Is het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV), in de huidige Europese context, nog te beschouwen als een dienst van algemeen belang?

“Wanneer men het “zogenaamde algemeen belang” als voorwendsel neemt, kan men gaan waarheen men wil.” Napoleon Bonaparte (1769-1821)

Is het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV), in de huidige Europese context, nog te beschouwen als een dienst van algemeen belang? Lanaken, juni 2015

Francis Denie 0478/968.898 [email protected]

Over de auteur: Na het “abrupte” einde van een carrière van veertien jaar bij de economische studiedienst van de Generale Maatschappij van België, heeft de auteur zijn aangevangen avondstudies van vastgoedmakelaar met grote onderscheiding afgesloten. Op 45-jarige leeftijd is hij op zelfstandige basis gestart, eerst als stagiair-vastgoedmakelaar daarna als titularis, met het uitoefenen van het beroep van vastgoedmakelaar-bemiddelaar en van vastgoedmakelaar-rentmeester. Hij heeft dit beroep gedurende 9 jaar op een voorbeeldige wijze uitgeoefend. Om zijn onafhankelijkheid te behouden ten voordele van de consument was de auteur nooit lid van de volgende vastgoedorganisaties, CIB, UIB, VVF, Réflexions Immobilières of ABSA. 1

Inleiding

Het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV) opgericht bij K.B. van 17 februari 1995, heeft als beroepscorporatie het publiekrechtelijke statuut verkregen omdat de wetgever, onder andere, het algemeen belang voorop stelde. In het “Handboek van het Belgisch Staatsrecht” 1 nemen we kennis van de definitie van een publiekrechtelijke beroepscorporatie, en die luidt: “Publiekrechtelijke beroepscorporaties zijn bij de wet ingestelde en georganiseerde organen, waarin de beoefenaars van een bepaald vrij beroep zijn verenigd en die door de wetgever met een opdracht van algemeen belang, een zekere autonomie en attributen van openbare macht (administratieve, normatieve en rechtsprekende bevoegdheden) bekleed zijn, onder andere de toetredingsvoorwaarden tot het beroep vast te stellen, de beroepsplichten te bepalen en de naleving ervan te verzekeren door tuchtmaatregelen.” In dit opiniestuk zullen we enkele begrippen onderzoeken zoals het statuut van publiekrechtelijke beroepscorporatie, het algemeen belang en openbare macht. We zullen deze begrippen in het kader van het BIV gaan bekijken. De roep naar een Hoofdstad met een internationale uitstraling en de vergissingen die gemaakt werden in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw, zijn doorslaggevend geweest om de dienstensector inzake vastgoed te reguleren. Omdat de uitdagingen van gisteren niet meer de uitdagingen van vandaag of van morgen zijn of zullen zijn, starten wij dit opiniestuk met een kijk op de situatie vooraleer er sprake was van de kaderwet van 1976 en zullen wij ons ook verdiepen in de actuele Europese context. De Europese integratie zorgt er voor dat samenlevingen voortdurend onderhevig zijn aan nieuwe reglementen, wetten of regels en dat deze in hun geheel niet meer dezelfde zijn als een paar decennia geleden maar dat beslissingen die decennia geleden getroffen werden nog steeds een belangrijke impact hebben op de huidige situatie.

1

A. ALEN, “Handboek van het Belgisch Staatsrecht”, Kluwer 1995 2

Inhoud

1. Terug in de tijd 2. Algemene definitie van een publiekrechtelijk rechtspersoon 3. Wat is de definitie van “algemeen belang”? 3.1. 3.2. 3.3.

