘91

Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 11 juni 2013

6.1

Geconsolideerde balans per 31 december 2012

6.2

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2012

6.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012

6.4

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2012

6.5

Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling

6.6

Toelichting op de geconsolideerde balans

6.7

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

6.8

Enkelvoudige balans per 31 december 2012

6.9

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2012

6.10

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012

7.

Overige gegevens

8.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

9.

Overzicht kerngegevens

80

6.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming Activa 2012

2011

Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.6.1.1

467.127

378.013

6.6.1.2

449

14.594

6.6.1.3

3.748

3.367

471.324

395.974

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 6.6.2.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 6.6.2.2

49.184

43.309

0

588

49.184

43.897

Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen

6.6.3.1 6.6.3.2

238 5.367

217 6.673

Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies

6.6.3.3 6.6.3.4

17 846

17 1.023

Totaal vaste activa

6.468

7.930

526.976

447.801

Vlottende Activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

6.6.4.1 6.6.4.2

0 66

10.177 46

66

81

10.223

2012

2011

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

6.6.5.1 6.6.5.2 6.6.5.3 6.6.5.4

89 255 30 1.751

6.6.6.1

Totaal vlottende activa

Totaal activa

63 255 30 1.454

2.125

1.802

11.424

2.010

13.615

14.035

540.591

461.836

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

82

2012

Passiva Groepsvermogen

2011

6.6.7.1 145.129

Eigen vermogen Resultaat boekjaar

-

6.053

Totaal groepsvermogen

-

106.413 7.104

139.076

99.309

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

6.6.8.1

0

0

6.6.8.2 6.6.8.3

827 245

487 226

Totaal voorzieningen

1.072

713

Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

6.6.9.1 6.6.9.2

380.596 10

Totaal langlopende schulden

341.596 11

380.606

341.607

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva

6.6.10.1

0 4.607

5.013 5.386

6.6.10.2 6.6.10.3

586 14.644

457 9.351

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

19.837

20.207

540.591

461.836

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

83

6.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 in duizenden euro’s 2012

2011

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

6.7.1.1 6.7.1.2

46.892 2.858

44.457 2.831

6.7.1.3

-982 337 331

-208 277 353

6.7.1.4

Som der bedrijfsopbrengsten

49.436

47.710

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van

6.7.2.1

16.528

14.148

6.7.2.2 6.7.2.3

3.258 4.587 644 859 11.630 535 206 4.109 2.744 3.144

materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Heffingen Bedrijfslasten en erfpacht Lasten servicecontracten

6.7.2.6 6.7.2.7 6.7.2.8

-1.193 4.582 767 866 8.316 303 0 4.146 3.345

Beheerlasten

6.7.2.9

3.182

6.7.2.4 6.7.2.5

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat (transporteren)

84

40.842

45.864

8.594

1.846

2012 8.594

Transport Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2011 1.846

-537

6.7.3

1.436

Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

6.7.4.1 6.7.4.2

2.150 -14.613

Totaal financiële baten en lasten

1.075 -13.477

-12.463

-12.402

-4.406

-9.120

1.645 -2

-1.986 30

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

6.7.5.1 6.7.5.2

Netto resultaat

-6.053

-7.104

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

85

6.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 in duizenden euro’s 2012

2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa Geactiveerde productie eigen bedrijf Afwaardering koopprojecten Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)

8.594 16.528

14.148

-1.193 -337 459 19

3.258 -277 89 0

-20

112

-323

1.097

4.643

4.366

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

1.846

19.776

22.793

28.370

24.639

-14.613 146 0

-13.477 47 0

0

0

-14.467

-13.430

13.903

11.209

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

86

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen: Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in financiële vaste activa

-1.742

-1.201

-29.139

-34.664

-815

-668

-8.228

-1.262

0 -47 1.106 177 213

-7.035 -46 2.065 406 266

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

-38.475

-42.139

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

52.000 -13.001

46.004 -20.347

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

38.999

25.657

Mutatie liquide middelen

14.427

-5.273

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

87

6.4 Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2012 in duizenden euro’s 2012

2011

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon Herwaardering materiële vaste activa / terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen

-6.053

45.820

-7.104

29.792

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon

45.820

29.792

Totaalresultaat van de rechtspersoon

39.767

22.688

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

88

6.5 Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling 6.5.1

Algemeen

Stichting Bo-Ex ’91 is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Zij heeft specifieke toelating in de regio Utrecht. Stichting Bo-Ex ’91 is gevestigd te Utrecht, kantoorhoudend aan de J.C. Maylaan 18. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 6.5.2

Groepsverhoudingen

Stichting Bo-Ex ’91staat aan het hoofd van de Bo-Ex groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Bo-Ex wordt hiermee bedoeld Stichting Bo-Ex ’91 en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 6.5.3

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting Bo-Ex ’91 en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hiermee wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen groepsmaatschappij opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: 1 2 3 4 5

Stichting Bo-Ex ’91, Utrecht (100%) Bo-Ex Holding B.V., Utrecht (100%) Bo-Ex Dienstverlening B.V., Utrecht (100%) Bo-Ex Projectontwikkeling B.V., Utrecht (100%) Bo-Ex Verhuur B.V., Utrecht (100%)

De activiteiten van de vennootschappen bestaan voornamelijk uit dienstverlening aan niet-huurders en energielevering aan huurders en niet-huurders, projectontwikkeling van koop- en huurwoningen en verhuur van dure huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed. Onderlinge transacties en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op onderlinge transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op onderlinge transacties tussen in de consolidatie

89

opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Voor een overzicht van de geconsolideerde groepsmaatschappijen wordt verwezen naar punt 6.10.1 Financiële vaste activa. 6.5.4

Continuïteit

De toegelaten instelling wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing, naar de kennis van heden, loopt voor de toegelaten instelling op van € 202.000,- naar € 7,2 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1,8 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt de toegelaten instelling in de kasstroomprognose rekening met een totale heffing voor saneringssteun van € 5,0 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen, zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het bestuur een beleid ingezet van kostenbesparing en temporisering van investeringen. Dit is reeds opgenomen in het ondernemingsplan 2012-2016 en de ingediende dPi 2012. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 zien toe op beheer en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Het bestuur heeft in haar projecties tevens rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. Het bestuur concludeert dat de hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden niet leiden tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. 6.5.5

Stelselwijziging

In het verslagjaar heeft Bo-Ex verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen van Bo-Ex en haar groepsmaatschappijen. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Hiernaast is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: •

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;

•

Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen;

•

De methode van afschrijvingen;

•

De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);

•

Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening;

•

De verwerking van de vennootschapsbelasting;

•

Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting;

•

Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden;

90

•

Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen.

In 2012 is naast de overgang naar de herziene RJ645 de volgende stelselwijziging doorgevoerd: •

Toerekening van eigen uren en rente aan te activeren projecten.

