2015
Investování do průmyslových nemovitostí Odborná studie
Jak dosáhnout vysokého zhodnocení kapitálu při nízkém riziku?
David Havlíček, Ph.D. Štěpán Křeček, MBA 1.12.2015
Manažerské shrnutí Cílem studie je analyzovat investiční podmínky v oblasti nemovitostí, se zaměřením zejména na průmyslové nemovitosti. Tato oblast je českou investiční veřejností dosud neprávem opomíjená, i když nabízí velmi zajímavé zhodnocení při akceptovatelné míře rizika. Investice do nemovitostí v České republice jsou v posledních letech na vzestupu. Podle studie International Investment Atlas 2015 společnosti Cushman & Wakefield vzrostly jenom mezi roky 2013 a 2014 celkově o 96,2 procenta (z 1017 mil. EUR na 1995 mil. EUR). Z okolních zemí zaznamenalo podobný růst pouze Slovensko. Z dat také vyplývá, že v rámci komerčních nemovitostí dosahují nejvyšší výnosnosti průmyslové nemovitosti. Investování do nemovitostí bývá v České republice zužováno pouze na investiční nákupy bytových jednotek či bytových domů. Důvodem tohoto zužování je relativně snadná konstrukce financování a jednoduše pochopitelný investiční model. Investoři si nicméně neuvědomují rizika a náklady takové investice - zejména náklady na údržbu a správu nemovitostí, riziko prudkého výkyvu cen či kreditní riziko nájemce. Tyto faktory pak takovou investici "prodražují". Naopak při investování do průmyslových nemovitostí tento problém odpadá, neboť jsou tato rizika přenesena na třetí subjekt a investice je navíc likvidnější. Z pohledu investora do průmyslových nemovitostí má tento podnikatelský model jednu velkou výhodu. Výnosy z pronájmu dané průmyslové nemovitosti jsou po uzavření nájemní smlouvy dlouhodobě garantované a předvídatelné. U průmyslových nemovitostí tak nehrozí, že vám odejde nájemník a vy do doby než najdete jiného nájemníka, budete bez výnosů z nájemného. Z pohledu kvantitativní komparace výnosnosti a rizikovosti investic do nemovitostí vyplývá, že průmyslové nemovitosti dosahují nejen vyšší průměrné roční výnosnosti (za posledních pět let průměrně téměř 8 % ročně oproti 3-5 % u rezidenčních nemovitostí), ale i nižšího rizika. Riziko je dle směrodatné odchylky v průměru 11 krát nižší. Investování do průmyslových nemovitostí je dnes možné i pro běžné investory, nejen pro velké korporátní klienty. Při těchto investicích lze totiž využít zprostředkovatele, kteří zajistí technickou stránku investice, a koncovému investorovi tak nejenom odpadnou administrativní náklady, ale rovněž je pak taková investice dostupnější z pohledu minimální investované částky.
2
Obsah Cíl studie .................................................................................................................................................. 4 Proč a jak investovat................................................................................................................................ 5 Investiční cíle a podmínky ................................................................................................................... 5 Možná aktiva pro investování - do čeho lze investovat ...................................................................... 6 Investování do nemovitostí ..................................................................................................................... 7 Investování do rezidenčních nemovitostí............................................................................................ 9 Průmyslové nemovitosti ........................................................................................................................ 12 Rozdělení průmyslových nemovitostí ................................................................................................... 13 Moderní průmyslové objekty ............................................................................................................ 13 Co přinesla inovace ........................................................................................................................... 13 Trh starších průmyslových nemovitostí ............................................................................................ 14 Pozemky ............................................................................................................................................ 16 Členění investic do průmyslových nemovitostí ..................................................................................... 17 Přímé průmyslové investice .............................................................................................................. 17 Nepřímé průmyslové investice .......................................................................................................... 17 Parametry nepřímých investic ....................................................................................................... 18 Legislativa kolem nepřímých investic ............................................................................................ 18 Výhody nepřímého investování..................................................................................................... 19 Investiční rozhodování .......................................................................................................................... 20 Výběr investice .................................................................................................................................. 21 Aktuální vývoj v odvětví průmyslových nemovitostí ............................................................................. 22 Celkové zhodnocení výnosnosti a rizik investování do nemovitostí ..................................................... 24 Zdroje .................................................................................................................................................... 26 O autorech ............................................................................................................................................. 27
3
Cíl studie Cílem studie je analyzovat investiční podmínky v oblasti nemovitostí, se zaměřením zejména na průmyslové nemovitosti. Tato oblast je českou investiční veřejností dosud neprávem opomíjená, i když nabízí velmi zajímavé zhodnocení při akceptovatelné míře rizika. Studie zařazuje tento druh aktiv v rámci všech možností investování do finančních a nefinančních instrumentů a zaměřuje se na komparaci z hlediska očekávaného výnosu, míry rizika a likvidity. Vedle této analýzy studie přibližuje také některé možnosti, jak do tohoto instrumentu investovat. V rámci studie budou čtenáři seznámeni s investičními cíli a podmínkami v rámci nemovitostního investování. Veškeré nemovitostní investice jsou ve studii přehledně strukturovány, tak aby čtenář vždy přesně věděl, které výhody a nevýhody daný druh investice přináší. Přestože většina studie je zaměřena na průmyslové nemovitosti, které jsou dále kategorizovány, studie vysvětluje i základní strategie v rámci investic do rezidenčních nemovitostí a to včetně pozemků. Investice jsou dále členěny na přímé a nepřímé, přičemž jsou ve studii vysvětleny všechny charakteristiky těchto podskupin. Studie je zároveň i výčtem nejdůležitějších faktů o nemovitostním investování a dává tak čtenářům cenné informace přímo z praxe, pro jejich konkrétní investiční rozhodování. V závěru studie jsou i shrnuty všechny aktuality, které se nemovitostního investování týkají, takže předkládaná studie dává čtenářům ucelený soubor informací o dané problematice.
4
Proč a jak investovat Investiční cíle a podmínky Každý ekonomický subjekt, ať už fyzická či právnická osoba, řeší v okamžiku přebytku finančních prostředků možnosti jejich alokace. Způsob řešení této situace je dán jednak investičními cíli subjektu, a jednak podmínkami, které jsou s daným finančním či nefinančním aktivem spojeny. Investiční cíle jsou přitom ovlivněny zejména následujícími faktory:
časový horizont, úroveň bohatství daného subjektu (aktuální stav finančních aktiv), subjektivní míra akceptovatelného rizika, požadovaná výnosnost, možná potřeba okamžitého prodeje investičního aktiva, cílové užití investice.