Het algemeen belang De openbare diensten De openbare macht

4. Wat zegt de Europese regelgeving? 4.1. 4.2. 4.3.

De Diensten van Algemeen Belang - DAB De Diensten van Algemeen Economisch Belang - DAEB De Sociale Diensten van Algemeen Belang - SDAB

5. Rechtspraak 6. Tijdelijke besluiten

3

1. Terug in de tijd 2 De sterke economische groei van de Golden Sixties zette bepaalde politici, stedenbouwkundigen, architecten en natuurlijk de projectontwikkelaars aan om de stad te moderniseren. Met het uitzicht op het verdienen van grof geld werd al gauw, door deze protagonisten, een belangenvereniging opgericht en de afbraak van hele wijken werd georganiseerd. In de Noordwijk te Brussel, waar het fameuze Manhattanproject neergezet zou worden, werden meer dan 3000 gezinnen, ongeveer 12.000 personen, uit hun woning gezet en hun huizen werden met de grond gelijk gemaakt. De zogenaamde “Slag om de Marollen” die ongeveer in dezelfde periode plaats vond was een afleidingsmaneuver om de aandacht weg te trekken van de eigenlijke plaats van gebeuren. Dit afleidingsmaneuver heeft de Brusselaars bezig gehouden van 1969 tot 2004, ondertussen werden andere projecten in andere wijken en/of gemeenten uit de schijnwerpers gehouden. De plannen met betrekking tot de Noordwijk waren goedgekeurd door de drie verschillende gemeenten waarop de gronden lagen en het was de toenmalige CVP 3minister van Openbare Werken, de Heer Jos De Saeger, die als overheid, onder het begrip “algemeen nut” en bij “hoogdringendheid” de terreinen liet ontruimen. Het onteigenen en slopen van de huizenblokken nam uiteindelijk meer dan 10 jaar in beslag en de heropbouw duurde meer dan 40 jaar op een chaotische wijze! De bijzondere plannen van aanleg (BPA) voorzagen om in totaal 80 torens te bouwen. Daarvoor moesten 40 huizenblokken worden gesloopt voor een totale oppervlakte van om en bij de 53 ha. De plannen werden ontworpen en in 1966 voorgesteld door de firma “Group Structures” waarin de architecten J. Boseret-Mali, R. Stenier, J. Vander Meeren en L. Van Hove werkzaam waren. Allen personen die bij de PSC 4 aanleunden. In 1969 komt één van de projectontwikkelaars uit de schaduw, namelijk de Heer Charly De Pauw, die in het kader van het Manhattanplan, het World Trade Center wilde bouwen. Het Manhattanplan kon rekenen op de steun van de meest invloedrijke personen van het land en had bovendien elke steun van alle politieke partijen (PSC, CVP, PS, SP, PRL 5 en FDF). Op grond van de gemeentelijke autonomie konden de lokale overheden zich met de projectontwikkelaars verenigen tegen een bevolking die geen electoraal gewicht had, temeer dat velen van de lokale bevolking vreemdelingen waren die geen stemrecht hadden. De belangenvereniging bestond naast politieke actoren uit een harde kern van privéontwikkelaars en hun financiers. 2

www.brusselsstudies.be bezocht op 24 juin 2015. Auteur: Albert MARTENS: “De hedendaagse erfenis van tien jaar onteigeningen en uitzettingen in de Brusselse Noordwijk (1965-1975). 3 Actueel CD&V 4 Actueel CDH 5 Actueel MR 4

