Inhoudsopgave. 1. Op stap in Amsterdam. 2. Een wandeling door Maastricht. 3. Delft, een stad met twee gezichten. 4. Een wandeling door Arnhem

‘een wandeling door’

Inhoudsopgave 1.

Op stap in Amsterdam

2.

Een wandeling door Maastricht

3.

Delft, een stad met twee gezichten

4.

Een wandeling door Arnhem

5.

Enschede: ambitie wordt werkelijkheid

6.

Een bezoek aan Eindhoven

7.

Winkelstad Groningen

8.

Een wandeling door Roermond

9. Amersfoort 10.

Een wandeling door Zwolle

Vormgeving: W. Wong | www.diancreative.nl 2

3

Een wandeling door 10 (binnen)steden (2007-2010)

Een wandeling door 10 (binnen)steden (2007-2010) Inleiding ‘een wandeling door’ Groningen -Groningen

Het begon met een spontaan idee: ‘laten we eens een wandeling maken in de centra van onze geboortesteden en daar samen vakmatig naar kijken.’ Zo gingen we op stap in Amsterdam, de geboortestad van Jorine, Maastricht, de geboortestad van Jacq. en Delft, de geboortestad van Marc. Tijdens de eerste reis naar Amsterdam ontstond net zo spontaan het idee om er een artikel aan te wijden. Deze zo twee jaar geleden ontstane vakinhoudelijk gerichte en tegelijk vriendschapverdiepende actie bracht ons meer dan we verwacht hadden. De wandelingen waren inspirerend, intensief, leerzaam, maar ook leuk en gezellig. Het schrijven van de artikelen deden we om de beurt, waardoor we alle drie geregeld gedwongen werden ons vooraf goed voor te bereiden en ons zo nog meer te verdiepen in de stad en de achtergrond. Het doel en mede bepalend voor de keuze van de steden, was en is altijd tweeledig. Allereerst en primair heeft dit een inhoudelijk en vakgericht karakter. We willen vaststellen en ervaren of en hoe (her)ontwikkelingen van omvangrijke

Zwolle -Zwolle

en strategische aard het retailaanbod en de reactie van de consument het functioneren van het winkelgebied beïnvloed(d)en. Daarnaast vinden we het leuk en interessant, om via onderlinge discussie en uitwisseling van

Amsterdam Amsterdam

elkaars standpunten, onze persoonlijke ervaringen van de binnenstad weer te geven op pretentieloze wijze.

-

Enschede Enschede

-

Amersfoort Amersfoort

-

Van vele van de lezers van Shopping Centre News kregen we positieve reacties. De artikelen bleken veelvuldig en met interesse gelezen te worden. Ook de uitgever, Edwin Brugman was enthousiast. Wat dus begon als een spontaan idee, groeide uit tot een artikelenreeks die alweer drie jaar lang in drie nummers per jaar een inhoudelijke

Delft -Delft

bijdrage levert aan Shopping Centre News.

Arnhem -Arnhem

Inmiddels hebben we tien steden ‘onder de loup genomen’ en vonden het tijd hier iets mee te doen. Voor u ligt daarom de gebundelde versie van onze artikelen met ervaringen en foto’s. We hopen, dat u er plezier aan beleeft, als u het leest! ‘Graag bedanken wij hartelijk de sponsors die deze speciale editie van ‘een wandeling door’ (mede) mogelijk gemaakt hebben. Wij zijn Corio Nederland, MAB Development, Multi Vastgoed, Polyground, SCM Europe, Shopping Centre NEWS, Strabo, Synchroon en Syntrus Achmea Vastgoed voor hun enthousiaste reactie en financiele bijdrage

Eindhoven Eindhoven

-

en Locatus voor het leveren van een overzichtskaart van Nederland met de tien door ons bezochte (binnen)steden en winkelgebieden.’ Jorine, Jacq. en Marc

Roermond -Roermond

januari 2011

Maastricht -Maastricht

Locatus, december 2010

4

5

28

stadscentra

shopping centre news 2 - 2007

stadscentra

shopping centre news 7 - 2007

29

Jacq Cornelissen, Jorine de Soet en Marc Majolee plannen hun winkelcentrumroute door Amsterdam

J

acq Cornelissen, Marc Majolée en ik, Jorine de Soet, kennen elkaar al geruime tijd en wisselen met enige regelmaat van gedachten over winkelcentra, centrumgebieden, nieuwe en vernieuwde winkelformules, onderzoeksrapporten en onze respectievelijke gezinnen. Ik, geboren en getogen Amsterdamse stelde daarom eens voor om een rondleiding te verzorgen door mijn geboortestad, Amsterdam. Inmiddels ben ik er zelf al dertien jaar weg en wilde ook wel weer eens zien hoe het met ‘mijn’ stad gaat. Want dat gevoel heb ik nog steeds. Als er in de Amsterdamse binnenstad een grote ingreep gepleegd wordt, vind ik nog steeds dat ‘ze’ me even hadden moeten bellen. Dit initiatief sloeg zo aan, dat we besloten dat ook Jacq en Marc een rondleiding zouden verzorgen in hun respectievelijke geboortesteden. In de volgende twee nummers van Shopping Centre News zult u dan ook een artikel aantreffen over Maastricht en over Delft, twee steden waar de afgelopen jaren wel het een en ander veranderd is.

Op stap stap in in Amsterdam Op

Amsterdam cs Eerst nu dus Amsterdam. Om 9.30 uur stappen we uit de trein op het Centraal Station. Daar struikelen we over bouwafschermingen omdat het CS stevig aangepakt wordt. Buiten breken we vervolgens onze nek over allerlei mensen die zich naar hun werk haasten en toeristen. Ik glij bijna uit over een verse plak duivenpoep. Ja, we zijn in Amsterdam, kan niet missen! We wandelen een klein stukje over het Damrak. Direct zien we dat, hoewel het Damrak er ons inziens echt níet uitziet, met niet op de omgeving aangepaste lantaarnpalen (die zouden het in Barcelona beter doen), onduidelijke, overdekte terrassen en straatvuil, het werkelijk zwart ziet van de mensen. Wat heeft die stad toch? Het is altijd druk, terwijl een van de belangrijkste entrees, een van je visitekaartjes toch, best eens een beetje opgeleukt zou mogen worden. Gelukkig worden daarvoor ook visies en plannen ontwikkeld, zo hebben we uit de markt mogen vernemen.

Nieuwendijk achter Door de Haringpakkerssteeg, een donker, naar urine stinkend steegje sjokken we achter een hoop andere mensen naar de Nieuwendijk. Daar treffen we een in alle opzichten bijzonder kleurrijk gebeuren: allerlei kleuren mensen, hele fraaie panden met dure, exclusieve winkels, de bijna historische schoenenwinkel van de familie Meijer, een soort uitdragerijen, Indiaas geöriënteerde winkels met een hoop nep-bling-bling,

Heeft Amsterdam ’t nog steeds? een schoenendiscounter, één van de volgens mij meest fraaie vestigingen van de Hema en twee vestigingen van h&m. Eén van die vestigingen bevindt zich in het project ‘De Kolk’, (genoemd naar de Nieuwezijds Kolk, waar het centrum heen leidt) in 1997 ontwikkeld door (toen nog) abn amro. Deze vestiging van h&m bevindt zich op de begane grond en is heel diep en relatief smal. Duidelijk is dat h&m deze vestiging tot op heden niet als haar paradepaardje heeft weten te waarderen. De winkel is relatief eenvoudig en goedkoop ingericht. Naast h&m bevindt zich een vestiging 6

van Kruidvat, die zich met haar eigen entree op de hoek heel duidelijk in het straatbeeld weet te positioneren. Op de eerste verdieping, die via een entree op de begane grond bereikbaar is, bevinden zich een foodcourt en vestigingen van Duo Sports en Bart Smit.

de kolk Het complex ‘De Kolk’ als zelfstandig winkelcentrum lijkt tot nu toe nooit echt heel succesvol te hebben kunnen functioneren en staat in ons vakgebied bekend als een project dat geen schoonheidsprijs verdient. Ooit begon het als een spannende ontwikkeling met de (hierboven al genoemde) foodcourt op verdieping en winkels eronder (In de VS zien we dit soort concepten wel, maar dan stand-alone en vele malen groter). Sinds de oplevering heeft het centrum echter al te kampen gehad met leegstandsproblemen en mutaties. In 2000 pleegde Prowinkogroep er een ingreep door o.a. het complex transparanter te maken met behulp van een enorme glazen gevel. Binnenkort komt er verandering in deze twijfelachtige situatie tot nu toe. Dan opent New Yorker, een Duitse jonge-modeketen, die enorm in opmars is en in toenemende mate aan populariteit wint, haar flagshipstore in ‘De Kolk’. De nieuwe winkel neemt 2278 m2 winkelvloeroppervlakte in beslag, waarvan ruim 2200 m2 op verdieping. De entree bevindt zich op de begane grond met een winkelruimte van 64 m2 tussen de entrees van h&m en het Kruidvat in. Doordat zich binnenkort op de begane grond drie tophuurders naast elkaar met alle hun entree aan de Nieuwendijk bevinden, zal ‘De Kolk’ niet langer één winkelcentrum vormen, maar gewoon een onderdeel van de Nieuwendijk, waar zich drie individuele winkels bevinden, die alle hun eigen trekkracht genereren. We wisselen even van gedachten of we nu van mening zijn dat de Nieuwendijk in zijn geheel zich aan het verbeteren is of aan het verslechteren. Voor beide ontwikkelingen zien we signalen: namelijk nieuwe investeringen in nieuwe winkels, maar ook leegstand en kwalitatief twijfelachtige winkelformules. Wij zijn heel benieuwd of de nieuwe ontwikkeling van ‘De Kolk’ tot regulier onderdeel van de Nieuwendijk met drie subtrekkers deze belangrijke

Amsterdamse winkelstraat (mede) in een opwaartse beweging kan brengen.

Jacq Cornelissen (Polyground), Marc Majolée (Johan Mat-

Nieuwendijk voor

ser Projectontwikkeling), en Jorine de Soet (KIR, Kordaat

Verderop op de Nieuwendijk wandelen we langs de Passage en c&a aan. Inmiddels heeft deze vestiging ook een ingang aan het Damrak. Jacq vertelt dat de andere ondernemers in de Passage enorme stampij hebben gemaakt toen c&a aankondigde dat zij haar entree zou gaan verleggen naar de overzijde van de Bijenkorf. Als gevolg van deze weerstand heeft de winkel nu twee belangrijke entrees. Rechts passeren we vervolgens het ‘Nieuwendijkse vreetstuk’, waar we Mc Donalds, Burger King en Febo naast elkaar aantreffen. Wellicht is deze concentratie van fastfoodleveranciers mede oorzaak van het feit dat de foodcourt in de Nieuwezijds Kolk niet optimaal heeft weten de functioneren. In feite bieden deze drie aanbieders met hun drie vestigingen een ‘ruime’ keuze in fastfood en de ‘court’ bevindt zich op straat. Dat ruik je dan ook.

Kalverstraat Bij de Dam slaan we eerst links af om even de door Kees Rijnboutt vernieuwde Bijenkorf te bewonderen. Het is er licht, functioneel, overzichtelijk en er hangt een luxe sfeer, mede veroorzaakt door de sterk geurende parfumerieafdeling. We zetten onze tocht voort via Magna Plaza (waar we in het vorige nummer uitgebreid over geschreven hebben) naar de Kalverstraat, nummer één bij Monopoly. Het is hier, zoals altijd, ontzettend druk! We kunnen over de hoofden lopen. En dat terwijl het winkelaanbod niet bepaald spectaculair is. Naar onze inschatting bevinden zich hier voor 99% ketenbedrijven, zo het niet honderd procent is. Niemand van ons voelt zich als consument erg aangetrokken door deze straat. Ondanks een paar best leuke nieuwe winkeltjes. Daarmee onderscheiden we ons overduidelijk van heel veel mensen die we hier zien slenteren, winkel in winkel uit. Friet etend en cola drinkend. De Bonneterie is reden voor een bezoek. Het is een wonder dat deze winkel met haar ontzettend luxe en exclusieve aanbod, prijsstelling en allure stand heeft weten te houden tijdens de ingrijpende detailhandelsdip van de afgelopen jaren. Misschien omdat het

in Ruimte) gingen begin van dit jaar met elkaar op stap in Amsterdam en vonden deze tocht de moeite waard om weer te geven in Shopping Centre News.

pand eigendom is? Prachtig, werkelijk prachtig blijft die winkel altijd! Op bijzondere wijze heeft men haar imago, karakter en uitstraling altijd bijzonder chic en klassiek weten te houden; op het truttige af, terwijl er ook heel duidelijk met regelmaat moderniseringsslagen zijn gemaakt. De plafonds, trappen en liften roepen bij ons alledrie zuchten van waardering op. Het assortiment is helaas niet zodanig, dat wij hier dagelijks onze aankopen (kunnen) doen, alhoewel ik hier al een aantal maal over een paar schoenen gestruikeld ben. Na de Bonneterie lopen we door naar v&d. Daar het bij La Place ongelooflijk druk is én wij nog veel meer Amsterdam willen zien, besluiten we een lopende lunch aan te schaffen, bestaande uit ontzettend lekkere en oergezonde sapjes met goed belegde broodjes (deze informatie even voor het thuisfront, dat beoordeelde dat wij toch wel een hele zware baan hebben). La Place blijft toch een sterke formule, alhoewel de vestigingen op verschillende plekken op verschillende wijze tot hun recht lijken te komen.

hoogte en goede zichtlijnen naar de eerste verdieping. Trekkers als Hema en h&m maken van dit centrum nog eens een extra aantrekkelijk project. We nemen nog even de lift naar boven om vanuit de échte toren, waar zich een prettig horecabedrijf bevindt, even uit te kijken over de stad. Het bedrijf bovenin zit helemaal vol.

Heiligenweg Daarna lopen we langs de Heiligenweg. Tot mijn grote verbazing is Meddens verdwenen van de hoek Kalverstraat-Heiligenweg. Gelukkig zitten de twee (bijna historische) vestigingen van The English Hatter met het beste assortiment lamswollen truien en de zelf-

standige drogisterij Cleban er nog wel. Ook één van de oudste en door kenners meest bezochte Vlaamse friteswinkel in de Handboogsteeg doet zichtbaar nog steeds goede zaken.

Leidestraat Via het Koningsplein en het Singel met de bloemenmarkt lopen we door de Leidsestraat, in het Monopolyspel de tweede straat van Amsterdam (tenminste in de tijd dat ik dat speelde). Tot onze grote vreugde ontwikkelt deze straat zich uitstekend. Was het zo’n tien tot vijftien jaar geleden verworden van eerst één van de betere winkelstraten van Amsterdam tot een onduidelijk aanloopgebied met vooral reis- en uitzendbureaus, deze laatste functie vinden we niet meer terug. De winkels in de Leidsestraat stralen een en al allure uit. Voor echte duurdere merkkleding en -schoenen kun je nu gerust naar de Leidsestraat. Tot onze verbazing treffen we hier al de derde zeepwinkel aan (eerder al twee in de Kalverstraat). Dat lijkt op het moment werkelijk booming business. Op allerlei plekken op dure A1 locaties in de kleinere panden schieten deze winkels als paddenstoelen uit de grond. The Soapstore is een belangrijke formule is deze trend. Met deze ontwikkeling wordt duidelijk zichtbaar, dat het goed gaat met onze economie. Want waarom zou je nu naar een specifieke winkel gaan voor zeep, die heel erg leuk en creatief verpakt wordt, maar wel relatief veel geld kost? Alleen als je alles al hebt of een cadeautje voor iemand wil kopen, die in dezelfde situatie verkeert. Ze zijn overigens wel heel fraai, die winkels en je ruikt ze op afstand.

Kalvertoren

PC Hoofstraat

Al etend steken we de nummer één van het Monopolyspel over en betreden de Kalvertoren, in mijn ogen nog steeds een van ‘de neusjes van de zalm’ in ons vakgebied. Net als de Kolk werd dit winkelcentrum in 1997 opgeleverd. Multi Vastgoed heeft het ontwikkeld. Het winkelcentrum wordt nog steeds gekenmerkt door een hele duidelijke eigen identiteit, doch naadloos onderdeel geworden van één van de belangrijkste delen van de Amsterdamse binnenstad. ‘Licht, lucht en ruimte’ straalt het uit door de lichtgekleurde vloer, het vele gebruik van glas, de verspringende bouw-

Na de Leidsestraat lopen we via de Hobbemakade naar de PC Hoofstraat. Daar worden we warm onthaald door allerlei PC Hoofttractoren, Saabs cabrio, Porsches, BMW’s enz. De straat staat er vol mee én dubbelgeparkeerd. We bewonderen de winkels die er gevestigd zijn. Is deze straat nu mooi? Is het er sfeervol? Nee, mooi is de straat niet. Het is een gewone, gemiddeld tot goed onderhouden Amsterdamse winkelstraat met veel te veel auto’s. Sfeervol is de straat wel. Dat komt > lees verder op pagina 31

7

4 Het begin van de route door de hoofdstad:

stadscentra/agenda

shopping centre news 2 - 2007

31

5 6

beurs & congres < vervolg van pagina 29

1

echter eigenlijk alleen door de zeer exclusieve winkels en bijbehorende etalages. Er heeft zich hier zelfs een échte Chanelwinkel gevestigd! Eindelijk, want daarvoor moesten eerst allemaal nog naar Düsseldorf en Parijs en dat geeft van die files. Ook de mensen die er rondlopen geven de straat een geheel eigen sfeer. We zien oude chic lunchen en wel hele jonge dames, naar schatting gekleed in zo’n vijfduizend euro per persoon, uitgebreid inkopen doen. Een bliksemcarrière, getrouwd met een voetballer of misschien wel met een winkelontwikkelaar of particuliere belegger?

2

Beethovenstraat donderdag 31 mei Van Muiden bakkerij kopen we allemaal een drieOost-Brabant Vastgoed ®Bij2007 koningenbrood voor het thuisfront. Daarna lopen we Eindhoven

3

4 Het begin van de route door de hoofdstad:

5 6 < vervolg van pagina 29

8

echter eigenlijk alleen door de zeer exclusieve winkels en bijbehorende etalages. Er heeft zich hier zelfs een échte Chanelwinkel gevestigd! Eindelijk, want daarvoor moesten eerst allemaal nog naar Düsseldorf en Parijs en dat geeft van die files. Ook de mensen die er rondlopen geven de straat een geheel eigen sfeer. We zien oude chic lunchen en wel hele jonge dames, naar schatting gekleed in zo’n vijfduizend euro per persoon, uitgebreid inkopen doen. Een bliksemcarrière, getrouwd met een voetballer of misschien wel met een winkelontwikkelaar of particuliere belegger?

1 Beurs van Berlage, Damrak 2 Nieuwendijk 3 Paleis op de Dam 4 Kalverstraat 5 Leidschestraat 6 Leidseplein Bron: Google Earth

waar wij de kwaliteit van winkelconcentraties op beoordelen en toch is het overal ongelooflijk druk. De Nieuwendijk is niet echt gezellig, noch de Kalverstraat. In de Leidsestraat ben je constant aan het ‘overleven’: heb je net een fietser ontweken, loop je bijna onder een tram, de PC Hooftstraat heeft veel te smalle stoepen voor het publiek dat zich er met allerlei tassen een weg probeert te banen en de Beethovenstraat is een soort binnenstedelijke doorgaande weg naar Amstelveen en het wtc. En toch loopt het allemaal en ervaren we het als aangenaam. Als we dat proberen te analyseren, dan beschikken alle plekken wel over bepaalde aantoonbare kwaliteiten: aaneengesloten winkelfront, heel veel (laagdrempelige) winkels in het genre van ‘vergelijkend winkelen’ en duidelijke

door de Van Baerlestraat, langs de schoenenwinkel van Hans Visser (familie van Mart?) naar de Beethovenstraat. Wildschut, het lokaal zeer populaire yupdonderdag 14 juni Zeeland Vastgoed ® 2007pencafé voor geslaagde twintigers, dertigers (en daarboven, maar dat is in dit café nauwelijks nog te zien) Goes slaan we over. Wij hebben geen tijd. Voor zes uur willen we de Beethovenstraat nog aangedaan hebben. En gelukkig; we redden het. Dit blijft toch een heel donderdag 21 juni bijzondere en aantrekkelijke winkelstraat in AmsterWinkellocatieMarkt ® België 2007 dam. We vinden er hele luxe winkels als bijvoorbeeld Antwerpen Pauw, maar ook een vestiging van Etos. Er zit een uitstekende winkel in Japanse specialiteiten en ook een van de beste slagers van Nederland heeft er van donderdag 28 juni oudsher een vestiging, Hergo, waar ik even een stukje Rotterdam Vastgoed ® 2007 hele goede ossenworst koop. De straat is breed en er kunnen met gemak aan weerszijden auto’s rijden en Rotterdam parkeren. Bovendien ligt er een dubbele trambaan in het midden.

donderdag 20 september Terugblik Stedendriehoek Vastgoed ® 2007 Inmiddels is het kwart over zes en het regent. We Deventer

hollen om de tram naar het CS te halen en evalueren onderweg onze tocht. Amsterdam blijft bijzonder, ook donderdag 27 septemberals winkelstad, constateren we. Een heleboel plekken voldoen helemaal WinkellocatieMarkt ® Nederland 2007 niet aan allerlei wetmatigheden

Utrecht

1 Beurs van Berlage, Damrak 2 Nieuwendijk 3 Paleis op de Dam 4 Kalverstraat 5 Leidschestraat 6 Leidseplein Bron: Google Earth

waar wij de kwaliteit van winkelconcentraties op beoordelen en toch is het overal ongelooflijk druk. De Nieuwendijk is niet echt gezellig, noch de Kalverstraat. In de Leidsestraat ben je constant aan het ‘overleven’: heb je net een fietser ontweken, loop je bijna onder een tram, de PC Hooftstraat heeft veel te smalle stoepen voor het publiek dat zich er met allerlei tassen een weg probeert te banen en de Beethovenstraat is een soort binnenstedelijke doorgaande weg naar Amstelveen en het wtc. En toch loopt het allemaal en ervaren we het als aangenaam. Als we dat proberen te analyseren, dan beschikken alle plekken wel over bepaalde aantoonbare kwaliteiten: aaneengesloten winkelfront, heel veel (laagdrempelige) winkels in het genre van ‘vergelijkend winkelen’ en duidelijke scheiding in het algemeen in marktsegmentatie. Het bewijs dat het goed gaat in Amsterdam is ook dat meerdere formules (h&m, soapshop) op wel drie of vier plaatsen voorkomen, verspreid over alle bezochte winkelstraten. Qua autobereikbaarheid is de Beethovenstraat goed bereikbaar én de PC Hooftstraat. In deze laatste straat valt echter nauwelijks te parkeren. In de binnenstad bieden de Nieuwezijds Kolk en de Bijenkorf natuurlijk goede parkeergelegenheid, maar verder laat dat in het centrum echt te wensen over. We kunnen concluderen dat Amsterdam naast een relatief gering aantal specifieke winkelkwaliteiten zoals bijvoorbeeld een heel ruim en veelzijdig aanbod, vooral over een ijzersterk (inter)nationaal imago beschikt als hoofdstad van Nederland en ‘the place to be’. Met een aantal iconen als de Bijenkorf, Magna Plaza en de PC Hooft en wie weet past de Kolk ooit ook nog in dit rijtje. We love (hartje?) Amsterdam.

