vastgoedcontract2009.book Page iii Thursday, March 26, 2009 11:02 AM
INHOUDSTAFEL
In h o u ds t af e l Ten geleide . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
i
HOOFDSTUK 1. TOEPASSELIJKE WETGEVING OP VASTGOEDCONTRACTEN GESLOTEN DOOR EEN RECHTSPERSOON . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
Dirk MEULEMANS, Met medewerking van: Dominique HENDRYCKX
§1
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
§2
Koop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Twee regimes inzake koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Het gemeenrechtelijk regime van koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De Wet-Breyne (wet van 9 juli 1971, gewijzigd door de wet van 3 mei 1993) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. De bijzondere regeling inzake productaansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . III. De wet van 14 juli 1991 op de handelspraktijken (B.S. 29 augustus 1991) . IV. Artikel 9 van de Notariswet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. De Wet Verkoop aan de Consument. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4 4 4 4 6 7 8 9
§3
Huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Gemeenrechtelijk regime inzake huishuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Woninghuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Rechtspersoon-verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Rechtspersoon-huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Rechtspersoon-verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Rechtspersoon-huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Verhuurder-rechtspersoon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Huurder-rechtspersoon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13 13 16 17 17 20 20 21 25 26 26 27 29
§4
Kredieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Hypothecair krediet en consumentenkrediet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Rechtspersoon-kredietnemer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Rechtspersoon-kredietgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Rentelening – lening op interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. De kredietopening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
33 33 33 34 35 35
larcier
iii
vastgoedcontract2009.book Page iv Thursday, March 26, 2009 11:02 AM
INHOUDSTAFEL
Pand op de handelszaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Hoedanigheid kredietgever. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Hoedanigheid kredietnemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De wet van 15 april 1884 betreffende de landbouwleningen (B.S. 11 mei 1884) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
36 36 36
HOOFDSTUK 2. DE BESLISSINGSBEVOEGDHEID BINNEN DE VENNOOTSCHAP . . .
39
IV.
V.
37
Dirk MEULEMANS Met medewerking van: Charlotte CALLENS
§ 1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
41
§ 2 Wettelijke regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Historiek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Huidige regeling in het Wetboek van Vennootschappen . . . . . . . . . . . . . . . . A. De naamloze vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. . . . . . . .
43 43 44 44 48
§ 3 Uitzondering in het vennootschapsrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Historiek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Bevoegdheidsbeperking van het bestuursorgaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Geviseerde overdragers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Geviseerde overdrachten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Geviseerde vermogensbestanddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Geviseerde periode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Uitzonderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Formaliteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
49 49 49 50 50 50 50 51 51 51 52
§ 4 Afwijkingen in de rechtspraak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Wettelijke regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Waalse afwijkende opvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Beschrijving van de afwijkende opvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Arrest Hof van Cassatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Besluit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Tweede (minder voorkomende) afwijkende opvatting in de rechtspraak betreffende de verkoop van het volledig onroerend patrimonium . . . . . . . . .
53 53 53 53 54 56
§ 5 Twee wettelijke afwijkingen uit het financieel recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Twee wettelijke uitzonderingen in het financieel recht in verband met de overname van de controle over de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
58
iv
56
58
larcier
vastgoedcontract2009.book Page v Thursday, March 26, 2009 11:02 AM
INHOUDSTAFEL
A. De verkoop van de kroonjuwelen tijdens een vijandig openbaar overnamebod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De toekenning van opties op activa met uitwerking bij een vijandige overname . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . HOOFDSTUK 3. DE VERTEGENWOORDIGING VAN DE VENNOOTSCHAP BIJ HET SLUITEN VAN VASTGOEDCONTRACTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
58 59
63
Jan VAN BAEL
§1
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
65
§2
De vertegenwoordiging bij wijze van bijzondere lastgeving . . . . . . . . . . . . . . I. Juridische positionering in het gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Optie naar de vorm: authentiek of onderhands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Geoorloofdheid van de lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeen beginsel de lastgeving wordt intuïtu personae verleend . . . B. Uitzondering op het voorgaand beginsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. De lastgever is de vennootschap, niet haar organiek vertegenwoordiger . . . . . V. Noodzaak de omvang van de bevoegdheid nauwkeurig te omschrijven . . . . . VI. Toerekening van de verrichting aan de lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Soevereine en blijvende sturingsbevoegdheid van de lastgever . . . . . . . . . . . .
