Jaarverslag 2011 Woningvereniging Ubach over Worms

Jaarverslag 2011 Woningvereniging Ubach over Worms

PAG I N A 1

Kantoor Woningvereniging Ubach over Worms PAG I N A 2

Inhoud

Voorwoord

5



Inleiding

7

1 Verhuren

9

2 Beheren, bouwen, onderhouden

19

3 Wonen, welzijn, zorg

29

4 Meepraten, communicatie, geschillen

35

5 Besturen, toezicht, organisatie

39

6 Financieel beheer en risicomanagement

51

7 Balans en winst- en verliesrekening

59

8 Controleverklaring

83

PAG I N A 3

Kunstwerk bij dienstencentrum An d’r Put: De ark staat symbool voor het gebouw van het dienstencentrum. Het gebouw vormt de boeg van een schip. Het is een levendig kunstwerk, waar kinderen van de naastgelegen school op kunnen klimmen en spelen.

PAG I N A 4

Voorwoord In het jaarverslag 2010 schreven we dat wij ons zorgen maakten over de ontwikkelingen in de corporatiesector. Dat is in 2011 niet anders geweest. Corporaties staan onder druk en roepen dat deels over zichzelf af. De afgelopen jaren heeft bij individuele corporaties een aantal zaken gespeeld die gevolgen hebben voor het imago van de hele sector. De kwaliteit van toezicht en bestuur ligt onder vuur. Wij zijn ons hiervan terdege bewust. In dit jaarverslag beschrijven we de activiteiten die we hebben uitgevoerd en leggen we uit waarom we die werkzaamheden gedaan hebben. Wij laten ons visiteren, zijn lid van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en we onderschrijven de governancecode. De huidige regering vindt dat het vermogen van de corporaties (dat in de stenen zit) breed beschikbaar moet komen voor de samenleving. Op de valreep heeft minister Donner een wetsvoorstel over het kooprecht van huurwoningen naar de Raad van State gestuurd. Hierin wordt uitgewerkt dat de corporaties 75% van hun woningen te koop moeten aanbieden aan huurders en andere kopers op de woningmarkt. Wij zijn niet tegen verkoop maar vinden het voorgestelde kooprecht voor de regio Parkstad, een krimpregio, een onwerkbaar idee. Momenteel staan er zoveel woningen te koop dat een toevoeging op deze schaal zal leiden tot nog lagere verkoopprijzen. Als corporatie zijn we aanspreekbaar en verantwoordelijk voor de woonomgeving in die wijken waar we veel woningen verhuren. Zodra op grote schaal verkocht gaat worden leidt dat tot een versnippering van ons bezit. Met stijgende onderhoudskosten tot gevolg en minder invloed op de wijkontwikkeling. Deze ontwikkeling opgeteld bij al die andere, zoals de kwetsbaarheid van een kleine organisatie, de bevolkingskrimp, vergrijzing en ontgroening in ons werkgebied, heffing huurtoeslag en DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) - niet DAEB heeft de Raad van Commissarissen positief doen antwoorden op het verzoek

PAG I N A 5

van de Hestia groep om samen een fusie haalbaarheidsonderzoek te starten. De Hestia groep heeft in december 2010 Woningstichting Land van Rode en Woningvereniging Ubach over Worms benaderd met het verzoek om samen een onderzoek te doen naar een niet vrij blijvende vorm van samenwerking. RvC en directeur-bestuurder hebben een half jaar de tijd genomen om te onderzoeken wat de positie is van Woningvereniging Ubach over Worms in de Parkstadregio en hoe de corporatie er financieel en organisatorisch voorstaat. De RvC had in 2010 op basis van de uitkomsten van het visitatierapport (november 2010) en een nadere verdieping in de financiële positie van de corporatie al geconcludeerd dat Ubach over Worms in een kwetsbare positie verkeert. Daarom is besloten het (concept) ondernemingsplan In Landgraaf staat een Huis dat eigenlijk begin 2011 vastgesteld zou worden, aan te houden tot september 2011. De Ledenraad van Woningvereniging Ubach over Worms is vanaf het begin geïnformeerd over het verzoek van de Hestia groep en over de vervolgstappen. Voor een fusie is het noodzakelijk om de vereniging om te zetten in een stichting. De Ledenraad is, na het besluit van de Raad van Commissarissen om mee te werken aan een fusiehaalbaarheidsonderzoek, actief bij het proces betrokken en heeft in april 2012 het omzettingsbesluit genomen. Bij het schrijven van dit jaarverslag over 2011 bevindt het fusiehaalbaarheidsonderzoek zich in een beslissend stadium. www.wvuow.nl

Documenten zoals het jaarverslag en het visitatierapport zijn te vinden op de site van de woningvereniging www. wvuow.nl.Verder vindt u op de site ook informatie over de governancestructuur, de integriteitscode en de klokkenluidersregeling. Mocht u liever een papieren versie ontvangen van een van onze beleidsdocumenten dan kunt u die via ons kantoor opvragen.

Nieuwbouw Pastoor Welterstraat (2011) PAG I N A 6

Inleiding Ubach over Worms wil een wooncorporatie zijn, een professionele en financieel gezonde instelling die voorziet in een (toekomstige) woningbehoefte en een bijdrage levert aan een leefbare omgeving.We willen een corporatie zijn die meer doet dan beheer. De schaal van de organisatie en de kennis die we in huis hebben bepaalt mede onze inzet. Dat neemt niet weg dat wij het als onze taak zien om meer te doen dan goed beheer van onze woningen. Wij hebben in 2011 onze reguliere werkzaamheden uitgevoerd en een aantal nieuwe zaken opgepakt. Voor de woningtoewijzing zijn we overgestapt op de woonmarketingportal Thuis in Limburg. Er is nieuw beleid vastgesteld zoals leefbaarheid- en milieubeleid. Extra inzet was nodig om informatie te verzamelen om een weloverwogen antwoord te kunnen geven op het verzoek van de Hestia groep om te fuseren. We hebben ons vastgoed en strategisch voorraadbeleid opnieuw in kaart gebracht en onze portefeuillestrategie vastgesteld. We hebben gekeken welke ontwikkelingen bepalend zijn voor keuzes die wij voor vastgoed in ons werkgebied moeten maken. We hebben vastgesteld dat onze inzet erop gericht moet zijn het kleinschalig wonen in Ubach over Worms te versterken. Door de grote vergrijzing is er een acute behoefte aan levensloopbestendige woningen. Zoals gezegd is Woningvereniging Ubach over Worms niet principieel tegen verkoop van woningen. In de nieuwe portefeuillestrategie zijn voor een periode tot 2020 verkoopwoningen aangewezen. De portefeuillestrategie is vertaald in de begroting en in diverse scenario’s doorgerekend. Conclusie is dat

PAG I N A 7

we een stabiele financieel gezonde organisatie zijn, die niet veel spek op de ribben heeft, maar wel haar ambities kan financieren. De portefeuillestrategie wordt onderdeel van het Wijk Ontwikkelingsplan Ubach over Worms. Dit plan wordt samen met de gemeente Landgraaf opgesteld. De aftrap hiervoor vindt plaats in 2012. Personeel en organisatie is onder de loep genomen. De conclusie bevestigt het beeld van de Raad van Commissarissen en bestuurder dat we een kwetsbare organisatie zijn. Met 12,39 fte zijn we beperkt in aantal en in de aanwezige kennis en slagkracht. Ondanks de onzekere tijden hebben de medewerkers van Woningvereniging Ubach over Worms afgelopen jaar, weer opnieuw, met veel inzet hun diensten verleend aan de huurders van Ubach over Worms. Van diverse stakeholders ontvangen wij hiervoor regelmatig een positive waardering. Al deze onderwerpen vindt u terug in dit jaarverslag dat start met hoofdstuk 1 over verhuur. In hoofdstuk 2 wordt verslag gedaan over beheren, bouwen en onderhouden. Hoofdstuk 3 gaat over wonen, welzijn en zorg en hoofdstuk 4 over mee-praten, communicatie en geschillen. Hoofdstuk 5 gaat over besturen, toezicht en organisatie. Daarin zijn ook de verslagen opgenomen van het bestuur, de RvC, de Algemene Ledenvergadering en de OR. In hoofdstuk 6 leggen we verantwoording af over ons financieel beheer en risicomanagement. De balans en winst- en verliesrekening vindt u in hoofdstuk 7. De hoofdstukken 1 t/m 4 worden afgesloten met een doorkijk naar 2012.

Theater Landgraaf PAG I N A 8

1 Verhuren 1.1 Visie en beleid

Aangezien we in de wijk Ubach over Worms nagenoeg de enige verhuurder zijn, bedienen we alle doelgroepen. Klantgerichtheid staat bij ons hoog in het vaandel. Uitgangspunt is dat mensen ons ervaren als wooncorporatie en dat gaat verder dan woningbeheer alleen. Ook bij meer problematische persoonlijke situaties voeren we een transparant en hulpvaardig beleid. Wij zijn betrokken bij het wel en wee in de buurten. Het verhuren van woningen aan mensen die niet zelf in staat zijn een woning te verwerven, beschouwen wij als een van onze kerntaken. Ouderen, gehandicapten en andere zorgbehoevende mensen met lage inkomens en vluchtelingen vormen doelgroepen waarop het corporatiebeleid zich in het bijzonder richt. We participeren in projecten voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. Ook andere woonvragen worden zo mogelijk passend beantwoord. Zo is er een toenemende vraag naar huisvesting in het kader van begeleid wonen. De corporatie heeft dat ook tot (doelgroep-) beleid gemaakt onder het motto: zorg voor de toekomst. De druk op de huurwoningmarkt is gemiddeld in onze omgeving de afgelopen jaren afgenomen.Voor een woningzoekende die regelmatig en actief reflecteert op de aangeboden woningen geldt, als er geen bijzondere eisen worden gesteld, doorgaans een wachttijd van 6 à 12 maanden.Toch is de vraag naar een huurwoning de afgelopen jaren in Ubach over Worms juist iets toegenomen. De voortdurende financiële crisis speelt daarbij vermoedelijk een rol. Mensen durven minder snel te kopen en krijgen minder gemakkelijk een hypotheek. We kennen tot op heden geen noemenswaardige leegstand. Als gevolg van Europese regels moet 90% van de toe te wijzen huurwoningen met een huurprijs tot c 652,52 worden toegewezen aan mensen met een inkomen onder c 33.614. Het toewijzen van de overige 10% aan mensen met een hoger inkomen en bijzondere situaties is ook niet geheel vrijblijvend. In 2011 heeft de invoering van de 90% toewijzingseis niet tot grote problemen geleid. De (potentiële) huurders van Woningvereniging PAG I N A 9

Ubach over Worms behoren voor het overgrote deel tot de primaire doelgroep. We vermoeden dat steeds meer mensen met een hoger inkomen in de problemen zullen komen bij het vinden van passende woonruimte. Woningvereniging Ubach over Worms heeft acties van de woonbond ondersteund om er bij de minister op aan te dringen dat de inkomensgrens wordt verruimd. De afdeling woondiensten heeft aanpassingen in de registratie van de inkomensgegevens aangebracht, zodat deze voldoen aan de eisen voor de accountantscontrole. Over het jaar 2011 is 7% van het aantal mutaties toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan c 33.614. Het werkgebied van Woningvereniging Ubach over Worms is onderdeel van een krimpregio waar sprake is van sterke vergrijzing en ontgroening. De doelgroep ouderen groeit nog steeds. Dat mensen langer zelfstandig blijven wonen, is een maatschappelijke ontwikkeling die wij graag faciliteren.We realiseren geschikte wooncomplexen of passen bestaande woningen aan. Ook de woonomgeving krijgt aandacht. We nemen deel aan overlegvormen op het terrein van Wonen, Zorg en Welzijn.Verder is er een nauwe samenwerking in regionaal verband binnen het Regionaal Orgaan Woningcorporaties (ROW). Bevolkingskrimp, de regionale woonvisie en de herstructureringsvisie zijn belangrijke onderwerpen in de regio Parkstad. Concreet is al een deel van onze zelfstandigheid op het gebied van bouwen ingeleverd en is afstemming in de regio gangbaar.

1.2 Voorraad onroerend goed

Begin 2011 had de corporatie 1.301 zelfstandige woningen. In de loop 2011 zijn zes nieuwbouwwoningen opgeleverd en zes woningen verkocht waarmee dit aantal op 1301 blijft. Daarnaast bestaat het bezit eind 2011 uit 120 zorgbedden in Zorgcentrum Heereveld, een basisschool en 32 zorgwooneenheden die zijn verhuurd aan diverse zorginstellingen., Van de (zelfstandige) woningen zijn er 417 (circa 32%) zogenaamde nultredenwoningen. Daarnaast zijn er 53 woningen die met voorrang aan klanten met een zorgindicatie (bijzondere doelgroepen) worden toegewezen en

152 eenheden in bijzondere woongebouwen (zorgcentrum en woonbegeleidingscentra). Drie woningen zijn ter beschikking gesteld aan een stichting die zich bezig houdt met begeleid wonen. Woningbezit naar woonvorm Eengezinswoning (Portiek etage) flat (geen lift) Flat/galerijwoningen met lift Eén op één Bejaardenbungalow Zorgwoningen Totaal aantal zelfstandige woningen (Los verhuurbare) garages Zorgcentrum Schoolwoningen Woonvorm (zorg) Parkeerplaatsen (ondergronds)

corporaties te bereiken. Anderzijds kan door de diverse corporaties plaatselijke, regionale en provinciale marktinformatie worden vergaard. We hebben klanten onder-

Aantal 01-01-2011 % 642 227 329 24 26 53 1.301

Aantal 31-12-2011

49 17 25 2 2 4 100

636 227 329 24 26 59 1.301

72 120 8 32 12

1.3 Woonmarketing

Tot maart 2011 werd met vrijkomende woonruimte geadverteerd in het plaatselijke weekblad Landgraaf Koerier en op onze eigen internetpagina. Per 1 maart is gestart met het digitale woonportaal Thuis in Limburg www.thuisinlimburg.nl Daaraan is een uitgebreid communicatieplan gekoppeld dat ingebruikname en bekendheid in korte tijd heeft bewerkstelligd. Het project is vanaf 2010 ambitieus aangepakt waarbij medewerkers van de betreffende corporaties aan de slag zijn gegaan met professionele externe ondersteuning. Woningvereniging Ubach over Worms is mede initiatiefnemer. Corporaties met vestigingen buiten de regio nemen eveneens deel. Inmiddels lopen er afspraken over aansluiting van nieuwe corporaties in 2012. Bij Thuis in Limburg (TIL) vindt men het grootste woningaanbod van Limburg en zelfs diverse woningen in het aangrenzend Zuidoost Brabant. Ook parkeerplaatsen en garages zijn er te vinden. TIL is een samenwerking van acht woningcorporaties in Limburg. Samen verhuren de 8 corporaties ruim 50.000 woningen. Daarnaast hebben de corporaties ook een verkoopbeleid.

% 49 17 25 2 2 5 100

72 120 8 32 12

steund bij de ingebruikname. Dat blijven we ook doen, bijvoorbeeld bij het inschrijfproces of als mensen willen reageren op een woning. In onze hal staat een zuil waar men zich kan inschrijven en reageren, als men thuis niet de beschikking heeft over een computer of internet. De ingebruikname van TIL is goed verlopen als het gaat om de primaire processen. Het aantal gemiddelde reacties op een woning is behoorlijk toegenomen. Na aanbieding blijkt vaak dat een groep woningzoekenden niet goed op de hoogte is van de woning en de woonomgeving en daardoor afziet van een huurcontract. Tevens werd duidelijk dat het proces van toewijzen nog veel tijd kost voor medewerkers bij de afzonderlijke corporaties. In 2012 zal een eerste grotere evaluatie plaatsvinden waarbij (onder andere) aandacht geschonken wordt aan toewijzingscriteria en de manier van reageren van een groep woningzoekenden. Ook het proces rondom management informatie wordt in 2012 verbeterd.

1.4 Woonruimteverdeling Toewijzen van woningen

Doelstelling van het portaal is enerzijds om het voor woningzoekenden eenvoudiger te maken om de diverse PAG I N A 1 0

Vrijkomende woningen worden in principe vanaf maart dagelijks aangeboden op de internetsite TIL. Een inge-

schreven woningzoekende kan via de internetpagina op de aangeboden woningen reageren. Veel mensen hebben een persoonlijk zoekprofiel aangemaakt, waarbij ze gebruik kunnen maken van digitale tipberichten.Van de woningen waar hun voorkeur naar uitgaat ontvangen ze, voordat de advertentie online gaat, een e-mail bericht. Hierdoor zijn ze precies geïnformeerd dat er een geschikte woning wordt geadverteerd. Op werkdagen om 19.00 uur worden de vrijgekomen woningen op de website van Thuis in Limburg gepubliceerd. Een woningzoekende kan maximaal vijf actieve (lopende) reacties hebben.Wanneer een woning wordt aangeboden, neemt de desbetreffende corporatie contact op met de kandidaat. Indien er niet wordt gereageerd, wordt de woning aan de volgende woningzoekende aangeboden.

1.5 Manier van toewijzen

Binnen het portaal worden meerdere toewijzingsmodellen gehanteerd: Het aanbodmodel, het direct te huurmodel, het lotingmodel, het optiemodel en het te koopmodel. Iedere woningzoekende kan dus zijn/haar eigen keuze maken voor het meest geschikte model in zijn/haar situatie. Er zijn zo voldoende keuzemogelijkheden en de kans is groot dat men snel een geschikte woning vindt. Woningvereniging Ubach over Worms hanteert doorgaans het aanbodmodel en sommige woningen zijn ook direct te huur. De meest passende kandidaat krijgt de woning vervolgens toegewezen. Dit gebeurt op basis van de selectie, waarbij diverse criteria gelden. Hoofdzakelijk zijn dit de inschrijfduur en bij bepaalde woningen ook (een combinatie van) de leeftijd, het inkomen en de huishoudsamenstelling. Daarnaast hebben we een beperkt te ‘koop’ aanbod geadverteerd op de website.

Het aantal bemiddelingen is fors toegenomen, hoofdzakelijk door de ingezette herstructurering van het centrum Waubach (sloop Schoolstraat). Deze huurders hebben voorrang op reguliere woningzoekenden.

De volgende tabel geeft een overzicht van de toewijzingen naar een onderverdeling in doelgroepen. Toewijzen van woningen 2011

Aanbodmodel Woningruil Bijzondere doelgroepen Bemiddelingsmodel TIL Overig Totaal

2010

2009

64 - 5 14 2

74 1 5 - 3

66 - 9 9

85

85

88

1.6 Acceptatiegraad

Over de acceptatiegraad is als gevolg van het nieuwe woonportaal nog weinig te melden. In het begin van het jaar werd 60% van de aanbiedingen de eerste keer geaccepteerd. Via de site Thuis in Limburg (TIL) ontvangen we veel reacties op geadverteerde woningen. Helaas blijkt vaak dat mensen niet goed weten waar ze op reageren en volgen vele aanbiedingen voordat de woning is verhuurd. Begin 2012 is de procedure al iets aangepast en bieden we sommige woningen aan via een zogenaamde groepsaanbieding. Ook dit is onderwerp van gesprek bij de evaluatie van het eerste jaar TIL in 2012.

Urgentie

Het begrip urgentie is met de start van Thuis in Limburg formeel vervallen. Woningzoekenden en huurders uit de wijk met een bijzondere probleemachtergrond worden indien nodig op maat bediend, waarbij de diverse netwerkpartners een adviserende en begeleidende rol spelen. In dat geval wordt door het managementteam een bijzonder toewijzingsbesluit genomen dat aansluit bij de afspraken met TIL. In de regio kunnen woningzoekenden normaliter binnen een aanvaardbare termijn en via de reguliere systematiek geholpen worden.

PAG I N A 1 1

1.7 Mutatiegraad

Het aantal mutaties in 2011 bedroeg 85. Dit is circa 6,5% van het totale aantal zelfstandige woningen (1301). De mutatiegraad is ten opzichte van 2010 ongewijzigd. In het kader van sloop / herstructurering is in 2011 een woning tijdelijk verhuurd in het kader van de leegstandswet.

Een overzicht van de mutatiegraad door de jaren heen Verslagjaar

Totaal aantal woningen in

Totaal aantal mutaties*

Percentage exploitatie

2007

1.315 *

111

8,4 %

2008

1.305 *

104

7,9 %

2009

1.294 *

88

6,8 %

2010

1.270 *

85

6,7 %

2011

1.270 *

85

6,5 %

* Vanaf 2002 zijn tevens 31 aanleunwoningen via één contract verhuurd aan de Meander Groep Zuid-Limburg. Deze woningen zijn in het aantal woningen en mutaties van deze tabel niet meegerekend, daar er geen zicht is op de verhuizingen.

1.8 Huuropzeggingen

Bij een huuropzegging wordt de vertrekkende huurder verzocht een enquête in te vullen om inzicht te krijgen in zijn beweegreden(en) om te verhuizen. In deze tabel wordt deze respons weergegeven over de laatste jaren. De groep overige betreft een verzameling van uiteenlopende zaken zoals onder andere overlast, vertrek buitenland, ontruiming e.d. Reden opzegging Van etagewoning naar eengezinswoning Van huur- naar koopwoning Wijk bevalt niet Naar seniorenwoning/zorgcentrum Overlijden Woningruil Overig/onbekend Totaal

2011

2010

2009

2008

3 18 2 24 8 0 30 85

3 23 7 20 14 2 16 85

2 18 9 11 13 3 32 88

11 29 8 27 12 3 14 104

1.9 Doorstroom

De mutatiegraad van 2011 is ten opzichte van 2010 ongewijzigd maar laat vanaf het jaar 2007 wel een dalende tendens zien. De verslechterde economische omstandigheden en onzekerheid over de toekomst spelen hierin een grote rol. Potentiële kopers kijken de kat uit de boom en blijven PAG I N A 1 2

vooralsnog huren. Het verkoopaantal van 6 woningen in 2011 blijft beneden de begrotingsdoelstelling van 8 woningen. Gezien de marktontwikkelingen zijn wij toch tevreden over dit resultaat. In de meerjarenbegroting met het basisjaar 2012 hebben wij de verkoopdoelstelling verlaagd naar 4 woningen per jaar. De overheid wil met een inkomensafhankelijke huurverhoging het scheefwonen tegen gaan. Het is de vraag of deze maatregel, die overigens nog moet worden goedgekeurd, leidt tot de gewenste doorstroming. In 2012 besluiten wij of en hoe wij hier invulling aan willen geven.

2007 7 26 10 21 16 6 25 111

1.10 Doelgroepenbeleid en samenwerkingen

Woningvereniging Ubach over Worms ondersteunt graag initiatieven van diverse doelgroepen en wil die ook graag gezamenlijk uitwerken. Enkele projecten waaruit dat blijkt zijn.