Tyto faktory vytváří první filtr, jak vybírat aktiva z takzvaného investičního vesmíru, čili souboru všech možných aktiv, která jsou vhodná pro investice. Platí přitom, že subjekty při výběru aktiv zpravidla začínají definováním cílového užití investice. Tím může být například zajištění na stáří, zajištění rodiny, nákup nemovitosti či spotřebního zboží (v případě fyzické osoby) nebo nákup investičního celku, akvizice či dočasná alokace přebytečných financí (v případě právnické osoby). Podrobnější popis je uveden v další podkapitole. Podmínky jednotlivých investičních aktiv jsou dány zejména tzv. magickým trojúhelníkem. Ten popisuje vztah mezi výnosem, rizikem a likviditou daného finančního či nefinančního aktiva. Schéma č. 1: Magický trojúhelník Vysoký výnos
Nízké riziko
Vysoká likvidita
Zdroj: vlastní zpracování Platí přitom, že čím více se blížíme jedné straně trojúhelníku, tím se více vzdalujeme od ostatních. V praxi tedy více výnosná aktiva zároveň znamenají vyšší riziko či nižší likviditu.1 Málo riziková aktiva zase znamenají nižší výnos, atd. Cílem moderních finančních nástrojů je 1
Likvidita je definována jako pohotovost k platbám, čili rychlost, s jakou lze aktivum směnit za likvidní prostředky - nejčastěji hotovost či prostředky na běžném bankovním účtu.
5
pak snaha zmírňovat nedostatky finanční a nefinančních aktiv a vyvažovat jednotlivé vlivy ve prospěch investorů. Cílem investorů je pak nalézat taková aktiva, která v daný okamžik na trhu přinášejí optimální kombinaci těchto faktorů.
Možná aktiva pro investování - do čeho lze investovat Investiční vesmír jakožto soubor potenciálních finančních a nefinančních aktiv je velmi rozsáhlý a nabízí v současnosti celou řadu instrumentů. Níže je uveden v tabulce seznam nejznámějších tříd aktiv, která lze pro tento účel využít, včetně popisu jejich vazby na magický trojúhelník, čili na očekávaný výnos, míru rizika a likviditu.
Druh aktiva
Tabulka č. 1: Seznam tříd aktiv (výběr) Výnosnost Riziko Likvidita
Běžný účet
0%
Spořicí účet
do 1 % ročně kolem 1 %
Termínovaný účet ročně
Běžný účet je pojištěn v případě potíží banky do 100 000 EUR Spořicí účet je pojištěn v případě potíží banky do 100 000 EUR Termínovaný účet je pojištěn v případě potíží banky do 100 000 EUR
Peníze lze okamžitě vybrat Žádný/nulový
Peníze lze okamžitě vybrat Krátký
Peníze lze bez sankcí vybrat až po zvoleném období U státních spořících Zdánlivě bezrizikové, může dluhopisů výběr před se relativně rychle změnit splatností s výraznou sankcí Akcie lze prodat ihned, ale Vysoké ne vždy bývá ideální situace na trhu
Státní dluhopisy (dluhopisové podílové fondy)
necelá 2 % ročně
Akcie (akciové podílové fondy)
průměrně 5–10 % ročně
Nemovitosti (nemovitostní podílové fondy)
průměrně 5–10 % ročně
Investiční zlato a stříbro (mince, slitky, cihly)
jednotky až desítky % ročně
Vysoké
Penzijní spoření
2–5 % ročně
Nízké až vysoké (záleží na výběru fondu)
Životní pojištění
0–5 % ročně
Nízké až vysoké (záleží na zvolené strategii)
Nemovitosti jsou méně likvidní, fondy řádově lépe
Střední
Dostatečná, možnost okamžitého prodeje ve specializovaných prodejnách za aktuální tržní cenu Minimální, prostředky lze čerpat až v důchodovém věku Minimální, prostředky lze čerpat až v důchodovém věku
Zdroj: Investor 21. století, aktualizováno, upraveno
6
Investiční horizont
3 měsíce až 5 let
1 rok až 5 let
Více než 5 let
Více než 5 let
Více než 5 let
Až desítky let
Až desítky let
Investování do nemovitostí Nemovitosti vhodné k přímému či nepřímému investování můžeme rozdělit v podstatě do pěti kategorií:
investování do nemovitostí určených k bytovým účelům (rezidenční nemovitosti), investování do kancelářských nemovitostí, investování do průmyslových nemovitostí, investování do zemědělské půdy, investování do ostatních pozemků.
Možností je tedy řada. V rámci této studie budou zmíněny zejména dvě oblasti - investice do rezidenčních nemovitostí a investice do průmyslových nemovitostí. Rezidenční nemovitosti totiž patří v ČR k nejoblíbenějším v oblasti investování do těchto aktiv. Přitom ale panuje v této oblasti řada omylů, která vede k očekávání investorů o nerealisticky vysokých výnosech a nízkých rizicích, která se nakonec často nenaplní. Samostatně se poté studie bude věnovat investování do průmyslových nemovitostí, neboť ta je naopak v ČR relativně investory opomíjena, i když může přinášet zajímavé zhodnocení s přiměřenou mírou rizika. Ještě než budou popsány tyto oblasti, je níže uvedena přehledová tabulka, která porovnává výhody a nevýhody jednotlivých oblastí, které byly zmíněny výše. Tabulka č. 2: Výhody a nevýhody investování do jednotlivých druhů nemovitostí Druh aktiva Výhody Nevýhody Způsob investování Rezidenční nemovitosti
- relativně bezproblémové využití dluhového financování - možnost využít nemovitost pro soukromé účely
Kancelářské nemovitosti
- investice je spravována fondem
Průmyslové nemovitosti
Zemědělská půda
- zatím ne příliš známé investiční aktivum (nižší poptávka) - stát podporuje využívání průmyslových nemovitostí - ČR bude dále těžit ze své "logistické renty"2 - investice je spravována fondem - investice je spravována nejčastěji fondem - omezená nabídka (i v době krize nižší tlak na pokles cen)
- nutnost správy nemovitosti - velké výkyvy v cenách nemovitostí - nutný dlouhodobý investiční horizont - poplatek za správu podílovému fondu - investice vysoce citlivá na hospodářský cyklus
- většinou přímý nákup
- většinou prostřednictvím podílového fondu
- většinou prostřednictvím - poplatek za správu fondu podílového fondu - zpravidla nutnost větší částky pro nebo fondu investici kvalifikovaných investorů3 - velký dopad státní regulace - poplatek za správu fondu - zpravidla nutnost větší částky pro investici
2
- většinou prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů
ČR je svým umístěním ve středu Evropy důležitou křižovatkou obchodních tras. Jedná se o obdobu zahraničních hedgových fondů, které mají přísnější kvalifikační kritéria pro investory, ale na druhou stranu umožňují investovat i do aktiv, do kterých by jinak nebylo možné investovat. 3
7
Ostatní pozemky