Bo-Ex kwalificeert het sociale vastgoed als bedrijfsmiddel. De nadruk van het beleid ligt op het terrein van het realiseren van volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat centraal. De kernpunten uit dit volkshuisvestelijke beleid betreffen: -

Voorzien in betaalbare woningen, van goede kwaliteit voor lage inkomens; Verzekeren van de toegankelijkheid betaalbare woningen; Investeren in zwakke wijken.

Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde. Vanaf 2012 vindt waardering voor het sociaal vastgoed plaats tegen actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat.

91

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met een bedrag van € 39.482.000,-. De afname van het eigen vermogen per 1 januari 2012 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging (x €1.000,-)

138.791

Materiële vaste activa (model oud): -Onroerende zaken in exploitatie -Onroerende zaken in ontwikkeling -Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie en overige zaken -Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

-460.306 -18.799 -3.291 -10.783

-Voorziening onrendabele investeringen

3.649 ________ -350.739

Materiële vaste activa (model nieuw): Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

378.013 14.594 ________ 392.607

Vastgoedbeleggingen (model nieuw): Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

43.309 588 ________ 43.897

Onderhanden werk (model nieuw) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

10.177

Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie en overige zaken (model nieuw)

3.367 ________ 99.309

Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging

De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Resultaat over 2011, voor stelselwijziging

23.992

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

-6.624 -6.003

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Mutatie actuele waarde/rentabiliteitswaardecorrectie Rentabiliteitswaardecorrectie Resultaat over 2011, na stelselwijziging

92

1.436 1.028 -18.660 -2.273 ________ -7.104

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het resultaat van 2011 herrekend. Het resultaat is afgenomen met een bedrag van € 31.096.000,-. Onder het oude stelsel werd alleen een belastinglatentie opgenomen voor de verwachte verkopen binnen vijf jaar. Onder het nieuwe stelsel wordt over het volledige waarderingsverschil tussen commercieel en fiscaal een belastinglatentie gevormd. 6.5.6

Presentatiewijziging

In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Bo-Ex kiest voor het categorale model. 6.5.7

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Bo-Ex zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. • Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exityield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in de besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke

93

realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. • Vastgoed bestemd voor de verkoop: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties en de huidige onderhoudsstaat. • Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

6.5.8

Grondslagen van de waardering van de activa en passiva

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving; RJ 645 “Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting”. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. 94

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. 6.5.9

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen. 6.5.10

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden

Materiële vaste activa Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Afschrijvingen worden verantwoord over de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niets afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiele vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Het beleid van Bo-Ex is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement 95

plaats. Daarmee kwalificeert Bo-Ex zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhogingen van 2,5% in 2013 en 2014, 2,00% in 2015, 2,25% in 2016 en 2017 en vanaf 2018 jaarlijks 2,00% (voorgaand jaar: 1,75% in 2013, 2,00% in 2014, 2,25% in 2015 en 2016 en vervolgens jaarlijks 2,00%);

96

–

– –

– – – –

–

–

jaarlijkse huurstijging voor harmonisatie, gebaseerd op een mutatiegraad van 5,00% voor de eerste vijf jaar, waarbij deze wordt opgetrokken naar de streefhuur en afgetopt op de DAEB grens (voorgaand jaar: idem); jaarlijkse huurderving van 1,00% (voorgaand jaar: idem); jaarlijkse stijgingen van de exploitatie- en onderhoudslasten van 3,00% in 2013, 2,50% in 2014, 2,75% in 2015, 2016 en 2017 en vanaf 2018 3,00% (voorgaand jaar: 2,50% in 2013, 2,75% in 2014 en 2015 en vervolgens vanaf 2016 jaarlijks 3,00%); de verwachte verkopen voor de komende vijf jaar (voorgaand jaar: idem); een disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: idem); de onderhoudslasten zijn, evenals voorgaand jaar, gebaseerd op het verwachte cyclisch onderhoud en de verwachte kosten voor mutatie- en serviceonderhoud; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop, onder aftrek van de te maken kosten van sloop en herhuisvesting (voorgaand jaar: idem); de periode waarover contant gemaakt wordt loop parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, tenzij vanuit de planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; De saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de verhuurdersheffing maken voor 2013 onderdeel uit van de bedrijfswaarde (2014 en verder: nihil);

– de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde bij waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als herwaarderingsreserve) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Mutaties in de bedrijfswaarde worden als volgt verwerkt: Waardevermeerderingen worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende

97

kasstroomgenererende eenheid) worden in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Waardeverminderingen worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Bo-Ex beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de actuele waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de actuele waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de actuele waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de actuele waarde; de actuele waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen bestede en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande 98

verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in de besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Bo-Ex beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde waarde actuele lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De verwachte economische levensduur luidt als volgt: Kantoorpand Uitbreiding kantoorpand Meubilair, aankleding gebouw etc. Apparatuur, computers, software Bedrijfsauto’s

33 jaar 25 jaar 10 jaar 3 - 5 jaar 3 - 7 jaar

Bij de bedrijfsauto’s wordt rekening gehouden met een restwaarde. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden de rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. 99

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat wordt gebruik gemaakt van de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenoemde exit-yield). Het schatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde in verhuurde staat. Het schatten van kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconforme uitgangspunt gedaan. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van gegevens van een externe onafhankelijke taxateur en van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX). De VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere contractuele verplichtingen. De leegwaarde welke benut wordt bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van te maken kosten. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt voor woningen 7,5% en voor bedrijfsonroerend goed 8,75%. Per jaareinde is op basis van de afzonderlijke objecten, danwel van een groep van gelijksoortige objecten de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld aan de hand van externe gegevens middels de DCF methode.

100

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die bestemd zijn om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming.

101

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten en risicobeheersing. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting Bo-Ex in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de vordering.

102

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Het opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de toegerekende rente. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt. Overige voorraden De voorraden materialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs onder aftrek van een eventuele voorziening voor incourantheid. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 103

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Groepsvermogen Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Bo-Ex in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

104

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 2,888% (2011: 3,015%). Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 6.5.11

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

105

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de toegelaten instelling zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door de toegelaten instelling gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de toegelaten instelling voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief. Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan 106

de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop in mindering zijn gebracht. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan tien procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan tien procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. 107

Personeelslasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. De pensioenregeling betreft een pensioenregeling bij een bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, dienstjaren en salaris. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Voor de pensioenregeling betaalt Bo-Ex op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het bedrijfstakpensioenfonds. Behalve de betaling van premies zijn er geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Bo-Ex heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen, anders dan de hogere toekomstige premie. De premies worden verantwoord als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen De geschatte dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 106% (2011: 101%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2012 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde. Een eventuele verlaging van de pensioenen in 2014 is afhankelijk van de financiële positie van SPW eind 2013. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de personeelslasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden. Heffingen Hieronder is opgenomen de aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting verschuldigde sectorspecifieke saneringsheffing. Overige bedrijfslasten en erfpacht De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

108

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie met betrekking tot commercieel vastgoed. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Bo-Ex integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

