Inhoud. Voorwoord Voor elk bedrijf een toplocatie in Haaglanden. Profiel Buro Leerlingenhulp

Jaaroverzicht 2012

Jaaroverzicht 2012

Inhoud Voorwoord ‘Voor elk bedrijf een toplocatie in Haaglanden’

5

Profiel Buro Leerlingenhulp

6

Steenworp Vestigingsadviseurs Steenworp voor behoud van werkgelegenheid

8

Analyse van aantal klanten, trends en resultaten Extra klanten door acute ontruiming CBS-gebouw

9

Robert Stroeve, SQM Vastgoed ‘De beste weg naar bedrijfsruimte in Haaglanden’

10

Profiel Perfect Pastry

12

René van Hemert, wethouder van Economie, Stadsontwikkeling en Wonen van de gemeente Rijswijk ‘Hele reeks nieuwe initiatieven in Rijswijk’

14

Klankbord, vraagbaak en partner van de gemeenten De nieuwe realiteit op de vastgoedmarkt

15

Sander den Hollander, accountmanager Ondernemersplein Delft ‘Voorop staat dat een bedrijf in Haaglanden landt’

16

2 Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden

Profiel Voel je wel

18

Theo Vrolijk, bedrijfsadviseur Kamer van Koophandel Den Haag ‘Bij twijfel, altijd advies inwinnen’

20

Update: flexplekken, leegstandsbeheer en bedrijfsverzamelgebouwen Opmars van het Nieuwe Werken

21

Profiel De Kipsalon

24

Ysbrand de Zeeuw, kantoordirecteur Jones Lang LaSalle Den Haag ‘Volop beweging op de vastgoedmarkt in de regio’

26

Door transformaties incourante bedrijfsruimte uit de markt nemen Verdere groei aanbod bedrijfsonroerend goed

27

Henk Kool, wethouder van Sociale Zaken, Werkgelegenheid en Economie van de gemeente Den Haag ‘Allemaal even welkom, van zzp’er tot hoofdkantoor’

28

Profiel Logic Supply

30

3 Steenworp Jaaroverzicht 2012


Voorwoord

‘Voor elk bedrijf een toplocatie in Haaglanden’ “Nu de crisis ook onze regio hard treft, zijn behoud van banen én nieuw ondernemerschap belangrijker dan ooit. Geschikte bedrijfsruimte is daarvoor een absolute voorwaarde. Haaglanden biedt voor elk type bedrijvigheid ‘toplocaties’. Steenworp heeft het complete actuele aanbod in kaart gebracht en adviseert ondernemers bij hun zoektocht. Samen met de gemeenten haalt Steenworp alles uit de kast om bedrijven van dienst te zijn. In 2012 klopten in totaal 80 ondernemers bij Steenworp aan voor advies en ondersteuning. Hun bedrijven hadden in totaal ruim 950 arbeidsplaatsen. In dit jaaroverzicht komt een aantal van hen aan het woord. Daarnaast was Steenworp gesprekpartner bij de transformatie van panden en de herontwikkeling van bedrijventerreinen zoals de Plaspoelpolder in Rijswijk. Ondanks de crisis slagen private partijen met steun van de gemeenten erin kansrijke plannen te ontwikkelen. Zo worden in het deelgebied de Landtong van de Plaspoelpolder moderne bedrijfsunits gebouwd voor het midden- en kleinbedrijf. Het belooft een unieke werklocatie aan het water te worden. In dit jaaroverzicht staan meer voorbeelden.

Scherp oog Het Stadsgewest en de negen Haaglandengemeenten streven naar evenwicht in het aanbod van kantoren- en bedrijvenlocaties. Als straks de economie weer volop draait, moeten ondernemers in onze regio locaties kunnen vinden die aan de eisen van de tijd voldoen. Steenworp is en blijft daarvoor een goed eerste aanspreekpunt. Ondernemers waarderen de onafhankelijke positie en persoonlijke aandacht. Elke ondernemer komt met een specifieke vraag die een specifiek antwoord vereist. Steenworp heeft een scherp oog ontwikkeld voor het juiste antwoord.” Sjaak van der Tak portefeuillehouder Economie, Agribusiness en Kenniseconomie van het Stadsgewest Haaglanden, burgemeester gemeente Westland


Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden

Buro Leerlingenhulp ondernemer

Lizette Scheer, directeur/eigenaar

Buro Leerlingenhulp

dienst en/of product

c individuele begeleiding van kinderen die moeite hebben met leren; c groepstrainingen: faalangst overwinnen, versterking sociale vaardigheid en voorbereiding op examens en Cito-toetsen.

Vlierboomstraat 485 2564 JE Den Haag 070 325 88 32 www.buroleerlingenhulp.nl

medewerkers

Acht kinderen jeugdpsychologen en orthopedagogen.

hoogtepunt 2012

c officiële opening van onze nieuwe vestiging aan de Vlierboomstraat in Den Haag; c goede resultaten met de kinderen; c hechte samenwerking met scholen.

verwachting 2013

Uitbreiding van ons pand met nieuwe praktijkruimte!