Deze harde kern had een complexe, niet-transparante, organisatie uitgebouwd die in staat was, enerzijds, hun visie op de zaken aan de overheden en media door te drukken en anderzijds hun doelstellingen geheim te houden. In Zuid-Europese landen heeft een dergelijke organisatie een welbepaalde naam. De privé-deelnemers binnen deze organisatie waren, onder andere, de groep CDP (Compagnie de Promotion of Charly De Pauw), de NV Entreprise L’Ecluse of JeanBaptiste L’Ecluse, de latere voorzitter van de Brusselse voetbalploeg RWDM, Sotrahy, de NV Lotrimo, de RTT6 de NMKN7, de onderneming François & Blaton8, de Entreprise Baudoux, CFE, de NV Bernard-Levy-DELEC9, de NV Manhattan Center, Neue Heimat International10, alsook verschillende schepenen waaronder Paul Vanden Boeyenants PSC, die gesteund werd door de NV Private Kas-Bank11 vertegenwoordigt door de Heer J. Cruysmans die ook de bankier van Paul Vanden Boeyenants geweest zou zijn. Tot de belangenvereniging behoorde zelfs het Comité van Aankoop van het Ministerie van Financiën. Ditzelfde orgaan had als opdracht van de overheid om te onderhandelen over de aankoop van de goederen van de onteigende eigenaars. Dit Comité moest de goederen en percelen zo goedkoop mogelijk aankopen. Hun argument was duidelijk. Ook was, de van Italiaanse afkomst, de Heer Aldo Vastatpane, de bouwer van de beruchte Martini-toren in Brussel en vriend van Paul Vanden Boeyenants, Etienne Davignon 12 en andere invloedrijke personen, niet ver weg. Vandaag is de sloop- en bouwwoede van de jaren ’60 en ’70 niet alleen een symbool van corruptie en vriendjespolitiek maar vooral een tijdperk van kortzichtigheid op het vlak van urbanisatie. 6

Actueel Proximus Nationale Maatschappij voor Krediet aan de Nijverheid, actueel Fintro 8 Blaton heeft het Berlaymontgebouw neergezet en de familie Blaton is ook verwant met Charles Moureaux, oud-minister van liberale strekking en vader van de Heren Philippe en Serge Moureaux (PS). 9 DELEC was eveneens de vennootschap van Jean-Baptiste L’Ecluse 10 Een vastgoedgroep van Duitse syndicaten die de internationale toer wilden opgaan 11 De bank van de Belgische adel 12 In 1959 werd Etienne Davignon als stagiair in de “Dienst Congo” aangeworven bij het Ministerie van Buitenlandse Zaken. Tussen 1964 en 1969 was hij kabinetschef van P. Harmel en van P.H. Spaak. Hij heeft geijverd voor een verstrengeling, op topniveau, tussen Zaken en Administratie in een verenigd Europa. Zo werd o.a. de European Roundtable of Industrialists opgericht waarvan hij Voorzitter werd en zetelde naast Carlo De Benedetti, de “zogezegde” Black Knight die de raid op de Generale Maatschappij van België moest uitvoeren. De Generale Maatschappij van België onder de Franse nutsgroep Suez te plaatsen was echter een plan dat in bepaalde Brusselse en Parijse gestoffeerde kantoren lang voor de bewuste raid uitgewerkt werd. De toenmalige regering Martens die gevallen was, liet de protagonisten gedurende een paar maanden de vrije hand. Het is trouwens interessant om te kijken welke vennootschappen en families, vrienden van Etienne Davignon, zich verrijkten op de stijging van het aandeel “Part de Réserve”, dat van een luttele paar honderden Belgische Franken naar meer dan 9.000 Belgische Frank gestegen was. Opvallend was het feit dat, nog een goede vriend van Stevie, de Heer Albert Frère, een participatie nam in de Groep Suez (actueel Engie) die ongeveer overeenstemde met de waarde van de Generale Maatschappij van België. Deze participatie werd onlangs met de nodige meerwaarde van de hand gedaan door de rijkste man van België. Nu echter zit de Belgische gemeenschap opgescheept met energie- en elektriciteitsproblemen die niet bestonden wanneer deze sector onder Belgische controle was. Deze operatie werd ook uitgevoerd onder het motto “algemeen belang” en “Nood breekt wet”!? 5 7

