Inhoudsopgave. 1 Inleiding Presteren door vernieuwen Een jaarplan voor een maatschappelijke onderneming 5 1

JAAR PLAN 2013

JAAR PLAN 2013

Inhoudsopgave 1

2

3

4

De activiteiten in 2013 per vestiging

29

5

5.1 Almere

29

5

5.2 Amsterdam-Centrum

33

6

5.3 Amsterdam-Noord

37

5.4 Amsterdam-Oost

40

Inleiding

5

1.1 Presteren door vernieuwen 1.2 Een jaarplan voor een maatschappelijke onderneming 1.3 Leeswijzer

5

De wereld draait door

9

5.5 Amsterdam-West

43

2.1 Oog voor de omgeving

9

5.6 Haarlem

47

2.2 Economie

9

5.7 Haarlemmermeer

51

2.3 Politiek

9

5.8 Noord-Kennemerland

55 59

2.4 De ordening van de volkshuisvesting

10

2.5 Demografie

11

Bijlage

2.6 Overige trends

11

De strategische ambities

De opgave voor Ymere in 2013

15

3.1 Ziel en zakelijkheid in balans

15

3.2 Behouden ziel

15

3.3 Vergroten zakelijkheid

16

3.4 Voor de klant

17

3.5 Voor de samenleving

17

De activiteiten in 2013 Ymerebreed

21

4.1 Goede woningen en dienstverlening op maat

21

4.2 Woongenot in leefbare wijken

23

4.3 Keuzevrijheid en wooncarrières

23

4.4 Talentontwikkeling en sociale stijging

25

4.5 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken

26

Ymere

Jaarplan 2013

1 Inleiding 1.1 Presteren door vernieuwen De omstandigheden waarin Ymere werkt, zijn uitdagend en zullen de komende jaren alleen maar uitdagender worden. De koopwoningmarkt is veranderd in een vragersmarkt, op de huurwoningmarkt stokt de doorstroming, de crisis en de bezuinigingen raken onze doelgroep in de portemonnee en ook onze partners in de wijken hebben minder te besteden. Allemaal ontwikkelingen waarop van een maatschappelijk ondernemer als Ymere een passende reactie mag worden verwacht. Tegelijkertijd staat onze financiële huishouding onder druk. De overheid vraagt Ymere jaarlijks bij te dragen aan

1

de huurtoeslag en de saneringssteun van het CFV. Naar verwachting is dat voor Ymere in 2013 een bijdrage van ruim Z 10 miljoen. Om onder deze omstandigheden onze ambities te kunnen blijven verwezenlijken, moeten we anders werken, vernieuwen. Want de lat lager leggen is geen optie. We blijven in kwaliteit investeren, betaalbaarheid garanderen, maatschappelijke ontwikkeling en vernieuwing initiëren. Dat doen we niet ongericht en overal, maar wel in de wijken waar we een substantieel deel van de woningvoorraad bezitten of ontwikkelen. Onze missie staat niet ter discussie, maar we zien bij onszelf ruimte voor verbetering. Om onder de moeilijkere omstandigheden dezelfde ziel te kunnen tentoonspreiden, zal de zakelijkheid omhoog moeten. Dat betekent verbetering van de inrichting, de besturing en de processen van het bedrijf. De kern van onze opgave is te blijven presteren door te vernieuwen.

1.2 Een jaarplan voor een maatschappelijke onderneming Dit jaarplan beschrijft hoe we in 2013 concreet invulling willen geven aan dat presteren en vernieuwen. Het doel ervan is interne sturing. Wie gaat welke activiteiten oppakken en met welk doel? Voor een maatschappelijke onderneming is het bedrijfsplan ook de basis voor communicatie met belanghouders. Wat maatschappelijk relevant is, is immers slechts voor een deel te objectiveren. Denk aan het oordeel van bewoners over de leefbaarheid. Het is echter voor een belangrijk deel subjectief en aan die maatschappij zelf. Om die reden betrekken we de maatschappij – vertegenwoordigd door in ieder geval onze huurders en de gemeenten waar we werkzaam zijn – bij wat we willen bereiken en hoe we dat willen aanpakken. De hoofdlijnen van dit jaar5 – Jaarplan 2013

plan zijn dan ook besproken met deze partijen. Aan het einde van het jaar rapporteert Ymere in het jaarverslag over de mate waarin ambities zijn gerealiseerd, wat de voortgang van projecten is en waar voornemens geen werkelijkheid zijn geworden. Op deze wijze geeft Ymere belanghouders concreet invloed op de koers en de activiteiten in een cyclisch proces, zonder het stuur en de verantwoordelijkheid uit handen te geven.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we de ontwikkelingen in de wereld om ons heen. Dit is nodig om de voor 2013 gemaakte keuzen te begrijpen. In hoofdstuk 3 staat de opgave voor 2013. Deze accenten zijn gebaseerd op de ontwikkelingen die we extern en intern zien. Hoofdstuk 4 beschrijft de doelen en de concrete activiteiten voor 2013. De ‘going concern’-activiteiten worden buiten beschouwing gelaten. Niet omdat ze onbelangrijk zijn – integendeel – maar wel omdat ze gewoon doorgang vinden en geen jaarlijkse aanpassing nodig hebben. De additionele activiteiten zijn geordend langs de strategische ambities uit de ondernemingsstrategie. Hoofdstuk 4 ordent de activiteiten – de doelen en beoogde resultaten – langs de lijn van de strategische ambities. Bij elke ambitie staat beschreven welke bedrijfsonderdelen betrokken zijn bij de uitvoering. Tot slot staat in hoofdstuk 5 de uitwerking van de gevraagde opgave per vestiging. In de bijlage vindt u een korte samenvatting van ‘Met ziel en zakelijkheid’. Hier wordt ook beknopt beschreven welke activiteiten bij Ymere tot het standaardpakket behoren (going concern).

6 – Ymere

2 De wereld draait door 2.1 Oog voor de omgeving Het verzorgen van onderdak voor ruim 80.000 huishoudens en bedrijven is een enorme verantwoordelijkheid. Een groot deel van de bewoners kan niet helemaal op eigen kracht in goede huisvesting voorzien en Ymere heeft hierbij een sociale opgave te vervullen. Die opgave stopt in de regio waar Ymere werkzaam is niet bij de doelgroep met een inkomen tot Z 34.085, maar betreft ook huishoudens met een middeninkomen (tot Z 50.000). Het gaat daarbij om de bouw en het beheer van huurwoningen en ook om maatschappelijk vastgoed en koopwoningen. Cruciaal is de garantie dat die opgave ook op lange termijn kan worden volgehouden. Voor een maatschappelijke onderne-

2

ming als Ymere is het daarom een must om haar omgeving nauwlettend in de gaten te houden: wat speelt er in de maatschappij en wat zijn de kansen en bedreigingen op lange termijn?

2.2 Economie Nederland is nog steeds een van de meest welvarende landen van Europa, de werkloosheid is vooralsnog relatief beperkt gebleven, maar de crisis gaat ook Nederland niet voorbij. Voor veel huishoudens is de druk op hun huishoudbudget toegenomen, door stijgende lasten en stagnerende inkomsten. Het consumentenvertrouwen daalde in juni 2012 tot een historisch dieptepunt en de consumptieve bestedingen zijn al bijna een jaar lang onafgebroken lager dan een jaar eerder. Ook de woningmarkt is in crisis. Lenen wordt voor kopers steeds moeilijker en er is onzekerheid over de ontwikkeling van de rente en de huizenprijzen. Er staan tweemaal zoveel woningen te koop als drie jaar geleden en het aantal transacties ligt bijna een vijfde lager dan een jaar geleden. Het goede nieuws voor de klant is dat er sprake is van een vragersmarkt en het is aan Ymere om daarop in te spelen met het aanbod.

2.3 Politiek Na de verkiezingen van 12 september hebben PvdA en de VVD samen een regering gevormd, ondanks dat zij in de Eerste Kamer geen meerderheid hebben.

9 – Jaarplan 2013

In het regeerakkoord bouwen zij voort op de fiscale maatregelen voor het

met en taken die ze zonder staatssteun uitvoeren. De minister van BZK zou

eigen woningbezit uit het Lenteakkoord van VVD, CDA, D66, GroenLinks

daarbij toezicht gaan houden op governance, integriteit en de prestaties van

en ChristenUnie: annuïtair aflossen als voorwaarde voor belastingaftrek bij

de corporaties. Voor het interne toezicht van corporaties zou de positie van

nieuwe hypotheken en een structurele verlaging van de overdrachtsbelas-

de Raad van Toezicht worden versterkt en er zouden interventiemogelijk-

ting tot 2 procent. Voor bestaande en nieuwe hypotheken wordt vanaf 2014

heden komen voor de Minister om een verplichte inzet van het maatschap-

het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per

pelijk bestemde vermogen van corporaties af te dwingen. Daarnaast is in

jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf.

maart 2012 in de Tweede Kamer de motie van Tweede Kamerlid Van Bochove (CDA) aangenomen voor een parlementaire enquête naar het corporatie-

Ook de maatregelen op de huurmarkt liggen in het verlengde van ‘Kunduz’.

stelsel. Naar verwachting zal hiermee in 2013 worden begonnen.

De jaarlijkse toegestane huurverhoging wordt verder gedifferentieerd. Voor huurders met een inkomen tot 33.000 wordt die 1,5 procent, bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent, en boven

2.5 Demografie

de 43.000 mogen de corporaties 6,5 procent vragen. Zij mogen hierbij werken

De kerngemeenten van Ymere vergrijzen net zoals heel Nederland. De ont-

met een huursombenadering.

groening die zich in Nederland voordoet, doet zich in het Ymere-werkgebied vooral voor in Alkmaar, Leiden en Haarlem. Amsterdam kent echter juist een

De huurliberalisatiegrens blijft intact, maar het puntensysteem voor woning-

groei van bijna 10% van het aantal jongeren in de leeftijd van 0 tot 14 jaar.

waardering wordt sterk vereenvoudigd. De maximaal redelijke huur gaat

Deze laatste ontwikkeling is opmerkelijk en hangt samen met de veranderde

naar 4,5 procent van de WOZ-waarde van de woning. De verhuurdersheffing

migratie in en uit de stad. Steeds meer binnenlandse en buitenlandse hoog-

die door het kabinet-Rutte I werd geïntroduceerd, gaat fors omhoog; in 2017

opgeleide mensen tussen de 20 en 30 jaar trekken naar de stad voor werk. Ze

moeten de gezamenlijke verhuurders 2 miljard aan het Rijk afdragen. Onge-

krijgen dikwijls binnen afzienbare tijd kinderen. Daar komt bij dat de stad

veer 500 miljoen daarvan wordt besteed om het verwachte grotere beroep

met nieuwbouwlocaties tweeverdieners met kinderen trekt of behoudt. Be-

op de huurtoeslag op te vangen, de rest voor de terugdringing van het finan-

langrijk is verder de forse toename van het aantal eenpersoonshuishoudens.

cieringstekort.

Deze groep bestaat voornamelijk uit ouderen (met zorgvraag), maar ook het aantal gescheiden mensen en ‘gewone’ alleenstaanden neemt toe. In

De maatregelen zullen worden uitgewerkt door een nieuwe, aparte minister

Amsterdam bestaat nu al meer dan 50% van het aantal huishoudens uit

van Wonen en Rijksdienst. Hoe dat gaat gebeuren is afwachten, maar duide-

‘singles’ en dit percentage blijft voorlopig toenemen.

lijk is dat de financiële gevolgen, voor huurders en voor corporaties, groot zullen zijn.

2.4 De ordening van de volkshuisvesting

2.6 Overige trends Er is een duidelijkere aftekening – ook ruimtelijk – zichtbaar van degenen die het hebben gemaakt en/of gaan maken en degenen die hierbij duidelijk

Het concept van de Herzieningswet is in de Tweede Kamer met algemene

achterblijven. Het is niet zo dat de eerste groep per definitie bestaat uit

stemmen aangenomen. De voorbereiding van de bespreking van deze wet

personen met een laag inkomen. Het gaat eerder om het perspectief dat ze

in de Eerste Kamer is gaande, maar in de nieuwe politieke situatie is het on-

hebben. Niet het inkomen of de afkomst, maar de opleiding bepaalt de kans

duidelijk hoe de behandeling verder verloopt. De conceptwet beschrijft een

op succes (‘diplomacratie’). Er is een dringende noodzaak om te voorkomen

nieuwe autoriteit die financieel toezicht zou moeten gaan houden op de

dat de kloof te groot wordt en dat een groep echt buiten de boot gaat vallen.

woningcorporaties en op de naleving van de regels voor staatssteun. Corpo-

Niet alleen om die groep zelf, maar ook om de eventuele ontwrichtende ge-

raties zouden een scheiding moeten gaan aanbrengen tussen taken die ze

volgen voor de samenleving.

10 – Ymere

11 – Jaarplan 2013

Een andere overduidelijke trend is dat mensen meer en meer willen worden gezien en benaderd als individu. Ze willen het gevoel hebben dat ze gehoord worden. Consumenten zijn mondiger, verwachten gemak en een op maat gesneden behandeling. Om half tien ’s avonds nog even boodschappen doen, bankzaken 24 uur per dag regelen via internet, de kinderopvangtoeslag die rechtstreeks wordt verrekend. We zijn er inmiddels helemaal aan gewend dat organisaties inspelen op onze behoeften; huurders en kopers verwachten dat ook van Ymere.

