Is het voor een hotelier beter te kiezen voor een eenmanszaak of biedt de vennootschapsvorm beter mogelijkheden?

Handleiding voor de startende hotelier in West-Vlaanderen

3

bladzijde 52

Algemene wetgeving

In dit gedeelte worden de verschillende aspecten besproken waarmee een hotelier te maken krijgt bij de opstartprocedure. Problemen waarmee de startende hotelier te kampen heeft, zullen besproken worden, adviezen en oplossingen worden daarna aangereikt. 3.1

Soorten ondernemingen

De startende hotelier moet er zich van bewust zijn, dat de keuze van de soort onderneming invloed heeft op fiscaal vlak en het verdere verloop van de oprichting. Hij moet voor zichzelf eerst uitmaken welke soort onderneming zijn hotel zal aannemen, alvorens hij naar het KBO of Kruispuntbank Ondernemingen kan stappen. Het is dan ook nuttig te weten welke soorten onderneming er zijn en welke er gebruikelijk zijn in de hotelsector. 3.1.1

Vennootschap of eenmanszaak?

Is het voor een hotelier beter te kiezen voor een eenmanszaak of biedt de vennootschapsvorm beter mogelijkheden? Het is interessant eerst te gaan kijken naar de definitie van een vennootschap volgens het Wetboek van Vennootschappen: Een vennootschap51 wordt opgericht door een contract op grond waarvan twee of meer personen overeenkomen iets in gemeenschap te brengen met als doel één of meer nauwkeurig omschreven activiteiten uit te oefenen en met het oogmerk aan de vennoten een rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensvoordeel te bezorgen. In de gevallen bepaald in dit wetboek, kan zij worden opgericht door een rechtshandeling uitgaande van één persoon die goederen bestemt tot één of meer nauwkeurig omschreven activiteiten. Wanneer men kiest voor een vennootschap zijn er enkele voordelen verbonden52. Vooreerst biedt de vennootschap rechtspersoonlijkheid. Dit betekent dat iedere vennootschap haar eigen rechten en plichten heeft. Vervolgens is er in bepaalde vennootschapsvormen een beperkte aansprakelijkheid op het ingebrachte kapitaal. Daarnaast is er een fiscaal voordeel te bemerken voor vennootschappen omdat zij hun eigen vennootschapsbelasting hebben. Het fiscale voordeel van een vennootschap ligt echter niet zozeer in de lagere tarieven maar in de mogelijkheid te streven naar een optimale inkomstenmix. De inkomsten van de vennootschap en het individu kunnen zodanig worden georganiseerd dat in totaal zo weinig mogelijk belastingen worden betaald en jarenlang een zo stabiel mogelijk inkomen wordt genoten. Bovendien moeten alle afspraken tussen de verschillende partners duidelijk worden vastgelegd. Zoals er voordelen zijn, zijn er ook nadelen52 verbonden aan een vennootschap. Zo moet men zich houden aan een zeer formele besluitvorming en opgestelde procedures. Er moeten ten opzichte van een eenmanszaak meer juridische en administratieve verplichtingen voldaan worden, wat dus meer kosten met zich meebrengt.

51 52

Definitie van een vennootschep, http://www.mesotten.be/boek_I.htm (08/06/2008) De voor- en nadelen van een vennootschap, http://www.unizo.be/starters/viewobj.jsp?id=4107 (08/06/2008)

bladzijde 53


Ook de eenmanszaak heeft voor- en nadelen53. Zo zijn er zeer weinig administratieve verplichtingen en zijn de verschillende procedures voor het oprichten van eenmanszaak eerder gemakkelijke. Bovendien is de beslissingssnelheid veel hoger dan bij een vennootschap waar men soms gebonden zit aan verschillende organen die éénzelfde beslissing meerdere malen moet ratificeren. Een groot nadeel van de eenmanszaak, is dat het op vlak van aansprakelijkheid een groot risico met zich meebrengt. Wanneer we gaan kijken naar de verdeling tussen eenmanszaken en vennootschappen, kan men terug grijpen naar de afgenomen enquêtes54. Deze kunnen een weerspiegeling geven. Uit de onderstaande grafiek blijkt dat de hotels uit de afgenomen enquête vooral opgericht zijn onder een vennootschapsvorm. Van de 71 hotels zijn er 69% die opgericht zijn als een vennootschap. Grafiek 33: Vergelijking vennootschappen vs eenmanszaken in West-Vlaanderen op basis van de afgenomen enquête Vergelijking vennootschappen vs eenmanszaken in WestVlaanderen op basis van de afgenomen enquête

4% 27% Vennootschappen Eenmanszaken Onbekend 69%

Bron: Eigen opgestelde grafiek op basis van afgenomen enquêtes (alle enquêtes zijn terug te vinden in de bijlagen)

Slechts 27% is een eenmanszaak. Voor de hotelsector is dit dan ook een af te raden ondernemingsvorm. Ten eerste is er voor het kopen of oprichten van een hotel een zeer groot kapitaal nodig. Wanneer er dan geen bescherming is van de aansprakelijkheid, maakt dit het risico bij een eventueel faillissement nog groter. Bovendien zal het fiscale regime waaronder men werkt bij de vennootschappen veel gunstiger zijn voor een hotel, dan wanneer men belastingen zou moeten betalen onder de personenbelasting. Het lijkt dan ook geschikter om een vennootschap op te richten als toekomstig hotelier. Binnen de vennootschappen kan men dan nog een keuze maken. Wanneer men een eerder klein familiaal hotel wil beginnen, op voorwaarde dat men kapitaalkrachtig genoeg is, is een BVBA aan te raden. Zo kan men zijn eigen visie binnen zijn onderneming ontwikkelen en uitstippelen.

53

De voor- en nadelen van een éénmanszaak, http://www.unizo.be/starters/viewobj.jsp?article=4106 (08/06/2008) 54 Enquêtes zijn terug te vinden in de bijlagen

bladzijde 54


Als men zijn project ruimer ziet, waarbij de kapitaalnoden groter zijn dan dat men kapitaalkrachtig is en waarbij een lening geen soelaas kan brengen, is het beter een NV op te richten. Hierdoor kan men vreemd kapitaal aantrekken om zo zijn project te realiseren. Het is niet noodzakelijk dat de vennoten die het geld inbrengen ook werkelijk aan het project meewerken. Ook stille vennoten kunnen gunstig zijn als kapitaalverschaffers. 3.1.2

Vennootschappen

Als een startende hotelier ervoor kiest om een vennootschap op te richten, heeft men een brede waaier aan mogelijkheden. Er zijn er maar een paar geschikt om te dienen als vennootschapsvorm voor een hotel. Grafiek 34: Soorten gekozen vennootschappen in West-Vlaanderen Soorten gekozen vennootschappen in West-Vlaanderen op basis van afgenomen enquête

4% 31% NV BVBA Ander

65%

Bron: Eigen opgestelde grafiek op basis van afgenomen enquêtes (alle enquêtes zijn terug te vinden in de bijlagen)

De bovenstaande grafiek geeft weer, op basis van de afgenomen enquêtes, dat wanneer een hotelier zijn zaak opstart, hij eerder zal kiezen voor een BVBA. Zo werd 65% van de ondervraagde hotels opgericht als BVBA. Onder de noemer andere vennootschapsvormen blijkt dat bij de ondervraagden enkel dan voor een CVBA werd gekozen, buiten de NV en de BVBA. De 2 belangrijkste vennootschapsvormen worden in de hierop volgende bladzijden uitgebreid besproken. - BVBA: BVBA55 staat voor Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid. Al deze woorden zorgen voor de specifieke eigenheid van deze onderneming. De onderneming heeft een besloten karakter, wat inhoud dat deze onderneming een familiaal karakter heeft, waarbij overdracht van aandelen pas kan onder bepaalde voorwaarden. De overdracht van aandelen kan enkel indien er een eenparige toestemming van de vennoten is. 55

De definitie van een (E)BVBA, http://www.unizo.be/starters/viewobj.jsp?id=4108 (08/06/2008)


bladzijde 55

De identiteit van de vennoten binnen deze onderneming speelt dus een grote rol in vergelijking met andere ondernemingen. Tevens ter bescherming van de beslotenheid, zijn de aandelen op naam. De vennootschap56 duidt erop dat de onderneming werd opgericht door het opstellen van een akte op grond waarvan twee of meer personen overeenkomen iets in gemeenschap te brengen met als doel één of meer nauwkeurig omschreven activiteiten uit te oefenen en met het oogmerk aan de vennoten een rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensvoordeel te bezorgen. Het laatste onderdeel is de beperkte aansprakelijkheid. De vennoten kunnen enkel aangesproken worden voor het ingebrachte kapitaal binnen de onderneming en ze zijn hoofdelijk aansprakelijk. Dit kan wel doorbroken worden wanneer de onderneming failliet gaat binnen de 3 jaar en waarbij er wordt aangetoond dat er grove fouten zijn gemaakt. Hierdoor wordt de beperkte aansprakelijkheid opgegeven. Één van de belangrijkste voordelen aan de BVBA is dat men deze ondernemingsvorm ook kan oprichten wanneer men alleen wenst een vennootschap op te richten. Hierdoor verandert de benaming naar EBVBA. De voorwaarden geldig voor de BVBA, zijn ook van toepassing op de EBVBA. De inbreng57 in de onderneming moet minimum €18 550 bedragen. Voor een BVBA is een volstorting nodig van 1/5 van het in te brengen kapitaal met een minimum van € 6200 bij de oprichting. Het restbedrag kan achteraf bijgestort worden. Wanneer men een inbreng wenst te doen in natura kan dit ook, maar de inbreng hiervan moet volledig volstort zijn bij de oprichting. Dit moet gecontroleerd worden door een bedrijfsrevisor en daarvan moet er een verslag bestaan. Voor de EBVBA liggen de zaken iets anders. De minimuminbreng blijft hetzelfde, maar het minimum te volstorten bedrag bij oprichting is €12 400. De inbreng in natura blijft ongewijzigd voor de EBVBA. De oprichting van een (E)BVBA moet gebeuren door het laten opstellen van een notariële akte. Voor de startende hotelier die op kleinschalige basis wenst te beginnen, is deze vennootschapsvorm een instapbasis. De instapvoorwaarden zijn lichter en financieel zijn er minder voorwaarde, waarbij er ook een bescherming is van het eigen privé kapitaal. - NV: De volgende vennootschapsvorm is de NV58, wat staat voor naamloze vennootschap. Waar de BVBA een echt besloten karakter heeft, is de NV dat net niet. Door het feit dat de verschillende aandelen van deze onderneming aan toonder zijn, maakt het de onderneming minder familiair en zijn die aandelen vrij overdraagbaar. Dit neemt niet weg dat er ook aandelen op naam kunnen zijn binnen een NV.

56

Definitie van een vennootschap, http://www.mesotten.be/boek_I.htm (08/06/2008) Voorwaarden voor het oprichten van een BVBA, http://www.belgium.be/nl/economie/onderneming/oprichting/vennootschapsvorm en/bvba/ (08/06/2008) 58 Definitie van een NV, http://www.unizo.be/starters/viewobj.jsp?id=4109 (08/06/2008) 57


bladzijde 56

Hoewel de wetgever de vennootschapsvorm van de NV had uitgedacht als ondernemingsvorm voor grotere kapitaalkrachtige ondernemingen, kan de NV-vorm ook aangenomen worden door kleine en middelgrote bedrijven. De NV blijft wel op de eerste plaats een kapitaalvennootschap, m.a.w. een vennootschap die "anoniem" kapitaal zal aantrekken. Het grootste onderscheid met de BVBA is het gewenste startkapitaal59. Terwijl er bij de BVBA een minimum gevraagd wordt van €18 550, ligt het hier bij de NV meer dan 3 keer hoger namelijk op €61 500. Dit is bedoeld om de drempel tot deze vennootschapsvorm te verhogen. Dit minimumkapitaal moet bij oprichting ook direct volstort zijn. De wijze van inbreng van dit gewenste kapitaal is vrij te kiezen. Tevens is de samenstelling van het bestuur groter en aangepaster aan de ondernemingsvorm. Zo bestaat de Raad van bestuur uit vijf leden, waarvan twee met aandelen op naam en drie leden met aandelen aan toonder. De oprichting van deze vennootschap binnen de hotelsector is vooral handig wanneer het kapitaal van de investeerder te klein is en als men vreemde investeerders wil aantrekken om een project op poten te zetten. Vele grote hotels zullen handelen vanuit het standpunt van een NV, terwijl een BVBA eerder is voor familie hotels. 3.1.3

Eenmanszaak60

Wanneer men als hotelier toch van start wil gaan als een eenmanszaak, kan dit zonder problemen. Toch moet men rekening houden met enkele bemerkingen. De eenmanszaak is geen vennootschap, waardoor deze ook niet onder de vennootschapsbelasting valt, maar onder de personenbelasting waar de belastingsschijven veel ongunstiger zijn voor een goed draaiende zaak. Voor het oprichten van een eenmanszaak zijn er zeer weinig verplichtingen te voldoen. Er is geen opmaak van een notariële akte nodig en er is tevens geen vereist minimumkapitaal. Het risico bij een faillissement van een eenmanszaak ligt wel een heel stuk hoger dan bij de vorige 2, waarbij men enkel aansprakelijk was voor het ingebrachte kapitaal. Binnen deze onderneming staat er geen beperking op de aansprakelijkheid, waardoor ook het privé vermogen kan aangesproken worden bij een faillissement. De oprichting van de eenmanszaak moet vooral op vlak van fiscaliteit en aansprakelijkheid goed overwogen worden. Meestal worden eenmanszaken opgericht voor een hotel van een iets kleinere omvang. Toch zijn er voorbeelden van hotels met meer dan 20 kamers die werken als eenmanszaak.

