Nieuwe posities
Rijnboutt Magazine
2
Inhoud P.03 Voorwoord P.04 “In Barcelona I am a stranger. That’s a matter of principle to me.” Joan Busquets Herbestemming ---------------------------P.08 De H van herbestemming Duco Stadig P.10 Commercie en cultuurhistorie hand in hand Dick van Hal, Roel Roomer ---------------------------P.14 Twee eeuwen Tilburg Beeldessay Herman Wouters P.24 BIM Beeldender dan een maquette
3
Nieuwe Posities
Rijnboutt Magazine
Nieuwe Posities Ontwikkeling ---------------------------P.26 Een kloppend verhaal Winfred de Nijs P.28 Vandaag is niets onmogelijk Peter van der Gugten P.30 Projecten Verkenning ---------------------------P.32 Nieuw draagvlak Peter Smit, Gerad Schoenaker P.34 Onontbeerlijk vertrouwen Pierre van Rossum, Frank van Kessel P.36 Knelpunt wordt knooppunt Jean van der Hoeven P.38 Schoonheid en verduurzaming Fred Kaaij P.40 Projecten
Meer herbestemming en renovatie van bestaand vastgoed, minder ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe gebouwen. Meer aandacht voor bestaand vastgoed als aanjager van een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, minder aandacht voor de ontwikkeling van buitengebieden en stadsranden. In alle gevallen een sterke nadruk op duurzaamheid tijdens de ontwikkel- en beheerfase van gebouwen en leefomgeving. Opdrachtgevers verplaatsen hun aandacht en wijzigen als organisatie. Posities veranderen, wat vanzelfsprekend was, wordt herijkt. Het moet flexibeler, mobieler en energiezuiniger. We moeten nog beter inspelen op de vraag, en meer met minder voor elkaar zien te krijgen. Intensieve uitwisseling van kennis tussen disciplines is voorwaarde, de behoefte aan samenspraak en co-creatie groeit. Het vijfde Rijnboutt-magazine verkent het landschap van nieuwe posities, van nieuwe vragen, processen en actoren. Toegesneden op de thema’s herbestemming, ontwikkeling en verkenning, wordt dit landschap in acht vraaggesprekken nader in kaart gebracht. Wij spraken met de voorzitter van het Herbestemmings-team, met beleggende ontwikkelaars, met ontwikkelende beleggers en ontwikkelende bouwers, en met vertegenwoordigers van stad en gemeente. Wat drijft hen, hoe reageren zij op de veranderende omstandigheden? Hoe vindt duurzame waardecreatie plaats? Wat zijn succesfactoren? Hoe denken zij over de toekomst? Opmaat in het magazine is een gesprek met de Catalaanse stedenbouwkundige en architect Joan Busquets, die in november 2011 de Erasmusprijs kreeg toegekend. Met hem spraken we over de positieve kant van de huidige crisis, over de veranderende stad, over herbestemming en over cultureel erfgoed. Ook bevat het magazine een lezing door Kees Rijnboutt ter gelegenheid van het Erasmusfestival in november 2011 in Tilburg, geschreven naar aanleiding van een intensieve verkenning van de monumentale AaBe fabrieken in Tilburg.
Het veranderende landschap en de veranderende vragen die hiermee gepaard gaan, vraagt van architect en stedenbouwkundige om een flexibele houding met het oog op realisatie en het bieden van service. In dit kader brengt het magazine het zogeheten Building Information Modeling onder de aandacht, kortweg BIM genoemd. Er wordt ingegaan op de voordelen die het werken met BIM de opdrachtgever en architect biedt. Niet alleen wordt van de architect een grote expertise en betrouwbaarheid gevraagd, maar ook scherpte en flexibiliteit in de samenwerking met anderen, met name bij complexe opgaven. Rijnboutt hecht veel waarde aan vakmanschap en een sterke persoonlijke betrokkenheid bij de opgave. Het doen van verkenningen, het ontwerpen en het realiseren van projecten gaan hierbij hand in hand. Graag en met grote overtuiging leveren wij aan al deze opgaven onze bijdrage.
4
Interview Joan Busquets
Rijnboutt Magazine
5
Interview Joan Busquets
Rijnboutt Magazine
“In Barcelona I am a stranger. That’s a matter of principle to me.” An interview with Joan Busquets Catalan architect and urban planner Joan Busquets was honoured with the 2011 Erasmus Prize by H.R.H. the Prince of Orange on November 9, 2011. Several of Busquet’s projects are in the Netherlands. At the moment, for example, he is working on the realization of the Masterplan Spoorzone Delft (from 2009 on) and on a study for an underground car park in the Lange Voorhout in The Hague. We meet Busquets in the departure lounge of Schiphol Airport after working hours, before he leaves to Barcelona. The interview covers five different topics: crisis, scale, readability, conversion/transformation, and cultural heritage.
conditions that the cities have to face up to. Urban planners are not the only practitioners that pursue urban development as a discipline, but this does not imply that urban planners or architects can renounce their responsibility for the process. Everybody wants to take part, because people want to be heard, but in the end they expect you to help them to make the right choices. Ultimately, the position that a designer takes up to the society, to the client, or to other professionals is a matter of personal ethics. The crisis makes us aware of the fact that our thoughts about the city can change and that we need to adapt them soon. This crisis bears evidence of the shared need for a reset.”
Crisis At the conference “Groot” [de Architect and AIR, NAi, On the future of large urban structures, April 13, 2011] you opened your lecture with an optimistic vision of the economic situation that Europe has run into. You stated, “Viewed historically, periods of social change have proved most fruitful for efforts to improve our cities.” In your opinion, what is the most noticeable and positive effect of the present crisis on the city?
Scale At the conference “Groot” you also presented the notion that we are witnessing “great changes in the patterns of urbanization,” owing to global processes. In your words, “Cities grow with no ‘limits’ or borders, and telecommunications are so powerful that urban development seems to be possible anywhere.” How do you connect this upscaling with the notion of the city as an identifiable entity in its historical continuity?
“What really stands out, in my view, is that the crisis presents us with the arguments to change the path that the cities took previously. If you would have asked this question five years ago, nobody would have listened to our suggestion that the cities must change their course. But the politicians, the technologists, the people that are in charge of cities, they now all have come to realize that it is wise to give up the path that has led us to this unbalance, to the crisis that we are suffering from now.
“I think that what is happening to the cities today also happened fifty years ago. Supposedly the city already had lost its limits when Van Eesteren designed his plans for Amsterdam, but nobody was aware of that at the time. One explanation might be that we, urban designers, like to believe that every city has a well-defined shape. When we plan a ring road, we assume that the city will halt there, that the ring road will function as a boundary between the city and the countryside. But that doesn’t seem to be the case; the city will expand immediately beyond the ring road. At first we assumed that the city is the city, and outside of that you’ll find the natural space, the agricultural area, the domain of nature. The city walls were the initial proof of that. Now we find that the city needs to fit in better with the natural space and that ‘nature’ must be a part of the cityscape.
What follows naturally from that is that we, as independent professionals, have to recognize that not all demands of our clients are necessarily selfevident. We have to busy ourselves more with our clients, not just to ease their problems, but also, occasionally, to damp their ambition. The city has always been a place that offers advantages to people who want to invest in the city. This concerns the city dwellers too, because why would they want to live there otherwise. The most important feature that the city has to offer to its users is a hopeful vision of the future. As designers, it is our role to create new images, to formulate a new paradigm for the changing Joan Busquets, architect en stedenbouwkundige, laureaat Erasmusprijs 2011
It may come about that the city transforms in response to its geography, the infrastructure, or its relation with other cities. As a matter of fact, cities all over the world are shifting toward their airport. You won’t find that mentioned in a handbook on urban planning, but this is what cities do, because the airport has become their main gateway.
6
Interview Joan Busquets
Whether – and if so, to what degree – we should try to balance the rest of the city with this tendency, will define the debate on urban planning in both Amsterdam and Barcelona. There is also the principle that cities love water, and they tend to shift toward it. Less than a hundred years ago, the city’s perspective was quite different. In those days, cities hated the water, it was only a vehicle to get rid of their waste and sewage. Does this mean that people have gone out of their mind since then? No, but it tells us that our culture has changed, that we have become aware of the reasons why we should handle water with care. Only when all these changes are clear to us, we will be able to plan the city and influence its design. The design of a city never starts from scratch, even when you start afresh.” Readability Throughout your works, you have shown a strong belief in the historical continuity of the city, in its specific cultural context and values, and in the importance of its genetic code. In order to be able to understand the city, one has to know its history. You and Aldo Rossi share this view. Some voices, however, claim that as a result of globalization, the cohesion of the city is disintegrating and that continuity and linearity aren’t consistent any longer with the way in which the city organizes itself, even beyond the control of urban planners. To what extent does this recent development affect the readability of the city and its historical layout, and how do you deal with that in your practice as an architect and urban designer? “Since the beginning of the modern era in the late seventeenth century, cities have had a global dimension. From those days on, cities have been looking at one another to find solutions for their problems. When the Opera House of Milan was constructed, the other cities were watching with interest, and this influenced the design of the opera houses in different cities. This gives one the idea of the existence of certain typologies that can be used as a model. But architects are not busy making blueprints in order to apply them in every situation. The question is, what can we learn from the other cities? Each inquiry into the designing methods and experiences of others – of which the operational value has been proven – is invaluable for us. Even though we may be looking for completely different experiences today compared to twenty years ago. We can, of course, transfer the blueprint of an airport of one city to a similar airport of another city. But the ‘generic city’ doesn’t interest me. The things I find fascinating about the city are its specific characteristics, such as its climate, culture, traditions, and the materials that have been applied. We must try to understand the processes that make
Rijnboutt Magazine
Rio different from Shanghai or Barcelona. I don’t feel that global consciousness is contrary to the notion of genius loci, to the specific aspects of a location. I am convinced that the opposite is true, it is global consciousness that makes the genius loci more interesting. People visit Amsterdam because they want to experience its uniqueness as a city, as a spot that differs from other cities that they have visited. And the more Google enables us to explore cities virtually, the more we really want to go there. Recently it has been demonstrated that people who use the internet regularly also travel the most. People like to explore, to search for things, to learn, and to experience. A decade ago, we said that the cities would become homogeneous, that we were on the threshold of a single global culture. But that vision has shifted, our view on the situation is different now. When people visit Shanghai as tourists, they want to go to McDonalds. It contributes to their impression of a certain urban quality, that is to say, they know what they are going to get. But subsequently they will look straight away for other things, they will open themselves up for the things they do not know yet. That way we find that there is no such thing as a single pattern, and that is what makes urban planning so interesting. You could say exactly the same about architecture – people look for something interesting. But you cannot construct a city just on the basis of exceptions; you’ll have to create a number of patterns. That doesn’t imply that we have to return to the nineteenth century city, but, then again, we could learn from the nineteenth century how to find different routes, and that could give us a better understanding of the present condition of the cities. When we design a city or intervene in its design, the city itself always comes first, and not one’s intuition or one’s knowledge as an urban designer. Without that knowledge, however, one cannot discover what is going on inside the city. We architects tend to have some preconceptions of the city, and there are many architects that will design anything anywhere. But it should be kept in mind that the sun is different in Amsterdam, and such things always have to be taken into consideration. I love historic cities, you can always discover new things there. The same goes for my hometown, Barcelona. I know the best part of it, but I still like nothing better than to get lost in it and discover new routes. In Barcelona I am a stranger. That’s a matter of principle to me.” Conversion/transformation In a historic city like Amsterdam, it is easy to acknowledge the importance of its cultural heritage. Thus it is perfectly understandable that some people develop certain ideas about conversion, in particular in relation to buildings that could be seen as signifiers
7
Interview Joan Busquets
for future development. But what then can be done with regard to the ‘conversion’ of all those anonymous buildings in the city, the nondescript, unidentifiable grey bulk of office buildings that have been built recently and still carry a certain financial value but remain vacant? How should we, as a society, relate to that part of our history? “In the nineteenth century, we can recognize two different attitudes. One of them is represented by Haussmann, in the way he endeavored to impose a new order, a new system, on the city by introducing avenues and straightening out existing roads. The other approach laid emphasis on monuments through the reconstruction of axes, the creation of squares, the restoration of monuments that had been demolished, and the devastation of monuments by rebuilding them in ‘more authentic’ ways than the original. The protagonist of this last attitude was Violet le Duc. We can learn something from his approach and his agenda for the city. According to Violet le Duc, transformation means the modification of all things existent as far as possible. But you must not believe that there is just one model that can be applied to the city at large. Certain processes can lead to situations in which you might cross over to demolishing the city. There was one project in northern France in which we invested five years. It was a model of the modernistic ambition: a system of blocks that had a footprint of only ten percent; ninety percent of the surface was meant to be green. Only social housing estates were involved. These buildings were destined to be demolished, because nobody wanted to live there anymore. We attempted to arrange a transformation by starting up a process of partial demolishment. In that way, we were able to bind private investors to our project, and that helped to determine its success. In this project, redoing the form of the city was not our main concern. For us it was just as important to create possibilities by which other people – in this case investors from the private sector – could participate in the project. In that way, the rather limited social structure was broken up. And that is my recommendation on how to proceed with conversion and transformation. Prevent the emergence of areas that solely have a public or a private disposition. The city needs both options.” Cultural heritage It makes no difference how you look at the city, cultural heritage exists, and it has been a thing of all times. A city is the sum of its built mass and the unbuilt space in between as well as the stories involved, the outcome of the ways people acted in their time, pursuing their dreams and wishes, including the heritage they cherished or rejected. Could cultural heritage play a vital role in the development of the city under the present conditions?
