Informační memorandum DRAŽBA. Dva rekreační objekty Františkov 2062KO-P9. Nové hutě č.p. 77 a č.p. 78, okr. Prachatice

Informační memorandum

DRAŽBA Dva rekreační objekty – Františkov 2062KO-P9 Nové hutě č.p. 77 a č.p. 78, okr. Prachatice

Obsah 1) 2) 3) 4) 5)

Předmět dražby........................................................................................... 3 Základní informace o dražbě....................................................................... 4 Stručný popis předmětných nemovitostí...................................................... 6 Popis lokality ............................................................................................... 7 Popis nemovitostí........................................................................................ 9 a) Penzion.................................................................................................... 9 b) Galerie ..................................................................................................... 9 c) ČOV....................................................................................................... 10 6) Půdorysy ................................................................................................... 11 a) Penzion b) Galerie 7) Čistička odpadních vod a) info text b) půdorys c) Smlouva o věcném břemeni Gidea 8) Přílohy a) list vlastnictví b) katastrální mapa s vyznačením c) katastrální mapa s vyznačením II d) mapa kanalizace+vodovod e) historická katastrální mapa 9) Fotodokumentace a) Penzion b) Galerie c) Ostatní foto 10) Znalecký posudek

Informace obsažené v tomto dokumentu byly získány od vlastníka předmětu dražby, zpracovatele znaleckého posudku, úřadů státní správy nebo z jiných důvěryhodných zdrojů. Nemáme žádný důvod k pochybnostem o jejich pravdivosti, nemůžeme je ovšem zaručit. Nejsou známy žádné změny nebo odvolání. V případě rozdílného stavu mezi údaji uvedenými v tomto memorandu a stavem zjištěným na místě platí stav zjištěný na místě.

1) Předmět dražby − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − −

budova č.p. 77, bydlení, postavená na pozemku parc.č. St. 169, část obce Nové Hutě, budova č.p. 78, bydlení, postavená na pozemku parc.č. St. 168/2, část obce Nové Hutě, budova bez čp/če, tech. vyb., postavená na pozemku parc.č. St. 299, budova bez čp/če, tech. vyb., postavená na pozemku parc.č. St. 300, pozemek parc.č. St. 168/2 o výměře 397 m2, zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. St. 169 o výměře 410 m2, zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. St. 299 o výměře 14 m2, zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. St. 300 o výměře 20 m2, zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 1112/1 o výměře 6602 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1118/2 o výměře 11388 m2, trvalý travní porost, pozemek parc.č. 1119/1 o výměře 437 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1119/2 o výměře 148 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/1 o výměře 2685 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/2 o výměře 1075 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/3 o výměře 4977 m2, trvalý travní porost, pozemek parc.č. 1121/4 o výměře 859 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/5 o výměře 1984 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/6 o výměře 976 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/7 o výměře 1310 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/8 o výměře 27 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1121/10 o výměře 133 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1304/2 o výměře 374 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemek parc.č. 1304/3 o výměře 205 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemek parc.č. 1306/1 o výměře 602 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemek parc.č. 1306/2 o výměře 907 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemek parc.č. 1307/1 o výměře 552 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1307/2 o výměře 123 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1307/3 o výměře 28 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1309/2 o výměře 315 m2, trvalý travní porost, pozemek parc.č. 1310 o výměře 40 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1311 o výměře 20 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1312 o výměře 154 m2, ostatní plocha, neplodná půda, pozemek parc.č. 1313 o výměře 1018 m2, ostatní plocha, neplodná půda,

to vše zapsáno na listu vlastnictví č. 14 pro katastrální území a obec Nové Hutě, okres Prachatice, u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice.

2) Základní informace o dražbě Adresa předmětu dražby: Nové hutě č.p. 77 a Nové Hutě č.p. 78 (Františkov)

Navrhovatel: Česká zemědělská univerzita v Praze se sídlem Kamýcká 129, PSČ 165 21, Praha-Suchdol IČ: 60460709

Dražebník: Gaute, a.s. se sídlem Brno, Lidická 26, PSČ 602 00 Tel: +420 541 213 390, e-mail: [email protected]

Dražebník dražbu provádí na základě skutečnosti, že je členem sdružení „Prodej nemovitého majetku ČZU“, které uspělo ve výběrovém řízení na prodej majetku ČZU, přičemž dalším členem a vedoucím účastníkem zmíněného sdružení je společnost GAVLAS, spol. s r.o., IČ: 60472049, Politických vězňů 21, Praha 1. GAUTE, a.s. Dražebník na základě dohody s dalším členem sdružení realizuje dražbu jako samostatnou část zakázky. Navrhovatel souhlasil vzhledem ke zde uvedené spolupráci ve sdružení, aby i výše uvedená společnost GAVLAS, spol. s r. o. mohla uvádět tuto dražbu ve svých referenčních realizacích.

Kontaktní osoba: Ing. Ondřej Gavlas +420 777 088 466 [email protected]

Místo, datum a čas zahájení dražby: Místo zahájení dražby :

Politických vězňů 21, 110 00 Praha 1, v prostorách spol. GAVLAS, spol. s r.o.

Datum zahájení dražby : 15. 8. 2012 Čas zahájení dražby :

14:00 hod.

Datum a čas konání prohlídky předmětu dražby: I. prohlídka

-

dne 3.8.2012 v 16:00 hod.

II. prohlídka

-

dne 4.8.2012 v 10:30 hod.

Sraz zájemců k prohlídce je u místa, kde se nachází předmět dražby, tj. před objektem na adrese Nové Hutě 78 (pozn. část obce Františkov) GPS 49°0'12.723"N, 13°37'12.842"E, s tím, že potřebné informace o stavu předmětu dražby a kontrolu nad průběhem prohlídky bude zajišťovat osoba pověřená k tomuto dražebníkem. Informace týkající se prohlídek včetně možnosti sjednat další termíny prohlídek na tel. 541 213 390.

Odhadnutá cena předmětu dražby: Odhadnutá (zjištěná) cena: 7,100.000,- Kč (slovy sedm milionů jedno sto tisíc korun českých) Tento odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé v souladu s § 13 zák. č. 26/2000 Sb. byl zajištěn na základě znaleckého posudku č. 2151/19/2012 ze dne 15.5.2012, který vyhotovil Doc. Ing. Jaromír Ryska, CSc., znalec pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a stavebnictví – stavby obytné.

Nejnižší podání: 7,000.000,- Kč (slovy sedm milionů korun českých)

Stanovený minimální příhoz: 20.000,- Kč (slovy: dvacet tisíc korun českých)

Výše dražební jistoty: 350.000,- Kč (slovy tři sta padesát tisíc korun českých)

3) Stručný popis předmětných nemovitostí Dva rekreační objekty v samém srdci Šumavy, na Teplé Vltavě, mezi Kvildou a Borovou Ladou uprostřed lesů. Plocha pozemků celkem 36.940 m2 Užitná plocha budov:

- objekt Galerie 284 m2 + tech. zázemí a půda - objekt Penzion 376 m2 + tech. zázemí a půda

Vlastní čistička ČOV Možnost na pozemku zřídit malou vodní elektrárnu

Zajímavostí tohoto místa jsou pozemky v jejichž útrobách se pravděpodobně nalézá bývalá podzemní továrna na výrobu bojových letadel z 2. sv. války značky Messerschmitt. Přístup do těchto prostor a podrobnější informace o nich bohužel nejsou známy.

4) Popis lokality Osada Nové Hutě (Neuhütten) leží v srdci Šumavy, nedaleko od Vimperku. V roce 1623 zde založil Johann Walkuni novou sklárnu poblíž zaniklých Starých Hutí, která dostala jméno Nové Hutě. V roce 1677 zanikla pro nedostatek dřeva. V roce 1789 bylo v osadě 17 domů. Za první republiky zde byly dva hostince a několik prosperujících řemeslníků a lesáků. V její blízkosti je louka vzniklá za Albrechta z Valdštejna, a na ní roku 1756 vystavěna také sklářská huť a po 20 letech zbořena. Panský dům roku 1844 koupil hrabě Gallas a nechal přestavět. Od roku 1929 byl vládní chatou, (nyní objekt Penzion). Za první republiky se obec dělila na dvě části - Nové Hutě I. správně patřily ke Starým Hutím, Nové Hutě II. správně patřily k Hojné Vodě. Počet obyvatel v roce 1921 byl za obě osady dohromady 120. V letech 1948 až 1959 postupně obec zanikala, zůstala po ní pouze kaplička a ruiny obytných stavení.

Dražené nemovitosti jsou situovány v intravilánu obce. Ty jsou dobře přístupné asfaltovou silnicí, která se u objektů rozšiřuje a umožňuje i dobré parkování. Pod objekty protéká řeka Vltava.

Z pohledu podnikatelských aktivit se jedná hlavně o turistický ruch, a to jak v zimním tak i v letním období.

