12 Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
hwwonen.nl • hwwonenjaarverslag.nl
Inhoudsopgave 1 Voorwoord ........................................................................................................................... 5 2 Bestuurder brengt verslag uit ........................................................................................... 6 2.1 Terugblik op 2012 .......................................................................................................... 6 2.2 Doelen voor 2013 ........................................................................................................... 8 2.3 Governance .................................................................................................................. 13 3 Verslag van de Raad van Commissarissen .................................................................... 15 3.1 Inleiding ........................................................................................................................ 15 3.2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden ....................................................... 15 3.3 Samenstelling raad van commissarissen ..................................................................... 16 3.4 Het werk van de Raad van Commissarissen ............................................................... 18 3.5 Het functioneren van de Raad van Commissarissen ................................................... 19 3.6 Auditcommissie ............................................................................................................ 20 3.7 Externe accountant ...................................................................................................... 20 3.8 Remuneratiecommissie ................................................................................................ 21 3.9 De werkgeversrol van de Raad van Commissarissen ................................................. 21 3.10 Tot slot ....................................................................................................................... 22 4 Verslag van de ondernemingsraad ................................................................................. 23 4.1 Dit is de ondernemingsraad ......................................................................................... 23 4.2 Dit kan en mag de Ondernemingsraad ........................................................................ 23 4.3 De ondernemingsraad in 2012 ..................................................................................... 23 4.4 Achterban ..................................................................................................................... 25 5 Huurdersplatform ............................................................................................................. 26 5.1 Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard ....................................................... 26 5.2 Dit doet het huurdersplatform ....................................................................................... 26 5.3 Op de agenda .............................................................................................................. 26 5.4 HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus .............................................................. 27 6 Missie, visie en strategische doelstellingen .................................................................. 28 6.1 Missie en visie .............................................................................................................. 28 6.2 Werkgebied .................................................................................................................. 28 6.3 Ondernemingsplan 2011-2014 ..................................................................................... 28 6.4 Samenwerking ............................................................................................................. 29 7 HW Wonen Balans 2012 ................................................................................................... 30 8 Onze werkwijze ................................................................................................................. 34 8.1 HW Wonen Werken ..................................................................................................... 34 8.2 Medewerkers ................................................................................................................ 34 8.3 Functioneren en investeren .......................................................................................... 35 8.4 Duurzame organisatie .................................................................................................. 35 8.5 KWH Label ................................................................................................................... 35 2
8.6 Afhandelen van klachten .............................................................................................. 35 9 Huisvesten van onze doelgroepen .................................................................................. 38 9.1 Strategisch Voorraadbeleid .......................................................................................... 38 9.2 Scherp toewijzen .......................................................................................................... 38 9.3 Mutaties en verhuringen ............................................................................................... 39 9.4 Verhuringen naar huurklasse en inkomen ................................................................... 40 9.5 Huurachterstanden ....................................................................................................... 40 9.6 Ontruimingen ................................................................................................................ 41 10 Het woningbezit van HW Wonen ................................................................................... 42 10.1 Strategisch voorraadbeleid ........................................................................................ 42 10.2 Duurzaam bouwen en onderhouden .......................................................................... 42 10.3 Waardemanagement .................................................................................................. 42 10.4 Samenstelling woningbezit ......................................................................................... 43 10.5 Verkochte woningen ................................................................................................... 45 10.6 Onderhoud ................................................................................................................. 46 10.7 Nieuwbouwprojecten .................................................................................................. 48 10.8 Grondposities ............................................................................................................. 56 11 Leven in een Nationaal Landschap ............................................................................... 58 11.1 Contacten met huurders en relaties ........................................................................... 58 11.2 Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg ........................................................................ 58 12 HW Wonen financieel ..................................................................................................... 60 12.1 Financieel dashboard ................................................................................................. 60 12.2 Jaarresultaat 2012 ..................................................................................................... 62 12.3 Het vermogen per 31 december 2012 ....................................................................... 65 12.4 IPD aeDex-waarde gehele bezit ................................................................................ 66 12.5 Treasury ..................................................................................................................... 68 12.6 Faciliteringsruimte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ............................. 71 12.7 Risicomanagement .................................................................................................... 73 12.8 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard ........................................................... 80 13 De jaarrekening ............................................................................................................... 81 13.1 Balans per 31 december (na resultaatneming) (x € 1.000) ........................................ 81 13.2 Winst- en verliesrekening (x € 1.000) ......................................................................... 83 13.3 Kasstroomoverzicht (x € 1.000) ................................................................................. 84 13.4 Waarderingsgrondslagen ........................................................................................... 85 13.5 Toelichting op balans ................................................................................................. 98 13.6 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa ......................................................... 104 13.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen ............................................. 105 13.8 Toelichting op winst- en verliesrekening (x € 1.000) ................................................ 109 14 Overige gegevens ......................................................................................................... 115 14.1 Statutaire resultaatbestemming ............................................................................... 115 14.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 ......................... 115 3
14.3 Gebeurtenissen na balansdatum ............................................................................. 115 14.4 Controle verklaring van de accountant ..................................................................... 115 14.5 Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting .................... 118 14.6 Woningvoorraad & kengetallen ................................................................................ 119
4
1 Voorwoord Voor u ligt ons jaarverslag 2012. Het tweede uitvoeringsjaar van het ondernemingsplan 2011- 2014 “Vitaal Wonen in een Nationaal Landschap”. De leidende thema’s uit het ondernemingsplan zijn ook dit jaar onverkort van kracht geweest. Nu we halverwege de beleidsperiode zijn kunnen we in 2013 een tussenbalans opmaken. We houden daarbij ook rekening met de uitkomsten van de in 2012 uitgevoerde visitatie en daarmee scherpen wij onze activiteiten aan. 2012 is voor ons een goed (financieel) jaar geweest. Toch is het de komende tijd noodzakelijk om ‘scherp aan de wind te varen’. Vooral vanwege de tegenzittende economie en marktomstandigheden en de recente voornemens uit Den Haag moeten ook wij ‘de bakens verzetten’. Daar wordt inmiddels volop aan gewerkt. In 2012 was het thema ‘Zo doen wij dat’ ook weer richtinggevend voor onze organisatieontwikkeling Inmiddels is, door de oplevering van het verbouwde pand in OudBeijerland, een belangrijke stap gezet. Vanaf 2013 werken al onze medewerkers vanuit één hoofdvestiging met kleine steunpunten aan het realiseren van onze doelstellingen. Zeker in de laatste maanden van 2012 is de sector in ‘turbulent weer’ terechtgekomen. Ook voor onze organisatie heeft dit gevolgen. Maar we blijven hard aan het werk voor de huidige en toekomstige inwoners van de Hoeksche Waard. Ondanks de ‘tegenwind’ houden wij koers en werken wij aan onze slogan “Thuis in de Hoeksche Waard”. Ben C. Pluimer Directeur-bestuurder
5
2 Bestuurder brengt verslag uit 2.1 Terugblik op 2012 Er is veel gebeurd in 2012. De gevolgen van de crisis, samen met de (politieke) reactie op de debacles bij verschillende corporaties de laatste jaren, hebben ook bij ons tot een ‘alle hens aan dek’ reactie geleid. Wat één en ander concreet voor onze organisatie gaat betekenen wordt in 2013 duidelijk. Intern is er in 2012 ook veel gebeurd. De eerste stap in het project ‘HW Wonen Werken’ is gezet. In Oud-Beijerland is het kantoorpand verbouwd, waarbij de vaste werkplekken zijn verlaten en flex-werkplekken zijn gerealiseerd. Vanaf 2013 hebben alle medewerkers hun thuisbasis in Oud-Beijerland. De vestiging in Puttershoek is gesloten. Naast de verbouwing van het kantoorpand is in 2012 ook veel tijd en energie geïnvesteerd in de ontwikkeling van onze medewerkers en proces- en informatiemanagement. Ondanks de crisis en de politieke tegenwind is 2012 voor ons toch een jaar geworden waar we met tevredenheid op terug kijken. Het aantal geregistreerde woningzoekenden is maar beperkt toegenomen. Er is nog steeds sprake van relatief weinig leegstand en huurachterstand. Het aantal huisuitzettingen blijft beperkt en we ontvangen relatief weinig klachten van onze huurders over onze dienstverlening. De woningen staan er over het algemeen netjes bij. De verkoopdoelstelling van bestaande woningen is ruimschoots gehaald. Tenslotte zijn er 174 woningen, 59 zorgappartementen, een zorgboerderij en een streekmuseum opgeleverd. Het gaat daarbij om de volgende projecten: Gemeente Binnenmaas Heinenoord, Oost-Leeuwenstein, Streekmuseum; Maasdam, Maashofje, 10 huurappartementen; Mijnsheerenland, Mijnsheerenhof, 10 koopgarantwoningen; Puttershoek, Buitengewoon, 18 herenhuizen (koop),17 appartementen (koop), 13 koopgarant woningen, 6 comfortwoningen (koop) en 5 rijwoningen (koop). Gemeente Cromstrijen Numansdorp, Buitensluis, 59 zorgappartementen; Numansdorp, Oranjewijk, 12 huurappartementen; Numansdorp, Oranjewijk, 40 eengezinswoningen (22 huur en 18 koop). Gemeente Korendijk Goudswaard, Centrumplan, 12 huurappartementen en 5 grondgebonden seniorenwoningen. Piershil, Heullaan, 4 koopwoningen; Zuid-Beijerland, Leliestraat, 10 huurappartementen. Gemeente Oud-Beijerland Oud-Beijerland, Larixplantsoen, 8 huurwoningen en 4 koopgarantwoningen. Gemeente Strijen Mookhoek, Lindehoeve, Zorgboerderij. Wij streven naar een transparante organisatie met duidelijke doelstellingen en resultaatverantwoording. In dat kader is in 2012 ook weer veel aandacht besteed aan de governance van onze organisatie, de interne en externe informatievoorziening en het risicomanagement.
6
Alle ontwikkelingen hebben er ook toe geleid dat er veel ‘besloten’ moest worden. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste bestuursbesluiten:
voorbereidingen treffen voor een ‘In Control Statement’ in het kader van het risicomanagement; het vormgeven van een klantbedieningsconcept waarbij de huisvestingsmogelijkheden en een nieuwe stijl van werken (het HW Wonen Werken en Klant Service Centrum) zijn betrokken; goedkeuring verlenen aan het woontechnisch programma van eisen; woningen en gronden verkopen en aankopen; investeren in nieuwbouw en renovatie; procesbeschrijvingen vaststellen; sluiting van de kantoorpanden in ’s-Gravendeel en Puttershoek; proces vaststellen aangaande de interne klachtenprocedure; de huurverhoging in 2012 van gemiddeld 2,3 procent; de uitvoering van een Medewerkers Tevredenheids Onderzoek; de plaatsing van zonnepanelen op het dak van het kantoorpand in Oud-Beijerland; de optimalisatie van het dagelijks onderhoud en de processen Verhuur en Woningtoewijzing; het aanscherpen van regels rondom woningtoewijzing (90%-norm); het vaststellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2011; het vaststellen van de Algemene Voorwaarden; de samenwerkingsovereenkomst met het Huurdersplatform; goedkeuring verlenen aan het investeringsstatuut en verbindingenstatuut; deelname aan de Alpe d’HuZes in 2013; het toepassen van een overeenkomst vrijtekenen en vrijwaren voor bestuurder en commissarissen; het toepassen van resultaatgericht vastgoedonderhoud (RVO) voor platte daken; het vaststellen van het informatiebeveiligingsbeleid; de bedrijfsbegroting 2013 en de onderhoudsbegroting 2013 vaststellen; keuzevarianten Daeb en Niet-daeb; het treasuryjaarplan 2012 vaststellen; het opzetten van duurzaamheidsbeleid; het inzetten van Social Media; het vaststellen en actualiseren van beleid op verschillende terreinen zoals investeringen, onderhoud, overleg met stakeholders, sponsoring en strategisch inkoop- en voorraadbeleid.
7
Visitatie en belanghouders In november heeft er de jaarlijkse Belanghoudersbijeenkomst plaats gevonden. Dit jaar stond de bijeenkomst in het teken van de in het voorjaar uitgevoerde visitatie bij HW Wonen. Naast stilstaan bij de uitkomsten van de visitatie, is er over een aantal thema’s uitgebreid van gedachte gewisseld. Het visitatierapport heeft de volgende conclusies opgeleverd:
HW Wonen levert maatschappelijke prestaties van voldoende niveau; HW Wonen kan haar vermogen actiever inzetten; HW Wonen betrekt belanghouders voldoende bij het maken van beleidskeuzes; HW Wonen de strategievorming en prestatiesturing steeds beter verankert; het interne toezicht van HW Wonen naar behoren functioneert; HW Wonen op koers ligt in het realiseren van de doelstellingen van de fusie.
Dat wat, door belanghouders, over onze organisatie is gezegd is in het visitatierapport als volgt beeldend weergegeven:
Voor wat betreft het toekomstperspectief geeft de visitatiecommissie aan dat wij over voldoende potentie beschikken om het maatschappelijk presteren verder te ontwikkelen en meer beleidsmatig te verankeren. De visitatie heeft voldoende aanknopingspunten voor de verdere ontwikkeling van onze organisatie opgeleverd. Wat ons betreft heeft de visitatie daarmee beantwoord aan de belangrijkste doelstelling: het als maatschappelijke organisatie leren en verbeteren en luisteren naar de belanghouders.HW Wonen wil daarvoor de visitatiecommissie, de belanghouders en medewerkers die hebben bijgedragen aan de visitatie hartelijk danken voor hun kritische reflectie, openheid, inzet en aangedragen verbeterpunten. 2.2 Doelen voor 2013 In 2011 hebben wij ons Ondernemingsplan 2011-2014 opgesteld. Het ondernemingsplan is een belangrijk document omdat hierin de koers van HW Wonen voor de komende jaren is uitgestippeld. In het ondernemingsplan is de strategie samengevat in vijf thema’s: 1. Eén organisatie in beleid en presentatie: zo doen wij dat!; 2. Professionele dienstverlening; 3. Betaalbare huisvesting voor verschillende doelgroepen; 4. Een leefbaar en vitaal Nationaal Landschap; 5. Presteren naar vermogen: zakelijk en maatschappelijk.
8
2013 is alweer het derde uitvoeringsjaar van dit ondernemingsplan. Door de crisis en het regeerakkoord van Rutte II is het ondernemingsplan toch in een ander daglicht komen te staan, waarbij we in 2013 natuurlijk blijven streven om de leidende thema’s uit het ondernemingsplan onverkort van kracht te laten zijn. Halverwege de beleidsperiode maken we ook een tussenbalans op waarbij we rekening houden met de uitkomsten van de in 2012 uitgevoerde visitatie, de gevolgen van de crisis en het regeerakkoord Rutte II. Mede in het licht van veranderende politieke omstandigheden moeten ook wij steeds scherper aan de wind varen. Ik heb met de RvC duidelijke afspraken gemaakt over de speerpunten die zijn afgeleid van de thema’s uit het ondernemingsplan. Deze speerpunten hebben betrekking op: Projectontwikkeling Doelstelling: Verder inzicht in de totale projectenportefeuille, uitwerking van de nog niet gekwantificeerde projecten, verder inzicht in (goed en slecht weer) scenarioberekeningen, bepaling van personele capaciteit (kwantitatief en kwalitatief) en bepaling van de investeringsruimte. Verdere verfijning van de huidige meerjarenbegroting. Stand van zaken:
De verdere beheersing van de projectenportefeuille heeft in 2012 plaatsgevonden, met als uitgangspunt het geformuleerde strategisch voorraadbeleid. Hierop is de nieuwbouwprogrammering afgestemd, voor de bestaande voorraad zijn scenario’s opgesteld voor de aanpak en verduurzaming van circa 7.000 woningen;
Op basis van eind 2012 beschikbaar gekomen informatie uit het Regeerakkoord en aansluitend het begin 2013 afgesloten Woonakkoord is een aangepaste projectenbegroting opgesteld die als basis dient voor de aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediende dPi. Hierin is een verdere temporisering en fasering van de projecten opgenomen, passend bij de bijgestelde financiële kaders. Deze aanpassingen zijn met alle belanghouders (gemeenten, huurdersplatform) afgestemd.
De besluitvorming over individuele projecten in zowel MT als RvC krijgt steeds meer gestalte volgens overeengekomen kaders en uitgangspunten.
Verdere risicobeheersing van de portefeuille heeft gestalte gekregen middels een separate opdracht aan een extern adviesbureau;.
De personele capaciteit wordt gaandeweg aangepast aan de wijzigende portefeuille; dit betekent dat verschuiving plaats gaat vinden van vastgoedontwikkeling/nieuwbouw naar vastgoedbeheer/groot onderhoud-renovatie.
Strategisch voorraadbeleid / verkoopbeleid Doelstelling: Verder inzicht in de overall portfolio strategie, wat doen we met de voorraad en waar voegen we nieuwe producten toe, wat gaat in de verkoop en onder welke condities. Wat wordt verder gesloopt en wat wordt opgeknapt. We kijken daarbij niet alleen naar klantpotentie (de maatschappelijke waarde) maar ook naar de financiële waarde creatie. Stand van zaken: Het geactualiseerde strategische voorraadbeleid is eind 2011/begin 2012 vastgesteld. Op basis hiervan:
worden (des)investeringsbeslissingen getoetst en geëvalueerd; wordt het huurprijsbeleid bepaald; is het verkoopbeleid geëvalueerd en begin 2013 aangepast; worden marktontwikkelingen gemonitord; wordt het SVB actueel gehouden door signalen die uit de primaire verhuurprocessen komen. 9
Onderhoudsbeleid Doelstelling: Betere afstemming en meer efficiëntie en klantgerichtheid in het onderhoudsbeleid en de daarmee samenhangende geldstromen en personele inzet. Inbedding van het POperTOE beleid en het RVO (ResultaatgerichtVastgoedOnderhoud) in een totaal onderhoudsproces dat volgt uit de gekozen strategie en optimale bediening van de klant. Uiteindelijk leidt dit ook tot verdere optimalisatie van mensen en middelen. Stand van zaken:
In 2011 is het plan van aanpak opgesteld waarbij gefaseerd de verschillende onderdelen van het onderhoudsbeleid aan de orde komen. De personele capaciteit wordt gaandeweg aangepast aan de wijzigende omstandigheden. Het niet planmatig onderhoud (NPO) is in 2012 gewijzigd door middel van optimalisatie van de opdrachtgeversrol en contractvorming met externe aannemers. Daarvoor heeft een interne werkgroep gefunctioneerd die heeft geresulteerd in uniformering van de opdrachtverstrekking enerzijds en uiteindelijke selectie van 19-tal externe partijen die voldoen aan criteria voor niet-planmatige onderhoudsactiviteiten. Hiermee is verdere versnippering voorkomen, is hogere (in- en externe) efficiëntie te bereiken en kan de klanttevredenheid beter gewaarborgd en gemonitord worden.
Het planmatig onderhoud (PO) is verder ingebed in de vorm van Resultaatgericht VastgoedOnderhoud (RVO). Met deze manier van werken wordt verdere standaardisering en uniformering van werkwijzen bereikt.
Het planmatig onderhoud per woning (POperTOE) is verder aangescherpt, mede op basis van beleidsmatige uitgangspunten (SVB) en kostenbeheersing.
De geactualiseerde meerjarenonderhoudsbegroting is nog niet volledig afgerond. Wel is in 2012 het duurzaamheidsbeleid opgesteld en is een meerjarenplanning gemaakt waarin maatregelen gecombineerd worden met de noodzakelijke bouwkundige ingrepen.
Klantconcept – en bediening Doelstelling: Een klantconcept wat passend is bij de opgave in de Hoeksche Waard en in staat is om op vernieuwende wijze onze dienstverlening als leverancier van woondiensten gestalte te geven. Tegelijkertijd de ruimte geeft om medewerkers zich verder te laten ontwikkelen en proactief hun werk te kunnen doen, invulling geven een nieuw maatschappelijk besef wat hoort bij een moderne woningbouwcorporatie in de 21e eeuw. Efficiëntiebevordering in de huisvesting en hulpmiddelen die voorhanden zijn om dit gestalte te geven, dienstverlening op 1 centrale plek en daardoor betere inzet van beschikbare capaciteit. Stand van zaken:
Het KWH-label is in 2011 behaald en is geldig tot juni 2013. Vanwege de interne verbouwing van zowel de fysieke huisvesting als op onderdelen een aantal werkprocessen heeft in 2012 geen officiële meting plaatsgevonden. Wel hebben tussentijds op labelonderdelen metingen plaatsgevonden om een indicatie te geven hoe de voortgang is van o.a. telefonische bereikbaarheid en klachtenafhandelingen (de beide zwakke elementen uit de officiële meting van 2011). Vanaf april 2013 vindt de officiële meting plaats.
In 2012 heeft de interne verbouwing en aansluitend verhuizing plaatsgevonden om de centrale huisvesting te kunnen realiseren. Hierbij is het concept van het ‘HWWonen Werken’ geïntroduceerd en kunnen de kantoren in Puttershoek en ’s-Gravendeel worden ingezet en benut voor andere doeleinden.
10
Inkoopbeleid Doelstelling: Scherpere inkoop op allerlei terrein en daarbij gebruik maken van de voordelen van onze schaal, door strakkere interne aansturing en transparante externe processen/procedures. Samenwerking met mogelijk andere partijen, bijvoorbeeld op het gebied van (duurzame) inkoop van energie of materialen. Zodoende gestalte geven aan het vitale nationale landschap. Stand van zaken: In 2012 zijn de inkoopprocessen en richtlijnen verder geüniformeerd. Dit is mede naar aanleiding van opmerkingen van de accountant zodat budgethouders nadrukkelijker verantwoordelijk worden voor hun (deel)budgetten. Daarbij blijven budgetten maatgevend voor inkoopactiviteiten; lastiger is vast te stellen of en in hoeverre daarmee ook daadwerkelijk 10-15 procent inkoopvoordeel wordt gerealiseerd. Daarom heeft deze doelstelling een permanent karakter. Benchmarking Doelstelling: Een verder inzicht /indeling van de HW Wonen organisatie op de terreinen waar dit gemeten kan worden langs de meetlat Aedex en daardoor betere beoordeling van onze resultaten. Doen we het goed (genoeg), kan het met beschikbare middelen nog beter en wat kunnen we leren van benchmark. De aanmelding bij IPD/aeDex loopt door, hoever is onze setting in het nationaal landschap en de extra opgaaf die dat met zich meebrengt een extra last (kostenpost) of juist een extra kans (in termen van opbrengst). Stand van zaken: Voortdurend krijgen we vanuit onze Aedex-deelname de resultaten vanuit de bedrijfsvoering; de meest recente gegevens van 2012 bevestigen het beeld van resultaten en rendementen die op onderdelen aangescherpt kunnen worden. Zo blijft de post van relatief hoge onderhoudskosten van HW Wonen opvallend, is de personeelsbezetting kwantitatief in lijn met de benchmark en liggen de gemiddelde personeelskosten beneden de benchmark. In termen van rendementen (direct/indirect) per complex ontstaat een gevarieerd beeld. In de beheersing van de bedrijfsvoering blijft uitgangspunt dat verbeteringen mogelijk zijn: dat wordt vertaald in het jaarplan c.q. afdelingsplannen. De organisatieontwikkeling waar mede in samenhang met het ‘HWWonen Werken’ in 2012 aan is gewerkt is daarvan een uitvloeisel. Dat wordt de komende jaren verder geïmplementeerd. Daarbij is de benchmark ons ankerpunt, met de kanttekening dat de vertraging die optreedt in de kengetallen momenteel sterk wordt beïnvloedt (ingehaald) door de actualiteit van onder andere de regiecorporatie / de vernieuwde corporatie. Governance Doelstelling: Een uiteindelijk modern functionerende maatschappelijk middenveld onderneming waarin de maatschappelijke resultaten tellen en waarbij de bedrijfsvoering op een bedrijfsmatig/zakelijk verantwoorde manier gebeurd. We voldoen aan de eisen van governance zoals die in onze sector gelden, en zijn daarin proactief. Stand van zaken: De resultaten van de in 2012 uitgevoerde visitatie zijn mede de basis voor het nieuwe jaarplan 2013 en de meerjarenprognose 2013-2017. De concreet benoemde verbeterpunten zijn reeds in 2012 doorgevoerd. Ook in discussies en afspraken met belanghouders hebben onderdelen van de uitkomsten van de visitatie tot scherpere focus en prioritering geleid. Kanttekening die tenminste geplaatst moet worden is dat in betrekkelijk korte tijd het speelveld sterk veranderd is waardoor op onderdelen bewust andere keuzes worden gemaakt. In de notitie “Tussenbalans Ondernemings Plan Vitaal Wonen” wordt begin 2013 aangegeven hoe we verwachten op de actualiteit in te kunnen spelen 11
Organisatieontwikkeling Doelstelling: Op basis van alle bovenstaande activiteiten en speerpunten zal in de organisatie sprake zijn van verdere doorontwikkeling. Op basis van de bestaande structuur wordt gekeken naar invulling en verdere verbetering van onderling samenwerken, optimale klantprestaties en (maatschappelijke) waarde ontwikkeling. Met de uitgangspunten van het ondernemingsplan verder aanscherpen van de resultaten, betere procesbeheersing en meer en beter in control. In 2012 vindt dit plaats in combinatie met de klantgerichte huisvesting, een geïntegreerde organisatie en implementatie van het Nieuwe werken bij HW Wonen. Voor organisatieontwikkelingen wordt met een extern bureau een programma opgesteld voor management, middenkader en medewerkers. Stand van zaken: Eind 2012 is de notitie Organisatie Ontwikkeling HW Wonen vastgesteld, die geldt als leidraad voor onze activiteiten. Op onderdelen is de geïntegreerde huisvesting van het ‘HW Wonen Werken’ benut om op natuurlijke (organische) wijze dit te faciliteren. Ook op andere onderdelen zal de komende jaren nadrukkelijk gestuurd worden. Risico-management Doelstelling: Alle ontwikkelingen in de sector woningcorporaties en de economische omgeving vragen om een verder aangescherpt risicoprofiel. In 2011 is daarmee een begin gemaakt en dit zal in 2012 worden afgerond. In de tussenliggende tijd wordt extra aandacht gevraagd voor en besteed aan risicomanagement bij individuele besluitvormingsvraagstukken conform de begroting 2012. Voor het management is dit een aanvulling op reeds bestaande afspraken. Stand van zaken: In 2012 is verder vorm gegeven aan het risicomanagement, onder andere door aanscherping van de werkprocessen en het daadwerkelijk besef bij medewerkers. Met behulp van een extern bureau wordt het risicomanagement verder geïmplementeerd. Met de Auditcommissie heeft inmiddels een thematische bijeenkomst plaatsgevonden op basis van interviews en eigen bevindingen. Uiteindelijk moet dit proces eind 2013 leiden tot ‘In Control’ verklaringen. De doelstelling om dit punt eind 2012 reeds te hebben bereikt is niet gerealiseerd. Dit leidt echter niet tot onbeheersbare dan wel oncontroleerbare activiteiten waarbij de doelstellingen van de organisatie in het geding zijn. De realisatie van deze speerpunten maakt onderdeel uit van de jaarlijkse beoordeling van de bestuurder. In dat kader zijn voor 2012 de speerpunten organisatieontwikkeling en risicomanagement toegevoegd. Ook in het jaarplan en de (meerjaren)begroting 2013-2017 wordt rekening gehouden met de geformuleerde speerpunten. Gezien de bestaande onzekerheden zijn ook verschillende scenario’s uitgewerkt. Op basis van de meerjarenbegroting 2013-2017, de scenario’s en de (bij)sturingsmogelijkheden waarover wij beschikken is de conclusie dat HW Wonen nog steeds een gezond bedrijf is. Wij houden met het trekken van deze conclusie natuurlijk ook rekening met de negatieve toekomstscenario’s die door verschillende instanties worden geschetst en de grote bijdragen die aan de rijksoverheid en collega-corporaties moeten worden voldaan. De scenario’s laten zien dat wij een gezonde corporatie zijn, die veel kan doen en in staat is om tegenslagen op te vangen. Maar als de economie tegen blijft zitten en de in het nieuwe regeerakkoord vastgelegde maatregelen onverkort worden doorgevoerd wordt het ook voor ons spannender en moeten we nog meer bijsturen. De belangrijkste knoppen waar inmiddels aan gedraaid worden zijn de projecten, onderhoudsuitgaven, bedrijfskosten en de verkoopopbrengsten. In afwachting van de besluitvorming van het Rijk over de mogelijke (extra) huurverhogingen wordt ook aan deze ‘knop’ gedraaid. 12
In 2012 was het thema ‘Zo doen wij dat ’ richtinggevend voor onze organisatieontwikkeling. Hoewel in deze organisatieontwikkeling inmiddels een belangrijke stap is gezet, vraagt dit onderwerp ook in 2013 en de jaren daarna nog de nodige aandacht. 2013 wordt vooral het jaar van de verdere optimalisering van de bedrijfsprocessen en het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. Onze verwachting is dat de energiekosten blijven stijgen en dat daardoor de woonlasten van de lagere inkomens steeds meer onder druk komen te staan. Wij willen stappen zetten om deze woonlasten beter te kunnen beheersen. Daarom wordt op dit moment gewerkt aan de bewustwording over het energieverbruik door huurders en medewerkers. Ook worden er voorbereidingen getroffen om het bestaande bezit door isolatie energiezuiniger te maken. Daarnaast worden er onderzoeken uitgevoerd naar mogelijkheden om zelf gedeeltelijk in onze de energievraag en die van onze huurders te kunnen voorzien (zoals door Warmte Koude Opslag of door het plaatsen van zonnepanelen). Meer dan ooit is er sprake van een uitdagende opdracht voor 2013. Slechts voor een deel hebben we invloed op de externe ontwikkelingen en politieke keuzes die worden gemaakt. Meer dan ooit blijven we voor de huidige en toekomstige inwoners van de Hoeksche Waard werken aan onze slogan “Thuis in de Hoeksche Waard”. Meer dan ooit gaan wij ons uiterste best doen om van 2013 (weer) een jaar te maken waar we trots op kunnen zijn. 2.3 Governance Met de AedesCode laten corporaties zien waar zij voor staan. De aangesloten organisaties streven naar kwaliteit en willen zich verantwoorden naar hun omgeving. De Governancecode is een belangrijke leidraad voor ons bestuur. Zowel de AedesCode en de Governancecode worden door onze organisatie dan ook van harte onderschreven. Zover ik kan overzien hebben wij ons in 2012 aan alle voorgeschreven regels gehouden. Ook in 2012 is er aan de hand van principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties weer bekeken of er voor mij, als bestuurder van HW Wonen, sprake was van mogelijke belangenverstrengelingen. Dat is niet het geval gebleken. Om incidenten te voorkomen en eventuele schade zo veel mogelijk te beperken beschikken wij over een risicobeheersings- en controlesysteem. De doelstelling is om met dit systeem fouten, verliezen, fraude en overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen of tijdig te signaleren. Zover ik kan overzien hebben de systemen in 2012 voldoende gefunctioneerd en hebben zich geen bijzondere omissies voorgedaan. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben in 2012 onze stukken beoordeeld. De uitkomsten waren allemaal positief. A1/voldoende solvabel volgens het Centraal Fonds en kredietwaardig volgens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Zoals hierboven al aangegeven is in 2012 ook een visitatietraject afgerond. Buiten het rapportcijfer van 6,3 heeft de visitatie weer nieuwe inzichten opgeleverd waar wij mee verder kunnen. De komende vier jaar zijn onze activiteiten erop gericht om bij de volgende visitatie de resultaten (verder) te verbeteren.
