INGATLAN INFORMATIKAI ALAPOK 2. RÉSZ
II. INGATLANOK FORGALOMKÉPESSÉGE • forgalomképtelen törvény alapján, • forgalomképtelen helyi döntés alapján, • korlátozottan forgalomképes az 1990. évi LXV. tv. alapján, • korlátozottan forgalomképes a helyi önkormányzat döntése alapján, • forgalomképes.
Az önkormányzatok vagyona Az 1996. évi LXV. törvény Az önkormányzatok vagyona 79. §. (2) A törzsvagyon körébe tartozó tulajdon vagy fogalomképtelen, vagy korlátozottan forgalomképes. • Forgalomképtelenek • helyi közutak, és mőtárgyaik, • terek, • parkok, • és amit a törvény vagy a helyi önkormányzat annak minısít. • Korlátozottan forgalomképesek • közmővek, • intézmények, • középületek, • és amit a törvény vagy a helyi önkormányzat annak minısít.
III. AZ INGATLANPIAC ELEMEI, MŐKİDÉSI RENDJE • 1. A gazdasági vonatkozások • 2. A városfejlıdés és az ehhez kapcsolódó piac • 3. Az egyes parcellák elemzése - a magántulajdonú ingatlanok értéke • 4. Az ingatlanpiaci mozgásokat generáló mechanizmusok
1. A gazdasági vonatkozások • a magánvállalkozások és a szabad piaci rendszer; • a felhalmozás folyamata (bruttó nemzeti össztermék) és a gazdaság szereplıinek szabadon elkölthetı jövedelme; • a finanszírozási képesség és az ingatlanpiac kapcsolata; • az ingatlanpiac mőködésének gazdasági alapjai; • az ingatlanpiac elemzése és sajátos elırejelzései”
2. A városfejlıdés és az ehhez kapcsolódó piac • az ingatlanszektor gazdasági aktivitása és a piac ciklusai; • a különféle ingatlanpiaci szegmensek mőködésének gazdasági alapjai és forrásaik; • az ingatlanpiacok mőködésének mechanizmusai; • a piac alapegysége: a telek - használata és értéke.
3. Az egyes parcellák elemzése - a magántulajdonú ingatlanok értéke • • • •
a telekhasználat potenciális lehetıségei; az értékelés alapelvei; a piaci értékek és a hozadékok módszere; az optimális telekhasználat meghatározása.
4. Az ingatlanpiaci mozgásokat generáló mechanizmusok • a területfejlesztési politika: állami, regionális, városi, községi szinten; • törvényi és szabályozási keretek: nemzetközi, nemzeti, regionális és helyi szinten. A fenti négy fejezet (gazdaság, fejlıdés, parcellánkénti elemzés, változást generáló mechanizmusok) alapelveit mindig szem elıtt kell tartani, mert a gazdaság és az ingatlanpiac mőködése egymástól elválaszthatatlanok.
Felmerül a kérdés: Mivel mérhetı az ingatlanpiaci tevékenység? Mennyiségi alapadatokkal, pl.: • Népesség: tényleges szám és növekedés. • Magán- és közalkalmazotti munkahelyek száma: tényleges szám és növekedés • A háztartások teljes fogyasztása: a kereskedelmi intézmények eladásai • A lakóingatlan-állomány: egy- és többlakásos házak; készlet és forgás • Vállalati ingatlan-állomány: irodák és gyártelepek; készlet és forgás • Egyéb ingatlanpiaci javak: hotelek, speciális otthonok stb.
B) Az ingatlanpiac mőködésének mutatói • Lakóingatlan-állomány: kihasználtsági mutatók és az egy négyzetméterre jutó bérleti díjak, és átlagos házvagy lakásárak. • Kereskedelmi ingatlanok: fajtái és szerkezeti megoszlásuk kihasználtság mutatók és az egy négyzetméterre jutó átlagos bérleti díjak • Vállalati ingatlanok: irodák és ipari területek, az ingatlanállomány megoszlása, koncentrációja, szétszórtsága stb., kihasználtság mértéke, az egy négyzetméterre jutó átlagos bérleti díjak • Pénzügyi megtérülési mutatók: a nagyobb ingatlangazdálkodói cégek ingatlanbarométerének adatai a megtérülésekrıl.
C) Az ingatlanpiac fejlıdésének feltételei • A termelés feltételei: elhasználódás, bıvítés és felújítások (Itt kell az állami és területi közösségi beruházások szerepét figyelembe venni az ingatlanpiaci újratermelésben.) • a szabályozási tervek esetében: gazdasági és ingatlanpiaci zónák kialakítása • a közintézmények vidékre helyezése és az irodaépítések esetén megkötendı szerzıdések • A konkurencia: a városépítési és ingatlanpiaci termékek és a városmarketing
Új termékek 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
ipari parkok repülıtéri övezetek üzem-ellátó boltok egészségügyi hotelek hotelek és üdülıközpontok üzleti központok hallgatói kollégiumok logisztikai központok légi közlekedési üzleti központok kongresszusi központok
Trendek az ingatlanszektorban A globalizáció terjedésével az ún. „új kereskedelmi-földrajzi blokkok” kialakulása, a termelés-optimalizálási kutatások alapvetı kiinduló adatává vált, és önmagukban is a multinacionális cégek cselekvéseinek állandó mozgatórugóivá váltak. Ennek fényében kerültek megállapításra az operációs beavatkozások prioritásai, amelyek a következı hatással vannak az ingatlanpiacra:
Operációs beavatkozások prioritásai 1. A vállalatvezetés vagy a központ által végrehajtott átszervezések hatására kialakult a használt helyiségek mőködtetési költségeinek figyelemmel kísérése. 2. A mőködtetési költségek csökkentése céljából azonnal kiköltöznek a félig vagy egyáltalán nem (ki) használt helyiségekbıl.