Het is in die periode, meer bepaald in 1965, dat het UIP-UIB opgericht werd door de Heer Raymond Declairfayt, vastgoedverslaggever gespecialiseerd in lijfrentes. Eerder werd ook, onder impuls van de Heer Lucien de Fooz, een oud kolomiaal, de “Fédération Internationale des Administrateurs de Biens et des Courtiers Immobiliers – FIABCI” en het CIB opgericht 13. Als men begrijpt dat het, onder andere, deze organen waren die, in een sfeer van corruptie, vriendjespolitiek, lef en arrogantie, op zoek naar persoonlijk winstbejag, onder de gemeenschappelijke noemer van bescherming door politiek en adel, ijverden voor de regulering van de vastgoedmarkt, dan kan men ook begrijpen dat deze lobby er voor gezorgd heeft om de wetgever, voor hun nieuwe koepelorgaan het BIV, te overtuigen om er een publiekrechtelijk orgaan in het algemeen belang van te maken. In 1968 wordt een wetsvoorstel ingediend door volksvertegenwoordiger en goede vriend van Paul Vanden Boeyenants, de Heer Adhémar d’Alcantara 14. Alvorens over te gaan tot regulering werden de vastgoedbemiddelaars door de overheid gevraagd hoe, op welke manier en met welke bevoegdheden zij graag deze regulering van hun beroep zouden willen zien. Er dient opgemerkt te worden dat de overheid zich liet beïnvloeden door een, op dat ogenblik, niet professioneel erkend vak. Het wetsvoorstel van de Heer d’Alcantara zal uitgroeien tot een Wetsontwerp tot regeling van het beroep van makelaar in onroerende goederen en van het beroep van expert-adviseur in onroerende waarden, dat in de Kamer van volksvertegenwoordigers op 24 juni 1976 voorgesteld werd door de minister van Middenstand, de Heer L. Olivier. In de Algemene opmerkingen van het advies dat de Raad van State, afdeling wetgeving, eerste kamer, uitbracht op 1 april 1976 betreffende dit Wetsontwerp, schrijft de Raad van State, ik citeer: “ De tekst van het ontwerp is kennelijk geïnspireerd door de voorzieningen in het wetsvoorstel tot regeling van het beroep van makelaar in onroerende goederen dat destijds door Kamerlid d’Alcantara is ingediend (Gedr. St., Kamer van volksvertegenwoordigers, 1968-1969, n° 260/1) en waarnaar in de memorie van toelichting is verwezen.”. In de krant De Standaard van 2 mei 2008, schrijft Marc Reynebeau, “Daar bovenop troonde een establishment dat al sinds de Tweede Wereldoorlog aan de macht was. Het waren de hoogdagen van de canapépolitiek, waarin katholieken, socialisten en, op de tweede rij, liberalen elkaar perfect begrepen. Met Expo ‘58 had deze elite zich 13 14

www.defooz.com, bezocht op 26 juni 2015 CVP, Stuk 1968-1969, n° 260/1 van de Kamer van volksvertegenwoordigers. 6

al eens in de bloemetjes laten zetten. In de jaren zestig toonde ze zich nog altijd zeer tevreden over hoe ze het naoorlogse herstel en de daarop volgende bloei had georganiseerd. En wie ziet dat het goed was, wil daar niet meteen wat aan veranderen. Zo werd “inspraak” het sleutelwoord van “mei ‘68”. Die vraag om medezeggenschap is letterlijk een contestatie van de bestaande, gesloten en elitaire machtsstructuren. Maar daarachter schuilt in principe geen revolutionaire ambitie, integendeel zelfs. Want het is een vraag om transparantie en om integratie, om betrokken te worden bij de structuren, niet om die te vernietigen.” 15

2. Algemene definitie van een publiekrechtelijk rechtspersoon Om duidelijkheid te scheppen in de gebruikte terminologie willen wij de definitie van de term “publiekrechtelijke beroepscorporatie” onderzoeken. “Publiekrechtelijke rechtspersonen zijn instellingen die, als zij niet de overheid zelf zijn, door de openbare overheid in het leven werden geroepen, die voor het algemeen belang, deelnemen aan het overheidsbeleid en daarvan doorgaans met een gedeelte van het overheidsgezag zijn bekleed. Het zijn ofwel de onmisbare organen voor de uitoefening van het openbaar gezag (waarvan het bestaan zich natuurlijkerwijze opdringt), ofwel zijn het de organen die door de overheid noodzakelijk of nuttig geacht werden voor de administratie en door hem met dat doel werden geschapen.” 16 Het BIV werd door de overheid opgericht onder het statuut van publiekrechtelijke beroepscorporatie.

