1
Jaarverslag 2014 Inhoudsopgave
2
Leeswijzer
4
Hoofdstuk 1 Organisatie 1.1 Doelstelling organisatie en missie 1.2 Juridische structuur 1.3 Bestuursverslag 1.4 Verslag raad van commissarissen 1.5 Verslag overleg met gemeenten
5 5 8 11 17
Hoofdstuk 2 Toewijzen en verhuren van woningen 2.1 Woonruimteverdeelsysteem 2.2 Inkomensgrenzen en toewijzen aan doelgroepen 2.3 Verhuringen in 2014 2.4 Huurbeleid 2.5 Klachten, bezwaarschriften 2.6 Huurachterstanden en ontruimingen
18 19 19 20 20 20
Hoofdstuk 3 Ontwikkeling woningvoorraad 3.1 Woningvoorraad en voorraadbeleid 3.2 Onrendabele investeringen en overige afboekingen 3.3 Op te leveren nieuwbouw in komende jaren 3.4 Aankoop van woningen en gronden 3.5 Verkoop en sloop 3.6 Onderhoud aan woningen
22 23 24 24 25 25
Hoofdstuk 4 Overige diensten en activiteiten 4.1 Bouwen van koopwoningen 4.2 Dienstverlening aan derden 4.3 Verenigingen van eigenaren 4.4 Koopgarant 4.5 Beheer voor derden
27 27 27 27 28
Hoofdstuk 5 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 5.1 Maatschappelijk vastgoed, voorraad en nieuwbouw 5.2 Huisvesten en bouwen voor bijzondere doelgroepen 5.3 Betrekken van huurders en bewoners bij het beleid 5.4 Leefbaarheid 5.5 Personeelsbeleid
29 29 29 30 31
Hoofdstuk 6 Financieel beleid 6.1 Financiële continuïteit 6.2 Overzicht activiteiten beleggingen 6.3 Verklaring uitsluitend besteding middelen in belang volkshuisvesting
32 33 33
V Jaarrekening 2014 Kengetallen Waarderingsgrondslagen Niet uit de balans blijkende informatie Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht
36 37 43 48 50 51
2
Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans Enkelvoudige winst- en verliesrekening Enkelvoudig kasstroomoverzicht
52 62 70 72 73
VI
Controleverklaring
75
VII
Bijlagen
76
3
Leeswijzer Woonlinie wil transparant zijn, maar ze is ook trots op de bereikte prestaties. Daarom heeft Woonlinie besloten om de informatie die “moet” onder te brengen in een basaal jaarverslag inclusief de jaarrekening. Dat ligt nu voor u. Sober en doelmatig, om die term weer te gebruiken. Om de informatie in dit verslag (informatie die “moet’) toch leesbaar te houden, is veel in tabelvorm ondergebracht en zijn de zinnen kort gehouden. Alle overige informatie is ondergebracht in een “opbrengstendocument” waarnaar we u graag verwijzen www.woonlinie.nl/opbrengsten2014.
4
Hoofdstuk 1 Organisatie 1.1 Doelstelling organisatie en missie Eind 2012 heeft Woonlinie het Meerjarenperspectief 2013-2017 opgesteld. Woonlinie wil dat mensen met plezier in haar werkgebied (komen) wonen. We willen ook dat mensen in alle kernen waar we actief zijn, kunnen wonen. Keuzevrijheid dus. Hierbij heeft Woonlinie bovenal aandacht voor mensen met een smalle beurs, voor ouderen, voor mensen met een beperking en ook voor mensen die soms gewoon wat minder geluk hebben in het leven. Woonlinie wil een bijdrage leveren aan bloeiende woonkernen met een eigen karakter en een gevarieerd aanbod van woningen en voorzieningen. Als netwerkorganisatie werkt Woonlinie samen met andere partijen aan een omgeving waarin mensen zich prettig en veilig voelen, kunnen groeien en waaraan zij zelf een waardevolle bijdrage leveren. Voor de ene woonkern betekent dit een actieve rol van Woonlinie, met veel initiatief en begeleiding. Voor andere kernen zal Woonlinie meer belangstellend en waar nodig, behulpzaam zijn. Waar mogelijk legt Woonlinie het initiatief bij de mensen. 1.2 Juridische structuur
Bedrijfsgegevens: WOONLINIE
Bezoekadressen
Thorbeckestraat 1, 5301 NC Zaltbommel ’t Rond 1, 4285 DE Woudrichem
Postadressen
Postbus 2018, 5300 CA Zaltbommel Postbus 51, 4285 ZH Woudrichem T: (088) 520 4000 E:
[email protected] I: www.woonlinie.nl NRV-nummer Inschrijfnummer BZK
13341 L0931
Werkgebied
Gemeenten Aalburg, Maasdriel, Werkendam, Woudrichem en Zaltbommel Openbaar Lichaam Sint-Eustatius, Openbaar Lichaam Saba
Woonlinie heeft per 1 januari 2013 de status van Algemeen Nut Beogende Instelling gekregen. Woonlinie is een stichting (Toegelaten Instelling) met de volgende structuur aan deelnemingen.
5
Woonlinie
Bouwlinie B.V.
Bouwlinie Sleeuwijk B.V.
2005
2010
2005
(100%)
(100%)
(1,3%)
vof Beersteeg 2008 (50%)
Uithof III C.V.
vof Ontwikkelingscombinatie De Es en Transvaal 2010 (50%)
vof Spellewaard 2007 (67%)
C.V. de Uithof III, statutaire vestigingsplaats Utrecht
Woonlinie neemt deel aan de commanditaire vennootschap C.V. de Uithof III. Samen met 16 andere corporaties is geïnvesteerd in de bouw van ruim 300 studenteneenheden voor Stichting Studenten Huisvesting (SSH) uit Utrecht. Het project is onder andere opgezet in het kader van de matching tussen verschillende corporaties. De studenteneenheden zijn in 2008 opgeleverd. In 2014 was de uitkering van deze deelneming € 9.750. In 2014 heeft een afwaardering plaatsgevonden van deze deelneming, deze is verwerkt in het resultaat van 2014.
Bouwlinie B.V., statutaire vestigingsplaats Woudrichem
Woonlinie heeft 100% van de aandelen van Bouwlinie B.V. Eind 2005 is deze B.V. opgericht en is het kapitaal gestort. Er hebben in 2014 geen transacties plaatsgevonden. De directeur-bestuurder van Woonlinie vertegenwoordigt de corporatie als statutair bestuurder in Bouwlinie. Verder heeft Bouwlinie dezelfde organisatiestructuur en raad van commissarissen als Woonlinie.
Spellewaard vof, statutaire vestigingsplaats Hardinxveld-Giessendam
Bouwlinie heeft samen met BM van Houwelingen B.V. in juli 2007 vof Spellewaard opgericht. Deze vof heeft tot doel het gebied Spellewaard in Zaltbommel te ontwikkelen. De risico’s, kosten, verliezen en opbrengsten worden door de vennoten gedragen in de verhoudingen 1/3 (Van Houwelingen) en 2/3 (Bouwlinie). BM van Houwelingen is voor deze vof de penvoerder. Er zijn in 2014 geen garanties/verplichtingen aangegaan en er hebben in beperkte mate kapitaalstortingen plaatsgevonden.
Vof Beersteeg, statutaire vestigingsplaats Zaltbommel
In de vof Beersteeg nemen Van Wanrooij Projectontwikkeling en Bouwlinie deel als vennoten. De vof is op 2 juli 2008 opgericht en vloeit voort uit de samenwerkingsovereenkomst van 17 juli 2003. Het doel van de vof is het ontwikkelen en realiseren van bouwplannen in het gebied Beersteeg in Zaltbommel. De risico’s, kosten, verliezen en opbrengsten van de vof worden door beide vennoten gelijk verdeeld (50%). Van Wanrooij treedt op als penvoerder. Er zijn in 2014 geen garanties/verplichtingen aangegaan en er hebben in beperkte mate kapitaalstortingen plaatsgevonden.
Bouwlinie Sleeuwijk B.V., statutaire vestigingsplaats Woudrichem
In 2010 heeft Woonlinie Bouwlinie Sleeuwijk B.V. opgericht. Woonlinie heeft 100% van de aandelen van Bouwlinie Sleeuwijk B.V. Er hebben in beperkte mate kapitaalstortingen plaatsgevonden. De directeur-bestuurder van Woonlinie vertegenwoordigt de corporatie als statutair bestuurder in Bouwlinie Sleeuwijk B.V. Verder heeft Bouwlinie Sleeuwijk B.V. dezelfde organisatiestructuur en raad van commissarissen als Woonlinie.
6
Ontwikkelingscombinatie De Es en Transvaal vof, statutaire vestigingsplaats Harderwijk
Bouwlinie Sleeuwijk B.V. heeft samen met Van Wijnen Transvaal-de Es B.V. een onderneming opgericht: Ontwikkelingscombinatie De Es en Transvaal vof. Deze vof heeft tot doel een nieuw winkelcentrum en appartementen in Sleeuwijk (De Nieuwe S) te ontwikkelen. Boven een commerciële plint komen appartementen waarvan een deel voor Syndion bestemd is, een organisatie die zich inzet voor gehandicaptenhuisvesting. Van Wijnen treedt op als penvoerder. Het project wordt in fases uitgevoerd. De bouw van de eerste fase (winkels en bovenliggende appartementen) is in 2014 afgerond. De belangrijkste doelstelling voor de komende jaren is het realiseren van woningen rondom het winkelcentrum. Naast bovengenoemde deelnemingen is Woonlinie ook nog verbonden met een aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE), voornamelijk in complexen met zowel koop- als huurappartementen. De administratie van de meeste VvE’s wordt uitgevoerd door een externe VvE-beheerder. Woonlinie treedt tijdens vergaderingen op als lid/eigenaar van de woningen. Woonlinie was in 2014 actief in de volgende VvE’s: - Vereniging van Eigenaren Rooie Wiel in Hank. Het betreft een complex van 10 huur- en 4 koopappartementen. Het complex is in 1997 gebouwd. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door Adviesbureau Verhoeven. - Vereniging van Eigenaren Benjaminslaan in Woudrichem. Het betreft een complex van 10 huurappartementen en 2 medische ruimten, een apotheek en een huisartsenpraktijk. Het bouwjaar van het appartementencomplex is 1999. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door Clijbedi. - Vereniging van Eigenaren Residence d’Altenaer in Werkendam. Het betreft een complex van 42 huur- en 13 koopappartementen. Het bouwjaar van het complex is 2002. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door Clijbedi. - Vereniging van Eigenaren De Markt in Wijk en Aalburg. Het betreft een complex van 20 huur- en 60 koopappartementen. Het bouwjaar van het complex is 2007. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door de penningmeester (bewoner). - Vereniging van Eigenaren Hoogstraat 15 en 17 in Woudrichem. Het betreft hier 2 bedrijfsruimtes, 1 huurappartement en 1 koopappartement. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie wordt gedaan door Woonlinie. - Vereniging van Eigenaren De Vlinder in Zaltbommel. Het betreft een complex van 38 koopappartementen. Woonlinie maakt deel uit van de VvE zolang niet alle woningen zijn verkocht. Eind 2014 had Woonlinie 1 appartement in eigendom. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie wordt verzorgd door AAC Administraties. - Vereniging van Eigenaren Portage in Zaltbommel. Het betreft een complex met 74 huurappartementen en 9 winkelruimtes. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie wordt gedaan door Panen Vastgoed B.V. - Vereniging van Eigenaren ’t Rond Woudrichem. Het betreft een complex van 52 appartementen. Het betreft hier deelname in drie VvE’s voor hoofdsplitsing appartementen, ondersplitsing appartementen en een ondersplitsing huurappartementen. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. Het complex is nog in aanbouw. De administratie wordt verzorgd door Panen Vastgoed - Vereniging van Eigenaren de Nieuwe S. Het betreft een complex met 3 blokken die zijn onderverdeeld in een hoofdsplitsing en 2 ondersplitsingen: 1 voor de commerciële ruimten en 1 voor de appartementen van het betreffende blok. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. Het complex is nog in aanbouw. De administratie wordt verzorgd door Panen Vastgoed
7
1.3 Bestuursverslag Er zijn drie richtinggevende onderliggers waar het bestuur zich dit jaar op richtte, namelijk het nieuwe Meerjarenperspectief 2013-2017, de regionale prestatie-overeenkomsten en ons activiteitenplan met de bijbehorende begroting. Woonlinie vertaalt haar ambitie uit het Meerjarenperspectief jaarlijks aan de hand van alle focusvelden, opgaven en speerpunten naar operationele doelen. In 2014 telde ons jaarplan 20 jaardoelen. Op deze doelen konden klanten en belanghouders onze inzet verwachten. Hierbij maakten we onderscheid tussen strategische doelen en meer intern gerichte verbeterpunten – onze zogenaamde LEA®N verbeterdoelen. De belangrijkste directie doelen gaven we gedetailleerder de aandacht in nieuwsbrieven aan belanghouders en rapportages aan bijvoorbeeld de raad van commissarissen.
Focusveld I. Goed Wonen
Opgave De juiste match tussen vraag & aanbod Acceptabele woonlasten Prettige woonomgeving
II. Verantwoord Renderend bedrijfsmodel Investeren
III. Slim Organiseren
Toegevoegde waarde
Speerpunt 1. Keuzevrijheid 2. Passend aanbod 3. Kwaliteit van de woning 4. Energiezuinigheid & duurzaamheid 5. Passende huur 6. Evenwichtige wijkopbouw 7. Kwaliteit van de leefomgeving 8. Achter de voordeur 9. Ontmoeting - met oog voor Welzijn&zorg en Leren&werken 10. Huishoudboekje op orde 11. Sturen op vermogensinzet 12. Financieel rendement inzichtelijk 13. Maatschappelijk rendement inzichtelijk 14. Lean werken en verbinden 15. Een flexibele organisatie 16. Slim waarde toevoegen
Naast het verplichte en cijfermatige verantwoordingsverslag van “alles wat moet” publiceert Woonlinie dit jaar een opbrengstendocument. Hierin vertellen we het warme verhaal rond de cijfermatige verantwoording en maken we de balans over 2014 op. Het behaalde resultaat inclusief haar maatschappelijke rendement staat centraal. De opbrengst van 2014 kunt u hier lezen
www.woonlinie.nl/opbrengsten2014.
In dit bestuursverslag daarnaast een samenvatting van de meest in het oog springende inzet op de genoemde drie onderliggers, verdeeld naar de opzet van ons Meerjarenperspectief: Focusveld + opgave Goed Wonen
Omschrijving ambitie Tenminste 90% van alle woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen < € 34.000 98 nieuwe huurwoningen opleveren 71 woningen in de planning voor groot onderhoud Maximaal 4 ontruimingen Mutatiegraad 6% (250 mutaties) Aantal woningen met “groen” energie-label tenminste 80% in 2023
8
Uitvoering/realisatie 95,1% van alle beschikbaar gekomen woningen toegewezen aan huishoudens met inkomen < € 34.678 In totaal 102 nieuwe woningen opgeleverd Aan 79 woningen groot onderhoud uitgevoerd 6 ontruimingen uitgevoerd + 8 huurders met ontruimingsvonnis die de woning zelf hebben verlaten Mutatiegraad 5,4% (227 mutaties) Eind 2014 had 56,5% van alle woningen een groen energielabel
Focusveld + opgave
Omschrijving ambitie Aantal wooneenheden ultimo 2014: 4.272 Onderhoud € 1.587 per woning per jaar Tenminste 70% van alle woningen valt in de categorie betaalbaar (< € 596,75) Huurachterstand maximaal € 291.000
Uitvoering/realisatie Werkelijk aantal wooneenheden per ultimo is 4.241 Onderhoud € 1.696 per woning per jaar Per eind 2014 had 77,5% van alle woningen een huurprijs die lager ligt dan € 596,75 Huurachterstand € 290.000
Goed Wonen
Bijdrage leefbaarheid € 515.000 (inclusief Fonds Maatschappelijk Investeren)
In totaal € 467.000 uitgegeven aan leefbaarheid, waaronder moestuinenproject Juliana’s Hofje in Zaltbommel en bijdrage aan Brede School in Dussen en bijdrage Groenendijk in Woudrichem
Verantwoord Investeren
64 nieuwbouwkoopwoningen hoofdzakelijk in goedkope prijsklasse opleveren
In 2014 zijn 69 nieuwbouwwoningen verkocht (waarvan 43 ook opgeleverd en 26 in aanbouw) hoofdzakelijk in goedkope prijsklasse 74 woningen uit bestaande voorraad verkocht, waarvan 40 aan een belegger. Solvabiliteit is uitgekomen op 28,4% Financiering per woning = € 27.236
Goed Wonen
75 woningen uit bestaande voorraad verkopen Solvabiliteit begroot op 30,7% Gewenste financiering = € 26.900 per woning Loan-to-Value 64,3% ICR begroting 2,24 DSCR begroting 1,49 Jaarresultaat begroting € 4,9 miljoen
Slim Organiseren
Ten minste 1 nieuwe werkalliantie aangegaan
Verleanen verhuurmutatieproces
9
Op basis van de geschatte CFV parameters is de loan to value uitgekomen op 59% ICR is 2,1 DSCR is 0,9 Jaarresultaat is € 3,3 miljoen negatief. Het lagere resultaat is met name het gevolg van een niet begrote onrendabele top i.v.m. overname project Woonzorgpark Sleeuwijk van een collega-corporatie en afboekingen ivm lagere bedrijfswaarde kge’s 2 allianties: 1) App. ontwikkelt met Samen Groen BV om energieverbruik in woning beter te monitoren 2) Eerste aanzet om partijen betrokken bij schuldhulpverlening beter te laten samenwerken Eerste aanzet gemaakt voor nieuw proces, in samenwerking met
Focusveld + opgave
Omschrijving ambitie Rapportcijfer KWH tenminste 7,0 Totaal aantal FTE maximaal 38,9
Minimaal 4 stagiaires begeleid
Ziekteverzuimpercentage lager dan 3%
Uitvoering/realisatie klantenpanel en twee aannemers Score Woonlinie bij KWH was 7,7 Eind 2014 was het FTE aantal 35,1 met name door vertrek van 4 medewerkers die met (vervroegd) pensioen zijn gegaan. In 2014 hebben 7 stagiaires/afstudeerders (1x WO, 3x HBO, en 3x MBO) kennis gemaakt met Woonlinie Werkelijk ziekteverzuimpercentage was 1,68%
Al met al kijken we terug op een intensief jaar waarbij we hebben laten zien dat Woonlinie blijvend in staat is zich aan te passen, zonder haar identiteit te verliezen. Dezelfde en toch anders. Ik wil iedereen – onze klanten, medewerkers, commissarissen, belanghouders en leveranciers – die betrokken is geweest bij de activiteiten van Woonlinie, bedanken voor hun inzet in 2014. Mei 2015 Mr. P.A.W. van den Heuvel Directeur-bestuurder
10
1.4 Verslag raad van commissarissen De raad van commissarissen (RvC) is belast met het toezicht op de algemene gang van zaken binnen Woonlinie en op het beleid van de directeur-bestuurder. Tevens adviseert de RvC het management van Woonlinie en vervult de RvC voor de directeur-bestuurder de werkgeversrol. De RvC hecht belang aan een goed ondernemingsbestuur. Daarom onderschrijft de RvC de Aedes-code en de principes uit de Corporate Governance-code voor woningcorporaties. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. In dit hoofdstuk legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop in 2014 invulling is gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden.
