WERKPLAN 2014
Inhoudsopgave Inleiding
1.
De wereld om ons heen
2.
Communicatie en dienstverlening
3. Bewonerscommissies
4.
Onderhoud, renovatie, wijkverbetering en energetische maatregelen
5.
Overleg met de directie
6.
De Algemene Ledenvergadering
7. Belanghouders
8. Deskundigheidsbevordering
9. Diversen
Slotwoord
Inleiding De Alliantie heeft vier regiovestigingen in Amsterdam, Gooi en Vechtstreek, Amersfoort en Almere. Elke regiovestiging heeft een huurdersorganisatie. Huurders Belangen Vereniging de Alliantie-Almere (HBV) behartigt de belangen van de huurders in Almere. De vier huurdersorganisaties zijn verenigd in het Huurders Platform de Alliantie (HPdA) die op het niveau van de Alliantie overlegt over strategische en algemene beleidszaken. De HBV overlegt met de Alliantie Almere over hoe dit beleid op tactisch en operationeel gebied uitgewerkt wordt in Almere. In dit werkplan 2014 geeft het bestuur weer hoe zij invulling gaat geven aan het werken voor de belangen van de huurders in Almere en hoe zij daar organisatorisch en inhoudelijk inhoud aan geeft. Binnen de HPdA is een discussie aan de gang over het vernieuwen van de organisatievorming van de huurdersorganisaties en van de participatie. Een belangrijk onderdeel van de veranderingsvoorstellen is het opheffen van de bestaande huurdersorganisaties en het vormen van één huurdersorganisatie voor de gehele Alliantie. Het bestuur van de HBV zal de huurders tijdig informeren over de belangrijkste veranderingsvoorstellen en als het nodig is tijdig betrekken bij de besluitvorming hierover.
We beginnen het Werkplan met de context van waaruit de HBV dit werk doet. Vanuit de overheid zijn in 2013 een aantal besluiten genomen of beleid versneld in werking gezet die van grote invloed zijn op de huurders in Almere. De financieel economische crisis en het beleid van de overheid hebben niet alleen invloed op de posities van huurders maar ook op die van de Alliantie. In het eerste hoofdstuk beschrijven wij de belangrijkste ontwikkelingen en de gevolgen die zij kunnen hebben voor de huurders en het werk van de HBV.
Binnen het krachtenveld waarin de HBV opereert, zijn er wel zaken die de HBV aan kan pakken. Met HPdA en andere belangenorganisaties proberen wij de positie van de huurders te versterken. Maar ook in overleg met de Alliantie Almere, bewonerscommissies en huurders zijn er tal van zaken die aangepakt kunnen worden om de positie van de huurder te verbeteren. Het werkplan 2014 geeft hierbij een richtsnoer aan het bestuur om hier inhoud aan te geven. Voor het maken van dit werkplan is kritisch gekeken naar de ambities die het bestuur heeft neergelegd voor 2013. De doelstellingen met betrekking tot het vernieuwen en verbeteren van de Website, het uitgeven van minimaal één nieuwsbrief voor alle huurders van de Alliantie Almere en het voeren van minimaal een enquête onder de leden van ons Digitaal Panel heeft het bestuur geen optimale invulling aan kunnen geven. Voor 2014 zal het bestuur aan deze doelstellingen optimale prioriteit geven. Daarentegen is er op het aanpakken van een aantal andere terreinen wel voortgang geboekt. Het spreekuur is uitgevoerd zoals gepland en er is daar een duidelijke behoefte aan. De wijze waarop overleg gevoerd en samengewerkt wordt met de Alliantie Almere kan misschien beter maar er zit een duidelijke stijgende lijn in. Het contact met de bewonerscommissies is goed. Er is een begin gemaakt met het betrekken van de HBV en betrokken bewoners bij groot onderhoud en wijkprojecten. In 2013 is ook voor het eerst een samenwerkingsverband gestart met de Huurdersvereniging Almere en GoedeStede (3HO’s-Almere) voor het
overleg met de gemeente over de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties over het invullen van de Woonvisie van de gemeente.
Voor het Werkplan 2014 hebben we goed geanalyseerd waarom het op sommige werkgebieden niet goed gegaan is en welke stappen we kunnen ondernemen om een positieve ontwikkeling op gang te brengen. Wij verwachten dat wij met dit Werkplan 2014 goed aan de slag kunnen gaan om de organisatie te versterken en een goede invulling te geven aan de belangenbehartiging van de huurders van de Alliantie Almere.
1.
De wereld om ons heen
Er zijn tal van ontwikkelingen die de positie van de huurders en HBV de Alliantie Almere bepalen zonder dat zij door de HBV te beïnvloeden zijn. Daarbij is de HBV een onderdeel van HPdA (Huurders Platvorm de Alliantie) en daarbinnen moet zij het strategische en deel tactische beleid van de Alliantie proberen te sturen in een richting die positief is voor de huurders van Almere. Het beleid dat door de Alliantie wordt vastgesteld, vormt het kader waarvan uit de HBV in overleg met de Alliantie Almere de belangen van de huurders in Almere wordt behartigt. In dit hoofdstuk bespreken we kort een aantal externe ontwikkelingen die het speelveld van de HBV bepalen.