13
Tenslotte kan ik verklaren dat de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede de voorschriften van de Minister van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Onder verwijzing naar artikel 26, lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), verklaar ik ook dat de middelen van stichting HW Wonen in 2012 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Oud-Beijerland, 17 april 2013
Ben C. Pluimer directeur-bestuurder
14
3 Verslag van de Raad van Commissarissen 3.1 Inleiding De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de bestuurder en staat hem met advies terzijde. De RvC vindt dat hij in 2012 goed is betrokken bij het reilen en zeilen van de organisatie. Ook in het derde jaar van haar bestaan heeft HW Wonen goed gepresteerd. Dat blijkt uit de volgende relevante prestaties: Er zijn 147 nieuwe huurwoningen opgeleverd; Er zijn 112 koopwoningen (inclusief grondkavels) opgeleverd; Er zijn 2 projecten met maatschappelijk vastgoed opgeleverd; Er zijn 677 woningen verhuurd: Het netto resultaat na belastingen, gecorrigeerd voor de waardeveranderingen, bedraagt 2,1 miljoen euro positief; De kasstroom uit operationele activiteiten bedraagt 12,3 miljoen euro positief; Met vier van de vijf gemeenten in de Hoeksche Waard zijn prestatieafspraken gemaakt. De verwachting is dat de gesprekken met de laatste gemeente in 2013 kunnen worden afgerond; Tenslotte is er met goed resultaat een visitatietraject afgerond. De stabiele gang van zaken bij HW Wonen steekt hiermee schril af tegen de grote beroering in corporatieland, veroorzaakt door het Vestia-schandaal en enkele andere déconfitures. De RvC betreurt de negatieve beeldvorming over de sector die hierdoor is opgeroepen, en meer nog de overdaad aan maatregelen die inmiddels in hoog tempo op de sector afkomen. Wanneer de financiering van nieuwbouw niet langer wordt geborgd door het Waarborgfonds, wanneer alle corporaties moeten opdraaien voor het miljardenverlies van Vestia, en wanneer daarbovenop nog een forse verhuurdersheffing wordt gestapeld, zullen ook de gezonde, goed presterende corporaties zoals HW Wonen hun investeringsplannen fors moeten inperken en moeten zij alle zeilen bijzetten om hun woningbezit in goede staat van onderhoud te houden. Begrijpelijkerwijs is er in dit negatieve klimaat ook veel aandacht voor de kwaliteit van de besturing en het interne toezicht. Er worden dus hogere eisen gesteld aan de kwaliteit, de intensiteit en de transparantie van het interne toezicht. En wordt er hardop gesproken over persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders en commissarissen. Of hiermee ook de weg wordt vrijgemaakt voor een echte kwaliteitsslag valt intussen te betwijfelen. Specifiek voor de corporatiesector heeft minister Blok eind 2012 geheel onverwachts een diep ingrijpende inkomensmaatregel afgekondigd waardoor het beloningsniveau in de sector 20 à 30% lager komt te liggen dan het gemiddelde niveau in de semi-publieke sector. En de honorering van het commissariaat staat in geen verhouding tot de tijd en de verantwoordelijkheid van de functie. Op termijn moet hierdoor worden gevreesd voor een aanzienlijke kwaliteitsverschraling in het bestuur en het toezicht in de sector. De RvC steunt dan ook de inzet van velen in de sector om dit negatieve tij te doen keren. 3.2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden De RvC is onafhankelijk en heeft voor het bestuur van HW Wonen drie rollen: toezichthouder, adviseur en werkgever. Belangrijk aandachtsvelden zijn: de realisatie van de doelstellingen en volkshuisvestelijke opgaven van HW Wonen; de strategie van HW Wonen; de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; de financiële beheersing en verslaggeving; de naleving van wet- en regelgeving. 15
Wat precies de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn, is terug te vinden in de statuten van HW Wonen. Het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen van HW Wonen’ is te lezen op onze website. Op onze website, www.hwwonen.nl, staat ook hoe de RvC is samengesteld en de wijze waarop de onafhankelijkheid wordt gewaarborgd. Ook wordt melding gemaakt van de benoeming en het ontslag van RvC-leden, de wijze waarop de RvC functioneert en besluit en hoe de relatie van de RvC is met de directeurbestuurder. Tenslotte wordt ingegaan op de relatie en contacten van de RvC met de accountant, Ondernemingsraad en Huurdersplatform en de wijze waarop de RvC intern toezicht houdt op HW Wonen en op de deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV en Union Assink Projectontwikkeling VOF. Zoals in het verslag van de bestuurder is opgenomen is het ondernemingsplan een belangrijk document voor HW Wonen. Op deze plaats wordt op dit punt dan ook verwezen naar het verslag van de bestuurder. De realisatie van het ondernemingsplan wordt door de RvC gevolgd en beoordeeld op basis van periodieke rapportages. Daarnaast zijn voor de directeur-bestuurder speerpunten benoemd die mede de basis vormen voor de jaarlijkse beoordeling van de directeur-bestuurder. In 2012 heeft een visitatie van HW Wonen plaatsgevonden. De RvC heeft in dit kader gesproken met de visitatiecommissie. De RvC onderschrijft de AedesCode en de Governancecode. Hiermee laat HW Wonen zien waarvoor zij staat en waarop zij aanspreekbaar is, dat zij kwaliteit biedt en dat zij zich wil verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereert. 3.3 Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit zeven leden. Zij worden benoemd voor vier jaar. Daarna kunnen ze nog één keer herbenoemd worden. Nieuwe leden selecteren we op basis van een profielschets. Hierin worden de gewenste deskundigheid en ervaring van de commissarissen beschreven. De Ondernemingsraad en het Huurdersplatform zijn hierover geïnformeerd. Leden van de RvC moeten aan een aantal voorwaarden voldoen: alle leden zijn onafhankelijk van HW Wonen; er zijn geen overlappingen met andere bestuursfuncties; geen van de leden is of was in dienst van HW Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers; geen van de leden verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt - direct of indirect - banden met HW Wonen buiten het commissariaat; bij hun benoeming geven alle leden een ‘Verklaring omtrent het gedrag’ af. Eind 2012 zag de RvC van HW Wonen er als volgt uit: De heer mr. W.G. van Hassel - 66 jaar Oud-advocaat en oud-algemeen deken van de Nederlandse Orde van Advocaten, commissaris/toezichthouder bij onder meer Eurocommercial Properties N.V. en ASVB B.V., voorzitter Kunsthal Rotterdam, voorzitter Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders, arbiter bij het NAI, onderzoeker in opdracht van de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam en auteur/docent op het terrein van good governance. Functies binnen de raad: voorzitter, lid van de remuneratiecommissie en lid van de auditcommissie.
16
De heer R.E. Baan EMIA RO AC - 54 jaar Directeur-bestuurder bij de Rabobank Goeree-Overflakkee, penningmeester Bejaardensociëteit ’t Trefpunt in ‘s-Gravendeel en penningmeester Stichting Streekmuseum Hoeksche Waard in Heinenoord. Functies binnen de raad: lid en voorzitter auditcommissie. Mevrouw P.M. Sangers - 54 jaar Directeur Grondzaken en Sturing bij Staatsbosbeheer, lid kwaliteitsteam bouwlocatie Vathorst gemeente Amersfoort, lid Raad van Toezicht landgoed De Reehorst en voormalig kwartiermaker gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf voor de rijksoverheid. Functies binnen de raad: vice-voorzitter en voorzitter van de remuneratiecommissie. De heer mr. P.A. de Lange - 50 jaar Advocaat, voorzitter van het landelijk hoofdbestuur van de Vereniging van Kerkrentmeesterlijk Beheer in de Protestantse Kerk in Nederland in Dordrecht en kerkordeadviseur van de classis Barendrecht in Oud-Beijerland. Functies binnen de raad: lid (op voordracht van de huurdersvereniging) en lid van de remuneratiecommissie. De heer drs. P. de Bruijn RA - 40 jaar Zelfstandig ondernemer in financiële dienstverlening en business recovery. Functies binnen de raad: lid (op voordracht van de huurdersvereniging) en lid van de auditcommissie. Mevrouw drs. M. Wiegman - 43 jaar Sociaal ondernemer, project, proces- en programmamanager in stedelijke vernieuwingsopgaven, lid Raad van Toezicht theater de Veste in Delft, voorzitter Raad van Toezicht Kenniscentrum Cultuureducatie Rotterdam en cultuurmakelaar Rotterdamse Cultuurscouts. Functies binnen de raad: lid. De heer ing. T. van Craaikamp - 58 jaar Interim-management in de vastgoedsector / bestuursadviseur. Functies binnen de raad: lid. Benoeming en zittingstermijnen Naam P.M. Sangers R.E. Baan P.A. de Lange P. de Bruijn M. Wiegman W.G. van Hassel T. van Craaikamp
Datum benoeming Zittingsperiode 1 4-1-2010 2010-2014 4-1-2010 2010-2014 26-3-2010 2010-2015 26-3-2010 2010-2016 17-6-2010 2010-2016 4-1-2010 2010-2013 1-1-2012 2012-2015
Aftredend2 2014 2014 2015 2016 2016 2013 2015
Herbenoembaar Nee Nee Nee Nee Nee Ja Ja
1 = De zittingsperiode loopt van 1 januari tot 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar 2 = Aftreden vindt plaats per 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar
In 2012 heeft de heer H. Vos stage gelopen bij de RvC. Deze stage komt voort uit de leergang aankomend commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW). De stage is in januari 2013 afgerond.
17
3.4 Het werk van de Raad van Commissarissen In 2012 vergaderde de RvC zeven keer. De onderwerpen die zijn opgenomen in het verslag van de directeur-bestuurder zijn ook behandeld in vergaderingen van de raad van commissarissen. De belangrijkste onderwerpen in 2012 waren: Projectontwikkeling en woningbezit diverse renovatie- en nieuwbouwprojecten; verkoop en aankoop van gronden en panden; de vaststelling van het strategisch voorraadbeleid; de verbetering van de projectcontrol. Financiën en Planning en Control cyclus de managementletter 2012; de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag 2011; de meerjarenbegroting 2013-2017 en het jaarplan 2013; het treasuryjaarplan 2013; het fiscaalstatuut; het verbindingenstatuut; de benoeming van Deloitte tot controlerend accountant van HW Wonen; de derivatenportefeuille; de ontwikkeling van de kwartaalrapportages als sturings- en verantwoordingsdocument. Rapportage toezichthouders rapportage van bevindingen accountant en goedkeurende accountantsverklaringen; oordeelsbrief 2011; corporaties in Perspectief; solvabiliteit- en continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting oordeel minister. Governance structuur de uitvoering en de resultaten van de uitgevoerde visitatie; de integriteitscodes en klokkenluiderregeling; de samenwerking met het Huurdersplatform; de scheidslijn tussen toezicht houden en besturen. Organisatie het Ondernemingsplan 2011-2014; de organisatieontwikkeling / HW Wonen Werken; de klantgerichte huisvesting binnen HW Wonen; 100 jaar volkshuisvesting in de Hoeksche Waard in 2014. Functioneren Raad van Commissarissen en directeur-bestuurder: het functioneren van de bestuurder en de RvC; de (her)benoeming van commissarissen; de honorering van de directeur-bestuurder en de RvC-leden.
18
In overeenstemming met de statuten zijn in 2012 door de directeur-bestuurder de volgende stukken aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring voorgelegd: de begroting 2013; de meerjarenbegroting 2013-2017; het treasuryjaarplan 2013; het jaarverslag en de jaarrekening 2011. Bijeenkomsten De RvC, of een delegatie daarvan, heeft in 2012 vier keer gesproken met de Ondernemingsraad. Aan de orde kwamen onder meer de organisatieontwikkeling en het HW Wonen Werken, het Strategisch Voorraadbeleid, het visitatietraject, het klachtenafwikkelingsproces en de overlegstructuur met het Huurdersplatform. Ook zijn er drie themabijeenkomsten georganiseerd met het Huurdersplatform. De commissarissen waren op verzoek van het Huurdersplatform hierbij aanwezig. Tijdens de themabijeenkomsten is er uitgebreid gediscussieerd over: verkoopbeleid en betaalbaarheid, woningtoewijzingsbeleid, krimp én klanttevredenheid en het betrekken van huurders bij huurdersverenigingen. Naar aanleiding van de bijeenkomsten zijn verschillende afspraken gemaakt en acties uitgezet. Projectbezoek Naast het vergaderen zijn er in 2012 ook verschillende projecten bezocht. Deze bezoeken zijn nuttig voor de besluitvorming over de projecten. 3.5 Het functioneren van de Raad van Commissarissen Aan het einde van elke reguliere vergadering van de raad is er een moment van evaluatie gepland. Daarnaast heeft er in 2012 een visitatie plaatsgevonden. Voor de resultaten van deze visitatie wordt op deze plaats verwezen naar het verslag van de bestuurder. Vanwege de regelmatige evaluaties en de uitgevoerde visitatie heeft de RvC voor 2012 besloten geen aparte evaluatie inzake het functioneren uit te voeren. Wel is afgesproken dat in 2013 individuele evaluatiegesprekken worden uitgevoerd. Deze gesprekken worden voorbereid door de remuneratiecommissie. De Governancecode is leidraad voor het functioneren van de RvC. De aandachtsgebieden uit de governancecode zijn in het overlegschema van 2012 ingepland en aan de orde gekomen. Ook in 2013 wordt deze werkwijze gecontinueerd. De leden hebben in 2012 onafhankelijk van elkaar en het bestuur de besluiten genomen. Tegenstrijdige belangen hebben zich in 2012 niet voorgedaan. Van de Regeling Melding Onregelmatigheden is in 2012 geen gebruik gemaakt. Het is de taak van de RvC om toezicht te houden op het beleid. In 2012 zijn hiervoor verschillende documenten, zoals kwartaalrapportages, voortgangsrapportages over lopende projecten en de uitvoering van het Jaarplan 2012, aan de raad voorgelegd.
19
3.6 Auditcommissie Om goed inzicht te krijgen in alle financiële zaken en het interne beheersingssysteem heeft de RvC een auditcommissie ingesteld. De auditcommissie heeft een adviserende rol. De taken en werkwijze van de auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement. Het reglement is op onze website gepubliceerd. De auditcommissie kwam in 2012 drie keer bijeen elkaar. Twee keer waren de accountants bij (een deel van) deze vergaderingen aanwezig. Met verslagen van de vergaderingen heeft de auditcommissie aan de RvC gerapporteerd. De belangrijkste thema’s van de auditcommissie in 2012 waren: de informatievoorziening en besluitvorming over ontwikkelingsactiviteiten en de projecten; het ontwikkelen van kwartaalrapportages als sturings- en verantwoordingsdocument; het (landelijk) derivatenonderzoek CFV; de ontwikkeling van het informatiebeveiligingsbeleidsplan; de opzet van een risicobeheersingssysteem; de ontwikkeling van het in control statement; de waarderingsgrondslag voor de materiele vaste activa van HW Wonen; de meerjarenbegroting 2013-2017; het treasuryjaarplan 2013; de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag over 2011; de managementletter over 2012; het auditplan 2012; het fiscaal statuut, investeringsstatuut en verbindingenstatuut. 3.7 Externe accountant De accountant is benoemd door de RvC na advies van de directeur-bestuurder. De controleopdracht voor 2012 is verstrekt aan Deloitte. Eind 2011 is het functioneren van de accountant beoordeeld. De raad is van mening dat Deloitte goed functioneert. In 2014 wordt het functioneren van de accountant opnieuw geëvalueerd. De accountant woonde het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin het verslag van de controle van de jaarrekening is besproken. Na de bespreking van het verslag heeft de raad een beslissing genomen over de goedkeuring van de jaarrekening 2011. In 2012 is de accountant ook uitgenodigd voor het bespreken van de jaarrekening 2011 en de managementletter 2012 in de auditcommissie. Aandachtspunten volgens accountants In het najaar van 2012 is door Deloitte een interimcontrole uitgevoerd. Naar aanleiding van deze controle zijn de volgende aandachtspunten naar voren gekomen:
de verdere ontwikkeling van het risicomanagement; fraude- en integriteitsrisico’s; de informatiebeveiliging; de beheersing van de risico’s rondom en de informatievoorziening over de projecten.
20
Op procesniveau zijn ook enkele aandachtspunten benoemd, zoals de verbetering van de kwaliteit van projectrapportages en –dossiers, de budgetsturing inzake de onderhoudsuitgaven, het opstellen van hedgedocumentatie en de verwerking van de wijzigingen in de huurcontracten met zorginstellingen. De resultaten van de controle zijn opgenomen in een managementletter. Deze is op 27 november 2012 besproken met de auditcommissie. Inmiddels zijn de aandachtspunten opgepakt. 3.8 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie adviseert de RvC over benoeming, honorering en overige arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder en de honorering van commissarissen. Deze commissie heeft een adviserende rol. Voor het beloningsbeleid heeft de raad op advies van de remuneratiecommissie besloten de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’ en de ‘Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties’ te volgen. De remuneratiecommissie vergaderde in 2012 twee keer over de volgende onderwerpen: de prestatieafspraken 2012 met de directeur-bestuurder; het functioneren van de directeur-bestuurder; de honorering van directeur-bestuurder en leden van de RvC; btw over de vergoeding aan de leden van de RvC; de herbenoeming van twee leden. 3.9 De werkgeversrol van de Raad van Commissarissen De RvC is verantwoordelijk voor de besturing van HW Wonen en is in die rol de werkgever van de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is per 1 maart 2010 benoemd voor vier jaar. Deze periode kan telkens worden verlengd met nog eens vier jaar. De Raad van Commissarissen beoordeelt ieder jaar het functioneren van de directeur-bestuurder. Zijn beloning en overige arbeidsvoorwaarden zijn vastgelegd in het remuneratierapport. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van de deelnemingen van HW Wonen. De remuneratiecommissie heeft begin 2013 het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. Hierbij is met name gekeken naar de realisatie van de prestatieafspraken. Naast zijn functie als directeur bestuurder is de heer Pluimer bestuurslid van Hoeksche Waard Duurzaam; lid van de Ledenraad Rabobank Hoeksche Waard en voorzitter van “de Maatschappij”, departement Hoeksche Waard.
21
Honorering Raad van Commissarissen Naam
Functie
De heer Mr. W.G. van Hassel
voorzitter
Mevrouw P.M. Sangers
vice-voorzitter
De heer R.E. Baan EMIA RO AC De heer Drs. P.de Bruijn RA
Vergoeding
Werkgeverslasten
€ 13.073
Overige vergoedingen € 72
Totaal € 13.145
€ 9.454
€ 671
€ 10.126
lid
€ 10.955
€ 778
€ 11.733
lid
€ 10.955
De heer Mr. P.A. de Lange
lid
€ 9.455
€ 671
€ 10.126
De heer T. van Craaikamp
lid
€ 8.705
€ 618
€ 9.323
Mevrouw Drs. M. Wiegman
lid
€ 7.982 € 70.579
€ 10.955
€ 2.738
€ 44
€ 8.026
€ 116
€ 73.433
Honorering van het bestuur Naam
De heer B.C. Pluimer (periode 1-1-2012-31-12-2012)
Periodiek fiscaal loonvaste € 133.604
Variabele Vergoedingen en Pensioenpremie beloning (belast werkgeverslasten werkgever en onbelast) (incl. gratificatie) € 398 € 9.019 € 31.400
€ 133.604
€ 398
€ 9.019
€ 31.400
Totaal
€ 174.421 € 174.421
In 2012 heeft de beloning van de RvC plaatsgevonden conform de 'Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties'. De beloning van de Directeur/Bestuurder heeft plaatsgevonden conform de 'Sector brede beloningscode voor bestuurders van Woningcorporaties'. Per 1-1-2013 is de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden voor zowel RvC als voor de Directeur/Bestuurder. De honorering van de RvC voldoet aan de regels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Voor het voorzitterschap en lidmaatschap van commissies gelden toeslagen. De bedragen zijn niet gekoppeld aan de prestaties van HW Wonen. Onder het kopje ‘Vergoedingen’ zijn declaraties voor reiskosten en andere uitgaven verantwoord. Zoals in de inleiding is opgemerkt heeft de minister bovengenoemde vergoedingen aanzienlijk ingekort en de toeslagen voor het commissiewerk afgeschaft. De nieuwe regeling gaat in op het moment waarop de commissarissen worden herbenoemd. 3.10 Tot slot Onze organisatie werkt continu aan een open en transparante relatie met haar belanghouders. In 2012 was er vooral aandacht voor het bouwen en beheren van ons vastgoed in mindere economische tijden. Intern is veel aandacht besteed aan de verdere ontwikkeling van de organisatie, het verbeteren van de informatievoorziening, het opzetten van het risicomanagement en de verbetering van de project control. Ook over 2012 is de RvC tevreden over de bereikte resultaten en de gemotiveerde wijze waarop de directeur-bestuurder en de medewerkers hun taken hebben vervuld. Oud-Beijerland, 17 april 2013
W.G. van Hasselt, voorzitter 22
4 Verslag van de Ondernemingsraad Het opkomen voor de belangen van de medewerkers, daar draait het om bij de Ondernemingsraad (OR). Ook dit jaar waren er weer volop zaken waarover de OR zich kon buigen. Zo stonden de wijzigingen op de afdeling Wonen, het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen op de agenda. 4.1 Dit is de Ondernemingsraad In het jaarverslag legt de OR verantwoording af over alle belangrijke zaken die het afgelopen jaar zijn gebeurd. Uitschieters waren de introductie van het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen. De OR bestaat uit zeven vaste leden. Zij zijn door de medewerkers gekozen en zetten zich actief voor hen in. Eind 2012 zag de OR er als volgt uit:
Ondernemingsraad Voorzitter Tweede voorzitter Secretaris Tweede secretaris Lid Lid Lid
- Yvonne van Son - Ellen van Rijswijk - Karin Boon - Leen de Kreek - Hans van Efferen - Ilona Stooker - Marcel Mulder
4.2 Dit kan en mag de Ondernemingsraad De OR voert namens het personeel overleg met de werkgever. Belangrijke taken zijn: het vertegenwoordigen van het personeel; een bijdrage leveren aan de doelen van de organisatie; invloed uitoefenen op (beleids)zaken die medewerkers direct raken; medewerkers de gelegenheid geven mee te denken, mee te praten en mee te beslissen over het beleid. In de Wet op de ondernemingsraden staat wat de OR mag en kan doen. Volgens de wet is het functioneren van een bedrijf een zaak van zowel de werkgever als de werknemers. De werknemers worden vertegenwoordigd door de OR. De OR kan invloed uitoefenen via het adviesrecht, het instemmingsrecht en het initiatiefrecht. De OR kan ook een beroep doen op passende ondersteuning. De OR heeft een strategische visie en een reglement. De documenten ‘De OR als strategisch partner’ en ‘Het OR-reglement’ zijn op ons intranet terug te vinden. 4.3 De Ondernemingsraad in 2012 In 2012 is de OR één keer in de twee weken bij elkaar geweest. Eens in de zes weken was er een bijeenkomst met de directeur-bestuurder. Voorafgaand aan dit overleg spraken de directeur-bestuurder en het dagelijks bestuur van de OR elkaar tijdens het zogenaamde agendaoverleg. In 2012 zijn er ook gesprekken geweest met de RvC en de achterban. Op uitnodiging van het managementteam (MT) is er ook met hen vergaderd.
23
In 2012 stonden er diverse onderwerpen op de agenda van de OR, zoals: de organisatieontwikkelingen en Klant Service Centrum (KSC); het verlengen van het Sociaal Statuut of het overeenkomen van een vangnetregeling; de regeling personeelsaankopen; de incidentele afwijkingen Werving- & Selectiebeleid en tijdelijke arbeidscontracten; de ontwikkelingen van het ICT-beleid; het wagenparkbeleid; de werkkostenregeling; de verplichte snipperdagen 2012 en 2013; de werkomstandigheden in de vestigingen in Oud-Beijerland en Puttershoek; de toekomst van het Servicebureau en de invulling van vacatures; de actualiteiten in de sector; de verdeling werkgebieden Hoeksche Waard. Een aantal zaken sprong er dit jaar uit, zoals de wijzigingen op de afdeling Wonen, het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen. Speciale aandacht was er ook voor de ontwikkelingen in de sector. Een blijvend aandachtspunt is de klimaatbeheersing in de vestiging Oud-Beijerland. In 2012 is de OR door de directeur-bestuurder geïnformeerd over: het jaarverslag 2011; het Jaarplan 2012 en de meerjarenbegroting 2012-2016; de evaluatie verhuizing kantoor ’s-Gravendeel; de evaluatie Ziekteverzuimprotocol, Werving- & Selectiebeleid en collectieve ziektekostenverzekering;. de externe adviseurs; de uitkomsten Visitatierapport; het Medewerkers Tevredenheidsonderzoek (MTO); het formulierengebruik bij HW Wonen; het informatiebeveiligingsbeleid HW Wonen. In 2012 heeft de OR advies gegeven over: de wijzigingen op de afdeling Wonen; het HW Wonen werken op hoofdlijnen; de klokkenluiderregeling; het agressiebeleid; de nieuwe functies contractbeheerder en gastvrouw; de organisatieontwikkelingen en het projectplan Klant Service Centrum (KSC). Bij de meeste adviesaanvragen heeft de OR een deeladvies gegeven of aanvullend geadviseerd. Bij het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen volgt de OR de ontwikkelingen nauwgezet. De OR vindt het zeer belangrijk dat er een regeling komt voor de medewerkers die in dit proces buiten de boot dreigen te vallen. Ook gaf de OR aan dat er zaken zijn waarbij het advies- en instemmingsrecht van de OR van toepassing is.
24
In 2012 heeft de OR zijn goedkeuring gegeven aan: de integriteitscode voor externe relaties; de integriteitscode voor medewerkers; het agressiebeleid; het medewerkers tevredenheidsonderzoek (MTO); het Woondiensten Cafetaria Systeem 2012, waaronder de keuzeperiode en -ronde. Rooster van afreden Hans van Efferen en Ilona Stooker hebben zich dit verslagjaar herkiesbaar gesteld. Na het raadplegen van de achterban – er waren geen tegenkandidaten - en het akkoord van de bonden zijn zij herbenoemd voor een periode van vier jaar. Scholing De leden van de OR doen er alles aan om de belangen van het personeel zo goed mogelijk te behartigen. In 2012 hebben de leden hun kennis vergroot door naar bijeenkomsten van de vakbonden te gaan. Ook zijn er tweedaagse bijeenkomsten gehouden en workshops gevolgd over zaken als de werkkostenregeling. 4.4 Achterban Het goed en transparant informeren van de achterban is voor de OR van groot belang. Het personeel is in 2012 op de hoogte gehouden van lopende of te verwachten zaken tijdens personeelsbijeenkomsten en via ons intranet. Alle verslagen van zowel het eigen overleg als de gesprekken met de directeur-bestuurder en andere relevante stukken zijn op ons intranet te lezen.
25
5 Huurdersplatform De huurders van HW Wonen worden vertegenwoordigd door de plaatselijke huurdersverenigingen. Deze verenigingen (Cromstrijen , Hoeksche Waard Oost, Korendijk en Oud-Beijerland) hebben zich wat betreft het overleg met HW Wonen verenigd in een platform. Het platform is opgericht om naar de HW Wonen toe met één mond te spreken, de deelname aan het platform gebeurde op basis van vrijwilligheid. Huurdersplatform Oud-Beijerland Voorzitter Secretaris
- Klaas van de Wetering, ook voorzitter Huurdersplatform - Iny den Boer
Huurdervereniging Hoeksche Waard-Oost Voorzitter Tweede voorzitter Lid Lid
- Cees Boesser - Jan Bruin - Jan Berkman - Lenie de Jong
Huurderbelangenvereniging Korendijk Voorzitter Tweede voorzitter
- Jo van der Vos - Bas van der Schans, ook contactpersoon platform HW Wonen
Huurdersvereniging Cromstrijen Voorzitter Secretaris
- Wim van Wensveen - Corry Bouwer
5.1 Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard Omdat de wet een platform niet erkend als wettige vertegenwoordiger van een huurder, de wet spreekt alleen van (een) huurdersorganisatie(s), hebben de gezamenlijke huurdersverenigingen een stichting opgericht met de naam Platform Huurdersverenigingen Hoeksche waard. Deze stichting overlegt met HW Wonen namens alle huurdersverenigingen in de Hoeksche Waard. Het bestuur van het platform bestaat uit bestuursleden van de huurdersverenigingen. 5.2 Dit doet het Huurdersplatform Aan het begin van het jaar wordt samen met HW Wonen de agenda voor het komende jaar vastgesteld. De inhoud van deze agenda is op dat moment grotendeels nog niet ingevuld. In 2012 heeft het platform negen keer met HW Wonen vergaderd waarbij diverse malen (een of) meerdere leden van de RvC aanwezig (was) waren. 5.3 Op de agenda Een punt wat elk jaar standaard op de agenda staat is de jaarlijkse huurverhoging. Een punt waar wij als huurdersverenigingen het minst over te zeggen hebben omdat dit vooral in Den Haag bepaald wordt. Maar desondanks was HW Wonen voor wat betreft de extra huurverhoging in 2012 het eens met het platform om deze niet toe te passen. In 2012 is er door de huurdersverenigingen een samenwerkingovereenkomst getekend waarin de doelstelling en uitgangspunten hoe HW Wonen en het platform samen werken is vastgelegd. Verder is er veel overleg geweest over het strategisch voorraad beleid, waar het platform een duidelijke mening over heeft en deze was niet altijd de mening van HW Wonen. Er is door het platform deelgenomen aan de enquête bewonersparticipatie KWH-Visitatie, waarvan de uitslag in een speciale bijeenkomst is besproken.
26
Het afgelopen jaar is ook uitvoerig met HW Wonen gediscussieerd over het te voeren beleid, zeker met betrekking tot de plannen die de regering in Den Haag uit wil voeren op het gebied van huren. 5.4 HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus Over één ding zijn HW Wonen en het Platform het zeker eens, willen wij nog sociale betaalbare huren houden dan moeten huurder en verhuurder gezamenlijk optrekken tegen het beleid wat in Den Haag wordt bedacht. Want als de huidige plannen worden uitgevoerd is het sociale huur tijdperk teneinde. Het platform ziet 2012 als een jaar waarin veel beleid bepaald is over hoe zij in de toekomst de belangen van de huurders van HW Wonen kan en zal behartigen.
27
6 Missie, visie en strategische doelstellingen 6.1 Missie en visie Onze missie luidt als volgt: ‘In een Nationaal Landschap woondiensten en woonproducten aanbieden die aansluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen’. De visie die hierbij hoort is ‘Samen Wonen meer Waard’. Goed wonen in een vitaal Nationaal Landschap. Wij gaan uit van onze eigen kracht en werken van daaruit graag samen met de mensen en organisaties om haar heen. Wij voelen ons niet alleen verantwoordelijk voor goede huisvesting, maar ook voor de kwaliteit van wonen en leven. 6.2 Werkgebied Wij hebben als basis de Hoeksche Waard en zien het ook als ons primaire werkgebied. Dit is een zelfstandig maar geen geïsoleerd gebied. Daarom vindt beleidsafstemming ook met andere regio’s plaats. 6.3 Ondernemingsplan 2011-2014 Voor de periode 2011-2014 hebben wij een ondernemingsplan opgesteld. Voor de inhoud van het ondernemingsplan wordt verwezen naar het betreffende document (te vinden op onze websitewww.hwwonen.nl). Inmiddels is dit ondernemingsplan enigszins ingehaald door de economische en politieke ontwikkelingen. Daarom wordt begin 2013 ten aanzien van het ondernemingsplan een tussenbalans opgemaakt. De doelstelling blijft natuurlijk wel om de uitgezette koers en handelswijze in de Hoeksche Waard zoveel mogelijk te handhaven. In ons ondernemingsplan geven wij aan waar zij in de beleidsperiode 2011-2014 naartoe willen, hoe wij daar willen komen en wat de randvoorwaarden zijn. De volgende tien punten geven de kern hiervan weer: 1. HW Wonen is een maatschappelijke onderneming. 2. HW Wonen is primair actief in de Hoeksche Waard en werkt binnen de grenzen van het nationaal landschap. 3. HW Wonen is een bindend element in de Hoeksche Waard. 4. HW Wonen is open en transparant. 5. HW Wonen treedt actief in dialoog met partners. 6. HW Wonen voorziet in kwantitatief en kwalitatief voldoende betaalbare huisvesting voor de primaire doelgroepen. 7. HW Wonen werkt vanuit eigen kracht samen met andere (maatschappelijke) partijen. 8. HW Wonen draagt bij aan de vitaliteit en leefbaarheid van kernen door te investeren in leefbaarheid, wonen en zorg en maatschappelijk vastgoed 9. HW Wonen staat dicht bij de klant, heeft kennis van zijn wensen en behoeften en is een aanbieder van een breed pallet van woondiensten. 10. HW Wonen is een maatschappelijk ontwikkelaar van vastgoed.
