Invloed van de energetische prestatie op de woningwaarde

Invloed van de energetische prestatie op de woningwaarde

Thomas Dekker P5 ‐ rapport 24 ‐06‐2014

Scriptie – Thomas Dekker

I | P a g i n a

Colofon Persoonlijk: Naam: Studienummer: Adres: E‐mail: Telefoon:

Ing. Thomas Dekker 4103432 Oude Delft 106 2611 CE Delft [email protected] 0622142290

Instelling: Universiteit Faculteit Master track Lab 1ste mentor 2de mentor Gecommitteerde Externe mentor

Technische Universiteit Delft Bouwkunde Real Estate & Housing Housing Policy, Management & Sustainability Prof. Dr. Ir. Anke van Hal Dr. Harry van der Heijden Drs. D. J. Dubbeling Hans Biemans (Rabobank)


II | P a g i n a


III | P a g i n a

Voorwoord

Voor u ligt het afstudeeronderzoek van Thomas Dekker, getiteld “Invloed van de energetische prestatie op de woningwaarde”. Dit rapport is het resultaat van mijn afstudeeronderzoek voor de faculteit bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Binnen de faculteit is het onderzoek uitgevoerd voor de masterrichting Real Estate & Housing met als specialisatie laboratory Housing. Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is een actueel onderwerp. De ontwikkelingen op de woningmarkt gaan zo snel dat ik genoodzaakt was om de gehele aanleiding van dit onderzoek na een half jaar te herschrijven. Deze snelle ontwikkelingen in de woningmarkt maken het wat lastiger om een onderzoek goed uit te voeren, maar dit maakt het ook een interessant onderwerp. Vele marktpartijen willen dan ook aan de slag om de woningvoorraad te verduurzamen. Toch lijken veel marktpartijen te blijven steken in het ontwikkelen van nieuwe informatie en kennis, terwijl er juist stappen gezet moeten worden. Dit sluit aan bij een uitspraak van de Amerikaanse dichter Robert Frost: “Er is genoeg informatie en kennis in de wereld, laten we die boom gaan planten”

In het afgelopen jaar is dit onderzoek onder begeleiding van professor Anke van Hal en dr. Harry van der Heijden tot stand gekomen. Ik wil hen beide heel erg bedanken voor de ondersteuning en inhoudelijke begeleiding van mijn afstudeerscriptie. Ik waardeer het daarnaast zeer dat elke letter van het onderzoek altijd gelezen is. Daarnaast wil ik Hans Biemans graag bedanken omdat hij het mogelijk heeft gemaakt dit onderzoek bij de Rabobank te kunnen uitvoeren. Ik wil ook graag de respondenten bedanken die hebben meegewerkt aan de interviews en dit onderzoek mogelijk hebben gemaakt. Ten slotte wil ik graag mijn vriendin, huisgenoten en ouders bedanken voor hun bijdrage en ondersteuning tijdens dit proces. Thomas Dekker 24 juni 2014, Delft


IV | P a g i n a

Samenvatting Ondanks alle ontwikkeling om meer energie te besparen in bestaande woningen, investeren woningeigenaren nog steeds niet massaal in energiebesparende maatregelen. Eén van de redenen is dat energiebesparende maatregelen nog weinig invloed hebben op de verkoopprijs van een woning. Zou dit wel het geval zijn, dan kan het financiële plaatje een stuk gunstiger uitvallen om te investeren in energiebesparende maatregelen.

1. Aanleiding De woningmarkt bevindt zich in een dynamisch proces, waarbij het verduurzamen van de woningmarkt een steeds belangrijkere rol is gaan spelen. Het laatste jaar hebben veel veranderingen plaats gevonden op het gebied van energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. Dit heeft volgens Rotmans (2011) voornamelijk te maken met het gegeven dat we ons bevinden in een transitie van een samenleving gericht op fossiele brandstof naar een duurzame samenleving. Wij bevinden ons op dit moment binnen die transitie op een kantelpunt, waarop het energieverbruik van de bestaande woningen een grote invloed heeft. De bestaande woningenvoorraad verbruikt ruim 40% van het totale energieverbruik (ECN, 2013a). Waarom er juist nu sprake is van het kantelpunt voor de woningmarkt heeft drie aanleidingen: 1. Het energieakkoord is afgesloten in september 2013 (SER, 2013); 2. De hoge prioriteit die gegeven wordt aan de opgave, doordat de bouwsector momenteel een moeilijke tijd doormaakt (Brinkman, 2013); 3. Het energieverbruik van de individuele eigenaar‐bewoner gaat een steeds belangrijkere rol spelen (AgentschapNL, 2013a). Deze transitie is gestart in de jaren 80 en zal nog zeker tientallen jaren doorlopen. Echter, doordat we ons nu op een kantelpunt bevinden, kan de transitie naar een duurzame samenleving versneld worden.

2. Doel In dit onderzoek wordt onderzocht in welke mate de energetische prestatie van een woning beter tot uitdrukking kan komen in de verkoopprijs van een woning. Het proces van waardebepaling wat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning wordt bekeken. Daarbij ligt de focus van het onderzoek op de actoren die deel uitmaken van het waardebepalingsproces. Dit zijn de taxateur, de makelaar, de bank (als geldverstrekker) en de overheid. Deze actoren houden nog nauwelijks rekening met de energetische prestatie in het waardebepalingsproces van woningen. Dit komt volgens Aveline, Loorbach, and Witkamp (2011) doordat er een ‘circle of blame’ bestaat tussen deze actoren. Dit is een vicieuze cirkel, waarbij de actoren een afwachtende houding aannemen. Om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het proces van waardebepaling, zal deze ‘circle of blame’ doorbroken moeten worden. Dit is geformuleerd in de volgende hoofdvraag: ‘Hoe kan de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking komen in het proces van waardebepaling van woningen?’


V | P a g i n a

3. Onderzoeksaanpak Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden is er een theoretisch onderzoek en een empirisch onderzoek gedaan. In het theoretisch onderzoek is gekeken naar het proces van waardebepaling, wat antwoord geeft op de eerst twee subvragen: a. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? b. Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? In het empirische onderzoek is gebruik gemaakt van diepte interviews met experts en groepsbijeenkomsten van platform 31. De kwalitatieve data die dat opleverde zijn met behulp van de netwerkanalyse en de daarbij behorende pair‐analyse van Diepenmaat geanalyseerd. Dit geeft antwoord op de volgende subvragen: c. Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces van waardebepaling? d. Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? e. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? f. Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? Tenslotte zijn de uitkomsten van de analyse teruggekoppeld aan de respondenten, om aanbevelingen en conclusies te generen die aansluiten bij de praktijk. Dit resulteert in de laatste subvraag: g. Wat is volgens de actoren het effect van de onderzoeksbevindingen met betrekking tot de toepassing van de energetische prestatie in het proces van waardebepaling?

Figuur 1: onderzoeksmodel


VI | P a g i n a

4. De belangrijkste bevindingen Aan de hand van de subvragen worden de belangrijkste bevinden getoond, die bijdragen aan het beantwoorden van de hoofdvraag. a. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? Uit het theoretische onderzoek is gebleken dat er een verschil in benadering bestaat van het begrip ‘waarde’. Daarnaast is het proces van waardebepaling omschreven, wat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning. Het verschil in benadering van het begrip waarde kunnen we opdelen aan de hand van twee verschillende markten, de concrete markt en de theoretische markt. De theoretische markt wordt gebruikt om op een abstracte manier naar de concrete markt te kijken, zodat we de marktwerking op de concrete markt beter begrijpen. Op basis van dit principe heeft ter Have (1992) een onderscheid gemaakt tussen marktprijs en de marktwaarde.  

De marktprijs, is de verkoopprijs (vraag en aanbod). De marktwaarde, is een abstracte waarde (bepaald onder perfecte condities).

De marktwaarde wordt bepaald op basis van alle beschikbare informatie die invloed heeft op de waarde van de woning. Hierin zou de impact van al deze informatie verdisconteerd moeten zijn, waaronder de informatie over energiebesparende maatregelen, zoals rendementen en voordelen. De marktwaarde wordt bepaald door een taxateur. De marktprijs daarentegen is de waarde die een consument betaalt voor een woning en wordt bepaald door vraag en aanbod.

Figuur 2: Het verschil tussen marktprijs en marktwaarde

Om de huidige woningmarkt goed te kunnen bestuderen en het begrip waarde goed te kunnen plaatsen, wordt uitgegaan van één van de basis theorieën van de economie; de neoklassieke economische theorie. Deze theorie gaat uit van drie belangrijke punten (Groenewegen, 2004):   

Mensen denken altijd rationeel; De consument wil het nut maximaliseren; Handelen op basis van volledige en relevante informatie.

Wanneer middels deze punten de marktwaarde wordt bepaald, is het te verwachten dat ook de energetische waarde wordt meegenomen. Immers levert een investering in energiebesparende maatregelen een energiebesparing op en kan dit ten goede komen van het wooncomfort. Toch is de consument nog nauwelijks bereid om een hogere marktprijs te betalen, met name omdat zij de toegevoegde waarde niet in kunnen schatten. Hiervoor is volledige en relevante informatie gewenst over de energiebesparende maatregelen. Deze toegevoegde waarde kan vertaald worden in de toekomstige waarde: dat is de toekomstige besparing op de energierekening en de toegevoegde waarde die na een periode van tijd verzilverd wordt. De toekomstige waarde wordt verdisconteert in de marktwaarde en zou ook tot uitdrukking moeten komen in de marktprijs. Het verschil aan Scriptie – Thomas Dekker

VII | P a g i n a

informatie tussen de marktwaarde en de marktprijs noemen we informatie asymmetrie. Deze informatie asymmetrie zou opgeheven moeten worden door middel van betere informatievoorziening. Het is aan de actoren uit het proces van waardebepaling om volledige en relevante informatie aan de consument te leveren. Dit gebeurt in het huidige proces nog onvoldoende door de ‘circle of blame’: actoren wijzen naar elkaar als het gaat om wie de eerste stap dient te nemen. De ‘circle of blame’ zal doorbroken moeten worden om de informatie asymmetrie over de toekomstige waarde en comfort voordelen op te heffen, zodat de marktprijs zich meer gaat gedragen naar de marktwaarde. b. Hoe verloopt het proces van waardebepaling? Het proces van waardebepaling wordt bepaald door verschillende actoren. Na aanleiding van de literatuurstudie wordt in figuur 3 het huidige proces weergeven. De volgende actoren zijn hierin betrokken:     

De consument; De taxateur; De bank als geldverstrekker; De makelaar; De overheid.

In het model is goed te zien dat er drie informatie stromen zijn, enerzijds via de bank over de financiële voorwaarde en anderzijds via de makelaar betreffende een indicatie van de waarde en overige informatiestromen over de woning. Deze twee stromen verzorgen de informatie die nodig is voor de consument om de marktprijs te bepalen. Een derde stroom is de taxatie van de woning, wat resulteert in een marktwaarde. Het is van belang om te figuur 3: Proces van waardebepaling (eigen ill.) beseffen dat de uiteindelijk waarde van de woning bepaald wordt door de marktprijs. c. Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces en wat is het belang? Tijdens de interviews en de netwerkanalyse is in het empirische onderzoek omschreven wat het belang van de actoren is om de energieprestatie mee te nemen in het proces van waardebepaling. Consument De consument heeft geen directe invloed op het proces van waardebepaling, maar heeft wel invloed op de marktprijs. Voor de consument is het van belang om de juiste informatie over de voordelen en financiële gevolgen te verkrijgen. Hierdoor zullen investeringen in energiebesparende maatregelen een direct effect hebben op de marktprijs van de woning en de maandlasten. Dit stimuleert Scriptie – Thomas Dekker

VIII | P a g i n a

consumenten om te investeren in de woning. Daarnaast zouden consumenten door betere informatievoorziening beter in staat zijn om een kosten‐baten analyse maken. Taxateur De taxateur heeft één belang: namelijk het vaststellen van een marktconforme waarde in het economisch verkeer. Dit betekent dat de taxateur er baat bij heeft als er een eenduidige methode in de taxatie wordt toegevoegd, zodat alle taxateurs een gelijke waarde kunnen toeschrijven aan energiebesparende maatregelen. Bank De bank heeft belang bij een marktconforme waardebepaling en een verantwoorde financiering door de zorgplicht. Maar de bank heeft ook belang bij de toekomstige waarde van het onderpand, welke bepaald wordt door het onderhoudsniveau en de energetische prestatie. Door te investeren in het onderpand wordt het risico op de hypothecaire lening verkleind. Daarnaast heeft de bank baat bij het verlagen van de maandlasten voor de consument, vanuit MVO oogpunt, maar ook om hogere hypotheeklasten te dragen. De hogere hypotheek kan weer geïnvesteerd worden in de woning. Makelaar De rol van de makelaar zal veranderen door het digitaliseren van de markt. De makelaar heeft er dus belang bij om zijn dienstverlening uit te breiden om zeker te zijn van werk in de toekomst.

5. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? Gekeken vanuit het belang van de actoren bekeken zullen er kansen en knelpunten ontstaan, wanneer de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling. Tijdens de interviews is er gevraagd aan de actoren welke kansen en knelpunten zij kunnen identificeren en hoe dit versterkt of opgelost kan worden. De resultaten gebaseerd op de interviews en netwerkanalyse zijn ondergebracht in de volgende zeven hoofdpunten: 1. Informatie asymmetrie opheffen: Alle actoren hebben er baat bij als de informatie asymmetrie op het gebied van energiebesparende maatregelen wordt verkleind. Dan pas ontstaat er een actieve vraag naar producten en diensten, die de marktactoren kunnen leveren. 2. Verschil tussen marktprijs en marktwaarde verminderen: Verschillende actoren kunnen er belang bij hebben als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de marktprijs. Bijvoorbeeld de bank en taxateur die er belang bij hebben om een marktconforme marktwaarde te bepalen. De meeste actoren zullen hun kennis over de energetische prestatie moeten verbeteren voordat de energetische prestatie meegenomen kan worden in hun service of producten. Voornamelijk taxateurs en makelaars die direct de consument informeren, zullen hun kennis over energiebesparende maatregelen moeten verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door middel van permanente educatie. 3. Taxatie protocol aanpassen: In het taxatieprotocol is het noodzaak om een uniforme rekenmethode op te nemen, waarmee alle taxateurs op een eenduidige manier een waarde kunnen toekennen aan energiebesparende maatregelen. Scriptie – Thomas Dekker

IX | P a g i n a

4. Financieringsmogelijkheden vergroten: Er zijn enkele mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te financieren. Dit is nu nog een knelpunt omdat het nog ontbreekt aan genoeg financieringsmogelijkheden. Dit is een kans voor een geldverstrekkers zoals de bank om meer financieringsmogelijkheden te creëren, zodat die bank een marktleidersrol kan innemen. 5. Makelaar en hypotheekadviseur: Beiden actoren krijgen een nieuwe rol door digitalisering van de woningmarkt. Er zijn kansen om hun dienstverlening verder uit te breiden en te focussen op een adviserende rol. Kennis over energiebesparende maatregelen kan hier aan bijdragen. Als ze dat niet doen, zal er minder werk zijn in de toekomst. 6. Relatie tussen de energetische prestatie en de bouwtechnische kwaliteit vergroten: Woningen die goed onderhouden zijn en daarmee up‐to‐date zijn, worden sneller verkocht dan woningen die slecht zijn onderhouden. Er is een relatie te leggen tussen niveau van de bouwkundige kwaliteit en de energetische prestatie. Slecht onderhouden woningen zijn vaak ook energie onzuinig. Deze woningen zullen langer te koop staan en daardoor gedwongen om voor een lagere marktprijs te verkopen. Wanneer de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de marktprijs, kunnen woningen met een goede energetische prestatie in waarde stijgen. Maar woningen met een slechte energetische prestatie kunnen ook in waarde dalen. 7. Mogelijke Invloed van de overheid: Mocht de markt zelf niet in staat te zijn om het waardebepalingsproces aan te passen, dan kan de overheid nog ingrijpen door middel van regulering en stimulering. De overheid heeft verschillende mogelijkheden om dit proces te stimuleren, bijvoorbeeld de WOZ‐waarde te koppelen aan de energetische prestatie. Op basis van het OZB‐tarief kunnen consumenten belastingvoordeel krijgen in een energiezuinig huis of belasting betalen in een energie onzuinig huis. Het is ook mogelijk om het verplicht aanleveren van een energielabel te gaan handhaven.

6. Conclusie Nadat de belangen per actor bekend zijn en de daarop volgende kansen en knelpunten omschreven zijn, kan er antwoord worden gegeven op de hoofdvraag. ‘Hoe kan de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking komen in het proces van waardebepaling van woningen?’ De energetische prestatie kan beter tot uitdrukking komen, wanneer de ‘circle of blame’ doorbroken wordt. Dan pas kunnen de actoren in het proces van waardebepaling volledige en relevante informatie over de toekomstige waarde en comfortvoordelen leveren aan de consument. Hiermee wordt de informatie asymmetrie opgeheven, zodat de marktprijs zich meer gaat gedragen naar de marktwaarde. Dit resulteert in het beter tot uitdrukking komen van de energetische prestatie in de marktprijs, omdat de consument beter de toekomstige waarde kan inschatten.


X | P a g i n a

Hoe kan deze ‘cirlce of blame’ doorbroken worden? Daarbij komen direct vragen op zoals ‘hoe moet dit gebeuren?’, ‘wie neemt hierin initiatief?’ en ‘wat is zijn belang daarbij?’. Dit is weergegeven in het volgende stappenplan: Informatie toevoegen De belangrijkste voorwaarden om überhaupt de ‘circle of blame’ te kunnen doorbreken, is de volledige informatie. Het hele proces van waardebepaling is gebaseerd op de informatie over de woning, omdat door die informatie de marktwaarde en marktprijs wordt bepaald. De algemene informatie over een woning waarop de waarde is gebaseerd, is vaak bij zowel de marktactoren als de consument bekend. De informatie over energiebesparende maatregelen ontbreekt over het algemeen nog bij zowel de marktactoren als consumenten. Met name voor de marktactoren is het nodig om hun kennisniveau te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door opleidingen te volgen of kennis in te huren. De consument krijgt algemene informatie over energie besparende maatregelen via verschillende kanalen, zoals bijvoorbeeld producenten, installateurs, bouwers, adviseurs, energie bedrijven of overheid. De informatie die invloed heeft op de waarde van de woning, dient door de marktactoren gebundeld te worden aangeleverd. De consument kan die specifieke informatie dan gebruiken bij het bepalen van de marktprijs. Dit is een traject wat nog vele jaren nodig heeft. Door een goede informatie voorziening alleen wordt de ‘circle of blame’ nog niet doorbroken. Daarvoor zijn ook de volgende drie stappen nodig: 1. Toepassen in de taxatie Taxateurs zullen de waardering van energiebesparende maatregelen op een eenduidige manier in het taxatierapport mee moeten nemen om een marktconforme marktwaarde te kunnen bepalen. Hiervoor is een tool nodig die in het modeltaxatierapport opgenomen kan worden, zodat alle taxateurs dit kunnen gebruiken. De taxateur heeft hier belang bij, omdat zij een marktconforme waarde moet bepalen in een tijd waar energiebesparende maatregelen een steeds grotere rol gaan spelen. 2. Financieringsmogelijkheden uitbreiden Banken zouden op basis van de taxatie meer financiële producten moeten leveren, die het mogelijk maken voor de consument om op meerdere manieren energiebesparende maatregelen te financieren. Dit zou kunnen met een product gebaseerd op een groenfinanciering, waarmee een rentekorting wordt afgegeven. Ook zouden in samenwerking met het AFM en NIBUD zouden nieuwe regelingen opgezet kunnen worden op basis van de totale woonlasten en potentiele besparing, waarbij meer financieringsruimte ontstaat. De bank heeft hier belang bij omdat dit aansluit bij hun klantbehoeftes, het onderpand van de hypotheek verbetert en dit gebruikt kan worden als marketing. 3. Informatie toepassen Wanneer de energetische prestatie een plek krijgt in het taxatierapport en de bank hier passende producten voor kan ontwikkelen, is het aan de makelaar en hypotheekadviseur om deze informatie naar de consument te brengen. Zij zijn de partij die in een vroeg stadium van het aankoop of verbouwproces de consument kunnen informeren. Dit kan een uitbreiding zijn op de dienstverlening van makelaars aan hypotheekadviseurs, mede doordat hun beroep door het digitaliseren zal veranderen. Scriptie – Thomas Dekker

XI | P a g i n a

Mochten de marktactoren er niet in slagen om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen, dan heeft de overheid nog de optie om het kader aan te passen waarin het proces van waardebepaling zich afspeelt. De overheid heeft er ook baat bij dat het goed tot uitdrukking komt, zowel vanuit de maatschappelijke doelstellingen om energie te besparen als de afspraken met Europa. Eén van de mogelijkheden die voortvloeien uit het empirisch onderzoek is de differentiatie van de OZB op basis van het energielabel. Daarnaast zou de overheid kunnen gaan handhaven op de verplichting om een energielabel aan te leveren bij een transactie.


XII | P a g i n a

English summary Despite all current developments in order to save energy in existing homes, homeowners still don not invest in energy saving measurements. One of the reasons is that energy saving measures have little impact on the selling price of a home. If it had impact, the financial picture could me a lot more favourable to invest in energy saving measures. 1. Introduction The housing market is in a dynamic process in which the sustainability level of the housing market has an increasingly important role. Many changes have taken place to save energy in the existing housing stock the last year. According to Rotmans (2011) this is mainly due to the fact that we are in a transition from a society based on fossil fuels to a sustainable society. We are currently at the tipping point of that transition, the energy consumption of existing homes has a great influence on that transition. The existing housing stock will consume more than 40% of the total energy consumption (ECN, 2013a). Why we are at the tipping point for the housing market, has three reasons: 1. The government has signed an agreement to save energy in September 2013 (SER, 2013); 2. The high priority given to the task, because the construction industry is going through a difficult time (Brinkman, 2013); 3. Energy consumption of the individual owner‐occupier will play an increasingly important role (Agency, 2013a). This transition began in the 80's and will certainly continue for decades. However, as we are now at a tipping point, the transition to a sustainable society can be accelerated. 2. Aim This study examines the extent to which the energy performance of a house could be better expressed in the market price of a home. The focus lies on the process of valuation which underlies the formation of the market price of a home. The focus of this research, is on the actors who are part of the valuation process. These are the appraiser, the broker, the bank and the government. These actors take hardly the energetic performance into account in the valuation process of housing. This is according to Aveline et al (2011) due to the existing of a 'circle of blame' between these actors. This is a vicious circle, in which the actors take a passive role. The ‘circle of blame’ has to be broken in order to implement the energy performance into the process of valuation. This is formulated in the following main question: "How the energy performance of homes can be better expressed in the process of valuation of homes?"


XIII | P a g i n a

3. Research Approach To be able to answer the main question, a theoretical research and empirical research has been carried out. In the theoretical study we looked at the process of valuation, which will answers the first two sub‐questions: a. What is meant by valuation? b. How occurs the process of valuation of homes in the Netherlands? In the empirical study we using in‐depth interviews with experts and groupmeetings of platform 31. Qualitative data that yielded are analyzed using the network analysis and the corresponding pair analysis of Diepenmaat. This answers the following sub‐questions: c. How is the energy performance expressed in the current process of valuation? d. What interests has the actors to better express the energetic performance as a component in the process of valuation? e. What opportunities and problems arise when the energy performance is better expressed in this process? f. How to solve these problems or to strengthen the opportunities? Finally, the results of the analysis fed back to the respondents, to generatea set of conclusions and recommendations which are in line with the practice. This results in the last sub‐question: g. What is in accordance to the actors, the effect of the results regarding to the application of the energy performance in the process of valuation?


XIV | P a g i n a

4. The main findings Based on the sub‐questions, the most important findings are shown, which contribute to answer the main question.

a. What is meant by a valuation? The theoretical study has shown that there are differences in approach in the term 'value'. Additionally, the process of valuation is described, which underlies the development of the market price of a home. The difference in approach to the term value, we can divide two different markets, the actual market and the theoretical market. The theoretical market is used to look at an abstract way to the actual market, so we can better understand the actual market. Based on this principle ter Have (1992) has made a distinguishes between market price and the market value: • •

The marketprice, the sale price (supply and demand). The marketvalue, is an abstract value (determined under perfect conditions).

The market value is determined based on all available information that affects the value of the home. This should be including information on energy‐saving measures, such as returns and benefits. The market value is determined by an appraiser. The marketprice is the sale price which consumer pays for a home and is determined by supply and demand. In order to study the current housing market and be able to place the term value, we base this on one of the fundamental theories of economics; neoclassical economic theory. This theory is based on three key points (Groenewegen, 2004): • • •

People always think rationally; Consumers want to maximize the utility; Acting on the basis of full and relevant information.

Using these points to value a house, it is expected that the energy value will be taken into account. After all, an investment in energy saving measures, saves energy and has comfort benefits. Yet consumers are hardly willing to invest, especially because they cannot estimate the added value. This requires full and relevant information about the desired energy‐saving measures. This added value can be translated into a future value, that is the future energy saving and the added value after a period of time when it is cashed. The future value will be taken expressed into the marketvalue and should be expressed in the marketprice. The difference of information between the marketvalue and the marketprices is called information asymmetry. This information asymmetry would be eliminated by providing full and relevant information. It is up to actors to provide the full and relevant information to the consumers. In the current valuation process this happens still insufficient, due to the ‘cirlce of blame’. Actors don not get into action when the first steps have to be taken. The ‘circle Scriptie – Thomas Dekker

XV | P a g i n a

of blame’ should to be broken, by eliminating the information asymmetry about the future value and comfort advantages.

b. What is the process of valuation? The process of valuation is determined by different actors. In figure 3 the current process is show. The following actors are involved: • • • • •

Consumers; The appraiser; The bank as a lender; The broker; The government.

In this model we can see clearly three information flows. One is through the bank and is about the financial condition, the second one is through the broker and is about the indication of the marketvalue. These two flows provide the information necessary for the consumer to determine the marketprice. A third informationflow is the valuation of the property, resulting in a marketvalue. It is important to realize that the ultimate value of the property is determined by the market.

c. How does the energy performance reflected in the current process and what is the significance? During the interviews and network analysis of the empirical research, the interest of every actor is described why they should express the energy performance better in the process of valuation. Consumer The consumer has no direct influence on the process of valuation, but it does impact on the marketprices. For the consumer, it is important to obtain the correct information, concerning the benefits and financial implications. As a result, investment in energy saving measures will have a direct effect on the market price of the house and the monthly payments. This encourages consumers to invest in the home. In addition, consumers would be better able to make a cost‐benefit analysis based on the information. Appraiser The appraiser has only one interest: namely to establishing a marketvalue in the course of trade. This means that the appraiser benefits from an unambiguous method of valuation, to determine the value of energy‐saving measures. Bank The bank has an interest in an accurate marketvalue. But the bank also has an interest in the future Scriptie – Thomas Dekker

XVI | P a g i n a

value of the collateral, which is determined by the level of maintenance and energy performance. By investing in the collateral, the risk of the mortgage will reduce. In addition, the bank benefits from lowering the monthly payments for the consumer, from a CSR perspective. Broker The role of the broker will change by the digitizing market. The agency has therefore interests to expand his services to be sure of work in the future.

d. Which opportunities and problems arise when the energy performance is better reflected in this process? Looking from the perspective of the actors there will arise opportunities and problems, when the energy performance is better reflected in the process of valuation. During the interviews, we asked the actors what they can identify as opportunities and constraints and how it can be strengthened or dissolved. The results are based on interviews and network analysis are divided into the following seven elements: 1. Eliminate the information asymmetry: All actors will benefit, as the information asymmetry about energy saving measures is reduced. Only then there will be an active demand for energy saving products and services. 2. Reducing difference between market price and market value: Different actors have an interest in reflecting the energy performance better in the marketprice. For example, the bank and the appraiser both have an interest to determine market based marketvalue. Most players will have to improve their information about the energy performance before they can express the energy performance into their service or products. Mainly appraisers and brokers who immediately inform the consumer will have to improve their information. 3. Adjust appraiser protocol: In the appraiser protocol an unambiguous method is needed to value the energie saving measurements. With that method appraiser could value energie saving measurements with the same method. 4. Increase of funding possibilities: There are only a few ways to finance energy saving measures. This is a problem because it still lacks sufficient funding. This is an opportunity for lenders such as the bank to create new financial product. 5. Broker and mortgage consultant.: Both players have a new role in the digitization of the housing market. There are opportunities to expand their service and focus on an advisory role. Knowledge about energy saving measures can contribute here. If they do adept their services, there will be less work in the future.


XVII | P a g i n a

6. Relation between the energy performance and structural quality.: Houses that are well maintained and which are up‐to‐date, are sold faster than homes that are poorly maintained. There is a link between the level of structural quality and the energy performance. Poorly maintained homes are often energy inefficient. These homes will take longer to sell and therefore forced to a lower marketprice. When the energy performance is better reflected in the marketvalue, homes can increase in value when they have a good energy performance. 7. Potential influence of the government: The government has several options to encourage, for example linking the energetic performance to de WOZ value. Based on the property tax, can pay less or more tax depending on the energy performance of their house.

6. Conclusion After the interests of each actor is known and subsequent opportunities and constraints are defined, we can provide an answer to the main question. "How the energy performance of homes can be better reflected in the process of valuation of homes?" The energy performance can only be expressed when the 'circle of blame' is broken. Only then the actors in the process of valuation can provide complete and relevant information about the future value and comfort benefits to consumers. The information asymmetry has to be eliminated. This results in a better reflection of the energy performance in the marketvalue. How can this be "cirlce of blame" be broken? Some questions pops up, such as 'how to do this?', 'Who takes the initiative? And “what is the interest?' This is shown in the following steps: Add Information The main conditions for breaking the 'circle of blame' is complete information. The whole process of valuation is based on information about the property, because the marketvalue and marketprice are based on that information. The information on energy‐saving measures is generally missing, both information for the market actors and consumers. In particular the information for the market actors needs improvement. This knowledge could trained or hire the knowledge. Consumers receive general information on energy saving measures through various channels, such as manufacturers, installers, builders, consultants, energy companies or government. The information that affects the value of the home, must be collected by the market actors and provided to the consumer. This information can be used to determine the marketprice. But by just providing the right information will not break the "circle of blame". For this you will need the following three steps: 1. Apply into the valuation Appraisers will have to take the energy‐saving measures in a uniform way in account. To do this a tool is necessary in a valuation model, which could be uses by all appraisers. This is in line with the interest of the appraisers, because they have to establishing a marketvalue in the course of trade in a time the focus on energy saving will only increase.


XVIII | P a g i n a

2. Expand Funding possibilities Banks should provide more financial products, to make it for the consumer possible to invest in energy saving measurements. In collaboration with the AFM and NIBUD, new arrangements could be made based on the total housing costs and potential savings. The bank has an interest in this, because it meets their customers' needs, the pledge increase of the mortgage and this can be used in the marketing. 3. Applying Information When the energy performance is adopted in the appraisal report and the bank have appropriate financial products, it is up to the broker and mortgage advisor to bring this information to the consumer. They are the first to consult in the proces of purchasing a house. This could be an extension of the services provided by brokers and mortgage advisers. If market actors fail to implement the energy performance, the government has the option to adjust or intervene into the process of valuation. The government has also interest to expressed the energy performance in the marktprice, both from the social perspective and because of the agreements with Europe. One of the possibilities to intervene is making a differentiation of the property tax based on the energyperformance. In addition, the government could also start enforcing the obligation to deliver an energy label.


XIX | P a g i n a

Inhoud Colofon .................................................................................................................................................... II Voorwoord ............................................................................................................................................. IV Samenvatting ........................................................................................................................................... V English summary .................................................................................................................................. XIII Leeswijzer ....................................................................................................................................... XXIV Begrippenlijst: .................................................................................................................................. XXV H1.

Aanleiding en vraagstelling ..................................................................................................... ‐ 2 ‐

1.1

Aanleiding ............................................................................................................................ ‐ 2 ‐

1.2

Probleemstelling .................................................................................................................. ‐ 7 ‐

1.3

Doelstelling .......................................................................................................................... ‐ 9 ‐

1.4

Eindproduct en doelstelling................................................................................................. ‐ 9 ‐

1.5

Onderzoeksvraag ............................................................................................................... ‐ 10 ‐

1.6

Relevantie van het onderzoek ........................................................................................... ‐ 11 ‐

1.6.1

Maatschappelijke relevantie ..................................................................................... ‐ 11 ‐

1.6.2

Wetenschappelijke relevantie ................................................................................... ‐ 11 ‐

1.6.3

Persoonlijke motivatie ............................................................................................... ‐ 12 ‐

H2.

Onderzoeksopzet ................................................................................................................... ‐ 14 ‐

2.1

Onderzoeksproces ............................................................................................................. ‐ 14 ‐

2.2

Onderzoeksmethodologie ................................................................................................. ‐ 17 ‐

2.2.1

Literatuuronderzoek: ................................................................................................. ‐ 17 ‐

2.2.2

Empirisch onderzoek ................................................................................................. ‐ 17 ‐

2.2.3

Data analyse .............................................................................................................. ‐ 19 ‐

2.2.4

Terugkoppeling .......................................................................................................... ‐ 22 ‐

H3.

Het proces van waardebepaling ............................................................................................ ‐ 24 ‐

3.1

Het begrip waarde ............................................................................................................. ‐ 25 ‐

3.1.1

Inleiding: .................................................................................................................... ‐ 25 ‐

3.1.2

Marktwerking ............................................................................................................ ‐ 25 ‐

3.1.3

Het begrip waarde ..................................................................................................... ‐ 26 ‐

3.1.4

Neoklassieke economische theorie ........................................................................... ‐ 28 ‐

3.1.5

Grondslag van het begrip waarde ............................................................................. ‐ 30 ‐

3.1.6

Methode om waarde te bepalen............................................................................... ‐ 32 ‐

3.1.7

Beantwoording subvraag .......................................................................................... ‐ 34 ‐

3.2

Het proces van waarde bepalen in Nederland .................................................................. ‐ 36 ‐ Scriptie – Thomas Dekker

XX | P a g i n a

3.2.1

Inleiding ..................................................................................................................... ‐ 36 ‐

3.2.2

Beschrijving actoren .................................................................................................. ‐ 38 ‐

3.2.3

Beantwoording van subvraag .................................................................................... ‐ 49 ‐

H4.

De energetische prestatie bij de waardebepaling ................................................................. ‐ 52 ‐

4.1

Hoe is de energetische prestatie verankerd in het huidige proces? ................................. ‐ 53 ‐

4.1.1

Inleiding ..................................................................................................................... ‐ 53 ‐

4.1.2

Definitie energetisch prestatie .................................................................................. ‐ 53 ‐

4.1.3

Energetische prestatie in het huidige proces van waardebepaling .......................... ‐ 54 ‐

4.1.4


4.2

Het belang van de actoren ................................................................................................ ‐ 64 ‐

4.2.1

Inleiding ..................................................................................................................... ‐ 64 ‐

4.2.2

Belang Consument..................................................................................................... ‐ 66 ‐

4.2.3

Belang Taxateur ......................................................................................................... ‐ 69 ‐

4.2.4

Belang Banken ........................................................................................................... ‐ 71 ‐

4.2.5

Belang Makelaar ........................................................................................................ ‐ 74 ‐

4.2.6


4.3

De kansen en knelpunten van de energetische prestatie ................................................. ‐ 77 ‐

4.3.1

Inleiding ..................................................................................................................... ‐ 77 ‐

4.3.2

Kansen ....................................................................................................................... ‐ 77 ‐

4.3.3

Knelpunten ................................................................................................................ ‐ 80 ‐

4.3.4

Beantwoorden subvraag ........................................................................................... ‐ 84 ‐

4.4

Kansen versterken en knelpunten oplossen ..................................................................... ‐ 85 ‐

4.4.1

Inleiding ..................................................................................................................... ‐ 85 ‐

4.4.2

Versterken van de kansen ......................................................................................... ‐ 85 ‐

4.4.3

Oplossen van de knelpunten ..................................................................................... ‐ 86 ‐

4.4.4


H5.

Terugkoppeling ...................................................................................................................... ‐ 90 ‐

5.1

Reactie van de actoren op de huidige ontwikkelingen ..................................................... ‐ 90 ‐

5.1.1

Inleiding ..................................................................................................................... ‐ 90 ‐

5.1.2

Control panel ............................................................................................................. ‐ 90 ‐

5.1.3


H6.

Conclusie en aanbevelingen .................................................................................................. ‐ 93 ‐

6.1

Inleiding ............................................................................................................................. ‐ 93 ‐

6.2

Conclusies subvragen ........................................................................................................ ‐ 93 ‐ Scriptie – Thomas Dekker

XXI | P a g i n a

6.3

Conclusie hoofdvraag ........................................................................................................ ‐ 96 ‐

6.4

Aanbevelingen actoren ..................................................................................................... ‐ 99 ‐

H7.

Reflectie en aanbevelingen voor verder onderzoek ........................................................... ‐ 102 ‐

7.1

Reflectie ........................................................................................................................... ‐ 102 ‐

7.2

Reflectie Multi‐actor analyse .......................................................................................... ‐ 103 ‐

7.2.1

Omschrijven toepassingen Multi‐actor analyse als wetenschappelijke theorie ..... ‐ 103 ‐

7.2.2

Sterke punten en tekortkomingen .......................................................................... ‐ 103 ‐

7.2.3

Aanbevelingen aan Diepenmaat ............................................................................. ‐ 103 ‐

7.3

7.3.1

Discussie rationeel denken ...................................................................................... ‐ 104 ‐

7.3.2

Rationeel denken in de onderzoek .......................................................................... ‐ 104 ‐

7.4 H8.

Reflectie economische theorie (rationeel denken) ......................................................... ‐ 104 ‐

Aanbevelingen voor verder onderzoek ........................................................................... ‐ 105 ‐ Epiloog ................................................................................................................................. ‐ 107 ‐

Literatuurlijst: .................................................................................................................................. ‐ 109 ‐ Bijlage: ............................................................................................................................................. ‐ 113 ‐ Bijlage 1: Afstudeerorganisatie ................................................................................................... ‐ 114 ‐ Bijlage 2: Overzicht verschillende actoren koopproces .............................................................. ‐ 115 ‐ Bijlage 3: Welvaartstheorie ......................................................................................................... ‐ 116 ‐ Bijlage 4: Prijstheorie ................................................................................................................... ‐ 117 ‐ Bijlage 5: Definitie energetische prestatie .................................................................................. ‐ 118 ‐ Bijlage 6: Interview schema ......................................................................................................... ‐ 119 ‐ Bijlage 7: Overzicht van de respondenten .................................................................................. ‐ 122 ‐


XXII | P a g i n a


XXIII | P a g i n a

Leeswijzer Dit rapport bestaat uit acht hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk wordt de aanleiding beschreven van dit onderzoek. Uit deze aanleiding vloeit de probleemstelling voort en is de hoofdvraag geformuleerd. In hoofdstuk twee wordt ingegaan op de onderzoeksaanpak van dit onderzoek. Er wordt beschreven hoe het onderzoek is opgebouwd en welke methodes zijn gebruikt per subvraag. In hoofdstuk drie wordt het begrip waarde doormiddel van een theoretisch onderzoek omschreven. Aan de hand van de neo‐klassieke economische theorie wordt de waarde bepaling van een woning omschreven. Daarnaast wordt het proces van waardebepaling omschreven en welke marktactoren hierbij een rol spelen. In hoofdstuk vier wordt op basis van een empirisch onderzoek bekeken hoe de energetische prestatie is geïmplementeerd in het huidige proces van waardebepaling. Daarnaast wordt er gekeken wat het belang is voor elke actor om de energetische prestatie mee te nemen in hun producten of diensten. Uit het empirische onderzoek zullen ook de kansen en knelpunten naar voren komen en hoe die kansen versterkt kunnen worden en knelpunten opgelost dienen te worden. In hoofdstuk vijf worden de resultaten van het empirisch onderzoek teruggekoppeld aan het control panel, die bestaat uit de geïnterviewde experts. Uit deze terugkoppeling wordt er gecheckt of de resultaten aansluiten bij de praktijk. In hoofdstuk zes worden de conclusie gegeven, door de hoofdvraag te beantwoorden. Dit resulteert in aanbevelingen per actor. Daarop sluit hoofdstuk zeven aan met de reflectie op het onderzoek en de reflectie van de twee theorieën die worden gebruikt in het onderzoek. In hoofdstuk acht wordt tenslotte een epiloog gehouden als afsluitend verhaal.


XXIV | P a g i n a

Begrippenlijst: De volgende begrippen zijn van belang om dit rapport te kunnen lezen, zodat elke lezer met elke achtergrond de zelfde interpretatie heeft van een begrip.   









Eigenaar‐bewoner: Een natuurlijk persoon die eigenaar is van een woning en deze permanent bewoont. Koper‐bewoner: Een natuurlijk persoon die potentieel een woning gaat kopen. Consument: De eigenaar‐bewoners en koper‐bewoner beide als een persoon gezien die een product of een dienstverlening koopt. Marktprijs: De prijs die op een reële markt doormiddel van een transactie op basis van vraag en aanbod tot stand komt (ter Have, 1992). Marktwaarde: Is een hypothetische waarde die gevormd wordt op een abstracte markt, om de opbouw van de marktprijs inzichtelijk te maken (ter Have, 1992). Transactie: Het economische begrip voor ruil, een tweezijdige overdracht van eigendomsrechten (Hazeu, 2007). Energetische prestatie: In dit onderzoek gaan we uit van de hoeveelheid energie die nodig is om de woning te verwarmen, te koelen, te verlichten en tapwater te verwarmen (AgentschapNL, 2013a).