Somber financieel, economisch en sociaal perspectief Er is nog steeds geen eind gekomen aan de financiële, economische en sociale crisis. De economie verkeert nog steeds in een recessie. De werkloosheid neemt nog steeds toe tot meer dan 8,6% van de beroepsbevolking, vooral in de landbouw, horeca en de bouw. De helft van de toename van de werkloosheid treft de leeftijdsgroep ouder dan 45 jaar. Het perspectief op het vinden van werk is voor deze groep somber. In Almere is de werkloosheid in zes jaar tijd verdrievoudigd. In Flevoland stijgt de werkloosheid sneller dan in de rest van Nederland. Voor veel huishoudens zal het financieel perspectief in 2014 niet verbeteren. Gemiddeld ligt het niveau van de nettolonen onder dat van 2008. De afgelopen 30 jaar is de netto bijstandsuitkering niet gestegen, veel pensioenen zijn verlaagd, uitkeringen gekort. Daarnaast worden veel huishoudens geconfronteerd met verhogingen van de eigen bijdrage zoals in de ziektekosten, AWBZ, kinderopvang, huisvestingskosten in verzorgingstehuizen. Voor veel huurders in Almere zal 2014 op sociaal en financieel gebied niet zonniger worden.
Stagnerende woningmarkt, weinig oplossingen In de periode 2008 – 2012 is het aantal sociale huurwoningen in Almere gelijk gebleven. Door de dalende mutatiegraad en de verkoop van huurwoningen is het aantal sociale huurwoningen dat leegkomt gedaald. De verwachting is dat deze daling de komende jaren zal toenemen. Voor veel huurders is het moeilijk om door te stromen naar een koopwoning omdat banken strengere eisen stellen bij het verstrekken van hypotheken. Zeker als het huishoudeninkomen gevormd wordt door twee inkomens. De doorstroming wordt verder beperkt
doordat de corporaties de huren na leegkomst harmoniseren. De Alliantie heeft vorig jaar een nieuw huurbeleid ingevoerd waarbij huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 34.678 een korting van respectievelijk 20% of 10% kunnen krijgen op de wettelijk maximale huurprijs. Of dit huurbeleid een gunstig effect zal hebben op de doorstroming is nu nog niet te voorzien.
Ook de vrijwel stil gevallen nieuwbouwproductie heeft een negatief effect op de doorstroming. De Alliantie is nog een van de weinige investerende corporaties in Nederland. Voor de periode 2014 tot en met 2018 verwacht de Alliantie 411 nieuwbouw woningen op te leveren waarvan 88% een huurprijs heeft onder de liberalisatiegrens (en 41% onder de tweede aftoppingsgrens van de huurtoeslag). Ook hiervan is niet te voorzien wat het effect zal zijn op de doorstroming.
In Almere hebben woningzoekenden met een inkomen tot € 34.678 recht op een woning tot de sociale bovengrens van nu € 699,48. Huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen krijgen voorrang bij het toewijzen van een huurwoning met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens van de huurtoeslag, nu € 596,75. Deze huishoudens mogen echter ook reageren op woningen met een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de bovengrens van de sociale huursector. De laatste jaren zien we dat een deel van deze huishoudens een woning hebben betrokken met een huurprijs in dit segment. Het aantal huurders met een huurachterstand is de afgelopen jaren sterk gestegen evenals het uitstaande bedrag aan verschuldigde huur. De gemiddelde wachttijd is de afgelopen tien jaar gestegen naar 5 jaar. Het aantal reacties op een aangeboden woning verdubbelde in de periode 2010 – 2012 van 100 naar 200. Het beleid van de huidige regering biedt niet veel perspectief op verbetering van de situatie op de woningmarkt. Er worden nauwelijks maatregelen genomen om de productie van de nieuwbouw te verbeteren. Door de verhuurdersheffing in combinatie met de heffing voor de ‘Vestia’ corporaties wordt het investerende vermogen van veel corporaties praktisch teniet gedaan. Niet alleen wat de nieuwbouw betreft maar ook om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Gelukkig heeft de Alliantie nog genoeg financiële middelen om hierin wel te kunnen investeren.
Verandering WoningWaarderingsStelsel (WWS) Op dit moment wordt er druk overleg gevoerd over de wijziging van het huidige Woningwaarderingsstelsel. De voorkeur van minister Blok gaat uit naar de volgende variant: • De punten ‘woonomgeving’, ‘woonvorm’ en ‘schaarste’ worden vervangen door punten op basis van WOZwaarde per m²; •
1 WWS-punt per € 90 WOZ/m²;
• De Donner- of schaarste punten verdwijnen maar dat wordt gecompenseerd door een verhoging van de prijs
per punt met 5,22%; • Nieuwbouwwoningen mogen tien jaar lang na oplevering geliberaliseerd verhuurd worden, ook als de woning qua puntentotaal tot de sociale huursector behoort.
Diverse berekeningen van de verschillende varianten laten zien dat de totale huursom landelijk niet zal stijgen maar wel dat er sterke regionale verschillen ontstaan. In een stad als Amsterdam, waar grote verschillen in WOZ-waarden zijn tussen binnen en buiten de Ring, kan het nieuwe systeem leiden tot hogere huren binnen dan nu en omgekeerd buiten. Maar het effect is minder omdat hier al de Donnerpunten zijn ingevoerd. Wat het effect voor Almere is valt nu nog niet te voorzien. Voor Almere gelden de Donnerpunten niet. Het is de vraag of het wegvallen van de punten voor ‘woonomgeving’ en ‘woonvorm’ de vervanging ‘WOZ-waarde’ en stijging van de puntprijs compenseert.
Inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurdersheffing Net als vorig jaar krijgen huishoudens met een inkomen tot € 34.678 1,5%, tussen € 34.678 en € 44.600
2% en daarboven 4% extra huurverhoging boven het inflatiepercentage van 2,5%.