28
Gebaseerd op ons ondernemingsplan hebben wij, naast de ‘normale’ activiteiten in 2012 gewerkt aan de volgende speerpunten:
zorgdragen voor nader inzicht in de projectenportefeuille en de mate waarin de voorgenomen projecten kunnen worden gerealiseerd met als doelstelling te komen tot een aangescherpte en binnen de huidige omstandigheden realistische projectenlijst;
aanscherping van het verkoopbeleid en vervolgens monitoring van de opgenomen doelstellingen inzake verkoopaantallen en verkoopopbrengsten. Dit zoveel als mogelijk rekening houdend met het vastgestelde strategisch voorraadbeleid;
Verdere concretisering van het onderhoudsbeleid, waarbij de inspanningen voor optimalisatie van de proces moeten leiden tot een efficiëntere werkwijze en kostenreductie;
Door het realiseren van een nieuw kantoor- en klantbedieningsconcept de klanttevredenheid vergroten en de ontwikkelingen monitoren;
Verdere optimalisering van het inkoopbeleid;
De verdere implementatie van governance afspraken die op landelijk niveau zijn gemaakt met als doelstelling op alle onderdelen aan de afspraken te voldoen;
Formulering en implementatie van risicomanagement(systeem) op basis waarvan in 2013 een “in control statement” kan worden afgegeven;
Vormgeven van duurzaamheidsdoelstellingen en zorgdragen voor opname in de meerjarenplanning en uitvoering daarvan (mede in relatie tot de onderdelen projectontwikkeling en onderhoudsbeleid);
Nadere invulling en concretisering van afspraken in het kader van de (organische) organisatieontwikkeling waarbij niet alleen interne doelstellingen (Zo doen wij dat) maar ook externe doelstellingen (veranderend speelveld voor het functioneren van woningcorporaties) worden gerealiseerd.
Actualisering van de relevante benchmarkinformatie met als doelstelling te komen tot eenduidiger beeld van onze prestaties;
6.4 Samenwerking Binnen de Hoeksche Waard wordt met alle gemeenten en zorg- en welzijnspartijen in meer of mindere mate samengewerkt. Onze indruk is dat deze samenwerkingen zijn gebaseerd op wederzijds vertrouwen, respect voor elkaars positie en de gedachte dat we samen meer kunnen bereiken. Wij koesteren deze samenwerkingen en is er veel aan gelegen de samenwerkingen verder uit te bouwen. Buiten de Hoeksche Waard werken wij samen met Trivire uit Dordrecht, Maasdelta uit Spijkenisse, Woonbron vestiging Dordrecht en WoonCompas uit Rotterdam. Met deze corporaties hebben wij (gezamenlijk) vastgoed en/of zorgen wij samen voor het beheer van dit vastgoed.
29
7 HW Wonen Balans 2012 Voor het in beeld brengen van onze doelstellingen en prestaties maken wij gebruik van de HW Wonen Balans. Met de HW Wonen Balans wordt vanuit een viertal invalshoeken, die zijn gebaseerd op onze organisatiestructuur, de voorgenomen prestaties inzichtelijk gemaakt. De invalshoeken zijn: Strategie en Organisatie, Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering. In onderstaand overzicht is de HW Wonen Balans 2012 opgenomen. Doelstelling 2012
Realisatie 2012
Strategisch voorraadbeleid beschikbaar?
Ja
Ja
Kernenvisie beschikbaar?
Ja
Ja
Belanghouder-strategie opgesteld?
Ja
Loopt
Convenant w oonruimteverdeling en/of huisvestingsverordening geactualiseerd?
Ja
Nee
Prestatieafspraken met de gemeenten actueel?
Ja
4 van de 5
Participatiebeleid opgesteld?
Ja
Ja
Voortgang Coöperatie Hoeksche Waard Duurzaam?
Ja
Ja
Beleidsplan Duurzaamheid afgerond?
Ja
Deels
Door HW Wonen w ordt op alle aspecten voldaan aan de Governance Code
Ja
Ja
Integriteitsbeleid actueel?
Ja
Ja
Visitatie afgerond?
Ja
Ja
Personeelsbeleid vastgelegd in personeelsbeleidplan?
Ja
Loopt
Project "Ontw ikkeling Organisatiecultuur" uitgevoerd?
Ja
Loopt
(tw eejaarlijks) Medew erkers Tevredenheids Onderzoek uitgevoerd?
Ja
Ja (2011)
Communicatiebeleid vastgesteld?
Ja
Loopt
Sponsorbeleid geëvalueerd?
Ja
Ja
Jaarlijkse bijeenkomst stakeholders georganiseerd?
Ja
Ja
Jaarlijkse verantw oording over w oningtoew ijzing afgerond?
Ja
Ja
Is de governace code onderdeel van de besprekingen met de rvc?
Ja
Ja
Is de governace code onderdeel van de besprekingen met het mt?
Ja
Ja
KWH-label goed w erkgeverschap behaald?
Ja
Nee
Arbo-jaarplan opgesteld?
Ja
Nee
Aandachtsgebied
Strategie en organisatie Beleid
Beheer
Aantal fte’s vastgestelde formatie
93,2
92,2
Hoeveel bedragen de kosten van inhuur van de tijdelijke medew erkers?
€ 400.000
€ 398.200
Hoeveel bedragen de uitgaven voor opleiding van personeel?
€ 224.000
€ 118.800
Hoeveel procent van de beschikbare tijd is het personeel ziek?
4,0%
3,7%
Hoeveel procent van de beschikbare tijd (exclusief langer dan 6 w eken ziek) is het personeel ziek? Budget sponsoring Aantal malen per jaar dat het bew onersblad w ordt uitgegeven.
30
2,5%
1,4%
€ 25.000
€ 25.100
3
3
Vastgoed Beleid Lange termijn doelstelling voorraad goedkope w oningen
75%
81%
Lange termijn doelstelling voorraad middeldure w oningen
15%
16%
Lange termijn doelstelling voorraad dure w oningen
10%
3%
Lange termijn doelstelling voorraad w oningen geschikt voor starters
30%
28%
Lange termijn doelstelling voorraad w oningen geschikt voor senioren
40%
30%
Lange termijn doelstelling voorraad w oningen geschikt voor gezinnen
30%
41%
Lange termijn doelstelling streefhuurpercentage voorraad goedkope w oningen
73%
74%
Lange termijn doelstelling streefhuurpercentage voorraad middeldure w oningen
78%
76%
Lange termijn doelstelling voorraad sociale koopw oningen ouder 10 jaar
1100
1041
Ja
Nee
Gesloopte w oningen
176
113
Opgeleverde huurw oningen
144
147
Opgeleverde koopw oningen (incl. grondkavels)
96
112
Opgeleverd maatschappelijk vastgoed
2
2
Gerealiseerde verbetering energetische kw aliteit
nog bepalen
niet bekend
Gerealiseerde CO2-reductie
nog bepalen
niet bekend
Programma van eisen levensloopbestendigheid opgesteld?
Beheer
Van w elk deel van het bezit w ordt de technische staat gecontroleerd? Budget planmatig onderhoud per complex Welk deel van de extern verstrekte opdrachten inzake planmatig onderhoud w ordt gecontroleerd?
31
33%
niet bekend
€ 5,8 miljoen
€ 6,5 miljoen
80%
niet bekend
Wonen Beleid Trendrapport klant onderdeel van kw artaalrapportage?
Ja
Nee
Catalogus klantbehoefte afgerond?
Ja
Nee
Beheer KWH-huurlabel behaald?
Ja
Ja
Mutatiegraad w oningen
6,0%
8,2%
Aantal procedures Huurcommissie
5
5
Aantal ontvankelijke klachten Interne Klachten Procedure
0
17
Aantal procedures Klachtenadviescommissie
5
7
Aantal procedures Geschillencommissie
2
2
Aantal maal overleg met huurdersplatform
8
8
Aantal w oningzoekenden geregistreerd
1.500
1.608
% beschikbare w oningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep?
90%
81%
% beschikbare w oningen verhuurd aan jongeren (jonger dan 35 jaar) ?
35%
39%
% beschikbare w oningen verhuurd aan senioren (ouder dan 55 jaar) ?
35%
39%
Hoeveel dagen frictie- en mutatieleegstand is per w oning gemiddeld acceptabel?
< 20
26,9
Hoeveel bedraagt de inkomstenderving door frictie- en mutatieleegstand maximaal?
€ 582.000
€ 376.439
Hoeveel bedraagt de frictie- en mutatieleegstand als percentage van de jaarhuur?
0,75%
0,63%
Hoeveel w oningen w orden er verhuurd (excl.nieuw bouw )?
580
589
Hoeveel w oningen w orden er verhuurd (incl.nieuw bouw )?
660
677
Uitverhuizingen in verband met projecten
200
85
Welk percentage van de leeggekomen w oningen w ordt aansluitend verhuurd?
10%
3,20%
Wat is de acceptatiegraad? Budget leefbaarheid Budget herstelonderhoud
75%
74%
€ 200.000
€ 353.300
€ 1,6 miljoen
€ 2,0 miljoen
Hoeveel reparatieverzoeken w orden er behandeld?
20.000
21.310
Hoeveel dagen bedraagt de gemiddelde afhandeltermijn van een reparatieverzoek?
4 dagen
niet bekend
€ 1,0 miljoen
€ 1,3 miljoen
Budget mutatieonderhoud Welk deel van de extern verstrekte opdrachten inzake mutatieonderhoud w ordt gecontroleerd?
80%
niet bekend
Budget contractonderhoud
€ 0,8 miljoen
€ 0,7 miljoen
Budget planmatig onderhoud per w oning
€ 5,7 miljoen
€ 5,0 miljoen
€ 750.000
€ 1,0 miljoen
Hoeveel ontruimingen w orden er aangezegd?
50
49
Hoeveel ontruimingen gaan er door?
10
12
Hoeveel overlastklachten w orden er behandeld?
500
665
Budget opplusmaatregelen
32
Bedrijfsvoering Beleid Voortgang in de procesbeschrijvingen en procesevaluatie?
Ja
Ja
Informatievoorziening budgetten op orde?
Ja
Loopt
Risicomanagement geformaliseerd?
Ja
Loopt
Beheer Hoeveel bedraagt het beschikbaar gestelde budget voor investeringen ten dienste van de exploitatie?
€ 1,8 miljoen
€ 2,6 miljoen
Huurachterstand als percentage van de jaarhuur
< 1%
1,01%
Hoeveel procent van de huurders maakt gebruik van de mogelijkheid tot automatische incasso?
75%
73%
Status Centraal Fonds
A1
A1
kredietw aardig
kredietw aardig
Solvabiliteit op bedrijfsw aarde
> 25%
48%
Intrest Coverage Ratio (ICR)
> 1,6
2
> 4,15%
4,80%
In Control Statement afgegeven door bestuurder en mt-leden?
Ja
2013
Aedex-resultaten voorgaand jaar bekend en gecommuniceerd?
Ja
Ja
Informatieverstrekking cfv-benchmarkgegevens afgerond?
Ja
Ja
Onderhoudslasten als percentage van de bedrijfslasten?
49,40%
49,20%
Personeelskosten als percentage van de bedrijfslasten?
19,60%
18,70%
Gemiddelde huurstijging per 1 juli?
2,25%
2,30%
Hoeveel bedragen de nettokosten van de w erkorganisatie per w oning?
€ 1.026
€ 1.011
Gemiddelde kosten voor klachtenonderhoud per w oning (incl. loonkosten)?
€ 159
€ 194
Gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud per w oning (incl. loonkosten)?
€ 102
€ 132
Gemiddelde kosten voor contractenonderhoud per w oning?
€ 207
€ 126
Gemiddelde kosten voor planmatigonderhoud per w oning?
€ 1.124
€ 1.129
Hoeveel bedraagt de gemiddelde rente op de leningenportefeuille?
4,25%
4,15%
Kredietw aardigheisbeoordeling WSW
Direct rendement (op basis van bedrijfsw aarde)
33
8 Onze werkwijze 8.1 HW Wonen Werken Vakkundige en gedreven werknemers met hart voor de zaak: geen enkel bedrijf kan zonder. Wij doen daarom ons best om onze medewerkers alle mogelijkheden te geven om zichzelf te ontplooien. Met het ‘HW Wonen Werken’ willen we onze medewerkers nog slimmer, efficiënter en effectiever inzetten. Het ‘HW Wonen Werken’ is onze eigen variant op Het Nieuwe Werken, dat helemaal is toegespitst op onze organisatie. In 2011 hebben we de eerste voorbereidingen getroffen met een stuurgroep en drie werkgroepen (bricks, bytes an behaviour). Op een personeelsbijeenkomst in oktober 2011 hebben we de aftrap voor het ‘HW Wonen Werken’ gegeven. In 2012 is volop aandacht besteed aan de consequenties van het ‘HW Wonen Werken’ voor de medewerkers, de verbouwing van het pand en het mobiel maken van de ict-hulpmiddelen van de medewerkers. Vanaf begin 2013 werken alle medewerkers op een moderne wijze, vanuit een volledig verbouwd kantoor in OudBeijerland, aan het bedienen van onze klanten. Verder worden in 2013 verspreid over de Hoeksche Waard kleine steunpunten ingericht. 8.2 Medewerkers Op 31 december 2012 had onze organisatie 104 (2011: 106) medewerkers in dienst. Zij vervulden 92,2 fte (2011: 94,3). Verder was er sprake van 2,5 fte aan vacatureruimte. Twee medewerkers hebben vorig jaar onze organisatie verlaten. We hebben geen nieuwe medewerkers, maar wel vier stagiaires mogen verwelkomen. Bij ons werken nu 58 vrouwen en 46 mannen. Er zijn 38 parttimers. De leeftijdsopbouw van het personeel ziet er per 31 december 2012 als volgt uit: Werknemers Aantallen Percentages
< 25 5 5
25 – 34 16 15
35 – 44 25 24
45 - 54 41 40
55 - 64 17 16
>65 0 0
De gemiddelde leeftijd is 45 jaar. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage was in 2012 3,7 procent. Dit is inclusief langdurig zieken en exclusief zwangerschappen. Ten opzichte van 2011 is dit een daling van 0,5 procent, wat te verklaren is door minder langdurig verzuim. Het kortdurend verzuim is onveranderd. Zorgvuldige re-integratie Om de nadelige gevolgen van ziekte zoveel mogelijk te beperken, zien wij het als onze taak om de werknemers zo snel en zo verantwoord mogelijk weer aan het werk te krijgen. Ons doel is om medewerkers op een goede manier en tot tevredenheid van alle betrokkenen terug te laten keren in het arbeidsproces: zorgvuldige re-integratie is het halve werk. Ondersteuning bij ziekteverzuim Arbo Unie ondersteunt ons bij ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden. Onze leidinggevenden hebben een belangrijke en duidelijke verantwoordelijkheid in de begeleiding van zieke medewerkers. De aanpak is terug te vinden in ons ziekteverzuimbeleid en – protocol.
34
Vertrouwenspersoon Binnen onze organisatie is er een externe vertrouwenspersoon bij wie medewerkers terecht kunnen met vertrouwelijke zaken. In 2012 is er geen beroep gedaan op de vertrouwenspersoon. 8.3 Functioneren en investeren Vanuit het functioneringsmanagement voeren de leidinggevenden met alle medewerkers een jaarplangesprek, een voortgangsgesprek en een beoordelingsgesprek. Investeren in mensen De professionalisering van onze medewerkers is belangrijk in ons beleid. Om dit te bereiken hebben we in 2012 geïnvesteerd in de persoonlijke ontwikkeling van onze mensen door opleidingen, trainingen en coaching aan te bieden. De opleidingskosten in 2012 bedragen circa 119 duizend euro. Dat is circa 50% van het begrote bedrag. Personeelsbijeenkomsten Ongedwongen, gezellig en collegiaal, zo was de sfeer op de personeelsbijeenkomsten die we in 2012 hielden. Een overzicht: sportdag “Beachbattle” op 21 juni; feestavond medewerkers en partners op 9 november; excursie Futureland 23 november; sintfeest op 28 november; kersthappas op 20 december. Stages Wij vinden het belangrijk dat jonge mensen kennis maken met het werk bij een woningcorporatie. Stages zijn daar een prima instrument voor. In 2012 hebben we vier stagiairs met succes begeleid. Werving en selectie In 2012 hebben wij geen mensen aangenomen. 8.4 Duurzame organisatie Voor ons kantoor in Oud-Beijerland is in 2012 gestart met het behalen van een Breeamcertificaat bestaande bouw. Breeam is een gecertificeerde methodiek voor het meten van de duurzaamheid van gebouwen. In eerste instantie is er een nulmeting verricht. Tijdens de verbouwing van het kantoor zijn daarna verschillende verbeterpunten doorgevoerd. De verwachting is dat wij tijdens ons Open Huis op 19 april 2013 het viersterren-certificaat bestaande bouw overhandigd krijgen. 8.5 KWH Label Onze dienstverlening hebben wij hoog in het vaandel staan en zijn dan ook in het bezit van het KWH-huurlabel. In 2012 heeft er geen KWH-meting plaatsgevonden. Dit heeft alles te maken met de in 2012 uitgevoerde verbouwing van het kantoorpand. Inmiddels zijn de metingen weer opgepakt en werken wij er hard aan om onze prestaties via een monitor inzichtelijk te maken. 8.6 Afhandelen van klachten Interne klachtenprocedure HW Wonen doet er alles aan om het wonen zo aangenaam mogelijk voor huurders te maken. Toch kan het voorkomen dat huurders niet tevreden zijn over onze dienstverlening of onze medewerkers. Huurders kunnen dan een klacht bij HW Wonen indienen. HW Wonen kent een interne klachtenprocedure waarbij regels en termijnen zijn vastgesteld om de klacht van de huurder op te lossen c.q. te verhelpen. In 2012 heeft HW Wonen 17 klachten ontvangen en afgehandeld. De klachten hebben voornamelijk betrekking op niet (goed) uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en communicatie met medewerkers. 35
De gemelde klachten zijn naar tevredenheid van de huurders binnen de gestelde termijnen opgelost. Het verbeteren van de communicatie met huurders heeft intern voortdurend de aandacht. Het kan voorkomen dat na het doorlopen van onze interne klachtenprocedure er nog onenigheid bestaat. In dat geval kan de huurder terecht bij de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. Ook is het mogelijk om direct een klacht bij de Klachten Advies Commissie in te dienen. Klachten Advies Commissie De Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard is een officieel, onafhankelijk orgaan dat geschillen beoordeelt en onpartijdige uitspraken doet. De commissie is opgericht op 1 januari 2003. In het reglement staat over welke kwesties de commissie een uitspraak mag doen.
Klachten Advies Commissie Voorzitter Vice-voorzitter Ambtelijk secretaris Lid Lid
- de heer H. Stapel - de heer F. van Heusden - mevrouw A.C. Groenendijk - de heer H. Zwartkruis - mevrouw A.M.R. van Nierop
De Klachten Advies Commissie ontving in 2012 twaalf (2011: elf) klachten. Van de twaalf klachten bleken vijf klachten op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Zij konden dus niet behandeld worden. De andere zeven klachten waren wel ontvankelijk en daarvoor zijn hoorzittingen gehouden. De commissie heeft twee klachten gegrond verklaard en vijf klachten ongegrond. De behandelde klachten gingen over:
Vergeeld plafond in de woning
Gegrond
Rookoverlast door buren
Ongegrond
Lage temperatuur in de badkamer
Ongegrond
Onderhoud van dakgoten
Gegrond
Verkrijgen van schadevergoeding vanwege langdurige onderbreking in transport van elektrische energie
Ongegrond
Werking van een WTW-systeem
Ongegrond
Uitlaatgassen in de woning in relatie met verhuiskostenvergoeding Ongegrond Tijdens het voorjaarsoverleg van onze directeur-bestuurder en de commissieleden van de Klachten Advies Commissie is vastgesteld dat de commissie objectief oordeelt en zich aan de afgesproken procedures houdt. Geschillencommissie In 2008 is de Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard gestart. Het doel van de commissie is: klachten te behandelen van iedere woningzoekende die zich in zijn persoonlijk belang geschaad acht door de huisvestingsverordening; bij te dragen aan een goede behandeling van klachten en daarmee voor optimalisering van de relatie tussen de partijen te zorgen; tegemoet te komen aan de behoefte van woningzoekenden om invloed uit te oefenen op de huisvestingsverordening; het signaleren van knelpunten in het woonruimteverdelingssysteem.
36
De Geschillencommissie bestaat uit dezelfde personen als de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. HW Wonen ondersteunt het secretariaat door het leveren van een ambtelijk secretaris. Dit is mevrouw A.C. Groenendijk, medewerker Bestuurszaken van HW Wonen. In 2012 heeft de Geschillencommissie drie klachten gekregen. Alle klachten waren ontvankelijk. Omdat één klacht op het laatste moment door de klager is ingetrokken, zijn er twee zaken in behandeling genomen. Hiervoor zijn hoorzittingen gehouden. Beide klachten, afkomstig uit Korendijk en Oud-Beijerland, zijn gegrond verklaard en hadden betrekking op de wijze waarop het woonruimteverdelingssysteem is toegepast.
37
9 Huisvesten van onze doelgroepen Meer dan 10.000 woningen en appartementen hebben wij in ons bezit. Daarmee zorgen we ervoor dat heel wat inwoners van de Hoeksche Waard een dak boven het hoofd hebben. Het is ons primaire doel om ons in te zetten voor mensen met een laag inkomen. Bij de woningtoewijzing gaat bijzondere aandacht uit naar de doelgroep senioren en starters. 9.1 Strategisch Voorraadbeleid Starters en senioren zijn de grootste groepen op de markt van huurwoningen. Het aandeel woningen voor senioren is met 30 procent te laag voor de huidige en toekomstige omvang van die doelgroep. Door nieuwbouw stijgt het aandeel de komende jaren naar 40 tot 50 procent van de woningvoorraad. Onder de woningzoekenden zijn jonge starters in 2012 gegroeid tot de grootste groep. Het aandeel voor starters geschikte woningen is met 28 procent veel te laag, zeker ten opzichte van het aandeel voor de doorstromers (41 procent). Eind 2012 hebben wij met de gemeenten overeenstemming bereikt over het toewijzen van het merendeel van de eengezinswoningen in de sociale huur aan starters, waardoor hun aandeel bijna verdubbelt naar 54 procent en doorstromers, conform de marktverhoudingen, een lager aandeel van de voorraad toebedeeld krijgen.
Verdeling bezit over de doelgroepen 31-12-2012 1%
28%
30%
starters doorstromers senioren bijzondere doelgroep
41%
Ten slotte is in 2012 een aanzet gegeven tot aanpassing van het verkoopbeleid en het verkoopprogramma aan de veranderde marktomstandigheden. In 2013 zal het bestaande strategisch voorraadbeleid worden geevalueerd. 9.2 Scherp toewijzen Door regels van de Europese Commissie zijn de toewijzingseisen voor woningbouwcorporaties een stuk strenger geworden. Dit in 2011 vanuit Den Haag gestarte beleid is in 2012 verder aangescherpt. Belangrijk daarin is weer het ‘bewijsmateriaal’ die onze woningzoekenden verplicht worden mee te nemen voor acceptatie van de nieuwe woning. Niet alleen voor ons als verhuurder een lastige situatie maar ook voor de huurders.
38
Het jaar 2011 was een proefjaar voor de woningtoewijzingsregel. Voor het eerst moesten wij de inkomens van nieuwe huurders en doorstromers goed bijhouden. Onze eigen toewijzingsregels hebben we in 2012 aangepast om aan het toegestane percentage van 10 procent verhuur aan de doelgroep met hogere inkomens te kunnen voldoen. Omdat wij, in eerste instantie dachten, dat er vanuit 2011 nog 3,2 procent moest worden gecompenseerd was dat een forse opgave. Uiteindelijk is 6,2 procent van de leeggekomen sociale huurwoningen verhuurd aan mensen met een inkomen boven de 34.085 euro. Hiermee zijn wij binnen het toegestane percentage gebleven. 9.3 Mutaties en verhuringen Een overzicht van de mutaties in de bestaande woningvoorraad per gemeente: Aantal woningen
Mutaties 2012
Mutatiegraad 2012
Mutaties 2011
Mutatiegraad 2011
Heinenoord Maasdam Mijnsheerenland Puttershoek s-Gravendeel Westmaas
376 277 283 1.019 1.229 208
31 11 26 79 107 11
8,20% 4,00% 9,20% 7,80% 8,70% 5,30%
31 16 21 78 164 19
8,20% 5,50% 7,40% 7,60% 12,80% 9,10%
Binnenmaas
3.392
265
7,80%
329
9,50%
Strijen
1.113
123
11,10%
123
11,20%
Klaaswaal Numansdorp
314 1.037
31 80
9,90% 7,70%
22 80
7,40% 7,40%
Cromstrijen
1.351
111
8,20%
102
7,40%
Goudswaard Nieuw-Beijerland Piershil Zuid-Beijerland
210 265 147 341
25 25 20 14
11,90% 9,40% 13,60% 4,10%
18 22 13 20
8,50% 8,20% 8,60% 5,90%
Korendijk
963
84
8,70%
73
7,50%
Oud-Beijerland
2.598
189
7,30%
211
8,10%
Totaal HW Wonen
9.417
772
8,20%
838
8,80%
Kern - Gemeente
In bovenstaande tabel zijn de woningen in de Hoeksche Waard van HW Wonen per 1 januari 2012 opgenomen. Het totale bezit van HW Wonen bestaat ook uit woningen buiten de Hoeksche Waard, overige woongelegenheden, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerendgoed en garages en omvat per 31 december 2012 in totaal 10.547 verhuureenheden.
39
9.4 Verhuringen naar huurklasse en inkomen Huurklasse goedkoop (< € 366,37) aftoppingsgrens IHS laag (< € 524,37) aftoppingsgrens IHS hoog (< € 664,66) bovengrens IHS (< € 664,66)
vrije sector (≥ € 664,66)
Eindtotaal
Laag (< € 34.085) 102 305 60 66 533
Hoog (≥ € 34.085)
Nietpersonen
Eindtotaal 114 315 64 90 583
93,80%
1 6 4 24 35
6,20%
8 5 1 1 15
13 13
13,80%
81 81
86,20%
0 0
94 94
546
82,60%
116
17,40%
15
677
9.5 Huurachterstanden Wij voeren een strak incassobeleid. Rond de 10e en 20e van iedere maand worden de aanmaningen verstuurd. De aanmaningen worden sinds juli 2012 in huisstijl opgemaakt. Dit was een wens vanuit de organisatie. In de laatste aanmaning, ook wel sommatiebrief of 14dagen-brief genoemd, worden conform de per 1 juli 2012 gewijzigde Wet Incasso Kosten (WIK) de kosten opgenomen die verschuldigd zijn op het moment dat de incasso van de vordering uit handen wordt gegeven. Voor 114 van onze huurders wordt de huur betaald vanaf een budgetrekening die wordt beheerd door Budgetbeheer & Schuldhulpverlening (B&S). Dit is een onderdeel van de Regionale Sociale Dienst (RSD). We wijzen onze huurders met betalingsproblemen op de mogelijkheid zich aan te melden bij B&S. B&S heeft geen wachtlijst. In onderstaand overzicht is de huurachterstand nader gespecificeerd. 2012 Maanden achterstand
aantal
< 1 maand 1-2 maanden 2-3 maanden 3-4 maanden > 4 maanden
339 83 67 28 94
totaal
611
achterstand 55% 103.203 14% 62.025 11% 102.017 5% 50.740 15% 298.885
aantal
2011 achterstand
17% 10% 17% 8% 48%
350 96 65 20 88
57% 98.707 16% 79.525 11% 100.771 3% 35.375 14% 251.984
17% 14% 18% 6% 44%
100% 616.869 100%
619
100% 566.361
100%
Begin 2013 zijn alle dossiers met betrekking tot de “Huur” en “Overige vorderingen” beoordeeld. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat een aantal vorderingen definitief als oninbaar moeten worden beschouwd. In alle gevallen betreft het bedragen waarvoor een voorziening is gevormd. Het betreft met name vorderingen waar een WSNP-regeling of een traject via budgetbeheer & schuldhulpverlening is afgesloten. Van de resterende vorderingen is een inschatting gemaakt van de kans dat deze vorderingen daadwerkelijk worden geïncasseerd. Op grond van de uitgevoerde beoordeling is in 2013 169 duizend euro ten laste van de voorzieningen gebracht. Na deze afboeking resteert een voorziening van circa 80 duizend euro.
40
9.6 Ontruimingen Het aantal aanzeggingen tot ontruiming is in 2012 gedaald. Van 64 in 2011 naar 49 in 2012. Van deze aanzeggingen zijn er in 2012 uiteindelijk 12 (2011: 18) woningen ontruimd. 2012
2011
2010
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Heinenoord
0
3
1
2
0
0
Maasdam
3
4
0
0
1
2
Mijnsheerenland
0
2
0
1
0
1
Puttershoek
0
3
1
10
1
11
s-Gravendeel
0
4
2
4
1
6
Westmaas
1
3
0
2
0
2
Totaal gemeente Binnemaas
4
19
4
19
3
22
Strijen
1
9
3
8
2
8
Totaal gemeente Strijen
1
9
3
8
2
8
Goudswaard
0
1
1
1
0
0
Nieuw-Beijerland
0
2
3
7
2
3
Piershil
0
0
0
1
0
0
Zuid-Beijerland
1
1
0
3
1
2
Totaal gemeente Korendijk
1
4
4
12
3
5
Numansdorp
1
4
1
5
0
2
Klaaswaal
1
1
2
5
0
0
Totaal gemeente Cromstrijen
2
5
3
10
0
2
4
12
4
15
1
13
12
49
18
64
9
50
Per gemeente/kern Gemeente Binnemaas
Gemeente Strijen
Gemeente Korendijk
Gemeente Cromstrijen
Gemeente Oud-Beijerland Oud-Beijerland Totaal
41
10 Het woningbezit van HW Wonen In 2012 sloeg de crisis op de woningmarkt echt toe. Voor de ontwikkeling van de omvang van ons bezit had dit nog beperkte gevolgen. Omdat de verkoop van woningen stabiel bleef en er ook woningen zijn gesloopt, is ons totale woningbestand iets verminderd. Verder was er sprake van een licht teruglopende bouwproductie. Eind 2012 bestaat de voorraad uit 10.547 verhuureenheden (vhe’s), waarvan 10.080 woningen (en overige wooneenheden) en 467 overige (garages, bedrijfsruimten en dergelijke). Voor 2013 verwachten wij dat het regeerakkoord van Rutte II, dat eind 2012 tot stand is gekomen, ook voor onze organisatie forse gevolgen zal hebben. Inmiddels is duidelijk dat (ook) wij de bouwproductie de komende jaren verminderen. Verder is de vraag of, door de gemaakte afspraken in Den Haag, de geplande verkoop van bestaande woningen daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden de komende jaren. 10.1 Strategisch voorraadbeleid In 2011 stond het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) vooral in het teken van besluitvorming, informatie en implementatie. In 2012 was er vooral sprake van uitvoering van het voorgenomen beleid, waarbij ‘transformatie’ het magische woord is. Verkoop van woningen, sloop en (vervangende) nieuwbouw, huurbeleid en (renovatie-)ingrepen in de bestaande voorraad: alles stond in het teken van het bereiken van een ander aanbod dan nu het geval is en dat in de toekomst beter aan zal sluiten op de verwachte vraag. 10.2 Duurzaam bouwen en onderhouden In 2012 is er een start gemaakt met het opzetten van het energiebeleid. Het bestaande Strategisch Voorraadbeleid is gebruikt om alle woningen met een bouwjaar tot en met 1992 door te nemen. Er is bepaald wat voor toekomst de woningen hebben en of er een ingreep plaatst moet vinden. Globaal hebben we drie soorten ingrepen: geen ingreep, lichte renovatie (denk aan labelsprongen) of een hoge ingreep (denk aan label A woningen of passiefhuis renovaties). Een extern bureau heeft berekeningen gemaakt van de financiële consequenties. In 2013 worden de plannen concreter uitgewerkt tot complexplannen, waarna deze onderdeel uit kunnen gaan maken van de meerjarenbegroting. In 2012 hebben wij ook een beleid voor aanvragen voor zonnepanelen door individuele huurders opgesteld. In 2013 wordt het communicatietraject richting de huurders vormgegeven en zal de uitvoering gerealiseerd worden. 10.3 Waardemanagement In 2012 zijn ook verkenningen uitgevoerd om te komen tot ‘waardemanagement’ Daarbij gaat het niet alleen om het directe rendement (huuropbrengsten versus exploitatielasten), maar meer om de vraag of beleid, beheer en investeringen leiden tot waardestijging of – daling: het indirecte rendement.