5) Popis nemovitostí Jedná se o dvě nemovitosti sloužící k rekreačním účelům včetně příslušenství a přilehlé pozemky. Hlavní stavba č.p. 78 – Penzion - slouží k ubytování a technickému zázemí, budova č.p. 77 je využívána jako Galerie, také s možností ubytování. Pozemky jsou mírně svažité nad řekou Vltavou. Byla zřízena zrekonstruována

ČOV,

nad

příjezdovou

komunikací

je

ještě

původní

celodřevěná kolna. Stáří objektů není přesně známé, je prováděna stavební údržba a opravy. Na pozemku je možné zřídit malou vodní elektrárnu.

a) Penzion Rekreační budova č.p. 78 na parc.č. St. 168/2 stojí hned u příjezdové komunikace. Původně to byla obytná stavba, která nyní slouží rekreačním účelům převážně zaměstnanců univerzity. Přesné stáří objektu není známé. Na objektu byly v průběhu doby prováděny nejen úpravy, ale i rozšiřování. Jedná se o podsklepenou jednopatrovou zděnou stavbu se sedlovou střechou. Před sedmi lety byla provedena ještě přístavba vstupu se šatnou (přístavbu je potřeba zkolaudovat). V suterénu je technické zázemí objektu, v přízemí restaurace, kuchyň, bar, zázemí, v prvním patře pokoje + sociální zařízení. -

objekt napojen na vlastní studnu

-

objekt napojen na ČOV

-

objekt napojen na veřejnou el. síť

-

vytápění – kotelna na tuhá paliva

b) Galerie Pod hlavní rekreační budovou č.p. 78 stojí na parc.č. St. 169 současná galerie č.p. 77. Je to zděná stavba půdorysného tvaru písmene „L“, podsklepená, přízemní se sedlovou střechou. Přesné stáří objektu není známé. Na objektu byly v průběhu doby prováděny nejen úpravy, ale i rozšiřování. Objekt byl využíván pro galerijní účely, v části pro ubytování.

-

objekt napojen na vlastní studnu

-

objekt napojen na vlastní ČOV

-

objekt napojen na veřejnou el. síť

-

vytápění – lokální na tuhá paliva

c) ČOV Objekt Penzion i objekt Galerie jsou napojeny na vlastní čističku odpadních vod. Tuto čističku využívá na základě smlouvy o věcném břemeni i objekt penzion Panský dům (majitel společnost GIDEA s.r.o.)

6) Půdorysy a) Penzion -

půdorys 1.PP půdorys 1.NP půdorys 2NP skutečný stav půdorys 2 NP stávající stav půdorys 2 NP_návrh půdorys 2 NP původní dispozice půdorys vstupní část+pokoj

b) Galerie -

půdorys podsklepení půdorys přízemí půdorys podkroví příčný řez A-A pohled jižní pohled severní pohled východní p ohled západní

7) ČOV -

info text půdorys Smlouva o věcném břemeni Gidea

8) Přílohy -

list vlastnictví katastrální mapa s vyznačením katastrální mapa s vyznačením II mapa kanalizace+vodovod historická katastrální mapa

VYPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTI -'•-^

Okres: R^t^ilzemi:

prokazujlci

CZ0315

stav

evidovany

k datu

Obec:

Prachatice List

707902 Nove H u t e

vlastnictvi:

" ^ ^ t i ^ t - . lizemi j s o u pozemky v e d e n y v e dvou c i s e l n y c h

radach

5 6 1 5 6 8 Nove

Hute

14 (St. = stavebni

parcela)

A

Ceska zemedelska u n i v e r z i t a S u c h d o l , 165 00 P r a h a 620

v Praze,

Kamycka

60460709

129,

B

St.

a

rozsahle uzemi

chranene

a

rozsahle uzemi

chranene

zastavena plocha nadvori

a

rozsahle uzemi

chranene

20 z a s t a v e n a p l o c h a nadvori 6602 o s t a t n i p l o c h a

a

rozsahle uzemi

chranene

rozsahle uzemi

chranene

397

168/2

zastavena plocha nadvori

St.

169

St,

299

St.

300

410 z a s t a v e n a p l o c h a nadvori 14

1112/1

11388

1118/2

trvaly travni

neplodna

puda

porost

rozsahle chranene uzemi, zemedelsky pudni fond rozsahle chranene uzemi

1119/1

437 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

1119/2

148 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

rozsahle uzemi

chranene

1121/1

2685 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

rozsahle uzemi

chranene

-1121/2

1075 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

rozsahle lizemi

chranene

1121/3

4 977 t r v a l y t r a v n i

porost

z e m e d e 1 s k y pudn1 fond, rozsahle chranene uzemi rozsahle chranene uzemi

plocha

neplodna

piida

ostatni

plocha

neplodna

puda

rozsahle uzemi

chranene

1121/6

976 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

rozsahle uzemi

chranene

1121/7

1310 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

rozsahle uzemi

chranene

1121/8

27 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

rozsahle uzemi

chranene

1121/10

133 o s t a t n i

plocha

neplodna

puda

rozsahle uzemi

chranene

1304/2

374

ostatni

plocha

ostatni komunikace

rozsahle uzemi

chranene

1304/3

205 o s t a t n i

plocha

ostatni komunikace

rozsahle lizemi

chranene

1306/1

602 o s t a t n i

plocha

ostatni komunikace

rozsahle uzemi

chranene

1121/4 1121/5

859 o s t a t n i 1984

N e m o v i t o s t i j s o u v uzemnim obvodu, ve kterem vykonava s t a t n i spravu k a t a s t r u nemovitosti K a t a s t r a l n i lifad p r o J i h o c e s k y k r a j , K a t a s t r a l n i p r a c o v i s t e P r a c h a t i c e , kod: 306. strana 1

CR

VYPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokazujici

Okres: Kat.lizemi:

stav

evidovany

k, d a t u

CZ0315 P r a c h a t i c e

Obec:

7 0 7 9 0 2 Nove H u t e

V k a t . lizemi j s o u

List

pozemky v e d e n y v e

vlastnictvi:

dvou c i s e l n y c h

1306/2

907

ostatni

plocha

1307/1

552

ostatni

1307/2

123

1307/3

28

1309/2

315

radach

561568 Nove Hute 14 (St. =

stavebni

parcela)

rozsahle uzemi

chranene

plocha

ostatni komunikace n e p l o d n a puda

rozsahle lizemi

chranene

ostatni

plocha

neplodna

puda

rozsahle lizemi

chranene

ostatni

plocha

neplodna

puda

rozsahle lizemi

chranene

trvaly travni

rozsahle chranene lizemi, zemedelsky piidni fond

porost

1310

40

ostatni

plocha

neplodna

piida

rozsahle uzemi

chranene

1311

20

ostatni

plocha

neplodna

piida

rozsahle lizemi

chranene

1312

154

ostatni

plocha

neplodna

puda

rozsahle lizemi

chranene

1313

1018

ostatni

plocha

neplodna

puda

rozsahle lizemi

chranene

c.

Nove Nove bez bez

Hute, c.p. Hute, c.p. cp/ce cp/ce

Bl

bydleni bydleni tech.vyb tech.vyb

77 78

Bez

rozsahle rozsahle rozsahle rozsahle

chranene chranene chranene chranene

lizemi lizemi uzemi uzemi

St.

169

St. St. St.

168/2 299 300

zapisu Bez

C

zapisu

D

o

Zmena v y m e r o b n o v o u

operatu

LV:14

Z-12300055/2000-30 6

E

Jina

listina

cislo

1812/1995 P r o t o k o l o p r e d a n i

z e dne

18.12.1995.

POLVZ:16/1996 Ceska zemedelska u n i v e r z i t a 165 00 P r a h a 620 o Vznik prava ze zakona zakon c. telovychovy z e dne 2 9 . 1 . 1 9 9 9 .

v Praze,

Kamycka 129,

Z-12300016/1996-306

Suchdol,

111/1998 R o z h o d n u t i m i n i s t e r s t v a

POLVZ;14/1999

60460709 skolstvi,mladeze a

Z-12300014/1999-306

Nemovitosti j s o u v uzemnim obvodu, ve kterem vykonava s t a t n i spravu katastru K a t a s t r a l n i lirad pro J i h o c e s k y k r a j , K a t a s t r a l n i p r a c o v i s t e P r a c h a t i c e , strana 2

nemovitosti kod: 306.