Naschrift:

donderdag 21 juni WinkellocatieMark Antwerpen

donderdag 28 juni Rotterdam Vastgoe Rotterdam

donderdag 20 septe Stedendriehoek Vas Deventer

donderdag 27 septe WinkellocatieMark Utrecht

publicatie: ‘Visies op Te bestellen via onz www.management

22 en 29 mei 2007 Risicomanagement Locatie: Maarssen Informatie: 070-4415

11-13 juni 2007 Provada Locatie: Amsterdam Informatie: www.pro

19-20 september 3rd European Meeti tres Locatie: Troyes (F) Informatie: www.ma

8-10 oktober 2007 Expo Real Locatie: München, D Informatie: www.ex

14-16 november 200 MAPIC Locatie: Cannes, Fra Informatie: www.ma

Marc, Jacq en Jorine beseffen dat zij Amsterdam als winkelstad zwaar te kort hebben gedaan door geen bezoek te brengen aan de Utrechtsestraat, de Haarlemmerstraat, de Rozengracht, de Jordaan, de rosse buurt, de Albert Cuyp, de Kinkerstraat, de Middenweg, enz. en overwegen nog eens te gaan. n

publicatie: ‘Visies op Winkelvastgoed 2007’ Te bestellen via onze website: www.managementproducties.com

22 en 29 mei 2007 Risicomanagement bij gebiedsontwikkeling Locatie: Maarssen Informatie: 070-4415795

9

r e c t i f i c at i e

Een wandeling door Maastricht

Foto’s links: het pand van Sissy Boy en een gezicht op de Markt. Grote foto: de Grote Staat

Jacq Cornelissen (Polyground), Marc Majolée

Evenzo in het oogspringend als de aanwezigheid van het vele publiek, is de áfwezigheid van graffiti, zwerfvuil of rondslingerende fietsen. Kortom, het is een voor de consument zeer aantrekkelijk winkelgebied. Via de Markt bereiken we het grootschalige multifunctionele project Mosae Forum dat op het moment van ons bezoek nog in ontwikkeling is. In het bouwblok dat de ‘entree’ vanaf de Markt moet gaan vormen bevindt zich in enkele met elkaar verbonden gerestaureerde authentieke panden een vestiging van Sissy Boy Lifestyle. Dezelfde formule die recent ook voor het souterrain van Magna Plaza heeft gekozen. Een prachtige formule met mode en, zoals de naam al zegt, lifestyle producten. Het glazen dak van het erachter gelegen atrium wordt gedragen door pilaren die doen denken aan oversized Chinese parasols. Achter dit atrium staat het Mosae Forum in drie bouwblokken met een parkeergarage. Naast 18.500 m2 geplande winkelruimte en horeca omvat het project 16.500 m2 kantoren, een gemeentehuis met Raadszaal en een groot aantal appartementen. De parkeergarage is van dezelfde kwaliteit als die onder het Vrijthof en biedt ruimte aan 1150 auto’s. H&M heeft hier een prachtige vestiging op niveau -1 geopend.

(Johan Matser Projectontwikkeling), en Jorine de Soet (KIR, Kordaat in Ruimte) brachten begin februari een bezoek aan Maastricht. Hieronder volgt een verslag van hun tocht door de zuidelijke provinciehoofdstad.

N

og tijdens ons bezoek aan Amsterdam, waarvan u in de vorige SCN een verslag heeft kunnen lezen, ontstond het idee dat het daar niet bij moest blijven, maar een vervolg moest krijgen. Zowel, Marc, Jorine als ik, Jacq, hadden de nrw-bijeenkomst in Maastricht eind vorig jaar gemist, dus was de keuze voor een nieuw reisdoel snel gemaakt. Aangezien het mijn geboortestad is, werd besloten dat ik dit keer het verslag zou verzorgen. Tijdens ons bezoek aan Maastricht wilden we een aantal dingen bekijken. De nieuwe ontwikkelingen Entre Deux en Mosae Forum, het Stokstraatkwartier en zo mogelijk ook de nieuwe wijk Ceramique. Daarnaast wilden we een inschatting proberen te maken van de invloed die de eerste twee ontwikkelingen op de retail van Maastricht zullen hebben. Ondanks dat Maastricht niet om de hoek ligt, parkeerden we een krappe twee uur na vertrek uit Nieuwegein onze auto in de Q-Park parkeergarage onder het Vrijthof. De Maastrichtse binnenstad is goed bereikbaar, er zijn voldoende parkeergarages en hiernaar wordt goed verwezen vanuit de invalswegen. Of het nu komt omdat Q-Park in Maastricht zetelt of niet, de eerste confrontatie met Maastricht was die met een ‘top’ parkeergarage. Aan de ene kant onmiskenbaar Q-Park, door de duidelijke signing voor voetgangers (groen) en auto’s (rood). Aan de andere kant een garage met een lichtblauw gewolkte plafondafwerking(!), licht, schoon en ruim. De corridor die langs de loge en de diverse automaten naar buiten leidde voelde als een welkom gebaar naar ons als bezoekers.

Historisch

Entre Deux Bovengronds gekomen op het Vrijthof was het even oriënteren om het op steenworp afstand gelegen Entre Deux te ontdekken. Een van de sterke punten van de Maastrichtse binnenstad, een terughoudend beleid op het gebied van gevelsigning is tevens ook een zwakker punt voor Entre Deux. Ondanks de ligging tussen het Vrijthof en de Markt en met toegangen vanuit Helmstraat, Grote Staat en Spilstraat is het geen centrum dat opvalt, maar dat architectonisch en stedenbouwkundig wel erg opgaat in haar omgeving. De vraag die zich meteen opdringt is, of de zichtbaarheid en de routing voldoende verbeterd zijn ten opzichte van het ‘oude’ Entre Deux. Eenmaal binnen treffen we het drielaags winkelcentrum aan dat we al ‘kennen’ van de prachtige 3D animatie op de website. De hoogteverschillen tussen maaiveld -1 en +1 zijn prachtig opgelost met een ruime trappartij of een glooiende winkelgalerij. De verschillende etages zijn ook via roltrappen en liften te berei-

10

In het vorige nummer van Shopping Centre News is in het artikel ‘Op stap in Amsterdam’ een fout geconstateerd. In het artikel staat vermeld dat Prowinkogroep in 2000 een aanpassing gepleegd zou hebben aan De Kolk. Dit is niet juist. Het was Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, die in 2000 een ingreep pleegde en dit deel (de eerste fase) van het project aan de Kroonenberg Groep verkocht. In 2002 kocht de Kroonenberg Groep fase 2 van De Kolk. Dit deel is gelegen aan de Nieuwezijds Kolk.

ken. De appartementen op het hoogste niveau worden vanuit het winkelcentrum door de doorlopende gevel aan het zicht onttrokken. Ondanks dat er op het vroege uur al redelijk wat publiek op alle niveaus loopt, er is geen duidelijke klantenrouting te ontdekken. De branchering biedt een eigenwijze combinatie van winkels als Zara aan de ene kant tot Xenos en New Yorker aan de andere kant. Op het moment van ons bezoek zijn nog niet alle units gevuld. Bijzonder zijn Cook & Co op de eerste etage en verder het uitgekiende interieur van Man at Work op het laagste niveau. Behalve een La Place is er een horecagelegenheid met binnenterras op de begane grond. Verder is het winkelcentrum afsluitbaar met een kunstzinnig hekwerk. Wat verder opvalt is dat er behalve een enkele vuil-

nisbak geen ‘meubilair’ of ‘groen’ aanwezig is, waardoor dit half open centrum toch een beetje kil aandoet. Een plattegrond of overzicht van de aanwezige winkels ontbreekt (nog?). Bij het verlaten van het centrum brengen we een bezoek aan de voormalige Dominicaner kerk die integraal onderdeel uitmaakt van het project. De hierin gevestigde boekhandel is van Selexyz/BGN. Met respect voor de architectuur zijn hier in het middenschip drie etages gebouwd, die niet alleen ruimte bieden aan de vele boeken, maar die ook een adembenemende blik bieden op de rest van de ‘winkel’ met onder andere ook het in het koor gesitueerde terras van Coffee Lovers. Een werkelijk prachtige afsluiting van een bezoek aan Entre Deux. Al met al een geslaagde aan-

vulling op het toch al niet geringe retail aanbod in Maastricht. Hoe succesvol Entre Deux zal worden, is afhankelijk van hoe goed de loop erin komt en dat zal mede afhankelijk zijn van de invulling van de laatste units.

Mosae Forum Via de Grote Staat en de Muntstraat gaan we richting Mosae Forum. Beide straten maken deel uit van het autovrije winkelgebied van de Maastrichtse binnenstad. Wat opvalt, is de enorme hoeveelheid passanten. Dat verklaart mede de recente top-driekwalificering van winkelstraten met de hoogste vierkante meter prijzen. Met de Kleine Staat op plaats vier heeft Maastricht twee straten bij de eerste vijf.

Het project, waarin wonen, werken en uitgaan samenkomen heeft via de historische panden aan de Markt een duidelijke link met de rest van de binnenstad, maar maakt met de enorme moderne bouwblokken tevens een royaal gebaar richting Maas. Daarmee wordt de binnenstad duidelijk en veelbelovend verder afgerond. Voordat we onze weg vervolgen, lopen we even binnen bij Dayli, een voor ons alledrie nieuwe formule. De omschrijving van sandwichbar zou deze unieke combinatie van ‘food, tobacco, wines en books’ tekort doen. Een intrigerende mix die gezien het aanwezige publiek goed schijnt aan te slaan. In voorgaande nummers van scn heeft u kunnen lezen over de ‘fine food market’ die in het souterrain van Mosae Forum haar deuren heeft geopend. In augustus zal de veelbelovende nieuwe horecaformule ‘Mosae Gusto’ hier ook haar intrek gaan nemen. Inmiddels zelf toe aan een lunch, strijken we weer neer aan de Markt. In één van de vele bruine kroegen die Maastricht rijk is, genieten we van Maastrichtse gastvrijheid en plannen het vervolg van onze route.

Stokstraat kwartier Na nog een korte blik geworpen te hebben op de bijna buitenlands aandoende historische gevelwand rond de Markt, vervolgen we de weg via Muntstraat en Kleine Staat naar het Stokstraat kwartier. Hier bevinden zich in aantal geheel gerestaureerde straatjes talloze gere-

noveerde historische pandjes, die stuk voor stuk juweeltjes van winkeltjes bevatten, waaronder veel couleur locale. Twee tellen van de drukke Maasbrugstraat heerst hier een oase van rust. Het is een uniek stukje winkelgebied dat een extra dimensie geeft aan het winkelen in Maastricht en waar menige binnenstad jaloers op zal zijn. Als we de Maastrichtse ‘chique’ in bontmantel en getooid met dito muts zien flaneren,

Nieuw en oud, chique en gewoon leuk vragen we ons af of de winkels het publiek of het publiek de winkels aantrekt. Via de ‘Aw Brug’ (straatnamen staan zowel in standaardtaal als in het Maastrichts aangeduid) lopen we richting station. Ook aan de overzijde van de Maas in de wijk Wyck is de bewinkeling nog ononderbroken. Maar we bevinden ons hier in een duidelijk aanloop gebied. Aan het eind van deze weg ligt, buiten de binnenstad, het Centraal Station van Maastricht dat als bronpunt fungeert. Zover lopen we echter niet door. We werpen een korte blik in de lounge bar van het design hotel ‘La Bergère’. De ernaast gelegen broodjeszaak ‘Simply Bread’ maakt onderdeel uit van het hotel. Het hotel zelf gaat binnenkort verbouwen en dan gaat Simply Bread ook een Italiaanse ijssalon in het hotel exploiteren. Het feit dat hotel met de 35 extra thema kamers op 108 designkamers uitkomt, benadrukt maar weer eens dat Maastricht ‘hot’ is.

Ceramique Via de Wilhelminasingel zonder winkels, maar met zijn imposante herenhuizen en de Avenue Ceramique komen we in Ceramique, nog steeds aan de oostelijke oever van de Maas. Ceramique is een nieuwe wijk van Maastricht en is enkele jaren geleden onder regie van Jo Coenen ontstaan op het terrein van de voormalige Sphinx aardewerkfabrieken. De wijk bevat vele architectonische hoogstandjes waarvoor ons helaas de tijd ontbreekt, om ze alle uitgebreid te bekijken. Wij lopen door naar het centraal gelegen plein 1992. Een groot plein omzoomd door gebouwen, dat ondanks zijn afmetingen toch een zekere menselijke maat heeft weten te behouden. Eén van de gebouwen is het door Jo Coenen zelf ontworpen Centre Ceramique, dat onder meer de stadsbibliotheek en het gemeentearchief herbergt. Tussen de winkels rond het plein springt een ‘ouderwetse’ drogist in het oog, die enigszins detoneert tussen alle moderne invullingen eromheen. Tijdens een korte stop in een van de trendy horecagelegenheden vervolgen we onze weg terug naar het oude centrum van Maastricht. We eindigen onze tocht waar we begonnen zijn: het Vrijthof. Voordat we de terugreis aanvaarden, besluiten we te gaan eten in een van de vele eetcafés in de zijstraten van het Vrijthof. Onderwijl bespreken we de dag en de vele indrukken, waarvan er een blijft hangen: Maastricht is een bijzondere stad die niet alleen op het gebied van winkelen veel te bieden heeft. Te veel zelfs om in een dag allemaal goed te bekijken. Ook hier zullen we zeker nog eens terugkomen.

11

review

review < Gezicht op de Markt in delft

M

ijn (Marc) geboorteplaats Delft staat om uiteenlopende redenen op ieders netvlies. Vanuit de historie vanwege Delfts blauw, het Prinsenhof, het Oranjegraf in de Nieuwe Kerk en Johannes Vermeer. Daarnaast is Delft bekend door de TU Delft. De TU beschikt sinds 1997 over een schitterende universiteitsbibliotheek, ontworpen door het in Delft gevestigde architectenbureau Mecanoo. De bibliotheek ontving in 1998 de Nationale Staalprijs in de categorie Gebouwen met een stalen of hybride draagconstructie, de reden waarom mag duidelijk zijn. Het schuine dak van het gebouw is bedekt met gras, kan vrijelijk betreden worden en is bij voldoende sneeuw als skihelling te gebruiken. Op het gebied van detailhandel is Delft behalve om zijn historische binnenstad in de laatste jaren vooral bekend vanwege het nieuwe Zuidpoortgebied en de vestiging van Ikea langs de A13 aan de rand van Delft. Deze Ikea die in eerste instantie pas na lange strijd hier mocht komen, is op dit moment de grootste vestiging in Nederland. Het is een bijzondere vanwege het internationale opleidingscentrum voor franchisees en wijkt op een aantal punten af van de andere Nederlandse vestigingen. Het is in 2006 verbouwd en heet nu voluit ‘Ikea Concept Center’. Pas begin 2008 is het helemaal klaar. Het oude pand krijgt het grootste restaurant van Nederland en wordt voor de rest helemaal magazijn. Tot die tijd heeft The Ikea Store een ‘Meatballs & more’ en een ‘Sandwich & more’ restaurant.

Begin juli was Delft, na Amsterdam en Maastricht, de derde stad op rij

waaraan Jacq. Cornelissen

(Polyground), Jorine de Soet (KIR, Kordaat in Ruimte) en Marc Majolée

(Johan Matser Project­

ontwikkeling) een bezoek brachten. Ook hier was het ons doel om te

bekijken wat een nieuw

Zuidpoort en Cultuurplein Op een koude en winderige vrijdagochtend start ons bezoek aan de binnenstad van Delft in de Zuidpoort, het nieuwste winkeldeel van Delft. Vanuit de onder het gehele winkel- en uitgaansgebied gelegen, goed verlichte en ruim 900 plaatsen tellende parkeergarage komen we op het centrale plein boven. Het door Bouwfonds MAB in 2005 opgeleverde winkelcentrum omvat 14 duizend m² verdeeld over 25 verkooppunten met als trekkers Bristol, C1000, Hennes&Mauritz en een Lady Sting, grotendeels over twee lagen. Wij twijfelen gelijk of het winkelplein op zich hier de enige of belangrijkste trekker is. Het lijken naast dit winkelplein vooral ook de ligging aan de rand van het centrum, de bereikbaarheid, parkeergelegenheid, de boven de winkels gesitueerde appartementen met een eigen tweede maaiveld als binnenterrein en het cultuuraanbod die het centrum karakter en kwaliteit geven. De beperkte uitstraling van het centrum, de neutrale inrichting van het plein en de openbare ruimte als ook de middelmatige segmentering en formules laten retailtechnisch geen onuitwisbare indruk achter. Wel is het zo dat hier nu een aantal filiaalbedrijven gevestigd zijn die zich gedeeltelijk nog niet in het historische deel van de stad bevonden. Voor de Delftenaar biedt het dan ook een aanvulling op het aanbod waaraan men behoefte had: grotere winkelunits. Het druktebeeld op het moment van ons bezoek bevestigde deze indruk. Het via een smalle doorgang bereikbare Cultuurplein is daarentegen nadrukkelijk een verrijking voor Delft. Hier bevinden zich een nieuw stadstheater, de nieuwste MustSee bioscoop (zeven zalen, 1350 stoelen) en de modernste in 2006 geopende bibliotheek ‘DOK’ (DiscOtheek, Openbare bibliotheek en Kunstcentrum). Zij profiteren ook van de garage.

winkelproject voor de stad heeft betekend en hoe het centrum func

tioneert.

in de Veste Het centrale winkelplein van Zuidpoort verlaten we via een nieuwe tweede winkelroute, parallel aan de be-

Delft

een stad met twee gezichten

> 10 scn 4 | 2007

12

lees verder op pagina

12 scn 4 | 2007 11

13

review

review <

vervolg van pagina

11 •

← ← Gezicht op de nieuwe kerk vanuit de Veste delft

←

staande route door ‘In de Veste’, richting de Beestenmarkt. In de Veste was de eerste uitbreiding aan de historische binnenstad. In dit gebied bevinden zich zo’n vijftig winkels met gezamenlijk 24.000 m², voornamelijk ketenbedrijven als Hema, Blokker, C&A, V&D en Kijkshop. Het stamt uit 1975 en dat is te zien. De opzet is duidelijk gedateerd en de winkelblokken vertonen weinig onderlinge samenhang. In 1982 heeft een beperkte renovatie plaatsgevonden en op dit moment worden kleine luifels boven alle winkels aangebracht om het een zekere totaaluitstraling te geven. Eerst passeren we de aan de buitenkant grauwe winkel van V&D. Daarna zien we een nieuw blok met daarin wederom niet al te bijzondere winkels. Voordat we via de Kruisstraat de Beestenmarkt bereiken, zien we behalve het beruchte restaurant dat ooit gediend heeft als opnamelocatie voor de film van André van Duin voor het eerst ook de paaltjes in werking die het verkeer uit de binnenstad moeten weren. Want voor wie het nog niet weet: een groot deel van de binnenstad van Delft is ten behoeve van het winkelende publiek en de toerist vrij gemaakt van auto’s! Uit evaluaties blijkt dat zowel ondernemers als bezoekers tevreden zijn.

leuke speciaalzaakjes in het centrum. daaronder: het nieuwe Cultuurplein

Zuidpoort

BeestenMarkt Dit is een van de sfeervolste pleintjes van

Delft. Vroeger was dit de plek waar dieren werden verhandeld getuige het kunstwerk van een koe in het midden van het met mooie bomen bedekte plein. Nu is het een horecagebied met goede restaurants en veel terrassen. Aan de randen van de Beestenmarkt bevinden zich nog enkele authentieke winkeltjes waaronder een bijna historische verf- en glaswinkel. Er worden hier veel evenementen georganiseerd en in de winter is hier een schaatsbaan die ’s avonds voor een haast idyllische, Franse sfeer zorgt. de Markt Na de Beestenmarkt te zijn overgestoken ko-

men we via de zijkant van de Nieuwe Kerk op de Markt. Recht tegenover de toren van de Nieuwe Kerk, bekend van de Oranjes die er begraven liggen, bevindt zich het stadhuis. Aan weerszijden van de Markt bevinden zich kleine winkeltjes (o.a. Delfts blauw) en horeca met veel terrasruimte. Op het plein waar vroeger de taptoe werd gehouden staat iets uit het midden een beeld van de bekende Delftenaar Hugo de Groot. Het autoloze plein wordt gebruikt voor de sfeervolle en druk bezochte wekelijkse markt en verder voor tal van evenementen waaronder een jaarlijks jeu-de-boulestoernooi. noordelijk winkelGeBied en de klis Nadat we de Markt schuin zijn overgestoken betreden we de Voldersgracht en zijn zo aangeland in het zeer aantrekkelijke noordelijke winkelgebied. Hier bevinden zich veel gespecialiseerde winkeltjes met bijzondere producten. De grotendeels zelfstandige ondernemers bieden hier een breed scala aan branches en assortimenten. Zowel op het gebied van in en om het huis, als voor het bereiden van maaltijden, persoonlijke verzorging etc. Dit noordelijke gebied bestaat uit een vierkant blok van de Voldersgracht, Vrouwjuttenland, Choorstraat en Hippolytusbuurt. Opvallend is dat de Voldersgracht en het Vrouwjuttenland vanwege de gracht in het midden slechts aan één zijde winkeltjes bieden. Het aanbod is echter zo attractief dat dit helemaal niet stoort. Allereerst passeren we het nieuwe Vermeer-informatiecentrum gevestigd in een schitterend, met aandacht voor historie gerestaureerd pand. Hier bevindt zich een bezoekerscentrum (als

vervanger voor het vroeger aan de Markt gevestigde VVV) dat een visuele ontdekkingstocht door het leven, het werk en de stad van Johannes Vermeer in zeventiende-eeuwse sfeer biedt. Behalve een winkel bevat het centrum ook een herberg annex café. Hierna brengen we een bezoek aan een whisky-winkel met een zeer breed en diep assortiment en kopen we koekjes in Casa Roberto, een winkeltje dat zo uit Italië hier neer lijkt te zijn gezet met een heuse Fiat 500 voor de deur. Via de Hippo-