Steenworp voor behoud van werkgelegenheid Sinds 2000 adviseert Steenworp ondernemers die bedrijfshuisvesting zoeken in Haaglanden. Belangrijkste doel is bedrijven met verhuisplannen te behouden voor de regio. Ook starters en ondernemers van buiten de regio worden begeleid bij hun zoektocht naar een geschikt bedrijfspand in Haaglanden. Klanten kunnen rekenen op: c kosteloze dienstverlening; c één database met alle beschikbare bedrijfsruimte; c compleet overzicht van kantoren, bedrijfs- en winkelpanden; c database verkennen op basis van individuele criteria; c selectie van locaties die aan programma van eisen voldoen; c een introductie bij gemeenten en makelaars; c persoonlijke begeleiding. Steenworp werkt samen met gemeenten, makelaars, eigenaren, leegstandbeheerders en anderen die zich bezighouden met bedrijfsonroerend goed. Gemeenten vragen advies over het beleid voor herstructurering van gebouwen en bedrijventerreinen. Door de contacten met ondernemers is Steenworp op de hoogte van de actuele behoefte. Ook vastgoedeigenaren benaderen hen om een oplossing te vinden voor moeilijk te verhuren panden.

24x7 online zoeken Steenworp heeft al het beschikbare bedrijfsonroerend in Haaglanden opgenomen in het Bedrijfspanden Informatie Systeem (BIS). Deze database is online vrij toegankelijk (24x7). De bezoeker kan een zoekprofiel aanmaken op basis van eisen en wensen en krijgt dan automatisch overzichten aangeboden van objecten die daarbij passen. Het aanbod wordt dagelijks geactualiseerd. Steenworp Vestigingsadviseurs is een onderdeel van de sector Economie van het Stadsgewest Haaglanden.

Het team van Steenworp. V.l.n.r.: Kim van Loon, Manon Lubbers, Joycelyn Kelly, Barco den Ouden en Linda Verburg.


Analyse van aantal klanten, trends en resultaten

Extra klanten door acute ontruiming CBS-gebouw In 2012 heeft Steenworp 80 bedrijven geadviseerd en begeleid bij het vinden van (her)huisvesting in Haaglanden. Een hogere score dan in voorgaande jaren, toen het aantal op circa 60 lag. De stijging komt door de acute ontruiming van het voormalige CBS-kantoor in Leidschendam-Voorburg. Hier waren sinds 2009 op basis van leegstandsbeheer bijna 90 bedrijven, zzp’ers en kunstenaars gevestigd. Op advies van de brandweer besloot de gemeente het pand in januari 2012 te sluiten. De ondernemers moesten binnen een maand hun werkruimte leeg opleveren. Het bericht was een complete verrassing. Niets wees erop dat er snel een einde aan het leegstandsbeheer zou komen. In allerijl moest men op zoek naar nieuwe huisvesting. Steenworp heeft 15 bedrijven in korte tijd naar een onderkomen elders in Haaglanden weten te begeleiden. Een deel van de gebruikers koos ervoor om (tijdelijk) weer vanuit huis te werken.

Horeca populair Het totaal aantal arbeidsplaatsen bij onze 80 klanten in 2012 bedraagt 969 waarvan 215 bij overheidsdiensten. Zoals altijd was de diversiteit aan bedrijven groot, wat betreft branches, aantal medewerkers en locatievoorkeur. De horeca (vooral dagzaken) blijft een populaire sector. In Den Haag, maar ook elders neemt het aantal nieuwe lunchrooms, eethuisjes en espressobars nog steeds toe. Je vindt ze nu ook meer en meer buiten het centrum. Steenworp adviseerde in 2012 onder meer eigenaresse Mandy de Groot van patisserie BLOEM die na lang zoeken een pand vond aan de Korte Houtstraat, vlakbij het Plein in Den Haag. Twee klanten begonnen een eethuisje annex catering in het Haagse Zeeheldenkwartier: De Kipsalon en De Javaanse Vlam.

Afname detailhandel Het aantal klanten uit de detailhandel neemt af. De sector kampt met forse tegenwind: afnemende consumentenbestedingen, dalende marges en toenemende concurrentie van webwinkels. Tegelijkertijd blijven de huren van winkelpanden hoog. Toch zijn retailzaken met een speciaal product en een sterk


‘De beste weg naar bedrijfsruimte in Haaglanden’ “Onafhankelijk advies, dat vind ik de kwaliteit van Steenworp. Ondernemers kunnen met een deskundige partij praten die geen direct belang heeft bij transacties. Als je meteen naar een makelaar stapt, komen objecten uit de eigen portefeuille natuurlijk het best in beeld. Dan mis je misschien interessante alternatieven. Het kan verstandig zijn eerst een algemeen beeld van de markt te vormen. Ons kantoor - SQM Vastgoed - heeft het afgelopen jaar veel transacties gedaan. Opvallend is de groei van het aantal nieuwe ondernemers die na een carrière in het bedrijfsleven of bij de overheid voor zichzelf beginnen. Soms naar aanleiding van een reorganisatie of een ontslagronde. Het zijn professionals die niet afwachten, maar zelf initiatief nemen. Iets wat ze jarenlang voor hun baas deden, gaan ze nu voor eigen rekening doen. Soms wordt het ook iets totaal anders. We hebben voor een consultant een locatie gevonden waar zij een chocoladewinkel is begonnen. Dit zijn ondernemers die niet te veel risico’s nemen. Ze willen een kortlopend huurcontract om op tijd te kunnen stoppen als het niet lukt. Vastgoedeigenaren staan daar steeds meer voor open.