59

De eigenschappen van een NV, http://www.belgium.be/nl/economie/onderneming/oprichting/vennootschapsvorm en/nv/ (08/06/2008) 60 De eigenschappen van een éénmanszaak, http://www.belgium.be/nl/economie/onderneming/oprichting/vennootschapsvorm en/Eenmanszaak/ (08/06/2008)

bladzijde 57


3.1.4

Vergelijkend onderzoek

In de onderstaande tabel is een vergelijking te zien van de 3 vorige genoemde ondernemingsvormen. Tabel 5: Vergelijkende tabel van BVBA, NV en eenmanszaak Minimum aantal personen Minimum in te brengen kapitaal Te volstorten kapitaal

De inbreng van kapitaal Verificatie bedrijfsrevisor bij inbreng goederen? Oprichtingsakte Aansprakelijkheid Aandelen Mogelijkheden van overdracht aandelen Bestuur

Boekhoudkundige verplichtingen

Eenmanszaak 1

(E)BVBA 1

NV 2

Geen minimumkapitaal -

18 550 EUR

61.500 EUR

-

BVBA: Ten bedrage van Minimum 61.500 EUR 1/5 met een minimum van 6 200 EUR EBVBA: minimum 12.400 EUR In geld of in goederen In geld of in goederen

-

Ja

Ja

Geen Onbeperkt Geen aandelen -

Notariële akte Beperkt tot de inbreng Enkel op naam Alleen met eenparige toestemming van de vennoten 1 of meerdere zaakvoerders

Notariële akte Beperkt tot de inbreng Aan toonder of op naam Vrij overdraagbaar

Zaakvoerder

Vereenvoudigde Dubbele boekhouding boekhouding (als omzet maximum 495.787,04 EUR(excl. BTW))

Raad van bestuur: minimum 3 leden (aan toonder) Minimum 2 leden (op naam) Dubbele boekhouding

Fiscaliteit Personenbelasting Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting Financieel plan Neen Ja Ja verplicht? Bron: http://www.unizo.be/starters/viewobj.jsp?id=26130 en http://www.unizo.be/starters/viewobj.jsp?id=26129 (08/06/2008)


3.2

bladzijde 58

Opstarten

Als startende hotelier is het uitermate belangrijk te weten bij wie en waar men moet gaan aankloppen om zijn onderneming op de rails te krijgen, nadat men heeft beslist welke ondernemingsvorm men zal aannemen. Dit gedeelte zal de verschillende stappen doorlopen. 3.2.1

Waar moet ik beginnen?

Wanneer een hotelier zijn eigen zaak wenst uit te baten, moet hij zijn onderneming laten inschrijven in de Kruispuntbank Ondernemingen of de KBO. Dit kan gebeuren bij elk erkend ondernemersloket. De bekendste zijn die van UNIZO en Acerta. Voordat de ondernemer dit kan doen, moet hij wel enkele stappen doorlopen. Dit is niet het geval wanneer de ondernemer ervoor kiest een éénmanszaak te starten. In dat geval kan de ondernemer direct naar een bank gaan om een rekening te openen om vervolgens naar het ondernemersloket te trekken. Bij het oprichten van een vennootschap, moeten er zaken in orde gebracht worden alvorens men naar een ondernemersloket stapt. Eerst zal hij een ondernemingsplan moeten opstellen en een zichtrekening moeten openen. Het kan ook zijn dat men voorafgaande vergunningen nodig heeft. Voor het openen van een hotel is dit niet nodig. Pas na deze twee handelingen kan men in het KBO worden ingeschreven. De verschillende gegevens die gebundeld worden in de KBO61 zijn afkomstig van allerlei federale overheidsdiensten. Zo zijn er de gegevens van het rijksregister van rechtspersonen, van het handelsregister, van de BTW, van de RSZ te vinden en deze worden up to date gehouden door de bevoegde organisaties die er de gegevens invoeren. Het doel van de KBO is om de administratieve taken te vergemakkelijken. Vroeger hadden de starters het moeilijker omdat de verschillende diensten niet in één organisatie samengevoegd waren en men moest dus alle afdelingen op verschillende plaatsen aflopen vooraleer men zijn onderneming kon starten. Het vereenvoudigen van de administratieve molen was en is nog altijd een stokpaardje van de liberale partijen. 3.2.1.1 Ondernemingsplan opmaken Het eerste wat de ondernemer dus moet doen, is het opstellen van een ondernemingsplan. In dit plan moet een visie naar voorkomen, aangevuld met de financiële haalbaarheid. Een goed ondernemingsplan bestaat tegenwoordig niet enkel meer uit een financieel plan, waar de financiële haalbaarheid van het project wordt bestudeerd, maar ook uit een studie van de markt. Het financiële plan bestaat uit vier grote delen. Eerst moet de verwachte resultatenrekening opgesteld worden. Dit heeft een weergave van de financieel haalbaar. Men kijkt naar de te verwachten winsten of verliezen. Daarna wordt een investeringsbudget opgesteld. Hierin wordt gekeken welke kosten men zal moeten maken om bepaalde goederen aan te kopen die voor lange tijd in de onderneming zullen blijven. Vervolgens is het liquiditeitenbudget aan de beurt. Dit budget kijkt waar men het geld vandaan zal halen om bepaalde investeringen aan te gaan, en of deze liquiditeiten goed verdeeld zijn over de verschillende bronnen. Als laatste, en meest zware taak, moet men de balansprognose onder handen nemen. Dit gedeelte van het ondernemingsplan is vooral bedoeld voor de partners en financiers van het project. 61

KBO, definitie en uitleg, http://economie.fgov.be/enterprises/crossroads_bank/KBO_nl.htm (08/06/2008)

bladzijde 59


Daarnaast wordt er een studie van de markt gemaakt. Hierin wordt er gekeken of het voorgestelde project haalbaar is binnen de markt waartoe men wenst toe te treden. Dit kan op verschillende manieren gebeuren, zoals door een SWOT-analyse, marktanalyses,... 3.2.1.2 Bank Voor men naar het ondernemersloket kan gaan, zijn er enkele formaliteiten nodig. Zo is het aanmaken van een gewone zichtrekening noodzakelijk. Het is dan ook handig te weten wat de kosten zijn voor het openen van rekeningen. Vele banken hebben speciale rekeningen voor ondernemers en hun tarieven zijn daaraan aangepast. Wanneer we de verschillende banken met hun Businessrekeningen onder de loep nemen, komen we tot volgend schema. Tabel 6: Vergelijkende tabel voor het openen van een Business rekening Openen van een rekening: Kosten die aangerekend worden per jaar:(beheer) 62

Elektronische verrichtingen:

KBC

€0

€ 115

€0

Dexia62

€0

20,48 € (driemaandelijkse betaling van 5,12 €)

€0

€0

€ 10

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

62

ING

Argenta

62 62

Delta Lloyd

Bron: Eigen opgestelde grafiek op basis van tarieflijsten (alle tarieflijsten zijn terug te vinden in de bijlagen)

De meeste grootbanken zijn in dit schema opgenomen en enkele kleinere banken. Bij Argenta moet er wel rekening gehouden worden met het feit dat zij geen enkele rekening speciaal aanbieden voor ondernemers, maar dat alles wel gratis is. Bovendien zullen zij nooit een lening aan een horeca onderneming toestaan, waardoor het openen van een business rekening niet echt interessant is. In dit schema zijn ook de belangrijkste punten belicht die voor een onderneming belangrijk zijn. Als we een keuze zouden moeten maken om een goedkope rekening te openen, zijn twee banken, uitgezonderd Argenta, die de laagste tarieven aanbieden. Het gaat hem om Dexia en Delta Lloyd.

62

Alle tarieflijsten van de opgesomde banken in deze lijst zijn terug te vinden in de bijlagen (behalve deze van Argenta)


bladzijde 60

3.2.1.3 Verdere procedures63 Voor hoteliers die een éénmanszaak wensen te openen zijn er na het openen van een zichtrekening geen verdere maatregelen meer te nemen . Hij kan direct naar het ondernemersloket stappen. Voor vennootschappen is het echter nog lang niet gedaan. Vooreerst zijn er de vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid. Ze zijn verplicht om na de opmaak van een financieel plan en het openen van een zichtrekening, een notaris op te zoeken die de oprichtingsakte zal opmaken. Deze oprichtingsakte of notariële akte moet worden geregistreerd en gepubliceerd worden in het Belgische Staatsblad64. Dit kan gebeuren door de akte neer te leggen op de griffie van de rechtbank van koophandel. Daarna ontvangt men een brief van de rechtbank van koophandel waarin vermeld wordt dat de akte geregistreerd is en samen daarmee krijgt men de afgestempelde statuten. Voor een vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid is de procedure bijna hetzelfde, met dit verschil dat deze vennootschappen geen financieel plan hoeven op te maken. Bovendien kan de notariële akte vervangen worden door een onderhandse akte. Het verschil bij de onderhandse akte is, dat de akte opgesteld is door de betrokken partijen zelf en niet gehomologeerd is door een notaris. Voor de rest blijft de procedure dezelfde als bij vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid. Na het voltrekken van dit proces kan men naar het ondernemersloket gaan voor de afronding van de registratie van de onderneming. 3.2.1.4 Ondernemersloket Het ondernemersloket zal met de starter de verschillende stappen doorlopen om zijn onderneming te kunnen opstarten. Vooreerst wordt er gekeken of de starter voldoet aan de startvoorwaarden opgelegd door de Federale Overheidsdienst (FOD) Economie65. De starter moet bewijzen dat hij meerderjarig is en daarna moeten de Burgerrechten van de opstarter gecontroleerd worden. Zo kunnen personen die veroordeeld werden tot een criminele straf geen handel meer drijven voor de duur van de straf. Ten slotte wordt ook de handelingsbekwaamheid onder de loep genomen. Personen die wettelijk onbekwaam verklaard werden of onder juridische controle gesteld zijn mogen geen handel meer drijven.

