INGATLAN INFORMATIKAI ALAPOK 3. rész.
V. AZ INGATLANÉRTÉKELÉS SZEREPE ÉS SZÜKSÉGESSÉGE, ÉS AZ INGATLANÉRTÉKELÉS MÓDSZERTANA
• • • • • • • • •
Értékbecslés definíciója 1. Az ingatlanértékelés céljai 2. Leggyakoribb alapfogalmak 3. Egyéb értékfogalmak: 4. Az értékelési eljárás lépései 4.1.Adatgyőjtés elemzés 4.2. A legnagyobb mérvő, legelınyösebb hasznosítás elemzése 4.3. Értékelési módszer kiválasztása 4.4. A különbözı módszerekbıl kapott értékjelzések összehangolása 4.5. Értékelı jelentés készítése
Értékbecslés definíciója „ Az ingatlanértékelés nem más, mint az a mővészet, vagy tudomány, amely egy meghatározott ingatlanhoz kapcsolódó érdekeltség értékének becslésére szolgál, adott idıpontban, a kérdéses ingatlan minden lényeges tulajdonságát figyelembe véve, megfontolás tárgyává téve a piac minden fontos jelenségét, ide értve az egyéb befektetési lehetıségeket is.” (Bıgel György: Ingatlanok értékelése - elvi és módszertani problémák -; Vezetéstudomány, 1992. 1. p20)
1. Az ingatlanértékelés céljai 1./ Tulajdon átruházás esetén – vevı segítése árajánlat kialakításában, – eladó segítése árajánlat kialakításában, – ingatlancserék megalapozása.
2./ Finanszírozás és hitelezés – hitel nyújtónak fedezetérték megállapításához, – más befektetınek, hogy vásároljon-e ingatlannal fedezett kötvényt.
1. Az ingatlanértékelés céljai 3./ Biztosítási ügyek – ingatlant ért károk megállapítására, – ingatlan biztosítási összegének megállapítására (a túlbiztosítás elkerülésére).
4./ Adóügyek – illetékek kiszabására, – vagyonfelosztás földre és épületre az értékcsökkenési kulcs megállapítására, – ÁFA meghatározására (a föld ÁFA -mentes), az ingatlan értéket meg kell bontani földre és épületre, – ajándékozási vagy örökösödési adó megállapítására.
1. Az ingatlanértékelés céljai 5./ Beruházási tanácsadás és döntés – – – – – – – –
bérleti díj megállapítás, építési program végrehajthatóságának eldöntése, könyv szerinti érték felülvizsgálatának elısegítése, felszámolási érték meghatározása kényszereladás esetén, érték meghatározása árverezéshez, beruházási tanácsadás, szembenálló felek vitájának eldöntése, ingatlanpiac helyzetfelmérése.
2. Leggyakoribb alapfogalmak • Az ár: azt az összeget jelenti, amelyet egy vásárló hajlandó megfizetni és egy eladó hajlandó elfogadni az ügyletükre jellemzı körülmények között. • A piac: a dolgok olyan együttese, amelyben a vásárlók és az eladók az ármechanizmus közvetítésével találkoznak. • Ingatlanpiac: azoknak az egyéneknek a kapcsolata, akik ingatlanvagyont cserélnek el más vagyonért, így például pénzért. • Költségtípusok: • Közvetlen költség: az új építmények létrehozásához szükséges munkaerı és anyagköltségek összege. • Közvetett költség: az építésre fordított közvetlen költségen kívüli kiadások. • Fejlesztési költség: az ingatlan létrehozási költsége, beleértve a földet és annak hatékony üzemképes állapotba hozásának költségét.
2. Leggyakoribb alapfogalmak Piaci érték A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerzıdés keretében és az értékelés idıpontjában várhatóan elfogadható módon cserél gazdát, feltételezve a következıket: – az eladó hajlandó az eladásra, – az adásvételi tárgyalások lebonyolításához ésszerő hosszúságú idıtartam áll rendelkezésre, figyelembe véve a tulajdon jellegét és piaci helyzetét, – a tárgyalás idıszakában az érték nem változik, – a vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése nyilvánosan történik, – speciális, vevıi különajánlat figyelembevételére nem kerül sor.
3. Egyéb értékfogalmak: 1./ Használati érték: az az érték, amellyel valamely meghatározott ingatlan egy adott hasznosítás szempontjából rendelkezik. (bizonyos fokig hasonlít az üzleti értékre.) 2./ Beruházási érték: azt jelenti, hogy egy beruházás egy bizonyos beruházónak a beruházás igényei alapján mennyit ér. 3./ Üzleti érték: egy sikeresen megvalósított üzleti vállalkozással megteremtett ingatlanérték. 4./ Biztosítható érték: valamely vagyontárgy vagy vagyontárgy-csoport értékének az a hányada, amelyet az érvényes kárbiztosítási kötvény rendelkezései értelmében elismertek, illetve elfogadtak.