42
10.4 Samenstelling woningbezit Ons woningbezit staat voor ruim 70 procent in de vijf grote kernen, waarvan een kwart in Oud-Beijerland. 26 procent staat in de negen kleinere kernen, terwijl 2 procent in de buurtschappen staat.
Verdeling naar bouwjaren 26 procent van onze woningen is in de jaren zeventig gebouwd. Door sloop en nieuwbouw neemt het aandeel woningen van vóór 1960 af en het vanaf 2000 gebouwde aandeel toe. In bijgaande tabel is de verdeling van ons bezit n naar bouwjaren opgenomen.
43
Verdeling naar type De gewenste transformatie van ons bezit naar type (meer appartementen minder eengezinswoningen) begint langzaam vorm te krijgen. Door sloop en verkoop daalt het aandeel eengezinswoningen, door nieuwbouw stijgt het aandeel appartementen. Het aandeel van het bij veel senioren populaire type ‘grondgebonden seniorwoning’ is door sloop wat teruggelopen, maar neemt door nieuwbouw in 2013 en 2014 weer toe.
Verdeling bezit naar huurklassen Ruim driekwart van ons woningbezit is ‘goedkoop’ (onder de lage aftoppingsgrens van de Huurtoeslag), 20 procent is ‘bereikbaar’ (huur tussen lage aftoppingsgrens en bovengrens Huurtoeslag) en 4 procent is als ‘duur’ te bestempelen (boven de Huurtoeslaggrens). Geheel volgens het streven in ons Strategisch Voorraadbeleid is het aandeel goedkoop ten opzichte van 2011 met 5 procent afgenomen en zijn de segmenten bereikbaar en duur met respectievelijk 4 en 1 procent toegenomen. Huurharmonisatie bij leegkomst van woningen, sloop en renovatie en nieuwbouw zijn de oorzaken van deze verschuiving.
44
10.5 Verkochte woningen In 2012 zijn 66 woningen van onze woningen verkocht. In de begroting was rekening gehouden met 49 te verkopen woningen. De verkoop van bestaande woningen in 2012 is dus prima verlopen. Gemiddeld zijn de verkochte woningen getaxeerd op 165.000 euro. Op grond van de verschillende kortingsregelingen is gemiddeld 35.000 euro korting per woning verleend. De gemiddelde boekwaarde per verkochte woning bedraagt circa € 20.000 euro en de gemiddelde boekwinst circa 110.000 euro. De ontwikkeling van de gemiddelde taxatiewaarde en verkoopprijzen van de door ons verkochte bestaande woningen ziet er als volgt uit:
2010 2011 2012 2013 (t/m februari)
Taxatiewaarde Verkoopprijs (incl. korting) € 185.000 € 150.000 € 180.000 € 140.000 € 165.000 € 130.000 € 161.000 € 125.000
Sinds 1 januari 2012 werken wij met een aangepast verkoopbeleid (minder koopgarant en meer vrije verkoop met korting). Een spannende switch in een slechte markt. Voor het antwoord op de vraag hoe dit aangepaste verkoopbeleid uitpakt is het nog iets te vroeg. Op dit moment (maart 2013) zijn al wel weer 27 woningen verkocht. Omdat er sprake is van een ‘overloop’ uit 2012, zijn er nog maar een beperkt aantal woningen op basis van het aangepaste beleid verkocht. We houden het verkooptraject zeer nauwlettend in de gaten, hebben meerdere keren per week contact met onze externe makelaars en wekelijks worden alle in verkoop zijnde woningen besproken binnen de afdeling Vastgoed. Woningen die te lang in verkoop blijven zonder resultaat of zelfs animo, worden opnieuw beoordeeld. Op basis daarvan wordt dan een aangepaste strategie bepaald. Voor nu is de conclusie dat we nog steeds positief zijn over de verwachte verkopen van bestaande woningen in 2013. De verwachting is nog steeds dat het begrote aantal van 70 te verkopen bestaande woningen gehaald wordt. Koopgarant Dankzij ‘Koopgarant’ zijn meer mensen in de gelegenheid een huis te kopen. Eind 2012 hebben wij 258 woningen met deze regeling verkocht. In onderstaande tabel is een overzicht van de verkochte woningen en de per saldo verstrekte korting opgenomen. Gemeente
Aantal
Korting (x € 1.000)
Binnenmaas Cromstrijen Dordrecht Korendijk Oud-Beijerland Strijen
60 58 21 43 65 11
€ 2.880 € 2.247 € 692 € 1.862 € 2.805 € 540
Totaal
258
€ 11.025
Slimmer Kopen In ’s-Gravendeel zijn in het verleden negen woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor HW Wonen geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt ongeveer 397 duizend euro. 45
10.6 Onderhoud Wij streven er steeds naar om het woningbezit aan te laten sluiten op de eisen van de tijd. Als het kan met onderhoud en herstelwerkzaamheden. Maar sloop en nieuwbouw zijn soms noodzakelijk. Duurzaamheid is daarbij een belangrijk speerpunt van het beleid. Het uitvoeren van onderhoud is een belangrijke kostenpost. In onderstaand overzicht is inzichtelijk gemaakt wat onze organisatie in 2012 en voorgaande jaren aan het onderhoud heeft uitgegeven. Soort onderhoud
Jaarrekening 2012
Begroting 2012 Jaarrekening Jaarrekening 2011 2010
Herstelonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Opplussen seniorwoningen Af: loonkosten eigen dienst
1.984.000 1.350.000 1.288.000 11.840.000 1.041.000 -514.000
1.622.000 1.040.000 2.115.000 12.301.000 750.000 -559.000
1.932.000 1.371.000 1.412.000 11.113.000 1.719.000 -542.000
1.845.000 1.283.000 1.088.000 10.220.000 1.117.000 -598.000
Totaal
16.989.000
17.269.000
17.005.000
14.955.000
Beheersing onderhoudskosten Medio 2012 bleek uit de onderhoudsrapportages dat het onderhoudsbudget voor 2012 wellicht zou worden overschreden. Hier is actief op bijgestuurd, met als doel het totale begrotingsbedrag voor 2012 niet te overschrijden. Gelijktijdig zijn nadere budgetterings- en beheersingsafspraken per onderhoudspost gemaakt. De resultaten hiervan moeten in 2013 zichtbaar worden. Optimalisatie uitvoering dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud, reparatie- en mutatie onderhoud en planmatig onderhoud in de woning bestaat voor 80 procent uit standaard werkzaamheden. Vanuit dit gegeven willen wij dit soort opdrachten niet meer in regie uit laten voeren, maar met aannemers afspraken maken over vaste prijzen. Hiervoor is een bestek met standaard werkomschrijvingen en contractvoorwaarden gemaakt en aanbesteed. De aanbesteding heeft in 2012 plaatsgevonden. Eind 2012 hebben wij naar aanleiding hiervan met 19 aannemers/installateurs een overeenkomst afgesloten. Er zijn prijsafspraken gemaakt voor standaard werkzaamheden en uurtarieven voor niet standaard werkzaamheden. Daarnaast zijn in het contract afspraken over leveringscondities, kwaliteitseisen en administratieve procedures opgenomen. De invoering van de afspraken brengt veranderingen in de werkwijze bij zowel onze organisatie als bij de opdrachtnemers met zich mee. Deze veranderingen in de processen worden in 2013 geïmplementeerd. Herstelonderhoud Aan het uitvoeren van kleine reparaties, het kleine dagelijks onderhoud, is in 2012 2 miljoen euro uitgegeven. Dit is 194 euro per reparatieverzoek. Ten opzichte van de begroting is 362.000 euro meer uitgegeven (22 procent). Voor de komende jaren willen wij met een efficiëntere werkwijze op deze kostenpost besparen. De overschrijding is vooral het gevolg van achterstallig onderhoud en/of niet afdoende uitgevoerd planmatig onderhoud en werkzaamheden voortvloeiend uit contracten. Ook zijn er extra uitgaven aan het nieuwbouwcomplex Wijk van je Leven in Puttershoek. Daarnaast nemen wij als extra service meer kosten voor onze rekening dan het minimum volgens de Huurwet. De tevredenheid over de afhandeling van reparatieverzoeken is goed, maar natuurlijk nog voor verbetering vatbaar. 46
Mutatieonderhoud Om ervoor te zorgen dat nieuwe huurders een net huis betrekken, worden alle leeggekomen woningen gronding geïnspecteerd. De uitgaven van het mutatieonderhoud bedroegen in 2012 1,4 miljoen euro en lag daarmee 30 procent hoger dan begroot. De overschrijding van het budget is vooral veroorzaakt door het hogere aantal mutaties dan begroot. Het werkelijk aantal mutaties bedraagt 772, terwijl er 579 zijn begroot. Per mutatie is gemiddeld 1.748 euro (2011: 1.635 euro) uitgegeven. Contractonderhoud De uitgaven van 1,3 miljoen euro voor het contractonderhoud liggen 39 procent lager dan begroot. Het gemiddeld bedrag dat in 2012 aan het contractonderhoud is uitgegeven bedraagt 126 euro per woning (2011: 137 euro). De contracten zijn in het jaar 2011 opnieuw bekeken, waar nodig herzien en gebundeld (onder andere de liftcontracten en contracten voor brandmeldcentrales). De eerste resultaten zijn in 2012 zichtbaar geworden. Planmatig onderhoud per woning Als de huur van een woning wordt opgezegd, wordt deze woning geïnspecteerd en waar nodig verbeterd. Per woning wordt de kwaliteit van de keuken, douche en toilet beoordeeld. Dit onderhoud wordt het planmatig onderhoud per woning genoemd. De omvang van de uitgaven hangt samen met het aantal woning dat leegkomt. De cijfers tonen aan dat deze mutatiegraad lager is dan de jaren daarvoor. In 2012 is 5,1 miljoen euro (2011: 4,6 miljoen euro) uitgegeven aan dit soort onderhoud. Dit is minder dan het in de begroting opgenomen budget van 5,8 miljoen euro. Planmatig onderhoud per complex In 2012 is 6,5 miljoen euro besteed aan planmatig onderhoud per complex. Dit is 700.000 euro meer dan begroot. Alle geplande werkzaamheden zijn in 2012 uitgevoerd. Daarnaast is een bedrag van circa 500.000 euro besteed aan opdrachten die met een apart bestuursbesluit zijn geaccordeerd en niet in de vastgestelde begroting zijn opgenomen. In 2012 is gestart met de conditiemeting van ons bezit. In drie jaar tijd wordt het hele bezit geïnventariseerd. Ieder jaar wordt er dus een derde deel gemeten. Wij zijn drie jaar geleden begonnen met resultaat gericht vastgoedonderhoud (RVO) voor het schilderwerk. Afgelopen jaar hebben we een tussenmeting verricht van de werkzaamheden die twee jaar geleden zijn uitgevoerd. Alle kwaliteitseisen die we destijds gesteld hebben zijn gehaald. Daarom is besloten om het RVO-proces verder door te ontwikkelen en te verscherpen. Daarnaast is in 2012 een start gemaakt met het RVO-proces voor daken. De pilot is geslaagd. In 2013 wordt de pilot verder geëvalueerd en wordt ook deze aanpak verder uitgerold. In 2013 wordt ook onderzocht of nog meer onderhoud op deze wijze kan worden weggezet.
47
Verder zijn in 2012 op onderhoudsgebied de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Doelstelling
Investering
Legionellabeheer
€ 56.000
Prestatie
Vervolgstap 2013
MJOB
Risico inventarisatie maken van de prioritaire zorg instellingen; monstername; vervolgacties uitzetten om legionellabeheer onder controle te krijgen Inzet eigen medewerkers en Werkprocessen (planmatig onderhoud, renovaties) inhuurkrachten zijn voor 40% gereed Inzet eigen medewerkers en Overzicht gemaakt van de te behouden; inhuurkrachten correspondentie aan de hand van de werkprocessen; voor een deel zijn er al documenten herschreven Inzet eigen medewerkers Handboek met kwaliteits-/prestatie eisen voor alle daken; eenheidsprijzen voor alle werkzaamheden voortkomend uit het handboek Inzet eigen medewerkers en Voor alle woningen met een bouwjaar voor 1992 is extern adviseur (Innax) de ingreep bepaald; alle ingrepen zijn doorgerekend en wat de mogelijke consequenties zijn Inzet eigen medewerkers 1/3 deel van de nieuwe begroting is afgerond
Contract-onderhoud
Inzet eigen medewerkers
Processen Correspondentie
RVO Dakwerk
Energiebeleid
De functie 'contractbeheerder' is aan de formatie toegevoegd
Overige prioritaire instellingen opnemen; daarna de zorg plichtige complexen opnemen en vervolgacties uitzetten Ieder de werkprocessen up to date houden Documenten herschrijven conform schrijfwijzer; juridisch zullen deze getoetst worden; onderzoeken of de correspondentie in smartdocuments gemaakt kan worden Proef 2012 evalueren; aanscherpen handboek voor werkzaamheden 2013; onderhoudscontracten voor platte daken opzetten Complexplannen maken; plannen opnemen in de meerjarenbegroting
1/3 deel van het bezit meten en invoeren in de begroting Voorzetting van de ingeslagen weg door de overige contracten te beoordelen op mogelijke efficientievoordelen
Opplussen seniorenwoningen In 2012 zijn weer verschillende complexen ‘opgeplust’. De woningen zijn bloksgewijs aangepakt waarbij de algemene toegangsdeuren, liftdeuren en bergingsdeuren worden voorzien van automatische deurdrangers. Daarnaast worden van deze woningen de voor- en achterdeur rollator door- en toegankelijk gemaakt. Ook wordt er in iedere woning een elektrische brandmelder geplaatst. Op één complex (uitvoering 2013) na zijn nu alle complexen opgeplust. Renovatie projecten Eind 2011 is een start gemaakt met de voorbereidingen van drie renovatieprojecten. De Vugtstraat in StrijenSas, Beethovenstraat en Pinksterbloemstraat in Klaaswaal en Numansdorp en de Groningen- en Vezelstraat in ’s-Gravendeel. De eerste twee complexen zijn inmiddels opgeleverd. De renovatie van de Groningen- en Vezelstraat start in het eerste kwartaal van 2013. 10.7 Nieuwbouwprojecten In 2012 heeft onze organisatie laten zien dat er ondanks de economische crisis toch projecten gestart konden worden. Ondanks alle onzekerheid gaan we, zoveel als mogelijk, door met het realiseren van onze doelstellingen. Samenwerking met andere partijen is hierbij van groot belang. Toch verwachten wij dat het jaar 2013 een moeilijk jaar zal worden. Ook zijn wij genoodzaakt om projecten waar het kan bij te sturen, te annuleren of te temporiseren. Inmiddels is onze projectenlijst verdeeld in drie categorieën. De eerste categorie bestaat uit projecten die inmiddels zijn gestart of zover zijn ontwikkeld dat niet starten zeer onwenselijk is. De tweede categorie bevat de projecten die wij op korte termijn willen starten, maar die in principe nog stilgezet of getemporiseerd kunnen worden. De laatste categorie bestaat uit de projecten die zonder al te veel problemen getemporiseerd c.q. gestopt kunnen worden. De geschatte investeringsbedragen vanaf 2013 behorend bij de drie categorieën bedragen:
Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Totaal
€ 79 miljoen € 53 miljoen € 67 miljoen € 199 miljoen
48
In 2012 zijn er elf projecten opgeleverd. In totaal 362 woningen (147 huurwoningen en 115 koopwoningen). Daarnaast zijn de zorgboerderij De Lindehoeve en de boerderij OostLeeuwenstein (Streekmuseum) opgeleverd. In woord en beeld volgt hierna een overzicht van de projecten. PROJECTEN GEMEENTE BINNENMAAS HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Herstructurering Bevershoek, ’s-Gravendeel (categorie 1 en 2) De opstallen van fase 1E /5AB worden verkocht en de ontwikkelaar/aannemer realiseert hier zijn (verkoop)programma. De transactie van 1 miljoen euro staat gepland voor 2013. Voor de fases 2,3 en 5 DEF vindt er in 2013 een nieuw haalbaarheidsonderzoek plaats. De investering per 31 december 2012 bedraagt 2,1 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Centrumplan, ’s-Gravendeel (categorie 3) In samenwerking met de Gemeente Binnenmaas, MKB Vastgoed en de Ondernemingskring wordt de haalbaarheid onderzocht van een ontwikkeling in het centrum van ‘s-Gravendeel. De investering per 31 december 2012 bedraagt 23.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Burgemeester Groeneveld de Katerstraat/Julianastraat, Maasdam (categorie 2) Van de 19 huurwoningen in en om de Burgemeester Groeneveld de Katerstraat zijn er 8 gesloopt. 6 woningen worden aan de buitenzijde opgeknapt en verkocht als ‘kluswoningen’. Op de locatie van de gesloopte woningen is het idee om er 8 eengezinswoningen en 8 seniorenwoningen in de huur terug te bouwen. In 2012 is hiervoor een nieuw bestemmingsplan gemaakt en de planning is om in 2012 te starten met de kluswoningen. De beoogde nieuwbouw staat gepland voor 2015. De investering per 31 december 2012 bedraagt 276.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Molenlaan, Maasdam (categorie 3) Er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een nieuw plan met acht starterswoningen. De bestaande opstallen zijn gesloopt. De investering per 31 december 2012 bedraagt 251.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Dorpshart, Mijnsheerenland (categorie 2) Vanuit de gedachte “vitaliseren van de kernen” heeft de gemeente in samenwerking met Stichting Zorgwaard, Vorm Bouw, de schoolbesturen en ons de haalbaarheid onderzocht van een centrumlocatie met voorzieningen in het hart van Mijnsheerenland. Wij brengen dan 14 verouderde eengezinswoningen in en nemen de bouw van de appartementen en het zorgcomplex voor onze rekening. In 2012 is de samenwerkingsovereenkomst getekend. De planning is om eind 2014 te starten met de bouw. De investering per 31 december 2012 bedraagt 156.000 euro.
49
HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Gemeentewerf, Mijnsheerenland (categorie 3) Bij de aankoop van de gemeentewerf is afgesproken dat de eventuele ontwikkelwinst met de gemeente Binnenmaas wordt gedeeld. Het programma wordt in overleg vastgesteld. Er ligt een plan voor 15 koopappartementen. De investering per 31 december 2012 bedraagt 427.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Fase III TAS (Wijk van je Leven) Puttershoek (categorie 3) Dit deel van de Wijk van je Leven wordt op de lange termijn (vanaf 2017) herontwikkeld. Op de locatie van woonwinkel Wols, sporthal Kees Verkerk en het verzorgingshuis ’t Huys te Hoecke, moet een nieuwe sportzaal (gemeente), gezondheidscentrum en appartementen (HW Wonen) komen. In 2011 is locatie Wols door de gemeente aangekocht. Onze investeringen bedragen 2,6 miljoen euro inclusief de boekwaarde van het verzorgingshuis per 31 december 2012. Vooralsnog wordt dit verzorgingshuis tijdelijk verhuurd en wordt de exploitatie voortgezet. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Prinsenhof II, Puttershoek (categorie 3) Deze potentiële nieuwbouwlocatie sluit aan op de bestaande appartementen van de Prinsenhof. Het gaat om een voormalige drukkerij, die begin 2009 samen met projectontwikkelaar Novaform is gekocht. Na leegstand kreeg het in 2010 een nieuwe huurder. De investering per 31 december 2012 bedraagt 231.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Rustenburgstraat, Puttershoek (categorie 3) Op een gedeelte van dit voormalige kassenterrein gaat Stichting Adullam een woonvoorziening voor mensen met een verstandelijke beperking bouwen. De grond is in 2010 juridisch verkocht met beoogde leveringsdatum eind 2012. Deze planning is niet gehaald. Planning is nu dat het voorontwerp bestemmingsplan in januari 2013 ter visie ligt. In het derde kwartaal 2013 is dan het bestemmingsplan onherroepelijk en de transactie met Stichting Adullam kan dan uitgevoerd worden. Voor het resterende deel van deze locatie is plaats voor ongeveer 50 grondgebonden woningen. Rekening houdend met de marktomstandigheden zal verdere verkenning plaatsvinden in het jaar 2013. De investering per 31 december 2012 bedraagt 759.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Herstructurering Bevershoek,’s-Gravendeel, fase 1 D (categorie 1) Voor fase 1 D (9 huur/ dan wel koopappartementen) is de bouwvergunning verstrekt en de aannemingsovereenkomst getekend. De verwachting is dat het project eind 2013 wordt opgeleverd. De investering per 31 december 2012 bedraagt 478.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Julianastraat Puttershoek (categorie 2) Het plan betreft de sloop van 41 sterk verouderde eengezinswoningen met een nieuwbouwprogramma in 2 of 3 fases. Fase 1 betreft nieuwbouw 29 gestapelde zorgwoningen voor Gemiva-SVG Groep en 15 sociale huurappartementen. De plannen voor fase 2 en 3 zijn, mede vanwege de marktomstandigheden, nog onzeker. Met Gemiva-SVG Groep is een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor het huren van de zorgwoningen. De planning is om in 2013 te starten met fase I (huurfase). De investering per 31 december 2012 bedraagt 648.000 euro.
50
HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Herstructurering Bevershoek, ’s-Gravendeel, fase 1C (categorie 1) In juli 2011 is gestart met de bouw van 44 appartementen, 38 huurappartementen en 6 koopappartementen. De verkoop van de koopappartementen is niet geslaagd. Onderzocht wordt nu in hoeverre deze woningen als huurappartement afgezet kunnen worden. De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal 2013. De investering per 31 december 2012 bedraagt 7,3 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Herstructurering Bevershoek,’s-Gravendeel, fase 5G (categorie 1) De 4 bestaande eengezinswoningen zijn in 2012 gerenoveerd en te koop aangeboden. Inmiddels zijn alle woningen verkocht. De investering per 31 december 2012 bedraagt 173.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Boerderij Oost-Leeuwenstein, Heinenoord (categorie 1) Op 15 juni 2011 is er gestart met de restauratie van de monumentale Boerderij OostLeeuwenstein. Deze boerderij is door de gemeente verkocht aan de stichting Streekmuseum Hoeksche Waard en daarna aan ons doorverkocht. Door ons is het zomerhuis en de boerderij gerestaureerd. Voor de restauratie is van de provincie Zuid-Holland een POP2 subsidie ontvangen van 1,2 miljoen euro. Wij verhuren de gerestaureerde boerderij aan het Streekmuseum. De oplevering heeft eind 2012 plaatsgevonden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 2,3 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Mijnsheerenhof, Mijnsheerenland (categorie 1) Op deze locatie is een project ontwikkeld door Assink Projectontwikkeling B.V. Onze organisatie heeft 10 woningen uitgenomen en verkocht onder Koopgarant. Op 22 december 2011 is gestart met de bouw. Het project is 9 februari 2012 opgeleverd. De investering per 31 december 2012 bedraagt 1,7 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Fase II Wijk van je Leven / Buitengewoon, Puttershoek (categorie 1) Buitengewoon is fase 2 van De Wijk van je Leven. In dit project zijn 42 grondgebonden woningen en 17 appartementen gerealiseerd. Van de 42 woningen zijn 13 met Koopgarant verkocht. In 2011 is gestart met de bouw. Eind 2012 zijn alle woningen opgeleverd. Er stonden nog 11 woningen te koop. Op dit moment worden deze woningen zowel te koop als te huur aangeboden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 39 miljoen euro. PROJECTEN GEMEENTE CROMSTRIJEN HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Oranjewijk, Klaaswaal (categorie 1) In december 2012 is gestart met de sloop van 34 sociale huurwoningen en een voormalig schoolgebouwtje. Hiervoor in de plaats komen 15 sociale huurwoningen, 10 dure huurwoningen, 3 koopwoningen en 13 grondgebonden eengezinswoningen. Deze woningen worden zowel in de huur als in de koop aangeboden. De oplevering staat gepland voor eind 2013. Eind 2012 waren er 7 woningen verkocht. De investering per 31 december 2012 bedraagt 1,6 miljoen euro.
51
HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Oranjewijk fase II, Numansdorp (categorie 1) Op de locatie Wilhelminastraat zijn in het 2e kwartaal 2012 12 woningen voor starters opgeleverd. De investering per 31 december 2012 bedraagt 1,6 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Oranjewijk fase III, Numansdorp (categorie 1) Ook fase III is een onderdeel van de herstructurering van de Oranjewijk. In mei 2012 is gestart met de bouw van 31 huurwoningen en 18 koopwoningen. De koopwoningen zijn inmiddels verkocht. Alle woningen zijn eind 2012 opgeleverd. De investering per 31 december 2012 bedraagt 5,1 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Buitensluis fase II Rehobothlocatie, Numansdorp (categorie 1) Naast het Rehoboth-project (fase 1) is er een zorgcentrum met 55 intramurale en 4 tijdelijke opvangplaatsen gerealiseerd en opgeleverd in augustus 2012. Het woonrijp maken wordt in 2013 afgerond. De investering per 31 december 2012 bedraagt 9,6 miljoen euro. PROJECTEN GEMEENTE KORENDIJK HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Nassaustraat, Zuid-Beijerland (categorie 2) Op deze locatie staan een kerk en 3 eengezinswoningen. Inmiddels wordt overwogen de ontwikkelrichting aan te passen. De investering per 31 december 2012 bedraagt 1,1 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Prins Bernhardstraat, Piershil (categorie 2) Aan de Prins Bernhardstraat in Piershil staan 10 gedateerde seniorenwoningen en 3 eengezinswoningen die gesloopt worden. Ter vervanging van deze woningen wordt gewerkt aan de ontwikkeling van 8 grondgebonden seniorenwoningen in de koop of huur. De planning is om in het derde kwartaal 2013 te starten met de bouw. De investering per 31 december 2012 bedraagt 89.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Beatrixlaan, Zuid-Beijerland (categorie 2) Ter vervanging van de gedateerde grondgebonden seniorenwoningen is een plan ontwikkeld met 12 eengezinswoningen. 9 woningen worden aangeboden in koopgarant en 2 woningen in de vrije sector-koop. De planning is om in het tweede kwartaal 2013 te starten met de bouw. De investering per 31 december 2012 bedraagt 137.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Leliestraat, Zuid-Beijerland Dit project betreft de bouw van 10 appartementen aan de Leliestraat. De oplevering heeft in juli 2012 plaatsgevonden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 1,9 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Centrumplan Goudswaard (categorie 1) In augustus 2012 zijn 12 nieuwe seniorenappartementen opgeleverd. Het oorspronkelijk plan om 5 grondgebonden woningen te realiseren is gewijzigd. Inmiddels worden op deze locatie 2 kavels aangeboden. De verwachting is dat deze kavels in 2013 worden verkocht. De investering per 31 december 2012 bedraagt 3,4 miljoen euro.
52
HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Heullaan, Piershil (categorie 1) Aan de Heullaan zijn 4 woningen gesloopt. Op deze locatie zijn 4 nieuwe twee-onder- een kapwoningen gerealiseerd. De oplevering van de woningen heeft plaatsgevonden in februari 2012. Dit project is inmiddels afgesloten met een positief resultaat van ongeveer 70.000 euro. PROJECTEN GEMEENTE OUD-BEIJERLAND HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Beneden Molendijk, Oud-Beijerland (categorie 2) Op de locatie Beneden Molendijk hebben wij 2 panden staan. Deze verkeren in slechte staat. In samenwerking met de gemeente is door een ontwikkelaar een plan ontwikkeld met appartementen en bedrijfsruimten. Vanwege de marktomstandigheden heeft dit plan nog geen doorgang kunnen vinden. De verwachting blijft dat er uiteindelijk een project gerealiseerd zal worden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 12.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING De Open Waard (fase 1), Oud-Beijerland (categorie 1) Op de huidige locatie van het verzorgingshuis in Zoomwijk is een integraal plan ontwikkeld voor een woonzorgcomplex met zo’n 60 intramurale plaatsen, een supermarkt, een gezondheidscentrum en een buurtcentrum. In fase 2 wordt, op de plaats van het huidige winkelcentrum, de bouw van 60 appartementen voorzien. De start van de bouw van fase 1 staat gepland voor medio 2014. De investering per 31 december 2012 (inclusief boekwaarde supermarkt per 31 december 2012) bedraagt 2,8 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Project Rembrandt ( herontwikkeling Egmontshof), Oud-Beijerland (categorie 1) In samenwerking met Stichting Zorgwaard, van Mierlo B.V. en de Gemeente is een plan ontwikkeld voor de bouw van een nieuw woonzorgcomplex met 102 intramurale plaatsen, 47 zorgappartementen en 26 extramurale seniorenwoningen en een kinderopvang. Eind 2012 is de realisatieovereenkomst met partijen Gemeente, Zorgwaard, Van Mierlo en onze organisatie getekend. De start van de bouw staat gepland voor najaar 2013. De investering per 31 december 2012 bedraagt 911.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Van Brakelstraat, Oud-Beijerland (categorie 1) Na sloop van de bestaande bouw worden op deze locatie 17 huurappartementen voor senioren gerealiseerd. Start bouw staat gepland voor het voorjaar 2013. De totale kosten tot nu toe zijn 352.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Van Speijkstraat, Oud-Beijerland (categorie 1) Op deze locatie zijn18 seniorenwoningen gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 15 huurappartementen voor senioren gerealiseerd. De bouw is gestart in november 2012. De investering per 31 december 2012 bedraagt 612.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Poortwijk Fase 1, Oud-Beijerland (categorie 1) In juni 2012 is gestart met de bouw van 22 woningen in het plan Poortwijk. Er zijn 4 woningen in de vrije sector en 18 woningen in Koopgarant verkocht. De oplevering staat gepland voor het 1e kwartaal 2013. De investering per 31 december 2012 bedraagt 848.000 euro.
53
HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Larixplantsoen, Oud-Beijerland (categorie 1) Op deze locatie zijn 8 huur- en 4 Koopgarantwoningen voor starters gerealiseerd. De oplevering heeft in juli 2012 plaatsgevonden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 1,3 miljoen euro. PROJECTEN GEMEENTE STRIJEN HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Kop Bernhardstraat/ Stockholmplein (voorheen MFA-locatie), Strijen (categorie 2) Het plan betreft circa 20 appartementen in de huur. Start bouw staat gepland voor eind 2013. De investering per 31 december 2012 bedraagt 152.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Zweedsestraat, Mookhoek (categorie 2) In juni 2008 is, naast een locatie van ons, 1.420 m² grond aangekocht. Inmiddels zijn de 3 Zweedse woningen gesloopt. Wij ontwikkelen op deze locatie koopwoningen, waarbij een voorverkooppercentage van 75 procent wordt gehanteerd. Bij stagnatie van de verkoop kan ook worden overgegaan tot uitgifte van kavels. Het bestemmingsplan dient hierop aangepast te worden. Eind 2012 is de bestemmingsplanprocedure hervat. Start bouw staat nu gepland voor het eerste kwartaal 2014. De investering per 31 december 2012 bedraagt 164.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Dam fase II, Strijen (categorie 2) Dam fase II is een nieuwbouwlocatie die geschikt is voor ongeveer 26 woningen en uitgifte van 4 vrije kavels. Het programma is vooralsnog als koop bestemd. Start bouw bij 75 procent verkoop. In het jaar 2013 wordt naar verwachting de bestemmingsplanprocedure doorlopen. Start bouw deelplan A (50 procent van het programma) staat nu gepland voor medio 2014. De investering per 31 december 2012 bedraagt 2,2 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Striene, Strijen (categorie 2) In samenwerking met de gemeente en marktpartijen is in 2011 een plan ontwikkeld voor de locatie van de voormalige basisschool de Striene. Deze locatie biedt ruimte voor een supermarkt en 18 huurappartementen. In 2011 is een intentieovereenkomst getekend om de financiële haalbaarheid te onderzoeken. De verwachting is dat in 2013 de bestemmingsplanprocedure gevolgd kan worden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 56.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING ‘t Kleine Loo, Strijen (categorie 3) Plangebied Land van Essche III bestaat uit 138 koopwoningen met grote en kleine tweeonder-een-kapwoningen, rijwoningen, patiowoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Samen met Waal Ontwikkeling wordt op dit moment fase 1 met 83 koopwoningen ontwikkeld. Start bouw bij 75 procent verkoop. De realisatie is sterk afhankelijk van het slagen van de verkoop. De investering per 31 december 2012 bedraagt 322.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING A. van Vughtstraat /S. Groenewegstraat, Strijensas (categorie 3) Op deze locatie worden 12 koopwoningen en 3 vrije kavels ontwikkeld. Start bouw bij 75 percentage verkoop. De bestemmingsplanprocedure zal in 2013 gevolgd worden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 183.000 euro.