De Beestenmarkt is een van de sfeervolste pleintjes lytusbuurt lopen we terug naar de Markt. De Hippolytusbuurt met de nog steeds functionerende visbank en het oude postkantoor (nu architectuurcentrum) was vroeger bijna de belangrijkste winkelstraat. In het pand waarin ooit V&D gevestigd was, is Vögele ‘neergestreken’. Hoewel het druktebeeld is afgenomen, bevat de Hippolytysbuurt evenals de Choorstraat nog steeds attractieve winkels en een sfeervolle aanblik. BraBantse turfMarkt Achter het stadhuis zijn verschillende leuke restaurants (o.a. in de voormalige Waag) gevestigd. Via de Oude Langendijk (eenzijdig bewinkeld) en de Jacob Gerritstraat (met wel heel veel telefonie en discountwinkels) lopen we over de Brabantse Turfmarkt en via de Molslaan door de Veste terug naar het Zuidpoortgebied. In de hier enigszins aan de zijkant van het plein gevestigde horeca ‘Mockamore’ drinken we op de verdieping nog iets lekkers om warm te worden en evalueren we ons bezoek. relatie oud en nieuw Allereerst vragen we ons af of de

winkelcomponent van het nieuwe Zuidpoortgebied nu een

< opvallend beeld op de Beestenmarkt 12 scn 4 | 2007

14

werkelijke verrijking voor Delft vormt of niet. Wij zelf betwijfelen dat, gelet op het ‘middle of the road’ winkelaanbod en de gemiddelde kwaliteit van de openbare ruimte. Voor de Delftse consument biedt het gebied echter kennelijk iets extra’s, gelet op het druktebeeld dat intenser is dan elders in de binnenstad. Waarschijnlijk ligt de oorzaak hiervoor in de ruime winkelunits die plek bieden aan een aantal populaire formules, die de historische binnenstad niet of nauwelijks kon huisvesten. In die zin zien we dus wel een toevoeging van bepaalde hippe winkels. Of het winkelcentrum ook de regiopositie van Delft heeft versterkt kunnen we nog niet vaststellen. Delft-centrum bezette in 2004 plek 11 in de top-50 van winkelgebieden met een omzet van ca. 191 miljoen euro, het marktaandeel is echter van 2% tussen 1978 en 1999 in 2005 gedaald naar 1,5%. Overigens bezet Ikea Delft met een omzet van 118 miljoen (!) plek 5 van de toptien woonboulevards/PDV/GDV-concentraties in de provincies Zuid-Holland en Utrecht (bron: Koopstromenonderzoek Zuid-Holland/Utrecht, 2004).

van een koppelstuk eerder een beetje een ‘scheidslijn’, een barrière als het ware tussen beide winkelgebieden. In de zomer een aantrekkelijke plek om op de vele terrassen iets te gebruiken, in het voor- en najaar en de winter vooral een koude en kale vlakte. We stellen vast dat het winkelgebied van Delftcentrum toe is aan een gedeeltelijke herstructurering en een verbeterde uitstraling. delft reGelMatiG een BeZoek waard? Ja en nee. In

winkeltechnisch opzicht ‘lijdt’ Delft nadrukkelijk aan zijn regionale ligging temidden van de sterke binnensteden van Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer. Daardoor komen trekkers van het laatste uur zoals Zara, H&M, Media Markt niet of in beperkte omvang naar Delft. De Delftenaar vindt hier wat hij wenst, de regioconsument heeft voor een dagje uitgebreid recreatief winkelen elders een betere keus. Bovendien wordt of is in genoemde plaatsen de laatste jaren hard aan de weg getimmerd om het centrumgebied te verbeteren en attractiever te maken. Vanuit de optiek dat wij allen vinden dat de binnen-

twee GeZiChten Belangrijker echter dan wat het Zuid-

poortgebied voor Delft heeft betekend, is in onze ogen dat de binnenstad twee gezichten kent en dat de aansluiting daartussen onvoldoende sterk is. In het noordelijk deel van het winkelgebied bevindt zich werkelijk een keur aan speciaalzaken in een attractieve historische omgeving met mooie gevels en grachtjes, maar ontbreekt een grote, sterke trekker. In het zuidelijk deel overheerst het filiaal- en grootwinkelbedrijf en is het druk(ker), maar ontbreekt bijzonder aanbod en is de uitstraling bijzonder matig. Zo’n dertig tot veertig jaar geleden is bij de bouw van In de Veste in stedenbouwkundig opzicht weinig kwaliteit geleverd. Dit deel van de binnenstad verdient eigenlijk een totale cosmetische ingreep van de puien en het voetgangersgebied, te beginnen met de panden waarin Hema en V&D gevestigd zijn. De verbinding tussen beide winkelgebieden vormt de Markt die precies ligt op de scheiding. De Markt is echter in plaats

De Delftenaar vindt hier wat hij wenst, de regioconsument heeft voor recreatief winkelen betere keuzes stad steeds nadrukkelijker het podium dient te zijn van beleving, een plek die een mix biedt van winkels, cultuur, horeca en uitgaansvoorzieningen, heeft Delft met zijn mooie grachtjes en historische panden juist heel veel te bieden. In dat opzicht is Delft een stad met veel gezichten en verdient het af een toe een bezoek. Beleef dit in de zomer met mooi weer! •

scn 4 | 2007 13

15

arnhem

arnhem We konden het niet laten. Na onze geboortesteden (respectievelijk Delft, Maastricht en Amsterdam), besloten we meer steden te gaan bezoeken en een verslag te maken van wat nieuwe winkelprojecten in het kernwinkelgebied teweegbrengen en onze bevindingen van de stad voor Shopping Centre News. Dit keer hebben we een deel van de binnenstad van Arnhem onder de loep genomen.

Het Musiskwartier

Een wandeling door Arnhem

I

n Arnhem was zoveel te zien, dat we niet alle nieuwe en vernieuwende projecten in de binnenstad hebben kunnen bezoeken, maar natuurlijk wel de recente ontwikkeling ‘Musiskwartier’ van Multi Vastgoed. Reden te meer om deze stad in de toekomst nog eens aan te doen.

DOOR MARC MAJOLEE (JOHAN MATSER PROJECTONTWIKKELING), JACQ CORNELISSEN (POLYGROUND) EN JORINE DE SOET (KIR, KORDAAT IN RUIMTE)

Voordat we echter het centrum van de stad aandeden, bezochten we eerst winkelcentrum Lely, dat zich bevindt aan de Dr. C. Lelyweg. de aanrijroute via Westervoort naar het centrum. Winkelcentrum Lely is van buiten een onooglijk winkelcentrum met grootschalige formules. Het is er voor het relatief vroege tijdstip, tien uur ’s ochtends, behoorlijk druk. Met vestigingen van Jumbo, Lidl, Kruidvat, Marskramer, Zeeman, Vögele, Scapino en Halfords en ruime, gratis parkeergelegenheid voor de deur is het een bijzonder aantrekkelijk winkelcentrum om functioneel en doelgerichte aankopen te doen; hetzij dagelijkse boodschappen, hetzij een specifiek artikel waarvoor vergelijken niet noodzakelijk is.

VORM VERSUS FUNCTIE Na ons korte

bezoek aan winkelcentrum Lely vallen we in het andere uiterste wanneer we uit de vernieuwde en verruimde parkeergarage van het Musiskwartier komen en het centrumgebied in lopen via de toegang tot de Walstraat. De entree op verdieping valt ons een beetje tegen. Dit wordt veroorzaakt doordat zich enerzijds de betaalautomaat voor de parkeergarage midden in ‘ontvangsthal’ staat en daarmee al het zicht op de straat beneden ontneemt. Het contact met ‘buiten’ had ons inziens beter gekund. Anderzijds oogt de functionele invulling op deze plek niet heel spannend met een dierenwinkel, een drogist en een vestiging van Zeeman. Bovendien ogen de vorm van het trappenhuis en het gebruikte materiaal nogal industrieel. En dat is niet wat wij verwachtten van een entree van een centrumontwikkeling die bijna de NRW-jaarprijs heeft gewonnen. Eenmaal buitengekomen in de Walstraat wordt deze eerste indruk echter geheel gecompenseerd. We lopen direct de binnenstad van Arnhem in KNAP STAALTJE Omdat wij weten

FUNCTIE VERSUS VORM Bij het zien

en ondergaan van dit winkelcentrum constateren wij dat dit eigenlijk een goed, zij het in dit geval goedkoop van opzet, voorbeeld is van een winkelcentrum aan de rand van de stad dat inspeelt op de behoefte van consumenten om snel en efficiënt bepaalde aankopen te kunnen doen. Functionele aspecten wegen bij dit soort winkelen beduidend zwaarder dan vormaspecten. En dat zien we ook duidelijk in dit winkelcentrum. Aan sfeer is relatief weinig gedaan. Het winkelcentrum is zeer ruim en overzichtelijk opgezet en wordt uitstekend beheerd. Het is er schoon en de uitstallingen staan werkelijk strak op een rij.

dat dit het Musiskwartier is én omdat het er nog nieuw uitziet, is duidelijk dat het hier om een recente ontwikkeling in een historische binnenstad gaat. Kijken we echter naar de stedenbouwkundige structuur en het ontwerp, dan maakt dit nieuwe centrumdeel nu al een ‘natuurlijk’ onderdeel uit van historische Arnhemse binnenstad. Echt een heel knap staaltje werk! De passage die gerealiseerd is door het oude pand van de Gruyter (uit het begin van de vorige eeuw) op de hoek van het Land van de Markt, de Roggestraat en Beekstraat is werkelijk een lust voor het oog door de harmonieuze combinatie van hoogte, transparantie, kleur- en materiaalge-

bruik en prachtige verlichting. Een voorbeeld van een passage die van iets naar iets leidt en bovendien kwaliteit biedt. En tot onze vreugde is het er op het moment van ons bezoek, vrijdag rond het middaguur, bijzonder druk. Invulling, aanvulling en kwaliteit Het V&D warenhuis maakt met 15.000 m2 een belangrijk deel uit van de totale ontwikkeling van 32.000 m2. Van dit laatstgenoemde metrage vormt slechts 7.000 m2 vloeroppervlak een kwantitatieve toevoeging. Dit relatief gering aantal uitbreidingsmeters benadrukt nog eens de kwalitatieve toevoeging aan dit deel van de binnenstad. De architectuur wordt nadrukkelijk gekenmerkt door modern en retro, waardoor enerzijds een historiserend effect optreedt, anderzijds de moderne aansluiting met de Velperbinnensingel vanuit stedenbouwkundige optiek zeer verantwoord is. Kijken we naar de functionele invulling, dan vinden wij deze in het algemeen niet heel spannend. Zoals in de meeste centrumgebieden en vooral wanneer er recent ingrepen hebben plaatsgevonden, domineert het landelijke keten- en filiaalbedrijf overduidelijk. Wel zien we een aantal uitstekende invullingen van bekende winkelformules als het gaat om de inrichting. Zo bevindt zich hier een duidelijk zich onderscheidende schoenenwinkel van Schuurman, die heel aardig haar winkel gethematiseerd naar (goede) merken heeft ingedeeld en daarmee creatief heeft ingespeeld op de wat onhandige ruimteindeling als gevolg van het feit dat de unit tegen de bestaande V&D is aangebouwd. Ook de vestiging van Sting met 2000 m2 over meerdere verdiepingen is absoluut de moeite van een bezoek waard, zowel wanneer men het als beroepsgedeformeerde niet kan laten fraaie formules te bezoeken, als wanneer

12 scn 6 | 2007

1666 SCN 2007_06 v01.indd 12

16

men op zoek is naar een redelijk gekleed casual, hip kledingsstuk voor een niet te hoge prijs. Het interieur en de verschillende ruimtes met mega-beeldschermen zijn allemaal bijzonder en met aandacht voor detail vormgegeven. CONTRAST Het gehele Musiskwartier wordt omsloten door de Roggestraat, Land van de Markt, de Beekstraat, de Velperbinnensingel en Nieuwstad. Binnen dit gebied heeft Multi Vastgoed (toen nog) een heel nieuw deel binnenstad gecreeërd, waarin nieuwe straten en pleinen elkaar op passende wijze afwisselen. Nadat we (nogmaals) enigszins overdonderd zijn door de kwaliteit van het Musiskwartier, wandelen we door de Bovenbeekstraat. Opvallend is hier een ‘inbreiding’: letterlijk een u-vorm die uit de straat ‘gehapt’ lijkt uit de zeventiger jaren van de vorige eeuw, zo schatten wij. Werkelijk een gedrocht, wanneer we dit vergelijken met waar we net vandaan komen. Het project bestaat uit winkels en appartementen en de invulling is niet echt attractief maar wel bijzonder: op de begane grond bevinden zich een vestiging van Pipoos, een onduidelijke sportzaak en iets dat eruit ziet als een feestwinkel. De bouwstijl is typisch voor de tweede helft van de crisisbouw en om onduidelijke redenen heeft de architect zijn ‘u-vorm’ deels afgesloten met een soort ‘schip op palen’ dat de winkelplint vrijwel geheel aan het zicht onttrekt. Zonde dat naast zo’n schitterend project als het Musiskwartier zo’n onduidelijk project staat. Aan de andere kant zien we op deze manier wel heel mooi in welke tijd op welke wijze wij stedenbouw bekeken en bekijken. Lopend door dit meer noordoostelijke deel

>

LEES VERDER OP PAGINA

14 scn 6 | 2007 13

14-12-2007 12:05:02 1666 SCN 2007_06 v01.indd 13

14-12-2007 12:05:0

17

arnhem

projecten Deze speciale uitgave is mede mogelijk gemaakt dankzij een bijdrage van:

projecten kort EERSTE PAAL DE MARE

Musiskwartier

<

VERVOLG VAN PAGINA

Land van de Mark

13

van de Arnhemse binnenstad en wetend wat zich op de plek van het Musiskwartier bevond, voordat dit gerealiseerd was (bijna een no-go area, bestaande uit dichte wanden, achterkanten en expeditie), ontstaat een aardig tijdbeeld van de verschillende perioden die de binnenstad heeft mogen doormaken. TOERISTISCHE ROUTE Bijna aan het einde van de Bovenbeekstraat slaan we linksaf de Ruiterstraat in. De Ruiterstraat is (in elk geval op dit moment van de dag) een rustige straat met relatief weinig uitstraling. Dit beeld wordt in positieve zin doorbroken door Broodbakkerij Van Der Meijden op nummer 37. Deze bakkerij is hier al gevestigd sinds het jaar 1904. Wij zijn alle drie niet bekend met deze bakkerij, maar hier in Arnhem lijkt dat een uitzonderlijke situatie. Er staat een rij met klanten tot ver in de straat. Geprikkeld door nieuwsgierigheid besluiten wij er alle drie iets te kopen. En inderdaad; de kwaliteit is uitstekend!

Op het Jansplein en de Jansplaats aangekomen bewonderen we het oude postkantoor. Het postkantoor stamt uit het einde van de 19e eeuw en is in neogotische stijl opgetrokken. In 2004 heeft Elizen Vastgoed bv uit Twello het pand opgekocht. Deze nieuwe eigenaar heeft plannen om er horeca te realiseren en appartementen op verdieping. Inmiddels hebben boekhandel Selexyz en een

vestiging van la Place en huurcontract afgesloten. Wij zijn van mening dat horeca aan het plein zeker een kwalitatieve toevoeging betekent op deze plek. Zelf gebruiken we een uitstekende lunch aan hetzelfde plein op de hoek bij bar-café-trattoria Zilli en Zilli, waar zo te zien het betere Arnhemse publiek komt. Via de Grote Oord steken we in zuidelijke richting de drukste winkelstraat van Arnhem, de Vijzelstraat, over en lopen naar een aantal aantrekkelijke straten die onderdeel zijn van het ‘stegengebied’, via de Wielakkerstraat over het Eiland naar de Kerkstraat. Deze straten worden gekenmerkt door een stedenbouwkundige/architectonisch smeltkroes van historische bouw en na-oorlogse crisisbouw. De invulling is net zo afwisselend. We vinden er creatieve, originele zelfstandig ondernemers, met name op het gebied van mode waaronder het net geopende ‘Coming Soon’ (een initiatief van de lokale onderneemster Judith ter Haar (Jones) en ArtEZ hogeschool voor de Kunsten) tot en met discountformules. Eigenlijk is dit deel van het centrum een wat onduidelijk te positioneren deel. KERK EN STADHUIS Wanneer we aan

het einde van de Kerkstraat de Broerenstraat ingaan en de Markt oplopen wordt het contrast wel heel erg groot. Midden op het plein bevindt zich de Eusebiuskerk, een imposant, markant bouwwerk in laatgotische stijl. Het gebouw doet tegenwoordig vooral dienst als locatie die gehuurd kan worden voor evenementen. Aan de voet van de kerk wordt de

warenmarkt gehouden. Even verderop achter de kerk zien we het stadhuis; een duidelijke manifestatie van de functionele bouw in de zestiger jaren van de vorige eeuw. Voor het stadhuis bevindt zich een grote waterpartij, die op het plein voor de kerk in stijl herhaald wordt in een moderner, kleiner formaat. Beide gebouwen zijn op eigen wijze indrukwekkend en over smaak valt niet te twisten. Over de flanken van het plein zijn we het echter helemaal eens met elkaar. In hun huidige opzet en uitstraling vormen deze een overduidelijk voorbeeld van treurige crisisbouw. Wij zijn het er over eens dat deze bouwstijl behoorlijk afbreuk doet aan de andere kwaliteiten van het plein. INNOVATIEVE ONTWIKKELING Na-

dat we ons verbaasd hebben over de kleurrijke samenstelling van bouwwerken aan de Markt en langs de Broerenstraat buigen we af de Bakkerstraat in. We worden hier eerst welkom geheten door een enorme ijshoorn aan de gevel die de vestiging van een verse ijswinkel aankondigt. De Bakkerstraat is een straat met een duidelijk die zich duidelijk positief ontwikkelt. Lopen we vanaf de Broerenstraat in de richting van het Hemelrijk, dan neemt de kwaliteit van de winkels zichtbaar toe, evenals de kwaliteit van het vastgoed: in het zuidelijke deel treffen wij nog na-oorlogse crisisbouw aan; even verderop in het meer noordelijke deel echter gaat dit over in panden van naar schatting eind 19e eeuw, begin 20e eeuw. Wij verwachten dat de kwaliteitverbetering van de win-

kels in de richting van de Broerenstraat zal doorzetten. In de Bakkerstraat bevinden zich allerlei winkels in de modische sfeer en de woonaccessoires, zowel zelfstandig ondernemers als (wat kleinere) ketens. Het vastgoed is in het algemeen goed onderhouden en heeft een verzorgde uitstraling. Dat is trouwens in het algemeen een opvallend element in de Arnhemse binnenstad. Ook de inrichting van de straat is strak met een relatief nieuwe ‘vloerbedekking’ en historiserende lantaarnpalen met bloembakken er aan. De Bakkerstraat heeft duidelijk het karakter van de betere aanloopstraat met bovendien potentie. Via het Hemelrijk lopen we naar de Weverstraat. We lopen ook even door de Hemelrijkpassage: een verstopte winkelpassage die nauwelijks nog bestaansrecht lijkt te hebben. Het unieke koffiehuis ‘Hemelrijk’ daarentegen dat zich aan een zijtak van de passage bevindt en over een idyllisch buitenterras beschikt, lijkt door haar verstopte ligging juist wel goed te lopen. BARTOKKWARTIER Aangekomen in

de Weverstraat lopen we direct tegen de locatie van het toekomstige ‘Bartokkwartier’ aan. Marc geeft hier een uitgebreide toelichting op de plannen voor het Bartokkwartier, een project van Johan Matser Projectontwikkeling. Met de gemeente Arnhem is in augustus van dit jaar een koop- en realisatieovereenkomst getekend voor de planontwikkeling van dit gebied. Het te ontwikkelen gebied wordt omsloten door het Kleine

14 scn 6 | 2007

66 SCN 2007_06 v01.indd 14

18

VRIJDAG 23 NOVEMBER IS BEGONNEN met de bouw van winkelcentrum de Mare in Alkmaar. Wethouder Rian van Dam en Anneke de Vries van ING Real Estate groeven een tijdcapsule in op de locatie. Winkelcentrum De Mare zal uitgebreid worden met 5400 m2 winkelruimte met ruim twintig nieuwe winkels, die het assortiment van De Mare compleet zullen maken. De oplevering van het volledig verhuurde winkelcentrum staat gepland voor het voorjaar van 2009. Het totale project bestaat naast de winkels uit 65 appartementen. Alle 39 koopappartementen zijn al verkocht op de particuliere markt en 26 appartementen zijn verkocht aan woningcorporatie Vitalis voor de verhuur. Anneke de Vries, directievoorzitter van het Nederlandse ontwikkelingsbedrijf van ING Real Estate: “Het winkelcentrum combineert bekende winkelketens met regionale merken. Daarmee wordt een zeer aantrekkelijke mix gecreëerd.”

Oord, de Kortestraat en de Weverstraat. Johan Matser is voornemens dit gebied gethematiseerd en vanuit een ‘lifestylebenadering’ in te vullen met 3300 m2 winkels met een diep assortiment, gericht op mode en design in het hogere en artistieke segment dat nadrukkelijk aansluit bij en daarnaast een toevoeging biedt op hetgeen Arnhem momenteel al ‘in huis’ heeft. De twee monumentale panden waarin vroeger de Sint Aloysiusschool en de Arnhemsche Verzekerings Maatschappij en later ook de dansacademie waren gehuisvest, worden gerenoveerd waarbij alle kenmerken blijven behouden. De entree tussen beide gebouwen biedt straks een doorgang naar sfeervolle pleintjes en pittoreske straatjes, waardoor een prettig verblijfsgebied wordt gecreëerd. Daarnaast worden er 58 appartementen gerealiseerd die alle een eigen parkeerplek krijgen in de onder het project alleen voor de bewoners te realiseren parkeergarage. Het Bartokkwartier bevindt zich op een strategische locatie, op korte afstand van de kruising met Hema, H&M en Mc Donalds –het drukste punt in het Arnhemse kernwinkelgebied – en op de overgang naar het toekomstig te ontwikkelen Rijnbooggebied. EEN VOLGENDE KEER? Het wordt al donker en het is tijd om de thuisreis aan te vangen. Wij hadden ook de herontwikkelde en opnieuw in gebruik genomen historische kelders in de Rijnstraat uit de 14e eeuw nog willen bezoeken, evenals het stationsgebied. Dit bewaren we echter voor een volgende keer. �

HEMA IN HAAGS HOGE VELD NAAST ALBERT HEIJN EN DISCOUNTER Lidl zal in het Haagse winkelcentrum Hoge Veld ook een Hema komen van 350 m². De ontwikkeling van Bouwfonds MAB Ontwikkeling zal in het eerste kwartaal van volgend jaar de deuren openen. ING Real Estate is de eigenaar van zowel het winkelcentrum als de bovengelegen appartementen. Het project omvat twintig winkels, een openbare bibliotheek en horeca. Deze functies zijn voor een groot deel gelegen aan een overdekt binnenplein, waar de Albert Heijn supermarkt gevestigd zal worden van. In het winkelcentrum zijn nog slechts enkele winkels beschikbaar. De verhuur is in handen van WPM Planontwikkeling uit Den Bosch.

H&M EERSTE HUURDER GOOISCHE BRINK H&M WORDT DE NIEUWE trekker in het door Top Vastgoed herontwikkelde winkelcentrum Gooische Brink in Hilversum. Ook met New Yorker, Levi’s, Dockers en Björn Borg is overeenstemming bereikt over de huur van in totaal ruim 1300 shopping centre news m2 winkelruimte. Het winkelcentrum ondergaat begin volgend jaar een vakblad trade magazine complete metamorfose. Top Vastgoed heeft met Hennes & Mauritz overeenstemming bereikt over de huur van ruim 700 m2 winkelruimte in het midden van het winkelcentrum. Met deze verhuur geeft Top het startschot voor de tweede jeugd van het winkelcentrum, dat vanaf de start begin jaren ’90 matig functioneerde. Volgens beproefd Top-recept worden nu korte metten gemaakt met het verleden. Concept, indeling en branchering worden ingrijpend gewijzigd. Medio 2008 wordt de nieuwe Gooische Brink opgeleverd. De beleggingswaarde zal dan zijn gestegen tot 60 miljoen euro. Top Vastgoed wordt bij de verhuur van de Gooische Brink geadviseerd door Kokelenberg & Ouwehand. H&M werd geadviseerd door IVN. Architect van het plan is oud-rijksbouwmeester prof. Hans Ruijssenaars. Het project is een belegging van Achmea.

