Ingatlan, mint eszköz. ingatlanvallakozas.hu

ingatlan, mint eszköz

ingatlanvállalkozás.hu

1



Ingatlan, mint eszköz

2



Otthon mint befektetés?! Az ingatlanvállalkozás.hu célja átadni minden tudást és tapasztalatot olyan emberek számára, akik úgy gondolják, hogy az ingatlan befektetés nem csak a „nagyok” módszere. Az emberek többsége akkor esik hibába, ha az otthonára úgy tekint mint élete befektetése, pedig az valójában csak a pénzt viszi. Az otthonunk forrás, forrása kiadásainknak! Ezt nem nevezhetjük befektetésnek. Otthonra szükségünk van, de erre ne, mint életünk befektetésére gondoljunk. Inkább egy helyre, amirıl azt hisszük, hogy a tulajdonunk. Miért is? Mert kölcsönökbıl vesszük/építjük, mert az állam megadóztat minket azért mert, ott lakunk ahol és sorolhatnám. Papíron persze mi vagyunk a tulajdonosai, de statisztikailag csak pénzt vesz ki a zsebünkbıl. Ha igazán ebbe gondolkodunk, akkor más szemléletmódra kell váltanunk. Errıl szól az ingatlanvállalkozás.hu!

Eszköz / forrás, avagy hol is van a profit? Eszközökkel és forrásokkal találkozott már mindenki, nem kell hozzá könyvelıi szakértelem, hogy tisztázzuk melyik mit is jelent. Hétköznapi nyelvre lefordítva az tekinthetı eszköznek, ami pénzt, hasznot hoz nekünk. Nyilván ebbıl logikusan következik, hogy a forrás pedig pénzt von ki a bevételeinkbıl! Tehát itt egy ördögi kör! Eszközök, források, bevételek. Bevételeink annyi félék lehetnek ahány félét szeretnénk. Fizetés, hozam, értéknövekedés stb. A legtöbb embernek azonban a bevétel rovatba csak a fizetés szerepel, és ebbıl finanszíroz minden forrást. Ingatlanja/ingatlanjai törlesztését, autója törlesztését, és minden mást, ami miatt azon a színvonalon él ahol. Mire akarok ezzel rávilágítani? Növelnünk kell bevételeinket! Hogyan? Eszközök felhalmozásával! Milyen eszközök felhalmozásával? Rengeteg eszközt teremthetünk, amely bevételt hoz. Itt viszont csak az ingatlanbefektetésekrıl lesz szó, mint olyan eszközök, amelyek bevételt termelnek nekünk! Az ingatlan mint befektetés, nem új kelető dolog, viszont még soha senki nem nyújtott ilyen átfogó szolgáltatást annak érdekében hogy ezt elsajátíthassák és profitáljanak belıle, ráadásul úgy, hogy az elsı lépéstıl az utolsóig ott állunk tagjaink mellett! Célunk tehát megmutatni, elsajátítani, és gyakorlatba átültetni mindazt, ami az ingatlan befektetésekkel kapcsolatos.

3



Hogy fogjunk hozzá? 1.lépés: Mire vagyunk képesek? Elsı lépésként fel kell mérnünk, hogy mire vagyunk képesek. Tisztáznunk kell magunkkal hogy mennyi pénzt vagyunk képesek befektetni e célra, vagy hogy milyen formában leszünk képesek fedeztet nyújtatni a hitelekre, melyekbıl ingatlanba fektetünk. Tehát mindenek elıtt egy célt kell kitőzni magunk elé. Mennyit és hogyan fektetünk be, egy hosszú távú profit termelı ingatlanba.