Li d w s e er le vi ct ng ie - c en om m is si N e ev en fu nc tie s
e
Li d R co e m m u m ne is r a si e tie -
is si di tc om m
Li d
H
Au
ba ar
es k he un id di sg geb ie d
D
er be no em
er oe p B
t/ m m d no e Be
oo rt ej aa er r )b en oe m d pe r (H
G
eb
N aa
Fu nc tie
m
Samenstelling raad van commissarissen per 31 december 2014
Voorzitter
1973
01-01-2009
31-12-2016 Zelfstandig ondernemer
Nee
Onderwijs, Strategische communicatie
Nee
Ja
Ja
Gecertificeerd assessor OCC
Vice-voorzitter
1956
01-01-2010
31-12-2015 Gepensioneerd Comm. directeur Rabobank
Nee
Financiën, Commercieel
Nee
Ja
Ja
Lid raad van toezicht Zorgplein Maaswaarden; Lid Raad van Toezicht Stichting Merinos
Mevr. A.E.A.M. van Eijkeren Lid
1953
01-01-2011
31-12-2015 Gepensioneerd communicatie-adviseur gemeente Maasdriel
Nee
Overheid, PR en Communicatie
Nee
Nee
Nee
Directeur Bed & Breakfast Op Rome te Rossum
Dhr. C. J. Ambachtsheer
Lid
1950
01-01-2011
Ja 31-12-2014 Gepensioneerd hoofddirecteur SNS REAAL DGA Alm Investment BV + DGA Alm Aktief BV
Financiën, Ja Organisatiekunde
Nee
Nee
Voorzitter raad van commissarissen Skala Home Electronics bv te Culemborg; voorzitter Stichting Ontwikkeling Woudrichem; lid raad van advies DAS Legal Finance te Amsterdam; voorzitter Stichting Muziektent te Almkerk; vicevoorzitter Rivierenlandfonds te Gorinchem; lid raad van commissarissen Handel und Kredit GmbH te Frankfurt; lid raad van commissarissen Honeywell Bull Nederland te Amsterdam; lid raad van commissarissen Heuvelman Sound en Vision bv
Dhr. D. Tangemann
Lid vanuit HV Bommelerwaar d
1967
01-01-2010
31-12-2017 DGA DTA Capital, DGA ICARYOU International, Managing Partner DTA Consulting, Directeur Comovea GMBH
Nee
HRM, Financiën, Technische Innovaties
Ja
Nee
Nee
Dhr. J.W . de Joode
Lid vanuit HV Inbreng
1946
01-01-2012
31-12-2015 Gepensioneerd consultant
Ja
Organisatiekunde, Nee Leefbaarheid
Nee
Nee
Mevr. W .J.J.H. Ademavan der Pol Dhr. A.A. van Dalen
Voorzitter kerkenraad Gereformeerde Kerk Sleeuwijk/Woudrichem
Taak en werkwijze RvC De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC staan omschreven in artikel 11 tot en met 22 van de statuten van Woonlinie. Deze statuten zijn te vinden op de website www.woonlinie.nl. Woonlinie kent voor haar volkshuisvestelijke taak als werkgebied het Land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard en ondersteunt in twee overzeese, nieuwe Nederlandse gemeenten: Saba en Sint Eustatius. Dit met inachtneming van wat in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) is neergelegd. Het betreft het huisvesten van de primaire doelgroep, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, leefbaarheid, kwaliteit van het woningbezit, wonen en zorg en het waarborgen van de financiële continuïteit. Om de toezichthoudende taak goed uit te kunnen voeren laat de RvC zich door het bestuur van Woonlinie informeren over de financiële en volkshuisvestelijke resultaten. Als kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak hanteert de raad van commissarissen het Bbsh, de missie, het meerjarenperspectief, de jaarplannen, de begroting en de managementrapportages. Daarnaast licht de accountant elk jaar het accountantsverslag toe in de vergadering waarin de jaarrekening wordt vastgesteld. Ook is er overleg met de Ondernemingsraad van Woonlinie. De commissarissen die vanuit de huurdersverenigingen in de RvC zitting hebben, nemen regelmatig deel aan vergaderingen van de huurdersverenigingen en brengen vanuit die doelgroep informatie in. De leden van de RvC bezoeken relevante symposia, cursussen en congressen en zijn aanwezig bij kerngesprekken met stakeholders. Daarnaast ontvangen de leden van de RvC veel informatie over wat 11
er zich regionaal en landelijk afspeelt in de sector van de volkshuisvesting. Dit komt iedere vergadering aan de orde. Toepassen Governance-code In de Governance-code is vastgelegd wat de sector verstaat onder goed bestuur. Woonlinie onderschrijft deze Aedes-code. Er is echter een aantal punten waarop Woonlinie afwijkt van deze code: - Benoeming van de bestuurder voor een (her-)benoemingsperiode van maximaal 4 jaar. De huidige bestuurder van Woonlinie is benoemd voor de invoering van de code en Woonlinie is daarmee gebonden aan een contract voor onbepaalde tijd. - Beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over 1 jaar. De huidige bestuurder is benoemd voor de invoering van de code en Woonlinie is daarmee gebonden aan de contractbepalingen op dit gebied. Er is een klokkenluiderregeling en een integriteitscode vastgesteld, die zowel voor het bestuur en de medewerkers van Woonlinie geldt, als voor de leden van de RvC. Deze documenten zijn te vinden op www.woonlinie.nl. Beide regelingen zijn in 2014 opnieuw beoordeeld en vastgesteld. Tegenstrijdige belangen/leningen/garanties In 2014 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC of het bestuur betrokken waren. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk in de zin van de Governance-code 111.2.2. Woonlinie verstrekt geen leningen of garanties aan leden van de RvC, de directeur-bestuurder en/of medewerkers van Woonlinie. Samenstelling RvC De RvC bestaat uit minimaal 3 personen en maximaal 7 personen. In de statuten is bepaald dat ten minste twee leden zijn voorgedragen door de huurdersverenigingen. Binnen de raad is een diversiteit aan expertise aanwezig. Binnen de RvC kunnen de leden in een drietal commissies actief zijn: • Remuneratiecommissie: hierin zitten de voorzitter en de vicevoorzitter. • Werving- en selectiecommissie: hierin zitten de voorzitter, de vicevoorzitter en de directeurbestuurder. • Auditcommissie: hierin zitten 2 leden, de directeur-bestuurder en de manager Bedrijfsondersteuning.
Remuneratiecommissie
Op 3 december 2014 heeft er een beoordeling- en functioneringsgesprek plaatsgevonden tussen de remuneratiecommissie en de directeur-bestuurder. Dit gesprek is gevoerd aan de hand van de resultaten van een vergadering van de RvC waarin het eigen functioneren van de RvC en het functioneren van de directeur-bestuurder is besproken (de zogeheten ‘zelfevaluatievergadering’).
Werving- en selectiecommissie
De selectie van nieuwe leden van de RvC is gebaseerd op een actuele profielschets en een procedure werving en selectie van nieuwe leden. De RvC streeft op dit punt naar een transparante aanpak. Onderdeel van deze procedure is dat, naast het eigen netwerk, vacatures ook extern bekend worden gemaakt. Nieuwe leden worden beoordeeld door de werving- en selectiecommissie, die vervolgens een advies uitbrengt aan de raad. In de profielschets is aandacht voor de samenstelling, de gewenste deskundigheid en de achtergrond van de leden van de RvC. De profielschets zal in 2015 opnieuw worden beoordeeld. In aanloop naar een werving- en selectieprocedure voor een nieuwe commissaris in 2016. De werving- en selectiecommissie is in 2014 niet bij elkaar gekomen, omdat er geen vacatures waren.
12
Auditcommissie
De auditcommissie is in 2014 twee keer bij elkaar gekomen. Er is onder andere gesproken, al dan niet in het bijzijn van derden, over voor de organisatie relevante onderwerpen. Hieromtrent is verslag uitgebracht aan de RvC. Verbindingen De rol van de RvC strekt zich ook uit tot de verbindingen van Woonlinie. Deze verbindingen zijn benoemd in paragraaf 1.2. Honorering leden RvC De honorering voor de individuele leden van de RvC was in 2014 € 5.000 per jaar. Voor de voorzitter en de vicevoorzitter was de honorering € 7.500. De vergoeding is in overeenstemming met de richtlijnen zoals deze hiervoor zijn vastgelegd. De RvC heeft geen apart budget voor advies of andere onkosten. De vergoeding van de RvC is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonlinie.
Toezichthoudende topfunctionarissen Naam Functie Duur dienstverband
W.J.J.H. Adema-van der Pol Voorzitter 1/1 – 31/12
A.A. van Dalen Vice-voorzitter 1/1 – 31/12
A.E.A.M. van Eijkeren Lid 1/1 – 31/12
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging
€ 7.500 €0 €0 € 7.500
€ 7.500 €0 €0 € 7.500
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
€ 9.795
€ 6.530 1)
€ 6.530
Naam Functie Duur dienstverband
C.J. Ambachtsheer
D. Tangemann
J.W. de Joode
1/1 – 31/12
1/1 – 31/12
1/1 – 31/12
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
€ 6.530
€ 6.530
€ 6.530
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
1) Beloning voorzitter en vice-voorzitter is gelijk aan elkaar omdat de extra taken die uit het vicevoorzitterschap voortspruiten gelijkwaardig zijn aan de taken van de voorzitter. In 2014 wordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht zoals opgenomen in artikel 7.3 WNT. Beloning directeur-bestuurder Het bestuur bij Woonlinie bestaat over geheel 2014 (365 dagen) uit één persoon, zijnde de heer mr. P.A.W. van den Heuvel. Hij is de enige bestuurlijke topfunctionaris die, op grond van artikel 4.1 van de WNT, onder de Wet Normering Topinkomens valt. Er zijn verder geen betalingen gedaan op grond van art 4.2 WNT, zijnde niet-topfunctionarissen of gewezen topfunctionarissen, waarvan de bezoldiging de maximale WNT-bezoldiging te boven gaat. De directeur-bestuurder valt in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 in de bezoldigingsklasse E, zijnde € 130.600. In 2014 wordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht zoals opgenomen in artikel 7.3 WNT. Wat betreft de WNT valt de directeur-bestuurder onder de maximale WNT-norm van € 230.474. Het arbeidscontract met de directeur-bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd. De directeur-bestuurder had in 2014 een beloning van € 165.154. De afdracht aan het pensioenfonds van het werkgeversdeel bedroeg € 37.409. In 2013 bedroeg de beloning € 176.712 en was de afdracht aan het pensioenfonds van het werkgeversdeel € 37.456. De bezoldiging in 2014 is verminderd door aanpassing van het salaris. Verder maakte de directeur-bestuurder gebruik van een bedrijfsauto die in de beloningen is opgenomen. Krachtens artikel 2: 383 lid 1 bedraagt de bezoldiging van de directeur-bestuurders zijnde het totale bedrag dat in het boekjaar 2014 uit hoofde van artikel 32 bd van de wet op de loonbelasting 1964 ad € 152.376 (Fiscaal loon). Alle beloningen zijn vermeld en de overige beloningen die verder vallen onder de categorie A, B, C en D RJ 271 zijn 13
niet van toepassing. De sociale premies die geen onderdeel uitmaken van de WNT-beloning bedragen € 10.604. De directeur-bestuurder was het gehele jaar fulltime in dienst. Met de directeur-bestuurder is een pensioen overeengekomen op basis van de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties. Het inkomen wordt conform de vereisten van de Wet Normering Topinkomens (WNT), gemeld aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De directeur-bestuurder heeft als nevenfunctie het voorzitterschap van de RvC van Stichting Thuiszorg West-Brabant. Deze stichting is niet actief in het werkgebied van Woonlinie. Ook is de directeurbestuurder actief als voorzitter van het bestuur van de VVD afdeling Uden. Naam
Functie
Dhr. P.A.W. van den Heuvel
Directeurbestuurder
Geboortej Benoemd aar per 1962
Benoemd t/m
01-07-1993 n.v.t.
Herbenoem-baar
Deskundig Lid audit heids commissie gebied
Lid wervingLid remuneratie en selectie commissie commissie
n.v.t.
Volkshuisve Ja sting / zorg
Nee
Ja
Werkzaamheden RvC 2014 In 2014 is de raad 6 keer bijeengekomen, namelijk: • 4 reguliere vergaderingen; • 1 (zelf)evaluatiebijeenkomst; • 1 bijzondere bijeenkomst: beleidsdagen.
Reguliere vergaderingen
Bij een reguliere vergadering van de RvC zijn, naast de directeur-bestuurder, ook andere MT-leden aanwezig, afhankelijk van de te bespreken onderwerpen. Bij de vergadering waarin de jaarrekening wordt vastgesteld, is tevens de accountant en de controleleider van BDO Audit & Assurance B.V. aanwezig. Tijdens de vergaderingen heerst er een open en transparante sfeer, met respect voor elkaars rollen.
14
De belangrijkste agendapunten van de (reguliere) vergaderingen waren: - goedkeuring jaarrekening 2013, jaarverslag 2013 en begroting 2015; - beoordeling benchmark (Corporaties in Perspectief, Centraal Fonds Volkshuisvesting); - kennisname van managementletter en verslag van bevindingen van de accountant; - kennisname van managementrapportages; - behandelde punten meerjarenkalender: • overleg met huurdersverenigingen; • overleg directeur-bestuurder en OR; • opleidingenoverzicht RvC; • benchmark met andere corporaties; • evaluatie beoordeling accountant; • beoordeling verbindingen; • beoordeling procuratieregeling; • fraude risicoscan; • herijking integriteitscode; • herijking klokkenluidersregeling. - besluiten tot goedkeuren investeringen en desinvesteringen, alsmede enkele besluiten tot aan- en verkopen inzake projecten; - kennisname van ontwikkelingen op fiscaal gebied; - kennisname van solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel CFV; - terugkoppelingen van de bijeenkomsten van de remuneratiecommissie en auditcommissie; - toelichting maatregelen in het kader van risicobeheersing van een aantal majeure projecten (Den Doorn, Den Eng, Woonzorgpark Sleeuwijk en de Nieuwe S); - stand van zaken ontwikkeling op Saba en Sint Eustatius; - afboeking waarde grondposities. De RvC heeft vanuit haar rol als toezichthouder veel aandacht voor de risico’s en kansen die verbonden zijn aan projectontwikkeling. Bepaalde projecten met een bijzonder risicoprofiel worden doorgesproken. Daarbij is niet alleen aandacht voor de financiële aspecten, maar ook voor bijvoorbeeld mogelijke imagoschade en andere afbreukrisico’s. Ook wordt uitgebreid stilgestaan bij de maatregelen die Woonlinie neemt of wil nemen om risico’s te beperken dan wel aanvaardbaar te houden. De accountant heeft het jaarverslag en de managementletter in de vergadering van juni toegelicht aan de voltallige RvC. Daarbij kwamen de volgende punten aan bod: - verantwoording over de controle 2013; - financiële ontwikkelingen en vooruitzichten (o.a. heffing CFV en verhuurdersheffing); - actuele ontwikkelingen (BTW, RJ645 etc.); - keuze waardering op bedrijfswaarde of historische kostprijs; - verbindingen; - derivaten.
(Zelf)evaluatievergadering
De evaluatievergadering vindt plaats zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In deze vergadering wordt zowel het eigen functioneren, als het functioneren van de directeur-bestuurder geëvalueerd. Het functioneren van de RvC wordt geëvalueerd op basis van een toolkit inzake zelfreflectie van de RvC. Hier zijn de volgende punten besproken: • samenstelling en profiel van de RvC; o herbenoeming van één van de leden; • procedures en proces van besluitvorming; • kwaliteit toezichtsproces, communicatie en informatie; • beoordeling van het bestuur; • kerngebieden toezicht; • opleidingsactiviteiten vanuit VTW.
15
De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden onder begeleiding van een onafhankelijke externe derde. Het functioneren van de directeur-bestuurder wordt mede geëvalueerd aan de hand van een document van EVZ Organisatie Adviseurs en daarnaast aan de hand van de in het begin van het jaar opgestelde directiejaardoelen. De resultaten van dit gesprek worden vervolgens teruggekoppeld aan de directeur-bestuurder door de remuneratiecommissie tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek.
Bijzondere bijeenkomst
Op 8 en 9 oktober 2014 is de raad bijeen geweest op de beleidsdagen. Tijdens deze tweedaagse is er onder andere stil gestaan bij de stand van zaken met betrekking tot de Novelle en het op handen zijnde eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie in relatie tot de veranderende rol. Tevens heeft gastspreker N. Ter Braake, in juli 2014 afgestudeerd aan de Universiteit van Amsterdam in de richting Politicologie; bestuur en beleid, een toelichting gegeven bij zijn afstudeerscriptie: “Wie bewaakt de bewakers?” over de rolopvatting en de procesethiek bij het professionaliseren van het interne toezicht door de RvC op morele besluitvorming bij woningcorporaties.