ZMP/RIMO

Binnen de regio Parkstad Limburg functioneert het Bureau Zeer Moeilijk Plaatsbaren (ZMP). Dit bureau begeleidt moeilijk plaatsbare cliënten (naast overlast en wanbetaling ook cliënten met psychiatrisch- of drugsverleden) naar nieuwe of andere huisvesting. Het bureau is ontstaan uit een initiatief van de gezamenlijke woningcorporaties in Parkstad en de Stichting Regionale Instelling Maatschappelijke Opvang (RIMO). Sinds de oprichting van dit project is de corporatie daar intensief bij betrokken. Corporaties melden moeilijk plaatsbare cliënten aan bij het bureau. Het bureau bemiddelt in huisvesting bij woningcorporaties. In 2011 zijn twee bemiddelingstrajecten opgestart. Uiteindelijk is in een situatie niet succesvol bemiddeld en loopt de andere nog door in 2012. ZOP/Welsun

Enkele jaren geleden werd in samenwerking met de Landgraafse welzijnsinstelling Welsun het project ZOP opgestart. ZOP betekent Zelfstandig Op Proef en is bedoeld voor jongeren die begeleiding nodig hebben. Voor het project is een aanvullende huurovereenkomst/ begeleidingsovereenkomst ontworpen. Het project heeft geen grootschalige formele status meer maar wordt facultatief nog wel toegepast. Zijn er twijfels bij het zelfstandig functioneren van een jongere huurder, dan huren we bij Welsun begeleiding in. De betrokken huurder confirmeert zich dan aan het extra begeleidingscontract, voor een periode van 1 jaar. Reguliere taakstelling statushouders De taakstelling voor het jaar 2011 is voor de gemeente Landgraaf vastgesteld op een totaal aantal van 24 asielzoekers met een verblijfsstatus. De asielzoekers verblijven in een Asielzoekerscentrum (AZC) en kunnen aanspraak maken op een woning in Landgraaf. Aan het begin van een nieuw jaar en aan elk begin van de 2e helft van het jaar wordt door het Ministerie van Binnenlandse Zaken bepaald hoeveel statushouders met een verblijfsdocument voor regulier onbepaalde tijd, recht hebben op een (huur)woning. Vervolgens wordt dit aantal voorgelegd aan de Provincie. Zij verdeelt het aantal statushouders. Deze verdeling wordt gebaseerd op het aantal inwoners per gemeente. Op het moment dat het concrete aantal statushouders bekend is bij de beleidsambtenaar van de gemeente Landgraaf, gaan we als Ketenpartners in overleg om een verdere aanpak te PAG I N A 1 3

bespreken. Bij dit 6-wekelijkse overleg zitten wij samen met de wethouder Inburgering, de beleidsmedewerker Maatschappelijke Ondersteuning, een medewerker van Stichting Welsun, een woonconsulente van de Hestia groep en een medewerker van Vluchtelingenwerk. Samen proberen we de taakstelling zo goed mogelijk in te vullen. Elke partner heeft hierin zijn eigen specifieke taak. De wethouder is de voorzitter van het overleg. De beleidsmedewerker heeft de regiefunctie en de eindverantwoordelijkheid. Stichting Welsun biedt de maatschappelijke begeleiding nadat de huurovereenkomst is getekend. Vluchtelingenwerk is aanwezig indien er zich wijzigingen voordoen wat betreft de wet- en regelgeving voor de statushouders. De woningcorporaties hebben als taak de woningen ter beschikking te stellen. We verdelen die taakstelling binnen Langraaf per corporatie naar rato van het aantal woningen. Ook dit jaar hebben wij de taakstelling van 24 personen en het restant van 4 personen uit 2010 niet volledig kunnen invullen.Woningvereniging Ubach over Worms heeft 3 kandidaten een woning kunnen aanbieden. 2 portieketagewoningen en 1 seniorenwoning. De reden dat de taakstelling niet is behaald, is onder andere te verklaren door de hoeveelheid weigeringen van de kandidaten. Blijkbaar willen de statushouders om verschillende redenen liever niet in Landgraaf komen wonen. Dit heeft bijvoorbeeld te maken met de ligging en de bereikbaarheid van Landgraaf ten opzichte van de grote(re) steden in Nederland. Daarnaast vindt deze doelgroep in het algemeen dat men zich hier op het gebied van scholing en werk niet voldoende kan ontplooien. Een andere reden van het niet behalen van de taakstelling is dat mensen vaak hun eigen weg weten te vinden en zelf al woonruimte hebben gevonden, zonder hun contactpersoon bij het opvangcentrum hiervan op de hoogte te brengen. Daarnaast blijken gegevens van een gekoppelde kandidaat met enige regelmaat niet te kloppen, waardoor inschrijving bij Burgerzaken onmogelijk is. Een woning toewijzen is in dit soort gevallen niet zinvol. Een kandidaat heeft dan namelijk géén recht op een uitkering en scholing, totdat gegevens zijn gecorrigeerd of aangepast. Een nieuwe kandidaat aanleveren is, gezien de stagnatie bij het Immigratie en Naturalisatie Dienst (IND), heel moeilijk. Bij beoordeling van de inzet en participatie door het Ministerie van Binnenlandse Zaken zal het COA verzachtende maatregelen nemen ten opzichte van de gemeente. Door

het Ministerie is namelijk aangegeven dat indien een realisatie van de taakstelling niet binnen de vastgestelde periode plaatsvindt, de Provincie als toezichthouder het in-de-plaats-tredingstraject, start. Dit kan inhouden dat de Provincie beslag legt op leegstaande woningen. De problematiek die speelt rondom de diverse taakstellingen wordt gedragen door alle gemeenten binnen Parkstad. Dit is een reden geweest voor het COA om 4 keer per jaar een regionaal overleg te organiseren. Hier komen de beleidsambtenaren, woningcorporaties,Vluchtelingenwerk, VROM-inspecteur en COA bij elkaar om van gedachten te wisselen, knelpunten te beoordelen, casussen te bespreken maar vooral om begrip te krijgen voor elkaars standpunten. De taakstelling van 2012 is inmiddels bekend. Er is sprake van 4.700 asielzoekers met een geldige verblijfsstatus die recht hebben op een woning. De exacte verdeling voor de desbetreffende gemeenten is nog niet bekend.

huurverhoging per 1 juli 2011 vastgesteld op 1,3%. Op basis van dat beperkte maximale percentage is besloten om geen differentiatie toe te passen bij individuele woningen. Het beperkte maximum geeft immers geen ruimte voor een consistent en fair beleid als het gaat om individuele percentages in relatie tot prijs en kwaliteit. Behoudens enkele uitzonderingen is voor nagenoeg het hele woningbezit een huurverhoging doorgevoerd van 1,3%. Aan de hand van de woningwaardering kan de maximale huur worden bepaald. Hoewel de verhouding van de werkelijke huurprijs in relatie tot de maximaal redelijke huur niet als criterium geldt voor de huurverhoging wordt de uitkomst hieraan wel getoetst. De werkelijke gemiddelde huurprijs van het gehele - zelfstandig verhuurde - bezit, uitgedrukt in een percentage van de maximale huurprijs, bedraagt circa 66%. Bij de voorstellen tot huurverhoging wordt een toelichting meegestuurd over de systematiek. De huurkrant is verstrekt evenals een volledig inzicht in het toegepaste woningwaardering systeem.

1.11 Betaalbaarheid en huurbeleid

De nieuwe portefeuillestrategie is in 2011 samengesteld. De portefeuillestrategie is een verdergaande doorontwikkeling van ons bestaande strategisch voorraadbeleid. Per product- marktcombinatie is vastgelegd wat het streefhuurpercentage van de woning is (uitgedrukt in een percentage van de maximale huur). Die maximale huur is een afgeleide van het woonwaarderingssysteem. Bij een nieuwe verhuring wordt de nieuwe huur op basis van die streefhuur vastgesteld. Op basis van ervaringen en kennis van inkomens in de regio worden veel opnieuw vast te stellen huren niet hoger vastgesteld dan de grenzen voor de huurtoeslag. Daarmee waarborgen we in ieder geval grotendeels de betaalbaarheid van het bezit. Helaas is deze huurharmonisatie op dit moment het enige instrument voor een corporatie om huren op een evenwichtig niveau te brengen qua prijs-kwaliteit.

1.12 Huurverhoging per 1 juli

Er is geen enkele markt in Nederland waar de overheid zich zo bemoeit met prijsvorming als de woningmarkt. Bij huurwoningen heeft dat vooral te maken met spelregels dan wel van de landelijke overheid of zelfs uit Europa. Op de koopwoningmarkt is dat de regelgeving voor de hypotheekrenteaftrek. Onder andere op basis van die regelgeving werd het gemiddelde en tevens het individueel maximale percentage PAG I N A 1 4

1.13 Huurtoeslag

Binnen de regelgeving voor de huurtoeslag is in 2011 weinig veranderd ten opzichte van 2010. De kleine veranderingen worden door de huurders vaak niet eens waargenomen. De aanpassingen van de huurprijsgrens van 1 juli 2010 is doorgeschoven naar 1 januari 2011. De maximale inkomensgrenzen voor de verschillende doelgroepen worden ook elk jaar per 1 januari verhoogd, waarmee die momenten op elkaar zijn afgestemd. We constateren regelmatig dat huurtoeslagontvangers hun gegevens op de voorlopige toekenning slecht controleren, maar ook wijzigingen niet of te laat doorgeven. Dit heeft vaak tot gevolg dat huurders geconfronteerd worden met onverwachte terugvorderingen. In 2012 zullen er ingrijpende veranderingen worden doorgevoerd: • Iedere burger krijgt digitaal toegang tot eigen toeslaggegevens (met DigiD) • Toeslag 2012 kan een langere periode terugwerkend aangevraagd worden • Toeslag heffingvrij vermogen van minderjarige kinderen vervalt • Wijzigingen inkomen worden verwerkt voor alle toeslagen (voorheen apart) • Bezuiniging van circa 100 miljoen

Het voorschot huurtoeslag wordt berekend op basis van een geschat inkomen en de definitieve toekenning volgt zodra het werkelijke inkomen bekend is. Onze huurders kunnen bij ons terecht met alle vragen en problemen met betrekking tot de huurtoeslag.

1.14 Betalingsachterstanden, uitzettingen en huurderving Huurachterstanden

We besteden veel aandacht aan incasso van huren en hebben hierover in een vroeg stadium overleg met onze klanten. We bieden hiervoor veel mogelijkheden en kunnen maatwerk bieden om achterstanden te beperken. Voorbeelden daarvan zijn afspraken over automatische incasso, reële betalingsregelingen, een pinautomaat op kantoor, samenwerking met Welsun en uiteraard onze huisbezoeken en persoonlijke gesprekken. Aanvullend worden we daarbij soms ondersteund door budgetbeheerders en/of andere maatschappelijke partners, terwijl in voorkomende situaties ook de deurwaarder wordt ingezet.Alle mogelijkheden bij betalingsachterstanden zijn in een aparte infowijzer beschreven. Huurachterstand zittende huurders in percentage van de jaarhuur

De huurachterstand van de zittende huurders per 31 december 2011 bedroeg circa c 46.000, dit is 0,54% (2010: 0,46%) van de bruto jaarhuur. In het boekjaar is per saldo een bedrag van circa c 8.000 (2010: c 11.000) ten laste van het resultaat gebracht als oninbaar. Dat betreft oninbare huurachterstand, mutatieonderhoud, incassokosten en overige vorderingen van hoofdzakelijk vertrokken of overleden huurders. In deze situaties spelen veelal bijzondere sociale achtergronden, waar verhaal- en/of proceduremogelijkheden vrijwel nihil zijn. Huisuitzettingen

Het beleid van woningvereniging Ubach over Worms blijft gericht op het voorkomen van huisuitzettingen. Toch sorteert de inzet van de corporatie en de diverse netwerkpartners helaas niet altijd voldoende effect als het gaat om huurincasso. Ondanks alle inspanningen om huurachterstanden tot nul terug te brengen via minnelijke trajecten, lukt dat niet altijd. In een enkel geval verzoeken wij de kantonrechPAG I N A 1 5

ter om een uitspraak. In 2011 heeft de kantonrechter 6 vonnissen tot ontruiming uitgesproken in verband met een hoge huurachterstand. Op basis van een dergelijk vonnis heeft in de praktijk 1 huisuitzetting daadwerkelijk plaatsgevonden. Mensen raken sneller en vaker in de financiële problemen. Er wordt meer beroep gedaan op schuldsanering en minnelijke trajecten of door de rechter verplicht tot bewindvoering. Om tot goede betalingsregelingen te komen, moeten we steeds meer inspanningen verrichten en inventiever te werk gaan. Sommige klanten vallen in een categorie, waarbij schuldhulpverlening bijna geen uitkomst meer kan bieden. Schulden zijn van dien aard, dat er geen (structurele) oplossing geboden kan worden ondanks alle positieve inspanningen van zowel huurders als de corporatie en onze netwerkpartners. Dit is een landelijke ontwikkeling. Woningvereniging Ubach over Worms staat voor het standpunt dat ze mensen wil huisvesten en zich in de meeste gevallen tot het uiterste zal inspannen om uitzetting te voorkomen. Huurderving wegens leegstand

De totale huurderving wegens leegstand komt eind 2011 uit op circa c 156.000. Dit is 1,95% van de netto huur (2010: 1,78 %). De leegstand wordt grotendeels veroorzaakt door de onthuring van het flatgebouw Schoolstraat in verband met voorgenomen sloop voor het Centrumplan Waubach. Daarnaast heeft in 2011 een aantal woningen met een verkoopbestemming langere tijd leeg gestaan. De overige leegstand wordt veroorzaakt door onderhoudswerkzaamheden bij mutaties waardoor de woningen enige tijd niet worden verhuurd.

1.15 Woonfraude en agressie Woonfraude

Woonfraude betreft alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning. Huisvesting van illegalen valt hier uiteraard ook onder. Indien er sprake is van woonfraude heeft dit een negatieve invloed op een eerlijke woonruimteverdeling. Door onze schaalgrootte en de kennis van ons woningbezit en huurders kunnen we veronderstellen dat woonfraude geen rol van betekenis speelt binnen ons woningbezit. Mochten marktomstandigheden in de toekomst sterk wijzigen

of er duidelijke signalen van fraude komen, dan zal op basis van risicoanalyse worden bekeken of specifiek beleid noodzakelijk is. Aan signalen rondom woonfraude, maar ook andere verdachte bewoning wordt uiteraard wel gepaste aandacht besteed, zo nodig in samenspraak met bijvoorbeeld de wijkagent, de sociale recherche en eventuele andere netwerkpartners. Agressie

Incidenteel worden wij geconfronteerd met voorvallen waarbij agressie een rol speelt. In het periodieke werkoverleg van de afdeling woondiensten is aandacht voor agressie een vast agendapunt.Tevens is een agressieprotocol opgesteld. Een manager heeft in 2011 een training gevolgd rondom opvang van medewerkers of publiek, die rechtstreeks met agressie te maken hebben gehad. Periodiek volgen medewerkers een geactualiseerde opleiding voor het omgaan met agressie. In 2011 zijn we op kantoor met een enkele vervelende verbale discussie geconfronteerd. In een situatie buitenshuis, waar een medewerker getuige was van een mishandeling van een huurder, hebben we de politie ingeschakeld en opgetreden als getuige bij de aangifte. Helaas moeten we concluderen dat (verbale) agressie helaas niet meer weg te denken is binnen onze maatschappij. Daarnaast zijn huurders naar elkaar steeds minder verdraagzaam. In het kader van overlast brengt dit aandachtsveld veel extra werk en inzet mee voor onze medewerkers.

PAG I N A 1 6

1.16 Vooruitblik 2012

Het nieuwe woonmarketingportaal Thuis in Limburg zal in de loop van 2012 worden geëvalueerd. Ook zal opnieuw aandacht worden besteed aan passende managementinformatie bij het portaal. Het Rijksbeleid rondom de reguliere huurverhoging voor 2012 is iets gewijzigd. Er ligt een wetsvoorstel om huurders met een inkomen boven c 43.000 een hoger huurverhogingspercentage aan te zeggen. Mocht dat aan de orde komen, zullen we eerst onderzoek doen naar de zin en haalbaarheid van een dergelijke exercitie. De gedachte om scheefwonen te bestrijden spreekt wel aan, maar over de uitvoerbaarheid bestaan nog twijfels. Voor wat betreft de organisatie van het huisvesten van statushouders zijn we nog steeds in gesprek om trajecten te verbeteren. In 2012 zal daarover wederom periodiek overleg plaatsvinden met Gemeente, Provincie en betrokken ketenpartners. Voor het overige zullen we streven onze goede concurrentiepositie qua klantgerichtheid, in een aantal opzichten te waarborgen of te verbeteren. Het nieuwe KWH huurlabel 2.0 gaat ons daarbij ingaande 2012 helpen.

PAG I N A 1 7

De dansende kring bij woonzorgzone Heereveld: Het is een dansende kring van mensen, jong en oud. Dit staat symbool voor de verbinding tussen deze verschillende generaties. In de volksmond wordt het Ringalaroze genoemd.

PAG I N A 1 8

2 Beheren, bouwen en onderhouden 2.1 Visie en beleid

Richtinggevende begrippen bij onze maatschappelijke rol zijn: lokaal, klantgericht, kwaliteit en betrouwbaar. Qua kwaliteit zorgen we ervoor dat onze woningen aansluiten bij de markt en de wensen van onze klanten. Op basis van onze visie werken we aan woongenot en woonomgeving op klantgerichte wijze. Het beleid rondom bouwen, beheren en onderhouden is gebaseerd op diverse uitgangspunten. Gezien de sterke vergrijzing is de laatste jaren vooral gebouwd in de levensloopbestendige sfeer en voor de zorgbehoevende doelgroepen. Gezien de krimpende huurmarkt in de regio wordt terughoudend omgegaan met nieuwbouwplannen. Toekomstige nieuwbouw is alleen gericht op levensloopbestendig bezit en realisatie van vervangende nieuwbouw in combinatie met het op peil houden van voorzieningen. In 2011 is de nieuwbouw van 6 levensloopbestendige patio bungalows aan de Pastoor Welterstraat opgeleverd. Een succesvol klein project dat al meteen populair is. Tevens zijn we gestart met een hoogwaardig renovatieproject van 24 portiek-etagewoningen waar onder andere liften worden geplaatst. Het onderhoudsbeleid wordt jaarlijks in teamverband besproken en bijgesteld. Planmatige zaken worden uitgevoerd op basis van het strategisch voorraadbeleid (SVB) en de portefeuillestrategie die in 2011 is vastgesteld. Het energiebeleidsplan, ook vastgesteld in 2011, is een tweede nieuwe onderlegger voor toekomstig planmatig onderhoud. Het niet planmatige onderhoud wordt technisch gezien uitgevoerd op basis van interne kwaliteitsnormen en qua klantbeleving vooral op basis van de normen van het KWH huurlabel.

Uitzonderingen daarop zijn er ook, en dan vooral daar waar het bezit geoormerkt is voor sloop op de kortere termijn. Bij mutaties in oudere woningen wordt geïnvesteerd op diverse onderdelen en op verhoging van het comfort. Ook de energetische kwaliteit van de woning wordt bij mutatie op diverse onderdelen aangepakt. In 2011 is de nodige aandacht uitgegaan naar een grote groep portieketagewoningen. Bij 88 woningen is gekozen voor een opwaardering van de toegang en trappenhuizen met moderne en frisse kleuren. 24 van dergelijke woningen worden gerenoveerd voor de lange toekomst.

2.3 Duurzaamheid, milieu en energieverbruik

Al onze woningen hebben een energielabel. Gemiddeld genomen is de energetische kwaliteit van het woningbezit voor verbetering vatbaar. Dat heeft te maken met het gemiddelde bouwjaar. Uiteraard is deze situatie niet bevredigend. Bij grootschalig onderhoud is in de afgelopen jaren gekeken naar mogelijkheden voor extra isolatie en waar mogelijk is dat toegepast. Inmiddels worden woningen bij mutatie standaard voorzien van spouw-, dak- en indien mogelijk vloerisolatie. Het plaatsen van dubbel hr++ glas en vervanging van CV-ketels door HR-installaties is gangbaar beleid. Ook kunnen verbeteringen worden uitgevoerd op verzoek van de huurder. In 2011 zijn aan 45 woningen (2010: 75) diverse isolatiemaatregelen getroffen. Tevens zijn in het boekjaar 49 (2010: 58) HR-CV ketels geplaatst. Energiebeleidsplan

2.2 Kwaliteit van de woningen

De kwaliteit van de casco’s van het bezit van woningvereniging Ubach over Worms is over het algemeen goed. De afgelopen jaren zijn regelmatig groot onderhoudof renovatieprojecten uitgevoerd. Interne en gangbare maatschappelijke normen bepalen het niveau waarop een woning wordt onderhouden en aangepakt bij mutatie. PAG I N A 1 9

In 2011 is een energiebeleidsplan vastgesteld waarbij het bestaande beleid met betrekking tot de individuele product marktcombinaties opnieuw is overwogen. Dat is gedaan om nieuwe normen te bepalen in combinatie met de nieuwe portefeuillestrategie. Voorafgaand heeft een inventarisatieronde plaatsgevonden waarbij de technisch mogelijke ingrepen in de diverse complexen in kaart zijn gebracht. We constateren een spanningsveld rondom

energie ingrepen met het krimpscenario en de nieuwe portefeuillestrategie. Er wordt immers uitgegaan van sloop van een aantal woningen op relatief korte termijn. Fors investeren in die groep woningen ligt niet voor de hand. Zodoende is er ook gekeken naar terugverdientermijnen in relatie tot mogelijke investeringen. De geplande isolatievoorzieningen zijn opgenomen in de meerjaren onderhoudsplanning. Hoofdzakelijk betreft dit het isoleren van daken, spouwmuren en begane grondvloeren. Uiteindelijk is het doel het energieverbruik van de huurders terug te dringen en de woonlasten te verlagen. Positieve gevolgen voor het milieu spelen uiteraard ook een grote rol. Naast onze eigen investeringen vragen wij aan huurders een bijdrage in de vorm van een huurverhoging. Uitgangspunt is dat die huurverhoging ongeveer zal uitkomen op de helft van de te verwachten gemiddelde besparing op de energiekosten. Een eerste ervaring bij de renovatie van 24 woningen is positief. Het jaar 2012 zetten we in als een proefjaar om hiermee bij enkele groepen woningen verder ervaring op te doen.

2.4 Veilige woningen

Vrijgekomen woningen worden bij nieuwe verhuur eerst op een aantal onderdelen gekeurd. Zowel de gas- als elektra installatie worden getest. Aardlekschakelaars worden, net als CV installaties, periodiek getest in bewoonde woningen Bij een aantal portieketagewoningen worden extra spouwankers geplaatst op basis van eerder onderzoek. Hier is geen sprake van een gevaarlijke situatie, het betreft een optimalisatiemaatregel bij een renovatietraject.We besteden regelmatig aandacht aan veiligheidsaspecten en trachten risico’s te minimaliseren. Hang- en sluitwerk

Elke woning wordt na een verhuizing standaard voorzien van hang- en sluitwerk in het kader van het politiekeurmerk veilig wonen. Mede door het aanbrengen van andere vereiste voorzieningen, zoals een rookmelder, zijn de woningen ook daadwerkelijk gecertificeerd. De certificaten worden inmiddels om de 10 jaar verlengd door een vereiste herkeuring.Voor zittende huurders hanteren we al enkele jaren een beleid, waarbij huurders al deze voorzieningen op woningniveau kunnen laten aanbrengen tegen een gereduceerd tarief. Eind 2011 is ruim 50% van het bezit gecertificeerd. Naast het deel van de investering dat wordt gedekt door de gereduceerde huurverhoging is PAG I N A 2 0

hier in 2011 € 22.500 (in 2010 € 15.000) geïnvesteerd vanuit het budget leefbaarheid. Een van onze medewerkers is opgeleid als preventiemedewerker, zodat klanten snel worden geadviseerd. Asbest

We zijn met onze beoogde fusiepartners gestart met het actualiseren van ons asbestbeleid. Een uitgebreider asbestbeleid zal in 2012 definitief worden vastgesteld, waarbij nog een representatief deel van ons bezit zal worden geïnspecteerd. Uiteindelijke doel is een asbestbeheerplan dat we met ingang van 2013 integreren in het onderhoudsbeleid en de onderhoudsbegrotingen. Brandveiligheid

In 2011 is initiatief genomen om te komen tot de aanpak van branddoorslag en brandoverslag. We gaan de bouwkundige constructies en detailleringen van de woningen inspecteren, met name het bezit van voor 1965. We zijn hierover in gesprek met diverse adviesbureaus waarmee we, na selectie in 2012, een beleidsplan en plan van aanpak opstellen. We hebben getracht om alle klanten te bereiken die nog een open verbrandingstoestel (geiser) gebruiken. Bij een aantal klanten hebben we het toestel kunnen vervangen bij de installatie van een CV installatie. Een klein aantal van die toestellen resteert, meestal gehuurd van Volta Limburg. In het geval dat huurders vast blijven houden aan het apparaat adviseren we minimaal een rookgasafvoer, cq zorgen we voor realisatie en adviseren aanvullend een koolmonoxidemelder. Gezien het aantal meldingen uit het land is extra aandacht besteed aan de rookgasafvoeren van een appartementencomplex waar de rookgassen mede door een ventilatiesysteem worden afgezogen. Na een extra schoonmaakactie is via een camera-inspectie gebleken dat er geen sprake is van de extreme roestvorming. Legionella

Met de diverse zorggerelateerde instellingen die van ons zorgbezit huren, is afgesproken dat een legionellaplan wordt gehanteerd dat is toegespitst op het gebouw en haar bewoners. Met zowel Meander, SGL en Kwecoo zijn hierover (contractuele) afspraken gemaakt. In het geval dat legionella wordt geconstateerd, wordt met behulp van een gecertificeerd bedrijf de procedure gevolgd die door het ministerie is voorgeschreven. Meander en SGL hanteren instellingsbrede richtlijnen

voor het zorgcentrum Heereveld, het Laurahoes en het Woonbegeleidingscentrum Waubach. In het gebouw van Kwecoo is al vaker legionella geconstateerd. Uit een onafhankelijk onderzoek bleek dat het waterleidingnet op een gevoelige wijze is aangelegd. In 2011 zijn diverse aanpassingen aan het gebouw gedaan met een aantal positieve effecten. Toch zijn er daarna nog enkele verhoogde concentraties (niet gevaarlijke) legionellabacteriën aangetroffen. In 2012 zullen we aanvullend actie ondernemen om dit onder controle te krijgen en beheersbaar te houden.

toekomst voor de hand ligt, zijn geen huurwoningen meer geoormerkt voor de verkoop. Redenen voor verkoop op termijn van de geoormerkte woningen zijn enerzijds differentiatie in de betreffende straten qua eigendomsverhoudingen. Anderzijds zijn de opbrengsten noodzakelijk voor financiering van met name herstructurering, nieuwbouw, leefbaarheid en overheidsheffingen. Geoormerkte woningen die niet aan zittende huurders worden verkocht, worden na een woningmutatie op de vrije markt aangeboden. Niet alle woningen worden in die situatie verkocht. In voorkomende gevallen wordt een woning die uiteindelijk niet verkoopbaar blijkt opnieuw verhuurd.

