Ingatlannyilvántartás, ingatlanjog 2015. március 27.
Dr.Fónyiné dr.Kazareczki Andrea Csoportvezető bíró PKKB
I. 2013.évi V. törvény az új Ptk TULAJDONJOG 5:13.§ (1) bek. meghatározza a tulajdonjog fogalmát: a tulajdonost tulajdonjogának tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. 5:13.§ (2) bek. összefoglalóan meghatározza a tulajdonjog részjogosítványait: a tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga.
3) 5:31-34.§ Elidegenítési és terhelési tilalom: - hitelezői pozíció erősítése, - nem önálló biztosíték, - Inyt-ban a biztosított jogot is fel kell tüntetni, - a biztosított jog megszűnésével megszűnik, - nem korlátozza az ellenérték fejében jóhiszeműen jogot szerzők jogát, - relatív dologi hatály: elbirtoklást nem akadályozza; - bírósági végrehajtásban ingó foglalása ex lege keletkezteti, ingatlan foglalása nem!!!!!!!!!!!!! (jelentősége igényperben)
4) 5:37.§ Ingatlannyilvántartási igény: ingatlannyilvántartáson kívüli tulajdonszerző kötelmi joga a bejegyzés iránti igény → ELÉVÜLHET! Pp. 371.§ igényper – BDT 636/2002 5) Tulajdonszerzés átruházással: - kimaradt a birtokkal megerősített jogcím védelme – fontosabb az Inytv közhitelessége; - a nemo plus iuris alól csak egy kivétel van, a kereskedelmi forgalomban szerzés DE CSAK INGÓNÁL! - 5:39.§(3) bek. meghatározza a kereskedelmi forgalom fogalmát: ha az eladó az adásvételi szerződést jogszerűen folytatott, üzletszerű gazdasági tevékenysége körében, saját nevében köti; - régi Ptk 118.§ (2) bek. a „rábízás” szabálya megszűnt; - XXV. PED hatályban marad: nem érvényességi kellék, de bejegyzéshez szükséges kellék a közokirati vagy teljes bizonyító erejű magánokirat → helyes kereseti petitum (nem jognyilatkozat pótlása!!!!!!);
6) 5:41.§Tulajdonszerzés hatósági határozattal és hatósági árverés útján - ingatlanra is vonatkozik; - változatlanul csak a jóhiszemű szerzőre vonatkozik; - kell az Inyt-i bejegyzés is; 7) 5:45.§ Jogcímes elbirtoklás - csak ingatlan, - 5 év, - írásbeli szerződés, amely bejegyzéshez szükséges alaki hiányban szenved, egyébként a bejegyzésre alkalmas, - ÉS a birtokos az ellenszolgáltatást megfizette;
Ptké 47.§: A jogcímes elbirtoklásra vonatkozó rendelkezéseket a Ptk. hatályba lépésekor folyamatban lévő elbirtoklásra is alkalmazni kell azzal, hogy ha a jogcímes elbirtokláshoz szükséges elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb van hátra, a birtokos az ingatlan tulajdonjogát a Ptk. hatályba lépését követő egy év elteltével szerzi meg.
Az elbirtoklás változatlanul eredeti tulajdonszerzés: - 5:44.§ (3) bek.: elidegenítési és terhelési tilalom fennállása nem zárja ki; - 5:44.§ (4) bek.: tulajdoni hányadot is el lehet birtokolni, akkor is, ha az elbirtokló nem tulajdonostárs → rendezi az eddigi bírói gyakorlatot; - írásbeli felszólítás nem szakítja meg! - a tulajdonosi jog gyakorlása szakítja meg (nem a rendelkezés – kérdés, hogy mit ért ezen majd a gyakorlat, mivel a régi Ptk 112.§ (1) bek. és az 5:30.§ (1) bek. szerinti rendelkezési jog tartalma azonos); - 5:46.§: változatlan a jogelőd és jogutód elbirtoklási idejének összeszámítása; DE ha a jogelőd esetében már eltelt, nem lehet összeszámítani → közbenső jogszerzés! → helyes kereseti kérelem!!!!! (1991. június 9.)