109

Financiële instrumenten en risicobeheersing Algemeen Financiële instrumenten omvatten bij Bo-Ex vorderingen onder financiële vaste activa en onder vlottende activa, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen de reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. Indien geen sprake is van een agio of een disagio en direct toerekenbare transactiekosten in de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voor de waardering van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar het onderdeel Belastingen. Bij Bo-Ex worden binnen het treasurybeleid de volgende risico’s onderkend: Marktrisico Bo-Ex bezit geen effecten en loopt hierover geen marktrisico. Valutarisico Bo-Ex is alleen werkzaam in Nederland. Alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Bo-Ex loopt derhalve geen valutarisico. Prijsrisico Bo-Ex loopt geen prijsrisico. Renterisico De Groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Bo-Ex risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Bo-Ex risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico Er is sprake van beperkte concentratie van vorderingen op externe partijen, zoals subsidieverleners, de gemeente en overige partijen. Liquiditeitsrisico Bo-Ex maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Bo-Ex zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, actuele waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van 110

toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De actuele waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de actuele waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Bo-Ex. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Bo-Ex binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Bo-Ex een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: •

Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

•

De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;

•

Het vormen van een herbestedingsreserve;

•

De waardering van de leningportefeuille.

Voor de jaren 2008 en 2009 is reeds een definitieve aanslag ontvangen. Beiden nihil. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en de voorgaande jaren waarvoor nog geen definitieve aanslag is ontvangen nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder

111

operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht.

112

6.6 Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000,-)

Materiële vaste activa 6.6.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2012 Aanschafprijs Herwaardering Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen

368.439 29.792 -6.523 -13.695

Bedrijfswaarde

378.013

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Overboeking investering van vastgoed in ontwikkeling Overboeking waardevermindering van vastgoed in ontwikkeling Herwaardering (via eigen vermogen) Afschrijvingen Terugneming waardevermindering Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

1.742 -1.106 80.889 -17.543 45.820 -16.112 225 -4.801

89.114

Saldo

Stand per 31 december 2012: Aanschafprijs Herwaardering Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen

445.163 75.612 -23.885 -29.763

Bedrijfswaarde

467.127

113

De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 467.127.000,- (2011: € 378.013.000,-). In het Sociaal vastgoed in exploitatie zijn 9.021 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen van deze woningen bedraagt € 1.419.692.440,- (waarde per 1-1-2012). Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 340. Het aantal woningen, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 15. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 2.320.000,-. Het sociaal vastgoed in exploitatie is gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt € 372.519.000,-. De som van de herwaarderingen bedraagt per balansdatum € 75.612.000,-. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de actuele waarde met € 45.820.000,- gemuteerd, met name door aanpassing van het huurbeleid.

114

6.6.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2012: 38.092 - 23.498

Aanschafprijs Cumulatieve waardevermindering

14.594

Boekwaarde

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Toegerekende investeringen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking waardevermindering naar sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering Terugneming waardevermindering Overboeking van onderhanden werk Overboeking waardevermindering onderhanden werk

29.139 2.193 -80.889 17.543 -2.376 5.916 15.203 -874

-14.145

Saldo

Stand per 31 december 2012: 3.738 -3.289

Aanschafprijs Cumulatieve waardeverminderingen

449

Boekwaarde

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag van € 1.863.998,- aan bouwrente geactiveerd (2011: € 996.276,-). Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,84% (2011: 4,02%).

115

6.6.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie en overige zaken Bedrijfsgebouwen

Onroerende Overige installaties roerende

Totaal

zaken Stand 1 januari 2012: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

5.262

152

1.680

7.094

-2.469

-76

-1.182

-3.727

2.793

76

498

3.367

90 -1.148 1.148 -197

397 -7 7 -12

334 -485 467 -212

815 -1.640 1.622 -416

-107

384

104

381

4.204 -1.518

542 -82

1.529 -927

6.269 -2.521

2.686

460

602

3.748

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen

Saldo

Stand per 31 december 2012: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

116

Vastgoedbeleggingen 6.6.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2012 Aanschafprijs Cumulatieve waardeveranderingen

41.872 1.437

Marktwaarde

43.309

Mutaties in het boekjaar: -221

Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie Desinvesteringen Overboeking investeringen van vastgoed in ontwikkeling Overboeking waardevermindering van vastgoed in ontwikkeling Herwaardering Terugneming waardevermindering Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie

-177 5.534 -3.525 -537 0 4.801

5.875

Saldo

Stand per 31 december 2012: 48.284

Aanschafprijs

900

Cumulatieve waardeveranderingen

49.184

Marktwaarde

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 49.184.000,- (2011: € 43.309.000,-). De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet van 7,5% voor woningen en 8,75% voor bedrijfsonroerend goed (2011: idem); •

exit yield na 15 jaar van 5,19% voor woningen en 6,44% voor bedrijfsonroerend goed (2011: idem).

In het Commercieel vastgoed in exploitatie zijn 1.026 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen van deze woningen bedraagt € 61.271.658,- (waarde per 1-1-2012). Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 42.871.000,- (2011: € 37.417.000,-). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar hoofdstuk 6.4.

117

Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

6.6.2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2012: Aanschafprijs Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve waardevermeerdering Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

1.540 -1.028 282 -206

588

Boekwaarde

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Toegerekende investeringen Overboeking investeringen naar vastgoed in exploitatie

3.838 155 -5.534

Overboeking waardeverandering naar vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen resultaat

3.525 -2.572

-588

Saldo

Stand per 31 december 2012: Aanschafprijs Cumulatieve waardeverandering

0 0

Boekwaarde

0

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag van € 139.633,- aan bouwrente geactiveerd (2011: € 31.825,-). Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,84% (2011: 4,02%).

118

Financiële vaste activa 6.6.3.1 Deelnemingen Deelnemingen 217

Stand 1 januari 2012: Mutaties in het boekjaar:

23 -2

Investeringen/verstrekkingen Waardeveranderingen

238

Stand per 31 december 2012

De post deelnemingen (allen gevestigd te Utrecht) betreft: 2012 WoningNet N.V. ( 1,50%) B.V. Woonwagenexploitatie (16,00%) C.V. De Witte Vrouwe ( 7,14%) Wonen Boven Winkels Utrecht N.V. (33,33%) Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V. ( 1,00%)

119

2011

64 0 147 4 23

64 0 147 6 0

238

217

6.6.3.2 Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen 6.673

Stand per 1 januari 2012: Mutaties in het boekjaar:

-1.306

Vrijval ten laste van het resultaat

5.367

Stand per 31 december 2012

De post latente belastingvorderingen ad € 5,4 miljoen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering bedraagt € 5,4 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,888% (2011: 3,015%). De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2012 € 7,3 miljoen. De niet tot waardering gebrachte tijdelijke verschillen bedragen ultimo 2012 € 157,5 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen

•

Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde per PMC lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 157,5 miljoen (2011: € 153,1 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 1.146,2 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 516,3 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 157,5 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 6,9 miljoen, en is gewaardeerd tegen contante waarde, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,8875% (2011: 3,015%). De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 13,4 jaar.