- možnost využít nemovitost pro soukromé účely - omezená nabídka (i v době krize nižší tlak na pokles cen)
- méně likvidní trh - nutnost správy nemovitosti - velký dopad politických - většinou přímý rozhodnutí (změna účelu nákup pozemku) - zpravidla nutnost větší částky pro investici
Zdroj: vlastní zpracování
Investice do nemovitostí v České republice jsou v posledních letech na vzestupu. Podle studie International Investment Atlas 2015 společnosti Cushman & Wakefield vzrostly jenom mezi roky 2013 a 2014 celkově o 96,2 procenta (z 1017 mil. EUR na 1995 mil. EUR). Z okolních zemí zaznamenalo podobný růst pouze Slovensko. Rakousko a Německo zaznamenalo růstu přibližně o třetinu, polský nemovitostní trh v tomto ukazateli stagnoval. Zajímavé, že investice do nemovitostí v ČR se tak již dostaly na 2/3 těch polských, přitom například z pohledu počtu obyvatel je Polsko čtyřikrát větší než ČR. Naopak Slovensko dosahuje v objemu investic do nemovitostí pouze čtvrtinových hodnot oproti České republice. I když tedy dosahuje vyššího růstu investic, jedná se stále o velmi malý trh, který je tak méně odolný různým šokům na trzích. Graf č. 1: Objem investic do nemovitostí a meziroční změna 45000
140,00%
40000
120,00%
35000
100,00%
30000 25000
80,00%
20000
60,00%
15000
40,00%
10000
20,00%
5000 0
0,00% ČR
Německo
Rakousko
Investice v roce 2014 (mil. EUR)
Slovensko
Polsko
Meziroční změna
Zdroj: Cushman & Wakefield (2015)
Výše uvedená studie také srovnává výnosnost komerčních nemovitostí dle druhu užití - v členění na kanceláře, obchodní centra a průmyslové zóny. Níže je uvedený graf, který porovnává ČR ve srovnání s okolními státy:
8
Graf č. 2: Výnosnost z komerčních nemovitostí (% ročně) 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% ČR
Německo
Kanceláře
Rakousko
Obchodní centra
Slovensko
Polsko
Průmyslové nemovitosti
Zdroj: Cushman & Wakefield (2015)
Z výše uvedeného grafu je zřejmé, že v rámci komerčních nemovitostí dosahují nejvyšší výnosnosti právě průmyslové nemovitosti. Z pohledu regionálního srovnání pak dosahuje vyšší výnosnosti v této oblasti pouze Slovensko, které je nicméně omezeno velikosti trhu - jak bylo zmíněno výše. Dá se tedy zobecnit, že z tohoto pohledu je Česká republika nadprůměrně výnosným trhem, dostatečné velikosti a s výraznou dynamikou růstu.
Investování do rezidenčních nemovitostí Investování do nemovitostí bývá v České republice zužováno pouze na investiční nákupy bytových jednotek či bytových domů. Z tohoto důvodu je stručně v této studii rovněž popsána tato oblast. Důvodem tohoto zužování je relativně snadná konstrukce financování a jednoduše pochopitelný investiční model.4 Tato zjevná výhoda je nicméně kompenzována relativně velkým rozšířením této strategie, čímž dochází k růstu poptávky po nemovitostech i financování (hypotéční úvěry), což vede k růstu cen nemovitostí a úrokových sazeb při financování. Investoři pak tento růst interpretují jako zvyšování fundamentální5 hodnoty nemovitostí, což láká další a další investory do tohoto odvětví. V okamžiku nestability nicméně příliv nových investorů ustane, a následuje velmi často prasknutí takzvané nemovitostní bubliny.6 Řada investorů, která se připojila později, pak utrpí nemalé ztráty. 4
Tento model spočívá ve financování převážné části nemovitosti prostřednictvím hypotéčního úvěru (typicky v hodnotě 70 až 100 % nemovitosti) a následné pronajímání bytové jednotky či bytového domu. Příjmy z nájmu investor typicky cíluje do výše, kdy dojde k pokrytí hypotéční splátky, nákladů na údržbu a ideálně i mírný zisk. Investičním cílem je dosáhnutí pasivního příjmu v okamžiku, kdy dojde ke splacení hypotéčního úvěru. V menšině případů je investičním cílem zhodnocení bytu s následným prodejem za cenu vyšší než pořizovací. 5 Používá se také termín vnitřní. 6 Prudký propad ceny nemovitostí v průběhu krátkého časového okamžiku.
9
Z tohoto důvodu je investiční horizont při nákupu takové nemovitosti velmi dlouhý, zpravidla 20 až 30 let. Vlastněná nemovitost pak bývá celkem dobře likvidní v období růstu trhu, nicméně v době ekonomické recese je velmi obtížné nemovitost prodat za výhodných podmínek (klesá počet poptávajících i ceny na nemovitostním trhu). Nevýhodou tohoto typu investování je také nejistota ohledně správy nemovitostí. Většina investorů totiž takto vlastní 1-2 bytové jednotky, a tyto náklady se odvíjí od individuálního rizika spojeného s daným nájemcem/nájemci. Pokud je nájemce problémovou osobou, může docházet k problémům s inkasem pojistného či poškozováním bytové jednotky. Pokud dojde k porušení odpovědnosti nájemce, lze náhradu škody vymáhat, nicméně i to je spojeno s dodatečnými náklady, minimálně časovými. Správu nemovitosti lze rovněž přenést na jiný subjekt (specializovanou společnost), nicméně tato varianta je spojena s pravidelnými náklady, které dále snižují reálný výnos z investice. V České republice neexistuje žádný oficiální index cen nemovitostí, a lze tedy sledovat pouze dílčí statistiky. Níže je uvedený graf realizovaných cen nových a starších bytů dle evidence Českého statistického úřadu (ČSÚ). Jedná se tedy o skutečné ceny reálných transakcí.7 Graf č. 3: Vývoj realizovaných cen bytů (% kumulativně k začátku roku 2008) 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% Nové byty
Starší byty
Pozn.: U cen starších bytů jsou evidována data ze strany ČSÚ do 4Q/2009 pouze za Prahu Zdroj: ČSÚ, vlastní dopočet
Z výše uvedeného grafu je patrné, že investoři, kteří nakoupili byty na začátku roku 2008, utrpěli v průběhu dalších let výrazné ztráty. Ceny nových bytů se prakticky stabilizovaly až na konci loňského roku. Je třeba si ale uvědomit, že ani tak investoři do bytů z roku 2008 ještě dneska nejsou "na svém". 7
V praxi i v jiných studiích se uvádí často jako ukazatel nabídkové ceny bytů, nicméně ty se mohou od skutečných cen výrazně lišit (bývají nadsazené až o 10 - 20 % vlivem vyjednávání o ceně mezi kupujícím a prodávajícím).
10
Důvody jsou především dva:
byty uváděné v roce 2008 v rámci kategorie nové, jsou již v současnosti v kategorii starší byty,
uvedený graf (dopočet) nebere do úvahy míru inflace, takže reálné ceny ještě nedosáhly úrovně počátku roku 2008.