54
HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Oranjebuurt, Strijen Fase II (Categorie 1) In de Oranjebuurt fase II gaat voornamelijk groot onderhoud plaatsvinden. 99 woningen blijven in de verhuur, 61 woningen worden gelabeld voor de verkoop met koopgarant, 8 woningen worden in de vrije verkoop verkocht en 6 woningen worden 5 tot 10 jaar in stand gehouden in afwachting van andere ontwikkelingen op deze locatie. In oktober 2012 is met dit project gestart. De eindoplevering staat gepland voor eind 2013. De totale investering bedraagt 9,3 miljoen euro. De investering per 31 december 2012 bedraagt 1,5 miljoen euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Oranjebuurt, Strijen Fase I (categorie 1) Op deze locatie worden 65 woningen gerealiseerd. Fase I is onderverdeeld in 3 delen. Deelplan A betreft 15 sociale huurwoningen en 7 koopwoningen (koopgarant). Deelplan A is gestart in juni 2012 en de oplevering staat gepland voor het tweede kwartaal 2013. De start van Deelplan B staat gepland voor het derde kwartaal 2013 en betreft 6 sociale huurwoningen en 24 koopwoningen, waarvan 8 woningen koopgarant. Deelplan C betreft 16 koopwoningen, waarvan de bouw later zal starten. De investering per 31 december 2012 bedraagt 555.000 euro. HAALBAARHEID ONTWIKKELING 1E PAAL OPLEVERING Boerderij Lindehoeve, Mookhoek (categorie 1) In 2011 is gestart met de ingrijpende verbouwing van de boerderij Lindehoeve te Mookhoek, ten behoeve van een woonvoorziening voor jongeren met een verstandelijke beperking. Deze boerderij voorziet inmiddels in 22 appartementen voor permanente bewoning, 5 logeerplaatsen en dagbesteding. De oplevering heeft in 2012 plaatsgevonden. De totale investering per 31 december 2012 bedraagt 4,4 miljoen euro.
55
10.8 Grondposities De grondposities van HW Wonen per 31 december 2012 zijn opgenomen in het volgende overzicht: Grondposities Locatie Immanuël Locatie Politiebureau Gemeentewerf Prinsenhof II Rustenburgstraat Sportlaan
Grondposities: complexen in exploitatie Garages (Bevershoek) Open Waard WC Zoomwijck Huys te Hoecke (TAS)
Gemeente Hectare Aankoop jr Aanschafwaarde x Voorziening x € 1.000,€ 1.000,'s-Gravendeel 1,45 2002 2.344 511 's-Gravendeel 0,25 2005 547 623 Mijnsheerenland 0,14 2006 340 227 Puttershoek 0,13 2009 190 Puttershoek 2,92 1998 475 Strijen 2,40 2007 2.100 2.072 7,29 5.996 3.433 Gemeente Hectare Aankoop jr Aanschafwaarde x Voorziening x € 1.000,€ 1.000,'s-Gravendeel 0,02 2010 298 Oud-Beijerland 0,26 2010 2.332 3.340 Puttershoek 0,61 2010 1.625 0,89
Grondposities: Off-Balance Thomaskerk Dam Wijk van je Leven (50% grondexploitatie)
4.255
3.340
Gemeente Hectare Aankoop jr Aanschafwaarde x Voorziening x € 1.000,€ 1.000,Oud-Beijerland 0,69 2009 591 Strijen 0,50 3.519 Puttershoek 3,50 2.098 4,69 591 5.617
Totaal
12,87
10.842
12.390
Een aantal van deze grondposities is nader toegelicht onder de projecten. Zover dat niet is gebeurd worden de grotere grondposities hieronder toegelicht. Locatie Immanuël, ‘s-Gravendeel Immanuëlhof 1 is inmiddels gesloopt. De verwachting is dat op deze locatie de komende jaren geen ontwikkeling plaats zal vinden. De investering per 31 december 2012 bedraagt 2,5 miljoen euro. Per 31 december 2012 is een voorziening gevormd van 511.000 euro. Locatie Oude Politiebureau, ‘s-Gravendeel Het oude politiebureau is in 2005 aangekocht. Ook voor deze locatie is de verwachting dat er de komende jaren nog geen ontwikkeling plaats zal vinden. Op dit moment wordt onderzocht of de verkoop van kavels voor woningbouw een optie is. De investering per 31 december 2012 bedraagt 913.000 euro. Per 31 december 2012 is een voorziening gevormd van 623.000 euro. Locatie Thomaskerk, Oud-Beijerland Samen met ontwikkelaar Assink hebben wij de Thomaskerk in Oud-Beijerland gekocht. Het plan om op deze locatie 45 seniorenwoningen te bouwen staat, vanwege de marktomstandigheden, op een laag pitje. Ons financieel belang is als 100 procent deelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV verwerkt in de jaarstukken. Via voornoemde BV hebben wij een belang van 50 procent in de V.o.f. Union Assink Projectontwikkeling. Sportlaan (kassenterrein), Strijen In 2007 is ongeveer 3,2 hectare kassenterrein verworven voor 2,3 miljoen euro. Op deze locatie is woningbouw voorzien. De locatie is opgenomen in de Structuurvisie Hoeksche Waard en in de structuurvisie van gemeente Strijen. Ook voor deze locatie wordt op korte termijn geen ontwikkeling verwacht. De investering per 31 december 2012 bedraagt 2,3 miljoen euro. Per 31 december 2012 is een voorziening gevormd van 2,1 miljoen euro. 56
Grondexploitatie Dam, Strijen Voor de ontwikkeling van Dam wordt de grondexploitatie door de gemeente Strijen gevoerd. In de op 28 november 2006 getekende Projectontwikkelingsovereenkomst Dam is opgenomen dat wij het volledige risico op deze grondexploitatie dragen, met uitzondering van de grond voor de brede school. De gemeente neemt de kosten voor het oprichten van de brede school voor haar rekening. De grondexploitatie voor Dam, fase 1 is inmiddels afgewikkeld. Op dit moment loopt de ontwikkeling van Dam fase 2. Het resterende saldo op de grondexploitatie bij de gemeente Strijen bedraagt circa 1,7 miljoen euro. In dit bedrag zijn de aankoopbedragen van twee panden opgenomen die nog worden verkocht. De verwachte opbrengst voor deze panden bedraagt ongeveer 400.000 euro. Verwacht wordt dat de grondexploitatie uiteindelijk met een tekort van 1,3 miljoen euro wordt afgesloten. Voor dit bedrag is in de jaarrekening een voorziening gevormd. Daarnaast is een voorziening gevormd voor de niet opgeëiste leningen en eigen kosten. De totale voorziening bedraagt 3,5 miljoen euro. Grondexploitatie Wijk van je Leven/Tas, Puttershoek Samen met de gemeente Binnenmaas dragen wij, ieder voor 50 procent, het risico voor de grondexploitatie van de Wijk van je Leven (fase 1 en 2). In 2011 is het afsprakenkader geactualiseerd. Dit afsprakenkader is in november 2012 getekend. Op basis van de laatste door de gemeente Binnenmaas opgestelde berekeningen is de verwachting dat deze grondexploitatie kan worden afgesloten met een tekort van ongeveer 2 miljoen euro. Van dit bedrag komt 600.000 euro ten laste van onze organisatie. Uit simulatieberekeningen blijkt dat het risico voor ons groter is dan het bedrag waarvoor een voorziening is gevormd. De berekeningen geven aan dat wij mogelijk nog met een extra tekort van ongeveer 400.000 euro geconfronteerd kunnen worden. Ook voor dit bedrag is in 2012 een voorziening gevormd. Daarnaast hebben wij verschillende betalingen gedaan waarvan het nog onzeker is of deze in de toekomst worden terugverdiend. In dit kader is voor de Wijk van je Leven een voorziening gevormd van 2,1 miljoen euro. Deze voorziening is als volgt opgebouwd:
Bijdrage aankoop woonwinkel €
550.000
Afkoop bouwclaim
€
430.000
Overige kosten
€
120.000
Tekort grondexploitatie
€ 1.000.000
57
11 Leven in een Nationaal Landschap 11.1 Contacten met huurders en relaties Huurders, toekomstige huurders en onze relaties zijn van harte welkom in onze vestiging in Oud-Beijerland. Naast onze vestiging in Oud-Beijerland heeft HW Wonen op verschillende locaties een steunpunt. Medewerkers van HW Wonen gebruiken deze steunpunten om dichter in de buurt te zijn en op die manier meer specifieke kennis en informatie over de buurt te krijgen. 11.2 Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg Leefbaarheid is een breed begrip. Het gaat om onder andere wonen, veiligheid, zelfstandigheid, arbeidsparticipatie, milieu, vervoer, onderwijs, recreatie, cultuurintegratie, kunst en architectuur. Wonen, welzijn en zorg zijn voor ons altijd de basis. Wij zijn deelnemer aan het Pact van het Hart en nemen actief deel aan de kerngroep Wonen, Welzijn en Zorg die de uitvoering van het “pact“ verzorgd. Leefbaarheid gaat naar onze mening alleen werken als de bewoners van een buurt er zelf bij betrokken worden. Samen met het Huurdersplatform gaan wij altijd op zoek naar mogelijkheden en middelen die de betrokkenheid van onze klanten bij leefbaarheidsprojecten vergroot. Naast de ‘zachte’ projecten hebben wij, ter bevordering van de leefbaarheid, in 2012 ook in stenen geïnvesteerd. Gezien het Regeerakkoord van Rutte II is onze verwachting dit deze investeringen de komende jaren niet of in veel mindere mate mogelijk zullen zijn. Dat wij aandacht hebben voor leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg kan bijvoorbeeld ook worden afgeleid van de realisatie van de zorgboerderij de Lindehoeve in ‘s-Gravendeel, het woonzorgcomplex de Buitensluis in Numansdorp, het Streekmuseum Oost-Leeuwenstein. De aankoop en renovatie van de molen in ‘s-Gravendeel is een voorbeeld van onze betrokkenheid bij het cultureel erfgoed in de Hoekse Waard. De molen is aangekocht vanwege zijn dorpsbepalende karakter en is in 2012 gerestaureerd. Het is de bedoeling om de molen in 2013 over te dragen aan de molenstichting. Sponsoring Wij staan midden in de Hoeksche Waardse samenleving. Dat blijkt wel uit de hoeveelheid initiatieven die wij sponsoren. Dit alles om ervoor te zorgen dat de Hoeksche Waard een fijn gebied is om te wonen én te leven. Het totaalbedrag aan sponsoring bedroeg in 2012 ongeveer 25.000 euro. Gemiddeld ontvingen de Hoeksche Waardse stichtingen en verenigingen in 2012 372 euro. Een overzicht: 2Enjoy Oud-Beijerland, Binnenmaas Jazz, Volleybalvereniging DVO Oud-Beijerland, HoekseWaards Dart Orgaan Oud-Beijerland, Oranjevereniging Zuid-Beijerland, Historische Vereniging Oud-Beijerland, Dorpsvereniging Goudswaard, SSO de Lindehoeve OudBeijerland, 2 Enjoy Oud-Beijerland, Stichting Welzijn Binnenmaas, Seuterwandelvierdaagse ’s-Gravendeel, Groei en Bloei Heinenoord, Tobe Oud-Beijerland, Vrienden van Immanuël, Stichting Kans Klaaswaal, Wielercomité ’s-Gravendeel, Huttenbouw Zuid-Beijerland, Stichting Kans Klaaswaal, Inspire2live Music Nieuw-Beijerland, Paardenmarkt Numansdorp, SBWZ Numandorp, Oranjevereniging Klaaswaal, Avondsoos de Baan Oud-Beijerland, Voetbalvereniging Strijen Jeugdcommissie, Bram Roza Festival Oud-Beijerland, Oranjevereniging Strijen, Mahony Media Groep Heerjansdam, SSO jongerenwerk OudBeijerland, Stichting Stimulans Korendijk, Organisatiecomité Buurtfeest Patrijspoort, Omloop Hoeksche Waard, Reünie 2012 Oud Bewoners Blaaksedijk, Huttenbouw Nieuw-Beijerland, Oranjevereniging Strijen, AKV Korbatjo Oud-Beijerland, Dorpsfeest Westmaas,
58
CBS de Weele Strijen, Hippische Dagen Strijen, ANBO ’s-Gravendeel, Stichting Biwanto, Stichting festiviteiten ’s-Gravendeel, Swaneblake Piershil, NLS ’s-Gravendeel, Hervormde gemeente Mijnsheerenland, Wijk Oosterse Gorzen, Stichting Trefpunt ’s-Gravendeel, Voetbalvereniging SHO Oud-Beijerland, Alerimus locatie de Buitensluis, Fietsteam "Ven2Cops" Politie ZHZ, BBQ Strienemonde Strijen, Spinnerij De heer Neeleman ’sGravendeel, Alerimus locatie de open waard, Vereniging Pop-Up Oud-Beijerland, Stichting Kans Klaaswaal, Theatercollectief HW Zuid-Beijerland, Raadhuis Klassiek, Bianca in ’t Veld, Vereniging Maasmuziek, Rien Poortvliet Museum, Muziekvereniging Wilhelmina en SV Heinenoord.
Jaar
Aantal gehonoreerde sponsorverzoeken 2010 48 2011 53 2012 62
Budget
Werkelijk
Gemiddeld
€ 20.000 € 20.000 € 25.000
€ 20.541 € 20.235 € 25.100
€ 428 € 382 € 372
Naast bovenstaand bedrag hebben wij in 2012 ook nog de volgende bijdragen verstrekt:
35.500 euro aan de Stichting Samenleving Oud-Beijerland ter ondersteuning van de exploitatie van het seniorensteunpunt De Beijerkorf; 18.100 euro als mede-organisator van de Rabobank-fietsdag; 5.500 euro ter ondersteuning van het G-Team van Zinkwegse Boys.
59
12 HW Wonen financieel Onze financiële positie is nog steeds goed. Wel is door het Regeerakkoord van Rutte II de onzekerheid over onze (financiële) toekomst toegenomen. Per saldo zien wij de komende jaren voorzichtig optimistisch tegemoet. Wij verwachten dat we in staat blijven om de belangrijkste doelstellingen uit ons ondernemingsplan te realiseren. De inmiddels ingezette (financiële) bijsturing wordt daarbij wel steeds belangrijker. 12.1 Financieel dashboard Voor de financiële sturing in onze organisatie wordt gebruik gemaakt van een financieel dashboard. De parameters in dit dashboard zijn gebaseerd op onze feitelijke en geprognosticeerde kasstromen en onze (balans)waarde van de activa en passiva. Het dashboard bestaat uit de volgende parameters. Status Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Voor HW Wonen is de status A1/‘voldoende’ uitgangspunt. Kredietwaardigheid Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Voor HW Wonen is een ongeclausuleerde kredietwaardigheidsverklaring van het WSW uitgangspunt. Lening-waarde ratio (loan to value) De lening-waarde ratio laat zien welk deel van het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Het gaat hierbij om de waardering op basis van de bedrijfswaarde en de WOZ-waarde. Voor onze organisatie is de bovenwaarde van deze ratio bij toepassing van de bedrijfswaarde 75 procent. Bij toepassing van de WOZ-waarde bedraagt de bovengrens 28 procent. Schuldrestant per vhe Met de ratio ‘schuldrestant per vhe’ wordt op eenvoudige wijze inzicht verkregen in de mate waarin een enkele verhuureenheid (vhe) bij HW Wonen met vreemd vermogen is gefinancierd. Naarmate de component 'vreemd vermogen’ toeneemt, nemen ook de kosten voor de inzet van dit vreemde vermogen (rente) toe. Om dit te voorkomen is de bovengrens voor de financiering van een vhe met vreemd vermogen vastgesteld op 30.000 euro. Interest-dekkingsratio (icr) De icr geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van het resultaat voor belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Dit wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financieringslasten. Het kengetal laat dus zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Voor onze organisatie is een norm van > 1,6 vastgesteld. Direct rendement Direct rendement is de exploitatiekasstroom uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Een direct rendement onder de gemiddelde vermogenskostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Er wordt dan onvoldoende rendement behaald om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Voor onze organisatie is vastgesteld dat het direct rendement gelijk moet zijn aan de gemiddelde rentevergoeding die over de gehele leningenportefeuille moet worden voldaan. Het gemiddelde in de sector bedroeg 4,6 procent.
60
Efficiency-ratio De ‘efficiency ratio’ betreft de verhouding tussen de exploitatie-uitgaven (personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten) en exploitatie-inkomsten (huuropbrengsten, vergoedingen en overige opbrengsten). Voor ons bedraagt de norm voor deze ratio < 55 procent. In 2012 was de werkelijke ratio 57 procent. Het dashboard van HW Wonen ziet er als volgt uit: norm Algemeen -Status CFV - Kredietwaardigheid WSW Portefeuille - Loan to Value o.b.v. bedrijfswaarde - Loan to Value o.b.v. woz-waarde - Schuldrestand per woning - Interest dekkingsratio Beheer - Direct rendement - Efficiency ratio
2011
A Ja
A1 Ja
2012 A1 Ja
2013 A1 Ja
2014 A1 Ja
≤75% ≤28% < € 30.000 ≥1,6
55,0% 17,4% € 28.283 2,0
56,8% 18,1% € 30.244 2,0
61,4% 18,7% € 30.364 2,0
60,6% 18,9% € 31.317 2,0
≥4,15% <55%
5,0% 58,0%
4,7% 56,1%
5,3% 53,0%
5,0% 52,9%
2015 A1 Ja
2016 A1 Ja
60,4% 57,5% 19,4% 18,2% € 32.127 € 30.279 2,0 2,1
4,5% 52,1%
4,8% 51,1%
Op basis van het financieel dashboard kunnen de volgende conclusies worden getrokken: De ingediende stukken tot en met de begroting 2012 zijn door de externe toezichthouders beoordeeld en voorzien van de door ons gewenste kwalificaties. Ook de beoordeling van de jaarcijfers 2012 en de begrotingscijfers 2013 en volgende jaren wordt met vertrouwen tegemoet gezien. Onze organisatie voldoet ultimo 2012 niet aan alle ‘eigen’ normen voor wat betreft de financiële bedrijfsvoering. De verhoudingen tussen enerzijds de waarde van de activa op grond van de verschillende waarderingsgrondslagen zijn prima. Het schuldrestant per vhe is een aandachtspunt voor 2013 en volgende jaren. De icr ofwel interest dekkingsratio voor 2012 voldoet ruim aan de gestelde norm. De icr komt met name door de externe heffingen de komende jaren onder druk te staan. Dat is een aandachtspunt waarop inmiddels wordt bijgestuurd. Daarvoor zetten wij verschillende instrumenten in (temporisering projecten, op peil houden verkopen bestaand bezit, huurverhoging en verlaging onderhouds- en bedrijfskosten). De efficiency ratio heeft over 2012 een slechtere performance dan onze ‘eigen’ norm . Hier zijn binnen onze organisatie inmiddels verschillende afspraken over gemaakt die vanaf 2013 moeten gaan leiden tot een performance op of boven de ‘eigen’ norm. De conclusie over 2012 is dat HW Wonen een gezond bedrijf is en ‘tegenwind’ kan opvangen. Van elke euro huuropbrengst hebben we in 2012 21 eurocent kunnen aanwenden voor het doen van investeringen c.q. het aflossen van de leningenportefeuille. Dit gegeven is echter geen garantie voor de toekomst. Vooral door het Regeerakkoord Rutte II is bijsturing de komende jaren wel noodzakelijk. Dat proces is inmiddels in gang gezet.
61
12.2 Jaarresultaat 2012 Het resultaat over 2012 bedraagt 18,7 miljoen euro negatief (2011: 17,2 miljoen euro positief). Het netto resultaat na belastingen, gecorrigeerd voor de waardeveranderingen, bedraagt 2,1 miljoen euro positief.
De afwijking van het jaarresultaat ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door: Verkoop onroerende zaken bestaand
1
Verkoop onroerende zaken nieuw
2
Een hogere verkoopopbrengst door meer verkopen (65) dan begroot (49) Een hogere verkoopopbrengst door resultaatneming nog op te leveren woningen (was begroot voor 2013)
Overige bedrijfsopbrensgsten
0,7
Onrendabele investeringen
-6,3
Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde
-21,0
Hogere opbrengst door verrekening btw (pro-rata) en servicekosten voorgaande jaren Vorming extra voorziening onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten Toename van de afwaardering de materiële vaste activa
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden
-0,4
Extra afwaardering door daling verkoopprijzen woningen
Personeelskosten
0,4
Lagere uitgaven met betrekking tot personeelskosten
Onderhoudslasten
0,3
Lagere uitgaven met betrekking tot onderhoudskosten
Belasting en heffingen Overige bedrijfslasten
0,4 -0,4
Bijdrage krachtwijken niet opgelegd Hogere uitgaven met betrekking tot overige bedrijfslasten
Vennootschapsbelasting
-2,6
Extra kosten door vervallen herbestedingsreserve
Totaal
-25,9
De grootste verschillen hebben betrekking op:
de dotatie aan de voorzieningen voor lopende projecten en afwaardering van grondposities; de afwaardering van materiele vaste activa in exploitatie en vastgoedbeleggingen tot aan de bedrijfswaarde en/of de bruto open marktwaarde. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar het overzicht mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa (zie overige gegevens); een vennootschapsbelastinglast door het vanaf 2012 niet meer kunnen claimen van de herbestedingsreserve.
62
De afwijking van het jaarresultaat 2012 ten opzichte van 2011 wordt veroorzaakt door: Huren
1,5
Verkoop onroerende zaken bestaand
1,3
Verkoop onroerende zaken nieuw
0,9
Wijziging in onderhanden werk
-0,8
Afschrijvingen Onrendabele investeringen
-10,1 0,3
Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden
-12,2 -0,2
Hogere huuropbrengsten door opleveringen in 2011 en 2012 Een hogere verkoopopbrengst door toename van het aantal verkochtewoningen: 65 in 2012 ten opzichte van 54 in 2011 Een hogere verkoopopbrengst door resultaatneming nog op te leveren woningen (was begroot voor 2013) Een lagere winstneming naar rato voortgang nieuwbouwprojecten Wijziging afschrijvingswijze van annuïtair tot lineair Vorming extra voorziening onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten Toename van de afwaardering de materiële vaste activa Extra afwaardering door daling verkoopprijzen woningen
Belasting en heffingen Vennootschapsbelasting
0,5 -17,1
Bijdrage krachtwijken verlaagd Extra kosten door vervallen herbestedingsreserve
Totaal
-35,9
De grootste verschillen hebben betrekking op:
de hogere afschrijvingslast als gevolg van de wijziging in de afschrijvingssystematiek van annuïtaire naar lineaire afschrijving; de dotatie aan de voorzieningen voor lopende projecten en afwaardering van grondposities; de afwaardering van materiele vaste activa in exploitatie en vastgoedbeleggingen tot aan de bedrijfswaarde en/of de bruto open marktwaarde. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar het overzicht mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa (zie overige gegevens); een bate in verband met de vennootschapsbelasting door het gebruik maken van de herbestedingsreserve in 2011 met terugwerkende kracht naar voorgaande jaren en het weer vervallen van deze mogelijkheid vanaf 2012.
Huuropbrengst De belangrijkste bron van inkomsten is voor ons de huuropbrengst. In 2012 bedroeg de huuropbrengst 59 miljoen euro. Dat is 3,4 procent van de WOZ-waarde van ons bezit per 1 januari 2012. Per 1 juli 2012 is de huur verhoogd met 2,3 procent (2011: 1,3 procent). Per 31 december 2012 bedraagt de gemiddelde huurprijs 477 euro, ofwel 69 procent (2011: 67 procent) van de maximaal redelijke huur. Ongeveer driekwart van onze woningen behoort tot het betaalbare segment. 96 procent valt onder de sociale huursector. Onderhoud In 2012 is voor 17 miljoen euro (2011: 17 miljoen euro) uitgegeven aan onderhoud. Per woning is dat gemiddeld 1.662 euro (2011: 1.651 euro ; 2010: 1.491 euro). Rente Per 31 december 2012 hadden wij 114 leningen uitstaan met een totaalbedrag van ongeveer 309 miljoen euro (2011: 119 leningen en 300 miljoen euro). De gemiddelde rente die over deze leningen is betaald bedraagt 4,0 procent (2011: 4,15 procent; 2010: 4,24 procent). Ten opzichte van 2011 zijn de rentelasten met 42.000 gestegen tot 13,1 miljoen euro.
63
Algemene kosten De post ‘algemene kosten’ bestaat uit de volgende componenten:
2012 1 0,3 0,1 3,3 2,4 0,3 1,8 11 1,8 11
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Apparaatskosten Belastingen, verzekeringen Overige bedrijfslasten Te verrekenen servicekosten Sectorspecifieke heffingen / contributies Servicekosten
2011 1 0,3 0,1 3,3 2,5 0,7 1,6 11,2 1,7 11,2
Personeelskosten De personeelskosten over 2012 bedragen 6,4 miljoen euro (2011: € 6,6 miljoen) Deze post is als volgt opgebouwd:
2012 4,9 0,7 0,8 6,4
Sociale lasten Pensioenlasten Lonen en salarissen
2011 5 0,7 0,9 6,6
Overige kosten Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het bezit bedoeld. Deze afschrijving bedroeg in 2012 18,5 miljoen euro ( 2011: 8,3 miljoen euro). De toename wordt voornamelijk veroorzaakt door een wijziging in de afschrijvings-methodiek (van annuïtair naar lineair) en door nieuw opgeleverde projecten. In bijgaand overzicht wordt weergegeven op welke wijze de huuropbrengsten per € zijn besteed. Restant € 0,21 Finacierings lasten € 0,20 Personeels lasten € 0,11
Overige bedrijfslasten € 0,19
Onderhouds lasten € 0,29
64
Waarde vastgoedportefeuille De opbouw van onze portefeuille per 31 december 2012 ziet er als volgt uit: Type
Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Eindtotaal
Aantal vhe's Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale WOZ-‐ Totale Totale bouwjaar netto huur GBO waarde leegwaarde marktwaarde (x € 1.000) (x € 1.000) (x € 1.000) 5.940 1970 463 89 1.061.900 954.826 587.709 3.538 1989 449 72 534.749 504.089 336.915 602 1999 7.602 91 75.857 75.295 76.855 33 1999 2.655 411 16.855 16.147 17.969 74 1992 1.751 345 19.158 17.154 18.652 360 1985 66 19 5.888 5.246 4.511 10.547 1978 507 83 1.714.407 1.572.758 1.042.611
Voor de uitsplitsing per kern wordt op deze plaats verwezen naar de bijlagen. 12.3 Het vermogen per 31 december 2012 Het vermogen op basis van de historische kostprijs Na verwerking van het jaarresultaat 2012 bedraagt ons eigen vermogen per 31 december 2012 84 miljoen euro, ofwel ongeveer 8.201 euro per verhuureenheid. In onderstaande tabel zijn de jaarresultaten, het eigen vermogen en het solvabiliteitspercentage - op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde per complex per 31 december weergegeven: 2012 -18.694 83.853 8.201 18,3
Jaarresultaat (x € 1.000) Eigen Vermogen (x € 1.000) Eigen Vermogen per vhe Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs)
2011 17.207 102.547 9.957 22,6
2010 -4.341 85.340 8.310 19,8
2009 -2.535 89.679 8.923 20,8
Voor de bepaling van het eigen vermogen is met name de waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen van belang. HW Wonen waardeert de materiele vaste activa op historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op historische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde (hoogste van de twee). De historische kostprijs van het bezit vertegenwoordigt de prijs waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met eventuele subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving. De boekwaarde op basis van deze waarderingsgrondslag per 31 december 2012 bedraagt 381 miljoen euro; 326 miljoen euro aan sociaal vastgoed (DAEB) en 55 miljoen euro aan commercieel vastgoed (niet-DAEB). Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 83,9 miljoen euro (2011: 102,5 miljoen euro). Het vermogen op basis van de bedrijfswaarde Voor de beoordeling van de vermogenspositie van HW Wonen is ook de bedrijfswaarde van belang. De bedrijfswaarde drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit, gedurende de periode dat het bezit nog geëxploiteerd wordt, gebaseerd op uitgangspunten van het eigen beleid. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De bedrijfswaarde verandert wanneer een complex een andere bestemming krijgt. Ook mutaties in externe factoren, zoals inflatie, rente en huurverhoging, leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het totale bezit is gestegen van 526,2 miljoen euro ultimo 2011 naar 527,9 miljoen euro per 31 december 2012, uitgesplitst in 460,9 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 67,0 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 230,5 miljoen euro (2011: 244,4 miljoen euro). Voor het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd: 65
2013 2,25% 2,00% 2,25% -3,00% 5,25%
2014 2,25% 2,00% 2,25% -1,50% 5,25%
2015 2,25% 2,00% 2,25% -0,25% 5,25%
2016 2,25% 2,00% 2,25% 0,50% 5,25%
2017 3,00% 2,00% 3,00% 1,00% 5,25%
2018 ev 3,00% 2,00% 3,00% 1,50% 5,25%
Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (woningen)
2,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Huurderving woningen (exclusief leegstand door sloop en verkoop)
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
Inflatie% loonkosten Inflatie% consumentenprijzen Inflatie% bouwkosten Inflatie% marktprijzen Disconteringsvoet
De ontwikkeling van de bedrijfswaarde per 31 december 2012 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2011 kan als volgt worden toegelicht:
CW Huur CW Huurderving CW Planmatig onderhoud CW Klachten onderhoud CW Mutatie onderhoud CW Personeelskosten CW Bedrijfskosten CW Belasting en verzekering CW Verhuurdersheffing CW Overige bedrijfsopbrengsten CW Verkoop CW (Des)investeringen Grondwaarde
Bedrijfswaarde
Alle bedragen in € 1.000
Alle bedragen in € 1.000
2012
2011
985.509 -9.228 -207.820 -20.192 -21.276 -117.403 -71.141 -52.462 -212 0 43.987 -25.533 23.679
CW Huur CW Huurderving CW Planmatig onderhoud CW Klachten onderhoud CW Mutatie onderhoud CW Personeelskosten CW Bedrijfskosten CW Belasting en verzekering CW Verhuurdersheffing CW Overige bedrijfsopbrengsten CW Verkoop CW (Des)investeringen Grondwaarde Rentabiliteitswaardecorrectie
527.908
Bedrijfswaarde
883.238 -8.694 -208.376 -13.484 -17.041 -106.503 -63.594 -47.953 0 0 42.323 -17.280 65.304 18.252 526.192
Het vermogen op basis van de bruto open marktwaarde De bruto open marktwaarde is een nieuw begrip in de jaarrekening 2012. Voor de berekening van de bruto open marktwaarde is aangesloten bij de systematiek van IPDaeDex. Deze waardering komt ultimo 2012 uit op 1.043 miljoen euro, uitgesplitst in 973,7 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 68,9 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 745,2 miljoen euro (2011: 819,4 miljoen euro). Het vermogen op basis van de WOZ-waarde De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, indien ze aangeboden worden in de vrije verkoop. Voor 2012 is het totale bezit getaxeerd op 1.714 miljoen euro (waardepeildatum 1-1-2011). In 2011 was deze waarde 1.723 miljoen euro. Deze daling hangt samen de crisis op de woningmarkt. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 1.417 miljoen euro (2011: 1.441 miljoen euro). 12.4 IPD aeDex-waarde gehele bezit Wij zijn deelnemer aan de IPDaeDex corporatie vastgoedindex. Dit is een benchmark waaraan ongeveer 40 woningcorporaties meedoen. De IPD/aeDex berekent en publiceert rendementsmetingen van de Nederlandse woningcorporaties. Het universum van de index bestaat voor het grootste deel uit woningen, maar in toenemende mate ook uit andere vormen van vastgoed, zoals maatschappelijk vastgoed, winkels en parkeervoorzieningen. In onderstaand overzicht is de meest relevante informatie over onze organisatie (linkerzijde) afgezet tegen de samenstelling van het gehele fonds c.q. benchmark ultimo 2011. 66
In onderstaande tabel is het direct rendement van de verschillende segmenten vastgoed van onze organisatie over 2011 op basis van de waarderingsgrondslag marktwaarde verhuurde staat weergegeven.
