JA ARGANG 21
NUMMER 2
MA ART 2014
MAGAZINE
Thema
Tijdelijke toekomst Sharing economy verovert vastgoed Interview met Bianca Seekles Nieuwe leaseaccounting: klaar voor de toekomst?
Inhoud 4
Lectori Salutem - Innovatie in de bouw roept om jong afgestudeerden
6
Reactie op... - Vernieuwing van het Amsterdams erfpachtstelsel: naar een helder en transparant systeem
6
8
Column - Recovery & restructuring
11
Duurzaamheidskeuzes van kantoorgebruikers tekenen zich scherper af
15
Interview - In gesprek met Bianca Seekles, vastgoedvrouw van het jaar
Thema
15
30
38
18
Introductie thema: Tijdelijke toekomst
21
Column - Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering van de vraag
23
Huisvesting van arbeidsmigranten: een haalbare business case?
26
Anti-kraak en tijdelijke verhuur
30
De sociale architectuur van het vluchtelingen kamp als onvoorziene stad
34
Versterken winkelgebied via leegstaande winkels
38
Where innovation starts - Het komt goed met vastgoed!
41
De psychologie achter de aankoop van een woning
44
Nieuwe lease accounting: klaar voor de toekomst?
47
Sharing Economy verovert vastgoed
50
Contact SERVICE magazine
51
Eén jaar in de praktijk
53
Afstudeerder TU/e - Klantgestuurd renoveren
56
SERVICE ACTIEF
58
Afstudeerverslagen TU/e - REMD
60
Contact studievereniging SERVICE
Where innovation starts
Het komt goed met vastgoed! Tijdelijkheid is van alle tijden geweest, het is tegenwoordig alleen meer zichtbaar door het aantal leegstaande
ir. Tim Hendrikx Tim Hendrikx richtte, na zijn master Real Estate & Housing aan de TU Delft, ‘MOOI lost op’ op. Hij zag een groeiend gat tussen anti-kraak en definitieve (her)ontwikkeling ontstaan. Vanuit dit gat is de ‘Maatschappelijke Onderneming ter Ontwikkeling van Ideeën (MOOI) lost op’ ontstaan. Door enthousiasme en een hands-on mentaliteit is het bedrijf gegroeid en inmiddels gevestigd op de Keizersgracht in Amsterdam, uiteraard ook in een tijdelijke situatie.
panden en braakliggende terreinen. Vroeger werd er oneindig gebouwd, tegenwoordig komen zelfs goede locaties in Amsterdam gefaseerd tot ontwikkeling. Kijk naar het Marineterrein, waar de ontwikkeling ook in fases gaat, ten opzichte van de transformatie van het havengebied aan het IJ in een eerdere periode. Tijdelijkheid is een continue factor in stedelijke ontwikkelingen. Het is een eerste stadium van een ontwikkeling waar pioniers naar een gebied toe trekken om het een bepaalde identiteit te geven. Hierdoor is er weer activiteit in het gebied. Het is voor eigenaren heel belangrijk om in die beginfase het proces goed te faciliteren.
38
Het is van belang dat de juiste gebruikers aanwezig zijn die ook door kunnen groeien in een toekomstige ontwikkeling. De tijden van vóór de kredietcrisis komen niet snel meer terug. Waarom zou je nog wachten op betere tijden? De tussentijd is een kans!
Tussentijdse oplossingen Vanuit het groeiende gat tussen antikraak (tijdscope 1-2 jaar) en definitieve (her)ontwikkeling (tijdscope 20-50 jaar) is er behoefte aan tussentijdse oplossingen (tijdscope 3-15 jaar) voor stedelijke problemen, van braakliggend terrein tot leegstaande kerken. De focus ligt daarbij niet alleen op het financiële aspect, maar juist op de behoeftes die er op dit moment in de samenleving zijn. De tussentijd kan daarbij leiden tot een identiteitsverandering voor een gebouw of gebied. Zonde om hier geen gebruik van te maken zolang het terrein braak ligt of het gebouw leeg staat. De eerste hindernis die genomen moet worden is het overtuigen van de eigenaar. Hij/zij bepaalt uiteindelijk wat er met het gebouw of terrein gebeurt. Dus daar zit de oplossing!
“De eerste hindernis die genomen moet worden is het overtuigen van de eigenaar." Een mooi voorbeeld van tijdelijke oplossingen is de Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag. De gemeente Den Haag, heeft ‘MOOI lost op’ ingeschakeld om een oplossing te zoeken voor deze leegstaande kerk. Dit gebouw is voor de gemeente een strategische ontwikkelingslocatie in de internationale zone van Den Haag. Over ongeveer vijf jaar wil men overgaan tot een nieuwe ontwikkeling op deze plek. Er was dus behoefte aan een invulling tot die tijd. Het gebouw heeft een totaal oppervlak van 1600m2, om tot een snelle invulling te komen is er voor gekozen om een deel van het gebouw anders te bestemmen middels een ‘kruimelplan’ ontheffing.