XXV | P a g i n a

Aanleiding & Vraagstelling


‐ 1 ‐ | P a g i n a

H1.Aanleiding en vraagstelling De Energiesprong heeft een onderzoek ‘Duurzaam Woningwaarde’ laten uitvoeren. In dit onderzoek stellen zij dat de energetische prestatie van woningen nog niet voldoende wordt meegenomen in de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning (Aveline et al., 2011). Dit betekent dat de energetische prestatie niet goed tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling, dat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de verkoopprijs. In dit onderzoek wordt daarom ingegaan op het proces van waardebepaling en hoe de energetische prestatie in dat proces beter tot uitdrukking kan komen. Met als uiteindelijk doel dat de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de verkoopprijs van een woning. In onderstaande paragrafen zal het bredere kader geschetst worden, naar aanleiding van de huidige ontwikkelingen. Hieruit voortvloeiend volgt de probleemstelling en de onderzoeksvraag.

1.1 Aanleiding Sinds de start van de economische crisis in 2008 gebeurt er veel op de woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen is sinds de start van de crisis gedaald met gemiddeld 25% (CBS, 2013) en het aantal kooptransacties teruggelopen met 40% (Vereniging Eigen Huis, 2013). De politiek heeft sindsdien een pakket van maatregelen getroffen om de woningmarkt weer te stimuleren, zoals het verlagen van de hypotheek‐rente‐aftrek, het verlagen van de overdrachtsbelasting en een tijdelijke btw‐verlaging voor verbouwingen van woningen (Ministerie van Financien, 2012). Dit met als doel om mensen zekerheid te bieden over de fiscale behandeling van de eigen woning en zo het vertrouwen op de woningmarkt te helpen herstellen. Vereniging Eigen Huis (2013) gaat zelfs verder dan een herstellende markt, zij spreekt van een woningmarkt die nu sterk is veranderd. Transitie Eén van de veranderingen in de woningmarkt is de sterke focus op energiebesparing. Door de economische crisis heeft energie besparen momenteel een hoge prioriteit bij de politiek, bouwwereld en de consument (Kemp, 2012). Voor de consument ligt de focus door de crisis voornamelijk op het verlagen van de vaste lasten en daar speelt energie een grote rol in (Boonekamp & Gerdes, 2012). Door de politiek wordt de nadruk gelegd op het behalen van de internationale klimaatprestaties (Rijksoverheid, 2013a). Met name de recente ontwikkelingen, zoals het energieakkoord dat in september 2013 is gesloten (SER, 2013), hebben gezorgd voor een focus op energie besparen. In een zeer korte periode zijn er door onder andere de overheid meerdere afspraken en doelen gesteld, die grote invloed kunnen hebben op hoe men nadenkt over energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. De inhoud van deze afspraken wordt in de volgende paragraaf beschreven. Er kan wel gesteld worden dat de gemaakte afspraken een dusdanige impact hebben dat we kunnen spreken van een transitie. Volgens (Rotmans, 2011) bevinden we ons in een transitie naar een duurzame samenleving. Deze transitie is al enige tijd gaande en we bevinden ons nu op een kantelpunt. Onder een transitie verstaat Rotmans (2000): “Een structurele maatschappelijke verandering die het resultaat is van op elkaar inwerkende en elkaar versterkende ontwikkelingen op het gebied van economie, cultuur, technologie, instituties en natuur & milieu”. Een voorbeeld van een Scriptie – Thomas Dekker

‐ 2 ‐ | P a g i n a

maatschappelijke transitie is de overgang van kolen naar gas als warmtevoorziening voor woningen in de periode van 1960 tot 1975 (Kemp, 2012). Door de huidige focus op energiebesparing door de economische crisis en de recente ontwikkelingen kunnen we spreken van een kantelpunt, die structurele veranderingen kan veroorzaken en de transitie kan versnellen (Rotmans, 2011). Het verbeteren van de bestaande woning voorraad is één van de onderdelen van de transitie. Volgens Platform 31 (2012) is deze transitie ook hard nodig om in de komende 30 jaar de bestaande woning voorraad ingrijpend bouwkundig te verbeteren en te verduurzamen.

Figuur 4: Overzicht kantelpunt transitie (Rotmans, 2011)

Laatste ontwikkelingen Door de focus op energieverbruik in de bestaande woningvoorraad, kan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad een grote impact hebben op de transitie naar een duurzame samenleving. Dit komt doordat de woningvoorraad in Nederland ruim 40% van het totale energieverbruik voor haar rekening neemt en 30% van de totale CO₂ emissie in ons land produceert (ECN, 2013b; Sunnikka, 2005). In de afgelopen jaren zijn er schillende ontwikkelingen gaande met als doel om het energieverbruik en de CO₂ uitstoot te verminderen. Deze ontwikkelingen kunnen aanleiding geven tot een daadwerkelijke structurele verandering, en zowel de politiek, de bouwwereld en consumenten hebben invloed op deze recente ontwikkelingen. De eerste recente ontwikkeling heeft betrekking op het commitment vanuit de politiek om doelen te stellen voor het besparen van energie. Dit komt tot uitdrukking in het afsluiten van het energieakkoord in september 2013. Dit akkoord, onder leiding van de SER, is afgesloten tussen de overheid en veertig leidende bedrijven, met als doel om energie te besparen, duurzame groei en groenwerkgelegenheid te creëren (SER, 2013). Het akkoord bestaat uit 10 pijlers, met de gebouwde omgeving als één van de belangrijkste. De belangrijkste punten voor de gebouwde omgeving uit het akkoord zijn (Tigchelaar & Menkveld, 2013): Scriptie – Thomas Dekker

‐ 3 ‐ | P a g i n a

   

 

Het akkoord richt zich op het bereiken van een CO₂ reductie in de gebouwde omgeving van 80% tot 95% in 2050; Er is een Nationaal EnergiebespaarFonds (NEF) voor energiebesparing in de gebouwde omgeving van €300 mln.; Subsidie van €400 mln. voor het verbeteren van sociale huurwoningen, gemiddeld energielabel B; Burgers, bedrijven en organisaties worden gestimuleerd zelf hernieuwbare energie op te wekken. Zo komt er fiscaal voordeel voor energie door coöperaties en verenigingen van eigenaren die bijvoorbeeld is opgewekt met zonnepanelen; Alle woningeigenaren krijgen een indicatief energielabel zodat ze zich bewust worden van hun energieverbruik; Het wordt mogelijk gemaakt om leningen voor energiebesparende maatregelen via de energierekening terug te betalen.

Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst kondigt in zijn brief aan de Tweede Kamer van 15 november 2013 (Blok, 2013) aan dat de Stichting Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) rond is. Dit revolverend fonds is een co‐financiering van de overheid, de Rabobank en ASN, zij stellen gezamenlijk 300 miljoen euro beschikbaar, waarvan 175 miljoen vanuit de Rabobank, 50 miljoen vanuit ASN en 75 miljoen vanuit de overheid. Dit fonds heeft als doel om leningen aan eigenaar‐bewoners te verstrekken om energiebesparende maatregelen te financieren tegen een aantrekkelijke rente. Hiermee kunnen de meest voorkomende energiebesparende maatregelen gefinancierd worden. De stichting NEF monitort het aantal leningen, het uitgeleende bedrag per lening en de maatregelen waaraan de leningen zijn besteed. Het energieakkoord is het meest actuele akkoord, echter zijn in het recente verleden ook al meer initiatieven en convenanten opgesteld om energie te besparen in de gebouwde omgeving. Een voorbeeld hiervan is het convenant ‘Meer met Minder’, met als doel om in 2020 30% energie te besparen in 2,4 miljoen woningen. Het Meer‐met‐Minder convenant is een gezamenlijk initiatief van het ministerie van Binnenlandse zaken, Aedes, Bouwend Nederland, UNETO‐VNI, EnergieNed en VME (Rijksoverheid, 2013a). Daarnaast is er het Lenteakkoord ondertekend in april 2008, dit convenant heeft betrekking op het terugdringen van het energieverbruik in gebouwen door de toepassing van al bewezen maar nog onvoldoende in de markt toegepaste concepten en technieken voor energiebesparing. Een ander voorbeeld is de ‘Stroomversnelling’, een initiatief van een aantal grote bouwers, overheid en woningbouwcorporaties. Waarbij 111.000 woningen duurzaam worden gerenoveerd met een investering van gemiddeld €60.000 per woning. De huurder heeft geen energierekening meer maar dit bedrag dat gelijk is aan de energierekening wordt betaalt aan de woningbouwcorporaties, die het investeert om de woning energie neutraal te maken (Energiesprong, 2013). Vele van deze convenanten zijn weer opgenomen in het energieakkoord. Een tweede ontwikkeling is gaande in de bouwsector en heeft betrekking op het verschuiving van de focus van nieuwbouw naar het renoveren van de bestaande bouw. Waarbij de bouwsector zich steeds meer zal focussen om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Er is veel belangstelling voor het hervormen van de huidige woningmarkt, mede door de economische crisis en de sterke focus op energiebesparing. Er wordt door verschillende partijen (Brinkman, 2013; Opstelten, 2013) zelfs beweert dat de opgave van het energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad Nederland uit de economische crisis kan halen. De bouw is één van de aanjagers Scriptie – Thomas Dekker

‐ 4 ‐ | P a g i n a

van onze economie en de woonlasten maken een groot deel uit van het besteedbaar inkomen (Brinkman, 2013). Er zijn echter nog grote stappen te zetten. Zoals eerder genoemd, verbruikt de woningvoorraad ruim 40% van het totale energieverbruik en produceert 30% van de totale CO₂ emissie in ons land (ECN, 2013b; Sunnikka, 2005). Alle nieuwbouwprojecten moeten al voldoen aan strenge regelgeving rondom energieverbruik. In 2020 zullen zelfs alle nieuw te bouwen woningen bijna energieneutraal zijn (Ministerie van BZK, 2012). Dit zal alleen gelden voor nieuwbouw en niet voor de bestaande woningvoorraad. Om de CO₂ emissie daadwerkelijk terug te dringen in de woningsector, zal met name naar de bestaande woningvoorraad gekeken moeten worden. Een derde deel van de bestaande voorraad gerealiseerd in de jaren ’60 en ’70. De kwaliteit van deze voorraad is regelmatig slecht, als gevolg van gebrek aan bouwmaterialen en ervaren bouwbedrijven in die tijd. Dit geldt ook voor de energetische prestatie van de voorraad van voor 1975 (van Hal, van der Steen, & van der Werf, 2011). Deze voorraad is nu 40 à 50 jaar oud en is aan verbetering toe. De bouwsector ziet hier markt in en is op grote schaal bezig om concepten te ontwikkelen om seriematig deze type woningen te verduurzamen. De opgave van het energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad kan daarmee een belangrijke impuls vormen voor de werkgelegenheid in deze sector en wellicht een kans bieden voor een weg uit de economische crisis. Een derde belangrijke ontwikkeling is dat naast de maatschappelijke doelstellingen van de overheid, het energieverbruik van de individuele eigenaar‐bewoner een steeds belangrijkere rol gaat spelen. Volgens AgentschapNL (2013a) en Brounen and Kok (2011) vertegenwoordigen de energiekosten gemiddeld 20% tot 25% van de woonlasten en zijn daarmee voor de lage inkomens al moeilijk betaalbaar. De ontwikkeling van de energieprijzen blijft onzeker, het is onduidelijk of de energieprijzen stabiel blijven, verder stijgen of wellicht zullen dalen. Dit is bijvoorbeeld al te merken aan de discussie rondom schaliegas en voorspelling over energieprijzen (Jessayan H, 2013). De eigenaar‐bewoner heeft er baat bij deze onzekerheid te minimaliseren door het energieverbruik te reduceren. Uit onderzoek van Veenstra (2013) blijkt dat het aantal huishoudens in Nederland dat leidt onder ‘energiearmoede’ is toegenomen. In Engeland spreekt men van ‘fuel poverty’ (Hirsch, Preston, & White, 2011) als een huishouden meer dan 10% van het totale gezamenlijke inkomen uitgeeft aan energie. Dit is geldt zowel voor koopwoningen als huurwoningen. In 2009 groeide het aantal huishoudens dat meer dan 10% van het totale inkomen uitgeeft aan energie met bijna 40% in vergelijking met 2006. We spreken dan over bijna 2 miljoen huishoudens die in 2009 aan energiearmoede lijden (Veenstra, 2013). Dit is een onderbelicht aspect waar nog weinig aandacht aan wordt besteed, terwijl het aantal huishoudens met energiearmoede alleen maar verder groeit. Deze ontwikkeling maakt duidelijk dat vooral bij de consument het besef komt dat energiekosten een steeds grotere rol gaan spelen en het onderdeel uitmaakt van de totale woonlasten. Eigenaar‐ bewoners kunnen hun woonlasten berekenen, dat zijn alle kosten bij elkaar opgeteld die nodig zijn om per maand in een woning te wonen (Liebregts, 2012). Deze drie bovengenoemde ontwikkelingen zijn redenen waarom er nu mogelijk een kantelpunt is bereikt in de transitie voor een duurzame samenleving. Zowel de politiek, de bouwwereld als de consument zijn actief bezig met energiebesparing in de gebouwde omgeving. Hierdoor is het een actueel onderwerp waar de context continue verandert, door alle veranderingen in de woningmarkt. Daarmee is de verbetering van de energetische prestatie van bestaande woningen maatschappelijk urgent, namelijk het halen van klimaatdoelstellingen, het creëren van werkgelegenheid en het beperken van de woonlasten. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 5 ‐ | P a g i n a

Aanleiding voor de transitie

Dat we ons op een kantelmoment bevinden in de transitie is hierboven beschreven, maar de transitie naar een duurzame samenleving is al veel eerder begonnen. Dat ging van start door de twee oliecrisissen in de jaren zeventig en de economische crisis in de jaren tachtig. Deze crisissen leidde tot hoge olieprijzen, enorme prijsstijgingen en een stagnatie van de economie (CBS, 2012). Mensen besefte toen dat zij zeer afhankelijk zijn van fossiele brandstof. Dit was het startsein voor de ontwikkeling van een duurzame samenleving en daarmee ook het verbeteren van de bestaande gebouwde omgeving (Rotmans, Grin, & Schot, 2010). Voor de overheid is het een maatschappelijk opgave geworden om hierin verandering te brengen, zodat toekomstige generaties ook in hun behoeftes kunnen voldoen. Het feit dat Nederland zich heeft verbonden aan internationale klimaatprestaties met de focus op het lange termijn perspectief, zoals het terugdringen van de CO₂ uitstoot, is daar een voorbeeld van. De meest recente afspraak is een 10‐jarenplan voor alle EU‐landen: Europa 2020. Deze doelstellingen moeten behaald zijn in 2020 en zullen een vermindering moeten opleveren in vergelijking met de situatie in 1990. Voor de Europese lidstaten zijn dit de volgende doelstellingen (Rijksoverheid, 2013a):  het energieverbruik met 20% verminderen in de lidstaten;  de uitstoot van broeikasgassen met 20% verminderen binnen de EU;  het aandeel van hernieuwbare (duurzame) energiebronnen laten groeien naar minsten 20% van het totale energiegebruik. Op basis hiervan heeft de Nederlandse overheid doelstellingen opgesteld om de CO₂ emissie te verminderen. Het huidige kabinet Rutte conformeert zich voor een deel aan de Europese doelen. De Nederlandse doelen voor 2020 zijn (wk2020, 2012):  20% CO₂‐reductie;  een aandeel van 14% duurzame opgewekte energie in het totale Nederlandse energieverbruik. Daarnaast heeft Nederland in 2003 zich verbonden aan de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). De EPBD heeft tot doel om helder te communiceren over het energieverbruik van woningen. Dit wordt gedaan aan de hand van het energielabel. Officieel is het energielabel verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning, hier wordt echter niet actief op gehandhaafd. In andere EU landen is het vaak verplicht om een energielabel aan te leveren bij verkoop van een woning.


‐ 6 ‐ | P a g i n a

1.2 Probleemstelling In de vorige paragraaf is het maatschappelijke doel geformuleerd om energie te besparen in de bestaande woningvoorraad. De bestaande woningen verbruiken immers veel energie doordat de woningen vaak slecht geïsoleerd zijn. Door de energetische prestatie te verbeteren van woningen kan dit een bijdrage leveren aan de transitie naar een duurzame samenleving (Platform 31, 2012). Toch wordt in de huidige woningmarkt het verbeteren van de energetische prestatie nog nauwelijks gestimuleerd. Dit is te zien aan het feit dat meer dan 50% van de woningen in Nederland een energielabel D of lager heeft (Senternovem, 2014). Daarnaast komt de energetische prestatie nauwelijks tot uitdrukking in de verkoopprijs van een woning. Dit zou wel te verwachten zou zijn, gezien de ontwikkelingen en aandacht voor het verbruik van energie in woningen. Er zijn verschillende redenen waarom de energetische prestatie nog niet goed tot uitdrukking komt in de verkoopprijs, de drie belangrijkste redenen worden hier onder genoemd. De eerste reden heeft betrekking op het niet handhaven van het leveren van een energielabel voor woningen door de overheid. Sinds 2006 is het verplicht om een energielabel aan te leveren bij de verkoop of verhuur van een woning. Hier wordt tot op heden niet actief op gehandhaafd en daardoor wordt het energielabel niet op structurele basis toegepast. Dit is terug te zien bij het bepalen van de verkoopprijs, waarbij de consument nauwelijks de energetische prestatie meeneemt. Dit blijkt onder andere uit onderzoek van Brounen and Kok (2011), zij stellen dat maar bij 15% van de woningtransacties een energielabel wordt afgegeven. Daarbij worden woningen met een energielabel wel sneller verkocht maar heeft het een minimale invloed op de verkoopprijs (Brounen & Kok, 2010). De tweede reden heeft betrekking op het kennisniveau van consumenten over energiebesparende maatregelen. Volgens het onderzoek ‘Duurzame Woningwaarde’ heeft de eigenaar‐bewoner nog te weinig kennis om een mening te vormen over energiebesparende maatregelen en de toegevoegde waarde van een energiezuinig woning in te schatten (Aveline et al., 2011). Daardoor is de eigenaar‐ bewoner nog niet bereid meer te betalen voor een energiezuinige woning, terwijl het wel een meerwaarde kan hebben. Tenslotte bespaar je energie waardoor de energielasten lager zijn en kan het comfort verhogend zijn. Het is dan ook de vraag of het kennisniveau van eigenaar‐bewoner op peil is. Volgens het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN, 2013b) is het kennisniveau van de gemiddelde consument over energiebesparende maatregelen nog minimaal. Zodra het over technische termen of financiële constructies gaat, haakt de consument al af (ECN, 2013b). Dit terwijl deze kennis wel van invloed kan zijn op hoeveel een consument over heeft voor een woning, wat zich vertaald naar de verkoopprijs. De derde reden heeft betrekking op het proces waarin de waarde van een woning wordt bepaald. Dit

proces ligt ten grondslag aan het tot stand komen van de verkoopprijs. In dit proces van waardebepaling wordt de energetische prestatie nog nauwelijks meegenomen. Volgens het onderzoek ‘Duurzame Woningwaarde’ komt dit doordat de betrokken actoren in dit proces nog onvoldoende rekening houden met de energetische prestatie.


‐ 7 ‐ | P a g i n a

De betrokken actoren bestaan uit de bank, de makelaar, de taxateur, de overheid en de consument. De bank, de makelaar en de taxateur, hebben een faciliterende rol en leveren alle benodigde ‘ingrediënten’ aan de consument. Op basis van die informatie kan de consument bepalen hoeveel hij over heeft voor een woning en kan daarmee de verkoopprijs bepalen. De overheid heeft geen actieve rol in het proces van waardebepaling, maar creëert het kader waarbinnen het proces zich afspeelt. Een voorbeelden hiervan is de hypotheekrenteaftrek die grote invloed heeft op de verkoopprijs van woningen.

figuur 5: conceptmatige ‘çircle of blame’ (eigen ill.)

Tussen deze faciliterende actoren is er sprake van een cirkelredenatie, wanneer het gaat over hoe de energetische prestatie mee te nemen in het waardebepalingsproces. Waarbij alle actoren de noodzaak voelen om te veranderen, maar naar elkaar wijzen als het gaat om de eerste stap te nemen (NVM, 2011). Dit wordt ook wel de ‘circle of blame’ genoemd, deze term is bedacht door de Engelse milieuactivist Jonathan Porritt. In het proces van waardebepaling voelen de actoren óf zich niet verantwoordelijk, óf zien het belang niet in, óf ondernemen domweg nog geen actie om de energetische prestatie beter in het proces om de woningwaarde te bepalen. Dit is terug te zien in het volgende voorbeeld (zie figuur 5): De consument geeft te kennen dat hij in zijn vraag naar een duurzame woning, vastloopt in een gebrek aan aanbod en mogelijkheden tot financiering (Aveline et al., 2011). De bank als hypotheekverstrekker zegt hierop dat de energiebesparende maatregelen niet worden meegenomen in de taxatie en dus ook niet meegefinancierd kunnen worden. De taxateur verschuilt zich achter het statement dat de meerwaarde van energiebesparende maatregelen niet terugkomt in de transacties van bestaande woningen. Waarop de makelaar zegt dat de consument niet vraagt naar energiebesparende maatregelen en daardoor nog weinig energiezuinige woningen worden gebouwd. Uit dit voorbeeld blijkt dat deze ‘circle of blame’ doorbroken zal moet worden als men de energetische prestatie mee wil nemen in het proces van waarde bepaling (NVM, 2011). Een aanpassing bij één van de actoren heeft invloed op het gehele proces en is direct afhankelijk van aanpassingen van verwante actoren, aangezien er een wisselwerking is tussen de verschillende actoren. Als gevolg hiervan nemen actoren een afwachtende houding aan. Dit duidt op het niet goed functioneren van het waardebepalingsproces, waardoor er geen correcte verkoopprijs tot stand kan komen. De energetische prestatie wordt immers nauwelijks meegenomen, terwijl dit wel invloed kan hebben op de verkoopprijs van woningen (Brounen & Kok, 2011). Scriptie – Thomas Dekker

‐ 8 ‐ | P a g i n a

De probleemstelling luidt dus; de energetische prestatie van een woning komt nog niet goed tot uitdrukking in het proces van waardebepaling. Dit komt door de ‘circle of blame’ tussen de actoren. Om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het proces van waardebepaling en daarmee in de verkoopprijs, zal deze ‘cirle of blame’ doorbroken moeten worden.

1.3 Doelstelling Het doel van dit onderzoek is om de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking te laten komen in het proces van waardebepaling. Dit wordt gedaan door te kijken hoe de ‘cirle of blame’ doorbroken kan worden.

1.4 Eindproduct en doelstelling Het beoogde eindproduct van dit onderzoek is een set van aanbevelingen voor de actoren in het proces van waardebepaling. De doelgroep van dit onderzoek bestaat uit de verschillende actoren die een rol vervullen in het proces van waardebepaling, dit zijn de bank, taxateur, makelaar en overheid. Deze actoren hebben in meer of mindere mate invloed op het proces en kunnen daarmee ook invloed uitoefenen op het implementeren van de energetische prestatie. Dit komt dus neer op de actoren die invloed hebben op de waardebepaling van de bestaande woningen, hierdoor kan het eindproduct een toegevoegde waarde hebben voor de woningmarkt. Welke aspecten van de woningmarkt bekeken worden en waar de focus van dit onderzoek ligt is weergegeven in figuur 6. In dit figuur is te zien dat de focus voornamelijk ligt op de particulieren woningeigenaren met een woning in de bestaande woningvoorraad. Deze doelgroep is verantwoordelijk voor het grootste aandeel van het energieverbruik en uitstoot van schadelijke stoffen. Daarbij wordt er specifiek gekeken naar de eigenaar‐bewoner omdat zij moeilijk te verleiden zijn of te stimuleren om te investeren in energiebesparende maatregelen. In die doelgroep zal de grootste besparing qua energieverbruik te realiseren zijn en die heeft daardoor het meeste baat bij het doorbreken van de ‘circle of blame’. figuur 6: focus van het onderzoek


‐ 9 ‐ | P a g i n a

1.5 Onderzoeksvraag In de probleemstelling is omschreven dat de maatschappij zich op een kantelmoment begeeft in de transitie van een op olie gebaseerde samenleving naar een duurzame samenleving. De gebouwde omgeving kan hier een bijdragen aan leveren door de bestaande woning te verduurzamen. Toch komt de energetische prestatie niet goed tot uitdrukking in de verkoopprijs van een woning. Eén van de redenen is dat er een ‘cirlce of blame’ bestaat tussen de actoren uit het proces van waardebepaling, wat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning. Deze ‘circle of blame’ zal doorbroken moeten worden om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in de verkoopprijs van een woning. Dit probleem heeft geleid tot de formulering van de onderzoeksvraag:

Hoe kan de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking komen in het proces van waardebepaling van woningen? Deelvragen: Om een antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag, zullen eerst deelvragen beantwoord worden. De deelvragen zijn beschreven in drie verschillende hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk zal het proces van waardebepaling behandelen en beschrijven hoe het huidige proces van waardebepaling verloop. Het tweede hoofdstuk gaat hier verder op door en bekijkt hoe de energetisch prestatie wordt uitgedrukt in het proces van waardebepaling en op welke manier dit beter tot uitdrukking kan komen. In het derde hoofdstuk worden deze bevindingen teruggekoppeld aan de actoren om tot praktijk gerichte aanbevelingen te komen. Deze subvragen zijn nodig om tot een conclusie te komen en de hoofdvraag te beantwoorden (zie figuur 7). Proces van waardebepaling:

figuur 7: onderzoeksboom (eigen ill.)

a. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? b. Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? Energetische prestatie in het proces van waardebepaling: c. Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces van waardebepaling? d. Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? e. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? f. Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? Terugkoppeling g. Wat is volgens de actoren het effect van de onderzoeksbevindingen met betrekking tot de toepassing van de energetische prestatie in het proces van waardebepaling? Scriptie – Thomas Dekker

‐ 10 ‐ | P a g i n a

1.6 Relevantie van het onderzoek Onderstaand worden de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie van het onderzoek beschreven. Daarop aansluitend beschrijf ik mijn persoonlijk motivatie voor dit onderzoek. 1.6.1

Maatschappelijke relevantie

Dit onderzoek speelt zich af in een werkgebied wat de laatste decennia steeds meer maatschappelijk draagvlak heeft gewonnen. In toenemende mate ontstaat er bewustwording van de planeet en welk invloed wij hier als mensen op hebben. Dit resulteert in een sterke focus op het verminderen van de uitstoot van schadelijke stoffen en gebruik van fossiele brandstof. De overheid heeft hiervoor zowel op Europees niveau als op landelijk niveau doelen gesteld en samenwerkingen aangegaan. Om deze ontwikkeling kracht bij te zetten en de gestelde doelen van de overheid te behalen, zal vanuit de maatschappij de wil en kunde moeten komen. Dit onderzoek draagt daar een steentje aan bij, door te onderzoeken of het mogelijk is om de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking te laten komen in de woningwaarde. Wanneer dit beter tot uitdrukking komt, kan het stimulerend werken voor de consument om te investeren in energiebesparende maatregelen. Dit kan een bijdragen leveren aan meer energie zuinigere woningen met lagere maand lasten en minder CO₂ uitstoot. Daarmee levert het een bijdrage aan het behalen van de duurzaamheid doelstellingen van de overheid en het duurzaam omgaan met de planeet. Daarnaast geeft dit onderzoek aanleiding tot het zetten van stappen in de transitie van een duurzame samenleving en daarmee aanleiding tot het verduurzamen van onze gebouwde omgeving. 1.6.2 Wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek is een praktijk gericht onderzoek, wat een probleem onderzoekt waar de markt nog geen antwoord op heeft. Dit onderzoek heeft dan ook niet als doel om een theorie te testen of een wetenschappelijk model te ontwikkelen. Het heeft drie andere redenen waarom het een wetenschappelijk relevant onderzoek is: De eerste reden is het toevoegen van wetenschappelijk kennis. Uit de markt komt een probleem naar voren, dat op een wetenschappelijk manier benaderd wordt. Dit wordt gedaan door het probleem te vertalen naar een te onderbouwen eenduidige vraag, wat uitgedrukt kan worden in wetenschappelijke termen. Om de vraag te onderbouwen worden twee wetenschappelijke theorieën toegepast. Daarmee streeft dit onderzoek ernaar om kennis rondom de energetische prestatie in de woningwaarde te vergroten en aanknopingspunten aan te reiken voor verder onderzoek. De tweede reden heeft betrekking op de toepassing van de onderzoeksmethode van Diepenmaat (2011). De theorie van de multi‐actor‐analyse geeft structuur aan het onderzoek en de methode wordt in de praktijk toegepast. Hierdoor is het mogelijk om de methode te evalueren. De bevindingen over de toepassing van zijn onderzoeksmethode in de praktijk, worden in de discussie besproken, geëvalueerd en teruggekoppeld aan Diepenmaat. De derde reden is het reflecteren van de neoklassieke economische theorie (Hazeu, 2007). Deze theorie wordt gebruikt om het begrip waarde te definiëren en daarmee op een abstracte manier de marktwerking te begrijpen. De laatste tijd is er veel kritiek op dit economisch model, met name het ontbreken van het menselijk element in de theorie en de discussie over het vermogen om rationeel te denken. In de discussie wordt de neoklassieke economische theorie geëvalueerd en gereflecteerd. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 11 ‐ | P a g i n a

1.6.3 Persoonlijke motivatie Mijn interesse voor dit onderwerp is gewekt door mijn afstudeeropdracht van mijn vooropleiding, waarbij ik onderzoek deed naar de manier waarop particuliere woningeneigenaren gestimuleerd konden worden tot het toepassen van energiebesparende maatregelen. Hieruit voortvloeiend heb ik mijn eigen bedrijf gestart met een specialisatie in het leveren van energielabels. Nu heb ik in mijn master de mogelijkheid om mijn kennis over energiebesparende maatregelen verder te vergroten doormiddel van een academisch onderzoek. Mijn doel is om als specialist op het gebied van duurzaamheid mijn carrière te beginnen. Tijdens het proces van het ontwikkelen van mijn onderzoeksvraag werd ik gewezen op de mogelijkheid om af te studeren met een aantekening op het diploma, een aantekening voor Technologie in Duurzame ontwikkelingen (TiDo). Deze aantekening past geheel in mijn lijn om specialist te worden. Dit heeft verder geen invloed gehad op de keuze van mijn onderwerp, maar is wel een extra stimulans om me verder te verdieping in duurzame ontwikkelingen. Mijn onderwerp voor dit onderzoek sluit hier dan ook naadloos op aan. Voordat ik aan mijn carrière zal beginnen heb ik de mogelijkheid om mij verder te ontwikkelen en mij te verdiepen in een aantal onderwerpen. Dit resulteert in een aantal leerdoelen.

‐ ‐ ‐ ‐

Leerdoelen: Ervaring opdoen in het uitvoeren van een weterschappelijk onderzoek; Ervaring opdoen in verschillende onderzoekmethodes; Kennis en inzicht verkrijgen in taxatiesmethodes; Kennis en inzicht krijgen in de bereidwilligheid van consumenten om te betalen voor energiebesparende maatregelen.


‐ 12 ‐ | P a g i n a

Onderzoeksopzet


‐ 13 ‐ | P a g i n a

H2. Onderzoeksopzet In dit hoofdstuk wordt de opzet van het onderzoek beschreven. Welke methodes gebruikt worden om de deelvragen en daarmee de hoofdvraag te kunnen beantwoorden en hoe de data worden verzameld en geanalyseerd.

2.1 Onderzoeksproces In het vorige hoofdstuk is beschreven dat we ons in een transitie bevinden naar een duurzame samenleving, waarvan het verduurzamen van de gebouwde omgeving een belangrijk onderdeel is. De onderzoeksvraag die geformuleerd is vloeit voort uit een maatschappelijk probleem, waarvan de context voortdurend verandert. Dat heeft invloed op dit onderzoek en hoe dit onderzoek uitgevoerd wordt. Hiervoor wordt er gebruikt gemaakt van een kwalitatief en explorerend onderzoek. Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn er 8 deelvragen opgesteld, die beantwoord worden met een deel literatuuronderzoek en een deel empirisch onderzoek. Dit onderzoek is gericht op de uitvoering in de praktijk. Om die reden zou Action Research een goede manier van wetenschappelijk onderzoeken zijn, echter dat vraagt meer tijd dan beschikbaar is binnen het kader van een afstudeerscriptie. Er wordt wel geprobeerd om voor een deel Action Research als leidraad te gebruiken en de manier van werken toe te passen. Dit omdat Action Research geschikt is om patronen (communicatie), collectief gedrag (cultuur) en fenomenen binnen of tussen organisaties bloot te leggen (Adelman, 2006). Daarnaast wordt er volgens Lewin in Action Research gezocht naar oplossingen van problemen om te komen tot sociale veranderingen. Deze uitgangspunten zijn daarmee zeer geschikt om het proces van waardebepaling te onderzoeken. Action Research bestaat uit een onderzoeksdeel en een handelingsdeel (de Lange & Schuman, 2010):  Het praktijkprobleem met de onderzoeksvraag;  Uitvoering van het onderzoek met dataverzameling; Onderzoeksdeel  Data‐analyse;  Evaluatie en terugkoppeling aan de praktijk;  Uitvoeren en implementeren van verbeteracties; Handelingsdeel  Evaluatie en het resultaat. Door de tijdslimiet zal alleen het onderzoeksdeel van Action Research gevolgd worden, het handelingsdeel zou te veel tijd in beslag nemen. Toch wordt er in dit onderzoek zoveel mogelijk gestreefd zoveel naar het synchroniseren van dit onderzoek met de praktijk. Met als doel dat de aanbevelingen direct bruikbaar zijn voor de betrokken actoren, zodat er ook daadwerkelijk verbeteracties kunnen plaats vinden na aanleiding van dit onderzoek. De uitvoering en evaluatie van die verbeteracties in de praktijk zou in een vervolg studie onderzocht kunnen worden.


‐ 14 ‐ | P a g i n a

Het proces dat gevolgd wordt in het onderzoek wordt hieronder stapsgewijs beschreven aan de hand van het onderzoeksdeel van Action Research. 1. Er wordt een literatuuronderzoek gedaan, hierin wordt aan de hand van literatuur het begrip waarde en het proces van waarde bepaling omschreven; 2. Met empirisch onderzoek wordt er data verzameld door middel van interviews met experts en groepsbijeenkomsten; 3. De data worden geanalyseerd met behulp van de netwerkanalyse van Diepenmaat en de daarbij behorende pair‐analyse (dit wordt beschreven in paragraaf 2.3); 4. De uitkomsten worden teruggekoppeld naar een control panel, om de resultaten van de analyse zoveel mogelijk aan te laten sluiten met de praktijk; 5. Definitieve aanbevelingen en conclusies worden getrokken. Hoe deze punten worden uitgevoerd en welke methode worden gebruikt wordt in de volgende paragraaf beschreven. In figuur 8 is het proces in een overzicht geplaatst met de subvraag en de daarbij toegepast methode.

figuur 8: onderzoekmodel (eigen ill.)


‐ 15 ‐ | P a g i n a

Hieronder staan de bijbehorende subvragen, die corresponderen in figuur 8. A. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? B. Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? C. Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces van waardebepaling? D. Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? E. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? F. Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? G. Wat is volgens de actoren het effect van de onderzoeksbevindingen met betrekking tot de toepassing van de energetische prestatie in het proces van waardebepaling?


‐ 16 ‐ | P a g i n a

2.2 Onderzoeksmethodologie In deze paragraaf worden de methodes beschreven die per subvraag gebruikt worden om de vraag te beantwoorden. In de voorgaande paragraaf is het onderzoeksproces besproken, in figuur 8 is de onderzoeksmethodologie gekoppeld aan de subvragen. Hieronder zullen de gebruikte methodes verder toegelicht worden. 2.2.1 Literatuuronderzoek: De eerste twee subvragen zullen beantwoord worden met behulp van een literatuuronderzoek. In dit literatuuronderzoek wordt er gekeken in de bestaande literatuur wat precies onder het begrip waarde wordt verstaan. Ook het huidige proces van waardebepaling is goed beschreven in de literatuur en geeft weer hoe de waarde van een woning wordt bepaald en welke actoren daarbij een rol spelen. Door dit goed te beschrijven vanuit de literatuur geeft dit antwoord op de eerste twee subvragen: A. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? B. Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? De antwoorden van deze subvragen fungeren als basis, waarop een mogelijke veranderingen in het proces van waardebepaling gebaseerd kunnen worden. 2.2.2 Empirisch onderzoek De volgende vier subvragen worden beantwoord in een empirische onderzoek. In het empirische deel zal onderzocht worden of in welke mate de energetische prestatie al tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling, en welke kansen en knelpunten er ontstaan wanneer de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling. In het empirische onderzoek worden de volgende subvragen beantwoord: C. Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces van waardebepaling? D. Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? E. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? F. Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? De subvragen worden beantwoord door kwalitatief onderzoek te verrichten waarbij twee methodes voor worden gebruikt; semigestructureerde interviews en groepsbijeenkomsten. De data uit de interviews en de groepsbijeenkomsten worden geanalyseerd met behulp van de netwerkanalyse en de daarbij behorende PAIR‐methode. 2.2.2.1 Semigestructureerde interviews Om specifieke data te verkrijgen over de visie en het belang van de actoren in de praktijk met betrekking tot woningwaarde, zijn er interviews gehouden. Deze interviews zijn gehouden met verschillende experts per type actor. Dit wordt gedaan op basis van de set van actoren, de volledige lijst met geïnterviewde actoren is te vinden in de bijlage. Per actor zijn er wisselend aantal interviews gehouden, dit heeft te maken met de beschikbaarheid van de actoren. Zo zijn er weinig partijen die de eigenaar‐bewoner kunnen representeren. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 17 ‐ | P a g i n a

    

makelaars (3 interviews) vertegenwoordigers van eigenaar‐bewoners (2 interviews) taxateurs (3 interviews) geldverstrekkers (bank) (4 interviews) overheid (0x)

Er is bewust gekozen om de overheid niet te interviewen. Dit is hoofdzakelijke gedaan omdat de overheid niet direct betrokken is in het proces van waardebepaling en daarmee bij het bepalen van de woningwaarde. Wel heeft de overheid invloed op het kader waarin dit proces zich afspeelt. Op die manier kan er wel indirect invloed uitgeoefend worden op het proces, maar geen directe. In dit onderzoek wordt de overheid daarom als “indirecte” actor beschouwd en niet geïnterviewd. De respondenten zijn geselecteerd op basis van hun vakkennis en mate van praktijk ervaring. De interviews zijn semigestructureerd, met de reden dat de respondenten de vrijheid moeten krijgen om vrijuit over het onderwerp te kunnen praten. De interviews zullen voornamelijk gericht zijn op het belang van de actoren om het waardebepaling proces aan te passen en op de wijze waarop de ‘circle of blame’ doorbroken kan worden. Per actor worden er een aantal interviews gehouden met verschillende experts per actorgebied. De interviewvragen zijn opgesteld aan de hand van de literatuur en aan de hand van de multi‐actor analyse. De multi‐actor analyse wordt gebruikt om de data te analyseren en wordt verder beschreven in paragraaf 2.2.3.. De opbouw van het interview volgt de zelfde opbouw als de subvragen maar is aangevuld met vragen die nodig zijn voor de multi‐actor analyse. In de bijlage is het interview schema met de vragen en onderwerpen te vinden. 2.2.2.2 Groepsbijeenkomsten Tegelijkertijd met dit onderzoek wordt in opdracht van Platform 31 een soort gelijk onderzoek uitgevoerd, alleen dan sterk vanuit de praktijk gedreven. Zij organiseren groepsbijeenkomsten met verschillende groepen actoren, met als doel om te bepalen hoe de energetische prestatie het beste meegenomen kan worden in de woningwaarde. Deze groepsbijeenkomsten worden bijgewoond door ondergetekende en als data verzameld in het hier beschreven onderzoek. De data die verzameld worden bij deze groepsbijeenkomsten wordt behandeld als literatuur bron. Dit omdat er geen invloed uitgeoefend kan worden op de onderwerpen en het verloop van de discussie. Afhankelijk van de relevantie van de gevoerde discussies worden deze data gebruikt om de diepte interviews aan te vullen en waar mogelijke antwoord te geven op de subvragen. De deelnemers aan de groepsbijeenkomsten behoren volgens platform 31 tot de 1% koplopers van de markt die geïnteresseerd zijn om duurzaamheid te implementeren in de woningwaarde. Dit zijn makelaars, taxateurs, beroepsverenigingen, validerende instellingen en vertegenwoordigers van eigenaar‐bewoners.