SCN

scn 6 | 2007 15

14-12-2007 12:05:05

1666 SCN 2007_06 v01.indd 15

14-12-2007 12:0

19

toorman Hoge raad wijst claim winkeliers amicitia af

E

erder heb ik in deze rubriek al de aandacht gevestigd op een procedure tussen winkeliers van het winkelcentrum Amicitia in Amersfoort en hun verhuurder. Centrale vraag in deze procedure was: voor wiens rekening komen de gevolgen van het slecht lopen van een winkelcentrum. Het Amersfoortse winkelcentrum Amicitia is al jarenlang onderwerp van diverse juridische procedures. Het winkelcentrum loopt slecht en op grond daarvan heeft een aantal huurders de rechter gevraagd hun huurcontract voortijdig te beëindigen, dan wel de huurprijs aan te passen. Inmiddels heeft de Hoge Raad over deze zaak geoordeeld. De huurders zijn daarbij in het ongelijk gesteld. De huurders beriepen zich op de algemene regel dat de verhuurder ervoor verantwoordelijk voor is dat het gehuurde geen gebreken vertoont. Zij stelden dat de ligging en de bouw van het winkelcentrum de oorzaken waren van de tegenvallende bezoekersaantallen en het daardoor tegenvallende resultaat van de winkels. De verhuurder was het vanzelfsprekend niet met de huurders eens. De verhuurder stelde dat tegenvallende bezoekersaantallen voor risico van de huurder komen en dat er in dit geval geen bijzondere tekortkomingen bestonden waardoor de verhuurder voor deze gevolgen aansprakelijk kon worden gehouden. Voor zover er sprake zou zijn van een ongelukkige aanleg van het winkelcentrum (het winkelcentrum is “verdiept” aangelegd), meende de verhuurder bovendien dat de huurders zo professioneel waren om daarmee samenhangende problemen zelf te onderkennen. De Hoge Raad geeft een principieel oordeel. Nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum komen voor rekening van de huurder. Hetzelfde geldt voor de teleurstellende bezoekersaantallen die van die omstandigheden het gevolg kunnen zijn. Al met al een teleurstelling voor de huurders. Deze uitspraak betekent voor winkeliers dat zij, voordat zij een huurovereenkomst sluiten, zich terdege moeten afvragen welk risico zij lopen op (aanloop-)problemen in het winkelcentrum. Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt immers dat de in de wet opgenomen gebrekenregeling geen soulaas biedt. In andere woorden: huurders beschikken zelf over voldoende kennis en zijn er dus ook verantwoordelijk voor dat zij bij het aanhuren van winkelruimte een verstandige keuze maken. Eventuele tegenvallers die te maken hebben met aanloopproblemen van het winkelcentrum kunnen niet op de verhuurder verhaald worden. Aldus ontstaat een variant op het aloude “buyer beware”: “huurder bezint eer gij begint”. Is daarmee alles gezegd? Nog niet helemaal: een huurder die deze risico’s niet wil accepteren, kan de verhuurder voorstellen om bepaalde garanties te geven ten aanzien van de bezoekersaantallen. Het zal natuurlijk van de marktomstandigheden afhangen in hoeverre verhuurders tot zo’n afspraak bereid zijn. De huurder die zo’n garantie niet weet te verkrijgen, moet zich goed realiseren welk risico hij op zich neemt.

mr. j.c. Toorman BOEKEL DE NERÉE ADVOCATEN, NOTARISSEN EN BELASTINGADVISEURS TE AMSTERDAM. T 020 795 32 44

22 scn 2 | 20 2008

Wij: Jacq Cornelissen (Corio), Jorine de Soet (KIR, Kordaat in Ruimte) en Marc Majolee (Johan Matser Projectontwikkeling), gingen dit keer naar Enschede. Daar zijn in 2003 twee enorme binnenstedelijk winkelprojecten opgeleverd: De Klanderij en Twentec. EEnEEn wandEling door… wandEling door…

De Bijenkorfvestiging aan het Van Heekplein

enschede: enschede: ambitie ambitiewordt wordtwerkelijkheid werkelijkheid

D

e twee relatief nieuwe projecten in Enschede zijn gelegen aan een eveneens nieuw stedelijk plein: het Van Heekplein, waaraan zich ook een vestiging van De Bijenkorf bevindt. De Klanderij is ontwikkeld door ProWinko en Foruminvest en Twentec is een ontwikkeling van Foruminvest. Natuurlijk wilden wij zien wat deze projecten voor de stad gedaan hebben en nog steeds doen. Naast deze enorme stedenbouwkundige en functionele ingrepen in het hart van de stad zal later op de dag blijken dat Enschede nog meer grote ambities heeft met haar binnenstad op cultureel en uitgaansgebied. Wanneer wij ’s middags een bezoek brengen aan Walter Bouman, Beleidsadviseur Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Cluster Economische Zaken bij de gemeente Enschede, vertelt hij uitgebreid over de verdere plannen. aanKomST Omdat Enschede nogal uit de richting ligt van

waaruit wij normaliter opereren en uitstekend bereikbaar is met de trein, besloten we ons over het spoor naar dit oostelijk deel van het land te verplaatsen. Aangekomen op het Centraal Station in Enschede, bleek niet helemaal duidelijk welke kant we nu op moesten om naar de binnenstad te gaan. Het was nergens heel zichtbaar aangegeven. Gelukkig zijn we als planologen gezegend met een redelijk goed ontwikkeld richtingsgevoel waardoor we toch direct in de juiste richting liepen. Het Stationsplein wordt (op dit moment nog, zo bleek later, toen we een uitgebreide toelichting kregen) gekenmerkt door een hele duidelijke stedelijke wand aan de noordelijke zijde. Hier bevindt zich het Stadskantoor. De zuidelijke zijde van het plein wordt gevormd door een aantal weinig fraai ogende gebouwen uit de zestiger-zeventiger jaren van de vorige eeuw. Er

bevindt zich o.a. een uitzendbureau en de lokale vestiging van de VVV. Bovendien zijn de gebouwen niet aaneengesloten, waardoor het totaal een rommelig karakter heeft. De wanDeling Via de (Korte) Hengelose Straat lopen we richting De Markt. De Hengelose Straat is een echte aanloopstraat. Er bevindt zich een kleurrijk winkelaanbod van allerlei aard, zoals een viswinkel, een ouderwetse tassenwinkel, een vestiging van Christine le Duc en een tattooshop, maar ook een hele moderne vestiging van ‘Olie en azijn’, een soort Oil & Vinegar, een fraaie woonaccessoirewinkel en wat leegstand. Op de Markt aangekomen besluiten we even koffie te drinken en de route te bepalen. Om tien uur is tot onze verbazing bijna alles nog gesloten. Is Enschede nu een dorp of een stad? Gelukkig kunnen we terecht bij de horecagelegenheid van het Concordiatheater, een prachtige plek om even de plattegrond te bekijken. Uiteraard willen we de eerder genoemde plekken bekijken, maar we willen ook graag naar de Hofpassage, een oude winkelpassage die Elizen Vastgoed een aantal jaren geleden voor herontwikkeling heeft aangekocht. Verder hebben we natuurlijk nog een algemene interesse voor de hele binnenstad. Via de Oude Markt lopen we over de Havermarktpassage naar de Hofpassage. De Havermarktpassage is, ondanks dat de naam iets anders suggereert een gewone winkelstraat in de open lucht. De straat heeft evenals de (Korte) Hengelose Straat een aanloopkarakter; we vinden er allerlei soorten winkels en het aantal zelfstandig ondernemers is relatief hoog. Ook treffen we hier nogal wat leegstand. Om deze straat een kans te bieden zullen de huren enorm omlaag moeten, denken we. Aan het einde van deze straat lopen we de Hofpassage in. Aan deze zijde van de Passage is van buiten nog niet veel veran-

derd. Binnen heeft er echter duidelijk een moderniseringsslag plaatsgevonden. Het is er licht en schoon en het winkelcentrum is behoorlijk gevuld in vergelijking met een aantal jaren geleden. Alleen de enorme kunstboom in de entreehal aan de zijde van de Havermarktpassage doet binnen nog duidelijk denken aan de ontwerpinzichten uit inmiddels vervlogen tijden. We lopen door de Passage en treffen tot onze verbazing allerlei formules die zich ook gevestigd hebben in de Klanderij of aan het Van Heekplein. Zo vinden we er Miss Etam, Bart Smit, Jambelle, Billy Jeans en Invito. De andere ingang van de passage – de zijde die al is aangepakt – aan het Van Heekplein vertoont een volkomen andere aanblik. Aan de buitenzijde bevindt zich een hoge rode gevel met een fraaie entree. Op de hoeken bevinden zich vestigingen van c&a en Bijoux Brigitte met daarboven op verdieping een prachtige vestiging van La Place met een mooi opengewerkte gevel. De KlanDerij en TwenTec We steken op het smalle stuk

het Van Heekplein over om de Klanderij in te gaan. En ook nu zijn we alledrie weer onder de indruk. Onafhankelijk van elkaar zijn we hier eerder geweest en ook nu vinden we het nog steeds een winkelcentrum met een fantastische inrichting en hoogwaardige uitstraling. Vooral de vloer bestaande uit grote tegels, afgewisseld met fijn mozaïek, het plafond en de verlichting leiden opnieuw tot geluiden van bewondering. De invulling vinden we in het algemeen minder spannend. Er zijn vooral keten- en filiaalbedrijven gevestigd (waar eigenlijk niet in nieuwe winkelprojecten). Opvallend hiertussen is de vestiging van Laxmi Mode, een prachtige winkel met merken als Just Cavalli, Iceberg, Mochimo, Dolce & Gabbana enz.. De

>

lees verder op pagina

24 scn 2 | 2008 21 23

enschede

themaatje

nieT alleen amBiTieS Ook in de directe omgeving van de binnenstad heeft de gemeente ambities. Zo wil men op Roombeek ten noorden van het Centraal Station ruimte bieden een cultuurcluster en luxe woningen. Er gaan in elk geval al drie musea naar deze plek: het Jan Cremer museum, Museum Jannick en het Natuurhistorisch Museum. Tegen het einde van de middag lopen we terug naar het station. Eén ding is ons wel duidelijk. In Enschede blijft het niet bij plannenmakerij. Hier leidt ambitie tot concreet zichtbare verbeteringen. En hoewel de binnenstad (nog) niet geheel ‘in evenwicht’ is, hebben de beide nieuwe winkelprojecten met een aantal zeer mooie winkels, het casino en het heringerichte van Heekplein het centrum een enorme kwaliteitsimpuls gegeven waar de inwoners van Enschede veel plezier aan zullen beleven. •

overeenkomsten met de snoeptrommel van Den Haag, maar lijkt nog meer ‘af’. Het geheel vormt een volledig consistent concept. Tussen deze winkel en de Bijenkorf aan de andere zijde van het Van Heekplein, loopt de Boulevard 1945 door als busbaan en doorgaande weg en vormt daarmee een heel abrupt einde van de binnenstad. Er is geen twijfel over mogelijk; deze kant wil je niet op. Er is geen aanloopstraat, geen parkachtige omgeving, gewoon een soort schijnbaar onoverbrugbare ‘snelweg’. neDerVeen, een ecHTe onDernemer Via het Van

Loenshof lopen we naar het stadhuis. In het hof valt één ondernemer ons bijzonder op. René Nederveen heeft hier meerdere winkels: damesmode, herenmode en schoenen van een uitzonderlijke kwaliteit in het exclusieve marktsegment. Verderop treffen we ook nog een parfumerie van deze ondernemer en een horecagelegenheid. Duidelijk is dat Nederveen werkelijk perfectie nastreeft in zijn winkelformules en in de artikelen die hier verkocht worden. Daarmee trekt hij het Loenshof enorm op in kwalitatieve zin. De invloed van de beide nieuwe winkelprojecten laat hier overigens zijn sporen na. In winkelcentrum Zuidmolen met een supermarkt in de kelder is sprake van heel veel leegstand op de begane grond. Bij de gemeente is dit ook een project wat op de nominatie staat voor herontwikkeling. zuidmolen kampt met leegstand

<

vervolg van pagina

23

twee winkelgangen die uitkomen op het centrale plein, zijn verschillend afgewerkt en dat maakt het centrum extra bijzonder. We lopen de Klanderij uit en de Boulevard 1945 op. Hier is Twentec gerealiseerd, eveneens een nieuw winkelproject dat ruimte biedt aan deels grootschalige winkelformules, zoals onder andere een vestiging van BCC, Xenos en De Kijkshop. nl en deels reguliere detailhandel als De Tuinen, St Oliver en Hans Anders. Ook is er nog wat leegstand pal naast een ‘witte schoenenzaak’. Boulevard 1945 is qua breedte inderdaad een boulevard. Midden in de straat is op een later tijdstip een rij kiosken opgetrokken. Wij zien dit alledrie voor het eerst en vinden het de uitstraling van de straat niet ten goede komen. De kiosken vormen samen, zowel qua vormgeving als qua invulling een soort permanente dagmarkt, waar bezoekers terecht kunnen voor verse vis, snoep, groenten, tassen, bloemen en een hapje. Het onderhoud van de straat laat nogal te wensen over. Hoewel we geen losliggend vuil aantreffen vormt Twentec een ware kauwgumboulevard en dat doet echt afbreuk aan de totale kwaliteit van het project. V&D, BijenKorf en STing De vestiging van v&d is prachtig;

licht en strak. We vinden hier een nieuw concept. In de winkel bevinden zich vele concessionairs als Benetton, Esprit, S Oliver en Hunkemöller. We herkennen hier een aantal formules die we voorheen aantroffen in de Bijenkorf. Dat blijkt ook te kloppen wanneer we even later de vestiging van de Bijenkorf betreden en zien dat deze niet langer merken als Esprit en Benetton verkoopt, maar merken die zich in een hoger marktsegment bevinden, zoals Hugo Boss, Tommy Hilfiger, Oilily, Max Mara, Julien le Roy, Mart Visser en Dolce & Gabbana. De Sting op de hoek naast v&d is een schitterende winkel over twee lagen. De winkel is groots en overweldigend en doet ons enigszins denken aan de imposante indruk die het Vaticaan in Rome maakt als je er voor het eerst komt (later trouwens ook nog). Het plafond heeft een schitterende mozaïeken glazen koepel die veel licht doorlaat. De winkel vertoont

24 scn 2 | 2008

22

enScHeDeSe amBiTieS Dan lopen we naar de Langestraat

en worden ontvangen door Walter Bouman. Hij vertelt ons onder het genot van een broodje, dat de effecten van alle ontwikkelingen in de binnenstad niet uitgebleven zijn. De loopstromen in het kernwinkelgebied zijn verplaatst naar het Van Heekplein; de regiopositie van Enschede is versterkt, het aantal binnenstadsbezoekers is toegenomen, evenals de verblijfsduur en de waarderingscijfers. Maar dat vinden gemeente en bedrijfsleven nog niet voldoende. Er staan nog meer plannen op stapel. STaTion, muzieK en willem wilminK Op dit moment

wordt de stationsomgeving aangepakt. De wand aan de zuid-

zijde wordt volledig aangepakt. De gebouwen die er staan, worden gesloopt en er komt een nieuwe, aaneengesloten stedelijke wand voor terug met commerciële functies en woningen. Aan de oostzijde ligt het Willem Wilminkplein, een plein dat in de toekomst de schakel zal vormen tussen het Stationsplein en het nieuw te realiseren Muziekkwartier. Aan het plein worden een hotel, commerciële functies en woningen gerealiseerd. Het Muziekkwartier, dat nu in aanbouw is, zal ruimte bieden aan het conservatorium, het Orkest van het Oosten, de Nationale Reisopera, de schouwburg, poppodium Attack en de muziekschool. Wanneer al deze projecten gerealiseerd zijn, is de entree van de stad ‘af’ en heeft het centrum van Enschede aan functionaliteit nog verder gewonnen.

De schitterende koepel in The Sting

uiTgaan Na de toelichting van Walter Bouman wandelen we via een soort toeristische route terug naar het station. Walter heeft ons aangeraden om nog even door de Kalanderstraat en Noorderhagen te lopen; een (nu nog) wat vaag horecagebied dat volgens de gemeente de potentie heeft om een echt uitgaansgebied te worden voor allerlei verschillende doelgroepen. Via de Markt en de Oude Markt, nu een echt horecaplein, zou zo een duidelijk, veelzijdig en ruim uitgaansgebied moeten ontstaan. In dit deel van de stad treffen we ook een winkelpassage, die er op dit moment bijzonder verpauperd uitziet: de Irene Promenade. Naast zeer aanwezige leegstand bevinden zich hier vestigingen van Schlecker, Wibra, Hans Textiel en Mitra. Binnenkort opent er bovendien een vestiging van Jumbo haar deuren. Met zo’n dagelijkse trekker heeft het centrum ineens weer overlevingskansen. STaDSVernieuwing alS SnuffelgeBieD? Eveneens

op het advies van Walter lopen we door de Zuiderhagen, de Walstraat en de Korte Haaksbergerstraat. In deze straten treffen we relatief veel zestiger- en zeventiger jaren leed uit de vorige eeuw aan. De stadsvernieuwingsbeweging heeft hier enorm haar best gedaan en dat is te zien. We treffen hier relatief veel sociale woningbouw aan, wat natuurlijk een groot goed is in een binnenstad. Jammer is echter dat in die tijd functie wel enorm veel belangijker werd gevonden dan vorm, waardoor delen van deze straten ernstig visueel beschadigd zijn. In de Walstraat wordt een deel van deze weinig fraaie bebouwing gesloopt. Wij vragen ons echter af of dit voldoende zal blijken om hier de westelijke ‘snuffelroute’ naar het hart vorm te geven. Eigenlijk hebben we er weinig vertrouwen in. Maar des te groter de uitdaging!

scn 2 | 2008 25

23

nieuws

Van links af: Jac Cornelissen, Jorine de Soet en marc majolée

Metenigeregelmaatbrengenwijeenbezoekaanbinnensteden.Hierbijhebbenweonderanderealsdoel omteonderzoekenwelkeinvloednieuwewinkelontwikkelingenopbestaandewinkelstructurenhebben.Wij, JorinedeSoet(KIR,KordaatinRuimte),MarcMajolée (Synchroonontwikkelaars)enJacqCornelissen(Corio NederlandRetail)bezochtenditkeerEindhoven.Onze interessegingmetnameuitnaarhetin2005geheel gerenoveerdeenuitgebreidePiazzaCenterendealuit 1992daterendeHeuvelGalerie.

een bezoek aan Eindhoven de puien en het straatprofiel van de Stationstraverse hebben een opfrisbeurt gekregen

O

p weg naar de goed bereikbare binnenstad van Eindhoven maakten we eerst een korte stop bij het buurtcentrum Blixembosch en het stadsdeelcentrum Woensel. Het eerste is een kleinschalig project dat in 2000 door een lokale partij is ontwikkeld en tevens in eigendom en beheer is. Het 3500 m² grote project telt veertien verkooppunten waaronder een Albert Heijn en is een U-vorm rond een plein opgezet. Met een voor dit type centra opvallende ondergrondse parkeergarage, de inpandige expeditie, en de integratie van wonen, winkels en buurthuis is dit in combinatie met de aankleding een geslaagd voorbeeld van een buurtcentrum. Enkele minpuntjes hierin wordt gevormd door de mos en groenvorming op het pleintje dat de verdere aantrekkelijke uitstraling niet ten goede komt en de overduidelijke ‘achterkant’ aan een van de buitenzijden.

WoENSxL De volgende stop op weg naar de binnenstad was

het door ing ontwikkelde en grotendeels bij Unibail Rodamco in eigendom zijnde winkelcentrum Woensel. Woensxl zoals het winkelcentrum zichzelf sinds de uitbreiding en renovatie in 2006 noemt. Het ten noorden van de binnenstad gelegen centrum telt ruim 175 winkels en meer dan 33.000 m² bvo. Het winkelcentrum is gedeeltelijk overdekt. Dat de 1900 parkeerplekken rondom het centrum niet meer gratis zijn, merkten we na terugkomst bij onze auto achter de ruitenwisser. Het gratis parkeren was ooit één van de grote troeven van Woensel versus de binnenstad. Daarnaast heeft het centrum gelukkig nog meer te bieden. Met 175 winkels, waaronder drie supermarkten, maar ook een h&m, Hema en c&a, is het in zijn aanbod een compleet centrum dat zich richt op een brede klan-

24

tengroep. Het winkelcentrum is na de renovatie voor een groot deel overdekt. Door het toepassen van uniforme luifels en kleurstelling vormt oud- en nieuwbouw redelijk één geheel. De opzet in een H-vorm met de supermarkten als trekkers op de hoeken maakt het geheel overzichtelijk en doet bijna buitenlands aan. De passages zijn breed (12 meter) opgezet, waardoor het hier ook op de drukkere koopmomenten goed winkelen is. Het winkelcentrum oogt schoon en opgeruimd. Het is goed bereikbaar en door de als landmark fungerende woontoren ook goed vindbaar voor nieuwe consumenten. Kortom

Parkerenisnietlanger gratis,zienwelaterachter deruitenwisser… een compleet centrum, een goede aanvulling op en misschien wel concurrent van de binnenstad. Slechts enkele punten van kritiek: de kioskachtige gebouwen op meerdere plaatsen bij de ingangen van het centrum komen het uitnodigende karakter niet ten goede en werken eerder belemmerend. Datzelfde geldt voor het introverte karakter (winkels zijn alle naar binnen gekeerd) en de consequent donkere en kil aandoende kleurstelling met slechts beperkte reclame uitingen. GEmEENtELIJKE KIJK Het bezoek aan de binnenstad begon met een afspraak met Marco Karssemakers accountmanager

retail voor de gemeente, die ons welkom heette in de Kennedytoren. Naast hem waren van Unibail Rodamco aanwezig Peter Verhoven en Bert Rees om een toelichting te geven over het Piazza Center. Marco schetst hoe de stad Eindhoven eigenlijk het gevolg is van het aan elkaar vastgroeien van een conglomeraat van losse dorpen. Resultaat is een weliswaar compacte binnenstad maar zonder eigen identiteit. Toen het eind jaren ’90 economisch slecht ging met de Eindhovense regio hebben de gemeente, Philips en de TU onder leiding van de toenmalige burgemeester Welschen de krachten gebundeld. Door het in het leven roepen van een eigen stimuleringsfonds is een begin gemaakt met de transitie van oude industriestad naar technologie en kennisstad. Eindhoven werd gepositioneerd als ‘Brainport’ met aanzuigende werking voor mensen, kennis en daarmee ook kapitaal uit de regio. De binnenstad ontbeerde echter de bijbehorende allure en aantrekkelijkheid. Hiertoe werd de Stichting CityDynamiek in het leven geroepen. Met de toeristenbelasting als belangrijkste bron van middelen werden particuliere initiatieven gestimuleerd en gefaciliteerd. Parallel daaraan is er vanuit een duidelijke visie gewerkt aan een heldere detailhandelsstructuur en is er geïnvesteerd in diverse retailprojecten. Meest recente ontwikkelingen zijn het Piazza Center en het thans nog in ontwikkeling zijnde project ‘Rond de Admirant’. Eindhoven heeft een kernwinkelareaal van ruim 500 vestigingspunten dat zeer compact is gesitueerd binnen een goed ontsloten binnenring, waarlangs zich ook de diverse parkeergarages bevinden. Het kernwinkelgebied trekt jaarlijks ca. 15

miljoen bezoekers waarmee tweederde van de omzet van buiten de stad Eindhoven komt. pIazza CENtEr Als eerste staat een bezoek aan het Piazza Center op de rol. ‘De Piazza’, zoals het nog steeds in de volksmond heet, dateert uit begin jaren ’70, maar is na een ingrijpende renovatie en uitbreiding in 2005 heropend. Piazza Center kende een roerige ontwikkelingsfase. Het door Fortis/ William Properties ontwikkelde centrum is in eigendom bij Unibail Rodamco. In de eindfase van de ontwikkeling waarbij de bouw voor 80 procent afgerond was en er voor 90 procent verhuurd was, dreigde een vernietiging van de bouwvergunning. Oorzaak was het feit dat de MediaMarkt vestiging te dicht op de drukke spoorlijn, waarover ook gevaarlijke stoffen vervoerd werden, kwam te liggen. Uiteindelijk is het niet zover gekomen en is het centrum geworden tot wat het nu is: een belangrijk anker in de noordelijke binnenstad op steenworp afstand van het centraal station. Daarmee is ook tevens het sterkste punt van Piazza genoemd, de locatie. Gelegen nabij het station als bronpunt en ingeklemd tussen het markante groene gebouw van de Bijenkorf aan de ene kant en de Mediamarkt aan de andere kant. Deze laatste heeft directe toegang tot een parkeergarage met 1200 plaatsen en is door middel van een luchtbrug met het Piazza Center verbonden en vormt daarmee één van de levens-

