Inleiding. 2. Stappenplan stadion ontwikkeling 3. Casus: Uitbreiding Grolsch Veste

8/7/2009

Topstadion van concept tot realisatie

Ben Veenbrink Football & Technology for a Perfect Match Brussel, 29 april 2009

Agenda 1. Inleiding • •

Ben Veenbrink The Stadium Consultancy

2. Stappenplan stadion ontwikkeling 3. Casus: Uitbreiding Grolsch Veste

8/7/2009

1.

8/7/2009

Football & Technology for a Perfect Match

2

INLEIDING


3

1

8/7/2009

1.1 Curriculum Vitae Ben Veenbrink Eigenaar van The Stadium Consultancy BV Directeur Euroborg NV, Groningen Lid van het UEFA Expert Panel “Stadium Construction & Management” Medeoprichter van het European Venue Management Institute (EVMI) Meer dan 10 jaar ervaring in de stadionbranche Als consultant betrokken in meer dan 30 stadionprojecten in Europa, Azië, Noord en Zuid Amerika

8/7/2009


4

1.2 The Stadium Consultancy Opgericht in 2006 door Ben Veenbrink Onafhankelijk en gespecialiseerd adviesbureau: Stadionontwikkeling van concept tot realisatie Stadionexploitatie en –management Project management en opdrachtgeverschap

Enkele referenties: Euroborg NV: directievoering eigenaar stadion FC Twente ’65: conceptontwikkeling en opdrachtgeverschap uitbreiding stadion van 13.500 naar 32.000 zitplaatsen (3 fasen) AZ: conceptontwikkeling uitbreiding stadion van 17.000 naar 30.000 zitplaatsen UEFA: Project monitoring 12 stadionprojecten Euro 2012 Bid Book stadions Euro 2016 8/7/2009


5

2. STAPPENPLAN STADIONONTWIKKELING

8/7/2009


6

2

8/7/2009

2.1

Projectmatige aanpak stadionontwikkeling

Definëren van beoogde resultaat aan begin project Gestructureerde en planmatige ‘project management’ aanpak om resultaat te bereiken Volgen van de juiste volgorde (faseren) Besluitvorming op basis van heldere beslisdocumenten aan einde van elke fase (beslissen) Beheersen van het project op de aspecten tijd, geld, kwaliteit, informatie en organisatie (beheersen) “Projects fail at the beginning rather than at the end”

8/7/2009


7

2.2 Doelstelling Het realiseren van het project binnen budget en tijd terwijl tegelijkertijd voldaan wordt aan de gestelde kwaliteitseisen ( (veilig, comfortabel, f winstgevend, ‘‘compelling’, duurzaam en milieuvriendelijk

8/7/2009


8

2.3 Definitie van een Project “Projecten bestaan niet, men moet ze creëeren” Projecten hebben een begin en een einde Projects hebben een eindige tijdspanne, met een duidelijke start en een einde Projecten zijn uniek Projecten zijn multidisciplinair Projecten zijn complex, onzeker en kostbaar Projecten hebben slechts een klant of opdrachtgever Projecten zijn essentieel voor de betrokkenen Projecten zijn beheersbaar vanuit een punt ► de ontwikkeling van een stadion is een project

8/7/2009


9

3

8/7/2009

2.4 Projectmanagement aanpak Bestaat uit 3 kernelementen: 1. 2. 3.

faseren beslissen; en beheersen

Werkwijze van abstract naar detail (denken, (denken organiseren & realiseren) Kan gebruikt worden voor allerlei werkzaamheden, in het bijzonder bouw, maar Kan niet gebruikt worden voor processen met een ongedefinieerd einde (R&D, onderhandelingen, verkooptrajecten); en is zinloos voor routine klussen

8/7/2009


10

2.5 Faseren in 6 fases Initiatie

Definitie

Ontwerp

(idee)

(wat)

(hoe)

Voorbereiding (hoe te maken)

Realisatie

Operatie

(maken)

(in stand houden)

Initiatie: idee conceptie en vaststellen van het (beoogde) projectresultaat Definitie: beschrijven wat de beoogde prestatie van het project is (functionele / operationele eisen) Ontwerp: definiëren hoe de beoogde oplossing voldoet aan de eisen Voorbereiding: Definiëren hoe het resultaat te maken Realisatie: werkelijke maken van het project resultaat Operatie: in stand houden van het project resultaat 8/7/2009


11

2.6 Beslissen

De project trechter Initiatie

Definitie

Ontwerp

Voor bereiding

Realisatie

Materialisering Oplossing

O i Operatie

In stand houden

Detailering Alternatieve gebruik- en instandhoudingeisen vallen af Alternatieve realisatie mogelijkheden vallen af

Eisen Project

Alternatieve oplossingen vallen af Alternatieve eisen vallen af Alternatieve projecten vallen af (site bekend 8/7/2009


12 Stadium Design & Technology Warsaw 16th of April 2008

4

8/7/2009

2.7 Beheersen 1. Tijd: realiseren van het project binnen de deadline Opstellen van een planning met kritiek pad en standlijn Toewijzen van resources (kwantitatieve en kwalitatieve)

2. Geld: realiseer het project binnen budget Stel een budget op Controleer op kosten en stel inkomsten zeker

3. Kwaliteit: realiseer het afgesproken project resultaat Stel kwaliteitseisen op Kom overeen door wie, hoe en wanneer de kwaliteit vergeleken zal worden De kwaliteit is alleen goed als aan het de vooraf overeengekomen eisen voldoet !!!

