Boven de norm Jaarverslag 2009
Boven de norm Jaarverslag 2009
2
Jaarverslag 2009 van het bestuur van Woningstichting de Veste
5
Algemeen
5
Het bestuur
5
Het controlerend orgaan
5
Personeel
5
Werkzaamheden
5
Gedragscode en integriteit
6
Verklaring en toekomstverwachting
6
Goedkeuring Raad van Commissarissen
6
Jaarverslag 2009 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste
7
Boven de norm
10
Herstructurering in volgende fase
11
Maatje is een succes
11
De kwaliteit van het vastgoed
11
Comfort in woningen
12
Energiemaatregelen in de woning
12
Projecten
12
Onrendabele investeringen
13
Aankoop van bezit
13
Verkoop van bestaande huurwoningen
13
Aanpassingen in verband met een handicap
13
Leefbaarheid
13
Bijzondere aandachtsgroepen
14
Beleid toewijzingen Vechtdal
14
Woningzoekenden Vechtdal
14
Woningtoewijzing Vechtdal
16
Vechtdal woonenquête
16
Studentenhuisvesting
16
Kwaliteitsysteem ISO 9001:2000
17
Huurbeleid
18
Huurders betrekken bij beheer en beleid
18
18
Geschillencommissie
19
Het jaarresultaat in 2009
19
Financierings- en beleggingsbeleid
20
Risicomanagement
20
Verbindingen met andere rechtspersonen
21
Jaarverslag OR
23
Kengetallen
24
Jaarrekening
26
Geconsolideerde balans
26
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
28
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
29
Waarderingsgrondslagen
30
Toelichting op de geconsolideerde balans
32
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
40
Enkelvoudige balans
44
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
46
Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening
47
Toelichting op de enkelvoudige balans
48
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening
57
Accountantsverklaring
61
Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling
62
Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting
63
Bijlagen: Overzicht activiteiten per plaats
64
Tabellen verhuur Vechtdal
65
Resultaten woonenquête 2009 ‘Crisis in het Vechtdal of niet?’
67
Inhoudsopgave
Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen
3
4
,,Stel je treedt uit het corporatiebestel. Wat betekent dat voor de Veste? Hoe gaat de fiscale positie eruitzien en wat zijn de gevolgen?” Over deze boeiende kwestie boog fiscalist Luc Jacobs zich voor de Veste. ,,Ik heb gekeken hoe groot het fiscale voordeel is met daarbij natuurlijk het belastingwetboek in de hand. Daarna kwam de rekenmachine er aan te pas. Door uit het bestel te stappen kan over een periode van tien jaar een belastingbesparing worden gerealiseerd van € 55 miljoen. Dat kan door de Veste bijvoorbeeld worden gebruikt om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen.” Jacobs betitelt zijn werk voor de Veste als ‘een hele leuke klus’. ,,Naast het denk- en rekenwerk komt er een hele politieke dimensie bij kijken wat het interessant maakt. Het blijft afwachten of de procedure gewonnen gaat worden en dan is het natuurlijk nog de vraag of de belastingwetgever zich een goede verliezer toont.”
Luc Jacobs fiscalist KPMG Meijburg
Jaarverslag 2009 van het bestuur van Woningstichting de Veste Het controlerend orgaan
Beredeneerd verslag van de werkzaamheden, als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, over het boekjaar lopende van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009.
Conform de bepalingen in de statuten kent de Veste een intern controlerend orgaan; de Raad van Commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het jaarverslag 2009 van de Raad van Commissarissen.
Stichtingsgegevens Naam toegelaten instelling: WONINGSTICHTING DE VESTE Gevestigd in de gemeente: OMMEN Datum en nummer Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten: 26 september 1979, nr. 38 Nummer inschrijving stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zwolle: 05040996
Algemeen De Veste heeft weer een bijzonder jaar achter de rug. In 2008 hebben we de minister gevraagd de toelating als woningcorporatie binnen het bestel in te trekken. De minister heeft dat verzoek helaas niet gehonoreerd. Tegelijkertijd werkt de minister wel aan bestraffing van het uitvoeren van de taak van woningcorporaties door het op ongelijke wijze invoeren van de vennootschapsbelasting. De maatregel kost de Veste op termijn ruim € 100 miljoen. Wij vonden en vinden dat oneerlijk en merkwaardig. De Veste is hierdoor in een principieel juridische strijd verwikkeld geraakt met de Staat der Nederlanden. In juli van 2009 is via een vonnis van de Rechtbank Den Haag duidelijk geworden dat op intrekking van de toelating niet automatisch ontbinding van de stichting zal volgen. Voor ons is dat een belangrijk gegeven. Daarnaast valt begin 2010 een uitspraak te verwachten rond de vraag of we kunnen uittreden.
Het bestuur Het bestuur van de woningstichting wordt gevormd door de heer J.W.A. Sinke MRE MRICS. De heer Sinke is sinds 1993 verbonden aan de organisatie. Hij vervult binnen het werkgebied van de Veste geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de Veste. Buiten het werkgebied van de Veste is hij in 2009 voorzitter van de Raad van Commissarissen van bouwbedrijf Alreno BV. Alreno verricht haar activiteiten in de provincie Drenthe en werkt voornamelijk met arbeidsgehandicapten. Daarnaast is de heer Sinke in 2009 docent geweest aan de faculteit Vastgoed en Makelaardij van de Hanze Hogeschool in Groningen. Tenslotte is de heer Sinke voorzitter van de stichting Decent Domus. Deze stichting zet zich in voor bevordering van integriteit, kwaliteit en professionaliteit van het leiderschap binnen de volkshuisvesting.
Personeel Per 31 december 2009 had de Veste 52 personen in dienst. Binnen de Veste wordt in goede verhoudingen met elkaar gewerkt aan kwaliteit voor klanten en belanghebbenden. Voor een verslag van het werk van de ondernemingsraad wordt verwezen naar het jaarverslag ondernemingsraad 2009.
Werkzaamheden Onder verwijzing naar de inhoud van het volkshuisvestingsverslag over het jaar 2009 kan het bestuur terugkijken op een bestuurlijk en volkshuisvestelijk succesvol jaar. In het kader van het BBSH dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende omgeving, aandacht voor wonen en zorg en het aspect van financiën. Volgens een in 2009 gehouden onafhankelijke visitatie presteert de Veste ‘boven de norm’. • Woningstichting de Veste is een financieel gezonde organisatie die op basis van de ter beschikking staande gegevens de komende periode goed kan doorstaan. • Het woningbezit staat er in technische zin ruim voldoende tot goed voor. Veel aandacht wordt besteed aan onderhoudsprogramma’s. • Intensief is dit jaar opnieuw binnen en buiten de stichting gesproken over het betrekken van huurders bij het beleid. Met de huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, de Centrale Bewonersraad en de Huurdersvereniging Avereest zijn participatieovereenkomsten gesloten. Met de huurdersverenigingen bestaat een tweemaandelijks overleg. • Klanten van de Veste hebben in grote mate invloed op de kwaliteit van het wonen. Zij hebben de regie op huren en kopen en hebben regie over het woongenot in hun eigen woning. • Het verhuren van woningen leidt in gemeenten als Ommen, Dalfsen en Hardenberg nog steeds gelukkig niet tot problemen. Daar waar problemen opduiken wordt effectief ingegrepen. Het beleid van de corporatie is erop gericht om mensen van passende huisvesting te voorzien. In financiële zin worden de rijksdoelstellingen ten aanzien van passendheid uitstekend gerealiseerd.
5
Gedragscode en integriteit De Veste hanteert de gedragscode voor woningcorporaties. Daarnaast kent de Veste een handvest ter ondersteuning en behoud van integriteit, waarden en normen. Alle leden van het personeel, het bestuur en de leden van de RvC hebben dit handvest en de inhoud ervan ondertekend. Kort samengevat kent het handvest de volgende elementen: • handelen met integriteit • altijd eerlijk zijn • open en transparant zijn in ons handelen • aangesproken willen worden op het handelen • onze beperkingen kennen • te allen tijde objectief zijn • anderen met respect behandelen • zelf het goede voorbeeld geven • de moed hebben om een standpunt te geven
Verklaring en toekomstverwachting
6
Het bestuur van woningstichting de Veste is zich bewust van de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid die zij in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Hardenberg en Enschede draagt. Het bestuur verklaart dat de uitgaven over het jaar 2009 gedaan zijn in het belang van de volkshuisvesting in Ommen, Dalfsen, Hardenberg en Enschede. Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie vormen voor de toekomst, spreekt het bestuur de verwachting uit dat de Veste met het beleid van ‘Altijd in de buurt’ én met haar initiatieven om via uittreding uit het bestel, blijvend goed presteert en passende antwoorden kan geven op de vraagstukken die gesteld worden binnen de volkshuisvesting in het werkgebied van de Veste.
Goedkeuring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening en het jaarverslag over 2009 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door accountantskantoor KPMG afgegeven accountantsverklaring, welke is opgenomen op bladzijde 61 van het jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft een besluit tot vaststelling van het jaarverslag goedgekeurd in zijn vergadering van 27 januari 2010. Het bestuur heeft het jaarverslag vastgesteld op 27 januari 2010.
Jaarverslag 2009
van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste
De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het functioneren van het bestuur. Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van woningstichting de Veste, de geldende wettelijke bepalingen, het beleidsplan, de begrotingen en de lokale gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van de Veste, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan. De RvC voert haar toezichthoudende taak uit volgens de in december 2006 in de corporatiesector tot stand gekomen Governancecode. Dientengevolge heeft de RvC een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de doelstellingen van de Veste en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een huishoudelijk reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. In 2009 is de RvC getroffen door het vertrek van haar voorzitter Ton Golstein. De heer Golstein heeft in de korte periode van zijn voorzitterschap veel betekend voor de Veste en we zijn hem daarvoor dankbaar. In zijn vacature is voorzien door de vicevoorzitter, de heer Bakker, te benoemen als voorzitter. Als vicevoorzitter is vervolgens benoemd de heer De Lange. De RvC heeft tevens afscheid genomen van de heer Sietse Dekema. De heer Dekema heeft met zijn benadering van eenvoud en scherpte jarenlang een stabiele bijdrage geleverd aan de Veste. Ook hem zijn we veel dank verschuldigd. Door
het vertrek van de heer Dekema is een zetel vrijgekomen, waarvoor huurdersorganisaties een voordracht konden doen. We waren blij met een gezamenlijke voordracht van de huurdersorganisaties van Ommen en Hardenberg. Ook was de RvC blij met de vaststelling dat het een benoembare kandidaat betrof in de persoon van de heer Welbergen. Voor de bestaande vacature zoeken we uitdrukkelijk een vrouw met een juridische of bedrijfskundige achtergrond. De RvC heeft een jaarplanning waarin in de cyclus van planning en control wordt gewerkt. Hoogtepunten daarin zijn uiteraard de begroting en het jaarverslag. Daartussen staan gepland een zelfevaluatie, een evaluatie met de bestuurder en één met de ondernemingsraad. De leden van de RvC hebben het handvest van integriteit van de Veste ondertekend. De RvC heeft vastgesteld dat in 2009 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen de Veste die zouden kunnen leiden tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC heeft relaties waarin zakelijke belangen rond de Veste een rol spelen. De werkwijze van de RvC binnen de Veste is er één die leidt tot een grote betrokkenheid bij de onderhanden werken. De RvC komt relatief vaak bijeen en kent formele en informele bijeenkomsten. De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de organisatie.
In de planning en control cyclus staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van alle verbindingen van de Veste. De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2009 uit de volgende personen: naam
functie
aftredend in
beroep
dhr. drs. W. Bakker MSM
Voorzitter
2011
Bestuurder zorg en welzijn
dhr. ing. H. de Lange
Vicevoorzitter
2011
Ondernemer
dhr. R. Welbergen
Lid namens huurders
2013
Acquisiteur bedrijfshuisvesting
dhr. drs. A. Nimis
Lid namens huurders
2010
Directeur communicatie
mevr. mr. P.S. Meina
Lid
2012
Juriste
dhr. drs. W. Joostink
Lid Enschede
2010
Zelfstandig adviseur
7
Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken van rapportages. In 2009 zijn onder andere de volgende goedkeuringen voor besluiten aan de orde geweest: • Jaarverslag waarin opgenomen de jaarrekening 2008 • Benoemen van visitatieorganisatie • Meerjarenprognose tot 2017 • Jaarbegroting 2010 • Voortgang voornemen tot uittreden uit bestel volkshuis vesting De RvC heeft zichzelf in 2009 geëvalueerd en is daarbij tot de conclusie gekomen dat de maatregelen die reeds in 2007 zijn genomen een positieve uitwerking hebben gehad en opnieuw voor een verdere ontwikkeling hebben gezorgd in de professionalisering. Bij de evaluatie van de RvC is de opinie van de directeur-bestuurder betrokken in de beraadslagingen. Uiteraard heeft de RvC in 2009 nauwlettend het onderwerp, route en communicatie met betrekking tot het onderwerp ‘uittreden’ gevolgd. Iedere bijeenkomst stond het op de agenda en werden de gezette en te zetten stappen met elkaar doorgenomen. De RvC heeft veel waardering voor de inhoudelijke uitwerking van het proces door de organisatie en de presentatie hiervan door de directeur-bestuurder naar buiten toe.
8
Bijzonder punt van aandacht vormde uiteraard de in 2009 uitgevoerde visitatie van de Veste. De RvC verwachtte een goed resultaat, maar was desalniettemin zeer tevreden met de beoordeling dat de Veste ‘boven de norm’ presteert. De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten wordt. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2009 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn behoudens het aantal te verkopen woningen. Dit is echter toe te schrijven aan de internationale conjunctuur en derhalve minimaal door de Veste te beïnvloeden. De RvC stelt het salaris vast van de directeur-bestuurder. Over 2009 is dat bruto € 142.255 geweest. Het salaris valt in functiegroep G en is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Er is geen bonusregeling van toepassing. Binnen de RvC is op basis van de geldende Governancecode een remuneratiecommissie ingesteld bestaande uit de voorzitter, de vicevoorzitter en een lid.
Honorering van de RvC geschiedt volgens de modelregeling van de commissie Peters voor woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van de Veste en de complexiteit van thematiek waarin de Veste zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto € 10.000, de overige leden ontvangen jaarlijks bruto € 7.000. De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2009 goedgekeurd. Tevens heeft hij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC heeft het accountantsteam gesproken over de interim-rapportage en het uiteindelijke managementverslag en is blij met de beoordeling van KPMG dat de administratieve organisatie van de Veste bijzonder goed functioneert.
9
,,Ik kende twee jaar geleden Jan Sinke noch de Veste. Destijds ben ik door hem benaderd om als klankbord te fungeren voor zijn plannen van uittreding uit het coroporatiebestel. We hebben uitgebreid met elkaar gesproken over de details van het plan. Ik wilde eerst weten of ik het met hem eens was voordat ik met adviezen zou komen. En ik ben het met hem eens”, aldus hoogleraar economie aan de Universiteit van Amsterdam Sweder van Wijnbergen die op volkshuisvestingsgebied regelmatig lezingen houdt. Van Wijnbergen vindt dat de overheid heeft besloten om de sector van de woningcorporaties als melkkoe te gebruiken. ,,De Veste vindt dat het vermogen dat richting de overheid gaat, beter besteed kan worden aan het in stand houden van sociale woningbouw. We zijn inmiddels met z’n allen ten strijde gegaan maar hopen het eigenlijk zonder juridisch gevecht op te lossen.” Sweder van Wijnbergen hoogleraar economie UvA.
10
Boven de norm
Nimmer saai, dat geldt ook voor het jaar 2009. De Veste is het jaar ingegaan met het thema ‘verbinding’ en neemt afscheid van het jaar met een kerstconcert voor huurders, belanghebbenden en relaties. Tussendoor hebben we de behandeling van de beroepsprocedure gehad voor de rechtbank Zwolle tegen het besluit van de Minister, dat de Veste niet mag uittreden. De uitspraak wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2010. We hebben een uitspraak van de rechtbank in Den Haag gehad over de kans dat ontbinding ons bedrijf zou treffen bij uittreden; van automatisch ontbinden is geen sprake. We hebben een kerk in Balkbrug omgetoverd tot een multifunctioneel centrum, we hebben de ombouw van 388 studentenkamers in Enschede afgerond en de E-meters hebben een veelbelovende start doorgemaakt. Ons zorgenkindje, project Schuttevaer in Dedemsvaart, is in 2009 klaargemaakt voor de verhuur en inmiddels bewoond. We hebben handtekeningen gezet onder de ontwikkeling van een uniek zorglandgoed in Stegerveld in Ommen en onder de prestatieafspraken met de gemeente Hardenberg. We hebben 184 huurwoningen opgeleverd en 41 koopwoningen. We hebben geen projecten stilgelegd vanwege de crisis. We hebben zonder op- of aanmerkingen de externe audit van de ISO doorlopen en kregen mooie rapportcijfers van de externe accountant. We hebben geen klachten ontvangen bij de onafhankelijke klachtencommissies. We hebben een nieuwe voorzitter en een nieuwe vicevoorzitter in de Raad van Commissarissen gekregen. En naast dit alles heeft de Veste in 2009 een externe visitatie doorlopen om haar maatschappelijk functioneren te meten en daarover verslag te kunnen doen. Die visitatie is verplicht voor alle woningcorporaties in Nederland. De Veste heeft gekozen voor een visitatie uitgevoerd door PWC op basis van de procedure die is vastgesteld door de SEV en het ministerie van WWI. Het presteren van de organisatie is bekeken vanuit de volgende perspectieven: • Presteren naar ambities en doelen • Presteren naar vermogen • Presteren naar opgave • Presteren volgens belanghebbenden • Presteren naar vermogen en continuïteit • Presteren naar efficiëntie
De combinatie van de resultaten van die velden geven een beeld van het maatschappelijk presteren van de organisatie. Tot slot wordt dit alles in samenhang gebracht met de governance van de organisatie. De totaalscore van de Veste is een 7,5 geworden. Daarmee werd het oordeel uitgesproken dat de Veste ‘boven de norm’ presteert. Uiteraard zijn we daar heel gelukkig mee, zeker als beschouwd wordt dat zeer weinig corporaties in Nederland tot nu toe een dergelijke beoordeling hebben gekregen. Toch zien we nog wel enkele verbeterpunten in ons functioneren. Van de in totaal 41 deelonderzoeken hebben we op 5 punten een cijfer gescoord tussen 6,5 en 7,0. Bij een volgende visitatie is het onze ambitie om op alle delen boven de 7,0 te scoren. Bestuurlijk gezien mag een jaar dan met een zekere voldoening worden afgesloten. We hebben verbinding gemaakt, gekregen en behouden met voor ons vitale partijen en belangen. Toch is volledige tevredenheid niet op zijn plaats. Volledig onverwacht is de Veste in aanvaring gekomen met de Centrale Bewonersraad in Enschede. Kern van het geschil zijn de controles op leefbaarheid en brandveiligheid. De CBR wil die controles niet. De Veste houdt daaraan vast om een zekere basiskwaliteit te kunnen handhaven in het wonen en, belangrijker nog , omdat we in geen geval verwijten willen hebben dat we de brandveiligheid van onze bewoners niet voldoende hebben bevorderd of onveilige situaties niet hebben voorkomen.