63

Procedures voor het oprichten van de onderneming, http://www.belgium.be/nl/economie/onderneming/oprichting/belangrijkste_stappe n/oprichtingsakte/ (08/06/2008)

64

De zaken die moeten gestipuleerd worden in de oprichtingsakte per soort van onderneming zijn terug te vinden in de bijlagen

65

De aansprakelijkheid binnen een vennootschap, http://economie.fgov.be/SME/Starters/NatPers_nl-04.htm (08/06/2008)


bladzijde 61

Iemand die failliet werd verklaard kan in principe nog een nieuwe handelszaak beginnen. Toch kan de rechtbank van koophandel hem verbieden handelaar te worden als blijkt dat hij door een grove fout heeft bijgedragen tot het faillissement. Dit verbod kan ingetrokken worden in geval van eerherstel Een extra startvoorwaarde, bepaald in de vestigingswet66, is dat de startende hotelier een bewijs moet leveren voor zijn kennis bedrijfsbeheer. Het is echter niet verplicht dat deze kennis bewezen wordt door de zaakvoerder. Er zijn bepaalde manieren waarop de bewijsvoering van bedrijfskennis kan gebeuren. Een uitgebreid document over de bewijsvoering voor bedrijfsbeheer is terug te vinden in de bijlagen. De hotelier is niet verplicht om beroepskennis67 aan te tonen vooraleer hij zijn zaak opstart. Wanneer hij echter een restaurant heeft, moet dit in bepaalde gevallen wel geleverd worden. De verdere voorwaarden zijn ook in de bijlagen te vinden. Daarna worden verschillende documenten van de rechtspersoon of de natuurlijke persoon gevraagd. De natuurlijke persoon moet zijn rijksregisternummer kunnen voorleggen. Voor vennootschappen gaat het om een bewijs van neerlegging van de statuten of de notariële akte. Vervolgens is er een bankrekeningnummer waarover de ondernemer moet beschikken om zijn onderneming te laten registreren. Daarna moet er ook bepaald worden welke activiteiten de onderneming zal uitvoeren. Die bepaling gebeurt aan de hand van de Nacebelcodes68. Het zijn codes die omschrijven welke activiteiten de onderneming zal gaan uitvoeren. In het KBO moeten alle activiteiten geregistreerd staan die door onderneming zullen uitgevoerd worden. Indien dit niet zo is, kan een onderneming een bepaalde activiteit niet uitvoeren. Tevens is het niet de bedoeling de lijst exhaustief te maken. Het is belangrijk te weten dat voor het gebruik van bepaalde codes ook vereisten worden gesteld.

66

Vestigingswet, http://www.ondernemersloket.be/direct/evap.webpagina.show?p_code=starter_be drijfsbeheer&p_site=kmo_starter (08/06/2008)

67

Aan tonen van beroepskennis, http://www.ondernemersloket.be/direct/evap.webpagina.show?p_code=starter_ber oepskennis&p_site=kmo_starter (08/06/2008)

68

Gebruik van nacebelcodes binnen de onderneming, http://www.ondernemersloket.be/direct/evap.webpagina.show?p_code=starter_na cecodes&p_site=kmo_starter&p_taal_cd=N (08/06/2008)


bladzijde 62

Voor het oprichten van een hotel, al dan niet met of zonder restaurant, kunnen volgende codes interessant zijn om op te nemen als activiteiten: 55101 55102 5552201 5523101 55301 5530101 5530103 5530104 5530105 5530206

7011301

7020102

Hotels en motels, met restaurant Hotels en motels, zonder restaurant Het klaarmaken, thuisbezorgen en eventueel serveren van maaltijden en bereide schotels De vankantiecentra en -dorpen (inclusief bungalow- en chalet parken) met of zonder restaurant en sportinfrastructuur ten behoeve van de toeristen Restaurants van het traditionele type Restaurant van het traditionele type Restaurants gespecialiseerd in de organisatie van gastronomische weekends, exotische eethuizen, enz. Restaurants met een beperkt aantal kamers (max.5) ten behoeve van de eigen cliënteel De café-restaurants (tavernen) Verkoop aan de toog van eetwaren en dranken die ter plaatse verbruikt worden en,in het algemeen in een wegwerpverpakking aangeboden worden in drive-in restaurants Projectontwikkeling voor de bouw of de aanleg van: commerciële, en industriële centra, hotels, industriezones en markten, jachthavens, autowegen, wintersportcentra enz. De verhuur van appartementen in hotels

Daarna is de handelsbenaming aan de beurt of de naam waarmee de onderneming wenst naar buiten te treden. Wanneer men een restaurant in zijn hotel heeft, moet men alvorens men maaltijden kan serveren niet alleen de kennis van bedrijfsbeheer aantonen, tevens moet er een bewijs van beroepskennis zijn voor het bereiden van gerechten. Een restauranthouder en dus ook tevens de hotelier met restaurant valt onder de gereglementeerde beroepen. Het kan zijn dat de hotelier niet de beroepskennis heeft voor het serveren van maaltijden, maar dat één van zijn werknemers dat wel heeft. In dat geval kan de werknemer de beroepskennis bewijzen. (De voorwaarden zijn terug te vinden in de bijlagen) Na deze handelingen is de onderneming geregistreerd en heeft de onderneming dus zijn eigen unieke ondernemingsnummer. Dit ondernemingsnummer wordt ook gebruikt als BTW nummer en moet op alle documenten, akten, facturen, … vermeld worden. Op termijn zou dit 10 cijfers bevattende ondernemingsnummer moeten instaan om ook nog andere bestaande nummers te vervangen. De registratie is gebeurd, maar er moeten er nog andere zaken zoals BTW, ziekenfonds, hotelvergunning, … aangevraagd worden. Deze gehele registratie door het ondernemersloket kost de onderneming € 7169. Per bijkomende onderneming, moet eenzelfde bedrag betaald worden.

69

Tarieflijst voor het oprichten van een onderneming, http://www.ondernemersloket.be/direct/evap.webpagina.show?p_code=kmo_start er_tarieven (08/06/2008)


bladzijde 63

3.2.1.5 Andere vergunningen Naast het registreren, heeft het hotel ook nog andere vergunningen nodig om echt van start te kunnen gaan. Er zijn ongeveer 11 andere verplichtingen, aanvragen,… die de hotelier in acht moet nemen. 1) Zo is er voor het openen van het hotel een hotelvergunning70 nodig. Hieronder wordt verstaan dat elke exploitatie die ten minste vier kamers heeft of accommodatie biedt aan 10 personen, een vergunning moet aanvragen om effectief te kunnen starten. De aanvraag van de hotelvergunning moet gebeuren bij Toerisme Vlaanderen. Men kan op de site een aanvraagformulier vinden, dat men kan downloaden en afprinten. Tevens is er een inlichtingsformulier te vinden. Het aanvraagformulier en inlichtingsformulier moeten ingevuld worden en samen opgestuurd worden naar Toerisme Vlaanderen. Voor het invullen van deze formulieren is enkel basisinformatie van de onderneming gewenst. Voor een rechtspersoon is het wel nodig de statuten bij het dossier te voegen. Een kopie van het aanvraagformulier en inlichtingsformulier is in de bijlagen te vinden. 2) Tevens is men als hotelexploitant verplicht een milieuvergunning aan te gaan. Omdat dit onder de VLAREM wetgeving valt, is er meer informatie te vinden onder punt 3.3.1.2 3) Wanneer men in het hotel een restaurant heeft, zal men hiervoor een vergunning moeten aanvragen. Deze vergunning moet aangevraagd worden bij de provinciale controle-eenheid van het FAVV. (= Federaal Agentschap voor de Veiligheid van de Voedselketen) Men moet een aanvraagformulier invullen en dit moet opgestuurd worden naar de dienst van het FAVV in de provincie waarin de vestigingseenheid zich bevindt. Na de aanvraag zal men bijdragen moeten betalen aan het FAVV. Om dan vervolgens door de dienst gecontroleerd te worden op het naleven van de verschillende aspecten geldig voor een horeca onderneming. Het FAVV zal vooral toezien op het naleven van de hygiëne wetgeving (temperaturen, bereidingen, …), het gebruik van bepaalde materialen die in contact komen met voedsel en op het gebruik van water in de voedselketen en de kwaliteit ervan. Voor meer informatie zijn de voorschriften terug te vinden op de site van het FAVV71 of kan men bepaalde formulieren in de bijlage terug vinden. De vergunning is voor 3 jaar geldig en deze kan hernieuwd worden. Voor het jaar 2006-2007 was er een forfait heffing van 101,21 € per vestigingseenheid. Daar bovenop komt er nog een variabel bedrag dat kan variëren van 11,13€ tot 1123,41€ voor het jaar 2006-2007 en dit aan de hand van het aantal werknemers in de onderneming. 4) Bovenop de vergunning voor voedselwaren, is er tevens een vergunning nodig voor het serveren van sterke dranken72. Deze vergunning zal nodig zijn voor het schenken van sterke dranken in de bar van het hotel. Vooraleer men sterke dranken zal kunnen serveren zal men het moraliteitenattest 240 i moeten aanvragen.

70

Hotelvergunning bij ToersimeVlaanderen, http://www.toerismevlaanderen.be/showpage.asp?iPageID=195 (08/06/2008)

71

FAVV (Federaal Agentschap voor de Voedselveiligheid) http://www.favv.be/home/home/home_nl.asp (08/06/2008)

72

Vergunning voor het serveren van sterke dranken, http://www.uitgaaninoostende.be/446.pdf (08/06/2008)


bladzijde 64

Dit formulier moet men aanvragen bij het plaatselijke gemeentebestuur en meer bepaald bij de politie. Men moet daarna enkel nog de formulieren invullen voor de vergunning zelf. De aanvraag zelf moet gebeuren bij de Administratie der Douane en Accijnzen in de omgeving. Wanneer men dan de vergunning ontvangen heeft, is deze een jaar geldig en wordt deze jaarlijks verlengd. De verplicht in te vullen formulieren bevinden zich in de bijlage of zijn te vinden op de site van de Belgische staat. 5) Als volgende vergunning is er de permanente vergunning betreffende opening van slijterij van gegiste dranken73. Deze vergunning zal vooral nodig zijn wanneer er een bar in het hotel aanwezig is. Wanneer het hotel enkel een restaurant heeft waar er gegiste dranken geserveerd worden, is deze vergunning niet nodig als men dranken in combinatie met een maaltijd verkoopt. De verkoper, in dit geval het hotel, zal een moraliteitsformulier nodig hebben en zal moeten voldoen aan bepaalde hygiënische eisen. De aanvraag gebeurt bij het ontvangstkantoor der Douane en Accijnzen bevoegd voor slijterijen. Men zal hiervoor een aangifteformulier 240 moeten voor invullen, tevens met een betaling. De tarieven voor nieuwe bedrijven liggen op drie keer de huurwaarde, bij overname is dat één keer de huurwaarde en wanneer men een vergunning wil in het Vlaamse of Brusselse hoofdstedelijke gewest is het kosteloos. De aangifte moet 150 dagen voor de opening gebeuren en is voor vaste slijterijen, in dit geval de bar van het hotel, voor eeuwig geldig. De verplicht in te vullen formulieren bevinden op de site van de Belgische staat 6) Wanneer men in zijn onderneming openbaar muziek laat afspelen, is men verplicht hiervoor auteursrechten te betalen aan SABAM74 of de Belgische vereniging van Auteurs, Componisten en Uitgevers. Men moet hiervoor een contract afsluiten met SABAM. Dit gebeurt op basis van verschillende criteria zoals de oppervlakte van de zaak, de aard van de geluidstoestellen die men plaatst, het aantal geluidstoestellen,… Hierdoor wordt een jaarlijkse bijdrage bepaalt. Om aangifte te doen, kan men contact opnemen met het inningkantoor van SABAM in de buurt. Daarenboven komt dat er strikte regels zijn vastgelegd over de geluidsdragers. Zo zijn gekopieerde cd’s en muziekbestanden geplukt van het internet uit den boze. Enkel originele muziek mag in openbare plaatsen worden afgespeeld, zo niet hangen zware boetes boven het hoofd van de ondernemer. Verdere informatie betreffende deze topic kan gevonden worden op de site van SABAM zelf. 7) Vervolgens is er de wet op de toegankelijkheid voor personen met een handicap75. Alle horecabedrijven die een oppervlakte hebben van meer dan 150m² zijn onderworpen aan de wet van 17 juli 1975 betreffende de toegang van gehandicapten tot publieke gebouwen. Het kan gebeuren dat de bouwvergunning die aangevraagd is voor het hotel, wordt geweigerd omwille van het tekort aan toegankelijkheid voor mindervalide personen. 73

Vergunning voor het serveren van gegiste dranken, http://www.uitgaaninoostende.be/446.pdf (08/06/2008)

74

De Maght A. Gids voor de horeca, Stad Aalst, p. 15-17 en SABAM, http://www.sabam.be/nl/page_id106.htm (08/06/2008)