Rijnboutt Magazine
Do you see specific opportunities or threats? “Many pressure groups in Europe and in the United States use heritage as a form of protectionism. They are opposed to certain urban developments, and they use heritage as an argument to raise barricades or to exert public pressure on the people concerned. That doesn’t interest me. The conservation of heritage depends on the question of its durability, of its future value, and thus of whether we have a certain use for it. If that is not the case, we should demolish it. I am serious about this, a city is not a museum; it is there to be used. When we were constructing a program for the center of Barcelona, I remember that there were areas where I could not walk alone – even though this is my hometown and I speak Catalan. These areas were unsafe, nobody controlled them. Whenever I went there with a friend, they told me, ‘What a nice place this is, a bit run-down but fascinating.’ Then I would ask them, ‘Would you like to live here?’ The answer was always, ‘No.’ Our strategy for improvement consisted of acquiring vacant houses that we then renovated. In that way, we could offer new, clean apartments to city dwellers from a different housing block. Subsequently we could demolish their block. In this way we created the squares and parks that give air to the urban fabric. The people living there now evidently feel that they are better off. They enjoy the green spaces at hand. I am a devotee of old cities. I have fought many battles for the old cities of Europe. I concentrate on improving the living conditions of city dwellers. When it is said about a place, ‘I couldn’t live in that spot,’ it is no place at all. Investigating the manner in which cities move and the research of the history of the city, leads to a better understanding of the city that we all live in. The city that we can call ‘heritage’ is the city of yesterday, the city as it has been explained to us by our parents. I don’t want to make any generalizations, but without possessing a profound knowledge of today’s city, we should not be allowed to plan its future.” Text and interview: Jan van Grunsven Photography: Herman Wouters Other participants in the interview: Kees Rijnboutt, Bart van der Vossen
8
Herbestemming
Rijnboutt Magazine
9
Herbestemming
Rijnboutt Magazine
De H van Herbestemming Het geeft een gebied bij voorbaat karakter, het scheelt heel veel trucks vol bouwmateriaal en het kost ook nog eens minder dan menigeen denkt. Als je het goed aanpakt, heeft herbestemming veel voordelen. Het H-team biedt bruikbare tips & tricks. “Over twee jaar weet iedereen hoe het moet,” zegt voorzitter Duco Stadig.
Er staat ruim 7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg in Nederland, de leegstand van winkels neemt nog steeds toe, en er komt elke dag een boerderij vrij, elke week een kerk en elke maand een klooster. Het is crisis, de bevolkingsgroei stabiliseert en we willen ook nog eens anders gaan wonen en werken. Waarom zou je de lege gebouwen, waarvan er steeds meer zijn, niet gebruiken om de wensen van de consument een plek te geven? Het H-team, dat deze boodschap op zoveel mogelijk manieren aan de man brengt, is de special force van het Nationaal Programma Herbestemming van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Het team onder leiding van de Amsterdamse oud-wethouder Duco Stadig is in het leven geroepen om herbestemming in Nederland nadrukkelijk op de kaart te zetten. “Herbestemming is niets nieuws,” zegt Stadig, “gebouwen krijgen al eeuwen nieuwe functies. Het is alleen wat ondergesneeuwd geraakt in de tijd van de maakbare samenleving, waarin er geld genoeg was voor steeds iets nieuws.” Nu die tijd voorbij is, komt met de herbezinning ook het pleidooi voor herbestemming. Een opgave die gezien de marktsituatie voor de hand ligt, maar niet direct gemakkelijk is. Een oude tochtige fabriekshal veranderen in een prettig leefbaar woongebouw dat voldoet aan de energienorm vergt een behoorlijke investering. En een moderne winkel die per se 4,5 meter hoogte wil hebben, past niet zomaar in het skelet van een kantoorpand. Het ontwerp van gebouwen afstemmen op een mogelijke functieverandering in de toekomst is pas iets van de laatste jaren. Maar soms valt alles op zijn plek en kan het wél. De kantorenkolos van Syntrus Achmea aan de Haarlemmerweg kan bijvoorbeeld zonder al te veel ingewikkelde ingrepen worden herbestemd
tot woongebouw. Als het pand zich ertoe leent, kost herbestemming minder dan je denkt, is Stadigs stelling. Hij gebruikt het begrip overmaat, een term van Frank Bijdendijk, oud-corporatiedirecteur en icoon van de Amsterdamse volkshuisvesting. “Frank wees me op de overmaat van de gebouwen aan de grachtengordel; alles is daar net een beetje groter en hoger dan nodig. Dat maakt de grachtenpanden heel flexibel en dus ideaal voor herbestemming.” Kerkbanken Wat ook een groot voordeel van die grachtengordel is, is het bestemmingsplan, dat op veel andere locaties nogal eens een obstakel voor herbestemming vormt. Stadig: “De meeste percelen aan de gracht hebben geen strikte W voor wonen, K voor kantoren of M voor maatschappelijke voorzieningen, maar een gemengde bestemming zoals dat heet. Dus in plaats van een tijdrovende en kostbare procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan, kun je daar binnen acht weken een omgevingsvergunning krijgen om een woning in een grachtengordelmuseum te veranderen.” Toch ben je er dan nog niet, want er is nog een complicerende factor voor herbestemming: de monumentenstatus. De erfgoeddiscussie wordt in Nederland volop gevoerd: moet je alles zorgvuldig behouden of veel selectiever te werk gaan? “Iedereen moet anders gaan denken,” zegt Stadig, “je kunt echt niet al die monumenten voor 100% redden. Kies de mooiste die je met een niet al te grote investering kunt laten herleven en vraag je af welke onderdelen precies het behouden waard zijn.” Dat kan alleen de plattegrond zijn, of de gietijzeren contouren van een sheddak dat niet meer levensvatbaar was. De wethouder die dwars tegen alle adviezen in een vergunning gaf voor het
Duco Stadig, Nationaal Programma Herbestemming
“Alles mag behalve wat verboden is” herbestemmen van de watertoren in Dordrecht tot het hotel Villa Augustus, is volgens de voorzitter van het H-team absoluut een held. “Ik vind monumentenzorg Amsterdam veel te star,” zegt Stadig, die in zijn vrije tijd ook kerkrentmeester van de Protestantse Kerk Amsterdam is. “Als een kerk tot ons verdriet tot gemeentelijk monument wordt bestempeld, mogen de banken niet door stoelen worden vervangen. Maar dat is voor het voortbestaan van die kerken juist essentieel, want dan kunnen ze ook wat geld verdienen met de verhuur voor andere activiteiten.” Gouden regels Kortom, Stadig is voor soepeler omgaan met regelgeving, bestemmingsplannen en monumenten: “In de maakbare samenleving was alles verboden behalve wat was toegestaan. Waar we naartoe moeten is: alles mag behalve wat verboden is.” Gouden regels voor succesvol herbestemmen zijn er niet, het is afhankelijk van vele factoren of de meter doorslaat naar slopen of herbestemmen. Maar goede voorbeelden zijn er wel steeds meer. Stadig noemt de Van Nellefabriek in Rotterdam
en een hele reeks dichter bij huis in Amsterdam: Pakhuis de Zwijger, het Sieraad, het GAK- en het ACTA-gebouw, Orly Plaza. Ondertussen wordt doorgewerkt aan het oplossen van struikelblokken. Stadig voorspelt de komst van een convenant van de overheid en de ‘kantorentop’ waarmee de lege kantoren worden aangepakt. En ook dat de markt zich zal aanpassen: “Eigenaars van lege winkelpanden ontkomen er niet aan de huur die zij nu vragen te halveren. Daarmee wordt weer een hele nieuwe markt aangeboord.” Kansen genoeg dus. Wie er meer over wil weten kan terecht bij het H-team, of zich inschrijven voor hun nieuwe cursus over het hoe en wat van herbestemming. Stadig: “Dat wordt een praktijkgericht ‘off-Broadway’ programma van de Provada, bedoeld voor ontwikkelaars, beleggers en architecten die graag willen horen hoe succesvol herbestemmen werkt. Wie de cursus doorloopt, krijgt een officieel getuigschrift van het H-team. Dus vooral komen als je interesse hebt.” Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Kees Rijnboutt, Bart van der Vossen
10
Rijnboutt Magazine
Herbestemming
“Herontwikkeling van monumenten is een groot avontuur” Interieur AaBe-fabriek in vol bedrijf
Interieur AaBe-fabriek huidige situatie
Dick van Hal en Roel Roomer, Bouwinvest
Commercie en cultuurhistorie hand in hand Je mag er nu niet zonder helm naar binnen want het sheddak is niet meer wat het geweest is; de Koninklijke AaBe Wollenstoffen- en Wollendekenfabriek in Tilburg is getekend door de tijd. Dat is juist wat het complex het redden waard maakt. Bouwinvest gaat de uitdaging aan om het vervallen rijksmonument een nieuwe bestemming te geven.
11
Herbestemming
Bouwinvest is een van de grootste vastgoedvermogensbeheerders in Nederland. Het bedrijf belegt in woningen, winkels en kantoren in binnen- en buitenland voor het Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid en sinds kort ook voor andere fondsen die geïnteresseerd zijn. Met een ‘schone portefeuille’ waarin leegstand nauwelijks voorkomt, zit Bouwinvest in de huidige kopersmarkt in een prettige positie. “We worden de dieselmotor in de beleggingenportefeuille genoemd,” zegt directievoorzitter Dick van Hal. Sinds een aantal jaren heeft Bouwinvest een eigen ontwikkelingstak, die zich bezighoudt met nieuwbouw en herbestemming. “Wij noemen dat geen herbestemming, maar herontwikkeling. We willen onze portefeuille zo vitaal mogelijk houden, want alleen de objecten die concurrerend zijn, overleven. Dus als panden aan het einde van hun economische levensfase zijn gekomen, moet je wat gaan bedenken om die gebouwen een tweede leven te geven. Dat heet herontwikkelen.” Herontwikkeling mag dan een actueel en veelbesproken thema zijn, Bouwinvest gaat er vrij pragmatisch mee om. Voor een gebouw als het C&Acomplex aan het Amsterdamse Damrak is Rijnboutt gevraagd een nieuw winkelconcept binnen het bestaande casco te ontwerpen. Het gebouw was bouwkundig nog prima op orde: sleets van buiten, maar nog heel bruikbaar van binnen. Vijftig meter verderop staan de kantoren in de Gravenstraat op de slooplijst: de nieuwe winkelbestemming valt eenvoudigweg niet in te passen in het oude casco met lage plafonds. Trophy buildings Zo wordt per project bekeken wat haalbaar of, beter gezegd, rendabel is. “Het gaat ons in de eerste plaats om het rendement,” zegt Roel Roomer, senior projectmanager van Bouwinvest. “Voordat we iets gaan herontwikkelen, beginnen we met een marktonderzoek. Kunnen we er huurders voor vinden? En is het ook na afloop van het eerste huurcontract nog verhuurbaar? Dat heeft vooral te maken met het aloude credo locatie, locatie, locatie.” Dat gezegd hebbende, zijn er toch wel wat monumentale paradepaardjes in de portefeuille van Bouwinvest te vinden. Want het mag dan niet direct op de weg van de institutionele belegger liggen om vervallen monumenten te herontwikkelen, toch doen ze het af en toe. Van Hal noemt het “trophy buildings”, die niet alleen het imago van het bedrijf versterken, maar ook extra waarde creëren voor een heel gebied. En dat heeft weer invloed op de grondwaarde, waardoor de relatief hoge investering zich terugverdient. Een van die trofeeën is het Olympisch Stadion waar tien jaar geleden fors geïnvesteerd is in de grootscheepse renovatie. Van Hal betwijfelt of Bouwinvest dat nu weer zou doen: “Als je hier woningen had neergezet, zou het rendement vele malen hoger zijn. Herontwikkeling van monumenten is een groot avontuur.” Toch gaat
Rijnboutt Magazine
Bouwinvest een dergelijk avontuur met Rijnboutt niet uit de weg. Verloopt alles volgens plan, dan start binnenkort in Tilburg de herontwikkeling van de monumentale AaBe textielfabriek tot eigentijds woonwinkelcentrum, in relatie tot de historische context. Monumentale charme Roel Roomer vertelt dat de oude AaBe-fabriek twaalf jaar geleden niet is aangekocht omdat het zo’n mooi monument was, want zo mooi was het gebouw toen allang niet meer. “We hebben die fabriek gekocht in een heel andere markt. Het was destijds nog moeilijk om aan goede beleggingsobjecten te komen. Er was geld in overvloed, maar te weinig materiaal – nu is het precies andersom. Twaalf jaar geleden kreeg je geen kant-en-klare objecten aangeboden als eindbelegger. We kochten daar een waardevolle grondpositie om tot een goede winkelbelegging te komen.” Wat deze plek buiten het stadscentrum waardevol maakt, is de enorme hoeveelheid ruimte voor grote winkels en parkeren. Roomer: “We kunnen hier 30.000 m2 aan winkels creëren, en je kunt er straks gratis voor de deur of op het dak parkeren. Dat is van grote waarde voor de woonwinkels die hier straks komen. Wij denken 90% al te kunnen verhuren op basis van het nieuwe ontwerp.” Naast de aantrekkelijke hoeveelheid vierkante meters en de goede locatie, is er nóg een trekker: de charme en de industriële kwaliteit van dit monument. Bijna iedereen in Tilburg heeft wel een familielid dat ooit bij AaBe heeft gewerkt, de fabriek is een begrip in de stad. Het zijn vooral de architecten aan tafel die zich opwerpen als ambassadeurs voor het doen herleven van die kwaliteit. “Een monument herontwikkelen is in het begin een last, maar aan het eind een lust,” luidt hun analyse in een notendop. In het voorstel van Rijnboutt wordt zo veel mogelijk behouden van de oorspronkelijke fabriek, het verleden wordt bewust niet begraven onder een strakke nieuwe stuclaag. Van Hal refereert aan het symposium ‘AaBe in Perspective’ dat Bouwinvest vorig jaar organiseerde in het kader van het Erasmus Festival. Kees Rijnboutt ontrafelde er de herkomst van AaBe tot aan de oorsprong en plaatste het monument in de geschiedenis van Tilburg. Dat respect voor de geschiedenis en het onderkennen van de waarde van dit soort monumentale gebouwen ziet hij als een belangrijk aspect voor een succesvolle aanpak. Van Hal: “Wij praten als vermogensbeheerder meer vanuit de zakelijke kant, de architecten benadrukken het belang van het erfgoed. We verwachten die rol ook van Rijnboutt. Je hebt beide werelden nodig: het commerciële en cultuurhistorische moeten hand in hand gaan, anders kom je er niet.”
Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Kees Rijnboutt, Mattijs Rijnboutt
12
Projecten - Herbestemming
de Bijenkorf LaVie Utrecht
Het LaVie winkel- en kantorencomplex op de hoek van de Lange Viestraat en de Jacobsstraat in Utrecht zal de komende tijd een uitgebreide metamorfose ondergaan. Door optimalisatie van de bestaande winkelvloeren en door toevoeging van de tweede verdieping aan het huidige winkeloppervlak, zal het Utrechtse filiaal van de Bijenkorf uitgroeien tot een warenhuis van bijna 15.000 vierkante meter. Daarmee behoort deze locatie tot één van de grootste filialen van de Bijenkorf in Nederland. De gevels van het gebouw worden vernieuwd, en krijgen een hedendaagse, transparante uitstraling. Ook de relatie van wijk C met het centrumgebied wordt versterkt. Hiervoor wordt de brug naar het C&A gebouw verwijderd, en wordt een nieuw volume toegevoegd in de rooilijn van het huidige expeditiegebied in de Jacobsstraat. Het werken met BIM maakt het mogelijk om in elk stadium van het ontwerpproces gebruik te maken van gedetailleerde renderingen. Zo kon al in het voorontwerp op accurate wijze inzicht worden gegeven in de werking van de etalages binnen de geheel verglaasde gevel, in subtiele wijzigingen van de hoofdentree en in de verschillen in materiaalkeuze. Opdracht: MN
Rijnboutt Magazine
13
Postkantoor Neude Utrecht
HAKA Gebouw Rotterdam
Het voormalige hoofdpostkantoor aan de Neude is van grote betekenis voor Utrecht. Het rijksmonument is door zijn centrale ligging een belangrijk herkenningspunt in de stad. Alle Utrechters kennen het opvallende gebouw dat tussen 1919 en 1924 is gebouwd, naar een ontwerp van architect J. Crouwel jr. Op 28 oktober 2011 werd het postkantoor gesloten, als laatste in Nederland. Het gebouw wordt herbestemd en zal een aantal grotere winkelunits huisvesten. Grote winkels voorzien in een behoefte, waaraan elders in de fijnmazige structuur van de historische binnenstad van Utrecht nauwelijks kan worden voldaan. Als belangrijkste ontwerpingreep wordt een nieuw glazen atrium aan de Oudegracht voorgesteld, vanuit dit atrium worden de winkelunits ontsloten. Aan de zijde van de Neude, van oudsher een uitgaansplein, wordt in het gebouw nieuwe horeca met o.a. een hotel gesitueerd. Voor het voorlopig ontwerp is van het gebouw een BIM-model gemaakt waarbij gebruik is gemaakt van een ‘renovatie gereedschap’, dat speciaal is ontwikkeld voor bestaande gebouwen. Het gereedschap maakt het mogelijk om binnen één digitaal model te switchen tussen de weergave van de bestaande situatie, de situatie na (gedeeltelijke) sloop of de nieuwe situatie. BIM vereenvoudigt de complexiteit van een omvangrijke herbestemmingsoppgave als deze, omdat het de verschillende bouwfasen aan alle betrokkenen inzichtelijk maakt.
Het HAKA Gebouw (1932) is een voormalig groothandelskantoor waarin verschillende functies zijn samengebracht in één gebouw: kantoor, opslag en fabriek. Het gebouw is ontworpen door de architecten H.F. Mertens en J. Koeman in opdracht van De Coöperatieve Groothandelsvereniging De Handelskamer (HAKA). In 2002 is het gebouw aangewezen als rijksmonument, in 2009 is het bestemd tot ‘Living Lab’ voor bedrijven, instellingen en overheden die op het terrein van water en energie hun kennis en onderzoek bundelen. Rijnboutt heeft de opdracht gekregen om voor deze herontwikkeling een structuurplan te maken. Net als
Rijnboutt Magazine
Projecten - Herbestemming
het groothandelskantoor brengt het structuurplan een diversiteit aan functies bijeen: verschillende manieren van werken en verblijven in één gebouw. Om dit mogelijk te maken, heeft Rijnboutt ingrepen voorgesteld op het gebied van klimaat, brandveiligheid en ontsluiting. Vanwege de monumentale status van het gebouw is bij de uitwerking van deze ingrepen een uiterste zorgvuldigheid voorwaarde. Door gebruik te maken van BIM, konden de bouwkundige, constructieve en installatietechnische aspecten relatief eenvoudig inzichtelijk worden gemaakt en in hoge mate integraal worden ontworpen.
Opdracht: Vestia / Estrade Projecten
Opdracht: ASR Vastgoed Ontwikkeling
AaBe Tilburg In 1930 werd ten zuidoosten van de kern van Tilburg de dekenfabriek van AaBe gebouwd. De op dat moment meest moderne textielfabriek van Nederland groeide tot diep in de jaren ‘60 gestaag door en werd een begrip in de stad. Eind 20ste eeuw verdween het bedrijf en kwam het fabriekscomplex leeg te staan. Het inmiddels als monument
aangewezen oudste bouwdeel wordt de kern van een grootschalige winkelconcentratie op het gebied van wonen en interieur. Het oudste deel wordt gerestaureerd en aangepast aan de nieuwe functie, en aangevuld met nieuwbouw en publieke ruimte die de essentiële kwaliteiten van het complex versterken. Het verleden van het gebied herbergt de waarde van de locatie. Een door Rijnboutt opgestelde grondige bouwhistorische verkenning ligt aan de vernieuwing ten grondslag.
Het intensieve ontwerpproces is in nauw overleg met de gemeentelijke monumentendeskundigen en een door de gemeente aangesteld kwaliteitsteam gevoerd. Om de betekenis van de ingrepen optimaal zichtbaar te maken is vanaf het eerste moment met een gedetailleerd 3D-model gewerkt.
Opdracht: Bouwinvest
14
Twee eeuwen Tilburg
Twee eeuwen Tilburg Op 22 november 2011 gaf Kees Rijnboutt in het kader van het Erasmus Festival een lezing in de AaBe-textielfabriek in Tilburg. Hierin plaatste hij de herontwikkeling van deze fabriek in cultuurhistorisch perspectief. Hij liet zien hoe alles in de stad van oudsher zijn plek heeft en hoe nieuwe ontwikkelingen daarbij kunnen aansluiten.
Rijnboutt Magazine
Om iets goeds te kunnen toevoegen aan de stad, moet je de context kennen. AaBe is de laatste nog niet herbestemde textielfabriek van Tilburg: een relatief moderne fabriek, met productiehallen met sheddaken, een ketelhuis, een schoorsteen en nevengebouwen. Het oudste deel van deze fabriek, gebouwd in 1930, is van nationale betekenis en dus Rijksmonument. De monumentale status is te danken aan de typologie van laagbouw met sheddaken die zo kenmerkend is voor industriële complexen uit de jaren ’30, de decoratief uitgevoerde schoorsteen, en de voor Nederland zeldzame uitvoering van de gevels in de
15
Rijnboutt Magazine
Twee eeuwen Tilburg
Carel Willink, Dubbelportret van de heren Van den Bergh, 1954
trant van Art Deco. De gaafheid en zeldzaamheid van dit complex dat getuigt van de dominante rol van Tilburg in de textielnijverheid, heeft ook een rol gespeeld bij het toekennen van de monumentenstatus. In deze imposante fabriek, die zijn naam ontleent aan de initialen van de stichter Adolf van den Bergh, werden nog niet zo lang geleden de dekens met het bekende rendierlogo vervaardigd. Ze hielden het lang vol, maar in de jaren ’90 werd de productie toch beëindigd.
Terug in de geschiedenis In de context van Tilburg is AaBe een vrij jonge fabriek. De industriële geschiedenis van Tilburg begint aan het eind van de 18e eeuw met de grote fabriekshuizen. De uitvinding van de stoommachine leidde tot een enorme groei van de stad in de 19e eeuw: in 1836 stonden er twaalf van deze stampende kolossen in Tilburg. In het Textielmuseum in de voormalige fabrieken van Mommers is nog één prachtig exemplaar bewaard gebleven. Het industriële landschap van de toenmalige stad was uniek. De stad groeide schoksgewijs van 14.400 mensen in 1850, naar 40.000 mensen in 1900 en 55.000 mensen in 1918,
16
Twee eeuwen Tilburg
Historische luchtopname AaBe Fabrieken
met alle bijbehorende problemen in de samenleving. Het industriële palet werd na leer en textiel nog verder werktuigbouwkundig uitgebouwd met de komst van de werkplaats van de spoorwegen in 1868. Na de formele stedelijke naamgeving in 1809 door Lodewijk Napoleon, bouwde Willem II hier In 1847 zijn kleine stadspaleis. Later completeerde Henri van Tulder het stedenbouwkundig ensemble met het paleisje als centrum. Vijftig jaar later start, om in de enorm gegroeide behoefte aan brandstof (kolen) voor de industrie te voorzien, de aanleg van het Wilhelmina Kanaal. Vanaf 1919 is het kanaal daadwerkelijk bevaarbaar en in 1921 wordt de Piushaven
Rijnboutt Magazine
17
voltooid. Adolf van den Bergh sticht zijn fabriek een klein decennium later op een logistiek gunstige plek: aan de stadsrand, nabij de Piushaven. De Franse Georges Forest is de eerste architect, hij ontwerpt de fabriek.
Architect van fabrieken Georges Forest werd in 1881 geboren en overleed op 51 jarig leeftijd in 1932. Hij leefde in Noord-Frankrijk en heeft zich in zijn carrière als architect gewijd aan het ontwerpen van gebouwen voor de textielindustrie. Na zijn studie aan het Nationaal College voor Kunst en Architectuur in Valenciennes gaat hij in 1905 in Tourcoing werken bij een architectenbureau dat zich had gespecialiseerd in bedrijfs- en fabrieksgebouwen. In 1906 vond in Tourcoing een grote tentoonstelling plaats, een soort wereldtentoonstelling, geheel gewijd aan de textielindustrie. De tentoonstelling duurde meer dan een
“Forest zal de nouveautés nauwkeurig hebben bestudeerd”
Rijnboutt Magazine
Twee eeuwen Tilburg
Internationale tentoonstelling textielindustrie, Tourcoing, 1906
jaar en had een enorme omvang en impact. Interessant is de foto waarop allerlei industriële gebouwmaquettes zijn afgebeeld. Hierop is, naast meer industriële gebouwvormen, ook een gebouw met shedkappen te zien. Sheddaken openen zich op het noorden, om egaal daglicht binnen te krijgen. De gesloten zuidzijde voorkomt niet alleen een teveel aan licht en schaduw, maar houdt vooral de warmte buiten de deur. Forest zal deze tentoonstelling stellig gezien hebben en de nouveautés nauwkeurig hebben bestudeerd. Roubaix en Tourcoing waren in die tijd, net als Tilburg en Gent, topcentra voor de textielindustrie. Forest vestigt zich
18
Rijnboutt Magazine
Twee eeuwen Tilburg
in 1910 in Tourcoing als zelfstandig architect en komt via z’n huwelijk in contact met een vooraanstaande familie uit de textielwereld. In de volgende jaren ontwikkelt hij zich tot een specialist op het gebied van textielfabrieken en vooraanstaand pionier in moderne constructietechnieken. Hij ontwerpt
“De AaBe-fabriek is altijd stevig met de stad verbonden geweest”
fabrieken in Roubaix, Tourcoing en Saint Quentin en, zoals toen vaker voorkwam, ook woningen voor de fabrieksarbeiders in de naaste omgeving van de fabrieken. In Nederland zijn dergelijke voorbeelden nog te vinden in het Agnetapark in Delft en het Snouck van Loosenpark in Enkhuizen. Veel van deze intrigerende fabriekscomplexen zijn in de laatste decennia verlaten en verkeren in kommervolle conditie.