Borden langs de A12 Steenworp zou - wat mij betreft - meer naar buiten moeten treden. Haaglanden is een perfect gebied om je te vestigen. Dat mogen we gerust luid en duidelijk vertellen. Als je Brabant binnenrijdt, zie je grote borden langs de snelweg met Maak het in Brabant! Dat gezonde chauvinisme mis ik hier. Steenworp mag daarin best voorop gaan. Voor mijn part komen er borden langs de A12 met teksten als: Steenworp Vestigingsadviseurs. De beste weg naar bedrijfsruimte in Haaglanden.” Robert Stroeve SQM Vastgoed


businessplan nog altijd levensvatbaar. Zo adviseerde Steenworp in 2012 Perfect Pastry, een specialist in taarten en cupcakes. Eigenares Nermina Brkic besloot een winkelpand te huren aan de Gentsestraat in Scheveningen.

Kleinschalige bedrijfsunits Ondanks het ruime aanbod aan bedrijfsruimte blijven er tekorten in specifieke segmenten. Bijvoorbeeld: betaalbare werken opslagruimte in stedelijke gebieden voor bedrijven die hun klantenkring voornamelijk in de stad hebben. De herontwikkeling van bedrijventerrein Uitenhagestraat in het Haagse Transvaal laat zien dat er - ondanks de crisis - grote belangstelling is voor binnenstedelijke bedrijfsunits. In oktober 2012 startte de bouw van het project De Haagse Kaap, nadat verrassend snel alle tien units waren verkocht. De gemeente onderzoekt nu of een tweede vergelijkbaar project kan worden gerealiseerd.

Starters door crisis Door de crisis dient zich een nieuw type starter aan. De overheid en het bedrijfsleven voeren ingrijpende reorganisaties door met fors banenverlies als gevolg. De arbeidsmarkt biedt weinig kansen op een nieuwe baan. Werknemers die werkloos (dreigen te) worden, grijpen dit moment aan om hun oude droom te verwezenlijken. We zien meer startende ondernemers die soms nog een parttime baan hebben of die van hun baas de ruimte krijgen om een bedrijfsplan te ontwikkelen. Het zijn vaak professionals met veel kennis op hun vakgebeid, maar beginners in het ondernemen. Steenworp adviseert en informeert hen over bedrijfshuisvesting en andere zaken als vergunningen en kredietfaciliteiten. Als deze nieuwe ondernemers slagen, kunnen ze een belangrijke aanwinst voor de regionale economie zijn.



Perfect Pastry Big or small party? Let us make your party perfect! ondernemer

Nermina Brkic

Perfect Pastry


c verkoop van taartdecoraties en andere benodigdheden; c workshops taarten en cupcakes maken, party’s en high-tea; c taarten voor bruiloft, verjaardag, jubileum of kinderfeest.

Gentsestraat 13 2587 HK Den Haag 06 43 00 77 64 www.perfectpastry.nl

medewerkers

Eenmanszaak met hulpkrachten.

hoogtepunt 2012

Opening winkel/workshopruimte aan de Gentsestraat in Scheveningen.

verwachting 2013

Steeds meer Hagenaars ontdekken hoe leuk het is om taarten en cupcakes te maken.


‘Hele reeks nieuwe initiatieven in Rijswijk’ “In april 2012 hebben we het Infocentrum Plaspoelpolder geopend. Daar hangt nu een plattegrond met inmiddels zo’n 25 vlaggetjes. Elk vlaggetje staat voor een nieuw initiatief. Sommige heel groot, zoals het besluit van het Europees Octrooibureau om 250 miljoen te investeren in nieuwbouw. Andere kleinschalig zoals de komst van nieuwe lunchrooms, een carwash en een medische kliniek. Ook liggen er diverse plannen voor de transformatie van kantoren naar bedrijfsverzamelgebouwen. Recent nog een initiatief voor het Sijthoff-gebouw. De ene investering lokt de andere uit. Nu het EOB een ongetwijfeld prachtig nieuw kantoor bouwt, zullen andere eigenaren in de omgeving sneller geneigd zijn om ook te investeren. Steenworp heeft voor ons het complete aanbod in de Plaspoelpolder in kaart gebracht. Als zich een geïnteresseerde partij meldt, kunnen we precies aangeven waar mogelijkheden liggen. De tijd van alles omvattende masterplannen en strakke centrale regie ligt achter ons. Nu is het aan eigenaren, ontwikkelaars en eindgebruikers om per locatie tot een goeie business case te komen. Met het aangepaste bestemmingsplan kan de gemeente daar soepel op inspelen. Voor ons is Steenworp een belangrijke partij. Allereerst door onafhankelijk en op doortastende wijze partijen aan elkaar te koppelen en passende huisvesting te zoeken. Jaarlijks vinden bedrijven zo hun weg naar Rijswijk. Daarnaast is het van groot belang goed inzicht te hebben in de lokale en regionale vastgoedmarkt. Steenworp bundelt, analyseert en vertaalt signalen uit de markt naar beleidsinformatie.

Ondernemershuis Leeuwendaal Het lijkt soms alsof er buiten de Plaspoelpolder geen bedrijvigheid is in Rijswijk. Dat is natuurlijk niet zo. Ik was in oktober 2012 bij een bijeenkomst van ondernemers in de wijk Leeuwendaal. Daar zijn naar schatting 80 zzp’ers actief. De meesten werken vanuit huis. Een aantal van hen heeft het plan opgevat om te komen tot een Ondernemershuis Leeuwendaal. Dat gaat lukken. Er is al een pand aan de Geestbrugkade en een investeerder die het plan mogelijk wil maken. Het pand wordt onderverdeeld in kantoorunits, flexibele werkplekken en vergaderruimten. In een collectieve ruimte kan men elkaar ontmoeten, kennis delen en zaken doen. Mijn complimenten voor de initiatiefnemers die dit zo snel voor elkaar hebben gekregen. Zo zie je maar dat je met een goed plan, ambitie en enthousiasme ook in deze tijd ver kunt komen.”