75

De Maght A. Gids voor de horeca, Stad Aalst, p. 17 en Toegankelijkheidspremie van Toersime Vlaanderen http://www.toerismevlaanderen.be/showpage.asp?iPageID=189 (08/06/2008)


bladzijde 65

Een pluspunt is dat Toerisme Vlaanderen premies toekent aan horecaondernemingen die hun bedrijf extra uitrusten voor mensen met een handicap. Meer informatie over deze topic is te vinden op de sites van Toerisme Vlaanderen en de site van het ministerie van Gelijke Kansen 8) Daarnaast is de wetgeving in verband met roken in de horeca sinds 1 januari 2007 veranderd76. Het KB van 13 december 2005 betreffende het roken in openbare plaatsen is sindsdien van toepassing. Zo is er een algemeen rookverbod in de horecasector voor niet afgesloten ruimtes die zich in publieke plaatsen bevinden. Daaronder vallen de lobby, de gangen van het hotel,… . Wat wel kan is dat men rokerskamers voorziet in het hotel zelf, omdat het afgesloten ruimtes zijn en dus eigenlijk tot de privésfeer en niet meer tot openbare ruimtes behoren. Toch is het een trend dat rokerskamers stilaan worden afgebouwd en dat men naar een tijd gaat waarin er weinig of geen rokerskamers meer te verkrijgen zijn. Wanneer er zich in het hotel ook een restaurant bevindt, kan er een rokersruimte gecreëerd worden. Dit moet wel onder bepaalde voorwaarden gebeuren. Zo mag deze rokersruimte niet meer dan 25% van de ruimte in beslag nemen, kan men er enkel dranken consumeren en moet deze volledig afgesloten zijn van de rest van het restaurant. Als men enkel een bar in het hotel heeft, kan men ook tevens een rokersruimte reserveren wanneer men dit wil. Om dit te kunnen doen moet er een rookafzuiginstallatie worden geplaatst dit aan bepaalde afzuignormen moet voldoen. De rokersruimte moet bovendien worden aangegeven en deze mag niet meer dan de helft van de bar in beslag nemen. 9) Een andere verplichting is dat voor elke dienst die er in het hotel wordt aangeboden, er een prijsaanduiding77 te verkrijgen moet zijn. Dit moet volgens de wetgeving schriftelijk en op een duidelijke wijze gebeuren. Voor de tariefaanduiding van de kamerprijzen, gebeurt dit aan de hoofdingang en in elke kamer. Dit gebeurt dan ook in de meest gebruikelijke talen zoals het Nederlands, Frans, Engels en Duits. Niet enkel de kamerprijs maar ook extra diensten en de prijs ervan, moeten ter beschikking gesteld worden van de gasten. Als er een restaurant in het hotel aanwezig is, moeten ook van de verschillende gerechten de prijsaanduiding gebeuren als mede de samenstelling ervan. Dit gebeurt aan de hoofdingang en binnenin de zaak zelf. Wanneer men ook dranken serveert of wanneer men een bar heeft, zijn er ook hier verplichtingen voor. Voor de dranken wordt verwacht dat men de prijslijst tevens aan de hoofdingang uithangt. Als de lijst echt te exhaustief is, wordt er verwacht dat de prijzen van koffie en thee, pilsbier, mineraal water, limonade en vruchtensap worden geafficheerd. Van speciale biersoorten, wijnen, aperitieven en alle andere alcoholische dranken mag men de lijst beperken tot de meest voorkomende en gevraagde dranken. 10) Vóór 15 juli 2002 kon het zijn dat een hotelexploitant een brandweerattest kreeg voor zijn onderneming die geldig was voor het leven. Op deze datum werd een artikel van kracht dat het brandveiligheidattest78 elke vijf jaar moest herbekeken worden en een nieuwe aanvraag moet ingediend worden om een geldig attest te kunnen voorleggen. Dit attest wordt afgeleverd door de burgemeester van de gemeenten uiterlijk vier maanden voor het attest de periode van vijf jaar bereikt en dit na een verslag van de bevoegde brandweerdienst.

76

De Maght A. Gids voor de horeca, Stad Aalst, p. 19-20 De Maght A. Gids voor de horeca, Stad Aalst, p. 18-19 78 De Maght A. Gids voor de horeca, Stad Aalst, p. 34-35 77


bladzijde 66

Dit attest wordt natuurlijk niet zomaar afgeleverd. Het hotel moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Een greep uit de voorschriften: - Bepaalde elementen in het gebouw moeten een zekere brandresistentie hebben. Zo moeten het metselwerk en beton van het gebouw een welbepaalde brandweerstand hebben - Ieder logiesverstrekkend gebouw moet twee vluchtwegen hebben - Valse wanden in een gebouw moeten een brandweerstand hebben van minimum een half uur. - Elk compartiment moet minimum twee onafhankelijk vluchtwegen hebben. De af te leggen weg naar de eerste vluchtweg moet minder of gelijk zijn aan 35 meter. De afstand naar de tweede onafhankelijke vluchtweg moet minder of gelijk zijn aan 60 meter. De afstand die een persoon in paniek moet afleggen naar een vluchtweg wanneer hij zich bevindt in een doodlopende gang moet minder bedragen dan 15 meter - Een deur die dienst doet als vluchtweg moet altijd opendraaien naar de vluchtrichting - Wanneer een trap dienst doet als vluchtweg moet deze bij een dalende evacuatie: aantal personen x 1,25 cm hebben. Bij trappen die een stijgende functie hebben bij een evacuatie is dit 2 cm. Alle nieuwe binnentrappen die moeten worden bijgebouwd of geplaatst worden zijn onderworpen aan allerlei strenge regels. De beide zijden van de trap moeten een stevige leuning hebben, tenzij de trap breder is dan 1,2 meter. De leuning moet voorzien zijn van rechte traparmen die een hellingshoek hebben van maximum 37°. Buitentrappen moeten voorzien zijn van anti – slib treden en beide zijden moet een stevige leuning hebben. - Alle vluchtwegen moeten veilige vluchtwegen zijn zodat de personen in gevaar de kans hebben om heelhuids de beneden verdieping te bereiken. Deze moeten altijd uitgeven op straat of in een open ruimte die groot genoeg is zodat ze op een veilige afstand kunnen wachten op de hulpdiensten. Een vluchtweg moet duidelijk aangegeven zijn en mag niet versperd worden. De breedte van iedere vluchtweg moet minimum 80 cm breed zijn. - … Wanneer men meer informatie wenst over de brandveiligheidsnormen kan men contact opnemen met de bevoegde brandweerdienst in zijn gemeent voor advies. Tevens is een uitgebreide lijst van normen en verplichtingen terug te vinden in de bijlagen. 11) Als laatste moet de uitbater van een hotel waar er zich een feestzaal in bevindt, zich houden aan de wetten geldig voor geluidshinder79. Deze zijn op drie niveaus onderverdeeld. Vooreerst is er het KB van 24 februari 1977. Dit KB regelt de geluidsnormen en stelt vast dat plaatsen waar men occasioneel een feest heeft, dit betekent 12 feesten op een jaar met een maximum van 2 per maand, een bepaalde regel van kracht is. In deze feestzalen mag de geproduceerde muziek niet meer dan 90 decibel bedragen. Tevens zijn er regels van kracht voor de geluidshinder buiten de feestzaal. Het volgende niveau is dat van het politiereglement. Wanneer men zich aan het vorige KB houdt, dan nog kan het zijn dat men een overtreding begaat. Als de voorgebrachte muziek storend is door een gebrek aan vooruitzicht of voorzorg, kan men hiervoor bestraft worden. Als laatste niveau is er de VLAREM-wetgeving. Wanneer men meer dan 12 feesten per jaar heeft, zal men een aanvraag moeten indienen bij de dienst Leefmilieu en deze zal een 79

De Maght A. Gids voor de horeca, Stad Aalst, p. 31-33


bladzijde 67

akoestisch onderzoek van de zaak instellen. Afhankelijk van dat verslag en andere onderzoeken, kan men een attest verkrijgen Meer informatie hierover kan men verkrijgen bij de politie, de dienst Leefmilieu en Preventie. Deze 11 opgesomde verplichtingen, aanvraagprocedures,… moeten worden doorlopen wanneer dit voor u als startende hotelier van toepassing is. Voor elk van de te doorlopen procedures is er meer informatie in de bijlagen te vinden. 3.2.1.6 BTW- administratie80 De BTW – administratie moet na de toekenning van het ondernemingsnummer en voor het starten van de economische activiteit gewaarschuwd worden en men moet de BTW als het ware activeren. Deze activering kan op drie manieren gebeuren. Ofwel maakt men gebruik van de BTW activering door het ondernemersloket. Zij vullen dan het formulier 604A in en brengen alle andere administratieve zaken voor u in orde. Dit kan gebeuren tegen een vergoeding van 50€ + BTW of 60,5€. Ofwel kan dit ook gebeuren door een daartoe door de belastingplichtige voldoende gemandateerde derde persoon. Een andere mogelijkheid is dat men zelf de BTW- administratie op de hoogte brengt. De rechtspersoon dient het formulier 604A zelf op te sturen naar de BTW - controle. Door de administratie op de hoogte te brengen, is de BTW - plichtige onderworpen aan enkele consequenties en verplichtingen verbonden aan de wetgeving betreffende de BTW. 3.2.1.7 Sociaal verzekeringsfonds81 Het aansluiten bij één van de sociale verzekeringsfondsen is één van de laatste stappen die de onderneming moet ondernemen om tot effectieve activiteit te kunnen overgaan. De RSVZ of het Rijksinstituut voor de Sociale Verzekeringen der Zelfstandigen stelde een lijst op met de verschillende erkende sociale verzekeringsfondsen waarbij een zelfstandige, natuurlijk persoon of rechtspersoon zich kan bij aansluiten. De lijst bestaat uit 14 erkende ondernemingen waarbij men als startende hotelier kan bij aansluiten. De bekendste onder hen zijn Group S, Partena, Acerta en Securex. De onderneming moet zich aansluiten bij een van deze verzekeraars ofwel drie maanden na de datum waarop de vennootschap haar rechtspersoonlijkheid verwierf, ofwel binnen drie maanden na het feit dat de vennootschap onderworpen werd aan de belasting van nietinwoners.

80

BTW- activeringsmethoden, http://www.ondernemersloket.be/direct/evap.webpagina.show?p_code=kmo_start er_btwactivering (08/06/2008)

81

RSVZ, http://www.rsvz-inasti.fgov.be/nl/companies/company_insurance.htm (08/06/2008)


bladzijde 68

Tevens moeten vennootschappen een bijdrage leveren. De bijdrage voor het jaar 2006 bedroeg € 347,50 of € 852,50 en dit afhankelijk van de omvang van de onderneming. De bepaling hiervan gebeurt op basis van het balanstotaal van de onderneming. Indien het balanstotaal kleiner of gelijk was aan € 532.022,59, werd er een vennootschapsbijdrage gevraagd van € 347,50. Wanneer het balanstotaal in 2006 groter was dan € 532.022,59 was de vennootschapsbijdrage € 852,50. Bovenop deze bijdrage komt nog eens dat de bestuurders eveneens een bijdrage moeten leveren. Deze is dezelfde als voor zelfstandigen. Het bedrag bij zelfstandigen wordt gebruikt voor vier zaken: gezinsbijslag, pensioenen, faillissementsverzekering en voor ziekte en invaliditeit. De berekening van de bijdrage bestaat uit twee onderdelen. Er wordt een percentage van de beroepsinkomsten genomen en dit afhankelijk van de categorie van bijdrageplichtigen en volgens de inkomstenschijven die in aanmerking moeten worden genomen. Dit wordt het referte - inkomen genoemd. Daarnaast wordt dit referte - inkomen vermenigvuldigd met een coëfficiënt die bepaald is aan de hand van 3 eerdere beroepsinkomens. Deze coëfficiënt staat voor de herwaardering van het referte - inkomen. Op basis van het geherwaardeerde referte inkomen wordt er een bijdrage bepaald.

3.2.1.8 Ziekenfonds Het laatste wat een onderneming in de opstartfase moet doen, is zich aansluiten bij een ziekenfonds. Voor de aansluiting bij een ziekenfonds is er een ruime keuze. Dit kan politiek geïnspireerd gebeuren, maar tegenwoordig bestaan er ook al onafhankelijke ziekenfondsen. Tevens kan het zijn dat een sociaal verzekeringsfonds ook de diensten van een ziekenfonds aanbiedt, wat misschien voordeliger kan uitvallen om beiden samen te nemen. Na deze stap kan de onderneming eindelijk van start gaan met zijn economische activiteit.