Cityvorming Terug naar Tilburg. De stedenbouwkundige J.H.E. Rückert ontwikkelde in 1917 een uitbreidingsplan voor de gemeente Tilburg dat gebaseerd was op diepgaand wetenschappelijk onderzoek en daarin uitzonderlijk in Nederland. Voor een zo jonge discipline was dat een vooruitziende wijze van doen. Het plan omvatte een aantal voor die tijd moderne ruimtelijke structuren, ontleend aan Sitte, Unwin en Berlage. Het streven van Rückert was om de stad geschikt te maken voor een inwonertal van 200.000 in het jaar 2000. Een gewaagd perspectief voor een plan in 1917,
19
Rijnboutt Magazine
Twee eeuwen Tilburg
Van den Broek en Bakema, 1965
maar achteraf gezien precies in de roos: de stad groeide inderdaad tot circa 200.000 inwoners in 2000. Van zijn plannen, die in de stad weinig draagvlak vonden, werd de belangrijke ringbanenstructuur wel gerealiseerd in de loop van de twintigste eeuw. Pas in 1947 werd aan een nieuw team van stedenbouwkundigen een opdracht verstrekt. Auke Komter, verklaard modernist en Jan van der Laan, met een veel meer traditionele opvatting, moesten de snelle groei en verdergaande industrialisering in de wederopbouwperiode vormgeven. Hun ‘Uitbreidingsplan in hoofdzaak’ bevat een plan voor de verdichting van de ‘centrale’ stad binnen de cityring en de
uitbreidingswijken op afstand. De cityvorming van Tilburg krijgt in de naoorlogse jaren een heel bijzondere modernistische wending met de plannen van Van den Broek en Bakema en de daarvoor noodzakelijke saneringsoperaties onder leiding van Burgermeester Cees Becht. In feite werd hiermee de weg vrijgemaakt voor een verdere verdichting en cityvorming van de stad. Die kreeg expliciet gestalte in een aantal hoge gebouwen, zoals het stadskantoor van Kraaijvanger, het Interpoliscomplex van Abe Bonnema, de torens EGM en Van Aken, het Holland Carré van Paul Golstein en tenslotte de Cenakeltorens van Jacques de Brouwer.
20
Twee eeuwen Tilburg
Zelfbewuste stad Parallel aan deze ruimtelijke transformatie verdween in de inmiddels vijfde stad van Nederland de traditionele industrie. En hoewel veel gebouwen gesloopt werden, bleef een aantal prachtige voorbeelden bewaard, zoals De Pont, het Mommerscomplex, het voormalig fabrieksterrein Eras en Zonen, de coöperatieve Tilburgse Melkinrichting en Zuivelfabriek. Op het Werkspoorterrein, nog maar net verlaten, bevinden zich ook een aantal heel waardevolle monumentale gebouwen. Vandaag de dag is Tilburg een stad van monumentale fabrieksgebouwen, stadswoningen, en arbeiderswoningen
van 19e en 20e-eeuwse compacte laagbouw avant la lettre, en schaarse maar vaak uitstekend vormgegeven citybebouwing die de centrumstad grenzen geeft. In deze stad met zijn veelzijdige hybride bebouwing is de door Colin Rowe in ‘Collage City’ geschetste tegenstelling niet aan de orde. Hier niet het droevig stemmende contrast tussen de oude gezellige stad met stegen, straten en pleinen en de ruime maar meestal open, kale en vooral winderige moderne stad met z’n vrijstaande gebouwen. De verweving van de natuurlijk gegroeide stad met de modernistische, gecompleteerd door invloeden van Camillo Sitte – met dank aan Rückert – karakteriseert
Rijnboutt Magazine
21
de zelfbewuste, moderne industrieen cultuurstad die Tilburg nu is. Stad van ruim 200.000 inwoners, centrumstad van het tweede stedelijk netwerk van ons land, Brabantstad, met 1,4 miljoen inwoners. Primair verzorgingsgebied van 340.000 mensen, studentenstad voor 25.000 studenten, waar 20 procent van de Nederlandse industriële productie plaatsvindt. In deze context zal het nieuwe AaBe-complex een nieuwe toekomst tegemoet gaan.
AaBe herbestemd Het AaBe-complex ligt nog altijd aan de stadsrand. Toch is de Heuvelstraat, het kernwinkelgebied van Tilburg, vlakbij. Inmiddels is AaBe wel aan drie zijden vastgegroeid aan de stad. Het complex waar het deel van uitmaakt, heet Koopboulevard Leyparc, naar het park dat de vierde zijde van het complex begrenst. De gehele buurt draagt de naam van de nabij gelegen Piushaven. John Körmeling, die als architect betrokken was bij de wereldtentoonstelling in China, ontwierp er een prachtige ophaalbrug, waarbij je in opgehaalde toestand de schepen voorbij ziet varen. Ondanks de locatie aan de rand van de
Rijnboutt Magazine
Twee eeuwen Tilburg
Showetalage AaBe, Heuvel, Tilburg
stad, is de AaBe-fabriek altijd stevig met de stad verbonden geweest. Dat kwam onder andere door het rijke verenigingsleven vol voetbal, toneel en feesten, maar ook door de showetalage van AaBe op de Heuvel. Dat was een etalage waar je als kind lang voor stil kon staan en kon wegdromen. Het panorama achter het glas van rendieren in een winterlandschap was levensgroot en levensecht: het logo van AaBe, dat ook als etiket werd ingenaaid in hun dekens. Ruim acht decennia na haar ontstaan, krijgt de textielfabriek een nieuwe functie. AaBe wordt in opdracht van de huidige eigenaar, Bouwinvest, herbestemd tot woonwinkelcentrum
22
Twee eeuwen Tilburg
en twee grote buurtsupermarkten. Rijnboutt werkt aan een plan waarbij het monumentale deel bewaard blijft en aan weerszijden vergezeld wordt door twee nieuwe gebouwen die het complex als boekensteunen verankeren.
Zichtbare sporen In het monument zullen natuurlijk de constructie, de gevels en het karakteristieke dak hersteld en op orde gebracht worden, met inachtneming van de nieuwe functie. De shedkappen worden gerenoveerd en op de gesloten zuidzijde kan duurzame energie gewonnen worden die extern professioneel kan worden geëxploiteerd. Zoveel mogelijk sporen van het vroegere gebruik zullen worden ingepast in het nieuwe complex. De fabrieksgang wordt de natuurlijke centrale ontsluiting van het complex: hier zullen alle retailers hun klanten welkom heten. Alle onderdelen,
Rijnboutt Magazine
23
letters, beugels en haken zullen op hun toepasbaarheid beoordeeld worden om de authenticiteit van het complex zoveel mogelijk te bewaren. Met de beproefde wetenschap van het functioneren van de tweezijdig bewinkelde straat c.q. passage zal dit prachtige element letterlijk een centrale rol in het complex gaan spelen. De winkels in het monumentale deel worden vanuit deze straat toegankelijk en in het ketelhuis is horeca gepland, natuurlijk met terras. De schoorsteen met het beeldmerk van AaBe zal tot in de verre omgeving zichtbaar zijn. Vitale hoeken met kleine torens onderstrepen de
zichtbaarheid van het AaBe-complex. De schitterende acer campestres en notenbomen vormen langs de Hoevenseweg de buitengewoon mooie begrenzing van het complex. Het nieuwe AaBe, onderdeel van de Koopboulevard en Piushaven, wil de motor zijn van de commerciële toekomst van het gebied. Dit streven wordt ondersteund door de ambitie voor ruime parkeergelegenheid in een mooi vormgegeven groen openbaar gebied. Op de daken van de supermarkten komen ook nog circa 250 parkeerplaatsen. Tussen de Piushaven en de AaBe-fabriek zal te zijner tijd de industriële activiteit en de remise voor het openbaar vervoer plaatsmaken
Rijnboutt Magazine
Twee eeuwen Tilburg
voor een stadse woonbuurt. Zowel de stedelijke als de groene structuur kan dan van Ringbaan Zuid tot de Piushaven doorlopen. Het AaBe-complex is een hoeksteen van twee eeuwen stedelijke groei van Tilburg, vandaag motor van de nieuwe ontwikkeling rond de Piushaven en blijvend monument van de moderne textielindustrie van de 20e eeuw.
AaBe nieuwe situatie, met parkeerdek en hoektoren
Tekst: Kees Rijnboutt Redactie: Willemijn de Jonge
Fotografie: Herman Wouters
24
BIM
Rijnboutt Magazine
BIM Beeldender dan een maquette Virtueel de deur door, de trap op en alle verdiepingen verkennen. Het lijkt een videogame, maar het is een 3D-gebouwmodel, dat het architectonisch ontwerp tot in detail laat zien. “BIM past perfect bij onze transparante manier van werken,” zegt Frederik Vermeesch.
Exploded view van alle unieke projectonderdelen De Ontmoeting Amstelveen
“Het proces wordt er merkbaar beter van”
Bimmen: de term is al een aantal jaar populair in de bouw. Steeds meer architecten vermelden op hun website dat ze het kunnen. BIM, voluit Building Information Modelling, is de nieuwe wondertool van architecten waarmee ze virtuele 3D-gebouwen in de computer zetten. Wat men precies onder bimmen verstaat, verschilt per bureau, vertelt ArchiCAD-specialist Mariëlle Vissers: “De een doet er meer mee dan de ander.” Rijnboutt, die in 2008 aan BIM begon, is inmiddels behoorlijk ‘verbimd’. “Er zijn hooguit tien bureaus in Nederland die er op deze schaal mee werken,” zegt Bart van der Vossen, “intelligent 3D-tekenen is voor velen nog toekomstmuziek.” Ondanks de crisis die zich aandiende, investeerde het bureau fors in de programmatuur en training. “We waren ervan overtuigd dat het efficiënter kon, en dat bleek te kloppen: het proces wordt er merkbaar beter van.” BIM voegt letterlijk een extra dimensie toe aan het ontwerpproces. Bij het ‘oude’ 2D-ontwerpen worden plattegronden, gevels en doorsnedes apart getekend. Als er gedurende het traject iets in de plattegrond verandert, moeten alle andere tekeningen stuk voor stuk handmatig aangepast worden. Een tijdrovende en foutgevoelige klus. BIM brengt verbetering op dit vlak: er wordt als het ware een maquette in de computer gebouwd waar je allerlei data aan kunt hangen en ook weer uit kunt halen. Vanuit dit 3D-model genereert de computer niet alleen moeiteloos plattegronden, gevels en doorsnedes, maar ook kozijnstaten en stuklijsten.Een aanpassing in het ontwerp hoef je maar één keer in te voeren. Dat scheelt tijd en missers. De foutjes die er met handmatige wijzigingen in kunnen sluipen, filtert de computer er nu meteen uit. Daarmee brengt BIM de faalkosten aanzienlijk omlaag.
25
BIM
Cirkeltjes Een ander punt van winst ligt in de communicatie met de opdrachtgever. Naast alle traditionele technische producten, kun je met BIM al in een vroeg stadium renderingen, filmpjes en perspectieven laten zien. “Na een week werken kunnen we al heel veel informatie delen met de opdrachtgever,” zegt Van der Vossen. “Je kunt het ontwerp samen uitgebreid van binnen en buiten bekijken.” Hij laat zien hoe hij opdrachtgevers trakteert op exploded views, vogelvluchten en interactieve 3D-modellen. Al pratend snijdt hij een gebouw open, laat een ontwerp voor het herbestemde postkantoor in Utrecht zien op basis van de originele plattegrond, en legt daar met een muisklik de nieuwe overheen. “Bij het bekijken van 2D-tekeningen is het een stuk lastiger om je het werkelijke gebouw al voor te stellen,” zegt Vissers. “In BIM kun je als in een computerspel door het project heen wandelen. Er zijn dus veel minder woorden nodig om uit te leggen hoe een gebouw eruit gaat ziet.” Daarmee is BIM een ideaal middel voor opdrachtgever en opdrachtnemer om op één lijn te komen. Al bij een eerste bijeenkomst zijn cirkeltjes op een plattegrond direct herkenbaar als kolommen. Deze transparantie aan het begin kan kostbare wijzigingen later in het traject voorkomen. Toverspreuk De transparante werkwijze komt ook de samenwerking met de andere adviseurs ten goede. Een groot deel van de faalkosten is vaak te wijten aan te weinig onderlinge afstemming. Dit probleem wordt aangepakt door het model digitaal te delen met de constructeur, installateur en aannemer. Deze variant wordt Big BIM genoemd: via een algemeen uitwisselingformaat kunnen de constructie en installaties worden toegevoegd aan het bouwkundig model of andersom. Voorbeelden
Rijnboutt Magazine
van projecten die het bureau momenteel zo aanpakt, zijn AaBe in Tilburg, De Ontmoeting in Amstelveen, La Vie in Utrecht en de Aalmarkt in Leiden. Voor dat laatste project zijn 34 monumenten virtueel vertaald naar BIM voor een optimaal winkelontwerp. De architecten benadrukken dat daardoor kostbare meters zijn gewonnen die in de oude werkwijze nooit gevonden waren. “Voor complexe opdrachten is deze manier van werken echt een uitkomst,”zegt Vissers. “Ter illustratie noemt ze Eye, het net geopende filmmuseum in Amsterdam. “Aan de ingewikkelde staalconstructie is met BIM gewerkt. In 2D was daar vast van alles misgegaan.” Nog niet alle projecten hebben een Big BIM stempel, maar Rijnboutt ontwerpt niets meer zonder Little BIM. Dat betekent dat intern altijd aan een gezamenlijk 3D-model wordt gewerkt. “BIM past perfect bij de transparante manier waarop wij werken,” zegt Frederik Vermeesch. “Dat is niet de klassieke top-down aanpak, waarbij de architect zijn opdrachtgever vertelt wat goed voor hem is. Wij maken graag samen een ontwerp en vinden het belangrijk dat opdrachtgevers actief deelnemen aan besluiten. Met BIM kunnen wij hun de middelen aanreiken om tot de juiste beslissing te komen.” Rijnboutt blijft dus bimmen, en blijft ook graag in de voorhoede lopen; binnenkort gaat het eerste stedenbouwproject in BIM van start. Het is nog wachten op BIM voor landschapsontwerp, maar als dat er komt, wordt ook dat zeker omarmd. “BIM biedt meer efficiëntie, controle en inzicht en het is ook nog eens leuk om zo te werken,” besluit Van der Vossen. “Het lost niet álles op, uiteindelijk is het geen toverspreuk maar gereedschap. Maar het is wel heel intelligent gereedschap.”