12 – Ymere

3 De opgave voor Ymere in 2013 3.1 Ziel en zakelijkheid in balans Ymere wil haar zakelijkheid vergroten, zonder dat haar ziel verloren gaat. Sterker nog, door tegelijkertijd te werken aan de ziel – ons gedachtegoed, onze ambities voor klant en samenleving en onze cultuur – kunnen ook de zakelijke ambities beter en duurzamer gerealiseerd worden. In 2012 zijn we daarom gestart met het reorganisatietraject Ymere Vernieuwt. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet alleen om efficiënter en effectiever werken. Het gaat om anders werken en echt vernieuwen. Daarbij willen we onze ambities en de koers die we varen scherper vertalen naar prioriteiten en heldere kaders voor

3

de bedrijfsvoering. Tegelijkertijd willen we onze wijze van (samen)werken, het interne ondernemerschap, ons leiderschap en onze resultaatgerichtheid verbeteren. Ymere Vernieuwt staat in de steigers en vraagt ook in 2013 organisatiebreed veel energie om volledig doorgevoerd te worden.

3.2 Behouden ziel Zoals het zich laat aanzien, kan Ymere voor 2013 de bij klanten en belanghouders gewekte verwachtingen waarmaken. We houden vast aan onze ondernemingsstrategie. We blijven investeren in de kwaliteit van woningen en wijken, we houden ons huuraanbod betaalbaar, we gaan door met onze brede wijkaanpak en willen aantoonbaar resultaten boeken voor klant en samenleving. We leven echter in tumultueuze tijden; dat geldt zowel voor de financiële markten als voor de woningmarkt. Niets is zeker en als de hele wereld verandert, kan het niet zo zijn dat Ymere gewoon doorgaat. Daarom zijn garanties momenteel niet te geven, maar we doen wat we kunnen en vertellen het ook als het even niet lukt. De ambitie te investeren in de kwaliteit van woningen en wijken komt tot uitdrukking in ons investeringsvolume. De investeringsruimte voor 2013 is momenteel vastgesteld op Z 273 miljoen voor huurwoningen, waarvan Z 213 miljoen bestemd is voor investeringen in nieuwbouw en ingrijpende renovatie en Z 60 miljoen voor niet-ingrijpende woningverbetering. De ambitie om een betaalbaar woningaanbod te bieden komt tot uitdrukking in ons huurbeleid, waarmee minimaal 80% van het huuraanbod in het sociale segment blijft. Hiervan wordt het grootste deel aangeboden onder de aftop15 – Jaarplan 2013

pingsgrens. De overige verhuringen worden bijna volledig aange-

nieuwbouwkoopwoningen zien we al tijden een teruglopend animo en sinds

boden voor middeninkomens, met een huurprijs tussen de Z 664 en

2012 daalt ook het aantal verkopen uit de bestaande woningvoorraad.

Z 900. Ook kwalitatief sturen we op het aanbod. Grote woningen

De inkomsten uit huur kunnen we sinds de Donnerpunten wel verhogen,

kunnen we bijna allemaal liberaliseren, maar we doen dat slechts bij

maar zoals hiervoor beschreven, gaan we niet volop gebruikmaken van deze

een kwart. Driekwart van de grote woningen houden we bij nieuwe

mogelijkheid. Ymere laat per jaar circa Z 100 miljoen huuropbrengsten liggen

verhuring bewust in het sociale segment.

om voldoende betaalbare woningen te kunnen blijven aanbieden.

We ervaren dagelijks dat onze brede aanpak van wijken vruchten

De stijgende kosten zijn voor een belangrijk deel niet door ons te beïnvloe-

afwerpt en wordt gewaardeerd door zowel bewoners als belang-

den, maar waar dat wel kan, gaan we dat doen. Niet te beïnvloeden zijn de

houders. In dertien wijken blijven we daarom investeren in woning-

jaarlijkse heffing die de Rijksoverheid vraagt als bijdrage aan de huurtoeslag

voorraad en leefomgeving, door middel van een sociaaleconomische

en de heffing saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvestiging.

aanpak. Dat kost geld en natuurlijk blijft er een discussie over de

Wel te beïnvloeden zijn de algemene kosten en de organisatiekosten.

vraag in hoeverre dit de taak is van woningcorporaties. Onze energie

Concreet is de ambitie verwoord om de bedrijfslasten de komende jaren te

gaat echter niet uit naar de academische discussie wie waarvoor

reduceren met Z 16 miljoen. Als onderdeel daarvan wordt bespaard op de

verantwoordelijk is, maar wel naar hoe we – samen met partners –

formatie, waarbij gedwongen ontslagen niet worden uitgesloten. Het bedrijfs-

het meeste maatschappelijk rendement halen uit onze inzet.

onderdeel Gebieds- en Projectontwikkeling is in 2011 al gereorganiseerd. Bij het bedrijfsonderdeel Wonen gaan we uit van een besparing van 10% op de

De tevredenheid van de klant is de ultieme meetlat waarlangs we

formatie en ook bij de concernstaf vervallen functies.

onze prestaties beoordelen. Hierbij hebben we oog voor de verschillen tussen klanten. Iedereen die van Ymere huurt of koopt of wil huren of kopen, beschouwen we als klant. Dat betekent dat we niet

3.4 Voor de klant

alleen maximaliseren op de klanttevredenheid van het individu, maar

Het vernieuwen van de inrichting, de processen en de besturing van Ymere

ook op dat van het collectief, bijvoorbeeld door ons in te zetten voor

begint bij de klant. Het streven naar een efficiëntere organisatie begint voor

een betere doorstroming.

ons dan ook bij de vraag wat onze klant wil en hoe die klant bij voorkeur behandeld wil worden. Niet om daar rücksichtslos aan tegemoet te komen,

3.3 Vergroten zakelijkheid

dan zijn we waarschijnlijk snel failliet. Maar wel omdat dit ons belangrijke informatie geeft over hoe we de organisatie het best kunnen besturen en

De ambities van Ymere zullen moeten worden afgestemd op een

inrichten. Als we ons bijvoorbeeld voor iedere stap in een proces afvragen

nieuwe balans tussen de inkomsten uit verkoop en huurpenningen

hoeveel waarde de klant eraan hecht, wordt duidelijk waar aandacht voor de

enerzijds en de investeringen en bedrijfslasten anderzijds. Het

klant er echt toe doet. Bij stappen die de klant als minder belangrijk ervaart,

vinden van die balans is geen eenvoudige opgave. Als gevolg van de

kan relatief pijnloos op efficiëntie worden gestuurd. En dat gaan we dan ook

economische crisis staan onze inkomsten onder druk en de kosten

doen, bijvoorbeeld door juist daar te reduceren op de formatie. Zo kan een

stijgen tegelijkertijd sterk. Hoe dan ook, ons huishoudboekje moet

hogere klantwaardering prima samengaan met efficiëntie.

sluiten. We doen er alles aan om de inkomsten uit verkoop op peil te houden.

3.5 Voor de samenleving

Ymere verkocht in 2012 een alleszins acceptabel aantal woningen.

Van een maatschappelijke onderneming als Ymere mag een bovengemiddel-

Toch zal ook Ymere zich niet aan de stagnatie kunnen onttrekken. Bij

de aandacht worden verwacht voor de langere termijn. Zeker als de maat-

16 – Ymere


schappij, bij monde van huurders en andere belanghouders, keer op keer aangeeft belang te hechten aan duurzaamheid en juist van ons een voortrekkersrol verwacht. Daarom is in 2012 besloten duurzaamheid een hogere prioriteit te geven dan daarvoor. Dit komt tot uitdrukking in de ambitie om de energetische kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren, zoals beschreven in de in 2012 vastgestelde notitie ‘Duurzaam huurt het langst’. Hierin is de doelstelling geformuleerd om onze gehele woningvoorraad in tien jaar tijd te verbeteren tot label B. Om ook hier bij de klant te beginnen is het duurzaamheidsprogramma in eerste instantie gericht op beheersing van de woonlasten en op een gezonde woning. Ymere ziet duurzaamheid echter breder dan als energetische kwaliteit alleen. We werken aan de realisatie van sociale duurzaamheid in zowel de bestaande als de nieuwe wijken, en streven naar een duurzame bedrijfsvoering.

18 – Ymere


4 De activiteiten in 2013 Ymerebreed 4.1 Goede woningen en dienstverlening op maat Ymere wil goede, betaalbare woningen voor de doelgroep. Het nieuwe huurbeleid is zo ingericht dat we de maximale huur vragen waar dat kan en een gereduceerde huur waar dat moet. Dit levert een hogere huuropbrengst op, terwijl we toch de sociale doelgroep blijven bedienen. In 2013 blijft Ymere focussen op het verduurzamen van het bezit, bij voorkeur in relatie tot het besparen van kosten. Ymere stelt zich in 2013 voor de ambitieuze opgave om 7.000 labelstappen te maken. Daarbij zijn echter niet

4

alleen reductie van energiegebruik en isolatie van woningen van belang, ook het opwekken van energie is een thema waaraan Ymere in 2013 aandacht gaat schenken. Daarnaast wordt een project gestart om alle Ymere-kantoorgebouwen op het gebied van techniek en bedrijfsvoering te verduurzamen. Het project is enerzijds gericht op het realiseren van kostenbesparingen in energieverbruik, waterverbruik en afvalstromen. Kostenbesparingen op het gebied van vervoer pakken we op in de tweede fase van het project, medio 2013. Anderzijds is het project gericht op het verlagen van de CO2-emissies, het verhogen van het duurzaamheidsbewustzijn bij de medewerkers en het vergroten van het duurzame imago van Ymere gericht op onze medewerkers, huurders en belanghouders. Onderhoud moet efficiënter en effectiever. In 2013 gaan we voor het eerst werken met de operationele cockpit voor vastgoedsturing. In de operationele cockpit wordt per complex bepaald wat de meest geschikte strategie is: behouden (consolidatie), afstoten (verkoop/sloop) of investeren (renovatie, NIW en mutatiesplus). Er wordt zo op de beheerstrategieën gestuurd dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de concerndoelstellingen. Daarbij wordt ook goed bekeken of er mogelijkheden zijn om het vastgoedbeheer (o.a. planmatig onderhoud) effectiever in te zetten. Begin 2013 wordt in nauwe samenwerking met de vestigingen per vestiging een debatsessie georganiseerd om slimme verbetersuggesties te doen voor het voorraadbeheer. Dat kan gaan over een andere verdeling van de beheerstrategie (labeling), maar bijvoorbeeld ook over een andere inzet van het onderhoud. Bepaald wordt wat de bijdrage van de verbetervoorstellen is aan


de concerndoelstellingen en vervolgens welke voorstellen met hun uitkom-

We gaan verder met het uitwerken van co-makership, niet alleen bij nieuw-

sten hun beslag krijgen in de begroting van 2014

bouw maar ook bij ingrepen om het bezit te verbeteren.

In 2013 wordt het programma ‘klantvisie’ gekoppeld aan Ymere Vernieuwt. De ambitie om te denken en te handelen vanuit de klant is in 2012 opgepakt

4.2 Woongenot in leefbare wijken

met een businesscase van klachtenafhandeling en reparatieverzoeken. In

In 2013 blijven we focussen op activiteiten die bijdragen aan de leefbaar-

2012 kreeg Ymere Vernieuwt vaart, waarbij ook de klant een belangrijke rol

heid van wijken en het toekomstperspectief voor bewoners. De kern is om de

kreeg toebedeeld. Bij de reorganisatie van Klantbeheer kwamen deze twee

woonomgeving op orde te hebben. Hiertoe bespreken we met de bewoners

projecten samen, waarna ze elkaar gingen versterken. De klantvisie is een

en andere maatschappelijke partners wat er speelt in de buurt, wat mogelij-

van de uitgangspunten bij de reorganisatie en beperkt zich in 2013 niet

ke oplossingen zijn en hoe we dat – vaak gezamenlijk – gaan aanpakken.

langer tot reparatieverzoeken en klachtenafhandeling.

Uitgangspunt is dat buurten van elkaar verschillen en dat maatwerk belangrijk is. We zien daarbij een steeds grotere samenhang met de activiteiten die

Ymere ontwikkelt in samenwerking met KWH een nieuw KWH-Huurlabel

in onze Groeiwijken plaatsvinden (zie paragraaf 4.4). De kennis en ervaring

voor Ymere, dat beter past bij een innovatieve grootstedelijke corporatie met

die we hierbij hebben opgedaan, vertalen we naar het beheer in onze Leef-

verschillende klantgroepen. De focus van het nieuwe KWH-label voor Ymere

wijken. En andersom vragen Groeiwijken om activiteiten die we ook in

ligt op klanttevredenheid vanuit de ervaren dienstverlening en de inbedding

Leefwijken inzetten.

in een continue cyclus van meten, toetsen en verbeteren van de processen. Met de resultaten wil Ymere zich beter kunnen richten op het bedienen van de verschillende klantgroepen.

Doelen en activiteiten Doel 1: Ymere heeft een goede woningvoorraad met passend beheer – Op lokaal niveau huurbeleid communiceren. – Prestatieafspraken met gemeenten aanpassen aan het nieuwe huurbeleid. – Onderhoud doorgelicht op efficiëntie en effectiviteit. – Voorraadbeheer: debatsessies, input begroting 2014.

Doelen en activiteiten Doel 1: Woongenot realiseren en bestendigen – Handhaving schoon, heel en veilig: staat van de portieken, galerijen, tuinen en schotelantennes. – Inzetten Betere Buurtprijs om bewoners te ondersteunen bij het bestendig verbeteren van hun woonomgeving. – Oprichten en ondersteunen bewonerscommissies, huurdersverenigingen en bewonersinitiatieven; door proactief beleid zijn per vestiging minimaal vier bewonersinitiatieven ondersteund met Betere Buurtprijs. – Strategie leefstijlen vertalen naar toepassingen.