Deze extra
huurverhogingen is alleen op de sociale huursector van toepassing. Deze extra huurverhogingen worden de corporaties aangeboden ter compensatie van de verhuurdersheffing (die eigenlijk huurdersheffing genoemd moet worden). Het inkomen wordt bepaald op grond van het gezamenlijke inkomen van het huishouden voor 1 juli 2012. De HBV Alliantie Almere is evenals de HPdA tegen het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De onderbouwing is uitvoerig beschreven in de adviezen over de huurverhoging er 1 juli 2013 en 2014. De verhuurdersheffing slaat een groot gat in het investeringsvermogen van de Alliantie. De druk en de verleiding is daarom groot om dit toe te passen. De rekening wordt wel erg makkelijk gelegd bij de huurder. Waar we het over hebben zijn de lage middeninkomen en de middeninkomens. Niet over hoge inkomens. Bij de lage en de middeninkomens worden op vele fronten geconfronteerd met verhoging van de lasten. Het gaat ook veelal over gezamenlijke inkomens. Wanneer er één inkomen wegvalt komt een huishouden direct in de problemen.
Vernieuwing participatie In 2012 is de Alliantie een proces gestart met als doel in bedrijfsprocessen van de Alliantie te uniformiseren. De werktitel van dit proces is Alliantie 3.0. Dat betekent dat bedrijfsprocessen die betrekking hebben op het leveren van diensten en producten ondergebracht worden in op zichzelf staande bedrijfsonderdelen. De regiobedrijven komen meer in een positie van opdrachtgever, de bedrijfsonderdelen die van opdrachtnemer. Onduidelijk is hoe dit proces uiteindelijk uitwerkt op de relatie centraal/regiovestigingen. Dit proces heeft ook invloed op het denken bij de besturen van de HPdA en die van de aangesloten huurdersorganisaties over de wijze waarop de HPdA georganiseerd is. Een aantal ontwikkelingen vinden reeds plaats zonder dat ze tot voorkort door de huurdersorganisaties benoemd zijn. Er is een duidelijke taakverdeling ontstaan tussen de HPdA en
de aangesloten huurdersorganisaties. Het strategisch beleid en de kaders waarbinnen de bedrijfsonderdelen hun werk doen worden besproken op het niveau van de HPdA en het concern Alliantie. De tactische en operationele implementatie en uitvoering van het strategisch beleid is het werkterrein van de regionale huurdersorganisaties. Begin 2014 is door de HPdA en de gezamenlijke huurdersorganisaties het principe besluit genomen om de HPdA niet te zien als een optelsom van de regionale huurdersorganisaties maar als 1 Huurdersorganisatie waarbij de huidige regionale huurdersorganisaties de regionale afdelingen vormen. Maar ook om veel meer profijt te hebben dan nu op het gebied van financiële en facilitaire middelen. Bijvoorbeeld een gezamenlijke website, 1 digitaal panel, inkoop van kantoormiddelen, e.d. De inzet is dat in 2014 het proces wordt afgerond van de organisatievorming tot 1 Huurdersorganisatie.
Wonen en Zorg Het beleid van de overheid is er op gericht dat mensen zolang mogelijk zelfstandig wonen. Ook als zij door fysieke en/of psychische redenen beperkt zijn in de mogelijkheden om dit te doen. De beperkingen kunnen aangeboren zijn, veroorzaakt door een ongeval of het gevolg zijn van het vorderen van de leeftijd. Op dit moment is het beleid om wonen en zorg te scheiden en AWBZ geld en verantwoordelijkheden over te hevelen naar de WMO en de gemeente, in volle gang. De gemeenten krijgen meer taken en verantwoordelijkheden terwijl er 1 miljard bezuinigd wordt. De doelstelling is dat ouderen zoveel en lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. In het kader hiervan verdwijnen de traditionele Verzorgingstehuizen. Dit beleid heeft grote gevolgen voor de huurders maar ook voor de Alliantie. De Alliantie is zich aan het oriënteren welk beleid zij op dit moment moeten ontwikkelen. Ook is het nog niet duidelijk hoe de gemeente Almere haar beleid zal inrichten. Voor Almere zien we, in vergelijking met het merendeel van de gemeenten, een sterke groei nu en in de nabije toekomst van het aantal senioren. In Almere is er ook een relatief groot tekort aan voor ouderen geschikte woningen of mensen met een extra zorgbehoefte. In 2014 zal de HBV binnen de HPdA maar ook met de gemeente Almere extra aandacht besteden aan de implementatie van het nieuwe beleid.
Prestatieafspraken met de gemeente In de voorstellen van minister Blok, die staan in de Novelle Herziening Woningwet, krijgt de gemeente een sterkere positie ten opzichte van de corporaties. Zij zullen veel sterker moeten meewerken aan de plannen die de gemeente neergelegd heeft in de Woonvisie. Belangrijk is dat de huurdersorganisaties bij corporaties in Almere zijn gaan samenwerken in het overleg over de prestatieafspraken. De gezamenlijke huurdersorganisaties hebben een advies gegeven over de prestatieafspraken die de gemeente gemaakt heeft met de corporaties. Hoewel de 3HO’s-Almere laat in dit proces betrokken zijn, ziet de HBV Alliantie Almere dit als een goed begin. De huurdersorganisaties werken samen en zijn bezig een positie te verwerven in het overleg met de gemeente en de corporaties.