Informatievoorziening
De RvC baseert haar oordeel mede op basis van informatie afkomstig van de organisatie, zoals managementrapportages, het jaarverslag en de begroting. Daarnaast komt er ook informatie van externe bronnen, zoals het accountantsverslag, rapportages van het Ministerie BZK, gemeenten, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (faciliteringsvolume) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (o.a. Corporaties in Perspectief). Verder heeft de RvC inzage in publicaties vanuit de pers. Ook van de publicaties van KWH ten aanzien van Woonlinie wordt kennis genomen. De RvC is van mening dat al deze informatie een betrouwbare basis vormt om een oordeel over het functioneren van Woonlinie op te kunnen baseren. Het gaat daarbij om het functioneren op de beleidsvelden zoals deze in het Bbsh staan aangegeven.
De RvC en de OR
Zoals gebruikelijk woont een lid van de RvC 1 keer per jaar een vergadering van de OR met de directie bij. Verklaring RvC Decharge De RvC van Woonlinie heeft BDO Audit & Assurance B.V. aangewezen als accountant. De RvC heeft in overeenstemming met artikel 25, lid 4 van de statuten kennis genomen van de bevindingen van de accountant. De RvC heeft haar goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2014, zoals deze door het bestuur van Woonlinie zijn vastgesteld en dechargeert het bestuur conform artikel 25, lid 6 van de statuten. Juni 2015 Mevr. W.J.J.H. Adema-Van der Pol Voorzitter RvC
16
1.5 Verslag overleg met gemeenten De samenwerking met gemeenten is van groot belang voor het realiseren van lokale en regionale woonopgaven. De woonopgaven staan verwoord in woonvisies. Dit zijn beleidsmatige stukken die vragen om een vertaalslag naar de praktijk. Prestatieafspraken zijn hierin een belangrijk middel. Onder de noemer ‘Passend en prettig wonen in de Bommelerwaard / Land van Heusden en Altena, wij zorgen ervoor’, sloot Woonlinie in 2012 prestatieovereenkomsten met de gemeenten Aalburg, Maasdriel, Werkendam, Woudrichem en Zaltbommel. De overeenkomsten zijn regionaal opgezet en er ligt wederkerigheid in de afspraken besloten. De overeenkomsten zijn opgesteld en ondertekend door de samenwerkende collega-corporaties in beide werkgebieden. Een deel van de afspraken uit deze overeenkomsten zijn ‘hard’. Naast deze afgesproken handelingen, garanties of transacties, zijn er ook ‘zachte’ uitspraken en intenties, die beklonken liggen in proces- en inspanningsafspraken. De afspraken lopen tot en met 2014. Met de nieuwe colleges van Burgemeester en Wethouders van alle gemeenten is een (hernieuwd) kennismakingsgesprek gevoerd waarbij is gesproken over de coalitieprogramma’s en de gedeelde opgaven op het gebied van Wonen en aanpalende beleidsgebieden.
17
Hoofdstuk 2
Toewijzen en verhuren van woningen
2.1 Woonruimteverdeelsysteem Op 2 juni 2014 is Woongaard van start gegaan. Woongaard is een samenwerkingsverband van 15 woningcorporaties (waaronder Woonlinie) op het gebied van woonruimteverdeling. Voor 2 juni 2014 was Woonlinie actief in twee kleinere samenwerkingsverbanden. Als gevolg van deze verandering is het niet mogelijk om van het hele jaar 2014 cijfers te tonen. Daarom zijn de hieronder getoonde cijfers alleen van toepassing op het laatste deel van 2014 en hebben bovendien alleen betrekking op de woningen van Woonlinie, terwijl in eerdere jaren cijfers alle corporaties in de twee regio’s werden gepresenteerd. Ingeschreven w oningzoekenden in Aalburg, Werkendam , Woudrichem en Zaltbom m el
Actieve w oningzoekenden Waarvan actief voor Woonlinie-w oning in Aalburg, Werkendam , Woudrichem en Zaltbom m el
% Actieve w oningzoekenden
Leeftijdsklasse < 23 jaar
622
64
49
10%
23 - 35 jaar
2.265
294
206
13%
35 - 45 jaar
1.036
111
84
11%
45 - 55 jaar
1.021
78
58
8%
55 - 65 jaar
1.435
40
28
3%
65 plus
2.938
93
37
3%
Eindtotaal
9.317
680
462
7%
Bij bovenstaande tabel dient het volgende te worden opgemerkt: het gaat hier om het aantal actief woningzoekenden dat gereageerd heeft op een woning in de 4 gemeenten respectievelijk een woning van Woonlinie. Binnen ons werkgebied zijn meerdere corporaties actief, daarop kunnen de ingeschreven woningzoekenden ook hebben gereageerd. Met de komst van Woongaard zijn de mogelijkheden voor woningzoekenden verruimd en woningzoekenden maken daar ook gebruik van. Dit blijkt ook wel uit de onderstaande tabel. In totaal hebben 1.052 unieke personen gereageerd op een woning van Woonlinie, daarvan kwamen er 462 uit het werkgebied van Woonlinie. Personen
1 pers.
2 pers.
3 pers.
4 pers.
5 pers.+
Eindtotaal
Gemeente woningzoekende Aalburg
26
11
8
4
Buren
19
4
3
2
Culemborg
14
16
2
1
1
3
Geldermalsen
15
6
4
Giessenlanden
2
4
2
31
15
7
Hardinxveld-Giessendam
4
2
Leerdam
5
5
Druten
Gorinchem
34
-
4
2
1
28
1
1
10
7
1
61
1
11
5
4
1
3
40
31
21
8
Molenw aard
6
1
2
Neder-Betuw e
2
2
2
Neerijnen
14
3
1
Tiel
24
11
4
Werkendam
46
30
15
3
1
3
55
18
12
4
122
54
29
13
2
1
1
1 16
Zaltbommel Zederik Buiten Regio Eindtotaal
18
7
1
Maasdriel
Woudrichem
97
47
32
533
269
150
51 28
1
Lingew aal
West Maas en Waal
2
13 4
104 9
1
7 2
20
3
1
43
6
3
100 7
73
89 4
222 5
7
199
27
1.052
Overzicht slaagkans en wachttijd per gemeente waar Woonlinie actief was in 2014 Slaagkans in %
Gemiddelde wachttijd in jaren
Gemeente woning 8,8%
5,4
Werkendam
13,2%
5,5
Woudrichem
8,4%
5,6
Zaltbommel
6,2%
6,0
12,0%
5,7
Aalburg
Gew ogen gem iddelde
Bij de beoordeling van de slaagkansen moet in ogenschouw worden genomen dat dit slechts over een gedeelte van het jaar 2014 gaat. In bovenstaande cijfers zijn ook de gegevens van andere corporaties meegenomen die woningen verhuren in het werkgebied van Woonlinie. 2.2 Inkomensgrenzen en toewijzen aan doelgroepen
Inkomensgrenzen
Corporaties zijn verplicht om 90% van de woningen toe te wijzen aan de doelgroep met een belastbaar inkomen tot € 34.678. De overige 10% is gereserveerd voor hogere inkomens en uitzonderingen, zoals herstructurering, zorg of calamiteiten. In 2014 voldeed Woonlinie aan de gestelde norm. Woonlinie heeft 95,1% van de woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.678.
Toewijzen aan doelgroepen
In het Bbsh is bepaald hoe woningen passend worden toegewezen. Passend toewijzen is nodig en vloeit voort uit de volkshuisvestelijke gedachte dat sociale huurwoningen alleen beschikbaar mogen zijn voor hen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Hierbij wordt gewerkt met inkomens- en huurprijsgrenzen. In bijlage 1 is het aantal toewijzingen volgens de Bbsh-tabel opgenomen. 2.3 Verhuringen in 2014 In 2014 zijn er 227 woningen beschikbaar gekomen voor verhuur (exclusief nieuwbouw). De mutatiegraad in 2014 was 5,3%.
Urgenten
In 2014 waren er in de Bommelerwaard 25 urgente woningzoekenden, hiervan zijn 6 personen in 2014 door Woonlinie gehuisvest. In 2014 waren in het Land van Heusden en Altena 8 urgente woningzoekenden, hiervan zijn 2 personen in 2014 door Woonlinie gehuisvest.
Taakstelling
In 2014 heeft Woonlinie 37 statushouders gehuisvest, waarvan 29 in het Land van Heusden en Altena en 8 in Zaltbommel. Totale taakstelling in de 4 gemeenten was 83. Voor het Land van Heusden en Altena is de taakstelling van Woonlinie behaald, voor Zaltbommel was de taakstelling voor Woonlinie 16 statushouders.
WMO en woonzorgindicatie
Zowel in het Land van Heusden en Altena als in Zaltbommel zijn geen woningen met WMO-label verhuurd. De toewijzing voor WMO-woningen gaat via de diverse gemeenten en op basis van CIZindicaties (Centrum Indicatiestelling Zorg). Wel zijn er woningen verhuurd op basis van een woonzorgindicatie. Dat betekent dat alleen woningzoekenden met een bepaalde zorgbehoefte voor een dergelijke woning in aanmerking komen. Aanvragen voor woonzorgindicaties worden beoordeeld door een onafhankelijke indicatieadviseur. In Zaltbommel zijn door Woonlinie in 2014 6 woningen met een woonzorgindicatie aangeboden. In het Land van Heusden en Altena zijn 8 woningen met een woonzorgindicatie door Woonlinie aangeboden.
19
Tijdelijke bewoning
Woonlinie schakelt Camelot Beheer B.V. in om sloopwoningen tijdelijk te laten bewonen. Hiermee wordt voorkomen dat woningen aan vandalisme bloot worden gesteld. Eind 2014 waren 2 woningen in beheer bij Camelot Beheer B.V.
Leegstand
Gemiddeld stonden in 2014 opgezegde verhuureenheden (woningen, garages en bedrijfspanden) 19,6 dagen leeg. 2.4 Huurbeleid Per 1 juli 2014 is voor de meeste woongelegenheden een huurverhoging doorgevoerd van 4%. Woonlinie heeft er voor gekozen om geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen, zowel uit principiële als pragmatische overwegingen. De huurverhoging heeft betrekking op alle (on)zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen, exclusief woningen op de slooplijst waar een sloopbesluit voor is genomen. Voor garages, bergingen en parkeerplaatsen bedroeg de huurverhoging eveneens 4%. Bij bedrijfspanden is het huurverhogingspercentage doorgaans afhankelijk van het consumentenprijsindex cijfer (CPI-cijfer), gepubliceerd door het CBS. Bij mutatie is het mogelijk dat de huur van een woning wordt geharmoniseerd. Hiervoor is voor alle woongelegenheden een streefhuur vastgelegd. 2.5 Klachten, bezwaarschriften De Klachtencommissie Bommelerwaard heeft in 2014 geen klachten in behandeling genomen. De Regionale Geschillencommissie in het Land van Heusden en Altena heeft 2 geschillen afgehandeld. In 1 geval betrof het een overlastklacht uit 2013. Bij de uitspraak in 2014 is Woonlinie in het gelijk gesteld. In het andere geval ging het over het niet verstrekken van een vergunning bij een Zelf Aangebrachte Voorziening. Ook in dit geval is Woonlinie in het gelijk gesteld. 2.6 Huurachterstanden en ontruimingen
Huurachterstanden
Ondanks een intensieve incassoprocedure komen huurders soms toch in betalingsproblemen. Woonlinie wil voorkomen dat huurders in een duur en lang gerechtelijk (incasso)traject terecht komen. Daarom worden huurders, als de lasten te hoog oplopen, verwezen naar gemeentelijke schuldhulpverlening, maatschappelijk werk en budgetbeheerders voor budgetbegeleiding. Woonlinie en instanties zoals gemeenten en maatschappelijk werk, proberen gezamenlijk een lage drempel te creëren voor huurders om huurbetalingsproblemen te bespreken. In 2014 bedroeg de huurachterstand € 291.000, waarbij het ging over 211 huurders. Uitgaande van een totale huuropbrengst van € 26,1 miljoen betekent dit 1,1% van de totale huuropbrengst. In 2014 is € 146.000 aan huurdebiteuren afgeboekt als oninbaar. Van de 211 huurders waren 40 niet-actieve contracten. Voor een specificatie van de huurachterstanden naar ouderdom, wordt verwezen naar pagina 58 van dit verslag. Naast bovenvermelde huurders met een achterstand waren er per eind 2014 ook nog 65 huurders met een betalingsregeling, in totaal voor een bedrag van € 30.000.
Deurwaarder
Het gehele incassoproces is erop gericht om overdrachten aan de deurwaarder met in het ergste geval ontruimingen te voorkomen. Indien de huurachterstand aanhoudt na verschillende aanmaningen, brieven en een persoonlijk gesprek, dan draagt Woonlinie de huurder over aan gerechtsdeurwaarder Tempelman-de Niet in Tiel. Eind 2014 zaten 119 (ex)-huurders bij de deurwaarder.
Bewindvoering, budgetbeheer en schuldhulpverlening
In 2014 waren er 88 huishoudens die een beroep hebben gedaan op de WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) of SHV (Schuldhulpverlening). Van deze 88 huishoudens zijn er maar liefst 37 die in 2014 in de WSNP/SHV terecht zijn gekomen. In 2014 hadden 127 huishoudens een budgetbeheerder.
20
Ontruimingen
Ontruiming is het laatste middel dat wordt ingezet om bijvoorbeeld een overlastsituatie een halt toe te roepen. Woonlinie is terughoudend in het ontruimen van woningen. Echter, soms kan het niet anders. Deze procedure heeft als doel ontbinding van de huurovereenkomst. In eerste instantie proberen onze medewerkers te bemiddelen tussen klagers en veroorzakers. Maar ook wordt de hulp van partners ingeschakeld, denk hierbij aan buurtbemiddeling of politie. Wanneer verschillende inspanningen niet voldoende blijken te zijn en de overlast blijft aan, dan start Woonlinie een procedure voor ontruiming. Bij de ontruimingen op basis van huurachterstand is vaak (ook) sprake van overlast gevend gedrag. In 2014 hebben 6 onvrijwillige ontruimingen plaatsgevonden, bij 8 huurders was een ontruimingsvonnis uitgesproken, maar de bewoners hebben de woning zelf verlaten, om zo extra kosten van ontruiming te voorkomen.
21
Hoofdstuk 3 Ontwikkeling woningvoorraad 3.1 Woningvoorraad en voorraadbeleid Het woningbezit van Woonlinie bestond op 31 december 2014 uit 3.948 woningen en 178 overige wooneenheden. Woongelegenheden uitgesplitst naar plaats en gemeente, per 31 december 2014: Verdeling woningbezit per 31 december 2014
Plaats Woningen sociaal Babylonienbroek Drongelen Eethen Genderen Meeuwen Veen Wijk en Aalburg Gemeente Aalburg Saba Gemeente Saba Dussen Hank Sleeuwijk Werkendam Gemeente Werkendam Almkerk Andel Giessen Rijswijk Woudrichem Gemeente Woudrichem Zaltbommel Gemeente Zaltbommel Totaal
Overige wooneenheden sociaal 6 14 25 62 20 153 322 602 20 20 233 386 52 86 757 0 181 98 189 571 1.039 1.530 1.530 3.948
Woningen commercieel
Totaal sociaal 0 0 0 12 0 0 0 12 0 0 0 50 0 0 50 36 0 0 0 53 89 27 27 178
6 14 25 74 20 153 322 614 20 20 233 436 52 86 807 36 181 98 189 624 1.128 1.557 1.557 4.126
Totaal commercieel Totaal 0 0 0 0 0 0 2 2 0 0 0 0 0 0 2 2 0 0 0 0 6 6 6 6 5 5 6 6 23 23 0 0 2 2 0 0 0 0 18 18 20 20 70 70 70 70 115 115
6 14 25 76 20 153 322 616 20 20 239 442 57 92 830 36 183 98 189 642 1.148 1.627 1.627 4.241
Het woningbezit van Woonlinie is te verdelen in vier prijscategorieën: goedkoop, bereikbaar, duur tot de huurtoeslaggrens en duur boven de huurtoeslaggrens. De verdeling van de woningen (exclusief het aantal woongelegenheden in de zorg) van Woonlinie naar huurprijsklasse en per gemeente, per 31 december 2014 is als volgt: Verdeling woningbezit naar huurprijsklasse per 31 december 2014 Duur tot Duur boven toeslaggrens toeslaggrens Totaal Huur per maand Goedkoop Bereikbaar tot € 389,05 > € 389,05 < € 596,75€ 596,75 < € 699,48 > € 699,48 Gemeente Aalburg 110 428 64 2 Saba 20 0 0 0 Werkendam 100 520 137 23 Woudrichem 239 665 135 20 Zaltbommel 314 892 324 70 Totaal 783 2.505 660 115
604 20 780 1.059 1.600 4.063
Woonlinie is ook in het bezit van 207 niet-woongelegenheden, zoals commerciële ruimtes, parkeerplaatsen en maatschappelijk vastgoed. Woonlinie onderscheidt maatschappelijk en bedrijfsonroerend goed. Maatschappelijk vastgoed omvat bijvoorbeeld ontmoetingsruimtes, peuterspeelzalen en een brede school. Niet-woongelegenheden uitgesplitst naar gemeente, per 31 december 2014: Verdeling niet-woongelegenheden per 31 december 2014 Gemeente Aalburg Werkendam Woudrichem Zaltbommel Totaal
22
Parkeervoorzieningen sociaal (garages) 0 27 14 105 146
Overig bezit sociaal 2 10 6 30 48
Commerciele ruimtes 3 2 4 4 13
Totaal 5 39 24 139 207
De mutatie in de woningvoorraad is als volgt: Mutatie in woningvoorraad per 31 december 2014
Omschrijving Nieuwbouw P854 't Rond P972 Nieuwe S P924 Waluwe P973 Munsterkerk P992 Under the Hill Totaal nieuwbouw Verkoop Verkoop aan belegger Reguliere verkoop woningen
Kern/gemeente Woudrichem Sleeuwijk Zaltbommel Dussen Saba
Aantal NietDaeb 15 38 12 22 12 99
Totaal 3
3
18 38 12 22 12 102
Totaal verkoop
40 7 6 12 9 74
40 7 6 12 9 74
Mutatie voorraad te verkopen woningen
10
10
22 8 30
22 8 30
Sloop Molenwiek-locatie Pr. Van Oranjestraat Totaal sloop
Aalburg Aalburg Werkendam Woudrichem Zaltbommel
Aantal Daeb
Dussen Zaltbommel
Totaal mutatie woningen en woongelegenheden
-15
3
-12
Energielabels van de woningen
In 2014 is verder gewerkt aan de verbetering van het gemiddelde energetische niveau van de huurwoningen. Met de vaststelling van het Strategisch Voorraadbeleidsplan in 2013 is verder vorm en inhoud gegeven aan de ambitie van Woonlinie om 80% van alle woningen in 2023 van een groen energielabel te voorzien en maximaal nog 5% van een rood energielabel. Niet alleen door nieuwbouw, verkoop en sloop, maar juist ook door het aanbrengen van isolatie bij bestaande woningen. Woonlinie heeft de energielabels van woningen verdeeld in drie energiecategorieën: Groen energielabels A, B en C Oranje energielabels D en E Rood energielabels F en G Eind 2014 had in de bestaande woningvoorraad 56,5% van de woningen een groen label. In 2014 heeft Woonlinie in de Staatsliedenbuurt 213 woningen energetisch aangepakt. Per eind 2014 waren nog niet alle woningen die in 2014 een energetische ingreep hadden ondergaan, ook al daadwerkelijk afgemeld. Ultimo 2014 had 11,5 % van onze woningen nog een rood label en 32,0 % van de woningen had een oranje label. 3.2 Onrendabele investeringen en overige afboekingen
Onrendabele investeringen
Vaak investeert Woonlinie meer geld in nieuwe woningen dan de huuropbrengsten rechtvaardigen. Dit is een gevolg van het streven van Woonlinie naar de verhuur van kwalitatief goede en betaalbare woningen. Hieronder staat een uitsplitsing van de onrendabele investeringen in 2014 naar project.