2.5 Herstructurering

Er is in het verslagjaar geen gerichte actie gevoerd richting zittende huurders om woningen te verkopen. Dat heeft te maken met de voortdurende financiële crisis. Desondanks is er in het verslagjaar 1 woning verkocht aan een zittende huurder en zijn 5 woningen verkocht aan derden. Het resultaat op de verkopen in 2011 bedroeg c 526.000 (2010: c 1.206.000). De kortingsregeling voor zittende huurders is nagenoeg gelijk aan de kortingsregeling zoals geldt voor starters. In overleg met de gemeente zijn de criteria voor deze doelgroep geformuleerd. Naast de kortingsregeling die wij hanteren, kunnen startende kopers - onder voorwaarden - een aanvullende financiering (lening) regelen via de gemeente tegen gereduceerde financieringspercentages. Onze kortingsregeling komt er in hoofdlijnen op neer dat een zittende huurder of een starter een korting van 10% op de taxatiewaarde krijgt met een maximum van c 10.000. In 2011 zijn 2 woningen verkocht met korting. Indien de koper de woning binnen 5 jaar verkoopt, gelden er spelregels rondom de terugbetaling van de korting.

Regionaal is de afspraak gemaakt dat we in de periode tot 2020 circa 100 huurwoningen uit de markt zullen nemen. Die afspraak in het kader van de Parkstad herstructureringsvisie strookt met onze eigen visie, zoals geformuleerd in onze portefeuillestrategie. Naast een aantal concrete woningen en buurten die al betiteld zijn in die visie, zal er een meer concrete visie moeten komen op totaal wijkniveau. In eerste instantie gaat hierbij de aandacht naar enkele straten met oud bezit en de portieketagewoningen. Ook is er behoefte aan een deelvisie op de buurt Abdissenbosch die eenzijdig is qua opbouw en stijl. In 2011 hebben we hiervoor de samenwerking met de Gemeente gezocht. Eind 2011 is een plan van aanpak samengesteld voor een algemene wijkontwikkelingsvisie. Begin 2012 wordt een intentieovereenkomst ondertekend waarna het plan zal worden uitgevoerd. 18 woningen aan de Pastoor Jos Petersstraat/Maastrichterlaan en een aangrenzend weideperceel zijn als herstructureringsgebied benoemd. Met bewoners is besproken dat we - op termijn - uitgaan van sloop van die woningen. Dit gebied wordt meegenomen in het wijkontwikkelingsplan Ubach over Worms. Voorbereidende studies worden in 2012 opgestart. Een andere kleinere herstructureringsopgave in de Pastoor Welterstraat is in 2011 afgerond. Daar zijn 12 duplexwoningen gesloopt. In juli zijn op die plek 6 patio bungalows met een levensloopbestendig karakter opgeleverd, geschikt voor zorgverlening.

2.6 Verkoop huurwoningen

In delen van de wijk waar herstructurering in de nabije PAG I N A 2 1

2.7 Bouwen, aankopen, sloop en plannen

De aankopen in de afgelopen jaren en de plannen in komende jaren staan in het teken van herstructurering, krimp en ontwikkeling van straten, wijken en winkelvoorzieningen. In het verslagjaar zijn de volgende projecten aan de orde geweest: Centrumplan Waubach

Doelstelling van dit project is de revitalisering van de winkel-/woonstrip aan de (nieuwe) Markt / Hovenstraat in Ubach over Worms. Hierbij zijn naast de Woningvereniging, ook de gemeente, een projectontwikkelaar en

een aantal eigenaren van panden aan de Markt betrokken. Eind 2011 zijn nagenoeg alle panden in de te slopen winkelstrip aangekocht, in hoofdzaak door de Gemeente, die de grondexploitatie voor haar rekening neemt. De corporatie brengt onroerend goed in, waaronder een appartementencomplex van 31 woningen aan de Schoolstraat en neemt uiteindelijk 27 nieuwbouw- huurappartementen en 6 ondergrondse parkeerplaatsen af. Het overige deel van het plan (ruim 3000 m2 winkelruimte en 20 koopappartementen) wordt gerealiseerd voor rekening en risico van een ontwikkelaar. De ondergrondse parkeergarage (circa 75 parkeerplaatsen) valt binnen de grondexploitatie van de gemeente. In 2011 zijn diverse overeenkomsten tussen genoemde partijen gesloten. Start van de gefaseerde realisatie is voorzien in de eerste helft van 2013. Begin 2012 zal worden gebruikt om het nieuwbouwplan concreter te ontwikkelen, een laatste bestemmingsplanprocedure in te zetten en de aanvraag van de bouwvergunning in te dienen. Pastoor Welterstraat 2-12

Begin juli 2011 zijn 6 levensloopbestendige patiobungalows verhuurd aan de nieuwe bewoners. Alle nieuwe bewoners van deze woningen zijn afkomstig uit een appartementencomplex om de hoek dat in de toekomst weer gesloopt zal worden. In het kader van die herstructurering hebben deze mensen voorrang gekregen bij de toewijzing.De nieuwbouwwoningen hebben een leuke frisse uitstraling en zijn deels opgetrokken met diverse kleuren bruine bakstenen. Vooral dat gemeleerde deel van de bouw valt op. Het type woning wordt erg gewaardeerd door de nieuwe bewoners, maar ook door de buurt. De woningen hebben een grote slaapkamer en een badkamer op de begane grond. Op de verdieping is een tweede slaapkamer. De woningen hebben een beduidend hoger Rc (isolatie) waarde dan vereist volgens het bouwbesluit en zijn voorzien van een extra zuinige HR CV ketel. Het aannemersbedrijf dat de nieuwbouw realiseerde, heeft als erkend leer-werk bedrijf verschillende stagiaires van de opleiding bouw van het Arcus College ingezet. Pastoor Jos Petersstraat / Maastrichterlaan

In deze buurt exploiteren we 18 kleine eengezinswoningen. In de loop van de afgelopen decennia zijn deze woningen vooral bewoond door senioren. Ondanks de relatief hoge populariteit van de woningen twijfelen we al enkele jaren aan doorexploitatie. Dat komt door de PAG I N A 2 2

beperkte bouwkundige kwaliteit in combinatie met steeds terugkerende vochtproblematiek. Binnen het bestaande strategisch voorraadbeleid werd uitgegaan van exploitatie tot circa 2014, waarna er in principe wordt gesloopt. De toenemende vochtproblematiek noopte tot een nader onderzoek dat in 2010 heeft plaatsgevonden. De conclusies uit dat onderzoek geven aanleiding om het principe standpunt van sloop, definitief in te nemen. Dit is aan de bewoners inmiddels medegedeeld. Ondanks de hoge populariteit van de woningen hebben de bewoners begrip voor ons standpunt. Inmiddels worden leegkomende woningen niet meer opnieuw in een definitieve vorm verhuurd. In 2011 heeft overleg met de gemeente plaatsgevonden over vervangende nieuwbouw op deze locatie. Weidepercelen

De corporatie heeft de afgelopen jaren om strategische redenen onroerend goed aangekocht, waaronder 2 grotere weidepercelen. Beide percelen maken deel uit van gebieden waar herstructurering op langere termijn is voorzien. Naast een aantal praktische voordelen in de toekomst, wordt hiermee voorkomen dat andere partijen mogelijke herontwikkeling van die locaties kunnen frustreren. Over een aanvullend perceeltje lopen eind 2011 nog onderhandelingen. In het jaar 2011 hebben geen grondtransacties plaatsgevonden. Kantoorpand en tuin

In 2009 is het kantoorpand van de woningvereniging gerenoveerd. Daarnaast bestond de wens om ook de tuin een facelift te geven. In 2011 is hieraan invulling gegeven.Aan de hand van tekeningen en foto’s is gekeken hoe de tuin er in het verleden uitzag.Vervolgens is getracht om de uitstraling van vroeger weer tot leven te laten komen. Door het kappen van enkele hoge bomen is het gebouw beter zichtbaar. De vele complimenten die wij ontvangen van omwonenden en bezoekers bevestigen het mooie resultaat.

2.8 Onderhoud van onroerend goed

Beheer en onderhoud zijn dynamische continue processen. Woningvereniging Ubach over Worms hanteert als uitgangspunt behoud en verbetering van het goede onderhoudsniveau van het bezit. Met woningen die zijn geoormerkt voor sloop, wordt kostenbewust omgegaan. Gelet op het grote aantal klantencontacten, is het uit-

voeren van onderhoud mede beeldbepalend voor een woningcorporatie. Snelheid, duidelijkheid (communicatie) en vakkundigheid zijn zaken die voorop staan in onze dienstverlening. Vanuit diverse invalshoeken wordt technisch onderhoud uitgevoerd aan het bezit. Naast klachtenonderhoud (reparatieverzoeken), kennen we mutatieonderhoud (verhuizingen), contractonderhoud, planmatig onderhoud (instandhouding) en onderhoudsmaatregelen in het kader van portefeuillestrategie en SVB. In de onderstaande tabel worden de uitgaven onderhoud over 2011 gespecificeerd.

klachtenonderhoud is circa € 10.000 (3%) hoger dan begroot en bedraagt € 305.000. Het aantal geregistreerde meldingen, dat resulteerde in een herstelopdracht, bedroeg in 2011: 1269 (2010: 1356). De kosten per reparatieverzoek cq opdracht bedroegen gemiddeld c 240 (2010: c 238). Uit het oogpunt van dienstverlening neemt de corporatie onderdelen van huurderonderhoud voor haar rekening.Als beoordelingscriterium geldt normaal gebruik en slijtage. Mutatieonderhoud

In vrijgekomen woningen worden gedateerde voorzieningen op een hoger kwaliteitsniveau gebracht. We noemen dat dynamisch mutatieonderhoud. De kosten daarvoor komen

Begroting versus realisatie naar soort onderhoud Bedragen x € 1.000

Realisatie 2011

Begroting 2011

Verschil

Klachtenonderhoud/reparatieverzoeken 305 295 10 Mutatie onderhoud 147 284 -137 Contract onderhoud 206 233 -27 Planmatig Onderhoud 1.944 2.896 -952 Totaal lasten en onderhoud 2.602 3.708 -1.106 Geactiveerd onderhoud SVB (Strategisch Voorraad Beleid): Liftenproject 24 portieketagewoningen 946 1.770 -824 Energiebesparende maatregelen 44 360 -316 Overdekking galerijen (overloop 2010) 50 0 50 Ingrijpende woningverbeteringen 609 615 -6 Sub-totaal geactiveerd onderhoud SVB Geactiveerd onderhoud geriefsverbeteringen * Totaal geactiveerd onderhoud

* De omvang van de geriefverbeteringen is vooraf moeilijk in te schatten. Deze kosten zijn begroot onder planmatig onderhoud. Net zoals bij het mutatieonderhoud is in de begroting een aanname op basis van ervaringscijfers opgenomen.

Klachtenonderhoud/reparatieonderhoud

Dit wordt verricht naar aanleiding van door bewoners gemelde klachten, ingediende reparatieverzoeken of door medewerkers van de afdeling Woondiensten geconstateerde gebreken. Regelmatig wordt aandacht besteed aan controle van de klachtmelding en uitvoering van de werkzaamheden (after-sales). Met het uitvoeren van planmatig onderhoud wordt tevens beoogd het aantal klachtmeldingen te beperken. Het PAG I N A 2 3

1.649 331 1.980

2.745 n.v.t.

-1.096 n.v.t.

niet ten laste van de reguliere onderhoudsbegroting en kunnen meestal gedekt worden door een verhoging van de huurprijs bij mutatie (huurharmonisatie).Vanwege de keuze voor die kwaliteit komt het geregeld voor dat de bij mutatie uitgevoerde werkzaamheden een planmatig karakter en/of een relatie hebben met het SVB. Uitzonderingen hierop zijn enkele woningen waarmee terughoudend wordt omgegaan in het kader van voorziene sloop. Het budget voor het reguliere mutatieonderhoud is met circa c 137.000 (48%) onderschreden. Dit komt mede doordat ook in 2011 een groot gedeelte van de gemaakte kosten is geactiveerd en geregistreerd als ingrijpende woningverbetering. In de begroting 2012 is het mutatieonderhoud op basis van deze ervaring geactualiseerd.Totaal

is c 147.000 geboekt ten laste van mutatieonderhoud. Dat is gemiddeld c 1.729 per mutatie (in 2010 € 1.824). Contractonderhoud

Om storingen tot een minimum te beperken en de bedrijfszekerheid te verhogen, wordt op onderdelen preventief onderhoud gepleegd op basis van afgesloten service- en onderhoudsovereenkomsten. De kwaliteit van de dienst wordt vooraf transparant bepaald. Hierbij wordt de expertise van de contractpartner optimaal benut. Dit betreft vooral technische installaties zoals liften, CV-installaties, ventilatoren en deurautomaten. In 2011 is onderhandeld met het CV-onderhoudsbedrijf om te komen tot een raamovereenkomst. Dit betreft een all-in contract voor onderhoud, storingen en ketelvervanging op basis van prestatieafspraken. Deze raamovereenkomst, dan wel ketenafspraak is van kracht met ingang van 1 januari 2012 (proefjaar). Planmatig onderhoud

Het onderhoud is gebaseerd op een jaarlijks te actualiseren meerjaren onderhoudsplanning. Daarin worden de uit te voeren werkzaamheden aan de verschillende bouwkundige onderdelen en installaties aangegeven voor de duur van de komende 10 jaren. Deze voortschrijdende planning is opgesteld op basis van complexopnames en steekproefsgewijze woninginspecties. De woningvoorraad wordt zodoende voortdurend bouwtechnisch geïnspecteerd en bewaakt. De technische kant is één van de beoordelingsaspecten voor de meerjarenstrategie, die is vastgesteld in de portefeuillestrategie. Vanuit de meerjarenplanning en de portefeuillestrategie wordt de taakstellende planning voor het komende jaar afgeleid. Ook constateringen in het kader van verhuurbaarheid wegen we mee. Het planmatig onderhoud is een dynamisch proces en wordt beïnvloed door vele factoren, waarbij als maatstaf geldt dat de gereserveerde budgetten doeltreffend en doelmatig worden besteed. In 2011 is uiteindelijk voor een totaalbedrag van c 1.944.000 (67% van de begroting) aan planmatig onderhoud opgedragen en uitgevoerd. Op de volgende pagina is aangegeven welke uitgevoerde planmatige werkzaamheden het hoofdzakelijk betreft. Enkele specifieke onderhoudprojecten

In een complex van 8 seniorenwoningen aan de GremelsPAG I N A 2 4

brugge (Rimburg) zijn in 2011 de buitenkozijnen vervangen voor kunststof. Tevens werden er nieuwe voordeuren en bergingsdeuren gemonteerd en zijn de tuimeldakramen vervangen. De kosten van deze werkzaamheden hebben circa c 92.000 bedragen. Bij 88 portiek etagewoningen van complex 562 is - in navolging van de complexen 558 en 560 - een opwaardering van de entree en een opwaardering van de uitstraling van de woonblokken gerealiseerd. Dit valt aan te merken als bovenmatig planmatig onderhoud. De entreepuien met toegangsdeuren en postkasten zijn vervangen.Tevens hebben de kozijnen, delen van het metselwerk en de betonnen balkons een nieuwe frisse kleurstelling gekregen. Verder kregen de trappenhuizen inpandig een totale verfbeurt. In 2010 is gestart met de renovatie, isolatie, opplus werken en de realisatie (inplaatsing) van 4 liften bij 24 portiek etagewoningen aan de Europaweg-Zuid. Daarbij hoort ook de vernieuwing en uitbreiding van ingangen en het aanbrengen van nieuwe grotere balkons. Samen met een geavanceerd mechanisch ventilatie systeem zijn uitgebreide energiebesparende voorzieningen aangebracht. Vooruitlopend op de bouwwerkzaamheden zijn bovendien de houten buitenkozijnen vervangen door kunststof. Door het faillissement van de eerste geselecteerde aannemer in februari is pas in mei 2011 gestart met het werk.Volgens de oorspronkelijke planning had het werk medio december 2011 klaar moeten zijn. Helaas heeft de uitvoering vertraging opgelopen door een aantal onvoorziene omstandigheden. Het werk zal daardoor pas eind maart 2012 helemaal klaar zijn. Ondanks het moeizame verloop zijn we, samen met de bewoners, nog steeds overtuigd van het unieke karakter van het project en het eindresultaat. Er is voortdurend nauw overleg met de bewonersafvaardiging, die deel uit maakt van het bouwteam. De focus op communicatie helpt bij de diverse tegenvallers. De totale kosten voor dit project zullen uiteindelijk c 1.885.000 bedragen. Een deel van de investering wordt gedekt via de overeengekomen huurverhoging met zittende bewoners en harmonisatie van de huur bij toekomstige verhuizingen. De onrendabele investering op dit project bedraagt c 767.000, zijnde c 32.000 per woning. Door de isolatie ingrepen aan de woningen verbetert het energielabel van F naar label B. Volgens berekeningen zal dit de huurders vermoedelijk een besparing aan energiekosten opleveren van gemiddeld ongeveer c 20 per maand.

Werkzaamheden aan diverse complexen De uitgevoerde planmatige werkzaamheden betreffen hoofdzakelijk: • Schilderwerken aan diverse complexen

€

372.000

• Kozijnvervangingen

€

208.000

• Voegwerken en vochtweringen

€

111.000

• Buitentrappen, ingangen en galerijen

€

113.000

• Dakdekkerswerkzaamheden

€

266.000

• Bouwkundige geriefsverbeteringen en het vervangen van de keukeninstallaties

€

159.000

• C.V.-installaties; o.a. vervangen individuele ketels door HR combi toestellen

€

108.000

• Liftinstallaties

€

114.000

• Woonhuisinstallaties zoals o.a. sanitair, riolering, ventilatie en elektra

€

133.000

• Overige voornamelijk werkzaamheden aan het casco van de woning

€

95.000

• Onderhoudswerkzaamheden n.a.v. liftenproject complex 559

€

196.000

• Legionella en warmteproblematiek pand Kwecoo

€

69.000

Totaal

€ 1.944.000

Het planmatig onderhoud is circa € 952.000 lager dan begroot. Dit is verschil is voornamelijk veroorzaakt door: • Verschoven werkzaamheden naar 2012 en volgende jaren

€

334.000

• Aanbestedingsvoordelen

€

• Minder of eenvoudiger uitvoeren dan geraamd

€

159.000

€

228.000

verzoek huurder)

€

139.000

Totaal circa

€ 952.000

92.000

• Lagere onderhoudskosten liftenproject door minder binnenrenovaties, aanbestedingsvoordeel en 6% BTW op loonkosten • Per saldo hoofdzakelijk door niet uitgevoerde stelposten (mutatie gerelateerd of op

Geactiveerd onderhoud geriefverbetering

In het boekjaar 2011 is circa c 331.000 (2010: c 281.000) geactiveerd voor kosten van geriefverbeteringen. De werkzaamheden zijn uitgevoerd in mutatiewoningen of op verzoek van huurders. Strategische voorraad beheer (SVB)

Vaak worden werkzaamheden aan wooncomplexen uitgevoerd die een positief effect hebben op verhuurbaarheid en levensduurverlenging tot gevolg hebben. Zulke activiteiten maken deel uit van het SVB en de portefeuillestrategie en het betreft bijvoorbeeld verbetering van bereikbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid. Het gaat ook om ingrepen zoals het aanbrengen van liften, verbetering van galerijen of uitstraling van een complex. Dit geldt ook voor voorzieningen waardoor ouderen langer in hun woning kunnen blijven wonen. PAG I N A 2 5

Tevens is binnen het SVB een onderdeel ‘basiskwaliteit’ benoemd. Bij een groep oudere woningen wordt bij mutatie een aantal (basis) zaken binnen die woningen op een hoger niveau gebracht. Onderdelen zoals plafonds, schakelmaterialen, groepenkasten, hang- en sluitwerk, installaties, enz. worden bij een nieuwe verhuring vervangen door modernere materialen met een degelijke afwerking als dat in de afgelopen jaren nog niet gebeurd is. Een aantal kleinere eengezinswoningen wordt soms bij mutatie uitgebreid met een aanbouw. Bij bepaalde types grotere eengezinswoningen wordt vaak een kleine slaapkamer omgebouwd tot ruime badkamer. Bij sommige hoekwoningen worden garages bijgebouwd. Al deze maatregelen dragen bij aan het verhogen van de woonkwaliteit en hebben een levensduurverlengend effect op de exploitatie van de wooneenheid. Het SVB is gebaseerd op het voorraadbeleidsplan zoals dat

is samengesteld door een werkgroep SVB en onze nieuwe portefeuillestrategie van 2011. Dit beleid wordt jaarlijks geëvalueerd en waar nodig bijgesteld. Voor 2011 was in totaal een bedrag van c 2.745.000 begroot, waarvan c 1.770.000 voor het liftenproject. In het kader van SVB is circa c 1.649.000 besteed. Hiervan is c 609.000 uitgegeven aan diverse werkzaamheden in 17 mutatiewoningen. Dat betreft vooral zaken zoals aanbouw, garage en/of ingrijpende inpandige verbouwing (gemiddeld circa c 36.000 per woning). De lagere uitgaven aan SVB onderhoud ten opzichte van de begroting is voornamelijk veroorzaakt doordat het liftenproject voor circa c 588.000 doorloopt in 2012. Tevens is de uitvoering van energiebesparende maatregelen voor een totaalbedrag van ongeveer c 300.000 aangehouden tot afronding van het in 2011 opgestelde energiebeleidsplan. Energiebesparende maatregelen

De woningcorporaties hebben in 2008 met de overheid afgesproken om over een periode van 10 jaren in bestaande huurwoningen gemiddeld 20% te besparen op het gasverbruik en de CO2 uitstoot te verminderen met 25 %. In 2009 is een start gemaakt met het na-isoleren van onze bestaande woningen bij mutatie of op verzoek van de huurders. Deze investeringen stonden reeds als SVB-maatregelen opgenomen in de meerjaren onderhoudsplanningen; gemiddeld geraamd op circa € 150.000 per jaar. In 2011 is ervoor gekozen eerst een nieuwe portefeuillestrategie vast te stellen en energiebeleid te formuleren. Eind 2011 zijn beide zaken afgerond. De ingrepen en investeringen zijn vanaf 2012 in de actuele meerjaren onderhoudsplanning tot 2021 opgenomen en bedragen totaal ongeveer c 3.240.000 over de komende 8 jaren.

2.9 Vooruitblik 2012

In het vroege voorjaar zal ons bijzondere liftenproject aan de Europaweg-Zuid worden opgeleverd. Zowel van de huurders als omwonenden ontvangen we nu al positieve reacties. Ook in 2012 wordt de kwaliteit van onderhoud en reparatieverzoeken bewaakt door een nieuwe KWH meting. Het uitgestelde onderdeel woning onderhouden wordt in 2012 uitgevoerd bij de bewoners van het liften- en opplusproject. PAG I N A 2 6

Het programma van eisen voor 27 in ontwikkeling zijnde levensloopbestendige appartementen van het Centrumplan Waubach wordt in 2012 getoetst op basis van de ontwerpen en de verkregen toestemming van de Welstandscommissie. In 2012 wordt de bouwvergunning aangevraagd. De reeds ingezette onthuring van de 31 te slopen woningen zal in 2012 worden afgerond. We verwachten dat de sloop van de winkelstrip begin 2013 kan plaatsvinden. In de jaren 2013-2015 zal het gehele Centrumplan Waubach in fasen worden gerealiseerd. In 2012 gaan we de vastgestelde normen betreffende de nieuwe portefeuillestrategie actualiseren. Het vastgestelde energiebeleid is onderdeel geworden van die strategie en in 2012 starten we met proefprojecten. Veiligheid krijgt in 2012 eveneens extra aandacht. Naast een asbestbeleid en beheersplan komt er een inventarisatie van de risico’s betreffende branddoorslag en brandoverslag bij bepaalde type woningen. Het reguliere planmatig en niet planmatig onderhoud is reeds vastgesteld in de begroting voor 2012. Er gaat onder andere groot onderhoud plaatsvinden aan gevels en daken van complex 509, in combinatie met energiemaatregelen. Voor 18 te slopen woningen in de Pastoor Jos Petersstraat zal een visie worden ontwikkeld.Vervangende nieuwbouw in mindere aantallen ligt daarbij voor de hand. Contacten met de Gemeente leveren daarover vooralsnog geen verschillen van inzicht op. De opstart van een wijkontwikkelingsvisie leidt in 2012 tot uitvoering. Na vaststelling van een plan van aanpak, een intentieovereenkomst en een aanbesteding in het eerste halfjaar 2012, is de verwachting dat we na de zomervakantie daadwerkelijk starten met de visievorming.