De betaalbaarheid van het wonen onder druk Als je de inkomens in Nederland verdeeld in groepen van 10 (in decielen) dan blijkt dat 30% van de laagste inkomen te weinig inkomen hebben (ook met huurtoeslag) om hun huidige huur te kunnen betalen. Het betalen van de huur betekent dat zij moeten besparen op uitgaven die het deelnemen aan gewone geaccepteerde maatschappelijke activiteiten mogelijk maken. Uitgaven voor sport, hobby, het onderhouden van een sociaal netwerk, krant, en dergelijke. De gemiddelde netto huurprijs voor vrijgekomen sociale huurwoningen steeg tussen 2010 en 2013 van € 448 naar € 556, een stijging van 24%. Het gemiddelde bruto-inkomen van de nieuwe huurders neemt met 6% af. Ook voor zittende huurders geldt dat de huren sneller gestegen zijn dan het inkomen en het verschil wordt niet gecompenseerd door de huurtoeslag. De lage middeninkomens, € 34.678 tot € 44.600, worden verondersteld een woning te kunnen vinden in het segment € 699,46 tot € 947. Dat kan leiden tot huurquoten tussen de 30% en 50%. Los van de kosten voor energie en andere aan wonen verbonden kosten. Het uitsluiten van inkomensgroepen die eigenlijk aangewezen zijn op de sociale huursector om een betaalbare kwalitatief goede woningen te vinden, veroorzaakt een groot probleem. Dat wordt versterkt doordat het gezamenlijke huishouden bepalend is. Zodra er een inkomen wegvalt kan de woning die gehuurd wordt in de vrije huursector direct onbetaalbaar worden, zonder dat er alternatieve huisvesting direct voorhanden is. Het huren van betaalbare woonruimte wordt in toenemende mate onbetaalbaar voor zowel lage als (lage) middeninkomens. Huurtoeslag is in vele gevallen niet toereikend om het huren betaalbaar te maken. De Alliantie probeert met haar nieuwe huurbeleid hier aan tegemoet te komen. Maar de vraag is of dit toereikend genoeg is. Van dit beleid zijn de lage middeninkomens uitgesloten. De Alliantie wil hier voor ook beleid ontwikkelen maar slaagt daar tot nu toe niet in. Voor de HBV Alliantie Almere is de betaalbaarheid van het wonen een belangrijk aandachtspunt. Binnen de HPdA zal met de Alliantie overleg gevoerd worden hoe hier op midden lange termijn verbetering in aangebracht kan worden. Maar ook met de andere huurdersorganisaties in Almere, met de gemeente en overige relevant partijen zullen hierbij betrokken
2.
Communicatie en dienstverlening
De HBV heeft verschillende manieren waarop zij met de huurders communiceert en diensten verleent.
Het wekelijkse spreekuur Het bestuur houdt op elke dinsdag van de week tussen 10.00 en 12.00 uur een spreekuur op het kantoor van de HBV. De HBV is voor vragen ook bereikbaar via e-mail, de Website en de voicemail. Het principe is dat een ieder die via een van deze wegen contact heeft gezocht te woord gestaan wordt. Tijdens het spreekuur wordt bijgehouden welke vragen er binnen gekomen zijn en wordt hierop gereageerd. Door dit tijdens het spreekuur te doen is het ook mogelijk om binnen één week te reageren. Ook komt er meer aanloop binnen tijdens het spreekuur. Het spreekuur is van belang voor individuele huurders. Als individu is het vaak moeilijk om op eigen kracht een probleem opgelost
te krijgen. Het spreekuur geeft ook informatie over hoe het beleid van de Alliantie Almere in de praktijk wordt uitgevoerd. Op grond van deze informatie kan de HBV in overleg met de Alliantie Almere werken aan structurele oplossingen.
De Website De ambities in het werkplan 2013, met betrekking tot de Website, waren hoog. Helaas moet het bestuur constateren dat al die plannen mislukt zijn. Dit heeft diverse oorzaken. Maar in dit werkplan concentreren wij ons op hoe wij de kwaliteit van de Website, zowel qua vorm als inhoud, kunnen verbeteren. Voor het bestuur blijft het kunnen beschikken over een kwalitatief goede Website van groot belang. Het is een belangrijk middel om je te kunnen profileren naar en te communiceren met de huurders. Aan de technische aspecten van het vernieuwen van de Website wordt nu al gewerkt door het bestuur. De techniek is het minste probleem. Dat is op korte termijn op te lossen. Het grootste probleem is de inhoud. Hoe presenteren wij op een aantrekkelijke manier waar de HBV voor staat, wat zij doet en vooral hoe houden we de inhoud actueel? Hoe maken we de inhoud zo aantrekkelijk mogelijk dat een bezoeker weer terug komt? Hoe organiseren wij de continuïteit in het actueel houden van de Website? In 2014 zal er een nieuwe website gerealiseerd zijn. Daarnaast wordt gedacht aan eventuele betrokkenheid van een vast groepje huurders of vrijwilligers die dit leuk vinden, die niet perse actief of lid moeten zijn binnen of van het bestuur. Voor een deel door het inhuren van professionele kwaliteit die in opdracht van het bestuur teksten schrijft. Ook kan het introduceren van een nieuwsbrief meewerken aan het actueel houden van de Website. Het is nog steeds niet gelukt in HPdA verband een duidelijke link te krijgen op de Website van de Alliantie die verwijst naar de Websites van de huurdersorganisaties bij de Alliantie. In HPdA verband zal de HBV proberen dit in 2014 met de Alliantie te regelen.
Nieuwsbrief Het is in 2013 niet gelukt om een nieuwsbrief uit te brengen. Het bestuur blijft het echter belangrijk vinden om op zijn minst één nieuwsbrief per jaar in de brievenbus van elke huurder van de Alliantie te bezorgen. Het is belangrijk voor het voortbestaan van de HBV dat elke huurder weet dat er een Huurdersbelangenorganisatie is, wat zij doet en wat zij kan betekenen voor elke (georganiseerde) huurder. Via de nieuwsbrief kunnen de huurders op de hoogte gebracht worden van de Website van de HBV, de huurders opgeroepen worden hun e-mail adres door te geven en deel te nemen aan het digitale panel. De nieuwsbrief wordt door ons gezien als een belangrijke aanvulling op onze website.