Operációs beavatkozások prioritásai /folyt./ 3./ Átszervezik az épületek fenntartásával foglalkozó részlegeket, és ha szükséges, akkor olyan külsı erıforrásokat vesznek igénybe, amelyeket erre a munkára jobban felkészültnek ítélnek meg. 4./ A termelékenység szempontjait figyelembe véve állandóan felülvizsgálva optimalizálják a vállalat ingatlanhasznosítási stratégiáját, ami szükségessé teszi az ingatlanpiac folyamatos figyelemmel kísérését.
Az eddigiek végiggondolásához mellékelem az alábbi ábrát:
Új szegmens Külföldi befektetık Magyarországon 1. 2.
3. 4.
5.
6.
Európa határai bıvültek, a világ eme térsége biztos befektetésnek számít Az átlagos ingatlanár növekedés az ingatlanszektorban az utóbbi 5 évben 15-20 % körüli. Ez elképzelhetı veszélyforrást jelenthet, vagyis lehet, hogy a visszájára fordul. Stabil kül- és belpolitikai helyzet Az ingatlanboom következtében az ingatlanszektor hatalmas vagyonnövekményre tett szert, amely befektetési piacokat keres, ennek az ingatlanfejlesztıi, befektetıi piacnak. Magyarország, amely nemrég lépett be az EU-ba, rendelkezik mindazzal a gazdasági, jogi és politikai biztonsággal, amely szükséges az ilyen típusú befektetık biztonságérzetéhez. Magyarország helyzete ma ugyanaz, mint Spanyolországé 25 évvel ezelıtt, vagyis, deficittel rendelkezik, az infrastruktúra, a szolgáltatások és a lakásépítés terén.
Következtetés Annak ellenére, hogy a követett makroökonómiai modellek még nem teljesen azonosak a fejlett gazdaságokban használtakkal, de ma már látható, a következı 10 év fejlıdése. Látszik a közeli és a távoli jövı az ingatlanszektorban és az építészetben.
IV. PÉNZÜGYI ALAPFOGALMAK
A pénz idıértéke Ez alatt azt értjük, hogy a pénz értékénél figyelembe vesszük a kifizetés idıpontját is. Ennek megfelelıen nagyobb értéken vesszük számításba a korábbi bevételeket, mint a késıbbieket, abban az esetben, ha az összeg azonos.
Kamatláb A kamat a pénz használatának díja. A kamatláb az idıegységre, pénzegységre járó kamat mértéke. Fajlagos érték, amelyet százalékban adnak meg. Egyszerő kamatszámítás Az egyszerő kamatszámításnál a kamat nagysága az idı függvényében lineárisan változik.
Alkalmazása: Abban az esetben alkalmazható, ha a kamat nem vehetı fel bármikor, csak a lekötési periódus végén. Általában akkor alkalmazzák, ha a vizsgált idıszak rövidebb, mint a tıkésítési idıszak. A számítás képlete: Kamat = Tıke x Éves kamatláb x Napok száma
365 nap
Kamatos kamat számítása A kamatos kamat számításánál a kamat tıkésítési idı végén tıkévé változik és a következı periódusban, mint tıkére, erre is számolunk kamatot. • Alkalmazása: olyan esetekben, amikor a kamat a vizsgált idıintervallumban felvehetı, tehát a vizsgált idıintervallum több tıkésítési idıszakot ölel át. • Számítása: Kamat = Tıke x (1 + K)n – Tıke ahol: K - az adott tıkésítési idıszakra vonatkoztatott kamatláb 100-ad része
Mintapélda: Mekkora kamatot realizál 3 év múlva az a betétes, aki 100 000 Ft-ot helyez el fél éves lekötésre évi 9 %-os kamatra, ha a kamatláb az adott idıben nem változik. • K = 9 / (2x100) = 0,045 • n=3x2=6 • KAMAT = 100 000 x (1+0,045)6 – 100 000 = 72.379,14 Ft
HOZAM:
Egy adott befektetés hozama alatt értjük az idıegység alatt képzıdı, egységnyi tıkére vonatkoztatott többletet. Az elvárt hozam: az a hozam, amelynél magasabb hozam esetén dönt úgy a befektetı, hogy számára az adott befektetés kedvezı. Tényleges hozam – realizált hozam
Elvárt hozam – elıre becsült küszöbérték
Az elvárt hozam függ: – – – –
a várható inflációtól, az alternatív befektetések hozamától, a becsült kockázattól, a befektetés likvidálhatóságától stb.
Az örök járadék Egy olyan pénzáramlás, amely egyenlı idıközönként egyenlı összeget fizet, elvileg az idık végezetéig. Egy örökjáradék jelenértéke (értéke) T = C/R ahol: T – az örökjáradék jelenértéke C – az egyenletes idıközönként fizetett összeg R – az egyes kifizetések közötti idıszakra számított elvárt hozam.
Annuitás Egy véges ideig tartó, azonos összegő, azonos idıközönként történı kifizetések sorozata. Az annuitás jelenértéke (értéke) T = C / R x [1-1 / (1+R)n], ahol: T – az annuitás jelenértéke C – az egyenletes idıközönként fizetett összeg R – az egyes kifizetések közötti idıszakra számított elvárt hozam. N – a kifizetések száma