8) 5:70.§ Ráépítés - beépíti a PK 7 állásfoglalást, - felek eltérően megállapodhatnak a ráépítés tényében, mértékében, kizárásában; közös tulajdon esetén a fennálló tulajdoni arányok megállapodással való megerősítése kizárja a ráépítést; - 5:71.§(2) bek. meghatározza a rosszhiszemű ráépítő fogalmát: az építkezés megkezdése előtt tudta vagy a körülmények alapján tudnia kellett, hogy az építés a tulajdonos tulajdonjogát sérti; - Ptké 48.§: a ráépítéssel történő tulajdonszerzésre a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni, ha az építkezés a Ptk. hatályba lépését követően fejeződött be;
9) Közös tulajdon és annak megszüntetése - beépíti az 1/2008 PK véleményt, PK 8, PK 9 állásfoglalásokat, - kivéve PK 9 VI. – 5:81.§ (5) bek.: a tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja; adóstárs nem, mert az adós árverezését a Vht tiltja; - 5:81.§ (2) bek.: az eladó számára nyilvánvaló ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonossal is közölni kell a vételi ajánlatot; hatálytalanságra nem lehet hivatkozni a jóhiszeműen eljáró jogszerzővel szemben, - 5:83.§ (2) bek.: közös tulajdon megszüntetésére alkalmatlan idő megfogalmazása = 2/2009 (VI.24.) PK vélemény beépítése; nem teremt res iudicata-t;
- 5:84.§ (4) bek.: bennlakó tulajdonostárs javára tulajdoni hányadával arányos használati jog alapítása – rendelkezni kell a bejegyzéséről, ezzel a vevő és a bennlakó jogviszonya egyértelműbben rendezésre kerül, mint a „quasi” bérleti joggal; úgy tűnik hivatalból, kérelem nélkül is, mérlegelési jogkörben; - a használati jog értékcsökkentő hatását a bennmaradó viseli, - dologi jogi hatályú jog, de ha a meghatározott terjedelmét jelentősen túllépi, kérelemre megszüntethető;
HASZNÁLATI JOGOK 1) Az új Ptk változtatásairól általánosságban - A piaci szemlélet megjelenítése; - A föld és épület tulajdonjoga elválasztási lehetőségének bővítése; - A haszonélvezet szerződéssel való alapításának előmozdítása, a haszonélvező jogainak bővítése, a tulajdonos érdekeinek védelme, biztosíték, a törvény által is szabályozva; - A használati jog jogi személy javára is; - Telki szolgalmat a tulajdonos saját javára is alapíthat.
2) Közös jellemzők - A tulajdonjog önállósult részjogosítványai; - Zártkörűség elve: csak a törvény által elismert formában hozhatók létre (kogencia); - Abszolút negatív szerkezetűek (mindenkivel szemben tűrési kötelezettség); - Alapításuk ellenértékhez köthető, gyakorlásuk ingyenes; - Önállóan forgalomképtelenek, csak az ingatlannal együtt azok; - A használati jog jogosultja a tulajdonjoggal azonos védelemre tarthat igényt; - Jogosultja a dologban bekövetkezett károkért a delictualis kártérítés szabályai szerint felel a tulajdonos felé;
3) Földhasználat 5:19.§ Elváló földhasználat: föld és épület tulajdonosának szerződése harmadik személlyel szemben csak akkor hatályos, ha azt az Inyt-ban feljegyezték; 5:20.§ kölcsönös elővásárlási jog – ex lege; nem személyhez kötött jogosultság, a használó a földhasználatot az épülettel együtt másnak átengedheti.