3.3

Verschillende diensten

De Vlaamse overheid beschikt over verschillende diensten waarmee de toekomstige hotelier wel eens mee in aanraking zou kunnen komen. Het is dan ook handig te weten wat hun taken zijn, wat ze voor de hotelier kunnen betekenen en wat er schort aan deze diensten. 3.3.1

Vlaams gewest

3.3.1.1 VLAO82 Als eerste dienst is er VLAO, wat staat voor Vlaams Agentschap Ondernemen en is het aanspreekpunt van de Vlaamse overheid voor ondernemers. Het is een onderdeel van de Vlaamse overheid. Het biedt steun aan een starter, een al ervaren ondernemer, een buitenlandse investeerder, een groot bedrijf of een micro-onderneming.

82

VLAO, http://www.vlao.be/default.asp?webpageID=126 (08/06/2008)


bladzijde 69

Die steun kan gegeven worden op vele vlakken. VLAO wil daarom ook gezien worden als het eerste toegangspoort tot de overheid. Het helpt met de begeleiding, die kosteloos is en waarbij VLAO gebonden is aan een strikte confidentialiteit. Daarnaast zal VLAO de ondernemer doorsturen naar de juiste overheidsinstelling en instanties voor welbepaalde vragen. Het VLAO-advies is gericht op acht peilers. Vooreerst zal men steun bieden aan starters. Ze zullen de nodige formaliteiten met hen overlopen en helpen waar nodig. Daarnaast gaan ze op zoek naar financieringsmiddelen voor de onderneming en wordt er gezocht naar steunmaatregelen. Ze kunnen de starter helpen bij het zoeken naar een juiste vestiging voor zijn welbepaalde onderneming en tevens informeren ze over de ruimtelijke ordening. Voor de al gestarte ondernemers zullen ze kijken hoe men de onderneming nog kan helpen optimaliseren. Andere pijlers voor de reeds gestarte ondernemer is milieu, energie, innovatie en internationale handel. Ook op deze vlakken biedt VLAO nog advies aan. 3.3.1.2 VLAREM83 VLAREM is niet echt een dienst, maar is wel zeer belangrijk voor de hotelsector en bezorgt vele hoteliers rillingen bij het uitspreken van het woord. Met VLAREM verwijst men naar de opgestelde milieuwetgeving. Het zijn regels opgesteld door de Vlaamse overheid en deze worden gecontroleerd door de VMM of de Vlaamse Milieu Maatschappij. Vele ondernemingen zijn vervuilend voor het milieu en de omwonenden. Om toch de belasting op het milieu zo klein mogelijk te houden, gebruikt de overheid milieuvergunningen. Ze baseert zich hiervoor op Vlarem I en Vlarem II. Deze zijn de uitvoering van het decreet betreffende de milieuvergunning van 28 juni 1985. VLAREM I dateert van 6 februari 1991. Het behandelt vooral de procedurekant van de vergunningen, terwijl VLAREM II dateert van 1 juni 1995 en beschrijft wat de voorwaarden en modaliteiten zijn om te lozen. Het heeft ook de kwaliteitsdoelstellingen en beleidstaken van de overheid weer. De VLAREM wetgeving is onderverdeeld in drie verschillende klassen die elk de graad van vervuiling voor het milieu weergeven. Klasse 1 staat voor bedrijven of handelingen die zeer hinderlijk zijn voor het milieu, terwijl klasse 3 bedrijven of handelingen zijn die weinig hinderlijk zijn.

83

VLAREM I en II, http://www.argusmilieu.be/ONLINEDOCUMENTATIE/VLAREM/Default.htm (08/06/2008)


bladzijde 70

Afhankelijk van de activiteit van de onderneming en haar handelingen, wordt deze onderverdeeld in klasse 1 tot 3. Hieronder is te zien wat elke klasse aanduidt en door wie de milieuvergunning wordt afgeleverd. Klasse 1: hinderlijk voor het milieu. -> De Bestendige Deputatie. Klasse 2: minder hinderlijk. -> Het College van Burgemeester en Schepenen. Klasse 3: weinig hinderlijk. -> Het College van Burgemeester en Schepenen. Bedrijven die finaal in de eerste of tweede klasse ingedeeld worden, bekomen een vergunning door het indienen van een milieuvergunningsaanvraag. Bedrijven die in de derde klasse worden ingedeeld, bekomen een vergunning door het verrichten van een melding. Vanaf de indiening van een milieuvergunningsaanvraag door de exploitant verloopt de procedure steevast in vijf fasen, of het nu gaat om een klasse-2-aanvraag bij het College van Burgemeester en Schepenen, of om een klasse-1-aanvraag bij de Bestendige Deputatie van de provincie. De eerste stap in het lange proces is dat de onderneming een kennisgeving van volledigheid en ontvankelijkheid moet indienen bij de bevoegde instanties. Er wordt een onderzoek op deze kennisgeving uitgevoerd naar eventuele tekortkomingen in het dossier. Tevens wordt nagegaan of het werd ingediend bij de bevoegde overheid. De duur van een dergelijk onderzoek mag maximaal 14 dagen duren. Daarna wordt er een openbaar onderzoek gestart. Dit openbaar onderzoek gebeurt in hoofdzaak door en op kosten van de gemeente. Elke vergunningsaanvraag moet bij de diensten van het gemeentebestuur ter inzage gelegd worden en moet worden aangeplakt. Voor klasse-1-inrichtingen moet bovendien elke eigenaar en gebruiker van een gebouw, elk Comité voor Preventie en Bescherming op de Werkplaats van een onderneming binnen een straal van 100 meter rond de perceelsgrenzen van de inrichting én de Technische Inspectie van de Administratie voor Arbeidsveiligheid schriftelijk worden geïnformeerd. Voor klasse-1-bedrijven moet het openbaar onderzoek over de vergunningsaanvraag ook bekend gemaakt worden in twee dagen/of weekbladen, waarvan één met regionaal karakter en op een voor bekendmakingen bestemde plaats op de website van de gemeente. Een openbare informatievergadering kán georganiseerd worden. Dit is echter alleen verplicht voor de aanvragen van de eerste klasse waarvoor tevens een Milieu-effectrapport of Veiligheidsrapport vereist is. De start van het onderzoek gebeurt maximaal 10 dagen na het indienen van de kennisgeving van ontvankelijkheid en volledigheid. Het onderzoek zelf neemt ongeveer 30 dagen in beslag. De resultaten van het onderzoek zelf moeten binnen de tien dagen na afsluiting van het onderzoek aan de provinciale milieuvergunningcommissie worden overgemaakt voor een klasse-1-bedrijf of aan de milieudienst van de gemeente voor een klasse-2-bedrijf. Gelijktijdig met het openbaar onderzoek wordt de adviesverlening gestart. Voor een klasse-1bedrijf wordt de aanvraag overgemaakt aan de provinciale milieuvergunningcommissie (PMVC), waarin alle betrokken overheden en deskundigen zijn vertegenwoordigd en aan het Schepencollege. Laatstgenoemde formuleert haar advies binnen de 50 dagen en maakt dit maximaal 10 dagen later over aan de PMVC. Voor een klasse-2-bedrijf kan een advies nodig zijn van de Afdeling Milieuvergunningen en de Afdeling Ruimtelijke Ordening, dat binnen 30 dagen aan de milieudienst van de gemeente wordt overgemaakt. Er is tevens een advies van de milieudienst van de gemeente vereist.


bladzijde 71

Deze derde stap houdt in dat er een advies wordt gegeven vanuit de PMVC voor een klasse-1bedrijf. Deze instantie moet haar advies geformuleerd hebben binnen 90 dagen en maximaal 14 dagen later moet dit aan de Bestendige Deputatie worden overgemaakt zijn. Het advies van de milieudienst voor een klasse-2-bedrijf moet binnen de 30 dagen geformuleerd zijn en aan het College van Burgemeester en Schepenen overgemaakt worden. Een niet tijdig geformuleerd advies wordt gelijkgesteld met een gunstig advies. Als vijfde en laatste stap wordt de beslissing meegedeeld aan de exploitant. Dit gebeurt maximaal binnen de 10 dagen na de uitspraak. Een klasse-2-aanvraag bij het College van Burgemeester en Schepenen duurt normaal om en bij de vier maanden: twee weken voor het onderzoek van de volledigheid en ontvankelijkheid en drie maanden voor de eigenlijke behandeling. Deze kan om uitzonderlijke en uitdrukkelijk te motiveren redenen één maal verlengd worden met anderhalve maand. Bij een klasse één aanvraag bij de Bestendige Deputatie bedraagt deze termijn normaal om en bij de vijf maanden. Ook hier kan deze periode om uitzonderlijke en uitdrukkelijk te motiveren redenen één maal verlengd worden met twee maanden. Tegen een beslissing in eerste aanleg is nog beroep mogelijk door de exploitant, de gouverneur, de adviesverlenende overheden en belanghebbende natuurlijke of rechtspersonen en milieuverenigingen. Binnen 10 dagen na de bekendmaking wordt de beslissing ter inzage gelegd en aangeplakt. Het beroep moet binnen de 30 dagen worden ingediend bij de Minister bevoegd voor Leefmilieu voor een klasse-1bedrijf en bij de Bestendige Deputatie voor een klasse-2-bedrijf. Het beroep schorst de bestreden beslissing niet tenzij het wordt ingediend door de gouverneur of door de adviesverlenende overheidsorganen. Een melding van een klasse-3-inrichting, wordt in theorie niet onderworpen aan een uitgebreide procedure. Het College van Burgemeester en Schepenen neemt akte van de melding. De exploitant mag al aanvangen met de exploitatie op de dag na indiening van de melding met alle vereiste gegevens. De zaken waarvoor de exploitant van een hotel vooral vergunningen zal moeten voor aanvragen, zijn zaken in verband met het opslaan van afvalstoffen, het lozen van water,… Het zijn vergunningen die hoofdzakelijk zullen moeten aangevraagd worden voor het restaurant van het hotel, maar ook voor hotels zonder restaurant zal men een vergunning nodig hebben voor het lozen van water. Omdat er voor de hotelsector geen aparte lijst te verkrijgen is voor welke zaken een startende hotelier een vergunning moet aanvragen, is het niet mogelijk een dergelijke lijst in deze handleiding te maken. Informatie inwinnen bij andere hoteliers is een eerste stap in de goede richting. De volledige lijst met alle groepen waarin alle ondernemingen kunnen vallen is te vinden op: http://www.emis.vito.be/navigator/scripts/item2.asp?BoekCode=V11N&ItemCode=1.

3.3.1.3

Vlarebo84

Vlarebo staat voor Vlaams Reglement rond de Bodemsanering. De bodemsanering valt onder de dienst OVAM, wat staat voor Openbare Vlaamse Afval Maatschappij. Dit is een dienst waarmee vooral hoteliers zullen te maken hebben wanneer men op een braakliggend stuk grond een eigen hotel wil bouwen. Dan kan het al eens gebeuren dat de grond waarop men bouwt, vervuild is. Het decreet legt in die gevallen vast wat de te treffen maatregelen zijn. 84

Vlarebo, http://www.ovam.be/jahia/Jahia/pid/535 (08/06/2008)


bladzijde 72

Ook zijn er regels en maatregelen opgenomen wanneer er op een bebouwd stuk grond een bodemvervuiling voorkomt. Het is een dienst waar vele ondernemers en zelfs gewone mensen niet graag mee te maken hebben, want een bodemsanering brengt een grote kost met zich mee. 3.3.1.4 VAL-I-PAC85 VAL-I-PAC werd opgericht in 1997 op initiatief van de Belgische economische wereld en heeft als doel de recyclage van bedrijfsmatige verpakkingen te stimuleren en te coördineren. Het beheer van bedrijfsmatig verpakkingsafval werd in België sinds 1997 vastgelegd in een Samenwerkingsakkoord tussen de 3 gewesten. Dit akkoord legt bedrijven die verpakkingen op de markt brengen, bepaalde verplichtingen op. De voornaamste verplichting heeft betrekking op het recyclagecijfer (50%) en het percentage nuttige toepassing (80%) van op de markt gebrachte goederen. Als toekomstig hotelhouder zal men ook in deze cyclus terecht komen en zal men de rol van ontpakker op zich nemen. Dit houdt in dat men zal moeten recycleren. Het ophalen van gesorteerd afval is altijd goedkoper dan het ophalen van gemengd afval. De onderneming kan de kosten voor de omhaling van haar afval aanzienlijk verminderen door vooraf te sorteren. Wanneer voldaan is aan bepaalde voorwaarden, heeft de onderneming recht op premies van VAL-I-PAC. Om deze premies te ontvangen moet men wel samenwerken met een operator, een onderneming die het gesorteerde afval zal komen ophalen. De onderstaande lijst zijn de erkende operatoren in de provincie West-Vlaanderen: Figuur 14: Lijst met erkende operatoren in West-Vlaanderen