In onderstaande tabel zijn de verschillende categorieën beheerkosten over 2011 weergegeven. Het valt op dat onze onderhoudskosten ten opzichte van de benchmark vrij hoog zijn. Op verlaging van deze kosten wordt inmiddels ingezet.
67
12.5 Treasury Algemeen Ons treasurybeleid kenmerkt zich als risicomijdend. Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut vormt de basis voor het functioneren van onze treasuryfunctie . In het statuut zijn de plaats en inrichting van de treasuryfunctie en de doelstellingen, taken en verantwoordelijkheden opgenomen. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. Dit treasuryjaarplan vormt de basis voor de in het betreffende jaar uit te voeren treasuryactiviteiten. Tenslotte worden maandelijks geactualiseerde liquiditeitsprognoses opgesteld. Ongeveer één keer per kwartaal komt onze treasurycommissie bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen en concrete treasurytransacties voor te bereiden. Naast een extern adviseur zijn hierbij de manager bedrijfsvoering, het hoofd planning&control en het hoofd bedrijfsadministratie aanwezig. Liquiditeitspositie De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in 2012 12,3 miljoen euro positief. Als geen rekening wordt gehouden met de verhuurdersheffing blijft deze operationele kasstroom vrij stabiel. Deze kasstroom vormt de basis voor de gezonde bedrijfsvoering van HW Wonen. In 2012 zijn er 8 leningen, met een hoofdsom van 13,9 miljoen euro volledig afgelost. Er zijn vijf nieuwe leningen aangetrokken/- gestort. De relevante gegevens over de in 2012 afgeloste, aangetrokken en gestorte leningen zijn opgenomen in onderstaande overzichten:
68
Afl. wijze FIX FIX ANN ANN ANN ANN ANN ANN
Hoofdsom Rente % Looptijd (jaren) € 5.000.000 4,51 9 € 2.500.000 3,67 8 € 666.149 5,47 20 € 419.387 5,56 21 € 597.961 3,28 10 € 2.722.681 4,95 11 € 622.857 5,35 10 € 1.361.341 6,05 15 € 13.890.377
Afl. wijze ANN BAS BAS FIX VAR
Hoofdsom Rente % Looptijd (jaren) € 2.136.998 3,87 19 € 10.000.000 3,27 30 € 5.000.000 3,77 50 € 10.000.000 3,85 28 € 5.000.000 0,35 10 € 32.136.998
De totale omvang van de leningenportefeuille ultimo 2012 bedraagt 309,2 miljoen euro. Deze portefeuille is als volgt opgebouwd:
Soort lening Annuïteit Basis-rente Fixe Roll-over (var) Roll-over (vast)
Aantal leningen 64 2 40 6 2
Totaal bedrag € 92.462.000 € 15.000.000 € 174.474.000 € 17.300.000 € 10.000.000
Percentage 30% 5% 56% 6% 3%
Totaal 114 € 309.236.000 verdeling leningenportefeuille naar soort lening per 31-12-2012
100%
Financiële instrumenten Binnen ons treasurybeleid wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële derivaten worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd (kostprijshedge-accounting). De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Renteswaps HW Wonen bezit geen swaps met marging calls. Derhalve zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten zal zich niet eerder voordoen dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1 september 2019; startdatum swap 1 september 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment zal zijn - positief of negatief - valt nu nog niet te 69
voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. In 2012 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Wij hebben eind 2012 zes renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31-12-2012 10,6 miljoen euro negatief. Deze negatieve marktwaarde is tot 1 september 2019 niet opeisbaar. Een specificatie van de swaps is opgenomen in het volgende overzicht: Geldgever 1 Fortis 2 Rabobank 3 Rabobank 4 Rabobank 5 Rabobank
Bedrag Ingangsdatum € 5 miljoen € 5 miljoen € 5 miljoen € 4 miljoen € 5 miljoen
5-aug-07 1-sep-08 1-jun-09 5-nov-08 1-jun-12
Einddatum 5-aug-16 1-sep-20 1-jun-17 5-nov-17 1-jun-22
Rente vast Rente variabel Waarde 31-12-12 3,69% 4,39% 3,48% 4,22% 3,97%
3M Eur+ 0% 3M Eur+ 0% 6M Eur + 0% 3M Eur+ 0% 6M Eur + 0%
€ -0,6 miljoen €-1,3 miljoen €-0,7 miljoen €-0,7 miljoen €-1,2 miljoen
rente-swaps met onderliggende roll-over leningen.
Geldgever 6 Deutsche Bank
Bedrag Ingangsdatum € 15 miljoen
1-sep-14
rente-swap zonder onderliggende roll-over lening(en).
Einddatum 1-sep-64
Rente vast Rente variabel Waarde 31-12-12 3,88%
6M Eur + 0%
€-6,0 miljoen
Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2012, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procent-punt als 2 procent- punt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit:
Payer swaps Embedded swaps (basisrente lening) Totaal
Daling marktwaarde
Nominale waarde € 39 miljoen € 15 miljoen € 54 miljoen
Marktwaarde -/- € 10,5 miljoen -/- € 3,0 miljoen -/- € 13,6 miljoen
1%-punt -/- € 25,4 miljoen
2%-punt -/- € 41,5 miljoen
De uitslag van deze test is dat de liquiditeitsbuffer en buffer “overige zekerheden” als voldoende wordt beoordeeld.
Met ingang van 1 oktober 2012 zijn de “Beleidsregels gebruik financiële derivaten door Toegelaten Instellingen” in werking getreden. Daardoor heeft het CFV een aantal nieuwe taken en bevoegdheden gekregen zoals: De beoordeling van de plannen inzake de afbouw van derivatencontracten waarin clausules zijn opgenomen die het toezicht kunnen belemmeren. De naleving van de bepalingen bij het afsluiten van nieuwe derivatentransacties per 1 oktober 2012. De beoordeling van de benodigde liquiditeitsbuffer om de liquiditeitsverplichtingen uit hoofde van de derivatencontracten te kunnen voldoen. De beoordeling van de interne organisatie rond financiële derivaten. Conform artikel 9 lid 4 van de beleidsregels derivaten dient het CFV de risico’s vanwege het bezit van financiële derivaten bij zijn oordeel over de toegelaten instelling te betrekken.
De beleidsregels hebben mogelijk ook voor ons gevolgen . Welke, dat is op dit moment nog niet geheel te overzien.
70
12.6 Faciliteringsruimte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) In 2012 hebben wij in onze financieringsbehoefte kunnen voorzien binnen de geldende regelgeving en de door het WSW beschikbaar gestelde faciliteringsruimte. Eind 2012 heeft het WSW haar ‘Eigen Middelen Beleid’ aangescherpt en is het beschikbaar gestelde faciliteringsvolume voor 2014 voorlopig ‘geblokkeerd. De aanscherping van het ‘Eigen Middelen Beleid’ wordt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2011 toegepast. De verwachting is dat de aanscherping van het ‘Eigen Middelen Beleid’ en de blokkering van het faciliteringsvolume gevolgen heeft voor het invullen van onze financieringsbehoefte in 2013 en volgende jaren. Wat deze gevolgen zijn en de wijze waarop daar mee zal worden omgegaan wordt op dit moment onderzocht. Om überhaupt voor faciliteringsruimte in aanmerking te komen moeten wij minimaal 90 procent van de te verhuren woningen in de sociale huursector toewijzen aan huurders met een inkomen tot € 34.085 (toewijzingsnorm). In 2012 hebben wij met 93,8 procent voldaan aan deze toewijzingsnorm. Fiscaal statuut Begin 2012 is ons fiscaal-statuut vastgesteld. In het fiscaal statuut zijn de kaders, de randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van de fiscale visie, het fiscale beleid, de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vastgelegd. Ook zijn hierin de verantwoordelijkheden, taken, bevoegdheden en verantwoording daarover afgebakend. Het fiscaal statuut wordt bij alle handelingen en processen waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen in acht genomen. De fiscale visie ziet onder andere op: de fiscale strategie of fiscale koers; de omgang met fiscale processen binnen HW Wonen; de houding ten aanzien van fiscale kwesties; de verhouding met de belastingautoriteiten; het gewenste fiscaal gedrag. Ons fiscale beleid geeft aan wat wij binnen onze fiscale visie en fiscale strategie wil bereiken. Hierbij worden de volgende fiscale operationele doelstellingen gehanteerd: het waarborgen van de fiscale verplichtingen van de organisatie; het scheppen van optimale omstandigheden ten behoeve van implementatie, uitvoering en handhaving van fiscaliteit; het zodanig inrichten van de organisatie zodat deze in staat is om fiscaal strategische keuzes te maken en er naar te handelen; het minimaliseren van fiscale risico’s en het signaleren van fiscale kansen; het bewerkstelligen van een organisatie waarin in kwantitatieve en kwalitatieve zin voldoende fiscale kennis aanwezig is; het borgen dat bij veranderingen de realiteit fiscaal opnieuw wordt getoetst aan de uitgangspunten. Besluitvorming rondom fiscaliteit of besluitvorming met fiscale raakvlakken doet zich binnen onze organisatie op verschillende niveaus en binnen diverse processen voor. De organisatiestructuur is zodanig ingericht dat helder is wie waarvoor verantwoordelijk is en wie in dat verband welke bevoegdheden toegedeeld krijgt. De fiscale besluitvorming moet gestructureerd en op een verantwoorde wijze plaats vinden. Richtlijnen hiervoor worden uitgesplitst in een afwegingskader en binnen een besliskader. Ten aanzien van de documentatie van fiscale informatie (onder andere gestandaardiseerde gegevens aanlevering) en de informatiestructuur (onder andere overleg) binnen de 71
organisatie zijn diverse doelstellingen en richtlijnen vastgesteld. Vennootschapsbelasting Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad in Arnhem in een arrest de uitspraak gedaan dat een woningcorporatie zich kwalificeert als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). De werkzaamheden van corporaties richten zich direct op een algemeen belang: voldoende en goede woongelegenheid in de sociale-huursector. Wij hebben door middel van een collectief verzoek door Aedes de ANBI-status bij de Belastingdienst aangevraagd. Wij gaan ervan uit dat deze aanvraag wordt goedgekeurd waardoor gebruik kan worden gemaakt van de geclaimde herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011. Inmiddels is wetgeving aangepast zodat woningcorporaties sinds 1 januari 2012 geen beroep meer kunnen doen op deze herbestedingsreserve. Hierdoor is het voor woningcorporaties niet meer mogelijk om de fiscale winst te corrigeren op de gedane investeringen van het lopende boekjaar en de drie daarop volgende jaren. Door ons zijn nog geen definitieve aanslagen vennootschapsbelasting voor de tot en met het boekjaar 2010 ingediende aangiften ontvangen. De in de jaarrekening opgenomen vennootschapsbelasting berust voor een deel op aannames, waarbij met stelposten rekening is gehouden. De definitieve berekening vindt in 2013 plaats waarna gelijk de aangifte voor de vennootschapsbelasting 2012 wordt gedaan. De eventuele verschillen worden in de jaarrekening 2013 verwerkt. VSO-2 De looptijd van de VSO-2 regeling was van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012. Vooral de geboden rechtszekerheden (onder andere gemengde projectenregeling, vorming voorziening groot-onderhoud) heeft voor ons de doorslag gegeven gebruik te maken van de mogelijkheid de regeling met een jaar te verlengen. Ook de Belastingdienst heeft besloten om te verlengen. DAEB – Niet DAEB activiteiten Wij blijven vooralsnog voor alle activiteiten integraal belastingplichtig. Het (her)invoeren van en vrijstelling voor DAEB-activiteiten, zodat een woningcorporatie in hetzelfde regime valt als een gewone vereniging of stichting, kan namelijk door de Europese Commissie worden uitgelegd als ongeoorloofde staatsteun.
72
Btw Per 1 oktober 2012 is het btw-tarief verhoogd van 19 procent naar 21 procent. Onze organisatie heeft hierdoor met verschillende overgangsmaatregelen te maken gekregen. Deze zijn te onderscheiden in regelingen:
voor de levering van goederen en diensten, voor bouwprojecten; voor de integratieheffing bij de bouw van huurwoningen op eigen grond.
Integratieheffing Op 8 november 2012 heeft het Europese Hof van Justitie uitspraak gedaan over de Nederlandse integratieheffing. Volgens het Hof van Justitie is de Nederlandse integratieheffing als zodanig niet in strijd met de Europese btw-richtlijn. Als maatstaf van heffing wordt de waarde van de grond en de kosten van aanleg/bouw gehanteerd, tenzij over de grond in het (verre)verleden al btw is geheven. Dan blijft deze buiten de heffing. Werkkosten regeling De werkkostenregeling moest uiterlijk per 1 januari 2014 worden ingevoerd. Inmiddels is echter duidelijk geworden dat de invoeringstermijn met een jaar wordt verlengd. WOZ-waarde De ingediende bezwaarschriften over 2011 (1.506) zijn grotendeels afgewikkeld. Van 280 bezwaarschriften is de WOZ waardering aangepast met in totaal 3.902.000 euro. Eén bezwaarschrift met betrekking tot de waardering van ons bedrijfspand aan de Lamborghinilaan 4 in Oud-Beijerland, is met 539.000 euro verlaagd. De resterende eenheden zijn derhalve gemiddeld 12.000 euro neerwaarts bijgesteld. Over 326 objecten is nog geen overeenstemming, hier komt in 2013 uitsluitsel over. In 2012 zijn er 274 bezwaarschriften tegen de (te hoge) WOZ waardering ingediend. In veel gevallen dienden de taxaties van recent verkochte huurwoningen als onderbouwing. Daarnaast hebben wij van het gehele woningbezit de Calcasa waardering beschikbaar. Ook deze waarden dienen als vergelijksmaatstaf met de WOZ waardering. De uitkomst van de bezwaarronde is dat bij 62 woningen waardering neerwaarts is bijgesteld. In totaal is de waardering hiervan met 984.000 euro verlaagd, dit is gemiddeld 15.900 euro per woning. In de overige gevallen heeft SVHW aangegeven dat onderbouwing van het door ons aangeleverde taxatierapporten niet goed vergelijkbaar is en dat de gepresenteerde WOZ waarde niet te hoog is. Aangezien de verschillen relatief klein bleken te zijn, is de bezwaarprocedure niet verder doorgezet. De WOZ waarde van de woningen is in 2012 verder gedaald van 169.000 euro naar 167.000 euro per woning. 12.7 Risicomanagement Risico’s zien, inschatten en daarna direct passende maatregelen nemen. Dat is de essentie van risicomanagement. Ook in 2012 is risicomanagement weer een speerpunt op de agenda van het managementteam, de bestuurder en de Raad van Commissarissen geweest. Het bouwen van een zogenaamd risicomanagement-systeem is voor ons meer dan het in beeld brengen van de risico’s en de kans dat het risico zich voor zal doen. Het gaat volgens ons veel meer om de vraag of wij voldoende ‘in control’ is om haar doelen te realiseren en middelen goed in te zetten.
73
Voldoende ‘in control’ zijn is een kwestie van goed bestuur. Het is evenwichtskunst. Loslaten en vertrouwen geven is belangrijk, maar te veel loslaten brengt risico’s met zich mee. In organisaties spelen nu eenmaal ook eigenbelang, hang naar status, streven naar politiek gewin et cetera een rol. Het ‘in control’ zijn van HW Wonen wordt weergegeven in onderstaand schema:
Wat is control? Een geheel van maatregelen Op het gebied van personeel, financiën, cultuur, et cetera. Van het bestuur en de leiding Dus van de top van de organisatie. Dat erop is gericht Om met minimale inspanning Dus met weinig middelen veel control Optimaal Dus niet alles willen beheersen. Zeker te stellen, en vast te stellen Vooraf regelen en organiseren en achteraf toetsen. Dat door hen geformuleerde doelen Ons risicomanagement is te scheiden in twee aandachtsgebieden: de formele organisatie en de informele organisatie. Aan de informele organisatie hechten wij minstens evenveel belang als aan de formele organisatie. Formele organisatie Het volgende overzicht geeft een beeld van de stand van zaken van de formele organisatie van ons risicomanagement .
In de statuten en reglementen is de formele positie van de Raad van Commissarissen, de bestuurder en de werkorganisatie geregeld. Belangrijke punten zijn de budget- en procuratieregeling en de afspraken over de individuele goedkeuring door de Raad van Commissarissen voor vastgoedtransacties (> 300 duizend euro) en investeringsbesluiten (> 5 miljoen euro).
Een goed werkende planning & controlcyclus. Er zijn afspraken gemaakt over de frequentie waarmee documenten verschijnen en de inhoud wordt continu afgestemd op de wensen van de gebruikers. Dit zijn de Raad van Commissarissen, het bestuur, het managementteam en de werkorganisatie. Naast de gebruikelijke (meerjaren)begroting en het jaarverslag werken wij vanaf 2012 ook met (financiële) maandrapportages. Daarnaast zijn in 2012 voor het managementteam, het bestuur en de Raad van Commissarissen twee uitgebreide tussentijdse rapportages gemaakt.
In de begroting, de periodieke rapportages en de jaarrekening wordt ingegaan op de risico’s met een mogelijk forse (financiële) impact. Deze bedreigingen worden in de risicoparagraaf gerapporteerd.
74
De belangrijkste processen staan op papier en zijn goedgekeurd door het managementteam. Bij het opstellen is veel aandacht besteed aan het benoemen van de risico’s en zijn de beheersmaatregelen goed op elkaar afgestemd.
Met de Raad van Commissarissen zijn afspraken gemaakt over het moment en de wijze waarop de bestuurder bij projecten op de ‘kritische’ momenten afstemming zoekt met of goedkeuring vraagt van de Raad van Commissarissen. Deze afspraken liggen vast in een besluit/reglement.
Periodiek wordt onderzocht of de procedures door interne controle op projectontwikkeling, planmatig onderhoud en woningtoewijzing goed worden nageleefd. De resultaten hiervan worden voorgelegd aan het managementteam en de auditcommissie. In 2012 is gestart met een traject om de ‘verbijzonderde’ interne controle meer af te stemmen op de werkzaamheden die ook door de externe accountant worden verricht voor de controle van de jaarrekening.
Tot slot zijn de eerste stappen gezet voor het ontwikkelen van een normenkader op basis waarvan de bestuurder een ‘in control’-verklaring op kan stellen en ondertekenen. De doelstelling van de ‘in control’- verklaring is dat wij aan onze stakeholders een redelijke mate van zekerheid willen bieden ten aanzien van:
de effectiviteit en efficiency van haar processen;
het voldoen aan relevante wet- en regelgeving.
de tijdigheid en betrouwbaarheid van de (tussentijdse) interne en externe verslaggeving; en
Om tot een ‘in control’-verklaring te komen hebben wij opdracht verstrekt aan het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) dit proces te begeleiden. Informele organisatie Ook onze informele organisatie is van belang als het gaat om een goed werkend risicomanagement-systeem. Het gaat dan om de volgende zaken:
Wij hebben een Raad van Commissarissen die op alle punten voldoet aan de eisen uit de Governancecode. Onderdelen van de code staan regelmatig ter bespreking op de agenda van de RvC.
De RvC is kritisch in zijn rol als werkgever, toetser van beleid en adviseur. In 2012 zijn weer stappen gezet om, op professionele wijze, in de informatiebehoefte van de Raad van Commissarissen te voorzien. De ontwikkeling van deze informatiebehoefte blijft ook een aandachtspunt voor 2013.
De RvC heeft een auditcommissie ingesteld die in 2012 drie keer bij elkaar is geweest. Naast de behandeling van de begroting, periodieke rapportages en het jaarverslag is onder andere aandacht besteed aan de ontwikkelingen in de sector, de treasury, het risicomanagement, het informatiemanagement en de informatiebeveiliging.
Wij hebben een open bedrijfscultuur. Er is voldoende ruimte voor discussie over besluiten die genomen moeten worden of activiteiten die we willen starten. Binnen het managementteam is het niet vreemd om elkaar aan te spreken. Ook in 2012 zijn weer de nodige discussies gevoerd.
75
Ook het middenmanagement is zich steeds beter bewust van de risico’s en de verantwoordelijkheid voor het handhaven van de vastgestelde beheersmaatregelen. Om dit risicobewustzijn verder aan te scherpen zijn in 2012 verschillende op risicomanagement gerichte bijeenkomsten georganiseerd. Hierbij zijn de managers, de afdelingshoofden en de staffunctionarissen betrokken.
Inmiddels is ook de optimalisatie van de fiscale processen (tax control framework) geïmplementeerd. Voor 2013 staat de besluitvorming over horizontaal toezicht op de agenda.
In 2011 is een onderzoek uitgevoerd naar de algemene organisatierisico’s. Deze risico’s zijn bekend en de noodzakelijke beheersmaatregelen zijn inmiddels getroffen. Evaluatie staat voor 2013 op de agenda.
In 2012 is het informatiebeveiligingsbeleid vastgesteld. Het uit dit beleid voortvloeiende actieprogramma en de periodiek uit te voeren controles worden in 2013 opgepakt.
In het kader van training en de bewustwording van risico’s worden in 2013 ook weer activiteiten georganiseerd. In ieder geval staat een update over fiscaliteit en de uitrol van het investeringsstatuut op het programma.
Tenslotte worden op ad hoc basis onderzoeken uitgevoerd naar mogelijke risico’s die zich min of meer spontaan aandienen.
Goed werkend risicomanagementsysteem Geconcludeerd mag worden dat in onze organisatie sprake is van een goed werkend risicomanagementsysteem. Natuurlijk blijft verdere ontwikkeling ook in 2013 een speerpunt.
76
Risicoparagraaf In de volgende tabel zijn de grotere risico’s en de daarvoor getroffen beheersmaatregelen in beeld gebracht. Bestaande risico's Beheersmaatregelen Beëindiging verhuur van vastgoed aan maatschappelijke partners met een Afsluiten van huurcontracten met een lange looptijd; Jaarlijks overleg met relatief hoge jaarhuur. Leegstandsrisico met een grote financiële impact. partners over doelstellingen voor de komende jaren en financiële situatie. Circa 8,2 miljoen euro van de jaarhuur in 2012 heeft betrekking op verhuring aan instellingen met een jaarhuur > € 25.000.
Leegstand huurwoningen met een huurprijs > € 700. Leegstandsrisico met Maandelijks monitoren en indien noodzakelijk actie ondernemen. een relatief grote financiële impact Terugkoopverplichting van Koopgarant-woningen. Risico dat verkochte woningen op (de langere) termijn massaal aan HW Wonen worden aangeboden, zonder dat zij doorverkocht kunnen worden. Bijvoorbeeld door krimp
Inmiddels is het verkoopbeleid van HW Wonen geactualiseerd. Eén van de uitgangspunten van het geactualiseerde verkoopbeleid is om minder woningen ‘met koopgarant’ te verkopen. Hierdoor zal het risico afnemen. Daarnaast maandelijks de ontwikkelingen monitoren en indien noodzakelijk actie ondernemen.
(Snelle) veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden in relatie tot het huidige productaanbod van HW Wonen. Bijvoorbeeld afnemende vraag naar koopwoningen, de wettelijke beperkingen op het gebied van de verhuur van woningen met een huur boven circa € 650 en de verhuurbaarheidsheffing.
Actief inspelen op deze omstandigheden vanuit de gedachte dat HW Wonen haar doelstellingen, onder de gegeven omstandigheden, zoveel als mogelijk wil realiseren, maar dat daarvoor een gezonde financiële basis noodzakelijk is; Het (verder) flexibiliseren van de werkorganisatie van HW Wonen.
Onduidelijke afspraken bij onverhoopte beëindiging van een samenwerking. Toezicht op duidelijke beëindigingsartikelen in overeenkomsten Bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van projecten Het niet participeren in een project door HW Wonen waar andere maatschappelijke partners in de Hoeksche Waard wel positief tegenover staan. Dit bijvoorbeeld ingegeven vanuit een eigen opvatting van HW Wonen over de volkshuisvestelijke wenselijkheid van het project
Onderbouwde interne besluitvorming en goede externe communicatie
Continuïteit geautomatiseerd systeem. Uitval van het systeem kan leiden tot een slechtere bediening van onze huurders en andere stakeholders
Implementeren Ict-beveiligingsbeleid en bewaken/toetsen van getroffen beveiligingsmaatregelen op basis van intern controleplan.
Beveiliging data en informatie. Misbruik van data kan leiden tot vervelende situaties voor huurders en andere stakeholders van HW Wonen
Implementeren Ict-beveiligingsbeleid en bewaken/toetsen van getroffen beveiligingsmaatregelen op basis van intern controleplan.
Risico’s projectontwikkeling, met bijzondere aandacht voor: Het te realiseren programma in relatie tot het strategisch voorraadbeleid en Inzet projectteams en extern advies marktpartijen de geldende marktomstandigheden
Overschrijding van de vooraf goedgekeurde onrendabele top per object
Bewaking door besluitvormingsdocumenten per fase; Daarnaast 3 keer per jaar een rapportage over de stand van zaken rondom alle (relevante) projecten.
77
Grondexploitatie Dam, Strijen: Voor de ontwikkeling van Dam wordt de grondexploitatie door de gemeente Strijen gevoerd. In de op 28 november 2006 getekende Projectontwikkelingsovereenkomst Dam is opgenomen dat HW Wonen het volledige risico op deze grondexploitatie draagt, met uitzondering van de grond voor de brede school. De gemeente neemt de kosten voor het oprichten van de brede school voor haar rekening.
Jaarlijkse monitoring van de ontwikkeling van de grondexploitatie bij de gemeente Strijen. De laatste actualisatie heeft per 31 december 2012 plaatsgevonden; Treffen van een voorziening; Bewaking door besluitvormingsdocumenten per fase
De grondexploitatie voor Dam, fase 1 is inmiddels afgewikkeld. Op dit moment loopt de ontwikkeling van Dam fase 2. Het resterende saldo op de grondexploitatie bij de gemeente Strijen bedraagt circa € 1,7 miljoen. In dit bedrag zijn de aankoopbedragen van twee panden opgenomen die nog worden doorverkocht. De verwachte opbrengst voor deze panden bedraagt circa 400 duizend euro. Verwacht wordt dat de grondexploitatie uiteindelijk met een tekort van 1,3 miljoen euro zal worden afgesloten. Voor dit bedrag is in de jaarrekening een voorziening gevormd.
Grondexploitatie Wijk van je Leven/Tas, Puttershoek:
Jaarlijkse monitoring van de ontwikkeling van de grondexploitatie bij de gemeente Binnenmaas. De laatste actualisatie heeft per 31 december 2012 HW Wonen en de gemeente Binnenmaas dragen samen, ieder voor 50%, plaatsgevonden; Treffen van een voorziening; Bewaking door het risico voor de grondexploitatie van de Wijk van je Leven (fase 1 en 2). In besluitvormingsdocumenten per fase 2011 is het afsprakenkader tussen de gemeente en HW Wonen geactualiseerd. Dit afsprakenkader is in november 2012 getekend. Op basis van de laatste door de gemeente Binnenmaas opgestelde berekeningen is de verwachting dat deze grondexploitatie kan worden afgesloten met een tekort van circa € 2 miljoen. Van dit bedrag zal dan € 600 duizend ten laste van HW Wonen komen. Uit simulatieberekeningen blijkt dat het risico voor HW Wonen groter is dan het bedrag waarvoor een voorziening is gevormd. De berekeningen geven aan dat HW Wonen mogelijk nog met een extra tekort van circa € 400 duizend geconfronteerd kan worden. Daarnaast heeft HW Wonen verschillende betalingen gedaan waarvan het nog onzeker is of deze in de toekomst worden terugverdiend. In dit kader is voor de Wijk van je Leven een voorziening gevormd van 2,1 miljoen euro. Deze voorziening is als volgt opgebouwd: - Bijdrage aankoop woonwinkel € 550.000
- Afkoop bouwclaim
€ 430.000
- Overige kosten
€ 120.000
-‐ Tekort
grondexploitatie
€ 1.000.000
Sportlaan, Strijen: Jaarlijks monitoring van de ontwikkelingen; Treffen van een voorziening Aan de Sportlaan heeft HW Wonen een kassenterrein van zo’n 3,2 ha gekocht voor de realisatie van woningen. In 2010 is de locatie opgenomen in de provinciale structuurvisie. De grond van het terrein met landbouwbestemming is op 1 januari 2013 getaxeerd op € 200 duizend. De getroffen voorziening bedraagt € 2,1 miljoen. Door de opname in de provinciale structuurvisie is het risico minder groot dat dit bedrag volledig gebruikt moet worden. Thomaskerk, Oud-Beijerland: Jaarlijkse monitoring van de ontwikkelingen; Treffen van een voorziening HW Wonen heeft samen met Assink de Thomaskerk in Oud-Beijerland gekocht. HW Wonen participeert via haar ontwikkelings BV voor 50% in een vof, waarin de kerk is ondergebracht. Op dit moment is de verwachting dat de betreffende locatie niet met een positief rendement kan worden ontwikkeld.
78
Diverse grondposities:
Jaarlijks monitoring van de ontwikkelingen;
HW Wonen heeft voor circa € 10,8 miljoen aan grondposities in de boeken Treffen van een voorziening staan waar binnen een periode van vijf jaar plannen ontwikkeld zouden moeten worden. Gezien de huidige economische situatie is het onzeker of dat ook feitelijk in deze periode gaat gebeuren. In de jaarrekening 2012 is voor deze locaties een voorziening getroffen van circa € 6,8 miljoen. Uitvoering processen rondom projectontwikkeling, het onderhoud, de inkoop, de verkoop, de verhuur, de incasso, het betaalproces en de financiële verslaglegging Afzet te verkopen woningen uit bestaande voorraad. Risico van lagere directe opbrengst, waardoor de liquiditeitspositie onder druk kan komen te staan
Functiescheiding, procuratiereglement, vastgestelde procesbeschrijvingen met beheersmaatregelen voor specifieke procesrisico's, regelmatige verbijzonderde interne controle per proces, beoordeling periodieke rapportages, jaarlijkse externe accountantscontrole. Maandelijks monitoren en indien noodzakelijk actie ondernemen.
Onvoldoende vraag naar/afzet van nieuwbouw-koopobjecten. Per 31 december 2012 zijn er 19 woningen in aanbouw c.q. opgeleverd die nog niet zijn verkocht. Dit aantal is als volgt te specificeren:
Start bouw op basis van afzonderlijk MT-besluit (minimaal 70% verkocht)
Buitengewoon, Puttershoek 11 woningen Bevershoek, ’s-Gravendeel 7 woningen Oranjewijk Klaaswaal 1 woning
Maandelijkse monitoring, bespreking en indien noodzakelijk bijsturing. Vooralsnog betekent dit meestal dat woningen als huurwoning in de markt worden gezet. De 11 woningen in Buitengewoon staan op dit moment te huur en te koop.
Achterblijvende verkopen kunnen leiden tot een lagere directe-opbrengst, waardoor de liquiditeitspositie onder druk kan komen te staan.
Onvoldoende vraag naar/afzet van nieuwbouw-huurobjecten met een relatief hoge jaarhuur per object. Leegstandsrisico met een relatief grote financiële impact. Financierbaarheid van activiteiten in samenhang met veranderende wetgeving en beschikbaarheid van middelen. Risico dat activiteiten van HW Wonen niet (meer) kunnen worden gefinancierd Toenemende financiële druk door belastingen en heffingen waardoor herstructurering, realisatie van projecten en verbetermaatregelen en het uitvoeren van onderhoud onder druk kan komen te staan
Monitoren en indien noodzakelijk bijsturing
Monitoren en indien noodzakelijk bijsturing
Monitoren van ontwikkelingen en in beeld brengen van (financiële) gevolgen. Adequaat inspelen op nieuwe situatie door het treffen van maatregelen.