120

6.6.3.3 Leningen u/g Lening u/g Stand 1 januari 2012: 17 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

•

17

Boekwaarde

Mutaties in het boekjaar: 0 0 0

Verstrekkingen Aflossingen Waardeveranderingen

0

Saldo

Stand per 31 december 2012 17 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

• Boekwaarde

17

De Leningen u/g betreft een renteloze lening voor onbepaalde tijd aan de STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties).

121

6.6.3.4 Te vorderen BWS-subsidies Te vorderen BWSsubsidies Stand 1 januari 2012: 1.023 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

•

Boekwaarde

1.023

Mutaties in het boekjaar: 38

Toevoeging rente

-215

Ontvangen BWS-subsidies

-177

Saldo

Stand per 31 december 2012 846 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

• Boekwaarde

846

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 211.000,- (2011: € 211.000,-).

122

Voorraden 6.6.4.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

10.177

Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar:

4.611 -459 -14.329

Investeringen Waardeverminderingen Overboekingen

-10.177

Saldo

Stand per 31 december 2012 748 -748

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardevermindering

• Boekwaarde

0

6.6.4.2 Overige voorraden 2012 Onderhoudsmaterialen

123

2011

66

46

66

46

Vorderingen 6.6.5.1 Huurdebiteuren 2012 Huurdebiteuren Vooruitontvangen huur Betalingsregelingen met huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid

2011

972

875

-635 75 -323

-584 59 -287

89

63

De achterstand huurdebiteuren exclusief vooruit ontvangen huur in procenten van de jaarhuur bedraagt ultimo jaar 2,0% (2011: 1,9%). Het saldo huurdebiteuren exclusief de vertrokken bewoners bedraagt ultimo jaar 1,3% (2011: 1,1%).

6.6.5.2 Gemeenten In de vorderingen op gemeenten is een bedrag opgenomen van € 255.000,- (2011: € 255.000,-) met een resterende looptijd van langer dan 1 jaar. Dit betreft een vordering uit hoofde van de Wet Voorzieningen Gehandicapten.

6.6.5.3 Overige vorderingen 2012 Projectdebiteuren

2011

30

30

30

30

6.6.5.4 Overlopende activa 2012

2011

Vooruitbetaalde leveringen en diensten Nog te ontvangen rente liquide middelen

943 44

752 7

Nog te ontvangen bijdragen onderhoudskosten Overige

247 517

230 465

1.751

1.454

De overlopende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

124

Liquide middelen 6.6.6.1

Liquide middelen 2012

Kas Bank Giro

2011

1 11.419 4

1 1.977 32

11.424

2.010

De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Bij Rabobank bestaat een kredietruimte van € 5,0 miljoen. Deze faciliteit is voor onbepaalde tijd, tot wederopzegging, ter beschikking gesteld.

Groepsvermogen 6.6.7.1

Eigen vermogen

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

Voorzieningen 6.6.8.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Stand per 31 december 2011 Saldering met vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.649 -3.649

0

Stand per 1 januari 2012

Mutaties in het boekjaar 1.055

Toevoeging ten laste van resultaat Onttrekkingen Vrijval ten gunste van resultaat Saldering met vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0 0 -1.055

0

Stand per 31 december 2012

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten

125

zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening is gesaldeerd met het vastgoed in ontwikkeling.

6.6.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 487

Stand per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar

340

Toevoeging ten laste van resultaat

827

Stand per 31 december 2012

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 6.6.3.2 van de toelichting. De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt € 1,2 miljoen en is contant gemaakt tegen een percentage van 2,8875%. De gemiddelde looptijd bedraagt 11 jaar.

6.6.8.3 Overige voorzieningen 226

Stand per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar

22 -3

Dotatie Onttrekking

245

Stand per 31 december 2012

De Overige voorzieningen betreft de voorziening jubileumuitkeringen.

126

Langlopende schulden 6.6.9.1

Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden/ leningen kredietinstel -lingen

Schulden/leningen kredietinstellingen Aflossingsverplichting komend jaar

328.596 13.000

Stand per 1 januari 2012

341.596

Mutaties in het boekjaar: Nieuw opgenomen leningen Aflossingen

52.000 13.000

Saldo

39.000

Schulden/leningen kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

380.596 0

Stand per 31 december 2012

380.596

Looptijd van: 28.000 352.596

1-5 jaar > 5 jaar

127

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Schulden/ leningen kredietinstel -lingen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen

352.596 28.000

Stand per 31 december 2012

380.596

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningsmomenten wordt verwezen naar punt 6.6.11 Financiële risico’s, van de toelichting. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de hoger danwel lager is dan de oude contractrente - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,97% (2011: 4,02%). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle gebaseerd op 1-maands euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 45 tot en met 50 punten boven euribor. Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 380,6 miljoen (2011: € 358,6 miljoen). De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de Rabobank bedraagt per 31 december 2012 € 5,0 miljoen (2011: € 5,0 miljoen) en de rente euribor plus 1,1%. Het krediet wordt niet verlaagd. De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 11 jaar (2011: 11 jaar).

128

6.6.9.2 Waarborgsommen Waarborgsommen 11

Stand per 1 januari 2012 Mutaties 2012:

0 -1 0

Vermeerderingen waarborgsommen Verminderingen a.g.v. terugbetaling Rente

10

Stand per 31 december 2012

Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar

0 0 10

> 5 jaar

129

Kortlopende schulden 6.6.10.1 Schulden aan kredietinstellingen 2012 Bankkrediet

2011

0

5.013

0

5.013

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank N.V. bedraagt per 31 december 2012 € 5,0 miljoen (2011: € 5,0 miljoen) en de rente de rente euribor plus 1,1%.

6.6.10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2012 Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting

2011

285 80 221 0

231 49 177 0

586

457

6.6.10.3 Overlopende passiva

Niet vervallen rente op leningen Verplichtingen inzake onderhoud en opgeleverde nieuwbouwprojecten Overige

De overlopende passiva hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

130

2012

2011

7.208 7.321 115

6.863 2.156 332

14.644

9.351

6.6.11

Financiële risico’s

Algemeen De toegelaten instelling maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de onderneming blootstelt aan marktrisico, reële waarde renterisico, kasstroomrenterisico en prijsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de toegelaten instelling een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van de onderneming te beperken. Kredietrisico De toegelaten instellingen loopt kredietrisico over financiële vaste activa, vorderingen en effecten. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt € 1.101.000,- (zijnde andere deelnemingen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en overige financiële vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 2.125.000,-. De vorderingen van de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden blijken hier geen grote risico’s uit. Renterisico en kasstroomrisico Het beleid van de onderneming is om haar financieringen aan te trekken binnen de daarvoor gestelde randvoorwaarden van het WSW. Hieronder is een tabel opgenomen met het totaal effect van een stijging en daling van de marktrente inzake de flexibele roll-over op het vermogen en resultaat voor de komende 5 jaar: Ontwikkeling Marktrente (x €1.000,-)

Effect op vermogen

- 0,16% +0,50% +1,00%

135 -420 -840

Effect op resultaat 135 -420 -840

De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Het renterisico van de flexibele roll-over leningen is niet afgedekt met een rente instrument. De rentelast over de leningenportefeuille bedraagt EUR 14,5 miljoen en de effectieve vermogenskostenvoet 3,97% (2011: 4,02%). De onderneming bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat voor de onderneming steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft om steeds binnen de gestelde leningconvenanten te blijven. Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van Bo-Ex is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met 131

- de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én - de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:

Renterisico langlopende leningen 10,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00%

Renterisico

4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 8,9% in 2013 tot en met 2015. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

132

Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen) bestaande uit de renteherzienings- en aflossingsmomenten er als volgt uit:

Herfinancieringsrisico langlopende leningen 10,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00%

Herfinancieringsrisico

4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Het herfinancieringsrisico van de portefeuille bedraagt maximaal € 28,0 miljoen (8,9%) in 2015. Dit betreft het risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: Leningen overheid en kredietinstellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V.