Doel 3: Dienstverlening op maat - Ymere bedient ook de secundaire doelgroep op maat – Implementatie makelaarsportaal en optieregistratiesysteem. – Klantvisie doelgroepen commercieel.

Doel 2: Leefbare wijken - bewoners, huurders en kopers zijn tevreden over het woongenot in de buurt – Voortgang groenbeleid: investeren in groenprojecten ook in semi-openbare ruimte. – Samenwerking met partners in de wijk bestendigen met betrekking tot sociaal beheer (overlast) o.a. via inzet Buurtbemiddeling. – Inzet huismeesters en gebiedsbeheerders meer zichtbaar maken en formaliseren met VvE’s. – Nieuwe netwerken (bijv. jongeren) opzetten in de wijk om samen aan leefbaarheid te kunnen werken.

Doel 4: Dienstverlening op maat - overige diensten – Uitvoeren pilot huurincasso gericht op voorkomen achterstanden en ontruimingen. – Implementeren van nieuw KWH-Huurlabel binnen de organisatie. – Uitvoeren klanttevredenheidsonderzoek.

4.3 Keuzevrijheid en wooncarrières

Doel 2: Dienstverlening op maat - Ymere bedient de klant op basis van de klantvisie ‘customer intimacy’ – Klantsegmentatie implementeren. – Uitvoeren pilots customer intimacy: klachtenafhandeling en reparatieverzoeken in combinatie met Ymere Vernieuwt.

Doel 5: Verhoogde aandacht voor duurzaamheid – Ambitie fysieke duurzaamheid vertalen naar concrete activiteiten. – Ambitie duurzaamheid vertalen naar Ymere-kantoorpanden.

22 – Ymere

Ymere wil zich actief blijven inzetten op het gebied van de Woonruimtebemiddeling. Dit niet alleen om meer te kunnen doen voor de klant, maar ook om meer beweging op de woningmarkt te realiseren. We hebben vier 23 – Jaarplan 2013

innovatieve en effectieve instrumenten, te weten Woonticket, Woonswitch,

visie op Wonen en Zorg begin 2013 wordt vastgesteld, zodat de implemen-

verkoop en de inzet van het team onrechtmatige bewoning. Op basis van

tatie verder vormgegeven kan worden. De belangrijkste activiteiten die dan

deze instrumenten en de kennis en ervaring die ermee zijn opgedaan, willen

opgepakt moeten worden zijn: intern en extern communiceren, vertaalslag

we de klantbemiddeling verder vorm en inhoud geven. De ambitie hierbij is

maken naar lokaal beleid en het herijken van bestaande afspraken met onze

het denken vanuit de klant en het vergroten van de efficiëntie.

partners in de zorg.

De ambitie is om 750 woningen van ons bestaande bezit te verkopen. In de huidige markt is dit geen gemakkelijke opgave. Dat vraagt om maatwerk

4.4 Talentontwikkeling en sociale stijging

per woning, per gebied en per klant. Daarbij willen we meer inzicht krijgen in

Onze wijkaanpak wordt gekenmerkt door het geloof dat investeringen in

de vraag van de middeninkomens en daar een passend aanbod bij hebben,

de woningvoorraad veel effectiever zijn als tegelijkertijd wordt geïnvesteerd

zowel in de huur als in de koop.

in de sociale en economische pijler. We worden dagelijks bevestigd in dat geloof, maar onze omgeving verandert snel. Door de financiële crisis zijn de

In 2012 is gestart met het opstellen van de streefportefeuille van Ymere. De

financiële middelen van onze partners in de wijkaanpak verminderd. Geluk-

eerste contouren zijn gebruikt voor de ‘tactische cockpit Amsterdam’ in het

kig is inmiddels in heel Nederland ervaring opgedaan met de wijkaanpak,

najaar van 2012. De streefportefeuille wordt in het eerste deel van 2013 ver-

waardoor we met minder wel meer kunnen bereiken. We weten wat werkt

volmaakt en dient als input bij de strategische cockpit in de zomer van 2013.

en – zeker zo belangrijk – wat niet werkt. De tijden zijn veranderd, de omgeving is veranderd, Ymere is veranderd. Er zijn dus genoeg redenen om de

Ymere werkt op dit moment aan de visie op Wonen en Zorg. Deze heroriën-

wijkaanpak eens opnieuw tegen het licht te houden. De richting is nog

tatie is nodig aangezien enkele belangrijke externe bewegingen invloed

onder constructie. De reorganisatie van stedelijke vernieuwing, gebieds-

hebben op de maatschappelijke opgave voor Ymere. De scheiding tussen

beheer en Taskforce wijkaanpak moet in 2013 leiden tot versterking van de

wonen en zorg, de toenemende vergrijzing en de verdergaande extramurali-

samenwerking, tot kennisoverdracht en tot de aanscherping van de integrale

sering zijn hier de belangrijkste voorbeelden van. De verwachting is dat de

aanpak van de Groeiwijken.

Doelen en activiteiten

Doelen en activiteiten

Doel 1: Het aanbod is inzichtelijk voor woningzoekenden – Implementatie nieuw regionaal toewijzingssysteem in Haarlem en Almere.

Doel 1: Groeiwijken Ymere groeien toe naar de gemiddelde leefbaarometerscore van de gemeente – Inzet wijkaanpak in dertien wijken. – Een nieuw ontwikkelde gebiedsmonitor maakt bij elke termijnrapportage de voortgang per Groeiwijk zichtbaar. – Verdubbeling van het aantal interventies gericht op ondersteuning van kwetsbare huishoudens

Doel 2: Vergroten van de mogelijkheden van wooncarrière met voldoende aanbod voor het middensegment – Uitkomsten onderzoek Woonruimtebemiddeling uitwerken in experimenten. – Streefportefeuille is beschreven. – Vertalen visie Wonen en Zorg naar lokaal beleid. – Vergroten betaalbaarheid door standaardisering/catalogusbouw (IBBA1 en herhalingsprojecten) en verkorten bouwtijd. – Mogelijkheden verkennen ontwikkeling middensegment huur- en koopwoningen. – Onderzoek naar woonbehoefte specifieke doelgroepen. Doel 3: Het huurbeleid faciliteert keuzevrijheid en wooncarrière – Tussenevaluatie van het nieuwe huurbeleid.

1

Doel 2: Tevredenheid en erkenning van de samenwerkingspartners over de wijkaanpak Doel 3: Effectief omgaan met middelen – Ymere realiseert in totaal tweehonderd structurele leer-werktrajecten in programma’s en interventies van Ymere. – Ymerebreed worden de resultaten van de wijkaanpak bij termijnrapportage gemonitord aan de hand van een set kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren.

Ik bouw betaalbaar in Almere

24 – Ymere


De dertien Groeiwijken van Ymere in 2013 zijn:

Start bouw nieuwbouw en renovatie huurwoningen in 2013 naar gemeente en vestiging

Amsterdam-West – Buurt 5/Geuzenbaan – Reimerswaal – De Punt

Nieuwbouw

Niet ingrijpende woningrenovatie (geen uitplaatsing bewoners)

30

47

Vestiging

Alkmaar

Nieuw Kennemerland

Almere

Almere

Amsterdam

Centrum

15

70

85

Haarlem

West

90

10

100

105

– Parkwijk – Slachthuisbuurt – Schalkwijk

Oost

150

80

130

52

5

10

15

453

Amsterdam-Oost – Transvaalbuurt – Indische Buurt – H-buurt Amsterdam-Noord – Van der Pekbuurt

Noord

Grootschalige Renovatie (met uitplaatsing bewoners)

Totaal start bouw 2013

Gemeente

30 130

130

Haarlem

80

80

226

Almere

Haarlem, Haarlemmerliede, Spaarnwoude, Heemsteede

– Bouwmeesterbuurt – De Wierden/ De Hoven

Haarlemmermeer

Haarlemmermeer

60

60

336

Leiden

Haarlemmermeer

65

45

110

655

215

870

Haarlemmermeer – Graan voor Visch

4.5 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken

Totaal

1219

De belangrijkste ontwikkelopgaven zijn de doorvertaling van de uitkomsten van de tactische cockpit 2012 naar concrete projecten, en de verdere uitwerking van het begrip sociale duurzaamheid. De doorvertaling krijgt de continue zorg, de uitwerking vindt plaats in het eerste kwartaal van 2013. We onderzoeken wat de ingrediënten zijn van een sociaal duurzame wijk en wat de do’s en don’ts zijn bij ontwikkelen en beheer. Het uitgangspunt wordt gevormd door wat we verstaan onder sociale duurzaamheid en waarom we hierin geloven

Doelen en activiteiten Doel 1: Ymere realiseert sociaal duurzame wijken – Ymere beschikt over een meerjarig evenwichtige actieve projectenportefeuille (trechtermodel), gebaseerd op het beoogde meerjarige investeringsvolume. – Investering van 60 miljoen in de bestaande woningvoorraad in 2013, woningverbetering en duurzaamheid. Doel 2: Evaluatie maatschappelijke effecten – Inzet Tien voor MKBA. Doel 3: Volledige implementatie strategische, tactische en operationele cockpit – Resultaten tactische cockpit 2012 verwerken.

26 – Ymere


5 De activiteiten in 2013 per vestiging 5.1 Almere Almere heeft de ambitie om fors te blijven groeien. Deze groei moet echter een aanvulling zijn op de bestaande woonmilieus en daar niet mee concurreren. Daarom wil Ymere een nieuwe vorm van betrokkenheid creëren in de wijken waar ze bouwt. Het gewenste resultaat is dat huurders en kopers graag in de wijk willen blijven wonen en daar ook hun activiteiten en initiatieven ontplooien. Onze focus ligt hierbij op Nobelhorst in de nieuwe stad, en op Almere Haven en de Bouwmeesterbuurt in de bestaande stad.

5

Goede woningen en diensten op maat In 2012 hebben we, op basis van de tactische cockpit 2010, het voorraadbeleid voor alle buurten verder uitgewerkt in buurtvisies. In 2012 is de tactische cockpit opnieuw georganiseerd. Deze is verder aangescherpt, mede door de input vanuit de buurtvisies. In hoofdlijnen is het voorraadbeleid in Almere echter ongewijzigd gebleven. In 2013 worden de (beperkte) wijzigingen doorvertaald in aangescherpte buurtvisies en in complexbeheerplannen. Het verbeteren van onze dienstverlening gaat door in 2013. De klanttevredenheid en klantbehoeftes in Almere wijken op bepaalde punten af van die in de rest van het Ymere-werkgebied. In het kader van lokale verankering gaan we hier met een meer lokale bril scherper op inzetten. Activiteiten 2013 • ‘Almeers perspectief’ uit klanttevredenheidsonderzoek benadrukken door aanpak van de belangrijkste Almeerse aandachtspunten (o.a. inbraakpreventie) en de opvolging daarvan in een intern integraal kwaliteitsteam. • Operationaliseren tactische cockpit in aangepaste buurtvisies en complexbeheerplannen. • Voorbereiden verduurzaming door (lichte) renovatie van De Gouwen e.o. en uitvoeren van renovatie en verduurzaming Stationade-complex in stadscentrum.


Woongenot in leefbare wijken

Het huidige voorraadbeleid van Almere is geografisch sterk ontwikkeld. Op

Onze tactische cockpit en buurtvisies geven goede kaders om onze capaci-

het gebied van doelgroepen zijn nog verbeteringen mogelijk. In 2013 stellen

teit van mensen en middelen op het terrein van ‘schoon, heel en veilig’ en

we voor dit onderwerp een overkoepelende visie op. Als onderdeel hiervan

leefbaarheid in te zetten. In De Wierden en De Hoven willen we bewoners

hebben we in 2012 onderzoek gedaan naar de woonbehoefte van bijzondere

daar meer bij betrekken en het beheer intensiveren.

doelgroepen, waaronder senioren. In 2013 gaan we dit concretiseren. Ook breidt Ymere op verzoek van de gemeente haar aanbod van studenten-

Het behouden van gemengde wijken en daarmee het voorkomen van concen-

woningen uit. Dit doen we in bestaand bezit. We blijven vraag en aanbod

traties van kwetsbare bewoners is een belangrijke doelstelling van Ymere.

hiervan monitoren. Ten slotte gaan we de aanbevelingen implementeren die

Enerzijds is daarbij de informatievoorziening voor toekomstige bewoners van

het resultaat waren van het onderzoek naar de HAT-woningproblematiek.

belang en anderzijds het monitoren van de instroom van bijzondere doelActiviteiten 2013

groepen.

• Analyse marktpotentieel vrijesectorhuur en mogelijke omzetting sociale huur naar vrijesectorhuur in Almere.

Het realiseren van woongenot in onze wijken ontstaat voor een belangrijk deel door samenwerking. In het kader van de ‘Agenda van de stad Almere’ zijn

• Implementeren nieuwe woonruimteverdeling in Almere.

afspraken gemaakt met de gemeente over extra inzet van Ymere in Tussen

• Verbeteren thematisch voorraadbeleid met doelgroepenbenadering.

de Vaarten en in Poort. In 2013 gaan we deze afspraken nader concretiseren.

• Het uitgevoerde onderzoek naar woningbehoefte Almeerse senioren en zorgdoelgroepen vertalen naar concrete activiteiten.

Activiteiten 2013

• Uitbreiden en monitoren behoefte aan studentenwoningen in Almere.

• Toepassen resultaten ‘schoon, heel en veilig’-sessie op basis van ingevulde

• Uitvoeren aanbevelingen voortkomend uit HAT-onderzoek.