Z grafu rovněž vyplývá, že ceny starších bytů poklesly během finanční krize o pětinu. V průběhu roku 2014 opět vzrostly, nicméně stále jsou oproti počátku roku 2008 o 15 % nižší. Uvedená data potvrzují, že investiční horizont v oblasti nákupu bytů musí být skutečně dlouhý, a že poklesy cen mohou být v období ekonomické recese skutečně razantní.8 Přílišné cenové turbulence u dlouhodobých aktiv se pak promítají prostřednictvím efektu bohatství i do spotřeby domácností a firem. Domácnosti a společnosti tak pociťují úbytek hodnoty svého bohatství a snižují spotřebu na další statky a investice, což dále prohlubuje ekonomický pokles, který se tak může dostat do nebezpečné spirály. Z tohoto pohledu lze tedy investování do nemovitostí rezidenčního typu doporučit pouze zkušeným investorům, kteří mají dostatečně dlouhý investiční horizont. Tato studie se zabývá zejména investicemi do průmyslových nemovitostí (viz níže), nicméně tato podkapitola měla upozornit na některé mylné představy o investování do rezidenčních nemovitostí:
dvojitý výnos (růst ceny a nájemné) x skutečnost: ceny mohou zaznamenat dramatický propad, výše nájemného je stabilnější, ale zase nemá takovou perspektivu budoucího růstu,
automatický výnos (nájemné je vyšší než splátka hypotéky) x skutečnost: s vlastnictvím bytu jsou spojeny další náklady jako výdaje na správu, daň z nemovitosti a transakční náklady při shánění nájemců,
s nemovitostí se nic nemůže stát x skutečnost: nemovitost může být ohrožena požárem, povodní, apod. (lze řešit pojištěním),
byt mohu kdykoliv prodat x skutečnost: při nevýhodné tržní situaci může investor kvůli rychlé potřebě likvidity zaznamenat ztrátu ve výši až desítek procent.
8
Tyto poklesy mohou být ještě razantnější, pokud byl předchozí cenový "boom" podpořen nějakými vládními zásahy, jako tomu bylo před vypuknutím nemovitostní krize v USA v polovině minulé dekády.
11
Průmyslové nemovitosti Po úvodních kapitolách, které měly za cíl zasadit investování do průmyslových nemovitostí mezi investiční aktiva jako taková a zároveň srovnat kvantitativní a kvalitativní pohled na různé druhy nemovitostí, se nyní studie bude zabývat především investováním do průmyslových nemovitostí. V roce 2014 nastal v České republice historický zlom, když velikost investic do průmyslových nemovitostí překonala všechna ostatní realitní odvětví. Celkem bylo investováno přes 55 mld. Kč a došlo tak k meziročnímu nárůstu o 96 % (Cushman & Wakefield, 2015).9 Nejvíce peněz do průmyslových nemovitostí v České republice vložili američtí investoři. Ti mají bohaté zkušenosti s tímto odvětvím a chtějí tak využít nadprůměrného zhodnocení, které jim Česká republika přináší. Samotní čeští investoři pak zatím zůstávají v pozadí. To je způsobeno jednak nižším množstvím kapitálu, který Češi vlastní, pak ale i určitou neznalostí všech možností investovat do průmyslových nemovitostí. Tato studie by měla vysvětlit základní specifika tohoto investování a ukázat výhody a nevýhody tohoto dynamicky rostoucího trhu.
9
Investoři za komerční nemovitosti loni v Česku utratili 1,99 miliardy eur (55,4 miliardy korun), což je meziročně o 96 procent více. Vyplývá to z analýzy realitní poradenské společnosti Cushman & Wakefield. V celém regionu střední Evropy vzrostly investice do tohoto typu nemovitostí meziročně o 41 procent na 7,3 miliardy eur (203 miliard korun). To je zároveň nejvíce za posledních sedm let.
12
Rozdělení průmyslových nemovitostí Z důvodu čtyřicetiletého vlivu komunismu většina průmyslových objektů v České republice zastarala a nevyhovuje současným moderním trendům ve výrobě. První moderní průmyslové objekty byly postaveny v druhé polovině devadesátých let pro zahraniční společnosti vstupující na český trh. Praha byla hlavním regionem budování výrobních hal. Postupem času se výstavba začala přesouvat i do okolí Brna a dnes se dál přesouvá i do ostatní části České republiky.
Moderní průmyslové objekty V minulosti byly průmyslové nemovitosti děleny podle účelu svého využití. Jednotlivé typy průmyslových nemovitostí měly své specifické charakteristiky a podle nich byly rozděleny do třech základních kategorií (reality.cz, 2015):10
objekty pro výrobu (výrobní haly, továrny), objekty pro skladování (sklady, logistická centra), provozní areály (objekty zajišťující ucelený výrobní i skladovací proces).
Různé specifikace jednotlivých průmyslových nemovitostí však vytvářely problémy při zohlednění celé délky životního cyklu budov. Nutnosti inovací, změny výroby a reakce na tržní impulsy občasně nutí firmy změnit výrobní procesy. U starších objektů pak tyto změny často znamenaly neřešitelný problém. Nové výroby a stroje se často nehodily do starých průmyslových objektů a jejich přestavba byla často ekonomicky nevýhodná. Tyto problémy jsou však dnes již dávno překonané. Moderní průmyslové budovy jsou složeny z modifikovatelných modulů, které si může uživatel libovolně kombinovat a organizovat. Tyto moduly jsou navrženy tak, aby byly maximálně variabilní. Případná změna výroby či účelu využití moderních průmyslových hal, tak sebou přináší jen minimální náklady.
Co přinesla inovace Nárůst flexibility ve způsobu využité průmyslových budov umožňuje velkou adaptabilitu na každý výrobní proces. Tato skutečnost zásadně ovlivnila investování do průmyslových nemovitostí. Byla snížena rizika, která z investic vyplývají. Zároveň však nebyla změněna průměrná výnosnost z celého trhu průmyslových nemovitostí, což bude dále ve studii empiricky prokázáno. Na rozdíl od starších objektů pro výrobu jsou moderní průmyslové haly variabilnější. Tato variabilita sebou přináší jednu zásadní výhodu a tou je možnost pronajimatele objektu nabídnout jej více zájemcům. Tím je i navýšena poptávka po daném objektu, což přináší řadu pozitivních aspektů:
10
Toto členění se dnes používá jen s ohledem na historické průmyslové areály. Nově vzniklé výrobní haly vynikají svou vysokou variabilitou a jejich členění do různých kategorií již nedává valný smysl.
13
Díky vyšší poptávce trvá kratší dobu najít vhodného nájemce. Zkrácení čekacích dob na nájemce pak zvyšuje výnosnost z průmyslového objektu, protože pronajimatel nepřichází o nerealizované nájemné. Zkrácení čekacích dob také vede k navýšení průměrné obsazenosti průmyslových objektů. Ta je tak dnes daleko vyšší, než u rezidenčních či kancelářských nemovitostí. Dle empirických pozorování vyšší variabilita nezměnila průměrnou délku nájemních smluv, které nejsou odvozovány od specifik budov, ale od specifik podnikání a kontraktovaných zakázek ve výrobě.