23
Soms moeten ook eerder genomen onrendabele toppen worden gecorrigeerd in verband met wijzigingen van huurprijzen, planwijziging of verandering van waarderingsgrondslagen (RJ645).
Onrendabele investeringen 2014 (bedragen x € 1.000) Projectomschrijving Woonzorgpark Sleeuwijk, Sleeuwijk, 24 appartementen en 17 huurwoningen Binnenvergt fase 2b, Zaltbommel, 6 huurwoningen
Onrendabele investering 2014 5.401 354
Dorpsstraat, Dussen, 2 huurwoningen Correcties van eerdere jaren: - ’t Rond, Woudrichem - Waluwe, Zaltbommel - De Nieuwe S, Sleeuwijk - Munsterkerk, Dussen - Under the Hill, Saba - Afwaardering kge Land van Heusden en Altena na 1985
188 -/- 56 74 -/- 227 -/- 366 -/- 12 5.039
- Afwaardering kge Zaltbommel na 1985
2.711
Totaal onrendabele top 2014
13.106
Overige afboekingen
Naast de genoemde onrendabele toppen is een bedrag van circa 0,2 miljoen aan grondposities en overige waardemutaties afgewaardeerd. Van de opgeleverde woningen waren er geen woningen met stichtingskosten die hoger waren dan € 200.000. 3.3 Op te leveren nieuwbouw in komende jaren Voor de komende jaren wordt de volgende nieuwbouw van huurwoningen voorzien:
Nieuwbouw komende jaren Gemeente Aalburg Caribisch Nederland Gemeente Werkendam Gemeente Woudrichem Gemeente Zaltbommel Nog te bepalen Totaal
2015 9
2016
2017
2018
2019
16 9 12 11
56 8 8
20 12
41
72
32
10
26
12 18 30
Totaal 9 16 85 30 43 18 201
3.4 Aankoop van woningen en gronden
Aankoop woningen
Er zijn in 2014 geen woningen aangekocht voor exploitatie.
Aankoop gronden
In 2014 zijn de volgende (grond)posities aangekocht. Omschrijving Gemeente Bedrag x € 1.000 Nieuwe S, Sleeuwijk Werkendam 588 Tikkie Anders, Sleeuwijk
Totaal
24
Werkendam
201
789
Toelichting grond voor Woonzorgpark, overname van Woonservice Meander Vanuit oud winkelcentrum, lunchroom mede gerund door mensen met een verstandelijke beperking
In 2014 zijn de volgende (grond)posities verkocht. Omschrijving Gemeente Bedrag x € 1.000 P965 Molenwiek, Dussen Werkendam 836 P972 Oude Es, Sleeuwijk Werkendam 201 P975 Rijksstraatweg, Sleeuwijk Werkendam 88 Totaal 1.125
Toelichting Verkoop aan gemeente Werkendam Verkoop aan ontwikkelcombinatie Verkoop aan particulier
3.5 Verkoop en sloop In 2014 is het verkoopbeleid van Woonlinie niet gewijzigd. Zittende huurders hebben het recht hun woning te kopen, als deze daarvoor gelabeld is. Als een voor verkoop gelabelde woning leegkomt, wordt deze verkocht, waarbij huurders van andere Woonlinie-woningen voorrang hebben. Gesplitst naar gemeente (per ultimo jaar en in exploitatie) geeft dat het volgende beeld: Gemeente
Verkoop gelabeld ultimo 2014
Verkoop gelabeld ultimo 2013
Aalburg Werkendam Woudrichem
132 158 292
139 164 306
Zaltbommel Totaal
171 753
188 797
Per einde boekjaar bedroeg de verkoopvoorraad 17 woningen. Van deze 17 woningen zijn 8 woningen al wel verkocht maar niet geleverd.
Complexgewijze verkoop
In 2014 is conform de nieuwe regelgeving (MG2013-04) 1 complex verkocht aan een belegger. Het betreft hier 40 appartementen waarvan Woonlinie het beheer blijft uitvoeren, namens de belegger. Deze complexgewijze verkoop past in het in juni 2013 vastgestelde Strategisch Voorraad Beleid.
Sloop van woningen
In 2014 zijn 30 woningen gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. 3.6 Onderhoud aan woningen
Onderhoudskosten (x € 1.000) Omschrijving
2014
2013
Planmatig onderhoud
4.176
3.602
Energetische maatregelen
1.553
0
-1.550 1.601
-1.450 1.246
Mutatieonderhoud
881
732
Contractonderhoud
535
722
7.196
4.852
Waarvan geactiveerd Reparatieonderhoud
Totaal
Planmatig onderhoud
In 2014 zijn planmatige werkzaamheden verricht aan woningen in de Virieusingel, Rembrandtstraat en Schouwstraat in de gemeente Zaltbommel (70 woningen) en in de Elftstraat in Woudrichem (9 woningen). Bij deze werkzaamheden zijn doorgaans de schoorstenen en daken vernieuwd inclusief isolatie, er zijn nieuwe kozijnen geplaatst inclusief HR++ beglazing, spouwmuurisolatie aangebracht en gevelvoegwerk vervangen. Maar liefst 39 woningen kregen daardoor een A-label, de overige een B-label. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd zonder huurverhoging door te voeren. Bij 213 woningen in Zaltbommel (Staatsliedenbuurt) zijn na-isolatiewerkzaamheden uitgevoerd, waardoor 181 woningen naar een B-label zijn gebracht, de overige 32 woningen kregen een C-label en zullen bij 25
mutatie alsnog naar B-label worden gebracht. Het gaat daarbij om het aanbrengen van bodem-, spouwmuur- en dakisolatie, maar in sommige gevallen ook het aanbrengen van zonnepanelen en het vervangen van Cv-ketels. Ook hier zijn geen huurverhogingen doorgevoerd. Naast bovengenoemde werkzaamheden zijn in 2014 ook 305 woningen geschilderd en is bij 199 woningen de CV-ketel vervangen.
Reparatieonderhoud
De gemiddelde reparatiekosten per woongelegenheid waren € 373 uitgaande van 4.241 woongelegenheden .
Mutatieonderhoud
Uitgaande van 227 mutaties bedroegen de mutatiekosten in 2014 gemiddeld € 3.782. De gemiddelde mutatiekosten per woongelegenheid waren €202, uitgaande van 4.241 woongelegenheden.
Contractonderhoud
Uitgaande van 4.241 woongelegenheden bedroegen de gemiddelde kosten van contractonderhoud € 126 per woongelegenheid in 2014.
26
Hoofdstuk 4 Overige diensten en activiteiten 4.1 Bouwen van koopwoningen In 2014 zijn de volgende nieuwbouw koopwoningen verkocht en opgeleverd. Projectnaam Kern / Gemeente Verkocht & Opgeleverd P321C2 Binnenvergt, 18 woningen Zaltbommel P422 Roode Camer, 10 woningen Hank / Werkendam 10 P424 Werkensepolder, 7 woningen Werkendam P603 Wielewaallaan, 6 woningen Hurwenen / Maasdriel 6 P828A Den Eng fase 1, 15 woningen Veen / Aalburg 6 P884A Den Doorn, 21 woningen Almkerk / Woudrichem 21 Totaal
Verkocht /in aanbouw 11
43
6 9
26
Per balansdatum was er 1 opgeleverde woning (P603), die wel was verkocht maar niet geleverd. De levering van de bewuste woning heeft begin januari 2015 plaatsgevonden. Voor de Ontwikkelcombinatie De Es en Transvaal VOF (Nieuwe S) zijn in 2014 36 appartementen gebouwd en opgeleverd. Hiervan staan 9 appartementen nog te koop alsmede 3 winkelruimten. 4.2 Dienstverlening aan derden In 2010 heeft Woonlinie Woonmatch® ontwikkeld. Dit product en de bijbehorende diensten worden, behalve bij Woonlinie zelf, ook aan andere organisaties geleverd. Activiteiten in 2014 op het vlak van Woonmatch®: - Woonlinie heeft in opdracht van aannemersbedrijf Van Leeuwen de ontwikkeling gedaan van het plan Slagen van Graafland in Groot-Ammers. Woningen zijn in 2014 opgeleverd. Het concept van Woonmatch® wordt vooral bij Woonlinie zelf gebruikt, o.a. in het plan Roode Camer (10 woningen in Hank opgeleverd) en in het plan Den Doorn (21 woningen in Almkerk opgeleverd). 1 projectontwikkelaar is 2 dagen per week gedetacheerd bij de gemeente Werkendam en is daar werkzaam als procesmanager. Deze projectontwikkelaar is tevens gedetacheerd bij een collegacorporatie in het kader van ondersteuning bij een Lean-project. 1 projectleider is voor een gedeelte van 2014 gedetacheerd bij de vof Ontwikkelingscombinatie De Es en Transvaal om daar toezicht op de uitvoering van de nieuwbouw te houden. 1 projectleider Civiele techniek is ingehuurd door de vof Ontwikkelingscombinatie De Es en Transvaal voor een beperkt aantal uren per week. 1 medewerker is voor 1 dag per week gedetacheerd bij een collega-corporatie als HRM-adviseur. 1 projectontwikkelaar is voor een beperkt aantal uren gedetacheerd bij een externe ontwikkelcombinatie als projectleider. 4.3 Verenigingen van eigenaren Woonlinie voert de administratie voor één VvE, Vereniging van Eigenaren Hoogstraat 15 en 17 in Woudrichem. Het betreft hier 2 bedrijfsruimtes, 1 huurappartement en 1 koopappartement. Gezien de beperkte omvang (zowel de bedrijfsruimte als het huurappartement is eigendom van Woonlinie) is het tot nu toe niet zinvol geacht hiervoor een externe partij in te schakelen. 4.4 Koopgarant In eerdere jaren heeft Woonlinie woningen verkocht met Koopgarant (Verkoop onder Voorwaarden). Wil de eigenaar de woning later verkopen, dan koopt Woonlinie de woning weer terug. Het resultaat van de verkoop wordt vervolgens gedeeld. De korting die Woonlinie verstrekt, kan variëren van 7,5% tot 27% op de marktwaarde. De woning komt door de terugkoopregeling altijd bij Woonlinie terug. Eind 2014 heeft Woonlinie in totaal 82 terugkoopverplichtingen in het kader van Koopgarant. In 2013 waren dit nog 90 terugkoopverplichtingen. Het beleid van Woonlinie is er op gericht het aantal Koopgarantverplichtingen af te bouwen. In 2014 zijn geen nieuwe projecten met koopgarantverplichtingen opgeleverd.
27
4.5 Beheer voor derden In 2014 beheerde Woonlinie woningen voor derden. Het gaat om 28 panden voor de gemeente Woudrichem, 66 woningen voor Stienstra Beleggingen, 37 woningen voor Extensie BV en 82 woningen voor het Wooninvesteringsfonds, 40 woningen voor A. van Esch en 5 woningen voor Van Ballegooijen Beheer. Per 1 augustus is het beheer voor Stienstra Beleggingen komen te vervallen. Per 31 december 2014 is het beheer voor Extensie komen te vervallen. Per 1 maart 2014 zijn 40 appartementen (als gevolg van verkoop aan een belegger) in beheer genomen. Per 1 juni zijn 5 appartementen in beheer genomen voor een belegger, als gevolg van nieuwbouw. Woonlinie verzorgt voornamelijk het technische en administratieve beheer voor deze woningen en gebouwen. Het nietplanmatig onderhoud is door Woonlinie uitgevoerd op verzoek van de vastgoedeigenaren. Hiervoor wordt een vergoeding ontvangen. In 2013 is een stichting opgericht (samen met de gemeente Zaltbommel) voor het beheer en de exploitatie van de voormalige Lagere Technische School. De stichting heet LTS Salt Boemel en heeft als doelstelling om maatschappelijke organisaties, kunstenaars en startende ondernemers betaalbare huisvesting te kunnen bieden. Woonlinie heeft hiervoor in 2014 het beheer uitgevoerd en ontvangt daarvoor een vergoeding.
28
Hoofdstuk 5 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 5.1 Maatschappelijk vastgoed, voorraad en nieuwbouw Eind 2014 had Woonlinie het volgende maatschappelijk vastgoed in bezit en beheer. Aalburg Werkendam Woudrichem Zaltbommel Huisvesting voor mensen 1 1 2 met een verstandelijke (12) (13) (11+16) beperking Zorgruimte 1 4 1 3 Brede School / KDV 1 2 Zorgcentra/Wonen met zorg 2 (24 + 26) 2 (40+36) Overig maatschappelijk 1 5 5 vastgoed Totaal 3 (12) 7 (50) 9 (89) 12 (27)
Totaal 4 (52) 9 3 4(126) 11 25 (178)
Het aantal dat tussen haakjes staat vermeld betreft het aantal wooneenheden in de betreffende voorziening. In 2014 is hier 1 voorziening aan toegevoegd: een algemene ruimte in het complex Nieuwe Es in Sleeuwijk voor Stichting Syndion (zie 5.2).
Maatschappelijk Fonds voor Investeren (MFI)
Met dit fonds biedt Woonlinie een afwegingskader en de financiële middelen voor maatschappelijke investeringen. Door de gemeenten en huurdersverenigingen te betrekken in de keuze van de investeringen, is de maatschappelijke relevantie van deze investeringen geborgd. In 2012 is, in het kader van het jaardoel ‘Slimmer kiezen, slimmer werken’, besloten dat er na 2012 niet langer een gegarandeerd budget beschikbaar is om het MFI voort te zetten. Lopende verplichtingen maken we waar. Dit zijn overigens geen “harde verplichtingen” in de zin dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd. 5.2 Huisvesten en bouwen voor bijzondere doelgroepen Woonlinie stelt zich op als actieve partner, mede-inrichter van nieuwe woonzorgservicezones en gesprekspartner. We zetten activiteiten in beweging en nemen onze verantwoordelijkheden in de keten. Woonlinie heeft extra aandacht voor mensen in kwetsbare posities. Ook in de toekomst zullen er mensen in ons werkgebied zijn, jong of oud, met een fysieke en/of sociale beperking of een grote dosis pech. Woonlinie richt zich nadrukkelijk op deze categorie mensen. Vaak hebben zij minder kansen op de arbeidsmarkt. Hun inkomenspositie is daardoor zwak en hun keuzemogelijkheden zijn beperkt. We zetten ons in voor hun huisvesting. Woonlinie werkt intensief samen met verschillende zorgaanbieders in zowel de Bommelerwaard als in het Land van Heusden en Altena, zoals Stichting Zorgplein Maaswaarden, Stichting De Riethorst Stromenland, Stichting Thuiszorg Maatschappelijk Werk Rivierenland, Stichting Prisma, Stichting Prezzent en Stichting Cello. Zorgpartijen zijn belangrijke samenwerkingspartners voor Woonlinie, omdat zorgdiensten essentieel zijn voor de kwaliteit van wonen. Samen met tal van organisaties op het gebied van zorg en welzijn en de gemeenten wordt er gewerkt aan de optimalisatie van woon-zorgservicezones. Hierbij worden per gebied verschillende aspecten van wonen, zorg en welzijn aan elkaar gekoppeld. 5.3 Betrekken van huurders en bewoners bij het beleid In het werkgebied van Woonlinie zijn twee huurdersverenigingen actief, namelijk: - Huurdersvereniging Inbreng voor het Land van Heusden en Altena - Huurdersvereniging Bommelerwaard voor Zaltbommel Woonlinie heeft in 2014 structureel overleg gevoerd met beide huurdersverenigingen. De onderwerpen van gesprek waren onder andere het huurverhogingsbeleid, het convenant Inkomensgrenzen, het strategisch voorraadbeleid en de samenwerking met huurdersverenigingen van collega-corporaties. Woonlinie steunt de huurdersverenigingen ieder jaar met een financiële bijdrage. Deze bijdrage is gebaseerd op een bedrag per woning: Woonlinie stelt € 2,50 per verhuureenheid ter beschikking. Naast huurders beschouwt Woonlinie de volgende groepen belanghouders ook als onze primaire belanghouders: de colleges van Burgemeester en wethouders en gemeenteraden van Aalburg,
29
Werkendam, Woudrichem en Zaltbommel, het bestuur van de Openbare Lichamen Saba en St. Eustatius, de provincie Noord-Brabant, de provincie Gelderland en het Ministerie van BZK. Secundaire belanghouders van Woonlinie zijn maatschappelijke partners, bijvoorbeeld zorg-, welzijnen onderwijsinstellingen, partners in het bouwen en wonen, brancheorganisaties en commerciële partijen waarmee Woonlinie samenwerkt. Tertiaire, toezichthoudende belanghouders zijn Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Woonlinie komt regelmatig in contact met haar belangenhouders via reguliere (bestuurlijke) overleggen, diverse casusoverleggen, stakeholderbijeenkomsten, winteravondgesprekken en klantgesprekken. Een opsomming van de activiteiten in 2014: - 7 bewonerscommissies/woongroepen zijn ondersteund; - deelgenomen aan de wijkschouw in de wijk De Vergt - structureel contact met de Marokkaanse vereniging Al Amal in Zaltbommel; verschillende medewerkers van Woonlinie lopen met regelmaat mee met de wekelijkse ronde die de buurtouders van Al Amal door Zaltbommel maken. Tijdens deze routes door de wijk is er contact met (hang)jongeren en worden leefbaarheidsproblemen of nieuwe ideeën voor de wijk besproken.