2.lépés: Piackutatás Fel kell mérni az adott területet, attól függıen, hogy milyen ingatlantípusba gondolkozunk! Részletes adatokat kell győjtenünk minden olyan ingatlanról, amelyek szóba jöhetnek a késıbbi vásárláskor. Számos ingatlanhirdetésekkel foglalkozó portál üzemel Magyarországon. A nagy adatbázissal rendelkezı portálok átnézését ajánlom. Ezeken a helyeken rengeteg ingatlan közül szemezgethetünk. Az ingatlanvállalkozás.hu árverési listája is havi rendszerességgel frissül. Az árverésekrıl késıbb. 3.lépés: Szelektálás Valami alapján muszáj szőkíteni a piacot. Pénzünkhöz mérten okos döntést kell hozni. Ha nincsenek millióink rá, akkor kicsibe kezdjük el. Termıföldek, egy-egy telek, garázs vagy esetleg olcsóbb nyaraló. Az általános gondolkodással szemben ezek is teljesen jó ingatlan típusok, kezdı ingatlan befektetıknek pedig tökéletes tanulópiac. Ha eldöntöttük hogy milyen típusban akarunk vásárolni, le kell szőkítetünk maximum 5 ingatlanra azt ami megérné nekünk. Figyelem, maximum 5 legyen, ennél többel idıpazarlás foglalkozni egyszerre. Ezt az ötöt szelektáljuk ki elsı körbe. 4.lépés: Döntés Az ingatlanbefektetések egyik legnagyobb veszélye, hogy érzelmi alapon születik döntés egy-egy ingatlan vásárlásakor, és nem az üzletet tartjuk szem elıtt. Azt gondoljuk, hogy nekünk megfelelne egy ilyen ingatlan, azonban ne úgy tekintsünk egyetlen ingatlanra sem, mintha az megfelelne nekünk otthonként esetleg. Nem mi leszünk a bérlık, és nem mi döntjük el, hogy neki mit tetszik. Lehetıséget vásároljunk és ne otthont! 5.lépés: Vásárlás Ez az 5 lépés a vásárlási/döntési folyamata a befektetésünknek. Nagyon nagy hangsúlyt kell fektetnünk ebbe. Figyelmesen, ésszerően, befektetni való pénzünkhöz mérten válasszuk ki ingatlanunkat. A továbbiakban már az ingatlan pénztermelésére kell koncentrálni.

4



Befektetési típusok Elıször is, ingatlan típusok szerint nézzük végig a befektetéseket – ebbe beletartozik, hogy felmérjük az érdeklıdı piacot is a típus iránt –, majd pedig finanszírozás tekintetében. 1. Telek: Ez egy olyan egyszerő formája a befektetésnek, melybıl eladáskor keletkezik profit. A legkevesebb ördöngösség van benne, és a legegyszerőbb belıle hasznot húzni hosszú távon! Hangsúlyozom, hosszú távon. A telkek építési területek. Ahol pedig elkezdıdik egyszer egy építkezés, nagy valószínőséggel folytatódni is fog. Vegyünk példának egy új utca nyitását egy városban. Mikor megnyitják az utcát, a telek árak nem lesznek alacsonyak, hiszen újonnan kimért telkeket árulnak, azonban amíg nem kezdıdnek meg tömeges építések az utcában, addig az az ár, amit a telkekért elkérnek megfizethetı, mivel minél inkább kezd beépülni a terület, annál borsosabbak lesznek a még meglévı üres telkek. Nos nem hiszem, hogy sokat kell ezután még magyaráznom, hogy miért is éri meg a típusú befektetés. Tulajdonképpen 2-3 éves távlatokban lehet itt gondolkodni. Egy kezdı befektetésnek éppen megteszi. 2. Földterület (mezıgazdasági terület, zártkert): Ennél a befektetésnél nagyobb hangsúlyt kell fektetni a terület fejlıdésére. Figyelemmel kell kísérni a területen lévı hasonló ingatlanok helyzetét. Egy zártkert is tökéletes kezdı befektetés. Azonban egy nagyobb mezıgazdasági terület megvásárlásába még ne fogjunk bele, bármennyire is olcsó a terület. A mezıgazdasági területek ára nem szokott a magasba szökni, ezért kell velük csínján bánni. Szó mi szó, tehát hogy egy zártkert jó kiindulópont egy kezdı befektetı számára. 3. Garázs: Nagyvárosokban egy nagyon jó befektetési forma. Szintén kezdıknek kimondottan ajánlom. Nem hoz nagyon nagy pénzeket, de egy jó idıben való vásárlás és eladás között nem csak az eladás hoz profitot, hanem a folyamatos bérbeadás is. Nincs különösebben sok fenntartási költsége, és szükség lesz rá még egy nagyon jó darabig. 4. Üdülı, nyaraló: Ezt már nem ajánlom egy kezdı befektetınek. Szezonális volta miatt, nem hoz folyamatos profitot, igaz a kiadásai sem rúgnak a plafonra, de egy nyaraló folyamatos szezonális kihasználtságára fel kell készülni, valamint nem ezt kell fı bevételi forrásunkként tekinteni. Ezért ezt már haladó befektetıknek ajánlom, akiknek van biztos hátterük – ingatlanjuk – hogy fedezzenek még egyet, ami majd hab lesz a tortán, hiszen nyaraló szezonban rengeteg pénzt hozhat. 5. Iroda, üzlethelyiség: Ez kimondottan haladó, profi befektetıknek ajánlom. Összetett üzleti mővelet. A bérlık itt általában cégek, akik az adójukból le tudják írni a bérlet egy részét, ezért neked is számlaképesnek kell lenned, ha ezt a fajta befektetést hasznossá szeretnéd tenni. Ez nem azt jelenti, hogy ez a nagyok játékszere, egyszerően csak azt, hogy ide több befektetés kell, ami jóval több hasznot is hoz! 6. Lakás (panel, társasház): Egy kis odafigyeléssel, és ügyeskedéssel ez is lehet egy kezdı befektetı kiindulópontja. Egy lakásnál a helyi frekventáltság a legfontosabb, ha elérjük hogy jó helyen jussunk ingatlanhoz, akkor kemény profitot tudunk kivenni az ingatlanból.