14

René van Hemert wethouder van Economie, Stadsontwikkeling en Wonen van de gemeente Rijswijk


Klankbord, vraagbaak en partner van de gemeenten

De nieuwe realiteit op de vastgoedmarkt Bij het zoeken naar de beste (her)huisvesting voor individuele klanten werkt Steenworp nauw samen met de accountmanagers van de gemeenten. Daarnaast geeft ze advies over het beleid en doet onderzoek naar herstructurering van gebouwen en/of gebieden. Zo fungeert Steenworp als klankbord, vraagbaak en adviseur van de gemeenten. De regio Haaglanden kampt met een nog altijd groeiend overaanbod aan bedrijfsruimte. Gemeenten en vastgoedeigenaren realiseren zich steeds beter dat de tijd van voor de crisis niet zal terugkeren. Ook niet bij een aantrekkende economie. De veranderingen zijn structureel. De totale behoefte aan kantoorruimte daalt en de resterende vraag krijgt een ander karakter. Het Rijk stoot circa 550.000 m² kantoorruimte af in de Haagse regio. Heel veel gebouwen moeten een andere bestemming krijgen of worden gesloopt. Gemeenten kijken naar de veranderende markt en passen bestemmingsplannen aan. Een goed voorbeeld is de vernieuwing van de Plaspoelpolder. De gemeente Rijswijk, het Bedrijfschap Plaspoelpolder en vastgoedeigenaren werken samen in de stichting Urbanistor Plaspoelpolder. Steenworp is één van de gesprekspartners. Het doel is de transformatie naar een duurzaam, aantrekkelijk en eigentijds bedrijventerrein. Wat nu vrijwel ontbreekt, zijn voorzieningen voor de 15.000 werknemers op het bedrijventerrein zoals kinderopvang, daghoreca, fitness of kleinschalige detailhandel. Het nieuwe bestemmingsplan maakt hier ruimte voor. Zo werd in 2012 een vergunning verleend voor de vestiging van een kleine supermarkt.

Harbour Village, Martini Fabriek Steenworp wijst haar klanten op de ruime mogelijkheden in de Plaspoelpolder en op de nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen zoals Color Offices en de Martini Fabriek (in ontwikkeling). Een bijzonder project is Harbour Village. Aan de haven van Rijswijk - de Landtong - komt een diversiteit aan bedrijfsruimten van circa 75 m² tot maximaal 500 à 600 m². De ligging aan het water en de verscheidenheid aan functies (jachthaven) maken Harbour Village tot een bijzonder werkgebied. In december 2012 startte de verkoop.


‘Voorop staat dat een bedrijf in Haaglanden landt’ “Steenworp is de spin in het web van de bedrijfscontactfunctionarissen in Haaglanden. Op uitnodiging van Steenworp komen we een paar keer per jaar bij elkaar om informatie uit te wisselen. Welke bedrijven zoeken ruimte in de regio? Waar liggen mogelijkheden? Je geeft elkaar ook tips: Ga eens met bedrijf X of Y praten. Voorop staat dat het ergens in Haaglanden landt. Gezien de crisis en toenemende werkloosheid zouden we nog meer moeten samenwerken om bedrijven te faciliteren en nieuwe bedrijven aan te trekken. Je zou zelfs de bedrijvenbalies van de gemeenten kunnen bundelen in een Ondernemershuis Haaglanden. Dat levert efficiencyvoordelen op en je kunt ondernemers meer en betere service bieden. Elke gemeente heeft zijn specifieke aanbod, maar samen hebben we een compleet aanbod. Het is minder belangrijk waar een bedrijf zich vestigt, als het maar in de regio is. Steenworp werkt al vanuit die visie en dat geldt ook steeds sterker voor de gemeenten.

Lef en creativiteit In 2012 heeft Steenworp een werkbezoek georganiseerd aan het gebouw Zuidpark in Amsterdam. Dit is het vroegere V&D-hoofdkantoor. Het pand is compleet gerenoveerd tot een up-to-date kantoor met vaste en flexibele werkplekken. Op het dak is een tuin aangelegd met terrassen en ruimte voor urban farming. Het laat zien hoe een ontwikkelaar met veel lef en creativiteit gebouwen een nieuw leven kan inblazen. Zuidpark is een succes. Makro Nederland heeft er zijn hoofdkantoor gevestigd. In Haaglanden staan genoeg gebouwen die zich goed voor zo’n concept lenen.” Sander den Hollander accountmanager Ondernemersplein Delft


Ondanks de leegstand is de Plaspoelpolder met 450 bedrijven en 15.000 werknemers nog steeds het grootste bedrijventerrein van Haaglanden. Het is en blijft een aantrekkelijk gebied door de strategische ligging en uitstekende bereikbaarheid. Grote bedrijven investeren fors op hun huidige locatie. Het Europees Octrooibureau (EOB) heeft in 2012 plannen bekend gemaakt voor nieuwbouw. Een investering van circa 250 miljoen. Het Shell-complex werd al eerder ingrijpend verbouwd.