Tekst en interview: Willemijn de Jonge Deelnemers gesprek: Bart van der Vossen, Frederik Vermeesch, Mariëlle Vissers
Exploded view begane grond, constructie en dak AaBe Tilburg
26
Rijnboutt Magazine
Ontwikkeling
27
Rijnboutt Magazine
Ontwikkeling
Een kloppend verhaal Bij De Nijs maken ze geen confectie, maar maatpakken. Hun persoonlijke aanpak en perfectionisme staat hoog aangeschreven in de sector. Om meer regie te krijgen over het eindresultaat, zette het bouwbedrijf in de jaren ’90 een eigen ontwikkeltak op. “Nu het crisis is, kunnen we laten zien dat ontwikkelen een echt vak is,” zegt Winfred de Nijs. Het begon bijna een eeuw geleden. “Mijn opa had een werkplaatsje in zijn boerderij gemaakt,” vertelt Winfred de Nijs, algemeen directeur van M.J. de Nijs en Zonen BV. “Die werkplaats is een tikje uit de hand gelopen.” Hij wijst naar de enorme timmerfabriek op het terrein, waar kozijnen, spouwbladen, dakelementen en heel veel andere producten op maat worden gemaakt. Matthias Jacobus de Nijs begon met zijn twee zonen dichtbij huis, in het West-Friese Warmenhuizen, maar zag steeds meer kansen in de stad. Joop van Stigt, die in de jaren ’70 naam begon te maken als dé renovatie- en herbestemmingsarchitect van Amsterdam, haalde De Nijs naar de stad. Het begon met de Rozenschool in Amsterdam-Oost en van daaruit ging het verder. De Nijs werkte mee aan grote projecten als de P.L. Takstraat, het Entrepotdok en de Oranje Nassaukazerne. Het vakmanschap van het familiebedrijf ontging ook andere grote architecten als Aldo van Eijck en Theo Bosch niet, die De Nijs inschakelden voor het realiseren van prachtige gebouwen.
Winfred de Nijs, M.J. de Nijs en Zonen BV
“Ontwikkelen is een echt vak”
Precisiewerk Inmiddels telt het bedrijf 250 medewerkers onder leiding van drie De Nijs-mannen van de derde generatie. De binnenstad – vooral die van Amsterdam – is nog steeds de plek waar De Nijs zich thuisvoelt. Markante projecten als de Hermitage, de uitbreiding van de Stadsschouwburg, of de renovatie en restauratie van de Burcht tonen waar ze goed in zijn: precisiewerk van hoge kwaliteit. “Je zult ons niet in een Vinexwijk zien,” zegt de Nijs, “Daar ligt onze expertise gewoon niet.” Naast het bouwbedrijf is er in ’95 ook een ontwikkeltak bijgekomen. “Door zelf te ontwikkelen, houden we de regie over de kwaliteit die we nastreven en voorzien we ons eigen bouwbedrijf meteen van productie,”zegt de Nijs. “Maar we kopen niet zomaar grond op, het zijn heel gerichte investeringen die we alleen doen als het echt toegevoegde waarde heeft. Succesvol ontwikkelen heeft alles te maken met goed kijken, weten waar je goed in bent en hart voor het eindproduct.” Daarmee vielen winkels en kantoren
De Ontmoeting, Amstelveen
af – “er zijn genoeg mensen die dat beter kunnen dan wij,” aldus De Nijs. Woningen zitten wel in de ontwikkelingsportefeuille, maar er is bewust gekozen voor meer spreiding. Scholen zijn een specialisme gebleven; er volgden er velen na die eerste school in Amsterdam, waar ze onlangs ook de uitvoering van het nieuwe St. Ignatius gymnasium deden, dit keer voor de zoon van Joop, Jurriaan van Stigt. De derde pijler in de portefeuille wordt gevormd door zorggebouwen. “Als ontwikkelaar moet je oog hebben voor hoe de samenleving in elkaar zit, en waar die naartoe gaat,”vertelt de Nijs. “Heel Nederland wordt ouder, maar ondertussen is het met de verzorgingshuizen in Nederland vrij verschrikkelijk gesteld. Wij werken graag mee aan een wereld waarin ouderen ook plezierig kunnen leven.”
plek worden voor kinderen, anders komen die hun opa’s en oma’s niet opzoeken.” Naast voorzieningen als een apotheek en een praktijk voor fysiotherapie wordt gedacht aan een kinderdagverblijf, een kinderboerderij, een grand café en een theater. Wat het precies wordt, ligt nog niet vast, maar het concept voorziet in een gevarieerde mix. De Nijs benadrukt het belang van een goed doordacht, transparant en gezamenlijk gedragen concept. “We hebben samen met Rijnboutt net zo lang door gepraat tot het hele verhaal klopte. Vervolgens hebben we tegenover de gemeente volledig open kaart gespeeld. We hebben ons kwetsbaar opgesteld en eerlijk laten zien wat we hier wilden maken: een complex waarin het echt gaat om ‘samenleven’, de samenhang tussen mensen wordt uitgedrukt in de gebouwen. De gemeente is erin meegegaan.”
Rozentuin Een eigen project dat invulling geeft aan deze wens, is De Ontmoeting in Amstelveen. Daar wordt met de nieuwbouw van verpleeghuis Het Zonnehuis ruimte gecreëerd voor een heel nieuw complex met een bijzondere mix van woningen voor 55-plussers en voorzieningen voor een veel breder publiek. Winfred de Nijs praat erover met zichtbare persoonlijke betrokkenheid. “Ik zie dit eigenlijk als het project van mijn oma. Ik deed al op mijn dertiende aan mantelzorg, ook al kende ik dat woord toen nog niet. Toen zij verhuisde naar het bejaardenhuis, ging ik daar elke dag naartoe. Maar nu dreigen ouderen in een isolement te raken. We moeten in Nederland echt opletten dat we de sociale cohesie niet kwijtraken.” Met De Ontmoeting wil de Nijs graag een wereld scheppen waar die cohesie weer vanzelfsprekend wordt. Een goed bereikbare wereld vol ontmoetingsplekken waar oud en jong met elkaar in contact blijven, zowel binnen als buiten de deur. “Ik denk aan een rozentuin, een kas of een jeu-de-boulesbaan. Het moet ook een aantrekkelijke
Vakmanschap “Er is een periode lang gedacht dat iedereen maar kan ontwikkelen,” zegt De Nijs. “Dit is het moment om te laten zien dat ontwikkelen een echt vak is, waarbij je passie voor het product moet hebben. Als je een school ontwikkelt, moet het niet gaan over de lastige regels om aan te voldoen, maar om het vormgeven van een ruimte waarin scholieren zich prettig voelen. Je moet bedenken hoe je een ‘hangtrap’ en lounge-achtige plekken gaat creëren.” De Nijs staat erom bekend niet altijd de makkelijkste weg te kiezen en vast te houden aan de voorgenomen kwaliteit. “Als iets niet goed is, moet het dus gewoon opnieuw. We hebben laatst op eigen kosten een dijk in Heilo verplaatst die te dicht op een aantal door ons ontwikkelde woningen was gelegd. Dat kost veel geld, maar die dijk haalde de kwaliteit van de woningen omlaag. Uiteindelijk wint kwaliteit het altijd van kort gevonden geld.” Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Kees Rijnboutt, Bart van der Vossen
28
Ontwikkeling
Rijnboutt Magazine
29
Ontwikkeling
Rijnboutt Magazine
“Partijen zitten nu vaker op elkaars stoel”
woningontwerp; de kopers kwamen vanzelf. In de huidige markt beginnen we nergens meer aan zonder gegarandeerde afzet. We gaan eerst op zoek naar partijen die willen investeren in een gebied, en vervolgens wordt in gezamenlijk overleg een plan gemaakt. Een kwestie van open staan voor van alles, veel onderzoek doen en investeringsstromen regisseren.” Bestemmingsplannen mogen wat Van der Gugten betreft dan ook gerust verdwijnen. “Regie blijft natuurlijk nodig, maar waarom zou je exact willen bepalen dat op die ene hoek een café mag komen met een van tevoren vastgelegd oppervlak maar op de andere hoek juist niet? Er mag wel wat meer flexibiliteit komen, vooral in transformatiegebieden als deze.” We zitten op Katendrecht, een wijk in Rotterdam die van oudsher een slechte reputatie heeft, maar waar nu een grote kwaliteitsslag wordt gemaakt. Proper-Stok werkt samen met de gemeente en woningcorporatie Woonstad Rotterdam aan de herontwikkeling van het haven- en industrieterrein tot stedelijk woon- en leefgebied. Peter van der Gugten, Heijmans Vastgoed, Proper-Stok
Vandaag is niets onmogelijk De tijd van gewoon bouwen en uitdelen mag dan voorbij zijn, met de juiste aanpak kan nog veel van de grond komen, zegt Peter van der Gugten. Het vergt wel een open mind: het proces is soms een stoelendans en het eindproduct staat niet al ver van tevoren vast. Peter van der Gugten geeft twee visitekaartjes. Op de ene is hij directeur van Proper-Stok, zoals iedereen hem al twintig jaar kent. Op de andere is hij directeur van Heijmans Vastgoed, waarvan Proper-Stok alweer een aantal jaren deel uitmaakt. Het bedrijf opereert nog wel onder eigen naam en identiteit, want het is een sterk merk. Peter van der Gugten, doorgewinterd vastgoedspecialist op het gebied van binnenstedelijke ontwikkeling, is iemand die veel gevraagd wordt voor debatten en rondetafelgesprekken. Dat debat is een wezenlijk onderdeel van gebiedsontwikkeling nieuwe stijl,
vertelt hij. “Een open gesprek over de beste aanpak van een gebied met experts uit verschillende hoeken; daarmee kan nog veel goeds van de grond komen.” De gedachte die volgens hem aan de basis zou moeten liggen van moderne gebiedsontwikkeling is dat alles mogelijk is. “De tijd van vooraf blauwdrukken maken, waarin alles tot de laatste straatsteen wordt dichtgetimmerd, is voorbij. De huidige rol van ontwikkelaar is niet meer te vergelijken met die van vroeger. Vroeger gaf je een opdracht voor een stedenbouwkundig plan en een
Fenixloodsen De ontwikkelingen vinden hier plaats op basis van een startprogramma. “We zijn begonnen met een brede school, een huisartsenpunt en van daaruit gaan we verder.” Er worden relatief goedkope woningen van hoge kwaliteit gebouwd, zodat de pioniers het aandurven. De verwachting is dat die woningen snel in waarde zullen stijgen: “Over twee jaar zijn ze misschien wel een ton meer waard.” Het gebied wordt niet in één grote armzwaai ontwikkeld, er is bewust gekozen voor een organischer aanpak: praten met geïnteresseerden, een aanzet doen, kijken wat er gebeurt, en dan pas de volgende stap nemen. Het gaat Van der Gugten niet om de beste opbrengst op korte termijn. “Ik word als ontwikkelaar graag afgerekend op het maatschappelijk effect. Ik vind het belangrijk om iets toe te voegen aan de stad. De gemeente vond bijvoorbeeld dat de Fenixloodsen hiertegenover gesloopt konden worden. Maar in een debat rond de vraag of we niet al genoeg gesloopt hebben in deze stad, heb ik ervoor gekozen de uitdaging van duurzame herbestemming aan te gaan, ook al zou sloop en nieuwbouw makkelijker en minder kostbaar zijn. Door een aantal van dit soort oude iconen te laten staan, krijgt de nieuwe woonbuurt meteen karakter. Daarmee creëer je op de lange termijn ook waarde. Mensen willen graag wonen in een gebied met een eigen identiteit.”