79
12.8 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard Verbindingen verbonden partijen Onze organisatie heeft een 100 procentbelang in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV Deze B.V. is oorspronkelijk op 18 mei 2005 opgericht. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt 90.000 euro. Het geplaatste kapitaal bedraagt 18.000 euro (180 gewone aandelen van nominaal 100 euro). De vennootschap is feitelijk gevestigd in OudBeijerland aan de Lamborghinilaan 4 en is ingeschreven in het handels-register van de Kamer van Koophandel in Rotterdam, onder nummer 24377907. Ultimo 2012 bedraagt het eigen vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV 61.947 euro negatief. Het resultaat over 2012 bedraagt 26.094 euro negatief. Doel vennootschap Deze vennootschap heeft als doel: het verrichten van werkzaamheden als omschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De werkzaamheden worden uitsluitend verricht in de regio ZuidHolland-Zuid; het oprichten van, deelnemen in en het financieren van vennootschappen en ondernemingen; het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen en ondernemingen; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verstrekken van zekerheden voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep verbonden zijn of derden; het verkrijgen, exploiteren en vervreemden van industriële en intellectuele eigendomsrechten; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord, voor zover dit mogelijk is binnen de kaders van het BBSH. Op 23 juli 2009 is de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. bij akte een vennootschap onder firma aangegaan. Deze vennootschap heeft als doel het verwerven van gronden voor de ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed, en al dat wat met het vorenstaande verband houdt in de ruimste zin van het woord. Door ons is een lening verstrekt aan de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV met een hoofdsom van 600.000 euro, rente vier procent, looptijd tot 30 oktober 2014. Van deze lening is ultimo 2012 591.676 euro opgenomen. Het doel van deze lening is een gezamenlijke aankoop met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. van het kerkgebouw aan de Graaf van Egmondstraat 48/ Margrietstraat 2 in Oud-Beijerland te financieren. Gezien de omvang en grootte van de deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV is er niet geconsolideerd.
80
13 De jaarrekening 13.1 Balans per 31 december (na resultaatneming) (x € 1.000) 2012 Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2011
326.061 6.202
333.725 14.802
9.686
8.074 341.949
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
55.221 33.382 1.196
356.601 50.580 24.886 746
89.799 Financiële vaste activa Deelnemingen Leningen u/g Latente belastingvorderingen Totaal financiële vaste activa
0 752 12.490
76.212 0 760 12.887
13.242
13.647
444.990
446.460
256
261
Vastgoed bestemd voor verkoop
1.800
262
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
4.916
4.986
-102
-978
Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden
Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
483 1.626 148
390 899 159
Totaal vorderingen
2.257
1.448
Liquide middelen
4.358
1.436
13.485
7.415
458.475
453.875
Totaal vlottende activa
81
2012 Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar
2011
102.547 -18.694
Egalisatierekening Voorzieningen Voorziening Latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Overige voorzieningen
85.340 17.207 83.853
102.547
312
341
375
406
14.649 477
12.360 376 15.501
Langlopende schulden Leningen overheid 19.306 Leningen kredietinstellingen 289.930 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder Voorwaarden 33.974
13.142
21.024 278.890 25.054 343.210
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
4.659 3.243 7.697
82
324.968
4.721 479 7.677 15.599
12.877
458.475
453.875
13.2 Winst- en verliesrekening (x € 1.000) Huidig boekjaar 2012 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijziging in onderhanden werk Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfopbrengsten
Begroting boekjaar 2012
Voorgaand boekjaar 2011
59.043 58.861 57.477 1.836 2.000 1.626 8.185 5.171 6.035 1.651 0 3.891 594 564 534 710 16 416 72.019 66.612 69.979 ---------------------------------------------------------------------------------
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Kosten uitbesteed werk Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
18.487
18.549
8.347
20.759 -7.080 8.651 5 4 4 4.908 5.178 4.963 736 722 684 808 968 920 16.989 17.269 17.005 1.516 0 2.950 353 200 331 1.818 2.050 1.572 8.944 8.596 9.064 75.323 46.456 54.491 -----------------------------------------------------------------------------
Bedrijfsresultaat
-3.304
20.156
15.488
1.261 13.099
1.537 13.495
1.189 13.057
-15.142
8.198
3.620
-3.526 -26
-964 0
13.611 -24
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-18.694
7.234
17.207
Waarvan aandeel van derden Netto resultaat na belastingen
0 -18.694
0 7.234
0 17.207
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
83
13.3 Kasstroomoverzicht (x € 1.000) (volgens de directe methode)
2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten: Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van overige Saldo ingaande kasstromen
2011
60.672 0 709
59.314 342 950 61.381
Uitgaven: Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan overige Saldo uitgaande kasstromen
60.606
-7.707 -18.452 -3.072 -7.168
-6.567 -17.005 -3.117 -7.500 -36.399
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-34.188 24.982
Ontvangen interest Betaalde interest
37 -12.737
26.418 1.189 -13.057
-12.700 12.282
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen Verkoopontvangsten doorverkoop Koopgarantwoningen Verkoopontvangsten nieuwbouw woningen Totaal ingaande kasstroom MVA
9.600 824
-11.868 14.550
7.730 0
3.921
9.059 14.345
MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huurwoningen Woningverbetering huurwoningen Terugkoop Koopgarantwoningen Aankoop huurwoningen Nieuwbouw verkoop woningen Investeringen overig bezit Externe kosten bij verkoop bestaand bezit Totaal uitgaande kasstroom MVA
16.789
-20.267 -4.634 -868 -747 -4.033 -2.139 -347
-22.548 -1.976 -131 -1.378 -5.821 -358 -235 -33.035
Financiële vaste activa Ontvangsten Uitgaven Saldo in- en uitgaande kasstromen FVA
-32.447
-365 372
7.733 -6.138 7
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
1.595 -18.683
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ingaand Ontvangsten uit langlopende leningen Uitgaand Aflossingen van langlopende leningen
-14.063
26.237
23.200
-16.915
-22.034
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
9.322
1.166
Toename / afname geldmiddelen
2.921
1.653
84
13.4 Waarderingsgrondslagen Algemeen De activiteiten van HW Wonen, statutair gevestigd te Oud Beijerland ( Lamborghinilaan 4, 3261 ND) bestaan uit werkzaamheden die uitsluitend binnen de doelstelling op het gebied van de volkshuisvesting passen en omschreven zijn in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en in overeenstemming met de verslaggevingsvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector presentatie,waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige partners aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is meestal sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:
het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;
de methode van afschrijvingen;
geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten;
het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; de verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; de verwerking van de vennootschapsbelasting; het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.
85
In 2012 is op grond van de overgang naar de herziene RJ645 in de jaarrekening de volgende stelselwijziging doorgevoerd:
De complexen zijn gedurende het verslagjaar, voor zover van toepassing, gesplitst in een sociaal deel en een commercieel deel.
Deze wijziging heeft geen aanpassing van het eigen vermogen per 1 januari 2012 tot gevolg gehad. Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met circa 10 miljoen euro toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. Wel neemt het verschil ieder jaar af, om uiteindelijk om te slaan in een jaarlijks in omvang toenemende lagere afschrijving. Ter bepaling van de minimumwaardering van het vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de actuele waarde, in casu bedrijfswaarde, gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de restwaarde van de grond wordt conform de CFV-methodiek ingerekend in plaats van de het opnemen van de nominale historische uitgaafprijs en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Genoemde aanpassingen hebben een negatief effect op de afwaardering tot lagere bedrijfswaarde van sociaal vastgoed in exploitatie van circa 15 miljoen euro. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Wij kiezen voor het categoriale model. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Binnen ons treasurybeleid dient het gebruik van financiële derivaten ter beperking van inherente rente-, looptijden- en marktrisico’s. Het gebruik van financiële derivaten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen/beleggingenportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten Kredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid, waarbij voor elke entiteit vastgestelde limieten van kracht zijn.
86
Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling passen wij met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van generieke hedgedocumentatie. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedgeaccounting wordt tegen lagere kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst- en verliesrekening verwerkt. De reële waarde van de derivaten ultimo balansdatum is toegelicht onder Niet uit de balans blijkende rechten en plichten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Sociaal vastgoed in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met nainvesteringen. Ook worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten evenals transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. HW Wonen kent de volgende productgroepen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, winkels, parkeervoorzieningen en overig vastgoed.
87
Binnen deze productgroepen vindt een nadere onderverdeling naar bouwjaren plaats:
gebouwd voor 1945; gebouwd tussen 1945 en 1959; gebouwd tussen 1960 en 1974; gebouwd tussen 1975 en 1990; gebouwd na 1990.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing gebeurt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn als er geen bijzondere waardevermindering voor het actief is verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting(mjob) onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
jaarlijkse huurverhoging(woningen) 2013: 2,5 procent; vanaf 2014: 2,0 procent;
inflatiepercentage consumentenprijzen 2,0 procent;
jaarlijkse huurderving 1 procent; mutatiegraad van 6 procent en huurharmonisatie naar de vastgestelde streefhuur; inflatiepercentage loonkosten 2013 tot en met 2016: 2,25 procent vanaf 2017: 3,0 procent; inflatiepercentage bouwkosten 2013 tot en met 2016: 2,25 procent vanaf 2017: 3,0 procent ;
88
inflatiepercentage marktprijzen 2013: 3,0 procent; 2014: 1,5 procent 2015: 0,25 procent 2016: 0,5 procent 2017: 1,0 procent; vanaf 2018: 1,5 procent
kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar;
een rekenrente van 5,25 procent voor WSW-geborgde woningen;
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 0 tot 50 jaar) de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
de verhuurdersheffing 2013 maakt onderdeel uit van de bedrijfswaarde;
een rekenrente van 5,25 procent voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden als het noodzakelijk is taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de WSW-regels. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Hier gaat het om complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Als de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, tenzij uit taxaties blijkt dat de directe opbrengstwaarde van de grondposities (fors) lager is. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
89
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel, verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. HW Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van de invulling van de actuele waarde. Bij commercieel vastgoed in exploitatie is de reële waarde van toepassing in plaats van de bedrijfswaarde. De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van HW Wonen, zoals lopende huurcontracten. De waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV).
90
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering), en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven onder Sociaal vastgoed in exploitatie. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20 procent. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover onze organisatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
91
Er is afgezien van het consolideren in onze jaarrekening van de 100 procent deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV. Dit op grond van het feit dat het belang van deze dochter is te verwaarlozen op het geheel conform artikel 407 lid 1a BW 2 titel 9. De boekwaarde van de deelneming en het resultaat van de deelneming zijn wel verwerkt in onze jaarrekening 2012 . Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Als er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen die tot de vervaldag worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorraden Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De onverkochte woningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, als ook gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten ook toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
92
Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Egalisatierekening (Verzilverd Wonen) De kortingen bij aankoop van woningen in het kader van ‘Verzilverd Wonen’ worden toegevoegd aan de egalisatierekening. De snelheid waarmee de bedragen de komende jaren aan het resultaat worden toegerekend is afhankelijk van de leeftijd van de verkopers die een levenslang woonrecht hebben verkregen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als wij daartoe een afdwingbaar recht hebben en het voornemen hebben om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd tegen nominale waarde als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vorderingen, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw wordt een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Overige voorzieningen De overige voorziening wordt onder meer gevormd ter dekking van opgebouwde rechten inzake jubileumuitkeringen en van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers met een dienstverband bij onze organisatie op grond van de cao Woondiensten een budget beschikbaar gesteld krijgen. De voorziening is gewaardeerd op basis van nominale waarde en is gebaseerd op de jaarlijkse toekenning minus bestedingen in dat jaar.
93
Verder is onder de overige voorzieningen een voorziening opgenomen inzake nog te verrekenen (pro-rata) Btw-afdrachten . Deze voorziening wordt jaarlijks herberekend als gevolg van gewijzigde pro-rata percentages. Als laatste is het negatieve saldo van de boekwaarde van de deelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV opgenomen onder de overige voorzieningen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past HW Wonen met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie. en documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Bij het aangaan van een renteswap is de reële waarde(en de kostprijs) van een renteswap nihil. De positieve dan wel negatieve ontwikkelingen in de reële waarde gedurende de looptijd van een rente-swap worden niet verwerkt in de jaarrekening. Gedurende de looptijd wordt een renteswap gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil). Kostprijshedge-accounting:
Beleid ter beheersing financiële risico’s: HW Wonen wenst het renterisico te beheersen, zodat deze binnen de normen van het WSW blijft
Hedge-strategie: Met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt.
Hedge risico: HW Wonen dekt het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen.
Terugkoopverplichting Verkopen onder voorwaarden Onder de langlopende schulden is de verplichting verkoop onder voorwaarden opgenomen. Deze is bepaald op de contractwaarde van de terugkoopverplichting rekening houdende met de geschatte waardeontwikkeling van het actief. De waardeverandering van de terugkoopverplichting is onderdeel van de Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
94
Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en vooral de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 procent. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de eventuele Koopgarant korting en de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs minus de eventuele Koop-garant korting (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koop-projecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Wijziging in onderhanden werk De post wijziging in onderhanden werk wordt gevormd door de toegerekende kosten van de inkoopwaarde op onderhanden werken voor derden verminderd met van de reeds ontvangen verkooptermijnen. Winst op onderhanden werken voor derden wordt genomen voor het gedeelte van de verwachte winst dat overeenkomt met het uitgevoerde deel van het werk. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.
95
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook de onrendabele top van de “onroerende zaken in ontwikkeling” wordt hier verantwoord. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Wij hebben een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als er sprake is van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betalen wij op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies hebben wij geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Wij hebben in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa als deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, en ook de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. Kosten uitbesteed werk Het saldo van directe projectkosten, rentelasten toegerekende personele lasten en andere onderhanden werk gerelateerde lasten, wordt jaarlijks toegerekend aan de diverse onderhanden projecten. Zoveel mogelijk worden gedurende het jaar de direct aan de projecten toerekenbare kosten ten behoeve van die projecten geboekt (kosten activering). De toegerekende personele lasten, worden aan de diverse projecten toegerekend op basis van de urenverantwoording van de projectmedewerkers. Al ontvangen verkooptermijnen worden in mindering gebracht op de kosten uitbesteed werk. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
96
Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is onze organisatie integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaat name. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden eveneens opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
97
13.5 Toelichting op balans Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
Sociaal vastgoed in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
470.280
42.293
11.700
524.273
502.037
-136.555
-27.491
-3.626
-167.672
-158.110
333.725
14.802
8.074
356.601
343.927
3.344 -4.036 -13.543 -16.772 25.658 -2.315
24.427
2.503 -103 -579 -208
30.274 -4.139 -14.122 -16.785 -7.356 -2.523
26.421 -5.537 -7.563 -4.969 1.352 2.970
Mutaties in 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Overboekingen Correctie afschrijving Saldo Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
-13 -33.014
-7.664
-8.600
1.612
-14.652
12.673
495.246
33.706
14.100
543.052
524.273
-169.185
-27.504
-4.413
-201.102
-167.672
326.061
6.202
9.686
341.949
356.601
Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
Onroerende en roerende verkocht onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in ontwikkeling
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
56.640
25.864
746
83.250
72.397
-6.060
-978
0
-7.038
-2.723
50.580
24.886
746
76.212
69.674
162 -135 -1.742 1.562 4.794 0
10.101
1.375
-1.605
-835 -90
11.638 -135 -1.742 -876 4.703 0
9.532 -139 -778 -3.538 1.461 0
4.641
8.496
450
13.587
6.538
61.461
35.965
2.031
99.457
83.250
-6.240
-2.583
-835
-9.658
-7.038
55.221
33.382
1.196
89.799
76.212
Mutaties in 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Overboekingen Correctie afschrijving Saldo Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
98
Afschrijvingsmethode en termijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt : ● Grond geen afschrijvingen ● Stichtingskosten (woningen) lineair ● Stichtingskosten (zorgvastgoed) lineair ● C.V. installaties lineair ● Liftinstallaties lineair ● Warmwatervoorziening lineair ● Isolatie lineair ● Aanpassingen miva lineair ● Garages lineair ● Bedrijfsruimten lineair ● Kantoorpand lineair ● Overige zaken lineair
50 jaar 40 jaar 25 jaar 15/20 jaar 15 jaar 25 jaar 20 jaar 50 jaar 40 jaar 25 jaar 10 jaar
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling en verloop projecten een bedrag van totaal € 1.197.322,- aan bouwrente geactiveerd. Bij nietspecifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,0%. De activa zijn verzekerd tegen een schade van maximaal € 15 miljoen per gebeurtenis. Premieverrekening vindt plaats tegen een vast bedrag per woning, per jaar. De bedrijfsruimten zijn verzekerd tegen aanschaf c.q. voorbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt € 112 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met leningen onder overheidsgarantie. Ten gunste van de gemeente OudBeijerland is een positieve hypotheekverklaring afgegeven groot € 5,8 miljoen. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 14,5 miljoen. Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt € 528 miljoen (inclusief restwaarde grond); uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk € 461 en € 67 miljoen. Ten opzicht van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 1,7 miljoen toegenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. De marktwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt € 1.043 miljoen; uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk € 974 en € 69 miljoen. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. De bepaling van de marktwaarde wordt uitgevoerd volgens de richtlijnen van IPD-aeDex, waarbij jaarlijks 1/3 van het woningbezit en 100% van het maatschappelijk / bedrijfsonroerend goed door een extern taxateur wordt getaxeerd. Door HW Wonen is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2012 totaal 1.475 woningen voor verkoop zijn geoormerkt. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 90,2 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 29,5 miljoen.
Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Deelnemingen
Stand per 1 januari Boekwaarden Mutaties in 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen / aflossingen Waardeveranderingen Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen Verrekenbare tijdelijke verschillen
Leningen u/g
0
Latente belastingvorderingen
759
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
12.888
13.647
9.494
-398
0 0 -7 26 0 -26 -398
0 -1.960 24 -24 6.113
0 -7 26 -26
Totaal mutaties
0
-7
-398
-405
4.153
Stand per 31 december Boekwaarden
0
752
12.490
13.242
13.647
De deelnemingen betreffen :
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V.
99
Aandeel
Resultaat boekjaar
100%
-26
Nettovermogenswaarde per 31-12-2012 -62
Voorraden 2012 256 256
2011 261 261
1.800 -
130 131
1.800
262
Stand per 1 januari
2012 4.986
2011 5.939
Gedeclareerde termijnen Verkopen boekjaar Betaalde kosten Overboeking van MVA in ontwikkeling Overboeking naar onderhanden werk
3.077 12 1.205-
8001.2582.500 583 1.672-
Gevormde voorziening
6.870 1.954-
5.292 306-
Stand per 31 december
4.916
4.986
Onderhoudsmaterialen Af: voorziening wegens incourantheid Totaal voorraad materialen
Vastgoed bestemd voor verkoop Nieuwbouw: 12 woningen project Buitengewoon in Puttershoek Terugkoop 1 Koopgarantwoning Bakhuis in Oud-Beijerland
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2012 in ontwikkeling zijn maar nog niet zijn verkocht. Onderhanden werk 2012 978-
2011 48
1.9321.233 854 661 75-
4.869471.277 1.672 -
Gerealiseerde winst / verlies
237135
1.919941
Stand per 31 december
102-
978-
2012 617 133483
2011 566 176390
2012 147 146 437 23 262 723 1121.626
2011 75 270 15 155 471 87899
2012 148 148
2011 159 159
Stand per 1 januari Gedeclareerde termijnen Verkopen boekjaar Betaalde kosten Overboeking van voorraad verkoopwoningen Gevormde voorziening
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2012 in ontwikkeling zijn en inmiddels zijn verkocht.
Vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren Onder de huurdebiteuren zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0,- met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overige vorderingen Nog te vorderen BTW Nog te vorderen schadeuitkeringen Nog te ontvangen bedragen vanuit projecten Huurvorderingen in het WSNP traject. Overige contract gebonden vorderingen bewoners en vertrokken bewoners Overige niet contract gebonden vorderingen Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen
Onder de overige vorderingen zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0,- met een resterende looptijd langer dan een jaar.
Overlopende activa Overige Totaal overlopende activa
Onder de overlopende activa zijn posten opgenomen tot een bedrag ad. € 0 met een resterende looptijd langer dan een jaar.
100
Liquide middelen 2012 Direct opvraagbaar Kas/bank Spaarrekeningen banken Totaal liquide middelen
2011
1.836 2.522 4.358
1.414 22 1.436
2012 102.547 -18.694 83.853
2011 85.340 17.207 102.547
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Bij: winst-/verliesverdeling over het boekjaar Stand per 31 december Egalisatierekening Het betreft hier een egalisatierekening m.b.t. de in het kader van Verzilverd Wonen aangekochte woningen. Het verloop van deze egalisatierekening is als volgt: 2012 341
2011 329
- toevoegingen in het boekjaar - vervallen bijdrage - rentetoevoeging
0 -46 17
38 -45 19
Stand per 31 december
312
341
Stand per 1 januari
Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat: Onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari
Latente belasting verplichtingen
Overige voorzieningen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
12.360
406
376
13.142
10.142
Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Totaal mutaties
-5.784 8.073
0 -31
26 75
-5.758 8.117
8.135 -5.135
2.289
-31
101
2.359
3.000
Stand per 31 december
14.649
375
477
15.501
13.142
Mutaties in 2012
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De overige voorzieningen zijn als volgt te specificeren Voorziening nog te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten Voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening negatief saldo deelneming Ontw.mij. Hoeksche Waard BV
164 251 62
De voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget wordt opgenomen tegen de nominale waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met de blijfkans. Van de voorzieningen is een bedrag ad € 798 duizend als een verplichting op lange termijn aan te merken. Het betreffen hier de voorzieningen met betrekking tot de latente belastingverplichtingen, de te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten en de voorziening Jubileumuitkering / Loopbaanontwikkelingsbudget. Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden
2012 looptijd korter dan 5 jaar 3.432 100.965 104.397
2012 looptijd langer dan 5 jaar 15.874 188.965 204.839
101
2012 totaal
2012 rentevoet
2011 totaal
2011 rentevoet
19.306 289.930 309.236
4,84% 4,10% 4,15%
21.024 278.890 299.914
4,92% 4,09% 4,15%
De aflossingsverplichting voor 2013 bedraagt € 13,9 miljoen. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de renteverplichtingen uit hoofde van bestaande leningen bedraagt € 20,0 miljoen (2011: € 18,3 miljoen). De mutaties in 2012 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
Stand per 1 januari
21.024
278.890
299.914
298.747
Bij: nieuwe leningen mutatie variabele roll-overleningen Af: aflossingen
-1.718
32.137 -5.900 -15.197
32.137 -5.900 -16.915
25.000 -1.800 -22.033
Stand per 31 december
19.306
289.930
309.236
299.914
In 2012 zijn er 5 nieuwe leningen gestort: Geldgever SRLEV NWB BNG NWB BNG
Hoofdsom € 10.000.000 € 5.000.000 € 5.000.000 € 10.000.000 € 2.136.998
Looptijd 28 jaar 10 jaar 50 jaar 30 jaar 19 jaar
Storting 27 januari 2012 1 juni 2012 1 augustus 2012 3 december 2012 3 december 2012
Soort Fix Roll-over Basisrente Basisrente Annuïtair
Percentage 3,850% 6M Euribor + 0,24% 3,774% + 0,300% 3,275% + 0,250% 3,870%
Storting 2 september 2013
Soort Fix
Percentage 2,950%
Daarnaast is er één lening aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum Geldgever BNG
Hoofdsom € 7.000.000
Looptijd 9
Er is in 2012 één lening geweest waar gebruikt gemaakt is van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing. In het boekjaar hebben de volgende renteconversies plaatsgevonden: Geldgever BNG BNG BNG BNG BNG NWB
Restant hoofdsom € 1.294.016 € 898.696 € 571.020 € 590.896 € 3.530.375 € 1.315.455
Restant looptijd 20 jaar 13 jaar 20 jaar 12 jaar 15 jaar 12 jaar
Datum aanpassing 1 juli 2012 1 juli 2012 1 maart 2012 1 febr 2013 18 juni 2013 16 dec 2013
Percentage oud 7,05% 5,49% 7,44% 4,74% 3,78% 5,07%
Percentage nieuw 4,00% 3,98% 3,98% 2,79% 3,17% 2,98%
Voor de leningen is tot een bedrag van circa € 5,8 miljoen een positieve hypotheekverklaring afgegeven op onroerend goed met een boekwaarde van € 4,6 miljoen. Op basis van de vigerende contracten kan de vervalkalender van de leningenportefeuille als volgt in beeld worden gebracht:
Restant looptijd in jaren
< 3,00 %
< 4,00 %
< 5,00 %
< 6,00 %
< 7,00 %
< 8,00 %
Totaal
< 1 jaar < 5 jaar < 10 jaar < 15 jaar < 20 jaar < 25 jaar => 25 jaar
0 17.300 10.000 0 0 0 0
0 26.781 35.000 2.923 19.708 2.724 25.571
8.977 43.766 40.813 10.565 34.116 5.854 9.000
0 5.104 2.791 0 0 0 0
0 0 6.543 0 271 0 1.428
0 0 0 0 0 0 1
8.977 92.951 95.147 13.488 54.095 8.578 36.000
Totaal
27.300
112.707
153.091
7.895
8.242
1
309.236
Soort lening Annuïtair Fixe Roll-Over Basisrente Totaal
aantal
bedrag
%
64 40 8 2
92.462 174.474 27.300 15.000
30% 56% 9% 5%
114
309.236
100%
Op 31 december 2012 zijn de belangrijkste geldgevers de BNG (€ 159 miljoen), de Nederlandse Waterschapsbank (€ 93 miljoen), de Rabobank (€ 20 miljoen), SRLEV (€ 10 miljoen), Robeco (€ 5 miljoen), de ING (€ 2 miljoen) en de Gemeenten Binnenmaas (€ 5 miljoen), Strijen (€ 12 miljoen) en Korendijk (€ 2 miljoen).
102
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 2012
2011
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Herwaarderingen
25.865 -811
16.613 -339
Boekwaarde per 1 januari
25.054
16.274
Mutaties in het boekjaar: - verminderingen / vermeerderingen - waardeverandering
10.094 -1.174
9.252 -472
8.920
8.780
Vervaardigingsprijs/ Reële waarde op moment verkoop Herwaarderingen
35.959 -1.985
25.865 -811
Boekwaarde per 31 december
33.974
25.054
2012 4.659 3.243 7.697 15.599
2011 4.721 479 7.677 12.877
Saldo per 1 januari
Totaal mutaties boekjaar
Kortlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal
103
13.6 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 1,7 miljoen ten opzicht van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Sociaal
Bedrijfswaarde 2011 Rentabiliteitswaardecorrectie 2011
Commercieel
452.147
74.045
18.252
0 433.895
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling
-15.884 16.541 5.898
74.045
-3.487 6.714 -169 6.555
Voorraadmutaties Verkoop Sloop Overige weggevallen vhe's Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe's Classificatie Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
-383 -361 30 -4.355 15.061 0 -143 9.002 -2.571
Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Mutatiegraad Nieuwe verkoopprijzen Levensduur Subtotaal parameterwijzigingen
1.784 0 62 30 34.204
3.058
-473 -102 0 291 3.201 -4 0 -9.193 277 16.280
-6.003
132 0 167 0 1.042 36.080
Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud per complex Planmatig onderhoud per toe Contractonderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Belasting en verzekeringen Heffing huurtoeslag Personeelskosten Bedrijfskosten Baten/lasten Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
-6.907 121 18.612 -3.029 6.428 -2.902 -4.224 1.063 -205 -179 -451 1.954 -34.372
1.341
2.366 6 -113 -494 545 -138 -293 -1 -6 -323 -393 -691 -6.096 -24.090
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeterpakketten Woningaanpassingen Energiemaatregelen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
405 1.171 33 -5.642 -3.814
Bedrijfswaarde 2012
104
-5.632
74 -23 1 0 174 -7.847
226
460.873
67.035
13.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Btw pro-rata De controle door de Belastingdienst op de ingediende pro-rata berekeningen 2005 t/m 2009 bevindt zich nu in de eindfase. Door de Belastingdienst is inmiddels een te restitueren bedrag 400.000 euro toegezegd, welke is opgenomen onder de post overige vorderingen. Momenteel loopt er richting de Belastingdienst een verzoek, om conform de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden op 13 november 2012, de verkoop van bestaand bezit alsnog niet in de berekeningen mee te nemen. Dit zou resulteren in een extra teruggave van circa 80.000 euro. Investeringsverplichtingen De niet uit de balans blijkende verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en verbetering van woningen bedragen circa14,5 miljoen euro. Obligo WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Per 31 december 2012 heeft de corporatie een obligo uitstaan voor een bedrag van 4,15 miljoen euro uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Obligo Woningborg Woningborg-deelnemers hebben naar de Woningborg N.V. aan de hand van de stand van aangemelde plannen een zogeheten obligoverplichting. Per 31 december 2012 zijn bij Woningborg N.V. geen plannen aangemeld. Het obligo is daarom nihil. Financiële instrumenten HW Wonen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past HW Wonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van HW Wonen staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. In het treasurystatuut van HW Wonen is vastgelegd dat: Het gebruik van de volgende (standaard) rente-instrumenten is toegestaan: Forward Rate Agreement (voor het fixeren van de korte rente) Cap, Floor of Collar (voor het begrenzen van de korte rente) Interest Rate Payers Swap (voor het verlengen van de rentetypische looptijd) Interest Rate Receivers Swap (voor het verkorten van de rentetypische looptijd) Payers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente) Receivers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente)
105
Rente-instrumenten in principe alleen mogen worden aangegaan met banken met een Nederlandse bankvergunning (onder toezicht staan van DNB) met een minimale kredietwaardigheid van ‘single-A’ (Strong). Afwijkingen van deze randvoorwaarde dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. worden aangegaan met ‘solide’ tegenpartijen.
Het gebruik van rente-instrumenten met een ‘open einde’ (zoals het schrijven van opties zonder onderliggende waarde) niet is toegestaan.
Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie HW Wonen dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge-instrumenten HW Wonen maakt gebruik van 6 rentederivaten om toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Een specificatie van deze swaps is opgenomen in het volgende overzicht: Geldgever 1 Fortis 2 Rabobank 3 Rabobank 4 Rabobank 5 Rabobank
Bedrag Ingangsdatum € 5 miljoen € 5 miljoen € 5 miljoen € 4 miljoen € 5 miljoen
5-aug-07 1-sep-08 1-jun-09 5-nov-08 1-jun-12
Einddatum 5-aug-16 1-sep-20 1-jun-17 5-nov-17 1-jun-22
Rente vast Rente variabel Waarde 31-12-12 3,69% 4,39% 3,48% 4,22% 3,97%
3M Eur+ 0% 3M Eur+ 0% 6M Eur + 0% 3M Eur+ 0% 6M Eur + 0%
€ -0,6 miljoen €-1,3 miljoen €-0,7 miljoen €-0,7 miljoen €-1,2 miljoen
rente-swaps met onderliggende roll-over leningen.
Geldgever 6 Deutsche Bank
Bedrag Ingangsdatum € 15 miljoen
1-sep-14
rente-swap zonder onderliggende roll-over lening(en).