Vrijwilligers
Verschillende bewoners uit een buurt of wooncomplex doen op vrijwillige basis kleine klussen. Woonlinie werkte in 2014 samen met 31 vrijwilligers. Zij onderhouden ook contacten met huurders en andere wijkbewoners. Vooral in een woon-zorgcomplex, waar voornamelijk ouderen wonen, nemen vrijwilligers klussen ter hand. Woonlinie vindt de vrijwilligers en hun inzet zeer waardevol. Regelmatig spreken woonconsulent en rayonopzichters met de vrijwilligers. De signalen van vrijwilligers geven medewerkers inzicht in het reilen en zeilen in een buurt of wooncomplex. 5.4 Leefbaarheid
Leefbaarheid
In 2014 heeft Woonlinie voor verschillende zaken aandacht gehad: - verschillende achterpaden zijn opgeknapt; - in samenwerking met Iriszorg worden groenvoorzieningen die eigendom zijn van Woonlinie regelmatig onderhouden; - initiëren van moestuinproject “Juliana’s Hofje” in Zaltbommel waarbij “niemandsland” samen met bewoners uit de directe woonomgeving is omgevormd tot een prachtig moestuinenproject; - er is in diverse overlastsituaties bemiddeld tussen buurtbewoners. Met buurtbewoners is het gesprek aangegaan over de overlast die ondervonden werd van hangjongeren in Zaltbommel, met name in de zomerperiode. Woonlinie is samen met collegacorporatie Thuis uit Eindhoven en het ministerie van BZK verenigd in het zogenoemde “Bommelberaad”. Vanuit dit “Bommelberaad” worden leefbaarheidsprojecten op Bonaire, St. Eustatius en Saba gecoördineerd. Zo zijn op St. Eustatius de projecten Mega D Youth Foundation en het wijkparticipatietraject “Oasis Games” tot stand gekomen. Op Saba is de jongerenruimte Windwardsite gerealiseerd alsmede een opknapbeurt van het Wilhelminapark in The Bottom en de playground bij Cove Bay. De “out-of-pocket”-kosten hiervan komen voor rekening van het Bommelberaad, de bijdrage van Woonlinie bestaat voornamelijk uit besteding van uren. In totaal heeft Woonlinie in 2014 circa € 194.000 besteed aan leefbaarheid, waarvan circa € 94.000 is uitgegeven aan Juliana’s Hofje. Uitgaande van 4.241 woningen is dit circa € 46 per woning.
30
Sponsoring en giften
Woonlinie heeft een sponsorbudget ter ondersteuning van diverse maatschappelijke organisaties. De besteding hiervan is als volgt: (bedragen in € x 1.000) Aalburg Sportclubs 1,5 Buurtbus 3,1 Cultuur/Welzijn 1,1 Totaal 5,7
Werkendam 2,2 4,0 0,9 7.1
Woudrichem 0,5 3,1 0,3 3,9
Zaltbommel 0,8 2,0 0,4 3,2
Totaal 5,0 12,2 2,7 19,9
Daarnaast ondersteunt Woonlinie haar maatschappelijke partners vaak indirect door voor hen als gesprekspartner op te treden in hun accommodatievraagstukken. 5.5 Personeelsbeleid Eind 2014 had Woonlinie 39 medewerkers (35,1 fte), waarvan 16 mannen en 23 vrouwen. Het ziekteverzuimpercentage in 2014 was 1,68%, de gemiddelde meldingsfrequentie was 0,96. Eind 2013 was het aantal fte 40,2. Eind 2014 hebben 4 personen de organisatie verlaten in verband met (vervroegd) pensioen.
Ondernemingsraad
In 2014 bestond de OR uit de volgende leden: 1e termijn Tjerk Pruyssers 25-06-2012 t/m 25-06-2015 Jasper Berm 01-01-2013 t/m 31-12-2015 Jacqueline Ottevanger 01-01-2013 t/m 31-12-2015
2e termijn Niet verkiesbaar Opnieuw verkiesbaar Opnieuw verkiesbaar
In 2014 heeft de OR 4 keer overlegd met de directeur-bestuurder. De volgende thema’s zijn besproken: 1. Huisvesting / keuze kantoor / Verhuizing naar 1 kantoor 2. Consequenties van de recessie 3. Verleanen van processen en gevolgen daarvan 4. Omgaan met agressie 5. HR-onderdeel van de managementrapportage
Verbinding met onderwijs
Als opdrachtgever stimuleren we aannemers om leerling-bouwplaatsen te realiseren op de bouwlocatie. De leerlingen zijn ingezet bij de volgende projecten: - Project 972 Nieuwe Es in Sleeuwijk, 2 leerlingen - P422 Roode Camer in Hank, 1 leerling - Project 321 Binnenvergt (het Binnenhof) in Zaltbommel, 1 leerling Behalve als opdrachtgever, wil Woonlinie ook als werkgever kansen bieden aan leerlingen. In 2014 heeft Woonlinie 7 jongeren met een stage ruimte voor werk, groei en ontwikkeling geboden: - 1 afstudeerder Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven, op de afdeling Vastgoed; - 1 student Vastgoed en Makelaardij van de Fontys Hogeschool Eindhoven, op de afdeling Bedrijfsondersteuning & Vastgoed; - 2 studenten Commerciële economie en Sociaal Juridische Dienstverlening van respectievelijk Avans Hogeschool Breda en Hogeschool Utrecht, op de afdeling Markt & Maatschappij; - 1 MBO student Bouwkunde van het ROC Willem I-college Den Bosch, op de afdeling Vastgoed; - 2 MBO studenten Administratie & Secretariaat van respectievelijk ROC Rivor Tiel en ROC Hoornbeekcollege in Amersfoort op de afdeling Bedrijfsondersteuning.
31
Hoofdstuk 6 Financieel beleid 6.1 Financiële continuïteit
Opbrengsten
De huuropbrengsten zijn met € 26,0 miljoen circa € 0,9 miljoen (3,7%) hoger dan in 2013. Dit is voornamelijk het gevolg van huurverhoging, onttrekking door sloop en verkoop alsmede door toevoeging vanuit nieuwbouw in 2013 en 2014. De omzet van nieuwbouw-koopwoningen was met € 4,6 miljoen circa € 3,6 miljoen minder dan vorig jaar. In 2013 en 2014 zijn 3 verhuurde complexen verkocht aan beleggers. Vanuit verkoop van bestaande woningen (zowel aan beleggers als aan bewoners/eigenaars) werd € 5,6 miljoen minder aan inkomsten gegenereerd. Dit wordt overigens voor een belangrijk deel veroorzaakt door de verkoop van woningen aan beleggers in 2013.
Kosten
In 2014 waren de onderhoudskosten circa € 7,2 miljoen, dat is ongeveer € 2,3 miljoen (48%) meer dan 2013. Belangrijkste oorzaak van deze stijging zijn extra inspanningen op het gebied van groot onderhoud en energetische maatregelen. Een deel van deze hogere onderhoudsuitgaven (€ 0,5 miljoen) wordt overigens gecompenseerd door een provinciale subsidie. Personeelsuitgaven zijn afgenomen met € 0,3 miljoen (9%) ten opzichte van 2013, met name dankzij in 2012 genomen maatregelen om de beheerlasten terug te dringen. De overige exploitatiekosten zijn met € 2,4 miljoen (97%) toegenomen ten opzichte van 2013. Dit is vrijwel in zijn geheel te wijten aan de sectorspecifieke heffingen (saneringssteun, maar met name de verhuurdersbelasting). De overige kosten laten per saldo een lichte stijging zien, o.a. hogere advieskosten door meer uitbesteding en hogere afboekingen van huurachterstanden. De kosten voor belastingen, verzekeringen en afschrijving waren in 2014 ongeveer gelijk aan 2013. De ‘overige waardeveranderingen van materiële vaste activa’ bestaat voor een deel uit onrendabele toppen op nieuwbouw van huurwoningen (€ 5,4 miljoen), in 2014 met name het project in Sleeuwijk waar een woonzorgpark gebouwd gaat worden in 2015 en afwaardering vanuit twee kasstroomgenererende eenheden (€ 7,7 miljoen). De nietgerealiseerde waardeveranderingen bestaan voor het grootste deel (€ 0,2 miljoen) uit lagere waarden van niet-Daeb-woningen. De kosten van financiering zijn in 2014 licht gedaald als gevolg van het aflossen van leningen. Het totale jaarresultaat is ruim € 10,0 miljoen lager dan vorig jaar, met name door de hoge kosten van onderhoud en een hogere onrendabele top.
Financiële meerjarenprognose (ontleend aan begroting 2015) Jaarresultaat (x € 1.000) Eigen vermogen (x € 1.000) Solvabiliteit (in %) Bedrijfswaarde WSW methodiek (x € 1.000) Leningen( x € 1.000) Loan-to-value (in %) ICR (in %) DSCR (in %) Oper. kasstroom (x € 1.000)
2015 1.066 61.279
2016 2.508 63.788
2017 4.669 68.457
2018 3.740 72.196
2019 5.559 72.755
31,8
33,1
35,6
37,3
39,7
256.000
264.000
269.000
271.000
272.000
111.538 59
108.583 57
103.685 54
100.723 52
97.680 51
1,9 2,0 3.870
2,3 2,2 5.687
2,6 2,2 6.944
2,5 2,4 6.072
3,1 2,5 7.987
De financiële positie van corporaties staat enorm onder druk. De verhuurdersbelasting en de heffing voor saneringssteun zorgen er voor dat alle corporaties hun investeringen voor de komende jaren zullen afbouwen. Woonlinie is hierop geen uitzondering, hoewel we de komende jaren nieuwbouw zullen blijven toevoegen en investeringen blijven verrichten in de bestaande woningportefeuille. In de prognose voor 5 jaar is rekening gehouden met de bouw van 185 woningen en maatschappelijk vastgoed (ter grootte van € 33 miljoen) maar ook met forse investeringen in de bestaande woningportefeuille (€ 41 miljoen). Het aantal woningen blijft ongeveer gelijk, eind 2019 zijn er naar verwachting 30 (0,7%) woningen minder dan eind 2015.
32
6.2 Overzicht activiteiten beleggingen Woonlinie heeft geen derivatencontracten afgesloten. De belegging in C.V. de Uithof III van € 325.000 is gedaan in het kader van matching van middelen. Op basis van het jaarverslag van C.V. de Uithof III is een afboeking verwerkt van € 117.000. Woonlinie heeft ultimo 2014 een deposito van 5 miljoen ondergebracht bij de Rabobank Bommelerwaard. Deze belegging past binnen het vigerende treasurystatuut. De belegging voldoet aan de eisen die hieraan door de Minister van Wonen en Rijksdienst zijn gesteld in de Staatscourant van 30 januari 2015. Verder heeft Woonlinie geen beleggingen. 6.3 Verklaring besteding middelen uitsluitend in belang volkshuisvesting
Managementverklaring Kijkend -
naar de activiteiten die in 2014 zijn uitgevoerd is het bestuur van Woonlinie van mening dat: er redelijke zekerheid is dat de financiële rapportage geen materiële fouten bevat; de risicomanagement- en controlesystemen in 2014 adequaat hebben gewerkt; er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen worden gerealiseerd; er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.
Verklaring bestuur
De directeur-bestuurder van Woonlinie verklaart dat hij door middel van zijn functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt van uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting’ en dat het in het verslagjaar haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Tevens verklaart de directeur-bestuurder van Woonlinie hierbij dat er op het moment van het opstellen van het jaarverslag geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend zijn. Juni 2015 Mr. P.A.W. van den Heuvel Directeur-bestuurder
33
34
Jaarrekening 2014 -
35
Kengetallen Waarderingsgrondslagen Niet uit de balans blijkende informatie Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans Enkelvoudige winst- en verliesrekening Enkelvoudig kasstroomoverzicht
Kengetallen Kengetallen
2014
2013
2012
4.126 115 194 13 0
4.192 61 194 11 0
4.164 99 190 10 0
2011
2010
4.147
4.170
163
163
72
52
Woningbezit - Woningen/woongebouwen * Woongelegenheden sociaal vastgoed Woongelegenheden commercieel vastgoed Niet-woongelegenheden sociaal vastgoed Niet-woongelegenheden commercieel vastgoed - Overige verhuureenheden
* vanaf 1 januari wordt de indeling volgens rj645 aangehouden, voorgaande jaren zijn niet met terugwerkende kracht aangepast. Voorgaande jaren zijn woonzorgcomplexen als 1 eenheid opgenomen onder overige verhuurheden, vanaf 2012 zijn de eenheden opgenomen onder woongelegenheden, 95 eenheden die hierdoor zijn toegevoegd.
Totaal
4.448
4.458
4.463
4.382
4.385
106 0 67 31 -18
99 5 90 22 -2
98 0 47 27 0
20 0 13 30 0
72 0 23 1 0
-10
-10
24
-23
48
5,4 1,1 0,5
6,3 1,3 0,4
6,0 1,4 0,6
5,2 1,2 0,5
6,0 1,7 0,4
711
635
762
913
936
985
507
809
484
762
Financieel Deze kengetallen zijn in 2012 volgens de bepaling van RJ645 bepaald. - Solvabiliteit in % 28,4 - Liquiditeit (current ratio) 2,3 - Rentabiliteit eigen vermogen in % -6,1 - Rentabiliteit vreemd vermogen in % 3,5 - Rentabiliteit totaal vermogen in % 0,8 - Cash-flow per woning 216 - Eigen vermogen per woning 12.913 - Kapitaalslasten per woning 2.153 - Jaarresultaat per woning -784
28,8 1,9 11,6 3,6 5,9 2.573 13.659 2.196 1.579
26,2 0,9 9,1 3,4 4,9 2.027 12.051 2.088 1.094
25,9 2,1 1,2 3,7 3,0 895 11.264 1.939 131
27,0 0,6 1,2 3,9 3,2 838 11.072 1.863 138
40,2 9,5
44,5 10,4
49,5 11,9
48,1 11,5
Mutaties in woningbezit - Aantal nieuwbouw - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Overige mutaties Saldo mutaties Verhuurgegevens (in %) - Mutatiegraad - Huurachterstand - Huurderving
Onderhoud - Gemiddeld bedrag niet-planmatig onderhoud per woning - Gemiddeld bedrag planmatig onderhoud per woning
Personeel Totaal aantal fte Aantal fte per 1000 woningen
36
35,1 8,3
Waarderingsgrondslagen Algemene toelichting Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari tot en met 31 december 2014. Activiteiten Woonlinie levert een bijdrage aan bloeiende woonkernen en buurten in het Land van Heusden en Altena en Zaltbommel. Ook levert zij een bijdrage aan een gevarieerd aanbod aan woningen en voorzieningen. Samen met andere partijen werkt Woonlinie aan een omgeving waarin mensen zich prettig en veilig voelen, kunnen groeien en waaraan zij zelf een waardevolle bijdrage leveren. Woonlinie is statutair gevestigd in Woudrichem en heeft een tweede vestiging in Zaltbommel. Groepsverhoudingen Woonlinie staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Geconsolideerde maatschappijen Naam Bouwlinie B.V. Bouwlinie Sleeuwijk B.V.
Statutaire zetel Woudrichem Woudrichem
Deelnemingspercentage 100% 100%
Hoofdactiviteit Projectontwikkeling Projectontwikkeling
Deelnemingspercentage 1,3%
Hoofdactiviteit Studentenhuisvesting
Niet-geconsolideerde maatschappijen: Naam C.V. de Uithof III
Statutaire zetel Utrecht
C.V. de Uithof III wordt niet geconsolideerd, omdat er geen sprake is van overheersende zeggenschap. Consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woonlinie zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woonlinie. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van het Burgerlijk Wetboek 2, titel 9 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Algemene grondslagen voor de geconsolideerde jaarrekening De jaarverslaglegging voldoet aan de voorschriften van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Deze voorschriften zijn gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek 2, titel 9. Voor verslagjaren vanaf 2004 is de door de Raad voor Jaarverslaggeving uitgevaardigde definitie Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waardering- en verslaggeving voorschriften geformuleerd. In 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een nieuwe RJ645 uitgegeven. Vanaf 2012 past Woonlinie de nieuwe richtlijn toe. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
37
Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Vanaf jaarrekening 2012 is gekozen voor het functionele model voor de winst- en verliesrekening. Dit model geeft beter inzicht in de verschillende activiteiten die Woonlinie onderneemt. Woonlinie beheert en exploiteert vastgoed, ontwikkelt hiernaast voor de verkoopmarkt en verkoopt uit de vastgoedportefeuille. De resultaten van deze activiteiten worden zichtbaar gemaakt in het functionele model. VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Classificatie, kwalificatie en waardering vastgoed Woonlinie heeft haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Woonlinie kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Herclassificatie van of naar commercieel vastgoed vindt plaats als een verhuureenheid niet meer aan de voorwaarden voldoet van de betreffende klasse. Herclassificatie leidt niet tot aanpassing van het vermogen en het resultaat. Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (het Daeb bezit). De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en ook is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woonlinie kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de laagste van: - de historische kostprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen op basis van de lineaire methode en van de verwachte restant-levensduur, of; - de bedrijfswaarde, als deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn dan de boekwaarde.