3. Wat is de definitie van “algemeen belang”?

3.1.

Het algemeen belang Het begrip algemeen belang heeft een ruime draagwijdte en dient te worden verstaan als “het belang van de samenleving, de gemeenschap, de collectiviteit in zijn geheel dat de individuele belangen overstijgt”. Een samenleving evolueert en het is daarom dat het algemeen belang geen statief gegeven is maar het is aan een permanente evolutie onderhevig. Naargelang de maatschappelijke ontwikkelingen verandert het begrip van algemeen belang. Het begrip algemeen belang kan zelfs een verschillende draagwijdte hebben naargelang het land of de regio binnen een land waardoor het op Europees niveau dergelijke fundamentele verschillen kan

15 16

www.standaard.be/cnt/dmf02052008_041 , Marc Reynebeau www.vsdc.be, bezocht op 24 juni 2015, Vlaamse Studie- en Documentatiecentrum voor VZW’s 7

vertonen waardoor het moeilijk te bepalen is wat uiteindelijk van algemeen belang bestempeld kan worden tussen de verschillende lidstaten. Het groeien naar een uniforme, eengemaakte markt, is de aanzet om naar de gemeenschappelijke karakteristieken van het algemeen belang te streven en ze in een context van gemeenschappelijk goed te gaan beschouwen zodanig dat een gemeenschappelijke regulatie mogelijk wordt. 17

3.2.

De openbare diensten Het organisme, openbare dienst, werd op een bepaald ogenblik door een autoriteit opgericht en werd door diezelfde autoriteit als van algemeen belang beschouwd om te voldoen aan een collectieve behoefte en die volledig onder controle van die autoriteit staat of zou moeten staan. De openbare dienst is dus een rechtspersoon naar publiek recht. De begrippen algemeen belang en openbare dienst worden vaak, ten onrechte, samen gebruikt en verward. De openbare dienst heeft een beperktere draagwijdte dan het algemeen belang, het algemeen belang heeft een groter draagvlak. De openbare diensten zijn bijvoorbeeld de Federale Overheidsdiensten, de Gewesten, Provincies of gemeenten die allen onderworpen zijn aan eigen regels met de bedoeling het algemeen belang te dienen, welbepaalde bevoegdheden uitoefenen op het gebied van reglementering, beheer en toezicht. In de functionele betekenis is de openbare dienst een dienst die er op gericht is op “het voldoen van een behoefte van algemeen belang en waarvan de regelmatige uitvoering in de ogen van de autoriteiten noodzakelijk lijkt, onafhankelijk van het organisme die deze taak uitvoert.” 18 19

3.3.

De openbare macht Openbare macht zijn privileges waarover de autoriteit beschikt om doelstellingen van algemeen belang te kunnen uitvoeren. Het gaat bijvoorbeeld over het onteigenen van gronden om de haven van Antwerpen uit te breiden. De openbare macht is dus een instrument om het algemeen belang te kunnen dienen maar kan niet vereenzelvigd worden met het algemeen belang. De

17

P. De Bandt, advocaat, “Algemeen belang en mededingingsregels: als water en vuur?” P. De Bandt, advocaat, “Algemeen belang en mededingingsregels: als water en vuur?” 19 A. Butgenbach « Manuel de Droit Administratif » 1966 18

8

privileges van openbare macht mogen ook niet verward worden met soevereine rechten zoals het verzekeren van de veiligheid, Justitie of de democratische besluitvorming aangezien deze rechten deel uitmaken van de basis van het leven in de gemeenschap. Het toekennen door een autoriteit van exclusieve of specifieke rechten behoren niet tot de privileges van de openbare macht.