Efficiënt winkelen en parkeren in het nieuwe Woensel

25

aders van het project. De Bijenkorf aan de andere zijde heeft een eigen garage met 500 plaatsen en genereert zijn autonome bezoekersstroom. Piazza Center kent een bruto oppervlak van 22.700 m² en herbergt 28 winkels met daaronder een groot aantal trekkers, voornamelijk is het ‘middle of the road’-segment zoals een diep in het centrum gesitueerde Zara. Er wordt over vier lagen gewinkeld waarbij de enorme vide met verspringende diepten uitstekende zichtlijnen garandeert. Dit tezamen met een uitgekiende branchering en de toegang via de loopbrug naar de MediaMarkt op de bovenste etage zorgt voor een goede doorbloeding van het centrum. Een geplande maar nooit gerealiseerde connectie met de Bijenkorf via de horeca in het souterrain zou dit compleet gemaakt hebben. Het winkelcentrum oogt modern en fris. Het centrum is druk bezocht en dat is ook te zien aan de vloer van de begane grond die openbaar gebied is en valt onder het schoonmaakregime van de gemeente. VoLWaardIGE INGaNG Voor de renovatie had Piazza een ‘achteringang’ via een obscure tunnel onder het spoor. Na de renovatie is dit een volwaardige ingang geworden afgezoomd met kleine units die aantakken aan de erachter gelegen Lardinoisstraat die door de ontwikkeling ook een nieuwe impuls heeft gekregen. Daarmee ontstaat ook een belangrijke verbinding voor voetgangers en fietsers met de Kruisstraat en de Woenselse markt. We eindigen ons bezoek aan het Piazza Centre door het aan de voorkant te verlaten via het 18 Septemberplein. Een blik achterom biedt uitzicht op het overdekte maar ook zeer open gebouw, dat met de enorme roestbruine cortenstalen kolommen die de overkapping ondersteunen. Met deze constructie treedt het Piazza Center als het ware naar buiten en heeft de architect Massimiliano Fucsas maakt een enorm en geslaagd gebaar gemaakt richting de rest van de binnenstad. Door de komst van het Piazza Center is dit deel van de noordelijke binnenstad enorm versterkt verder afgerond. roNd dE admIraNt Het plein voor de Piazza is grotendeels

bouwterrein dat na de afronding onder andere een enorme ondergrondse fietsenstalling zal gaan herbergen. Wij vervolgen onze weg in westelijke richting naar het project ‘Rond de Admirant’ dat nog in ontwikkeling is. De Admirant is één van de vele voormalige Philips gebouwen die een nieuwe bestemming en daarmee een tweede leven krijgen. Uniek aan dit pand is dat het is gelegen binnen de binnenring en daarmee

DeHooghuisstraatkenteenwat merkwaardigebranchering in het hart van het centrum. Het project krijgt een eigen ondergrondse parkeergarage. Het gebouw zal een ‘blob’, een glazen uitstulping krijgen waardoor het vanachter de bestaande bebouwing uit zal steken op het 18 Septemberplein. Het project zal naast woningen en kantoren ook 12.000 m² winkels en een bioscoop gaan omvatten. Of het project een succes zal worden, zal grotendeels afhangen van de formules die er zich gaan vestigen. Bij een blik op de zeer aantrekkelijke website (www.admirant.nl) springt alleen Selexyz eruit. Dit betreft een relocatie van de Selexyz/Van Piere die zich thans nog in de Heuvel Galerie bevindt. Op het moment van ons bezoek is alleen het grand café FFFS De Admirant nog geopend. De ge-

26

de lange Hema-pui vertroebelt de frisse aanblik

plande opening van het totale project is ‘in de loop van 2009’. We zullen dan zeker nog een keer terug komen om te kijken welk effect deze, naar het zich laat aanzien niet geringe ingreep in het winkelcircuit op de bestaande loopstromen zal hebben. dWaaLGEBIEd dE BErGEN We vervolgen onze wandeling en lopen langs de Witte Dame met de daarin gevestigde Design academie, bibliotheek en anwb. We steken de drukke binnenring over en verlaten daarmee het kernwinkelgebied en betreden ‘De Bergen’. Dit is het enige aanloopgebied naar de binnenstad dat Eindhoven kent. In dit dwaalgebied treffen we een groot aantal kleine bijzonder winkeltjes, galerietjes en kleinschalige horeca aan. Ondanks dat het er levendig aan toe gaat, met voornamelijk fietsers en voetgangers, heerst er een relatieve rust. De authenticiteit die dit gebied uitstraalt dankt het naast de typische branchering aan de historische bebouwing die je niet direct met een stad als Eindhoven associeert. Voor ons de ideale plek om de rondgang door de druilerige binnenstad even te staken en de lunch te gebruiken. dE HEuVEL GaLErIE Tussen de regenbuien door kruisen we

weer de binnenring en gaan via de Hooghuisstraat richting de Markt. Deze zijstraat van de hoofdwinkelroute kent een wat merkwaardige branchering. Aan de ene kant hoogwaardige mode in karakteristieke panden en aan de andere kant Scapino en een sportzaak in foeilelijke panden. Dat we weer in het kernwinkelgebied zijn, zien we aan de ‘rode steentjes’ bestrating, rode klinkers die we door de hele binnenstad terugvinden. Klinkers, die er al geruime tijd liggen en zo te zien al vaker tijdelijk zijn opgepakt en teruggelegd. Op de markt aangekomen hebben we uitzicht op de Heuvel Galerie met aan de buitenzijde de in stijl opgetrokken gevels van de verschillende horecagelegenheden. De wat terugvallende ingang wordt links geflankeerd door de entree van het Holland Casino en rechts door het Muziekcentrum met de ho-

Signing-verschillen: in Woensel strak, in de binnenstad gezellig rommelig

reca unit ‘Ome Frits’, dat tevens fungeert als foyer. We betreden de Heuvel Galerie via de kathedrale hal naast het Muziekcentrum. We zijn niet de enigen die het slechte weer ontvluchten want er is veel volk op de been en de terrassen zijn goed bezocht. Op het managementkantoor worden we ontvangen door de scheidende en komende centrummanager Huub Elders en Bram Hulsbosch die namens scm, voor ing het dagelijks beheer op het centrum voor hun rekening nemen. Hier horen wij, wat we zelf al hadden kunnen waarnemen: er wordt veel aandacht besteed aan het onderhoud van het gebouw waardoor het er zestien jaar na de opening nog steeds zeer goed bij staat. Ongeveer een kwart van de 105 winkels zit er al vanaf het begin. Met de overige winkels is het centrum met haar tijd meegegaan. Zo is recentelijk de Lady Sting geopend na een ingrijpende vernieuwing. Toch is de centrummanager nog niet geheel tevreden. Volgens hem hebben een paar vestigingen nog een te ‘stoffige’ uitstraling. De Heuvel Galerie floreert naar zijn zeggen prima. De passanten aantalen blijven vrijwel op peil. De geringe afname van 1% wordt ruimschoots gecompenseerd door de toename in de gemiddelde bestedingen. Punt van constante aandacht is het souterrain van het grote Forum. De aldaar gevestigde ‘Bioplanet’ heeft als derde supermarkt sinds de opening haar deuren gesloten. Ook de op de begane grond en eerste etage gelegen Selexys boekhandel Van Piere zal zoals eerder aangegeven over niet al te lange tijd verhuizen naar de Admirant. Op zichzelf jammer, maar aan de andere kant een enorme kans om deze kant van de Heuvel Galerie te versterken aldus de centrummanager. We verlaten de Heuvel Galerie aan deze kant via het Heuvel Plein met fontein. Het is inmiddels gestopt met zachtjes regenen. CatHarINaHuIS We komen op het Catharinaplein, het ein-

de van het loopcircuit waar ook de hoofdwinkelstraat Demer/Rechtestraat eindigt. Het plein wordt afgezoomd met een groot terracottakleurige gebouw, het Catharinahuis. Alhoewel het pas kort geleden is opgeleverd, missen gebouw en plein

een zekere uitstraling. Het is niet duidelijk wat oorzaak en wat gevolg is, maar de winkelstrip op de begane grond kampt op een aantal plaatsen met leegstand. Het onduidelijke karakter wordt nog versterkt doordat voetgangers- en fietsstromen hier niet duidelijk gescheiden zijn. Bovendien wordt de aandacht getrokken door het donkere gebouw van Dynamo, het open jongerencentrum, dat hier een dominante plaats heeft. Al met al is het niet volledig gelukt om het kernwinkelgebied hier duidelijk af te bakenen. Dit zal nog zwaarder gaan tellen wanneer de noordelijke zijde na Piazza Center een nieuwe en belangrijke impuls gaat krijgen met de afronding van het 18 Septemberplein en Rond de Admirant. aandacht voor kwaliteit in de inrichting van de openbare ruimte

We vervolgen onze weg via de hoofdwinkelstraten Rechtestraat en Demer. Onderweg valt ons op dat ondanks de niet ideale weersomstandigheden er toch opvallend veel volk op de been is. We passeren een vestiging van V&D die druk doende is om de nieuwe huisstijl zowel binnen als buiten door te voeren. We slaan nog even rechtsaf de Vrijstraat in om te kijken waar straks de doorsteek vanuit Rond de Admirant gemaakt gaat worden. We eindigen onze wandeling weer waar we begonnen. We constateren dat Eindhoven een zeer compact kernwinkelgebied kent, waarbij alle bekende trekkers aanwezig zijn en waar er de nodige zorg is besteed aan het openbare gebied. Gezien het aantal bezoekers voldoet het aan de wensen van de consument. We zijn erg benieuwd naar de effecten van de ingrepen aan de noordzijde. We zullen zeker nog een keer terugkomen om dit zelf te ervaren. •

27

review Medio november was het de binnenstad van Groningen waaraan Jacq. Cornelissen (Corio Nederland Retail), Jorine de Soet (KIR, Kordaat in Ruimte) en Marc Majolée (Synchroon) een bezoek brachten. Ons doel was te bekijken wat de GDV-locatie Westerhaven voor de stad heeft betekend en hoe het centrum functioneert.

winkelstad Groningen

‘E

r gaat – want er is – niets boven Groningen!’ Volgens de gemeente zelf doet de binnenstad het qua economisch functioneren heel goed in vergelijking met andere steden. Groningen heeft al een keer de titel ‘beste binnenstad’ mogen dragen. Inclusief de toeristen kent Groningen jaarlijks zo’n dertig miljoen bezoekers, goed voor zo’n 900 miljoen euro omzet in de binnenstad. De gemeente wil de bezoekers blijven ‘boeien en binden’ en continueert de in het verleden ingezette keuze voor een compact kernwinkel-apparaat, en zet in op het verstevigen van de winkel-acht en de routeverbinding met Westerhaven. Dat het goed gaat met de stad anno 2008 is een goed geluid. In 2001 moest nog worden vastgesteld dat de omzetten in de binnenstad terugliepen, de verblijfsduur (85 minuten) in vergelijking met andere steden (80-100 minuten) aan de lage kant was en de binnenstad veel deelbezoek kende, dat wil zeggen dat men niet het hele centrum bezocht. Wij gaan vaststellen hoe dat nu is. Met per week 330 duizend bezoekers in de binnenstad stond het in 2001 nationaal op de vijfde plaats qua binnenstadsbezoek. BEREIKBAARHEID Wij merken in ieder geval dat het voor

een doordeweekse dag bijzonder druk is als we uit de trein stappen. En dit druktebeeld zal de rest van de dag zichtbaar blijven. Ook in negatieve zin want naast veel ‘stadjers’ die er winkelen worden de winkelstraten (met uitzondering van de Herestraat) beheerst door fietsers die ongeveer overal schijnen te (mogen) komen en je vaak van je sokken rijden. Groningen wenst de auto zo veel mogelijk te weren uit de binnenstad. Met een hoogwaardig regionaal ov-netwerk, Kolibri, wil men vooral de regionale bezoekers een volwaardig alternatief bieden om snel vanuit de wijde omtrek naar het centrum te komen. De ‘RegioTram’ is onderdeel van dit netwerk. Omdat de grenzen aan het aantal bussen dat de binnenstad kan aandoen zijn bereikt, wordt onderzocht of de tram realiseerbaar is en een bijdrage aan de economische en culturele ontwikkeling van de binnenstad kan leveren. Hierbij is onder andere aan de orde dat de tram een duurzame oplossing kan betekenen, zodat een groot aantal bussen, zo niet alle, op termijn zou kunnen verdwijnen. Voorwaarde is dan wel dat de tram ook de Grote Markt kan aandoen.

WESTERHAVEN Vanuit het station heb je via het in 1994 ge-

opende Groninger Museum zicht op een van de mooiste, zoniet de mooiste, entrees tot de binnenstad van Nederland. De horeca is in stijl van de rest van het museum, de meubels hebben (nog) retropasteltinten. Alvorens we ons in het winkelgebied storten slaan we linksaf via de mooie groene Ubbo Emmiussingel richting de Wersterhaven. Dit gdv-centrum uit 2001 van Wilma Vastgoed aan de rand van de binnenstad was destijds het eerste in zijn soort in Nederland. De bijna 15.000 m2 bestaat uit grootschalige, doelgerichte trekkers (Media Markt, Toys ’R Us en Intersport) aangevuld met enkele kleinschalige winkels (waaronder Villa Happ en c&a) en de museumwinkel van het Stripmuseum. Het ziet er modern uit en functioneert inmiddels naar wens –niet in de laatste plaats door de 800 parkeerplaatsen – wat voor de gemeente voorwaarde was alvorens de volgende stap kan worden gemaakt met een gdv (en foc?) aan de oostkant van het centrum (Sontplein/Damsterdiep). Westerhaven vormt het nieuwe entree/bronpunt tot de binnenstad via de A-straat en Brugstraat. Deze straten herbergen aan weerszijden hele mooie speciaalzaken in modisch (Tommy Hilfinger, Purdey, Sissy Boy, Hans Diderich) en vrije tijdsegment aangevuld met food, horeca en een van de vijf (!) vestigingen van Albert Heijn in de binnenstad. Het is ook een enorm drukke toegangsroute waar de fietsers en de bus af en aan rijden. Omdat we nog veel te doen hebben, onderdrukken we onze nieuwsgierigheid om de tentoonstelling Worldpressfoto 2008 in de kerk op het A-kerkhof te bekijken. VISMARKT EN HERESTRAAT Over een brede stoep bereiken

we de Vismarkt. En dat is even slikken. Hoewel ’verandering van spijs doet eten’ en dit aan de zuidzijde van de Vismarkt goed mogelijk is in de vele horecagelegenheden, nemen we even de tijd om de noordzijde in ons op te nemen. De grote, statige panden zijn vrijwel zonder uitzondering gevuld met winkels uit het lagere segment (Scapino, Bristol, Xenos, Kruidvat) en hoewel die de consument nadrukkelijk bedienen had het winkeldier in ons anders verwacht (of gewenst?). Zoals ook geldt voor de Albert Heijn-vestiging in de Korenbeurs. Het is bekend dat na enkele minder succesvolle invullingen de grootgrutter hier zorgt voor voldoende aanloop, maar een

28

andere functie doet meer recht aan dit gebouw. We steken de grote ruimte – die niet unheimisch aandoet – over richting de Herestraat, onderweg nog een Schoenkampioen en So Low (executieverkoop) passerend, maar gelukkig ook een opmerkelijk mooie vestiging van DE. De Herestraat. Wie heeft deze winkelstraat niet ooit bezocht, behalve tijdens Monopoly? En wat valt er van te zeggen? Vrijwel alle filiaalbedrijven zijn er te vinden, inclusief een net gerestylde Hema over drie lagen en een Bijenkorf. Ook nu is het in de straat enorm druk. Kijken en vergelijken. We besluiten even te pauzeren en lunchen in het mooie Nieuwscafé op de hoek van de Grote Markt, op de overgang van de Waagstraat en Herestraat. Proefondervindelijk stellen we vast wat in 2001 al werd geconstateerd: vanuit de Herestraat lopen maar heel weinig mensen rechtdoor. In 2001 bezocht minder dan een kwart van de bezoekers aan de Herestraat ook de Noordzijde van de Grote Markt en wij constateren dat het er op dit moment niet veel meer zijn. Overigens is het Waagstraatcomplex zelf goed verhuurd en ziet het er goed uit met winkels in een hoger segment dan in de Herestraat. Maar een aantrekkelijke looproute heeft het hiermee tot dusver niet kunnen creëeren. Dit in tegenstelling tot de Guldenstraat direct ‘achter’ het Waagstraatcomplex. Dit kan komen door het aanbod (waaronder Selexyz en Douglas) maar ook doordat dit een fietsroute is (Vismarkt en Oude Boteringestraat en vice versa). We steken even de Grote Markt over, langs v&d de Oude Ebbingestraat in. Deze straat kent een paar mooie panden en ook hier is het druk. Wel is dit nadrukkelijk een aanloopstraat, gelet op de aard en samenstelling van het aanbod (Handyman, Beter Horen, Slee, kappers, beddenzaak en een AH!). DE GROTE MARKT, HET ECONOMISCH EN CULTUREEL HART De gemeente wil rond de Grote Markt, de Vismarkt en

het kernwinkelgebied de concentratie van gevarieerde detailhandel, de markt, informatie, horeca en vrije tijd verder stimuleren. Dit gebied is en moet het brandpunt zijn van de stad; een plek voor iedereen, met grote economische en culturele betekenis en grote dynamiek. De gebouwen rondom de Grote Markt, de activiteiten die ze herbergen en de openbare ruimten zijn bij uitstek geschikt voor het organiseren van evenementen die bewoners en bezoekers van de stad naar de binnenstad toe trekken. De realisatie van Forum en de Oostwand, de ontwikkeling van de Noordwand en mogelijk de tram voorlangs de Oostwand (en daarmee terugkeer naar vroegere situatie) geven het centrale plein van de stad straks een ander aanzien, waarop inrichting en gebruik moeten worden afgestemd. Speerpunt voor de toekomst is de ontwikkeling aan de Grote Markt van de Oost- en Noordwand met een trekker van formaat en het achter de Oostwand gelegen Groninger Forum. Met deze projecten biedt de stad ruimte aan de verbetering van de ruimtelijk functionele structuur en kiest men

>

LEES VERDER OP PAGINA

10 scn 1 | 2009 9

8 scn 1 | 2009

SCN 2009-01 v02.indd 8

Vastgoedexperts Marc Majolée, Jorine de Soet en Jacq. Cornelissen

1791 SCN 2009-01 v02.indd 9 05-03-2009 09:46:03

05-03-2009 09:

29

Vismarkt, een van wordt gedacht aan een commerciële plint in twee lagen met bieden. Maar voor de Grote Markt zelf is het de kans om haar de fietswinkels van erboven een hotel, horeca en kantoren. Er zullen geen woninwat povere rol ten opzichte van de andere deelgebieden in de Ferwerda en het reviewOok de vvv, nu gevestigd in het hoekpand naast gen komen. binnenstad in te ruilen voor een meer centrale positie die het < VERVOLG VANvan PAGINA 9 OOSTERSTRAAT ooSterStrAAt EN eN STEENSTILSTRAAT SteeNStiLStrAAt De Grote Markt interieur de Vindicat, zal terugkeren in dehetvorm van eenviaCitylounge. Doel grote plein waardig is. Of de terugkeer van de tram hieraan verlaten we in de richting van Gedempte Zuiderdiep Applestore. < VERVOLG VAN PAGINA OOSTERSTRAAT EN STEENSTILSTRAAT De Grote Markt de Oosterstraat. Het aanbod in deze9straat laat zich het best tyvoor nieuwe publiekstrekkers, die moeten zorgen voor grotere

review

is in ieder geval een grote trekker in de plint op te nemen. een bijdrage levert zal de tijd moeten uitwijzen. verlaten we in de richting van het Gedempte Zuiderdiep via peren als ‘creatief, cultureel en artistiek’. Hele leuke speciaal-

loopstromen in dit gebied. Kwaliteitsverbetering denkt men te kunnen realiseren met meer nieuwe winkelformules, meer dure speciaalzaken, een nieuw warenhuis en mogelijk uitbreiding van overdekt winkelen. Ook wil men grootschaliger eenheden mogelijk maken in de Noordwand. Deze en andere maatregelen moeten de attractiviteit en het tevredenheidsgevoel van de bezoekers van de Groningse binnenstad waarborgen en zo mogelijk verbeteren. De drie projecten zijn in handen van drie verschillende ontwikkelaars en architecten, de gemeente voert de regie.