Branchegerichte verzamelgebouwen In Leidschendam-Voorburg lopen de vraag naar en het aanbod van bedrijfsruimte ver uiteen. Grote kantoorpanden staan leeg, terwijl er veel vraag is naar kleinschalige kantoor- en werkunits. Op de bedrijventerreinen is nauwelijks ruimte beschikbaar en bedrijfsverzamelgebouwen kent de gemeente (nog) niet. Uit een inventarisatie blijkt dat er behoefte is aan branchegerichte verzamelgebouwen, zoals voor paramedische dienstverleners. Als vervolg op de expertmeetings in 2011 hebben gemeente, MKB Leidschendam-Voorburg, Steenworp en de Kamer van Koophandel Den Haag in 2012 opnieuw gesproken over kansen en mogelijkheden voor meer kleinschalige bedrijfsruimte. Een voor de hand liggende optie is de herontwikkeling van een leegstaand pand tot bedrijfsverzamelgebouw. Vooralsnog zijn er echter geen marktpartijen die het voortouw (kunnen of durven) nemen. Ondernemers die bij de gemeente informeren naar bedrijfsruimte in Leidschendam-Voorburg worden nu veelal doorverwezen naar Steenworp.

Interesse buiten Haaglanden Net als voorgaande jaren was er ook in 2012 interesse voor de werkwijze van Steenworp bij ambtenaren en bestuurders van buiten Haaglanden. Steenworp gaf presentaties in de Rotterdamse en Leidse regio. Ook waren er gesprekken met gemeenten om de mogelijkheid tot samenwerking te verkennen.



Voel je wel Praktijkruimte voor gezondheid en welzijn ondernemers

Carien van Brakel en Vivienne Uri-Bellaard, eigenaren/coaches


c behandeling van lichamelijke klachten, coaching, counseling en therapie, c cursussen, trainingen, meditatieavonden, workshops en lezingen, c ‘alles onder één dak voor je mentale, fysieke en emotionele welzijn’.

medewerkers

Een team van 20 therapeuten uit zeer uiteenlopende disciplines.

hoogtepunt 2012

c officiële opening door wethouder Houtzager van ons pand - een voormalige huisartsenpraktijk - in het centrum van Leidschendam; c uitbreiding team met veel nieuwe collega’s; c samenwerking met zorginstelling Florence.

verwachting 2013

Nieuwe initiatieven zoals vitaliteitsprojecten voor medewerkers van bedrijven.

Voel je wel Damlaan 38 2265 AN Leidschendam 06 50 98 87 03 www.voeljewel.nl


‘Bij twijfel, altijd advies inwinnen’ “Je moet zeker zijn van je zaak voordat je een handtekening zet onder een meerjarig huurcontract. Kan ik alle benodigde vergunningen krijgen? Wat zegt het bestemmingsplan? Is dit echt de beste locatie? Onroerend goed is een speciale tak van sport. Daarom is objectief en deskundig advies zo belangrijk. De Kamer van Koophandel wijst ondernemers met huisvestingsvragen door naar Steenworp. We maken gebruik van elkaars expertise. Steenworp heeft ook altijd een stand op de landelijke Startersdag en is betrokken bij de oriëntatieavonden voor starters. Mijn indruk is dat er nu redelijk tot goed betaalbare bedrijfshuisvesting te vinden is in Haaglanden. Dat heeft alles te maken met de leegstand en de toenemende bereidheid bij verhuurders om flexibele huurcontracten af te sluiten. Toch blijft het ook bij een ruimer aanbod belangrijk alles goed uit te zoeken en rekening te houden met de toekomstige ontwikkeling van je onderneming. Bij twijfel altijd advies inwinnen, zou ik zeggen.

Beste starter KvK Den Haag en Steenworp hebben samen aan de wieg gestaan van de Baby Tycoon Award (BTA). De verkiezing van de ‘beste starter van het jaar’ geeft beginnende ondernemers een platform om hun businessplan te presenteren. Ze krijgen professionele feedback en komen in contact met een breed netwerk van bedrijven en ondernemers. De BTA geeft een boost aan de ontwikkeling van starters. Daarmee versterken we het ondernemerschap in Haaglanden en daar is het ons om te doen.” Theo Vrolijk bedrijfsadviseur Kamer van Koophandel Den Haag


Update: flexplekken, leegstandsbeheer en bedrijfsverzamelgebouwen

Opmars van het Nieuwe Werken Uit een inventarisatie van Steenworp blijkt dat er in Haaglanden al ruim 20 locaties zijn voor het Nieuwe Werken. Je kunt er à la carte een werkplek, spreekkamer of vergaderruimte huren. De gebruikers zijn in hoofdzaak zzp’ers die een zakelijke werkomgeving prefereren boven thuiswerken. De vraag naar flexplekken groeit. Voor veel zzp’ers is netwerken een tweede natuur. Ze zijn actief op sociale media en zoeken ‘open’ werkplekken waar alle ruimte is om collega’s te ontmoeten en met elkaar samen te werken. Daarnaast organiseren steeds meer bedrijven hun processen op basis van het Nieuwe Werken. Kantoren krimpen en medewerkers krijgen de vrijheid om hun werktijd en werkplek zelf te bepalen. Ze maken gebruik van flexplekken op een centrale locatie om reistijd uit te sparen, voor afspraken of als uitvalsbasis voor een tijdelijk project. Deze trends zorgen voor een grote vraag naar Nieuwe Werkenlocaties. Het aanbod is zeer divers en varieert van luxe werkplekken in een professionele kantooromgeving tot meer basic ‘aanschuifplekken’. Een aantal recente initiatieven in Haaglanden: c Seats to Meat in de Haagse Toren bij station Hollands Spoor. c Tauro, nieuwe vestiging in gerenoveerd kantoorpand aan de Koninginnegracht. c Spaces, eerste Haagse vestiging in de ‘Rode Olifant’ bij het Malieveld. c Zuid 57, transformatie van schoolgebouw tot theater en werklocatie in Den Haag Zuid-West. c Theater Regentes (nog in ontwikkeling).