Herstructurering in volgende fase
Maatje is een succes
De Veste heeft twee lopende herstructureringsprojecten. Beide projecten zijn in een dermate vergevorderd stadium dat aan de gedetailleerde invulling van de nieuwbouw gewerkt wordt.
De Veste is in 2006 gestart met een uniek initiatief om de scholing van vrijwilligers in het Vechtdal te bevorderen met als doel om de maatschappelijke verankering van de Veste te vergroten. Vele verenigingen en instellingen hebben de Veste inmiddels gevonden. De personificatie van dit beleid vindt plaats via een speciaal ontworpen stripfiguur, Maatje geheten. We hebben vele initiatieven kunnen ondersteunen en Maatje is inmiddels een gewaardeerde verschijning.
In Lemelerveld zal de Zorggroep Raalte in het nieuw te realiseren complex aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat de zorg gaan verlenen. Vanuit de Zorggroep Raalte is aangegeven dat er meer appartementen en ook verschillende gradaties van zorg ten opzichte van het oorspronkelijke plan gewenst zijn. Hierdoor kunnen senioren zelfs voor intensievere ouderenzorg in het complex en dus in Lemelerveld blijven wonen. Om de hiervoor extra benodigde appartementen te kunnen realiseren, is het herstructureringsgebied vergroot. De woningen aan de Meester Gorisstraat 1, 3 en 5 zijn om deze reden ook in de herstructurering opgenomen. Inmiddels hebben wij ook met de bewoners van deze extra woningen afspraken kunnen maken. Tien woningen aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat zijn reeds gesloopt. De huidige planning gaat er vanuit dat er in 2010 een aanvang gemaakt zal worden met de bouw van het zorgcomplex. In de Oranjebuurt in Dedemsvaart dienen met nog twee be- woners afspraken voor herhuisvesting te worden gemaakt. In verband met de veiligheid heeft de Veste de leegstaande blokken met woningen inmiddels laten slopen. In totaal zullen 26 woningen worden gesloopt. Het gedifferentieerde woningaanbod dat hiervoor terugkomt, moet zorgen voor een bredere doelgroep. De huidige opzet gaat hierbij uit van twaalf grondgebonden koopwoningen en circa 24 appartementen. De herstructurering bestaat niet alleen uit het slopen van oude woningen en het bouwen van nieuwe. Om zorg te kunnen dragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt en prettig woont, is het minstens zo belangrijk aan actief buurtbeheer te doen. In 2009 is de Veste gestart met de uitvoering van het, hiervoor samen met de gemeente Hardenberg opgestelde, lange termijn actieplan. In 2010 zullen naar verwachting de laatste woningen gesloopt worden en zal een aanvang met de realisatie van de nieuwbouw worden gemaakt.
Ook in 2009 hebben weer veel vrijwilligers dankzij het Maatjesproject een cursus gevolgd. De Veste sponsort via het Maatjesproject vrijwilligers die zich belangeloos inzetten voor verenigingen of stichtingen in de Vechtdal regio. Voorwaarde is dat de beschikbaar gestelde sponsorbijdrage wordt besteed aan de deskundigheidsbevordering van de vrijwilliger. Er is in 2009 in totaal € 35.000 uitgegeven aan de educatie van vrijwilligers. Voorbeelden van succesvolle sponsorprojecten vindt u op de website www.veste.nl.
De kwaliteit van het vastgoed Het Dagelijks Onderhoud is op te splitsen in reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Deze werkzaamheden zijn voor 54% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Het betreffen werkzaamheden die gering van omvang zijn en binnen een kort tijdsbestek ingepland en uitgevoerd kunnen worden. De onderhoudsdienst van de Veste bestaat uit een telefoonteam van drie mensen en vijf buitendienstmedewerkers die alle voorkomende werkzaamheden kunnen verrichten. Iedere onderhoudsvakman beschikt over een volledig ingerichte mobiele werkplaats en kan geheel zelfstandig werken. In totaal heeft de Veste in 2009 bijna € 1.020.000 besteed aan reparatieverzoeken en circa € 227.000 aan mutatieonderhoud. Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van 2008 met 22% toegenomen. Het planmatig onderhoud en contractonderhoud wordt grotendeels opgedragen aan externe aannemers. De Veste concentreert zich hier op de uitwerking van de plannen en het toezicht houden op de uitvoering. Aan planmatig onderhoud is in 2009 voor bijna € 2.168.000 besteed en aan contractonderhoud € 346.600. De voor 2009 begrote planmatige werkzaamheden zijn voor 99% uitgevoerd, in dit percentage zijn de vervallen werkzaamheden ook meegenomen. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud is er de mogelijkheid voor huurders om gespaarde V-meters in te zetten voor aanvullende wensen.
11
Comfort in woningen
Energiemaatregelen in de woning
Sinds 2003 hanteert de Veste een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Met deze V-meters worden huurders in staat gesteld naar eigen keuze verbeteringen aan de woning uit te laten voeren, waarbij de V-meter als betaalmiddel kan worden ingezet.
In 2008 heeft de Veste de E(nergie)-meters geïntroduceerd. E-meters kunnen worden besteed aan energiebesparende maatregelen. Hiermee dragen de huurder en de Veste bij aan het reduceren van CO2-uitstoot.
In 2009 zijn er 481 keuzelijsten aangemaakt. In totaal zijn er 910 opdrachten verstrekt aan aannemers en de eigen dienst, hiervan waren 219 opdrachten in relatie met een planmatige douche-, toilet- of keukenrenovatie. Er is in 2009 voor bijna € 274.000 besteed aan V-meters. Verbeteringen kunnen volledig met V-meters betaald worden, echter combinaties van V-meters en een geringe huurverhoging of geringe bijbetaling zijn ook mogelijk. In totaal hebben 668 huurders gebruik gemaakt van het V-metersysteem. In 2009 zijn de volgende comfortverhogende verbeteringen aangebracht: • aanleg CV in 8 woningen • modificeren/vroegtijdige cv-ketel vervanging in 20 woningen • aanbrengen dubbele beglazing in 4 woningen
Tot op heden zijn er ruim 1.100 huishoudens door de Veste benaderd. Nadat huurders hebben aangegeven gebruik te willen maken van de E-meters, zal de energieadviseur per woning de mogelijke energiebesparende maatregelen inventariseren. De huurder kan zelf bepalen aan welke energiebesparende maatregelen de E-meters besteed worden. Inmiddels hebben circa 680 huishoudens aangegeven gebruik te willen maken van de aan hun woning toegekende E-meters. Tot nu toe hebben 357 huurders een definitieve keuze gemaakt. In 2009 is er voor een totaalbedrag van € 357.000 aan energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem gerealiseerd.
Projecten 12
Woningstichting de Veste heeft in het jaar 2009 naast diverse huur- en koopwoningen, het woonzorgcomplex aan de Schuttevaer te Dedemsvaart en het Eerstelijnscentrum in Nieuwleusen opgeleverd. In Balkbrug is het voormalige kerkgebouw ’t Trefpunt gerenoveerd en omgevormd tot een multifunctioneel centrum. Het woongebouw Nijenhaghen te Ommen wordt ingrijpend gerenoveerd. In Enschede is het studentencomplex ‘Calslaan Nieuw’ grondig aangepakt, waarbij twee kamers zijn samengevoegd tot één. In de onderstaande plaatsen zijn de projecten gerealiseerd.
Ommen
Nijenhaghen Jan Tooropstraat (Archem & Eerde)
12 (van 79) huurappartementen 12 koopwoningen
Dalfsen
Gerner Marke Gerner Marke
9 (van 19) koopwoningen 12 koopwoningen
Dedemsvaart
Schuttevaer
49 huurappartementen zorg
Balkbrug
‘t Trefpunt Het Bolwerk
multifunctioneel centrum 5 huurwoningen
Nieuwleusen
Eerstelijnscentrum
8 koopappartementen apotheek huisartsen Carinova
Slagharen
Moeshoek
14 huurwoningen
Lemelerveld
Hooilanden
6 (van 15) huurwoningen
Enschede
Calslaan Nieuw
98 (van 188) kamers
Totaal zijn in het afgelopen jaar 184 sociale huureenheden, 41 koopeenheden, een Eerstelijnscentrum en een multifunctioneel centrum gerealiseerd. De opgeleverde projecten vertegenwoordigen een waarde van € 23.343.000.
Projecten in uitvoering 2009 en 2010
Onrendabele investeringen
• De bouw van 11 koop- en 9 (van 15) huurwoningen in Lemelerveld • De bouw van 16 huur-groepsappartementen voor de zorg in Zwolle • De bouw van 14 studentenwoningen en 2 commerciële ruimten in Enschede • De bouw van 16 huurappartementen Kotemeerstal in Dedemsvaart • De bouw van 14 koopwoningen De Beemd in ’t Harde • Aanpassingen brandveiligheid Witbreuksweg/Matenweg in Enschede • De renovatie van 67 (van 79) appartementen in de zorg voor Nijenhaghen in Ommen
In 2009 is ruim e 2,3 miljoen ten laste van het resultaat gebracht en in de voorziening onrendabele toppen opgenomen. Dit betreft de onrendabele toppen van alle nieuw opgenomen projecten in 2009 zoals kleinschalige woonvoorziening Slagharen e 1.111.000 en uitbreiding woon-zorgcomplex Lemelerveld e 646.000. Per saldo is in 2009 e 6.392.000 ten laste van de voorziening gebracht voor de gerealiseerde projecten of in mindering gebracht op de activa van de projecten in ontwikkeling.
De in uitvoering zijnde projecten vertegenwoordigen een waarde van € 17.364.000. Deze werken worden in 2010 opgeleverd. Woningstichting de Veste heeft voor de komende jaren een goedgevulde projectenportefeuille. Een samenvatting van de nog te realiseren projecten vindt u hieronder. Voor een gedeelte van genoemde projecten geldt dat ze in 2010 nog van start gaan. • 18 verpleegunits voor Avondlicht in Dedemsvaart • Nieuwbouw van het Vechtdal College in Dedemsvaart • 9 koopwoningen Gerner Marke in Dalfsen • 6 koopwoningen Moeshoek in Slagharen • 12 huurwoningen aan de Wolkamerweg in ’t Harde • 30 huurappartementen woon-zorgcomplex in Lemelerveld • 36 zorgappartementen aan de Schans en de Mulderij in Hardenberg • 21 zorgappartementen in Bergentheim • 12 walwoningen in Kotemeerstal in Dedemsvaart • 20 bouwkavels locatie Huisman in Balkbrug voor Archem & Eerde • 40 koopwoningen Serpentino en ‘t Poshuis in ’t Harde • 36 zorgappartementen en wijksteunpunt Alteveer in Ommen • 30 zorgappartementen Moeshoek in Slagharen • 25 zorgappartementen Oranjebuurt in Dedemsvaart • 12 koopwoningen Oranjebuurt in Dedemsvaart • 400 sociale koop- en huurwoningen Marslanden II in Hardenberg • 400 sociale koop- en huurwoningen in Ommen Oost • 180 woningen op de locatie Boekweit in Dedemsvaart • 18 zorgappartementen zorgboerderij Groote Scheere in Holthone • 99 zorgappartementen woon-zorgcomplex in Ommen • Multifunctioneel Centrum in Gramsbergen De werken waarmee naar alle waarschijnlijkheid in 2010 nog gestart wordt vertegenwoordigen een waarde van e 20.540.000. De totale waarde van de projectenportefeuille bedraagt e 344.478.000.
Aankoop van bezit Ten behoeve van de realisatie van projecten zijn diverse gronden aangekocht. Er zijn geen strategische aankopen gedaan.
Verkoop van bestaande huurwoningen In het kader van het beleid ‘Huren, kopen, wonen zoals u wilt’, zijn in 2009 3 huurwoningen aan de zittende huurder verkocht. De taxatiewaarde van deze woningen bedroeg € 480.000. Er is een woonduurkorting van gemiddeld 9,0% in mindering gebracht. Voor ieder kalenderjaar dat de woning gehuurd wordt, krijgt een potentiële koper 1% korting. Hiervoor geldt een maximum van 30%. De Veste ziet het aantal verkochte huurwoningen sterk teruglopen. Enerzijds is er al langere tijd sprake van een van jaar tot jaar afnemende verkoop van huurwoningen aan de zittende huurders doordat de voorraad te verkopen huurwoningen steeds kleiner wordt. Anderzijds zal ook de huidige economische crisis een rol spelen.
Aanpassingen in verband met een handicap Aanpassingen ten behoeve van een handicap in het kader van de wet WMO worden in de gemeenten Dalfsen, Ommen en Hardenberg tot € 1.000 voor rekening van de Veste uitgevoerd. In 2009 heeft dit 36 maal plaatsgevonden. De totale kosten bedroegen € 43.000. Grotere aanpassingen worden onder de WMO regels door of vanwege de gemeente financieel mogelijk gemaakt. In totaal heeft de Veste in dit kader 7 woningen in 2009 aangepast onder deze regeling.
Leefbaarheid Dedemsvaart is een belangrijke plaats voor de Veste. Wij voelen ons verantwoordelijk voor een bijdrage aan de duurzame ontwikkeling voor de toekomst. Om die reden heeft de Veste afspraken met de gemeente Hardenberg gemaakt om een bijdrage van maximaal € 2,5 miljoen te leveren voor herstructurering van het centrum van de plaats.
13
In verband met herstructurering van de Oranjebuurt in Dedemsvaart is in samenwerking met welzijnsorganisatie De Stuw en de gemeente Hardenberg een buurtplan opgesteld.
woon- of werkruimte. Voor nog eens 33 woningen/woon-/werkgebouwen, met in totaal 542 cliëntplaatsen, die eigendom zijn van de zorginstellingen, verzorgt de Veste het onderhoud.
Om de leefbaarheid van Dedemsvaart ook voor langere tijd te garanderen is besloten te investeren in de bouw van een middelbare school. De Veste levert daarmee een volkshuisvestelijke bijdrage via maatschappelijk vastgoed. De aanbesteding heeft inmiddels plaatsgevonden.
Nieuwbouw In 2009 is het complex ‘Buitengaats’ aan de Schuttevaer te Dedemsvaart opgeleverd met 49 appartementen. Baalderborggroep huurt de appartementen en verleent extramurale zorg. In het complex zijn tevens kantoorruimtes en huiskamers opgenomen. Nieuwe initiatieven en onderhanden projecten zijn elders in dit jaarverslag toegelicht.
De investeringen in het ‘Maatjesproject’ van bijna e 35.000 zijn elders toegelicht. In Enschede is de algemene ruimte in complex de Box getransformeerd tot een woonkamer. De bewoners van de complexen Sky en Box kunnen van deze ruimte gebruik maken. Deze huiskamer is geheel volgens ideeën van bewoners ingericht. Om de inrichting te kunnen realiseren heeft de Veste een budget van € 24.000 beschikbaar gesteld. De ruimte wordt beheerd door de vereniging SkyBox die hiervoor speciaal door studenten is opgericht.
14
Met bovenstaande investeringen in leefbaarheid investeert de Veste per verhuureenheid ongeveer € 504. Dat is beduidend meer dan de gemiddeld € 76 die woningcorporaties in Nederland aan hetzelfde beleidsonderwerp besteden. Uitgaven voor leefbaarheid zijn fiscaal niet aftrekbaar, hierdoor worden deze activiteiten fiscaal bestraft.
Onderhoud Ten aanzien van het vastgoed dat in eigendom is van de Baalderborggroep en Stichting Sprank voert de Veste het onderhoud uit. Jaarlijks worden onderhoudsbegrotingen opgesteld en worden meerjarenplannen geactualiseerd. Per kwartaal rapporteert de Veste over het uitgevoerde planmatig en dagelijks onderhoud. Aan de dienstverlening aan zorginstellingen is in 2009 in totaal ruim 900 uur besteed, exclusief de inspanningen voor ontwikkeling van nieuwe initiatieven en uitvoering van onderhoud.
Beleid toewijzingen Vechtdal
Bijzondere aandachtsgroepen
Het reguliere woningaanbod wordt elke vrijdagochtend op www.veste.nl geplaatst. Hierop kan tot de volgende dinsdagavond worden gereageerd. Vervolgens wordt, aan de met de oudste zoekdatum reagerende persoon, een aanbieding gezonden.
Naast de reguliere huisvesting besteedt Woningstichting de Veste veel aandacht aan huisvesting in de zorgsector, in het bijzonder ouderenzorg en mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking. Woningstichting de Veste werkt hiervoor intensief samen met meerdere zorginstellingen, dit zijn:
Seniorenwoningen worden niet via internet aangeboden. Actief zoekende senioren worden op volgorde van zoekdatum benaderd voor de verhuur van seniorenwoningen. Dit gebeurt per brief en telefoon. Vervolgens wordt de woning, aan de met de oudste zoekdatum reagerende senior, toegewezen.
• Baalderborggroep in Ommen • Zorggroep Raalte • Stichting Sprank in Hardenberg • Zorgcentrum Oldenhaghen in Ommen • Zorgcentrum Rosengaerde in Dalfsen • Saxenburghgroep in Hardenberg • Stichting Limor in Leeuwarden
In beide toewijzingssituaties geldt dat de toewijzing is op basis van passendheid van inkomen. Hierbij wordt de woning verhuurd aan een woningzoekende waarbij de huur binnen de 16 - 23% van het bruto maandinkomen valt, eventueel met de hulp van huurtoeslag.