68 68 68 69 69 69 70 71 72 72
§3
De organieke vertegenwoordiging bij wijze van algemene bevoegdheidsopdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. De algemene en onbeperkte bevoegdheidsopdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. De algemene en onbeperkte bevoegdheidsopdracht in de prokuravennootschappen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De vennootschappen voor dewelke de prokuraregeling niet geldt . . . II. De algemene vertegenwoordigingsbevoegdheid beperkt tot het dagelijks bestuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Wettelijk kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De instelling van het orgaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Omvang van de bevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Toepasselijkheid van de prokuraregeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. De gedelegeerd-bestuurder:een ambivalente functie . . . . . . . . . . . . . F. Mogelijkheid van concurrent handelen door het orgaan van algemeen bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G. Geen organieke vertegenwoordiging inzake dagelijks bestuur buiten de NV en de Comm. VA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§4
Bijzondere vertegenwoordiging voortvloeiende uit een specifieke wettelijke regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
larcier
73 73 73 81 85 85 86 86 87 87 89 89 90
v
vastgoedcontract2009.book Page vi Thursday, March 26, 2009 11:02 AM
INHOUDSTAFEL
I.
De vennootschap in oprichting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Wettelijke begripsomschrijving van ‘vennootschap in oprichting’. . . B. Hoedanigheid van de promotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Aard van de verbintenis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Wettelijke voorwaarden voor de toerekening van de verbintenis: twee termijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Formele overname? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F. Ontstaan van de verbintenis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G. Identificatie van de vennootschap. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . H. Gevolgen van de tijdige overneming van de verbintenis . . . . . . . . . . I. Gevolgen van de niet-overname of de laattijdige overneming . . . . . . J. De toestand tussen het ontstaan van de verbintenis en de overname ervan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . K. Risico’s van het voortduren van een rechtsonzekere eigendomstitel .
HOOFDSTUK 4. DE VERTEGENWOORDIGING VAN EEN (NAAMLOZE) VENNOOTSCHAP NA DE ZOGENAAMDE WET CORPORATE GOVERNANCE BIJ HET SLUITEN VAN VASTGOEDCONTRACTEN .
90 90 90 91 91 92 93 94 95 96 96 97
105
Prof. dr. Alain FRANÇOIS & Runa Vander EECKT
§ 1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2 Sluiten van vastgoedcontracten door de naamloze vennootschap met een klassieke (monistische) bestuursstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Wie beslist binnen de NV tot het sluiten van een contract? . . . . . . . . . . . . . A. Raad van bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Dagelijks bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Besluit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Wie vertegenwoordigt de NV bij het sluiten van het vastgoedcontract? . . . . . A. Organieke vertegenwoordiging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Vertegenwoordiging bij bijzondere volmachten . . . . . . . . . . . . . . . . III. Wettelijke specialiteit, maatschappelijk doel en vennootschapsbelang als begrenzers van de bestuursbevoegdheid van de NV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3 Sluiten van vastgoedcontracten door een naamloze vennootschap die voor een directiecomité ex artikel 524bis W. Venn. heeft geopteerd . . . . . . . . . . . . . . I. Situatie vóór de wet van 2 augustus 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. De invoering van het directiecomité door de wet van 2 augustus 2002 . . . . . A. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Oprichting en samenstelling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Bestuursbevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
vi
107 109 110 110 111 112 112 113 115 116 119 119 120 120 120 121 123
larcier
vastgoedcontract2009.book Page vii Thursday, March 26, 2009 11:02 AM
INHOUDSTAFEL
E. Vertegenwoordigingsbevoegdheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F. Toepassing op het afsluiten van vastgoedcontracten . . . . . . . . . . . . . §4
Sluiten van contracten door een naamloze vennootschap die onder haar bestuurders of leden van het directiecomité rechtspersonen telt . . . . . . . . . . I. Situatie vóór de wet van 2 augustus 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. De invoering van de vaste vertegenwoordiger door de wet van 2 augustus 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Welk orgaan benoemt en ontslaat de vaste vertegenwoordiger? . . . . . C. Wie kan tot vaste vertegenwoordiger worden benoemd? . . . . . . . . . . D. Bestuursbevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Vertegenwoordigingsbevoegdheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F. Toepassing op het afsluiten van vastgoedcontracten . . . . . . . . . . . . .