4. Wat zegt de Europese regelgeving? 20 Eerst en vooral moet gewezen worden dat in overeenstemming met het subsidiariteitsbeginsel leunt de bevoegdheid voor het vaststellen van specifieke prestatieverplichtingen bij de lidstaten en moeten deze er ook op toezien dat deze verplichtingen nageleefd worden.

4.1.

De Diensten van Algemeen Belang (DAB) Volgens de Europese Commissie zijn “diensten van algemeen belang” diensten die overheden in de lidstaten (landelijk, regionaal of lokaal) aanmerken als zijnde van algemeen belang en waarvoor specifieke verplichtingen van openbare dienst zijn verbonden. De term dekt zowel economische als niet-economische diensten.

4.2.

De Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) Het begrip “diensten van algemeen economisch belang” wordt gebruikt in artikel 14 en artikel 106, lid 2, VWEU 21. Het wordt echter niet gedefinieerd in het VWEU of in het afgeleide recht. In haar kwaliteitskader heeft de Europese Commissie echter duidelijk gemaakt dat DAEB’s economische activiteiten zijn die het algemeen belang dienen en die de markt, zonder overheidsoptreden, anders of niet (of niet onder dezelfde voorwaarden inzake objectieve kwaliteit, veiligheid, betaalbaarheid, gelijke behandeling of algemene toegang) had verricht. Een verplichting van openbare dienst wordt aan de dienstverrichter opgelegd met als leidraad het criterium “algemeen belang” dat ervoor moet zorgen dat de dienst wordt verricht onder voorwaarden waarmee de publieke taak kan worden vervuld. De lidstaten zijn onder geen enkele EU-regel verplicht om een dienst formeel aan te merken als een DAEB, behalve wanneer deze verplichting in het EUrecht is vastgelegd, zoals de universele diensten in de post- en telecomsector.

20

Werkdocument van de Europese Commissie, Gids voor de toepassing van de EU-regels inzake staatssteun, overheidsopdrachten en de eengemaakte markt op diensten van algemeen economisch belang, en met name sociale diensten van algemeen belang, Brussel, 29/04/2013, SWD(2013)53 final/2 21 Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie 9

Wanneer de inhoud van een DAEB duidelijk is omschreven, heeft de betrokken dienst niet noodzakelijk DAEB te heten.

4.3.

De Sociale Diensten van Algemeen Belang (SDAB) Het begrip “sociale diensten van algemeen belang” is niet gedefinieerd in het VWEU, noch in het afgeleide EU-recht. De mededeling “Uitvoering van het communautaire Lissabon-programma – Sociale diensten van algemeen belang in de Europese Unie” 22 heeft naast de gezondheidszorg in strikte zin, twee grote groepen sociale diensten van algemeen belang onderscheiden: -

-

Wettelijke regelingen en aanvullende sociale zekerheidsregels in verschillende organisatievormen die de fundamentele risico’s van het leven dekken, zoals die met betrekking tot gezondheid, ouderdom, arbeidsongevallen, werkloosheid, pensionering en handicap; Andere essentiële diensten die rechtstreeks aan de betrokkene worden verleend, zoals diensten die een preventief doel hebben en de sociale cohesie moeten verbeteren, bieden hulp op maat. Het gaat bijvoorbeeld over hulp aan personen met ernstige problemen of in een crisissituatie (schulden, werkloosheid, verslaving, gezinsbreuk, herintreding in het arbeidsproces en integratie van personen met een handicap of ernstige medische problemen. Ten langen laatste gaat het ook om sociale huisvesting ten behoeve van individuele personen of sociale groepen in een achterstandspositie.