CR

VYPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokazujlci

Okres: Kat.uzemi:

CZ0315

stav

evidovany

k datu

Prachatice

Obec:

707902 Nove H u t e

V k a t . lizemi

List

vlastnictvi:

j s o u pozemky v e d e n y v e dvou c i s e l n y c h

Ceska zemedelska u n i v e r z i t a 165 00 P r a h a 620 o Kolaudacni rozhodnuti COY n a s t . 2 9 9 .

v P r a z e , Kamycka

1 1 7 4 / 1 9 9 5 OU

radach

561568 Nove H u t e 14 (St. = stavebni parcela)

129, S u c h d o l ,

60460709

P r a c h a t i c e Vod.231/2/1668/1174/95

z e dne

POLVZ:2/2000 Ceska zemedelska u n i v e r z i t a 165 00 P r a h a 620 o Kolaudacni rozhodnuti COV na S t . 3 0 0 .

v Praze,

1 1 7 4 / 1 9 9 5 OU

Kamycka

Z-12300002/2000-306

129, S u c h d o l ,

60460709

P r a c h a t i c e Vod.231/2/1668/1174/95

z e dne

POLVZ:2/2000 Pro; Ceska zemedelska u n i v e r z i t a 165 00 P r a h a 620

v Praze,

Kamycka

7.7.1995.

7.7.1995.

Z-12300002/2000-306

129, S u c h d o l ,

60460709

o S m l o u v a o b e z i i p l a t n e m p f e v o d u p o z e m k u ( z a k . c . 9 5 / 1 9 9 9 Sb.) P F c . 1 0 0 2 9 7 0 1 3 2 27.12.2001. P r a v n i u c i n k y v k l a d u p r a v a ke d n i 16.01.2002.

z e dne

V-91/2002-306 Ceska zemedelska u n i v e r z i t a 165 00 P r a h a 620

v Praze,

Kamycka

129, S u c h d o l ,

60460709

1118/2

97201

11388

1121/3

97201

4977

1309/2

97201

315

CR.

Katastralni

urad

pro Jihocesky

kraj,

Katastralni

pracoviste

Prachatice,

kod:

306,

O v e f u j i p o d p o f a d o v y m i i s l e m V 5 3 0 / 2 0 1 2 , 2e t a t o l i s t i n a , ktera v z n i k l a pfevedenim v y s t u p u z i n f o r m a c n i h o systemu v e f e j n e s p r a v y z e l e k t r o n i c k e podoby do podoby l i s t i n n e , skl^dajici se l i s t u , odpovida vystupu z i n f o r m a c n i h o systemu v e f e j n e s p r i v y v e l e k t r o n i c k e podobe. V

J

Podpis

dne Razltk

Nemovitosti j s o u v uzemnim obvodu, ve kterem vykonava s t i c n i spravu k a t a s t r u nemovitosti K a t a s t r a l n i l i f a d p r o J i h o c e s k y k r a j , K a t a s t r a l n i p r a c o v i s t e P r a c h a t i c e , kod: 306. strana 3

CR

9) Fotodokumentace -

Penzion Galerie Ostatní foto

Foto Penzion

Foto objekt Galerie

Foto Ostatní

Čistička

Studna

D o c . I n g . Jaromir R y s k a , C S c . 160 00 Praha 6, Pulkruhova 813/34 znalcc 2 oboru ckonomika. stavebnictvi

C.znal.deiiiku:2151/19/2012.

ZNALECKY POSUDEK Stanoveni trzni hodnoty nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute, v kat. lizemi Vove Hute, okres Prachatice, k datu 15.5.2012.

Posudek vvzadala:

Ucel posudku:

spoleCnost Gaute, a.s., I C : 255 43 709, se sidlem Bmo, Lidicka 26, PSC 602 00, zastoupena spolupracujicim maklefem panem Ing. Ond^jem Gavlasem* posudek je vypracovan za u6elem stanoveni obvykle ceny, trzni hodnoty, nemovitosti pro ucely zdkona c. 26/2000 Sb., to Je podle zakona o oceiiovani t. 151/1997 Sb. v platnem zn6m.

Posudek obsahuje 26 stran textu a pfedava se ve dvou vyhotovenich. Vvpracoval:

Doc.Ing. Jaromir Ryska, CSc. - znalec Jmenovany rozhodnutim Krajskeho soudu v Praze 2 ze dne 26.9.1975 pod 5.J.340/74-K pro zakladni obor ekonomiku, odvetvi ceny a odhady nemovitosti, a stavebnictvi - stavby obytne, bytem 160 00 Praha 6, Pilkruhova 813/34. V Praze, dne 15.5.2012.

Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a 6.p. 78 s pfislulenstvim a pozemky, kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Spolecnost Gaute, a.s., IC: 255 43 709 Lidicka 26 602 00 Bmo V Praze, dne 15.5.2012 Vazeni panove, dokoncil jsem expertizu, na jejimz zaklade byla stanovena obvykla cena, trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c, 14 pro obec Nove Hute, v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice. Ukolem zpracovane expertizy bylo stanovit realnou hodnotu pfedmetu oceneni ke dni 15.5.2012. Vim, ze vysledky prace budou pouzity jako jeden z podkladu pro drazbu die zakona c. 26/2000 Sb. Trzni hodnota je definovana doporucenim Mezinarodniho vyboru pro ocenovaci standardy IVSC ( international Valuation Standards Conmiittee) jako: „castka, za kterou by se k datu oceneni ocenovany majetek smefioval mezi koupechtivym kupujicim a prodejechtivym prodavajicim pfi transakci samostatnych a nezavislych partneru po nalezitem marketingu, pficemz kazda strana jednala se znalosti, rozumne a bez natlaku." {Clanek 5,2. Mezinarodnich norem ocenovani IVS - 1 z 3. bfezna 1994.} Podle platne ceske legislativy je tato trzm' hodnota totozna s obvyklou cenou majetku, ktera je definovana v § 2 zakona o ocenovanic. 151/1997 Sb. Po spolecnych jednanich Mezinarodniho vyboru pro ocenovaci standardy I V S C a Mezinarodniho vyboru pro ucemi standardy lASB (International Accounting Standards Board), Ize trznC hodnotu, (market value) ztotoznit s realnou hodnotou, (fair value). {Ucetni standard IAS 16 a IAS 25, cl. 4.} Realna hodnota je pouzivana v zakone o ucetnictvi c. 563/1991 Sb., v platnem zneni: ,Jako cena, zaniz by bylo aktivum smeneno mezi znalymi a ochotnymi obchodnimi stranami (kupujicim a prodavajicim) v nespfiznene transakci." Zprava je vypracovana v souladu s normou 1 Mezinarodnich norem ocenovani IVSC (Intemational Valuation Standards Committee) - Oceiiovani podle trzni hodnoty, v souladu s doporucenim T E G o V A (The European Group o f Valuer's Associations) Approved European Property Valuation Standards: Standard 4 - Valuation Bases a Standard 5 - Valuations for the purpose of Financial Reporting. Zprava je zalo^ena na zjisteni vynosove, vecne a porovnavaci hodnoty ocenovaneho majetku. Vynosova hodnota byla stanovena na zaklade pfijmu z pronajmu luzek v ocenovane nemovitosti. Vecna hodnota byla stanovena na zaklade vyhodnoceni soucasneho stavu ceskeho trhu stavebnich materialu a praci. Porovnavaci metoda vychazi z udaju o nabidkovych cenach srovnatelnych nemovitosti v teto lokalite Sumavy. Poptavka po tomto segmentu nemovitosti je v dane lokalite v soucasne dobe podstatne nizsi nez-Ii nabidka. Vypoctena trzni hodnota je stanovena ke dni 15.5.2012. Oceneni ajeho pfedpoklady by bylo nutne revidovat kdyby doslo k zasadni zmene vstupnich narodohospodafskych fenomenu. Z pohledu tohoto oceneni vsak pfedpokladam, ze v lokalite ocenovane nemovitosti nedojde k podstatnym odchylkam od konecnych hodnot uvedenych v teto zprave. Strana 2 z celkoveho poctu 26 stran.

Tr^i ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat dzemi Novi Huti, okres Prachatice.

Zprava zohlednuje pouze informace, ktere byly zname a dostupne k datu 7.5.2012. Zprava je pfipravena vyhradne pro uvedeny ucel a nelze j i proto bez pfedchoziho pisemneho souhlasu ze strany zpracovatele pouzivat k ucelum jinym a jinymi osobami. Na zaklade expertizy jsem toho nazoru, ze realna hodnota, ktera je identicka s trzni hodnotou, nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, cini kdatu 15.5.2012:

mil. Kc Slow: sedm milionu iedno sto tisic korun ceskych. Pfilozeny popis naseho postupu zjist'ovani trzni hodnoty obsahuje vsechny pfislusne udaje pouzite v nasi expertize a pfedklada zavery naseho hodnoceni.

1.3. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 5. 5.1. 5.2. 6.