‐ 18 ‐ | P a g i n a

2.2.3 Data analyse Alle data die verzameld wordt in het empirische deel met behulp van de diepte interviews en groepsbijeenkomsten, wordt geanalyseerd om er conclusies uit te kunnen trekken. Voor deze data analyse wordt de mulit‐actor netwerk analyse gebruikt van Diepenmaat (2011). Dit is een analysemethode van een netwerk waarin inzicht wordt gegeven in de strategieën en belangen van elke actor die zich in het netwerk bevinden en de interactie tussen deze actoren. De multi‐actor analyse wordt hoofdzakelijk gebruikt om de subvraag D te beantwoorden, het inzichtelijk maken van het belang om het proces te veranderen. d. Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? Door het belang van de actoren inzichtelijk te maken om te veranderen, kan het mogelijk zijn dat de ‘cirkel of blame’ doorbroken kan worden. Dit kan doordat een actor de voordelen in ziet om te veranderen. De multi‐actor analyse van Diepenmaat heeft hier een duidelijk theorie over, deze theorie wordt in dit onderzoek gebruikt. Om deze theorie in de praktijk te brengen wordt een actor analyse uitgevoerd met behulp van de PAIR‐matrix, wat onderdeel is van de multi‐actor analyse (Diepenmaat, 2011). 2.2.3.1 Multiactor analyse Voordat de PAIR‐matrix ingevuld kan worden wordt eerst de theorie van Diepenmaat (2011) besproken. Deze theorie heeft een aantal stappen die nodig zijn om de actor beter te begrijpen en biedt de basis van de actor analyse. Deze stappen worden hieronder beschreven, met daarop volgend de uitleg van de PAIR‐matrix. Voor de eerste stap volgens Diepenmaat (2011) heeft men een perspectief nodig om een verandering te weeg te brengen binnen een netwerk of in een proces, zoals het implementeren van de energetische prestatie in de woningwaarde, heeft men een perspectief nodig. Een perspectief is een samenhang van drie zaken: een uitgangssituatie (1) verandering (2) en een resulterende situatie (3). Een verandering van een gewenste situatie naar een meer gewenste situatie, wordt een verbeterperspectief genoemd. Om een verandering te laten plaats vinden in een netwerk zal het proces binnen dat netwerk veranderd moeten worden, terwijl elke actor binnen dit netwerk zijn eigen visie, doel en belang heeft. Elke actor in het waardebepalingsproces kan een ander resulterende situatie voor ogen hebben. Uit de verzamelde data zal blijken in welke mate het verbeterperspectief verschilt per actor (Diepenmaat, 2011). Per actor zal het verbeterperspectief beschreven worden.

figuur 9: Verbeterperspectief (Diepenmaat, 2011)


‐ 19 ‐ | P a g i n a

De tweede stap volgens Diepenmaat (2011) om iets te bereiken is het onderscheid maken tussen de wil en weg. De wil en de weg zijn allebei nodig zijn om een verandering teweeg te brengen (zie figuur 10). Wil men doelgericht een verandering teweeg brengen of het gedrag van een actor bewust veranderen, dan kan dit bereikt worden door zijn intentionele logica te veranderen. Voor de actoren in het waardebepalingsproces zal er dus een wil moeten zijn om een verandering plaats te laten vinden, maar ook de mogelijkheid om het netwerk aan te kunnen passen. Met de intentionele logica wordt er per actor bekeken wat de ‘wil’ en ‘weg’ is, gebaseerd op de verzamelde data. figuur 10: Intentionele logica (Diepenmaat, 2011)

De derde stap volgens Diepenmaat (2011) is het inzichtelijk maken van de intentionele logica per actor. Per actor wordt er gekeken vanuit welke intentionele logica de actor handelt. Op basis hiervan kan een beeld gecreëerd worden van elke actor en uiteindelijk verklaren worden waarom een actor een bepaald belang heeft. Er bestaan vier soorten basisvormen van intentionele logica, die zijn gebaseerd op probleem en kans gedreven en in tijd dimensie in het heden en in de toekomst (zie figuur 10). Hieronder een kort beschrijving van de basis soorten (Diepenmaat, 1997):  Curatieve logica (verhelpen), een situatie die in het heden wordt verbeterd;  Preventieve logica (voorkomen), een situatie in de toekomst voorkomen/verbeteren;  Preservatieve logica (behouden), een situatie in het heden doorzetten door adequaat ingrijpen zodat het ook in de toekomst zeker is gesteld;  Pro‐actieve logica (realiseren), een situatie in de toekomst creëren door actie te nemen. De intentionele logica is op zijn sterkste als de actoren waar het om gaat een duidelijk verbetering zien. Op basis van de verzamelde data wordt elke actor ingedeeld in de type intentionele logica. Deze intentionele logica helpt bij het begrijpen vanuit welke situatie en met welke logica een actor handelt en acteert. Per actor wordt beschreven in welke basisvorm van de intentionele logica past.

figuur 11: vier basisvormen van intentionele logica (Diepenmaat, 2011)


‐ 20 ‐ | P a g i n a

2.2.3.2 PAIR‐methode Om de multi‐actor benadering in de praktijk te brengen zijn er volgens Diepenmaat verschillende methodes beschikbaar. Deze methodes hebben de insteek om de samenhang tussen de actoren inzichtelijk te maken. Er zijn verschillende manier om een actor analyse uit te voeren, zoals ‘de kameel’, ‘multi‐actor modellen’, ‘rationele verhoudingen’ en de PAIR matrix (Diepenmaat, 2011). Voor dit onderzoek past de PAIR‐matrix het beste, aangezien deze methode bedoelt is om actoren los van elkaar op hoofdlijnen te karakteriseren en hun belang om te veranderen inzichtelijk te maken binnen het netwerk (Diepenmaat, 2011). De PAIR‐matrix wordt om die reden gebruikt om de huidige situatie per actor in beeld te brengen, hierdoor wordt er antwoord gegeven op subvraag D: D. Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? De PAIR staat voor Positions, Actions, Interests, Roles. Dit zijn de facetten die in een PAIR analyse scherp uitgelicht worden. Ze vormen de vier vlakken van een twee‐bij‐twee matrix (zie figuur 12). figuur 12: PAIR‐matrix (Diepenmaat, 2011)

De 4 velden van de PAIR: ieder veld van de PAIR heeft zijn eigen betekenis en waarde. ‘Positie’ beschrijft de door de actor ingenomen standpunten. ‘Rol’ is een overkoepelende naam voor een set bij elkaar passende activiteiten of handelingen. ‘Belang’ wordt actief nagestreefd of verdedigd door een actor. De actor is doorgaans bereid te handelen in het verlengde van zijn belangen. ‘Acties’ zijn de feitelijke activiteiten van een partij. Zij zijn de manifestatie van zijn aanwezigheid. De helften van de PAIR: iedere helft van de PAIR heeft ook zijn eigen betekenis en waarde. Bovenste helft – Het zichtbare spel: de rol die een actor aanneemt en de uitvoerende acties laten zien waar een actor voor staat en hoe hij handelt. Onderste helft – Het onzichtbare spel: de belangen van een actor in combinatie met een rol die de actor aanneemt, geeft weer wat een actor beweegt. Linker helft – drijfveren: de redenen waarom een actor daadwerkelijk tot actie zou overgaan. Wil je iets van een partij, ken dan zijn posities (standpunten) en belangen. Rechter helft – natuurlijke gedragingen: De rollen en acties geven aan wat een actor als zijn Scriptie – Thomas Dekker

‐ 21 ‐ | P a g i n a

natuurlijke gedragingen ziet. Er kan dus gesteld worden dat in een netwerk met actoren de samenhang tussen de actoren inzichtelijk gemaakt wordt. Als er moeizame situaties zijn, uiten die zich in de bovenste helft van de PAIR. Samenwerkingsverbanden kunnen in de onderste helft tot stand komen. Door naar de linker helft te kijken kan men actoren bewegen (veranderen). Om te kijken of de actie bij de rol van een actor past, wordt naar de rechter kant gekeken. Het verbeterperspectief en de intentionele logica dienen onder andere als input voor de PAIR matrix. Op deze manier kan er in een overzicht het belang van elke actor gemaakt worden. Voor elke actor wordt deze PAIR‐matrix gemaakt. Dit heeft echter als nadeel dat de situatie alleen in de huidige situatie wordt weergegeven, terwijl we specifieke veranderingen willen doorvoeren om het verbeterperspectief te behalen. Vanuit dat perspectief zal er ook een PAIR matrix gemaakt worden gezien vanuit het ideale toekomst beeld. Juist door het huidige beeld van de actor met het toekomst beeld te vergelijken komt er een scherp beeld naar voren welke aanpassingen of veranderingen nodig zijn om de huidige situatie te veranderen en de ‘cirlce of blame’ te doorbreken. In het onderzoek kan naar voren komen of een verandering vanuit de actoren zelf kant ontstaan of er een interventie voor nodig is, door bijvoorbeeld de overheid.

figuur 13: PAIR matrix heden/toekomst (eigen ill.)

2.2.4 Terugkoppeling De laatste subvraag wordt beantwoordt door een terugkoppeling te maken naar de actoren uit de praktijk. Doordat we ons in een transitie bevinden gebeurt er veel in een korte tijd en veranderd de context voortdurend. Om te controleren of de gemaakte aanbevelingen overeenkomen met de huidige situatie en of de aanbevelingen ook aansluiten bij de belangen van alle actoren, worden de aanbevelingen terug gekoppeld. Daarmee wordt de laatste subvraag G beantwoord: G. Wat is volgens de actoren het effect van de onderzoeksbevindingen met betrekking tot de toepassing van de energetische prestatie in het proces van waardebepaling? Voor de terugkoppeling aan de praktijk wordt er gebruik gemaakt van een control panel. Een control panel bestaat uit experts uit de praktijk die de aanbevelingen zullen checken op haalbaarheid en mate van implementatie. Dit panel zal bestaan uit experts die het vakgebied van de actor vertegenwoordigen, waaronder de respondenten van de interviews. Het is mogelijk dat de aanbevelingen aan meerder personen worden voorgelegd, bijvoorbeeld aan experts vanuit de overheid. Deze personen zullen individueel benaderd worden.


‐ 22 ‐ | P a g i n a

Proces van waardebepaling


‐ 23 ‐ | P a g i n a

H3. Het proces van waardebepaling Om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in de verkoopprijs van een woning, wordt er gekeken naar hoe de verkoopprijs tot stand komt. Om te begrijpen hoe de verkoopprijs tot stand komt, wordt er ingezoomd op het proces wat hieraan ten grondslag ligt. Dit is het proces van waardebepaling waarin de waarde van een woning wordt bepaald. Om dit proces te kunnen beschrijven, zal eerst het begrip woningwaarde gedefinieerd moeten worden en bekeken welke methode wordt gebruikt om de woningwaarde te bepalen. In deze paragraaf zal daarom eerst worden ingegaan op wat verstaan wordt onder het begrip woningwaarde en hoe de waarde bepaald wordt. Dan pas kan er gekeken worden hoe het gehele proces van waardebepaling verloopt en welke actoren hierin meespelen. Hieruit vloeiend de volgende twee subvragen voort: a. Wat wordt verstaan onder waardebepaling? b. Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? Deze vragen worden aan de hand van een literatuuronderzoek beantwoord.


‐ 24 ‐ | P a g i n a

3.1 Het begrip waarde

3.1.1 Inleiding: Om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in de woningwaarde zal eerste gedefinieerd moeten worden wat er onder het begrip waarde wordt verstaan en hoe deze tot stand komt. In dit hoofdstuk wordt het begrip waarde beschreven en daarmee wat waardebepaling is. Daarmee wordt de eerste subvraag beantwoord:

Wat wordt verstaan onder waardebepaling? 3.1.2

Marktwerking

In de benadering van het begrip waarde, wordt er eerst ingezoomd op het begrip ‘markt’. Aangezien het begrip ‘waarde’ tot stand komt op een markt, de waarde van een woning wordt tenslotte op de woningmarkt bepaald. Het begrip markt zullen we in dit onderzoek herhaaldelijke tegenkomen en de waardebepaling heeft hiermee nauwe verbanden. Volgens van Gent (2004) in het boek Markt‐en Micro‐economie zijn er twee verschillende markten te onderscheiden:  de concrete markten;  de theoretische markten.

figuur 14: schematische voorstelling begrip ‘markt’ (van Gent et al., 2004)

De theoretische markt die gezien wordt als een abstracte markt, hierin wordt er gekeken naar vraag en aanbod van woningen, maar wordt het van de reële dimensie geabstraheerd. Dit heeft als doel om inzicht te geven in de factoren die de werking van de reële markt bepalen. Door op een abstracte manier naar de reële markt te kijken, kunnen we beter begrijpen hoe de concrete markt werkt (zie figuur 14). Doordat er een scheiding bestaat tussen de concrete markt en de theoretische markt, kan het begrip waarde beter beschreven worden (van Gent, 2004).


‐ 25 ‐ | P a g i n a

3.1.3 Het begrip waarde Plato noemde het begrip waarde al een van de moeilijkste vraagstukken van de wetenschap, tweeduizend jaar later is men er nog steeds niet geheel uit en overdenkt men nog steeds over de complexiteit van het concept (Koolschijn, 2013). Er zijn vele verschillende interpretaties van het begrip waarde en het begrip wordt vanuit vele invalshoeken bekeken. De wetenschap heeft zijn eigen definitie gegeven van het begrip waarde. Voor de waarde van woningen zijn voornamelijk de volgende twee wetenschappen van belang:  de economische wetenschap  de juridische wetenschap 3.1.3.1 Economische benadering John Stuart Mill ( 1806‐1873) maakt een onderscheid tussen marktwaarde en marktprijs. Het concept van waarde ligt vast op het laagste punt van de productiekosten, dit wil zeggen wat de totale kosten zijn om bijvoorbeeld een woning te laten bouwen. Terwijl de marktprijs hoger kan zijn vanwege een tijdelijke verstoorde marktsituatie (Mill, 1848), oftewel wat iemand er meer voor over heeft om te betalen. Zoals Mill (1848) toen beschreef, bestaat er hedendaags nog steeds een duidelijk verschil tussen het begrip marktprijs en het begrip marktwaarde. Volgens ten Have in zijn boek taxatieleer (1992) wordt dit verschil als volgt beschreven: Figuur 15: Het verschil tussen marktprijs en marktwaarde

De marktprijs is de som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een goed. Prijsvorming vindt plaats door vraag en aanbod, waarna de marktprijs (transactieprijs) wordt verkregen. De marktprijs kan onder verstorende omstandigheden tot stand komen, door bijvoorbeeld onvolledige kennis, irrationeel gedrag of de duur dat een goed te koop staat (ter Have, 1992). Het begrip marktprijs komt tot stand in de concrete markt en wordt gezien als de verkoopprijs die de consument betaald voor een woning. In dit onderzoek wordt het begrip marktprijs in de voorgaande paragrafen omschreven als verkoopprijs, in de hierop volgende paragrafen spreken we alleen nog over de marktprijs. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 26 ‐ | P a g i n a

De marktwaarde is daarentegen een theoretische of hypothetische verkoopprijs. Dit komt tot stand door een zorgvuldige afweging, waarbij alle informatie beschikbaar is (ter Have, 1992). Het begrip marktwaarde is een abstracte waarde en komt tot stand in de theoretische markt, bepaald onder perfecte condities. Bijvoorbeeld wanneer een taxateur de waarde op een theoretische wijze probeert in te schatten, bepaald hij de marktwaarde. In dit onderzoek wordt het begrip marktwaarde in de voorgaande paragrafen omschreven als waardebepaling, in de hierop volgende paragrafen spreken we alleen nog over de marktwaarde. Er kan dus een duidelijk verband gelegd worden hoe het begrip marktprijs en het begrip marktwaarde gekoppeld zijn aan de manier hoe wij naar de economische markt kijken, een gelinkt zijn aan de abstracte en concrete markt. Om de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking te laten komen in de waarde van een woning, zal er eerst naar de theoretische markt gekeken worden. Alleen dan kunnen we begrijpen hoe de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de concrete markt en dus in de marktprijs. De marktwaarde wordt bepaald op basis van alle beschikbare informatie die invloed hebben op de waarde van de woning, hierin zou de impact van al deze informatie in verdisconteerd moeten zijn. Onder alle informatie wordt ook verstaan de informatie over energiebesparende maatregelen, zoals investering, onderhoud en rendement. Dit kan vertaald worden naar een waarde doordat er een investering wordt gedaan en in de toekomst energie wordt bespaart. Dit wordt de toekomstige waarde genoemd en zou bij het proces van waardebepaling moeten worden meegenomen. In de paragraaf toekomstige waarde wordt hier dieper op ingegaan. Deze informatie over de toekomstige waarde zou in de abstracte markt tot een hogere marktwaarde kunnen leiden, men kan tenslotte op de energiekosten besparen en waarde toevoegen. Toch komt de energetische prestatie nauwelijks nog tot uitdrukking in de marktprijs (Brounen & Kok, 2011). Om de energetische prestatie dan beter tot uitdrukking te laten komen in het waardebepalingsproces, zou de marktprijs zich meer moeten gaan gedragen naar de marktwaarde. In de paragraaf over de neoklassiek theorie wordt hier dieper op ingegaan. 3.1.3.2 Juridische wetenschap Naast de economische wetenschap is de juridische benadering van waarde ook van belang voor de waarde van woningen. Deze benadering gaat specifiek over de waardebepaling van onroerende zaken ten behoeven van de Onroerendzaakbelasting (OZB). In dit onderzoek is die benadering van minder grote invloed. Er zal wel later in het onderzoek verder ingegaan worden op de wet waardering onroerende zaken (WOZ), aangezien de hoogte van het OZB‐tarief gekoppeld is aan de WOZ‐waarde van de woning. Mocht de waarde stijgen door een betere energetische prestatie, zou het OZB‐tarief ook stijgen. Dat kan een ongewenst effect hebben op consumenten om te investeren in energiebesparende maatregelen. De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de vaststelling van onroerende zaken (Rijksoverheid, 2013b). Scriptie – Thomas Dekker

‐ 27 ‐ | P a g i n a

3.1.4 Neoklassieke economische theorie Om de huidige woningmarkt goed te kunnen bestuderen en het begrip waarde goed te kunnen plaatsen, wordt uitgegaan van de basistheorie van de economie; de neoklassieke economische theorie. Met behulp van de neoklassieke economische theorie kan er op een abstract niveau gekeken worden hoe een markt werkt, zoals de woningmarkt. Op basis hiervan kan de grondslag bepaald worden van de waarde van woningen. Dit is van belang om inzicht te verkrijgen in hoe de waarde van woningen wordt bepaald en wat er nodig is om de ‘circle of blame’ te doorbroken. Zodat de energetische presentatie in het begrip waarde beter tot uitdrukking kan komen en een invloed heeft op de marktprijs. De neoklassieke economische theorie ligt aan de basis van onze huidige micro‐economie, ook wel markt of prijstheorie genoemd (Hazeu, 2007). De neoklassieke economische theorie is een abstracte manier om naar een reële markt te kijken, het probeert te verklaren hoe markten werken en hoe vragers en aanbieders reageren op prijsveranderingen of ‘verstoringen’, zoals veranderende belastingheffing. Door de reële markt te abstraheren kunnen economen beter de werkelijke markt begrijpen en voorspellen (Groenewegen, 2004). De neoklassieke economische theorie heeft een drietal uitgangspunten (Roy Weintraub, 1993):   

Mensen hebben rationele voorkeuren in de keuzen van uitkomsten; Individuen proberen het nut te maximaliseren en ondernemingen maximaliseren de winsten; Mensen handelen onafhankelijk van elkaar op basis van volledige en relevante informatie.

Volgens (Hazeu, 2007) is met name het laatste uitgangspunt relevant voor de woningmarkt: volledige en relevante informatie. Dit heeft de volgende reden, over het algemeen gaan transacties gepaard met informatie tekorten en onzekerheden, met name in de woningmarkt. Wanneer een consument een woning koopt, zal dit waarschijnlijk de grootste investering van hun leven zijn. Om de juiste marktprijs te kunnen bepalen, is volledige informatie cruciaal om een rationeel besluit te nemen. Toch heeft een consument over het algemeen weinig kennis over de kwaliteit en de waarde van een woning. Daarom wordt er vaak experts ingeschakeld om deze informatie te leveren, zoals een makelaar of taxateur. De consument is dus afhankelijk van deze experts om de juiste informatie in te winnen en op basis van die informatie de marktprijs te bepalen. In de meeste gevallen is er een gebrek aan volledige informatie bij de consument (Wolfson, 1988), maar ook bij de experts die deze informatie moeten leveren. Wanneer informatie ongelijk verdeeld is over partijen, spreken we van asymmetrische informatie. Deze informatie gaat voornamelijk over randvoorwaarden, alternatieven, prijzen maar ook de energetische prestatie. In het geval van de energetische prestatie, komt het door de ‘cirlce of blame’ onder de betrokken actoren, dat de informatie over de energetische prestatie nog niet goed tot uitdrukking komt in de marktprijs. Om een rationele transactie tot stand te laten komen, dient men dus informatie te verwerven (Hazeu, 2007). Door volledige en relevante informatie te verschaffen aan de consument, is het mogelijk voor de consument een betere beslissing te nemen over de transactie. Toch ligt de verantwoordelijk van volledige informatie niet geheel bij marktactoren. De overheid kan in het proces van waardebepaling interventies plegen om de implementatie van de energetische prestatie te stimuleren. Dit wordt uitgelegd in de welvaartstheorie (VU, 2013a). Aangezien de overheid ook een actor is in het proces van waardebepaling en een grote rol speelt in de woningmarkt wordt de welvaartstheorie in bijlage 2 besproken. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 28 ‐ | P a g i n a

Het is wel van belang om een kritische noot te zetten bij de neoklassieke economische theorie. Het gaat uit van rationeel denken, terwijl uit onderzoek blijkt dat de mens vaak onlogische beslissingen neemt, die we niet checken en gebaseerd zijn op herinneringen aan oude beslissingen (Gladwell, 2012). Volgens Simon (1996) zijn wij daarom maar in staat om begrensde rationele beslissingen te nemen, waarbij er rekening wordt gehouden met beperkte beschikbaarheid van informatie en de beperkte tijd om een besluit te nemen. De mens kan bijvoorbeeld onmogelijk alle alternatieven vergelijken en een beslissing nemen. Daarnaast wordt de neoklassiek bekritiseerd omdat het de werkelijk economieën niet zou verklaren, maar een ‘utopie’ zou beschrijven en het menselijk element zou vervangen. Ondanks deze kritiek is het voor dit onderzoek een goede theorie om de oorzaak te achterhalen, het in elke geval als theoretische benadering een beeld geeft van de marktwerking. 3.1.4.1 Informatie asymmetrie Zoals omschreven bij de neoklassieke economische theorie, is volledige informatie een belangrijk onderdeel. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom er geen volledige informatie is en er dus een informatie asymmetrie bestaat tussen twee partijen. Bijvoorbeeld informatie over de bouwkundig kwaliteit, ontwikkelingen in de regio of persoonlijke omstandigheden (Wit, 2012). In dit onderzoek focussen we alleen op de informatievoorziening met betrekking tot de energetische prestatie en hoe dit wordt meegenomen in de totstandkoming van de marktprijs. Op dit moment ziet de consument de meerwaarde van energiebesparende maatregelen nog onvoldoende in. Dit komt omdat de consument nog niet over de volledige informatie beschikt en dus geen rationeel besluit kan nemen. De energetische prestatie komt dus nog niet goed tot uitdrukking in de marktprijs, terwijl er verwacht kan worden dat het in de marktwaarde wordt meegenomen. Immers wordt de marktwaarde bepaald op basis van volledige informatie en zou de energetische prestatie dus ook invloed hebben op de marktwaarde. Er kan dus gesteld worden dat er ook een informatie asymmetrie bestaat tussen de marktwaarde en de marktprijs. Alleen wanneer de consument relevante en volledige informatie over energiebesparende maatregelen heeft, kan de marktprijs zich meer gaan conformeren aan de marktwaarde en wordt de informatie asymmetrie verkleinen. Figuur 16: informatie asymmetrie

Er bestaan natuurlijk heelveel redenen waardoor de marktprijs af kan wijken van de marktwaarde. Door verscheidende marktimperfecties kan er een verschil ontstaan. In dit onderzoek bekijken we alleen het verschil tussen de marktprijs en marktwaarde veroorzaakt door informatie over de energetische prestatie en hoe de marktprijs zich daardoor beter kan conformeren aan de marktwaarde. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 29 ‐ | P a g i n a

3.1.5 Grondslag van het begrip waarde Tot nu toe hebben we gesproken over het algemene begrip waarde, maar er zijn meerdere benaderingen van waarde. Er bestaan verschillende redenen waarom de waarde wordt bepaald, dit heeft te maken met de verschillende grondslagen waarop waarde is gebaseerd. De waarde van een woning kan bijvoorbeeld ten grondslag liggen om het bepalen van het OZB‐tarief, afsluiten van een brandverzekering of het verkrijgen van een financiering. Deze grondslagen hebben invloed op de manier hoe de waarde wordt opgebouwd en hoe de waarde wordt bepaalt (ter Have, 1992). De verschillende grondslagen zijn allemaal gebaseerd op de zelfde definitie van waarde. De meest relevante definitie voor de woningmarkt is ‘de waarde in het economisch verkeer’. Deze definitie luidt (ter Have, 1992): “De waarde in het economische verkeer is de veronderstelde prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen”. In dit onderzoek gaan we uit van drie verschillende grondslagen van het begrip waarde die van belang zijn om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het waardebepalingsproces(ter Have, 1992):  marktprijs;  marktwaarde;  toekomstige waarde. 3.1.5.1 De marktprijs Met de marktprijs wordt in dit onderzoek bedoelt; de onderhandse verkoopwaarde, vrij van verhuur en gebruik. Dit betekent de prijs die wordt bepaald op basis van een woning die vrij is van verhuur of gebruik en op de meeste redelijke, met de beste voorbereiding en door de hoogste bieder wordt betaald (KPE, 2013). De marktprijs ligt dus ten grondslag aan de transactie en geeft aan wat de koper‐bewoner betaald voor een woning. Uit de probleemstelling komt naar voren dat de energetische prestatie nog niet goed tot uitdrukking komt in de marktprijs, dit wil zeggen dat de koper‐bewoner de energetische prestatie nog niet voldoende meeneemt in de besluitvorming van de marktprijs. 3.1.5.2 De marktwaarde Met de marktwaarde wordt in dit onderzoek bedoelt; het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. De marktwaarde wordt door een taxateur geschat op basis van een theoretische benadering en op basis van voorgaande transacties. De marktwaarde ligt ten grondslag aan de aanvraag voor financiering. In de theoretische benadering van de marktwaarde zou de energetische prestatie goed tot uitdrukking moeten komen, dit is niet het geval. Eén van de belangrijkste oorzaken is de ‘circle of blame’ tussen de actoren die de marktwaarde bepalen. Alleen als deze ‘circle of blame’ doorbroken wordt, zal de energetische prestatie ook beter tot uitdrukking komen in de marktwaarde.


‐ 30 ‐ | P a g i n a

3.1.5.3 De toekomstige waarde De toekomstige waarde kan omschreven worden als; de waarde die over een periode van tijd wordt verwacht of de waarde die wordt toegevoegd en na een periode van tijd wordt verzilverd. Dit kan ook uitgedrukt worden in de Netto Contante Waarde (NCW). Dat is de berekening van de contante waarde van in de toekomst te betalen of te ontvangen bedragen. De Netto Contante Waarde ontstaat door de contante kosten (huidige waarde van toekomstige kosten) af te trekken van de contante opbrengsten (huidige waarde van toekomstige opbrengsten). Op deze wijze kunnen de effecten van uitgaven en inkomsten in de toekomst resulteren in een bepaalde opbrengst, die vertaald kan worden in een toekomstige waarde. Deze contante waarde of toekomstige waarde wordt verdisconteert in de marktwaarde. Dit is ook toepasbaar op investeringen in energiebesparende maatregelen. De investering die gedaan wordt in een energiebesparende maatregelen en toekomstige besparingen op de energierekening, minus onderhoudskosten, zouden invloed moeten hebben op de totstandkoming van de woningwaarde. Dit is echter nog niet het geval, doordat consumenten nog niet over alle informatie beschikken. Zou dit wel zo zijn, dan kan de informatie mee genomen worden om een rationeel besluit te nemen en om een object voor een bepaalde prijs wel of niet te kopen (Hazeu, 2007). De consument zou immers het rendement en voor‐ en nadelen van energiebesparende maatregelen kunnen vertalen naar een toekomstige waarde en die meenemen in de marktprijs. Deze toekomstige waarde kan onderverdeeld worden in twee aspecten, de toekomstige financiële waarde en de toekomstige gebruikswaarde. De toekomstige financiële waarde wordt uitgedrukt in geld en heeft invloed op de marktprijs. De gebruikswaarde is lastiger te definiëren en zal voort moeten komen uit de waardering van de voordelen die een consument geniet van energiebesparende maatregelen. Dit is vaak gekoppeld aan de comfortvoordelen die energiebesparende maatregelen hebben en dat is moeilijk te vertalen naar een bepaalde waarde (AgentschapNL & RVOB, 2012). In de praktijk komt energetische prestatie nog niet goed tot uitdrukking in de marktprijs, doordat de toekomstige waarde van energiebesparende maatregelen niet of nauwelijks meegenomen wordt. Dit zou wel een onderdeel moeten zijn van het waardebepalingsproces, aangezien rationeel bekeken energiebesparende maatregelen direct effect hebben op de energiekosten en indirect effect hebben op de waardeontwikkeling van de woning (Aveline et al., 2011). Dit zou daarom moet resulteren in een hogeren marktprijs. Hoe groot de impact van energiebesparende maatregelen op de waardeontwikkeling van de woning is nog niet duidelijk. Dit zal moeten blijken uit de transactiegeschiedenis van verkochte woningen. Het heeft twee voordelen wanneer de toekomstige waarde wordt meegenomen in de totstandkoming van de marktprijs. De geldverstreker heeft er baar bij doordat financiering van duurzame investeringen makkelijker wordt, het levert een waardevermeerdering van het onderpand op. Daarnaast zal de energierekening verlaagd worden en daarmee de totale woonlasten.


‐ 31 ‐ | P a g i n a

3.1.6 Methode om waarde te bepalen Om de waarde van een woning te bepalen, kan de marktprijs gebaseerd worden op de marktwerking van vraag en aanbod: kort gezegd wat de consument ervoor wil geven. Vaak is het moeilijk voor een consument om de waarde van vastgoed in te schatten. Om een indicatie te geven van de marktprijs wordt de waarde van een woning getaxeerd. Een taxatie is een schatting om de juiste en realistische waarde van vastgoed te verkrijgen. Volgens ter Have (1992, p. 21) is de definitie van waarde voor de taxatieleer: ‘de meest waarschijnlijke prijs die voor de gehele onroerende zaak tot stand kan komen in een open marktsituatie gegeven de fysieke, economische, sociale en/of juridische kwaliteit van het onroerende zaak’. Een taxatiewaarde kan dus gezien worden als de marktwaarde. Volgens Lusht (2012) zijn er drie benadering te onderscheiden om een woning te taxeren. De vergelijkende methode, de kosten benadering en de inkomsten benadering. Om woningen te taxeren wordt bijna altijd de vergelijkende methode gebruikt, waarbij de woning met referentie woningen wordt vergeleken. Met die reden beschrijven we alleen de vergelijkende methode, ook wel de modelmatige taxatie genoemd. De modelmatige waardebepaling van woningen betekent het maken van een systematische vergelijking tussen woningen, die qua ligging, oppervlakte grond, bouw type en leeftijd in enige mate op elkaar lijken. Deze vergelijking betreft zowel het vergelijken met verkochte woningen als het onderling vergelijken van alle getaxeerde woningen (Waarderingskamer, 2011). Door op een modelmatige manier naar referentiewoningen te kijken, kan een marktconforme marktwaarde bepaald worden. Een woning hoeft niet identiek te zijn aan de te taxeren woning. Beide woningen moeten vergelijkbaar zijn met elkaar, dit wil zeggen dat het gaat om een woning met ongeveer dezelfde kenmerken, ongeveer dezelfde inhoud, ongeveer net zo groot, ongeveer vergelijkbaar bouwjaar, bouwstijl en dergelijke (Waarderingskamer, 2010). 3.1.6.1 NHG garantie en taxatieprotocol Door de overheid is de Nationale Hypotheek Garant (NHG) opgesteld. Wanneer een woning moet worden verkocht en de opbrengst van de woning is lager dan de uitstaande hypotheek, is er sprake van een restschuld. Indien de hypothecaire lening is afgesloten met de Nationale Hypotheek Garantie, kan de restschuld worden kwijtgescholden door het NHG fonds. Doordat de overheid garant staat voor het risico, kan de bank een lagere rente aan de consument bieden (NHG, 2013). De NHG wordt alleen toegepast bij woning met een maximale waarde van €290.000. In 2015 wordt dit verlaagd naar €265.000. Is dit het geval dan wordt de NHG standaard toegepast bij de aanvraag van een hypotheek. Voor de financieringsaanvraag wordt er dan ook expliciet gevraagd naar een taxatie volgens de voorwaarden van de NHG. Om aan de voorwaarden van de NHG te voldoen zijn er eisen gesteld aan de taxatiemethode, die zijn geformuleerd in een taxatieprotocol (StenV, 2010). De drie belangrijkste normen in dit protocol zijn: 1. Er is lokale kennis nodig om te mogen taxateren, per taxateur is een bepaald werkgebied toegewezen; 2. Verplichte toepassing van modelwaardes en modelmatige taxatie; 3. Elke taxatie moet gevalideerd worden door een validatie‐instituut volgens ISO 9001. Verder wordt volgens het taxatieprotocol de desbetreffende woning geheel beschreven en wordt er met name naar de bouwkundige staat van de woning gekeken. De taxateur heeft de mogelijkheid om in het taxatierapport de gebreken en de conditie mee te nemen. Dit gebeurt aan de hand van coderingen en cijfers, wat een zeer algemene indruk geeft. Bij de gebreken matrix wordt een cijfer Scriptie – Thomas Dekker

‐ 32 ‐ | P a g i n a

geven van 1 t/m 10 voor verschillende onderwerpen, zoals marktsituatie, locatie en het object. Om dit objectief mee te nemen worden hiervoor een aantal tools gebruikt (Wijnstra, 2013a): 



Conditie scan o Conditie bouwdelen (zeer slecht t/m uitstekend) o Conditie meter Gebreken matrix o Gebrek (benoemen) o Intensiteit gebrek (begin stadium, gevorderd en eindstadium) o Omvang gebrek (5 schalen, van incidenteel tot aanzienlijk)

Op basis van de conditiescan en de gebreken matrix kan er een vergelijking gemaakt worden met de modelmatige waardebepaling en de huidige staat van de woning. Hierbij kan er per onderdeel een hogere of lagere waardering gegeven worden, een soort plussen en minnen toebedelen. Op deze manier kan een taxateur tot een realistische marktwaarde komen. Op de volgende onderdelen wordt de woning vergeleken (Wijnstra, 2013b):      

Ligging Interieur onderhoud Exterieur onderhoud Bouwkundige staat Doelmatigheid, courantheid Uitstraling, karakter van de woning

Bij het onderdeel bouwkundige staat is er de mogelijkheid om ‘bijzonderheden met het oog op duurzaamheid’ toe te voegen. Hierin kunnen bijzonderheden geformuleerd worden die invloed hebben op de energetische prestatie van de woning. Het is echter aan de taxateur zelf om daar een waarde aan te geven. Het ontbreekt nog aan een uniforme berekening of onderdeel om de meerwaarde van energiebesparende maatregelen te bepalen in het model taxatierapport. Daarnaast bestaan er verschillende redenen waarom er een taxatie gedaan wordt. Dit is gekoppeld aan de grondslag van het begrip waarde (ter Have, 1992): 

Marktprijs: taxatie voor vraagprijs door een aankoop makelaar

Bij de aankoop van een woning kan de aankopende makelaar de woning taxeren om de marktprijs te bepalen en een marktcomfort bod uit te brengen. Dit type taxatie is niet verplicht en wordt niet altijd toegepast (NVM, 2014a). 

Marktwaarde: taxatie voor financiering

Om een hypotheek te krijgen wordt er vanuit de hypotheekaanbieder de eis gesteld dat de waarde van de woning in het economisch verkeer wordt vastgesteld. Op basis van de marktwaarde wordt de hoogte van de hypotheek bepaald, ook wel ‘loan to value’ genoemd. Er zijn twee verschillende type taxaties voor financiering. De eerst is om voor een aangekochte woning een taxaties uit te laten voeren. De tweede mogelijkheid is om een verbouwing te financieren binnen een bestaande hypotheek, dan wordt de waarde na verbouwen getaxeerd en de meerwaarde van de woning meegefinancierd binnen de bestaande hypotheek. Het is ook mogelijk om bij de aankoop van een Scriptie – Thomas Dekker

‐ 33 ‐ | P a g i n a

woning een geplande verbouwing mee te financieren, mits dit een waardevermeerdering voor de woning betekent (Rabobank, 2014). 

Juridische grondslag: taxatie voor WOZ waarde

Volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken moet iedere gemeente elk jaar van alle onroerende zaken de waarde vaststellen. Op basis van deze taxatie wordt de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) waarde bepaald. Op basis van de WOZ wordt de Onroerendezaakbelasting (OZB) berekend en moet jaarlijks betaald worden door alle woningeigenaren (Ministerie van Financien, 2013). 3.1.7

Beantwoording subvraag

Het doel van het onderzoek is de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in de verkoopprijs die een consument voor een woning betaald. Het proces van waardebepaling ligt hieraan ten grondslag. Vanuit dat perspectief wordt het begrip waarde en het proces van waardebepaling omschreven. Voor het begrip waarde wordt er een onderscheid gemaakt tussen de marktprijs en de marktwaarde.  

De marktprijs, is de transactieprijs (vraag en aanbod) De marktwaarde, een abstracte waarde (bepaald onder perfecte condities)

De marktprijs wordt door de consument op de reële markt gevormd, terwijl de marktwaarde op een theoretische manier door een taxateur wordt bepaald op de abstracte markt. De consument neemt de energetische prestatie nog onvoldoende mee bij het bepalen van de marktprijs. De theoretische benadering om de marktwaarde te bepalen is gebaseerd op de neoklassieke economische theorie. Deze theorie gaat uit van drie belangrijke punten:   

Rationeel denken Nutmaximalisatie Volledige informatie

Volgens (Hazeu, 2007) is met name het laatste uitgangspunt relevant voor de woningmarkt: volledige en relevante informatie. Aangezien alleen bij volledige informatie over de voor‐ en nadelen van een woning een rationeel besluit genomen kan worden over de marktprijs. De informatie die nodig is om de waarde te kunnen bepalen moet door de marktpartijen aangeleverd worden, dit gebeurt tot op heden nog niet voldoende doordat er een ‘circle of blame’ bestaat tussen deze marktpartijen. Er kan dus gesteld worden dat op basis van rationeel denken de energetische prestatie wel wordt meegenomen in de theoretische marktwaarde, terwijl door onvolledige informatie de energetische prestatie niet wordt meegenomen door de consument in de marktprijs. Het verschil hier tussen noemen we een informatie asymmetrie. Alleen wanneer de consument relevante en volledige informatie over energiebesparende maatregelen heeft, wordt de deze informatie asymmetrie verkleint en kan de marktprijs zich meer gaan conformeren aan de marktwaarde. Het verbeteren van de informatie voorziening over de energetische prestatie vanuit de marktactoren naar de consument, kan bijdragen om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in de marktprijs. Hiervoor dient wel de ‘circle of blame’ tussen de marktactoren opgeheven worden.


‐ 34 ‐ | P a g i n a

Daarnaast zijn er verschillende redenen om de waarde te bepalen, dit is gebaseerd op de grondslag van die waarde.   

Marktprijs, taxatie om de verkoopprijs te bepalen die Marktwaarde, taxatie ten behoeve van een financiering Toekomstige waarde, het bepalen van een waarde van een investering die verzilverd wordt in de toekomst, die teruggerekend wordt naar de netto contante waarde.

De methode om de waarde te bepalen is voornamelijk de vergelijkingsmethode, waarbij soortgelijke referentieobjecten gebruikt worden om de waarde te bepalen. In de taxatie wordt de energetische prestatie nog niet tot nauwelijks meegenomen.


‐ 35 ‐ | P a g i n a

3.2 Het proces van waarde bepalen in Nederland 3.2.1 Inleiding Het proces van waardebepaling wordt bepaald door de marktwerking. In dit proces zijn verschillende actoren actief die invloed hebben op de bepaling van de woningwaarde. Deze actoren zullen gedefinieerd worden en hun invloed op het proces van waardebepaling omschreven. Dit zal aan de hand van de tweede subvraag beantwoord worden. Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? In de probleemomschrijving worden de actoren al even kort beschreven. Dit zijn de actoren die betrokken zijn in het proces van waardebepaling in de markt. Het proces van waardebepaling in Nederland wordt niet in de literatuur beschreven vanuit het perspectief van de actoren. Wel wordt het proces beschreven hoe de marktprijs wordt bepaald gezien vanuit de consument. Op basis van die literatuur kan het proces van waardebepaling gedestilleerd worden. Het proces van een woning aankopen wordt beschreven door de Vereniging Eigen Huis in de volgende stappen (Vereniging Eigen Huis, 2014b):  Een huis zoeken makelaar inschakelen  Een koopwoning bezichtigen checklist koopwoning bezichtigen  De waarde van het huis inschatten aankoopmakelaar optioneel  Hypotheekvormen vergelijken hypotheekadviseur  Bieden op een huis  Bouwkundige Keuring en Koopakte tekenen bouwkundige keuring aanvragen  Woning Taxatie voor financiering taxateur inschakelen  Hypotheek afsluiten Bank inschakelen  Naar de notaris Eigendomsaktes teken Uit het aankoopproces van een woning, gezien vanuit het perspectief van een consument, kunnen er verschillende actoren gedestilleerd worden. Op basis van deze actoren kan er een inschatting gemaakt worden wat de samenhang is tussen de verschillende actoren die gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het waardebepalingsproces. De volgende actoren die invloed hebben op de waardebepaling zijn:  Taxateur Scriptie – Thomas Dekker

‐ 36 ‐ | P a g i n a

  

Hypotheekaanbieder, in de meeste gevallen een bank Makelaar, zowel aankopende als verkopende makelaars Consument

Als secundaire actoren die niet de waarde bepalen van de woning maar hier wel invloed op uitoefen op het proces of te maken hebben met het proces zijn(Ministerie van Financien, 2013):  Rijksoverheid  Gemeente voor de Onroerendzaakbelasting Op basis van deze actoren heb ik naar mijn interpretatie het proces in figuur 17 schematische weergegeven met alle betrokken actoren. Hierin heb ik weergeven dat de informatie stroom vanuit de taxateur via de makelaar en banken bij de consument terecht komt. De taxateurs en de consument hebben ook een sterke link met elkaar, dit doordat de taxateur de waarde inschat op basis van de transactiewaarde van een kopende en een verkopende consument. Het gehele proces is dus zeer complex, waarbij alle actoren invloed uitoefenen op elkaar. De overheid schetst hierbij het kader van regelgeving en regulering, waarin het proces van waardenbepalen zich afspeelt. In dit proces bestaat er een ‘circle of blame’ als het gaat om de implementatie van de energetische prestatie. De actoren wijzen naar elkaar als het gaat om de eerste stap te namen en de energetische prestatie mee te nemen in hun informatievoorziening en dienstverlening. figuur 17: proces van waardebepaling (eigen ill.) Scriptie – Thomas Dekker

‐ 37 ‐ | P a g i n a

3.2.2

Beschrijving actoren

Hieronder wordt beschreven welke rol de verschillende actoren hebben bij het bepalen van de woningwaarde. De volgende actoren worden beschreven: ‐ Consument ‐ Taxateur ‐ Bank ‐ Makelaar ‐ Overheid 3.2.2.1 Consument De consument speelt de belangrijkste rol in het proces van waardebepaling, aangezien de consument de uiteindelijk marktprijs bepaald. De consument zal de meerwaarde van de energiebesparende maatregelen moeten inzien, zodat die meerwaarde vertaald kan worden naar een hogere marktprijs. Toch heeft de consument geen directe betrokkenheid bij het waardebepalingsproces die de marktwaarde bepaald. De consument wordt wel vertegenwoordigd door belangenbehartigers en is daarmee indirect betrokken bij het proces waardebepaling. Hierbij moet wel vermeld worden dat de belangenbehartigers deels andere belangen kunnen hebben dan de consument zelf, hier is rekening mee gehouden in de interviews. Het proces van waardebepaling heeft dus tot doel om de marktwaarde te bepalen, waarbij de actoren in dit proces een faciliterende rol hebben. Zij leveren daarmee de informatie aan de consument, die daarmee de marktprijs kan bepalen.