Uitgangspunten voor afschrijvingen -
38
grond bouw woningen bouw maatschappelijk vastgoed verbeteringen
geen afschrijvingen 50 jaar 40 jaar restant levensduur
Componentenmethode
Voor de installaties en inrichting van het vastgoed wordt waar nodig de componentenmethode toegepast. In 2012 is vastgesteld dat het percentage van de aanschaf van de installaties en inrichting van de grondgebonden woningen en appartementen lager is dan 10%. Om deze reden wordt niet afzonderlijk afgeschreven op deze componenten en worden zij meegenomen in de component “opstal”. Voor maatschappelijk vastgoed is vastgesteld dat installaties niet in zijn geheel na 15 tot 25 jaar vervangen worden, maar dat onderhoud en gedeeltelijk vervanging gelijkmatig gedurende de levensduur plaatsvindt. Om deze reden worden installaties niet afzonderlijk afgeschreven, maar worden zij meegenomen in de component “opstal”. Afschrijving vindt voor het eerst plaats in het volgende boekjaar na ingebruikname.
Groot onderhoud
Renovaties aan woningen kunnen leiden tot levensduurverlenging. Hierbij is gekozen voor een gedeeltelijke activering van de renovatiekosten.
Uitgangspunten bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen op grond van toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten, over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen aard van het bezit. Er wordt onderscheid gemaakt tussen woningen bestemd voor verhuur en bedrijfsmatige c.q. overige onroerende zaken. Het beleid van Woonlinie is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van kasstroom genererende eenheden. De volgende indeling wordt hierbij gehanteerd: woningen in het Land van Heusden en Altena, gebouwd voor 1985; woningen in het Land van Heusden en Altena, gebouwd na 1985; woningen in Zaltbommel, gebouwd voor 1985; woningen in Zaltbommel, gebouwd na 1985; woningen op Bes-eilanden maatschappelijk vastgoed; commercieel vastgoed. Deze indeling is in overeenstemming met het strategisch beleid van Woonlinie. Het strategisch beleid is onder andere gecommuniceerd met gemeenten en huurdersverenigingen. Per regio wordt divers huurbeleid gehanteerd en op basis van ouderdom van het bezit is beleid ten aanzien van duurzaamheid en onderhoud van toepassing. Jaarlijks worden boekwaarde en bedrijfswaarde beoordeeld op basis van kasstroom genererende eenheden. Bijzondere waardeverminderingen die hieruit voortkomen, vinden alleen plaats als sprake is van een duurzaam lagere bedrijfswaarde. Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering in een kasstroom genererende eenheid niet meer bestaat of duurzaam is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van het actief teruggenomen, maar niet hoger dan de boekwaarde zou zijn als geen bijzondere waardeverminderingen voor het actief zou zijn verantwoord. Bijzondere waardeveranderingen worden in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiele vaste activa. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2015 en bestrijken een periode van 5 jaar.
39
De door Woonlinie gehanteerde uitgangspunten bij het bepalen van de bedrijfswaarde zijn de volgende: - Huurstijging 2,5% - 2015, 2,25% - 2016 en 2,0% - 2017 en verder; - Huurderving 0,50% vanaf 2015; - Inflatie variabele lasten 2,0% - 2015, 2,25% - 2016, 2,5% 2017 en 2018 3,0% vanaf 2019; - Inflatie onderhoudslasten 2,0% - 2015, 2,25% - 2016, 2,5% 2017 en 2018 3,0% vanaf 2019; - Disconteringspercentage 5,25% - Norm exploitatie lasten € 1.381 - Norm onderhoudslasten € 1.746 - Levensduur minimaal achttien jaar voor verhuur gelabelde woningen; voor woningen gelabeld voor sloop wordt een inschatting gemaakt van werkelijke levensduur - Restwaarde grond einde levensduur op basis van gemeentelijke grondprijzen, sloopkosten en vergoedingen worden in mindering gebracht; - Berekening kasstromen worden contant gemaakt medio het jaar; - Verhuurderheffing op basis van percentage van de woz waarde van zelfstandige woningen, de percentages: 0,449% - 2015, 0,491% - 2016, 0,536% vanaf 2017 Er is geen rekening gehouden met de extra huurverhoging voor zogenaamde scheefhuurders. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 5,5%; huurharmonisatie wordt voor 5 jaar meegenomen in de bedrijfswaarde. In de norm voor de exploitatielasten zijn de kosten voor leefbaarheid die toe te wijzen zijn aan kasstroom genererende eenheden opgenomen. De kosten voor leefbaarheid bestaan voor het grootste gedeelte uit fysieke activiteiten. Een deel van het sociale bezit is gelabeld voor verkoop. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een opbrengstwaarde van dit bezit voor een periode van 5 jaar. De verwachte opbrengstwaarde van woningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij verkoop onder aftrek van verkoopkosten. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door een interne deskundige en worden vergelijkbare verkooptransacties van onroerende zaken als referentie gehanteerd. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en eventueel toegerekende kosten eventueel onder aftrek van bijzondere waardeveranderingen van te dekken stichtingskosten. Als de bijzondere waardeverandering de tot dan toe gemaakte kosten overschrijdt, wordt het saldo opgenomen onder de voorziening onrendabele investeringen. Wat betreft het onrendabele deel van de projecten wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa als de kasstroom genererende eenheid geen ruimte meer biedt. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten, 3-jaarlijks worden grondposities getaxeerd. Bij een lagere marktwaarde wordt de afwaardering gepresenteerd onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Afschrijvingen vinden plaats na ingebruikname van de eenheden.
40
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met lineaire afschrijvingen. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: - kantoorpanden 30 jaar - inventaris 5-10 jaar - verbouwing kantoorpanden 10 jaar - vervoermiddelen 5 jaar - automatisering 4-5 jaar Afschrijving vindt voor het eerst plaats direct na ingebruikname. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed (het niet-Daeb bezit). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Als de marktwaarde lager is dan de boekwaarde wordt de afwaardering gepresenteerd onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille. Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden betreffen Koopgarantwoningen, die verkocht zijn aan derden. Deze zijn aan te merken als financieringstransactie, hoofdzakelijk omdat een terugkoopplicht geldt voor deze transacties. De Koopgarantwoningen worden gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde na eerste verwerking in de marktwaarde op basis van de regeling verkocht onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen, welke wordt gewaardeerd tegen de reële waarde in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de terugkoopverplichting worden rechtstreeks verantwoord in de winst- en verliesrekening onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft investeringen in nieuwe niet-Daeb verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en eventueel toegerekende kosten, eventueel onder aftrek van waardeveranderingen op basis van lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald op basis van externe taxaties. Als de waardeverandering de tot dan toe gemaakte kosten overschrijdt, wordt het saldo opgenomen onder de voorziening onrendabele investeringen. Wat betreft de waardevermindering van de projecten wordt bij het aangaan van de verplichting de waardevermindering in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Financiële vaste activa Latente belastingvordering De acute vpb-positie voor het jaar 2014 is bepaald op nihil. De reden hiervoor is dat Woonlinie vanuit het verleden beschikt over fiscaal compensabele verliezen. De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende wet- en regelgeving, alsmede de Vaststellingsovereenkomst (VSO-2) voor woningcorporaties. De beschikbare voorwaartse verliescompensatie op basis van aangifte 2013 is circa € 15 miljoen. Op basis van de omvang van het fiscale compensabele verlies uit het verleden verwacht Woonlinie echter dat het fiscaal resultaat in het jaar 2014, maximaal nihil zal bedragen.
41
Woonlinie neemt uitsluitend een latente belastingvordering op voor zover het in hoge mate aannemelijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn waarmee de verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut (RJ 272.311). Voor tijdelijke verschillen wordt slechts een latente belastingvordering opgenomen indien het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar is om deze verschillen te compenseren (RJ 272.306). Latente belastingvorderingen worden per iedere balansdatum beoordeeld, herzien of verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Leningen u/g, beleggingen De leningen u/g, beleggingen zijn opgenomen tegen de nominale waarden. Het kortlopende deel is opgenomen onder vlottende activa. Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden De voorraad onverkochte woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen, leegstaande woningen uit de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop en teruggekochte Koopgarantwoningen die nog niet zijn doorverkocht en geleverd. De nieuwbouwwoningen worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs of verwachte lagere opbrengstwaarde. De woningen uit de vastgoedportefeuille worden gewaardeerd tegen kostprijs, de Koopgarantwoningen worden gewaardeerd tegen terugkoopwaarde. Onderhanden werk Waardering van onderhanden projecten vindt plaats tegen vervaardigingsprijs. Als met projecten een langere tijd is gemoeid, wordt in de waardering op een voorzichtige wijze en naar evenredigheid van de stand van het project in de berekende winstopslag verantwoord. Vooruitbetalingen door afnemers worden in aftrek gebracht op het onderhanden werk. Termijnen die de geactiveerde kosten overtreffen, worden als passiefpost onder de kortlopende schulden verwerkt. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 1 jaar. Zij zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Eigen vermogen De overige reserves staan ter vrije beschikking van het bestuur. Conform de Bbsh-regels zullen deze vrije reserves uitsluitend aangewend worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de materiële activa in ontwikkeling. Indien en voor zover de verwachte verliezen de activa in ontwikkeling van het betreffende project overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.
42
Leningen De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of ineens. De contractaflossingen voor het komend boekjaar worden opgenomen onder de kortlopende schulden. Terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Woonlinie heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Kortlopende schulden Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden kortlopende schulden gewaardeerd op nominale waarde. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Huuropbrengsten Onder deze post worden de huuropbrengsten verantwoord die betrekking hebben op het boekjaar, onder aftrek van de werkelijke huurderving wegens leegstand en exclusief de vergoedingen voor het leveren van goederen en diensten. De huren worden jaarlijks in overeenstemming met het jaarlijkse beleid voor huurverhoging aangepast. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft bijdragen van huurders en derden voor de levering van goederen en diensten voor zover deze uit huurovereenkomsten voortvloeien of boven de netto huurprijs worden betaald. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Onder deze post zijn de kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de bedrijfsvoering, zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten et cetera. Kosten met betrekking tot verkoop van vastgoed in ontwikkeling, uit de vastgoedportefeuille en overige activiteiten worden op basis van een kostenverdeelstaat doorbelast vanuit de kosten van verhuur en beheer van de vastgoedportefeuille aan de betreffende activiteiten. Overheidsbijdragen Onder deze post worden bijdragen van provincies en gemeenten verantwoord die betrekking hebben op de exploitatie van het vastgoed. Lonen en salarissen Deze post betreft de jaarlijkse lonen en salarissen exclusief de uitzendkrachten. De post uitzendkrachten wordt verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Pensioenlasten Onder deze post zijn de pensioenpremies verantwoord die zijn ondergebracht bij een pensioenverzekeringsmaatschappij, evenals de premies voor vroegpensioen. De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Het SPW heeft geen objectieve sleutel voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in positieve of negatieve risico’s aan de aangesloten werkgever. Sociale lasten Onder de sociale lasten worden de lasten van de inspectie directe belastingen en premies voor ziektekosten-/geldverzekering opgenomen. Lasten onderhoudsactiviteiten Hieronder worden de kosten ten behoeve van het planmatig onderhoud, het groot onderhoud en reparatie- en mutatieonderhoud verantwoord. Het planmatig onderhoud omvat 43
vervangingsonderhoud, verduurzaming van het bezit en energetische maatregelen en diverse verbeteringen. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden de kosten verantwoord die direct ten behoeve van de woningen en leefomgeving worden gemaakt, zoals belastingen en verzekeringen en ook de verhuurderheffing. Afschrijvingen Deze post betreft de systematische afwaardering van een actief dat optreedt als gevolg van het gebruik en door het verloop van de tijd. De afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen zijn gedeeltelijk gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en gedeeltelijk op basis van bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode, op basis van de geschatte economische levensduur. De bedrijfsmiddelen opgenomen onder ‘Activa ten dienste van de exploitatie’ worden lineair afgeschreven. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling De omzet van de verkochte nieuwbouwwoningen wordt verantwoord bij oplevering van projecten en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven van de omzet van verkochte woningen betreffen vervaardigingskosten en mutatie van het onderhanden werk. Verkoopopbrengsten verkoopportefeuille Verkochte woningen uit exploitatie worden in het resultaat opgenomen tegen de verkoopprijs onder aftrek van de boekwaarde en verkoopkosten. Resultaten worden genomen op het moment van levering van de woningen.
44
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen op materiële vaste activa bestaan uit op- of afboekingen naar aanleiding van jaarlijkse toetsing van de bedrijfswaarde aan de boekwaarde per ultimo boekjaar. De uitgangspunten bij de bedrijfswaardeberekeningen zijn toegelicht bij de materiële vaste activa. Hiernaast worden afboekingen van nieuwbouwprojecten die niet tot realisatie komen onder deze post verantwoord. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen van grondposities worden op basis van taxaties onder deze post opgenomen. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden Waardemutaties voortkomend uit waardestijgingen of waardedaling van Koopgarant-woningen worden in deze categorie verantwoord voor het deel wat voor risico van Woonlinie is. Overige opbrengsten en kosten Activiteiten die niet geschaard kunnen worden onder de voorgaande activiteiten worden in deze categorie verantwoord. Het betreft onder andere dienstverlening voor derden. Leefbaarheid Kosten met betrekking tot sociale en fysieke activiteiten voor leefbaarheid worden hier verantwoord. De kosten bestaan onder andere uit veiligheidsmaatregelen in buurten en straten. Waardeveranderingen financiële vaste activa Afwaarderingen van minderheidsdeelnemingen worden onder deze post verantwoord. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 is Woonlinie integraal vennootschapsbelastingplichtig. Brancheorganisatie Aedes en de Belastingdienst hebben een tweede vaststellingsovereenkomst opgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt voor onder andere de bepaling van de openingsbalans van 1 januari 2008, project- en herontwikkeling. Woonlinie heeft deze vaststellingsovereenkomst getekend en volgens deze richtlijnen en wettelijke bepalingen de vennootschapsbelasting opgenomen in de winst- en verliesrekening. De belasting naar de winst of het verlies over het boekjaar omvat de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en uitgestelde winstbelastingen, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgelegd op balansdatum, en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. De verwachting is dat er in de komende jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd is, daarom zijn geen voorzieningen voor latente belastingen opgenomen. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. 45
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De vergelijkende cijfers van 2013 zijn niet herrekend naar de directe methode omdat de automatiseringssystemen hier niet op waren voorbereid. Rente-instrumenten Het gebruik van rente-instrumenten is alleen toegestaan voor het afdekken van renterisico’s conform de uitgangspunten van het treasurystatuut. Woonlinie maakt geen gebruik van rente-instrumenten. Rente en financieringsrisico’s Om de rente en financieringsrisico’s te beheersen, wordt de financieringsbehoefte regelmatig bepaald. Risico’s worden zoveel mogelijk afgedekt. Woonlinie vult de financieringsbehoefte op korte termijn in door kasgeldleningen. NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE INFORMATIE Voorwaardelijke verplichting In verband met de garantiestelling voor leningen o/g door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW) is er sprake van een obligo aan het WSW uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, dat opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio in totaal niet voldoende is om de aanspraken van het WSW te dekken. Volgens opgave van het WSW bedraagt dit obligo per balansdatum € 4,49 miljoen. In de gemeente Werkendam is ten aanzien van de aankoop van een perceel grond bij wijziging van het bestemmingsplan een nabetaling verschuldigd van maximaal € 0,5 miljoen, uiterlijk tot 1 januari 2018. Woonlinie heeft een bouwclaim van 5 woningen en een extra optierecht voor 15 woningen in de gemeente Werkendam. Woonlinie heeft een bouwclaim in de gemeente Aalburg in ruil voor grond. Verder ontvangt Woonlinie € 0,2 miljoen zodra een bepaalde locatie bebouwd gaat worden. Woonlinie heeft ten aanzien van de locatie Groenendijk de verplichting om uiterlijk 2018 € 0,05 miljoen aan de gemeente Woudrichem te betalen. Aangegane verplichtingen nieuwbouw Het restant van de aangegane verplichtingen uit overeenkomsten ten behoeve van nieuwbouwprojecten voor 31 december 2014 ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen € 7,65 miljoen. Verder is met een aannemer afgesproken dat 2 appartementen in achtervang (totale waarde € 0,5 miljoen) zijn genomen op voorwaarde dat de nieuwbouw start in 2015. Subsidies Er zijn nog te ontvangen subsidies vanuit de provincie Gelderland: een impulssubsidie voor de nieuwbouw (koop en huur) en een subsidie voor het verduurzamen van het bestaande bezit. Verplichtingen onderhoud Er zijn geen verplichtingen voor onderhoud per 31 december 2014. Fiscale eenheid Stichting Woonlinie vormt een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting met Bouwlinie B.V. Bouwlinie Sleeuwijk B.V. is hier op 1 januari 2011 aan toegevoegd. Op grond van de fiscale eenheid is Woonlinie hoofdelijk aansprakelijk voor de door de fiscale eenheid verschuldigde omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Bankgaranties Er zijn drie bankgaranties afgegeven aan Woonlinie voor de huur van bedrijfsruimte in een brede school Zaltbommel, voor de gemeente Zaltbommel i.v.m. project 910 Beersteeg en een ruimte voor een huisarts voor een bedrag van € 0,2 miljoen. Er zijn door aannemers bankgaranties/bereidverklaring afgegeven voor een bedrag van € 1,55 miljoen.