Van links af met de klok mee: de Waagstraat, een etalage van een optiek, het Groninger groninger Museum, de gevel van het Stripmuseum, de Vismarkt, een van de fi etswinkels van fietswinkels Ferwerda ferwerda en het interieur van de Applestore.

voor nieuwe publiekstrekkers, diePipoos, moetenanwb, zorgens&f voor grotere zaken worden afgewisseld met fi lialen van filialen loopstromen in dit gebied. Kwaliteitsverbetering etcetera. Bijna bij het Zuiderdiep aangekomen, net voorbijdenkt het men kunnenSchimmelpenninckhuis, realiseren met meer nieuwe winkelformules, enigszinste verlopen ontstaat nogal wat meer speciaalzaken, een nieuwwil warenhuis en mogelijk leegstand.dure Voor deze en andere straten in sa- uitde gemeente breiding van overdekt winkelen. wilstructuurvermen grootschaliger menwerking met de ondernemers nagaanOok welke mogelijk maken deSteenstilstraat Noordwand. Deze en andere sterkendeeenheden maatregelen mogelijk zijn.inDe neemt maatregelen attractiviteit het tevredenheidsgeeen bijzondere positiemoeten in. Dezede beheerst door straat wordt nuen voel van bezoekershoreca van deen Groningse binnenstad een willekeur aan de (sex)shops, acht of negen win- waarborgen en zo een mogelijk De drie projecten zijn in hankels van Ferwerda, fietsenwinkel. De straat zou in lokaleverbeteren. fietsenwinkel. denwel vaneens drie van verschillende ontwikkelaars architecten, de de toekomst kleur kunnen verschietenendoordat gemeente voert de regie.gaat vormen tussen het dan het een aantrekkelijk verbinding HET het FORUM foruM Het nieuwe ‘huis van informatie en cultuur’ zal getransformeerde Damsterdiep (parkeergarage, winkels, kanverrijzen achter de Oostwand op de plek van de huidige NaberHETGedempte FORUM Het nieuwe ‘huis van informatie ende cultuur’ zal toor) en het Zuiderdiep. In het kaartbeeld van parkeergarage. Nl-architecten heeft de ontwerpwedstrijd geverrijzen dede Oostwand op deoverige plek vaningrepen de huidige Naberbinnenstad zijn ditachter plan en belangrijkste wonnen voor een gebouw waarin naast een nieuwe tweelaagse parkeergarage. Nl-architecten heeft de ontwerpwedstrijd gevan functionele aard schematisch weergegeven. parkeergarage in ieder geval de bibliotheek, fi lmzalen en een filmzalen wonnen voor een gebouw waarin naast een nieuwe tweelaagse dependance van het Groninger Museum zullen worden onderparkeergarage inde ieder geval de bibliotheek, filmzalen gebracht. Via een nieuw plein en een nieuwe straat in de OostTOT Het beeld van binnenstad van Groningen tot SLOT SLot dat open een dependance van het Groninger Museum zullen onderwand wordt de verbinding gelegd met de Grote Markt. ons netvlies is blijven hangen is dat van een drukke stad worden met gebracht. Via een nieuw en een nieuwe straat in de OostIn de vernieuwde Oostwand, een project onder superviveel fi etsers. De Westerhaven lijktplein een geslaagd gdv-project fietsers. wand wordt aan de verbinding met Grote Markt. sie van stedenbouwkundige en architect Thomas Thomas Müller uit tegen de binnenstad en staat ergelegd goed bij. DedeHerestraat In de vernieuwde Oostwand, een van project onder superviBerlijn, waarvan de rooilijn naar voren wordt gelegd, is straks maakt zijn reputatie als drukste winkelstraat Groningen vanDe stedenbouwkundige en architect omas Müller uit plaats voor in totaal vier panden. Studentenvereniging Vindihelemaalsie waar. Waagstraat is weliswaar met leuke gevuldTh Berlijn, waarvan de rooilijn naar voren wordt gelegd, is straks cat, op dit moment gevestigd in de Oostwand, heeft inmiddels winkels en horeca, maar zorgt niet voor een goede loopverplaats de voor in totaal vier panden. Studentenvereniging een overeenkomst gesloten met de gemeente voor een nieuw binding tussen Heresetraat en de Noordzijde van de Grote Vindiop dit moment gevestigd in de Oostwand, pand op de hoek. Volgens de planning wordt gestart met sloop Markt. Incat, de overige straten in de binnenstad buiten hetheeft direc-inmiddels een overeenkomst geslotenbevinden met de gemeente van het huidige hoekpand eind 2010. Zodra Vindicat hiernaarte A1-winkelgebied (Folkingestraat) zich helevoor leukeeen nieuw pand op de de planning wordt gestart met sloop toe is verhuisd, kan gestart worden met de herontwikkeling winkeltjes, jehoek. ze welVolgens even weten te vinden. al moet Van links af met de het huidige eind 2010. Vindicat hiernaarvan de overige panden, waarvoor een architectenselectie zal Voor devan uitbouw van dehoekpand ‘stad vanZodra positie van het Noorklok mee: de Waagis verhuisd, kan met de herontwikkeling plaatsvinden. Op dit moment wordt nog onderzocht hoe het den’ is detoe herontwikkeling engestart vooralworden de (winkel)invulling van straat, een etalage van de overige panden, waarvoor een architectenselectie zal vijfde en laatste pand op de hoek met de Poelestraat mee zal de Grote Markt Oosten Noordzijde niet direct bepalend en van een optiek, het plaatsvinden. Op dit moment wordtnu nog onderzocht gaan in de ontwikkeling. Voor de invulling van de Oostwand doorslaggevend. Daarvoor te hoe het heeft Groningen al genoeg Groninger Museum, vijfdevoor en laatste pand op de met Poelestraat wordt gedacht aan een commerciële plint in twee lagen Maar de Grote Markt zelfhoek is het de de kans om haar mee zal de met gevel van bieden. het gaan ontwikkeling. de deelgebieden invulling van de Oostwand erboven een hotel, horeca en kantoren. Er zullen geenStripmuseum, woninwat rol in tendeopzichte van deVoor andere in de de povere Vismarkt, van wordt aan een commerciële in twee lagen met gen komen. Ook de vvv, nu gevestigd in het hoekpand naast eenbinnenstad in tegedacht ruilen voor meer centraleplint positie die het de fi etswinkels vanplein erboven een horeca en van kantoren. Erhieraan zullen geen woninVindicat, zal terugkeren in de vorm van een Citylounge. grote waardig Doel is. hotel, Of de terugkeer de tram Ferwerda en een het bijdrage gen levert komen. de vvv, nu gevestigd is in ieder geval een grote trekker in de plint op te nemen. zalOok de tijd moeten uitwijzen.in het hoekpand • naast interieur van de Vindicat, zal terugkeren in de vorm van een Citylounge. Doel Applestore. is in ieder geval een grote trekker in de plint op te nemen.

•

de Oosterstraat. Het aanbod in deze straat laat zich het best typeren als ‘creatief, cultureel en artistiek’. Hele leuke speciaalzaken worden afgewisseld met filialen van Pipoos, anwb, s&f etcetera. Bijna bij het Zuiderdiep aangekomen, net voorbij het enigszins verlopen Schimmelpenninckhuis, ontstaat nogal wat leegstand. Voor deze en andere straten wil de gemeente in samenwerking met de ondernemers nagaan welke structuurversterkende maatregelen mogelijk zijn. De Steenstilstraat neemt een bijzondere positie in. Deze straat wordt nu beheerst door een willekeur aan (sex)shops, horeca en acht of negen winkels van Ferwerda, een lokale fietsenwinkel. De straat zou in de toekomst wel eens van kleur kunnen verschieten doordat het een aantrekkelijk verbinding gaat vormen tussen het dan getransformeerde Damsterdiep (parkeergarage, winkels, kantoor) en het Gedempte Zuiderdiep. In het kaartbeeld van de binnenstad zijn dit plan en de belangrijkste overige ingrepen van functionele aard schematisch weergegeven. TOT SLOT Het beeld van de binnenstad van Groningen dat op

ons netvlies is blijven hangen is dat van een drukke stad met veel fietsers. De Westerhaven lijkt een geslaagd gdv-project tegen de binnenstad aan en staat er goed bij. De Herestraat maakt zijn reputatie als drukste winkelstraat van Groningen helemaal waar. De Waagstraat is weliswaar gevuld met leuke winkels en horeca, maar zorgt niet voor een goede loopverbinding tussen de Heresetraat en de Noordzijde van de Grote Markt. In de overige straten in de binnenstad buiten het directe A1-winkelgebied (Folkingestraat) bevinden zich hele leuke winkeltjes, al moet je ze wel even weten te vinden. Voor de uitbouw van de positie van ‘stad van het Noorden’ is de herontwikkeling en vooral de (winkel)invulling van de Grote Markt Oost- en Noordzijde niet direct bepalend en doorslaggevend. Daarvoor heeft Groningen nu al genoeg te bieden. Maar voor de Grote Markt zelf is het de kans om haar wat povere rol ten opzichte van de andere deelgebieden in de binnenstad in te ruilen voor een meer centrale positie die het grote plein waardig is. Of de terugkeer van de tram hieraan een bijdrage levert zal de tijd moeten uitwijzen. •

10 scn 1 | 2009

1791 SCN 2009-01 v02.indd 10

05-03-2009 09:46:

10 scn 1 | 2009 10 scn 1 | 2009

791 SCN 2009-01 v02.indd 10

05-03-2009 09:46:08

30

31 1791 SCN 2009-01 v02.indd 10

05-03-2009 09:46:08

review

review

de Neerstraat, roermond

Op Goede Vrijdag brachten Jacq. Cornelissen (Corio Nederland), Marc Majolée (Synchroon) en Jorine de Soet (Kir, Kordaat in Ruimte) inmiddels voor de negende keer een gezamenlijk bezoek aan een binnenstad. Dit keer was Roermond doel van het bezoek.Op de eerste zomerse dag van het jaar deden we niet alleen de binnenstad aan, maar ook het Designer Outlet Centre en het een klein jaar geleden geopende Retailpark. Het doel was een beeld te krijgen van de onderlinge relaties en uitwisseling tussen deze vormen van retail.

R

oermond is met 54.000 inwoners een middelgrote stad in Midden-Limburg. Alhoewel het net niet aan de A2 Amsterdam-Maastricht ligt, bevindt het zich midden in de ‘Euregio’ en liggen Duitsland en België beide op nog geen vijftien km afstand. Door de in 2008 gerealiseerde ondertunneling en aansluiting op de A73 is de bereikbaarheid een stuk verbeterd. Binnen een straal van een auto-uur wonen zo’n zes miljoen potentiële bezoekers. Roermond profileert zich mede als ‘shopping stad’. En dat is onder meer te danken aan het Designer Outlet Centre (doc), waar wij onze wandeling door Roermond beginnen. Dit doc was na Batavia Stad het tweede Outlet Centre in Nederland. Na aanvankelijk zeer grote weerstand van de binnenstadwinkeliers, opende doc Roermond eind 2001 haar deuren met 50 winkels en zo’n 12.500 m2 wvo. In het eerste jaar na opening trok het centrum ruim twee miljoen bezoekers. Inmiddels zijn er meer dan 120 ‘fabriekswinkels’ gevestigd die meer dan 170 designmerken aan de man brengen en is ook het wvo verdubbeld. Ook de aanvankelijke scepsis van de binnenstadswinkeliers is omgeslagen. Met bezoekersaantallen in de buurt van de drie miljoen per jaar lijkt het een doorslaand succes en is er in de layout al rekening gehouden met verdere uitbreiding in de toekomst. duitsers  Het merkendorp is gebouwd op het terrein van een

voormalige kazerne en is vormgegeven in een halve cirkel. Het oorspronkelijke poortgebouw en enkele andere kazernegebouwen bleven gehandhaafd en vormen nog steeds de entree vanuit de stad tot het doc. De meeste bezoekers komen echter vanaf de ‘achterkant’ waar rondom meer dan 2000 parkeerplaatsen zijn aangelegd, waarop opvallend veel Duitse nummerplaten herkenbaar zijn. Er geldt een vast tarief van twee

32 scn 2 | 2009

32

designer Outlet Centre

de binnenstad getrokken door de verschillende pleinen die als ‘steppingstone’ fungeren tussen het Outlet Centre aan de noordkant en het treinstation aan de zuidkant. Beide gelegen net buiten het cluster van singels die de binnenstad omringen.

Een Eenwandeling wandeling door doorroermond roermond euro, ongeacht de tijd die men er parkeert. Dit bedrag lijkt snel te zijn terugverdiend, want McAthurGlen claimt dat de goederen met 30 tot 70 procent van de normale winkelwaarde worden aangeboden. Ook opzet en architectuur rechtvaardigen het woord merkendorp. De gevels zijn zeer divers vormgegeven, de puilijnen verspringen geregeld, er is aandacht voor groenvoorzieningen en bankjes. Met goed gekozen bestrating en lantaarnpalen oogt het bijna authentiek. Bovenal is het er druk en schoon. Onder de 170 gepresenteerde labels bevinden zich vrijwel alle bekende merken. Bij een aantal is de oriëntatie op de Duitse doelgroep duidelijk. Naar verluidt vormt deze meer dan de helft van de bezoekers. De branchemix is dik voor elkaar. Hier en daar is er gethematiseerd, maar er is ook zeer veel afwisseling, waardoor het winkelen voldoende spannend blijft. Er is goed nagedacht over de locatie en de keuze van de horeca. Deze zit rond lunchtijd dan ook bomvol. Er is een centraal horecaplein, waar McDonalds in het oude poortgebouw is gevestigd met daar tegenover La Place in een moderner gebouw. De keurig verzorgde toiletten zijn strak vormgegeven en nergens ver weg.

‘Remunj’ meldt het bebouwde-kombord in onvervalst Limburgs

drukte  Dat dit doc een succes is, blijkt wel uit de enorme drukte. Daar zal ook het weer tijdens ons bezoek zeker aan hebben bijgedragen, maar bijna niemand loopt hier zonder tasjes; er wordt dus flink spendiert. Enig minpuntje dat we

kunnen ontdekken is de ‘speeltuin’. Deze is weliswaar groot en overdekt, maar daardoor ook enigszins donker. Bovendien is er geen toezicht en oogt hij nogal saai. Ondanks de drukte zijn er dan ook nauwelijks kinderen aan het spelen. We vervolgen onze wandeling door Roermond richting de historische binnenstand. Via een voetgangerstunnel onder de ringweg zijn doc en oude stad met elkaar verbonden. Borden die net als alle andere aanduidingen zowel in het Nederlands als in het Duits zijn, geven duidelijk aan dat het maar drie minuten lopen is. En dat is nauwelijks overdreven. Zodra we de weg onderdoor zijn, staan we in de historische binnenstad en na enkele minuten lopen, ook in wat we het kernwinkelgebied mogen noemen. Wat als eerste opvalt, is de zeer verzorgde straten die overwegend autoluw of autovrij zijn. Daarnaast is men terughoudend geweest in het toestaan van al te opvallende gevelsigning, hetgeen we ook kennen uit ons bezoek aan Maastricht en doet vermoeden dat Roermond een vorm van citymanagement kent. Wat verder opvalt is dat in deze compacte binnenstad naast alle landelijke ketens ook veel ‘couleur locale’ aanwezig is. Dat zijn zelfstandige ondernemers, maar ook meer regionaal georiënteerde ketens zoals Dürlinger. Dit in combinatie met de verspreide horeca leverde Roermond eind 2006 in Elseviers weekblad een vermelding in de top-drie van beste binnensteden van Nederland op. De compacte Roermondse binnenstad kent niet een echt logisch en overzichtelijk loopcircuit. Toch worden de winkelende consumenten als het ware door

En wat voor pleinen! Om te beginnen de Markt aan vier zijden omgeven door voornamelijk historische panden waarin de goedgekozen architectuur van een enkel nieuw pand perfect ‘blendt’ met zijn omgeving. Hier wordt de weekmarkt gehouden, maar nu zijn er gezellige terrasjes. Via de Markstraat bereiken we de Neerstraat. Hier is via een ‘bypass’ het Roercenter aangetakt. Deze eind 2003 geopende overdekte ontwikkeling in de vorm van een halve cirkel herbergt 17 winkels waaronder een grote Jumbo en een Q-Park garage met ruim 400 plaatsen. Beide geven dit kleine winkelcentrum haar bestaansrecht, want in tegenstelling tot er buiten is het er niet erg druk. Er is een ANWB-vestiging en een Pipoo’s , maar daarentegen is er nauwelijks mode. Eén winkel staat leeg. Het enige verrassende is de kadoshop ‘Wyliwyg’ In het midden van de ronde passage is het oude ‘Pakhuis’, een bijzonder fraai project geïntegreerd, met ernaast een terras, enigszins vergelijkbaar met de Munt in Weert, zij het van minder allure. Via de andere zijn we weer terug in de Neerstraat. Cuypers  Twee winkelstraten verder ligt het Munsterplein, met de gelijknamige kerk ontworpen door de befaamde Roermondse architect Cuypers, wiens beeltenis in een hoek van het plein staat. Behalve een stijlvolle muziekkiosk ook hier weer terrasjes, waardoor het geheel haast Zuid-Europees aandoet. De bomenrijen die het plein afzomen geven het tevens een menselijke maat en onttrekken de lelijke architectuur van een bouwblok met Blokker en V&D enigszins aan het zicht. Wat wél gezien mag worden is het pand van de Sting! Zowel van buiten als van binnen. Aan de buitenkant haast geen opsmuk en nauwelijks signing. Van binnen daarentegen een uitgekiende inrichting over twee lagen, die appelleert aan de doelgroep met een opzet en stijlelementen die we (her)kennen van de net zo indrukwekkend mooie winkel die gevestigd is in het Musiskwartier in Arnhem. Via de volgende winkelstraat komen we op het Kloosterwandplein. De horeca wordt hier gevormd door de Oranjerie. Het theater/restaurant/hotel van Van der Valk begrenst de ene zijde van het plein met aan de andere zijde de Hema. Via twee kleinere aanloopstraten met minder fraaie architectuur, bereiken we het Stationsplein met, jawel… weer gezellige horeca met terrassen. Via de Hamstraat met alle bekende moderne ketenwinkels, maar ook de nodige zelfstandige vestigingen, bereiken we de achterzijde van het Munsterplein. Een modern en uitgekiend vormgegeven hoekpand, dat een vestiging van It’s herbergt, sluit hier de historische bebouwing af. De ronde uitbouw aan de achterzijde hiervan spiegelt de absis van de Musterkerk. Hier valt ons oog ook op een moderne horecagelegenheid als onderdeel van een woon-recreatiecomplex

Wat opvalt, zijn de zeer verzorgde straten die veelal autoluw zijn

>

lees verder op pagina

34 scn 2 | 2009 33

33

J Jacq. Cornelissen, achter hem marc majolée en Jorine de soet 

review <

vervolg van pagina

34

‘’t Paradies’ van de plaatselijke woningcorporatie, speciaal voor bejaarden/55-plussers. Roermond anticipeert ook op deze prominente plek op de toenemende vergrijzing. Via de Steenweg en Varkensmarkt bereiken we weer de Markt en via de voetgangerstunnel weer het doc. Met een van de vele parkeerlocaties in de directe omgeving of het station als bronpunt is deze binnenstad uitstekend bereikbaar.

Jeroen Bender en Joost de

‘Verbetering v is onze opdra

retailpark  We laten de gezellige binnenstad achter ons en

met de auto zijn we in krap 10 minuten bij het Retailpark Roermond. Het Retailpark ligt onmiddellijk aan de afslag van de A73 en is daarmee uitstekend bereikbaar met de auto. Het geheel is gebouwd in een hoefijzervorm. Er kan aan alle kanten op maaiveld geparkeerd worden en er is ondergrondse garage, samen goed voor ruim 1.200 plaatsen. Met de gratis Shopbus is het ook per openbaar vervoer goed bereikbaar. Dit futuristisch vormgegeven winkelcluster is zeven dagen per week open en kent 17 uitsluitend grootschalig formules op een oppervlakte van 35.000 m2 verdeeld over twee en lagen. Van XL projectmaeroen Bender Joost deAlbert Groot Heijn zijn beiden en Toys XL tot Blokker, Xenos, MediaMarktServices. naast de Benders werknager voorLeaf SCMen Development locale Tummers Electroworld. Een vestiging van hetcommercie, in Neder- communiveld heeft vooral te maken met land nog niet zo bekende Jysk is hieren opretail, de eerste etage te vincatie, marketing terwijl collega De Groot met den. Niet onvermeld mag blijven honderden name zorgt voor de‘MuziKasa’ technischemet coördinatie, de aansturing van gitaren en tientalllen drumstellen en eeninstallateur. echt MuziekMegaStore de hoofdaannemer SCM Property Managevoor liefhebbers. Enverzorgt natuurlijk BurgerPassage King, Wok-toment ophoreca: de Stadshart het dagelijks beheer, go, Bakker Bart, maarSCM ook de locale grootheid Bufkes, die we terwijl Development Services specifiek is ingehuurd voor ook al in het doc en in de binnenstad zagen. Ook hier treffen de renovatie. De opdracht is verstrekt door Beleggingsmaatwe weer een vol parkeerterrein aan. Het ligt niet voor de hand schappij Stadscentrum Zoetermeer. dat een bezoek aan Retailpark gecombineerd worden Hetdit bezoek van Shopping Centrezal News valt anderhalve week met een bezoek aande deofficiële historische binnenstad. Het op is dan ookfoto’s te zien is, voor heropening en zoals enkele maar de vraagmoet of de er ondernemers van deveel binnenstad hier even zo op het oog nog gebeuren. Dat gaat lukken, volblij mee zijn als metbeide het doc. Metdie één stop vind je dat hierdit alles gens heren, benadrukken eenop klus is geweest het gebied vandie dagelijkse boodschappen, wonen electro-Bender: ‘De opin erg korte tijd z’n beslag heeft en gekregen. nica. Bij vertrek zien we dat het terrein voor eenen uitbreiding al van dat jaar dracht is in maart 2007 verstrekt in december bouwrijp klaarisligt. Met de constatering dat ditzijn Retailpark bij-19-procedures’ de bouwaanvraag ingediend, er ‘artikel zonder is vormgegeven, met de hoop dat het niet almet te huurders die doorlopenmaar en onderhandelingen gevoerd veel navolgingniet zal vinden Nederland, aanvaarden we de te-opgesteld, en(eerder)inwilden vertrekken, splitsingsactes rugreis. Roermond: that’s shopping! • zovoort. In mei 2008 hadden we de voorbereidingen helemaal

J

Jacq. Cornelissen, achter hem marc majolée en Jorine de soet 

<

vervolg van pagina

34

‘’t Paradies’ van de plaatselijke woningcorporatie, speciaal voor bejaarden/55-plussers. Roermond anticipeert ook op deze prominente plek op de toenemende vergrijzing. Via de Steenweg en Varkensmarkt bereiken we weer de Markt en via de voetgangerstunnel weer het doc. Met een van de vele parkeerlocaties in de directe omgeving of het station als bronpunt is deze binnenstad uitstekend bereikbaar. retailpark  We laten de gezellige binnenstad achter ons en

met de auto zijn we in krap 10 minuten bij het Retailpark Roermond. Het Retailpark ligt onmiddellijk aan de afslag van de A73 en is daarmee uitstekend bereikbaar met de auto. Het geheel is gebouwd in een hoefijzervorm. Er kan aan alle kanten op maaiveld geparkeerd worden en er is ondergrondse garage, samen goed voor ruim 1.200 plaatsen. Met de gratis Shopbus is het ook per openbaar vervoer goed bereikbaar. Dit futuristisch vormgegeven winkelcluster is zeven dagen per week open en kent 17 uitsluitend grootschalig formules op een oppervlakte van 35.000 m2 verdeeld over twee lagen. Van Albert Heijn XL en Toys XL tot Blokker, Xenos, Leaf en MediaMarkt naast de locale Tummers Electroworld. Een vestiging van het in Nederland nog niet zo bekende Jysk is hier op de eerste etage te vinden. Niet onvermeld mag blijven ‘MuziKasa’ met honderden gitaren en tientalllen drumstellen een echt MuziekMegaStore voor liefhebbers. En natuurlijk horeca: Burger King, Wok-togo, Bakker Bart, maar ook de locale grootheid Bufkes, die we ook al in het doc en in de binnenstad zagen. Ook hier treffen we weer een vol parkeerterrein aan. Het ligt niet voor de hand dat een bezoek aan dit Retailpark gecombineerd zal worden met een bezoek aan de historische binnenstad. Het is dan ook maar de vraag of de ondernemers van de binnenstad hier even blij mee zijn als met het doc. Met één stop vind je hier alles op het gebied van dagelijkse boodschappen, wonen en electronica. Bij vertrek zien we dat het terrein voor een uitbreiding al bouwrijp klaar ligt. Met de constatering dat dit Retailpark bijzonder is vormgegeven, maar met de hoop dat het niet al te veel navolging zal vinden in Nederland, aanvaarden we de terugreis. Roermond: that’s shopping! •