4. Informatie: informeer relevante partijen Over project resultaat and activiteiten Opstellen van beslisdocumenten Documentenbeheer Communicatie = externe informatie

5. Organisatie: wie neemt deel? Wie neemt deel aan het project en zijn relevante omgeving Opstellen van taken en verantwoordelijkheden 8/7/2009


13

2.7 Beheersen

Kwaliteit

Geld

Tijd project

Informatie

8/7/2009

Organisatie


14

2.8 Definitie fase: sleutel tot succes Begin bij het begin en niet bij het ontwerp !!!!

Hardware ontwikkeling (het gebouw) Business plan

Programma van Eisen

Software ontwikkeling: Conceptueel ontwerp

7-8-2009


(the operationele organisatie & contracten)

15

5

8/7/2009

2.9 Typische fouten bij stadionprojecten stadionprojec Ambitieniveau en uitgangspunten niet vastgelegd Geen duidelijk concept gekozen (geen vlees noch vis) Beginnen met een ontwerp, geen programma van eisen Programma van eisen niet gebaseerd op business plan V tb l f Voetbalsfeer en inbreng i b ontbreekt tb kt (b (betrek t kd de supporters) t ) Niet alle belanghebbenden betrokken in project Gebruikskosten vs. investeringskosten (life cycle management) Geen ambitie en durf (nieuw stadion effect) Geen prijsplafond in bouwcontract Vermijd wijzigingen in ontwerp gedurende bouw Exploitant(en) niet of pas laat betrekken in project Stadion is niet klaar wanneer de bouw klaar is (software !) 8/7/2009


16

3. CASUS: GROLSCH VESTE

8/7/2009


17

3.1 Achtergrond informatie Voorheen Arke Stadion (13.500 zitplaatsen) Gebouwd in 1998, gelegen in Enschede op grens met Hengelo Gebouw bestaat uit 2 onderdelen: Stadion Bedrijvencentrum (kantoorruimte en bedrijvenunits)

Eigenaar: Gemeente Enschede (bedrijvencentrum) + CV (stadion) Bespeler stadion: FC Twente ’65 FC Twente is (sub)top Nederlandse eredivisie(2x bekerwinnaar)

8/7/2009


18

6

8/7/2009

3.2 Doelstelling FC Twente Structurele positie verwerven in de subtop Eredivisie(plaatsen 4 t/m 6) Minimaal één keer in de 3 jaar deelnemen aan een Europese competitie Minimaal één keer in de 3 jaar halve finale KNVB-Beker KNVB Beker ► vergroting van de begroting essentieel ► uitbreiding stadion voorwaarde

8/7/2009

3.3


19

Uitgangspunten uitbreiding

Stadion capaciteit 13.500 zitplaatsen Stadion voldoet niet aan UEFA eisen (Elite stadions) Hoofdtribune is Noordoost ipv West Regeninslag op business tribune Hoofdcamera positie op H fd iti aan overzijde ijd maar persplaatsen l t hoofdtribune Beperkte mogelijkheden verdere ontwikkeling business segmenten Door bedrijvencentrum Drienerlo zijn uitbreidingsmogelijkheden hoofdtribune beperkt

8/7/2009


20

3.4 Doelstelling uitbreiding Vergroten van stadion capaciteit naar 25.000 Binnen huidige MER/VER Vergroting van begroting van € 16,5 naar € 26 miljoen

Mogelijkheid tot verdere groei capaciteit in toekomst Verbetering voor alle doelgroepen in stadion (Support groep groep, TOS, TOS Gouden Aktie, Vak-P, SSC) Creëren van nieuwe segmenten (premium seats, NBS) Verbeteren exploitatie niet wedstrijddagen Voldoen aan hoogste UEFA eisen (Elite stadions)

8/7/2009


21

7

8/7/2009

3.5 Oplossingsrichting Verplaatsen hoofdtribune naar overzijde (P2) Geen beperkingen uitbreiding (lounges, restaurants) Parkeervoorziening voor deur VIP-, media-, spelersfaciliteiten in dezelfde tribune

Bouw 2e ring g bovenop p bestaande bouw Zichtlijnen C>90mm L-vorm zodat in toekomst U- en O-uitbreiding mogelijk is

Vergroten van business segment Basis voor financiering

UEFA Elite criteria

8/7/2009

3.6


22

Business plan

Verdubbeling TOS door verplaatsing naar nieuwe tribune 2.100 m2 lounge Verbeterde toegang door meer opgangen Te exploiteren op niet wedstrijddagen voor conferenties, vergaderingen, feesten en partijen

Ruimte voor Support Groep eigen box en tribune plaatsen

Restaurant (600 plaatsen nieuwe zijde) Gouden Talenten krijgen oude TOS ruimte Premium seats krijgen oude ruimte Gouden Talenten Nieuwe ruimte oude zijde voor NBS