Ymere-piramide en maken van een plan van aanpak ter bestrijding van overlast.

• Monitoren instroom kwetsbare doelgroepen.

De Wierden/Hoven en de Bouwmeesterbuurt zijn de Groeiwijken van Ymere

• Continueren extra tijdelijk beheer van De Wierden en De Hoven.

in Almere. In 2013 blijven deze wijken aandacht vragen. In de Bouwmeester-

• Concretiseren gemaakte afspraken uit Agenda van de Stad voor Tussen

buurt willen we starten met buurtbeheerbedrijf en in de Wierden starten we

de Vaarten en Poort.

Talentontwikkeling en sociale stijging

starten met de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden.

Keuzevrijheid en wooncarrières

Activiteiten 2013

In Almere is een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Dit leidt tot

• Continuering wijkaanpak De Wierden/Hoven en Bouwmeesterbuurt.

aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem. De aanpassing van de

• Start uitvoering fysieke renovatie portiekflats De Wierden en De Hoven.

urgentieregeling wordt in 2012 voorbereid en invoering staat gepland voor

• Starten buurtbeheerbedrijf B5 Bouwmeesterbuurt.

begin 2013. De voorbereiding voor aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem vindt plaats in 2013. De daadwerkelijke start van het totale systeem

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken

staat gepland voor eind 2013. Dit zal extra inzet van de vestiging vergen.

Het verscherpte inzicht in de bestaande voorraad heeft geleid tot een beter

We gaan in 2013 verder met de Voordeelregeling, waarbij wijkbewoners en

inzicht in de behoefte aan nieuwbouwproducten ter versterking van het be-

mensen met een hogere opleiding of hoger inkomen voorrang krijgen. Door

staande bezit. Almere wil nieuwbouw meer in dienst stellen van het huidige

de EU-beschikking vallen middeninkomens vaak buiten de boot. We willen

bezit en van de inwoners van de stad. Verder continueren we in 2013 de rea-

deze groepen echter ook faciliteren. Voor hen zijn verkoop met Koopgarant

lisatie van Nobelhorst, een wijk met sociale betrokkenheid als uitgangspunt.

en woontickets geschikte instrumenten. 30 – Ymere


Activiteiten 2013

5.2 Amsterdam-Centrum

• Beheerperspectief vanuit wensen en initiatieven van bewoners centraal

Het centrum van de hoofdstad van Nederland blijft een bijzonder werkgebied.

stellen in uitwerking en realisatie van Nobelhorst.

Vooral in het centrum is de druk op de schaarse ruimte groot, conflicteren

• Vestiging versterkt haar visie op de gewenste nieuwbouw in de stad ter

bewonersbelangen met andere stedelijke belangen en zijn er niet voldoende

versterking van het bestaande bezit.

woningen voor alle mensen die er zouden willen wonen. Mensen accepteren

• Onderzoeken en uitvoeren welke bijdrage vrije sector huur kan leveren om

kleine woningen en woningen met weinig comfort omdat ze in het centrum

Groeiwijken meer gemengd te maken.

van Amsterdam willen wonen. Het is een intensieve en kostbare opgave om de kwaliteit van onze (vooroorlogse) woningvoorraad op peil te brengen en

Beoogde woningbouwactiviteiten 2013

te houden. De meeste complexen zijn bovendien kleinschalig, liggen ver-

In Almere start de bouw van de woningen in Nobelhorst, De Wierden, Buiten

spreid over het werkgebied en bestaan uit monumenten of maken deel uit

in Buiten en aan de Middachtenlaan.

van een beschermd stadsgezicht. Daarvoor gelden strenge welstandseisen bij het onderhoud.

Goede woningen en diensten op maat Het woningbezit van Centrum bestaat voor een groot deel uit vooroorlogse complexen waarvan de fundering matig tot slecht is. Dat beperkt ons in het nemen van bijvoorbeeld energetische maatregelen, omdat we het complex niet mogen verzwaren. Ongeveer 70% van ons bezit heeft een energielabel van D of lager en ook de brandveiligheid is een aandachtspunt. Centrum wil onderzoeken door welke maatregelen haar bezit energetisch is te verbeteren. Het bedienen van de klant blijft een belangrijk aandachtspunt. Op dit moment geven de huurders van locatie Centrum de dienstverlening van Ymere een rapportcijfer van 6,1. We willen ervoor zorgen dat dit de komende jaren omhooggaat naar een 7. Een belangrijke stap hierin is de nieuwe klantstrategie van Ymere, die in 2013 voor het hele bedrijf wordt ingevoerd. De communicatie met bewoners over onze voornemens blijft in 2013 een belangrijk en gevoelig onderwerp. We blijven hierin investeren. Evaluaties van processen rond bewonersparticipatie en renovatietrajecten bieden andere aanknopingspunten om bewoners beter te betrekken bij onderhoudsen renovatieplannen, wat tot een hogere waardering moet leiden. Activiteiten 2013 • Bij iedere ingreep (NIW en Planmatig Onderhoud) analyseren we wat we op het gebied van duurzaamheid kunnen verbeteren, welke labelstappen we kunnen zetten en welke veiligheidsmaatregelen we kunnen nemen.

32 – Ymere


• Bij mutatiesplus krijgen we advies van Innax over de verbetermogelijk-

voor Ymere een van de aanleidingen om in 2012 een nieuw huurbeleid te

heden om labelstappen te zetten. Deze adviezen willen we voor 2013 ge-

maken. Een goed functionerende woningmarkt en gemengde wijken met

bruiken om na te gaan wat we in het algemeen bij mutatieonderhoud

voldoende mogelijkheden voor diverse groepen om door te stromen, waren

kunnen doen om de duurzaamheid te verbeteren.

daarbij ons uitgangspunt. Bij onze belanghouders constateren we ongerust-

• Duurzaamheid is een belangrijk beleidspunt van Ymere. Vestiging Centrum

heid over de mogelijke veranderingen als gevolg van het nieuwe huurbeleid.

wil in 2013 een bijdrage leveren aan het centraal geformuleerde duurzaam-

Daarom houden wij in de loop van 2012 en in 2013 de uitwerking van het

heidsbeleid.

nieuwe huurbeleid in de gaten en leggen de keuzen die we hebben gemaakt

• Bij nieuwe verhuringen verzorgen we betere buurtinformatie. Er komen

in het huurbeleid goed aan de buitenwereld uit..

voor heel Ymere nieuwe informatiebrochures voor bewoners. We besteden extra aandacht aan het onder de aandacht brengen van deze informatie

Er zijn signalen dat het maatschappelijke draagvlak voor gemengde buurten

tijdens de momenten dat we contact hebben met bewoners.

in stadsdeel Centrum afneemt. Het stadsdeel voert een beleid van behoud

• Starten pilot huurdersopties. Onze ambitie is om huurders meer te betrek-

en herstel. Dit belemmert ons vaak om producten die nu ontbreken toe te

ken bij investeringsmomenten, bijvoorbeeld bij de keuze voor een type

voegen aan de woningvoorraad. Dit heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat mensen

keuken.

niet in elke levensfase een passende woning in het stadsdeel kunnen vinden. Ymere wil ook in 2013 actief deelnemen in discussies die hierover ontstaan


binnen de politiek en bij bewonersorganisaties. Er zijn geen signalen dat de

In het Centrumgebied heeft Ymere geen Groeiwijken. Wel zijn er enkele

opvattingen hierover ook in stadsdeel Zuid aan het schuiven zijn. Daar is de

buurten waar Ymere relatief veel bezit heeft, zoals de Jordaan en de Haar-

roep om andere woonproducten onveranderd. Dit geldt in het bijzonder voor

lemmerbuurt, het Hercules Seghers Kwartier (HSK) en de Marathonbuurt.

levensloopbestendige woningen.

Dat zijn voor ons echte Leefwijken en daarom besteden we hier extra aanActiviteiten 2013

dacht aan.

• Implementeren, communiceren en evalueren van het nieuwe huurbeleid, speciaal waar het gaat om ons werkgebied.

Activiteiten 2013

• In stadsdeel Centrum actief deelnemen aan, en discussies initiëren en

• Afronden leefbaarheidsaanpak HSK (onderdoorgang Albert Cuypstraat en

agenderen over gemengde buurten versus behoud van de huidige woning-

laatste portiek Govert Flinckstraat). • Meer inzichtelijk en bekend maken aan onze huurders en belanghouders

voorraad.

wat we doen om de basis op orde te hebben. Dit gaat bijvoorbeeld over schoon, heel en veilig, maar ook over administratieve zaken als de afreke-


ning van de servicekosten. Hieraan willen we o.a. in onze nieuwsbrief aan-

Dat er in het Centrumgebied geen Groeiwijken zijn, betekent niet dat er op

dacht besteden.

kleinere schaal geen gevallen zijn met vergelijkbare problemen. Ook hier wonen huishoudens die kampen met grote zorgen. Een deel ervan moet zelfs


onder de armoedegrens leven. We verwachten dit terug te zien in een groei-

Keuzevrijheid is voor een woningzoekende geen automatisme. Het aanbod

end aantal ingewikkelde huurincassozaken.

van huurwoningen in het werkgebied van locatie Centrum is kleiner dan de vraag ernaar. De mensen uit deze grote groep woningzoekenden behoren tot

Activiteiten 2013

verschillende inkomensklassen. Sinds het najaar van 2011 mogen we als ge-

• Uitvoeren van het plan van aanpak voor hulp aan mensen in ons werk-

volg van een maatregel van minister Donner 25 extra WWS-punten toevoe-

gebied met ‘wijkaanpakachtige’ problemen.

gen aan vrijwel de gehele huurwoningvoorraad in ons werkgebied. Dit was 34 – Ymere



5.3 Amsterdam-Noord

Een betere buurt staat of valt met een goede samenwerking met bewoners, het stadsdeel, huurdersorganisaties en andere instanties. Zeker in het

Amsterdam-Noord is een bijzonder stadsdeel en biedt veel kansen voor de

Centrumgebied worden onze activiteiten nauwlettend in de gaten gehouden

ontwikkeling van Amsterdam én voor Ymere. Het bezit in Noord is divers,

door bewoners, politiek en media. Vooral bij renovatie of sloop-en-nieuw-

maar het grootste deel bestaat uit vooroorlogse eengezinswoningen in tuin-

bouwprojecten is het verkrijgen van draagvlak zeer belangrijk.

dorpen. In hoofdlijnen onderscheiden we de noordelijke IJ-oevers, de tuindorpen en naoorlogs Noord. Op de noordelijke IJ-oevers ligt onze prioriteit

Onlangs merkten we in een bijeenkomst met woningcorporaties en de

bij onze Groeiwijk Van der Pekbuurt en op nieuwbouwontwikkelingen ten

raadscommissie Bouwen en Wonen van stadsdeel Centrum dat het beeld

westen van het Noord-Hollands Kanaal. In de tuindorpen doen we geen

dat sommige politici van woningcorporaties hebben niet overeenkomt met

grootschalige ingrepen. Passend beheer en differentiatie van doelgroepen,

de werkelijkheid van corporaties, hun manier van werken en hun huidige

onder meer door verkoop, vormen hier het uitgangspunt. In naoorlogs Noord

mogelijkheden. In 2013 blijven we daarom proberen dit beeld bij te stellen

heeft Ymere een relatief kleine positie. We focussen in dit gebied op de

en blijven we investeren in ons relatienetwerk, door bewoners, politiek en

Waterlandpleinbuurt (nieuwbouw en mogelijk uitruil bezit met andere corpo-

media proactief te informeren en te betrekken bij onze activiteiten.

raties) en Het Breed (renovatie). Een groot deel van de resterende woningen in naoorlogs Noord zal Ymere op termijn verkopen.

Activiteiten 2013 • Net als in eerdere jaren willen we intensief investeren in de contacten met

politieke partijen en huurdersorganisaties. In 2013 zetten we vooral in op

De vestiging Amsterdam-Noord is zeer gemotiveerd om de dienstverlening

het verbeteren van de beeldvorming bij de politiek.

aan onze klanten in 2013 naar een nog hoger niveau te tillen. Ook staan

• We willen de samenwerking met het stadsdeel Centrum verdiepen, en

Goede woningen en dienstverlening op maat

duurzame woningverbeteringen hoog op de agenda. Dit is goed voor het

komen tot een pakketafspraak voor een aantal ingrijpende verbeterings-

milieu en voor de portemonnee van onze huurders. Verduurzaming kan be-

projecten.

sparingen opleveren op de energierekening.


Activiteiten 2013

In Amsterdam Centrum start de bouw van de woningen in Nieuwer Amstel

• Welkomstpakket nieuwe huurders.

en Olympia (hoog niveau renovatie).

• Bewoners met twee maanden huurachterstand actief doorverwijzen naar Doras (vroeg eropaf). • Opschoonactie servicekosten. • Servicekosten op tijd afrekenen. • Implementeren complexbeheerplannen. • Opstellen compacte buurtvisies voor werkgebied Amsterdam-Noord. • Verbeteren woningen in Van der Pekstraat. • Verbeteren woningen Tuindorp Nieuwendam (NU-b).

Woongenot in leefbare wijken Zorgen voor een schone, hele en veilige woonomgeving rekenen we tot onze corebusiness. Ook in 2013 ligt de focus op het leveren van een bijdrage aan het woongenot van onze huurders. Dit doen we als vestiging door het voort-

36 – Ymere


zetten van succesvolle projecten en het opstarten van nieuwe initiatieven.

steeds belangrijker om op zoek te gaan naar duurzame en alternatieve

We zijn actief in onze Groeiwijk Van der Pekbuurt, maar ook andere kwets-

bronnen van financiering. De Noorderparkkamer is hiervan een voorbeeld.

bare gemeenschappen waar we veel bezit hebben (de Waterlandpleinbuurt en Het Breed) krijgen aandacht. Die aandacht bieden we niet alleen. We

Activiteiten 2013

zoeken nadrukkelijk de samenwerking met andere partijen (belanghouders).