34 scn 2 | 2009

rond en in september 2008 zijn we met de uitvoering begonnen. In mei dit jaar zijn we klaar, wat dus twee jaar en twee maanden voor het gehele traject en slechts negen maanden voor de verbouwing betekent.’ WaarOm deze reNOvatie?  De Stadshart Passage bestond

zo’n 20 jaar en het was duidelijk dat het ontwerp qua uitstraling gedateerd raakte. Bovendien was de voormalige supermarkten al een aantal jaren geleden vertrokken en functioneerde het versplein op de benedenverdieping niet naar behoren. Bender: ‘Zowel onze collega’s van Property Management als wij van Development Services hebben gesignaleerd dat deze renovatie nodig was en ook dat dit het moment was. Timing is in deze business alles, want je hebt ook te maken met andere ontwikkelingen hier in het winkelhart waarop je moet reageren wil je de consument niet kwijtraken.’ De Groot: ‘Property Management schrijft elk jaar een beleidsplan voor de eigenaar en daarin worden ook aanbevelingen gedaan. In dit project was vanwege de leeftijd een forse toename te verwachten van de kosten van planmatig onderhoud, ondermeer door de vervanging van installaties en onderdelen van het interieur. Ook dat was een reden om nu met een renovatieplan te komen.’ Waren er ook andere indicatoren, zoals toenemende leegstand, verloop, minder bezoekers? Bender: ‘Nee: wat dat betreft draaide dit winkelcentrum goed en mutaties werden zonder problemen opgevangen. Het ging meer om de beleving, die zoals gezegd te gedateerd werd en dat was vooral te zien

nager voor SCM Development Services. Benders werkveld heeft vooral te maken met commercie, communicatie, marketing en retail, terwijl collega De Groot met name zorgt voor de technische coördinatie, de aansturing van de hoofdaannemer en installateur. SCM Property Management verzorgt op de Stadshart Passage het dagelijks beheer, terwijl SCM Development Services specifiek is ingehuurd voor de renovatie. De opdracht is verstrekt door Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer. Het bezoek van Shopping Centre News valt anderhalve week voor de officiële heropening en zoals op enkele foto’s te zien is, moet er zo op het oog nog veel gebeuren. Dat gaat lukken, volgens beide heren, die benadrukken dat dit een klus is geweest die in erg korte tijd z’n beslag heeft gekregen. Bender: ‘De opdracht is in maart 2007 verstrekt in december dat jaarik mij in het winkelAl enbijna 23 jaarvan beweeg is de bouwaanvraag ingediend, zijn er ‘artikel 19-procedures’ centrumvak. Eerst als winkelcentrummanager doorlopen en onderhandelingen gevoerd met huurders die niet (eerder) wilden vertrekken, opgesteld, ensplitsingsactes –adviseur, de laatsteen-12 jaar als uitgever/ zovoort. In mei 2008 hadden we de voorbereidingen helemaal hoofdredacteur van het vakblad Shopping Centre rond en in september 2008 zijn we met de uitvoering begonnen. In mei dit jaar zijn we klaar, wat dus NEWS. Nu twee is 23 jaar jaaren in twee de geschiedenis van de retail maanden voor het gehele traject en slechts negen maanden en het winkelvastgoed niet veel, maar toch heb ik voor de verbouwing betekent.’

De consument kiest met z’n voeten: dus volg die!

gebied. Jorine, Jacq en Marc bedrijven hiermee het Groot, SCM Development Services:

an de beleving cht’

inmiddels al aardig wat ontwikkelingen, trends en hypes voorbij zien komen. Vanuit een bepaalde zo’n 20 jaar en het was duidelijk dat het ontwerp qua uitstranieuwsgierigheid en superdrang naar verbetering kijk ling gedateerd raakte. Bovendien was de voormalige markten al een aantal jaren geleden vertrokken en functije dan naar de dingen, je vormt er een mening oneerde het versplein op de benedenverdieping niet naar en probeert zelfManagezo af en toe ook wat. In de behoren. Bender: ‘Zowel onzeover collega’s van Property ment als wij van Developmentontwikkelingsgeschiedenis Services hebben gesignaleerdvan Shopping Centre dat deze renovatie nodig was en ook dat dit het moment was. NEWS een factor van groot belang dat er meer Timing is in deze business alles, wantisjehet hebt ook te maken met andere ontwikkelingen hier in het winkelhart mensen bleken te waarop zijn diejezo naar het vakgebied moet reageren wil je de consument niet kwijtraken.’ keken.schrijft Een respectabel aantal van hen heeft al De Groot: ‘Property Management elk jaar een beleidsplan voor de eigenaar en daarin worden ook aanbevelineens een bijdrage geleverd aan het blad. Een gen gedaan. In dit project was vanwege de leeftijd een forse is een langere toename te verwachten van dekleine kostenkern van planmatig onder-committent aangegaan houd, ondermeer door de vervanging van installaties on- regelmaat moeite om en troosten zich met en grote derdelen van het interieur. Ook dat was een reden om nu met een renovatieplan te komen.’ lezenswaardige artikelen aan te leveren. Jorine Waren er ook andere indicatoren, zoalsJacq toenemende leeg-en Marc Majolee zijn de Soet, Cornelissen stand, verloop, minder bezoekers? Bender: ‘Nee: wat dat bedaar van. Jorine treft draaide dit winkelcentrum goedvoorbeelden en mutaties werden zon- levert onder eigen der problemen opgevangen. Het gingalmeer de beleving, naam zo’nom negen jaar bijna elke editie boeiende die zoals gezegd te gedateerd werd en dat was vooral te zien beschouwingen aan en gedrieën schreven zij de artikelen van deze bundel, de reeks ‘Een wandeling door’, waarbij telkens een andere stad bekeken en ontleed werd. Deze bundel van de eerste 10 artikelen laat u deze wandelingen nog een keer meemaken. Ze nemen u mee langs historische winkelkernen, de winkelketens die daar te vinden zijn, de unieke kleine speciaalzaakjes en natuurlijk ook langs recente (her-) ontwikkelingen. Ze parkeren er hun auto en volgen de routing in het gebied. Ze eten er een hapje en proeven de sfeer. De drie auteurs volgen hiermee de voetstappen van de consument en met hun voeten én ogen wordt zo een mening gevormd over de kwaliteiten (en manco’s) van zo’n

WaarOm deze reNOvatie?  De Stadshart Passage bestond

tegenovergesteld van desk-research (zij gaan het veld in), terwijl de consument in deze tijd steeds vaker met z’n voeten op die ‘desk’ ligt en in winkels op het internet koopt. Een kritische blik op onze winkelgebieden is dan ook meer dan noodzakelijk. Gemeenten, vastgoedeigenaren en retailers weten dat natuurlijk ook, maar zijn niet altijd bij machte om de juiste acties te nemen. Soms is dat omdat zij ‘bedrijfsblind’ voor hun product geworden zijn. Laat deze ‘Drie Vrienden’ met hun wandelingen dan uw gids door uw stad zijn! Edwin Brugman Uitgever/hoofdredacteur Shopping Centre NEWS

34 scn 2 | 2009

34

35

review

Amersfoort Klik in de digitale variant op dit blokje en u ziet de rest van de fotoreportage!

geen exclusieve mode en wellicht zullen winkels die nu te krap zitten in de binnenstad op het gebied van sport en speelgoed hier naar toe verplaatsen. Het project omvat een totale investering van 126 miljoen euro waarvan de gemeente 46 miljoen voor haar rekening neemt en Multi Vastgoed de rest. Aan de belangrijk geachte relatie in de vorm van een visuele verbinding met de binnenstad wordt honderdduizend euro besteed. Onder invloed van de slechte afzetmogelijkheden op dit moment wordt het kantorenblok en een blok van 42 duurdere appartementen aan de Eem pas later gebouwd. AMSTERDAMSE STRAATWEG Als je de Stadsring volgt in

Eind januari bezochten wij Amersfoort. In 2009 al 750 jaar oud en met de Onze-lievevrouwekerk het middelpunt en dus de meest centraal gelegen stad van Nederland. Wij, Jacq. Cornelissen (Corio Nederland Retail), Jorine de Soet (KIR) en Marc Majolée (Synchroon) hebben voor deze dynamische en sterk groeiende stad (anno 2010 ca. 145.000 inwoners) gekozen om te ervaren of en hoe de drie rond het jaar 2000 opgeleverde nieuwbouwprojecten in het centrum (St. Jorisplein, Amicitia en het Drakennest) en de winkelcentra in de uitbreidingswijken Kattenbroek en Vathorst hun plek hebben verworven in de winkelhorizon van de consument. Om een compleet beeld te scheppen wordt ook even kort stilgestaan bij een aantal winkelontwikkelingen.

westelijke richting, onder het spoor door, onderlangs via de tunnelbak of bovenlangs via het toekomstige Eemplein, kom je vanzelf op de Amsterdamse Straatweg. De aaneenschakeling van solitaire blokken met wisselend autoshowrooms, grootschalige winkels en kantoren, onderbroken door lege bouwkavels, doen je even het gevoel geven dat je hier te midden van de baanwinkels in België bent beland. Voor de consument biedt het een keur aan winkelaanbod die duidelijk doelgericht bezocht kunnen worden. Van enige planning of concentratie is geen sprake. Of dit ooit de bedoeling is dan wel tot de mogelijkheden behoort, zal de toekomst leren.

Marc Majolée, Jacq. Cornelissen en Jorine de Soet

WINKELCENTRUM EMICLAER Via de westelijke ringweg om het aantrekkelijke Hoogland heen en vervolgens parallel aan de A1 langs het bedrijventerrein Calveen naderen we vanaf de noordzijde de bijzondere woonwijk Kattenbroek van Ashok Bhalotra om een kijkje te nemen in winkelcentrum Emiclaer. Dit stadsdeelcentrum is gelegen aan de waterplas op de rand van Zielhorst en Kattenbroek. De 76 winkels tellende en bijna 20.000 m2 grote centrum staat er goed onderhouden en volledig gevuld bij. De overdekte shopperhall tegen over de Hema met naast de C1000 een aantal kwalitatief hoogwaardige versspeciaalzaken geclusterd rond een plein ziet er goed uit en is druk bezocht. Het uit 1994 daterende centrum met het grote langgerekte middenplein komt ons qua opzet weliswaar duidelijk als een ‘product van zijn tijd’ over, ook zo met het blote oog valt waar te nemen dat dit met goede zaken gevulde en gratis parkeren omgeven centrum een van Corio’s best renderende centra is.

H

et Eemplein, het eerste uec van Nederland. Dat waren de plannen met het Eemcentrum in 1990 van destijds Wilma Vastgoed. Doel was het ontwikkelen van een winkelcentrum met grootschalige aanbieders aan de rand van de historische binnenstad. Een Kroonbesluit uit 1993 na bezwaren van de ondernemersfederatie Amersfoort met de strekking ‘geen winkels die in concurrentie zijn met de winkels in de binnenstad’ verhinderde dit gdv avant la lettre. Toch zal, na herhaald uitstel en op basis van de overeenkomst van februari 2010, mogelijk eind 2012 (22 jaar later!) het project er alsnog komen. Anders van opzet, ‘minder bijzonder en sfeervol’ (kritiek bewoners) maar nog steeds van grote allure. Het plan van (nu) Multi Vastgoed omvat 21.800 m2 culturele functies (bibliotheek, Scholen in de Kunst, poppodium De Kelder, regioarchief Eemland) ondergebracht in het Culturele Eemhuis, een megabioscoop met 1700 stoelen verdeeld over acht zalen van Minerva/Pathé, 137 woningen (waarvan 72 huurwoningen van de Alliantie als belegger), 15.700 m2 kantoren en 13.900 m2 winkels (o.a. Albert Heijn, Media Markt, Blokker, Xenos en zes tot acht overige winkels op gebied van vrije tijd, investeerder Green Real Estate) en horeca. Onder het project komt een parkeerkelder met 750 plaatsten. Op het gebied van winkels komt er nadrukkelijk

HET CENTRUM VAN VATHORST Het winkelcentrum van deze nieuwste uitbreidingswijk van Amersfoort ‘over de A1’ vind je niet zomaar. Enerzijds omdat je moet weten hoe je hier vanaf de A1 het snelste komt (buitenom via de ringweg), anderzijds omdat de afwisselende architectuur en verscheidenheid aan woningproducten je hart sneller doet slaan en tegelijk snelheid doet verminderen om dit wat beter in je op

132 scn 1 | 2010

1901 SCN 36 2010-02 DEF.indd 132

te nemen. Of het nu gaat om de Velden, de Bron of de Laak, elke ‘buurt’ heeft iets specifiek eigens dat de moeite waard is om eens te bezoeken. Het beste is dit te doen op de fiets, met een recente plattegrond in de hand weliswaar. In het besef dat deze wijk met nu 15.000 inwoners en uiteindelijk het dubbele aantal zal gaan krijgen, volop in ontwikkeling is en nog lang niet ‘af’ is. Het winkelcentrum van Vathorst ligt in feite aan de noordoostzijde van Vathorst, goed bereikbaar per fiets, auto en openbaar vervoer. Het station Vathorst grenst aan het winkelcentrum. Op dit moment is de eerste fase van 8.660 m2 bvo verdeeld over 38 winkels en 166 appartementen van het door mab Devolpment en Stable international ontwikkelde centrum gereed. Eigenaar asr Vastgoed Vermogensbeheer zal ook de 2e fase afnemen. Onderdeel van deze tweede fase vormt het bijna opgeleverde door de gemeente ontwikkelde multifunctionele centrum icoon (Informatie, Cultuur, Ontmoeting en Onderwijs) met een bibliotheek, artotheek, theater, sporthal, kinderopvang en school voor voortgezet onderwijs. Het gehele winkelgebied valt wellicht het best te typeren als een centrum met een opzet en uitstraling dat het midden kent van een dorp en een wijkwinkelcentrum. De winkels rondom een ovaal groen middengebied bevinden zich in bouwblokken met elk een eigen signatuur, van voren overkomend als oude pak- en patriciershuizen, met zowel overeenkomstige als onderscheidene elementen in de gevels. Het parkeren is gratis en voor de winkels. De bevoorrading vindt daar ook plaats en zoals in een dorp doorgaans het geval is zul je soms even wat wachttijd voor lief moeten nemen. Iedereen die de nrw lunchbijeenkomst op 12 februari heeft bijgewoond zal kunnen beamen dat hier sprake is van een bijzonder geslaagd en aantrekkelijk centrumgebied. Vermeldenswaard tussen al het ketengeweld is de vestiging ´Greanz Eco’, een fairtrade Jeans Store met een zeer enthousiaste en duurzaam bewuste ondernemer. DE AMERSFOORTSE BINNENSTAD Vanaf Vathorst kun je met de auto eigenlijk alleen ‘buitenom’ naar de binnenstad (van Amersfoort). Een snelle binnendoorroute is er niet. Dit verklaart waarom de bewoners zelf zich meer ‘Vathorsters’ voelen en noemen dan Amersfoorters. En de vraag is dan ook voor de hand liggend of de binnenstad van Utrecht, Almere of Amsterdam niet een net zo goed alternatief is? De binnenstad van Amersfoort heeft echter veel te bieden. Onze positief kritische blik stelt vast dat het centrum meerdere gezichten kent. Allereerst is er de goede bereikbaarheid van en parkeergelegenheid in garages aan de rand van het kernwinkelgebied. Dat het binnenstadsmanagement zelf daar anders

>

LEES VERDER OP PAGINA

134 scn 1 | 2010 133

24-03-10 12:47

1901 SCN 2010-02 DEF.indd 133

24-03-10 12:47 37

review

review

Drakennest

Amicitia

<

VERVOLG VAN PAGINA

133

over denkt blijkt in het gesprek dat wij hebben met de heer Hensen (zie hierna). Feit is dat je vanaf de snelweg vrij snel op de binnenring bent en van daaruit via goede bewegwijzering en signalering met aantallen vrije plekken je keuze kunt maken voor zes parkeergarages waarvan de Soeverein, St. Jorisplein, Koestraat en Beestenmarktgarage direct toegang geven tot het kernwinkelgebied. Wij kiezen voor de laatste en deze Q-parkgarage is mooi, goed verlicht, biedt veel plekken en servicediensten (incl. rolstoelen en gratis openbare toiletten). Een tweede bij veel consumenten onderbelichte kwaliteit is die van de historische en wonderschone straatjes, pleinen en panden direct rondom het centrale winkelgebied. Dit is het gebied langs de Singels (Koppelpoort, ’t Spui, ’t Zand, Westsingel, Muurhuizen etc.) zoals Delft en Haarlem dat ook kennen. In het centrum zelf is sprake van een aaneenschakeling van pleinen met de Hof als grootste (markt) plein, Onze Lieve Vrouwe Kerkhof, Varkensmarkt, Beestenmarkt en Groenmarkt. Doel van bezoek is het kernwinkelapparaat zelf. Het totale centrum omvat meer dan 500 winkels. Opmerkelijk is dat op een oppervlak van 75.000 m2 slechts ca. 2.100 m2 is ingeruimd voor food met een Albert Heijn en Aldi als grootste aanbieders.

ST. JORISPLEIN

AMICITIA

DRAKENNEST

openbaar gebied er veel aan hebben gedaan er aantrekkelijke centra van te maken. De cijfers uit bovenstaande tabel spreken boekdelen. En hoewel terecht geconstateerd kan worden dat deze gedateerd zijn, is dit maar goed ook, omdat de huidige situatie dit beeld eerder naar beneden zal bijstellen. De oorzaken zijn divers en al uit en te na onderzocht. Beide centra liggen te veel ‘uit de loop’, de toegankelijkheid is niet optimaal, het aanbod (te) doelgericht. Wellicht dat (vooral) ook de gelijktijdige toevoeging aan het bestaande winkelaanbod rond 2000 teveel van het goede is geweest. Hier is duidelijk sprake van een herstructurerings- en herpositioneringsopgave.

ca. 16.000 m²

ca. 5.300 m²

ca. 2.150 m²

CITYMANAGEMENT Ter afronding van ons bezoek hebben

Openingsjaar

2000

2001

2001

bekend*

94%

79%

77%

bezoek*

76%

44%

34%

aankopen*

61%

23%

16%

Dit positieve beeld zoals dat op ons netvlies blijft hangen van het St. Jorisplein geldt zeker niet voor Amicitia en het DrakenNest. Hoewel dit ondertussen landelijk wel bekend is, is het toch even behoorlijk schrikken als je geconfronteerd wordt met de aanblik van leegstand, het winkelaanbod en vooral het ontbreken van consumenten in deze beide centra. En dit terwijl de ontwikkelaars via de architectuur van beide centra zowel op winkelniveau als er boven en de inrichting van het

BIJZONDERE PLEK Het winkelaanbod is gelegen aan de lang-

gerekte Lange Straat, Utrechtse Straat en St. Jorisplein met als aanloopstraten de Kamp en Arnhemse straat. In het centrumaanbod neemt de Krommestraat een bijzondere plek in in zeer positieve zin, in de eerste plaats door het attractieve karakter van de louter zelfstandige ondernemers die hier gevestigd zijn. In negatieve zin vallen op de twee noodleidende ‘special’ centra Amicitia en kinderwinkelcentrum DrakenNest. Deze laatste twee centra zijn samen met het St. Jorisplein de drie belangrijkste en meest recent geclusterde winkeltoevoegingen geweest aan de binnenstad. In feite zijn ze alle drie rond 2000 opgeleverd. Van deze centra functioneert het St. Jorisplein na een aanvankelijk moeizame start inmiddels goed (of zoals John Vos het formuleert: ‘we zijn tevreden’). Dit blijkt onder meer uit het druktepatroon op een doordeweekse dag. De aansluiting op de Utrechtsestraat via de v&d en de naastgelegen passage is goed en de entree van de parkeergarage is centraal op het plein. Maar ook de twee andere toevoerstraten, hoewel niet direct aansluitend op de hoofdwinkelstraten, zijn goed bezocht.

Talloze oude straatjes en kleine winkels

Jorisplein

omvang

wij een gesprek met de voorzitter van het binnenstads-management en ondernemer van de gelijknamige modezaak in de Langestraat de heer Hensen. Amersfoort kent al vijf jaar binnenstadsmanagement maar volgens de heer Hensen functioneert het niet naar behoren. Daarnaast is er sprake van een eigenaren platform (veba) waarin zitting hebben eigenaren (o.a. Unibail als eigenaar van St. Jorisplein), horeca, ondernemers (oba) en gemeente. Belangrijkste speerpunten voor de

* bron: consumentenenquête gemeente 2003

scn 2 | 2010 135

134 scn 2 | 2008

190138 SCN 2010-02 DEF.indd 134

binnenstad zijn volgens oba:verbeteren van de drie stadsentrees (Utrechtsestraat, Arnhemsweg en Kamp) via upgrading en signing met het oog op de vindbaarheid (bereikbaarheid); daarnaast betere looproutes, meer gezelligheid en meer allure in het aanbod; de bereikbaarheid vanaf het station en de parkeergarage Koestraat verbeteren en een goede verbinding met Vathorst realiseren. Goede punten zijn het beheer van de openbare ruimte en het onderhoud van de gevels. Een en ander is in 2009 neergelegd in de ‘economische verkenning voorzieningenkern binnenstad’ met hieraan gekoppeld een uitvoeringsagenda. Het binnenstadsmanagement wil graag een (betaald) centrummanager aanstellen. Verder gaan de gedachten uit naar het oprichten van een ondernemersfonds (de helft is lid), waarbij gedacht wordt aan reclamebelasting. Organisatorisch speerpunt is transparantie in organisatie en inzet van middelen. De rol van de gemeente is faciliterend en meedenkend, zij maakt geen keuzes. Een sterk punt voor Amersfoort is dat de nieuwe en jonge wethouder van Economische Zaken Gert Boeve ook Jeugd, welzijn en toerisme in zijn portefeuille heeft. Laat dat nu juist de punten zijn waarvan Amersfoort zoveel – te winnen – heeft! �

24-03-10 12:47

1901 SCN 2010-02 DEF.indd 135

24-03-10 39 12:47

review

review

O

p weg naar het centrum bezoeken we eerst het onlangs al zijn derde fase gerenoveerde en uitgebreide winkelcentrum ‘Zwolle Zuid’, gerealiseerd door Provastgoed Nederland en geopend in 1990. We zijn unaniem van mening dat het stedenbouwkundig en architectonisch (RPHS) een heel fraai stukje werk is. We vragen ons echter wel af hoe gunstig het is dat dit project in deze tijd wordt opgeleverd met het zichtbaar grote aantal uitbreidingsmeters. Daarnaast lijkt het trekkers- en bronpuntenbeeld ons niet optimaal voor een economisch gezonde toestand in het hele vernieuwde centrum. Zo ontbreekt overduidelijk een discountsupermarkt en zijn er wel heel veel dezelfde type winkels. Sterk punt is het gratis en voldoende parkeren op het dak en de ruime bevoorradingshof.