3. Egyéb értékfogalmak: 5./ Hatóságilag becsült érték: az adott érték adózás, illetve illetékfizetés esetén jut szerephez. Ez képezi az adó, illetve az illeték alapját. 6./ Nyomott eladási érték: az, az érték, amely meghatározásra akkor kerül, amikor nincs megfelelı idı az értékesítésre, illetve olyan az értékesítı, aki az adott kérdésben nem érdekelt, vagy nem megfelelıen szakképzett.
4. Az értékelési eljárás lépései 4.1.Adatgyőjtés elemzés – – – – – – –
környék, környezet, övezet, terület és telek leírása, épület leírása funkcionális szempontok alapján, épület leírása mőszaki szempontok alapján, a releváns ingatlanpiac leírása, makrogazdasági környezet elemzése, a szociológiai környezet elemzése (munkaerı, foglalkoztatottság), – az ingatlan leírása jogi szempontból.
4.2. A legnagyobb mérvő, legelınyösebb hasznosítás elemzése (a jelenlegitıl eltérı hasznosítás vizsgálata) 4.3. Értékelési módszer kiválasztása – – – –
a feladat, a hozzáférhetı adatok, az elvárt pontosság, az értékelı szakképzettsége alapján.
4.4. A különbözı módszerekbıl kapott értékjelzések összehangolása 4.5. Értékelı jelentés készítése
5. A legelterjedtebb értékbecslési módszerek Hozamszámításos Jövedelmet hozó ingatlanoknál használjuk. Kiinduló adataink az éves nettó jövedelem, elvárt hozam rátája. Jelenértékre diszkontáljuk a jövıbeli jövedelemáramlást. Összehasonlításos /avagy piaci összehasonlító/ Fıleg ott használjuk, ahol sok tranzakció van és az adatok hozzáférhetık. Kiinduló adatok a hasonló tranzakciók tényleges adatai. Lényege, az összehasonlított ingatlanok tényleges eladási árainak módosítása az adott ingatlan egyedi sajátosságaival.
Maradványelvő Beépítésre kerülı telkeknél alkalmazzuk. Kiinduló adatok a beépítéssel létrejövı új ingatlan teljes értéke, a létrehozás költségei. A létrehozandó új ingatlan teljes értékébıl levonjuk a létrehozáshoz szükséges költségeket. Újraelıállítási Költség alapú Itt nem elsısorban a piaci szempontok dominálnak és nincsenek összehasonlító adatok. Kiinduló adatként az újraépítés (pótlás) költségeit vesszük figyelembe, amelyet az adott ingatlanra jellemzı elhasználódás, változás, különbözı tényezıvel módosítunk.
6. AZ ÉRTÉKBECSLÉS FELÜLVIZSGÁLATA Tipikus hibák az értékbecslési módszerek alkalmazása során
Mőszaki érték: – megengedett alkalmazási területén kívüli használat, – a funkcionális avulás nem megfelelı figyelembe vétele, – indokolatlan ráfordítások figyelembe vétele.
Összehasonlító módszer: – nem szabályos mintavétel, – megbízhatatlan adatok figyelembe vétele, – speciális körülmények között született adásvétel figyelembe vétele, – túl kis minták használata, – fontos összehasonlítási szempontok figyelmen kívül hagyása.
Üzleti érték módszer: – a diszkontráta nem megalapozott használata, – a várható árbevétel meghatározásánál túlzott optimizmus, – a kezdı adatokra rendkívül érzékeny szituációkban nem körültekintı alkalmazása – a CF nagy árbevétel és nagy fix költség kis különbségeként adódik, – telekérték meghatározása a beruházás üzleti értéke és a beruházási költség különbségeként.
A legkedvezıbb hasznosítás – Spekulatív hasznosítás
VI. INGATLANFORGALMAZÁS, INGATLANPIACI MŐVELETEK ELEMZÉSE Az ingatlanvásárlás elınyei, hátrányai /néhány szemléltetı ábra/
Az ingatlanvásárlás elınyei, hátrányai /néhány szemléltetı ábra/
Az ingatlanvásárlás elınyös, ha – a vállalkozás hosszú távon egy ingatlanban kíván mőködni, – a vállalkozás speciális ingatlant igényel, ami nem bérbevehetı, – a bérleti díjak túl magasak, – a vállalkozás megfelelı sajátvagyonnal rendelkezik, vagy könnyen tud idegen forráshoz jutni, – a vállalkozás megkívánja, hogy hitelt vegyen fel és ez csak ingatlanfedezetre, történhet, – ingatlanvásárlásra kedvezı hitelkonstrukciók futnak, lásd korábban E hitel, most ………...