De procedure tijd hiervoor was met 8 weken aanzienlijk korter dan de 26 weken durende procedure van een tijdelijke ontheffing. Vorig jaar september is deze kerk voor een periode van vijf jaar getransformeerd naar een school. De school was voorheen gevestigd in het clubhuis van een scoutingvereniging.
“Tijdelijkheid begint steeds meer te vervlechten met definitieve ontwikkeling." Hier moesten zij elk weekend hun meubilair en andere schoolspullen aan de kant schuiven. Naarmate het aantal leerlingen groeide ontstond de behoefte naar een eigen en grotere ruimte. De verwachting is dat de school na de periode van vijf jaar uit het pand is gegroeid, kijkend naar de jaarlijkse toename van het aantal leerlingen. Zij zullen tegen die tijd op een natuurlijke wijze weer op zoek gaan naar een nieuwe locatie. Dit is een helder voorbeeld van een tussentijdse oplossing waarbij een win-win situatie ontstaat voor de eigenaar en de gebruiker.
Vervlechting van tijdelijkheid en definitieve ontwikkeling Op dit moment trekt de vastgoedmarkt in Amsterdam weer aan. De verkoop van de van Genthhallen en de ontwikkelingen aan de Wibautstraat zijn hier voorbeelden van. Tijdelijkheidsvoorbeelden zie je in het centrum van Amsterdam dan ook steeds minder. Tijdelijkheid begint steeds meer te vervlechten met definitieve ontwikkeling. Een goed voorbeeld hiervan is het Cruquiusgebied in Amsterdam-Oost.
AFBEELDING 2
De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag
Het Cruquiusgebied is een voormalig bedrijventerrein in het oostelijk havengebied van Amsterdam. Amvest wil dit gebied transformeren tot een levendig woon-, werk- en recreatiegebied. De eerste stappen hiertoe zijn gezet met de opening van The Harbour Club in de oude wijnterminal aan het water en andere initiatieven die het gebied openen voor bezoekers. Voor velen is dit echter nog een onbekend stuk stad. Amvest heeft daarom ‘MOOI lost op’ gevraagd te kijken naar dit gebied in transitie, specifiek naar de bestaande gebouwen. Kunnen ze nog een rol van betekenis hebben in de nieuwe situatie? In de zoektocht naar geschikte functies voor de bestaande gebouwen houden wij nu al rekening met de toekomstige invulling. Zo gaan tijdelijkheid en definitieve ontwikkeling dus hand in hand.
AFBEELDING 1
De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag
SERVICE MAGA ZINE MA ART 201 4
39
Keuzes maken Een andere ontwikkeling is dat gemeenten projecten prioriteren. Prioriteren betekent hier: het bewust kiezen om het ene project voorrang te geven en het andere in de ijskast te houden voor toekomstige ontwikkelingen.
“Voor afwachtende eigenaren is er goed nieuws." Dit is bijvoorbeeld het geval in Eindhoven, waar de komende jaren veel binnenstedelijke ontwikkelingen plaats gaan vinden zoals het NRE-terrein, Mariënhagen en Lichthoven. Het ‘van der Meulen-Ansems’ (vdMA) terrein in Eindhoven is vanwege de focus op andere gebieden van het prioriteitenlijstje verdwenen. De gemeente heeft vervolgens het verzoek AFBEELDING 3 ingediend onderzoek te doen naar de mogelijkheden om het Het Cruquiusgebied gebied te benutten in de tussentijd. Het tijdelijk benutten van de vdMA gebouwen zou betekenen dat de panden opgeknapt kunnen worden, er meer inkomsten kunnen worden gegenereerd en het gebied een positieve lift krijgt. Het lef van bovenstaande eigenaren om keuzes te durven maken, siert hen. Voor afwachtende eigenaren is er goed nieuws, de overheid ziet de tijdelijke ontwikkelingen ook en werkt aan wet- en regelgeving zodat de tijdelijke bestemmingsontheffing van een periode van maximaal vijf jaar naar een periode van maximaal tien jaar verhoogd wordt. Daarbij wordt ook de proceduretijd verkort van de huidige 26 weken naar een periode van acht weken. Een investering die je voorheen in een periode van vijf jaar terug moest verdienen, heeft binnenkort een periode van tien jaar. Wat is tijdelijkheid dan nog? We zitten in een nieuwe realiteit vol exploitatiemogelijkheden en nieuwe verdienmodelen. Het komt goed met vastgoed!
40
AFBEELDING 4
Het ‘van der Meulen-Ansems’ (vdMA) terrein in Eindhoven
