Ondernemingsplan 2010-2012
Inhoud Introductie
Introductie 1
Deel één:
Wie is Stek en waar gaat zij naartoe? Stek is een
Stek is transparant, is toegankelijk en haar
jonge corporatie in de Bollenstreek die heel wat
ondernemingsplan is openbaar. Daarbij gaat Stek
plannen heeft. Ontstaan uit twee kleine corpora-
verder dan alleen informeren: Stek wil in gesprek.
vertrek en bestemming
2
ties, schept zij nu, net een jaar oud, haar
Met haar huurders en haar belanghouders. Stek
Vertrek: Stek anno 2009
3
toekomst. Daarin staan haar relaties centraal.
gelooft in de kracht van samen. Stek gelooft dat
Omgeving: onrust en dynamiek
3
Mensen die afhankelijk zijn van de sociale huur-
haar klanten veel beter weten wat ze willen dan
Stek zelf: eveneens dynamisch
4
sector, mensen die bewust kiezen voor huren,
Stek dat denkt te weten. Dit ondernemingsplan
Bestemming: Stek anno 2013
6
organisaties die een vastgoedbeheerder of
is behalve een informatiedocument, ook een
Resultaatgebieden
8
ontwikkelaar zoeken: bij Stek vinden zij gehoor.
uitnodiging tot samenwerken, waarbij leren van
Stek concentreert zich op de Bollenstreek en
elkaar een belangrijk onderdeel is. Stek heeft
levert een meerwaarde aan de lokale woning-
samenwerking nodig om haar doelen te verwe-
Deel twee: doelstellingen per resultaatgebied
10
markt en het lokale woonbeleid. Stek kent de
zenlijken. Daarnaast is het een verantwoordings-
Klant eerst
11
kernen en de bewoners.
document. Doelen formuleert Stek waar mogelijk
Prettige buurten
13
Goede woningen
14
Maatschappelijk ondernemerschap
15
Strategie Organisatie en werkgeverschap
concreet en SMART (Specifiek, Meetbaar, Accep-
Doel
tabel, Realistisch en Tijdgebonden), zodat
16
In dit eerste ondernemingsplan van Stek staan de
als zij deze zelf uit het oog dreigt te verliezen.
17
ambities van Stek op de korte termijn centraal. Het richt zich op de kwaliteiten en de activiteiten
Bijlage: inzicht in de voorraad
die nodig zijn voor het tot stand brengen van 18
iedereen Stek kan herinneren aan haar ambitie,
Opzet
haar visie en missie. Deze werden geschreven in
Het ondernemingsplan heeft een looptijd van
2008, nog voor het ontstaan van Stek. Op basis
drie jaar, van 2010 tot en met 2012, en bestaat uit
hiervan formuleert Stek haar doelen en ambities
twee delen. In het eerste deel beschrijft Stek haar
voor de komende jaren. De mooie woorden uit de
vertrekpunt in 2009 en schetst zij een beeld van
visie en de missie maken plaats voor concrete
zichzelf in 2013: wat heeft zij bereikt en hoe
plannen en activiteiten, uitgedrukt in tijd en geld.
onderscheidt zij zich? Gemaakte keuzes worden
Doel is om duidelijk te weten wat Stek gaat doen
gemotiveerd en onderbouwd. Het tweede deel
in de komende periode en waarom. Niet alleen
van dit ondernemingsplan bestaat uit concrete
voor Stek als organisatie, maar juist ook voor
doelen en activiteiten, uitgezet in de tijd.
haar relaties. Stek is dus duidelijk ‘aan zet’.
1
Deel één: vertrek en bestemming
Vertrek: Stek anno 2009 Stek is ontstaan op 1 januari 2009. Zij is het product van een fusie tussen Trias Woondiensten uit Lisse en Woningstichting PAGO uit Hillegom. De corporatie heeft ruim 5.500 woningen in bezit in de plaatsen Lisse, Hillegom en Voorhout, en enkele honderden woningen van anderen in beheer. Stek is de grootste lokaal gevestigde wooncorporatie in de Bollenstreek.
Omgeving: onrust en dynamiek
In de kernen Hillegom en Lisse is Stek de enige lokale wooncorporatie. Er zijn in Hillegom en Lisse wel andere corporaties actief, maar deze
Concurrentie neemt toe: de tijden veranderen.
laten het dagelijks woningbeheer over aan Stek.
Na de brutering begin jaren ’90, was er, na de
De Bollenstreek ligt centraal in de Randstad,
periode van gewenning, duidelijkheid en een tijd
omgeven door grotere gemeenten als Haarlem,
lang weinig verandering in corporatieland. Zo
Leiden en de Haarlemmermeer. Grote corporaties
rond de millenniumwisseling was het betrekke-
uit deze steden zoeken ook buiten hun werk-
lijk rustig. Corporaties kregen steeds meer
gebied naar ontwikkelingen. De tijd waarin de
aandacht voor de kwaliteit van hun dienstverle-
lokale woningcorporatie als enige werd uitgeno-
ning en de omslag ‘van pand naar klant’ deed
digd mee te denken over een toekomstige
zijn intrede. Het tempo van de verandering was
woningbouwlocatie is verleden tijd. Om in
verschillend per corporatie maar wel constant.
aanmerking te komen voor een ontwikkelingslocatie in Lisse of Hillegom moet ook Stek
In de Bollenstreek ontstond steeds meer regiona-
meedoen aan prijsvragen en inschrijvingen.
lisering op verschillende gebieden. Zo is de regio van de woonruimteverdeling groter geworden.