Rozsah posudku Z A K L A D N I UDAJE Vychozi data Vlastnictvi ocenovanych nemovitosti Popis lokality Popis ocenovanych nemovitosti M E T O D Y OCENOVANI Teorie zjist'ovani hodnoty nemovitosti Metody vynosove Metody stanoveni vecne hodnoty Metody porovnavaci Aplikace jednotlivychmetod ANALYZA OCENENI Nejlepsi a nejvyssi vyuziti Trzni hodnota stanovena vynosovou metodou Trzni hodnota stanovena metodou vecne hodnoty Trzni hodnota stanovena komparativni metodou Vysledna trzni hodnota urcena porovnanim vypoctenych hodnot ZAVER Zaverecny vyrok Pouzita literatura PRILOHY Strana 3 z celkoveho poctu 26 stran.

Tr^l ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a i.p. 78 s prislusenstvim a pozemky, kat uzemiNovi Huti, okres Prachatice.

1.

UVOD

1.1. Ucel trzniho oceneni Znalec byl povefen stanovenim trzni hodnoty nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. lizemi Nove Hute, okres Prachatice. Oceneni je vypracovano ke dni 15.5.2012. Cilem oceneni bylo urcit trzni hodnotu ocenovaneho majetku tak, aby se vysledky prace mohly pouzit jako jeden z podkladu pro vefejnou drazbu die zakona c. 26/2000 Sb.

1. 2. Zaklad hodnoty Zakladem hodnoty v tomto posudku je realna hodnota, (fair value), ktera je totozna s trzni hodnotou, (market value,) vyjadfenou vpeneznich jednotkach. Tato trzni hodnota je definovana v souladu s Evropskou asociaci znaleckych organizaci T E G o V A jako: „financni castka, ktera muze byt smenena mezi dobrovolne jednajicim potencialnim kupujicim a prodavajicim, aniz by byl cinen natlak na koupi nebo prodej. Pfitom obe ziicastnene strany si pine uvedomuji a znaji vsechna relevantni fakta o jmeni". Tato definice je prakticky totozna s definici ob\'ykle ceny uvedene v § 2 zakona 0 ocenovani MF CRc.151/1997 Sb.: „obvykloucenou se rozumi cena, ktera by byla dosazena pfi prodejich stejneho, popfipade obdobneho majetku v obvyklem obchodnim styku vtuzemsku ke dni oceneni. Pfitom se zvazuji vsechny okolnosti. ktere maji na cenu vliv, avsak do jeji vyse se nepromitaji vlivy mimofadnych okolnosti trhu, osobnich pomeru prodavajiciho nebo kupujiciho, ani vlivzvlastni obliby". Zprava je vypracovana v souladu s mezinarodnim ocenovacim standardem „Ocenovani podle trzni hodnot/', ktery zpracoval IVSC (Intemational Valuation Standards Committee), a V souladu s doporucenim TEGoVA Approved European Property Valuation Standards. Ze vsech uzitnych hodnot majetku je v tomto konkretnim pfipade uvazovano s pfinosem staveb, venkovnich liprav a pozemku.

1.3. Rozsah posudku Rozsah prace vychazi z toho, ze vsechny relevantni faktory by mely byt zohledneny. Mezi tyto faktory Ize zafadit: 1. 2. 3.

Historii a podstatu ocenovaneho majetku. Obvykla cena stavebnich materialu a stavebnich praci v dane lokalite. Prodejni ceny a vySe pronajmu ve srovnatelnych nemovitostech.

2. ZAKLADNI UDAJE 2.1. Vychozi data Objednavatel:

spolecnost Gaute, a.s., I C : 255 43 709, se sidlem Bmo, Lidicka 26, PSC 602 00, zastoupena panem Ing. Ondrejem Gavlasem.

Ocenovany nemovity majetek:

Strana 4 z celkoveho poctu 26 stran.

Tr!Uti ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat. lizemi Novi Huti, okres Prachatice.

A) stavby:

budova c.p. 77 na parc.c. st. 169, budova c.p. 78 na parc.c. st. 168/2,

dfevena kolna na parc.c. 1118/2, COV na parc.c. st.

299 a St. 300, B) venkovni upravj^: pfipojky inzenyrskych siti, zpevnene plochy C) pozemky:

die LV c. 14 v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice: Zastavena plocha a nadvofi Zastavena plocha a nadvofi Zastavena plocha a nadvofi Zastavena plocha a nadvofi Celkova vymera Ostatni plocha Trvaly travni porost Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Trvaly tra\'ni porost Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Trvaly travni porost Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Celkova vymera

Cislo parcely« St. 168/2 St. 169 St. 299 St. 300 1112/1 1118/2 1119/1 1119/2 1121/1 1121/2 1121/3 1121/4 1121/5 1121/6 1121/7 1121/8 1121/10 1304/2 1304/3 1306/1 1306/2 1307/1 1307/2 1307/3 1309/2 1310 1311 1312 1313

yfiaerisktai^y 397 410 14 20 841 6 602 11 388 437 148 2 685 1 075 4 977 859 1 984 976 1 310 27 133 374 205 602 907 552 123 28 315 40 20 154 1 018 36 939

Podklady pro oceneni: • vypis z katastru nemovitosti L V c . 14, • kopie katastralni mapy, • zachovala vykresova dokumentace, • popis nemovitosti a vykresova dokumentace z archivu vlastnika, • castecny vykaz vynosu z provozu ubytovaciho zafizeni, • prohlidka a zamefeni na miste samem konana dne 7.9.2011.

2.2. Vlastnictvi ocenovanych nemovitosti Strana 5 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a c.p. 78 s prislusenstvim a pozemky, kat uzemiNovi Huti, okres Prachatice.

Stavajicim vlastnikem veskereho ocenovaneho majetku je podle pfedlozeneho vypisu z katastru nemovitosti LV c. 14: CESKA Z E M E D E L S K A UNIVERZITA V PRAZE. 165 21 Praha 6. Kamvcka 129. IC: 60460709. Na nemovitostech neni zapsano zadne zastavni pravo, ani jine vecne bfemeno. Ceska zemedelska univerzita v Praze je vyhradnim vlastnikem ocenovanych nemovitosti.

2.3, Popis lokality Osada Nove Hute (Neuhtitten) lezi v srdci Sumavy, nedaleko od Vimperku. V roce 1623 zde zalozil Johann Walkuni novou sklamu pobliz zaniklych Starych Huti, ktera dostala jmeno Nove Hute. V roce 1677 zanikla pro nedostatek dfeva. V roce 1789 bylo v osade 17 domu. Za prvni republiky zde byly dva hostince a nekolik prosperujicich femeslniku a lesaku. Vjeji blizkosti je louka vznikla za Albrechta z Valdstejna, a na ni roku 1756 vystavena take sklafska hut' a po 20 letech zbofena. Pansky dum roku 1844 koupil hrabe Gallas a nechal pfestavet. Od roku 1929 byl vladni chatou, (nyni je jako penzion nabizen k prodeji). Zaprvni republiky se obec delila na dve casti - Nove Hute 1. spravne patfily ke Starym Hutim, Nove Hute I I . spravne patfily k Hojne Vode. Pocet obyvatel v roce 1921 byl za obe osady dohromady 120. V letech 1948 az 1959 postupne obec zanikala, zustala po ni pouze kaplicka a ruiny obytnych staveni. Ocenovane nemovitosti jsou situovany v intravilanu obce. Ty jsou dobfe pfistupne asfaltovou silnici, ktera se u objektu rozsifuje a umoznuje i dobre parkovani. Pod objekty proteka feka Vltava. Z pohledu podnikatelskych aktivit se jedna hlavne o turisticky ruch, a to jak v zimnim tak i v letnim obdobi.

2.4. Popis ocenovanych nemovitosti Areal ocenovanych nemovitosti sestava ze dvou objektu. Hlavni stavba c.p. 78 slouzi k ubytovani a technickemu zazemi, budova c.p. 77 je vyuzivana jako galerie, take s moznosti ubytovani. Cely areal stoji v mimem svahu, nad fekou Vltavou. Byla zfizena nova COV, nad pfijezdovou komunikaci je jeste puvodni celodfevena kolna. Stafi objektu neni pfesne zname, je provadena stavebni lidrzba a opravy. Rekreacni budova c.p. 78 na parc.c. st. 168/2 stoji hned u pfijezdove komunikace. Puvodne to byla obytna stavba, ktera nyni slouzi rekreacnim ucelum pfevazne zamestnancu univerzity. Pfesne stafi objektu neni zname. Na objektu byly v prubehu doby provadeny nejen upravy, ale i rozsifovani. K datu oceneni byl objekt prazdny, zadny rekreant v nem nebyl. Je to podsklepena jednopatrova zdena stavba se sedlovou stfechou. Pfed sedmi lety byla provedena jeste pfistavba vstupu se satnou. Objekt je v soucasne dobe stavebne upravovan. Hlavni vymery a stavebni provedeni jsou uvedeny v nasledujici tabulce: Zastavene plochy a vysk>' podlazi: l.PP: l.NP: 2.NP: Nazev podlazi

20,00x9,00 20,00x 14,00+6,00x3,50+2,00x 1,20 20,00x14,00

Zastavena plocha

—

Konstmkcni vyska

180,00 m^ 303,40 m^ 280,00 m^

Soucin

Strana 6 2 celkoveho poctu 26 stran.