281.596 99.000

Stand per 31 december 2012

380.596

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. De

133

Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico (het risico dat een tegenpartij zijn geld opeist bij een faillissement van deze partij) is hiermee gemitigeerd. Liquiditeitsrisico De onderneming bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat voor de onderneming steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft om steeds binnen de gestelde leningconvenanten te blijven. Mitigerende maatregelen De onderneming ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om gedurende een periode van 30 dagen de verwachte operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen. Daarnaast beschikt de onderneming over de volgende kredietruimte:

•

een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 5,0 miljoen. De te betalen rente bedraagt 1-maands euribor plus 110 basispunten (2011: 1-maands euribor plus 110 basispunten);

134

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 6,5 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 120.000,- (2012). De canonverplichtingen zijn aflopend tot het jaar 2021. De intentie bestaat om de erfpachtverplichtingen af te kopen. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2012 € 14,4 miljoen (2011: € 14,4 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. Ultimo 2012 is voor € 0,- (2011: € 55.702,-) aan bankgaranties verstrekt. Er bestaat een verplichting tot het volstorten van de aandelen WoningNet N.V. Deze verplichting bedraagt € 21.350,-. Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor projecten in de gemeente Leon in Nicaragua met een restant hoofdsom per 31 december 2012 van € 97.700,-. Deze garantstelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en Leon. Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting is Bo-Ex hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake van de fiscale eenheid verschuldigde belasting. Claims Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie. Bo-Ex heeft tegen de bouwonderneming BAM een claim ingediend inzake de nieuwbouw van complex Tableau blok A, B en C in Leidsche Rijn, wegens te late oplevering van het gehele complex.

135

Saneringsheffing Bo-Ex zal de komende vijf jaren naar verwachting € 6,7 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffing. Overig Per ultimo 2012 is een woning verkocht met een opbrengstwaarde van € 193.750,-, waarvan het transport plaatsvindt op 8 januari 2013. Bo-Ex is in 2013 een eenmalige crisisheffing verschuldigd over 2012 van € 5.236,-.

136

6.7 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)

Bedrijfsopbrengsten Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.

6.7.1.1 Huuropbrengsten

Netto huur Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2012

2011

47.817

45.473

-925

-1.016

46.892

44.457

1,93 2,03

Huurderving in % van de netto huur Huurachterstand in % van de netto huur

2,23 1,92

De netto huur is per 1 juli 2012 verhoogd met gemiddeld 2,3% (2011: 1,3%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2012: 65,0% (2011: 74,0%). De daling in 2012 wordt veroorzaakt door de invoering van de schaarstepunten, onderdeel van het nieuwe huurbeleid. Doordat de maximale huur van de woningen toeneemt daalt de netto huur als percentage van de maximale huur. De "te ontvangen netto huur" is gewijzigd als gevolg van: – de algemene huurverhoging per 1 juli; – huuraanpassingen bij mutatie; – verhoging huurprijzen als gevolg van aanpassingen en verbeteringen; – huurverlagingen in verband met de maximaal redelijke huurprijs en uitspraken van de huurcommissie; – verkoop van vastgoed en ingebruikname van nieuwe woningen en woongebouwen. De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

Gemeente Utrecht Gemeente Nieuwegein

137

2012

2011

46.564 328

44.136 321

46.892

44.457

6.7.1.2 Opbrengsten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2012

2011

2.858 0

2.831 0

2.858

2.831

2012

2011

6.7.1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Verkoopresultaat bestaand bezit

-151

-119

Verkoopresultaat koopprojecten

-831

-89

-982

-208

1.377 -1.275 -253

2.730 -2.470 -379

-151

119

-831

-89

-831

-89

8 0

15 0

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit Actuele waarde bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit

Verkoopresultaat koopprojecten Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

138

6.7.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten 2012 Dienstverlening aan derden Contractkosten en inschrijfgelden Serviceabonnementen huurders Overige Bijdrage woningaanpassingen

2011

145 84 79

181 78 77

21 2

13 4

331

353

Bedrijfslasten 6.7.2.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

6.7.2.2

2012

2011

16.112 416

13.695 453

16.528

14.148

2012

2011

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed)

6.7.2.3

-225

-792

-3.540

4.351

2.572

-301

-1.193

3.258

Lonen en salarissen

De post lonen en salarissen betreft voor € 143.000,- (2011: € 128.000,-) ingehuurd personeel.

139

Personeelsbestand Gedurende het boekjaar 2012 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de toegelaten instelling in fte’s 89,4 (2011: 89,4). Daarnaast is in 2012 1,3 fte als oproepkracht en 0,7 fte als inleenkracht werkzaam geweest (2011: respectievelijk 2,7 fte en 0,2 fte). Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. Voor een verdere toelichting op het personeelsbestand wordt verwezen naar het jaarverslag.

6.7.2.4

Pensioenlasten

De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106% (2011: 101%). De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

6.7.2.5

Onderhoudslasten 2012

2011

Serviceonderhoud Serviceabonnement Mutatieonderhoud Contractonderhoud Schades, vandalisme en inbraakpreventie

2.062 62 1.101 1.182 103

1.989 54 902 1.005 240

Planmatig en projectmatig onderhoud Asbestverwijdering Bijdrage onderhoudsfonds VvE Overig onderhoud

3.736 372 463 177

6.911 308 909 168

Af: Reeds verantwoord onder personeelskosten

9.258 -942

12.486 -856

8.316

11.630

140

6.7.2.6 Heffingen 2012 Saneringsbijdrage CFV

2011 0

206

0

206

6.7.2.7 Bedrijfslasten en erfpacht 2012 Onroerend zaakbelasting Rioolrecht/zuiveringsheffing Waterschapsheffing Verzekeringen Erfpacht Contributie landelijke federatie Diverse bedrijfslasten

2011

1.401 1.724 323 90

1.396 1.712 335 106

120 76 412

160 76 324

4.146

4.109

6.7.2.8 Lasten servicecontracten 2012

Levering overige goederen en diensten

141

2011

3.345

2.744

3.345

2.744

6.7.2.9 Beheerlasten 2012 Personeelslasten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Uitbesteed beheer

6.7.3

2011

662 330 65

615 301 64

1.784 341

1.814 350

3.182

3.144

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2012

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

2011

-537

1.436

-537

1.436

6.7.4.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2012 Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op uitgezette middelen