Tot deze paragraaf in dit onderzoek hebben we gesproken over de consument wanneer we het hebben over woningeigenaren of personen die een woning willen kopen. Voor dit onderzoek is het van belang om deze term beter te definiëren. We kunnen verschillende consumenten onderscheiden:  Bewoner‐eigenaar, de huidig eigenaar van een woning en deze permanent bewoont;  Koper‐bewoner, een potentiele koper van een woning;  Consument, de eigenaar‐bewoners en koper‐bewoner beide als een persoon gezien die een product of een dienstverlening koopt.

Naast deze definities is het ook van belang om onderscheid te maken in de type consumenten. Dit is van belang omdat in de onderzoek naar voren komt dat de consument beter geïnformeerd moeten worden over energiebesparende maatregelen. Dan pas kan de consument een waarde geven aan de energetische prestatie. Daarbij is het heel belangrijk hoe de consument geïnformeerd wordt, welk medium en met welke informatie. Dit is geen psychisch of communicatief onderzoek, daarom zal hier niet diep op worden ingegaan. Hieronder wordt wel kort beschreven welke type consumenten er bestaan en hoe deze het best benaderd kunnen worden. De eerste manier om naar verschillen type consumenten te kijken is de Bell Curve. In het boek diffusion of innovations van Roger (1995) wordt er een onderscheidt gemaakt in vijf type consumenten. In het basis boek MVO hebben Moratis and Van der Veen (2010) dit vertaald naar percentages en hoe de consument aankijkt tegen duurzame ontwikkelingen. De vijf groepen zijn te zien in figuur 18, van innovators tot laggards. Dit onderscheid kan meegenomen worden in de informatie voorziening. Informatie voor innovators en early adopters kan bijvoorbeeld gericht worden op het ideaal om te verduurzamen, terwijl de majority juist beter benaderd kan worden vanuit een financieel oogpunt en comfortverbetering. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 38 ‐ | P a g i n a

figuur 18: Bell curve van type consumenten (Moratis & Van der Veen, 2010; Roger, 1995)

De Bell Curve is een eenzijdige manier om consumenten in te delen in doelgroepen. Daarom is het mogelijk om op basis van demografische kenmerken de informatie voorziening af te stemmen. Dit zou kunnen op de volgende punten (CBS, 2014):  Leeftijd;  Omgeving / Plaats;  Geslacht;  Opleidingsniveau.

Door een onderscheid te maken in verschillende groepen consumenten, kan er door de markt actoren specifieke informatie over de energetische prestatie verstrekt worden aan deze groepen. Zo kunnen ouderen uit Groningen behoefte hebben aan andere informatie dan starters uit de randstad en zullen er in beide groepen early adopters zijn en late majority (Moratis & Van der Veen, 2010).

Volgens een onderzoek van de ECN (2013a) zijn er een aantal belangrijke lessen te leren over de keuzes van consumenten. Bijvoorbeeld dat consumenten niet altijd economisch rationeel denken; geld niet altijd de doorslaggevende factor is; het algemeen belang geen primaire motivator voor mensen is en belangen en behoeftes van consumenten het uitgangspunt moeten zijn. Volgens AgentschapNL (2012) zouden daarom consumenten met drie belangrijke verkoopargumenten benaderd moeten worden: ‐ Financieel voordeel door lagere woon‐ en gebruikslasten; ‐ Comfort verbetering; ‐ Eventuele meerwaarde. Nu de term consument beter is gedefinieerd en er een onderscheid gemaakt kan worden in de verschillende groepen consumenten, zoemen we in op hoe de consument de marktwaarde van een woning bepaalt. Bij het definiëren van de het begrip waarde, is er al naar voren gekomen dat de consument nog niet over volledige informatie beschikt als het gaat over de energetische prestatie. Hierdoor kan de consument nog niet op een rationele manier de waarde van een woning inschatten en bepalen hoeveel de marktprijs zal zijn. Vanuit de neoklassieke theorie wordt gesteld wanneer een consument over volledige informatie beschikt, er ook een rationele keuze gemaakt kan worden. Dit is vaak niet het geval en maken consumenten op basis van irrationele beslissingen hun keuzes en zijn vaak gemakkelijk te beïnvloeden. Als een consument bijvoorbeeld niet weet hoeveel energie met Scriptie – Thomas Dekker

‐ 39 ‐ | P a g i n a

HR++ glas wordt bespaard en wat de comfortvoordelen zijn, kan de consument ook nooit meer geld over hebben dan voor een woning met normaal dubbel glas. Consumenten nemen de informatie over energiebesparende maatregelen nog te weinig mee bij het bepalen van de marktprijs. Dit kan enerzijds komen door geen interesse vanuit de consument, anderzijds door gebrek aan kennis en informatie voorziening. Wat we wel weten is dat de consument de marktprijs bepaalde en vanuit de consument moet de wil komen om te betalen voor een energetisch beter presterende woning. Het gehele proces van waardebepaling zou dit moeten faciliteren, mits hier genoeg vraag voor is vanuit de markt.

Een belangrijk onderdeel van die benodigde informatie die nog is om de meerwaarde van de energetische prestatie te bepalen, is het financiële plaatje. Voor de eigenaar‐bewoner is het financiële voordeel vaak een doorslag gevende factor. Dit voordeel wordt berekend aan de hand van een berekend verbruik en in welke mate een maatregel energie bespaart of oplevert. Op basis daarvan kan er een besparing berekend worden. Toch kan er een groot verschil zitten in de berekende besparing en de daadwerkelijke besparing. Dit wordt beïnvloed doordat het bewoners‐ gedrag veranderd, wanneer ze in een energiezuinig huis leven (Santin & Itard, 2010). Dit heet het reboundeffect (Greening, Greene, & Difiglio, 2000) en is gebaseerd op het idee dat bewoner‐ eigenaars langer gaan douche en niet een warme trui aan hoeven te trekken als het koud is. Hierdoor wordt per hoofd gemiddeld meer energie verbruikt en zal het financiële voordeel minder groot zijn. In dit onderzoek gaan we niet verder in op het rebound effect, voornamelijk met de reden dat de energetische prestatie gebaseerd wordt op het gebouw gebonden energieverbruik. Het persoonsgebonden energieverbruik wordt hierin niet meegenomen, anders zou de waarde van een woning kunnen veranderen als de gezinssamenstelling verandert. Toch is dit een belangrijk punt waar aandacht aan besteed moet worden, omdat het impact heeft op het rendement en daarmee de financierbaarheid van energiebesparende maatregelen. Volgens het onderzoek ‘duurzame woninginvesteringen’ van Blauw (2013), blijkt dat 42% van eigenaar‐bewoner positief staat tegenover het idee van duurzame woninginvesteringen, alleen de actiebereidheid met de huidige initiatieven is laag. Uit dit zelfde onderzoek blijkt ook dat 56% van de consumenten het uit eigen vermogen wil financieren en maar 12% een lening ervoor wil afsluiten (Blauw, 2013). Het meest geschikte moment om te investeren is tijdens verbouwing (44%) of verhuizing (32%). Dit geeft aan dat eigenaar‐bewoners bereidt zijn om te investeren in hun woning, dit heeft voornamelijk te maken met comfortverbetering en lagere energielasten. Er is onderzoek gedaan naar het effect op de waarde van een woning, oftewel is de koper‐bewoner bereidt meer te betalen voor een energiezuinig woning. In het onderzoek ‘willingness to pay’ van van Eck (2008) is er een enquête onder de leden van de Vereniging Eigen Huis gehouden. Daaruit blijkt dat mensen voor een woning met een A+ label 5% bovenop de marktprijs willen betalen en zelfs 10% meer voor een A++ woning (van Eck, 2008). In de praktijk hebben (Brounen & Kok, 2010) onderzoek gedaan naar het daadwerkelijke prijs verschil tussen woningen met en zonder energielabel. Zij concluderen dat wanneer een woning een ‘groen’ label heeft de woning sneller verkocht wordt en er gemiddeld 4% meer voor betaald wordt. Er kan dus geconcludeerd worden dat de consument bereid is te investeren in de eigen woning, er bestaat hiervoor alleen een lage actiebereidheid. Daarnaast is de koper‐bewoner ook bereidt er meer voor te betalen, soms wel tot 10% bovenop de marktprijs. Hier moet wel bij vermeld worden Scriptie – Thomas Dekker

‐ 40 ‐ | P a g i n a

dat de consument op subjectieve punten de beslissingen maakt. Dit maakt heldere en duidelijke informatie over de energiebesparende maatregelen des te belangrijker. 3.2.2.2 Taxateur De taxateur speelt na de consument de belangrijkste rol in het bepalen van de waarde van een woning. De taxateur bepaalt de marktwaarde van een woning en neemt verschillende factoren mee om op die woningwaarde uit te komen. Er bestaan twee verschillende type taxateurs die allebei bevoegd zijn om een woning te taxeren, namelijk een makelaar en een taxateur. In de meeste gevallen is de makelaar ook de taxateur (NVM, 2014b): ‐ Een makelaar zet zijn kennis in als belangenbehartiger van een koper of verkoper. Hij is niet onpartijdig en behartigt primair de belangen van zijn opdrachtgever. ‐ Een taxateur geeft onpartijdig een deskundig waardeoordeel. Hij mag zich niet laten leiden door de belangen van wie dan ook. Zoals in de vorige paragraaf is beschreven, wordt er voornamelijk de vergelijkende methode gebruikt om de marktwaarde te bepalen. Hiervoor wordt met een modelmatige methode het object vergelijken met referentie woningen. De transactiegeschiedenis van woningen in de omgeving speelt hierbij een belangrijke rol en geef daarmee aan wat de gemiddelde consument in die regio op dat moment bereid is te betalen voor een woning. De marktwaarde wordt voor het merendeel aangevraagd ten behoeve van een financieringsvraag. Op basis van de marktwaarde wordt het maximaal te lenen bedrag bepaald. Hiervoor is een eenduidige methode ontwikkeld en worden alle taxaties gevalideerd. In figuur 9 zijn alle partijen te zien die verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit.

Figuur 19: Overzicht, beroepsverenigingen taxateurs (StenV, 2014) Alle taxaties zijn gebaseerd op het taxatieprotocol die wordt gevalideerd door een validatie instituut volgens de ISO 9001:2008 (StenV, 2010). Om in aanmerking te komen de Nationale Hypotheek Garantie voor een hypotheek, is het valideren van een taxatie bij één van de validatie instituten verplicht (NHG, 2013). Ook voor woningen zonder NHG stelt de hypotheekaanbieder vaak de eis om een gevalideerde taxatie in te leveren. Alle validatie instituten zijn aangesloten bij de Stichting Scriptie – Thomas Dekker

‐ 41 ‐ | P a g i n a

Taxatie en Validatie (STenV). De STenV bestaat uit alle beroepsverenigingen en alle validerende instanties, daarbij hebben ze veel overleg met alle hypotheekaanbieder. De vier validerende instellingen zijn; Nationale Taxatie Service (NTS); Taxatie Unie (TU); Nederlandse Woning Waarde instituut (NWWI); en Taxatie Validatie Instituut (TVI). Vanuit het STenV wordt het taxatieprotocol opgezet en geëvalueerd, zij zijn daarmee de enige organisatie die in overleg met alle partijen het model taxatierapport kan aanpassen (StenV, 2014). De valideren instanties zijn verantwoordelijk om het taxatieprotocol na te leven en te controleren. Alle taxateurs zijn verplicht om bij één van de valideren instituten aangesloten te zijn. Als het taxatierapport is gevalideerd wordt de bepaalde marktwaarde door de hypotheekaanbieder gebruikt om de hypotheekvoorwaarde op te baseren. De taxatie vindt dus plaats nadat de consument de marktprijs heeft bepaald. De makelaar kan een taxatie gebruiken om de consument te informeren. Daarnaast kan een taxatierapport gebruikt worden om het Onroerende Zaak Belasting (OZB) tarief op te baseren. 3.2.2.3 Bank De bank speelt een grote rol bij het financieren van een woning. Zij treden op als hypotheek aanbieder en levert daarmee producten om een woning te financieren. De bank leent geld in de vorm van een hypotheek met als onderpand de woning, zij gaan dus een lange termijn commitment aan met de eigenaar‐bewoner. Vaak wordt de term hypotheekverstrekker gebruikt, maar dit betekend letterlijk ‘onderpand verstrekker’. Hierbij is de eigenaar‐bewoner die een hypothecaire lening afsluit de hypotheekverstrekker, door de woning in onderpand te brengen bij een financier. De financier is dan de hypotheeknemer. Om verwarring te voorkomen zullen we de bank hypotheekaanbieders noemen. Door een hypotheek af te sluiten loop de bank risico, de kans bestaat dat de maandelijkse hypotheekverplichtingen niet nagekomen kunnen worden, de bank is dan bevoegd om de woning op een openbare veilig te verkopen. Dit wordt ook wel gedwongen executie genoemd. Om dit risico te verkleinen hebben banken voorwaarden opgesteld, deze worden gebaseerd op basis van inkomen, toekomstig inkomen, leen historie, vaste maand lasten en de waarde van de woning (Rijksoverheid, 2014). Voor dit onderzoek is het belang om te achterhalen waar de hypotheek op gebaseerd is en welke mogelijkheden er zijn om binnen de hypotheek energiebesparende maatregelen te financieren. Het maximale te lenen bedrag wordt door twee variabele bepaald. Door de maximale marktwaarde te bepalen, dit wordt ook wel loan‐to‐value (LTV) genoemd. De tweede variabele wordt bepaald door de maximale woonlasten, ook wel loan‐to‐income (LTI) genoemd. De hoogte van de hypotheek wordt op basis van zowel de LTV en de LTI berekend (Gelter & Miller, 2007): ‐ Loan‐to‐value (LTV) is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning, dit wordt bepaald doormiddel van standaard taxaties methodes door een taxateur. In 2014 is bij wet vast gelegd dat de hoogte van de hypotheek maximaal 104% van de waarde van de woning mag bedragen (Gelter & Miller, 2007). Dit percentage wordt elk jaar afgebouwd naar 100% van de waarde in 2018. Dit betekend dat de kosten koper niet meer gefinancierd kunnen worden binnen de hypotheek. Overigens blijft het mogelijk om tot 106% van de waarde van de woning te financieren als er energiebesparende maatregelen worden getroffen of het om een energiezuinige woning gaat. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 42 ‐ | P a g i n a

‐

Loan‐to‐income (LTI) is de verhouding tussen de hoogte van de lening en het inkomen van de koper‐bewoner. Dit wordt berekend op basis van de inkomen‐lasten toets. Dit is een berekening door het toets inkomen te vermenigvuldigen met de woonquote. Het toets inkomen wordt vaak gezien als het bruto vast inkomen. De woonquote is een percentage van het bruto toets inkomen dat maximaal aan hypotheeklast mag worden uitgeven, dit wordt vastgesteld voor het Nibud. De woonquote is gemiddeld één derde van het bruto inkomen, dit is een ruwe schatting van de vasten lasten die besteed mogen worden aan de woonlasten, dit is onder andere afhankelijk van het typewoning en energieverbruik. De hoogte van de hypotheekrente oftewel de toetsrente, speelt een belangrijke rol in hoeveel een consument per maand kwijt is aan hypotheeklasten. Daarom wordt de toetsrente meegenomen in de woonquote. Op die manier kan de maximale woonlasten berekend worden, hiermee wordt dus aangegeven hoe groot het deel van het inkomen maximaal gebruikt kan voor het de betaling van de woonlasten (de bruto hypotheeklasten). Op basis van de maximale hypotheeklasten kan het maximaal leenbaar bedrag bepaald worden. Hoe hoger je inkomen, des te meer kan je lenen (AFM, 2014).

figuur 20: Overzicht twee variabele maximale hypotheek (Nibud, 2012) Op basis van zowel de LTV en de LTI wordt de hoogte van de lening voor de hypotheek bepaald. Een consument moet op een verantwoorde manier een bepaald bedrag kunnen lenen, maar ook niet meer lenen dan de waarde van de woning. Dit wordt bepaald op basis van de LTV en LTI.

Voorbeeld

Voorbeeld: hypotheekrente voor maximale hypotheekberekening (Homefinance, 2014): Situatie 1 : Het inkomen is € 30.000 en de 5‐jaars vaste rente is 4 %. Volgens de woonquote mag er bij 4 % rente, 29 % besteed worden aan woonlasten: € 8.700. Hiermee zou de maximale hypotheek € 151.859 bedragen. Situatie 2: Het inkomen is € 30.000 en de 20‐jaars vaste rente is 6 %. Volgens de woonquote mag er bij 6 % rente 31 % besteed worden aan woonlasten: € 9.300. Hiermee zou de maximale hypotheek € 129.264 bedragen. Scriptie – Thomas Dekker ‐ 43 ‐ | P a g i n a

Sinds de start van de economische crisis in 2008 moeten banken aan strenge regelgeving voldoen vanuit het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Het Nibud heeft tot doel om de zelfredzaamheid van consumenten op het gebied van de huishoudfinanciën te verhogen. Zij leveren onder andere referentiecijfers voor kredieten en woonlasten, hiermee moeten hypotheekaanbieders de inkomen‐lasten toets doen om het maximaal leenbaar bedrag te bepalen oftewel de LTI (Nibud, 2013a). Daarnaast is er het AFM, zij zijn verantwoordelijk voor het controleren van alle producten en services van de bank. Alle banken worden verenigd door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) (NVB, 2013). Figuur 21: Overzicht banken (NVB, 2013) Vanuit de Wet op het financieel toezicht (Wft) is er de zorgplicht voor banken, dit houdt in dat banken verplicht zijn om de klant voldoende te informeren zodat de klant een weloverwogen keuze kan maken om een product of dienst af te nemen. Maar dit houdt ook in dat een bank een consument niet te veel geld mag lenen, wat onverantwoordelijk zou kunnen zijn, een bank moet dus een product adviseren dat goed past bij de consument (Ministerie van Financien, 2014). Vanuit dit perspectief wordt het bedrag wat een consument maximaal kan lenen op basis van de loan‐to‐value steeds verder terug gebracht. In 2011 was het maximaal leenbaar bedrag nog 112% en is sinds 2014 naar 104% gezakt en zal in 2018 naar 100% zakken (Rijksoverheid, 2014). Voor energie zuinig woning wordt er nog een uitzondering gemaakt en blijft het maximaal leenbaar bedrag 106% van de waarde van de woning. In het onderzoek ‘Duurzame Woningwaarde’ van Aveline et al. (2011) wordt gesuggereerd dat er nog te weinig mogelijkheden zijn voor de consument om energie besparende maatregelen te financieren. Sinds 2011 zijn er een aantal mogelijkheden ontstaan voor consumenten om energiebesparende maatregelen te financieren. Deze mogelijkheden zijn voornamelijk voortgekomen uit ministeriële regelingen. Deze mogelijkheden zijn onder te verdelen in twee soorten mogelijkheden, vanuit het perspectief van de LTI en van de LTV.

De mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te treffen binnen de LTI is een ministeriële regeling, die in samenwerking met banken, Nibud en AFM tot stand is gekomen (Nibud, 2013a). Dit is een regeling om de grens van de Loan‐to‐income (LTI) te verruimen. Dit is specifiek gericht om meer Scriptie – Thomas Dekker ‐ 44 ‐ | P a g i n a

geld te kunnen lenen binnen een nieuwe of bestaande hypotheek. Als een energiezuinig huis wordt gekocht of er wordt verbouwd om energie te besparen, is er de mogelijkheid om extra ruimte binnen de hypotheek te krijgen voor energiebesparende maatregelen. De gedachte hier achter is dat door lagere energielasten er minder aan maandelijkse maandlasten wordt betaald, hierdoor is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan (Nibud, 2013b). Dit is dus een regeling die het mogelijk maakt om iets extra te lenen, als consumenten al aan het maximale te lenen bedrag zitten maar toch het energiezuinige huis willen kopen dat net iets duurder is. Het gaat om twee regelingen:

‐ ‐

€8.000 extra hypotheek ruimte, voor de aankoop van een A++ woning of bij verbouwing waar energiebesparende maatregelen worden getroffen (Nibud, 2013a). €13.500 extra hypotheek ruimte, bij de aankoop van een energie‐neutraal‐op‐de‐meter woning. Dit is een woning die per saldo op jaarbasis niet meer energie verbruikt dan opwekt, inclusief het huishoudelijk energieverbruik (Rijksoverheid, 2013c).

Deze twee regelingen zijn dus bruikbaar als bijvoorbeeld starters aan hun maximaal te lenen bedrag zitten en toch een energie‐neutraal‐op‐de‐meter willen kopen. Hier moet wel bij vermeld worden dat er een maximum aan zit van 106% van de waarde van de woning, oftewel 106% van de Loan‐to‐Value (LTV) (Rijksoverheid, 2014). De gedachte achter deze twee regelingen en waarom de grens van het maximaal te lenen bedrag wordt opgerekt is dat het energieverbruik een onderdeel is van de woonlasten. De Nibud neemt aan dat een woning met energielabel A minder energie verbruikt dan een woningen met energielabel G. Hierdoor heeft men lagere vaste lasten en kan er meer geld besteedt worden aan de hypotheeklasten. Het is echter te specifiek en te omslachtig om voor elke consument de vaste lasten te berekenen. Daarom zijn er standaarden opgesteld en aannames gedaan, zodat er een eenduidige regeling uit is gekomen (Nibud, 2013b):    



Als basis worden de energiekosten gebruikt van een gemiddelde flat met energielabel C; Op basis van het berekende inkomen wordt een verdeling gemaakt van de woningtype met een gemiddeld energielabel C; Er bestaan 4 type woningen met een gemiddeld energiegebruik: flat, rijwoning, 2onder1 kap en vrijstaande woning; Van de energiekosten wordt alleen de gaskosten gebruikt, dit representeert het gebouw gebonden energieverbruik, elektriciteit kosten representeren het persoonsgebonden energieverbruik; Het energielabel C wordt als gemiddelde gebruikt, omdat het verschil in het totaal te lenen bedrag per energielabel stap minimaal is (€1000,‐ per energielabel stap).

Vanuit deze uitgangspunten is een standaardberekening van de financieringslastnorm opgesteld. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekaanbieders en financieel adviseurs. De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met alle overige uitgaven. Bij de hoogte van deze overige uitgaven maakt het Nibud een onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 45 ‐ | P a g i n a

‐ De basisbedragen zijn de uitgaven die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn. De basisbedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling maar worden niet beïnvloed door het inkomen. ‐ De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedragen zijn dus zowel afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het CBS. figuur 22: uitgangspunt berekening normen (Nibud, 2008) Om te bereken hoeveel een consument op een verantwoorde manier aan extra hypotheek lasten kan betalen is er een berekening gemaakt die schematisch wordt weergegeven in figuur 22. Hier wordt uitgegaan van een standaard basis bedrag wat minimaal nodig is om te leven. Daarboven komen de overige vaste lasten die stijgen, naarmate het inkomen ook stijgt. Het Nibud gaat er vanuit dat als men meer verdient dat men ook in een groter huis gaat wonen en daardoor meer uitgeeft aan vaste lasten. Het Nibud heeft ook vastgesteld in de woonquote welk percentage van de vaste lasten aan hypotheekverplichtingen mag worden uitgegeven. Er moet genoeg overblijven om de overige lasten te betalen, dit wordt de ‘norm overige uitgaven’ genoemd. Het verschil tussen de norm overige uitgaven en het berekend inkomen, is de ruimte die uitgegeven kan worden aan woonlasten. Zodra de norm overige uitgaven, waar de energierekening ook toebehoort minder wordt, groeit dus de ruimte voor woonlasten (Nibud, 2012). Een ander manier om energiebesparende maatregelen te financieren is via de Loan‐to‐value (LTV) kant. Wanneer de marktwaarde van een woning stijgt, kan dit ook gefinancierd kunnen worden binnen een hypothecaire lening. Hiervoor moet de bank wel de toekomstige waarde van energiebesparende maatregelen inzien. Tenslotte leent de hypotheekaanbieder een bepaald bedrag, voor wat in hun ogen de waarde van het onderpand is. Als een hypotheekaanbieder de toekomstige waarde van energiebesparende maatregelen kan inschatten zal hij ook bereid zijn om een hogere bedrag te lenen. Immers is het onderpand dan ook meer waard. Om deze toekomst waarde te berekenen zal de netto contante waarde van de energiebesparende maatregelen berekend worden. Dat is de waarde op dit moment van een bedrag dat in de toekomst beschikbaar komt, bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning. Daarbij worden enerzijds directe investeringskosten en anderzijds Scriptie – Thomas Dekker

‐ 46 ‐ | P a g i n a

verwachten opbrengsten uit toekomstige besparingen onderscheiden (Griendt, 2012). In andere woorden, worden alle kosten en opbrengsten over een bepaalde periode berekend, wat kan resulteren in een bepaalde opbrengst die vertaald kan worden in een waarde. 3.2.2.4 Makelaar De makelaar heeft op dit moment een kleine rol bij de bepaling van de waarde. De makelaar fungeert als intermediair, tussen de kopende partij en aankopende partij. Een makelaar wordt in dit proces ingeschakeld door één van beide partijen en ontvang als vergoeding een percentage van de marktprijs (Vereniging Eigen Huis, 2014a). Een makelaar is dus gebaat bij een transactie. De voornaamste rol van de makelaar is in het huidige proces voornamelijk de consument informeren. De makelaar levert alle informatie betreft de woning aan de consument en fungeert als platform om koper en eigenaar samen te brengen. De makelaar kan als aankopende partij ook als taxateur optreden, deze disciplines worden vaak samengevoegd. De meeste makelaars zijn aangesloten bij een beroepsvereniging en staan ingeschreven bij een kwaliteitsregister. Figuur 23: Overzicht makelaars (Moratis & Van der Veen, 2010; NVM, 2014a) 3.2.2.5 Overheid De overheid speelt een passieve rol in het proces van waardebepaling. Toch mag deze actor niet ontbreken omdat de overheid er belang bij heeft dat de woningmarkt goed functioneert, vanuit het maatschappelijke belang om iedereen een goed en betaalbare woonruimte te bieden. Hierdoor oefent de overheid indirect veel invloed uit op de woningmarkt. De overheid heeft een aantal mogelijkheden om de woningmarkt te beïnvloeden:  via belastingen (OZB, energiebelasting)  stimuleren (subsidies)  reguleren (wetgeving)  beboeten Een goed voorbeeld van invloed op de woningmarkt is de hypotheekrente aftrek voor eigenaar‐ bewoners. Dat geïnitieerd is om het eigen woning bezit te stimuleren. Een recentelijke voorbeeld is het ‘Woonakkoord’ wat op 1 maart 2013 is getekend (Rijksoverheid, 2013c). Hierin worden speciale startersleningen aangeboden om starters gemakkelijker aan een woning te komen. Maak ook een btw verlaging voor bouwwerkzaamheden in de bestaande bouw om renovaties te bevorderen. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 47 ‐ | P a g i n a

Volgens Niehof (2008) is door alle regels en instrumenten de woningmarkt ondoorzichtig geworden. Toch zijn alle partijen afhankelijk van de overheid met haar wet‐ en regelgeving. Zonder overheid zullen alle instrumenten wegvallen. Als de hypotheekrenteaftrek weg zou vallen, verwacht men dat de woningprijzen direct zouden kelderen. De ander voorbeeld van de invloed van de overheid is op de manier hoe belasting wordt geheven op basis van de waarde van de woning. Op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken wordt de waarde van alle woningen vastgesteld. Op basis van deze WOZ‐waarde worden er verschillende belastingen en tarieven bepaald. De belangrijkste is de onroerendgoedbelasting (OZB). Daarnaast gebruikt waterschap de WOZ‐waarde voor de berekening van hun belasting en de belastingdienst om de eigenwoningforfait (EWF) te bepalen. Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat de bezitter van een eigen woning moet optellen bij zijn inkomstenbelasting, omdat het woongenot zonder betaling van huur beschouwd wordt als een soort inkomen in natura. Hierdoor heeft een waardestijging van een woning direct invloed op de hoogte van andere belastingen gelieerd aan de WOZ‐waarde. Wanneer de WOZ‐waarde zou stijgen als gevolg van investeringen in energiebesparende maatregelen zouden de belastingen daarmee ook stijgen.


‐ 48 ‐ | P a g i n a

3.2.3 Beantwoording van subvraag In de inleiding van deze paragraaf wordt er op basis van het aankoop proces een model gemaakt hoe het proces van waarde bepaling verloopt. Uit dit proces worden de verschillende actoren gedestilleerd: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Consument Taxateur Bank Makelaar Overheid

Op basis van de literatuurstudie kan de subvraag beantwoord worden: Hoe verloopt het proces van waardebepaling van woningen in Nederland? Door beter naar de actoren in het proces te kijken kan het huidige proces van waardbepaling beter omschreven worden. Na aanleiding van de literatuurstudie wordt in figuur 24 het huidige proces van waardbepaling weergegeven met alle actoren die in het huidige proces een rol vervullen bij het bepalen van de woningwaarde. De onderlinge relaties en informatie stromen worden hierin weergegeven.

figuur 24: Proces van waardebepaling (eigen ill.)


‐ 49 ‐ | P a g i n a

In het model is goed te zien dat er twee informatie stromen zijn, enerzijds via de bank over de financiële voorwaarde en anderzijds via de makelaar betreffende een indicatie van de waarde en overige informatiestromen over de woning. Deze twee stromen verzorgen de informatie die nodig is voor de consument om de marktprijs te bepalen. Een derde stroom is de taxatie van de woning wat resulteert in een marktwaarde. Het is van belang om te beseffen dat de uiteindelijk waarde van de woning bepaald wordt door de marktprijs. Dit is de transactie tussen de eigenaar‐bewoner en koper‐ bewoner. Alle andere actoren faciliteren dit proces. Er is dus ook een duidelijk scheiding gemaakt tussen de faciliterende partijen en de consument die alle informatie ontvangt. Daarbij wordt er van uitgegaan dat de energetische prestatie alleen meegenomen kan worden in de marktprijs als de consument over volledige informatie beschikt. Op dit moment is dit niet het geval en bestaat er een informatie asymmetrie wanneer het gaat om energiebesparende maatregelen. Deze informatie asymmetrie zal opgeheven moeten worden door de faciliterende partijen, maar is tot op heden nog niet goed gelukt doordat er een ‘cirlce of blame’ bestaat tussen de faciliterende partijen.


‐ 50 ‐ | P a g i n a

De implementatie van de energetische prestatie bij de waardebepaling


‐ 51 ‐ | P a g i n a

H4. De energetische prestatie bij de waardebepaling In dit hoofdstuk wordt bekeken hoe de energetische prestatie beter tot uitdrukking kan komen in het proces van waardebepaling. In het vorige hoofdstuk is het proces van waarde bepaling weergegeven op basis van literatuur. In dit hoofdstuk wordt gekeken op basis van empirisch onderzoek hoe de energetische prestatie in dat proces tot uitdrukking kan komen en welke knelpunten en kansen daarbij kunnen ontstaan. Hierbij zullen de volgende subvragen beantwoord worden: C. Hoe is de energetische prestatie verankerd in het huidige proces van waardebepaling? D. Welke belangen hebben de actoren bij het stimuleren van de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde? E. Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie toegevoegd wordt in dit proces? F. Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? Deze subvragen worden beantwoord met behulp van data uit interviews en groepsbijeenkomsten. Aan de respondenten zijn specifieke vragen gesteld die aansluiten bij hun beroepenveld en antwoord geven op de subvragen.


‐ 52 ‐ | P a g i n a

4.1 Hoe is de energetische prestatie verankerd in het huidige proces? 4.1.1 Inleiding Om een antwoord te krijgen op de hoofdvraag is het belangrijk om eerst het huidige proces van waardebepaling vast te stellen en in welke mate de energetische prestatie daarin wordt meegenomen. Deze vraag wordt voornamelijk beantwoord aan de hand van de interviews. Aan de respondenten is gevraagd in welke mate zij ervaren dat de energetische prestatie mee wordt genomen bij het bepalen van de waarde en in welke mate de energetische prestatie mee wordt genomen in hun producten of diensten. Dit geeft de huidige rol van elke actor weer en welke acties ondernomen worden. Dit kan gezien worden als uitgangssituatie, waaruit een verandering teweeg gebracht kan worden. Dit geeft input voor de PAIR‐matrix die in het volgende hoofdstuk wordt gebruikt. Deze benadering zal antwoord geven op de subvraag C: Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces van waardebepaling? 4.1.2 Definitie energetisch prestatie Aan de respondent is gevraagd hoe de energetische prestatie tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling. Om die vraag te kunnen beantwoorden is er eerst gevraagd wat zij verstaan onder de energetische prestatie van een woning. In de bouwwereld blijkt dat er veel verschillende interpretaties zijn over de definitie van de energetische prestatie. Dit zelfde geldt voor de consument die over het algemeen niet thuis zijn in deze terminologie. Om een beeld te krijgen hoe de professionals denken over de definitie van de energetische prestatie is aan alle respondenten gevraagd: wat verstaat u onder de energetische prestatie van een woning. De theorie zegt er het volgende over: volgens AgentschapNL (2013b) en de bepalingsmethode NEN 5128, is de definitie van de energetische prestatie van een woning:

Met andere woorden het theoretisch berekend energieverbruik wat een gemiddeld gezin nodig heeft om een type woning te verwarmen en te koelen, ook wel het gebouw gebonden energieverbruik genoemd. Dit is hoofdzakelijk het gasverbruik van een woning. Het persoonsgebonden energieverbruik wat voornamelijk uit elektriciteit bestaat wordt buiten beschouwing gelaten.


‐ 53 ‐ | P a g i n a

Theorie

“Theoretisch berekend energieverbruik van een gebouw aan de hand van een genormeerde berekening, waarbij rekening wordt gehouden met het energieverbruik voor verwarming (isolatie en ventilatie), koeling, bevochtiging, ventilatoren, pompen, warm tapwater, verlichting bij een bepaald gebruikersgedrag”.

De respondenten waren minder eenduidig in hun antwoord. Er werden verschillende antwoorden gegeven over wat hun interpretatie is van de definitie van de energetische prestatie. Hierbij gaf iets minder dan de helft van de respondenten antwoord die gelijkwaardig is aan de definitie die agentschapNL hanteert. Bijvoorbeeld gaf een makelaar het volgende antwoord: “het is via een meetmethode berekenen wat de gemiddelde prestatie is bij een gemiddeld verbruik, en daar vervolgens een waarde aanhangen. En dat is vooral handig als je bepaalde investeringen gaat doen.” Toch gaf het merendeel van de respondenten, een andere definitie van de energetisch prestatie. Dit heeft voornamelijk betrekking op het totale energieverbruik inclusief het gebouw gebonden verbruik en persoonsgebonden verbruik. Een respondent die de consument vertegenwoordigd antwoordde met het volgende: “Heel simpel, hoeveel zijn mensen uiteindelijk kwijt aan hun energierekening” Dit geeft aan dat het merendeel van de respondenten de energetische prestatie bekijkt vanuit de consument. Waarbij geen onderscheid wordt gemaakt in het gebouw gebonden of het persoonsgebonden energieverbruik, zoals de definitie van AgentschapNL dit wel doet. Alleen de taxateurs en een makelaar legde het verband met de energetische prestatie en het berekende gebouw gebonden energieverbruik. 4.1.3 Energetische prestatie in het huidige proces van waardebepaling Om de vraag te beantwoorden hoe de energetische prestatie tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling, wordt er gekeken in welke mate de energetische prestatie meegenomen wordt in producten of diensten. Er wordt gekeken wat de rol van de actoren is om de energetische prestatie mee te nemen in het proces en wat hun rol in het proces is ten opzichte van de andere actoren. Op basis van deze analyse kunnen er aanbevelingen gegeven worden hoe de ‘cirlce of blame’ doorbroken kan worden. Per actor wordt er dus gekeken naar de ‘acties’, ‘positie’ en ‘rol’ om de energetische prestatie mee te nemen in het waardebepalingsproces. De uitkomst van deze analyse wordt in de volgende paragraaf gebruikt om de PAIR‐matrix in te vullen. 4.1.3.1 Consument De consument heeft niet direct invloed op het proces van waardebepaling, maar bepaalt wel de marktprijs waarin uiteindelijk de energetische prestatie beter tot uitdrukking moet komen. Vanuit dat perspectief wordt er gekeken naar de volgende punten: ‐ ‐ ‐

Acties: hoe de consument zich feitelijk gedraagt rond energie besparing in hun woning Positie: hoe de consument aankijkt tegen energie besparende maatregelen Rol: in welke mate de consument invloed uitoefent op het proces van waardebepaling

Voor de interviews zijn Vereniging Eigen Huis en een marketing en communicatie bureau 5plus1 geïnterviewd. Zij vertegenwoordigen de consumenten en zijn geïnterviewd met als doel om de vragen te beantwoorden vanuit het perspectief van de consument. Daarnaast hebben de andere actoren ook input geleverd.


‐ 54 ‐ | P a g i n a

Acties consument Vanuit de acties wordt de feitelijke gedragingen en activiteiten van een consument bekeken. Vereniging Eigen Huis ziet steeds meer dat consumenten gaan letten op de kwaliteit in elke hoedanigheid. Consumenten worden steeds kritischer bij het kopen van de woning, dit komt mede doordat investering in een woning groot is en financiering vaak moeilijk te krijgen zijn. Hierdoor verzamelen consumenten al meer informatie en zijn daardoor beter geïnformeerd. Toch zien veel consumenten af van het energielabel volgens dhr. Spoel van VBO. Er is geen controle vanuit de overheid op het aanleveren van een energielabel bij de transactie van een woning. Er wordt volgens Spoel zelfs een standaard clausule toegevoegd in de koopovereenkomst dat zowel de verkopende partij als aankopende partij afzien van het energielabel. Hierdoor wordt er door de consument ook niet meer naar een energielabel gevraagd wanneer een woning wordt gekocht.

Voor wat betreft investeringen in energiebesparende maatregelen in woningen valt het volgens 5plus1 tegen, consumenten investeren niet zo vaak meer dan €10.000 in één keer in energiebesparende maatregelen. Tenzij consumenten hun hele huis gaan verbouwen, dan worden wel vaak energiebesparende maatregelen meegenomen. Over het algemeen ziet 5plus1 toch dat mensen met spaargeld voor maximaal €2.000 tot €3.000 investeren in één maatregel, zoals dubbel glas of vloerisolatie. Hierdoor ontstaat bewustwording over hun energieverbruik en kunnen consumenten zien wat de effecten zijn. Enkele tijd erna, wanneer er weer gespaard is, wordt dan de volgende maatregel gedaan, project voor project en vooral met spaargeld. Consumenten zijn volgens 5plus1 in deze crisistijd ook niet geneigd om zich dieper in de schulden te steken en zijn terughoudend in het aangaan van financiering om meerder label stappen te maken. Toch is het merendeel van de respondenten er van overtuigd dat de investeringen in energiebesparende maatregen zich terug verdienen. De makelaars zijn het er ook over eens dat een goed onderhouden woning die ‘up‐to‐date’ is gehouden voor een hogere marktprijs wordt verkocht dan een woning die slecht is onderhouden. Vereniging Eigen Huis legt de relatie tussen de bouwkundige staat en de energetische prestatie. Het gebeurt zelden dat een woning een goede energetische kwaliteit heeft en bouwtechnisch zeer slecht is. Woningen die in een slechte bouwkundig staat verkeren staan langer te koop. Vereniging Eigen Huis ziet een relatie tussen de verkooptijd en de verkoopprijs, dit wordt bevestigd in de literatuur door het onderzoek van Brounen and Kok (2011). Hoe langer een woning te koop staat hoe verder de marktprijs daalt. Dit heeft Vereniging Eigen Huis al in het verleden gezien, waarbij slecht onderhouden woningen veel langer dan gemiddeld te koop staan en daardoor flink in marktprijs moesten zakken. Nu de energetische prestatie ook steeds belangrijker wordt en mee gaat spelen in de aankoopkeuzes zal een woning met een slechte energetische prestatie langer te koop staan. Volgens Vereniging Eigen Huis is het nu al dat woningen met enkel glas veel langer te koop staan dan gemiddeld en voor een lagere marktprijs verkocht worden. Nu ligt de focus alleen nog maar op enkel glas, maar er kan verwacht worden de focus op meer elementen zoals isolatie wordt gelegd. Er moet wel vermeld bij worden, dat de bouwkundige staat en daarmee ook de energetische staat nooit de belangrijkste beweegredenen zijn om een huis te kopen. Er zal door consumenten eerst geselecteerd worden op de locatie, grootte en prijs. Dan pas gaan de kleinere dingen meespelen waaronder de bouwkundig kwaliteit en de energetische prestatie. Een slecht woning op een zeer gewilde locatie kan volgens Vereniging Eigen Huis nog steeds snel verkocht worden. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 55 ‐ | P a g i n a

Positie consument Vanuit de positie wordt bekeken hoe consumenten tegenover energiebesparende maatregelen staan en vanuit welke positie consumenten beslissingen nemen. Er zijn drie elementen die belangrijk zijn voor de consument wanneer het gaat over de positie tegenover energiebesparende maatregelen.