• Voortzetten projecten in en om de Van der Pekbuurt door gebiedsbeheer en Taskforce met als doel talentontwikkeling en sociale stijging (academie

Activiteiten 2013

van de stad, buurtbikkels, straatportiers, Welcome 2 Amsterdam, Villa

• Scherp handhaven van het schotelantennebeleid (extra aandacht voor

Brederoo). • Voortzetten steun Noorderparkkamer (zoeken naar alternatieve, duurzame

nieuwbouw en Het Breed). • In de Van der Pekbuurt en de directe omgeving projecten die bijdragen aan

vorm van financiering (Trustmodel). • Voortzetten bliksemstages Noordse basisscholen.

het directe woongenot van onze huurders laten voortzetten door gebiedsbeheer en Taskforce (Noorderparkkamer, buurtbeheerbedrijf, stimuleren wijkeconomie Van der Pek en de tuinbrigade).

• Groenproject Van der Pek: verwaarloosde tuinen worden aangepakt door

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken De wijkaanpak in Amsterdam-Noord is het grootst in onze Groeiwijk Van

bewoners aan te spreken en eventueel tegen betaling hulp te bieden bij

der Pekbuurt. In 2013 willen we verkennen welke bijdrage de wijkaanpak in

orde op zaken stellen.

het verlengde van de fysieke aanpak van Het Breed kan hebben om de de-

• Voortzetten en uitbreiden projecten flankerend aan de renovatie van Het

gradatie van dit complex en zijn omgeving te keren. Samen met onze be-

Breed ter bevordering van het woongenot (de Buurtkamer).

langhouders investeren we in ons vastgoed en de directe woonomgeving. Essentieel daarbij zijn een aantrekkelijke, duurzame en goed onderhouden


woning en woonomgeving voor onze huurders.

De Amsterdamse woningmarkt zit op slot. Woningzoekenden hebben daardoor weinig mogelijkheden om een nieuwe woning te betrekken. Om door-

Activiteiten 2013

stroming te stimuleren ontplooit de vestiging een aantal activiteiten. We

• Transformatie Van der Pekbuurt (passend binnen gebiedsvisie westelijke Y-oevers).

willen ouderen interesseren voor nieuwbouw in de vrijesector om eengezinswoningen vrij te krijgen voor gezinnen.

• Herstructureringsplan Gentiaanbuurt opstellen (passend binnen gebieds-

Activiteiten 2013

• Flankerend beleid voor Het Breed parallel aan de renovatie van dit

visie Westelijke Y-oevers). • Doorstroming bevorderen bij toewijzing vrijesectornieuwbouw (Waterland-

complex. • Voortzetten en waar mogelijk verder uitbouwen van de stimulering van de

plein) door mailing aan Ymere-huurders die binnen de doelgroep vallen

wijkeconomie in de Van der Pekbuurt.

(bijvoorbeeld ouderen). • Illegale bewoning opsporen en afhandelen. • Middeninkomens faciliteren bij het zoeken naar een huurwoning.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2013 In Amsterdam-Noord start de bouw in Nieuwendam, de tweede fase van de


Kadoelerbreek in de Van der Pekbuurt.

In de Van der Pekbuurt investeert de vestiging samen met de Taskforce al enkele jaren in talentontwikkeling en sociale stijging. Diverse succesvolle projecten van werktoeleiding worden gecontinueerd. Daarnaast wordt het

38 – Ymere


5.4 Amsterdam-Oost

woonomgeving. Om expertise te bundelen binnen de vestiging gaan we een pilot uitvoeren rond integraal gebiedsbeheer.

In Oost kan het bezit van Ymere onderverdeeld worden in een aantal deelgebieden die veel van elkaar verschillen op het gebied van bevolking, steden-

Activiteiten 2013

bouw, architectuur en ontwikkelfase. Nieuw Oost en Watergraafsmeer kennen

• Pilot: invoeren van twee wijkteams binnen de vestiging die integraal het beheer in de wijk uitvoeren.

relatief weinig problemen en hebben flinke marktpotentie terwijl Oud Oost en Zuidoost beide flinke problemen kennen, zowel vanuit het vastgoedperspectief als op sociaaleconomisch gebied. In de wijkaanpak wil Ymere met


name haar verantwoordelijkheid pakken in de Transvaalbuurt, de Indische

Volgend jaar zal het succesvolle pilotproject Cascoverkopen een vervolg

buurt en de H-buurt in Zuidoost.

krijgen en uitbreiden in de Transvaalbuurt. We willen de verkopen in Oost stimuleren door middel van innovatieve concepten, zodat onze verkoop-

Goede woningen en diensten op maat

doelstelling wordt gehaald.

De vestiging zet in op een betere dienstverlening aan onze klanten. Voor de Dapperbuurt en in de H-buurt gaan we in 2013 beheerplannen opstellen. We

Activiteiten 2013

gaan onze gebiedsbeheerders efficiënter inzetten in wijken waar het nodig

• Samen met de klant gaan we het planmatige onderhoud vormgeven door de klant te betrekken bij het onderhoud aan onze woningen.

is. Een belangrijk thema voor 2013 is e-participatie: we willen klanten via

• We blijven de verkopen stimuleren en gaan strakker sturen op het verkoop-

verschillende social media benaderen om de betrokkenheid van huurders en

proces.

buurtgenoten te vergroten. Activiteiten 2013 • We willen de huismeesters/gebiedsbeheerders efficiënter inzetten in Amsterdam-Oost en Zuidoost. • We stellen een beheerplan op voor de Dapperbuurt en de H-buurt voor de periode 2013-2014 met als doel het verbeteren van de leefbaarheid.

Talentontwikkeling en sociale stijging Vestiging Oost kent drie Groeiwijken: de Indische Buurt, de Transvaalbuurt en de H-buurt in Amsterdam-Zuidoost. Ook in andere wijken werken we samen met bewoners en belanghouders aan leefbare wijken. Specifieke aandacht gaat uit naar de jeugd.

• We voeren een pilotproject uit met als doel het verlagen van de huurachterstanden en het leveren van maatwerk voor huishoudens die dat

Onder de naam ‘Inside Oost’ is vestiging begin 2012 een jongerennetwerk

nodig hebben.

gestart in een aantal wijken in Amsterdam-Oost. We willen jongeren actief

• We gaan de klachtenafhandeling verbeteren ter voorkoming van geschillen.

betrekken bij de buurt, en hun mening horen over wat ze belangrijk vinden

• De vele VvE’s vragen om gerichte inzet van de consulent gebiedsbeheer.

in de buurten in Amsterdam-Oost. Daarnaast zijn we bezig met talentont-

We willen onze eigenaarsrol in VvE-complexen professionaliseren. • De klanttevredenheid over dienstverlening van nieuwe huurders in Oost is

wikkeling door een aantal van deze jongeren een masterclass aan te bieden. In 2013 willen we dit netwerk uitbouwen naar heel Amsterdam-Oost.

minimaal een 7. • We gaan een pilotproject rond e-participatie uitvoeren waarmee we onze klanten op een andere manier gaan benaderen.

In 2013 willen we via een pilotproject onderzoeken of we onze huurders op IJburg tegen een goedkoop tarief glasvezel kunnen laten aanbieden. Doel daarvan is om de woonlasten voor tv, internet en telefoon voor onze huurders


te verlichten.

Onze inzet richt zich op ongestoord woongenot en een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Integraal gebiedsbeheer draagt bij aan een prettige 40 – Ymere


Door middel van pilotprojecten met Canock Chase en Vesting Finance voeren

5.5 Amsterdam-West

we extra acties uit gericht op het terugdringen van de huurachterstanden en het voorkomen van ontruimingen.

In Amsterdam West wordt steeds duidelijker dat een toenemend deel van onze huurders het moeilijk heeft. Bewoners vragen om een steuntje in de rug

Activiteiten 2013

en dat proberen we te bieden. ‘Leren Wonen’ wordt weer belangrijk, waarbij

• In verschillende wijken in Amsterdam-Oost is een jongerennetwerk aan-

we samen woonafspraken maken. Dat steuntje geven we ook met budget-

wezig, waarbinnen de talentvolle jongeren een masterclass kunnen volgen

training en met het aanbieden van een doorgaande groeilijn (sociale acti-

om hun talent te ontplooien.

vering, leer-werkplekken, echt werk, samenwerking en doorverwijzing) en huisvesting voor jongeren (WOW! en 3H’s). Met stadsdeel West bundelen we


de krachten in het Buurtpraktijkteam Landlust. De buurt glijdt zichtbaar af

We willen invulling geven aan goed opdrachtgeverschap bij onze vastgoed-

en we gaan met vereende krachten verder om de achteruitgang van de buurt

projecten. Veel projecten zijn in 2013 in de realisatiefase. Om uiteindelijk tot

te keren.

een goed eindproduct te komen, moeten we onze rol als opdrachtgever

goed invullen.

Goede woningen en diensten op maat De aandacht voor kwetsbare groepen willen we laten aansluiten bij het

We investeren in Amsterdam-Oost en Zuidoost in grote projecten als de

Ymerebrede project ‘Het begint bij de klant’ oftewel customer intimacy.

Tugelawegblokken, Cluster Marktplein, Oostpoort, Willem Beukels, het Een-

Een goede ingang is de uitrol van Buurtveiligheidsteams: mobiele teams, be-

hoornterrein en de gebiedsontwikkeling op Zeeburgereiland. Maar ook in

staande uit (extra) medewerkers van politie, handhaving en toezichthouders.

binnenstedelijke renovatieprojecten in de Dapperbuurt, de Oosterparkbuurt

Zij verbeteren die in de wijken de veiligheid(sbeleving). De teams houden

en de Transvaalbuurt. De actieve projectenportefeuille in Oost is omvangrijk

toezicht, spreken mensen aan op hun verantwoordelijkheden en verbaliseren

en vraagt in 2013 veel capaciteit en inzet vanuit de vestiging. De volgende

waar nodig. Buurtpanels met bewoners leveren de input voor het werk-

projecten zijn of worden mogelijk NIW-projecten in 2013: Archimedesplant-

programma van de teams.

soen, Garstkamp, Elisabeth Otter Knol, Amsteldorp, Betondorp en Dapperplein. We blijven inzetten op interim-gebiedsontwikkeling in de H-buurt

Activiteiten 2013

(Heesterveld/Hoptille). Volgend jaar geven we het succesvolle pilotproject

• Bepalen op welke wijze de bestaande stedelijke vernieuwingsbuurten

Cascoverkopen een vervolg en uitbreiden het uit in Transvaalbuurt.

moeten worden aangepakt in combinatie met de mogelijkheden voor de toekomstige aantrekkende markt en onze zorgplicht voor de huidige be-

Het ontwikkelen van interim-beheerplannen is een thema in 2013 voor de Tugelawegblokken, de Rudolf Dieselbuurt en in Jeruzalem, waar we veel huurders uit omliggende projecten tijdelijk huisvesten.

woners. • Uitwerken van een beheerconcept om de verhuur van de 120 nieuw te bouwen sociale huurwoningen in de Reimerswaalbuurt goed in te laten verlopen plaatsen. • Met name Nieuw-West heeft een relatief jonge bevolking. Ymere spant

Activiteiten 2013 • Goed opdrachtgeverschap ontwikkelen bij vastgoedprojecten.

zich met allerlei partners in om sociaaleconomische problemen op te lossen (jongerenoverlast op straat, schooluitval, gebrek aan stages en leer-

Beoogde woningbouwactiviteiten 2013 In Amsterdam-Oost start de bouw in de 2 van Swindenstraat, Linnaesstraat, e

Oeterwalerstraat, Marktplein, Tugelaweg, Wijttenbachstraat, Willem Beukelsstraat en op het Zeeburgereiland. 42 – Ymere

werkplekken, gebrek aan begrip tussen (hang)jongeren en andere groepen bewoners etc.) en concrete kansen te creëren. • Zorgen voor betere klantbehandeling, vooral als het gaat om klachtenafhandeling. 43 – Jaarplan 2013

• West neemt structureel ten minste honderd nieuwbouwwoningen op in de

• Op het onderdeel duurzaamheid continueert West in 2013 de Groene Groep. De Groene Groep bestaat uit medewerkers van alle afdelingen en

meerjareninvesteringsplanning voor middeninkomens (tussen Z 33.614 en

richt zich op duurzame verbetering van het bedrijfsproces. In 2012 is er

Z 50.000).

samenwerking gevonden met de Groene Groep van woningcorporatie Eigen Haard om kennis te maken en kennis te delen.

Talentontwikkeling en sociale stijging In de wijkaanpak staat de verdere versterking van de programmasamenhang


centraal.