PAG I N A 2 7

De weekmarkt op vrijdagmiddag PAG I N A 2 8

3 Wonen, welzijn, zorg 3.1 Visie en beleid

Een wooncorporatie willen we zijn, een professionele en gezonde instelling die voorziet in de (toekomstige) woonbehoefte, die een bijdrage levert aan een leefbare omgeving. Dat is onze maatschappelijke taak. Woonomgeving, leefbaarheid, veiligheid, zorg en samenwerking zijn van essentieel belang. Naast aandacht voor het woningbezit is er aandacht voor die leefomgeving en de beleving van wonen.We zijn betrokken bij initiatieven die niet rechtstreeks met het beheer van het woningbezit te maken hebben.Vanuit verschillende samenwerkingsvormen met onder andere gemeente,Welsun, politie, zorgverleners en bewoners zoeken we naar een verantwoord evenwicht bij de verdeling van verantwoordelijkheden.

3.2 Woonomgeving Wijkbeheer Landgraaf

Landgraaf is ingedeeld in drie werkgebieden: Noord, Midden en Zuid. Het werkgebied van Woningvereniging Ubach over Worms is Noord. De werkgebieden bestaan uit verschillende buurten. Voor onze corporatie zijn dat de buurten Abdissenbosch, Lauradorp, Namiddagse Driessen, Parkheide, Waubach/Groenstraat en Rimburg. Er vindt structureel periodiek overleg plaats in de diverse buurten. Aan dit overleg nemen afgevaardigden deel van bewonersorganisaties, politie, de woningcorporaties, de Stichting Welsun (o.a. maatschappelijk werk) en de wijkcoördinatoren van de gemeente. In sommige buurten wordt dit overleg aangevuld met vertegenwoordigers van bijvoorbeeld scholen en belangenbehartigers van jongeren, senioren of winkeliers. Ook neemt er regelmatig iemand van het gemeentebestuur deel. Deze overlegsituaties zijn de plek waar initiatieven, problemen, klachten en ideeën van de afgevaardigden besproken worden en waar de bijbehorende acties worden uitgezet. Verantwoordelijkheid voor terugkoppeling ligt bij de afgevaardigden. De bewonersorganisaties worden bestuurlijk en organisatorisch bijgestaan door de Stichting Welsun Landgraaf. Het buurtoverleg dient als platform om te werken aan een PAG I N A 2 9

schone en veilige leefomgeving en onderstreept de gezamenlijke verantwoordelijkheid hiervoor. Dit overleg heeft dus vooral een praktisch karakter. Op basis van een convenant leveren de Landgraafse corporaties een financiële bijdrage aan Welsun in het kader van buurtbeheer/opbouwwerk. Voor 2011 bedroeg die bijdrage door Woningvereniging Ubach over Worms circa c 12.000. Project buurtbemiddeling Landgraaf

In vrijwel elke buurt komt het voor dat mensen zich aan elkaar ergeren. Dat kan tot conflicten leiden. Buurtbemiddeling werkt met gespecialiseerde vrijwilligers die zijn getraind in conflictbemiddeling. De coördinatie ligt bij Welsun. Het initiatief wordt ondersteund door de Landgraafse woningcorporaties. Onze rol blijft beperkt tot die ondersteuning en in zonodig het aandragen van een bemiddelingssituatie.Woningvereniging Ubach over Worms is vooral zelf actief als het gaat om overlastsituaties binnen haar eigen wooncomplexen en straten. Dit vinden wij ook onze taak. Omdat onze aanpak niet bij elke situatie afdoende werkt, wordt ook van buurtbemiddeling gebruik gemaakt. Vrijwilligers van buurtbemiddeling kunnen bovendien veel betekenen voor bewoners van koopwoningen. Er is een internetsite beschikbaar met meer informatie over dit project www.buurtbemiddeling-landgraaf.nl.

3.3 Leefbaarheid

Huiskamerprojecten Binnen het bezit van de corporatie functioneren vier multifunctionele ruimtes. Die huiskamerprojecten zijn allemaal voor rekening van de corporatie gerealiseerd bij nieuwbouw of renovatie. Ze worden gratis ter beschikking gesteld aan de bewoners van de appartementencomplexen waarin de ruimte is gelegen. Qua invulling heeft elk project zijn eigen identiteit. De ruimte An d’r Put is dusdanig in het complex gelegen dat het als vanzelf ook nagenoeg alleen door de bewoners van dat complex wordt gebruikt. Andere projecten hebben ook aantrekkingskracht vanuit de buurt, waarbij het

huiskamerproject Salesianenhof zelfs een aantal functies in de wijk Lauradorp vervult. De projecten worden veelal gerund door vrijwilligers met ondersteuning van Welsun. Uitgaven leefbaarheid en sponsoring

In 2011 is een nieuwe nota leefbaarheid vastgesteld. Daarbij hoort een infowijzer die voor publiek en belangenhouders is gemaakt en zowel in foldervorm als op onze internetsite beschikbaar is. Daarin staat vermeld wat we allemaal doen. Hiermee zijn we enerzijds transparant en anderzijds profileren we ons daarmee. Voor sponsoring was al eerder een beleid vastgesteld, ook uitgewerkt in een infowijzer. De infowijzer en aanvraagformulier staan tevens op onze website. Bij sponsoring dient er in ieder geval een relatie te zijn met ons werkgebied. Zo ondersteunen wij onder andere buurtactiviteiten en faciliteiten waarvan door onze huurders gebruik wordt gemaakt. Indien mogelijk vragen wij hiervoor een tegenprestatie, bijvoorbeeld in de vorm van het vermelden van de naam van de corporatie. Donaties zijn meer bedoeld voor calamiteiten, rampen en in sommige situaties ook jubilea. In 2011 heeft de woningcorporatie circa c 57.000 geïnvesteerd in leefbaarheid. Dat betrof c 40.000 voor fysieke activiteiten zoals uitgaven in het kader van veiligheid en algemene voorzieningen.Tevens werd circa c17.000 uitgegeven voor sociale activiteiten, onder andere bijdrages aan verenigingen, buurtactiviteiten en stimuleringsbijdragen in algemeen belang. Hiervan kan c 3.924 kan worden betiteld als sponsoring. - initiatief ‘Jeux de Boulesbaan’ Abdissenbosch - KWF kankerbestrijding ‘Samenloop voor Hoop’ - zomerfestival Lauradorp - jeugdkamp Abdissenbosch - muziekfestival ‘maak de droom waar’ - bijdrage BBQ woonzorgzone - workshop ‘oergeluiden’ vrijmarkt theater Landgraaf - kerstgala fanfare Abdissenbosch

c 1.250 c 910 c 500 c 100 c 100 c 250 c 714 c 100

De gratis ter beschikking gestelde huiskamerprojecten vertegenwoordigen ook een opbrengstwaarde van c28.000 per jaar die als een bijdrage aan de leefbaarheid kan worden gezien. Voor het overige doet Woningvereniging Ubach over Worms tal van kleinere zaken die te beschouwen zijn PAG I N A 3 0

als leefbaarheid. Van klein onderhoud tot gemeenschappelijke zaken in appartementencomplexen. Bijvoorbeeld extra aanpak bovenop sommige situaties die niet geheel worden vergoed in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Voor meer informatie verwijzen wij naar onze infowijzer leefbaarheid op www.wvuow.nl. Experiment informatie ophalen (LeoLot)

In 2011 hebben we meegewerkt aan een initiatief van een studentenbedrijf. Het initiatief is bedoeld om leefbaarheidskwesties aan te pakken vanuit praktische behoeften die leven bij mensen. De eerste fase betrof het vooral de ontwikkeling van een interviewmethode van buurtbewoners om vraagstukken en denkbeelden helder te krijgen. De studenten van hogeschool Zuyd hebben met ondersteuning van de initiatiefnemers van het bedrijf en de corporatie, tien mondelinge interviews uitgevoerd op basis van een daarvoor ontwikkeld vragenformulier. We hebben graag de gelegenheid gegeven om het eerste deel van dit experiment uit te voeren en hebben in ruil hiervoor een degelijke rapportage ontvangen. Er werd onder andere geconcludeerd dat ouderen in een vergrijzende omgeving een steeds grotere kloof ervaren met jongeren.

3.4 Veiligheid

Ubach over Worms is een relatief veilige wijk. Die stelling is gebaseerd op cijfers van bijvoorbeeld de politie en kengetallen van diverse instanties. Dat zegt natuurlijk niets over de beleving van mensen. In een wijk met sociale cohesie hebben onveilige situaties soms juist een grote impact. Als corporatie proberen we daar in mee te denken via bijvoorbeeld het wijkbeheer (buurt beheer groepen) en overlegsituaties met gemeente en andere instellingen. Regelmatig spreken we de wijkagenten die een gewaardeerde partner vormen voor onze medewerkers. Verder maken wij deel uit van het interventieteam, een gemeentelijk georganiseerde beleidsondersteunende adviesgroep. In het kader van veiligheid van woningen verwijzen we hier naar hoofdstuk 2 van dit verslag. Hennep

Parkstad kent een hennepconvenant. Dit convenant bevat afspraken over informatieplicht richting elkaar in geval van constatering van een hennepplantage. De corporatie voert daarin een zeer consequent beleid. Na het consta-

teren van een hennepkwekerij in een woning of gehuurd bezit wordt steeds aan de kantonrechter verzocht het huurcontract te ontbinden en over te gaan tot ontruiming van de woning. Er is in 2011 geen hennepplantage waargenomen binnen ons woningbezit. Het convenant en ons bijbehorende zero tolerance beleid kunnen daar een rol bij spelen. In 2012 wordt een nieuw provinciaal hennepconvenant afgesloten.

3.5 Zorg

Woningvereniging Ubach over Worms heeft in de afgelopen jaren veel gebouwd voor de meer zorgbehoevende klanten. In 2011 zijn zes geschakelde levensloopbestendige patiobungalows opgeleverd. Ook is er altijd veel aandacht voor de woonzorgzone rond het zorgcentrum Heereveld. Er zijn de afgelopen jaren diverse kleinschalige woonvormen gerealiseerd die we verder in dit jaarverslag nog omschrijven. Naast de grotere initiatieven worden ook veelvuldig individuele woningaanpassingen uitgevoerd. Woonzorgzone Heereveld

De wijk Ubach over Worms kent een volwaardige woonzorgzone. Rondom het zorgcentrum Heereveld liggen 31 aanleunwoningen en 22 luxe zorgwoningen.Aan hetzelfde plein liggen ook 70 opgepluste galerij appartementen en op de bovenste verdieping van die appartementen is het huiskamerproject Oase gerealiseerd. De doelstelling van deze woonzorgzone is dat de nodige zorg naar behoefte kan worden ingekocht bij het naastgelegen verzorgingshuis. Het functioneert ook als wijksteunpunt bijvoorbeeld voor thuiszorg. Het gebied is mooi ingericht en heel populair bij ouderen. Er kan in alle prijsklassen een woning of zorgwoning worden gehuurd. Bij 24 portieketagewoningen in de buurt worden eind 2011 forse opplus renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. Die woningen zijn voor zorgbehoevende bewoners ook snel bereikbaar vanuit de zone. Laurahoes (woonvorm dementerenden)

Het Laurahoes is een woonvorm op een locatie aan de Maastrichterlaan voor 8 dementerenden, een zogenaamde zorgbungalow. Deze kleinschalige zorgvoorziening wordt beheerd door Meandergroep Zuid Limburg. Door de opzet van dit project en de prikkels die het levert voor de doelgroep, wordt een hogere kwaliteit van leven bereikt.

PAG I N A 3 1

Wet Maatschappelijke Ondersteuning

Het aanpassen van huurwoningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning wordt veelal door corporaties uitgevoerd. Het langer zelfstandig wonen van ouderen vraagt vaak om aanpassingen in de huidige woning, variërend van het aanbrengen van toiletbeugels en douchezitjes tot ingrijpende aanpassingen als trapliften en -in hoogte verstelbare- keukens. In voorkomende gevallen ondersteunen we klanten bij de aanvraag. Woningen die ingrijpend voor mensen met een beperking zijn aangepast, worden op het moment dat ze vrijkomen zoveel mogelijk beschikbaar gesteld aan die doelgroep. Hierover zijn afspraken gemaakt met de Gemeente Landgraaf. We schenken bij nieuwbouw en bij renovaties veel aandacht aan bereikbaarheid en toegankelijkheid. Seniorenmarkt Landgraaf

In juni hebben wij deelgenomen aan de seniorenmarkt Landgraaf met de titel samenleven in een vitale omgeving. De markt is op vrijdag geopend in een symposium setting met sprekers en thema’s rondom de senior. Op zaterdag heeft een daadwerkelijke markt plaatsgevonden waaraan werd deelgenomen door organisaties uit de zorg en het welzijn, door vrijwilligersorganisaties, financiële instellingen, administratieve dienstverleners en vele anderen. Meer dan 50 stands waren bezet en er is ook aandacht besteed aan amusement, muziek en catering. Als corporatie hebben we de samenwerking opgezocht met de collega’s van de Hestia groep. De website Thuis in Limburg was op dat moment enige tijd actief. We hebben gezamenlijk een doorlopende uitgebreide uitleg gepresenteerd en dit werd gewaardeerd door de bezoekers. Wij mochten tijdens het weekend ruim 1000 bezoekers verwelkomen op het sport- en leisurepark Schaesberg. Kwecoo-gebouw

In het centrum van Ubach over Worms staat de Kwecoo woonzorgvorm. In het gebouw zijn 14 wooneenheden gerealiseerd voor mensen met meervoudige (communicatieve) handicaps. Dit project is een zogenaamd ouderinitiatief waarbij krachten zijn gebundeld in de Stichting Kleinschalig Wonen, Communicatie Ontwikkeling en -Ondersteuning (Kwecoo). Woonbegeleidingcentrum Waubach (SGL)

In de directe nabijheid van het dorpscentrum Ubach over Worms, bij de Pastoor Welterstraat staat dit onder moderne architectuur gerealiseerde gebouw. In dit gebouw, dat wordt

beheerd door de Stichting Gehandicaptenzorg Limburg (SGL), wonen 10 cliënten met beperkingen. Koraalgroep

Koraal Groep is een stichting die werkt voor mensen met een verstandelijke beperking en/of psychosociale belemmering in Limburg en Noord-Brabant. Binnen ons woningbezit zijn inmiddels 3 appartementen geoormerkt voor de Koraalgroep. Hier zijn 6 cliënten ondergebracht die op bepaalde momenten van de dag worden begeleid.Voor een groot deel functioneren deze mensen zelfstandig. Deze opzet werkt binnen de bestaande complexen uitstekend. Interventieteam

Samen met de gemeente, politie, Welsun en de Hestia groep maakt de corporatie deel uit van het interventieteam Landgraaf. Vanuit dit interventieteam worden niet alleen serieuze overlastsituaties, maar ook andere grotere vraagstukken gezamenlijk aangepakt. Dit team heeft vooral een beleidsmatige functie bijvoorbeeld ten behoeve van het formuleren van beleid.

3.6 Samenwerken

Projecten op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg floreren bij een goede samenwerking met andere organisaties. De corporatie neemt deel aan verschillende overlegvormen. Binnen de Gemeente Landgraaf participeert de corporatie in de stuurgroep Wonen, Welzijn en Zorg. In Landgraaf functioneert de Stichting Ouderenzorg Landgraaf (SOL). Binnen deze stichting werkt de corporatie samen met alle andere instellingen op het gebied van ouderenzorg en welzijn. De stichting SOL heeft in 2011 een bijdrage geleverd aan de seniorenmarkt. Op het gebied van wonen is uiteraard overleg en afstemming met collega corporatie Hestia groep in Landgraaf. Op het gebied van dienstverlening voeren beide corporaties een vergelijkbaar beleid, gestoeld op KWH normen. Beide corporaties voldoen ruimschoots aan deze normen. Op het gebied van welzijn (maatschappelijk werk) is er veel contact met de plaatselijke welzijnsorganisatie Welsun. De samenwerking op het gebied van begeleiding bij gecompliceerde betalingsproblematiek en problematisch bewonersgedrag waarderen we bijzonder. Daarnaast heeft Welsun een grote rol bij de begeleiding van vrijwilligers die de huiskamerprojecten beheren. PAG I N A 3 2

Op het gebied van zorg is de eerder genoemde zorggroep Meander Zuid Limburg een belangrijke partner die tevens het zorgcentrum Heereveld (120 bedden) en de woonvorm Laurahoes (8 bedden) beheren. Regelmatig overleggen we met deze partner op diverse niveaus over beleid, praktische, technische en administratieve zaken. Met de wijkagenten hebben we regelmatig contact en overleg. Wijkplatform

Het wijkplatform is opgericht in 2006 met het ophalen van vragen uit de wijk als doel. Er is veel tijd gestoken in het bepalen van de rol en het functioneren van het platform. Dat is ondanks veel inzet niet gelukt. Begin 2011 heeft het Gemeentebestuur besloten het platform op te heffen. Wij kunnen die keuze begrijpen. Qua thematiek hadden we binnen het platform veel te maken met doublures van zaken die al aan de orde kwamen in andere genoemde overlegsituaties.Van toegevoegde waarde bleek geen sprake ondanks de welwillendheid van een aantal betrokken burgers. Project vroegsignalering Het project vroegsignalering is een nieuw initiatief dat we samen met partijen ontwikkelen onder verantwoordelijkheid van de Gemeente Landgraaf. Belangrijke andere partners zijn Hestia Groep, Welsun en de afdeling thuiszorg van Meander Groep Zuid Limburg. Het doel van dit project is om problematiek bij mensen vroegtijdig te signaleren en samen gepaste actie af te spreken. Dat kan te maken hebben met eenzaamheid, behoefte aan zorg, maar ook bijvoorbeeld moeite met het huishouden of andere praktische zaken. Daarvoor zijn in Landgraaf drie wijkteams opgericht met de genoemde partners. Iedereen moet mee kunnen doen, dat is de gedachte achter dit project, maar ook bij de achterliggende WMO (wet maatschappelijke ondersteuning) regeling die de basis vormt bij eventuele praktische hulp. Signalen van mensen of de betrokken instanties onderling zijn de basis voor te organiseren hulp. Wanneer problemen worden geconstateerd, zal het wijkteam een gesprek organiseren aan de keukentafel. In combinatie met het bestaande netwerk van de cliënt, doet het team verslag en overlegt welke zorg door welke instantie geleverd wordt. Voor de klant, de instanties en uiteindelijk ook budgettair vanuit de WMO geredeneerd, zal dit een efficiencyslag opleveren met minder doublures en betere zorgverlening. Het project staat nog in de kinderschoenen en is nog

volop in ontwikkeling. Voor de woningvereniging zijn de contacten met deze instanties in deze beginfase van het project zeer waardevol. Ze leveren nu al voldoende aanknopingspunten op voor acties. 3.7 Vooruitblik 2012

Voor 2012 ligt de focus op een op te stellen wijkontwikkelingsvisie. Het plan van aanpak is al samengesteld en goedgekeurd. Samen met de Gemeente wordt dit plan uitgevoerd. Een integrale visie op heel Landgraaf Noord is de doelstelling en staat voorop. Op onderdelen zal een gespecialiseerd bureau worden ingeschakeld, zo mogelijk in samenwerking met een studentenbedrijf. Van het nieuwe project vroegsignalering verwachten we veel. De eerste ervaringen zijn positief.Voor wat betreft een aantal formele zaken moeten nog aanvullende afspraken gemaakt worden. Gefrustreerd raken we als formele spelregels eventuele hulpverlening in de weg staan.We willen graag pragmatisch over oplossingen meedenken. We blijven in overleg met de Maender Groep Zuid Limburg. Zij hebben aangegeven mee te werken aan een eventuele uitbreiding van het Laurahoes. Die mogelijkheid ontstaat door de mogelijke herstructurering van de pastoor Jos Petersstraat waar na de sloop van 18 woningen wordt gedacht aan nieuwbouw van 12 levensloopbestendige woningen

PAG I N A 3 3

Watertoren Rimburg (onder constructie - aanleg nieuwe trap) PAG I N A 3 4

4 Meepraten, communicatie, geschillen 4.1 Visie en beleid

4.3 Communicatie

Wij vinden het belangrijk de bij klanten en partners gewekte verwachtingen waar te maken. Betrouwbaarheid is daarbij het sleutelwoord. Primair richten we ons daarbij op de mensen met minder kansen, waarmee we vooral ook in gesprek willen blijven. Aan die communicatie moeten we, mede door het ontbreken van een huurdersbelangenvereniging, veel aandacht besteden. Waar gewerkt wordt, gaat echter ook wel eens iets mis. Voor klachten en geschillen is er een regeling. Corporaties zoals Ubach over Worms zijn maatschappelijk ondernemingen. Wat wij doen heeft invloed op anderen, uiteraard op onze klanten, maar ook op andere partners, allemaal belanghebbenden en belanghouders. Regelmatig hebben we contact met die belanghebbenden. Zij bepalen mee hoe wij onze visie en ons (deel-)beleid formuleren. Die contacten vinden wij bijzonder waardevol.

