JAARSTUKKEN 2012 SITÉ WOONDIENSTEN DOETINCHEM, MAART 2013 SITÉ WOONDIENSTEN_JAARSTUKKEN

JAARSTUKKEN 2012 SITÉ WOONDIENSTEN

DOETINCHEM, MAART 2013

SITÉ WOONDIENSTEN_JAARSTUKKEN 2012

1

STICHTING SITÉ WOONDIENSTEN

●

ALGEMEEN Stichting Sité Woondiensten in Doetinchem is op 9 januari 1998 ontstaan uit een fusie. De statuten zijn vastgelegd in een notariële akte en de stichting is koninklijk erkend. De stichting is geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Arnhem onder nummer 09055542.

●

STATUTAIRE NAAM Stichting Sité Woondiensten

●

AANTAL VERHUUREENHEDEN 8.166, waarvan 7.033 woningen en woongebouwen

●

ADRES Hofstraat 47, 7001 JD Doetinchem

●

GEMEENTE VAN VESTIGING Doetinchem

●

POSTADRES Postbus 172 7000 AD Doetinchem

●

ALGEMEEN TELEFOONNUMMER 0314 - 37 20 00

●

ALGEMEEN EMAILADRES [email protected]

●

INTERNETADRES www.site-woondiensten.nl


2

INHOUDSOPGAVE

MAATSCHAPPELIJK JAARVERSLAG 2012

EEN WOORD VOORAF

04

1

PASSEND HUISVESTEN VAN ONZE DOELGROEP

05

2

BIJDRAGEN AAN VITALE BUURTEN

12

3

PARTNERSCHAP

14

4

WAARBORGEN VAN (FINANCIËLE) CONTINUÏTEIT

18

5

VERKLARING VAN HET BESTUUR

35

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING

2012

INLEIDING

38

1

BALANS NA RESULTAATBESTEMMING

40

2

WINST- EN VERLIESREKENING OVER

3

WAARDERINGSGRONDSLAGEN

43

4

TOELICHTING OP DE FISCALE POSITIE

54

5

TOELICHTING OP DE BALANS

57

6

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

73

7

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DIRECTE METHODE

81

8

GOEDKEURING

RVC

82

9

OVERIGE GEGEVENS

83

10

KENGETALLEN

86


2012

42

3

EEN WOORD VOORAF

Het is een uitdagende tijd waarin veel zaken continue veranderen. Onze klanten, partners en wijzelf hebben ook in 2012 ondervonden dat het moeilijker is om zaken voor elkaar te krijgen.

Voor mensen met een kleine portemonnee is het een uitdaging om met minder inkomsten rond te komen. Sité werkt daarom hard aan betaalbaarheid van haar woningen. Met een gemiddelde huurprijs van € 462,66 per maand hebben we in 2012 onze huurprijzen relatief laag gehouden. Voor mensen die ondanks dat toch moeite hadden om de huur op te brengen, probeerden we de problemen zo beperkt mogelijk te houden. Dit deden we onder meer met behulp van onze huurincassoprocedure. Hiermee hebben we geprobeerd om zo tijdig mogelijk eventuele problemen op te sporen en met onze klanten te kijken naar een oplossing om een nog grotere huurachterstand en -uiteindelijk- ontruiming te voorkomen. Dit konden we alleen door de samenwerking met onze partners in het sociaal domein.

Het geld dat onze huurders opbrengen gebruiken we voor een betaalbaar en gevarieerd woningaanbod in leefbare buurten, waar mensen zich thuis voelen. Bijvoorbeeld door de kwaliteit van onze woningen op peil te houden en –daar waar mogelijk- te verduurzamen. Maar ook door, zoveel als mogelijk met bewoners, te werken aan de leefbaarheid in hun buurt. We hopen dat ook de bewoners van onze woningen die in 2012 in Het Nieuwe Pelgrim en Wijnbergen zijn opgeleverd zich daar snel thuis voelen. Dit geldt ook voor de bewoners en omwonenden van het complex voor autistische jongeren aan de Langstraat in Gaanderen, dat in 2012 feestelijk is geopend.

Ook ons werkapparaat wordt betaald met de huur van onze klanten. De afgelopen jaren hebben we de koers ingezet om deze kosten zoveel mogelijk te beperken en het geld van huurders zoveel mogelijk te gebruiken voor onze maatschappelijke opgaven. Dit betekent dat we inzetten op een sobere en doelmatige organisatie, die vanuit effectiviteit (“Doen we de goede dingen?”) en efficiency (“Doen we de dingen goed?”) haar werk doet. Hierdoor zijn we er als één van de weinige corporaties in Nederland geslaagd om de kosten van ons werkapparaat naar beneden te brengen.

De tijd die voor ons ligt is spannend. Sité ziet de ontwikkelingen en die zijn niet altijd prettig. Dit geldt voor onze klanten, onze partners en ook voor onszelf. Maar deze ontwikkelingen bieden ons ook kansen. In 2012 hebben we geprobeerd op alle niveaus mee te denken en hebben daarin -samen met anderen- ook slagen gemaakt. Ook in 2013 ziet Sité het als haar uitdaging zich niet te laten ‘gijzelen’ door maatregelen uit Den Haag of andere landelijke ontwikkelingen, maar zich met anderen te richten op goed wonen in de Achterhoek.

Claus Martinot, directeurbestuurder


4

1

PASSEND HUISVESTEN VAN ONZE DOELGROEP

ONZE KOERS Passend huisvesten van onze doelgroep(en) is ons bestaansrecht. Dit betekent dat we ook in 2012 zoveel als mogelijk betaalbare en duurzame huisvesting hebben geboden aan mensen in de gemeenten Bronckhorst en Doetinchem. We hebben ons extra ingespannen voor mensen die, door een laag inkomen of een zorgvraag, niet op eigen kracht aan een passende woning kunnen komen. Daartoe: …

zorgen we voor betaalbare en duurzame huisvesting in de regio;

…

zijn we er voor huishoudens die zich om diverse redenen niet goed zelf kunnen redden op de woningmarkt;

…

zijn we betrokken bij kwetsbare groepen: mensen die om sociale, psychische of fysieke redenen niet zelfstandig kunnen wonen en daar tijdelijk of permanent hulp bij krijgen vanuit een instelling;

…

verhuren en verkopen we woningen, maar zijn we ook een sterke partner bij herstructurering of ontwikkeling van bouwplannen;

…

realiseren we met gemeenten, instellingen en bedrijven woon-, zorg-, welzijns- en werkconcepten voor tal van doelgroepen;

…

tonen we goed rentmeesterschap: goed beheer en onderhoud, afgestemd op de demografische ontwikkelingen;

…

gaan we niet alleen over vastgoed, maar leveren we ook de dienstverlening die daar bij past.

ONS WONINGBEZIT De samenstelling van ons bezit was op 31 december 2012 als volgt:

WONINGBEZIT IN DE GEMEENTE BRONCKHORST IN AANTALLEN HUURPRIJZEN TOTAAL

GRONDGEBONDEN GESTAPELD TOTAAL

HUUR

HUUR

HUUR

TOT € 524,37

€ 524,37 - € 664,66

VANAF € 664,66

514

403

111

0

63

56

7

0

577

459

118

0

WONINGBEZIT IN DE GEMEENTE DOETINCHEM IN AANTALLEN HUURPRIJZEN AANTAL

HUUR

HUUR

HUUR

TOT € 524,37

€ 524,37 - € 664,66

VANAF € 664,66

GRONDGEBONDEN

3663

2805

806

52

GESTAPELD

2793

2444

264

85

TOTAAL

6456

5249

1070

137

TOEWIJZEN VAN WONINGEN

▫

Sinds 1 maart 2012 staat ons woningaanbod en dat van vijf Achterhoekse collega-corporaties op één website: www.thuisindeachterhoek.nl. In één klap is Thuis in de Achterhoek (TidA) hiermee de grootste aanbieder van woningen in de Achterhoek geworden. Op 31 december stonden 13.490 personen bij TidA ingeschreven als woningzoekende, waarvan 86% een één- of twee persoonshuishouden betrof.


5

▫

Het aantal mutaties in 2012 bedroeg 682. Hiervan hebben we 624 met een huurprijs lager dan € 652,52 toegewezen aan huishoudens met een inkomen < € 34.085. Hiermee hebben we voldaan aan de norm van 90% die de Europese Unie heeft gesteld in relatie tot het zogeheten ‘staatssteundossier’. Bij 94 van de 682 ging het om toewijzing op basis van urgentie.

WONINGTOEWIJZING IN CIJFERS

AANTAL MUTATIES GEMIDDELD AANTAL REACTIES PER GEADVERTEERDE WONING TOEWIJZING AAN PRIMAIRE DOELGROEP (< € 34.085) AANBIEDINGSGRAAD

2012

2011

682

644

64

78

95.4%

90.7%

2.9

2.9

Bij onze woningtoewijzing onderscheidden we in 2012 verschillende bijzondere doelgroepen:

●

URGENTEN

In 2012 hebben we 13% van onze vrijgekomen woningen toegewezen aan urgent woningzoekenden. Hieronder vallen alle medische en sociale urgenties, aanvragen via de WMO en alle bijzondere bemiddeling. Bij deze laatste categorie wordt de woning toegewezen en verhuurd aan een zorginstantie, die hiervoor een aanvraag indient. Dit gebeurt op basis van convenantafspraken die we met elkaar gemaakt hebben. De zorgpartij verhuurt de woning door en begeleidt de cliënt. Doorgaans komt het huurcontract na een jaar op naam van de cliënt te staan.

●

SENIOREN

Een deel van onze woningen is middels een ‘seniorenlabel’ bestemd voor senioren. Omdat de vraag vanuit deze groep naar de woningen met het seniorenlabel beperkt was, hebben we afgelopen jaar de seniorenlabels van een aantal complexen verwijderd, zodat die woningen nu voor alle leeftijden beschikbaar zijn. Tegelijkertijd hebben we samen met gemeente Bronckhorst en collega-corporatie ProWonen onder de noemer ‘woongemak’ mensen gewezen op (technische) mogelijkheden om zodoende zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen.

●

▫

JONGEREN Uit onze participatieactiviteiten in 2011 over het thema ‘jongeren’ bleek een tekort aan huisvesting voor deze doelgroep. In 2012 hebben we daarom een proefproject gedraaid om tien jongeren sneller aan een betaalbare woning te helpen. Ruim 50 jongeren gaven gehoor aan onze oproep om zich aan te melden als woningzoekende.

▫

Vanuit de kern Steenderen (gemeente Bronckhorst) kwam afgelopen jaar kritiek op het lotingmodel. Omdat dit model ook wordt gebruikt door recent ingeschreven woningzoekenden uit andere delen van het land, kunnen Steenderense jongeren relatief minder snel een woning in Steenderen krijgen. In goed overleg is daarom aan onze ‘Zoekgericht’-module in TidA een item toegevoegd. Hiermee kan expliciet voor wonen in een kleine kern worden gekozen. Het selecteren van dit item vergroot de slagingskans voor Steenderense jongeren om een passende woning in Steenderen te vinden.

▫

Verder bleek in Gaanderen geen geschikte woonruimte voor jongeren beschikbaar. Hierop hebben we besloten om vier leegstaande duplexwoningen in Gaanderen, die we aanvankelijk tot eengezinswoningen zouden herontwikkelen, geschikt te maken voor jongerenhuisvesting. In 2013 starten we hiermee in een cocreatie met de jongeren zelf en marktpartijen. Dit is tevens het eerste project van de taskforce ‘bouwerij’ (zie ook hoofdstuk 3).


6

●

KWETSBARE JONGEREN

In het kader van Kamers met Uitzicht stelde Sité woonruimte beschikbaar voor het huisvesten van maximaal 7 kwetsbare jongeren in de leeftijd van 17 – 23 jaar (cliënten van Stichting Lindenhout), zodat hun stap naar zelfstandig wonen in de toekomst beter te nemen was. Voor dit concept was helaas onvoldoende vraag, zodat Stichting Lindenhout en Sité Kamers met Uitzicht in 2012 hebben beëindigd. Later dat jaar hebben we in het kader van de ‘regionale agenda kwetsbare jeugd’ met onze partners een conceptagenda opgesteld met een aantal deelprojecten. Sité en Stichting Lindenhout zijn projectleider voor het thema ‘wonen en zorg kwetsbare jeugd’. Hierin wordt onderzocht hoe kwetsbare jongeren zelfstandig kunnen wonen. Op deze manier proberen we een passend alternatief te vinden voor Kamers met Uitzicht. In 2013 gaan we hier mee verder.

●

▫

ZORG Kabinet Rutte I had al plannen aangekondigd voor het gefaseerd invoeren van extramuralisering in de zorg, het scheiden van zorg en vastgoed. In 2012 verhuurden we circa 200 woningen rechtstreeks aan drie zorgpartijen: Estinea, GGNet en Zozijn. Door de nieuwe regels ontstaat voor Sité het risico dat deze contracten niet worden verlengd. Met elk van de partijen brengen we daarom in kaart wat het effect van de extramuralisering is. Daartoe brengen de zorgpartijen nu in kaart hoe de bewonerssamenstelling per complex er uitziet. In 2013 wordt dit vervolgd. Met collegacorporaties ProWonen en Wonion ontwikkelen we daarnaast beleid voor de langere termijn. Daarbij speelt onder meer de vraag wat verdergaande extramuralisering betekent voor de samenstelling van onze klantgroep en woningvoorraad. Ook is de extra verantwoordelijkheid die gemeenten krijgen van invloed hierop.

▫

Met Sensire zijn we afgelopen jaar gestart met het onderzoeken van een herhuisvestingsplan voor bewoners van verpleeghuis Den Ooiman en woonzorgcentrum Het Weerdje.

▫

Op verzoek van gemeente Bronckhorst hebben we voorzien in een aangepaste woonruimte voor de minder valide beheerder van zorgboerderij Ezelstal De Edelingen in Zelhem. Deze woning is afgelopen zomer opgeleverd.

▫

In 2012 heeft gemeente Doetinchem het zogeheten PIN-project van gemeente Enschede geadopteerd. PIN staat voor Plaatsing Inkomende Nieuwkomers en houdt in dat de gemeente uitkeringsgerechte nieuwkomers van buiten de gemeente bevraagt en informeert over rechten en plichten. Indien deze nieuwkomers niet bereid zijn zich hieraan te conformeren, komen zij niet in aanmerking voor een corporatiewoning. Op verzoek van de gemeente neemt Sité deel aan de pilot van de Doetinchemse PIN-variant, ‘Vliegende start’.

▫

Een aantal ernstige incidenten tussen zittende bewoners en nieuwkomers in de buurt in 2011 was voor ons aanleiding om daar te experimenteren met een andere manier van woningtoewijzing in de Doetinchemse wijken Kleintjeskamp en Themanstraat. Deze pilot loopt nog, maar los van de uitkomst hebben we in 2012 besloten om deze vorm van toewijzing niet uit te breiden. Dit heeft te maken met de gevoeligheid rond dit onderwerp en omdat we met onze TidA-partners streven naar een zo transparant mogelijk toewijzingsmodel.

PASSENDE HUUR

▫

Per 1 maart 2012 zijn we gestopt met onze deelname aan Huur op Maat. Dit is gebeurd op last van de regering, onder meer omdat zij gekant was tegen lokaal inkomensbeleid. Sité vindt dit teleurstellend omdat in de praktijk bleek dat Huur op Maat een doeltreffend instrument was om het wonen voor de mensen met de laagste inkomens betaalbaar te houden. Om onze woningvoorraad qua betaalbaarheid toch te kunnen afstemmen op de verschillende doelgroepen, hebben we afgelopen jaar ons huurbeleid herijkt. Hier hebben we alle maatregelen van de overheid, voor zover bekend, in verwerkt. Met het oog op de betaalbaarheid van onze woningen zijn de huren gemaximeerd op 75% van het maximum dat we aan huur zouden kunnen vragen. Verder is de streefhuur per complex ver uitgewerkt.

▫

Bijzondere aandacht in deze verdienen de plannen van het Rijk in 2012 die de corporaties in staat stellen om, naast de jaarlijkse indexering op basis van inflatie, de huren ook inkomensafhankelijk te verhogen. Voor deze inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) waren afgelopen jaar verschillende plannen in de maak. Op het moment dat dit jaarverslag werd opgesteld, was de parlementaire besluitvorming hierover nog niet definitief.


7

Sité is principieel voorstander van de IAH aangezien dit scheefgroei tegengaat en gunstig is voor onze kasstromen. Voorwaarde voor ons is wel dat we hiermee onze primaire doelgroep kunnen blijven bedienen en voldoen aan de 90%-toewijzingsnorm. Verder speelt hier sinds het najaar van 2012 ook een andere overweging een rol. De IAH is door het kabinet Rutte II één-op-één gekoppeld aan de verhuurdersheffing. Het komend jaar heeft dit nog geen groot effect op onze kasstromen, maar ook Sité staat in 2013 voor de keuze in welke mate we de IAH gaan toepassen.

BETAALBAAR WONEN ●

DUURZAAMHEID

Bij de betaalbaarheid van wonen is echter niet alleen de hoogte van de huur van belang, maar ook de energielasten. Sterker nog, deze vormen een steeds groter deel van de totale woonlasten. Bij de uitvoering van onderhoud voeren we altijd duurzaamheidsmaatregelen uit, zoals het aanbrengen van vloerisolatie, isolatieglas en zonnepanelen voor het verwarmen van warmteboilers. Soms nemen we ook grotere maatregelen.

▫

Aan de Doetinchemse Multatulistraat hebben we in 2012 vier woningen omgebouwd tot zeer energiezuinige (passief)woningen, gericht op duurzaamheid, betaalbaarheid en kwaliteit. De buitenschil is vervangen door een compleet nieuwe, volledig geïsoleerde en luchtdichte gevel. In 2013 monitoren we de energetische resultaten van de woningen. Op basis daarvan besluiten we hoe we in de toekomst met dit concept omgaan. De bouwtechnische uitvoering van deze pilot is goed verlopen. Belangrijk is dat er gedurende een dergelijk project veel aandacht voor bewoners is.

▫

Complexgewijs hebben we in 2012 HR++-glas aangebracht in combinatie met schilderwerk. Van de 515 woningen die we hebben voorzien van nieuwe verf, heeft ruim 50% van de bewoners ervoor gekozen om -tegelijkertijd en tegen betaling- HR++-glas te laten aanbrengen. Deze werkwijze blijven we ook in 2013 toepassen.

▫

Met collega-corporaties ProWonen en Wonion hebben we besloten om zonnepanelen te plaatsen op onze woningen. In 2013 gebeurt dat bij 50 woningen van Sité.

▫

De Stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen (ADV) heeft in 2012 een groots opgezet project ontwikkeld om vóór 2016 het bestaand bezit in de Achterhoek te verduurzamen. Sité en haar collega’s in de ACo (Achterhoekse Corporaties), de gemeenten en Bouwend Nederland hebben zich aan dit project verbonden. In totaal gaat het om zo'n 1.600 corporatiewoningen, 2.200 particuliere woningen en 400 bedrijfsgebouwen. Het aandeel van de ACo in deze is groot en we leggen daarbij het accent op het beperken van de energielasten, zodat de woningen voor onze huurders betaalbaar blijven.

●

BETALINGSGEDRAG

Met ons huurbeleid en duurzaamheidsmaatregelen proberen we te voorzien in een passend en betaalbaar woningaanbod. Ondanks dat krijgt een deel van onze huurders problemen met het betalen van de huur. In 2011 hebben we onze huurincassoprocedure hier op aangepast, zodat tijdig met huurders met betalingsachterstand naar een oplossing kan worden gezocht. We proberen hiermee de omvang van de huurschuld zoveel mogelijk te beperken, omdat in de praktijk blijkt dat dit de meeste kans biedt op een goede oplossing en het voorkomen van ontruiming. We kunnen dit echter niet alleen. Daarom zijn we in het najaar van 2012 samen met onze partners (o.a. gemeente Doetinchem, het Centraal Loket Schuldhulpverlening (CLS) welzijnsorganisatie IJsselkring) in twee wijken gestart met een pilot ter preventie van huur- en andere betalingsachterstanden. Gelet op de aanzienlijke afname van het aantal ontruimingen in deze wijken hebben we besloten om deze werkwijze per 1 januari 2013 in heel Doetinchem toe te passen. Het betalingsgedrag van onze huurders in 2012 ziet er in cijfers als volgt uit:


8

BETALINGSGEDRAG

AANTAL AANMANINGEN

2012

2011

10.196

12.374

30

39

410

395

€ 172.000

€ 161.000

AANTAL ONTRUIMDE WONINGEN T.G.V. BETALINGSACHTERSTAND AANTAL DEURWAARDERDOSSIERS AFBOEKINGEN (AFGEROND STAND ULTIMO)

Ontruiming is een zeer drastische en pijnlijke maatregel. We besluiten hiertoe dan ook pas als we, na een intensief traject met de betreffende bewoners en samenwerkingspartners, geen alternatief kunnen vinden. Het is mooi dat het aantal ontruimingen ten opzichte van 2011 is afgenomen, maar in wezen is elke ontruiming er één te veel. We zien het dan ook als onze opdracht om de omvang van huurachterstand en het aantal ontruimingen in 2013 verder naar beneden bij te stellen. Hierbij proberen we met de huurders zelf en met betrokken instanties zo snel mogelijk tot een oplossing te komen.

●

ACHTERHOEKS BEZIT VESTIA

In januari 2012 werden de gevolgen van het derivatenbeleid bij corporatie Vestia manifest. Door de ernstige liquiditeitsproblemen waarin Vestia is terechtgekomen, wordt zij genoodzaakt delen van haar woningbezit te verkopen. Dit geldt ook voor haar bezit in de Achterhoek, waaronder 490 woningen in de gemeente Doetinchem. Samen met onze ACo-collega’s zijn we met Vestia in gesprek over mogelijke oplossingen. Dit wordt in 2013 vervolgd.

KWALITEIT VAN ONS BEZIT Het bieden van een passend woningaanbod betekent niet alleen dat de huren passen bij de vraag, maar ook dat de fysieke kwaliteit van de woningen zich op het gewenste niveau bevindt.

▫

In 2012 schilderden we in totaal 1000 woningen. We vernieuwden 88 keukens, 67 badkamers en 40 toiletten.