Om te kunnen genieten van de woonomgevingen zullen huurders en hun

Het beleid ‘schoon, heel en veilig’ is de basis voor het gehele werkgebied.

buren rekening met elkaar moeten houden. In West ervaren bewoners veel

In het werkgebied van West zijn de Groeiwijken prominent aanwezig. Om

overlast van elkaar. Daar liggen meerdere problemen aan ten grondslag. Kort

een sluitende aanpak op het gebied van schoon, heel en veilig te verkrijgen,

geschetst betreft dit problemen rondom tuinen, portieken en (tv-)schotels.

wordt de samenwerking tussen de buurtveiligheidsteams en de buurtbeheer-

We hebben hiervoor werkinstructies opgesteld waarmee we de overlast

bedrijven van Ymere verder versterkt: opruimen en verbaliseren gaan hand in

willen terugdringen.

hand. Ymere werkt sinds 2012 mee met het programma Basta aan een pilot gericht op armoedebestrijding en aanpak van kwetsbare huishoudens. Een

Activiteiten 2013

integraal programma, waarbij met vele organisaties tegelijk wordt samen-

• In 2013 wordt actief gestuurd op de handhaving van het schotel- en tuin-

gewerkt in plaats van langs elkaar heen.

beleid en het schoon, heel en veilig houden van trapportieken. • In 2013 wordt een pilot uitgevoerd met het intensief handhaven van het

Activiteiten 2013 • De doorgaande groeilijn voor huurders, van sociale activering naar werk,

schoon heel en veilig houden van trapportieken. • In 2013 worden de uitkomsten van de pilot ‘geluidswerende ondervloeren’

is in 2012 opgezet en wordt onder regie van Ymere in 2013 versterkt. Acti-

breder geïmplementeerd in alle renovatie- en mutatiewoningen om

verings- en leer-werkprojecten van Ymere verwijzen actief naar elkaar door

geluidsoverlast te beperken.

en zijn gekoppeld aan initiatieven van anderen die toegevoegde waarde bieden (o.a. bedrijfsleven en Ajax). Van alle leer-werkplekken bij Ymere is


in 2012 meer dan 50% gerealiseerd in West. • In 2013 is het doel minimaal honderd extra leer-werkplekken te realiseren;

Doordat in West het woningaanbod aan diversiteit wint, verruimen ook de

ambitieus en noodzakelijk.

doorstroommogelijkheden. In 2012 is een programma voor het herijken van

• Inrichten van een schoon, heel en veilig-meldpunt waar Ymere-service-

de herhuisvestingsstromen afgerond. Het beoogde programma met de juiste

monteurs signalen van overlast kunnen doorgeven.

woningdifferentiatie wordt samen met de stadsdelen uitgevoerd. Specifiek

• Samen met Stadsdeel West werken we in Landlust aan nieuwe, samen-

voor stadsdeel Nieuw-West wordt structureel ingezet op voldoende

hangende maatregelen op het gebied van armoedebestrijding, aanpak

woningaanbod voor middeninkomens.

kwetsbare huishoudens en aanpak van ernstige jongerenoverlast. • Het Basta-programma wordt in 2013 verduurzaamd.

Activiteiten 2013 • Door de lastige marktomstandigheden in 2012 zijn we genoodzaakt om verkoopwoningen bestaand bezit, die lange tijd in verkoop zijn, weer terug

Ontwikkelkracht voor sociale duurzame wijken

te nemen in verhuur. Dit geldt voor woningen in de Bestevaerstraat, Bos &

Osdorp Reimerswaalbuurt en De Punt en Slotermeer-Zuidwest blijven in

Lommer, Blue Banddorp in Slotervaart en Hoogheemraadhoven in Osdorp

2013 Groeiwijken. Inhoudelijk blijft de wijkaanpak actief op drie belangrijke

De Punt. Er wordt hard gewerkt om deze woningen aantrekkelijker te

thema’s, die direct gelinkt zijn aan de drie speerpunten binnen de wijkaan-

maken en woningen in deze buurten aan de markt aan te bieden.

pak: wijkeconomie en ondernemerschap (werktoeleiding), talentontwikkeling

44 – Ymere


(jeugd) en ontmoeten (maatschappelijk vastgoed). De ambities op het gebied

5.6 Haarlem

van samenwerking (minimaal 80% van de initiatieven zijn samenwerkingsverbanden) en cofinanciering blijven in 2013 overeind.

In Haarlem heeft Ymere zeer divers bezit. In het centrum heeft Ymere de nodige monumenten, daarnaast is er grootschalig bezit in Oost en in Schalk-

Activiteiten 2013

wijk. De maatschappelijke opgave ligt vooral in die wijken. Door hier in te

• Het doel blijft om een duurzame wijkaanpak te behouden door net als in

zetten op vernieuwing wil Ymere bijdragen aan meer variatie van bevolkings-

2012 minimaal 80% van de leefbaarheidsprojecten mogelijk te maken door

groepen en inkomens.

cofinanciering. • Voor 2013 wordt vastgehouden aan het bestaande programma van de


wijkaanpak en wordt gewerkt aan nieuwe initiatieven. Samen met andere

Een belangrijk aandachtspunt is duurzaam en integraal gebiedsbeheer. Met

Ymere-afdelingen en huurders wordt gewerkt aan een succesvolle program-

name Schalkwijk vraagt om een intensieve en herkenbare dienstverlening

mering en branding van het nieuwe maatschappelijk vastgoed aan de

dicht bij onze klanten, met meer onderhoud en een betere uitstraling van de

Laan van Spartaan en het MFC Slotermeer.

gemeenschappelijke ruimten. Ymere stelt hiervoor een uitvoeringsplan op.


Het verder professionaliseren van onze eigenaarsrol bij VvE-complexen is

In Amsterdam-West start de bouw in de Punt (2 fase), Esmoreit-/Sanderijn-

een ander speerpunt. Ymere verkoopt woningen om de doorstroming te be-

straat en Laan van Spartaan (Noordstrook).

vorderen en geld vrij te maken voor investeringen in wijken als Oost en

e

Schalkwijk. Door verkoop ontstaan gemengde complexen met huurders en huiseigenaren. Deze nieuwe situatie vraagt om een andere invulling van de rol van Ymere. Onze huurders zijn net zo divers als onze woningen. Sommige klanten komen naar Ymere om een onderhoudsklacht te melden. Andere klanten willen het liefst via intranet een afspraak maken. In 2013 wil Ymere de dienstverlening afstemmen op deze verschillende klantwensen. Dit gebeurt in een drietal pilots: reparatieverzoeken, klachtenafhandeling en woonruimteverdeling. Duurzaamheid van onze woningen is en blijft een belangrijk thema. In het kader van Blok voor Blok zijn met de gemeente afspraken gemaakt. Omdat veel woningen lage energielabels hebben, is het mogelijk om aanzienlijke verbeteringen aan te brengen. Dat doen we individueel door ingrepen bij mutatie, en complexmatig door groot onderhoud. Bij de projecten wordt actief ingezet op bewonersparticipatie. De Engelandlaan is inmiddels in uitvoering, de Briandlaan, de Wadden-Gaasterlandstraat en Kanaalweg (Halfweg) staan in de planning voor 2013.

46 – Ymere


Activiteiten 2013

geschikt is voor doorstroming van andere huurders. In 2013 gaan we de inzet

• Uitvoeringsplan opstellen voor herkenbare dienstverlening in Schalkwijk.

van dé Woonswitch afstemmen met ons verkoopbeleid en het Ymere Woon-

• Eigenaarrol bij VvE complexen professionaliseren.

ticket. Het streven is om uiteindelijk deze drie instrumenten te bundelen.

• Dienstverlening afstemmen op klantwensen in de pilots reparatieverzoeken, klachtenafhandeling en woonruimteverdeling.

De studententoewijzing in Haarlem vraagt om verbetering. In 2013 zal ge-

• Verduurzamen van de complexen Briandlaan, de Wadden-Gaasterland-

start worden met Studentenwoningweb, een aanbodgerichte methode voor

straat en Kanaalweg (Halfweg).

woonruimteverdeling.


In Haarlem is een overaanbod van studentenhuisvesting, terwijl Amsterdam

Ymere wil dat de bewoners tevreden zijn over hun buurt. Waar nodig neemt

kampt met tekorten. Ymere onderzoekt daarom of deze markten te verbinden

Ymere maatregelen om overlast aan te pakken. In Haarlem-Oost start Ymere,

zijn. Met name in Schalkwijk zien we goede mogelijkheden. Ymere gaat met

mogelijk samen met Elan Wonen en Pré Wonen, een experiment om via leef-

de gemeente in overleg over een pilot.

stijlen woningen toe te wijzen. Bij vrijgekomen woningen gaat Ymere in gesprek met potentiële huurders om te kijken of de huurders passen bij de

Activiteiten 2013

woningen en de buurt. Zo proberen we de leefbaarheid in Haarlem-Oost

• Inzet Woonswitch afstemmen op verkoopbeleid en Woonticket.

positief te beïnvloeden.

• Starten met Studentenwoningweb. • Pilot inzet studentenhuisvesting Haarlem voor Amsterdamse studenten.

Om de groeiende problemen in Schalkwijk het hoofd te bieden, zijn bundeling van activiteiten en bredere samenwerkingsverbanden noodzakelijk.


Ymere heeft een eigen agenda voor Schalkwijk opgesteld met tien actiepun-

Om de beschikbare middelen beter te kunnen verdelen focussen we meer

ten voor de korte termijn en drie voor de lange termijn. Een deel hiervan pakt

op onze aandachtswijken. Haarlem-Oost en Schalkwijk blijven echter onver-

Ymere zelf op en een deel willen we uitwerken met onze partners. Duurzaam

minderd onze aandacht vragen. Daar blijven we ons inzetten voor onze doel-

en integraal gebiedsbeheer, het terugbrengen van schuldenproblematiek en

stelling: Groeiwijken laten groeien naar de gemiddelde leefbaarometerscore.

investeren in groen en kunst zijn agendapunten die Ymere zelf oppakt. In de Zomerzone wordt de wijkaanpak voortgezet en wordt een buurtbeheerIn het Rozenprieel en in Delftwijk-Noord bevorderen we de ontmoeting in

bedrijf opgezet in het kader van interim-beheer door de drie corporaties.

het openbare gebied door de realisatie van twee ‘Ontmoetingsplekken van de 21e eeuw’. De oplevering is in 2013.

In Schalkwijk zet Ymere in op uitvoeringsplannen rond de thema’s jeugd, het versterken van ondernemers en het verbeteren van het beroepsonderwijs.

Activiteiten 2013

Tevens loopt in de Boerhaavewijk het 40+-programma Kijk Boerhaavewijk.

• Experiment toewijzen op leefstijlen in Haarlem-Oost. • Agenda voor Schalkwijk in samenwerking met andere partijen oppakken.

De overgang van het Rozenprieel van Groeiwijk naar Leefwijk loopt voorspoedig. Zo betaalt de investering in de brede school zich uit.

Keuzevrijheid en wooncarrières In Haarlem mag Ymere 30% van de woningen vrij toewijzen. Dit gebeurt via dé Woonswitch, een vorm van bemiddeling waarbij de opgebouwde woonduur of zoekduur geen rol speelt. Er wordt gekeken of het type woning bij de persoonlijke situatie en wensen past en of de woning die wordt achtergelaten 48 – Ymere


5.7 Haarlemmermeer

Activiteiten 2013 • Haarlem-Oost en Schalkwijk groeien naar de gemiddelde leefbarometerscore.

De Haarlemmermeer is een werkgebied met twee echte groeikernen, Hoofd-

• Buurtbeheerbedrijf opzetten in de Zomerzone.

dorp en Nieuw-Vennep. Het woningbezit is vooral naoorlogs. Er zijn enkele

• Uitvoeringsplannen voor het thema jeugd opzetten in Schalkwijk.

wijken met veel sociaal bezit, waar het een grotere opgave is om een prettig gemengd woonmilieu te creëren. Ook het op peil houden van de kwaliteit


van de woningen uit de jaren zeventig en tachtig vraagt onze aandacht.

Ymere heeft in Haarlem een behoorlijke nieuwbouw- en transformatieopga-

Naast deze fysieke opgave is er de opgave om te werken aan leefbare woon-

ve. In 2013 gaan diverse projecten in uitvoering: de zorglocatie St. Jacob aan

omgevingen.

de Engelandlaan, het Spiegelgebouw op Ripperda, de Zuidstrook in de Slachthuisbuurt, het Entreegebied ten zuiden van de Schipholweg en de


Berlagelaan. In Spaarndam wordt het Schutterstuk opgeleverd. In Halfweg

In de Haarlemmermeer hebben we met de gemeente de afspraak om 1.000

gaat de Mientekade in uitvoering. In Heemstede komt er nieuwbouw op de

energielabelsprongen te maken. Om hierin grote stappen te maken, pakken

locatie van de voormalige zusterflat. Het verbeteren en vernieuwen van de

we een aantal complexen aan als NIW-project (niet-ingrijpende woning-

woningvoorraad levert een belangrijke bijdrage aan wijkverbetering. Huidige

verbetering, waarbij grote onderhoudsingrepen gecombineerd worden met

en nieuwe bewoners profiteren van deze investeringen.

energetische maatregelen). Daarnaast voeren we verscheidene kleinere maatregelen uit om woningbezit te verduurzamen.

Door de onzekere marktvooruitzichten zijn veel nieuwbouw- en transformatieprojecten vertraagd. Terreinen liggen braak of er staan vervallen, leeg-

Het nieuwe huurbeleid van Ymere wordt in 2013 geïmplementeerd en

staande gebouwen. Ymere wil ervoor zorg dragen dat grote gebieden niet

getoetst.

kaal en braak blijven liggen zonder een tijdelijke invulling. Dit betekent dat we samen met andere partijen op zoek gaan naar creatieve oplossingen. Dit

Activiteiten 2013

speelt met name in Schalkwijk.

• Het maken van 1.000 energielabelsprongen in ons woningbezit door niet-

Ymere heeft ook het voornemen om te gaan experimenteren met klantge-

• Uitvoering van het plan ‘Aanpak brandrisicowoningen in de Haarlemmer-

ingrijpende woningverbetering en mutatiesplus. richt bouwen en particulier opdrachtgeverschap. De Bernadottelaan en de

meer’, met name gericht op de grotere complexen wordt voortgezet.