De overheid en politiek houden zich steeds
Steeds vaker ontstaan samenwerkingen en
nadrukkelijker bezig met volkshuisvesting en de
verenigingen. Verschillende gemeenten, bijvoor-
bedrijfsvoering van corporaties. De huursubsidie
beeld Hillegom, Lisse en Noordwijkerhout, zijn
is nu huurtoeslag en overgeheveld naar de Belas-
‘in gesprek’. Maar ook zorginstellingen en maat-
tingdienst. Prestatievelden zijn toegevoegd aan
schappelijke organisaties fuseren en breiden hun
het BBSH. De herziening van het huurbeleid (en
werkgebied uit. Ook de huurderverenigingen
het stelsel van woningwaardering) is ingezet,
kennen een regionale koepel.
maar nog niet afgerond. Huurders krijgen via de wet Huurder-Verhuurder steeds meer invloed op het beleid van de corporatie. Corporaties kennen meer vrijheid en speelruimte (landelijke toelating, meerjarig bezit grondposities), maar ook meer regels en minder financiële armslag. Er staat een aantal wijzigingen op stapel. Corporaties moeten 90% van hun woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens verhuren aan mensen met een inkomen tot € 33.000,-. Per 1 juli 2010 wordt de energieprestatie van de woning opgenomen in het stelsel van woningwaardering. Per 1 januari 2011 worden corporaties maatschappelijke ondernemingen. Dit betekent onder meer dat corporaties gaan werken met een belang-
2
3
hebbendenvertegenwoordiging, vastgelegd in de
voort: bewoners zijn mondiger en stellen andere
statuten. Al deze wijzigingen hebben hun weer-
eisen. Tolerantie is daardoor soms ver te zoeken.
slag op de bedrijfsvoering van de corporatie.
In buurten zet dit de leefbaarheid onder druk.
De corporatiebranche verandert zelf ook. Fusies
Deze veranderingen brengen voor corporaties
leiden tot corporaties van niet eerder geziene
frustraties met zich mee en onrust. En ook vooral
omvang en de professionalisering in de sector
uitdaging. Aan de corporaties is nu de schone
neemt toe. Corporaties krijgen meer aandacht.
taak om in te schatten hoe zij het beste kunnen
Er deden zich verschillende excessen voor en de
opereren om hun doelstellingen te verwezen-
minister was een aantal malen genoodzaakt
lijken. Meer dan ooit zijn de ogen op hen gericht.
nadrukkelijk in te grijpen bij verschillende corporaties. Dat leidde tot verslechtering van het
Tegen deze achtergrond begint Stek aan haar
imago. In 2008 besloot de brancheorganisatie
allereerste ondernemingsplan. Zij is weliswaar
AEDES tot een verandering van de verenigings-
jong maar zeker niet naïef. Ondanks de onrustige
structuur die in 2009 werd geëffectueerd.
en op sommige terreinen onzekere tijden, heeft Stek er zin in om er wat van te maken! Dat komt
De wereld verkeert ondertussen in een financiële
ook omdat Stek denkt een meerwaarde te
crisis. Ook in Nederland zijn de gevolgen merk-
kunnen leveren. Stek gelooft in volkshuisvesting
baar en de kranten staan er vol van. De waarde
op brede schaal. Het is daarbij belangrijk zorg-
van onroerend goed stijgt niet langer. Zet de
vuldig om te gaan met risico’s: een balans te
daling in? De combinatie van de invoering van de
vinden tussen investeringen die wel doorgaan
Stek heeft ongeveer evenveel etagewoningen (tot
Stek huisvest, met rond de 5.500 woningen, dus
vennootschapsbelasting voor toegelaten instel-
en investeringen die blijven liggen. Enige terug-
vier verdiepingen) zowel met lift als zonder lift en
ook ongeveer 5.500 huishoudens. Wat is over
lingen en een inflatievolgende huurverhoging
houdendheid is daarom het devies.
ook nog een aandeel hoogbouw (boven vier
hen bekend? Het gemiddelde jaarinkomen van
woonlagen). Een kleine 25% van de voorraad is
nieuwe huurders in 2008 was een kleine
goedkoop, met een netto huurprijs tot € 353,33.
€ 25.000,-. De inkomens variëren van ruim
Het grootste deel van de voorraad is betaalbaar
€ 1.000,- tot ruim € 84.000,-. Ook in leeftijd is er
betekent dat de financiële positie van corporaties, onder druk staat.
Stek zelf: eveneens dynamisch
en dus beschikbaar voor mensen die afhankelijk
grote variatie onder de contractanten: van 20 tot
ties steeds vaker een belangrijke rol. Woonomge-
Met de kernwaarden initiatiefrijk, professioneel,
zijn van huurtoeslag. Het aandeel woningen met
101. Gemiddeld halen ze net de seniorengrens:
ving, leefbaarheid, welzijn, zorg, leren, werken,
betrouwbaar en betrokken, zetten de medewer-
een huurprijs in de vrije sector is kleiner dan 1%.