5



7. Családi ház: Magyarországon a családi házak bérbeadása nem jelent nagyobb tömegek számára hasznot jelentı profitot. Nálunk a családi házak csak abban az esetben adhatóak bérbe, ha egy nagyon jó helyen található – például egyetem mellett – és akkor is csak több személynek lehetséges kiadni, hogy a várható profitot kitermelje. Ezt semmiképpen nem ajánlom kezdıknek, hacsak nem rendelkeznek egy ilyen ingatlannal, amiben kiadható szobák vannak. 8. Ipari ingatlan: Ez tényleg a nagyok játékszere. Méregdrágák általában, és hatalmas profitot lehet szerezni belıle. Persze egy jó stratégiával megvalósítható ez is a számunkra, de elsısorban nem erre koncentrálunk. 9. Vendéglátó egység: Ez sem egy olcsó mulatság, azonban átláthatóbb, és egyszerőbb az ipari ingatlanoknál, ettıl függetlenül, ebbe se kezdıként fektessünk. 10. Panzió: Nagy befektetés, nagy haszonnal, itt is inkább cégként éri meg a bérbeadása a profit maximalizálása érdekében, nem sokat foglalkozunk vele.

Hely, idı, terv Bármilyen ingatlantípusról is legyen szó, nagy hangsúlyt kell fektetni az ingatlan helyére, a vásárlási idıre, és egy olyan vásárlási – kiadási – eladási tervre, amelyet már jó elıre tudunk.

Higgyük el hogy ciklikus a piac Három alapvetı oka van annak, hogy az ingatlan tranzakciók idızítése kritikus jelentıségő a hosszú távú ingatlanbefektetések szempontjából: 1. Bár sokan hisznek abban, hogy az ingatlanárak és az általuk termelt készpénzáramlás stabil, hosszú távon ez nem igaz. Ezzel szemben az igazság az, hogy az ingatlannal kapcsolatos tevékenységek zöme és az ingatlanárak is nagymértékben ciklikusak. 2. A legtöbb ingatlanbefektetı számára a készpénzáramlás végsı soron a befektetés teljes megtérülésének csak jelentéktelen részét képzi. A készpénzáramlás csak ritkán olyan megbízható, mint ahogy azt a befektetési tervek sugallják. Ha igaz az, hogy az ingatlanok készpénzáramlása és árai erıteljesen ciklikusak, és hogy a készpénzáramlás viszonylag csekély hatással van a befektetés általános megtérülésére, akkor messze a legfontosabb két döntés amit a befektetıknek valaha is meg kell hozniuk, annak idızítése, hogy mikor célszerő vásárolni, és mikor kell eladni.

6



Mi is az ingatlanciklus? Amikor ingatlanciklusról van szó, azalatt az ingatlanárak azt az elmozdulását értem, amelyik az egyik mélyponttól a következı csúcspontig majd onnan az újabb mélypontig tart. Ezt úgy kell elképzelnünk, mint a sinus hullámot, csak itt ingatlanokról beszélünk. Persze annál jóval összetettebb, de az alapjait így kell felfognunk. A két mélypont közötti távolság az idıtengelyen ciklusonként lényegesen eltérı lehet. Elıfordul, hogy csupán 2-3 évet tesz ki, de elnyúlhat akár 10 évig is. Fontos tudnunk, hogy az ingatlanárak a ciklusban folyamatosan változnak. Ezt nem lehet olyan jól beazonosítani, mint a tızsdén végbement árváltozásokat, itt hosszabb idırıl és egy óriási piacról beszélünk. Folyamatosan figyelni kell az árakat, az elmúlt év árait, és a hét fı trend mutatóit. Egy tipikus 5 év hosszúságú cikluson belül az árak 30-60%-al növekedhetnek a csúcsig, és onnan kezdıdik a mozgás lefelé. A csökkenés mértéke általában kisebb, mint a növekedése, általában 10-40%-al alakul az elızı mélypont felett. Éppen úgy, ahogy a részvényárak egészében véve a részvényenkénti nyereség növekedésének megfelelıen emelkednek, az ingatlanok árnövekedésének alapja az ingatlan mőködési bevételének a növekedése. Az infláció következtében a lakbérek, a mőködési költségek és az árak emelkednek. Ez a növekedés azonban közel sem lineáris, hanem erıs hullámzást mutat hosszú távon.