Bedrijfsverzamelgebouwen Haaglanden telt een kleine 40 bedrijfsverzamelgebouwen met soms ook faciliteiten voor het Nieuwe Werken. De diversiteit is groot: van incubators (YES!Delft), broedplaatsen (Bink36) tot goed geoutilleerde kantorencentra (Tauro, Regus). Huurders kunnen gebruik maken van ondersteunende diensten zoals receptie, ict en horeca. YES!Delft biedt ook begeleiding voor de technostarter. In 2012 werd een aantal nieuwe initiatieven genomen die nog volop in ontwikkeling zijn:

De Innovatiefabriek (Zoetermeer) Zoetermeer brengt ondernemers, onderwijs en onderzoek op het gebied van ICT & Media samen in één gebouw: de monumentale Brinkers Margarine-fabriek. Enkele bedrijven hebben zich er inmiddels al gevestigd. Ook de Academie voor ICT en Media van de Haagse Hogeschool verhuist naar de


Innovatiefabriek. Onder één dak werken straks honderden studenten, docenten, onderzoekers en ondernemers. Het gebouw is bedoeld voor starters, zzp’ers en bedrijven tot 50 medewerkers. Ze kunnen gebruik maken van voorzieningen als een 3D-lab. De Innovatiefabriek is een initiatief van stichting Kenniseconomie en Innovatie Zoetermeer.

De Verlichting (Den Haag, rand Voorburg) De Verlichting is een creatieve broedplaats op het oude Enecoterrein aan de Spoorlaan op de grens van Den Haag en Voorburg. Het complex bestaat uit twee kantoorgebouwen en twee industriële panden. De ruimtes hebben een oppervlakte variërend van 10 m² tot 480 m². De focus ligt op kunst, muziek, ambacht en ict. De Verlichting is een initiatief van Conceptors BV.

De Martinifabriek (Rijswijk) Het monumentale Martini-pand in de Plaspoelpolder ondergaat een metamorfose. Na de verbouwing en restyling zal er ruimte zijn voor kleine kantoren, werken praktijkruimten, maar ook voor kinderopvang, horeca, dans en cultuur. Alles onder een dak. Het gebouw biedt plaats aan maximaal 80 ondernemingen. Voor de werknemers van de omliggende bedrijven zijn er een aantal voorzieningen, zoals voor kinderopvang en (para)medische verzorging. Naar verwachting worden in de loop van 2013 de eerste ruimtes opgeleverd. De Martinifabriek is een initiatief van eigenaar Rob van Hoogdalem (Abam BV) en Conceptors BV.

Thematische verzamelgebouwen De meeste bedrijfsverzamelgebouwen richten zich of op de zakelijke dienstverlening of op de creatieve sector (design, media, gaming, apps). Den Haag heeft twee panden voor niet-gouvernementele organisaties (ngo’s). In Haaglanden is ruimte voor meer branchegerichte verzamelgebouwen. Te denken valt aan zelfstandige (para)medische dienstverleners in disciplines als fysiotherapie, logopedie, pedicure en alternatieve geneeswijzen. Een goed geoutilleerd verzamelgebouw biedt voordelen boven een praktijk aan huis. De gebruikers kunnen de receptie en wachtruimte delen en hun centrum gezamenlijk promoten. Bovendien geeft het een meer professionele uitstraling dan werken aan huis. Een voorbeeld is het praktijkcentrum voor gezondheid & welzijn VOEL JE WEL in Leidschendam. In april 2012 vond de officiële opening plaats. Inmiddels werken er 20 zelfstandige therapeuten, coaches en behandelaars. Ze kunnen per dagdeel een werkruimte huren al naar gelang het aantal patiënten. De professionals wisselen kennis en ervaring uit, consulteren elkaar en organiseren gezamenlijk publieksactiviteiten.


Leegstandsbeheer In Haaglanden bieden 13 organisaties bedrijfsruimte aan op basis van leegstandsbeheer. Daar zitten landelijke spelers bij zoals Ad Hoc Beheer, Camelot Beheer en FMT Vastgoedbeheer, maar ook lokale aanbieders zoals stichting ANNA Vastgoed & Cultuur. Vastgoedeigenaren kiezen voor leegstandsbeheer om verpaupering te voorkomen. Tijdelijk gebruik zorgt voor nieuwe dynamiek en een positieve uitstraling op de omgeving. De kwaliteit van het onroerend goed blijft behouden. Sinds de Leegstandwet in 2010 van kracht werd, hoeven eigenaren minder bang te zijn voor kraken. Tegelijkertijd vergroot de wet de druk om een nieuwe bestemming te zoeken. Langdurige leegstand is maatschappelijk onacceptabel. Het motief van eigenaren is verschoven van anti-kraak naar goed beheer tegen beperkte kosten. De gebruikers moeten de lage ‘huur’ afwegen tegen de ultrakorte opzegtermijn. Doorgaans is enige tijd van tevoren bekend dat het pand vrij moet komen voor een nieuwe huurder of verbouw/sloop. Steenworp kan de gebruikers behulpzaam zijn bij het zoeken naar alternatieven.