55 jaar. Huurders van Stek hebben gezamenlijk
het zijn allemaal maatschappelijke thema’s die
kers van Stek zich in om te doen waar Stek goed
hoog op de agenda staan van menig corporatie-
in is: woningen beheren en verhuren. De klant
Het belangrijkste verschil tussen de voorraad in
van ruim 12 jaar. Van lang niet alle huurders is
directeur. Mede door de vermaatschappelijking
staat daarbij centraal. Dat Stek daarnaast
Hillegom en die in Lisse en Voorhout is dat de
de (actuele) huishoudensamenstelling bekend.
van de woningcorporaties ontstaat een nieuwe
aandacht heeft voor maatschappelijk onder-
huurwoningen in Hillegom relatief gezien
Ongeveer een kwart van de huurders is getrouwd,
en bredere taakopvatting waarmee corporaties
nemerschap, duurzaamheid, belanghouders,
duurder zijn dan in Lisse. Met de huurderorgani-
terwijl ongeveer de helft alleenstaand is. Let wel:
hun bestaansrecht verdedigen en verstevigen.
risicobeheersing en imago neemt niet weg dat
saties zijn afspraken gemaakt om deze
van ruim 40% van de huurders beschikt Stek niet
Niet alleen veranderende wetgeving en een
haar core-business blijft wat het is: beheren van
verschillen op te heffen en de relatieve prijzen in
over deze informatie.
relatief gunstige financiële positie zijn hier de
woningen en deze beschikbaar maken voor hen
Hillegom te doen aansluiten bij de relatieve
oorzaak van. De sociale opstelling komt ook
die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen
prijzen in Lisse.
voort uit de motivatie een bijdrage te leveren.
voorzien. Stek bezit ruim 5.500 woningen in
De kwetsbaarheid van het milieu en de uitputting
Hillegom, Lisse en Voorhout. Daarnaast beheert
van energiebronnen hebben de aandacht van
zij er enkele honderden (eigendom van andere
Missie
Stek. Duurzaamheid wordt steeds belangrijker.
corporaties).
Stek is een actieve corporatie die werkt en investeert in de Bollenstreek en omliggende gemeenten.
Maatschappelijk gezien spelen woningcorpora-
een gemiddelde woonduur in de huidige woning
We zetten ons in voor goede, betaalbare woningen in prettige buurten, vooral voor mensen die
Huurders zijn nog altijd voornamelijk mensen in kwetsbare posities. Bewoners worden ouder en
Het bezit van Stek bestaat voor ruim de helft uit
niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Onze professionele medewerkers helpen hen bij
blijven, mede dankzij de extramuralisering in de
eengezinswoningen .
het realiseren van hun woonwensen. En we stimuleren en ondersteunen eigen initiatief van
1)
bewoners om de woonomgeving te verbeteren. Stek initieert samenwerking met gemeenten en
zorg, langer zelfstandig wonen. In de zorg- en
(maatschappelijke) partners als dat bijdraagt aan de leefbaarheid, het woonplezier of de betaal-
welzijnssector worden budgetten anders georganiseerd en treedt steeds verdergaande verschra-
1)
ling op. Tegelijkertijd zet de individualisering zich
de voorraad
4
Zie bijlage 1 voor meer gedetailleerde informatie over
baarheid van de woningen.
5
Bestemming: Stek anno 2013
Het verbeteren van de woonomgeving ziet Stek als één van haar kerntaken. Stek wil zichtbaar
In 2013 is Stek: betrouwbaar, eigentijds, innovatief,
Huishoudens met lage inkomens zijn niet haar
zijn in wijken en buurten, ook bij problemen. Stek
nieuwsgierig, proactief, professioneel, solide, toe-
enige doelgroep. Met de toenemende vergrijzing
is er niet alleen bij het oplossen van burenruzies,
gankelijk, transparant, vernieuwend.
komen er steeds meer ouderen die in hun ‘eigen’
maar ook bij het maken van een wijkvisie of het
huis willen blijven wonen. Stek maakt het moge-
opknappen van een speeltuin. Wonen is meer
Stek is in 2013 een solide partner en een goede
lijk dat er zorg en welzijn geleverd wordt in haar
dan een fijn huis. Een prettige buurt is even zo
verhuurder. Stek heeft een naam opgebouwd en
huurwoningen, waar dat nodig is. Hiertoe neemt
belangrijk. Stek wil een betrouwbare verhuurder
mensen of organisaties die met Stek in zee gaan
Stek actief deel in samenwerkingsverbanden en
zijn.
weten wat zij krijgen: kwaliteit. Niet alleen in de
netwerken van zorg- en welzijnsorganisaties in
regio maar ook daarbuiten maakt Stek naam,
haar werkgebied. Niet alleen om signalen te
De huurders weten natuurlijk het beste hoe Stek
vooral door haar innovatieve dienstverlening.
ontvangen, ook om signalen af te geven. Als de
is als verhuurder. Stek betrekt hen dan ook graag
Stek is trendsetter: initiatieven van Stek vinden
inzet van domotica het welzijn van, of de zorg-
bij haar plannen en beleid. Het liefst introduceert
navolging bij andere corporaties.