Dicht op de bal “Ik zeg niet dat alles anders moet,” zegt Van der Gugten. “De kennis die we in al die jaren hebben opgebouwd moeten we niet weggooien, maar op andere manier gaan inzetten.” De verandering zit vooral in het proces. Door al in de beginfase intensiever samen te werken, wordt het proces beter en daarmee ook het product. Van der Gugten noemt als aanvullende voorwaarden goed opdrachtgeverschap, werken met betrouwbare experts, het verbinden van kennis, en het belang van de stad laten prevaleren boven persoonlijk belang. “Partijen zitten nu vaker op elkaars stoel: ik moet soms denken als directeur stadsontwikkeling, Rijnboutt als ontwikkelaar. Per plek en project kan de rolverdeling anders zijn.” Bij de herontwikkeling van het Scheldeterrein in Vlissingen heeft Van der Gugten bijvoorbeeld voorgesteld een regiegroep te formeren, met vertegenwoordigers van marktpartijen en overheid. Die regiegroep fungeert als een soort directie stadsontwikkeling. “De gemeente mag daarin van mij overigens best als enige een vetorecht hebben. Ik ben niet bang dat dat veto vaak gebruikt zal worden, want het idee is dat je voortdurend met elkaar overlegt en op een volwassen manier boven de partijen staat. Als we zo met elkaar zoeken naar de beste manier om een project te realiseren, kan het in één keer goed gaan. De faalkosten zijn al drastisch gedaald, de crisis dwingt tot efficiënt werken. Wat we vroeger niet voor elkaar kregen, blijkt nu toch te kunnen. De kosten moeten in de hele keten structureel omlaag zonder in te boeten op kwaliteit.” Door het proces beter in te richten valt volgens Van der Gugten nog veel te besparen op plankosten, voorraadkosten, faalkosten en bouwtijd. “Vroeger deden wij twee jaar over het bouwen van honderd woningen, nu doen we dat in een jaar of nog korter, gewoon omdat het moet. We zijn nu in staat veel dichter op de bal te spelen.” Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Kees Rijnboutt, Mattijs Rijnboutt
30
Rijnboutt Magazine
Projecten - Ontwikkeling
De Ontmoeting Amstelveen Voor het verpleeghuis ‘Het Zonnehuis’ in Amstelveen wordt op het huidige terrein een nieuw onderkomen gerealiseerd, een levendige omgeving waarin ouderen kunnen wonen en gebruik kunnen maken van de aanwezige zorg. De woonblokken van het complex ‘De Ontmoeting’ zijn compact en alzijdig. Doordat de trappen en liften zich in het hart van de gebouwen
bevinden, zijn alle gevels voor wonen geschikt. Verspringende balkons en gevelopeningen zorgen voor dynamiek en variatie. De materialisering van de gebouwen is terughoudend en in harmonie met de groene omgeving. Rijnboutt werkt voor dit project in een bouwteam. Er is onderzocht op welke wijze, en tot welke informatiedichtheid, een integraal BIM model gebruikt kan worden in de werkvoorbereiding. Rijnboutt heeft hiervoor een protocol opgesteld waarin de gegevens van de teamleden, een gefaseerd
31
Rijnboutt Magazine
Projecten - Ontwikkeling
stappenplan en modelleerafspraken zijn opgenomen. Met behulp van een 3D IFC-model kunnen alle BIM-partners met hun eigen tekenprogramma (Archicad, Revit structure, DDS) het model van elke andere partij inlezen en gebruiken om te modelleren. De modellen worden volgens het protocol met Solibri in de IFC-standaard over elkaar heen gelegd en gecheckt met behulp van een zogeheten ‘clash’-controle.
Opdracht: De Nijs Care BV
Masterplan Lisse De naoorlogse bebouwing langs de Ringvaart in Lisse moet plaatsmaken voor meer duurzame nieuwbouw. Dit is de aanleiding om het eromheen gelegen gebied, waar ook sportvoorzieningen en onderwijs gesitueerd zijn, in een integrale vernieuwing op te nemen. De gemeente Lisse schreef hiervoor in 2009 een prijsvraag uit. Het door Rijnboutt en Koppert
Koenis opgestelde masterplan VanZelfSprekend Lisse is de opmaat voor een gezamenlijke uitwerking van het Sportlaangebied in Lisse naar een duurzame omgeving; duurzaam in de breedste zin van het woord. De inspiratie voor het plan werd gevonden in Lisse zelf. Een nauwkeurige bestudering van beschikbare gegevens, brede analyses en gesprekken met bewoners en gebruikers van het Sportlaangebied hebben er toe geleid dat er een ontwerp is
gemaakt dat zich op ontspannen wijze voegt in de omgeving. De nieuwbouw van woningen, school en sporthal-zwembad liggen in een parkachtige omgeving waarin water, hoogteverschillen en voetgangersgebieden de toon zetten.
om de voorbereidende fasen snel te doorlopen. Het gebouw wordt in oktober 2012 opgeleverd. Ontwerp, werkvoorbereiding en realisatie van dit complex zullen dan in totaal slechts twee en een half jaar in beslag hebben genomen.
Opdracht: Multi Vastgoed
Opdracht: Ballast Nedam, Kristal Projectontwikkeling, BNG Gebiedsontwikkeling
Eemplein Amersfoort Het Eemplein is gelegen aan de rand van de Amersfoortse binnenstad. Het plein, naar een masterplan van Bolles+Wilson, belooft een levendige plek te worden met voorzieningen die passen bij een groeiende stad. Er komen ondermeer een bioscoop, winkels, horeca, appartementen, een parkeergarage met 750 parkeerplaatsen en het cultuurcluster ‘het Eemhuis’. Rijnboutt heeft het gebouw aan de kop van het Eemplein – hoek Amsterdamseweg en Eemlaan – ontworpen. Dit gebouw heeft een Pathé-bioscoop met acht zalen op de verdieping en een begane grond met winkels. Het is het eerste gebouw dat door Rijnboutt tot en met de werkfase in een BIM-omgeving is uitgewerkt. Van meet af aan stond het project onder een enorme tijdsdruk. Het inzetten van BIM maakte het mogelijk
32
Rijnboutt Magazine
Verkenning
Nieuw draagvlak De Haagse wethouder Peter Smit en ontwikkelaar Gerad Schoenaker zien de toekomst van Den Haag zonnig in. De stad is populairder dan ooit. Er is genoeg te doen, maar het wordt wel steeds meer een gemeenschappelijke inspanning: overheid en markt gaan samen op zoek naar het positieve stapeleffect.
Gerad Schoenaker, SENS real estate
“Het stadium van de overheid lapt wel bij, hebben we nu wel gehad”
“De consument telt meer dan ooit.” De Haagse wethouder van Verkeer en Vervoer Peter Smit ziet het als een pluspunt van de huidige markt. “Er is in het verleden erg aanbodgericht gewerkt. Het makkelijke geld heeft een productie opgeleverd waar helemaal geen vraag meer naar is. De marktsignalen leken niet door te dringen tot de ontwikkelaars.” Hij noemt de leegstand van kantoren, die men gewoon bleef bouwen terwijl het ‘nieuwe werken’ allang in zicht was. Afgezien van het feit dat er minder makkelijk geld uitgegeven wordt, heeft de consument ook nog eens een emancipatieslag gemaakt. “Een goede ontwikkeling, die het er niet makkelijker op maakt voor gemeente en ontwikkelaars,” aldus Smit. “We moeten op zoek naar de werkelijke behoefte van de consument op de lange termijn.” Gerad Schoenaker, partner van ontwikkelaar SENS real estate houdt zich daar dagelijks mee bezig: “Wij zijn ontwikkelaars van de nieuwe garde, actief als initiator en adviseur op het gebied van herontwikkeling.” SENS komt zelf met ideeën, die ze samen met de eigenaren, gebruikers en gemeente uitwerken. Schoenaker ziet in deze tijd vooral kansen in de binnenstad: “Er is nog steeds behoefte aan stedelijke ontwikkeling, we verwachten bijvoorbeeld dat ook gezinnen weer in de binnenstad willen gaan wonen.” Dat kan de wethouder vanzelfsprekend beamen: “De dingen die het leven de moeite waard maken, vind je in de stad. Naarmate de mensen hogere eisen aan het leven blijven stellen, zal de stad steeds aantrekkelijker voor ze worden.”
33
Verkenning
Co-creation Er wordt dus weer met extra aandacht naar die stad gekeken, en niet alleen door de gemeente zelf. Terwijl groeiplannen buiten de stad bevriezen, gaat het binnen de stad verder, zij het op een andere manier. Een van die veranderingen zit hem in de rolverdeling: “Bij stedelijke ontwikkeling is iedereen afhankelijker geworden van andere partijen,” zegt Schoenaker. “Dat vergt niet alleen meer overtuigingskracht, maar ook nauwe samenwerking.” Middelen moeten in deze markt van meerdere kanten komen. Ook van de eindgebruiker wordt steeds meer draagkracht verwacht, want “het stadium van de overheid lapt wel bij, hebben we nu wel gehad,” vult Smit aan. De traditionele rolverdeling heeft plaats gemaakt voor co-creation, waarbij gemeente, ontwikkelaars, gebruikers, investeerders, stedenbouwkundigen, architecten en uitvoerders samen om tafel zitten om een haalbaar voorstel te maken. Een voorbeeld is het plan voor een ondergrondse garage onder de korte zijde van het Lange Voorhout. Een particulier initiatief van SENS real estate, waarmee zij inspelen op de parkeerproblemen in de stad. SENS liet de mogelijkheden van parkeren in de binnenstad uitgebreid onderzoeken en nodigde wel 30 partijen uit om erover mee te praten. In gezamenlijke workshops is aan het plan gewerkt, zodat een breed gedragen voorstel aan de gemeente kan worden gedaan.
Rijnboutt Magazine
Va-et-vient Beide heren benadrukken dat plannen vanaf nu niet meer ‘van de ontwikkelaar’ of ‘van de gemeente zijn’, maar van alle belanghebbenden. “De uitdaging is om die traditionele gedachte te doorbreken,” aldus Smit. “Wat geen gezamenlijk project is, zal er nooit komen.” Toch zijn er ook zaken die níet van iedereen zijn, zoals bereikbaarheid en een aantrekkelijke open ruimte – volgens Smit een onmisbare basis voor ieder vastgoedplan. “De taak van het creëren van infrastructuur en een openbare ruimte waar iets te beleven valt, neemt niemand van de overheid over, hoewel daar een hoop over gekletst wordt.” De wethouder zou zijn portefeuille tekort doen als hij niet zou hameren op het belang van goede verbindingen. “Het begint allemaal bij het feit dat je in een stad moet kunnen komen. Wat vervolgens langs die infrastructuur ontwikkeld wordt, moet bovendien meer aanzwengelen dan het project op zich. Het moet iets toevoegen aan de ontmoetingswaarde en populariteit van de stad. We zoeken naar een positief stapeleffect. Als we die voorwaarde eenmaal overeind hebben, kan het grote va-et-vient tussen ontwikkelaars en gemeente beginnen.” Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Kees Rijnboutt, Richard Koek
Cultuur & commercie Peter Smit staat positief tegenover de cooperatieve manier waarop de garage wordt ingestoken. “Er is een goede analyse gemaakt van de behoefte om met de auto de binnenstad te bereiken en tegelijkertijd wordt zeer zorgvuldig gekeken naar de kwaliteit van de omgeving van het Lange Voorhout: die zorgvuldigheid is een absolute voorwaarde, we hebben niet voor niets 25 jaar intensief gewerkt aan De Kern Gezond.” Ontwikkelaar en gemeente beschouwen het als een interessante testcase voor meer. Bijvoorbeeld op het culturele vlak, volgens beiden een cruciaal ingrediënt voor de aantrekkelijkheid van de stad. Zo praat SENS ook met een groep van 15 specialisten uit de culturele sector én de bedrijfswereld over het stedelijk cultuurconcept SpuiParc, een plan voor de nieuwe behuizing van het danstheater, residentieorkest en conservatorium op de plek van de leegkomende ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken. Met het idee voor een congres- en cultuurcentrum ineen willen zij het bedrijfsleven over de brug krijgen. Schoenaker: “We zijn op zoek naar een samenwerking met de commerciële sector, zodat we daarmee budget kunnen genereren om de steeds minder gesubsidieerde voorstellingen te kunnen laten doorgaan. Internationale bedrijven als Siemens en Shell hechten belang aan een interessant cultureel aanbod in de stad waar zij gehuisvest zijn.” Peter Smit, wethouder gemeente Den Haag
34
Verkenning
Rijnboutt Magazine
35
Verkenning
Rijnboutt Magazine
“We hebben ongelofelijk veel losgelaten”
Pierre van Rossum, Project 1012 gemeente Amsterdam
Frank van Kessel, Top Vastgoed
Onontbeerlijk vertrouwen Pierre van Rossum van Project 1012 wil de criminaliteit en de verloedering in het hart van Amsterdam tegengaan. Ontwikkelaar Frank van Kessel van Top Vastgoed ziet goede kansen op “de mooiste plek van Nederland”. Als de verschillende spelers in het veld van binnenstedelijke ontwikkeling samen durven vliegen, kan het snel gaan met de facelift van de binnenstad. Een eeuw met een gouden randje, zo typeert Kees Rijnboutt de stedelijke ontwikkeling van Amsterdam in de afgelopen decennia. “De stad heeft zich als het ware omgedraaid, de IJ-zijde van het CS is niet meer de lelijke achterkant van de stad. Na de recente ontwikkeling van de IJ-oevers en de nieuwe verbindingsmogelijkheden van de NoordZuidlijn, is de focus op het Damrak een logische volgende stap in een voortdurende kwaliteitsslag. Veel van wat we in andere ontwikkelgebieden van de stad geleerd hebben, wordt hier op de Rode Loper van het CS naar de Munt in de praktijk gebracht. Zo wordt waarde gecreëerd,” aldus Rijnboutt.