Naast de communicatie met belanghouders communiceren we op diverse manieren met klanten, woningzoekenden en andere geïnteresseerden. Daarvoor worden onder andere de volgende methodes gehanteerd. Woonnieuws

Ons bewonersinformatieblad Woonnieuws is in 2011 twee keer conform planning verschenen. De nummers 15 en 16, jaargang acht verschenen respectievelijk in juni en december. De eenvoudige opzet waarbij praktische informatie is gecombineerd met feel-good artikelen wordt gewaardeerd. In het blad is aandacht besteed aan onze projecten, de nieuwe site van Thuis in Limburg, leefbaarheid, herstructurering en diverse kleine activiteiten en actualiteiten. www.Woningvereniging Ubach over Worms. nl en www.thuisinlimburg.nl

4.2 Huurders aan het woord

De corporatie heeft geen formele huurdervertegenwoordiging en dus geen overlegpartner in de zin van de Overlegwet. Er is geen concrete interesse binnen de groep huurders om een aparte huurderbelangenorganisatie op te richten. In 2012 wordt hieraan opnieuw aandacht besteed. Met de Ledenraad van de vereniging zijn we daarover in gesprek. In 2011 waren wel twee complexcommissies actief. Een commissie is opgericht rondom het te slopen appartementencomplex in de Schoolstraat dat onderdeel uitmaakt van het Centrumplan. De andere commissie betreft een bewonersgroep die betrokken is bij het renovatie- liftenproject aan de Europaweg Zuid. Een delegatie van die groep maakt zelfs deel uit van het bouwteam. Met de besturen van de huiskamerprojecten (zie elders in dit verslag) wordt minimaal twee maal per jaar overleg gevoerd rondom verslaglegging, de financiële situatie en de georganiseerde activiteiten. Bij een van de huiskamerprojecten is daarnaast periodiek overleg met Welsun. PAG I N A 3 5

Woningvereniging Ubach over Worms beheert een interactieve internetsite. Reparatieverzoeken en klachten kunnen bijvoorbeeld ook buiten kantooruren gemeld worden. Regelmatig plaatsen we wetenswaardigheden onder de rubriek nieuws. De site www.Woningvereniging Ubach over Worms.nl is eenvoudig maar toegankelijk en duidelijk. Voor ons woningaanbod maken we gebruik van de internetsite Thuis in Limburg. Dagelijks kan op die site geadverteerd worden met vrijkomende huurwoningen en koopwoningen. Op die site staat ook interessante aanvullende informatie voor huurders of woningzoekenden. Brochures, info- en kluswijzers

Zowel op de internetsite als in de hal van ons kantoor zijn een aantal info- en kluswijzers beschikbaar. Infowijzers zijn eenvoudige brochures waarin veel praktische informatie staat. Er zijn onder andere infowijzers over het huren of opzeggen van een woning, medehuurderschap en huurbetalingen. Ook zijn er infowijzers met als thema

leefbaarheid, klachten en geschillen, kwaliteitsnormen en privacy. Kluswijzers zijn brochures over bepaalde ingrepen in de woning die een aantal huurders graag zelf doen en meer bedoeld als hulp bij de aanpak daarvan. Daarnaast hebben we de beschikking over diverse folders en brochures met woongerelateerde inhoud, ook van andere instellingen. De corporatie neemt nagenoeg al het kleine huurderonderhoud voor haar rekening. In de brochure daarover kunnen huurders aan de hand van een checklist nakijken wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. Zo is er ook een brochure over zelf aangebrachte voorzieningen. Rondom de koop van een woning is er ook een folder voor zittende huurders die hun woning te koop krijgen aangeboden. Daarin staat veel informatie waarmee men rekening moet houden bij aankoop van een woning en informatie over de kortingsregeling. Voor de startende koper is over kortingen en aanvullende financiering nog een aparte flyer ontwikkeld. 4.4 Geschillen

De dienstverlening van Woningvereniging Ubach over Worms is erop gericht om klachten te voorkomen. Toch kan het gebeuren dat klanten niet tevreden zijn over de manier waarop zij door de corporatie worden geholpen.We adviseren de klant dan dit aan de betrokken medewerker of zijn leidinggevende kenbaar te maken. Mogelijk kan er nog een oplossing voor de klacht gevonden worden. Daartoe is mondeling en, schriftelijk de gelegenheid. Indien er na overleg toch geen overeenstemming bereikt, spreken we niet meer over een klacht maar over een geschil. Een geschil kan worden voorgelegd aan de geschillenadviescommissie. Hiervoor is een formulier beschikbaar dat samen met het reglement verkrijgbaar is bij de corporaties in Landgraaf, die in een geschillencommissie samenwerken. Het reglement voldoet aan normen van het KWH-label voor het huurlabel. Geschillenadviescommissie

Bij de Geschillenadviescommissie kunnen klanten (en woningzoekenden) van Woningvereniging Ubach over Worms en Woonmaatschappij Hestia groep een geschil indienen. De Geschillenadviescommissie heeft de taak om binnen een vastgestelde termijn advies uit te brengen aan het bestuur van de corporatie over het betreffende geschil. De commissie zal zich hierbij van alle feiten op PAG I N A 3 6

de hoogte stellen. Hierbij wordt het principe van hoor en wederhoor toegepast. De commissie stelt zich -zonodig- ter plaatse op de hoogte. Als de commissie voldoende gegevens heeft verzameld, neemt zij een beslissing en brengt zij schriftelijk advies uit aan de woningcorporatie. De indiener van het geschil ontvangt een afschrift. Het bestuur van de corporatie neemt dan binnen een termijn van twee weken hierover een besluit. In principe neemt het bestuur van de corporatie het advies van de commissie over. In 2011 is er bij de commissie geen geschil gemeld dat betrekking had op Woningvereniging Ubach over Worms. Dat is prettig om te constateren. De Geschillenadviescommissie rekent bij haar taakuitvoering op de loyale medewerking van de betrokken woningcorporaties. Dit is onontbeerlijk voor een zo juist en volledig mogelijke beeldvorming van een geschil. De inmiddels opgedane ervaringen schetsen een positief beeld. In het jaarverslag van de Geschillenadviescommissie over 2011 is gemeld dat zij op een correcte wijze uitvoering geeft aan het vastgestelde geschillenreglement. Sinds 2011 worden ook geschillen over woonruimteverdeling door deze commissie behandeld. Dat heeft ook te maken met de ingebruikname van Thuis in Limburg. De procedure, het reglement en de bijbehorende folder zijn als gevolg daarvan aangepast. Samenstelling commissie

De Geschillenadviescommissie is samengesteld uit vijf onafhankelijke leden. Drie leden namens de bewoners en twee leden namens de verhuurder. De leden hebben vervolgens gezamenlijk een onafhankelijke voorzitter met een juridische achtergrond voorgedragen. De leden en de voorzitter zijn vervolgens door het bestuur van Woonmaatschappij Hestia groep benoemd. Voor de secretariële en ondersteunende werkzaamheden is door Hestia groep een ambtelijk secretaris beschikbaar gesteld. Van de werkzaamheden van de geschillencommissie wordt jaarlijks een verslag gemaakt. Daarin wordt aandacht besteed aan werkwijze, formaliteiten en de inhoudelijke geschillen.

4.5 Belanghouders

Met een van de belangrijkste belanghouders voor de corporatie, de Gemeente Landgraaf, zijn veelvuldig contacten geweest. Herstructurering, de wijkontwikkelingsvisie en het Centrumplan zijn veel aan de orde geweest.Voor 2011

zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt op een manier waar we ook de toekomst mee in kunnen. Zelfs de afspraken voor 2012 zijn al gemaakt in december 2011, een prettige samenwerking waar partijen blij mee zijn. De andere belanghouders waarmee we regelmatig aan tafel zitten zijn onder andere zorg- en welzijnsinstellingen, politie, Rimo, nutsbedrijven en plaatselijke ondernemers. In de kleine gemeenschap Ubach over Worms vinden we elkaar gelukkig snel via de informele weg, per telefoon of mail dan wel middels een kort bezoek. Belanghouders in gesprek

In 2011 hebben we een belanghouderslunch georganiseerd. We hebben diverse partners zoals Gemeente, welzijns- en zorginstellingen maar ook commerciële ontwikkelaars en onze collega-corporatie in Langraaf om hun visie op onze corporatie en onze omgeving gevraagd. Een aparte avond is besteed aan eenzelfde gesprek met een aantal huurders. Bewust is er voor gekozen om met een vijftiental klanten in gesprek te gaan uit diverse buurten, zonder binding met andere bewoners- of buurtcommissie. Allemaal bedoeld om zo breed mogelijk voeling te houden met klant en omgeving. De huurders zijn tevreden over de klantvriendelijkheid, servicegerichtheid en de lokale betrokkenheid van de corporatie. De andere belangenhouders stellen vast dat de corporatie dicht bij de huurders staat, onbekend is in de regio en te typeren is als een beheer corporatie.

4.6 Vooruitblik 2012

Met de Algemene Ledenvergadering zal worden gesproken over een nieuw op te richten algemene huurdersvertegenwoordiging. De manier waarop dat zal gebeuren en de route ernaar toe, worden mogelijk gecombineerd met een aantal besluiten over de rechtsvorm en een mogelijke fusie. Woonnieuws zal in 2012 weer twee maal verschijnen in de nieuwste vorm. We versturen extra mailings als actualiteiten daar aanleiding toe geven. Woningzoekenden die geen computer en/of internet hebben, kunnen ook in 2012 terecht bij onze medewerkers op kantoor en aan de infozuil in de hal. In overleg zullen we met betrokkenen praktisch maatwerk afspreken op een klantvriendelijke wijze. We gaan in 2012 in nauw overleg met Woonmaatschappij Hestia groep, werkzaam in Landgraaf en Kerkrade en met PAG I N A 3 7

Woningstichting Land van Rode te Kerkrade.Thema is een mogelijke verregaande vorm van samenwerking, waarbij vooral gekeken wordt naar regionale belangen.

Monument voor de mijnwerkers in de wijk Lauradorp PAG I N A 3 8

5 Besturen, toezicht, organisatie 5.1 Governance

Woningvereniging Ubach over Worms werd opgericht op 28 juni 1920 en is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 14021312 van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Zuid-Limburg. Er is een regionale toelating voor de gemeenten Landgraaf, Nuth, Heerlen, Kerkrade, Brunssum, Onderbanken, Voerendaal en Simpelveld en de corporatie is aangesloten bij Aedes, de vereniging van woningcorporaties (brancheorganisatie).

5.2 Bestuurlijke organisatie: het Tweelagenmodel

Het lidmaatschap wordt verkregen bij benoeming door de directeur-bestuurder. Het aantal leden bedroeg aan het einde van het verslagjaar 12. Statutair bepaald, heeft de woningvereniging maximaal 25 leden.Tot de bevoegdheden van de Ledenvergadering behoren onder andere de benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen evenals het verlenen van decharge aan de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder wordt benoemd door de Raad van Commissarissen en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.

In 2010 zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in de bestuursstructuur van de organisatie. Per 1 januari 2010 is een statutenwijziging doorgevoerd die de bevoegdheden van de directeur-bestuurder ten opzichte van de Raad van Commissarissen en de Algemene Ledenvergadering helder en duidelijk regelt. Hierdoor is de organisatie transparanter en voldoet ze aan de principes van Good Governance en aan de Aedescode.

Conform statuten is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor: • Het besturen van de vereniging • Naleven van relevante wet- en regelgeving • Strategie en beleid • Financiën en begroting • Vertegenwoordiging van de Woningvereniging Ubach over Worms in bestuurlijke gremia

De organisatiestructuur ziet er als volgt uit:

In het Bestuursverslag wordt verantwoording afgelegd over de gevoerde werkzaamheden, beleid en besluiten (zie verder bij onderdeel 5.4). De Raad van Commissarissen bestaat, conform statuten, uit vijf leden.

Algemene Ledenvergadering

Raad van Commissarissen 5.2 Verslag van de Algemene Ledenvergadering (ALV)

Directeur-Bestuurder

Werkorganisatie

Woningvereniging Ubach over Worms kent op basis van de verenigingstructuur een Algemene Ledenvergadering. Aan de Ledenvergadering komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet krachtens de wet of door de statuten aan andere organen of personen zijn opgedragen. PAG I N A 3 9

De bevoegdheden van de ALV zijn geregeld in de statuten (artikel 16). De ALV komt minimaal 2 x per jaar bij elkaar in verband met haar bevoegdheden inzake het goedkeuren van de begroting, de jaarrekening en het jaarverslag. De Ledenraad dient conform statuten (artikel 4) te bestaan uit meer dan de helft huurders van Woningvereniging Ubach over Worms. Er is een minimum aantal leden gesteld van 15 en een maximum van 25. In de praktijk blijkt het niet te lukken om dat vereiste aantal leden te handhaven. In het verslagjaar heeft weer een lid bedankt voor haar lidmaatschap. Dat brengt het aantal leden eind 2011 op 12.

Er zijn in 2011 geen extra acties en activiteiten ondernomen om de Ledenraad uit te breiden. In overleg met de Ledenraad is hiertoe besloten in afwachting van de uitkomst van het onderzoek naar de toekomstige positie van de woningvereniging. De Ledenraad erkent het belang van een huurdersorganisatie die conform de overlegwet gesprekspartner is van de directeur-bestuurder. De Ledenraad heeft de intentie uitgesproken zich in 2012 actief te willen inzetten voor de oprichting van een huurdersorganisatie. De directeur-bestuurder heeft met de ALV afgesproken om, naast de onderwerpen die voortkomen uit de statutaire bevoegdheden, regelmatig onderwerpen te bespreken die de corporatie raken. De ALV is in het verslagjaar 5 maal formeel bij elkaar geweest en 3 keer in afwezigheid van de directeur-bestuurder. Dat laatste betrof vergaderingen waarin de Ledenraad de behoefte had zich te beraden op haar rol, positie en verantwoordelijkheden tijdens het fusiehaalbaarheidsonderzoek. Daarnaast is de financiële commissie 2 maal bij elkaar geweest in verband met de voorbespreking van de jaarrekening en de begroting. Vergaderingen worden samen voorbereid door de directeurbestuurder en de voorzitter van de ALV. De Ledenraad wordt door een adviseur van de woonbond ondersteund in haar activiteiten voor het fusie haalbaarheidsonderzoek. Samen met directeur-bestuurder en manager financiën hebben vier gemandateerde leden van de Ledenraad de jaarrekening en de begroting voor besproken. Deze delegatie heeft haar bevindingen mondeling en schriftelijk gerapporteerd in de ALV van 21 december 2011 waarna de Ledenraad de meerjarenbegroting 2012 heeft vastgesteld. Besluiten van de Algemene Ledenvergadering

• Goedkeuren jaarrekening en jaarverslag 2010 • Herbenoeming voorzitter RvC mevrouw Kempen voor 2e termijn lidmaatschap RvC Woningvereniging Ubach over Worms • De Ledenraad besluit (23 september 2011) actief mee te werken aan het fusie haalbaarheidsonderzoek • Goedkeuren begroting 2012 en financiële meerjarenprognose 2012-2021 • Verlenen van decharge aan het bestuur voor het gevoerde beleid PAG I N A 4 0

Het concept ondernemingsplan ‘In Landgraaf staat een huis’ is gepresenteerd en besproken in de vergadering van 21 maart. Landelijke, regionale en politieke ontwikkelingen die van invloed zijn op de volkshuisvesting zijn toegelicht. De Ledenraad is in januari 2011 geïnformeerd over het verzoek van de Hestia groep om samen de mogelijkheden voor een niet vrijblijvende vorm van samenwerking te onderzoeken. De Ledenraad is vanaf september 2011 actief betrokken in dit fusieproces. Dit is de datum waarop de RvC besloten heeft deel te nemen aan een fusiehaalbaarheidsonderzoek. De Ledenraad laat zich in dit traject ondersteunen door de woonbond. Geen van de leden is principieel tegen fusie. De ALV heeft uitgesproken dat het fusiebesluit gebaseerd moet zijn op inhoud en niet op sentimenten.

5.3 Verslag van de Raad van Commissarissen (RvC)

De Raad van Commissarissen van Woningvereniging Ubach over Worms bestaat, conform de statuten, uit vijf leden. Overzicht toezichthouders Mw. M.L.F.J. Kempen-Janssens Geboren: 15.03.1957 Functie: Voorzitter Deskundigheidsgebied: Vastgoed/volkshuisvesting Dhr. L.J.F. Ruijters Geboren: Functie: Deskundigheidsgebied:

13.08.1957 Vice Voorzitter Fiscaal/Juridisch/Bestuurlijk

Dhr. E.J.P. Loijens Geboren: Functie: Deskundigheidsgebied:

06.03.1954 Lid Volkshuisvesting

Dhr. A.J. Lenzen Geboren: Functie: Deskundigheidsgebied:

10.09.1947 Lid Financieel/Bedrijfseconomisch

Dhr. L.H.M.Vroomen Geboren: 30.11.1954 Functie: Lid Deskundigheidsgebied: HRM

Honorering Raad van Toezicht

In 2011 bedroeg de totale vergoeding van de RvC c 24.750 (2010: c 20.785). Het honorarium voor de voorzitter bedroeg c 6.750 per jaar en voor de leden c 4.500. De Raad onderschrijft de Aedescode, de Governancecode en is lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Hierbij staat ze het bestuur met raad terzijde. De RvC houdt toezicht op:

• Realisatie van de doelstellingen van de corporatie • Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven • Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie • Opzet en werking van een intern risicobeheersing- en controlesysteem • Kwaliteitsbeleid • Kwaliteit van maatschappelijke verantwoording • Financieel verslaggevingsproces • Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 30 van de statuten d.d. 31 december 2009 omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in een reglement van de Raad van Commissarissen d.d. 3 juni 2010 (zie website www. Woningvereniging Ubach over Worms.nl) Het rooster van benoeming en aftreden

Mw. M.L.F.J. Kempen-Janssens Functie: Voorzitter Benoemd: 01.01.2007 Termijn: 2 Herbenoemd: 01.01.2011 Einddatum: 31.12.2014 Dhr. L.J.F. Ruijters Functie: Benoemd: Termijn: Einddatum:

PAG I N A 4 1

Vice Voorzitter 01.07.2008 1 30.06.2012

Dhr. E.J.P. Loijens Functie: Benoemd: Termijn: Einddatum:

Lid 01.06.2010 1 31.05.2014

Dhr. A.J. Lenzen Functie: Benoemd: Termijn: Einddatum:

Lid 01.06.2010 1 31.05.2014

Dhr. L.H.M.Vroomen Functie: Benoemd: Termijn: Einddatum:

Lid 01.06.2010 1 31.05.2014

Toetsingskader

Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • Het BBSH • Het ondernemingsplan 2011-2015 (‘In Landgraaf staat een huis’ maart 2011; concept vanwege de deelname aan het fusiehaalbaarheidsonderzoek) • De jaarplannen van financiën en woondiensten • Relevante wet- en regelgeving Belangrijke toetsingsinstrumenten die de RvC ter beschikking heeft, zijn de jaarrekening, de managementletter, het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds en de kwartaalrapportages. Woningvereniging Ubach over Worms kent geen deelnemingen in verbindingen, het toezicht beperkt zich tot de toegelaten instelling. In de loop van 2010 is het besluit genomen deel te nemen in de Coöperatieve Vereniging Thuis in Limburg. Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen

De Raad heeft regelmatig overleg met het bestuur, de externe accountant (managementletter en jaarrekening), de Algemene Ledenvergadering en de Ondernemingsraad. Om haar toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden.

Er zijn in het verslagjaar buiten de vijf reguliere vergaderingen drie extra bijeenkomsten belegd. Een studiemiddag is besteed aan risicomanagement en het ondernemingsplan. De voltallige Raad heeft een extra vergadering besteed aan de vastgoedportefeuille. De financiële consequenties zijn aan de hand van scenario’s doorgerekend. De portefeuillestrategie is vastgesteld voor de jaren 2012-2022. In een extra vergadering heeft de Raad van Commissarissen het besluit genomen positief te antwoorden op het verzoek van de Hestia groep tot het onderzoeken van een niet vrijblijvende vorm van samenwerking. De Raad heeft in september 2011 besloten deel te nemen aan een fusiehaalbaarheidsonderzoek samen met de Hestia groep en Woningstichting Land van Rode. De Raad heeft zich uitvoerig laten informeren over de ontwikkelingen in de regio Parkstad voor wat betreft de bevolkingskrimp, ontgroening en vergrijzing. Ook over landelijke ontwikkelingen en over de gevolgen voor onze corporatie naar aanleiding van het aanscherpen van de toewijzingsnormen, de voorgenomen heffing huurtoeslag, het kooprecht en de Vogelaarheffing is de raad geïnformeerd. Gespreksonderwerpen van de RvC zijn verder geweest de kwartaalrapportages, governancecode en het continuïteitsoordeel Centraal Fonds, integriteit, integraal personeelsmanagement en de onderhanden projecten zoals het Centrumplan, het Liftenproject Europaweg-Zuid en de vervangende nieuwbouw aan de Pastoor Welterstraat. Een delegatie van de RvC heeft actief deelgenomen aan twee stakeholdersbijeenkomsten met huurders en samenwerkingspartners. De RvC leden zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Naast de gezamenlijke studiebijeenkomsten zijn er door individuele leden van de RvC bijeenkomsten bijgewoond over de bevolkingskrimp in de regio Parkstad. De RvC leden ontvangen het Woonnieuws van de corporatie, de VTW nieuwsbrief en hebben een individueel abonnement op Aedesmagazine. Besluiten Raad van Commissarissen 2011:

• Vaststellen resultaatafspraken, beoordeling en beloning directeur-bestuurder 2011 • Instellen remuneratiecommissie en vaststellen remuneratiereglement • Goedkeuring jaarrekening en jaarverslag 2010 PAG I N A 4 2

• Vaststellen huurbeleid 2011 • Vaststellen Treasurystatuut en Treasury-jaarplan 20112016 • Vaststellen reglement bestuurder • Vaststellen beleid risicomanagement • Vaststellen portefeuillestrategie Ubach over Worms 2012-2022 ‘Anticiperen op de krimp’ • Goedkeuring aannemingsovereeenkomst Centrumplan Waubach (Jongen - Woningvereniging Ubach over Worms) • Goedkeuren overeenkomst Centrumplan Waubach (Gemeente Landgraaf - Woningvereniging Ubach over Worms) • Goedkeuren begroting 2012 en financiële meerjarenprognose 2012-2021 Er hebben twee vergaderingen van de RvC plaatsgevonden in afwezigheid van de directeur-bestuurder. Een vergadering ter voorbereiding op de discussie over de mogelijke bestuursstructuur in de fusie corporatie. De andere in verband met de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen en voorbereiding van het beoordelingsgesprek van de directeur-bestuurder. Het samenstellen van de zelfevaluatie is ondersteund door een extern deskundig adviseur. Zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen

De Raad gebruikt het instrument van de zelfevaluatie om op systematische wijze kritisch te reflecteren op haar eigen functioneren. Risicomanagement is expliciet onderwerp geweest van de zelfevaluatie. Dit was mede van belang in het kader van de toekomstige besluitvorming in het fusiehaalbaarheidsproces. De Raad heeft in kaart gebracht wat de risico’s zijn van zelfstandig blijven versus fusie. In haar werkwijze is de Governance code leidend en voor 2012 wordt de aandacht gericht op de belangenhouders (ondernemingsraad en Ledenraad) mede in het licht van een fusiehaalbaarheidsonderzoek met de Hestia groep en Woningstichting Land van Rode. De Raad heeft het gesprek gevoerd over de collectief aanwezige kennis en kunde binnen de RvC. In 2012 zal de focus liggen op de individuele kwaliteiten. Hiermee worden nieuwe impulsen gegeven aan het professioneel houden van het toezicht. De directeur- bestuurder heeft het verslag van de zelfevaluatie van de Raad ontvangen en onderschrijft de conclusies.

Commissies

De Raad van Commissarissen heeft uit haar midden twee kerncommissies benoemd. De auditcommissie rapporteert aan de Raad over financiën, treasury en interne planning & control cyclus. Deze auditcommissie bestaat uit de heer Loyens, de heer Lenzen (voorzitter) en de manager financiën, de heer Nikkel. De commissie is twee maal bij elkaar geweest ter voorbereiding van de jaarrekening en begroting 2012/financiële meerjarenplanning. Hiervan is mondeling en schriftelijk verslag gedaan in de vergadering van de RvC. De accountant heeft de jaarrekening en de managementletter 2010 toegelicht in de Raad van Commissarissen. Sinds januari 2010 is Ubach over Worms overgestapt naar een nieuw accountantskantoor. Het functioneren van de externe accountant wordt in 2012 door de auditcommissie beoordeeld. In 2011 heeft de Raad van Commissarissen formeel een remuneratiecommissie vastgesteld.Twee leden van de RvC (de voorzitter en portefeuillehouder HR-organisatie) hebben in 2011 met de directeur-bestuurder afspraken voorbereid over beoordeling, bezoldiging en de resultaatafspraken voor 2012. De voorstellen worden aan de Raad voorgelegd ter besluitvorming.

Dhr. E.J.P. Loijens RVGME Beroep: Senior docent Hogeschool Zuyd Nevenfuncties:

Docent beleggen in vastgoed, BOB Zoetermeer Auteur vastgoedmanagement Euroforum ZZP, diverse opdrachten Lid RvC Coöperatieve Bouwvereniging Ons Belang

Dhr. A.J. Lenzen Beroep: Gepensioneerd Nevenfuncties: Beleidsadviseur Volkshuisvesting, Gemeente Vaals (t/m maart 2011) Financieel adviseur, Stichting Restauratie- atelier Limburg Dhr. dr. ir. L.H.M.Vroomen Beroep: Manager mobiliteit, Provincie Limburg Nevenfuncties: Lid RvT, Mutsaersstichting,Venlo Plv. voorzitter RvT, Stichting Pergamijn NMI-mediator, DeltaV-mediation, Valkenburg a/d Geul, Secretaris/penningmeester Stichting Empower Limburg, Heerlen

Tegenstrijdige belangen en nevenwerkzaamheden

Elke vorm van schijn van belangenverstrengeling tussen de woningvereniging en de leden van de RvC wordt vermeden. In de statuten en in het reglement van de RvC is dit verder uitgewerkt. De Raad heeft vastgesteld dat de onafhankelijkheid niet in het geding is en dat er geen tegenstrijdige belangen spelen. In het verslagjaar hebben dan ook geen transacties plaatsgevonden met tegenstrijdige belangen. Overzicht van nevenwerkzaamheden

Mw. M.L.F.J. Kempen-Janssens RT (Voorzitter) Beroep: Vastgoed-teamcoördinator Gemeente Roerdalen Dhr. mr. L.J.F. Ruijters RB (Vice-voorzitter) Beroep: Directeur Punctua & Partners Amstenrade Nevenfuncties: Lid RvT SEBS te Bocholtz-Simpelveld, Lid bestuur VVH, Heerlen

PAG I N A 4 3

Goedkeuring van de jaarstukken

In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestelijk verslag en de jaarrekening over 2011 aan. Het jaarverslag is vastgesteld door de Raad van Commissarissen en de Algemene Ledenvergadering. De jaarrekening is door Ernst &Young Accountants gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in hoofdstuk 8 van het jaarverslag aantreft. De accountant heeft het volkshuisvestingsverslag beoordeeld. De accountant heeft het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het accountantsverslag d.d. 24 mei 2012 met de voltallige Raad van Commissarissen besproken. Bij goedkeuring van de jaarrekening en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming zal het resultaat over het verslagjaar 2011 c 3.390.500 positief bedragen. Dit resultaat wordt ten gunste van het eigen vermogen gebracht.