46
Langlopende contracten In 2014 zijn twee langlopende contracten afgesloten ten behoeve van printers/copiers en ten behoeve van Woningnet (woonruimteverdeling) van respectievelijk 6 en 5 jaar. Verder heeft Woonlinie samen met de gemeente Zaltbommel een stichting opgericht voor beheer en exploitatie van de voormalige LTS (Pand 9) waarin tal van maatschappelijke voorzieningen, kunstenaars en start-ups zijn ondergebracht. ENKELVOUDIGE JAARREKENING Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
47
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) ACTIVA (x € 1.000)
31-12-2014
31-12-2013
133.140 7.064 1.987 142.191
141.563 11.642 2.362 155.567
11.636 11.797 23.433
6.920 12.776 19.696
209 3.600 2 3.811
326 0 2 328
169.435
175.591
Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden
2.311 433 2.744
1.092 474 1.566
Onderhanden projecten - Onderhanden nieuwbouwprojecten
1.315
3.635
Kortlopende vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa Totaal kortlopende vorderingen
291 0 0 1.131 17 1.439
346 468 423 1.039 26 2.302
Liquide middelen
18.041
18.754
Totaal vlottende activa
23.539
26.257
192.974
201.848
Vaste activa Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa - Deelnemingen - Latente belastingvordering - Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa
Totaal activa
48
PASSIVA (x € 1.000)
Eigen vermogen - Overige reserves - Resultaat lopend boekjaar Totaal eigen vermogen
Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Totaal voorzieningen
Langlopende schulden - Leningen kredietinstellingen - Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overige schulden Totaal langlopende leningen
Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Schulden inzake pensioenen - Overige schulden - Overige passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
49
31-12-2014
31-12-2013
58.090 -3.327 54.763
51.374 6.716 58.090
4.063 4.063
695 695
111.483
115.509
12.021 427 123.931
13.042 408 128.959
4.026 2.090 638 46 917 2.500 10.217
7.839 1.473 534 52 1.557 2.649 14.104
192.974
201.848
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (Bedragen * € 1.000)
2014
2013
- Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Lasten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Lasten verhuur en beheeractiviteiten - Lasten onderhoudsactiviteiten - Overige directe operationele lasten exploitatie bezit - Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
26.035 886 -848 509 -6.852 -7.196 -1.796 -4.243 6.495
25.116 746 -693 0 -4.739 -4.856 -1.824 -4.228 9.522
- Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling - Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling - Toegerekende organisatiekosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
4.597 -3.801 -480 316
8.237 -7.390 -500 347
- Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - Toegerekende organisatiekosten - Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
9.454 -160 -4.417 4.877
15.083 -141 -9.450 5.492
-13.121 -239
-1.906 -1.153
42 -13.318
-111 -3.170
Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten
385 -221 164
330 -235 95
Leefbaarheid
-467
-470
Waardemutatie financiele vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiele baten en lasten
-117 100 -4.987 -5.004
0 142 -5.252 -5.110
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-6.937
6.706
3.600 10
0 10
-3.327
6.716
Bedrijfsopbrengsten
- Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- Vennootschapsbelasting - Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
50
Geconsolideerd kasstroomoverzicht Bedragen in € 1.000
directe methode 2014
indirecte methode 2013
Operationele kasstroom/kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangsten van huurders Overige ontvangsten
26.018 1.797
Betalingen t.b.v. medewerkers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen aan leveranciers zakelijke lasten Betaling verhuurdersheffing en saneringsbijdrage Betalingen t.b.v. leefbaarheid
-2.915 -7.035 -3.936 -3.206 -549
-
Bedrijfsresultaat Afschrijvingen Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Veranderingen in het werkkapitaal - Mutatie operationele vorderingen - Mutatie voorraden en onderhanden werk - Mutatie operationele schulden
- Ontvangen rente - Betaalde rente - Betaalde winstbelasting
11.826 4.228 3.170 335 124 -2.225 103 -5.082 423
142 -5.252 0
5.619
12.348
-22.600 9.813 14.513 -171 1.555
-23.542 9.213 9.652 273 -4.404
Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Ontvangsten uit langlopende schulden - Ontvangsten uit kortlopende schulden - Aflossingen langlopende schulden
0 0 -7.887
10.000 1.149 -5.063
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten
-7.887
6.086
-713
14.030
18.754 18.041 -713
4.724 18.754 14.030
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen in materiële vaste activa - Desinvesteringen in materiële vaste activa - Verkoop nieuwbouw - Mutatie financiële vaste activa Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten
NETTO KASSTROOM Stand 1 januari Stand 31 december Mutatie
51
Toelichting op de geconsolideerde balans Bedragen in € 1.000 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa in exploitatie Het verloop van het sociaal vastgoed in exploitatie geeft het volgende beeld per 31 december 2014. Sociaal vastgoed in exploitatie Grond
Opstal
Totaal
Saldo 1 januari - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 1 januari
28.750 0 28.750
177.077 -64.264 112.813
205.827 -64.264 141.563
Mutaties in het boekjaar - Investeringen nieuwbouw - Overige investeringen - Aankopen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Afschrijvingen desinvesteringen - Bijzondere waardeveranderingen - Herclassificatie aanschafwaarde - Herclassificatie cumulatieve afschrijvingen Saldo
2.050 0 0 -668 0 0 0 -1.132 0 250
12.330 1.593 0 -4.590 -3.657 2.035 -13.218 -4.902 1.736 -8.673
14.380 1.593 0 -5.258 -3.657 2.035 -13.218 -6.034 1.736 -8.423
Saldo 31 december - Aanschafwaarde - Gecumuleerde afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
29.000 0 29.000
181.508 -77.368 104.140
210.508 -77.368 133.140
De bijzondere waardeverminderingen zijn gebaseerd op bedrijfswaardeberekeningen per nieuwbouwproject. De gemiddelde restant-levensduur op 31 december 2014 van het sociaal vastgoed is 25 jaar. Gemiddelde levensduur per klasse Klasse voor 1985 na 1985 Totaal
aantal vhe's gemiddelde levensduur 3.009 1.311 4.320
Verzekeringen De activa in exploitatie is verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade voor de herbouwwaarde. Onderverzekering is in de polisvoorwaarde uitgesloten.
52
20 36
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed ultimo 2014 bedraagt € 216,5 miljoen (2013: € 275,0 miljoen) inclusief grond. De waarde van de grond bedraagt ultimo 2014 € 45,7 miljoen (2013: € 60,6 miljoen). De parameters en uitgangspunten zijn toegelicht bij de grondslagen.
Verloop bedrijfswaarde sociaal woningbezit: Bedragen in miljoenen euro's Bedrijfswaarde per 1 januari 2014 Nieuwbouw, aankoop en verbeteringen Realisatie uit verkoop en sloop Herclassificatie Grond Autonome waarde mutatie Huurbeleid Economische parameters Exploitatielasten Onderhoudslasten Verhuurderheffing
275,0 6,6 -9,5 -5,8 -12,9 -4,7 -7,6 9,1 3,4 -1,9 -35,2
Totaal mutaties 2014
-58,5
Bedrijfswaarde 31 december 2014
216,5
WOZ waarde sociaal vastgoed De WOZ-waarde (WOZ 2015) van het sociaal vastgoed per 31 december 2014 bedraagt € 614,2 miljoen. Verkoop woningen in exploitatie Van het totale woningbezit van 4.241 woningen, is te verwachten dat 28 woningen in 2015 voor verkoop beschikbaar komen. In totaal zijn 745 woningen voor verkoop gelabeld per 31 december 2014. Het aantal woningen dat in de komende 5 jaar naar verwachting verkocht zal worden is 145. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheden gesteld voor verstrekte kredietfaciliteiten.
53
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Materiële vaste activa in ontwikkeling Beginsaldo Mutaties van het boekjaar: - Investeringen - Correctie/afboeking onrendabele top - Niet-gerealiseerde waardemutatie niet-daeb woningen - Waardemutatie grondposities - Ontvangen termijnen koopwoningen - Overige opbrengsten - Overgeboekt naar materiële vaste activa in exploitatie - Mutatie onderhanden projecten en voorraden - Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Overig Eindsaldo
31-12-2014
31-12-2013
11.642
15.642
14.362 -5.356 -210 4 -4.044 -2.848 -9.500 -376 3.369 21 7.064
18.526 -1.906 -252 -815 -7.308 -2.795 -10.000 3.283 -2.733 11.642
In het saldo "materiële vaste activa in ontwikkeling voor eigen exploitatie" is voor € 6,4 miljoen (2013: € 6,6 miljoen) aan grondposities opgenomen. De grondposities bevinden zich in diverse gemeenten.
Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie Kantoor
Saldo per 1 januari - Aanschafwaarde - Gecumuleerde afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar - Aankopen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Afschrijvingen desinvesteringen Saldo Saldo 31 december - Aanschafwaarde - Gecumuleerde afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
54
Inventaris
Vervoermiddelen
Totaal
3.647 -2.085 1.562
1.912 -1.386 526
474 -200 274
6.033 -3.671 2.362
58 0 -165 0 -107
53 -60 -196 0 -203
62 -164 -86 123 -65
173 -224 -447 123 -375
3.705 -2.250 1.455
1.905 -1.582 323
372 -163 209
5.982 -3.995 1.987
Vastgoedbeleggingen Het verloop van het commercieel vastgoed in exploitatie geeft het volgende beeld per 31 december 2014. Commercieel vastgoed in exploitatie Grond
Opstal
Totaal
Saldo 1 januari - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 1 januari
1.616 0 1.616
6.933 -1.629 5.304
8.549 -1.629 6.920
Mutaties in het boekjaar - Investeringen nieuwbouw - Afschrijvingen - Waardeveranderingen - Herclassificatie aanschafwaarde - Herclassificatie cumulatieve afschrijvingen Saldo
108 0 0 1.132 0 1.240
543 -139 -94 4.902 -1.736 3.476
651 -139 -94 6.034 -1.736 4.716
Saldo 31 december - Aanschafwaarde - Gecumuleerde afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
2.856 0 2.856
12.378 -3.598 8.780
15.234 -3.598 11.636
De gemiddelde restant-levensduur is 39 jaar op 31 december 2014. Verzekeringen De activa in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade voor de herbouwwaarde. Onderverzekering is in de polisvoorwaarde uitgesloten. Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is berekend op basis van de uitgangspunten die bij de grondslagen zijn toegelicht. De bedrijfswaarde per 31 december 2014 bedraagt € 16,0 miljoen, (2013: € 10,5 miljoen) inclusief grond ter waarde van € 0,9 miljoen (2013: € 0,7 miljoen). De grootste mutatie wordt veroorzaakt door herclassificatie van woningen
Actuele waarde commercieel vastgoed De actuele waarde in verhuurde staat van de commerciële vastgoedportefeuille bedraagt € 17,2 miljoen. De woningen worden jaarlijks getaxeerd. De woningen zijn gedeeltelijk intern getaxeerd, ca 1/3 van het bezit wordt jaarlijks door een externe makelaar getaxeerd. Bij de vaststelling van de marktwaarden is gebruik gemaakt van referentieobjecten, de WOZ-waarden en recente verkooptransacties. De marktwaarde in verhuurde staat is tussen 70% of 80% van de vrije verkoopwaarde. Dit is een gemiddelde van de samenstelling van het vastgoed en recente aanbiedingen van complexen. Hierbij is rekening gehouden met verkoopkosten voor levering van de panden. WOZ waarde commercieel vastgoed De WOZ-waarde (WOZ 2015) van het commercieel vastgoed per 31 december 2014 bedraagt € 25,1 miljoen. Verkoop woningen in exploitatie Van het commercieel vastgoed zijn zeven eenheden gelabeld voor verkoop. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheden gesteld voor verstrekte kredietfaciliteiten.
55
Bedragen in € 1.000
31-12-2014
31-12-2013
12.776 -1.115 136 0 11.797
14.715 -1.269 -670 0 12.776
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarde (vov) Voorraad Koopgarantwoningen Saldo 1 januari - (Des)investeringen - Waardemutaties - Overboeking activa in ontwikkeling Totaal onroerende zaken vov
Per 1 januari 2014 stonden er 90 woningen op de Koopgarantvoorraad, waarvoor een terugkoopverplichting is aangegaan met de kopers. 6 Woningen zijn aan de Koopgarantvoorraad onttrokken, 3 woningen zijn opgenomen onder kortlopende activa omdat deze zonder Koopgarant doorverkocht worden. 1 woning is aan de voorraad Koopgarantwoningen toegevoegd. Per 31 december 2014 is de voorraad Koopgarantwoningen 82 stuks. De waardeontwikkeling in 2014 laat een stijging van 1% zien. De verleende kortingen op de Koopgarantwoningen liggen tussen 7,5 en 27%. De woningen worden jaarlijks getaxeerd. De woningen zijn getaxeerd door een interne en externe makelaar. Bij de vaststelling van de marktwaarden is gebruik gemaakt van referentieobjecten, de WOZ-waarden en recente verkooptransacties. Verkoopkosten zijn meegenomen in de waardebepaling. In de gemeente Werkendam heeft Woonlinie een subsidie ontvangen voor de ontwikkeling van Koopgarantwoningen. Indien de woningen binnen 20 jaar na oplevering uit de Koopgarantconstructie gehaald worden, moet Woonlinie de subsidie terugbetalen. In de gemeente Zaltbommel geldt tot 2025 een boeteconstructie voor de Koopgarantwoningen in Nederhemert.
Financiële vaste activa Deelnemingen - Deelneming CV Uithof III - Deelneming Woningnet Totaal deelnemingen
Latente belastingvordering - Mutatie boekjaar Totaal latente belastingvordering
208 1 209
325 1 326
3.600 3.600
0 0
De fiscale verliezen worden naar verwachting binnen negen jaar gecompenseerd met toekomstige fiscale winsten. De latentie is nominaal gewaardeerd. De latentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen heeft betrekking op de waardering van het sociaal vastgoed. Overige vorderingen - Overigen Totaal overige vorderingen
56
2 2
2 2
Bedragen in € 1.000
31-12-2014
31-12-2013
297 1.573 441 2.311
101 0 991 1.092
345
3.710
242 -154 433
344 -3.580 474
3.635
944
325 -2.645
2.992 -301
1.315
3.635
VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor verkoop - Voorraad woningen uit exploitatie - Voorraad woningen uit projectontwikkeling - Voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen Totaal vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Saldo 1 januari Mutaties boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen Totaal vastgoed bestemd voor verkoop
Onderhanden projecten Saldo 1 januari Mutaties boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen Totaal onderhanden werk Vorderingen Huurdebiteuren
Het totale debiteurensaldo aan het einde van het verslagjaar bedroeg € 291.000 (2013: € 346.000 Dit bedrag bestaat uit huurachterstanden € 261.000 en betalingsregelingen voor een totaalbedrag van € 30.000. De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal maanden
Huurachterstand
Aantal huurders
(bedragen * € 1.000)
tot 1 maand 1 tot 2 maanden > 2 maanden Totaal
2014 51 21 138 210
2013 88 29 139 256
2014 20 12 229 261
2013 40 20 246 306
Gemeenten - Te vorderen bedragen van diverse gemeenten Totaal vorderingen gemeenten
0 0
468 468
Belastingen en premies sociale verzekeringen - Te vorderen vennootschapsbelasting Totaal vorderingen belastingen en sociale verzekeringen
0 0
423 423
415 149 338 229 1.131
473 377 0 189 1.039
17 0 17
22 4 26
18.039 2 18.041
18.751 3 18.754
Overige vorderingen - Te ontvangen bedragen koopwoningen - Te ontvangen uit nieuwbouwprojecten - Rekening courant deelnemingen - Overige vorderingen Totaal overige vorderingen
Overlopende activa - Transitorische rente - Overige overlopende activa Totaal overlopende activa
Liquide middelen - Banksaldi - Kas Totaal liquide middelen
57
Overige vorderingen - Te ontvangen bedragen koopwoningen - Te ontvangen uit nieuwbouwprojecten - Rekening courant deelnemingen - Overige vorderingen Totaal overige vorderingen
Overlopende activa - Transitorische rente - Overige overlopende activa Totaal overlopende activa
Liquide middelen - Banksaldi - Kas Totaal liquide middelen
58
415 149 338 229 1.131
473 377 0 189 1.039
17 0 17
22 4 26
18.039 2 18.041
18.751 3 18.754
Bedragen in € 1.000
31-12-2014
31-12-2013
58.090 -3.327 54.763
51.374 6.716 58.090
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN Overige reserve - Beginsaldo - Jaarresultaat Totaal algemene bedrijfsreserve Toelichting In de overige reserve is een ongerealiseerde herwaardering opgenomen voor Koopgarantvoorraden van € 2,3 miljoen per 31 december 2014. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Beginsaldo - Onttrekking - Dotatie Eindsaldo voorziening
695 -695 4.063 4.063
3.680 -3.680 695 695
De voorziening is voor € 3,9 miljoen gevormd voor project woonzorgpark Sleeuwijk. Ultimo 2014 heeft Woonlinie evenals ultimo 2013 geen verplichtingen, waarvoor een pensioenvoorziening dient te worden opgenomen. De ten laste van de winst-en-verliesrekening gebrachte pensioenpremie bedraagt over 2014 € 438.000 (2013: € 473.000). De pensioenregeling van Woonlinie wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds, Stichting Pensioenwoningcorporaties (SPW). Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Woonlinie valt. De opbouw van de pensioenaanspraken wordt telkens in het betreffende kalenderjaar afgefinancierd door middel van (ten minste) kostendekkende premiebetalingen op basis van de huidige inzichten van rendementen. De pensioenregeling is een middelloonregeling met - voor zowel actieve als inactieve deelnemers (slapers en gepensioneerden) - voorwaardelijke toeslagverlening. De toeslagverlening is afhankelijk van het beleggingsrendement. Eind 2014 was de dekkingsgraad 114%. LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari - Storting nieuwe leningen - Aflossingen Saldo per 31 december - Af te lossen volgend boekjaar Saldo per 31 december
122.198 0 -6.689 115.509 -4.026 111.483
Van het WSW is voor € 110,2 miljoen aan borging verkregen.
59
117.172 10.000 -4.974 122.198 -6.689 115.509
Rentevoet, aflossing 2014 en leningen langer dan vijf jaar De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt per 31 december 2014 4,17%. Het aflossingsbestanddeel vanaf 2020 bedraagt in totaal € 114,3 miljoen voor de huidige leningenportefeuille. Het aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt € 4,0 miljoen en is onder de kortlopende schulden verantwoord. De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille is 24 jaar. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichtingen Koopgarantwoningen Saldo 1 januari - Verplichting bij overdracht - Desinvesteringen - Waardemutaties Totaal verplichtingen Koopgarantwoningen
13.042 0 -1.142 121 12.021
14.880 0 -1.232 -606 13.042
408 15 4 427
395 9 4 408
WAARBORGSOMMEN Beginsaldo - Mutatie boekjaar - Rente waarborgsommen Totaal waarborgsommen
Dit betreft de van huurders ontvangen gelden bij aanvang van het huurcontract.