Het eerste element gaat over de psychologisch benadering, hoe consumenten een beslissingen nemen en wat hun motief is om in energiebesparende maatregelen te investeren. 5plus1 stelt dat een consument vanuit het oer brein denkt en daarom geen duurzaamheid wil. Aangezien het oer brein het begrip duurzaamheid niet kent, alleen zaken als veiligheid, voedsel op de plank en een dak boven het hoofd. Duurzaamheid past niet in de basisbehoefte van consumenten en zal volgens 5plus1 om die reden ook nooit de belangrijkste rol gaan spelen in keuzes van consumenten. Met betrekking tot energie besparen geldt dit natuurlijk ook. Vanuit het perspectief van de consument, is de woning hun domein en een veilig nest. Dan is het zo dat prettig wonen en het leuk ingericht hebben van een woning, gezondheid en een warme woning belangrijke ingrediënten zijn voor een prettige leefomgeving. Al deze factoren komen boven energie besparen in de woning, laat staan om te investeren in energie besparing. Om die reden zullen mensen eerder geneigd zijn om eerst een nieuwe keuken of badkamer te plaatsen en dan energiebesparende maatregelen. Hieruit concludeert 5plus1 dat consumenten investeringen beredeneren vanuit motieven die hoog in de Maslow hiërarchie staan (zie intermezzo: piramide van Maslow). Vanuit de Maslow hiërarchie kan een consument benaderd worden vanuit de basisbehoeftes, zoals een warme, behaagelijke woning die men beschermt tegen de elementen. De comfort voordelen die energiebesparende maatregelen hebben sluiten hier goed op aan. Vanuit dat perspectief is het belangrijk om het comfort aspect mee te nemen in de informatie voorziening over energiebesparende maatregelen. Dit kan gekoppeld worden aan de informatie voorziening van verschillende type consumenten. In de literatuur in paragraaf 3.2.2.1 wordt beschreven dat er verschillende doelgroepen bestaan, die elke het best op een andere manier benaderd kunnen worden. Hoe een consumenten het best benaderd kunnen worden, hangt dus af van wat voor type consument het is. Een gepensioneerde early adapter zal eerder overtuigd worden met argumenten over een beter milieu en comfort voordelen. De informatie is gebaseerd op een sociale en gewaarde basisbehoefte, waarbij het financiële plaatje minder van belang is. Terwijl voor een startend stel uit de doelgroep late majority, het financiële plaatje de belangrijkste rol zal spelen. Hierbij kan veel meer geredeneerd worden vanuit de fysieke basisbehoefte om in een veilig en toekomstbestendig huis te wonen. Het is dus afhankelijk welke informatie er het best bij een doelgroep en basisbehoefte past om hen goed te informeren. Het tweede belangrijk element voor de consument om de positie te omschrijven is de manier hoe consumenten een besluit nemen. Door meerder respondenten vanuit verschillende velden wordt benadrukt dat het kopen van een woning een ‘gevoelskwestie’ is. Hoe meer het gevoel van een consument mee gaat spelen hoe groter de irrationele keuzes worden om wel of niet voor een woning te keuzen. Dhr. Spoel van VBO geeft als voorbeeld over zonnepanelen, dit kan heel positief zijn voor de energetische prestatie, maar voor de uitstraling en de sfeer van de woning kan het weer hele negatief zijn. Zeker bij karakteristieke woningen, zoals een jaren 30 woning, vinden consumenten dat het een negatief effect heeft op de uitstraling. In zekere zin neemt de consument irrationele beslissingen en speelt een bepaald gevoel bij een woning een grotere rol dan de rationele keuze om voor energiebesparende maatregelen te kiezen. Dit statement over het irrationeel handelen van consumenten wordt onderschreven door onderzoeken beschreven in paragraaf 3.2.2. 1.


‐ 56 ‐ | P a g i n a

Een derde element wat meespeelt in de positie van de consument is het sociale aspect. Volgens 5plus1 is de manier hoe een consument benaderd wordt van groot belang. Hierbij wordt het voorbeeld gegeven van het status motief bij buren. Wanneer de buurman zonnepanelen op het dak plaatst, zijn andere buurtbewoners vanuit een sociaal perspectief eerder geneigd dit voorbeeld te volgen. Zij worden gedreven vanuit een sociale motief om bij de groep, de buurt te horen. Daarbij geeft zonnepanelen een soort status, mede omdat ze duidelijk zichtbaarheid zijn op het dak. Zo zijn er dus verschillende motieven waarbij consumenten gemotiveerd worden om te investeren in energie besparende maatregelen, buiten de financiële voordelen.

Piramide van Maslow

De piramide van Maslow is een hiërarchische ordening van behoeftes van mensen. Maslow rangschikte de volgens hem universele behoeften van de mens in deze hiërarchie. Volgens zijn theorie zou de mens pas streven naar bevrediging van de behoeften die hoger in de hiërarchie geplaatst werden, als de consument behoefte of de ruimte heeft om de volgende fase te realiseren. De piramide bestaat uit vijf lagen behoeftes, wat begint met de fysieke behoefte van de eerste levens behoeftes en eindigt met maximale ontplooiing. Tabel 1: Piramide van Maslow (Maslow, 1943)

4 Waardering respect hebben voor jezelf en krijgen van anderen, status hebben

3 Sociaal het gevoel bij de anderen te horen, geaccepteerd, liever nog, geliefd worden, zorgen voor/verzorgd worden

2 Veiligheid geen gevaar of dreiging, rust, orde, een veilig gevoel, gezondheid

1 Fysiek eten, huis, warmte; wat je nodig hebt om in leven te blijven


‐ 57 ‐ | P a g i n a

Intermezzo

5 Maximale ontplooiing volledige ontwikkeling van je kwaliteiten

Rol consument Vanuit de rol wordt bekeken hoe de consument invloed uitoefent op het proces van waardebepaling. De rol van de consument is in de literatuurstudie beschreven als een passieve rol, omdat de consument niet actief betrokken is bij het proces van waardebepaling. De consument heeft wel invloed op het proces doordat de consument de marktprijs bepaalt, wat als referentie wordt gebruikt bij de taxatie van een woning. Tenslotte moet de consument er een bepaalde hoeveelheid geld voor over hebben om een woning te kopen en dus ook een bepaalde hoeveelheid geld voor energie besparende maatregelen over hebben. Daarnaast verandert de mentaliteit van de consument vanuit hun basis sentiment volgens 5plus1, consumenten willen weer onafhankelijk worden. Dat is terug te zien in de behoefte om zelf energie op te wekken en niet afhankelijk te zijn van energiemaatschappijen en de daarbij behorende kosten. Daarnaast worden consumenten steeds beter geïnformeerd volgens Verenging Eigen Huis en zien consumenten steeds vaker de voordelen in van energiebesparende maatregelen, zoals de comfort voordelen. Toch zijn er nog hele grote stappen te maken om al die voordelen echt mee te laten spelen bij de beslissingen van de aankoop van een woning. Zowel 5plus1 als Vereniging Eigen Huis geven hiermee aan dat de focus op energiebesparende maatregelen bij de consument toeneemt. 4.1.3.2 Taxateur Alle respondenten zijn het erover eens dat de taxateur de belangrijkste rol speelt in het proces van waardebepaling. De taxateur bepaalt de waarde in het economisch verkeer, vanuit dat perspectief wordt er gekeken naar de volgende punten: ‐ ‐ ‐

Acties: hoe de taxateur de energetische prestatie meeneemt Positie: hoe de taxateur er tegen aankijkt om de energetische prestatie mee te nemen Rol: welke rol heeft de taxateur in het proces van waardebepaling

Voor de interviews is de beroepsvereniging Vastgoedpro, het validatie instituut TVI en de taxateur dhr. Wijnstra geïnterviewd. Daarnaast is de input uit de groepsbijeenkomsten van platform 31 gebruikt. Deze drie partijen en de groepsbijeenkomsten beslaan het gehele werkveld van de taxateur.

Acties taxateur Over de mate waarin de energetische prestatie meegenomen wordt in de taxaties, zijn de respondenten en de literatuur verdeeld. De literatuur zegt, zoals beschreven in paragraaf 3.2.2, dat de optie bestaat voor taxateurs om energiebesparende maatregelen mee te nemen. Deze optie is echter nog niet gestandaardiseerd of geeft geen eenduidige methode om de meerwaarde te bereken. Hierdoor is het aan de interpretatie van de taxateur om te bepalen welke meerwaarde een energiebesparende maatregel heeft. Volgens Vastgoedpro kijken de taxateurs nu alleen nog naar welke waarde wordt toegevoegd, dus naar het investeringsbedrag. Terwijl de energiebesparing of oplevering ook een bepaalde waarde vertegenwoordigt, die teruggerekend kan worden naar een huidige waarde. In de literatuur wordt dit in paragraaf 3.2.2 de toekomstige waarde genoemd. TVI geeft hiervoor als voorbeeld dat bij een verbouwing er heel specifiek wordt bijgehouden welke maatregelen er worden toegepast en er dan in de taxatie na verbouwing ruimte is om de meerwaarde van energiebesparende maatregelen te generen. Dit komt volgens TVI ook doordat er al een duidelijk beeld is van de investeringskosten. In de groepsbijeenkomsten wordt er over gesproken dat in de praktijk maar 50% van het investeringsbedrag bij de waarde van de woning opgeteld wordt. Dit met de simpele reden dat voor een meerwaarde boven de 50% van het investeringsbedrag, extra Scriptie – Thomas Dekker

‐ 58 ‐ | P a g i n a

uitleg nodig heeft waarom dat zo is. Bij gebrek aan een alternatief, kiezen veel taxateurs dus voor de makkelijk en veilige weg. Dit onderschrijft Wijnstra en noemt de taxatiewereld een ‘conservatieve’ branche. Volgens Wijnstra zijn er enkele taxateurs die actief de energetische prestatie meeneemt in de taxatie. Het overgrote deel heeft te weinig kennis van energiebesparende maatregelen en kan dus ook niet goed de meerwaarde benoemen. Dan is het volgens Wijnstra makkelijk om het niet mee te nemen in de taxatie. Daarnaast komt uit de groepsbijeenkomst naar voren dat het moeilijk is voor taxateurs om voor een bestaand energiezuinig huis, de waarde voor de energiebesparende maatregelen te isoleren. Bij een verbouwing is er duidelijk wat het investeringsbedrag is en kan er duidelijk verantwoord worden waar de waardestijging vandaan komt. Wanneer deze maatregelen reeds zijn toegepast in een woning is het moeilijker te verantwoorden welke deel van de waarde toe te wijzen is aan de energiebesparende maatregelen. Positie taxateurs De positie die taxateurs innemen met betrekking tot de energetische prestatie is bescheiden. Volgens Vastgoedpro zijn taxateurs niet echt bezig met de energetische prestatie. Zolang er geen geformaliseerde module in de taxatie is, zullen taxateurs de energetische prestatie niet massaal toepassen. Tot op heden wordt het alleen door de vooruitstrevende taxateurs gebruikt, deze taxateurs zoeken volgens TVI dan ook de grens op van wat mogelijk is. Uit de groepsbijeenkomst komt wel naar voren dat de energiebesparende maatregelen vaker worden meegenomen en dus ook terug te zien zijn in de transactie geschiedenis. Wanneer de consument het belangrijker gaat vinden, zullen taxateur automatisch meer op energiebesparende maatregelen focussen. Rol taxateur De rol van de taxateur is een duidelijke rol die unaniem door alle respondenten wordt toegewezen. Dit is het bepalen van de juist waarde van een woning in het economisch verkeer. De taxateur is verantwoordelijk om een marktconforme marktwaarde voor de woning te generen. Als consumenten de energetische prestatie hoger waarderen, zijn de taxateurs de aangewezen actor om de eventuele vraag over de energetische prestatie uit de markt op te pikken. Daarbij heeft een taxateur een aantal redenen om een woning te taxeren, de belangrijkste reden is de waarde taxeren voor financiering van de woning. Volgens TVI zou de rol van de taxateur zich ook meer mogen richten op het leveren van een taxatie die meer informatie levert aan de consument. Een taxatierapport is nu nog puur gericht op het krijgen van financiering, terwijl een taxatierapport ook een informatieve rol kan krijgen. 4.1.3.3 Bank De hypotheekaanbieder is in de meeste gevallen een bank en gaat voor een langere periode een commitment aan in de vorm van een hypotheek. Vanuit verschillende actoren wordt de bank als actor gezien die het meeste belang heeft bij het toevoegen van de energetische prestatie, terwijl de bank die rol zichzelf nog niet op die manier toebedeelt. Er wordt op de volgende punten bekeken hoe de energetische prestatie dan mee wordt genomen in het proces: ‐ ‐ ‐

Acties: hoe de bank de energetische prestatie meeneemt; Positie: hoe de bank er tegen aankijkt in het meenemen van de energetische prestatie; Rol: welke rol heeft de bank in het proces van waardebepaling.


‐ 59 ‐ | P a g i n a

Voor de interviews zijn er verschillende personen binnen een bank geïnterviewd, een manager wonen, een adviseur wonen, een risicomanager en een global sustainability strategist. Gezamenlijk zijn zij verantwoordelijk voor het hele spectrum van woningfinanciering. Acties bank De energetische prestatie wordt niet meegenomen in de producten van de bank, hierover zijn alle respondenten het eens. Een bank neemt de marktwaarde over van de taxateur en op basis van die marktwaarde en de persoonlijke situatie wordt de hoogte van de hypotheek bepaald. Een hypotheekaanbieder kijkt daarnaast niet speciaal naar de energetische prestatie. Alle respondenten gaan er bij voorbaat van uit dat de energetische prestatie al verdisconteerd is in de marktwaarde die de taxateur heeft bepaald. Toch benadrukken andere respondenten dat de bank er baat bij heeft wanneer de energetische prestatie in de taxatie wordt verwerkt. Wanneer het makkelijker wordt om in energiebesparende maatregelen te investeren heeft dit een positief effect op het onderpand van de hypotheek. Dit betekend een up‐to‐date woning als onderpand, wat voor een lager risico op de lening zorgt. De bank heeft er dus baat bij om naar de toekomstige waarde te kijken van energiebesparende maatregelen. Daarnaast heeft een bank een indirect relatie met de energetische prestatie, vanuit hun maatschappelijk verantwoord ondernemerschap (MVO) wordt er aandacht besteed aan de woonlasten van hun klanten. Dit wordt bereikt door lagere hypotheeklasten, maar ook door lagere energielasten. Volgens Nibud zou het verantwoord zijn om iets meer te lenen, wanneer de energielasten omlaag gaan. Hierdoor blijven de maandlasten gelijk, maar kan er toch geïnvesteerd worden in energiebesparende maatregelen. Een ander voorbeeld is de bijdrage in het energiebesparingsfonds, waar de Rabobank en de ASN bank een groot deel van hebben gefinancierd. Toch heeft nog geen enkele bank een product waarmee op een voordelige en ‘groene’ manier energiebesparende maatregelen gefinancierd kunnen worden. Volgens de respondenten van de bank kost het veel geld om een product te ontwikkelen en wordt verwacht dat er niet heelveel gebruik van wordt gemaakt. Dit wordt verklaard door vaak strenge eisen en vaak is het financiële voordeel minimaal. Daarnaast benadrukken de respondenten dat een bank aan veel regelgeving is gebonden, en niet zo maar alles kan financieren. Positie bank De belangrijkste positie die de bank heeft is de zorgplicht, dit is vanuit een maatschappelijk oogpunt bekijken of het verantwoord is om geld uit te lenen aan een specifieke consument. Daarnaast is een bank volgens de respondenten zeer terughoudend in de manier hoe zij met hun klanten communiceren. Zodra het verder gaat dan de financiële producten van een bank, wordt er voornamelijk geïnformeerd in plaats van geadviseerd. Er is kans op imagoschade wanneer een bank gaat adviseren over energiebesparende maatregelen of mogelijke besparingen. Hierdoor is een bank zeer terughoudend om een prominente rol in te nemen of stelling in te nemen. Daarentegen zijn banken bezig om een duurzaamheidsstrategie op te zetten of een visie te vormen.

Rol bank De rol van de bank is de laatste jaren ook aan het veranderen volgens de respondenten. De verandering verschuift langzaam van een transactiebank om puur financiële producten te verkopen, naar een relatiebank die de potentie van hun klantenbestand beter benut en kan toepassen. Toch zien de respondenten nog geen rol voor de bank om de consument te gaan informeren over energiebesparende maatregelen. Ook blijft de rol volgens de respondenten in het


‐ 60 ‐ | P a g i n a

waardebepalingsproces minimaal en wordt vanuit de bank toch naar de overheid gekeken om interventies te plegen in het proces van waardebepaling. 4.1.3.4 Makelaar De makelaar is in de huidige markt het verbindend element tussen vraag en aanbod. Toch zeggen meerdere respondenten dat de rol van de makelaar snel zou kunnen veranderen. ‐ ‐ ‐

Acties: hoe de makelaar de energetische prestatie meeneemt; Positie: hoe de makelaar aankijkt tegen de implementatie van de energetische prestatie; Rol: welke rol heeft de makelaar in het proces van waardebepaling.

Voor de interviews is de beroepsvereniging VBO en Oranjeboom makelaardij die actief zijn met energie besparing geïnterviewd.

Acties makelaar De makelaar speelt in het proces van waardebepaling maar een kleine rol maar heeft een belangrijke taak om de consument te informeren. Op dit moment wordt dit nog minimaal gedaan. Bij Oranjeboom merken zij dat de consument nauwelijks vraagt naar het energieverbruik van een woning, laat staan wat het energielabel is van de woning. Zij zijn van mening dat zolang de consument er nog niet veel naar vraagt, zij die informatie ook niet standaard zullen geven. VBO ziet dit anders en is van mening dat alle makelaars alle mogelijke informatie over het object moeten verschaffen. De energetische prestatie gaat daarbij een steeds belangrijkere rol spelen en de informatie over de energetische prestatie moet dan ook verschaft worden door de makelaar. Positie makelaar De positie van makelaar gaat volgens VBO in de toekomst heel erg veranderen en daarmee ook de positie die een makelaar nu aanneemt. In de toekomst zullen makelaars meer een adviserende rol gaan vervullen om hun dienstverlening uit te breiden. Volgens VBO zal advies over de energetische prestatie dan een steeds belangrijkere dienst worden, waar de makelaar zijn dienstverlening mee kan uitbreiden. Rol makelaar De rol van de makelaar zal zeer snel veranderen volgens VBO, van alleen het vraag en aanbod samenbrengen naar meer een adviserende rol. Tegenwoordig wordt het aanbod via online platformen aangeboden en zal de rol van de makelaar vervagen. De makelaar zal zich meer moeten gaan profileren op services en vakkennis voor de consument. Kennis over energiezuinige maatregelen en de focus op energieverbruik zou een onderdeel hier van kunnen vormen. Het is immers de makelaar die het eerste contact heeft met de consument en aan de hand van de behoefte van de bewoner‐koper het woningaanbod laat zien. Oranjeboom makelaardij denkt dat het nog wel even duurt voordat consumenten zonder een makelaar een woning gaan kopen. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 61 ‐ | P a g i n a

4.1.4 Beantwoording subvraag In deze paragraaf is er gezocht naar het antwoord op subvraag c: Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking in het huidige proces van waardebepaling? Allereerst is de definitie van de energetische prestatie gegeven: “Theoretisch berekend energieverbruik van een gebouw aan de hand van een genormeerde berekening, waarbij rekening wordt gehouden met het energieverbruik voor verwarming (isolatie en ventilatie), koeling, bevochtiging, ventilatoren, pompen, warm tapwater, verlichting bij een bepaald gebruikersgedrag”. Om de vraag te beantwoorden hoe de energetische prestatie tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling, wordt er gekeken in welke mate de energetische prestatie meegenomen wordt in de producten of diensten van de actoren. Per actor wordt er gekeken naar de ‘acties’, ‘positie’ en ‘rol’ om de energetische prestatie mee te nemen in het waardebepalingsproces. Consument De consument heeft niet direct invloed op het proces van waardebepaling, maar heeft wel invloed op de marktprijs waarin uiteindelijk de energetische prestatie beter tot uitdrukking moet komen. Het is de consument die overtuigd moet worden met volledige en relevante informatie om aan energiebesparende maatregelen een hogere waarde te hechten en daarmee dus een hogere marktprijs. Dit is vooral te bereiken door de consument met informatie te voorzien die aansluiten bij de doelgroep en basisbehoeftes. Dit kan per doelgroep verschillen en zal een andere benadering vereisen om de juist informatie over te kunnen brengen. Daarnaast wordt de bouwkundige staat van een woning gekoppeld aan de energetische prestatie en zullen consumenten hun woning up‐to‐date moeten houden om hun woning in de toekomst te kunnen verkopen. Woningen met enkel glas staan nu al veel langer te koop en hebben daardoor een lagere marktprijs. Taxateur De taxateur heeft op dit moment nog geen eenduidige methode om energiebesparende maatregelen te waarderen. Wel wordt bij verbouwing een taxatie gedaan met een prijs van voor en na verbouwing, hierbij worden de energiebesparende maatregelen deels in meegenomen. Het ontbreekt nog aan een methode en kennis om bij alle taxaties de energetische prestatie mee te nemen in de taxatie. Bank De energetische prestaties van woning wordt niet meegenomen in de producten van een bank. De bank ziet eerder een rol voor de taxateur om de energetische prestatie mee te nemen in de marktwaarde, op basis daarvan zou een bank een hypotheek kunnen verstrekken. Toch kan een bank er baat bij hebben om de energetische prestatie mee te nemen in de woningwaarde en dit te vertalen naar een toekomstige waarde. Hierdoor kan het onderpand verbeterd worden en wordt het risico op de lening verkleint. Daarnaast heeft de bank vanuit een MVO oogpunt, er belang bij dat klanten hun maandlasten verlagen. Het energieverbruik is een belangrijk onderdeel van die maandlasten.


‐ 62 ‐ | P a g i n a

Makelaar De rol een makelaar kan snel veranderen, doordat de rol als intermediaire snel wordt overgenomen door internetplatforms. De makelaar zal dus een bredere dienstverlening moeten gaan leveren, waarvan het advies over energiebesparende maatregen een onderdeel kan zijn. Er kan dus gesteld worden dat de energetische prestatie nog niet tot nauwelijks wordt meegenomen in het huidige proces. Toch staan veel actoren wel open om dit mee te nemen, maar nemen nog een afwachtende houding aan om actief hiermee aan de slag te gaan. Dit is één van de oorzaken waarom er tussen de actoren de ‘circle of blame’ bestaat. Wanneer dit doorbroken kan worden, zullen veel actoren meegaan of wellicht gedwongen worden door de markt om energetische prestatie mee te nemen in hun producten of dienstverlening.


‐ 63 ‐ | P a g i n a

4.2 Het belang van de actoren 4.2.1 Inleiding In de vorige paragraaf zijn de verschillende actoren beschreven op basis van hun acties, positie en rol om de energetische prestatie mee te nemen in het waardebepalingsproces. Het belangrijkste aspect voor de actoren om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen, is het belang voor elke partij om dit te doen. Alleen wanneer een actor het eigen belang, dus de voordelen, van een verandering inziet zal een actor er ook naar gaan handelen. Het inzien van het belang kan ook een reactie zijn op activiteiten van andere actoren in het proces. Het bestaan van de ‘circle of blame’ is deels te wijten aan de actoren die het belang of toekomstig belang nog onvoldoende inzien en daar ook nog niet naar handelen. Wanneer het belang voor alle actoren wel helder is, kan dit bepaalde actoren aanzetten om de eerste stap te nemen. Op deze manier zou de ‘cirlce of blame’ doorbroken kunnen worden. Om die reden is er een gehele paragraaf besteedt aan de belangen van de actoren. In combinatie met de input uit de interviews uit de vorige paragraaf en het belang van elke actor kan de PAIR‐matrix ingevuld worden. De focus zal dus vooral liggen op het belang van elke partij om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het waardebepalingsproces. Om een duidelijk verbeter perspectief te creëren van elke actor wordt er gekeken naar de PAIR‐matrix in de huidige situatie en naar de PAIR‐matrix in de ideale toekomstige situatie. Aan de respondenten is gevraagd om antwoord te kunnen geven op subvraag D: Welke belangen hebben de actoren om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen? Om te begrijpen waarom een actor een bepaald belang heeft, is het belangrijk om de intenties van een actor te begrijpen. Met die kennis over een actor kan er een beter begrip ontstaan over hoe een actor een verandering door kan voeren. In het onderstaande literatuur kader wordt een koppeling gemaakt tussen een praktische benadering en de theoretische benadering.


‐ 64 ‐ | P a g i n a

Overzicht intenties Vanuit de theorie van Diepenmaat (2011) wordt er beredeneert dat de intentionele logica de motor is van alle doelgerichte veranderingen. Dit is een abstracte benadering van een perspectief waaruit een actor handelt. Tegenover deze abstracte indeling wordt er door van Hal (2009) een andere indeling in ‘de fusie van belangen’ beschreven. Deze indeling heeft een praktische benadering van het perspectief op duurzaamheid van een actor. Tussen deze twee indelingen is een vergelijk te maken. Op de horizontale as wordt een verdeling gemaakt tussen passieve en proactieve actoren, wat vertaald wordt naar actoren die een probleem passief oplossen in het heden of proactief handelen in de toekomst. Op de verticale as wordt er een verdeling gemaakt tussen conservatieve en innovatieve actoren. Waarbij een conservatieve actor financiële gedreven is en vanuit problemen denkt om de huidige situatie te behouden. Terwijl een innovatieve actor maatschappelijk gedreven is en uitgaat van kansen om de situatie te veranderen. Door de assen te vergelijken kan er ook een vergelijking gemaakt worden met de type actoren:

Deze indeling van een actor wordt gebruikt om te bekijken waar het belang ligt van een actor om te veranderen en vanuit wel perspectief een actor handelt.

figuur 25: duurzaamheidsperspectief (van Hal, 2009)

figuur 26: Intentionele logica (Diepenmaat, 2011)


‐ 65 ‐ | P a g i n a

Theorie

1. Curatief: een probleem in het heden verbeteren. Traditionele vakman: geen initiatief m.b.t. duurzaamheid, wet‐ en regelgeving zijn leidend. 2. Preventief: een probleem in de toekomst wordt voorkomen. Betrokken partner: noodzaak van duurzaamheid is duidelijk, stapsgewijze aanpassing. 3. Preservatief: een goede situatie wordt door adequaat ingrijpen gecontinueerd. Duurzaamheidsleider: duurzaamheid als vanzelfsprekendheid, grondlegger 4. Pro‐actief: een kans in de toekomst realiseren door actie te ondernemen. Innovatieve leider: innovatie als drijfveer, duurzaamheid als uitdaging.

4.2.2 Belang Consument De rol van de consument in het proces van waarde bepaling is indirect. Daarbij heeft de consument als belang dat de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de marktprijs. Daardoor zullen energiebesparende maatregelen gemakkelijk te financieren zijn. Hiervoor is wel volledige informatie nodig over energiebesparende maatregelen. De koper‐eigenaar zal pas bereid zijn een hogere prijs te betalen voor een woning met een betere energetische prestatie, wanneer de kopereigenaar de voordelen daarvan inziet. De eigenaar‐ bewoner heeft hier belang bij, omdat dit zorgt voor lagere maandlasten en een meerwaarde van de woning. Hierdoor zouden energiebesparende maatregelen sneller terug te verdienen zijn. De eigenaar‐bewoners krijgt een deel van de investering pas terug wanneer de woning verkocht wordt en voor de woning een hogere marktprijs wordt betaald. Wanneer dit het geval is kunnen eigenaar‐ bewoners investeren met de zekerheid dat de investering tot uitdrukking komt in de marktprijs van de woning. Een investering in energiebesparende maatregelen wordt dan interessanter voor eigenaar‐bewoners, doordat bijvoorbeeld bij een verbouwing een bepaalde meerwaarde ontstaat en deze meerwaarde meegefinancierd kan worden in de bestaande hypotheek. Bovendien kan een deel van de investering bij de waarde van een woning worden opgeteld en hoeft de investering niet terugverdient te worden op de energierekening. Waardoor er mogelijk een veel gunstiger rendement te behalen is op energiebesparende maatregelen. Dit zou de financiële haalbaarheid van energiebesparende maatregelen vergroten en daarmee ook de keuze voor consumenten om energiebesparende maatregelen toe te passen vergroten. Toch heeft de consument zelf invloed op het effect van de energetische prestatie op de marktprijs. De consument bepaald tenslotte zelf de marktprijs. Hiervoor is volledige en relevante informatie nodig om de consument beter te informeren over de toegevoegde waarde. Hiervoor is informatie nodig vanuit de actoren die aansluiten bij de basis behoefte en de doelgroep van consumenten. Wanneer consumenten over deze informatie beschikken, kunnen consumenten zelf de meerwaarde van woningen beter inschatten. Dit heeft als reden dat de consument beter geïnformeerd is en in staat is om zelf een kosten‐baten analyse te maken om het rendement van energiebesparende maatregelen uit te rekenen. De consument kan dan zelf de afweging maken om maatregelen te treffen en een betere controle te hebben over de totale woonlasten. Dit kan volgens de respondenten een grote invloed gaan hebben bij de aankoop keuze van een woning, bijvoorbeeld kan het volgens Vereniging Eigen Huis ervoor zorgen dat koper‐bewoners een lagere marktprijs over hebben voor een woning met een slechte energetische prestatie. Dit kan er voor zorgen dat slecht onderhouden woningen met een slechte energetische prestatie langer te koop staan en voor een lagere marktprijs verkocht worden. Dit kan een extra stimulans zijn voor de eigenaar‐bewoner om de woning up‐to‐date te houden, door de woning te verbeteren. 4.2.2.1 Intentionele logica De consument kan niet gezien worden als een bedrijf en de consument is geen actieve actor in het proces van waardebepaling. Toch is het van belang om te zien vanuit wel logica een consument handelt. Uit de interviews volgt dat de consument over het algemeen weinig initiatief neemt om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen. Een consument is daarmee volgend, en komt pas in actie door bijvoorbeeld regelgeving of financiële prikkels. De consument zal dan ook altijd eerst vanuit een financieel oogpunt naar de energetische kwaliteit kijken en daarna vanuit één Scriptie – Thomas Dekker

‐ 66 ‐ | P a g i n a

van de basis behoefte zoals comfort of veiligheid (zie intermezzo, piramide van Maslow). Immers als de consument in de portemonnee wordt geraakt heeft het direct de aandacht. Volgens 5plus1 kan een consument gemotiveerd worden door drivers en triggers. Drivers zijn de langer termijn motieven die een consument heeft. Dat is bijvoorbeeld het gevoel van een woning die nog niet optimaal is en nog niet zo comfortabel. Een trigger is een motief wat je aanzet om direct tot actie over te gaan. Dus een waardestijging door energiebesparende maatregelen is een extra stok achter de deur en kan gezien worden als een trigger voor de eigenaar‐bewoner om energiebesparende maatregelen toe te passen. Vanuit dat perspectief zal een consument in het heden proberen een probleem te verbeteren en dan voornamelijk vanuit de huidige regelgeving. Volgens de indeling van Diepenmaat is de logica van een consument een curatieve logica, die weinig initiatief zal nemen uit zich zelf. Hier moet wel bij vermeld worden dat aan de hand van verschillende doelgroepen er ook verschillende intentionele logica’s zijn. Zo kunnen early adapters vooral handelen vanuit een proactieve houding om kansen in de toekomst te verbeteren. 4.2.2.2 Pair matrix Huidige situatie Een consument redeneert vaak vanuit basis behoeftes en maakt vaak besluiten op basis van irrationele gronden. In de huidige situatie ligt de focus van de consument nog sterk op de terugverdientijd van energiebesparende maatregelen, waarbij nog voornamelijk kleine maatregelen worden genomen. Deze worden vaak gefinancierd met eigen spaargeld. Er ontbreekt nog veel informatie over de voordelen en nadelen van energiebesparende maatregelen, hierdoor kan de consument geen rationele beslissingen nemen.

‐ ‐

Redeneren vanuit terugverdientijd Irrationeel besluitvorming

‐ ‐ ‐

Focus op kwaliteit van maatregelen Energie prestatie secondaire Investeren met spaargeld

‐ ‐ ‐

Implementatie in de marktprijs Inschatten rendement Afweging terugverdientijd

‐ ‐ ‐

Redeneren vanuit basis behoeftes Irrationeel besluitvorming Sociaal gedreven


‐ 67 ‐ | P a g i n a

Toekomstige situatie In de toekomstige situatie heeft de consument meer kennis van de voordelen en financiële gevolgen van energiebesparende maatregelen, door een beter informatie voorziening. Hierdoor zal een consument ook een besluiten nemen vanuit het verlagen van woonlasten en het verbeteren van comfort. Daarbij zal volgens Vereniging Eigen Huis de focus steeds meer komen te liggen op de kwaliteit van de maatregelen. Mede door beter informatie zullen consumenten meerder maatregelen gaan treffen en hier geld voor lenen in plaats van met eigen geld betalen. De consument heeft er dus belang bij om de energetische kwaliteit te implementeren in de marktprijs. Hiervoor is beter informatievoorziening nodig, hierdoor kunnen consumenten ook zelf beter hun rendement uitrekenen en bekijken hoe zij zelf hun woonlasten kunnen verlagen.

‐ ‐

‐ ‐ ‐

Redeneren vanuit woonlasten en comfort Besluitvorming o.b.v. volledige informatie

Implementatie in de marktprijs Inschatten rendement Afweging woonlasten

‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐

Focus op kwaliteit maatregelen Energieprestatie secondaire Investeren met lening

Redeneren vanuit basis behoeftes Rationeel besluitvorming Sociaal gedreven


‐ 68 ‐ | P a g i n a

4.2.3 Belang Taxateur Alle respondenten waren het unaniem erover eens dat het voornaamste belang van een taxateurs is, het vaststellen van een marktconforme waarde in het economisch verkeer. Een taxateur heeft in principe geen belang bij om de energetische prestatie mee te nemen in de taxatie, maar een taxatie moet een afspiegeling zijn van wat de consument voor een woning over heeft. Wanneer in de markt de vraag groeit naar energiezuinige woningen of mensen waarderen consequent energiebesparende maatregelen hoger, zal de taxateur dit terug zien bij referentiewoningen, waardoor het meegenomen wordt in de marktwaarde. Andersom wanneer er geen waarde aan wordt gehecht zou het ook geen invloed kunnen hebben op de marktwaarde. De taxateur heeft er dus belang bij om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in de marktwaarde, wanneer dit een element is waar consumenten meer voor willen betalen. Om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in de marktwaarde, hebben volgens TVI taxateurs er belang bij dat dit op een eenduidige manier wordt gedaan. De taxateurs uit de groepsbijeenkomsten geven aan dat het mogelijk is om het waarderen van energiebesparende maatregelen door een ervaringsgewijze opbouw te bepalen, maar zij geven ook aan dat de voorkeur uitgaat naar een objectieve methode die voor alle taxateurs bruikbaar is. Dit omdat een taxatie op basis van een objectieve methode een transparante manier is om de meerwaarde te bepalen, maar ook gemakkelijk te verantwoorden is vanuit de taxateur zelf. Dit is bijvoorbeeld belangrijk voor het accepteren van een taxatie ten behoeve van financiering. De taxateurs uit de groepsbijeenkomsten geven aan dat zij hiermee sneller geneigd zijn om de energetische prestatie beter uit te drukken. Deze methode zal dan wel rekening moeten houden met de waarde die consumenten hechten aan bepaalde maatregelen, dit zal een groeiend proces zijn. Immers kan de waarde die consumenten overhebben voor energiebesparende maatregelen niet veranderd worden wanneer er een eenduidige methode komt. Dit geeft volgens TVI wel de mogelijkheid aan alle taxateur om de toegevoegde waarde van energiebesparende maatregelen te waarderen. 4.2.3.1 Intentionele logica en pair matrix Een taxateur stelt een marktconforme waarde vast in het economisch verkeer. Hij bepaald op basis van informatie en op ontwikkelingen in de toekomst de marktwaarde. Hierbij probeert de taxateur problemen op te lossen, door de waarde bepaling zo goed mogelijk te onderbouwen. Door stapsgewijs aanpassingen te maken in het proces van waardebepaling, is het een reflectie van de consument. Een taxateur zal dus altijd vanuit het perspectief van een marktconforme marktwaarde beredeneren. Volgens de indeling van Diepenmaat, is de intentionele logica van een taxateur een preventieve logica. Een taxateur probeert te anticiperen op de ontwikkelingen van de markt, zodat de marktwaarde ook een de toekomst nog marktconform is. Hierdoor is een taxateur een betrokken partner, die noodzaak om te ontwikkelingen is duidelijk maar stapsgewijs met de markt mee. Vanuit deze intentionele logica is dus af te leiden dat een taxateur open staat om de energetische prestatie mee te nemen, maar is afwachtend op de ontwikkelingen op de markt. Daarmee zal een taxateur vanuit die logica geen radicale veranderingen doorvoeren, maar stapsgewijze veranderen doorvoeren. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 69 ‐ | P a g i n a

4.2.3.2 Pairmatrix Huidige situatie In de huidige situatie heeft de taxateur voornamelijk het doel om de marktconforme waarde in het economisch verkeer te bepalen. Hierbij heeft een taxateur een afwachtende houding, die pas veranderen na aanleiding van veranderingen in de woningmarkt. Bijvoorbeeld als consumenten enerigebesparende maatregelen beter gaan waarderen. Hierdoor nemen taxateurs de energetische prestatie nog minimaal meenemen in de taxatie, doordat de markt er nog niet massaal naar vraagt. Wanneer taxateurs hiermee wel aan de slag gaan, zullen ze voor de veilige keuze gaan om niet terug gefloten te worden door de validerende instanties.

‐ ‐

Afwachtende houding Geen massale implementatie

‐ ‐

EP minimaal meegenomen Veilige keuze

‐ ‐

Accurate marktwaarde Eenduidige methode

‐

Marktconforme marktwaarde Andere rol taxatierapport

‐

Toekomstige situatie Ook in de toekomstige situatie zal de taxateur voornamelijk het doel hebben om de marktconforme waarde in het economisch verkeer te bepalen, met als enig verschil dat een taxateur er belang bij heeft aan een eenduidige methode om de waarde van energie besparende maatregelen te waarderen. Daarnaast zou een taxatierapport ook een informerende functie kunnen hebben voor consumenten, op welke basis de taxatie wordt bepaald en dus ook welke waarde de energiebesparende maatregelen hebben.

‐ ‐

Afwachtende houding Geen massale implementatie

‐ ‐

‐ ‐


‐ ‐

EP meegenomen Veilige keuze

Marktconforme marktwaarde Verschillende rollen taxatierapport


‐ 70 ‐ | P a g i n a

4.2.4 Belang Banken De meningen van de respondenten over het belang voor de bank zijn verdeeld. Aan de ene zijde zijn er de bankiers die er niet een groot belang inzien om de energetische prestatie mee te nemen. Zij verwachten dat de taxateur de marktconforme marktwaarde aangeeft doormiddel van de taxatie. Op basis van die taxatie kan een bank een hypotheek of financiering verstrekken. Aan de andere kant zien vooral de taxateurs wel degelijk een groot belang voor de bank. Aangezien een bank voor een langer periode een commitment aangaat in de vorm van een hypothecaire lening. Een bank heeft net als de taxateur er belang bij dat de waarde van de woning marktconform is. Zou dit niet het geval zijn, bestaat de kans op overkreditering. Bij gedwongen verkoop wordt de woning dan voor een veel lagere prijs verkocht en blijft er een restschuld over die vaak moeilijk is terug te betalen aan de bank. Dit is een risico voor de bank, hierdoor is er een streng acceptatiebeleid. Daarnaast is door Vereniging Eigen Huis de link gelegd met het bouwkundig onderhoud en de energetische prestatie van de woning. De staat van de woning heeft invloed op de toekomstige waarde van een woning. Een stijging van de toekomstige waarde van het onderpand, verkleint het risico op waarde verlies en daarmee het risico van de bank af op de hypothecaire lening. Eén van de manieren om de toekomstige waarde van een woning te vergroten is door de energetische prestatie te verbeteren. Hierdoor kan de bank belang hebben bij het een beter uitdrukking van de energetische prestatie in het proces van waardebepaling. Het derde belang heeft betrekking op de woonlasten van consumenten. De woonlasten bestaan voor een groot deel uit de energielasten. Wanneer de woonlasten laag zijn, zal een consument wat meer ruimte over hebben van het besteedbaar inkomen. Het risico voor de hypothecaire lening is dan lager, of de consument is in staat een hogere lening aan te gaan. Immers wanneer iemand een lagere energierekening heeft, is er meer ruimte om de hypotheeklasten te dragen. Dit sluit aan bij de zorgplicht die elke bank heeft om alleen op een verantwoorde manier een lening te verstrekken. Het laatste belang voor de bank is een indirect belang, het belang van een goed imago. Wanneer een bank het imago heeft van een ‘groene’ bank die verantwoordelijk ondernemerschap toont trekt dit meer klanten aan. Volgens de correspondenten kan de bank er dus belang bij hebben dat hun woningvoorraad bestaat uit ‘groene’ woningen en dat de bank proactief met energie besparing bezig is. 4.2.4.1 Intentionele logica Een bank heeft als primaire doel om woningen te financieren, hierbij is de informatievoorziening hierover en zorgplicht belangrijk. Sinds enige tijd is het voor de bank ook belangrijker geworden om het onderpand te verbeteren en de maandlasten van consumenten te verlagen. Dit is een secundaire doel, maar krijgt wel steeds meer aandacht. Daarmee veranderd volgens de correspondenten een bank van een transactie bank, die puur op het financieren gericht is, naar een relatiebank die meer gericht is op het totaal plaatje. Dit is een duidelijk verandering van de intentionele logica waar naar gehandeld wordt. Bij een transactie bank wordt er vanuit het heden gekeken naar de risico’s en is dan alleen puur financieel gedreven, vanuit een curatieve logica. Terwijl een relatiebank meer inspeelt op maatschappelijke vraagstukken en de kans bekijkt vanuit de huidige positie om adequaat in te grijpen om de positie te continueren. Daarbij heeft de bank duurzaamheidsdoelstellingen en kan daarmee de grondlegger zijn van de implementatie van de energetische prestatie. Een bank heeft immers er belang bij om een groen imago te verkrijgen. Door de verandering van de Scriptie – Thomas Dekker

‐ 71 ‐ | P a g i n a

intentionele logica, zal een bank ook anders gaan handelen. Door bijvoorbeeld meer een leiders rol op zich te nemen en initiatief te nemen op het gebied van duurzaamheid. Dit zou kunnen resulteren in meer financieringsmogelijkheden of groene financieringsproducten te ontwikkelen. 4.2.4.2 Pairmatrix Huidige situatie In de huidige situatie communiceert een bank voornamelijk vanuit de zorgplicht naar consumenten toe en vaak nog vanuit de rol van een transactie bank. Vanuit die positie neemt een bank niet het initiatief om meer financieringsmogelijkheid te ontwikkelen speciaal voor energiebesparende maatregelen. De marktwaarde van een taxateur wordt direct overgenomen voor de voorwaardes van de hypotheek en de hoogte van het maximaal te lenen bedrag bereken. Er bestaan extra regelingen die het mogelijk maken om extra te lenen, deze regelingen worden volgens de correspondenten alleen nog nauwelijks toegepast.