▫

In dezelfde periode dat de landelijke focus was gericht op de asbestproblematiek in Utrecht, is in de wanden van 73 van onze bergingen aan onder meer de Paul Krugerlaan asbest aangetroffen. We hebben daarop direct nader extern onderzoek laten uitvoeren. De besmette wanden zijn verwijderd en vervangen door ander materiaal. Daarnaast zijn we gestart met een Plan van Aanpak om in de periode tot 2020 asbest fasegewijs uit ons bezit te verwijderen. Gelukkig hebben we onnodige onrust onder bewoners kunnen voorkomen door hen tijdig en zorgvuldig te informeren.

▫

In 2012 hebben we het risico op koolmonoxidevergiftiging door open verbrandingstoestellen in ons bezit geïnventariseerd. Uitkomst is dat 500 appartementen en 150 eengezinswoningen reden geven tot ingrijpen in de periode tot 2017. Dit doen we door vervanging, verbetering en adviezen aan bewoners.

▫

Uit technisch onderzoek is in 2012 gebleken dat bij twee van de vier flatblokken aan de Beethovenlaan sprake is van betonrot. Ingrijpen is nodig om verdergaande betonrot te voorkomen. Het vervolgonderzoek en uitwerking van het benodigde onderhoud zijn in twee gedeelten opgesplitst. Enerzijds gaat het om het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Daarnaast kijken we via een open proces met betrokkenen naar de toekomst van de flats op langere termijn. Dit participatietraject, dat we samen met gemeente Doetinchem voeren, is inmiddels gestart.

▫

In 2012 zijn we gestopt met ons reguliere klantgestuurd onderhoud (KGO). In plaats daarvan werken we vanaf eind 2012 met de pilot Wonen op Maat 2.0, waarbij we periodiek per wijk kijken naar hetgeen de bewoners qua renovatie nodig achten.

▫

Van oudsher konden onze huurders verzoeken om vervanging van keuken en of badkamer. Nu inmiddels het merendeel van de interieurs is vervangen, neemt de vraag vanuit de bewoners af. Om te voorkomen dat we over een jaar of tien het merendeel van ons onderhoudsbudget moeten inzetten voor het in één keer vervangen van alle interieur, zijn we in 2012 gestart met het ontwikkelen van een nieuwe visie en werkwijze. Onderdeel hiervan is een pilot bij 130 woningen in Drempt, waar we bewoners hebben gevraagd naar eventuele woonwensen voor verbetering of aanpassing van de woning. De uitkomst en ons oordeel hierover vertalen we ook in de aanpak van de rest van ons bezit.


9

▫

In 2012 hebben we ons beleid rond Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) aangepast. Dit is per 1 januari 2013 van kracht. Vanaf dat moment moeten onze huurders toestemming vragen voor het zelf aanpassen van de woning. Dit sluit beter aan op de wettelijke bepalingen, is duidelijker voor onze huurders en houdt onze informatie over de woningen meer up to date.

NIEUWBOUW Met onze ACo-collega’s maken we ons sinds 2009, gelet op de bevolkingskrimp in de Achterhoek, sterk voor het naar beneden bijstellen van het nieuwbouwprogramma in de Achterhoek tot 2020 en het verleggen van de focus naar de bestaande voorraad. De afspraken hierover zijn eind 2010 bekrachtigd in de Regionale Woonvisie die we met gemeenten en Provincie Gelderland hebben ontwikkeld. Dit betekent niet dat er tot 2020 niet meer gebouwd hoeft te worden, wel dat we kritischer kijken naar waar dat nodig is en wat voor soort woningen nodig zijn.

▫

We zijn dan ook blij dat we in 2012 met de oplevering van een aantal nieuwbouwwoningen hebben kunnen bijdragen aan het voorzien in de huidige vraag naar woningen in ons werkgebied. Dit geldt voor het opleveren van 11 appartementen voor autistische jongeren aan de Langstraat in Gaanderen en 44 eengezinshuurwoningen die we in Wijnbergen laten bouwen. Tot dit laatste hebben we in 2012 besloten en een deel ervan is inmiddels bewoond. De rest wordt in 2013 opgeleverd.

▫

Daarnaast zijn we met onze partners hard aan het werk om Het Nieuwe Pelgrim in Gaanderen te ontwikkelen tot een volwaardig plan. Afgelopen jaar hebben we daar 20 appartementen voor starters opgeleverd plus de resterende zeven van in totaal 28 eengezinswoningen. Verder is de realisatie van zorgvastgoed voor Sensire een belangrijk onderdeel van het plan. Hiervoor laten we 39 reguliere appartementen ontwikkelen. Afhankelijk van de vraag worden hiervan minimaal 25 door Sensire afgenomen. Daarnaast bouwen we 14 eenheden voor dementerenden en zo’n 300m

aan multifunctionele ruimte en een huisartsenpraktijk. In het najaar van 2012 is

de bouw hiervan gestart. Tevens hebben we een deel van de grond die we in bezit hadden verkocht, zodat in Het Nieuwe Pelgrim een Aldi-supermarkt kan worden gerealiseerd.

▫

Voor Sensire gaan we aan de Doetinchemse Boddens Hosangstraat wooneenheden, gemeenschappelijke ruimten en een wijkpost bouwen. Tevens wordt hier door een andere partij een commerciële plint ontwikkeld. In afwachting van de juridische uitspraak naar aanleiding van bezwaren die omwonenden hebben gemaakt, starten we in 2013 met de bouw.

▫

Halverwege 2012 zijn we met gemeente Doetinchem en ontwikkelaar Kondor Wessels Projecten (KWP) gekomen tot een overeenkomst die doorgang van het project Iseldoks (deel van Hamburgerbroek/Intermeco-terrein) mogelijk maakt. Concreet houdt dit voor Sité in dat we 35 huurwoningen afnemen. Hiermee geven we invulling aan onze toezegging in de prestatieafspraken met de gemeente uit 2005. Afhankelijk van een passend aanbod door KWP nemen we hier een investeringsbesluit over.

▫

Helaas staat de ontwikkeling van een zorgboerderij aan de Dollemansstraat in Baak sinds het begin van 2012 ‘on hold’, nadat zorgpartij Sutfene zich uit het project heeft teruggetrokken. Hierover zijn we in 2012 een juridische procedure gestart, die in 2013 wordt vervolgd. Parallel hieraan hebben we de beëindiging van de gebruiksovereenkomst met de vorige eigenaar van het te ontwikkelen pand, medio 2013, voorbereid.

▫

Naast deze concrete planvorming, hebben we in 2012 ook gezocht naar een bestemming voor onze (resterende) grondposities in het Lookwartier, Oosseld_Bloemenbuurt en het Saronixterrein. Voltooiing van de projecten Lookwartier en Oosseld_Bloemenbuurt, die deels zijn afgerond en afgewikkeld, was in 2012 belangrijk onderwerp van gesprek met gemeente Doetinchem. In 2013 willen we tot uitvoering van de plannen komen. Ten aanzien van het Saronixterrein hebben we in 2011 afspraken met de ontwikkelaar-bouwer gemaakt, waardoor ons aandeel in dit project is beperkt tot het ontwikkelen van ruim 20 huurappartementen, het ketelhuis en de beheerderswoning. We wachten op start bouw door de ontwikkelaar-bouwer.

▫

Met Estinea zijn we sinds 2012 in gesprek over hoe om te gaan met verandering van de klantgroep voor de zorgwoningen aan de Keppelseweg.


10

STRATEGISCH VOORRAADBELEID In ons strategisch voorraadbeleid staat de vraag centraal welk woningaanbod nodig is om in de toekomst in de vraag te voorzien. Hiervoor richten we ons op de Regionale Woonvisie,vertalen dit naar ons eigen strategisch voorraadbeleid en stemmen dit af met gemeente Bronckhorst en gemeente Doetinchem.

▫

De uitvoering van de eind 2010 met Achterhoekse gemeenten, ACo en Provincie Gelderland overeengekomen Regionale Woonvisie is eind 2012 gemonitord. Belangrijkste conclusie hieruit is dat de daling van het aantal huishoudens iets minder snel gaat dan in 2009/2010 was voorzien, maar dat de behoefte aan extra woningen in de toekomst nog kleiner is dan verwacht.

▫

In 2012 hebben we de eerste check gedaan op onze Leidraad voorraadontwikkeling uit 2011. Hierbij hebben we afgeronde plannen per complex in Doetinchem afgezet tegen de leidraad en de wijkvisies (zie hoofdstuk 2). De voornaamste bevindingen waren: ●

Er zijn nog geen concrete plannen voor de te slopen woningen. Hiervoor is nadere inventarisatie nodig. Aandachtspunt daarbij is het communiceren over de (sloop)toekomst van complexen in een situatie waarin er een krapte aan huurwoningen is. Dit geldt ook voor de onderhoudsuitgaven die voor de nabije toekomst nodig zijn.

●

De poule met woningen die we te koop aanbieden, is een aantal keer groter dan het aantal dat we willen verkopen. Ook hiervoor geldt dat we de objecten moeten labelen die we uit onze voorraad willen afstoten. Tevens duiden we de woningen die we niet noodzakelijkerwijs kwijt hoeven, maar waarvan het mooi zou zijn als we ze kunnen verkopen.

●

Het aantal nieuw te bouwen woningen blijft van kracht, tenzij de woonmonitor van de Regionale Woonvisie (zie hierboven) anders uitwijst.

WOONWENSEN

▫

Met onze partners in de Regionale Woonvisie hebben we de Rijksuniversiteit Groningen opdracht gegeven voor een Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO). Hiermee wordt inzicht verschaft in de transformatiebehoefte: wat moet, gelet op de bevolkingskrimp, aan de woningvoorraad gebeuren? In 2012 is daartoe een representatieve steekproef onder de Achterhoekse bevolking gehouden over toekomstige woonbehoeften. De onderzoeksresultaten worden begin 2013 bekend en vertalen we in onze nieuwe (bouw)plannen.

▫

Samen met welzijnsorganisatie IJsselkring hebben we een voorzieningencheck bij huurders aan de Verzetslaan uitgevoerd. Sité heeft hierdoor meer inzicht gekregen in de woonwensen en de tevredenheid van de huurders over de woon- en leefomgeving.

▫

Ook met bewoners van de West-Indische buurt in Doetinchem hebben we gesproken over hun wensen qua woning en woonomgeving.

KOOPWONINGEN

▫

We hadden gehoopt 32 woningen uit onze bestaande voorraad te kunnen verkopen. Vanwege de voortdurende stagnatie op de verkoopmarkt hebben we halverwege het jaar de jaareindeverwachting echter naar beneden bijgesteld. Ook hebben we toen besloten voortaan af te zien van ‘verkoopstimulerende’ middelen, zoals Koopgarant en Te Woon, als regulier beleid. Deze dragen namelijk niet (meer) bij aan het verkoopresultaat. Daarnaast hebben we een deel van onze nieuwbouw verkoopwoningen (met name in het Lookwartier) omgezet naar huur, waar groeiende vraag naar is. We kunnen ons dit permitteren omdat we de komende jaren niet afhankelijk zijn van kasstromen uit verkoop. In 2012 hebben we uiteindelijk negen woningen verkocht. Hierbij ging het om vijf reguliere verkopen en vier die via Koopgarant zijn verkocht. Van de woningen die we in het verleden via Koopgarant hebben verkocht, hebben we in 2012 in totaal zeven woningen moeten terugkopen.


11

2

BIJDRAGEN AAN VITALE BUURTEN

ONZE KOERS Sité en bewoners maken samen de buurt. Daartoe: …

leggen we de prioriteit bij wijken waar veel moet gebeuren: waar de huizen verouderd zijn, vervuiling zichtbaar is en mensen langs elkaar leven;

…

hebben we de noordelijke wijken van Doetinchem voor de komende jaren tot prioriteitswijken benoemd. In deze wijken gaat onze aandacht niet alleen uit naar de woningen. Samen met andere partijen werken we aan een leefomgeving die schoon, heel en veilig is. We faciliteren bij het stimuleren van bedrijvigheid. We dragen bij aan het versterken van het netwerk van bewoners in de wijk;

…

hebben we speciale aandacht voor de ontwikkeling van de identiteit van de wijken. Voorwaarde is wel dat we er veel woningen hebben, zodat we maximale invloed kunnen uitoefenen;

…

versterken we onze positie in een wijk door het aankopen van woningen of door het ruilen met andere eigenaren;

…

werken we actief samen met de gemeenten en andere partijen voor het behoud of vergroten van leefbaarheid in de gemeenten Bronckhorst en Doetinchem. Bij voorkeur doen we dat vanuit een stads- of dorpsvisie/agenda,zodat de verschillende initiatieven elkaar versterken;

…

doen we een appel op zowel de individuele als de groepsbetrokkenheid. Vaak staan die twee dingen op gespannen voet: of eigenheid of verbinding. Wij zoeken naar creatieve manieren om aan beide recht te doen.

ONTWIKKELING VAN WIJKEN

▫

Voor wat betreft ons bezit in Doetinchem hebben we afgelopen jaar de wijkvisies voor Schöneveld, Bezelhorst en IJkenberg Noord vastgesteld. We hadden hiermee willen aanhaken op de structuurvisie van gemeente Doetinchem. Omdat deze er nog niet is, wordt het voor ons lastig om met bewoners in deze wijken het gesprek aan te gaan.

▫

We zijn blij dat de gemeente Doetinchem in 2012 een Woonvisie heeft gemaakt. De volgende stap is het ontwikkelen van een gemeentelijk structuurplan. Daarna is het zaak dat we met de gemeente kijken hoe we de (eventuele) kloof tussen het gemeentelijke structuurplan en de wijkvisies van Sité kunnen dichten. Daar waar mogelijk zoeken we alvast aansluiting bij de gemeente. Zo zijn we, via het nieuwe Wijknetwerk, gestart met een pilot waarmee we met de gemeente een projectmatige aanpak toepassen op de Beethovenlaan en de West-Indische buurt. Het gaat om een integrale aanpak op het gebied van welzijn, zorg en veiligheid.

IN ONZE WIJKEN

▫

In 2011 zijn we gestart met het concept ‘Nieuw Naoberschap’, gericht op betrokkenheid tussen zittende en nieuwe bewoners. In 2012 is dit concept als project beëindigd. Met onze partners hebben wij het project geëvalueerd en besloten om ‘nieuw naoberschap’ bij het Wijkwerk onder te brengen.

▫

Ook in 2012 waren onze buurtconciërge en drie complexmedewerkers (huismeesters) onze oren en ogen in de wijk. Met hun inzet en samen met bewoners hebben we geprobeerd overlast en gevaarlijke situaties te voorkomen en onze wijken leefbaar te houden.

▫

Met gemeente Doetinchem hebben we in 2012 afspraken gemaakt over storingsmeldingen aan de achterpadverlichting van onze woningen. Voortaan worden alle storingen aan de gemeente gemeld.

▫

Daarnaast zet gemeente Doetinchem sinds de loop van 2012 in een aantal wijken daarnaast zogeheten ‘buurtcoaches’ in. Deze hebben als taak de verbinding te zoeken met bewoners en de schakel te vormen tussen hen en instanties. Sité sluit hier op aan en zoekt met de gemeente naar een passende manier om dit vorm te geven.


12

▫

De politiek en publieke opinie willen dat corporaties zich meer beperken tot hun ‘corebusiness’. Daarom hebben we in 2012 onze bijdrage aan leefbaarheidsactiviteiten naar beneden bijgesteld. We vinden het nog steeds belangrijk om -met bewoners- te werken aan de leefbaarheid in hun wijk en buurt, maar kijken bij het financieren van bewonersactiviteiten nadrukkelijker of deze bijdragen aan onze corebusiness, het wonen. In 2012 hebben wij in dat kader onder meer financieel bijgedragen aan een tijdelijk speelveld bij de oude sporthal in Oosseld, een participatieproject in de Muziekbuurt, vier bewonersactiviteiten in de wijk Schöneveld, het opknappen van de entree van een flat aan de Verzetslaan, een voorzieningencheck in de Jubileum- en Struikenbuurt en het opknappen van de voetgangerstunnel in De Veentjes.

▫

Tijdens een speciale ‘opzoomerweek’ in het voorjaar van 2012 vonden veel onderhoudswerkzaamheden plaats in de wijk De Huet. Er werd bestrating aangepast, snoeiwerk verricht en er werden verkeersborden opgeknapt. Sité, gemeente Doetinchem en welzijnsorganisatie IJsselkring hebben een plantjesmarkt en kinderactiviteiten georganiseerd.

▫

In de wijken waar Sité bezit heeft, constateerden we in 2012 een aanzienlijke toename van overlast, die met name verklaard wordt door het aantal hennepgerelateerde gevallen. Evenals de landelijke trend gaat het ook in onze regio steeds vaker om georganiseerde, hennepgerelateerde criminaliteit. Mede doordat we een ‘hennepconvenant’ hebben gesloten met gemeenten, collega-corporaties, Liander, de politie en het Openbaar Minsterie kon afgelopen jaar wel een grootschalig hennepnetwerk worden opgerold. Huurders met een hennepkwekerij in een woning van Sité worden direct ontruimd.

▫

In 2012 hebben we met politie Noord- en Oost Gelderland en gemeente Doetinchem een contract getekend om de concentratie van overlast in de gemeente geleidelijk te reduceren.

OVERLAST 2012

2011

216

85

AANTAL GEVALLEN VAN WOONFRAUDE

20

20

AANTAL GEVALLEN BUURTBEMIDDELING

76

53

AANAL GEVALLEN OVERLAST (INCLUSIEF HENNEPHANDEL & -TEELT)


13

3

PARTNERSCHAP

ONZE KOERS De veranderingen in de Achterhoek stellen ons en onze partners voor grote opgaven. Wij hebben elkaar hard nodig om de Achterhoek vitaal en gezond te houden. Sité bevindt zich in de positie waarin zij een rol van betekenis in de samenleving kan spelen. Sité vervult deze rol vanuit een maatschappelijke grondhouding, gericht op fysieke en sociale duurzaamheid. Wij sturen op een duurzame relatie met onze partners, die recht doet aan ieders positie en verantwoordelijkheid. Vertrouwen en wederzijds respect zijn daarbij sleutelbegrippen. Daartoe …

is betrokkenheid bij onze lokale en regionale samenleving de voorwaarde voor het uitvoeren van onze kerntaak;

…

richten we ons bij toekomstvraagstukken niet alleen op gemeenten, maar op versterking van de regio;

…

Vertalen we het (economisch) tijdsgewricht in onze diensten en producten. Is ons ambitieniveau nog haalbaar en gewenst?

●

▫

ONZE KLANT Sité en het bestuur van bewonersvereniging Siverder zijn in 2012 vijf keer bijeengekomen. Onderwerpen die we met elkaar bespraken, waren: de Doetinchemse Woonvisie, prestatieafspraken met gemeente Bronckhorst en Doetinchem, ouderenhuisvesting, Wijkwerk nieuwe stijl, functioneren van VvE’s en hoe dit bij Sité is georganiseerd, onze plannen voor de Beethovenlaan, ons nieuwe ZAV- en huurbeleid, herijking van klantgestuurd onderhoud (Wonen op Maat 2.0), Kadernotitie 2013, het slepersbeleid, verkoop van woningen ten behoeve van de oostelijke randweg en onderzoek naar de toegankelijkheid van TidA voor senioren. Op verzoek van Siverder is met hen ook aandacht besteed aan het plaatsen van zonnepanelen. Siverder wil bewoners ook zelf hier actief over informeren. Uiteraard waren ook de ontwikkelingen rond het regeerakkoord Rutte II onderwerp van gesprek, aangezien dit aanzienlijke gevolgen voor onze huurders kan hebben. Tevens hebben we met Siverder afspraken gemaakt over haar rol bij de werving en selectie van een nieuwe Commissaris per 1 maart 2013. De nieuwe Commissaris wordt op voordracht van Siverder benoemd. Verder was Siverder structureel betrokken bij de uitvoering van onze participatiekalender 2012.

▫

Afgelopen jaar hebben we onze klanten bevraagd over ons communicatiebeleid, onze bereikbaarheid en ‘actief burgerschap’. Ten aanzien van dit laatste is de uitkomst dat onze huurders er begrip voor hebben dat een steeds meer actieve houding van burgers wordt verlangd. Bij meer verantwoordelijkheid voor huurders wordt wel een ondersteunde rol van Sité verwacht. De uitkomsten nemen we mee in programma’s voor zelfbeheer en onderhoud door bewoners. Uit het klanttevredenheidsonderzoek naar ons mutatieproces is naar voren gekomen dat 85% van de vertrokken huurders tevreden is over het nakomen van afspraken, overname en eindafrekening. Op het totaal van onze dienstverlening scoren we 69% goed, volgens 21% voldoende en volgens 8% matig.

▫

Met onze klanten en partners zijn we ook het gesprek aangegaan over de wijze waarop Sité probeert betalingsproblemen en ontruimingen te voorkomen.

▫

Een belangrijke ontwikkeling in 2012 voor onze klant was de overstap van ons eigen woonruimteverdeelsysteem naar het regionale Thuis in de Achterhoek. De reacties van woningzoekenden zijn positief. Doordat de woningtoewijzing nu anders is geregeld, is Sité wel op zoek naar een andere functionaliteit en inrichting van de eigen website. Dit wordt in 2013 vervolgd.

▫

Het aantal klachten ten aanzien van onderhoud is afgenomen met 15%. Bij de klachten gaat het steeds minder vaak om onze dienstverlening en steeds meer om de inhoud, bijvoorbeeld het niet honoreren van een verzoek om een voorziening aan te brengen.

▫

In 2012 hebben we de procedure voor klachtafhandeling ingekort. Hierdoor proberen we de klanttevredenheid te verbeteren.


14

KLACHTEN

AANTAL KLACHTEN BIJ SITÉ GEREGISTREERD

2012

2011

102

103

REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE OOST-GELDERLAND ▫

AANTAL ZAKEN INGEDIEND

3

7

▫

AANTAL ZAKEN IN BEHANDELING GENOMEN

2

6

▫

AANTAL ZAKEN WAARBIJ SITÉ IN HET GELIJK IS GESTELD

-

5

▫

AANTAL ZAKEN WAARBIJ EEN SCHIKKING IS GETROFFEN

2

1

▫

AANTAL ZAKEN WAAROVER KOMEND KALENDERJAAR EEN UITSPRAAK VOLGT

-

-

HUURCOMMISSIE ▫

AANTAL ZAKEN INGEDIEND

4

5

▫

AANTAL ZAKEN IN BEHANDELING GENOMEN

3

4

▫

AANTAL ZAKEN WAARBIJ SITÉ IN HET GELIJK IS GESTELD

1

1

▫

AANTAL ZAKEN WAARBIJ EEN SCHIKKING IS GETROFFEN

-

3

▫

AANTAL ZAKEN WAAROVER KOMEND KALENDERJAAR EEN UITSPRAAK VOLGT

2

-

●

▫

GEMEENTEN Met gemeente Bronckhorst en ProWonen hebben we de samenwerkingsafspraken uit 2009 herijkt en opnieuw bekrachtigd. In de overeenkomst hebben we met elkaar afspraken gemaakt op het gebied van wonen en dan heel specifiek voor de woningen van ProWonen, Sité en hun huurders. De afspraken gaan onder meer over voldoende betaalbare huurwoningen, leefbaarheid, bevorderen van kwaliteit van de woningvoorraad, welzijn & zorg en energiereductie.