KORTLOPENDE SCHULDEN Kredietinstellingen - Aflossingsverplichting langlopende schulden Totaal schulden aan kredietinstellingen
4.026 4.026
7.839 7.839
Leveranciers - Schulden aan leveranciers Totaal schuld aan leveranciers
2.090 2.090
1.473 1.473
557 81 638
447 87 534
Belastingen en premies sociale verzekeringen - BTW - Loonheffing Totaal schulden fiscus
60
Schulden aan pensioenen - Pensioenen Totaal schuld pensioenverzekeraars Overige schulden - Nog te betalen vakantiedagen - Rekening-courant deelnemingen - Onderhanden werk - Te betalen Fonds Maatschappelijk Investeren - Gemeenten/provincies - Corporaties - Nog te betalen opgeleverde projecten - Planmatig onderhoud - Overigen Totaal overige schulden Overlopende passiva - Vooruit ontvangen huur - Niet vervallen rente over leningen - Overigen Totaal overlopende passiva
61
46 46
52 52
99 0 13 0 378 0 183 110 134 917
91 91 825 240 71 102 15 0 122 1.557
149 2.258 93 2.500
164 2.409 76 2.649
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Bedragen in € 1.000
2014
2013
26.197 -130 -32 26.035
25.251 -108 -27 25.116
886 -848 38
746 -693 53
509 509
0 0
- Personeelslasten - Overige bedrijfslasten - Doorbelaste kosten aan overige activiteiten Totaal lasten verhuur en beheer
2.874 4.829 -850 6.853
3.151 2.450 -862 4.739
Personeelslasten - Lonen en salarissen inclusief vakantiegeld - Pensioenlasten - Sociale lasten Totaal personeelslasten
2.115 438 321 2.874
2.361 473 317 3.151
Overige bedrijfslasten - Uitzendkrachten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Automatisering en telecomkosten - Woonruimteverdelen - Advieskosten en externe dienstverlening - Afboeking huurachterstanden - Verhuurderheffing en saneringsbijdrage - BTW pro rata teruggave - Beloningen leden Raad van commissarissen - Overigen Totaal overige bedrijfslasten
72 232 186 311 68 299 146 3.206 -60 47 322 4.829
35 234 148 364 95 173 109 1.034 -86 46 298 2.450
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren - Netto huur - Huurderving - Kortingen Totaal huren
Servicecontracten - Opbrengsten servicecontracten - Kosten servicecontracten Totaal vergoedingen Overheidsbijdragen - Bijdrage Provincie Gelderland, verduurzaming bezit Totaal vergoedingen Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
62
Lasten onderhoudsactiviteiten - Kosten niet-planmatig onderhoud - Kosten planmatig onderhoud Totaal lasten onderhoud
3.018 4.178 7.196
2.703 2.153 4.856
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit - Belastingen en overige lasten - Verzekeringen - Overigen Totaal overige directe operationele lasten
1.636 104 56 1.796
1.600 106 118 1.824
3.282 514 447 4.243
3.284 514 430 4.228
Afschrijvingen - Woningen en woongebouwen - Overige onroerende zaken niet zijnde woningen - Materiële activa ten dienste van de exploitatie
De jaarrekening is gecontroleerd door BDO Audit & Assurance B.V. De algemene kosten bevatten voor € 81.000 aan honoraria voor accountants. De kosten voor de controle bedroegen € 35.000. Daarnaast hebben zij overige controles uitgevoerd voor een bedrag van € 26.000. BDO accountants & belastingadviseurs B.V. heeft voor een bedrag van € 20.000 fiscaal advies gegeven. Het bestuur bestaat uit 1 persoon. Op grond van de in artikel 383 lid 1 boek 2 BW opgenomen vrijstelling is derhalve geen melding gemaakt van de bezoldiging bestuurders. Wet Normering Topinkomens Functie Omvang dienstverband (in fte) Dagen in dienst Beloning Belastbare vaste en variabele onkosten-vergoeding Beloningen betaalbaar op termijn
Directeur-Bestuurder 1,0 365 € 165.154 € € 37.409
Het bezoldigingmaximum bedraagt na indexering voor 2014 € 230.474. De bezoldiging van de bestuurder komt niet boven dit toegestane maximum. Dit inkomen wordt conform de vereisten van de Wet Normering Topinkomens (WNT), gemeld aan het ministerie van BZK.
63
Toezichthoudende topfunctionarissen Naam Functie Duur dienstverband
W.J.J.H. Adema-van der Pol Voorzitter 1/1 – 31/12
A.A. van Dalen Vice-voorzitter 1/1 – 31/12
A.E.A.M. van Eijkeren Lid 1/1 – 31/12
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging
€ 7.500 €0 €0 € 7.500
€ 7.500 €0 €0 € 7.500
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
€ 9.795
€ 6.530 1)
€ 6.530
Naam Functie Duur dienstverband
C.J. Ambachtsheer
D. Tangemann
J.W. de Joode
1/1 – 31/12
1/1 – 31/12
1/1 – 31/12
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
€ 5.000 €0 €0 € 5.000
€ 6.530
€ 6.530
€ 6.530
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
1) Beloning voorzitter en vice-voorzitter is gelijk aan elkaar omdat de extra taken die uit het vicevoorzitterschap voortspruiten gelijkwaardig zijn aan de taken van de voorzitter. Beloning directeur-bestuurder Het bestuur bij Woonlinie bestaat over geheel 2014 (365 dagen) uit één persoon, zijnde de heer mr. P.A.W. van den Heuvel. Hij is de enige bestuurlijke topfunctionaris die, op grond van artikel 4.1 van de WNT, onder de Wet Normering Topinkomens valt. Er zijn verder geen betalingen gedaan op grond van art 4.2 WNT, zijnde niet-topfunctionarissen of gewezen topfunctionarissen, waarvan de bezoldiging de maximale WNT-bezoldiging te boven gaat. De directeur-bestuurder valt in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 in de bezoldigingsklasse E, zijnde € 130.600. In 2014 wordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht zoals opgenomen in artikel 7.3 WNT. Wat betreft de WNT valt de directeur-bestuurder onder de maximale WNT-norm van € 230.474. Het arbeidscontract met de directeur-bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd. De directeur-bestuurder had in 2014 een beloning van € 165.154. De afdracht aan het pensioenfonds van het werkgeversdeel bedroeg € 37.409. In 2013 bedroeg de beloning € 176.712 en was de afdracht aan het pensioenfonds van het werkgeversdeel € 37.456. De bezoldiging in 2014 is verminderd door aanpassing van het salaris. Verder maakte de directeur-bestuurder gebruik van een bedrijfsauto die in de beloningen is opgenomen. Krachtens artikel 2: 383 lid 1 bedraagt de bezoldiging van de directeur-bestuurders zijnde het totale bedrag dat in het boekjaar 2014 uit hoofde van artikel 32 bd van de wet op de loonbelasting 1964 ad € 152.376 (Fiscaal loon). Alle beloningen zijn vermeld en de overige beloningen die verder vallen onder de categorie A, B, C en D RJ 271 zijn niet van toepassing. De sociale premies die geen onderdeel uitmaken van de WNT-beloning bedragen € 10.604. De directeur-bestuurder was het gehele jaar fulltime in dienst.
64
Bedragen in € 1.000 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling - Kosten mbt nieuwbouwprojecten - Mutatie onderhanden werk
Toegerekende organisatiekosten
2014
2013
4.597
8.237
-3.890 89 -3.801
-7.439 49 -7.390
-480
-500
In de gemeenten Aalburg, Werkendam, Woudrichem en Maasdriel zijn 4 projecten opgeleverd in 2014. In totaal is hierbij het resultaat genomen voor 43 koopwoningen en een kavel. In de mutatie onderhanden werk is het resultaat volgens het principe "percentage of completion" opgenomen van 18 woningen in de gemeenten Zaltbommel en Aalburg.
65
Bedragen in € 1.000
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - Opbrengsten verkoop woningen vastgoedportefeuille - Opbrengsten verkoop VOV woningen - Kosten van verkopen woningen vastgoedportefeuille
Toegerekende organisatiekosten - Doorbelaste kosten vanuit operationele lasten exploitatie bezit
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Terugkoopwaarde VOV woningen
2014
2013
8.043 1.823 -412 9.454
14.184 1.172 -273 15.083
160 160
141 141
2.646 1.771 4.417
8.319 1.131 9.450
In 2014 zijn 34 woningen uit de sociale woningvoorraad verkocht uit diverse kernen. 7 Woningen in de gemeente Aalburg, 6 woningen in de gemeente Werkendam, 12 woningen in de gemeente Woudrichem en 9 woningen in de gemeente Zaltbommel. Hiernaast is 1 complex uit de gemeente Aalburg verkocht met in totaal 40 woningen uit de sociale voorraad. Dit complex is verkocht aan een belegger. Voor deze complexgewijze verkoop is toestemming verleend door het Ministerie van BZK conform MG 2013-02.
66
Bedragen in € 1.000
2014
2013
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille vaste activa - Onrendabele toppen - Afwaarderingen projectportefeuille Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
13.106 15 13.121
1.906 0 1.906
Onrendabele toppen - P321C1 BinnenVergt fase 2a, Zaltbommel - P321C2 Binnenhof, Zaltbommel - P427 Woonzorgpark Sleeuwijk - P428 Dorpsstraat, Dussen - P828A Den Eng fase 1, Veen - P845 Molenhuis, Veen - P854 't Rond, Woudrichem - P924 Waluwe, Zaltbommel - P973 Munsterkerk, Dussen - P972H De Nieuwe Es, Sleeuwijk - P973 Munsterkerk, Dussen - P980 Zuideveldlaan, Dussen - P992 Under the Hill, Saba - Afwaardering kge Land van Heusden en Altena na 1985 - Afwaardering kge Zaltbommen na 1985 Totaal onrendabele toppen
0 354 5.401 188 0 0 -56 74 0 -227 -366 0 -12 5.039 2.711 13.106
82 0 0 0 -54 21 0 0 1.846 0 0 11 0 0 0 1.906
15 15
0 0
-3 242 239
815 338 1.153
0 0 0 -3 -3
61 548 206 0 815
149 53 0 0 40 242
0 0 131 207 0 338
BEDRIJFSLASTEN
Afwaardering projectportefeuille - Overige projecten Totaal afwaardering projectportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Waardemutatie grondposities - Afwaardering commercieel vastgoed Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie waardering grondposities - P844 Polstraat, Wijk en Aalburg - P836 Langestraat, Wijk en Aalburg - P910 Beersteeg, Zaltbommel - Overige projecten Totaal afwaardering grondposities Afwaardering commercieel vastgoed - P428 Dorpsstraat, Dussen - P854 't Rond, Woudrichem - Genderen - Zaltbommel - Overig Totaal afwaardering projectportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden - Niet-gerealiseerde waardemutatie Koopgarantwoningen -42 -42
67
111 111
Bedragen in € 1.000
2014
2013
385 -11 -210 164
330 -12 -223 95
53 141 246 27 467
41 95 275 59 470
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten - Rente rekening-courant banken - Overige rentebaten Totaal rentebaten
91 9 100
102 40 142
Waardeveranderingen financiële vaste activa Rentelasten - Afwaardering deelneming C.V. Uithof II Totaal rentelasten
117 117
0 0
Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten - Rente leningen - Overige rentelasten - Rente waarborgsommen Totaal rentelasten
4.976 7 4 4.987
5.206 42 4 5.252
Vennootschapsbelasting - Vennootschapsbelasting boekjaar - Mutatie latente belastingen Totaal vennootschapsbelasting
0 3.600 3.600
0 0 0
10 10
10 10
Overige activiteiten - Opbrengsten overige activiteiten - Kosten overige activiteiten - Doorbelaste kosten vanuit operationele lasten exploitatie
Leefbaarheid - Leefbaarheidsuitgaven Zaltbommel - Leefbaarheidsuitgaven Land van Heusden en Altena - Fonds Maatschappelijk Investeren - Overigen
Resultaat deelnemingen - Uitkering C.V. Uithof III Totaal resultaat deelnemingen
68
Bedragen in € 1.000
2014
2013
Vennootschapsbelasting De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende wet- en regelgeving, alsmede de vaststellingsovereenkomst (2) voor woningcorporaties. De acute vpb-positie voor het jaar 2014 is bepaald op nihil. De reden hiervoor is dat Woonlinie vanuit het verleden beschikt over fiscaal compensabele verliezen. Het is, op basis van de fiscale meerjarenbegroting en de fiscale positie voor 2014, niet de verwachting dat het fiscale resultaat in 2014 de beschikbare compensabele verliezen overschrijdt.
Overzicht van het totaalresultaat Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen Totaalresultaat
-3.327 -3.327
6.716 6.716
Het resultaat van het boekjaar wordt onttrokken c.q. toegevoegd aan de overige reserves.
69
Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) ACTIVA (x € 1.000)
31-12-2014
31-12-2013
133.140 7.064 1.987 142.191
141.563 11.642 2.362 155.567
11.636 11.797 0 23.433
6.920 12.776 0 19.696
229 3.600 0 2 3.831
339 0 0 2 341
169.455
175.604
892 432 1.324
1.092 473 1.565
523
649
291 0 0 3.537 17 3.845
346 468 423 3.552 26 4.815
Liquide middelen
17.358
18.603
Totaal vlottende activa
23.050
25.632
192.505
201.236
Vaste activa Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa - Deelnemingen - Latente belastingvordering - Leningen u/g - Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden Onderhanden projecten - Onderhanden nieuwbouwprojecten Kortlopende vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa Totaal kortlopende vorderingen
Totaal activa
70
PASSIVA (x € 1.000)
Eigen vermogen - Overige reserves - Resultaat lopend boekjaar Totaal eigen vermogen
Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Totaal voorzieningen
Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overige schulden Totaal langlopende leningen
Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Schulden inzake pensioenen - Overige schulden - Overige passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
71
31-12-2014
31-12-2013
58.090 -3.327 54.763
51.374 6.716 58.090
4.063 4.063
695 695
0 111.483 12.021 427 123.931
0 115.509 13.042 408 128.959
4.026 1.658 603 46 915 2.500 9.748
7.839 1.228 663 52 1.061 2.649 13.492
192.505
201.236
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 (Bedragen * € 1.000)
2014
2013
- Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Lasten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Lasten verhuur en beheeractiviteiten - Lasten onderhoudsactiviteiten - Overige directe operationele lasten exploitatie bezit - Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
26.035 886 -848 509 -6.851 -7.196 -1.796 -4.243 6.496
25.116 746 -693 0 -4.739 -4.856 -1.824 -4.228 9.522
- Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling - Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling - Toegerekende organisatiekosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
4.597 -3.801 -480 316
8.237 -7.390 -500 347
- Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - Toegerekende organisatiekosten - Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
9.454 -160 -4.417 4.877
15.083 -141 -9.450 5.492
-13.121 -239 42 -13.318
-1.906 -1.153 -111 -3.170
Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten
385 -221 164
330 -235 95
Leefbaarheid
-467
-470
Waardeveranderingen financiële vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
-117 92 -4.987 -5.012
0 140 -5.252 -5.112
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-6.944
6.704
3.600 17
0 12
-3.327
6.716
Bedrijfsopbrengsten
- Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening - Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
72
Enkelvoudig kasstroomoverzicht directe methode
indirecte methode
2014
2013
Bedragen in € 1.000
Operationele kasstroom/kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangsten van huurders Overige ontvangsten
26.018 1.797
Betalingen t.b.v. medewerkers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen aan leveranciers zakelijke lasten Betaling verhuurdersheffing en saneringsbijdrage Betalingen t.b.v. leefbaarheid
-2.915 -7.035 -3.936 -3.206 -549
- Bedrijfsresultaat - Afschrijvingen - Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11.817 4.228 3.170
- Veranderingen in het werkkapitaal - Mutatie operationele vorderingen - Mutatie voorraden en onderhanden werk - Mutatie operationele schulden
-1.744 2.466 -2.546
-
Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde winstbelasting Resultaat deelnemingen
96 -5.082 423 0
140 -5.252 0 12
5.612
12.291
-15.355 9.813 6.427 146 1.030
-23.545 9.213 9.652 273 -4.407
Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Ontvangsten uit langlopende schulden - Ontvangsten uit kortlopende schulden - Aflossingen langlopende schulden
0 0 -7.887
10.000 1.149 -5.063
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten
-7.887
6.086
NETTO KASSTROOM
-1.245
13.970
Stand 1 januari Stand 31 december Mutatie
18.603 17.358 -1.245
4.633 18.603 13.970
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen in materiële vaste activa - Desinvesteringen in materiële vaste activa - Verkoop nieuwbouw - Mutatie financiële vaste activa Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten
73
Toelichting op de enkelvoudige balans De grootste afwijkingen in de enkelvoudige balans ten opzichte van de geconsolideerde balans zijn de posten onderhanden werk en overige vorderingen. Het verschil in het onderhanden werk betreft het onderhanden werk van project De Nieuwe Es van vof Ontwikkelcombinatie Transvaal en de Es. In de post overige vorderingen is in de enkelvoudige balans een vordering op deze vof opgenomen.
74
Controleverklaring van de accountant
75
76
Bijlage 1: Toewijzen aan doelgroepen
Aantal toewijzingen 2014 1-persoon <65 >=65 jaar
< € 21.600 >= € 21.600 < € 21.600 >= € 21.600
11 5 0 0 16 Huur <= 389,05
< € 29.325 >= € 29.325 < € 29.400 >= € 29.400
6 0 0 0 6 Huur <= 389,05
Subtotaal 2-personen <65 >=65 jaar Subtotaal >=3 personen <65 >=65 jaar
< € 29.325 >= € 29.325 < € 29.400 >= € 29.400
Subtotaal onbekend Totaal
77
Huur <= 389,05
3 0 0 0 3 0 25
Huur 389,06 t/m 556,82 19 16 4 2 41 Huur 389,06 t/m 556,82 7 2 0 0 9 Huur 389,06 t/m 596,75 4 0 0 0 4 3 57
Huur > 556,82
Totaal
35 23 16 6 80 Huur > 556,82
65 44 20 8 137 Totaal
30 6 19 10 65 Huur > 596,75
43 8 19 10 80
20 4 0 0 24 0 169
Totaal 27 4 0 0 31 3 251
Bijlage 2:
78
Meer informatie?
Zaltbommel Thorbeckestraat 1 5301 NC Zaltbommel Postbus 2018 5300 CA Zaltbommel T 088 520 4000 I www.woonlinie.nl E
[email protected]
79
Woudrichem ’t Rond 1 4285 DE Woudrichem Postbus 51 4285 ZH Woudrichem