Woningzoekenden Vechtdal Zorggroep Raalte is een nieuwe relatie en zal zorg gaan verlenen in het nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex in Lemelerveld. In 2009 is veel aandacht besteed aan de organisatie van de zorginstellingen en de inhoud van overeenkomsten met hen. De Veste heeft in haar bezit twee zorgcentra met in totaal 214 kamers waar intramurale ouderenzorg wordt verleend. Daarnaast verhuurt de Veste 371 woningen aan zorgcentra ten behoeve van extramurale ouderenzorg. De Veste biedt aan 245 mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking
Eind 2009 stonden 2.041 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 5,4% ten opzichte van 2008. Hiermee zien we dat de in 2008 ingezette stijging van het aantal inschrijvingen in 2009 is doorgezet. Het valt op dat veel inschrijvingen uit voorzorg zijn en dan met name door senioren die zich voor nieuw door de Veste te realiseren projecten alvast inschrijven. Tevens schrijven zich relatief veel alleenstaanden in.
15
,,De Veste is een ‘dapper clubje’. Als de doelstelling er ligt om meer huizen voor hun doelgroep in de sociale woningbouwsector te realiseren dan gaat men er ook echt mee aan de slag. Vanuit mijn rol als accountant controleer je de jaarrekening maar beoordeel je ook of het met de organisatie qua rechtsvorm en belasting nog goed zit. Bij de plannen rondom de uittreding ben ik daarom gaan bekijken wat er gebeurt met een organisatie als men inderdaad uit het bestel stapt”, aldus Kees Tegel, accountant van de Veste. Tegel merkt dat de Veste een club is waar opmerkingen serieus genomen worden. ,,Plannen blijven niet maanden lang hangen maar er wordt ook daadwerkelijk iets mee gedaan. De directie houdt daarbij altijd de doelen van de organisatie centraal. Jan Sinke is geen bestuurder die rare fratsen uithaalt”.
Kees Tegel accountant van de Veste
Woningtoewijzing Vechtdal Het aantal huuropzeggingen binnen het direct verhuurbare woningbezit was 211. De mutatiegraad komt hiermee op 7,5%. Rond de 200 huuropzeggingen per jaar is normaal. 211 opzeggingen in 2009 ten opzichte van 177 in 2008 is echter een forse stijging. Deze stijging doet zich met name voor in het aantal huuropzeggingen van eengezinswoningen. Het laatste deel van de eind 2008 aangekochte appartementen aan de Markt in Hardenberg is begin 2009 vlot verhuurd. De volgende projecten met huurwoningen zijn in 2009 opgeleverd en in de verhuur gebracht: • 49 appartementen aan de Schuttevaer in Dedemsvaart • 14 woningen aan de Moeshoekweg in Slagharen • 5 woningen aan het Bolwerk in Balkbrug • In Lemelerveld zijn 15 woningen gerealiseerd waarvoor in alle gevallen een huurovereenkomst is afgesloten. Een deel hiervan zal in 2010 betrokken worden.
16
In 2009 zijn voor huisvesting van statushouders 11 woningen toegewezen. Het gaat om 5 woningen aan de gemeente Ommen en om 5 woningen aan de gemeente Hardenberg. Aan de gemeente Dalfsen is in 2009 één woning toegewezen. De huurwoningen van de Veste binnen de gemeente Dalfsen bevinden zich in de kern Lemelerveld. Vrijkomende woningen werden in Lemelerveld in eerste instantie vrijgehouden voor herstructurering. Na het voltooien van de herhuisvesting zijn er met de gemeente Dalfsen alsnog afspraken gemaakt voor het aanbieden van 1 à 2 woningen per jaar. Na een daling van het aantal reacties per geadverteerde woning in de afgelopen jaren is dit aantal juist in 2009 weer toegenomen. Inclusief de reacties op seniorenwoningen is dit 7,7 reacties voor 2009 tegenover 7,1 voor 2008. Exclusief de reacties op seniorenwoningen komt het gemiddeld aantal reacties in 2009 op 19,1. We zien dat het aantal reacties op seniorenwoningen het gemiddelde nog wel drukt, maar dat dit effect minder is dan in de afgelopen jaren. De nieuwe, persoonlijke wijze van aanbieden van seniorenwoningen werpt zijn vruchten af. De gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende bij acceptatie van een woning in 2009 was 37 maanden. Dat is 3 maanden hoger dan in 2008.
Vechtdal woonenquête Dit jaar heeft woningstichting de Veste voor de achtste keer op rij de Vechtdal woonenquête gehouden. Gezien de economische omstandigheden was de Veste dit jaar in het bijzonder benieuwd naar de voorkeuren op het gebied van wonen. De titel van de enquête was dit jaar dan ook: ‘Crisis in het Vechtdal?’. Er gaven 870 deelnemers gehoor aan de oproep via de huis-aan-huisbladen en het internet. Er zijn trends waarneembaar, maar ook enkele verrassende wijzigingen in voorkeuren. Net als voorgaande jaren zijn er grote verschillen waarneembaar tussen de ‘jongere’ en de ‘oudere’ invuller van de enquête.
De opvallendste zaken op een rijtje: • Het aantal mensen dat wil verhuizen is gestegen van 45,2% naar 47,7% • Het percentage mensen dat op korte termijn (binnen vier jaar) wil verhuizen is in een jaar tijd van 46,9% naar 55,4% gestegen • Gemiddeld genomen bestaat er een grotere voorkeur voor huren dan voor kopen • De stijgende lijn in de vraag naar koopwoningen tot twee ton zet door • De vraag naar woningen tussen de drie en de vier ton is gedaald • De voorkeur voor huurwoningen boven € 400 per maand wordt steeds sterker • Het appartement wordt weer iets populairder De uitkomsten van de enquête zijn als bijlage bij dit jaarverslag opgenomen.
Studentenhuisvesting In 2009 is het aantal inschrijvingen bij de Nederlandse Universiteiten en Hogescholen sterk gestegen. De Universiteit Twente schat dat het aantal studenten de komende jaren groeit met 11,5%. Het toegenomen aantal inschrijvingen aan de Universiteit Twente heeft positief bijgedragen aan de verhuring van woonruimte op de campus. Per 1 juli 2009 waren alle kamers op de campus verhuurd. De vraag naar woonruimte op de campus bleef gedurende de gehele zomerperiode groter dan het aanbod. De appartementen in de Sky en Box blijven het populairst en bevinden zich in het duurdere segment op de campus. In de stad Enschede is de vraag het gehele jaar achtergebleven bij het aanbod. Gedurende het jaar is er continue sprake geweest van leegstand in de stad. De Veste heeft in samenwerking met de Enschedese woningcorporaties en de gemeente Enschede een marktonderzoek laten uitvoeren. Aanleiding voor het onderzoek vormt het ontbreken van een concrete beleidsstrategie op het gebied van studentenhuisvesting in Enschede. De opvallendste zaken worden hieronder aangegeven: • Er is sprake van een ontspannen markt. Het kost studenten relatief weinig moeite om woonruimte in Enschede te vinden. In vergelijking met andere studentensteden woont een relatief laag aantal studenten in de stad Enschede. • De gemiddelde huurprijzen liggen ten opzichte van het landelijke gemiddelde laag. De gemiddelde woonlasten die Enschedese studenten betalen voor onzelfstandige woonruimte liggen op € 247 per maand. Voor zelfstandige woonruimte liggen de woonlasten gemiddeld op € 371 per maand. Studenten betalen op de campus respectievelijk € 259 en € 395 per maand. Het marktonderzoek gaat bij de vergelijking uit van bruto huurprijzen. De huurprijzen op de campus liggen hoger als gevolg van hogere servicekosten. Betaalbaarheid vormt volgens het onderzoek een belangrijke factor om in Enschede te gaan wonen.
• De directe verhuisgeneigdheid onder studenten is laag. Enschede kent relatief weinig studenten die op dit moment andere woonruimte zoeken. De lage verhuisgeneigdheid duidt op een ontspannen markt. Zowel onder de direct verhuisgeneigden als de overige verhuisgeneigde studenten is zelfstandige woonruimte de populairste woonvorm. Circa driekwart van de studenten geeft de voorkeur aan deze woonvorm. De Enschedese studenten sluiten zich met hun voorkeur aan bij de landelijk toenemende vraag naar zelfstandige woonruimte. • Het Binnensingelgebied blijkt de meeste gewenste locatie onder verhuisgeneigden. Circa 58% van de verhuisgeneigden geeft de voorkeur aan wonen in het Binnensingelgebied. Opvallend is dat de campus niet in de top 3 staat van wijken waar verhuisgeneigde studenten graag zouden willen wonen. • Er is een theoretisch tekort van 400 studenteneenheden. Het tekort is gebaseerd op een model waarbij rekening is gehouden met de vraag en het potentieel vrijkomend aanbod wanneer alle direct verhuisgeneigde studenten hun woonwensen kunnen realiseren. Het tekort wordt voor driekwart bepaald door de vraag naar zelfstandige woonruimte. De internationalisering van de campus heeft ook in sterke mate bijgedragen aan de vraag naar kamers. Met de Universiteit Twente is een nieuw contract afgesloten voor het huisvesten van 300 buitenlandse gasten in 2009. In 2008 bedroeg dit aantal 180. Om te kunnen voorzien in de vraag zijn onder andere 56 gerenoveerde kamers aan de Calslaan Nieuw ingericht. Het inrichten van deze kamers vormt het einde van de renovatie van kamers aan de Calslaan Nieuw. Centraal in de renovatie stond het samenvoegen van twee kamers tot één ruime kamer. In het eerste kwartaal van 2009 is gestart met de bouw van veertien appartementen aan de Walstraat en Zuiderhagen in
het centrum van Enschede. Zowel aan de Walstraat als aan de Zuiderhagen wordt op de begane grond commerciële ruimte ontwikkeld. De appartementen worden volgens prognose eind januari 2010 opgeleverd. In september is opdracht gegeven om het gehele kamerbezit op de campus te voorzien van energielabels. De gemiddelde score voor de kamers komt uit op een C-label. De labeling van kamers is niet alleen verplicht, maar wordt ook gebruikt voor nieuw te ontwikkelen beleid op het gebied van duurzaamheid. Ook werken wij samen met de Enschedese woningcorporaties en de gemeente aan een convenant om te streven naar een duurzamere woningvoorraad in de stad Enschede. De brandveiligheidseisen hebben dit jaar wederom een prominente plaats ingenomen binnen de studentenhuisvesting. In september is gestart met een reeks verbouwingen van 24 woongroepen aan de Witbreuksweg en Matenweg. Om de woongroepen aan de brandveiligheidseisen te laten voldoen dienen gangen en vluchtwegen vrij te zijn van obstakels. Toepassing van de eisen betekende het verwijderen van woonkamers op de gang. Om de bewoners tegemoet te komen, hebben de bewoners een keuze kunnen maken uit een drietal opties. Deze opties voorzien in de mogelijkheid voor het creëren van een nieuwe woonkamer. In 2009 zijn 15 van de 24 woongroepen verbouwd. De totale kosten voor 2009 bedragen e 294.000. In 2009 zijn 3.308 werkopdrachten uitgevoerd. De gemiddelde kosten per werkopdracht bedragen voor 2009 € 214,98. De gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek is gedaald naar 4,2 dagen. In 2008 bedroeg de gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek 4,6 dagen.
Aantal eenheden *
Aantal huuropzeggingen
Bruto huur in e
72
149
532
Zelfstandig niet ingericht
430
115
395
Onzelfstandig ingericht
209
408
366
1.388
475
259
Zelfstandig ingericht
Onzelfstandig niet ingericht *exclusief bedrijfsruimten en verenigingsruimten
Kwaliteitsysteem ISO 9001:2000 De Veste is een van de weinige corporaties in Nederland die ISO 9001:2000 gecertificeerd is. In 2009 is het kwaliteitssysteem verder geoptimaliseerd naar aanleiding van interne audits die bij diverse afdelingen zijn uitgevoerd. Eind november 2009 heeft de jaarlijkse externe audit van Det Norske Veritas (DNV) plaatsgevonden. Het oordeel van DNV was zeer positief. In alle lagen van de organisatie is er een sterke bewustwording en beleving van kwaliteit.
In 2009 heeft het vergroten van de administratieve nauwkeurigheid in Enschede volop aandacht gekregen. Er zijn audits afgenomen bij Team Wonen en Team Beheer. De uitkomst laat een stijgende lijn ten opzichte van het voorgaande jaar zien. Ook worden per kwartaal steekproeven genomen om de administratieve nauwkeurigheid in kaart te brengen. Daarnaast is in november de controle in het kader van de ISO-certificering opnieuw uitgevoerd en succesvol afgerond.
17
De Veste is constant bezig de kwaliteit van de dienstverlening te monitoren en te verbeteren. Belangrijk is onder andere wat huurders vinden van de kwaliteit van de door hen gehuurde woning en de dienstverlening van de Veste. Voor elk kwartaal worden willekeurig 100 adressen geselecteerd waarvan huurders worden gevraagd mee te werken aan het tevredenheidsonderzoek. Aan huurders wordt een cijfer gevraagd op de onderdelen woning en dienstverlening. In 2009 hebben in totaal 145 van de 400 aangeschreven huurders hun mening gegeven. De respons ten opzichte van 2008 is hoger, toen reageerden 134 van de aangeschreven huurders. Gemiddeld gaven de huurders een 7,5 voor de woning en een 7,7 voor de dienstverlening. In 2008 waren de cijfers op beide onderdelen 7,4 en 7,7.
alleen achtergrondinformatie, maar ook producten en diensten zijn actueel opvraagbaar en interactief benaderbaar. Het inschrijven als woningzoekende en het reageren op woningen kan inmiddels volledig online gebeuren. De sites vervullen een belangrijke functie in het actuele verhuur- en verkoopproces.
Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen De Veste heeft met drie huurdersverenigingen een samenwerkingsovereenkomst. In Ommen met huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, in Dedemsvaart/Balkbrug met huurdersvereniging Avereest en in Enschede met de Centrale Bewonersraad. Doel van de overeenkomst is het bevorderen van een goede relatie tussen huurders en verhuurder. Binnen de overeenkomst zijn zaken geregeld als:
Huurbeleid
18
Het innen van de huur vormt een belangrijke voorwaarde voor de continuïteit van de woningstichting. Signalering van achterstanden in een vroegtijdig stadium is dan ook een belangrijke beleidsdoelstelling. Immers de ervaring leert dat bij grotere achterstanden de oplossingen hiervoor moeilijker te realiseren zijn. Aan deze vroegtijdige signalering blijven wij aandacht besteden. Deze aandacht heeft geresulteerd in een huurachterstand van 0,28% van de vraaghuur. Huurders met een betalingsachterstand worden persoonlijk benaderd en wordt de mogelijkheid geboden om gezamenlijk een regeling te treffen. Wanneer niet wordt gereageerd en de achterstand oploopt, wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder die voor invordering zorg draagt. Per 31 december 2009 bedraagt de betalingsachterstand € 65.000 waarvan de helft van de vordering in handen is van de deurwaarder. Per genoemde datum is er € 214.000 aan huur vooruit betaald. In het kader van het huurbeleid is per 1 juli 2009 een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van 2,5%
Huurders betrekken bij beheer en beleid Woningstichting de Veste hecht veel waarde aan goede relaties met huurders en hun vertegenwoordigers. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid gebeurt op verschillende niveaus. Daarbij zijn te onderscheiden de niveaus van het informeren, het meepraten en het meebeslissen. Woningstichting de Veste informeert haar huurders op verschillende wijzen. Vier keer per jaar wordt in diverse regionale huis-aan-huisbladen het Woonnieuws geplaatst. Daarnaast ontvangen huurders meer specifieke informatie, bijvoorbeeld in de vorm van informatiebrieven bij verbeterprojecten. Als pop-up op internet, via e-mailabonnement en in de wachtruimte van de kantoren zijn Huisgenoot en @casa News uitgaven waarin regelmatig en op een toegankelijke wijze het reilen en zeilen binnen de Veste wordt weergegeven. De mogelijkheden van en de rol in de informatieverstrekking van de websites veste.nl en acasa.nl wordt steeds groter. Niet
• Beleidsplan, begroting, jaarverslag • Beleid en planning van groot onderhoud en woningver beteringswerkzaamheden • Meerjarenonderhoudsplanning • De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving • Planning en realisering van gewoon en buitengewoon onderhoud • Planvorming van ingrepen in procedures • Huurprijswijzigingen van woningen • Samenstelling en kosten servicepakket • De bijdrage van huurderscommissies aan het garanderen van (individueel) rustig woongenot Om de huurdersverenigingen te ondersteunen in het werk is een financiële paragraaf opgenomen bij de overeenkomsten, die regelt dat de Veste ook financieel het werk steunt van de huurdersverenigingen. In 2009 ging het hierbij om een bedrag van € 19.000. Met de huurdersverenigingen is in 2009 tweemaandelijks overleg geweest waarin onder andere de volgende zaken zijn besproken: • Huurverhoging per 1 juli 2009 • Jaarverslag 2008 • Begroting 2010 • Gevolgen nieuwe overlegwet • Leefbaarheid en brandveiligheid studentencomplexen • Voortgang invoering E-meter project • Voortgang herstructureringsactiviteiten • Voortgang nieuwbouw projecten • Actuele bewonerszaken • Visitatierapport de Veste • Uittreden van de Veste uit het publieke bestel • Renovatie de Nijenhaghen in Ommen De relatie met de Centrale Bewonersraad in Enschede is in 2009 onder spanning komen te staan. Het nieuwe bestuur is van mening dat eerdere afspraken rond leefbaarheid en brandveiligheid teruggedraaid moeten worden. Voor de Veste is dat geen optie. We hebben het jaar afgesloten met een gesprek onder leiding van een mediator.
Geschillencommissie Woningstichting de Veste kent twee geschillencommissies. Voor onze klanten in het Vechtdal heeft woningstichting de Veste een gezamenlijke geschillencommissie met de Wetland Wonen Groep uit Vollenhove. Deze commissie bestaat uit de mevrouw L. Bruins en de heer A. Vosjan namens de Veste, de heren Timmermans en H. de Boer namens WWG en de heer J.J. Barendrecht als onafhankelijk voorzitter. De heren Vosjan en Timmermans zijn voorgedragen namens vertegenwoordigers van huurders.
Ten behoeve van de huurders in Enschede kent Woningstichting de Veste een geschillencommissie die bestaat uit de heer M.F. Beusekamp, voorzitter en mevrouw H.W.H.M. van der Zandt en mevrouw J.P. de Vries als leden. Beide commissies komen minimaal 2 keer per jaar bijeen om lopende zaken door te nemen binnen de onderneming. In 2009 zijn geen geschillen aan de geschillencommissies voorgelegd.
Het Jaarresultaat in 2009 Voor 2009 is een positief resultaat begroot van e 2.438.000. Het werkelijke resultaat over 2009 bedraagt e 2.263.000 negatief. De belangrijkste oorzaken van de negatieve afwijking van het resultaat worden hieronder nader toegelicht.