‐ ‐ ‐

Zorgplicht Klanten informeren

‐ ‐


Waarde overnemen van de taxateur Op basis van hypotheeklasten Extra regelingen

‐ ‐

‐ ‐

Transactie bank Informeren consument

Toekomstige situatie In de toekomstige situatie met de veranderende intentionele logica heeft de bank een veel actievere rol met betrekking tot de energetische prestatie. Doordat de focus meer ligt op een relatiebank zal een bank daardoor ook anders handelen. Voor het financieren van een woning zal veel meer gekeken worden naar de totale woonlasten in plaats van alleen naar hypotheeklasten. De energielasten gaan een belangrijkere rol spelen. Daarnaast denken de respondenten dat de extra regelingen om meer te lenen boven op het maximaal te lenen bedrag vaker toegepast zal worden. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat er een groter belang is om de juiste toekomstige waarde vast te stellen. De energetische prestatie is daar niet nog voldoende in meegenomen, maar kan wel een effect hebben op de waarde van het onderpand. Wanneer hier actief op gehandeld wordt, draagt dit bij een groen imago en zal de consument proactief geïnformeerd worden. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 72 ‐ | P a g i n a

‐ ‐

Zorgplicht Klanten informeren

‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐

Accurate marktwaarde Toekomstige waarde Groen image

‐ ‐

Waarde overnemen van de taxateur Op basis van woonlasten Extra regelingen toepassen

Relatiebank Pro‐actief Informeren over EP


‐ 73 ‐ | P a g i n a

4.2.5 Belang Makelaar De makelaar heeft een adviserende rol en voornamelijk baat bij het goed informeren van de consument. De makelaar heeft daarom volgens de respondenten er belang bij om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen. De belangrijkste reden is volgens VBO dat de rol van de makelaar gaat veranderen. De opkomst van internet en online platforms wordt steeds groter en professioneler, waardoor de functie als intermediaire van vraag en aanbod langzaam verdwijnt. Hierdoor zal de makelaar zich meer moeten gaan richten op de toegevoegde waarde van een makelaar, de dienstverlening. Kennis over de energetische prestatie kan gezien worden als een uitbreiding op die dienstverlening. Zelfs als er genoeg werk is, heeft de makelaar er een belang bij. Namelijk het adviseren van de consument, blijft de kerntaak. Daar wordt de energetische prestatie ook een belangrijk onderdeel van. Wanneer er vragen vanuit consumenten komen zal een makelaar daar een antwoord op moeten hebben en niet dan pas in actie komen. Daarbij zeggen de respondenten wel dat de makelaar nooit een bouwkundige zal worden, maar hij kan hier wel over adviseren. 4.2.5.1 Intentionele logica De makelaar begeeft zich in een beroepsgroep die langzaam zal veranderen. Volgens VBO zijn makelaars zich hiervan bewust en zullen zich langzaam aangaan passen aan een andere rol. Zij zullen hun rol in het heden moeten veranderen om in de toekomst nog een toegevoegde waarde te kunnen hebben. De makelaar zal dus de noodzaak van de energetische prestatie moeten erkennen en stapsgewijs zijn kennis uitbreiden en aanpassen. Hiermee heeft een makelaar een preventieve logica, door in het heden zijn dienstverlening aan te passen zodat hij in de toekomst ook nog bestaat. Een makelaar is daarmee een betrokken partner die stapsgewijs aanpassingen in zijn dienstverlening zal doorvoeren.


‐ 74 ‐ | P a g i n a

4.2.5.2 Pairmatrix Huidige situatie De makelaar begeeft zich in een conservatieve dienstverlening, wat voornamelijk is gefocust op het koopproces begeleiden. Toch zal een makelaar moeten gaan veranderen om nog een toegevoegde waarde te hebben in de toekomst. De makelaar ziet deze rol nog niet goed in om beter te gaan informeren over energie besparende maatregelen.

‐

Adviserende rol

‐ ‐

Up‐to‐date blijven Aanpassen aan de nieuwe markt

‐ ‐

Consumenten informeren Koopproces begeleiden

‐ ‐

Veranderende rol Conservatieve dienstverlening

Toekomstige situatie In de toekomstige situatie zal de makelaar zijn dienstverlening moeten uitbreiden door de veranderende rol van een makelaar. De makelaar zal weer terug gaan naar een expertise rol die de consument weer gaat adviseren, in tegenstelling tot nu waarbij de makelaar alleen het aankoop proces begeleidt.

‐

Uitgebreide adviserende rol

‐ ‐

Consumenten informeren Adviseren energiebesparende maatregelen

‐ ‐

Veranderende rol Nieuwe dienstverlening

‐

Uitgebreid pakket dienstverlening Pro‐actief Informeren

‐


‐ 75 ‐ | P a g i n a

4.2.6 Beantwoording subvraag In deze paragraaf is gezocht naar het belang van elke actor om de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde beter tot uitdrukking te laten komen. Hierbij is gebruik gemaakt van de PAIR‐matrix om de huidige situatie te vergelijken met de toekomstige situatie om het huidige belang met het toekomstige belang te vergelijken. Hieruit kan voortvloeien of een actor kan handelen naar zijn huidig belang of toekomstig belang. Belang consument De rol van de consument in het proces is indirect, toch heeft de consument een groot belang. Het voornaamste belang van de consument om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen is de implementatie in de marktprijs. Wanneer dit gebeurt zullen investeringen in energiebesparende maatregelen een direct effect hebben op de marktprijs van de woning en heeft de consument lagere energielasten. Hierdoor wordt het financieel aantrekkelijk voor de consument om te investeren in energiebesparende maatregelen. Tenslotte hoeft de investering niet alleen maar terug verdient te worden op de energierekening. Een andere belang voor de consument is het beter in kunnen schatten van de meerwaarde, door betere informatie. De consument kan dan zelf een kosten‐baten analyse maken en het rendement uitrekenen voor energiebesparende maatregelen. Dit zal effect hebben op de verkoopbaarheid van woningen, bijvoorbeeld dat een woning met een slechte energetische kwaliteit langer te koop zal staan. Belang taxateur Het voornaamste belang voor taxateurs is het vaststellen van een marktconforme waarde in het economisch verkeer. Daarbij zal de marktwaarde van een woning een afspiegeling moet zijn, van wat de consument voor een woning over heeft. Wanneer consumenten meer over hebben voor de energie besparende maatregelen, zal een taxateur daar rekening meer houden en terug laten komen in de bepaling van de marktwaarde. Om dat op een eenduidig en transparante manie te doen is er behoefte aan een eenduidige methode waarmee een taxateur de mogelijkheid heeft om energie besparende maatregelen mee te nemen in de taxatie. Belang bank De bank heeft net als de taxateur belang bij een marktconforme marktwaarde van de woning. Een bank gaat voor een langer periode een commitment aan, in de vorm van een hypothecaire lening. De vergelijk wordt gemaakt tussen het onderhoudsniveau en de energetische prestatie, wat invloed heeft op de toekomstige waarde van een woning en het risico op de hypothecaire lening verkleinen. Daarnaast is het voor de bank belangrijk om naar de totale woonlasten te kijken, waar de energielasten een onderdeel van zijn. Wordt er geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen, zullen de maandlasten lager uitvallen of is er de mogelijkheid om hogere hypotheeklasten te dragen. Als laatst kan een bank er belang bij hebben om een goed imago te verkrijgen, door proactief met energie besparing bezig te zijn. Belang makelaar Het belang voor de makelaar is advisering over energiebesparende maatregelen als uitbreiding van hun dienstverlening. De kerntaak van de makelaar zal verschuiven van een vraag en aanbod intermediaire naar een adviserende rol. Door advisering over de mogelijkheden van energiebesparende maatregelen kan de makelaar ook in de toekomst een toegevoegde dienstverlening aanbieden. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 76 ‐ | P a g i n a

4.3 De kansen en knelpunten van de energetische prestatie 4.3.1 Inleiding Vanuit de interviews en de analyse met behulp van de PAIR‐matrix zijn verschillende kansen en knelpunten naar voren gekomen, om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het proces van waardebepaling. De meest belangrijke kansen en knelpunten komen voort uit de PAIR‐matrix, daarnaast is aan alle respondenten gevraagd wat de kansen en knelpunten vanuit hun perspectief zijn. Met deze data wordt de subvraag E beantwoordt: Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces? Er is per actor bekeken wat de knelpunten en kansen zijn, dit is opgedeeld in twee paragrafen waar verschillende onderwerpen besproken worden. In de eerste paragraaf worden de kansen bekeken. 4.3.2 Kansen Voor de kansen zijn er een aantal onderwerpen naar voorgekomen. 1. Informatie asymmetrie Een duidelijke kans bestaat er om de consument beter te informeren over energiebesparende maatregel. Deze kans komt uit de informatie asymmetrie die beschreven wordt in de neoklassieke economie. Deze informatie asymmetrie gaat uit van de consument die alleen een rationeel besluit kan nemen als het over volledige en relevante informatie beschikt. Over die informatie beschikt de consument vaak niet en dit zal door de marktactoren moeten worden geleverd. Verschillende respondenten geven aan dat de consument de meerwaarde van energiebesparende maatregelen nog niet inziet en daardoor ook niet bereid is om meer te betalen voor een energiezuinige woning. De consument moet de meerwaarde eerst in gaan zien, dan pas kan de ‘circle of blame’ doorbroken worden. Hierin zit een kans en een knelpunt, in de volgende paragraaf wordt ingegaan op het knelpunt. De kans is gebaseerd op de veronderstelling als de informatie asymmetrie wordt opgeheven, zodat de consument de meerwaarde van energiebesparende maatregelen kan inzien. Dit kan resulteren in een hogere marktprijs. Volgens van Renswoude zouden consumenten de meerwaarde al in kunnen zien, maar wordt dit nog niet uitgedrukt in een hogere marktwaarde. Dit zou een neven effect van de crisis kunnen zijn en beter tot uitdrukking komen wanneer de woningmarkt weer stabiliseert. Kennelijk heeft een energiezuinige woning een meerwaarde ten opzichte van andere woningen en zal de marktprijs voor zo’n woning hoger kunnen zijn. In de paragraaf ‘kans versterken’ wordt verder ingegaan welke informatie nodig is om een rationeel besluit te kunnen nemen. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 77 ‐ | P a g i n a

2. Taxatie rapport aanpassen Er bestaat een kans voor de taxateur en de validerende instellingen om de energetische kwaliteit van een woning mee te nemen in een gestandaardiseerde methode. De taxateur zou op een eenduidige manier een waarde kunnen geven aan energiebesparende maatregelen. Deze methode zal volgens de geïnterviewde taxateurs kunnen worden opgenomen in het taxatieprotocol, wat resulteert in een uniforme rekenmethode. Volgens TVI kan deze tool gebruikt worden als onderbouwing van een taxatie na verbouwing, waar al specifiek in beschreven wordt welke maatregelen zijn toegepast. Dat is interessant, doordat iedereen de zelfde methode gaat hanteren. Dan hoeft een taxateur niet meer zijn eigen invulling te geven aan de meerwaarde van energiebesparende maatregelen. Volgens Vastgoedpro heeft het nog een voordeel, aangezien het taxatie rapport steeds transparanter moet worden. Dan begrijpt iedereen hoe een taxateur tot de waarde is gekomen, wanneer elk argument of berekening helemaal onderbouwd is. Dit geldt dan ook voor de energetische prestatie van een woning. Een tweede kans voor de taxateur is het aanpassen van het doel van een taxatie. Tot op heden wordt een taxatie hoofdzakelijk gebruikt om de financiering aan te vragen. Terwijl er volgens TVI kansen liggen om de consument te informeren doormiddel van een taxatierapport. Het taxatierapport heeft volgens TVI de potentie om de consument een houvast te geven wat de woning waard is. Ook Vereniging Eigen Huis stelt dat het taxatie rapport een tool kan zijn om de consument te informeren over de invloed van energiebesparende maatregelen op de marktwaarde van de woning. Het huidige taxatierapport is niet geschikt als communicatiemiddel, doordat het nu gefocust is op de financieringsaanvraag bij een bank (BRON). 3. Financieringsmogelijkheden De rol van de bank verandert steeds meer van een transactie gerichte bank naar een relatiebank, waarbij de focus meer ligt op de relatie met de klant. Vanuit dat perspectief bestaat er de kans voor de bank om zich te profileren als marktleider op het gebied van groene hypotheken. Volgens Wijnstra zou de bank nu in moeten stappen en starten met het uitgeven van groene hypotheken. Dit is een gat in de markt en geen enkele partij durft dit nog. Wijnstra waarschuwt namelijk voor de buitenlandse banken die in de markt stappen, bijvoorbeeld de Belgische bank Argenta. Volgens Wijnstra investeren zij al veel in Nederland en groeien al heel erg hard. Het ontbreekt bij de Nederlandse banken nog aan de financiële producten waar energiebesparende maatregelen mee gefinancierd kunnen worden. Zowel de respondenten van de bank als taxateurs geven aan dat er niet zozeer financiële producten op de markt moeten komen waar een korting op wordt gegeven. Maar het is eerder noodzakelijk om meer financiële producten op de markt te brengen, dus meer mogelijkheden om te financieren. Er bestaat wel fondsen of duurzaamheidsleningen, maar die hebben vaak een maximum te lenen bedrag. Als er een breed pallet bestaat van financiële producten, is de kans groter voor een bank om marktleider te worden of te blijven. Wanneer de bank meer financieringsproducten heeft, om energiebesparende maatregelen te financieren, bijvoorbeeld een groene hypotheek. Heeft dit niet alleen voordeel voor de klant maar de bank heeft er zelf ook baat bij om de waarde van hun onderpand te verhogen. Volgens de respondenten van de bank kan een bank baat hebben bij een ‘groene’ woningvoorraad, een voorraad die voornamelijk uit energiezuinige woningen bestaat. Zeker wanneer zal blijken dat energie onzuinige woningen in de toekomst minder waard worden. Op portefeuilleniveau kan dit van Scriptie – Thomas Dekker

‐ 78 ‐ | P a g i n a

invloed zijn op de bank. Dit bevestigd VBO, door aan te kaarten dat de bank de energetische prestatie niet meeneemt op portefeuilleniveau. Als een bank dit wel zou doen, zouden ze een beter beeld hebben van hun onderpand. De volgende stap zou zijn om bewoner‐eigenaars van de woningen met een slecht label te stimuleren om hun woningen te verbeteren. Volgens VBO zullen de woningen die sinds de jaren 80 niet meer zijn verbeterd sterk in waarde dalen, woningen zal men up‐ to‐date moeten houden om waarde te behouden. Hierbij moet wel in gedacht gehouden worden dat een bank altijd de balans zal opzoeken tussen maatwerk en standaardisatie van processen. Daarbij heeft een bank zorgplicht, om klanten op een verantwoorde manier geld uit te lenen. 4. Kans om de werkzaamheden voor de makelaar en hypotheekadviseur uit te breiden De positie van zowel de makelaar als de hypotheekadviseur gaat volgens de respondenten in de toekomst veranderen. De makelaar heeft volgens Wijnstra en VBO zich vooral in het verleden gefocust op geld verdienen met woningtransacties en het verbinden van vraag en aanbod. Het platform van vraag en aanbod wordt echter langzaam aan vervangen door het internet. De makelaar zal dus terug moeten naar de kerntaak, om hun klanten te bedienen en te ontzorgen. Uitbreiding van de werkzaamheden is daarbij cruciaal en advies over energie besparen kan daar een onderdeel van zijn. Volgens TVI ligt er dus voor de makelaar een kans om zijn werkzaamheden uit te breiden, door extra services te bieden en weer een toegevoegde waarde te hebben. Volgens Vastgoedpro zou een makelaar zich moeten gaan onderscheiden. Dit kan door steeds meer te gaan optreden als een adviseur in plaats van een bemiddelaar. Dat heeft weer een commercieel voordeel voor de makelaar. De rol van hypotheek adviseur verandert ook doordat het vanaf 2015 mogelijk is voor consumenten om digitaal een hypotheek aan te vragen. De rol van hypotheek adviseur zal dus ook sterk verminderen door het digitaliseren. Tot deze paragraaf is de hypotheekadviseur nog niet genoemd. Toch geven veel respondenten aan dat de hypotheek adviseur juist een belangrijke rol kan spelen om de consument te informeren over energiebesparende maatregelen. Net als bij de makelaar zal de hypotheek adviseur volgens Vastgoedpro terug moeten naar hun kerntaak, dat is de consument adviseren op hun expertise gebied. Wijnstra zegt dat de hypotheek adviseur juist al in een vroeg stadium in het aankoopproces van consumenten betrokken is. Dit is een kans voor de hypotheekadviseur om de consument te informeren over de mogelijkheden op energie besparing en de financiële voordelen. De respondenten melden hierbij wel dat de hypotheekadviseur geen bouwkundig adviseur moet worden, maar juist kan adviseren op de financiële voordelen en producten. 5. Relatie tussen de energetische prestatie en de bouwtechnische kwaliteit Vereniging Eigen Huis stelt dat er een relatie gelegd kan worden tussen de bouwtechnische kwaliteit en de energetische prestatie. Een woning moet up‐to‐date gehouden worden en dit betekend dat de woning aangepast wordt aan de huidige eisen. Zoals het vervangen van een moederhaard door een HR‐ketel met centrale verwarming, maar ook enkel glas vervangen door HR++ glas. Daarnaast blijkt dat het vergroten van het vloeroppervlak en een dakkapel goede investeringen zijn. Vereniging Eigen Huis gaat er vanuit dat wanneer eigenaar‐bewoners hun woning onderhouden dit gelijk staat aan waarde behoud. Hierdoor heeft de eigenaar‐bewoner de kans om de waarde van de woning te laten stijgen of te behouden, door te investeren in de woning. Deze vergelijking kan ook interessant zijn voor de bank die de woning als onderpand heeft en waarvoor waarde behoud belangrijk is. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 79 ‐ | P a g i n a

6. Overheid De overheid heeft er belang bij dat de woningmarkt goed functioneert, immers wil elke Nederlander een betaalbaar en kwalitatief goed dak boven het hoofd. Daarnaast heeft de overheid doelstellingen om de CO₂ uitstoot te verminderen. Deze twee doelstellingen komen samen in het vraagstuk om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Mocht de marktwerking in de woningmarkt niet het gewenst effect hebben, zijn er voorbeelden waarmee de overheid in het proces kan interveniëren of reguleren. Volgens veel respondenten ligt er een kans en verantwoordelijkheid bij de overheid om de consument te informeren. Van Renswoude stelt voor om er een SIRE spotjes van te maken. Het is de rol van de overheid om mensen bewust van hun energieverbruik te maken. Daarnaast wordt er door alle respondenten de relatie met het energielabel gelegd. Alle respondenten zijn het er over eens dat de energielabel verplicht gesteld moet worden. De meningen zijn verdeeld over wat voor type het energielabel moet zijn. In het onderstaande intermezzo wordt een voorbeeld gegeven van hoe de overheid de woningmarkt kan beïnvloeden. Vergelijking met de auto‐industrie

In dit voorbeeld heeft de overheid doormiddel van regulering en stimulering er voor gezorgd dat veel mensen een energiezuinig auto hebben gekocht. De overheid zou het zelfde kunnen doen bij de woning markt, door middel van wetgeving, zoals het verplicht stellen van het energielabel bij een transactie. Maar ook via stimulering, door een belasting voordeel te geven voor energie zuinig woningen.

4.3.3 Knelpunten In de vorige paragraaf zijn alle kansen benoemd. Uit de interviews blijkt dat waar kansen zijn, nu ook knelpunten bestaan. Deze knelpunten worden in deze paragraaf benoemd. 1. Informatie asymmetrie In de vorige paragraaf is het opheffen van de informatie asymmetrie beschreven als een kans om de consument beter te informeren. Toch is dit ook het grootste knelpunt in het huidige proces van waardebepaling. Volgens de respondenten hebben de consumenten zeer weinig kennis over de energiebesparende maatregelen. Deze kennis is cruciaal om energiebesparende maatregelen te kunnen waarderen. Daarnaast stelt 5plus1 dat wanneer de consument geïnformeerd wordt over energiebesparende maatregelen vaak een verkeerder methode wordt gebruikt. 5plus1 geeft als voorbeeld dat veel actoren een economisch begrip maken van energie besparen. Mensen gaan daardoor er heel kil en koud meerekenen. Met als gevolg dat consumenten gaan ‘cherry pikken’, van de 8 maatregelen die toepasbaar zijn wordt dan alleen naar de terugverdientijd gekeken. Dan worden daar de twee maatregelen uit gekozen die het hoogste rendement hebben en niet zozeer in hoeverre ze effectief zijn in de woning. Volgens 5plus1 gaan mensen met zo’n benadering alsnog niet de waarde inzien van bepaalde maatregelen. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 80 ‐ | P a g i n a

Intermezzo

De overheid probeert sinds 2001 de aanschaf van zuinige auto’s te stimuleren met behulp van het energielabel. Op het energielabel kan de consument in de showroom zien hoe zuinig een auto is ten opzichte van andere auto’s. Van 2006 worden auto’s met een A of B label gestimuleerd, met een korting op de aanschafbelasting BPM. Voor onzuinige auto’s geldt een BPM‐toeslag (Kieboom & Geurs, 2009). Veel auto bezitters zijn bereid enkele duizenden euro’s meer te betalen voor een relatief zuinige auto met een A‐label ten opzichte van een D‐label. Gezien deze betalingsbereidheid is het effect van het energielabel voor deze segmenten wellicht groter dan het effect van de bonus‐malusregeling.

Daarnaast is de benadering van bepaalde doelgroepen van groot belang. Door de verkeerde informatie te geven aan een bepaalde doelgroep, kan de boodschap een negatief effect hebben. Zo zullen early adapter zich eerder aangesproken voelen als energiebesparende maatregelen in relatie worden gebracht met een beter milieu. Terwijl de late majority vooral interesse heeft in het rendement en de terugverdientijd van energiebesparende maatrelgen. Dit behoeft per doelgroep een andere aanpak en kan daardoor een knelpunt worden, wanneer er niet goed doordacht wordt op welke manier informatie gecommuniceerd wordt. Hoe consumenten het best benaderd kunnen worden, hangt ook af van wat voor type consument het is. Een early adapter zal eerder overtuigd worden met argumenten voor een beter milieu en zal het financiële plaatje minder van belang vinden. Terwijl de late majority vooral benaderd kan worden vanuit hun primaire levensbehoefte en met informatie over rendementen. Het financiële plaatje speelt daarbij de belangrijkste rol. Het is dus ook afhankelijk welke boodschap je moet verkondigen, om een bepaalde doelgroep te bereiken. Marktpartijen zouden dus de consument op een actieve manier moeten overtuigen van het nut en de voordelen om energie te besparen. Tenslotte lijkt het veel aantrekkelijker in een nieuwe keuken te investeren dan in isolatie in de muren of HR++ glas. Daarnaast is het belangrijk om de consument aan te sturen op de primaire levensbehoeftes, zoals comfort en een prettige leefomgeving. Dat wil niet zeggen dat we helemaal niet naar het financieel aspect moeten kijken, het moet tenslotte wel rendabel zijn en het financiële plaatje moet kloppen. Maar in de communicatie naar consumenten toe zou het niet alleen over de terugverdientijd moeten gaan. 5plus1 stelt voor om het financiële aspect zo vorm te geven zodat mensen het niet zien als extra lening maar als een investering in de besparing van je energierekening. Daarnaast geven ze als tip om niet in de zomermaanden over energie besparing te communiceren, pas als het koud wordt gaan consumenten op energie besparing letten. Alle respondenten zijn het er over eens dat de informatie voorziening naar de consument nog minimaal is. Vereniging Eigen Huis bevestigt dit en stelt dat de consument echt nog een gebrek aan kennis heeft op het gebied van energiebesparing. Zolang consumenten niks afweten van de voordelen en gevolgen, zullen ze er ook niet bereid zijn er meer voor te betalen. 2. Marktwaarde vs. Marktprijs Naast dat de consument beter geïnformeerd moet worden over energiebesparende maatregelen, hebben de actoren zoals makelaars en taxateurs ook nog veel te leren. Vereniging Eigen Huis stelt zelfs dat er een kennis gebrek is bij de professionals. VBO ziet bij makelaars en taxateurs dat er een groot verschil kan zitten in het kennisniveau, terwijl er bij alle makelaars en taxateurs een bepaalde basiskennis nodig is om straks de energetische prestatie mee te nemen in het waardebepalingsproces en om de consument te informeren. Daarbij zegt TVI dat de taxateurs al een basisniveau hebben van bouwkundige kennis, maar dit moet uitgebreid worden met kennis over energiebesparende maatregelen. 3. Taxatie aanpassen Een groot knelpunt in de huidige situatie ligt volgens het merendeel van de respondenten bij de mogelijkheid om de energetische prestatie te kunnen waarderen in een taxatie. Volgens TVI is er geen eenduidige specificatie die gebruikt en geaccepteerd wordt door geldverstrekkers. Er is wel een mogelijkheid om een waarde aan energiebesparende maatregelen te geven, hiervoor is echter een verklaring nodig. Voor deze verklaring is geen eenduidige richtlijn, met als gevolg dat taxateurs op eigen initiatief een waarde eraan gaan koppelen. Daarmee is het dus wel mogelijk om Scriptie – Thomas Dekker

‐ 81 ‐ | P a g i n a

energiebesparende maatregelen te verdisconteren in de totale marktwaarde, maar het zou volgens TVI goed zijn dat de energiebesparende maatregelen benoemd kunnen worden. Alleen dan kunnen energiebesparende maatregelen op een transparante manier meegenomen worden in de taxatie. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 4.4, het versterken van kansen. Het blijkt ook voor banken een lastige discussie te zijn, aangezien alleen de waarde stijging gefinancierd kan worden. Maar de vraag is, wat is echt een woningverbetering. Het ontbreekt daarom aan een eenduidige specificatie, die ook gebruikt kan worden door geldverstrekkers. Van Renswoude heeft als voorbeeld: als een klant het dak gaat verbouwen en direct gaat isoleren, worden de kosten aan de taxateur doorgespeelt. Die zal een marktwaarde opmaken voor verbouwing en na verbouwing, waarbij hij de investering meeneemt in de toekomstige waarde. Die investeringswaarde neemt hij mee in de marktwaarde, maar is lastig om te bepalen welk percentage er gebruikt moet worden. Bijvoorbeeld bij een keuken van €10.000 neemt een taxateur maar €6.000 mee, terwijl dit bij energiebesparende maatregelen wel anders kan liggen. Wijnstra geeft daarbij aan dat de taxateur dus nog te weinig kennis heeft van de financiële consequenties van energiebesparende maatregelen en in hoeverre consumenten het waarderen. 4. Financieringsmogelijkheden De meeste respondenten erkennen dat er niet veel mogelijkheden zijn voor consumenten om energiebesparende maatregelen te financieren. Dit is een groot knelpunt in het proces van waardebepaling, aangezien beslissingen om energiebesparende maatregelen toe te passen staan of vallen bij de financieringsmogelijkheden. Immers wanneer een hypotheekaanbieder niet bereidt is om de extra waarde te financieren zullen eigenaar‐bewoners nooit gaan investeren in hun woning en koper‐bewoners nooit een hogere marktprijs betalen voor een energiezuinig huis. Vereniging Eigen huis kaart aan dat de financieringsmogelijkheden steeds strenger worden, zo wordt de loan‐to‐value steeds verder afgebouwd tot zelfs 100% in 2018. Dat betekent dat je de normale kosten zoals makelaar, notaris en belastingen niet meer volledig mee kan financieren. Laat staan als een eigenaar‐bewoner wil gaan verbouwen, dan is er geen ruimte om die kosten voor een verbouwing mee te financieren. Dat kan dan alleen als uit een taxatie blijkt dat er een waarde vermeerdering plaats vind. Dat is in het huidige systeem van taxeren moeilijk om aan te tonen en is dus vaak niet mogelijk. Dat is een grote rem op de mogelijkheden van consumenten om hun woning te gaan verbeteren in de komende jaren. Van Renswoude kaart wel aan dat er mogelijkheden zijn om extra ruimte te krijgen in de loan‐to‐ income (LTI). Dit zijn de twee regelingen om extra hypotheek ruimte te krijgen, met €8.000 voor een energielabel A++ of €13.500 voor een energieneutraal op de meter woning. Dit gaat echter om een uitzonderingsregeling, aangezien de klant dan al aan de maximale leencapaciteit zit. Deze twee regelingen zullen dus niet vaak gebruikt gaan worden. Daarbij vermeld correspondenten van de bank dat zij niet nastreeft om de maximale leencapaciteit te benutten, dit is niet altijd verantwoord en hoort bij de zorgplicht van een bank om hier goed over te waken. Vanuit dat perspectief is het een positieve ontwikkeling, dat er steeds vaker naar de totale woonlasten wordt gekeken in plaats van alleen de hypotheeklasten. Wanneer iemand investeert in energiebesparende maatregelen, zullen de energielasten dalen en is er de mogelijkheid om iets meer te lenen. Uit de groepsbijeenkomsten van Platform 31 wordt aangegeven dat aannemers in de huidige markt een woning kunnen renoveren naar energieneutraal op de meter. Dit is nog in de conceptuele fase Scriptie – Thomas Dekker

‐ 82 ‐ | P a g i n a

en de eerste proef woningen zijn net opgeleverd, dit kost nu nog €55.000 om een woning te renoveren. Terwijl de bank maar €13.500 extra leencapaciteit kan verlenen, hier zit dus een groot gat in de financieringsmogelijkheden. Dit wordt door alle respondenten erkend. Zelfs de energiebespaarlening van de SVn biedt geen oplossing, aangezien dit niet altijd financieel voordeliger is met de huidige rentestanden daar een lening af te sluiten (zie intermezzo). 5. Relatie tussen energetische prestatie en bouwtechnische kwaliteit Doordat verschillende actoren de relatie leggen tussen de bouwkundige staat en de energetische kwaliteit, is er de kans dat de woning meer waard wordt als men gaat verbouwen. Dit geldt dus ook andersom, wanneer woningen niet up‐to‐date worden gehouden, kunnen deze woningen ook minder waard worden. Volgens Vereniging Eigen Huis kan dit een probleem worden voor bestaande woningen die slecht zijn onderhouden. Volgens van Renswoude heeft het dan een negatief bijeffect, als de energetische prestatie en de bouwtechnische kwaliteit zwaarder worden meegewogen in het bepalen van de waarde. Vereniging Eigen Huis geeft als voorbeeld als in een wijk 90% van de woningen up‐to‐date is, en 10% is achtergebleven. Dan zal die 10% veel langer te koop staan en dus uiteindelijk voor een lagere marktprijs verkocht worden. Zeker als er veel woningen te koop staan, dan ga je dat zeker merken in je prijs. Dus hou je woning up‐to‐date en investeer in je woning.

De energiebespaarlening: De energiebespaarlening is een annuiteitenlening, waarbij iedereen tegen een goedkope rente geld kan lenen om energiebesparende maatregelen mee te financieren. Deze leningen komen uit een revolverend fonds die

beheert wordt door de SVn. Het doel van de energiebespaarlening was om voor een aantrekkelijke rente, geld te lenen voor energiebesparende maatregelen. Deze regeling bied een gunstige rente wanneer individuele

maatregelen wordt gefinancierd, zoals alleen HR++ glas of alleen dakisolatie. Zodra een consument in de

situatie komt dat er verbouwd gaat worden en energiebesparende maatregelen worden toegepast, wordt dit vaak gefinancierd door de bestaande hypotheek op te hogen. In die gevallen kan de rente van de energiebespaarlening vergeleken worden met de hypotheekrenten. Aangezien bij verbouwing toch al de afsluitkosten zijn betaald, kan er gekeken worden of het deel voor energiebesparende maatregelen beter in de hypotheek of met de lening gefinancierd kan worden. In onderstaand overzicht gebruiken we de rentepercentages van de Rabobank.

Overzicht rentepercentage: energiebespaarlening vs. Ophoging hypotheek

Intermezzo

Looptijd

Leverancier

10 jaar

7 jaar

Rentepercentage Rabobank

Extra afsluitkosten (berekend over de doorlooptijd)

Totale rente

Rabobank

3,9%

0,1% (NHG)

4,0%

SVn

3,8%

0,2% (SVn provisie)

4,0%

Rabobank

3,35%

0,15% (NHG)

3,5%

SVn

3,4%

0,3% (SVn provisie)

3,7%

Rente verschil

0 % verschil

0,2% verschil

Dit overzicht laat dus zien dat het financieel voordeliger is als er bij verbouwing de energiebesparende maatregelen binnen de hypotheek gefinancierd worden dan een lening af te sluiten bij het energiebespaarfonds. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 83 ‐ | P a g i n a

6. Overheid Behalve dat de overheid veel kansen heeft om de markt te stimuleren is er ook een knelpunt. Dit knelpunt ligt bij de wet waardering onroerende zaken (WOZ), op basis van de WOZ worden verschillende belastingen berekend. Wanneer deze WOZ‐waarde zou stijgen, door een verbeterde energetische prestatie, wordt dit ook doorberekend in de gemeentelijke belastingen. De grootste aandeel is ze Onroerende Zaken Belasting (OZB). Vereniging Eigen Huis geeft aan dat het aanpassen van het OZB‐tarief op de energetische prestatie, een manier kan zijn om vanuit de gemeente energiezuinige woningen te stimuleren. Aangezien de OZB de grootste vrij te besteden bron van inkomsten is voor de gemeente, zal er een kosten neutrale oplossingen voor bedacht worden. Een manier is om het OZB‐tarief afstemmen op een energielabel. Dit heeft als voordeel dat het voor de gemeente geen extra kosten met zich mee brengt. Maar hierdoor worden consumenten dubbel belast, een hogere energierekening en hogere gemeentelijke belastingen. 4.3.4 Beantwoorden subvraag Er zijn verschillende knelpunten en kansen voorbij gekomen. Het is opvallende dat veel kansen in de toekomst nu nog een knelpunt zijn. De huidige situatie is dus geen gewenst situatie, maar heeft wel potentie om te verbeteren in de toekomst. Uit dit hoofdstuk zijn er voornamelijk de volgende punten naar voren gekomen: 1. Informatie asymmetrie In de huidige situatie is het een knelpunt maar is voor veel partijen een kans om in de toekomst te veranderen. Aansluiten bij de basisbehoeftes en doelgroep spelen een belangrijke rol om de boodschap over te brengen. 2. Marktwaarde vs. Marktprijs De professionals hebben net als bij de consument een kennisslag te maken. 3. Taxatie aanpassen In de huidige situatie is er een onduidelijk situatie voor de taxateurs hoe de energiebesparende maatregelen gewaardeerd moeten worden. De kans is er om in het model taxatie een eenduidige methode op te nemen, zodat er een eenduidige manier van waarde toekenning wordt toegepast. 4. Financieringsmogelijkheden In de huidige situatie zijn de financieringsmogelijkheden niet voldoende om de gehele verbouwing of alle energiebesparende maatregelen te financieren. 5. Relatie tussen energetische kwaliteit en de bouwtechnische kwaliteit De kans bestaat dat woningen meer waarde worden wanneer er onderhoud gepleegd is, oftewel up‐ to‐date zijn. Een knelpunt daarbij is dat woningen waarschijnlijk ook minder waard worden wanneer ze niet goed onderhouden zijn. 6. Kans om de werkzaamheden voor de makelaar en hypotheekadviseur uit te breiden Voor zowel de makelaar als de hypotheekadviseur is er de kans om hun werkzaamheden uit te breiden als adviseur over energiebesparende maatregelen. 7. De overheid De overheid heeft de kans om te reguleren en te stimuleren, mocht de markt het niet oppakken. Het knelpunt aan de andere kant is de WOZ die meestijgt met een waardevermeerdering en dus voor extra belasting zorgt. Dit is een negatief effect. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 84 ‐ | P a g i n a

4.4 Kansen versterken en knelpunten oplossen 4.4.1 Inleiding In de vorige paragraaf zijn alle kansen en knelpunten benoemd. Er zijn veel overeenkomsten tussen de knelpunten en de kansen, in dit hoofdstuk wordt er gekeken hoe de kansen versterkt kunnen worden en of het mogelijk is om de knelpunten op te lossen. Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? 4.4.2 Versterken van de kansen De kansen uit de vorige paragraaf worden bekeken hoe deze versterkt kunnen worden. 1. Consument informeren Vanuit verschillende respondenten wordt er aangekaart dat consumenten weinig kennis hebben over energiebesparende maatregelen. Welke informatie zouden de consumenten moeten weten? Vereniging Eigen Huis hanteert hun klassieke reeks, die bestaat uit financiële informatie, comfort informatie en informatie over het milieu. Dit is ook in de praktijk de rangorde wat consumenten belangrijk vinden. Er zal dus een basis kennis moet ontstaat bij de consumenten, hoe het werk en wat het effect is. Bijvoorbeeld bij een warmtepomp ontbreekt de basis kennis, daar kunnen consumenten zich niks bij voorstellen. Er zal dus een hoop informatie geleverd moeten worden voordat consumenten ook de waarde in kunnen schatten van een warmtepomp. Wie uiteindelijk de informatie gaat verschaffen, de overheid of de markpartijen, maakt voor de Vereniging Eigen Huis niet zoveel uit. Wel wordt de informatie over bepaalde maatregelen steeds subtieler. Het verschil tussen enkel glas en dubbel glas is duidelijk, maar wat is het verschil tussen HR+ glas en HR++ glas. 2. Marktwaarde vs. Marktprijs Volgens VBO en Vastgoedpro kunnen makelaars en taxateurs het kennisgebrek opheffen door middel van Permanente Educatie. Door middel van deze educatie kunnen alle taxateurs en makelaars voldoende basiskennis creëren. Volgens Wijnstra moet iedere taxateur en makelaar 30 punten halen per jaar, dat is per jaar vier dagdelen. De cursus zou dus op een laagdrempelig niveau moeten zijn. De opleidingstak per beroepsvereniging en de SCVM (stichting certificatie voor Makelaars) moet het niveau bepalen en de beroepsverenigingen geven invulling aan de opleidingen. 3. Taxatie aanpassen Een taxatie zou ook als communicatiemiddel gebruikt kunnen worden om de consument te informeren. Dit zou volgens TVI kunnen, maar dan zal het een heel ander rapport worden en is het begrip waarde pijldatum niet meer van toepassing. Aangezien een taxatie een waardebepaling is op een bepaald moment, kan een consument dat niet op een later tijdstip gebruiken. Een jaar later zou de waarde al veranderd kunnen zijn. Er bestaat wel een waardebepaling, maar daar staat niet alles in. TVI geeft als voorbeeld dat de taxatie in het buitenland ook anders gebruikt wordt, in Duitsland is het een gigantisch dik rapport. Daar wordt het rapport ook wel voor de financiering gebruikt, maar is het veel meer gericht op de bouwkundig kwaliteit. Daardoor worden alle punten die gezamenlijk de Scriptie – Thomas Dekker

‐ 85 ‐ | P a g i n a

waarde bepalen beter onderbouwd en is het voor de consument gemakkelijker te begrijpen welke onderdelen voor de waarde van hun woning verantwoordelijk zijn. 4. Financieringsmogelijkheden Voor de bank is er de mogelijkheid om nu aan de slag te gaan met de mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te financieren. In de renovatiemarkt zal een grote marktpotentie zitten, waar banken op kunnen inspingen. Daarnaast heeft de bank de kans om vanuit het perspectief van de relatiebank haar klanten te informeren, wat kan zorgen voor klantbinding. 5. Kans om de werkzaamheden voor de makelaar en hypotheekadviseur uit te breiden VBO ziet een veranderde rol voor de hypotheekadviseur. Ze zijn nu de tussenpersonen, dus dat is lastig. Een starter hoeft niet echt naar een hypotheek adviseur te gaan, die kan direct naar een bank. Alleen als een klant een ingewikkelde portefeuille heeft, is het advies van een hypotheekadviseur belangrijk. Dan kan de hypotheek adviseur een adviserende rol spelen en in een vroeg stadium al aangegeven wat de mogelijkheden van energiebesparende maatregelen zijn en dan specifiek op financieel gebied. Volgens Wijnstra kan de hypotheek adviseur dus meer een rol aannemen van een intermediaire, daarbij breid hij zijn werkzaamheden uit en kan een breder advies leveren. 4.4.3 Oplossen van de knelpunten De knelpunten uit de vorige paragraaf worden bekeken hoe deze opgelost kunnen worden. 1. Informeren consumenten In de vorige paragraaf worden de kansen besproken om de consument beter te informeren. Maar zit de consument hier wel op te wachten? Volgens 5plus1 is dat niet de vraag. Zij stellen dat consumenten van zelf bewust worden wanneer ze met de informatie over energie besparing geconfronteerd worden. 5plus1 geeft het voorbeeld dat het gemiddelde verbruik wordt aangegeven voor het type woning waar een consument in woont, waarbij te zien is of ze meer of minder dan een gemiddeld huishouden verbruikt. Het blijkt dus dat mensen er behoorlijk mee aan de slag gaan als ze boven het gemiddelde zitten, want men wil niet achterblijven natuurlijk. De consument zal dus op zoveel mogelijk manieren benaderd moeten worden en dan met name vanuit de basisbehoefte of vanuit sociaal oogpunt. Volgens 5plus1 zullen consumenten er misschien niet perse op zitten te wachten, maar als consumenten er mee geconfronteerd worden, zal de kans vergroot worden dat er actie wordt ondernomen. 2. Taxatie aanpassen Als knelpunt wordt door veel respondenten aangegeven dat energiebesparende maatregelen niet op een eenduidige manier worden gewaardeerd binnen de taxatie. Om dit te ondervangen zal er een rekentool in het model taxatie rapport opgenomen moeten worden, zodat de taxateur de optie heeft om energiebesparende maatregelen te waarderen. Deze rekentool is al in ontwikkeling en wordt beschreven in het intermezzo.