4) Haszonélvezet - 5:146.§ (1) bek.: Ingatlanon fennálló haszonélvezet létrejöttéhez a szerződésen kívül változatlanul az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges; - Fogalma: személyhez kötött használati jog (állagjog), mely során a más tulajdonában lévő dolgot - rendeltetésének megfelelően – birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja (ÚJ!) és hasznait szedheti; - Abszolút szerkezetű jog: haszonélvezővel szemben mindenki mást negatív kötelezettség terhel;
- 5:146.§ (2) bek.: Ha a jogszabálynál fogva létrejött haszonélvezeti jogot nem jegyzik be, jóhiszemű vagy ellenérték fejében szerzővel szemben hatálytalan; - Új szabály a (3) bek.: ha a haszonélvezet tárgya a haszonélvezet keletkezését követően gyarapszik, a növekményre nem terjed ki = terjedelmét keletkezésének időpontja határozza meg; - Kivétel a (3) bek. alól: ha a gyarapodás a rendes gazdálkodás körébe tartozik, pl. erdőben ültetett, nőtt fa, föld terménye, termés, szaporulat;
- 5:147.§ (2) bek.: ha egyidejűleg több haszonélvezőt illet meg, a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni; - 5:147.§ (5) bek.: jogi személy javára is alapítható, max. 50 évre, a határozatlan időre alapított is max. 50 év = garancia az időbeli korlátozás; - meg lehet határozni dátumszerűen vagy jövőbeni esemény bekövetkezéséhez kötni; az ingatlan-nyilvántartásba az időtartamot be kell jegyezni;
- 5:148.§ (1) bek.: változatlanul nem lehet átruházni, jogutódlással megszerezni = nem forgalomképes ≠ gyakorlásának átengedése: a jogosult kötelmi alapú használati vagy hasznosítási jogot kap; - Nem kötelmi jogviszony, még ha szerződés is hozza létre, így a bíróságtól nem kehet a módosítást kérni (6:192.§); - Megszűnésekor eddig követelhette a szükséges költségeket, levonva az időközi értékcsökkenést, most 5:150.§ (2) bek.: a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok következtében beállott értéknövekedés megtérítését = korlátozott megtérítési igény, a haszonélvezet megszűnésekor válik esedékessé, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhető;
- 5:152.§ (2) bek.: a tulajdonjog veszélyeztetése esetén a tulajdonos tiltakozhat, biztosíték adását követelheti, kérheti a bíróságtól a haszonélvezeti jog felfüggesztését megfelelő biztosíték adásáig → egyre nagyobb gyakorlati jelentősége van; - Akkor megfelelő a biztosíték, ha a haszonélvező jogsértő magatartása következtében előállott kockázatra fedezetet nyújt; - (4) bek.: a tulajdonos ugyanígy léphet fel azzal szemben is, akinek a haszonélvező a haszonélvezetből fakadó jogok gyakorlását átengedte + ÚJ: megfelelő biztosíték elmaradása esetén a bíróság a harmadik személyt a részére átengedett jog gyakorlásától eltilthatja; (kérdés: mi lesz a sorsa a haszonélvezővel kötött szerződésének?)
5:154.§ ÚJ szabály :A haszonélvezet megszűnése, megszüntetése, 1) Ex lege: - jogosult halálával vagy jogutód nélküli megszűnésével, - határozott idő lejártával, - ha a haszonélvező szerzi meg a tulajdonjogot; 2) Jogügylettel: - Lemondó nyilatkozattal, melyet a tulajdonoshoz kell intézni = címzett jognyilatkozat; csak írásban! - + a haszonélvezeti jognak az ingatlannyilvántartásból való törlése is kell;
5) Telki szolgalom - fogalma, tartalma megmarad, - Ha szerződéssel alapítják, be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, - 5:161.§ (2) bek.: ÚJ: Az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal saját javára is alapíthat, - (3) bek.: elbirtokolni 15 év alatt lehet, - 5:163.§ (1) bek.: a bíróság a telki szolgalmat már nem csak megszüntetheti vagy felfüggesztheti, hanem korlátozhatja is; - (2) bek.: megszűnik, ha 15 éven át nem gyakorolta,