Einddatum 1-sep-64
Rente vast Rente variabel Waarde 31-12-12 3,88%
6M Eur + 0%
€-6,0 miljoen
In 2012 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Wij hebben eind 2012 zes renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31-12-2012 10,5 miljoen euro negatief. Deze negatieve marktwaarde is tot 1 september 2019 niet opeisbaar. Inmiddels is in 2013 een lening aangetrokken onder de swap met de Deutsche Bank. Accounting Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedgeineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van HW Wonen is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. HW Wonen maakt gebruik van financiële 106
derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. HW Wonen neemt met financiële derivaten geen speculatieve posities in. Marktrisico HW Wonen beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico HW Wonen voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico HW Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt HW Wonen risico's over de marktwaarde. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van HW Wonen en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. HW Wonen heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. HW Wonen bezit geen swaps met marging calls. Derhalve zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten zal zich niet eerder voordoen dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract met de Deutsche Bank. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1 september 2019; startdatum swap 1 september 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment zal zijn - positief of negatief - valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2012, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procent-punt als 2 procent- punt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit:
Payer swaps Embedded swaps (basisrente lening) Totaal
Nominale waarde € 39 miljoen € 15 miljoen € 54 miljoen
Marktwaarde -/- € 10,5 miljoen -/- € 3,0 miljoen -/- € 13,6 miljoen
1%-punt 2%-punt Daling marktwaarde -/- € 25,4 miljoen -/- € 41,5 miljoen De uitslag van deze test is dat de liquiditeitsbuffer en buffer “overige zekerheden” als 107
voldoende wordt beoordeeld. Leaseverplichting Er zijn leaseverplichtingen voor kantoorapparatuur en licenties. De totale verplichting in 2012 bedraagt ongeveer 125.000 euro. De totale verplichting over 2013 bedraagt ongeveer 65.000 euro. Slimmer Kopen In ’s-Gravendeel zijn in het verleden negen woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor HW Wonen geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt ongeveer 397 duizend euro. Nog te betalen vakantiedagen Vakantiedagen personeel (inclusief directie): Het tegoed van het personeel en bestuur inzake niet opgenomen vakantiedagen/uren bedraagt per 31 december 2012 191.000 euro (2011: 123.000 euro). Bij de bepaling van dit bedrag is geen rekening gehouden met te betalen sociale lasten.
108
13.8 Toelichting op winst- en verliesrekening (x € 1.000) Huuropbrengsten 2012 56.746 2.936 59.682 -639 0 59.043
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid
De te ontvangen netto-huur is gewijzigd als gevolg van : - verhoging wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen - huurharmonisatie - verkoop van woningen - sloop van woningen
Begroting 2012 55.975 3.662 59.637 -776 0 58.861
983 932 114 -311 -203 1.515
2011 54.530 3.637 58.167 -646 -44 57.477
952 1.278 101 -236 -932 1.163
De geografische onderverdeling van de netto-huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: 2012 Begroting 2012 Gemeente Binnenmaas 23.450 23.411 Gemeente Cromstrijen 7.864 7.722 Gemeente Korendijk 5.553 5.488 Gemeente Oud-Beijerland 15.806 15.942 Gemeente Strijen 6.077 6.127 Gemeenten Dordrecht / Zwijndrecht / Rotterdam 932 947 59.682 59.637
2011 23.297 7.419 5.313 15.418 5.801 919 58.167
Opbrengsten servicecontracten 2012 1.855 -20 1.835
Te ontvangen vergoeding inzake leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : - verlaging c.q. verhoging van de vergoedingen - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen
Begroting 2012 2.008 -8 2.000
2011 1.655 -29 1.626
2012 10.744 -352 -1.696 8.696 -1.288 -321 7.087
Begroting 2012 8.276 -1.109 7.167 -961 -133 6.073
2011 9.680 -217 -1.733 7.730 -1.680 -235 5.815
10.241
21.083
6.964
193 7 200
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Bruto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Bruto-opbrengst verkopen nieuwbouw Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: stichtingskosten reeds gerealiseerd verlies voorgaand boekjaar voorziening Verkoopresultaat nieuwbouw
-1.274 8.967 -7.709 835 -941 1.152
109
21.083 -21.959
-876
-1.118 5.846 -6.031 480 -75 220
Terug- en doorverkoop Koopgarant Bruto-terugkoopkosten Koopgarant Af: winstdeling t.g.v. verkoper Netto-terugkoopkosten Koopgarant Bruto-opbrengst doorverkopen Koopgarant Af: verleende Koopgarantkorting aan- / verkoopkosten
868 -16 852
1.137 0 1.137
0 0 0
1.099 -275 -26 798
1.138 0 -27 1.111
0 0 0 0
-54
-26
0
8.185
5.171
6.035
0
2.950 941 3.891
2012 594 594
Begroting 2012 564 564
2011 534 534
2012 124 586 710
Begroting 2012 5 11 16
2011 70 346 416
2012 15.878 1.685 23 14 887 18.487
Begroting 2012 16.109 1.748 33 14 645 18.549
2011 7.004 741 27 14 561 8.347
Begroting 2012 4.240 -11.326 6 -7.080
2011 10.952 -2.503 202 8.651
Verkoopresultaat terug- en doorverkoop Koopgarant Totaal verkoopopbrengsten Wijziging in onderhanden werk Kosten uitbesteed werk koopwoningen in ontwikkeling Reeds genomen verkoopresultaat nog te verkopen woningen
1.516 135 1.651
De opbrengsten "Wijziging in onderhanden werk" worden begroot in samenhang met de "Kosten uitbesteed werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van € 0.
Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten woningen Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Beheerdiensten Overige Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving woningen en woongebouwen Afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen Afschrijving overige zaken Afschrijving leveringen en diensten Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen Ten gevolge van een aanpassing in de RJ645 dient er vanaf het boekjaar 2012 op lineaire basis te worden afgeschreven, terwijl er tot en met het boekjaar 2011 sprake is geweest van een annuïtaire afschrijving. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2012 10.660 9.669 430 20.759
Onrendabele investeringen Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden Totaal waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
110
De onrendabele investeringen bestaan uit: Onrendabele top complex 019 - Prins Bernhardstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 108 - locatie Benevia Heinenoord Onrendabele top complex 152 - Centrumplan Goudswaard Onrendabele top complex 201 - Speeldoos Maasdam Onrendabele top complex 202 - Julianastraat -Noordstraat Maasdam Onrendabele top complex 203 - Kop Burg. G. de Katerstraat Maasdam Onrendabele top complex 209 - Molenlaan/Gatsedijk Maasdam Onrendabele top complex 308 - Gemeentewerf Mijnsheerenland Onrendabele top complex 309 - Dorpshart Mijnsheerenland Onrendabele top complex 310 - Mijnsheerenhof Mijnsheerenland Onrendabele top complex 346 - Prins Bernhardstraat Piershil Onrendabele top complex 401 - Julianastraat Puttershoek Onrendabele top complex 417 - Buitengewoon Puttershoek Onrendabele top complex 418 - TAS / Wijk van je Leven Puttershoek Onrendabele top complex 419 - gemaal Benthuizen Puttershoek Onrendabele top complex 419 -Nieuw Weverseinde Puttershoek Onrendabele top complex 442 - Bevershoek 1C-4AB 's-Gravendeel Onrendabele top complex 443 - Molen 't Vliegendhert 's-Gravendeel Onrendabele top complex 444 - Immanuel 's-Gravendeel Onrendabele top complex 445 - Oude Politiebureau 's-Gravendeel Onrendabele top complex 446 - locatie Gemeentehuis 's-Gravendeel Onrendabele top complex 447 - Centrumplan 's-Gravendeel Onrendabele top complex 456 - Nassaustraat Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 457 - Beatrixlaan Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 458 - Leliestraat Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 507 - Pesanthof Westmaas Onrendabele top complex 508 - Koetsveld Westmaas Onrendabele top complex 540 - Rehobotlocatie Numansdorp Onrendabele top complex 543 - Oranjebuurt fase II Numansdorp Onrendabele top complex 601 - Oranjebuurt fase I en II Strijen Onrendabele top complex 613 - Sportlaan Strijen Onrendabele top complex 616 - Striene Strijen Onrendabele top complex 618 - 't Kleine Loo Strijen Onrendabele top complex 619 - Recreatieterrein Strijen Onrendabele top complex 620 - Dam fase II Strijen Onrendabele top complex 621 - A van Vughtstraat Strijensas Onrendabele top complex 622 - Oranjewijk Klaaswaal Onrendabele top complex 622 - Kerkplein Strijensas Onrendabele top complex 624 - Bernhardstraat-Stockholmplein Strijen Onrendabele top complex 625 - locatie Groene Kruisgebouw Strijen Onrendabele top complex 626 - Emma-/Marijkestraat Strijen Onrendabele top complex 765 - Open Waard Oud-Beijerland Onrendabele top complex 769 - Beneden Molendijk Oud-Beijerland Onrendabele top complex 780 - van Brakelstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 781 - van Speijkstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 782 - Larixplantsoen Oud-Beijerland Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 1 Oud-Beijerland Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 2a Oud-Beijerland Onrendabele top complex 785 - Nieuw Rustburg Oud-Beijerland Onrendabele top complex 890 - Oost-Leeuwenstein Heinenoord Onrendabele top complex 909 - kerk Beneden Molendijk Oud-Beijerland Onrendabele top complex 910 - Rembrandtlocatie Oud-Beijerland Vrijval voorziening K.W.I.K. Onrendabele top aankopen Agriland / Sporthal Kees Verkerk Afschrijving boekwaarde ineens i.v.m. sloop vóór einde exploitatie
2012 18 -11 -149 7 4 8 10 227 156 0 0 536 0 698 0 1 1.676 0 511 353 0 -16 -50 262 0 0 0 0 0 2.070 312 56 140 0 769 183 -1.007 0 1.508 -1.375 4 -336 11 -474 -411 0 218 1.018 2 0 0 3.731 0 0 0
Begroting 2012 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 70 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 667 0 0 0 0 720 0 0 0 0 0 0 0 1.242 0 0 0 0 25 0 0 0 700 816
2011 12 8 912 53 0 0 9 0 0 167 0 397 106 900 1 0 739 315 0 0 6 39 0 0 -19 -23 -44 0 -56 -1.981 0 0 43 0 250 -85 1.511 0 154 1.375 0 3.676 0 1.567 1.419 -500 0 0 0 0 1 0 -1 0 0
10.660
4.240
10.952
2012 4.969 -60 4.908
Begroting 2012 5.178 0 5.178
2011 4.978 -15 4.963
Lonen en salarissen Bruto salarissen incl.ziekengeld Ontvangen ziekengeld
Per ultimo 2012 zijn er 104 personeelsleden (92,2 fte's) in dienst (ultimo 2011: 106 resp. 94,32).
111
Sociale Lasten Sociale lasten bedrijfsvereniging
2012 736 736
Begroting 2012 722 722
2011 684 684
Sociale lasten in % van de salarissen
14,8
14,0
13,7
Pensioenpremie
2012 808
Begroting 2012 968
2011 920
Pensioenlasten in % van de salarissen
16,3
18,7
18,5
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
2012 5.503 11.486
Begroting 2012 5.764 11.505
2011 6.435 10.570
Totaal onderhoudslasten
16.989
17.269
17.005
2012 1.199 1.684 1.287 5.508 5.978 1.040 0 293 16.989
Begroting 2012 1.040 1.063 2.115 5.324 6.181 750 500 296 17.269
2011 1.223 1.586 1.410 4.592 5.978 1.719 229 268 17.005
1.516
0
2.950
1.516
0
2.950
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
De onderhoudsuitgaven (exclusief kosten eigen servicedienst) zijn te verdelen in: Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud per woning Planmatig onderhoud per complex Opplussen seniorenwoningen Energiemaatregelen Onderhoudsdeel VvE-bijdrage Totaal Kosten uitbesteed werk Uitgaven met betrekking tot nieuwbouw koopwoningen in ontwikkeling Uitgaven met betrekking tot bestaande koopwoningen nog te verkopen Ontvangsten met betrekking tot bestaande koopwoningen
De "Kosten uitbesteed werk" worden begroot in samenhang met de opbrengstenpost "Wijziging in onderhanden werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van € 0.
112
Overige bedrijfslasten 2012
Begroting 2012
2011
Beheerkosten: Overige personeelskosten (inclusief inleenkrachten) Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Subtotaal beheerkosten
1.059 315 84 2.430 3.888
1.289 237 90 2.236 3.852
1.008 339 101 2.226 3.674
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Bijdrage Krachtwijken Subtotaal heffingen
3.072 191 82 194 3.539
3.193 168 85 435 3.881
3.117 208 83 610 4.018
Overige bedrijfslasten: Servicekosten Kosten leefbaarheid / stimuleringsfonds Kosten projectontwikkeling Oninbare vorderingen (huren) Kosten EPA-rapportages Kosten IPD/aeDex Financiële ondersteuning Roemenië HW Duurzaam Mutatie overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
1.818 353 125 -31 69 96 17 19 21 1.201 3.688
2.050 200 150 0 75 87 50 0 0 501 3.113
1.572 331 81 160 132 139 2 0 -5 863 3.275
11.115
10.846
10.967
Totaal overige bedrijfslasten
De post "Mutatie overige voorzieningen" betreft de vorming van de voorziening voor te verwachten uitgaven in het kader van jubileumuitkeringen en/of loopbaanontwikkelingsbudget. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
66 8 43 29 146
52 5 89 31 177
Rentebaten en rentelasten Rentebaten Geactiveerde rente materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente financiële vaste activa Rente op te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Totaal rente baten
113
2012
Begroting 2012
2011
1.198
1.689
1.048
0 31
0 32
23 83
4 28 1.261
0 -184 1.537
5 30 1.189
Rentelasten Rente langlopende schulden Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen (niet geborgd WSW) Rente leningen kredietinstellingen (geborgd WSW) Rente rente-instrumenten (swaps) Rente egalisatierekening Rente overige schulden Totaal rente lasten Belastingen
Acute belastingen -Raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2012 -Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2006 t/m 2010 Latente belastingen -Mutatie latente belastingen Totale belastinglast
2012
Begroting 2012
2011
1.015 1.667 9.666 670 17 64 13.099
1.015 1.568 10.680 232 0 0 13.495
1.723 192 10.601 480 19 42 13.057
2012
Begroting 2012
2011
3.159
-520
-6.304 -1.172
367
1.484
-6.135
3.526
964
-13.611
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-15.142
Tijdelijke verschillen: Fiscale afschrijving MVA in exploitatie Fiscaal lagere afschrijving kantoorpanden
-2.500 -807
Correctie commerciële afschrijving MVA in exploitatie
18.487
Correctie overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
20.759
Correctie verkoopopbrengst onroerende goederen
-8.185
Totaal tijdelijke verschillen:
27.754
Permanente verschillen: - CFV bijdrage Krachtwijken
194
- Niet fiscaal aftrekbare kosten onderhoud, e.d.
1.266
- Correctie onderhanden werk
-136
- Aanvulling btw pro-rata 2005 - 2007
-192
- Correctie toegerekende rente projecten
-898
- Saldo vrijval (dis)agio leningen o/g en u/g
-409
Totaal permanente verschillen:
-175 12.437
Compensabele verliezen
0
Belastbaar bedrag 2012
12.437
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2012
3.159
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,4%. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
114
14 Overige gegevens 14.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten is met betrekking tot de bestemming van het resultaat geen bepaling opgenomen. 14.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Vooruitlopend op de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2012 door de Raad van Commissarissen is het resultaat toegevoegd aan de Overige Reserves. 14.3 Gebeurtenissen na balansdatum De maatregelen uit het Woonakkoord, dat begin 2013 is gesloten, hebben grote gevolgen voor HW Wonen. Belangrijke punten in dit akkoord zijn de verhuurdersheffing en een inkomensafhankelijk huurbeleid. Deze verhuurdersheffing loopt op tot circa 1,7 miljard euro in 2017, waarvan de corporatiesector circa 90% moet betalen. Hoewel het inkomensafhankelijke huurbeleid extra huurverhoging mogelijk maakt, staan deze verhogingen de komende jaren niet in verhouding tot de afdrachten voor de verhuurdersheffing. De uitwerking van het Woonakkoord is vanaf 2014 nog niet definitief. De gevolgen van het Woonakkoord zijn daarom vanaf deze datum nog niet meegenomen bij de bepaling van de vastgoedwaarde en daarmee het eigen vermogen van HW Wonen. 14.4 Controle verklaring van de accountant Zie de volgende twee pagina’s.
115
D e I 0 tte.
Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade 1 3072 AP Rotterdam Postbus 2031 3000 CA Rotterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9830 wwwdeloitte.nI
Controleverkiaring van de onafhankelijke accountant Aan de raad van commissarissen van Stichting HW Wonen Postbus 1502 3260 BA OUD-BEIJERLAND Verkiaring betreffende de jaarrekening Wij hebben dejaarrekening 2012 van stichting HW Wonen te Oud-Beijerland gecontroleerd. Dezejaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondsiagen voor financiële versiaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, aismede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en hetjaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevoig van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijiage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de j aarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn affiankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevoig van fraude of fouten.
Op alle opdrachten verricht door Deloitte zijn de Algemene Voorwaarden Dienstverlening Deloitte Nederland, november2010’ gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 24362837 van toepassing. 116 Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handeisregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.
Member of DeloitteToucheTohmatsu Limited
Deloitte. 2 19 april 2013 130476/HK15501 Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de inteme beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de inteme beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondsiagen voor financiële versiaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, aismede een evaluatie van het algehele beeld van de j aarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van stichting 1-lW Wonen per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verkiaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenlcomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Rotterdam, 19 april 2013 Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: F.A.J. van Kuijck RA RO EMIA
117
14.5 Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Oud-Beijerland, 17 april 2013
B.C. Pluimer Aldus goedgekeurd, 17 april 2013 Raad van Commissarissen
drs. P. de Bruijn RA
mr. W.G. van Hassel , voorzitter
drs. M. Wiegman
P.M. Sangers
mr. P.A. de Lange
ing. T. van Craaikamp
118
14.6 Woningvoorraad & kengetallen Verhuureenheden in exploitatatie Huurwoningen Eenheden in verzorgingshuis Overige wooneenheden Standplaatsen Standplaatsen incl. woonwagens Garages Bedrijfsruimten / winkels Maatschappelijk vastgoed Overig bezit
Totaal
Woongelegenheden
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
9.479 104 484 4 10 360 71 33 2
9.571 153 397 4 10 359 75 33 2
9.665 153 397 4 11 359 72 33 2
9.651 153 266 4 11 347 57 28 2
9.580 153 56 4 11 333 62 18 2
9.491 118 16 2 10 240 43 17 2
9.515 118 16 2 10 240 43 16 2
9.525 118 10 2 10 240 35 14 2
10.547
10.604
10.696
10.519
10.219
9.939
9.962
9.956
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Samengevoegd Correctie
10.135 163174 661
10.230 13992 5 552
10.085 48134 84 361 10
9.804 47373 5 482-
9.637 13190 20 282-
9.661 2031 1 36-
9.665 6188 7 38-
9.617 7118 2 641-
Aantal einde boekjaar
10.081
10.135
10.230
9.804
9.637
9.661
9.665
10.085
Overige verhuureenheden
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Correctie
469 41 1
466
434 6 25 1
415 27 17-
302 113 -
301 12 -
291 10 -
274 16 1
Aantal einde boekjaar
466
466
434
415
302
301
291
Verloop verhuureenheden in exploitatie
3
1-
2011
469
2010
2009
2008
2007
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Samengevoegd Correctie
10.604 167175 1 661 1-
10.696 13992 8 552 -
10.519 48140 109 361 11
10.219 47400 5 499-
Aantal einde boekjaar
10.547
10.604
10.696
10.519
Aantal verhuureenheden tbv berekening - aantal woningen per 01/01 - aantal woningen per 31/12 Gemiddeld aantal woningen
- aantal overige vhe's per 01/01 - aantal overige vhe's per 31/12 Gemiddeld aantal overige vhe's Fictief aantal woningen boekjaar
2012
2011
2010
2006
9.939 13303 20 282-
10.219
2009
2008
2005
2004
9.962 2133 1 36-
9.956 6198 7 38-
9.891 7134 2 64-
9.939
9.962
9.956
2007
2006
2005
10.135 10.081 10.108
10.230 10.135 10.183
10.085 10.230 10.158
9.804 10.085 9.945
9.637 9.804 9.721
9.661 9.637 9.649
9.665 9.661 9.663
9.617 9.665 9.641
469 466 468
466 469 468
434 466 450
415 434 425
302 415 359
301 302 302
291 301 296
274 291 283
10.225
10.299
10.270
10.051
9.810
9.724
9.737
9.712
119
Kosten onderhoud per woning (€) Kosten beheer per woning (€)
1.683 1.338
Reguliere huurverhoging 2,30% Percentage actuele huur vs maximaal redelijk 69% Percentage actuele huur vs streefhuur 93%
Specificatie kosten beheer
1.678 1.340
1.491 1.370
1.674 1.334
1.756 1.221
1,30% 67% 92%
1,20% 67% 91%
2,50% 66%
1,60% 66%
2012 begroting 2012 2011 2010 totaal per woning totaal per woning totaal per woning totaal per woning (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1)
Lonen en salarissen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Salariskosten servicedienst
Overige bedrijfslasten Fusiekosten Af: Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal kosten beheer
6.452
631
5945145.345 10.885 1.83571013.684
5850523 1.065 180691.338
Waarde overzicht Aantal verhuureenheden
6.868 5645595.745 10.411 2.0001614.140
2012
673
6.567
5555-
638
534542-
563 1.021 1962-
5.490 10.351 -
1.386
13.800
5253533 1.005 -
1.626416-
2011
6.399 3325985.469 10.334 362
158401.340
2010
623 3258532 1.006 35
1.84025314.072
2009
179251.370
2008
10.081
10.135
10.230
10.085
9.804
Boekwaarde (incl. grond) (x € 1.000) Boekwaarde per woning
381.282 37.800
384.305 37.900
377.952 36.900
374.663 37.200
303.435 27.800
Bedrijfswaarde (incl. grond & RW-correctie) (x € 1.000) Bedrijfswaarde per woning
527.908 52.400
526.192 51.900
512.323 50.100
524.603 52.000
407.028 38.700
Marktwaarde (IPD-aeDex) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
1.042.611 103.400
1.101.144 108.600
1.136.525 111.100
1.135.299 112.600
Marktwaarde (WOZ-waarde) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
1.714.407 170.100
1.722.883 170.000
1.756.293 171.700
1.717.655 170.300
2012
2011
2010
2009
Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom ver vhe
1.708.728 174.300
2008
Huur
5.774
5.581
5.495
5.052
4.862
-/- Netto bedrijfslasten -/- Onderhoud -/- Rentelasten -/- Vennootschapsbelasting
1.338 1.683 1.281 -
1.340 1.678 1.268 -
1.370 1.491 1.269 -
1.334 1.674 1.270 -
1.221 1.756 1.152 -
123
115
126
140
138
1.595
1.411
1.491
913
871
Rentebaten + overheidsbijdragen Netto exploitatiekasstroom
120
Ontwikkeling financieringsbehoefte 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Waarde financiële vaste activa Waarde materiële vaste activa (bedrijfswaarde) Waarde activa in ontwikkeling
13.647 526.192 15.548
13.242 527.908 7.398
11.332 506.557 24.765
10.296 527.002 28.812
10.209 570.296 6.380
9.941 574.753 3.998
Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte)
299.914
309.236
308.727
317.044
328.543
312.335
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal)
255.474
239.311
233.927
249.066
258.342
276.357
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting
7.416 12.877 0
13.485 15.598 3.159
3.524 27.931 898
2.097 28.203 2.042
2.375 28.520 2.288
2.301 28.348 2.635
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal)
250.012
237.198
209.520
222.960
232.197
250.310
55,0% 55,0%
56,8% 57,3%
61,4% 61,6%
60,6% 61,0%
60,4% 60,8%
57,5% 57,9%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
13.647 1.722.883 15.548
13.242 1.714.407 7.398
299.914
309.236
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal)
1.452.164
1.425.811
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting
7.416 12.877 0
13.485 15.598 3.159
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal)
1.446.703
1.423.698
17,4% 17,4%
17,9% 18,1%
18,7% 18,7%
18,8% 18,9%
19,3% 19,4%
18,1% 18,2%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
29.098
-6.831
8.119
3.401
2.262
6.503
Verkoop onroerende zaken Overige waardeveranderingen Afschrijvingen Mutatie balansposten
-6.035 8.651 8.347 -13.642
-8.185 20.759 18.487 753
478 394 16.898 795
175 2.866 18.156 1.580
-1.267 5.577 19.559 -641
13 1.091 20.145 -89
Totaal operationele kasstroom Bij: fiscale componenten
26.419 0 26.419
24.983 3.159 28.142
26.684 2.001 28.685
26.178 897 27.075
25.490 2.042 27.532
27.663 2.288 29.951
Gemiddelde bedrijfswaarde / marktwaarde
526.192
527.908
506.557
527.002
570.296
574.753
Rendement Rendement (excl.vennootschapsbelasting)
5,02% 5,02%
4,73% 5,33%
5,27% 5,66%
4,97% 5,14%
4,47% 4,83%
4,81% 5,21%
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting)
Waarde financiële vaste activa Waarde materiële vaste activa (woz-waarde) Waarde activa in ontwikkeling Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte)
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting)
11.332 10.296 10.209 9.941 1.748.695 1.783.669 1.819.342 1.855.729 24.765 28.812 6.380 3.998 308.727
317.044
328.543
312.335
1.476.065 1.505.733 1.507.388 1.557.333
3.524 27.931 898
2.097 28.203 2.042
2.375 28.520 2.288
2.301 28.348 2.635
1.451.658 1.479.627 1.481.243 1.531.286
Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen
Bedrijfsresultaat (incl. vennootschapsbelasting)
121
Interest dekkingsratio
Operationele kasstroom (A) Rentelast (B) Interest dekkingsratio Interest dekkingsratio (excl.vennootschapsbelasting) Rentelast Aflossing leningen o/g Debt service coverage ratio
Vrije kasstroom (A-B) Verkopen Totaal kasstroom Vermogenseis Investeringsvolume Investeringsvolume (exc.vennootschapsbelasting)
2011
2012
2013
2014
2015
2016
26.419 13.057
24.983 12.737
26.684 13.090
26.178 12.855
25.490 12.920
27.663 13.102
2,0 2,0
2,0 2,2
2,0 2,2
2,0 2,1
2,0 2,1
2,1 2,3
13.057 22.034
12.737 16.915
13.090 13.891
12.855 28.137
12.920 25.960
13.102 27.410
0,9
1,1
1,0
0,6
0,7
0,7
13.362 6.035 19.396
12.246 8.185 20.431
13.594 -478 13.116
13.323 -175 13.148
12.570 1.267 13.837
14.561 -13 14.548
25%
25%
25%
25%
25%
25%
77.585 77.585
81.723 94.358
52.464 60.468
52.592 56.180
55.348 63.516
58.192 67.344
2011
2012
2013
2014
2015
2016
32.447 16.789 13.362
33.035 14.345 12.246
31.695 15.273 13.594
21.651 14.381 13.323
23.151 13.161 12.570
-2.565 9.430 14.561
2.297
6.445
2.828
-6.053
-2.580
-26.556
-7%
-20%
-9%
28%
11%
-1035%
Investerings- /financieringsratio
Kasstromen uit investeringen (A) Af : Kasstromen uit verkopen Vrije kasstroom Saldo (B) Investerings-/financieringsratio
122
Kern
vhe type
Heinenoord Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Maasdam Eengezinswoningen Meergezinswoningen Mijnsheerenland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Puttershoek Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage s-‐Gravendeel Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Westmaas Eengezinswoningen Meergezinswoningen Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Strijen Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Klaaswaal Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Bedrijfs onroerend goed (BOG) Numansdorp Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Goudswaard Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden
Aantal vhe's Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale WOZ-‐ Totale Totale bouwjaar netto-‐huur GBO waarde (x € leegwaarde marktwaarde 1.000) (x € 1.000) (x € 1.000) 413 1973 512 88 67.435 61.253 41.409 260 1969 469 91 47.253 40.794 24.995 109 1986 455 82 16.365 15.560 10.567 10 2010 17.073 75 964 2.332 2.469 2 1955 5.003 708 1.616 1.494 2.302 6 1968 1.081 133 795 734 785 26 1966 61 20 442 338 291 284 1973 429 79 49.804 42.755 26.420 225 1968 411 78 39.341 32.355 20.015 59 1992 499 82 10.463 10.400 6.404 278 1974 466 86 49.504 40.895 26.159 207 1967 451 87 37.632 31.053 19.362 71 1995 507 83 11.872 9.843 6.797 1.339 1974 687 81 214.789 198.591 145.815 627 1961 403 79 106.950 91.889 56.397 389 1995 499 79 62.553 62.137 41.913 264 1998 61.722 65 36.659 36.719 39.289 5 1991 3.452 347 2.636 3.716 3.976 8 1982 2.774 436 5.212 3.533 3.740 46 1973 48 16 779 598 501 1.454 1982 475 77 219.219 202.077 139.696 611 1973 475 95 107.044 95.627 61.724 576 1988 474 72 92.989 90.974 61.965 55 2000 17.100 254 12.232 9.037 9.669 4 1998 2.194 329 1.887 1.439 1.540 14 1991 872 195 2.189 2.478 2.616 194 1991 68 18 2.878 2.522 2.182 209 1973 477 83 35.415 30.401 19.218 150 1968 437 82 25.899 21.211 12.860 58 1986 417 78 8.456 7.830 4.903 1 2008 9.840 640 1.060 1.360 1.455 1.171 1976 467 95 182.622 166.678 110.286 689 1969 408 88 113.055 99.397 61.358 385 1988 437 70 55.617 54.854 35.559 86 1964 11.842 67 7.938 7.654 8.275 9 2005 1.329 658 5.810 4.614 4.937 1 1975 76 10.100 184 147 147 1 1975 0 14 18 13 10 290 1979 478 78 46.727 42.803 26.710 141 1969 448 82 26.128 23.220 13.003 137 1987 437 71 19.236 18.004 12.018 7 2009 4.452 67 593 630 674 5 2009 1.649 137 770 950 1.016 1.147 1978 530 85 195.002 187.065 118.623 684 1972 490 89 126.809 120.100 72.031 392 1989 444 73 58.544 57.033 35.935 65 2003 5.662 77 6.000 6.510 6.996 3 2001 3.564 290 1.395 1.286 1.376 3 2006 6.006 453 2.254 2.136 2.286 237 1973 498 81 40.324 38.839 24.398 196 1970 449 81 33.370 31.772 20.005 28 1993 491 77 4.177 4.386 2.958 13 2009 10.311 175 2.777 2.681 1.434
123
Nieuw-‐Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Piershil Eengezinswoningen Meergezinswoningen Zuid-‐Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Oud-‐Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Dordrecht Eengezinswoningen Meergezinswoningen Zwijndrecht Meergezinswoningen Rotterdam Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Eindtotaal
280 234 31 13 1 1 147 93 54 375 266 82 6 3 4 14 2.768 1.536 1.035 82 4 32 79 128 21 107 25 25 2 1 1 10.547
1978 1974 2003 2004 2009 2009 1977 1967 1995 1978 1972 1995 2006 2006 1996 1968 1979 1972 1986 2003 2006 1995 1989 1981 2007 1976 2000 2000 1965 1920 2009 1978
124
491 467 426 998 2.389 2.721 396 378 428 456 444 474 784 1.628 964 50 490 516 411 1.446 2.555 1.743 76 515 659 487 517 517 111 222 0 507
85 89 61 51 127 220 76 84 63 80 81 80 25 167 223 13 83 95 67 97 237 164 22 74 65 76 75 75 194 187 200 83
49.843 42.949 4.688 1.419 444 343 23.558 15.192 8.366 62.001 45.953 13.700 536 865 695 252 453.263 290.901 146.616 6.554 957 6.716 1.519 18.406 3.424 14.982 6.125 6.125 370 185 185 1.714.407
42.939 37.182 3.804 1.408 232 313 21.816 14.132 7.684 57.616 42.427 12.925 537 707 791 230 418.569 270.284 131.908 7.608 1.151 6.072 1.546 14.846 3.383 11.463 5.286 5.286 328 180 148 1.572.758
27.857 23.606 2.586 1.081 249 335 14.052 8.746 5.306 35.972 25.227 8.482 574 756 739 193 271.558 165.551 90.157 6.296 1.232 6.987 1.335 11.213 2.828 8.384 2.980 2.980 246 98 148 1.042.611
Colofon HW Wonen
Postbus 1502 3260 BA OUD-BEIJERLAND Telefoon: E-mail: Website:
(0186) 899 899
[email protected] www.hwwonen.nl www.hwwonenjaarverslag.nl
Vormgeving
PersC Communicatie, Rotterdam Drukwerk
Goos Communicatiemakers, Ouderkerk aan den IJssel Oplage
25 stuks Niets uit dit jaarverslag mag zonder onze (schriftelijke) toestemming door derden worden gebruikt.
12 Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
hwwonen.nl • hwwonenjaarverslag.nl