Van alternatief naar mainstream Zo kwam eind 2012 een einde aan het gebruik van het vroegere AXA-pand aan het Korte Voorhout in Den Haag door stichting ANNA Vastgoed & Cultuur. Rijksgebouwendienst laat het pand slopen om plaats te kunnen maken voor nieuwbouw van de Hoge Raad. Alle bedrijven vonden elders onderdak. In 2012 kreeg ANNA het volledige beheer over het vroegere Europol-complex aan de Raamweg in Den Haag. Het bestaat uit drie verdiepingen en een zolderetage met in totaal ruimte voor naar schatting 50 bedrijven. Een grafisch ontwerpbureau en De Haagse Stadspartij behoorden tot de pioniers aan de Raamweg. Mede door de crisis tonen nu ook gevestigde ondernemers belangstelling voor leegstandsbeheer. Het wordt een geaccepteerde vorm van bedrijfshuisvesting. Gezien de onzekere economie is men huiverig voor dure langlopende huurcontracten. Zo vond zelfstandig accountant Ruud Dijkshoorn in 2012 kantoorruimte aan de chique Laan Copes van Cattenburch in Den Haag. Hij maakt gebruik van een prachtig pand tot er een reguliere huurder of een andere bestemming is gevonden.



De Kipsalon ondernemers

Liesbeth Janson en Karim Sakouhi

De Kipsalon


c kip van de ecologische houtskoolgrill; c Tunesische gerechten: tajine, keftachi, macaroni en couscous; c mediterrane salades, bezorg- en meeneemmenu’s.

Piet Heinstraat 66 2518 CK Den Haag 070 752 00 44 www.dekipsalon.nl

hoogtepunt 2012

Veel klanten tijdens evenement Pure Markt in het Zeeheldenkwartier.

verwachting 2013

De Kipsalon wordt een culinaire hit in Den Haag (en omstreken).


‘Volop beweging op de vastgoedmarkt in de regio’ “In deze moeilijke tijd is het belangrijk goed geïnformeerd te zijn. Daarom hebben we regelmatig contact met partijen als Steenworp, WFIA en gemeenten. We houden elkaar op de hoogte en proberen samen tot oplossingen te komen voor klanten. De belangen lopen parallel. Steenworp is in onze ogen een toegankelijke en onpartijdige informatiebron die vroeg in het oriëntatieproces heel nuttig kan zijn. Maar als de klant eenmaal goed inzicht in het aanbod heeft, moet de markt z’n werk doen. We zien op dit moment weer veel transacties. Eigenaren accepteren steeds meer de nieuwe realiteit, wat zich vertaalt in een lagere huurprijs en meer incentives. Je kunt beter met minder rendement genoegen nemen, dan helemaal geen rendement. Daarmee worden de betere locaties voor meer bedrijven en instellingen bereikbaar, zoals rondom het Centraal Station in Den Haag. Verder is er de grote herschikking bij ministeries en rijksdiensten. Dat heeft een enorme impact: minder ambtenaren, maar ook minder vierkante meters per ambtenaar. Deze efficiencyslag leidt per saldo tot veel minder kantoorvolume voor het Rijk. De nieuwe vraag - zowel bij de overheid als bij commerciële partijen - heeft een ander karakter. Men zoekt kleinere en flexibel te gebruiken panden. De kunst is om daar goed op in te spelen.

Vraag helder maken Voor incourante kantoorgebouwen die nu her en der vrijkomen, moeten nieuwe bestemmingen worden gevonden. Het biedt nieuwe kansen, ook voor Steenworp. Een voormalig kantoorpand kan wellicht een thematisch bedrijfsverzamelgebouw worden. Daar is zeker behoefte aan. Steenworp kan de actuele vraag helder maken.” Ysbrand de Zeeuw kantoordirecteur Jones Lang LaSalle Den Haag

26 26


Door transformaties incourante bedrijfsruimte uit de markt nemen

Verdere groei aanbod bedrijfsonroerend goed Sinds 2008 is jaar na jaar het aanbod van beschikbaar bedrijfsonroerend goed (bog) in Haaglanden toegenomen. Ook in 2012. De groei lag voor kantoren en winkelpanden ongeveer op hetzelfde niveau als in 2011. Het aanbod van bedrijfsruimte is minder sterk toegenomen. Beschikbaar bedrijfsonroerend goed, aanbod in m2 Aanbod Kantoren Bedrijfsruimte Winkelpanden

01-01-2012

31-12-2012

1.109.500 430.000 94.000

1.191.500 454.000 109.000

Het aanbod van kantoren nam 7.4% toe (82.000 m²). In 2011 was van de toename 8%. Het aanbod van bedrijfsruimte nam 5% toe (24.000 m²). In 2011 was de toename 17%. Het aanbod van winkelpanden nam bijna 17% toe (15.000 m²). In 2011 was de toename 16%.

Doorloopsnelheden Voor kantoren en bedrijfsruimten lag de doorstroomsnelheid in 2012 op ongeveer hetzelfde niveau als in 2011. Voor winkelruimten lag deze in 2012 lager. Ter vergelijking: in 2011 was de doorstroomsnelheid voor alle drie de categorieën lager dan in 2010. Het aanbod van horecazaken is in 2012 gegroeid van 150 naar 169 objecten, een toename van 19. Dat is iets meer dan de toename van 17 in 2011. Het aanbod agrarische objecten, waaronder glastuinbouwbedrijven, steeg in 2012 van 37 naar 43. In 2011 was er een stijging van 35 naar 37.