Het digitale panel In 2012 is er een enquête gehouden onder de leden van het digitale panel. Van de meer dan 700 huurders die lid zijn van het panel, hebben bijna 400 deelgenomen. De enquête ging over hoe de huurders denken over het verkopen van huurwoningen en het beleid daarin van de Alliantie. Het aantal deelnemers is hoog waardoor de
uitslag een representatieve waarde heeft. De ambitie om er in 2013 twee te houden is niet waargemaakt. Er is overleg geweest met het Kenniscentrum van de Woonbond voor een enquête over woonlasten, zelfs een conceptvragenlijst, maar het is uiteindelijk niet gelukt. Wel zijn de deelnemers uitgenodigd voor het bezoeken van de Algemene Ledenvergadering van de HBV in mei 2013. Hoewel niet massaal, heeft dit geleid tot de drukst bezochte Ledenvergadering in de geschiedenis van de HBV. Ook mensen met een wat jongere leeftijd. De HBV gaat zeker door met het digitale panel. De ambitie om minimaal twee enquêtes in 2014 te houden blijft staan. De huurdersorganisaties van de HPdA zijn enthousiast over het digitale panel van de HBV. De HPdA staat midden in een vernieuwingsproces van haar organisatie. Een onderdeel is om zaken die gezamenlijk georganiseerd kunnen worden ook als zodanig te organiseren. Een onderdeel is het digitale panel onder te brengen in de HPdA. Dit versterkt de representativiteit van het panel. De mogelijkheid om bij een enquête specifieke vragen voor Almere toe te voegen wordt ingebouwd. Een belangrijke voorwaarde voor het goed functioneren van het digitale panel is dat het e-mail adressenbestand actueel is. In 2013 is het niet gelukt om hier werkbare afspraken met de Alliantie Almere te maken. In 2014 zullen we hierover met de Alliantie Almere goede procesafspraken maken.
In 2014 zal de HBV: •
Doorgaan met het organiseren van een spreekuur via e-mail, website of voicemail. Ook zal er elke dinsdag tussen 10.00 en 12.00 uur spreekuur gehouden worden op het kantoor. Het bestuur zet zich in dat er met een ieder die via één van deze bovengenoemde wegen een vraag stelt binnen één week contact wordt opgnomen;
• Een stappenplan maken hoe de Website niet alleen technisch maar ook op inhoud verbeterd kan worden. Belangrijkste doel is de inhoud actueel en aantrekkelijk te maken; • In HPdA verband zich inzetten dat op de site van de Alliantie een duidelijke link komt naar de Websites van de regionale huurdersorganisaties; •
Minimaal 1 fysieke nieuwsbrief voor alle huurders van de Alliantie Almere uitgeven;
•
Minimaal 1 enquêtes houden onder het digitale panel;
• Procesafspraken maken met de Alliantie Almere om tot een actueel e-mailadressenbestand van het digitale panel te komen; •
In HPdA verband zich inzetten om van het digitale panel een HPdA panel te maken, waarbij de mogelijkheid ingebouwd moet worden dat er bij elke enquête aanvullende op Almere gerichte vragen gesteld kunnen worden.|
3. Bewonerscommissies Het bestuur handhaaft het beleid in 2014 om niet zelf initiatieven te nemen om bewonerscommissies op te richten. Wel zullen huurders ondersteund worden als zij aan het bestuur kenbaar maken dat zij een bewonerscommissie willen oprichten. Zowel organisatorisch als financieel. De HBV zal aansluiting zoeken bij huurders die al activiteiten
ontplooien in hun buurt en op die manier mogelijk een bewonerscommissie tot stand helpen te brengen. Het bestuur heeft voor 2014 de ambitie om zowel naar bestaande bewonerscommissies als naar huurders die een bewonerscommissie willen oprichten een proactievere houding in te nemen dan in 2013. Het doel is om bestaande bewonerscommissies 2 keer per jaar te bezoeken. De HBV wil wel actief de participatie van de huurders ondersteunen in die complexen en buurten waar de Alliantie bezig is met groot onderhoud, renovatie en/of leefbaarheidsprojecten. In de Samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de Alliantie Almere voor aanvang van zulke projecten een participatieplan maakt. Als er geen bewonerscommissie is dan is de HBV de partij waarmee de Alliantie Almere dit moet doen. De HBV is ook de partij die het proces bewaakt. In 2013 is het gelukt om hier met de Alliantie Almere een begin te maken. Met de gebiedsbeheerder van de Wierden zijn gesprekken gevoerd over de projecten die daar lopen en hoe huurders, met ondersteuning van de HBV, hier actiever bij kunnen worden betrokken. Dat geldt ook voor de Kruidenwijk waar de Alliantie Almere onderhoudsprojecten gaat uitvoeren. In hoofdstuk 4 gaan we hier iets dieper op in.
In 2014 zal de HBV: •
Bewoners die een bewonerscommissie willen oprichten organisatorisch en financieel ondersteunen;
•
Relaties opbouwen met huurders die in hun buurt activiteiten ondernemen;
• De procesafspraken verder ontwikkelen om met de Alliantie Almere de actieve betrokkenheid van de HBV bij groot onderhoud, renovatie en/of leefbaarheidsprojecten te versterken; • Twee bestuursleden inzetten voor het contact met de bestaande bewonerscommissies en nieuwe huurders helpen bij de oprichting van een bewonerscommissie; •
4.
Twee keer per jaar overleg te voeren met de bestaande bewonerscommissies.