verlening aan bewoners verbetert, schuwt Stek
ze in de komende periode een soort continue
dit niet. Stek is niet primair verantwoordelijk
klankbord van huurders, naast haar officiële
Met haar imago wil Stek uitstralen waar zij voor
voor het leveren van welzijn en zorg. Wel ziet zij
gesprekspartner, de nieuw gevormde huurders-
staat: goed wonen voor mensen in de Bollen-
het belang van haar huurders en zet zich in om
raad. Voor speciale onderwerpen wil zij gebruik
streek en omgeving. Met de combinatie van laag-
hun kansen en mogelijkheden op dit gebied te
maken van klantenpanels.
drempeligheid, bijzondere diensten en een breed
vergroten. Bijvoorbeeld op individueel woning-
Naast de monitoring van de dienstverlening door
aanbod van vastgoedproducten tegen aangename
niveau, maar ook door het creëren van
het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties
Met enthousiasmerende projecten profileert Stek
prijzen, levert Stek een positieve bijdrage aan het
ontmoeting(sruimte).
Huursector) zorgt Stek voor een eigen klant-
zich als prima partner en ontwikkelaar. De lokale
tevredenheidsonderzoek.
verankering bestendigt zij niet alleen in de
wonen van haar huurders. Naast de zorg en aandacht voor haar huidige
dienstverlening naar haar huurders, maar ook in
Kerntaak in de vele ambities blijft de dienstverle-
huurders, heeft Stek een taak voor woning-
Stek heeft in 2009 een stevige positie op de
de keuze voor opdrachtnemers en de samen-
ning. Ook al zou Stek uitgroeien tot een organi-
zoekenden. Deze groep bestaat voor een deel uit
woningmarkt in Hillegom, Lisse en Voorhout.
werking met gemeenten en zorg- en welzijns-
satie met meer dan honderd medewerkers en
huurders van Stek. Het aantal verhuizingen bij
Deze positie houdt Stek in de komende periode
organisaties. Hierbij houdt ze oog voor kwaliteit:
tienduizend woningen, Stek houdt oog voor haar
Stek neemt af en ligt in 2009 zelfs op een histo-
en waar mogelijk breidt ze die uit. Ten aanzien
dat is doorslaggevend in haar keuzes.
individuele huurders en blijft toegankelijk. Ook in
risch dieptepunt. Doorstroming blijft uit. Stek
van de woningvoorraad kiest ze voor vernieuwing
de komende periode richt zij zich op het verbe-
gaat het aantal verhuizingen en de doorstroming
en uitbreiding. Ze houdt de vraag scherp in de
Gemeenten zijn voor Stek een bijzondere samen-
teren van haar primaire dienstverlening.
stimuleren. Dit kan op veel manieren, bijvoor-
gaten en probeert het aanbod hierop aan te
werkingspartner: ze hebben elkaar nodig. Zonder
Door het uitbreiden van het producten- en diensten-
beeld door nieuwbouw, maar ook door meer
sluiten. Overleg met haar huurders is hierbij
samenwerking met de gemeente kan Stek haar
aanbod vergroot Stek de keuzevrijheid. Stek introdu-
differentiatie van woningen op buurtniveau. Ook
onmisbaar.
doelen en taken niet goed verwezenlijken. Voor
ceert minstens eens per jaar een nieuwe dienst of
voor starters wil Stek zich inzetten. Zij houdt
product, gericht op haar individuele huurders.
nauwlettend in de gaten of de starters in haar
Stek heeft een gezonde financiële positie en wil
Stek hecht dan ook veel waarde aan het formu-
kernen wel worden bediend en wanneer dat
deze in de toekomst ook graag behouden. Geld
leren van concrete, wederzijdse prestatie-
onvoldoende het geval is, grijpt zij in.
is voor Stek een middel en geen doel op zich.
afspraken met de gemeenten waar zij werkzaam is.
De dienstverlening richt zich primair op de doel-
de gemeente geldt dat in bepaalde gevallen ook.
groep: de mensen die niet zelfstandig in hun
In haar beleid streeft Stek dan ook een minimale
huisvesting kunnen voorzien. Voor hen spant
vermogenspositie na en stuurt zij actief op
Stek richt zich ten aanzien van haar voorraad
Stek zich in om de woonlasten te beperken. Niet
kasstromen, zodat alle toekomstige activiteiten
niet alleen op woningen; Stek heeft in 2013 ook
alleen door een gematigd huurprijsbeleid, maar
blijvend gefinancierd kunnen worden. De risico’s
graag maatschappelijk vastgoed in bezit, als dit
vooral ook door de energielasten omlaag te
zijn in beeld en Stek stelt zich behoudend op.
functioneel is. Beheren van vastgoed is waar Stek
brengen. In bestaande bouw richt Stek zich op
Hierdoor stelt zij haar primaire dienstverlening
goed in is, dus als zij andere maatschappelijke
het bieden van energiezuinige oplossingen en
en het woongenot van haar huurders veilig,
organisaties daarbij kan ondersteunen zal zij
verbeteringen. Ook bij nieuwbouw richt Stek zich
direct gevolgd door het in stand houden en waar
haar rol niet schuwen. Stek groeit graag door
op duurzaamheid en energiebesparing. Ze houdt
mogelijk ontwikkelen van de voorraad. Verkoop
naar de rol van ketenpartner. Hierbij is het
oog voor technologische ontwikkelingen en
van woningen is niet haar eerste ambitie, maar
uitgangspunt gelijkwaardigheid en erkenning van
gebruikt deze als hun meerwaarde bewezen is.
kan wel dienen als middel om ingezette ontwik-
onderlinge afhankelijkheid bij het verbeteren van
Stek kiest voor beproefde methodes.
kelingen te verwezenlijken.
de dienstverlening.