5.4 Verslag van de directeur-bestuurder

Woningvereniging Ubach over Worms is in 2011 bestuurd door Marjo Vankan. De rechtpositie en de beloning liggen

vast in een arbeidsovereenkomst die gebaseerd is op de code zoals vastgesteld door de commissie Izeboud. De beoordeling van het functioneren van de directeurbestuurder heeft plaatsgevonden door twee leden van de RvC. De beoordeling is vastgelegd in een verslag en vastgesteld door de voltallige RvC. Opbouw van de beloning

De RvC stelt conform statuten de beloning van het bestuur vast. De beloning van de directeur-bestuurder is gebaseerd op het advies van de commissie Izeboud. Een extern adviesbureau heeft de RvC geadviseerd over de toepassing van dit advies. Op basis hiervan is de functie geplaatst in functieklasse D. De corporatie heeft marktgevoelig bezit in stedelijk gebied. In de tabel zijn de gegevens van de directeur-bestuurder opgenomen. Naam: Functie: Geboortedatum: Werkzaam vanaf: Bezoldiging: Onkostenvergoeding:

Mevrouw drs. A.M.H.Vankan MA Directeur-bestuurder 08-05-1958 01-01-2010 c 108.463 waarvan c 99.288 vaste beloning en c 9.175 flexibele beloning n.v.t.

De taken, verantwoordelijkheden en werkwijze van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten en verder uitgewerkt in het directiereglement. Dit laatste is geformaliseerd in 2011. Nevenfuncties zijn alleen toegestaan na goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Op incidentele basis verricht de directeur-bestuurder onbezoldigd werkzaamheden voor de Hogeschool Zuyd (gecommitteerde bij examens bouwtechnische bedrijfskunde, verzorgen van werkcolleges en lid van de adviesraad Social Work). De directeur-bestuurder is secretaris van Domaas, de netwerkorganisatie van kleine Limburgse corporaties en voorzitter van de Coöperatieve Vereniging Thuis in Limburg (portal woonmarketing). De directeur-bestuurder heeft deelgenomen aan diverse studiebijeenkomsten en workshops over o.a. marktontwikkelingen, integriteit en governance. Beleidsdoelstelling

Het voornemen was om in 2011 tot de vaststelling van een nieuw ondernemingsplan te komen. Gedurende het PAG I N A 4 4

jaar zijn er bouwstenen verzameld om voor de periode 2012-2015 het ondernemingsplan ‘In Landgraaf staat een huis’ vast te stellen. In overleg met de RvC is besloten pas op de plaats te maken en eerst de vraag te beantwoorden of Woningvereniging Ubach over Worms al dan niet als zelfstandige corporatie de toekomst in kan. Deze vraag is ingegeven door de conclusies uit het visitatierapport (november 2010) en door de politieke- en marktontwikkelingen. Er zijn twee onderzoeken gedaan (naar vastgoedportefeuille en integraal personeelsmanagement) om beter in beeld te krijgen waar de organisatie staat. De conclusies van die onderzoeken bevestigen het beeld van een kleine kwetsbare werkorganisatie met een complexe volkshuisvestelijke opgave. Op basis hiervan hebben (september 2011) RvC en directeur-bestuurder het besluit genomen om actief mee te werken aan een fusie haalbaarheidsonderzoek met de Hestia groep en Woningstichting Land van Rode. De interne Planning & Control cyclus is doorontwikkeld. Kwartaal- en maandrapportages zijn verbeterd. In 2011 zijn de prestatie indicatoren opnieuw vastgesteld. De discussies over krimp en herstructurering in de regio Parkstad vereisen intern een omslag in denken en handelen van vastgoedbeheer naar portefeuillestrategie. Extern betekent het deelname een actieve bemoeienis met herstructureringsvraagstukken en financieringsvraagstukken in ROW verband (Regionaal Overleg Woningcorporaties Parkstad). De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de RvC. Dit gebeurt aan de hand van stukken zoals kwartaalrapportages, managementletter, jaarverslag en jaarrekening. Separaat wordt verantwoording afgelegd over de specifieke projecten die de corporatie onder handen heeft. Bestuursbesluiten 2011:

• Vaststellen en actualiseren van beleid op verschillende terreinen zoals verkoopbeleid, milieu- en energiebeleidsplan en leefbaarheidsbeleid • Afboekingsvoorstellen 2011 • Vaststellen Huurbeleid 2011 • Vaststellen jaarverslag en jaarrekening 2010 • Vaststellen bedrijfsbegroting 2012 en financiële meerjarenbegroting 2012-2022 • Diverse sponsorverzoeken (zie hoofdstuk 3.3) • Legionellabestrijding in woonvorm voor gehandicapten

• Indienen bezwaar WOZ taxaties • Inhuren fiscale advisering VpB aangifte 2008 • Inhuren externe ondersteuning bij het voorbereiden van offertes onderhoudsbeleid (i.v.m. BTW maatregel); portefeuille strategie; treasurystatuut en wijkontwikkelingsplan Ubach over Worms • Aanbestedingen • Treasury (aantrekken lening, renteherziening en inhuur adviseur) • Centrumplan Waubach: aannemingsovereenkomst Jongen en samenwerkingsovereenkomst gemeente Landgraaf • Pastoor Jos Peterstraat: starten haalbaarheidstudie • Vervanging computers en aanschaf nieuwe server (begroting) • Opdracht verstrekken Atriensis (milieubeleidsplan) Conform statuten zijn een aantal bestuursbesluiten door de RvC bekrachtigd. Agendapunten bestuur / MT 2011:

• HR-beleid (beoordelen, belonen en planningsgesprekken, loopbaanbudget) • Voorbereiden overleg, studiebijeenkomsten, besluitvorming OR, ALV, RvC • Managementletter 2010 • Voorbereiden Aedes, ROW, Domaas en Platform Limburgse Corporaties • Aanpak verbeteringen onderhoudsbegroting en bedrijfswaarde berekeningen, maand- en kwartaalrapportages en risicomanagement, • Van strategisch voorraadbeheer naar portefeuillestrategie • KWH • Demografische, economische en politieke ontwikkelingen (herstructurering, DAEB en niet-DAEB activiteiten, CF borging) • Fusiehaalbaarheidsonderzoek • Gesprekken met belanghouders zoals Meander en Welsun, voorbereiden prestatieafspraken gemeente Landgraaf • Constructieve veiligheid hoogbouw, waarschuwingsplicht asbest • Voorbereiden stakeholders bijeenkomsten Samenwerkingen met stakeholders

Woningvereniging Ubach over Worms heeft in het verslagjaar actief samengewerkt met: PAG I N A 4 5

• • • • •

Diverse bewoners (groepen) De welzijnsorganisatie Welsun De zorgorganisatie Meander Winkeliersvereniging Waubach Parkstadbestuur en het college van B&W van de gemeente Landgraaf

Mediators

• De collega-corporaties in de regio Parkstad in ROWverband (Regionaal Overleg Woningcorporaties Parkstad), met de kleinere Limburgse corporaties in de netwerkorganisatie Domaas en in het overleg van de Limburgse corporaties in het platform woningcorporaties Limburg Prestatieafspraken Gemeente

Deze zijn in 2011 voorbereid en vastgesteld. Samen met de gemeente Landgraaf is het plan van aanpak wijkontwikkelingsplan Ubach over Worms opgesteld. Met andere instanties zijn geen prestatieafspraken gemaakt. De kleinschaligheid, korte lijnen, en regelmatig overleg op diverse niveau’s met onze belangrijke belanghouders zoals Welsun en zorginstellingen maken dat overbodig. Risicobeheersing en controlesysteem

De interne risicobeheersing behoeft verbetering. In aansluiting op de managementletter worden er verbeteringen aangebracht in de te volgen AO procedures. Nadat op systematische wijze de verschillende risicoís waarmee de corporatie te maken heeft in kaart zijn gebracht is het risicobeleid in 2011 door de RvC geformaliseerd. Verklaring van het bestuur

Wij verklaren dat alle uitgaven door de Woningvereniging Ubach over Worms zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De jaarstukken met de daarbij behorende bijlagen zijn opgesteld, rekening houdende met de voorschriften van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieubeheer. Tot slot willen wij graag ieder dank zeggen die onze corporatie ondersteund heeft in de uitvoering van haar taak. Drs. A.M.H. (Marjo) Vankan MA Woningvereniging Ubach Over Worms Directeur-bestuurder

5.5 De werkorganisatie van woningvereniging Ubach over Worms

Medewerkers Eind 2011 waren 14 medewerkers in loondienst van de vereniging. Dat is 12,39 fte. Bij de corporatie zijn 7 mannen en 7 vrouwen werkzaam, waarvan 5 medewerkers (allen vrouw) een parttime dienstverband hebben. De organisatie bestaat uit een afdeling financiën, 4 medewerkers (verslaglegging, AO/IC en automatisering) aangestuurd door de manager financiën en een afdeling woondiensten 8 medewerkers (verhuur, techniek, projecten en strategisch voorraadbeleid) aangestuurd door de manager woondiensten. De managementassistente en de managers ressorteren onder de directeur-bestuurder. CAO

Gedurende het verslagjaar is uitvoering gegeven aan de CAO verplichtingen. De medewerkers zijn actief geïnformeerd over het bestaan van het individuele loopbaanbudget. Een medewerker heeft hiervan gebruik gemaakt. Functiegerichte scholing en opleiding is gevolgd op het gebied van leefbaarheid, duurzaamheid (milieu), asbest en vochtproblematiek, fiscaliteit en Excel. HRM beleid

Het personeelsbeleid kent een instrumentele insteek en richt zich vooral op het zorgvuldig uitvoering geven aan wettelijke voorschriften. In 2011 heeft een stagiaire onderzoek gedaan naar de mate van integraal personeelsmanagement. Cultuur van de organisatie en de pilot beoordelen en belonen maakten hiervan onderdeel uit. De conclusie van het onderzoek is dat er een omslag van instrumenteel personeelsbeleid naar integraal personeelsbeleid zou moeten plaatsvinden. Besloten is e.e.a. op te schorten tot na het voorgenomen fusiebesluit. De cyclus resultaat & ontwikkelgesprekken wordt voortgezet maar zonder directe relatie naar competenties en flexibel belonen. Integriteit

Het onderwerp integriteit is ook in 2011 onderwerp van gesprek in de diverse werkoverleggen. Door het volgen van dilemmatrainingen met alle medewerkers krijgt het onderwerp aandacht binnen de werkorganisatie. Expliciet komt het thema integriteit aan de orde tijdens werkoverleggen en beoordelingsgesprekken. Externe partijen zijn middels een brief geïnformeerd over het integriteitbeleid van de PAG I N A 4 6

corporatie. In de loop van 2012 zal er opnieuw aandacht besteed worden aan het onderwerp integriteit. Er zijn in 2011 geen meldingen over integriteitschendingen binnengekomen. ‘People in Touch’ voert als onafhankelijke externe partij voor Woningvereniging Ubach over Worms de klokkenluidersregeling uit. Maandelijks wordt hierover gerapporteerd aan de directeur-bestuurder en de voorzitter van de RvC.

Jaarplannen

Na evaluatie van de pilot beoordelen en belonen is besloten dit systeem niet in te voeren. Het ontbreekt Ubach over Worms aan goed geformuleerde competenties per functie. De competenties zijn nu nog te algemeen geformuleerd om op grond daarvan een goede individuele beoordeling te kunnen geven. Laat staan een flexibel beloningssysteem hieraan te koppelen. Er worden aan de hand van afdelingsjaarplannen individuele resultaatafspraken gemaakt. De jaarplannen 2011 zijn grotendeels (>90%) uitgevoerd en afgehandeld. Die onderwerpen die niet afgehandeld zijn, zijn in overleg uitgesteld of stopgezet. Eind 2010, begin 2011 is geoefend met het beoordelen en het pro forma toekennen van flexibele beloning van de resultaatafspraken. Op basis van de evaluatie is in overleg met de OR besloten tot opschorting van een definitieve invoering van een beoordelings- beloningssysteem tot na het voorgenomen fusiebesluit 2012. Kwaliteit (KWH)

Klantgerichtheid en onze dienstverlening toetsen we met behulp van het KWH (Kwaliteit Woningsector Huurcorporaties). Bij voldoende prestatie wordt een KWH huurlabel ontvangen. We zien dat label overigens niet als doel op zich, maar een middel om de kwaliteit van dienstverlening te meten en verbeterpunten ‘boven water’ te krijgen. Jaarlijks worden 5 van de 10 onderdelen van dat KWH gemeten. In 2011 waren dat de onderdelen: corporatie bellen, woning onderhouden, klachten afhandelen en woning verlaten. Via de KWH prestatie index Woningcorporaties zijn alle deelnemende corporaties te vergelijken. Op 31 december 2011 bekleedde onze corporatie landelijk gezien, gemiddeld de 12e plaats. Een bovengemiddelde score. Kantooroverleg

Onderwerpen die de organisatie in zijn geheel aangaan,

komen in het kantooroverleg aan de orde. Gemiddeld organiseren wij 4 maal per jaar dit overleg. Afgelopen jaar zijn de landelijke, provinciale, regionale en lokale ontwikkelingen op de woningmarkt regelmatig onderwerp van gesprek geweest. Het verzoek van de Hestia groep tot samenwerking en de besluitvorming rond het fusie haalbaarheidsonderzoek is regelmatig besproken. Invulling van het kantooroverleg gebeurt verder in samenspraak met de OR en de medewerkers. Naast het kantooroverleg kennen de beide afdelingen een 6 wekelijks afdelingsoverleg, vooral rondom praktische zaken. Huisvesting

In het kantoor in Ubach over Worms is sinds november 2009 de hele werkorganisatie gehuisvest. Zowel de backoffice als frontoffice werken vanuit het pand aan de Hovenstraat in Landgraaf. Bedrijfshulpverlening

Binnen de corporatie zijn 3 medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener. Jaarlijks wordt een herhalingscursus gevolgd, zodat actualiteit ook in dit kader is gewaarborgd. Bij de opstelling van de RI&E in 2010, is afgesproken dat in 2011 een BHV plan zal worden afgerond. Dit is in maart 2011 gerealiseerd. Lidmaatschappen branche

Woningvereniging Ubach over Worms is lid van de brancheorganisatie Aedes en neemt deel aan het door Aedes gefaciliteerde overleg Platform Limburgse Corporaties. Daarnaast participeert de corporatie actief in Domaas verband, een samenwerkingsverband van de kleinere woningcorporaties in Limburg. In de regio Parkstad is de woningvereniging als direct belanghebbende actief betrokken in het Regionaal Orgaan Woningcorporaties. Daarnaast zijn diverse medewerkers lid van branchegeoriënteerde netwerken verdeeld over de verschillende disciplines. Ondernemingsraad

De ondernemingsraad WoningverenigingUbach over Worms bestaat in het verslagjaar uit twee leden. In 2011 is er regelmatig overleg geweest met de directeur- bestuurder en een keer met de RvC. De belangrijkste zaken die aan bod kwamen waren het thema integriteit en de vergoeding zakelijke kilometers.

PAG I N A 4 7

Verslag van de ondernemingsraad WoningverenigingUbach over Worms De OR van Woningvereniging Ubach over Worms bestaat al geruime tijd uit twee personen: de heren Hub Moonen (voorzitter) en Patrick Coenen (secretaris). In 2011 is getracht een derde lid te werven, dat is helaas niet gelukt. Overlegsituaties In de eerste helft van 2011 heeft een aantal keren regulier overleg plaatsgevonden met de directeurbestuurder. Minimaal een keer per jaar en verder naar behoefte is er overleg met (een lid van) de Raad van Commissarissen.

Belangrijke onderwerpen in 2011 Evaluatie Begin 2011 is het jaar 2010 geëvalueerd. Het doel van deze evaluatie was een terugblik op het eerste (dienst) jaar van de directeur-bestuurder en een vooruitblik op de toekomst. Dit gesprek had een zeer positief karakter. Algemeen is afgesproken de verwachtingen en bedoelingen meer naar elkaar uit te spreken en zaken informeler te benaderen. Ook is ervoor gekozen om het al bestaande kantooroverleg op te schalen door hier ook OR gerelateerde zaken aan de orde te stellen. In de praktijk werkt dit prima. RI&E Eind 2010 is een start gemaakt met de zgn. Risico Inventarisatie en Evaluatie betreffende het kantoorgebouw en de arbeidsomstandigheden binnen de organisatie. Begin 2011 is deze afgerond en vervolgens in overleg met de OR vastgesteld en geïmplementeerd. Integriteitscode/vervoersbeleid - evaluaties Begin juni is de in 2010 ingevoerde Intregriteitcode en het Vervoersbeleid geëvalueerd. Het personeel is schriftelijk geënquêteerd door de OR. De resultaten zijn vervolgens besproken met de directeur-bestuurder. Vastgesteld is dat de procedures werkbaar zijn. Haalbaarheidsonderzoek fusie In december 2010 is bij Woningvereniging Ubach over Worms een verzoek van Hestia groep (Kerkrade/ PAG I N A 4 8

Landgraaf) ontvangen om in overleg te treden over een mogelijke fusie. Eenzelfde verzoek is ontvangen bij Woningstichting Land van Rode (Kerkrade). De OR heeft vanaf midden 2011 verkennende gesprekken gevoerd met de ondernemingsraden van beide corporaties. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de oprichting van een Platform. Dit is een samenwerkingsverband van de drie afzonderlijke ondernemingsraden om de krachten te bundelen. De directies van de corporaties werken vanuit een Stuurgroep als gesprekspartner. Op basis van een met de Stuurgroep afgesloten convenant is het Platform een volwaardige gesprekspartner in dit proces. Er zijn regelmatig overlegsituaties met een externe door het Platform aangestelde adviseur en een afvaardiging van de directie. In 2012 zullen ook de vakbonden aansluiten. De OR Woningvereniging Ubach over Worms benadert het proces met een positieve insteek en zal ontwikkelingen kritisch volgen. Op gezette tijden vindt er een terugkoppeling plaats naar het voltallige personeel (de achterban). Het kantooroverleg is hiervoor het geëigende podium. Dit onderwerp is daar een structureel agendapunt. De OR wil graag overtuigd worden van de werkelijke meerwaarde van een eventuele fusie tussen de drie partijen. Naast het belang van de (nieuwe) organisatie en haar klanten, staat voor de OR het belang van het personeel uiteraard hoog op de agenda. Bij de medewerkers leeft - begrijpelijkerwijs - vooral de vraag: Wat betekent dit voor mij? Samen met het Platform zal de OR zich inspannen het personeel zo optimaal mogelijk te vertegenwoordigen. Daarnaast vindt de OR het belangrijk om het niveau van dienstverlening aan onze klanten in Ubach over Worms te waarborgen. Begin december 2011 is door de Stuurgroep aan het Platform gevraagd de meerwaarde voor het personeel van deze fusie aan te geven. Aan het voltallige personeel van de fusiepartners is vervolgens gevraagd kenbaar te maken wat men van deze fusie vindt. De medewerkers konden nadenken over een mogelijke meerwaarde voor het personeel en eventuele kansen en/of bedreigingen in kaart te brengen. De uitkomsten zijn door het Platform geïnventariseerd en

in januari 2012 gepresenteerd aan de Stuurgroep en de achterban. Deze bevindingen maken deel uit van de uiteindelijke meerwaarderapportage. In 2011 heeft het Platform een tweetal nieuwsbrieven rondom de beoogde fusie verzonden aan alle medewerkers van de drie corporaties. Algemeen

In overleg met de directeur-bestuurder is het reguliere OR overleg in 2011 on hold gezet en enkele onderwerpen zijn in de loop van 2011 geparkeerd en niet verder meer uitgewerkt. Dat heeft vooral te maken met de fusieontwikkelingen. Het belangrijkste item is de pilot Beoordelen en Belonen. In 2011 is nog het systeem gehanteerd zoals in 2010 in concept is opgesteld. Hierbij bleken de huidige omschreven competenties niet voldoende specifiek geformuleerd te zijn. Daardoor passen deze niet bij het nieuwe ondernemingsplan. In principe was 2011 een tweede pilotjaar. Ontwikkelingen

Het jaar 2012 staat vooral in het teken van een mogelijke fusie. De OR en de organisatie gaan een spannende en drukke periode tegemoet. Onze volle aandacht zal uitgaan naar het fusietraject. De overlegstructuur met het Platform, onze adviseur en de Stuurgroep wordt geïntensiveerd. Medio 2012 wordt van het Platform, respectievelijk de individuele Ondernemingsraden, een advies verwacht over een mogelijk (voorgenomen) fusiebesluit. Er zal veel werk verzet moeten worden in een zeer kort tijdsbestek. De OR spreekt haar vertrouwen uit dat in samenwerking met alle overlegpartners de juiste keuzes worden gemaakt en verantwoorde beslissingen worden genomen. OR Maart 2012

PAG I N A 4 9

Toegang tot Ubach over Worms vanuit Eygelshoven PAG I N A 5 0

6 Financieel beheer en risicomanagement De woningmarkt heeft in 2011 wederom een financieel moeilijk jaar beleefd. De politiek slaagt er, ondanks vele adviezen van deskundigen, maar niet in om de woningmarkt met een integrale aanpak vlot te trekken. In ons werkgebied wordt het effect nog versterkt door de krimpende woningmarkt. De vergrijzing en de ontgroening binnen Parkstad zorgen er voor dat de vraag naar koopwoningen sterk afneemt. Dit resulteert voor de woningvereniging in sterk dalende WOZ waardes en tegenvallende verkoopcijfers. De dalende WOZ waarde zorgt ervoor dat de woningvereniging fiscaal gezien al vanaf het jaar 2008 fiscale verliezen kent waardoor er op de korte termijn geen vennootschapsbelasting hoeft te worden betaald. Het commerciële resultaat schommelt stevig door de waarderingssystematiek en door de fiscale invloeden (latenties) op de commerciële jaarrekening. Deze zaken hebben op de korte termijn echter alleen een boekhoudkundige betekenis en beïnvloeden de kasstromen niet. Woningcorporaties sturen de laatste jaren meer op kasstromen dan op het vermogen. Het vermogen zit in de stenen en daar kun je niet direct iets mee doen. Positieve kasstromen kunnen direct worden ingezet ten behoeve van de woningen en de woonomgeving.

Risicomanagement In 2011 heeft de Raad van Commissarissen het beleid op het gebied van risicomanagement vastgesteld. Hieraan is een traject voorafgegaan waarbij medewerkers, management en RvC het risico (kans x schade) van diverse bedrijfsprocessen hebben ingeschat. Afhankelijk van de zwaarte van de risico’s zijn risicobeheersingsmaatregelen beschreven die ingaande het jaar 2011 worden gehanteerd. Deze maatregelen variëren van het rapporteren in de maand- (MT) en kwartaalrapportages (RvC) tot aanvullende controlemaatregelen. In de managementletter 2011 heeft de accountant ook enkele aanbevelingen gedaan die deels zijn opgevolgd. In 2010 zijn de belangrijkste procedures beschreven. In 2011 zijn deze digitaal gepubliceerd en hiermee toegankelijk voor alle medewerkers. Op dit moment hebben we ons beperkt tot het beschrijven van de bestaande werkprocessen. Het ligt voor de hand om de beschreven processen tegen het licht te houden en te beoordelen of de bestaande werkwijze voor verbetering vatbaar is. Deze exercitie zal zeker worden uitgevoerd als blijkt dat de mogelijke fusie niet tot stand komt. Indien er een nieuwe organisatie ontstaat zullen processen op elkaar dienen te worden afgestemd en opnieuw beschreven.