142

2011

2.004 38 108

1.028 46 1

2.150

1.075

6.7.4.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente langlopende schulden Rente overige schulden Disagio, afsluitkosten en provisie

143

2012

2011

14.524 56 33

13.339 115 23

14.613

13.477

6.7.5.1 Belastingen De onderneming vormt tezamen met haar dochterondernemingen Bo-Ex Holding B.V., Bo-Ex Dienstverlening B.V., Projectontwikkeling B.V. en Bo-Ex Verhuur B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2011: 25,0%). De belastinglast in de winst- en verliesrekening over 2012 bedraagt € 1,6 miljoen, ofwel 37,3% negatief van het resultaat vóór belastingen (2011: 21,8% positief) en bestaat uit de volgende componenten: 2012 Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Mutatie compensabele verliezen -

Mutatie tijdelijke verschillen

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Onrendabele investeringen Afschrijvingen Verkoopresultaat bestaand bezit Fiscale onderhoudslasten in renovatieprojecten Overige tijdelijke verschillen

2011 0 0

0 680

-1.306

1.036

-339

270

-1.645

1.986

-4.406 -1.193 15.971 70 -8.116 -371

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

6.361

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar Fiscale verliescompensatie

1.955 - 1.955

Acute belastingen boekjaar

0

Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 37,3% bij een nominaal wettelijk tarief van 25,0%. Er is in 2012 geen fiscaal resultaat gerealiseerd. Na verliesverrekening resteert € 1,4 miljoen (2011: € 3,3 miljoen) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten.

144

6.7.5.2 Resultaat deelnemingen Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 6.6.3.1 van de toelichting.

Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

145

6.8

Enkelvoudige balans per 31 december 2012

In duizenden euro’s, na resultaatbestemming Activa

2012

2011

Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

467.127

378.013

449

14.594

3.324

3.330

470.900

395.937

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd

49.184

43.309

0

588

voor eigen exploitatie

49.184

43.897

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Andere deelnemingen

6.10.1 6.10.1 6.10.1 6.10.1

5.367 17 846 238

Totaal vaste activa

6.673 17 1.023 217

6.468

7.930

526.552

447.764

Vlottende Activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

0 66

10.177 46

66

146

10.223

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

89 255 423 30 1.957

63 255 21 30 1.468

2.754

1.837

Liquide middelen

11.200

2.010

Totaal vlottende activa

14.020

14.070

540.572

461.834

Totaal activa

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

147

Passiva 2012 Eigen vermogen Overige reserves

2011

6.10.2 139.076

99.309

139.076

Totaal eigen vermogen

99.309

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

0

0

827 245

487 226

1.072

Totaal voorzieningen

713

Langlopende schulden Schulden/ leningen overheid Waarborgsommen

380.596 10

341.596 11

380.606

Totaal langlopende schulden

341.607

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

0 4.607

5.013 5.386

567

455

14.644

9.351

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

19.818

20.205

540.572

461.834

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

148

6.9 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 In duizenden euro’s 2012

2011

Resultaat deelnemingen (na belastingen) Overig resultaat na belastingen

-2 -6.051

30 -7.134

Nettoresultaat

-6.053

-7.104

De vergelijkende cijfers van het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Zie voor verdere toelichting paragraaf 6.5.5 Stelselwijziging.

149

6.10 Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2012 van de toegelaten instelling. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt de toegelaten instelling gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. De cijfers voor 2011 zijn, waar nodig, geherrubriceerd om vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening, met uitzondering van het volgende: Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

150

6.10.1 Financiële vaste activa Latente belasting vorderingen Stand per 1 januari 2012

Overige vorderingen

Andere deelnemingen

6.673

1.040

217

-1.306 0 0 0

0 -211 0 34

23 0 -2 0

-1.306

-177

21

5.367

863

238

Mutaties in het boekjaar: Investeringen/verstrekkingen Ontvangen subsidies Waardeverminderingen Toevoeging rente

Saldo Stand per 31 december 2012

De toegelaten instelling staat aan het hoofd van de Groep en heeft de volgende kapitaalbelangen: Naam

Vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal %

Deelnemingen in groepsmaatschappijen (volledig opgenomen in consolidatie) Bo-Ex Holding B.V.

Utrecht

100,00

Bo-Ex Dienstverlening B.V. Bo-Ex Projectontwikkeling B.V. Bo-Ex Verhuur B.V.

Utrecht Utrecht Utrecht

100,00 100,00 100,00

WoningNet N.V. B.V. Woonwagenexploitatie C.V. De Witte Vrouwe Wonen Boven Winkels N.V. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V.

Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht

1,50 16,00 7,14 33,33 1,00

Het kortlopende deel van de vorderingen op groepsmaatschappijen bedraagt € 423.000,- (2011: € 21.000,-).

151

6.10.2 Eigen vermogen Overige reserves Stand 1 januari 2012

Totaal

99.309

99.309

45.820 -6.053

45.820 -6.053

139.076

139.076

Mutaties in het boekjaar Overboekingen Resultaat boekjaar

Stand per 31 december 2012

Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 537.000,- negatief (2011: € 1.436.000,- positief). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.

6.10.3 Fiscale eenheid De onderneming vormt tezamen met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Elk der vennootschappen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.

152

6.10.4 Bezoldiging bestuurders en commissarissen Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor 2012 2011 Bestuurder Commissarissen

246.156 44.358

239.708 43.799

290.514

283.507

Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is voor 2012 exclusief een bedrag van € 5.236 aan crisisheffing. De totale bezoldiging van de statutair directeur bedraagt € 246.156,- (2011: € 239.708,-), bestaande uit € 191.465,- bruto loon inclusief fiscale bijtelling auto en € 54.691,-, sociale lasten, pensioenpremies en onkostenvergoeding (2011 respectievelijk € 187.514,- en € 52.193,-). Er is geen sprake van een variabel inkomen. De beloning van de statutair directeur (in dienst sinds 1 januari 1984, deeltijdfactor 1) is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op basis van functioneren en de bestaande arbeidsovereenkomst. De totale bezoldiging van de commissarissen bedraagt in het boekjaar € 44.358,- (2011: € 43.799,-). De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: Drs. L. Markensteyn (voorzitter) Prof. dr. P. van Gool B.K.J. Groenhof Drs. J.L.A.M. Halkes

€ 10.745,€ 8.436,€ 8.305,€ 0,-

(2011: € 10.578,-) (2011: € 8.305,-) (2011: € 8.305,-) (2011: € 8.305,-)

Mevrouw drs. Y. Tümer Mevrouw drs. Y. Koster-Dreese

€ 8.436,€ 8.436,-

(2011: € 8.305,-) (2011: € 0,-)

De bezoldiging voor de raad van commissarissen is gebaseerd op de bestaande bezoldiging 2011, verhoogd met de stijging van de lonen conform de cao voor woningcorporaties. Voor zover van toepassing zijn de vermelde bedragen exclusief BTW. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) bedraagt het belastbaar loon van de statutair directeur (in dienst sinds 1 januari 1984, deeltijdfactor 1) inclusief fiscale bijtelling auto € 182.727,- en de totale pensioenafdracht € 57.368,- (2011: respectievelijk € 173.770,- en € 56.661,-). Er zijn geen overige voorzieningen betaalbaar op termijn.