Nová technologie výstavby budov tedy zvyšuje výnosnost tím, že navyšuje poptávku a brání neobsazenosti pronajímaných budov. Zároveň však sebou nenese negativní aspekty ze zvýšených transakčních nákladů na uzavírání vyššího počtu nájemních smluv. Graf č. 4: Zhodnocení investic do moderních průmyslových objektů 2010 až 2014 10 Výnosnost investice [%]
9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 2010
2011
2012
2013
2014
Výnosová křivka
Zdroj: Cushman & Wakefield (2015), Svoboda & Williams (2015), vlastní dopočet Průměrná výnosnost moderních průmyslových objektů se bez ohledu na probíhající hospodářskou krizi pohybovala na 8 % ročního zhodnocení investice. S oživením ekonomiky po konci hospodářské recese dokonce výnos překonal hranici 9 %, což koresponduje s růstem poptávky na trhu průmyslových nemovitostí.
Trh starších průmyslových nemovitostí Méně variabilní nemovitosti mají horší charakteristiky pro moderní výrobu a jsou často vázány na tradiční firmy, které v těchto areálech působí. To ve výsledku vytváří větší statiku této části trhu průmyslových nemovitostí, která však dnes již tvoří pouze menšinovou část odvětví.
14
Přestože ve srovnání s moderními průmyslovými nemovitostmi ty starší zaostávají, pořád je i na tomto trhu dosahováno nadprůměrného zhodnocení. Ve srovnání s rezidenčními či kancelářskými nemovitostmi pak dosahujeme přibližně dvojnásobného výnosu z investice. Graf č. 5: Zhodnocení investic do starších průmyslových objektů 2010 až 2014
Výnosnost investice [%]
8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 2010
2011
2012
2013
2014
Výnosová křivka
Zdroj: Cushman & Wakefield (2015), Svoboda & Williams (2015), vlastní dopočet Trh starších průmyslových objektů bude postupem času pohlcován trhem moderních průmyslových objektů. To je dáno tím, že ze starších objektů lze stěhovat výrobu do novějších a flexibilnějších hal. Opačným směrem je však přenos výroby obtížně proveditelný. Tato skutečnost sebou přináší zajímavý aspekt. Jedná se o křížovou substituci mezi novými a starými výrobními objekty. Výstavbou nových průmyslových objektů je snižována poptávka po starých průmyslových objektech a téměř nedotčena poptávka po nových objektech. Vyšší nabídkou nových průmyslových objektů tak není snižována cena na tomto trhu. Oproti tomu staré průmyslové objekty se již nestaví a tak nemohou snižovat poptávku po nových průmyslových objektech. I kdyby se však stavěly, tak vzhledem ke svým nedokonalostem by poptávku po nových průmyslových objektech ovlivnily jen minimálně. Tato křížová substituce způsobuje relativní nedostatek nových průmyslových nemovitostí, což vyvolává možnost dlouhodobě vyššího zhodnocení průmyslových nemovitostí. Tento efekt byl důležitý hlavně v období ekonomických recesí, které významně nesnížily velikost zhodnocení na trhu průmyslových nemovitostí. Naopak konjunkturální vývoj bude navyšovat průmyslovou výrobu, která vytvoří dodatečnou poptávku po průmyslových nemovitostech. Toto navýšení poptávky nebude křížovou substitucí filtrováno a tak dojde k navýšení cen nájmů a tedy i zisků v odvětví. Zjednodušeně řečeno starší průmyslové nemovitosti tak fungují jako jednosměrný ekonomický štít
15
zvýhodňující nové průmyslové nemovitosti, a proto doporučujeme investovat především do nich.
Pozemky Při členění průmyslových nemovitostí si neodpustíme i krátkou zmínku o pozemcích jako nedílné součásti průmyslových areálů. Pozemek totiž určuje lokalitu, kde se daná průmyslová nemovitost nachází a logistika je klíčovým kritériem. Průmyslové nemovitosti v České republice mají obecně dobrou lokalizaci, protože zde máme výhodnou geografickou polohu. Vždy je dobré dát pozor, aby daný průmyslový areál měl vhodnou dopravní dostupnost, což je povětšinou zajištěno už v samotných návrzích projektové dokumentace. Dalším aspektem, který je určující, je míra nezaměstnanosti v daném území. Čím vyšší nezaměstnanost, tím jsou zpravidla výhodnější podmínky pro zaměstnávání. Snadno a levně získatelná pracovní síla je pak důležitým faktorem pro většinu pronajimatelů, takže i tento faktor může ovlivnit výnos konkrétní investice. Faktor nezaměstnanosti však není jediný. Existují lokality, kde je vysoká nezaměstnanost, a přesto se zde špatně získává kvalifikovaná pracovní síla. Často se jedná o lokality ve znevýhodněných regionech, kde dlouhodobá nezaměstnanost širších vrstev obyvatelstva vedla ke ztrátě pracovních návyků. Důležitý je tak i faktor jakési tradice v daném regionu, který strukturuje možnosti výroby s ohledem na lidské zdroje. Tento faktor pak může ovlivňovat poptávku po samotných průmyslových nemovitostech. V neposlední řadě je pro investora důležité, aby znal vlastnická práva k pozemkům, které bezprostředně ovlivňují chod daného průmyslového areálu. Jelikož se však většinou průmyslové nemovitosti staví ve speciálních lokalitách průmyslových zón, nebývají s pozemky zásadní problémy po tom, co je daná lokalita projektována v územních plánech.
16
Členění investic do průmyslových nemovitostí V prvé řadě je třeba si uvědomit, jak dnes fungují továrny a výrobní firmy. Již dávno totiž neplatí prvorepubliková představa, kterou většina lidí stále nosí v hlavě, tedy že velký průmyslník vlastní továrnu a v té zaměstnává dělníky. Dnes standardní firmy, které investují v České republice nevlastní své továrny. Ty si pouze pronajímají od jiných firem, které se specializují právě na výstavbu a pronájem výrobních hal a skladů. Když si však firma pronajme nějaký výrobní prostor a naveze do něj všechnu svou techniku, kterou potřebuje pro výrobu, chce mít jistotu, že v tomto prostoru bude moci zůstat minimálně dalších několik let. Proto se v odvětví průmyslových nemovitostí nejčastěji uzavírají nájemní kontrakty na 10 a více let. Po tuto dobu se pak z pravidla nesmí výrazně měnit nájemní podmínky a jak pronajimatel, tak i nájemce velmi dobře vědí, co je v budoucnu bude čekat. Z pohledu investora do průmyslových nemovitostí má tento podnikatelský model jednu velkou výhodu. Výnosy z pronájmu dané průmyslové nemovitosti jsou po uzavření nájemní smlouvy dlouhodobě garantované a předvídatelné. U průmyslových nemovitostí tak nehrozí, že vám odejde nájemník a vy do doby než najdete jiného nájemníka, budete bez výnosů z nájemného. Samotné investování do průmyslových nemovitostí můžeme rozčlenit do dvou základních druhů. Buď se jedná o investice přímé anebo nepřímé.