+/+ e
-/- e
Tegenvallende verkopen bestaande en nieuwbouwwoningen.
3.200.000
Besluit om herstructurering van het centrum in Dedemsvaart financieel te ondersteunen.
2.500.000
Besluit om de herstelkosten naar aanleiding van foutieve constructieberekeningen van de in 2009 opgeleverde 49 appartementen in Dedemsvaart ten laste van het resultaat te brengen. Deze kosten stonden voorheen onder het onderhanden werk.
3.830.000
19
Lagere rentelast als gevolg van lage stand van de kortlopende rente.
900.000
Lagere onderhoudslasten als gevolg van inkoopvoordeel en vervallen werkzaamheden.
700.000
Lagere toevoegingen aan de voorziening voor onrendabele toppen, door toevoegen van nieuwe projecten enerzijds en door het uitblijven van een gewijzigde bestemmingsplan voor Ommen-Oost. Hierdoor zijn investeringen naar achteren geschoven.
700.000
Gunstigere ontwikkeling van de bedrijfswaardeberekening als gevolg van het nader specificeren van onderhouds- en exploitatiekosten. Tevens leiden toekomstige bedrijfseconomische parameters tot een gunstige ontwikkeling.
Bovenstaande effecten leiden tot een lagere last vennootschapsbelasting van e 1.200.000. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening laat een positief resultaat zien. Dit betekent dat Woningstichting de Veste niet afhankelijk is van verkopen van woningen en op basis van de verhuur van woningen een gezond resultaat kan realiseren, waarbij voldoende ruimte blijft bestaan om lokale maatschappelijke bijdragen te kunnen doen. Prognoses voor de komende jaren Financiële prognoses geven een cijfermatig doorzicht naar de komende jaren. Deze cijfers moeten met de nodige voorzichtigheid worden benaderd, immers werkelijke uitkomsten zullen naar alle waarschijnlijkheid afwijken van de prognoses. De woningcorporatie is zowel door eigen activiteiten als door invloeden van buitenaf, voortdurend aan veranderingen
1.100.000
onderhevig. Veranderingen met zowel positieve als negatieve gevolgen. In beide gevallen is het voor de belanghebbenden bij de woningcorporatie van groot belang om inzicht te krijgen en te houden in de financiële gang van zaken. De leveranciers zijn geïnteresseerd in de liquiditeitspositie, de verschaffers van vreemd vermogen in de solvabiliteit en de toezichthoudende organen in de rentabiliteit. Hieronder worden de ontwikkelingen nader belicht. De financiële meerjarenprognose over de jaren 2010 t/m 2017 laat positieve resultaten zien. Opvallend hierbij is de hoge belastingdruk, deze zal bij het huidige fiscale klimaat voor woningcorporaties substantieel hoger liggen dan het huidige tarief voor vennootschapsbelasting, 25,5%. In 2009 is, ondanks een negatief resultaat, een last voor de vennootschapsbelasting van e 931.000 opgenomen. Een eventuele aangifte vennootschapsbelasting zal worden bestreden.
De onderstaande getallenreeksen laten zien hoe de financiële positie zich de komende jaren naar verwachting gaat ontwikkelen. jaarresultaat solvabiliteit liquiditeit %
rentabiliteit eigen vermogen
rentabiliteit vreemd vermogen
belasting druk
%
%
%
* e 1.000
2009
-/- 2.263
52,0
2,99
-/- 1,68
-/- 2,08
-/- 33,13
2010
2.400
49,2
4,65
1,74
1,83
47,86
2011
7.582
51,9
2,67
5,22
6,57
31,12
2012
4.935
50,0
2,66
3,29
4,71
36,66
2013
4.034
49,9
2,39
2,62
4,47
41,96
2014
6.757
50,5
2,07
4,20
7,97
32,26
2015
5.494
48,0
2,08
3,30
7,71
35,05
2016
3.279
47,3
2,00
1,93
4,64
47,16
2017
4.874
47,2
1,95
2,79
7,23
37,79
Financierings- en beleggingsbeleid
20
De kredietcrisis heeft voor de financieringen en beleggingen van Woningstichting de Veste in 2009 niet tot problemen geleid. Ten aanzien van beleggingen is het in 2007 vastgestelde treasurystatuut gedegen gebleken: door risicomijdend te beleggen is er geen sprake geweest van verliezen op beleggingen. Met betrekking tot het aantrekken van nieuwe financieringen heeft woningstichting de Veste geanticipeerd op de kredietcrisis door te kiezen voor zekerheid. Voor de in 2010 geplande investeringen is reeds de benodigde financiering aangetrokken. De investeringen komen door het aantrekken van een flexibele financiering van € 20 miljoen niet in gevaar. Het totale leningenbestand bestaat uit 54 leningen en ultimo 2009 bedraagt de boekwaarde hiervan ruim € 90 miljoen. Hiervan zal € 6,4 miljoen in 2010 worden afgelost. Het gemiddelde rentepercentage is gedaald van 4,34% in 2008 naar 4,28% in 2009. Beslissingen ten aanzien van financieren en beleggen worden gemaakt in de commissie voor assets- en liabilitiesmanagement. De ALM-commissie komt vier keer per jaar bijeen en bestaat uit de algemeen directeur, de bedrijfsdirecteur en een extern deskundige, de heer Jan-Hein Gerritsen van Censum Finance & Treasury.
Het beheersen van de overige risico’s geschiedt in twee stappen. Als eerste is de Veste zich bewust van de aanwezigheid van risico’s. Geconstateerde risico’s worden intern uitgebreid besproken en risicoanalyses worden gezamenlijk uitgevoerd. Gezond verstand en visies van verschillende personen leiden tot een bepaalde risico-inschatting. De tweede stap is om systemen te ontwikkelen om geconstateerde risico’s af te dekken. Zo werkt de Veste met een beheersingssysteem bij de ontwikkeling van projecten. In het treasury- en verbindingenstatuut zijn richtlijnen geformuleerd voor het risicoprofiel van beleggingen. Ook is in dit statuut een systeem van risicobeheersing beschreven ten aanzien van door de Veste aangehouden verbindingen. Het bestuur van Woningstichting de Veste is verantwoordelijk voor de verbindingen, de Raad van Commissarissen houdt toezicht. Om de toezichthoudende taak ten aanzien van de verbindingen uit te kunnen voeren worden in de kwartaalrapportages van Woningstichting de Veste de activiteiten van de verbindingen opgenomen. Het risico van het niet beschikbaar zijn, of tegen een te hoge prijs, van financiering is als gevolg van de kredietcrisis vergroot. Woningstichting de Veste heeft tijdig de financiering van de voor 2010 geplande bouwactiviteiten georganiseerd, tegen een gunstige prijs. Een ander mogelijk gevolg van de kredietcrisis is het verder terugzakken van de verkoop van bestaande huurwoningen, hierin is in de prognoses reeds rekening gehouden.
Risicomanagement Het deelnemen aan het maatschappelijke rechtsverkeer brengt risico’s op velerlei gebied met zich mee. Te denken valt aan risico’s op het terrein van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën, personeel et cetera. Het beleid van Woningstichting de Veste is erop gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen.
De Veste kent geen actief beleid ten aanzien van de verkoop van woningen. Huurders van het reguliere woningbezit kunnen zelf te allen tijde kiezen of zij tot aankoop van hun woning overgaan.
Verbindingen met andere rechtspersonen Overzicht deelnemingen
eigendoms- verhouding
zeggenschaps- verhouding
eigen vermogen
aandeel in resultaat (e)
Salland Vastgoed Participaties BV
100%
100%
298.000
-/- 3.439
De Veste Projectontwikkeling BV
100%
100%
871.000
241.555
50%
100%
-/- 753.000
-/- 33.326
100%
100%
15.000
-/- 2.451
Archem en Eerde Planontwikkeling BV WOM Atol-Zuiderzeewijk BV
In het treasury- en verbindingenstatuut zijn nadere voorwaarden opgenomen omtrent het aangaan van verbindingen, de beheersing, het bestuur en financiering van verbindingen. Tevens is vastgelegd hoe verantwoording over de activiteiten en prestaties van de verbindingen wordt afgelegd en hoe de Raad van Commissarissen van Woningstichting de Veste toezicht uitoefent op de verbindingen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van Woningstichting de Veste. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen. Om de Raad van Commissarissen in staat te stellen het toezicht effectief uit te oefenen wordt deze geïnformeerd in de commissarissenvergadering. De verbindingen vormen een vast agendapunt en in de kwartaalrapportage ten behoeve van de Raad van Commissarissen worden de prestaties van de verbindingen gepresenteerd. Ten behoeve van de beheersing van de risico’s voor Woningstichting de Veste worden de volgende activiteiten ontplooid: • Streven naar een optimalisatie tussen risicominimalisatie voor Woningstichting de Veste enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen. • Proactieve analyse van risico’s bij nieuwe en bestaande projecten. Mogelijke reputatieschade voor Woningstichting de Veste maakt onderdeel uit van deze risicoanalyse. • Het treffen van mitigerende maatregelen zoals het betrekken van derden bij projecten. Salland Vastgoed Participaties BV Woningstichting de Veste is 100% aandeelhouder van Salland Vastgoed Participaties BV. Salland Vastgoed Participaties BV fungeert als holdingvennootschap voor de overige verbindingen (exclusief verenigingen van eigenaren). Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap. De Veste Projectontwikkeling BV De Veste Projectontwikkeling BV houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van commerciële projecten. Het belangrijkste project is de ontwikkeling van het plan ‘Parcours’ in Dedemsvaart, waarin grote kavels in een bosrijke omgeving worden aangeboden. Daarnaast heeft De Veste Projectontwikkeling BV zich in 2009 bezig gehouden met de ontwikkeling van sociale koopwoningen. De ontwikkeling van deze woningen was al in voorgaande jaren gestart. Nieuwe sociale koopwoningen worden door Wo- ningstichting de Veste ontwikkeld. In 2009 heeft Woningstichting de Veste ± € 42.000 aan De Veste Projectontwikkeling BV
202.339
gefactureerd inzake uitgevoerde werkzaamheden. De omzet bedraagt e 6.263.000, waarvan e 5.521.000 als kernactiviteit is aan te merken. Archem & Eerde Planontwikkeling BV Salland Vastgoed Participaties BV houdt 50% van de aandelen van Archem & Eerde Planontwikkeling BV. Deze aandelen geven recht op 100% van de stemmen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Archem & Eerde Planontwikkeling BV houdt zich bezig met de ontwikkeling van door de vennootschap aangekochte gronden. Tevens zijn gronden verkocht aan verschillende gemeenten, bij ontwikkeling van deze gronden tot woonwijken zal Archem & Eerde Planontwikkeling BV een deel van de bouwproductie voor haar rekening nemen. Er worden geen nieuwe gronden door de vennootschap aangekocht. Ultimo 2009 is het saldo van de leningen van Woningstichting de Veste € 2.328.000, waarvan € 753.000 is achtergesteld. In 2009 heeft Woningstichting de Veste ± € 47.000 aan Archem & Eerde Planontwikkeling BV gefactureerd inzake uitgevoerde werkzaamheden. De omzet bedraagt e 1.923.000 en is volledig als kernactiviteit aan te merken. WOM Atol-Zuiderzeewijk BV Uit hoofde van matching is ten behoeve van de herstructurering van de Atolwijk en de Zuiderzeewijk in Lelystad in 2007 de 100% deelneming WOM Atol-Zuiderzeewijk BV opgericht. Met de plaatselijke corporatie is geen overeenstemming bereikt over de zeggenschapsverhoudingen waardoor er geen activiteiten door de vennootschap worden ontplooid. Mijn Makelaar Vechtdal BV In 2009 heeft Woningstichting de Veste haar aandelen tegen boekwaarde overgedragen aan de overige aandeelhouders. Woningstichting de Veste neemt wel zitting in de raad van commissarissen van de vennootschap. Verenigingen van Eigenaren Woningstichting de Veste neemt deel aan 30 Verenigingen van Eigenaren, in 27 verenigingen wordt het voorzitterschap gevoerd. In 4 verenigingen hebben wij een minderheidsbelang. Op 3 na voert de Veste het beheer en de administratie uit. Het betreffen verenigingen met alleen woningen waarvoor jaarlijks € 91.000 wordt bijgedragen in de onderhoudsvoorziening. Het beleid is erop gericht om het voorzitterschap te voeren, beheer en administratie uit te voeren zolang de Veste voor meer dan 50% eigenaar is van de appartementsrechten binnen een vereniging.
21
22
,,Je zit in een soort gevangenis. Het is griezelig want als je eenmaal in het systeem zit, mag je er nooit meer uit. De ingang is gratis maar de uitgang is verboden terrein”, zegt advocaat Alex Lever van Nysingh Advocaten die de Veste bijstaat in de rechtsgang over het verlaten van het corporatiebestel. ,,Minister Vogelaar heeft altijd gezegd: ‘Uit het bestel stappen heeft liquidatie tot gevolg.’ De rechtbank heeft inmiddels geoordeeld dat dit niet automatisch zo werkt. In de wet staat geen verbod om uit het bestel te stappen. Als jurist laat ik de rechter daarom de balans afwegen of de minister de juiste beslissing heeft genomen.” Lever vindt met het Europees Verdrag van de rechten voor de mens in zijn achterhoofd, dat de Veste individueel moet worden behandeld. ,,Er moet altijd iemand de eerste zijn die zijn hoofd boven het maaiveld uitsteekt, dan kunnen de anderen ervan meeprofiteren.”
Alex Lever advocaat Nysingh Advocaten
Jaarverslag OR Algemeen
Conclusie
De werkgever stelt in het belang van het goed functioneren van zijn onderneming in al haar doelstellingen een ondernemingsraad in wanneer in zijn onderneming in de regel ten minste tien werknemers werken. Onder de doelstellingen vallen niet alleen de economische, maar ook de sociale kanten van het ondernemingsbeleid (artikel 11.3 CAO woondiensten 2007-2008). De ondernemingsraad van de Veste bestaat in 2009 uit 3 personen. Herbert Mooij heeft de OR verlaten en is opgevolgd door Gerrit Hemstede. Gerard Ordelmans heeft de taak als voorzitter overgenomen. Gertrude Makkinga completeert de OR.
Uit onderzoek naar de tevredenheid van de medewerkers van de Veste, dat ieder kwartaal plaatsvindt, blijkt dat deze tevreden zijn. Gemiddeld is er door de medewerkers een 7,7 gegeven voor de Veste. 2009 is voor de Veste een goed jaar geweest, waarin door iedereen binnen de organisatie veel werk is verzet.
Besproken onderwerpen De OR heeft over diverse onderwerpen gesproken en op verschillende terreinen overleg gevoerd met de directie. Twee belangrijke onderwerpen vormden de flexibilisering van arbeidstijden en het mogelijke uittreden uit het bestel. Vanaf 2009 zijn flexibele arbeidstijden mogelijk. Werknemers kunnen in overleg met het management dit bespreken. Per afdeling wordt beoordeeld welke functie hiervoor in aanmerking komt. De Veste heeft in 2008 bij het ministerie van VROM aangegeven uit het bestel te willen treden. De titel Toegelaten Instelling zou daarmee komen te vervallen. In 2009 heeft de OR het proces met de directie bij elk overleg besproken. In januari 2010 wordt een uitspraak verwacht. De OR heeft met de directie gesproken over de eventuele gevolgen, specifiek voor het personeel. Bescherming van de arbeidsvoorwaarden van het personeel is voor de OR een vereiste. Dit wordt door de directie ondersteund. Ook in 2010 zal de OR het proces op de voet blijven volgen.
23
Kengetallen Gegevens bezit Aantal verhuureenheden: - woning/woongebouwen - garages - bedrijfsruimten - verenigingsruimten - studenteneenheden Aantal zorgplaatsen (in 2 zorgcentra en 36 woongebouwen) Totaal verhuureenheden (vhe)
2009
2008
2.913 60 21 24 2.099 5.117 459
2.834 60 19 23 2.156 5.092 459
5.576
5.551
188 2 3 -
223 7
35
58
172
109
543 50 57
535 50 15
81.813 40.156 144.089 16.880
81.233 39.707 136.413 16.191
2.779 2.233
2.859 2.130
1,62 0,09 7,3 286 502 788
1,00 0,10 10,9 304 616 920
Mutaties in het woningbezit
24
Opgeleverd/in exploitatie/aangekocht/gesplitst - woningen/woongebouwen - bedrijfsruimten Aantal verkocht (bestaand bezit) - woningen/woongebouwen - bedrijfsruimten Aantal verkocht (nieuwbouw) - woningen/woongebouwen Aantal gesloopt/uit exploitatie - aantal gesloopt/uit exploitatie
11 1
Beheeractiviteiten - Baalderborg aantal cliëntplaatsen - Sprank aantal cliëntplaatsen - Overigen woningen/bedrijfsruimten Gem. verzekerde waarde per woning Gem. verzekerde waarde per studenteneenheid Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per woning Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per studenteneenheid
Aantal woningen/studenteneenheden naar huurprijsklasse - laag - overig
Kwaliteit - - - - - -
aantal reparatieverzoeken per vhe aantal gevallen mutatieonderhoud per vhe percentage vhe’s met planmatig onderhoud of woningverbetering kosten niet planmatig onderhoud vhe kosten planmatig onderhoud en woningverbetering per vhe totaalkosten onderhoud per vhe
Vervolg kengetallen
2009
2008
Prijs-kwaliteitverhouding gemiddeld aantal punten wws gemiddeld netto-huurprijs/woning
133 320
131 302
Het verhuren van woningen - mutatiegraad - acceptatiegraad - huurachterstand in % jaarhuur - huurderving in % jaarhuur
7,5 0,9 0,28 1,53
6,3 0,9 0,25 1,34
Financiële continuïteit - solvabiliteit - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit vreemd vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - renteresultaat in % eigen vermogen - interne financiering per vhe - cashflow per vhe
52,03 2,99 -/- 1,68 -/- 2,08 -/- 0,88 8,23 16.004 -/- 1.913
52,81 5,73 -/- 3,89 -/- 4,71 -/- 2,05 8,14 15.642 1.943
Balans en winst- en verliesrekening - eigen vermogen per vhe - voorzieningen per vhe - totaal opbrengst per vhe - beheerwerkzaamheden derden per vhe - kapitaalslasten per vhe - overige bedrijfslasten per vhe - renteresultaat per vhe - jaarresultaat per vhe
24.088 4.466 5.837 239 611 2.296 1.981 -/- 406
24.605 4.761 6.600 177 590 3.418 822 -/- 956
Aantal formatieplaatsen per 1.000 verhuureenheden gesplitst naar activiteiten - directie - algemene zaken - financieel-economische zaken - kwaliteit vastgoed - markt - projecten - studentenhuisvesting - werkelijk aantal personeelsleden per 1.000 vhe
0,26 1,15 1,26 3,01 1,21 0,70 1,24 9,33
0,34 0,80 1,26 2,48 0,70 1,26 1,17 8,28
Bedrijfsopbrengst x e 1.000 per formatieplaats
662
823
Ziekteverzuim
5,07
2,97
Personeelsbezetting
In voorgaande jaren werden zorgplaatsen en studenteneenheden voor 50% meegewogen in de berekening van de kengetallen. In 2009 zijn de kengetallen berekend op basis van alle eenheden. De vergelijkende cijfers zijn dienovereenkomstig aangepast.