6
7
Stek staat in de komende jaren open voor intensievere samenwerking. Hiervoor zoekt ze naar
Resultaatgebieden
een corporatie van vergelijkbare of kleinere
Plannen te over voor de komende periode! Om
omvang, in of in de buurt van haar werkgebied,
ervoor te zorgen dat deze ambities ook werkelijk
met wie Stek de klantgerichte benadering deelt.
verwezenlijkt worden en om deze te stroomlijnen
Een fusie ziet zij als middel om de gewenste
en te structureren, onderscheidt Stek vanuit haar
omvang te bereiken die nodig is om bepaalde
missie zes resultaatgebieden waarop zij zich
ambities te verwezenlijken. Hierin stelt Stek zich
richt. Dit zijn, in willekeurige volgorde:
proactief op, maar is ze ook realistisch: verliefd worden kun je in je eentje maar voor een relatie
Klant eerst
moet je het echt samen eens zijn.
Prettige buurten Goede woningen
Met al deze ambities is het zaak de eigen organi-
Maatschappelijk ondernemerschap
satie goed op orde te hebben. Goed werkgever-
Strategie
schap is ook de ambitie van Stek. Er is aandacht
Organisatie en goed werkgeverschap
voor cultuur. Het is belangrijk dat ook onze mensen zich thuis voelen bij Stek. Een laag ziekte-
In de onderstaande paragrafen worden de resul-
verzuim is hiervan een uiting. Stek investeert in
taatgebieden verder toegelicht. In het tweede
scholing en opleiding voor de medewerkers. Ze
deel van dit ondernemingsplan worden per resul-
meet en monitort het werkgeverschap van Stek.
taatgebied concrete doelen en activiteiten
Hierdoor kan haar werkgeverschap verbeteren en
geformuleerd.
uitbreiden. Ook dat wil ze gerealiseerd hebben in 2013.
Duidelijk is dat de huurder het allerbelangrijkst is voor Stek. Dat geldt ook voor zijn of haar tevreden-
zaamheid en veranderende vraag hoog op de
hangen samen met de toekomst. Met verwach-
Ten slotte onderschrijft Stek de AEDEScode van
heid over de producten die worden aangeboden
(politieke) agenda staan, blijft het van belang te
tingen en wensen die Stek heeft voor opvolgende
de branchevereniging AEDES. Daarom wil zij haar
en de diensten die worden verleend. In het
investeren in goede woningen. Dit doet Stek door
ondernemingsplannen. Of met haar bestaans-
maatschappelijk ondernemerschap verder
denken en handelen van Stek staat dat centraal.
haar voorraad op strategische wijze te beheren.
recht of beheersing van risico’s. Naast de ambi-
ontwikkelen. Stek laat haar maatschappelijk
Dit betekent dat Stek haar primaire dienstverle-
Op basis van zorgvuldige analyses en toekomst-
ties op korte termijn heeft Stek ook ideeën over
ondernemerschap toetsen door zich nog voor
ning goed op orde heeft en houdt. Klant eerst is
verwachtingen stemt Stek vraag en aanbod zorg-
de lange termijn. En soms leidt dat al tot concrete
2013 te laten visiteren. Daarnaast zal Stek zich
en blijft een voornaam resultaatgebied. Stek wil
vuldig op elkaar af. Met deskundigheid en
activiteiten op korte termijn. Het waarborgen
gaan opstellen als maatschappelijke onder-
de (veranderende) vraag van de klant onder-
accuratesse bewaakt zij voortdurend de
van de financiële continuïteit is hierbij vanzelf-
neming. Dit vereist wat veranderingen in de
zoeken en kennen. Zij biedt keuzemogelijkheden
gemaakte en te maken keuzes met betrekking
sprekend cruciaal.
bedrijfsvoering maar bovenal het instellen van
en ondersteunt haar klanten bij het realiseren
tot de voorraad.
een belanghebbendenvertegenwoordiging.
van woonwensen. Speciale aandacht gaat uit
Hoewel Stek voornamelijk extern georiënteerd is
naar bijzondere klanten zoals ouderen, starters
Ook profileert Stek zich als maatschappelijk
en haar ambities de komende jaren vooral gericht
en statushouders.
ondernemer. Naast duurzaamheid richt ze zich
zijn op prestaties voor klant en maatschappij, is
op haar belanghouders. Zij geeft huurders en
de eigen organisatie een wel heel cruciaal deel
Naast de individuele klant heeft Stek de wens
belanghouders invloed op haar beleid en haar
van het verwezenlijken van de plannen. Stek is
om zich sterker te profileren als wijk- en buurt-
keuzes. Stek zoekt actief samenwerking op. Ze
een goede werkgever en heeft ook in de komende
beheerder. Wonen doe je samen en woongenot
wil partner zijn in ontwikkelingen, meedenken
periode aandacht voor de organisatie en het
is afhankelijk van de woonomgeving. Prettige
en meedoen. Nadere invulling geven aan haar
werkgeverschap. Zonder een goede werkorgani-
buurten is waar Stek voor staat.
maatschappelijk ondernemerschap is een vierde
satie lukt het niet, dus hierin zal Stek blijven
resultaatgebied waar de aandacht in dit onder-
investeren en ontwikkelen.