Přímé průmyslové investice Tento typ investování se ve své podstatě příliš neliší od klasické investice do nemovitostí určených k bytovým či kancelářským účelům. Kulisy celé investice jsou sice odlišné, ale primární cíl je totožný – pronajmout objekt nájemci s tím, že za obdržené nájemné chceme uhradit vlastní náklady investice a vytvořit zisk. Přímé investice do průmyslových nemovitostí jsou dostupné pouze větším investorům a investičním celkům, protože standardní průmyslová nemovitost sebou přináší velké nároky na kapitálovou vybavenost. Většině občanů tak tento způsob investování není umožněn a musí investovat nepřímo.
Nepřímé průmyslové investice Na rozdíl od přímých investic jsou nepřímé investice do průmyslových nemovitostí podstatně méně náročné na kapitál a jsou tak dostupné většině běžných investorů. V rámci nepřímých investic je investováno do průmyslových nemovitostí zprostředkovaně přes nástroje finančního trhu. Zpravidla se jedná o různé typy fondů. Každý fond by měl nejprve definovat nájemní transakce, do kterých skrze něj budete investovat. Na základě výčtu těchto transakcí si pak můžete udělat ucelený pohled na výnosnost i rizikovost celé investice.
17
Parametry nepřímých investic
V zásadě je několik možností, jak fond může vypadat. Fond může mít ve svém portfoliu buď jen nájemci obsazené nemovitosti, což je ideální varianta, která výrazně snižuje rizika. V tomto případě by si investor měl zkontrolovat délku nájemních smluv a jejich specifikaci. Samozřejmě platí, že optimální jsou indexované smlouvy, které jsou uzavřeny na dobu delší, než je horizont investice. Fond také může mít plně nepronajaté průmyslové nemovitosti. V takovém případě je vhodné, aby si investor vyhodnotil, proč jsou tyto nemovitosti bez nájemců a jak obtížné bude hledání nových nájemců. Protože v tomto případě nemá investor úspěch investice dopředu jistý, fondy v těchto případech nabízejí vyšší zhodnocení, které je však vykoupeno vyšší rizikovostí. U nájemních smluv jsou i další důležité parametry. Například by si měl investor ověřit, zda jde od nájemní smlouvy odstoupit. V případě, že odstoupení je možné, je důležitým parametrem délka výpovědní lhůty. Důležitá je i kvalita nájemce. Tak jako u rezidenčních nemovitostí je dobré mít bohatého nájemníka, kterému nedělají problém platby nájmů, tak i u průmyslových nemovitostí je dobré mít bonitní firmu, která má dostatek prostředků pro úhradu nájmů. Ideální je, když má nájemce ručitele, který úhradu nájmů garantuje. Tím například u zahraničních dceřiných společností může být mateřská společnost. Dále je dobré překontrolovat majetek fondu, do kterého investujete. Sledujte jaká má pojištění, garance a historický vývoj. To vše snižuje rizikovost celé investice. V dnešní době jsou však fondy velmi přísně regulované a v zásadě již není možné, aby docházelo k podvodům na klientech, jak tomu bylo počátkem 90. let. Podle parametrů fondu průmyslových nemovitostí lze určit, zda se jedná o konzervativní nebo dynamický fond a tomu by mělo odpovídat i jeho zhodnocení. V průměru přitom platí, že fondy průmyslových nemovitostí dosahují dvakrát většího zhodnocení než standardní investice do rezidenčních nemovitostí. Přitom podle dostupných dat dosahují více než desetkrát nižšího rizika, jak dokládají studie Cushman & Wakefield (2015) a Svoboda & Williams (2015). Legislativa kolem nepřímých investic
Častým typem fondů pro nepřímé investování do průmyslových nemovitostí je fond kvalifikovaných investorů. Ten v minulosti omezoval investování minimální částkou 125 000 eur, což řadu potenciálních investorů vyřazovalo z trhu. Na základě nové evropské legislativy však je tato částka snížena na 10 000 eur, což dělá fondy kvalifikovaných investorů přístupné široké veřejnosti.11
11
10 000 eur představuje přibližně částku 270 000 Kč. To je v porovnání s běžnou investicí do rezidentní nemovitosti pětkrát nižší částka. Investice do průmyslových nemovitostí jdou tak dobře diverzifikovat a často požadují nižší kapitálové nároky než běžné nemovitostní investice.
18
Investice do fondu kvalifikovaných investorů je určena výhradně kvalifikovaným investorům, tedy osobám, které mají dostatečnou kapitálovou vybavenost a jsou si vědomi rizik, které jsou s investicemi spojeny. Po investorech jsou kvůli přísné regulaci požadovány osobní údaje. Výměnou za to investor dostane kompletní informace o příslušném fondu kvalifikovaných investorů a to včetně všech možných rizik spojených s investicí. Existují i jiné typy fondů, které umožňují investování do průmyslových nemovitostí. V České republice jsou však tyto jiné fondy spojeny s méně vhodnou právní regulací, a proto je při investování do průmyslových nemovitostí nelze úplně doporučit. Fondy kvalifikovaných investorů v tomto případě vytvářejí optimální právní prostředí, které omezuje rizikovost a přitom ponechává dostatečné zhodnocení. Výhody nepřímého investování
U nepřímého investování do průmyslových nemovitostí odpadají náklady na údržbu nemovitosti, s kterými je většinou spojováno přímé investování do realit. Vše je totiž velmi precizně řešeno pojistnými smlouvami. Možná si myslíte, že to je dáno případ od případu, ale ve skutečnosti se dá říct, že až na úplné extrémy jsou všechny investice do průmyslových nemovitostí velmi důkladně pojištěny. Důvodů k tomu je celá řada. Za prvé se jedná o velké investice, které ve svém celku mohou dosahovat velikosti několika miliard korun. Takto velké investice nelze absolvovat bez záruk a pojistek, protože žádná banka, investor ani budoucí pronajimatel nikdy nebude ochoten nést případné náklady neúspěchu. Samotné pojištění investice sice všem účastníkům investice snižuje potenciální výnosnost, ale dramaticky zvyšuje bezpečnost. Díky tomu se investice do průmyslových nemovitostí řadí mezi ty nejbezpečnější na realitním trhu. Navíc jste velmi dobře informováni o všech parametrech investice. Víte přesně, kolik budete vybírat na nájmu. Víte přesně, kdy vám může odejít nájemník. V případě, že se cokoliv pokazí, tak dostanete odškodnění od pojišťovny.