GROTE FOTO LINKS: Het plein voor de Grote Kerk.

HOLTENBROEK Holtenbroek is een herstructureringswijk en onderdeel van het herstructureringsproces was het concentreren van de voorheen op drie plekken in de wijk gesitueerde winkels op een centrale plaats. Op een strategische plek in de wijk is het nieuwe functionele en tegelijk slim opgezette op dagelijkse boodschappen gerichte wijkwinkelcentrum gerealiseerd. Mooi gelegen aan een waterpartij. Rondom een ei-vormig plan bevinden zich de belangrijkste trekkers (C1000, Lidl, Blokker, Zeeman). Via een passage is een verbinding gemaakt met een bestaande strip met voornamelijk allochtone ondernemers. Tegenover het winkelcentrum is een mooi wijkcentrum gerealiseerd.

LINKSBOVEN: De winkel van Ici Paris in een historisch pand RECHTSBOVEN: De Diezermarkt. LINKS: Het Maagjesbolwerk.

WOONBOULEVARD Alvorens naar het centrum te gaan, rijden we nog even langs de redelijke nieuwe woonboulevard

Een wandeling door Zwolle langs de A28 (, waarin zich toch vooral de bekende formules bevinden). Deze boulevard zal op termijn geherstructureerd worden door ING Real Estate Development. Na ook nog Aalanden, dat in 2000 geherstructureerd is aangedaan te hebben, rijden we naar het centrum van Zwolle. In het centrum aangekomen parkeren we de auto in de parkeergarage van het Maagjesbolwerk. Inmiddels bijna traditiegetrouw maken we een uitgebreide wandeling door het centrum en bekijken de structuur, de routing, de ligging van trekkers en bronpunten, de branchering en de algehele kwaliteit van het voorzieningenaanbod binnen de binnenstedelijke context. MAAGJESBOLWERK Bij het Maagjesbolwerk eindigt of be-

gint (het is maar net waar je start) de Zwolse binnenstad aan westelijke zijde. Het winkelcentrum is door Wilma Vastgoed/ AM ontwikkeld en in 2002 officieel geopend. Architectonisch en stedenbouwkundig is het een bijzonder fraai centrum. Aan de buitenzijde is er een zeer bijzonder en kostbaar metselwerk gebruikt, dat het project in combinatie met de ronde vormgeving van het gebouw een vesting-achtig karakter geeft; een echt bolwerk dus. Ook binnen is het afwerkingsniveau hoog en vooral het spinnewebachtige glazen dak maakt dit tot een bijzonder aantrekkelijk centrum. Ondanks deze fysieke en cosmetische kwaliteiten, lijkt het centrum niet goed te lopen. De parkeergarage die plek biedt aan ca 480 parkeerplaatsen en de vestiging van Mediamarkt als trekker hebben niet tot gevolg gehad dat dit centrum druk bezocht wordt (in elk ge-

In augustus van dit jaar besloten wij, Marc Majolée (Synchroon), Jorine de Soet (KIR, Kordaat in Ruimte) en Jacq Cornelissen (Corio) de historische binnenstad van Zwolle te bezoeken. Zwolle is een voor Nederlandse begrippen middelgrote stad met tussen de 115 en 120 duizend inwoners. De stad kreeg in het jaar 1230 stadsrechten en kent dus al een lange (handels)geschiedenis.

val niet op deze donderdag). Dit komt hoofdzakelijk doordat naast deze twee positieve functionele kwaliteiten, de overige invulling niet sterk is vanuit detailhandelsoptiek. Er bevindt zich een grote discounter in schoenen ‘Topmerk Schoenen’, die een zeer matige uitstraling heeft. Verder bevinden er zich onder meer een sportwinkel, een herenmodezaak en Randstad Uitzendbureau. We bekijken het centrum grondig en vragen ons af waar het fout gegaan is. We komen tot de conclusie dat de ligging net te ver is buiten het huidige kernwinkelapparaat. Dit sluit aan bij de praktijkervaringen dat de nieuwe ge-

neratie winkelcentra in kernwinkelgebieden, die een centrum groter of langgerekter maken het in het algemeen vrij moeilijk hebben, omdat dat van consumenten een gedragsverandering vraagt, namelijk verder wandelen dan je gewend bent. Voor gedragsverandering moet de verleiding in het algemeen heel groot zijn. Waarschijnlijk trekt Mediamarkt zelfstandig haar klanten, maar is de afstand naar het echte kernwinkelapparaat te groot voor een ‘natuurlijk’ combinatiebezoek. Het zou echter best een kwestie van tijd kunnen zijn; dat, wanneer de Melkmarkt, die de verbinding vormt tussen het Maagjesbolwerk en het kernwinkelgebied, in positieve zin van kleur gaat verschieten en verder verwinkeld wordt, ook de loop tussen het Maagjesbolwerk en dit gebied verbetert. PROFESSIONELE BEGELEIDING DOOR DE STAD Via het

Maagjesbolwerk, de Melkmarkt en het Grote Kerkplein lopen we naar het Stadhuis, waar we opgevangen worden door Frank Colsen. Frank Colsen is van huis uit distributieplanoloog en is gedurende de afgelopen 22 jaar bij de gemeente Zwolle verantwoordelijk geweest voor o.a. het detailhandelsbeleid. De rest van de wandeling zal hij ons op bijzonder deskundige en inspirerende wijze begeleiden door het Zwolse centrum. HISTORISCHE EN MODERNE ARCHITECTUUR HAND IN HAND Het Stadhuis ligt aan het Grote Kerkplein en is heel

fraai uitgebreid. Hier kunnen we zien dat moderne en historische architectuur naast elkaar kunnen leiden tot een heel synergetisch resultaat. Daar kunnen een aantal Nederlandse steden een voorbeeld aan nemen. We lopen naar de Diezerstraat, de belangrijkste winkelstraat in het kernwinkelgebied van Zwolle en worden getrakteerd op een goed verzorgd en in het algemeen aantrekkelijk vormgegeven winkelstraat. Er

HET EILAND Aan het einde van de straat buigen we linksaf in noordelijke richting en wandelen we langs een zeer goed onderhouden oude Stadswal naar ‘Het Eiland’, een ontwikkeling van ING Real Estate Development, dat 7000 m2 omvat en in 2001 geopend is. We zijn het met elkaar eens dat we het historiserende deel met puntdaken fraaier vinden dat het modern ogende deel. Als trekkers bevinden zich hier een grote vestiging van Perry Sport en de Libris boekhandel Waanders, die naast boekhandel ook uitgeverij is. We krijgen echter de

>

LEES VERDER OP PAGINA

38 scn 5 | 2009 37

36 scn 5 | 2009

179540 SCN 2009-05 DEFversie.indd 36

bevinden zich prachtige, goed onderhouden historische panden, een lust voor het oog. Ici Paris bevindt zich bijvoorbeeld in een oogverblindend pand uit 1666, terwijl H&M gevestigd is in een heel fraai pand van ca 1920-1930; Amsterdamse School. Andere voorbeelden zijn de vestiging van Jack en Jones in een roodgeluikd pand met veel glas in lood en heel veel gevelornamenten en een vestiging van Expresso in een Jugendstilachtig pand. Deze goed behouden of in originele staat teruggebrachte situatie is mede het resultaat van een naleving van het beeldkwaliteitsplan met eisen ten aanzien van gevelbehoud, reclame-uitingen etc. Wij begrijpen helemaal waarom Frank Colsen ons vol trots ‘zijn’ stad laat zien. Halverwege de Diezerstraat bevindt zich in de straat een soort pleintje. Hier staat een aantal bomen en bevindt zich een gezellig terras; bijzonder midden in de hoofdwinkelstraat die hier wat ‘opgedikt’ lijkt. Frank vertelt dat het aanpakken van de binnenstad van Zwolle niet eenvoudig is, zeker als gevolg van het feit dat het een historische binnenstad betreft. Dit maakt het voor de gemeente en vastgoed-eigenaren een werkelijke uitdaging om economische potentie toe te voegen.

02-11-09 12:57

1795 SCN 2009-05 DEFversie.indd 37

02-11-0941 12:57

Slotwoord

LINKSBOVEN: de winkel van Jack & Jones in een LINKSBOVEN: historisch de winkel pand van Jack .& Jones in een RECHTSBOVEN: historisch pand de . Melkmarkt RECHTSBOVEN: de Melkmarkt

<

VERVOLG VAN PAGINA

37

indruk dat ditVAN centrum niet37 biedt wat de eigenaar (Stichting < VERVOLG PAGINA Bedrijfstak Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid) gehoopt had. Hetdat gebied ligt eigenlijk te weinig ineigenaar het zicht(Stichting van de Dieindruk dit centrum niet biedt wat de zerstraat enPensioenfonds hier als het ware metdedeBouwnijverheid) rug naar toe gekeerd. BoBedrijfstak voor gehoopt vendien de bouwstijl zo afwijkend van inde deDieDiehad. Hetisgebied ligt eigenlijk te weinig inhetgeen het zichtwe van zerstraat treff en, als dathet de overgang overkomt. en hier ware met als de ‘onnatuurlijk’ rug naar toe gekeerd. BoMaar ookishier geldt dat zo tijdafwijkend werkelijk van noghetgeen wonderen doen. vendien de bouwstijl wekan in de DieWellicht van horeca als verblijfselement en zerstraatdat treffhet en,toevoegen dat de overgang als ‘onnatuurlijk’ overkomt. winkels gericht op meer winkelen de verblijfstijd en de Maar ook hier geldt dat tijd werkelijk nog wonderen kansfeer doen. kunnen Wellichtverbeteren. dat het toevoegen van horeca als verblijfselement en winkels gericht op meer winkelen de verblijfstijd en de sfeer WAKKER IN DE WEESHUISSTRAAT We lopen via de Broekunnen verbeteren. renkerk langs een idyllische groene oase van rust bij de Wijndragerstoren de Weeshuisstraat. Daar schrikken écht WAKKER IN naar DE WEESHUISSTRAAT We lopen via dewe Broewakker. zich eengroene grotendeels overdekt renkerk Hier langsbevindt een idyllische oase van rust bijwinkelde Wijncentrum van 25.000 dat in 1974 geopend is. Eigenaren zijn dragerstoren naar dem2, Weeshuisstraat. Daar schrikken we écht Elizen Vastned nv, Tenstone bv en verschilwakker.Vastgoed, Hier bevindt zichRetail een grotendeels overdekt winkellende particuliere eigenaren en1974 ondernemers. winkelcencentrum van 25.000 m2, dat in geopend is.Het Eigenaren zijn trum ontwikkeld door Development Coordination en abn ElizenisVastgoed, Vastned Retail nv, Tenstone bv en verschilamro 1991 heeft het centrum een renolende projectontwikkeling. particuliere eigenarenInen ondernemers. Het winkelcenvatie Gelukkig komen we niet vaak in binnenstetrum ondergaan. is ontwikkeld door Development Coordination en abn den zulke lelijke winkelprojecten Hetcentrum winkelcentrum amro projectontwikkeling. In 1991tegen. heeft het een renobestaat aan de buitenzijde een uit beton, vatie ondergaan. Gelukkig voor komen webelangrijk niet vaakdeel in binnensteaangevuld met zeer gedateerd glaswerk. de binnenzijde den zulke lelijke winkelprojecten tegen. Aan Het winkelcentrum zien we aan gelede enbuitenzijde blauwe verticale panelen om het geheel op te bestaat voor een belangrijk deel uit beton, leuken. Quamet branchering mogen de eigenaren hun handen aangevuld zeer gedateerd glaswerk. Aan deinbinnenzijde wrijven. Er bevinden zich hier vestigingen vanhet Witteveen, zien we gele en blauwe verticale panelen om geheel opWE, te M&S Mode, en Westerhof Boekhandel eeninlocale, wetenleuken. QuaZaza branchering mogen de eigenaren hun handen schappelijke boekhandel. Belangrijkste trekker is de vestiging wrijven. Er bevinden zich hier vestigingen van Witteveen, WE, van M&SV&D. Mode, Zaza en Westerhof Boekhandel een locale, wetenschappelijke boekhandel. Belangrijkste trekker is de vestiging Het is er druk, veel drukker dan eerder in het Maagjesbolvan V&D. werk en op Het Eiland. Blijkbaar is het voor bezoekers helemaal belangrijk of het er ergens leuk en gezellig uitziet. Hetniet is erzodruk, veel drukker dan eerder in het MaagjesbolWant datop is het dit project zekerisniet. Nee,bezoekers blijkbaar komen werk en Hetin Eiland. Blijkbaar het voor helede meeste bezoekers in of elkhet geval vandaag vooral voor wat ze maal niet zo belangrijk er ergens leuk en gezellig uitziet. kennen, en voorzeker hen functioneel is. Dat iskomen blijkWant datgewend is het inzijn dit project niet. Nee, blijkbaar de meeste bezoekers in elk geval vandaag vooral voor wat ze kennen, gewend zijn en voor hen functioneel is. Dat is blijk-

baar veel meer hetgeen ze vermaakt dan fraai vormgegeven nieuwe gebieden. Het moet vooral comfortabel en gemakkelijk enmeer de eventuele fysieke aantrekkelijkheid is een aarbaarzijn veel hetgeen ze vermaakt dan fraai vormgegeven dige bijkomstigheid, kwaliteit is voor en de gemakkeconsument nieuwe gebieden. Hetmaar moetdeze vooral comfortabel in regel een extraatje en biedt op zich blijkbaar geen lijkde zijn en slechts de eventuele fysieke aantrekkelijkheid is een aartrekkracht. dige bijkomstigheid, maar deze kwaliteit is voor de consument de overzijde vanextraatje het winkelcentrum deblijkbaar WeeshuisinAan de regel slechts een en biedt op in zich geen straat in de richting van de Stadsgracht, aan het Broerenkerktrekkracht. plein, de Wijdragerstoren, ligt het restaurant Librije met Aannaast de overzijde van het winkelcentrum in de Weeshuisdrie Michelinstellen. straat in de richting van de Stadsgracht, aan het Broerenkerkplein, naast de Wijdragerstoren, ligt het restaurant Librije met TERUGBLIK Via de Spiegelstraat en langs De Librije Winkel drie Michelinstellen. lopen we terug naar de Diezerstraat. We kijken gemeenschappelijk terug op onze centrumwandeling enDe constateren dat we TERUGBLIK Via de Spiegelstraat en langs Librije Winkel een geweldige hebben gehad en dat toch echt ‘hard lopen we terugdag naar de Diezerstraat. We het kijken gemeenschapwerken is’ inop ons vak.centrumwandeling Op de plek waar deen Melkmarkt en dat de we pelijk terug onze constateren Diezerstraat in dag elkaar over gaan mijmeren wetoch nogecht wat ‘hard over die een geweldige hebben gehad en dat het Melkmarkt die zich totOp opde heden niet echt heel popuwerken is’ in ons vak. plek toch waarnog de Melkmarkt en de lair heeft willen ontwikkelen. ‘Moet hier nuwe actief Diezerstraat in elkaar over gaan mijmeren nogingegrepen wat over die worden of niet?’ . ‘Nee’ , we unaniem vanniet mening dat jepopuzo’n Melkmarkt die zich tot opzijn heden toch nog echt heel straat gewoon ‘laten gaan’ . Wehier moeten niet alles willen lair heeft willenmoet ontwikkelen. ‘Moet nu actief ingegrepen plannen, en vormgeven. Soms dat leidtjede worden ofcontroleren, niet?’. ‘Nee’, bepalen we zijn unaniem van mening zo’n kunst het ‘loslaten’ tot gaan’ de beste straat van gewoon moet ‘laten . We‘organische’ moeten nietontwikkeling. alles willen Na deze ficontroleren, losofische overpeinzingen nemen weSoms afscheid plannen, bepalen en vormgeven. leidtvan de Frank Colsen, die onze wandeldag een bijzondere kleur kunst van het ‘loslaten’ tot de bestevan ‘organische’ ontwikkeling. heeft voorzien. hem dankbaar. Na deze filosofiWe schezijn overpeinzingen nemen we afscheid van Frank Colsen, die onze wandeldag van een bijzondere kleur TUINLAND Daarna stappen we in de auto en kunnen het niet heeft voorzien. We zijn hem dankbaar. laten. Op advies van Frank doen we snel nog even ‘Tuinland’ aan, een tuincentrum van meer m2,kunnen dat geheel op TUINLAND Daarna stappen we dan in de12.000 auto en het niet palen is,Frank bovendoen een enorme We laten. gerealiseerd Op advies van we snel parkeerplaats. nog even ‘Tuinland’ treff een compleet, zeer professioneel tuincentrum aan dat aan,en een tuincentrum van meer dan 12.000 m2, dat geheel op àpalen la Ikea het concept dat je enorme door hetparkeerplaats. hele pand geleid gerealiseerd is,heeft boven een We wordt. planten, dierenbenodigdheden en tuinmeubelen treffen langs een compleet, zeer professioneel tuincentrum aan dat voor je dehet vele kassa’sheeft bereikt. assortiment is zowel breed à la Ikea concept dat Het je door het hele pand geleid als diep.langs Met planten, bewondering kijken we naar de en durf die deze onwordt. dierenbenodigdheden tuinmeubelen dernemer getoond heeft door zijn tuincentrum vervoor je de vele kassa’s bereikt. Het gehele assortiment is zowelop breed dieping realiseren. Tegenkijken de avond reizen naar wesals diep.teMet bewondering we naar dewe durf diehet deze onten, waar we allemaal wonen, en voldaan. � dernemer getoond heeft door moe zijn gehele tuincentrum op verdieping te realiseren. Tegen de avond reizen we naar het westen, waar we allemaal wonen, moe en voldaan. �

38 38 1795 SCN 2009-05 DEFversie.indd 38

02-11-09 12:57

1795 SCN 2009-05 DEFversie.indd 38

02-11-09 12:57

42

De steden die als onderwerp van ons bezoek hebben gefungeerd, waren meer dan de moeite waard. Soms was dit omdat we vonden dat dit project voor de consument echt een duidelijke toevoeging vormde op die plek voor de totale binnenstad (zoals in Enschede, Groningen en Roermond). De andere keer omdat we verrast werden door de aanwezigheid van leuke straatjes met de mooiste winkels en goede ondernemers al dan niet in de luwte van de hoofdwinkelstraten (zoals in Delft, Arnhem, Amersfoort en Zwolle). Of het gaf ons een positieve bevestiging van de ervaring die anderen al hadden gehad en verwoord in artikelen (zoals in Amsterdam en Maastricht) of een constatering dat het (nog) niet helemaal datgene heeft gebracht wat er van verwacht werd (Eindhoven). Overall is ons een beeld bij gebleven dat de meeste van onze binnensteden er prachtig bij staan. Er is voldoende reden om ze te bezoeken. Ze zijn best goed bereikbaar en bieden een goede mix aan winkels van ketens en zelfstandigen, beeldbepalende gevels en attractieve openbare ruimte. En clusters van geïntegreerde (nieuwbouw)projecten die als representant van hun tijd, passen in het totale stedelijk weefsel. Het bewijs hiervan? Het druktebeeld van consumenten op de doordeweekse dag(en) dat wij de steden bezochten. En zoals Jorine altijd fijntjes toevoegde ‘ook met tassen’. Het vervolg op deze artikelenreeks is in de maak. Daarvoor heeft u zelf gezorgd met uw positieve reacties! En het verzoek van Edwin Brugman om hier vooral mee door te gaan. Dit vervolg zal overigens anders zijn van samenstelling en karakter. Jorine heeft eind 2010 aangegeven haar pijlen op andere artikelen en werkzaamheden te willen richten. Omdat drie personen een goede samenstelling is gebleken, zijn wij achter de schermen op zoek naar een nieuwe collega. Daarnaast overwegen wij een andere invalshoek (thematisch, conceptueel, regiogericht of anderszins). Centraal blijft staan dat het moet gaan om winkelgebieden en -centra die een bezoek waard zijn. Suggesties nemen wij serieus in overweging. Tot ziens in Shopping Centre News! Jorine de Soet Jacq. Cornelissen Marc Majolée Marc Majolée, Majolee RetailVastgoedAdvies Ik ben al ruim 20 jaar werkzaam in het vakgebied van detailhandel en leisure. Na mijn studie Planologie en Ruimtelijke Ordening heb ik mij eerst als ruimtelijkeconomisch onderzoeker bezig gehouden met distributie-planologisch onderzoek en retailvisies (D&P Onderzoek & Advies/Goudappel Coffeng) en later als manager in de ruimtelijke economie, retail, sport en leisure (Marktplan Adviesgroep). De laatste 8 jaar werkte ik als concept- en projectontwikkelaar in het

Jacq. Cornelissen, Corio Nederland Ook ik ben al ruim 25 jaar werkzaam in het vakgebied. Aanvankelijk via een interne opleiding bij Albert Heijn in de retail zelf. Daarna aan de vastgoedkant. Eerst 10 jaar in het beheer, als centrummanager en later afdelingshoofd bij SCM, Shopping Center Management. Daarna via een korte tussenstap in het advies bij Polyground naar Corio Nederland aan de beleggerskant. Inmiddels ben ik ruim twee en een half jaar werkzaam als centermanager voor Hoog

Jorine de Soet, KIR, Kordaat in Ruimte Sinds ca 20 jaar ben ik actief in de wereld van het winkelen en winkelvastgoed. Als pionier in het centrummanagement in Nederland ben ik in Leiden begin negentiger jaren van de vorige eeuw gestart. Daarnaast had ik in elke (her)ontwikkeling van centrumgebieden een rol vanuit EZ. Bij BRO werd ik verantwoordelijk voor het opzetten van uitbouwen van de markt van het Centrummanagement en het opstellen van integrale centrumvisies. Bij SCM, Shopping Centre

voortraject van winkelprojecten (Wilma Vastgoed, NS Vastgoed en Johan Matser/Synchroon). Sinds juni werk ik vanuit mijn eigen bureau Majolée RetailVastgoedAdvies als zelfstandig adviseur, conceptontwikkelaar en interimmanager. Onder meer gedetacheerd bij de gemeente Arnhem. Steeds vaker ben ik betrokken bij advisering over toekomstige retailopgaven en conceptontwikkeling van winkelprojecten. Daarnaast ben ik gastdocent voor de MRE-opleiding in Groningen en als klankbord bij kennisconferenties over trends & ontwikkelingen in de retailsector. Mijn credo: de consument centraal!

Catharijne. In die rol verantwoordelijk voor de huidige exploitatie van het winkelcentrum en tevens als lid van het projectteam ook nauw betrokken bij de ontwikkeling van Nieuw Hoog Catharijne. Een uitdagende klus waar alle aspecten van het retailvastgoed samenkomen.

Management was ik werkzaam als commercieel manager en hoofd van de afdeling Commercie. Zo’n kleine negen jaar geleden startte ik mijn eigen bureau KIR, Kordaat in Ruimte. Sindsdien begeleid ik herontwikkelingen van winkelcentra in opdracht van zowel overheid als bedrijfsleven, adviseer ten aanzien van conceptuele vraagstukken, begeleidt ik complexe samenwerkingsprocessen, geef les aan de ASRE en schrijf boeken en artikelen op het gebied van winkelvastgoed en complexe samenwerkingsverbanden.

43