De gesprekspartners beamen dat de tijd rijp is voor een nieuwe stap in de stedenbouw. “We kunnen ons de traditionele aanpak niet meer permitteren,” zegt Pierre van Rossum, directeur van het Project Management Bureau Amsterdam. “Tegen de tijd dat je de hele cyclus van nota’s, visies, stedenbouwkundige plannen, tenders en aanbestedingen doorlopen hebt, ben je zeven jaar verder, is de markt veranderd en moet je opnieuw die cyclus door. Op die manier doe je rustig twintig jaar over bijvoorbeeld de ontwikkeling van het Oosterdokseiland.” Hij vertelt hoe de gemeente het in het hart van de stad over een andere boeg gooit met Project
1012, waarvan hij de projectleider is. “Het Damrak is jarenlang verwaarloosd en de gemeente was onmachtig om daar iets anders te doen dan wat reclames weghalen. Er zat een crimineel die de boel frustreerde, en er mocht bijna niets binnen de regelgeving van stadsdeel Centrum. Geen aantrekkelijk gebied dus voor bonafide investeerders. Terwijl we die investeerders hard nodig hebben voor een positieve impuls.” Hij is blij met de onconventionele aanpak van de gemeente voor een aantrekkelijker investeringsklimaat: “We hebben een heleboel regels overboord gegooid en de markt meer ruimte gegeven.” Honderd jaar goed Frank van Kessel van Top Vastgoed is een van de ontwikkelaars die de uitdaging aanging. In opdracht van eigenaar Bouwinvest, maakte hij en partner Patrick van Lammeren met Rijnboutt een plan voor de herontwikkeling van twee enorme gebouwen in dit gebied: het C&A-complex tussen het Damrak en de Nieuwendijk en de oude kantoren daartegenover, op de hoek van de Nieuwendijk en de Gravenstraat. “Deze plek is hoe dan ook fantastisch, de locatie heeft zich allang bewezen,” zegt Van Kessel. “Crisis of geen crisis, de bezoekersstromen van Amsterdam groeien nog steeds. Dus de commerciële haalbaarheid is goed. Nu de stad betere voorwaarden schept om dit mogelijk te maken, zie ik hier enorme kansen. Amsterdam mag wat mij betreft als voorbeeld dienen voor andere steden. Van Kessel is niet de enige die kansen ziet. Hij praat veel met internationale retailers, die stuk voor stuk interesse tonen in de
Amsterdamse binnenstad. Over de plannen voor deze kolossen van 7.000 m2 en 19.000 m2 zegt hij: “Dit moeten de mooiste gebouwen van Nederland worden. Mijn drive is om iets aan de stad terug te geven dat tenminste honderd jaar goed blijft. Mijn moeder moet trots op me kunnen zijn. Dus het moet ook nog heel snel gebeuren, want anders maakt zij het niet meer mee.” Met de heldere voorwaarden die de gemeente nu stelt, zou het echt een stuk sneller moeten kunnen volgens deze jonge ontwikkelaar, die naar eigen zeggen nooit langer dan twee minuten over een beslissing nadenkt. “Het grote voordeel van iets binnen een overzichtelijke termijn doen, is dat je de kwaliteit kunt behouden. Wij willen hier volgend jaar al beginnen met bouwen en verbouwen.” Sleutelgebouwen De nieuwe aanpak vergt een behoorlijke mentaliteitsverandering van de gemeente. Van Rossum: “We hebben ongelofelijk veel losgelaten. Als je dit een kans van slagen wilt geven, moet je als gemeente ook bereid zijn iets toe te geven, bijvoorbeeld dat er retail of een hotel bij mag komen.” De steun aan de markt is echter niet zonder voorwaarden. “Wij willen functies die de kwaliteit van de binnenstad vergroten. Daarom leggen we contractueel vast dat een pand ook in de toekomst in goede handen blijft: ook nadat de eerste huurder vertrekt, mag het geen sex shop, coffee shop of gokhal worden. Betrouwbare partijen hebben er overigens geen enkele moeite mee om dat te ondertekenen.” Vertrouwen is een woord dat vaak valt, als onmisbare basis voor een goed proces en in het verlengde daarvan een goed product. “Je moet samen durven te vliegen,” zegt Kees Rijnboutt. Van Rossum is realistisch: “Commercieel en publiek belang kunnen botsen. Toch is het vertrouwen dat je er samen wel uitkomt onontbeerlijk. De gemeente moet ondernemend durven zijn, initiërend en faciliterend. En we moeten gunnen dat exploitanten er geld mee verdienen. Maar de ondernemer moet ook een bijdrage willen leveren aan de kwaliteit van de stad. De sleutelgebouwen die wij hebben aangewezen staan niet op zichzelf, ze kunnen het hele omliggende gebied omhoog halen. De Gravenstraat, die langzaam aan het verloederen was, gaat nu in de lift doordat er op de kop aan een nieuw gebouw wordt gewerkt.” Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Kees Rijnboutt, Frederik Vermeesch
36
Rijnboutt Magazine
Verkenning
Knelpunt wordt knooppunt Een grondige verkenning van het stationsgebied in Weesp liet zien dat er meer mogelijk is dan gedacht. Met een uitbreiding kan het station 145.000 passanten per dag aan, en het blijkt de moeite waard om letterlijk de diepte in te gaan – onder de Vecht door. “Ik ben ervan overtuigd dat dit uiteindelijk de beste oplossing is voor stad en land,” zegt wethouder Jean van der Hoeven.
De gemeente Weesp staat voor een spannend jaar. Dit jaar nog besluit de Tweede Kamer wat op de middellange termijn gedaan wordt om de spoorverbinding tussen Amsterdam en Almere te verbeteren. De geplande IJmeerverbinding kost miljarden en die heeft de overheid momenteel niet. Daarom wordt in het kader van OV-SAAL (Schiphol-Amsterdam-Almere-Lelystad) onderzocht hoe het tracé via de bestaande Hollandse Brug verbeterd en uitgebreid kan worden. Weesp kan een intercitystation worden: het aantal treinen per uur gaat dan van zes naar minimaal twaalf. Dat betekent elke vijf minuten een trein en maar liefst 145.000 passanten per dag in 2020. Een knelpunt op dat tracé is de spoorbrug over de Vecht bij Weesp, die door de hogere frequentie niet meer open kan. Daar moet een oplossing voor gevonden worden. Nu kun je de visie van de rijksoverheid natuurlijk gewoon afwachten, maar de gemeente Weesp neemt de regie liever zelf in handen. Wethouder Jean van der Hoeven is enthousiast over het intercitystation. “Als je maar 1% van die reizigers weet te verleiden om een bezoek aan het centrum van Weesp te brengen, geeft dat de stad een positieve economische impuls.” Om de mogelijke overheidsinvestering in het station van Weesp gestalte te geven, vroeg hij verschillende bureaus om een plan van aanpak voor het stationsgebied. “Het is in zo’n verkenningstraject goed een externe expert in te schakelen,” aldus Van der Hoeven. “Wij hebben als gemeente de expertise niet in huis, en bovendien is het raadzaam om de aanbevelingen niet door de gemeente maar door een onafhankelijke partij te laten doen.” De uiteindelijke keus viel op Rijnboutt. “Ik heb een aantal jaar geleden bij een verkenning van de mogelijkheden in de Bloemendalerpolder al ervaren hoe zij een onderzoek aanpakken, en dat beviel goed. Bovendien is het in dit geval een pre om met een bureau te werken dat goed is ingevoerd in het Haagse.” Jean van der Hoeven, wethouder gemeente Weesp
37
Rijnboutt Magazine
Verkenning
Halteplaats In de visie van Rijnboutt wordt het huidige stationsgebied beschreven als een identiteitsloze halteplaats. “Weesp heeft inderdaad geen aantrekkelijk station,” bevestigt Van der Hoeven. Zijn opdracht aan Rijnboutt luidde in eerste instantie om een concreet, betaalbaar, realistisch plan te maken voor een representatief stationsgebied, dat recht doet aan het aantal reizigers dat daar straks langskomt. Maar bij de presentatie van deze verkenning, een voorstel waarbij het spoor wordt opgetild om de zichtlijnen tussen de historische vestingstad en de Bloemendalerpolder te herstellen, bleek de raad iets anders te willen. Er speelt namelijk meer dan een ‘lelijk’ station. De spoorbrug over de Vecht, net na het station, vormt een flinke belemmering voor de vaarroute – de ‘staande mastroute’. De brug moet af en toe open: te vaak voor de treinen, niet vaak genoeg voor de boten. De raad drong daarom aan op een verdiept station met een tunnel onder de Vecht door. “Ik had tegen de raad kunnen zeggen: dat is onbegonnen werk, want voor dit duurdere traject is nu geen geld,” zegt van der Hoeven. Toch deed hij dat niet. “Want uiteindelijk is die tunnel gewoon de beste oplossing: hij lost het landelijke probleem op het spoor én het water op, en is ook nog eens goed voor Weesp. Rijnboutt kreeg een nieuwe opdracht om deze variant te onderzoeken. Inmiddels ligt er een “mooi boekje”, waarmee het lobbytraject officieel is geopend. “Een heldere visie, die ik goed kan gebruiken voor allerlei overlegorganen,” aldus de wethouder. “De lobby waar we voor staan is uitdagend, maar zeer de moeite waard, omdat deze variant veel meer oplost op de lange termijn. We gingen in de eerste instantie voor de korte termijnoplossing, maar uiteindelijk lag die tunnel er altijd al onder als toekomstdroom.” Vrije ruimte De manier waarop die toekomstdroom is verkend, is tekenend voor de manier waarop het werk aan stedenbouwkundige projecten tegenwoordig gaat, vertelt Richard Koek van Rijnboutt. “Er worden stapsgewijs steeds meer mogelijkheden onderzocht. We werden op pad gestuurd met de vraag van OVSAAL. Dan kijk je naar wat mogelijk is binnen het gestelde tijdspad en budget. Toen het kader werd verruimd, ontstond van daaruit een nieuw plan. De uiteindelijke versie was waarschijnlijk anders uitgepakt als we al vanaf het begin bezig waren geweest met een tunnel. Dan hadden we misschien wel gedacht vanuit zes sporen; nu verwachten we het voordeliger, met vier sporen, op te kunnen lossen.” Bart van der Vossen vult aan: “Het mooie van dit traject is dat door de manier waarop de discussie is gevoerd, vrije ruimte is gecreëerd. Als het lukt om die vrije ruimte te maken, kun je los van de druk van het moment naar zo’n plek kijken. Daar worden plannen over het algemeen beter op.” Jean van der Hoeven besluit: “Dergelijke verkenningen
zijn echt zoektochten naar wat het beste is voor een bepaalde plek. Het hoeft niet allemaal met een gouden randje, maar je moet wel uitgaan van kwaliteit en het moet passen in het DNA-profiel van de stad.” Dat DNA ziet hij als belangrijke onderlegger voor elk plan. “Je kunt wel vanachter je bureau een mooie nota schrijven, maar als daar de belevingswereld van de mensen in de stad niet in verwerkt zit, heeft het geen zin. De huidige visie op het stationsgebied doet recht aan zoveel mogelijk mensen en wensen.” Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Bart van der Vossen, Richard Koek
“De lobby is uitdagend, maar zeer de moeite waard”
Stationsvisie regio
Aansluiting stationsgebied op oude stadskern
38
Verkenning
Rijnboutt Magazine
39
Verkenning
Afslanken, inkrimpen, dereguleren en privatiseren: onder invloed van dit devies laten gemeentes ontwikkelingen steeds meer aan de markt over. Maar met het massale ontslag van planologen en stedenbouwkundigen, stroomt ook steeds meer vakkennis de gemeente uit. “Om te voorkomen dat straks alles bepaald wordt door de vrije werking van vraag en aanbod, moet er toch iemand zijn die waakt over de historische continuïteit, het collectieve geheugen, de identiteit van een stad of dorp,” zegt Richard Koek van Rijnboutt. Fred Kaaij, al bijna vijftien jaar stadsarchitect van de gemeente Haarlemmermeer, is zo iemand. “Mijn vak is kwaliteitsbeheersing. Ik probeer de eigenheid van de verschillende dorpen in deze gemeente te bewaken.” Er is geen bouwplan in de 26 dorpen en kernen van de Haarlemmermeer dat hem ontgaat: hij zit in alle Q-teams die de grotere projecten beoordelen op kwaliteit, maar adviseert ook bij individuele bouwplannen. Als stadsarchitect is hij al in een vroeg stadium betrokken bij alle beslismomenten in het bouwtraject, van architectenkeuze tot definitief ontwerp. Als adviseur van de welstandscommissie speelt hij ook een belangrijke rol bij de eindcontrole. Zo houdt hij van begin tot eind de vinger aan de pols ten aanzien van de kwaliteit van de gebouwen en hun omgeving. “Wat ik veel doe, is signaleren, adviseren en het proces in goede banen leiden. Als ik zie dat een bouwplan een soort soep wordt die nergens naar smaakt, wordt het tijd voor een gesprek met de opdrachtgever. En als er vier bedrijven zijn die allemaal een icoon langs de A4 willen bouwen ook. Dan adviseer ik dat het tijd is voor een beeldkwaliteitsplan om een Las Vegas-effect langs de rijksweg te voorkomen.”
“Wachten op een wonder heeft weinig zin”
Fred Kaaij, stadsarchitect gemeente Haarlemmermeer
Schoonheid en verduurzaming De zware klei van de Haarlemmermeer, vroeger vooral gebruikt voor het telen van aardappels en uien, blijkt nog steeds een vruchtbare bodem voor nieuwbouw. Er worden hier zelfs nog kantoren gebouwd, maar dan wel van het duurzaamste soort. Dat gebeurt onder het toeziend oog van stadsarchitect Fred Kaaij: “Ik streef naar schoonheid, ook al is dat een beladen term.”