153

6.10.5 Resultaat deelnemingen (na belastingen) 2012

2011

-2 0

Resultaat Wonen Boven Winkels Utrecht B.V. Resultaat B.V. Woonwagenexploitatie Resultaat C.V. De Witte Vrouwe

154

0

-19 -3 52

-2

30

6.10.6 Honoraria van de accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. KPMG Overig Totaal Accountants KPMG KPMG N.V. netwerk 2012 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

2012

2012

63 6 0 0

0 0 0 0

63 6 0 0

69

0

69

KPMG

Overig

Totaal

Accountants N.V. 2011

KPMG netwerk 2011

KPMG 2011

63 6 0 0

0 0 0 0

63 6 0 0

69

0

69

Utrecht, 11 juni 2013 Stichting Bo-Ex Directie

Raad van Commissarissen

Ir. J.J.G.M. Klinkenberg

Drs. L. Markensteyn (voorzitter) Prof. Dr. P. van Gool Mevrouw Drs. Y. Koster-Dreese Mevrouw Drs. Y. Tümer

155

7 Overige gegevens Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatverdeling. Bo-Ex stelt zicht ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de vaststelling van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het resultaat over 2012 van € 6.053.000,-- te onttrekken aan de overige reserves. Het resultaat over 2012 is opgenomen onder resultaat boekjaar 2012 in het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum Op 13 februari 2013 heeft het kabinet tezamen met ChristenUnie, D66 en SGP afspraken gemaakt inzake de woningmarkt/bouwmarkt (het zogenaamde Woonakkoord). In dit Woonakkoord is onder andere opgenomen dat de corporaties over de jaren 2013 tot en met 2017 verhuurderheffing zullen gaan betalen. Dit betreft een totaal bedrag van € 50 miljoen in 2013 oplopend van € 1,165 miljard in 2014, € 1,355 miljard in 2015, € 1,520 miljard in 2016 tot € 1,7 miljard in 2017 voor de gehele sector. Voor Bo-Ex komt dit neer op een bedrag van € 202.000,voor 2013, wat oploopt tot € 7,2 miljoen per jaar in 2017 en volgende jaren. In het Woonakkoord is tevens opgenomen dat corporaties de jaarlijkse huurverhoging van bewoners tot een huishoudinkomen van € 33.614,- met 1,5% boven inflatie, tussen € 33.614,- en € 43.000,- met 2,0% boven inflatie en boven € 43.000,- met 4,0% boven inflatie mogen verhogen. De jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging zullen met ingang van 2015 worden vervangen door een stelsel gebaseerd op huursombenadering. Het kabinet komt eind 2014 met een nieuw voorstel hieromtrent. Bo-Ex maakt gebruik van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Op dit moment wordt binnen Bo-Ex op basis van bovenstaande scenario’s nader beleid uitgewerkt. Gebaseerd op de financiële effecten van deze scenario’s bestaat er geen gerede twijfel over de continuïteit en wordt bij de waardering van de activa en passiva uitgegaan van de continuïteitsveronderstelling van Bo-Ex. In het jaarverslag is in de toekomstparagraaf een uitgebreide toelichting van de effecten van het (voorgenomen) regeringsbeleid opgenomen.

156

8 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en de directie van Stichting Bo-Ex ’91 te Utrecht

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting Bo-Ex ‘91 te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex ‘91 per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

157

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Rotterdam, 14 juni 2013 KPMG Accountants N.V.

P.W.J. Smorenburg RA

158

9 Overzicht kerngegevens 2012

2011

2010

2009

2008

9.085 5

8.869 4

8.776 4

8.663 4

8.159 3

47 177 41 --------

43 177 36 --------

42 177 36 --------

1 177 69 --------

177 65 --------

9.355

9.129

9.035

8.914

8.404

120 568 4

120 363 4

120 274 4

120 268 3

120 166 3

--------10.047 =====

-------9.616 ====

-------9.433 ====

-------9.304 ====

-------8.693 ====

141 108

30 108

30 108

30 108

108

224 111 3 205 4

108 89 1

129 37 7 6 1

511 30 115 4 102 -

64 -

-

-

2

1 150 -

-

8

15

16

7

8

Aantal verhuureenheden - in exploitatie 1. woningen/woongebouwen 2. centra voor zorg, dak- en thuislozen e.d. 3. maatschappelijk vastgoed 4. garages 5. bedrijfsruimten

- overige eenheden 6. bergingen 7. parkeerplekken 8. overige

- aantal verblijfplaatsen in centra zorg, dak- en thuislozen zorg thuis en daklozen - opgeleverd huur woningen zorgwoningen koopwoningen bedrijfsruimten parkeergarage cq parkeerplaatsen maatschappelijk vastgoed - aangekocht maatschappelijk vastgoed woningen bedrijfsruimten - verkocht woningen - sloop huurwoningen

-

-

-

-

150

76

- in aanbouw huurwoningen koopwoningen - renovatie

174

275 60 78

255 60 -

133 37 -

511 115 116

- ontwikkelingsfase projecten Nieuwbouw (huur) nieuwbouw (koop) *) renovatie

116 208 784

413 297 987

522 297 1.065

813 520

1.200 136

159

2012

2011

Aantal verhuureenheden - in exploitatie 1. woningen/woongebouwen 2. centra voor zorg, dak- en thuislozen e.d. 3. maatschappelijk vastgoed 4. garages 5. bedrijfsruimten

- overige eenheden 6. bergingen 7. parkeerplekken 8. overige

sociaal

commercieel

sociaal

commercieel

8.848 5 47 -

237 177

8.647 4 43 -

222 177

-------8.900

41 -------455

-------8.694

36 -----435

118 3 --------9.021

2 568 1 -------1.026

118 3 -------8.815

2 363 1 ------801

=====

====

====

====

222 111

2 -

30 108 108 -

-

4

3 205 -

1

89 -

- 13 1

13 -

- 8 -

8 -

- aantal verblijfplaatsen in centra zorg, dak- en thuislozen zorg thuis en daklozen - opgeleverd huur woningen zorgwoningen

141 108

koopwoningen bedrijfsruimten parkeergarage cq parkeerplaatsen maatschappelijk vastgoed - bestemmingswijziging woningen bedrijfsruimten - verkocht woningen - in aanbouw huurwoningen koopwoningen - renovatie

7

1

12

3

174

-

275 60 78

-

- ontwikkelingsfase projecten Nieuwbouw (huur)