Haar primaire product is natuurlijk haar woning-
nemingsplan naar uit gaat.
bezit. Hoewel de klant het allerbelangrijkst is,
8
In het tweede deel van het ondernemingsplan
heeft het product waarmee Stek de huurder aan
Een vijfde accent legt Stek op haar koers, de stra-
heeft Stek per resultaatgebied haar doelen
zich bindt, natuurlijk ook haar aandacht. Zeker
tegie. In dit ondernemingsplan staan doelen voor
en activiteiten voor de looptijd van dit onder-
in een tijd waarin de technologische ontwikke-
de komende jaren. Sommige zijn heel concreet
nemingsplan benoemd.
lingen elkaar in rap tempo opvolgen en duur-
en leveren onmiddellijk resultaat op. Andere
9
Deel twee: doelstellingen per resultaatgebied
Klant eerst Doel
Activiteiten
Wie/waar
Wanneer
Wonen naar je eigen
- Beleid ‘Wonen op maat’ uitwerken, na
Wonen
2010
smaak
onderzoek behoefte bewoners (2010) - Onderzoeken wensen en keuzemogelijkheden
Mutatie en
2010
bij vervanging van keukens of sanitair
Reparatie
(tegels, frontjes, kranen, apparatuur, etc.) - In complexen waar wordt geschilderd huurders
Vastgoedbeheer
doorlopend
Wonen
2010
Wonen
2011
Wonen
2012
actief betrekken bij kleurkeuze Huurderwaardering-
- Formuleren en implementeren van beleid ten
en beloningssysteem
aanzien van trouwe huurders, onder meer ten
ontwikkelen en
aanzien van vervanging en keuzevrijheid
introduceren
- Actief benaderen langwonenden en onderhoudsaanbiedingen doen - Ontwikkelen beloningssysteem voor goede huurders (los van woonduur)
Vergroten
- Huidige website verbeteren
Communicatie
2010
betrokkenheid
- Digitale communicatie met huurders naar
Communicatie
2011
Communicatie
2011
hoger plan tillen, zowel collectief als naar individuele behoefte - Lancering Stek-forum op website
- Interactief klant informatiecentrum via website Wonen
2012
introduceren Transparantie en
- Onderzoeken behoefte en eventueel mogelijk
toegankelijkheid
maken voor huurders om via internet hun
vergroten
eigen dossier te benaderen en daarin mutaties
Automatisering
2012
Communicatie
2012
Wonen
2012
Kwaliteit
2011
Weten wat de klant
- Klanttevredenheidsonderzoek doen na mutatie, Kwaliteit
2010
denkt
planmatig onderhoud, aangebrachte verande-
aan te brengen: mijnstek.nl - Schriftelijke communicatie ook toegankelijk maken voor hen die geen Nederlands lezen (analfabeten; anderstaligen etc.) - Onderzoeken en inspelen op informatie- behoefte van niet-gedigitaliseerde woning- zoekenden Stek nog vaker dichtbij
- Onderzoeken behoefte verruimde openings- tijden
ringen etc. (na eerste nulmeting (2010) doel stellen om de klanttevredenheidsscore te verbeteren en waar mogelijk benchmark) - Behoud KWH label
Wonen
Doorlopend
- Onderzoek naar klantenwensen ten aanzien
Kwaliteit
2011
Kwaliteit
2011
Wonen
2011
van producten en diensten (ook voor strategisch voorraadbeleid) - Onderzoek doen naar specifieke behoeften van specifieke doelgroepen - Onderzoek behoefte/interesse in verschillende vormen van eigendom of beheer door Stek
10
11
Prettige buurten Doel
Activiteiten
Wie
Wanneer
Doel
Activiteiten
Wie
Wanneer
Meerwaarde voor de
- Introductie maandsparen
directeur
2010
Vernieuwen huurders
- Onderzoek naar behoeften en mogelijkheden
Wonen
2012
participatie
voor andere vormen van huurdersparticipatie,
Wonen
2011
Wonen
2012
Wonen
2010
- Introduceren van kunst/decoratie in complexen, Wonen
2011
klant
Klantendiensten - Regelmatig een nieuwe dienst aanbieden aan
directeur
klanten
Klantendiensten
- Snelheid van afhandeling serviceonderhoud
Mutatie en
verbeteren en wachttijd inzichtelijk maken
Reparatie
- Activiteit of open dag organiseren voor alle
Bestuurder
Jaarlijks
mogelijk lancering (digitale) klantenpanels of installatie digitale huurdercommissie
2010
- Met alle te onderscheiden buurten/ wijken contact hebben over vormen van participatie
Jaarlijks
- Plan maken om communicatie met bewoners en
huurders (fietstocht, wandeltocht, puzzelrit)
bewonersvertegenwoordiging te optimaliseren
Wooncarrière mogelijk
- Ontwikkelen visie op woonruimteverdeling
Directie
2011
maken en mutatiegraad
- Verbetering huidig model
Directie
2010
omhoog naar 8%
- Mogelijkheden om doorstroming te stimuleren
Directie
2011
+ plan uitvoeren Impuls aan leefbaarheid
gevolgd door experimenten om leefbaarheid in
onderzoeken en overwegen - Experiment op het gebeid van woonruimte-
hoogbouwcomplexen te vergroten, bijvoorbeeld Directie
2012
door iets te doen met leefregels of een buurt-
verdeling of doorstroming organiseren
begroetingsproject o.i.d.