▫

Ook met gemeente Doetinchem zijn we tot nieuwe samenwerkingsafspraken gekomen. Ten opzichte van de vorige prestatieafspraken, uit 2005, is hierin meer aandacht voor procesafspraken. Daarnaast wordt nadrukkelijk de link gelegd tussen deze lokale afspraken en de afspraken in regioverband. De samenwerkingsthema’s zijn: passend huisvesten van de doelgroep; terugdringen schuldenproblematiek en voorkomen van huisuitzettingen; opgave wonen & zorg, de kwalitatieve en kwantitatieve omvang van de woningvoorraad; eigen woningbezit; leefbaarheid; duurzaamheid; burger- & bewonersparticipatie en procesafspraken. De overeenkomst wordt vertaald in jaarlijkse afspraken. De nieuwe afspraken geven meer structuur aan de samenwerking met gemeente Doetinchem. Begin 2013 wordt de samenwerkingsovereenkomst ondertekend.

●

▫

WIJKWERK & SOCIAAL DOMEIN Met onze partners in het Doetinchemse Wijkwerk hebben we het project Nieuw Naoberschap geëvalueerd (zie ook hoofdstuk 2). Daarnaast is veel aandacht uitgegaan naar het samenvoegen van de Programmaraad Wonen-ZorgWelzijn en het Partneroverleg Wijkwerk tot de Wijkwerkkoepel, zodat het fysieke en sociale domein gebundeld worden. Daarnaast heeft gemeente Doetinchem een Wijkbedrijf opgezet, gericht op het zelfbeheer en zelfonderhoud door bewoners. Sité zoekt in deze naar aansluiting.

▫

Ook in het Sociaal Domein is in 2012 veel aandacht besteed aan het Wijknetwerk. Als deelnemer hieraan kijkt Sité vanuit deze samenwerking naar mogelijkheden om gezamenlijk in onze wijken aan de slag te gaan.


15

●

▫

ZORG- EN WELZIJNSSECTOR Steeds vaker zien we dat zorgen welzijnspartijen in ons werkgebied kampen met financiële beperkingen. We zijn ons bewust van de nood van deze partijen. Vanuit onze eigen positie zoeken we met deze partijen naar oplossingen.

▫

De vervroegde invoering van de scheiding woning en zorg per 1 januari 2013 stond vanaf het najaar centraal in de relatie met onze voornaamste zorgpartners. Zie ook hoofdstuk 1.

▫

Het thema ‘Health Valley’ over innovatie in de gezondheidszorg was ook actueel in ons werkgebied. Onder de noemer ‘Afslag Achterhoek’ stonden vragen vanuit de zorginstellingen centraal en zijn Sité en andere partijen gevraagd om mee te denken over oplossingen. Thema’s waren onder meer: eHealth, zorg op afstand en wonen en zorg.

●

▫

‘BOUWKOLOM’ Afgelopen jaar verkeerde de bouwsector in onze regio in zwaar weer. Bijna wekelijks lazen we over noodlijdende bedrijven, in de ergste gevallen ging het om ontslagen of faillissement. Dit gold voor onze leveranciers, maar ook de partijen waarmee we in projecten samenwerken. In sommige gevallen kwam de voortgang hierdoor in het gedrang. In andere gevallen is ons financiële risico toegenomen doordat sprake is van een grondpositie. Het meest nadrukkelijk speelde dit rond het Saronixterrein en het Zelhemse Broek.

▫

Van oudsher werden leerling bouwvakkers vooral ingezet bij nieuwbouwprojecten. Door de crisis in de Achterhoekse bouwsector komt het opleiden van leerling bouwvakkers echter onder druk te staan, zodat de noodklok is geluid om de instroom van jonge vakmensen in de toekomst te kunnen garanderen. Daartoe is eind 2012 een taskforce ‘bouwerij’ van opleidingscentrum OBD, gemeenten, UWV en bouwbedrijven gestart. Ook Sité neemt hier aan deel. We hebben hier onder meer onze renovatieklus van een aantal duplexwoningen in Gaanderen ingebracht om als pilot te laten uitvoeren door leerling bouwvakkers (zie ook hoofdstuk 1). Ook hebben we met de KlaassenGroep afspraken gemaakt over de inzet van leerling bouwvakkers bij de nieuwbouw van Het Nieuwe Pelgrim, ook in Gaanderen. Met onze ACo-collega’s kijken we naar mogelijke alternatieven voor de oorspronkelijke stageplekken, bijvoorbeeld door leerling bouwvakkers in te zetten bij reparatieonderhoud.

●

▫

SAMENWERKING MET ACHTERHOEKSE CORPORATIES Sité werkt succesvol samen met vijf andere corporaties in de ACo, die zich sterk maakt voor goed wonen in de Achterhoek. Als ACo hebben we ons verbonden aan de Regionale Woonvisie. In 2012 werden de eerste monitorgegevens hiervan bekend. Deze zijn voor de ACo reden om vast te houden aan de ingezette koers qua aantallen. Tevens wordt de gezamenlijkheid van de ACo op dit thema beschouwd als belangrijke factor voor het realiseren van een Achterhoeks vastgoedprogramma dat aansluit bij de vraag.

▫

Na het resultaat van de Regionale Woonvisie was Thuis in de Achterhoek (TidA) in 2012 het nieuwe ‘pronkstuk’ van de ACo. Ook andere corporaties hebben interesse getoond om zich aan te sluiten bij TidA. Begin 2013 wordt het woningaanbod van Woonzorg Nederland in een pilot aan TidA toegevoegd. Ook voor andere sectoren is TidA interessant, bijvoorbeeld qua informatie over verhuisbewegingen. Met onze ACo-collega’s onderzoeken we dan ook of we het product TidA of delen daarvan kunnen vermarkten aan -bijvoorbeeld- makelaars, verhuisbedrijven, e.d..

▫

Zoals in hoofstuk 1 is aangegeven, hebben we ons in ACo-verband verbonden aan het plan van Stichting Achterhoek Verduurzamen om komende jaren o.a. 1.600 corporatiewoningen te verduurzamen.

▫

Daarnaast hebben we met onze ACo-collega’s brieven gestuurd aan ‘Den Haag’ over het verplicht te koop aanbieden van onze woningen aan onze huurders en over de effecten van de verhuurdersheffing voor de Achterhoek.

▫

Daarnaast oriënteren we ons sinds 2012 met twee van onze ACo-collega’s ProWonen en Wonion op samenwerkingsmogelijkheden ten behoeve van efficiency in onze bedrijfsvoering: kostenbesparing, kwaliteit, flexibiliteit en positionering. Dit biedt ons de mogelijkheid om gezamenlijk op veranderingen in te spelen, zelf de regie te houden en onze positie te versterken. Daarbij staat bewust niet de vorm, maar de inhoud centraal.


16

Eind 2012 werkten we gezamenlijk aan 16 concrete projecten binnen vier clusters: ICT & administratie, Communicatie & Beleid, Vastgoed en Klantvisie. Een aantal projecten zit in de fase waarin de focus is bepaald. Bij andere projecten, bijvoorbeeld reparatieverzoeken, bevinden we ons in de uitvoeringsfase. In 2013 gaan we hier mee verder.

●

▫

SITÉ IN DE REGIO De ACo en 300 Achterhoekse ondernemers, overheden en maatschappelijke organisaties hebben zich in 2011 verbonden aan Coöperatie Achterhoek voor de uitvoering van de Achterhoek Agenda 2020. Deze agenda bestaat uit projecten op het gebied van innovatieve en duurzame economie, goede bereikbaarheid en kansen voor het platteland. In dat kader hebben we in het voorjaar van 2012 samen met Provincie Gelderland een Achterhoeks Lentediner in Den Haag georganiseerd. Tijdens dit diner hebben we aan kabinets- en parlementsleden Het Achterhoeks Model gepresenteerd: een coöperatieregio waarin Overheid, Ondernemingen en maatschappelijke Organisaties (de drie O’s) slimme verbindingen maken. ‘Den Haag’ heeft lovend gereageerd.

▫

Ook in 2012 waren we zowel in praktische en bestuurlijke zin betrokken bij De Doetinchemse Uitdaging. We vinden het belangrijk dat we op deze manier kunnen bijdragen aan het samenbrengen van bedrijven en maatschappelijke organisaties.


17

4

WAARBORGEN

(FINANCIËLE) CONTINUÏTEIT

ONZE KOERS Site heeft geen winstoogmerk, maar zet ontvangen geld weer in voor de volkshuisvesting. Ons streven daarbij is meer te doen met minder middelen. De oplossing ligt in de combinatie van een efficiënte bedrijfsvoering, een solide financieel beleid en het binden van professionele, betrokken medewerkers. Daartoe: …

hebben we een gezonde financiële basis nodig, gericht op financiële sturing en continuïteit;

…

bestaat de kern van ons financiële beleid uit adequaat vermogensbeheer en risicobeheersing;

…

sturen we jaarlijks op een sluitende operationele kasstroom, waarbij de netto exploitatie van ons vastgoed de overige organisatiekosten en financiering van de vastgoedportefeuille dekken;

…

worden (financiële) keuzes gekoppeld aan de (indirecte) waarde van ons bezit;

…

zetten we ons geld en onze medewerkers zo efficiënt en effectief mogelijk in.

Onze manier van werken, de inzet van onze medewerkers en het geld waar we over beschikken zijn erop gericht om nu, op de korte en op de lange termijn onze maatschappelijke opgave te kunnen realiseren. In dat kader zijn we een aantal jaar geleden de weg inslagen om meer te doen met minder middelen.

ORGANISATIE

▫

In 2012 hebben we ons personeelsbeleid herijkt. Om goed voorbereid te zijn op onze toekomst en onze ambities uit Kompas waar te kunnen maken, stellen we andere eisen aan onze medewerkers. Kern van het nieuwe beleid is dat medewerkers van Sité bijdragen aan het realiseren van het centrale doel, het bedrijfsresultaat. In het verlengde hiervan is de tevens de basis gelegd voor nieuwe secundaire arbeidsvoorwaarden. Dit wordt in 2013 vervolgd.

▫

Ook nieuwe medewerkers waren afgelopen jaar bij ons in beeld. Onze aanwezigheid bij de jaarlijkse ‘Doetinchem on Stage’ (een beurs gericht op het helpen van scholieren bij hun beroeps- of opleidingskeuze) heeft ertoe geleid dat 11 scholieren een werkbezoek aan Sité hebben gebracht. De betreffende leerlingen van het AOC-Oost, Ludger en Metzo College hebben dit als zeer leerzaam ervaren.

▫

Het aantal begrote FTE’s voor alle categorieën (regulier, uitleen nieuwbouw, uitleen extern, boventallig, incidenteel) was 111.25. Eind 2012 was het totaal aantal FTE’s 107.2. Dit is 96% ten opzichte van de begroting.

▫

Voor al onze medewerkers waren ook in 2012 de Richtlijnen integriteit Site Woondiensten van kracht. Deze richtlijnen moeten belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling binnen en door Sité voorkomen. Daarnaast maken de cultuur bij Sité en de omvang van onze organisatie het ook mogelijk dat het management hier dicht bovenop zit. Voor heel 2012 geldt dat geen sprake is van schendingen van de integriteit van onze organisatie of medewerkers.

▫

Onze klokkenluidersregeling dateert uit 2008 en maakt het voor onze medewerkers mogelijk vermeende misstanden te melden aan de hiertoe aangewezen persoon. De klokkenluidersregeling is op onze website geplaatst. De interne meldregeling garandeert dat alle meldingen serieus worden behandeld en dat medewerkers geen negatieve gevolgen van hun melding ondervinden. In 2012 is geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling.

▫

Voor onze toepassing van de Governancecode woningcorporaties wordt verwezen naar ‘Intern toezicht.’

ZIEKTEVERZUIM

GEMIDDELD ZIEKTEVERZUIM


2012

2011

3.51%

3.52%

18

VERSLAG VAN DE ONDERNEMINGSRAAD Afgelopen jaar zijn de Ondernemingsraad (OR) en de directeurbestuurder negen maal in een regulier formeel overleg samengekomen. Daarnaast heeft een informeel gesprek met de directeurbestuurder plaatsgevonden in het kader van ‘artikel 24’ uit de Wet op de ondernemingsraden (WOR). De belangrijkste onderwerpen die onze aandacht kregen, worden hieronder toegelicht:

▫

We vinden Kadernotitie 2013 een helder, duidelijk en concreet stuk. We zijn ons er echter van bewust dat de hierin opgenomen plannen voor komend jaar tot stand zijn gekomen in een woelige tijd, die zeer aan verandering onderhevig is. Vanuit ‘Den Haag’ komen er steeds meer plannen op ons af, deze zullen concreter worden naar mate de tijd verstrijkt. Dit zal vooral gevolgen hebben voor onze afdeling Wonen. Inmiddels zijn er al de nodige scenario’s doorberekend en wordt het steeds duidelijker hoe Sité en de OR hier vorm aan kunnen geven.

▫

Ander belangrijk aandachtspunt was de samenwerking met ProWonen en Wonion. Deze kreeg in de loop van 2012 steeds meer vorm. Met de directeurbestuurder hebben we afgesproken dat de samenwerking onderwerp van gesprek is indien dit de WOR raakt.

▫

Als OR stellen we ons als ‘meedenker’ constructief op rond de herijking van de secundaire arbeidsvoorwaarden. We zijn hierin alert ten aanzien van de waarde van het oude pakket ten opzichte van de nieuwe arbeidsvoorwaarden. Gelet op de complexheid van deze materie en de rechten voor het personeel, heeft de OR een extern juridisch adviseur ingeschakeld. Dit traject wordt in 2013 vervolgd.

▫

Afgelopen jaar heeft in alle lagen van de organisatie een aantal verschuivingen plaatsgevonden. Als OR hebben we er op toegezien dat de verschuivingen zorgvuldig hebben plaatsgevonden.

▫

Door het principeakkoord voor een nieuwe CAO Woondiensten zijn de salarissen per april 2012 met terugwerkende kracht gewijzigd en is de gereedschapsvergoeding komen te vervallen.

▫

In 2012 hebben we geen gebruik hoeven maken van ons adviesrecht.

EFFICIENCY & EFFECTIVITEIT De huuropbrengsten willen we zoveel mogelijk inzetten voor onze huurders en onderhoud aan onze woningen. Daarom hebben we diverse bedrijfsprocessen zo efficiënt mogelijk ingericht, waarbij we de nadruk leggen op het verbeteren van onze effectiviteit (“Doen we de goede dingen?”) en efficiency (“Doen we de dingen goed?”). Dit proberen we te bereiken via ons interne ‘lean&mean’-programma en de samenwerking met ProWonen en Wonion. Deze paragraaf bevat op hoofdlijnen de uitgangspunten plus de resultaten die we in 2012 middels efficiënter en effectiever werken hebben gerealiseerd:

▫

Herijking van klantgestuurd onderhoud naar Wonen op Maat 2.0 (zie ook hoofdstuk 1).

▫

Terugdringen van het aantal onnodige klantcontacten over reparatieverzoeken, met name door onze interne werkwijze aan te passen. Komend jaar wordt dit vervolgd.

▫

Onze koers naar een zo efficiënt mogelijke organisatie heeft ertoe geleid dat de kosten voor ons werkapparaat in 2012 12% lager waren dan begroot, respectievelijk € 9.621.000 en € 10.892.000.

▫

Soms staan vrijgekomen woningen onnodig lang leeg. Hierdoor moeten woningzoekenden langer wachten op een woning en kost dit Sité geld. Om dit te veranderen zijn we in 2012 gestart met het zoveel mogelijk aansluitend verhuren van onze woningen. Nieuwe huurders kregen eerder de sleutel en betaalden vanaf dat moment ook huur. Kleine onderhoudswerkzaamheden voeren we nu uit als het huurcontract is getekend. Deze manier van werken heeft er eind 2012 toe geleid dat het gemiddeld aantal dagen leegstand is teruggebracht van 20 naar twaalf dagen.

▫

We gaan voor een compactere organisatie. Hierbij zijn niet planning en aantallen leidend, maar is de inhoud van ons werk bepalend voor de voortgang.

▫

De koppeling van de Doetinchemse gemeentelijke basisadministratie (GBA) en ons primaire systeem sinds 2012 wordt door beide partijen als zinvol ervaren.

▫

In 2012 hebben we de verhuizing van onze onderhoudsdienst, de Snelservice, naar ons kantoor aan de Hofstraat voorbereid. Door de verhuizing van de SNS Bank uit ons pand zijn we daar gestart met het verbouwen van de begane grond en de eerste verdieping.


19

Op die plekken worden de zogeheten ‘klantfuncties’ zoveel mogelijk geïntegreerd. Zowel de verhuizing van de Snelservice als de verbouwing van ons kantoor zijn erop gericht onze medewerkers zo functioneel en klantgericht mogelijk in te zetten. Eind februari 2013 is de verbouwing gereed.

INTERNE BEHEERSING

▫

Ook onze stuurinformatie kan bijdragen aan effectiever werken. Sinds 2012 werken we met een nieuwe basis hiervoor, het zogeheten ‘managementcontrolsysteem’. Hierin zijn onze strategische doelen leidend. Alles wat we doen of niet doen, moet bijdragen aan deze doelen. Scherper dan voorheen is daarmee de integrale verantwoordelijkheid voor het behalen van de doelen belegd.

▫

In 2012 hebben we ook de kaders en werkwijze voor onze audits zijn herijkt. De primaire processen worden tweejaarlijks ge-audit, de overige processen eens per drie jaar. Hiertoe hebben we in 2012 een auditplanning geïntroduceerd. In dat kader hebben we afgelopen jaar verkoop van woningen uit de bestaande voorraad en de inkomenstoets bij woningtoewijzing in het kader van de staatssteunregeling (de ‘90%-norm’) onderzocht. We leggen hierover verantwoording af aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en we worden hierop ook getoetst door onze accountant (Deloitte Accountants BV). Uit de audits is gebleken dat het beleid correct wordt uitgevoerd. Daar waar nodig hebben we maatregelen getroffen om de processen te verbeteren. De accountant is akkoord met de wijze waarop we de audits hebben uitgevoerd en de maatregelen die we op basis daarvan hebben getroffen.

▫

Op andere onderdelen van ons werk hebben we -samen met de RvC- in 2012 ons risicoprofiel bepaald. We zien als voornaamste risico’s: daling koopkracht klantgroep, woningvoorraad, wet- & regelgeving, de rol van de klant, imago en financiering van onze opgave. Deze worden uitgewerkt in risicoplannen voor onze organisatie

▫

In 2012 hebben we de risico’s op ons bedrijfsonroerendgoed (BOG) vertaald in risicovolle en minder risicovolle objecten. We streven hierbij naar het voorkomen van leegstand. Evenals de huizenmarkt zit echter ook de markt voor BOG in het slop. Dit heeft tot gevolg dat in 2012 niet al onze BOG-panden waren verhuurd, maar –conform we begroot hadden- hebben we zo’n 82% van de huurinkomsten uit BOG ontvangen. Er zijn in 2012 geen extra panden leeggekomen, de leegstand was nagenoeg verwaarloosbaar en was er geen sprake van faillissement bij onze BOGhuurders, zodat de verhuur van die panden wat dat betreft niet in het gedrang is.

WETGEVING

▫

De hoofdlijnen van de herziene woningwet waren begin 2012 al bekend en zijn in de zomer geaccordeerd door de Tweede Kamer. Met het aantreden van het nieuwe kabinet is echter besloten het betreffende wetsvoorstel aan te houden. In het voorjaar van 2013 komt de minister van Wonen & Rijksoverheid met een voorstel tot aansluiting van het regeerakkoord en de herziene Woningwet. De gevolgen die dit heeft voor ons werkdomein, zijn nu nog niet goed in te schatten.

▫

De financiële bijdrage van Sité aan het oplossen van het probleem ‘Vestia’ is onderdeel van de saneringssteun die we moeten afdragen. Bij deze saneringssteun gaat het in 2013 naar verwachting om een bedrag van € 1.575.000.

▫

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven, heeft het Rijk afgelopen jaar verschillende plannen gepresenteerd met betrekking tot inkomensafhankelijke huurverhoging. Op het moment dat deze jaarstukken zijn opgesteld, was hier nog geen definitief besluit over genomen en hadden de plannen nog geen wetskracht.

▫

Het regeerakkoord van kabinet Rutte II bevat de zogeheten ‘verhuurdersheffing’. Dit houdt in dat corporaties -op termijn- jaarlijks € 1.750.000.000 aan het Rijk moeten afdragen. Een aantal partijen is tegen de verhuurdersheffing gekant omdat dit de huurders en de investeringsmogelijkheden van corporaties treft. Dit zijn ook de argumenten die we als ACo hebben gebruikt in een gezamenlijke ‘brandbrief’ aan de Tweede Kamer-fracties. We zijn in afwachting van definitieve besluitvorming.

▫

In 2012 heeft het parlement ingestemd met de Wet Normering Topinkomens publieke en semipublieke sector (WNT). Tevens heeft de minister van Wonen & Rijksoverheid bezoldigingsmaxima gesteld voor topfunctionarissen bij toegelaten instellingen volkshuisvesting. Voor de toepassing hiervan door Sité wordt verwezen naar het jaarverslag van de RvC over 2012 onder ‘Intern toezicht’.


20

▫

In het kader van de nieuwe wet incassokosten (WIK) hebben we ons incassobeleid per 1 juli 2012 aangescherpt.