Onderhoud, renovatie, wijkverbetering en energetische maatregelen
De ambitie van de Alliantie en die van de Alliantie Almere is om goed te investeren in energetische maatregelen en woningen op zijn minst te brengen op het energielabel B. Voor 2013 was de inzet van de HBV om geïnformeerd te worden over de concrete maatregelen die de Alliantie Almere op dit gebied in 2013 en 2014 gaat nemen, hoe hierover gecommuniceerd wordt met de huurders en hoe de HBV hierbij betrokken kan worden. In het werkplan 2013 werd geconstateerd dat een belangrijk onderdeel van het energiebeleid is het winnen van het vertrouwen van huurders die in complexen wonen. Bij collectieve ingrepen is het noodzakelijk dat 70% van de huurders instemmen met voorstellen om deze doorgang te laten vinden. Voor het terugdringen van de energiekosten is het van belang dat er niet alleen energiebesparende maatregelen ingevoerd worden, maar dat de huurders ook weten hoe zij hier optimaal gebruik van kunnen maken. Voor het energiebeleid is het ook belangrijk dat initiatieven van huurders door de Alliantie Almere (als het kan) gehonoreerd worden. Belangrijk is ook voorlichting welke initiatieven huurders kunnen nemen om tot
energiebesparing en duurzame toepassing van middelen te komen. Een apart punt van overleg is hoe er een energiebesparend beleid ontwikkeld kan worden voor huurders in een Vereniging van Eigenaren. In 2013 is het bestuur geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot het energetische beleid maar daar is het bij gebleven. In 2014 wil de HBV concretere afspraken met de Alliantie Almere maken hoe inhoud kan worden gegeven aan de ambities van de HBV op dit gebied.
Onderhoud, renovatie en wijkverbetering zijn van groot belang voor de huurders en daarmee ook voor de HBV. Als de Alliantie projecten gaat ontwikkelen of al uitvoert dan wil de HBV hier nauw bij betrokken worden. Van belang is dat de huurders een volwaardige inbreng kunnen hebben en dat zij hierin ondersteund worden door de HBV. De Alliantie is actief in Almere Haven (waaronder een Leefbaarheidsprogramma De Werven, Hoven en noordelijk deel van het centrum, een wijkaanpak voor de Wierden dat loopt tot 2020), Almere Poort (project Buurtsignaal onder meer om de veiligheid te vergroten) en Fanny Blankers Koenpark (o.a. aandacht voor een beheersbaarheid project). Ook zal groot onderhoud gepleegd worden vanuit regulier onderhoud. Over de wijze waarop de HBV hierbij betrokken wordt willen wij afspraken maken. Verder zal de Alliantie sociale duurzaamheid en wijkbeheerprojecten in buurten in Almere Haven, Almere Buiten en Almere Stad ondernemen. Eind 2012 is het bestuur door de Alliantie Almere, net als voor het energetisch beleid, geïnformeerd over de stand van zaken van projecten die lopen. In 2013 is het bestuur opnieuw hierover geïnformeerd. Hier blijft het echter bij. Er wordt niet echt een vervolg gegeven hoe de HBV (en de huurders) betrokken kunnen worden bij de keuzes die gemaakt kunnen worden om vervolg of invulling te geven aan concrete projecten. Er is in 2014 weliswaar een begin gemaakt om hieraan te werken bij de Wierden en Kruidenwijk maar er zou meer vaart in de ontwikkeling hiervan gemaakt kunnen worden.
In 2014 zal de HBV: • Het energetisch programma voor 2014 verder met de Alliantie Almere doornemen en eventueel een advies over uitbrengen; • Met de Alliantie de afspraak maken om 1 keer per jaar de voortgang van het energetisch programma te bespreken; • Bij het maken van concrete plannen wil de HBV (en de huurders) nadrukkelijker betrokken worden bij de keuzes die gemaakt kunnen worden. Dat geldt niet alleen voor welke energetische maatregelen genomen kunnen worden, maar ook wat de kostenbesparing betreft in relatie met de (eventuele) huurverhoging; • De Alliantie vragen een conceptnotitie ‘communicatieplan energetisch beleid’ voor te leggen en hier eventueel een advies over uitbrengen; • Concrete procesafspraken maken hoe de HBV betrokken gaat worden bij het ontwikkelen, uitvoeren en
controleren van projectplannen. De HBV verwacht van de Alliantie Almere een meer proactieve inzet dan zij dat tot nu toe getoond heeft.
5.
Overleg met de directie
In 2012 heeft het overleg tussen de HBV en de Alliantie Almere zich ontwikkeld tot de volgende overlegstructuur. Het overleg met de directie speelt zich af op twee niveaus. Het gehele bestuur vergadert zes keer per jaar met de directie. Dit is het bestuurlijke overleg waar onderwerpen en adviezen besproken worden die te maken hebben met de implementatie van het Alliantiebeleid in Almere of regio gebonden problematiek. Bij dit overleg zal iedere keer ook een apart thema besproken worden. Het tweede overleg is dat van het DB met de directie over lopende zaken: het operationele overleg. Deze overlegstructuur heeft in 2013 goed gefunctioneerd en in principe wil de HBV dit in 2014 doorzetten.
In 2013 is er echt meer structuur gekomen in het overleg tussen de HBV en de Alliantie Almere. Door beide partijen zijn stappen gezet om tot een constructiever en productiever overleg te komen. Maar we zijn er nog niet. Er moeten nog meer stappen gemaakt worden om de ambitie, zoals die in het werkplan 2013 is neergelegd, beter waar de te maken. Vooral vanuit de Alliantie Almere zou er wat meer planning in het overleg gebracht kunnen worden.
In 2014 zal de HBV de in 2013 ingevoerde lijn waarmee het overleg met de Alliantie Almere structureel verbeterd wordt, consequenter doorzetten: • Geen wijziging aanbrengen in de overlegstructuur met de Alliantie Almere; •
De inhoudelijke invulling van de overlegstructuur versterken door:
• Vragen, opvattingen en gedachten die de HBV heeft over belangrijke onderwerpen schriftelijk in te dienen in de vorm van vragen, gespreksnotitie of ongevraagd advies, voorafgaande aan een overleg; • Een schriftelijke reactie te verlangen van de Alliantie Almere op onderwerpen die de HBV op bovenstaande manieren inbrengt; •
Het vragen van een jaarplan 2014 gebaseerd op een evaluatie van het beleid;
• Het opstellen van een termijnagenda voor het overleg gebaseerd op het jaarplan, de termijnagenda en het werkplan van HBV; •
6.