Portefeuillestrategie en fusie

Integriteit

In 2011 is intensief en uitgebreid aandacht besteed aan de portefeuillestrategie. De marksituatie dwingt ons om het reeds opgestelde strategisch voorraadbeleid verder uit te diepen en te vertalen naar meer concrete maatregelen. Tevens was de portefeuillestrategie en de financiële vertaling hiervan belangrijk om te bekijken hoe we er als corporatie financieel voor staan. Kunnen we de opgave in ons werkgebied realiseren? Het antwoord op deze vraag is positief beantwoord.Als financieel gezonde organisatie zijn we ultimo 2011 in gesprek gegaan met twee collega-corporaties om te onderzoeken of een fusie tussen de 3 partijen meerwaarde oplevert op de diverse prestatievelden. Het spreekt voor zich dat een goede financiële positie van de eventuele nieuwe organisatie een belangrijke voorwaarde zal zijn.

Integriteit is een onderwerp dat het gehele jaar onze aandacht heeft. In de rapportages wordt hier over melding gemaakt en bij de functioneringsgesprekken wordt hier ook altijd over gesproken. Overigens zijn er op dit gebied in het verslagjaar geen bijzonderheden te melden. Bij ons externe meldpunt voor integriteitsvraagstukken zijn geen meldingen ontvangen.

Algemeen

PAG I N A 5 1

Registratie woningtoewijzing

Registratie woningtoewijzing In het verslagjaar is de inkomenstoets voor nieuwe huurders uitgevoerd en vastgelegd. De accountant heeft het toewijzingsdossier gecontroleerd.

In totaal hebben er 85 woningtoewijzingen plaatsgevonden, waarvan 3 keer een toewijzing met een huurprijs hoger dan € 652,52. Van de overige 82 woningtoewijzingen is er in 6 gevallen een woning toegewezen aan een persoon met een inkomen hoger dan € 33.614. Dit is 7,3% van de sociale woningtoewijzingen. Verder is geconstateerd dat in 3 gevallen weliswaar onderzoek is gedaan naar de inkomstengegevens maar dat deze niet voldoende in kaart zijn gebracht. Er is van uitgegaan dat de woningzoekenden op basis van de feitelijke omstandigheden een inkomen hadden dat lager is dan de toewijzingsgrens. Deze situatie is intern besproken. In het jaar 2012 zal ook in deze uitzonderlijke gevallen beter worden gedocumenteerd. Begroting

In de begroting 2012-2021 is vanaf het jaar 2014 rekening gehouden met de bijdrage aan de huurtoeslag. Het gaat hierbij om een bedrag van circa c 320.000 per jaar. De fiscale situatie wordt voor onze vereniging ook steeds duidelijker. Wij verwachten dat het fiscale resultaat op de korte termijn, met name door de dalende WOZ waardes van het bezit, negatief zal zijn. Wanneer Bedragen x c 1.000 Cashflow operationele activiteiten Cashflow (des)investeringen Cashflow financieringsactiviteiten

de WOZ waardes stabiliseren zal er fiscaal gezien winst worden gemaakt. Hierbij bestaat de mogelijkheid van voorwaartse verliesverrekening van de fiscale verliezen in de boekjaren 2008 tot en met 2010. In de begroting 2012-2021 is dan ook geen rekening gehouden met de afdracht van Vennootschapsbelasting. Kasstromen

Positieve exploitatiekasstromen zijn van belang voor de financiële continuïteit van de vereniging. De geprognosticeerde kasstromen in de eerste jaren 2012-2016 zijn in onderstaande tabel weergegeven. De kasstromen worden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw beoordeeld. Het WSW past op de kasstromen een 2% aflossingsfictie toe. De gedachte hierachter is dat de woningcorporatie jaarlijks 2% (op basis van een geldlening met een looptijd van 50 jaar) van de leningenportefeuille moet kunnen aflossen uit de exploitatiekasstromen. In onderstaande grafiek is het verloop van de kasstromen zonder (WV) en met (WSW) 2% aflossingsfictie in de eerste jaren 2012-2016 zichtbaar gemaakt. In beide gevallen zijn de kasstromen jaarlijks positief.

2012

2013

2014

2015

2016

1.025 - 978 -1.416

2.114 -2.064 -51

1.795 -4.627 2.832

1.911 -3.574 1.663

2.124 -2.968 844

Bedragen x c 1.000 3.000 2.500 2.000 Operationele kasstroom WV Operationele kasstroom -2% aflossingsfictie WSW

1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 -1.500 2012

PAG I N A 5 2

2013

2014

2015

2016

De kasstromen inclusief de 2% aflossingsfictie zijn in de jaren 2012-2016 cumulatief positief voor een bedrag van c 4.932.000. De lagere kasstroom in 2012 wordt voornamelijk veroorzaakt door de afloop van enkele balansposten 2011, met name schulden aan leveranciers en belastingen.

Waardering woningbezit

De woningcomplexen met de daarbij behorende installaties (liften, cv-installaties, warmwater- toestellen), de garages, de investeringen in woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Ingaande het jaar 2010 worden de materiële vaste activa lineair (voorheen annuïtair) afgeschreven. De grond is gewaardeerd tegen historische kostprijs. Op grond vindt geen afschrijving plaats. Voor het bepalen van de bedrijfswaarde worden de toekomstige exploitatiekasstromen per complex contant gemaakt naar ultimo verslagjaar. Hieraan liggen diverse interne parameters ten grondslag. Op de aldus berekende bedrijfswaarde wordt tenslotte de rentabiliteitswaarde van de leningen gecorrigeerd. De voor de rentabiliteitswaarde van de leningen gecorrigeerde bedrijfswaarde van het woningbezit per 31 december 2011 bedraagt c 70.752.000 (ultimo 2010: c 62.207.000). De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van c 8.545.000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat de minimale exploitatieduur van complexen die een kortere looptijd hebben dan 15 jaar en waarvoor nog geen sloopbesluit is genomen, is bepaald

op 15 jaar.Voor diverse complexen betekent dit dat de exploitatieduur wordt verlengd. Deze verlenging is overigens niet alleen van toepassing in de bedrijfswaardeberekening maar is ook verwerkt in onze begroting op basis van de portefeuillestrategie. Voor een gedetailleerde verklaring van deze mutatie in de bedrijfswaarde verwijzen wij naar de jaarrekening (hoofdstuk 7).

Parameters

In de begroting 2012-2021 hanteren wij de sectorparameters zoals die door het WSW en het CFV worden gehanteerd bij de toetsing van onze cijfers. Sectorparameters Huurstijging jaar 1-5

corporatiebeleid

Vanaf jaar 6

2%

Stijging lasten jaar 1-5

corporatiebeleid

Stijging variabele lasten vanaf jaar 6

3%

Stijging onderhoudslasten vanaf jaar 6

3%

Disconteringsvoet

5,25%

Minimale levensduur woningen zonder sloopbesluit

15 jaar

In de eerste 5 jaren is het corporatiebeleid van toepassing. In deze jaren hanteren wij de volgende differentiaties. Parameters corporatiebeleid Huurstijging jaar 1

2,25 %

Huurstijging jaar 2-5

2%

Lastenstijging jaar 1

2%

Lastenstijging jaar 2-5

3%

Resultaat 2011 versus begroting 2011 en jaarresultaat 2010 Bedragen x c 1.000

Begroting 2011

Jaarrekening 2011

Jaarrekening2010

Totaal bedrijfsopbrengsten (a) Totaal bedrijfslasten (b) Bedrijfsresultaat (a-b) Renteresultaat Resultaten uit verkoop Overige waardeveranderingen en onrendabele investeringen Belastingen (incl. latenties)

8.350 8.360 -10 -1.852 726 -3.229 -34

8.244 7.018 1.226 -1.835 525 2.565 909

8.127 6.181 1.946 -1.936 1.206 -1.152 547

Jaarresultaat

-4.399

3.390

611

PAG I N A 5 3

Analyse resultaat 2011

Het boekjaar 2011 wordt afgesloten met een positief resultaat van c 3.390.000 terwijl een negatief resultaat van c 4.399.000 was begroot. Het verschil van c 7.789.000 wordt veroorzaakt door: Verschil tussen de begroting en de realisatie Mutatie in bedrijfswaarde (wordt niet begroot) Lagere lasten onderhoud hoofdzakelijk door de verschuiving naar andere boekjaren Hoger resultaat door mutaties in de belastinglatenties (wordt niet begroot) Lagere onrendabele investeringen door Centrumplan en liftenproject Lagere algemene beheer- en administratiekosten Diverse posten o.a. door lagere verhuis- en herinrichtingskosten Lager verkoopresultaat - 2 woningen minder verkocht dan begroot Hogere huurderving door leegstand i.v.m. sloop

Bedragen (x c 1.000) 5.133 1.106 944 660 55 146 -201 -54

Totaal

7.789

Kengetallen over de afgelopen jaren

De gegevens met betrekking tot het resultaat betreffen het gehele verslagjaar terwijl de overige kengetallen de stand per ultimo van het verslagjaar aangeven. Boekjaar 2011 2010 2009 2008 Balans en Winst- en Verliesrekening (x c 1.000) Eigen vermogen 13.408 10.018 9.407 8.109 Huren 7.868 7.780 7.653 7.503 Vergoedingen 327 313 341 326 Jaarresultaat 3.391 611 1.298 3.051 Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen 0,54 0,46 0,52 0,42 2. Huurderving uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen 1,95 1,78 1,70 1,41 3. Algemene Bedrijfsreserve uitgedrukt in % van de huren en de RB 170 129 122 108 4. Algemene Bedrijfsreserve einde boekjaar per verhuureenheid (x c 1) 9.632 7.197 6.644 5.683 5. Personeelsbezetting einde boekjaar: - Directeur-Bestuurder 1 1 - - - Woondiensten/Verhuur 6 6 7 7 - Administratief 4 4 4 4 - Technisch 3 3 3 3

Financiële continuïteit Solvabiliteit (%) Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen (%)

Rentabiliteit vreemd vermogen (%) Rentabiliteit totaal vermogen (%) Renteresultaat in % eigen vermogen Interne financiering per woning (x c 1) Cash flow per woning (x c 1) PAG I N A 5 4

2007

5.059 7.404 294 646

0,63 1,89 68 3.518 - 6 4 3

2011

2010

2009

2008

2007

23 0,07 25

18 1,93 6

17 0,76 14

15 0,57 38

9 1,39 13

5 9 9 11.039 2.085

5 5 12 4.993 2.756

5 6 12 6.193 1.996

5 9 13 5.218 2.543

5 5 20 3.007 2.340

De WOZ waarde van het totale woningbezit is als volgt: WOZ waarde woningbezit

2012 Peildatum 1.1.2011

2011 Peildatum 1.1.2010

2010 Peildatum 1.1.2009

Woningen Kantoorgebouw Zorgcentrum School Zorgeenheden

140.330.000 628.000 7.710.000 1.005.000 3.895.000

150.419.000 653.000 7.451.000 1.006.000 3.943.000

159.033.000 616.000 6.440.000 1.008.000 3.786.000

Totaal

153.568.000

163.472.000

170.883.000

In 2011 is een traject ingezet met de Gemeentelijke Belasting- en Registratie Dienst (GBRD) om te komen tot een representatieve WOZ waardering van het woningbezit. Hierbij is mede gebruik gemaakt van marktgegevens op basis van de door ons verkochte woningen. Verder hebben wij zelf een aantal panden laten taxeren. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een WOZ waarde 2012 die ruim 6% lager is dan in het voorgaande jaar.

Treasury

Woningcorporaties kunnen deze geldleningen aantrekken met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door de triple-A rating van dit fonds profiteren corporaties van gunstige rentecondities. Niet alle activiteiten van corporaties kunnen met WSW borging worden gefinancierd. In het Europadossier is aangegeven dat niet-DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten niet met borging kunnen worden gefinancierd. De financieringsbehoefte wordt veelal ingevuld door middel van langlopende (> 2 jaar) onderhandse geldleningen. Er wordt geen gebruik gemaakt van derivaten.Verder hebben wij een kredietfaciliteit van ruim c 2,2 miljoen bij de huisbankier om kortlopende liquiditeitstekorten op te vangen. Ook bestaat de mogelijkheid om strategisch gebruik te maken van deze kredietfaciliteit indien de korte rente lager is dan de lange rente. In augustus 2011 is het positieve liquiditeitssaldo omgeslagen naar een negatief saldo. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de kredietfaciliteit bij de huisbankier. Ultimo 2011 wordt de kredietfaciliteit voor een bedrag van c 939.000 benut. De kredietfaciliteit wordt per 1 februari 2012 volledig afgelost met een te storten geldlening welke in 2011 is afgesloten. Leningenportefeuille

2011

2010

Aantal leningen 23 27 Schuldrest x c 1 40.062.015 44.037.137 Duration 8 8 Gemiddelde rentevoet 4,43% 4,48%

Mutaties leningenportefeuille 2011 x c 1 Algehele contractuele aflossing schuldrestant 3 leningen

PAG I N A 5 5

1 2 3

volume

looptijd

rente

aflossing

1.815.000 149.494 765.632

10 jaar 20/50 20/50

5,525 5,43 5,44

fixe ann ann

In het jaar 2011 is geen nieuwe geldlening gestort. Wel is een nieuwe lening afgesloten met stortingsdatum 1 februari 2012. Nieuwe lening 2012 3.000.000

9 jaar

4,45

fixe

In het meerjarenperspectief wordt de financieringsbehoefte in de komende jaren ingevuld middels fixe leningen met een looptijd van 10 jaar en tegen een rentepercentage van 5,25%. Tijdelijk overtollige middelen worden op een spaarrekening geplaatst. Per ultimo 2011 zijn de liquide middelen als volgt belegd: Bedragen x c 1 Kas Bank rekening-courant Spaarrekeningen

2011

2010

2.155 37.735 10 39.900

1.408 165.069 3.400.000 3.566.477

Ultimo 2010 is een nieuw treasurystatuut opgesteld. Dit nieuwe statuut is in 2011 door de Raad van commissarissen vastgesteld.

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft de prognosegegevens 2011-2015 van de corporatie beoordeeld. Het Fonds concludeert dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de vereniging. In april 2011 hebben wij van het CFV het continuïteitsoordeel A1 ontvangen. In september 2011 is op basis van de jaarstukken 2010 een solvabiliteitsoordeel afgegeven. Dit oordeel luidt: “voldoende solvabiliteit”. Het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt c 21.401.000 (33% van het balanstotaal) terwijl de ondergrens van dit vermogen, op basis van een risicoprofiel, is bepaald op c 8.244.000 (12,7% van het balanstotaal). Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde. Het risico bestaat uit drie onderdelen. Dit zijn marktrisico, makro-economisch risico en operationeel risico.

Kredietwaardigheid Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Het WSW heeft ons in mei 2011 geïnformeerd dat wij op basis van de door ons verstrekte prognosegegevens over de jaren 2011 tot en met 2015 voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid. Wij kunnen derhalve gebruik blijven maken van de borgingsfaciliteiten van dit fonds.

Financieel Meerjarenperspectief

Het jaarresultaat, het eigen vermogen en de solvabiliteit ontwikkelen zich, op basis van op dit moment bekende voornemens en inzichten, de komende 5 jaren als volgt: Jaarresultaat x c 1.000 Eigen vermogen x c 1.000 Solvabiliteit (%)

PAG I N A 5 6

2012

2013

2014

2015

2016

-360 13.048

-152 12.897

-587 12.310

-824 11.486

-506 10.979

23

23

21

20

19

Kengetallen

Door middel van kengetallen kan inzicht worden verkregen in de financiële – en maatschappelijke prestaties van de eigen organisatie. Hiertoe worden de eigen kengetallen afgezet tegen de kengetallen zoals deze voor de regio, landelijk of voor een bepaalde referentiegroep gelden. Een referentiegroep is opgebouwd uit het gemiddelde van een groep corporaties die qua kenmerken een vergelijkbare achtergrond heeft. In onderstaand overzicht zijn enkele onderdelen uit de bedrijfsvergelijking (Corporatie in Perspectief) 2010 van het Centraal Fonds opgenomen. Kengetallen 2010 Woningvereniging Ubach over Worms Referentie Financieel / vastgoed / vermogenspositie Volkshuisvestelijke vermogen 2010 (% balanstotaal) 33,0 32,6 Volkshuisvestelijke vermogen 2009 (% balanstotaal) 31,6 34,2 Risicobedrag solvabiliteitsbeoordeling 2010 (% balanstotaal) 12,7 12,6 Risicobedrag continuïteitsbeoordeling 2011-2015 (% balanstotaal 2015) 10,9 12,5 Netto bedrijfslasten (x 1 c per VHE) 1.285 1.184 Ontwikkeling netto bedrijfslasten (toename 2007-2010 in %) 5,8 11,6 Bedrijfswaarde/volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (in 1 c per VHE) WOZ waarde (in 1 c per VHE)

40.011 114.354

123.290

Landelijk

27,2 29,3 12,5 13,2 1.257 8,4 40.171 156.769

Gemiddelde rentelasten (%) 4,49 4,42 4,32 Volkshuisvestelijk Prijssegment huurwoningen Goedkope woningen (%) 19,7 23,8 Betaalbare woningen (% 72,3 68,7 Dure woningen < huurtoeslag (%) 6,0 5,5 Dure woningen > huurtoeslag (%) 2,1 2,0 Toewijzingen 2007-2010 Toewijzingen aan doelgroep (%) 76,8 75,3 Qua inkomensgrenzen passende toewijzingen 93,8 87,6 Verhuurgegevens Gemiddelde huurprijs (in c per maand) 448 420 Mutatiegraad in % van het aantal woningen 6,5 9,2 Huurachterstand in % van de jaarhuur 0,5 0,9 Huurderving in % van de jaarhuur 1,4 1,7 Huur in % van maximaal toegestane huur 65,9 69,0

PAG I N A 5 7

23,2 67,2 7,2 2,4

72,3 89,0

421 1,1 1,2 1,5 72,0

Jaarrekening uit het jaar 1924 PAG I N A 5 8

7 Balans en winst- en verliesrekening

PAG I N A 5 9

7.1 Balans per 31 december 2011

(na resultaatbestemming en bedragen in €) Activa 31-12-2011 31-12-2010 Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 54.708.861 49.817.063 Onroerende zaken in ontwikkeling 0 511.901 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 720.099 658.660 55.428.960 50.987.624 Financiële vaste activa Actieve belastinglatentie 2.289.296 1.434.600 2.289.296 1.434.600 57.718.256 52.422.224 Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren 55.976 47.321 Gemeenten 2.621 3.087 Overige vorderingen 96.638 87.037 Overlopende activa 28.994 55.952 184.229 193.397 Liquide middelen 39.900 3.566.477 224.129 3.759.874 57.942.385 56.182.098 Totaal

PAG I N A 6 0



Passiva

Eigen vermogen Overige reserves Voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening uitgestelde beloningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Passieve belastinglatentie

31-12-2011

31-12-2010

13.408.363

10.017.863

15.570 68.000 1.109.148 35.571

14.726 70.900 0 90.394

1.228.289 176.020 Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen 40.062.015 44.037.137 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 938.773 0 Schulden aan gemeenten 1.456 0 Schulden aan leveranciers 880.910 626.227 Belastingen en premies sociale verzekering 341.920 202.627 Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken 0 0 Overige schulden 71.155 83.944 Overlopende passiva 1.009.505 1.038.280 3.243.719 1.951.078 Totaal 57.942.385 56.182.098

PAG I N A 6 1

7.2 Winst- en verliesrekening over 2011 (bedragen in €)

Boekjaar 2011 7.867.508 327.128 524.992 49.654

Boekjaar 2010 7.780.244 312.704 1.205.574 33.951

-1.834.591 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 2.480.981 Belastingen 909.519 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 3.390.500

-1.936.146

Bedrijfsopbrengsten

Huren Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten Som van de bedrijfsopbrengsten 8.769.282 9.332.473 Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 2.076.491 2.073.999 Overige waardeveranderingen van immateriële en materiële vaste activa -2.564.622 1.152.071 Lonen en salarissen 751.610 797.120 Sociale lasten 92.957 86.282 Pensioenlasten 132.670 131.014 Lasten onderhoud 2.602.332 1.742.013 Overige bedrijfslasten 1.362.272 1.350.677 Som van de bedrijfslasten 4.453.710 7.333.176 Bedrijfsresultaat 4.315.572 1.999.297 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 24.955 49.933 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 0 1.596 Rentelasten en soortgelijke kosten -1.859.546 -1.987.675 Som van de financiële baten en lasten

PAG I N A 6 2

63.151 547.357 610.508

7.3 Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000) 2011 2010 Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten 4.317 2.000 Aanpassingen voor: • Belastingen 910 • Afschrijvingen 2.076 -3.674 • Waardeveranderingen materiële en financiële vaste activa • Verandering in werkkapitaal - mutatie vorderingen 9 - mutatie kortlopende schulden 354 363 • Mutatie voorzieningen 1.052 • Mutatie egalisatierekening 0 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 728 Ontvangen rente 25 Betaalde rente -1.860 -1.835 Kasstroom uit operationele activiteiten -1.107 2.035 Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Herziening afschrijving Toename financiële vaste activa

-2.870 141 -115 -855

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

-1.238

0 -3.975

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen Beginstand liquide middelen Mutatie liquide middelen Eindstand liquide middelen

PAG I N A 6 3

-3.700

-3.975

-275

-4.465

2.523

3.566 -4.465

1.043 2.523

-899

3.566

7.4 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening (bedragen in @)

7.4.1 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben.Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd.Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Met ingang van het boekjaar 1993 is het BBSH voor toegelaten instellingen van toepassing. Voor de jaarverslaglegging van toegelaten instellingen houdt dit in dat overeenkomstig artikel 26 van het BBSH de jaarrekening en het jaarverslag worden opgesteld overeenkomstig BW 2 titel 9 (met uitzondering van de afdelingen 1, 9, 10 ,12 en 13), alsmede de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa

Onroerende zaken in exploitatie De woningcomplexen met de daarbij behorende installaties (liften, cv-installaties, warmwater- toestellen), de garages, de investeringen in woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde indien deze naar verwachting lager zal zijn. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem met ingang van 2010. De grond is gewaardeerd tegen historische kostprijs. Op gronden vindt geen afschrijving plaats. PAG I N A 6 4

Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen woningcomplexen in aanbouw en zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde van de tot en met balansdatum betaalde kosten inclusief de rente tijdens de bouwperiode op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten, voor zover zij het bedrag van de voorziening onrendabele investeringen overschrijden. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn bepaald volgens het lineaire systeem.

Financiële vaste activa

Te vorderen BWS subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden voor het bedrag van de toegekende subsidie geactiveerd, onder aftrek van de ontvangen termijnen en vermeerderd met rente. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen en voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Een betrouwbare inschatting van het uiteindelijk te verwachten fiscale afwaarderingsverlies uit hoofde van een voortgezette daling van de WOZ waarde ultimo 2011 valt op dit moment niet te maken. Gezien de onzekerheid omtrent de omvang van het afwaarderingsverlies kan geen inzicht worden gegeven in de omvang en de waardering van de hiermee samenhangende actieve belastinglatentie. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de vereniging, per balansdatum, voorgenomen

wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorzover waardering tegen contante waarde wordt toegepast, is dit uiteengezet in de toelichting op de balans. De (niet-)latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, de latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen

De liquide middelen omvatten de kasgelden alsmede de in deposito’s belegde overtollige middelen. De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking van de vereniging.

Voorzieningen

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Op grond van de CAO bepalingen heeft een werknemer die op 1 januari 2010 in dienst is recht op een loopbaanontwikkelingsbudget van maximaal € 4.500 al naar gelang dienstverband en arbeidsduur, voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014. De hoogte van de voorziening is gesteld op 40% van het toegekende budget aan werknemers jonger dan 55 jaar minus de daadwerkelijk opgenomen bedragen. Voorziening uitgestelde beloningen Met ingang van 2007 is het vormen van een voorziening voor uitgestelde beloningen verplicht. In deze voorziening zijn de in de toekomst te verwachten uit te keren jubileumuitkeringen opgenomen. De hoogte van de voorziening is gebaseerd op grond van de CAO PAG I N A 6 5

bepalingen. De voorziening is contant gemaakt tegen 4%. Voorziening onrendabele investeringen Nieuwbouw Deze voorziening dient ter dekking van de feitelijke verplichtingen van onrendabele investeringen van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. De dotatie aan de voorziening vindt plaats nadat het bestuursbesluit voor de investering is genomen. De reeds gedane betalingen worden tot maximaal de hoogte van de voorziening ten laste van deze voorziening gebracht. Indien er meer betaald is dan voorzien, wordt het meerdere geactiveerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onderhoudsvoorziening en de herinvesteringsreserve, voorzover deze verschillen in de toekomst in de belastingheffing zullen worden betrokken. De voorziening is tegen nominale waarde in de jaarrekening opgenomen. Langlopende schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. De schulden hebben een resterende looptijd van meer dan één jaar. Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.. De schulden hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar. Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de cor-

poratie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrage-regeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toegepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-enverliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad voor het pensioenfonds van 105% en een buffervereiste van 117%. Eind 2008 was de dekkingsgraad van SPW door het negatieve rendement op de beleggingsportefeuille en de gedaalde rente tot 95% gezakt. In 2009 heeft SPW vervolgens een herstelplan gepresenteerd met als doelstelling binnen een herstelperiode van 5 jaar weer op het minimumniveau van 105% te zijn en binnen 15 jaar weer op het vereiste niveau van 117%. Eind 2011 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 101% (ultimo 2010: 104%).