Lang zelfstandig wonen
- Onderzoeken welke behoefte er is aan domotica Vastgoedbeheer
bevorderen
middelen en welke Stek kan aanbieden aan
2011
buurten en wijken
haar huurders in bestaande woningen - Voorbereidingen voor domotica realiseren bij
Vastgoed-
nieuwbouw
ontwikkeling
- Plannen ontwikkelen om het aantal senioren-
Vastgoed-
woningen met 5 sterren uit te breiden met 4
ontwikkeling
Steeds
Wonen
Vergroten sociale
- Oprichten huurders- of buurtcommissies in
cohesie
Hillegom, twee per jaar. - Inventariseren beschikbare ontmoetings-
2012
(is nu 2) - Toegankelijkheid tot zorg en welzijn faciliteren
- Visie ontwikkelen op leefbaarheid, mogelijk
Wonen Hillegom
Jaarlijks
Wonen
2011
ruimten en bepalen of aanvulling gewenst is Leefbaarheid integraal
- Betrekken van koopwoningen bij de wijkschouw
Wonen
Jaarlijks
in de buurt
- Bewaken vervolg wijkschouw: acties uitzetten
Wonen
Steeds
Wonen
2011
Steeds
en bewaken Woonfraude uitbannen
- Beleid woonfraude bestrijding vastleggen en implementeren
12
Totstandkoming
- Samenwerking met gemeenten, welzijn en zorg Directie
woonservice gebieden
actief opzoeken
Steeds
13
Goede woningen
Maatschappelijk ondernemerschap
Doel
Activiteiten
Wie
Wanneer
Doel
Activiteiten
Wie
Veiligheid(sgevoel)
- Actieplan: alle woningen voorzien van
Vastgoedbeheer
2011
Maatschappelijk
- Gedurende looptijd ondernemingsplan een
Vastgoed-
vergroten
rookmelder
vastgoed in eigendom
maatschappelijk object aanschaffen of bouwen
ontwikkeling
Vastgoedbeheer
2011
- Ontwikkelen actieplan voor extra veilig hang-
hebben
en sluitwerk, bestaande uit planmatige controle,
Historische objecten
- Inspannen om historische objecten zoals
Vastgoed-
aanpassingen aan gewenst niveau, ontwikkelen
behouden
bollenschuren aan te kopen en te behouden
ontwikkeling
beheerprogramma
Betere woonsituatie
- Onderzoek doen naar mogelijkheden, altijd in
Vastgoed-
- Schouwen achterpad verlichtingen completeren
Vastgoedbeheer
2011
seizoensarbeiders
samenwerking met werkgever
ontwikkeling
- Actieprogramma om open verbrandings-
Vastgoedbeheer
2011
Vergroten woning-
- Onderzoek doen naar behoefte woningen voor
Wonen
aanbod doelgroepen
mindervaliden, starters en senioren
Vastgoedbeheer
2012
- Jaarlijks een project met toepassing van
Vastgoedbeheer
Jaarlijks
zonnepanelen
Vastgoed-
zoals terugdringen papierverbruik, energie-
ontwikkeling
verbruik en bij aanschaf bedrijfswagen letten
toestellen te vervangen en te weren Energiebesparing
- Geen woningen met energielabel F of G in bezit
- Inspelen op uitkomsten onderzoek door aanbod Vastgoedbeheer
Vastgoedbeheer
Tot 2012
Vastgoed-
Doorlopend
Eenduidigheid en
2011 2012
- Besparende maatregelen in de bedrijfsvoering
Facilitaire zaken
2011
Directie
Jaarlijks Steeds
op milieubelasting - Realiseren jaarlijks vijf werkervaringsplaatsen bij Stek
bekijken (onderzoeken mogelijkheid toepassing ontwikkeling
- Via bestek ook stageplaatsen stimuleren bij
Vastgoed-
warmtepomp in project Geestwater)
bouwbedrijven/leveranciers
ontwikkeling
- Adopteren van een vrijwilligersproject
Directie
2012
Relatie met zorg en
- Nadere invulling geven aan de relatie tussen
Bestuurder
2011
welzijn
wonen en welzijn en zorg
- Actieplan: onderzoek bestaand bezit op
Maatschappelijk
aanwezigheid mechanische ventilatie
betrokken werknemers
- Ontwikkeling programma van eisen nieuwbouw
kwaliteit in vastgoed
Vastgoed-
2010
ontwikkeling - Herijken basiskwaliteit mutatie
Vastgoedbeheer
2010
Nieuwe impuls aan
- Intern kaders stellen en grenzen bepalen
Bestuurder
2010
- Naast basiskwaliteit vastleggen
Vastgoedbeheer
2010
prestatieafspraken met
- Profileren en positioneren als preferred supplier
Bestuurder
2010
lokale overheden
- Zorgdragen voor smart en concreet
Bestuurder
2010
Invulling geven aan
- Instellen belanghebbendenvertegenwoordiging, Bestuurder
2010
maatschappelijke
dit vastleggen in de statuten