Az ingatlanvásárlás hátrányos, ha – olyan speciális ingatlanra van szükség, amely a piacon nem érhetı el, és a megvásárolt ingatlan átalakítási költségei túl magasak, – nincs hozzá megfelelı tıke, vagy ha lehet hozzá hitelt kapni a törlesztési konstrukció nem megfelelı (az esetek többségében túl rövid futamidejő), – a vállalkozás csak rövidtávra tud tervezni, – a tulajdonviszonyok nem rendezettek, – az ingatlanpiac kiszámíthatatlan.
Az adás-vételi szerzıdésnek tartalmaznia kell – az eladó nevét, fıbb azonosítóit (pontos cím, cégjegyzékszám), – a vevı nevét, fıbb azonosítóit (pontos cím, cégjegyzékszám), – az adásvétel tárgyát (pontos cím, helyrajzi szám, tulajdonos, tulajdoni hányad), – a vételárat, – a fizetési feltételeit, – az ingatlanon lévı terhelésekkel kapcsolatos rendelkezéseket, – a szerzıdéskötéssel kapcsolatos költségek viselésének módját, – a birtokbaadás körülményeit, – az ingatlan állagának ismeretére vonatkozó kijelentést, – az ellenjegyzı ügyvédek megbízását és nevét, – az ingatlanátírási hozzájárulást, – az esetleges jogvita esetén illetékes bíróság nevét.
2. Az ingatlanbérlés elınyei, hátrányai
Az ingatlanbérlés elınyös, ha – – – – – – – – –
a vállalkozás árbevétele ingadozó, a vállalkozás nem igényel speciális ingatlant, a vállalkozás mőködési területe változhat, a vállalkozás profilja változhat, a kínálat nagy a bérelhetı ingatlanok terén, és ez kedvezı árakat teremt, az ingatlanadók magasak és növekedésük kiszámíthatatlan, a vállalkozás a meglévı tıkéjét az átlagosnál nagyobb profittal mőködteti, és további tıkebevonás korlátozott, a tulajdonhoz való jutást jogszabályok korlátozzák, vagy tiltják, nincs kínálat az ingatlan-értékesítés piacán.
Az ingatlan bérlése hátrányos, ha – a vállalkozás speciális ingatlant igényel, amely csak átalakítással oldható meg, – az állam az építést, vagy a tulajdonhoz jutást támogatja (például speciális kedvezményes hitelek), – az ingatlanbérlés piacán nincs megfelelı kínálat, – a bérbe adó él törvényes felmondási jogával, a vállalkozás mőködését komoly veszélybe sodorhatja, – a bérlemények díjai túl magasak, – a vállalkozás jelentıs tıkével rendelkezik, amit nem tud az átlagosnál hatékonyabban mőködtetni, – a vállalat valamilyen oknál fogva hitelt akar felvenni és ehhez saját tulajdonú ingatlanfedezetre, van szükség.
Az ingatlan bérleti szerzıdés fontosabb tartalmi elemei 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21.
A bérlı és a bérbe adó megnevezése. A bérlet tárgyának megnevezése. A bérleti jogviszony kezdete. A bérleti jogviszony vége. Az ingatlan-átvétel körülményei (a bérleti jogviszony elején). Az ingatlan-átadás körülményei (a bérleti jogviszony végén). Az ingatlan használatának feltételei. Üzemeltetési költségek vállalása. Káreseménye, rendkívüli költségek megosztása. A bérleti díj nagysága. A bérleti díj esedékessége. A bérleti díjfizetés formája. Késedelmes fizetés következményei. Valorizációs kulcs, bérleti díjváltozások. Albérletbe adhatóság feltételei. Az ingatlanon történı beruházás engedélyezési menete. Az ingatlanon történı beruházás költségmegosztása. Felmondási feltételek a bérbe adó részérıl. Felmondási feltételek a bérbevevı részérıl. Felmondási határidı. Jogviták esetén érvényes bíróság.
Mit kell tenni bérleti jog vásárlása elıtt? 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Meg kell állapodni az eladóval a bérleti jog áráról. Meg kell szerezni az önkormányzat hozzájárulását. Meg kell állapodni az önkormányzattal a további bérlés díjfeltételeirıl. Meg kell állapodni a bérleti díj növekedési ütemérıl. Meg kell állapodni a felmondás feltételeirıl. Meg kell állapodni a bérleti jog késıbbi átruházásának feltételeirıl, az átruházás körülményeirıl. Meg kell állapodni az önkormányzattal az albérletbe adás feltételeirıl. Meg kell állapodni az ingatlanon történı beruházások engedélyeztetésérıl. Meg kell állapodni a beruházások lelakhatóságáról, a beruházási költségek megosztásáról. Meg kell állapodni az ingatlan átvételének és leadásának formájáról. Meg kell állapodni az esetleges felmerülı károk tehermegosztásáról.