Braillelaan in Schalkwijk zijn twee projecten - respectievelijk nieuwbouw en

• Afronden asbestinventarisatie.

herstructurering - waar dit op korte termijn gaat spelen.

• Implementatie en toetsing huurbeleid.

Activiteiten 2013


• Zorgen voor een tijdelijke invulling op braakliggende terreinen in Schalkwijk.

De vraagstukken in Bornholm-Overbos zijn specifiek van aard, zoals blijkt uit

• Experimenteren met klantgericht bouwen en particulier opdrachtgever-

een recent onderzoek naar bloemkoolwijken. De leefbaarheid is relatief goed,

schap.

maar toch blijven er aandachtsgebieden in deze wijk. Voor Bornholm-Overbos is daarom gestart met het opstellen van een Leefwijkarrangement. Deze acti-


viteit loopt door in 2013. Onderdeel van dit arrangement is het klussenteam.

In Haarlem start de bouw in Europawijk Zuid (blok 6), 023, Ripperda (3 fase), e

Dit klussenteam gaat ook aan het werk in groeiwijk Graan voor Visch.

Spaarnebuiten (Spaarndam), de Mientekade (Halfweg) en in Heemstede de Zusterflat. 50 – Ymere


Activiteiten 2013

Ook het aanleggen van moestuinen kan de omgeving leefbaar houden en

• Klussenteam Graan voor Visch en Bornholm-Overbos verder uitbouwen.

bewoners stimuleren tot het ontplooien van activiteiten.

• Instrumenten van participatie rondom planmatig onderhoud inzetten. • Samen met bewoners invulling geven aan het Ymere-groen, zoals we dat

Activiteiten 2013 • Aanleggen moestuinen.

op dit moment in Liesbos doen.

• Klussenteam voortzetten.


• Ruilwinkel Graan voor Visch realiseren.

De woningmarkt verandert, en dat kan nieuwe kansen met zich meebrengen.

• Sportactiviteiten uitbreiden: judo, panna en diverse andere.

In 2013 zal er extra aandacht zijn voor de positie van de middeninkomens (de groep woningzoekenden met een inkomen tussen Z 34.085 en Z 44.000).

Hierover zijn afspraken gemaakt met de gemeente.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Haarlemmermeer is een locatie met relatief nieuw bezit in vergelijking met de overige vestigingen. Toch veroudert ook hier het bezit geleidelijk. Dat

Het toewijzingsmodel blijft voor verbetering vatbaar. Daarom zijn er in de

geldt met name voor een aantal complexen uit de jaren vijftig en zestig. Voor

Stadsregio Amsterdam nieuwe regels afgesproken. Vanaf 2013 mag 30% van

de komende jaren is samen met de gemeente een agenda opgesteld voor de

de woningen worden verloot. Daarnaast is er de mogelijkheid om met onge-

complexen die we de komende vijf jaar willen aanpakken. De tactische

veer 10% van het bezit een experiment uit te voeren. We willen graag experi-

cockpit 2012 moet hier verder sturing aan geven.

menteren met een meer klantgerichte benadering. We denken daarbij aan dé Woonswitch.

In de voorgaande jaren is duidelijk geworden dat de kleine kernen meer aandacht behoeven. Ook vanuit de politiek wordt hierom gevraagd. Er is nu

Op basis van een inventarisatie van de vraag naar woonzorgvoorzieningen

nieuw beleid opgesteld, dat in 2013 wordt geïmplementeerd.

in de Haarlemmermeer willen we een aparte systematiek (laten) ontwikkelen om de belangrijkste (omgevings)kenmerken van de woning te beoordelen.

Activiteiten 2013

Het is de bedoeling dat het resultaat hiervan goed bruikbaar is in de adver-

• Implementatie opgaven voortkomend uit de tactische cockpit 2012

tenties en kan helpen de verwachtingen van de doelgroep te managen.

• Implementatie beleid kleine kernen.

Activiteiten 2013


• Aandacht voor positie middengroepen op de woningmarkt.

Het nieuwbouwproject Tudorpark (Toolenburg-Zuid, Hoofddorp) gaat van

• Implementatie nieuwe methodiek(en) binnen nieuw regionaal toewijzings-

start in 2013. Ook voor het nieuwbouwproject Mient/Baarsjesweg (ouderen-

model.

woningen) staat de start van de werkzaamheden gepland voor 2013.

• (Laten) ontwikkelen van een systematiek om de belangrijkste (omgevings) kenmerken van ouderenwoningen te beoordelen.

Bij het project Ewijkstraat (Hoofddorp-Oost, eerste fase) hopen we eind 2013 de uitplaatsing van de huurders te hebben afgerond.

Talentontwikkeling en sociale stijging De vestiging wil zowel bij de behoefte van de bewoners aansluiten als bij

Daarnaast start in 2013 de uitvoering van projecten niet-ingrijpende woning-

onze eigen behoefte om de woonomgeving van onze complexen leefbaar te

verbetering (NIW) in Korsholm, Kalslagerring, Nauerna en Graan voor Visch.

houden. Ook in dit kader speelt het klussenteam een rol, met name in Graan

Met de energetische verbetering van deze 561 woningen hopen we de ver-

voor Visch. Bij het klussenteam worden onder andere werkstages gedaan

duurzaming van onze huurwoningen een flinke boost te geven. Voor 2013

waar mensen hun talenten kunnen ontwikkelen. 52 – Ymere


staat ook nog het NIW-project Bosstraat op de agenda, en voor verschillende

5.8 Noord-Kennemerland

andere complexen gaan we een mogelijke NIW-aanpak onderzoeken en

Door de fusie met Goed Wonen heeft Ymere ook bezit in Noord-Kennemer-

voorbereiden.

land. Het gaat om de gemeentes Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk, ook wel het HAL-gebied genoemd. We hebben de ambitie hier verder te gaan

Activiteiten in Leiden

investeren en daarmee ons bezit in deze regio te laten groeien tot zo’n

Ymere heeft in 2012 serieuze stappen gezet om het bezit in Leiden uit te

4.000 woningen.

breiden. Aan het einde van 2011 zijn er al 98 woningen overgenomen van Libertas. Medio 2012 is er een ruil met Portaal tot stand gekomen. Ymere


krijgt daardoor in Leiden 406 woningen in bezit. Daarmee is het totale bezit

We willen onze dienstverlening aan klanten verbeteren en hen in afwachting

van Ymere in Leiden gestegen tot 628 woningen. Ymere hoopt het bezit in

van de introductie van een specifiek KWH-label voor grootstedelijke corpora-

Leiden de komende jaren verder uit te breiden. Door het groeiende bezit

ties bedienen volgens de bestaande KWH-normen. Ook duurzaamheid krijgt

wordt overwogen om de komende jaren een kleine vestiging te openen in

in 2013 veel aandacht. We gaan werken met een tactische en operationele

Leiden. Ymere wil dit in 2013 verder onderzoeken.

cockpit en met complexbeheerplannen om onze keuzen goed te kunnen afwegen en transparant te maken.

Met de groei van het bezit wordt Ymere in meerdere opzichten een volwaardiger partner in de stad. De nog te maken prestatieafspraken met de

Activiteiten 2013

gemeente Leiden zullen daarmee voor ons een serieuzer karakter krijgen.

• Klantbediening conform de bestaande KWH-normen.

Hoewel ons bezit relatief gezien nog klein is, kan Ymere wel haar verant-

• Marktonderzoek naar vraag van middeninkomens.

woordelijkheid nemen door ook bijzondere doelgroepen met voorrang te

• NIW-project uitvoeren in drie complexen met ruim zeventig eengezins-

huisvesten.

woningen uit de jaren zestig; hier is in 2012 onderzoek gedaan naar de mogelijkheden tot isolatie en naar de bereidheid tot medewerking van de

Een deel van ons bezit in Leiden wordt beheerd door andere corporaties.

bewoners; als het project tot uitvoering komt, dan krijgen de woningen een

Dit geldt niet voor de woningen die Ymere in de vrije sector heeft. Deze

hoger energielabel.

woningen worden door Vrije Sector Vastgoed in de markt gezet.

• In de Stad van de Zon in Heerhugowaard plaatsen we bij nieuwbouw zonnepanelen op de daken. In 2013 gaat het om 28 eengezinswoningen

Het jaar 2013 is ook het jaar waarin Ymere een start wil maken met de

in project Kotter op het eiland van Inti en om 20 eengezinswoningen in

bouw van fase 2 in Groenoord. Dat project omvat onder andere de bouw van

project Meerkoet in de Tuinen van Luna, waar vorig jaar 84 eengezins-

95 sociale huurwoningen en 41 vrijesectorhuurwoningen. Deze woningen worden in 2015 opgeleverd. Deze nieuwbouw onderstreept andermaal het feit dat Ymere bezig is om in Leiden haar bezit uit te breiden. Ymere onderzoekt daarnaast samenwerkingsmogelijkheden in andere projecten. In het

woningen met zonnepanelen zijn gerealiseerd en verhuurd. • Uitbreiding van het aanbieden van maatwerk aan zittende huurders op het gebied van energiebesparende maatregelen. • Voor een goede operationele cockpit en voor goede complexbeheer-

project ‘De Noordelijke Sportvelden’ kan Ymere mogelijk vrijesectorhuur-

plannen is het nodig dat de data zo min mogelijk vervuild en zo compleet

woningen realiseren.

mogelijk zijn. We willen de basisgegevens nakijken en waar mogelijk verbeteren en aanvullen. • Bijdragen aan operationele cockpit. • Tien complexbeheerplannen opstellen, indien de methodiek (gebruik van VABI) centraal gereed is gekomen (Noord-Kennemerland heeft zestig complexen).

54 – Ymere


• Doorgaan met het onderzoek naar de mogelijkheden tot aanpak van het

meer toepasbaar, omdat het woonruimteverdelingssysteem weinig ruimte

vooroorlogse complex met dertig eengezinswoningen aan de B. Kooiman-

biedt voor maatwerk. We hopen hiervoor in overleg met gemeente en

straat en de Schoolstraat, waarmee in 2012 een begin is gemaakt.

collega-corporaties mogelijkheden te kunnen creëren.

• De wijziging en uitbreiding van de verkoopvijver implementeren. • In het huurbeleid de afspraken bij de fusie implementeren.

Activiteiten 2013 • De gemeente Alkmaar wil graag extra aandacht voor de huisvesting van


jongeren; in 2012 zijn we begonnen om in dat kader te pleiten voor een

We gaan op meerdere plekken in ons werkgebied de leefbaarheidsaanpak

experiment met de huidige woonruimteverordening. In 2013 gaan we een

van Ymere uitrollen. We willen zo voor de bewoners herkenbaar aanwezig

experiment doen in Alkmaar in samenwerking met de belanghouders. Als

zijn in de wijk. De aanpak zal zowel in Heerhugowaard als in Alkmaar van

het experiment slaagt, kan dit uitgebreid worden naar andere doelgroepen

start gaan.

en/of andere gemeentes. • Vertrekredenen van afgelopen twee jaar analyseren. • Overleg met huurdersorganisatie over het toevoegen van de Donnerpunten

Activiteiten 2013 • Huurders en belanghouders informeren over onze visie op en onze rol in

in relatie tot de fusieafspraken over huurharmonisatie. • Voorbereiden van het huurbeleid na afloop van de fusieafspraken (na 2014).

de leefbaarheid van de woonomgeving. • Bewoners stimuleren om actief aan de slag te gaan met de eigen woonomgeving.

• In Heerhugowaard een actieve rol pakken op het gebied van leefbaarheid.

Talentontwikkeling en sociale stijging Ymere heeft in Noord-Kennemerland geen Groeiwijken. Wel zijn Koedijk in

Concreet gaat het om het multifunctionele senioren- en zorgcomplex

Alkmaar en Sint Pancras in Langedijk Leefwijken, waar we extra aandacht

De Horst uit 2010, waar de plint van het gebouw kansen biedt om ont-

besteden aan leefbaarheid, en kansen willen bieden aan de bewoners.

moetingsmogelijkheden te vergroten. Bij complex Willem van Grafterf, een moderne stolpboerderij uit 2008, gaat het om een betere inrichting van de

Activiteiten 2013

gemeenschappelijke tuin.

• Overleg starten met opleidingsinstituten over stageplekken bij Ymere of

• In Alkmaar een actieve rol spelen op het gebied van leefbaarheid. In

bij lokale leveranciers van Ymere. • Onderzoek naar aanpak van zwerfjongeren in samenwerking met de

complex De Preker in Koedijk is onder leiding van Saar Francken ervaring opgedaan met het werken met de Oasis Game-methodiek van Stichting

gemeente Alkmaar, DNO en ‘Kamers met kansen’.

Eos. Doel: onderzoek naar de woonbeleving en verbetering van de betrokkenheid en sociale cohesie. In 2013 willen we dit in samenwerking met


een extern bureau verder uitwerken (olievlek) in andere delen van cluster

Duurzaamheid in nieuwbouw willen we borgen door investeringen in semi-

Koedijk en bij complex Braspenningstraat in Daalmeer-Noord.

openbare ruimte en voorzieningen.

• Opstellen van een plan van aanpak ter verbetering van de veiligheid in de directe woonomgeving in overleg met de huurdersorganisatie, conform de fusieafspraak over inventarisatie van onveilige plekken.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2013 In 2013 start de bouw van Woonzorgcomplex Kanaaldijk (Alkmaar-Koedijk), De Meerkoet (Heerhugowaard), De Kotter (Heerhugowaard).