▫

De Huurcommissie/rechtbank heeft ons in 2012 in het ongelijk gesteld ten aanzien van het doorbelasten van kosten aan huurders, toegespitst op de kosten voor het groenonderhoud. Voor ons was dit reden ons bezit opnieuw te beoordelen ten aanzien van servicekosten en ons beleid hierop aan te scherpen.

INTERN TOEZICHT Als Raad van Commissarissen (RvC) houden we toezicht op het beleid van Sité en het naleven van de statuten. Daarnaast adviseren we de directeurbestuurder en zijn we diens werkgever. In de jaarstukken van Sité leggen we als RvC separaat verantwoording af over ons functioneren in 2012. Dit doen we overeenkomstig de Aedescode en de Governancecode voor woningcorporaties (hierna: governancecode). Daar waar Sité in de praktijk afwijkt van de nietverplichte bepalingen uit de governancecode, melden we dit in ons jaarverslag. Onze bevoegdheden en taken als RvC zijn vastgelegd in de statuten, een Reglement voor de Raad van Commissarissen van Sité Woondiensten (hierna: Reglement) en de procuratieregeling van Sité. Samengevat zijn deze als volgt: ●

toezicht op het gevoerde beleid, de werking en integriteit van de interne controle en risicobeheersingsystemen, de ingestelde procedures en de algemene gang van zaken bij Sité;

●

toetsing van bovengenoemde elementen aan de door Sité gestelde sociale en maatschappelijke opgaven;

●

besluitvorming over jaar- en meerjarendoelstellingen, de strategie om deze doelstellingen te realiseren en de parameters om de behaalde resultaten te kunnen meten;

●

advisering van de directeurbestuurder;

●

functie van werkgever van de directeurbestuurder namens de stichting.

Ons Reglement, dat in 2012 niet is gewijzigd, bevat ook specifieke richtlijnen voor onze samenstelling, profiel, benoeming, aftreden, vergoedingen, vergaderingen, informatie, continuïteit van de directeurbestuurder, externe verantwoording, vertrouwelijkheid en ons overleg met de Ondernemingsraad, bewonersvereniging Siverder en de accountant.

●

SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Overeenkomstig de statuten en ons Reglement bestond de RvC in 2012 uit vijf leden, waarvan twee op voordracht van bewonersvereniging Siverder zijn benoemd. De governancecode stelt een maximum aan de zittingsduur van Commissarissen, namelijk maximaal twee maal vier jaar. Onze statuten voorzien in drie maal drie jaar. Sité heeft besloten de statuten pas aan te passen zodra de herziene woningwet van kracht is. Om in de praktijk toch aan de voorgeschreven bepalingen te kunnen voldoen, past de RvC zijn rooster van aftreden -daar waar nodig- hier op aan. Onze huidige leden kunnen bij een derde zittingstermijn daarom niet voor drie, maar maximaal twee jaar worden herbenoemd. De voorzitter zat in 2012 in zijn derde en laatste termijn van drie jaar en treedt uiterlijk in maart 2013 af. Hiermee wordt de maximale zittingsduur met één jaar overschreden. We maken hiervoor gebruik van de overgangsregeling, waarin de governancecode voorziet. De samenstelling van de RvC was in 2012 ongewijzigd. Mevrouw Bäckes-Kapteijn en mevrouw Smeijers zijn benoemd voor een tweede termijn van drie jaar. Eind 2012 is mevrouw Smeijers benoemd tot opvolger van de heer Scheinck als voorzitter. Sinds oktober bieden we ook voor een jaar een plek aan een stagiair-Commissaris die de Leergang aankomende commissarissen in woningcorporaties (onder meer georganiseerd door de VTW) volgt. Op 31 december 2012 telde de RvC de volgende leden:

▫

J. P.M. (HANS) SCHEINCK (1953) Voorzitter en lid op voordracht van bewonersvereniging Siverder sinds 1 maart 2004. Aftredend per 1 maart 2013. Niet herbenoembaar. Beroep: algemeen directeur van gemeente Winterswijk. Relevante nevenfuncties in 2012: voorzitter Directeuren Net Achterhoek, toezichthouder Verzekeringsmij Univé Oost (Groenlo), lid Raad van Toezicht van Stichting De Lichtenvoorde.


21

▫

M.A.M. (MARIE-ANTOINETTE) BÄCKES-KAPTEIJN (1955) Lid op voordracht van bewonersvereniging Siverder sinds per 8 april 2009. Aftredend per 8 april 2015. Herbenoembaar. Beroep: zelfstandig (bestuurs)adviseur (met name in de zorgsector). Relevante nevenfuncties en adviesopdrachten in 2012: toezichthouder bij welzijnsorganisatie Dock (AmsterdamHaarlem-Rotterdam), secretaris Beroepsvereniging Directeuren Kinderopvang (bdKO), lid bezwaren- en klachtencommissie Perspekt (organisatie voor keurmerken in de zorgsector), lid programmacommissie ZonMw, Nationaal Programma Ouderenzorg 2008 – 2012, coördinator organisatieverandering bij het landelijk programma In voor zorg! (VWS en Vilans), toezichthouder bij Stichting Georganiseerde eerstelijnszorg (Zoetermeer).

▫

B. (BERT) HOBBELINK (1958) MRICS Lid per 5 maart 2008. Aftredend per 5 maart 2014. Herbenoembaar. Beroep: directeur/eigenaar van Beethoven Vastgoed BV (consultancy en makelaardij gespecialiseerd in commercieel onroerend goed), directeur/mede-eigenaar van Velocity European Properties BV (beleggingsmaatschappij gespecialiseerd in winkelvastgoed in Europa), directeur/mede-eigenaar van NMH Invest BV (makelaardij gespecialiseerd in Duits winkelvastgoed). Relevante nevenfuncties in 2012: adviseur bij Twents ontwikkelen aannemers(familie)bedrijf, penningmeester Stichting Logos.

▫

DR. ING.

J.A. (JAN) JURRIËNS (1952)

Lid per 15 maart 2007. Aftredend per 15 maart 2013. Herbenoembaar. Beroep: organisatieadviseur, trainer en coach, lector aan de Hogeschool Arnhem Nijmegen (HAN). Relevante nevenfuncties in 2012: toezichthouder bij SKB ziekenhuis Winterswijk, toezichthouder bij Jarabee Hengelo (jeugdzorg), toezichthouder Pleyade Ouderenzorg Arnhem.

▫

M.M. (MONIQUE) SMEIJERS (1963) EMPM Lid per 9 oktober 2009. Aftredend per 9 oktober 2015. Herbenoembaar. Benoemd tot voorzitter per 1 maart 2013. Beroep: algemeen directeur van de Corporate Dienst Rijkswaterstaat (bedrijfsvoering). Geen relevante nevenfuncties in 2012.

De RvC is van oordeel dat de voltallige RvC in 2012 onafhankelijk was conform alle criteria, zoals die uitgebreid zijn omschreven in de governancecode.

●

TAAKVERDELING

Behoudens het voorzitterschap kent de RvC geen vaste specifieke taakverdeling of kern- en auditcommissies. Per situatie bepalen we wie de RvC vertegenwoordigt. In 2012 gold dit voor de werving van een nieuwe Commissaris, het functioneringsgesprek met de directeurbestuurder en het jaarlijkse gesprek met de Ondernemingsraad.

●

TOETSINGSKADER RVC

De Aedescode, governancecode, onze statuten en het Reglement bevatten vrij algemene bepalingen voor ons toezicht. Om als RvC meer inhoudelijk toezicht te kunnen houden op specifiek Sité hebben we in 2010 onder externe begeleiding en met de directeurbestuurder een toetsingskader, IJkpunten van toezicht, ontwikkeld. Bij de evaluatie van het toetsingskader hebben we in het voorjaar van 2012 geconstateerd dat het toetsingskader voldoet aan onze behoefte en verwachtingen. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de RvC een wettelijk bepaalde rol heeft. Daarnaast kijkt de RvC als representant van de maatschappij naar de opgave die Sité voor zichzelf heeft gesteld, de resultaten daarvan en de wijze waarop deze resultaten worden bereikt. We beoordelen dit op basis van de bandbreedtes/normen die we met de directeurbestuurder hebben afgesproken. De RvC vindt het belangrijk om toezicht te houden op het ontwikkelen en realiseren van de maatschappelijke opgave van Sité: voorzien in betaalbare en goede woonruimte voor minder kansrijke woningzoekenden, voorzien in passende woonruimte voor bijzondere doelgroepen en borgen van leefbaar- & veiligheid in wijken waar Sité bezit heeft. Bij het realiseren van deze doelen verwacht de RvC van Sité dat de corporatie en organisatie binnen de door de RvC gestelde bandbreedtes blijft ten aanzien van: omgang met belanghebbenden (o.a. bewoners, klanten, partners),


22

organisatorisch beleid (o.a. personeelsbeleid, integriteit, weten regelgeving en informatie en ondersteuning aan de RvC), financieel beleid (o.a. continuïteit) en bezittingen. Het toetsingskader stelt de RvC in staat verantwoordelijkheid te dragen voor het interne toezicht en geeft de directeurbestuurder een concrete handreiking voor het geven van informatie aan de RvC om dit toezicht uit te kunnen voeren. Los daarvan hebben we ook gesproken met derden, zoals het MT en de accountant van Sité. Tevens zijn we geïnformeerd middels berichten van het CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze informatie heeft ons geholpen om de door Sité gemaakte en te maken keuzes te toetsen. Dit geldt ook voor onze gesprekken met bewonersvereniging Siverder en de Ondernemingsraad. In 2012 was er landelijk veel aandacht van de politiek en publieke opinie voor het functioneren van corporaties en het interne toezicht hierop. De situatie bij Sité heeft hiertoe gelukkig geen aanleiding gegeven en ook de RvC heeft positieve beoordelingen gekregen over het gehouden toezicht.

●

WERKZAAMHEDEN RVC

Afgelopen jaar is de RvC vijf keer bij elkaar gekomen voor een reguliere vergadering. Zoals ieder jaar zijn we daarnaast met de directeurbestuurder en het management in een studietweedaagse bijeengeweest. Daarnaast komen we vanaf medio 2012 halfjaarlijks bijeen in een informeel overleg. Dit vindt plaats in afwezigheid van de directeurbestuurder. De op voordracht van Siverder benoemde Commissarissen hebben twee keer gesproken met het bestuur van Siverder. Daarbij was er aandacht voor het werk en bestuurlijke situatie van Siverder en de relatie met Sité. Ook is gesproken over een aantal inhoudelijke onderwerpen, zoals de positie van de corporatie, de inkomensgebonden woningtoewijzing, woningen voor jongeren, Thuis in de Achterhoek en verduurzaming van woningen. Zoals gebruikelijk heeft de RvC het afgelopen jaar ook met de Ondernemingsraad geëvalueerd. Gespreksonderwerpen waren onder meer intensivering van de samenwerking met collega-corporaties ProWonen en Wonion, het functioneren van de directeurbestuurder, de gevolgen van de Wet Normering Topinkomens en organisatieontwikkelingen. De werving- en selectiecommissie is samen met bureau Erly de werving van een nieuwe Commissaris gestart. Voor de inhoudelijke invulling van ons toezicht waren onze goedkeuring van de begroting, kadernotitie en treasuryjaarplan van belang. Deze sluiten aan bij het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Met viermaandelijkse bestuursbrieven heeft de directeurbestuurder aan de hand van ons toetsingskader verantwoording afgelegd over het realiseren de maatschappelijke doelen van Sité. Belangrijke punten die we naar aanleiding daarvan met de directeurbestuurder hebben besproken, waren betalingsproblematiek onder huurders, leefbaarheid, de kasstromen, de verkoopresultaten, verscheidene vastgoedontwikkelingsprojecten, de relatie met de stakeholders van Sité, de scheiding van wonen en zorg, audits, organisatieontwikkeling, besparing op de bedrijfslasten en de gevolgen van de financiële problemen bij Vestia. Toekomst en positionering van Sité vormden ook het hoofdthema tijdens onze jaarlijkse studietweedaagse. Met de accountant en bureau IPD hebben we in dat kader de prestaties van Sité vergeleken met andere vastgoedorganisaties. Gezamenlijk hebben we geconstateerd dat Sité het qua prestaties goed doet. Ook hebben we mogelijke toekomstvarianten voor de sector met elkaar verkend, evenals de wijze waarop Sité daar het beste op kan participeren. Mede gelet door de overheidsmaatregelen zal het vastgoed steeds meer de basis vormen voor het werk van Sité. Rond de maatschappelijke rol van Sité moeten keuzes gemaakt worden. In het verlengde hiervan zijn ook de voornaamste risico’s voor de toekomst op een rij gezet. In 2013 wordt dit verder uitgewerkt en blijven we dit als RvC volgen. Tenslotte hebben we met elkaar afgesproken dat Sité, daar waar mogelijk samen met haar collegacorporaties, zo goed mogelijk anticipeert op de behoefte van samenleving en politiek. Dit door zich niet defensief op te stellen, maar zo concreet mogelijk haar prestaties te laten zien. Naast bovenstaande heeft de voorzitter in 2012 periodiek apart overleg gevoerd met de directeurbestuurder. Dit diende ter voorbereiding op vergaderingen van de RvC en het bespreken van de algemene gang van zaken binnen Sité.


23

●

AANDACHTSPUNTEN BIJ HET TOEZICHT

Een aantal van onze aandachtspunten en gespreksonderwerpen met de directeurbestuurder in 2012 verdient extra aandacht in het jaarverslag:

▫

Uitvoering van de in 2012 afgekondigde overheidsmaatregelen heeft grote gevolgen voor de positie en de volkshuisvestelijke opgaven van Sité. Naast de andere onderwerpen die tot het aandachtsgebied van de RvC horen, was dit dan ook een van de voornaamste gespreksthema’s met de directeurbestuurder. De RvC past zijn toezicht aan naar aanleiding van de maatregelen die het Rijk voor de woningcorporaties treft. Deze lijn wordt voortgezet in 2013.

▫

In 2011 hebben we met elkaar afgesproken om ons als RvC twee keer per jaar extra te verdiepen in het thema leefbaarheid. Afgelopen jaar stonden we rond dat thema stil bij de toenemende aandacht voor betalingsproblematiek onder huurders. Deze materie doet een groot beroep op de tijd en inzet van de organisatie. Hierdoor komt de inzet van Sité voor andere leefbaarheidsaspecten onder druk te staan. Ook onderkennen we als RvC de zoektocht van Sité naar de juiste rol en inzet van middelen om te voorkomen dat huurders dakloos worden.

●

PROFIELSCHETS RVC

Vanwege het vertrek van de heer Scheinck als lid en voorzitter van de RvC in maart 2013 hebben we in 2012 onze profielschets herijkt en op enkele punten aangescherpt. Belangrijke onderdelen in onze profielschets zijn: een duidelijke oriëntatie op de omgeving van Sité -met name de gemeenschap/samenleving waarbinnen een corporatie functioneert en haar doelgroepen daarin; maatschappelijk engagement en ondernemingsgezindheid; redeneren vanuit een balans van maatschappelijk en bedrijfsmatig belang; moed, integriteit en ‘open mind’ en ervaring met het verantwoording afleggen aan verschillende publieke en private belangenhouders. In het voorjaar van 2013 besluiten we over de benoeming van de nieuwe Commissaris.

●

DESKUNDIGHEID

Via het cursus- en scholingsaanbod van Vereniging van Toezichthouders Woningbouw (VTW) voor ons lid bleven we ook in 2012 op de hoogte van ontwikkelingen die belangrijk zijn voor onze rol als toezichthouder, adviseur en werkgever van de directeurbestuurder. Dit geldt ook voor het aanbod van onder meer het CFV, de accountant, bureau Atrivé en De Woonbond. Daarnaast laten we ons jaarlijks voeden door een externe expert op het gebied van volkshuisvesting, die ons kan helpen om meer ‘out of the box’ te denken. In 2012 is dit tijdens onze studietweedaagse verzorgd door de accountant en bureau IPD.

●

ZELFEVALUATIE

Onze jaarlijkse zelfevaluatie vond deels plaats in en buiten aanwezigheid van de directeurbestuurder. We hebben vastgesteld dat het toetsingskader en de hierop aangepaste verantwoordingsinstrumenten voldoen aan onze behoefte. Door de groeiende concreetheid van de informatie kunnen we scherper de prestaties van Sité beoordelen. De positionering van zowel de RvC als die van de directeurbestuurder komt hiermee beter tot z’n recht. Zowel ons collectieve functioneren als van de Commissarissen afzonderlijk wordt als goed ervaren. Dit geldt zowel ten aanzien van onze diversiteit als teamgeest.

●

WERKGEVERSCHAP

Als werkgever van de directeurbestuurder hebben we eind 2012 zijn functioneren besproken. We zijn tevreden over het functioneren van de directeurbestuurder en de behaalde resultaten. Het brutosalaris van de directeurbestuurder bedroeg in 2012 € 137.695, inclusief vakantiegeld. In 2013 vindt geen indexatie plaats.

●

HONORERING RVC

Bij aanvang van 2012 bedroeg de maximale honorering voor de voorzitter € 13.500. Voor de leden was het maximum van € 8.968 van kracht. Met inachtneming van de indexering van de bedragen door de VTW, golden vanaf 1 juli 2012


24

maxima van respectievelijk € 13.968 en € 9.312. In totaal is over 2012 de volgende honorering uitgekeerd: € 13.734 (voorzitter) en € 9.156 (leden). Daarnaast ontvingen we maandelijks een belaste onkostenvergoeding van € 86. Tenslotte hebben we voor onze reiskosten een deels belaste en onbelaste vergoeding ontvangen op basis van werkelijke kosten. De Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) heeft onder meer gevolgen voor de honorering van de RvC per 1 januari 2013. Dit geldt ook voor de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting (Regeling) die de minister van Wonen & Rijksoverheid in het najaar heeft aangekondigd. In afwachting van de bodemprocedure die de VTW is gestart tegen de Regeling, blijven de hierboven genoemde bedragen van kracht. Dit geldt niet voor de Commissarissen die afgelopen jaar zijn herbenoemd en komend jaar worden benoemd of herbenoemd. Voor hen geldt per 1 januari 2013 het jaarlijkse maximum van € 5.250. De nieuwe voorzitter ontvangt maximaal € 7.875 op jaarbasis.

•

BIJLAGE BIJ VERSLAG OVER INTERN TOEZICHT

Naast de inhoudelijke onderwerpen die hiervoor reeds zijn aangestipt, was de invulling van onze reguliere vergaderingen in 2012 als volgt:

BELEIDS- & VERANTWOORDINGSCYCLUS & FINANCIËN Treasuryjaarplan 2012, mandaat directeurbestuurder voor niet-begrote investeringen 2012, bestuursbrieven 3e tertiaal 2011 en 1e en 2e tertiaal 2012, jaarstukken 2011 (in aanwezigheid van de accountant), Kadernotitie 2013, Begroting 2013 & Meerjarenverkenning 2014 – 2017, toetsingskader RvC

EXTERN OORDEEL OVER SITÉ Accountantsverklaring 2012 (eindejaarcontrole 2011), continuïteitsoordeel 2012 (CFV), solvabiliteitsoordeel 2012 (CFV), oordeelsbrief verslagjaar 2011 (Ministerie van Binnenlandse Zaken-WWI), Managementletter 2012 (interimaccountantscontrole 2012)

VASTGOEDONTWIKKELING Hamburgerbroek/Intermeco-terrein (deel van Iseldoks), Wijnbergen_MidWest, Het Nieuwe Pelgrim (Gaanderen), Langstraat (Gaanderen), lage flat Leliestraat, Dennenweg 6 (besluitvormend, besluit aangehouden tot maart 2013 in afwachting van nadere risicoanalyse)

CONTACT MET DERDEN Halfjaarlijks overleg tussen delegatie RvC en bestuur van bewonersvereniging Siverder, overleg RvC-voorzitters van andere Achterhoekse corporaties, jaarlijks overleg tussen delegatie RvC en delegatie OR 2011 & 2012

DIRECTEURBESTUURDER Functioneringsgesprek met directeurbestuurder 2011 en 2012.

RAAD VAN COMMISSARISSEN Stagiair RvC, herbenoeming van mevrouw Bäckes-Kapteijn en mevrouw Smeijers als commissaris, benoeming van mevrouw Smeijers tot voorzitter per 1 maart 2013, onkostenvergoeding RvC, BTW-belaste honorering RvC, voorbereiding RvC-tweedaagse 2012, werving- en selectieprocedure nieuwe Commissaris, herziening profielschets RvC, zelfevaluatie RvC 2011 en 2012

OVERIG Beëindiging Huur op Maat, regionaal woonruimtebemiddelingssysteem (Thuis in de Achterhoek), huurprijsbeleid per 01-07-2012, inkomensafhankelijke huurverhoging, prestatieafspraken met gemeente Doetinchem, samenwerkingsovereenkomst met gemeente Bronckhorst en ProWonen, bewonersvereniging Siverder, Doetinchemse Woonvisie 2020, gevolgen van problemen bij Vestia voor Sité, overname Achterhoeks bezit van Vestia.


25

Het onderwerp nevenstructuur behoefde in 2012 niet aan de orde te komen. Ook in 2012 beschikte Sité niet over dochtermaatschappijen.

EXTERN OORDEEL

▫

Op basis van onze jaarstukken 2011 en prognosegegevens over 2012 tot en met 2014 heeft het WSW verklaard dat Sité onveranderd kredietwaardig is. Dit betekent dat we gebruik kunnen blijven maken van de faciliteiten die het WSW biedt, mits we aan de borgingsvoorwaarden voldoen. Gemeentelijke achtervang is één van die voorwaarden. Gemeente Doetinchem heeft recent besloten om haar achtervang voor vier van de vijf corporaties die werkzaam zijn in het gebied van gemeente Doetinchem te limiteren. Dit houdt voor deze corporaties in dat voor externe financiering gemeentelijke toestemming vereist is. Op basis van ons risicoprofiel is Sité de enige corporatie waar gemeente Doetinchem zich onverminderd garant voor stelt.

▫

Het CFV heeft ons het zogeheten A1-continuïteitsoordeel toegekend. Dit betekent volgens het CFV dat Sité naar vermogen een bijdrage levert aan de volkshuisvestelijke opgave.