Trim' ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 a dp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

180,00 m ' 303,40 280,00 m ' 763,40

l.PP; l.NP: 2.NP: Soucet

2,55 m 3,05 m 3,50 m

459,00 925,37 m ' 980,00 m-* 2 364,37 m '

Prumerna vyska podlazi: PVP = 2 364,37 / 763,40 - 3,10 m Prumema zastavena plocha podlazi: PZP = 763,40 / 3 = 254,47 m^ Obestaveny prostor: Celkem: 180,00x2,55+280,00x(6,55+3,25/2)+(6,00x3,50+2.00xl,20)x4,85 -

2 861,49

Vvbaveni budovy: Konstrukce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstrukce:

Provedeni

kamen a cihly zdene masivni Dfevene polospalne, sklepy keramicke i 3. Stropy: klenba 4. Krov, stfecha: dfeveny vazany krov pozinkovany plech 5. Krytiny stfech: pozinkovany plech 6. Klempifske konstrukce: 7. Uprava vnitfnich po vrchu: standardni obklady i vapenna omitka 8. Uprava vnejsich povrchu: obklady dfevene i vapenna omitka 9. Vnitfni obklady keramicke: bezne obklady 10. Schody: zelezobetonove s beznym povrchem 11. Dvefe: Prosklene i hladke 12. Vrata: Dfevena 13.0kna: dfevena zdvojena okna 14. Povrchy podlah: PVC, palubky, keramika 15. Vytapeni: listfedni svetelna tfifazova 16. Elektroinstalace: bleskosvod 17. Bleskosvod: 18. Vnitfni vodovod: ocelove trubky litinove 19. Vnitfni kanalizace: 20. Vnitfni plynovod: rozvod zemniho plynu neni bojler 21. Ohfev vody: 22. Vybaveni kuchyni: bezny elektricky sporak 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: WC, umyvadia, sprchove kouty 24. Vytahy: chvbi 25. Ostatni: pozami hydranty

Hodnoceni standardu S S

s s s s s s s s s s s s s s s s s p p

s s s s

S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se.

Pod hlavni rekreacni budovou c.p. 78 stoji na parc.c. st. 169 soucasna galerie c.p. 77. Je to zdena stavba pudorysneho tvaru pismene „L", podsklepena, pfizemni se sedlovou stfechou. Pfesne stafi objektu neni zname. Na objektu byly v prubehu doby provadeny nejen liprav), ale i rozsifovani. K datu oceneni byl objekt vyuzivan pro galerijni ucely, v casti pro ubytovani stavebnich delnikfi. Objekt je v souCasne dobe stavebne upravovan. Hlavni vymery a stavebni provedeni jsou uvedeny v nasledujici tabulce:

Strana 7 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

Zastavene plochy a vysky podlazi: l.PP: l.NP:

11,75x8,45+19,05x12,07+7,40x1,50 12,07x19,05+4,75x4,60+11,75x10,10-1,70x3,30

Nazev podlazi 1 .PP: l.NP: Soucet

'

Zastavena plocha 340,32 364,85 705,17 m-^

= =

Konstrukcni vyska 3,00 m 3,35 m

340,32 364,85

Soucin 1 020,96 m ' 1 222.25 m ' 2 243,21 m '

Prumerna vyska podlazi: PVP = 2 243,21 / 705,17 - 3,18 m Prumema zastavena plocha podlazi: PZP = 705,17 / 2 = 352,59 m^ Obestaveny prostor: Celkem:

340,32x(6,35+4,50/2)+24,53x(3,45+2,80)/2

=

3 003,41

Vybaveni budovy: Konstrukce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstmkce: 3. Stropy: 4. Krov, stfecha: 5. Krytiny stfech: 6. Klempifske konstrukce: 7. Uprava vnitfnich povrchu: 8. Uprava vnejsich povrchu: 9. Vnitfni obklady keramicke: 10. Schody: 11. Dvefe: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytapeni: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitfni vodovod: 19. Vnitfni kanalizace: 20. Vnitfni plynovod: 21. Ohfev vody: 22. Vybaveni kuchyni: 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: 24. Vytahy: 25. Ostatni:

Provedeni kamen a cihly zdene masivni Dfevene polospalne, keramicke dfeveny vazany krov pozinkovany plech pozinkovany plech standardni obklady i vapenna omitka obklady dfevene i vapenna omitka bezne obklady zelezobetonove s beznym povrchem Prosklene i hladke Dfevena dfevena zdvojena okna PVC, palubky, keramika ustfedni svetelna tfifazova bleskosvod ocelove tmbky litinove rozvod zemniho plynu neni bojler bezny elektricky sporak WC, umyvadia, sprchove kouty chybi pozami hydranty

Hodnoceni standardu S S

s s s s S

s s s s s s s s s s s s p p

s s s s

S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se.

Dale je v arealu puvodni di'evena kolna nad pfijezdovou komunikaci. Kolna je celodfevena, ve velice spatnem stavebne-technickem stavu. V roce 1995 byla v arealu zfizena COV. Pozemky jsou mime svazite k fece, z pohledu zakladani se jedna o nenarocne uzemi. Strana 8 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a i.p, 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat dzemi Nove Hute, okres Prachatice.

3. M E T O D Y OCENOVANI TEORIE ZJIStOVANI TRZNI HODNOTY NEMOVITOSTI Konvencni trzni oceneni pouzivane k determinovani trzni hodnoty nemovitosti vychazi V zasade ze tfi teoreticky ruzne pojatych pfistupu. V odbome literature se tyto zakladni tfi principy vzajemne prolinaji a vetvi, jsou uvadeny pod niznymi nazvy atd. Napf. v americke praxi se mluvi o 9 zakladnich pnstupech pouzivanych pro stanoveni trzni hodnoty, v anglicke 0 5, V nemecke o 3. V dostupne ceske literature se Ize setkat s temito metodami pouzivanymi pro oceneni: 1. Metody vynosove. 2. Metody stanoveni substance, vecne hodnoty. 3. Metody porovnavaci. Metody vynosove vychazeji ze zakladni premisy o tom, ze nemovitost - podnik je nastroj k vyrobe penez. Chod podniku, pronajem nemovitosti sice stoji penize, ale vytvafi i zisk. Rozdil mezi naklady na provoz a ziskem je cash flow, ktery je z pohledu vlastniku nejzajimavejsi, nebot' j i m pinnasi penize. Metody stanovujici vlastai kapital vychazeji z premisy o tom, ze nemovitost je totozna s majetkem. ktery je v ni obsazen. Metody porovnavaci, nekdy nazyvane trzni, jsou nejrozpracovanejsi ve fungujicich ekonomikach. kde Ize porovnat ceny j i z prodanych obdobnych nemovitosti s nemovitosti ocefiovanou. To znamena, ze trh nemovitosti je transparentni a informace jsou bezne dostupne.

3.1. Metody vynosove. Tyto metody jsou zalozeny na koncepci ,,casove hodnoty penez a relativniho rizika investice"'. Zakladni klic k pochopeni filozofie oceneni je v porozumeni vztahu mezi tokem pfijmu a hodnotou. Investor, kupec, ve skutecnosti nakupuje budouci tok pfijmu, cili budouci vynos - cash flow. Soucasna hodnota majetku je urcena podle tohoto schematu: projekce mnozstvi, spolehlivosti a delky trvani budouciho toku vynosu; vyuziti kapitalizace, to je pfevodu budoucich korun na jejich soucasnou kvantitativni liroven, stanovenim spravne, adekvatni kapitalizacni miry. Nejrozsifenejsi metodou je metoda jednoducheho matematickeho modelu:

pfime kapitalizace, kterou Ize zapsat do

V = NOI/R

(1)

kde trzni hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanemu cistemu rocnimu vynosu NOI, vydelenemu odpovidajici kapitalizacni mirou R. Stanoveni spravne adekvatni kapitahzacni miry vychazi z lirokove miry nejjistejsich cennych papiru, obvykle statem garantovanych obligaci a zapoctu nezbytne miry rizika, ktere respektuje dany podnikatelsky segment (pronajem nemovitosti).