8/7/2009


23

3.6 Business plan Skyboxen VIP-boxen TOS+ (business-seats) TOS G d Aktie Gouden Akti New Business Society Premium seats Seizoenkaarten

8/7/2009


+ 28 +4 + 365 + 415 + 200 + 260 + 1.390 + 7.000

totaal 51 totaal 4 totaal 790 totaal 1.270 t t l 600 totaal totaal 260 totaal 1.390 totaal 17.250

24

8

8/7/2009

3.7 Ontwerp

8/7/2009


25

3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode

1.

huidig spant 24-6-2008

26


spelers / algemene functies

2.

uitbreiding begane grond 24-6-2008

27

9

8/7/2009


TOS lounge spelers / algemene functies

3.

uitbreiding 1e verdieping – TOS lounge 24-6-2008

28


restaurant TOS lounge spelers / algemene functies

4.

uitbreiding 2e verdieping – restaurant 24-6-2008

29

vide

skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies

5.

uitbreiding 3e verdieping – skybox 24-6-2008

30

10

8/7/2009

omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies

6.

uitbreiding 4e verdieping – omloop 24-6-2008

31

techniek omloop skybox restaurant TOS lounge spelers / algemene functies

7.

uitbreiding 5e verdieping – techniek 24-6-2008

32

3.8 Dwarsdoorsnede en bouwmethode dakspant


8.

dakspant 24-6-2008

33

11

8/7/2009



9.

sloop bestaand dakspant 24-6-2008

34



10.

toevoegen treden skyboxen

24-6-2008

35



11.

toevoegen treden 2e ring

24-6-2008

36

12

8/7/2009



12.

totale doorsnede

24-6-2008

37

3.9 Plattegrond – niveau BG

24-6-2008

Netpluswork

38

3.9 Plattegrond – niveau 1

8/7/2009


39

13

8/7/2009


8/7/2009


40


8/7/2009


41


8/7/2009


42

14

8/7/2009

3.9 Dak

8/7/2009


43

3.10 Tijdsplanning 01-10-’06 Initiatie fase: ambitieniveau en doelstellingen 01-11-’06 Definitie fase: PvE, business plan, conceptueel ontwerp 01-01-’07 Ontwerp fase: bouwteam VO, DO, Bouwaanvraag 01-06-’07 Voorbereiding fase: contractvorming 01-10-’07 Voorbereiding bouwrijp 01 10 ’07 V b idi fase: f b ij maken k 21-12-’07 Voorbereiding fase: afgifte bouw- en milieuvergunning 01-01-’08 Realisatie fase: start bouw 13-09-08 Realisatie fase: voetbalgereed 01-12-’08 Realisatie fase: oplevering 01-01-’09 Operationele fase

8/7/2009


44

3.11 Geld - Investeringskosten Investeringsko Bouwkosten € 30 miljoen Grond & leges € 2 miljoen Aankoop Stadion CV en Drienerlo € 4,4 miljoen Inrichting (horeca, kantoren en com. ruimtes) € 6 miljoen Ad i en overige Advies i kkosten t € 2,5 2 5 miljoen ilj TOTAAL ~ € 45 miljoen

8/7/2009


45

15

8/7/2009

3.11 Geld - Financiering Lening Gemeente Enschede Investeerders Commerciële lening bankconsortium TOTAAL

8/7/2009

€ 20 miljoen € 10 miljoen € 15 miljoen € 45 miljoen


46

3.12 Projectorganisatie RVC FC Twente ‘65

Gedelegeerd opdrachtgever Ben Veenbrink

Bouwcombinatie VOF (Te Pas – Dura – Trebbe)

Ontwerpteam

IAA Architecten

8/7/2009

Matrix Installatieadviseurs

Aveco de Bondt


Imtech W-installaties

Winkels E-installaties

47

3.13 Kwaliteit: Kwaliteit: het resu resultaat

8/7/2009


48

16

8/7/2009

3.14 Vervolg Fase 2 Dichtbouwen ruimtes tribune korte zijde, 3 verdiepingen, totaal 6.400m2 BVO Commerciële ontwikkeling GOS: Gezondheid (kliniek), Onderwijs (ROC / JC College en Sport FC Twente is mede-ontwikkelaar, eigendom wordt verkocht St t bouw Start b 1 juni j i 2009

Fase 3 Uitbreiden L-vorm naar U-vorm 5.500 extra zitplaatsen, 29.500 totaal Start project: 1 mei 2009 (planvorming) Start bouw (gepland) 1 maart 2010, oplevering 1 september 2010

Fase 4 Dichtbouwen gracht 2.000 extra zitplaatsen, 31.500 totaal 8/7/2009


49

VRAGEN ?? The Stadium Consultancy BV T +31 35 5233342 Postbus 154 F +31 35 5233343 1400 AD Bussum E [email protected] Nederland W stadiumconsultancy.com

8/7/2009


50

17

Inleiding. 2. Stappenplan stadion ontwikkeling 3. Casus: Uitbreiding Grolsch Veste

Recommend Documents