26

BALANS NA RESULTAATBESTEMMING 2012

ACTIVA (x € 1.000)

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

4.547

4.630

TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA

4.547

4.630

41.171

34.655

615.559

650.560

32.228

35.388

VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

8.355

8.109

697.313

728.712

Andere deelnemingen

1.300

2.000

Latente belastingvordering(en)

6.537

10.451

445

615

TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

128

136

8.410

13.202

710.269

746.544

Vastgoed bestemd voor verkoop

1.112

8.194

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.236

2.345

TOTAAL VOORRADEN

3.348

10.539

-

27

1.039

874

TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN

ONDERHANDEN PROJECTEN VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeente

406

23

2.871

3.393

Overige vorderingen

153

269

Overlopende activa

591

590

5.060

5.149

LIQUIDE MIDDELEN

18.003

12.090

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

26.411

27.805

736.681

774.349


TOTAAL VORDERINGEN

TOTAAL


27

PASSIVA ( x € 1.000)

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

561.180

555.227

EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar

33.084-

6.515

528.096

561.742

Onrendabele investeringen en herstructureringen

3.217

7.063

TOTAAL VOORZIENINGEN

3.217

7.063

147.343

147.943

34.596

36.366

TOTAAL RESERVE VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN KORTLOPENDE SCHULDEN a. Schulden aan kredietinstellingen b. Schulden aan leveranciers c. Belastingen en premies sociale verzekeringen d. Overlopende passiva TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL


108

59

182.047

184.368

14.698

10.710

2.898

1.495

261

1.433

5.464

7.538

23.321

21.176

736.681

774.349

28

WINST-

& VERLIESREKENING 2012

2012

2011

39.678

38.305

2.535

2.698

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

29

1.328

Geactiveerde productie eigen bedrijf

85

426

2.154

354

44.482

43.111

416

564

WINST- EN VERLIESREKENING

(x € 1000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten

Overige bedrijfsopbrengsten SOM VAN DE BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen

4.946

4.876

Sociale lasten

837

847

Pensioenlasten

962

936

8.458

9.630

364

414

Lasten servicecontracten

2.355

2.735

Overige bedrijfslasten

4.905

5.869

23.243

25.871

- 43.918

- 2.502

Onderhoudslasten Leefbaarheid

SOM VAN DE BEDRIJFSLASTEN NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

-8

-4

743

783

Rentelasten en soortgelijke kosten

- 6.703

- 7.039

SALDO FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

- 5.968

- 6.260

- 28.648

8.478

- 4.436

- 1.962

- 33.084

6.516

Buitengewone baten

-

-

Buitengewone lasten

-

-

SALDO BUITENGEWONE BATEN EN LASTEN

-

-

- 33.084

6.516

- 33.084

6.516

- 33.084

6.516

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

RESULTAATBESTEMMING Algemene reserve TOTAAL RESULTAATBESTEMMING


29

KASSTROMENOVERZICHT VOLGENS DIRECTE METHODE 2012 (x € 1.000)

LIQUIDE MIDDELEN BEGIN BOEKJAAR

WERKELIJK 2012 7.020


KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN ONTVANGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten SALDO INGAANDE KASSTROMEN

39.326 2.535 194 43 211 42.309

38.259 2.698 250 64 249 41.520

UITGAVEN Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat SALDO UITGAANDE KASSTROMEN

7.227 9.190 6.317 6.856 128 29.718

7.549 9.276 6.293 7.472 412 31.002

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN ONTVANGSTEN Verkoopontvangsten woningen SALDO INGAANDE KASSTROMEN UITGAVEN Investeringen nieuwbouw, renovatie Aankoop woningen Investeringen tdv de exploitatie SALDO UITGAANDE KASSTROMEN

12.591

10.518

3.048 3.048

12.632 12.632

12.044 1.734 131 13.909

13.717 1.417 129 15.263

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN

-10.861

-2.631

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN ONTVANGSTEN Nieuwe leningen Deposito`s Vrijval deelneming SALDO INGAANDE KASSTROMEN

7.200 96 700 7.996

1.800 8.089 9.889

UITGAVEN Aflossingen SALDO UITGAANDE KASSTROMEN

5.643 5.643

15.492 15.492

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

2.353

-5.603

AFNAME/TOENAME LIQUIDE MIDDELEN

4.083

2.284

11.103

7.020

LIQUIDE MIDDELEN EINDE PERIODE


30

Het financiële (meerjaren)beleid van Sité wordt vastgelegd in de Begroting en het Treasuryjaarplan. Een aantal uitgangspunten voor dit beleid wordt hieronder toegelicht.

●

ALGEMEEN

Op basis van de keuzes in de Kadernotitie 2013 scherpte Sité de Begroting 2013 en de Meerjarenverkenning 2014 2017 verder aan. Daardoor blijft Sité -ook in de toekomst- een financieel gezonde corporatie.

●

JAARRESULTAAT & EIGEN VERMOGEN

Het verwachte jaarresultaat voor 2013 is € 17.947.000 negatief. Het resultaat wordt grotendeels negatief beïnvloed door de verwachte waardeverandering van eenheden in exploitatie. Over de jaren 2014 - 2017 is het verwachte gemiddelde resultaat € 2.204.000 positief. Op basis van Begroting 2013 & Meerjarenverkenning 2014 - 2017 zal het eigen vermogen ultimo 2017 uitkomen op een bedrag van circa € 554.529.000.

●

SOLVABILITEIT

De solvabiliteit ontwikkelt zich in de periode van 2013 tot en met 2017 tot een niveau van 77%. Daaruit mag de conclusie worden getrokken dat Sité voldoende solvabel is om eventuele onverwachte tegenvallers in de toekomst op te vangen. De hoogte van het solvabiliteitspercentage is het gevolg van de wijziging in waardering, maar neemt niet weg dat Sité voldoende solvabel is om eventuele onverwachte tegenvallers in de toekomst op te vangen

●

TREASURY

Sité heeft een Treasurycommissie die bijeenkomt om onze positie qua financiën en risico’s te monitoren en acties op het gebied van treasury te bespreken. Binnen de wettelijke kaders wordt invulling gegeven aan het Treasurybeleid. Het Treasurystatuut is bepalend voor alle handelingen en uitgangspunten met betrekking tot de voorbereiding, vaststelling en uitvoering van het Treasurybeleid. Jaarlijks wordt een Treasuryjaarplan opgesteld, met daarin een terugblik op het afgelopen jaar en een vooruitblik op het komende jaar.

▫

LENINGENPORTEFEUILLE

De totale leningenportefeuille is ultimo 2012 € 155.143.000, waarvan € 147.343.000 langlopend en € 7.800.000 kortlopend. De gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen is 4.19% (2011: 4.38%). In 2012 is voor circa € 5.640.000 aan leningen afgelost. Dit betreft reguliere aflossingen en eindaflossingen. Ook is voor € 7.200.000 bijgestort. Dit betreft een variabele roll-over die in 2010 is afgesloten.

▫

KREDIETFACILITEIT

De kredietfaciliteit bij de huisbankier Rabobank is ultimo 2012 € 13.000.000 voor rekening-courant. De voorwaarde voor deze kredietfaciliteit is dat er voldoende WSW-borgingsruimte is.

▫

VERVROEGDE AFLOSSINGEN

In 2012 hebben zich geen mogelijkheden voor gedaan om leningen vervroegd af te lossen.

▫

RENTECONVERSIES

In 2012 hebben -naast de gebruikelijke conversies van de roll-over-leningen- nog drie renteconversies plaatsgevonden. Het gaat om renteafspraken die al in 2011 zijn vastgelegd. In onderstaande tabel zijn de conversies weergegeven:


31

CONVERSIES IN 2012

OMSCHRIJVING GELDGEVER

BNG

BNG

BNG

€ 1.720.640

€ 240.016

€ 907.560

HUIDIG RENTEPERCENTAGE

5,51%

5,50%

4,72%

NIEUW RENTEPERCENTAGE

4,16%

4,39%

4,57%

SCHULDBEDRAG BIJ CONVERSIE

CONVERSIEDATUM

28 MAART 2012

1 JUNI 2012

1 OKTOBER 2012

RESTANT LOOPTIJD LENING

12

20

10

RENTE LOOPTIJD BIJ CONVERSIE

12

10

10

ANNUÏTEIT

ANNUÏTEIT

FIXE

TYPE LENING

▫

NIEUWE LENINGEN

In 2012 zijn geen nieuwe leningen aangetrokken. Wel is in 2012 de variabele roll-over-lening volgestort tot een maximum bedrag van € 9.000.000.

▫

OVERIGE VORDERINGEN INZAKE TREASURY

Eind 2012 heeft Sité een vordering lopen bij onderstaande partij voor een totaal bedrag van € 18.000.000. In onderstaande tabel is de vordering weergegeven:

VORDERING SITÉ BIJ DERDEN IN 2012

BEDRAG

RENTE

EINDDATUM

€ 18.000.000

VARIABEL

VRIJ OPNEEMBAAR

GELDGEVER

RABOBANK

Eind 2012 was het rentepercentage bij de Rabobank 1.80%. Het gemiddeld rendement over 2012 was 2.13%.

●

DEELNEMINGEN

▫

COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP UITHOF III

Het betreft hier de deelname in de Commanditaire Vennootschap Uithof III met als doel te investeren in nieuwbouw voor studentenhuisvesting in Utrecht. Het bestuur van deze vennootschap ligt bij de beherende vennoot waarin Sité geen betrokkenheid heeft. Sité is aansprakelijk voor maximaal de inbreng in deze vennootschap. In heeft 2012 heeft een vrijval van € 700.000 plaatsgevonden. Eind 2012 neemt Sité deel voor een bedrag van € 1.300.000. In 2012 is het rendement 3%.


32

●

VERENIGINGEN VAN EIGENAREN

Op 31 december 2012 maakte Sité deel uit van 25 Verenigingen van Eigenaren (VvE). Het beheer van de complexen is aan externe partijen uitbesteed. Daarnaast heeft Sité stemrecht in de volgende VvE’s:

▫

VvE Heezenpoort

▫

VvE Dr. Hubernoodtpad

▫

VvE Hamburgerpoort

▫

VvE De Veentjes II

▫

VvE Grutborgh

▫

VvE Houtsmastraat 2-48

▫


▫


▫

VvE Eduard Schilderinkstraat 21-77

▫


▫


▫

VvE Bizetlaan 22-84

▫

VvE Verdilaan 16-78

▫

VvE Verdilaan 80-142

▫

VvE Dichterseweg

▫

VvE De Silo

▫

VvE Monumentenweg

▫

VvE Lookwartier Emmerich appartementen

▫

VvE Lookwartier Emmerich bedrijfsonroerendgoed

▫

VvE Lookwartier Groenlo

▫

VvE Lookwartier Anholt

▫

VvE Lookwartier Zutphen

▫

VvE Lookwartier parkeerplaatsen

▫

VvE Cinq

▫

VvE Dennenweg parkeerplaatsen

Met uitzondering van VvE De Veentjes II, VvE Dennenweg parkeerplaatsen en VvE Cinq heeft Sité in alle VvE’s een meerderheid of gelijkheid van stemmen.


33

FINANCIËLE INSTRUMENTEN Sité maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

ALGEMEEN De belangrijkste financiële risico’s waaraan Sité onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Sité is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Sité maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

MARKTRISICO Sité beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

VALUTARISICO Sité voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

RENTERISICO Sité loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Sité risico's over de marktwaarde.

KREDIETRISICO Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut.

LIQUIDITEITSRISICO Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Sité en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Sité heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.


34

VERKLARING VAN HET BESTUUR

Het bestuur verklaart hiermee dat alle uitgaven in het boekjaar 2012 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.

Doetinchem, 29 maart 2013

C.P. Martinot directeurbestuurder


35


36

JAARREKENING 2012

ALGEMEEN Sité Woondiensten is een innovatieve wooncorporatie die actief is in de gemeente Bronckhorst en de gemeente Doetinchem. In de afgelopen jaren heeft Sité zich ontwikkeld tot een maatschappelijke ondernemer die mens en maatschappij steeds duidelijker vooropstelt. Sité kiest nadrukkelijk voor een rol als maatschappelijke innovator. We komen uit de wereld van het wonen, maar voelen ons medeverantwoordelijke voor maatschappelijke opgaven en emancipatie van kwetsbare groepen. We investeren daarom niet alleen in wonen, maar ook in onderwijs, werkgelegenheid, welzijn en zorg. Ons domein is de wereld van leef- een woonplezier. Wij geven onze klanten daarom graag zelf de touwtjes in handen bij het vormgeven van hun leven: zelfregie als uitgangspunt. Vanuit deze overtuiging hanteren wij als stelregel dat mensen sterker kunnen rekenen op onze hulp en aandacht naarmate zij minder in staat zijn zelf de regie te voeren over hun leven. Sité stelt zich dienstbaar en sociaal betrokken op naar de samenleving. Onze ambitie is dat wijken en buurten geen geheimen voor ons hebben: we zijn er overtuigend aanwezig.

STATUTAIRE NAAM Stichting Sité Woondiensten

ADRES Hofstraat 47, 7001 JC Doetinchem

GEMEENTE Doetinchem

De jaarrekening is opgemaakt per 29 maart 2013


37

INLEIDING Voor u ligt de jaarrekening van Sité Woondiensten over het verslagjaar 2012. De dynamische meerjarendoelstellingen van onze organisatie zijn gefundeerd op een degelijke financiële basis. Want wie als woningcorporatie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakt met sociale investeringen, is gebaat bij een gezonde solvabiliteit en liquiditeit. Bedoeld om de organisatie van een sociaal/maatschappelijk én een financieel goed rendement te voorzien, op middellange- en lange termijn. Een spannende combinatie in een uitdagend financieel werkveld. De financiële prestaties die wij nastreven, zijn onlosmakelijk gekoppeld aan een aantal ondernemingsdoelen. Zo streven wij naar een verantwoorde vermogensontwikkeling, binnen de toetsingkaders van het CFV en WSW. Gelijktijdig hieraan willen we bereiken dat we ons inzicht vergroten in onze efficiency en doelmatigheid.

In 2012 is gekozen om over te gaan naar waardering op actuele waarde. Hier is voor gekozen omdat het actuele waardebegrip een beter inzicht geeft in het rendement op de vastgoedportefeuille en beter aansluit bij de onderbouwing van strategische beslissingen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Met in achtneming van bovenstaande wijziging is het jaarresultaat over 2012 € 33,1 miljoen negatief. Op het eerste gezicht is dit een fors negatief resultaat, maar het wordt volledig veroorzaakt door de afname van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille van € 43,9 miljoen. Deze afname is het gevolg van de verslechterde omstandigheden op de vastgoedmarkt en is door Sité niet direct op korte termijn te beïnvloeden. Kijken we naar het operationele resultaat en de kasstroom uit operationele activiteiten, dan ontstaat er een heel ander beeld. Het operationele resultaat bedraagt 15,3 miljoen positief en het operationele kasstroomoverzicht over 2012 is 12,6 miljoen positief. Hieruit mag je de conclusie trekken dat Sité over een gezonde dagelijkse bedrijfsvoering beschikt die mogelijkheden biedt voor de toekomst. Ook als de verhuurdersheffing in de komende jaren zal worden geïmplementeerd.

De opbrengsten zijn ten opzichte van vorig jaar gestegen met € 1,4 miljoen. De huren zijn gestegen met € 1,4 miljoen en de overige opbrengsten met € 1,8 miljoen. Deze € 1,8 miljoen heeft grotendeels te maken met de pro ratateruggave van de belastingdienst over voorgaande jaren en btw teruggaaf van reeds afgesloten projecten. Daar staat tegenover een daling van de verkoopresultaten € 1,3 miljoen.

De bedrijfslasten zijn ten opzichte van vorig jaar gedaald met € 2,6 miljoen. Sterke dalers zijn de onderhoudskosten € 1,2 miljoen, personeelskosten € 230 duizend, overige bedrijfslasten € 650 duizend en de lasten servicecontracten € 380 duizend. De niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille zijn ruim € 41,0 miljoen hoger dan in 2011. Het renteresultaat is € 292 duizend lager dan in 2011. Het resultaat wordt daarnaast beïnvloed door de belastinglatenties in de balans uit hoofde van de integrale vpb-plicht. Het fiscaal resultaat over 2012 is gecompenseerd met de beschikbare fiscale verrekenbare verliezen. Per saldo is geen belasting verschuldigd over 2012.

De vermogenspositie heeft zich in 2012 negatief ontwikkeld. De solvabiliteit bedraagt nu 71,7% (2011 72,5%). Door de waardering op actuele waarde zal in de toekomst het eigen vermogen fluctueren. De financiële positie van Sité Woondiensten is op basis van onze meerjarenbegroting gezond. De investerings- en renovatieopgaven die voor de komende jaren gepland staan, kunnen uitgevoerd worden zonder dat de financiële continuïteit in gevaar komt. In welke mate de financiële crisis ons nog zal raken is moeilijk te voorspellen. Het eigen vermogen bedraagt nu € 528,1 miljoen op een balanstotaal van € 736,7 miljoen.

Sité Woondiensten is deelnemer aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW accepteert alleen solvabele corporaties als deelnemers. Jaarlijks toetst zij de deelnemers en beoordeelt ze, voordat ze voor nieuwe leningen borg staat, globaal de actuele financiële situatie. In 2012 heeft het WSW deze beoordeeld op basis van de


38

meerjarenbegroting 2012-2016. Sité Woondiensten blijft een solvabele deelnemer en heeft ultimo 2012 voldoende financieringsruimte om noodzakelijke leningen aan te kunnen trekken.

Op basis van de rapportage van het Centraal Fonds beoordeelt het ministerie van BZK of Sité de goede en voldoende activiteiten ontplooit. In beide gevallen is het oordeel over Sité Woondiensten positief. Wat inhoudt dat Sité zorgvuldig met haar vermogen is omgesprongen.

Sité ziet ook haar financiële toekomst met vertrouwen tegemoet!

Claus Martinot Directeurbestuurder


39

1. BALANS NA RESULTAATBESTEMMING

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

4.547

4.630

TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA

4.547

4.630

ACTIVA (x € 1.000) VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA

VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN

41.171

34.655

615.559

650.560

32.228

35.388

8.355

8.109

697.313

728.712

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Andere deelnemingen

1.300

2.000


6.537

10.451

Te vorderen BWS-subsidies

445

615

Overige vorderingen

128

136

8.410

13.202

710.269

746.544

Vastgoed bestemd voor verkoop

1.112

8.194


2.236

2.345

TOTAAL VOORRADEN

3.348

10.539

-

27

1.039

874

406

23

2.871

3.393

Overige vorderingen

153

269

Overlopende activa

591

590

5.060

5.149

LIQUIDE MIDDELEN

18.003

12.090

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

26.411

27.805

736.681

774.349

TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN

ONDERHANDEN PROJECTEN VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeente Latente belastingvordering(en)

TOTAAL VORDERINGEN

TOTAAL


40

PASSIVA ( x € 1.000)

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

561.180

555.227

EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar

33.084-

6.515

528.096

561.742

Onrendabele investeringen en herstructureringen

3.217

7.063

TOTAAL VOORZIENINGEN

3.217

7.063

147.343

147.943

34.596

36.366

TOTAAL RESERVE VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN KORTLOPENDE SCHULDEN a. Schulden aan kredietinstellingen b. Schulden aan leveranciers c. Belastingen en premies sociale verzekeringen d. Overlopende passiva TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL


108

59

182.047

184.368

14.698

10.710

2.898

1.495

261

1.433

5.464

7.538

23.321

21.176

736.681

774.349

41

2. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012

WINST- EN VERLIESREKENING

(x € 1000)

2012

2011

39.678

38.305

2.535

2.698


29

1.328


85

426

2.154

354

44.482

43.111

416

564

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten

Overige bedrijfsopbrengsten SOM VAN DE BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen

4.946

4.876

Sociale lasten

837

847

Pensioenlasten

962

936

8.458

9.630

364

414


2.355

2.735

Overige bedrijfslasten

4.905

5.869

23.243

25.871

- 43.918

- 2.502

Onderhoudslasten Leefbaarheid

SOM VAN DE BEDRIJFSLASTEN NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

-8

-4

743

783

Rentelasten en soortgelijke kosten

- 6.703

- 7.039

SALDO FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

- 5.968

- 6.260

- 28.648

8.478

- 4.436

- 1.962

- 33.084

6.516

Buitengewone baten

-

-

Buitengewone lasten

-

-

SALDO BUITENGEWONE BATEN EN LASTEN

-

-

- 33.084

6.516

- 33.084

6.516

- 33.084

6.516

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

RESULTAATBESTEMMING Algemene reserve TOTAAL RESULTAATBESTEMMING


42

3. WAARDERINGSGRONDSLAGEN

ALGEMEEN De activa, de passiva en het resultaat zijn gewaardeerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigings-prijs of actuele waarde, dan wel de nominale waarde, tenzij anders is vermeld. De inkomsten en uitgaven worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dit houdt in dat dit, voor zover relevant, in overeenstemming gebeurt met de verslaggevingvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Gezien de specifieke omstandigheden waarin woningcorporaties zich bevinden gelden er voor de jaarverslaglegging van woningcorporaties aanvullende regels. Deze regels zijn neergelegd in hoofdstuk 645 “Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting” van de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging. Op 31 januari 2011 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 gepubliceerd en toepassing van deze herziene Richtlijn is verplicht met ingang van verslagjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. De jaarrekening 2012 is gebaseerd op de herziene Richtlijn 645 en in het in de Richtlijn opgenomen model voor de balans en de winsten verliesrekening (categoraal) opgenomen.

CONSOLIDATIEVRIJSTELLING Op grond van het criterium van gering financieel belang (minder dan 5% op het balanstotaal van Sité) zijn de VVE’s waarin Sité een doorslaggevend belang heeft niet geconsolideerd.

STELSELWIJZIGING

Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instelling volkshuisvesting gepubliceerd en deze kent een verplichte toepassing voor verslagjaren vanaf 2012. Sité past deze herziene Richtlijn 645 voor het eerst toe in de jaarrekening 2012. Naast de overgang naar de Herziene RJ645 zijn in de jaarrekening 2012 nog een drietal stelselwijzigingen doorgevoerd, te weten:

•

Interne rentetoerekening aan projecten wordt niet langer integraal toegepast. De argumentatie hierbij is dat deze rentetoerekening op gespannen voet staat met de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (hierna: de Richtlijnen). Daarin is namelijk opgenomen dat “Het opnemen van rente op schulden in de vervaardigingsprijs van een actief slechts aanvaardbaar is indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken”. Vanaf 2012 wordt enkel rente geactiveerd bij projecten waar contractueel met samenwerkende partij(en) is vastgelegd dat Sité recht heeft op een rentevergoeding uit hoofde van voorfinanciering van het gezamenlijke project.