‘opknapkwaliteit’ Groei en vernieuwing
Energiebesparing
Stek als opleider
woningen - Bij verbouwen mogelijkheden warmtepomp
2012
aan te passen
(behalve sloopcomplexen)
- 100 zonneboilers plaatsen in eengezins-
Wanneer
- Uitbreiding van het woningbezit met 200
Vastgoed-
woningen (door aankoop of nieuwbouw)
ontwikkeling
- Acquisitie: ogen open voor nieuwe
Vastgoed-
mogelijkheden
ontwikkeling
- Maximale inzet tot realisatie projecten
Vastgoed-
2012 Steeds
geformuleerde, wederzijdse, prestatieafspraken
onderneming Steeds
ontwikkeling
14
15
Strategie
Organisatie en werkgeverschap
Doel
Activiteiten
Wie
Wanneer
Doel
Activiteiten
Wie
Wanneer
Transparantie en
- Evaluatie fusie
Bestuurder
2010
Organisatie op orde
- Integriteitbeleid en veiligheidsbeleid
Directie
Steeds
kritisch naar jezelf
- Visitatie
Directie
2010
vaststellen en evalueren
kijken
- Onderzoek naar het werken met INK-model,
Directie
2011
- Snel en adequaat reageren op verzoeken van
Directie
Steeds
Automatisering
2011
Mutatie en
2011
keuze maken
externen en prikkels ‘van buiten’
- Benchmarken model opzetten
Financiën
2010
Digitaliseren
- Mogelijk maken om op afstand met Viewpoint
- Mogelijke keurmerken/labels onderzoeken en
Directie
2012
buitendienst
te werken (met handheld)
twee nieuwe labels behalen
- Reparaties op locatie vastleggen
Stek wordt herkend en
- Voortdurende aandacht voor interne en externe Directie
bekend
communicatie - Profileren als investeerder (inleefbaarheid; in - Nieuwe samenwerkingen met collega-
- Inspecties op locatie vastleggen en printen
Wonen
2011
Lekker samen werken
- Cultuur- en teambuildingsprogramma opzetten
Directeur
2010
Stek is efficiënt en
- Onderzoeken (via benchmarks) of Stek efficiënt
Directie
2012
effectief
werkt en dit waar mogelijk optimaliseren en Directie
2010
Directie
2011
- Medewerkertevredenheidsonderzoek
Directie
2010
- Opvolging geven aan resultaten onderzoek
Directie
2011
- Intranet optuigen en actief beheren
Directie
2011
Directie
Steeds
Directie
2012
Goede werkgever
de buurt); zichtbaar maken wat Stek doet Groei
Reparatie
Steeds
opnieuw meten
corporaties in de regio aangaan Strategisch voorraad
- Jaarlijkse monitor
Beleid
Jaarlijks
beleid
- Complexbeheerplannen maken en ontsluiten
Beleid
2010
toegang heeft tot scholing
- Ontwikkelen strategisch kader en doelgroepen-
Beleid
2010
- Criteria keurmerken loopbaanbegeleiding inventariseren en via gekozen criteria de
beleid - Confrontatie kader met portfolio Huurbeleid
Beleid
2010
loopbaanbegeleiding optimaliseren
- Uitwerken nieuw huurbeleid, met huurdersraad Beleid 2010
en mogelijkheden voor differentiatie Risicobeheersing en
- Voortdurend oog houden voor interne en
stuurbaarheid
externe ontwikkelingen en schatten van kansen
- Opleidingsplan maken zodat elke medewerker
Directie
Steeds
Interne communicatie geoptimaliseerd
en bedreigingen.
16
17
Bijlage: inzicht in de voorraad
Per 1 juli 2009 Aantal woningen per plaats
Hillegom
2101
Lisse
2746
Voorhout
686
Aantal woningen naar type en plaats 3000
Eengezins
2500
Meergezins
2000
met lift
1500
Meergezins
1000
zonder lift
500 0
Hillegom
Lisse
Voorhout
Stek
Voorraad naar huurprijsklasse per plaats 0,8
Goedkoop
0,7 0,6
Betaalbaar
0,5 0,4
Duur
0,3 0,2
Vrije sector
0,1 0
Hillegom
18
Lisse
Voorhout
Stek
19
Aantal woningen per energielabel per plaats 1800
Hillegom 1350
Lisse 900
Voorhout
450
Stek
0
A
B
C
D
E
F
G
Aantal woningen naar doelgroep per gemeente 2000
Geen 1500
Starter 1000
Senioren
500
Zorg
0
Hillegom
Lisse
Voorhout
Aantal woningen naar levensduur (te gaan) 2500
0 tot 10 jaar 2000
11 tot 20 jaar
1500
21 tot 30 jaar
1000 500
31 tot 40 jaar
0
41 tot 50 jaar Hillegom
20
Lisse
Voorhout
Stek
Stek Postbus 126 2160 AC Lisse T 0252 430 500 F 0252 430 505
[email protected] www.stek-wonen.nl
Bezoekadres Lisse Hobahostraat 90
Bezoekadres Hillegom Hoofdstraat 33
Bezoekadres Voorhout Beukenrode 33