Cradle-to-cradle De Haarlemmermeer is een dankbare plek om stadsarchitect te zijn. Natuurlijk wordt de crisis hier gevoeld, maar toch wordt er nog relatief veel ontwikkeld, ook op initiatief van de gemeente zelf. “In het tijdsbestek van één generatie is een landelijk gebied in de sfeer van ‘het tuinpad van mijn vader’ compleet verstedelijkt,” zegt Kaaij. In de boerendorpen is altijd goed op het geld gelet; de gemeente is niet in de problemen gekomen met risicovolle grondexploitaties. En er is veel te danken aan Schiphol op een steenworp afstand. Nergens anders in Nederland worden nog kantoren gebouwd zoals in het ideaal gelegen Hoofddorp, de ‘hoofdplaats’ van de Haarlemmermeer. Dat neemt niet weg dat ook hier veel grote, energieverslindende kantoren leeg staan. “Het gebied tussen het station en het raadhuis staat voor een grote omwenteling,” zegt Kaaij. Terwijl in Beukenhorst-Zuid duurzame, waardevaste nieuwbouwkantoren verrijzen, worden de eigenaren van de leegstaande panden één blok verderop actief door de gemeente benaderd voor herbestemming. “Wachten op een wonder heeft weinig zin,” zegt Kaaij. “In Beukenhorst-West, vlakbij het station en
Rijnboutt Magazine
het centrum, is het kansrijker om oude kantoren om te vormen tot woningen. Er is daar een zeer actief initiatief, ‘De Beuk er in’, van particulieren die deze omwenteling van de grond proberen te krijgen. Er zijn ook al twee kantoorpanden die worden getransformeerd tot hotel.” Het extreem duurzame TNT-gebouw en de cradleto-cradle kantoren van Park 20/20 die onlangs in gebruik zijn genomen, zijn trendsettend. Kaaij ziet verduurzaming als hét thema van de toekomst: “Het is dramatisch gesteld met de energieprestaties van bestaande kantoren en woningen. Een recente studie toont aan dat binnen twaalf jaar de energielasten hoger zullen zijn dan de huur- of hypotheeklasten. Hier ligt een gigantische opgave. De markt speelt daar gelukkig al heel slim op in. Zo zijn er nu zonnepanelen in de vorm van dakpannen, we kunnen eindelijk af van die lelijke krengen op het dak. En er komen steeds meer initiatieven voor duurzaamheidsprogramma’s. Zo kwam bouwbedrijf van Wijnen laatst met een groen plan voor de wijk Graan voor Visch, waarbij individuele kopers een getrapt verduurzamingspakket krijgen aangeboden. Wij willen dat soort ingrepen met bouwvergunningen faciliteren.” Russisch programmeren Uitzoomend ziet Kaaij een grote verandering in de aanpak van gebiedsontwikkeling. “Een paar jaar geleden hanteerden we nog een soort Russische planvorming. In de Vinex-tijd was alles wat gebouwd werd tien jaar daarvoor exact zo bedacht, vastgelegd en tot op de centimeter uitgetekend. Die gedetailleerde stedenbouwkundige plannen maken nu plaats voor veel globalere essentiekaarten, waarin alleen de openbare ruimte strak geregisseerd wordt.” Het groen en het profiel zijn ingevuld, de rest wordt opengelaten. “We stellen wel een aantal styling-regels op over zaken als de bouwstijl en de kleur van de stenen. Maar het aantal huizen dat er komt en de termijn waarop alles af moet zijn, laten we los. Het streven is vooral mensen te verleiden met een krachtig concept.” Dat bij de ontwikkeling van dat concept goede architecten nodig zijn, is iets waar hij ontwikkelaars regelmatig op wijst. “Het toekomstscenario voor architecten baart me zorgen. De architect krijgt vaak alleen nog maar een deelopdracht voor het voorlopig ontwerp. De rest van het ontwerpproces is toegeëigend door de bouwbedrijven en aannemers, die het zo goedkoop mogelijk uitbesteden of zelf oplossen. In zo’n versnipperd proces is het lastig de kwaliteit te borgen. We verlenen dan ook geen bouwvergunning als de handtekening van de architect niet op de tekeningen staat. Ik snap niet dat architecten dit laten gebeuren. Als het proces van a tot z door een goed architectenbureau wordt begeleid, hoef ik me nergens zorgen over te maken.” Tekst en interview: Willemijn de Jonge Fotografie: Herman Wouters Overige gespreksdeelnemers: Bart van der Vossen, Richard Koek
40
Rijnboutt Magazine
Projecten - Verkenning
41
Damrak Amsterdam
Santrijn Oosterhout
In het ‘projectgebied 1012’, het hart van de Amsterdamse binnenstad, heeft Rijnboutt een studie gedaan naar de mogelijkheden van herontwikkeling van twee grote, beeldbepalende gebouwen: het C&A-gebouw aan het Damrak en het kantoor van Justitie aan de Nieuwendijk.
Het Santrijngebied is in Oosterhout de laatste fase van de vernieuwing van het centrum. Het gebied, met een nadruk op de culturele voorzieningen, zal met de vernieuwing meer onderdeel uitmaken van het centrumgebied. In het masterplan Santrijn zijn de kaders vastgelegd voor de herstructurering. In een gefaseerd ontwikkelingstraject zal hier een binnenstedelijk gebied ontstaan dat functioneel en ruimtelijk een verrijking van het centrum zal zijn. Een ondergrondse parkeergarage met woningen daar boven, een
Norfolkterrein Den Haag
Met behulp van BIM zijn voor beide gebouwen op efficiënte wijze een aantal herontwikkelingsscenario’s uitgewerkt. De grafische output (3d-beelden van elke verdieping, cruciale doorsneden en gevelimpressies) en de scherpe, numerieke output leverden de noodzakelijke gegevens om de haalbaarheid van elk scenario door te kunnen rekenen. Rijnboutt is inmiddels gestart met de uitwerking van het ontwerp voor de locatie aan de Nieuwendijk. Samen met Robert Stern Architects wordt gewerkt aan het ontwerp voor de herontwikkeling van het C&A gebouw aan het Damrak. Opdracht: Bouwinvest
Het Norfolkterrein wordt een integraal onderdeel van de stad Den Haag. Na jarenlang afgesloten te zijn geweest wordt het gebied toegevoegd aan het woonmilieu van Duindorp en Scheveningen Haven. De eerste fase kan worden ontwikkeld langs de Houtrustweg, waarmee het gebied aansluit op het vernieuwde Duindorp, een wijk waarin Vestia de afgelopen jaren aanzienlijk in de stedelijke vernieuwing heeft geïnvesteerd. Het door Rijnboutt ontwikkelde structuurmodel gaat uit van een heldere opzet van verschillende, flexibel en onafhankelijk in te vullen bouwvelden, met elk een variatie aan woningtypes en eigen parkeervoorzieningen. Zoveel mogelijk woningen kunnen profiteren van het uitzicht en een goede zonligging. Per blok kan worden aangesloten op de marktvraag, omdat de belangrijkste stedenbouwkundige kaders zijn vastgelegd. In beeld kan een brug worden gevormd tussen het meer introverte Duindorp en de havenbebouwing die door ASR Vastgoed Ontwikkeling zal worden ontwikkeld.
In een digitaal model is gelijktijdig getekend en gerekend, waardoor de haalbaarheid van het project regelmatig kon worden gecontroleerd en teruggekoppeld.
Opdracht: Vestia / Ceres projecten
Rijnboutt Magazine
Projecten - Verkenning
grote centrale bibliotheek, een toekomstbestendig theater en een attractieve entree tot de binnenstad. De vernieuwing van de openbare ruimte zorgt ervoor dat het gebied een integraal onderdeel van de binnenstad gaat uitmaken. Het masterplan legt de kaders voor de nieuwe bebouwing en openbare ruimte nauwgezet vast. Aansluitend op de bestaande bebouwing, met de basiliek als blikvanger, zijn de bebouwingslijnen vastgelegd, de architectonische ambities bepaald en de openbare ruimte tot in detail ontworpen. Binnen deze kaders zullen verschillende bouwkundige opgaven worden gecoördineerd.
Stationsvisie Weesp
Opdracht: gemeente Oosterhout
Hoewel de historische en monumentale binnenstad, het polderlandschap en de Vecht op een steenworp afstand zijn gelegen, heeft de huidige stationsomgeving van Weesp daar geen kwalitatieve relatie mee. Historische lijnen zijn in de loop van de tijd steeds verder veronachtzaamd, en verbindingen zijn vooral ingegeven door technische randvoorwaarden. Op de schaal van de stad ligt het stationsgebied als knoop tussen het centrum in de oude vesting, de woonbuurten van Weesp, de Vecht en de Bloemendalerpolder. Het ervaarbaar maken van de historische en landschappelijke kwaliteiten is dé opgave voor het gebied. Met de uitbreiding van de spoorcapaciteit tussen Schiphol en Almere wordt de knooppuntligging van Weesp vergroot. Omdat de huidige Vechtpassage een knelpunt is in het spoorwegnetwerk én omdat het spoortalud een barrière in de stedelijke structuur vormt, is in de stationsvisie de voorkeur uitgesproken om een spoortunnel met vier sporen en een ondergronds station te realiseren. Met deze stationsvisie wordt beoogd de samenhang tussen de functie en de kwalitatieve beleving van de spoorzone te vergroten en een nieuwe, unieke identiteit te realiseren. Opdracht (met DRO Amsterdam): Gemeente Weesp
42
Rijnboutt Magazine
Projecten - Verkenning
Een nieuwe waterlaag in Wielwijk Voor Wielwijk, een naoorlogse woonwijk in Dordrecht-west, is een stedenbouwkundige visie ontwikkeld die zal uitmonden in een groot scala aan projecten. Deze projecten moeten het mogelijk maken dat de wijk in de toekomst weer een gewild woonmilieu wordt. De herstructurering van Wielwijk wordt gecombineerd met het toepassen van bouwstenen voor duurzaamheid. Er wordt niet afgewacht tot maatregelen
Onderzoek parkeergarage Lange Voorhout In het hart van de Haagse binnenstad, onder de korte zijde van het Lange Voorhout, tussen de Posthoorn en de Amerikaanse Ambassade wordt de mogelijkheid onderzocht een ondergrondse parkeergarage te bouwen. Rond het buitengewoon prachtige en monumentale Lange Voorhout wordt nog altijd gewoond en zijn een groot aantal bedrijven en culturele instellingen gevestigd. Enkele jaren geleden zijn bij de herinrichting van het Lange Voorhout 125 parkeerplaatsen komen te vervallen. Sindsdien laat het tekort aan parkeerplaatsen zich pijnlijk voelen en is er veel last van ‘zoekgedrag’ van rondrijdende auto’s in de omliggende straten. Het initiatief voor een verkennend onderzoek is genomen door SENS real
nodig zijn, uitgangspunt is een onderzoekende ontwerpbenadering om het klimaatbestendiger maken van Wielwijk te combineren met een herstructurering van de wijk. In de nieuwe waterlaag van Wielwijk is het water niet alleen in de randen van het plangebied aanwezig, maar zal ook door de wijk worden gevoerd. Het type stadsplattegrond van de wederopbouwwijken biedt hiervoor specifieke mogelijkheden. De functionele ruimtelijke organisatie leidt tot een royale hoeveelheid openbaar gebied met de nodige flexibiliteit en ruimte voor nieuwe herinrichting. Het schept de mogelijkheid om aan het credo ‘licht, lucht en ruimte’ van de moderne
beweging een hedendaagse invulling te geven. Met het zichtbaar maken van de waterafvoer in de open(bare) ruimte, leiden collectieve faciliteiten voor de wateropgave tot ruimten van en voor iedereen.
estate (Gerad Schoenaker) samen met Dura Vermeer. Over dit, particuliere, initiatief is van tevoren intensief overleg gevoerd met het Haagse gemeentebestuur. De gemeente staat positief tegenover het onderzoek maar wacht, natuurlijk, de resultaten ervan af. Het ontwerp wordt gemaakt door de architect/stedenbouwkundige prof. Joan Busquets, Rijnboutt leidt het onderzoek. In het project moet een gegarandeerde oplossing gevonden worden voor het behoud van de bomen – linden – op het Lange Voorhout, wat vraagt om een diepgaande studie. BSI Bomenservice heeft grote ervaring op dit gebied en is met de studie belast. In het afgelopen half jaar is in een tweetal workshops samen met belanghebbenden, bewoners, bedrijven, vertegenwoordigers van de gemeente, adviseurs en organisatoren op velerlei terrein, voor- en tegenstanders, ontwikkelaar en ontwerper, onder leiding van Kees Rijnboutt aan het project gewerkt.
De workshops werden gehouden in de foyer van de Koninklijke Schouwburg met uitzicht op het onderzoeksgebied. Uitgangspunt is om volstrekte transparantie van alle aspecten van het onderzoek te bewerkstelligen, real time en ter plaatse. Ook dat geeft een nieuw gezicht op de procesgang.
43
Opdracht (met FARO Architecten en HOSPER): Ministerie Infrastructuur
Opdracht: SENS real estate / Dura Vermeer Beton- en Waterbouw
Colofon Tekst Willemijn de Jonge (vraaggesprekken herbestemming, ontwikkeling, verkenning) Jan van Grunsven (vraaggesprek Joan Busquets); vertaling Ruud van der Helm Directie en medewerkers Rijnboutt BV Eindredactie Bart van der Vossen en Jan van Grunsven Fotografie Herman Wouters Vormgeving Thonik Oplage 2000 Copyright Rijnboutt, juni 2012
Rijnboutt Magazine
44
Rijnboutt bv Barentszplein 7 1013 NJ, Amsterdam Postbus 59316 1040 KH Amsterdam T +31 (0)20 530 48 10 F +31 (0)20 530 48 20
[email protected] www.rijnboutt.nl
Rijnboutt Magazine