•

De egalisatierekening BWS met jaarlijkse vrijval en rentetoerekening wordt niet langer gehanteerd. Het saldo van de egalisatierekening is toegevoegd aan het eigen vermogen. De reden hiervoor ligt in het feit dat de oorspronkelijke bedoeling van de egalisatierekening (het matchen van de jaarlijkse bijdrage met aanlooptekorten in de exploitatie van nieuw gerealiseerde woningen) in praktijk niet meer op deze manier wordt beschouwd en ook niet meer als zodanig uitwerkt. En ten behoeve van de bepaling van het weerstandsvermogen wordt de egalisatierekening reeds consequent bij de algemene reserve opgeteld. Bijkomend voordeel van het niet langer toepassen van de egalisatierekening is dat er een administratieve vereenvoudiging optreedt en een jaarlijks terugkerend verschil tussen de commerciële - en de fiscale jaarrekening wordt geëlimineerd.

•

De voorraad van de onderhoudsdienst wordt niet langer op de balans gewaardeerd. De achterliggende gedachte om deze niet meer op de balans te waarderen is dat de voorraad vrijwel constant is en hierdoor de jaarlijkse exploitatie last vrijwel gelijk blijft. Ook de omvang van de voorraad speelt hier een rol in.


43

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige Richtlijn (versie 2005) zijn:

•

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken.

•

Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed

•

De methode van afschrijven.

•

De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VoV).

•

Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winsten verliesrekening.

•

De verwerking van de vennootschapsbelasting.

•

Het niet langer verplicht opnemen van een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting.

•

Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten.

•

Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningportefeuille toe te passen.

Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs dan wel lagere bedrijfswaarde. Vanaf 2012 vindt waardering op actuele waarde plaats. Voor het sociaal vastgoed is de actuele waarde gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Toegelaten Instellingen actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat.

Sité Woondiensten heeft gekozen voor het actuele waardemodel omdat het actuele waardebegrip een beter inzicht in het rendement op de vastgoedportefeuille geeft en ook beter aansluit bij de onderbouwing van strategische beslissingen. Met het hanteren van het actuele waardemodel wordt meer recht gedaan aan (en meer inzicht gegeven in de realisatie van) de financiële doelstelling van Sité waarin is verwoord dat Sité een optimaal financieel rendement nastreeft binnen de randvoorwaarden van de sociaal-maatschappelijke opgave die de organisatie voor zich ziet.

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van de doorgevoerde stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen (algemene reserve) is toegenomen met een bedrag van € 465,0 miljoen tot € 561,7 miljoen (voor stelselwijziging: € 96,7 miljoen).


44

Hieronder wordt een overzicht gegeven van de gevolgen van de stelselwijzigingen. (Bedragen x € 1.000).

EIGEN VERMOGEN PER 31 DECEMBER 2011, VOOR STELSELWIJZIGING

€

96.707

1. MATERIËLE VASTE ACTIVA -

Onroerende zaken in exploitatie

-/- € 213.262

-

Onroerende zaken in ontwikkeling

-/- €

12.409

-

Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

€

25

-

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-/- €

35.388

SUBTOTAAL

-/- € 261.034

2. VASTGOEDBELEGGINGEN -

Commercieel vastgoed in exploitatie

€

34.655

-

Sociaal vastgoed in exploitatie

€ 650.560

-

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

€

35.388

-

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

€

12.094

SUBTOTAAL

€ 732.697

3. FINANCIËLE VASTE ACTIVA -


-/- €

1.977

-/- €

13

€

615

-/- €

5.250

4. VOORRADEN -


-

Overige voorraden

€

284

-/- €

297

SUBTOTAAL 5. EGALISATIEREKENING -

Egalisatierekening BWS

6. VOORZIENINGEN -

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

EIGEN VERMOGEN PER 31 DECEMBER 2011, NA STELSELWIJZIGING

€ 561.745

AANVULLENDE TOELICHTING:

Ad 3. Financiële vaste activa Onder het oude stelsel werd alleen een belastinglatentie opgenomen voor de verwachte verkopen binnen 5 jaar op basis van de historische kostprijs als boekwaarde voor de verkoop. Omdat de boekwaarde in het nieuwe stelsel wordt gevormd door de marktwaarde, is het verschil tussen commercieel en fiscaal op dit gebied kleiner geworden. De latentie is hiervoor aangepast.

Ad 4. Voorraden De aanpassing van de waarde van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop wordt veroorzaakt door de beëindiging van de rentetoerekening.


45

Ad 6. Voorzieningen Onder het nieuwe stelsel wordt de voorziening voor onrendabele investeringen bepaald aan de hand van de (verwachte) marktwaarde in verhuurde staat per complex. Onder het oude stelsel was dit de bedrijfswaarde waarbij in geval van zogenaamde combinatieprojecten ook nog rekening werd gehouden met geraamde verkoopwinsten. Dit laatste is volgens de nieuwe RJ 645 niet langer toegestaan.

Het resultaat over 2011 is afgenomen met € 747.000 tot een bedrag van € 6.516.000 (voor stelselwijziging: € 7.264.000. Hieronder is een overzicht opgenomen met de gevolgen van de stelselwijziging voor het jaarresultaat. (Bedragen x € 1.000).

RESULTAAT OVER 2011, VOOR STELSELWIJZIGING

-

Overheidsbijdragen

-/- €

250

-


-/- €

2.417

-

Overige waardeveranderingen

-/- €

3.926

-


€

94

-

Afschrijvingen

€

7.974

-

Onderhoudslasten

€

12

-

Rentebaten

-/- €

290

-

Rentelasten

€

32

-

Belastingen

-/- €

1.977

SUBTOTAAL

RESULTAAT OVER 2011, NA STELSELWIJZIGING

€

7.264

-/- €

748

€

6.516

In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Sité Woondiensten kiest in 2012 voor het categorale model.


46

WAARDERINGSGRONDSLAGEN BALANSPOSTEN

MATERIËLE VASTE ACTIVA

ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met lineaire afschrijvingen die zijn bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingstermijnen bedragen in jaren: Huisvesting - gebouw

40

- installaties

10/25

Inventaris

7

Automatisering

4/6

Vervoermiddelen

4/10

Op grond wordt niet afgeschreven onder de veronderstelling dat geen sprake is van technische en/of economische slijtage.

VASTGOEDBELEGGINGEN Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

De waarde van de vastgoedbeleggingen wordt jaarlijks integraal door een extern taxateur vastgesteld die hierbij een aannemelijkheidsverklaring afgeeft. Voor 2011 en 2012 is de rol van extern taxateur ingevuld door DTZ Zadelhoff B.V..

De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de Toegelaten Instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de veronderstelde duur van de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Toegelaten Instelling actief is. De actuele waarde is gebaseerd op het rekenmodel dat door IPD wordt gebruikt voor de landelijke benchmark aeDex. Met dit systeem wordt in nauw overleg met de extern taxateur de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedobjecten en de vastgoedportefeuille bepaald. Het gehanteerde waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat luidt als volgt: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten, genormeerd op 3% overdrachtskosten (2011: 3%), in mindering gebracht.

Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. door toepassing van een exit-yield. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/ complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het schatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De in het verleden gerealiseerde eigen kosten worden niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt ook niet ingerekend naar SITÉ WOONDIENSTEN_JAARSTUKKEN 2012

47

de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’.

De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op deze basis komt een opslag waarin sectorspecifieke risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed. Daarbovenop komt een objectspecifieke opslag voor locatiegerelateerde risico’s. Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,69% (2011: 3,06%) en de sector specifieke risico opslag 3,50% (2011: 3,00%) hetgeen resulteert in een disconteringsvoet van 6,19% (2011: 6,15%). Ten behoeve van de objectspecifieke opslag wordt een bandbreedte gehanteerd van 0,00% tot 5,00% (2011: 0,00% - 5,00%). De berekende disconteringsvoet wordt door de externe taxateur afgestemd met in de markt gehanteerde disconteringsvoeten en waar nodig vindt bijstelling plaats.

De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: 1.

Locatieveroudering.

2.

Economische/ markttechnische veroudering.

3.

Technische veroudering.

Veroudering komt tot uitdrukking in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Het gevraagde rendement aan het einde van de periode zal dan ook hoger liggen dan het gevraagde rendement in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) is door de externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (2012: € 664,66), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE GEKWALIFICEERD ALS VASTGOEDBELEGGING Sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (2012: € 664,66), het maatschappelijk vastgoed en het overig sociaal vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor Toegelaten Instellingen.

ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN De overdacht van onroerende zaken aan een derde in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (V.o.V.) waarbij de woningcorporatie een terugkoopplicht heeft, wordt niet als verkooptransactie aangemerkt maar als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de verkoopwaarde onder aftrek van het overeengekomen kortingspercentage in het kader van de koopgarantformule. De waardeverandering die optreedt bij verkoop als gevolg van het verschil tussen de boekwaarde op het moment van verkoop zoals opgenomen onder onroerende zaken in exploitatie en de waarde van de onroerende zaken verkocht SITÉ WOONDIENSTEN_JAARSTUKKEN 2012

48

onder voorwaarden op basis van verkoopwaarde na aftrek van de korting wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van het eigen vermogen gebracht. Het gaat hierbij om een herclassificatie. Deze zelfde situatie doet zich ook voor als een in het verleden verkochte VOV-woningen wordt teruggekocht en in verhuur wordt genomen.

Jaarlijks wordt de waarde van de VOV-woningen geïndexeerd door gebruik te maken van de Woningwaardeindex. Deze index is gebaseerd op objectieve verkoopcijfers ontleend aan het Kadaster. De jaarlijkse waardeverandering wordt verantwoord onder de bedrijfslasten als niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

ONROERENDE ZAKEN IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van reeds toegezegde subsidies. Indirecte kosten worden niet geactiveerd. Afwaarderingen uit hoofde van bijzondere waardeverminderingen vinden plaats indien de marktwaarde van een nieuwbouwcomplex lager is dan de investering op basis van voorcalculatie. Verwerking in het resultaat vindt plaats in het jaar dat de directie het onomkeerbare besluit tot nieuwbouw heeft genomen én richting derden is gecommuniceerd dat nieuwbouw zal gaan plaatsvinden. Op basis van nacalculatie bij de financiële oplevering en tussentijdse aanpassing van het project kan eventueel een herberekening plaatsvinden. Indien een voorziening voor een project is gevormd, wordt het saldo van deze voorziening in mindering gebracht op de onroerende zaken in ontwikkeling voor zover de hoogte van de investering op 31 december dat mogelijk maakt. Het meerdere wordt opgenomen onder de post voorzieningen.

Voor projecten waarbij Sité Woondiensten in samenwerking met andere partijen vastgoed realiseert en als voorfinancier optreedt, vindt in het boekjaar rentetoerekening plaats over het gemiddelde investeringssaldo in het boekjaar. Daarbij worden in de samenwerking vastgestelde rentepercentages gehanteerd.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

DEELNEMINGEN De deelneming in de commanditaire vennootschap Uithof III wordt gewaardeerd tegen de nominale waarde omdat geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend.

BELASTINGLATENTIES De belastinglatenties zijn gewaardeerd op nominale waarde. Latenties met een looptijd korter dan 1 jaar zijn opgenomen onder de overige vorderingen en latenties met een looptijd langer dan 1 jaar zijn opgenomen onder de financiële vaste activa.

TE VORDEREN BWS-SUBSIDIES Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage.

OVERIGE VORDERINGEN De overige vorderingen bestaan uit sociale koop. Sociale koop is een koopvorm waarbij de koper een zelfgekozen deel van de koopprijs betaalt. Dit is minimaal 50% van de waarde van de opstal. De vordering ter grootte van het verschil tussen de verkoopprijs en het betaalde gedeelte ervan wordt gewaardeerd bij ontstaan tegen de nominale waarde.


49

De koper heeft de mogelijkheid om tussentijds aflossingen te doen. Jaarlijks muteert de vordering mee met de gemiddelde woningprijzen van verkochte woningen in de regio. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Woningwaardeindex. Deze index is gebaseerd op objectieve verkoopcijfers ontleend aan het Kadaster.

VLOTTENDE ACTIVA VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP Opgeleverde, maar nog niet verkochte woningen zijn gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, eventueel na afwaardering naar lagere marktprijs. In de vervaardigingsprijs zijn geen indirecte kosten opgenomen.

VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop wordt het onverkochte deel van investeringsprojecten ten behoeve van de realisatie van koopeenheden verantwoord. De onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van reeds toegezegde subsidies. Indirecte kosten worden niet geactiveerd. Indien een voorziening voor een project is gevormd in verbank met te verwachten verliezen op het desbetreffende project, wordt het saldo van deze voorziening in mindering gebracht op de onroerende zaken in ontwikkeling voor zover de hoogte van de investering op 31 december dat mogelijk maakt. Het meerdere wordt opgenomen onder de post voorzieningen.

ONDERHANDEN PROJECTEN De onderhanden projecten hebben betrekking op (het deel van) de in aanbouw zijnde eenheden ten behoeve van de koopmarkt die reeds verkocht zijn. Waardering vindt plaats tegen werkelijke uitgaven onder aftrek van reeds gefactureerde termijnen aan afnemers. Op basis van de Percentage- of Completion methode wordt de winst ten gunste van het resultaat gebracht. Verliesgevende projecten worden voor het geheel voorzien zodra bekend.

VORDERINGEN De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijke geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. De voorziening voor oninbaarheid wordt bepaald middels de statische methode.

EIGEN VERMOGEN Het resultaat boekjaar wordt apart inzichtelijk gemaakt onder het eigen vermogen. Daarnaast kunnen rechtstreekse vermogensmutaties optreden als gevolg van herclassificaties van vastgoed.

VOORZIENINGEN ONRENDABELE INVESTERINGEN EN HERSTRUCTURERING In de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering zijn de verwachte verliezen opgenomen van projecten waarvoor geldt dat op balansdatum de hoogte van de investering lager is dan de berekende waardevermindering. Voor zover mogelijk wordt de getroffen voorziening op de activa in mindering worden gebracht. Het restant wordt opgenomen onder de voorzieningen. SITÉ WOONDIENSTEN_JAARSTUKKEN 2012

50

LANGLOPENDE SCHULDEN LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichting voor 2013 wordt verantwoord onder de kortlopende schulden.

VERPLICHTINGEN ONROERENDE ZAKEN V.O.V. De verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de verkoopwaarde onder aftrek van het overeengekomen kortingspercentage in het kader van de koopgarantformule. De waardeverandering van deze verplichting wordt bepaald door het contractueel overeengekomen waardedelingspercentage ten gunste van de koper te vermenigvuldigen met de waardeverandering van de verkochte woningen zoals opgenomen onder materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden. In de resultatenrekening wordt de jaarlijkse waardeverandering verantwoord onder de bedrijfslasten als niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

KORTLOPENDE SCHULDEN De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

WAARDERINGSGRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Het jaarresultaat is samengesteld uit opbrengsten en kosten die voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening en die op het verslagjaar betrekking hebben vermeerderd met de buitengewone baten en verminderd met de buitengewone lasten en vennootschapsbelasting. De waarderingsmethoden voor de bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die welke bij de samenstelling van de balans zijn toegepast.

HUUROPBRENGSTEN EN OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN De jaarlijkse huurprijsaanpassing wordt gerealiseerd binnen de door de overheid voorgeschreven marges. Naast de huur worden door huurders vergoedingen betaald voor de huurdervoorzieningen servicekosten, glasfonds en servicefonds huurderonderhoud. De inkomsten worden verminderd met derving wegens leegstand en oninbaarheid.

VERKOOP ONROERENDE ZAKEN Winsten bij verkoop van onroerende zaken niet zijnde verkocht onder de koopgarantformule worden verantwoord bij de feitelijke levering; verliezen zodra ze bekend zijn.

De opbrengst uit woningen Verkocht onder Voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst omdat de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper.


51

GEACTIVEERDE PRODUCTIE TEN BEHOEVE VAN HET EIGEN BEDRIJF De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

AFSCHRIJVINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA De afschrijvingen materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

LONEN, SALARISSEN EN SOCIALE LASTEN Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

PENSIOEN De (vroeg)pensioenen van de werknemers van Sité zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrage regeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winsten verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106%. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105%. In een situatie van onderdekking schrijft de wet voor dat er een herstelplan gemaakt moet worden.

ONDERHOUDSLASTEN Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.


52

LEEFBAARHEID Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

LASTEN SERVICECONTRACTEN De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Bij de bepaling van de hoogte van de waardeverandering wordt de bepaling in de nieuwe RJ 645 in acht genomen waarin wordt gesteld dat als moment van verwerking van een verlieslatend contract het moment geldt waarop het merendeel (volgens Best Practice: 10%) van de huurcontracten is getekend. Of dat er een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting voor de vaststelling van de aanvangshuur is overeengekomen. Dit betekent dat een verschil (in negatieve zin) tussen de stichtingskosten van een project en de verwachte leegwaarde onmiddellijk ten laste van het resultaat wordt verwerkt indien is voldaan aan het criterium van intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. De waardedaling als gevolg van de bij het vastgoed behorende huurcontracten, worden verwerkt in het jaar dat het merendeel van de huurcontracten is getekend of dat er een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting voor de vaststelling van de aanvangshuur is overeengekomen. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

BELASTINGEN De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Bij het opmaken van de jaarrekening heeft de belastingdienst over de jaren 2008 t/m 2010 inmiddels een aanslag opgelegd en het cumulatieve fiscale verlies is daarmee opgelopen tot ruim € 28,5 miljoen. In de komende jaren zal dan ook geen sprake zijn van een uitgaande kasstroom als gevolg van de vpb-plicht. Met het opleggen van de aanslag over 2008 is ook de fiscale openingsbalans vastgesteld en dit is een belangrijke mijlpaal omdat nu zekerheid is verkregen over gehanteerde fundamentele uitgangspunten. De aangifte 2011 is ingediend bij de belastingdienst en het fiscaal resultaat daarin is als gevolg van de toepassing van de herbestedingsreserve nihil.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


53

4.

TOELICHTING OP DE FISCALE POSITIE

ALGEMEEN In de balans per 31-12-2008 zijn voor het eerst latente belastingvorderingen en - schulden opgenomen. Vorming van deze latenties heeft plaatsgevonden ten gunste of ten laste van de vpb-post in de resultatenrekening 2008. Dit leidt er toe dat de belastingdruk zoals die wordt weergegeven in de resultatenrekening significant afwijkt van het geldende belastingtarief. In 2011 en 2012 zijn de latenties geactualiseerd hetgeen ook in deze jaren heeft geleid tot een significante afwijking tussen de in de resultatenrekening weergegeven belastingdruk en het geldende belastingtarief. Daarnaast heeft de stelselwijziging die in 2012 is doorgevoerd als gevolg van het in werking treden van de nieuwe RJ 645 geleid tot aanpassing van de latenties van 2011. Voor een nadere toelichting op deze wijzigingen wordt verwezen naar de paragraaf 'Stelselwijziging' onder de waarderingsgrondslagen.

STATUS 'ALGEMEEN NUT BEOGENDE INSTELLING' (ANBI) VOOR WONINGCORPORATIES De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 een arrest gewezen waarin wordt geconcludeerd dat een woningcorporatie mag worden beschouwd als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Het werk van een corporatie wordt in beginsel geacht te worden verricht in het belang van de volkshuisvesting. Door aanmerking als ANBI lijkt een beroep op de zogenoemde herbestedingsreserve mogelijk over de jaren 2008 tot en met 2011. Vorming van een herbestedingsreserve leidt ertoe dat de fiscale winst wordt teruggebracht naar nihil, waardoor geen vennootschapsbelasting is verschuldigd in het jaar van reservering. Met ingang van 1 januari 2012 is de herbestedingsreserve aangepast en is gewijzigd in een bestedingsreserve. Woningcorporaties kwalificeren niet meer voor deze regeling. Inmiddels heeft de Belastingdienst het zogenoemde “ANBI-arrest” in relatie tot de vorming van de herbestedingsreserve geaccepteerd en kan een woningcorporatie de herbestedingsreserve toepassen in de jaren 2008 tot en met 2011. Sité heeft haar fiscale winsten voor de jaren 2008 en 2011 gereserveerd in een herbestedingsreserve en aangewend ten behoeve van voorbrenging van sociale huurwoningen. De compensabele fiscale verliezen uit de jaren 2006, 2007, 2009 en 2010 zijn verrekenbaar met toekomstige winsten. De fiscale winst over 2012 is gecompenseerd met dit cumulatieve verlies.


54

VERLOOPOVERZICHT RESULTAAT (bedragen x 1.000)

COMMERCIEEL RESULTAAT VOOR VPB:

-28.648

Af: * Resultaat verkochte woningen (commercieel)

29

* Toevoeging fiscale boekwinst verkopen aan Herinvesteringsreserve

92

* BTW-teruggaaf Pro Rata 2005 t/m 2007

663

* Correctie algemene kosten in projecten

71

* Afschrijving (fiscaal)

1.792

* Resultaat nieuwbouwprojecten (fiscaal)

265

* Onderhoudscomponent in investeringsprojecten (fiscaal)

1.301

* Onttrekking voorziening dubieuze debiteuren (commercieel)

158

* Agio leningen 2011 (a.g.v. hogere marktwaarde leningportefeuille)

522 -4.893

Bij: * Resultaat verkochte woningen (fiscaal)

37

* Afschrijvingen (commercieel)

416

* Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (commercieel)

43.919

* Dotatie voorziening dubieuze debiteuren (commercieel)

212

* Vogelaarheffing (fiscaal geen kosten)

128

* Verbeteringen (fiscaal i.p.v. onderhoud)

123

* Niet aftrekbaar deel algemene kosten

21

* Geactiveerde rente (fiscaal)

123 44.979

FISCAAL RESULTAAT 2012

11.438

BELASTINGHEFFING (bedragen x € 1)

Belastbare winst - algemeen

Winstbelasting Sité 2012

meer dan

maar minder dan

Tarief

per schijf

cumulatief

0

200.000

20,0%

-

-

25,0%

-

-

200.000


55

VERLIESVERREKENING (bedragen x € 1) De belastingdienst heeft inmiddels de definitieve aanslagen over de jaren 2006 tot en met 2010 opgelegd en het bijbehorende cumulatieve saldo voor verliescompensatie bedroeg ultimo 2011 € 28.466.000. Na aftrek van de fiscale winst over 2012 resteert een mogelijke verliescompensatie van € 17.028.000 en deze is in de balans per 31-12-2012 opgenomen als latente belastingvordering. Het positieve fiscaal resultaat over 2011 is toegevoegd aan de herbestedingsreserve en legt dus geen beslag op de beschikbare verliescompensatie.