3.2. Metody stanoveni substance, vecne hodnoty

Strana 9 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni oceninf nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Zcela odiisny pfistup k ocenovani majetku, nemovitosti vychazi z pohledu vlastnickych aktivit. Metody stanovujici stavebni substanci vychazeji z premisy o tom, ze nemovitost je totozna s majetkem, ktery je v ni obsazen. Tyto metody se zdaji byt velice jednoduche a pfesne, ale pfi jejich pouziti se narazi na problem spravneho, trzniho, stanoveni opotfebeni jiz existujicich staveb. Jsou to metody mene subjektivni, nez aktualizace odhadovanych budoucich cash flow pfi zvolene diskontni sazbe. pro zvoleny casovy horizont. Pfesto je vsak i jejich pouziti omezene, nebof reflektuji soucasnou situaci na trhu - prodejni cenu, s velkym casovym odstupem. Rozdil mezi substancni stavebni hodnotou a trzni hodnotou je saraozfejme mensi ve stabilizovanych ekonomickych podminkach, nez v ekonomikach prochazejicich transformaci, ci krizi. Tento zpilsob oceneni je zalozen na principu pojeti nahrady. Perspektivni kupujici nebude platit vice za stavebni substanci, nez cini naklady na jeji nahrazeni, pofizeni. Kazda nemovita polozka je ocenena a jejich souctem se ziska souhmna, vysledna hodnota, stavebni substance. V teto souvislosti se vzil nazev podstata, substance, vecna hodnota, Vecna hodnota znamena, kolik penez by bylo tfeba investovat, aby byl pofizen stejny majetek. V pfipade nakupu ma substance jasny ekonomicky vyznam. Napomaha fesit otazku. zda je vyhodnejsi koupit jiz existujici nemovitosti, nebo postavit Stare. Matematicky model teto metody Ize zapsat V teto zjednodusene podobe: V = Z ( P C i X O i + P')

(2)

kde PCi je pofizovaci cena stavby, Oj opotfebeni stavby a P' cena pozemku.

3.3. Metoda porovnani trznfch cen Metody porovnavaci, nekdy nazyvane trzni, jsou nejrozpracovanejsi ve fungujicich ekonomikach, kde informace o prodejich jsou vefejne pfistupne. Tato metoda pro oceneni majetku je zalozena na srovnani prodejni ceny obdobneho majetku s majetkem oceiiovanym. Pro porovnani Ize vyuzivat prodejni ceny, ktere byly v nedavne minulosti na trhu realizovany a jsou zname. Metoda je nejrozsifenejsi v dobfe fimgujicich trznich ekonomikach. Jeji pouziti je odvisle od dvou zakladnich faktoru - fungujiciho trhu daneho segmentu majetku a transparentnosti informaci. Trh by mel byt „perfektni'" ve smyslu dostatecne cetnosti prodej u. Vlastni porovnani se provadi na zaklade praktickych zkusenosti znalce, a vzdy je poznamenano jistym subjektivismem. Matematicky model teto metody ma tvar: V = 2 ( R C i xki)/n

(3)

Kde RC i je realizovana prodejni cena pro i-ty majetek, ki koeficient korekce (porovnavaci), n pocet porovnavanych majetku. Tato metoda je nepfimejsi, nejrychlejsi a nejvice odpovida smenne cene. Zakladnim pfedpokiadem jejiho analytickeho V3aiziti je dobra databaze informaci a jeji neustala aktualizace. Pro nase tuzemske podminky je porovnavaci metoda u mnoha komodit vyuzitelna pouze kvalitativne (pro fadovy odhad), protoze jejich trh je limitovany (limited market). To vsak jiz neplati pro hlavni mesto, kde dochazi k cetnych pfevodum nemovitosti a Ize jiz vytvafet casove fady jejich, v case promennych. prodejnich cen.

Strana 10 z celkoveho poctu 26 slran.

Tr^f ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p, 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemiNovi Hute, okres Prachatice.

3. 4. Aplikace jednotlivych metod Kazdy odhad trzni hodnoty je obecne zatizen jistou mirou chyb, af uz z pohledu znalce, volby pouzitvch matematickych modelu, nebo zmen nabidky a poptavky, trhu. Proto je bezne, ze se pro stanoveni trzni hodnoty pouziva nekolik metod, jejich vzajemny mix. 1 kdyz kazda z nich vychazi z jinych pfedpokladu, je obvykle povazovat za vyslednou trzni hodnotu tu, ktera je dana jejich vzajemnym porovnanim. Je neoddiskutovatelne, ze se porovnavaji metody zalozene na principialne odlisnych zakladech, ale vysledkem kazde z nich je trzni hodnota vyjadfena ve fmancnich jednotkach. v penezich. Proto nelze proti tomuto mixu vznaset z pohledu rozdilnosti jednotek porovnavanych velicin pfipominky. Znalecka praxe se ustalila na nasledujicim tvaru rovnice porovnani jednotlivych trznich hodnot; V = (Hv

X

Vv + Hs

X

vs + Hp

X

Vp) : (Vy + v^ + Vp)

(4)

kde V je vysledna trzni hodnota, Hy hodnota zjistena metodou vynosovou. H^ hodnota zjistena metodou substancni. Hp hodnota zjistena metodou porovnavaci a V y , Vg, Vp pfifazene vahyjednotlivym metodam.

4. ANALYZA OCENENI Pfi stanoveni trzni hodnoty nemovitosti je nutne analyzovat jejich soucasne vyuziti a porovnat ho s potencialne moznym, \ynosn^jsim vyuzitim. Nejlepsi a nejvyssi vyuziti Analyzy nejlepsiho a nejvyssiho N'yuziti jsou velice dulezite u multiiicelove \yuzitelnych objektu. V danem pfipade oceneni budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice , je rozhodnuti o nejlepsim a nejvyssim vyuziti jednoduche. Ocenovany areal je \yuzivan pro rekreacni ucely. Proto v tomto oceneni vychazime z premisy, ze soucasne vyuziti ocenovaneho arealu nemovitosti je nejlepsi a nejvyssi. Jakekoliv jine vyuziti budov by zfejme nebylo stavajicimi regulacnimi opatfenimi CHKO Sumava umozneno. Navic by si \7zadalo dalsi investice, jejichz zuroceni je bez vypracovani detailni feasibilty study velice diskutabilni. Za nejlepsi a nejvyssi vyuziti nemovitosti sestdvajicich z budovy c,p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c, 14 pro obec Nove Hute v kat Uzemi Nove Hutiy okres Prachatice ^je povazovdno soucasne vyuziti, to je pro rekreaci.

4.1. Trzni hodnota stanovena vynosovou metodou Vynosova trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute. okres Prachatice, by mela byt stanovena na zaklade realizovatelnych vynosu z pronajmu luzek a provozu restaurace v celem arealu. Areal slouzi pro rekreaci pfevazne zamestnancu majitele, univerzity. Uctovane ceny jsou proto podstatne nizsi, nez-li ceny obvykle v okolnich pensionech. Podobne je tomu i svyuzivanim arealu. Areal je po vetsinu roku prazdny. neni provadena zadna informacni kampaii, ktera by provadela masovy nabor rekreantu. Z toho pohledu jsou vynosy nizke a

Strana 11 z celkoveho poctu 26 stran.

Tr^i ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a Lp. 7S s pfisluSenstvim a pozemky, kat lizemi Novi Hute, okres Prachatice.

trzni hodnota stanovena na zaklade takto nizkych vynosu by neodpovidala realne trzni hodnote arealu. To je hlavni duvod proc nebyla pouzita vynosova metoda oceneni nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice.

4.2. Trzni hodnota stanovena metodou vecne hodnoty Vecna hodnota nemovitosti je zjist'ovana pro stavajici vnitfni trh, protoze nemovitost je V zasade nepfemistitelna. Trh nemovitosti je jasne lokalizovan. Vecna hodnota majetku je dana souctem zustatkovych cen veskereho jmeni. Zustatkove ceny jsou urceny z pofizovacich reprodukcnich cen snizenych o adekvatni mini opotfebeni. Stanoveni reprodukcni ceny vychazi z tuzemske cenove urovne, na soucasnem stavebne-dodavatelskem trhu, die dane lokality. Zakladem jsou prumeme orientacni ceny rozpoctovych ukazatelu stavebnich objektu \ydanych URS Praha, a. s. pro rok 2011, poro\'navane s lidaji v ocenovaci vyhlasce MF CR c. 364/2010 Sb., a konzultovane s odbomymi stavebnimi firmami, provadejicimi vystavbu obdobnych objektu na Sumave. Z techto porovnani vj'chazi, ze prumeme ceny za 1 m^ srovnatelnych staveb odpovidaji cenam uvedenyni v ocenovaci vyhlasce MF CR. Vypocet vecne hodnoty je rozdelen do tfi casti: - stavby, - venkovni upravy a pfislusenstvi, - pozemky. A. Stavby

Budova: Svisla nosna konstrukce: Kod CZ - CC:

Hlavni budova c.p. 78 Zatrideni pro poti^eby oceneni: G. budovy pro ubytovani studentu, zamestnancu apod, zdena 113012

Vypocet koeficientu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pfidana konstmkce, X = nehodnoti se) Konstmkce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstmkce: 3. Stropy: 4. Krov, stfecha: 5. Krytiny stfech: 6. Klempifske konstrukce: 7. Uprava vnitfnich povrchij: 8. Uprava vnejsich povrchu: 9. Vnitmi obklady keramicke: ,10, Schody: 11. Dvefe: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytapeni: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod:

Hodnoceni Obj. podil standardu 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30

KoefiCast cient [%] 1,00 100.00 1.00 100.00 100.00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00

Upraveny obj. podil

Strana 12 z celkoveho poctu 26 stran.