‐ 86 ‐ | P a g i n a

Rekenmethode

Intermezzo

Vanuit platform 31 zijn er groepsbijeenkomsten georganiseerd met als doel om te onderzoeken hoe de energetische prestatie beter kan wordt geïntegreerd in de woningwaarde. In samenwerking met de energiesprong, platform 31, Waifer bv, TVI en verschillende makelaars en taxateurs is er een rekenmethode opgezet met als doel om de meerwaarde van energiebesparende maatregelen te kunnen berekenen. Deze tool wordt opgenomen in het taxatieprotocol en kan uiteindelijk gebruikt worden in model taxatie rapport. De berekening bestaat uit een aantal variabele: ‐ Additionele woningwaarde energiebesparing (AWE) ‐ Netto contante waarde (NCW) ‐ Energiebesparende maatregelen (EM) ‐ Kosten onderhoud en instandhouding over levensduur (LD‐KOI) ‐ Correctiefactor beleving consument (CF‐C) ‐ Correctiefactor markt (CF‐M) ‐ Correctiefactor huidige situatie (CF‐H) ‐ Investeringsbedrag (IB) ‐ Levensduurverlenging van het pand (LDV‐P) Er zijn een aantal correctiefactoren toegevoegd, aangezien bepaalde maatregelen anders door de markt of in de beleving worden gewaardeerd. Per energiebesparende maatregel kunnen deze correctiefactoren verschillen. De correctiefactoren zullen nu nog op 1 staan, maar wanneer het in de praktijk gebruikt gaat worden kunnen deze factoren aangepast worden. Formule: Additionele woningwaarde energiebesparing (AWE) = de Netto contante waarde (NCW) van de Energiebesparende maatregelen (EM) over de levensduur van de energiebesparende maatregelen ‐ de kosten van onderhoud en instandhouding over de levensduur (LD‐KOI) * de correctiefactor beleving (CF‐C) * de correctiefactor markt (CF‐M) * correctie factor huidige situatie (CF‐H). Waarbij de levensduur van de maatregel is gemaximaliseerd op de levensduurverlening van het pand (LDV‐P). Waarbij de AWE niet is gemaximaliseerd tot het investeringsbedrag (IB). Met de volgende input, deze input wordt jaarlijks bijgesteld. Discontovoet 4% (maatschappelijke kosten‐batenanalyse IRT vermeden CO₂ uitstoot) Gasprijs jaar 1 [€/m3] € 0,65 Elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh] € 0,22 Energieprijsstijging 3,5% CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 1 CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1 CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1

3. Bank en financieren Het knelpunt dat er niet genoeg financieringsmogelijkheden zijn om energiebesparende maatregelen te financieren is een complex probleem. Hiervoor is geen standaard oplossing zelfs de respondenten vanuit de bank hebben hier niet direct een antwoord op. Het is aan de bank om hier actief mee aan de slag te gaan en daar is volgens de respondenten een andere visie vanuit het bankwezen voor nodig. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 87 ‐ | P a g i n a

4. Relatie tussen energetische prestatie en bouwtechnische kwaliteit Vanuit de marktactoren kan er niks gedaan worden om dit knelpunt op te lossen. Er kan geen invloed uitgeoefend worden op het dalen van de woningprijzen. Alleen de overheid zou hier in de vorm van stimulering, invloed op kunnen uitoefen. 5. Overheid VBO stelt voor om het energielabel te koppelen aan de OZB, wanneer je een groenlabel hebt, hoef je minder belasting te betalen. Wanneer een eigenaar‐bewoner een G‐label woning heeft dan betaalt die persoon meer belasting. VBO geeft hierbij zelf wel al aan, dat een G‐label woning wel al veel belasting betaald via de energierekening. Het is dus een lastige maatregel, maar zou in de toekomst wel toegepast kunnen worden als gemeentes energiezuinige woningen willen stimuleren. Daarnaast zou de overheid het verplicht aanleveren van een energielabel moeten gaan handhaven. Een energielabel kan bijdragen aan de informatievoorziening en daarmee invloed uitoefen op de marktprijs. 4.4.4 Beantwoorden subvraag In deze paragraaf is bekeken hoe de eerder genoemde kansen versterkt kunnen worden en de knelpunten opgelost kunnen worden. Er zijn vijf kansen die versterkt kunnen worden: 

   

Consument informeren met informatie over energiebesparende maatregelen. Dit kan het best door eerst te informeren over financiële haalbaarheid dan comfort informatie en als laatste informatie over het milieu; Taxateur en makelaars extra bijscholen over energiebesparende maatregelen, waardoor zij de benodige informatie kunnen leveren om de informatieasymmetrie te verkleinen; De functie van het taxatierapport kan uitgebreid worden om de consument beter te informeren; Kansen om extra financiële producten op de markt te zetten; De kans om de dienstverlening van makelaars en hypotheekadviseurs uit te breiden met energie adviezen.

Daarnaast zijn er ook drie knelpunten die opgelost moeten worden. Dit zijn:   

De consument wordt niet goed geïnformeerd of wordt verkeerd benaderd. Benaderd de consument daarom op hun basisbehoeftes die aansluiten bij hun belevingswereld. Het ontbreken van een eenduidige taxatie methode wordt ontwikkeld en opgenomen in het in model taxatie rapport. Als de gemeente woningen met een goede energetische prestatie wil stimuleren, zal dit via de OZB belasting verrekend moeten worden.

Het knelpunt om meer financieringsmogelijkheden te creëren en de relatie tussen de energetische prestatie en de bouwtechnische kwaliteit, kunnen beiden niet opgelost worden vanuit het huidig perspectief. Toch kunnen financieringsmogelijkheden in de nabije toekomst wel mogelijk zijn.


‐ 88 ‐ | P a g i n a

Terugkoppeling


‐ 89 ‐ | P a g i n a

H5. Terugkoppeling 5.1 Reactie van de actoren op de huidige ontwikkelingen 5.1.1 Inleiding De resultaten van de analyse zijn in de voorgaande hoofdstukken beschreven. Deze resultaten zijn teruggekoppeld naar de geïnterviewde experts. Zij hebben de resultaten van de analyse gekregen, op basis daarvan hebben zij opnieuw een aantal vragen beantwoord. Dit met als doel om de resultaten aan te laten sluiten bij de praktijk. Daarbij wordt er gekeken of de resultaten daadwerkelijke invloed hebben op de mate waarin de energetische prestatie wordt meegenomen in het proces van waardebepaling. De uitkomst van deze subvraag wordt meegenomen in de conclusie en de aanbevelingen naar de actoren toe. De volgende subvraag wordt beantwoord: G. Wat is volgens de actoren het effect van de onderzoeksbevindingen met betrekking tot de toepassing van de energetische prestatie in het proces van waardebepaling? 5.1.2 Control panel Op basis van de onderwerpen die in de analyse naar voren zijn gekomen, hebben de experts van het control panel gereageerd. 1. Informatie asymmetrie Alle experts zijn het erover eens dat de consument beter geïnformeerd moet worden over energiebesparende maatregelen. Zowel op het gebied van financiële voordelen, maar ook de consequenties zoals onderhoudskosten. Toch melden meerdere experts dat informatie over comfortvoordelen heel belangrijk zijn en dat met informatie hierover consument verleid kunnen worden. Dit is een andere aanpak dan voorheen werd gebruikt, waar voornamelijk op financiële haalbaarheid en terugverdien tijden werd gecommuniceerd. Het milieu aspect wordt niet als onderdeel gezien van de belangrijke informatie. 2. Taxatiemethode opnemen in het taxatierapport Op de methode om energie besparende maatregelen te kunnen waarderen, reageerde de experts positief. Taxateurs hebben zelf de gelegenheid om de energiebesparende maatregelen mee te nemen in het totale proces van waardebepaling. Het is dus niet verplicht om te gebruiken, maar als de mogelijk zich aanbiedt hebben taxateurs de mogelijkheid om het mee te nemen. Naar mate het meer gebruikt wordt en op een standaard manier meegenomen wordt, zal het vaker voorkomen in de vergelijkende methode met andere woningen. De experts melden hierbij wel dat het zal nog wel enige tijd duren voordat er echt een groot verschil is te zien tussen twee woningen waarvan één met een betere energetische prestatie. De banken hebben al aangegeven, wanneer een taxatie gebruik maakt van deze methode, zal de meerwaarde binnen de hypotheek gefinancierd worden. 3. Taxatie als communicatietool Aan de respondenten is voorgelegd of het taxatierapport ook al communicatietool gebruikt kan worden. De meeste respondenten vinden dat het huidige taxatierapport te lastig om als communicatie tool te gebruiken. Dit komt doordat er gebruik gemaakt wordt van een modelmatige berekening in de taxatie. De wens naar een transparante methode hoe de waarde is opgedeeld is te begrijpen, maar taxeren is heel subjectief door de eigen interpretatie van de taxateur. Hierdoor is het lastig om een bepaalde waarde aan één specifieke maatregel toe te kennen. Het doel van een Scriptie – Thomas Dekker

‐ 90 ‐ | P a g i n a

taxatie is op dit moment om de waarde te bepalen ten behoeven van de financiering. Als het doel verandert, zal het rapport ook moeten veranderen en zal er een nieuwe product moeten komen speciaal voor de consument. Dat kost geld en het is de vraag of consumenten daar geld voor over hebben. Een taxatie wordt voornamelijk aangevraagd ten behoeve van de financiering. 4. Bouwtechnische kwaliteit vs. Energetische kwaliteit Energiebesparende woningen wordt de standaard, woningen met enkele glas staan nu al langer te koop (en hebben dus een lagere prijs). Straks staan woningen met een slechte energetische prestatie ook langer te koop. De experts zijn het er over eens dat energiezuinige woningen sneller verkocht gaan worden en energie onzuinige woningen lager te koop staan. Dit zal ook terug te zien zijn in de marktprijs. 5. Toekomstige rol hypotheekadviseur Hypotheek adviseur kan een toegevoegde rol hebben, aangezien de hypotheek adviseur al vroeg in het aankoopproces betrokken is bij de consument. Doordat een hypotheek gesprek in een vroeg stadium van het aankoopproces wordt gevoerd kan er informatie over de mogelijkheden van energiebesparende maatregelen worden gegeven. Hierbij moet wel op gelet worden dat de hypotheek adviseur een hypotheek adviseur blijven en geen bouwkundig adviseur. Dus alleen informeren, niet adviseren. 6. Rol van de overheid De meningen vanuit de respondenten zijn verdeelt, of de WOZ‐waarde gekoppeld moet worden aan een energielabel zodat het OZB‐tarief afgestemd kan worden op een energielabel. Sommige respondenten zien hier kansen en zouden graag zien dat de overheid en gemeente hier actief mee aan de slag gaan. Een alternatieve oplossingen is om geen OZB te betalen over de meerwaarde van de energiebesparende maatregelen. Andere respondenten waren tegen deze ontwikkeling, omdat consumenten dan extra gestraft worden. Consumenten in een slechte woning, hebben een hogere energielabel en zouden nog belasting moeten betalen. Daarnaast zijn alle respondenten het er over eens dat het energielabel gehandhaafd moet worden. 5.1.3 Beantwoorden subvraag Door de resultaten van de analyse terug te koppelen aan de respondenten, kunnen er praktische conclusies en aanbevelingen gegeven worden die aansluiten bij het huidige proces van waardebepaling. De actoren zijn het over het algemeen eens en beamen de uitkomsten. Met uitzondering op een alternatieve functie voor het taxatierapport, om het een communicatieve functie te geven. Daarnaast zijn de actoren huiverig om de OZB tarief te koppelen aan de energetische prestatie, maar het zou wel een kans kunnen zijn als het op een stimulerende manier wordt toegepast.


‐ 91 ‐ | P a g i n a

Conclusie & Aanbevelingen


‐ 92 ‐ | P a g i n a

H6.Conclusie en aanbevelingen 6.1 Inleiding In dit onderzoek wordt ingegaan op de constatering van Aveline et al. (2011) dat de energetische prestatie van een woning niet goed tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling, dat ten grondslag ligt aan de totstandkoming van de marktprijs van een woning. In dit onderzoek ligt de focus nadrukkelijk op de actoren die deel uitmaken van, en verantwoordelijk zijn voor proces van waardebepaling. Zij houden momenteel nauwelijks rekening met de energetische prestatie. Dit komt volgens Aveline et al. (2011) doordat er een ‘circle of blame’ bestaat tussen de verschillende actoren. Die moet doorbroken worden om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het proces van waardebepaling.Dit is geformuleerd in de hoofdvraag: ‘Hoe kan de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking komen in het proces van waardebepaling van woningen?’

6.2 Conclusies subvragen Het literatuuronderzoek heeft tot een aantal belangrijke bevinden geleid die bijdragen aan het begrijpen van de probleemstelling. 6.2.1 Wat wordt verstaan onder waardebepaling? Er wordt een onderscheid gemaakt in het begrip waarde:  De marktprijs, is de verkoopprijs;  De marktwaarde, is een abstracte waarde. De marktprijs wordt bepaald door de consument: vraag en aanbod. De marktwaarde wordt gezien als de berekening van de waarde in een theoretische markt onder perfecte condities zoals het beschikking hebben over alle relevante informatie. De marktwaarde wordt bepaald door een taxateur. Figuur 27; het begip waarde Om de huidige woningmarkt te kunnen bestuderen en het begrip waarde goed te kunnen plaatsen, wordt uitgegaan van de neoklassieke economische theorie. Hieruit volgt dat de theoretische benadering uitgaat van rationeel denken, nutmaximalisatie en handelen op basis van volledige en relevante informatie. Wanneer middels deze punten de marktwaarde wordt bepaald, is het te verwachten dat ook de energetische waarde wordt meegenomen. Immers levert een investering in energiebesparende maatregelen een energiebesparing op en kan dit ten goede komen van het wooncomfort. Toch is de consument nog nauwelijks bereid om een hogere marktprijs te betalen, met name omdat zij de toegevoegde waarde niet in kunnen schatten. Hiervoor is volledige en relevante informatie nodig over de energiebesparende maatregelen. Deze toegevoegde waarde kan vertaald worden in de toekomstige waarde: dat is de toekomstige besparing op de energierekening en de toegevoegde waarde die na een periode van tijd verzilverd wordt. De toekomstige waarde wordt verdisconteert in de marktwaarde en zou ook tot uitdrukking moeten komen in de marktprijs. Het verschil aan informatie tussen de marktwaarde en de marktprijs noemen we informatie asymmetrie. Deze informatie asymmetrie zou opgeheven moeten worden door middel van betere informatievoorziening. Het is aan de actoren uit het proces van waardebepaling om volledige en relevante informatie aan de consument te leveren. Dit gebeurt in het huidige proces nog Scriptie – Thomas Dekker ‐ 93 ‐ | P a g i n a

onvoldoende door de ‘circle of blame’: actoren wijzen naar elkaar als het gaat om wie de eerste stap dient te nemen. De ‘circle of blame’ zal doorbroken moeten worden om de informatie asymmetrie over de toekomstige waarde en comfort voordelen op te heffen, zodat de marktprijs zich meer gaat gedragen naar de marktwaarde. 6.2.2 Hoe verloopt het proces van waardebepaling? In het proces van waardebepaling spelen de taxateur, de bank en de makelaar een faciliterende rol en bepalen zij gezamenlijk de marktwaarde. De consument ontvangt de informatie en bepaalt de marktprijs. De rijksoverheid bepaalt het kader voor dit proces door middel van wet‐ en regelgeving. Wanneer we inzoomen op het proces van waardebepaling, is er op basis van de literatuur de volgende schematische weergave te maken.

Figuur 28: proces van waardebepaling

6.2.3 Hoe komt de energetische prestatie tot uitdrukking en wat is het belang? In het empirische onderzoek is onderzocht hoe de energetische prestatie in het huidige proces van waardebepaling is opgenomen en wat het belang is van elke actor om de energetische prestatie als component beter in het proces tot uitdrukking te laten komen. Dit is bekeken vanuit elke actor: Scriptie – Thomas Dekker

‐ 94 ‐ | P a g i n a

Consument De consument heeft geen directe invloed op het proces van waardebepaling, maar heeft wel invloed op de marktprijs. Voor de consument is het van belang om de juiste informatie over de voordelen en financiële gevolgen te verkrijgen. Hierdoor zullen investeringen in energiebesparende maatregelen een direct effect hebben op de marktprijs van de woning en de maandlasten. Dit stimuleert consumenten om te investeren in de woning. Daarnaast zouden consumenten door betere informatievoorziening beter in staat zijn om een kosten‐baten analyse maken. Taxateur De taxateur heeft één belang: namelijk het vaststellen van een marktconforme waarde in het economisch verkeer. Dit betekent dat de taxateur er baat bij heeft als er een eenduidige methode in de taxatie wordt toegevoegd, zodat alle taxateurs een gelijke waarde kunnen toeschrijven aan energiebesparende maatregelen. Bank De bank heeft belang bij een marktconforme waardebepaling en een verantwoorde financiering door de zorgplicht. Maar de bank heeft ook belang bij de toekomstige waarde van het onderpand, welke bepaald wordt door het onderhoudsniveau en de energetische prestatie. Door te investeren in het onderpand wordt het risico op de hypothecaire lening verkleind. Daarnaast heeft de bank baat bij het verlagen van de maandlasten voor de consument, vanuit MVO oogpunt, maar ook om hogere hypotheeklasten te dragen. De hogere hypotheek kan weer geïnvesteerd worden in de woning. Makelaar De rol van de makelaar zal veranderen door het digitaliseren van de markt. De makelaar heeft er dus belang bij om zijn dienstverlening uit te breiden om zeker te zijn van werk in de toekomst. 6.2.4

Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in dit proces?

Gekeken vanuit het belang van de actoren bekeken zullen er kansen en knelpunten ontstaan, wanneer de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in het proces van waardebepaling. Tijdens de interviews is er gevraagd aan de actoren welke kansen en knelpunten zij kunnen identificeren en hoe dit versterkt of opgelost kan worden. De resultaten gebaseerd op de interviews en netwerkanalyse zijn ondergebracht in de volgende zeven hoofdpunten: 1. Informatie asymmetrie opheffen: Alle actoren hebben er baat bij als de informatie asymmetrie op het gebied van energiebesparende maatregelen wordt verkleind. Dan pas ontstaat er een actieve vraag naar producten en diensten, die de marktactoren kunnen leveren. 2. Verschil tussen marktprijs en marktwaarde verminderen: Verschillende actoren kunnen er belang bij hebben als de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de marktprijs. Bijvoorbeeld de bank en taxateur die er belang bij hebben om een marktconforme marktwaarde te bepalen. De meeste actoren zullen hun kennis over de energetische prestatie moeten verbeteren voordat de energetische prestatie meegenomen kan worden in hun service of producten. Voornamelijk taxateurs en makelaars die direct de consument informeren, zullen hun kennis over energiebesparende maatregelen moeten verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door middel van permanente educatie. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 95 ‐ | P a g i n a

3. Taxatie protocol aanpassen: In het taxatieprotocol is het noodzaak om een uniforme rekenmethode op te nemen, waarmee alle taxateurs op een eenduidige manier een waarde kunnen toekennen aan energiebesparende maatregelen. 4. Financieringsmogelijkheden vergroten: Er zijn enkele mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te financieren. Dit is nu nog een knelpunt omdat het nog ontbreekt aan genoeg financieringsmogelijkheden. Dit is een kans voor een geldverstrekkers zoals de bank om meer financieringsmogelijkheden te creëren, zodat die bank een marktleidersrol kan innemen. 5. Makelaar en hypotheekadviseur: Beiden actoren krijgen een nieuwe rol door digitalisering van de woningmarkt. Er zijn kansen om hun dienstverlening verder uit te breiden en te focussen op een adviserende rol. Kennis over energiebesparende maatregelen kan hier aan bijdragen. Als ze dat niet doen, zal er minder werk zijn in de toekomst. 6. Relatie tussen de energetische prestatie en de bouwtechnische kwaliteit vergroten: Woningen die goed onderhouden zijn en daarmee up‐to‐date zijn, worden sneller verkocht dan woningen die slecht zijn onderhouden. Er is een relatie te leggen tussen niveau van de bouwkundige kwaliteit en de energetische prestatie. Slecht onderhouden woningen zijn vaak ook energie onzuinig. Deze woningen zullen langer te koop staan en daardoor gedwongen om voor een lagere marktprijs te verkopen. Wanneer de energetische prestatie beter tot uitdrukking komt in de marktprijs, kunnen woningen met een goede energetische prestatie in waarde stijgen. Maar woningen met een slechte energetische prestatie kunnen ook in waarde dalen. 7. Mogelijke invloed van de overheid: Mocht de markt zelf niet in staat te zijn om het waardebepalingsproces aan te passen, dan kan de overheid nog ingrijpen door middel van regulering en stimulering. De overheid heeft verschillende mogelijkheden om dit proces te stimuleren, bijvoorbeeld de WOZ‐waarde te koppelen aan de energetische prestatie. Op basis van het OZB‐tarief kunnen consumenten belastingvoordeel krijgen in een energiezuinig huis of belasting betalen in een energie onzuinig huis. Het is ook mogelijk om het verplicht aanleveren van een energielabel te gaan handhaven.

6.3 Conclusie hoofdvraag Nadat de belangen per actor bekend zijn en de daarop volgende kansen en knelpunten omschreven zijn, kan er antwoord worden gegeven op de hoofdvraag. ‘Hoe kan de energetische prestatie van woningen beter tot uitdrukking komen in het proces van waardebepaling van woningen?’ De energetische prestatie kan beter tot uitdrukking komen, wanneer de ‘circle of blame’ doorbroken wordt. Dan pas kunnen de actoren in het proces van waardebepaling volledige en relevante informatie over de toekomstige waarde en comfortvoordelen leveren aan de consument. Hiermee wordt de informatie asymmetrie opgeheven, zodat de marktprijs zich meer gaat gedragen naar de


‐ 96 ‐ | P a g i n a

marktwaarde. Dit resulteert in het beter tot uitdrukking komen van de energetische prestatie in de marktprijs, omdat de consument beter de toekomstige waarde kan inschatten. Hoe kan deze ‘cirlce of blame’ doorbroken worden? Daarbij komen direct vragen op zoals ‘hoe moet dit gebeuren?’, ‘wie neemt hierin initiatief?’ en ‘wat is zijn belang daarbij?’. Dit is weergegeven in het volgende stappenplan: Informatie toevoegen De belangrijkste voorwaarden om überhaupt de ‘circle of blame’ te kunnen doorbreken, is de volledige informatie. Het hele proces van waardebepaling is gebaseerd op de informatie over de woning, omdat door die informatie de marktwaarde en marktprijs wordt bepaald. De algemene informatie over een woning waarop de waarde is gebaseerd, is vaak bij zowel de marktactoren als de consument bekend. De informatie over energiebesparende maatregelen ontbreekt over het algemeen nog bij zowel de marktactoren als consumenten. Met name voor de marktactoren is het nodig om hun kennisniveau te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door opleidingen te volgen of kennis in te huren. De consument krijgt algemene informatie over energie besparende maatregelen via verschillende kanalen, zoals bijvoorbeeld producenten, installateurs, bouwers, adviseurs, energie bedrijven of overheid. De informatie die invloed heeft op de waarde van de woning, dient door de marktactoren gebundeld te worden aangeleverd. De consument kan die specifieke informatie dan gebruiken bij het bepalen van de marktprijs. Dit is een traject wat nog vele jaren nodig heeft. Door een goede informatie voorziening alleen wordt de ‘circle of blame’ nog niet doorbroken. Daarvoor zijn ook de volgende drie stappen nodig: 1. Toepassen in de taxatie Taxateurs zullen de waardering van energiebesparende maatregelen op een eenduidige manier in het taxatierapport mee moeten nemen om een marktconforme marktwaarde te kunnen bepalen. Hiervoor is een tool nodig die in het modeltaxatierapport opgenomen kan worden, zodat alle taxateurs dit kunnen gebruiken. De taxateur heeft hier belang bij, omdat zij een marktconforme waarde moet bepalen in een tijd waar energiebesparende maatregelen een steeds grotere rol gaan spelen. 2. Financieringsmogelijkheden uitbreiden Banken zouden op basis van de taxatie meer financiële producten moeten leveren, die het mogelijk maken voor de consument om op meerdere manieren energiebesparende maatregelen te financieren. Dit zou kunnen met een product gebaseerd op een groenfinanciering, waarmee een rentekorting wordt afgegeven. Ook zouden in samenwerking met het AFM en NIBUD zouden nieuwe regelingen opgezet kunnen worden op basis van de totale woonlasten en potentiele besparing, waarbij meer financieringsruimte ontstaat. De bank heeft hier belang bij omdat dit aansluit bij hun klantbehoeftes, het onderpand van de hypotheek verbetert en dit gebruikt kan worden als marketing. 3. Informatie toepassen Wanneer de energetische prestatie een plek krijgt in het taxatierapport en de bank hier passende producten voor kan ontwikkelen, is het aan de makelaar en hypotheekadviseur om deze informatie naar de consument te brengen. Zij zijn de partij die in een vroeg stadium van het aankoop of verbouwproces de consument kunnen informeren. Dit kan een uitbreiding zijn op de dienstverlening Scriptie – Thomas Dekker

‐ 97 ‐ | P a g i n a

van makelaars aan hypotheekadviseurs, mede doordat hun beroep door het digitaliseren zal veranderen. Mochten de marktactoren er niet in slagen om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen, dan heeft de overheid nog de optie om het kader aan te passen waarin het proces van waardebepaling zich afspeelt. De overheid heeft er ook baat bij dat het goed tot uitdrukking komt, zowel vanuit de maatschappelijke doelstellingen om energie te besparen als de afspraken met Europa. Eén van de mogelijkheden die voortvloeien uit het empirisch onderzoek is de differentiatie van de OZB op basis van het energielabel. Daarnaast zou de overheid kunnen gaan handhaven op de verplichting om een energielabel aan te leveren bij een transactie.


‐ 98 ‐ | P a g i n a

6.4 Aanbevelingen actoren Om de conclusies uit het onderzoek te kunnen vertalen naar de praktijk worden er specifieke aanbevelingen gedaan aan elke actor. Voor de consumenten zijn er geen aanbevelingen, aangezien zij geen directe invloed uitoefenen op het proces van waardebepaling. 1. Taxateur De valideren instellingen zouden het taxatieprotocol moeten aanpassen zodat er een eenduidige methode in het taxatierapport opgenomen kan worden. Via de STenV kan er overeenstemming bereikt wordt, waardoor zowel alle banken, validerende instellingen en beroepsverenigingen achter het voorstel staan. De taxateurs zullen hun kennis moeten vergroten over energiebesparende maatregelen en hoe zij energiebesparende maatregelen kunnen waarderen in een taxatie. Dit kan geleverd worden door permanente educatie van de beroepsverenigingen. Het taxatierapport heeft als hoofddoel om financiering van een woning aan te vragen. Wanneer er meer vraag komt vanuit de consumenten over de waarde in relatie tot energiebesparende maatrelen. Kan het een optie zijn om een apart taxatierapport te maken, die uitlegt hoe de waarde tot stand is gekomen. Dit zou een nieuw product voor de taxateur kunnen zijn.

‐

‐

‐

2. Makelaar De makelaar kan de dienstverlening uitbreiden, door onder andere advies te geven over energiebesparende maatregelen in combinatie met verbouwingen en de aankoop van een woning. De makelaar heeft daarbij baat om een volledig pakket aan services te bieden om de consument te ontzorgen. Alleen dan kan een makelaar een toegevoegde waarde hebben en zijn toekomstige rol veiligstellen. Voor de makelaar is er rol weg gelegd om de consument te informeren over energiebesparende maatregelen, aangezien dit de makelaar in een vroeg stadium advies kan geven. Deze informatie voorziening zal moeten aansluiten bij de basisbehoeftes van de consument en per doelgroep aangepast worden.

‐

‐

‐ ‐

‐

‐

3. Banken Het aantal mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te financieren uitbreiden. Een bank heeft een kans om in de groeiende renovatiemarkt in te stappen. De energetische prestatie meenemen op portofolio niveau, hierdoor wordt de verkoopbaarheid van het onderpand gegarandeerd voor zowel de bank als de klant. Hierbij zal de toekomstige waarde een grote rol gaan spelen. Bij het financieren van consumenten naar de woonlasten van consumenten kijken, in samenwerking met AFM en NIBUD kunnen er nieuwe regelingen ontstaat. Waardoor het voor de consument makkelijker wordt om te investeren in energiebesparende maatregelen. De mogelijkheid om als bank zich te profileren als ‘groene’ bank, dit kan voor marketing doeleinde gebruikt worden.

4. Hypotheek adviseur ‐ De rol verandert van de hypotheekadviseur en zal moeten focussen op specifieke financiële adviezen. Een optie voor de hypotheek adviseur is advies over de financiële mogelijkheden, voordelen en consequenties van energiebesparende maatregelen.


‐ 99 ‐ | P a g i n a

5. Overheid De overheid heeft een aantal mogelijkheden om het proces aan te passen. Toch lijkt dit niet nodig te zijn, omdat de marktactoren het zelf al hebben opgepakt. De overheid kan wel invloed uitoefenen op de mate hoe consumenten energiebesparende maatregelen kunnen financieren. Door onder andere de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en het AFM. Mocht het toch nodig zijn om in te grijpen, dan zijn deze twee activiteiten de meest voor de hand liggende: ‐

‐

Om de informatie voorziening rondom de woning te verbeteren, zou er actief gehandhaafd moeten worden op het leveren van een energielabel bij een woningtransactie. Mede doordat het verplicht wordt gesteld, worden consumenten er toe gedwongen om bewust met de energetische prestatie om te gaan. Daarnaast zou de overheid de WOZ kunnen aanpassen, zodat de energetische prestatie hieraan gekoppeld kan worden. Gemeentes kunnen via hun OZB‐tarief aanpassen aan deze energetische prestatie. Dat kan kosten‐neutraal voor de gemeente, door de verbruikers meer belasting te laten betalen.


‐ 100 ‐ | P a g i n a

Reflectie


‐ 101 ‐ | P a g i n a

H7.Reflectie en aanbevelingen voor verder onderzoek 7.1 Reflectie Er zijn bij het in beschouwing nemen van de onderzoeksresultaten een aantal belangrijke punten van aandacht. Ten eerste is het onderzoek uitgevoerd in een periode dat er veel ontwikkelingen gaande zijn op de woningmarkt. Dit zorgt voor een dynamische markt waar veel in gebeurt, maar dit zorgt ook voor een dynamisch onderzoek. Bij de conventionele manier van onderzoek doen, zou er in een vaste context bekijken hoe het veranderen van één variabele impact kan hebben op het gehele proces. In de huidige situatie heb ik een onderzoek uitgevoerd waarbij de gehele context veranderd. Een voorbeeld hiervan is dat geldverstrekkers in het begin van 2013 nog terughoudend zijn in het communiceren over investeringen in energiebesparende maatregelen, terwijl bij de start van 2014 meerdere geldverstrekkers zich profileren met duurzaamheid en actief communiceren over investeringen in energiebesparende maatregelen. Ten tweede is het onderzoek vooral gefocust op het proces van waardebepaling. Dit is een proces met vele raakvlakken en waar veel actoren bij komen kijken. Dit zorgt er voor dat er vanuit een vogelvlucht naar dit proces gekeken is, terwijl er zoveel verschillende onderwerpen worden aangehaald die interessant zijn om dieper op in te gaan. Helaas is de tijd beperkt die staat voor deze scriptie en vele onderwerpen hebben een andere achtergrond nodig dan Real Estate & Housing. Dit geeft wel weer veel aanleiding tot verder onderzoek, in de volgende paragraaf zijn er dan ook veel punten die ik kan adviseren voor verder te onderzoek. Ten derde zijn de interviews gehouden met experts die allemaal werkzaam zijn in of verbonden zijn met het onderwerp duurzaamheid. Hierdoor hebben zij een persoonlijke drive om het proces van waardebepaling aan te passen. Dit heeft invloed op de resultaten. Een andere selectie van respondenten zou ook een andere visie op het proces van waardebepaling kunnen betekenen. Hierdoor zouden de resultaten negatiever kunnen zijn of zouden de voorgestelde oplossingen minder ingrijpend kunnen zijn. Een voorbeeld hiervan is dat één respondent vermelde dat de actoren niet actief zouden moeten handelen, maar afwachten hoe de markt zich ontwikkelt. Hij ging er vanuit dat de markt goed in staat is om de energetische prestatie beter tot uitdrukking te laten komen in het proces van waardebepaling. Als ik mijn scriptie opnieuw zou mogen doen, had ik een aantal dingen anders gedaan. Allereerst zou ik het proces en methode om de data te verwerken anders aanpakken. Het gebruik van de multi‐ actor analyse was lastig toe te passen op dit onderzoek, voornamelijk door het abstracte niveau van de methode en de dynamische context. Ik heb uiteindelijk door de methode te versimpelen en aan te passen een werkbare methode verkregen. De volgende keer zou ik de dilemma’s met de heer Diepenmaat zelf bespreken, in plaats van het zelf uit te zoeken. Daarnaast heb ik vrij veel tijd besteed aan het werk voor mijn stage, dit heeft veel tijd gekost. Hierdoor heb ik ook langer over mijn afstudeertraject gedaan. Een beter balans zou hier gepaster zijn.


‐ 102 ‐ | P a g i n a

7.2 Reflectie Multi‐actor analyse 7.2.1 Omschrijven toepassingen Multi‐actor analyse als wetenschappelijke theorie In dit onderzoek is de Multi‐actor analyse gebruikt om de actoren in het proces van waarde bepaling te analyseren. De Multi‐actor analyse is gebruikt om het belang van elke actor afzonderlijk te kunnen inschatten en vanuit dat perspectief te bekijken hoe de actoren de energetische prestatie beter tot uitdrukking kan komen in hun diensten of producten. De algemene multi‐actor analyse is gebruikt om de intentionele logica van de actoren weer te geven en te bekijken waarom een actor zou willen veranderen. Daarnaast is één van de praktische tool van Diepenmaat gebruikt, de PAIR‐analyse. 7.2.2 Sterke punten en tekortkomingen Het sterke punt van de Multi‐actor analyse is dat er heel grondig naar een proces wordt gekeken en vanuit elke actor afzonderlijk wordt gekeken hoe dit proces aangepast kan worden. Dit wordt gedaan vanuit het perspectief van elke actor, waardoor er snel duidelijk wordt wat de beweegredenen zijn van elke actor. Hierdoor is het mogelijk om het proces te veranderen op een manier waar alle actoren baat bij hebben. Dit voorkomt aanbevelingen die tegen de natuur ingaan van een actor om een proces aan te passen. Een tekortkoming van die multi‐actor analyse, is de mate van abstractie. Deze analyse wordt op een vrij abstract niveau uitgelegd en is daardoor lastig te koppelen aan de praktische invulling. Dit heeft voornamelijk te maken dat de multi‐actor analyse uitstekend te gebruiken is in een proces of netwerk waar de context niet van verandert. Het is minder geschikt om deze methode te gebruiken voor een dynamische proces, waarbij de context tijdens het onderzoek kan veranderen. Daardoor is het vrij lastig om de intentionele logica van actoren te bepalen en te koppelen aan aanbevelingen die voortvloeien uit de intentionele logica. Dit komt omdat in een dynamisch proces de intentionele logica ook kan veranderen. De multi‐actor analyse is dus zeer geschikt om veranderingen te laten plaats vinden vanuit een bestaande situatie. Maar zodra de context verandert kan de multi‐actor analyse te complex worden. Een versimpeling van de analyse is dan nodig om toch tot aanbevelingen te komen. De intentionele logica van actoren kan bijvoorbeeld drastisch veranderen, wat impact heeft op het verbeterperspectief. Het is immers mogelijk dat een belang van een actor in het huidige proces anders is dan in een toekomstig proces. Deze verandering van belangen is lastig weer te geven in de PAIR‐analyse. 7.2.3 Aanbevelingen aan Diepenmaat De aanbevelingen aan Diepenmaat heeft enerzijds te maken met zijn boek en anderzijds met de praktische invulling van de multi‐actor analyse. In zijn boek ‘Multi‐actor procesmanagement in theorie en praktijk Diepenmaat (2011) wordt zijn theorie uitgelegd. Hierin wordt op een vrij abstract niveau gesproken over de toepassing van de multi‐actor analyse. In dit boek worden wel voorbeelden gegeven maar het ontbreekt nog aan echt praktische tips hoe de theorie toegepast kan worden. Hierdoor ligt het aan de creativiteit van de lezer om de theorie op een praktische manier toe te passen. De praktische invulling heb ik gedaan met behulp van de PAIR‐analyse. Dit is een overzichtelijke manier om de actoren in het netwerk in beeld te brengen, echter wordt de theorie beredeneerd vanuit een bepaalde context. Wanneer de huidige context verandert is het lastig om de PAIR‐analyse te gebruiken in de huidige situatie en de toekomstige situatie. In dit onderzoek is daardoor besloten om twee verschillende PAIR‐analyses in te vullen en die met elkaar te vergelijken.


‐ 103 ‐ | P a g i n a

Het zou dus wenselijk zijn om de PAIR‐analyse voor zowel de huidige situatie als wel de toekomstige situatie in te kunnen vullen.

7.3 Reflectie economische theorie (rationeel denken) 7.3.1 Discussie rationeel denken In dit onderzoek wordt er gebruik gemaakt van de neoklassieke economische theorie. Deze theorie wordt gebruikt om op een abstracte manier naar de marktwerking te kijken en is gebaseerd op volledige informatie, rationeel denken en nutmaximalisatie. Op deze wijze kan worden geprobeerd om op een theoretische manier de werkelijke markt te begrijpen. In het verleden zijn er al veel economen geweest die alterantieve theorieen hebben ontwikkeld of de neoklassieke economische theorie hebben door ontwikkeld. Dit heeft voornamelijk te maken met dat de neoklassieke economie zich niet richt op het verklaren van de werkelijke economieën, maar in plaats daarvan een "utopie" zou beschrijven (Groenewegen, 2004). Veel economen zien de economie als een exacte wetenschap, terwijl het menselijk element heel belangrijk is in de economie. Hierdoor is het eerder een sociale studie dan een exacte studie. Het menselijk element wordt vaak buitenbeschouwing gelaten, terwijl dit wel van grote invloed is. De laatste jaren wordt er bijvoorbeeld een discussie gevoerd over in welke mate een mens in staat is om rationeel te beslissen (Wassink, 2013). Volgens Kahneman redeneren mensen niet logisch of consistent, aangezien we een intuïtief bewustzijn hebben (Kahneman, 2013). Volgens Kahneman hebben we het bewuste denken en het meer intuïtieve. Bij het intuïtieve denken is er een enorme capaciteit om berekeningen uit te voeren, mogelijke verbanden te leggen en bepaalde indrukken en ervaringen terug te halen. Dat helpt ons om snel een ‘ongeveer’‐antwoord te bedenken in complexe situaties. Kahneman geeft in zijn boek allerlei voorbeelden van momenten waarop we denken onafhankelijk en rationeel te oordelen, maar ons in feite laten misleiden door de simpelste vooroordelen of kleine hints die in een tekst of situatie verstopt zitten (Kahneman, 2013). Ons intuïtieve denken neem soms een loopje met ons, omdat het intuïtief met antwoorden en oplossingen komt, die ‘wel goed voelen’, maar die er ook goed naast kunnen zitten. We hebben daarom af en toe ons bewuste denken nodig om dat intuïtieve denken in goede banen te leiden. Dat geldt ook voor het kopen van een woning, dit is duidelijk niet gebaseerd op het rationeel denkvermogen van de mens. 7.3.2 Rationeel denken in de onderzoek In dit onderzoek wordt de economische theorie continue gebruikt en delen van de conclusie zijn er op gebaseerd. Tijdens dit onderzoek blijkt dan ook dat de neoklassieke economische theorie in de werkelijkhied niet werkt. Consumenten kunnen immers nooit over volledige en relevante informatie beschikken en daarmee ook nooit een rationele keuze maken. Tenslotte is een huis kopen een gevoelskwestie, mensen kunnen verliefd worden op een huis. Toch geeft de neoklassieke economische theorie genoeg handvaten om mee te werken en om de werkelijke markt te verklaren. Het is dan wel van belang om zelf het menselijk element toe te voegen. Alleen dan kan er bepaald worden hoe de markt kan reageren.