19
Investiční rozhodování Každé investování se točí kolem tří základních ukazatelů – výnosu, rizika a likvidity. Bezpečný druh investice by sebou logicky měl přinášet nízkou míru zhodnocení, podobnou například státním dluhopisům.12 V zahraničí, kde investování do průmyslových nemovitostí má delší tradici, se tento vztah skutečně projevuje a výnosnost investic dosahuje relativně nižších výnosů. V České republice se však zatím tento efekt neprojevuje, což je dáno silně expanzivním trhem s průmyslovými nemovitostmi, velmi výhodnou logistikou, kterou v rámci evropského tuhu máme, ale i historickými konsekvencemi. Výnosy průmyslových nemovitostí tak řadu let přesahují 7 % a v posledních letech se velikost výnosů zvyšuje. Graf č. 6: Zhodnocení investic do průmyslových nemovitostí v letech 2008 až 2014
Výnosnost investice [%]
9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Výnosová křivka
Zdroj: DTZ Research (2015), vlastní dopočet Vysoká bezpečnost investice a velké zhodnocení je často kompenzováno nižší likviditou. Jak již bylo naznačeno, investice do průmyslových nemovitostí jsou založeny na dlouhodobě kontraktovaných zakázkách. Tomu musí odpovídat i stabilita kapitálu, na kterém jsou průmyslové areály budovány. Hlavně v případech přímého investování je tak velikost likvidity značně omezena. U nepřímého investování se fondy pomocí různých finančních nástrojů snaží likviditu navyšovat a částečně se jim to daří. Realitní investice však ze své podstaty nikdy nebudou patřit mezi ty nejlikvidnější a je s tím třeba počítat. Vysoký výnos při nízkém riziku musí být něčím vykoupen, a proto v praxi často vídáme, že jednotlivé investice mají minimální horizont kolem 1 až 5 let.
12
Některé firmy, které investují do průmyslových nemovitostí v České republice, mají vyšší rating, než Česká republika. Daná investice je pak z tohoto pohledu dokonce bezpečnější než investice do státních dluhopisů a neúspěch projektu je méně pravděpodobný než krach našeho státu.
20
Výběr investice Ke správnému investičnímu rozhodnutí slouží metoda Due diligence,13 která podává kupci (v některých případech i prodejci) rozsáhlé a detailní informace o kupované (prodávané) nemovitosti. Využívá se ke zjištění výše rizika zamýšlené investice pomocí hlubší analýzy získaných dat. Vychází se nejen z informací získaných na základě minulosti, ale také z analýz o předpokládaném budoucím vývoji nabývané nemovitosti. Tyto informace mají legislativní, daňovou, finanční, environmentální a i další povahu. Převážná část Due diligence se odehrává v předtransakční fázi. Investor tedy dostává kompletní přehled o výhodách a nevýhodách investice, což mu dává možnost ke správnému rozhodnutí a snižuje se tak riziko, které by mohlo vzniknout. Jinými slovy lze říci, že je to proces zkoumání a vyšetřování ze strany investora za účelem ujištění se, že investice je přesně v takovém stavu, v jakém ji investor vnímá (Matha, 2012). Samotné Due diligence nemovitosti se věnuje pěti okruhům:
13
ověření aktiv a závazků, které jsou spojeny s nemovitostí (věcná břemena, zástavy apod.), identifikace a kvantifikace rizik spojených s pořízením nemovitosti, ochrana proti rizikům, které by měly vliv na jednání o pořízení investice, identifikace synergických výhod budovy, strategický plán nové akvizice.
Do češtiny by šlo přeložit jako metoda náležité pečlivosti.
21
Aktuální vývoj v odvětví průmyslových nemovitostí Při investování do průmyslových nemovitostí by mělo být splněno několik základních standardů. Průmyslová nemovitost by měla být přinejmenším z rozhodující části pronajata důvěryhodnou společností a investor by přitom měl znát základní parametry nájemních smluv. V praxi se přitom většinou setkáváme s modelem, že samotná průmyslová nemovitost je stavěna až ve chvíli, kdy jsou známí nájemci daného objektu. S naplněním této podmínky tak nebývá problém. Investor by se tak měl zaměřit především na dálku nájemní smlouvy a srovnat ji se svým investičním horizontem. Vhodné je i zkontrolovat bonitu nájemce.14 U nájemní smlouvy je dobré zkontrolovat, zda nájemné je indexováno, tak aby s roční inflací neztrácelo na své hodnotě. U průmyslových nemovitostí je přitom indexace nájmu výrazně častějším jevem než u nájemních smluv na rezidenční nemovitosti. Vhodné je i překontrolovat pojistky a bankovní garance spojené s investičním projektem dané výrobní firmy, přestože takový postup není zcela nutný, protože daná výrobní společnost provádí povětšinou násobně vyšší investice než samotný investor do průmyslové nemovitosti a rizika těchto investic jsou tak zpravidla velmi dobře ošetřena. Standardní výnosnost investic do průmyslových nemovitostí v posledním desetiletí na území České republiky se pohybovala kolem 7 až 8 procent (Cushman & Wakefield, 2015). Investor by se tak měl pohybovat kolem této výnosové úrovně. Výrazně vyšší výnos by mohl poukazovat na určitá zvýšená rizika daného investičního projektu. V případě nabídky nižšího výnosu je možné, že daná investice bude nerovnoměrně distribuovat zisk mezi své účastníky. V České republice je momentálně kolem 4,8 mil. metrů čtverečních průmyslových ploch k pronajímání. Přičemž v regionech mimo Prahu jich je kolem 3,0 mil. metrů čtverečních a v samotném okolí Prahy pak kolem 1,8 mil. metrů čtverečních. Pražské lokality můžeme hodnotit minimálně z logistických důvodů za velmi lukrativní. Neobsazenost těchto prosto se pohybuje kolem 6 procent a je tak výrazně nižší než například u standardních kancelářských prostor. Standardní cena nájmů průmyslových objektů se pohybuje kolem 100 Kč za metr čtvereční (CBRE, 2015). Dle aktuální situace na trhu lze vypozorovat, že nájem průmyslových ploch stále poptává kolem 70 procent nově příchozích společností, které se rozhodly investovat v České republice (CBRE, 2015). To vzhledem k oživující se fázi hospodářského cyklu bude generovat velmi vysokou poprávku po průmyslových nemovitostech v příštích letech. Lze proto uvažovat pokračování expanzivního růstu tohoto odvětví v delším časovém období s možností akcelerace v následujících letech.
14
V praxi se často setkáváme s nájemci, kteří mají nadnárodní charakter a jsou tak většinou ohodnoceni ratingem. V takovém případě je hodnocení bonity nájemce velmi jednoduché. Není přitom výjimečné, když nájemce má lepší rating než Česká republika. V takovém případě můžeme hovořit o tom, že investice do průmyslové nemovitosti je bezpečnější než investice do státních dluhopisů.
22
Česká republika si stále udržuje celou řadu konkurenčních výhod, které motivují stávající výrobce rozšiřovat svou činnost na našem území a vedou i k přílivu nových zahraničních investic. Mezi hlavní výhody přitom můžeme zařadit průmyslovou tradici České republiky, třetinové náklady na zaměstnance v porovnání se západní Evropou, dobrou kvalifikovanost zaměstnanců a výhodnou logistickou pozici v samotném středu vyspělé části Evropy. Odvětví průmyslových nemovitostí v České republice tak má objektivně velmi dobré fundamentální i technické podmínky pro další rozvoj.