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.Verder worden de bedrijfsopbrengsten verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Huren

Betreft de te ontvangen nettohuren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving.

Vergoedingen

Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van gederfde vergoedingen.

Verkoop onroerende goederen

Betreft de resultaten uit de verkoop van huurwoningen. De opbrengsten zijn verminderd met alle daarop betrekking hebbende kosten.

Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder zijn onder andere verantwoord de vergoedingen wegens de doorbelasting van service - en stookkosten en de aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud.

Afschrijvingen

Op alle bestaande en nieuwe activa in exploitatie wordt met ingang van 2010 afgeschreven op basis van een lineaire afschrijving. Tot en met boekjaar 2009 gebeurde dit op basis van de annuïtaire systemtatiek.

Overige waardeveranderingen immateriële en materiuele vaste activa

Hieronder zijn opgenomen de afwaardering van materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde indien deze op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde naar verwachting duurzaam lager is dan de verkrijgings- of vervaardiPAG I N A 6 6

gingsprijs. Daarnaast wordt hieronder de onrendabele top van nieuwbouw en geactiveerde na-investeringen verantwoord.

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Deze posten betreffen de salariskosten, de sociale premies en de pensioenpremies.

Lasten onderhoud

De onderhoudslasten betreft de kosten welke verschuldigd zijn aan derden inzake het niet-cyclisch onderhoud, de kosten van materiaalverbruik bij niet cyclisch onderhoud en het planmatig onderhoud.

Overige bedrijfslasten

Hieronder zijn onder andere verantwoord de overige personeelskosten, huisvestingskosten, belastingen en verzekeringen, de kosten van levering van goederen en diensten, algemene kosten alsmede de projectsteunheffing wijkaanpak.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

De rentebaten betreffen de ontvangen en toegerekende opbrengsten op beleggingen, vorderingen en liquide middelen. Daarnaast betreft dit de te ontvangen rente op BWS-subsidies.

Rentelasten en soortgelijke kosten

Onder de rentelasten zijn de betaalde en verschuldigde rentelasten verantwoord inzake kort- en langlopende schulden en de toegerekende rente aan de egalisatierekening BWS en waarborgsommen.

Buitengewone baten en lasten

Buitengewone baten en lasten zijn baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsuitoefening voortvloeien danwel van incidentele aard zijn en/of door de grootte van de betreffende posten het inzicht in de baten en lasten uit gewone bedrijfsuitoefening zouden worden gerekend.

PAG I N A 6 7

Belastingen naar de winst

Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de heffing van de vennootschapsbelasting. In dit kader zijn Aedes en de Belastingdienst een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO II) overeengekomen. In VSO II is o.a. voorgeschreven op welke wijze de activa en passiva die in 2006 en 2007 op grond van VSO I niet waren belast voor de heffing van de vennootschapsbelasting op de openingsbalans per 1 januari 2008 dienen te worden gewaardeerd.Verder regelt VSO II op welke wijze het resultaat op projectontwikkeling ingeval van gemengde projecten en het resultaat op kooptussenvormen dient te worden verantwoord. De belastingen in de winst- en verliesrekening worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt daarbij rekening gehouden met wijzigingen in latente belastingvorderingen en –verplichtingen uit hoofde van wijzigingen in het belastingtarief, een herbeoordeling van de realisatiemogelijkheid van latente belastingvorderingen of een wijziging in de verwachte realisatie van een actief.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is op de indirecte wijze opgesteld.

7.4.2 TOELICHTING OP DE BALANS

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende goederen niet zijnde woningen Overige goederen Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw Inventaris en vervoermiddelen

31-12-2011

31-12-2010

54.682.352 16.553 9.956

49.788.694 16.610 11.759

54.708.861

49.817.063

0

511.901

623.379 96.720

550.758 107.902

720.099

658.660

Totaal materiële vaste activa 55.428.960 Het verloop van de materiële vaste activa Onroerende Onroerende is als volgt: zaken zaken in exploitatie in ontwikkeling* Boekwaarde per 1/1 Aanschaffingswaarde 74.783.397 706.913 Afschrijvingen en overige waardeveranderingen -24.966.335 -195.012 Boekwaarde

49.817.063

511.901

50.987.624 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.059.888 -401.229 658.660

Mutaties in de boekwaarde :

Investeringen 1.981.779 761.713 126.184 Overboekingen investeringen 934.773 -934.773 Overb. overige waardeverand. -195.012 195.012 Desinvesteringen -141.000 Afschrijvingen desinvesteringen 115.382 Afschrijvingen -2.011.74 -64.745 Overige waardeveranderingen 4.207.622 -1.643.000 4.891.798 -1.621.048 61.439 Boekwaarde per 31/12 Aanschaffingswaarde 77.558.949 533.853 1.186.072 Afschrijvingen en overige waardeveranderingen -22.850.087 -1.643.000 -465.973 Herrubricering naar voorzieningen 1.109.147 Boekwaarde 54.708.861 0 720.099 * cijfers van boekwaarde per 1/1 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

PAG I N A 6 8

Investeringen Het bedrag aan investeringen zoals vermeld onder ‘onroerende en roerende zaken in exploitatie’ betreft voornamelijk investeringen tegen een huurverhoging, levensduurverlengende ingrepen en nieuwbouw. Desinvesteringen Het bedrag aan desinvesteringen zoals vermeld onder ‘onroerende en roerende zaken in exploitatie’ betreft de afboeking van de boekwaarde in verband met de verkoop van 6 woningen. Woningvereniging Ubach over Worms heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan 2012 t/m 2020. Per ultimo 2011 zijn 212 woningen behorende tot de onroerende zaken in exploitatie geclassificeerd voor verkoop. Hiervan worden naar verwachting 4 woningen op korte termijn (< 1 jaar) verkocht. De totale boekwaarde van deze woningen bedraagt circa € 42.000. De verwachte verkoopopbrengst hiervan bedraagt circa € 421.000. Afschrijvingen Op de in het boekjaar gedane en in de toekomst te plegen investeringen geldt het volgende afschrijvingsschema: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Systematiek Termijnen Grond n.v.t. Woningen en garages lineair Woningverbetering lineair Liftinstallaties lineair Zonneschermen lineair Woningaanpassingen lineair Groenvoorziening lineair Douches lineair Isolatie lineair Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw lineair Inventaris lineair

50 jaar 25 / 50 jaar 20 jaar 15 / 20 jaar 20 jaar 15 jaar 20 / 25 jaar 20 jaar

50 jaar 3 / 5 / 10 jaar

Overige waardeveranderingen De toetsing van de uitkomst van de bedrijfswaardeberekeningen aan de boekwaarde van de materiële activa in exploitatie heeft aanleiding gegeven tot per saldo een waardevermindering van € 264.754 (negatief). Onder andere door structurele factoren (verlenging levensduur, verlaging disconteringsvoet en wijziging afschrijvingssystematiek) en de richtlijnen in de RJ 645 is een terugname van de hogere bedrijfswaarde ten gunste van het resultaat 2011 geboekt. Het gaat hierbij om een bedrag van € 5.239.376 (positief). Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. PAG I N A 6 9

De verzekering geschied tegen een tarief per eenheid waarbij tevens sprake is van een onderverzekeringsclausule. Bij het overige bezit (bv. kantoor, zorgcentrum etc.) ligt aan de verzekerde waarde een taxatierapport ten grondslag. De huidige polis loopt tot 1 januari 2015. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de premie per eenheid op de premievervaldatum automatisch wordt aangepast aan de ontwikkeling van de bouwkosten (CBS index). Actuele waarde De voor de rentabiliteitswaarde van de leningen gecorrigeerde bedrijfswaarde van het woningbezit per 31 december 2011 bedraagt € 70.752.000 (ultimo 2010: € 62.207.000). De bedrijfswaarde wordt complexgewijze bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten, gecorrigeerd met de rentabiliteitswaarde van de leningen. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - huurstijging 2012: 2,25% - prijsindex 2012: 2,0% - loonindex 2012: 2,0% - verwachte jaarlijkse huurstijging op lange termijn gemiddeld: 2% - jaarlijkse huurderving 0,75% - jaarlijkse variabele lastenstijging gemiddeld: 3,0% - onderhoudsuitgaven op basis van meerjarenonderhoudsbegroting - disconteringsvoet 5,25 % - verwachte resterende levensduur van de betreffende activa: minimaal 15 jaar De bedrijfswaarde in het verslagjaar is gestegen met een bedrag van € 8.545.000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar.

PAG I N A 7 0

De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren (bedragen x € 1.000): Jaarresultaat

- effect contante waarde en restant levensduur -754 Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent 1.497 - in de onderhoudslasten -1.378 - in de overige lasten 4.788 - in de levensduur 5.771 - in de mutatiegraad -402 - in de verkoop -819 - in de sloop 279 Subtotaal 9.736 Gevolgen van mutaties in het bezit

- verkopen 108 - sloop 0 - nieuwbouw 726 - verbeteringen 302 - overige -1.372 Subtotaal -236 Rentabiliteitswaardecorrectie - effect contante waarde en restant levensduur -201 - wijziging in lopende leningen (renteherziening) 0 - nieuwe leningen 0 - wijziging disconteringsvoet 0 Subtotaal

-201



8.545

Totaal mutaties



PAG I N A 7 1

31-12-2011 31-12-2010 Te vorderen BWS-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari 0 52.376 Mutaties in het boekjaar: - bij: rente 0 1.596 - af: ontvangen bijdragen 0 -53.972 Financiële vaste activa

Stand per 31 december

0

0

De te vorderen BWS-subsidies zijn afgekocht per 1-4-2010. Actieve belastinglatentie

De latente belastingvorderingen zijn opgenomen voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de materiële vaste activa in exploitatie, de langlopende leningen en de voorwaartse verliesverrekening, voorzover deze verschillen in de toekomst in de belastingheffing zullen worden betrokken. De latente belastingvorderingen zijn als volgt te specificeren: Verrekenbare tijdelijke verschillen inzake - materiële vaste activa (verkoopwoningen) 289.996 - langlopende schulden (disagio) 298.049 - voorwaartse verliesverrekening 1.701.251

1.069.181 311.237 54.182

Totaal actieve belastinglatentie 2.289.296 1.434.600 Materiële vaste activa De actieve belastinglatentie ten aanzien van het woningbezit in exploitatie zonder verkoopplannen binnen 5 jaar is op nihil gewaardeerd omdat de fiscale boekwaarde bij beëindiging van de exploitatie niet tot afwikkeling komt. Deze actieve belastinglatentie bedraagt per 31 december 2011 nominaal € 14,6 miljoen. De actieve belastinglatentie ten aanzien van de woningen in exploitatie met verkoopplannen binnen 5 jaar is in de jaarrekening gewaardeerd tegen contante waarde op basis van 3,75% netto rente. De netto rente is de voor de corporatie geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De gemiddelde looptijd van de actieve belastinglatentie is 5 jaar. De nominale waarde van de opgenomen belastingvordering bedraagt € 317.517. Belastingvordering materiële vaste activa (verkoopwoningen) Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - dotatie - onttrekking Stand per 31 december

1.069.181

920.555

0 -779.185

148.626 0

289.996

1.069.181

Langlopende schulden Er is sprake van waarderingsverschillen tussen de jaarrekening en de door de fiscus gehanteerde maatstaven voor de waardering met betrekking tot de leningenportefeuille. Ter zake is een latente belastingvordering gevormd. De vorPAG I N A 7 2

dering is in de jaarrekening gewaardeerd tegen contante waarde op basis van 3,75% netto rente. De netto rente is de voor de corporatie geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De gemiddelde looptijd van de actieve belastinglatentie is 13 jaar. De nominale waarde van de opgenomen belastingvordering bedraagt € 372.193. Belastingvordering langlopende schulden (disagio) Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - dotatie - onttrekking Stand per 31 december

31-12-2011

31-12-2010

311.237

357.049

0 -13.188

0 -45.812

298.049

311.237

Voorwaartse verliesverrekening Voor de fiscale afwaarderingsverliezen samenhangend met de daling van de WOZ waardes over de jaren 2008, 2009 en 2010 van in totaal € 6.805.005 is een actieve belastinglatentie opgenomen van 25% ofwel € 1.701.251, daar het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Belastingvordering voorwaartse verliesverrekening Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - dotatie - onttrekking

54.182

0

1.647.069 0

54.182 0

Stand per 31 december

1.701.251

54.182

Vorderingen

Huurdebiteuren De specificatie van deze post is als volgt: Zittende huurders 46.071 38.454 Vertrokken huurders 9.905 8.867 55.976 47.321 De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,54 % (ultimo vorig boekjaar: 0,46 %) van de bruto jaarhuur van de maand december . Gemeenten Vorderingen inzake woonaanpassing gehandicapten gemeente Landgraaf 2.621 3.087 PAG I N A 7 3



31-12-2011

31-12-2010

Overige vorderingen De specificatie van deze post is als volgt: Vennootschapsbelasting (per saldo te veel betaalde voorschotten) 47.967 47.967 MeanderGroep inzake ZIS en koploperspilot 22 woningen Heereveldje 0 14.742 Teruggaaf OB (prorata BTW 2006) 21.634 0 Vertreknota’s (exclusief huurachterstand) 24.494 16.247 Overige posten 2.544 8.081 96.638 87.037 Overlopende activa De specificatie van deze post is als volgt: Overige posten 28.994 55.952 Liquide middelen

De specificatie van deze post is als volgt: Direct opvraagbaar Kas 2.155 1.408 Rekening-courant 37.735 165.069 Spaarrekening 10 3.400.000 39.900 3.566.477 Eigen vermogen Overige reserve Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari Jaarresultaat

10.017.863 3.390.500

9.407.355 610.508

Saldo per 31 december 13.408.363 Voorzieningen

10.017.863

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari 14.726 0 Mutaties in het boekjaar: - dotatie 1.966 - onttrekking -1.122 Stand per 31 december

PAG I N A 7 4

15.570

14.726 0 14.726



31-12-2011

31-12-2010

Voorziening uitgestelde beloningen Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari 70.900 0 Mutaties in het boekjaar: - Vrijval /dotatie -1.437 70.900 - Onttrekking -1.463 0 Stand per 31 december 68.000 70.900 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Het verloop van deze post voor het Centrumplan is als volgt: Saldo per 1 januari - Dotatie voor onrendabele investeringen - Overheveling betaalde kosten t/m 31-12-2011

0 1.643.000 -533.852

0 0 0

Saldo per 31 december

1.109.148

0

Passieve belastinglatentie

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onderhoudsvoorziening en de herinvesteringsreserve, voorzover deze verschillen in de toekomst in de belastingheffing zullen worden betrokken. De voorziening is tegen nominale waarde in de jaarrekening opgenomen. De voorziening is als volgt te specificeren: Belastbare tijdelijke verschillen inzake: - Herinvesteringsreserve 35.571 90.394 - Onderhoudsvoorziening 0 0 Totaal passieve belastinglatentie 35.571 90.394 Herinvesteringsreserve Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari 90.394 61.325 Mutaties in het boekjaar: - dotatie 0 - onttrekking -54.823

29.069 0

Stand per 31 december

35.571

90.394

0

207.206

0 0

0 -207.206

0

0

Onderhoudsvoorziening Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - dotatie - onttrekking Stand per 31 december

De latentie voor de onderhoudsvoorziening vervalt aangezien er geen fiscale onderhoudsvoorziening is gevormd. PAG I N A 7 5



31-12-2011

31-12-2010

151.916 39.910.099

223.178 43.813.959

40.062.015

44.037.137

Langlopende schulden

De specificatie van deze post is als volgt: Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal Het aflossingsbestanddeel over komend boekjaar bedraagt € 6.025.000

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 4,43 % (2010: 4,48%)De reële waarde van de leningportefeuille is € 37.643.000 (vorig boekjaar: € 41.417.000) Zekerheden De corporatie heeft zich verplicht de woningcomplexen, waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden. Borgstelling Alle geldleningen worden geborgd door het WSW, met uitzondering van één gemeentelening. Leningen overheid Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari - bij: nieuwe leningen - af: aflossingen Saldo per 31 december Leningen kredietinstellingen Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari bij: nieuwe leningen af: reguliere aflossingen af: algehele aflossingen Saldo per 31 december

223.178 0 -71.262

291.483 0 -68.305

151.916

223.178

43.813.959 0 -805.783 -3.098.077

44.020.348 2.500.000 -1.118.159 -1.588.230

39.910.099

43.813.959

938.773

0

1.456

0

880.910

626.227

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant Rabobank Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Crediteuren PAG I N A 7 6



31-12-2011

31-12-2010

Belastingen en premies sociale verzekering De specificatie van deze post is als volgt: Loonheffing 44.430 38.886 Omzetbelasting 271.327 138.147 Vennootschapsbelasting 0 0 Sociale lasten en pensioenen 26.163 25.594 341.920 202.627 Overige schulden De specificatie van deze post is als volgt: Te verrekenen servicekosten 64.149 71.921 Waarborgsom Kwecoo 6.406 6.406 Personeelsvereniging Woningvereniging Ubach over Worms -68 4.950 Overige 667 667 71.155 83.944 Overlopende passiva De specificatie van deze post is als volgt: Niet-vervallen rente Huursubsidie Servicekosten Algemene beheer en administratiekosten Niet opgenomen verlofuren Vooruitonvangen huur Overige

772.761 51.999 0 40.908 21.035 118.248 4.554

888.410 52.350 4.317 28.114 17.501 41.807 5.781

1.009.505

1.038.280



PAG I N A 7 7

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voorwaardelijke rechten

Starterskortingen De starterskortingen die verstrekt zijn in 2011 bedragen € 20.000. Indien de woningen binnen vijf jaar verkocht worden, kan een deel van deze korting worden terugontvangen. Voorwaardelijke verplichtingen

WSW Obligoverplichting Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het fonds te dekken. Ultimo van het jaar bedraagt het obligo € 1.537.000 (vorig boekjaar € 1.687.000). Investeringsverplichtingen Per 31-12-2011 zijn er aangegane verplichtingen uit hoofde van onderhoud ad € 588.000 (liftenproject)

7.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten

2011

2010

Huren

Nettohuur: Woningen en woongebouwen 8.005.422 7.888.758 Onroerende zaken, niet zijnde woningen 24.790 23.717 Af: huurderving: - wegens leegstand - wegens oninbaarheid - wegens huurgewenning Totaal huren

8.030.212

7.912.475

-156.330 -4.350 -2.023

-140.867 8.636 0

-162.703

-132.231

7.867.509

7.780.244

De huurderving wegens leegstand uitgedrukt in een percentage van de nettohuur bedraagt 1,95% (2010 1,78%) Deze huurderving is inclusief derving als gevolg van sloop en verkopen Vergoedingen

Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand en oninbaar

398.512 -7.468

396.011 -5.875

Te verrekenen met huurders c.q. ten laste van resultaat

391.044 -63.916

390.136 -77.432

Totaal vergoedingen

327.128

312.704

PAG I N A 7 8



2011

2010

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Verkoop onroerende goederen

Opbrengst uit verkoop onroerende goederen

524.992

1.205.574

In dit boekjaar zijn 6 woningen verkocht (vorig boekjaar 12 woningen). Overige bedrijfsopbrengsten

De specificatie van deze post is als volgt: Bijdragen ZIS en koploperspilot 22 woningen Heereveldje 15.534 15.874 Teruggaaf OB (prorata BTW 2006) 18.316 0 Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: 0 0 - Afsluiten huurcontracten 0 0 - Overige vergoedingen 3.422 5.478 - Doorberekende administratiekosten in servicekosten 12.382 12.599 49.654 33.951 Bedrijfslasten

Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 2.011.745 2.011.030 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 64.746 62.969 Doorberekende afschrijvingen uit Woonkern Groep 0 0 2.076.491 2.073.999 Overige waardeveranderingen van immateriële en materiële vaste activa Afboeking voorbereidingskosten projecten in ontwikkeling 0 14.341 Onrendabele investeringen nieuwbouw Centrumplan 1.643.000 0 Onrendabele investeringen nieuwbouw P. Welterstraat 0 195.012 Onrendabele investeringen liftenproject 767.000 0 Terugname hogere bedrijfswaarde -5.239.376 0 Afwaardering tot lagere bedrijfswaarde complexen 264.754 942.718 -2.564.622 1.152.071 Lonen en salarissen Salarissen 726.860 776.335 Vergoeding Raad van Commissarissen 24.750 20.785 751.610 797.120 Werknemers Ultimo boekjaar waren 14 werknemers in dienst (ultimo vorig boekjaar 14) Herleid op full-time basis bedraagt het aantal werknemers 12,39 (ultimo vorig boekjaar 12,50).

PAG I N A 7 9



2011

2010

92.957

86.282

132.670

131.014

Sociale lasten

Sociale lasten Pensioenlasten

Pensioenlasten Lasten onderhoud

Kosten niet-planmatig onderhoud 658.380 662.104 Kosten planmatig onderhoud 1.943.952 1.079.909 2.602.332 1.742.013 Overige bedrijfslasten De directe bedrijfskosten bestaan uit: - Belastingen - Verzekeringen - Bijdrageheffing Centraal Fonds (bijzondere projectsteun en saneringssteun) - Kosten leefbaarheid (excl. kosten inbraakwerende voorzieningen) - Vervolgingkosten - Verhuis- en herinrichtingskosten - Overige posten - Servicekosten Totaal directe bedrijfskosten Huisvestingskosten Overige kosten Bestuur / Raad van Commissarissen Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal overige bedrijfslasten

380.987 24.331 76.532 34.066 587 62.335 15.076 330.582

366.339 27.398 68.992 26.286 5.482 0 26.148 319.901

924.495 36.334 8.772 54.898 337.773

840.546 40.572 15.848 105.177 348.534

1.362.272

1.350.677

Honorarium accountant De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie (Ernst & Young Accountants LLP) zijn als volgt: 22.967 26.180 1. Onderzoek van de jaarrekening 22.206 28.343 2. Adviesdiensten op fiscaal terrein (aangifte VpB, fiscale positie en prorata BTW) 45.173 54.523

PAG I N A 8 0



2011

2010

24.955

49.933

0

1.596

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente uitgezette liquide middelen Opbrengsten financiële vaste activa Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Rente te vorderen BWS-subsidies Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente leningen overheid 9.664 12.621 Rente leningen kredietinstellingen 1.848.113 1.973.518 Rente bank en kasgeldleningen 0 0 Kosten financiering WSW (borgstellingsvergoeding) 1.769 1.536 1.859.546 1.987.675 Belastingen

De belastinglast over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening: boekjaar 2008 0 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening: boekjaar 2009 0

17.144 195.080

Sub-totaal te betalen VpB

0

212.224

Mutatie actieve en passieve belastinglatentie: - materiële vaste activa (verkoopwoningen) -779.185 - langlopende leningen -13.188 - herinvesteringsreserve 54.823 - voorwaartse verliesverrekening 1.647.069 - onderhoudsvoorziening 0 Sub-totaal mutatie belastinglatenties 909.519

148.626 -45.812 -29.069 54.182 207.206

Totaal belastingen

547.357

PAG I N A 8 1

909.519

335.133

PAG I N A 8 2

8 Controleverklaring Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de directeur-bestuurder van Woningvereniging Ubach over Worms Verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2011 van Woningvereniging Ubach over Worms te Landgraaf gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder

De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van PAG I N A 8 3

zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directeur-bestuurder van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningvereniging Ubach over Worms per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector, voor wat betreft het in dit artikel

genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG  2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02 alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Maastricht, 4 juni 2012 Ernst & Young Accountants LLP

w.g. J.M. Heijster RA

PAG I N A 8 4

PAG I N A 8 5

Colofon Kantooradre s Hovenstraat 140, 6374 HG Landgraaf Postadres Postbus 32049, 6370 JA Landgraaf Telefoon 045.5314555 I nternet www.wvuow.nl E-mail [email protected] © 2012 Woningvereniging Ubach over Worms

Vor mgeving & l ayo u t Paul Hertoghs (Ontwerpburo Oogpunt, Eijsden) Foto’s Andy Nikkel (Woningvereniging Ubach over Worms)

PAG I N A 8 6