‐ 104 ‐ | P a g i n a

7.4 Aanbevelingen voor verder onderzoek Tijdens het schrijven van deze scriptie zijn er verschillende onderwerpen aanbod gekomen waar verder onderzoek voor nodig is of die aanleiding geven tot verder onderzoek. ‐

Onderzoek naar de mogelijkheden voor meer financiële producten om energiebesparende maatregelen te financieren.

Uit de interviews blijkt dat er vaak een probleem is om energiebesparende maatregelen te kunnen financieren. Er blijkt niet altijd genoeg ruimte in de hypotheek over te blijven om energiebesparende maatregelen te treffen. De huidige leningen hebben een maximum bedrag van €25.000, waardoor het benodigde bedrag een verbouwing naar nulopdemeter woningen niet tegen acceptabele rentes is te lenen. Nieuwe financiële producten zijn echter zeer lastig te ontwikkelen. Een mogelijkheid zou zijn om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de investering via de energierekening terug te betalen. Dit onderzoek zou ook door een student met een economische achtergrond uitgevoerd moeten worden. ‐

Onderzoek naar de mogelijkheden om via de OZB energiezuinige woningen te stimuleren.

Wanneer de waarde van een woning stijgt doordat energiebesparende maatregelen hoger worden gewaardeerd, betekent dit ook een hogere OZB. Dit is een negatief effect voor eigenaar‐bewoners, terwijl de gemeente juist energie besparing zou willen stimuleren. Er kan verder onderzocht worden wat voor regelgeving er ontwikkeld kan worden voor gemeentes met betrekking tot de OZB en energiezuinige woningen. ‐

Onderzoek naar hoe de energetische prestatie in de taxatie is verwerkt en hoe dit in de praktijk wordt toegepast.

In dit rapport wordt de berekening gepresenteerd die door taxateurs gebruikt kan worden om energiebesparende maatregelen te waarderen. Wanneer dit door taxateurs in gebruik wordt genomen, kan gekeken worden in welke mate de energetische prestatie invloed heeft op de waardestijging van de woning. ‐

Onderzoek naar de consequenties voor de financierbaarheid van het verschil tussen het werkelijk verbruik en berekend verbruik van energiebesparende maatregelen.

Er zijn al verschillende onderzoeken gepresenteerd, waarin wordt aangetoond dat er grote verschillen zitten tussen het berekend energieverbruik en het werkelijk energieverbruik. Het werkelijke energieverbruik valt daarbij vaak tegen, waardoor de besparing veel kleine uitvalt en daardoor de terugverdientijd langer wordt. Ook financiering en rendementen worden berekend op basis van het berekend energieverbruik. Het is dus interessant om uit te zoeken wat de consequenties zijn van dit verschil op de mogelijkheden van financiering en rendementen. ‐

Het onderzoeken hoe consumenten het best benaderd kunnen worden of aan welke informatie een consument behoefte heeft.

In dit onderzoek is de informatie van groot belang, maar ook hoe deze informatie over gebracht wordt. Dit kan van vele factoren afhangen. Het zou interessant zijn om verder te onderzoeken aan welke informatie de consument behoefte heeft en hoe bouwers en installateurs hun informatie hierop gaan afstemmen. Scriptie – Thomas Dekker ‐ 105 ‐ | P a g i n a

Epiloog


‐ 106 ‐ | P a g i n a

H8.Epiloog Als laatste hoofdstuk wil ik graag mijn persoonlijke mening met jullie delen over dit onderwerp. Wat mijn verwachtingen zijn over hoe de woningmarkt zich verder zal ontwikkelen en hoe dit onderzoek zich daar tot verhoud. In het afgelopen jaar is er veel gebeurt in de woningmarkt op het gebied van energiebesparing en zijn veel partijen in beweging gekomen. Ik zelf geloof er dan ook heilig in dat zowel de overheid, bouwers, maar voornamelijk de consumenten er klaar voor zijn om de woningvoorraad te verduurzamen. In dit onderzoek wordt ook benoemd dat we ons in een transitie naar een duurzame samenleving bevinden en dat we als samenleving nu ons op een kantelpunt bevinden. Ik durf dan ook wel te zeggen dat de tijd rijp is geworden om in actie te komen. Dit betekend echter niet dat de woningvoorraad over enkele jaren al energiezuinig is. De eerste ontwikkelingen om de bestaande woningen te verbouwen naar een nulopdemeter woning, zijn gestart door de stroomversnelling. Sinds enkele maanden is de stroomversnelling voor de koopwoningen gestart, om ook woningen van particuliere woningeigenaar duurzaam te kunnen verbouwen. Voordat beide ontwikkelingen ook financieel haalbaar zijn, waarbij er een gezonde business case ontstaat, zal nog even op zich laten wachten. Zo zien we dat duurzaam verbouwen steeds meer de standaard wordt. Dat is al terug te zien in de prijs van woningen die niet goed zijn onderhouden of slecht zijn geïsoleerd. Over 10 jaar is het al mogelijk dat deze woningen veel langer te koop staan en daardoor dus voor een veel lagere prijs verkocht worden. Dit komt mede door de grote mate van aandacht en steeds betere informatievoorziening over energiebesparende maatregelen. Dit komt ook voort uit dit onderzoek, informatie is de sleutel om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Willen we als samenleving op grote schaal energie gaan besparen, dan zijn er nog veel stappen te nemen. Een belangrijke stap is genomen door een proces in gang te zetten die de energetische prestatie beter tot uitdrukking laten komen in de marktprijs. Ookal zullen anderen partijen nog vele stappen moeten nemen. Voor dit onderzoek Tijdens dit onderzoek is vaker naar voren gekomen dat er meer oplossingen gezocht wordt in de praktische hoek zoals een rekentool voor het taxatierapport. Dit wordt ontwikkeld en gepresenteerd als de oplossing voor het probleem. Ik zie dit meer als een onderdeel wat benodigd is om tot de oplossing te komen en daar speelt informatievoorziening nog steeds de belangrijkste rol. Deze tool is zeker nodig. Maar zonder informatie over de comfort voordelen en toekomstwaarde van energiebesparende maatregelen, de consument nooit bereid zijn om meer te betalen voor een woning. Dan zal een taxateur dus nooit een hogere waarde kunnen geven in de marktprijs. Een taxatie is tenslotte gebaseerd op een marktconforme waarde. Terug kijkend op dit onderzoek, heb ik het gevoel dat er veel stappen gemaakt zijn, maar we zijn er nog lang niet. Het effect van de energetische prestatie op de marktprijs wordt langzaam zichtbaar, maar maakt nog geen substantieel deel uit van de marktprijs. Dit zal wellicht beter zichtbaar worden wanneer de woningmarkt weer wat aantrekt. De crisis heeft invloed op de marktwerking, waardoor grote verschillen in marktprijs nog uitblijven. Daarbij zou een stijging van de energieprijzen helpen om de business case haalbaar te maken, dit zal voor een extra stimulans zorgen voor particuliere woning eigenaren om energiebesparende maatregelen te treffen. Daarmee kan de transitie naar een duurzame samenleving zeker versneld worden. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 107 ‐ | P a g i n a

Toch blijft het informeren van de consument de belangrijkste taak en wellicht ook wel de moeilijkste taak. De aannemers en installateurs zullen energiebesparende maatregelen op een commerciële manier moeten gaan verkopen, in plaats vanuit een technisch perspectief. De overheid heeft zal hier een steeds grotere rol gaan spelen, immers heeft de overheid de afspraak gemaakt om in 2050 alle bestaande woningen te verbouwen tot energienulopde meter. Alleen dan kan in mijn ogen daadwerkelijk een verandering plaats vinden in het proces hoe de marktprijs tot stand komt.


‐ 108 ‐ | P a g i n a

Literatuurlijst: Adelman, C. (2006). Kurt Lewin and the Origins of Action Research. London: University of Reading,Routledge. AFM. (2014). Hypotheek algemeen. Retrieved 2 maart, 2014, from http://www.afm.nl/nl/consumenten/aanpak/faq/hypotheken/hypotheken.aspx?id={A808E5 8E‐12A7‐4EEC‐B02C‐C7760917FEBD}#{A808E58E‐12A7‐4EEC‐B02C‐C7760917FEBD} AgentschapNL. (2012). Financiering ‘zeer energiezuinig tot energie neutraal bouwen’. Utrecht Ministerie van Binnenlandsezaken en Koninkrijkrelaties AgentschapNL. (2013a). De noodzaak om energielasten beheersbaar te houden voor lagere inkomens. Retrieved 2013, 25 mei, from http://www.agentschapnl.nl/sites/default/files/bijlagen/Noodzaak%20%20energielasten%20 beheersbaar%20houden%20voor%20lagere%20inkomens.pdf AgentschapNL. (2013b). EPC berekenen Energieprestatie Retrieved 05‐12‐13, 2013 from http://www.agentschapnl.nl/onderwerpen/duurzaam‐ ondernemen/gebouwen/energieprestatie‐nieuwbouw‐epn/epc‐berekenen AgentschapNL, & RVOB. (2012). Toekomstwaarde NU! Utrecht: Ministerie van Instractrutuur en Milieu en Agentschap NL. Aveline, F., Loorbach, D., & Witkamp, M. (2011). Duurzame woningwaarde. Rotterdam: SEV Energiesprong. Blauw. (2013). Resultaten duurzame woninginvesteringen. Utrecht: Blauw research bv. Blok. (2013). Kamerbrief‐over‐energiebesparing‐in‐de‐gebouwde‐omgeving‐en=het‐energieakkoord‐ voor‐duurzame‐groei1. Retrieved november, 2013, from www.rijksoverheid.nl Boonekamp, P., & Gerdes, J. (2012). Energiebesparing in Nederland 2000‐2010. Petten: ECN i.o.v. Ministerie van Economische Zaken. Brinkman, E. (2013). Bouw kan Nederland uit crisis halen. Retrieved november, 2013, from http://www.nvm.nl/columns/elco_brinkman/achtste_column_elco_brinkman.aspx Brounen, D., & Kok, N. (2010). On The Economics of Energy Labels in the Housing. Calidornia Berkeley University of California. Brounen, D., & Kok, N. (2011). Het energielabel op de koopwoningmarkt, de laatste stand van zaken. . Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken. CBS. (2012). De Nederlandse economie 2012. Den Haag: CBS. CBS. (2013). koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex. Retrieved 16 december, 2013, from http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=81884NED&D1=a&D2=28 9‐291,293‐295,297‐299,301‐303,306‐308,l&HD=130619‐1216&HDR=T&STB=G1 CBS. (2014). Demografische kenmerken van de Nederlanders Retrieved 21 juni, 2014, from http://www.cbs.nl/nl‐ NL/menu/informatie/beleid/publicaties/maatwerk/archief/2012/121207‐demografische‐ kenmerken‐van‐de‐nederlandse‐bevolking‐2011‐2012.htm de Lange, R., & Schuman, H. (2010). Praktijkgericht onderzoek voor reflectieve professionals. Antwerpen: Apeldoorn: Garant. Diepenmaat, H. (1997). Trinity: model‐based support for multi‐actor environmental problem solving. Delft: TNO. Diepenmaat, H. (2011). Multi‐actor procesmanagement in theorie en praktijk Deel 4. Almere: Parthenon. ECN. (2013a). Effectief beleid voor duurzaam gedrag: Een thematische vergelijking. Petten: ECN. ECN. (2013b). Energiebesparing: een samenspel van woning en bewoner ‐ analyse van de module Energie WoON 2012. Petten: Ministerie van Binnenlandse Zaken. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 109 ‐ | P a g i n a

Energiesprong. (2013). Deal: stroomversnelling. Retrieved december, 2013, from http://energiesprong.nl/blog/deal‐de‐stroomversnelling‐111‐000‐huurwoningen‐naar‐ energienota0/ Gelter, D. M., & Miller, N. G. (2007). Commercial Real Estate Analysis and Investments Mason: Cengage Learning. Gladwell, M. (2012). Het beslissende moment. Amsterdam: Atlas Contact. Greening, L. A., Greene, D. L., & Difiglio, C. (2000). Energy efficiency and consumption — the rebound effect — a survey. Energy Policy, Volume 28(6‐7), 389‐401. Griendt, v. d. B. (2012). Uitstel van energiebesparende maatregelen loont. vastgoedmarkt, september 2012(25). Groenewegen, J. (2004). Inzicht uit de institutionele economie. Retrieved 08 juni, 2013, from http://www.mab‐online.nl/pdf/363/515_523.PDF Hartog, F. (1976). Hoofdlijnen van de prijstheorie. Leiden: Stenfert Kroese. Hazeu, C. A. (2007). Institutionele economie. Bussum: Uitgeverij Utinho. Hirsch, D., Preston, & White, V. (2011). Understanding fuel expenditure: Fuel poverty and spending on fuel, A report to Consumer Focus. Loughborough: Centre for Sustainable Energy. Homefinance. (2014). Berekenen maximale hypotheek. Retrieved 02 maart, 2014, from http://www.homefinance.nl/hypotheek/informatie/maximale‐hypotheek‐ berekenen/berekenen‐maximale‐hypotheek.asp Jessayan H. (2013). We zaten er allemaal harstikke naast, Het Financieele Dagblad. Johansson, P. O. (1991). An introduction to modern welfare economics. Cambridge: Press Syndicate of the Univeristy of Cambridge. Kahneman, D. (2013). Ons feilbare denken. London: Business Contact. Kemp, R. (2012). Transitiemanagement voor duurzame ontwikkeling: MERIT & TNO. Kieboom, S., & Geurs, K. (2009). Energielabels en autotypekeuze. Bilthoven: Planbureau voor de Leefomgeving. Koolschijn, G. (2013). Plato: de aanval op de democratie. Amsterdam: Athenaeum‐polak & van gennep. KPE. (2013). Taxeren op basis van marktwaarde en Gevolgen van het nieuwe GLB. Maastricht: KPE. Liebregts, M. (2012). Het dilemma van 'total cost of ownership'. Retrieved 02‐07, 2012, from http://www.bestaandewoningbouw.nl/het‐dilemma‐van‐total‐cost‐of‐ownership/ Lusht, K. (2012). Real Estate Valuation. State College: KML publishing. Maslow, A. H. A. (1943). A theory of human motivation. Psychological Review,, 50, 370‐396. Mill, J. S. (1848). Principles of Political Economy. United States: John W. Parker. Ministerie van BZK. (2012). Bouwbesluit 2012 Energiezuinigheid van nieuwe woningen. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Financien. (2012). Veranderingen woningmarkt vanaf 2013. Den Haag: Ministerie van Financien. Ministerie van Financien. (2013). Wet waardering onroerende zaken. Retrieved 01 april, 2013, from http://wetten.overheid.nl/BWBR0007119/geldigheidsdatum_22‐03‐2013/informatie Ministerie van Financien. (2014). Wet op het financieel toezicht. Retrieved 02 maart, 2014, from http://wetten.overheid.nl/BWBR0020368/Aanhef/geldigheidsdatum_02‐03‐2014 Moratis, L., & Van der Veen, M. (2010). Basisboek MVO. Assen: Van Gorcum. NHG. (2013). Nationale Hypotheek Garantie. Retrieved 1 februari, 2014, from https://www.nhg.nl/ Nibud. (2008). Energielabels in de hypotheeknormen Utrecht: Nibud. Nibud. (2012). Maximale hypotheek en energielabels. Utrecht: Nibud. Nibud. (2013a). Een betaalbare hypotheek : nu en strak, . Utrecht: Nibud en CHF. Nibud. (2013b). Extra hypotheek voor energieneutrale woningen. Utrecht: Nationaal instituut voor Budgetvoorlichting. Niehof, D. (2008). De rol van de Overheid op de Woningmarkt. Enschede: Universiteit Twente. NVB. (2013). Een nieuwe balans. Amsterdam: Nederlandse Vereniging van Banken. NVM. (2011). Duurzaamheid en commercieel vastgoed. Nieuwegein: NVM Business. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 110 ‐ | P a g i n a

NVM. (2014a). Aankoopmakelaar en verkoopmakelaar. Retrieved 1 februari 2014, from https://www.nvm.nl/nl‐nl/wonen/woning_kopen/aankoopmakelaar.aspx NVM. (2014b). Verschil tussen taxateur en makelaar. Retrieved 1 februari, 2014, from https://www.nvm.nl/wonen/taxatie_wonen/verschil_makelaar_taxateur.aspx Opstelten, I. (2013). Gegarandeerde energieprestaties op de meter halen Retrieved november, 2013, from http://www.toolkit.nl/blogs/blogs‐toolkit/gegarandeerde‐energieprestaties‐op‐de‐ meter‐halen.318529.lynkx Platform 31. (2012). Column: De noodzakelijke transitie van de woningmarkt. Den Haag: Nicis Kenniscentrum. Rabobank. (2014). Hypotheken. Retrieved 1 februari, 2014, from http://www.rabobank.nl/particulieren/producten/hypotheken/ Rijksoverheid. (2013a). Europa 2020. Retrieved 25 mei, 2013, from http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/europese‐unie/europa‐2020 Rijksoverheid. (2013b). Overheid.nl wet‐ en regelgeving. Retrieved 03 juni, 2013, from http://wetten.overheid.nl/BWBR0007119/geldigheidsdatum_03‐06‐2013 Rijksoverheid. (2013c). Woonakkoord. Retrieved 12 juli, 2013, from http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningmarkt/woonakkoord Rijksoverheid. (2014). Nieuwe regels hypotheek. Retrieved 1 februari 2014, from http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe‐regels‐hypotheek Roger, E. M. (1995). Diffusion of innovations. New York: The free Press. Rotmans, J. (2000). Transitiemanagement. Sleutel voor een duurzame samenleving. Assen: Van Gorcum. Rotmans, J. (2011). Staat van de Energietransitie in Nederland. Retrieved from http://janrotmans.blogspot.nl/2011/08/staat‐van‐de‐energietransitie‐in.html Rotmans, J., Grin, J., & Schot, J. (2010). Transitions to sustainable development. New York: Taylor & Francis Group e‐Library. Roy Weintraub, E. (1993). General Equilibrium Analysis: Studies in Appraisal. Michigan: University of Michigan Press. Santin, O. G., & Itard, L. (2010). Verwarmingsenergie: van bewoners? Delft: TuDelft / OTB. Senternovem. (2014). Database energielabels. Retrieved 06 juni, 2014, from http://senternovem.databank.nl/quickstep/QsBasic.aspx?cat_open=energielabels SER. (2013). Energieakkoord. Retrieved 11 juli, 2013, from http://www.energieakkoordser.nl/energieakkoord/veelgestelde‐vragen.aspx Simon, H. A. (1996). The sciences of the artificial. Cambridge MA: MIT Press. StenV. (2010). Normering taxatie NHG 2011. Houten Stichting taxaties en validaties StenV. (2014). STenV. Retrieved 1 februari, 2014, from http://www.stenv.nl/ Sunnikka, M. (2005). The Energy Performance of Buildings Directive (EPBD): improving the energy efficiency of the existing housing stock. Delft: OTB. ter Have, G. (1992). Taxatieleer. Leiden: Stenfert Kroese Uitgevers. Tigchelaar, C., & Menkveld, M. (2013). Achtergronddocument bij doorrekening SER Energieakkoord ‐ sector gebouwde omgeving. Petten: ECN. van Eck, A. (2008). De 'willingness to pay' voor een energiezuinige nieuwbouw woning. Delft: Technische Universiteit Delft. van Hal, A. (2009). De fusie van belangen over duurzaamheid en rendement in de bouwsector. Breukelen: Nyenrode Business Universiteit. van Hal, A., van der Steen, L., & van der Werf, E. (2011). Approaches towards a Smart & Speedy improvement of the in series developed post war housing stock. Den Haag: energiesprong. van Gent, C., van Bergeijk, P. A. G., & Heuten, H. J. (2004). Markt‐ en micro‐economie. Groningen: Wolters‐Noordhoff. Veenstra, W. (2013). Fuel poverty in Nederland. RUG, Groningen. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 111 ‐ | P a g i n a

Vereniging Eigen Huis. (2013). Situatie op de woningmarkt ‐ actuele ontwikkelingen. Retrieved 16 december, 2013, from http://www.eigenhuis.nl/kopen/orienteren/situatie‐woningmarkt/ Vereniging Eigen Huis. (2014a). De makelaar. Retrieved 02 maart, 2014, from https://www.eigenhuis.nl/juridisch/verkopen/tips‐makelaar/ Vereniging Eigen Huis. (2014b). Het koopproces. Retrieved 1 februari, 2014, from http://www.eigenhuis.nl/kopen VU. (2013a). Economische welvaartstheorie. Retrieved 08 juni, 2013, from http://www.feweb.vu.nl/gis/research/bodem/rapporten/mainrap/Bijlage1.pdf VU. (2013b). Economische welvaartstheorie Retrieved 08 juni, 2013, from http://www.feweb.vu.nl/gis/research/bodem/rapporten/mainrap/Bijlage1.pdf Waarderingskamer. (2010). Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling. Den Haag: Waarderingskamer. Waarderingskamer. (2011). Modelmatige waardebepaling. Den Haag: Waarderingskamers. Wassink, H. (2013). We denken onafhankelijk en rationeel te kunnen oordelen, maar.. Retrieved 01 maart, 2014, from http://hetkind.org/2013/09/09/kahneman‐we‐denken‐onafhankelijk‐en‐ rationeel‐te‐kunnen‐oordelen‐maar/ Wijnstra, J. (2013a). Model taxatierapport. Den Haag: Wijnstra Makelaardij. Wijnstra, J. (2013b). TAXATIEVERSLAG MET OBJECTKAARTEN EN REKENMETHODIEK. Den Haag: Wijnstra Makelaardij Wit, E. R. (2012). Asymmetrische informatie en de verhandelbaarheid van koopwoningen. Real Estate Research Quarterly, april, 2012. wk2020. (2012). factsheet 5.1 Beleidsdoelen en programma’s voor duurzaamheid. Retrieved 23 maart, 2013, from http://www.wk2020.nl/documents/Factsheet5.1.pdf Wolfson, D. J. (1988). Publieke sector en econimische orde. Groningen: Wolters‐Noord‐hoff.


‐ 112 ‐ | P a g i n a

Bijlage: Bijlage 1: Afstudeerorganisatie Bijlage 2: Overzicht verschillende actoren koopproces Bijlage 3: Welvaartstheorie Bijlage 4: Prijstheorie Bijlage 5: Definitie energetische prestatie Bijlage 6: Interview schema Bijlage 7: Respondenten


‐ 113 ‐ | P a g i n a

Bijlage 1: Afstudeerorganisatie In dit hoofdstuk wordt de afstudeerorganisatie beschreven. Hierin worden de mentoren benoemd, de eventuele richtlijnen voor afstudeerbedrijven, een planning een voorlopige inhoudsopgave van het eindrapport.

Mentoren De hoofdmentor van mijn scriptie is Prof. Dr. Ir. Anke van Hal. Zij is de praktijkhoogleraar Sustainable Housing Transformation binnen de sectie Housing van de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft en professor Sustainable Building & Development voor het Center for Sustainability van de Nyenrode Business Universiteit. Haar leerstoel richt zich op het verbeteren van de bestaande woonomgeving met behulp van duurzaamheidsmaatregelen. Haar werkwijze kenmerkt zich door de zoektocht naar een fusie van belangen, naar win‐win‐situaties. In haar benadering neemt zij de belangen van direct betrokken partijen als uitgangspunt (van Hal, 2009). Deze benadering en onderzoeksgebied sluit aan bij mijn onderzoek. Ik verwacht aan haar een kritische maar zeer opbouwende mentor te hebben, daarnaast heeft ze een wijd uiteenlopend en diepgaande kennis betreft dit onderwerp en een groot netwerk. Van deze kennis, ervaring en haar netwerk zou ik graag gebruik willen maken. De tweede mentor van mijn scriptie is dr. Harry van der Heijden. Hij is senioronderzoeker en coördinator op het gebied van volkshuisvesting en de woningmarkt. Hij doet internationaal vergelijkend onderzoek naar volkshuisvestingssystemen, met name gericht op de ontwikkeling van beleid, woonuitgaven en eigendomssectoren. Vooral van zijn kennis van de woningmarkt wil ik graag gebruik maken. Ik verwacht van hem voornamelijk een kritisch blik op de haalbaarheid van de aanpassingen voor de woningmarkt. Mijn externe begeleider zal Hans Biemans zijn van de Rabobank. Hij is global sustainabililty strategist bij Rabobank Internationaal.

Afstudeerbedrijf Mijn onderzoek is gericht op de waardebepaling van woningen in combinatie met de energetische prestatie. De belangrijkste actor die de meeste invloed en belang heeft bij het implementeren van de energetische waarde is een bank. Dit is de actor die het grootste financiële belang heeft en in de positie staat om het proces te kunnen veranderen. Het afstudeerbedrijf is Rabobank Nederland bij de afdeling Duurzaamheid & Corporaties. Ik heb gekozen voor de Rabobank, omdat ik op zoek was naar een bank die marktleider is qua hypotheken en de mogelijk heeft om een eventuele verandering door te kunnen voeren in het proces. Bij Rabobank Nederland zijn ze op dit moment ook bezig met een soort gelijk onderwerp, wat aansluit bij mijn onderzoek.


‐ 114 ‐ | P a g i n a

Bijlage 2: Overzicht verschillende actoren koopproces


‐ 115 ‐ | P a g i n a

Bijlage 3: Welvaartstheorie In het tweede hoofdstuk wordt de economische theorie belicht van de marktwerking. Hierbij wordt geen maatschappelijke afweging gemaakt tussen kosten en baten. Dit wil zeggen dat de overheid soms kan ingrijpen om het maatschappelijke belang te behartigen. Aangezien de overheid ook een actor is in het proces van waardebepaling en een grote rol speelt in de woningmarkt, wordt de welvaartstheorie kort besproken. In de economische welvaartstheorie gaat men uit van optimale allocatie (verdeling) van schaarse, alternatieve middelen. Dit is in de woningmarkt bijvoorbeeld sociale woningen, maar dit kunnen ook fiscale voordelen zijn. Bij de allocatie van schaarse middelen is het meestal het geval dat er iemand erop vooruit gaat en een andere daarvoor wat moet inleveren. De welvaartstheorie stelt dat het marktmechanisme ervoor zorgt dat er een efficiënte, optimale allocatie van middelen ontstaat. Dit is bijvoorbeeld te zien bij het klassieke voorbeeld van vraag en aanbod (zie figuur 29) waarbij in het punt p’q’ er sprake is van een evenwicht. Dan is er sprake van een kosten‐baten evenwicht (totale baten minus totale kosten) (Johansson, 1991). figuur 29: vraag en aanbod grafiek (Moratis & Van der Veen, 2010; VU, 2013b) Er bestaan vele onvolkomenheden in het marktmechanisme waarbij de markt niet optimaal werkt. Het is dan mogelijk dat de overheid ingrijpt,. Op welke manier is afhankelijk van de maatschappelijke opvattingen en politieke kleur van het kabinet. De volgende interventies zijn mogelijk (Johansson, 1991):  niet‐perfecte informatie en gebrekkige coördinatie;  paternalisme, interventies, het verplicht stellen;  algemeen belang, ondeelbare goederen, zoals dijken;  ongewenste welvaartsdistributie;  externe effecten.


‐ 116 ‐ | P a g i n a

Bijlage 4: Prijstheorie In de literatuur studie wordt er ingegaan op de reëel markt. Wanneer we naar de reële markt kijken is de prijstheorie van Hartog (1976) relevant. Hoe de prijs van bijvoorbeeld vastgoed tot stand komt. Volgens ter Have (1992) is het alleen mogelijk om voor een bepaald goed, zoals vastgoed een prijs te vragen wanneer het aan de volgende karakteristieken voldoet:    

Nuttigheid Schaarste Vraag Overdraagbaarheid

(te voorzien in behoefte) (relatie tot vraag en aanbod) (aanwezigheid van koopkracht, willingness to pay) (woningmarkt)

Wanneer één van deze karakteristieke verandert zal het direct gevolg hebben op de prijs van vastgoed. Bijvoorbeeld wanneer de energetische prestatie als een algemeen nut wordt aanschouwd, zal een toename van de vraag toenemen. Volgens ten Have (1992), kan de vastgoedmarkt gezien worden als “een markt met ‘monopolistischte mededinging’, met (gedeeltelijk) een gefixeerd aanbod”. Hij bedoelt hiermee een markt waar veel vragers en aanbieders zijn en waar het aangeboden vastgoed zich onderscheidt qua eigenschappen. Deze eigenschappen hoeven niet altijd fysieke bedoelt te zijn, dit kan ook een tuin op het zuiden zijn, of de buren, oftewel alles wat in de ogen van een consument (koper‐bewoner) tot iets bijzonders maakt. Dit kan gezien worden als de productdifferentiatie wat leidt tot een prijsdifferentiatie. Er wordt gesproken over een gefixeerd aanbod, aangezien het goed in het verleden geproduceerd is. Nieuwbouw heeft nog minimaal invloed op het aanbod, gezien de totale vastgoedtransacties (ten Have, 1992). Op de woningmarkt worden woningen over het algemeen verhandeld tussen consumenten onderling. Waarbij de koper‐bewoner de kopende partij is en eigenaar‐bewoner de verkopende partij is. De transactie gebeurt op basis van vraag en aanbod. De eigenaar‐bewoner baseert zijn verkoopprijs op de prijs die hoger is dan de waarde die zij aan het vastgoed hechten. We krijgen dus twee vraagcurves, een van de niet‐bezitter en een van de bezitter van het vastgoed. De prijsvorming wordt bepaald door het samenspel van deze twee vraag curves. Indien we op deze manier naar de woningmarkt kijken concludeert Hartog (1976):  Het aanbod is afhankelijk van de vraag en andersom is de vraag afhankelijk van het aanbod;  Omdat het aanbod afhankelijk is van de vraag, zijn de effecten zoals inkomens‐ en financieringseffecten van belang;  Omdat de vraag afhankelijk is van het aanbod, zijn de aanbodeffecten ook van belang zoals de historische transactieprijs en dergelijke.. We hebben nu de prijstheorie besproken van Hartog (1976), hoe een prijs wordt gevormd op de woningmarkt. Dit is een reel proces, dit is niet het zelfde proces als de woningwaarde. In de volgende paragraaf wordt het verschil tussen woningprijs en woningwaarde uitgelegd.


‐ 117 ‐ | P a g i n a

Bijlage 5: Definitie energetische prestatie

In het tweede hoofdstuk wordt de economische theorie belicht van de marktwerking. Hierbij wordt geen maatschappelijke afweging gemaakt tussen kosten en baten. Dit wil zeggen dat de overheid soms kan ingrijpen om het energetische prestatie van een woning gaat over het energieverbruik van een woning. De hoeveelheid energie die nodig is om de woning te verwarmen, te koelen, te verlichten en tapwater te verwarmen. Hierbij hebben een aantal zaken invloed op het energieverbruik, zoals de energiebron voor verwarming en koeling, de thermische schil en de mate van isolatie en het te verwarmen vloeroppervlak. Dit resulteert in een energieverbruik in Megajoules per vierkante meter (MJ/m²) en de CO₂‐emissie in kg/m² (AgentschapNL, 2013b).

De energetische prestatie van de bestaande woningen wordt in Nederland weergegeven doormiddel van een energielabel. De energetische prestatie wordt op een gestandaardiseerde methode uit gedrukt aan de Energie Index (EI). Aan de waarde van de EI wordt een energielabel van A tot en met G gekoppeld, waarbij een A label energie zuinig is en waarbij een G label energie onzuinig. Het daadwerkelijk energie verbruik van de gebruiker wijkt vaak sterk af het genormeerde berekende verbruik, dit komt door het gebruik van kengetallen, gemiddelde temperatuur en een gemiddeld energieverbruik (ISSO, 2011).


‐ 118 ‐ | P a g i n a

Bijlage 6: Interview schema Introductie van het interview I. Bespreek het doel van het interview: zoveel mogelijk relevante informatie vergaren over de verschillende aspecten van het master thesis project, waardoor de interviewer voor zichzelf een helder beeld kan vormen van de (toekomstige) uitvoering van het waardebepalingsproces. II. Wijs op het belang van de mening van de respondent. III. Stel de respondent gerust en excuseer voor mogelijk lastige situaties: gegeven antwoorden zijn niet goed of fout, er mag later teruggekomen worden op een vraag. IV. Geef de respondent de mogelijkheid om vooraf vragen te stellen. Contact summary sheet  Naam, adres, telefoonnummer, email van geïnterviewde;  Naam van interviewer;  Datum en tijdsduur van het interview;  Gerelateerde achtergrondinformatie van geïnterviewde;  Relevante informatie over het interview;  Aantekeningen/opmerkingen interviewschema. Onderwerpen, sub‐onderwerpen en onderzoeksvragen  Onderwerp: de energetische prestatie in de marktprijs  Sub‐onderwerpen: het huidige proces, belang van actoren, knelpunten en kansen, informatie asymmetrie, proces aanpassen.  Onderzoeksvragen: o Hoe is de energetische prestatie verankerd in het huidige proces van waardebepaling? o Welke belangen hebben de actoren bij het stimuleren van de energetische prestatie als component in het proces van het bepalen van woningwaarde? o Welke kansen en knelpunten doen zich voor als de energetische prestatie toegevoegd wordt in dit proces? o Hoe zijn deze knelpunten op te lossen of de kansen te versterken? o Op welke manier kan het huidige proces aangepast worden om de energetische prestatie van de woning te implementeren in de marktprijs en woningwaarde?


‐ 119 ‐ | P a g i n a

Algemeen I. Introductie vragen: a) Voor welke bedrijf of vereniging werkt u? b) Welke services/producten levert uw bedrijf/vereniging? c) Wat is uw functie en wat houdt deze functie in? Actie, positie, rol en belang d) Wat verstaat u onder de energetische prestatie van woningen? II. Energetische prestatie in de huidige situatie (positie) e) Wat is de positie van u/uw bedrijf/uw organisatie ten opzichte van de overheidsdoelstellingen (energie akkoord) met betrekking tot energie besparen in de bestaande woningmarkt en om de energieprestatie mee te nemen in de woningwaarde? f) Wordt volgens u de energetische prestatie van een woning meegenomen in het bepalen van de woningwaarde? Zo ja, hoe? III. Implementatie van de energetische prestatie (acties) g) Wordt de energetische prestatie meegenomen in jullie service/producten? Zo ja, op welke manier? IV. De rol ten opzichte van de andere actoren in dit proces (rol) h) Speelt u/uw organisatie een rol in het proces van waarde bepalen van woningen? i) Zo ja, welke activiteiten voert u uit? j) Voelt uw bedrijf zich verantwoordelijk voor de implementatie van de energetische waarde in de marktwaarde? Waarom wel of waarom niet? V. Belang om de energetische prestatie te implementeren (belang) l) Heeft u/uw organisatie er belang bij dat de energetische prestatie van woningen wordt meegenomen bij het bepalen van de woningwaarde? Waarom wel/niet? Knelpunten en kansen VI. Welke knelpunten en kansen m) Welke knelpunten ziet u als de energetische een grote rol krijgen bij het bepalen van de woningwaarde? a. Algemeen en b. Organisatie specifiek n) Welke kansen zouden er ontstaan als de energetische prestatie een grote rol krijgen bij het bepalen van de woningwaarde? a. Algemeen en b. Organisatie specifiek Scriptie – Thomas Dekker

‐ 120 ‐ | P a g i n a

Oplossingen en kansen versterken VII. Oplossingen en kansen versterken o) Welke oplossingen zouden er mogelijk zijn voor de knelpunten? a. Algemeen b. Organisatie specifiek p) Welke kansen zijn er en/of kunnen versterkt worden? a. Algemeen b. Organisatie specifiek Aanpassingen VIII. Welke aanpassingen zijn mogelijk q) Op welke manier kan het huidige proces aangepast worden om de energetische prestatie van de woning te implementeren in de marktprijs en woningwaarde? r) Wat is volgens u daarbij de rol van de verschillende betrokken actoren? Toekomstbeeld IX. Waardebepaling s) Over welke informatie zou de consument moeten beschikken om de meerwaarde van de energetische prestatie inzichtelijk te kunnen maken? (Volledige en relevante informatie) t) Ik leg uw twee voorbeelden voor waar vragen uit voort komen? Voorbeeld 1: Wanneer er twee identieke standaard rijtjeshuizen zijn op dezelfde locatie waarvan eenzelfde woning kortgeleden is verkocht voor 2.000.000 euro en men legt op 1 huis zonnepanelen? ‐ Hoeveel wordt naar uw inschatting de woning waard? ‐ Of hoeveel % van het investeringsbedrag wordt de woning meer waard? Voorbeeld 2: Een woning met warmtepomp heeft geen radiatoren en daardoor meer en vrijer in te richten woonoppervlak, minder stof (en daardoor gezonder, beter binnenmilieu) en er kan koud water als koeling door de wandverwarming geleid worden waardoor er hele goedkope koeling is. ‐ Hebben deze effecten ook invloed op de woningwaarde? ‐ Worden deze positieve bijeffecten (anders dan energiebesparing) meegenomen? ‐ En zo nee, waarom niet? Zou het kunnen? Wat is dan de betekenis? IX. Afsluiting u) Zijn er nog zaken die niet zijn besproken maar wel belangrijk zijn om mee te nemen? Scriptie – Thomas Dekker

‐ 121 ‐ | P a g i n a

Bijlage 7: Overzicht van de respondenten De interviews zijn erop gericht om op verschillende niveaus van uitvoering, per actor een beeld te krijgen van het proces en welke mogelijkheden er zijn om energie prestaties van woningen tot uitdrukking te laten komen in de waardering. Er is dus gekozen om bijvoorbeeld het validatie instituut, een beroepsvereniging en iemand uit de praktijk te interviewen. Deze diversiteit aan respondenten zou een goed beeld moeten geven van het waarderingsproces en van de belangen die daarbij spelen bij de verschillende actoren. Rabobank 1.

Wie Hans Biemans

Afdeling Corporaties & Duurzaamheid

Functie Global Sustainability Strategist

2.

Particulieren

Manager Wonen

3.

Patrick van Renswoude Jan Molenaar

Particulieren

Adviseur Wonen

4.

Martin Damen

Riskmanagement

Hypotheek validatie manager

Korte omschrijving: Hans Biemans: is vanuit de afdeling corporaties & duurzaamheid de persoon binnen de Rabobank die op het gebied van woningen bezig is om duurzame ontwikkelingen op de kaart te zetten en te ontwikkelen. Patrick van Renswoude: is de assortimentmanager wonen bij de afdeling particulieren en is verantwoordelijk voor de product‐ en ketenmanagement. Hij is verantwoordelijk om onder andere duurzaamheid te waarborgen bij alle particulieren producten en diensten. Jan Molenaar: is de adviseur van de gehele afdeling particulieren. Hij heeft daarmee een overzicht over het hele proces van het financieren van woningen. Martin Damen: is verantwoordelijk om de hypotheken te valideren. Zij heeft kan inzicht geven over de mogelijke risico’s voor de bank en de consument bij het financieren van een huis en energiebesparende maatregelen. Taxateurs 1.

Wie Carina Bosch

Bedrijf TVI (validatie instituut)

Functie Directeur

2.

Rolph Limpens

Beleid & advies

3.

Jouke Wijnstra

Vastgoedpro (beroepsvereniging) Wijnstra Makelaardij (taxateur)

Eigenaar

Carina Bosch: is de directeur van TVI, een validatie instituut. Zij heeft zicht op de manier hoe het taxatieprotocol aangepast kan worden en op welke manier wel of niet de meerwaarde berekend kan worden van energiebesparende maatregelen. Rolph Limpens: adviseur beleid & advies bij Vastgoedpro, een beroepsvereniging en kan de mening van vele taxateurs verkondigen. Hij kan inzicht geven in hoe de taxaties worden uitgevoerd en hoe Scriptie – Thomas Dekker

‐ 122 ‐ | P a g i n a

taxateurs hun taxatie aan zouden moeten passen. Jouke Wijnsta: is directeur van taxatiebureau en heeft veel ervaring met taxateren van woningen met energiebesparende maatregelen. Hij kan inzicht geven in de huidige situatie en hoe de energetische prestatie in een praktische manier meegenomen kan worden in de taxatie.

Makelaars

Wie

1.

Rogier Spoel

2.

Benjamin Stevens

Bedrijf

Functie

VBO

Manager Beleid en Communicatie at Vereniging VBO Makelaar Directeur

Oranje Makelaardij

Rogier Spoel: Manager beleid en communicatie bij VBO. Hij heeft een goed zicht op de markt en welke rol een makelaar in de toekomst zou kunnen vervullen. Benjamin Stevens: is een makelaar die het principe een one‐stop‐shop uitvoert in Den Haag. Hij kan inzicht geven in deze manier van werken en of dit voor meer makelaar zou kunnen werken. Consumenten vertegenwoordigers

Wie

Bedrijf

Functie

1.

Bob Maas

Vereniging Eigen huis

Directeur strategie en belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis

2.

Niels Gotz

5plus1

VOF

Bob Maas: is senior beleidsadviseur voor de woningmarkt en kan een goed inzicht geven in de belangen die spelen bij consumenten en hoe de consument het beste geïnformeerd kan worden. Niels Gotz: Ik ben nog opzoek naar een persoon die meer inzichten kan geven over de belangen van de consument en op welke manier de consument volledige en relevante informatie kan ontvangen. Scriptie – Thomas Dekker

‐ 123 ‐ | P a g i n a

Invloed van de energetische prestatie op de woningwaarde

Recommend Documents