Bron: http://www.valipac.be/Belgie/hoe-een-prime-ontvagen/lijst-operatoren.php

De regeling voor het ontvangen van premies, is eigenlijk gemakkelijk. Als onderneming kan men alle administratieve zaken overlaten aan de operator en VAL-I-PAC 85

Val-i-pac, http://www.valipac.be/Belgie/over-val-i-pac/geschiedenis.php (08/06/2008)


bladzijde 73

3.3.1.5 Stedenbouw86 Stedenbouw is één van de administratieve diensten waarmee een hotelier het vaakst zal te maken hebben. Het is dan ook één van de grootste problemen binnen de hotelsector. Een eenduidig antwoord om een snelle stedenbouwkundige aanvraag te verkrijgen, waarbij er fundamentele werken mogen uitgevoerd worden, bestaat niet. Voor ieder hotel zijn er andere noden. Een gouden stelregel is wel dat de omgeving waar men zich bevindt van primordiaal belang is. Een slecht contact met de bewoners waarbij er vele klachten zijn, kan een negatief effect hebben op een stedenbouwkundige aanvraag. Diezelfde omgeving kan werken stilleggen, klachten indienen vóór de aanvang van werken. Op die manier gaat veel tijd én veel geld verloren, wat nooit goed is voor een startende onderneming. Daarom is het aan te raden een goede relatie met de omgeving op te bouwen en ze op voorhand te verwittigen van eventuele verbouwingen en overlast. Meestal zal men voor de samenstelling van een stedenbouwkundige aanvraag voor een hotel beroep doen op een architect of deskundige. Deze helpen een dossier op te stellen voor de dienst Ruimtelijke Ordening. Bij volledigheid van het dossier wordt een ontvangstbewijs opgemaakt. Het kan zijn dat de aanvraag wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek. De aanvraag wordt voor advies overgemaakt aan de stedenbouwkundige afdeling in de buurt en aan eventuele andere mogelijke adviesinstanties (vb. Land, Natuur, Diensten van gewestweg en provincieweg, Monumenten, enz.). Na het afronden van het vooronderzoek neemt het schepencollege een beslissing. In andere gevallen kan het schepencollege niet zelf een vergunning verlenen zonder gunstig advies van stedenbouw. Men moet er als startende hotelier ook rekening mee houden, dat een stedenbouwkundige aanvraag gekoppeld is aan de milieuwetgeving, maar dat ze niet samen behandeld worden. Zo kan het zijn dat wanneer men met zijn milieuwetgeving niet in orde is, men de afhandeling van de stedenbouwkundige aanvraag ook uitstelt. Een dergelijke situatie vertraagt beide zaken en is nefast voor het verdere verloop van het project.

86

Stedenbouwkundige vergunning aanvragen (procedure), http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/vergunningen/procedurebv.html (08/06/2008)


4

Financieel gedeelte

4.1

Leningen87

bladzijde 74

De horeca heeft geen al te goede naam bij banken, hoewel het aantal faillissementen de laatste tijd niet spectaculair gestegen is. Toch blijven banken niet happig om een lening te verschaffen aan een horeca-onderneming. Dit is vooral te wijten aan het feit dat er grote risico’s verbonden zijn aan het lenen: banken zijn niet zeker dat het geleende geld volledig zal terugbetaald worden. Het zijn niet zo zeer de hotels die voor problemen zorgen, want daar is de drempel tot toetreding groter. Vooral cafés en restaurants zorgen voor de slechte naam. Deze twee geledingen van de horeca staan in voor de meeste faillissementen. Vele banken zijn aangeschreven om wat informatie te verlenen over het toekennen van leningen en specifiek voor een hotel, maar weinigen waren bereid mee te werken. Er was maar één bank die het de moeite waard vond om aan dit project mee te werken en er de meerwaarde van inzagen. Deze welbepaalde bank was Delta Lloyd. Zij hebben me meer inzicht in deze materie kunnen geven. Zo komen toekomstige hoteliers beter te weten wat hen te wachten staat, wat ze zelf moeten investeren of waar de zwakke punten liggen. Bij het kiezen van de ligging van het hotel, wordt al deels bepaald wat de grote van de lening zal zijn. Afhankelijk van die ligging kan er bepaald worden wie er komt en wat de reden van verblijf is. Vervolgens kan er op die manier ook bekeken worden wanneer die toeristen zouden logeren en kan de bezettingsgraad bepaald worden. Tegelijk wordt uit de factor ‘wanneer’ gehaald wat de inkomstenstromen zullen zijn. We kunnen dan vooruit kijken naar het aantal reserveringen. Zo zullen bijvoorbeeld de hotels aan de Kust en in Brugge en ommeland een gunstigere positie hebben dan andere regio’s. Wanneer we de positie van Brugge onder de loep nemen, is het duidelijk dat ze kan terugvallen op een ruime toeristenstroom. Er wordt dan ook verwacht, dat men een bezettingsgraad van om en bij de 70% haalt. Daarnaast is er de Kust. Voor deze regio wordt er verwacht dat ze tijdens het toeristische seizoen (1mei tot 1 oktober) aan een hoge bezetting draaien en dat er tijdens de vakantieperiodes moet gesproken worden over bezettingsgraden van 95%. Voor beide regio’s, de Kust en Brugge en ommeland, is het dus duidelijk dat deze richtcijfers worden gehaald om de haalbaarheid van het project aan te tonen bij een bank en om hen zo te overhalen een lening toe te staan. Voor de regio’s Westhoek en Leiestreek ligt dit iets moeilijker. Wanneer men naar deze streken op vakantie gaat, liggen de accenten anders. Men zal vooral daar verblijven omwille van de accommodatie (wellness), de interesse in de natuur, … Het is duidelijk dat het aan te trekken publiek daar beperkter wordt en dat de inkomstenstroom ook minder is dan bij de vorige regio’s. Dat is dan ook de reden waarom banken minder snel een lening zullen toestaan aan hotels uit die 2 regio’s. Een goed business plan zal dus nodig zijn om de haalbaarheid aan te tonen. Het gaat hem hier vooral om het feit dat het risico voor de bank groter is. 87

Dhr. De Smet, kantoordirecteur Delta Lloyd bank Brugge en Dudzele. Samengesteld op basis van informatie die verkregen is via een persoonlijk gesprek over het toekennen van leningen binnen de horecasector


bladzijde 75

Een ander belangrijk punt is de opgedane ervaring. Wanneer men zonder ervaring een lening wil aangaan voor een eigen hotel, zal men bij de meeste banken worden teleurgesteld. Daartegenover staat dat hoe meer ervaring men heeft, hoe meer men het vertrouwen kan wekken dat men er iets van kent. Het is dus belangrijk dat het eerste gedeelte van het businessplan wordt opgemaakt met onderdelen als wie men zal aantrekken, waar men gelegen is, wat de accommodatie is en vooral wat de visie van de onderneming is en de bijhorende strategie om die visie te verwezenlijken. Hieruit moet blijken of het project haalbaar is binnen de markt waarin men zich wil vestigen, aangetoond met marktanalyses en een marketingbeleid. Naast de haalbaarheidsstudie, moet er ook met cijfers aangetoond worden dat het project werkelijkheid kan worden. Wanneer men naar een bank stapt, zal men uit het financieel plan twee zaken onderzoeken. Vooreerst zal men de TBC of de terugbetalingcapaciteit van de onderneming onderzoeken. De TBC wordt berekend door: TBC= winst na belastingen + afschrijvingen. Als uit deze berekening blijkt dat er geen TBC is, wat impliceert dat de onderneming haar lening en andere schulden niet goed zal kunnen terugbetalen, mogen banken geen lening verschaffen. Het toch geven van leningen aan ondernemingen met een negatieve TBC, komt neer op het begaan van stafbare feiten. Het is dus van belang dat men genoeg middelen heeft om de lening te kunnen terugbetalen. De tweede factor is het open risico. Het berekenen van het open risico wordt als volgt berekend: Open risico = Totaal bedrag van de lening – Theoretische waarde van de zekerheden Iedere bank heeft een eigen politiek in hoe ver men kan gaan in het geven van dat open risico. Het probleem van deze formule is het bepalen van de theoretische waarde van die zekerheden. Voor een bank is een zekerheid het bezitten van een gebouw. Laten we uitgaan van een voorbeeld. Als hotelier wil ik een lening aanvragen voor een gebouw met als waarde 1 000 000 euro. De bank waarbij we de aanvraag indienen zal een erkend landmeter expert aanstellen om de waarde van het gebouw te bepalen in twee situaties. Men zal eerst kijken naar de waarde van het gebouw wanneer dit ongedwongen dient verkocht te worden. Uitgaande van ons voorbeeld kan het zijn dat de waarde ook effectief 1 000 000 euro blijft. Daarnaast wordt gekeken naar de waarde van het gebouw wanneer we dit gedwongen zouden moeten doen. Statistisch gezien gaan banken er vanuit dat men maar 80% van de waarde zal kunnen recupereren. Bij ons voorbeeld zal ons gebouw dan maar 800 000 euro meer waard zijn bij gedwongen verkoop. Nadat deze waarde is vastgesteld, zal de waarde bij gedwongen verkoop nog eens vermenigvuldigd worden met een intern vastgelegd percentage die voor elke bank verschillend is. Het zal om een percentage gaan van om en bij de 80%. Dit bedrag zal men

bladzijde 76


nemen als theoretische waarde van de zekerheden. Uitgaand van ons voorbeeld betekent dit dat er van die 800 000 euro nog eens 80% berekend wordt, wat neerkomt op 640 000. Wanneer we dus dat gebouw zouden willen kopen zullen we een lening van de bank krijgen van gemiddeld 640 000 euro. De rest van het bedrag (360 000 euro) zal de hotelier zelf moeten dragen Dat zelf te dragen bedrag kan wel verlaagd worden naarmate de bank haar open risico verhoogt. In het voorgaande voorbeeld gingen we er vanuit dat de bank geen open risico verleende. Hoe beter het financiële plan en het vertrouwen, hoe groter het open risico zal zijn. Buiten het bepalen van de waarde van een gebouw, kan men ook van een handelsfonds de waarde gaan bepalen. Bij een klassieke bepaling van een handelsfonds gaat men uit van de waarde van: Handelsfonds: Voorraden - Onbetaalde leveranciers Openstaande klanten Machines

Waarde in de horeca: 0 / 0 0

Hierdoor komt de waardering van het handelsfonds op 0 terecht. Dit gebeurt bij banken die zich niet gespecialiseerd hebben in het geven van leningen aan de horecasector. Andere banken die dit wel hebben, denken verder en kunnen terugvallen op een ander systeem. Men gaat er dan van uit dat men iedere kamer kan waarderen tegen een bepaald vooropgesteld bedrag. De waarde bepaling zit als volgt in elkaar: Aantal kamers in het hotel: < 25 kamers 25 - 75 kamers > 75 kamers

-> -> ->

Waardebepaling: Vast bedrag per kamer * 100% Vast bedrag per kamer * 150% Vast bedrag per kamer * 120%