BELASTINGLATENTIES (bedragen x € 1.000)

ACTIEVE LATENTIES

COMMERCIËLE

FISCALE WAARDE

LATENTIE

WAARDE

31-12-2012

(NOMINAAL)

31-12-2012 Compensabele verliezen

0

17.028

4.257

Door te exploiteren bezit

665.898

824.829

-

917

-

229

-

4.387

1.097

16.930

31.588

3.825

Resultaat verkoop huurwoningen Agio leningenportefeuille Waardering ontwikkelingsprojecten

9.408

TOTAAL

Het uitgangspunt bij de vastgoedbelegging die doorgeëxploiteerd worden, is dat het realisatiemoment van het verschil tussen de commerciële- en de fiscale boekwaarde niet reëel ingeschat kan worden en daarom wordt geen latentie gevormd. De actieve latenties zijn voor een bedrag van € 2.871 te kwalificeren als kortlopend. In de balans is dit deel opgenomen onder de kortlopende vorderingen (overige vorderingen). Het langlopende deel van de latende belastingvordering (€ 6.537) is verantwoord onder de financiële vaste activa.

PASSIEVE LATENTIES

COMMERCIËLE

FISCALE WAARDE

LATENTIE

WAARDE

31-12-2012

(NOMINAAL)

-

-

31-12-2012

TOTAAL

-

In de balans 2012 is geen sprake van een passieve latentie.


56

5. TOELICHTING OP DE BALANS

ACTIVA (bedragen x € 1000)

VASTE ACTIVA

MATERIËLE VASTE ACTIVA

ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE

BOEKWAARDE PER 1 JANUARI 2012

HUISVESTING

AUTOMATISERING

INVENTARIS/ VERVOER

4.193

207

231

255

70

6

-

-

- 138

-135

-142

116

-64

-136

4.309

143

95

Mutaties in boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen SUBTOTAAL BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 2012

De investering in de categorie huisvesting hangt samen met de verbouwing van het kantoorpand aan de Hofstraat die in 2012 is gestart en die in 2013 zal worden afgerond.

VERZEKERING Het kantoor en werkplaats zijn verzekerd voor ruim € 5,5 miljoen. De inventarissen zijn verzekerd voor ruim € 2,0 miljoen tegen uitgebreide gevaren. Als premier risque ter dekking van reconstructiekosten op de administratieve bescheiden en archieven is een verzekering afgesloten op uitgebreide voorwaarden. Het verzekerd bedrag is circa € 0,6 miljoen. Het verzekerde bedrag voor de computerapparatuur bedraagt circa € 0,9 miljoen. De vervoermiddelen zijn volledig casco verzekerd.

VASTGOEDBELEGGINGEN

1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie TOTAAL


2012

2011

41.171

34.655

615.559

650.560

32.228

35.388

8.355

8.109

697.313

728.712

57

Het verloop van deze posten in 2012 is als volgt: 1.

COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE

2012

2011

34.655

25.270

329

12.588

6.944

-

-2.535

-3.009

-

-

4.738

9.579

Aangekochte eenheden

158

-

Overige waardeverandering t.l.v. resultaat boekjaar

-24

-

134

-

842

4

-

-286

1.968

802

-1.166

-714

6.516

9.385

41.171

34.655

MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT PER 1 JANUARI Mutaties in boekjaar: Opgeleverde eenheden In verhuur genomen koopwoningen Overige waardeverandering t.l.v. resultaat boekjaar Overige waardeverandering t.l.v. voorziening SUBTOTAAL

SUBTOTAAL Investeringen Verkoop Her classificatie Overige waardeverandering t.l.v. resultaat boekjaar SUBTOTAAL

MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT PER 31 DECEMBER

De opgeleverde eenheden hebben betrekking op 2 woningen binnen project Langstraat Gaanderen die boven de huurtoeslaggrens worden verhuurd. De in verhuur genomen koopwoningen betreffen 29 woningen in Het Lookwartier. Verder is in 2012 één woning aangekocht en hebben in de bestaande woningen investeringen plaatsgevonden op het gebied van onder andere EPA-verbetering. Ten aanzien van de dure huurwoningen die in het project Het Lookwartier in 2011 zijn opgeleverd, heeft in 2012 de fiscale afwikkeling plaatsgevonden met een bijbehorende na-investering van ruim € 800 duizend. De post herclassificatie bestaat uit een aantal verschuivingen tussen verschillende soorten vastgoed en wordt hieronder verder uitgesplitst.

SPECIFICATIE HERCLASSSIFICATIE

2012

2011

-539

-

activa overgeheveld naar MVA verkocht onder voorwaarden (verkoop)

-136

-112

activa overgeheveld van MVA verkocht onder voorwaarden (aankoop)

913

activa overgeheveld naar MVA t.d.v. exploitatie

activa overgeheveld van Sociaal vastgoed in exploitatie

2.273

1.708

activa overgeheveld naar Sociaal vastgoed in exploitatie

-543

-794

1.968

802


58

2.

SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE GEKWALIFICEERD ALS VASTGOEDBELEGGING

2012

2011

650.560

645.427

3.346

3.941

Overige waardeveranderingen t.l.v. resultaat boekjaar

-404

-1.312

Overige waardeveranderingen t.l.v. voorziening

-952

-

1.990

2.629

369

300

-141

-143

228

157

479

3.236

-

-2.628

479

608

1.644

1.426

-517

-2.897

-1.500

-1.837

-37.325

5.047

-35.001

5.133

615.559

650.560

MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT PER 1 JANUARI

Mutaties in boekjaar: Opgeleverde eenheden

SUBTOTAAL Aangekochte eenheden Overige waardeveranderingen t.l.v. resultaat boekjaar SUBTOTAAL Renovatie Overige waardeveranderingen t.l.v. voorziening SUBTOTAAL Investeringen Verkoop Her classificatie Overige waardeverandering t.l.v. resultaat boekjaar SUBTOTAAL MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT PER 31 DECEMBER

De opgeleverde eenheden hebben betrekking op 10 woningen binnen project Langstraat Gaanderen, zeven woningen binnen project Het Nieuwe Pelgrim en vier woningen in Wijnbergen. Verder zijn in 2012 in totaal drie woningen aangekocht en hebben in de bestaande woningen investeringen plaatsgevonden op het gebied van onder ander EPA- en overige verbetering. De post renovatie heeft betrekking op het ombouwen van vier woningen aan de Multatulistraat tot Passiefhuis. De waardecreatie bij deze energiezuinige woningen zal pas tot uiting komen bij mutatie omdat de zittende huurders geen noemenswaardige huurverhoging in rekening gebracht hebben gekregen. Omdat de mutatiegraad in het betreffende complex zeer laag is, blijkt een waardetoename niet uit het toegepaste rekenmodel. In 2012 zijn in totaal vijf woningen verkocht.


59

De post herclassificatie bestaat uit een aantal verschuivingen tussen verschillende soorten vastgoed en wordt hieronder verder uitgesplitst.

SPECIFICATIE HERCLASSIFICATIE

2012

2011

-

-

activa overgeheveld naar MVA verkocht onder voorwaarden (verkoop)

-290

-1.031

activa overgeheveld van MVA verkocht onder voorwaarden (aankoop)

520

108

-2.273

-1.708

543

794

-1.500

-1.837

activa overgeheveld naar MVA t.d.v. exploitatie

activa overgeheveld van Sociaal vastgoed in exploitatie activa overgeheveld naar Sociaal vastgoed in exploitatie

VOORGENOMEN VERKOOP Sité heeft geen specifieke woningen geclassificeerd voor verkoop in de aankomende periode. Sité biedt woningen te koop aan via het Te Woon-concept. In de begroting 2013 en meerjarenverkenning 2014-2017 wordt rekening gehouden met de verkoop van vijf bestaande woningen per jaar.

3.

ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN

2012

2011

35.388

37.493

-759

-1.226

664

1.329

waardeverandering

-3.065

-2.208

SUBTOTAAL

-3.160

-2.105

32.228

35.388

MARKTWAARDE PER 1 JANUARI Mutaties in het boekjaar: terugkoop koopgarant (6 woningen) verkoop koopgarant (5 woningen)

MARKTWAARDE PER 31 DECEMBER

De toevoeging van 5 woningen in 2012 is tot stand gekomen door de verkoop van vier bestaande huurwoningen alsmede de verkoop van één woning die aangekocht is van een derde. Het saldo per 31 december 2012 betreft 277 woningen verkocht onder voorwaarden.


60

4.

VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE

SALDO PER 1 JANUARI

2012

2011

12.094

20.273

9.025

18.712

-3.710

-13.119

-479

-2.780

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Opgeleverde huurwoningen naar materiële vaste activa in exploitatie Afgeronde renovatieprojecten naar materiële vaste activa in exploitatie Onttrekkingen ten laste van voorziening

-9.228

Eliminatie projectonderdelen diverse projecten

-1.604

Monumentaal pand Saronix naar 'Vastgoed bestemd voor verkoop'

-160

SUBTOTAAL

4.836

-8.179

SUBTOTAAL

16.930

12.094

Van voorziening onrendabele investeringen

-8.575

-3.985

SALDO PER 31 DECEMBER

8.355

8.109

Het saldo bestaat voornamelijk uit grondposities op diverse locaties in Doetinchem en investeringen in de nieuwbouwprojecten Het Nieuwe Pelgrim en Wijnbergen die zich (gedeeltelijk) in de realisatiefase bevinden.

VERZEKERINGEN De onroerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen brand- en stormschade.

ZEKERHEDEN Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31 DECEMBER 2012 31 DECEMBER 2011 1. Andere deelnemingen

1.300

2.000

2. Latente belastingvordering(en)

6.537

10.451

3. Te vorderen BWS-subsidies

445

615

4. Overige vorderingen

128

136

8.410

13.202

TOTAAL

Het verloop van deze posten in 2012 is als volgt: 1. ANDERE DEELNEMINGEN

Commanditaire vennootschap Uithof III


2012

2011

1.300

2.000

61

Het betreft hier een deelname in een commanditaire vennootschap met als doel te investeren in nieuwbouw voor studentenhuisvesting in Utrecht. Het bestuur van deze vennootschap ligt bij de beherende vennoot waarin Sité geen betrokkenheid heeft. Sité is aansprakelijk voor maximaal de inbreng in deze vennootschap. De eventuele verliezen zullen naar rato van het aandeel van de vennoten verhaalbaar zijn. In 2012 is een bedrag van € 700 duizend vrijgevallen.

2. LATENTE BELASTINGVORDERING(EN)

Latente belastingvordering vpb

2012

2011

6.537

10.451

Voor een toelichting en nadere specificatie van de post latente belastingvordering vpb wordt verwezen naar de aparte toelichting op de fiscale positie.

3.

TE VORDEREN BWS-SUBSIDIES 2012

2011

615

833

Ontvangen bijdrage

-170

-218

SALDO PER 31 DECEMBER

445

615

SALDO PER 1 JANUARI Mutaties in het boekjaar:

Ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) vergoedt het Rijk de exploitatietekorten, uitgaande van een zogenaamde referentiewoning. Deze tekorten worden contant gemaakt en uitbetaald over een reeks van jaren. Nacalculatie vindt niet plaats. De subsidie is toegekend door de Regio Achterhoek. Uitbetaling van de bijdrage vindt jaarlijks plaats in de maand van gereedkomen.

4.

OVERIGE VORDERINGEN

Het verloop van deze post is als volgt samengesteld:

SALDO PER 1 JANUARI

2012

2011

136

141

-

-

-8

-5

128

136

Mutaties in het boekjaar: vordering waardeverandering SALDO PER 31 DECEMBER

De vordering bestaat uit 2 verkopen Sociale Koop. De vordering muteert jaarlijks volgens de gemiddelde woningprijzen van verkochte woningen in de regio. Hiervoor wordt een onafhankelijke index gebruikt: de Woningwaardeindex.


62

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012 31 DECEMBER 2011 1. Vastgoed bestemd voor verkoop

1.112

8.194

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.236

2.345

TOTAAL

3.348

10.539

1.

VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP 31 DECEMBER 2012 31 DECEMBER 2011

Het Nieuwe Pelgrim 6 woningen (2011: 4)

952

768

Het Lookwartier geen (2011: 32)

-

6.224

Teruggekochte woningen Koopgarant geen (2011: 7)

-

882

Aankoop geen (2011: 1)

-

160

160

160

1.112

8.194

Monumentaal pand Saronix TOTAAL

De afname in 2012 heeft grotendeels te maken met het in verhuur nemen van woningen waarbij in 1e instantie de intentie was om deze woningen te verkopen, maar gezien de huidige marktomstandigheden is er voor gekozen om deze woningen in de verhuur te nemen. Van de 45 eenheden eind 2011 zijn er in 2012 35 in verhuur genomen, vijf verkocht en staan er nog vijf in de verkoop. In 2012 zijn er twee woningen ‘Cinq Appartementen Het Nieuwe Pelgrim’ aan de voorraad toegevoegd.

2.

VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP

31 DECEMBER 2012 31 DECEMBER 2011 Woningen en woongebouwen: Investeringen

5.659

6.245

SUBTOTAAL

5.659

6.245

Van voorziening onrendabele investeringen

3.423-

3.900-

TOTAAL VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP

2.236

2.345

Af:

Het betreft hier de investeringen in het koopprogramma binnen de projecten Het Lookwartier, Saronix en Het nieuwe Pelgrim, die zijn bestemd voor toekomstige koopwoningen.


63

HET VERLOOP VAN VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP IS ALS VOLGT: 2012

2011

6.245

21.868

853

799

-1.439

-5.694

Afwaardering

-

-662

Opgeleverde onverkochte woningen naar voorraad

-

-4.735

Overgeheveld naar vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie

-

-5.331

-586

-15.623

5.659

6.245

SALDO PER 1 JANUARI Mutaties in boekjaar: Investeringen Verkoopopbrengst

SUBTOTAAL SALDO PER 31 DECEMBER

ONDERHANDEN PROJECTEN Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

investeringen

-

436

gefactureerde termijnen

-

-409

TOTAAL ONDERHANDEN PROJECTEN

-

27

Het betrof hier in 2011 de in aanbouw zijnde koopappartementen (20) binnen project Het Nieuwe Pelgrim.

VORDERINGEN Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

1.039

874

406

23

2.871

3.393

4. Overige vorderingen

153

269

5. Overlopende activa

591

590

5.060

5.149

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

1.385

1.166

-346

-292

1.039

874

1. Huurdebiteuren 2. Gemeenten en CVZ 3. Latente belastingvordering(en)

TOTAAL

1.

HUURDEBITEUREN

Huurdebiteuren Af: voorziening mogelijk oninbaar SALDO


64

SPECIFIEKE HUURDEBITEUREN

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

Zittende huurders

455

466

Vertrokken huurders

930

700

1.385

1.166

SALDO

VERLOOPOVERZICHT VOORZIENING MOGELIJKE ONINBAARHEID HUURDEBITEUREN

TOTAAL SALDO 31 DECEMBER 2011

292

Mutaties in boekjaar: dotatie

212

ontrokken

-158

SUBTOTAAL

54

SALDO PER 31 DECEMBER 2012

346

Het saldo van de huurdebiteuren is de totale vordering op (vertrokken) huurders. De huurachterstand alleen per 31 december 2012 van de zittende en vertrokken huurders, uitgedrukt in een percentage van het totaal van de netto huren en vergoedingen, bedraagt voor 2012 1,66%.

2.

GEMEENTEN EN CVZ

Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

Diversen

406

23

SALDO

406

23

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

Latente belastingvordering vpb

2.871

3.393

SALDO

2.871

3.393

3.

LATENTE BELASTINGVORDERING(EN)

Deze post is al volgt samengesteld:

Voor een toelichting en nadere specificatie van de post latente belastingvordering vpb wordt verwezen naar de aparte toelichting op de fiscale positie.


65

4.

OVERIGE VORDERINGEN

Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012 31 DECEMBER 2011 Termijnen nieuwbouw koopwoningen

47

71

-

116

Te vorderen btw

32

-

Overige debiteuren

73

82

153

269

Verkoop bestaande woningen

SALDO

5.

OVERLOPENDE ACTIVA

Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012 31 DECEMBER 2011 VVE`s

-

17

Te verrekenen met huurder

2

7

Verzekering uitkering

30

-

Vooruitbetaalde bedragen

39

359

520

205

-

2

591

590

Rente Diversen SALDO

LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012 31 DECEMBER 2011 Kas Banken TOTAAL

3

1

18.000

12.089

18.003

12.090

Het saldo van de banken bestaat uit overtollige gelden die tijdelijk op een spaarrekening staan en is direct opvraagbaar.


66

PASSIVA EIGEN VERMOGEN

OVERIGE RESERVE mutaties in het boekjaar: 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

555.227

535.917

6.515

19.124

561.742

555.041

-562

186

561.180

555.227

SALDO PER 1 JANUARI Resultaat toerekening vorig boekjaar SUBTOTAAL Her classificatie vastgoed SALDO PER 31 DECEMBER

Het eigen vermogen bestaat uit gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen. In 2012 is het gerealiseerd eigen vermogen € 372.3 miljoen (€ 357.9 miljoen 2011) en het ongerealiseerd eigen vermogen € 155.8 miljoen (€ 203.8 miljoen 2011). De post herclassificatie vastgoed heeft betrekking op de verschuiving van vastgoed over verschillende categorieën in de jaarrekening waarbij, als gevolg van een verschil in waarderingsgrondslag, een waardemutatie optreedt. Omdat deze mutatie niet het gevolg is van een verkoop waarbij alle economische banden met het vastgoed worden doorgesneden, wordt deze buiten de resultatenrekening om rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Er is sprake van een herclassificatie van het vastgoed en niet van een gerealiseerd resultaat. De post herclassificatie bestaat uit een aantal verschuivingen tussen verschillende soorten vastgoed en wordt hieronder verder uitgesplitst.

SPECIFICATIE HERCLASSIFICATIE 2012

2011

-504

-

Van sociaal vastgoed naar vastgoed verkocht onder voorwaarden (verkoop)

3

186

Van vastgoed verkocht onder voorwaarden naar sociaal vastgoed (aankoop)

-61

-

-562

186

Van sociaal vastgoed naar vastgoed t.d.v. exploitatie

SALDO

In 2012 is het gedeelte van het eigen pand dat door derden werd gehuurd in eigen gebruik genomen. In 2012 zijn in totaal 5 woningen Koopgarant verkocht en zijn 12 woningen teruggekocht.

RESULTAAT BOEKJAAR Mutaties in het boekjaar:

Resultaat toerekening SALDO PER 31 DECEMBER


31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

-33.084

6.515

-33.084

6.515

67

VOORZIENINGEN ONRENDABELE INVESTERINGEN Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

14.947

21.424

1.483

925

SALDO PER 1 JANUARI Mutaties in het boekjaar: Dotatie nieuwe projecten Dotatie Oosseld

670

Onttrekkingen

-1.885

-7.402

15.215

14.947

-11.998

-7.884

3.217

7.063

Vrijval SALDO Af: in mindering gebracht op vastgoedbelegging SALDO PER 31 DECEMBER

De toevoeging aan de voorziening heeft betrekking op de projecten Wijnbergen en Zorgboerderij Baak. Omdat de aanleg van de openbare ruimte in Oosseld naar de middellange termijn is verschoven, zijn de bijbehorende verplichtingen overgeheveld vanuit de transitoria naar de voorziening. De onttrekking heeft betrekking op het project Langstraat Gaanderen en de belastingschade In Zelhemsebroek. Voor zover het saldo van de investeringen in de projecten waar een voorziening voor is gevormd het toelaten, is de voorziening in mindering gebracht op de posten 'vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie' en 'vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop'.

SCHULDEN/LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Deze post is als volgt samengesteld:

Leningen kredietinstellingen Af: naar kortlopende schulden, aflossingsverplichting komend jaar TOTAAL

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

155.143

153.583

-7.800

-5.640

147.343

147.943

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

153.583

167.275

-

1.800

7.200

-

-5.640

-15.492

1.560

13.692-

155.143

153.583

-7.800

-5.640

147.343

147.943

Het verloop van deze post is als volgt samengesteld:

SALDO PER 1 JANUARI

Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Bijstortingen flex roll-over Aflossingen SALDO SALDO PER 31 DECEMBER Af: naar kortlopende schulden, aflossingsverplichting komend jaar TOTAAL


68

De aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De opbouw van de leningportefeuille is voor 2 jaar t/m 5 jaar € 27.0 miljoen en langer dan 5 jaar € 122.3 miljoen. De roll-over lening is in 2012 volgestort met € 7.2 miljoen en daarmee volledig opgenomen. Hierdoor wordt maximaal gebruik gemaakt van de gunstige rente op de geldmarkt. De gemiddelde looptijd van de leningportefeuille is 12 jaar. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt circa 4,19% (2011 4,38%). De leningen van de kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem of ineens afgelost (fixe lening). Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt door de Overheid, dan wel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gegarandeerd.

VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VOV

SALDO PER 1 JANUARI

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

36.366

37.458

-1.657

-1.196

-777

-1.226

664

1.330

-1.770

-1.092

34.596

36.366

Mutaties in het boekjaar: waardeverandering terugkoop koopgarant (6 woningen) verkoop koopgarant (5 woningen) SALDO SALDO PER 31 DECEMBER

Per 31 december 2012 zijn er 302 woningen onder koopgarant verkocht waarvan 24 teruggekocht en één bijgestort tot 100%.

KORTLOPENDE SCHULDEN Deze post is als volgt samengesteld: 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

14.698

10.710

b. Schulden aan leveranciers

2.898

1.495

c. Belastingen en premies sociale verzekeringen

261 5.464

1.433 7.538

23.321

21.176

a. Schulden aan kredietinstellingen

d. Overlopende passiva TOTAAL


69

a.

SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

Aflossingsverplichting komend jaar

7.800

5.640

Rekening courant banken

6.898

5.070

14.698

10.710

TOTAAL

De kredietfaciliteit bij de huisbankier is ultimo 2012 € 13 miljoen voor rekening-courant. Op 31-12-2012 is de kredietfaciliteit niet ingeperkt met door de bank gestelde zekerheden t.b.v. derden. Het rentepercentage is gebaseerd op de 1-mnds euribor met een opslag van 0,925% voor de debetrente per 31-122012. Jaarlijks ontvangt de kredietverstrekker de beoordeling kredietwaardigheid van het WSW alsmede het “overzicht faciliteringsvolume".

C. BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN 31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

-

1.191

Loonheffing

143

134

Pensioenen

55

43

Sociale lasten

63

65

261

1.433

31 DECEMBER 2012

31 DECEMBER 2011

37

419

645

2.192

25

15

261

265

3.558

3.656

Vooruitontvangen huur

591

614

Reservering vakantierechten en overuren

213

184

Reservering Glasfonds

134

192

Af te dragen BTW

TOTAAL

D. OVERLOPENDE PASSIVA

Te verrekenen service- en stookkosten Nog te betalen bedragen Personeelsvereniging Huurtoeslag Niet vervallen rente

Diversen TOTAAL


1 5.464

7.538

70

FINANCIËLE INSTRUMENTEN

Sité maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

ALGEMEEN De belangrijkste financiële risico’s waaraan Sité onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Sité is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Sité maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

MARKTRISICO Sité beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

VALUTARISICO Sité voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

RENTERISICO Sité loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Sité risico's over de marktwaarde.

KREDIETRISICO Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut.

LIQUIDITEITSRISICO Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Sité en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Sité heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN In 2012 zijn opdrachten verstrekt inzake nieuwbouw die op 31 december 2012 nog niet geheel waren uitgevoerd en dus slechts ten dele gefactureerd en in 2012 verantwoord. De resterende verplichting op 31 december 2012 uit hoofde van deze opdrachten bedraagt circa € 6.9 miljoen.

Sité heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileum-uitkeringen bij 12½, 25 en 40 jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Sité beschouwt de jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Deze visie wordt ondersteund door het feit dat de jubileumuitkeringen min of meer gelijkelijk over de jaren zijn verdeeld en hierbij geen 'pieken' zijn te onderscheiden. Daarbij zijn in het huidige arbeidsomgeving jubilea van meer dan 12½ jaar een grote uitzondering zodat het financieel belang minimaal is. Sité heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. SITÉ WOONDIENSTEN_JAARSTUKKEN 2012

71

Sité beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal. WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW spreekt momenteel geen verwachting uit of er op korte termijn een beroep moet worden gedaan op deze obligoverplichting. Per 31 december 2012 heeft Sité een obligoverplichting uitstaan van € 5,7 miljoen.

Sité heeft een claim uitstaan voor gemaakte kosten in verband met het ontbreken van Sutfene van de samenwerking inzake het zorgcomplex aan de Dollemanstraat. Inmiddels heeft de gerechtelijke uitspraak plaatsvonden en is aan Sité een bedrag toegekend van € 220 duizend.

BEDRIJFSWAARDE De bedrijfswaarde ultimo 2012 bedraagt € 416 miljoen hetgeen een stijging betekent van € 21 miljoen ten opzichte van de jaarrekening 2011. De mutatie in de bedrijfswaarde is grotendeels het gevolg van de toevoeging van nieuwe eenheden aan het totale bezit, verlenging van de minimale levensduur van 10 jaar naar 15 jaar, niet meer meenemen van de rentabiliteitswaarde correctie en de wijziging in de bepaling restwaarde grond. Vanaf 2012 wordt voor de woningen gebruikt gemaakt van de sociale kavelprijs zoals deze door de gemeente is vastgesteld en voor het commercieel onroerend goed is gerekend met een grondquote. De belangrijkste uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaarde per 31 december 2012 zijn ontleend aan de begroting 2013 en meerjarenverkenning 2014 -2017. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een huurverhoging van 2,50% in 2013 en voor de overige jaren 2,00% en een huurderving van 1,51%. Voor de variabele lasten is tot en met 2017 gerekend met 2,00% en voor de overige jaren met 3,00%. Voor de verkoopopbrengsten is gerekend met -4,00% in 2013 en oplopend naar 0,75% in 2017. Onderhoudskosten stijgen in 2013 met 2,25% oplopend naar 2,74% in 2016. De jaren daarna stijgen ze met 3%. Norm variabele exploitatielasten per woning zijn € 1.570,-, disconteringsvoet 5,25% en de minimale levensduur is 15 jaar. De bedrijfswaarde ultimo 2012 is als volgt opgebouwd (x € 1.000,-) Ncw huren * Ncw huurderving Ncw bijdragen Ncw verkoopopbrengst Ncw restwaarde grond Saldo

629.940 -9.512 443 2.824 75.869 699.564

Ncw onderhoudslasten

-118.794

Ncw variabele kosten

-164.399

Ncw heffing huurtoeslag

-16

Saldo

-283.209

BEDRIJFSWAARDE

416.355

* Netto contante waarde


72

6. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

BEDRIJFSOPBRENGSTEN (x 1.000)

HUUROPBRENGSTEN

Te ontvangen huur Af: huurderving wegens leegstand TOTAAL

2012

2011

40.256

38.831

-578

-526

39.678

38.30

De te ontvangen huur ten opzichte van het vorige boekjaar is onder ander gewijzigd als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging, de huurverhoging als gevolg van verbeteringen, het in exploitatie nemen van nieuwe woningen en de verkoop van bestaande woningen. De totale huurderving bedroeg 1,44% (2011 = 1,35%) van de te ontvangen huur. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN 2012

2011

2.572

2.750

-37

-52

2.535

2.698

Te ontvangen opbrengsten: Overige opbrengsten, leveringen en diensten Af: opbrengstderving wegens leegstand TOTAAL

De opbrengsten worden van bewoners ontvangen voor serviceverlening, zoals energiekosten, kosten huismeester, schoonmaakkosten en dergelijke. Tekorten en overschotten worden jaarlijks met de bewoners verrekend of komen ten laste of ten gunste van een fonds of het resultaat.


73

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

Deze post is als volgt te specificeren: 2012

2011

730

4.490

Af: marktwaarde in verhuurde staat

-517

-3.068

Af: verkoopkosten/transactiekosten

-84

-221

129

1.201

WONINGEN: Opbrengst 5 huurwoningen (2011: 30 woningen)

RESULTAAT OP VERKOOP HUURWONINGEN BEDRIJFSONROERENDGOED: Opbrengst 1 parkeerplaats (2011: 1 kantoorpand)

8

235

Af: marktwaarde in verhuurde staat

-

-115


-1

-

7

120

RESULTAAT OP VERKOOP BEDRIJFSONROERENDGOED NIEUWBOUWWONINGEN UIT VOORRAAD: Opbrengst 3 nieuwbouwwoningen Lookwartier

-60

Af: stichtingskosten RESULTAAT OP VERKOOP OPGELEVERDE NIEUWBOUWWONINGEN

-60

-

RESULTAAT AANKOOP/DOORVERKOOP WONINGEN DERDEN Verkoopwaarde 1 woning Af: aankoopprijs

159 -159


-2

RESULTAAT AANKOOP/DOORVERKOOP WONINGEN DERDEN

-2

-

199

624

-147

-558

-2

-59

50

7

terugkoop 6 woningen

-94

-

RESULTAAT 6 WONINGEN

-94

-

29

1.328

RESULTAAT TERUGKOOP/DOORVERKOOP KOOPGARANT Verkoopwaarde 1 woning Af: aankoopprijs Af: verkoopkosten/transactiekosten RESULTAAT OP TERUGKOOP/ DOORVERKOOP KOOPGARANTWONING RESULTAAT TERUGKOOP

TOTAAL

Naast de bovenstaande verkoop van vijf woningen in 2012 en 30 in 2011 zijn er ook vier woningen Koopgarant uit het bestaande bezit verkocht in 2012 (11 in 2011). Ten behoeve van de jaarverslaggeving worden de Koopgarant woningen niet als verkocht beschouwd omdat niet alle economische banden met deze woningen worden beëindigd. De Koopgarant woningen kennen dan ook geen boekwinst in het resultaat, maar een waardeverandering naar reële waarde. Deze wordt gepresenteerd onder niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. In de Koopgarant-regeling verleent de corporatie een korting op de verkoopprijs en is de koper bij verkoop in de toekomst verplicht de woning als eerste aan de corporatie aan te bieden, waarbij de corporatie verplicht is tot terugkoop (aanbieden terugkoopplicht). De corporatie en de verkoper delen bij terugkoop gezamenlijk in de waardeontwikkeling.


74

GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF 2012

2011

Toegerekende kosten eigen personeel aan projecten

85

426

TOTAAL

85

426

De lagere toerekening van eigen personeel heeft te maken met het stilvallen van nieuwbouwprojecten in 2012 waardoor minder uren zijn toegerekend. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2012

2011

125

133

67

56

114

94

Diversen

1.849

71

TOTAAL

2.154

354

Administratieve en technische dienstverlening Administratiekosten service- en stookkosten Doorberekende kosten

De post diversen heeft in 2012 vrijwel geheel betrekking op de afwikkeling van het boekenonderzoek inzake de omzetbelasting dat de belastingdienst inmiddels heeft afgerond. In deze afwikkeling zijn de pro rata -teruggaven over de jaren van 2005 tot en met 2011 opgenomen.

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVINGEN OP (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2012

2011

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

416

564

TOTAAL

416

564

2012

2011

Lonen en salarissen

4.946

4.876

TOTAAL LONEN EN SALARISSEN

4.946

4.876

LONEN EN SALARISSEN Deze post is als volgt te specificeren:

Sité heeft ultimo 2012 107,2 fte`s (ultimo 2011 108,3 fte's) die onder de CAO van woningcorporaties vallen. Per 1-1-2012 heeft een Cao verhoging van 1,25% en per 1-7-2012 een Cao verhoging van 0,65% plaatsgevonden.


75

SOCIALE LASTEN EN PENSIOENLASTEN 2012

2011

Sociale lasten

837

847

Pensioenlasten

962

936

1.799

1.783

TOTAAL SOCIALE LASTEN

BEZOLDIGING De bezoldiging over 2012 bedroeg voor Raad van Commissarissen: € 13.734 voor de voorzitter en € 9.156 voor de overige leden. De bezoldiging voor de directeur-bestuurder is als volgt gespecificeerd: salaris € 137.695 (inclusief volledige beschikking over een auto van de zaak); pensioen € 32.553 en overige € 6.871.

LEEFBAARHEID 2012

2011

Kosten bewonersactiviteiten

364

414

TOTAAL

364

414

2012

2011


2.355

2.735

TOTAAL

2.355

2.735

2012

2011

9.555

10.804

Af: kosten Snelservice

-1.097

-1.174

TOTAAL

8.458

9.630

LASTEN SERVICECONTRACTEN

ONDERHOUDSLASTEN Deze post is als volgt te specificeren:

Totaal uitgaven onderhoud

De personeelskosten Snelservice zijn verantwoord onder lonen en salarissen.


76

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN 2012

2011

1. Zakelijke bedrijfskosten

2.394

3.078

2. Overige bedrijfskosten

2.511

2.791

TOTAAL

4.905

5.869

1. DE ZAKELIJKE BEDRIJFSKOSTEN Deze post is als volgt te specificeren:

2012

2011

1.442

1.377

Verzekeringen

212

165

Dotatie voorziening mogelijke oninbaarheid

212

378-

65

65

VVE beheer

114

89

Researchkosten planontwikkeling

111

1.229

Heffing Overheid

128

412

Diversen

110

119

TOTAAL

2.394

3.078

Belastingen

Contributie landelijke federatie

De stijging van de post voorziening mogelijke oninbaarheid ten opzichte van 2011 heeft te maken dat in 2011 een vrijval heeft plaatsgevonden in verband met de wijziging van beoordeling. De lagere kosten inzake de researchkosten heeft te maken dan in 2011 een opschoning heeft plaatsgevonden van projecten.

2. OVERIGE BEDRIJFSKOSTEN Deze post is als volgt te specificeren: 2012

2011

Kosten huisvesting

231

185

Kosten wagenpark

94

82

326

325

90

68

1.304

1.349

Overige personeelskosten

192

285

Ingeleende krachten

274

497

2.511

2.791

Kosten automatisering Kosten Raad van Commissarissen (incl. bezoldiging) Algemene kosten

TOTAAL


77

Voor het boekjaar 2012 is het totale honorarium voor Deloitte € 86 duizend. Het honorarium is te splitsen in de volgende posten: Accountant Deloitte

Overige Deloitte

47

-

3

-

-

27

-

9

50

36

Statutaire controlewerkzaamheden Overige controlewerkzaamheden Belastingadvies Overige dienstverlening TOTAAL

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Deze post is als volgt te specificeren: 2012

2011

3.065

2.208

-1.657

-1.196

1.408

1.012

38.491

-4.333

3. Dotatie voorziening verlieslatende contracten

1.483

925

4. Verlieslatende contracten nieuwbouw

2.938

4.321

165

143

1. Waardemutatie materiële vaste activa VOV Waardemutatie verplichting VOV SUBTOTAAL 2. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille

5. Verlieslatende contracten aankoop 6. Overige waardeveranderingen

-567

7. Afwaardering grondposities TOTAAL

-

434

43.918

2.502

TOELICHTING NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2012 1.

De per saldo negatieve waardemutatie materiële vaste activa VOV en bijbehorende verplichting heeft betrekking op de waardeverandering als gevolg van marktomstandigheden.

2.

De overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden veroorzaakt door de daling van de marktwaarde in verhuurde staat als gevolg van de huidige marktomstandigheden.

3.

De dotatie aan de voorziening heeft betrekking op de projecten Wijnbergen en Zorgboerderij Baak.

4.

De verlieslatende contracten nieuwbouw hebben betrekking op het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de stichtingskosten van zeven woningen in het project Het Nieuwe Pelgrim, 12 woningen in het project Langstraat in Gaanderen, vier woningen in Wijnbergen en drie garages in Oosseld.

5.

De verlieslatende contracten aankoop hebben betrekking op het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de aankoopwaarde van vier woningen.

6.

Onder de overige waardeveranderingen is een bedrag van € 238 duizend opgenomen dat betrekking heeft op de vrijval van verplichtingen ten behoeve van de aanleg van de openbare ruimte in Oosseld. Deze verplichting is in het verleden ten laste van de voorziening Oosseld gebracht. Het overige deel van € 329 duizend heeft betrekking op de correctie van de afwaardering naar VON-prijs van de koopwoningen in het Lookwartier. Omdat deze woningen in verhuur zijn genomen, wordt de genoemde afwaardering, die in het verleden ten laste van de voorziening voor het Lookwartier is gebracht, weer teruggenomen.


78

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

2012

2011

-8

-4

743

783

-6.703

-7.039

-5.968

-6.260

2012

2011

Vordering sociale koop

-8

-4

TOTAAL

-8

-4

2012

2011

142

390

24

32

Rente op vlottende activa

577

361

TOTAAL

743

783

1. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten 2. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 3. Rentelasten en soortgelijke kosten TOTAAL

1. WAARDEVERANDERING VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Deze post is als volgt te specificeren:

2. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Deze post is als volgt te specificeren:

MATERIELE VASTE ACTIVA Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken FINANCIËLE VASTE ACTIVA Rente op te vorderen BWS VLOTTENDE ACTIVA

De rente op vlottende activa heeft nagenoeg betrekking rente spaargelden € 293 duizend en op de heffingsrente die de belastingdienst vergoedt over de teruggaaf van oude jaren € 254 duizend. Met de afwikkeling van het boekenonderzoek in 2012 zijn de pro-rata teruggaven over de jaren 2005 t/m 2011 vastgesteld. Zie verder ook de toelichting op de post 'Overige bedrijfsopbrengsten'. 3. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Deze post is als volgt te specificeren: 2012

2011

LANGLOPENDE SCHULDEN Rente leningen kredietinstellingen

-6.649

-6.949

-44

-67

Rente rekening-courant

-8

-21

Rente overige schulden

-2

-2

-6.703

7.039

KORTLOPENDE SCHULDEN Rente schulden aan kredietinstellingen (disagio/afkoop)

TOTAAL


79

TOEREKENING RESULTAAT 2012

2011

-33.084

6.516

-33.084

6.516

2012

2011

-458

-2.806

Aanwending latenties

4.894

4.768

TOTAAL

4.436

1.962

Algemene reserve TOTAAL

BELASTINGEN

Vennootschapsbelasting: Vorming latenties


80

7.

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DIRECTE METHODE

(x € 1.000)

LIQUIDE MIDDELEN BEGIN BOEKJAAR



KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN ONTVANGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten SALDO INGAANDE KASSTROMEN

39.326 2.535 194 43 211 42.309

38.259 2.698 250 64 249 41.520

UITGAVEN Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat SALDO UITGAANDE KASSTROMEN

7.227 9.190 6.317 6.856 128 29.718

7.549 9.276 6.293 7.472 412 31.002

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN ONTVANGSTEN Verkoopontvangsten woningen SALDO INGAANDE KASSTROMEN UITGAVEN Investeringen nieuwbouw, renovatie Aankoop woningen Investeringen tdv de exploitatie SALDO UITGAANDE KASSTROMEN

12.591

10.518

3.048 3.048

12.632 12.632

12.044 1.734 131 13.909

13.717 1.417 129 15.263

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN

-10.861

-2.631

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN ONTVANGSTEN Nieuwe leningen Deposito`s Vrijval deelneming SALDO INGAANDE KASSTROMEN

7.200 96 700 7.996

1.800 8.089 9.889

UITGAVEN Aflossingen SALDO UITGAANDE KASSTROMEN

5.643 5.643

15.492 15.492

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

2.353

-5.603

AFNAME/TOENAME LIQUIDE MIDDELEN

4.083

2.284

11.103

7.020

LIQUIDE MIDDELEN EINDE PERIODE


81

8.

GOEDKEURING RAAD VAN COMMISSARISSEN

De Raad van Commissarissen heeft in haar vergadering van 17 april 2013 het jaarverslag 2012 goedgekeurd.

Doetinchem, 17 april 2013

M.M. (Monique) Smeijers EMPM (voorzitster)

M.A.M. (Marie-Antoinette) Bäckes-Kapteijn

B. (Bert) Hobbelink MRICS

Dr. Ing. J.A. (Jan) Jurriëns

Ing. M.W.E. (Mike) Gries


82

9. OVERIGE GEGEVENS

STATUTAIRE RESULTAATBESTEMMING In de statuten van de stichting is geen bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat.

VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING Voorgesteld wordt om het resultaat over 2012 ad € 33.084.000 negatief toe te voegen aan de reserve.

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Er hebben zich geen omstandigheden voorgedaan na balansdatum die substantiële gevolgen hebben voor het beeld van de jaarrekening 2012.


83

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Stichting Site Woondiensten te Doetinchem

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting Sité Woondiensten te Doetinchem gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het maatschappelijk jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.

Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.


84

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Sité Woondiensten per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het maatschappelijk jaarverslag 2012, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392, lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het maatschappelijk jaarverslag 2012, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Arnhem, 29 maart 2013 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.C.M. Hendriks RA


85

10.

KENGETALLEN*

Kengetallen over de vijf jaar ultimo boekjaar Omschrijving

2012

2011

2010

2009

2008

AANTAL VERHUUREENHEDEN IN EXPLOITATIE Woningen/Woongebouwen

7033

6974

6.950

6.882

6.933

Garages

609

606

606

606

606

Overige verhuureenheden

524

504

455

367

376

8.166

8.084

8.011

7.855

7.915

Aantal opgeleverd

52

63

119

22

15

Aantal aangekocht

15

1

0

0

0

Aantal verkocht

9

41

37

59

35

Aantal gesloopt

0

0

14

14

0

Aantal diversen

1

1

0

0

13

59

24

68

-51

-7

6344

6505

6.572

6.593

6.669

689

469

378

289

264

TOTAAL VHE IN EIGENDOM MUTATIES IN WONINGBEZIT

PER SALDO AANTAL WONINGEN NAAR PRIJSKLASSE Bereikbaar Niet bereikbaar (2012 > 561,98) PRIJS-/KWALITEITSVERHOUDING Gemiddelde aantal punten WWS

147

147

139

140

139

€ 462,66

€ 444,62

€ 434,92

€ 415,60

€ 397,44

10

9

9

9

9

Huurachterstand in % jaarhuur**

1,66

2,84

3,35

2,06

1,83

Huurderving in % jaarhuur

1,44

1,35

1,22

1,62

1,49

FINANCIELE CONTINUITEIT

2012

2011

2010

2009

2008

71,70

72,50

27,70

22,90

27,20

1,13

1,31

1,52

2,24

3,12

-6,30

1,20

21,60

-1,12

-4,50

3,85

3,99

3,79

3,61

3,76

Gemiddelde netto huurprijs HET VERHUREN VAN WONINGEN Mutatiegraad %

Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen

-3,58

1,75

8,89

2,16

1,54

Renteresultaat in % eigen vermogen

-1,13

-1,11

-6,48

-8,04

-6,20

Interne financiering per woning

€ 73.143

€ 77.181

€

8.195

€

8.309

€

3.295

Cash flow per woning

€

€

€

1.962

€

1.923

€

1.765

Rentedekkingsratio (ICR) Loan to Value BALANS, WINST- EN VERLIESREKENING

1.600

1.374

2,89

2,46

-

-

-

27,00

26,00

-

-

-

2012

2011

2010

Eigen vermogen per woning

€ 75.088

€ 80.548

€ 12.730

€

9.793

€

9.677

Overige voorzieningen per woning

€

€

1.013

€

1.324

€

1.917

€

2.002

934

€

2.752

€

109-

€

434-

Jaarresultaat per woning FORMATIEPLAATSEN Aantal formatieplaatsen ***

€

457 4.704-

€

2009

2008

2012

2011

2010

2009

2008

107,2

108,3

112,2

116,7

115,7

*vanaf 2011 wijken de cijfers onder ‘financiële continuïteit’ en ‘balans, winsten verliesrekening’ af van voorgaande jaren in verband met de stelselwijziging in 2012. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn her berekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. **vanaf 2012 wordt de huurachterstand in % van de jaarhuur anders berekend. Tot en met 2011 werd niet de huurachterstand gepresenteerd, maar de huurdebiteuren. ***dit betreft de interne mensen die vallen onder de cao van woningcorporaties ultimo jaar. Voor het jaar 2011 is het aantal fte’s aangepast.


86

JAARSTUKKEN 2012 SITÉ WOONDIENSTEN DOETINCHEM, MAART 2013 SITÉ WOONDIENSTEN_JAARSTUKKEN

Recommend Documents