Bij een advies wordt ook een termijn vastgesteld waarop het beleid wordt geëvalueerd.
De Algemene Ledenvergadering
De HBV is een vereniging en is daarom wettelijk verplicht om één keer per jaar een Algemene Ledenvergadering te organiseren. Daarin moet verantwoording afgelegd worden door het bestuur over het beleid van het afgelopen jaar en de plannen voor het toekomstige jaar. Belangrijk is dat de leden een oordeel geven over het jaarverslag en
de jaarcijfers. Voor de HBV ligt het zwaartepunt om in contact met de huurders te komen niet in het organiseren van een Algemene Ledenvergadering. Het zwaartepunt wil het bestuur leggen bij het organiseren van concrete activiteiten en van daaruit haar relaties met haar leden/huurders opbouwen. Omdat een Algemene Ledenvergadering gehouden moet worden, heeft het bestuur in 2013 gekozen om bij de uitvoering hiervan weinig tijd in te ruimen voor de formeel verplichte onderdelen. Centraal stond voorlichting te geven over de activiteiten die de HBV doet. Deelnemers konden bij diverse tafeltjes met bestuursleden hierover praten. Ook medewerkers en de directeur van de Alliantie Almere waren aanwezig om nadere informatie te geven over zaken die mensen bezig houden. Er was bewust gezocht naar een aantrekkelijke uitnodigende locatie en ruimte. De deelnemers van het digitale panel waren via de e-mail uitgenodigd en er is een advertentie geplaatst in een lokale krant. De Algemene Ledenvergadering 2013 is goed bezocht. De aanwezige huurders hebben deze avond als succesvol ervaren en konden naar hun mening voldoende informatie krijgen, mede door de aanwezigheid van een delegatie van de Alliantie. Er zijn meer huurders aanwezig geweest dan ooit en de indruk is dat de aanwezigen niet het gevoel hadden deelgenoot te zijn van een verloren avond.
In 2014 zal de HBV: •
De ALV op dezelfde wijze organiseren als in 2013;
• Wederom gebruik maken van het aanbod van de Alliantie Almere om de HBV te ondersteunen bij het werven van huurders en het bieden van een inhoudelijke bijdrage; • In maart een concreet stappenplan maken voor de organisatie van de ALV. Het ‘ draaiboek’ van 2013 vormt de basis om hiertoe te komen.
7. Belanghouders Onder belanghouders verstaan wij alle partijen waar wij mee (willen) samenwerken en wij gemeenschappelijke belangen hebben. Uiteraard zijn de huurders, de HPdA en de Alliantie Almere de belangrijkste belanghouders. Onze belanghouders zijn (hierbij geven wij meteen aan wat de inzet is van de HBV in 2014 met betrekking tot deze Belanghouders): • Het Huurders Platform de Alliantie (HPdA). De HBV is lid van dit Platform. Het Platform behartigt de belangen van de huurdersorganisaties actief in de regiovestigingen van de Alliantie en uiteraard die van de huurders op het niveau van het concern de Alliantie. Hier wordt de strategische en deels tactische kaders van het beleid vastgesteld. Belangrijk is dat de regionale huurdersorganisaties in kunnen brengen wat vanuit de lokale situatie belangrijk is en dat de kaders ruim genoeg zijn om invulling te kunnen geven wat voor Almere van belang is: de regionale verankering. De HBV is met twee bestuursleden vertegenwoordigd in het bestuur van de HPdA. Zij zorgen ervoor dat zaken die voor de HBV belangrijk zijn ingebracht worden in de HPdA en voor de
terugkoppeling van belangrijke onderwerpen; • De huurderbelangenverenigingen van Ymere en GoedeStede. Gezamenlijk vertegenwoordigen de huurdersorganisaties bijna 20.000 huurders in corporatiewoningen in Almere. De inzet van de HBV is om met deze organisaties tot een goede samenwerking te komen. In 2013 is dit gelukt. Aanleiding is de uitnodiging van de huurdersorganisaties om deel te nemen aan het overleg over de prestatieafspraken. Bij de huurdersorganisaties ontstond het besef dat dit alleen met succes gedaan kan worden als hierin samengewerkt wordt. De samenwerking heeft geresulteerd in het oprichten van de 3HO’s - Almere. In 2014 zal de HBV zich inzetten voor het versterken van dit samenwerkingsverband en het overleg met de gemeente en de corporaties; • De Woonbond. De HBV is via de HPdA lid van de Woonbond. De Woonbond behartigt de belangen van de huurders op landelijk niveau en het is daarom van belang dat zij zoveel mogelijk ondersteund wordt door de (huurders)organisaties. Maar ook dat zij in haar beleid en standpunten zoveel mogelijk de belangen van de HBV en de HPdA verwoordt. De HBV neemt deel aan de provinciale vergaderingen van de Woonbond en de voorbereiding daarvan in HPdA verband; • De Gemeente. De gemeente speelt een belangrijke rol in het vaststellen en uitvoeren van het lokale volkshuisvestingsbeleid. Niet alleen wat urgentie en woningtoewijzing betreffen. Corporaties moeten afspraken maken met de gemeente over de bijdragen die zij gaan leveren om de Woonvisie van de gemeente waar te maken. Dit wordt versterkt in de Herziene Woningwet. Het voornemen van de regering is dat zij een nog sterkere rol gaan spelen in het aansturen van corporaties. Het is dus belangrijk om deel te nemen aan de overleggen die de gemeente organiseert met huurders en andere organisaties over het te voeren beleid. Ook op het terrein van Wonen en Zorg gaat de gemeente steeds meer een belangrijke rol spelen. Waar nodig zal ook contact gezocht worden met de politiek en gemeentelijke diensten/ambtenaren. Het in 2013 tot stand gekomen samenwerkingsverband met de twee huurdersorganisaties bij Ymere en GoedeStede geeft de HBV een positie om op bovengenoemde beleidsterreinen actief te zijn; • Het bestuur streeft er naar dat zij in de overleggen met de Belanghouders met twee bestuursleden vertegenwoordigd is.