Wanneer men dus het handelsfonds van een hotel met 25 tot 75 kamers wil overnemen, zal de lening groter zijn dan wanneer men een hotel overneemt met minder dan 25 kamers of meer dan 75 kamers. De reden daarvoor is dat wanneer men een hotel van minder dan 25 kamers overneemt, men geen contracten kan aangaan met touroperators (men kan geen bus toeristen te slapen leggen). De bepaling van het vaste bedrag per kamer is afhankelijk van bank tot bank en is gebaseerd op historische gegevens. Wanneer het open risico voor de bank te groot is, kan men ofwel het leningsbedrag doen dalen of men kan, buiten een gebouw of handelsfonds, de theoretische waarde van de zekerheden doen stijgen door de inbreng van het eigen huis, auto, …

bladzijde 77


De bovenvermelde zaken zijn eigenlijk allemaal theoretische veronderstellingen. Alles mag nog zo in orde zijn, het toekennen van een lening blijft een subjectief gegeven. Wanneer de kredietspecialist binnen de bank geen vertrouwen heeft in het project of de persoon die het komt voorstellen, dan is alle bovenstaande informatie enkel nuttig geweest, maar blijft het zonder resultaat. Delta Lloyd is een middelgrote onderneming, maar staat open voor de horeca, dit in tegenstelling tot andere banken. Ze willen een langetermijnrelatie opbouwen zowel privé als beroepsmatig om zo de preferente gesprekspartner te zijn en om zo te helpen het vermogen op te bouwen, te beheren en te beschermen. Andere banken die ook wel wat afweten van de horeca zijn KBC en ING. Er zijn ook banken die volledig weigerachtig staan ten opzichte van de horeca, zoals Argenta. Daarnaast zijn er ook banken die er ergens tussenin vallen en niet goed weten wat te doen met leningen aan de horeca. Als we een rangschikking zouden moeten opstellen van banken die leningen zullen onderzoeken, ziet die er als volgt uit: Banken die leningen zullen overwegen: Banken die ergens tussenin staan: Banken die totaal weigerachtig zijn:

4.2

Verzekeringen

4.2.1

Verplichte verzekeringen

Delta Lloyd, KBC en ING Dexia en Fortis Argenta

Als ondernemer is men verplicht drie verzekeringen aan te gaan vóór men van start kan gaan. De eerste verzekering die nodig is, is een verzekering voor arbeidsongevallen88. Deze verzekering is wettelijk verplicht door de wet van 10 april 1971. Door deze wet is men verplicht een verzekering aan te gaan voor: - de werknemers verbonden door een arbeidsovereenkomst (arbeiders, bedienden, dienstboden en huisarbeiders) - de leerlingen onder leercontract in dienst Wanneer een werkgever een dergelijke verzekering niet afsluit, wordt hij ambtshalve aangesloten bij het Fonds voor Arbeidsongevallen. De wet voorziet ook wat gedekt moet zijn door deze verzekering. Zo moeten ongevallen met lichamelijk letsel als gevolg en die gebeuren tijdens en door de uitvoering van de arbeidsovereenkomst of op de weg naar en van het werk verzekerd zijn. Voor deze ongevallen wordt een vergoeding uitgekeerd dat tevens wettelijk is vastgelegd. Men gaat kijken naar het loon dat men kreeg 12 maanden voor het ongeval zich voor deed. Dit basisloon wordt gedeeld door het aantal dagen in een jaar. Dit bedrag wordt dan nog eens vermenigvuldigd met 90%. Het totaal dat men dan uitkomt, is de vergoeding die de verzekeraar maximaal mag uitkeren aan de betrokkene. Meestal zullen banken of verzekeraars wel verder gaan dan dit wettelijke minimum en een uitbreiding aanbieden of een gehele verzekeringspolis samenstellen op maat van de onderneming. 88

Arbeidsongevallen verzekering, http://www.dexia.be/Nl/Professional/SMC/Insure/boar/boarPeople/accident.htm (08/06/2008)


bladzijde 78

Een tweede verplichte verzekering die de hotelier zal moeten aangaan is die voor motorrijtuigen of de autoverzekering89, als dit natuurlijk van toepassing is op de onderneming en wanneer er dus een motorrijtuig ingeschreven staat onder de onderneming. De verzekering zou moeten inhouden dat men gedekt is voor schade aan derden, inclusief de passagiers van het voertuig. Daarnaast kan men bij de meeste verzekeraars ook een omnium verzekering afsluiten. Dit houdt in dat alle schade vergoed wordt aan het voertuig of, in geval van totaal verlies, de vervanging ervan op basis van een vooraf bepaalde waarde of in werkelijke waarde. De bijdrage aan de verzekeringsmakelaars zijn zeer fluctuerend en afhankelijk van het soort motorvoertuig, het aankoopbedrag, staat van dienst,… Als derde en laatste verplichte verzekering is er de objectieve aansprakelijkheid na brand of ontploffing90. Een brand of ontploffing in een openbare gelegenheid kan heel veel slachtoffers maken. Daarom is er een wet gekomen die een 25-tal categorieën van publieke inrichtingen ingedeeld heeft die een dergelijke verzekering verplicht moeten aangaan. Zo niet kunnen slachtoffers zonder bewijs van een fout een vergoeding eisen. Daaronder vallen ook hotels. Zij moeten deze verzekering aangaan en het verkregen attest hiervoor bezorgen aan de burgemeester. De aangegane verzekering is wettelijk bepaald en staat garant voor de lichamelijke en stoffelijke schade aan derden door een brand of ontploffing die ontstaan is in of zich uitgebreid heeft via de betrokken inrichting. De dekking voor lichamelijke schade aan derden gaat tot 14 873 611,49 euro, terwijl voor stoffelijke schade aan derden de dekking 743 680,57 euro bedraagt. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. 4.2.2

Aan te raden verzekeringen

Naast de drie verplichte verzekeringen, zijn er nog eens drie extra die de hotelier best ook in zijn verzekeringspolis zou bij nemen. Vooreerst is er de brand- en diefstalverzekering91. Vele verzekeraars nemen in deze polis alle schade aan gebouwen op. In deze verzekering zit meestal het gebouw, de inboedel, het materiaal nodig voor beroepsactiviteiten en koopwaren. Naargelang de behoeftes als ondernemer, kan het zijn dat men extra zaken aan de polis wil toevoegen. Zo kan het zijn dat men ook wil verzekerd zijn tegen storm, hagel, kosten naast materiële schade, waterschade,… 89

90

Autoverzekering, http://www.dexia.be/Nl/Professional/SMC/Insure/boar/boarCars/index.htm (08/06/2008)

Verzekering voor de objectieve aansprakelijkheid na brand of ontploffing, http://www.dexia.be/Nl/Professional/SMC/Insure/boar/boarContinuity/objectiveLi ability.htm (08/06/2008) 91 Verzekering tegen diefstal, http://www.dexia.be/Nl/Professional/SMC/Insure/boar/boarGoods/fire.htm (08/06/2008)


bladzijde 79

Al deze extra’s zorgen er dan wel voor dat de verzekeringsbijdrage de hoogte ingejaagd wordt. Het is aan de ondernemer om te beslissen wat het veiligste is om de goederen te beschermen: een basisdekking met een kleine bijdrage of een alles omvattende dekking met een navenante betaling. Vervolgens is er de verzekering tegen bedrijfsschade92. Deze verzekering heeft de onderneming opnieuw financiële ruimte nadat er zich een schadegeval heeft voorgedaan binnen de onderneming. De bedoeling van deze verzekering is dat het bedrijfsresultaat behouden blijft en dat men door het schadegeval het winstverlies kan beperken. Eigenlijk is het de levensverzekering van uw onderneming. Men kan erop terugvallen als de bedrijfsactiviteit stilvalt of vermindert als gevolg van materiële schade die verzekerd is in de basisbrandverzekering. Men moet dan wel al een basisbrandverzekering hebben afgesloten met de verzekeraar. De verschillende banken en verzekeringsmakelaars bieden een vergoedingsperiode aan die ligt tussen de 6 à 18 maanden afhankelijk van de noden van de onderneming. Ze verzekeren over het algemeen de vaste kosten ( inclusief wedden van bedienden ) en het bedrijfsresultaat. Dit kan natuurlijk verschillen van verzekeraar tot verzekeraar. Als laatste is er de verzekering BA-uitbating93 of burgerlijke aansprakelijkheid. Wanneer personeel, directeurs, zaakvoerders of bestuurders, … schade toebrengen aan derden tijdens de beroepsactiviteit, is het beter hiervoor verzekerd te zijn. De huidige schade, maar ook de toekomstige schade die kan toegebracht zijn door een voorval die in het heden is veroorzaakt, moet ook worden opgenomen. Daarenboven kan het zijn dat personen die gestopt zijn met hun activiteit voor de rechtbank gedaagd worden. Ook daarvoor kan men zich binnen de BA-uitbating verzekeren. Als de onderneming aansprakelijk gesteld wordt voor fouten veroorzaakt door zijn werknemers, directeurs, … worden door de meeste verzekeraars de lichamelijke, materiële en niet-materiële schades die veroorzaakt werd aan derden gedekt. Afhankelijk van de verzekeraar en wat men in de polis opneemt, zullen de kosten dalen of stijgen.

92

Verzekering tegen bedrijfsschade, http://www.dexia.be/Nl/Professional/SMC/Insure/boar/boarContinuity/companyD amage.htm (08/06/2008) 93 Verzekering BA-uitbating, http://www.axa.be/nl/ond_zvbko_vz_ext_com_rc.html (08/06/2008)


4.2.3

bladzijde 80

Facultatieve verzekeringen

Na de verplichte en aan te raden verzekeringen, zijn er nog twee facultatieve verzekeringen die belicht kunnen worden en die interessant kunnen zijn voor de startende hotelier. De eerste verzekering is die voor alle Risico’s Elektronica94. Dit kan vooral handig zijn om alle hardware en software binnen het bedrijf te beschermen. Omdat er af en toe wel eens misbruik kan van gemaakt worden is een dergelijke verzekering zeker interessant voor de ondernemer. Als laatste verzekering is er die tegen machinebreuk95. Zo kan het zijn dat er schade is door bijvoorbeeld de lift in het hotel. De schade berokkend door de lift, werken die hieraan moeten gebeuren, diefstal van machines,… kunnen allemaal opgenomen worden in de verzekeringspolis. Ook hier geldt de regel: hoe meer men wil verzekeren, hoe hoger de bijdrage zal zijn.

4.2.4

Aansprakelijkheid door het niet aangaan van verzekeringen

De ondernemer die de verplichte verzekeringen niet aangaat kan gerechtelijk gesanctioneerd worden (boete, vervolging, celstraf, .) Eventuele schadeloosstellingen naar slachtoffers toe zullen met eigen middelen betaald moeten worden, dit geldt zowel voor de verplichte als de niet-verplichte verzekeringen.

94

Verzekering tegen alle risico’s elektronica, http://www.dexia.be/Nl/Professional/SMC/Insure/boar/boarGoods/artronic.htm (08/06/2008) 95 Verzekering tegen machinebreuk, http://www.dexia.be/Nl/Professional/SMC/Insure/boar/boarGoods/machinery.htm (08/06/2008)


4.3

Vastgoed

4.3.1

Invloed96

bladzijde 81

De invloed van de vastgoedsector op de hotelsector is de laatste tijd groter dan ooit. Wanneer een startende hotelier zijn zaak wil beginnen in een bestaand pand, moet hij passeren via een vastgoedmakelaar. Door het feit dat de vastgoedprijzen de laatste tijd sterk gestegen zijn, zal dit ook een zeer zware kost met zich mee brengen. Wanneer we algemeen op de vastgoedmarkt gaan kijken, blijkt dat de prijsstijgingen voor woningen en villa’s in de eerste helft van dit jaar gemiddeld de helft waren van de prijsstijgingen van het jaar daarvoor. Dit kan er op wijzen dat de prijzen op de vastgoedmarkt deels aan het stabiliseren zijn. Wanneer we stijgingen willen bekijken, zal dit enkel gebeuren voor woningen en villa’s omdat deze het dichtst aanleunen bij het soort gebouw waar een hotel ondergebracht kan in worden. Zo blijkt algemeen dat de vastgoedprijzen voor woningen met 5,7% en voor villa’s met 4,8% gestegen zijn. Hierdoor wordt een groot gedeelte uit het budget weggenomen die misschien anders zou kunnen aangewend worden. Daarnaast heeft de startende hotelier ook de mogelijkheid een stuk bouwgrond te kopen en daarop zijn hotel te vestigen. Hierbij dient de hotelier rekening te houden met een stijging van 4,4% op bouwgronden. Men zal hier boven op de investeringskosten voor een gebouw een budget moeten voorzien voor de aankoop van het perceel. Uit bovenvernoemde percentages is af te leiden dat vastgoedprijzen niet onderschat mogen worden door een hotelier. Daarom is het dan ook van belang te weten welke regio’s of plaatsen nog betaalbaar zijn om iets aan te kopen.