Értékbecslık, piackutatások, helyi gazdasági indikátorok Mielıtt egy ingatlant illetıen döntést hoznál, ne felejtsd el elemezni a térségben létrejött összehasonlítható eladásokat, amelyek információkat adhatnak más, közeli ingatlanokról, amelyeket nemrég adtak el és a tiédhez hasonlóak, vagy ahhoz hasonlóak amilyet venni szeretnél. Az összehasonlítható ingatlanok segítenek meghatározni a különbségeket és a hasonlóságokat az általad kiválasztott és mérlegelt ingatlanok között, és segítenek értékelni az uralkodó piaci viszonyokat. Ilyen információkhoz a Központi Statisztikai Hivataltól vagy egy értékbecslıtıl juthatsz hozzá. A hitelezık többnyire megkövetelik az értékbecslést. Az értékbecslıknél megesik, hogy vegyes eredményeket biztosítanak. İket lényegében arra veszik fel, hogy egy speciális ingatlan speciális árát szentesítsék. Ennek ellenére a jelentésükbıl kiolvasható információk nagyon hasznosak, és tartalmazhatnak adatokat más hasonló, a közelmúltban eladott ingatlanokról is. Jelentésükben gyakran más gazdasági mutatókat is körvonalaznak, amelyek értékesek lehetnek a számodra. Keress olyan értékbecslıt, aki idıt, erıfeszítést, energiát és elkötelezettséget tanúsít az ingatlanod felmérése során. De ne fogadj el tılük se mindent, amit mondanak. Az értékbecslık gyakran nyomás alatt érzik magukat, hogy olyan eredményt hozzanak ki, amilyet a megbízójuk tılük elvár.

7



Hogyan lehet pénzkölcsönt találni Miután kiválasztottad a megvásárolni kívánt ingatlant, el kell kezdened gondolkozni a finanszírozásról. Megeshet, hogy rendelkezel a megfelelı mennyiségő pénzzel, amelyet befektetni kívánsz, de ez egy ritka eset, és a befektetések lényege hogy minél kevesebb befektetett pénzbıl hozzuk ki a legtöbbet. Amennyiben a kiválasztott ingatlan családi ház, második otthon vagy egy lakás, akkor a helyi kölcsönzık jelenthetik számodra a legjobb választást. A pénzgyőjtık, a hitelezık jó források lehetnek az ilyen típusú finanszírozások számára. A bankok általában szintén jók, de befektetési célú ingatlanokra hajlamosak rövidebb futamidejő kölcsönöket adni. Ha van egy meglehetısen tipikus ingatlanod, és van a közelben bank, valamint hitelezıintézet, elegendı egy szimpla telefonhívás ahhoz, hogy megtudd, mi az ajánlatuk. Mindig az egyenes megközelítés a legjobb.

Azért vásárolj, hogy majd eladj A sikeres lendületes vásárlás kulcsa a kiszállás idızítése. El kell adnod ahhoz, hogy a trendekbıl is hasznot húzz. Soha ne felejtsd el egyetlen befektetésednél sem annak megtervezését, hogy végsı soron hogyan fogod realizálni a profitodat. Már a vásárláskor legyen a fejedben, hogy mikor szándékozod eladni. Az általános elv az, hogy ingatlanodat egy teljes felfelé menı cikluson keresztül (alacsony árszinten vásárolva, és magas áron eladva) érdemes megtartani. Ha azonban lendületes vásárló vagy, minden más esetnél nagyobb a jelentısége annak, hogy ne tartsd meg túl hosszú ideig az ingatlant.