25
Geconsolideerde balans x e 1.000,-
Activa
26
31-12-2009
31-12-2008
Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken ter verkoop - Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie - Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
126.972 76.674 12 177 5.123 4.126
110.617 80.761 12 203 8.734 3.909
213.084
204.236
Financiële vaste activa - Te vorderen bws-subsidie - Deelnemingen - Leningen u/g
- - 300
442 86 200
300
728
Voorraden - Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden
8.531 22.767
6.141 23.007
31.298
29.148
Vorderingen - Huurdebiteuren - Belastingen en premies SV - Overige vorderingen - Overlopende activa
65 201 1.355 290
57 596 1.107 503
1.911
2.263
11.566
22.234
258.159
258.609
Liquide middelen
Totaal
Geconsolideerde balans x e 1.000,-
Passiva
31-12-2009
31-12-2008
134.316
136.579
Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen - Overige voorzieningen
20.862 4.042
21.624 4.803
24.904
26.427
Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen
57 83.588 328
58 85.901 276
83.973
86.235
6.401 212 2.011 80 6.262
1.921 2.196 1.665 37 3.549
14.966
9.368
258.159
258.609
Eigen vermogen - Totaal eigen vermogen
Kortlopende schulden - Aflossingsverplichtingen - Schulden leveranciers - Belastingen en premies SV - Overige kortlopende schulden - Overlopende passiva
Totaal
27
Geconsolideerde winst- en verliesrekening x e 1.000,-
28
2009
2008
Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkopen - Overige bedrijfsopbrengsten
20.597 2.800 33 8.944 172
19.753 2.848 11 13.355 671
Som der bedrijfsopbrengsten
32.546
36.638
291 2.343 7.895 2.144 283 417 3.670 36 2.809 2.966 3.441
283 6.524 11.354 2.178 250 376 4.897 3.287 2.283 2.766 2.938
26.295
37.136
Bedrijfsresultaat
6.251
-/- 498
Financiële baten en lasten - Rentebaten - Rentelasten
320 3.407
712 3.276
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
3.164
-/- 3.062
-/- 1.121 -/- 10
-/- 1.265 -/- 1
2.033
-/- 4.328
- Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie
-/- 4.296
-/- 980
Jaarresultaat
-/- 2.263
-/- 5.308
Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa - Kostprijs verkochte woningen - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - V- en E-meters - Leefbaarheid - Leveringen en diensten - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
- Belastingen - Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Geconsolideerd kasstroomoverzicht x e 1.000,-
2009
2008
22.234
-/- 2.263 291 466 -/- 1.523 -/- 2.150 352 5.598
-/- 5.308 283 980 4.837 -/- 5.247 -/- 275 -/- 306
771
-/- 9.801 196 442
-/- 11.989 661 50
-/- 9.163
-/- 100 -/- 2.262 86
-/- 100 27.198 2
-/- 2.276
27.100
Saldo liquide middelen einde boekjaar
11.566
22.234
Saldo liquide middelen begin boekjaar Kasstroom uit operationele activiteiten - Jaarresultaat - Afschrijvingen - Waardeveranderingen - Mutatie voorzieningen - Mutatie voorraden - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen incl. mutatie OHW - Desinvesteringen - Ontvangen BWS-subsidie Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Mutatie leningen u/g - Mutatie langlopende schulden - Mutatie deelnemingen
11.448
-/- 5.036
-/- 11.278
29
Waarderingsgrondslagen Algemeen De volgende vennootschappen zijn in de consolidatie betrokken: Naam Salland Vastgoed Participaties BV De Veste Projectontwikkeling BV Archem & Eerde Planontwikkeling BV WOM Atol-Zuiderzeewijk BV
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
30
De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig het gestelde in Boek 2, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij is tevens gebruik gemaakt van de specifieke richtlijnen, zoals vastgesteld door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In 2007 heeft Woningstichting de Veste de Vaststellingsovereenkomst ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ ondertekend, die met terugwerkende kracht per 1 januari 2006 geldt. Per 31 december 2007 is deze overeenkomst door de belastingdienst opgezegd. Bij de bepaling van de post belastingen in de jaarrekening 2008 is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de inhoud van de VSO 2, die overigens niet door Woningstichting de Veste is ondertekend. Belastingen omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Hierbij wordt rekening gehouden met de verschillende fiscale faciliteiten voor zover van toepassing. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. De voorziening wordt tegen netto contante waarde bepaald. Er wordt uitsluitend een belastinglatentie opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat de latentie binnen afzienbare termijn kan worden gerealiseerd.
Zetel
Belang
Ommen
100%
Ommen
100%
Ommen
zeggenschap 100% eigendom 50%
Ommen
100%
Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.
Grondslagen voor waardering van de balansposten Materiële vaste activa De onder de materiële vaste activa opgenomen onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop en onroerende en roerende zaken in exploitatie beschikbaar voor verkoop zijn gewaardeerd tegen actuele waarden. Voor de bepaling van de actuele waarde wordt de bedrijfswaarde gehanteerd. Hierbij zijn realistische uitgangspunten gehanteerd zoals een gematigd huurbeleid, onderhoudsuitgaven en de huidige vermogenskostenvoet. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Deze activa zijn gewaardeerd tegen nominale waarde van de aangegane investeringsverplichting onder aftrek van de reeds onder ‘Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling’ verantwoorde werkelijk bestede bedragen en het onrendabele deel van de investering. Het onrendabele deel is rechtstreeks ten laste gebracht van het resultaat. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur en berekend volgens het annuïtaire systeem. Vervoermiddelen worden lineair afgeschreven.
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage. Deelnemingen De deelnemingen zijn gewaardeerd volgens de netto vermogenswaarde. Overige De effecten zijn gewaardeerd tegen de directe opbrengstwaarde. De leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Overige kortlopende schulden De overige kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Grondslagen van resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
Vlottende activa Onderhanden werk De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs, vermeerderd met de aan het uitgevoerde werk toe te rekenen winst en verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De vervaardigingsprijs omvat het directe materiaalverbruik, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.
Lasten onderhoud
De aan het onderhanden werk toe te rekenen winst wordt bepaald op basis van de op balansdatum aan het werk bestede kosten in verhouding tot de naar verwachting aan het project totaal te besteden kosten. De realisatie van het onderhanden werk wordt gefaseerd genomen conform de opstalrealisatiemethode zoals vermeld in VSO 2 die tussen belastingdienst en brancheorganisatie Aedes is overeengekomen. De opstalrealisatie-methode is een nadere uitwerking van de percentage of completion-methode.
Hieronder worden de overige kosten verantwoord, die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals overige personeelskosten, huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, etc.
Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks onderhoud alsmede de dotatie aan de voorziening onderhoud van de diverse Verenigingen van Eigenaren.
Overige bedrijfslasten
Buitengewone baten en lasten
Voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen, die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.
Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
Grondslagen kasstroomoverzicht
Passiva
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.
Voorzieningen De voorzieningen worden bepaald volgens de statische methode en worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair, klim of fixe en zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.
31
Toelichting op de geconsolideerde balans x e 1.000,-
Activa
31-12-2009
31-12-2008
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen - Desinvestingen - Afschrijving/Waardemutatie
Eindsaldo De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2009 e 188.617.000 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum e 213.653.000.
110.617 12.926 - 3.429
109.341 9.151 -/- 558 -/- 7.317
126.972
110.617
Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering
80.761 - -/- 120 -/- 3.967
74.510 328 -/- 415 6.338
Eindsaldo
76.674
80.761
De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2009 e 171.945.000 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum e 298.176.000.
32
Per 31 december 2009 bedroeg het aantal voor verkoop beschikbare woningen 1.828 stuks. Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering
12 - - -
13 -/- 1
Eindsaldo
12
12
Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Afschrijving
203 - - -/- 26
231 -/- 28
Eindsaldo
177
203
Afschrijvingsmethode en -termijnen Op geen enkele woning in exploitatie wordt er afgeschreven. Jaarlijks wordt de actuele waarde bepaald, wat een waardemutatie kan veroorzaken, die via het resultaat wordt opgenomen. De afschrijvingsmethode en -termijn voor de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt respectievelijk voor: Bedrijfswaardeniveau CV Installaties 15 tot 25 jaar Warmwaterinstallaties 15 jaar Woningaanpassingen 20 jaar Isolatie 10 jaar Garages 25 jaar
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie komt per 31-12-2009 op e 203.646.000, dit is inclusief de grondwaarde en exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Het verschil tussen de totale bedrijfswaarde en de waarde tegen historische kostprijs minus de annuïtaire afschrijvingen bedraagt e 78.807.000. In duizendtallen is het verschil tussen de bedrijfswaarde 2009 en 2008 als volgt te analyseren: Bedrijfswaarde 2008 Rentabiliteitswaardecorrectie
197.904 -/- 6.526
Bedrijfswaarde 2008 (kasstromen) Autonome waardemutatie Realisaties verkoop en sloop Realisaties nieuwbouw en aankoop Wijziging economische parameters Wijziging huurbeleid Exploitatielasten Onderhoudslasten
191.378 593 -/- 1.086 10.027 4.114 1.527 -/- 5.569 2.662
Bedrijfswaarde 2009 (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie
203.646 10.184
Totaal
213.830
De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling vindt plaats op basis van oplevering van de bouwprojecten. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een levensduur per woning van 40/50 jaar. Er is uitgegaan van een algemene inflatie van 2,5%. De disconteringsvoet is ongewijzigd gebleven op 6,0%. Bij de bedrijfswaardeberekening is uitgegaan van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5%.
33 x e 1.000,-
31-12-2009
31-12-2008
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Beginsaldo
8.734
6.236
13.387 -/- 12.346 -/- 3.105 -/-1.547
10.637 -/- 6.069 -/- 4.296 2.226
5.123
8.734
Deze post is als volgt samengesteld: - Kantoorgebouw - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen
2.727 377 655 367
2.795 380 540 194
4.126
3.909
Mutaties in het boekjaar - Investeringen - In exploitatie genomen - Mutatie onrendabele toppen - Mutatie overboeking naar onderhanden werk verkopen Eindsaldo
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31-12-2008 - Aanschafwaarde - Afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2008 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen Afschrijvingen - Totaal per saldo Saldo per 31-12-2009 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2009
34
kantoor- gebouwen 3.015 220 2.795
werk- plaats 399 19 380
inventaris 1.297 757 540
vervoer- middelen 343 149 194
totaal 5.054 1.145 3.909
- - -/- 68 -/- 68
- - -/- 3 -/- 3
257 - -/- 142 115
301 76 -/- 52 173
558 76 -/- 265 217
3.015 288 2.727
399 22 377
1.554 899 655
455 88 367
5.423 1.297 4.126
31-12-2009
31-12-2008
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Kantoorpanden 50 jaar Werkplaats 50 jaar Telefooncentrale 10 jaar Inventarissen 5 jaar Automatiseringsapparatuur 3 jaar Lineair Vervoermiddelen 5 jaar Verzekering De verzekerde waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per 31 december 2009 € 9.668.000. De WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 2.451.000. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Werkplaats Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie/fraude
Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Computerverzekering WA-casco Premier risque
x e 1.000,- Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Rente - Ontvangen bijdrage Eindsaldo In 2009 zijn de resterende termijnen van de te vorderen BWS-subsidies ineens ontvangen.
-
442
442 - -/- 442
492 30 -/- 80
-
442
x e 1.000,-
31-12-2009
Deelnemingen
31-12-2008
-
86
86 -/- 10 -/- 76
87 -/- 1 -
-
86
Leningen u/g
300
200
Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Nieuwe leningen u/g
200 100
100 100
Eindsaldo
300
200
- Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden
8.531 22.767
6.141 23.007
31.298
29.148
65
57
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Resultaat op deelnemingen - Verkoop aandeel Mijn Makelaar Vechtdal BV te Hardenberg Eindsaldo Dit betreft de 50% deelneming in Mijn Makelaar Vechtdal BV te Hardenberg.
Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het ‘Startersfonds’ van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Na drie jaar is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd.
Voorraden
De onder de voorraden opgenomen gronden zijn per balansdatum getaxeerd. Deze taxaties hebben niet geleid tot afboekingen.
Vorderingen Huurdebiteuren
De huurachterstanden zijn als volgt naar tijdsduur en aantal huurders gespecificeerd: Periode t/m 1 maand 2 maanden 3 maanden 4 maanden 5 maanden 6 maanden Totaal Verhuisden Totaal alle contracten
31 december 2009 huurachterstand aantal 24 103 16 18 2 2 4 3 2 1 3 2 51 129 14 21 65 150
31 december 2008 huurachterstand aantal 21 96 6 9 5 4 2 2 2 1 4 2 40 114 17 23 57 137
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,28% van de jaarhuur.
35
x e 1.000,-
31-12-2008
Belastingen en premies SV
201
596
Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Vennootschapsbelasting
90 111
389 207
201
596
1.355
1.107
129 5 54 118 -/- 12 - 306 82 571 102
158 72 62 67 -/- 11 36 25 75 571 52
1.355
1.107
Overlopende activa
290
503
Deze post is als volgt samengesteld: - Niet vervallen rente - Nog te ontvangen rente - Vooruitbetaalde pensioenpremies - Vordering Tapwaterinstallatie - Overige
- 25 19 - 246
189 38 229 47
290
503
11.566
22.234
3 5.645 5.918 -
2 12.507 6.725 3.000
11.566
22.234
Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: - Gefactureerd aan Zorgcentra - Vorderingen op gemeenten - Termijnen verkoop nieuwbouw - Aegon - Min. VROM inz. huursubsidie - ASW pensioenfonds - VvE’s - Debiteuren - Nog te factureren bedragen - Diversen
36
31-12-2009
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: - kas - rekening-courant banken - spaarrekening - spaardeposito
Toelichting op de geconsolideerde balans Passiva
x e 1.000,-
Eigen vermogen
31-12-2009
31-12-2008
134.316
136.579
136.579 -/- 2.263
141.887 -/- 5.308
134.316
136.579
20.862
21.624
21.624 2.343 -/- 3.105
19.827 6.524 -/- 4.727
20.862
21.624
Overige voorzieningen
4.042
4.803
Deze post bestaat uit de volgende onderdelen: - V-meters - E-meters - Overig
1.352 2.690 -
1.477 3.146 180
4.042
4.803
57
58
60 -/- 1
63 -/- 3
59
60
-/- 2
-/- 2
Eindsaldo
57
58
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
47
48
83.588
85.901
87.820 5.086 -/- 2.919
61.148 29.040 -/- 2.368
89.987
87.820
Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Jaarresultaat Eindsaldo
Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: onrendabele toppen in boekjaar - Af: in mindering gebracht op investeringen Eindsaldo De onrendabele toppen van alle bekende en reeds gecommuniceerde projecten, worden direct ten laste gebracht van het resultaat en afgeboekt van de investeringen in ontwikkeling. Wanneer dit nog niet mogelijk is worden de onrendabele toppen als voorziening opgenomen.
Langlopende schulden Leningen overheid Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aflossingen Aflossing volgend boekjaar
Leningen kredietinstellingen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aantrekken nieuwe leningen - Aflossingen conform schema
37
x e 1.000,-
31-12-2009
31-12-2008
-/- 6.399
-/- 1.919
Eindsaldo
83.588
85.901
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
75.988
73.605
328
276
6.401
1.921
212
2.196
Belastingen en premies SV
2.011
1.665
Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Loonheffing - UWV - Vennootschapsbelasting
40 63 24 1.884
316 60 23 1.266
2.011
1.665
Deze post is als volgt samengesteld: - Af te dragen fee - Overige
72 8
37
80
37
Aflossing volgend boekjaar
In 2009 is een lening met een hoofdsom van e 20 miljoen afgesloten bij de Nederlandse Waterschapsbank. De lening wordt aan het einde van de looptijd van 50 jaar ineens afgelost. Tot 1 oktober 2010 geldt een basisrente die overeenkomt met 1-maands euribor. Over de resterende looptijd is een basisrente van 4,105% verschuldigd. De basisrente wordt verhoogd met een opslag van 0,20%. Deze opslag geldt voor een periode van twee jaar en wordt daarna opnieuw vastgesteld.
Rente-instrumenten Ter dekking van het renterisico van een lening met een variabele rente is een cap afgesloten voor een hoofdsom van e 3.400.000, bij een tarief van 6%. Deze cap is in 2002 afgesloten en heeft een looptijd van 10 jaar. Bij het afsluiten van de cap is e 98.260 betaald.
Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld voor langlopende leningen. Leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Waarborgsommen
38
Iedere huurder stort voorafgaand aan de sleuteluitgifte, een waarborgsom, deze bedroeg in 2008 e 75. De rente op deze waarborgsommen wordt gebruikt voor het gratis kunnen verstrekken van vulzand voor de ophoging van stoepen e.d. en het schoonmaken van de dakgoten. Wanneer de huurder de woning verlaat en er zijn geen kosten te verrekenen dan wordt de waarborgsom terugbetaald. Op de campus in Enschede wordt geen waarborgsom in rekening gebracht, behalve voor de ingerichte studentenhuisvesting. De hoogte hiervan varieert van e 200 tot e 1.200 en staat in verhouding met de hoogte van de huur.