96

Verledens L. Uw leidraad voor de vastgoedmarkt. Trends (vastgoedgids 2007) zomer 2007, p. 4-5


4.3.2

bladzijde 82

Trends97

Het is goed te weten dat West-Vlaanderen in de vastgoedmarkt nog altijd de goedkoopste is om een appartement, woning of dergelijke te kopen. De vraag die wel blijft hangen is, voor hoe lang de provincie de goedkoopste kan blijven? Op onderstaande kaart is te zien wat de gemiddelde vraagprijzen in elke gemeente in de provincie West-Vlaanderen is. Figuur 15: Voorstelling van West-Vlaanderen met referentieprijzen

Bron: Trends vastgoedgids 2007. Referentieprijzen per gemeente in de provincie West-Vlaanderen, p.111

97

Trends vastgoedgids 2007. Provincie West-Vlaanderen: Goedkoopste provincie maar hoelang nog?, p.111 - 135


bladzijde 83

Momenteel ligt de referentieprijs in West-Vlaanderen op 170 000 euro. Hiervoor zijn er twee redenen. Eerst is er het landelijke karakter dat West-Vlaanderen parten speelt. De lage bevolkingsdichtheid daar bovenop maakt dat de referentieprijs lager ligt dan elders in het land. De prijsevolutie heeft het laatste jaar een revolutie meegemaakt. Er was een stijging van de prijzen te merken van 13,5% over het laatste jaar en dit terwijl de prijsevolutie vanaf 2001 niet zo denderend was. Als deze prijsstijging zich verder zet, is dit nefast voor een startende hotelier die in West-Vlaanderen een opportuniteit zag. In de vastgoedmarkt in West-Vlaanderen is er eigenlijk een scheiding tussen twee markten. Enerzijds hebben we de markt met een maximum prijs van 250 000 euro, waarbij de omloopsnelheid hoog is en anderzijds is er de markt boven de 250 000 euro, waar de omloopsnelheid lager ligt. Als we voor de startende hotelier moeten kijken naar referentieprijzen voor het kopen van een gebouw, moet er gekeken worden naar villa’s en landhuizen met een grote oppervlakte of woonhuizen met een grote oppervlakte. Figuur 16: Referentieprijzen per type in de provincie West-Vlaanderen

Bron: Trends vastgoedgids 2007. Referentieprijzen per type in de provincie West-Vlaanderen, p.114


bladzijde 84

Als men een deftig hotel, met een aantal kamers wil vestigen in een gebouw, is er al snel 1000m² nodig om de nodige accommodatie te voorzien. Daarom kijken we enkel naar de prijzen vanaf dat punt. Als we kijken naar de villa’s en landhuizen, merken we dat vanaf een oppervlakte van 1001m², 50% van alle verkopen onder de 290 000 euro liggen. Als we verder kijken, zien we dat 75% van alle verkopen onder de 405 000 verloopt Wanneer we dan de villa’s en landhuizen bekijken met een oppervlakte van meer dan 3000m² is uit het schema af te leiden dat 50% van de verkopen onder de 351 750 euro verloopt en dat 75% van de verkopen een maximum prijs haalt van 535 000 euro. Voor woonhuizen zijn de prijzen minder hoog, maar zien we dat de prijzen op vijf jaar tijd veel sterker gestegen zijn als die van de villa’s en landhuizen. Zo is de maximum prijs voor 75% van de woonhuis met een oppervlakte van meer dan 3000m² niet meer dan 240 000 euro, wat ongeveer 300 000 euro lager ligt dan villa’s en landhuizen met dezelfde oppervlakte. Bij de bovenstaande prijzen moet er wel mee rekening gehouden worden dat dit gemiddelden zijn voor de gehele provincie. Dat wil zeggen dat men bijvoorbeeld in een regio zoals Brugge of aan de kustgemeentes niet zulke prijzen zal kunnen vinden. Dit is duidelijk te zien op de overzichtskaart van West-Vlaanderen. Zo is te zien dat enkele kustgemeenten en Brugge al een gemiddelde prijs hebben van 200 000 tot 250 000 euro. Wanneer men in de provincie West-Vlaanderen echt een koopje wil doen, moet men op zoek gaan in de regio Leiestreek en de Westhoek. Uit deze regio’s zijn er 4 gemeenten daarvan die echte koopjes hebben. De 4 gemeenten zijn: Menen, Vleteren, Wervik en Heuvelland. Figuur 17: Referentieprijzen voor koopjes in de Provincie West-Vlaanderen

Bron: Trends vastgoedgids 2007. Referentieprijzen per type in de provincie West-Vlaanderen, p.120


bladzijde 85

Wanneer men zich dus op het plattelandstoerisme wil richten als startende jonge hotelier, is er zeker een opportuniteit in die regio’s. Al staat de banksector niet echt positief ten opzichte van de Leiestreek en de Westhoek. Hierdoor kan het verkrijgen van een lening bemoeilijkt worden. Terwijl plattelandstoerisme en hoevetoerisme wel in de lift zit, kan men via een marktonderzoek misschien wel een bank overtuigen van een project. Wat natuurlijk niet echt aan te raden is, is een hotel met een zeer hoge sterrenclassificatie vestigen in deze regio’s. Een maximum aan te raden classificatie is 4 sterren, wat toch al wat riskant is, maar wel haalbaar als men aan zijn hotel een USP (unique selling proposition) kan koppelen, iets waarmee men de klant naar die regio kan lokken. Als we kijken dan naar de duurste gemiddelde prijzen, vinden we deze aan de kust en in Brugge. In Brugge ligt inmiddels de gemiddelde prijs op 180 000 euro, wat niet weinig is. Een alternatief voor deze hoge prijs is een gebouw te zoeken iets buiten het centrum van Brugge, maar toch in de directe omgeving. Dat de prijzen van villa’s en landhuizen veel minder sterk stegen, heeft een positief effect. De gemiddelde prijs voor deze woningen stabiliseert zich op 325 000 euro, wat zelfs lager is dan de referentieprijs uit 2005. Dit heeft vooral te maken met het feit dat babyboomers naar de stad trekken en hun villa’s achterlaten, maar de jongere generatie vult deze leegte niet op. Dit fundamentele probleem kan door toekomstige hoteliers gebruikt worden om de investeringskosten te drukken. Als het effect zich blijft doorzetten, zal er een groot aanbod zijn, maar zal de vraag klein blijven. Dit zal een gunstig effect hebben op de prijs. Hierdoor kan het zijn dat men op die manier op een goedkope manier toch een grote ruimte kan kopen om er een hotel in te vestigen. Als we dan overgaan naar de bouwgronden, komen we weer uit bij de Leiestreek en de Westhoek als goedkoopste streken. Wel blijkt dat de prijzen er laag zijn, maar dat er een schaarste is aan vrije gronden. Velen die toch wensen te bouwen, kopen een vervallen boerderij of hoeve en daar wil men dan riante villa’s op plaatsen. Het probleem bij deze gronden is, dat ze op landbouwgebied gelegen zijn. Hierdoor kan men het bouwvolume maximaal verdubbelen en is het maximale volume vastgelegd op 1000m³. Als je dus als startende hotelier een hoeve koopt in de Westhoek of de Leiestreek is het zeer belangrijk te weten op welk soort grond die hoeve gelegen is en of men zich al dan niet aan de bovenstaande regel hoeft te houden. Wanneer we West-Vlaanderen dus globaal moeten bekijken, kunnen we zeggen dat er mogelijkheden zijn. Die zijn vooral te vinden in de Westhoek en de Leiestreek. Het probleem kan daar zijn dat men problemen krijgt voor het verkrijgen van leningen en dat niet alle projecten daar kunnen slagen. Als het stabiliseren van de landhuizen en villa’s zich voortzet en zelfs een verdere daling ondergaat, kan dit ook positief uitdraaien als men een groot project wenst uit te bouwen. Er zijn dus vele mogelijkheden, maar men moet bij de keuze van de vestiging met alle mogelijke beïnvloedingsfactoren rekening houden.


4.3.3

bladzijde 86

Omvorming van hotels naar aparthotels

Aparthotels liggen tegenwoordig goed in de markt. Vele hoteliers zien het niet meer zitten om met zeer lage winstpercentages te werken en schakelen daarom over naar het openhouden van een aparthotel. Bij dit soort hotels zijn er enkel de kamers die moeten onderhouden worden door de hotelier. Voor de rest zit de hotelier niet met extra variabele kosten. Men kan dus gemakkelijk een dergelijk hotel open houden met het behoud van een housekeeping departement en de rest wordt afgeschaft in het huidige hotel. Men kan hierdoor de kosten dus zeer laag houden en toch een goede service bieden aan de gasten. Hier bovenop kan men het winstpercentage doen stijgen, wat voordeliger is voor de hotelier. Er zijn ook nadelen aan deze hotels. De hotels bieden enkel kamers aan, aangevuld met keukenfaciliteiten in elke kamer. Hierdoor valt het serviceniveau voor de klant weg. Hij is daardoor op zichzelf aangewezen. Een omvorming naar dit soort hotels kan aangewezen zijn voor hoteliers die hun zaak wensen af te bouwen en toch een bepaalde omzet willen halen. Voor hoteliers die geen opvolging vinden en die op een bepaalde leeftijd gekomen zijn, is dit een uitgelezen kans. 4.3.4

Voor- en nadelen

Als startende hotelier komt men bewust of onbewust in aanraking met vastgoed en het beheer ervan. Het is niet enkel het in aanraking komen met de vastgoedsector, sterker nog, men is er grotendeels mee verbonden. Dit brengt met zich mee dat er hierdoor voor- en nadelen ontstaan voor een hotelier. Voor de startende hotelier is de vastgoedmarkt niet echt gunstig. De meeste huizen met grote oppervlakte, hotels, … die verkocht worden, kunnen van de gunstige marktontwikkelingen en de stijgende prijzen gebruik maken. Hierdoor is het dus noodzakelijk een voldoende groot budget te voorzien om een aankoop te verrichten. Vanuit het standpunt van de huidige hotelier is dit goed meegenomen om te profiteren van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. De hotelier kan hierdoor de waarde van zijn gebouw opdrijven, wat dan weer nadelig is voor personen die in hotelsector wensen te beginnen. Als men als startende hotelier een gebouw wenst te zetten op een onbebouwd stuk grond, moet men ten eerste rekening houden met de registratie voor de grond. Dit komt neer op 10% van de aankoopprijs en daar bovenop moet men nog een percentage voorzien voor de notariskosten. Tevens moet er rekening gehouden worden met feit dat dit percentage kan stijgen tot 21% als men de regelgeving van Europa gaat doorvoeren. Ten tweede is het belangrijk om de prijzen van grondstoffen zoals ijzer,beton,… in de gaten te houden, want dit beïnvloedt de prijs voor het bouwen van een hotel. Momenteel zijn de grondstof prijzen in stijgende lijn, die een nadelig effect hebben voor de startende hotlier. In deze huidige situatie moet een startende hotelier rekening houden met een prijs van 75 000 euro per kamer voor het bouwen van een hotel. In deze prijs zitten ook publieke ruimtes, restaurant, keuken, parking (niet ondergronds),…


bladzijde 87

Wanneer men er van uit gaat dat we een hotel van 50 kamers willen starten moet men rekening houden met een te investeren kapitaal van 3 750 000 euro om het gehele hotel te bouwen. Het beginnen van een eigen hotel is op dit moment niet echt gunstig. De stijgende prijzen van vastgoed en grondstoffen zorgen voor een grote drempel. Het zorgt er voor dat alleen kapitaalkrachtige starters een dergelijke investering aankunnen. Wanneer de markt zich ombuigt naar een dalende trend, wordt dit een voordeel voor een startende hotelier. Analisten voorspellen dat de markt nog een tijdje kan stijgen, maar dat het naar een soort stabilisatiepunt toe aan het werken is. Het is dus goed voor een startende hotelier om de markt uit te kammen naar koopjes, zaken die te koop staan aan een lagere prijs, goedkope gronden, … maar rekening houdend met het feit dat de locatie moet gekozen worden in functie van het soort gast dat men wenst aan te trekken. Het is dus niet de bedoeling om de lagere prijs van een gebouw te laten primeren boven de locatie als die slecht is om gasten aan te trekken. Locatie is de primerende factor waarom een hotel gekozen wordt.

Is het voor een hotelier beter te kiezen voor een eenmanszaak of biedt de vennootschapsvorm beter mogelijkheden?

Recommend Documents