Mi határozza meg egy bérleti jog értékét? 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Az értéket meghatározó fıbb tényezık. Az ingatlan kereslete-kínálata. Az ingatlan mőszaki állapota. Az ingatlan fekvése. A bérlési feltételek. A hasznosítás tervezett ideje. A bérleti jog továbbértékesítésének lehetısége. A felmondási feltételek. A beruházások lelakhatósága, beszámítási feltételek. A bérleti jogon történı beruházások szükségessége.
Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása
Építés esetén – – – – – – – – – – –
a birtokbavétel ideje lassú, a költségek elırebecsülhetısége közepes, a tıkeigény nagy, a speciális igény kielégíthetısége jó, az átépíthetıség jó, az ingatlan értékesíthetısége könnyő, a kiszállás pénzügyi kockázata közepes, a mérlegben megjelenik, számviteli költsége kicsi, hitel felvehetı rá, a konstrukció elterjedtsége közepes
Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása
Vétel esetén – – – – – – – – – – –
a birtokbavétel ideje azonnali, a költségek elırebecsülhetısége jó, a tıkeigény nagy, a speciális igény kielégíthetısége jó, közepes, az átépíthetıség jó, az ingatlan értékesíthetısége könnyő, a kiszállás pénzügyi kockázata közepes, a mérlegben megjelenik, számviteli költsége kicsi, hitel felvehetı rá, a konstrukció elterjedtsége nagy.
Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása Bérlet esetén – – – – – – – – – – – – –
a birtokbavétel ideje azonnali, a költségek elırebecsülhetısége rossz, a tıkeigény kicsi, a speciális igény kielégíthetısége rossz, az átépíthetıség rossz, a jogügylet felmondhatósága a bérbe adó részérıl igen, a bérbevevı részérıl igen, a kiszállás pénzügyi kockázata kicsi, a mérlegben nem jelenik meg, számviteli költsége nagy-közepes, hitel nem vehetı fel rá, a konstrukció elterjedtsége nagy.
Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása Bérleti jog esetén – – – – – – – – – – – – – –
a birtokbavétel ideje azonnali, a költségek elırebecsülhetısége közepes, a tıkeigény közepes, a speciális igény kielégíthetısége rossz, az átépíthetıség rossz, a jogügylet felmondhatósága a bérbe adó részérıl korlátozott, a bérbevevı részérıl igen, az ingatlan értékesíthetısége nehéz, a kiszállás pénzügyi kockázata nagy, a mérlegben megjelenik, számviteli költsége közepes, hitel korlátozottan vehetı fel rá, a konstrukció elterjedtsége közepes
Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása Lízing esetén – – – – – – – – – – – – –
a birtokbavétel ideje azonnali, a költségek elırebecsülhetısége jó, a tıkeigény kicsi-közepes, a speciális igény kielégíthetısége közepes, az átépíthetıség közepes, a jogügylet felmondhatósága a bérbe adó részérıl korlátozott, a bérbevevı részérıl nem, az ingatlan értékesíthetısége nehéz, a kiszállás pénzügyi kockázata közepes-nagy, a mérlegben nem jelenik meg, számviteli költsége nagy, a konstrukció elterjedtsége kicsi.
VII Ingatlan-beruházásokkal kapcsolatos megfontolások Egy projekt kiválasztásának elızetes szempontjai 1. 2. 3.
1. 2. 3.
A telek kiválasztása: ki, hogyan és miért tegye? A program kialakítása: kapcsolatok kialakítása a helyi önkormányzatok piacán Építési engedély: 3.1 A telek beépíthetıségének vizsgálata 3.2 A fellebbezési lehetıségek és mások jogi beavatkozásának elhárítása 3.3 Átadási határidı 3.4 Áttervezési lehetıségek Környezetvédelem - a környezetszennyezés elkerülése Kapcsolatrendszer kiépítése a beavatkozók között Jogi keretek kialakítása
7. A beruházás idıbeli ütemezése: • 7.1 A munkák megkezdésének ideje • 7.2 Az átadási határidı • 7.3 Az eladások kezdete (az eladó szervezet kiválasztása, megbízása, eladási stratégia kialakítása...) 8. Ingatlanmarketing • 8.1 Célterület - kereslet- és konkurencia-elemzés • 8.2 Kereskedelmi szervezet • 8.3 A projekt aktuális imázsa • 8.4 Helyi szervezet kialakítása
9. Kinek építünk –
Az ingatlanállományra, a befektetésekre és az eladásokra vonatkozó politika meghatározása.
10. Finanszírozás - források – –
10.1 Állam 10.2 Nemzetközi források
11. A termék elszámolása – –
11.1 Állam 11.2 Nemzetközi források: pénzügyi kedvezmények
12. A projekt folyamatos pénzügyi értékelése 13. A beruházás és építés szervezeti keretei (érdekességek)