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen
Schulden leveranciers
Overige kortlopende schulden
x e 1.000,-
31-12-2009
31-12-2008
Overlopende passiva
6.262
3.549
Deze post is als volgt samengesteld: - Vooruitontvangen huren - Transitorische rente - Grondsanering Peterswijk - Nog te verrekenen servicekosten - Heffing centraal fonds voor bijzondere wijksteun - Leefbaarheid Centrum Dedemsvaart - Nieuwbouw - Overig
214 2.096 - 563 224 2.500 520 145
195 2.222 210 672 232 18
6.262
3.549
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Inzake nieuwbouwprojecten is er voor een bedrag ad e 10.751.000 aan verplichtingen aangegaan ( 2008: e 13.664.000). Met de UTwente is een erfpachtovereenkomst gesloten voor 50 jaar. De jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon bedraagt € 337.500. Bij de bouw van 49 appartementen in Dedemsvaart zijn in 2007 ernstige constructieve tekortkomingen geconstateerd. Dit heeft geleid tot een schadepost van e 4.282.000, welke ten laste van het resultaat is gebracht. Woningstichting de Veste tracht middels een arbitragezaak dit op de constructeur en aannemer van het werk te verhalen. Deze claim is per balansdatum niet in de balans opgenomen.
39 Belastingen In 2007 heeft Woningstichting de Veste de Vaststellingsovereenkomst ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ ondertekend, die met terugwerkende kracht per 1 januari 2006 geldt. Per 31 december 2007 is deze overeenkomst door de belastingdienst opgezegd. Bij de bepaling van de post belastingen in de jaarrekening 2008 is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de inhoud van de VSO 2, die overigens niet door Woningstichting de Veste ondertekend is. De Veste heeft een brief aan de Belastingdienst gestuurd waarin een voorbehoud wordt gemaakt om, afhankelijk van de mogelijkheid van uittreding, fiscaal de gehele situatie te kunnen terugdraaien naar 1 januari 2008.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening x e 1.000,-
Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto-huur Af: Huurderving - Wegens leegstand - Wegens overige redenen
2009
2008
20.917
20.022
-/- 271 -/- 49
-/- 250 -/- 19
20.597
19.753
2.800
2.848
Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente(n) in het exploitatietekort - Jaarlijkse bijdrage - Afwikkeling subsidie BWS
9 24
11 -
33
11
Verkopen - Opbrengst verkoop bestaand bezit - Opbrengst verkoop nieuwbouw
436 8.508
1.613 11.742
8.944
13.355
172
671
291
283
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa - Onrendabele toppen nieuwbouw
2.343
6.524
Kostprijs verkochte woningen - Kostprijs verkoop bestaand bezit - Kostprijs verkoop nieuwbouw
314 7.581
508 10.846
7.895
11.354
2.223 39 -/- 118
2.025 220 -/- 67
2.144
2.178
Gemiddelde huurderving 1,53% (2008: 1,34%) Vergoedingen Overige zaken, leveringen en diensten
40
Overige bedrijfsopbrengsten - Verrichte diensten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa - Activa ten dienste van exploitatie
Lonen en salarissen - Bruto salarissen (incl. ziekengeld) - Uitzendkrachten - Af: ontvangen ziekengelden
x e 1.000,-
2009
2008
Het salaris van de directeur/bestuurder is toegelicht op pagina 8 en bedraagt op basis van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) als volgt: - Belastbaar jaarloon - Bijtelling auto - Pensioen 2009 - Overig
142.255 12.542 38.207 2.075
155.487 29.243 545
- Totaal 2009 - Pensioenvergoeding voorgaande jaren
195.079 14.925
185.275 -
210.004
185.275
Sociale lasten en pensioenlasten - Sociale lasten - Pensioenlasten
283 417
250 376
700
626
Op 31 december 2009 zijn er 52 personeelsleden werkzaam bij de Veste.
De personeelsbeloningen en andere (uitgestelde) vergoedingen worden overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ271) verantwoord in de jaarrekening. Onderdeel hiervan vormen de (vroeg)pensioenen. Deze zijn door Woningstichting de Veste ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (hierna SPW). De betreffende regelingen voor (vroeg)pensioen kunnen op grond van vorengenoemde richtlijn vooralsnog gekwalificeerd worden als een zogenaamde toegezegde bijdrageregeling. Dit betekent dat de over het boekjaar verschuldigde premies als pensioenlast worden verantwoord. Hierbij moet opgemerkt worden dat ingevolge de statuten van SPW de mogelijkheid bestaat dat bij eventuele tekorten van het pensioenfonds een financieringsregeling kan worden getroffen en tekorten aangezuiverd zullen worden. Ultimo 2009 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2008: 100%) Lasten onderhoud - Onderhoudslasten - Af: onderhoudslasten werkapparaat
41
3.928 -/- 349
5.110 -/- 309
- Kosten werk derden en materiaal - Dotatie voorziening onderhoud VvE’s
3.579 91
4.801 96
3.670
4.897
- 211 -/- 175
3.146 208 -/- 67
36
3.287
Leefbaarheid - Maalderij/Zuidloorn - Bijzondere projectsteun - De Mulderij - Muldershoek - Project Maatje - Centrum Dedemsvaart - Vereniging SkyBox
- 224 - - 35 2.500 50
9 232 1.816 210 16 -
2.809
2.283
Leveringen en diensten - Kosten leveringen en diensten
2.966
2.766
E- en V-meters - Uitgifte E-meters - Jaarlijkse uitgifte V-meters - Vrijval
x e 1.000,-
2009
2008
Overige bedrijfslasten Beheerkosten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Bestuurskosten - Algemene kosten
292 170 60 1.457
231 137 65 1.306
Directe exploitatielasten - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie
708 96 44
584 92 40
Overige directe exploitatielasten - VechtHorst matching - Af te dragen huren - Overig
28 83 503
28 59 396
3.441
2.938
Rentebaten - Rente op te vorderen subsidie BWS - Rente op uitgezette middelen
- 320
30 682
320
712
3.407
3.276
Belastingen resultaat - Vennootschapsbelasting de Veste - Vennootschapsbelasting de Veste Projectontwikkeling BV - Vennootschapsbelasting Archem & Eerde Planontwikkeling BV
-/- 931 -/- 131 -/- 59
-/- 953 -/- 233 -/- 79
-/- 1.121
-/- 1.265
Resultaat deelnemingen - Mijn Makelaar Vechtdal BV
-/- 10
-/- 1
Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Herwaardering - Herstelkosten 49 appartementen Dedemsvaart
-/- 466 -/- 3.830
-/- 980 -
-/- 4.296
-/- 980
Financiële baten en lasten
42
Rentelasten - Leningen o/g
Dit betreft de waardemutatie tussen de historische kostprijs minus de afschrijvingen en de actuele waarde op balansdatum.
43 45
,,Vooral meedenken, meepraten en discussiëren of het buiten de sector beter gaat dan binnen het corporatiebestel. Ik hou me vooral bezig hoe het dan gaat met de financierbaarheid van de Veste”, vat financieel adviseur Jan-Hein Gerritsen zijn rol bij de woningstichting samen. Bijna twee jaar geleden lanceerde directeur Sinke zijn plan om uit het bestel te treden. ,,Vanzelfsprekend als hij iets bedenkt, moet het natuurlijk wel worden uitgezocht of men dan nog wel financierbaar is als instelling. Vanaf de eerste dag was ik erbij betrokken. Het is nu een juridisch gevecht waarbij de juristen optimistisch zijn gestemd over de kansen voor de Veste. Ik geloof er ook wel in en het is zeker boeiend om erover mee te denken. Als je A zegt moet je natuurlijk ook B zeggen”, vindt Gerritsen. Jan-Hein Gerritsen financieel adviseur Censum finance & treasury
Enkelvoudige balans x e 1.000,-
Activa
44
31-12-2009
31-12-2008
Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken ter verkoop - Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie - Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
126.392 76.674 12 177 5.123 4.126
110.037 80.761 12 203 8.734 3.909
212.504
203.656
Financiële vaste activa - Te vorderen BWS-subsidie - Deelnemingen - Vordering op groepsmaatschappijen - Overige leningen u/g
- 297 2.328 300
442 105 2.186 200
2.925
2.933
Voorraden - Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden
2.032 14.366
166 14.362
16.398
14.528
Vorderingen - Huurdebiteuren - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Overige vorderingen - Overlopende activa
65 3.822 702 280
57 3.636 436 452
4.869
4.581
Liquide middelen
9.043
17.155
245.739
242.853
Totaal
Enkelvoudige balans x e 1.000,-
Passiva
31-12-2009
31-12-2008
134.316
136.579
Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen - Overige voorzieningen
20.862 4.042
21.624 4.803
24.904
26.427
Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen
57 71.212 328
58 72.611 276
71.597
72.945
6.401 212 82 2.011 6.216
1.921 46 129 1.289 3.517
14.922
6.902
245.739
242.853
Eigen vermogen - Totaal eigen vermogen
Kortlopende schulden - Aflossingsverplichtingen - Schulden leveranciers - Schulden aan groepsmaatschappijen - Belastingen en premies sociale verzekering - Overlopende passiva
Totaal
45
Enkelvoudige winst- en verliesrekening x e 1.000,-
46
2009
2008
Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkopen - Overige bedrijfsopbrengsten
20.576 2.800 33 758 214
19.724 2.848 11 1.613 671
Som der bedrijfsopbrengsten
24.381
24.867
291 2.343 444 2.144 283 417 3.667 36 2.809 2.966 3.422
283 6.524 508 2.178 250 376 4.891 3.287 2.283 2.766 2.902
18.822
26.248
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten - Rentebaten - Rentelasten
5.559
-/- 1.381
528 3.315
1.053 3.276
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2.772
-/- 3.604
-/- 931 192
-/- 953 229
2.033
-/- 4.328
- Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie
-/- 4.296
-/- 980
Jaarresultaat
-/- 2.263
-/- 5.308
Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa - Kostprijs verkochte woningen - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - V- en E-meters - Leefbaarheid - Leveringen en diensten - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
- Belastingen - Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening Algemeen De waarderingsgrondslagen van de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening zijn gelijk aan de waarderingsgrondslagen van de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
47
Toelichting op de enkelvoudige balans Activa
x e 1.000,-
31-12-2009
31-12-2008
Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen - Desinvestingen - Afschrijving/Waardemutatie
110.037 12.926 - 3.429
108.761 9.151 -/- 558 -/- 7.317
Eindsaldo
126.392
110.037
80.761 199 -/- 120 -/- 4.166
74.510 328 -/- 415 6.338
76.674
80.761
12 - - -
13 -/- 1
12
12
203 - - -/- 26
231 -/- 28
177
203
Materiële vaste activa
De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2009 € 188.037.420 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 213.073.000. Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering Eindsaldo
48
De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2009 € 171.945.000 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 298.176.000. Per 31 december 2009 bedroeg het aantal voor verkoop beschikbare woningen 1.828 stuks. Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering Eindsaldo Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Afschrijving Eindsaldo
Afschrijvingsmethode en -termijnen Op geen enkele woning in exploitatie wordt er afgeschreven. Jaarlijks wordt de actuele waarde bepaald, wat een waardemutatie kan veroorzaken, die via het resultaat wordt opgenomen. De afschrijvingsmethode en -termijn voor de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt respectievelijk voor: Bedrijfswaardeniveau 15 tot 25 jaar CV Installaties Warmwaterinstallaties 15 jaar Woningaanpassingen 20 jaar Isolatie 10 jaar Garages 25 jaar
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie bedraagt per 31-12-2009 e203.066.000, dit is inclusief de grondwaarde en exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Het verschil tussen de totale bedrijfswaarde en de waarde tegen historische kostprijs minus de annuïtaire afschrijvingen bedraagt e 78.807.000. In duizendtallen is het verschil tussen de bedrijfswaarde 2009 en 2008 als volgt te analyseren: Bedrijfswaarde 2008 Rentabiliteitswaardecorrectie
197.324 -/- 6.526
Bedrijfswaarde 2008 (kasstromen) Autonome waardemutatie Realisaties verkoop en sloop Realisaties nieuwbouw en aankoop Wijziging economische parameters Wijziging huurbeleid Exploitatielasten Onderhoudslasten
190.798 593 -/- 1.086 10.027 4.114 1.527 -/- 5.569 2.662
Bedrijfswaarde 2009 (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie
203.066 10.184
Totaal
213.250
De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling vindt plaats op basis van oplevering van de bouwprojecten. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een levensduur per woning van 40/50 jaar. Er is uitgegaan van een algemene inflatie van 2,5%. De disconteringsvoet is ongewijzigd gebleven op 6,0%. Bij de bedrijfswaardeberekening is uitgegaan van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5%.
x e 1.000,- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Beginsaldo Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - In exploitatie genomen - Mutatie onrendabele toppen - Mutatie overboeking naar onderhanden werk verkopen
49 31-12-2009
31-12-2008
8.734
6.236
13.387 -/- 12.346 -/- 3.105 -/- 1.547
10.637 -/- 6.069 -/- 4.296 2.226
5.123
8.734
Deze post is als volgt samengesteld: - Kantoorgebouw - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen
2.727 377 655 367
2.795 380 540 194
4.126
3.909
Eindsaldo
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31-12-2008 - Aanschafwaarde - Afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2008 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Totaal per saldo Saldo per 31-12-2009 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2009
kantoor- gebouwen 3.015 220 2.795
werk- plaats 399 19 380
inventaris 1.297 757 540
vervoer- middelen 343 149 194
totaal 5.054 1.145 3.909
- - -/- 68 -/- 68
- - -/- 3 -/- 3
257 - -/- 142 115
301 76 -/- 52 173
558 76 -/- 265 217
3.015 288 2727
399 22 377
1.554 899 655
455 88 367
5.423 1.297 4.126
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Kantoorpanden 50 jaar Werkplaats 50 jaar Telefooncentrale 10 jaar Inventarissen 5 jaar Automatiseringsapparatuur 3 jaar Lineair Vervoermiddelen 5 jaar
50 Verzekering De verzekerde waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per 31 december 2009 € 9.667.762. De WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 2.451.000. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Werkplaats Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie/fraude
Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Computerverzekering WA-casco Premier risque
x e 1.000,- Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Rente - Ontvangen bijdrage Eindsaldo
31-12-2009
31-12-2008
-
442
442 - -/- 442
492 30 -/- 80
-
442
x e 1.000,-
31-12-2009
31-12-2008
Deelnemingen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Resultaat op deelnemingen
297
105
105 192
229
- Saldo - Overgeboekt van/naar voorzieningen
297 -
229 -/- 124
Eindsaldo
297
105
Vorderingen op groepsmaatschappijen Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Niet vervallen rente - Aflossingen
2.328
2.186
2.186 142 -
8.170 134 -/- 6.118
Eindsaldo
2.328
2.186
Dit betreft de 100% deelneming in Salland Vastgoed Participaties BV te Ommen.
Dit betreft een tweetal leningen aan Archem & Eerde Planontwikkeling BV waarvan één lening voor een bedrag ad e 752.565 is achtergesteld ter aanzuivering van het negatieve eigen vermogen. Leningen u/g Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Nieuwe leningen u/g
300
200
200 100
100 100
Eindsaldo
300
200
2.032 14.366
166 14.362
16.398
14.528
65
57
Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het ‘Startersfonds’ van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Na drie jaar is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd. Voorraden Deze post is als volgt samengesteld: - Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden De onder de voorraden opgenomen gronden zijn per balansdatum getaxeerd. Deze taxaties hebben niet geleid tot afboekingen.
Vorderingen Huurdebiteuren De huurachterstanden zijn als volgt naar tijdsduur en aantal huurders gespecificeerd: Periode t/m 1 maand 2 maanden 3 maanden 4 maanden 5 maanden 6 maanden Totaal Verhuisden Totaal alle contracten
31 december 2009 huurachterstand aantal 24 103 16 18 2 2 4 3 2 1 3 2 51 129 14 21 65 150
31 december 2008 huurachterstand aantal 21 96 6 9 5 4 2 2 2 1 4 2 40 114 17 23 57 137
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,28% van de jaarhuur.
51
x e 1.000,-
31-12-2008
Vorderingen op groepsmaatschappijen
3.822
3.636
Deze post is als volgt samengesteld: - VvE’s - De Veste Projectontwikkeling BV - Archem & Eerde Planontwikkeling BV
- 3.729 93
25 3.579 32
3.822
3.636
702
436
129 54 118 -/- 12 - 306 5 102
158 62 67 -/- 11 36 52
702
436
Overlopende activa
280
452
Deze post is als volgt samengesteld: - Niet vervallen rente - Vooruitbetaalde pensioenpremies - Vordering Tapwaterinstallatie - Overige
- 19 - 261
138 38 229 47
280
452
Liquide middelen
9.043
17.155
Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: - Kas - Rekening-courant banken - Spaarrekening - Spaardeposito
3 4.669 4.371 -
2 8.936 5.217 3.000
9.043
17.155
Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: - Gefactureerd aan Zorgcentra - Termijnen verkoop nieuwbouw - Aegon - Min. VROM inz. huursubsidie - ASW pensioenfonds - VvE’s - Gemeenten - Diversen
52
31-12-2009
53 45 55
Toelichting op de enkelvoudige balans x e 1.000,-
Passiva Eigen vermogen
31-12-2009
31-12-2008
Overige reserves
134.316
136.579
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Jaarresultaat
136.579 -/- 2.263
141.887 -/- 5.308
Eindsaldo
134.316
136.579
20.862
21.624
21.624 2.343 -/- 3.105
19.827 6.524 -/- 4.727
20.862
21.624
Overige voorzieningen
4.042
4.803
Deze post bestaat uit de volgende onderdelen: - V-meters - E-meters - Overig
1.352 2.690 -
1.477 3.146 180
Eindsaldo
4.042
4.803
57
58
60 -/- 1 59 -/- 2
63 -/- 3 60 -/- 2
Eindsaldo
57
58
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
57
58
Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: onrendabele toppen in boekjaar - Af: in mindering gebracht op investeringen
54
Eindsaldo De onrendabele toppen van alle bekende en reeds gecommuniceerde projecten, worden direct ten laste gebracht van het resultaat en afgeboekt van de investeringen in ontwikkeling. Wanneer dit nog niet mogelijk is worden de onrendabele toppen als voorziening opgenomen.
Langlopende schulden Leningen overheid Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aflossingen Aflossing volgend boekjaar
x e 1.000,-
31-12-2009
31-12-2008
71.212
72.611
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aantrekken nieuwe leningen - Aflossingen conform schema
74.530 5.000 -/- 1.919
56.898 20.000 -/- 2.368
Aflossing volgend boekjaar
77.611 -/- 6.399
74.530 -/- 1.919
Eindsaldo
71.212
72.611
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
63.612
60.315
Leningen kredietinstellingen
In 2009 is een lening met een hoofdsom van e 20 miljoen afgesloten bij de Nederlandse Waterschapsbank. De lening wordt aan het einde van de looptijd van 50 jaar ineens afgelost. Tot 1 oktober 2010 geldt een basisrente die overeenkomt met 1-maands euribor. Over de resterende looptijd is een basisrente van 4,105% verschuldigd. De basisrente wordt verhoogd met een opslag van 0,20%. Deze opslag geldt voor een periode van twee jaar en wordt daarna opnieuw vastgesteld. Rente-instrumenten Ter dekking van het renterisico van een lening met een variabele rente is een cap afgesloten voor een hoofdsom van e 3.400.000, bij een tarief van 6%. Deze cap is in 2002 afgesloten en heeft een looptijd van 10 jaar. Bij het afsluiten van de cap is e 98.260 betaald.