Tiini ocenini nemovitosti sestavajicich z i>udovy Lp. 77 a S.p. 7H s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

18. Vnitfni vodovod: S 19. Vnitfni kanalizace: S 20. Vnitfni plynovod: P 21. Ohfev vody: P 22. Vybaveni kuchyni: S 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: S 24. Vytahy: S 25. Ostatni: S Soucet upravenych objemovych podilu:

3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4.30 1,40 4,40 100,00

Hodnota koeficientu vybaveni K4:

1,0000

Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 2): Koeficient konstrukce Ki (die pfil. c. 4): Koeficient K 2 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybaveni stavby K4 (die vypoctu): Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): Koeficient zmeny cen staveb Kj (pfil. c. 38):

2 710,- Kc/m^ 0,9390 0,9459 0,9774 1,0000 0,8500 2,0800

Zakladni cena upravena 2 861,49 m^ x 4 159,44 K c W Plna cena: Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 82 roku Pi'edpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 38 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 120 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 82 / 120 - 68,3333 % - cena

4 159,44 Kc/m^ 11 902 191,58 Kc

8 133 124,57 Kc =

3 769 067.01 K c

Budova galerie cp. 77

Budova: Svisla nosna konstrukce: K6dCZ-CC:

Zatrideni pro potreby oceneni: D. budovy pro spolecenske a kultumi ucely zdena 1261

Vypocet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pfidana konstrukce, X = nehodnoti se) Konstrukce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, stfecha: 5. Krytiny stfech: 6. Klempifske konstrukce:

Hodnoceni Obj. podil standardu [%1 S 6,30 S 17,20 S 8,20 S 5,90 2,80 s 0,60 s

Cast Koeficient r%i 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00 100,00 1,00

Upraveny obj. podil 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60

Strana 13 z celkoveho poctu 26 stran.

Trini ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy ILp, 77 a ILp. 78 s pfisluSenstvim a pozemlcy, kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.

7. Uprava vnitfnich povrchu; S 8. Uprava vnejsich povrchu: S 9. Vnitfni obklady keramicke; S 10. Schody: S 11. Dvefe: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytapeni: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: s 18. Vnitfni vodovod: s 19. Vnitfni kanalizace; s 20. Vnitfni plynovod: p 21. Ohfev vody: p 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: S 24. Vytahy: S 25. Ostatni; S Soucet upravenych objemovych podilu:

j

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100.00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 3,40 1,40 5,40

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

7,00 3,60 2.10 3,30 3,90 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 3,40 1,40 5,40 100,00

Hodnota koeficientu vybaveni K4:

1,0000

Oceneni: 2 611,- K c W 0,9390 0,9387 0,9604 1,0000 0,8500 2,1000

Zakladni cena (die pfil. c. 2): Koeficient konstrukce K i (die pfil. c. 4): Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP); Koeficient vybaveni stavby K4 (die vypoctu): Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce); Koeficient zmeny cen staveb K, (pfil. c. 38): Zakladni cena upravena 3 003,41 m^ x 3 945,39 Kc/m' Plna cena: Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 82 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 38 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 130 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ - 100 % x 82 / 120 = 68,333 %

3 945,39 Kc/m^ 11 849 615,98 Kc

8 097 198,09 Kc - cena =

3 752 417.89 K c

Dfevena kolna

Vedlejsi stavba; Svisla nosna konstmkce; Podsklepeni: Podkrovi: 'ov: 'dCZ-CC:

Zatrideni pro potreby oceneni: typF dfevena jednostranne obijena nebo kovova nepodsklepena nem a podkrovi neumozriujici zfizeni podkrovi 1274

Strana 14 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i,p. 77 a tp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Zastavene plochy a vysky podlazi: l.NP:

7,00x6,50

Nazev podlazi l.NP;

Celkem;

-

Zastavena plocha

Konstrukcni vvska 2,00 m

45,50

Obestaveny prostor: 45,50x(3,00+2,00)/2

45,50

-

113,75

Vypocet koeficientu K*: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A - pfidana konstrukce, X = nehodnoti se) Hodnoceni Obj. podil standardu [%] 8,30 1. Zaklady S S 31,90 2. Obvodove steny 3. Stropy S 21,20 S 11,10 5. Krytina 6. Klempifske konstrukce S i 1,60 S 6,00 7. Uprava povrchu 9. Dvefe S 3,70 10. Okna S 1,40 ll.Podlahy S 10,80 4,00 12. Elektroinstalace S Soucet upravenych objemovych podilu:

Cast

Konstrukce, vybaveni

\%]

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,001

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybaveni K4:

8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00 100,00

1,0000

Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 8): = Koeficient vybaveni stavby K4 (die provedeni a vybaveni stavby): x Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): x Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38): x^ Zakladni cena upravena Plna cena:

Upraveny obj. podil

113,75 m^ x 1 766,90 K c W

970,- Kc/m^ l ^0000 0,8500 2,1430

-

1 766,90 Kc/m^

-

200 985,27 Kc

-

174 185,90 Kc

Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S); 52 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 8 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 60 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 52 / 60 - 86,666 %

- cena=

26 799.37 K c

Celkem vecna hodnota budov: 3 769 067,01 + 3 752 417,89 + 26 799,37 = 7 548 284.27 K c

Strana 15 z celkoveho poctu 26 stran.

Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy ip. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.

B. Venkovni lipraw, prislusenstvi Do venkovnich uprava pfislusenstvi jsou zafazeny pfipojky inzenyrskych siti, zpevnene plochy a COV. Odbomym odhadem pfipojky inzenyrskych siti a zpevnene plochy maji stavebni substanci ve vysi: 50.000,00 Kc. COV Stavebni cast Zatrideni pro potreby oceneni: Venkovni uprava: 2.5.6.1. stavebni cast Kod CZ-CC:2223 Pocet: 1,00 ks Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 11): 1,00 ks x 127 220,- Kc/ks Polohovy koeficient Kg (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38):

x x

Plna cena: Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 16 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 34 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 50 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ - 100 % x 16 / 50 = 32,000 % Stavebni cast-cena

127 220,- Kc 0,8500 2,3510 254 230,09 Kc

81 353,63 Kc 172 876.46 K c

Technologie Zatrideni pro potreby oceneni: Venkovni uprava: 2.5.6.2. technologie K6dCZ-CC:2223 Pocet: 1,00 ks Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 11): 1,00 ks x 49 480,-Kc/ks Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38): Plna cena: Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 16 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 34 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 50 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 16 / 50 = 32,000 % Technologie - cena

49 480,- Kc 0,8500 2,3510 98 878,36 Kc

31 641,08 Kc 67 237.28 K c

Celkem vecna hodnota: 50 000,00 + 172 876,46 + 67 237,28 ^290 113.74 K c C. Pozemky Pfedmetem oceneni jsou tyto pozemky die LV c. 14 v kat. lizerai Nove Hute: Strana 16 z celkoveho poctu 26 stran.

Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

w^;.: Driih pozemku Cislo parcely; Zastavena plocha a nadvofi St. 168/2 Zastavena plocha a nadvofi St. 169 Zastavena plocha a nadvofi St. 299 St. 300 Zastavena plocha a nadvofi Celkova vymera Ostatni plocha 1112/1 1118/2 Trvaly travni porost Ostatni plocha 1119/1 Ostatni plocha 1119/2 Ostatni plocha 1121/T 1121/2 Ostatni plocha 1121/3 Trvaly travni porost 1121/4 Ostatni plocha Ostatni plocha 1121/5 1121/6 Ostatni plocha 1121/7 Ostatni plocha Ostatni plocha 1121/8 Ostatni plocha 1121/10 Ostatni plocha 1304/2 Ostatni plocha 1304/3 Ostatni plocha 1306/1 1306/2 Ostatni plocha Ostatni plocha 1307/1 1307/2 Ostatni plocha Ostatni plocha 1307/3 1309/2 Trvaly travni porost 1310 Ostatni plocha Ostatni plocha 1311 1312 Ostatni plocha 1313 Ostatni plocha Celkova vymera

Vymera (m^) . 397 410 14 20 841 6 602 11 388 437 148 2 685 1 075 4 977 859 1 984 976 1 310 27 133 374 205 602 907 552 123 28 315 40 20 154 1 018 36 939

Pfi stanoveni srovnavaci ceny pozemku se porovnavaji tyto faktory: ekonomicke - druh transakce, datum transakce a druh vlastnickeho prava. Dale vyuzitelnost podle uzemniho planu, existence vecnych bfemen. jina omezeni a zavazky, poioha, kontaminace pudy, dostupnost pro automobilovou dopravu, dopravni obsluznost, tvar pozemku, nezbytnost demolice stavajicich objektu, dostupnost inzenyrskych siti, korekce pro velikost pozemku, korekce pro zastavitelnost. V nekterych literamich pramenech se uvazuji tyto faktory: trh s nemovitostmi, orientace ke svetovym stranam, konfigurace terenu, poioha vzhledem k centru obce, pfevladajici zastavba, inzenvrske site, doprava, obchod a sluzby, skolstvi, zdravotnictvi, kultura, sport, ubytovani, ufady, pracovni moznosti, zivotni prostfedi, pfirodni lokalita, zmena v zastavbe, pfislusenstvi nemovitosti, typ stavby, moznost dalsiho rozsifeni, byvatelstvo, nazor znalce. Jak je z vyse naznaceneho pfehledu zfejme, pfi stanoveni srovnavaci ceny pozemku se ' vzdy 0 odbomy odhad, ktery vychazi ze zjisteni srovnavacich dat, (jejich mnozstvi a antnosti), a nazoru znalce. V dane obci neni platna cenova mapa pozemku. Vychazime ze znamych, realizovanych cen srovnatelnych pozemku, (ovefenych od zastupcu velkych

Strana 17 z celkoveho poctu 26 stran.