8. Deskundigheidsbevordering De volkshuisvestingswereld zit ingewikkeld in elkaar. Het is ook een wereld in beweging waarbij niemand kan zeggen hoe deze wereld er over vijf jaar uit zal zien. Om goed te kunnen functioneren heb je allereerst kennis nodig over praktische zaken zoals; hoe zit het huurrecht in elkaar, het onderhoudsbeleid, renovatie, sloop en nieuwbouw, ZAV-beleid, VvE, enzovoorts. Het gaat daarbij niet om wat je wenselijk vindt maar hoe het feitelijk is vastgelegd in wet en regelgeving en in het beleid van de Alliantie. Maar het is ook van belang dat de kennis geplaatst kan worden in ontwikkeling en de machtsverhoudingen tussen partijen. Niet elk bestuurslid hoeft dezelfde kennis te hebben maar het streven is dat het bestuur als geheel (ondersteund door de adviseur) die kennis wel in huis heeft om als
bestuur en daarmee als HBV goed te kunnen functioneren. Uiteraard is het van belang dat je voldoende kennis hebt of er naar streeft te hebben over de taak of taken die je als bestuurslid op je genomen hebt. Kennis kan worden opgedaan door het volgen van een cursus over een specifiek onderwerp, het bezoeken van een werkatelier, een congres, of wat dan ook. Het bestuur heeft een cultuur waarin individuele bestuursleden gestimuleerd worden om via deze wegen hun kennis over onderwerpen en beleid te vergroten. De Alliantie Almere onderkent het belang hiervan en is bereid dit te financieren en/of te faciliteren. In 2014 zal de HBV: • De deskundigheidsbehoefte van de bestuursleden in kaart blijven brengen en elkaar stimuleren om gebruik te maken van de diverse methoden en aanbod die hiervoor beschikbaar zijn; • Onderdeel van deskundigheidsbevordering is ook kennis te verwerven die nodig is om op HPdA niveau te kunnen participeren. Dat geldt zowel voor de vertegenwoordiging van de HBV in het bestuur van de HPdA als voor het gehele bestuur.r.
9. Diversen Programma van eisen voor toekomstig kantoor HBV Het kantoor van de HBV is erg klein. Het is niet mogelijk om bijvoorbeeld overleg te voeren tussen het voltallige bestuur en de directie van de Alliantie of met twee bewonerscommissies. In het werkplan van 2013 is geconstateerd dat het voor de ontwikkelingsfase waarin HBV verkeert, het niet noodzakelijk is om al in 2013 actief naar een andere kantoorruimte te zoeken. De ontwikkelingen binnen het bestuur in 2013 hebben er toe geleid dat deze conclusie voor 2014 nog steeds van kracht is. Maar op een gegeven moment zal de keuze wel gemaakt moeten worden. Het is daarom verstandig wel een programma van eisen te ontwikkelen voor een toekomstige kantoorruimte.
In 2014 zal de HBV: •
Een programma van eisen ontwikkelen voor een nieuwe kantoorruimte.
Slotwoord In dit werkplan hebben wij onze ambities voor 2014 vastgelegd.
Tevens schetsen wij een aantal ontwikkelingen die maken dat het jaar 2014 behoorlijk cruciaal lijkt te worden. De gevolgen van de economische recessie zullen in 2014 in volle omvang duidelijk worden.
Veel huurders merken dit door lagere inkomsten en hogere huren. De Huurders Belangenvereniging zal zich blijven inzetten voor goede en betaalbare woningen. Nu de drie huurders organisaties in Almere zich verenigd hebben in een platform (3HO-Almere) en zij als platform overleg hebben met de wethouder en Corporaties, kan de ambitie betaalbare woningen direct in dat overleg worden ingebracht. Het platform heeft ook een advies gegeven over de prestatieafspraken die de gemeente gemaakt heeft met de corporaties. Het platform heeft inmiddels gereageerd op de prestatieafspraken die de gemeente en de corporaties hebben gemaakt. Huurders Belangenvereniging de Alliantie Almere ziet dit als een goed begin.
De vier regio gebonden Huurders Belangenverenigingen zijn vertegenwoordigd in de overkoepelende huurders organisatie de HPdA. De Alliantie als èèn bedrijf is bezig om interne processen te uniformiseren. Bovengenoemde ontwikkeling heeft ook invloed op de organisatiestructuur bij de besturen van de HPdA en de aangesloten huurders organisaties. Voor ons als Huurders Belangenvereniging blijft natuurlijk belangrijk dat de belangen van onze huurders goed vertegenwoordigd worden en dat een mogelijke nieuwe opzet van de HPdA en huurders organisaties voldoet aan het kader van de overlegwet.
Met dit werkplan geven wij u inzicht in de activiteiten die wij in 2014 willen ondernemen. Mocht dit werkplan vragen bij u oproepen of geeft het aanleiding voor opmerkingen en/of suggesties dan kunt u uiteraard contact opnemen met het bestuur.
Het werkplan 2014 geeft ons vertrouwen om op een goede manier verder te gaan met het behartigen van de belangen van de huurders van de Alliantie Almere. Namens het bestuur van de Huurders Belangenvereniging de Alliantie Almere
Reinier Rossen Voorzitter