55 Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld voor langlopende leningen. Leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Waarborgsommen Iedere huurder stort voorafgaand aan de sleuteluitgifte, een waarborgsom, deze bedroeg in 2009 e 75. De rente op deze waarborgsommen wordt gebruikt voor het gratis kunnen verstrekken van vulzand voor de ophoging van stoepen e.d. en het schoonmaken van de dakgoten. Wanneer de huurder de woning verlaat en er zijn geen kosten te verrekenen dan wordt de waarborgsom terugbetaald. Op de campus in Enschede wordt geen waarborgsom in rekening gebracht, behalve voor de ingerichte studentenhuisvesting. De hoogte hiervan varieert van e 200 tot e 1.200 en staat in verhouding met de hoogte van de huur.
328
276
6.401
1.921
212
46
82
129
Belastingen en premies SV
2.011
1.289
Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Loonheffing - UWV - Vennootschapsbelasting
40 63 24 1.884
253 60 23 953
2.011
1.289
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen Schulden leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen
x e 1.000,-
31-12-2009
31-12-2008
Overlopende passiva
6.216
3.517
Deze post is als volgt samengesteld: - Vooruitontvangen huren - Transitorische rente - Nog te betalen grondsanering Peterswijk - Nog te verrekenen servicekosten - Heffing centraal fonds voor bijzondere wijksteun - Leefbaarheid Centrum Dedemsvaart - Nieuwbouw - Overig
214 2.096 - 563 224 2.500 520 99
195 2.190 210 672 232 18
6.216
3.517
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Inzake nieuwbouwprojecten is er voor een bedrag ad e 9.851.000 aan verplichtingen aangegaan (2008: 6.677.000). Met de UTwente is een erfpachtovereenkomst gesloten voor 50 jaar. De jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon bedraagt € 337.500. Bij de bouw van 49 appartementen in Dedemsvaart zijn in 2007 ernstige constructieve tekortkomingen geconstateerd. Dit heeft geleid tot een schadepost van e 4.282.000. Woningstichting de Veste tracht middels een arbitragezaak dit op de constructeur en aannemer van het werk te verhalen. Deze claim is per balansdatum niet in de balans opgenomen.
56 Belastingen In 2007 heeft Woningstichting de Veste de Vaststellingsovereenkomst ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ ondertekend, die met terugwerkende kracht per 1 januari 2006 geldt. Per 31 december 2007 is deze overeenkomst door de belastingdienst opgezegd. Bij de bepaling van de post belastingen in de jaarrekening 2008 is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de inhoud van de VSO 2, die overigens niet door Woningstichting de Veste ondertekend is. De Veste heeft een brief aan de Belastingdienst gestuurd waarin een voorbehoud wordt gemaakt om, afhankelijk van de mogelijkheid van uittreding, fiscaal de gehele situatie te kunnen terugdraaien naar 1 januari 2008.
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening x e 1.000,-
Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto-huur Af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen
2009
2008
20.896
19.993
-/- 271 -/- 49
-/- 250 -/- 19
20.576
19.724
2.800
2.848
Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente(n) in het exploitatietekort: - Jaarlijkse bijdrage - Afwikkeling subsidie BWS
9 24
11 -
33
11
436 322
1.613 -
758
1.613
214
671
293
283
2.343
6.524
122 322
508 -
444
508
2.223 39 -/- 118
2.025 220 -/- 67
2.144
2.178
Het salaris van de directeur/bestuurder is toegelicht op pagina 8 en bedraagt op basis van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) als volgt: - Belastbaar jaarloon - Bijtelling auto - Pensioen 2009 - Overig
142.255 12.542 38.207 2.075
155.487 29.243 545
- Totaal 2009 - Pensioenvergoeding voorgaande jaren
195.079 14.925
185.275 -
210.004
185.275
Gemiddelde huurderving 1,53% (2008: 1,34%) Vergoedingen Overige zaken, leveringen en diensten
Verkopen - Opbrengst verkoop bestaand bezit - Opbrengst verkoop nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten -Verrichte diensten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa - Activa ten dienste van exploitatie Overige waardeverandering van (im)materiële vaste activa - Onrendabele toppen nieuwbouw Kostprijs verkochte woningen - Kostprijs verkoop bestaand bezit - Resultaat verkoop nieuwbouw Lonen en salarissen - Bruto salarissen (incl. ziekengeld) - Uitzendkrachten - Af: ontvangen ziekengelden
Op 31 december 2009 zijn er 52 personeelsleden werkzaam bij de Veste.
57
x e 1.000,-
2009
2008
Sociale lasten en pensioenlasten - Sociale lasten - Pensioenlasten
283 417
250 376
700
626
3.925 -/- 349 3.576 91
5.104 -/- 309 4.795 96
3.667
4.891
- 211 -/- 175
3.146 208 -/- 67
36
3.287
Leefbaarheid - Maalderij/Zuidloorn - Bijzondere projectsteun - De Mulderij - Muldershoek - Project Maatje - Centrum Dedemsvaart - Vereniging SkyBox
- 224 - - 35 2.500 50
9 232 1.816 210 16 -
2.809
2.283
Leveringen en diensten - Kosten leveringen en diensten
2.966
2.766
292 170 60 1.438
231 137 65 1.270
708 96 44
584 92 40
De personeelsbeloningen en andere (uitgestelde) vergoedingen worden overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ271) verantwoord in de jaarrekening. Onderdeel hiervan vormen de (vroeg)pensioenen. Deze zijn door Woningstichting de Veste ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (hierna SPW). De betreffende regelingen voor (vroeg) pensioen kunnen op grond van vorengenoemde richtlijn vooralsnog gekwalificeerd worden als een zogenaamde toegezegde bijdrageregeling. Dit betekent dat de over het boekjaar verschuldigde premies als pensioenlast worden verantwoord. Hierbij moet opgemerkt worden dat ingevolge de statuten van SPW de mogelijkheid bestaat dat bij eventuele tekorten van het pensioenfonds een financieringsregeling kan worden getroffen en tekorten aangezuiverd zullen worden. Ultimo 2009 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2008: 100%). Lasten onderhoud - Onderhoudslasten - Af: onderhoudslasten werkapparaat - Kosten werk derden en materiaal - Dotatie voorziening onderhoud VvE’s
58
E- en V-meters - Uitgifte E-meters - Jaarlijkse uitgifte V-meters - Vrijval
Overige bedrijfslasten Beheerkosten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Bestuurskosten - Algemene kosten Directe exploitatielasten - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie
x e 1.000,- Overige directe exploitatielasten - VechtHorst matching - Af te dragen huren - Overig De accountantskosten aan KPMG Accountants N.V. hebben in 2009 e 42.000 bedragen, de overige kosten voor advies en dergelijke e 391.000. Deze bedragen zijn opgenomen onder de Algemene kosten.
2009
2008
28 83 503
28 59 396
3.422
2.902
Financiële baten en lasten Rentebaten - Rente op te vorderen subsidie BWS - Rente op uitgezette middelen lang - Rente op uitgezette middelen kort Rentelasten - Leningen o/g
Belastingen - Vennootschapsbelasting
Resultaat deelnemingen - Salland Vastgoed Participaties BV
Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Herwaardering - Herstelkosten 49 appartementen Dedemsvaart Dit betreft de waardemutatie tussen de historische kostprijs minus de afschrijvingen en de actuele waarde op balansdatum.
Berekening fiscaal resultaat Resultaat voor belastingen Bij: fiscaal niet aftrekbare kosten - Onrendabele investeringen nieuwbouw - Investeringen in leefbaarheid - Bijdrage bijzondere projectsteun Af: dotatie fiscale herwaarderingsreserve Fiscaal resultaat De verwachte verschillen tussen commerciële en fiscale waardering hebben ultimo 2009 niet geleid tot het tot waardering brengen van een belastinglatentie omdat realisatie binnen afzienbare termijn niet waarschijnlijk is. Ommen, 27 januari 2010 J.W.A. Sinke MRE MRICS directeur/bestuurder
-/- 1.523
2.808 2.500 224
5.532 -/- 314
3.695
- 143 385
30 490 533
528
1.053
3.315
3.276
-/- 931
-/- 953
192
229
-/- 466 -/- 3.830
-/- 980 -
-/- 4.296
-/- 980
59
60
Aan: Woningstichting de Veste
Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Woningstichting de Veste te Ommen bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting de Veste per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.
Amstelveen, 27 januari 2010
KPMG ACCOUNTANTS N.V.
K.G.P. Tegel RA
61
Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling
Periode: 2010 t/m 2017 (x e 1.000) Activa Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa
2010
2011
2012
2013
229.427 405
248.897 405
270.457 405
281.201 405
229.832
249.302
270.862
281.606
22.915 2.293 24.806
23.232 2.298 5.000
22.357 2.306 5.000
20.313 2.312 5.000
50.014
30.530
29.663
27.625
Totaal activa
279.846
279.832
300.525
309.231
Passiva Eigen vermogen Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen Langlopende schuld
137.618 30.230 3.010 98.235
145.200 20.742 2.050 92.617
150.136 17.065 1.940 85.808
154.169 10.470 1.830 77.874
269.093
260.609
254.949
244.343
- 8.550 2.203
7.789 8.000 3.434
34.439 8.281 2.856
53.319 8.653 2.916
Totaal passiva
279.846
279.832
300.525
309.231
Totaal beschikbaar Totaal vastgelegd
269.093 229.832
260.609 249.302
254.949 270.862
244.343 281.606
Saldo werkkapitaal
39.261
11.307
-/- 15.913
-/- 37.263
Solvabiliteit
49,2
51,9
50,0
49,9
Activa Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa
2014
2015
2016
2017
293.587 405
320.789 355
334.025 305
345.805 255
293.992
321.144
334.330
346.060
17.304 2.319 5.000
18.009 2.321 5.000
17.215 2.329 5.000
16.701 2.336 5.000
24.623
25.330
24.544
24.037
Totaal activa
318.615
346.474
358.874
370.097
Passiva Eigen vermogen Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen Langlopende schuld
160.927 9.767 1.720 73.263
166.420 6.873 1.620 64.270
169.700 6.479 1.520 62.595
174.574 6.086 1.420 59.893
245.677
239.183
240.294
241.973
61.054 8.666 3.218
95.096 9.230 2.965
106.311 9.343 2.926
115.798 9.365 2.961
Totaal passiva
318.615
346.474
358.874
370.097
Totaal beschikbaar Totaal vastgelegd
245.677 293.992
239.183 321.144
240.294 334.330
241.973 346.060
Saldo werkkapitaal
-/- 48.315
-/- 81.961
-/- 94.036
-/- 104.087
50,5
48,0
47,3
47,2
Vlottende activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen
Nieuwe leningen Kortlopende schuld Vennootschapsbelasting
62
Vlottende activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen
Nieuwe leningen Kortlopende schuld Vennootschapsbelasting
Solvabiliteit
Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting
Periode: 2010 t/m 2017 (x e 1.000)
2010
2011
2012
2013
21.651 379 2.400 280
23.031 362 6.383 270
24.771 430 3.766 261
26.064 394 2.739 266
Bedrijfslasten Afschrijving/Mutatie bedrijfswaarde Onrendabele top nieuwbouw Personeelslasten Lasten onderhoud Verbetermeters Matching Overige bedrijfslasten
24.710
30.046
29.228
29.463
1.946 2.463 3.032 4.988 283 30 3.143
2.147 414 3.266 5.419 185 30 3.541
2.373 1.217 3.463 5.609 184 30 3.752
2.575 2.061 3.665 4.411 184 31 3.855
15.885
15.002
16.628
16.782
Rentebaten Rentelasten
309 4.241
481 4.258
211 4.770
216 5.697
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
4.893
11.267
8.041
7.200
-/- 290 -/- 2.203
-/- 250 -/- 3.435
-/- 250 -/- 2.856
-/- 250 -/- 2.916
2.400
7.582
4.935
4.034
2014
2015
2016
2017
27.780 1.351 3.050 270
28.846 1.388 2.509 275
30.554 1.352 1.946 280
32.315 1.278 1.596 284
Bedrijfslasten Afschrijving/Mutatie bedrijfswaarde Onrendabele top nieuwbouw Personeelslasten Lasten onderhoud Verbetermeters Matching Overige bedrijfslasten
32.451
33.018
34.132
35.473
2.620 1.140 3.900 4.553 184 - 4.085
2.706 1.623 4.049 5.107 183 - 4.204
2.950 3.449 4.213 5.149 183 - 4.341
16.482
17.872
20.285
19.614
227 5.971
227 6.664
227 7.619
227 8.001
10.225
8.709
6.455
8.085
-/- 250 -/- 3.218
-/- 250 -/- 2.965
-/- 250 -/- 2.926
-/- 250 -/- 2.961
6.757
5.494
3.279
4.874
Bedrijfsopbrengsten Huren Verkopen woningen bestaand Verkopen woningen nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten
Af: Bijzondere Projectsteun Vogelaarwijken Af: Vennootschapsbelasting Jaarresultaat
Bedrijfsopbrengsten Huren Verkopen woningen bestaand Verkopen woningen nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten
Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Af: Bijzondere Projectsteun Vogelaarwijken Af: Vennootschapsbelasting Jaarresultaat
3.117 1.722 4.438 5.611 182 - 4.544
63
Bijlage Overzicht activiteiten per plaats
64
Dalfsen
• Gestart met de voorbereiding van 9 koopwoningen in de Gerner Marke II • 12 koopwoningen in de Gerner Marke opgeleverd
Ommen
• Gestart met de voorbereiding voor het realiseren van 36 appartementen en een wijksteunpunt • 12 koopwoningen aan de Jan Tooropstraat opgeleverd • Gestart met de renovatie van 79 appartementen Nijenhaghen
Hardenberg
• Voorbereidingen voor de realisatie van een groepswoning aan de Schans • Voorbereidingen voor de renovatie van een winkelcentrum tot een woon-zorgcomplex
Slagharen
• Opleveren van 14 huurwoningen • Voorbereidingen voor de bouw van 29 zorgappartementen • Voorbereidingen voor de bouw van 6 koopwoningen
Bergentheim
• Voorbereidingen voor de bouw van een kleinschalig woon-zorgcomplex
Gramsbergen
• Gestart met voorbereiding van de bouwvergunning van een multifunctioneel centrum
Balkbrug
• Multifunctioneel centrum opgeleverd • Opleveren van 5 huurwoningen aan het Ravelijn • Voorbereidende werkzaamheden voor bestemmingsplanwijziging plan Huisman
Zwolle
• De bouw van een woon-zorgcomplex voor Stichting Sprank
‘t Harde
• • • •
Lemelerveld
• Uitwerken van het ontwerp van het woon-zorgcomplex aan de Meester Gorisstraat • Gestart met de bouw van 15 huur- en 11 koopwoningen. Zes huurwoningen zijn reeds opgeleverd
Dedemsvaart
• • • •
Nieuwleusen
• Eerstelijnscentrum met 8 appartementen zijn opgeleverd
Enschede
• • • •
Het starten van de bouw van 14 koopwoningen aan de Beemd Voorbereiden van 12 huurwoningen aan de Wolkamerweg Voorbereiden van de aanvraag bouwvergunning voor een appartementencomplex aan het Poshuis Voorbereiden van de bouw van 10 koopwoningen Serpentino
Gestart met de bouw van 16 huurappartementen 12 koopwoningen zijn in de verkoop gegaan Start sloop diverse woningen in de Oranjebuurt De voorbereidingen voor realiseren van de nieuwe locatie van het Vechtdal College
Renovatie 188 appartementen Calslaan Nieuw is afgerond Bouw van 14 huureenheden en 2 commerciële ruimtes aan de Walstraat is gestart Gestart met het uitvoeren van brandwerende aanpassingen aan de Witbreuksweg Voorbereiden bemetering van het gehele bezit op de campus
Bijlage Tabellen verhuur Vechtdal Tabel 1 Overzicht van het aantal woningzoekenden naar leeftijd en voorkeur type woning per 31-12-2009 Gewenste woning
< 25 jaar
25-54 jaar
55-64 jaar
≥ 65 jaar
Totaal
Eengezinswoning
207
609
62
40
918
52
87
24
51
214
Seniorenwoning
1
41
155
517
714
Garage
1
5
2
2
10
66
107
7
5
185
327
849
250
615
2.041
Etagewoning
Onbekend/Geen voorkeur Totaal
Tabel 2 Overzicht van het aantal woningzoekenden naar type woning en plaats per 31-12-2009 Eengezinswoning
Etagewoning
Seniorenwoning
Garage
Onbekend Geen voorkeur
Totaal
31
6
38
-
5
80
8
-
7
-
-
15
336
65
252
-
44
697
7
-
11
-
-
18
30
4
65
-
5
104
420
101
271
7
41
840
Vilsteren
6
-
2
-
-
8
Vinkenbuurt
1
-
-
-
-
1
Hardenberg
45
29
59
2
17
152
Slagharen
11
3
8
-
3
25
Onbekend/Geen voorkeur
23
6
1
1
70
101
918
214
714
10
185
2.041
Locatie Balkbrug Beerzerveld Dedemsvaart Lemele Lemelerveld Ommen
Totaal
Tabel 3•
Overzicht aantallen woningen ingedeeld naar huurklasse per 31-12-2009
Netto huurklasse
Eengezinswon.
Huur ≤ e 357,37 Huur tussen e 357,37 en e 548,18 Huur ≥ e 548,18 Totaal
Etagewon. Seniorenwon. Garage Zorgeenh.* Jongerenhuisv. Totaal
465
160
106
60
2
1.298
93
705
-
36
27
12
2
-
-
1.790
265
813
60
38
• exclusief bedrijfsruimten * zorgeenheden bestaan uit een totaal van 459 zorgplaatsen.
5
798
- 2.132 -
41
5 2.971
65
Tabel 4* Overzicht aantal huuropzeggingen ingedeeld naar huurklasse in 2009 Netto huurklasse
Eengezinswon.