Tr^i ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

sumavskych realitnich agentur), a indikovanou cenu pozemku stanovujeme pro dany licel oceneni takto: stavebni pozemky ve vysi 800,00 Kc/m^, ostatni nezastavene pozemky ve vysi 30,00 K c / m l Cena pozemku: 841,00 x 800,00 + 36 098,00 x 30,00 1 755 740.00 K c

Budovy d.p. 77, c.p. 78, kolna Venkovni upravy, pfislusenstvi Pozemky

7 548 284,27 Kc 290 113,74 Kc 1 755 740,00 Kc

Zaokrouhleno: 9..600 mil. K c Toto je vecna hodnota nemovhosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenslvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, stanovena k datu 15.5.2012.

4.3. Trzni hodnota stanovena porovnavaci metodou V danem systemu hospodafstvi je rozvoj teto metody podminen soustavnym tfidenim a uchovavanim vstupnich udaju - tj. skutecne realizovanych cen obdobnych rekreacnich objektu na trhu. Tento metodicky postup si vyzaduje mnohaletych systematickych zaznamu 0 prodejich obdobnych nemovitosti. Podle dostupnych informaci z nekolika realitnich kancelafi, od notafu a advokatu, porovnanim s nabidkou a poptavkou na intemetu, v dennim i neperiodickem tisku, Ize tuto metodu na zaklade znamych prodejnich cen vyuzit pouze kvalitativne. Nabizene prodejni ceny srovnatelnych objektu se pohybuji ve velice sirokem rozpeti, viz nasledujici udaje:

V

Cech.

Strana 18 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy dp, 77 aLp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Novi Huti, okres Prachatice.

Strana 19 z celkoveho poctu 26 stran.

7>zn/ ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d,p. 77 a i.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Strana 20 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 ac.p. 78 s pfisluSenst\^im a pozemky, kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.

Jak je zfejme z nabidek realitnich kancelafi, pohybuji se ceny srovnatelnych objektu od 4,00 mil. Kc do 8,500 mil. Kc. K soucasnemu datu nebyl realizovan ani jeden prodej srovnatelnych hotelu a penzionu, i kdyz jsou nabizeny nektere znich k prodeji pfes 2 roky. Porovnavaci metodu Ize V3aizit pouze pro kvalitativni ovefeni trzni hodnoty, niko-li pro jeji kvantitativni vypocet. Proto neni tato porovnavaci metoda vyuzita pro stanoveni trzni hodnoty nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. lizemi Nove Hute, okres Prachatice, k datu 15.5.2012.

4. 4. Vysledna trzni hodnota stanovena porovnanim vypoctenych hodnot Porovnani vypoctenych hodnot trzni hodnoty z ruznych metodickych postupu nelze vyuzit, protoze byla stanovena pouze jednou metodou, metodou substancni. Vynosova hodnota nebyla vzhledem ktypu vyuzivani arealu pouze zamestnanci majitele stanovena. Vecna hodnota odpovida stavebni substanci, ale je to hodnota uzitna, nikoli smenna. Soucasny trh je pfesycen volnymi penziony a hotely v teto lokalite Sumavy. Ty jsou nabizeny za prodejni ceny jejichz rozptyl je velice siroky, takze nelze stanovit odpovidajici prumemou cenu techto nemovitosti za 1 m^ obestaveneho prostoru, nebo 1 m^ zastavene plochy, ci luzko V penzionu. Pro ocenovany nemovity majetek, ktery je vyuzivan v soucasne dobe pfevazne zamestaanci majitele pro sezonni rekreaci, Ize trzni hodnotu ztotoznit se soucasnou vecnou hodnotou vynasobenou koeficientem prodejnosti Kprod* Hodnota tohoto koeficientu Kprod je na zaklade vyhodnoceni soucasneho stavu realitniho trhu penzionu a hotelu na Sumave vrozmezi od 0,70 do 0,75. To je v dobre shode stimto koeficientem uvadenym v platne ocenovaci vyhlasce MF CR c. 364/2010 Sb. Tarn je uvedena hodnota Kprod = 0,742. Vysledna trzni hodnota cini castku: T H = 9,600 X 0,742 - 7,123 mil. Kc

Zaokrouhleno: 7J00 mil. Kc.

Strana 21 z celkoveho poctu 26 stran.

Trfni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

Toto je trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, stanovena k datu 15.5.2012.

5. Z A V E R 5.1.

Zaverecny vyrok

Cilem pfedlozene zpravy bylo stanovit trzni hodnotu nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute V kat. lizemiNove Hute, okres Prachatice, ke dni 15.5.2012. Na zaklade provedene detailni analyzy jsem toho nazoru, ze trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, cinf k datu 15.5.2012:

7J00 mil. Kc Slow: sedm milionu iedno sto tisic korun ceskych. 5. 2, Pouzita literatura (1) (2) (3) (4) (5)

Industrial Real Estate, Society of Industrial Realtors, 4th edition, Washington D.C., 1984 Charles H. Wurtzebach, Mike E. Mikes: Modem Real Estate 3rd edition, John Wiley & Sons, New York, 1987 The Appraisal of Real Estate, Am. Institute of Real Estate Apprisers 12th edition, Chicago, 1994 F. W. Ross, R. Brachmann, P. Holzner: Zjist'ovani stavebni hodnoty budov a obchodni hodnoty nemovitosti. Consult invest, 1993, Drozen, F., Ryska, J., Vacek, A.: Ocenovani majetku, VSE, Praha, 1997.

6. PRILOHY 6.1, 6.2, 6.3 6.4

Fotograficka dokumentace. Ortofotomapa. Informace o stavebnich parcelach. Geometricky plan. Fotograficka dokumentace:

Strana 22 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a d.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Strana 23 z celkoveho poctu 26 stran.

Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat dzemiNove Huti, okres Prachatice.

Ortofotomapa:

Informace o stavebnicb parcelach: Parcelni £i$lo:

St.

168/2

Vymera [m^]:

397

Katastralni uzemi:

Nove Hute 707902

Cislo L V :

14

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitosti

Mapovy list:

GUST2880,Z.S.V-30-17

Urceni vymery:

Graficky nebo v digitalizovane mape

Druh pozemku:

zastavena plocha a nadvofi

Budova na parcel e:

c.p. 78

Strana 24 z celkoveho poctu 26 stran.

Trini ocenini nemovitosti sestdvajicich z budo^y c.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

Parcelni cislo:

St.

Vymera [m^]:

410

Katastralm' uzemi:

Nove Hute 707902

Cislo LV:

14

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitosti

Mapovy list;

GUST2880,Z.S.VI"30-20

Urcem' vymery:

Graficky nebo v digitalizovane mape

Druh pozemku:

zastavena plocha a nadvofi

Budova na parcele:

c.p. 77

Parcelni dislo:

St.

Vymera [m^]:

14

Katastralni uzemi:

Nove Huta 707902

Cislo LV:

14

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitosti

Mapovy list:

GUST2880,Z.S.V-30-17

Urceni vymery:

Jinym ciselnym zpusobem

Druh pozemku:

zastavena plocha a nadvofi

Budova na parcele:

bez cn/ce tech.vvb

Parcelni cislo:

St.

Vymera [m^]:

20

Katastralni uzemi:

Nove Hute 707902

Cislo LV:

14

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitosti

Mapo\'>' list:

GUST2880,Z.S.V-30-17

Urceni vymery:

Jinym ciselnym zpusobem

Druh pozemku:

zastavena plocha a nadvofi

Budova na parcele:

bez cp/ce tech.vvb

169

299

300

Strana 25 z celkoveho poctu 26 stran.

Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Strana 26 z celkoveho poctu 26 stran.