Az aukció módszere – egy hatékony vásárlás módszere Az aukció a befektetés egyik leghatékonyabb módszere. Az ingatlanvállalkozás.hu nagy hangsúlyt fektet az aukciók által befektethetı ingatlanokba. Az aukciókat erre a célra kinevezett képviselı vezeti. Magyarországon még mindig gyerekcipıben jár ez a befektetési stratégia, azonban, a nehézkesen elérhetı, másutt pedig borsos áron nyilvántartásba vett ingatlanaukciókat, mi az ingatlanvállalkozás.hu hatékonyan rendszeres adatbázis frissítéssel tesszük a nyilvánosság elé. Az aukció részvételi feltétele hogy a vételár 10%-át be kell fizetni – ez a beugró az aukcióra. Persze ha nem sikerült megkaparintanunk az ingatlant, akkor ezt a pénz maradéktalanul visszakapjuk. Ezzel a módszerrel, az ingatlan árának felét vagy akár még többet is megspórolhatunk. Az árveréseken közzé tett ingatlanok pedig a legjobb lehetıség vásárlások. Mint arról korábban szó volt, legjobb befektetés lehetıséget vásárolni, azaz nem egy felújított vadonatúj ingatlanba fektetni. Külön költséget nem igényel, nincs másfajta adó szabályozása az ilyen úton szerzett ingatlanoknak.

8



Három alapvetı észrevétel az eladásról 1. Hosszú folyamat, ne becsüld alá. A befektetési célú ingatlanok eladás a tranzakció indításától a szerzıdéskötésig – ritka kivételektıl 2. eltekintve – jó pár hónapba is beletelhet. 3. Bizonytalan folyamat. A részvényektıl eltérıen az ingatlanoknál nincsenek követhetı napi árak. A tranzakciók feltételei és idızítési adatai ismeretlenek. 4. Nagy eltéréseket okozhat a végeredményben az, hogy a folyamatot hogyan irányítod. Nem kérdéses, hogy a folyamat oly módon való kezelése, amely a nyer/nyer végkifejlet lehetıségét keresi mint a vásárló, mint az eladó számára, sokkal nagyobb elınyökhöz juttathat téged, mintha megpróbálod a vevıbıl az utolsó forintját is kisajtolni. A piac folyamatosan változik. Eladási folyamatod elindításának idızítése kiemelkedı fontosságú. Az eladói piac felismerésének négy módja 1. Meg tudod érezni. Ha aktívan mőködsz egy piacon, meg fogod érezni, ha az megváltozik az eladók javára, és tudni fogod, hogy a piac a csúcs közelében van. Miután néhány évet eltöltöttél az üzletben, már nem okoz nehézséget, hogy felismerd, amikor a boom beköszönt. Az igazi kérdés az, hogy elég bátor vagy-e ahhoz. Hogy idıben kiszállj, vagy a mohóság túl sokáig tart benn az üzletben. 2. A piac adatai nem hazudnak. Piaci adatokhoz bármikor hozzájuthatsz a Statisztikai hivatal adataiból. A tények itt nagyon szépen megmutatkoznak, és könnyen elemezheted az adatokat. Emelkednek az árak? Mennyivel, milyen magasra, milyen gyorsan? 3. Hallgass meg másokat. A más tulajdonosokkal és ingatlanbrókerekkel folytatott beszélgetésekbıl felszedett információk segíthetnek a csúcs kimutatásában. 4. Néha onnan tudod meg, hogy egyszerően a nyakadba esik. Azaz a piaci csúcs olyan formát ölt hogy már a „nem eladó” ingatlanokra is ajánlatot tesznek.

9



A marketing és a nyilvánosság maximalizálása 45-60 nap szükséges ahhoz, hogy egy ingatlan marketingje megfelelı legyen. Nagyobb, bonyolultabb kereskedelmi ingatlanoknál ez több is lehet. Szervezd meg a marketing tervedet minél elıbb. Gondold végig, hogyan érhetsz el nagyobb nyilvánosságot, és melyik hirdetési közeg lehet a leghatékonyabb ingatlanod számára. Rengeteg internetes portál van, további helyi, országos napilapok. Az Internetet mindenképpen elınyben részesítem, hiszen teljesen ingyenes, valamint csekély összeg felében, kiemelt hirdetést adhatunk fel, ami máris több látogatót vonz. A helyi lapokba is meg kell jelentetnünk ingatlanunk hirdetését. Nagyobb projekt esetében pedig országosan is.


10



11

Ingatlan, mint eszköz. ingatlanvallakozas.hu

Recommend Documents