Etagewon. Seniorenwon. Garage
Zorgeenh. Jongerenhuisv. Totaal
Huur ≤ e 357,37
22
19
12
1
-
2
56
Huur tussen e 357,37 en e 548,18
98
11
45
-
1
-
155
1
-
-
-
-
-
1
121
30
57
1
1
2
212
Huur ≥ e 548,18 Totaal
* Op basis van het daadwerkelijke aantal huuropzeggingen in 2009, dit is exclusief nieuwbouw en verkoop bestaande huurwoningen. .
Tabel 5 Overzicht mutatiegraad naar type woning en huurklasse in 2009 Netto huurklasse
Etagewon. Seniorenwon. Garage
Zorgeenh. Jongerenhuisv. Totaal
Huur ≤ e 357,37
4,7%
11,9%
11,3%
1,7%
-
40,0%
7,0%
Huur tussen e 357,37 en e 548,18
7,6%
11,8%
6,4%
-
2,8%
-
7,3%
Huur ≥ e 548,18
3,7%
-
-
-
-
-
2,4%
Totaal
6,8%
11,3%
7,0%
1,7%
2,6%
40,0%
7,1%
Tabel 6
66
Eengezinswon.
Leeftijd
Aantal eenpersoonshuishoudens waaraan een woning is verhuurd in 2009
Inkomen
Netto huurklassen ≤ e 357,37
e 357,37 - e 548,18
≥ e 548,18
Totaal
≤ 66 jaar
≤ e 20.975
36
52
1
89
> e 20.975
3
30
2
35
> 66 jaar
≤ e 19.800
2
19
-
21
> e 19.800
-
2
-
2
41
103
3
147
Totaal
Tabel 7 Leeftijd
Aantal meerpersoonshuishoudens waaraan een woning is verhuurd in 2009
Inkomen
Netto huurklassen ≤ e 357,37
e 357,37 - e 548,18
≥ e 548,18
Totaal
≤ 66 jaar
≤ e 28.475
8
52
3
63
> e 28.475
3
16
2
21
> 66 jaar
≤ e 27.075
1
5
-
6
> e 27.075
-
6
-
6
12
79
5
96
Totaal
Bijlage Resultaten woonenquête 2009 ‘Crisis in het Vechtdal of niet?’ Aantal ingeleverde formulieren 870 Voor het achtste achtereenvolgende jaar heeft de Veste de Vechtdal Woonenquête gehouden. Door advertenties in huis-aan-huis-bladen en via internet konden inwoners van het Vechtdal hun woonvoorkeuren doorgeven. In 2009 hebben 870 inwoners uit het Vechtdal meegewerkt aan de woonenquête. De resultaten van 2009 vertonen over het algemeen grote gelijkenissen met de resultaten uit 2008 en eerdere jaren. Er zijn uiteraard wel enkele opvallende uitkomsten. Die zullen hieronder benoemd worden.
Algemeen • Het aantal inwoners van het Vechtdal dat deelneemt aan de Vechtdal Woonenquête is licht gedaald ten opzichte van het jaar 2008. In 2008 hebben 896 inwoners van het Vechtdal de Woonenquête ingevuld, voor 2009 komt het totaal uit op 870 respondenten. In 2007 is voor het eerst een schifting gemaakt in de resultaten met en zonder de doelgroep 60 jaar en ouder. Ook dit jaar is deze schifting gemaakt, omdat al snel opviel dat een groot aantal respondenten in de categorie 60 jaar en ouder valt, namelijk 43,3%. Het hoge percentage respondenten uit de categorie 60 jaar en ouder kan een vertekend beeld geven. Daarom maakt deze analyse op sommige onderdelen een onderscheid in resultaten met en zonder de leeftijdscategorie 60 jaar en ouder. • De afgelopen jaren hebben de respondenten een redelijk stabiel beeld laten zien ten aanzien van de verhuisbehoefte. In 2008 heeft 54,8% van de respondenten aangegeven niet te willen verhuizen. De behoefte om niet te willen verhuizen is in 2009 iets afgenomen naar 52,3%. Dit percentage komt nagenoeg overeen met het percentage uit 2007, toen was het 52,4%. Wanneer de leeftijdscategorie 60 jaar en ouder buiten beschouwing gelaten wordt, blijkt 59,6% niet te willen verhuizen, tegenover 59,3% in 2008. Hierin is dus geen verandering waar te nemen. Van de respondenten die de behoefte hebben om te verhuizen geeft 44,6% in 2009 aan dit niet binnen vier jaar te willen doen. Dit is een sterke afname ten opzichte van vorig jaar, toen dit nog 53,1% was. De leeftijdscategorie 60 jaar en ouder opnieuw buiten beschouwing gelaten, blijkt dat 40,8% van de respondenten niet binnen vier jaar wil verhuizen. De respondenten van 60 jaar en ouder zijn dus geneigd sneller te verhuizen dan de respondenten in de leeftijdscategorieën tot en met 59 jaar. • In de afgelopen jaren gaven de respondenten die willen verhuizen aan een grotere voorkeur te hebben voor huren dan voor kopen. Dit geldt ook voor 2009. Wel zijn de verschillen in de voorkeur tussen huren en kopen de afgelopen jaren lichtelijk toegenomen. In 2009 geeft 56,9% van de respondenten aan een voorkeur te hebben voor huren. In 2008 was dit nog 55,6%. Wanneer enkel gekeken wordt naar de respondenten met een leeftijd tot en met 59 jaar geeft 37% aan een voorkeur voor huren te hebben, tegenover 35% in 2008.
• Net als in 2007 en 2008 blijkt dat de inwoners van het Vechtdal met een leeftijd beneden de vijftig jaar een sterkere voorkeur hebben voor het kopen van een woning in plaats van het huren van een woning. In de leeftijdscategorie 18 tot en met 29 jaar blijkt de voorkeur voor het kopen van een woning het grootst, namelijk 81,4%. In 2008 was het hoogste percentage juist te vinden bij de leeftijdscategorie 30 tot en met 39 jaar. Behalve in 2005, toen dit percentage maar liefst 86% was, is dit een aanzienlijk hoger percentage dan de andere jaren. Vanaf de leeftijdscategorie 50 tot en met 59 jaar is de voorkeur voor kopen dalende. In deze leeftijdscategorie heeft 49,4% een voorkeur voor kopen. Het aantal verhuisgeneigden ouder dan 60 jaar met een voorkeur voor huur bedroeg in 2008 nog 80,4%. In 2009 is dit percentage met 1% afgenomen naar 79,4%.
Koop • Van de respondenten die willen verhuizen en een voorkeur hebben voor een koopwoning geeft 53,3% aan een bedrag tussen € 200.000 en € 300.000 te willen investeren in een andere woning. Hiermee is dit overduidelijk de meest populaire prijsklasse als het gaat om het kopen van een woning gevolgd door de prijsklasse € 100.000 en € 200.000 (21,4%) en € 300.000 en € 400.000 (18,7%). Woningen boven de € 400.000 zijn met 3,85% veel minder gewild. In tegenstelling tot vorig jaar zijn er dit jaar mensen die voor minder dan € 100.000 een woning kopen, namelijk 2,8%. Twee mensen geven daarbij aan er een vrijstaand huis voor te willen kopen. • In 2009 is de voorkeur onder verhuisgeneigden voor koop voor een twee-onder-één-kap woning 20,9%. Ten opzichte van 2007 had dit type woning in 2008 aan populariteit gewonnen, maar dit jaar ligt de voorkeur voor de twee-ondereen kap ruim 4% lager. Net als in 2007 en 2008 blijft de vrijstaande woning in 2009 het meest gewenste woningtype bij verhuisgeneigden met een voorkeur voor koop, ditmaal met een percentage van 41,2%. Verhuisgeneigden met een voorkeur voor huur hebben met 48,7% een sterke voorkeur voor een etagewoning/appartement. Alle jaren was de voorkeur voor een etagewoning/appartement het grootst, maar het percentage ligt in 2008 en 2009 aanzienlijk hoger dan de jaren ervoor.
67
• Wanneer enkel gekeken wordt naar de groep verhuisgeneigden tot en met 59 jaar met een voorkeur voor koop dan komt de voorkeur voor een vrijstaande woning uit op 46,8%. Hier is een flinke daling waar te nemen ten opzichte van 2008, namelijk met 5,2%. Een etagewoning/appartement heeft, zowel bij huur als koop, in deze leeftijdscategorie weer aan populariteit gewonnen ten opzichte van 2008. Opvallend is verder dat de voorkeur voor een etagewoning/appartement in deze leeftijdscategorie aanzienlijk lager is dan in het totaaloverzicht, dus met de 60-plussers meegerekend.
Huur
68
• Van de respondenten die wensen te verhuizen en een voorkeur hebben voor huur geeft 41,3% aan te willen zoeken in de prijsklasse tussen € 400 en € 499, wat 4,4% meer is dan in 2008. 28,9% prefereert een woning in de prijsklasse tussen € 300 en € 399. Dat percentage ligt weer lager dan afgelopen jaar. Wel is de prijsklasse tussen € 400 en € 499 net als vorig jaar het meest gewild. Wat opvalt is dat in alle prijsklassen vanaf € 300 het grootste percentage op zoek is naar een appartement. Een hoekwoning is in deze prijsklassen goed voor de tweede plaats. In de prijsklasse € 300 en € 399 zoeken meer mensen een hoekwoning dan een tussenwoning. Echter in de prijsklasse € 400 en € 499 zoeken net zoveel mensen een tussenwoning als een hoekwoning. Wanneer gekeken wordt naar de groep verhuisgeneigden tot en met 59 jaar met een voorkeur voor huur blijkt dat de voorkeur voor prijsklasse is veranderd. Dit jaar geeft men met 44,4% de voorkeur aan een woning in de prijsklasse € 400 en € 499, gevolgd door 38,9% in de prijsklasse tussen € 300 en € 399. Vorig jaar was dit nog andersom. Toen gaf 30,3% de voorkeur aan een woning in de prijsklasse € 400 en € 499 en maar liefst 55,3% zocht een woning in de prijsklasse € 300 en € 399. Men is dit jaar blijkbaar bereid meer te betalen voor een huurwoning. De voorkeur voor een etagewoning/appartement onder verhuisgeneigden tot en met 59 jaar is met een percentage van 32,5%, het populairst, gevolgd door een hoekwoning met 21,7%. Ook vorig jaar was een etagewoning/appartement het meest populair.
• In 2009 hebben de verhuisgeneigden met een voorkeur voor huur nagenoeg dezelfde voorkeur als het gaat om woningtype ten opzichte van 2008. Wanneer de leeftijdscategorie 60 jaar en ouder wordt weggelaten, ontstaat echter een heel ander beeld. De vraag naar een etagewoning/appartement ligt dan veel lager, namelijk 48,5% tegenover 32,5% Voor andere types is de voorkeur juist groter. Opvallende verschillen tussen met en zonder: In de leeftijdscategorie tot 60 jaar wenst 21,7% een hoekwoning. Wanneer de categorie 60 jaar en ouder wordt meegenomen bedraagt het percentage 11,9%. Voor een tussenwoning is dit 16,9% tegenover 7,2% en bij een twee-onder-een kap woning is dat 12% tegenover 5,1%.
Tabellen enquête Tabel wilt u verhuizen, zo ja, wanneer en welke eigendomsvorm wilt u dan
niet
totaal
% van
% van
verhuizen
koop
huur
verhuizers
respondenten
niet
455
455
0,0
52,3
binnen 1 jaar
24
39
63
13,4
7,2
1-2 jaar
25
33
58
14,0
6,7
2-3 jaar
25
30
55
14,0
6,3
3-4 jaar
21
25
46
11,7
5,3
> 4 jaar
84
109
193
46,9
22,2
totaal
455
179
236
870
100,0
100,0
% van verhuizers
43,1
56,9
100,0
% van respondenten
20,6
27,1
totaal wel verhuizen
415
Tabel van verhuisgeneigden naar leeftijd en gewenste eigendomsvorm
69 18-30 jaar
30-40 jaar
40-50 jaar
50-60 jaar
60-70 jaar
≥ 70 jaar
totaal
%
koop
35
42
24
38
29
11
179
43,1
huur
8
13
21
39
77
78
236
56,9
totaal
43
55
45
77
106
89
415
100,0
% respons
10,4
13,3
10,8
18,6
25,5
21,4
100,0
% koop
81,4
76,4
53,3
49,4
27,4
12,4
43,1
% huur
18,6
23,6
46,7
50,6
72,6
87,6
56,9
Tabel verhuisgeneigden naar eigendomsvorm en prijs die men wil betalen (x e 1.000,-) koop % (in euro’s) huur %
< 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
5
38
95
34
7
179
2,8
21,2
53,1
19,0
3,9
100,0
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
9
71
96
40
20
236
3,8
30,1
40,7
16,9
8,5
100,0
Tabel welk type heeft uw voorkeur en welke eigendomsvorm niet verhuizen
koop
huur
totaal
%
% van koop
% van huur
455
tussenwoning
7
17
24
5,8
3,9
7,2
twee-onder-één-kap
38
13
51
12,3
21,2
5,5
geschakeld
4
7
11
2,7
2,2
3,0
vrijstaand
75
12
87
21,0
41,9
5,1
hoekwoning
9
26
35
8,4
5,0
11,0
etage/appartement
31
112
143
34,5
17,3
47,5
woning met zorg
5
30
35
8,4
2,8
12,7
overig
10
19
29
7,0
5,6
8,1
totaal
179
236
415
100,0
100,0
100,0
%
43,1
56,9
100,0
Tabel welk type heeft uw voorkeur en wat wilt u ervoor betalen kopers (x e 1.000,-)
70
< 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
tussenwoning
1
1
1
-
-
3
twee-onder-één-kap
-
10
28
-
-
38
geschakeld
-
-
4
-
-
4
vrijstaand
2
7
34
28
4
75
hoekwoning
1
5
2
1
-
9
etage/appartement
1
9
15
4
2
31
woning met zorg
-
1
4
-
-
5
overig
-
2
9
2
1
14
totaal
5
35
97
35
7
179
%
2,8
19,6
54,2
19,6
3,9
100,0
huurders (in euro’s)
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
tussenwoning
1
6
10
-
-
17
twee-onder-één-kap
-
3
6
3
1
13
geschakeld
-
1
4
2
-
7
vrijstaand
-
-
8
4
-
12
hoekwoning
2
11
10
3
-
26
etage/appartement
1
27
44
20
17
109
woning met zorg
1
12
8
10
2
33
overig
2
7
4
6
-
19
totaal
7
67
94
48
20
236
%
3,0
28,4
39,8
20,3
8,5
100,0
Tabellen enquête leeftijd jonger dan 60 jaar Tabel wilt u verhuizen en zo ja hoe snel en welke eigendomsvorm wilt u dan
totaal
% van
% van
verhuizen
koop
verhuizers
respondenten
niet
huur
niet
265
265
0,0
54,6
binnen 1 jaar
22
28
50
15,8
10,3
1-2 jaar
20
16
36
14,4
7,4
2-3 jaar
18
8
26
12,9
5,4
3-4 jaar
13
5
18
9,4
3,7
> 4 jaar
66
24
90
47,5
18,6
totaal
265
139
81
485
100,0
100,0
% van verhuizers
63,2
36,8
100,0
% van respondenten
28,7
16,7
totaal wel verhuizen
220
Tabel van verhuisgeneigden naar leeftijd en gewenste eigendomsvorm
71 18-30 jaar
30-40 jaar
40-50 jaar
50-60 jaar
totaal
%
koop
35
42
24
38
139
63,2
huur
8
13
21
39
81
36,8
totaal
43
55
45
77
220
100,0
% respons
19,5
25,0
20,5
35,0
63,2
% koop
81,4
76,4
53,3
49,4
36,8
% huur
18,6
23,6
46,7
50,6
Tabel verhuisgeneigden naar eigendomsvorm en prijs die men wil betalen (x e 1.000,-) koop % (in euro’s) huur %
< 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
4
30
74
26
5
139
2,9
21,6
53,2
18,7
3,6
100,0
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
2
27
39
11
2
81
2,5
33,3
48,1
13,6
2,5
100,0
Tabel welk type woningen heeft uw voorkeur en welke eigendomsvorm niet verhuizen
koop
huur
totaal
%
% van koop
% van huur
272
tussenwoning
7
14
21
9,5
5,0
17,3
twee-onder-één-kap
34
11
45
20,5
24,5
13,6
geschakeld
2
2
4
1,8
1,4
2,5
vrijstaand
66
6
72
32,7
47,5
7,4
hoekwoning
9
17
26
11,8
6,5
21,0
etage/appartement
12
25
37
16,8
8,6
30,9
woning met zorg
2
-
2
0,9
1,4
0,0
overig
7
6
13
5,9
5,0
7,4
totaal
139
81
220
100,0
100,0
100,0
%
63,2
36,8
100,0
Tabel welk type woning heeft uw voorkeur en wat wilt u ervoor betalen kopers (x e 1.000,-)
72
< 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
tussenwoning
1
5
1
-
-
7
twee-onder-één-kap
-
10
24
-
-
34
geschakeld
-
-
2
-
-
2
vrijstaand
1
7
31
24
3
66
hoekwoning
1
5
2
1
-
9
etage/appartement
1
4
6
-
1
12
woning met zorg
-
-
2
-
-
2
overig
-
1
4
1
1
7
totaal
4
32
72
26
5
139
%
2,9
23,0
51,8
18,7
3,6
100,0
huurders (in euro’s)
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
tussenwoning
1
5
8
-
-
14
twee-onder-één-kap
-
2
6
3
-
11
geschakeld
-
-
1
1
-
2
vrijstaand
-
-
5
1
-
6
hoekwoning
1
6
8
2
-
17
etage/appartement
-
10
9
4
2
25
woning met zorg
-
-
-
-
-
-
overig
-
2
4
-
-
6
totaal
2
25
41
11
2
81
%
2,5
30,9
50,6
13,6
2,5
100,0
De foto’s van de portretten in dit jaarverslag zijn gemaakt door Ray van Olphen. De foto van Sweder van Wijnbergen is aangeleverd door de UvA. Wij bedanken iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van dit jaarverslag voor de medewerking.
Woningstichting de Veste tel. (0529) 45 25 88, fax (0529) 45 56 05 e-mail
[email protected], internet www.veste.nl Postadres Postbus 132, 7730 AC Ommen Bezoekadres Eskampweg 1, Ommen Kantoor geopend maandag t/m donderdag 09.00 - 12.30 en 13.00 - 16.00 uur vrijdag 09.00 - 12.30 uur