‘Allemaal even welkom, van zzp’er tot hoofdkantoor’ “Onze accountmanagers Economie van de gemeente Den Haag werken nauw samen met Steenworp om bedrijven te begeleiden naar geschikte huisvesting. Dat gaat uistekend. De adviseurs van Steenworp zijn een vast dagdeel per maand op het stadhuis om zaken af te stemmen. Ze organiseren ook regelmatig bezichtigingen voor geïnteresseerde partijen. Elke nieuwe vestiging is welkom. Of het nu gaat om een éénmanszaak, een ambassade of een internationaal hoofdkantoor. Laten we zorgen dat elke partij die ruimte zoekt ook geschikte ruimte vindt. Een goeie locatie is immers één van de sleutels tot succesvol zakendoen. Het genereert extra omzet en werkgelegenheid. Daar profiteren we allemaal van. We zien als gevolg van de crisis een nieuwe categorie starters. Mensen die hun baan dreigen te verliezen of die überhaupt niet aan de bak kunnen komen. De gemeente moet samen met Steenworp en KvK Den Haag deze nieuwe zzp’ers bijstaan in het hele traject van starter tot op termijn succesvol mkb’er. Om te kunnen doorgroeien, heb je in elke fase van het ondernemerschap goed advies nodig.

De Kazerne Moerwijk Het aanbod van kantoren en kavels op bedrijventerreinen is ruim. Maar de stad heeft minder aanbod of zelfs een tekort aan geschikte (ambachtelijke) bedrijfsruimte in woonwijken. Bijvoorbeeld voor loodgieters en schilders. Hier wil Den Haag via het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte verandering in brengen. Incourante kantoren of oude schoolgebouwen kunnen geschikt worden gemaakt voor bedrijvigheid. Een mooi voorbeeld is het bedrijfsverzamelgebouw De Kazerne in Moerwijk.” Henk Kool wethouder van Sociale Zaken, Werkgelegenheid en Economie van de gemeente Den Haag


Uit de markt nemen Het aanbod van bedrijfsruimte blijft groeien. Een flink deel van vooral de kantorenvoorraad is verouderd en/of gevestigd op minder aantrekkelijke locaties. Deze panden maken weinig kans nog in de reguliere verhuur te komen. Ook niet als de economie aantrekt. Via sloop of transformatie moeten ze uit de markt worden genomen. In het economisch klimaat van dit moment is het moeilijk voor deze vaak kostbare transformaties een rendabele businesscase op te stellen en de benodigde kredieten te verwerven. Het zijn langdurige processen. De gemeente Leidschendam-Voorburg is bijvoorbeeld al jaren in gesprek met het Rijks Vastgoed Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) over een herbestemming of sloop van het voormalige CBSgebouw. De locatie zal in ieder geval een woonbestemming krijgen. CBS verliet het gebouw voorjaar 2008. De gemeente Den Haag heeft in 2012 twee Kantorenloodsen aangesteld om ontwikkelaars, beleggers en corporaties te faciliteren bij het omzetten van bedrijfsgebouwen naar andere functies. Ze kunnen als katalysator in het proces optreden, partijen samenbrengen en vergunningen regelen. Den Haag kent al wel een aantal succesvolle transformaties. Zo is het nieuwe Hilton Hotel gevestigd in een oud KPNgebouw aan de Zeestraat.

Monitor bedrijfsonroerend goed Haaglanden 2012 Voor de negende keer brengt Steenworp een Monitor aanbod bedrijfsonroerend goed Haaglanden uit met een terugblik op het voorbije jaar. Het rapport is beschikbaar vanaf april 2013. Het geeft een overzicht van de belangrijkste veranderingen op de markt voor commercieel vastgoed. Alle hiervoor genoemde feiten en cijfers komen uit de database van het Bedrijfspanden Informatie Systeem (BIS). Vierhonderd makelaars en andere vastgoedaanbieders leveren de informatie om de database up-to-date te houden. Steenworp heeft de analyse van de gegevens uitgevoerd.



Logic Supply ondernemer

Logic Supply BV

Fred Buining, technisch-directeur Logic Supply Europe

Handelskade 49 2288BA Rijswijk 085 273 37 60 www.logicsupply.eu

activiteiten/producten Ontwikkeling en verkoop van hardware componenten en geassembleerde systemen voor computers aan bedrijven in uiteenlopende sectoren.

medewerkers

Wereldwijd 52 medewerkers met vestigingen in Vermont (USA), Taipei (Taiwan) en Rijswijk (Nederland).

hoogtepunt 2012

Lancering van in-huis ontwikkelde productlijn LGX.

verwachting 2013

Lancering websites in meerdere EU-talen en openen van nieuwe afzetgebieden zoals Rusland en Turkije.


Colofon Uitgave Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden april 2013

Vormgeving Zwart op Wit, Delft

Fotografie (omslag, bedrijfsprofielen en team Steenworp) Sicco van Grieken Omslagfoto en details binnenwerk Interieur van Spaces in ‘De Rode Olifant’, Zuid-Hollandlaan, Den Haag

Druk Resolutie, Rijswijk

Oplage 250

Losse exemplaren Steenworp Vestigingsadviseurs Postbus 66, 2501 CB Den Haag T 070 7501 500 I www.steenworp.nl


www.steenworp.nl

Inhoud. Voorwoord Voor elk bedrijf een toplocatie in Haaglanden. Profiel Buro Leerlingenhulp

Recommend Documents