Keuzevrijheid en wooncarrières Als corporatie willen we graag keuzevrijheid bieden aan onze bewoners. Vaak vraagt dat om maatwerk. Ymere heeft daarvoor verschillende modellen ontwikkeld. Die zijn in de regio Noord-Kennemerland echter niet zonder 56 – Ymere


Bijlage De strategische ambities

Wonen, leven, groeien Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen wonen, leven en groeien. Het resultaat van onze inspanningen moet leiden tot aantoonbare toegevoegde waarde voor klanten en samenleving, met medewerkers die worden gewaardeerd en dat ook zo voelen. Onze kerntaak is lagere en middeninkomens te huisvesten in woningen en buurten van goede kwaliteit. We zien het als onze plicht ervoor te zorgen dat al onze woningen in alle wijken (Woonwijken) op orde zijn, met passend beheer en adequate dienstverlening. In wijken waar we veel bezit hebben, gaan we verder dan de kerntaak. Hier zetten we ons actief in voor de kwaliteit van de openbare ruimte en doen we fysieke investeringen en acquisities. In deze Leefwijken ontwikkelt Ymere onder andere maatschappelijk vastgoed. En dan zijn er nog onze Groeiwijken, waar onze ambitie nog verder gaat. Hier creëren we samen met onze partners routes waarlangs mensen zich kunnen ontplooien. Hier investeren we niet alleen fysiek, maar ook sociaal-maatschappelijk en economisch. Hier komt ons motto ‘wonen, leven, groeien’ tot volle wasdom. De ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid beschrijft zeven strategische ambities, waarmee Ymere invulling wil geven aan haar missie. Hieronder volgt een beschrijving van deze ambities, waarbij is aangegeven hoe we in de praktijk van alledag – going concern – invulling geven aan deze ambities.

Goede woningen en diensten op maat (ambitie 1) Het realiseren en onderhouden van betaalbare, eigentijdse en duurzame woningen blijft voor Ymere onverminderd centraal staan. Daarbij horen een goede fysieke staat en een goede uitrusting van de woning. Ymere stelt zich ten doel om voor ieder complex een passend beheer te voeren. Passend in de zin dat er een relatie is tussen de prijs en de kwaliteit, waarbij niet alleen de objectieve (technische) kwaliteit een rol speelt maar ook de kwaliteit zoals de bewoner die ervaart. Zo kunnen woningen in gebieden waar bewoners

58 – Ymere


veel waarde hechten aan de staat van onderhoud anders worden beheerd

van de buurt. Ook is Ymere grootaanbieder van goedkope kleine bedrijfs-

dan woningen in gebieden waar bewoners vooral de identiteit van het gebied

ruimten. De vraag hiernaar, met name van allochtone ondernemers, is con-

of de woning zelf waarderen. Vanzelfsprekend mag hierbij de minimale con-

stant. Daarnaast blijkt groen een goed middel om leefbaarheidsproblemen in

ditie die een woning hoort te hebben nooit worden onderschreden. Ymere

buurten aan te pakken, bijvoorbeeld met moestuinen, buurttuinen, het inricht-

stuurt op de tevredenheid van bewoners over de staat van de woning en de

en van braakliggende terreinen, om te bereiken dat bewoners elkaar vaker ont-

conditiescore van de woningen.

moeten, gezonder gaan eten en zich veiliger en prettiger voelen in de buurt.

Omdat klantwensen sterk verschillen, streven we ook naar een dienstverlening op maat. Dit betekent concreet dat we bij alles wat we doen beginnen

Keuzevrijheid en wooncarrière (ambitie 3)

bij de wens van de individuele klant en dat we proberen daaraan tegemoet

Ymere wil klanten de mogelijkheid bieden om te verhuizen naar een woning

te komen, met de middelen die we hebben en binnen redelijke perken. Een

die beter aansluit bij hun wensen, of dat nu een koopwoning is of een huur-

werkwijze die uitgaat van ongelijke monniken en (dus) verschillende kappen,

woning. Dit noemen we: wooncarrière maken. In alle gevallen probeert Ymere

zonder te vervallen in een situatie waarin ‘men vraagt’ automatisch is wat

zo veel mogelijk rekening te houden met wat klanten wensen. De tevreden-

‘wij draaien’. De klant moet ervaren dat we er voor hem of haar zijn, dat we

heid van onze klanten wordt voor een groot deel bepaald door de mate waar-

dienstbaar en klantgericht zijn.

in ze een woning kunnen betrekken die op dat moment past bij hun wensen en persoonlijke situatie; het kan bijvoorbeeld gaan om de wens om groter te

gaan wonen, maar het kan ook gaan om ouderen die gelijkvloers willen gaan

Woongenot in leefbare wijken (ambitie 2)

wonen. Ymere stelt de wensen van de klant centraal en zoekt naar mogelijkheden om daadwerkelijk iets voor de klant te betekenen.

We vinden het belangrijk dat onze bewoners ongestoord woongenot ervaren. Meestal lukt dat goed, maar niet iedere klacht hierover kunnen we voorkomen. Toch stellen we onszelf als doel om het aantal klachten te verminderen. Dat

Om ook werkelijk een keuze te bieden, streeft Ymere naar een gevarieerd

betekent enerzijds dat we gericht te werk moeten gaan bij terugkerende pro-

woningaanbod. Dat betekent concreet dat we woningen willen kunnen aan-

blemen. Maar het betekent ook dat we vooraf beter moeten nadenken over

bieden van groot tot klein, van koop tot huur, van goedkoop tot middelduur,

maatregelen die overlast kunnen reduceren. In ons nieuwe programma van

van gestapeld tot grondgebonden en van hoogstedelijk tot suburbaan. Een

eisen voor nieuwe en gerenoveerde woningen hebben we bijvoorbeeld hoge

gevarieerde woningvoorraad alleen is echter niet genoeg. Er valt pas wat te

geluidsisolatienormen opgenomen (boven het bouwbesluit).

kiezen voor klanten als er woningen vrijkomen. Met aantrekkelijke nieuwbouw, de Woonversnelling, dé Woonswitch, het Woonticket Middeninkomens,

Klanten willen prettig kunnen wonen en echt woongenot ervaren. Daarom

Koopgarant en de starterslening, van hoog naar laag verleiden we mensen om

zorgen we niet alleen voor goede woningen, maar ook voor een goede woon-

door te stromen. Hiermee komen uiteindelijk ook woningen vrij voor starters.

omgeving. De buren moeten het prettig maken, maar ook de toestand van de wijk, het schoon, heel en veilig, is belangrijk. Daarnaast wordt dit woongenot bepaald door de mate waarin wij erin slagen om goede woonmilieus te creë-

Talentontwikkeling en sociale stijging (ambitie 4)

ren, die passen bij een bepaalde levensstijl, inkomen en huishoudensamen-

Groeiwijken zijn de wijken die onze aandacht het hardst nodig hebben. Dit is

stelling. Dat vraagt iets voor ons portefeuillebeleid en het voorzieningen-

niet alleen een fysieke opgave; we investeren ook in programma’s die bijdra-

niveau in de wijk, maar ook voor de match tussen woningen en doelgroepen.

gen aan de sociaaleconomische dynamiek in de wijk. Het uiteindelijke doel

We vinden het belangrijk dat bewoners actief zijn in hun eigen woonomge-

is dat een vitale en stimulerende leefomgeving ontstaat waarbij minimaal

ving en zich hiervoor verantwoordelijk voelen. Ymere faciliteert en stimuleert

een 6 wordt gehaald op de leefbaarometer. Hiervoor worden onze fysieke,

hen hierin, onder andere via de Betere Buurtprijs of via het samen schouwen

sociale en economische activiteiten op elkaar afgestemd.

60 – Ymere


Vooral de jeugd heeft onze aandacht. Het investeren in de keten wonen,

De vastgoedsturing bij Ymere, ook wel cockpitsturing genoemd, bestaat uit

leren en werken staat centraal, evenals ketensamenwerking met partners.

een cyclus waarin op drie niveaus debatten worden georganiseerd. In deze

Daarbij zijn er drie speerpunten benoemd: 1) wijkeconomie, ondernemer-

debatten wordt de vastgoedstrategie besproken op basis van data, kaart-

schap en werktoeleiding, 2) bewoners in balans en talentontwikkeling en

materiaal en kwalitatieve locatiespecifieke kennis. We beoordelen de situatie

3) ontmoeten. Onze belanghouders en ketenpartners zien Ymere als een toe-

in samenhang, bezien vanuit klant-, vastgoed-, belanghouder- en financieel

gankelijke, betrokken en ondernemende samenwerkingspartner in de

perspectief. Het doel is om een consistent beleid te voeren dat leidt tot

wijkaanpak.

sociaal duurzame wijken. De strategische cockpit vindt eens per vijf jaar plaats. Hierbij wordt op metropoolniveau bepaald in welke gebieden welke

woonmilieus passen bij onze missie, en dit leidt tot strategische keuzen in

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken (ambitie 5)

de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille. In de tactische cockpit wordt

Ymere wil dat zowel de oude als de nieuwe wijken waar ze substantieel be-

een visie gevormd op onze rol in de wijken. Dit leidt concreet tot (des)inves-

zit heeft of ontwikkelt voorbeelden zijn van sociaal duurzame wijken. Dat wil

teringsvoorstellen. Deze ronde vindt tweejaarlijks plaats en is in 2012 weer

zeggen: wijken waar bewoners zelfredzaam, betrokken en ondernemend zijn.

gestart. In de operationele cockpit wordt bepaald wat op woningniveau de

Het zijn leefbare wijken door de interactie en initiatieven van de bewoners

meest geschikte beheerstrategie is.

en gebruikers zelf. Ymere voegt kwaliteit en identiteit toe aan buurten met beeldende kunst en bijzonder ontworpen openbare ruimten. Hierbij besteden we ook aandacht aan het groen. We zijn er namelijk van overtuigd dat dit

Zelfleiderschap, goed werkgeverschap (ambitie 6)

kan bijdragen aan een prettige woonomgeving van hoge kwaliteit, en daar-

In onze organisatie staan mensen centraal. Het INK-managementmodel dat

mee ook aan sociale duurzaamheid. En tot slot zijn het ook duurzame wijken

Ymere hanteert, veronderstelt daarbij een centrale rol voor het leiderschap in

in de klassieke betekenis van het woord (energie, materiaal en ecologie).

de organisatie. Daarom heeft Ymere leiderschap als een van de centrale ambities benoemd. Leiderschap wordt gekoppeld aan het zelfleiderschap van

Ymere ontwikkelt deze wijken vanuit een integrale aanpak en in coproductie

medewerkers, nodig voor een ondernemende en slagvaardige organisatie.

met bewoners/gebruikers. De grootste opgave zit in de Groeiwijken, maar

Leiderschap veronderstelt stimulans, focus, richting en rugdekking. Onze

ook in Leefwijken willen we het stapje extra doen. Ook in nieuwe (Leef)wij-

kernwaarden Betrokken, Inspirerend, Ondernemend en Samenwerkend

ken werkt Ymere aan sociaal duurzame wijken. Een goed voorbeeld is

(BIOS) geven mede inhoud aan het zelfleiderschap.

Almere Nobelhorst. Natuurlijk dragen alle strategische ambities hun steentje bij aan sociaal

Financierbaarheid, efficiëntie en transparantie (ambitie 7)

duurzame wijken, maar hier gaat het primair om onze ontwikkelkracht. Het

Gelukkig is de financiële positie van Ymere zodanig dat bij belanghouders

gaat om het toevoegen of verbeteren van wat we binnen onze filosofie als

gewekte verwachtingen kunnen worden waargemaakt. De basis van dit finan-

‘juist vastgoed’ beschouwen als onderdeel van een breder sociaal en econo-

ciële beleid is gelegd in het Financieel Meerjarenplan (FMP). Hierin is het

misch programma. Cruciaal is dat de toekomstige bewoners en andere ge-

beleid van Ymere financieel vertaald voor de komende tien jaar, inclusief

bruikers nadrukkelijk worden betrokken bij de totstandkoming ervan en bij

diverse scenario’s. De belangrijkste uitkomsten van het FMP en de scenario’s

het beheer na realisatie. Ons succes meten we af aan het aantal producten

worden vergeleken met de strategische pijlers van het financiële beleid van

dat we toevoegen in onze Leef- of Groeiwijken en aan het aantal bewoners

Ymere: de cashflowindicator (cfi) en de solvabiliteit. Het financiële kader is

dat betrokken is bij de totstandkoming.

dat de cfi de eerste vijf jaar groter is dan 2%, waarbij we sturen op 2,2% om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen, en de solvabiliteit groter dan 20%. In 2012 en 2013 sorteren we voor op de heffing huurtoeslag van

62 – Ymere


Z 24 miljoen die in 2014 geldt. Ook hebben we de cfi-doelstelling verhoogd: de cfi ontwikkelt zich van 2,4% in 2012 tot 2,6% in 2013, voor de jaren 2014 en 2015 is de cfi- doelstelling 2,2% en in 2016 2,3%. Als maatschappelijk ondernemer moeten we inzicht bieden in onze doelen, afwegingen en resultaten. Dat geeft onze klanten en coproducenten vertrouwen en ons een ‘license to operate’. We werken daarbij verder aan experimenten met participatie van bewoners en klanten en aan de dialoog met de maatschappelijke partners.

64 – Ymere


© Ymere, 2012

Inhoudsopgave. 1 Inleiding Presteren door vernieuwen Een jaarplan voor een maatschappelijke onderneming 5 1

Recommend Documents