5. Rechtspraak Werden door het Europees Hof van Justitie bevonden als zijnde geen DAEB’s: -

-

Havenwerkzaamheden (dwz, laden, lossen, overslaan en het verplaatsen in het algemeen van goederen of materieel in nationale havens omdat deze specifieke kenmerken zich onderscheiden van de andere economische activiteiten; 23 Verwijderen van kadavers, die uitsluitend in het belang is van de economische actoren die daarvan profiteren. 24 Dit besluit gaat over een “intercommunale” in Duitsland, Zweckverband Tierkörperbeseitigung, waarvan het statuut van DAEB door het Europees Hof van Justitie verworpen werd.

22

COM (2006) 177 definitief van 26/04/2006 Arrest van 10 december 1991, Zaak C-179/90, Merci convenzionali porto di Genova, en andere 24 Besluit van 2012/485/EU van de Commissie van 25/04/2012, Zweckveband Tierkörperbeseitigung 23

10

6. Tijdelijke besluiten Dat de chaotische situatie inzake urbanisatie, vastgoedontwikkeling en vrijbuiters als vastgoedbemiddelaars, uitgroeide tot een erkend beroep met aan het hoofd een machtscentrum, dat bovendien het publiekrechtelijk statuut verkreeg omdat het opgericht werd in het “zogenaamde algemeen belang”, doet vele vragen rijzen. In de eerste plaats hebben wij een terugblik gedaan naar de euforische Golden Sixties wanneer een jaarlijkse economische groei heerste van 5% van het BNP die een stimulans was voor investeringen. De gedachte van “als het goed gaat in de bouw dan gaat het overal goed” versterkte de ideeën van de politieke beleidsmensen om met vastgoedontwikkelaars en financiers de steden van de toekomst te bouwen. Expo58 had Brussel op de internationale kaart gezet en daar moest absoluut aan verder gebouwd worden. Dit project maakte menige vriendjes schatrijk en wat voorgesteld werd als algemeen belang groeide snel uit tot de meutes van mei 68 waar de mensen hun ongenoegen spuwden over de behandeling die voor hen was weggelegd. De mensen wilden transparantie en medezeggenschap, wel dit kregen ze door pseudo democratische wegen in te slaan. In deze context werden de eerste stappen gezet naar de regulering van de vastgoedmarkt. De politiek die tussen twee vuren stond, enerzijds de vergissingen die zij gemaakt hadden door teveel krediet te geven aan de vastgoedontwikkelaars en anderzijds de massa die de straatstenen opbrak, zette ze ertoe aan om deze regulering in gang te zetten. Het probleem was dat zij geen benul hadden van wat er in de vastgoedsfeer gebeurde, vele vastgoedbemiddelaars hadden het ook niet want die waren gewoon uit op een snelle manier commissies op te strijken zonder risico. Wilde de politiek dus wetsvoorstellen of wetsontwerpen bespreken en omgieten tot effectieve wetten waren zij gedoemd om met de bestaande vastgoedbonzen te onderhandelen en hun te laten dicteren hoe de markt er uit zag en hoe men de markt wilde zien in de toekomst. De vastgoedbaronnen gewoon om hun gang te gaan wilden zeker van hun macht niets prijsgeven en de beslissingen van de oprichting van een “Rijksinstituut van makelaars”, zo was de eerste benaming van het huidige BIV, met publiekrechtelijk statuut werd aan de politiek opgelegd. De politiek die tussen 1960 en 1970 unaniem akkoord was met de vastgoedontwikkeling waren allen waarschijnlijk betrokken bij een uniform systeem van steekpenningen door de vastgoedontwikkelaars zodanig dat ze volledig in de handen van die vastgoedontwikkelaars zaten. Noemde men niet menig politieker “Monsieur 10%” in bepaalde tijden?