- 5:163.§ (3) bek. ÚJ: jogügylettel való megszüntetés: - az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához - intézett - írásbeli - lemondó nyilatkozata - ÉS ingatlan-nyilvántartásból való törlés;
II. Az ingatlan-nyilvántartás 1) Az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos „anyagi” jogi szabályok az új Ptk-ba kerültek; 2) Az eljárásjogi szabályokat az 1997. évi CXLI. törvény tartalmazza (Inytv. 1.§ (1a) bek.); 3) 5:165.§: az ingatlan-nyilvántartás fogalmát határozza meg - ingatlanokra vonatkozó jogok, - jogi szempontból jelentős tények, - nyilvános - közhiteles nyilvántartása, - tartalmazza az ingatlanok - és a bejegyzett személyek adatait;
Alapelvek Nyilvánosság: bárki; Okirati elv: jogszabályban meghatározott – okirat - bírósági - hatósági határozat; 3) A bejegyzés elve: - konstitutív: átruházáson alapuló tulajdonjogot, szerződésen alapuló vagyonkezelői, földhasználati, haszonélvezeti, használati, jelzálog jogot, telki szolgalmat; - deklaratív: - törvényben meghatározott - jogilag jelentős - tények - ex lege keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti, csak a jogosult a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben nem érvényesítheti; 1) 2)
4) Rangsor elve: - Rangsor fogalma = az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendje; - Bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpont szerint = Inytv. 7.§ (1) a benyújtott kérelem, megkeresés iktatási időpontja; ha azonos, a szerződés keltezésének, kiállításának vagy ellenjegyzésének időpontja; - Inytv. 7.§(2) ranghely előzetes biztosítása, ranghely fenntartása: kérelemre, max. 1 év; - Áttöri: perfeljegyzés, végrehajtási jog, rangsorcsere;
5) Közhitelesség - Bejegyzett jogok, feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja; - Tartalma: senki sem hivatkozhat arra, hogy a bejegyzett jog, tény fennállásáról nem tudott (pl. végrehajtási joggal terhelten szerzi meg a tulajdonjogot → „friss” tulajdoni lap jelentősége a perekben!) - Jóhiszeműség megítélése: a kérelem benyújtása szerinti időpontban kell vizsgálni; - Jóhiszemű, ellenérték fejében szerző e védelemre nem hivatkozhat az ellene pert indítóval szemben, ill ha kérelme benyújtása előtt a törlési, kiigazítási pert feljegyezték!
Törlési és érvénytelenségi per 3/2010 (XII:6.) PK vélemény 1) Törlési per: Inytv 62.§ (1) a) - dologi jogi per, ingatlannyilvántartási jogorvoslat, valamely dologi jog védelmére szolgál; - alapja a bejegyzés érvénytelensége; - az kérheti, akinek jogát a bejegyzés sérti + az ügyész;
2) Érvénytelenségi per: Ptk alapján indított, ott meghatározott érvénytelenségi ok, jogkövetkezmény alapján; - a szerződési jogi sérelem orvoslását célzó kötelmi per; - ha olyan személy indítja, akinek nyilvántartott (törölt) jogát a bejegyzés sérti és a régi Ptk. 237.§ (1) szerint az eredeti állapot helyreállítását kéri – a kereset a törlési kérelmet is magában foglalja; - egybeesik a törlési perrel, ha a szerződő felek egymás ellen indítják meg, nincs különbség a perindítási határidőben és a perindítási jogosultságban sem (Inytv 63.§. (1) szerint az érvénytelen bejegyzés törlése iránti keresetet addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának a Ptk szerint helye van;
- Érvénytelenségi pert olyan is indíthat, aki nem rendelkezik „nyilvántartott joggal”, pl. hitelező, ügyész (szerződő feleken kívüli harmadik személy); Telekkönyvi elbirtoklás: 5:187.§ - jóhiszemű, ellenérték fejében szerzővel szemben törlési keresetet a bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől számított 6 hónap alatt lehet indítani, ha részére a határozatot kézbesítették; - Ha nem kézbesítették, a bejegyzés hatályossá válásától számított 3 év alatt lehet indítani; → Mindkét határidő jogvesztő!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
KÖSZÖNÖM A FIGYELMET