23
Celkové zhodnocení výnosnosti a rizik investování do nemovitostí Předchozí kapitoly měly za cíl provést kvantitativní a kvalitativní srovnání investic do nemovitostí, s důrazem na investice do průmyslových nemovitostí. V této závěrečné kapitole je provedeno shrnutí této analýzy v podobě komparace výnosnosti a rizikovosti investic do rezidenčních a průmyslových nemovitostí. Jakákoliv komparace nedokáže zachytit veškeré faktory ovlivňující danou investici, pro základní orientaci v naší analýze vycházíme z exaktních a měřitelných faktorů. Z tohoto důvodu jsou pro ukazatel výnosnosti využita data o vývoji tržních cen rezidenčních nemovitostí a poměru nájemného na ceně bytu. Tento poměr se v rámci ČR velmi liší. Podle dopočtů z dat na serveru Realitymix.cz je tento výnos 3 až 8 % ročně. Abychom nijak rezidenční nemovitosti ve srovnání neomezovali, vzali jsme do úvahy maximální výnos, tedy 8 % ročně. Náklady na údržbu a správu nemovitosti byly uvažovány ve výši cílové inflace (2 %) ze strany České národní banky. Čistý výnos z nájemného je tedy určen na úrovni 6 %. Celkový výnos z rezidenčních nemovitostí je pak dán součtem vývoje ceny nemovitosti a právě čistého příjmu z nájemného. U průmyslových nemovitostí je výnosnost určena na základě externích dat, tedy Cushman & Wakefield (2015) a Svoboda & Williams (2015). Rizikovost je u všech typů nemovitostí dána jako směrodatná odchylka vývoje výnosnosti. Níže uvedený graf je pak dopočten jako průměr za posledních pět let, tedy za období 2010-2014. Graf č. 7: Průměrná výnosnost a rizikovost investice do nemovitostí za období 2010-2014
Zdroj: Cushman & Wakefield (2015), Svoboda & Williams (2015), ČSÚ, Realitymix.cz, vlastní dopočet
24
Z výše uvedeného grafu vyplývá, že investice do průmyslových nemovitostí jsou nejenom výnosnější, ale i méně rizikové. Nejvýhodnější jsou přitom investice do nových průmyslových objektů, kde je nejnižší riziko při nejvyšším zhodnocení. Starší průmyslové nemovitosti pak ve všech ohledech poráží rezidenční nemovitosti. Oproti novým průmyslovým nemovitostem však ty starší dosahují lehce nižšího zhodnocení a vyššího rizika. Na rizikovost se dá samozřejmě dívat i z pohledu kvalitativního, neboť jej ovlivňuje i daná fáze investičního cyklu. U průmyslových objektů lze uvažovat velmi dlouhá období pronájmů, která jsou téměř nevypověditelná. V případě vypršení pronájmu a neprodloužení nájemní smlouvy pak může vznikat transakční náklad na pronájem novému nájemci. Tento transakční náklad je pak vyšší u starých průmyslových objektů, kde je nižší flexibilita pro možnou změnu výroby. Oproti tomu nové průmyslové objekty jsou vysoce variabilní, a proto mají nižší transakční náklady spojené se změnou nájemce. V případě průmyslových objektů, u kterých je investiční horizont kratší než délka nájemní smlouvy, můžeme hovořit o velmi nízké rizikovosti investice. V takovém případě totiž nelze očekávat výpadek příjmů z nájemného. Riziko pak lze srovnávat s ratingem společnosti, s kterou je uzavřena nájemní smlouva. Vyšší riziko můžeme vypozorovat v případech, kdy daná investice má delší časový horizont než uzavřená nájemní smlouva s daným nájemcem. V těchto případech je rizikovost investic u starých průmyslových budov opět o něco vyšší než u těch nových. Tento fakt pak platí i u rezidenčních nemovitostí, kde však je riziko řádově vyšší a to při nižší míře výnosů. Graf 7 v sobě nezahrnuje velikost likvidity. Ta je závislá na dalších faktorech. Obecně však platí, že nové nemovitosti jsou likvidnější než staré. Při nepřímém investování, které je typické pro průmyslové nemovitosti, je pak zpravidla dosahováno vyšší likvidity než u přímého investování, které je obvyklejší u rezidenčních nemovitostí.
25
Zdroje
HAVLÍČEK, D; STUPAVSKÝ, M. (2013): Investor 21. století, Nakladatelství Plot, Praha. MATHA, J (2012) Kritická analýza možností investování na realitním trhu, VUT, Brno. BAJEROVÁ, T (2007) Investiční pobídky, Masarykova univerzita, Brno. Český statistický úřad: Indexy realizovaných cen bytů [online]. Dostupný na WWW: https://www.czso.cz/csu/czso/indexy-realizovanych-cen-bytu-4-ctvrtleti-2014k0og9jvpsh International Investment Atlas 2015, Cushman & Wakefield (16. března 2015) [online]. Dostupný na WWW: http://www.cushmanwakefield.com/~/media/globalreports/International%20Invest ment%20Atlas%202015%20-%20Overview%20PDF.pdf Investment management document 2015, Svoboda & Williams (22. června 2015) [seminář]. Dostupný na WWW: http://www.svoboda-williams.com/realitni-zpravy/82-svoboda-williams-usporadalaseminar-o-investicich-do-fondu-accolade/ Industrial Property, DTZ Research 2015 (22. červen 2015) [online]. Dostupný na WWW: http://www.dtz.com/Global/Research/DTZ+Research+homepage Statistika nemovitostí - průměrná cena bytu (27. června 2015) [online]. Dostupný na WWW: http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/byty-prodej-prumerna-cenabytu.htm Katalog třídění podle druhů nemovitostí, reality.cz (23. 6. 2015) [online]. Dostupný na WWW: https://www.reality.cz/soubory/trideni.pdf Průzkum trhu nemovitostí, CBRE (28. 6. 2015) [online]. Dostupný na WWW: https://researchgateway.cbre.com/PublicationListing.aspx?PUBID=6e0d802a-c16448fd-acb3-1057547a0312
26
O autorech David Havlíček, Ph.D. vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, kde získal i doktorát v oboru financí. V letech 2010-2014 pracoval jako vedoucí oddělení ekonomických analýz na Úřadu vlády České republiky, kde působil i jako tajemník v Národní ekonomické radě vlády (NERV). V letech 2010-2012 byl členem Správní rady VZP ČR. Je autorem knihy o behaviorálních financích Investor 21. století. V současné době je hlavním poradcem generálního ředitele EGAP.
Štěpán Křeček, MBA vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, kde dále působí na Národohospodářské fakultě. V letech 2010-2014 pracoval v odborných orgánech krajů a obcí, kde odpovídal za ekonomické analýzy, výběrová řízení a privatizační projekty. V současné době je ekonomickým analytikem Občanské demokratické strany, kde působí i jako člen Expertního týmu pro veřejné finance.
27