11

Dus op het ogenblik toen de wetgeving, die uiteindelijk ging leiden tot de regulering van het beroep van vastgoedmakelaar en de oprichting van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, nog in een embryonale fase zat, waren de mondjes van de politiekers gesnoerd en moesten zij naar de pijpen van de vastgoedbaronnen dansen. Dit is de context van het hele verhaal. Het verhaal van het algemeen belang was opgespeld omdat dit psychologisch ogenschijnlijk het publiekrechtelijk statuut moest bevestigen. Zoals Napoleon Bonaparte, wiens nederlaag voor de 200ste maal vierden dit jaar, zei: “Wanneer men het “zogenaamde algemeen belang” als voorwendsel neemt, kan men gaan waarheen men wil.” Een nieuwe machtsconcentratie naar de toekomst toe was geboren. Maar kan er nog sprake zijn van algemeen belang als die parlementaire debatten 50 jaar geleden plaatsvonden in de context die men nu kent? Kan er nog sprake zijn van algemeen belang als we de begrippen die in deze tekst aangehaald werden onder de kijker nemen? Kan er nog sprake zijn van algemeen belang als we rekening houden met de vooruitgang van de eenmaking van de Europese Unie? Kortweg, is het algemeen belang zoals het ten tijde van Napoleon en tijdens de Golden Sixties voorgewend werd nog steeds het algemeen belang van vandaag en morgen? Neen, wij denken het niet. Het algemeen belang is niet statisch het is een dynamisch begrip, het evolueert naarmate de samenleving evolueert. We zien zelfs dat begrippen van algemeen belang en van openbare dienst wirwar door elkaar gebruikt worden. Soms spreekt men ook van openbaar belang. Zelfs over de terminologie bestaat geen enigheid, laat staan over de wetgevingen. De Federatie van vrije beroepen, waar het BIV opmerkelijk genoeg geen deel van uitmaakt, brengt in hun “Verkiezingsmemorandum” van 25 mei 2014 de volgende stellingen naar voren: “De bestaande heterogeniteit qua structuur en reglementen van een aantal publiekrechtelijke beroepscorporaties komt de transparantie momenteel niet ten goede” en “Hervormingen dienen te worden ingezet op niveau van de individuele beroepscorporaties doch dient er over nagedacht te worden om hier een interprofessioneel luik aan toe te voegen”.

12

De Federatie van vrije beroepen heeft een voorstel uitgewerkt met betrekking tot het tuchtprocesrecht van vrije beroepen en vraagt “een modernisering van de beroepscorporaties waar nodig met open communicatie voor burgers en beroepsbeoefenaars en een betere transparantie naar de burgers toe van de werking van de beroepscorporaties.”. Met de definitie van het algemeen belang voor ogen, die in deze tekst gegeven werd maar ook rekening gehouden met de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie, waar een Duitse intercommunale het voorrecht van het statuut van DAEB afgenomen werd omdat “die uitsluitend in het belang van de economische actoren die daarvan profiteren” handelde, kan men besluiten dat: Het BIV geen organisatie is die het algemeen belang nastreeft doch enkel dit van haar leden omdat het over een beroepscorporatie, dat in feite een koepelorgaan is van de reeds bestaande vastgoedorganisaties, die de bescherming van de titel van vastgoedmakelaar nastreeft en de belangen van haar, bij Wet verplichte, leden waar slechts een gedeelte van de markt als consument beschouwd wordt en niet alle gebruikers. Misschien is ook wel de Wet op de Handelspraktijken aan vernieuwing toe wanneer het gaat over vastgoedbemiddelingsactiviteiten die de koper van een pand niet beschouwd als consument van de vastgoedbemiddelaar. In de hoop dat dit opiniestuk een werkelijke meerwaarde kan betekenen ter verbetering van onze samenleving, wordt dit hoofdstuk tijdelijk afgesloten.

Contact: Francis Denie, 0478/968.898 of [email protected]

13