116

-

413

-

784

208 -

987

297 -

nieuwbouw (koop) renovatie

160

Bedrijfsvoering 1. Netto bedrijfslasten per vhe (x € 1,-) 2. Netto kasstroom per vhe (x € 1,-) 3. Rente per vhe (x € 1,-) 4. Huuropbrengsten per vhe (x € 1,-) 5. Aantal vhe’s per medewerk(st)er

2012

2011

2010

2009

2008

1.500 2.689 1.364 5.132 103,5

1.467 2.155 1.513 5.010 98,4

1.536 2.083 1.371 4.890 98,5

1.462 2.154 1.385 4.660 99,4

1.472 1.417 1.261 4.680 99,5

5,26 3,97 2,00 1,97 96,0 88,3 8,8 4,75

4,22 4,02 1,90 2,29 98,0 90,2 9,4 7,09

4,31 4,08 1,90 1,43 97,0 89,1 9,4 4,26

4,62 4,27 1,90 0,76 97,0 90,4 9,7 4,94

3,98 4,23 1,70 0,92 89,0 85,8 9,8 6,08

6. Direct rendement verhuur 7. Rendement vreemd vermogen 8. Huurachterstand in % ultimo jaar 9. Huurderving in % jaarhuur 13. Aantal medewerkers in dienst per ultimo 14. Aantal medewerkers in fte in dienst per ultimo 15. Gemiddeld aantal formatieplaatsen per 1.000 Vhe 16. Ziekteverzuim in %

Netto bedrijfslasten: bedrijfslasten personeelslasten erfpacht verminderd met opbrengst vergoedingen en overige opbrengsten Netto kasstroom: exploitatie-omzet verhuur verminderd met de exploitatielasten verhuur Vhe: aantal woningen/woongebouwen in exploitatie Direct rendement verhuur: netto kasstroom in procenten van de actuele waarde woningen en woongebouwen Rendement vreemd vermogen: rentelasten inclusief boeterente in procenten van langlopende schulden

161

Kenmerken woningbezit in eigen beheer 1. Goedkope woningen 2. Betaalbare woningen 3. Dure woningen tot huurtoeslag 4. Dure woningen boven huurtoeslag

Kenmerken woningbezit niet in eigen beheer 5. Sociale huurwoningen Totaal woningen/woongebouwen in exploitatie

2012

2011

2010

2009

2008

2.070 4.629 1.285 237 --------

2.267 4.542 970 225 ---------

2.320 4.576 779 236 --------

2.454 4.533 631 180 --------

2.493 4.404 599 162 ---------

8.221

8.004

7.911

7.798

7.658

864 -------9.085 --------

864 -------8.868 --------

864 -------8.775 --------

864 -------8.662 --------

501 -------8.159 --------

3,13 65,0

3,53 74,0

3,49 76,4

3,41 75,3

3,31 74,9

147,6

128,7

124,9

124,6

124,7

6. Huur per woningwaarderingspunt *) 7. Huur in procenten maximaal *) 8. Woningwaarderingspunten per woning *)

- Goedkope/betaalbare woningen: de grenzen voor goedkoop en betaalbaar zijn voor 2012 € 366,37 en € 561,98. Voor 2011 en 2010 € 361,66 en € 554,76; 2009: € 357,37 en € 548,68; 2008: € 348,99 en € 535,33. - Huur per woningwaarderingspunt: het kengetal is berekend op basis van de zelfstandige woningen. *) De trendbreuk in 2012 wordt veroorzaakt door de invoering van de schaarstepunten, onderdeel van het nieuwe huurbeleid. Omdat de netto huren beperkt stegen door het inflatievolgend huurbeleid en de lage mutatiegraad, daalde de netto huur per WWS punt. Doordat de maximale huur van de woningen toenam, daalde de netto huur als percentage van de maximale huur. Financiën (stelselwijziging m.i.v. 2011) 1. Liquiditeit (vlottende activa t.o.v. schulden kort) 2. Solvabiliteit I (eigen vermogen t.o.v. balanstotaal)

- 0,3

- 0,3

- 0,2

- 0,5

2,0

25,7

21,5

25,5

23,9

21,9

25,9 1,9 - 4,4

21,7 1,0 - 7,1

27,3 5,5 11,0

27,8 5,5 10,9

26,6 0,1 - 12,2

15.221

11.138

13.074

11.786

11.156

117 943 662 428

80 1.364 - 791 416

941 1.270 1.440 407

1.951 1.044 1.280 388

2.395 1.790 - 1.358 390

3. Solvabiliteit II (eigen vermogen en voorziening t.o.v. balanstotaal) 4. Rentabiliteit totaal vermogen 5. Rentabiliteit eigen vermogen Per verhuureenheid (x € 1,-) 1. Eigen vermogen 2. Voorzieningen 3. Onderhoud/leefbaarheid 4. Jaarresultaat 5. Huuropbrengst per maand

-

162

BIJLAGE: BBSH E-tabel 2012 Utrecht 1-persoon <65 >=65 jaar

Huur <= 366,37 529

159

34

722

63

60

102

225

< € 20.325

3

1

3

7

>= € 20.325

4

0

10

14

599

220

149

968

Huur <= 366,37

Huur > 524,37

Totaal

< € 29.350

28

17

17

62

14

6

18

38

< € 27.750

2

1

2

5

>= € 27.750 >=3 personen

>=65 jaar

Huur 366,37 t/m 524,37

>= € 29.350

Subtotaal

<65

Totaal

< € 21.625

2-personen

>=65 jaar

Huur > 524,37

>= € 21.625

Subtotaal

<65

Huur 366,37 t/m 524,37

5

0

3

8

49

24

40

113

Huur <= 366,37

Huur 366,37 t/m 524,37

Huur > 524,37

Totaal

< € 29.350

11

11

12

34

>= € 29.350

7

1

8

16

< € 27.750

0

0

0

0

>= € 27.750

0

0

0

0

Subtotaal Totaal

18

12

20

50

666

256

209

1.131

2012 Nieuwegein 1-persoon <65 >=65 jaar

Huur <= 366,37 0

0

0

0

0

0

0

0

< € 20.325

0

0

0

0

>= € 20.325

0

0

0

0

0 Huur <= 366,37

0 Huur > 524,37

0 Totaal

< € 29.350

0

0

0

0

0

0

0

0

< € 27.750

0

0

2

2

>= € 27.750

0

0

1

1

0

0

3

>=3 personen

>=65 jaar

0 Huur 366,37 t/m 524,37

>= € 29.350

Subtotaal

<65

Totaal

< € 21.625

2-personen

>=65 jaar

Huur > 524,37

>= € 21.625

Subtotaal

<65

Huur 366,37 t/m 524,37

Huur <= 366,37

Huur 366,37 t/m 524,37

Huur > 524,37

3 Totaal

< € 29.350

0

0

0

0

>= € 29.350

0

0

0

0

< € 27.750

0

0

0

0

>= € 27.750

0

0

0

0

Subtotaal

0

0

0

0

Totaal

0

0

3

3

666

256

215

1.134

Totaal 2012 Bo-Ex

163

164