HOOFDSTUK 5. HET SLUITEN VAN VASTGOEDCONTRACTEN DOOR DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
126 129 130 130 130 130 132 133 134 136 137
139
Dirk MEULEMANS Met medewerking van: Hélène DUSSELIER
§1
De vereniging van mede-eigenaars: een rechtspersoon met specifieke kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Bij wet wordt rechtspersoonlijkheid toegekend . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Het ontstaan van de rechtspersoonlijkheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Het doel van de rechtspersoon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Het vermogen van de vereniging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. De schulden van de vereniging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
141 141 141 142 143 143
§2
De beslissingsbevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. De bevoegdheden van de algemene vergadering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. De bevoegdheden van de syndicus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Bijkomende goedkeuringen door de algemene vergadering . . . . . . . . . . . . . . V. De beslissing door de algemene vergadering. Enkele aandachtspunten . . . . . . A. De bijeenroeping van de algemene vergadering. . . . . . . . . . . . . . . . . B. Het aanwezigheidsquorum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. De meerderheidsquorums. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. De ontvangst of de betaling van de prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. De te ontvangen prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De te betalen prijs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
144 144 144 145 145 146 146 147 147 149 149 149
§3
De vertegenwoordigingsbevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
151
larcier
vii
vastgoedcontract2009.book Page viii Thursday, March 26, 2009 11:02 AM
INHOUDSTAFEL
Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De syndicus vertegenwoordigt de rechtspersoon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De syndicus treedt op als orgaan van de rechtspersoon . . . . . . . . . . . . . . . . . De door de syndicus ondertekende overeenkomst moet overeenstemmen met de door de algemene vergadering goedgekeurde overeenkomst . . . . . . . . . . . . . .
151 151 151
§ 4 De aankoop van een nieuw gemeenschappelijk deel . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
153
§ 5 De verkoop van een gemeenschappelijk deel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
154
§ 6 De verhuring van een gemeenschappelijk deel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
155
§ 7 Het aangaan van een krediet door de vereniging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
156
HOOFDSTUK 6. HET SLUITEN VAN EEN VASTGOEDCONTRACT DOOR EEN VZW OF EEN STICHTING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
157
I. II. III. IV.
152
Steven MATHEÏ
§ 1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. De VZW en de stichting in België . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. De VZW in het kort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. De stichting in het kort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2 Het sluiten van vastgoedcontracten: beslissingsbevoegdheid versus vertegenwoordigingsmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. De beslissingsbevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. De algemene beslissingsbevoegdheid en mogelijke afwijkingen. . . . . B. Collegiale besluitvorming binnen de raad van bestuur of andere mogelijkheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. De vertegenwoordigingsmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Prokuraleer bij de VZW en stichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Algemene regel: de raad van bestuur vertegenwoordigt de VZW of de stichting als college. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Alternatieve systemen voor vertegenwoordiging van de VZW of de stichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3 Speciale aandachtspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Het afsluiten van vastgoedcontracten vóór de oprichting van een VZW of een stichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Belangenconflicten bij het afsluiten van een vastgoedcontract in een VZW of een stichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
viii
159 159 160 161 163 163 163 164 165 166 167 167 171 171 171
larcier
